Gemeente Bellingwedde

Gemeente Bellingwedde

Woningmarktonderzoek Bellingwedde Actueel inzicht in de woningmarkt 15 oktober 2014

DATUM

15 oktober 2014

TITEL

Woningmarktonderzoek Bellingwedde

ONDERTITEL

Actueel inzicht in de woningmarkt

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER

Gemeente Bellingwedde

[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink (Companen)

PROJECTNUMMER

048.100/g

Inhoud Samenvatting

1

1

Inleiding en onderzoeksopzet 1.1 Doelstelling en onderzoeksopzet

3 3

2

Functioneren van de woningmarkt 2.1 Ontwikkeling in de afgelopen jaren 2.2 Samenstelling huidige woningvoorraad 2.3 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling 2.4 Ontwikkeling behoefte wonen en zorg

4 4 6 12 14

3

Vraag- en aanbod op de woningmarkt 3.1 Feitelijke verhuisbewegingen afgelopen jaren 3.2 Ontwikkelingen in de komende jaren

18 18 20

Factsheet: kern Bellingwolde

23

Factsheet: kern Blijham

24

Factsheet: kern Oudeschans

25

Factsheet: kern Veelerveen

26

Factsheet: kern Vriescheloo

27

Factsheet: kern Wedde

28

Samenvatting Bevolkingsontwikkeling in het verleden    



De bevolking is in de afgelopen 6 jaar met bijna 6% afgenomen. De opvanglocatie van het COA in Bellingwolde beïnvloedt sterk de migratiebewegingen in de gemeente Bellingwedde. Het geboortesaldo is de afgelopen jaren negatief. Dit bekent dat er meer mensen overlijden dan er worden geboren. Er is dus geen sprake van een natuurlijke bevolkingsgroei. Per saldo verlaten jongeren in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar de gemeente. Dit is een gebruikelijke trend bij de meeste landelijke gemeenten. Hier liggen vaak vertrekmotieven als werk of studie elders in het land aan ten grondslag. Relatief veel mensen vertrekken vanuit Bellingwedde naar Oldambt en Groningen.

Samenstelling en bewoning huidige woningvoorraad     

 

  

De gemeente telt circa 4.100 woningen. Hiervan is 20% sociale huur, 7% particuliere huur en 73% koop. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande woningen (61%). In de hoofdkernen Bellingwolde en Blijham staan relatief veel rij en twee-onder-een-kapwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad ligt op ongeveer €200.500, en de gemiddelde prijs per m2 bedraagt circa €1.265 per m2. Bijna 80% van de sociale voorraad heeft een huurprijs tussen de €389 en €556 per maand. De leegstand in de woningvoorraad is in de afgelopen jaren opgelopen van 3,6% in 2008 naar 4,6% in 2012. In 2012 stonden er 190 woningen voor een kortere of langere periode leeg. Dit is een duidelijk effect van de afnemende bevolking en een gelijkblijvende woningvoorraad. Naar schatting heeft bijna een kwart van de voorraad een energielabel C of hoger. Een kwart van de voorraad heeft een D-label en ruim 40% een E-label. De sociale huurvoorraad huisvest relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar, en 75-plussers. In de koopvoorraad wonen relatief veel gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar. Vanaf 2008 is het aantal transacties in de koopvoorraad gehalveerd en is de gemiddelde transactieprijs gedaald van €190.000 naar circa €155.000. Het aantal verhuringen is in de afgelopen jaren toegenomen van 64 naar 84 huurwoningen per jaar. Op basis van de WOZ-registratie is de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad bepaald. In de basis zijn er circa 360 woningen geschikt voor bewoning door senioren of mensen met een lichte fysieke beperking. Daarnaast is er een potentieel geschikt aanbod van ca. 1.075 woningen. Het gaat hierbij om woningen die met relatief weinig aanpassingen geschikt te maken zijn. De geschikte woningvoorraad wordt merendeels bewoond door 65-plussers.

Toekomstige ontwikkeling  



In de periode tot en met 2029 neemt het aantal inwoners in Bellingwedde af met circa 1.450 tot 1.500 personen. Het aantal huishoudens neemt in dezelfde periode met circa 275 huishoudens af. Op dit moment heeft naar schatting 48% een inkomen tot €34.000. Op basis van een economische doorrekening naar de toekomst neemt het aantal huishoudens tot €34.000, afhankelijk van het economische scenario, af met 40 tot 300 huishoudens. De komende jaren zal de vraag en het aanbod van woonvormen met zorg sterk veranderen. Door de extramuralisering is de vraag naar intramuraal wonen voor ouderen op korte termijn afgenomen

048.100/g | Woningmarktonderzoek Bellingwedde

1



en bedraagt ongeveer 78 plaatsen. Door de vergrijzing stijgt dit in 2030 naar ongeveer 115 plaatsen. Op dit moment staat daar in Bellingwedde een aanbod van circa 120 plaatsen tegenover. Op dit moment is er een behoefte aan circa 35 plaatsen intramuraal wonen voor mensen met een verstandelijke beperking en dit blijft de komende jaren ongeveer gelijk. De behoefte aan intramuraal wonen met zorg voor mensen met een psychische beperking bedraagt momenteel 10 plaatsen. Dit betekent overigens niet dat al deze mensen daadwerkelijk in de gemeente Bellingwedde gehuisvest zijn. Een deel kan gehuisvest zijn op locaties met een regionale opvangfunctie voor deze doelgroepen.

Feitelijke verhuisbewegingen 



 

Op basis van een koppeling van het GBA en de WOZ-registratie zijn feitelijke verhuisbewegingen van vertrekkers, vestigers en binnenverhuizers geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de gemeente relatief veel gezinnen met kinderen (28%) aantrekt. Vertrekkers uit de gemeente zijn relatief vaak 1- en 2persoonshuishoudens t/m 30 jaar (29%) en 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 31 en 55 jaar (26%). Binnenverhuizers richten zich wat sterker op de huursector. Na verhuizing constateren we een kleine verschuiving van koop (51%) naar huur (56%). Het gaat hierbij om huishoudens die van een (half)vrijstaande koopwoning naar een huurappartement zijn verhuisd. Vestigers richten zich iets sterker op de koopsector. Bijna 60% van de vestigers heeft een koopwoning betrokken. Het merendeel hiervan een (half)vrijstaande woning. Huishoudens in Bellingwolde hebben de sterkste binding met de eigen kern. Bijna driekwart is binnen de kern verhuisd. Ook vanuit andere kernen vinden relatief veel verhuisbewegingen naar Bellingwolde plaats.

Ontwikkeling in de komende jaren 









De gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 2030 hangt sterk af van verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Het gaat onder andere om de afname van bevolking en huishouden, de vergrijzing, economische ontwikkeling en de verdergaande extramuralisering. De belangrijkste opgave in de komende jaren ligt op de wijze waarop wordt omgegaan met de afname van 275 huishoudens en het potentiele overschot van hetzelfde aantal woningen. Als deze woningen niet worden bewoond door bijvoorbeeld huishoudens van buiten de gemeente, of worden onttrokken aan de voorraad, dan zal de leegstand verder oplopen. De verwachting is dat met name vrijstaande woningen, nu bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder kwetsbare segmenten gaan vormen. Het gaat vooral om de woningen die kwalitatief in minder goede staat van onderhoud zijn. Daarnaast is de verwachting dat de koopvoorraad in de kleine kernen kwetsbaar is. Zowel vestigers als binnenverhuizers zijn gericht op de hoofdkern. Hier speelt het voorzieningenniveau en het woningaanbod een belangrijke rol in. De huurvoorraad lijkt op korte termijn het minst kwetsbaar. Dit komt door de versterkte huuroriëntatie van jongeren en de groeiende vraag van ouderen. Voor deze laatste groep is het wel de vraag in hoeverre deze vraag zich manifesteert omdat zij sterk afhankelijk zijn van de verkoop van hun huidige woning.


