Onderzoek vestigingsbeleid bedrijventerreinen Heemstede

Onderzoek vestigingsbeleid bedrijventerreinen Heemstede Ten behoeve van actualisering bestemmingsplannen Opdrachtgever: Gemeente Heemstede

4 mei 2012

Onderzoek vestigingsbeleid bedrijventerreinen Heemstede

Ten behoeve van actualisering bestemmingsplannen

Opdrachtgever: Gemeente Heemstede Ahmed Hamdi Jaïr de Paauw Joost de Koning Roy Kulter

Rotterdam, 4 mei 2012

Over Ecorys

Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema’s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio’s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO2-uitstoot af, stimuleren we het OV-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSCof PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80% afgenomen.

ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

2

HAM/RG II25164rap

Inhoudsopgave

1

2

3

1.1

Aanleiding

1.2

Vraagstelling

5

1.3

Leeswijzer

5

6

7

2.1

Inleiding

7

2.2

Hoofdconclusies

7

2.3

Aanbevelingen

9

Locatieanalyse

11

3.1

Profiel Heemstede

11

3.3

5

5

Belangrijkste conclusies en aanbevelingen

3.2

4

5

Inleiding

Cruquiusweg/Nijverheidsweg

13

3.2.1

Fysieke aspecten

13

3.2.2

Verankering in de regio

16

3.2.3

Economisch functioneren

16

Leidsevaart

17

3.3.1

Fysieke aspecten

17

3.3.2

Verankering in de regio

18

3.3.3

Economisch functioneren

18

Trends en ontwikkelingen

21

4.1

Aankopen via Internet

21

4.2

Autobranche

22

4.3

Overige trends en ontwikkelingen

23

Marktanalyse bedrijfsruimte

25

5.1

Vraag en aanbod bedrijventerreinen

25

5.2

Kwaliteit bedrijventerrein volgens de ondernemers

26

5.3

Perspectieven op de lokale economie / bedrijvigheid

26

5.4

Conclusies

29

Inventarisatie functies

31

6.1

Draagvlak voor andere type functies onder ondernemers

31

6.2

Bepaling geschiktheid van potentiële functies op het bedrijventerrein

32

6.3

Draagvlak, potentie en randvoorwaarden voor het toelaten van functies

39

6.4

Conclusies

40


3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding De gemeente Heemstede is bezig met de actualisering van bestemmingsplannen in haar gemeente. Zo ook voor de aanwezige bedrijventerreinen. In Heemstede zijn twee bedrijventerreinen gelegen, namelijk: het terrein aan de Leidsevaartweg en het grotere bedrijventerrein ‘Cruquiusweg/Nijverheidsweg’. Ten behoeve van de actualisering van de bestemmingsplannen van de twee bedrijventerreinen heeft de gemeente behoefte aan inzicht in en advies over de invulling van de terreinen in de toekomst.

1.2

Vraagstelling De gemeente Heemstede heeft Ecorys gevraagd het volgende te onderzoeken: Wat is de huidige stand van zaken van de bedrijventerreinen, zijn ze vitaal, is er sprake van leegstaand et cetera?

Welke trends (waaronder internetverkoop) zijn te verwachten voor dit soort bedrijventerreinen? Hoe om te gaan met het toestaan van wonen, detailhandel of andersoortige functies als health centra e.d. en wat zijn de gevolgen voor het voortbestaan en omvang van het bedrijventerrein wanneer deze functies zouden worden toegevoegd. Kortom hoe ziet een toekomstbestendig planologisch kader er uit?

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 presenteren we eerst de belangrijkste conclusies van het onderzoek en onze aanbevelingen. In de volgende hoofdstukken geven we de onderbouwing voor de verschillende onderdelen. In hoofdstuk 3 zal de huidige staat van de bedrijventerreinen in Heemstede uiteengezet worden, waarbij de fysieke aspecten, de verankering in de regio en het economisch functioneren van beide terreinen centraal staan. De trends en ontwikkeling op het gebied van bedrijventerreinen zal worden besproken in hoofdstuk 4, waarbij er ook referentieprojecten aangehaald worden. In hoofdstuk 5 ligt de focus op de marktanalyse, waarbij vraag en aanbod van bedrijfsruimte als eerste besproken wordt, waarna de kwaliteit van de bedrijventerreinen volgens de aanwezige ondernemers aan bod komt, gevolgd door het perspectief dat diverse betrokken partijen (gemeenteraad, makelaars en ondernemers) zien, waarna wordt afgesloten met de eerste conclusies van het onderzoek. In hoofdstuk 6 worden de diverse functies geïnventariseerd, waarbij er allereerst naar het draagvlak onder de ondernemers gekeken wordt, waarna er wordt bepaald welke potentiele functies toegelaten zouden kunnen worden op de bedrijventerreinen en wat de consequenties hiervan zullen zijn.


5

2

Belangrijkste conclusies en aanbevelingen

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk presenteren we de belangrijkste conclusies en aanbevelingen. In de volgende hoofdstukken geven we de onderbouwing voor de verschillende onderdelen. Voor de beantwoording van de vragen van de gemeente Heemstede over het vestigingsbeleid op de bedrijventerreinen Leidsevaartweg en Cruquiusweg/Nijverheidsweg hebben we gekeken naar de volgende aspecten: 1. de huidige staat en de kwaliteit van de terreinen; 2. relevante trends en ontwikkelingen (o.m. op het gebied van detailhandel, bevolkingsontwikkeling en bedrijfsleven); 3. de lokale en regionale bedrijventerreinenmark; 4. de kansen en bedreigingen die de vestiging van verschillende nieuwe functies op de terreinen bieden. Uitgangspunt onderzoek Als leidend uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag hoe om te gaan met het toestaan van nieuwe functies op de bedrijventerreinen is gehanteerd, dat het functioneren van de locaties als bedrijventerrein voor bedrijven die in de vigerende bestemmingsplannen zijn toegestaan gewaarborgd blijft. Kortom, verruiming van de planologische mogelijkheden in het bestemmingsplan mogen niet ten koste gaan van het reguliere bedrijfsleven op de terreinen. Daarnaast is nadrukkelijk meegewogen dat bovenstaande niet mag leiden tot grootschalige leegstand op de bedrijventerreinen de komende tien jaar.

2.2

Hoofdconclusies Staat van de terreinen 

De beide bedrijventerreinen hebben een functioneel karakter, met vastgoed van diverse kwaliteiten.



De invulling van de terreinen bestaat uit gemengde lokale bedrijvigheid met zowel grotere als kleinere bedrijven.



De leegstand op de terreinen is beperkt en ligt onder het frictieniveau1.



Het functioneren van de terreinen is voldoende voor het lokale bedrijfsleven.



De verkeersdoorstroming en het parkeren op Nijverheidsweg/Cruquiusweg lijken momenteel echter wel onder druk te staan. Een deel van de ondernemers beoordeelt deze als onvoldoende.

Krappe markt van bedrijfshuisvesting leidt tot behoefte aan behoud reguliere bedrijfsfunctie bedrijventerreinen 

Uit de analyse van de regionale- en lokale bedrijventerreinenmarkt concluderen we dat het huidige oppervlak aan bedrijventerrein in Heemstede ook de komende tien jaar nodig zal zijn voor het accommoderen van het reguliere lokale bedrijfsleven zoals dat nu ook al op de

1

Zie pagina 12 voor een toelichting op frictieleegstand.


7

bedrijventerreinen is gevestigd. Het toestaan van nieuwe functies op de bedrijventerreinen gaat ten koste van het momenteel gevestigde bedrijfsleven. 

Cruquiusweg/Nijverheidsweg en Leidsevaart zijn de enige bedrijventerreinen in Heemstede en er zijn geen uitgeefbare bedrijfsgronden meer beschikbaar. Elders in de gemeente is geen ruimte voor het type bedrijvigheid dat op deze twee terreinen is gevestigd. Op de bedrijventerreinen in Heemstede is slechts op beperkte schaal sprake van leegstand. De leegstand ligt onder het frictieniveau. Dat is het leegstandsniveau dat nodig is voor het goed kunnen functioneren van de bedrijventerreinenmarkt. Op basis van de analyse van de huidige invulling van de bedrijventerreinen en van relevante trends en ontwikkelingen is er geen reden om aan te nemen dat het leegstandsniveau de komende jaren sterk zal stijgen.



Uit onderzoek onder de lokale bedrijven blijkt dat tot 20 procent van de huidige bedrijven op de bedrijventerreinen overweegt vanwege ruimtegebrek te zullen verhuizen naar elders in de regio. Door het toelaten van andere functies op de bedrijventerreinen zullen reguliere bedrijven in de toekomst nog minder ruimte hebben voor groei en uitbreiding in Heemstede en zullen ze elders (in de regio) naar ruimte dienen uit te kijken. Uit de analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt blijkt echter dat voor de komende periode de ruimtevraag en het aanbod in evenwicht zijn en dat daar ook niet direct ruimte is om extra ruimtevraag op te vangen.

Nieuwe functies hebben weinig meerwaarde en vormen mogelijk bedreiging functioneren bedrijventerreinen 

Zoals de gemeente Heemstede zelf ook heeft gemerkt is er een trend waarneembaar waarbij functies die tot nu toe vooral in woon-, winkel en kantoorgebieden waren gevestigd nu ook ruimtevragen op bedrijventerreinen. Zeker op zogenaamde binnenstedelijke terreinen (zoals Cruquiusweg/Nijverheidsweg) is er een vraag vanuit stedelijke functies zoals detailhandel, sportcentra en wonen. Dit soort functies is ook daadwerkelijk steeds vaker gevestigd op bedrijventerreinen.



Nieuwe functies op de Cruquiusweg/Nijverheidsweg en de Leidsevaart leiden niet direct tot de versterking van deze terreinen. Sommige van de huidige bedrijven (die op consumenten zijn gericht) kunnen wel voordeel hebben als er door het toestaan van nieuwe functies als detailhandel of leisure meer bezoekersstromen naar het terrein komen. Dit weegt echter niet op tegen de nadelige bereikbaarheids- en parkeereffecten.



Het toestaan van nieuwe functies op de bedrijventerreinen kan met name op Cruquiusweg/Nijverheidsweg leiden tot een verslechtering van de bereikbaarheid en parkeersituatie en daarmee tot een verslechtering van het functioneren van het terrein. Het zorgen voor een goede bereikbaarheid en parkeersituatie (eventueel door ingrepen in de weginfrastructuur en parkeermogelijkheden) zijn absoluut voorwaarden voor het toestaan van nieuwe functies.



Vooral voor woningbouw geldt dat dit een bedreiging vormt voor het functioneren van de bedrijven op bedrijventerreinen. Naast extra druk op bereikbaarheid en parkeren is het gevaar vooral gelegen dat de bewoners van de woningen de activiteiten van de bedrijven als overlast (gaan) ervaren. Op termijn kan dat leiden tot het steeds meer opleggen van beperkingen aan bedrijven en onevenredige aandacht voor de beeldkwaliteit van de kavels en panden van ondernemers.



Voor de meeste potentiele nieuwe functies geldt dat als de bereikbaarheid en het parkeren goed wordt verzorgd er functioneel geen nadelige effecten zijn voor de huidige bedrijvigheid. Belangrijk is rekening te houden met de omvang van het type functie en de verkeerstroom (bezoekers, werknemers, vervoer) die het genereert. Naast verkeersdruk kan ook belangenverstrengeling een rol gaan spelen. Detailhandelsbedrijven, horeca en wellnessfuncties kunnen andere eisen aan hun omgeving stellen wat op termijn tot conflicten kan leiden met het huidige bedrijfsleven. Bij kleinschalige activiteiten zal dit minder snel het

8


geval zijn dan bij grootschalige activiteiten. Het is dan ook aan te raden dat als er nieuwe functies worden toegelaten dit op beperkte schaal te doen.

