GEMEENTE SINT-MARTENS-LATEM BPA KORTRIJKSESTEENWEG OOST

GEMEENTE SINT-MARTENS-LATEM BPA KORTRIJKSESTEENWEG OOST Toelichtingsnota RAP\184587_BPA_KORTRstwg_toelnota_05b.doc

Gemeente Sint-Martens-Latem Dorp 1 B-9830 SINT-MARTENS-LATEM

Goedgekeurd bij ministerieel besluit van 27 oktober 2006 Gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 28 november 2006

Kenmerk AROHM RP 990/44064/021.0 Kenmerk Provincie pva/2006/bpa/49/2039 Grontmij, Stedenbouw & Bouw Gent, juni 2006

Gezien en voorlopig goedgekeurd door de gemeenteraad in Zegel van de vergadering van 24 april 2006 gemeente Op bevel, De Secretaris, De Burgemeester, J. Van den Heede F. Vanmassenhove

Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat Zegel van de onderhavig BPA voor eenieder ter inzage heeft gelegen gemeente van 3 mei 2006 tot en met 1 juni 2006 Namens het college Op bevel, De Secretaris, De Burgemeester, J. Van den Heede F. Vanmassenhove

Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in Zegel van de vergadering van 3 juli 2006 gemeente Op bevel, De Secretaris, De Burgemeester, J. Van den Heede F. Vanmassenhove

Verantwoordelijk ruimtelijk planner, Michel Deveen Katrien Van den Bergh

@ Grontmij

Inhoudsopgave

4.7 4.8 4.9

1 1.1 1.2 1.3 1.4

OPDRACHT EN AMBITIENIVEAU.................................... 5 Opdracht................................................................................. 5 Situering plangebied................................................................ 5 Proces en organisatie............................................................... 5 Projectdefiniëring en ambitieniveau ........................................ 5

2 2.1 2.2

KORTRIJKSESTEENWEG VANDAAG .............................. 6 Kortrijksesteenweg (N43) tussen Gent en Deinze .................... 6 Plangebied .............................................................................. 8

3 3.1 3.2

TRENDS EN PROBLEEMSTELLING................................11 Kortrijksesteenweg (N43) tussen Gent en Deinze ...................11 Plangebied .............................................................................13

4 4.1 4.2

PLANNINGSCONTEXT......................................................14 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen ....................................14 Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Grootstedelijk gebied Gent.......................................................................................15 Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen ...........15 Ontwerp gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ......................16 Gewestplan ............................................................................21 Beschermde landschappen, monumenten en dorpsgezichten ..21

4.3 4.4 4.5 4.6 Uitgave

d.d.

5

juni 2006

4.10

Habitat en vogelrichtlijngebieden .......................................... 21 Biologische waarderingskaart (BWK) ................................... 21 Provinciaal fietsnetwerk en bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk................................................................... 22 Planning en Projecten openbaar vervoer (visie De Lijn)......... 22

5 5.1 5.2

UITGANGSPUNTEN .......................................................... 23 Uitgangspunten op bovenlokaal niveau................................. 23 Uitgangspunten op lokaal niveau .......................................... 23

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

CONCEPT ........................................................................... 25 BPA als integraal stedenbouwkundig instrument .................. 25 Stedelijkheid ' Buitengebied ................................................ 25 Sleutelrol voor de woonfunctie .............................................. 26 Hoge diversiteit én sterke samenhang .................................... 27 Hoge diversiteit én sterke samenhang .................................... 30 Mobiliteit .............................................................................. 33

7

TOTAALCONCEPT............................................................ 34

Opgesteld door

Projectleiding en coÓrdinatie gemeentebestuur Sint-Martens-Latem

Michel Deveen (Projectleiding Grontmij)

Peter Van Herp

Gecontroleerd door

Katrien Van den Bergh Geautoriseerd door

Michel Deveen

@ Grontmij 2

Inhoudsopgave

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

PLANVERTALING EN UITWERKING ..............................35 Algemene bepalingen .............................................................35 Zone 1: Zone voor kleinschalig bebouwingspatroon langs steenwegen .............................................................................36 Zone 2: Zone voor middenschalig bebouwingspatroon langs steenwegen .............................................................................37 Zone 3: Zone voor centrumbebouwing ..................................38 Zone 4: Zone voor residentieel wonen in een groene omgeving ...............................................................................38 Zone 5: Zone voor meergezinswoningen.................................39 Zone 6: Zone voor lineaire groenassen ...................................43

9.4

DECRETALE BEPALINGEN ..............................................44 Inhoud BPA...........................................................................44 Herziening BPA Kortrijksesteenweg Oost ..............................44 Limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met onderhavig Bijzonder Plan van Aanleg en die opgeheven of vernietigd worden ..................................................................44 Watertoets .............................................................................45

10 10.1

BIJLAGEN............................................................................46 Verslag en adviezen plenaire vergadering ...............................46

9 9.1 9.2 9.3

@ Grontmij 3

Opdracht en ambitieniveau

@ Grontmij 4


1


Het dossier is in plenaire vergadering geweest op 9 november 2005. Op basis daarvan is een ontwerp voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 2006. Op basis van het openbaar onderzoek zijn enkele zaken gewijzigd en is dit tweede ontwerp tot stand gekomen.

1.1

OPDRACHT

1.4

De opdracht bestaat uit het ontwerpen van een Bijzonder Plan van Aanleg, conform het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en latere wijzigingen. Het BPA vormt een stedenbouwkundig planinstrument die de bestemming en inrichting van een gebied (juridisch) vastlegt. Hiertoe wordt een grondig stedenbouwkundig onderzoek gevoerd, waarbij naast een analyse van het plangebied ook de contextuele inpassing van naderbij bekeken. Dit betekent dat de karakteristieke ruimtelijke aspecten van Sint-Martens-Latem worden bekeken, maar ook deze van de globale Kortrijksesteenweg (N43) tussen Gent en Deinze. 1.2

SITUERING PLANGEBIED

Het plangebied is gesitueerd in het oostelijk deel van de gemeente SintMartens-Latem rond de Kortrijksesteenweg (N43). Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Lage Heirweg en in het zuiden door (gewestelijke) afbakening van de grootstedelijke groenpool Parkbos. De gemeentegrens vormt de oostelijke begrenzing, in het westelijk deel bakenen de Moeistraat/Golflaan het plangebied af. 1.3

PROCES EN ORGANISATIE

Voorliggend plan is de resultante van een grondig voorbereidend onderzoek en creatief proces tussen Grontmij, het gemeentebestuur en de – diensten van Sint-Martens-Latem. In het proces is tevens vooroverleg gevoerd met Afdeling Wegen en Verkeer en De Lijn, teneinde de toekomstmogelijkheden op de steenweg naar mobiliteit en openbaar vervoer te ondersteunen. Contactpersoon en leidend ambtenaar is de heer Peter Van Herp.

PROJECTDEFINIËRING EN AMBITIENIVEAU

De Kortrijksesteenweg heeft als grootstedelijke uitvalsweg in haar verleden én tot op vandaag de dag een grote aantrekking en dynamiek. Vanuit het beleidsniveau is een duidelijke ontwikkelingsrichting gegeven aan de Kortrijksesteenweg. De steenweg is één van de drie hoofdsteenwegen voor de regio Gent én is grotendeels gelegen binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied van Gent De gemeente Sint-Martens-Latem wenst enerzijds vanuit dit gegeven voortouw te nemen om de steenweg op haar grondgebied op te laden, én om een kwalitatief en contextueel centrumgebied te creëren binnen de gemeente. Dit betekent dat er veel verschillende functies langsheen de steenweg mogelijk moeten blijven, waarbij evenwel een duidelijke richting dient gegeven te worden aan de toekomstige uitbouw van de steenweg inzake volumes en openbaar domein. Het verhogen van de aantrekkelijkheid van de steenweg als een centrumgebied in Sint-Martens-Latem, heeft een onmiddellijke invloed op niet alleen het commercieel karakter van de ‘as’ maar bovenal op de woonkwaliteit op en rond de steenweg. Dit vormt een rode draad doorheen de toekomstige uitbouw van de steenweg op dit gedeelte. Het verhogen van de aantrekkelijkheid van de steenweg impliceert aldus enerzijds een duidelijk profiel en ontwikkelingsperspectief langs de steenweg zelf (endogeen) en anderzijds kwalitatieve elementen uit de omgeving die naar de steenweg toe worden gebracht (exogeen). Op deze manier kan een centrumgebied ontstaan met opmerkelijke architectuur, een sprekend stedenbouwkundig voorkomen, een samenhangend en kwalitatief openbaar domein en samenhang met de omliggende groene gebieden. Een flexibel planinstrument wordt uitgewerkt die dit evenwicht in zich draagt. @ Grontmij 5

Kortrijksesteenweg vandaag

2


2.1

KORTRIJKSESTEENWEG (N43) TUSSEN GENT EN DEINZE

• N43 in vogelvlucht In globo wordt het gebied rond de N43 als grootstedelijke uitloper (tussen Gent en Deinze) gekenmerkt door een opeenvolging van verschillende zones, elk met een karakteristieke beleving: Vanuit de stedelijkheid in het Gentse (stationsomgeving, De Sterre, UZ, woonwijk ‘nieuw Gent’, uitvalswegen N43 en N60) wordt een eerder diffuus woon- en werkgebied gevormd langsheen de N43 met tal van dwarsende grootschalige infrastructuurassen (Ringvaart, R4, E40, spoorweg) en een mix van grootschalige functies (kantoren en grootwinkels, Flanders Expo, ziekenhuis Maria Middelares, Don Bosco schoolcampus, …). Vanaf de rotonde in Sint-Denijs-Westrem (Drie Sleutels) tot aan de rotonde in Deurle transformeert een stedelijke N43 in een groene lineaire as, een aaneengebouwde lintvormige as met een mix van activiteiten (baanwinkels, kleinhandel, woningen) afgewisseld met open ruimtes. Vanaf de rotonde te Deurle wordt de N43 terug op haar oorspronkelijk “steenweg“-profiel gebracht. Vanaf dit punt neemt de open ruimte de overhand.

• N43 van naderbij Morfologisch en landschappelijk is de Kortrijksesteenweg tussen Gent (De Sterre) en Deinze (Leiemeersen) in vier delen op te splitsen.

A gedeelte tussen ringvaart en rotonde te Sint-Denijs-Westrem. Dit is een heel druk gedeelte Kortrijksesteenweg (2x2-profiel) met een heel grote dynamiek. Deze zone is op bereikbaarheid gericht en is reeds sterk ontwikkeld met kantoren en commerciële functies. In dit gedeelte komen talrijke grote en dominante volumes voor. Individuele woningen en appartementsgebouwen komen nog slechts zelden voor in deze deelzone. Het verkeer in deze zone is heel druk, en is deels doorgaand en deels bestemmingsmatig.

B gedeelte tussen rotonde Sint-Denijs en grens Sint-Martens-Latem en het gedeelte ten westen van Golflaan en de rotonde te Deurle. Op deze plaats is de steenweg op een 2x1-profiel gebracht met lineaire groenstructuren (groene middenberm en groene zijbermen- en met parkeerstroken aan de zijkanten. In deelzone B komen talrijke grote volumes voor (baanwinkels) vaak in lange opeenvolgende linten. De kleinere oorspronkelijke woningen zijn vaak weggedrukt door deze grote volumes, of zijn als bordeel ingericht. De activiteiten zijn hier bovenlokaal en gericht Hier en daar komen grotere delen open ruimte voor tot tegen de steenweg. Het verkeer heeft een eerder doorgaand karakter in deze deelzones. De aantrekkelijkheid voor wonen langsheen de Steenweg is laag.

C Deelzone tussen oostelijke grens Sint-Martens-Latem en Golflaan. Dit is de enige deelzone waar nog een min of meer evenredige verdeling tussen kleinschalig bebouwingspatroon, een meer middenschalig bebouwingspatroon voorkomt. Hier en daar komen verspreid enkele dominante baanwinkels voor. Veel activiteiten zijn lokaal van aard.

D open ruimte

lineaire groene as

diffuus woonwerk gebied

stedelijkheid

Deelzone tussen rotonde Deurle en Astene (Deinze). vanaf de rotonde wordt het profiel dat van een ‘klassieke steenweg’ (2x1). De open ruimte is hier nadrukkelijk aanwezig aan beide zijden. Bebouwing is heel beperkt. @ Grontmij 6

A

Î

B (St-Martens-Latem)

B (St-Denijs-Westrem)

Ð

Ð

Drie Sleutels Sint-Martens-Latem E40 ringvaart R4

Deurle

plangebied BPA

C

Î @ Grontmij 7

2.2

PLANGEBIED

• Vroegere planvorming en uitwerking

• Historiek1 Toestand eind 18de eeuw (Ferrariskaart) Ten noorden van de steenweg Gent-Kortrijk, aangelegd midden 18de eeuw tijdens het Oostenrijks bewind, wordt het grootste deel van de oppervlakte ingenomen door bos. Heel wat toenmalige dreven en bospaden zouden later verbreed worden tot straten. De twee dorpscentra waren zeer klein, met slechts enkele huizen rond de kerk. Langs de steenweg zelf was vrijwel nog geen bewoning, enkel ter hoogte van de Pontstraat-Klapstraat en van de huidige Maenhoutstraat (“Grand Nobel”). Er was nog geen rechtstreekse verbinding tussen Latem-dorp en de steenweg (de Maenhoutstraat werd pas in de 19de eeuw aangelegd). Ten zuiden van de steenweg was er een totaal verschillend landschap: een bocagelandschap met veel hagen en bomenrijen, afgewisseld met nat weiland langs de Hooglatembeek en bosjes.

