Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen

Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen

SECOND OPINION HEROVERWEGING LOCATIEKEUZE BASISSCHOOL BRAKKENSTEIN

iE

-

AaBbCcFfldEe FfGgHbIiJj jk LItlrnNnOoPp QÇRr55fIUUVV WW Xx Vy Zz

12 SEPTEMBER 2014

Colofon De Rekenkamer heeft een onafhankelijke positie binnen de gemeente. Haar doel is de gemeenteraad een extra handvat te bieden zijn kaderstellende en controlerende taak uit te voeren. Daartoe voert zij onderzoek uit op het gebied van: •

Doeltreffendheid: Bij dit type onderzoek wordt nagegaan of de gewenste resultaten daadwerkelijk worden bereikt

•

Doelmatigheid Bij dergelijk onderzoek gaan we na of de gewenste resultaten worden bereikt met zo weinig mogelijk middelen (personeel, geld)

•

Rechtmatigheid: Bij onderzoek op dit terrein staat de vraag centraal of de uitvoering plaatsvindt volgens geldende wetten en regels.

Bij de uitvoering van haar onderzoeken kijkt de Rekenkamer altijd terug (wat is besloten, wat is gedaan), met als nadrukkelijk doel daarvan te kunnen leren voor de toekomst. De wijze waarop de Rekenkamer haar onderzoeken (en overige werkzaamheden) uitvoert is vastgelegd in de Notitie Werkwijze.

Samenstelling: de heer A. van Ruth (voorzitter) de heer H. Bekkers (lid) de heer M. van Dam (lid) De Rekenkamer wordt ambtelijk ondersteund door een secretaris / onderzoeker: mevrouw J. Smink Bij de uitvoering van deze second opinion is de Rekenkamer ondersteund door de heren E. Berkelmans en 3. van der Kruit van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling uit Almere.

Contact: Post:

Postbus 9105 6500 HG NIJMEGEN

Telefoon:

024

—

3292338

E-mail:

[email protected]

Website:

www.nijmegen nl/rekenkamer

Twitter:

@rekenkamer024

Second opinion Heroverweging basisschool Brakkenstein

INHOUDSOPGAVE 1

Inleiding

2

Conclusie en bevindingen

4

2.1

Inleiding

4

2.2

Conclusie

4

2.3

Cijfermatig beeld

5

2.4

Volledigheid van posten

7

2.5

Aantoonbaarheid of aannemelijkheid van onderbouwing en waardering

2.6 3

8

Het beleid van doordecentralisatie

Reacties en nawoord

15

Bij lagen 1

Integrale tekst motie ‘Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden’

2

Nog geen titel, bijlage met gedetailleerde info over de cijfers

3

Achtergrondinformatie •

College- en raadsbesluiten met betrekking tot de planvorming over woningbouw op de huidige locatie van de basisschool aan de Heemraadstraat en de nieuwe locatie voor de bredeschool in Brakkenstein aan de Heijendaalseweg;

•

Samenvatting van de informatie uit de Voortgangsrapportages Grote Projecten (VGP’s) voor de planexploitaties Driehuizen en Onderwijshuisvesting;

•

13

Toelichting op de doordecentralisatie-overeenkomst

4

Verklaring van afkortingen en begrippen

5

Hoor en wederhoor •

Integrale tekst reactie college burgemeester en wethouders

•

Integrale tekst reactie bestuur Stichting Sint ]osephscholen

•

Reactie Rekenkamer


Second opinion Heroverweging basisschool Brakkenstein


Second opinion Heroverweging locatiekeuze basisschool Brakkenstein

INLEIDING

1.

AANLEIDING Op woensdag 25 juni 2014 heeft de gemeenteraad van Nijmegen unaniem de motie ‘Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden’ aangenomen. In deze motie wordt de Rekenkamer verzocht om: 1.

Een onafhankelijke second opinion te houden naar de studie waarin de twee locaties voor de basisschool worden vergeleken en waarbij zowel het schoolbestuur als de wijkbewoners en ouders gelegenheid krijgen over de opdrachtformulering mee te praten;

2.

Hoor en wederhoor bij het college van B&W toe te passen en deze second opinion zo snel mogelijk maar tenminste voor 4 september aan de gemeenteraad toe te sturen.

Voor de gehele tekst van de motie: zie bijlage 1. Naar aanleiding van de motie heeft de Rekenkamer een toelichtend gesprek gevoerd met een vertegenwoordiging uit de gemeenteraad, in de personen van de heten Pepijn Boekhorst en Rob ]etten (d.d. 2 juli 2014). De Rekenkamer heeft daarop besloten op het verzoek van de raad in te gaan.

VRAAGSTELLING De motie vraagt om een second opinion op het rapport ‘Heroverweging locatiekeuze brede school Brakkenstein’ (versie 2.1, dd. 12juni 2014; hierna Heroverweging). Het rapport bevat een vergelijkend onderzoek tussen de twee potentiële toekomstige locaties voor de school: een locatie gelegen op het perceel Heemraadstraat 2 (huidige locatie school Brakkenstein) en een locatie gelegen op het perceel Heyendaalseweg 235 (beoogde nieuwe locatie school Brakkenstein). Genoemd rapport is door een gezamenlijke werkgroep opgesteld onder de verantwoordelijkheid van het bestuur van de Stichting Sint Josephscholen (hierna: S]S) en het College van B&W van de gemeente Nijmegen. Ieder draagt daarin de verantwoordelijkheid voor de eigen financiële gegevens. Het rapport is vervolgens door het College van B&W voor de gemeenteraad ter inzage gelegd op de griffie. De vraagstelling van de onderhavige second opinion richt zich op de financiële paragraaf van genoemd rapport (pp. 19 e.v.). De focus ligt op de daarin genoemde aannames, uitgangspunten en onderbouwing van de financiën (kosten, opbrengsten, investeringen), alsmede een vergelijking van de financiële consequenties van de locatiekeuze. De focus ligt niet op een vergelijking van bijvoorbeeld de educatieve en onderwijsaspecten van de locatiekeuze. Bij de second opinion heeft de Rekenkamer gekeken of de gegevens in de Heroverweging volledig, aantoonbaar en aannemelijk zijn en waar dat niet het geval is, zijn de berekeningen aangevuld of gecorrigeerd.

Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 1


AANPAK De locatiekeuze is maatschappelijk omstreden. Het draagvlak voor de second opinion bij alle partijen, zo wordt door de raad aangegeven, vraagt bijzondere aandacht. Om deze reden is gekozen voor een aanpak in 5 fasen: 1.

Een voorbereidende fase bestaande uit een toelichtend gesprek met raadsvertegenwoordigers, het verzamelen en analyseren van relevante stukken en het infomeren van alle betrokken partijen. Deze fase resulteerde in de opstelling van een concept Plan van Aanpak.

2.

Een fase van inbreng van alle betrokken partijen. Op 14juli jI. is het concept Plan van Aanpak in mondeling sessies besproken met vertegenwoordigers van de gemeenteraad verenigd in een klankbordg roep, een vertegenwoordiging van het College van B&W en van het schoolbestuur SJS, een vertegenwoordiging van de ouders (verenigd in respectievelijk de medezeggenschapsraad en de ouderraad /vereniging veilige school Brakkenstein), en een vertegenwoordiging van de wijkraad. Van de mogelijkheid tot schriftelijke inbreng daarna is door partijen geen gebruik meet gemaakt. Deze fase van inbreng heeft op enkele kleinere onderdelen geleid tot aanpassing van het Plan van Aanpak. De Rekenkamer heeft daarop het definitieve Plan van Aanpak opgesteld en aan alle partijen toegezonden.

3.

Een fase van uitvoering van het onderzoek. De Rekenkamer is hierin ondersteund door het bureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling BV. Dit heeft geresulteerd in een concept rapport van Bevindingen.

4.

Een fase van feitencheck en bestuurlijk hoor & wederhoor. In verband met de hoge tijdsdruk moest feitelijk en bestuurlijk wederhoor gelijktijdig plaatsvinden. In deze fase is het concept rapport van bevindingen op de juistheid van de gebruikte financiële gegevens voorgelegd aan S]S en gelijktijdig voor bestuurlijk hoor en wederhoor voorgelegd aan het college van B&W. Omdat anders dan voorzien in het Plan van Aanpak, het college van B&W zijn reactie niet mede namens SJS afgaf, is het concept rapport voor feitelijk en bestuurlijk wederhoor ook voorgelegd aan S]S. Vervolgens is het definitieve rapport opgesteld (met inbegrip van de reacties van beide partijen en het nawoord van de Rekenkamer).

5.

Een fase van afronding, verzending, presentatie en behandeling van het rapport door de raad. Het rapport is op 12 september 2014 verzonden naar alle betrokken partijen en op 15 september gepresenteerd aan de raad (behandeling in de Politieke Avond op 17 september).

LEESWIJZER De indeling van voorliggend rapport is als volgt.

Hoofdstuk 2 van het rapport bevat de conclusie en bevindingen. Op de hoofdpunten wordt tevens een toelichting gegeven. De wijzigingen waartoe hoor en wederhoor aanleiding gaven zijn hierin verwerkt. In hoofdstuk 3 worden de reacties van het College en van SJS in bestuurlijk hoor en wederhoor op enkele hoofdpunten besproken en van een nawoord voorzien. De integrale tekst van beide reacties en de reactie van de Rekenkamer op de overige punten vindt u in bijlage 5.



Bij dit rapport hoort een aantal bijlagen waarin meer gedetailleerde informatie is opgenomen. Achtereenvolgens gaat het om: Bijlage 1:

Integrale tekst van de motie ‘Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden’.

Bijlage 2:

Detailuitwerking van de financiële gegevens en berekeningen voor beide locaties.

Bijlage 3:

Achtergrondinformatie: •

College- en raadsbesluiten met betrekking tot de planvorming over woningbouw op de huidige locatie van de basisschool aan de Heemraadstraat en de nieuwe locatie voor de basisschool in Brakkenstein aan de Heyendaalseweg;

•

Samenvatting van de informatie uit de Voortgangsrapportages Grote Projecten (VGP’s) voor de planexploitaties Driehuizen en Onderwijshuisvesting;

•

Toelichting op de doordecentralisatie-overeenkomst.

Bijlage 4:

Verklaring van afkortingen en begrippen.

Bijlage 5:

Hoor en wederhoor: •

Integrale tekst reactie van college van B&W;

•

Integrale tekst reactie van S]S;

•

Reactie van de Rekenkamer.

DANK Het rapport is op uitdrukkelijk verzoek van de raad in een zeer kort tijdsbestek in de zomermaanden juli en augustus tot stand gebracht. Dit heeft veel gevraagd van alle betrokken partijen. De Rekenkamer hecht er op deze plaats aan alle betrokken partijen van harte te bedanken voor hun inbreng en bereidwilligheid.



2.

CONCLUSIE EN BEVINDINGEN

2.1

INLEIDING

Dit hoofdstuk bevat de conclusie en geeft de voornaamste bevindingen. Paragraaf 2.2 bevat de hoofdconclusie. Paragraaf 2.3 geeft het cijfermatige beeld van de vergelijking tussen Herwaardering en second opinion. In paragraaf 2.4 wordt een toelichting gegeven op de volledigheid van de posten en bestanddelen in de Herwaardering. En paragraaf 2.5 bevat op de belangrijkste punten van deze second opinion de uitkomsten van de analyse op de aantoonbaarheid en aannemelijkheid van de waardering en onderbouwing van die posten. In paragraaf 2.6 tot slot, gaat de Rekenkamer in op een aantal bevindingen die voortvloeien uit het beleid van doordecentralisatie van de gemeente Nijmegen, omdat dit beleid direct van invloed is op onder meer besluiten over scholenbouw. De tekst beperkt zich enkel tot de voornaamste bevindingen. In de uitgebreide bijlagen, in het bijzonder bijlage 2 en 3 staan de detailuitwerkingen. Voor de verdere uitleg en verdieping zal op verschillende plaatsen daarnaar worden verwezen.

2.2

CONCLUSIE

De belangrijkste conclusie is dat de gegevens uit de Heroverweging op onderdelen anders moeten zijn, maar dat de centrale uitkomst op zich niet verandert. •

Voor SJS blijven de kosten van nieuwbouw aan de Heyendaalseweg beduidend lager dan de nieuwbouw op de locatie aan de Heemraadstraat. Het verschil is met € 1.3 miljoen echter kleiner dan in de Heroverweging is aangegeven.

•

Voor de gemeente is het financieel gunstiger als op de locatie aan de Heemraadstraat een nieuwe school wordt gebouwd. De kosten voor de gemeente bij nieuwbouw aan de Heyendaalseweg zijn met circa € 600.000 aanmerkelijk hoger dan in de Heroverweging geraamd. Het financiële voordeel voor de gemeente bij nieuwbouw aan de Heemraadstraat valt € 300.000 lager uit.

Aanvullend kan het volgende worden geconstateerd. •

Als gevolg van de doordecentralisatie-overeenkomst eind 2007 is de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor innovatie en nieuwbouw van schoolgebouwen van de gemeente geheel overgedragen aan de schoolbesturen. Deze overeenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan.

•

Alsnog kiezen voor de Heemraadstraat vereist in ieder geval de vrijwillige instemming van alle betrokken partijen

—

gemeente, S]S en Stichting Margaretha Sinclair

financiële compensatie aanleiding kan geven.


-,

hetgeen mogelijk tot

Second ooinion Heroverweaina locatiekeuze basisschool Brakkenstein

•

De doordecentralisatie-overeenkomst heeft tot onvoorzien effect dat het de scholen bij nieuwbouw en innovatie uit kostentechnische overwegingen financieel gezien welhaast ‘dwingt’ tot verhuizen en de gemeente tot overname van mogelijke onrendabele percelen; ook waar verhuizing en overname vanuit overwegingen van onderwijs en welbevinden van leerlingen wellicht niet noodzakelijk of wenselijk is en in de gevallen dat dit tot nadelige financiële consequenties voor de gemeente leidt.

2.3

CIJFERMATIG BEELD

In de tabellen 1 tot en met 5 worden de cijfermaUge uitkomsten van de second opinion weergegeven. In de eerste tabel staan de saldi voor de gemeente en voor SJS voor de twee mogelijk locaties zoals berekend in de Heroverweging en in de second opinion. In de tabellen 2 tot en met 4 wordt steeds een van de saldi uitgewerkt in kosten en opbrengsten voor één van de partijen. De ramingen in de second opinion zijn daarbij steeds afgerond op € 100.000. Nadere details zijn te vinden in bijlage 2. Tabel 1:

Totaaloverzicht locatiekeuzen, saldi gemeente en

Nieuwbouw school Heemraadstraat,

woningbouw Heemraadstraat

woningbouw Heyendaalseweg

+

SJS

Heroverweging en second opinion.

Nieuwbouw school Heyendaalseweg,

Heroverweging Gemeente

S]S,

C 25.009

-1- € 2.492.909

Second opinion

Heroverweging

-1- C 600.000

-/-

+

-/-

€ 4.000.000

Second opinion

C 692.000

€ 4.639.000

+

€ 300.000

-1- € 5.300.00

Leesvoorbeeld: de keuze voor nieuwbouw van de school aan de Heyendaalseweg in combinatie met woningbouw op de oude locatie aan de Heemraadstraat kost S]S volgens de Heroverweging €2.492.909 en volgens de Second opinion kost deze keuze

6c’o

L

SJSongeveerC4.000.000.

—

—

Tabel 2:

Nieuwbouw school op Heyendaalseweg en ontwikkeling appartementen op Heemraadstraat:

sI Lck k

kosten en opbrengsten gemeente

Heroverweging Kosten gemeente

Second opinion

2.216.000

2.200.000

Toelichting verschil Per kostenpost zijn er verschillen; deze vallen grotendeels tegen elkaar weg waardoor het verschil in totale kosten gering is.

Opbrengsten gemeente

2.241.009

1.600.000

Het verschil wordt vrijwel geheel verklaard door de lagere grondopbrengst per appartement.

Saldo gemeente

+ 25.009

-/- 600.000

De Heroverweging gaat uit van een batig saldo van € 25.009. De Rekenkamer van een negatief saldo van € 600.000. Het verschil wordt voornamelijk verklaard door de lager ingeschatte grondopbrengst. Het risico daarvoor ligt volledig bij de gemeente. Overige afwijkingen vallen grotendeels tegen elkaar weg.


Ï<&

Second oninion Heroverweoino locatiekeuze basisschool Brakkenstein

Tabel 3:

Nieuwbouw school op Heyendaalseweg en ontwikkeling appartementen op Heemraadstraat: kosten en opbrengsten SJS

5.400.000

3.868.909

Kosten SJS

Toelichting verschil

Second opinion

Heroverweging

Het verschil in kosten wordt verklaard door de hogere bouwkosten van de school, het niet opnemen van de gemaakte plankosten en het ontbreken van een post voor rentekosten en kostenstijging.

Opbrengsten S]S

1.400.000

1.376.000

De opbrengsten komen enigszins hoger uit door het meenemen van de renteopbrengsten.

Saldo SJS

-1-

2.492.909

-1-

4.000.000

Het verschil in kosten wordt verklaard door de hogere bouwkosten van de school, het niet opnemen van de gemaakte plankosten en het ontbreken van een post voor rentekosten en kostenstijging.

Tabel 4:

Nieuwbouw school op Heemraadstraat en ontwikkeling appartementen op Heyendaalseweg: kosten en opbrengsten gemeente

Heroverweging

Kosten gemeente

909.909


Second opinion

900.000

Per kostenpost zijn er verschillen. Deze compenseren ook de niet opgenomen post voor het woonrijp maken van de Heyendaalseweg waardoor het verschil in totale kosten gering is. De waarde waartegen de gemeente de grond aan de Heyendaalseweg kan terugkopen is een belangrijke onzekerheid. De Rekenkamer heeft het uitgangspunt van de Heroverweging gevolgd

Opbrengsten gemeente

1.602.000

1.200.000

Het verschil wordt vrijwel geheel verklaard door de lagere grondopbrengst per appartement.

Saldo gemeente

+ 692.000

+ 300.000

Het verschil wordt uiteindelijk vrijwel geheel verklaard door de lager ingeschatte grondopbrengst per appartement.


Second oninion Heroverweaina locatiekeuze basisschool

Tabel 5:

Nieuwbouw school op Heemraadstraat en Ontwikkeling appartementen op Heyendaalseweg: kosten en opbrengsten S]S

Second opinion

Heroverweging

Kosten S]S

5.700.000

5.037.909


Verschil wordt voor grootste deel veroorzaakt door de post voor Rente en kostenstijging en daarnaast door enkele kleinere verschillen op diverse posten. De Rekenkamer gaat er verder vanuit dat de post voor voorbereidingskosten is opgenomen in de hogere bouwkosten.

Opbrengsten S]S Saldo S]S

400.000

398.909

-/-

4.639.000

-/-

5.300.000

Accuraat beeld. Geen opmerkingen. In de second opinion komen diverse posten hoger uit dan in de Heroverweging. De totale opbrengsten zijn vrijwel gelijk. Dit maakt dat de kosten per saldo volgens de second opinion hoger.

2.4

VOLLEDIGHEID VAN POSTEN

De Rekenkamer heeft onderzocht in hoeverre de opstelling van financiële posten in de Heroverweging volledig is. Zijn alle voor de locatiekeuze relevante posten (kosten en opbrengsten) en bestanddelen van deze posten opgenomen en verwerkt? Of moeten hieraan nog posten en bestanddelen worden toegevoegd en zo ja, welke? De Rekenkamer heeft daartoe alle gegeven posten nagelopen en vergeleken met de eisen die aan een gedegen exploitatierekening moeten worden gesteld. We hebben dit gedaan door eerst twee nieuwe fictieve exploitatierekeningen op te stellen voor elke locatie afzonderlijk. Vervolgens zijn de resultaten daarvan vergeleken met de Heroverweging. Opbrengsten

Met betrekking tot de opbrengsten van gemeenten en S]S uit de beide exploitaties kan worden geconstateerd dat de in de Heroverweging opgevoerde posten voor beide partijen volledig zijn. Alle relevante posten worden door beide partijen vermeld. Kosten

Wat betreft de opstelling van de kostenposten is het beeld anders. •

De exploitatierekeningen van de gemeente geven voor de locatiekeuze aan de Heyendaalseweg een volledig beeld van de relevante kosten posten; voor de locatiekeuze aan de Heemraadstraat is de kostenpost voor het woonrijp maken van de vrijkomende locatie aan de Heyendaalseweg ten behoeve van woningbouw (€ 120.000) niet opgenomen.



•

In de exploitatie rekening van S]S is voor de locatiekeuze aan de Heyendaalseweg de post voor de plankosten Heyendaalseweg (€ 418.000) niet opgenomen, terwijl de corresponderende post (verlies van deze plankosten aan de Heyendaalseweg) bi] een keuze voor de locatie aan de Heemraadstraat wel wordt vermeld.

•

Met uitzondering van de gemeente voor de locatiekeuze Heyendaalseweg hebben beide partijen

niet consistent de gebruikelijke posten opgenomen voor rente en kostenstijgingen. Bij SJS resulteert dit in hogere kosten voor beide locaties, maat hiervan gaat slechts een beperkt effect uit op de onderlinge vergelijking van de locaties. De Rekenkamer heeft in zijn opstelling voor bovenstaande omissies gecorrigeerd en herberekend en vervolgens de financiële resultaten daarvan in zijn opstelling verwerkt (zie de detailuitwerking in bijlage 2).

2.5

AANTOONBAARHEID OF AANNEMELIJKHEID VAN ONDERBOUWING EN WAARDERING

De Rekenkamer heeft geanalyseerd in hoeverre de onderbouwing en waardering van de posten in de Heroverweging aantoonbaar of aannemelijk zijn. En indien dat niet het geval is, hoe zouden deze posten dan moeten worden berekend en onderbouwd? Voor zijn analyse heeft de Rekenkamer geput uit verschillende bronnen, te weten: •

door de verschillende partijen ter beschikking gestelde documenten (akten en overeenkomsten, bestekken, doorrekeningen, facturen, enzovoort);

•

beschikbare landelijke normeringen (bijvoorbeeld CROW richtlijnen en kengetallen), berekeningswijzen en gegevens (bijvoorbeeld referentie verkoopprijzen op basis van Funda);

•

gangbare berekeningswijzen en ervaringscijfers met betrekking tot relevante ontwikkelingen grondexploitaties.

