^
gemeente R o e r m o n d
G E M E E N T E ROERMOND
Commissienotitie (voor kennisgeving) Datum:
17 september 2013
Steller:
R. Timmermans
Afdeling:
Jundische Zaken en Eigendommen
tel. no.:
359 846
Portefeuille:
BM
Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013
Aan de commissie Bestuur en iVliddelen
1
SAMENVATTING
Op 17 september 2013 hebben wij de Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013 vastgesteld.
2 TOELICHTING Om haar beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren en te kunnen voorzien in huisvesting voor het ambtelijke apparaat, heeft de gemeente Roermond vastgoed in eigendom en gebruik, verwerft zij vastgoed, verkoopt zij vastgoed en geeft zij vastgoed in gebruik aan instellingen, burgers en bedrijven. Ten aanzien van deze processen hanteert de gemeente Roermond een aantal beleidsuitgangspunten. Deels zijn deze beleidsuitgangspunten vastgelegd in gemeentelijke nota's en documenten (geschreven beleid). Deels vinden deze beleidsuitgangspunten toepassing door gebruik en gewoonte (het ongeschreven beleid). Om verschillende redenen werd het wenselijk geacht te komen tot een nota vastgoed: •
Voorgestaan werd het geschreven en ongeschreven beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed zo veel mogelijk op te nemen in één beleidsnota.
•
Het beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed wordt met deze nota verder uitgebreid. Zo is thans beleid opgenomen ten aanzien van illegaal in gebruik genomen gemeentegrond.
•
Voorgestaan werd het beleid ten aanzien van de uitgifte van groen-en reststroken op enkele punten te wijzigen. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed, is mede gebaseerd op wet- en regelgeving ter zake. Het wettelijk kader is voortdurend aan wijziging onderhevig. De thans voorliggende nota is gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving.
Pagina 2
Reikwijdte nota De Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013, biedt het kader waarbinnen ons college haar bevoegdheid tot het verwerven en de uitgifte van vastgoed kan uitoefenen. Deze bevoegdheid ontlenen wij aan Artikel 160 eerste lid onder e. van de Gemeentewet.
3 1.
BESLISSING B&W: Te besluiten de Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013 vast te stellen en deze na openbare bekendmaking in werking te laten treden op 2 oktober 2013, met dien verstande dat verzoeken waarop de in deze nota vermelde beleidsregels van toepassing zijn, welke worden Ingediend in de periode tussen vaststelling van deze nota en de inwerkingtreding daarvan, zullen worden afgehandeld op basis van de beleidsregels uit de Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013.
2.
Te besluiten het voorgaande beleid met betrekking tot gemeentelijke vastgoedtransacties - e n bezit in te trekken met ingang van 2 oktober 2013.
3.
Kennis nemen van de uit de Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013 voortvloeiende projecten.
4.
Te besluiten de nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013 ter kennisgeving te zenden naar de commissie Bestuur & Middelen.
Burgemeester en wethouders van Roermond, De secretaris. De wnd. burgemeester, m r drs. J.J.Th.L. Geraedts
mr P.A.G. Cammaert
Ter inzage: Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013
Nota Vastgoed Gemeente Roermond 2013
INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1. Aanleiding nota Vastgoed ........................................................................................................... 1.2. Doelstelling en afbakening nota Vastgoed ..................................................................................
4 4
Hoofdstuk 2. Kaders vastgoedbeleid 2.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 2.2. Wettelijke kaders ......................................................................................................................... 2.3. Gemeentelijke kaders..................................................................................................................
6 6 8
Hoofdstuk 3. Vastgoedbezit, verwerving en gebruik vastgoed 3.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 3.2. Redenen voor verwerving vastgoed............................................................................................ 3.3. Criteria voor vastgoedbezit en de verwerving van vastgoed door de gemeente Roermond ...... 3.4. Gemeentelijke verwervingsinstrumenten .................................................................................... 3.5. Tijdelijk beheer vastgoed............................................................................................................. 3.6. Indeling gemeentelijk vastgoedbezit ...........................................................................................
10 10 11 12 13 14
Hoofdstuk 4. Verkoop vastgoed 4.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 15 4.2. Verkoop bebouwd en onbebouwd vastgoed in het kader van ruimtelijke plannen ..................... 15 4.3. Verkoop af te stoten gemeentelijk gebouwd en onbebouwd vastgoed....................................... 16 Hoofdstuk 5. Uitgifte vastgoed 5.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 5.2. Erfpacht ....................................................................................................................................... 5.3. Recht van opstal.......................................................................................................................... 5.4. Verhuur........................................................................................................................................ 5.4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 5.4.2 Verhuur gebouwd vastgoed ........................................................................................................ 5.4.3 Verhuur onbebouwd vastgoed .................................................................................................... 5.5. Pacht............................................................................................................................................ 5.6. Bruikleen...................................................................................................................................... 5.7. Recognities..................................................................................................................................
17 17 19 20 20 20 21 22 24 25
Hoofdstuk 6. Uitgifte van groen- en reststroken 6.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 6.2. Beleidskader uitgifte groen- en reststroken................................................................................. 6.3. Reeds in gebruik gegeven en verhuurde groen- en restpercelen............................................... 6.4. Prijsstelling uitgifte groen- en restpercelen ................................................................................. 6.5. Procedure verkoop groen- en reststroken................................................................................... 6.6. In gebruik genomen groen- en reststroken ................................................................................. 6.6.1. Inleiding ....................................................................................................................................... 6.6.2. Beëindiging ingebruikneming ...................................................................................................... 6.6.3. Verjaring ...................................................................................................................................... 6.6.4. Beroep op verjaring ..................................................................................................................... 6.6.5. Voorkomen van verjaring ............................................................................................................ 6.6.6. Procedure ....................................................................................................................................
26 26 29 29 32 33 33 33 34 34 34 36
2
Hoofdstuk 7. Algemene aspecten bij verwerving en uitgifte vastgoed 7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 7.2 Staatssteun.................................................................................................................................. 7.3 Taxaties ....................................................................................................................................... 7.4 Milieuhygiënische risico’s en belemmeringen ............................................................................. 7.5 Intensiverings- en anti-speculatiebedingen ................................................................................. 7.6 Vaststelling en overgangsbepaling..............................................................................................
3
38 38 40 40 41 43
Hoofdstuk 1.
Inleiding
1.1 Aanleiding nota Vastgoed De Gemeente Roermond heeft een breed scala aan onroerende zaken in eigendom en gebruik, variërend van het stadhuiscomplex tot sportaccommodaties en van schoolgebouwen tot woningen. Het geheel aan onroerende zaken dat de gemeente in eigendom en gebruik heeft wordt het gemeentelijk vastgoed genoemd. Vastgoedbezit -en gebruik is geen gemeentelijk doel op zich, doch is ondersteunend aan de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Om haar beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren en te voorzien in huisvesting voor het ambtelijke apparaat heeft de gemeente Roermond vastgoed in eigendom en gebruik, verwerft zij vastgoed, verkoopt zij vastgoed en geeft zij vastgoed in gebruik aan instellingen, burgers en bedrijven. Ten aanzien van deze processen hanteert de gemeente Roermond een aantal beleidsuitgangspunten. Deels zijn deze beleidsuitgangspunten vastgelegd in gemeentelijke nota’s en documenten (geschreven beleid). Deels vinden deze beleidsuitgangspunten toepassing door gebruik en gewoonte (het ongeschreven beleid). Er zijn verschillende redenen om te komen tot deze nota Vastgoed:
Het is wenselijk het geschreven en ongeschreven beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed - binnen de hierna te stellen reikwijdte van deze nota – zo veel mogelijk op te nemen in één beleidsnota. Het bestaande beleid is daarbij grotendeels gehandhaafd. Het bestaande beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed wordt met deze nota verder uitgebreid. Het is wenselijk gebleken het beleid ten aanzien van de uitgifte van groen-en reststroken op enkele punten te wijzigen. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot het vastgoedbezit en de verwerving en uitgifte van vastgoed, is mede gebaseerd op wet- en regelgeving ter zake. Het wettelijk kader is voortdurend aan wijziging onderhevig. De thans voorliggende nota is gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving.
1.2 Doelstelling en afbakening nota Vastgoed De nota Vastgoed is bedoeld om het gemeentelijk beleid ten aanzien van het vastgoedbezit en de verwerving en de uitgifte van vastgoed vast te leggen. Aan het begrip ‘beleid’ kunnen verschillende betekenissen worden toegekend. Een voorbeeld van een definitie van beleid is: “stelselmatig gebruik van een bevoegdheid volgens normen die autonoom zijn vastgesteld of uitdrukkelijk, dan wel stilzwijgend zijn aanvaard door diegene aan wie de bevoegdheid toekomt”. Beleid hangt samen met het handelen volgens een min of meer vaste, constante lijn en draagt derhalve bij aan een consistent bestuur. Beleid draagt op deze wijze bij aan algemeen aanvaardbare waarden als rechtszekerheid en rechtsgelijkheid, omdat door het beleid het bestuurlijk handelen in gelijke gevallen gelijk is en daarmee eveneens voorspelbaar of in ieder geval controleerbaar is. Vastgoedbezit is geen gemeentelijke doelstelling op zich, doch is ondersteunend aan andere gemeentelijke doelstellingen. Bij besluitvorming omtrent onroerende zaken, alsmede bij het verrichten van de eventueel daaruit voortvloeiende rechtshandelingen, treedt de gemeente dan ook op als privaatrechtelijk rechtspersoon. In het algemeen kan worden gesteld dat de gemeente bevoegd is als
ieder ander (rechts)persoon deel te nemen aan het privaatrechtelijke rechtsverkeer. Echter, de gemeente is geen gewone rechtspersoon maar een rechtspersoon naar publiekrecht. Het feit dat een gemeente publiekrechtelijke bevoegdheden heeft, maakt haar ook tot een bijzondere rechtspersoon in privaatrecht. Aan de publiekrechtelijke taken, bevoegdheden en normen komt ook in privaatrecht betekenis toe. In de wet en de jurisprudentie is bepaald dat voor de gemeente de normen uit het publiekrecht doorwerken in het handelen van de gemeente in het privaatrecht. Één van de belangrijkste normen uit het publiekrecht zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Toepasselijkheid van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur op het privaatrechtelijk handelen van de overheid is terug te voeren tot artikel 14 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met de geschreven of ongeschreven regels van het publiekrecht. Dat het gemeentelijk vastgoedbezit geen doelstelling op zich is, neemt niet weg dat het gemeentebestuur keuzes maakt ten aanzien van vastgoed en dus beleid hanteert. Wanneer bijvoorbeeld een burger een verzoek indient een strook grond te mogen aankopen om dit bij zijn tuin te betrekken, wordt de afweging gemaakt of het bezit daarvan nog van belang is voor de gemeente en als blijkt dat dit niet het geval is, in welke vorm en tegen welke voorwaarden de grondstrook aan die burger uitgegeven kan worden. Door terug te kunnen grijpen naar een helder beleidskader kan het gemeentebestuur: 1. 2.
3.
Uniforme en objectieve keuzes maken. Gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld. Transparante keuzes maken. Zowel naar marktpartijen, burgers, het bestuur als de ambtelijke organisatie wordt inzicht geboden in de beleidskaders die de gemeente hanteert met betrekking tot de verwerving en uitgifte van vastgoed. Draagvlak creëren voor het bestuurlijk handelen. Uniforme, objectieve en transparante keuzes verhogen de aanvaardbaarheid van bestuurlijk handelen en bestuurlijke besluitvorming op het gebied van verwerving en uitgifte van vastgoed.
Deze nota biedt het kader waarbinnen het college van B&W haar bevoegdheid tot het verwerven en uitgifte van vastgoed kan uitoefenen. Deze bevoegdheid ontleent het college aan Artikel 160 eerste lid onder e. van de Gemeentewet, dat bepaalt dat het college in ieder geval bevoegd is te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente, waaronder wordt begrepen de verwerving en uitgifte van vastgoed. In het volgende hoofdstuk wordt nog uitvoeriger ingegaan op deze bevoegdheid, mede in relatie tot de rol van de gemeenteraad bij het gemeentelijk vastgoed.
5
Hoofdstuk 2
Kaders vastgoedbeleid.
2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de kaders waarbinnen het college kan handelen ten aanzien van het gemeentelijk vastgoed. Onderscheiden kunnen worden het wettelijk kader en het gemeentelijk kader. 2.2. Wettelijke kaders De gemeente dient binnen wettelijke kaders te opereren. Ook het gemeentelijk vastgoed is onderworpen aan wet- en regelgeving. Hierbij kunnen een drietal kaders worden onderscheiden: 1. Gemeentewet De Gemeentewet regelt de structuur van de gemeentelijke bestuursorganen. Ook regelt deze wet de bevoegdheden van deze organen, zoals de bevoegdheid van het college van B&W om het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren. Verder benoemt de Gemeentewet de verhouding van de gemeente tot de provincie en het rijk, stelt regels ten aanzien van de financiën (begroting en jaarrekening, administratie en controle en de gemeentelijke belastingen) en het toezicht op het gemeentebestuur. De Gemeentewet is enkele jaren geleden aangepast naar aanleiding van de Wet dualisering gemeentebestuur. De kern van de dualisering is de ontvlechting van de raad en het college, waardoor een duidelijker onderscheid ontstaat tussen de ‘uitvoerende macht’ (het college) en de ‘wetgevende macht’ (de gemeenteraad). De scheiding van posities en bevoegdheden leidt tot een duidelijkere rolverdeling tussen de gemeentelijke bestuursorganen, waardoor de transparantie wordt vergroot. Het beoogd effect van de dualisering is een meer vitale lokale democratie, doordat de gemeenteraad duidelijker het door deze gewenste beleidsprogramma als kader kan neerzetten en daar achteraf beter op kan controleren. De belangrijkste bestuursbevoegdheden van het college zijn opgenomen in artikel 160 van de Gemeentewet, bijvoorbeeld het besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals het aan- en verkopen van onroerende zaken. Indien de raad daartoe verzoekt of als deze uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente (artikel 169 lid 4 Gemeentewet) geldt dat het college over de uitoefening van deze bevoegdheid, vooraf aan de raad hierover inlichtingen geeft. Het college neemt in dat geval pas een besluit nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. De raad heeft een sterkere volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functie gekregen. Deze stelt de kaders waarbinnen het college zijn bestuursbevoegdheden uitoefent. De raad stelt hiertoe beleidsvisies, beleidsprogramma’s, kadernota’s en verordeningen op. Verder heeft de raad het budgetrecht. De raad controleert het beleidsproces doorlopend. Het college legt achteraf en zo nodig tussentijds verantwoording af aan de raad. Om de raad hiertoe beter in staat te stellen, heeft zij ondersteuning gekregen van een griffier en van een rekenkamer(-commissie). Op basis van de artikelen 212, 213 en 213a uit de Gemeentewet worden door de gemeenteraad financiële verordeningen vastgesteld.
6
Artikel 212 heeft betrekking op de financiële verordening: de raad stelt een verordening op over het financieel beleid, het financieel beheer en de financiële organisatie. Op basis van dit artikel krijgt een gemeente de ruimte om in een verordening de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) te vertalen naar de eigen situatie en inzichten. Artikel 212 regelt drie onderwerpen: 1. de doelstellingen, richtlijnen en limieten voor de financieringsfunctie; 2. de regels voor de waardering en afschrijving van activa; 3. de grondslagen voor de berekening van de tarieven, heffingen en prijzen die gemeenten heffen. In de verordening zijn daarmee belangrijke financiële richtlijnen te vinden voor de wijze waarop een gemeente haar vastgoedbeleid vorm geeft (afschrijvingstermijnen, kostprijsberekeningen, treasury, registratie van bezittingen, onderhoud kapitaalgoederen).
Artikel 213 heeft betrekking op de controleverordening: De Wet dualisering gemeentebestuur heeft de functie van de accountantsverklaring veranderd. Die dient tegenwoordig als ondersteuning van de raad bij het uitoefenen van zijn controlerende taak.
Artikel 213a heeft betrekking op de doelmatigheids- en doeltreffendheidsonderzoeken. Het college verricht periodiek onderzoek naar de doelmatigheid en de doeltreffendheid van het gevoerde bestuur. De raad stelt bij verordening regels hierover.
2. Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten De Gemeentewet schrijft voor dat gemeenten jaarlijks een begroting en jaarstukken moeten opstellen. De uitwerking van die bepaling is geregeld in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). In het BBV is de regelgeving voor onder meer het opstellen van de begroting en jaarstukken, de financiële positie, waardering activa, en informatie voor derden, opgenomen. Deze verslaggevingvoorschriften moeten ervoor zorgen dat de informatievoorziening van gemeenten aan diverse belanghebbenden wordt gewaarborgd. Met het BBV wordt beoogd de gemeenteraad doeltreffender in haar kaderstellende en controlerende taak te ondersteunen en de financiële functie te versterken. Zo kan aan de burgers duidelijker rekenschap afgelegd worden over het realiseren van concrete doelen. Elke gemeente moet vanuit artikel 212 Gemeentewet, ook wel de “financiële verordening” genaamd, een uitwerkingsnota opstellen. Volgens het BBV moet deze verordening een aantal regels behandelen, waaronder de waardering en afschrijving van activa. Het BBV schrijft voor dat alle investeringen met een economisch nut geactiveerd worden. In het BBV zijn investeringen met een economisch nut gedefinieerd als die investeringen die bijdragen aan de mogelijkheid middelen te verwerven en/of die verhandelbaar zijn. Vastgoed behoort dus tot deze categorie, omdat vastgoed verhandelbaar is. 3. De Wet Financiering Decentrale overheden (Wet Fido) Gemeenten zijn niet vrij om te bepalen hoe ze omgaan met het eigen en vreemd vermogen. De Wet Fido stelt hiervoor een kader. Het geeft namelijk instrumenten die de risico’s moeten inperken bij het financieren; het lenen en beleggen van middelen. Een belangrijke consequentie van deze wet voor het vastgoedbezit is dat een gemeente kan worden aangesproken op het moment dat zij vastgoed in haar bezit heeft waar zij geen beleidsdoel aan heeft gekoppeld (een vermogensbeslag voor een nietpublieke taak).
