Nieuws brief Gedempte Oude Gracht 152 A | 2011 GX Haarlem | T 023-5329817 | F 023-5514552 | E
[email protected] | W www.koopsmakelaardij.nl
Verder in deze uitgave: l Huurverhogings percentage is 1,2 procent
Hierbij ontvangt u onze eerste nieuwsbrief van
Tot slot lichten wij aan de hand van een interview
2010. De laatste maanden is er zowel in de huur-
één van onze bemiddelingen toe. Onze nieuwe
markt als bij Koops Makelaardij weer veel ge-
collega Nienke Bakker sprak met een tevreden
beurt. In onze vorige nieuwsbrief van november
expat uit Saoudi Arabiëdie die wij in een korte
vorig jaar berichtten wij u over de invloed van
periode aan een geschikte woning konden helpen.
de financiële crisis op de huurmarkt. Waar de woonhuizenmarkt stagneerde stegen het aantal
Maar allereerst praten wij u graag bij over het
verhuurtransacties in de regio Haarlem vorig jaar.
huurverhogingspercentage dat is vastgesteld door
Nu, een paar maanden later, moeten we consta-
de regering. Per 1 juli mogen de huren weer worden
l Het ideale huis voor mij
teren dat het hogere prijssegment hard geraakt
verhoogd met 1,2%, gelijk aan het inflatiepercen-
en mijn gezin dankzij uitstekende service Koops Makelaardij
wordt en dat het leegstandstermijn in dit segment
tage van 2009.
l Prijsdaling hoger huursegment zet door
l Beleggingswaarde woningen gedaald
oploopt. Ook de beleggingswaarde van woningen staat onder druk. Hoe dit komt en welke moge-
Met vriendelijke groet,
lijke gevolgen dit met zich meebrengt vertellen
Het team van Koops Makelaardij
wij u verderop in deze nieuwsbrief.
Het oorspronkelijke stationsgebouw werd in 1906 vervangen door een nieuw gebouw van D.A.N. Margadant aan de nu hooggelegen spoorlijn. In 1908 was het gebouw geheel gereed. Kenmerkend voor het gebouw zijn de twee verschillende in- en uitgangsgebouwen, en de situering van de wachtkamers en restauratie op het eilandperron. Het is het enige station in Nederland in de Art Nouveau of Jugendstil-stijl, en een van de markantste gebouwen in de stad Haarlem. Kenmerkend voor het gebouw zijn onder meer de vele tegeltableaus in het gebouw
2
Station Haarlem
HUURVERHOGINGSPERCENTAGE is 1,2 procent Op 1 juli 2010 kunnen de huren weer omhoog gaan. De regering heeft (volgens het oude coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van CDA, PvdA en Christen Unie van 7 februari 2007) afgesproken dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. Dit betekent dat de huren van niet geliberaliseerde woningen in 2010 met ten hoogste 1,2 procent mogen stijgen. De inflatie van het afgelopen jaar 2009 was namelijk 1,2 procent. De maximale huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Is een huurovereenkomst geliberaliseerd dan gelden minder regels. In dat geval geldt geen maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuur (de eerste huurprijs) van de huurovereenkomst. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben. De liberalisatie grens is vanaf 1 juli 2009 647,53 euro per maand en wordt pas per 1 januari 2011 verhoogd. Bron: Ministerie van VROM, MG-circulaire 2010 - 01.
Drogisterij A.J. van Pigge In 1849 opende Antonie van der Pigge zijn ‘affaire in droogerijen en specerijen’, niet beseffende dat deze drogisterij ooit nog het jaar 2000 zou halen. De oprichter is de betovergrootvader van de huidige eigenaar; deze heeft niets aan het
De huurverhogingsbrief (met vermelding van de oude kale huurprijs + huurverhoging = de nieuwe kale huurprijs plus eventuele servicekosten) dient vóór 1 mei 2010 in het bezit te zijn van de huurder.Volgens de wet dient de aanzegging tot huurverhoging minimaal 2 (twee) maanden vóór de ingangsdatum van 1 juli 2010 in het bezit te zijn van huurder.
interieur van de zaak veranderd, net als zijn vader, opa en overgrootvader. Binnen lijkt het of de tijd stil heeft gestaan: een oogstrelend interieur, compleet met stopflessen, puntzakjes, opgezette krokodillen en gapers.