Ontwikkeling 19de eeuw en eerste helft 20ste eeuw Tijdens de 19de eeuw kenden Sint-Martens-Latem en Deurle een bescheiden bevolkingsgroei. De belangrijkste infrastructurele ingrepen tijdens de 19de eeuw waren de aanleg van de spoorweg Gent-Kortrijk, met de stations van Deurle (inmiddels verdwenen) en De Pinte (dat daardoor sterk groeide en zich in 1868 kon afscheiden van Nazareth) en de bouw van een brug over de Leie in Deurle, ter hoogte van het vroegere veerpont. grootschalige ontbossing van het rivierduingebied. Van het uitgestrekte bos bleven halverwege de 19de eeuw enkel het centrale Warandebos en enkele kleinere restanten (Brakel, Buizenberg) over; de rest was omgezet in akkerland. Ontwikkeling na WO II Tijdens het Interbellum begon Sint-Martens-Latem,zich te profileren als aangename woonomgeving voor de Gentse burgerij, gestimuleerd door de aanwezigheid van de schilders van de Eerste en de Tweede Latemse School. Langs de bestaande bospaden en dreven werden villa’s gebouwd. Eerst op beperkte schaal, maar na de tweede wereldoorlog steeds intensiever. Door de (verplichte) aanplanting van talrijke bomen in de grote tuinen, werd het gebied langzaam maar zeker “herbebost”. In Sint-Martens-Latem en Deurle ontwikkelden zich linten vooral langs de Kortrijksesteenweg. Deze steenweg evolueerde de jongste decennia tot een baanwinkelas, waarbij de grootschalige handelszaken verspreid tussen de villa’s en gewone huizen kwamen te staan.

De N43 heeft zich ontwikkeld tot een commerciële as die grotendeels op bovenlokaal niveau functioneert. Op het grondgebied van SintMartens-Latem is er langsheen een groot deel van de steenweg een BPA van kracht. Op het grondgebied van de deelgemeente Deurle zijn de ontwikkelingen langs de noordzijde geregeld in verkavelingen. Dit vigerend BPA Kortrijksesteenweg (MB 15/03/1996) had stedenbouwkundig een eerder defensief karakter en heeft de commerciële ontwikkelingen langsheen de N43 geplafonneerd en bevroren. Naar stedenbouwkundige invulling werd geopteerd voor kleine, eerder geringe woonvolumes, die nauw op kadastrale basis zijn ingetekend. Het BPA bood heel weinig flexibiliteit en is anno 2004 grotendeels gerealiseerd. Het BPA heeft evenwel geleid tot een zekere openheid in het huidige commerciële lint aan een zijde van N43.

uitgesloten deel

1

Bron: ontwerp GRS voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 4 augustus 2005 – GRS Sint-Martens-Latem door Iris Consulting

@ Grontmij 8


• Wegenstructuur De wegenstructuur in en rond het plangebied is drieledig: à N43 als bovenlokale verkeersas à lokale woonstraten (dwars op N43 en parallel aan N43 gelegen) à nauwe doodlopende ontsluitingswegen ten zuiden van N43

• Functies In onderstaande figuur zijn de verschillende functies langsheen de Kortrijksesteenweg weergegeven.

• Openbaar vervoer Op de Kortrijksesteenweg is een buslijn aanwezig, m.n. lijn 77 (Beervelde – Gent – sint-Martens-Latem – Deinze).

@ Grontmij 9


• Morfologie en beeld Langsheen de steenweg komt een drieledigheid voor inzake morfologisch bebouwingspatroon. Drie korrelgroottes inzake morfologisch patroon zijn te onderscheiden: à

Verder weg en parallel met de Kortrijksesteenweg zijn uitgesproken groene woonwijken aanwezig: à

ten noorden van N43: verkavelingspatroon uit jaren 50-60, gekenmerkt door kleinschaliger perceleringspatroon en charmante smalle groene straatjes.

à

ten zuiden van N43: verkavelingspatroon eind jaren 70- jaren 80: grote woningen op grote percelen. Dominante wegenisoppervlakte met openbare brede groenstroken en groenpolen.

kleine korrel: eengezinswoningen (open, halfopen, gesloten), woning+handelspand, kleinschalige horeca;

à

middenschalige korrel: commerciële en handelsfuncties, kantoren, horeca;

à

grote korrel: uitgesproken baanwinkels;

Loodrecht op de N43 komen talrijke kleine (doodlopende) straatjes voor, die toegang geven aan achtergelegen woningen of weilanden.

@ Grontmij 10

Trends en probleemstelling

3


3.1

KORTRIJKSESTEENWEG (N43) TUSSEN GENT EN DEINZE

• woningen

• ex-woningen

I II

III

I. Voormalige eengezinswoningen worden aangewend t.b.v. ruimtebehoevende grootverkoop (auto’s, tuintoestellen,…). Het perceel krijgt de volle aandacht. Er is een maximale aanwending van zichtlocatie. Omgevingsaanleg is minimaal. II. Kleinschalige voormalige eengezinswoningen worden bordelen. Het zijn vaak rommelige en slecht onderhouden gebouwen met louter ‘vluchtige’ parkeerplaatsen. III. In de meest verzorgde en karakteristieke panden wordt een horecazaak gevestigd, of in mindere mate een speciaalzaak. Beleving van het pand en de omgeving is belangrijk. De omgevingsaanleg is vaak verzorgd. Parkeerplaatsen worden beperkt voorzien in de strook tussen straatzijde en gebouw. De bestaande woningen anno 2005 langs de Kortrijksesteenweg zijn eerder teruggetrokken, weg van de drukke steenweg. Dit resulteert in vaak diepe inplantingen t.o.v. N43 en dichte (schermende) groenstructuren.

@ Grontmij 11


• commerciële activiteiten

Grootschalige detailhandel. Functionele verkoopsoppervlakte met grootschalige parkeeroppervlakte en grootschalige uithangborden. De architectuur is ondergeschikt aan de functie. De gebouwen hebben geen uitstraling

Baanwinkels als blikvangers met een heel typische identiteit. De architectuur ondersteunt de identiteit d.m.v. grote etalages, esthetische verlichting en een vaak niet functionele bovenbouw. Het voorkomen van de gebouwen is vaak gericht op grotere snelheden (+70 km/u). De zichtassen op deze gebouwen primeren, waardoor de nadruk van parkeerplaatsen niet zozeer aan de voorzijde van deze panden wordt gesitueerd.

• kantoren

Bepaalde kantoorgebouwen komen voor met een typische identiteit en architectuur, vaak in functie van het soort activiteit (bijv. verzekeringen, architectenbureau, bouwonderneming, grafische vormgeving,…). De architectuur drukt vaak uit waar het bedrijf voor staat. Deze kantoren staan voornamelijk in functie van één bedrijf. Parkeren gebeurt deels voor, en deels naast of achter het gebouw.

Kantoorvormen voor meerdere bedrijven komen voor in ‘villa’-vorm. Architecturaal willen dergelijke volumes zich integreren bij de omliggende woningen. De gevels zijn vaak heel breed. De volumes zijn vaak diep ingeplant, met een grote ruimte aan parkeergelegenheden vooraan. @ Grontmij 12


3.2

PLANGEBIED

Binnen de gemeente spelen de volgende trends2: • Overwicht van eengezinswoningen in de gemeente, waardoor deze in mindere mate in staat is in te spelen op maatschappelijke evoluties (gezinsverdunning en vergrijzing). • Indien een maximale (toegelaten) uitputting van bebouwingsmogelijkheden in het woonbos wordt nagestreefd, zal het typische groene karakter van de gemeente verloren gaan. • Trend van kantoren in het woonbos. • Privé karakter van de gemeente en de ‘vertuining’ ervan geeft weinig (beleids) ruimte voor gemeenschappelijke functies. De Kortrijksesteenweg wordt bovendien gekenmerkt door een onevenwicht tussen het noordelijk en het zuidelijk deel: • noordelijk deel sluit volledig aan op de kern van Sint-Martens-Latem; zuidelijk deel sluit aan op open ruimte. • noordelijk deel is planmatig tot stand gekomen (BPA Kortrijksesteenweg), zuidelijk deel is uit het BPA geweerd. • zuidelijk deel heeft beperkte bouwdiepte (volgens gewestplan) wat een gerichtheid op N43 in de hand heeft gewerkt. • beperkte mogelijkheden in het noordelijk deel, (te) grote mogelijkheden in zuidelijk deel (juridisch onevenwicht).

De steenweg is op deze plaats geen ‘doorsnee’ steenweg. à groene as; à mix van functies, architectuur, bouwtypes, bouwdieptes; à beperkte verticale afwisseling (2-3 bouwlagen); à dominante horizontale afwisseling (grote korrel-kleine korrel). Er ontbreekt een duidelijk centrumgevoel op N43. De binding met de gemeente is heel klein, zowel qua de beleving op de N43 als qua morfologische inplanting van volumes: • de eerste lijn langsheen de steenweg omvatten gebouwen die enkel gericht zijn op de N43. • op amper 10m verwijderd van de steenweg in een verticale straat is het gevoel van de steenweg reeds volledig weg. Deze zones hebben een heel beperkte psychische binding met de steenweg. • de achterliggende woonstraten bij de steenweg sluiten morfologisch volledig aan bij het karakteristiek groen woongebied (woonpark) van Latem.

De N43 is vandaag de dag een bovenlokale verbindingsweg doch op deze plaats met een sterke verweving met de lokale structuur. De structuur van het gebied is eerder onsamenhangend. Grote korrels en kleine korrels wisselen elkaar af zonder duidelijke samenhang of continuïteit. Commercieel is het een zone onder grote druk. De openheid van het gebied, de wooninvulling en de globale beleving van de zone staan onder druk.

2

Bron: GRS Sint-Martens-Latem @ Grontmij 13

Planningscontext

4

Planningscontext

4.1

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN 3

De gemeente Sint-Martens-Latem behoort grotendeels tot het buitengebied. Dit gedeelte valt net buiten het stedelijk netwerk van de Vlaamse Ruit. Dit betekent dat het gemeentelijk ruimtelijk beleid enerzijds dient uit te gaan van volgende doelstellingen (p. 377-382): • • • • • • •

Vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies (landbouw, natuur, bos, wonen en werken.) in een durrzame ontwikkeling Tegengaan van versnippering. Bundeling van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied. Inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen. Bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem. Bufferen van de natuurfunctie.

De partiële herziening van het RSV dd. 12 december 2003 herdefinieert, hetzij verduidelijkt de implementatie van de 60/40 verhouding inzake woningbouw omdat de afbakening van stedelijke gebieden slechts betrekking kan hebben op ‘delen van gemeenten’. Suburbanisatie van de delen die gelegen zijn in het buitengebied dient tegengegaan te worden. Delen van de gemeente behoren tot het grootstedelijk gebied Gent. Anderzijds geldt vanuit het RSV volgende doelstellingen voor ‘stedelijk gebied’: • • • • • •

concentreren van wonen en werken in de stedelijke gebieden (en kernen van het buitengebied differentiëren van de woningvoorraad in de stedelijke gebieden streven naar minimale dichtheden van 25won/ha versterken van de multifunctionaliteit door verweving het afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied verzorgen van openbare ruimten

Ten westen van de gemeente loopt een ‘buitengebied verbinding’ vanaf de Schelde over de Leie richting Nevele. In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan wordt deze openruimtecorridor verder uitgewerkt.

Figuur 1: Gewenste ruimtelijke structuur Vlaanderen

3 Besl. Vl. Reg. 23 september 1997; gedeeltelijke herziening Besl. Vl. Reg. 12 december 2003

@ Grontmij 14

Planningscontext

4.2

GEWESTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN GROOTSTEDELIJK GEBIED GENT

De afbakeningslijn is beleidsmatig van aard. Dit betekent dat zij niet kan aangewend worden voor de behandeling van individuele vergunningen maar het kader vormt voor het opmaken van ruimtelijke plannen door de verschillende overheden. Het RUP van de afbakening omvat de as van de N43 tot de bedrijvenzone in Deurle, het oostelijk landbouwgebied aansluitend op Gent en het woonuitbreidingsgebied Hooglatem. Voor Hooglatem en het oostelijk landbouwgebied wordt een bestemmingsplan met stedenbouwkundige voorschriften opgemaakt. Hooglatem wordt gedefinieerd als een ‘randstedelijk woongebied’ waarbinnen de gewenste ontwikkeling overwegende van residentiële aard is. De ontwikkeling van deze gebieden is gericht op het behoud en het versterken van het randstedelijke groene karakter. De invulling gebeurt met een aan de identiteit van het gebied aangepaste (gedifferentieerde) woningtypologie en dichtheid. Binnen het randstedelijk woongebied worden zones langs de beken en westelijk een gecontroleerd overstromingsgebied, bestemd als nat natuurgebied. Het oostelijk landbouwgebied in Sint-Marten-Latem, i.e. ten zuiden van de N43 maakt deel uit van het ‘parkbos’. Het parkbos is één van de vier grootstedelijke groenpolen en wordt ontwikkeld als een multifunctioneel landschappelijk waardevol gebied met als hoofdrol bosontwikkeling, landschapsbouw, recreatief medegebruik, landbouw en wonen. Het RUP voorziet voor Sint-Martens-Latem een herbestemming van een zone langs de Nazarethbeek naar nat-natuurgebied en een gebied voor beroepsland en –tuinbouw.

