PRIO platform ruimte in ontwikkeling
Geduld Almere over Olympiakwartier raakt op De gemeente Almere wil Olympia cv via een kort geding dwingen haast te maken met het oplossen van een al jarenlang durend geschil over de bouw van het Olympiakwartier. De gemeente sommeert Olympia, een consortium dat bestaat uit Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij en BAM Vastgoed, binnen één week een deskundige te benoemen in een commissie die zich over het geschil buigt. Indien Olympia dit niet doet, zal de gemeente de rechter vragen Olympia hiertoe opdracht te geven. Al in 2004 kreeg Olympia cv, ter afwikkeling van het Omniworldproject, het eerste recht op de ontwikkeling van het Olympiakwartier, maar tot op de dag van vandaag zijn er volgens de gemeente geen concrete plannen opgesteld. De gemeente Almere startte vervolgens een procedure, die ertoe moest lei-
PRIO EN TU DELFT
den dat de eerste paal spoedig geslagen kon worden. De eerste fase van die procedure, ‘mediation’, leidde niet tot het gewenste resultaat. De tweede fase, de vorming van een deskundigencommissie die zich over het geschil buigt en daar een bindende uitspraak over doet, heeft ook niet tot resultaat geleid omdat Olympia cv in gebreke blijft bij de benoeming van haar deskundige, aldus de gemeente. De commissie bestaat uit drie deskundigen één deskundige wordt aangewezen door de gemeente Almere, één door Olympia cv, de derde door beide partijen In het in november 2004 gesloten raamcontract wordt uitgegaan van 66.400 m² kantoor, 400 woningen en een gebiedsontwikkeling van 8 hectare ten westen van het station.
Raad van State vernietigt te flexibel bestemmingsplan Zuidplaspolder De Raad van State heeft de grootschalige ontwikkeling van de Zuidplaspolder in Zuid-Holland voorlopig voor een deel een halt toegeroepen. De hoogste bestuursrechter vernietigde onderdelen van de bestemmingsplannen voor het gebied, waar de gemeente Zuidplas duizenden woningen wil bouwen, wegen en natuur wil aanleggen en bedrijven heen wil lokken. Een van de plannen die het moeten ontgelden, is de ontwikkeling van een nieuw dorp (Ringvaartdorp), dat moet voorzien in de regionale woningbehoefte en is gepland naast Nieuwerkerk-Noord. Zuidplas ontwikkelde voor dit dorp drie alternatieven, variërend van enkele honderden nieuwe woningen tot de bouw van bijna 10.000
Dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. Samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.
OLUMN Friso de zeeuw C Angst voor verrommeling is niet terecht, als de provincies hun werk doen. 54 Aanmelden voor de volgende tranche projecten voor de C+H-wet is nu mogelijk 55 ACTUELE casestudie
woningen. De gemeente liet echter na een keuze te maken en dat vindt in de ogen van de Raad van State geen genade. Er ging ook een streep door de bouw van 1500 woningen in een ander deel van het gebied, omdat Zuidplas verkeerde berekeningen maakte over de mogelijke stankoverlast van een varkenshouderij in de buurt. Tegen de plannen van de gemeente was een groot aantal organisaties en particulieren in beroep gegaan. De gemeente Zuidplas, die vorig jaar ontstond uit de fusie van Moordrecht, Nieuwerkerk aan den IJssel en Zevenhuizen-Moerkapelle, moet nu haar huiswerk overdoen en nieuwe bestemmingsplannen maken.
Met aanpassingen kan Strijp-S nog steeds doorgaan. De looptijd is iets verlengd 52
meer informatie over PRIO: WWW.PROPERTYNL.COM
propertynl magazine
|
nr.
12/13 - 26 augustus 2011 | 51
Strijp S blijft bouwen Oplossing voor onrendabele top nieuwbouwprojecten wordt gezocht in collectieve parkeervoorzieningen en een parkeerfonds door Ronald de blauw Met de nieuwbouw van SAS 3 (198 woningen) en het nieuwe huurcontract met Bosch Security Systems is Strijp-S, het voormalige fabrieksterrein van Philips ten westen van de binnenstad, weer een stap verder. Ondanks de economische tegenwind weten VolkerWessels en de gemeente, die gezamenlijk de grondexploitatie van deze 27 ha grote gebiedsontwikkeling voeren, en twee woningcorporaties de vernieuwingsmotor op gang te houden. Woonbedrijf ontwikkelt SAS-3 tussen de Torenallee en de Kastanjelaan. Door de bouw van de 131 huurappartementen naar voren te halen kon de eerste paal ondanks de lastige koopmarkt de grond in. En Bosch Security Systems vestigt zich in het 15.000 m² grote Gebouw SFF, het voormalige hoofdkantoor van de Consumer Lifestyle divisie van Philips. Bosch Security Systems, dat nu al gevestigd is op Strijp-S maar ook een kantoor heeft in Breda, voegt beide locaties samen en heeft een contract voor 10 jaar gesloten met Park Strijp Beheer, de PPS van VolkerWessels en de gemeente. Gebouw SFF zal dit jaar geheel worden gerenoveerd.