2

1 Inleiding en onderzoeksopzet 1.1 Doelstelling en onderzoeksopzet De gemeenten Vlagtwedde en Bellingwedde gaan in 2014 van start met het opstellen van een nieuw Woonplan. Om het Woonplan uit te werken hebben beide gemeenten behoefte aan een gedegen inzicht in de actuele stand van zaken en ontwikkelingen op de woningmarkt. De huidige demografische, economische maar ook beleidsmatige ontwikkelingen vormen daar ook een aanleiding toe. Het gaat om belangrijke thema’s als bevolkingskrimp, vergrijzing, stagnatie op de koopmarkt maar ook veranderingen op het vlak van wonen en zorg. In dit onderzoek werken we de volgende hoofdvraag uit: Hoe functioneert de huidige woningvoorraad van de gemeente Bellingwedde en welke opgaven zijn er te verwachten in de toekomst? Om deze centrale vraag te beantwoorden geven we een antwoord op de volgende onderzoeksvragen: 1. Wat zijn de kenmerken van de huidige woningvoorraad? Naar eigendomsverhouding, WOZ-waarde, geschiktheid (levensloopgeschiktheid) en toekomstbestendigheid. 2. Hoe ontwikkelt de vraag naar wonen en zorg zich? 3. Wat is de gewenste omvang in 2030 en welke kwaliteiten worden gevraagd? De rapportage bestaat uit een uitwerking van de belangrijkste uitkomsten op gemeenteniveau, aangevuld met factsheets van de verschillende kernen. Daarnaast zijn er diverse GIS-analyses uitgevoerd, deze zijn separaat aangeleverd in pdf-bestanden.

Werkwijze Het onderzoek is kwantitatief ingestoken, waarbij gebruik is gemaakt van bestaande bronnen en databases. Voor de verschillende analyses zijn de volgende bronnen gebruikt:  Bevolkings- en migratieontwikkeling Er is een analyse uitgevoerd op de ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad in het verleden. Als basis hiervoor zijn gegevens van het CBS gebruikt.  Bevolkings- en huishoudensprognose Om de bevolkings- en huishoudensontwikkeling inzichtelijk te maken, is ervoor gekozen om gebruik te maken van de IPB 2011-prognose van de Provincie Groningen.  Analyse WOZ-registratie De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke WOZregistratie, aangevuld met de gegevens van het woningbezit van Acantus en Mooiland.  Doorstroomanalyse Voor de periode 2010-2013 zijn de feitelijke verhuisketens in de bestaande woningvoorraad geanalyseerd. Op basis van een koppeling van WOZ-gegevens en de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) is in beeld gebracht welke huishoudens welke stappen op de woningmarkt gezet hebben.


3

2 Functioneren van de woningmarkt In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste ontwikkelingen die zich in het verleden en heden hebben voorgedaan op de woningmarkt. Hierbij gaan we onder andere in op de bevolkingsontwikkeling, migratiebewegingen, maar ook transactiecijfers in de koopsector en verhuringen in de huursector. Daarnaast brengen we de samenstelling van de bestaande woningvoorraad uitgebreid in beeld. Tot slot werpen we een blik op de toekomst: hoe ontwikkelt de bevolking zich en welke vraag naar wonen en zorg valt er te verwachten?

2.1 Ontwikkeling in de afgelopen jaren Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren De gemeente Bellingwedde telt per 1 januari 2013 ongeveer 8.985 inwoners en dit is sinds 2007 met ongeveer 530 personen afgenomen. Dit is een bevolkingsafname van bijna 5,5%. Figuur 2.1: Gemeente Bellingwedde. Ontwikkeling bevolking, migratie en woningvoorraad 2007-2012

200 100 0 -100 -200 -300 -400 2007

2008

Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling

2009

2010

2011

2012

Geboortesaldo Binnenlandse migratie

Bron: CBS 2013.





De bevolkingsontwikkeling in Bellingwedde hangt sterk samen met de ontwikkeling van het binnenen buitenlands migratiesaldo. Deze migratiebewegingen worden in belangrijke mate beïnvloed door de aanwezigheid van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) in Bellingwolde. In 2008 verlieten er relatief veel mensen de gemeente en dit is direct terug te zien in de sterke daling van het aantal inwoners. Het jaar 2010 laat het omgekeerde zien: er vestigden zich relatief veel mensen vanuit het buitenland in de gemeente waardoor de bevolkingsgroei positief was. Het COA is in 2011 gesloten, en eind 2013 weer heropend. Dit is de belangrijkste reden van de forse daling in 2012. Naar verwachting zal in 2014 het migratiesaldo weer positief zijn. Het geboortesaldo is de afgelopen jaren negatief. Dit betekent dat er meer mensen overlijden dan er kinderen worden geboren. Er is dus geen sprake meer van een natuurlijke bevolkingsgroei.


4

Migratie naar leeftijd Figuur 2.2: Gemeente Bellingwedde. Migratie naar leeftijd 2007-2012

200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 -250 2007

2008 0-14

2009 15-24 25-49

2010 50-64

65+

2011

2012

Bron: CBS 2013.





 

Per saldo verlaten jongeren in de leeftijd 15 tot en met 24 jaar structureel de gemeente. Belangrijke vertrekmotieven voor deze groep zijn werk of studie elders in het land. Dit is een gebruikelijk beeld voor de meeste gemeenten in landelijk gebied. Daarnaast valt op dat 65-plussers per saldo de gemeente verlaten. Belangrijke motieven hiervoor kunnen sterk zorg gerelateerd zijn: ouderen die de gemeente verlaten omdat ze verhuizen naar een verpleeg- of verzorgingshuis buiten de gemeente. In 2007, 2009 en 2010 vestigen zich relatief veel 25 tot 49 jarigen en 0 tot 14 jarigen. In 2008, 2011 en 2012 is het omgekeerde het geval. De sterke schommelingen in de migratiebewegingen worden grotendeels verklaard door de vestiging van het AZC in Bellingwolde.

Migratie naar richting Tabel 2.1: Gemeente Bellingwedde. Migratie naar richting 2007-2012 Vestiging in gemeente 71

Vertrek uit gemeente 97

Saldo 2007-2012 -26

135

293

-158

50

40

10

Oldambt

562

881

-319

Pekela

204

246

-42

Stadskanaal

113

153

-40

87

104

-17

222

184

43

Provincie Groningen overig

99

151

-52

Emmen

44

61

-17

Delfzijl Groningen Hoogezand-Sappemeer

Veendam Vlagtwedde

Provincie Drenthe overig

155

201

-46

Nederland overig

1.277

919

358

Nederland totaal

3.024

3.330

-306

507

508

-1

Buitenland Bron: CBS 2013.


5





De afgelopen jaren verlieten per saldo 306 mensen Bellingwedde voor een andere gemeente in Nederland. Relatief veel mensen vertrokken naar Oldambt (-319) en Groningen (-158). Deze laatste groep bestaat voornamelijk uit jongeren en studenten. Met gemeenten buiten de regio (Nederland overig) is er een positief migratiesaldo. Hier zit mogelijk de aanwezigheid van het COA achter en gaat het om asielzoekers die vanuit andere gemeenten gehuisvest worden in Bellingwolde.