4.3

PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN4

Sint-Martens-Latem is gelegen in de Leieruimte, het gebied ten zuidwesten van het Oost-Vlaams Kerngebied tot de West-Vlaamse provinciegrens. Op grotere (internationale) schaal vervult de Leieruimte een bufferfunctie tussen grootstedelijke netwerken (de Vlaamse Ruit en de omgeving van Rijsel). De verstedelijkte Leieruimte wordt duidelijk begrensd door de Leie in het noorden en de E17 in het zuiden. Binnen deze deelruimte kunnen nog twee openruimtecorridors onderscheiden worden die de verstedelijkte band duidelijk in een aantal sequenties onderverdelen. Tussen Astene (gemeente Deinze) en Sint-Martens-Latem/De Pinte bevindt zich zo’n openruimtecorridor. Tussen de E17 en de verstedelijkte band SintMartens-Latem/De Pinte-Deinze-Zulte is het merendeel van de ruimte nog open. Binnen de verstedelijkte Leievallei komen de lijninfrastructuren als duidelijk structureel en structurerend gegeven naar voren met de Leievallei (als groenas), de N43 (als structurerende as in de ontwikkeling van de nederzettingsstructuur) de spoorweg Kortrijk/Gent (als belangrijk alternatief voor het autoverkeer) en de E17 (als internationale route voor (vracht)autoverkeer en belangrijke economische ontwikkelingsas op Europees niveau) Sint-Martens-Latem werd door de provincie geselecteerd als hoofddorp, Deurle als woonkern. De Vallei van de Leie vormt een waardevol rivierlandschap met vochtige meersen waarbij de Latemse Meersen – Keuzemeersen structuurbepalend zijn. De vallei dient gevrijwaard te worden van bebouwing en waardevolle sites (kastelen, meanders, donken) worden geaccentueerd.

4

Besluit Vl. reg. 18 februari 2004 - bron: voorontwerp GRS Sint-Martens-Latem, Irisconsulting, juni 2004.

@ Grontmij 15

Planningscontext

Tevens worden door landschaps- en natuurversterkende maatregelen de ecologische en landschappelijke kwaliteiten van de Leie en de relatie met de omliggende openruimtegebieden versterkt. Zo worden de openruimtecorridors tussen Gent en Sint-Martens-Latem, Sint-Martens-Latem en Deinze behouden. Dit houdt in dat er in deze stroken geen nieuwe bebouwing, die het dichtbouwen van het landschap in de hand werkt, wordt toegestaan. Naast de ecologische functie heeft de Leievallei ook haar belang als structuurbepalend reliëf- en hydrografisch element. Op het vlak van landbouw behoort de gemeente tot de Valleigebieden van Schelde, Leie, Dender, Durme en Moervaart. In deze valleigebieden is landbouw de belangrijkste ruimtegebruiker. Daarom wordt enkel valleilandbouw toegelaten en moet de uitbouw van de nederzettingsstructuur en recreatieve infrastructuur met de nodige omzichtigheid benaderd worden. Als begeleidende maatregel worden beheersovereenkomsten bij het inpassen van (natuur)doelstellingen in de agrarische bedrijfsdoelstelling naar voren geschoven. De gemeente Sint-Martens-Latem maakt deel uit van het toeristischrecreatief netwerk Gent en de Leiestreek. Hierbij vormt de Leie hét structurerend element in dit netwerk waarlangs en waarop vele toeristischrecreatieve activiteiten (fietsen, wandelen, pleziervaart, passagiersvaart) plaatsvinden. Tussen Gent en Deinze moet de Leievallei de nodige aandacht krijgen om conflicten tussen toeristisch-recreatieve activiteiten enerzijds en wonen en natuur anderzijds te voorkomen en waarbij de landschappelijke waarde van de Leievallei maximaal bewaard en hersteld moet worden, mede in het belang van het toerisme en de recreatie. De Leie behoort tevens tot het toeristisch-recreatieve hoofdroutenetwerk waarbij goed uitgeruste verbindingsassen nodig zijn om alle mogelijke recreatieve langeafstandsbewegingen plaats te bieden.

4.4

ONTWERP GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN5

Het plangebied behoort tot de deelruimte ‘steenweg’ (N43). Vanuit het GRS wordt volgende visie en ontwikkelingsperspectief vooropgesteld: De activiteitenstrip langs de N43 kan zich verder ontwikkelen als gemengde commerciële as met als randvoorwaarde dat voldoende aandacht geschonken wordt aan het behoud van de woonfunctie. In functie van de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente is het belangrijk dat de strip niet enkel op bovenlokaal maar tegelijk ook op lokaal gemeentelijk niveau functioneert. Daarom dienen wonen en handel op gemeentelijk niveau ondersteund te worden. Aldus wordt vermeden dat de N43 een barrière wordt binnen de ruimtelijk – functionele structuur van de gemeente. Op gemeentelijk niveau moet de as functioneren als een scharnier tussen het deel van de gemeente gelegen ten noorden van de N43 en het deel gelegen ten zuiden. Dit wordt gerealiseerd op 4 manieren: 1. Het lokaliseren van handel en diensten die functioneren op gemeentelijk niveau op welbepaalde strategische plaatsen langs de steenweg; de zgn. strategische scharnierpunten. 2. De open ruimte verbinding van de Rosdambeek die de strip doorsnijdt vrijwaren. Ter hoogte van de Kuisloop / Hooglatembeek wordt onderzocht of de open ruimte verbinding kan hersteld worden. 3. Het aandeel van de woonfunctie langs de steenweg op zijn minst op het huidige niveau behouden, zodat de samenhang in de nederzettingsstructuur behouden blijft. 4. Op de N43 voldoende veilige oversteekplaatsen voorzien zodat de zwakke weggebruikers steeds de steenweg kunnen oversteken. Daarnaast kan het quasi uniforme lengteprofiel verfijnd worden in functie van de ligging van de structurerende elementen aan weerszijden van de steenweg. Hier wordt voorgesteld om lokale poorten te creëren ter hoogte van Latem – kern en ter hoogte van de weilandwijken. Deze poorten kunnen puur visueel zijn maar kunnen ook functionele en verkeerstechnische ingrepen inhouden.

5

ontwerp voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 4 augustus 2005 – GRS Sint-Martens-Latem door Iris Consulting

@ Grontmij 16

Planningscontext

De doelstellingen vanuit het GRS zijn: •

Ontwikkeling van lokale strategische scharnierpunten Een doelstelling op gemeentelijk niveau is de steenweg te laten functioneren als scharnier tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van de gemeente. Dit kan gerealiseerd worden door op goed gekozen plaatsen activiteiten te voorzien die functioneren op gemeentelijk niveau. Deze plaatsen zijn strategische scharnierpunten: 1. Kruispunt Maenhoutstraat – N43; 2. Kruispunt Moeistraat - Golflaan – N43; 3. Kruispunt Twee Dreven - Brandstraat – N43; 4. Kruispunt Lijnstraat – Oude Vierschaarstraat – N43; 5. Rond punt N43 – N347. Kruispunt Maenhoutstraat – N43 De Maenhoutstraat ontsluit de kern van Latem naar de N43. Deze rol en de aanwezigheid van de kern van Latem kunnen benadrukt worden door een poort te creëren op de steenweg. Dit poorteffect kan zowel functioneel, visueel als / of verkeerstechnisch gerealiseerd worden. Functioneel kan het versterken van de woonfunctie en de lokale handelsfunctie langs de N43 de binding tussen de steenweg en de kern bestendigen. Visueel kan de poort benadrukt worden door de plaatsing van een kunstwerk dat verwijst naar het cultuur – historische verleden van Latem en Deurle als kunstenaarsdorpen. Ook het realiseren van een iets massiever of inspringend bouwvolume kan het gewenst poorteffect visueel ondersteunen. De toegang tot de kern van Latem kan verkeerstechnisch verduidelijkt worden door een aangepaste inrichting van het kruispunt. Een poorteffect wordt vaak vormgegeven door een asverschuiving, het gebruik van een andere wegverharding en/of de aanplanting van bomen. Kruispunt Moeistraat - Golflaan – N43 De Golflaan-Moeistraat is een lokale verbindingsweg tussen Latem en de weilandwijken. Daarnaast vormt ze ook de verbinding met het station van De Pinte. Gezien zijn functie als lokale verbindingsweg blijft de oversteekbaarheid voor de zwakke weggebruiker een belangrijk aandachtspunt. De centrale ligging tussen de belangrijke woon-

zones Latem kern en de weilandwijken, maakt de locatie geschikt voor de inplanting van voorzieningen op gemeentelijk niveau. Gedacht wordt aan commerciële voorzieningen en diensten. •

Differentiëring volgens segmenten Zowel vanuit de ruimtelijke als vanuit de beleidsmatige context verschilt de situatie van segment tot segment. De ontwikkelingsperspectieven worden hierop afgestemd. In het oostelijk deel tussen de Rosdambeek en de Golflaan / Moeistraat wordt de bestaande verweving van functies gestimuleerd. Gezien beide zijden van de steenweg volgens het ontwerp van afbakening opgenomen zijn in het grootstedelijk gebied, kunnen zowel de lokale als de bovenlokale commerciële functies zich hier verder ontwikkelen. Ter hoogte van de kern van Latem kan de woonfunctie versterkt worden door ten zuiden van de steenweg een tweede rij bebouwing te voorzien, bestemd voor wonen. In het centrale deel, tussen de Golflaan / Moeistraat en de Brandstraat / Twee Dreven, wordt de menging van functies ondersteund door aan de zuidzijde, aansluitend bij de weilandwijken van Hooglatem, de bestaande verweving te bestendigen. De grootschaligere bovenlokale commerciële voorzieningen kunnen zich verder ontwikkelen aan de noordzijde. Ten westen van de Brandstraat / Twee Dreven heeft de steenweg een minder uitgesproken stedelijk karakter. Hier wordt een tweesporenbeleid gevoerd. Enerzijds het bestendigen van de bovenlokale commerciële functies aan de noordzijde van de steenweg. Anderzijds een verdere ontwikkeling van lokale functies (zie ook gewenste toeristisch-recreatieve structuur)en wonen aansluitend bij de weilandwijken ten zuiden van de N43.

•

Behouden / versterken van de woonfunctie De steenweg kan best z’n huidige gemengde karakter behouden: de mix van handel, kantoren en horeca zorgt voor een dynamische ruimte, waarin de woonfunctie voldoende sociale controle garandeert. Het aandeel woningen moet op zijn minst bestendigd worden. Ter hoogte van de kern van Latem kan de woonfunctie versterkt worden. Het behouden en waar mogelijk versterken van de woonfunctie langs de @ Grontmij 17

Planningscontext

steenweg heeft tot doel het woonweefsel te continueren over de N43 heen. •

Bieden van realistische ontwikkelingsperspectieven voor bestaande behoorlijk vergunde gebouwen in niet-geëigende bestemmingsgebieden De problematiek van zonevreemdheid is in deze deelruimte uiteraard beperkt. De zonevreemde woningen kan men verbouwen, herbouwen en uitbreiden tot een volume dat in overeenstemming is met het volume van de woningen in de deelruimte. Functiewijzigingen zijn toegestaan, bij voorkeur met gedeeltelijk behoud van de woonfunctie (bijvoorbeeld op de verdiepingen). Het is immers de doelstelling om de lokale woonfunctie binnen de multifunctionele stedelijke strip langs de N43 op zijn minst te behouden.

•

Realiseren - beschermen van lokale open ruimte corridors Binnen de strip dienen de open-ruimte-elementen gevrijwaard en bena drukt te worden. Specifiek verdienen volgende elementen speciale aandacht: à Rosdambeek Doelstellingen zijn de open ruimte zo veel mogelijk beschermen, de beekstructuur versterken, het elzenbroek behouden en de doorsteek ter hoogte van de N43 benadrukken.

M.b.t. de realisatie van de visie stelt het GRS de opmaak van BPA/RUP’s voorop m.b.t. de Kortrijksesteenweg. De wijziging of vervanging van het huidige bestemmingsplan kan gefaseerd gebeuren. Het BPA dient ook een planologisch kader te scheppen voor het voorzien van een tweede lijn woningen ten oosten van de Moeistraat (omzetten van reststroken agrarisch gebied tussen de woonzone op het gewestplan en de grens van het gewestelijk RUP Parkbos).