Het nieuwe bouwen Trudo herontwikkelt op Strijp-S de vijf fabrieksgebouwen binnen de Driehoek. De imposante Witte Rug – bestaand uit drie achter elkaar geschakelde fabrieksgebouwen - het Veemgebouw en het Klokgebouw, het zijn allemaal voorbeelden van ‘Het Nieuwe Bouwen’, de moderne architectuurstijl uit de jaren 30. Het Klokgebouw werd vorig jaar opgeleverd, waarmee 100 startende en creatieve ondernemers onderdak hebben gevonden op Strijp-S. Op de begane grond bevindt zich een evenementenhal, oefenruimten voor bands en horeca. Op 24 juni 2011 werd de start van
52 |
nr.
10/11 - 24 juni 2011 |
de bouwwerkzaamheden gevierd voor de gebouwen SAN en SBP, omgedoopt tot Gerard en Anton. Trudo realiseert in deze rijksmonumenten 240 lofts. De gehele ontwikkeling van Strijp-S, in totaal circa 450.000 m² bvo, zal de komende decennia vorm krijgen, aldus projectmanager Thijs van Dieren van Park Strijp Beheer. Philips organiseerde in 2001 een tender voor de verkoop en herontwikkeling van Strijp-S en ook VolkerWessels diende een plan in. Lopende de onderhandelingen met Philips is besloot de bouwonderneming uit Rijssen samen met de gemeente verder op te trekken. Van Dieren: ‘De PPS betekende voor VolkerWessels een stuk risicospreiding en bood de gemeente de mogelijkheid veel directer te sturen op de herontwikkeling van het fabrieksterrein. Voor VolkerWessels is het rendement op de grondexploitatie niet het belangrijkst, maar het generen van een bouwstroom in de toekomst. Voordeel is dat een bedrijf met de financiële slagkracht als VolkerWessels ook op de lange termijn verbonden blijft aan deze gebiedsontwikkeling en niet geneigd is om er eerder uit te stappen.’ Toen de gemeente en VolkerWessels in 2002 de handtekening zetten onder de samenwerkingsovereenkomst, was de plan-
propertynl magazine
ning nog dat Strijp-S in 2020 klaar zou zijn. Maar ook in Eindhoven staat de markt voor woningen en kantoren er sinds 2008 anders voor. Er zijn geen vierkante meters uit het programma geschrapt, maar wel is de fasering en planning aangepast. Het risicoprofiel van de verschillende plandelen wordt beter door ze in kleinere stedenbouwkundige eenheden te knippen, waardoor de verkoop en bouw beter te faseren is en optimaal aansluit op de marktvraag. Het kantorenprogramma van 90.000 m² nieuwbouw is in tijd verspreid over de totale ontwikkeling, terwijl de laatste fase meer woningbouw omvat. Anders dan bij SAS 3 en de Driehoek doet VolkerWessels de opstalontwikkeling van het kantorencluster samen met ING RED. Van Dieren: ‘Het uitgangspunt is de ontwikkelingen ook hier ter hand te nemen, maar we moeten wel voorkomen dat er overcapaciteit ontstaat. We kijken daarom of er andere en meer flexibele vormen van kantoorgebruik mogelijk zijn die inspelen op de huidige marktvraag.’ Volgens Van Dieren, die namens VolkerWessels in de PPS zit, is er geen ongezonde situatie ontstaan wat betreft grondexploitatie, ondanks de vertraging in de gronduitgifte. Dit is mede te danken aan de huurinkomsten
PRIO
casestudy bestaand project EN A CH RA SS ST T M UO E K AA TR BR SS
M.
ST ON
NS
T
D. L N L AY E .
F L U WIJNSTR A AT NS
-
-
RO B
BEN
STR
AA
IMK E
RS
TR
.
T
EP
-
HE
IN EV . STSTR
L IU
R.