2.3

Aanbevelingen 1. Handhaaf de beide bedrijventerreinen de komende tien jaar primair voor reguliere bedrijvigheid zoals nu ook al toegestaan in de vigerende bestemmingsplannen. Sluit andere functies in eerste instantie uit. 2. Vanwege de aanwezige aanvragen en trends op de bedrijventerreinenmarkt en in de detailhandel kan worden overwogen om op beperkte schaal en onder strenge voorwaarden uitzonderingen te maken voor nieuwe activiteiten op de bedrijventerreinen. Hanteer hierbij de volgende uitgangspunten: -

Laat maximaal een of enkele vestigingen toe, met een gezamenlijke omvang van maximaal enkele honderden vierkante meters.

-

Laat alleen activiteiten toe waarvoor elders in de gemeente geen goede vestigingsmogelijkheden zijn en welke een meerwaarde bieden voor de bewoners en bedrijven in Heemstede2. Dit kan zowel gaan om bedrijven/organisaties die reeds in Heemstede zijn gevestigd maar die niet goed op de huidige locatie kunnen blijven, maar ook om bedrijven/organisaties die nu nog niet in Heemstede zijn gevestigd.

-

Laat in ieder geval niet meer woningbouw op het terrein toe. De woonfunctie vormt een directe bedreiging voor de werkfuncties zoals die zijn gevestigd op de bedrijventerreinen in Heemstede.

-

Wel kan worden overwogen om woonwerkcombinaties op de terreinen mogelijk te maken (indien daar fysiek de ruimte voor is). Hierbij dient dan wel gewaarborgd te worden dat de woon- en de werkfuncties ook in de toekomst gecombineerd blijven. Gezien de aard van de bedrijvigheid op de terreinen ligt de combinatie van een bedrijfshal met een bedrijfswoning het meest voor de hand. De werkfunctie is in dat geval primair. Woonwerkcombinaties waarbij er in een grotere woning een kamer/ruimte beschikbaar is als praktijkruimte, kantoor of atelier ligt minder voor de hand, omdat dan de woonfunctie primair is.

-

Alleen nieuwe functies toestaan als de bereikbaarheid van het terrein, de verkeersdoorstroming op het terrein en de parkeervoorzieningen op het terrein in ieder geval niet verslechteren. Dit is van groot belang aangezien de huidige bereikbaarheid en parkeervoorzieningen door een deel van de bedrijven momenteel al als onvoldoende wordt ervaren.

Zorg voor actieve en adequate handhaving van de beperkingen die het bestemmingsplan oplegt aan de vestiging van type functies op de bedrijventerreinen. Gezien de beschreven trends en ontwikkelingen kan een toename van het oneigenlijk vestigen vanuit verschillende functies op de bedrijventerreinen worden verwacht. Ook in de huidige situatie is daar al sprake van.

2

De afweging hiervan valt buiten de scope van het voorliggende onderzoek en is mede afhankelijk van de doelen en ambities van de gemeente Heemstede.


9

3

Locatieanalyse

In dit hoofdstuk wordt de huidige staat van beide bedrijventerreinen in Heemstede geanalyseerd. Er wordt zowel gekeken naar de fysieke aspecten als het economisch functioneren van de huidige bedrijvigheid. Tevens wordt gekeken hoe de bedrijventerreinen en de bedrijven verankerd zijn in de regio. In de volgende paragraafschetsen we eerst het profiel van de gemeente Heemstede. In twee volgende paragrafen behandelen we achtereenvolgens de bedrijventerreinen Cruquiusweg/ Nijverheidsweg en Leidsevaart. De beschrijving van Cruquiusweg/Nijverheidsweg is mede gebaseerd op de recente studie in opdracht van de Kamer van Koophandel naar dit terrein.

3.1

Profiel Heemstede De gemeente Heemstede ligt in de regio Kennemerland en grenst aan de gemeenten Haarlem (noord), Haarlemmermeer (oost) en Bloemendaal (zuidwest). De gemeente Heemstede is door het CBS in drie wijken verdeeld: Heemstede Centrum, Heemstede-Zuid en Heemstede West van de spoorbaan. Ruim 85 procent van de inwoners woont in Heemstede Centrum. Het bedrijventerrein Nijverheidsweg/Cruquiusweg ligt in Heemstede centrum en het bedrijventerrein Leidsevaart behoort geografisch tot Heemstede Zuid. Figuur 3.1 Gemeente Heemstede

Inwoners De gemeente Heemstede heeft vooral een woonfunctie; er wonen ruim 26.000 inwoners. Het bewonersprofiel wordt gedomineerd door oudere personen; ruim de helft is ouder dan 45 jaar. De verdeling naar huishoudens is vrij regelmatig verdeeld 1/3 deel gezinnen, 1/3 deel alleenstaand en 1/3 tweepersoonshuishoudens.


11

Inkomens Het inkomensniveau van Heemstede ligt hoog, ongeveer 38 procent van de huishoudens in Heemstede ontvangt een hoog inkomen. Per inkomensontvanger ligt het inkomen op € 43.600, Landelijk ligt dit gemiddeld op € 29.300. Arbeid Het profiel dat Heemstede vooral een woongemeente is wordt bevestigd door het hoge aantal forensen dat in Heemstede woont; 70 procent. Landelijk is dit 50 procent. In 2010 waren er bijna 8.000 banen in Heemstede. De dominerende sector waar de bevolking van Heemstede werkzaam is, is handel en commerciële dienstverlening, samen goed voor ruim de helft van de werkgelegenheid. Figuur 3.2 Aandeel werkzame personen per bedrijfssector beroepsbevolking Heemstede, 2010

Bron: CBS.

Bedrijven Heemstede telde in 2010 ruim 1.600 bedrijven. De commerciële dienstverlening is de dominerende activiteit met 73 procent van de bedrijven, gevolgd door niet-commerciële dienstverlening met 16 procent. Industriële activiteiten maken 11 procent deel uit van het bedrijfsprofiel van de gemeente Heemstede. Figuur 3.3 Aandeel bedrijfsvestigingen Heemstede per bedrijfsactiviteit, 2010

Bron: CBS.

12


Winkelvoorzieningen Heemstede heeft ongeveer 235 winkelvestigingen verdeeld over zeven winkelclusters. Het kernwinkelgebied is het dorpscentrum en dan met name de Binnenweg. Daarnaast is er verspreide bewinkeling binnen en buiten de bebouwde kom en op het bedrijventerrein Nijverheidsweg/ Cruquiusweg. Dit laatste betreft alleen winkels in de woonbranche aan de Cruquiusweg, gezamenlijk hebben zij een metrage van 900 m2. De totale metrage in Heemstede betreft 35.354 m2, waarvan 3.916 leegstand (11%). Overige commerciële voorzieningen en diensten Naast de winkelvoorzieningen heeft Heemstede ongeveer 170 vestingen in de diensten sector. Wederom is het centrum van Heemstede de plek waar de meeste vestigingen te vinden zijn. Op de bedrijventerreinen Nijverheidsweg/Cruquiusweg (18 vestigingen) en Leidsevaart (1 vestiging) zijn uitsluitend de branches Automotive en Brandstoffen te vinden.

3.2

Cruquiusweg/Nijverheidsweg Figuur 3.4 Locatie Nijverheidsweg/Cruquiusweg

3.2.1 Fysieke aspecten Het bedrijventerrein Nijverheidsweg/Cruquiusweg valt grofweg in drie delen op te splitsen: 1. Cruquiusweg; 2. Nijverheidsweg; 3. Industrieweg. Voorts is er nog het haventje dat officieel niet tot het bedrijventerrein hoort en een meer gemengd gebied is (wonen en werken). Er zijn een aantal bedrijfsfuncties aanwezig (o.a. hoofdkantoor Thunissen Bouw) maar door de woningbouwontwikkeling krijgt de haven steeds meer een woonfunctie.


13

De panden die aan de Cruquisweg gesitueerd zijn hebben een zichtlocatie en zijn daarom commercieel het meest interessant. Het zijn voornamelijk autodealers die hier gehuisvest zijn. Langs de Nijverheidsweg richting het college Hageveld zijn verschillende bedrijfsfuncties gevestigd zonder concrete samenhang. De Nijverheidsweg heeft aan een zijde bedrijfsbebouwing en aan de andere zijde een groenstrook. De panden aan deze weg hebben een diverse uitstraling en zijn voornamelijk functioneel van aard. De bebouwingsdichtheid van de bedrijfskavels is in de meeste gevallen zeer hoog en er is vaak geen harde scheiding tussen de private kavel en de openbare weg. Parkeren, maneuvreren en laden en lossen vindt in sommige gevallen op de openbare weg plaats. Het onderhoud van de weg laat te wensen over en het wegdek is hobbelig. Bij sterke neerslag is de afwatering onvoldoende waardoor het wegdek voor een groot deel onder water komt te staan. De aftakking van de Nijverheidsweg achter de autodealers biedt ruimte voor meer grootschalige bedrijfshallen. Hier zijn onder andere Autoschadebedrijf Merks, POST NL en de brandweer gevestigd. De bedrijven aan de Industrieweg zijn deels autobranche en deels dienstverlenend georiënteerd. Aan de Industrieweg zitten ook nog enkele woonwerkfuncties. Het terrein ziet er verzorgd uit. Aan de ene kant staan loodsen en aan de andere kant gebouwen van maximaal twee verdiepingen hoog. Er is voldoende parkeergelegenheid en de parkeervakken zijn helder gescheiden van de weg. Buiten de autodealers om is er weinig samenhang en geen gemeenschappelijke uitstraling tussen de bedrijfspanden, hetgeen in sommige gevallen een rommelig effect geeft. Langs de Cruquiusweg zijn enkele bomen geplaatst en langs de Nijverheidsweg zijn tussen de parkeervakken groene zones gecreëerd. Het groen op het terrein ziet er over het algemeen verzorgd uit, met uitzondering van het groen langs Hageveld, dit is enigszins verwilderd. De overgang van publiek naar privaat grondgebied is overal duidelijk zichtbaar. Leegstand De meeste aanwezige leegstand is te vinden aan de Industrieweg en enkele panden aan de Cruquiusweg. Een geraadpleegde makelaar gaat uit van een leegstand van circa 3.000 m2 bvo. In de directe omgeving, de nieuwbouwontwikkeling rondom de Watertoren en het Touchdowncentrum aan de overkant van de haven, wordt circa 4.000 m2 bvo kantoorruimte aangeboden. De leegstand op het terrein is hiermee beperkt en ligt onder het frictieniveau. Met frictieleegstand wordt bedoeld de leegstand die verwacht mag worden op bedrijventerreinen en die ook nodig is voor het goed kunnen functioneren van de bedrijventerreinenmarkt. Immers, voor het kunnen verhuizen van bedrijven is het noodzakelijk dat er bedrijfspanden zijn die leeg zijn en waar ze naar toe kunnen verhuizen. Als een bedrijf verhuisd is het achter te laten pand veelal ook niet direct verhuurd of verkocht. Er bestaat geen harde grens van frictieleegstand. Veelal wordt uitgegaan van circa 5 procent van de totale voorraad aan bedrijfspanden in een gebied. Externe bereikbaarheid Het bedrijventerrein Cruquiusweg/Nijverheidsweg is bereikbaar via de Cruquiusweg (N201). Het terrein is ontsloten met een parallelweg aan de N201. De N201 is de verbindingsweg tussen Zandvoort en Hilversum en loopt door de gemeenten Heemstede, Hoofddorp, Aalsmeer, Uithoorn, Mijdrecht en Vinkeveen. De N201 sluit net voorbij Hoofddorp aan op de A4 en de A5. Via de N205 is ook de A9 binnen een kwartier te bereiken vanaf het bedrijventerrein. De parallelweg (Cruquiusweg) is te bereiken via de verkeerslichten met de kruising met de Javalaan.