Figuur 2: Ontwerp Sint-Martens-Latem – gewenste ruimtelijke structuur (bron: IRIS consulting) @ Grontmij 18

Planningscontext

M.b.t. de gewenste deelstructuren zijn de volgende aspecten relevant tot de steenweg en het plangebied: •

Nederzettingsstructuur à De steenweg is geselecteerd als ‘gemengde gebieden met belangrijke woonfunctie’. à Woningdichtheden: Voor de kernen van het buitengebied stelt het RSV een gemiddelde woningdichtheid van 15 woningen per hectare voorop. Gezien voor het uitgestrekte woonbos een lagere dichtheid voorop gesteld wordt, kan verantwoord worden dat voor nieuwe projecten in het hoofddorp een hogere gemiddelde dichtheid vooropgesteld wordt. De na te streven dichtheid wordt per project gedefinieerd. à Versterken van de woonfunctie langs de steenweg Het aandeel woningen langs de N43 moet op zijn minst bestendigd worden (ca. 50%). Ter hoogte van de kern van Latem kan de woonfunctie versterkt worden. Het behouden en waar mogelijk versterken van de woonfunctie langs de steenweg heeft tot doel het woonweefsel te continueren over de N43 heen. à Aansluitend aan het hoofddorp kunnen ook langs de steenweg bijkomende woningen gerealiseerd worden. Deze optie heeft een drieledige doelstelling: het behoud van een leefbare sociale omgeving langs de steenweg, het versterken van het hoofddorp en het voeren van een randstedelijk gebied beleid.

à

à à

•

•

Open ruimtestructuur à De Rosdambeek als verbinding tussen het zuidelijk bekengebied en de Leievallei, is als lokale natte natuurverbinding geselecteerd. De zone langsheen de Rosdambeek is tevens als bouwvrije open ruimte gebied geselecteerd en als natuurlijk overstromingsgebied voor de beek.

•

Ruimtelijk-economische structuur à Het lint langs de N43 wordt als een gemengde activiteitenstrip beschouwd die zowel op lokaal als op bovenlokaal niveau functioneert. De activiteitenstrip langs de N43 is vanwege zijn ty-

pisch karakter binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente als deelruimte geselecteerd. In functie van de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente is het belangrijk dat de strip niet enkel op bovenlokaal maar tegelijk ook op lokaal gemeentelijk niveau functioneert. Temperen van de economische activiteiten in het woonbos. In het woonbos primeren de residentiële woonfunctie en het groene karakter. Economische activiteiten worden beperkt tot activiteiten die rechtstreeks gebonden zijn aan de woonfunctie (werkruimte voor zelfstandigen en vrije beroepen) en activiteiten die verbonden zijn met het cultureel toerisme (musea, galerijen). Andere economische activiteiten zijn in het woonbos niet gewenst. Bedrijvigheid toelaten in de centrumkern. Bedrijvigheid in de centrumkern van Latem kan voor zover deze verenigbaar is met de omgeving. Een verweving van functies wordt nagestreefd. Bestendigen van Latem – kern als lokaal centrum voor kleinhandel en diensten. Latem kern heeft qua kleinhandel en diensten een verzorgende functie op gemeentelijk niveau. Deze functie dient behouden te blijven. De kleinhandel wordt ruimtelijk gebundeld in een ‘activiteitenring’ langs de Latemstraat, de Golflaan en de Maenhoutstraat, met een uitloper richting gemeentehuis. Deze straten zijn nu reeds drager van de meeste commerciële en dienstverlenende activiteiten. Ook horeca vindt een plaats in deze activiteitenring.

Verkeers- en vervoersstructuur à Voor de secundaire weg N43 wordt volgende verfijning inzake categorisering gemaakt in het GRS: • als secundaire weg II: van de gemeentegrens (met Deinze) tot aan de het kruispunt met de Twee Dreven • als secundaire weg III: van gemeentegrens (met Gent) tot aan het kruispunt met de Twee Dreven à Volgende suggesties worden in het GRS meegegeven naar het bovenlokale niveau: • Een aantal gevaarlijke kruispunten moeten aandacht krijgen met name de kruispunten van de N43 met de Twee Dreven, de Golflaan/Moeistraat, de Kapt. Maenhoutstraat en de Lijnstraat @ Grontmij 19

Planningscontext

à

à

– Oude Vierschaarstraat. • Op de N43 kan de aanwezigheid van de kern van Latem visueel benadrukt worden. De toegang tot de kern van Latem kan verkeerstechnisch verduidelijkt worden door een aangepaste inrichting van het kruispunt. Een poorteffect wordt vaak vormgegeven door een asverschuiving, het gebruik van een andere wegverharding en/of de aanplanting van bomen. Visueel kan de poort benadrukt worden door de plaatsing van een kunstwerk dat verwijst naar het cultuur – historische verleden van Latem en Deurle als kunstenaarsdorpen. Ook het realiseren van een iets massiever of inspringend bouwvolume kan het gewenst poorteffect visueel ondersteunen. • Naar het openbaar vervoer toe op het deel van de N43 dat als secundaire III geselecteerd is, is het voorzien van een afzonderlijke bedding voor het openbaar vervoer een minimum vereiste. Drie mogelijke varianten worden gesuggereerd: 1. plaatselijk vrije busstroken ter hoogte van de filegevoelige kruispunten; 2. vrije busbaan langs N43, vanaf de grens met het grootstedelijk gebied richting Gent; 3. doortrekking tramlijn tot in Sint-Martens-Latem (grens grootstedelijk gebied). De ontsluiting van de kern van Latem en van Hooglatem door het openbaar vervoer dient optimaal te worden uitgebouwd, zowel naar Gent als aansluitend op de N43. M.b.t. het plangebied wordt volgende categorisering wordt vastgelegd voor het lokale wegennet: • Lokale wegen type 1B: Kapt. K.Maenhoutstraat, Golflaan, Moeistraat. De overige wegen binnen het plangebied zijn als lokale weg type 3 gecategoriseerd. Een lokale weg type 1A heeft een verbindingsfunctie op interlokaal niveau, een lokale weg type 1B heeft een verbindingsfunctie op lokaal niveau en ook een ontsluitingsfunctie. Een lokale weg type 2 is een gebiedsontsluitingsweg. Lokale wegen type 3 zijn erftoegangswegen. Veilige oversteekplaatsen op de N43 dienen te worden voorzien. De N43 scheidt Hooglatem van de rest van de gemeente. Om de fysieke binding tussen het noordelijke en het zuidelijk deel van

à

•

de gemeente te verzekeren, zijn op de N43 voldoende en veilige oversteekplaatsen voor fietsers en voetgangers noodzakelijk. Behoud van netwerk van veld-, voet- en fietswegen. Doorheen de gemeente lopen talrijke veldwegen. Deze hebben een belangrijke functionele en recreatieve functie. Zo ontsluiten ze de woningen en maken ze recreatieve wandeltochten door de natuur mogelijk. Als algemeen principe wordt het behoud van de paden vooropgesteld, zeker daar waar ze een veilige alternatieve wandelen fietsverbinding vormen. Het goed onderhoud van de wegen is daarbij een basisdoelstelling.

Landschappelijke structuur à Bescherming van waardevolle punt- en lijnelementen. Het doorknippen van lijnrelicten moet vermeden worden; de continuïteit ervan moet gegarandeerd worden. Waardevolle puntrelicten (of bakens) worden behouden. Waar mogelijk wordt de beeldwaarde van de onmiddellijke omgeving versterkt in functie van de waarneming van het relict à De voormalige woning George Minne, gelegen aan de N43, is geselecteerd als ‘te beschermen landschappelijk waardevolle puntelementen (bakens)’. à De gemengde activiteitenstrip langs de N43 is geselecteerd als ‘Nieuw landschap’.

@ Grontmij 20

Planningscontext

4.5

GEWESTPLAN

4.7

Het noordelijk deel en een gedeelte van het zuidelijk van de steenweg is vervat in het bestaande BPA Kortrijksesteenweg. Het overige deel valt onder de gewestplanbestemmingen woongebied (50m) en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

HABITAT EN VOGELRICHTLIJNGEBIEDEN

Op het grondgebied van de gemeente situeren zich geen habitat- of vogelrichtlijngebieden. Het meest nabije habitatrichtlijngebied is gelegen nabij het Kasteel van Ooidonk te Deinze, ten westen van Sint-Martens-Latem. 4.8

BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART (BWK)

Ten zuiden van het plangebied (zone rond Rosdam- en Nazarethbeek) zijn als waardevol tot bijzonder waardevol aangeduid. In beperkte gevallen komen bepaalde waardevolle lijnvormige uitlopers tot aan de steenweg. Ten noorden van de steenweg komen in de bebouwde omgeving ook talrijke biologisch waardevolle zones voor.

Figuur 3: Gewestplan 4.6 TEN

BESCHERMDE LANDSCHAPPEN, MONUMENTEN EN DORPSGEZICH-

In de omgeving komen geen beschermde landschappen, monumenten en dorpsgezichten voor. Drie gebouwen langs de steenweg komen voor op de inventaris van het Vlaams instituut voor het onroerend erfgoed. Voor één van deze gebouwen werd tevens een procedure tot bescherming als monument ingezet.

Figuur 4: Biologische waarderingskaart (bron: OC GIS-Vlaanderen)

@ Grontmij 21

Planningscontext

4.9

PROVINCIAAL FIETSNETWERK EN BOVENLOKAAL FUNCTIONEEL FIETSROUTENETWERK

Op het grondgebied van de gemeente lopen delen van het tracé van zowel het provinciaal fietsnetwerk als het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk. De routes zijn verspreid over het volledige grondgebied. De hoofdlijnen zijn vooral noordoost – zuidwest georiënteerd. De Moeistraat/Golflaan, Maenhoutstraat en de Kortrijksesteenweg maken hier deel van uit. 4.10

Op figuur 5 is de stand van zaken weergegeven m.b.t. de basismobiliteit in Sint-Martens-Latem. Deze kaart geeft aan welke delen van de gemeente vandaag al voldoen aan de normen. Op middellange tot lange termijn staat het Pegasusplan De Lijn OostVlaanderen voorop: voor de uitbouw van het tramnetwerk werd een fasering opgesteld. De tramverlenging naar Sint-Martens-Lartem staat op de 14de plaats in de prioriteitenlijst (van de 18).

PLANNING EN PROJECTEN OPENBAAR VERVOER (VISIE DE LIJN)

Op korte termijn voorziet De Lijn de invoering van de basismobiliteit in de gemeente. In dit project wordt de invoering van vraagafhankelijk vervoer voorzien en het behoud (en het versterken) van de bestaande reguliere lijnen.

Figuur 6: Pegasusplan De Lijn Oost-Vlaanderen (bron: De Lijn)

Figuur 5: Basismobiliteit Sint-Martens-Latem (bron: De Lijn) @ Grontmij 22

Uitgangspunten

5

Uitgangspunten

5.2

• Op basis van de vigerende beleidskaders op bovenlokaal en op lokaal niveau, zoals onder meer structuurplannen en afbakeningsprocessen, worden alle elementen die enig belang of invloed uitoefenen op het gebied rond de N43 en op de gemeente Sint-Martens-Latem naast elkaar geplaatst: 5.1

•

•

•

Uitgangspunten op bovenlokaal niveau

Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen

Uitgangspunten op lokaal niveau

N43 = hoofdas van de gemeente à

mogelijkheid om sport- en recreatieve infrastructuur te enten op N43

à

mogelijkheid tot ‘randparkings’ op N43

à

mogelijkheid tot herlocalisatie van bedrijven (2,73ha – ter hoogte van N43Broekstraat).

•

aantrekken van industrie en KMO’s in de gemeente is niet gewenst

à

afbakening grootstedelijk gebied Gent

•

mogelijkheid tot inbreiding in kern Latem

à

Parkbos

•

de activiteitenstrip langsheen N43 mag niet evolueren tot een breuklijn in de ruimtelijk-functionele structuur van de gemeente.

•

versterken identiteit van de verschillende woonomgevingen

•

Latem en Deurle als eindpunten van een centraal bebouwd gebied

•

N43 = bovenlokale activiteitenstrip met scharnierfunctie op lokaal niveau à lokaliseren van lokale diensten en handel op strategische scharnierpunten à aandeel woonfunctie behouden en versterken à voldoende oversteekplaatsen voor zwakke weggebruiker

Provinciaal ruimtelijk structuurplan à

N43 = secundaire III (Golflaan tot binnenring) - N43 = secundaire II vanaf Golflaan tot Kortrijk

à

Latem = hoofddorp: mogelijkheid tot een lokaal bedrijventerrein

Provinciaal fietsroutenetwerk en bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk

@ Grontmij 23

Uitgangspunten

•

Maenhoutstraat : hoofdontsluiting Latem (lokale I) Golflaan + Moeistraat ontsluitingsassen (lokale I)

=> ruimtelijke bundeling activiteiten (diensten – kleinhandel): activiteitenring •

strategische scharnierpunten (poorten): à

à

•

poorten N43 – Maenhoutstraat poorten N43 – Moeistraat/Golflaan functioneel, visueel of verkeerstechnisch realiseren

kruispunt N43- Moeistraat/Golflaan: à à

inplanting van voorzieningen op gemeentelijk niveau OV-punt

@ Grontmij 24

Concept

6

Concept

Op basis van de uitgangspunten worden op een conceptuele manier de mogelijke ontwikkelingen van het plangebied voorgesteld.

6.1

•

BPA ALS INTEGRAAL STEDENBOUWKUNDIG INSTRUMENT

Voorzien van een grote flexibiliteit in het planfiguur, om dynamisch om te gaan met een steeds evoluerende vraag en hiervoor een afgebakend aanbod te creëren.

•

Garanderen van duidelijkheid en ruimtelijke randvoorwaarden in een hanteerbaar instrument voor de vergunningverlenende overheid.

•

Integraal planfiguur, dat alle bestaande verkavelingen vervangt.

6.2

lineaire groene as

diffuus woonwerk gebied

stedelijkheid

•

Creëren van evenwicht en symbiose tussen enerzijds stedelijkheid en anderzijds de uitgesproken karakteristieken van Sint-Martens-Latem als buitengebied.