JU
J. D. V. S T B IL RA DT AT -
ST
2E INFR AN K L T S TR AA
IS
ON
RA
K RONE H OE
AN
A TR
AT
D IJ
K
IL
IT
B OND R. ST
EL
AA
N
SE . OT S TR
EE
N
PH
AA
HO
LL
SC
HO
RA
-
IJ K H- D
EL
SC
NA
E
N ST RA
AT
TM U . Z OT R S
SC
KS
LD
.
RE
LS
. STR IN
BO
Strijp-S
TO
HI
NL
AT
KE
M
TR
EU
KT
SE
HE
ER GE
Functies - 2500 à 3000 woningen PHILIPS - 90.000 m² kantoren (nieuwbouw) - 30.000 m² commerciële functies en cultuur, waaronder filmhuis in Natlab (11.000 m²) - Klokgebouw 30.000 m² (werkruimten + cultuurhallen) - Overige gebouwen (o.a. Apparatenfabriek en Glasgebouw): 60.000 m² tijdelijke werkruimten, Horeca, 3700 parkeerplaatsen B AN LA AN EN L A UK EN BE EU K T AA B R T LS GE K R EU
AR
EN
M
P. V AN K IN SB
L IJM B
EE
N
T
.
H-
LSW EG AA
SC
W
END T SA AA VE ST R
S- TR . E MK S HE ER K
BO
D.
A
V.
GR
N
J.
ZU ID
N n CO rc o M a MAR EINDHOVEN BEUKENLAAN
A ILA
FS TR AA
efs tr. K ron e - ho TR ST . P E US
WO
AT
il n .
'S
AA
st r aat
Kron e ho ef-
ST
R
GA LIL EÏ ST RA A T
ED
ST
DE BEUK
AC
HTS EW EG
Soort gebiedsontwikkeling Transformatie van voormalig Philips fabrieksterrein naar een levendige stadswijk met werken, wonen en cultuur. Monumentale gebouwen worden hergebruikt.
PHILIPS NEDERLAND
W IL G E N S
gedurende het ontwikkelingsproces. De bestaande panden, zoals ook het Glasgebouw en de Apparatenfabriek, worden tijdelijk verhuurd. Aanvankelijk huurde Philips nog via sale-and-lease-back, nu zitten er eveneens tal van ondernemers die een huurprijs betalen van ongeveer de helft van de markthuur in Eindhoven. In totaal is op deze wijze de afgelopen 3 jaar circa 60.000 m² aan niet-Philips partijen verhuurd. Net als elders betekent ondergronds parkeren een zware financiële dobber in de opstalexploitaties van Strijp-S. Het Masterplan gaat uit van 5100 parkeerplaatsen in Strijp-S, waarvan 4700 ondergronds. ‘Dit leidt tot een te grote onrendabele top en daarom zoeken we naar alternatieve oplossingen die de kwaliteit niet aantasten. We zijn bezig een slag te maken door een deel van de parkeeropgave uit de opstalontwikkeling te halen. Op drie of vier strategische plekken in het gebied moet dan ruimte worden gereserveerd voor collectieve parkeervoorzieningen. De kwalitatief hoogwaardige parkeergebouwen moeten 60% van de opgave bedienen en door een speciaal op te richten parkeerfonds worden gerealiseerd en geëxploiteerd.’ Het parkeerfonds wordt een aparte entiteit los van Park Strijp Beheer en staat ook open voor andere investeerders. Voor het hele gebied is het streven dat de uitvoering van de projecten gedaan wordt door een van de vele VolkerWessels ondernemingen. Basis hiervoor is gelegd in de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de corporaties. Zo heeft de Eindhovense aannemer Stam + De Koning de renovatie van het Klokgebouw uitgevoerd, heeft energieontwikkelaar DEC is samenwerking met Homij een ondergronds systeem voor bodemsanering in combinatie met warmte-koude opslag ontwikkeld voor het hele gebied (Sanergy) en is KWS verantwoordelijk voor ontwikkeling en realisatie van diverse infrastructuurprojecten. Credo en DNC treden op als gedelegeerd ontwikkelaar, ondersteund door ingenieursbureau Aveco de Bondt. Op deze wijze profiteren de VolkerWessels ondernemingen van een gegarandeerde omzet en kunnen lokaal georiënteerde partijen hun kennis en mankracht inzetten voor Strijp-S.