14


Het bedrijventerrein is bereikbaar per openbaar vervoer met bus 140 (Haarlem-Hoofddorp). De halte van de bus (Cruquiusweg) is gelegen aan de N201, en het bedrijventerrein is dan per voet bereikbaar. Er is geen bushalte op het terrein zelf. Interne bereikbaarheid Op de Cruquiusweg mag 50 kilometer per uur gereden worden. De Nijverheidsweg is een 30 km p/u-zone. Langs de Nijverheidsweg zijn parkeervakken (steekvakken) gerealiseerd. Desondanks wordt er in grote getalen op de rijbaan geparkeerd aan de zijde van de groenstrook. De weg wordt hier dusdanig door versmald dat autoverkeer elkaar niet goed kan passeren. Dit geldt zeker in het geval van vrachtverkeer. Daarnaast is de Nijverheidsweg ook een fietsroute voor scholieren van het nabijgelegen college Hageveld. Vlak voor en na schooltijd leidt dit tot grote drukte op de versmalde Nijverheidsweg. De combinatie van fietsen vrachtwagenverkeer op een smalle weg is zowel hinderlijk als gevaarlijk voor de gebruikers. De gemeente is voornemens de verkeerssituatie op de Nijverheidsweg te verbeteren. De Cruquiusweg heeft voorrang op de Nijverheidsweg. De Cruquiusweg is redelijk smal, en heeft geen middenlijn om de twee rijbanen gescheiden van elkaar te houden. Er geldt voor de Cruquiusweg een parkeerverbod. Er wordt voornamelijk op eigen terrein in de parkeervakken geparkeerd. Het bedrijventerrein is per fiets bereikbaar vanaf het centrum van Heemstede. Het noordelijke deel van de Cruquiusweg is voor autoverkeer doodlopend. Op het bedrijventerrein zelf is geen fietspad of –strook aanwezig. Wel zijn op het gehele terrein voor voetgangers trottoirs aanwezig. Parkeren De meeste bedrijven hebben een eigen parkeervoorziening voor werknemers en klanten aan de voorzijde van het bedrijfspand. De autodealers combineren dit met de uitstalling van nieuwe en tweedehands auto’s. Aan het begin van de Nijverheidsweg is een groot openbaar parkeerterrein, echter de meeste bedrijven maken gebruik van parkeerfaciliteiten op eigen terrein of op straat. Hierdoor wordt het parkeerterrein niet optimaal gebuikt. Ruimtelijke planvorming De meeste ruimtelijke plannen rondom het bedrijventerrein gaan uit van een woonfunctie. In 2006 is het Hageveld College grenzend aan de noordoostzijde van het bedrijventerrein herontwikkeld tot appartementencomplex. Momenteel vindt er herontwikkeling plaats van het kleinschalige industriegebied aan de Havenstraat dat ook net buiten het gebied Cruquiusweg valt. Een deel van de haven wordt getransformeerd tot woonlocatie. De planning gaat uit van grondgebonden woningen, appartementen, en commerciële ruimten en voorzieningen met daaronder parkeren. Op de Watertorenlocatie tussen de Van den Eijndekade en Heemsteedse Dreef zijn 238 woningen, max. 1.200 m² kantoorruimte, een artsen-/fysiopraktijk en parkeerkelders ontwikkeld. Aan de overkant van de Cruquiusweg op het terrein van het voormalig Nova-college in Heemstede, worden 65 appartementen en 30 grondgebonden woningen gerealiseerd in het project de Slottuin. De planning hiervan is nog niet bekend. Door alle woningbouwontwikkelingen komt het Cruquiusweg/Nijverheidsweg gebied nog nadrukkelijker tussen woonfuncties te liggen. Hierdoor zullen de verkeerstromen bestemd voor de woningen en bedrijven elkaar steeds meer kruisen.


15

Daarnaast staan er in Cruquius in de gemeente Haarlemmermeer circa 1.000 woningen op de planlocatie Meer en Bosch en ruimte voor bedrijvigheid.

3.2.2 Verankering in de regio Het bedrijventerrein Cruquiusweg/Nijverheidsweg heeft historisch gezien altijd sterk op de autobranche geleund omdat Heemstede een vermogende forensengemeente is. Hierdoor hebben veel autobedrijven (verkoop, reparatie en onderhoud) die zich op de consumentenmarkt richten in Heemstede gevestigd. Ondanks dat het bedrijventerrein erg lokaal is ingestoken is de bedrijvigheid op de Nijverheidsweg en Cruquiusweg qua afzetmarkt voornamelijk regionaal en nationaal georiënteerd. Het gros van het personeel komt van buiten Heemstede. Hoewel voor een aantal ondernemers persoonlijk de locatie als bijzonder prettig wordt ervaren (emotionele verbondenheid) is er geen sprake van directe bedrijfsmatige verbondenheid met Heemstede (verankering). Gunstige vestigingsvoorwaarden (met ruimte en prijs als belangrijkste factoren) is voor veel bedrijven de aanleiding geweest voor vestiging in Heemstede.

3.2.3 Economisch functioneren In onderstaande figuren is een overzicht gegeven van het type bedrijven dat op het terrein gevestigd is en het aantal werkzame personen. Figuur 3.5 Aandeel bedrijven naar sector met 1 of meer werkzame personen (totaal =80 bedrijven)

Bron: Kamer van Koophandel bedrijvenbestand.

De bedrijvigheid op het terrein wordt gekenmerkt door diversiteit. In aantal bedrijven is vooral de dienstensector goed vertegenwoordigd, echter wanneer naar het aantal werkzame personen wordt gekeken dan is zichtbaar dat de meeste werkgelegenheid in de bouw en in de sector (detail)handel is te vinden. Binnen de detailhandel gaat het voornamelijk om autobedrijven, namelijk reparatie van personenauto's en lichte bedrijfsauto's. Dit zijn vooral regionaal georiënteerde autodealers en autogarages. De diversiteit aan type bedrijven wordt door beide figuren ondersteund.

16


Figuur 3.6 Aandeel werkzame personen naar sector (totaal=519 wzp)


3.3

Leidsevaart Figuur 3.7 Locatie Leidsevaart

3.3.1 Fysieke aspecten Het bedrijventerrein Leidsevaart bestaat uit een smalle strook tussen de Leidsevaartweg en de spoorlijn Haarlem-Leiden. De strook grenst aan de bebouwde kom van Bennebroek (gemeente Bloemendaal). Leidsevaart kent een gemêleerd aanbod aan bedrijfspanden en functies, derhalve is het type pand onderling sterk wisselend. Enerzijds zijn er enkele monumentale panden waarvan het gebouw voor de bloembollencultuur het meest in het oog springende is. Dit wordt nu gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw. Anderzijds bestaat de bebouwing uit woningen met aangebouwde bedrijfspanden/-hallen en losse woningen.


17

De bedrijfspanden zijn vrijwel allemaal door middel van een hekwerk of een groenvoorziening afgesloten van de Leidsevaart en hebben parkeergelegenheid voor de eigen deur. Ondanks het gebrek aan samenhang van de bedrijvenstrook ziet het openbaar gebied er niet verrommeld uit. Dit komt vooral door de hoogwaardige omgevingskenmerken. Het gebied ten westen van de spoorlijn en ten oosten van de Leidsevaart bestaat uit landgoederen met veel groen. Per kavel verschilt het aanzicht, sommige bedrijfspanden gebruik de eigen grond voor opslag of parkeergelegenheid, waardoor de fysieke gesteldheid per kavel verschilt, maar nergens slecht is te noemen. Leegstand Er is sprake van kleinschalige leegstand, medio maart 2012 staan er een bedrijfspand leeg van circa 1.580 m2 bvo. Externe bereikbaarheid Bedrijventerrein Leidsevaart is enkel via de Leidsevaartweg te bereiken. De Leidsevaartweg is een smalle dijkweg en leent zich niet goed voor zwaar motorverkeer. Leidsevaart heeft geen OV haltes. Parkeren De meeste bedrijven hebben een eigen parkeervoorziening voor werknemers en klanten aan de voor- en zijkant. Desondanks wordt er veel langs de berm geparkeerd. Ruimtelijke planvorming Er zijn geen plannen rondom de Leidsevaart.

3.3.2 Verankering in de regio Omdat de Leidsevaart niet aan de bebouwde kom van Heemstede grenst, is er sprake van verminderde lokale verankering. Gevoelsmatig heeft Leidsevaart meer met de kern Bennebroek omdat de bedrijvenstrook aan de dorpskern grenst. Van oudsher heeft Leidsevaart een sterke verbondenheid met de bollenteelt. Het gebouw voor de bloemenbollencultuur is hier een voorbeeld van. Nog steeds zijn er een aantal bedrijven actief in de groene sector. Recent vertrokken bedrijven zijn vooral richting Hillegom vertrokken.

3.3.3 Economisch functioneren In onderstaande figuren is een overzicht gegeven van het type bedrijven dat op het terrein gevestigd is en het aantal werkzame personen. Figuur 3.8 Aandeel bedrijven naar sector met 1 of meer werkzame personen (totaal =46 bedrijven)


18


De bedrijvigheid aan de Leidsevaartweg wordt gekenmerkt door een goede vertegenwoordiging van bedrijven in de dienstensector en een kleiner aantal bedrijven in de handel (detailhandel en groothandel). Wanneer naar het aantal werkzame personen wordt gekeken dan is zichtbaar dat de werkgelegenheid vooral te vinden in is de facilitaire diensten en adviesdiensten en in de sector bouw en industrie. In aantal bedrijven is de omvang van de sector industrie aan de Leidsevaartweg beperkt, echter met 35 werkzame personen wel goed voor 17 procent van de werkgelegenheid op het terrein. De adviesdiensten zijn vooral eenmanszaken, met uitzondering van het notariskantoor dat 15 werkzame personen telt. Het grootste aantal werkzame personen aan de Leidsevaartweg is werkzaam in de sector facilitaire dienstverlening (39 werkzame personen). Dit komt met name door de aanwezigheid van een groter industrieel ontwerp en vormgevingsbureau met circa 32 werkzame personen. Figuur 3.9 Aandeel werkzame personen naar sector (totaal=205 wzp)



19

4

Trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk gaan we in op trends en ontwikkelingen die de bedrijvenmarkt beïnvloeden. In het bijzonder gaan we in op het internet als aankoopplaats en markttrends in de autobranche en in hoeverre dit tot ruimtelijke implicaties leidt. Verder wordt ook gekeken naar trends als bevolkingsontwikkeling en het Nieuwe Werken. Ten slotte bekijken we kort een referentie hoe op een ander binnenstedelijk lokaal bedrijventerrein omgegaan is met het toelaten van andere functies.

