Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase. Uitwerkingsplan ontwerp 20 mei 2014 Gemeente Almere

Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase Uitwerkingsplan ontwerp 20 mei 2014 Gemeente Almere

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

7

1.1

Aanleiding voor dit uitwerkingsplan

7

1.2

Leeswijzer

7

Hoofdstuk 2

Begrenzing plangebied en vigerend bestemmingsplan

9

2.1

Begrenzing plangebied

9

2.2

Vigerend bestemmingsplan

9

Hoofdstuk 3

Karakteristiekenplangebied

13

3.1

Algemeen

13

3.2

Wonen, werken en voorzieningen

13

3.3

Verkeer

13

3.4

Groen, blauw en natuur

14

3.5

Duurzaamheid en leefbaarheid

15

3.6

Cultuurhistorische waarden

15

3.7

Bodem

15

3.8

Kabels en leidingen

17

3.9

Veiligheid

19

3.10

Toegankelijkheid

19

Hoofdstuk 4

Relevante beleidskaders

21

4.1

Inleiding

21

4.2

Rijk

21

4.3

Provincie en Waterschap

22

4.4

Gemeente

23

Hoofdstuk 5

Stedenbouwkundig plan

31

5.1

Milieubeoordeling

31

5.2

Ruimtelijk concept

32

5.3


34

5.4


38

5.5

Verkeer

40

5.6


44

5.7

Veiligheid

49

Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

2

5.8


51

5.9

Watersysteem en bodem

53

5.10

Kabels en leidingen

60

5.11

Toegankelijkheid

61

5.12

Beheer

61

Hoofdstuk 6

Implementatie

63

6.1

Planning en fasering

63

6.2

Bestemmingen

63

6.3

Economische uitvoerbaarheid

66

6.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67

Bijlagen Bijlage 1

Inventarisatie beschermde flora en fauna 2011

Bijlage 2

Ontheffing Flora- en faunawet

Bijlage 3

Specifieke magneetveldzone Kema

Bijlage 4

Reactie Tennet magneetveldsterkte

Bijlage 5

Retailpark Almere Poort, context en effecten

Bijlage 6

Advies parkeren

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

Bijlage 8

Besluit hogere grenswaarden Almere Poort

Bijlage 9

onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 10

Berekening groepsrisicoUwplan Olympiakwartier

Bijlage 11

VerantwoordingsplichtGroepsrisco Uwplan Olympiakwartier

Bijlage 12

Preadvies Waterschap Olympiakwartier


3


4

Toelichting


5


6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor dit uitwerkingsplan

In december 1999 heeft de gemeenteraad van Almere het structuurplan Almere Poort vastgesteld. Hierin is in hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling van deze vierde kern van Almere vastgelegd. Op 25 september 2003 heeft de gemeenteraad het structuurplan Almere 2010 vastgesteld. Het structuurplan Almere Poort werd hierin 'ingevoegd'. Om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren, is een nieuw bestemmingsplan Almere Poort gemaakt. Het bestemmingsplan Almere Poort is op 15 maart 2007 door de gemeenteraad van Almere vastgesteld en op 25 juli 2007 door Gedeputeerde Staten van de provincie Flevoland (deels) goedgekeurd met inbegrip van de gebieden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft. Op 5 februari 2009 is het bestemmingsplan Almere Poort in werking getreden. Op 22 maart 2011 is de 1e partiële herziening van het bestemmingsplan Almere Poort in werking getreden. Hierin zijn behalve aanpassingen in verband met de gedeeltelijke onthouding van goedkeuring door de provincie ook enkele kleine wijzigingen doorgevoerd. In het bestemmingsplan Almere Poort heeft het centrumgebied Olympiakwartier een uit te werken bestemming. Het voorliggend plan omvat de eerste fase van deze nadere uitwerking. Het uitwerkingsplan regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden en bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart en de regels vormen gezamenlijk het juridische, rechtstreeks bindende, plan. De toelichting geeft de achtergronden van de regeling en verduidelijkt deze, maar heeft geen juridische status. Het uitwerkingsplan is samen met het 'bestemmingsplan Almere Poort' en 'Almere Poort, 1e partiële herziening' het juridisch kader voor 'Almere Poort - Olympiakwartier, 1e fase'.

1.2

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de begrenzing van het plangebied en op de vigerende bestemmingsplannen. In Hoofdstuk 3 worden de huidige karakteristieken van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders staan centraal in Hoofdstuk 4. De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen en bijbehorende facetten worden behandeld in Hoofdstuk 5. In het 6e en laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de planning en fasering, de bestemmingsregeling, de economische uitvoerbaarheid en de mogelijkheden om te reageren op het uitwerkingsplan. De ten behoeve van het uitwerkingsplan verrichte onderzoeken zijn als bijlage opgenomen.


7


8

Hoofdstuk 2 2.1

Begrenzing plangebied en vigerend bestemmingsplan

Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het oostelijke deel van het gebied Olympiakwartier Oost (artikel 8 van het bestemmingsplan Almere Poort). Het plangebied is als volgt begrensd: de gracht die de grens met het Europakwartier Oost vormt; het bedrijventerrein Lagekant; de Elementendreef, waarachter de Voortuin, een groene zone, is gelegen de Olympialaan in het zuiden. Deze vormt de grens met het kantorengebied Olympia Officepark; de Johnny Weissmullerlaan aan de westzijde. Binnen deze begrenzing zijn projecten in voorbereiding waarvan de planvorming dusdanig gevorderd is, dat hiervoor een concreet uitwerkingsplan kan worden vastgesteld.

Figuur 1: globale ligging plangebied in stadsdeel Almere Poort

2.2

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Almere Poort. Dit bestemmingsplan is in maart 2007 door de raad vastgesteld en in juli 2007 door de provincie deels goedgekeurd. Na een procedure bij de Raad van State is het plan op 5 februari 2009 in werking getreden. Het plangebied is bestemd voor 'UCG II', te weten 'Uit te werken Centrumgebied II, Olympiakwartier Oost'. Voor het plangebied geldt dus een uitwerkingsverplichting.


9

Figuur 2: plankaart bestemmingsplan Almere Poort met het plangebied in roze kleur, exclusief de wijziging als gevolg van de 1e partiële herziening (zie hieronder).

Voor het plangebied vigeert ook de 1e partiële herziening van het bestemmingsplan Almere Poort, die op 22 maart 2011 in werking is getreden. Er zijn enkele kleine programmatische aanpassingen gedaan en op


10

de plankaart is een grenscorrectie tussen Olympiakwartier en Olympia Officepark aangebracht. Daardoor ligt het Olympiakwartier nu geheel ten noorden van de Olympialaan en het Olympia Officepark geheel ten zuiden van de Olympialaan.

Figuur 3: gedeelte van de kaart behorend bij bestemmingsplan Almere Poort, 1e partiële herziening.


11


12

Hoofdstuk 3 3.1

Karakteristieken plangebied

Algemeen

Het plangebied was tot de drooglegging in 1968 onderdeel van de Zuiderzee, later het IJsselmeer. De scheepvaart over dit water is eeuwenlang van groot belang geweest voor de economie van (de) Nederland(en). Sporen hiervan in de vorm van scheepswrakken treft men nog in de bodem aan. Na 1968 is het gebied in gebruik genomen als landbouwgrond. In 2000 is het opgehoogd met circa één meter zand.

Figuur 4: bestaande karakteristieken van het plangebied

3.2


Het plangebied is nog onbebouwd met uitzondering van een deel van het noorden. Daar is inmiddels het Topsportcentrum met ruim 3.000 zitplaatsen gerealiseerd. Dit centrum is in 2007 in gebruik genomen en vormt het decor van (inter)(nationale) sportwedstrijden en manifestaties.

3.3

Verkeer

De hoofdontsluitingen Olympialaan en Elementendreef, beide grenzend aan het plangebied, zijn aangelegd. De hierop aansluitende Pierre de Coubertinlaan en de Johnny Weissmullerlaan, beide gebiedsontsluitingswegen, zijn eveneens aangelegd. Hierdoor is de Topsporthal per auto bereikbaar. Aan de noordzijde van de Pierre de Coubertinlaan ligt een vrije openbaarvervoersbaan, onderdeel van het Almere (Poort) systeem. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 250 meter (over de weg) van de ingang van het Topsportcentrum.


13

figuur 5: bestaande wegen in het plangebied

3.4


Groen en blauw Het oorspronkelijk voor landbouw gebruikte gebied met bijbehorende ontwatering is opgehoogd met circa 1 meter zand. Aan de noordzijde van het plangebied liggen twee sloten. Natuur In 2002 is in Almere Poort een veldinventarisatie van beschermde soorten uitgevoerd. Daarbij zijn diverse beschermde soorten aangetroffen. In het deelgebied Olympiakwartier kwamen de volgende beschermde soorten voor: Rietorchis, Groene kikker, Bruine kikker en Gewone pad. Daarnaast maakte een aantal broedvogelsoorten gebruik van het gebied. Naar aanleiding van deze inventarisatie is op grond van de Flora- en faunawet een ontheffing aangevraagd om de ontwikkeling van Almere Poort voort te kunnen zetten. Deze is door het ministerie van LNV verleend en gold tot en met 21 juli 2008. In 2007 is Almere Poort opnieuw geïnventariseerd (zie bijlage 8 van het bestemmingsplan Almere Poort, inventarisatie beschermde flora en fauna 2007). Van belang voor het plangebied is de Rugstreeppad, die is aangetroffen in de watergang die de noordelijke grens van het deelgebied vormt. Daarnaast kwamen Rietorchis en een groot aantal broedvogels voor. Het ministerie heeft op 18 februari 2009 opnieuw ontheffing verleend. Deze was geldig is tot 18 februari 2014. In 2011 is wederom een inventarisatie beschermde flora en fauna gemaakt (zie Bijlage 1 Inventarisatie beschermde flora en fauna 2011). In beperkte mate is de Rietorchis gevonden. In het plangebied zijn geen broedvogels aangetroffen waarvan het nest jaarrond beschermd is. Aangetroffen zijn de Veldleeuwerik, Gele kwikstaart en Oeverzwaluw. Bij de onderdoorgang bij het station is een Torenvalk aangetroffen. Deze onderdoorgang ligt buiten het plangebied, maar vormt wel de belangrijkste verbinding tussen plandeel West en plandeel Oost. Verder zijn de ruige en gewone dwergvleermuis in het gebied aanwezig.


14

Foeragerende en baltsende dieren zijn waargenomen. Er is één waarneming van een foeragerende rosse vleermuis. In de watergangen is plaatselijk de kleine modderkruiper aangetroffen. Op 27 januari 2014 heeft het ministerie van LNV een nieuwe ontheffing Flora- en faunawet verleend. Deze is geldig tot en met 31 januari 2019 (zie Bijlage 2 Ontheffing Flora- en faunawet).

3.5


Met uitzondering van het Topsportcentrum vinden er nog geen activiteiten plaats. Er zijn dan ook geen geluidgevoelige objecten aanwezig.

3.6


In Almere Poort zijn op diverse plaatsen scheepswrakken gelokaliseerd, overblijfselen uit vooral de 16e en 17e eeuw. In het plangebied ligt vlak langs de oostelijke plangrens, op circa 150 meter ten zuiden van het Topsportcentrum, een scheepswrak dat op grond van artikel 3 van de Monumentenwet 1988 is beschermd als archeologisch rijksmonument. Het betreft een wrak van een platboomd vrachtscheepje. Het wordt gedateerd in de tweede helft van de 17e eeuw.

s Figuur 6: locatie ((licht)rood vierkant) van het scheepswrak

3.7

Bodem

In onderstaande figuur is het bodemsysteem voor het plangebied weergegeven. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

15

Figuur 7: bodemsysteem

De oorspronkelijke waterstructuur is na de eerder genoemde ophoging van het gebied verdwenen. Aan de noordzijde van het plangebied liggen momenteel twee smalle watergangen, respectievelijk tegenover Lagekant en Europakwartier Oost.


16

figuur 8: De waterstructuur

3.8

Kabels en leidingen

Leidingen Langs de gracht die de grens vormt tussen het Olympiakwartier en het Europakwartier liggen belangrijke kabels en leidingen. Het Topsportcentrum is hierop aangesloten. De hoogspanningslijn ligt weliswaar 50 meter ten oosten van de plangrens, maar is wel van invloed op het plangebied. De daaraan verbonden magneetveldzone valt deels hierin; deze 0,4 micro Tesla contour ligt op 110 meter uit het hart van de hoogspanningslijn. Binnen deze contour mogen kinderen tot aan 15 jaar en gevoelige bestemmingen niet langdurig aan dit magneetveld worden blootgesteld (Bijlage 3 Specifieke magneetveldzone Kema en Bijlage 4 Reactie Tennet magneetveldsterkte). Straalverbindingen Het plangebied ligt in de zones in verband met communicatie-, navigatie- en surveillanceapparatuur, gestationeerd in Muiden, die zorgt voor een veilige afhandeling van het luchtverkeer. In verband daarmee zijn hoogtebeperkingen voor bebouwing van kracht. In het plan zijn toetsingsvlakken van 60-70 en 70-80 meter + NAP (van west naar oost) aan de orde.


17

figuur 9: Hoogtebepalingen luchtvaartverkeer

Het plangebied ligt ook in de radarverstoringsgebieden van radar Soesterberg en radar Nieuw Milligen, die een luchtverkeersleidings-en luchtverdedigingstaak hebben (zie figuur 10). Op grond van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 2012 (Barro) gelden voor Almere geen bouwhoogtebeperkingen voor gebouwen meer. Wel geldt een maximale hoogte van 118 meter +NAP voor windturbines. Voor het bouwen van bouwwerken boven 78 meter +NAP dient op grond van artikel 8 van het bestemmingsplan Almere Poort echter nog wel advies te worden ingewonnen bij het Ministerie van Defensie.


18

figuur 10: Radarverstoringsgebieden Soesterberg en Nieuw Milligen, conform Barro

3.9

Veiligheid

Binnen het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Hetzelfde geldt voor het spoor dat aan de westzijde van het plangebied ligt. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A6 heeft geen invloed op het plangebied.

3.10

Toegankelijkheid

Het plangebied is bereikbaar en toegankelijk, maar vanwege het opgespoten zand nog slecht begaanbaar. Een uitzondering vormt het Topsportcentrum. Deze locatie wordt momenteel ontsloten via het openbaar vervoer en de Elementendreef / Pierre de Coubertinlaan.


19


20

Hoofdstuk 4 4.1

Relevante beleidskaders

Inleiding

In het bestemmingsplan 'Almere Poort' is uitvoerig ingegaan op de beleidskaders die voor de ontwikkeling van Almere Poort van belang zijn. Het beleidskader zoals vermeld in dat bestemmingsplan geldt onverminderd ook voor dit daaruit voortvloeiende uitwerkingsplan. Verwezen wordt dan ook naar de toelichting (pagina's 33 t/m 44) van dat bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen enkel aanvullingen op bestaand beleid of komt nieuw beleid aan de orde.

4.2

Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Ze schetst de ontwikkelingen en ambities voor Nederland in 2040. Ingezet wordt op het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen en laat meer over aan gemeenten en provincies. Deze nationale belangen zijn onder meer: 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2. Efficiënt gebruik van de ondergrond; 3. Een robuust hoofdnetwerk van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 4. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 5. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 6. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele plannen. Het Rijk neemt daarnaast verantwoordelijkheid voor de opgaven: die nationale baten/ lasten hebben en de provinciale of gemeentelijke doorzettingsmacht overstijgen (mainports Schiphol en Rotterdam, de greenports en brainport Eindhoven); waarvoor internationale verplichtingen zijn aangegaan (Werelderfgoed, duurzame energie en biodiversiteitsdoelstellingen); waarvan het onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is of een hoog afwentelingsrisico kent (hoofdnetwerk mobiliteit, waterveiligheid, energie). Ook blijft het Rijk betrokken bij gebiedsontwikkelingen van nationaal belang, waaronder de Zuidas, Schaalsprong Almere en Rotterdam-Zuid. Ladder duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren hanteert het rijk een ladder voor duurzame verstedelijking (opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening): beoordelen of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale vraag; beoordelen of deze vraag ook binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd kan worden; een beoordeling of - indien het voorgaande niet het geval is - de locatie buiten bestaande bebouwd gebied wel multimodaal is of kan worden ontsloten. In 5.6 wordt hier verder op ingegaan. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

21

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011) In de SVIR is aangegeven dat voor een aantal onderwerpen algemene regels door het Rijk moeten worden opgesteld. Deze regels zijn concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) door te werken in de ruimtelijke besluitvorming van provincies en gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is deze algemene maatregel van bestuur waarin de nationale belangen uit de SVIR juridisch zijn geborgd. De ministeriële regeling die bij het Barro hoort, de Rarro (= Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) is tegelijk met het Barro in werking getreden. De onderwerpen waar het Rijk in het Barro ruimte voor vraagt zijn onder meer: Kustfundamenten; Defensie (de regels met betrekking to militaire radarstations en radarverstoringsgebieden treden later in werking); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (deze regels treden later in werking). Per 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor onder andere de volgende onderwerpen: Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; Ecologische hoofdstructuur; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). De wijziging van het Barro ging vergezeld van een wijziging van de Rarro. Ook deze wijziging trad op 1 oktober 2012 in werking. De Rarro bevat een uitwerking van het al eerder in het Barro gepubliceerde ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart. Tot op 15 km, gemeten vanaf de waarnemingshoogte van de radar, geldt een beperking van de bouwhoogte van gebouwen en windturbines. Tot 60 km van deze waarnemingshoogte geldt nog een beperking van de hoogte van windturbines. Ook de hoogte van de waarnemingspost ten opzichte van het NAP speelt een rol in de bepaling van de toegestane hoogte van gebouwen en windturbines. Voor Almere zijn de radars te Soesterberg en Nieuw Milligen van belang. Omdat Almere buiten de genoemde 15 km is gelegen, geldt voor gebouwen geen beperking van de bouwhoogte. Almere ligt wel binnen de genoemde 60 km. Daarom geldt ten aanzien van windturbines een maximale hoogte van 118 m +NAP. Het uitwerkingsplan is niet in strijd met het bepaalde in het (gewijzigde) Barro en Rarro. De regeling in het bestemmingsplan 'Almere Poort' en ook de uitwerkingsplannen is van kracht. Boven een bouwhoogte van 78 meter +NAP wordt het ministerie van Defensie om advies gevraagd. Dit uitwerkingsplan voldoet aan deze regeling.