7
Enkele conclusies: Op grond van het vorenstaande wettelijk kader kan in het kader van deze nota ondermeer het volgende geconcludeerd worden: 1. 2. 3.
De financiële regels ten aanzien van vastgoed zijn gebaseerd op de gemeentelijke Financiële verordening (artikel 212) en het BBV. Vastgoedbezit is in principe geen gemeentelijk doel. Dit betekent dat het beleid ten aanzien van vastgoedbezit in principe overgelaten kan worden aan het college. Het college heeft de bevoegdheid om vastgoedtransacties te verrichten, maar wordt wel door de raad getoetst op zijn kaders en budgetruimte.
2.3 Gemeentelijke kaders Zoals hiervoor reeds werd aangegeven stelt de gemeenteraad de kaders waarbinnen het college zijn bestuursbevoegdheden uitoefent. De raad stelt hiertoe onder meer beleidsvisies, beleidsprogramma’s, kadernota’s en verordeningen op. Hier zal geen uitputtende beschrijving worden gegeven van deze documenten, doch slechts een aantal relevante voorbeelden ter verduidelijking. Beleidsvisies In beleidsvisies wordt doorgaans het voorziene beleid voor de lange termijn omschreven. In dit kader kunnen binnen de Roermondse situatie bijvoorbeeld worden genoemd de Strategische Visie Roermond 2020, het visiedocument sportaccommodaties 2015-2020 en de structuurvisie op basis van de nWro. Beleidsprogramma’s Beleidsprogramma’s bestrijken meestal de middellange termijn, vaak de duur van een collegeperiode. Beleidsprogramma’s worden doorgaans verwerkt in de (meerjaren)begroting. Kadernota’s In kadernota’s omschrijft de gemeente uitdrukkelijk welk beleid gevoerd wordt/kan worden ten aanzien van een concrete gemeentelijke doelstelling. Een voorbeeld hiervan vormt de door de gemeenteraad vastgestelde nota Grondexploitaties. Verordeningen Als voorbeeld kunnen de hierboven reeds beschreven verordeningen ex artikelen 212, 213 en 213a uit de Gemeentewet worden genoemd. In dat kader kan nog worden vermeld dat het college op grond van artikel 9 van de Financiële verordening gemeente Roermond juli 2010 (ex Art. 212 Gemeentewet), verplicht is de raad te informeren op grond van artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet, voor zover het betreft niet bij begroting vastgestelde afzonderlijke verplichtingen inzake: -
investeringen groter dan € 750.000,00; aankoop en verkoop van (onroerende)goederen en diensten groter dan € 750.000,00; het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan € 750.000,00; het aangaan van realiseringsovereenkomsten groter dan € 750.000,00.
Ingevolge de Gemeentewet heeft de raad het budgetrecht. Ondanks de bevoegdheid op basis van voornoemde Financiële verordening, is het college om de betreffende rechtshandeling te verrichten 8
derhalve afhankelijk van het beschikbaar stellen van een raadskrediet (voor zover deze rechtshandelingen althans niet reeds zijn afgedekt door bijvoorbeeld een grondexploitatie). De raad stelt bij aankopen het krediet beschikbaar waarmee het college haar privaatrechtelijke bevoegdheid daadwerkelijk kan effectueren. Huidig beleid is, dat ingeval er een noodzaak is om in het belang van de openbare orde op zeer korte termijn een onroerende zaak aan te kopen, het college de fractievoorzitters in de raad (seniorenconvent) zal verzoeken richting te geven met betrekking tot de voorgenomen aankoop inclusief de financiële aspecten. De verantwoording door het college vindt in dat geval achteraf plaats middels het doorlopen van de reguliere, formele besluitvorming.
9
Hoofdstuk 3
Vastgoedbezit, verwerving en gebruik vastgoed
3.1 Inleiding In de inleiding van deze nota werd reeds aangegeven dat de gemeente een breed arsenaal aan onroerende zaken in eigendom en gebruik heeft. Als algemeen uitgangspunt geldt dat het beschikbaar hebben van onroerende zaken ondersteunend dient te zijn bij de uitvoering van gemeentelijke taken. Dit houdt in dat iedere verwerving in eigendom of gebruik van vastgoed getoetst moet kunnen worden aan de toegevoegde waarde voor de realisering van primaire doelstellingen van de gemeente, zoals die in beleidsnota’s of plannen, van welke aard dan ook, zijn of worden neergelegd. 3.2 Redenen voor verwerving vastgoed In het algemeen kunnen er een drietal redenen voor de gemeente onderscheiden worden om tot verwerving van vastgoed over te gaan: 1. Reguliere verwervingen Onder reguliere verwervingen wordt verstaan het verwerven van onroerende zaken waarvoor de gemeenteraad reeds een grondexploitatie heeft vastgesteld of een aankoopkrediet beschikbaar heeft gesteld. De betreffende verwerving is in dat geval reeds inhoudelijk en financieel onderbouwd en gefiatteerd. Hierbij kan het zowel gaan om de verwerving van vastgoed dat ingebracht wordt ten behoeve van de uitvoering van ruimtelijke plannen en infrastructurele werken, maar ook bijvoorbeeld om de verwerving van vastgoed dat wordt ingezet om maatschappelijke functies te huisvesten. 2. Anticiperende verwervingen Onder anticiperende verwervingen wordt verstaan verwervingen die gedaan worden ten behoeve van ruimtelijke plannen die in voorbereiding zijn, dan wel verwervingen om te kunnen beschikken over vastgoed dat toekomstig ingezet wordt ter ondersteuning van andere gemeentelijke taken. Deze verwervingen kunnen beleidsmatig worden onderbouwd, doch de raad heeft hiervoor nog geen grondexploitatie geopend of een verwervingskrediet beschikbaar gesteld. 3. Strategische verwervingen Onder strategische verwervingen wordt verstaan verwervingen die gedaan worden zonder dat er een concrete visie voor handen is of zonder dat er een concreet maatschappelijk doel mee wordt gediend, maar waar de gemeente vastgoed wil en kan verwerven met het oog op te verwachten ontwikkelingsmogelijkheden of maatschappelijke doelstellingen voor de toekomst. Vaak betreft het hierbij gelegenheidsaankopen, bijvoorbeeld de aankoop een pand dat te koop staat op een strategische plek. Op de een of andere manier dient de aankoop wel te passen binnen de gemeentelijke ambities, zoals bijvoorbeeld vertaald in structuurplannen en strategische visiedocumenten. Verder komen binnen deze categorie ook voor verwervingen van compensatiegronden en verwervingen om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan of te voorkomen. Bij elke verwervingsbeslissing van het college wordt de noodzaak en de wenselijkheid van de betreffende verwerving beoordeeld aan de hand de volgende factoren: Belang Er zijn velerlei redenen voor de gemeente om tot verwerving van vastgoed over te gaan. De vraag die hier beantwoord zal moeten worden is of de gemeente daadwerkelijk een belang heeft bij de verwerving van het betreffende vastgoed. 10
Termijn De vraag die hier beantwoord dient te worden is: wanneer wordt het te verwerven vastgoed ontwikkeld of ingezet? Risico Er dient een beoordeling gemaakt te worden van de kans dat het doel waarvoor het vastgoed wordt verworven niet doorgaat en van de (financiële) gevolgen daarvan. Prijs De koopsom van het te verwerven vastgoed dient in verhouding te staan tot de (huidige of toekomstige) waarde. Ook de rentelasten van de investering en de mogelijkheden tot tijdelijke exploitatie spelen daarbij een rol. 3.3 Criteria voor vastgoedbezit en de verwerving van vastgoed door de gemeente Roermond Zoals eerder is aangegeven, hanteert de gemeente Roermond het uitgangspunt dat iedere verwerving in eigendom of gebruik van vastgoed getoetst moet kunnen worden op de toegevoegde waarde voor de realisering van primaire doelstellingen van de gemeente, zoals die in beleidsnota’s of plannen, van welke aard dan ook, zijn of worden neergelegd. Vanuit deze optiek kan in de volgende situaties sprake zijn van het verwerven van vastgoed: 1.
Het vastgoed heeft of zal een functie krijgen in het beleid van de gemeente als accommodatie voor door de gemeente ondersteunende voorzieningen.
2.
Aankoop van het vastgoed is van belang voor de realisering van het ruimtelijk beleid van de gemeente, zoals neergelegd in (concept)bestemmingsplannen of structuurplannen, voor de aanleg of uitbreiding van de openbare ruimte of voor realisering van de werkgelegenheidsdoelstellingen van de gemeente (strategisch belang). Zoals opgenomen in de door de raad van de gemeente Roermond vastgestelde nota grondexploitaties 2011, voert de gemeente een grondbeleid dat niet is gericht op het structureel verwerven van een grondpositie in toekomstige plannen. Dit betekent dat de gemeente een faciliterend grondbeleid voert, waarbij wordt uitgegaan van zelfrealisatie door marktpartijen. De gemeentelijke rol in het actief verwerven van eigendommen beperkt zich derhalve tot incidentele gevallen en plannen. Vaak betreft dit plannen die niet door de markt worden geïnitieerd dan wel dat de gemeente hiervoor subsidie kan ontvangen en die dienen om een door de gemeenteraad vastgelegd doel te realiseren.
3.
Het vastgoed heeft een functie als bedrijfsmiddel voor de gemeente.
4.
De aankoop van vastgoed wordt nodig geacht in het kader van het bestrijden en/of voorkomen van overlast in het kader van de openbare orde of in het kader van het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen. Ten aanzien van verwerving van vastgoed dat nodig geacht wordt in het kader van het bestrijden van en of het voorkomen van overlast in het kader van de openbare orde, wordt opgemerkt dat er in de gemeente Roermond soms panden zijn waarvoor het juridisch planologische instrumentarium ontoereikend blijkt te zijn om een telkens weer terugkerend ongewenst gebruik te beëindigen dan wel de bestaande regels niet kunnen voorkomen dat op korte termijn een nieuwe negatieve ontwikkeling in gang wordt gezet. Als voorbeelden kunnen genoemd worden de aankoop van de panden Leliestraat 15 en Veldstraat 27 in het verleden. Voor deze gevallen, waarin andere middelen tekort schieten dan wel deze situatie dreigt te ontstaan, kan het hanteren van het verwervingsinstrumentarium mogelijk een oplossing bieden.
5.
Het gebouw is van belang voor de realisering van het monumentenbeleid van de gemeente.
11
3.4. Gemeentelijke verwervingsinstrumenten Wanneer de gemeente op grond van vorenstaande criteria wil overgaan tot de verwerving van vastgoed, kunnen zich twee omstandigheden voordoen: 1.
2.
De gemeente verwerft passief. Dit doet zich voor wanneer vastgoed te koop of te huur staat of te koop of in huur wordt aangeboden. Dit kunnen gelegenheidsaankopen zijn (de gemeente reageert op het feit dat vastgoed in koop of huur wordt aangeboden op de markt), doch ook bewuste aankopen (de gemeente maakt bijvoorbeeld ten behoeve van de huisvesting van een maatschappelijke instelling een keuze uit het beschikbare vastgoedaanbod). De gemeente verwerft actief. In dit geval benadert de gemeente eigenaren van geschikt vastgoed. Om tot verwerving over te gaan kan de gemeente gebruik maken van de volgende verwervingsinstrumenten: A. Minnelijke verwerving Ingeval van minnelijke verwerving van vastgoed tracht de gemeente op vrijwillige basis een overeenkomst te sluiten met de betreffende vastgoedeigenaar. In beginsel vinden de onderhandelingen plaats op basis van marktwaarde, gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijk taxateur. In voorkomend geval kan ook besloten worden de minnelijke verwerving te doen plaatsvinden op basis van onteigeningswaarde. In dat geval wordt de eigenaar volledig schadeloos gesteld ten aanzien van zijn inbreng van vastgoed. Op grond van het bepaalde in artikel 160 Gemeentewet is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Heeft een dergelijke rechtshandeling ingrijpende gevolgen voor de gemeente, dan beslist het college niet dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken (artikel 169 Gemeentewet). Grondaankopen welke niet passen binnen een grondexploitatie en het bedrag van €·750.000,00 overstijgen, worden geacht ingrijpende gevolgen te hebben voor de gemeente. Het college besluit derhalve niet tot dergelijke aankopen dan nadat deze de raad in de gelegenheid heeft gesteld zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Alle overige grondaankopen worden aangegaan door het college. B. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Deze wet verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van een grondverwervingsstrategie bij voorrang de betreffende grond te (kunnen) verwerven. Het wordt wel een passieve vorm van verwerving genoemd. De positie van de gemeente wordt bij de realisatie van ruimtelijke plannen versterkt door gebruik te maken van het voorkeursrecht. Het voorkeursrecht is tevens te betitelen als een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkeling. Immers ongewenste verkopen en grondspeculatie kunnen worden voorkomen. Aan het vestigen van een voorkeursrecht zijn strikte eisen en termijnen in de wet gesteld. Op basis van de Wvg kan een voorkeursrecht worden gevestigd, waarbij de eigenaar van een aangewezen perceel (grond en/of opstal) de plicht heeft dit bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. De aanbieder is niet verplicht te verkopen aan de gemeente. Tegelijk met de invoering van de nieuwe Wro is de procedure tot vestiging van een voorkeursrecht vereenvoudigd. Deze vereenvoudiging houdt in dat voor de verlenging van een voorkeursrecht geen gemeentelijk besluit behoeft te worden genomen. De verlenging van een voorkeursrecht geschiedt dan van rechtswege op het moment dat een nieuw ruimtelijk plan wordt vastgesteld. 12
C. Onteigening Onteigening is het meest ingrijpende instrument dat een gemeente kan inzetten om uitvoering te geven aan haar grondbeleid. Het heeft immers een inbreuk op het eigendomsrecht tot gevolg. De rechtvaardiging van zo’n inbreuk is gelegen in het gemeenschapsbelang dat van een hogere orde moet worden geacht. Onteigening kan plaatsvinden als een overheidslichaam voor de uitoefening van haar publieke taak de volledige beschikking over een onroerende zaak nodig heeft en zij er niet in slaagt om langs minnelijke weg de eigendom te verkrijgen. De in de Onteigeningswet opgenomen procedure is met veel waarborgen omkleed. Onteigening speelt zich af in twee fasen: een administratieve en een gerechtelijke fase. De Onteigeningswet geeft middels titels aan dat voor verschillende onderwerpen onteigening kan plaatsvinden. In de gemeentelijke praktijk wordt het meest gebruik gemaakt van de mogelijkheid om in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling, van de volkshuisvesting, van de aanleg van infrastructuur, van de openbare orde en van de handhaving van de Opiumwet te onteigenen. De gemeente kan alleen gebruik maken en maakt dan ook alleen gebruik van het onteigeningsinstrument, indien de noodzaak en urgentie tot onteigening bestaat. 3.5 Tijdelijk beheer vastgoed Het vastgoed dat wordt verworven om toekomstig in te zetten voor ruimtelijke plannen en/of ten behoeve van andere nog te realiseren gemeentelijke doelstellingen, dient beheerd te worden totdat het feitelijk wordt aangewend. Hoe eerder vastgoed in een ontwikkelingsproces wordt aangekocht, des te langer dient het beheerd te worden. Het aanbieden van voortgezet gebruik van de gronden en/of gebouwen door de verkoper kan beheerskosten besparen, met als bijkomend voordeel dat dit de onderhandelingen over aankoop positief kan beïnvloeden. Wanneer dit niet tot de mogelijkheden behoort, zijn er in principe drie opties mogelijk, namelijk: 1. 2. 3.
De sloop van eventuele opstallen indien dit reeds ten behoeve van de ontwikkeling is voorzien. Afsluiten van het gebouw (om brandstichting en vandalisme te voorkomen). Tijdelijke ingebruikgeving/verhuur/verpachting.
Het slopen van opstallen in stedelijk gebied is, in verband met de kaalslag die daardoor ontstaat, vaak ongewenst. Bovendien doen braakliggende terreinen afbreuk aan de omgeving. Wanneer toch binnenstedelijk wordt gesloopt, wordt bekeken of het terrein met gras ingezaaid kan worden, waardoor het tijdelijk als speelveld dienst kan doen. Wanneer gebouwd vastgoed niet gesloopt wordt, dan zal dit – indien de bouwkundige staat dit toelaat en er geen andere belemmeringen zijn - ter voorkoming van verloedering, vandalisme en criminaliteit in gebruik gegeven worden op basis van een vastgoedbeschermingsovereenkomst. De ingebruikgeving geschiedt dan aan mensen die zich daarvoor persoonlijk melden of hebben aangemeld bij de betreffende vastgoedbeschermingsmaatschappij. Op deze manier kan de gemeente weer snel over het vastgoed beschikken. Verhuur is vaak geen optie omdat de gebruiker mogelijk gebruik kan maken van huur- of ontruimingsbescherming. Percelen die niet in voortgezet gebruik gegeven kunnen worden, kunnen tijdelijk worden verpacht, verhuurd, dan wel in gebruik worden gegeven. Bij verhuur of tijdelijke verpachting van grond is geen sprake van huur- of pachtbescherming. De keuze is mede afhankelijk van de omstandigheden.
13
Percelen in gebruik geven gebeurt meestal, indien op korte termijn weer over deze percelen beschikt moet kunnen worden. Tot de door de gemeente te verrichten activiteiten van tijdelijk beheer behoren verder nog: de onderhoudswerkzaamheden op de onroerende zaken (laten) uitvoeren; de onroerende zaken (voldoende) in verzekering houden; de (financiële) administratie over de onroerende zaken voeren. 3.6 Indeling gemeentelijk vastgoedbezit In de loop der jaren heeft de gemeente Roermond een aanzienlijke vastgoedportefeuille opgebouwd. Het overgrote deel van het gemeentelijk vastgoed heeft een functie die ondersteunend is aan de verschillende gemeentelijke beleidsdoelen. Niet al het gemeentelijk vastgoed heeft die functie nog. Dit vastgoed kan worden afgestoten. Op basis van de criteria en uitgangspunten als genoemd in dit hoofdstuk, kan vervolgens de volgende indeling gehanteerd worden voor het gemeentelijk vastgoed:
Maatschappelijk vastgoed. Onder gemeentelijk maatschappelijk vastgoed wordt verstaan de gemeentelijke gebouwen en gronden ten behoeve van de uitvoering van het gemeentelijk beleid, met uitzondering van de eigendommen die zijn verworven en/of aangehouden worden om bepaalde ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening te kunnen realiseren. Hieronder vallen bijvoorbeeld de gemeentelijke wijkaccommodaties, de scholen, sportcomplexen, parkeergarages, monumentale panden en het museum.
