Gemeente Langedijk
Raadsvergadering van
: 2 februari 2010
Agendanummer
: 10
Portefeuillehouder
: F. Bonsel
Afdeling
: Beleid en Projecten
Opsteller
: J. Weel
Voorstel aan de raad Onderwerp
: Voorstel tot het beschikbaar stellen van een realisatiekrediet W ijkcentrum Noord-Scharwoude en krediet voor bouw- en woonrijpmaken locatie Kerklaan (5)
Programma
: 645 W ijkcentra
Gevraagde beslissing
:
-
-
een krediet beschikbaar stellen van € 4.178.200,-- voor de realisatie van een wijkcentrum aan de Kerklaan te Noord-Scharwoude en het krediet te dekken zoals vastgesteld in de Kadernota 2009-2013; een krediet beschikbaar stellen van € 391.000,-- voor het bouw- en gedeeltelijk woonrijp maken van de locatie Kerklaan en dit te dekken uit de opbrengsten van de VLOW-locaties.
Aanleiding/vraagstelling: Op 8 mei 2007 heeft uw raad, bij de behandeling van het Onderzoek Huisvesting Maatschappelijke Voorzieningen in Noord-Scharwoude en Oudkarspel, besloten akkoord te gaan met de realisatie van een wijkcentrum aan de Kerklaan in Noord-Scharwoude. Daarbij werd de te onwikkelen kavel voor het wijkcentrum en aanvullende woningbouw vastgesteld en kennisgenomen van de voorgestelde financiering van het wijkcentrum. Het voor woningbouw bestemde deel van de kavel wordt verkocht aan de Woningbouwvereniging Langedijk WBL); beide onderdelen (wijkcentrum en woningbouw) worden in samenwerking tussen de gemeente en de W BL als één project gerealiseerd. Door deze samenwerking op het gebied van planontwikkeling, ontwerp, adviseurs en aanbesteding ontstaat samenhang in de ontwikkeling en kostenvoordeel door de volumewerking.
-2-
Voorlopig ontwerp Het voorlopige ontwerp voor het wijkcentrum is opgesteld in overleg met de toekomstige gebruikers. Die zijn, in afwachting van de realisatie, tijdelijk gehuisvest in “De Overbrugging” (het voormalige schoolgebouw van het Jan Arentsz. College). Tijdens de ontwikkeling zijn nog aanvullende aanvragen tot huisvesting in het wijkcentrum gedaan. Hieraan is door ons medewerking toegezegd richting de Stichting Vluchtelingenwerk Langedijk ter vervanging van hun huisvesting in “De Binnemikke” en de Nederlandse Kolf Bond voor de realisatie van een openbare kolfbaan in combinatie met de al voor-ziene activiteitenruimte. Deze laatste wens vraagt een zeer gering aantal extra m2; de inrichting/voorzieningen t.b.v. de kolfsport zullen door de NKB worden aangebracht. De kolfsport wordt in Langedijk veel bedreven, maar is afhankelijk van de medewerking van horecabedrijven; de mogelijkheden hiervoor lopen terug. Voor het behoud van de sport heeft de NKB medewerking gevraagd voor de realisatie van een openbare kolfbaan, niet gelieerd aan een bepaalde vereniging. Voor het voorlopige ontwerp is gezocht naar een inpassing in de omgeving van het plangebied en aansluiting bij het ontwerp van de woningbouw door Woningbouwvereniging Langedijk. Het ogenschijnlijk verlies van een klein deel van het effectieve gebruik van de huidige speelweide wordt gecompenseerd door tussen de bebouwing openbare ruimten te creëren, die effectief deel gaan uitmaken van de speelweide. Hierdoor wordt het gebruik van de speelweide niet aangetast. Uitgangspunt bij het ontwerp van het wijkcentrum is: het multifunctionele gebruik van de ruimten, samenwerking tussen de gebruikers en de mogelijkheid tot ondersteuning door het centrum bij de evenementen op de speelweide. Aan deze samenwerking en gezamenlijk gebruik van ruimten is al vormgegeven in de tijdelijke huisvesting in het voormalige schoolgebouw van het Jan Arentsz. College. Planning Na vaststelling van het voorlopige ontwerp (VO) dient dit te worden uitgewerkt en gedetailleerd naar een definitief ontwerp (DO). Tegelijkertijd dient de procedure te starten voor de partiële bestemmingsplanherziening van het plangebied en aan uw raad om toekenning van het realisatiekrediet voor het wijkcentrum te worden gevraagd. Op basis van het DO kan de besteksfase en de procedure van de bouwaanvraag worden gestart; een en ander is gepland tot maart 2010. Met inachtname van de te doorlopen procedures wordt de start van de bouw in september 2010 verwacht en de oplevering in juni 2011. Mogelijke oplossingen/alternatieven: Besluit invulling locatie en realisatie wijkcentrum is genomen in de raadsvergadering van 8 mei 2007. Dit heeft geleid tot het nu voorliggende voorstel.