•

N43 als ‘stedelijke’ en ‘lineaire’ as

STEDELIJKHEID ' BUITENGEBIED

Het plangebied vormt het raakvlak tussen enerzijds het hoogdynamische grootstedelijk gebied van Gent en anderzijds het open en groene buitengebied. De uitdaging bestaat er in om vanuit het te voorzien ruimtelijk beleid en de uiteindelijke ruimtelijke inrichting ervan deze tweeledigheid optimaal te koppelen en te accentueren: •

open ruimte

Plangebied als uniek element in de hoogwaardige uitloper van grootstedelijk gebied Gent. Het plangebied is karakteristiek langsheen de steenweg, die maximaal dient te worden versterkt. De aanwezigheid van kleinschalige woonelementen en middenschalige volumes in een groen kader is karakteristiek en dient te worden uitgebouwd. De verweving lokaalbovenlokaal en de binding met Latem vormt ook een belangrijk uitgangspunt.

à à

15 wo/ha < woningdichtheid N43 < 25 wo/ha ‘lineaire’ mogelijkheden van ontwikkeling:

stedelijkheid en verdichting op 1 lijn (geënt op N43)

stedelijkheid en verdichting op 2 lijnen

N43 als onderdeel van verweven centrumgebied @ Grontmij 25

Concept

•

Verbinding plangebied met achtergelegen grootstedelijk groengebied (Parkbos) Creëren van een netwerk van langzame wegen én stimuleren van laagdynamische groengeïntegreerde woonvormen, die de eerste lijnbebouwing langsheen N43 afwerken en een overgang naar de open ruimte vormen.

6.3

•

à

verhogen woonaanbod door kwalitatieve inbreiding en randafwerking naar open ruimte. Æ inbreng van meergezinswoningen in kwalitatieve groengeoriënteerde woonprojecten (urban villa’s, groengeïntegreerde woonprojecten)

SLEUTELROL VOOR DE WOONFUNCTIE

Woonfunctie als rode draad doorheen plangebied à à

woonfunctie verplichten bij handelsfuncties stimuleren van gemengde woonvormen

referentiebeelden

referentiebeelden

@ Grontmij 26

Concept

•

Verankeren van de structuur van bestaande eengezinswoningen in de groene residentiële rand van Kortrijksesteenweg à à à à

6.4

Hoge DIVERSITEIT én sterke samenhang

uniformiteit naar grootte en bijgebouwen; diversiteit naar vormgeving; behoud boskarakter Æ behoud van lage dichtheid; bijzondere aandacht naar groenvoorzieningen; openbaar domein (‘laangevoel’ – ‘boswegen’)

publiek

•

Stimuleren van verschillende functies à

afsluitingen (groengeïntegreerd – geen muren – panelen e.d.) voortuinen (verhardingen - beplantingen)

openbare functies +

-

openbare diensten sport- en recreatie ontmoetingscentra publieke ruimte (park-pleinkwalitatieve ruimtes-…)

privaat à

handelsfuncties + kantoren (evenwel beperkt + opvang mobiliteit)

grootschalige industriële productiebedrijven

ambachtelijke activiteiten

discotheken

commerciële functies

transport- en distributiebedrijven

horeca opvang van functies uit woonbos

grootschalige baanwinkels en aaneengesloten baanketens

tankstations (beperkt)

à

woonfuncties + eengezinswoningen

grootschalige appartementsgebouwen

meergezinswoningen, in geïntegreerde volumes gemengde woonvormen

@ Grontmij 27

Concept

•

•

Nastreven van verschillende volumes Æ horizontaal beperken – verticaal gericht stimuleren à kleine korrel: handelspanden, horeca, eengezinswoningen (open, halfopen, gesloten), woning+handelspand. à

middenschalige korrel: commerciële en handelsfuncties, meergezinswoningen (urban villas’), woning+handelspand.

à

grove korrel: baanwinkels : beperken van grote volumes binnen plangebied – ruime mogelijkheid naar activiteiten Æ evolueren naar middenschalige korrelgrootte.

Accentueren en versterken van bestaande wisselende bouwdieptes en profileren van beleving openbare ruimte à

Behoud en versterken van openbaar domein en semi-openbare ruimte (toegankelijke en kwalitatieve voortuinen, aangelegde parkings, ontmoetingsruimtes, zichtassen, groenstructuren, …) die een positieve belevingswaarde genereren (in functie van de openbare ruimte). Wegwerken van die delen die een negatieve belevingswaarde hebben t.o.v. het openbaar functioneren van de zone (zoals afgesloten parkeerplaatsen, braakliggende terreinen, achtergelegen (verstopte) plaatsen en panden, schreeuwerige asfaltvlaktes en/of overdreven publiciteit, zones met opslag in open lucht, …).

à

Behoud en versterken van inspringende (en trapsgewijze) bouwlijnen op die plaatsen waar een meerwaarde aanwezig is of kan gerealiseerd worden. Wegwerken of aanpassen van bepaalde bouwlijnen op plaatsen die geen meerwaarde t.o.v. omgeving genereren of op die plaatsen waar het bouwtechnisch of verkeersveilig niet is aangewezen (rooilijn). Maximaal versterken van divergerende bouwlijnen in het plangebied én van de kwalitatieve hoeken (zichtpunten) die hierdoor reeds aanwezig zijn.

@ Grontmij 28

Concept

Verankeren waardevolle bebouwing Het huidige karakter van de steenweg wordt ten dele bepaald door een aantal kenmerkende gebouwen die een herkenningspunt vormen in het landschap. In het BPA werd een beperkte selectie gemaakt bestaande uit vier historische gebouwen, die verwijzen naar een 'vroegere steenweg' en één recent gebouw met een uitgesproken architectuur. In het BPA dient een juridische basis gecreëerd te worden om 'waardevol patrimonium' en het zicht er op te vrijwaren. In de stedenbouwkundige voorschriften dient een evenwicht gezocht te worden tussen behoud en ontwikkeling om het toekomstig gebruik van deze gebouwen niet te hypothekeren.

1

Drie van deze geselecteerde gebouwen komen op voor de inventaris van het Vlaams instituut voor het onroerend erfgoed. Voor één van deze gebouwen (voormalig woonhuis G. Minne) werd tevens een procedure tot bescherming als monument ingezet.

2

2

1

3 3

@ Grontmij 29

Concept

6.5

Hoge diversiteit én sterke SAMENHANG

•

Stedelijke as met een uitgesproken woonfunctie (zie 6.3)

•

Uitbouw van structurerende groen-as rond N43 ENDOGEEN à versterken van lineaire beplantingen (middenberm – zijbermen) met eenzelfde type beplanting (uniforme boomsoort, hagen, ..) à versterken van bestaande dwarse groenassen (dwarse dreven, karakteristieke doorzichten, verbindingen met open ruimte/landschapsbosjes, …) en inbreng van bijkomende dwarse groenassen. Maximaal behouden van karakteristieke openheid. à versterken van kwalitatieve groenpunten (openbaar domein, inkleding parkeergelegenheden, karakteristieke voortuinen,…)

+

EXOGEEN à kwaliteit van de omliggende groene woonomgeving én de kwaliteit van het achterliggende open ruimtegebied (Parkbos) maximaal naar de steenweg brengen, zonder de negatieve aspecten van de steenweg naar de achterliggende delen te brengen.

@ Grontmij 30

Concept

•

Clusteren van functies in enclaves

Weloverwogen uit- en inbreiding van alle functies in middenschalige clusters. Verankeren van de bestaande kleinschalige clusters. Uitdoven van grootschalige volumes binnen het plangebied. à

à

à

grootschalige volumes en clusters: grootschalige volumes met bovenlokale functies zoals baanwinkels, ambachtelijke bedrijven, kantoren, … Uitdoven van dergelijke grootschalige baanwinkels. Evolutie naar middenschalige clusters. middenschalige clusters: volumes waarbinnen alle functies mogelijk zijn, i.e. kantoren, handelpanden, fitnesscentra, tankstations, kleinschaliger ambacht, maar op schaal van de omgeving én in samenhang met uitgesproken ‘groenstructuren’. De woonfunctie dient binnen deze volumes voor te komen. kleinschalige clusters: gegroepeerde en losstaande kleine volumes waarbinnen talrijke functies mogelijk zijn, i.e. kantoren, handelpanden, fitnesscentra, tankstations, , maar op schaal van de omgeving én in samenhang met uitgesproken ‘groenstructuren’. De woonfunctie dient binnen deze volumes voor te komen.

clusteren van middenschalige en kleinschalige volumes in enclaves

De middenschalige clusters en de kleinschalige clusters maken deel uit van enclaves langsheen de N43. Deze enclaves zijn omringd door uitgesproken groenstructuren (verbindingen met achterliggende gebieden). De aanwezige woonfunctie binnen de enclaves vormt de overgang naar achterliggende woongebieden of naar het achterliggende open landschap. Finaal zijn op zich in deze twee ‘zones’ (middenschalig en kleinschalig) dezelfde functies mogelijk. Enkel het stedenbouwkundig voorkomen (de schaalgrootte) zal verschillen.

@ Grontmij 31

Concept

•

Uitbouw van poortgebieden

•

à à à à

Het kruispunt N43-Maenhoutstraat vormt de ‘hoofdtoegang’ tot SintMartens-Latem. Het kruispunt N43-Moestraat/Golflaan vormt een ‘secundaire toegang (poort)’ tot de kern van Sint-Martens-Latem en vormt een poort naar Hoog-Latem. Teneinde het centrumgevoel te vergroten en de binding van de gemeente met de steenweg vorm te geven worden ruimtelijke uitgesproken poortgebieden vooropgesteld op de in het (voorontwerp GRS) geselecteerde locaties. Zowel de verkeerskundige inrichting, de inrichting van het openbaar domein (pleinfunctie) als de volledige stedenbouwkundige inrichting van het gebied dient in functie van het poortgebied te staan. Een uitgesproken poort tot Sint-Martens-Latem kan worden gecreëerd, maar waar tevens het dorpskarakter gewaarborgd blijft.

N43 als drager van kwalitatief openbaar domein

•

centrumgebied; openbaar domein als bindmiddel voor verbinding noord-zuid; oost-west gerichte wandelpaden langsheen de N43; groenstructuren als doorsteken voor langzaam verkeer.

Publiciteit à

uniforme regelgeving in BPA creëren, met beperkingen naar grootte, hoogte en vormgeving, zodat een uniform wegbeeld ontstaat, waarbij publiciteit ondergeschikt wordt aan het stedenbouwkundig geheel (architectuur, spel van volumes, groenstructuur).

à

hoogwaardige verlichting nastreven, zodat een kwaliteits- en sfeervolle (nachtelijke) omgeving wordt gerealiseerd.

@ Grontmij 32

Concept

6.6

•

MOBILITEIT

Uniforme ontsluiting van bovenlokale functies op N43 à één toegang of één in- en één uitrit per functie;

à

nastreven van gebundelde toegangen.

•

Parkeerbeleid à opvang van alle parkeerbehoefte op eigen terrein. Een vergunningsplicht invoeren voor bestemmingswijzigingen óf het voorzien van een parkeernorm. . à parkeren langs N43 op bepaalde plaatsen toelaten / andere plaatsen wegwerken (i.f.v. openbaar domein). Uitgangspunt is dat functies zelf instaan voor parkeergelegenheden. à geen restparkings toelaten. Het parkeren dient steeds gekoppeld te worden aan functies die aanwezig zijn. Hiertoe dienen restgebieden ingenomen worden of kunnen bestaande parkeerplaatsen gemeenschappelijk worden aangewend. à gemeenschappelijke groengeïntegreerde parkeerzones voorzien op ‘restruimtes’, i.e. achteraan gebouwen.

•

N43 als drager van een langzaam verkeersnetwerk à voorzien van oversteekplaatsen op N43 à versterken en creëren van langzame wegen

•

Openbaar vervoer à Korte en middellange termijn: geen tramverbinding in dit segment. Het bestaand profiel wordt in dit geval als uitgangspunt genomen voor onderhavig BPA. à Vanuit het GRS wordt een verfijning van wegcategorisering vooropgesteld voor wat betreft de Kortrijksesteenweg: van secundaire weg II van de gemeentegrens (met Deinze) tot aan de het kruispunt met de Twee Dreven en van secundaire weg III: van gemeentegrens (met Gent) tot aan het kruispunt met de Twee Dreven. In deze optiek wordt er geen overgang (verkeerskundig of ruimtelijk) voorzien tussen secundaire III en secundaire weg type II binnen dit plangebied. @ Grontmij 33

Totaalconcept

7

Totaalconcept

Æ transparant stedenbouwkundig ontwikkelingspatroon; Æ middenschalige en kleinschalige volumes clusteren in enclaves; Æ performante openbare groenstructuren tussen enclaves; Æ creëren van een centrumgebied (lokaal/bovenlokaal), waar grootschalige volumes niet worden gestimuleerd; Æ opladen van de steenweg door - commerciële functies in gerichte volumes gekoppeld aan wonen; - bijkomend woningaanbod; - karakteristieken van achterliggend gebied (woonpark – Parkbos) effectief naar de steenweg brengen; - opwaarderen van openbaar domein en grotere toegankelijkheid; Æ landschappelijke maatregelen - woonfuncties in tweede/derde lijn: afwerking naar open ruimte; - groengeïntegreerde parkings; Æ behoud en opwaarderen van herkenningspunten en waardevol patrimonia; Æ versterken en bijsturen van inspringende en divergerende bouwlijnen; Æ voorzien van ruimtelijke toegang (op lokaal niveau) naar de gemeente Sint-Martens-Latem;

@ Grontmij 34

8

Planvertaling en uitwerking

•

overdruk waardevol patrimonium In de bestemmingszones met overdruk waardevol patrimonium zijn bijkomende bepalingen van toepassing om deze relicten en waardevolle gebouwen in stand te houden.