De bij de gemeente in eigendom zijnde openbare ruimte. Hieronder wordt verstaan de openbare wegen, plantsoenen, bruggen, duikers, pleinen, wateren etc..
De gemeentelijke gebouwen en gronden die zijn verworven en/of aangehouden worden om bepaalde ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening te kunnen realiseren. Hieronder valt bijvoorbeeld het voormalige Ackrosterrein.
De gemeentelijke gebouwen en gronden die in eigen gebruik zijn ten behoeve van de huisvesting van het ambtelijke apparaat. Hieronder valt bijvoorbeeld het stadhuiscomplex en de gemeentewerf.
Af te stoten gemeentelijke gebouwen en gronden. De gemeente heeft vastgoed in eigendom waarvoor de noodzaak niet (meer) aanwezig is. Dit kan bijvoorbeeld op grond van veranderde beleidsdoelstellingen of op grond van gewijzigde ruimtelijke plannen. Een goed voorbeeld hiervan is het gemeentelijk woningbezit.
14
Hoofdstuk 4
Verkoop vastgoed
4.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de verkoop van vastgoed door de gemeente centraal. Ten aanzien van het vastgoed dat de gemeente verkoopt is globaal een tweedeling te maken. Enerzijds is dat het vastgoed om bepaalde ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening te kunnen realiseren, anderzijds is dat het vastgoed dat niet (meer) nodig is ter ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Binnen deze twee categorieën kan weer een onderscheid worden gemaakt tussen gebouwd en ongebouwd vastgoed. 4.2 Verkoop bebouwd en onbebouwd vastgoed in het kader van ruimtelijke plannen In de nota Grondexploitaties gemeente Roermond 2011 is het grondbeleid van de gemeente Roermond beschreven. De gemeente Roermond voert hoofdzakelijk een faciliterend grondbeleid, waarbij wordt uitgegaan van zelfrealisatie door marktpartijen. Daar waar ruimtelijke plannen geïnitieerd worden en plaatsvinden, is het mogelijk dat daartoe gemeentelijk vastgoed ingezet dient te worden. In een woonuitbreidingsgebied kunnen bijvoorbeeld gemeentelijke landbouwpercelen liggen. In een ander geval vallen wellicht gemeentelijke wegen in een nieuwbouwplan. In dit kader wordt ook wel gesproken van inbreng van gemeente-eigendommen in een grondexploitatie. In voornoemde nota grondexploitaties is onder meer opgenomen onder welke voorwaarden de gemeente eigendommen inbrengt in grondexploitaties. Voor de inbreng van gemeente-eigendommen ten behoeve van ruimtelijke plannen waarvoor géén grondexploitatie wordt geopend (meestal kleinere plannen), zal eenzelfde toepassing plaatsvinden. Dit houdt in dat de inbreng van gemeenteeigendommen zoveel mogelijk plaatsvindt tegen een waarde die wordt bepaald op basis van een residuele waardeberekening. De residuele waardeberekening geeft inzicht in de opbouw van de kosten en opbrengsten en daarmee inzicht waar de winst zit. Een residuele waarde gaat uit van de marktwaarde van een object. Deze marktwaarde wordt verminderd met de bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar. Wat resteert is de residuele waarde: de inbrengwaarde van het vastgoed. Voordelen van deze methode zijn: Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen). De onderhandelingspositie van beide partijen wordt beter inzichtelijk. Nadelen van deze methode zijn: Elke situatie staat op zichzelf, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk. Men dient kennis hebben van de (waarderings)methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening. De opbrengst van de inbreng van vastgoed is een sluitpost in de bouwexploitatie (een duur gebouw leidt tot minder opbrengst voor het ingebrachte vastgoed). Omdat deze methode het meeste inzicht geeft in de opbouw van de grondwaarde, wordt de waarde van het ingebrachte vastgoed bepaald aan de hand van een residuele waardeberekening. Alleen indien dit in specifieke gevallen is vereist, wordt een andere methode gehanteerd. Dit dient te zijn onderbouwd door een onafhankelijk taxateur of specialist. Uitgangspunt is en blijft inbreng en verkoop tegen marktconforme bedragen. Er vindt géén subsidiëring plaats via verkoopprijzen. 15
4.3 Verkoop af te stoten gemeentelijk gebouwd en onbebouwd vastgoed De gemeente heeft vastgoed in eigendom, waarvoor de noodzaak niet (meer) aanwezig is. Dit kan bijvoorbeeld op grond van veranderde beleidsdoelstellingen of op grond van gewijzigde (ruimtelijke) plannen. Dit vastgoed kan verkocht worden. In deze paragraaf zal een onderscheid worden gemaakt tussen het gebouwde en het ongebouwde af te stoten vastgoed. Verkoop af te stoten gemeentelijk gebouwd vastgoed Als bijlage I bij deze nota is opgenomen een lijst met gemeentelijk gebouwd vastgoed. Op deze lijst is aangegeven welke objecten kunnen worden afgestoten en welke behouden dienen te blijven. Objecten die verkocht kunnen worden, zijn onder te verdelen in de categorie objecten die op korte termijn verkocht kunnen worden en een categorie objecten die op langere termijn verkocht kunnen worden. Verkoop op korte termijn Objecten die direct verkocht kunnen worden, leveren op dit moment geen bijdrage aan gemeentelijke beleidsdoelstellingen en kunnen thans economisch verantwoord worden overgedragen. Het gaat hierbij over het algemeen om leegstaande panden die een hogere (potentiële) opbrengstwaarde hebben dan de boekwaarde. Verkoop op langere termijn Voor objecten die op langere termijn afgestoten kunnen worden, geldt dat er thans belemmeringen zijn die een verkoop op korte termijn verhinderen. Genoemd kunnen hierbij worden:
Zittende huurders. Een aantal gemeentelijke af te stoten woningen zijn verhuurd. In principe respecteert de gemeente de positie van de zittende huurder, die over een overeenkomst met de gemeente beschikt. Bij de meeste verhuurde woningen wordt geen marktconforme huurprijs gehanteerd. Verkoop van een huurpand in verhuurde staat is uit financieel oogpunt niet gunstig voor de gemeente, zeker wanneer – zoals doorgaans gebruikelijk is - de verkoopprijs wordt gerelateerd aan de huuropbrengst. Tegen deze achtergrond is uitgangspunt dat verkoop van verhuurde woningen eerst aan de orde is wanneer de huurder de woning heeft verlaten en de woning dus in onverhuurde staat kan worden verkocht, dan wel dat met de huurder een marktconforme huurprijs wordt overeengekomen. Geen/beperkte markt. Voor een aantal af te stoten objecten geldt dat er geen of slechts een beperkte markt aanwezig is. Hierbij gaat het met name om de woonwagenlocaties. Op dit moment vinden gesprekken plaats met de Woningcorporaties Stichting Woongoed 2-duizend en Wonen Zuid, die op termijn moeten leiden tot een overdracht van Woonwagenlocatie Witte Koeweg.
Verkoop af te stoten gemeentelijk onbebouwd vastgoed Het beleid ten aanzien van het af te stoten onbebouwd gemeentelijk vastgoed, richt zich in de praktijk meestal op het afstoten van restpercelen in de openbare ruimte. Dit zal in een apart hoofdstuk aan de orde komen. Voor percelen die thans in gebruik gegeven of verhuurd zijn aan derden, geldt in principe dat deze geen deel (meer) uitmaken van de openbare ruimte. Veel van deze uitgegeven percelen maken tevens geen deel (meer) uit van het gemeentelijk strategisch vastgoedbezit. Formeel zouden deze percelen verkocht kunnen worden. Ook hier geldt het principe dat verkoop plaatsvindt tegen marktconforme prijzen.
16
Hoofdstuk 5
Uitgifte vastgoed
5.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de uitgifte van vastgoed door de gemeente Roermond centraal. Onderscheiden kunnen hier worden de uitgifte van beperkt zakelijke rechten en de uitgifte van persoonlijke rechten. Als relevante beperkt zakelijke rechten in het kader van deze nota worden beschouwd: het recht van erfpacht en het recht van opstal. Dit zijn rechten verbonden aan een onroerende zaak. Als relevante persoonlijke rechten in het kader van deze nota worden beschouwd: verhuur, pacht, bruikleen en recognities. 5.2 Erfpacht Algemeen Het recht van erfpacht is het zakelijk recht van een onroerende zaak van een ander het volledige genot te hebben en daarvan de vruchten te trekken. Bij de uitgifte van grond in erfpacht door de gemeente mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar. De gemeente blijft de zogenaamde ‘bloot eigenaar’. In de akte van vestiging van het erfpachtrecht kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen. Erfpacht is een geschikt instrument als voorzien wordt dat een partij lange tijd gebruik zal maken van gemeentelijke grond, terwijl het voor de gemeente wenselijk is om de grond in bezit te houden. De gemeente Roermond maakt weinig gebruik van de mogelijkheid tot uitgifte via vestiging van een zakelijk recht van Erfpacht. Op dit moment zijn er zo’n 15 overeenkomsten van kracht, die betrekking hebben op een totale oppervlakte aan gemeentegrond van 3 hectare. Het totale bedrag aan te ontvangen canons over 2012 bedraagt ca. € 167.000,00, waarvan het overgrote deel (€ 150.000,00) afkomstig is uit de erfpachtovereenkomst m.b.t. het Esso-station aan de Maasbrug. De lopende erfpachtcontracten van de gemeente Roermond kunnen globaal in twee groepen worden ingedeeld. Enerzijds zijn dat de gronden die tientallen jaren geleden in erfpacht zijn uitgegeven aan bedrijven als Shell en Steelhaven BV, anderzijds zijn dat perceelsgedeelten gelegen binnen de gemeentelijke buitensportcomplexen die relatief kort geleden in erfpacht zijn uitgegeven aan sportverenigingen als SHH en Swift Atletiek. De exacte overwegingen die vele jaren geleden ten grondslag lagen aan het besluit percelen in erfpacht uit te geven aan onder meer voornoemde bedrijven, zijn niet geheel duidelijk. Wel is duidelijk dat de gemeente aan het einde van het erfpachtrecht weer volledig kan beschikken over de grond. Vrijwel al deze gronden zijn inmiddels betrokken in toekomstige ruimtelijke plannen (met name Roerdelta). De overweging die destijds ten grondslag lag aan de uitgifte van deze erfpachtrechten, zou derhalve gelegen kunnen zijn in het aanhouden van de grond als strategisch bezit. De overweging om perceelsgedeelten binnen de gemeentelijke buitensportcomplexen in erfpacht uit te geven aan sportverenigingen is duidelijker. Concreet gaat het hierbij om de uitgifte van gronden aan sportverenigingen ten behoeve van het in eigen beheer oprichten van een sportkantine. Het realiseren en beheren van sportkantines rekent de gemeente Roermond niet tot haar taken. Om de bouw van een sportkantine mogelijk te kunnen maken, dient de daarvoor benodigde grond door de gemeente overgedragen te worden aan de sportvereniging. Gebeurt dit niet, dan wordt de gemeente formeel door natrekking eigenaar van de sportkantine. 17
Aangezien sportcomplexen een omvangrijke oppervlakte aan grond omvatten, is het evenwel niet wenselijk dat kleine daarbinnen gelegen perceelsgedeelten in volle eigendom komen van derden. Dit zowel vanuit oogpunt van eventuele toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen als vanuit oogpunt van beheersbaarheid en om te voorkomen dat ‘ongewenste derden’ zich uit speculatieve overwegingen kunnen vestigen binnen een complex van gemeentegronden. Deze gronden worden derhalve in erfpacht uitgegeven, waarbij tevens ten behoeve van de gemeente een eerste recht van koop wordt bedongen, om overdracht van het erfpachtrecht aan derden te voorkomen. Uitgiften van erfpacht zoals deze in het verleden plaatsvonden aan voornoemde bedrijven komen thans niet meer voor in de gemeente. In de regel worden nieuwe bedrijven gevestigd op bedrijventerreinen die duurzaam als zodanig worden aangewend. Niet uit te sluiten valt echter dat het in de toekomst in uitzonderlijke gevallen wenselijk wordt geacht om gemeentelijke gronden, waarvan de gemeente het bezit wil blijven houden, voor langere tijd in gebruik te geven aan derden. In dat geval is erfpacht een prima uitgiftevorm. Tevens kan het instrument erfpacht wellicht een oplossing bieden in gevallen waarbij verkoop van grond het struikelblok vormt voor de totstandkoming van een ontwikkeling. Uitgifte van erfpacht om versnippering van gemeentelijk eigendom tegen te gaan, zal gewoon toepassing blijven vinden. Prijsstelling erfpacht In de regel is de door de erfpachter jaarlijks verschuldigde canon gerelateerd aan het gewenste rendement van de grond. Hiervoor dient ook de waarde van deze grond te worden vastgesteld. Deze waarde is mede afhankelijk van het toekomstige gebruik van de grond, de duur van de overeenkomst en de mate van beschikkingsvrijheid van de erfpachter zoals vastgelegd in de erfpachtovereenkomst. Bij iedere erfpachtuitgifte zal dan ook een taxatie door een onafhankelijk taxateur gemaakt worden voor de bepaling van de jaarlijkse canon. Het is ook mogelijk dat de jaarlijkse canon gekapitaliseerd wordt tot één bedrag dat bij het aangaan van de erfpachtovereenkomst als éénmalige vergoeding aan de gemeente is verschuldigd door de erfpachter. Beleidsuitgangspunten recht van erfpacht Ten aanzien van het recht van erfpacht worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd: 1.
2.
3.
De gemeente Roermond geeft een zakelijk recht van erfpacht uit: a. als uitgifte in eigendom leidt tot een ongewenste versnippering van gemeentelijk eigendom en beheer; b. in uitzonderingsgevallen: als de grond aangemerkt kan worden als strategisch grondbezit en verwacht mag worden dat de gemeente in de toekomst weer vrij over de grond wil kunnen beschikken of om een ontwikkeling vlot te trekken. Het zakelijk recht van erfpacht wordt gevestigd voor de duur die samenhangt met het doel waarvoor het recht gevestigd wordt. Wordt op de grond bijvoorbeeld een gebouw gesticht, dan ligt het in de rede om een langere erfpachttermijn aan te gaan, dan wanneer de grond niet bebouwd zal worden. Bij iedere erfpachtuitgifte wordt een taxatie door een onafhankelijk taxateur gemaakt voor de bepaling van de jaarlijkse canon en – indien van toepassing - de daarvan afgeleide contante waarde als éénmalig verschuldigde vergoeding.
18
5.3 Recht van opstal Algemeen Het recht van opstal is het zakelijk recht om in, op of boven iemand anders zijn onroerende zaak gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De opstaller is dus eigenaar van de gebouwen of van de werken en beplantingen die zich bevinden op de grond waarvan hij het opstalrecht heeft, ongeacht of hij het gebouw of de werken en beplantingen zelf heeft gerealiseerd dan wel dat deze er reeds stonden toen hij zijn recht verwierf. Onderscheiden kunnen worden een afhankelijk recht van opstal en een zelfstandig recht van opstal. Een afhankelijk recht van opstal is verbonden aan een ander recht zakelijk recht (meestal recht van erfpacht) of persoonlijk grondgebruiksrecht (huur of pacht bijvoorbeeld) en is derhalve niet zelfstandig overdraagbaar. Het afhankelijk recht van opstal gaat teniet met het tenietgaan van de hoofdovereenkomst. Een zelfstandig recht van opstal is wel zelfstandig overdraagbaar en tevens vatbaar voor bezwaring. Voor het hebben van het recht van opstal kan een jaarlijkse vergoeding (retributie genaamd) worden gevraagd. Het komt ook voor dat de jaarlijkse vergoeding in één keer in rekening wordt gebracht bij het aangaan van de overeenkomst. Deze vergoeding is dan gelijk aan de contante waarde van de toekomstige retributies. Het recht van opstal is een geschikt instrument als voorzien wordt dat een partij over een lange periode gebruik wil maken van gemeentelijke grond/opstallen, terwijl het voor de gemeente wenselijk is de grond/de opstal in eigendom te houden maar geen belang heeft bij het beheer en onderhoud van het te stichten gebouw respectievelijk het aan te leggen werk. De gemeente Roermond verleent zowel afhankelijke opstalrechten als zelfstandige opstalrechten. Van de uitgegeven opstalrechten houdt de gemeente Roermond een beperkte registratie bij. Wanneer deze opstalrechten namelijk zijn meeverbonden aan een ander uitgegeven recht, vindt de registratie plaats op basis van het hoofdrecht. Op het hoofdrecht is ook de vergoeding gebaseerd. Een voorbeeld vormt de aan sommige sportverenigingen in erfpacht uitgegeven perceelsgedeelten gelegen binnen sportcomplexen om middels een recht van opstal daarop een kantine te kunnen realiseren. In dit geval wordt het zakelijk recht van erfpacht geregistreerd en gewaardeerd met inachtneming van het recht van opstal. Een aparte gemeentelijke registratie van het recht van opstal hoeft in dat geval ook niet plaats te vinden. Wanneer de gemeente een zelfstandig recht van opstal uitgeeft, is dat vaak eeuwigdurend en wordt er een éénmalige vergoeding in rekening gebracht. In dit geval is meestal sprake van verticaal gescheiden eigendommen die beiden zelfstandig gebruikt kunnen worden. Voorbeelden hiervan zijn de verlening van een zakelijk recht van opstal voor het houden van leidingen onder een trottoir en de verlening van een zakelijk recht van opstal voor het houden van een parkeergarage onder een gemeentelijk plein. Beide eigendomsrechten - de belaste eigendom en het opstalrecht - leiden in principe een eigen leven. Een aparte gemeentelijke registratie hoeft dan ook niet plaats te vinden. Prijsstelling recht van opstal Hiervoor werd reeds aangegeven dat in geval van uitgifte van een afhankelijk recht van opstal de jaarlijkse vergoeding dan wel éénmalige vergoeding, gebaseerd wordt op de waarde van het hoofdrecht met inachtneming van het daarop gevestigde opstalrecht. In dit geval wordt dus geen aparte retributie in rekening gebracht bij de opstaller. Bij de vestiging van een zelfstandig recht van opstal is de door de opstaller jaarlijks verschuldigde retributie in de regel gerelateerd aan het gewenste rendement van de grond. Hiervoor dient ook de waarde van deze grond te worden vastgesteld. Deze
19
waarde is mede afhankelijk van het toekomstige gebruik van de grond, de duur van de overeenkomst en de mate van beschikkingsvrijheid van de opstaller zoals vastgelegd in de overeenkomst waarbij het opstalrecht is gevestigd. Bij iedere verlening van een recht van opstal zal dan ook in principe een taxatie door een onafhankelijk taxateur gemaakt worden voor de bepaling van de jaarlijkse canon dan wel van de éénmalige vergoeding. Beleidsuitgangspunten recht van opstal Ten aanzien van het recht van opstal worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd: 1. 2.
