Gebiedsontwikkeling door non-profitinstellingen

Gebiedsontwikkeling door non-profitinstellingen. Een onderzoek naar de herontwikkeling van terreinen van instellingen in de geestelijke gezondheidszorg.

Stedenbouwkundig ontwerp terrein Bennebroek, GGZ inGeest

Colofon Auteur:

A. Kinsbergen Aerdenhout, mei 2010

Opleiding:

Amsterdam School of Real Estate MSRE, profiel Gebiedsontwikkeling

Eerste begeleider ASRE: Tweede begeleider ASRE:

prof. Dr. E.F. Nozeman drs. W. van der Post

Voorwoord Als gevolg van een financieringswijziging in de zorg, moeten ook de GGZ-instellingen steeds meer op een bedrijfsmatige manier kijken naar hun vastgoed en dat is goed. Het hebben van kennis op dat vakgebied binnen de eigen instelling is daarbij nodig. Ik ben dan ook blij dat ik door mijn werkgever GGZ inGeest in de gelegenheid ben gesteld een vastgoedopleiding te volgen zodat ik mijn kennis kon aanvullen en updaten. Mijn dank gaat daarvoor uit naar Wouter van Ewijk, die onmiddellijk positief reageerde op mijn verzoek de MSRE-opleiding te mogen volgen. Met deze scriptie komt nu een einde aan een boeiende en leerzame periode. Een periode waarin ik het geleerde ook direct in de praktijk kon toepassen, wat ondersteunend werkte in de opbouw van een professionelere dienst Vastgoed. Een periode ook waarin ik heb genoten van het samen met vakgenoten uit andere branches werken aan opdrachten. Ik zou het zo weer doen! Zonder hulp en ondersteuning van anderen had ik het echter niet gered. Die wil ik dan ook graag bedanken. Allereerst Hans Elich en Harry van der Aalst van het voormalig Bouwcollege die alle mogelijke moeite hebben gedaan om informatie over de terreinen te verstrekken ten behoeve van de inventarisatie. Rob, bedankt voor de gesprekken. Robert Jan bedankt voor je tips, ze zetten me op het goede spoor. Pam bedankt voor het meelezen. Vooral ook dank aan professor Nozeman. Zonder uw niet aflatende steun en optimisme had ik het misschien niet tot een goed einde weten te brengen. En natuurlijk ook dank aan mijn collega’s van andere GGZ-instellingen die direct bereid waren mij te ontvangen voor een interview. Overal ben ik zeer hartelijk ontvangen en is ruim de tijd uitgetrokken om me zoveel als mogelijk te vertellen over hun ontwikkelingen. Daar kon ik niet alleen mijn voordeel mee doen voor mijn onderzoek, maar ik kan er ook mijn voordeel mee doen voor de herontwikkeling waar ik zelf mee bezig ben! Mijn familie en vrienden dank ik voor hun geduld wanneer ik weer eens geen tijd voor ze had.