8.1

ALGEMENE BEPALINGEN

•

8.1.1

Vergunningsplichtige bestemmingswijzigingen

overdruk voor poortgebied De overdruk voor poortgebied slaat op de stedenbouwkundige samenhang van de ‘toegangspoort’ tot de gemeente. Dit gebied kan worden opgeladen en kan een stedenbouwkundige herdimensionering ondergaan. Belangrijk is evenwel dat de gemeente, als vergunningverlenende overheid hierbij sturend kan optreden om een kwalitatief geheel te realiseren, waarbij het charmant dorpskarakter van de gemeente kan worden benadrukt, en dit in samenhang met de (grootstedelijke) steenweg.

•

overdruk waardevolle hoogstambomen In de bestemmingszone met overdruk waardevolle hoogstambomen, kan niet worden gebouwd en dient het maximaal behoud van de aanwezige bomen te worden nagestreefd.

In het voorontwerp werden naast de vigerende vergunningsplichtige bestemmingswijzigingen bijkomend functiewijzigingen naar kantoorfuncties, handel en dienstenfunctie of horeca vergunningsplichtig gesteld, teneinde de mobiliteit en de parkeerproblematiek te beheersen. Dit is echter juridisch niet mogelijk in een BPA. In voorliggend ontwerp is deze bepaling dus geschrapt en is een parkeernorm toegevoegd (zie. 8.3.). De gemeente zal echter dergelijke functie- of bestemmingswijzigingen regelen via een stedenbouwkundige verordening.

8.1.2

Overdruk

Op het grafisch plan kunnen 4 types van overdruk onderscheiden worden: •

bouwlijn De gebouwen en constructies dienen zich te richten naar deze bouwlijn. Er kan dus niet gebouwd worden in de zone tussen de voorliggende weg en de aangeduide bouwlijn, tenzij voor wat betreft de uitzonderingsbepalingen zoals vermeld in de specifieke voorschriften. De plaatsing van de gebouwen t.o.v. deze op het grafisch plan aangeduide bouwlijn is vrij, evenwel kaderend binnen de maximale bouwdiepte, zoals opgelegd in de specifieke voorschriften per bestemmingszone.

8.1.3

Indicatieve aanduidingen van wegenis

Op het grafisch plan zijn bepaalde tracés van bovenlokale wegenis of een ontsluiting (private of gemeenschappelijke toegang) aangeduid. Dergelijke aanpak laat toe mogelijkheden op korte én lange termijn te voorzien om gemeenschappelijke ontsluitingswegen, toegangswegen,.. te voorzien nabij deze locaties. Deze schematische strook is een richtinggevend tracé doorheen deze zone. Hiervan kan dus beperkt worden afgeweken bij uiteindelijke aanleg van de wegenis.

@ Grontmij 35


8.1.4

V/T, bouwlagen en terreinbezetting

Binnen voorliggend plan dient de V/T berekend te worden van het terrein binnen de bestemmingszone. Waar vroeger V/T-indexen werden berekend op vaak diepe percelen (waarbij dan het volume volledig aan straatzijde kwam te staan), wordt in voorliggend plan uitgegaan van meer evenredige bestemmingszones, nl. proportioneel rechthoekig van structuur. Bovendien worden ook denkbeeldige bouwlagen in de V/T-berekening meegenomen. Hierdoor wordt een zuinig ruimtegebruik vooropgesteld en dient creatief en heel bewust over een inplanting en het ruimtegebruik te worden nagedacht. Waar vroeger vaak meerdere bouwlagen voorkomen (bijv. niet-functionele bovenbouw bij baanwinkels), werden deze aanwezige doch niet benutte bouwlagen immers niet in rekening gebracht.

8.2

ZONE 1: ZONE VOOR KLEINSCHALIG BEBOUWINGSPATROON LANGS STEENWEGEN

•

Doel Behoud en versterken van de kleinschalige clusters langsheen de steenweg. Flexibiliteit naar invulling bestemming. Koppeling met de woonfunctie (verplicht).

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à volumes in vrijstaand of gekoppeld patroon. Uitzonderlijk gegroepeerde woningen (max. 3 eenheden per groep); à woonfunctie minstens 50% van oppervlakte tweede bouwlaag; à meergezinswoningen indien voldoende ruimte; à uitsluiten van grootschalige en bovenlokale activiteiten; à geen koppeling mogelijk over de zonegrenzen; à bewuste aandacht naar splitsen en samenvoegen van percelen, teneinde de kleinschaligheid van de percelen (en de gebouwen) te bewaren; à twee bouwlagen + derde teruggetrokken op (of onder) het dak; à maximale bouwhoogte = 12m met een maximale kroonlijst van 7m; à bewust groen (onverhard) houden van voortuinen; à voorgevelbeleid (80% perceelsbreedte - max 20m) à bewust parkeerbeleid: parkeernorm: per 100m² bruto vloeroppervlakte aan commerciële handelsruimte resp. horecafunctie/kantoorruimte dienen minstens vier resp. zes standplaatsen voor gemotoriseerd vervoer te worden voorzien op het terrein zelf; à bijzondere zaken i.v.m. publiciteit worden vooropgesteld.

@ Grontmij 36


8.3

•

ZONE 2: ZONE VOOR MIDDENSCHALIG BEBOUWINGSPATROON LANGS STEENWEGEN

Doel Zone voor middenschalige volumes langsheen de steenweg. De koppeling met de woonfunctie wordt binnen deze zone verplicht. Bedoeling is binnen het volledig plangebied een ruim scala aan mogelijke functies te voorzien, doch binnen omlijnde voorwaarden. In deze optiek zijn de lineaire groenassen (zone 6) op bewuste plaatsen tussen deze zones ingekleurd, zodat een kwalitatieve integratie van de volumes mogelijk is, én zodat geen aaneenschakeling van gebouwen (cfr type baanwinkels) mogelijk is. Deze zone laat een creatieve invulling toe, zowel; naar architectuur als naar functies. Handelsfuncties kunnen gecombineerd worden met eigentijdse woonfuncties.

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à vrijstaande of gekoppelde volumes; à woonfunctie minstens 50% van oppervlakte tweede bouwlaag; à afstand t.o.v. de zonegrenzen én t.o.v. de zijdelingse perceelsgrenzen is steeds minstens 4 meter. De voorgevel kan maximaal 80% bedragen van de perceelsbreedte,met een maximum van 60m. à V/T = 0,85; à geen koppeling mogelijk over de zonegrenzen; à twee bouwlagen + derde teruggetrokken op (of onder) het dak; à maximale bouwhoogte = 12m met een maximale kroonlijst van 7m; à voorgevelbeleid (80% perceelsbreedte - max 60m) à bewust parkeerbeleid: parkeernorm: per 100m² bruto vloeroppervlakte aan commerciële handelsruimte resp. horecafunctie/kantoorruimte dienen minstens vier resp. zes standplaatsen voor gemotoriseerd vervoer te worden voorzien op het terrein zelf; à bijzondere zaken i.v.m. publiciteit worden vooropgesteld.

impressie zone 2

impressie zone 2

@ Grontmij 37


8.4

ZONE 3: ZONE VOOR CENTRUMBEBOUWING

•

Doel Kleinschalig bebouwingspatroon in de Maenhoutstraat en Moeistraat (en de kop aan de Golflaan) bewust op schaal van de gemeente houden. Verankeren van de woonbestemming, met mogelijkheid tot nevenbestemmingen.

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à vrijstaande of gekoppelde volumes; à eengezinswoningen in vrijstaand of gekoppeld patroon. à meergezinswoningen indien voldoende ruimte; à uitsluiten van grootschalige en bovenlokale activiteiten; à nevenbestemmingen enkel op het gelijkvloers, om het karakter van de woonstraat en sociale controle te behouden in deze straten; à bewuste aandacht naar splitsen en samenvoegen van percelen; à twee bouwlagen + derde teruggetrokken op (of onder) het dak; à maximale bouwhoogte = 12m met een maximale kroonlijst van 7m; à bewust groen (onverhard) houden van voortuinen; à voorgevelbeleid – bewust parkeerbeleid; à bijzondere zaken i.v.m. publiciteit worden vooropgesteld;

8.5

ZONE 4: ZONE VOOR RESIDENTIEEL WONEN IN EEN GROENE OMGEVING

•

Doel Behoud van lage dichtheden én het uitgesproken groene karakter van deze woongebieden. De steenweg en zones rond de steenweg worden opgeladen met iets hogere dichtheden. Deze zone is karakteristiek en dient derhalve zijn karakter te behouden. Uitsluiten van nevenbestemmingen (cfr. GRS).

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à vrijstaande of gekoppelde volumes; à eengezinswoningen in vrijstaand of gekoppeld patroon. à meergezinswoningen worden uitgesloten; à bewuste aandacht naar splitsen en samenvoegen van percelen; à twee bouwlagen + derde teruggetrokken op (of onder) het dak; à bewust groen (onverhard) houden van (voor)tuinen; à mogelijkheden voor nutinfrastructuur (aanwezige hoogspanningscabine). à geen publiciteit;

@ Grontmij 38


8.6

ZONE 5: ZONE VOOR MEERGEZINSWONINGEN

TYPE I •

Doel Verankeren van bestaand en vergund woonproject, nl. kleinschalige meergezinswoningen, dwars op de N43 gericht. De zone wordt aanzien als een onderdeel van de strook die verticaal op N43 is gericht. De versnipperde structuur wordt tot één geheel uitgebouwd, d.m.v. gerichte wooninvullingen, door lineaire groenassen en door een verbinding tussen PZ A en het poortgebied (PZ C en PZ D).

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à plaatsing volumes op minstens 4m van de zonegrenzen en op 8m t.o.v. elkaar; à twee bouwlagen onder hellend dak/ derde teruggetrokken op het dak (max. 60% van grondoppervlakte en onder hoek van 45° t.o.v. de kroonlijst); à maximale bouwhoogte = 12m; à V/T = 0,55; à bestemmingsverkeer bovengronds (of ondergronds) opvangen

•

Woningdichtheid à woningdichtheid in volledige verticale strook (projectzone (1905m²) + lineaire groenas (800m²) + zones 4 (5371m²)= 8076m² => woningdichtheid van max 20 wg/ha (woongelegenheden per hectare) in deze strook.

@ Grontmij 39


TYPE II •

Doel Herdimensioneren van de ‘toegangspoort’ tot de gemeente SintMartens-Latem. Creëren van een centrumgebied. Opladen van de zone door een gerichte parkinvulling met losstaande woonvolumes, die een functionele en esthetische verbinding én een landschappelijke overgang vormen naar het achtergelegen open gebied (Parkbos). Bijkomend opladen van de eerste 50m aan de steenweg (lokale funties, activiteiten, gemeenschapsvoorzieningen Æ zone 1). Twee bestemmingszones rond een lineaire groenas, die als een geheel dienen te worden ontwikkeld. De zichtas op de Maenhoutstraat is bepalend: in dit verlengde wordt een performante groenas voorzien die zicht geeft op het achtergelegen groengebied.

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à plaatsing volumes op minstens 5m van de zonegrenzen en op minstens 10m t.o.v. elkaar; à grootschaligheid dient te worden vermeden; à twee bouwlagen + derde teruggetrokken op het dak (max. 60% van grondoppervlakte en onder hoek van 45° t.o.v. de kroonlijst) – maximale bouwhoogte van 12m; à V/T = 0,55; à enkel woonfuncties voorzien binnen een parkomgeving à bestemmingsverkeer bovengronds (of ondergronds) opvangen in deze zone en mogelijkheid tot parkeergelegenheden voor voorliggende zone;

•

Woningdichtheid à beide zones type II dienen als een geheel te worden ontwikkeld, waarbinnen maximaal 25 wooneenheden kunnen worden gerealiseerd. Dit kom neer op een woningdichtheid van 38 wg/ha, indien strikt de zone-oppervlakte wordt beschouwd. Indien de groene ruimten (groenassen en achtergelegen groengebied) in rekening wordt gebracht, komt dit feitelijk neer op een dichtheid van ca. 25 eenheden per hectare. @ Grontmij 40


@ Grontmij 41


zicht Maenhoutstraat

@ Grontmij 42


8.7

ZONE 6: ZONE VOOR LINEAIRE GROENASSEN

•

Doel Realiseren van het concept (clusters en enclaves) om de kwaliteiten die op heel nabije afstand van de steenweg gelegen zijn, opnieuw fysisch te verbinden met de steenweg zelf. Performante groenstructuren worden voorzien die waar mogelijk een openbaar karakter kunnen krijgen, die dreefstructuren omvatten en die ruime doorkijken bieden en toegang geven tot de achterliggende open gebieden.