4.3

Provincie en Waterschap

Beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011 In deze beleidsregel hebben Gedeputeerde Staten criteria genoemd die worden gebruikt bij het beoordelen van bestemmings- en uitwerkingsplannen van gemeente. De provincie streeft naar een zodanige vestiging van bedrijven, kantoren en voorzieningen, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van steden en dorpen. De provincie geeft in deze beleidsregel aan welke typen werklocaties worden onderscheiden en welke vestigingsvoorwaarden (kantorenomvang, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en leefbaarheid) daaraan worden verbonden. Het plangebied behoort tot de categorie grootstedelijk centrummilieu. Het plan sluit hierop aan. Zie ook Hoofdstuk 5. Beleidsregel archeologie en ruimtelijke ordening 2008 In deze beleidsregel hebben GS aangegeven op welke wijze zij omgaan met de uitgangspunten in het Omgevingsplan met betrekking tot archeologie. Hierbij maken GS onderscheid tussen behoudenswaardige en niet-behoudenswaardige archeologische waarden. Voor zover in een plangebied behoudenswaardige


22

en/of hoge archeologische verwachtingen liggen, mogen deze in principe niet als gevolg van de uitvoering van het ruimtelijk plan worden beschadigd of vernietigd. Met dien verstande dat een archeologische verwachting vervalt op het moment dat de archeologische waarden hierbinnen zijn gelokaliseerd en begrensd. In het kader van het bestemmingsplan 'Almere Poort' heeft er voor wat betreft het aspect archeologie al een toets plaatsgevonden ten aanzien van de archeologische waarden. In Hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan. Het uitwerkingsplan is in overeenstemming met het bestemmingsplan en de beleidsregel. Gelet op het voorgaande is het uitwerkingsplan niet in strijd met de provinciale (ruimtelijke) belangen.

4.4

Gemeente

BeeldkwaliteitsplanOlympiakwartieren Olympia Officepark (vastgesteld door de raad 13 mei 2008) Het Olympiakwartier kent een krachtige stedenbouwkundige structuur. Enerzijds betekent dit een meer formele opzet in de vorm van een gridstructuur met bouwblokken en een hiërarchische indeling van straten. Dat bevordert de samenhang, oriëntatie en leesbaarheid. Anderzijds wordt gestreefd naar een zekere informaliteit door functiemenging, variatie en verrassing. Dat betekent vrijheid, dynamiek en diversiteit. In de beeldkwaliteit worden die beide lagen van het ontwikkelingsplan samengebracht en verder uitgewerkt. In de partiële herziening (2008) van de integrale herziening Welstandsnota (2007) zijn de welstandscriteria voor het plangebied vastgelegd. OntwikkelingsplanOlympiakwartieren Olympia Officepark (vastgesteld door de raad 13 mei 2008) In het ontwikkelingsplan Olympiakwartier en Olympia Officepark zijn de belangrijkste programmatische en stedenbouwkundige principes voor het gebied vastgelegd. Het programma gaat uit van functiemenging en daarmee van een breed pakket aan functies: wonen, detailhandel (wijkwinkelcentrum in west en thematische detailhandel in oost), horeca, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, sport en ontspanning. De stedenbouwkundige basis is een gridsysteem dat bestaat uit evenwijdig lopende noord-zuid georiënteerde straten met autoverkeer. Dit systeem wordt aangevuld met een drietal belangrijke oost-west routes: de singel aan de noordzijde, de boulevard en de Olympialaan, die het Olympiakwartier en Officepark scheidt. Hierdoor ontstaat een patroon van bouwblokken waarin het programma in tijd en ruimte flexibel kan worden ingepast. Op enkele markante punten zijn hoogteaccenten gedacht, waaronder de stationsomgeving. Functioneel vormt de boulevard de belangrijkste element. Ze verknoopt via het station Almere Poort het oostelijke en westelijke deel van het centrumgebied en verbindt het centrum met de kustzone. Hieraan zijn alle belangrijke voorzieningen gelegen, zoals het Topsportcentrum, de concentratie van thematische detailhandel, het ROC, het trein- en busstation en het wijkwinkelcentrum. Concept structuurvisie Almere 2.0 (vastgesteld door de raad 18 februari 2010) De Concept Structuurvisie Almere 2.0 is vastgesteld als richtinggevend integraal beleidskader (ecologie, sociaal, economie, ruimtelijk) voor de uitwerking van het Integraal Afspraken Kader (IAK), waarbij de belangrijkste richtinggevende inhoudelijke kaders betreffen: 1. Almere benut en versterkt de oorspronkelijke suburbane meerkernige opzet van Almere De suburbane meerkernige opzet in een blauwgroene omgeving wordt verbreed en versterkt door het toevoegen van nieuwe milieus in Pampus, de Weerwaterzone en Oosterwold. Een klassieke grootschalige binnenstedelijke verdichting in kader van de schaalsprong past niet in de oorspronkelijk meerkernige suburbane opzet. De meerkernige opzet is tevens basis voor de diversiteit en leefbaarheid van de stad. 2. De groenblauwe structuur is de drager van de huidige stad en de toekomstige ontwikkelingen Verbondenheid van stad en natuur geeft Almere een onderscheidende kwaliteit ten opzichte van de metropoolregio. De waterlandschappen aan de westzijde en de groene landschappen aan de oostzijde en de ca. 40 km kustlengte vormen condities om de diversiteit te vergroten. De groenblauwe structuur blijft de Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

23

drager van de nieuwe ontwikkelingen; zowel aan de westkant (ecologische impuls IJmeer en Markermeer) als aan de oostzijde (uitbreiding van het groenblauwe casco in het polderlandschap). 3. Almere verkleurt van gezinsstad naar een diverse samenleving De bevolkingssamenstelling in Almere is nog weinig gedifferentieerd. De bestaande stad moet versterkt worden door kwaliteiten toe te voegen en de diversiteit te vergroten. Bij de verdere groei van Almere moeten nieuwe bevolkingsgroepen (studenten, 55- plussers, hoger opgeleiden en creatieve beroepen, bevolkingsgroepen die belangrijke dragers zijn van een stedelijke cultuur) worden aangetrokken. De ruimtelijke keuzes, het woningaanbod en het voorzieningenpakket worden hierop afgestemd. 4. In Almere ontwikkelt een sterke en gedifferentieerde economie Meer en diversere werkgelegenheid is van belang voor een duurzame ontwikkeling van de stad. De ambitie is het creëren van 100.000 arbeidsplaatsen tot 2030. Dat leidt tot een sterkere positie in de regio en een evenwichtige woonwerkbalans. De brede groeistrategie is gericht op maximalisatie van bevolkingsvolgende en autonome groei werkgelegenheid, en de (door)groei van economische clusters in de kenniseconomie (logistiek en handel, ict en media, luchthaven Lelystad, health, welness en life sciences, duurzaamheid), deels in samenhang met de metropoolregio en regio Utrecht. De primaire westelijke groei van Almere versterkt de Noordelijke Randstad met de IJmeerlijn als nieuwe drager. Woonvisie Almere 2.0 op weg naar 2030 (vastgesteld door de raad 5 november 2009) Deze visie geeft het beleid van de gemeente ten aanzien van het wonen weer. De Woonvisie zet in op vijf ambities: 1. Almere wordt de proeftuin van cradle-to-cradle bouwen: duurzaamheid wordt (nog meer dan voorheen) een leidend principe bij de ontwikkeling en het beheer van de bestaande en de nieuwe stad. Het blauwgroene casco blijft een sturend element. 2. Almere wordt een gedifferentieerde stad: door toe- en invoeging van nieuwe woon- en werkmilieus wordt Almere een complete stad en wordt aantrekkelijk voor 'nieuwe' doelgroepen (bijvoorbeeld studenten, creatievelingen en startende ondernemers). Hierbij denken we onder meer aan woonmilieus 'centrum-stedelijk', 'centrumrand', 'villawijk' en 'landelijk'. Het woningbouwprogramma is gedifferentieerd naar prijs, type en eigendomsverhoudingen. Bovenstaande geldt voor de nieuwe en bestaande stadsdelen. Differentiatie in bestaande stadsdelen heeft tot doel het doorbreken van de eenzijdigheid, het versterken van de concurrentiekracht en het faciliteren van wooncarrières. 3. Wonen is betaalbaar en toegankelijk voor iedereen: Almere blijft functioneren als een emancipatiemachine en biedt dus voldoende betaalbare woningen (koop en huur) aan, goed verspreid over de verschillende stadsdelen. Uitgangspunt is een kernvoorraad van 30% sociale woningbouw per stadsdeel. Van alle nieuwbouw is 35% sociaal, waarvan 25% huur en 10% koop. Deze sociale woningbouw moet ook duurzaam sociaal blijven (bijvoorbeeld door middel van erfpacht). Dit thema wordt nog nader uitgewerkt. Daarnaast is het nieuwe beleid dat elke wijk voor tenminste 35% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hoe we hierbij een wijk moeten definiëren is nog niet helemaal duidelijk. Daarnaast moet elke wijk bestaan uit tenminste 30% huurwoningen. 4. Almere is een zorgzame en leefbare stad: mensen de mogelijkheid bieden om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen (voldoende rolstoelgeschikte, aanpasbare en gelijkvloerse woningen). Als dat niet meer lukt, zorgen voor voldoende, op de behoefte toegesneden woonzorgvoorzieningen. 5. De eindgebruiker staat centraal: mensen moeten directe zeggenschap krijgen over de bouw van hun eigen woning. Doelstelling is 30% van de woningbouw in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast moeten bewoners meer te zeggen krijgen over de woonomgeving. De gemeente Almere wil corporaties en beleggers nog meer bij de stad betrekken (zowel fysiek, sociaal-maatschappelijk als economisch). De ontwikkelingen in het plangebied staan niet in de weg aan de realisatie van het woonbeleid. Gemeentelijke visie op het vestigingsbeleid (GVV) (vastgesteld door B&W 26 januari 2010)


24

Om Almere te ontwikkelen tot een complete stad met een eigen economisch identiteit én daarmee de concurrentiepositie van de Randstad te versterken, is meer werkgelegenheid nodig voor een evenwichtige woonwerkbalans. Deze visie beoogt de economische ontwikkeling te versterken, de mobiliteit te beheersen, de infrastructuur efficiënt te gebruiken en de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te verbeteren. Hiermee kan Almere een gunstig vestigingsklimaat bieden voor bestaande en nieuwe bedrijven én haar inwoners voldoende, gevarieerde werkgelegenheid bieden. Hoofdpunten zijn: 1. Almere Principles zijn vertrekpunt voor de ontwikkeling van toekomstige vestigingslocaties. De Principles zijn geoperationaliseerd naar uitgangspunten voor de vestigingsvisie. Deze zijn vertaald naar onderdelen voor een uitvoeringsprogramma, welke praktisch kan worden gekoppeld aan de levenscyclus van vestigingslocaties (fase van ontwikkeling, realisatie, beheer, herstructurering). 2. programmering van vestigingslocaties gericht op voldoende (direct beschikbare, geplande en gereserveerde) voorraad. Voor het scheppen van 100.000 extra banen moeten verschillende typen vestigingslocaties worden aangeboden. Voor de lange termijn (2030) zijn 680 extra hectare voor bedrijventerreinen, 1 miljoen m2 extra kantoorvloeroppervlak en 250 hectare voor (grootschalige) voorzieningen gereserveerd. 3. formuleren van uitgangspunten voor duurzame gebiedsontwikkeling. In nota's van uitgangspunten worden condities en randvoorwaarden voor duurzaamheid op maat vastgesteld. Hierbij geldt: (1) richtinggevende terreinquotiënt voor industriële en logistieke bedrijven (35-50 arbeidsplaatsen/ha); (2) benutten van mogelijkheden voor duurzame ontwikkeling (inhoud, procesgang, financiering); (3) meer aandacht voor mogelijkheden van tijdelijke natuur op braakliggende terreinen; (4) actief parkmanagement; (5) programmering van de herstructureringsopgave, gericht op tijdig anticiperen op verminderde kwaliteit van vestigingslocaties. 4. faciliteren en stimuleren van functiemenging op vestigingslocaties. Uitgangspunt voor specifieke werkmilieus en binnenstedelijke bedrijventerreinen is dat bestaande bedrijven hiervan geen hinder in de bedrijfsvoering ondervinden. Functiemenging faciliteren en stimuleren door (1) hanteren van een kader en kaart voor functiemenging als basis voor nieuwe bestemmingsplannen; (2) in de bestaande stad én de ontwikkelingsgebieden ruimte bieden aan functiemenging (kleinschalige 'werkvlekken' of werkstrips bij entrees van woonwijken, of gebouwconcepten als bedrijfsverzamelgebouwen, kantorenvilla's en speciale woonwerk-woningen en woningen, etc. 5. behoud van werkgelegenheid op bedrijventerreinen als uitgangspunt voor herstructurering en het uitwerken van het beheer en de herstructureringsopgave. Voorkomen moet worden dat de aanzuigende werking van nieuwe locaties leidt tot achteruitgang en zelfs leegstand. Uitgangspunt bij herstructurering is dat de werkgelegenheid op de bestaande terreinen behouden blijft; deze vormt een belangrijke basis voor de opgave van 100.000 extra banen. Voornemens zijn: (1) stimuleren van (duurzame) beheervormen op bestaande terreinen. Basis is een vast te stellen gemeentelijk standaardpakket voor onderhoud en beheer per bedrijventerrein. Ondernemers kunnen gebruik maken van de Experimentenwet BedrijfsInvesteringsZones; (2) een kwaliteitskaart met bijbehorend programma voor vestigingslocaties, in aansluiting op de actualisering van gebiedsprogramma's; (3) uitwerken van de herstructureringsopgave, omdat op termijn zwaardere vormen van herstructurering (revitalisering en herprofilering) niet volledig zullen worden voorkómen. De visie is vertaald in een overzicht van typen vestigingslocaties, waarin is aangegeven of, en zo ja onder welke voorwaarden, functies als detailhandel (regulier, pdv en gdv), kantoor, voorzieningen, wonen e.d. mogelijk zijn. Analoog aan de provinciale beleidsregel "locatiebeleid stedelijk gebied 2008" wordt onderscheid gemaakt in centrummilieus (grootstedelijk en overig), gemengde woon-werkmilieus (gemengd wonen-werken en binnenstedelijk) en specifieke werkmilieus (kantoren, voorzieningen, regulier bedrijventerrein en industrieterrein). NB: voor wat betreft de bepalingen ten aanzien van detailhandel is het desbetreffende deel van tabel 3 van het GVV vervangen door het bepaalde in de Detailhandelsvisie Almere 2014. Het plangebied behoort tot het vestigingslocatietype “grootstedelijke centrumlocatie” en voldoet aan deze visie. Deze typering is in de provinciale 'beleidsregel locatiebeleid stedelijke gebied 2011' ongewijzigd gebleven. DetailhandelsvisieAlmere 2014 (vastgesteld door het college op 21 januari 2014)


25

De Detailhandelsvisie Almere 2014 geeft in hoofdlijnen antwoord op de vraag hoe Almere in de komende jaren met detailhandel in de stad wil omgaan. De belangrijkste uitgangspunten voor de detailhandelsstructuur zijn de fijnmazigheid van winkelvoorzieningen en de positie van het centrum van Almere Stad als hét centrale (winkel)centrum van Almere. Dit vindt zijn uitwerking in: Concentratie van dagelijkse detailhandel in of aan buurt-, wijken stadsdeelcentra Concentratie van niet-dagelijkse detailhandel in of aan stadsdeelcentra Prioriteit voor kansrijke innoverende concepten Verruimen van mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden Vergroten van de verzorgingsfunctie en complementariteit van warenmarkten Perifere detailhandel (PDV) is slechts toestaan op locaties op bedrijventerreinen waar dit binnen de bestemmingsplannen nu reeds is toegestaan, naast het toestaan in de retailcentra (Doemere, retailpark Almere Poort en in de toekomst Twentsekant); De ontwikkeling van Twentsekant als detailhandelslocatie tot 2020 wordt niet ter hand genomen, om op die manier Doemere experimenteerruimte, duidelijkheid en lucht te geven om te revitaliseren en om renderende herinvesteringen mogelijk te maken; De definitie van ondergeschikte detailhandel op bedrijventerreinen geldt alleen voor productiebedrijven, het omzetcriterium vervalt; De vestiging van pure afhaalpunten (pick-up-points) wordt onder voorwaarden mogelijk gemaakt op bedrijventerreinen; de definitie van afhaalpunten is aangepast. De detailhandelsvisie bevat een aantal relevante begripsbepalingen, waaronder PDV en GDV. Het (toelatings)kader bevat een verdere vertaling van het beleid:


26

tabel 1: detailhandelsvisie

Dit uitwerkingsplan is in overeenstemming met de detailhandelsvisie voor wat betreft het stadsdeelcentrum (in Olympiakwartier West) en het themacentrum (in Olympiakwartier Oost). Detailhandel in de woning echter is op grond van artikel 3 lid 10 van het bestemmingsplan Almere Poort slechts toegestaan als “beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten”. Eerste integrale herziening welstandsnota (2007) en partiële herziening (2008) Het centrumgebied, Olympiakwartier, huisvest alle typische centrumfuncties, zoals winkels, kantoren, station, woningen en maatschappelijke voorzieningen. Bijzonder is de ontwikkeling van sporten leisurefuncties1 en daarmee verwante (grootschalige) detailfuncties, hotels en dergelijke. In deze welstandsnota zijn geen gebiedsgerichte criteria voor Olympiakwartier opgenomen, omdat er nog geen ontwikkelingsplan of beeldkwaliteitsplan voorhanden was. Voor bouwwerken in dit gebied gelden de genrecriteria met een toetsingsniveau dat past bij het centrum, namelijk de uitgebreide toets. Voor het plangebied is in 2008 een partiële herziening van de 1e integrale herziening gemaakt. Hierin zijn de welstandscriteria voor het Olympiakwartier vastgelegd. De uitgebreide toets met genrecriteria en de