-3-
Financiële aspecten: Kostenbegroting Aan de hand van het VO is een bouwkostenbegroting opgemaakt door Kolom Bouwadvies. De begroting komt uit op een bedrag van € 3.858.690,-- incl. BTW, excl. woonrijpmaken terrein en warmteopwekking. Dit komt neer op een m2-prijs van € 1.817,-- incl. BTW. Bij het raadsbesluit van 8 mei 2007 werd voorlopig uitgegaan van een m2-prijs van € 1.560,-- incl. BTW en een brutovloeroppervlakte van 1650 m2; door optimalisatie van de situering van de toekomstige gebruikers (o.a. alle kantoren en specifieke ruimten op de verdieping en daardoor ontstaan van een centrale hal op de begane grond) is in het voorlopig ontwerp uitgegaan van 2124 m2. In deze kostenbegroting zit geen post voor de terreininrichting omdat voor dit project het bouwrijpmaken van de totale kavel voor rekening van de gemeente komt en het woonrijpmaken onderdeel uitmaakt van de herinrichting van de totale openbare ruimte. Deze kosten dienen, zoals reeds eerder is vastgesteld, te worden opgenomen in de grondexploitatie voor de VLOW-locaties en bedragen € 390.716,--. Verzocht wordt dit krediet nu formeel te verlenen. Door onze technische adviseur is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid tot de regeling van warmte en koeling via een warmtepompinstallatie (W PI). Dit om een milieubijdrage te leveren, mede in combinatie met het gedeeltelijk realiseren van een sedumdakbedekking. De extra-kosten van een W PI bedragen € 49.936,-- excl. BTW (€ 59.424,-- incl. BTW). De terugverdientijd voor deze investering is, bij een gemiddelde prijsstijging van energie van 7%, gesteld op 9 jaar. Ongeacht de discussie of de begrote gemiddelde prijsstijging voor gas iets omhoog of omlaag moet worden genomen (verloop economische crisis?) wordt geadviseerd het wijksteunpunt van deze installatie te voorzien. Inmiddels heeft de W BL besloten voor de appartementen ook aan te sluiten op de W PI. Brutovloeroppervlakte (BVO) Bij de bepaling van de noodzakelijke Bvo is destijds uitgegaan van een optelling van de toe te kennen m2 per gebruiker en een halvering daarvan vanwege de beoogde tweelaagse bouw. Daarbij werd dus uitgegaan van het gegeven dat alle beganegrond-ruimten ook geschikt waren om daarboven een verdiepingsvloer te realiseren. Gemeld moet worden dat de gebruikers daarvoor niet te maken hebben gehad met tweelaagse bouw. Tijdens het ontwerpen van het nieuwe gebouw is gebleken dat dat uitgangspunt niet te handhaven was. De repetitieruimte voor de fanfareverenigingen en de musical/operettevereniging vraagt namelijk om een goede akoestiek; dat vraagt om een hogere ruimte dan elders in het gebouw. Het dilemma was dus: een verdieping bouwen op de repetitieruimte waardoor dat deel van het gebouw erg hoog zou worden, of de repetitieruimte uitvoeren in éénlaagse bouw waardoor uit hoofde van functionaliteit op de begane grond meer ruimte beschikbaar zou komen. Gekozen is voor een repetitielokaal met een goede akoestiek zonder daarop een verdieping; mede om de bouwhoogte van het wijkcentrum voor de omwonenden acceptabel te houden. De ontstane extra ruimte op de beganegrond is nu benut als grote centrale hal, waarin overigens ook (buurt en jeugd-)activiteiten kunnen plaatsvinden.