In bijlage 2 is voor alle posten op deze vraag de detailuitwerking gegeven. Het betreft aldaar vier tabellen uitgesplitst naar kosten en opbrengsten per partij (gemeente en S]S) en per locatiekeuze. Ten aanzien hiervan kunnen de volgende kanttekeningen worden gemaakt. •

De Heroverweging hanteert verschillende uitgangspunten, onder andere wat betreft het ontwerp en de inrichting van een onderwijsgebouw en de eisen die daaraan moeten worden gesteld. De Rekenkamer heeft hiernaar geen nader onderzoek ingesteld, en deze uitgangspunten en de daaruit voortvloeiende berekeningen overkomen

•

—

—

mits zij afdoende plausibel

overgenomen.

De Heroverweging hanteert voor berekeningen de zogenaamde eindwaarde. Hoewel een berekening in netto contante waarde gebruikelijk is bij ontwikkelings- en grondexploitaties, heeft de Rekenkamer eveneens de bedragen in eindwaarden geformuleerd. Dit om voor de lezer een betere vergelijkbaarheid van de verschillende berekeningen mogelijk te maken.

•

De Heroverweging hanteert een aantal parameters voor rente en inflatie. Voor de vergelijkbaarheid rekent de Rekenkamer met dezelfde parameters als de gemeente, met



uitzondering van de verkoopprijzen 2014 (gemeente: prijsdaling van 2°h; Rekenkamer: prijsstabilisatie (0%)). •

Om tot een (her)berekening van de precieze bedragen van posten en bestanddelen te komen is in sommige gevallen specifieke uitvraag of aanvullend onderzoek op locatie vereist. Dat valt buiten het bestek van deze second opinion. Het totaalbeeld, afgerond in 100.000,- euro’s, wordt hierdoor niet beïnvloed.

In het vervolg van deze paragraaf wordt de aantoonbaarheid of aannemelijkheid op drie beeldbepalende posten nader besproken. Het betreft: a)

de grondopbrengsten bij woningbouw op beide locaties;

b)

de verkeersveiligheid en het parkeren bij de locatiekeuze aan de Heyendaalseweg;

c)

de financiële verbintenissen en onzekerheden bij een keuze voor de locatie aan de Heemraad straat

Ad a) de grondopbrengsten op beide locaties De Heroverweging rekent met een grondopbrengst van € 1.750.000 voor de gemeente indien gekozen wordt voor de locatie Heyendaalseweg. Dit is berekend als de totale grondopbrengst bij nieuwbouw van 35 appartementen Vrij op naam (VON) op het vrijvallende perceel aan de Heemraadstraat met een grondwaarde van € 50.000 per appartement. Bij een locatiekeuze van de basisschool voor de Heemraadstraat is sprake van een grondopbrengst van € 1.200.000

(=

24 appartementen VON met eveneens een grondwaarde van € 50.000 per

appartement op het perceel aan de Heyendaalseweg). Een marktonderzoek of een intentieovereenkomst met een bouwer of ontwikkelaar die deze berekeningen kunnen staven, ontbreekt echter. De Rekenkamer heeft de opgegeven grondopbrengsten daarop herberekend op basis van de zogenaamde residuele grondwaardeberekening: een veel gebruikte methode om binnen projecten de grondwaarde te bepalen. Bij deze methode wordt uitgegaan van de marktwaarde van het vastgoed. De grondwaarde wordt bepaald als het verschil tussen de waarde van de woning en de kosten om deze woning te realiseren. De grondwaarde is dus het residu. In de berekening van de residuele grondwaarde is de Rekenkamer uitgegaan van de volgende gegevens: •

conform de Heroverweging, de realisatie van appartementen in het dure koopsegment (VONprijs tussen € 230.000 en € 275.000: gemiddeld € 257.000);

•

de toetsing aan gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare nieuwbouwappartementen VON per m2 woonoppervlakte in Nijmegen (bron: Funda.nl);

•

berekening van BTW bij verkoop VON en daarnaast ervaringscijfers wat betreft respectievelijk de verhouding woonoppervlak en vloeroppervlak, de bouwkosten per m2 vloeroppervlak1, en de bijkomende posten van woningbouw (kosten en winst, risico en algemene kosten) als percentage van de bouwkosten.

Voor een toehchting op de bouwkosten en de reactie van de gemeente: zie hoofdstuk 3. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 9


De aldus berekende residuele grondwaarde per appartement komt op circa € 32.000 per nieuwbouwappartement in het dure koopsegment. Dit betekent een totale grondopbrengst van circa € 1.120.000 indien de 35 appartementen worden gerealiseerd aan de Heemraadstraat

(=

locatiekeuze basisschool Heyendaalseweg) en € 768.000 indien de 24 appartementen worden gerealiseerd aan de Heyendaalseweg

(= locatiekeuze basisschool Heemraadstraat). Dat is in beide

gevallen aanmerkelijk lager dan de opgegeven grondopbrengsten in de Heroverweging. Om te komen tot een vergelijkbare opbrengst als waarmee in de Heroverweging wordt gerekend zouden er op de Heemraadstraat 55 appartementen moeten worden gerealiseerd (in plaats van de geplande 35) en op de Heyendaalseweg 38 (in plaats van de geplande 24). Aanvullend is door de Rekenkamer nog een additionele variant met laagbouwwoningen doorgerekend. Ook deze laat voor de gemeente een vergelijkbaar financieel resultaat zien. In de totaalopstelling van de Rekenkamer (zie onder) zijn we vervolgens uitgegaan van resp. 35 en 24 appartementen en zijn de bedragen voor de grondopbrengsten gecorrigeerd. Er zijn verdere risico’s verbonden aan de ontwikkeling van de appartementen of de afzetbaarheid van de appartementen. De Rekenkamer doet in het kader van het huidige onderzoek hierover geen uitspraken. Om daarover zinvolle uitspraken te kunnen doen, is marktonderzoek of een (intentie)overeenkomst met een bouwer of ontwikkelaar nodig. Deze risico’s worden in de gekozen opzet geheel gedragen door de gemeente Nijmegen. Ad b) de verkeersveiligheid en het parkeren bij de locatiekeuze aan de Heyendaalseweg In de gesprekken over het concept Plan van Aanpak met respectievelijk oudervertegenwoordigers en wijkraad is het de Rekenkamer gebleken dat bij deze partijen met name veel zorg bestaat over de verkeerssituatie en de parkeerproblematiek bij een keuze voor de Heyendaalseweg. De1 Rekenkamer heeft in die gesprekken reeds aangegeven Aanpak ook vastgelegd

—

—

en aldus in het definitieve Plan van

dat deze second opinion een financieel onderzoek betreft en geen

zelfstandig onderzoek naar de specifieke verkeersveiligheid of de parkeerproblematiek ter plekke. De Rekenkamer is wel nagegaan of de bij de Heroverweging gehanteerde onderbouwingen, uitgangspunten en hoeveelheden voldoende aannemelijk zijn gemaakt. En vervolgens of voor de gekozen inrichting een reële begroting is opgesteld voor het werk dat daarvoor nodig is. Verkeersveiligheid

T>

iisr

‘Joo

C\\

Voor een inrichting van een schoolzone zijn geen (CROW-)richtlijnen beschikbaar. De Heroverweging maakt voor de locatiekeuze aan de Heyendaalseweg een keuze voor inrichtingsvariant 3b (de meest uitgebreide variant). Voor de Heemraadstraat is geen inrichtingsplan aangeleverd. De inrichting van variant 3b omvat verschillende maatregelen, onder meer de realisatie van plateaus op twee kruispunten en een uitritconstructie bij de Lentiusstraat, het aanbrengen van zebrapaden en veel opvallende markeringen, en het instellen van 30 km/uur. Hiermee zorgt de inrichting voor attentieverhoging en verkeersafremmende werking en biedt de inrichting mogelijkheden om veiliger over te steken. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 10

C t2.O’.A)

-

Second opinion Heroverweging locatiekeuze basisschool Erakkenstein

De afzonderlijke maatregelen bevorderen de verkeersveiligheid. Over de vraag of deze maatregelen in hun samenhang ter plekke voldoende aannemelijk zijn, kan de Rekenkamer geen uitsluitsel geven. Dit vereist nader onderzoek van een daarop gespecialiseerd bureau op maatgevende tijdstippen gedurende het schooljaar. Een dergelijk onderzoek namens de Rekenkamer is binnen de korte tijdspanne van het onderzoek én de onderzoeksperiode (zomervakantie) niet mogelijk. Voor de herinrichting van de Heyendaalseweg is een bedrag gereserveerd van € 125.000. Op basis van het aangeleverde bestek is dit een reële begroting te noemen. De kosten die later mogelijk uit een oogpunt van verkeersveiligheid additioneel zullen voortvloeien kunnen nu niet goed worden bepaald (voor de kosten van de parkeerproblematiek: zie hieronder). Parkeren Niet alle benodigde parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein. De Heroverweging hanteert als uitgangspunt dat een deel van de parkeerproblematiek moet worden opgelost in de openbare ruimte. De gemeente is bereid hiervoor een ontheffing te verlenen en is op 17 en 22 juli jI. met S]S overeengekomen dat de inrichtingskosten voor de oplossing in het openbaar gebied in de Lentiusstraat voor rekening van SJS plaatsvindt (vier parkeerplaatsen voor € 35.000 excl. BTW). Op basis van ervaringscijfers is de Rekenkamer van mening dat € 35.000 een passend bedrag is voor realisatie van de vier beoogde parkeerplaatsen. De Rekenkamer heeft tevens de onderbouwing geanalyseerd van te realiseren parkeerplaatsen. Die onderbouwing heeft zij in twee tranches ontvangen. In een eerste tranche betrof het de vergunningaanvraag 2013, de Heroverweging 2014 en twee daarbij horende onderzoeksrapporten van Loendersloot Advies van juni 2014 (respectievelijk ‘Analyse halen en brengen nieuwe locatie brede school Brakkenstein’, en ‘Analyse parkeren en verkeersveiligheid nieuwe locatie brede school Brakkenstein’). Op basis hiervan concludeerde de Rekenkamer in zijn conceptrapport dat deze informatie niet kan worden beschouwd als een volwaardige parkeerbalans en zij daardoor geen uitspraken kan doen over de juistheid van het aantal benodigde parkeerplaatsen (in de openbare ruimte). De stukken bieden niet altijd voldoende informatie, de conclusies zijn onduidelijk of onvoldoende onderbouwd. Met name voor maatgevende tijdstippen is niet altijd voldoende informatie voorhanden. Naar aanleiding van deze conclusie is in het kader van de wederhoorprocedure door S]S de ‘Parkeerbalans Brakkenstein’ (eveneens van Loendersloot Advies) aan de Rekenkamer verstrekt. Deze heeft de Rekenkamer vervolgens geanalyseerd. De bevindingen daaruit zijn: •

De aangeleverde parkeerbalans sluit qua onderzocht gebied niet aan bij de Heroverweging. De parkeerbalans hanteert wat betreft de ‘directe omgeving’ en het aantal straten andere afmetingen dan de Heroverweging. De parkeerbalans geeft bovendien een onderbouwing voort de beschikbare plaatsen in een groter gebied: de onderbouwing voor de directe omgeving is niet duidelijk.



De Heroverweging gaat uit van de gemiddelde CROW-normen zoals de gemeente in zijn parkeerbeleid hanteert en bepaalt het aantal benodigde parkeerplaatsen op 44. De parkeerbalans hanteert die CROW-normen niet en komt tot 32 en 4 zoen & zoef parkeerplaatsen. De parkeerbalans geeft niet aan waarom zij van de gemiddelde CROW normen afwijkt en in hoeverre. Het Nijmeegse parkeerbeleid en de parkeerregels in het bestemmingsplan Brakkenstein bieden weliswaar de mogelijkheid om van de door de gemeente Nijmegen gehanteerde gemiddelde CROW-normen af te wijken, maar dat vereist volgens de afwegingsregels een expliciete motivering voor ontheffing. Deze motivering ontbreekt (en daarmee onder meet ook de aansluiting met de Heroverweging). •

De berekeningen van de Heroverweging wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen gaan uit van 272 leerlingen. In de vergunningaanvraag wordt echter uitgegaan van 360 leerlingen. Er wordt in de Heroverweging dus geen rekening gehouden met groei, terwijl door S]S met oog op groei wel een

12de

lokaal wordt gerealiseerd. Ook de parkeerbalans zegt hier niets over.

Gelet hierop is de gegeven onderbouwing onvoldoende. •

Wat betreft knelpunten op piekuren wordt in de parkeerbalans een aantal oplossingen voorgesteld, zoals het aanpassen van schooltijden. Deze oplossingen zijn ook in het kader van een ontheffing van belang. Onduidelijk is of er daadwerkelijk sprake zal zijn van die oplossingen/afspraken. Er wordt onvoldoende ingegaan op de consequenties van het niet doorgaan van een oplossing. Ook in de brief van 17 juli waarin de gemeente aan SJS aangeeft bereid te zijn tot het verlenen van een ontheffing voor het realiseren van vier parkeerplaatsen in de openbare ruimte, ihiervoor geen motivering opgenomen.J

De conclusie van de Rekenkamer dat op basis van de beschikbare informatie geen uitspraken gedaan kunnen worden over de juistheid van het aantal benodigde parkeerplaatsen verandert na analyse van de parkeerbalans niet. De financiële risico’s voor het oplossen van eventuele parkeerproblematiek komen in de toekomst dan ten laste van de gemeente Nijmegen. Ad c) financiële verbintenissen en onzekerheden bij locatiekeuze Heemraadstraat De keuze voor de Heyendaalseweg als locatie voor de nieuw te bouwen basisschool speelt reeds lang. Zo is al op 25 juni 2008 een brief van SJS aan de gemeente uitgegaan met een verzoek om een optie op dit perceel en is op 12 mei 2009 een brief verstuurd waarin het voornemen tot nieuwbouw aldaar wordt uitgesproken. In de loop van de jaren zijn als uitvloeisel hiervan dan ook verschillende acties gerealiseerd én geaccordeerd. Voor een beschrijving van de context: zie bijlage 3. Op deze plaats is kort te wijzen op: •

het collegebesluit tot nieuwbouw aan de Heyendaalseweg (24 november 2009);

•

het raadsbesluit betreffende de vaststelling planexploitatie onderwijshuisvesting (24 februari 2010);

•

het raadsbesluit betreffende de vaststelling bestemmingsplan Brakkenstein (23 februari 2011);

•

het raadsbesluit betreffende de herziening planexploitatie Driehuizen (9 november 2011);

•

het raadsbesluit betreffende de gewijzigde planexploitatie onderwijshuisvesting (29 mei 2013);

•

de initiële aanvraag omgevingsvergunning door S]S (17 juli 2013);

•

het collegebesluit tot verkoop door de gemeente van de grond aan de Heyendaalseweg aan S]S (17 september 2103); Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 12


•

de aankoop van de grond door S]S van de Stichting Sint Margarethe Sinclair (31 oktober 2013);

•

de opdrachtbrief van S]S aan de gemeente tot sloop van het schoolgebouw (5 november 2013).

Ook gedurende de looptijd van dit onderzoek deze zomer zijn nog stappen gezet. Zo heeft de gemeente op 17 juli jI. bij brief S]S laten weten bereid te zijn tot verlening van ontheffing van de betreffende regels uit het bestemmingsplan voor parkeren in het openbaar gebied en heeft SJS op 22 juli retour getekend voor de financiële tegemoetkoming met betrekking tot de herinrichting van de Lentiusstraat (ter waarde van € 35.000). Niet gekapitaliseerd zijn de risico’s bij een locatiekeuze voor (alsnog) de Heemraadstraat vanwege verschillende aangegane verbintenissen, onzekerheden en kostenposten met betrekking tot de Heyendaalseweg. Zo vermeldt reeds de Heroverweging dat ‘het niet vanzelfsprekend is dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door de gemeente verworven kan worden. S]S heeft hiervoor een terugleververplichting richting Stichting Margaretha Sinclair’. Daarnaast kan bij terugdraaien van de locatiekeuze mogelijk sprake zijn van compensatie voor kosten die eerder in het traject tot op heden door partijen zijn gemaakt. De risico’s zijn noch in de Heroverweging, noch in de second opinion financieel vertaald.

2.6

HET BELEID VAN DOORDECENTRALISATIE

De doordecentralisatie is van grote invloed op de locatiekeuze en de bijbehorende exploitatierekening van gemeente en S]S. Krachtens de doordecentralisatie-overeenkomst eind 2007 is de verantwoordelijkheid voor innovatie en nieuwbouw van schoolgebouwen van gemeente geheel overgedragen aan de schoolbesturen. Dit met het oogmerk om innovatie en nieuwbouw in de schoolgebouwen te stimuleren en achterstanden weg te werken. In bijlage 3 worden de hoofdpunten uit de doordecentralisatie-overeenkomst en de evaluatie daarvan (d.d. 24 februari 2014) beschreven. Nieuwbouw van de basisschool Brakkenstein betreft overigens één van de scholen die op de bijbehorende urgentielijst van de doordecentralisatie reeds werden genoemd. Gevolg van de doordecentralisatie-overeenkomst is kort samengevat dat, indien de basisschool verhuist naar de (nieuwe) locatie aan de Heyendaalseweg, de gemeente gehouden is de grond op de locatie Heemraadstraat (terug) te kopen tegen

—

minimaal

—

de bij overdracht geldende WOZ

waarde. Zo’n vergoeding is echter niet aan de orde in geval van renovatie of nieuwbouw op de huidige locatie aan de Heemraadstraat. In 2013 bedroeg de WOZ-waarde van de huidige locatie aan de Heemraadstraat € 1.376.000. De opbrengst hiervan komt ten goede aan S]S maar dus alleen bij een locatiekeuze voor de Heyendaalseweg. Indien men de kosten voor de aankoop van de gronden op deze nieuwe locatie in mindering brengt, betekent dit een netto meeropbrengst van circa € 1 miljoen voor S]S bij de Heyendaalseweg in vergelijking met een locatiekeuze voor de Heemraadstraat. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 13


Voor de gemeente is het beeld geheel anders. De kosten van de terugkoop worden volledig gedragen door de gemeente. De Heroverweging rekent met de WOZ-waarde van 2013. Indien het gereed komen van de nieuwbouw en de feitelijke overdracht in latere jaren plaatsvindt, kan dit verschil mogelijk nog iets hoger worden gezien de stijgende lijn van de WOZ-waarden van de laatste jaren; ook wanneer zo’n stijging op een specifieke locatie iets minder dan gemiddeld is. Het risico daarvoor ligt volledig bij de gemeente. De doordecentralisatie-overeenkomst beoogt tevens voor de gemeente de regie op en het voorkeursrecht van koop bij ruimtelijke ontwikkelingen te waarborgen. In dit licht is ook de verplichte terugkoop en ontwikkeling van woningbouw op de achterblijvende locaties te zien. De gemeente verwachtte in 2007 tevens de bijbehorende kosten van terugkoop grotendeels op te kunnen vangen met opbrengsten uit nieuwbouw van woningen en appartementen. Gelet op de financieringssystematiek van de gemeente en de gemiddelde ouderdom van schoolgebouwen in 2007 zou het voor de gemeente anders onmogelijk zijn geweest dezelfde investeringen in nieuwbouw en renovatie te realiseren als de schoolbesturen nu hebben gerealiseerd, aldus de Evaluatie van de doordecentralisatie-overeenkomst anno februari 2014. Het effect van deze financieringssystematiek is dat het ontwikkelrisico voor de woningbouw op de vrijvallende locaties volledig ten laste komt van de gemeente. De te realiseren grondopbrengsten spelen dan ook een grote rol in de gemeentelijke exploitatierekeningen en de financiële consequenties van locatiekeuze. De doordecentralisatie-overeenkomst legt aldus de juridische en financiële positie van partijen bij innovatie en nieuwbouw vast, en is voor onbepaalde tijd aangegaan.



31

REACTIES EN NAWOORD

Een rekenkameronderzoek kent doorgaans hoor en wederhoor in twee rondes. Het eerste feitelijke wederhoor is bedoeld om tot een juist en volledig gebruik van de verzamelde gegevens te komen. Ook kan nadere informatie worden ingewonnen. Het tweede bestuurlijk wederhoor is gericht op de getrokken conclusies en aanbevelingen. De hoge tijdsdruk rondom dit onderzoek maakt het echter noodzakelijk om het feitelijke en bestuurlijke wederhoor gelijktijdig te laten plaatsvinden (zie hoofdstuk 1). Het concept rapport is conform verzoek van de raad op 20 augustus jI. aan het College van B&W voorgelegd voor feitelijk en bestuurlijk hoor en wederhoor. Aan het bestuur van de Stichting Sint ]osephscholen (S]S) is gelijktijdig gevraagd een ambtelijke feitencheck te doen op de eigen financiële gegevens als verwoord in bijlage 2 van deze rapportage. Omdat anders dan voorzien i het Plan van Aanpak, het college van B&W zijn reactie niet mede namens S]S afgaf, is het concept rapport voor feitelijk en bestuurlijk wederhoor later ook voorgelegd aan S]S. De beide reacties zijn op respectievelijk 29 augustus (S]S) en 3 september (gemeente) jI. ontvangen. SJS heeft tevens nadere onderbouwende informatie aangeleverd, waaronder de parkeerbalans. De beide reacties bevatten zowel een ambtelijke feitencheck op de juistheid van de gebruikte gegevens als een meer bestuurlijke reactie. De Rekenkamer heeft dit in de voorliggende stukken als volgt verwerkt. •

Onderstaande tekst gaat verder in op enkele bestuurlijke hoofdpunten uit de beide reacties en onze reactie daarop;

• •

In bijlage 5 is de integrale tekst van beide reacties opgenomen; Bijlage 5 bevat tevens een tabel met de reactie van de Rekenkamer op de aangevoerde feitelijke gegevens en onderbouwingen;

•

De door de Rekenkamer uit de feitencheck overgenomen gegevens en onderbouwingen zijn integraal verwerkt in de hoofdtekst van hoofdstuk 2 en de bijlagen van deze rapportage.

De bestuurlijke hoofdpunten uit de reacties van gemeente en S]S die hierna worden besproken, concentreren zich op de volgende punten: •

De berekende grondopbrengsten en bouwkosten van de appartementen (gemeente);

•

De conclusie met betrekking tot de doordecentralisatie-overeenkomst (SJS).

Grondopbrengsten en bouwkosten Het College constateert kort samengevat, dat de belangrijkste conclusie van de second opinion is dat de centrale uitkomst van de Heroverweging overeind kan blijven. Vervolgens constateert het College enkele verschillen tussen de Heroverweging en de second opinion die het beeld nuanceren maar ‘die overigens niets af doen aan de eindconclusie van ons en van de Rekenkamer’.