4.1

Aankopen via Internet Internet is definitief doorgebroken als aankoopplaats voor goederen en diensten. Qua winkelgebiedstype ondervinden vooral binnensteden nadelen van internet. Internet is een alternatief voor de binnenstad voor het vergelijkend winkelen. In toenemende mate lijkt te gelden dat in enkele branches winkelsluitingen rechtstreeks het gevolg zijn van de opkomst en doorgroei van het digitale aankoopkanaal. Deels door het gedeeltelijk verdwijnen van het fysiek vergelijken en deels omdat mode en luxe, en elektro branches zijn die in toenemende mate via internet worden gekocht. Omdat de voorhoede van internet-aankopers zich ook in de grote steden bevindt zijn ze extra kwetsbaar. Veel binnensteden hebben ook het nadeel dat ze moeilijk schaalvergroting kunnen realiseren en daarmee ook meer concurrentie ondervinden van grootschalige winkellocaties. Verdere verschraling van het winkelaanbod in kleinere plaatsen zal de oriëntatie op internet als aankoopkanaal vergroten. Hier zal het minder ruime en volledige winkelaanbod ertoe bijdragen dat er vaker voor het gemak van de online winkel wordt gekozen in plaats van af te reizen naar een winkel in een andere gemeente. Internet en de fysieke aankoopplaats kunnen elkaar echter ook aanvullen: een deel van de consumenten oriënteert zich op straat en koopt vervolgens (vanwege lagere prijzen) op internet of er wordt georiënteerd op internet waarna de aankoop doelgericht in de winkel wordt gedaan (omdat daar ‘warme’ service mogelijk is). Daarnaast vloeien bestedingen via internet deels terug naar fysieke (frontoffice) filialen. Momenteel wordt internet voornamelijk toegepast in de niet-dagelijkse sector. Dagelijks heeft vooralsnog geen directe concurrentie van internet maar er zijn initiatieven ten aanzien van het creëren van pick-up points. Pick-up points vormen een digitaal alternatief van het leveren van boodschappen aan huis die via internet zijn aangekocht, maar zonder de nadelen: bezorgkosten en het thuis aanwezig moeten zijn om de boodschappen in ontvangst te nemen. De pick-up points zijn een soort van drive in luikjes waar consumenten hun bestelde boodschappen zelf ophalen en kunnen bij de winkels zelf gevestigd worden, maar ook op plekken zijn waar veel mensen makkelijk kunnen komen (bedrijventerreinen)3.

3

Randstad Koopstromen onderzoek 2011.


21

Ruimtelijke implicaties bedrijventerreinen Afhaalpunten zijn vanuit de markt gewild en passen goed in het profiel van Heemstede als forensengemeente. Het afhaalpunt zelf heeft geen grote ruimtebehoefte en vereist geen zichtlocatie, maar verlangt wel een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Overige bedrijfsactiviteiten die gelinkt zijn aan internet spelen zich grotendeels af in de retail sector waar het vooral opslag en distributie op het bedrijventerrein betreft. Net als bij het afhaalpunt zijn de ruimtelijke eisen vooral bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheden.

4.2

Autobranche Voor de Automotive branche zijn het vooral after sales activiteiten zoals onderhoud en reparatie die winstgevend zijn. Bij de verkoop van nieuwe auto’s wordt gemiddeld genomen zelfs verlies gemaakt. De verkoop van (nieuwe) auto’s is echter noodzakelijk voor het in stand houden van het rijdend wagenpark waarop onderhoud en reparatie wordt gepleegd. De technologische ontwikkelingen zetten aftersales en de klantrelatie echter onder druk. Door de verbeterde kwaliteit van nieuwe auto’s worden de service intervallen groter en internet heeft zich ontwikkeld tot een serieus alternatief voor de persoonlijke verkoop van (nieuwe) auto’s. De BOVAG verwacht dat in 2015 tussen de vijf en tien procent van de verkoop van nieuwe auto’s plaats gaat vinden zonder dat er een fysieke handdruk aan te pas komt. Daarnaast wordt de druk op verkooppunten verder opgevoerd doordat zakelijke afnemers in toenemende mate de dealer overslaan en rechtstreeks bij de importeur bestellen. Het fijnmazige netwerk van verkooppunten wordt als gevolg hiervan opgeschaald van lokale naar regionale dealerships. De visie van de BOVAG dealer is dat dealers zich moeten ontwikkelen van de huidige product-georiënteerde manier van werken naar klantgericht handelen. In de huidige situatie kunnen klanten voor de meeste populaire merken nog op ruim 150 tot 200 verkooppunten in Nederland terecht. Naar de toekomst toe zou dit, om optimaal aan de vraag te kunnen voldoen en rendabel te blijven, gereduceerd moeten worden, naar tussen de 5 en 20 verkooppunten per merk. Het bestaande netwerk voor onderhoud en reparatie voldoet aan de toekomstige eisen en verwachtingen. De BOVAG verwacht dat er in toenemende mate een scheiding zal ontstaan tussen de locaties waar nieuwe auto’s worden verkocht en locaties waar auto’s worden gerepareerd en onderhouden. Het Full service business model op dezelfde locatie is in een fijnmazig netwerk niet langer houdbaar. Naar de toekomst toe zal de verkoop van nieuwe auto’s regionaal ingestoken moeten worden. Om het merk zo aantrekkelijk mogelijk voor zakelijke en particuliere rijders te houden, dient voor aftersales het fijnmazige netwerk van vestigingen juist in stand te blijven. Er wordt dan wel verlangd dat verkoop en aftersales intensief samenwerken4. Ruimtelijke implicaties bedrijventerreinen Afhankelijk van de functie heeft de BOVAG vijf business modellen geformuleerd die toekomst bestendig zijn: 

De Verkoop Nieuw Dealer;



De Auto Retail Dealer;



De Support Dealer;



De Dorpsdealer;



De Service Dealer.

4

22

Toekomst visie van BOVAG autodealers: Automotive Retail in 2015.


Centraal hierin is dat de dealer zich specialiseert en samenwerkt met andere dealers/automotive verkoop/servicepunten in de keten. De specialisatie betekent centralisatie er zullen minder verkooppunten nodig zijn en de ruimtebehoefte is lager. De vijf BOVAG business modellen gaan echter wel uit van optimalisatie van het ruimtegebruik van de huidige verkooplocatie. De Verkoop Nieuw en Auto Retail dealers kunnen hun volledige vloeroppervlak gebruiken voor het business model. Bij de Support dealer, Dorpsdealer en Servicedealer is er de mogelijkheid voor verhuur aan derden (bij voorkeur aan bedrijven in de automotive branche). Op Cruquiusweg/Nijverheidsweg zijn 18 bedrijven gevestigd (waarvan 11 dealers) die actief zijn in de automotive branche. Daarnaast zijn er twee tankstations. Belangrijk voor de autodealers zijn de eisen die importeurs in toenemende mate gaan stellen aan de showrooms. Merkenidentiteit neemt aan belang toe, wat inhoudt dat op dit moment meerdere merken onder één dak in de showroom mogen staan, maar in de toekomst mogelijk maximaal twee en wellicht zelfs maar één merk (merkscheiding door gescheiden showrooms). Dit heeft als consequentie voor de dealers aan de Cruquiusweg dat mogelijk een merk elders in een showroom komt te staan. Afhankelijk van de mogelijkheid tot uitbreiding kan dat in Heemstede zijn, maar ook daarbuiten. Onderhoud en reparatie van auto’s zal onderdeel blijven van het eerder genoemde fijnmazige netwerk wat betekent dat de dealers voor de toekomst in ieder geval een deel van hun activiteiten in Heemstede zullen behouden. Mensen zijn bereid een half uur te reizen voor het bekijken van een auto, maar voor onderhoud zijn mensen veel minder bereid ver te reizen. Nabijheid is erg belangrijk. Het autodealerrayon Heemstede reikt van IJmuiden tot Hoofddorp. Het bedrijventerrein Nijverheidsweg/Cruquiusweg in Heemstede ligt relatief centraal, dus zolang er voldoende ruimte en parkeergelegenheid (!) is, die voldoet aan de eisen van de importeurs, is er een goede kans dat de autodealers blijven zitten. Voor de autobedrijven op Cruquiusweg/Nijverheidsweg lijkt vooral een rol weggelegd voor de Auto Retail en Support dealer en in mindere mate voor de grote Verkoop Nieuw dealers. De grote Verkoop dealers zullen vanuit de zakelijke markt waarschijnlijk naar snelweglocaties verplaatsen.

4.3

Overige trends en ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling De PRIMOS bevolkingsprognose van de gemeente Heemstede gaat uit van een stabilisatie rond de 25.000 inwoners. Door huishoudensverdunning is er sprake van een lichte groei in het aantal huishoudens; tot 2020 een groei van 250 huishoudens over de hele linie. De volgende huishoudensgroepen zijn de grootste groeiers: 

tweepersoonshuishoudens zonder kind, 75 jaar en ouder, + 40 per jaar;



gezinshuishoudens 55 tot 74 jaar, +28 per jaar;



alleenstaande huishoudens 75 jaar en ouder, + 23 per jaar;

Bij de volgende huishoudensgroepen vind de grootste afname plaats: 

gezinshuishoudens 35 tot 54jaar, -55 per jaar;



tweepersoonshuishoudens zonder kind 55 tot 74 jaar, -14 per jaar;

Heemstede zal daarmee verder vergrijzen, als totaal nemen de alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens toe terwijl gezinshuishoudens zullen afnemen. Ondanks deze vooruitzichten blijft Heemstede in trek bij gezinshuishoudens uit Amsterdam e.o. Volgens gesproken makelaars


23

oriënteren met name de grotere gezinnen (2 of meer kinderen) zich op Heemstede in hun zoektocht naar een grotere woning en rustige woonomgeving. Nieuwe werken Het Nieuwe Werken (HNW) is een visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologie als aanjager gelden voor een betere inrichting en bestuur van het kenniswerk. Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek, de organisatiestructuur en -cultuur, de managementstijl en niet te vergeten de mentaliteit van de kenniswerker en zijn manager. De veronderstelling is dat door Het Nieuwe Werken kenniswerk in de aard ingrijpend zal veranderen. Dit is dan het gevolg van de nieuwe, interactieve mogelijkheden die door internet ontstaan, maar ook door nieuwe werkmethoden, de nieuwe generatie werknemers en veranderende de eisen en behoeften aan werk, met als kernwoord 'flexibiliteit'. De vraag is hoe snel de ontwikkelingen zullen verlopen en vooral hoe de aloude hiërarchische structuren en organisaties met deze (maatschappelijke) ontwikkelingen zullen omgaan. Want de verdere ontwikkeling van Het Nieuwe Werken (Werken 2.0), de Kenniswerker (Werknemer 2.0) en mogelijkheden (Enterprise 2.0) zal wellicht de nodige druk zetten op huidige organisatievormen5. Fysieke gevolgen zijn dat er minder kantoormeters nodig zijn per fte, hetgeen de vraag naar kantoorruimte kan dempen. Omdat de kantorenmarkt in Heemstede altijd al klein van aard is geweest, zal er in de toekomst geen sprake zijn van een grote vraag naar kantoorruimte in Heemstede. En is het aannemelijk dat de vraag kleiner zal worden.

5

24

www.werken20.nl


5

Marktanalyse bedrijfsruimte

In dit hoofdstuk onderzoeken we het belang van behoud van binnenstedelijk bedrijventerrein in termen van vraag en aanbod vanuit het bedrijfsleven en presenteren we de perspectieven van de ondernemers, de gemeenteraad en de lokale makelaars op het terrein.