2.2 Samenstelling huidige woningvoorraad Op basis van een koppeling van de gemeentelijke WOZ-registratie en het woningbezit van de corporaties Acantus en Mooiland is de samenstelling van de woningvoorraad in beeld gebracht. Tabel 2.2: Gemeente Bellingwedde. Woningvoorraad naar type BellingOudeBlijham wolde schans Rijwoning 8% 15% 0%

Wedde

Veelerveen

Vriescheloo

Totaal

1%

3%

6%

9%

2-1 kap

20%

18%

6%

11%

12%

10%

16%

Vrijstaand

61%

49%

83%

80%

71%

71%

61%

Appartement

3%

9%

1%

0%

3%

0%

4%

Seniorenwoning

5%

6%

0%

2%

5%

6%

5%

Bedrijfswoning

4%

4%

10%

6%

5%

5%

4%

Recreatiewoning

0%

0%

0%

0%

0%

3%

0%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

85

260

460

560

4.100

Totaal

Aantal woningen 1.505 1.230 Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013.

De woningvoorraad van Bellingwedde telt ongeveer 4.100 woningen en bestaat grotendeels uit vrijstaande woningen (61%). In de hoofdkernen Bellingwolde en Blijham staan relatief veel rij- en tweeonder-een-kapwoningen. In de kleine kernen ligt het aandeel vrijstaande woningen boven de 70%. Tabel 2.3: Gemeente Bellingwedde. Woningvoorraad naar eigendom BellingOudeBlijham Veelerveen wolde schans Sociale huur 21% 26% 6% 13% Particuliere huur Koop

Vriescheloo 12%

Wedde 17%

Totaal 20%

6%

6%

12%

9%

11%

8%

7%

73%

68%

82%

78%

78%

75%

73%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013.

De woningvoorraad bestaat uit ruim 20% sociale huurwoningen en bijna driekwart uit koopwoningen. De particuliere huurvoorraad beslaat ongeveer 7% van de voorraad.


6

Tabel 2.4: Gemeente Bellingwedde. Koopvoorraad naar WOZ-waarde BellingOudeBlijham Veelerveen wolde schans < € 100.000 6% 3% 7% 2%

Wedde

Vriescheloo

Totaal

7%

2%

4%

€ 100-150.000

26%

29%

33%

33%

15%

16%

25%

€ 150-200.000

34%

26%

36%

37%

37%

33%

32%

€ 200-250.000

18%

20%

6%

13%

19%

27%

19%

> € 250.000

16%

22%

17%

15%

22%

23%

19%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013.

De gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad ligt op ongeveer € 200.500. Toch heeft het merendeel van de koopvoorraad (61%) een waarde lager dan € 200.000. Bijna 30% heeft zelfs een waarde lager dan € 150.000. In Oudeschans (40%) en Veelerveen (35%) staan relatief veel woningen onder de 150.000. En in Wedde staan relatief veel woningen (50%) met een WOZ-waarde van meer dan € 200.000.

Koopvoorraad naar euro/m2 Op basis van de WOZ-waarde en de oppervlakte van de woning drukken we de woningvoorraad uit in de prijs per vierkante meter. Hierdoor zijn woningen onderling te vergelijken. Doorgaans zijn woningen 2 2 (binnen hetzelfde segment) met een hogere m prijs aantrekkelijker dan woningen met een lagere m prijs. Dit wordt uiteraard beïnvloed door een combinatie van factoren als ligging, uitstraling en afwerkingsniveau. Figuur 2.3: Gemeente Bellingwedde. Koopvoorraad naar prijs per m2

Rij-/hoekwoning

68%

2-onder-1 kap

27%

Vrijstaand

36%

21%

Appartement

17%

Overig

11% 0%

< 1.000/m2

10%

30%

19%

20%

5%

10%

20%

6%

20%

78%

8% 5% 20%

21%

2%

21% 30%

1.000 - 1.150/m2

55% 40%

50%

1.150 - 1.300/m2

60%

70%

80%

1.300 - 1.500/m2

90%

100%

> 1.500/m2

Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013. 2

De gemiddelde prijs per m van een koopwoning ligt in de gemeente Bellingwedde op ongeveer € 1.265 2 2 per m . Rij- en hoekwoningen en twee-onder-een-kappers hebben doorgaans een lagere prijs m , terwijl appartementen beduidend hoger liggen.


7

Tabel 2.5: Gemeente Bellingwedde. Huurvoorraad naar prijsklasse < € 389

Acantus 133 (19%)

Mooiland 0 (0%)

Totaal 133 (18%)

€ 389-556

532 (77%)

65 (100%)

597 (79%)

€ 556-699

28 (3%)

0 (0%)

22 (3%)

0 (0%)

0 (0%)

0 (0%)

693 (100%)

65 (100%)

758 (100%)

> € 699 Totaal Bron: Acantus, Mooiland



Bijna 80% van de sociale voorraad heeft een huurprijs tussen de € 389 en € 556 per maand. Boven de € 556 per maand is er niet of nauwelijks aanbod.

Leegstand woningvoorraad De leegstand in de woningvoorraad is een belangrijke indicator voor de druk op de woningmarkt. Voor het normaal functioneren van de woningvoorraad wordt meestal uitgegaan van een (gewenst) leegstandspercentage van 2%. Dit is nodig om verhuisbewegingen nodig te maken. Tabel 2.6: Gemeentelijk Bellingwedde. Leegstand woningvoorraad 2008-2012 Leegstand % t.o.v. woningvoorraad Bron: CBS 2013.

2008 147

2009 160

2010 172

2011 174

2012 189

3,6%

3,9%

4,2%

4,3%

4,6%

De leegstand is de afgelopen jaren opgelopen van 3,6% in 2008 naar 4,6% in 2012. In 2012 stonden er bijna 190 woningen voor een kortere of langere periode leeg. Hier is duidelijk het effect te zien van een afnemende bevolking en een gelijkblijvende woningvoorraad. Als de bevolking verder afneemt zal het leegstandspercentage verder oplopen.

Energetische staat woningvoorraad Energiebesparing in de (bestaande) woningvoorraad wordt steeds belangrijker. Besparing van energie is niet alleen goed voor het milieu, maar levert ook financieel voordeel op voor huishoudens. Een van de manieren om de energetische staat van de woningvoorraad in beeld te brengen is door de voorraad in te delen op basis van het energielabel. De meest zuinige woningen krijgen energielabel A(+++) en energielabel G staat voor de minst zuinige woningen. Let wel: het energielabel hoeft overigens niets te zeggen over het daadwerkelijke verbruik. Het verbruik is onder andere sterk afhankelijk van hoe vaak men thuis is, hoe groot het huishouden is en hoe bewust men is van het energieverbruik. Alle sociale huurwoningen zijn voorzien van een energielabel. Dit geldt echter niet voor de koop en particuliere huurvoorraad. Op basis van kenmerken uit de WOZ-registratie zoals bouwjaar en type is een inschatting gemaakt naar het energielabel van deze woningen. Het is een indicatie van de initiële status van de koop- en particuliere huurwoningen. Met eventuele energiebesparende maatregelen is geen rekening gehouden.


8

Tabel 2.7: Gemeente Bellingwedde. Woningvoorraad naar energielabel Koop 5%

Particuliere huur 4%

Sociale huur 2%

Totaal 4%

B-label

13%

11%

16%

13%

C-label

0%

1%

26%

6%

D-label

24%

18%

25%

24%

E-label

50%

52%

15%

43%

F-label

8%

13%

13%

9%

G-label

0%

0%

3%

1%

Totaal 100% 100% 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, Acantus, Mooiland, bewerking Companen.

100%

A/A+ label

Naar schatting heeft bijna een kwart van de voorraad een C-label of hoger. Een kwart van de woningen heeft een D-label en ruim 40% een E-label.

Bewoning woningvoorraad Op basis van een koppeling van de GBA en de WOZ-registratie brengen we in beeld hoe de verschillende huishoudens in de gemeente woonachtig zijn. Figuur 2.4: Gemeente Bellingwedde. Bewoning woningvoorraad naar eigendom

Sociale huur

9%

Particuliere huur

9%

13% 15%

Koop 3% 12% 0% 1+2 phh < 35 jaar

18%

10%

32% 28%

30%

33% 20%

30%

1+2 phh 35-55 jaar

29% 17%

41% 40% Gezin

50%

60%

70%

1+2 phh 55-75 jaar

11% 80%

90%

100%

1+2 phh > 75 jaar

Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, bewerking Companen.