3.
De gemeente Roermond verleent een zakelijk recht van opstal als de grond waarop het recht wordt gevestigd aangemerkt kan worden als strategisch grondbezit. Het recht van opstal wordt verleend voor de duur die samenhangt met het doel waarvoor het recht gevestigd wordt. Wordt op de grond bijvoorbeeld een gebouw gesticht, dan ligt het in de rede om het recht voor een langere termijn te vestigen. Bij iedere verlening van een recht van opstal wordt in principe een taxatie door een onafhankelijk taxateur gemaakt voor de bepaling van de jaarlijkse retributie dan wel van de éénmalige vergoeding.
5.4 Verhuur 5.4.1.
Inleiding
Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich jegens de huurder verbindt om hem een zaak in gebruik te verstrekken tegen voldoening van een tegenprestatie. Wil er sprake zijn van huur, dan moet de zaak waarover de huurder de beschikking krijgt concreet zijn. In de huurwetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen:
de algemene bepalingen (artikel 7:201 tot en met 231 Burgerlijk Wetboek). Deze bepalingen zijn op elke huurovereenkomst van toepassing. Daarnaast zijn van regelend recht: huur van woonruimte (artikel 7:232 tot en met 282 Burgerlijk Wetboek). Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige, dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden. Een huurder van woonruimte geniet een grote mate van bescherming ten aanzien van medehuur en voortzetting van de huur, verlenging en huurprijs. huur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 tot en met 310 Burgerlijk Wetboek). Onder bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW vallen middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld café, hotel) en kampeerbedrijven. Een huurder van deze bedrijfsruimte heeft een grote mate van bescherming ten aanzien van doorloop/verlenging. Bovendien heeft een huurder de mogelijkheid de huur over te dragen. Wel kan een huurovereenkomst voor twee jaar of korter worden aangegaan zonder dat de bescherming met betrekking tot de verlenging van toepassing is. huur van (overige) bedrijfsruimte (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek). In dit geval gaat het om bedrijfsruimte, die niet valt onder de middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan kantoorruimten en opslagruimten.
De gemeente verhuurt zowel gebouwde als onbebouwde onroerende zaken. Deze worden hieronder afzonderlijk behandeld.
20
5.4.2.
Verhuur gebouwd vastgoed
De gemeente Roermond verhuurt thans 40 objecten. Daarvan staat er reeds 10 op de lijst van af te stoten panden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de gemeentelijke woningen en de door de gemeente verhuurde kantoren. De geraamde totale opbrengst uit verhuur gebouwd vastgoed over 2012 bedraagt circa € 1.7 mln. Van 21 objecten kan gesteld worden dat zij deel uitmaken van het strategisch gebouwd vastgoedbezit van de gemeente. Deze panden worden verhuurd aan maatschappelijke instellingen, of tijdelijk verhuurd in afwachting van inbreng ten behoeve van het realiseren van ruimtelijke plannen. Kenmerk van het gemeentelijk verhuurd vastgoedbezit is dat het niet bedrijfseconomisch wordt benaderd. Er wordt geen vastgoedexploitatie op objectniveau gebezigd, waardoor er geen zicht is op de exploitatieresultaten van het vastgoed. Daarnaast worden verschillende soorten huur in rekening gebracht: marktconforme huur, kostprijsdekkende huur en beleidshuur. Hieruit kan worden opgemaakt dat het gemeentelijk vastgoedbezit en de vastgoedexploitatie min of meer een statisch gegeven vormt en de huisvesting van de maatschappelijke functies centraal staat. Gezien de controlerende taak van de gemeenteraad in relatie tot de doelmatigheid en efficiency van het gevoerde beleid, is de trend bespeurbaar dat gemeenten steeds meer sturen op het financiële en maatschappelijke rendement van vastgoed. Om de resultaten van beleid te kunnen meten is het namelijk noodzakelijk om de geleverde maatschappelijke output in relatie te bezien met de daartoe gemaakte kosten. De reële huisvestingsen exploitatielasten maken daar uiteraard onderdeel van uit. In een besluit van 29 mei 2007 inzake huisvesting Stichting Kinderopvang Roermond heeft het college het standpunt ingenomen vastgoed voortaan in principe marktconform aan derden uit te geven. Hierdoor wordt niet meer gesubsidieerd via uitgifte en worden de werkelijke huisvestingslasten inzichtelijk. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt echter dat de huurprijzen niet zonder medewerking van de huurders naar een marktconform niveau gebracht kunnen worden. 5.4.3.
Verhuur onbebouwd vastgoed
In de gemeente Roermond zijn thans 59 huurovereenkomsten van kracht waarbij de gemeente onbebouwde grond heeft verhuurd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de verhuur van perceeltjes tuingrond aan particulieren, van gronden aan maatschappelijke instellingen en gronden aan bedrijven. De totale geraamde opbrengst uit verhuur onbebouwd over 2012, bedraagt circa € 101.000,00. Veel overeenkomsten zijn al jaren van kracht. Een kenmerk van met name de aan particulieren verhuurde perceeltjes is, dat de vergoeding zeer laag is. Vaak worden deze bedragen ook nog eens jaarlijks geïndexeerd en staat de indexatiedatum meestal op de datum waarop de overeenkomst is aangegaan. Kortom, veel werk waar een niet-kostendekkende vergoeding tegenover staat. Het is wenselijk om de bestaande huurovereenkomsten eens tegen het licht te houden. Overeenkomsten betreffende gemeente-eigendommen die geen strategisch bezit vormen, zouden feitelijk afgestoten (verkocht) kunnen worden. Van overeenkomsten die wel betrekking hebben op strategische eigendommen van de gemeente, is het de vraag of de huurvergoeding wel in verhouding staat tot het huurgenot of de kosten die de gemeente ten aanzien daarvan maakt. Uitgangspunt is dan ook dat verhuur geschiedt tegen marktconforme prijzen en dat niet gesubsidieerd wordt via uitgifteprijzen.
21
5.5 Pacht Algemeen Pacht is de overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt aan de pachter een onroerende zaak (gronden en/of gebouwen) of een gedeelte daarvan in gebruik te geven ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. De wetgeving omtrent pacht is in 2007 gewijzigd. De Pachtwet uit 1958, zoals gewijzigd in 1995, is daarbij vervallen en het pachtrecht is overgebracht naar het Burgerlijk Wetboek (artikelen 311-399e van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek), met uitzondering van het pachtprocesrecht, dat is overgebracht naar het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (artikelen 1019j-1019v) en de regels met betrekking tot de grondkamers, dat ongewijzigd is overgebracht naar de Uitvoeringswet grondkamers. De belangrijkste wijziging is dat de pacht van los land wordt geliberaliseerd. Op pacht van los land voor een periode van 6 jaar of korter is het dwingende pachtrecht inzake pachtprijsbeheersing, bescherming pachter ter zake continuïteit overeenkomst en voorkeursrecht niet van toepassing. Op een pachtovereenkomst van los land voor een periode langer dan 6 jaar is het pachtprijsbeheersingssysteem wel van toepassing. Anders dan onder het oude recht, waar eenzelfde verpachter eenzelfde stuk land slechts voor een aaneengesloten periode van 12 jaar kan verpachten zonder dat het dwingende recht van toepassing is, wordt het nu mogelijk dat hetzelfde stuk land meerdere malen tussen dezelfde partijen wordt verpacht. Door eenzelfde stuk los land dus telkens voor 6 jaar of korter te verpachten wordt de pachtprijsbeheersing nimmer van toepassing. De gemeente Roermond beschikt over een aanzienlijk arsenaal aan landbouwgronden. Op dit moment is zo’n 202 Hectare landbouwgrond verpacht aan 57 verschillende pachters. Het grootste deel van de verpachtingen valt onder het dwingende pachtrecht inzake pachtprijsbeheersing, bescherming pachter ter zake continuïteit overeenkomst en voorkeursrecht. Het andere deel is verdeeld over geliberaliseerde pacht en pacht van geringe oppervlakten (hectarepacht). De totale geraamde netto pachtopbrengsten in 2012 bedragen circa € 121.000,00. Het bezit van landbouwgrond door de gemeente is geen doel op zich. Veel gronden zijn van oudsher eigendom van de gemeente. In het huidige gemeentelijke pachtbeleid (dat sinds 1990 van toepassing is), is opgenomen dat gronden worden afgestoten waarvan duidelijk vaststaat of komt vast te staan dat de definitieve bestemming “landbouwdoeleinden” wordt, tenzij het gaat om ‘waardevolle gronden’. De garantie dat landbouwgronden een definitieve bestemming landbouwdoeleinden krijgen, is in de huidige tijd evenwel niet te geven. Wellicht dat de gemeente Roermond daarom ná 1990 ook nooit actief is overgegaan tot de verkoop van landbouwgronden. De stad Roermond is volop in beweging. Dit uit zich in de realisering van diverse ruimtelijke plannen binnen verschillende beleidsvelden. De realisering van omvangrijke projecten als Oolder Veste, de A73 en daaraan gekoppelde infrastructuur en de Stadsrandzones heeft veel beslag gelegd op landbouwgronden. Daarnaast zijn nog omvangrijke projecten in voorbereiding die direct en indirect beslag kunnen leggen op gemeentelijke landbouwgronden (bijvoorbeeld de realisering van de Natuurvisie Roermond-Oost en Ruimte voor Ruimte Asenray). Zowel ten behoeve van de directe inbreng van gemeentelijke landbouwgronden voor ruimtelijke ontwikkelingen, als voor de indirecte inbreng van landbouwgronden in de vorm van ruil- en compensatiegronden, wordt het huidige arsenaal aan gemeentelijke landbouwgronden, zoveel mogelijk aangehouden. Dit brengt met zich mee dat percelen waarvan de pacht vervalt door verstrijken van de tijdsduur, door opzegging door de pachter of anderszins, in beginsel weer verpacht worden
22
indien deze niet noodzakelijk zijn ten behoeve van ruimtelijke plannen. Daarbij zal – voor zover van toepassing - in de eerste plaats rekening gehouden worden met het belang van de zittende pachter. De bedrijfseconomische betekenis van de grond voor het betreffende agrarische bedrijf neemt hierbij een centrale positie in. In de tweede plaats wordt rekening gehouden met het belang continuïteit te kunnen bieden aan gezonde agrarische bedrijven met ambitie en groeiperspectieven. De ligging van het bedrijf ten opzichte van het perceel (afstand en bereikbaarheid) speelt hierbij tevens een rol. Nieuwe pachtovereenkomsten worden verder zoveel mogelijk gesloten binnen de kaders van de geliberaliseerde pacht en hectarepacht. Beschikbaarheid landbouwgronden Op korte termijn zullen onvoldoende pachtgronden vrijvallen om compensatie te kunnen bieden aan pachters die recentelijk grond hebben afgestaan voor diverse gemeentelijke ruimtelijke plannen en aan pachters van pachtgronden die toekomstig nog worden ingezet voor diverse plannen. Daar waar zich mogelijkheden voordoen, zal de gemeente actief overgaan tot het verwerven van landbouwgronden en een actieve bijdrage leveren aan een duurzame structuurversterking van de landbouw. Het in 2007 gewijzigde pachtrecht biedt nog andere mogelijkheden vrij te kunnen beschikken over thans verpachte gronden. In tegenstelling tot het oude pachtrecht dient in het nieuwe pachtrecht sprake te zijn van een bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Onder bedrijfsmatig in deze zin wordt verstaan een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van de landbouw. In een uitspraak van 12 mei 2009 heeft de Pachtkamer van het Gerechtshof in Arnhem bepaalt dat voor de vraag of daarvan sprake is de volgende punten in onderlinge samenhang bekeken moeten worden: a. b. c. d.
de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten; de vraag of de investeringen plaatsvinden die noodzakelijk zijn voor de toekomstige winstkansen; het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.
De gemeente kan overeenkomsten met pachters opzeggen die niet voldoen aan het criterium van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. In geval specifieke percelen nodig zijn om ingezet te worden ten behoeve van ruimtelijke plannen, zal daarvan gebruik worden gemaakt. Verder zal onderzocht worden of het wenselijk of noodzakelijk wordt geacht in kaart te brengen welke pachters van gemeentelijke percelen niet voldoen aan het criterium van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw en vervolgens of deze overeenkomsten actief worden beëindigd. Prijsstelling pacht De prijsstelling van pachten die vallen onder het dwingende pachtrecht, geschiedt conform de wet op basis van het Pachtprijzenbesluit. Indien dit mogelijk is, worden pachtprijzen aangepast tot het maximumniveau uit het Pachtprijzenbesluit. Voor geliberaliseerde pacht en Hectarepacht geldt in principe contractsvrijheid tussen partijen. In het kader van het gelijkheidsbeginsel en een éénduidig pachtbeleid, wordt echter ook in deze gevallen het Pachtprijzenbesluit gehanteerd voor de bepaling van de pachtprijs, met dien verstande dat de pachtprijs voor deze gevallen zich minimaal op het niveau van de kostprijs zal bevinden. Beleidsuitgangspunten pacht Ten aanzien van pacht worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd: 1.
De huidige gemeentelijke landbouwgronden worden gerekend tot het strategisch gemeentelijk 23
2. 3. 4.
5.
6. 7. 8.
bezit en worden derhalve niet actief verkocht. Wanneer zich mogelijkheden hiertoe voordoen, verwerft de gemeente actief landbouwgronden. Wanneer pachtovereenkomsten verlopen of vervallen, worden de betreffende gronden opnieuw verpacht tenzij deze nodig zijn ten behoeve van andere gemeentelijke doelstellingen. Bij de nieuwe pachtuitgiften wordt in de eerste plaats rekening gehouden met de eventuele zittende pachter, waarbij de bedrijfseconomische betekenis van de grond voor zijn agrarische bedrijf een centrale positie inneemt. Bij de nieuwe pachtuitgiften wordt in de tweede plaats rekening gehouden met het belang continuïteit te kunnen bieden aan gezonde agrarische bedrijven met ambitie en groeiperspectieven. De ligging van het bedrijf ten opzichte van het perceel (afstand en bereikbaarheid) speelt hierbij tevens een rol. Nieuwe pachtovereenkomsten worden zoveel mogelijk gesloten binnen het wettelijk kader van geliberaliseerde pacht of hectarepacht. Voor de bepaling van alle pachtprijzen wordt het Pachtprijzenbesluit gehanteerd. De gemeente Roermond zal onderzoeken in hoeverre het wenselijk en noodzakelijk is overeenkomsten te beëindigen met pachters die niet voldoen aan het criterium van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw.
5.6 Bruikleen (ingebruikgeving “om niet”) Algemeen Bruikleen is een overeenkomst, waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, deze, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na een bepaalde tijd, terug zal geven. Kenmerk van bruikleen is dat het zich uitstekend leent voor de uitgifte van strategisch gemeentelijk vastgoed waarover binnen een zeer korte termijn weer over beschikt moet kunnen worden. In dat kader kan verwezen worden naar hetgeen eerder werd gesteld ten aanzien van het tijdelijk beheer van vastgoed dat binnenkort ingezet zal worden ten behoeve van de realisering van ruimtelijke plannen. Aangezien geen vergoeding wordt gevraagd van de gebruiker voor het gebruik, is het redelijk een korte opzegtermijn te hanteren en is er geen sprake van een huurovereenkomst op grond waarvan een gebruiker eventueel aanspraak zou kunnen maken op huur –of ontruimingsbescherming. De gemeente Roermond kent op dit moment 37 overeenkomsten van bruikleen. Er is zowel sprake van in bruikleen gegeven panden (bijvoorbeeld zwembad de Bosberg), als van in bruikleen gegeven percelen. Van een deel van de overeenkomsten kan gesteld worden dat deze vastgoed aangaat dat niet voldoet aan het criterium van strategisch bezit voor de gemeente waarover binnen korte termijn weer over beschikt moet kunnen worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om tuinen, geluidswallen en ander percelen. Sommige overeenkomsten kunnen tevens in juridische zin niet geschaard worden onder de term bruikleen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om medegebruik van een perceel. Het is dan ook wenselijk de bestaande overeenkomsten (hernieuwd) te toetsen aan de criteria. Voor een aantal overeenkomsten zal gelden dat verkoop aan de orde kan zijn (indien het geen strategisch gemeentelijk vastgoedbezit), dan wel huur tegen een marktconforme vergoeding (onbebouwd strategisch gemeentelijk vastgoedbezit waarover niet op korte termijn beschikt hoeft te worden), dan wel dat deze omgevormd worden tot een andere overeenkomst. Prijsstelling bruikleen Het recht van bruikleen geschiedt te allen tijde “om niet”. Soms wordt wel een vergoeding voor beheerof administratiekosten gevraagd.