27

criteria voor centrumgebieden zijn van toepassing verklaard. Daarnaast gelden de volgende specifieke regels: 1. fragmentatie: een bouwblok dient te bestaan uit drie verschillende architectonische eenheden. De fragmentatie is niet per se verticaal of horizontaal, maar wel integraal dus ook zichtbaar vanuit een binnenplaats. 2. kleuren en materialen: in samenhang met de fragmentatie hebben de architectonische eenheden ten opzichte van elkaar verschillende texturen. De toegepaste materialen dienen mooi te verouderen. 3. accenten: hoogteaccenten worden 's nachts aangelicht en dienen dan ook een ontworpen nachtbeeld te hebben. 4. bay windows: verbijzonderingen in de vorm van bay windows zijn indien toegepast een integraal onderdeel van het ontwerp. Het is een hoofdzakelijk transparant element aan de gevel. Plaatsing op de gevel is gericht op belangrijke routes in het stedenbouwkundig plan. 5. geactiveerde stoep: de inrichting en materialisering van de stoep sluit aan bij de functie van de architectonische eenheid. 6. pockets: de lange gevelwanden van de bouwblokken worden onderbroken door pockets, collectieve ruimten en speelgelegenheden. Pockets kunnen licht verhoogd liggen en hebben een transparante overgang naar de openbare ruimte. Het college van de gemeente kan in uitzonderlijke gevallen (op advies van de welstandscommissie) van deze criteria afwijken. MobiliteitsplanAlmere, Deel I De Hoofdlijnen (vastgesteld door de raad 8 maart 2012) Keuzes op het gebied van verkeer en vervoer zijn in belangrijke mate voorwaardenscheppend voor stedelijke ontwikkelingen. Ze werken ook door in het dagelijks leven op straat. Het gaat dan met name om een goede bereikbaarheid, maar óók om de wijze waarop verkeer en vervoer wordt ingebed in het stedelijk weefsel. De volgende acht hoofdkeuzes worden gemaakt: 1. Stimuleren economische ontwikkeling door verbeteren regionale bereikbaarheid, handhaven goede interne bereikbaarheid en versterken van wijkeconomie met introductie stadsstraten; 2. Betere inpassing infrastructuur in stedelijk weefsel en aanwenden infrastructuur ter ondersteuning van organische groei; 3. Handhaven van een gezond, verkeersveilig en duurzaam verkeerssysteem met aandacht voor initiatieven uit de markt; 4. Vasthouden kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer waarbij de sociale veiligheid en de inpassing in het stedelijk weefsel verbeteren; 5. Realiseren hoger fietsgebruik door het aanbieden van een kwalitatief hoogwaardig, sociaal veilig en kostenefficiënt hoofdfietsnetwerk; 6. Aanbieden van veilige en prettige looproutes in woonwijken en winkelcentra en openbaar vervoer voorzieningen; 7. Vasthouden van de goede interne bereikbaarheid per auto met aandacht voor inpassing, beleving en oriëntatie; 8. Parkeeroplossingen op maat voor bewoners, bezoekers en werknemers. Doelstellingen met ruimtelijke betekenis zijn: Meer functiemenging; Maken van stadsstraten: straten of lanen die een meer stedelijke uitstraling hebben door het verkeer niet meer strikt van de omgeving te scheiden; ook ter versterking van de wijkeconomie; Concentratie van voorzieningen rondom knooppunten (met name stations); Verbetering sociale veiligheid op fietsroutes (onder andere bundeling met auto-infrastructuur c.q. langs (woon)bebouwing), looproutes en openbaar vervoer. Tenminste één sociaal veilige fietsroute tussen stadsdelen; In nieuwe gebieden met de gebruikelijke Almeerse dichtheid en hoger wordt het systeem van verkeersscheiding grotendeels doorgezet (eventueel eigen rijstrook, in plaats van aparte Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

28

infrastructuur). In nieuwe gebieden met lagere dichtheden kan in principe van dit systeem worden afgestapt. In bestaand gebied geen grote ingrepen; Openbaar vervoer en fiets krijgen prioriteit boven de auto; Hoofdfietsnetwerk met ongelijkvloerse kruising van de dreven; Doorgaand autoverkeer weren uit woongebieden; Aandacht voor verkeersveilige schoolomgeving; Capaciteitsvergroting regionale vervoersverbindingen (openbaar vervoer en auto); Op langere termijn een IJmeerverbinding als voorwaarde voor gezonde groei Almere; Bij interne bereikbaarheid krijgen economisch belangrijke gebieden (zoals het Stadscentrum en het centrum van Almere Buiten inclusief Doemere) prioriteit. Het uitwerkingsplan is in overeenstemming met de doelstellingen van het mobiliteitsplan. In het Mobiliteitsplan deel II zijn in bijlage 3 nieuwe parkeernormen voor woningen opgenomen. In het bestemmingsplan Almere Poort zijn in de voorschriften parkeernormen (artikel 3) vastgelegd voor een aantal functies. De nieuwe normen zijn daarop niet van toepassing. Voor andere functies en specials van de genoemde functies gelden wel de normen uit het Mobiliteitsplan dan wel wordt een parkeerbalans gehanteerd. Archeologienota2009 (vastgesteld door de raad 18 juni 2009) Almere voert een actief Archeologisch Monumentenzorg (AMZ) beleid, gericht op Het veiligstellen van de meest waardevolle vindplaatsen in de gemeente; Het zoveel mogelijk integreren van deze locaties in de diverse inrichtingsplannen; Het kenbaar en herkenbaar maken van de bijzondere geschiedenis van Almere aan het publiek. De hoofdlijnen van het beleid inzake de archeologische monumentenzorg in Almere staan beschreven in de Archeologienota 2009. De raad heeft de uitgangspunten van dit beleid vastgesteld, evenals de Archeologieverordening, de toelichting daarop en de Archeologische Beleidskaart Almere (ABA). Het beleid is een uitwerking van de Monumentenwet 1988. De Archeologienota 2009 gaat in op het gemeentelijke selectiebeleid voor archeologie. Dit selectiebeleid richt zich in de eerste plaats op de zogenaamde selectiegebieden: gebieden die verwachtingsvol c.q. behoudenswaardig zijn en een archeologische onderzoeksplicht kennen. In de tweede plaats richt het beleid zich op het behoud van een representatief deel van behoudenswaardige vindplaatsen (scheepsresten en steentijdvindplaatsen). In de laatste plaats richt het selectiebeleid zich op zorgvuldige omgang met toevalsvondsten. De selectiegebieden, behoudenswaardige vindplaatsen (waaronder wettelijk beschermde monumenten) en gebieden die zijn vrijgesteld van archeologische verplichtingen zijn op de ABA aangegeven. Voor selectiegebieden geldt een onderzoeksverplichting voorafgaand aan bodemverstorende werkzaamheden om zo eventuele behoudenswaardige vindplaatsen in kaart te brengen en deze vervolgens beleidsconform in te passen. In de Archeologieverordening (zie hieronder) is gesteld dat de onderzoeksplicht in selectiegebieden alleen geldt indien een plangebied voldoet aan de volgende twee condities: 1. Het gebied waar de bodemingreep zal plaatsvinden heeft een oppervlakte van 100 m2 of meer; 2. Het moet gaan om een bodemingreep dieper dan 50 cm beneden het maaiveld. Voor gebieden die voldoen aan deze condities is een archeologievergunning vereist. Deze vergunning kan al dan niet tijdelijk en/of onder voorwaarden worden verleend. De vergunning moet geweigerd worden als de werkzaamheden de archeologische waarden aantasten of risico´s daarop kunnen opleveren. Indien in een selectiegebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen worden vastgesteld, geldt het volgende: behoud in situ, door middel van inpassing, inrichting, monitoring en beheer. Voor de inpassing geldt dat op het terrein waarbinnen zich de kern van de vindplaats bevindt geen andere inrichting is toegestaan dan die het behoud, beheer, onderzoek en beleefbaarheid ten dienste staat. Om de kern van de vindplaats ligt een zogenaamde bufferzone. Voor de bufferzone geldt dat er, in bepaalde gevallen, wel kleinschalige ingrepen kunnen worden toegestaan, zolang deze ingrepen recht doen aan de archeologische betekenis van het terrein. Voor behoudenswaardige archeologische vindplaatsen die wettelijk zijn beschermd geldt dat, bij ingrepen die de site kunnen verstoren of wijzigen, een monumentenvergunning van de minister is vereist op grond van artikel 11 van de Monumentenwet 1988. Het is altijd mogelijk dat in de bodem niet ontdekte archeologische waarden bij toeval te voorschijn komen (de zogenaamde toevalsvondsten). In Almere zal het dan waarschijnlijk meestal gaan om scheepsresten of vliegtuigwrakken. Indien dergelijke Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

29

resten buiten het kader van een officieel archeologisch (voor)onderzoek worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988. De meldingsplicht geldt voor heel Almere, dus ook voor gebieden buiten de selectiegebieden en buiten de behoudenswaardige vindplaatsen, evenals in gebieden waar het archeologische vooronderzoek is afgerond. Met het vaststellen van het bestemmingsplan Almere Poort is het gebied Olympiakwartuier ten oosten van de spoorlijn vrijgesteld van de onderzoeksplicht. Met het vaststellen van de archeologieverordening is ook voor het deel van Olympiakwartier ten westen van de spoorlijn de onderzoeksplicht komen te vervallen. Gemeentelijke archeologieverordening(vastgesteld door de raad 18 juni 2009) In de Archeologieverordening is vastgelegd hoe Almere omgaat met behoudenswaardige archeologisch vindplaatsen en voor welke terreinen een onderzoeksverplichting (selectiegebieden) dan wel een vrijstelling hiervan geldt. De selectiegebieden en vindplaatsen worden beschermd door een vergunningstelsel voor het uitvoeren en aanleggen van werken en/ of werkzaamheden. De omgevingsvergunning kan worden verleend of de vergunning moet geweigerd worden indien het project/ de werkzaamheden de archeologische waarden aantast of risico's daarop kan opleveren. Het beleid heeft tot doel aangetroffen vindplaatsen en scheepswrakken van voldoende kwaliteit in situ te behouden. In de verordening is dwingend opgenomen dat de waardevolle terreinen en selectiegebieden (als vermeld op de ABA) integraal in alle toekomstige ruimtelijke plannen en juridisch-planologische kaders moeten worden overgenomen, met een met de verordening overeenkomende bescherming. In hoofdstuk 5 is beschreven op welke wijze de archeologische waarden in het gebied gewaarborgd worden. “Almere: sportieve stad!” sportnota 2013-2016 (vastgesteld door de raad 4 april 2013) Deze nota beschrijft de visie en hoofddoelstelling van het sportbeleid voor de jaren 2013-2016. Het belang van sport komt tot uiting in het feit dat het bijdraagt aan vrijwel alle maatschappelijke effecten die de gemeente nastreeft, zoals vergroten van ontwikkelingskansen, gezonde levensstijl, betrokkenheid op eigen leef- en woonomgeving. Er wordt een zevental speerpunten benoemd, uiteenlopend van het dicht bij huis kunnen sporten tot het houden van topsportevenementen. De nota onderscheidt een drietal ruimtelijke niveaus waarop speerpunten voor sport uitvoering moeten krijgen: de eigen woonomgeving; het stedelijke niveau; de (boven)regionale profilering. De plannen van Almere Poort op het gebied van sport passen naadloos in de visie van de nota. Het Topsportcentrum is al gerealiseerd. De toevoeging van een zwembad (met extra sportaccommodatie voor met name scholen) en een concentratie van thematische detailhandel op het gebied van sport, spel en/of vrije tijd versterkt Poort als vestigingsplaats voor lokale en bovenlokale sporten/of vrijetijdsvoorzieningen.


30

Hoofdstuk 5

Stedenbouwkundig plan

Om aan te tonen dat een uitwerkingsplan uitvoerbaar is, moet bij de vaststelling ervan worden bekeken of de ontwikkelingen binnen het plan voldoen aan de regelgeving op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en water.

5.1

Milieubeoordeling

Voor het bestemmingsplan Almere Poort is milieuonderzoek uitgevoerd, neergelegd in diverse MER's. Het betreft MER 'bouwlocatie Almere-Poort' (MER 1998), 'aanvullend MER Almere Poort 2002 inclusief milieunotitie Hoge Kant' (MER 2002) en MER 'Almere Poort Actualisatienotitie' (MER 2006). In het MER 1998 is een ruim programma opgenomen en beoordeeld. De hoofdbestanddelen zijn: maximaal 12.000 woningen; een multifunctioneel sporten leisurecentrum (80 ha); maximaal 160 ha bedrijfsterrein; een jachthaven met circa 750 ligplaatsen. Verder is ook rekening gehouden met 5 ha voor centrumvoorzieningen. In het MER 2002 vormt het voorkeursmodel uit het MER 1998 de basis voor de activiteiten. Het ruimtebeslag is als volgt opgebouwd: primaire functie

oppervlakte in 2002 (ha)

oppervlakte in 1998 (ha)

wonen

250

285

werken

140

160

sporten leisure

130

130

jachthaven 1)

15

15

overige 2)

230

175

totaal

750

750

1) De jachthaven zal buitendijks worden gerealiseerd. Het totale oppervlak is gebaseerd op het aantal hectare binnendijks gebied, het oppervlak van de jachthaven wordt daar dus niet meegerekend. Verder is het aantal hectaren anno 2002 een voorlopige schatting en zou eventueel hoger kunnen uitvallen. 2) Dit zijn gemeenschappelijke voorzieningen als infrastructuur, groenvoorzieningen en dergelijke. tabel 2: ruimtebeslag Olympiakwartier

Over het Olympiakwartier wordt specifiek gezegd: "in Olympiakwartier zullen onder andere een indoorsporthal en een promenade (met onderliggende parkeergarages) gerealiseerd worden en wellicht een stadion, o.i.d.. In het Centrumgebied west zal sport en leisure (cultuur en ontspanning, sport, recreatie) gecombineerd worden met hiermee samenhangende thematische detailhandel, kantoren, wonen en commerciële en maatschappelijke dienstverlening." Voor het goede begrip wordt er op gewezen dat bovenstaand citaat de stand van zaken in 2002 weergeeft; met "Olympiakwartier" werd destijds het gebied aangeduid dat nu bekend staat als Olympiakwartier Oost, met "Centrumgebied west" werd het gebied aangeduid dat nu bekend staat als Olympiakwartier West. In het MER 2006 is als programma voor het Olympiakwartier opgenomen: 45.000 m2 detailhandel; 1.200 woningen; 202.000 m2 bvo kantoren; 85.000 m2 maatschappelijke voorzieningen; 24.000 m2 horeca 115.000 m2 leisure. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

31

In de toelichting van het MER 2006 is onder meer opgenomen: "Programmatisch wordt het gebied gekenmerkt door regionaal bedienende sport en leisure gerelateerde invulling. De sporthal voor top- en breedtesport, een expo- / evenementenhal, attracties die te maken hebben met water en ijs, mogelijk een stadion, diverse horecavoorzieningen en een hotel annex congrescentrum. In het Olympiakwartier Oost ligt in aanvulling hierop de nadruk op thematische winkels, retail in de sport en leisuresector. Daarnaast komen er in het Olympiakwartier Oost kantoren (circa 90.000 m2 bvo) en (etage)woningen (550)." In het bestemmingsplan Almere Poort is hierover verantwoording afgelegd. Het programma zoals opgenomen in dit uitwerkingsplan past hierbinnen. Conform de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan Almere Poort is in dit uitwerkingsplan nader aandacht besteed aan luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid (groepsrisico). De verantwoording hiervan is opgenomen is dit hoofdstuk. Met deze MER's en de vaststelling van het bestemmingsplan Almere Poort is de mer-plicht uitgewerkt en hoeft niet opnieuw een besluit-MER te worden gemaakt.

5.2

Ruimtelijk concept

Het plangebied is onderdeel van het Olympiakwartier, het centrumgebied van Almere Poort. Dit centrum, gecentreerd rondom het NS-station, is optimaal ontsloten voor alle soorten verkeer en bevat daarom bovenwijkse functies voor Almere Poort, zoals het stadsdeelcentrum, kantoren en wonen, deels ook Almere Poort overstijgende functies als de concentratie van thematische detailhandel, ROC en het Topsportcentrum. Omdat het plangebied een uitsnede van Olympiakwartier (Oost) is, moet dit in de stedenbouwkundige structuur van het grotere geheel geplaatst worden.

figuur 11: Stedenbouwkundige plankaart ontwikkelingsplan

De stedenbouwkundige onderlegger voor het gehele centrumgebied is een gridsysteem met een strokenverkaveling. De hoofdassen zijn noord-zuid georiënteerd op een onderlinge afstand van 60 tot 80 Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

32

meter. Dit levert een eenvoudige en flexibel invulbare structuur op; de bebouwingsstroken hebben voldoende maat om allerlei functies te kunnen opnemen. Om het gebied toegankelijker te maken worden deze stroken in oost-west richting door straten doorsneden. Deze liggen bij voorkeur niet in elkaars verlengde; dit om lange zichtlijnen te vermijden. De strakke structuur wordt doorbroken door toepassing van pleinen en kleine parken, die in relatie staan met de aangrenzende bebouwing. Omdat de hoofdontsluitingen van Almere Poort, de Poortdreef en de Elementendreef, die het centrum aan de westen oostkant begrenzen, niet parallel lopen aan het gridsyteem, ontstaan hier geen stroken, maar scheggen met een afwijkende maatvoering. Een belangrijke interne route is de Boulevard, de langzaamverkeersroute, die van het toekomstige stadsdeelcentrum in het westen via het station naar het Topsportcentrum in het oosten loopt. Functiemenging is in de planontwikkeling voor Olympiakwartier het uitgangspunt, zowel op straat- als op gebouwniveau. Zo wordt de grond efficiënt gebruikt en een bijdrage geleverd aan efficiënter parkeren, terwijl ook in de avonduren een bijdrage wordt geleverd aan meer sociale veiligheid. Het komt de levendigheid in het gebied ten goede. De interne hoofdroutes in Olympiakwartier Oost, de Boulevard en de Winterspelenlaan (onderdeel van het gridsysteem), vormen een assenkruis, elk met een specifieke functie en karakter. De Boulevard ligt in het noorden van het centrumgebied en is primair een route voor langzaam verkeer; aan de oostzijde is deze deels toegankelijk voor autoverkeer. Hij verbindt de voorzieningen voor thematische detailhandel en leisurevoorzieningen (= cultuur en ontspanning, sport en recreatie) in het oosten via het NS-station met het winkelcentrum aan de westzijde. De route heeft ook een verblijfsfunctie, wat mede tot uiting komt in het afwisselende profiel met pleinachtige verbredingen. De bebouwing op de begane grond wordt zo open en toegankelijk mogelijk. Deze as verbindt het centrum ook met de IJmeerboulevard, waar een recreatief en woonprogramma worden gerealiseerd. De Winterspelenlaan, op circa 90 meter ten oosten van en parallel aan het spoor, is de belangrijkste interne auto- en fietsverbinding. Hij 'vervoert' mensen die hier wonen, werken, winkelen en recreëren (onder andere vanaf de openbaarvervoersknoop) en wordt door vooral kantoor- en woonbebouwing geflankeerd. De plinten krijgen een zo open mogelijk karakter: entrees aan de straatzijde, geen dichte gevels, gebouwd parkeren niet zichtbaar en menging met meer kleinschalige functies. Het plangebied ligt aan het oostelijke uiteinde van de Boulevard, in het oostelijke deel van Olympiakwartier Oost. Als uitsnede uit het Olympiakwartier heeft het structuurkenmerken van dit gebied. De hoofdstructuur bestaat uit een scheg, die wordt gevormd door de Pierre de Coubertinlaan, de Elementendreef, de Olympialaan en de Johnny Weissmullerlaan. Deze scheg meet circa 9 ha en is geschikt voor meer grootschalige functies waarvoor ook de bereikbaarheid per auto belangrijk is. De belangrijkste ontsluiting ligt direct bij de afslag Elementendreef/Pierre de Coubertinlaan. Haaks op de scheg staat, als westelijke uitloper, de Boulevard met aan de zuidzijde een bebouwingsstrook. Deze uitloper begint bij de het Sportplein en eindigt op de Winterspelenlaan, bij het busplein/NS-station. De ontsluitingsstructuur bestaat uit noord-zuid lopende grid-ontsluitingen die parallel lopen aan het spoor en aantakken op de Olympialaan, Winterspelenlaan, Emil Zátopeklaan en Johnny Weissmullerlaan. Als bijzonder verbindend beeldelement worden zogenaamde 'bay windows' toegepast: uitbouwen aan de gevel die tot twee meter boven het openbaar gebied mogen uitsteken. Deze bay windows worden met mate toegepast, verspreid over de verdiepingen, en in het bijzonder aan de hoofdroutes. Voor het hele gebied van Almere Poort tussen spoorlijn en A6 zal overigens een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld worden. Olympiakwartier maakt hiervan onderdeel uit. Het plangebied van dit uitwerkingsplan zal hierin worden opgenomen. Ook de al vastgelegde hoofdstructuur van het gebied wordt gerespecteerd. De invulling en het programma kunnen echter wel wijzigen.