De sociale huurvoorraad huisvest relatief veel jonge huishoudens tot 35 jaar (9%) en 75-plussers (29%). In de koopvoorraad wonen relatief veel gezinnen (33%) en één- en tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar (41%).


9

Figuur 2.5: Gemeente Bellingwedde. Bewoning woningvoorraad naar huishoudenstype

1+2 phh < 35 jaar

17%

1+2 phh 35-55 jaar

38%

13%

Gezin

22%

10%

1+2 phh 55-75 jaar

7%

1+2 phh > 75 jaar

6% 0%

Rij-/hoekwoning

31% 58%

16%

4% 3%

67%

15%

6%

67%

11% 10%

6% 4% 3%

49% 20%

2-onder-1 kap

30%

40%

Vrijstaand

2%5% 4% 16%

50%

60%

Appartement

70%

80%

16%

1%

90%

100%

Seniorenwoning

Overig

Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2013, bewerking Companen.

Jonge huishoudens tot 35 jaar wonen relatief vaak in de kleinere, en ook goedkopere woningen. Bijna twee derde van de gezinnen en kleine huishoudens tussen 55 en 75 jaar wonen in een vrijstaande woning. Bij 75-plussers is er een verschuiving naar appartementen en seniorenwoningen.

Ontwikkelingen koop- en huursector Figuur 2.6: Gemeente Bellingwedde. Ontwikkeling transacties en verkoopprijs bestaande koopwoningen 2007-2013

€ 225.000

Aantal transacties

120

€ 200.000

100 80

€ 175.000

60

€ 150.000

40

€ 125.000

20 0

Gem transactieprijs (euro)

140

€ 100.000 2007

2008

2009

Aantal transacties

2010

2011

2012

2013

Gemiddelde transactieprijs

Bron: Woningmarkcijfers.nl / Kadaster.

Vanaf 2008 is het aantal transacties in de koopvoorraad bijna gehalveerd en is de gemiddelde transactieprijs ook sterk gedaald. De gemiddelde transactieprijs lag in 2007 op ruim € 190.000, in 2013 is dit bijna € 155.000.


10

Tabel 2.8: Gemeente Bellingwedde. Verhuurinformatie sociale huurwoningen Acantus 2010 Bellingwedde 2011 Verhuringen 64 72

2012 85

2013* 84 12%

Mutatiegraad

9%

10%

12%

Reacties

705

588

684

359

Gem. aantal reacties

27,1

17,8

23,6

10,0

61

49

78

Weigeringen 31 Bron: Acantus. (verhuurgegevens Mooiland niet inzichtelijk)

Het aantal verhuringen is in de afgelopen jaren toegenomen van 64 naar 84 huurwoningen per jaar. Het percentage woningen dat jaarlijks vrijkomt (de mutatiegraad) is gestegen van 9% in 2010 naar 12% in 2013. Dit betekent dat elke sociale huurwoning gemiddeld een keer per 8 jaar vrijkomt.

Geschiktheid woningvoorraad De geschiktheid van de reguliere woningvoorraad bepalen we aan de hand van de gemeentelijke WOZregistratie. Met deze toedeling hebben we echter een eerste indicatie van de geschiktheid van woningen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen, ook als er een zekere zorgvraag is. Hierbij hanteren we de volgende definities: Geschikte woning Alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. De woning ligt op de begane grond of is in geval van appartementen per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk(ken) gebruiken. De woningen voldoen aan tenminste één van de volgende kenmerken:  woning is aangemerkt als seniorenwoning;  woning is een appartement met lift;  woning is een appartement waarvan onbekend is of er een lift is, bevindt zich op begane grond *;  woning is een appartement waarvan onbekend is of er een lift aanwezig is, maar bevindt zich in een complex e op 5 etage of hoger (dan is een lift volgens het Bouwbesluit verplicht aanwezig). Potentieel geschikte woning Naast geschikte woningen merken we ook woningen aan als potentieel geschikte woningen. Deze woningen voldoen aan de volgende criteria:  Eengezinswoning is gebouwd na 1980; 3  Inhoud bij koop is groter dan 350 m en gebouwd na 1965; 3  Inhoud bij huur is groter dan 300 m en gebouwd na 1980.

Aantal en aandeel geschikte woningen Op basis van de eerder genoemde criteria staan in de gemeente Bellingwedde 360 geschikte woningen; zo’n 9% van de totale woningvoorraad. Dat is iets meer dan gemiddeld in vergelijkbare gemeenten. Daarnaast blijkt er nog een behoorlijk aanbod aan potentieel geschikte woningen te zijn. De volgende tabel geeft inzicht in welke mate de huurvoorraad en de koopvoorraad geschikt is.


11

Tabel 2.9: Gemeente Bellingwedde. Geschikte en niet geschikte woningen naar huur en koop Geschikt Potentieel geschikt Niet geschikt Bellingwedde Aantal % Aantal % Aantal Sociale huur

290

81%

15

1%

510

Totaal Aantal

% 19%

815

% 20%

Part. huur

15

4%

35

3%

245

9%

295

7%

Koop

55

15%

1.025

95%

1.885

71%

2.965

73%

Totaal 360 100% 1.075 100% Bron: WOZ-registratie gemeente Bellingwedde, bewerking Companen.

2.640

100%

4.075

100%

Van de (potentieel) geschikte woningen behoort 95% tot de koopvoorraad: 1.025 woningen. In de huursector is de potentiële geschiktheid dus beperkt. Net als in Vlagtwedde is ook hier de geschikte voorraad met name in bezit van de corporaties.

Bewoning geschikte woningen Van de (potentieel) geschikte woningvoorraad wordt 55% bewoond door mensen in de leeftijd tot 65 jaar. Ongeveer 45% van de (potentieel) geschikte woningen wordt dus daadwerkelijk bewoond door ouderen (65 jaar e.o.). De echt geschikte woningen worden merendeels door 65-plussers bewoond (70%). Verder wordt 30% van de niet geschikte woningen in Bellingwedde bewoond door mensen met een leeftijd van 65 jaar en ouder (zo’n 770 woningen). We mogen aannemen dat een deel van deze woningen in praktische zin toch voldoen voor bewoning door senioren, of dat men nog vitaal genoeg is om in een reguliere woning te kunnen wonen. Niettemin zal her en der de bewoning van deze woningen met beperkingen gepaard gaan, al dan niet met aanpassingen in de woning. Tabel 2.10: Gemeente Bellingwedde. Geschikte woningen, naar leeftijdsklasse hoofdbewoner Bellingwedde

Geschikt Aantal

%

Potentieel geschikt Aantal %

Niet geschikt Aantal

Totaal Aantal

%

%

< 55 jaar

70

19%

415

39%

1.300

49%

1.785

44%

55-64 jaar

40

11%

270

25%

570

22%

880

22%

65-74 jaar

75

21%

265

25%

470

18%

810

20%

75-84 jaar

100

28%

100

9%

230

9%

430

11%

85 jaar e.o.

75

21%

25

2%

70

3%

170

4%

2.640

100%

4.075

100%

Totaal 360 100% 1.075 100% Bron: GBA, WOZ-registratie gemeente Bellingwedde, bewerking Companen.

2.3 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Bevolkings- en huishoudensprognose De bevolkings- en huishoudensprognose baseren we op de IPB-prognose uit 2011. Dit is dezelfde onderlegger die is gehanteerd in het Regionaal Prestatiekader 2013-2018. Tabel 2.11: Gemeente Bellingwedde. Bevolkings- en huishoudensprognose 2014-2029 Bellingwedde Bevolkingsprognose

2014 8.895

Huishoudensprognose 4.060 Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen.