24
Beleidsuitgangspunten Ten aanzien van bruikleen worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd: -
-
Vastgoed wordt in bruikleen gegeven wanneer het gemeentelijk strategisch vastgoed betreft, waarover binnen korte termijn beschikt moet kunnen worden of waarin voorzieningen (als riolering etc.) gesitueerd zijn die verkoop en verhuur onwenselijk maken. Bestaande overeenkomsten die niet (meer) voldoen aan dit criterium worden in principe ontbonden, waarna verkoop, verhuur, dan wel een ander vorm van uitgifte mogelijk is.
5.7 Recognities Recognitie betreft een betaling voor het gebruik van andermans goed als erkenning van diens recht erop (of zoals van Dale het omschrijft: 1. erkenning van rechtswege in een bepaalde kwaliteit en 2. heffing voor het gebruik van een bepaald goed dat aan een ander toebehoort). Dit geschiedt om te voorkomen dat het eigendomsrecht door verjaring overgaat naar de gebruiker. Er is sprake van een overeenkomst of vergunning met een (meestal beperkte) tegenprestatie, echter de beheers- en onderhoudsverplichting blijft (grotendeels) bij de eigenaar liggen. In de praktijk wordt er nauwelijks meer gewerkt met recognities. Vrijwel altijd wordt gekozen voor een andere uitgiftevorm. In de gemeente Roermond zijn zo’n 82 geregistreerde recognities van kracht. Hierbij gaat om het gebruik mogen maken van een voetpad, het in gebruik hebben van grond, het hebben van een inrit, het plaatsen van opstallen etc.. Van de meeste overeenkomsten kan gesteld worden dat deze feitelijk onder een andere uitgiftecategorie thuishoren. Bij sommige overeenkomsten volstaat een inritvergunning of valt het plaatsen van een opstal onder de precariobelasting te scharen. Daarnaast zijn gronden al vele jaren geleden in gebruik gegeven, waarvan het de vraag is of deze percelen niet verkocht kunnen worden. Iets anders dat opvalt is, dat in het merendeel van de overeenkomsten jaarlijkse vergoedingen worden gevraagd die liggen in een range van € 0,23 tot € 12,00 per jaar. Vaak worden deze bedragen ook nog eens jaarlijks geïndexeerd en staat de indexatiedatum meestal op de datum waarop de overeenkomst is aangegaan. Kortom, veel werk waar een niet-kostendekkende vergoeding tegenover staat. Recognities zijn niet meer van deze tijd. Overeenkomsten daartoe worden derhalve niet meer aangegaan. Voor de bestaande overeenkomsten is het wenselijk deze – voor zover contractueel mogelijk – open te breken en de volgende acties te ondernemen: -
strategische gemeentelijke eigendommen worden zoveel mogelijk geplaatst onder de categorie waarin zij feitelijk thuishoren. niet-strategische gemeentelijke eigendommen worden marktconform afgestoten.
25
Hoofdstuk 6
Uitgifte van groen- en reststroken
6.1 Inleiding Bij de gemeente Roermond komen regelmatig verzoeken binnen van inwoners die in aanmerking willen komen voor koop, huur of bruikleen van groenstroken of restpercelen, meestal grenzend aan hun woning en meestal ten behoeve van een uitbreiding van de tuin. Het laatstelijk vastgestelde beleid ten aanzien van de uitgifte van restpercelen en openbaar groen is opgenomen in de door het College van Burgemeesters en wethouders op 11 april 2006 vastgestelde nota Beleid aan- en verkoop onroerende zaken. Het is gewenst gebleken het huidige beleid ten aanzien van de uitgifte van restpercelen en openbaar groen op enkele punten aan te passen. Deze aanpassingen dienen op de eerste plaats te bevorderen dat de afhandeling van aanvragen voor de uitgifte van groen- en reststroken efficiënter en effectiever plaatsvindt (goedkoper en sneller). Tevens is het prijsbeleid aangepast. Naast verzoeken van inwoners om in aanmerking te komen voor koop, huur of bruikleen van groenstroken of restpercelen, zijn in de gemeente Roermond veel stroken gemeentegrond al dan niet bewust door inwoners in gebruik genomen. Teneinde te voorkomen dat de gemeente deze gronden door verjaring kwijtraakt, dient handhaving van de rechten van de gemeente in dezen op de eerste plaats te staan. Subsidiair kan worden bezien of een aantal van deze in gebruik genomen perceelsgedeelten alsnog verkocht kan worden. Dit hoofdstuk biedt verder het kader hoe om te gaan met deze in gebruik genomen perceelsgedeelten. 6.2 Beleidskader uitgifte groen- en reststroken Definitie groen- en reststroken Onder groen- en reststroken die voor uitgifte in aanmerking komen wordt in het kader van deze nota verstaan: percelen openbare ruimte ter grootte van maximaal 100 m² die grenzen aan particuliere woonpercelen en die vanwege hun karakter en situering feitelijk geen openbare functie (meer) vervullen en geen wezenlijke bijdrage (meer) leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving. Uitgifte Er zijn in principe drie vormen van uitgifte van groen- en reststroken, namelijk verkoop, verhuur en bruikleen. Uitgangspunt van de gemeente Roermond is dat wanneer groen- en reststroken verkocht kunnen worden, deze niet worden verhuurd of in bruikleen worden gegeven. Reden waarom groen-en restpercelen die verkocht kunnen worden niet worden verhuurd is, dat verhuur in dezen een verkapte vorm van financiering is. Reden waarom groen-en restpercelen die verkocht kunnen worden niet in bruikleen worden gegeven, is dat tegenover het in bruikleen geven geen vergoeding staat. Naast de uitgifte van groen-en reststroken middels verkoop, verhuur of bruikleen, kent de gemeente ook een adoptieregeling voor gemeentelijk groen. Op grond van deze regeling is het mogelijk dat inwoners van de gemeente Roermond openbaar groen onderhouden. Dit stukje groen moet wel voor iedereen toegankelijk blijven en mag niet bij de eigen tuin worden getrokken. De groenadoptieregeling is in een aparte nota opgenomen.
26
Beoordelingskader De gemeente Roermond is bereid groen- en reststroken uit te geven mits er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. Belangrijk uitgangspunt daarbij is er dat door uitgifte van groen- en reststroken een situatie ontstaat waarin alle betrokkenen redelijkerwijs tevreden kunnen zijn: de verkrijger van een groen- of reststrook heeft een groter perceel, voor omwonenden zijn er geen belemmeringen en de gemeente hoeft de betreffende strook niet meer te onderhouden en ontvangt meestal een vergoeding. Om te kunnen beoordelen of groen- en reststroken voor uitgifte in aanmerking komen, worden aanvragen daartoe getoetst aan gemeentelijke belangen en beleidsterreinen. Hieronder worden – niet limitatief - een aantal beoordelingscriteria vermeld. De gemeente is te allen tijde bevoegd aanvullende beoordelings-criteria aan te voeren. 1. Structureel groen Onder structureel groen wordt verstaan dat deel van de openbare ruimte dat is ingericht en nog steeds een openbare functie vervult ten behoeve van de groene hoofdstructuur, verkeersgeleiding, beeldkwaliteit, aankleding openbare ruimte, recreatie, natuur en ecologie. Gekozen is voor de volgende beleidslijn: a. b. c.
d.
Niet-structureel groen kan in principe worden uitgegeven. Structureel groen wordt in beginsel niet uitgegeven, tenzij c. of d. van toepassing is. Een hoeveelheid structureel groen tot 25 m² kan in beginsel worden verkocht en/of voor andere doelen gebruikt worden mits het algemeen belang niet wordt geschaad. De beoordeling of het algemeen belang niet wordt geschaad is gerelateerd aan de functie die het betreffende groen vervult. Dit groen is in diverse gemeentelijke nota’s ingekaderd. Een hoeveelheid structureel groen boven 25 m² kan verkocht worden in gevallen waarbij afwijzen van een betreffend verzoek zou leiden tot een onbillijke situatie voor de aanvrager. Dit wordt beoordeeld aan de hand van een te maken belangenafweging. Hierbij wordt onder meer de volgende punten betrokken:
De functies van het groen. In hoeverre vindt aantasting plaats door verkoop? Het belang van de kandidaat koper. De kandidaat koper moet een zwaarwegend belang bij aankoop aannemelijk maken. Dat zwaarwegend belang kan van velerlei aard zijn. Bijvoorbeeld een correctie op een ongelukkige verkaveling, of aankoop ten behoeve van een noodzakelijke aanbouw voor een woningaanpassing in verband met invaliditeit. Hoe meer beschermenswaardig de groenfunctie is, hoe hoger de eisen aan het particuliere belang. Als een zwaarwegend belang zal niet kunnen gelden bijvoorbeeld de wens om de tuin uit te breiden ten behoeve van een hobby, speeltoestel, zwembad, tuinhuisje, meer privacy enzovoort. Leidt verkoop tot precedentwerking en, zo ja, in welke mate?
2. Versnippering Uitgifte van groen- en reststroken mag niet ten koste gaan van het efficiënt beheren en onderhouden van de openbare ruimte. De na uitgifte eventueel overblijvende openbare ruimte dient in verband hiermee - afhankelijk van de specifieke situatie - een bepaalde minimale breedte en omvang te behouden en te allen tijde bereikbaar te blijven. Daarnaast mag uitgifte niet leiden tot een onlogische indeling van de openbare ruimte.
27
3. Toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en strategisch bezit Indien de gemeente verwacht dat zij in verband met toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen belang heeft bij het in eigendom hebben en houden van groen- en reststroken, dan worden deze niet uitgegeven. Analoog aan het beleid als hierboven geformuleerd voor de verhuur van onbebouwd onroerend goed en het beleid ten aanzien van het in bruikleen geven van onroerend goed, zijn de volgende uitzondering hierop van toepassing:
Verhuur van groen- en reststroken is mogelijk wanneer het gemeentelijk strategisch bezit betreft, waarover (naar verwachting) pas op lange termijn beschikt moet kunnen worden of waarin voorzieningen (als riolering etc.) gesitueerd zijn die verkoop onwenselijk maken. In bruikleen geven van groen- en reststroken is mogelijk wanneer het gemeentelijk strategisch vastgoed betreft, waarover (naar verwachting) binnen korte termijn beschikt moet kunnen worden of waarin voorzieningen (als riolering etc.) gesitueerd zijn die verkoop en verhuur onwenselijk maken.
4. Verkeer Groen- en reststroken worden niet uitgegeven indien daardoor de verkeersveiligheid in gevaar komt of kan komen. In dat kader dient bij iedere aanvraag ook te worden beoordeeld in hoeverre vergunningsvrij te realiseren bouwwerken op de betreffende groen- of reststrook de verkeersveiligheid in gevaar kunnen brengen. 5. Gemeentelijke voorzieningen Indien zich in en/of op groen- en reststroken gemeentelijke voorzieningen bevinden, zal worden beoordeeld of uitgifte van de strook een belemmering vormt voor de goede werking van deze voorzieningen, het onderhoud daarvan en eventuele toekomstige vervangingen of uitbreidingen. 6. Overige voorwaarden Voor de beoordeling van uitgifte van groen- en reststroken zijn verder nog de volgende voorwaarden of criteria van toepassing:
Groen- en reststroken worden niet verkocht aan huurders van woonruimten. Indien verkoop mogelijk is, kan dat uitsluitend geschieden aan de eigenaar van de betreffende woonruimte. Indien verkoop niet mogelijk is of niet is gewenst door de eigenaar, kan in voorkomend geval worden besloten over te gaan tot verhuur.
Kan een groen- of reststrook worden uitgegeven, doch dient de gemeente vervolgens kosten te maken om het overblijvende perceel te herinrichten, een in- en uitrit aan te leggen of andere noodzakelijke werkzaamheden te verrichten, dan worden de kosten daarvan apart in rekening gebracht bij verzoeker(s).
Groen- en reststroken waarin zich kabels en leidingen van derden bevinden of waarop zich opstallen van derden bevinden (bijvoorbeeld CAI-kasten), worden slechts verkocht en overgedragen met instemming van de rechthebbende(n) op de leiding(en)/opstallen. Eventuele verleggings- en verplaatsingskosten en andere bijkomende kosten, komen – voor zover deze niet worden gedragen door de nutsbedrijven - voor rekening van de koper.
Groen- en reststroken worden overgedragen met de bestemming zoals opgenomen in het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Indien een verzoek wordt gedaan voor aankoop van een groen- of reststrook met de bedoeling daaraan een gebruik te geven waarvoor een 28
bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is en de aankoop afhankelijk wordt gesteld van de bestemmingsplanwijziging, vindt te allen tijde taxatie plaats van de grond. Bij de reguliere herziening van bestemmingsplannen wordt van verkochte groen- en restpercelen de vigerende bestemming gewijzigd in de bestemming tuin of een vergelijkbare bestemming. Zolang de bestemming niet is gewijzigd, kan dit eventueel beperkingen opleveren ten aanzien van het gebruik. 6.3 Reeds in gebruik gegeven en verhuurde groen- en restpercelen Zoals hierboven reeds in deze nota is aangegeven, zullen de huidig in bruikleen gegeven en verhuurde groen- en restpercelen worden beoordeeld op de mogelijkheid tot verkoop. Als de betreffende grondstroken in aanmerking komen voor verkoop, zullen zij aan de huidige gebruiker/huurder te koop worden aangeboden. De huidig in bruikleen gegeven groen- en reststroken die niet verkocht kunnen worden, worden beoordeeld op de mogelijkheid tot verhuur. Als de betreffende grondstroken in aanmerking komen voor verhuur, zullen zij aan de huidige gebruiker in huur worden aangeboden. Voor de nieuwe overeenkomst geldt het prijsbeleid als vermeld in deze nota. Voor overeenkomsten die blijven bestaan, zal worden bezien in hoeverre deze in overeenstemming gebracht kunnen worden met het nieuwe prijsbeleid. 6.4 Prijsstelling uitgifte groen- en restpercelen Inleiding/huidige situatie Ten aanzien van de prijsstelling voor de uitgifte van groen- en reststroken is in de door het college van B&W op 11 april 2006 vastgestelde nota Beleid aan- en verkoop onroerende zaken het volgende opgenomen:
Structureel groen tot 25 m² wordt verkocht voor € 50,-- m². Bij verkoop van structureel groen boven de 25 m² wordt de prijs vastgesteld door middel van taxatie. De prijs van taluds aan de binnenzijde van geluidswallen, grenzend aan particulier eigendom, is vastgesteld op een symbolisch bedrag van €·4,54. Bij verkopen van restpercelen wordt door een onafhankelijk taxateur een algemene gemiddelde basisprijs voor restpercelen vastgesteld. Vervolgens wordt op basis van indirecte marktprijsvergelijking de reële verkoopprijs berekend. Bij verhuring van een restperceel wordt de huurprijs vastgesteld op basis van de reële verkoopsom. Daarbij wordt een percentage gehanteerd van de jaarlijkse marktrente met een opslag van maximaal 2%.
Om een aantal redenen wordt een nieuw prijsbeleid voorgestaan: Kostprijs Uit gegevens ten aanzien van de behandeling van aankoopverzoeken groen- en reststroken van de laatste 4 jaar, kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
Uit de praktijk blijkt dat 59% van de verkochte groen- en restroken een oppervlakte bestrijkt van maximaal 25 m². Sommige verkopen bedroegen slechts 3, 5 of 7 m². Deze verkopen leveren een opbrengst op die onvoldoende is om de gemaakte kosten te dekken. In de periode van 2006 t/m 2012 zijn gemiddeld 30 verzoeken per jaar tot uitgifte van groenen reststroken behandeld. Van deze verzoeken heeft slechts 31% (47 van de 150 verzoeken in totaal) geresulteerd in daadwerkelijke verkoop, veelal omdat de betreffende groen- of reststrook niet verkocht kon worden, maar ook omdat verzoeken werden ingetrokken, omdat bijvoorbeeld de vraagprijs te hoog bleek voor verzoekers. Deze 47 verkopen hebben een 29
opbrengst gegenereerd van in totaal € 245.701,20, oftewel gemiddeld € 5.227,69 per transactie. Indien de opbrengst evenwel wordt omgeslagen over het totaal aantal verzoeken, bedraagt de opbrengst per ingediend verzoek € 1.638,01. Uit deze opbrengst zijn soms nog herinrichtingskosten etc. betaald en de kosten voor taxaties (voor stroken >25 m²). De reële netto-opbrengst is dan wellicht nog net voldoende geweest om de gemaakte kosten te dekken. De grond zelf (stille reserve) heeft in feite dan weinig tot niets opgeleverd. De prijs van de van de verkochte groen- en reststroken t/m 25 m² is gefixeerd op € 50,00 m². Hieraan ligt geen duidelijke onderbouwing ten grondslag. De gemiddelde opbrengst (vrijwel altijd op basis van taxatie) uit de verkoop van groen- en reststroken tussen de 25 en 100 m² bedroeg over de periode 2006 t/m 2011 € 89,08 m². In feite is er geen reden aan te nemen dat groen- en restroken onder de 25 m² minder waard zouden zijn per m² dan die boven de 25 m², integendeel. Het verschil in prijsstelling leidt tot rechtsongelijkheid. Dit dient in de toekomst voorkomen te worden.