33

5.3


Wonen Ten behoeve van het retailpark wordt een drietal bedrijfswoningen mogelijk gemaakt. Werken In het plangebied is geen specifiek werkprogramma voorzien. Uiteraard kennen de onder leisure, horeca en detailhandel/dienstverlening genoemde functies ook een werkgelegenheidscomponent. Voorzieningen Het plangebied, gelegen tussen de Elementendreef en Johnny Weissmullerlaan, heeft een relatief groot oppervlak en heeft niet de uitgerekte rechthoekige vorm van de andere stroken in Olympiakwartier Oost. Daardoor is het de geschikte locatie voor enkele meer grootschalige voorzieningen, namelijk het Topsportcentrum, het zwembad en het retailpark. Sport- en recreatievoorzieningen(leisure) Aan het sportplein, het begin- en eindpunt van de Boulevard die naar het station en verder loopt, wordt een tweetal sportvoorzieningen gesitueerd. Aan de noordzijde van het plein ligt het inmiddels al gerealiseerde Topsportcentrum, een accommodatie waar (inter)nationale wedstrijden en manifestaties plaatsvinden. Deze heeft een bebouwd grondoppervlak van circa 7.100 m2 met een bouwhoogte van 30 meter. Aan de zuidzijde zal het zwembad worden gerealiseerd. Dit wordt op de verdieping worden gecombineerd met sportaccommodaties te gebruiken door onder andere scholen. Het bebouwd grondoppervlak bedraagt circa 1.700 m2 met een bouwhoogte van 30 meter. De hier genoemde voorzieningen worden tot 'leisure' gerekend. Dat houdt tevens in, dat hiermee samenhangende detailhandel, dienstverlening en horecavoorzieningen mogelijk zijn. Retailpark (concentratie thematische detailhandel) Al in het begin van de planvorming voor Almere Poort, die teruggaat tot eind jaren '90, is thematische detailhandel onderwerp van studie geweest. Zo werd al in het Structuurplan Almere Poort (1999) de mogelijkheid van het thema 'wonen' (circa 30.000 m2) genoemd als ook leisure-retail-activiteiten (circa 35.000 m2 binnen vast te stellen thema's). De Detailhandelsnota 2004 noemde meerdere thema's: spel / communicatie / edutainment - hobby / kunst / ontspanning / vermaak - hoogwaardig segment wonen sport / bodycare. Tijdens het ontwikkelingsproces is overwogen om twee concentraties met thematische detailhandel te ontwikkelen aan weerszijden van het station. Uiteindelijk is de keuze gemaakt om niet uit te gaan van meerdere thema's op verschillende locaties, maar van bundeling van één thema op één locatie. Daarmee wordt een schaalvergroting bereikt die een grotere trekkracht op consumenten kan hebben. Het geeft bovendien meer ruimte voor conceptvorming en vormgeving. Als locatie is gekozen voor Olympiakwartier Oost. Dit deelgebied is aanzienlijk groter dan Olympiakwartier West, zodat een dergelijke concentratie een minder dominante positie in het gebied inneemt. In Olympiakwartier Oost sluit de thematiek goed aan op voorzieningen als het (bestaande) Topsportcentrum en het (te realiseren) zwembad. De mogelijke komst van de Icedôme in de Voortuin versterkt dit. In Olympiakwartier West ligt dan meer de nadruk op stadsdeelverzorgende voorzieningen (zoals het stadsdeelcentrum) en in Olympiakwartier Oost meer op stads- en regioverzorgende voorzieningen (zoals ROC, Topsportcentrum en ook thematische detailhandel). Door deze verzorgingsbereiken uit elkaar te leggen kunnen de verkeersstromen beter gescheiden worden. De Poortdreef, die ook de toegang tot de kustzone (plan Duin) vormt, het grootste deel van het woongebied ontsluit en de route naar Almere Pampus en verder is, wordt door deze verkeersontvlechting ontlast. In het ontwikkelingsplan Olympiakwartier (2008), door de raad vastgesteld op 12 juni 2008, is deze locatie vastgelegd. Het bestemmingsplan Almere Poort (2007) schrijft in de artikelen 7 en 8 (respectievelijk Olympiakwartier West en Olympiakwartier Oost) niet direct thema('s) voor, maar definieert slechts het begrip 'thematische detailhandel'. In aansluiting op de detailhandelsnota 2004 is in dit uitwerkingsplan gekozen voor het thema: 'sport, spel en/of vrije tijd'. Dit thema sluit goed aan op de ambitie om in Almere Poort (bovenlokale) sporten


34

leisure voorzieningen te realiseren, zoals het Topsportcentrum, een zwembad en andere vrijetijdsvoorzieningen, waaronder in de kustzone. Binnen dit thema is het mogelijk om een concentratie van thematische detailhandel te ontwikkelen in de vorm van een retailpark. Een retailpark is een thematisch concept, bestaande uit grootschalige winkels en andere consumentenvoorzieningen, zoals leisure en horeca, gericht op doelgericht winkelen en recreatief consumentenbezoek. Hiervoor is een goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid vereist en dienen de winkels een uitgebreid en diep assortiment te hebben. Het retailpark in Olympiakwartier wordt opgebouwd rondom het thema 'sport, spel en/of vrije tijd'. Door de beoogde schaalgrootte van de winkels, aangevuld met een beperkte hoeveelheid kleinere winkels, en het aanbieden van horeca- en sporten leisurefuncties wordt een compleet (breed én diep) aanbod geboden. Tot het assortiment worden branches gerekend met artikelen die gebruikt worden in het kader van sport, spel en/of vrije tijd. Zo kan bij 'sport' worden gedacht aan sportwarenhuizen, sportspeciaalzaken op tal van sportgebieden, hengelsport en dierenbenodigdheden en aan camping-, fietsen outdoorwinkels. Vanzelfsprekend behoren hiertoe ook direct hiermee in verband staande artikelen als modekleding, schoenen en accessoires. Tot 'spel' kunnen worden gerekend elektronica, software en games. 'Vrije tijd' richt zich op alles wat mensen buiten werktijd bezig houdt, zodat hieronder een aantal branches kan worden gerekend. Zo kunnen alle aankopen die gericht zijn op 'in en om het huis' geschaard worden onder 'vrije tijd', nu mensen hun vrije tijd voor een groot deel 'in en om het huis' doorbrengen, zoals bijvoorbeeld woninginrichting, huishoudelijke artikelen en bruin- en witgoed, doe-het-zelf/bouwmarkt ('klussen'), kookstudio/winkel, beeld- en geluiddragers, foto/film, auto-elektronica. Naast dit kernassortiment is beperkt ruimte voor aanvullende branches, tot maximaal 10% van het totale bruto vloeroppervlak. Hiertoe worden gerekend baby/kind, drogist, parfumerie, persoonlijke verzorging, lifestyle (mode /schoenen /lederwaren /optiek), speelgoed, modelbouw/vliegers, muziekinstrumenten, boekhandel. De hiervoor genoemde "direct hiermee in verband staande artikelen als kleding, schoenen en accessoires" vallen buiten deze aanvullende branches; ze worden geacht deel uit te maken van het kernassortiment. Dit brede concept van een retailpark past binnen het doel van het bestemmingsplan Almere Poort om een aantrekkelijk, doelgericht en verblijfsrecreatief winkelaanbod te realiseren waardoor de regionale aantrekkingskracht van het gebied wordt versterkt en zoveel mogelijk combinatiebezoeken zullen plaatsvinden met de andere sporten leisurefuncties in de omgeving. Met dit concept wordt voor de consument een herkenbare identiteit gecreëerd. Hiermee wordt een breed publiek aangesproken. Het doelgerichte karakter van het bezoek krijgt ook een recreatieve dimensie, waardoor de verblijfsduur wordt verlengd. Ten behoeve van het retailpark wordt maximaal 33.000 m2 bruto vloeroppervlak detailhandel in het genoemde thema mogelijk gemaakt. Om een breed en diep assortiment te kunnen aanbieden wordt in hoofdzaak uitgegaan een winkelgrootte van minimaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlak. Zo dient tenminste 90% van het brutovloeroppervlak hieraan te voldoen. Maximaal 10% is bestemd voor winkels met een bruto vloeroppervlak tussen 500 en 1.000 m2. Als uitzondering binnen deze laatste categorie is ook een Sport Specialty Center van maximaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlak toegestaan, waarbij met een shop-in-shop formule sportspeciaalzaken kleiner dan 500 m2 bruto vloeroppervlak zijn toegestaan. Tenminste 90% van het vloeroppervlak moet worden ingevuld met een kernassortiment (zoals opgenomen in artikel 4.3. sub a onder 1). Voor aanvullende branches is maximaal 10% van het totale vloeroppervlak (3.300 m2 bvo) beschikbaar (zoals opgenomen in artikel 4.3. sub a onder 2). Tot het concept behoren ook functies als leisure (bijvoorbeeld een klimhal), horeca en dienstverlening (bijvoorbeeld kinderopvang). Hiervoor is en maximum bruto vloeroppervlak van 5.500 m2 beschikbaar. De bouwhoogte is bepaald op maximaal 45 meter. In de visie van de gemeente Almere op de detailhandelsstructuur in de stad was, is en blijft het stadscentrum dé hoofdwinkellocatie voor dagelijkse en vooral niet-dagelijkse artikelen (ook wel recreatief aanbod genoemd). Daarbij vormen de winkels een essentieel onderdeel van de multifunctionaliteit van het stadscentrum. Direct en indirect heeft de aanwezigheid van een goed functionerend winkelaanbod grote invloed op de leefbaarheid en het verblijfsklimaat, mede doordat andere voorzieningen hiervan profijt hebben.


35

Tegelijkertijd is er het besef dat deze prioriteit niet moet inhouden dat (elders) geen ontwikkelingen mogelijk zouden moeten zijn. Niet alle veranderingen en vernieuwingen passen in het stedelijk weefsel van het stadscentrum, of pas na een lang, complex en moeizaam proces. De keuze is gemaakt om het innovatieve concept 'retailpark' in Almere Poort mogelijk te maken; het daarvoor benodigde volume, vereiste winkelgrootte, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, in geconcentreerde vorm, vraagt een ruimtebeslag dat in Almere Poort meer dan op zijn plaats is. In combinatie met het Topsportcentrum, zwembad met extra sportaccommodaties en mogelijk de Icedôme in de nabijheid ontstaat aldus een voor Almere en de regio bijzonder stedelijk project. Een retailpark met een omvang van 33.000 m² brutovloeroppervlak zal effecten zal hebben op de bestaande detailhandel. Het is dan ook de opgave dit park in het juiste perspectief te plaatsen: er mag geen wezenlijke inbreuk worden gemaakt op de positie van het stadscentrum en daarmee de bewinkelingsstructuur van Almere. Anders ontstaan niet alleen problemen voor 'het onderdeel' detailhandel, maar voor het gehele centrum; het winkelen is immers een integraal onderdeel van het stadscentrum, maar tevens het kloppend hart. In de achterliggende decennia is met publieke middelen en privaat kapitaal fors in (de positie van) het stadscentrum geïnvesteerd. Het is dan ook gepast om de branchesamenstelling van het retailpark vanuit de voorgaande overwegingen te beperken. Daarbij moet worden betrokken, dat de bezoek- en koopmotieven voor het retailpark verschillen van die voor het stadscentrum ( doelgericht en laagfrequent versus recreatief en frequenter). Overwogen is dat het concept 'retailpark' een breed en diep assortiment vereist (grote winkels) en dat het stadscentrum vooral gebaat is bij meer gespecialiseerde winkels van kleinere omvang. Daarom is bepaald dat voor tenminste 90% van het totale oppervlak van het retailpark de winkels >1.000 m² bruto oppervlak moeten te zijn. Overwogen is ook dat bepaalde branches/winkels essentieel zijn voor het stadscentrum. Voor deze branches/artikelengroepen is dan ook bepaald dat in het retailpark hiervoor maximaal 10% van het totale bruto oppervlak beschikbaar mag zijn. Deze brancheringslijst is in de regels opgenomen als aanvullend assortiment, niet als kern- of basisassortiment. Tenslotte is overwogen dat de levensmiddelenbranche (in het bijzonder supermarkten) voor stadsdeelcentra en buurten van het grootste belang zijn; fijnmazigheid van winkelaanbod, vooral van dagelijkse artikelen, is dan ook één van de beleidsuitgangspunten van de gemeentelijke detailhandelsvisie. Deze groep wordt daarom niet genoemd onder de toegelaten kern- en aanvullende assortimenten; de in de regels opgenomen branchelijsten zijn limitatief. Om tegemoet te komen aan een vaste praktijk binnen de detailhandel, wordt mogelijk gemaakt dat per winkel en shop-in-shop een nevenassortiment van maximaal 10% van het brutovloeroppervlak wordt gevoerd dat niet gebonden is aan vooraf bepaalde branches (zoals opgenomen in artikel 4.3.a.1 en artikel 4.3.a.2, respectievelijk het kernassortiment en het aanvullend assortiment).Voor zover een nevenassortiment overlap vertoont met branches uit het aanvullend assortiment (zoals benoemd in artikel 4.3.a.2), wordt dit niet in mindering gebracht op de toegestane oppervlakte voor dit aanvullend assortiment. Het daadwerkelijke effect op de detailhandelsstructuur zal afhangen van de concrete invulling van het retailpark. Overigens wordt een leegstand van 5% in de praktijk gezien als frictieleegstand die wenselijk is vanwege de dynamiek in de detailhandel (ruimtelijk en inhoudelijk). Almere kent nog een bijzondere winkelconcentratie, namelijk Doemere, in 1988 gestart als een themacentrum voor wonen, doe-het-zelf en vrijetijd (in hoofdzaak te vatten onder het begrip 'perifere detailhandel'). Inmiddels 25 jaar oud en in opzet nagenoeg ongewijzigd is deze concentratie aan een heroriëntatie toe. Voor de realisering van het retailpark is voldoende marktruimte aanwezig. Uit een effectenstudie (Bijlage 5 Retailpark Almere Poort, context en effecten, Panteia, juni 2011) is naar voren gekomen dat het retailpark met zijn toevoeging van 33.000 m2 in één keer de koopkrachttoevloeiing van buiten de stad aanzienlijk zal vergroten (circa de helft van de omzet zal van buiten Almere afkomstig zijn), waardoor de Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

36

bestaande detailhandelsstructuur in Almere aanzienlijk zal worden versterkt. Wel kunnen vanwege de toename van het aanbod, negatieve omzeteffecten op de bestaande detailhandel in Almere niet worden uitgesloten. Daarbij kan gedacht worden aan omzetdaling bij of sluiting van individuele winkels. Deze effecten zullen echter niet tot een onevenredige verstoring van de detailhandelsstructuur in Almere leiden. Beleidsnota's zoals de Nota Ruimte en de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte hebben aangetoond dat in de komende decennia alleen al in de metropoolregio Amsterdam sprake zal zijn van een behoefte aan circa 300.000 woningen. Daarvan zal een substantieel deel, circa 60.000 woningen, in Almere (moeten) worden gerealiseerd (concept-structuurvisie Almere 2.0). Volgens de bevolkingsprognose zal het aantal inwoners van Almere de komende decennia sterk stijgen: van circa 195.000 in 2013 naar circa 320.000 in 2030-2040. Er zal dan ook gedurende langere tijd sprake zijn van een groeiend economisch draagvlak voor de Almeerse detailhandel. Bovendien ligt de winkelleegstand in Almere iets onder het landelijk gemiddelde: respectievelijk 6,1 en 7,3% (per januari 2014, bron: Locatus/O&S gemeente). Uit een recente berekening van Roots Beleidsadvies en Analyzus naar de winkelleegstand in Nederland (http://www.rootsadvies.nl/) blijkt dat Almere onderaan de leegstandslijst van Nederland staat en in 2020 zelfs een negatief leegstandspercentage zal hebben van -4%, wat betekent dat het winkelvloeroppervlak toe zal moeten nemen om tegemoet te komen aan de te verwachten vraag naar winkelruimte. De Detailhandelsvisie Almere 2014 (blz. 9) vermeldt: “De komende decennia zal Almere nog een sterke, maar enigszins vertraagde groei doormaken. Terwijl in veel (krimp)gemeenten sprake zal zijn van een afnemende vraag naar detailhandelsmeters, wordt voor Almere als een van de weinige gemeenten in Nederland op termijn bij aantrekkende conjunctuur en bevolkingsaanwas nog een groeiende vraag verwacht.” Daarbij wordt aangesloten op de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk over de verdere groei van Almere. De Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer (RRAAM) (2013) herbevestigt de groeiopgave.