2019 8.465

2024 7.970

2029 7.425

2014-2029 -1.470

4.075

3.975

3.785

-275

In de periode tot en met 2029 neemt de bevolking in omvang verder af: van 8.895 inwoners in 2014 naar 7.425 inwoners in 2029. Dit is een afname van circa 1.470 inwoners, hetgeen neerkomt op een afname van 17% van de huidige bevolking. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens af met 275 huishoudens.


12

Figuur 2.7: Gemeente Bellingwedde. Bevolkingsprognose naar leeftijd 2014-2029

10.000 9.000 8.000 7.000

6.000

10%

12% 16% 34%

35%

5.000 4.000

18%

31%

28%

25%

3.000

34%

22%

22%

2.000

12%

12%

12%

1.000

11%

19%

18%

16%

15%

2014

2019

2024

2029

0 < 20 jaar

20-35 jaar

35-55 jaar

55-75 jaar

> 75 jaar

Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen.

In de komende jaren zal de vergrijzing van de bevolking verder doorzetten. In 2014 is ongeveer 10% van de bevolking 75 jaar of ouder, in 2029 betreft dit ongeveer 18% van de bevolking. Tegelijkertijd neemt het aantal mensen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar af van 28% naar 22%. Figuur 2.8: Gemeente Bellingwedde. Huishoudensprognose naar leeftijd 2014-2029

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500

14%

16%

35%

21%

37%

36%

2.000 1.500

33%

32%

1.000 500

0

23%

34%

31%

32%

12% 6%

9% 6%

7% 5%

6% 5%

2014

2019

2024

2029

1-2phh 15-34

1-2 phh 35-54

gezin

1-2 phh 55-74

1-2 phh 75+

Bron: IPB 2011, bewerking Provincie Groningen.

Ook bij de huishoudensprognose zien we dat het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder toeneemt: van 14% naar 23%. Het aandeel gezinnen blijft in de komende jaren stabiel, terwijl het aantal één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 54 jaar daalt van 12% naar 6%.


13

Ontwikkeling inkomensgroepen Voor de huishoudensontwikkeling gaan we uit van eerder genoemde prognoses. Voor de economische ontwikkelingen werken we een aantal scenario’s uit. Het gaat hierbij niet om een voorspelling van de toekomst, maar om een analyse van de verwachte ontwikkeling bij een bepaalde economische groei en de welvaartsontwikkeling, zodat een bandbreedte kan worden bepaald. In deze analyse werken we drie scenario’s uit:  Scenario 1: een gelijkblijvend welvaartsniveau in de komende jaren.  Scenario 2: waarbij het welvaartsniveau de eerste vijf jaar op 0% ligt en daarna stijgt met +1,2% per jaar.  Scenario 3: is een scenario waarbij het uitgangspunt een stijging van +1,2% per jaar is. 1 We maken hierbij onderscheid in de BBSH-doelgroep , huishoudens met een inkomen tot € 34.000, tussen € 34.000 en € 43.000 en boven de € 43.000. Tabel 2.12: Gemeente Bellingwedde. Ontwikkeling inkomensgroepen 2014-2024 Bellingwedde < BBSH-doelgroep

2014 1.725 (42%)

2024 Scenario 1 1.690 (42%)

Scenario 2 1.550 (39%)

Scenario 3 1.460 (37%)

BBSH - € 34.000

240 (6%)

235 (6%)

215 (5%)

205

€34-43.000

610 (15%)

600 (15%)

645 (16%)

675 (17%)

1.485 (37%)

1.450 (37%)

1.565 (39%)

1.635 (41%)

Totaal 4.060 (100%) 3.975 (100%) Bron: IPB 2011 prognose provincie Groningen, CBS/RIO 2009.

3.975 (100%)

3.975 (100%)

> € 43.000

(5%)

In de periode 2014 tot en met 2024 neemt het aantal huishoudens in Bellingwedde af met 85 huishoudens. Door de afname van het aantal huishoudens zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 in alle scenario’s afnemen. Bij een economische stagnatie (scenario 1) neemt het aantal huishoudens af met 40 huishoudens en bij een economische groei (scenario 3) met circa 300 huishoudens. Op dit moment heeft circa 85% van de huurders een inkomen tot € 34.000 in de sociale voorraad. Gelet op de afname van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 is de verwachting dat in de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen afneemt.

2.4 Ontwikkeling behoefte wonen en zorg De komende jaren zal het aanbod van woonvormen met zorg sterk veranderen. Het rijksbeleid is er op gericht dat steeds meer zorgbehoevende mensen zolang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen met een lichte vorm van zorg (bijvoorbeeld mensen met een somatische aandoening of licht dementerende mensen) komen in de toekomst niet langer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij hebben wel recht op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor zal de vraag naar zelfstandige woonvormen met aanvullende zorg aan huis verder toenemen, ten koste van intramurale huisvesting.

1

BBSH-doelgroep is de (oorspronkelijke) primaire doelgroep van corporaties en hierbij gelden de volgende inkomensgrenzen: éénpersoonshuishouden tot 65: € 22.005, meerpersoonshuishouden tot 65: €29.900, éénpersoonshuishouden 65+: € 20.675, meerpersoonshuishouden € 28.225.


14

Bij de extramuralisering houdt het kabinet de volgende planning aan: Jaar

Extramuralisering

Bijzonderheden

2013

ZZP 1 en 2 V&V (ouderen) ZZP 1 en 2 VG ZZP 1 en 2 GGZ ZZP 3 V&V (ouderen) ZZP 1 en 3 LG

Deze extramuralisering heeft al plaatsgevonden.

2015

ZZP 3 VG (50%) (ouderen)

2016

ZZP 4 V&V (50%) (ouderen)

Voor de cliënten in deze categorie die in staat zijn met begeleiding zelfstandig te wonen. Voor de cliënten in deze categorie die in staat zijn met begeleiding zelfstandig te wonen.

2014

Indicatiecriteria LG 1 en 3 worden aangescherpt vanaf 2014; extramuralisering in 2016.

Daarnaast zijn er ook demografische ontwikkelingen, met name de vergrijzing, waardoor de vraag naar wonen met zorg ook sterk wordt beïnvloed. In dit hoofdstuk kijken we naar de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg voor zorgbehoevenden, verdeeld naar drie doelgroepen:  Ouderen  Mensen met een verstandelijke beperking (VG)  Mensen met een psychische aandoening (GGZ) Per doelgroep kijken we naar de verwachte vraag aan zowel extramurale (zelfstandige) woonvormen als intramurale woonvormen (voor een nadere definitie van de verschillende vormen van wonen met zorg; zie bijlage I).

Ouderen De vergrijzing in de gemeente Bellingwedde zet zich nog iets sterker voort dan in de gemeente Vlagtwedde. Dit heeft ook gevolgen voor de behoefte aan wonen met zorg voor ouderen. Daarnaast verandert de behoefte ook als gevolg van de extramuraliseringsopgave. Figuur 2.9: Gemeente Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor ouderen

140 120 100 80 60 40 20 0

2014 48

2019 0

2024 0

2030 0

Somatiek

20

22

26

29

PG-zorg

46

55

64

70

Revalidatie

12

14

16

18

Lichte zorg


15

400 350 300 250 200 150 100 50 0

2014

2019

2024

2030

Zorg aan huis individueel

101

154

178

193

Verzorgd wonen complexgewijs

83

118

137

149

Bron: CIZ, CBS, WoON2012, Woningmarktonderzoek Companen (2014).