-4-
Realisatiekosten De realisatiekosten per m2 waren begroot op normbedragen uit 2006, afgezet tegen de realisatie- kosten van CEC De Binding. De huidige begroting gaat uit van de kosten bij realisatie in 2010 en zijn nog niet gebaseerd op de huidige situatie in de bouw, zodat kan worden aangenomen dat de daadwerkelijke aanbesteding lager zal uitvallen. Daarnaast moet worden erkend dat de bouw van een wijkcentrum met relatief veel muziekactiviteiten veel en dure isolerende voorzieningen vraagt, ook vanwege het feit dat de woonbebouwing op relatief korte afstand van het wijkcentrum wordt gerealiseerd. Bij meevallende aanbesteding zullen uiteraard ook het budget en de daaraan gekoppelde lasten worden verlaagd. Beheer en exploitatie Voor het wijkcentrum is een exploitatie-opzet gemaakt met een keuze uit beheersvarianten (zie bijlage). Geadviseerd wordt te kiezen voor de SWOL-variant, en dus voorlopig het beheer op de huidige wijze te continueren. Hieruit volgt op jaarbasis een netto-exploitatielast van € 99.541,--. Aanvullende financiële gegevens Door het meedoen van de Woningbouwvereniging Langedijk aan de WPI voor een deel van hun woningen wordt ook een deel van de ruimtevraag van de technische installaties daarvoor doorberekend aan de W BL. Tevens wordt het evenredig deel van de exploitatiekosten aan hen doorberekend. Door de provincie is voor Langedijk een deel van de nog beschikbare ruimte in de ISV-2+ toegekend. Dit gereserveerde deel bedraagt € 500.000,-- en is bestemd voor de kosten van de invulling van de buitenruimte; de formele aanvraag is inmiddels verzonden. Beide gegevens zorgen voor een verlaging van de kapitaalslasten en de exploitatielasten. Eén en ander is verwerkt in bijgaande aangepaste exploitatie-opzet. Het tekort bedraagt € 99.541,-- terwijl een post van € 115.000,-- al in de exploitatie-begroting van de gemeente was opgevoerd en gedekt. Gemeld moet worden dat de ingeboekte provinciale subsidies zich in het aanvraagtraject bevinden en dus niet definitief zijn toegekend. Budget en dekking. De totale kosten voor de realisatie van het Wijksteunpunt Noord-Scharwoude bedragen: Toegerekende grondkosten Bouwkostenbegroting Kolom Bouwadvies Extrakosten W PI vlgs begroting Sijperda-Hardy Benodigd bouwbudget
€ 260.000,-€ 3.858.700,-€ 59.500,-€ 4.178.200,--
-5-
Netto-investering tbv berekening kapitaalslasten. Bouwbudget verzoek bijdrage ISV en/of Fonds bovenwijkse voorzieningen verzoek bijdrage Provincie wijkvoorzieningen netto-opbrengst JC De Koog extra-opbrengst kavel Kerklaan door keuze voor variant 3 doorberekening kosten WPI extra bijdrage ISV-II+ Netto investering
Kapitaalslasten, annuïtair 50 jr, rente 5 %
€ 4.178.200,--€ 100.000,--€ 300.000,--€ 600.000,--€ 346.500,--€ 67.050,--€ 500.000,-€ 2.264.650,--
€ 124.050,--
Overleg/inspraak/zienswijzen: De realisatie van het wijkcentrum is gecommuniceerd met het Dorpsplatform NoordScharwoude, de beoogde gebruikers en de Oranjevereniging. De laatste als gebruiker van de speelweide; ook heeft overleg plaatsgevonden met de afdeling OW vanwege de voortzetting van het gebruik van de speelweide voor evenementen zoals de beddenrace, de kermis en kleinschalige circussen. Met betrekking tot het laatste wordt vermeld dat voor de speelweide groot onderhoud en drainage wordt voorzien, waardoor het daarna niet