3
Prijsdaling hoger huursegment zet door Vanwege het stijgende aanbod van huurhuizen, voornamelijk veroorzaakt door het dalende aantal verhuurtransacties, staan de prijzen van huurhuizen binnen alle prijssegmenten onder druk. Koops Makelaardij uit Haarlem, gespecialiseerd in woningverhuur, verwacht dat huurprijzen in het lagere segment (tot € 1250) zich in de loop van het komende halfjaar zullen stabiliseren. Voor duurdere huurhuizen geldt dat de trend van prijsdaling die is ingezet, zal doorzetten in dit jaar. Huizen in de huurprijsklasse boven € 2000 worden daarin het hardst getroffen. Het aantal verhuurtransacties in de markt van hoger geprijsde huurwoningen is in het afgelopen halfjaar binnen de regio Haarlem gedaald. Voor woningen met een maandelijkse huurprijs van € 1500 tot € 2000 is deze daling 35% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. De huurprijs per m2 daalde in dit segment met bijna 14%. Voor woningen in het prijssegment van € 2000 tot € 4000 huur per maand geldt een daling in het aantal transacties van maar liefst 48%.
4
Werkelijke huurprijsdaling 15-25% Het aantal huurtransacties in de regio Haarlem in de prijsklasse € 2000 tot € 4000 is te klein om betrouwbare statistische gegevens aan te ontlenen. Koops Makelaardij stelt dat de werkelijke huurprijsdaling in het hogere huursegment zal schommelen tussen de 15 en 25 procent. Koops: “Hoeveel de huurprijs zal dalen voor een huis binnen dit deel van de markt is mede afhankelijk van het type woning, de ligging, de staat van onderhoud en de hoogte van de huurprijs. Een half vrijstaande woning, die begin 2009 een huur opbracht van € 2500 euro, wordt momenteel verhuurd voor een prijs rond de € 2100; een prijsdaling van circa 15%. Voor een vrijstaande villa, die begin 2009 voor € 3500 per maand werd verhuurd daalde de huurprijs met bijna 25%.” Stijging aanbod huurwoningen en langere leegstand Het aanbod van huurwoningen in het middensegment, tussen € 1500 en € 2000 per maand, is in één jaar sterk gegroeid met 44 procent.
Het aantal dagen dat een woning in deze prijsklasse te huur stond liep het afgelopen jaar op van 62 naar 113 dagen. In de prijsklasse van € 2000 tot € 4000 per maand is het aanbod gestegen met ruim 60 procent en valt te verwachten dat de gemiddelde leegstandperiode dit jaar zal oplopen van één jaar naar anderhalf jaar. Dit groeiende aanbod wordt mede veroorzaakt door een daling van het aantal verhuurtransacties. De stijging van het aanbod zal deze lange leegstand nog verder doen oplopen het komende halfjaar. Deze situatie maakt dat de huurprijzen in dit segment van de huurmarkt onder druk blijven staan. Volgens Koops Makelaardij zijn deze gewijzigde marktomstandigheden niet breed bekend onder huiseigenaren, mede doordat de landelijke pers weinig gegevens publiceert over ontwikkelingen binnen de geliberaliseerde huurmarkt. Verwachtingen voor het komende halfjaar Koops Makelaardij verwacht dat de prijzen van de huurmarkt tot € 1250 licht zullen stijgen. Dit is onder andere gebaseerd op een daling van het aanbod. Afgelopen jaar kende deze
prijsklasse een stijging van het aantal verhuurtransacties van ruim 40%. Het aanbod van huurhuizen in de prijsklasse van € 1500 tot € 2000 is ruimer. Daardoor, en door de daling van het aantal verhuurtransacties die is ingezet in deze prijsklasse, zullen deze huurprijzen verder onder druk komen te staan. Wij verwachten een prijsdaling die kan oplopen tot 5%. Gelet op het zeer royale aanbod van huurhuizen met een huur boven de € 2000, met een huidige te verwachten leegstand van ca. achttien maanden, zal dit segment het hardst getroffen worden. Een prijsdaling tot 10% voor deze huurwoningen is zeker niet uitgesloten.