37

figuur 12: Functies in het plangebied

5.4


Groen en blauw In het plangebied wordt relatief weinig groen, blauw en natuur gerealiseerd. De belangrijkste water- en groengebieden liggen elders in Poort, soms letterlijk het centrum flankerend, zoals de kustzone (waar circa 30 ha bos zal worden aangelegd) aan westzijde en de Voortuin (die in verbinding staat met de ecologische zone) aan de oostzijde. Het stedenbouwkundig concept biedt wel enkele specifieke (kleinschalige) kansen die bijdragen aan verscheidenheid in flora en fauna. Het meest in het oog springend is de singel, die het centrum aan de noordzijde begrenst. Dit profiel bestaat behalve uit verkeersruimte ook uit een gracht, aan de centrumzijde afgezoomd met een groene oever. Ter plaatse van de aansluiting op het bedrijventerrein Lagekant bestaat het profiel uit een 35 meter brede groenzone zonder gracht. De noord-zuid assen hebben een profielen van 30 meter (de Winterspelenlaan) en 20 meter (overige) met twee rijen laanbomen. Door toepassing van laanbomen worden de zichtlijnen versterkt. Een bijzonder Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

38

element in deze relatief stenige omgeving vormen de zo geheten pockets, buitenplekken op blokniveau, kleinschalige beschutte (groene) ruimtes waar gezeten, gelezen, gespeeld, ontmoet kan worden. Deze plekken kunnen in afmeting variëren en verschijnen als hoekoplossing, tussen bouwblokken, inspringend in een bouwblok. De exacte locaties worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan.

figuur 13: bomen en parken

Natuur Voor Buizerd, Rugstreeppad en een tweetal soorten orchideeën is ontheffing verleend onder de Flora- en faunawet. Voor de Buizerd is als extra voorwaarde gesteld dat er – alvorens er gewerkt kan worden – een mitigatieplan moet worden opgesteld en door de minister goedgekeurd. Dit mitigatieplan heeft in 2012 goedkeuring gekregen. Het mitigatieplan voorziet in boskap buiten het broedseizoen en de aanwezigheid van voldoende oud(er wordend) loofbos in de omgeving. De torenvalk en beide dwergvleermuissoorten zitten in nu beschikbare ruimtes in of aan bouwwerken. Deze worden niet aangetast. De verwachting is wel dat de functionaliteit van het jachtgebied voor torenvalk op den duur zal afnemen. Voor vleermuizen zal dit toenemen. Voor de overige broedvogels geldt dat de nesten alleen in het broedseizoen zijn beschermd. De Flora- en faunawet verplicht tot het werken buiten het broedseizoen, of het vooraf Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

39

ongeschikt maken van het gebied, zodat vogels zich niet vestigen. Bij werkzaamheden aan de watergangen dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen voor de Kleine modderkruiper. Op 27 januari 2014 heeft het minsterie van LNV een nieuwe ontheffing Flora- en faunawet afgegeven, welke geldig is tot en met 31 januari 2019.

5.5

Verkeer

Auto Het plangebied is aangehecht aan de omgeving door middel van de hoofdontsluitingsweg Elementendreef aan de oostzijde van het plangebied. Deze sluit aan op Rijksweg A6 en de Hogering. Van deze hoofdweg takken wegen af die het plangebied ontsluiten.

figuur 14: autoverkeer

Aan de noordzijde ontsluit de Pierre de Coubertinlaan het plangebied, met het retailpark, Topsportcentrum en zwembad. Deze verbindt eveneens de Elementendreef met de Poortdreef, maar ter plaatse van de spooronderdoorgang is geen doorgang voor autoverkeer aanwezig. De Johnny Weissmullerlaan, de westelijke plangrens, ontsluit vanaf de Olympialaan het plangebied Snelheid


40

Binnen het plangebied wordt uitgegaan van twee maximumsnelheden. Voor de Pierre de Coubertinlaan wordt uitgegaan van maximaal 50 km/uur, voor de overige straten maximaal 30 km/uur. Met toepassing van de snelheidsbeperking van 30 km/uur wordt een bijdrage geleverd aan de fysieke veiligheid, terwijl niet behoeft te worden getoetst op effecten voor geluidsgevoelige objecten. Ook de Elementendreef en de Olympialaan, aan de randen van het plangebied, zullen een 50 km/uur regiem kennen. Parkeren In artikel 3 lid 8 van het 'bestemmingsplan Almere Poort' (2007) zijn voor een aantal functies parkeernormen opgenomen. Aan deze normen moet worden voldaan. bestemming

parkeernorm (minimaal)

wonen

1 tot 1,3 / woning

tabel 3: parkeernorm bestemmingsplan 'Almere Poort'

In dit uitwerkingsplan zijn ook bestemmingen toegelaten, waarvoor in het bestemmingsplan 'Almere Poort' géén parkeernormen in de regels zijn opgenomen. Voor dergelijke functies, waaronder leisure en horeca, geldt dat de parkeernormen worden bepaald aan de hand van de autoparkeerkengetallen uit het ASVV van het CROW, in overleg met de afdeling verkeer en vervoer. Dat maakt het ook mogelijk maatwerk te leveren, wanneer daartoe aanleiding bestaat. Het retailpark is een bijzonder cluster van detailhandel, zowel naar omvang als samenstelling, met een relatief lage bezoekersfrequentie en lange verblijfsduur. Dat maakt dat op deze voorziening andere parkeernormen van toepassing kunnen zijn dan voor reguliere detailhandel zoals supermarkten of gewone winkelcentra. Voor een dergelijke voorziening is de term 'special' van toepassing, zoals bedoeld op bladzijde 55 van de toelichting van het bestemmingsplan Almere Poort (2007). Hiervoor worden parkeernormen vastgesteld op basis van het CROW, met advies van de afdeling Verkeer. Zo is maatwerk mogelijk. Voor het retailpark, dat voor tenminste 90% van het detailhandelsoppervlak zal bestaan uit winkels > 1.000 m2 bruto vloeroppervlak, is een mix van perifere en grootschalige detailhandel voorzien, met in totaal 33.000 m2 bruto vloeroppervlak. Daarnaast is 5.500 m2 bruto vloeroppervlak aan leisurefuncties en/of horecavoorzieningen mogelijk. Dit resulteert in de volgende parkeernormen en aantallen parkeerplaatsen (Bijlage 6 Advies parkeren): functie

parkeernorm/ 100 m² bruto vloeroppervlak

oppervlakte in bruto theoretisch aantal vloeroppervlak parkeerplaatsen

thematische detailhandel

3,1

33.000

1.023

leisure en horeca

4,85

5.500

267

bedrijfswoningen

1,35 per woning

3 woningen

4

tabel 4: parkeernormen retailpark

Deze aantallen parkeerplaatsen zijn in feite de piekbelasting per functie (maximum aantal bezoekers). Maar de piekbelasting treedt niet op alle dagen en dagdelen op; de piekbelastingen hoeven ook niet op hetzelfde moment te vallen. Daarom is rekening gehouden met zogenaamde aanwezigheidspercentages; deze geven per functie de omvang van het bezoek over de dagdelen weer, uitgedrukt als percentage van het piekmoment (100%). Is het aanwezigheidspercentage bijvoorbeeld 70, dan is ook maar 70% van de piekparkeerplaatsen nodig. Het drukste dagdeel voor alle functies samen is maatgevend voor de totale parkeerbehoefte. De belangrijkste dagdelen zijn: aanwezigheidspercentage op: functie

zaterdagmiddag

detailhandel

100

70

70

75

100

70

leisure en horeca

koopavond


middag

41

bedrijfswoningen

100

100

100

aantal parkeerplaatsen

1.227

987

907

tabel 5: dagdelen

Op grond van deze kengetallen valt voor het retailpark het maatgevende moment voor parkeren op de zaterdagmiddag, wanneer circa 1.227 parkeerplaatsen nodig zijn. Het Topsportcentrum en zwembad met sporthallen worden gerekend tot 'leisure', zoals omschreven in het bestemmingsplan Almere Poort (2007). De volgende parkeernormen worden toegepast: functie

parkeernorm

per

theoretisch aantal parkeerplaatsen

topsportcentrum

20

100 zitplaatsen

663

zwembad

10

100 m² basin

53

100 m² brutovloeroppervlak

51

sporthallen

3

totaal

767

tabel 6: parkeernormen leisurefuncties topsportcentrum, zwembad, sporthallen

De theoretische aantallen parkeerplaatsen zijn aan de orde, als alle voorzieningen tegelijkertijd voor 100% worden bezet. Er zijn echter verschillen in bezetting (aanwezigheid) per dagdeel. De belangrijkste dagdelen zijn: Aanwezigheidpercentages op: functie

zaterdagmiddag

zaterdagavond

topsportcentrum

100

90

50

90

Zwembad

75

50

100

50

sporthallen

75

50

50

100

741

648

410

740

parkeerplaatsen

middag

avond

tabel 7: aanwezigheidspercentages leisurefuncties topsportcentrum, zwembad, sporthallen

Het blijkt dat het piekmoment voor deze leisurefuncties samen op de zaterdagmiddag (en doordeweekse avond)valt. Binnen het plangebied als geheel valt de piekbehoefte voor de leisurefuncties (topsportcentrum + zwembad + sporthallen) + retailpark op de zaterdagmiddag, wanneer (741+1.227=) 1.968 parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het retailpark zullen 1.391 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarmee resteert voor het plangebied nog een opgave voor 577 parkeerplaatsen. De kavel ten westen van het topsportcentrum is hiervoor gereserveerd; de omvang en de toegestane bouwhoogte maken hier een parkeergarage mogelijk. Bij de verdere ontwikkeling van het Olympiakwartier zullen wat betreft parkeren de onderdelen in hun onderlinge samenhang moeten worden bezien. Een dynamische parkeerbalans is daarvoor het aangewezen instrument. Openbaar vervoer Centraal in het Olympiakwartier, direct ten westen van het plangebied, ligt de openbaarvervoersknoop van Almere Poort. Met name voor interlokale verbindingen is de spoorlijn met station van belang. Het station is in december 2012 in gebruik genomen. Almere is daardoor direct verbonden met de regio's Schiphol-Amsterdam, Utrecht en Zwolle (via de Hanzelijn). Deze ov-knoop grenst aan het plangebied, maar maakt hiervan geen deel uit.


42

figuur 15: openbaarvervoerstructuur

Met name voor intralokaal verkeer van belang is het openbaarvervoersysteem, dat in Almere de vorm van vrijliggende busbanen kent. Direct ten oosten van het NS-station ligt het busstation. Hierop sluit de busbaan aan die Almere Poort bedient en aansluiting geeft op Almere Stad. Deze ligt in het profiel van de Pierre de Coubertinlaan. Het Topsportcentrum ligt op circa 250 meter (over de weg) van de bushalte ten noorden van dit centrum (buiten het plangebied). Langzaam verkeer Zes langzaamverkeerroutes komen uit het noordelijk gelegen gebied Europakwartier en Lagekant het centrumgebied van Almere Poort binnen; ze worden in hoofdzaak gevoed door de woongebieden van Almere Poort (Columbuskwartier, Homeruskwartier, Europakwartier). De twee meest oostelijk gelegen routes sluiten direct aan op het plangebied. Een drietal langzaamverkeerroutes loopt van west naar oost, namelijk de route langs de Pierre de Coubertinlaan, de Boulevard (via het station) en de route langs de Olympialaan. De eerste twee routes kunnen ook worden gezien als verzamelroutes van langzaam verkeer uit het noorden. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

43

figuur 16: langzaamverkeerstructuur

5.6


Duurzaamheid Bij duurzaamheid staan drie begrippen centraal: people, planet en profit, respectievelijk leefbaarheid, milieu en economische vitaliteit. Het aspect milieu heeft al in het structuurplan Almere Poort en de verwerking van de milieueffectrapportage, met de thema's energie, water, leefmilieu, verkeer en vervoer, veel aandacht gekregen. Vooruitstrevende uitgangspunten zijn geformuleerd voor CO2-reductie en toepassing van duurzame energie. Door de extra inzet van restwarmte uit de Diemer centrale wordt een aanzienlijk grotere CO2-reductie bereikt dan oorspronkelijk was voorzien. In het centrumgebied is weinig open water opgenomen, omdat deze intensief bebouwd wordt en omdat er oppervlaktewater van matige kwaliteit kan voorkomen (slecht kwelwater). Regenwater wordt afgekoppeld en gefilterd, voordat het oppervlaktewater wordt bereikt. In het plangebied wordt efficiënt met de ruimte omgesprongen door functies te stapelen. Door functiemenging worden wonen, werken, recreëren en leren dichter bij elkaar gesitueerd. Door de hoge woningen arbeidsplaatsendichtheid in en rond het centrum wordt het aantal Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

44

mensen dat per openbaar vervoer reist positief beïnvloed. Ladder duurzame verstedelijking Het retailpark is een conceptmatig winkelcentrum met detailhandel in artikelen voor 'sport, spel en /of vrije tijd', zoals bedoeld in artikel 1 van de regels. Dit type voorziening wordt doelgericht en met lage frequentie bezocht. Het (doelgericht) winkelen moet een belevenis zijn, ook als antwoord op internetwinkelen. Daarmee wordt kopen net zo makkelijk als via internet, maar met aanvullende voorzieningen die de verblijfswaarde vergroten. Het appelleert aan gemak, moet daarom een compleet aanbod hebben, geclusterd zijn en uitstekend bereikbaar zijn, met inbegrip van ruime parkeergelegenheid direct bij de winkels. Deze moderne, laagdrempelige retailvoorziening is een kwalitatieve verbetering binnen het desbetreffende aanbod in de regio; een project niet zozeer ondanks de ontwikkelingen in de detailhandel als wel juist daarom. Het ontbreekt de regio aan een concept dat in staat moet zijn om tegenwicht te bieden aan de toenemende verschraling van het fysieke aanbod. Dat het retailpark kan bogen op een zeer hoge mate van voorverhuur onderstreept de behoefte. Ruimtelijk vertaald houdt dit in dat het retailpark een kritische omvang van tenminste 25.000 m2 moet hebben, zo dicht mogelijk (zichtlocatie) bij de autosnelweg moet zijn gelegen, en tegelijkertijd ook op korte afstand van treinstation en bushalte. Bereikbaarheid voor langzaam verkeer is voor het functioneren van een dergelijk cluster geen essentiële voorwaarde, maar doet wel recht aan degenen die geen ander vervoermiddel (willen) hebben. Het retailpark Almere kent een ruimtebeslag van circa 5,5 ha voor detailhandel, horeca, leisure en parkeren. Aan de eisen die aan het retailpark worden gesteld, kan in het bestaand stedelijke gebied niet worden voldaan. Zo er al sprake zou zijn van ruimtelijke inpasbaarheid van de benodigde oppervlakte– via transformatie of herstructurering, in bestaand gebied vaak een uiterst complex en tijdrovend proces-, dan nog is de afwezigheid van een gecombineerde snelweg-, treinstation- en buslocatie de doorslaggevende factor, ook in Almere (voor zover het Olympiakwartier in Almere Poort niet kan worden gerekend tot bestaand stedelijk gebied). Met een stedelijke ontwikkeling kan echter uitstekend worden tegemoet gekomen aan de ruimtelijke eisen. Almere beschikt in Almere Poort over een locatie waarvoor een passend bestemmingsplan vigeert, die op 300 meter van het NS-station en busstation (met ook interlokale lijnen) is gelegen en een zichtlocatie A6 is, direct bereikbaar via de hoofdontsluiting van Almere Poort. Door het fijnmazige netwerk is de locatie ook goed per fiets bereikbaar. Kortom, een multimodaal ontsloten locatie, die al vanaf de vroegste planvorming, het structuurplan Almere Poort 1999, op de kaart staat. De ruimtelijke relatie met sporten leisurevoorzieningen in dit deel van Almere Poort, zoals het Topsportcentrum, zwembad en een topvoorziening voor de hele schaatssport, maakt het centrumgebied Olympiakwartier in Almere Poort tot een perfecte locatie. Geluid De Wet geluidhinder stelt eisen aan geluidgevoelige bestemmingen die binnen de wettelijke zone rond (spoor)wegen worden gerealiseerd. Binnen het plan worden geluidgevoelige bestemmingen als woningen en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen mogelijk gemaakt. Voor alle gebouwen is toetsing aan de eisen uit het Bouwbesluit vereist ten aanzien van het maximale binnenniveau. In en om het plangebied bevinden zich gezoneerde verkeerswegen en een spoorlijn. Op grond van de Wet geluidhinder (zie Bijlage 7 Akoestisch onderzoek voor nadere toelichting) moet dan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Geluid in het bestemmingsplan Almere Poort (2007) Ten behoeve van de realisatie van het bestemmingsplan Almere Poort heeft de provincie in 2003 een beschikking hogere grenswaarden afgegeven (Bijlage 8 Besluit hogere grenswaarden Almere Poort). Deze beschikking is opgenomen in artikel 3 lid 11 van dat bestemmingsplan. Voor Olympiakwartier zijn de volgende hogere waarden afgegeven. Destijds is geen rekening gehouden met de geluidbelasting van de A6, omdat in het prognosejaar aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder werd voldaan. Hogere waarden zijn uitsluitend verleend voor woningen. Dat betekent dat andere geluidgevoelige objecten moeten voldoen aan de voorkeurswaarden. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

45

Ontwikkelingen na 2007 Sinds het afgeven van de provinciale beschikking hogere waarden in 2003 en het vaststellen van het bestemmingsplan Almere Poort (2007) hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan die gevolgen hebben voor de geluidbelasting in Almere Poort, ook het Olympiakwartier. 1. Tracébesluit weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere ( TB SAA, 2011) Dit TB voorziet in de aanpassing van Rijksweg A6. In verband daarmee zijn hogere waarden vastgesteld; de hogere waarden als gevolg van een eerder besluit 'wegaanpassing A1/A6' (2009) zijn hiermee komen te vervallen. Voor het Olympiakwartier gaat het in totaal om 233 hogere waarden, als volgt verdeeld: Lden hoogte

49

51

52

53

54

55

56 Totaal

1,5 7,5

50 10

31

1

10 10

16

58

16,5

1

9

10

11

25,5

1

8

11

1

34,5

1

14

43,5

1

10

41 21

12 14

6

33

4

19

52,5

11

6

17

70,5

11

6

17

17

17

29

233

88,5 Totaal

34

12

41

51

12

26

28

tabel 8: Hogere waarden in Tracébesluit SAA

2. Tracébesluit Spooruitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere-Lelystad, maatregelen korte termijn maatregelen (TB OV-SAAL, 2011) Dit TB voorziet in aanpassingen aan onder andere de Flevolijn. In verband daarmee zijn hogere waarden vastgesteld. Omdat geluidmaatregelen worden getroffen die bewerkstelligen dat de toekomstige akoestische situatie gelijk is aan die volgens het bestemmingsplan Almere Poort, zijn de hogere waarden volgens de provinciale beschikking in stand gebleven. Voor Olympiakwartier Oost geldt dan de volgende verdeling: railverkeer

zowel weg- als railverkeer

wegverkeer

49–53 dB

54–58 dB

54-58 dB

railverkeer

56–58 dB

59-63 dB

64-68 dB

56-58 dB

59-63 dB

64-68 dB

totaal aantal woningen

49

112

145

6

6

15

tabel 9 Hogere waarden raillawaai in Tracébesluit OV-SAAL

Uitgangspunten berekeningen In het plangebied is een gezoneerde infrastructuur aan de orde (zie paragraaf 3.3 Verkeer voor de ligging van deze infrastructuur). Op basis van verkeersgegevens van de afdeling Stedenbouw en Verkeer, waarin rekening wordt gehouden met de situatie in 2030 (schaalsprong), zijn de intensiteiten berekend. Hiervoor gebruikgemaakt van het computerprogramma Geomilieu V2.13. Voor wegverkeerslawaai zijn de berekeningen uitgevoerd overeenkomstig Standaard rekenmethode II, zoals beschreven in bijlage III van Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

46

het Reken- en meetvoorschrift geluid. In de onderstaande figuur 17 zijn de geluidcontouren van de gezoneerde wegen (op 10 meter waarnemingshoogte) weergeven, met uitzondering van de A6.