meer geschikt is voor het parkeren van zware vrachtwagens. Gebleken is dat er voor het gebruik van de speelweide geen belemmeringen zijn. Als pluspunt wordt ervaren dat het wijkcentrum ondersteunend kan worden betrokken bij de evenementen (gebruik van de voorzieningen). In samenwerking met de W BL heeft een presentatie plaatsgevonden voor de omwonenden. De hierbij geuite wensen zijn zoveel mogelijk meegenomen in de ontwerpfase. Met diverse omwonenden is ook bilateraal overleg gevoerd als er sprake was van persoonlijke belangen. Tijdens de bestemmingsplanprocedure staan verder de wettelijke inspraakmogelijkheden open. Inloopavond 2 november 2009 In het kader van communicatie en de Inspraakverordening is op 2 november 2009 een inloopavond georganiseerd voor omwonenden en geïnteresseerden. Een analyse van de reacties geeft aan dat voor omwonenden geen juist beeld van de plannen is ontstaan en men startte met tevoren ingenomen standpunten op basis van uitspraken en stellingnames in plaats van de feiten (o.a. de speelweide gaat weg, er kunnen geen activiteiten zoals kermis, beddenrace en circus meer plaatsvinden, het wordt een gevaarlijke verkeerschaos, de gemeente heeft de plannen geheim gehouden, geld is belangrijker dan onze woonomgeving). Duidelijke informatie naar de burgers toe blijft cruciaal om draagvlak te behouden; inmiddels is een maquette gemaakt waarop kan worden aangegeven dat alle bestaande evenementen ook na realisatie zullen kunnen worden gehouden. De diverse organisatoren daarvan hebben inmiddels aangegeven geen problemen te zien. Inmiddels zijn er ook schriftelijk inspraakreacties binnengekomen; inhoudelijk zijn deze hetzelfde als tijdens de inloopavond (wij willen de speelweide niet kwijt en de bestaande evenementen daarop behouden, en wij willen geen woningbouw maar wel een wijkcentrum op de plek van de voormalige Mavo).
-6-
Rapportage/verantwoording/evaluatie: De raad zal tussentijds worden geïnformeerd over het resultaat van de daadwerkelijke aanbestedingen en het verloop van de bestemmingsplanprocedure.
Bijlagen die onderdeel uitmaken van het besluit: -
beheers/exploitatieoverzicht Kerklaan; overzicht besluitvorming Kerklaan met de 3 varianten bij het raadsbesluit van 8 mei 2007.
Stukken die voor de raad ter inzage liggen: -
voorlopig ontwerp; situatietekeningen; kostenbegrotingen; advies warmtepompinstallatie; conceptnota Dorpsplein Noord-Scharwoude.
Zuid-Scharwoude, 1 december 2009 Burgemeester en wethouders van Langedijk, De secretaris, De burgemeester,
E. Annaert
drs. J.F.N. Cornelisse
Gemeente Langedijk
De raad van de gemeente Langedijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 december 2009, nummer 5; gelet op het bepaalde in het raadsbesluit nummer 46 van 8 mei 2007;
besluit:
1. een krediet beschikbaar stellen van € 4.178.200,-- voor de realisatie van een wijkcentrum aan de Kerklaan te Noord-Scharwoude en het krediet te dekken zoals vastgesteld in de Kadernota 2009-2013; 2. een krediet beschikbaar stellen van € 391.000,-- voor het bouw- en gedeeltelijk woonrijp maken van de locatie Kerklaan en dit te dekken uit de opbrengsten van de VLOW-locaties.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Langedijk in zijn openbare vergadering van 2 februari 2010. De voorzitter,
drs. J.F.N. Cornelisse De griffier,
J. van den Bogaerde