OL
ST
AT
AT RA ST IES D VR OR DE E . E NO W L N EL F
Financiën: Totale investering circa € 1 mrd Park Strijp Beheer (PPS) :uitgangspunt gezamenlijke grondexploitatie budgettair neutraal. Volgens onderzoek Rekenkamercommissie (maart 2011) dreigt verlies van enkele miljoenen. Park Strijp Beheer gaat vooralsnog nog uit van budgettair neutrale grondexploitatie Investerende partijen: Gemeente en VolkerWessels (grondexploitatie via Park Strijp Beheer) VolkerWessels, Gemeente, Spoorzone BV (samenwerking VolkerWessels & ING RED) Trudo en Woonbedrijf (opstalexploitatie). Fasering: Renovatie Klokgebouw is in 2010 opgeleverd. Bouw SAS-3 (nieuwbouw 198 woningen) gestart, oplevering 2012. Verkoop Gerard en Anton (SAN en SBP, 240 loftwoningen) gestart, oplevering 2012/2013. Totale ontwikkeling loopt tot 2025/2030 (Planning 5-10 jaar opgeschoven)
Succesfactoren Corporaties mede-investeerders: Trudo realiseert renovatie en nieuwbouw Driehoek Woonbedrijf realiseert nieuwbouw, starten met huurwoningen Aanpassen programma: Fasering plandelen Andere oplossing voor parkeren: niet alles ondergronds binnen deelprojecten maar deels in collectieve bovengrondse garages. Oprichten Parkeerfonds Flexibiteit: Pa dollab inulparit pa debita is ut peles qui blaborione eri as istempor sitatibus serepro rumquas peritiis as minctaquae ne et aut eos et dolorat iisquam reptur sitat et aut que re de con eturio. organisatiestructuur: Bij uitstel projecten tijdelijke verhuur bestaande bedrijfsgebouwen mogelijk. Lange termijn commitment van alle investerende partijen.
propertynl magazine
|
nr.
10/11 - 24 juni 2011 | 53
G
Minister Melanie Schultz ruimt op: prima actie friso de zeeuw
aat Nederland verder verrommelen? Kapt deze regering radicaal met de traditie van ruimtelijke ordening? Planologen, landschapsbeschermers en zelfbenoemde opinieleiders maken zich zorgen, nu minister Melanie Schultz van Infrastructuur en Milieu het ruimtelijk beleid grotendeels overlaat aan provincies en gemeenten. Die vrees mist echter grond en er is geen sprake van een breuk met het verleden. Drie misverstanden liggen aan die ongegronde angst ten grondslag. Allereerst bestaat de neiging de rol van de rijksoverheid in het ruimtelijk beleid van alledag zwaar te overschatten. De opeenvolgende Nota’s Ruimtelijke Ordening oogden indrukwekkend. Dikke boekwerken, met grootse concepten en kleurige kaartbeelden. Uit onderzoek blijkt dat het beleid alleen effect had als het gepaard ging met een stevig uitvoeringsprogramma, geld en huiswerkopgaven voor lagere overheden. Voorbeelden zijn de Vinex-locaties en – eerder - het stadsvernieuwingsbeleid (jaren tachtig) en het groeikernenbeleid (jaren zeventig). Een ander succesnummer zijn de groene bufferzones rond de grote steden. Driekwart van de inhoud van de nota’s was echter louter papier. Wat grover gezegd: beleidsdiarree. Investeringen in infrastructuur bepaalden en bepalen veel meer de inrichting van ons land en haar steden. Het momenteel geadoreerde rijksbeleid van vroeger heeft niet kunnen voorkomen dat de bebouwing tussen Rotterdam en Den Haag een chaotisch karakter heeft, waarop het begrip ruimtelijke kwaliteit niet van toepassing is. Datzelfde rijksbeleid heeft slechts bescheiden bijgedragen aan de internationaal breed gewaardeerde overgang van het stedelijk gebied van Amsterdam naar het omringende landelijk gebied. Wat ik wil zeggen is dat gemeentebesturen, provinciebesturen met in het kielzog marktpartijen al decennia lang in sterke mate bepalen hoe ons land eruitziet. Daar zitten missers tussen, zoals de kwistig uitgestrooide bedrijventerreintjes die vloeken met hun omgeving. Het tweede misverstand schuilt in de veronderstelling dat de hogere overheid per definitie beter stuurt dan de lagere overheid. En dat 54 |
nr.