Aerdenhout, mei 2010

Ali Kinsbergen

1

Samenvatting Als gevolg van veranderde inzichten in de behandeling van psychiatrische patiënten werden sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw steeds minder patiënten behandeld op de oude hoofdlocaties van instellingen voor geestelijke gezondheidszorg. Daardoor kwamen gebouwen op die terreinen leeg te staan en werden de terreinen voor veel instellingen te groot voor de daar overgebleven zorg. Naast de veranderingen in de zorg zijn ook veranderingen gaande in de financiering van deze zorg. De nacalculatie is vervangen door een normatieve huisvestingscomponent in de vergoeding voor elke gerealiseerde verrichting. Hiermee lopen de instellingen voor het eerst risico op hun vastgoed. Als gevolg van deze wijzigingen beraden de instellingen zich op hun vastgoed en wordt onderzocht wat gedaan kan worden met de terreinen om deze voor de instelling betaalbaar te houden. Verkopen of herontwikkelen is daarbij de vraag. En bij een besluit tot herontwikkeling is de vraag of dit gebeurt met uitsluitend zorg of zorg met ook andere functies zoals wonen, kantoren, recreatie, en al dan niet in samenwerking met andere partijen. Uit de inventarisatie blijken er in Nederland negenendertig oude hoofdlocaties van algemene psychiatrische ziekenhuizen (APZ) te zijn. Hiervan vindt op zeventien terreinen een herstructurering plaats voor uitsluitend (eigen) zorg, zeven zijn of worden verkocht, één terrein wordt herontwikkeld voor andere functies dan zorg in samenwerking met de gemeente, van vijf is nog geen besluit over herontwikkeling bekend en voor negen terreinen is het besluit genomen tot herontwikkeling met omgekeerde integratie. Van omgekeerde integratie is sprake wanneer andere functies op het terrein komen om de maatschappij op het terrein te halen en te laten integreren met de daar verblijvende patiënten. Over gebiedsontwikkeling door commerciële ontwikkelaars is veel literatuur beschikbaar. Over herontwikkelingen van terreinen van zorginstellingen is daarentegen nog nauwelijks iets bekend. Dit onderzoek is verricht om meer inzicht te krijgen in deze herontwikkelingen en in eventuele verschillen tussen herontwikkelingen door een commerciële ontwikkelaar en de herontwikkeling van een instellingsterrein door een zorginstelling. Hierbij is het onderzoek beperkt tot de oude hoofdlocaties van APZ’en die zijn ontwikkeld met omgekeerde integratie. Teneinde meer inzicht te verkrijgen in deze herontwikkelingen zijn interviews gehouden met experts van de zorginstellingen die betrokken zijn (geweest) bij de herontwikkeling zodat een beeld wordt geschetst van de herontwikkeling op zorgterreinen. Op basis van literatuuronderzoek naar gebiedsontwikkeling en aan de hand van de uitkomsten van de interviews zijn verschillende aspecten van gebiedsontwikkeling vergeleken met de herontwikkeling van zorgterreinen, waaronder de gevolgde strategie, de aanleiding, doelstellingen, actoren en vooral ook de succesfactoren. Hieruit blijken naast verschillen toch zeker ook overeenkomsten te bestaan. Daar waar sprake is van een verschil is dit veelal te verklaren uit het verschil in de core business van beide partijen en een verschil in expertise. Zo zal een zorginstelling, die (nog) geen winst mag maken, risico’s proberen te vermijden en een commerciële ontwikkelaar zal streven naar winstmaximalisatie waarbij bewust grotere risico’s worden genomen. Dit blijkt ook bij de verschillen in doelstellingen, waar voor de instelling het patiëntenbelang de belangrijkste rol speelt en bij de commerciële ontwikkelaar de winstmaximalisatie. Ook zal een zorginstelling als eigenaar niet snel besluiten een voor de zorg overbodig geworden terrein zelf te herontwikkelen, maar eerder overgaan tot verkoop. Bij de herontwikkeling met omgekeerde integratie werkt de instelling bij voorkeur samen met de gemeente of een woningcorporatie. Zelfrealisatie vindt niet snel plaats.