Uit deze conclusies volgt dat er geen reden (meer) is voor groenstroken <25 m² een aparte lage prijs te hanteren, dat een minimumtarief voor de verkoop van groen- en reststroken gehanteerd dient te worden om de apparaatskosten (deels) te kunnen dekken en dat er thans weinig tot geen nettoopbrengst wordt gegenereerd uit de verkoop van groen- en reststroken. Taxeren Groen- en reststroken boven de 25 m² worden thans getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de diensten van verschillende Roermondse makelaars. Uit de resultaten van deze taxaties volgt dat er vaak grote verschillen in taxatiebedragen zijn. Formeel zal een taxateur de waarde in het economisch verkeer van het perceel moeten vaststellen. Al gauw wordt daarbij gekeken naar de waarde die het verkochte perceel toevoegt aan het perceel waaraan het wordt toegevoegd. Minder vaak wordt gekeken naar de geringe courantheid van een groen- en reststrook (meestal kan de grondstrook slechts aan één huishouden worden verkocht) en de onderhoudskosten die de gemeente uitspaart. Taxaties vormen dan ook vaak onderdeel van discussie met verzoekers. Soms komen verzoekers zelf met een tegentaxatie van een andere taxateur die lager uitvalt. Andere verzoekers trekken hun verzoek in omdat de door de gemeente gemaakte taxatiekosten bij hen in rekening worden gebracht indien zij uiteindelijk niet tot aankoop overgaan. De aankoopbeslissing wordt echter voornamelijk gemaakt op basis van de koopprijs en verzoekers willen niet altijd het risico lopen geconfronteerd te worden met een in hun ogen te hoge taxatiewaarde en vervolgens zelf de taxatiekosten te moeten dragen. Nieuw prijsbeleid Mede gezien de kosten van taxaties en de discussies die de resultaten daarvan vaak opleveren, is het wenselijk een vast bedrag per vierkante meter te hanteren voor de verkoop van groen- en reststroken tot 100 m². Het grote voordeel hiervan is dat potentiële kopers van een groen- of reststrook vooraf reeds bekend zijn met de kosten en het kostenaspect reeds is afgewogen op het moment men besluit een aankoopverzoek in te dienen. Een vaste prijs per vierkante meter biedt ook helderheid naar de huidige gebruikers en huurders van gemeentegrond die op basis van het beleid zoals opgenomen in deze nota een aanbod tot koop zullen krijgen. Hierbij gaat het zowel om de percelen gemeentegrond die thans op basis van een huur- of bruikleenovereenkomst zijn uitgegeven en om percelen gemeentegrond die zonder recht of titel in gebruik zijn genomen en die voor legalisatie door verkoop in aanmerking komen (zie paragraaf 6.6 hierna). De verkoop van groen- en reststroken is geen gemeentelijk doel op zich. Het behandelen van aankoopverzoeken neemt echter veel tijd in beslag en de opbrengst uit verkopen is wellicht net
30
voldoende om de gemaakte kosten te dekken. Om te kunnen waarborgen dat het proces behandeling aan- en verkoopverzoeken groen- en restpercelen ook in de toekomst minimaal budgetneutraal geschiedt, zou het voor de hand liggen de vaste verkoopprijs per vierkante meter te stellen op het bedrag van de gemiddelde taxatiewaarde van de gerealiseerde verkopen over een periode van 6 jaar. Dit is een bedrag van € 89,08 m². Aangezien het hier echter een gemiddelde waarde betreft, zou dit in de toekomstige praktijk kunnen inhouden dat de ene groen- of reststrook onder de werkelijke waarde wordt verkocht en de andere boven de werkelijke waarde. Om de kopers van groen- en reststroken met een werkelijke waarde onder dit gemiddelde bedrag enigszins te beschermen, is het wenselijk dit bedrag naar beneden toe bij te stellen tot een bedrag van € 75,00 m². De opbrengstdaling die hierdoor plaatsvindt kan gecompenseerd worden door:
Een efficiëntere afhandeling van verzoeken doordat: o de koopprijs vooraf bekend is, waardoor geen verzoeken meer binnenkomen die uiteindelijke stranden op het taxatiebedrag. Tevens worden langdurige discussies over taxatiewaarden voorkomen; o de afhandeling van alle aankoopverzoeken groen- en reststroken gemandateerd wordt aan de portefeuillehouders voor Grondzaken en Openbare Werken; Een hogere opbrengst uit de verkoop van groen- en reststroken tot 25 m², nu de vaste prijs voor deze stroken van € 50,00 vervalt. Het doorberekenen van bijkomende kosten als KLIC-meldingen naar de aanvrager. Een vaste minimumprijs te hanteren van € 750,00 voor de verkoop van groen- en reststroken. De verkoop van groen- en reststroken uitsluitend tegen de vaste uitgifteprijs van € 75,00 m² te laten plaatsvinden ten behoeve van vergroting van het perceel c.q. tuin. Mocht de strook grond gedurende de eerste 10 jaar na aankoop alsnog bebouwd worden, dan vindt alsnog taxatie plaats en dient het meerdere ten opzichte van de verkoopprijs te worden bijbetaald. Hiertoe wordt een bijbetalingsbeding opgenomen in de overdrachtsakte.
Prijsstelling verhuur Ten aanzien van verhuring van een groen- of restperceel wordt de huurprijs thans nog vastgesteld op basis van de reële verkoopsom, waarbij een percentage gehanteerd wordt van de jaarlijkse marktrente met een opslag van maximaal 2%. De jaarlijkse marktrente is daarbij ongedefinieerd. Onduidelijk is welke marktrente gehanteerd wordt. Verder is de marktrente aan schommeling onderhevig waardoor voor iedere verhuur een ander percentage kan gelden. In het nieuwe beleid wordt de huurprijs van groen- en reststroken vastgesteld op basis van de vaste verkoopprijs van € 75,00 m², waarbij een percentage wordt gehanteerd gelijk aan de rekenrente uit de begroting vermeerderd met een opslag van 2% voor administratie- en beheerkosten. Bij de huidige rekenrente van 4% bedraagt de huurprijs € 4,50·m² per jaar.
31
Prijsbeleid uitgifte groen- en reststroken samengevat Voor de uitgifte van groen- en restroken geldt het volgende prijsbeleid:
Voor de verkoop van groen- en reststroken tot 100 m² en uitsluitend bedoeld ter vergroting van het perceel c.q. de tuin, geldt een vaste uitgifteprijs van € 75,00 m² kosten koper (k.k.). Groen- en restpercelen tot 100 m² die verkocht worden tegen de vaste uitgifteprijs van € 75,00 m² en die binnen 10 jaar na de juridische levering alsnog worden bebouwd, worden alsnog getaxeerd. Het meerdere ten opzichte van de oorspronkelijke verkoopprijs dient dan te worden bijbetaald. Bij verkoop van groen- en reststroken van 100 m² en groter, wordt de koopprijs k.k. bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. Indien een verzoek wordt gedaan voor aankoop van een groen- of reststrook met de bedoeling daaraan een gebruik te geven waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is en de aankoop afhankelijk wordt gesteld van de bestemmingsplanwijziging, vindt te allen tijde taxatie plaats van de grond. Bijkomende kosten als KLIC-meldingen, worden doorberekend naar de aanvrager. De minimumverkoopprijs van groen- en reststroken bedraagt € 750,00 k.k.. De koopprijs van taluds aan de binnenzijde van geluidswallen, grenzend aan particulier eigendom, bedraagt symbolisch bedrag van € 4,54 k.k..
6.5 Procedure verkoop groen- en reststroken Indien een inwoner in aanmerking wil komen voor de aankoop van een groen- of reststrook, kan deze hiertoe een schriftelijk verzoek indienen. Dit verzoekschrift wordt primair in behandeling genomen door de afdeling Juridische Zaken en Eigendommen (JZE). Uit het verzoekschrift dient minimaal de exacte locatie en omvang van de groen- of reststrook opgemaakt te kunnen worden en de reden van aankoop. Het verzoekschrift wordt in ieder geval ter beoordeling voorgelegd aan de afdelingen Stedelijke Ontwikkeling (SO), Beheer Openbare Ruimte (BOR) en Plannen en Projecten (PP). Binnen de afdeling BOR is het van belang dat expertise op het gebied van verkeer, riolering, verhardingen en groenvoorzieningen wordt geraadpleegd. Op grond van de specifieke ligging van de strook wordt zonodig advies bij andere afdelingen ingewonnen. Tevens wordt leidingeninformatie ingewonnen bij de verschillende nutsbedrijven (KLIC-melding). Verder worden de verzoeken aangemeld bij de beide Portefeuillehouders voor Grondzaken en Openbare Werken, die de betreffende locaties in voorkomend geval zelf zullen bezoeken. Wanneer de afdelingen SO, PP en BOR de verzoeken hebben getoetst, brengen deze daarvan verslag uit aan de afdeling JZE, waarna het verzoek verder in behandeling wordt genomen. Vervolgens wordt door de afdeling een voorstel gedaan aan de portefeuillehouders voor Grondzaken en Openbare Werken die mandaat hebben de uitgifte van groenstroken tot 100 m² uit te geven. Bij een negatief besluit krijgen verzoekers een gemotiveerd schriftelijk bericht. Kan de betreffende grondstrook niet worden verkocht, maar eventueel wel worden verhuurd of in bruikleen gegeven, dan wordt op basis daarvan een voorstel gedaan aan de verzoeker. Wenst de verzoeker tot huur of bruikleen over te gaan dan volgt een schriftelijk aanbod. In dit aanbod wordt een termijn gesteld van 8
32
weken waarbinnen verzoeker kan reageren op het aanbod. Na deze 8 weken vervalt het aanbod. Wordt dit aanbod aanvaard dan kan een huur- of bruikleenovereenkomst ondertekend worden. Bij een positief besluit wordt het betreffende perceelsgedeelte (eventueel onder specifieke voorwaarden) schriftelijk te koop of te huur aangeboden aan de verzoeker(s). In dit aanbod wordt een termijn gesteld van 8 weken waarbinnen verzoeker kan reageren op het aanbod. Na deze 8 weken vervalt het aanbod. Wordt het aanbod aanvaard dan kan de juridische eigendomsoverdracht plaatsvinden bij een door koper(s) geselecteerde notaris. Bij de notariële overdracht dient de grondprijs te worden voldaan inclusief de bijkomende kosten. Tot de bijkomende kosten behoren in ieder geval de kosten van de notaris, het kadastraal recht en de overdrachtsbelasting of omzetbelasting. Daarnaast kunnen nog specifieke kosten komen als herinrichtings- en/of verleggingskosten etc. etc.. 6.6 In gebruik genomen groen- en reststroken 6.6.1. Inleiding Op een aantal locaties in de gemeente Roermond zijn stroken gemeentegrond al dan niet bewust in gebruik genomen. Vaak gaat het hierbij om openbaar groen dat bij tuinen wordt betrokken. Ook komt het voor dat openbaar groen als in-/uitrit of uitweg wordt gebruikt. Meestal ontdekt de gemeente bij toeval dat gemeentegrond in gebruik is genomen. In dat geval wordt soms beoordeeld of deze grond alsnog verkocht kan worden aan de gebruiker. Van veel groenstroken is bekend dat zij zonder recht of titel in gebruik zijn genomen. De verwachting is tevens dat na onderzoek zal blijken dat nog veel meer groenstroken zonder recht of titel in gebruik zijn genomen. Om enkele redenen kan het wenselijk of noodzakelijk zijn deze vorm van ingebruikneming actief te beëindigen.
Niet optreden tegen het in gebruik nemen van groenstroken leidt tot rechtsongelijkheid. Burgers die zich een stuk openbaar groen toe-eigenen, vergroten hun tuin ten koste van de gemeenschap. Het voorkomen van verlies van gemeentelijk eigendom door verjaring. Een aantal van deze in gebruik genomen groenstroken kan wellicht worden verkocht. Hieruit kunnen middelen gegenereerd worden voor de gemeente.
Om de in gebruikneming van gemeentegrond succesvol te kunnen beëindigen is een helder handhavingsbeleid noodzakelijk. In het begin van deze nota werd reeds aangegeven dat het gemeentebestuur met een helder beleidskader uniforme, objectieve en transparante keuzes kan maken, waardoor draagvlak gecreëerd wordt bij de inwoners. Bekendmaking van het beleid kan als bijkomend voordeel hebben dat het potentiële ingebruiknemers van gemeentegrond afschrikt. 6.6.2. Beëindigen ingebruikneming Het beleid van de gemeente Roermond is de ingebruikneming van gemeentegrond te beëindigen en te voorkomen. Uitgangspunt daarbij is dat beëindiging van de ingebruikneming het best gerealiseerd kan worden door uitgifte van de betreffende grond. Daarbij geldt het toetsingskader voor de uitgifte van groen- en reststroken zoals hierboven beschreven. Bij het beëindigen van de ingebruikneming kan de gemeente tegen enkele knelpunten oplopen. Zo kan de ingebruiknemer weigeren de grond te kopen (indien dit mogelijk is) en/of weigeren de grondstrook te ontruimen. Verder is het mogelijk dat de ingebruiknemer zich beroept op verjaring. 33
6.6.3. Verjaring De wet kent twee vormen van verjaring, te weten: 1. Verkrijgende verjaring (acquisitieve verjaring) ex artikel 3:99 BW; 2. Bevrijdende verjaring (extinctieve verjaring) ex artikel 3:306 BW. Ad 1.
Van verkrijgende verjaring is sprake indien een bezitter van een bepaald goed door het verlopen van een bepaalde periode rechthebbende van datzelfde goed wordt. Voorwaarde voor verkrijgende verjaring is het onafgebroken bezit gedurende 10 jaar. Bezit wordt beoordeeld naar de verkeersopvatting en verder op grond van uiterlijke feiten en de wettelijke regels. Uit de feiten en omstandigheden dient ondubbelzinnig te blijken dat de inbezitnemer volledig de macht heeft uitgeoefend over het betreffende perceel. Enkel het planten van enkele struiken of het onderhouden van het perceel is onvoldoende om het bezit aan te kunnen nemen. Beoordeling van geval tot geval is noodzakelijk. Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mag beschouwen. Voor goede trouw is noodzakelijk dat voldoende zorg is betracht om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Omdat uit de kadastrale gegevens blijkt dat de gemeente rechthebbende van de grond is, zal een beroep op bezit te goeder trouw niet snel slagen (artikel 3:23 BW).
Ad. 2.
Van bevrijdende verjaring is sprake indien een rechtsvordering die aan iemand toekomt door middel van tijdsverloop tenietgaat. M.a.w. de rechthebbende kan geen rechtsvordering tot opeising van zijn eigendom meer instellen. De verjaringstermijn voor onroerende zaken is gesteld op 20 jaar. Ook een bezitter niet te goeder trouw wordt na het verstrijken van 20 jaar rechthebbende van het goed. Als voorwaarde wordt gesteld dat men het bezit van het goed heeft. Bezit betekent dat men het goed houdt voor zichzelf. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel (erfopvolging e.d.) (art. 3:112). Voor bezit op grond van inbezitneming is vereist dat men de feitelijke macht over het goed heeft (art. 3:113). Deze feitelijke macht moet zodanig zijn dat het te beschouwen is als het houden van het goed voor zichzelf. Daarnaast moet de machtsuitoefening over het goed zodanig zijn dat naar verkeersopvattingen de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan worden beschouwd.
6.6.4. Beroep op verjaring Als de gebruiker van gemeentegrond zich beroept op verkrijgende of bevrijdende verjaring, stelt de gemeente zich op het standpunt dat de bezitter zowel dient te bewijzen dat er sprake is van bezit als dat de verjaring is aangevangen en voltooid. Indien niet aannemelijk wordt gemaakt dat er sprake is van verjaring, dan zal de gemeente tot handhaving overgaan. Uiteindelijk zal de rechter zich over het beroep op verjaring uitspreken. Indien de gemeente er echter zelf al van overtuigd is dat verjaring heeft plaatsgevonden dan zal de gemeente kenbaar maken bereid te zijn mee te werken aan een juridische overdracht van de grond ter wille van de rechtszekerheid. Uitgangspunt daarbij zal zijn dat de daarmee gepaard gaande kosten door de verkrijger worden gedragen. 6.6.5. Voorkomen van verjaring Verjaring kan worden voorkomen door:
34
A. Stuiting De verjaring kan worden gestuit door middel van een aanmaning ex artikel 3:317 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en door middel van erkenning, ex artikel 3:318 BW. De aanmaning en mededeling kan per aangetekende brief geschieden. Wel dient binnen zes maanden na de aanmaning of de mededeling een stuitinghandeling, als bedoelt in artikel 3:316 BW, te volgen. M.a.w. binnen 6 maanden na verzending van de aanmaning moet een eis of een andere daad tot rechtsvervolging worden ingesteld. Van erkenning is sprake indien de gebruiker van de grond erkent dat de gemeente de rechthebbende van de grond is. Het is niet noodzakelijk dat de erkenning expliciet gebeurt. Elke handeling of gedraging waaruit dit blijkt stuit de verjaring. Zo stuit ook het aanbod tot koop door de gemeente van de grond de verjaring. Na een stuiting waarbij geen vervolgactie plaatsvindt, gaat een nieuwe verjaringstermijn lopen, deze is gelijk aan de oorspronkelijke, met een maximum van 5 jaar, tenzij deze op een eerder tijdstip verstrijkt (art. 3:319 BW). Het is dus zaak om na de stuiting van de verjaringstermijn een vervolgactie te ondernemen. B. Handhaving Indien blijkt dat de in gebruikgenomen grondstrook niet verkocht kan worden en beoordeeld is dat er kennelijk geen sprake kan zijn van verjaring, zal de gemeente moeten handhaven. Het doel van handhaven is dat het in gebruik genomen perceel weer ter vrije beschikking aan de gemeente wordt gesteld. Het ontruimen van het perceel kan plaatsvinden door de betrokkene zelf (vrijwillig of na een rechterlijke uitspraak) of, als de gemeente over een rechterlijke machtiging beschikt, door de gemeente zelf. De gemeente kan zowel handhaven via de privaatrechtelijke weg als via de publiekrechtelijke weg. Ongeacht welke van deze twee routes gekozen worden, dient de eerste actie van de gemeente richting de gebruiker te bestaan uit een eerste aanzegging. Daarin stelt de gemeente dat geconstateerd is dat gemeentegrond in gebruik is opgenomen en wordt de gebruiker verzocht de gemeentegrond te ontruimen en deze weer op te leveren aan de gemeente. Wanneer daaraan geen gevolg wordt gegeven zal de gemeente – afhankelijk van de situatie – via de privaatrechtelijke of publiekrechtelijke weg handhaven. B.1. Privaatrechtelijk handhaven De gemeente kan privaatrechtelijk handhaven door het instellen van een vordering tot revindicatie als bedoeld in art. 5:2 BW. De gemeente is als eigenaar gerechtigd om de grond terug te vorderen van degene die deze in gebruik heeft genomen. Allereerst wordt hiertoe nogmaals een brief verstuurd aan de gebruiker om het perceel gemeentegrond binnen een bepaalde termijn in de oude toestand terug te brengen en op te leveren aan de gemeente met de mededeling dat de gebruiker na verstrijken van de gestelde termijn gedagvaard zal worden voor de rechtbank. Volgt opnieuw geen (re-)actie, dan zal daadwerkelijk tot dagvaarding worden overgegaan en de rechter óf verzocht worden gebruiker te veroordelen in het ontruimen van de gemeentegrond en het opleveren daarvan aan de gemeente, óf een verklaring voor recht af te geven dat de gemeente de eigenaar is van het betreffende perceel en niet de gebruiker. B.2 Publiekrechtelijk handhaven Alvorens de gemeente overgaat tot privaatrechtelijk handhaven dient bezien te worden of de publiekrechtelijke regeling antwoord geeft op de vraag of het gebruik van het privaatrecht in een bepaalde situatie is toegestaan. Indien uit de publiekrechtelijke regeling zelf blijkt dat het gebruik van het privaatrecht niet is toegestaan, dan is privaatrechtelijke handhaving niet mogelijk. Als de publiekrechtelijke regeling zelf geen antwoord geeft op de vraag of het gebruik van het privaatrecht is toegestaan, dan is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of het gebruik van 35
privaatrechtelijke bevoegdheden de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Of sprake is van een dergelijke doorkruising dient aan de hand van de volgende criteria beantwoord te worden:
de inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis); de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van burgers zijn beschermd (en wel tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht); of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijk regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van het privaatrecht (als dit zo is, dan is dit een belangrijke aanwijzing dat dan geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg). Onder een vergelijkbaar resultaat wordt niet alleen verstaan dat het eindresultaat van de publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke weg dezelfde zijn. Relevant zijn ook factoren als de kosten, het kostenrisico en de termijn waarbinnen resultaat gehaald kan worden.