5.1

Vraag en aanbod bedrijventerreinen Regionale markt in evenwicht Op regionaalniveau blijkt uit de uitvoeringsstrategie 2010-2040 van Plabeka dat het aanbod en de vraag naar bedrijventerrein in regio Haarlem-IJmond voor de toekomst in evenwicht zal zijn. Dit geldt ook voor binnenstedelijke bedrijventerreinen6. Dit houdt in dat het bestaande aanbod samen met de geplande nieuwe bedrijventerreinen voldoende zijn om de ruimtebehoefte de komende periode op te vangen zonder dat er sprake is van overaanbod. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het behoud van de bedrijfsfunctie van de huidige en de geplande bedrijventerreinen van belang is om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Binnen de regio Zuid-Kennemerland zijn er nog twee terreinen met beschikbaar aanbod aan uitgeefbare bedrijfsgronden, namelijk PolanenPark (netto circa 21 hectare) en Waarderpolder (netto circa 10 hectare)7. Alle andere terreinen zijn reeds volledig uitgegeven. Daarnaast is er op het nabijgelegen Cruquius-Zuid in Haarlemmermeer nog 14 hectare netto uitgeefbaar. Zeer krappe lokale markt In Heemstede zijn geen uitgeefbare bedrijfsgronden m eer beschikbaar. Daarnaast is er slechts beperkte leegstand in de bedrijfsgebouwen in de gemeente. Op basis van gegevens van bedrijfsmakelaars bedraagt de leegstand circa 3.000 m². Dit is duidelijk onder het frictieleegstandsniveau dat nodig is voor het gezond kunnen functioneren van vraag en aanbod op de markt van bedrijfsruimten. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat onlangs twee grotere panden aan de Cruquiusweg zijn ingevuld met nieuwe gebruikers en dat binnenkort het pand van een van deze ondernemers (autodealer) elders op het terrein vrijkomt. Op basis van de analyse van de huidige invulling van de bedrijventerreinen en van relevante trends en ontwikkelingen is er geen reden om aan te nemen dat het leegstandsniveau de komende jaren sterk zal stijgen. Aspecten die in het kader van leegstand op Cruquiusweg/Nijverheidsweg goed in de gaten gehouden dienen te worden zijn: 

Mogelijke veranderingen in de branche van autohandel, het is mogelijk dat er een verdergaande concentratie zal plaatsvinden op minder locaties dan de huidige situatie en een afname van het aantal dealerships. Heemstede neemt voor autohandel echter een centrale plaats in, in de regio. Een in de gemeente gevestigde autodealer verwacht de komende vijf jaar zeker geen veranderingen voor Heemstede.



een verslechtering van de huidige reeds onder druk staande bereikbaarheid, verkeersdoorstroming en parkeersituatie kan wel leiden tot het vertrek van bedrijven en oplopende leegstand.

6 7

Uitvoeringstrategie Plabeka 2010-2040 en Ecorys “Vitaliteit bedrijventerreinen voor lokale bedrijven” 2012. Bron: IBIS, 2011.


25

Conclusie Gezien vanuit de regionale en lokale markt van bedrijventerreinen en bedrijfsruimten is het van belang de huidige ruimte voor bedrijven te behouden. Ondernemers in Heemstede hebben binnen de gemeente vrijwel geen vestigingsmogelijkheden.

5.2

Kwaliteit bedrijventerrein volgens de ondernemers De ondernemers op het bedrijventerrein geven aan dat er in hun beleving door de gemeente de afgelopen jaren weinig is geïnvesteerd in het bedrijventerrein. Meermaals wordt aangegeven dat het gebruik van de Nijverheidsweg door de bedrijven, scholieren en bewoners leidt tot overlast en gevaarlijke situaties. Dit wordt versterkt door het op de openbare weg parkeren van auto’s door een gebrek aan parkeerruimte, waardoor de weg wordt versmald. De gemeente heeft inmiddels een herinrichtingsplan opgesteld voor de aanpak van de Nijverheidsweg. Dit behelst onder andere het aanpassen van het verwilderde parkeerterrein / inrit richting de brandweerkazerne en andere bedrijven aan de oostkant van de Nijverheidsweg. Verder omvat het plan de vervanging van de riolering, herinrichting van de Nijverheidsweg, aanleg van extra parkeerplaatsen en het verbeteren van de veiligheid voor het fietsverkeer naar het College Hageveld. Met de uitvoering van dit plan zou een aantal knelpunten die op dit moment door de ondernemers ervaren wordt kunnen worden weggenomen. De uitvoering van de werkzaamheden zijn gepland in 2012-20138. De enquête onder de ondernemers benadrukt dat dit één van het belangrijkste knelpunt is die ondernemers op het terrein ervaren. Een ander zeer belangrijk knelpunt is de ontsluiting van het terrein. De kruising N201-Cruquiusweg vinden ondernemers slecht en zelfs gevaarlijk. Er is geen voorsorteer vak op het kruispunt N201 en de Cruquiusweg. Richting Heemstede is er geen goede mogelijkheid af te slaan, dit levert gevaarlijke situaties op. Ondernemers zien hier graag een veiligere afslagmogelijkheid vanaf het Kruispunt van de N201 en de Cruquiusweg. Ook de toegangsweg over de Van den Eijndekade wordt als slecht ervaren door de ondernemers. In de volgende paragraaf gaan we hier verder op in. Op de hoek van de Nijverheidsweg-Cruquiusweg staat een met graffiti bespoten jongerenhonk. Dit goed aanpakken of weghalen heeft de voorkeur van de ondernemers.

5.3

Perspectieven op de lokale economie / bedrijvigheid Perspectief makelaars Verhurende bedrijfsmakelaars geven aan dat Heemstede een lastige gemeente is als het gaat om het begeleiden van bedrijventransacties. Ook in de ‘goede tijden’ duurde het minimaal een jaar om een bedrijfsgebouw te verhuren. Omdat Heemstede primair een woongemeente is, is er weinig fysieke ruimte voor bedrijven. Wanneer er wordt gesproken over bedrijfsruimte in Heemstede gaat het vrijwel altijd over Cruquiusweg/Nijverheidsweg. Van oudsher is hier altijd een sterk autocluster geweest vanwege de vele forensen in Heemstede. Zo is het onderhoudsbedrijf Merks op dit moment een zeer sterke pijler voor zowel de automotive branche als het bedrijventerrein Cruquiusweg/Nijverheidsweg. Naar de toekomst toe verwachtten makelaars dat de automotive branche veranderd van meer 8

26

Ecorys,2012 Vitaliteit kleine bedrijventerreinen voor lokale bedrijven’ in opdracht van de Kamer van Koophandel Amsterdam.


consument gericht naar zakelijke leasecontracten. Hierdoor blijven vooral de grote garagebedrijven over die de leasecontracten afsluiten en zowel verkoop als onderhoud doen. Hun afzetgebied is groter en zij zoeken specifiek naar centrale goed bereikbare locaties voor hun dealerships in Amsterdam. Op dit moment is dat voornamelijk Amsterdam Zuidoost. Voor Heemstede blijven dan vooral kleine lokaal gerichte garage en onderhoudsbedrijven over. Andere functies blijken lastig. Buiten autobedrijven is er kleine vraag van lokaal opererende ondernemers. De makelaars krijgen nauwelijks aanvragen voor kantoorruimte in Heemstede, maar wel vanuit de dienstverlening en ambachten branches. Vanuit een verhuurperspectief is de verruiming van functies wenselijk. Geïnteresseerde partijen komen vooral uit de (grootschalige) detailhandel en ontspanningsdiensten (o.a. fitness yoga, kindercrèche). Volgens de gesproken makelaars kan retail/pdv op termijn interessant zijn voor het bedrijventerrein. Perspectief ondernemers Ondernemers op het bedrijventerrein Nijverheidsweg-Cruquisweg en Leidsevaartweg zijn middels een telefonische en digitale enquête benaderd om hun visie en mening over het bedrijventerrein waarop zij gevestigd zijn te geven. De enquête is ingevuld door 20 bedrijven uit diverse branches en verspreid over de verschillende locaties. Daarmee ligt de respons op circa 25 procent van de ondernemers op de terreinen. Met name de grotere bedrijven hebben deelgenomen, waarmee de dekking van de enquête als wordt gekeken naar het ruimtegebruik op de terreinen nog hoger ligt dan deze 25 procent. Op basis van de behaalde respons geeft de enquête een goed beeld van het perspectief van de ondernemers. Figuur 5.1 Respons bedrijven enquête naar branche en locatie (n=21)

Beperkte tevredenheid over huidige kwaliteit terrein onder ondernemers Bijna 40 procent van de ondernemers vindt de kwaliteit van het terrein goed tot uitstekend. Circa 28 procent van de ondernemers geeft aan niet tevreden te zijn over de kwaliteit van het terrein. Belangrijkste reden voor de ontevredenheid komt van de bedrijven op het terrein NijverheidswegCruquiusweg. Deze ondernemers wijzen met name naar de ontsluiting en parkeermogelijkheden op het terrein. Een aantal ondernemers geeft aan dat het toevoegen van woningen op en nabij het bedrijventerrein heeft geleid tot nog meer parkeerproblemen. Verder vinden vele ondernemers de veiligheid voor de kinderen die naar school fietsen niet toereikend. Ook in het weekend zijn er regelmatig verkeersproblemen. Ondernemers geven aan dat de bezoeken van consumenten aan de autodealers in combinatie met het verkeer dat naar de sportvelden gaat veel drukte geeft. Zowel bij de autodealers als bij de sportvelden is de parkeergelegenheid te beperkt om de stroom bezoekers op te vangen. Het gevolg is parkeren op de weg en gevaarlijke verkeersituaties rond de kruising N201-Cruquiusweg.


27

Opvallend is dat de bedrijven die de kwaliteit erg vinden tegenvallen vooral bedrijven aan de Industrieweg zijn. Zij geven vooral aan dat de ontsluiting en parkeren voor hen problemen opleveren. Tevens geven meerdere ondernemers aan dat de uitstraling van de weg verbeterd dient te worden door bijvoorbeeld een facelift van de bestrating. Het is van belang er hier op te wijzen dat in de huidige situatie de van den Eijndenkade is afgesloten voor verkeer vanwege de woningbouwontwikkeling. Echter zal deze op termijn weer open worden gesteld voor verkeer en is er weer sprake van een tweede ontsluitingsweg voor het gebied. Figuur 5.2 Beoordeling kwaliteit huidige bedrijventerrein door ondernemers

1 op de 5 ondernemers overweegt te verhuizen door ruimtegebrek Ongeveer 1 op de 5 ondernemers geeft aan dat er redelijk concrete verhuisplannen zijn om binnen nu en 2 jaar te verhuizen. Deze verhuizingen zijn nog niet allemaal zeker, maar er wordt wel al gekeken naar andere locaties in de regio waar men zich kan vestigen. De reden voor deze mogelijke verhuizingen is voornamelijk het huidige ruimtegebrek, dat (op korte termijn) niet op de locatie zelf kan worden opgelost. Dit ruimtegebrek kan ook niet elders op de bedrijventerreinen in Heemstede worden opgelost, waardoor er wordt gekeken naar de regio rondom Heemstede. Eén ondernemer geeft aan zelfs al verhuisd te zijn, maar momenteel nog vastzit aan het huidige huurcontract. De meeste ondernemers geven echter aan graag op de huidige locatie gevestigd te willen blijven en denken dat dit de komende 10 jaar ook het geval zal blijven. Geen enkele ondernemer geeft aan in de komende 10 jaar op de locatie zelf nieuw vastgoed te willen ontwikkelen. Wel zijn er een aantal ondernemers die graag het pand dat zij op dit moment huren in het eigen bezit zouden willen krijgen. Figuur 5.3 Heeft u concrete verhuisplannen?

Ruime meerderheid van ondernemers geeft aan uitbreiding te voorzien De ondernemers zijn ook gevraagd hoe groot zij de kans achten dat zij de komende jaren een uitbreiding voorzien. Hierbij geeft meer dan de helft van de ondernemers aan dat zij verwachten in de toekomst uit te breiden. De bedrijven die aangeven geen uitbreiding te voorzien zijn allen gelegen aan de Nijverheidsweg. Geen uitbreiding voorzien kan in een aantal gevallen betekenen dat de benodigde ruimte voor groei reeds gewaarborgd is.