2

Voor de meerderheid is sprake van een combinatie van strategieën, bijvoorbeeld samenwerking, maar daarnaast ook delen van het terrein verkopen aan een commerciële ontwikkelaar. Een commerciële ontwikkelaar zal als enige eigenaar van een gebied niet snel besluiten het terrein te verkopen, maar zelf realiseren. Verschillen die zijn te verklaren uit een verschil in of een gebrek aan expertise hebben vooral betrekking op de aanpak. Zo werken de zorginstellingen, ondanks het veelvuldig werken met externe adviseurs, niet volgens een vooraf vastgestelde fasering en met een stappenplan. Dat instellingen geen actorenanalyse opstellen, lijkt het gevolg van onbekendheid met (nut en noodzaak van) dit instrument. Er wordt hooguit - door minder dan de helft van de instellingen - een inventarisatie gemaakt van actoren. Wel betrekken de instellingen, net als de commerciële ontwikkelaars, de actoren bij de herontwikkeling door ze te laten deelnemen aan bijvoorbeeld regiegroepen en door het houden van informatieavonden. Verschillen zijn ook te constateren bij de succesfactoren, niet de succesfactoren zelf, maar de mate waarin de succesfactoren belangrijk worden gevonden. Deze zijn, rekening houdend met het beperkt aantal interviews en de ook in de literatuur gevonden verschillen, niet zodanig groot te noemen, dat van een opvallend verschil sprake is. Zoals elke gebiedsontwikkeling anders is en daarmee ook verschillen laat zien in succesfactoren, zijn ook de verschillen bij herontwikkeling van zorgterreinen te verklaren. Dit alles in achtnemend, zijn er weliswaar verschillen, maar die maken niet dat van een ander type gebiedsontwikkeling moet worden gesproken. De herontwikkeling van een zorgterrein blijkt te vergelijken met een binnenstedelijke herontwikkeling, of, wanneer het zorgterrein volledig buiten gebruik wordt gesteld voor de zorg, is de herontwikkeling goed vergelijkbaar met de transformatie van een bedrijventerrein. Uit de interviews blijkt dat de instellingen met de kennis van nu, de herontwikkeling van hun terrein anders aan zouden pakken wanneer ze opnieuw zouden beginnen. Onder meer vanuit die geleerde lessen zijn aanbevelingen geformuleerd. Enkele aanbevelingen zijn: ƒ Zorg voor voldoende interne kennis om niet (te) afhankelijk te zijn van externen, maar ook vanuit goed opdrachtgeverschap; ƒ Maak in het begin een integrale gebiedsvisie en een goed omschreven plan met financiële onderbouwing; ƒ Zorg voor een goede proces- en projectmatige aanpak; ƒ Maak een actorenanalyse; ƒ Denk bij samenwerking aan het verschil in cultuur en de noodzaak dit te overbruggen. Breng vooral elk de eigen expertise in; ƒ Onderzoek ook de mogelijkheid van samenwerking met commerciële ontwikkelaars om daarbij voordeel te kunnen hebben van hun expertise. Met dit onderzoek is meer inzicht verkregen in de aanpak door instellingen voor geestelijke gezondheidszorg bij de herontwikkeling met omgekeerde integratie van hun terrein. Bovendien zijn de overeenkomsten en verschillen tussen gebiedsontwikkelingen door commerciële ontwikkelaars en de herontwikkelingen van oude hoofdlocaties inzichtelijk gemaakt. Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek beschikken zorginstellingen en hun eventuele samenwerkingspartners over praktisch bruikbare informatie wanneer zij tot een herontwikkeling van een groot terrein van een non-profit instelling willen overgaan.

3

Voorwoord

1

Samenvatting

2

Inhoudsopgave

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling en centrale vraag 1.3 Relevantie 1.3.1 Maatschappelijke relevantie 1.3.2 Wetenschappelijke relevantie 1.4 Onderzoeksopzet 1.4.1 Afbakening van het onderzoek 1.4.2 Onderzoeksmodel en -strategie 1.5 Begripsbepalingen 1.6 Leeswijzer

6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 10

2. Theoretisch kader 2.1 Gebiedsontwikkeling 2.1.1 Wat is gebiedsontwikkeling? 2.1.2 Aspecten van gebiedsontwikkeling 2.1.2.1 Typen gebiedsontwikkeling 2.1.2.2 Integrale aanpak en visie 2.1.2.3 Fasen in het proces en stappenplan 2.1.2.4 Actoren 2.1.2.5 Succesfactoren 2.2 Wijzigingen in de geestelijke gezondheidszorg 2.2.1 Wijzigingen in de zorg 2.2.2 Financieringswijziging 2.3 College sanering zorginstellingen 2.4 Hypothesen 2.4.1 Hypothese gemeente 2.4.2 Hypothese met betrekking tot succesfactoren 2.4.3 Hypothese College sanering zorginstellingen

11 11 11 12 13 14 14 15 16 19 19 20 22 22 23 23 25

3. Terreinen van GGZ-instellingen 3.1 Inleiding 3.2 Inventarisatie hoofdlocaties en verantwoording gegevensverzameling 3.3 Herontwikkelingen