De Adriaan werd geopend op 19 mei 1779. De windmolen staat aan de rivier het Spaarne, toentertijd aan de rand van de stad. De molen werd
“Uiteindelijk zal ook prijs van duurdere huurhuizen zich stabiliseren”, voorspelt Koops. “Maar eerst zal het aanbod van huurwoningen met huren tussen de € 1250 en € 1750 kleiner moeten worden, eerder zal dat niet gebeuren.”
gebouwd op de bestaande funderingen van de vroegere Goevrouwetoren (Goede Vrouwentoren). De Goevrouwentoren maakte deel uit van het oude vestingswerk rond Haarlem. Doordat de molen bovenop de fundering van de toren gebouwd werd, stond de molen hoog en ving daarmee veel wind.
5
HET IDEALE HUIS VOOR MIJ EN MIJN GEZIN DANKZIJ UITSTEKE Koops Makelaardij bemiddelde bij het vinden van een woning voor expat Meneer Alotaibi. Na het overhandigen van de sleutels vroegen wij hem naar zijn ervaringen tijdens zijn zoektocht naar een woning, hoe Nederland hem bevalt en welke verschillen hem opvallen met zijn thuisland Saoudi Arabië. “Vanuit mijn huis in Haarlem ontdek ik momenteel de omgeving. Mijn eerste indruk van Nederland is verrassend goed. Ik heb veel verhalen gehoord; zo zou het koud zijn, voortdurend regenen en de Nederlandse mensen zouden koppig zijn. Maar tot nu toe bevalt alles prima! De stap om naar Nederland te verhuizen was minder groot dan ik had verwacht. De mensen hier zijn vriendelijk en bereid te helpen. Het eten is anders en de winkels gaan vroeger dicht. Maar één van de grootste verschillen tussen Nederland en mijn thuisland en Nederland is het weer. Terwijl een airco een absolute nood-
6
zaak is in Saoudi Arabie, is in Nederland een centrale verwarming een vereiste.” Vooral dat laatste hield hij goed voor ogen bij zijn zoektocht naar een woning in Nederland. Zoeken vanuit een hotel Meneer Alotaibi is werkzaam bij het internationale petrochemisch bedrijf SABIC in Saoudi Arabië en is uitgezonden naar ingenieursbureau FLUOR om één van hun projecten te ondersteunen vanuit Haarlem. Dat hij in het Hollandse Haarlem uitgezonden zou worden hoorde hij zo’n drie maanden voor de start van het project. Van SABIC kreeg hij een aantal websites door waar hij zijn zoektocht naar een geschikte woning kon starten. De dag van aankomst in Nederland was echter nog ver weg, wat de zoektocht bemoeilijkte. Daarom besloot hij de eerste periode in Nederland door te brengen in een hotel, om vanuit daar verder te
zoeken naar een geschikt huis in of vlakbij Haarlem. “Mijn gezin volgt gelukkig spoedig” Hoewel Meneer Alotaibi momenteel alleen is in Nederland, zullen zijn vrouw en drie
ENDE SERVICE KOOPS MAKELAARDIJ jonge kinderen hem spoedig volgen. “Ik mis mijn gezin heel erg. Reizen voor mijn werk is spannend en zeker een belangrijk aspect van mijn baan. Een nadeel is dat ik mijn familie weinig zie. Gelukkig komen ze waarschijnlijk al in juni in Nederland aan.
De twee oudste kinderen zullen naar de Internationale school in Amsterdam gaan. We zoeken dan ook een woning die daar in de buurt is, maar ook niet te ver van mijn werk hier in Haarlem. Bovendien willen mijn vrouw en ik graag in de buurt van onze Arabische vrienden en collega’s wonen. Mijn online zoektocht vanuit Saoudi Arabië bracht me op de perfecte locatie voor ons: tussen het centrum van Haarlem en de Europawijk.” Website Koops Makelaardij viel mij op In Nederland zette hij zijn zoektocht voort. “Omdat ik precies wist waar ik wilde wonen kon ik heel specifiek mijn woningen selecteren. Ik vond verschillende websites, maar velen hadden geen geschikt aanbod. De website van Koops Makelaardij viel mij op. Deze site werd zeer regelmatig vernieuwd, gaf kostenloos vrijblijvend toegang tot het woningaanbod en stelde mij in staat om snel de juiste informatie te achterhalen over de woningen die mijn aan-
dacht trokken. Ik belde om een afspraak te maken en alles kwam vervolgens in een stroomversnelling terecht, ik vond precies de woning die ik zocht voor mij en mijn gezin.” Van gestoffeerd naar gemeubileerd in twee weken: niets was ze teveel Er was echter één obstakel: het appartement wat de heer Alotaibi wilde huren was gestoffeerd, terwijl hij op zoek was naar een volledig ingericht appartement. “De medewerkers van Koops Makelaardij zijn erg professioneel, zij hebben heel goed voor mij onderhandeld met de eigenaar van het appartement. Met als gevolg dat het gestoffeerde appartement binnen twee weken volledig gemeubileerd was en klaar om te betrekken. De communicatie verliep soepel, afspraken werden strikt nagekomen en de medewerkers waren stipt op tijd. Ik zou dit kantoor absoluut aan iedereen aanbevelen!”.