  

Door de extramuralisering zal de vraag naar intramuraal wonen onder ouderen sterk afnemen. In 2014 is deze behoefte ongeveer 78 plaatsen (exclusief de lichte zorgbehoevende ouderen). Daar staat een huidig aanbod van 90 plaatsen tegenover op de locatie De Blanckenborg in Blijham en 32 plaatsen in verpleegcentrum Akkerheem in Bellingwolde. Op termijn neemt de behoefte aan intramurale capaciteit weer toe als gevolg van de vergrijzing (meer zwaardere zorg). In 2030 is er behoefte aan ongeveer 115 plaatsen. De vraag naar extramurale vormen van wonen met zorg zal aanzienlijk toenemen. Op dit moment (2014) is er behoefte aan ongeveer 184 woningen (101 zorg aan huis, 83 verzorgd wonen). De komende jaren zal deze behoefte toenemen met ongeveer naar ruim 340 woningen in 2030.

Mensen met verstandelijke beperking De zorgbehoefte onder mensen met een verstandelijke beperking zal als gevolg van de demografische veranderingen (zoals vergrijzing) niet sterk wijzigen. Wel zal een deel van de zorgbehoevenden in de toekomst niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting. Figuur 2.10: Gemeente Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor mensen met een verstandelijke beperking.

40 35 30 25 20 15 10 5 0

ZZP 1 + 2 en 50% van 3 ZZP 3 (50%) en 4 t/m 8 Thuis wonen Verzorgd wonen Normatief

Zonder scheiden

2014

Met scheiden

2024

Bron: CIZ, TNO, Woningmarktonderzoek Companen (2014).


16



 

Op dit moment is er behoefte aan ruim 35 plaatsen voor intramuraal wonen. Dit betekent overigens niet dat al deze mensen ook daadwerkelijk in de gemeente Bellingwedde gehuisvest zijn. Een deel kan gehuisvest zijn in gemeenten met een regionale opvangfunctie voor deze doelgroep. Zou er geen sprake zijn van extramuralisering, dan zou de intramurale behoefte over tien jaar iets kleiner zijn, als gevolg van de bevolkingsafname (33 plaatsen). Doordat ZZP 1, 2 en de helft van ZZP 3 niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting zal de intramurale behoefte nog iets lager zijn (29 plaatsen). Daar staat tegenover dat er door de extramuralisering wel enige vraag komt naar extramurale huisvesting voor deze doelgroep (4 plaatsen).

Mensen met psychische aandoening (GGZ) De GGZ-doelgroep neemt de komende jaren heel licht af als gevolg van de bevolkingskrimp. Daarnaast zal de behoefte aan intramuraal wonen afnemen als gevolg van de extramuralisering. Figuur 2.11: Gemeente Bellingwedde. Behoefte aan intramuraal en extramuraal wonen met zorg voor mensen met een psychische aandoening

30 25 20 15 10 5 0

Verblijf Beschermd wonen Zorg aan huis Verzorgd wonen Normatief

Zonder scheiden

2014

Met scheiden 2024

Bron: CIZ, Trimbos, Woningmarktonderzoek Companen (2014).



 

Op dit moment is de behoefte aan intramurale capaciteit onder de GGZ-doelgroep zeer beperkt in Bellingwedde; ongeveer 10 plaatsen. De behoefte aan extramurale vormen van wonen met zorg is wat groter: 25 plaatsen. Ook hier geldt dat deze mensen niet daadwerkelijk allemaal in de gemeente hoeven te wonen. Zou er geen sprake zijn van extramuralisering, dan zou de extramurale behoefte over tien jaar iets kleiner zijn. De intramurale behoefte blijft constant. Doordat ZZP 1 en 2 niet meer in aanmerking komen voor intramurale huisvesting zal de behoefte echter afnemen naar 6 plaatsen. De vraag naar extramurale huisvesting blijft constant ten opzichte van de huidige situatie (25 plaatsen).


17

3 Vraag- en aanbod op de woningmarkt 3.1 Feitelijke verhuisbewegingen afgelopen jaren Voor het in kaart brengen van de feitelijke verhuisstromen is gebruik gemaakt van de gemeentelijke GBA- en WOZ-gegevens. Op basis van een koppeling van deze gegevens hebben we de verhuisbewegingen in de periode 2011 tot en met 2013 in beeld kunnen brengen. Door deze analyse krijgen we inzicht in welke huishoudensgroepen zich richten op welke woningvoorraad (type, prijsklasse, etc.) en welke woningen laten ze achter. We focussen met deze analyse op de verhuisstromen die gevolgen hebben voor de woningbehoefte en woningvoorraad. Het gaat dus om verhuizingen van zelfstandige huishoudens. Verhuizingen van mensen die voorheen inwonend waren, of intrekken bij een bestaand huishouden of zich vestigen in een COA, worden hierbij buiten beschouwing gelaten. In deze analyse maken we onderscheid in:  Vertrekkers – huishoudens die de gemeente verlaten.  Binnenverhuizers – huishoudens die binnen de gemeente verhuizen.  Vestigers – huishoudens die zich vanuit een andere gemeente vestigen. Figuur 12: Gemeente Bellingwedde. Type verhuizer naar huishoudenstype 2011-2013

100% 90%

9%

80%

17%

28%

24%

70%

5% 14%

13%

22%

60% 50% 40%

17% 26%

30% 20% 10%

32%

21% 29%

20%

19%

Binnenverhuizer

Vestiger

0% Vertrekker 1-2 phh tm 30 jaar

1-2 phh 31 tm 55 jaar

1-2 phh 55 tm 75 jaar

1-2 phh > 75 jaar

Gezin met kinderen

Anders

Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014.

  

Vertrekkers uit de gemeente zijn relatief vaak 1- en 2-persoonshuishoudens t/m 30 jaar (29%) en 1en 2-persoonshuishoudens tussen 31 en 55 jaar (26%). Onder binnenverhuizers zitten relatief veel gezinnen met kinderen (28%). De gemeente Bellingwedde trekt zowel 1- en 2 persoonshuishoudens tot 55 jaar als gezinnen aan. In de afgelopen 2 jaar was een kwart een gezin met kinderen.


18

Tabel 3.1: Gemeente Bellingwedde. Huidige en vorige woning naar type verhuizer Binnenverhuizers Vorige woning Huidige woning Eigendom Woningtype

Vertrekkers Vorige woning

Vestigers Huidige woning

Huur

49%

56%

44%

42%

Koop

51%

44%

56%

58%

3%

3%

2%

1%

47%

39%

53%

56%

Rij-/hoek koop (Half)vrijstaand koop Appartement koop

2%

2%

1%

1%

39%

36%

37%

34%

Appartement huur

3%

11%

3%

3%

Seniorenwoning huur

6%

9%

4%

6%

< 150.000

43%

41%

41%

39%

150-200.000

25%

33%

24%

27%

200-250.000

16%

15%

19%

18%

> 250.000 16% Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014.

12%

15%

15%

Eengezins huur

Wozwaarde koop



 

Binnenverhuizers richten zich wat sterker op de huursector. Na verhuizing constateren we een kleine verschuiving van koop (51%) naar huur (56%). Het gaat hierbij om huishoudens die van een (half)vrijstaande koopwoning naar een huurappartement zijn verhuisd. Ruim de helft (56%) van de vertrekkers laat een koopwoning achter. Het gaat hierbij voornamelijk om (half)vrijstaande koopwoningen. Vestigers richten zich iets sterker op de koopsector. Bijna 60% van de vestigers heeft een koopwoning betrokken. Het merendeel hiervan een (half)vrijstaande woning. Circa 34% is in een eengezinshuurwoning komen wonen.