27 27 28 28

4. De aanpak van het praktijkonderzoek 4.1 Selectie experts en respons 4.1.1 Selectie experts 4.1.2 Respons

35 35 35 36

4

5. Resultaten van het onderzoek 5.1 Herontwikkeling oude hoofdlocaties 5.2 Uitkomsten van de interviews 5.2.1 Aanleiding voor herontwikkeling 5.2.2 Strategie en stappenplan 5.2.2.1 Gevolgde strategie 5.2.2.2 Stappenplan 5.3 Actoren en actorenanalyse 5.4 De doelstellingen 5.5 De succesfactoren 5.6 Anders organiseren met de kennis van nu?

38 38 40 40 41 41 45 46 48 50 54

6. Toetsing van de hypothesen 6.1 Hypothese 1, gemeente 6.2 Hypothese 2, succesfactoren 6.3 Hypothese 3, College sanering zorginstellingen

56 56 56 58

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1 Conclusies 7.1.1 Aanleiding herontwikkeling 7.1.2 Strategie en stappenplan 7.1.3 Actorenanalyse 7.1.4 Doelstellingen 7.1.5 Succesfactoren 7.1.6 Eindconclusie 7.2 Aanbevelingen

59 59 59 59 60 60 61 61 63

8. Bibliografie

65

9. Bijlagen

68

5

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het verleden werden psychiatrische patiënten “opgeborgen” in instituten in bossen en duinen. Vele tientallen jaren werd klinische psychiatrische zorg vrijwel uitsluitend geboden op die vaak grote, landelijk gelegen terreinen van algemene psychiatrische ziekenhuizen (APZ). Eind jaren tachtig van de vorige eeuw was een uittocht zichtbaar van patiënten van de oude hoofdlocaties. Dit was het gevolg van veranderde inzichten met betrekking tot het bieden van zorg aan deze patiënten. Dit moest niet langer gebeuren op het terrein van het “gekkenhuis”, maar dichter bij de patiënt en bij voorkeur ook in de buurt van of samen met een algemeen ziekenhuis. Opnames moesten zo veel als mogelijk worden vermeden. De oude hoofdlocaties werden daarmee overbodig of te groot voor de daar overblijvende zorg. Naast deze veranderingen in het aanbod van de zorg is een veranderingstraject ingezet in de financiering van de zorg. Ook in de zorg heeft de marktwerking zijn intrede gedaan. Voor de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) betekent dit dat de instellingen na 1 januari 2011 onder een nieuw financieringsstelsel vallen. Hiermee wordt onder andere niet langer een gegarandeerde vergoeding ontvangen voor de huisvestingslasten, maar in de vergoeding voor de gerealiseerde productie is een huisvestingscomponent opgenomen. Deze onzekerheid in inkomsten voor huisvesting maakt dat GGZ-instellingen zich nu herbezinnen op hun vastgoed en de betaalbaarheid daarvan. Al deze veranderingen waren en zijn voor GGZ-instellingen aanleiding te kijken wat zij met hun oude hoofdlocatie moeten doen, enerzijds in het kader van de zorg, anderzijds in het kader van een gezonde bedrijfsvoering. Vrijwel alle instellingen hebben onderzocht of zij hun terrein nog voor eigen gebruik nodig hebben, nu en in de toekomst. Wanneer dit niet het geval is, hebben zij onderzocht of zij het terrein wilden afstoten of wilden (laten) herontwikkelen. Een aantal instellingen heeft hierbij bewust gekozen voor een herontwikkeling waarbij naast de zorg die achterblijft op het terrein, ook andere functies op het terrein worden gehaald. Op deze wijze wordt de maatschappij op het terrein binnengehaald. De op het terrein wonende patiënt integreert op die manier toch in de maatschappij zij het ‘omgekeerd’. De persoonlijke aanleiding is erin gelegen, dat vanuit de hierboven omschreven praktijk de eigen organisatie geconfronteerd wordt met de noodzaak zich te herbezinnen op het gebruik van de eigen oude hoofdlocatie. Dit riep vragen op over hoe andere GGZ-instellingen daarmee omgaan en tegen welke problemen zij aanlopen. 1.2 Doelstelling en centrale vraag Nu ook zorgvastgoed als strategisch bedrijfsmiddel moet worden beschouwd, neemt vanuit de vastgoedwereld de belangstelling voor het zorgvastgoed toe. Verschillende instellingen gaan over tot herontwikkeling van de vaak te groot geworden instellingsterreinen met ook andere functies dan alleen zorg; de omgekeerde integratie. Over de aanpak van GGZ-instellingen hierbij is weinig bekend. Waarom gaan zij over tot herontwikkeling, doen ze dat zelf of met samenwerkingspartners of besluiten ze tot bijvoorbeeld verkoop? Het doel van deze master thesis is om meer inzicht hierin te krijgen. Hierbij wordt tevens inzichtelijk gemaakt welke factoren door de instellingen als noodzakelijk voor het succes van de herontwikkeling worden beschouwd. Zijn deze succesfactoren vergelijkbaar met of juist afwijkend van de succesfactoren bekend uit de literatuur over gebiedsontwikkeling?