28


Bedrijven aan de Leidsevaartweg en de Industrieweg geven duidelijk aan wel uitbreiding te voorzien. Een ruime meerderheid van de ondernemers geeft aan graag op de huidige locatie hun activiteiten te willen uitbreiden. Ondernemers hebben in de enquête aangegeven dat ze door het ruimtegebrek dat al aanwezig is op het terrein het niet bevorderlijk vinden om nog extra functies toe te staan. Figuur 5.4 Uitbreidingsplannen en locatievoorkeur voor eventuele uitbreiding

Als de ondernemers wordt gevraagd wat voor hen redenen zouden kunnen zijn om te gaan verhuizen geeft 39 procent van de ondernemers aan geen redenen te zien om te verhuizen. Daarnaast geeft 1 op de 3 aan dat het bedrijfspand dan wel bedrijventerrein in de toekomst wellicht niet meer aansluit op de wensen van de ondernemer. 13 procent van de ondernemers voorziet uitbreiding van de activiteiten maar ziet geen mogelijkheid op het huidge terrein hiervoor. Daarnaast geeft 13 procent aan dat er andere redenen zijn om mogelijk te verhuizen, deze zijn uiteenlopend van kleinere huisvesting tot teruglopende activiteiten. Figuur 5.5 Redenen om te verhuizen

5.4

Conclusies Op basis van hoofdstuk 2 locatieanalyse, hoofdstuk 3 trends en ontwikkelingen en hoofdstuk 4 marktanalyse bedrijfsruimte kunnen de eerste conclusies worden getrokken alvorens door te gaan naar hoofdstuk 5 waarin we de consequenties van het toelaten van andere functies in beeld brengen. Krappe bedrijfshuisvestingsmarkt Gezien vanuit de regionale en lokale markt van bedrijventerreinen en bedrijfsruimten is het van belang de huidige ruimte voor bedrijven te behouden. Ondernemers in Heemstede hebben binnen de gemeente vrijwel geen vestigingsmogelijkheden. Circa een op de vijf respondenten op de enquête geeft aan vanwege ruimtegebrek elders in de regio naar ruimte uit te kijken. Het toestaan van andere functies op de bedrijventerreinen in Heemstede leidt tot nog minder ruimte voor het reeds gevestigde bedrijfsleven.


29

Ontsluiting en parkeren Nijverheidsweg/Cruquiusweg worden als matig ervaren Uit dit onderzoek en eerder onderzoek voor de Kamer van Koophandel Amsterdam blijkt dat de huidige bereikbaarheid van het terrein en de bedrijven als matig wordt ervaren door de ondernemers. Alle ondernemers die we gesproken hebben benadrukken dit. De toegangswegen van het terrein kunnen de stroom van auto’s en vrachtwagens niet goed verwerken, wat leidt tot files en gevaarlijke situaties. Dit geldt zowel voor de kruising N201-Cruquiusweg als bij de Van den Eijndekade (kruising met de Heemsteedse Dreef en ook de Industrieweg). Naast de ontsluiting van het terrein wordt ook parkeren als een belangrijk knelpunt ervaren. Ondernemers geven aan dat er een parkeercapaciteitstekort is wat resulteert in parkeren langs de weg en op het groen (talud). Dit leidt tot versmalde en onoverzichtelijke wegen en daarmee tot onveilige situaties. Ondernemers ervaren deze knelpunten als een belemmering voor hun functioneren en geven aan dat op termijn dit reden kan zijn om te verhuizen. Voor de autodealers geldt in het bijzonder dat goede parkeermogelijkheden tot de eisen behoren van de importeurs. Dit kan doorslaggevend zijn voor autodealers of ze wel of niet aan de Cruquiusweg kunnen blijven zitten. Naast het belemmerend functioneren, uiten de ondernemers hun zorgen over de veiligheid van de kinderen. We dienen hier te benadrukken dat binnen het kader van dit onderzoek geen verkeerskundige analyse is gemaakt. Verder zijn we uitgegaan van de huidige situatie. De hiervoor weergegeven beschrijvingen en conclusies zijn met name gebaseerd op de input vanuit ondernemers. Bij het mogelijk toestaan van nieuwe functies op het bedrijventerrein dient goed gekeken te worden naar wat dit voor gevolgen heeft voor de verkeersdoorstroming en voor de parkeersituatie. Op basis van de hiervoor beschreven conclusies lijken ingrepen in de parkeersituatie en/of de weginfrastructuur noodzakelijk indien er ook (planologisch) ruimte wordt geboden aan nieuwe functies die extra verkeersstromen en parkeerbehoefte opleveren. Uiteraard dient hierbij wel rekening te worden gehouden met de tijdstippen dat deze functies extra verkeersstromen en parkeerbehoefte genereren. Het gros van het gevestigde bedrijfsleven is van plan in Heemstede te blijven Hoewel ondernemers vinden dat de kwaliteit van het terrein verbeterd kan/moet worden (vooral bereikbaarheid en parkeren) zijn ze wel tevreden met hun locatie. Meerdere ondernemers hebben aangeven voor de toekomst groei te verwachten en willen dan ook graag uitbreiden op hun huidige locatie. Sommige ondernemers hebben al een afspraak met hun buren gemaakt over het delen van een pand, anderen geven aan op zoek te moeten naar uitbreidingsmogelijkheden wanneer de markt het toelaat. De leegstand op de terreinen is beperkt en ligt onder het niveau van gezonde frictieruimte die zeker bij een aantrekkende markt mogelijk snel benut zal worden door het gevestigde bedrijfsleven. Het toelaten van andere functies kan ervoor zorgen dat het gevestigde bedrijfsleven de kans wordt ontnomen op het terrein uit te breiden, waardoor bij groei alleen verhuizen nog een reële optie zal zijn.

30


6

Inventarisatie functies

In de voorgaande hoofdstukken is vooral ingegaan op de huidige staat van het terrein en welke trends en ontwikkelingen mogelijk een rol gaan spelen in de toekomst voor de bedrijventerreinen in Heemstede. Duidelijk is waar knelpunten zijn en hoe ondernemers en makelaars over het terrein denken. Vanuit de marktanalyse is geconcludeerd dat de ruimte op de bedrijventerreinen ook de komende periode nodig is voor reguliere bedrijvigheid (zoals dat nu ook al op de bedrijventerreinen is gevestigd). Het toestaan van andere functies ligt vanuit die analyse dan ook niet voor de hand. Op basis van locatieanalyse, waaronder de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden kwam daarnaast het beeld naar voren dat met name voorzichtig moet worden omgegaan met het toestaan van nieuwe functies die extra verkeersstromen en parkeerbehoefte opleveren, gezien de huidige bereikbaarheids- en parkeersituatie. In bepaalde gevallen kan het echter toch interessant zijn voor de gemeente om vestiging van een nieuwe functie op de bedrijventerreinen mogelijk te maken. Gezien voorgaande conclusies dient het dan te gaan om beperkte ontwikkelingen, waarbij mogelijke knelpunten op het vlak van bereikbaarheid en parkeren worden ondervangen. In dit hoofdstuk kijken we in hoeverre het mogelijk en wenselijk is om andere type functies toe te staan. Wat voor effecten kunnen optreden en onder welke randvoorwaarden is uitbreiding van het terrein met andere type functies mogelijk zonder de huidige bedrijvigheid in hun functioneren te belemmeren?

6.1

Draagvlak voor andere type functies onder ondernemers Middels de eerder genoemde enquête zijn de ondernemers gevraagd of zij het toevoegen van nieuwe functies aan het bedrijventerrein als een kans of een bedreiging zien. Uit de resultaten van de enquête en gesprekken blijkt dat ongeveer de helft van de ondernemers geen toegevoegde waarde ziet in het toelaten van andere functies op het terrein. De andere helft geeft aan het niet als een belemmering te zien en dat extra bezoekersstromen gunstig kunnen zijn. In onderstaande figuur is het resultaat van de enquête weergegeven onder de ondernemers. Opvallend is dat in een aantal gevallen een functie zowel als een kans als een bedreiging wordt gezien (dit kan door dezelfde ondernemer zijn ingevuld).


31

Figuur 6.1

Andere type functies op het terrein: kans of bedreiging volgens de ondernemers (aantal respondenten)

Zowel kans als bedreiging Detailhandel, sportschool, kantoren en kinderdagverblijf worden het meest genoemd als kans voor de bedrijventerreinen. Overigens wordt een kinderdagverblijf ook als een belangrijke bedreiging gezien. Bij het gedeelte waar de ondernemers zelf ideeën konden invullen, geven de ondernemers op de Leidsevaartweg aan dat zij een tankstation (met wasstraat) als een kans zien. Aandachtspunten bij het toelaten van nieuwe functies zijn volgens de ondernemers vooral het parkeerbeleid en de verkeersveiligheid. Een opvallende uitkomst bij de functies die ondernemers als een bedreiging zien is dat ook hier de detailhandel het vaakst genoemd wordt. Het is dus zo dat detailhandel door een gedeelte van de ondernemers als een kans gezien wordt en maar ook als bedreiging. Dit heeft voornamelijk te maken met de eerdere genoemde bereikbaarheid en parkeerproblematiek die op dit moment al aanwezig is op het terrein. De ondernemers die hebben aangegeven dat detailhandel als een kans gezien kan worden, zijn branches die ook direct voordeel hiervan zouden kunnen hebben doordat er meer bezoekers langs hun bedrijf komen. Kanttekening blijft ook bij de voorstanders dat eerst de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden sterk verbeterd moeten worden. Bedrijven die geen voordeel hebben van deze bezoekers, zien het eerder als een last. Woningen, perifere detailhandel, hotels, horeca en leisure vooral gezien als een bedreiging Ook functies als wonen, hotel, horeca of leisure worden vaak als bedreiging genoemd. Door het toestaan van deze functies bestaat de kans dat de bedrijven worden beperkt in hun bedrijfsvoering door de extra wet- en regelgeving die dan wellicht noodzakelijk is. Daarnaast hebben deze functies een verkeersaantrekkende werking en een substantiële parkeerbehoefte. Ook perifere detailhandel (als een bouwmarkt of een tuincentrum) worden om dezelfde redenen als niet gewenst beschouwd.

6.2

Bepaling geschiktheid van potentiële functies op het bedrijventerrein Er zijn verschillende type functies denkbaar die zich in Heemstede zouden kunnen vestigen. Echter het aantal functies dat traditioneel gevestigd is op bedrijventerreinen is beperkt. Het gaat dan vooral om arbeidsextensieve bedrijven zoals logistieke en industriële bedrijven, maar ook grootschalige

32


detailhandel (GDV) zoals woonboulevards. In de afgelopen jaren zie je steeds vaker, vooral op binnenstedelijke locaties, dat ook PDV (bv. bouwmarkten en autoshowrooms), detailhandel (kapper, hobbyzaak etc.) en/of kantoren zich op bedrijventerreinen vestigen. Dit wordt in veel gevallen gedoogd, maar is niet officieel vastgelegd in het bestemmingsplan. Gemeente Heemstede heeft de laatste jaren ook verschillende activiteiten gedoogd, maar in veel gevallen ook strikt het bestemmingsplan gevolgd. Binnen het bestemmingsplan zijn op dit moment (op hoofdlijnen) de volgende activiteiten toegestaan: wonen, bedrijven en kantoren. Waarbij moet worden opgemerkt dat deze activiteiten alleen mogen worden toegepast op de (voor deze functie) aangewezen gebieden in de plankaart. In het bestemmingsplan wordt aangegeven dat de Staat van Inrichtingen zich beperkt tot de inrichting welke (nagenoeg) volledig zijn gericht op het vervaardigen, verwerken, bewerken, te koop aanbieden, verkopen of leveren van goederen, een en ander met uitzondering van het ten verkoop uitstallen, verkopen of leveren van goederen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker (detailhandel). Daarmee zijn tevens uitgezonderd de inrichtingen welke ondernemingsgewijs diensten ter ontspanning en/of verzorging van personen of goederen verrichten (zoals horeca, openbare doeleinden, enz.).

Op gronden met de bestemming “bedrijven” zijn slecht detailhandelsvestigingen toegestaan ter plaatse waar op de kaart de aanduiding (d) is aangebracht, het is echter gewenst om slechts bepaalde vormen van detailhandel toe te staan. Hierbij is gedacht aan detailhandels in volumineuze goederen, zoals hout- en bouwmaterialen, auto’s, caravans, boten, meubels, etc.