Figuur 17: Geluidcontouren gezoneerde wegen op 10 m hoogte in 2030 (inclusief 5 dB aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder)

Uit de figuur blijkt dat de geluidsbelasting langs de randen van het plangebied hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De resultaten zijn als volgt: aan de noordzijde zorgt met name de Pierre de Coubertinlaan voor een geluidsbelasting in de klasse 48-53 dB. De busbaan in het noorden en door het plangebied heeft een beperkte invloed op de geluidsbelasting; de 48 dB contour van de Elementendreef ligt ook over de eerstelijns bebouwing; aan de zuidzijde van het plangebied veroorzaakt de Olympialaan een geluidsbelasting op de eerstelijns bebouwing, die valt in de klasse 48 - 53 dB; in Olympiakwartier oost geeft de Winterspelenlaan van noord naar zuid een hogere geluidsbelasting dan 48 dB op de eerstelijnsbebouwing. Bijlage 7 Akoestisch onderzoek bevat de rekenresultaten op uiteenlopende waarnemingshoogten, van 0 tot 40 meter. Conclusie Op de bebouwingsvlakken is de geluidsbelasting vanwege de Pierre de Coubertinlaan, Elementendreef en Olympialaan op diverse locaties hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De exacte locatie van de te realiseren objecten binnen het plangebied staat nog niet vast. Voor iedere omgevingsvergunning dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd waaruit blijkt op welke wijze wordt voldaan aan de geluidsvereisten die volgen uit het bestemmingsplan en de genoemde Tracébesluiten. Er wordt getoetst of wordt voldaan aan de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder of de vastgestelde hogere waarden zoals Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

47

deze gelden op grond van het bestemmingsplan Almere Poort en de bijbehorende beschikking hogere grenswaarden, het Tracébesluit OVSAAL (spoorweg) en het Tracébesluit SAA (A6). Met het toepassen van hogere waarden worden de voorwaarden in acht genomen die volgen uit het gemeentelijke geluidbeleid (artikel 3 lid 11 van het bestemmingsplan Almere Poort). Bij het uitwerken van het bouwkundig ontwerp van de woningen dient rekening te worden gehouden met de benodigde karakteristieke geluidwering van de gevel. Beschikbaar zijn de hogere waarden zoals opgenomen in tabellen 6 en 7. Luchtkwaliteit Wettelijke context Het bestemmingsplan Almere Poort is vastgesteld op 15 maart 2007 met in achtneming van de bepalingen van het Besluit luchtkwaliteit 2005 (BLK 2005). Hierin is getoetst of uitwerking van het plan mogelijk is binnen de in dit besluit aangegeven kaders. Op 11 oktober 2007 is de Wijzigingswet wet milieubeheer in werking getreden en is het Besluit luchtkwaliteit 2005 ingetrokken. Ingevolge artikel V van deze wet echter zijn titel 5.2 van de Wet milieubeheer, bijlage 2 van die wet en de op titel 5.2 berustende bepalingen niet van toepassing op een voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet met toepassing van artikel 7 van het Besluit luchtkwaliteit 2005 vastgesteld besluit. Daarmee blijft het BLK 2005 ook van toepassing voor het uitwerkingsplan. Normering In de gemeente Almere zijn alleen de jaargemiddelde norm voor NO2 (stikstofdioxide) en de 24-uurgemiddelde norm voor PM10 (fijn stof) van belang. De normstelling op grond van het BLK 2005 en op grond van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer zijn gelijk. De normen zijn als volgt: NO 2 Jaargemiddelde concentratie

40 microgram per

PM10 m3

24-uur-gemiddelde concentratie

50 microgram per m3 Max.35x per jaar overschrijding toegestaan

tabel 10: normen Luchtkwaliteit

Berekeningen Voor de berekeningen (zie Bijlage 9 onderzoek luchtkwaliteit) is gebruik gemaakt van het programma Promil Spatial (V3.06.01), met als referentiejaren voor de achtergrondconcentraties 2014-2020-2024. Het representatieve rekenpunt is gelegd op de Elementendreef, de drukste weg in de omgeving. In dit luchtkwaliteitsonderzoek is uitgegaan van de worst case situatie, namelijk dat de invloed van het wegverkeer in het plangebied gelijk is aan die van de invloed van wegverkeer op de Elementendreef, nabij die weg. De verkeersintensiteiten zijn verkregen door toepassing van het verkeersmodel 2020. Voor de cijfers van het referentiejaar 2024 zijn die van 2020 met 3% per jaar verhoogd. Resultaat Na vaststelling van dit uitwerkingsplan worden de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof niet overschreden; er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen. Energie Met NUON is een contract voor de levering van energie in heel Almere Poort afgesloten. Deze levering geschiedt op basis van restwarmte van de Diemen centrale. Praktisch gezien betekent dit stadsverwarming. Dat houdt in dat er geen centrale gasdistributie zal plaatsvinden. Met deze vorm van energievoorziening wordt een reductie van CO2-emissie van ruim 90% bereikt.


48

5.7

Veiligheid

Voor de productie van veel consumentenproducten zijn gevaarlijke grondstoffen nodig. Dit zijn stoffen die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu. Externe veiligheid 2 gaat over het beheersen van de risico's die burgers lopen vanwege gebruik, opslag en transport (weg, water, spoor en buisleidingen) van gevaarlijke grondstoffen zoals vuurwerk, LPG en benzine. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd omdat het risico van derden (de omgeving) hierin centraal staat. Zij nemen geen deel aan de activiteit die het risico met zich meebrengt. Het gaat dus om mensen die extern zijn ten opzichte van die activiteit. Om individuele burgers tegen de risico's van het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen te beschermen geldt er een wettelijk basisbeschermingsniveau. Deze is vervat in het plaatsgebonden risico (PR3), waarbij als grenswaarde geldt dat de kans dat iemand op een bepaalde plek overlijdt door een ongeval met een gevaarlijke stof niet groter mag zijn dan één op de miljoen per jaar. Naast de bescherming van het individu geldt er een ook verantwoordingsplicht voor activiteiten met gevaarlijke stoffen waarbij een groep mensen kan overlijden; het groepsrisico (GR4). Deze verantwoordingsplicht houdt in, dat de wijziging van het groepsrisico ten gevolge van een ruimtelijk plan moet worden onderbouwd én verantwoord. Hierbij is de oriëntatiewaarde een soort ijkpunt voor de omvang van het groepsrisico. Inventarisatie van risicobronnen Inrichtingen In het plangebied (of in de omgeving) zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het uitwerkingsplan maakt de vestiging van nieuwe risicovolle inrichtingen of overige inrichtingen waarvoor veiligheidsafstanden gelden, niet mogelijk. Ook worden in het uitwerkingsplan geen beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en/of binnen de veiligheidsafstand van overige inrichtingen geprojecteerd.

Figuur 18: deel uit risicokaart

Transport Water


49

In of nabij het plangebied liggen geen vaarwegen waarover qua aard en omvang dermate transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat dit zal leiden tot aandachtpunten op het gebied van externe veiligheid. Weg Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (circa 200 m) van de Hogering en de A6. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is op deze risicobron niet van toepassing. Buis Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (circa 200 m) van de buisleiding aan de zuidzijde van de A6. Het besluit externe veiligheid buisleidingen is niet van toepassing. Spoor Op circa 90 meter van het plangebied loopt de Flevolijn, die deel uitmaakt van het Basisnet Spoor. Over de Flevolijn zal in de toekomst (na realisatie van de korte termijn maatregelen OV-SAAL op de Zuidtak in Amsterdam volgens planning in december 2016) ook transport van gevaarlijke stoffen gaan plaatsvinden. Beleid en/weten regelgeving De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (hierna: circulaire RNVGS), vormt het geldende externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze circulaire, inclusief anticiperende toepassing van de Wet Basisnet, vervalt van rechtswege op de dag nadat de 'wet tot wijziging van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen in verband met de totstandkoming van een basisnet' (Wet basisnet) en het Besluit transport routes externe veiligheid (verder: Btev) in werking zijn getreden. Het geldende beleid zal dan in wetgeving worden omgezet. Vooruitlopend hierop zijn de bestuurlijke afspraken gemaakt tussen de minister van Infrastructuur en Milieu en de gemeente Almere in 1999, eind 2011 herzien. Ruimtelijk relevant zijn: de 'oude' veiligheidszone van 30 m vervalt; er geldt voor dit spoortraject (nr. 40010-8), een 'veiligheidszone' van 1 m gemeten ter weerszijden van de spoorbaan, gemeten vanuit het midden van de doorgaande spoorbundel; verder geldt een plasbrandaandachtsgebied van 30 m, aan weerszijden van het spoor, gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf. Toepassing circulaire RNVGS Conform de recent gewijzigde circulaire RNVGS wordt hieronder de 'risicobeoordeling ruimtelijke ontwikkelingen rondom het Basisnet' toegepast. Plaatsgebonden risico Bij het vaststellen van een uitwerkingsplan nabij een spoorlijn die deel uitmaakt van het Basisnet Spoor, kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Bij Basisnet Spoor gelden namelijk de afstanden die in Bijlage 4 bij de circulaire RNVGS zijn opgenomen, in kolom 5. Deze afstanden (volgens de toelichting op de tabel betreft dit de zogenaamde veiligheidszone5), gemeten vanaf het midden van de infrastructuur, resulteren in plaatsen waar het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Conform de toelichting bij de Basisnettabellen Spoor, is bij een berekende PR 10-6 per jaar contour van 0 en de aanwezigheid van een plasbrandaandachtsgebied (meer dan 3.500 kwe brandbare vloeistoffen), de veiligheidszone op 1 m gesteld. Dat geldt voor het hier relevante spoortraject. Groepsrisico Bij het vaststellen van een uitwerkingsplan nabij een spoorlijn, is een beoordeling en verantwoording van het groepsrisico gemaakt, in dit geval mede op basis van een berekening van het groepsrisico. Het doel van de berekening is, om een kwantitatieve indicatie te geven van de mogelijke gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan voor het groepsrisico in dit overwegend bestaande gebied. Bij het berekenen van het groepsrisico dient te worden uitgegaan van de voor het baanvak geldende Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

50

transportgegevens (gebaseerd op een maximale benutting van de groeiruimte voor vervoer over deze transportas) en overige inputgegevens uit bijlage 4 van de circulaire RNVGS. Zie voor de resultaten van de berekeningen het memo 'Berekening van het groepsrisico ten behoeve van het Uitwerkingsplan Almere-Poort' (zie Bijlage 10 Berekening groepsrisico Uwplan Olympiakwartier. Voor een beoordeling en verantwoording van het groepsrisico wordt verwezen naar het document 'Verantwoordingsplicht groepsrisico (VGR), Uitwerkingsplan Almere-Poort (Bijlage 11 Verantwoordingsplicht Groepsrisco Uwplan Olympiakwartier). Conclusie verantwoordingsplicht groepsrisico De gemeente acht op basis van alle maatregelen op de verschillende schaalniveaus (Basisnet Spoor, OV-SAAL korte termijn en de ruimtelijke maatregelen in dit uitwerkingsplan op gebiedsniveau) het totale te bereiken externe veiligheidsniveau aanvaardbaar. Zowel qua berekend 'groepsrisicoplafond' (dat onder de oriëntatiewaarde ligt) als ten aanzien van de bestrijdbaarheid van een calamiteit op het spoor en de zelfredzaamheid van de personen in het plangebied op gebiedsniveau. De vele gemaakte (model)aannames (inclusief de in dit document beschreven beperkingen hierin) en de onzekerheden qua stedenbouwkundig eindbeeld voor dit plangebied (in de tijd), en de bewust gekozen 'zachte sturing' op bouwplanniveau, leiden niet tot een onderschatting van dit niveau; er is conservatief gerekend. De in de in de vorige alinea afgelegde verantwoording is voldoende robuust. Het 'groepsrisicoplafond' wordt vanwege een geleidelijke groei van dit plangebied pas naar verwachting op middellange termijn bereikt. De in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke maatregelen en de maatregelen die bijdragen aan een grotere bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid op gebiedsniveau (qua hoofdstructuur) zijn geborgd. Net als de maatregelen ter verhoging van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid aan de spoorse kant volgens het TB OV-SAAL, korte termijn en de maatregelen uit het Basisnet Spoor. Een laatste optimalisering is nog mogelijk door wat nu met dit uitwerkingsplan vastligt, goed te laten aansluiten op de optimaliseringsmogelijkheden op bouwplanniveau. Hierbij is bewust gekozen voor een 'zachte sturing' door de gemeente. De mate van realisatie hiervan is primair een verantwoordelijkheid van de individuele bouwers/ontwikkelaars/eindgebruikers in het gebied. In elk geval heeft de mate van doelrealisatie hiervan geen invloed op de in dit besluit afgelegde verantwoording. Incidenten kunnen nu eenmaal ook op dit spoortraject gebeuren. Echter, de kans hierop is klein en de effecten voor het plangebied zijn beheersbaar, binnen het vaste gegeven dat er een zeer kleine kans is op onbeheersbare gevolgen. Dit laatste is aanvaard als onderdeel van het in 2010 respectievelijk 2012 vastgestelde 'Regionaal risicoprofiel Flevoland' en het 'Beleidsplan 2011-2014' van de Veiligheidsregio Flevoland. Ruimtelijke consequenties voor het uitwerkingsplan en vertaling naar de verbeelding en de planregels In dit uitwerkingsplan worden alleen aanvullingen opgenomen ten opzichte van het moederplan en de 1e partiële herziening. Voor een toelichting op de ruimtelijke maatregelen zie bijlage 11 'Verantwoordingsplicht groepsrisico (VGR), Ontwerp Uitwerkingsplan Olympiakwartier Almere-Poort. Er is een procedurevoorschrift van toepassing voor het (zoveel mogelijk laten) toepassen van de ontwerpregels externe veiligheid (opgenomen in de bijlagen van het bestemmingsplan Almere Poort), voor gebied tussen de veiligheidszone van 30 m en een afstand van 200 van het spoor. Het gaat hier om gebiedsgerichte externe veiligheidswensen, die aanvullend zijn op de voorschriften in het Bouwbesluit die enkel betrekking hebben op de interne veiligheid van één bepaald gebouw. Coördinatie tussen deze twee niveaus is ruimtelijk relevant, bijvoorbeeld ter voorkoming van blokkering van vluchtroutes in het hele plangebied. Het doel van deze regels is een verlaging van het groepsrisico en een verhoging van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid op gebiedsniveau. De realisatie kan niet worden afgedwongen, vandaar dat voor een nadere (procedure) eis is gekozen.

5.8


Toetsingskader Bij de voorbereiding van bestemmings- of uitwerkingsplannen moet rekening worden gehouden met cultuurhistorische waarden in de omgeving. De bescherming van gebouwde, groene en landschappelijke Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

51

rijksmonumenten, beschermde dorps- en stadsgezichten en archeologische monumenten is geregeld in de Monumentenwet. Bescherming van archeologische waarden Ter implementatie van het Verdrag van Malta is de Monumentenwet gewijzigd. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, behoudenswaardige archeologische vindplaatsen intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven in een archeologisch depot of in een museum bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald. Gemeentelijk archeologiebeleid Op de Archeologische Beleidskaart Almere (ABA) zijn verschillende typen terrein aangegeven: Behoudenswaardige archeologische vindplaatsen incl. rijksmonumenten Selectiegebieden, binnendijks: een combinatie van vlakdekkende onderzoeksplichtige delen van Almere in de uitleggebieden en de pleistocene zandkoppen in de bestaande stad. Hier wordt naar steentijdvindplaatsen gezocht door middel van een representatieve steekproef uit prehistorische landschappen; Selectiegebieden buitendijks: Vlakdekkende onderzoeksplichtige delen van het Almeerse deel van het IJ-, Marker- en Gooimeer waar naar scheepsresten en -wrakken gezocht moet worden; Lopende projecten; Gebieden die na uitvoering onderzoek zijn vrijgegeven; Gebieden die zonder dat er onderzoek is verricht in 2009 zijn vrijgegeven. Toetsingskader en uitgangspunten voor het bestemmingsplan Bij het aspect cultuurhistorie wordt gekeken naar de gevolgen voor archeologische waarden in het gebied. Archeologische waarden Elfduizendvijfhonderd jaar geleden, aan het einde van het Paleolithicum (Oude Steentijd), was Almere al bewoond. Het gebied van Almere bestond uit een glooiend zandlandschap waar doorheen de rivier de Eem stroomde. De Zuiderzee was lange tijd het economisch hart van Nederland. Op de Zuiderzee is zeker al in de Middeleeuwen gevaren, getuige de scheepswrakken, die ook in Almere zijn gevonden. In heel Flevoland zijn sinds de inpoldering ca. 450 scheepswrakken aangetroffen. In het plangebied ligt één scheepswrak dat is beschermd ex artikel 3 van de Monumentenwet 1988 (Zie hiervoor hoofdstuk 3.6 Cultuurhistorische waarden). Conform deze wet dient het wrak in situ te worden bewaard en is voor elke verandering op of aan het terrein een monumentenvergunning van de minister (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) vereist. Er is in 2007 nader onderzoek gedaan naar de actuele kwaliteit van de met kalk geladen 17e eeuwse vrachtlader. Het onderzoek heeft uitgewezen dat de conservering van het scheepswrak goed is. Gemeente en Rijk willen het beschermde monument graag herkenbaar deel uit laten maken van de inrichting van het retailpark. Uitgangspunten zijn toegankelijkheid, conservering en beleefbaarheid. Vanwege de kwetsbaarheid van het scheepswrak is het aanbrengen van wijzigingen op en in het perceel waar het fysiek beschermde schip ligt vergunningsplichtig (monumentenvergunning). Met de Rijksdienst is afgesproken dat het inrichtingsplan daarom gezamenlijk wordt opgepakt. Deze vindplaats is op basis van de Monumentenwet 1988 beschermd en hoeft in het bestemmingsplan niet te worden voorzien van een beschermende regeling. De vindplaats ligt in een groenbestemming, waardoor het goed in situ te bewaren is. Conclusie Op basis van het bestemmingsplan Almere Poort en de archeologische beleidskaart wordt geconstateerd dat in het plangebied geen vergunningenstelsel voor aanleg van werken en geen onderzoeksplicht van toepassing is. Het is denkbaar dat er zich binnen het plangebied onder het maaiveld nog onbekende scheepswrakken en steentijdvindplaatsen bevinden. Men dient er dan ook rekening mee te houden dat deze bij het uitvoeren van grondwerkzaamheden aangetroffen kunnen worden. Bij ontdekking van mogelijke resten dient dit conform artikel 47, Monumentenwet 1988, direct aan de stadsarcheoloog van de gemeente


52

gemeld te worden. De werkzaamheden dienen ter plaatste gestaakt te worden ter voorkoming van verdere beschadiging. Na vaststelling van de waarde en het belang van de aangetroffen resten zal besloten worden welke maatregelen nodig zijn en welke kosten hiermee gemoeid zijn. De gemeente hanteert hierbij het veroorzakerprincipe: de kosten komen ten laste van de initiatiefnemer van het plan.