Het College verschilt vervolgens wel met de Rekenkamer van mening over de berekende grondopbrengsten: € 50.000 (College) versus € 32.000 (Rekenkamer) per appartement voor beide locaties. Dit verschil zou hem dan met name zitten in de aftrek voor de bouwkosten: € 140.000 (College) versus € 180.000 (Rekenkamer). Het College komt tot de verwachting dat ‘op basis van onze ervaring en marktverkenning de appartementen gebouwd kunnen worden voor€ 140.000’. De Rekenkamer is uitgegaan van een appartementencomplex van een behoorlijk niveau met een inschatting van oppervlakte en vormfactor. Voor de bouwkosten is een prijsniveau van € 1.290 per m2 gehanteerd. Om tot dit bedrag te komen is gebruik gemaakt van een in projectexploitaties gangbare bouwkostenindicator, Taxarom. Deze indicator geeft de bouwkosten per m2 voor elk type woning en wordt berekend op basis van vergelijkbare concrete bouwprojecten. De indicator wordt bestendig geactualiseerd en geeft daarmee steeds een beeld van huidig gangbare kostenniveaus. Er is door het College verder geen bijzondere marktverkenning of intentieovereenkomst met een bouwer of ontwikkelaar overlegd die meegewogen kon worden of die een afwijking met een kleine 25°h (€ 40.000) aan bouwkosten per appartement kunnen staven. Overigens heeft het College in de VGP’s over de planexploitatie onderwijshuisvesting aangegeven dat een heroverweging van de woningbouwprogramma’s op voormalige schoollocaties noodzakelijk is. In het VGP van december 2013 is daarbij expliciet ook de ontwikkeling van de locatie Heemraadstraat genoemd (zie bijlage 3 voor meer gedetailleerde informatie). Doordecen tralisatie-overeenkomst De reactie van SJS concentreert zich op de conclusie van de Rekenkamer waarin wordt gesteld dat de doordecentralisatie-overeenkomst ‘tot onvoorzien effect heeft dat het de scholen bij nieuwbouw en innovatie uit kosten technische overwegingen financieel gezien we/haast ‘dwingt’ tot verhuizen en de gemeente tot overname van mogelijke onrendabele percelen; ook waar verhuizing en overname vanuit overwegingen van onderwijs en we/bevinden van leerlingen wellicht niet noodzakelijk of wenselijk is en in de geval/en dat dit tot nadelige financiële consequenties voor de gemeente leidt’. In de ogen van SJS is kort samengevat: •

sprake van een constatering die in casu ‘een verborgen politieke agenda ondersteunt’;

•

geen sprake van een ‘onvoorzien’ effect, maar juist van een beoogd effect, namelijk het aanboren van een tweede geldbron;

•

en wordt ten onrechte gesuggereerd dat schoolbesturen ‘zich vooral laten leiden door geld en daarmee de belangen van kinderen ondergeschikt gemaakt’.

De Rekenkamer is het met SJS eens dat in 2007 inderdaad sprake was van een beoogd effect: het aanboren van een additionele geldbron voor de gemeente. De Rekenkamer wijst er echter op dat het in 2007 ‘onvoorzien’ was dat de woningmarkt geheel zou instorten en daarmee de dekking vooi deze geldbron zich na 2008 niet of in veel mindere mate zou realiseren. Het tweede deel van de passage sluit hierbij aan: innovatie en nieuwbouw wordt mede afhankelijk van een winst- of verliesrekening op andere terreinen waardoor het risico van onzuivere beïnvloeding ontstaat. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen 16


In de huidige vergelijking is sprake van (alleen) een omvangrijke financiële overdracht tussen overheid en stichtingsbestuur in het geval van locatiekeuze aan de Heyendaalseweg, niet in het geval van locatie aan de Heemraadstraat. Daarmee wordt de locatiekeuze zonder meet beïnvloed. SJS bevestigt dit overigens wanneer zij aangeeft dat zonder deze additionele financiering innovatie en nieuwbouw niet goed mogelijk is. Beide constateringen zijn derhalve feitelijke vaststellingen die de juridische en financiële positie van beide partijen vastiegt en die een zuivere vergelijking van locaties op andere gronden bemoeilijkt. In hoeverre deze feitelijke constateringen normatieve consequenties moeten hebben voor de besluitvorming rondom de locatiekeuze en de doordecentralisatie-overeenkomst is een zaak van de politiek en de schoolbesturen.





BIJLAGE 1:

TEKST MOTIE MET VERZOEK AAN REKENKAMER OM SECOND OPINION TE DOEN

In deze bijlage is de tekst van de motie ‘Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden’ opgenomen. In deze motie vergadering van 25 juni 2014

—

—

unaniem door de gemeenteraad aangenomen in zijn

verzoekt de raad de Rekenkamer een second opinion uit te voeren

naar de Heroverweging van de locatiekeuze voor de bredeschool in Brakkenstein.





Motie “Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden” Eerste indiener: Pepijn Boekhorst (GroenLinks) De Raad van de Gemeente Nijmegen in vergadering bijeen op 25 juni 2014, Overwegende dat: •

Stichting Sint ]oseph Scholen recent een besluit heeft genomen om voor basisschool Brakkenstein een nieuw gebouw te realiseren aan de Heijendaalseweg;

•

Dit besluit vooralsnog onvoldoende kan rekenen op draagvlak bij wijkbewoners en ouders;

•

Er een vergelijkend locatieonderzoek is gedaan tussen deze nieuwe locatie en de huidige locatie van de school aan de Heemraadstraat;

•

Bij dit locatieonderzoek de nodige vraagtekens te plaatsen zijn als het gaat over te verwachte opbrengsten (van de grond), te verwachte kosten (tijdelijke bouw en plankosten) en gemeentelijke investeringen (in verkeersveilig maken van de wegen rondom de nieuwe locatie);

•

Draagvlak voor de locatiekeuze kan toenemen wanneer er duidelijkheid is over het locatieonderzoek en de bijbehorende financiële uitgangspunten.

Spreekt uit dat: •

De gemeente een verantwoordelijkheid heeft om de toezegging na te komen dat wijkbewoners en ouders een volwaardige rol krijgen in het planproces;

•

De gemeente een verantwoordelijkheid heeft om alle belangen die spelen in de stad af te wegen en daarbij met name de lange termijn voor ogen moet hebben (de school wordt gebouwd voor tientallen jaren);

•

De gemeente een verantwoordelijkheid heeft om noodzakelijke investeringen in de inrichting van de openbare ruimte en de omliggende infrastructuur goed in beeld te brengen.

Verzoekt de Reken kamer om: 1.

Een onafhankelijke second opinion te houden naar de studie waarin de twee locaties worden vergeleken en waarbij zowel het schoolbestuur als de wijkbewoners en ouders gelegenheid krijgen over de opdrachtformulering mee te praten.

2.

Hoor en wederhoor bij het college van B&W toe te passen en deze second opinion zo snel mogelijk maar tenminste voor 4 september aan de gemeenteraad toe te sturen.

Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 1




BIJLAGE 2:

ONDERBOUWING SECOND OPINION

In deze bijlage zijn overzichten van de kosten en opbrengsten opgenomen voor de twee varianten uit de Heroverweging. Tegenover de kosten en opbrengsten uit de Heroverweging, heeft de Rekenkamer de kosten en opbrengsten uit de second opinion gezet. Om in één oogopslag te zien of er verschillen zitten tussen de cijfers uit de Heroverweging en de second opinion zijn gekleurde blokjes opgenomen:

Een groen blokje als de afwijking minder dan € 10.000,00 en minder dan 10% is van het bedrag dat in de Heroverweging is opgenomen. Een rood blokje als de afwijking meer dan € 10.000,00 en meer dan 10% is van het bedrag dat in de Heroverweging is opgenomen

Tevens heeft de Rekenkamer alle posten voorzien van een toelichting.

Achtereenvolgens gaat het om:

•

NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG

/ ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN

HEEMRAADSTRAAT

Bij nieuwbouw van de school aan de Heyendaalseweg door Stichting Sint ]osephscholen (S]S), ontwikkelt de gemeente 35 appartementen op de locatie van de huidige school aan de Heemraadstraat.

•

•

Tabel 1: kosten en opbrengsten van de gemeente voor deze variant

•

Tabel 2: kosten en opbrengsten van de Stichting Sint Josephscholen voor deze variant

NIEUWBOUW SCHOOL HEEMRAADSTRAAT

/ ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN

H EYEN DAALSEWEG

Wanneer SJS de school op de locatie Heemraadstraat vervangt door een nieuwe, ontwikkelt de gemeente 24 appartementen op de geplande locatie voor nieuwbouw van de school aan de Heyendaalseweg. •

Tabel 3: kosten en opbrengsten van de gemeente voor deze variant

•

Tabel 4: kosten en opbrengsten van de Stichting Sint Josephscholen voor deze variant

In de tabellen zijn enkele afkortingen gebruikt. Deze hebben de volgende betekenins: BP-procedure

bestemmingsplanprocedure

DDC

doordecentralisatie; in bijlage 3 is een uitgebreide toelichting gegeven op de doordecentralisatie

OR

openbare ruimte

SJS

Stichting Sint ]osephscholen

vtu

voorbereiding van en toezicht op de uitvoering

In bijlage 4 is een verklaring opgenomen van alle gebruikte afkortingen. Daar zijn tevens gebruikte vaktetmen of technische begrippen toegelicht.




ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEEMRAADSTRAAT

In overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg 235 is vastgelegd dat de sloopkosten bij S]S in rekening worden

Sloop school

reële begroting voor het werk dat nodig is om variant 3b aan te leggen.

Heyendaalseweg var. 3b

Bijlage 2, bladzijde 1


Onderbouwd met bestek. Dit bestek kost echter € 115.000, niet € 125.000. Het bestek wordt door ons gezien als een

Aanpassing OR

basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo) komt de Rekenkamer op sloopkosten van afgerond € 60.000.

gebracht: € 135.000. Deze post slaat echter op de kosten die de gemeente maakt voor het slopen van de school. Op

Onderbouwd met offerte. Geen opmerkingen.

4%) en kostenstijging (2%). De Rekenkamer heeft geen opbrengstenstijging gerekend.

Bij nacalculatie komt de Rekenkamer uit op afgerond € 8.000 voor het saldo rentekosten, rentebaten (rentepercentage

onvoorzien).

Op basis van algemene uitgangspunten komt de Rekenkamer afgerond uit op € 140.000 (16°h vtu, 25% plankosten, 2O%

ruimte rond appartementengebouw, mcl. voetpaden, parkeerplaatsen, bomen en straatmeubilair op huidige schoolkavel).

Op basis van ervaringscijfers voor kosten woonrijp maken komt de Rekenkamer afgerond op € 120.000 (aanleg openbare

verwijderen van het schoolplein komt de Rekenkamer uit op afgerond € 70.000.

Geen onderbouwing opgeleverd. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo), plus kosten voor het

Onderbouwd met overzicht WOZ-waardes scholen S]S 2013.

SECOND OPINION REKENKAMER

/

Herhuisvesting KWJ

Kosten GEMEENTE Heyendaalseweg

135.000

Rente en kostenstijging

25.000

100.000

/ diversen

1.376.000

Planontwikkeling en vtu

Aanpassingen OR

Sloop school

Verwerving

Kosten GEMEENTE Heemraadstraat

HEROVERWEGING

Tabel 1.: Kosten en opbrengsten GEMEENTE voor NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG


0

2.216.000

Grondopbrengst

1.750.000

Opbrengsten GEMEENTE Heemraadstraat

HEROVERWEGING

TOTAAL KOSTEN GEMEENTE

5.000

-


vervolg

150.000

—

Planontwikkeling en vtu

Aanpassing OR Lentiusstraat

Kosten GEM. Heyendaalseweg

HEROVERWEGING

.

/




(intentie)-overeenkomst met een bouwer of ontwikkelaar nodig. Deze ontbreken op dit moment beide.

opmerkingen hierover uit VGP’s in bijlage 2). Om hierover uitspraken te kunnen doen, is marktonderzoek of een

opbrengst 20 appartementen extra gebouwd moeten worden. Op basis van stedenbouwkundige argumenten zou dat reëel kunnen zijn (zie eerdere plannen in bijlage 3); op basis van de marktsituatie zou een lager aantal wellicht reëler zijn (zie

afgerond t 32.000 per appartement (totaal grondopbrengst 1.120.000). Dat zou betekenen dat bij een vergelijkbare

grondwaarde residueel berekenen (zie paragraaf 2.5 voor een toelichting), komen wij uit op een grondwaarde van

Aanname in de Heroverweging: 35 appartementen met een grondwaarde van € 50.000 per stuk. Wanneer wij de


TOTAAL KOSTEN GEMEENTE circa 2.200.000

Rekenkamer heeft niet met een opbrengstenstijging gerekend.

Uitgaande van het saldo rentekosten, rentebaten (rentepercentage 4°h) en kostenstijging (2°h) komt de nacalculatie uit op een per saldo opbrengst van afgerond t 20.000 (waar in het rapport per saldo kosten zijn opgenomen). De

Op basis van algemene uitgangspunten komt de Rekenkamer op ongeveer hetzelfde bedrag uit (afgerond t 160.000, uitgaande van 16% VTU, 25°h plankosten, 20% onvoorzien (die laatste post ontbreekt in het rapport Heroverweging)).

is passend

brief hierover heeft 535 zich op 22 juli 2014 formeel akkoord verklaard. Een bedrag van € 35000 voor 4 parkeerplaatsen

Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein, mits SJS de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat (t 35.000) voor haar rekening neemt. Met ondertekening van een


Tabel 1: Kosten en opbrengsten GEMEENTE voor NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG

Second opinion Heroverweqinq locatiekeuze basisschool Brakkenstein


KOSTEN VOOR DE GEMEENTE circa 600.000



PER SALDO:

25.009

PER SALDO:

TOTAAL OPBRENGSTEN GEMEENTE circa 1.600.000

jOnderbouwd met akte van levering, d.d. 8 okt 2013.

26/m2 bvo) komt de Rekenkamer op sloopkosten van afgerond C 60.000.

OPBRENGSTEN GEMEENTE

1

/

Vastgelegd in overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg 235. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (C

2.241.009

356.009

Grondopbrengst

y;:

TOTAAL OPBR. GEMEENTE

135.000

Vergoeding sioop door S]S

Opbrengsten GEMEENTE Heyendaalseweg

Tabel 1: Kosten en opbrengsten GEMEENTE voor NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG



Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor SJS. Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze Post niet aan de orde voor S]S. Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor SJS. Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze Post niet aan de orde voor SJS. Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze Post niet aan de orde voor SJS. Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor SJS.

0 0 0 0 0 0

Bouw school

Verlies plankosten

Tijdelijke huisvesting


/ RO-procedure mci. ambitiedocument

Vastgelegd in overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg 235.

135.000

Vergoeding sloop school

Bouw school



hogere bedrag.

van de school afgerond C 3.840.000 (bron: mnvesteringsbewaking 23 juli 14). Wij gaan uit van het meest recente,

Volgens de onderbouwing die wij tijdens de uitvoering van de second opinion van S]S ontvingen, kost de bouw

Onderbouwd met akte van levering, d.d. 31 oktober 2013.

42.900

Aankoop grond St. Margaretha Sinclair

3.300.000


Aankoop grond gemeente

356.009

Kosten SJS Heyendaalseweg

BP

/ diversen

Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor SJS.

0

Sloop school

Aanpassing OR

Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze Post niet aan de orde voor SJS.

0


/

Aankoop grond

Kosten SJS Heemraadstraat

HEROVERWEGING

Tabel 2: Kosten en opbrengsten S)S voor NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG


—

vervolg

3.868.909

TOTAAL KOSTEN SJS

1.376.000

2.492.909

PER SALDO KOSTEN SJS

0

TOTAAL OPBRENGSTEN SJS

Grondopbrengst

Opbrengsten SJS Heyendaalseweg

Grondopbrengst 1.376.000

0


Opbrengsten S3S Heemraadstraat

0


35.000

0

-

Verlies reeds gemaakte plankosten

Aanpassing OR Lentiusstraat (optie 1)

Kosten SJS Heyendaalseweg

HEROVERWEGING

[

/ ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEEMRAADSTRAAT

/ appartementen Heyendaalseweg gaat de rekenkamer uit van €



PER SALDO KOSTEN SJS circa 4.000.000

TOTAAL OPBRENGSTEN SJS circa 1.400.000

j Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor SJS.

Onderbouwd met overzicht WOZ-waardes scholen SJS 2013.

TOTAAL KOSTEN SJS circa 5.400.000

Rentekosten en kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging 540.000 euro.

Geen opmerkingen. Als de school verhuist naar de Heyendaalseweg, is deze post niet aan de orde voor 535.

418.000.

variant nieuwbouw school Heemraadstraat

Er zijn geen plankosten opgenomen voor 535. Op basis van de onderbouwing van het ‘verlies plankosten’ in de

€ 35.000 is passend voor 4 parkeerplaatsen.

ondertekening van een brief hierover heeft S]S zich op 22 juli 2014 formeel akkoord verklaard. Een bedrag van

mits SJS de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat (€ 35.000) voor haar rekening neemt. Met

Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein,


Tabel 2: Kosten en opbrengsten SJS voor NIEUWBOUW SCHOOL HEYENDAALSEWEG


/ RO procedure mcl. ambitiedocument

Aankoop St. Margaretha Sinclair

Verwerving

Herhuisvesting KWJ

Kosten GEMEENTE Heyendaalseweg


BP

/ diversen

42.900

356.009

40.000

0

46.000

0

0

Sloop school

Aanpassingen OR

0

Verwerving

Kosten GEMEENTE Heemraadstraat

HEROVERWEGING

.,

[

/

ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEYENDAALSEWEG



Margaretha Sinclair’.

Bij deze post moet worden opgemerkt dat in de Heroverweging is aangegeven dat ‘Het niet vanzelfsprekend [is] dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door de gemeente verworven kan worden. 535 heeft hier nI. een terugleververplichting richting Stichting

teruglevering op dezelfde voorwaarden zal gaan als de verkoop.

opgenomen dat het perceel onder de DDC-overeenkomst valt en dus door S]S tegen WOZ waarde wordt teruggeleverd aan de gemeente. De huidige WOZ-waarde is € 826.000. College en S]S geven echter beide aan dat

De aanname dat het perceel aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde door de gemeente kan worden teruggekocht als waarvoor het is verkocht, is strijdig met de akte van levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet

Onderbouwd met offerte. Geen opmerkingen.

Rentekosten en kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging € 3.000.

Op basis van ervaringscijfers komt de Rekenkamer op een hoger bedrag voor plankosten: afgerond € 68.000.

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is deze post voor de gemeente niet aan de orde.

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is deze post voor de gemeente niet aan de orde.

nieuwbouw op de huidige locatie. In bijlage 3 vindt u een uitgebreidere toelichting op de DDC-overeenkomst.

Op basis van de DDC-overeenkomst betaalt de gemeente een schoolbestuur alleen een vergoeding (minimaal de WOZ-waarde) bij verhuizing van de betreffende school. Zo’n vergoeding is niet aan de orde bij renovatie of


Tabel 3: Kosten en opbrengsten GEMEENTE voor NIEUWBOUW SCHOOL HEEMRAADSTRAAT


TOTAAL KOSTEN GEMEENTE 909.909



TOTAAL KOSTEN GEMEENTE circa 900.000

appartementengebouw, mcl. voetpaden, parkeerplaatsen, bomen en straatmeubilair op de huidige schoolkavel).

ervaringscijfers komt de Rekenkamer afgerond uit op € 120.000 (aanleg openbare ruimte rond

De post voor het woonrijp maken van de Heyendaalseweg ontbreekt in de Heroverweging. Op basis van

hebben niet met een opbrengstenstijging gerekend.

zijn opgenomen), uitgaande van saldo rentekosten, rentebaten (rentepercentage 4%) en kostenstijging (2%). Wij

Een nacalculatie komt uit op een per saldo opbrengst van afgerond € 66.000 (waar in het rapport per saldo kosten

90.000


Op basis van algemene uitgangspunten komt de Rekenkamer afgerond uit op € 165.000 (16% VTU, 25%

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is aanpassing van de Lentiusstraat niet nodig.

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is aanpassing van de Heyendaalseweg niet nodig.

afgerond € 60.000.

school. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo), komt de Rekenkamer op sloopkosten van

worden gebracht: € 135000. Deze post slaat echter op de kosten die de gemeente maakt voor het slopen van de

In overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg 235 is vastgelegd dat de sloopkosten bij S]S in rekening

plankosten, 20% onvoorzien).

200.000



/

procedures)

Planontwikkelingen en vtu (mci. RO-

0

Aanpassing OR Lentiusstraat

135.000

0

-

Aanpassing OR Heyendaalseweg

Sloop school

Kosten GEMEENTE Heyendaalseweg —vervolg

HEROVERWEGING



PER SALDO OPBRENGSTEN GEMEENTE

692.100

1.602.009

1.200.000

Grondopbrengst

TOTAAL OPBRENGSTEN GEMEENTE

356.009

46.000

Grondopbrengst

Opbrengsten GEMEENTE Heyendaalseweg

Bijdrage anterieure overeenkomst

Opbrengsten GEMEENTE Heemraadstraat

HEROVERWEGING

/




PER SALDO OPBRENGSTEN GEMEENTE circa 300.000

TOTAAL OPBRENGSTEN GEMEENTE circa 1.200.000

nodig. Deze ontbreken op dit moment beide.

afgerond € 32.000 per appartement (totaal grondopbrengst € 768.000). Dat zou betekenen dat bij een vergelijkbare opbrengst 14 appartementen extra gebouwd moeten worden. Om uitspraken te kunnen doen over de afzetbaarheid daarvan is marktonderzoek of een (intentie)overeenkomst met een bouwer of ontwikkelaar

Aanname in de Heroverweging: 24 appartementen met een grondwaarde van € 50.000 per stuk. Wanneer wij de grondwaarde residueel berekenen (zie paragraaf 2.5 voor een toelichting), komen wij uit op een grondwaarde van

koopt de gemeente deze grond terug, die post is hierboven opgenomen onder de kosten Heyendaalseweg.

Onderbouwd met akte van levering, d.d. 8 oktober 2013. De gemeente heeft het perceel aan de Heyendaalseweg verkocht aan SJS, die opbrengst staat hier vermeld. Wanneer de school echter niet naar de Heyendaalseweg verhuist,

Op basis van ervaringscijfers komt de Rekenkamer uit op een hoger bedrag voor plankosten: afgerond € 68.000. Daarmee komt de bijdrage op basis van de (op te stellen) anterieure overeenkomst ook hoger uit.