•

Stedenbouwkundige randvoorwaarden à koppeling van de aanleg aan stedenbouwkundige vergunningen; à de gemeente kan hierin sturend optreden (type beplanting,…); à beperkte verharding mogelijk i.f.v. wandelpaden, verbindingsstroken); à indien een indicatieve aanduiding van wegenis is voorzien, dan kunnen in de dreefstructuren (gemeenschappelijke) toegangswegen worden voorzien.

@ Grontmij 43

Decretale bepalingen

9

9.1


INHOUD BPA

Het Bijzonder Plan van Aanleg ‘Kortrijksesteenweg Oost’ is samengesteld uit: • • • • • •

Plan feitelijke toestand (bestaande toestand); Plan juridische toestand; Grafisch plan met de gedetailleerde bestemmingen, met de tracés van alle in het bestaande verkeerswegennet te brengen wijzigingen; Limitatieve opgave van de voorschriften die worden opgeheven door het BPA Stedenbouwkundige voorschriften betreffende de plaatsing, de grootte en de welstand van de gebouwen en afsluitingen, alsook die betreffende de binnenplaatsen en tuinen. Toelichtingsnota

De begrenzing van het BPA is aangeduid op de vermelde plannen.

9.2

9.3 LIMITATIEVE OPGAVE VAN DE VOORSCHRIFTEN DIE STRIJDIG ZIJN MET ONDERHAVIG BIJZONDER PLAN VAN AANLEG EN DIE OPGEHEVEN OF VERNIETIGD WORDEN

De voorschriften en de bestemmingen van het Bijzonder Plan van Aanleg ‘Kortrijksesteenweg Oost’ vervangen de voorschriften en de bestemming van het gewestplan Gentse en Kanaalzone, vastgesteld bij KB van 14/09/1977 voor de zones die binnen het plangebied van het BPA vallen. Het betreft de bestemming artikel 5 ‘woongebied’ en artikel 11 en 15 ‘landschappelijk waardevol agrarisch gebied’ van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen: “ARTIKEL 5 : de woongebieden: De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. “ART. 11. : de agrarische gebeiden De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.”

HERZIENING BPA KORTRIJKSESTEENWEG OOST

Het BPA Kortrijksesteenweg Oost herziet het BPA Kortrijksesteenweg, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 15 maart 1996, voor de zones die binnen het plangebied vallen. Het voorliggend BPA Kortrijksesteenweg Oost is getoetst aan én is in overeenstemming met de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Het voorliggend BPA is tevens conform het voorlopig aangenomen Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan.

“ ART. 15. : Voor de landelijke gebieden kunnen volgende nadere aanwijzingen worden gegeven: De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen. “

Alle bestaande goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen binnen het plangebied worden door middel van dit BPA vernietigd.

@ Grontmij 44


9.4

WATERTOETS

9.4.1

Algemeen kader

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Artikel 8 van dat decreet luidt: "Art. 8. § 1. De overheid die over een vergunning, een plan of programma moet beslissen, draagt er zorg voor, door het weigeren van de vergunning of door goedkeuring te weigeren aan het plan of programma dan wel door het opleggen van gepaste voorwaarden of aanpassingen aan het plan of programma, dat geen schadelijk effect ontstaat of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen". Uitvoeringsbesluiten omtrent de invulling van de watertoets zijn er nog niet. 9.4.2

Het afvalwater afkomstig van de sites, dient volgens de geldende regels (Vlarem II en gemeentelijke verordening) te worden afgevoerd op het bestaande rioleringsnet of dient op de site zelf te worden gezuiverd. Het BPA voorziet performante groenstructuren die tot aan de steenweg reiken. Deze lineaire groenstructuren zijn hoofdzakelijk onverhard en kunnen tevens waterbufferend werken. Op strategische plaatsen zijn groenzones voorzien die bijdragen tot een betere waterdoorlaatbaarheid van de ondergrond. In talrijke zones nabij de zone 2 – zone voor middenschalig bebouwingspatroon langs steenwegen worden groengeïntegreerde parkeerplaatsen voorzien waar een maximale waterdoorlaatbaarheid wordt voorzien. Deze zones kunnen waterbufferend werken tussen enerzijds gebieden met grotere dynamiek en activiteit (en verharding) en achtergelegen woonzones anderzijds. Het plangebied is tevens niet gelegen in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Toepassing op het BPA Kortrijksesteenweg Oost

Het betreft een bestaande zone. Op de zones waar uitbreidingen worden voorzien stelt het BPA duidelijk omschreven waterhuishoudkundige en/of bufferende maatregelen voor. Naar verhardingen toe wordt een maximale waterdoorlaatbaarheid vereist.

Figuur 7: Overstromingsgebieden en risicozones (bron: OC GIS-Vlaanderen – 3 oktober 2005))

@ Grontmij 45

Bijlagen

10 Bijlagen

10.1

VERSLAG EN ADVIEZEN PLENAIRE VERGADERING

@ Grontmij 46

@ Grontmij

@ Grontmij Kenmerk

Besprekingsverslagnummer

184587\VSL

1

Documentnummer

Pagina

OV#0001\MDV\mdv

2 van 9

Verslag plenaire vergadering Sinds vorig verslag Opdrachtgever

Verslagnummer

Gemeente Sint-Martens-Latem

1

Onderwerp

Kenmerk

BPA Kortrijksesteenweg Oost

184587\VSL

Artikelnr. Huidig verslag

Agenda

1.1

Adviesvraag Het college van burgemeester en schepenen van Sint-Martens-Latem heeft een plenaire vergadering georganiseerd over het voorontwerp BPA Kortrijksesteenweg Oost conform art. 18 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en latere wijzigingen en het besluit van de Vlaamse regering van 2 februari 1994. Het gemeentebestuur heeft hiervoor de volgende instellingen en administraties om advies gevraagd, en tevens uitgenodigd voor plenaire vergadering:

Documentnummer

OV#0001\MDV\ Dossiernummer

Plaats en datum

184587

Sint-Martens-Latem, 9 november 2005

Opgemaakt door

Verspreid op

Michel Deveen

14 november 2005

Firma/Instelling

Persoon

Aanwezig

Schriftelijk advies

Gemeente Sint-Martens-Latem Dorp 1 9830 SINT-MARTENS-LATEM

Burgemeester F. Vanmassenhove Schepen Bea Roos Peter Van Herp

Verontsch Ja Ja

/

Provincie Oost-Vlaanderen - ruimte- Tanja Vanhove lijke ordening en stedenbouw Technische Dienst Waterlopen Provincie Oost-Vlaanderen Afdeling ROHM Oost-Vlaanderen Jan Vanderstraeten, gewestelijk plaAfdeling ruimtelijke planning nologisch ambtenaar Isabel Jacobs

Ja

x x x x x x x x x x x

Ja (gecoördineerd advies)

Verontsch

Provincie Oost-Vlaanderen; Technische Dienst Waterlopen Provincie Oost-Vlaanderen; Afdeling ROHM Oost-Vlaanderen (planologische ambtenaar); Afdeling ruimtelijke planning van AROHM Brussel; Afdeling wegen en verkeer Oost-Vlaanderen; Afdeling Duurzame Landbouw; Afdeling Algemeen Milieubeleid – cel Veiligheidsrapportering; Afdeling Natuur; GOM Oost-Vlaanderen; VVM De Lijn; Stad Gent;

De volgende instanties hebben schriftelijk advies uitgebracht over het voorontwerp van het BPA Kortrijksesteenweg Oost: x Provincie Oost-Vlaanderen - Technische Dienst Waterlopen Provincie Oost-Vlaanderen (gecoördineerd advies); x Afdeling ROHM Oost-Vlaanderen (planologische ambtenaar) – afdeling Ruimtelijke planning (gecoördineerd advies); x Afdeling Duurzame Landbouw; x Afdeling Algemeen Milieubeleid – cel Veiligheidsrapportering; x Afdeling Natuur; x GOM Oost-Vlaanderen; x VVM De Lijn;


Ja

Actie/datum


Afdeling wegen en verkeer OostVlaanderen

Michel Callens

Veronstch

Ja

Afdeling Duurzame Landbouw

Els Soenen

Verontsch

Ja

Afdeling Algemeen Milieubeleid – cel Veiligheidsrapportering

Marc Cherretté

Verontsch

Ja

Afdeling Natuur

Delphine de Hemptinne Viviane Vanden Bil

Verontsch Verontsch

Ja

In het planproces is reeds een vooroverleg met Afdeling wegen en verkeer Oost-Vlaanderen en met VVM De Lijn gevoerd op 30 augustus 2005.

GOM Oost-Vlaanderen

Marieke Van Poucke

Verontsch

Ja

Een kopie van de schriftelijke adviezen bevindt zich in bijlage.

De Lijn

Ine Godefroid

Verontsch

Ja

Grontmij Meerstraat 138A 9000 GENT

Michel Deveen, projectleider

Ja

/

1.2

Inhoud van het verslag In dit verslag worden de opmerkingen opgenomen die geformuleerd zijn tijdens de plenaire vergadering en die fungeren als aanvulling of bijkomende verduidelijking van de schriftelijke adviezen voor het BPA Kortrijksesteenweg Oost te Sint-Martens-Latem.

Afgeleverde documenten/Bijlagen

kopie van de schriftelijke adviezen

@ Grontmij Groep

@ Grontmij Groep

@ Grontmij

@ Grontmij

Kenmerk


Kenmerk

184587\VSL

1

184587\VSL

1

Documentnummer

Pagina

Documentnummer

Pagina

OV#0001\MDV\mdv

3 van 9

OV#0001\MDV\mdv

4 van 9

Sinds vorig verslag


Agenda

1.3.

Overzicht adviezen De volgende instanties hebben advies overgemaakt en zijn verontschuldigd op de plenaire vergadering. x

x

x x x x

Actie/datum

Afdeling wegen en verkeer Oost-Vlaanderen: gunstig indien de 8m voorbouwlijn gehandhaafd wordt. AWV wenst de maximale uniformiteit langs gewestwegen waar, buiten de kernen, maximaal gestreefd wordt naar een rooilijn van 8 m t.o.v. de bouwlijn. AWV kan de stedenbouwkundige keuze van de gemeente volgen indien een grotere bouwdiepte dan 8m wordt opgelegd. Voor de bestaande gebouwen met een kleinere bouwdiepte stelt zich niet direct een probleem in geval van aanbouw of verbouwing. Deze zullen vanuit de dienst Wegen en Verkeer geen ongunstig advies krijgen. Voor nieuwbouw geldt dan wel de voorbouwlijn van minstens 8m. VVM De Lijn gunstig advies. Onder het hoofdstuk ‘Kortrijksesteenweg vandaag’ kan een onderdeel openbaar vervoer opgenomen worden, met o.a. de bestaande lijnvoering. Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA. Afdeling Duurzame Landbouw: gunstig advies Afdeling Algemeen Milieubeleid – cel Veiligheidsrapportering: gunstig advies Afdeling Natuur: gunstig advies GOM Oost-Vlaanderen: gunstig advies

1.4

Bespreking

1.4.1.

Afdeling ROHM Oost-Vlaanderen – afdeling Ruimtelijke planning (gecoördineerd advies) x

Het BPA voldoet aan de vereisten van art. 14 van het coördinatiedecreet. Het BPA kadert in de visie van het ontwerp GRS. Het BPA voldoet aan de vormelijke vereisten om te kunnen afwijken van het gewestplan.

x

Er is een grondige en scherpe analyse gebeurd, zowel binnen het plangebied als op de globale steenweg tussen Gent en Deinze. Het concept kan worden onderschreven. Het BPA voorziet een standstill principe en de afbakening van de verschillende zones is gebaseerd op de bestaande toestand. In die zin biedt het plan weinig flexibiliteit. T.o.v. het vigerende BPA op een deel van het plangebied (die alle ontwikkelingen bevroor) en de bestemming woongebied biedt voorliggend voorontwerp een veel grotere flexibiliteit én een algemeen kader. Uitgangspunt van dit BPA is het voorzien van twee types zoneringen langsheen de steenweg, die het stedenbouwkundig voorkomen zullen bepalen.

@ Grontmij Groep

Sinds vorig verslag



Agenda

Actie/datum

Naar invulling (bestemming) is een grote flexibiliteit ingebouwd in deze zones en de voorschriften zijn dermate geconcipieerd dat een grote architecturale flexibiliteit mogelijk blijft, weliswaar onder de ruimtelijke randvoorwaarden van het plan (zie ook voorbeeld pagina 7 van dit verslag). Tussen deze twee zones langs de steenweg zijn talrijke performante groenassen (dreven) voorzien, die enerzijds de binding met de achterliggende groengebieden (woonpark en Parkbos) vormen, en anderzijds de stedenbouwkundige ontwikkeling van de tussenliggende zones bepalen. In deze optiek is gekozen voor een grote flexibiliteit naar functies binnen dit gebied, waarbij creatief dient te worden nagedacht over de volumes. In die optiek is gekozen voor een specifiek omschreven V/Tindex, bouwlaag, terreinbezetting. Bovendien is de afbakening van de lineaire groenassen in eerste instantie bepaald vanuit een evenwichtige invulling langs de steenweg en dit los van de bestaande toestand. De locatie van deze groenassen toont dit duidelijk aan (bepaalde (delen van) bestaande panden worden op termijn ‘uitgedoofd’). x

Het lijkt aangewezen in de toelichtingsnota te vermelden hoe rekening zal worden gehouden met de overgang tussen de secundaire II en III (kruispunt Golflaan/N43). Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA.

x

Er kan geen overlapping zijn met de afbakening van het deelplan Parkbos. Dit dient te worden nagekeken. Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA.