Kernbinding In de onderstaande tabel zijn de verhuisbewegingen van huishoudens tussen de kernen in beeld gebracht. Hierdoor ontstaat inzicht in de relaties tussen de verschillend kernen. Tabel 3.2: Gemeente Bellingwedde. Kernbinding binnenverhuizers Naar Vanuit Bellingwolde

Bellingwolde 74%

Blijham 13%

Oudeschans 1%

Veelerveen 4%

Blijham

30%

Oudeschans

17%

56%

1%

17%

33%

Veelerveen Vriescheloo

31%

13%

25%

0%

Wedde

10%

20%

Vriescheloo 7%

Wedde 1%

Totaal 100%

0%

3%

9%

100%

0%

33%

0%

100%

0%

38%

13%

6%

100%

0%

15%

45%

15%

100%

0%

10%

5%

55%

100%

Totaal 47% 27% 2% Bron: GBA en WOZ-registratie gemeente Bellingwedde 2014.

6%

9%

9%

100%



Huishoudens in Bellingwolde hebben de sterkste binding met de eigen kern. Bijna driekwart is binnen de kern verhuisd. Ook vanuit andere kernen vinden relatief veel verhuisbewegingen naar Bellingwolde plaats.


19

3.2 Ontwikkelingen in de komende jaren Ontwikkelingen die een rol spelen De gewenste samenstelling van de woningvoorraad in 2030 hangt sterk af van verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Het gaat onder meer om de volgende ontwikkelingen.  Afname van de bevolking en het aantal huishoudens.  Vergrijzing van de bevolking.  Economische ontwikkeling en effect op vraag naar huur en verkoopbaarheid woning.  Verdergaande extramuralisering. Per ontwikkeling beschrijven we de belangrijkste trends die momenteel spelen. Daarbij gaan we in op de mogelijke effecten die zij hebben op de samenstelling van de gewenste woningvoorraad in 2030, en de onzekerheden die daar een rol bij spelen.

Afname van de bevolking en het aantal huishoudens De huishoudensprognose laat zien dat er in de periode tot en met 2029 een afname is van ongeveer 275 huishoudens. Dit betekent dat op zowel de huur- als de koopmarkt verdere ontspanning optreedt en de vraag naar woningen zal afnemen. Een belangrijke opgave in de komende jaren ligt hierdoor in het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Gelet op het grote aandeel koop (73%) zit er een grote uitdaging in woningverbetering van de bestaande koopvoorraad. Dit is in beginsel de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner, maar kan wel degelijk uitgroeien tot een maatschappelijk probleem als een woning leegstaat of in verval raakt. Dit heeft namelijk direct gevolgen voor de uitstraling van de gehele straat, en daarmee ook op de verkoopbaar- en verhuurbaarheid van de overige woningen. Afname van het aantal huishoudens betekent echter niet dat nieuwbouw niet meer noodzakelijk hoeft te zijn. Nieuwbouw kan namelijk een belangrijke functie vervullen in de ‘vervangingsopgave’ van de bestaande voorraad. Bij nieuwbouw is het echter wel van groot belang om te letten op de effecten ervan op bestaande woningvoorraad. Elke woning die wordt toegevoegd zonder dat er een woning aan de voorraad wordt onttrokken, creëert verdere ontspanning op de markt en heeft dus direct invloed op de verhuur- of verkoopbaarheid van het bestaande aanbod.

Vergrijzing van de bevolking In de komende jaren neemt het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar toe (+290). Daar staat tegenover dat het aantal één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar (-240) en het aantal gezinnen (-130) in omvang afneemt. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar eengezinswoningen (verder) onder druk komt te staan en dat de vraag zich meer gaat richten op geschikte woningen voor senioren. Op dit moment telt de woningvoorraad hoofdzakelijk twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. De geschiktheidsanalyse laat zien dat een deel hiervan potentieel aanpasbaar is voor ouderen om ook bij een zorgvraag zelfstandig te kunnen blijven wonen. Uit veel woningmarktonderzoeken zien we de tendens dat ouderen die willen verhuizen een sterke oriëntatie op de huursector hebben. Hoe ouder men is, hoe sterker deze huuroriëntatie wordt. Het gaat hierbij om ouderen die vanuit een koopwoning willen verhuizen naar een huurwoning. Dit zien we ook terug in de analyses over de bewoning van de huidige woningvoorraad. Relatief veel 75-plussers wonen in de sociale huursector en wonen in een appartement of een seniorengeschikte woning. Achterliggende motieven hiervoor zijn:  Het gemak en comfort van een huurwoning.  Geen zorgen meer over het onderhoud van de woning en de tuin.  De geschiktheid van de woning.


20

 Het vrijspelen van eventueel vermogen uit de woning. In de praktijk blijkt echter wel dat er minder senioren verhuizen dan ze aangeven in de verschillende onderzoeken. Er zijn hiervoor een aantal redenen aan te wijzen:  Men kan de woning niet verkopen (of niet voor de in hun ogen gewenste prijs).  De emotionele binding met de woning en directe woonomgeving / kern is zeer sterk.  Het aanbod is niet passend of sluit niet volledig aan bij de wens.  Men wordt geconfronteerd met ‘hogere’ huurlasten. De vraag in de komende jaren is ook of de grote groep één- en tweepersoonshuishoudens die nu in een koopwoning wonen in staat zijn om hun huidige woning te verkopen.

Economische ontwikkeling De huidige economische situatie laat duidelijk zijn sporen na op de woningmarkt. Huishoudens durven of kunnen niet verhuizen naar een volgende woning. Ze zijn onzeker over hun eigen baan, kunnen geen hypotheek krijgen, of hun huidige woning niet verkopen zonder een restschuld. Een van de ‘crisiseffecten’ is dat er een kentering lijkt te zijn en de vraag naar huurwoningen toeneemt. Het kopen van een woning wordt niet meer vanzelfsprekend gezien als een goede investering voor de toekomst. De daling van de huizenprijzen benadrukken als het ware de voordelen van de huurmarkt. In een markt waarbij sprake is van dalende woningprijzen komen de voordelen van een huurwoning sterker naar voren. Er is immers geen risico op een restschuld, huishoudens behouden hun flexibiliteit op de woningmarkt en hebben geen omkijken naar het (groot) onderhoud van de woning. Woonconsumenten nemen vanwege deze onzekerheid in de koopmarkt een afwachtende houding aan en kiezen daarom bewust voor een huurwoning.

Verdergaande extramuralisering Ouderen met een (lichte) zorgvraag zullen langer zelfstandig moeten blijven wonen, en worden minder snel opgenomen in een intramurale instelling (verzorgings- of verpleeghuis). Hierdoor neemt de komende jaren de vraag naar zorg-aan-huis of verzorgd wonen toe. Dit is overigens een wisselwerking: als er weinig verzorgde woonvoorzieningen zijn, zullen meer mensen zorg-aan-huis krijgen en omgekeerd. Een belangrijke opgave ligt ook hier in aanpassing van de bestaande voorraad om het langer zelfstandig wonen mogelijk te kunnen maken. Deze aanpassingen variëren van relatief eenvoudige ingrepen als het verwijderen van drempels tot aanzienlijke verbouwingen voor het toevoegen van een natte cel of een slaapkamer op de begane grond.