46.000

100.000


/ RO-procedure mcl. ambitiedocument

360.000


BP

290.000

Voorbereidingskosten

0

3.300.000

Bouw school

Aanpassing OR/ diversen

125.000

0

Sloop school

Aankoop grond

Kosten SJS Heemraadstraat

HEROVERWEGING

L

1

1

1

/ ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEYENDAALSEWEG

(€ 26/m2 bvo), plus kosten voor



Op basis van ervaringscijfers komen we uit op een hoger bedrag voor plankosten: afgerond € 68.000. Daarmee komt de bijdrage op basis van de (op te stellen) anterieure overeenkomst ook hoger uit.

Rentekosten en kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging 510.000 euro.

Kanunnik Mijllinckstraat.

ook een raming gegeven van de kosten van vier tijdelijke lokalen op het veldje naast de huidige school aan de

schoolgebouw op de Heyendaalseweg te klein is voor alle leerlingen van de basisschool Brakkenstein, is daarnaast

Onderbouwd met raming op basis van bezichtiging bestaand schoolgebouw Heyendaalseweg. Omdat het

investeringsbewaking d.d. 23 juli is opgenomen.

Geen opmerkingen, wij gaan ervan uit dat dit bedrag onderdeel uitmaakt van de € 3.840.000 die in de

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is deze post voor S]S niet aan de orde.

23 juli 14). Wij gaan uit van het meest recente, hogere bedrag.

Volgens de onderbouwing van SJS kost de bouw van de school afgerond C 3.840.000 (bron: investeringsbewaking

het verwijderen van het schoolplein komt de Rekenkamer uit op afgerond ( 70.000.

Geen onderbouwing opgeleverd. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is deze post voor SJS niet aan de orde.


Tabel 4: Kosten en opbrengsten SJS voor NIEUWBOUW SCHOOL HEEMRAADSTRAAT

Second ooinion Heroverweaina locatiekeuze basisschool Brakkenstein

/ onvooien

/ RO-procedure mcl. ambitiedocument

TOTAAL KOSTEN S3S

BP 5.037.909

0

Een nacalculatie komt per saldo uit op afgerond € 30.000 kosten, uitgaande van saldo rentekosten, rentebaten

0




TOTAAL KOSTEN SJS circa 5.700.000

Geen opmerkingen. Als de school op de Heemraadstraat blijft, is deze post voor S]S niet aan de orde.

(rentepercentage 4%) en kostenstijging (2°h). De Rekenkamer heeft niet met een opbrengstenstijging gerekend.

Geen opmerkingen. De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn opgenomen onder kosten Heemtaadstraat.

0

Onderbouwd met facturen.


0 418.000



42.900 0

Onderbouwd met akte van levering, d.d. S oktober 2013.

356.009

1

ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEVENDAALSEWEG


/


Verlies plankosten

Aanpassing OR

Sloop school

Aankoop grond St. Margaretha Sinclair

Aankoop grond gemeente

Kosten 535 Heyendaajseweg

HEROVERWEGING

Tabel 4: Kosten en opbrengsten SJS voor NIEUWBOUW SCHOOL HEEMRAADSTRAAT

Second ooinion Heroverweaino ocatiekeuze basisschool Brakkenstein

PER SALDO KOSTEN S)S

TOTAAL OPBRENGSTEN S)S

Terugkoop grond St. Margaretha Sinclair

Terugkoop Heyendaalseweg door gemeente

Opbrengsten SJS Heyendaalseweg

Grondopbrengst

Opbrengsten 5)5 Heemraadstraat

HEROVERWEGING

4.639.000

398.909

42.900

356.009

0

‘

1

-

-,“

/ ONTWIKKELEN APPARTEMENTEN HEYENDAALSEWEG



PER SALDO KOSTEN SJS circa 5.300.000

TOTAAL OPBRENGSTEN SJS circa 400.000

Margaretha Sinclair’.

ook door de gemeente verworven kan worden S]S heeft hier ni een terugleververplichting richting Stichting

dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven

Bij deze post moet worden opgemerkt dat in de Heroverweging is aangegeven dat ‘Het niet vanzelfsprekend [is]

geven echter beide aan dat teruglevering op dezelfde voorwaarden zal gaan als de verkoop.

wordt teruggeleverd aan de gemeente (opgave gemeente van huidige WOZ-waarde: € 826.000). College en SJS

opgenomen dat het perceel onder de doordecentralisatie-overeenkomst valt en dus door SJS tegen WOZ waarde

teruggekocht als waarvoor het is verkocht, is strijdig met de akte van levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet

De aanname dat het perceel aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde door de gemeente kan worden

nieuwbouw op de huidige locatie. In bijlage 3 vindt u een uitgebreidere toelichting op de DDC-overeenkomst.

WOZ-waarde) bij verhuizing van de betreffende school. Zo’n vergoeding is niet aan de orde bij renovatie of

Op basis van de DDC-overeenkomst betaalt de gemeente een schoolbestuur alleen een vergoeding (minimaal de


Tabel 4 Kosten en opbrengsten SJS voor NIEUWBOUW SCHOOL HEEMRAADSTRAAT


overeenkomst benoemt hiervoor de voorwaarden.



De WOZ-waarde wordt betaald op het moment van overdracht van de school naar de gemeente. De uiteindelijk te betalen WDZ-waarde kan dus nog wijzigen. De trend van de afgelopen jaren is dat de WOZ-waarde van schoolgebouwen stijgt. In theorie is het ook nog mogelijk dat de S]S en de gemeente een hogere waarde overeenkomen. De doordecentralisatie (DDC)


Second opïnion heroverweging locatiekeuze basisschool Brakkenstein

BIJLAGE 3:

ACHTERGRONDINFORMATIE

In deze bijlage is de nodige achtergrondinformatie rond de nieuwbouw van basisschool Brakkenstein opgenomen. Gezien de focus en doorlooptijd van de second opinion betreft het achtergrondinformatie op hoofdlijnen. Achtereenvolgens gaat het om: Historisch overzicht van de planvorming van de nieuwbouw van de school aan de Heyendaalseweg en de woningbouw aan de Heemraadstraat II

Overzicht van wat in de Voortgangsprapportages Grote Projecten is geschreven over de planexploitaties Driehuizen en Onderwijshuisvesting

III

Toelichting op de doordecentralisatie-overeenkomst en de evaluatie daarvan


Second opinion Heroverweg ing locatiekeuze basisschool Brakkenstein



1 Historie planvorming nieuwbouw school Heyendaalseweg -

11 april 2007

/

woningbouw Heemraadstraat

overzicht op hoofdlijnen aan de hand van college en raadsbesluiten

-

Na protesten uit de wijk, geeft de gemeenteraad het college opdracht alternatieve bouwlocaties te zoeken voor het Bosje van Vroom1.

25 juni 2008

Brief van SJS aan college van B&W met verzoek op optie op perceel aan Heyendaalseweg In de brief is aangegeven dat er oriënterende gesprekken zijn gevoerd tussen een ambtenaar van de gemeente Nijmegen en het bestuursbureau van SJS, ‘omdat het goed mogelijk [zou] zijn dat er binnen afzienbare tijd als gevolg van verhuizingen of verplaatsingen van instellingen aan de Heyendaalseweg grond voor herontwikkeling beschikbaar komt’.

28 oktober 2008

Het college besluit nog geen besluit te nemen over alternatieven voor de bebouwingsopgave voor het Bosje van Vroom. Voordat het college tot een definitieve keuze komt, wil het eerst de wijk consulteren over de diverse alternatieven en de raad in de gelegenheid te stellen zijn wensen en bedenkingen daarover naar voren te brengen. Vanaf dit moment is de locatie van de basisschool in Brakkenstein in beeld als alternatief. Het betreft één van de alternatieve locaties ingebracht vanuit de wijk (Vereniging Brakkenstein Groen2).

7 april 2009

Brief van het college aan de gemeenteraad betreffende alternatieve locaties bouwprogramma Bosje van Vroom Het college geeft aan dat een aantal ontwikkelingen is waardoor er minder bouwprogramma gerealiseerd hoeft te worden om de planexploitatie sluitend te houden. Voorstel van het college is het Bosje van Vroom onbebouwd te laten en in plaats daarvan woningen te bouwen op de driehoek Sint Annastraat

12 mei 2009

/

Houtlaan en op de locatie van de basisschool Brakkenstein.

Brief van de Stichting Sint Josephscholen (SJS) aan het college met het voornemen de school aan de Heemraadstraat 2 te vervangen door een nieuwe school aan de Heyendaalseweg 235.

10 juni 2009

De gemeenteraad stuurt zijn wensen en bedenkingen over de alternatieve bouwlocaties aan het college. De raad stemt in met het onbebouwd laten van het Bosje van Vroom, is tegen bebouwing van de driehoek Sint Annastraat

/

Houtlaan,

realiseert zich dat dit consequenties heeft voor het sluitend krijgen van de planexploitatie en verzoekt het college daarom na te gaan welke mogelijkheden er

Het bebouwen van het Bosje van Vroom was onderdeel van de planexploitatie de Driehuizen, verderop in deze bijlage is uitgebreider op deze planexploitatie ingegaan. 2

In een brief van 21 maart 2010 geeft de Vereniging Brakkenstein Groen aan dat het niet tegen bebouwing van de locatie van de basisschool Brakkenstein is, maar de plannen voor 53 appartementen buiten proportie vindt en van mening blijft dat het onredelijk is dat het gehele tekort van planexploitatie de Driehuizen in Brakkenstein opgelost moet worden. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 1


zijn om extra financiële middelen te genereren met een hogere bebouwing van de locatie basisschool Brakkenstein.

15 september 2009

Het college reageert op de wensen en bedenkingen van de raad. Het geeft aan dat het schoolbestuur heeft aangegeven in 2013 te willen verhuizen naar het hart van Brakkenstein3. Verder geeft het college aan dat het onbebouwd laten van de driehoek Sint Annastraat

/ Houtlaan betekent dat op de locatie van de basisschool

Brakkenstein 18 appartementen extra gerealiseerd zullen moeten worden. In totaal gaat het dan om 53 appartementen, alle in duurdere categorie. Het college geeft aan een beperkt aantal architectenbureaus studie te laten doen naar de wijzen waarop dit mogelijk is.

24 november 2009

Het college besluit de gesprekken met SJS op te starten om te komen tot nieuwbouw van de school op de locatie aan de Heyendaalseweg 235.

24 februari 2010

De gemeenteraad stelt de planexploitatie onderwijshuisvesting vast. In de planexploitatie onderwijshuisvesting worden de schoollocaties opgenomen die vanuit de doordecentralisatie4 (DDC) overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) aan de gemeente worden aangeboden. De locatie Heyendaalseweg is één van de twaalf locaties die zijn opgenomen in de planexploitatie onderwijshuisvesting.

23 februari 2011

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan Nijmegen Brakkenstein vast. De beoogde locatie voor nieuwbouw van de basisschool blijft een bestemming houden die onderwijs mogelijk maakt op deze plek.

4juli 2011

De gemeente stuurt de Randvoorwaarden & Aanbevelingen (R&A) aan SJS. Het R&A betreft een document met een ambtelijke status waarin voor de beoogde herontwikkeling randvoorwaarden zijn vastgelegd en aanbevelingen worden gedaan. Voor de daadwerkelijke realisatie moet een gronden/of anterieure overeenkomst met de gemeente worden gesloten. Dat wordt pas gedaan, nadat consultatie met de buurt heeft plaatsgevonden. Het is aan S]S om die consultatie vorm te geven.

9 november 2011

De gemeenteraad stelt herziening planexploitatie Driehuizen vast. De ontwikkeling van woningbouw op de locatie van de basisschool Brakkenstein is het laatste deelproject in de planexploitatie Driehuizen. Mede gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt is voorgesteld en besloten dit deelplan uit de planexploitatie te halen, de planexploitatie Driehuizen af te sluiten en voor het ontstane tekort van € 1,9 miljoen een voorziening ten laste van de ABR te treffen. Verder is conform voorstel besloten om de locatie basisschool Heemraadstraat na oplevering van de nieuwe school aan de Heyendaalseweg toe te voegen aan de planexploitatie onderwijshuisvesting.

In 2008 waren er plannen voor het ontwikkelen van het zogenoemde Hart van Brakkenstein aan de Ueyendaalseweg, met daarin de basisschool, kinderopvang (en mogelijk buitenschoolse opvang in de toekomst) en de bibliotheek. In het kader van deze second opinion heeft de Rekenkamer de planvorming voor het Hart van Brakkenstein niet onderzocht. Verderop In deze bijlage is een uitgebreide toelichting op de doordecentralisatie-overeenkomst opgenomen. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 2

Second opinion heroverweging locatiekeuze basisschool Brakkenstein

29 mei 2013

De gemeenteraad stelt gewijzigde planexploitatie onderwijshuisvesting vast. Volgens het raadsvoorstel waren het de volgende ontwikkelingen die aanpassing noodzakelijk maakten; 1.

Er zijn vijf nieuwe locaties in beeld (GRN: basisschool Brakkenstein aan de Heemraadstraat is daar één van);

2.

De ontwikkelingen op de vastgoed- en woningmarkt. De herontwikkeling van vrijkomende schoollocaties die op basis van de DDC-overeenkomst terugkomen naar de gemeente verloopt moeizaam;

3.

De aandachtspunten uit de DDC-overeenkomst5: De WOZ-waarden van scholen zijn meet gestegen dan van andere

•

gebouwen en woningen; •

In de DDC-overeenkomst is niet geregeld in welke staat van onderhoud de gebouwen teruggeleverd moeten worden;

4.

In de planexploitatie is geen rekening gehouden met aanpassingen in de openbare ruimte;

5.

Er is geen rekening gehouden met de inhuur van een gemeentelijke projectleider voor de begeleiding van de bouwaanvraag- en bestemmingspla nprocedure.

17 juli 2013

SJS vraagt omgevingsvergunning aan voor school op Heyendaalseweg.

17 september 2013

Het college besluit het perceel aan de Heyendaalseweg 235 aan SJS te verkopen voor C 356.008,62. De overdracht heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013.

5 november 2013

SJS geeft de gemeente opdracht tot sloop van het schoolgebouw op de Heyendaalseweg 235 voor maximaal € 135.000,00 (ex. BTW).

17 juli 2014

Gemeente laat SJS weten bereid te zijn ontheffing te verlenen voor parkeren in openbaar gebied. Bij de nieuwbouw op de Heyendaalseweg kan niet het aantal vereiste parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, Op grond van het bestemmingsplan kan de gemeente ontheffing verlenen. In de brief geeft de gemeente aan dat het daartoe bereid is, mits SJS de kosten voor de inrichting van de parkeerplaatsen aan de Lentiusstraat voor haar rekening neemt (€ 35.000,00 uitvoering door de gemeente). De gemeente geeft verder aan dat wanneer S]S hiermee niet akkoord gaat de parkeerbijdrageregeling (verplichte afdracht aan het parkeerfonds

22 juli 2014

/

bereikbaarheidsfonds) gaat gelden (€ 14.893,32 per parkeerplaats).

SJS tekent voor akkoord voor financiële afspraken over de gekozen oplossing voor het parkeren

Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de monitor doordecentralisatie Onderwijshuisvesting 2008 20fl van juni 2012. In het raadsvoorstel bij de planexploitatie onderwijshuisvesting zijn die aandachtspunten opgenomen die van invloed zijn op de planexploitatie. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 3

—


II

Voortgangsrapportages Grote Projecten over planexploitaties Driehuizen en Onderwijshuisvesting -

overzicht op hoofdlijnen met betrekking tot locaties Heyendaalseweg en Heemraadstraat

-

Korte toelichting op de aard van de planexploitaties Driehuizen en Heemraadstraat: Planexploitatie Driehuizen De planexploitatie Driehuizen bevat diverse deelprojecten op het gebied van natuur, woningbouw en sport: •

de aankoop en inrichting van het terrein De Driehuizen;

•

het verplaatsen van de atletiekbaan van de Heemraadstraat naar de Driehuizen;

•

het verplaatsen van voetbalvereniging Kolping Dynamo naar de Heemraadstraat;

•

sluiting van camping Kwakkenberg en herinrichting van dit gebied;

•

aanleggen van een tenniscomplex en bijdragen aan een oplossing voor de voetbalverenigingen Orion en Trekvogels in verband met de noodzakelijke verplaatsing van beide verenigingen.

Om de kosten te dekken wordt woningbouw gerealiseerd op het voetbalveld van Orion tussen Postweg en Kwakkenberg én het voetbalveld van Kolping Dynamo aan de d’Almarasweg. Tevens worden de noodwoningen aan de Bosweg verkocht. Naar aanleiding van het coalitieakkoord 2006

—

2010 is het Bosje

van Vroom in beeld gekomen als woningbouwlocatie in plaats van het voetbalveld van Kolping Dynamo. Na protesten uit de buurt is uiteindelijk gekozen voor bebouwing van de locatie van de basisschool aan de Heemraadstraat in plaats van in het Bosje van Vroom (zie ook de beschrijving van de historie van de planvorming hiervoor). Hierna is opgenomen wat daarover in de VGP’s werd teruggelegd aan de raad. Planexploitatie Onderwijshuisvesting In de planexploitatie onderwijshuisvesting worden de schoollocaties opgenomen die vanuit de DDC overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) aan de gemeente worden aangeboden. Ook de nieuwbouwlocaties voor schoolgebouwen worden onderdeel van deze planexploitatie. Het bijzondere van de planexploitatie onderwijshuisvesting ten opzichte van andere planexploitaties is: •

er kunnen voortdurend locaties worden toegevoegd en afgesloten. De mate waarin dit gebeurt, is afhankelijk van de schoolbesturen en de geschiktheid van passende locaties voor nieuwbouw;

•

het eindsaldo van de planexploitatie kan hierdoor variëren, de insteek daarbij is om te sturen op een financieel neutraal resultaat.

•

de planexploitatie kent geen harde einddatum. Ook in de toekomst zullen er zich nieuwe initiatieven voor blijven doen, ook hierdoor is het eindsaldo variabel, waarbij we sturen op een financieel neutraal resultaat.

De locatie Heyendaalseweg was al in de eerste planexploitatie onderwijshuisvesting opgenomen (24 febr. 2010). De locatie Heemraadstraat was aanvankelijk een deelproject in de planexploitatie Driehuizen. Dat deelproject is op 9 nov. 2011 afgesloten. Op 29 mei 2013 is de locatie Heemraadstraat opgenomen in de planexploitatie onderwijshuisvesting.



Onderstaand is aangegeven wat in de Voottgangsrappportages Grote Projecten inhoudelijk was opgenomen over de (totstandkoming van de) locaties Heyendaalseweg en Heemraadstraat.

Voortgangsrapportage Grote Projecten september 2006

Planexploitatie Driehuizen: Naar aanleiding van het coalitieakkoord wordt op dit moment de haalbaarheid onderzocht om de atletiekbaan op de Heemraadstraat te behouden. Tevens wordt onderzocht de woningbouw op het voetbalveld van Kolping Dynamo aan de d’Almarasweg te verplaatsen naar het Bosje van Vroom.

Voortgangsrapportage Grote Projecten maart 2007 Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP september 2006: geen.

Voortgangsrapportage Grote Projecten maart 2008

Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP september 2006: In plaats van woningbouw op het voetbalveld van Kolping Dynamo aan de d’Almarasweg, wordt nu gekozen voor woningbouw in het Bosje van Vroom. In opdracht van de raad (GRN: motie 11 april 2007) wordt onderzocht of er alternatieve locaties beschikbaar zijn in Brakkenstein. De planexploitatie bevat nog het oorspronkelijke programma van het Bosje van Vroom (64 appartementen).


Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ton opzichte van VGP maart 2008: Aangegeven is dat er vanuit de buurt niet gereageerd is om een aantal mogelijke alternatieven voor bebouwing van het Bosje van Vroom.


Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP maart 2009: Aangegeven is dat er in mei 2009 een voorstel met alternatieve locaties voor de bebouwing van het Bosje van Vroom aan de raad is aangeboden. ‘Dit voorstel hield in de bebouwing van het driehoekje aan de Houtlaan

/

Sint Annastraat en basisschool

Brakkenstein, geen nieuwe atletiekaccommodatie aan de Heemraadstraat en het toevoegen van de verkoopwinst van de manege in Brakkenstein. Bebouwing van het Bosje van Vroom was dan niet meer noodzakelijk. De raad heeft het college per brief van 10 juni 2009 de opdracht gegeven een alternatief te zoeken voor de bebouwing van het driehoekje aan de Houtlaan

/

Sint Annastraat. De planexploitatie bevat nog

het oorspronkelijke programma van het Bosje van Vroom (64 appartementen)’.


Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP september 2009: Aangegeven is dat door twee stedebouwkundige bureaus is nagegaan of het naar aanleiding van de geuitte wensen en bedenkingen door de raad (10 juni 2009) opgepluste bouwprogramma van 53 appartementen op de Heemraadstraat stedebouwkundig verantwoord is. De conclusie is dat dit mogelijk is. Wel is onder de belangrijkste risico’s de tegenvallende verkoop van de woningbouw aan de Heemraadstraat genoemd. Tevens is aangegeven dat ter compensatie van de woningbouw op de Kwakkenberg een bijdrage uit de planexploitatie onderwijshuisvesting is ontvangen (GRN: ipv woningbouw wordt daar namelijk de nieuwbouw van het Montessori College gerealiseerd). De planexploitatie Onderwijshuisvesting is vastgesteld op 24 februari 2010 en komt voor het eerst voor in het VGP. De locatie Heyendaalseweg is genoemd als één van de deelprojecten. Als belangrijkste risico’s van de deze planexploitatie zijn genoemd: bestemmingsplanwijzigingen, tegenvallende verkoop woningbouw, tijdig vrijkomen van locaties, aanpassingen in het openbaar gebied als gevolg van de herontwikkeling, aanbod van schoolgebouwen die niet voorzien zijn.



Voortgangsrappoftage Grote Projecten maart 2011

Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP september 2010: ‘Het college heeft besloten tot verkoop van de manege in Brakkenstein. De opbrengst is ca. € 0,6 miljoen lager dan geraamd. De opbrengst van de manege was bedoeld om de bebouwing op de locatie Bosje van Vroom te verminderen. Omdat de geraamde opbrengst lager is dan verwacht, zal de bebouwing op de Heemraadstraat met S woningen moeten toenemen tot 61 woningen voor een financieel neutraal resultaat. In het voorjaar van 2011 zal in een apart raadsvoorstel worden teruggekomen op de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie aan de Heemraadstraat. Het aantal te realiseren woningen van 61 zal om stedenbouwkundige en markttechnische redenen waarschijnlijk naar beneden moeten worden bijgesteld (risicobeheersing) waardoor een bijdrage uit de ABR van het Ontwikkelingsbedrijf onontkoombaar lijkt. In de planexploitatie Onderwijshuisvesting zijn geen wijzigingen aan de orde ten opzichte van het VGP uit september 2010.


Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP maart 2011: Aangegeven is dat de raad op 9 november 2011 heeft besloten om de locatie aan de Heemraadstraat uit de planexploitatie Driehuizen te halen en het ontstane tekort van € 1,9 miljoen ten laste van de ABR van het ontwikkelingsbedrijf een voorziening te treffen. Wijzigingen in de planexploitatie Onderwijshuisvesting ten opzichte van het VGP maart2011: Aangegeven is dat ‘Vanuit de Verdieningsslag Risicomaatregelen Ontwikkelingsbedrijf (raadsbesluit 9 november 2011) de WOZ-waarden van de schoollocaties [zijn] geactualiseerd en rekening [is] gehouden met het toevoegen van onrendabele nieuwe schoollocaties

(...).

Ook is rekening gehouden met nieuwe parameters voor rente en

kostenstijging. Per saldo is vanuit de Verdienpingsslag Risicomaatregelen Ontwikkelingsbedrijf binnen de ABR rekening gehouden met een verslechtering van het eindresultaat met ca. € 1 miljoen’.

Voortgangsrappoftage Grote Projecten september 2012

Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP maart 2012: Deze planexploitatie is niet meer van toepassing, omdat de locatie Heemraadstraat hieruit is gehaald. In de planexploitatie Onderwijshuisvesting is onder de ontwikkelingen aangegeven: ‘Naar aanleiding van opmerkingen van de auditcommissie over de jaarrekening 2011 heeft het College van Burgemeester en Wethouders begin 2012 de planexploitatie Onderwijshuisvesting opnieuw ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd (GPN: 29 mei 2013 is de gewijzigde planexploitatie vastgesteld door de raad). Naarst een analyse van de totale programmering van woningen

/

bedrijven in relatie tot de marktvraag zal ook de evaluatie van de

Doordecentralisatieovereenkomst hierin worden meegenomen. Bij S schoollocaties moesten de WOZ-waarden (wederom) naar boven worden bijgesteld’. Naar aanleiding van de genoemde brief van de auditcommissie werd in het algemene deel van dit VGP aangegeven: Evaluatie van de doordecentralisatie met de schoolbesturen inclusief de doorwerking van de planexploitatie onderwijshuisvesting

—

—

zal in het voorjaar van 2013

plaatsvinden. De houdbaarheid en voorziene planning van bouwprogramma’s (met financiële consequenties) komt hierbij nadrukkelijk op tafel. Naar verwachting kan voor het zomerreces 2013 uw Raad hierover voorstellen tegemoet zien’. GRN: de evaluatie is op 25 februari 2014 aan de gemeenteraad aangeboden en op 12 maart 2014 behandeld in de Kamerronde. In het vervolg van deze bijlage gaan wij hier uitgebreider op in.



Vooftgangsrapportage Grote Projecten april 2013 Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP september 2012: Deze planexploitatie is niet meer van toepassing, omdat de locatie Heemraadstraat hieruit is gehaald. Aan de planexploitatie Onderwijshuisvesting is de locatie Heemraadstraat toegevoegd. Bij de toelichting op de verschillen is aangegeven dat de post Verwerving sterk is gestegen door het opnemen van de verwerving van de locaties Heemraadstraat 2, Hatertseweg 400, Spechtstraat 4 en Streekweg 21. Voorts zijn de WOZ-waarden geactualiseerd per 1-1-2013. Met name de beperkte herontwikkelingsmogelijkheden van Streekweg 21 combinatie met de hoge WOZ-waarde

—

—

in

zorgen voor een drastische verslechtering van het planresultaat met

bijna € 9 miljoen. Voor het tekort is de bestaande voorziening verhoogd. Tevens is reeds ingespeeld op actuele marktontwikkelingen, zoals: herontwikkeling op basis van (tijdelijk) hergebruik

/

herbestemming van het

bestaand vastgoed, wijzigen van het woningbouwprogramma, verlaging grondprijzen, afboeken’. Onder ‘belangwekkende ontwikkelingen’ is in het VGP april 2013 over de Doordecentralisatie Onderwijs aangegeven: ‘(...) Daarnaast blijkt dat de herontwikkeling moeizaam verloopt in het licht van de verslechterende vastgoedmarkt. De uitgangspunten van de planexploitatie zijn daarom tegen het licht gehouden en er wordt naast sloop-nieuwbouw gekeken naar andere manieren om de herontwikkeling te laten plaatsvinden (bijvoorbeeld tijdelijk hergebruik). Een en ander heeft geleid tot een aanpassing van de woningbouwprogrammering. Door de aanpassing van de woningbouwprogrammering en het toevoegen van nieuwe locaties verslechtert het exploitatieresultaat met € 2,9 miljoen. Het is belangrijk op te merken dat de WOZ-waarde in de afgelopen jaren is gestegen, waardoor het verschil tussen de feitelijke waarde van de gebouwen en gronden en de aankoopprijs toegenomen is.

(...).

Het is van belang in het licht van de veranderde

marktomstandigheden dat de overeenkomst met de schoolbesturen over de doordecentralisatie op korte termijn wordt geëvalueerd. In dat kader moet worden bezien of de uitgangspunten van de overeenkomst moeten worden aangepast. GRN: de evaluatie is op 25 februari 2014 aan de gemeenteraad aangeboden en op 12 maart 2014 behandeld in de Kamerronde. In het vervolg van deze bijlage gaan wij hier uitgebreider op in. Voortgangsrapportage Grote Projecten december 2013 Wijzigingen in planexploitatie Driehuizen ten opzichte van VGP april 2013: Deze planexploitatie is niet meer van toepassing, omdat de locatie Heemraadstraat hieruit is gehaald.. In de planexploitatie Onderwijshuisvesting is in het VGP december 2013 aangegeven dat eind 2013 de sloopwerkzaamheden zijn gestart van de nieuwe locatie van basisschool Brakkenstein aan de Heyendaalseweg. Onder ‘Maatregelen’ is in het VGP december 2013 onder meet aangegeven: Dit leidt er toe dat wij inzetten om sommige projecten te gaan temporiseren, omzetten of uitstellen, Hierover gaan wij in gesprek met betrokken marktpartijen. Het gaat hierbij om de projecten

(...)

Heemraadstraat

(...).

Voor deze projecten zullen wij per

geval gaan bekijken wat verstandig en haalbaar is.

Onder ‘Evaluatie doordecentralisatie Onderwijshuisvesting’ is in het VGP december 2013 onder meer aangegeven: ‘In april 2013 (GRN’

)

is de planexploitatie onderwijshuisvesting opnieuw vastgesteld en is er

een voorziening getroffen van € 7,9 miljoen ten laste van de algemene reserve. De voorziening is met € 0,4 miljoen gestegen naar € 8,3 miljoen als gevolg van toepassing van de nieuwe parameters conform de Risiconota 2012

(...).

De uitkomsten van de woningmarktonderzoeken vereisen dat er een heroverweging van

het woningbouwprogramma moet plaatsvinden in de bestaande stad. Dit leidt er toe dat we een aantal te herontwikkelen onderwijslocaties temporiseren, omzetten of uitstellen.

(...).



III

Toelichting doordecentralisatie-overeenkomst en bevindingen uit de evaluatie

In dit deel van deze bijlage zijn de hoofdpunten opgenomen uit de doordecentralisatie overeenkomst zelf en uit de evaluatie daarvan. Eind 2007 is de DOORDECENTRALISATIE-OVEREENKOMST van kracht geworden, Voorafgaand aan het afsluiten van de doordecentralisatie-overeenkomst met de schoolbesturen heeft het college de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld haar wensen en bedenkingen naar voren te brengen. In de begeleidende brief zijn de argumenten voor het afsluiten van de doordecentralisatie en de belangrijkste punten daaruit benoemd. Op deze plaats heeft de Rekenkamer deze

-

in samengevatte vorm

—

overgenomen. Op een aantal punten hebben wij

daarbij aanvullingen gedaan vanuit eerdere voorstellen aan de raad. In voorkomende gevallen is dat steeds expliciet aangegeven. Om de aandacht van de lezer op specifieke zaken te vestigen die in het kader van deze second opinion van belang zijn, hebben wij een aantal passages in vet weergegeven. Argumenten voor het afsluiten van de doordecentralisatie-overeenkomst: 1.

het vergroten van de financiële zekerheid op langere termijn voor de schoolbesturen;

2.

volledige nieuwbouw, dan wel grondige renovatie van alle bestaande schoolgebouwen in de komende veertig jaar; een kwaliteitsimpuls voor de gebouwen.

3.

een verbetering van een aantal prestaties op onderwijsgebied in relatie tot maatschappelijke ontwikkelingen;

4.

dynamiek in de stad door herontwikkelingskansen, waarbij de gemeente de regie houdt op ro ontwikkelingen, want de gemeente houdt het voorkeursrecht van koop bij ro-ontwikkelingen.

Belangrijkste punten uit de doordecentralisatie-overeenkomst: 1.

Op grond van een vastgesteld normatief bedrag wordt C 13,9 miljoen (begrotingsjaar 2007) verdeeld over de schoolbesturen+

2.

Er wordt een extra injectie van € 1 miljoen jaarlijks in het onderhoud gegeven. Deze is onderdeel van de € 13,9 miljoen. In het verdelingsmodel wordt er rekening mee gehouden dat de schoolbesturen extra moeten investeren in onderhoud (inhaalslag);

3.

Er wordt vanaf 2009 een bedrag van € 100.000,00 structureel toegevoegd aan de € 13,9 miljoen als tegemoetkoming in het niet verstrekken van gemeentegarantie en/of kosten voor brandveiligheid;

4.

Met de vergoeding die de schoolbesturen ontvangen kunnen zij aan hun financiële verplichtingen voor de onderwijshuisvesting voldoend. Dat wil zeggen dat zij de financiële middelen hebben om de kapitaallasten van investeringen te kunnen dragen. Op macro-niveau is de vergoeding voldoende om de ambitie te halen waarbij binnen 40 jaar 70% van de gebouwen vernieuwd wordt en 30°h gerenoveerd;

5.

De vergoeding die de schoolbesturen ontvangen wordt jaarlijks geïndexeerd;

6.

De schoolbesturen nemen de onderwijsgebouwen over tegen de openstaande boekwaarde op 1 januari 2006. Deze boekwaarde is verevend, waarmee bedoeld wordt dat rekening is gehouden met de leeftijd van de bestaande gebouwen;



7.

De gemeente heeft een terugkoopplicht en —recht (voorkeursrecht) van de gebouwen tegen de dan geldende WOZ-waarde, waarbij er ruimte is voor overleg over eventueel hogere bedragen. Het verschil tussen de betaalde boekwaarde en WOZ-waarde kunnen de schoolbesturen inzetten om hun nieuwbouw of renovatie te financieren. De gemeente behoudt hiermee bij herontwikkeling een voorkeurspositie en biedt voor het schoolbestuur door de aankoopplicht, financiële garanties tot de WOZ-waarde;

8.

De schoolbesturen hebben de inspanningsverplichting om de komende 40 jaar 70% van de gebouwen te vernieuwen en 30% te renoveren. Hiermee wordt getracht te voorkomen dat schoolbesturen het geld niet uitgeven aan onderwijshuisvesting. Dit risico wordt echter gering geacht. Immers, indien de schoolbesturen slechte huisvesting aan hun leerlingen aanbieden, zal het leerlingaantal dalen; en daarmee ook hun vergoeding die ze jaarlijks ontvangen. Basisschool Brakkenstein aan de Heemraadstraat was één van de scholen op de urgentielijst. Op deze lijst staan scholen die de komende drie tot vijf jaar dringend aan vervanging toe zijn6. De plannen voor nieuwbouw liggen vooralsnog stil in afwachting van de ontwikkelingen in Brakkenstein (GRN: zoeken van alternatieven voor bebouwing van het Bosje van Vroom, zie historisch overzicht locaties in deel 1 van deze bijlage). Het schoolbestuur heeft echter aangegeven graag mee te werken aan een verhuizing indien dit aan de orde zou zijn 7;

9.

De gemeente en de schoolbesturen hebben gezamenlijk een aantal beleidsinhoudelijke prestatieafspraken vastgelegd in een convenant;

10. Er vindt jaarlijks (technisch) bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en de schoolbesturen waarin de voortgang van de vervanging en renovatie van de schoolgebouwen wordt besproken. Iedere 5 jaar vindt er een evaluatie plaats op de volgende punten: prestatie-afspraken, renteontwikkeling, grondprijs, WOZ waarde, indexering, VNG huisvestingsnormen, jaarlijkse vergoeding, ontwikkelingen in weten regelgeving onderwijsbeleid, ontwikkeling aantal leerlingen, fluctuaties in het gemeentefond en bouwprijzen; 11. Toevoegingen aan het gemeentefonds voor een specifieke doelgroep/onderwijssooft of een specifiek doel komen ten gunste van de desbetreffende schoolbesturen, bezuinigingen op het gemeentefonds voor een specifieke doelgroep of een specifiek doel komen ten laste van de desbetreffende schoolbesturen; 12. De overeenkomst is voor onbepaalde tijd.

Op 25 februari 2014 heeft het college de EVALUATIE VAN DE DOORDECENTRALISATIE-OVEREENKOMST aan de gemeenteraad aangeboden. Hieronder heeft de Rekenkamer de belangrijkste punten uit deze brief opgenomen. Ook hier hebben wij een aantal passages in vet weergegeven om de aandacht van de lezer op specifieke zaken te vestigen die in het kader van deze second opinion van belang zijn.

‘Successen: Wij concluderen dat de doordecentralisatie van de onderwijshuisvesting succesvol is geweest. De afgelopen jaren is veel bereikt; zowel wat betreft huisvesting als op de inhoudelijke prestatie-afspraken. Gelet op de financieringssystematiek van de gemeente en de gemiddelde ouderdom van schoolgebouwen zou het voor de gemeente onmogelijk zijn geweest dezelfde investeringen in nieuwbouw en renovatie te realiseren als de schoolbesturen nu hebben gerealiseerd.

(...).

Wij hebben bij de start van

de doordecentralisatie de gezamenlijke ambitie geformuleerd om in 40 jaar 70% nieuwbouw te realiseren en 30% renovatie. We liggen hiermee goed op koers, in totaal 14% van de totale oppervlakte van

Passage in vet / blauw betreft een aanvulling uit raadsvoorstel 151/2007 betreffende het inhoudelijk kader voor de doordecentralisatie. Passage in vet! groen betreft een aanvulling uit het raadsvoorstel 249/2007 betreffende de definitieve besluitvorming over de doordecentralisatie onderwijshuisvesting. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 9


doorgedecentraliseerde scholen is de afgelopen jaren vernieuwd. Dit percentage stijgt de komende periode nog fors, na de realisatie van de nieuwbouwprojecten die in 2013 en 2014 worden gestart’.

‘Aandachtspunten: Naast de hierboven genoemde successen constateren wij een aantal aandachtspunten in de uitvoering van de overeenkomst.

(...):

De schoolbesturen lopen aan tegen hoge onvoorziene kosten als gevolg van het gewijzigde Bouwbesluit

•

2012 met extra eisen voor beheersing van het binnenklimaat, in verband met het realiseren van parkeerplaatsen, een ambitie voor duurzaam bouwen en de kosten voor het wijzigen van bestemmingsplannen. De meer dan gemiddelde stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van scholen heeft financiële

•

consequenties. Voor sommige schoolbesturen heeft dit geleid tot een aanzienlijke stijging van de OZB. Anderzijds betekent het dat de gemeente, in geval van terugkoop, te maken krijgt met hoge verwervingskosten. De planexploitatie Onderwijshuisvesting leidt tot verliezen in verband met de recessie op de

•

woningen vastgoedmarkt. Deze ontwikkeling was niet voorzien bij het sluiten van de DDC overeenkomst eind 2007. In verband met verwachte verliezen is de voorziening planexploitatie Onderwijshuisvesting in 2013 verhoogd tot C 7,9 miljoen. •

Bij het doordecentraliseren van nieuwe scholen in Nijmegen Noord is maatwerk nodig. De gemeente loopt tegen haar budgettaire grenzen aan bij de financiering van de maatwerkoplossingen.

•

Soms slaagt de gemeente er niet in (tijdig) een alternatieve locatie voor nieuwbouw aan te bieden en/of het bestemmingsplan te wijzigen. Gevolg hiervan is dat schoolbesturen de gecalculeerde opbrengst van het verschil tussen de boekwaarde van de oude school en de opbrengst van de verkoop tegen WOZ-waarde mislopen. Verder leidt dit ook tot extra kosten voor sloop en tijdelijke herhuisvesting die niet zijn voorzien in het rekenmodel van de doordecentralisatie-vergoeding.

•

De consequenties van het rijksbeleid: een korting van € 3 miljoen structureel op de uitkering voor onderwijshuisvesting uit het Gemeentefonds met ingang van 2015 én de doordecentralisatie van het buitenonderhoud naar de PO-besturen.

•

In de praktijk blijkt er met betrekking tot de DDC-overeenkomst soms verschil van mening te ontstaan over de interpretatie van onderdelen van de overeenkomst. Schoolbesturen vinden dat interpretatieverschillen te lang op de agenda blijven staan’.

‘Resumerend kunnen we concluderen dat de schoolbesturen hun verantwoordelijkheid van de onderwijshuisvesting op een succesvolle wijze hebben ingevuld, maar als gevolg van gewijzigd Rijksbeleid en de huidige financieel-economische ontwikkelingen staat de doordecentralisatie onder (financiële) druk met gevolgen voor de gemeente en de schoolbesturen. Wij gaan met de schoolbesturen in overleg over de aandachtspunten uit de monitor en het evaluatierapport. (..j. Rond de zomer leggen wij het resultaat van deze gesprekken voor aan uw raad’. De gemeenteraad heeft de brief behandeld in de Kamerronde van de Politieke Avond op 12 maart 2014. In de bespreking was er met name aandacht voor de bereikte successen en de (mogelijke) gevolgen van de rijksbezuiniging van € 3 miljoen op onderwijshuisvesting.



BIJLAGE 4:

VERKLARING VAN GEBRUIKTE AFKORTINGEN EN BEGRIPPEN

In deze bijlage zijn de gebruikte afkortingen verklaard. Ook zijn toelichtingen gegeven op gebruikte vaktermen en voor het veld specifieke begrippen.





ABR

Algemene Bedrijfs Reserve. De ABR is de reserve voor het ontwikkelingsbedrijf die bestaat naast de algemene reserve.

Anterfeure overeenkomst

Wanneer het bestemmingsplan gewijzigd moet worden om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken, kan de gemeente overgaan tot het verhaal van kosten op de initiatiefnemer. Dat gebeurt in een anterieure overeenkomst. In het geval van de nieuwbouw van basisschool Brakkenstein is geen wijziging van het bestemmingsplan nodig en kan de gemeente dus geen kosten verhalen. Wanneer de school nieuw gebouwd zou worden op de Heemraadstraat, is wel een bestemmingsplanwijziging nodig en kunnen dus kosten verhaald worden op de Stichting Sint ]osephscholen.

BP-procedure

DDC-overeenkomst

Bestemmingsplanprocedure

Doordecentralisatie-overeenkomst. In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting gegeven op de doordecentralisatie-overeenkomst.

Eindwaarde

Het saldo van kasstromen aan het einde van de looptijd van het project.

Grondexploitatie

Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen.

GWW

Een prijsindexcijfer opgesteld door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) voor de grond-, water- en wegenbouw (GWW). Het indexcijfer kan als maatstaf worden gebruikt voor de kosten voor het bouwen woonrijpmaken. De reeksen worden berekend uit de prijsontwikkeling van de factor arbeid in de bouwnijverheid en van een pakket materialen en materieel,

NCW

Netto contante waarde: het saldo van alle kasstromen berekend naar de waarde van dit moment.

Onvoorzien

De post onvoorzien is een reservering in de grondexploitatie ter afdekking van mogelijke kostenstijgingen en meer kosten die gedurende de looptijd kunnen optreden. Het is niet bestemd om opbrengstendalingen binnen de grondexploitatie op te vangen.

OR

Openbare Ruimte

Planexploitatie

Een grondexploitatie voor een specifiek plan.

PO-besturen

Besturen van scholen voor primair onderwijs.

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde berekening is een veel gebruikte methode om binnen projecten de grondwaarde te bepalen. Bij deze methode wordt uitgegaan van de marktwaarde van het vastgoed. De grondwaarde wordt bepaald als het verschil tussen de waarde van de woning en de kosten om deze woning te realiseren. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 4, bladzijde 1

Second opinion Heroverweging locatiekeuze basisschool Btakkenstein

to

ruimtelijke ordening

SJS

Stichting Sint Josephscholen, schoolbestuur voor onder meet basisschool Brakkenstein.

VGP

Voortgangsrapportage Gtote Projecten. In het VGP wordt de gemeenteraad geïnformeerd over het verloop (financieel en inhoudelijk) van de planexploitaties. Het VGP verschijnt één

twee keer per jaar.

vtu

voorbereiding van en toezicht op de uitvoering

WRAK

winst, risico en algemene kosten



BIJLAGE 5:

Hoor en wederhoor

Deze bijlage bevat de integrale tekst van de ingekomen reacties van de gemeente en van het bestuur van de Stichting St. ]osephscholen (S]S) uit hoor en wederhoor. Beide reacties bevatten een feitencheck op de juistheid van de gebruikte gegevens en een meer bestuurlijke reactie. In hoofdstuk 3 worden de bestuurlijke hoofdpunten beschreven en het nawoord van de Rekenkamer daarop. Deze bijlage 5 bevat aanvullend een overzichtstabel waarin de Rekenkamer aangeeft hoe zij op de aangevoerde feitelijke gegevens en onderbouwingen reageert en verwerkt De door de Rekenkamer uit de feitencheck overgenomen gegevens en onderbouwingen zijn integraal verwerkt in de hoofdtekst en de (andere) bijlagen van deze rapportage




Scond ooinion Heroverwoino locatiekeuze basisschool Brakkenstein

REACTIE VAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS

Geachte leden van de Rekenkamer, Op 25 juniji. heeft de gemeenteraad unaniem de motie aangenomen ‘Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden’, waarin uw Rekenkamer wordt verzocht een onafhankelijke second opinion te geven op het rapport Heroverweging locatiekeuze nieuwbouw basisschool in Brakkenstein ten behoeve van de Stichting St. Josephscholen ( hierna te noemen SJS). Uw Rekenkamer heeft dit verzoek gehonoreerd. In overleg met een afvaardiging uit de gemeenteraad is uw onderzoek gericht op de volledigheid en de aantoonbaarheid of aannemeljkheid van de financiële onderbouwing van het Heroverwegingsrapport over de locatiekeuze. Daarnaast geeft u op basis van eigen onderzoek een totaalbeeld van de kosten en opbrengsten van beide varianten aan de zijde van de gemeente en van SJS. Op 20 augustusjl. hebben wij uw Second Opinion ontvangen in het kader van de bestuurlijke hoor en wederhoor-procedure. Deze brief bevat onze reactie op het door u uitgevoerde onderzoek. Algemeen De belangrijkste conclusie van uw onderzoek is dat de centrale uitkomst van de “Heroverweging locatiekeuze” voor de nieuwbouw van de school overeind kan blijven, omdat de kosten voor nieuwbouw van de school aan de Heyendaalseweg aanzienlijk lager zijn dan de kosten voor nieuwbouw aan de Heemraadstraat. In uw onderzoek geeft u aan dat de kosten voor SJS van nieuwbouw aan de Heyendaalseweg 1,3 miljoen euro lager uitvallen dan de nieuwbouw aan de Keemraadstraat. Voor de gemeente zouden de ontwikkelkosten van nieuwbouw aan de Heemraadstraat 6 ton lager uitvallen dan bij nieuwbouw aan de Heyendaalseweg.