7
De Grote of Sint-Bavokerk is de grootste kerk in Haarlem, gelegen aan de Grote Markt. Hij is gewijd aan Sint-Bavo. De middeleeuwse kruiskerk (bouwperiode: 1370-1520) die midden in het oude centrum van de stad staat is opgetrokken in de gotische bouwstijl. Midden op het kerk-gebouw staat een ruim 75 meter hoge houten, met lood bedekte, laat-gotische vieringtoren. De kerk behoort tot de Top 100 der Nederlandse UNESCOmonumenten.
8
Sint-Bavokerk
BELEGGINGSWAARDE WONINGEN GEDAALD
Financiële problemen dreigen voor een aantal middelgrote particuliere beleggers Sinds september 2008 is de beleggingswaarde van woningen dalende. Ook de verkoopprijzen van koopwoningen gingen naar beneden, tussen juli 2008 en september 2009 maar liefst 6 procent. Grote particuliere beleggers en kleine pensioenfondsen zijn sinds de zomer van 2008 voorzichtiger met beleggen. Ook hypotheekbanken zijn behoedzaam vanwege deze ontwikkeling in de vastgoedmarkt. Zij bieden lagere beleggingshypotheken en verscherpen de verstrekkingsvoorwaarden. Dit gedrag van hypotheekbanken zet de prijsvorming van de verkoop van verhuurde woningen verder onder druk. De beleggingswaarde van deze woningen daalde sinds september 2008 met gemiddeld 27 procent. Middelgrote particuliere beleggers die tussen 2004 en juli 2008 in een pakket verhuurde woningen hebben belegd en de koopsom tot de top hebben gefinancierd, dreigen door deze situatie in financiële problemen te komen.
In september 2008 kwamen de eerste tekenen: de verkoop van pakketten huurwoningen verliep moeizamer dan verwacht. Institutionele beleggers (banken, pensioenfondsen en verzekerings-maatschappijen) en woningbouwcorporaties rekenden tot die tijd op opbrengsten van 80 tot 85 procent van de leegwaarde en/ of 27 tot 30 maal de jaarhuur. Dat werd niet langer gerealiseerd. De ondergang van de Amerikaanse investeringsbank Lehman Brothers en de redding van de investeringsbank Merril Lynch in september 2008, maakten dat grote particuliere beleggers en kleine pensioenfondsen voorzichtiger werden. Het animo om via een tender op onroerend goed pakketten in te schrijven verdween bijna helemaal. Wel werden er onderhands pakketten onroerend goed verkocht. Dit gebeurde echter tegen een lagere prijs dan voorheen, namelijk tegen 24 tot 25 maal de jaarhuur in plaats van de eerder
genoemde gangbare prijs van 27 tot 30 maal de jaarhuur. Prijsdaling verkoop verhuurde woningen 15% In november 2008 wordt via een tender een pakket onroerend goed van 50 woonhuizen in Hoorn aangeboden. Pas na twee maanden bedenktijd van de verkopende bank werd dit pakket aan de hoogste bieder gegund. Deze had 17,8 maal de jaarhuur (circa 70 procent van de leegwaarde) geboden. Een veel lagere opbrengst dan de bank eerder zou hebben gerealiseerd. Deze onroerend goed transactie luidde de eerste financiële klap in voor de marktwaarde van verhuurde woningen. Het gevolg was een prijsdaling van 15 procent van de verkoopwaarde van verhuurde woningen. Deze daling veroorzaakt een stijging van het bruto aanvangsrendement van 3 naar 5,2 procent.