Vertaling naar woonopgaven voor de toekomst De belangrijkste opgave in de komende jaren is de wijze waarop wordt omgegaan met de afname van 275 huishoudens en het potentiële overschot van hetzelfde aantal woningen. Als deze woningen niet worden bewoond door bijvoorbeeld huishoudens van buiten de gemeente of worden onttrokken aan de voorraad, dan zal de leegstand in de woningvoorraad verder oplopen. Op basis van de analyses van de woningvoorraad en de voorgaande beschouwingen verwachten wij dat de volgende woningsegmenten in de komende jaren kwetsbaar zullen zijn. Vrijstaande woningen (nu wordt bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens van 55+ jaar)  De komende jaren zullen relatief veel vrijstaande woningen op de markt komen. Het gaat hierbij om relatief grote woningen die vrijkomen door verhuizing of overlijden van de bewoner. Vooral woningen die in een kwalitatief slechte staat zijn (intern en extern verouderde woningen) zullen op termijn (zeer) moeilijk te verkopen zijn. Vaak hebben deze woningen ook een lage energetische waarde. Gelet op de huidige hypothecaire regels zal de potentiële koper relatief veel eigen


21

vermogen mee moeten nemen om deze woning te kunnen financieren en op te knappen. Zeker als het concurrerende aanbod verder toeneemt, is de kans op een toename van de leegstand in dit deel van de voorraad zeer aanwezig. Koopvoorraad in de kleine kernen:  De analyse van de historische verhuisbewegingen laat zien dat er een sterke trek is naar de twee hoofdkernen en dat vestigers zich slechts beperkt op de kleine kernen richten. Het woningaanbod, maar ook het voorzieningenaanbod zijn twee belangrijke factoren die hierbij een rol spelen. De verwachting is daarom dat in de kleine kernen de koopvoorraad kwetsbare segmenten zijn. De huurvoorraad lijkt op (korte) termijn nog het minst kwetsbaar  Jongeren die in de gemeente willen blijven wonen zullen, gelet op de prijsontwikkelingen, eerder geneigd zijn te kiezen voor een huurwoning. Zeker in een markt waar sprake is van dalende koopprijzen komen de voordelen van huren sterk naar voren.  Door de groeiende groep ouderen is het waarschijnlijk dat de huuroriëntatie sterker wordt. Dit geldt met name voor de vraag naar seniorengeschikte woningen. Dit kunnen appartementen zijn of laagbouw seniorenwoningen. De mate waarin de vraag naar deze woningen zich manifesteert, is wel sterk afhankelijk van de verkoop van de huidige woning. De vraag naar eengezinswoningen in de huursector zal op termijn wel afnemen. Het aantal senioren neemt in de komende jaren flink toe, en deze groei wordt onvoldoende opgevangen door jonge huishoudens en gezinnen.


22

Factsheet: kern Bellingwolde Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Bellingwolde. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners Aantal huishoudens Figuur: Kern Bellingwolde. Bevolking naar leeftijd

Aantal 3.265

Percentage t.o.v. gemeente 36%

1.460

36%

Figuur: Kern Bellingwolde. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders 0%

10%

20%

Bellingwolde

30%

40%

0%

Gemeente

10%

Bellingwolde

20%

30%

40%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Bellingwolde. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Aantal 309

Sociale huur Particuliere huur

Percentage 21%

97

6%

Koop

1096

73%

Totaal

1502

100%

Figuur: Kern Bellingwolde. Woningvoorraad naar type

Figuur: Kern Bellingwolde. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0%

20% 40% 60% 80%

Bellingwolde

0%

Gemeente

10%

Bellingwolde

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Bellingwolde. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde prijs / m2


Bellingwolde €191.000

Gemeente €200.500

1.270 €/m2

1.270 €/m2

23

Factsheet: kern Blijham Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Blijham. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners Aantal huishoudens Figuur: Kern Blijham. Bevolking naar leeftijd

Aantal 2.740


1.220

30%

Figuur: Kern Blijham. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders

0%

10%

Blijham

20%

30%

40%

0%

10%

Blijham

Gemeente

20%

30%

40%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Blijham. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Aantal 320

Sociale huur Particuliere huur Koop Totaal Figuur: Kern Blijham. Woningvoorraad naar type

72

6%

837

68%

1.229

100%

Figuur: Kern Blijham. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0%

Blijham

Percentage 26%

20% 40% 60% 80% Gemeente

0%

10%

Blijham

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Blijham. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde prijs / m2


Blijham €205.000

Gemeente €200.500

1.320 €/m2

1.270 €/m2

24

Factsheet: kern Oudeschans Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Oudeschans. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners

Aantal 165


80

2%

Aantal huishoudens Figuur: Kern Oudeschans. Bevolking naar leeftijd

Figuur: Kern Oudeschans. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders

0%

20%

Oudeschans

40%

0%

60%

20%

Oudeschans

Gemeente

40%

60%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Oudeschans. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Aantal 5

Percentage 6%

Particuliere huur

10

12%

Koop

69

82%

Totaal

84

100%

Sociale huur

Figuur: Kern Oudeschans. Woningvoorraad naar type

Figuur: Kern Oudeschans. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0% 20% 40% 60% 80%100%

Oudeschans

0%

Gemeente

10%

Oudeschans

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Oudeschans. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde prijs / m2


Oudeschans €193.000

Gemeente €200.500

1.170 €/m2

1.270 €/m2

25

Factsheet: kern Veelerveen Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Veelerveen. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners Aantal huishoudens Figuur: Kern Veelerveen. Bevolking naar leeftijd

Aantal 570


250

6%

Figuur: Kern Veelerveen. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders 0%

10%

Veelerveen

20%

30%

40%

0%

Gemeente

20%

Veelerveen

40%

60%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Veelerveen. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Aantal 33


Percentage 13%

24

9%

Koop

202

78%

Totaal

259

100%

Figuur: Kern Veelerveen. Woningvoorraad naar type

Figuur: Kern Veelerveen. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0% 20% 40% 60% 80%100%

Veelerveen

Gemeente

0%

10%

Veelerveen

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Veelerveen. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde

Veelerveen €188.000

Gemeente €200.500

Gemiddelde prijs / m2

1.270 €/m2

1.270 €/m2


26

Factsheet: kern Vriescheloo Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Vriescheloo. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners Aantal huishoudens Figuur: Kern Vriescheloo. Bevolking naar leeftijd

Aantal 970


460

11%

Figuur: Kern Vriescheloo. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders 0%

10%

20%

Vriescheloo

30%

40%

0%

Gemeente

20%

Vriescheloo

40%

60%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Vriescheloo. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Sociale huur

Aantal 54

Percentage 12%

48

11%

Particuliere huur Koop

353

77%

Totaal

455

100%

Figuur: Kern Vriescheloo. Woningvoorraad naar type

Figuur: Kern Vriescheloo. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0%

20% 40% 60% 80%

Vriescheloo

Gemeente

0%

10%

Vriescheloo

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Vriescheloo. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde prijs / m2


Vriescheloo €211.000

Gemeente €200.500

1.250 €/m2

1.270 €/m2

27

Factsheet: kern Wedde Bevolkingssamenstelling Tabel: Kern Wedde. Aantal inwoners en huishoudens Aantal inwoners Aantal huishoudens Figuur: Kern Wedde. Bevolking naar leeftijd

Aantal 1.275


540

13%

Figuur: Kern Wedde. Huishoudens naar type

1-2 phh <35

tot 20

1-2 phh 35-55

20 tot 35

Gezin

35 tot 55

1-2 phh 55-75

55 tot 75

1-2 phh 75+

75+

Anders 0%

10%

Wedde

20%

30%

40%

0%

Gemeente

20%

Wedde

40%

60%

Gemeente

Woningvoorraad Tabel: Kern Wedde. Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Aantal 91


Percentage 17%

42

8%

Koop

408

75%

Totaal

541

100%

Figuur: Kern Wedde. Woningvoorraad naar type

Figuur: Kern Wedde. Woningvoorraad naar WOZ-waarde

Rijwoning

<100.000

2-onder-1 kap

100-150.000

Vrijstaand

150-200000

Appartement

200-250.000

Seniorenwoning

>250.000 0%

Wedde

20% 40% 60% 80% Gemeente

0%

10%

Wedde

20%

30%

40%

Gemeente

Tabel: Kern Wedde. Gem WOZ-waarde koopvoorraad en prijs per m2 Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddelde prijs / m2


Wedde €214.000

Gemeente €200.500

1.270 €/m2

1.270 €/m2

28

Gemeente Bellingwedde

Recommend Documents