Gelet op de korte reactietermijn hebben wij alleen de cijfers en stukken getoetst, waarvoor de gemeente zelf verantwoordelijk is. SJS heeft na de doordecentralisatie een eigen verantwoordelijkheid voor de huisvesting van het onderwijs en is zelfde bouwheer voor de nieuwbouw. Wij reageren in deze fase niet meer op de cijfers, die door SJS zijn aangeleverd. Uitgangspunt zijn de gegevens uit het rapport Heroverweging (versie 2.1, dd. 12juni 2014), dat is opgesteld door een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente en SJS. SJS is ook door u uitgenodigd om een reactie te geven op uw conceptrapport. SJS heeft ons laten weten dat zij inhoudelijk gaan reageren op een aantal uitkomsten van de Second Opinion. Reactie op totstandkoming van uw conclusie Wij onderschrijven uw belangrijkste conclusie dat de financiële afweging die ten grondslag ligt aan de keuze voor nieuwbouw aan de Heyendaalseweg is gebaseerd op goede gronden.



Uit uw rapport blijkt verder dat wij al sinds 2009 met SJS in gesprek zijn over de nieuwbouw van de basisschool in Brakkenstein. De locatie Heyendaalseweg is daarbij steeds uitdrukkelijk in beeld geweest. Dat hebben wij ook meermaals gecommuniceerd met de gemeenteraad in de jaarlijkse teksten over onderwijshuisvesting van de stadsbegroting en de projecten van het Ontwikkelingsbedrjf. Tevens is de locatie vermeld in de monitor en evaluatierapporten van de Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting. Op een aantal verschillen tussen vergelijkbare posten uit de Heroverweging en uw Second opinion gaan wij hieronder nader in omdat deze posten uw afwijkende uitkomsten in grote mate hebben bepaald. Met deze toelichting willen wij het beeld over de verschillen tussen uw bevindingen en het Keroverwegingsrapport nuanceren. Deze verschillen in waardering van bepaalde posten doen overigens niets af aan de eindconclusie van ons en van uw Rekenkamer. Opbrengsten grond ten behoeve van appartementen (rapport §‘ 2.5 pag. 9) Wij verschillen met u van mening over de hoogte van de opbrengst van de grond ten behoeve van de appartementen. U hanteert een lagere grondwaarde (€ 32.000) in de Second Opinion, waardoor de opbrengst voor de gemeente aanzienlijk lager is. Dit geldt overigens voor beide locaties. Het verschil in residuele grondwaarde wordt hier veroorzaakt door het verschil in hoogte van de bouwkosten per appartement (essentieel bij de bepaling van de residuele waarde). U hebt de bouwkosten bepaald op € 180.000 per appartement. Op basis van onze ervaring en marktverkenning verwachten wij dat de appartementen gebouwd kunnen worden voor ongeveer € 140.000. Hierbij is een residuele grondwaarde per appartement van € 50.000 realistisch. Overigens wordt op pagina 9 een bedrag genoemd van € 55.000 en elders in uw rapport € 50.000. In onze heroverweging zijn wij, gelet op bovenstaande uitgegaan van € 50.000. Rente en kostenstijging (rapport tabel 3 en 5 op pag. 6 en 7) In uw onderzoek is de post rente en kostenstijging voor SJS aanzienlijk hoger dan in de Heroverweging. Vermoedelijk wij kennen uw berekening in deze niet houdt u rekening met een lange voorbereidings- en bouwtijd bij de realisatie van de nieuwe school. Naar onze inschatting kan de voorbereiding en nieuwbouw binnen beperkte tijd gerealiseerd worden. Er hoeft immers geen bestemmingsplan gewijzigd te worden en de benodigde gronden zijn verworven. SJS financiert de nieuwbouw grotendeel uit eigen vermogen. De post rente en kostenstijging voor SJS zal is daarmee aanzienlijk lager. -

-

Parkeren (rapport pagina 11) Uw Rekenkamer stelt dat er geen parkeerbalans is opgesteld. Er is echter een parkeeronderzoek uitgevoerd door het adviesbureau Loendersloot Advies. Dit onderzoek is de parkeerbalans. Er zijn totaal 44 parkeerplaatsen nodig voor een nieuwe school. Volgens het adviesrapport kan een deel van parkeren tijdens piekmomenten opgelost worden in de openbare ruimte. Onderdeel van het onderzoek was een meting van de huidige bestaande parkeerdruk op verschillende momenten. De ODRN heeft het onderzoek van Loendersloot getoetst in het kader van de omgevingsvergunning. Het plan is getoetst aan de door het college vastgestelde beleidsregels voor parkeemormering. 12 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein en voor rekening van SJS. Voor het parkeren dat niet op eigen terrein kan worden opgelost, moeten 4 parkeerplaatsen worden aangelegd. Wij gaan er vanuit dat 4 extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied van de Lentiusstraat worden opgelost. De kosten ad € 35.000 zijn voor rekening van SJS. Op pagina 11 van uw rapport wordt gesteld dat 16 parkeerplaatsen worden aangelegd, dat is niet juist. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 2


Daarnaast is SJS met partijen in de wijk in gesprek over het parkeren voor de medewerkers elders op te lossen, zodat de parkeerplaatsen voor het personeel voor het halen en brengen van KION kan worden ingezet. In de lijn van het gemeentelijk beleid is met SJS afgesproken dat zij een actief beleid voert om in gesprek met ouders te blijven om kinderen te voet of met de fiets naar school te brengen. $loopkosten (rapport, tabel bijlage 2, pag. 1) De Second Opinion stelt dat de sloopkosten lager kunnen zijn dan het in de Heroverweging genoemd bedrag. Wij hebben het bedrag gebaseerd op de offerte die is uitgebracht door BCM consultancy. In die offerte zijn extra kosten geraamd voor asbestverwijdering. WOZ-waarde schoolgebouwen (rapport pag. 13) In uw rapport citeert u uit de evaluatie Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting, dat de WOZ-waarden van de scholen de afgelopen 5 jaar meer dan gemiddeld zijn gestegen. Deze constatering geldt inderdaad voor alle scholen gezamenlijk, maar de WOZ-waarde van de school aan de Heemraadstraat is juist minder dan gemiddeld gestegen (in 2013 zelfs lager dan in 2012). Wij zijn bereid onze standpunten nader toe te lichten met onderliggende stukken en meer gedetailleerde informatie.

Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. 3. van der Ploeg



REACTIE VAN HET BESTUUR VAN DE STICHTING SINT JOSEPHSCHOLEN

Geachte heer van Ruth, Ingesloten treft u de reactie aan van het bestuur van de stichting Sint Josephscholen op de ‘rapportage van de second opinion heroverweging locatiekeuze basisschool Brakkenstein’ (datum 20 augustus 2014). Onze reactie heeft betrekking op: Paragraaf 2.2 ‘Conclusie’; Paragraaf 2.5 ‘Aantoonbaarheid of aannemelijkheid van onderbouwing en waardering posten’ voor het onderdeel ‘Parkeren’; Bijlage 2 ‘Onderbouwing second opinion’. -

—

-

—

-

—

Aan onze reactie zijn vier bij lagen toegevoegd: Bijlage 1. parkeerbalans; Bijlage 2. opdrachtverstrekking sloop gebouw Heyendaalseweg; Bijlage 3. emailwisseling tussen Belastingsdienst en notaris M. de Wit i.v.m. vrijstelling; Bijlage 4. samenvatting van onze reactie op bijlage 2 uit uw rapportage second opinion. -

—

-

—

-

—

-

—

In de vraagstelling van de Second Opinion wordt opgemerkt dat het rapport ‘Heroverweging locatiekeuze brede school Brakkenstein’ (versie 2.1, dd. 12juni 2014) door een gezamenlijke werkgroep is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van het bestuur van SJS en het College van B&W van de gemeente Nijmegen. Ieder draagt daarin de verantwoordelijkheid voor de eigen financiële gegevens. Dit betekent dat SJS in principe geen reactie kan en mag geven op de cijfers van de gemeente Nijmegen. Gemeente en SJS komen tot het gezamenlijke oordeel dat de Second Opinion veel onjuistheden bevat waardoor er een verkeerd beeld ontstaat van de vergelijking tussen locaties. Partijen dringen er dan ook op aan de Second Opinion aan te passen. En de second opinion worden door de Rekenkamer een aantal opvattingen geuit die naar onze opvatting niet, slechts gedeeltelijk of onjuist zijn onderbouwd. Gelet op de grote gevoeligheid van dit dossier vraagt het bestuur van SJS de Rekenkamcr expliciet te voorkomen dat haar onafhankelijke positie door partijen tot onderwerp van discussie wordt gemaakt.r Graag zijn wij bereid om onze reactie op uw verzoek nader toe te lichten.

Met vriendelijke groet en hoogachting,

M.J.H.M. Braat, directeur -bestuurder Stichting Sint Josephscho len. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 4


Hoofdstuk 2 Conclusies en bevindingen In hoofdstuk 2. ‘Conclusies en bevindingen’ geeft u in paragraaf 2.2. ‘Conclusie’ een aantal aanvullende constateringen. -

Wij maken nadrukkelijk ernstig bezwaar tegen de derde constatering: “De doordecentralisatie-overeenkomst heeft tot onvoorzien effect dat het de schoten bij nieuwbouw en innovatie ttit kostentechnische overwegingen financieel gezien welhaast ‘dwingt’ tot verhuizen en de gemeente tot overname van mogelijke onrendabele percelen, ook waar verhitizing en overname vanuit overwegingen van onderwijs en wetbevinden van leerlingen wellicht niet noodzakelijk of wenselijk is en in de gevallen dat dit tot nadelige financiële consequenties voor de gemeente leidt”. Het is onze volle overtuiging dat ons ernstige bezwaar tegen deze constatering bij lezing door alle schoolbesturen in Nijmegen die de doordecentralisatie-overeenkomst hebben ondertekend, wordt onderschreven. In het gesprek dat ik op maandag 14juli had met de voorzitter van de Rekenkamer, de heer A. van Ruth, en de secretaris van de Rekenkamer, mevrouw J. Smink, heb ik aangegeven dat de schoolbesturen voor primair- en voortgezet onderwijs het vermoeden hebben dat de motie “Laat de basisschoolkinderen niet het kind van de rekening worden” een verborgen agenda in zich draagt. Het is de overtuiging van de schoolbesturen voor primair- en voortgezet onderwijs en verenigd in een bestuurlijk overleg, dat de doordecentralisatie-overeenkomst opnieuw op de politieke agenda moet komen. Ik heb u tijdens het gesprek het debatstuk “Maatschappelijke aandeelhouders”, geschreven door de indiener van voornoemde motie, de heer P. Boekhorst, aangereikt. Hierin wordt openlijk naar een mogelijke herziening van de doordecentralisatie-overeenkomst gewezen. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeenteraad om een hernieuwde discussie over de doordecentralisatie-overeenkomst te initiëren. Wij kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat de hierboven geciteerde constatering, die wij lezen als een opvatting, het idee van de verborgen agenda ondersteunt. 1. In uw constatering stelt u: “De doordecentratisatie-overeenkomst heefi tot onvoorzien effect dat het de schoten bij nieitwbouw en innovatie uit kostentechnische overwegingen financieel gezien welhaast ‘dwingt’ tot verhuizen en de gemeente tot overname van mogelijke onrendabele percelen, Van een onvoorzien effect is op geen enkele wijze sprake. Onvoorzien betekent dat er geen rekening is gehouden met de door u geschetste effecten. Niets is minder waar! De gemeenteraad heeft in 2007 ingestemd met de financiële vertaling van de overeenkomst. Deze financiële vertaling is o.a. gebaseerd op een vastgesteld normatief bedrag per leerling dat jaarlijks wordt geïndexeerd. De schoolbesturen hebben tijdens de onderhandelingen over de overeenkomst aangegeven dat dit bedrag (€ 13,9 miljoen) te laag was om te kunnen voldoen aan de verplichtingen in de overeenkomst en de prestatieafspraken die in een separaat convenant zijn gesteld. De schoolbesturen en de gemeente Nijmegen zijn vervolgens de aankoopplicht van de gemeente Nijmegen overeengekomen (artikel 6.). Daarmee ontstond een tweede geldbron die samen met de eerder genoemde geldbron de realisatie van de verplichtingen in de overeenkomst en de prestatieafspraken in de convenant mogelijk maakt. In dit kader verwijzen wij u naar de evaluatie van de doordecentralisatie overeenkomst zoals die in februari 2014 door het College aan de gemeenteraad is aangeboden. (Zie ook bijlage 3, blz 9 punt 7 van uw onderzoek) -

-



-

-

In artikel 8.1 van de overeenkomst is geregeld dat 70% van de gebouwen die onderwerp zijn van de doordecentralisatie binnen 40 jaar na het ingaan van de overeenkomst zijn vervangen door nieuwbouw. Deze verplichting leidt bij schoolbesturen bij het starten van een nieuw bouwproject tot een eerste onderzoeksvraag of vervangende nieuwbouw mogelijk is. (Zie ook bijlage 3, blz 9 punt $ van uw onderzoek) Basisscholen zijn over het algemeen wijkgebonden scholen. Verhuizen naar een andere locatie in de wijk zal eerder uitzondering dan regel zijn omdat geschikte, beschikbare locaties in een dichte stedelijke omgeving niet snel voorhanden zijn. Het merendeel van de basisscholen zal herbouwd moeten worden op de bestaande locatie in de wijk.

2. In uw constatering stelt u: ook waar verhuizingen overname vanuit overwegingen van onderwijs en welbevinden van leerlingen wellicht niet noodzakelijk of wenselijk is en in de gevallen dat dit tot nadelige financiële consequenties voor de gemeente leidt U geeft hier een opvatting i.p.v. een constatering. Uw formulering suggereert dat schoolbesturen in hun opdracht om te komen tot nieuwbouw of renovatie binnen de kaders van de doordecentralisatie-overeenkomst, zich vooral laten leiden door geld en daarmee de belangen van kinderen ondergeschikt maakt. De verantwoordelijkheid en het belang voor het kind en de kwaliteit van het onderwijs is voor het bestuur SJS vertrekpunt bij alle besluiten die door haar worden genomen. Zorgen voor kwalitatief goed basisonderwijs is de kernactiviteit van de SJS organisatie. De verantwoordelijkheid en het belang voor het kind en de kwaliteit van het onderwijs zijn bij de besluitvorming van de definitieve locatie van basisschool Brakkenstein de primaire onderleggers geweest. In gelijke bewoordingen hebben wij eerdere gelijksoortige conclusies van bepaalde partijen en personen uit de wijk Brakkenstein, SJS laat zich in haar besluitvorming leiden door geld, ontkend. “.

-

-

Op grond van het bovenstaande doen wij een dringend beroep op u om de tekst van de genoemde constatering te schrappen dan wel zo te corrigeren dat uw onafhankelijke positie niet in het geding komt. Hoofdstuk 2 Paragraaf 2.5 ‘Aantoonbaarheid of aannemelijkheid van onderbouwing en waardering posten’ voor het onderdeel ‘Parkeren’ -

—

U stelt dat € 35.000 een minimaal benodigd bedrag is voor de zestien te realiseren parkeerplaatsen in de Lentiusstraat is. Uit de door ons aangereikte documentatie kunt u opmaken dat het slechts om vier parkeerplaatsen gaat die in de Lentiusstraat worden gerealiseerd. De overige twaalf parkeerplaatsen worden voor eigen kosten op eigen grond gerealiseerd. In uw rapportage stelt u vraagtekens bij de onderbouwing van de berekende parkeerbehoefte. 1. U stelt dat er geen parkeerbalans is opgesteld. Op ons verzoek is wel degelijk een parkeerbalans opgesteld door Verkeerskundig Adviesbureau Loendersloot. U vindt deze in bijlage 1. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte van een bepaald gebied wordt een parkeerbalans opgesteld. Met een parkeerbalans wordt bepaald hoe de behoefte aan parkeerplaatsen zich verhoudt tot het aanbod aan parkeerplaatsen. De complicerende factor bij de vestiging van een school is dat de behoefte op diverse momenten kan Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 6


verschillen. De parkeerbatans die u wordt aangereikt is gebaseerd op de telcijfers uit januari en als vanzelfsprekend gericht op de school. 2. Uw constatering dat de aangeleverde informatie in de Heroverweging en de onderzoeken van Loendersloot Advies niet altijd voldoende informatie bieden en dat de conclusies niet altijd voldoende onderbouwd zijn verbaast ons ten hoogste. Welke informatie mist u? Wat mist u in de onderbouwing ? Ook ten aanzien van de maatgevende tijdstippen is de vraag welke informatie er ontbreekt. De tellingen zijn rond begin- en eindtijden van de school gehouden volgens de gebruikelijke telmethodiek. Daarnaast hebben er ook schouwen plaatsgevonden die het beeld m.b.t. de tellingen aanvullen. Wij weten dat de ouderraad en andere partijen bezwaar maakten tegen het feit dat er tussen 08.15 en 08.30 niet per minuut of per 5 minuten is geteld waardoor geparkeerde auto’s of kort stoppende auto’s wellicht “gemist” zijn. Met de toegepaste telmethodiek, (gebaseerd op CROW richtlijnen) klopt het dat men bijvoorbeeld om 08.20 uur meer auto’s kan tellen dan om 08.15 uur en om 08.30 uur. Om tot een goed en te verantwoorden onderbouwd beeld te komen zijn de schouwen gehouden. 3. Uw derde opmerking betreft het hanteren van afwegingsregels. U geeft aan dat aan de afwegingsregels onvoldoende wordt voldaan door het ontbreken van een parkeerbalans. De parkeerbalans, zo hebben we hierboven aangegeven, is aanwezig. Het is ook onze volle overtuiging dat de parkeervraag op basis van de door ons geïnitieerde en door Loendersloot uitgevoerde onderzoeken juist is bepaald. In de onderzoek rapportages is alle noodzakelijke informatie over parkeren, vraag en aanbod, gegeven. Hierdoor is meer dan duidelijk geworden of en hoe er afgeweken kan worden van het eigen beleid van de gemeente. Van harte willen wij deze informatie nogmaals bij u verduidelijken of van u vernemen wat naar uw opvatting ontbreekt. 4. Juist omdat er geen exacte richtlijnen voor zoen& zoef plaatsen zijn, vinden wij het bijzonder dat u hier een opmerking over maakt. Het aantal zoen en zoef plaatsen is voldoende. Dit is door ons deugdelijk en duidelijk onderbouwd doordat middels schouwen in kaart is gebracht hoeveel “zoen- en zoevers” er zijn. Daarnaast is ook gekeken en berekend wat de gemiddelde in/uitstaptijd is. Op basis van deze info is het aantal zoen- en zoefpiaatsen voor de nieuwe locaties bepaald. In de onderzoek rapportage van Loendersloot Advies is aangegeven welke uitgangspunten als aannemelijk beschouwd mogen worden m.b.t. zoen en zoef. Daarnaast is er natuurlijk ook de input uit de praktijk (schouwen). ,

Een aantal van de door de Rekenkamer gemaakte opmerkingen m.b.t. parkeren zijn eerder geuit door ouderraad en wijkraad. Hun kritische opstelling heeft mede gezorgd voor goed onderzoek. Wij vragen u dringend om op basis van de feiteljkheid de door u gemaakte opmerkingen aan te passen en zo recht te doen aan de kwaliteit van het uitgevoerde onderzoek. Bijlage 2. In onze reactie op bijlage 2. geven we de opvatting weer zoals die door de Rekenkamer is geformuleerd. Hieronder worden de reacties weergegeven van respectievelijk de gemeente Nijmegen en de Stichting Sint Josephscholen (SJS). De reactie van SJS wordt weergegeven in de kleur paars.