Gelet op het feit dat het grondgebruik in het plangebied voornamelijk bedrijfsmatig is, zijn binnen de bestemming “bedrijven” bedrijven toelaatbaar die onder categorie 1,2 of 3 van de bij de voorschriften behorende Staat van Inrichtingen vallen. Bedrijven die onder categorie 4 vallen kunnen met behulp van een vrijstelling worden toegelaten.

Bij het bepalen van potentiële functies op het terrein kijken we ten dele naar functies die reeds binnen het bestemmingsplan worden toegestaan, maar niet of beperkt aanwezig zijn op dit moment. Verder kijken we ook juist naar andere type functies en de gevolgen/voorwaarden ervan voor het functioneren van de bedrijven op het terrein en haar omgeving (de gemeente). Vooropgesteld kan worden dat het toelaten van vergelijkbare bedrijventerreinfuncties zoals die nu reeds op het terrein aanwezig zijn altijd de voorkeur heeft. Alle andere type functies voegen weinig tot niets toe aan het functioneren van het gevestigde bedrijfsleven. Hiermee niet gezegd dat andere functies per definitie niet toegelaten zouden moeten worden, want functies die het gevestigde bedrijfsleven in hun functioneren niet hinderen kunnen mogelijk wel een verrijking vormen voor de diversiteit van het voorzieningenaanbod ten behoeve van bewoners en werknemers in de gemeente Heemstede. Effecten van bepaalde type functies in beeld In onderstaand overzicht kijken we op hoofdlijnen naar het effect van bepaalde type functies op aspecten als bereikbaarheid, parkeren, overlast, uitstraling, et cetera. Hierbij maken we onderscheid tussen effecten op het terrein die van invloed zijn op het functioneren van het gevestigde bedrijfsleven en effecten die optreden buiten het terrein. Verfijning van het type functie (bijvoorbeeld grootschalig versus kleinschalig) komt in de volgende paragraaf aan de orde. Belangrijkste conclusie is dat het toestaan van andere type activiteiten op het terrein in bijna alle gevallen leidt tot een toename van de druk op de infrastructuur (in de vorm van bereikbaarheid en parkeren) en daarmee het functioneren van de huidige bedrijven belemmert. Het betreffen immers vooral functies die leiden tot een toename van het aantal bezoekers / vervoersbewegingen op het


33

terrein. Nuancering van deze conclusie is op haar plaats, dit doen we in de toelichting onder tabel 1. Deze is gebaseerd op de uitkomsten van de onder de ondernemers gehouden enquête, de interviews met bedrijfsmakelaars en ondernemers en inschattingen van Ecorys. Van belang is te benadrukken dat voor de verschillende functies niet is gekeken naar marktruime. De voorliggende studie betreft geen marktonderzoek, maar verkent den functionele (en deels ruimtelijke) voor- en nadelen van het toestaan van nieuwe functies op de bedrijventerreinen.

34


Tabel 6.1

Overzichtstabel functies en de waardering van effecten op het terrein en in de omgeving (uitgaande van huidige infrastructuur en parkeersituatie) Effecten op het terrein

Bewoners

Winkelgebied centrum

Ondernemers

Totaal oordeel

Bewoners op het terrein

Belangen-verstrengeling

Vastgoedwaarde

Uitstraling / beeldkwaliteit

Geluid / stankoverlast

Parkeren

Bereikbaarheid

Type effect

Effecten op …. elders

Type functie Woningen

-

--

0

-

-

--

++

--

-

++

+

Detailhandel

--

--

0

+

0

-

+

-

0

--

-

PDV

--

--

0

+

0

0

+

-

0

-

+

Wellness

-

--

0

+

0

-

+

-

0

+

++

Leisure

-

--

0

+

0

-

+

-

0

+

++

Horeca

-

-

0

+

0

-

+

-

0

+

+

Kantoren

--

--

0

+

+

0

0

-

0

0

0

Pick-up Point

--

--

0

0

0

0

++

-

0

-

++

Pers. Dienstverlening / 1ste-lijns zorg

--

--

0

+

0

-

++

-

0

-

0

-- = zeer negatief

- = negatief

0 = neutraal

+ = positief

++ = zeer positief

Woningen Het toestaan van woningen op de bedrijventerreinen brengt meerdere effecten met zich mee die nadelig uitwerken voor het gevestigde bedrijfsleven. Meer woningen leidt tot een toename van de verkeersbewegingen en verhoogde parkeerdruk door bewoners. Wellicht dat met een ondergrondse parkeerplaats deze parkeerdruk verminderd kan worden, maar het aantal extra verkeersbewegingen op het terrein zal toenemen en vormt daarmee een belemmering voor de activiteiten van de bedrijven. Bewoners kunnen omgekeerd juist weer last hebben van de bedrijfsactiviteiten (zoals van vrachtwagens, geluid en stank) en gaan klagen. Verder draagt het toestaan van woningen niet bij aan de vastgoedwaarde van bedrijfsruimten en de uitstraling van het bedrijventerrein9. Nieuwe bedrijven zullen sneller aarzelen over vestiging op het terrein in de nabijheid van woningen en ook uitbreiding elders in plaats van op de huidige locatie zal mogelijk eerder worden overwogen. Het toestaan van woningen op het bedrijventerrein raden we dan ook sterk af. De enige ondernemers die hier mogelijk echt profijt van hebben zijn de winkeliers in het centrum door een toename van het aantal inwoners in Heemstede. Detailhandel Het vestigen van detailhandel op het bedrijventerrein leidt tot een aantal complicerende factoren. Zo zal de bereikbaarheid en parkeerdruk op het terrein toenemen, want detailhandelsbedrijven zijn afhankelijk van bezoekersstromen. Detailhandelsbedrijven stellen andere eisen aan de openbare ruimte (orde, veiligheid, groen, verlichting etc.), wat kan leiden tot belangenverstrengeling met het gevestigde bedrijfsleven over de invulling en staat van het terrein. We verwachten niet, in tegenstelling tot bij woningbouw, dat het toelaten van detailhandel een positief dan wel negatief effect heeft op de vastgoedwaarde van gebouwen. Bewoners op het terrein zullen, afhankelijk van het type detailhandel, wel kunnen profiteren van de nabijheid van extra winkels. Voor het centrum kan het echter een nadeel zijn, zeker wanneer het detailhandel is die eerst in het centrum gevestigd zat (verplaatsing in plaats van additioneel detailhandelsaanbod). Bewoners zullen in dat geval minder in het centrum besteden, wat leidt tot een verzwakking van het centrum. Het toestaan van detailhandel op het bedrijventerrein is niet per definitie een gevaar, maar eerst en per case moet een goede afweging gemaakt worden. Gaat het om een verplaatsing van het bedrijf of is het additioneel aanbod voor Heemstede? Leidt vestiging op het terrein tot het weglekken van bestedingen uit het winkelcentrum (concurrerend) of is het complementair? In hoeverre gaat de specifieke activiteit leiden tot een toename in verkeersbewegingen op het terrein en kan dit onder bepaalde voorwaarden en condities beperkt worden? PDV Autoshowrooms zijn reeds op Cruquiusweg/Nijverheidsweg, maar andere vormen van PDV zoals een bouwmarkt of een woonwinkel nog niet. Deze vorm van PDV genereert ook grotere toestroom van bezoekers en vergroot de druk op de bereikbaarheid/ontsluiting van het terrein en het parkeren. Voor de reeds gevestigde bedrijven verwachten we verder geen effecten die het functioneren belemmeren of bevorderen. Voor de inwoners kan de toevoeging van extra PDV aanbod een aanwinst zijn. In principe is een toename van het aantal verkeersbewegingen door bezoekers nadelig voor het gevestigde bedrijfsleven, maar als er een slimme oplossing komt voor het ontlasten van de infra op het terrein (bereikbaarheid en parkeren) dan zijn er wel degelijk mogelijkheden.

9

36

Ervan uitgaande dat de overige bebouwing een bedrijfsfunctie blijft behouden.


Wellness Onder wellness verstaan we activiteiten gericht op verzorging van de innerlijke en uiterlijke mens in de vorm van ontspanning, genieten, rust en herstellen. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld massagesalons, sauna’s, thermaal baden, uiterlijke verzorging (beauty), fitness, aerobics, zwemmen en geestelijke activiteiten (yoga en zen). We sluiten aan bij de definitie van het nationaal wellness onderzoek in 2008 waarin onder een welnessbedrijf wordt verstaan: wellnessbedrijf; wanneer er ofwel een sauna, spa of stoombad aanwezig is, ofwel wanneer er ten minste twee verschillende diensten voor de innerlijke dan wel uiterlijke mensen wordt aangeboden, waarbij Yoga/Zen als één wordt gezien10. Voor al deze type diensten geldt dat er de hele dag door bezoekers komen en gaan. De belasting op de bereikbaarheid/ontsluiting van het terrein zal toenemen, net als de parkeerdruk. De grootschaligheid van het type wellness zal bepalend zijn voor de omvang van de stroom aan bezoekers. Over het algemeen hebben wellnessfuncties een gebouw met een verzorgde uitstraling dat past bij het aanbod van dit type diensten. De verwachting is dan ook dat wellnessactiviteiten bijdragen aan de uitstraling / beeldkwaliteit van het terrein. Voor wellness geldt echter net als voor detailhandel dat de wensen, belangen en eisen anders kunnen liggen in verhouding tot het gevestigde bedrijfsleven. Dit zou op termijn belemmerend voor de bedrijven kunnen werken. Voor de bewoners in Heemstede kan wellness een interessante toevoeging zijn en het vormt geen bedreiging voor het winkelcentrum. Het toestaan van wellnessactiviteiten behoort zeker tot de mogelijkheden, maar moet strategisch ingepast worden op het terrein. Er zijn maar een beperkt aantal locaties hiervoor interessant, vooral aan de randen van het terrein vlakbij de ontsluitingswegen van Cruquiusweg/Nijverheidsweg. Dit om te voorkomen dat de verkeers- en parkeerdruk op de as van het terrein verder toeneemt. Leisure Leisure is een containerbegrip geworden waar vrij vertaald alles onder valt dat als ‘vrijetijdsbesteding’ bestempeld kan worden. Iets verder afgebakend beschouwen we leisurefuncties als activiteiten die gericht zijn op entertainment, recreatie en toerisme (cultuur, sport, (fun)shopping). Horeca en wellness vallen hier in zekere zin ook onder, maar dit behandelen we als aparte functies. Het succes van leisurefuncties wordt voornamelijk bepaald door de omvang van de bezoekersstromen die het aan zich weet te binden. Dit betekent per definitie dat het toestaan van leisurefuncties leidt tot een verhoogde druk op de bereikbaarheid en parkeren. Gradatieverschillen zijn er natuurlijk wel, zo zal een webwinkel/informatiecentrum een andere stroom bezoekers genereren dan een bedrijf met een attractiefunctie (zoals een pretpark, arcade-hal /adventure center, paintball of museum). Net als voor wellness activiteiten geldt ook voor leisure dat de belangen duidelijk anders kunnen liggen dan bij de gevestigde bedrijven. Het toestaan van leisurefuncties is interessant voor bewoners en kan extra bezoekers genereren voor Heemstede, maar heeft geen meerwaarde voor de gevestigde bedrijven. Horeca Horecabedrijven bestaan er in vele maten en soorten variërend van het kleine bruincafé, snackbar tot restaurant, cateringservice en hotel. De druk op bereikbaarheid van het terrein (intern en extern) en de parkeerdruk zal voornamelijk afhankelijk zijn van de bezoekersstroom die het genereert. In het geval van een klein café zal het aantal bewegingen beperkter zijn dan bij een cateringbedrijf of hotel. Waarbij bij een hotel het vooral bezoekersstromen betreft en bij een cateringbedrijf vervoersbewegingen van medewerkers die bezorgen en verzorgen (cateren). Vestiging van één of meerdere horecabedrijven kan bijdragen aan de uitstraling en beeldkwaliteit van het terrein. In het algemeen is een horecafunctie vooral dienstverlenend en heeft het als hoofddoel het aantrekken van (zoveel mogelijk) bezoekers. Dit kan leiden tot andere prioriteiten en belangen op het terrein die mogelijk de huidige bedrijven in hun functioneren

10

Nationaal Wellnessonderzoek 2008, “Markt- en beroepenverkenning”.