6

De centrale vraag in deze master thesis luidt daarom: Welke strategie volgen GGZ-instellingen bij de herontwikkeling van hun oude APZ-terreinen en zijn de succesfactoren daarbij vergelijkbaar met die welke worden gevonden in de literatuur over gebiedsontwikkeling ? Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden, komen de volgende deelvragen aan de orde. 1. Wat is in het kader van dit onderzoek de definitie van gebiedsontwikkeling, en wat zijn in de literatuur genoemde succesfactoren in het kader van gebiedsontwikkeling? 2. Wat waren de veranderingen in de GGZ, zowel ten aanzien van de zorg als wat betreft de financiering van het vastgoed? 3. Welke oude hoofdlocaties van algemene psychiatrische ziekenhuizen zijn er en welke zijn of worden herontwikkeld? Wat was de aanleiding voor de instelling om over te gaan tot herontwikkeling van de oude hoofdlocatie en heeft de instelling hierbij gekozen voor omgekeerde integratie? 4. Voor welke aanpak heeft de instelling gekozen om tot realisatie van de herontwikkeling van het eigen terrein te komen - bijvoorbeeld verkoop of zelfrealisatie – en heeft de instelling daarbij gewerkt volgens een fasering en met een stappenplan? 5. Wat zijn de belangrijkste redenen voor de gemaakte keuze? 6. Welke partijen/actoren waren betrokken in de herontwikkeling? 7. Wat zijn de doelstellingen die voor de instelling aan de ontwikkeling ten grondslag liggen en in welke mate zijn deze behaald? 8. Wat waren de bij de betreffende ontwikkeling als noodzakelijk ervaren succesfactoren en zijn deze vergelijkbaar met uit de literatuur bekende succesfactoren? 1.3 Relevantie 1.3.1 Maatschappelijke relevantie Meestal is het nog altijd de overheid die als initiatiefnemer van een gebiedsontwikkeling optreedt, maar steeds vaker nemen commerciële ontwikkelaars het initiatief. De overheid bundelt bij gebiedsontwikkelingen vaak de krachten met commerciële partijen zoals ontwikkelaars en woningcorporaties. Over gebiedsontwikkeling door deze partijen is veel literatuur verschenen. Over zorginstellingen die - als eigenaar - het initiatief nemen een gebied te herontwikkelen, is nauwelijks iets bekend, hoewel er al wel ontwikkelingen hebben plaatsgevonden dan wel in gang zijn gezet. Met het overzicht uit dit onderzoek beschikken GGZ-instellingen en marktpartijen over praktisch bruikbare informatie - en eventuele lessons to be learned – waarmee rekening kan worden gehouden bij een initiatief tot herontwikkeling van een groot terrein van een nonprofit instelling. 1.3.2 Wetenschappelijke relevantie De wetenschappelijke relevantie is gelegen in het beschrijven van de factoren die door de zorginstellingen (non-profit organisaties), tevens eigenaar van de grond, als succesfactor worden beschouwd bij de herontwikkeling, welk belang zij daaraan meegeven en of zij al dan niet dezelfde succesfactoren ervaren in vergelijking tot de in de literatuur beschreven succesfactoren bij gebiedsontwikkelingen door commerciële ontwikkelaars. Tevens wordt bezien in hoeverre sprake is van verschillen of overeenkomsten tussen commerciële ontwikkelaars en non-profit instellingen waar het de strategie, de procesaanpak en de doelstellingen betreft.