REACTIE OP F[NANCIELE TABELLEN (algemeen) De grootste verschillen worden veroorzaakt door het hanteren van een lagere grondwaarde in de Second Opinion (ruim 2 mln). De volgende twee grote verschil zitten in hogere bouwkosten/plankosten school (verschil van bijna 1 mln) en hogere kosten rente/kostenstijging voor SJS (verschil van eveneens bijna 1 mln) in de Second Opinion. De gemeente bestrijdt de lagere grondwaarde. Over de hogere kosten voor rente/kostenstijging voor SJS kan worden gezegd dat er kennelijk tekening is gehouden met lange bouwen looptijden bij de realisatie van de nieuwe school, iets wat niet aan de orde is. SJS bevestigt nadrukkelijk dat van hoge rente/kostenstij ging geen sprake is. Het kleurgebruik in de tabellen (groen bij afwijking onder 10.000,- en rood voor erboven) klopt op veel onderdelen niet. Daardoor kan er een verkeerd beeld worden opgeroepen. Wij adviseren de rekenkamer nadrukkelijk om het kleurgebruik in de tabellen niet toe te passen. Een samenvatting van onze reactie op uw bijlage 2 treft u aan in bijlage 4. TABEL 1: Kosten Gemeente Heyendaatseweg (schoot)

Sloop school 135.000 In overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg 235 is vastgelegd dat de sloopkosten bij SJS in rekening worden gebracht: € 135.000. Deze post slaat echter op de kosten die de gemeente maakt voor het slopen van de school. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo) komt de Rekenkamer op sloopkosten van afgerond € 60.000. REACTIE GEMEENTE: 135.000 is een vroegtijdig overeengekomen bedrag voor de sloop en vormt door de overeenkomst een verplichting. Later is de raming gesteld op 125.000,- (irt offerte BMC). REACTIE SJS: Opdracht van SJS aan gemeente tot sloop van de opstallen en bouwrijp maken van perceel Hatert B2356 als bijlage 2 toegevoegd Aanpassing OR Lentiusstraat 0 Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein, mits SJS de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat (€ 35.000) voor haar rekening neemt. Met ondertekening van een brief hierover heeft SJS zich op 22juli 2014 formeel akkoord verklaard. Op basis van ervaringscijfers is de Rekenkamer van mening dat die € 35.000 het minimaal benodigde bedrag is voor de 16 te realiseren parkeerplaatsen (4 zoen&zoef, 12 personeel). Opgemerkt moet worden dat wanneer SJS niet akkoord was gegaan met dit voorstel van de gemeente, het een bijdrage had moeten storten in het parkeerfonds/bereikbaarheidsfonds (zo staat ook in de brief van de gemeente vermeld). Het gaat dan om een bedrag van € 14.893,32 per parkeerplaats. In dit geval had dat dus betekend: 16 x 14.893,32 = € 238.293,12. REACTIE GEMEENTE: 35.000,- is nodig voor aanleg van 4 pp (12 komen er op eigen terrein school) en aanpassing van de Lentiusstraat tot naar 1-richting (oa profielaanpassing). REACTIE SJS (26-8-14): SJS bevestigt voorgaande reactie en geeft daarbij nadrukkelijk aan dat het niet kloppende tekstgedeelte over de € 238.293,12 een verkeet-d beeld schetst en niet in de Second Opinion thuis hoort. SJS neemt buiten deze € 35.000 voor realisatie van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte ook de kosten op zich voor realisatie van de 12 parkeerplaatsen op eigen terrein. Uitgangspcint voor de bouw van de school aan de 1-leijendaalseweg is de Nota van Randvoorwaarden en Aanbevelingen (R&A) van juni 2011. In de tekst van de R&A wordt Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 8


ook ruimte gelaten om af te wijken van de aannames. De definitieve oplossing is tot stand gekomen in overleg met de Gemeente Nijmegen en SJS en is ondetsteund met verkeerskundige rapporten van Loendersloot. TABEL 2: Kosten SJS Heyendaalseweg (schoot)

Aankoop grond gemeente 356.009 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van levering, d.d. 8 oktober 2013ii. Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013 is mevrociw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman Notarissen voor vtijstelliiig van overdrachtsbelasting bij deze transactie. De levering van het oude gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 1 5 lid 1 lettet k WBR. Zie bijlage 3. Aankoop grond St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van levering, d.d. 31 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden met kosten koper. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie commentaar bij aankoop grond gemeente. Bouw school 3.300.000 Rekenkamer: Volgens de onderbouwing die wij tijdens de uitvoering van de second opinion van SJS ontvingen, kost de bouw van de school afgerond € 3.840.000 (bron: investeringsbewaking 23juli’14). Wij gaan uit van het meest recente, hogere bedrag. REACTIE GEMEENTE: moet SJS nader aangeven (wij hebben 3,3 mln doorgekregen). REACTIE SJS (26-8-14): SJS geeft aan dat inderdaad € 384 mln moet worden aangehouden waarbij deze raming bestaat tiit 3,3 mln bouwkosten en 540.000 plankosten. SJS geeft aan dat tijdens opgaaf van de ramingen niet geheel duidelijk was of reeds gemaakte kosten en de post onvoorzien’ hier ook onderdeel van moesten uitmaken. Hierdoor is de raming van € 3,84 mln verlaagd naar € 3,3 mln. SJS gaat akkoord met het aanhouden van het hogere bedrag door de rekenkamer. Aanpassing OR Lentiusstraat (optie 1)35.000 Rekenkamer: Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein, mits SJS de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat (€ 35.000) voor haar rekening neemt. Met ondertekening van een brief hierover heeft SJS zich op 22juli 2014 formeel akkoord verklaard. Op basis van ervaringscijfers is de Rekenkamer van mening dat die € 35.000 het minimaal benodigde bedrag is voor de 16 te realiseren parkeerplaatsen (4 zoen&zoef, 12 personeel). REACTIE GEMEENTE: 35.000,- is nodig is voor aanleg van 4 pp (12 komen er op eigen terrein school) en aanpassing van de Lentiusstraat naar 1-richting (oa profielaanpassing). REACTIE SJS (26-8-14): SJS bevestigd voorgaande reactie. Verlies plankosten 0: Er zijn geen plankosten opgenomen voor SJS. Op basis van de onderbouwing van het ‘verlies plankosten’ in de variant nieuwbouw school Heemraadstraat / appartementen Heyendaalseweg gaat de rekenkamer uit van € 418.000. REACTIE GEMEENTE: er kan hier geen sprake zijn van ‘verlies plankosten’ maar enkel van plankosten. Deze kosten doen zich alleen voor indien de locatiekeuze wijzigt, dat is hier niet het geval. Plankosten voor SJS zijn hier niet aan de orde. Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 9


REACTIE SJS (26-8-14): SJS verwijst naar voorgaande reactie bij bouw school 3.300.00W. De plankosten maken onderdeel uit van het verschil tussen 3,84 mln en € 3.3 mln. Derhalve zijn bij opname van € 3,84 mln voor bouw school de plankosten 0. Rente en kostenstijging 0 Rekenkamer: Rentekosten en kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging 540.000 euro. REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd, deze blijkt niet uit het rapport. De Rekenkamer gaat door de hoge rentekosten kennelijk uit van een erg lange looptijd, iets wat hier niet aan de orde is. REACTIE SJS (26-8-14): SJS bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van een lange looptijd en er aldus geen (hoge) rentekosten zijn. Daarbij geldt dat financiering grotendeels plaatsvindt tiit eigen vermogen van SJS, is de grond inmiddels in eigendom en het vergunning traject bijna afgerond. Verder geeft SJS aan dat er nauwelijks tot geen sprake is van kostenstijging.

TABEL 3: Kosten GEMEENTE Heyendaatseweg (apparterneitten) Verwerving 356.009 Rekenkamer: Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. Daarbij is de aanname dat het perceel aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde door de gemeente kan worden teruggekocht als waarvoor het is verkocht, strijdig met de akte van levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet opgenomen dat het perceel onder de DDC-overeenkomst valt en dus door SJS tegen WOZ waarde wordt teruggeleverd aan de gemeente. De huidige WOZ-waarde is € 826.000. Omdat echter in de Heroverweging het uitgangspunt is verwoord (pagina 19) dat teruglevering gebeurt tegen verwervingsprijs, gaan wij er vanuit dat SJS hiermee akkoord is. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). Van teruglevering tegen WOZ-waarde ipv verwervingswaarde kan geen sprake is. REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013 is mevrouw Krtiitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman voor vrijstelling van overdrachtsbelasting bij deze transactie. De levering van het oude gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 lid 1 letter k WBR. Zie bijlage. Terugleveting tegen WOZ-waarde ( ipv vet-wervingswaarde) is hier niet aan de orde. Aankoop St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. Bij deze post moet worden opgemerkt dat in de Heroverweging is aangegeven dat ‘Het niet vanzelfsprekend [is] dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door de gemeente verworven kan worden. SJS heeft hier nI. een terugleververplichting richting Stichting Margaretha Sinclair’. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. zie reactie hierboven.

TABEL 4: VANUIT SJS Kosten SJS Heemraadstraat (schoot) Sloop school 125.000 Rekenkamer: Geen onderbouwing opgeleverd. Op basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo), plus kosten voor het verwijderen van het schoolplein komt de Rekenkamer uit op afgerond € 70.000.



REACTIE GEMEENTE: de raming van de sloop van de school aan de Heijendaatseweg van 125.000,- is hier referentie geweest (gebaseerd op offerte 3CM). Reactie SJS (26-8-14): SJS heeft dit bedrag gebaseerd op de sloopkosten van de Heijendaalseweg. In dit bedrag zijn ook asbest saneringskosten meegenomen. Ook in het gebouw aan de Heemraadstraat zit asbest. Derhalve acht SJS het bedrag van € 125.000 reëel. Bouw school 3.300.000 Rekenkamer: Volgens de onderbouwing van SJS kost de bouw van de school afgerond € 3.840.000 (bron: investeringsbewaking 23juli’14). Wij gaan uit van het meest recente, hogere bedrag. REACTIE GEMEENTE: moet SJS nader aangeven (wij hebben 3,3 mln doorgekregen). REACTIE SJS (26-8-14): SJS geeft aan dat inderdaad € 3,84 mln moet worden aangehouden waarbij deze raming bestaat uit 3,3 mln bouwkosten en 540.000 plankosten (i.p.v. de eerder genoemde 290.000). Ook geeft SJS aan dat tijdens opgaaf vaii de ramingen niet geheel duidelijk was of reeds gemaakte kosten en de post onvoorzien’ hier ook onderdeel van moesten uitmaken. Hierdoor is de raming van € 3,84 mln verlaagd naar € 3,3 mln. SJS gaat akkoord met het aanhouden van het hogere bedrag door de rekenkamer.

Voorbereidingskosten 290.000 Rekenkamer: Geen opmerkingen, wij gaan ervan uit dat dit bedrag onderdeel uitmaakt van de € 3.840.000 die in de investeringsbewaking d.d. 23juli is opgenomen. Te meer ook daar volgens een berekening van de kosten van de bouw van de school met de rekenmodule van de PO-raad (www.poraad.nl) de kosten uitkomen op € 3.400.000. In die berekening zijn ook alle bijkomende kosten verdisconteerd. REACTIE GEMEENTE: moet SJS nader aangeven. REACTIE SJS (26-8-14): SJS geeft aan dat als de bouwkosten aangepast worden naar € 3,84 mln, dit bedrag vervalt. Ook geeft SJS aan dat de opmerking over de rekenmodule van de P0raad het beeld schetst dat de opgave van de bouwkosten van SJS erg hoog is. SJS wil hierbij opmerken dat dit tekstgedeelte een verkeerd beeld schetst en niet in de Second Opinion thuis hoort. De modellen van de PO-raad gaan tiit van normkosten per leerling. SJS heeft ervoor gekozen één extra lokaal te bociwen, zodat mogelijke groei opgevangen kan worden. Ook heeft SJS gekozen om extra uitgaven te doen voor een duurzame’ school en een extra investering te doen voor een decentraal ventilatiesysteem (Frisse scholen concept). Om het gebouw in te passen in de bestaande omgeving zijn er vanuit Stedenbotiw en Welstand eisen gesteld die het gebouw duurder maken (R&A 2011 blz.4 bijzonder toetsingsniveau’). Het model van de P0raad houdt hier geen rekening mee. Door de doordecentralisatie is SJS in staat zelf deze keuzes te maken en het model van de PO-raad niet leidend te laten zijn in dit bouwproces.

Rente en kostenstijging 100.000 Rekenkamer: Rentekosten en kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging 510.000,- euro. REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd, deze blijkt niet uit het rapport. De Rekenkamer gaat door de hoge rentekosten kennelijk uit van een erg lange looptijd hetgeen niet aan de orde lijkt. REACTIE SJS (26-8-14): SJS bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van een lange looptijd en er dus geen hoge rentekosten zijn. Daarbij geldt dat financiering grotendeels plaatsvindt uit eigen vermogen van SJS. Verder geeft SJS aan dat er geen sprake is van hoge kostenstij ging.



Kosten SJS Heyendaatseweg (appartementen) Aankoop grond gemeente 356.009 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van levering, d.d. $ oktober 2013. Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013 is mevrouw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman voor vrijstelling van overdrachtsbelasting bij deze transactie. De levering van het oude geboutv is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 lid 1 letter k WBR. Zie bijlage. Aankoop grond St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van levering, d.d. 31 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie reactie hiervoor. Rente en kostenstij ging 0 : Rekenkamer: Een nacalculatie komt per saldo uit op afgerond € 30.000 kosten, uitgaande van saldo rentekosten, rentebaten (rentepercentage 4%) en kostenstijging (2%). De Rekenkamer heeft niet met een opbrengstenstijging gerekend. REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd, deze blijkt niet uit het rapport. REACTIE SJS (26-8-14): SJS bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van een lange looptijd en er aldus geen (hoge) rentekosten zijn. Daarbij geldt dat financiering deels plaatsvindt uit eigen vermogen van SJS. Verder geeft SJS aan dat er nauwelijks tot geen sprake is van kostenstijging. Opbrengsten SJS Heyendaalseweg (appartementen) Terugkoop Heyendaalseweg door gemeente 356.009 Rekenkamer: De aanname dat het perceel aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde door de gemeente kan worden teruggekocht als waarvoor het is verkocht, is strijdig met de akte van levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet opgenomen dat het perceel onder de doordecentralisatie-overeenkomst valt en dus door SJS tegen WOZ waarde wordt teruggeleverd aan de gemeente (opgave gemeente van huidige WOZ-waarde: € $26.000). Omdat echter in het rapport Heroverweging het uitgangspunt is verwoord (pagina 19) dat teruglevering gebeurt tegen verwervingsprjs, gaan wij er vanuit dat SJS hiermee akkoord is. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). Van teruglevering tegen WOZ-waarde ipv verwervingswaarde kan geen sprake zijn. REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013 is mevrouw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman voor vrijstelling van overdrachtsbclasting bij deze transactie. De levering van het oude gebouw is vrijgesteld van ovetdrachtsbelasting op grond van artikel 1 5 lid 1 letter k WBR. Zie bijlage 3. Terciglevering tegen WOZ-waarde (ipv verwervingswaarde) is hier niet aan de orde. Terugkoop grond St. Margaretha Sinctair 42.900 Rekenkamer: Bij deze post moet worden opgemerkt dat in de Heroverweging is aangegeven dat ‘Het niet vanzelfsprekend [is] dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door de gemeente verworven kan worden. SJS heeft hier nI. een terugleververplichting richting Stichting Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 12


Margaretha Sinclair’. REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader aangeven). REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie reactie hiervoor.


2

Nr.

College 8&W

meerdere type objecten. Als kostenindicator is Taxarom gebruikt.

bepaling van de residuele waarde). U hebt de bouwkosten bepaald op C 180.000 per appartement. Op basis van onze ervaring en marktverkenning

onderzoekers deze kunnen meewegen.

van C 55.000 en elders in uw rapport € 50.000. In onze heroverweging zijn

wij kennen uw berekening

percentages worden ook door de gemeente

aanzienlijk lager.



van 4% en kostenstijging van 2% per jaar. Oeze

vermogen. 0e post rente en kostenstijging voor 515 zal is daarmee

Nijmegen in haar calculaties gehanteerd.

in reguliere omstandigheden voor zouden worden gerekend. Wij gaan uit van een rentepercentage

hoeft immers geen bestemmingsplan gewijzigd te worden en de benodigde

kapitaal dat is benodigd en de kosten die hiervoor

voorbereiding en nieuwbouw binnen beperkte tijd gerealiseerd worden. Er gronden zijn verworven. 5)5 financiert de nieuwbouw grotendeel uit eigen

van financiering. Er wordt gerekend met het

bij de realisatie van de nieuwe school. Naar onze inschatting kan de

jaar. Er wordt geen oordeel gegeven over de wijze

oplevering in 2017 en een doorlooptijd van 2,5

kostenstijging

houdt u rekening met een lange voorbereidings- en bouwtijd

-

in deze niet -

hoger dan in de Heroverweging, vermoedelijk

In uw onderzoek is de post rente en kostenstijging voor SJS aanzienlijk

In de berekening wordt rekening gehouden met een

deze ter beschikking had gesteld dan hadden

van C 50.000 realistisch. Overigens wordt op pagina 9 een bedrag genoemd wij, gelet op bovenstaande uitgegaan van C 50.000.

Indien er marktverkenningen zijn geweest en u

ongeveer € 140.000. Hierbij is een residuele grondwaarde per appartement

Rente en

op pagina’s 6 en 7:

Rapport tabel 3 en 5

Oeze prïjs is gebaseerd op een samenstelling van

verschil in hoogte van de bouwkosten per appartement (essentieel bij de

verwachten wij dat de appartementen gebouwd kunnen worden voor

Oaarbij is voor de bouwkosten een prijsniveau gehanteerd van 1.290 euro per vierkante meter.

appartementen Het verschil in residuele grondwaarde wordt hier veroorzaakt door het

met een inschatting van oppervlakte en vormfactor.

grondwaarde (C 32.000) in de Second Opinion, waardoor de opbrengst voor

ten behoeve van de gemeente aanzienlijk lager is. Oit geldt overigens voor beide locaties.

De onderzoekers zijn uitgegaan van een appartementencomplex van een behoorlijk niveau,

Wij verschillen met u van mening over de hoogte van de opbrengst van de grond ten behoeve van de appartementen. t) hanteert een lagere

Opbrengsten grond

College B&W

Reactie Rekenkamer

Rapport § 2.5 pag. 9:

Inhoud reactie

Reactie op

Reactie van

Reacties op concept second opinion locatiekeuze basisschool Brakkenstein

REACTIE REKENKAMER: TABEL MET VERWERKING FEITENCHECK


Geen.

Geen.

Wijzigingen

Reactie van

College B&W

College B&W

Nr.

3

4

parkeerbalans van Bureau Loendersloot ontvangen

onderzoekers hebben de ontvangen informatie niet juist geïnterpreteerd

van uw rapport wordt gesteld dat 16 parkeerplaatsen worden aangelegd,

dat is niet juist.

offerte die is uitgebracht door BCM consultancy. In die offerte zijn extra

kosten geraamd voor asbestverwijdering.

Sloopkosten



moment dat deze raming aan onderzoekers zou zijn overlegd had hiermee rekening gehouden kunnen

Heroverweging genoemd bedrag. Wij hebben het bedrag gebaseerd op de

2, pagina 1:

geraamd op €10.000,-.

de asbest sanering aangetroffen; deze werd

verplaatsing in de opgave van BCM een raming van

worden. Wel is in de kostenraming van de

specifieke sloopkosten van bureau BCM. Op het

De Second Opinion stelt dat de sloopkosten lager kunnen zijn dan het in de

Rapport, tabel bijlage

met de fiets naar school te brengen.

beleid voert om in gesprek met ouders te blijven om kinderen te voet of

lijn van het gemeentelijk beleid is met S]S afgesproken dat zij een actief

personeel voor het halen en brengen van KION kan worden ingezet. In de

de medewerkers elders op te lossen, zodat de parkeerplaatsen voor het

Onderzoekers hebben geen offerte gezien voor de

openbare ruimte en 12 op eigenterrein. De

opgelost. De kosten ad € 35.000 zijn voor rekening van S]S. Op pagina 11

Daarnaast is S]S met partijen in de wijk in gesprek over het parkeren voor

Uw constatering qua parkeerplaatsen is juist: 4 in

extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied van de Lentiusstraat worden

moeten 4 parkeerplaatsen worden aangelegd. Wij gaan er vanuit dat 4

de Rekenkamer in hoor en wederhoor van S]S de

12 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein en voor rekening

betreft/betrof naar mening van de Rekenkamer geen volwaardige parkeerbalans. Inmiddels heeft

parkeernormering.

van SJS. Voor het parkeren dat niet op eigen terrein kan worden opgelost,

zitten onderdelen van een parkeerbalans, maar het

Loendersloot getoetst in het kader van de omgevingsvergunning. Het plan

is getoetst aan de door het college vastgestelde beleidsregels voor

Analyse parkeren en verkeersveiligheid nieuwe

locatie brede school Brakkenstein

-

school Brakkenstein

parkeerdruk op verschillende momenten. De ODRN heeft het onderzoek van

Onderdeel van het onderzoek was een meting van de huidige bestaande

parkeren tijdens piekmomenten opgelost worden in de openbare ruimte,

Analyse halen en brengen nieuwe locatie brede

Advies. Dit onderzoek is de parkeerbalans. Er zijn totaal 44 parkeerplaatsen -

Rekenkamer ontvangen stukken:

een parkeeronderzoek uitgevoerd door het adviesbureau Loendersloot

nodig voor een nieuwe school. Volgens het adviesrapport kan een deel van

geen parkeerbalans is/was opgesteld. In de door de

Uw Rekenkamer stelt dat er geen parkeerbalans is opgesteld. Er is echter Het klopt dat de Rekenkamer constateert dat er

Reactie Rekenkamer

Parkeren

Inhoud reactie

Rapport pagina 11:

Reactie op

basisschool Br””9


Second oninion Heroverweoino

Geen.

hoofdstuk 3.

verduidelijkt in

informatie. Nader

nieuw ontvangen

basis van de

Aangepast op

Wijzigingen

inzake de WOZ waarde onderzocht. Het citaat betreft dan ook alle scholen. (Overigens is er reeds duidelijkheid over de aanschafwaarde; dat is de gebruikte boekwaarde, de WOZ waarde zou alleen van toepassing zijn indien de gemeente het perceel

Onderwijshuisvesting, dat de WOZ-waarden van de scholen de afgelopen 5 jaar meer dan gemiddeld zijn gestegen. Deze constatering geldt inderdaad voor alle scholen gezamenlijk, maar de WOZ-waarde van de school aan de Heemraadstraat is ]uist minder dan gemiddeld gestegen (in 2013 zelfs lager dan in 2012).

WOZ-waarde

schoolgebouwen

S]S

6

nieuw ontvangen informatie.

juist geïnterpreteerd

aangereikte documentatie kunt u opmaken dat het slechts om vier parkeerplaatsen gaat die in de Lentiusstraat worden gerealiseerd. De

paragraaf 2.5

berekende parkeerbehoefte.



In uw rapportage stelt u vraagtekens bij de onderbouwing van de

gerealiseerd.

parkeerbalans zijn in paragraaf 2.5 gecorrigeerd.

Onjuistheden met betrekking tot de later ontvangen

Rekenkamer nader ingegaan in hoofdstuk 3.

Op de door u gemaakt opsomming wordt door de

basis van de

onderzoekers hebben de ontvangen informatie niet

realiseren parkeerplaatsen in de Lentiusstraat is. Uit de door ons

overige twaalf parkeerplaatsen worden voor eigen kosten op eigen grond

Aangepast op

Uw constatering qua parkeerplaatsen is juist: 4 in openbare ruimte en 12 op eigenterrein. De

U stelt dat € 35.000 een minimaal benodigd bedrag is voor de zestien te

Geen.

Wijzigingen

Opmerkingen over

zou moeten verwerven).

De onderzoekers hebben geen individuele gegevens

In uw rapport citeert u uit de evaluatie Doordecentralisatie

Rapport pag. 13:

College B&W

5

Reactie Rekenkamer

Reactie op

Reactie van

Nr.