5.9

Watersysteem en bodem

Inleiding en Watertoets De waterhuishouding in de 1e fase van het Olympiakwartier kan niet los worden gezien van die voor geheel Olympiakwartier en Almere Poort. Er is immers sprake van een waterstructuur/systeem voor Almere Poort (en Almere), waarbinnen ook de 1e fase moet functioneren. Daarom wordt uitgebreid aandacht besteed aan dit ruimere kader. Wat voor Olympiakwartier geldt, geldt ook voor de 1e fase ervan. De waterhuishouding in Olympiakwartier is dus onderdeel van het watersysteem in Almere Poort. Dat is vastgelegd via het bestemmingsplan Poort, het hieraan gekoppelde waterstructuurplan en de nadere onderzoeken hierop en het Peilbesluit Poort. Het grondoppervlak van Almere Poort zal voor meer dan 6% uit oppervlaktewater bestaan. Al naar gelang de bebouwingsdichtheid kan dit per wijk variëren. Om te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen is voor het uitwerkingsplan de watertoetsprocedure gevolgd. In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe aan de randvoorwaarden voor een watersysteem in Almere Poort wordt voldaan. Samen met het waterschap is het nieuwe watersysteem, als gevolg van veranderende randvoorwaarden, in Almere Poort getoetst aan het vigerende beleid waarbij rekening is gehouden met klimaatverandering en bodemdaling. Allereerst wordt worden de ondergrond, de toplaag en de geohydrologische opbouw beschreven. Daarna wordt de waterhuishouding, het watersysteem en de waterketen beschreven in relatie tot het watersysteem in geheel Almere Poort. Tot slot wordt aandacht besteed aan bodemenergie en riothermie, waarbij respectievelijk grondwater en afvalwater het transportmedium voor energie zijn. De ondergrond De toplaag De bovenste meter van de bodem bestaat uit een zandige ophooglaag van ca. 1m. De holocene afzettingen die oorspronkelijk in het Olympiakwartier aan de oppervlakte kwamen, behoren tot de Westland Formatie (Almere-, Zuiderzee- en IJsselmeerafzettingen); het zijn mariene kleien van holocene oorsprong. Uit boorprofielen van diverse onderzoeken blijkt dan ook dat de bodem bestaat uit (humeuze) klei met schelpen en plantenresten, met plaatselijk veenlagen. Onder de ophooglaag en het klei/veenpakket van circa 3 m dikte ligt het pleistoceen dekzand. De top van dit pleistocene dekzand wordt op een wisselende diepte aangetroffen. Onderstaande figuur 19, het resultaat van archeologische boringen, geeft een beeld voor een deel van het Olympiakwartier.


53

Figuur 19: top pleistocene dekzand

Geohydrologische opbouw De geologie van Zuid-Flevoland is relatief complex, omdat het zich bevindt op de overgang van een glaciaal bekken naar de stuwwallen van de Veluwe en de Utrechtse heuvelrug. De sedimenten in het gebied zijn afgezet in elkaar afwisselende milieus waarin soms de zee het land binnendrong, landijs het land heeft bedekt of sedimenten werden afgezet door wind en rivieren. De op deze manier gevormde formaties vormen een dik pakket met afwisselend goed en minder goed doorlatende lagen. Het geohydrologisch systeem van het gebied wordt bepaald door de eigenschappen van de verschillende afzettingen en kan sterk worden beïnvloed door het al of niet voorkomen ervan. In de tabel hieronder is de geohydrologische opbouw van de ondergrond van Almere Poort weergegeven. De c-waarde geeft de ondoorlatendheid aan van afsluitende lagen en de kD-waarde geeft de doorlatendheid aan van het watervoerende/zandpakket. Vooral de 2e en 3e watervoerende pakketten laten een goede doorlatendheid zien; ze zijn daarmee uitstekend voor bodemenergie te benutten.

tabel 11: geohydrologische opbouw

Maaiveldhoogte, peilen en bodemdaling Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

54

Het huidige maaiveld is ingemeten op NAP -3.0 m tot NAP -2.5 m. Het Olympiakwartier is opgehoogd met circa 1 meter zand voor het bouwrijp maken. Voor de vloerpeilen is uitgegaan van de verkavelingsplannen. Voor de wegpeilen is uitgegaan van een hoogte van 0,15 m beneden vloerpeil. In tabel 13 (zie hierna) zijn de huidige maaiveldhoogten, oppervlaktewaterpeilen, toekomstige vloerpeilen, toekomstige wegpeilen en toekomstige drooglegging aangegeven per deelgebied. Onderzoek naar bodemdaling geeft aan dat in het gebied tot 2050 rekening moet worden gehouden met 25 à 35 cm bodemdaling, met een onzekerheidsmarge van circa 15 cm. Deze daling wordt veroorzaakt door verdergaande rijping van de klei. In het westen is de bodem het minst gevoelig voor zetting vanwege de ondiepe ligging van het pleistocene zand (zie figuur 19 hierboven). Ophogen van het maaiveld geeft extra belasting en daarmee extra zetting. Hiermee is rekening gehouden bij het bepalen van de bouwen waterpeilen. Bij herziening van het Peilbesluit Poort wordt aangegeven of de drooglegging na bodemdaling nog steeds voldoende is om wateroverlast te voorkomen. Kwel In het gebied treedt als gevolg van stroming door de watervoerende pakketten vanuit de Utrechtse Heuvelrug en het Gooimeer en uiteindelijk door de holocene deklaag, kwel op. De kwelintensiteit hangt af van de stijghoogte in deze watervoerende pakketten, de weerstand (de c-waarde = 450 dagen, zie tabel 11) van de afsluitende holocene klei/veenlagen en het peil van het binnendijkse oppervlaktewater. De kwelintensiteit (zie figuur 20) neemt in het algemeen af vanuit de dijk. Ter vergelijking, de gemiddelde neerslag is 2,2 mm/dag. Om de negatieve invloed van het voedselrijke kwelwater op de kwaliteit van het oppervlaktewater zoveel mogelijk te beperken, worden de waterpeilen verhoogd. Hogere waterpeilen zijn ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst (onder andere zichtbaarheid van het water).

figuur 20: kwalintensiteit in mm/dag

Opbarsten Opbarsten van grond treedt op, als het evenwicht tussen opwaartse en de neerwaartse druk is verstoord. In dit gebied wordt de opwaartse druk gevormd door de kweldruk in het pleistocene zand onder de kleiige deklaag. Wordt de druk van de bovenliggende holocene kleiige laag lager dan de kweldruk, dan kan opbarsting van de holocene lagen het gevolg zijn. Ook in het Olympiakwartier dient met dit fenomeen rekening gehouden te worden. Watersysteem Poort Het watersysteem in Poort is ontwikkeld op basis van het Waterstructuurplan Poort en de aanvullende Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

55

onderzoeken hierop. Het grondoppervlak van Almere Poort zal voor meer dan 6% uit oppervlaktewater bestaan. In wijken met een hoge bebouwingsdichtheid zal het percentage relatief laag zijn. Conform het Waterstructuurplan en hetgeen in het Peilbesluit Poort is vastgelegd, is in het Olympiakwartier geen oppervlaktewater gepland. Het hemelwater wordt naar het omliggend hoofdsysteem van Almere Poort geleid.

figuur 21: hoofdwatersysteem in Poort met waterpeilen

tabel 12: gegevens peilgebieden Poort

In een recente toetsing (Toetsing watersysteem, Wateropgave Almere-Poort, Pampus en Noorderplassen) is naar het watersysteem van Almere Poort gekeken als onderdeel van een groter systeem met Almere Pampus en de Noorderplassen en uitstroming in de Hoge Vaart. Geconcludeerd wordt dat het watersysteem in Poort in ieder geval voldoet tot 2030. De grachten en duikers tussen Almere Poort en Noorderplassen zijn echter niet berekend op de afvoer uit Almere Poort en Almere Pampus. Deze dienen verruimd te worden. Verder is gebleken dat er nog enige ruimte in het watersysteem aanwezig is. Hierdoor zou Almere Poort met de gebruikte uitgangspunten tot aan 2030 nog binnen de normen kunnen vallen. Waterhuishouding Olympiakwartier De waterhuishouding van het Olympiakwartier bepaalt mede de kwantitatieve en kwalitatieve wateropgave die voor geheel Poort geldt. Het hoofdwatersysteem van Poort is zodanig ontworpen dat de waterkwaliteit zo goed mogelijk is gediend. Dit wordt onder andere bereikt door een natuurvriendelijke inrichting van de oevers, een peilkeuze (-4.40 m NAP, zie figuur 21) waarbij zo min mogelijk slechte kwel wordt toegelaten, door het zoveel mogelijk benutten van het schoon afstromend regenwater en het mogelijk maken van doorstroming.


56

figuur 22: gebiedsindeling

tabel 13: maaiveldhoogten en waterpeilen

In het Olympiakwartier is een grote invloed van diepe kwel te verwachten. Hier kunnen vanwege de invloed van kwel dan ook geen hoge ambities voor de waterkwaliteit worden gesteld. Daarom zijn er hier geen waterpartijen, anders dan die van het hoofdwatersysteem, gepland en gerealiseerd (zie figuur 23).


57

figuur 23: oppervlaktewater Olympiakwartier

Bij de inrichting van de hoofdwatergangen wordt zoveel mogelijk uit gegaan van een natuurvriendelijke dan wel duurzame inrichting om de waterkwaliteit te verhogen. Deze wordt gezien als een effectieve maatregel (Kaderrichtlijn Water 2007) om de waterkwaliteit te verbeteren als wel om een bijdrage te leveren in het oplossen van de waterbergingsopgave. Tevens worden de watergangen en de naastgelegen ruimte zodanig ingericht dat regulier onderhoud van het water en de oevers goed mogelijk is. De waterloop aan de oostkant van de Pampusweg moet nog worden aangelegd, evenals de waterloop tussen Olympiakwartier en Europakwartier. Waterketen In het Olympiakwartier wordt een gescheiden stelsel -een vuilwaterriolering en een hemelwaterrioleringaangelegd. Hierbij stroomt het schone én het verontreinigde hemelwater af naar het oppervlaktewater. Conform de huidige inzichten wordt het hemelwater dat afstroomt van drukke wegen (>1.000 voertuigbewegingen per dag) of van grote parkeerplaatsen (>50 auto's) als verontreinigd beschouwd en moet het eerst alvorens het uitstroomt in oppervlaktewater, een lokale zuivering passeren. Daarnaast dient conform het Waterstructuurplan zoveel mogelijk hemelwater vastgehouden/geborgen te worden alvorens het wordt afgevoerd. In het Olympiakwartier stroomt het hemelwater via kolken met bergingskratten in een wegfundering van grof gebroken steenslag (zie figuur 24) Hier wordt dit water tijdelijk geborgen en vertraagd afgevoerd via drainage. Het hemelwater stroomt hierbij door een zandpakket om zwevend stof en daarmee verontreinigingen af te vangen. Om altijd een afvoer van hemelwater te garanderen wordt een overstort in het hemelwaterriool aangebracht. Omdat dit een nieuw systeem is, is het van belang om het goed te beheren en te monitoren. In verband met de hoge bebouwingsdichtheid is voor de dimensionering van de hemelwaterriolering uitgegaan van 100% verharding. Het huishoudelijk en bedrijfsafvalwater wordt afgevoerd naar de RWZI op het bedrijventerrein de Vaart.


58

figuur 24: afvoer hemelwater drukke weg

Energie en water Bodemenergie (WKO) Een uit te voeren quickscan bodemenergie zal aangeven of voor het Olympiakwartier het gebruik van bodemenergie kansrijk is. De bodem, ondergrond en de watervoerende pakketten zijn zeer geschikt voor open systemen. Een vervolgtraject bestaat uit een haalbaarheidsstudie en het mogelijk vastleggen van interferentiegebieden (zie wijzigingsbesluit bodemenergie). Vervolgens kan het systeem ontworpen worden en de vergunningen worden aangevraagd. Er is een korte terugverdientijd van 5-9 jaar en een energiebesparing tot ca 60 %. Geothermie Studieresultaten laten in dit deel van Almere een onrendabel project zien. Maar mogelijk is een gesteentelaag, de zogenaamde 'friable sands', aanwezig die een positieve bijdrage kan leveren aan de reservoireigenschappen. Verwacht wordt dat de bijdrage van de friable sands aan de doorlatendheid echter onvoldoende is. Alleen een proefboring met een productietest kan hier meer zekerheid over geven. Riothermie In Nederland is de vraag naar warmte circa 40 % van de totale Nederlandse energievraag, meer dan tweemaal de elektriciteitsvraag. Dit substantiële energieverbruik kan verkleind worden door o.a. de terugwinning van warmte uit het afvalwater, de Riothermie. Een deel van de warmte in een huishouden wordt met het afvalwater afgevoerd door de riolering, zoals het warme water van douche of wasmachine. De warmteafvoer door de riolering wordt geschat op 15 à 20 % van het totale energieverbruik binnen huishoudens Nu de Energie Prestatie Coëfficiënt van gebouwen steeds lager wordt, zal het energielek via de warmtelozing van gebouwen een prominentere rol gaan spelen. Voor modern geïsoleerde gebouwen wordt het energieverlies via de riolering zelfs op 50 % van het totale warmteverlies geschat. Een kansenkaart voor Riothermie zou in een oogopslag inzicht geven in geschikte locaties in Olympiakwarter. Er zullen riolen zijn die veel thermische energie gaan bevatten (het aanbod) en waar eventuele afnemers van de energie gevonden kunnen worden (de vraag). Waar aanbod en vraag bij elkaar in de buurt zijn, zijn er kansen voor Riothermie. In de praktijk is de maximale afstand voor een economisch haalbaar project in stedelijk gebied ongeveer 300 m. De beoogde voorzieningen in de 1e fase, Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

59

zoals zwembad met sporthal, topsportcentrum en retailpark, al dan niet in combinatie met een (naburig) schaatscentrum en ROC, zouden in dat opzicht kansen kunnen bieden.

5.10

Kabels en leidingen

Nutsvoorzieningen Het maaiveld aan de zuid(oost)zijde spoor varieert tussen 2,20 en 2,70 m - NAP en is gemiddeld circa 2,50 m - NAP. Bouwpeil begane grondvloer gebouwen is minimaal 0,20 m boven peil rijweg.

Figuur 25: kabels en leidingen

De hoofdvoedingen voor nutsvoorzieningen lopen langs de Olympialaan onder het spoor door en langs de Pierre de Coubertinlaan. Vandaar uit wordt het gebied verder aangesloten. Nutsvoorzieningen mogen niet liggen onder gesloten verharding (asfalt, beton), ze moeten vrij van bebouwing en bomen zijn vanwege bereikbaarheid bij calamiteiten en onderhoud. Schoon regenwater kan rechtstreeks op open water worden geloosd. Vervuild regenwater, afkomstig van drukke wegen en


60

parkeerplaatsen, dient eerst een (lokale) voorzuivering te ondergaan, bijvoorbeeld via bermen of filters, alvorens op het open water te worden geloosd. Vuil (riool)water wordt onder vrij verval naar een centraal gelegen wijkrioolgemaal afgevoerd. En vandaar via een persleiding naar een zuiveringsinstallatie. Almere Poort wordt voorzien van stadsverwarming. Daarvoor geldt de eis van droge kruipruimtes, normaal te bereiken bij een drooglegging van 1,50 meter. Voor niet-opgehoogde terreinen moet rekening worden houden met extra zetting van het (openbaar) gebied. Aanleghoogte drainage ligt globaal tussen 3,50 en 4,00 m - NAP (voor regulering grondwaterstanden). De stijghoogte Pleistocene grondwater is circa 4,20 - NAP. De maximale peilstijging van de grachten bedraagt 0,20 meter (1x per jaar) en 0,50 meter (1x in de 10 jaar). Er komen verder trafo's voor elektra en regelkamers voor stadsverwarming. Voorts stelt de brandweer als eis dat op maximaal 40 meter van een gebouw(ingang) een brandkraan aanwezig is; om de toegankelijkheid te waarborgen worden daar geen hekken of parkeerplaatsen toegestaan. Het plangebied wordt voorzien van een glasvezelnetwerk vanaf 100 Mb/s (megabit per seconde). Straalverbindingen Olympiakwartier 1e fase ligt in de luchtvaartverkeerszones 60 en 70 meter. Bouwwerken tot maximaal 60 en 70 meter zijn daar toegestaan zonder nader advies van de Luchtverkeersleiding Nederland of het ministerie van Defensie. Daarboven is wel advies nodig. Binnen het plangebied is de maximaal toegestane bouwhoogte 45 meter. Via afwijking (geregeld in het bestemmingsplan Poort via vrijstelling) kan daar met 10% van worden afgeweken. De bebouwing blijft ver onder de toegestane hoogtes. Daarom is nader advies niet nodig en zijn de hoogteradialen niet op de verbeelding opgenomen.