Publiekrechtelijk handhaven geschiedt op basis van hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht en kan bestaan uit bestuurlijke boetes of herstelsancties, zoals het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom. 6.6.6. Procedure In het kort wordt in deze paragraaf de procedure geschetst om de ingebruikneming van gemeentegrond gemeentebreed te beëindigen en te voorkomen. Inventarisatie Om gestructureerd te kunnen optreden tegen ingebruikneming, dient voor de gehele gemeente in kaart te worden gebracht waar zich deze situaties voordoen en periodiek een hercontrole plaats te vinden. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de Digitale Atlas en waarnemingen ter plaatse. In eerste instantie worden de volgende gegevens vastgelegd:
Adres, locatie, kadastrale aanduiding De gegevens van de gebruiker(s) De omvang van het in gebruik genomen perceel Aard van het gebruik (incl. eventuele opstallen) Oorspronkelijke functie van het perceel Bestemming van het perceel volgens vigerende bestemmingsplan Sinds wanneer het gebruik plaatsvindt (voor zover bekend) De reden van de ingebruikneming (voor zover bekend)
Onderzoek mogelijke verjaring Aan de hand van beschikbare en verzamelde gegevens zal een toetsing plaatsvinden of objectief vastgesteld kan worden dat sprake is van verjaring. Indien objectief vastgesteld wordt dat sprake is van verjaring werkt de gemeente mee aan een eigendomsoverdracht op kosten van de gebruiker. Indien niet objectief kan worden vastgesteld dat sprake is van verjaring volgt de volgende fase. Onderzoek legalisatie In deze fase vindt toetsing plaats aan het beleidskader zoals hierboven is geschetst voor de uitgifte van groen-en reststroken. Uitgangspunt is dat wanneer in gebruik genomen gemeentegrond verkocht kan worden, deze niet wordt verhuurd of in bruikleen wordt gegeven.
36
Eerste aanzegging Wil de gebruiker niet overgaan tot koop (of, wanneer dit volgt uit het beleid, niet wil overgaan tot huur of bruikleen) dan zal de gemeente de gebruiker schriftelijk verzoeken het perceel te ontruimen en weer op te leveren aan de gemeente. Handhaven Wanneer de gebruiker na eerste aanzegging niet tot ontruiming is overgegaan zal de gemeente in principe handhavend optreden. Per geval zal bekeken worden welk scenario het best gevolgd kan worden.
37
Hoofdstuk 7 Algemene aspecten bij verwerving en uitgifte vastgoed 7.1 Inleiding In dit hoofdstuk staan een aantal algemene aspecten centraal die een rol (kunnen) spelen bij de verwerving en uitgifte van vastgoed en die een bijzondere verdieping verdienen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de Europese regels ten aanzien van staatssteun, taxaties, bodemverontreiniging en intensiverings- en anti-speculatiebedingen. 7.2 Staatssteun Grond en andere onroerende zaak transacties (hierna: vastgoedtransacties) tussen overheden en ondernemingen kunnen aspecten van staatssteun met zich brengen. Om dit te voorkomen gaat het er kort gezegd om dat bij vastgoedtransacties tussen overheden en ondernemingen een marktconforme prijs wordt betaald voor bijvoorbeeld verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een gebouw. Onder marktconforme prijs wordt verstaan, de prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat: de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden; de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken; en de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen. In het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) zijn de materiële en procedurele voorschriften met betrekking tot steunmaatregelen vastgelegd (art. 107, 108 en 109 VWEU). Artikel 107, lid 1, VWEU geeft de definitie van staatssteun en luidt als volgt: “Behoudens de afwijkingen waarin dit Verdrag voorziet, zijn steunmaatregelen van de Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde onder-nemingen of producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.” Het doel van de Europese wet- en regelgeving met betrekking tot het verbod op staatssteun is het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de gemeenschappelijke markt. Maatregelen van de overheid die concurrentievervalsend uitpakken door onterecht voordelen te scheppen voor ondernemingen of bepaalde producties daarvan, zijn derhalve niet toegestaan. Overtreding hiervan kan leiden tot verregaande juridische en financiële consequenties. Teneinde te voorkomen dat er bij vastgoedtransacties ongeoorloofde staatssteun wordt verleend, dient de gemeente elke potentiële geldelijke steun te toetsen aan deze Europese regels. Met betrekking tot vastgoedtransacties dient in het kader van de staatssteunproblematiek in het bijzonder gewezen te worden naar de “Mededeling van de Europese Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties” (hierna genoemd: “de Mededeling”). Uit deze Mededeling volgt dat indien de overheid een perceel grond of een gebouw wenst te verkopen, zij: 1. een open en onvoorwaardelijke biedprocedure dient te volgen, of; 2. de waarde van het perceel (grond en opstal) op voorhand door een onafhankelijk deskundige dient 38
te laten bepalen waarbij vervolgens niet onder de waarde mag worden verkocht. Ad 1.
Eén manier om een marktconforme prijs te bepalen is volgens de Mededeling het houden van een open en onvoorwaardelijke biedprocedure. De Mededeling geeft aan dat indien de verkoop van grond via een biedprocedure met bijkomende voorwaarden tot stand komt, deze vergelijkbaar is met een veiling, waarbij het beste of enige bod per definitie met de marktwaarde overeenstemt en bijgevolg geen staatssteun inhoudt. Een aanbod is volgens de Mededeling "voldoende openbaar gemaakt" wanneer daarvan gedurende een redelijk lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekendheid is gegeven in de nationale pers, in onroerend goed- of andere daartoe geschikte bladen, en in makelaarskantoren die een breed gamma van potentiële kopers bereiken, zodat het aanbod onder de aandacht van alle potentiële kopers kan worden gebracht. Een aanbieding is "onvoorwaardelijk" indien het om het even welke bieder, ongeacht of deze een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf, in het algemeen vrijstaat om gronden en gebouwen aan te kopen en deze voor eigen doeleinden te gebruiken.
Ad 2:
Als onafhankelijk deskundige wordt beschouwd, diegene die te goeder naam en faam bekend staat, relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naar gelang de ligging en de categorie ervan en: het vereiste diploma heeft behaald aan een erkend opleidingsinstituut of een vergelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd; of is aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie die zich met waardebepalingen van grond en onroerend goed bezighoudt; of tenminste over een erkend diploma van middelbaar/secundair onderwijs beschikt en voldoende beroepsscholing heeft met aansluitend drie jaar praktijkervaring met het bepalen van waarden van grond en/of gebouwen;
De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. Indien de onafhankelijk taxateur in een concreet geval tot een waarde is gekomen en het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen deze prijs te verkopen duidelijk wordt dat de gronden en gebouwen tegen de door de taxateur vastgestelde waarde niet kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5% van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen. Indien het na nogmaals een redelijk tijdsbestek duidelijk is dat het terrein niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde met aftrek van deze marge van 5% verkocht kan worden, kan op basis van de inmiddels verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld. Toepassing door overheden Vastgoedtransacties tussen overheden en ondernemingen die niet gebaseerd zijn op bovengenoemde uitgangspunten, dienen bij de Europese Commissie te worden aangemeld, zodat deze kan vaststellen of er sprake is van staatssteun en, indien dat het geval is, of de steun verenigbaar met de gemeenschappelijke markt verklaard kan worden. Een uitzondering hierop vormt de verlening van staatssteun die is gebaseerd op de zogenaamde minimisverordening van de Europese Commissie. Deze verordening bepaalt dat als het verschil tussen de getaxeerde marktprijs en de werkelijke verkoopprijs van de grond/gebouwen minder bedraagt dan €˙200.000,--, deze als de-minimissteun worden vormgegeven. Daarbij mag de onderneming die de steun ontvangt over een periode van deze en de twee voorgaande belastingjaren geen de-minimissteun hebben ontvangen waardoor dit plafond wordt overschreden. 39
Beleidsuitgangspunten inzake staatssteun Het verlenen van staatssteun bij vastgoedtransacties kan verregaande juridische en financiële gevolgen hebben voor zowel de gemeente als de onderneming die de steun ontvangt. Bij de totstandkoming van vastgoedtransacties tussen de gemeente en ondernemingen dienen de staatssteunregels dan ook steeds in acht te worden genomen. Bij vastgoedtransacties gaat het in dit geval niet alleen om aan- en verkoop van onroerende zaken door de gemeente, doch ook ingeval de gemeente onroerende zaken huurt en verhuurt of anderszins in gebruik geeft of verkrijgt. 7.3 Taxaties Algemeen uitgangspunt is dat ingeval van een voorgenomen vastgoedtransactie er een taxatie van de marktwaarde (= marktconforme vergoeding) van het betreffende object plaatsvindt door een onafhankelijk taxateur. Een taxatie dient te worden beschouwd als een deskundig advies. In principe zal het advies leidend zijn, maar er kan gemotiveerd van worden afgeweken. Het voorgaande ten aanzien van ongeoorloofde staatssteun bij vastgoedtransacties dient daarbij echter niet uit het oog verloren te worden. Indien er bij de wederpartij discussie ontstaat over de taxatie of indien er een ‘tegentaxatie’ is verricht wordt dit voorgelegd aan de door de gemeente ingeschakelde taxateur met de vraag of dit aanleiding voor hem vormt zijn taxatie te herzien. Indien dit niet het geval is, blijft de oorspronkelijke taxatie in principe gehandhaafd. Bij ambtenaren die taxatieopdrachten verstrekken aan taxateurs, dient voldoende kennis aanwezig te zijn om te kunnen beoordelen of een door een taxateur uitgebrachte taxatie gebaseerd is op gangbare waarderingsgrondslagen. In een door een taxateur uitgebrachte taxatie dient verder duidelijk te zijn onderbouwd hoe gekomen is tot de uiteindelijke waardering. Inschakeling van een taxateur vindt plaats op basis van de gemeentelijke aanbestedingsregels. Afhankelijk van de aard en locatie van het te taxeren vastgoed en de doelstelling van de taxatie, wordt per object op grond van de bij het desbetreffende kantoor aanwezige expertise een keuze gemaakt uit de in de gemeente Roermond beschikbare taxateurs. De taxateurs zijn in alle gevallen gecertificeerd en beëdigd. Indien een specifieke situatie dit vereist, wordt in voorkomend geval ook gebruik gemaakt van taxateurs buiten de gemeente Roermond. 7.4 Milieuhygiënische risico’s en belemmeringen Bij de verwerving en uitgifte van vastgoed geldt een aantal privaatrechtelijke beginselen en plichten. Zo is de verkoper van een onroerende zaak verplicht een koper in te lichten over bijzondere lasten en beperkingen die daaraan zijn verbonden. In het kader van de aanwezigheid van milieuhygiënische risico’s en/of belemmeringen in relatie tot de betreffende onroerende zaak, betekent dit, dat de verkopende partij verplicht is alle informatie te verstrekken op het gebied van de aanwezigheid van ondergrondse tanks etc., historische informatie omtrent bodemgebruik, aanwezige bodemverontreiniging, aanwezigheid van asbest etc.. Verder is een koper van een onroerende zaak verplicht te onderzoeken wat de staat is van hetgeen wordt gekocht. In dat kader dient een koper navraag te doen bij de verkoper omtrent de aanwezigheid van milieuhygiënische risico’s en/of belemmeringen en tevens zelf in enige mate onderzoek te doen. Een verkoper kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor elk geconstateerd gebrek. Aansprakelijkheid geldt niet voor gebreken die vooraf zichtbaar waren, of die bij gedegen onderzoek aan het licht hadden kunnen komen. De verdeling tussen de mededelings- en onderzoeksplicht is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Zo heeft een deskundig koper/verkoper 40
(waaronder de gemeente) een verdere onderzoeks-/mededelingsplicht wanneer hij te maken heeft met een ondeskundig verkoper/koper. De kosten die verband houden met de aanwezigheid van milieuhygiënische risico’s en belemmeringen kunnen in de huidige situatie of bij een toekomstige functiewijziging aanzienlijk zijn. Bij iedere vastgoedtransactie waarbij de gemeente Roermond partij is, dient dan ook vóóraf voldoende aandacht te worden besteed aan het verkrijgen van duidelijkheid over de milieuhygiënische toestand. In de praktijk van de gemeente Roermond wordt het daarbij niet altijd noodzakelijk geacht dat een (bodem-)onderzoek wordt uitgevoerd. Een voorbeeld hiervan vormt de verkoop van kleinschalige onverdachte locaties en restpercelen. In dat geval kan door een bodemmedewerker van de gemeente Roermond een samenvatting worden verstrekt van de informatie uit het gemeentelijke bodeminformatiesysteem. Hieronder volgen de beleidsuitgangspunten met betrekking tot milieuhygiënische risico’s en belemmeringen bij vastgoedtransacties in de gemeente Roermond, rekening houdende met de bestaande praktijk en de relevante wet- en regelgeving ter zake: 1.
2.
3.
4. 5.
Er vindt geen vastgoedtransactie plaats zonder voldoende kennis van de kwaliteit van de bodem ter plaatse en inzicht in eventuele overige milieuhygiënische risico’s en belemmeringen. Vastgoedtransacties worden vóóraf in ieder geval ter beoordeling voorgelegd aan de bodemmedewerker van de gemeente Roermond. (Bodem-)onderzoeken vinden in principe door c.q. in opdracht van de overdragende partij plaats. In gevallen waarbij grote financiële risico’s kunnen voortvloeien uit de verwerving van eventueel verontreinigd vastgoed, zal de gemeente in voorkomende gevallen zelf de noodzakelijke (bodem)onderzoeken laten uitvoeren. Vastgoed wordt zodanig geleverd dat dit geschikt is voor het beoogde gebruik en/of de bestemming en geen risico oplevert voor de volksgezondheid en/of het milieu, tenzij het de kennelijke strekking van partijen is dat het vastgoed in de huidige staat en toestand en/of met een saneringsverplichting voor de verkrijgende partij overgaat. Alle relevante onderzoeks- en saneringsrapporten worden aan het contract behorende bij de vastgoedtransactie dan wel aan de notariële overdrachtsakte gehecht. Bij de overdracht van een functiegericht gesaneerde onroerende zaak wordt in de overeenkomst expliciet opgenomen welke gebruiksbeperkingen gelden. Bij latere doorverkoop voor een méér milieugevoelige bestemming kan deze saneringswijze mogelijk niet meer voldoen. Dit doet zich mogelijk ook voor indien milieuwetgeving in de toekomst wordt aangescherpt. Herziening van de sanering kan dan aan de orde zijn. De verkrijgende partij dient deze beperking op voorhand duidelijk te kennen. In de overeenkomst wordt dit dus vermeld met verwijzingen naar het saneringsplan en het evaluatierapport van de sanering, dat is bijgevoegd. De verkrijgende partij dient de gemeente te vrijwaren voor toekomstige aanspraken ter zake.
7.5 Intensiverings- en anti-speculatiebedingen In het vigerende beleid is opgenomen dat indien een te verkopen perceel van tenminste 100 m² na een bestemmingsplanwijziging een zelfstandige bouwmogelijkheid heeft, al dan niet in combinatie met een aangrenzend perceel, het wenselijk is dat een anti-speculatiebeding in de vorm van een bijbetalingsverplichting wordt opgenomen in de verkoopvoorwaarden. Daarbij wordt de volgende richtlijn gehanteerd: Indien binnen een periode van tien jaar na overdracht van de grond alsnog een woon- of bedrijfsbestemming op een perceel komt te rusten, is koper verplicht een bedrag bij te betalen tot aan de grondwaarde van dat moment.