9
Ook prijzen koopwoningen dalen Tussen juli 2008 en september 2009 zijn de gerealiseerde prijzen van koopwoningen in Nederland met 6 procent gedaald. De regio Noord Holland/Amsterdam kende zelfs een prijsdaling van 12,6 procent. Momenteel herstelt deze markt zich licht. Vanwege de enorme verliezen op de effectenportefeuilles in 2008, zagen institutionele beleggers zich genoodzaakt grote pakketten onroerend goed te verkopen. Met deze boekwinsten poetsten zij de jaarcijfers van 2009 op en vergrootten zij het zichtbare eigen vermogen. Daling verhuurde woningen zet door in 2010 De dalende huizenprijzen maken hypotheekbanken behoedzaam, met als gevolg dat zij lagere beleggingshypotheken bieden. Waar zij voorheen 75 tot zelfs 85 procent van de koopsom financierden, is dat nu maximaal 60% procent van de koopsom. Ook de verstrekkingsvoorwaarden zijn door de banken aange-
10
scherpt En de verwachte cashflow moet positief zijn. Zij hanteren een hogere renteopslag voor beleggingspanden, hogere afsluitprovisies en boeterentes tot 5 procent bij vervroegde aflossing, bij bijvoorbeeld de verkoop van leeg komende woningen. Door de prijsdaling van koopwoningen van gemiddeld 6 procent, de strengere eisen van de hypotheekbanken en de onzekere vastgoedmarkt wordt de prijsvorming van verhuurde woningen verder onder druk gezet. Eind november 2009 werd een bieding op een pakket van 108 woonhuizen (grotendeels gelegen in Alkmaar en kwalitatief beter dan de eerder genoemde woningen in Hoorn) door de bank gegund voor 16,8 maal de jaarhuur (circa 59 procent van de leegwaarde). In januari 2010 is een woonhuispakket van 42 woningen in Purmerend verkocht tegen 58 procent van de geschatte leegwaarde en gemiddeld 15,7 maal de jaarhuur.
Middelgrote particuliere beleggers de dupe van daling beleggingswaarde Zoals gezegd daalde de beleggingswaarde van verhuurde woningen met gemiddeld 27 procent sinds september 2008. Particuliere beleggers die tussen 2004 en juli 2008 pakketten verhuurde woningen hebben gekocht voor 27 tot 30 maal de jaarhuur en de koopsom tot de top (circa 80 %) hebben gefinancierd, dreigen in grote financiële problemen te geraken. Zij rekenden op stijgende verkoopprijzen van woonhuizen met minimaal het inflatiepercentage. Echter bezorgt de hypotheekrente, de aflossing van de hypotheek en de vaste lasten deze investeerders een jaarlijkse negatieve geldstroom van minimaal 1.500 tot 3.000 euro per wooneenheid. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het onderhoud van het vastgoed, waarvan een norm geldt van één procent van de leegwaarde.
Gelet op de 27 procent waardedaling van verhuurde woningen sinds september 2008, is de overwaarde van het onroerend goed verdampt. De beleggingswaarde van de tot de top gefinancierde onroerendgoed-portefeuilles die werden gekocht tussen 2004 en juli 2008, is veelal lager dan de daarop rustende hypotheeklening. Aangezien het onroerend goed als zekerheid dient voor de geldlening voor hypohteekbanken, zullen
deze banken nu de waarde van hun onderpand gedaald is, extra hoge aflossingen van de beleggers verlangen, of zelfs de voltallige lening opeisen. De negatieve geldstroom en deze extra aflossingen aan de hypotheekbanken, zullen veel onroerend goed beleggers tot verkoop van hun bezit dwingen. Dit is een herhaling van zetten voor de geldverstrekkers, die zij ook begin jaren ‘80 uitvoerden na een prijsdaling van ruim
30 procent. Door de gedaalde beleggingsprijzen voor verhuurde woningen is het bruto aanvangrendement nu gestegen naar gemiddeld 5,7 procent. Gelet op de huidige stabiliserende en zelfs licht stijgende onroerendgoedprijzen aan de onderkant van de markt, kan dit een goed instapmoment zijn voor beleggers die de laatste jaren hun kruit droog hebben gehouden.
11
Gedempte Oude Gracht 152 A 2011 GX Haarlem T 023-5329817
E
[email protected] W www.koopsmakelaardij.nl F 023-5514552