@ Grontmij Groep

@ Grontmij

@ Grontmij

Kenmerk


Kenmerk

184587\VSL

1

184587\VSL

1

Documentnummer

Pagina

Documentnummer

Pagina

OV#0001\MDV\mdv

5 van 9

OV#0001\MDV\mdv

6 van 9

Sinds vorig verslag


Agenda

x

Actie/datum

De afbakening van de projectzones lijkt willekeurig en de selectie wordt niet gemotiveerd. De concepten blijven redelijk globaal, de ontsluiting weinig uitgewerkt. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek van het GRS werd enige nuancering gevraagd inzake woningen in tweede rij. De vooropgestelde projectzones zijn gekozen om de volgende redenen: o Het gaat om ‘restgebieden’ in tweede lijn die niet door de voorgestelde zoneringen (zone 1, 2,3 of 4) kunnen worden ingevuld; deze restgebieden kunnen kwalitatieve woonprojecten in zich dragen die én de steenweg opladen én die een landschappelijke afwerking naar de open ruimte kunnen vormen. o Deze gebieden kunnen projectmatig worden gerealiseerd, i.e. door één stedenbouwkundige vergunning. De projectzones zijn tevens op basis van de eigendomsstructuur afgebakend. o Gedurende de opmaak van het voorontwerp zijn de zones afgetoetst met de eigenaars, teneinde de rendabiliteit en het stedenbouwkundig voorkomen (cfr concept groenassen en afwerking open ruimte) te toetsen en een evenwicht te creëren. o Eén projectzone (PZ-C) is reeds gerealiseerd met meergezinswoningen. I.p.v. een afzonderlijke bestemmingszone te voorzien voor deze site, is deze als een projectzone opgenomen, daar de typologie ervan aanleunt bij deze van de overige projectzones. o Op andere plaatsen is binnen het plangebied genuanceerd nagedacht over de ontwikkelingen in tweede lijn, enerzijds als afwerking naar de open ruimte als naar een mogelijke inrichting rekening houdend met de draagkracht van de omgeving: Groengeïntegreerde parkeerplaatsen. In deze zones is een parkeerbehoefte en is het aangewezen parkeerdruk van de steenweg te halen. In deze zones is het niet aangewezen om een kwalitatieve wooninvulling te stimuleren. Zone voor residentieel wonen in een groene omgeving: deze zones (in het zuiden van het plangebied) kunnen enkele bijkomende eengezinswoningen opvangen. Het is echter geenszins aangewezen op deze plaatsen meergezinswoningen te voorzien of woningen met een te hoge dichtheid. Zone voor middenschalig bebouwingspatroon langs steenwegen: bepaalde zones in het plangebied grenzen én aan de steenweg én aan de open ruimte. Door de flexibiliteit van deze zone (zone 2) is het eveneens mogelijk deze zones als ‘projectzones’ te aan schouwen, waarbij een meer commerciële functie mogelijk is, gericht op de steenweg en een eigentijdse woonafwerking in twee lijn kan worden opgetrokken, gericht naar de open ruime (zuidzijde).

@ Grontmij Groep

Sinds vorig verslag



Agenda

Actie/datum

x

De termen lokaal en bovenlokaal zijn moeilijk definieerbaar. Door de planopbouw is voor een duidelijke ontwikkelingsrichting gekozen. In deze optiek is het overbodig en verwarrend om deze termen te gebruiken in de voorschriften. Deze terminologie zal derhalve uit de voorschriften worden gefilterd.

x

Het is onduidelijk of de groenassen gebaseerd zijn op een bestaande toestand. De vraag wordt gesteld of deze steeds een publiek toegankelijk karakter moeten hebben. De lineaire groenassen zijn deels gebaseerd op de bestaande toestand, i.e. er zijn reeds enkele lineaire groensstructuren aanwezig. Op andere plaatsen kunnen deze relatief eenvoudig worden gerealiseerd. Op andere plaatsen is een kleine herdimensionering van percelen en gebouwenstructuur nodig om deze te realiseren. Bij de locatie ervan is uitgegaan van een evenredige verdeling aan beide zijden van de perceelsgrens ten voordele van de lineaire groenas. M.a.w. elke eigenaar zal een deel van zijn terrein dienen in te richten als een lineaire groenas. Het is echter niet de bedoeling dat deze overal publiek toegankelijk zijn. Dit zal worden aangepast in de voorschriften. Enkel indien de groenas toegang geeft tot achtergelegen gebieden of open ruimte (bijv wandelpaden in Parkbos) dient deze publiek toegankelijk te zijn. De gemeentelijke overheid kan bepalen welke groenassen publiek toegankelijk zijn, en kan dit met dit plan afdwingen via het vergunningenbeleid. Na overleg kan vanuit de afdeling ROHM Oost-Vlaanderen – afdeling ruimtelijke planning akkoord gegaan worden met de indicatieve aanduidingen van de ontsluitingswegen. Belangrijk aandachtspunt is de rechtszekerheid voor de ontsluitingsstructuur van de projectzones. De filosofie van deze ontsluitingswegen is het onderling verbinden van de loodrechte (doodlopende) straatjes. De locatie van de ontsluitingswegen laat steeds een dubbele ontsluiting toe, i.e. zowel op de steenweg als via een ontsluitingsweg ‘parallel’ aan de steenweg. Hierdoor is het mogelijk dit parallel ontsluitingsconcept gefaseerd uit te voeren, zonder andere ontwikkelingen te belemmeren. Bovendien laat dit gegeven de wegbeheerder toe om bepaalde wegenis af te sluiten of om een circulatie in te voeren, teneinde de toevoer op de steenweg te doseren en om te leiden naar uitwisselingspunten. De indicitatieve aanduiding laat toe een kleine asverschuiving door te voeren binnen de bestemmingszone waar de wegenis is aangeduid. In de projectzones D en E zal vanuit het vergunningenbeleid bewust de aansluiting tussen beide zones dienen begeleid en gestuurd te worden. Op bepaalde plaatsen wordt de ontsluitingsstructuur op bestaande gebouwen voorzien: in de meeste gevallen zijn dit sterk verouderde gebouwen, soms reeds verkortte bebouwing. Deze gebouwen krijgen door voorliggend plan de kans om te herbouwen binnen de naastgelegen zones.

@ Grontmij Groep

@ Grontmij

@ Grontmij

Kenmerk


Kenmerk

184587\VSL

1

184587\VSL

1

Documentnummer

Pagina

Documentnummer

Pagina

OV#0001\MDV\mdv

7 van 9

OV#0001\MDV\mdv

8 van 9

Sinds vorig verslag


Agenda

x

x

Actie/datum

Het vergunningsplichtig maken van bestemmingswijzigingen naar kantoren, handel en diensten kan enkel via een stedenbouwkundige verordening. In het kader van dit BPA kan het parkeerbeleid worden opgevangen door kwantificeerbare voorschriften op te nemen. Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA. De voorgestelde zoneringen en kleurcodes maakt het plan onnodig complex en moeilijk leesbaar. Er is bijv. weinig verschil tussen zone 1 en 3. Het onderscheid tussen zone 1 en 3 is klein, maar wel nodig. De gemeente wenst een duidelijk grafisch verschil tussen zones lang de steenweg en de gemeentelijke ‘hoofdstraten’, i.e. Maenhoutstraat en Golflaan. In zone 3 is het bovendien aangewezen om geen nevenactiviteiten op de verdiepingen te voorzien, zodat de woonfunctie aanwezig blijft op de verdiepingen aan straatzijde (woonstraat). Bovendien is nu een voorschrift uitgewerkt voor deze gemeentelijke straten die bij andere plannen rond de Golflaan of Maenhoutstraat kan worden aangewend. De kleurcodes voor de projectzones kunnen evenwel worden aangepast naar één uniforme kleur voor deze projectzones (met opschrift type projectzone) teneinde het totaalbeeld van het plan voor een groot stuk te vereenvoudigen.

x

Bepaalde terminologie dient te worden uitgezuiverd: ‘bouwlaag’ (1,20m?), ‘grootschalige herdimensionering’. Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA.

x

Een V/T van 0,85 in zone 2 wordt als weinig ervaren. Deze V/T is reeds heel ruim geconcipieerd en laat toe een ruim volume op de plaats te voorzien, afhankelijk van de functie(s). Door de configuratie van de groenassen en inbreng van groengeïntegreerder parkeerplaatsen of projectzones in tweede lijn is getracht een uitgesproken orthogonale zonering voor zone 2 te voorzien. In deze optiek wordt vermeden dat er grootschalige volumes aan de straatzijde worden gecreeerd onder het mom van een lage V/T-index. Deze filosofie laat een flexibele invulling toe, evenwel onder stedenbouwkundige randvoorwaarden. Ter illustratie dit voorbeeld: een terrein van 2500m (50mx50m) langs de steenweg (zone 2 – voorbouwlijn 8m), kan onder meer volgende volumes omvatten onder deze voorschriften: o

o o

grootschalige commerciële oppervlakte op gelijkvloers van 42m x 38m = 1596m² + bovenbouw (kantoor + woonfunctie/dakterras) van 40m x 13m = 520m². Æ V/T= 0,84 commerciële oppervlakte op gelijkvloers van 992m² (+ parkeerplaats van 500m²) + kantoren op eerste verdieping van 992m² + penthouse op tweede verdieping 141m². Æ V/T = 0,85 ‘beperkter’ volume langs steenweg 25m x 20m = 500m² detailzaak op gelijkvloers + 500m² kantoren+wonen op eerste verdieping + 300m² wonen op derde verdieping (onder dak), met een opslagplaats (loods) in tweede lijn van 500m² op gelijkvloers met loft op eerste verdieping van 140m² Æ V/T = 0,78

@ Grontmij Groep

Sinds vorig verslag



Agenda

1.4.2

Provincie Oost-Vlaanderen

Actie/datum

x

Het BPA omvat alle benodigde onderdelen, zoals decretaal voorzien. Dit BPA is bovendien in overeenstemming met het GRS.

x

Het is aangewezen de Maenhoutstraat in een andere zone en voorschrift onder te brengen (lokale weg) dan de bovenlokale secundaire III. De suggestie wordt weerhouden en zal verwerkt worden bij de aanpassing van het BPA.

x

Voorgesteld wordt om de Rosdambeek aan te duiden op het grafisch plan en om een erfdienstbaarheidszone (5m tov kruin beek) grafisch aan te duiden op het plan. Teneinde het plan grafisch niet te zwaar te belasten en om discussies te vermijden naar afmetingen, zal de erfdienstbaarheidszone van 5m in de voorschriften worden toegevoegd (onder algemene bepalingen) en zal dit niet grafisch worden aangeduid.

x

In het GRS en de toelichtingsnota wordt gesteld dat op het kruispunt Moeistraat/Golflaan en N43 voorzieningen op gemeentelijk niveau kunnen worden ingeplant, zoals commerciële voorzieningen en diensten. Op het plan en in de voorschriften lijkt hiermee geen rekening gehouden. De kruispuntbebouwing op deze plaats omvat of de zone 2 (bestaand tankstation) en zone 3, die beide commerciële functies kunnen omvatten of dienstenfuncties. De overzijde van het kruispunt is niet gevat in voorliggend BPA, maar zal deel uitmaken van een volgend planproces.

x

Tegenstrijdigheden tussen toelichtingsnota en plan dienen te worden weggewerkt en indien nodig, verduidelijkt (bv. KMO en industrie). Dit zal worden verwerkt bij de aanpassing van het BPA.

x

Percentages voor verhardingen en beplantingen per zone dienen te worden uitgezuiverd (Æ per perceel) indien het gaat om de zones 1,2, 3, 4 en 7). Dit zal worden aangepast in het BPA.

x

De provincie kan zich akkoord verklaren met het gebruik van indicatieve aanduidingen. Aandachtspunt is de te realiseren weg en de onderlinge aaneensluiting tussen projectzone D en E. Zie supra – bij advies ROHM / afdeling ruimtelijke planning.

@ Grontmij Groep

@ Grontmij

Schriftelijke adviezen BPA Kortrijksesteenweg Oost, 09.11.2005

Kenmerk


184587\VSL

1

Documentnummer

Pagina

OV#0001\MDV\mdv

9 van 9

Sinds vorig verslag


Agenda

1.5.

Verdere verloop

Actie/datum

Alle adviserende instanties hebben gunstig advies verstrekt op voorliggend plan. Het voorliggend plan is conform de beleidslijnen (RSV, PRS, GRS) en vormt - binnen dit beleidskader - een gemeentelijke uitwerking. Inhoudelijk zal het BPA worden aangepast en aangevuld op basis van bovenstaande opmerkingen en op basis van de bespreking op de plenaire vergadering. De procedure wordt verder gezet. Een ontwerp zal worden opgemaakt en voor voorlopige aanvaarding worden voorgelegd aan de gemeenteraad van Sint-Martens-Latem, om dan een openbaar onderzoek te starten.

Opgemaakt te Gent, op 14 november 2005

Michel Deveen

@ Grontmij Groep

1/13



2/13

3/13



4/13

5/13



6/13

7/13



8/13

9/13



10/13

11/13



12/13

13/13

GEMEENTE SINT-MARTENS-LATEM BPA KORTRIJKSESTEENWEG OOST

Recommend Documents