41
De term anti-speculatiebeding wordt in de praktijk gebruikt als aansprekende term voor een vervreemdingsbeperkende bepaling. Een gebruikelijk anti-speculatiebeding is een verplichting tot winstafdracht bij verkoop binnen een bepaalde termijn. Dit gebeurt veelal in gevallen waarbij de gemeente grond goedkoper heeft ingebracht om bepaalde woningbouw te kunnen (laten) realiseren, of wanneer grond uitsluitend als tuingrond wordt verkocht aan particulieren. Voorkomen wordt hiermee dat een partij uit louter speculatieve overwegingen een transactie met de gemeente aangaat dan wel dat gemeenschapsgeld dat voor een bepaald doel is ingezet binnen een korte termijn weer zijn doel voorbijstreeft. Zoals binnen het vigerende beleid thans invulling wordt gegeven aan het anti-speculatiebeding, is er feitelijk geen sprake van een anti-speculatiebeding, doch meer van een soort intensiveringsbeding of bijbetalingsbeding. In de gevallen waarin de gemeente Roermond thans een anti-speculatiebeding opneemt, wordt feitelijk een perceel grond overgedragen waarop binnen het vigerende bestemmingsplan niet vergunningsplichtig gebouwd kan worden. Indien het betreffende perceel grond binnen een tijdsbestek van tien jaar ná de overdracht een bestemming krijgt op grond waarvan het – al dan niet in combinatie met de grond waaraan het is toegevoegd – alsnog bebouwd kan worden, dient degene die op het moment van de bestemmingswijziging eigenaar is van het perceel grond, een bijbetaling te doen aan de gemeente ter grootte van het verschil tussen de marktwaarde van het perceel op dat moment en de destijds betaalde koopsom. Feitelijk wordt daarbij verondersteld dat de betreffende koper het perceel goedkoop als tuingrond heeft gekocht met kennelijk de intentie om het te bebouwen. In dat geval wordt het als redelijk verondersteld dat de betreffende koper alsnog de in het verleden betaalde koopsom aanvult tot het bedrag dat de waarde van bouwgrond vertegenwoordigt. Aanvullend op het bestaande beleid kunnen anti-speculatiebedingen toekomstig ook worden toegepast bij verkopen van groen- en restpercelen tot 100 m². Bovendien hoeft niet alleen beoordeeld te worden of er na een bestemmingsplanwijziging sprake is van een zelfstandige bouwmogelijkheid, doch iedere bebouwingsmogelijkheid wordt in aanmerking genomen. Verder wordt bij het bestaande beleid de kanttekening gemaakt dat wanneer een bestemmingswijziging optreedt als gevolg van bijvoorbeeld een door de gemeente geïnitieerde herziening van het bestemmingsplan, het anti-speculatiebeding eerst werkt indien ook daadwerkelijk een bouwvergunning wordt aangevraagd. Anti-speculatiebedingen worden in de gemeente Roermond soms ook toegepast bij verkopen in het kader van toekomstige ruimtelijke plannen, waarbij de verkoopprijs gebaseerd is op de residuele grondwaardeberekening. In de residuele grondwaardeberekening wordt vaak uitgegaan van de opbrengst van een concreet bouwprogramma. Duidelijk zal zijn dat een bouwprogramma met 40 huurappartementen in de sociale huursector een lagere opbrengst vertegenwoordigt, dan een bouwprogramma met 40 luxe koopappartementen. Dit uit zich doorgaans in een lagere residuele grondwaarde voor het programma met de lagere opbrengst. Het geval kan zich voordoen dat de gemeente vastgoed verkoopt aan een ontwikkelaar ten behoeve van een bouwprogramma met een vastgesteld aantal wooneenheden is de sociale huursector, terwijl deze ontwikkelaar uiteindelijk een groter aantal wooneenheden realiseert en deze tevens inzet voor vrije huur of koop. Voor deze gevallen wordt in de overdracht een anti-speculatiebeding of bijbetalingsbeding opgenomen.
42
7.6 Vaststelling en overgangsbepaling Deze Nota treedt in werking op 1 oktober 2013, met dien verstande dat verzoeken waarop de in deze Nota vermelde beleidsregels van toepassing zijn, welke worden ingediend in de periode tussen vaststelling van deze Nota en de inwerkingtreding daarvan, worden afgehandeld op basis van de beleidsregels uit deze Nota. Aldus vastgesteld door het College van burgemeester en wethouders van Roermond in de vergadering van 17 september 2013,
De secretaris,
De wnd. burgemeester,
mr. drs. J.J.Th.L. Geraedts
mr. P.A.G. Cammaert
43
Gemeentelijke gebouwenlijst 06-2013.xls
Object Achilleslaan 2 Achilleslaan 2a Achilleslaan 2c Achilleslaan 2d Achilleslaan 4 Ambachtsingel 40 Andersonweg 2-8 Begijnhofstraat 14 Beneden Boukoul 22 Bisschop Lindanussingel 41 Bob Boumanstraat 30 Bob Boumanstraat 32 Bos van de Eeuw Bosstraat 116 Bredeweg 411 Burgemeester Geuljanslaan 1b Carmelitessenstraat 3 Charles Ruysstraat 34 Charles Ruysstraat 84 De Weerd (nabij nr. 52) Dokter Leursstraat 2a Dominee Hoogendijkstraat 2 Dominicushof 5 Donderbergweg 34 Donderbergweg 34a Donderbergweg 36 Donderbergweg 43 Donderbergweg 47 Dorpstraat 97 Eci 13 Eiermarkt Eind Elmpterbroekweg 177 Elmpterbroekweg 209 Elmpterbroekweg 211 Elmpterbroekweg 213 Florasingel 32 Florasingel 38 Gebroek (bij 35) Gebroek 43 Gebroek 45 Gebroek 47 Gebroek 49 Gerbergaweg 2 Gevaren 20 Gevaren 22 Godsweerdersingel 17 Godsweerderstraat 2 Grote Kerkstraat (bij 29) Hammerveldlaan 2 Heidebaan 40 Heidebaan 88 Heidebaan 90 Heidebaan 92 Heidebaan 94 Heinsbergerweg 184 Heinsbergerweg 192 Heinsbergerweg 192 Hendriklaan 86 Herkenbosscherweg 22 Herkenbosscherweg 22 Herkenbosscherweg 34 Herkenbosscherweg 34a Herkenbosscherweg 36 Hollestraat Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher) Jagerstraat (De Wijher)
Plaats Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Boukoul-Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Asenray-Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Merum-Herten Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond
Omschrijving Sporthal Jo Gerris Restaurant Sporthal Jo Gerris Zwembad De Roerdomp Binnenbad Zwembad De Roerdomp Buitenbad Basisschool Montessori R.K. Basisschool De Bloesem Stedelijk Museum Stedelijk Lyceum (dislokatie) Wegkapelletje R.K. Basisschool De Steenen Brug Bisschoppelijk College Broekhin Bisschoppelijk College Broekhin infohut Zwembad de Bosberg Woning v.m. Groenloods Woning Woning VSO de Ortolaan Voormalig transformatorhuisje Opslagloods Brandweer Roermond De Spoorzoeker R.K. Basisschool De Schakel moedercentrum Maximina Stichting Dadaslar Sporthal Donderberg R.K. Basisschool Vincent van Gogh Wijkaccommodatie 'De Donderie' De Duup ECI Cultuurfabriek Wegkapelletje Wegkapelletje Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Basischool de Brink (dislokatie) De Vlonder Wegkapelletje Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Boerderij Wolfhagen Brandweer Roermond, locatie Swalmen Brandweer Roermond, locatie Swalmen COS/Ovimar Groenhuis Rattentoren Openbare Basischool Aan de Roer Monumentale boerderij Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Lyceum Schöndeln V.S.O. Petrus Dondersschool V.S.O. Petrus Dondersschool Basisschool de Zonnewijzer R.K. Basisschool St. Alfonsus R.K. Basisschool St. Alfonsus Kapelse Molen Heierkapel Kleedgebouw Swift atletiek (oud) Kleedgebouw Swift atletiek (nieuw) Berging met jurytoren Swift atletiek Kleedgebouw Ready'60 Kleedgebouw SVC-1 Kleedgebouw SVC-2 Tribune SVC
Soort object sporthal restaurant zwembad / binnenbad zwembad / buitenbad school PO school PO museum voormalige school RK Kapelletje school PO school VO school VO hut zwembadcomplex woning loods woning woning begeleidingscentrum Transformatorhuisje loods school PO school PO wijkgebouw wijkgebouw sporthal school PO Wijkaccommodatie Wijkaccommodatie Cultuurgebouw RK Kapelletje RK Kapelletje berging berging berging berging school PO wijkgebouw RK Kapelletje berging berging + woonwagen berging berging Boerderij voormalig woonhuis brandweerkazerne kantoor kantoor rattentoren school PO boerderij berging berging berging berging school VO school VO school VO / gymzaal school PO school PO school PO / gymzaal woning molen met woning woning RK Kapelletje kleedgebouw kleedgebouw berging en jurytoren kleedgebouw kleedgebouw kleedgebouw tribune
Pagina 1
Status Gebruik gemeente Verhuurd Gebruik gemeente Gebruik gemeente Claimrecht Claimrecht Gebruik gemeente Leeg (De Kabath) Openbaar Claimrecht Claimrecht Claimrecht Openbaar Ingebruikgeving Verhuurd Verhuurd Verhuurd Verhuurd Verhuurd Leeg/Niet functioneel Verhuurd Leeg Claimrecht Verhuurd Ingebruikgeving Gebruik gemeente Claimrecht Verhuurd Verhuurd Openbaar Openbaar verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd gemeente verhuurd Openbaar verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd ingebruikgeving leeg verhuurd verhuurd verhuurd Claimrecht ingebruikgeving verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd Claimrecht Claimrecht Claimrecht Claimrecht Is aangekocht Is aangekocht verhuurd Ingebruikgeving ingebruikgeving Openbaar verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd
Behouden/Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Afstoten Afstoten Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Behouden Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Behouden Behouden Behouden Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Behouden Behouden Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden
Opmerkingen
Verkoop in procedure
Verkoop bij vertrek huurder Verkoop bij vertrek huurder Verkoop bij vertrek huurder Komt vrij bij verhuizing naar Expertisecentrum Betreft Monument
Wordt huisartsenpraktijk
Wordt gesloopt in 2013
Wordt verkocht met huurder
Gemeentelijke gebouwenlijst 06-2013.xls
Object Jagerstraat 2 Jan Amentstraat 24 Julianaplein Kasteel Hillenraedtstraat 36 Kasteel Hillenraedtstraat 36 Kasteel Wassenbergstraat 2-4 Kazerneplein 7 Kazerneplein 15 Kazerneplein 172-196 Kerkweg 7-9 Keulsebaan 508 Keulsebaan 508 Kitskensdal 50 Kitskensdal 50 Kitskensdal 50 Kitskensdal 50 Kitskensdal 50 Kloosterwandplein 10 Kroppestraat Lief Vrouweveld 1 Lief Vrouweveld 1 Lief Vrouweveld 1 Louis Beelstraat 12 Louis Beelstraat 12a Maashaven 144 Maria Theresialaan 12 Markt 3 Markt 31/32/33/Swalmerstraat 12/14/16 Markt 34 (boven) Meestersweg 5 Middelhoven Mijnheerkensweg 31 Mijnheerkensweg 31a Minderbroederssingel 36 Minderbroederssingel 36 Minister Beversstraat 7 Minister Beversstraat 7 Molenweg 10 Munsterplein Neerstraat 11 Neerstraat 13 Oranjelaan 300 Oude Keulsebaan 151 Oude Keulsebaan 153 Oude Keulsebaan 182 Oude Keulsebaan 182 Oude Keulsebaan 182 Peelveldlaan 40 Peelveldlaan 60 Prins Bernardstraat 1 Putkamp 2 Putkamp 2a Putkamp 6 Putkamp 8 Rijksweg Noord 74 Rijksweg Noord 76 Robijnstraat/Molenstraat/Abdissenstraat 1 Schepen van Hertefeltstraat 10 Schepen van Hertefeltstraat 26a Schipperswal 36 Schoolpad 55 Schoolstraat 7, Merummerkerkweg Schouwberg 27 Slachthuisstraat 102 Slachthuisstraat 102 Sloet van de Beelestraat 4 Smedenerf 2 Smedenerf 4 Spoorlaan-Noord 107 Sportparklaan 31 Straat 8 Surinamestraat
Plaats Roermond Roermond Herten-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Herten-Roermond Herten-Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Boukoul-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Roermond Herten-Roermond Herten-Roermond Herten-Roermond Herten-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Herten-Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Roermond Roermond
Omschrijving MAVO Roermond R.K. Basisschool Leeve Begraafplaats Herten Scholengemeeschap De balans Scholengemeeschap De balans R.K. Basisschool Ankertje-Kompas Kantoren Gemeente/SoZa-PUZA Winkelruimte Bakkerij Bart Kantoren Essent St. Theresiaschool Herman Broerenschool Herman Broerenschool Begraafplaats Tussen de Bergen Begraafplaats Tussen de Bergen Begraafplaats Tussen de Bergen Begraafplaats Tussen de Bergen Begraafplaats Tussen de Bergen Rijwielstalling Kloosterwandplein Wegkapelletje Scholengemeeschap De balans Scholengemeeschap De balans Scholengemeeschap De balans Hubertusschool (R.K.) Peuterspeelzaal Parkeergarage Kazerneplein Parkeergarage Stationspark Voormailg gemeentehuis Swalmen Gemeentehuis Bovenbouw boven winkel Basisschool Lambertus Wegkapelletje Milieupark Bis-bis Brandweer Roermond Brandweer Roermond P.C. Basisschool Willem de Zwijger P.C. Basisschool Willem de Zwijger Monument Roerdelta Muziekkiosk Openbare Bibliotheek Openbare Bibliotheek Niekée Roermond
Kleedgebouw EMS Kleedgebouw met scheidsrechterslokaal EMS Kleedgebouw Rugbyclub R. Sporthal Bisschoppelijk College Broekhin MFA de Velderie Openbare Basisschool De Stapsteen Peuterspeelzaal Sporthal met wijkaccommodatie Herten Ot en Sien
BMV Martin Giessen R.K. Basisschool Laurentius Wijkhuis Tegelarije Productiehuis Roermond Gemeenschapshuis 't Sjoolpaad De Housbende en v.m. loods OW Vrije Basisschool Christophorus Gemeentewerf Kantoor Stadstoezicht R.K. Basisschool 't Mozaïek Openbare Basischool de Brink (hoofdgebouw) Peuterspeelzaal 't Notedopje Gemeenteloods Groenloods BMV De Kemp
Soort object school VO school PO opslagruimte school PO school PO / gymzaal school PO Kantoren Winkelruimte Kantoren school PO school PO school PO / gymzaal obductieruimte aula kantoor, poortgebouw 1 berging, poortgebouw 2 monument 1940-1945 rijwielstalling RK Kapelletje school PO school VO school PO / gymzaal school PO peuterspeelzaal Parkeergarage Parkeergarage kantoor kantoor woonetages school PO met gymzaal RK Kapelletje milieupark kringloopcentrum brandweerkazerne loods (normhal) school PO school PO / gymzaal monument 1940-1945 kiosk bibliotheek Historisch bezoekscentrum school VO woning woning kleedgebouw kleedgebouw kleedgebouw sporthal school VO MFA school PO peuterspeelzaal sporthal met wijkaccommodatie peuterspeelzaal woning (Kabath) woning (Kabath) BMV school PO wijkgebouw productiehuis wijkgebouw naschoolse opvang school PO kantoor / werkplaats kantoor school PO school PO gymzaal peuterspeelzaal loods BMV
Pagina 2
Status Claimrecht Claimrecht Gebruik gemeente Claimrecht Claimrecht Claimrecht Gebruik gemeente Verhuurd Verhuurd Claimrecht Claimrecht Claimrecht Gebruik gemeente Gebruik gemeente Gebruik gemeente Gebruik gemeente Gebruik gemeente Gebruik gemeente openbaar Claimrecht Claimrecht Claimrecht Claimrecht verhuurd Gebruik gemeente Gebruik gemeente gehuurd en verhuurd Gebruik gemeente leeg Claimrecht openbaar Gebruik gemeente Verhuurd verhuurd verhuurd Claimrecht Claimrecht leeg Openbaar verhuurd Gebruik gemeente Claimrecht verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd Gebruik gemeente Claimrecht verhuurd Claimrecht verhuurd gemeente / verhuurd verhuurd verhuurd / verkoop verhuurd / verkoop Gemeente/School Claimrecht verhuurd gebruik gemeente/verhuur deels verhuurd/deels nog leeg verhuurd Gebuik gemeente/ingebruikgeving gebruik gemeente gebruik gemeente tijdelijk gebruik Claimrecht gebruik gemeente verhuurd gebruik gemeente gebruik gemeente verhuurd/school
Behouden/Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden Behouden Behouden Afstoten Behouden
Opmerkingen
Wordt gesloopt t.b.v. nieuwbouw Wordt gesloopt t.b.v. nieuwbouw
Komt vrij op termijn Komt vrij op termijn Komt vrij op termijn
Verkocht onder voorbehoud
Wordt verkocht bij leegstand Wordt verkocht bij leegstand
Komt vrij op termijn
Staat te koop Staat te koop Komt vrij op termijn Status bekijken (verkoop?) Verhuur bovenetage aan Stichting? Verkoop?
Invulling?
Verkoop? Verkoop locatie aan Van Houtum
Gemeentelijke gebouwenlijst 06-2013.xls
Object Veestraat Veestraat Weg lang het Kerkhof Weg lang het Kerkhof Weg lang het Kerkhof Witte Koeweg 10 Witte Koeweg 12 Witte Koeweg 14 Witte Koeweg 16 Witte Koeweg 18 Witte Koeweg 20 Witte Koeweg 22
Plaats Roermond Roermond Roermond Roermond Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond Swalmen-Roermond
Omschrijving Begraafplaats Brummenberg Begraafplaats Brummenberg Begraafplaats Kapel in 't Zand Begraafplaats Kapel in 't Zand Begraafplaats Kapel in 't Zand Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie Woonwagenlocatie
Soort object loods colombarium v.m. buskruithuisje lijkenhuisje ommuring en poorten berging woonwagen + berging berging woonwagen + berging woonwagen + berging berging berging
Pagina 3
Status gebruik gemeente gebruik gemeente gebruik gemeente gebruik gemeente/ingebruikgeving gebruik gemeente verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd verhuurd
Behouden/Afstoten Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden Behouden
Opmerkingen
Wordt Wordt Wordt Wordt Wordt Wordt Wordt
verplaatst verplaatst verplaatst verplaatst verplaatst verplaatst verplaatst
en en en en en en en
mogelijk mogelijk mogelijk mogelijk mogelijk mogelijk mogelijk
overgedragen overgedragen overgedragen overgedragen overgedragen overgedragen overgedragen