Inhoud reactie


Second opinion Heroverweqinq locahekeuze basisschool Brakkenstein

Reactie van

S]S

S]S

Nr.

7

8

lagere grondwaarde in de Second Opinion (ruim 2 mln). De volgende twee

grote verschil zitten in hogere bouwkosten/plankosten school (verschil van

(algemeen)

aanvullende saneringen.

REACTIE GEMEENTE: 135.000 is een vroegtijdig overeengekomen bedrag



en bouwrijp maken van perceel Hatert B2356 als bijlage 2. toegevoegd

REACTIE S]S: Opdracht van SJS aan gemeente tot sioop van de opstallen

raming gesteld op 125.000,- (irt offerte BMC).

voor de sloop en vormt door de overeenkomst een verplichting. Later is de

gaan uit van kengetallen zonder eventuele

afgerond € 60.000.

stukken aangetroffen. Waar in deze tabel aan wordt gerefereerd is dat in het geval van de gemeente

(school)

geen onderbouwing is aangeleverd. Onderzoekers

€ 135.000. Deze post slaat echter op de kosten die de gemeente maakt

Heyendaalseweg

overeenkomst en deze ook in de aangeleverde

Onderzoekers hebben kennisgenomen van de

sloopkosten (€ 26/m2 bvo) komt de Rekenkamer op sloopkosten van

235 is vastgelegd dat de sloopkosten bij S]S in rekening worden gebracht:

voor het slopen van de school. Op basis van ervaringscijfers voor

Slooo school 135.000 In overeenkomst verkoop perceel Heyendaalseweg

Kosten gemeente

noodzakeli]k als gevolg van de door gemeente en of S]S gemaakte opmerkingen is het kleur gebruik

het kleurgebruik in de tabellen niet toe te passen.

Bijlage 2, tabel 1:

meer van 10% of 10.000 euro. Daar waar

beeld worden opgeroepen. Wij adviseren de rekenkamer nadrukkelijk om aangepast.

Het kleur gebruik is gebaseerd op afwijkingen van

Het kleurgebruik in de tabellen (groen bij afwijking onder 10.000,- en rood

Met betrekking tot de lagere grondwaard zie nr 1.

Deze eerste constatering is correct.

Reactie Rekenkamer

voor erboven) klopt op veel onderdelen niet. Daardoor kan er een verkeerd

hoge rente/kostenstijging geen sprake is.

school, iets wat niet aan de orde is. S]S bevestigt nadrukkelijk dat van

is gehouden met lange bouwen looptijden bij de realisatie van de nieuwe

rente/kostenstijging voor S]S kan worden gezegd dat er kennelijk rekening

De gemeente bestrijdt de lagere grondwaarde. Over de hogere kosten voor

eveneens bijna 1 mln) in de Second Opinion.

bijna 1 mln) en hogere kosten rente/kostenstijging voor S]S (verschil van

De grootste verschillen worden veroorzaakt door het hanteren van een

financiële tabellen

Inhoud reactie

Bijlage 2: Reactie op

Reactie op



Geen

noodzakelijk.

Aangepast waar

Wijzigingen

Reactie van

SJS

Nr.

9

rapport.

]uist geïnterpreteerd

tekening neemt. Met ondertekening van een brief hierover heeft 515 zich op 22 juli 2014 formeel akkoord verklaard. Op basis van ervaringscijfers is

Heyendaalseweg

(school)

rapporten van Loendersloot.



Gemeente Nijmegen en S]S en is ondersteund met verkeerskundige

aannames. De definitieve oplossing is tot stand gekomen in overleg met de

tekst van de R&A wordt ook ruimte gelaten om af te wijken van de

Nota van Randvoorwaarden en Aanbevelingen (R&A) van juni 2011. In de

Uitgangspunt voor de bouw van de school aan de Heyendaalseweg is de

van de 12 parkeerplaatsen op eigen terrein.

parkeerplaatsen in de openbare ruimte ook de kosten op zich voor realisatie

hoort. 515 neemt buiten deze € 35.000 voor realisatie van de

238.293,12 een verkeerd beeld schetst en niet in de Second Opinion thuis

nadrukkelijk aan dat het niet kloppende tekstgedeelte over de C

REACTIE SJS (26-8-14): S]S bevestigt voorgaande reactie en geeft daarbij

richting (oa profielaanpassing).

REACTIE GEMEENTE: 35.000,- is nodig voor aanleg van 4 pp (12 komen er op eigen terrein school) en aanpassing van de Lentiusstraat tot naar 1-

238 .293, 12.

van de gemeente vermeld). Het gaat dan om een bedrag van € 14.893,32 per parkeerplaats. In dit geval had dat dus betekend: 16 x 14.893,32 = €

gegaan met dit voorstel van de gemeente, het een bijdrage had moeten storten in het parkeerfonds/bereikbaarheidsfonds (zo staat ook in de brief

personeel). Opgemerkt moet worden dat wanneer S]S niet akkoord was

de Rekenkamer van mening dat die € 35.000 het minimaal benodigde bedrag is voor de 16 te realiseren parkeerplaatsen (4 zoen&zoef, 12

aangepast in

onderzoekers hebben de ontvangen informatie niet

de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat fE 35.000) voor haar

Kosten gemeente

Onjuistheid is

Uw constatering qua parkeerplaatsen is juist: 4 in

Wijzigingen

openbare ruimte en 12 op eigenterrein. De

Reactie Rekenkamer

Aanpassing DR Lentiusstraat 0 Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein, mits SJS

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 1:

Reactie op



Reactie van

S]S

SJS

SJS

Nr.

10

11

12

levering, d.d. 8 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging geen tekening

gehouden kosten koper.

REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan SJS nader

Heyendaalseweg

(school)

met akte van levering, d.d. 31 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging

geen rekening gehouden met kosten koper.


Heyendaalseweg

(school)

bouw van de school afgerond C 3.840.000 (bron: investeringsbewaking 23

juli ‘14). Wij gaan uit van het meest recente, hogere bedrag.

Kosten S]S

Heyendaalseweg

(school)

doorgekregen).



REACTIE GEMEENTE: moet S]S nader aangeven (wij hebben 3,3 mln

Bouw school 3.300.000 Rekenkamer: Volgens de onderbouwing die wij

tijdens de uitvoering van de second opinion van S]S ontvingen, kost de

Bijlage 2, tabel 2:

bij aankoop grond gemeente.

REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie commentaar

aangeven).

Aankop grond St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Onderbouwd

Bijlage 2, tabel 2:

Kosten S]S

WBR. Zie bijlage 3.

is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 lid 1 letter k

overdrachtsbelasting bij deze transactie. De levering van het oude gebouw

aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman Notarissen voor vrijstelling van

is mevrouw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de

REACTIE SJS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013

aangeven).

Aankpo grond gemeente 356.009 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van

Kosten S]S

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 2:

Reactie op Reactie Rekenkamer

Geen verdere opmerkingen.

Zie punt 10.

onderzoekers overlegd.

belastingdienst en Hekkelman was niet aan

De mailwisseling van 15 mei 2013 tussen


Second oninion Heroverweaina locatiekeuze basisschool Brakkenstein

Geen.

aangepast.

Conclusie in tabel

aangepast.

Conclusie in tabel

Wijzigingen

Aanoassin OR Lentiusstraat (optie 1) 35.000 Rekenkamer: Afgesproken is dat de gemeente ontheffing verleend voor het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein, mits S]S de kosten voor de herinrichting van de Lentiusstraat (€ 35.000) voor haar rekening neemt. Met

Bijlage 2, tabel 2:

Kosten SJS

Heyendaalseweg

(school)

S]S Nijmegen

13



REACTIE SJS (26-8- 14): SJS bevestigd voorgaande reactie.

richting (oa profielaanpassing).

er op eigen terrein school) en aanpassing van de Lentiusstraat naar 1-

REACTIE GEMEENTE: 35.000,- is nodig is voor aanleg van 4 pp (12 komen

realiseren parkeerplaatsen (4 zoen&zoef, 12 personeel).

mening dat die € 35.000 het minimaal benodigde bedrag is voor de 16 te

ondertekening van een brief hierover heeft S]S zich op 22 juli 2014 formeel akkoord verklaard. Op basis van ervaringscijfers is de Rekenkamer van

van het hogere bedrag door de tekenkamer.

3,84 mln verlaagd naar € 3,3 mln. S]S gaat akkoord met het aanhouden

hier ook onderdeel van moesten uitmaken. Hierdoor is de raming van C

en 540.000 plankosten. S]S geeft aan dat tijdens opgaaf van de ramingen niet geheel duidelijk was of reeds gemaakte kosten en de post ‘onvoorzien’

worden aangehouden waarbij deze taming bestaat uit 3,3 mln bouwkosten

REACTIE S]S (26-8-14): S]S geeft aan dat inderdaad C 3,84 mln moet

Bouw school 3.300.000 (vervolp:

Reactie op

Reactie van

Nr.

Inhoud reactie

Reactie Rekenkamer

Zie punt 9.

Geen verdere opmerkingen.



aangepast.

Conclusie in tabel

Geen.

Wijzigingen

15

S]S

14

S]S

Nijmegen

Reactie van

Nr.

Brakkenstein

Heyendaalseweg, volgens de S]S zijn deze inmiddels € 540.000,- (zie punt 12). Bij het

nieuwbouw school Heemraadstraat / appartementen Heyendaalseweg gaat

de rekenkamer uit van € 418.000.

REACTIE GEMEENTE: er kan hier geen sprake zijn van ‘verlies plankosten’

Heyendaalseweg

(school)

De plankosten die de Rekenkamer hier bedoeld zijn

Heemraadstraat heeft haar”eigen” plankosten.

niet aan de orde,

REACTIE SJS (26-8-14): S]S verwijst naar voorgaande reactie bij ‘bouw

REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd,

deze blijkt niet uit het rapport. De Rekenkamer gaat door de hoge

Heyendaalseweg

(school)

kostenstijging.



Verder geeft S]S aan dat er nauwelijks tot geen sprake is van

grond inmiddels in eigendom en het vergunning traject bijna afgerond.

dat financiering grotendeels plaatsvindt uit eigen vermogen van S]S, is de

een lange looptijd en er aldus geen (hoge) rentekosten zijn. Daarbij geldt

REACTIE S]S (26-8-14): SJS bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van

de orde is.

rentekosten kennelijk uit van een erg lange looptgd, iets wat hier niet aan

Rente en kostenstiloino 0 Rekenkamer: Rentekosten en kostenstijging

bedragen uitgaande van 4°h rente en 2% kostenstijging 540.000 euro.

Bijlage 2, tabel 2:

Kosten S]S

voor bouw school de plankosten 0.

tussen € 3,84 mln en € 3,3 mln. Derhalve zijn bij opname van € 3,84 mln

Zie punt 2.

moeten worden genomen, immers de

locatiekeuze wijzigt, dat is hier niet het geval. Plankosten voor SJS zijn hier

school 3.300.000’. De plankosten maken onderdeel uit van het verschil

realiseren van de school aan de Heemraadstraat zullen de eerder gemaakte kosten als verlies

maar enkel van plankosten. Deze kosten doen zich alleen voor indien de

ontwikkeling van de school aan de

de plankosten die reeds zijn gemaakt voor de

basis van de onderbouwing van het ‘verlies plankosten’ in de variant

Kosten S]S

Reactie Rekenkamer

Verlies olankosten 0: Er zijn geen plankosten opgenomen voor S]S. Op

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 2:

Reactie op

k


Scond oninion Heroverweaina locatiekeuze

Geen.

Geen.

Wijzigingen

Reactie van

S]S

SJS Nijmegen

Nr.

16

17

heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. Bij deze post moet worden opgemerkt dat in de Heroverweging is aangegeven dat ‘Het niet vanzelfsprekend Lis] dat bij een ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw door de gemeente het perceel achter Roomsch Leven ook door

Heyendaalseweg

(appartementen)

hierboven.



REACTIE S]S (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie reactie

aangeven).


terugleververplïchting richting Stichting Margaretha Sinclair’.

de gemeente verworven kan worden. S]S heeft hier nI. een

Aank000 St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Er wordt in de

( ipv

Kosten gemeente

verwervingswaarde) is hier niet aan de orde.

WBR. Zie bijlage. Teruglevering tegen WOZ-waarde

is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 lid 1 letter k


aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman voor vrijstelling van

is mevrouw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de

kan geen sprake is. REACTIE S]S (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013

aangeven). Van teruglevering tegen WOZ-waarde ipv verwervingswaarde

REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan S]S nader

vanuit dat S]S hiermee akkoord is.

826.000. Omdat echter in de Heroverweging het uitgangspunt is verwoord (p. 19 19) dat teruglevering gebeurt tegen verwervingsprijs, gaan wij er

Zie punt 10.

plaatsvinden als de aankoop.

onder de DDC-overeenkomst valt en dus door SJS tegen WOZ waarde wordt teruggeleverd aan de gemeente. De huidige WOZ-waarde is C

eventuele terugkoop tegen dezelfde prijs zal

levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet opgenomen dat het perceel

aangepast.

Conclusie in tabel

aangepast.

aanname van de Rekenkamer klopt dat een

Conclusie in tabel

Uit de reacties van Gemeente en SJS blijkt dat de

Wijzigingen

Met betrekking tot kosten koper zie punt 10.

Reactie Rekenkamer

aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde door de gemeente kan worden teruggekocht als waarvoor het is verkocht, strijdig met de akte van

Verwerving 356.009 Rekenkamer: Er wordt in de heroverweging geen rekening gehouden kosten koper. Daarbij is de aanname dat het perceel

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 3:

(appartementen)

Heyendaalseweg

Kosten gemeente

Bijlage 2, tabel 3:

Reactie op


Second opinion Heroverweging Inct-ipIi i basisschool Brakkenstein

Reactie van

S]S

SJS Nijmegen

Nr.

18

19

hooi Brakkenstein

basis van ervaringscijfers voor sloopkosten (€ 26/m2 bvo), plus kosten

voor het verwijderen van het schoolplein komt de Rekenkamer uit op

afgerond C 70.000.

Heemraadstraat

(school)

kost de bouw van de school afgerond € 3.840.000 (bron:

investeringsbewaking 23 juli 14). Wij gaan uit van het meest recente,

hogere bedrag.

Heemraadstraat

(school)

de rekenkamer.



3,3 mln. S]S gaat akkoord met het aanhouden van het hogere bedrag door

moesten uitmaken. Hierdoor is de raming van € 3,84 mln verlaagd naar€

reeds gemaakte kosten en de post ‘onvoorzien’ hier ook onderdeel van

S]S aan dat tijdens opgaaf van de ramingen niet geheel duidelijk was of

en 540.000 plankosten (i.p.v. de eerder genoemde 290.000). Ook geeft

worden aangehouden waarbij deze raming bestaat uit 3,3 mln bouwkosten

REACTIE S]S (26-8-14): SiS geeft aan dat inderdaad C 3,84 mln moet

doorgekregen).

REACTIE GEMEENTE: moet S]S nader aangeven (wij hebben 3,3 mln

Bouw school 3.300.000 Rekenkamer: Volgens de onderbouwing van S]S

Bijlage 2, tabel 4:

Kosten SJS

Derhalve acht S]S het bedrag van C 125.000 reëel.

meegenomen. Ook in het gebouw aan de Heemraadstraat zit asbest.

van de Heyendaalseweg. In dit bedrag zijn ook asbest saneringskosten

Reactie SJS (26-8-14): S]S heeft dit bedrag gebaseerd op de sloopkosten

offerte BCM).

Heyendaalseweg van 125.000,- is hier referentie geweest (gebaseerd op

REACTIE GEMEENTE: de raming van de sioop van de school aan de

Sloop school 125.000 Rekenkamer: Geen onderbouwing opgeleverd. Op

Kosten SJS

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 4:

Reactie op

k

Reactie Rekenkamer

Geen verdere opmerkingen

Zie punt 4.


oninion Heroverweaina

Geen.

Geen.

Wijzigingen

Reactie van

S]S

Nr.

20 De passage betreffende de kostenraming van de P0 raad wordt uit het rapport verwijderd.

investeringsbewaking d.d. 23 juli is opgenomen. Te meet ook daar volgens een berekening van de kosten van de bouw van de school met de

Heemraadstraat

(school)



en het model van de PO-raad niet leidend te laten zijn in dit bouwproces.

mee. Door de doordecentralisatie is SS in staat zelf deze keuzes te maken

toetsingsniveau’). Het model van de PO-raad houdt hier geen rekening

eisen gesteld die het gebouw duurder maken (R&A 2011 blz.4 ‘bijzonder

passen in de bestaande omgeving zijn er vanuit Stedenbouw en Welstand

decentraal ventilatiesysteem (Frisse scholen concept). Om het gebouw in te

voor een ‘duurzame’ school en een extra investering te doen voor een

opgevangen kan worden. Ook heeft S]S gekozen om extra uitgaven te doen

heeft ervoor gekozen één extra lokaal te bouwen, zodat mogelijke groei

De modellen van de PO-raad gaan uit van normkosten per leerling. S]S

Opinion thuis hoort.

dat dit tekstgedeelte een verkeerd beeld schetst en niet in de Second

opgave van de bouwkosten van SJS erg hoog is. S]S wil hierbij opmerken

opmerking over de rekenmodule van de PO-raad het beeld schetst dat de

worden naar € 3,84 mln, dit bedrag vervalt. Ook geeft S]S aan dat de

REACTIE S]S (26-8-14): S]S geeft aan dat als de bouwkosten aangepast

REACTIE GEMEENTE: moet S]S nader aangeven.

verdisconteerd.

3.400.000. In die berekening zijn ook alle bijkomende kosten

rekenmodule van de PO-raad (www.poraad.nl) de kosten uitkomen op €

Passage P0 raad verwijderd.

Kosten S]S

opmerkingen.

Wijzigingen

Voor wat betreft eerste punt geen verdere

Reactie Rekenkamer

Voorbereidingskosten 290.000 Rekenkamer: Geen opmerkingen, wij gaan ervan uit dat dit bedrag onderdeel uitmaakt van de € 3.840.000 die in de

Inhoud reactie

Eijlage 2, tabel 4:

Reactie op



Reactie van

S]S

S]S

S]S

Nr.

21

22

23

kostenstijging bedragen uitgaande van 4% rente en 2% kostenstijging

510.000,- euro.

REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd,

Heemraadstraat

(school)

levering, d.d. 8 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging geen rekening

gehouden kosten koper.

REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan 535 nader

Kosten SJS

Heyendaalseweg

(appartementen)

geen rekening gehouden

kosten koper.

Heyendaalseweg

(appartementen)

hiervoor.



REACTIE SIS (26-8-14): kosten koper is niet aan de orde, zie reactie

aangeven).

REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan S]S nader

Aankoop grond St. Margaretha Sinclair 42.900 Rekenkamer: Onderbouwd

met akte van levering, d.d. 31 oktober 2013. Er wordt in de heroverweging

Bijlage 2, tabel 4:

Kosten S]S

is vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 lid 1 letter k WBR. Zie bijlage.


aanvraag van Mr. De Wit van Hekkelman voor vrijstelling van

REACTIE SIS f 26-8-14): kosten koper is niet aan de orde. Op 15 mei 2013 is mevrouw Kruitwagen van de Belastingdienst akkoord gegaan met de

aangeven).

Aankoon grond gemeente 356.009 Rekenkamer: Onderbouwd met akte van

Bijlage 2, tabel 4:

geeft 535 aan dat er geen sprake is van hoge kostenstijging.

een lange looptijd en er dus geen hoge rentekosten zijn. Daarbij geldt dat financiering grotendeels plaatsvindt uit eigen vermogen van 535. Verder

REACTIE S]S (26-8-14): S]S bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van

orde lijkt.

rentekosten kennelijk uit van een erg lange looptijd hetgeen niet aan de

deze blijkt niet uit het rapport. De Reken kamer gaat door de hoge

Rente en kostenstijgino 100.000 Rekenkamer: Rentekosten en

Kosten SJS

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 4:

Reactie op

basisschool Brakkenstein

Zie punt 10.

Zie punt 10.

Zie punt 2.

Reacties op concept second opinion locatiekeuze basisschool Erakkenstein

--

Second ,-,v”.”.,,, Heroverweoina

Reactie Rekenkamer

aangepast.

Conclusie in tabel

aangepast.

Conclusie in tabel

Geen.

Wijzigingen

Reactie van

SJS

SJS

Nr.

24

25

heeft niet met een opbrengstenstijging gerekend. REACTIE GEMEENTE: hierbij is van belang welke fasering is gehanteerd,

(appartementen)

door de gemeente kan worden teruggekocht als waarvoor het is verkocht, is strijdig met de akte van levering (8 oktober 2013). Hierin is expliciet

Heyendaalseweg

(appartementen)

kan geen sprake zijn.



aangeven). Van teruglevering tegen WOZ-waarde ipv verwervingswaarde

REACTIE GEMEENTE: kosten koper is niet aan de orde (kan S3S nader

hiermee akkoord is.

teruglevering gebeurt tegen verwervingsprijs, gaan wij er vanuit dat SJS

(opgave gemeente van huidige WOZ-waarde: C 826.000). Omdat echter in het rapport Heroverweging het uitgangspunt is verwoord (pagina 19) dat

opgenomen dat het perceel onder de doordecentralisatie-overeenkomst valt en dus door SJS tegen WOZ waarde wordt teruggeleverd aan de gemeente

Terugkooo Heyendaalsewep door Oemeente 356.009 Rekenkamer: De aanname dat het perceel aan de Heyendaalseweg voor dezelfde waarde

Opbrengsten S]S

Bijlage 2, tabel 4:

SJS aan dat er nauwelijks tot geen sprake is van kostenstijging.

een lange looptijd en er aldus geen (hoge) rentekosten zijn. Daarbij geldt dat financiering deels plaatsvindt uit eigen vermogen van SJS. Verder geeft

REACTIE SJS (26-8-14): S]S bevestigt dat hier geen sprake kan zijn van

deze blijkt niet uit het rapport.

rentebaten (rentepercentage 4%) en kostenstijging (2%). De Rekenkamer

Heyendaalseweg

Kosten SJS

Rente en kostenstiioino 0 : Rekenkamer: Een nacalculatie komt per saldo uit op afgerond € 30.000 kosten, uitgaande van saldo rentekosten,

Inhoud reactie

Bijlage 2, tabel 4:

Reactie op

Zie punt 16.

Zie punt 2.



Reactie Rekenkamer

aangepast.

Conclusie in tabel

Geen.

Wijzigingen

Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen

Recommend Documents