5.11

Toegankelijkheid

In het stedenbouwkundig plan zijn veel inrichtingsaspecten nog niet in detail uitgewerkt. In de nadere uitwerking van de bouwblokken wordt aandacht besteed aan de toegankelijkheid van in ieder geval het openbaar gebied en publieke functies voor mensen die niet 'standaard mobiel' zijn. Dat zijn niet alleen mensen die lichamelijke beperkingen hebben, maar ook mensen met bijvoorbeeld kinderwagens of jonge kinderen. Omdat zorgwoningen in het plangebied zullen worden gerealiseerd, krijgt dit aspect eens te meer aandacht. Aspecten die genoemd kunnen worden zijn bijvoorbeeld: hellingshoeken van garages, bruggen en tunnels; breedte van deuren en liften, infrastructuur; hoogteverschillen (trappen, drempels en trottoirs). Hulp- en nooddiensten, zoals brandweer en ambulance, moeten hun werk kunnen doen. Het gebied is daarom niet alleen van buitenaf goed bereikbaar, maar ook intern. De aantakkingen aan de Elementendreef, de Olympialaan en de busbanen maken het gebied snel van buiten toegankelijk, terwijl het gridsysteem met straten met profielbreedtes van 30 en 20 meter het centrum intern goed bereikbaar maakt. Ook de oost-west doorsteken zijn geschikt voor langzaam verkeer en auto's.

5.12

Beheer

Het openbare gebied, zoals verkeers- en verblijfsgebieden, zal evenals de groenstroken en parken worden onderhouden volgens de standaardnormen die de gemeente Almere hanteert. Deze zijn gebaseerd op uitgangspunten die voor de gehele gemeente gelden en die door de gemeenteraad zijn voorzien van de benodigde onderhoudsbudgetten. Voor het Olympiakwartier zal een verhoogde onderhoudsnorm gelden, passend bij een intensief gebruikt centrumgebied.


61


62

Hoofdstuk 6 6.1

Implementatie

Planning en fasering

Planning en uitgifte Het retailpark wordt als één project gerealiseerd op een oppervlak van circa 5,2 ha. Ook het zwembad met extra sportaccommodatie wordt als één project uitgevoerd. Voor het retailpark is een omgevingsvergunning verleend. Die voor het zwembad c.a. is aangevraagd. Fasering en reserve De combinatie van ambitie, programma, stedenbouwkundig plan, relatief hoge dichtheden en de fysieke kenmerken van het gebied maakt de realisatie van de plannen voor het Olympiakwartier complex. Binnen het plangebied echter gaat het om grotere projecten, die zelfstandig ontwikkeld kunnen worden. Start bouw van het retailpark en het zwembad is voorzien in 2014.

6.2

Bestemmingen

6.2.1

Algemeen

Het uitwerkingsplan maakt onderdeel uit van het globale moederbestemmingsplan 'Almere Poort' en "Almere Poort, 1e partiële herziening". Het plangebied is bestemd voor 'UCG II', te weten 'Uit te werken Centrumgebied II, Olympiakwartier Oost'. Dit uitwerkingsplan vormt de 1e fase van deze uitwerking ervan. 6.2.2

Bestemmingsplan Almere Poort

De volgende voorschriften van het bestemmingsplan 'Almere Poort' gelden in ieder geval en onverkort voor het uitwerkingsplan: 1. artikelen 1 en 2: de begripsbepalingen en de wijze van meten; 2. artikel 3: de algemene bepalingen in verband met de bestemmingen zoals parkeernormen, afstemming Wet geluidhinder, aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, archeologie; 3. artikelen 34 tot en met 38: de algemene bepalingen met betrekking tot percentages, de dubbeltelbepaling, hoogteaanduidingen, algemene vrijstellingsbevoegdheden (nu afwijking), algemene wijzigingsbevoegdheden en algemene procedurevoorschriften; 4. artikelen 39 tot en met 43: de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik en bouwen in strijd met het bestemmingsplan, de strafbepaling, afstemmingsbepaling met de bouwverordening en de slotbepaling; 5. bijlagen 1 tot en met 4: de Staat van Inrichtingen, de Staat van Bedrijfsactiviteiten, de Staat van Horeca-activiteiten en de Ontwerprichtlijnen Stedenbouw en Externe Veiligheid. Omdat aanvragen voor een omgevingsvergunning naast de regels van het uitwerkingsplan ook moeten worden getoetst aan de regels van de bestemmingsplannen 'Almere Poort' en 'Almere Poort, 1e partiële herziening' zijn voor de leesbaarheid van het uitwerkingsplan deze regels samengevat opgenomen in paragraaf 6.2.4. Voor een volledige weergave wordt verwezen naar de genoemde bestemmingsplannen zelf.


63

6.2.3

Uitwerkingsregels

Dit uitwerkingsplan dient te voldoen aan de uitwerkingsregels en de plankaart van bestemmingsplan 'Almere Poort' en de eerste herziening daarvan. In de uitwerkingsregels is bepaald, dat de normen ten aanzien van ruimtelijke karakteristiek en zonering, zoals vermeld in de bij de voorschriften behorende tabellen, in acht moeten worden genomen. Dit betreft normen onder andere met betrekking tot de maximale bouwhoogten en het maximaal bebouwingspercentage. Verder geven de tabellen in de uitwerkingsregels normen ten aanzien van het stedenbouwkundig programma: maximum aantal woningen, aantal m2 maximaal aan kantoren, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, leisure en horeca. In dit uitwerkingsplan worden slechts regels gegeven, die in verband met de uitwerking nodig zijn ter aanvulling op de voorschriften van het moederplan. De regels van het uitwerkingsplan mogen geen verruiming zijn van de mogelijkheden in het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Minder mogelijk maken in dit uitwerkingsplan dan mogelijk is, is wel toegestaan. Uitzondering hierop is zijn de normen ten aanzien van het (functionele) programma. Deze normen mogen op grond van artikel 3 lid 6 van het bestemmingsplan 'Almere Poort' met maximaal 15% worden verhoogd. 6.2.4

Toetsing aan de uitwerkingsregels

Op de gebied Olympiakwartier Oost, waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft, is ingevolge het bestemmingsplan 'Almere Poort', inclusief de 1e partiële herziening, één uit te werken bestemming van toepassing, namelijk 'Uit te werken Centrumgebied II (UCG II) Olympiakwartier Oost'. De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing: De gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling van het centrumgebied met de nadruk op grootschalige sportvoorzieningen, ontspanning en vermaak als een sporthal, een evenementenhal, een hotel en een stadion; Toegestaan zijn de functies wonen, kantoren, maatschappelijke doeleinden (maatschappelijke voorzieningen), leisure, thematische detailhandel, detailhandel, bedrijven, gemengde gebouwen, dienstverlening, horeca, recreatie en centrumvoorzieningen én daarbij behorende verkeers- en verblijfsvoorzieningen waaronder een busstation, parkeer-, speel-, nuts- en groenvoorzieningen, water, voorzieningen ten behoeve van waterbeheer, geluidswerende voorzieningen en kunst- en reclamevoorzieningen; De maximale bouwhoogte van gebouwen ten opzichte van het peil mag 45 meter bedragen; Op 40% van het bestemmingsvlak is een hoogte van 60 meter toegestaan en op 5% is een hoogte van 90 meter toegestaan. Wijkt de hoogte af van de op de plankaart aangegeven hoogtebepalingen luchtverkeersveiligheid (luchtvaartverkeerszones), dan dient de Luchtverkeersleiding Nederland en ingeval de hoogte meer dan 78 meter bedraagt tevens de Dienst Vastgoed Defensie om advies te worden gevraagd. Medewerking is slechts mogelijk, indien de luchtverkeersveiligheid voldoende is gewaarborgd; Op de bestemmingsvlakken UCG I en II gezamenlijk zijn in totaal 1.200 woningen toegestaan; Op de bestemmingsvlakken UCG I en UCG II is voor detailhandel+dienstverlening 15.000 m2 aan bebouwd oppervlak (waaronder een wijkwinkelcentrum) bestemd, waarbij voor UCG II een maximum van 3.500 m2 bebouwd grondoppervlak geldt; Daarnaast is binnen de bestemming UCG II kleinschalige detailhandel met een bebouwd grondoppervlak van maximaal 1.000 m² toegestaan, waarbij het bebouwde grondoppervlak per bedrijf maximaal 100 m² mag bedragen. Op de bestemmingsvlakken UCG I en UCG II samen is voor thematische detailhandel en dienstverlening 30.000 m2 bebouwd grondoppervlak bestemd; Aan kantoren is maximaal 135.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak toelaatbaar; hiervan mag maximaal 10.000 m2 bvo worden omgezet naar bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en leisure. Aan bebouwd grondoppervlak is voor maatschappelijke voorzieningen 45.000 m2 toelaatbaar en voor leisure 55.000 m2 uitgeefbaar terrein; 4.000 m2 bebouwd grondoppervlak aan horeca is toegestaan tot maximaal categorie 3 van de Staat


64

van Horeca-activiteiten en 10.000 m2 tot categorie 2B van de Staat van Horeca-activiteiten (hotelcomplex); Binnen 150 meter aan weerszijden van de aanduiding 'hoofdwegen' dient een doorgaande verkeersvoorziening te worden geprojecteerd met ten hoogste 2 x 2 doorgaande rijstroken; Binnen 250 meter aan weerszijden van de aanduiding 'busbaan' dient een busbaan te worden geprojecteerd; Bij de uitwerking wordt de zone ingevolge de hoogspanningsleiding vastgesteld, waarbinnen geen functies zijn toegestaan die (kunnen) strekken tot langdurig verblijf van kinderen jonger dan 16 jaar, zoals scholen, kinderopvangplaatsen en woningen; In het uitwerkingsplan wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de vestiging van een seksinrichting onder bepaalde voorwaarden; In het uitwerkingsplan wordt een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om onder strikte voorwaarden binnen de veiligheidszone 'Externe Veiligheid', als bedoeld in artikel 3 lid 9 van het bestemmingsplan 'Almere Poort', beperkt kwetsbare objecten te kunnen bouwen; Gebruik van gebouwen en gronden voor verkoop en opslag van consumentenvuurwerk en theatervuurwerk tot maximaal 10.000 kg wordt in het uitwerkingsplan toegestaan, indien de veiligheidsafstand uit het Vuurwerkbesluit in acht wordt genomen. 6.2.5

Artikelgewijze toelichting op de regels

In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen. Een algemene opmerking over de regels betreft de in een aantal gevallen gewijzigde terminologie van de bestemmingen en of aanduidingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Dit heeft te maken met nieuwe landelijke voorschriften ten behoeve van de standaardisering en digitalisering van bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan 'Almere Poort' wordt nog gesproken over 'voorschriften'. In de nieuwe landelijke standaarden voor bestemmingsplannen is dit vervangen door 'regels'. Om niet af te wijken van deze standaard wordt in dit uitwerkingsplan de nieuwe terminologie gebruikt. Inhoudelijk is er overigens geen verschil. Daarnaast zijn in dit uitwerkingsplan de begrippen gebruikt die gelden sinds de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). In een bestemmingsplan wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van 'ontheffingsregels', maar van 'afwijkingsregels'. Hierna volgt een artikelsgewijze toelichting op de bij dit uitwerkingsplan behorende regels. Artikel 1 Begrippen In dit artikel is een aantal begripsbepalingen opgenomen die specifiek op dit uitwerkingsplan betrekking hebben. Voor zover het uitwerkingsplan geen specifieke bepaling kent, blijven de begripsbepalingen uit het bestemmingsplan 'Almere Poort' en de 1e partiële herziening eveneens van toepassing. Artikel 2 Wijze van meten In artikel zijn de begrippen bruto vloeroppervlak en bebouwd grondoppervlak opgenomen die van belang zijn voor het bepalen van de omvang van gebouwen. Artikel 3 Centrum-1 Voor de voorzieningen binnen het plangebied met uitzondering van het retailpark zijn regels opgenomen onder de bestemming Centrum-1. Het betreft voorzieningen voor leisure (cultuur en ontspanning, recreatie en sport) met uitzondering van een seksinrichting. Aangegeven is hoeveel bebouwd grondoppervlak of bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden. Onder voorwaarden is een vuurwerkverkooppunt mogelijk. Via een wijzigingsbevoegdheid is maximaal één seksinrichting mogelijk. Overigens is dit maximaal één seksinrichting voor heel het bestemmingsvlak 'UCG-II'. Artikel 4 Centrum-2 Dit artikel bevat regels voor de bestemming Centrum-2. Binnen deze bestemming is het retailpark mogelijk dat zal worden gerealiseerd ten behoeve van thematische detailhandel 'sport, spel en/of vrije tijd'. Binnen de functie thematische detailhandel is het mogelijk een sport specialty center te realiseren. Dit is


65

een shop-in-shop formule waarin kleinere vestigingen van sportspeciaalzaken mogelijk zijn van 100 tot maximaal 500 m² brutovloeroppervlak. Ook horeca en leisure (met uitzondering van een seksinrichting) zijn binnen deze centrum-2 bestemming realiseerbaar. Daarnaast is kinderopvang als ondergeschikte functie toegestaan ten behoeve van de bezoekers van het retailpark. Tenslotte zijn maximaal drie bedrijfswoningen in het retailpark mogelijk. Voor een deel is de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' in verband met een hoogspanningsleiding van toepassing. Binnen deze zone zijn geen functies toegestaan, waar kinderen onder de 16 jaar langdurig verblijven. Artikel 5 Groen De bestemming Groen ligt op het archeologisch rijksmonument. Bebouwing middels gebouwen is niet mogelijk en het oprichten van bouwwerken kan alleen met een vergunning van het Rijk. Artikel 6 Verkeer In dit artikel is de bestemming Verkeer weergegeven. Deze bestemming ligt op de wijkontsluitingswegen, de Elementendreef en de Olympialaan, almede de interne ontsluitingswegen Pierre de Coubertinlaan en Johnny Weissmullerlaan. In deze bestemming zijn ook stoepen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en speel- en groenplekken en waterpartijen mogelijk. In dit artikel is tevens de mogelijkheid opgenomen dat er onder bepaalde voorwaarden uitbouwen (bay windows) gebouwd kunnen worden boven de bestemming 'Verkeer'. Deze bay windows zijn uitbouwen aan de gevels van de panden die grenzen aan de bestemming verkeer, vanaf de eerste verdieping en hoger. Wat de eerste verdieping is staat omschreven in de begripsbepalingen. De uitbouwen kunnen meerdere verdiepingen beslaan en in breedte variëren. Artikel 7 Water Voor de kenmerkende onderdelen van de waterstructuur c.q. de (hoofd)watergangen is de bestemming Water in het uitwerkingsplan opgenomen. 6.2.6

Procedure

Voor toepassing van de uitwerkingsbevoegdheid geldt de procedure zoals genoemd in artikel 38 lid 1 van het bestemmingsplan "Almere Poort". Maar op 1 juli 2008 is de WRO vervallen en is de Wro in werking getreden. Voor uitwerkingsplannen die vanaf 1 juli 2009 als ontwerp ter inzage worden gelegd gelden de procedureregels van artikel 3.9a Wro. Voor de voorbereiding van dit uitwerkingsplan wordt daarom niet de procedure van artikel 38 lid 1 van bestemmingsplan 'Almere Poort' gevolgd, maar de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerp uitwerkingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen schriftelijk of mondeling hun zienswijze over het ontwerp naar voren brengen bij het college van burgemeester en wethouders van Almere. De terinzagelegging wordt bekendgemaakt in het huis-aan-huisblad en op de website gemeenteblad.almere.nl, alsmede in de Staatscourant. Na afloop van de terinzageligging neemt het college een besluit over de vaststelling van het uitwerkingsplan. Het uitwerkingsplan wordt na vaststelling gedurende zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen binnen deze termijn beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor de vormgeving en beschikbaarstelling van dit uitwerkingsplan is artikel 8.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van toepassing. Omdat het bestemmingsplan 'Almere Poort' in ontwerp ter inzage is gelegd voor 1 januari 2010, mag dit uitwerkingsplan worden vormgegeven, ingericht en beschikbaar gesteld op dezelfde wijze als het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Dit betekent dat het uitwerkingsplan analoog (en niet digitaal) zal worden vastgesteld.

6.3

Economische uitvoerbaarheid

De grondexploitatie voor het Olympiakwartier is opgesteld op basis van de in het eerdergenoemde ontwikkelingsplan beschreven ruimtelijke, programmatische en kwalitatieve uitgangspunten. De geraamde uitvoeringskosten hebben betrekking op verwerving, terrein ophogen, bouwrijp maken, terreinafwerking alsmede planontwikkeling, bijdragen aan de Nota Omslag Grote Werken Poort (NOGW, zijnde diverse grote infrastructurele werken), Nota Omslagwerken Structuurkosten Poort (NOSP), rente en btw. Gemeente Almere ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase 20 mei 2014

66

Ten behoeve van de bepaling van de opbrengsten is uitgegaan van het gemeentelijke grondprijsbeleid. Het totaal van de te verwachten opbrengsten kan de te verwachten kosten dekken en tevens past het te verwachte exploitatiesaldo binnen het saldo zoals opgenomen in de vastgestelde Planexploitatie Poort 2007. Daarmee is de financiële haalbaarheid van Olympiakwartier gegarandeerd. Binnen de vastgestelde Planexploitatie Poort 2007 is een risicoanalyse opgenomen. Deze risicoanalyse beschrijft de algemene risico's voor geheel Poort zoals dat onder andere zijn de risico's van conjuncturele/economische aard, van de mate waarin een goede bereikbaarheid tot stand zal komen en de wijze waarop de ontwikkeling van Poort binnen de gemeentelijke organisatie zal en kan worden ingebed. Daarnaast zijn voor Olympiakwartier gebiedsafhankelijke risico's bepaald. In totaal geeft de in de grondexploitatie opgenomen risicoanalyse een compleet beeld van mogelijke risico's, waarmee in de totale financiële beschouwing en afweging rekening is gehouden.

6.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg pm Zienswijzen pm


67

Eindnoten

1. Voorzieningen die zijn gericht op ontspanning, amusement, vrijetijdsbesteding, recreatie, vermaak, cultuur, actieve en passieve sportbeoefening, evenementen met de daarmee samenhangende detailhandelsvoorzieningen, dienstverlening en horecavoorzieningen. 2. voor een uitgebreide toelichting op het onderwerp 'externe veiligheid' wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Almere Poort': blz. 70 t/m 77 (de toelichting), blz. 109 t/m 111 (reactienota), bijlagen 6 en 7, alsmede artikel 3 lid 9, artikel 7, lid 4 en artikel 8 lid 4 van de voorschriften. 3. De kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. 4. De cumulatieve kans per jaar dat tenminste een aantal mensen het slachtoffer wordt van een ongeval. 5. In het bestemmingsplan 'Almere Poort' een directe bestemming en daarom geen onderdeel van het uitwerkingsplan.


68

Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase. Uitwerkingsplan ontwerp 20 mei 2014 Gemeente Almere

Recommend Documents