10/11 - 24 juni 2011 |
propertynl magazine
kwetsbare functies, zoals natuur en landschap, daar in betere handen zijn. De radicale ingrepen van staatssecretaris Henk Bleker bewijzen het tegendeel. Het zijn juist de provinciale politici die zorgen voor demping van de negatieve gevolgen van dit beleid. Dan het derde misverstand. Van een radicale omslag in de sturingsfilosofie van het ruimtelijk beleid is geen sprake. De huidige minister zet in wezen het beleid voort dat VVD-minister Sybilla Dekker in 2003 heeft ingezet, onder het motto ‘centraal wat moet en decentraal wat kan’. Ondanks het politieke kleurverschil heeft Jacqueline Cramer (PvdA) die lijn doorgezet. Het is wat flauw haar een centralistisch incident als het beschermen van ‘snelwegpanorama’s’ diep in te wrijven. Dat is uitvergroot vanuit de liberale retoriek die de lancering van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte begeleidde. Dat hoort er een beetje bij, evenals het benadrukken van de radicale breuk met verleden. Zoals gezegd: die breuk is veelal schijn. Wel trekt minister Schultz consequenter de lijn door van haar voorgangsters. Stelselmatig stelt zij de vraag naar de meerwaarde van rijksbemoeienis. Dat helpt bij het opruimen van fraaie, maar betekenisloze beleidshoofdstukken. En dan blijft er nog meer dan genoeg tekst over. Al met al verandert er voor de gemeenten niet zo veel. Voor provincies wel. Zij krijgen nu ook in politiek-bestuurlijke zin de regionale sturing van de ruimtelijke ordening uitdrukkelijk opgedragen. Velen hebben daar weinig vertrouwen in. De reputatie van de provincies als tandeloze notaschrijvers komt niet uit de lucht vallen, maar is deels achterhaald zoals uit projecten als de Utrechtse Heuvelrug, IJsseldelta en de opkomst van de regionale ontwikkelingsbedrijven blijkt. Gaan ze het waarmaken in de komende jaren? Bij het kleinste falen staat er een legioen critici trappelend klaar om het debat over de ruimtelijke ordening en de machts- en competentievragen die daarbij horen over de volle breedte te heropenen. Mr Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds en praktijk-hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.
PRIO
Aanmelding voor vierde tranche Crisis- en herstelwet gestart Tot 1 oktober 2011 kunnen nieuwe projecten voor de vierde tranche van de Crisisen herstelwet worden ingediend bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De Crisis- en herstelwet is bedoeld om vastgelopen ruimtelijke projecten, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouw of binnenstedelijke herstructurering, te versnellen of weer vlot te trekken. De wet maakt deel uit van ‘Eenvoudig Beter’, een interdepartementaal programma waar binnen het omgevingsrecht wordt herzien en gebundeld in een nieuwe Omgevingswet. De aanmelding kan voor ‘ontwikkelingsgebieden’ of ‘innovatieve experimenten’. De bepalingen over ontwikkelingsgebieden maken het mogelijk de beschikbare milieuruimte te herverdelen en - als dat nodig is - voor een periode van maximaal 10 jaar van milieunormen af te wijken. Als wettelijke regels en bepalingen belemmerend zijn voor een innovatief project,
deelnemers PRIO
kan van een tiental wetten en onderliggende bepalingen worden afgeweken. Voorwaarde is wel dat het project bijdraagt aan een duurzame en economische ontwikkeling en innovatief is. Projecten met een nationale betekenis waarover alle betrokken overheden het eens zijn, kunnen versneld worden uitgevoerd. In de Crisis- en herstelwet waren van meet af aan al ongeveer zeventig projecten opgenomen. Projecten die tot nu toe hebben geprofiteerd zijn onder meer Stadhavens Rotterdam, Strijp-S in Eindhoven (tweemaal), Central district Rotterdam, Stationsgebied Utrecht (tweemaal), Buiksloterham Amsterdam, Spoorzone Tilburg en de Mars Zutphen. Daarnaast worden allerlei infrastructurele projecten prioriteit gegeven en extra gesubsidieerd, zoals de A4 Midden Delfland en de A74 bij Venlo. Daarnaast is de verdubbeling van het spoor tussen Schiphol, Amsterdam, Almere en Lelystad versneld.
agenda Internationale Biënnale Leegstand en Herbestemming 2011 7 september 2011 Debat: Herbestemmen in het groot www.arcam.nl Beurs van Berlage, 9 september Dutch Green Building Week www.dutchgreenbuildingweek.nl 19-23 september Praktijkbijeenkomst Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 21 september 2011 Bron: www.gebiedsontwikkeling.nu
de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteund de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:
propertynl magazine
|
nr.
10/11 - 24 juni 2011 | 55