37

gaan belemmeren. Voor bewoners op het terrein (en wellicht ook werknemers) en de bewoners in de omgeving kan een extra horecagelegenheid in de buurt een aanwinst zijn. Voor het centrum van Heemstede geldt dat het erg afhankelijk is van het type horecafunctie, is het concurrerend met het centrum en trekt het in potentie bezoekers weg bij het centrum? Gaat het om verplaatsing of is het additioneel voor Heemstede? Het is wenselijk nog specifieker te kijken naar de verschillende type horecafuncties om uitspraken te kunnen doen over de mate waarin het de bedrijven op het terrein mogelijk belemmerd in hun functioneren en mogelijk een bedreiging vormt voor het centrum. Kantoren Kantoorgerelateerde bedrijvigheid is vooral arbeidsintensieve bedrijvigheid. Hiermee bedoelen we dat op een beperkte oppervlak relatief veel werkzame personen actief zijn. Het verder toestaan van kantoren kan resulteren in een (forse) toename van het aantal werkzame personen op het terrein. Dit leidt tot een verhoogde verkeersdruk op het terrein. De aanwezigheid van kantoren draagt in veel gevallen wel bij aan de uitstraling en beeldkwaliteit van het terrein (schoon, verzorgd) en kan resulteren in een verhoging van de vastgoedwaarde op gedeeltes van het terrein. Het toestaan van kantoren heeft geen grote gevolgen voor bewoners en ondernemers elders. We hebben niet onderzocht of er marktruimte is voor kantoorontwikkeling. Pick-up point In het voorgaande hoofdstuk is reeds ingegaan op de opkomst van pick-up points. Duidelijk is dat een pick-up point, zeker op piekmomenten, een grote stroom bezoekers zal aantrekken die hun boodschappen komen afhalen. Dat betekent dat op een aantal momenten per dag de verkeersdruk op het terrein fors toeneemt. Zowel voor de bereikbaarheid van het terrein (ontsluiting en interne doorstroming) als het parkeren geldt dat dit op bepaalde tijdstippen beduidend verslechterd. De vraag is in hoeverre de verkeersdruk op de eigen kavel kan worden opgevangen en in hoeverre de verkeerdruk zich op het openbare deel van het terrein manifesteert. Naast de druk op bereikbaarheid en parkeren zien we voor de ondernemers op het terrein geen nadelige (of positieve) effecten optreden van de komst van een pick-up point. Voor bewoners op het terrein en in de gemeente kan het pick-up point een interessant aanvullende dienst zijn. Afhankelijk van de werkelijke omvang van de dienst die aangeboden wordt is dit mogelijk concurrerend met de winkels in het centrum. Wanneer (steeds) minder mensen hun boodschappen in het centrum doen bestaat de kans op verschraling van het winkelaanbod door verminderde bestedingen met als gevolg het wegtrekken/failliet gaan van winkels in het centrum. Dit effect zal echter alleen optreden als het om een substantieel aantal inwoners gaat dat niet meer naar het centrum gaat voor boodschappen, maar gebruik maakt van het pick-up point. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat we de toenemende aankoop van goederen via internet als een gegeven beschouwen net als de opkomst van pickup points voor deze goederen. Daarnaast is het aannemelijk dat een pickup point voor internet aankopen ook consumenten uit omliggende gemeenten aantrekt. Persoonlijke dienstverlening / Eerstelijnszorg Bedrijfsactiviteiten gericht op persoonlijke dienstverlening en eerstelijnszorg zijn vooral interessant voor bewoners op en nabij het bedrijventerrein. Onder persoonlijke dienstverlening worden activiteiten verstaan zoals kappers, wasserijen, schoonheidssalons, uitvaartbedrijven en kinderopvang. Eerstelijnszorg is zorg waar zonder verwijzing en op eigen initiatief naartoe gestapt kan worden. Voorbeelden hiervan zijn huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten, verloskundigen, maar ook maatschappelijk werkers of psychologen. Nabijheid van dit type activiteiten is met name prettig voor bewoners in de buurt, maar voor het gevestigde bedrijfsleven heeft het geen grote meerwaarde en kan de toestroom van bezoekers als nadelig worden ervaren. Aan de Industrieweg is reeds een tandartsenpraktijk gevestigd. Zover bij ons

38


bekend wordt dit niet als een belemmering voor het huidig functioneren van de bedrijven ervaren. Een toename van dit soort type functies kan echter wel de optelsom vormen die gezamenlijk toch een significante impact hebben op het terrein door de extra bezoekersstroom. Tevens moet gekeken worden in hoeverre vestiging van activiteiten in de sfeer van persoonlijke dienstverlening en eerstelijnszorg aanvullend is of concurrerend is met het centrum.

6.3

Draagvlak, potentie en randvoorwaarden voor het toelaten van functies Confrontatie draagvlak en bepaling geschiktheid Zowel uit de ondernemersenquête als uit de waardering van effecten die optreden bij het toestaan van bepaalde functies blijkt dat vestiging van woningbouw op het terrein niet gewenst is. Het toestaan van leisure activiteiten kan wellicht interessant zijn ter aanvulling van het voorzieningenaanbod in Heemstede, maar ten aanzien van het functioneren van het terrein wordt dit als bedreigend beschouwd. Verder geldt dat persoonlijke dienstverlening/ eerstelijnszorg niet als een activiteit wordt beschouwd dat thuis hoort op een bedrijventerrein. Hoewel het niet als een belemmering wordt gezien vinden ondernemers dat het niet past in het profiel van het terrein. Een aantal functies wordt door de ondernemers als een kans gezien, onder de voorwaarde dat de bereikbaarheid en parkeergelegenheid sterk verbeterd wordt. Als dit niet het geval is dan is het toelaten van de volgende functies ook niet gewenst: detailhandel, horeca, wellness, pick-up point en kantoren. Het toestaan van detailhandel en horeca is alleen wenselijk als dit een additionele toevoeging betreft van het aanbod (dus ter versterking) aan het winkelcentrum. Wanneer het een verplaatsing betreft, zeker vanuit het winkelcentrum, is dit niet wenselijk. Het aanbod aan bedrijfsruimte op bedrijventerreinen is reeds zeer beperkt in Heemstede, het toelaten van kantoren beperkt dit aanbod verder. Omdat de kantorenmarkt in Heemstede kleinschalig van aard is, verwachten makelaars dat er in de toekomst geen sprake zijn van een grote vraag naar kantoorruimte in Heemstede. Hoewel het niet als een belemmering wordt ervaren door de ondernemers op het terrein, raden wij aan om terughoudend te zijn met kantoorontwikkeling op de bedrijventerreinen. Met name met het oog op de ruime kantorenmarkt (veel aanbod inde regio) en daarmee het gevaar van leegstand. Met het oog op concurrentie met het winkelcentrum lijkt het toestaan van perifere detailhandel, een pickup point en (kleinschalige) wellness activiteiten het minst belemmerend voor het functioneren van de huidige bedrijvigheid en het functioneren van het winkelcentrum. Het toestaan van bijvoorbeeld een tuincentrum of bouwmarkt, sportschool of kinderdagverblijf behoort tot de mogelijkheden. Daarbij wel opgemerkt dat de activiteiten in verschillende mate verkeersdruk uitoefenen op het terrein. Het toestaan van een tuincentrum vraagt verregaande aanpassingen aan de huidige infrastructuur om dit in goede banen te leiden. Bij het toestaan van een kinderopvang moet een afweging gemaakt worden in hoeverre de verkeersveiligheid en veiligheid van de kinderen in gevaar komt. Houdt rekening met veel verkeersbewegingen, parkerende auto’s van ouders die kinderen wegbrengen en ophalen. Zonder een goede infrastructurele oplossing geeft dit problemen. Grootschalig versus kleinschalig De grootschaligheid van een functie bepaalt in grote mate ook de (verkeers-)druk op het terrein en druk op het winkelgebied. Kleinschalige functies genereren in veel gevallen een beperktere stroom bezoekers en hebben als individuele vestiging op het terrein een beperkte invloed op het winkelcentrum. Bij het toestaan van bepaalde functies kan een maximale omvang van het bedrijf als randvoorwaarde worden opgenomen. Bij een bepaalde omvang van het winkelvloeroppervlak hoort een bepaald aantal bezoekers. Dit is een prima graadmeter voor het wel of niet toestaan van bepaalde type functies. Gezien de omvang van de


39

locaties, de bereikbaarheid en parkeersituatie ligt het voor de hand om alleen kleinschalige nieuwe activiteiten op Cruquiusweg/Nijverheidsweg toe te staan.

6.4

Conclusies Bereikbaarheid en parkeren zijn knelpunten Het toestaan van nieuwe functies op de bedrijventerreinen kan met name op Cruquiusweg/Nijverheidsweg leiden tot een verslechtering van de bereikbaarheid en parkeersituatie en daarmee tot een verslechtering van het functioneren van het terrein. Het zorgen voor een goede bereikbaarheid en parkeersituatie (eventueel door ingrepen in de weginfrastructuur en parkeermogelijkheden) zijn absoluut voorwaarden voor het toestaan van nieuwe functies. Toestaan van nieuwe type functies biedt niet direct meerwaarde voor het terrein. Nieuwe functies op de bedrijventerreinen leiden niet tot de versterking van deze terreinen. Sommige van de huidige bedrijven (die op consumenten zijn gericht) kunnen wel voordeel hebben als er door het toestaan van nieuwe functies als detailhandel of leisure meer bezoekersstromen naar het terrein komen. Dit weegt echter niet op tegen de nadelige bereikbaarheids- en parkeereffecten. Woningbouw geen geschikte functie voor op een bedrijventerrein. Vooral voor woningbouw geldt dat dit een bedreiging vormt voor het functioneren van de bedrijven op bedrijventerreinen. Naast extra druk op bereikbaarheid en parkeren is het gevaar vooral gelegen dat de bewoners van de woningen de activiteiten van de bedrijven als overlast (gaan) ervaren. Op termijn kan dat leiden tot het steeds meer opleggen van beperkingen aan bedrijven, waaronder het tegengaan van uitbreiding van bedrijven. Ook zal het kunnen leiden tot bovenmatige (en daarmee voor de bedrijven ongewenste en kostbare) aandacht voor de beeldkwaliteit van de kavels en panden van ondernemers. Potentie voor de functies detailhandel, horeca, wellness, pick-up point en kantoren Voor de meeste potentiele nieuwe functies geldt dat als de bereikbaarheid en het parkeren goed wordt verzorgd er functioneel geen nadelige effecten zijn voor de huidige bedrijvigheid. Belangrijk is rekening te houden met de omvang van het type functie en de verkeerstroom (bezoekers, werknemers, vervoer) die het genereert. Naast verkeersdruk kan ook belangenverstrengeling een rol gaan spelen. Detailhandelsbedrijven, horeca en wellnessfuncties kunnen andere eisen aan hun omgeving stellen wat op termijn tot conflicten kan leiden met het huidige bedrijfsleven. Bij kleinschalige activiteiten zal dit minder snel het geval zijn dan bij grootschalige activiteiten. Het is dan ook aan te raden dat als er nieuwe functies worden toegelaten dit op beperkte schaal te doen.

40


Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – HONGARIJE – INDIA – NEDERLAND – POLEN – RUSSISCHE FEDERATIE – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK - ZUID-AFRIKA

Onderzoek vestigingsbeleid bedrijventerreinen Heemstede

Recommend Documents