7

1.4 Onderzoeksopzet 1.4.1 Afbakening van het onderzoek Het onderzoek in deze thesis beperkt zich tot de klassieke instellingsterreinen, de oude hoofdlocaties, van de algemene psychiatrische ziekenhuizen. Hierbij wordt gekeken naar de APZ’en die zijn opgericht na de eerste Krankzinnigenwet uit 1841 tot 1984, het moment waarop het ministerie van Welzijn Volksgezondheid en Cultuur (WVC) aanstuurde op de ontmanteling van deze instellingsterreinen. Bij de GGZ-instellingen die Nederland kent, zijn negenendertig oude hoofdlocaties achterhaald. Gekozen is het onderzoek te beperken tot de oude APZ terreinen omdat: • de oude APZ-locaties veelal meer dan een eeuw geleden in gebruik zijn genomen en duidelijk als zodanig bestemd en herkenbaar zijn; • de veranderingen in de geestelijke gezondheidszorg en de financiering van de GGZ zodanig zijn geweest, dat de instellingsterreinen te groot en (deels) overbodig zijn geworden, terwijl de bekostiging als gevolg van de financieringswijziging een probleem is geworden; • deze locaties, in tegenstelling tot veel andere GGZ-locaties, een zodanige omvang hebben dat op deze terreinen daadwerkelijk een gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden en niet uitsluitend één of meer (nieuwbouw)projecten van beperkte omvang; • niet bekend is in hoeverre andere zorginstellingen die beschikken over grote terreinen, zoals de jeugdpsychiatrie of de zorg voor verstandelijk gehandicapten, vergelijkbaar zijn, bijvoorbeeld waar het de financiering betreft of met betrekking tot ontwikkelingen als omgekeerde integratie of vermaatschappelijking. Deze verschillen zouden eerst apart onderzocht moeten worden om te bezien of sprake is van grote mate van vergelijkbaarheid. Dit zou een aanvullend onderzoek kunnen zijn en dat valt buiten het kader van dit onderzoek. 1.4.2 Onderzoeksmodel en -strategie Op basis van literatuuronderzoek wordt een algemeen beeld geschetst van gebiedsontwikkeling en wordt een overzicht samengesteld van succesfactoren die in de literatuur door verschillende auteurs worden benoemd bij gebiedsontwikkelingen die zijn of worden gerealiseerd door commerciële partijen. Voor het onderzoek zijn bestudeerd: ƒ NederlandBovenWater, praktijkboek voor gebiedsontwikkeling van Peter van Rooy e.a. (2006); ƒ Reiswijzer gebiedsontwikkeling van het Minsterie van VROM (2009); ƒ Ontwikkelkracht, Eindrapport van de de Adviescommissie Gebiedsontwikkeling (2005); ƒ Een Engel uit marmer van Friso de Zeeuw (2006); ƒ Een integrale gebiedsontwikkelings aanpak, een haalbare kaart, Bijlage van TNO (2009); ƒ PPS en gebiedsontwikkeling van B. Wolting (2008). Voor deze literatuur is gekozen, omdat hierin een meer algemeen beeld wordt geschetst van gebiedsontwikkeling en succesfactoren. Vanuit dit algemene beeld worden de herontwikkeling van zorgterreinen en de daarbij naar voren komende succesfactoren - waar nog weinig over bekend is - getoetst. Op basis van de uitkomsten wordt aangegeven in hoeverre de verschillende auteurs dezelfde succesfactoren benoemen en welk belang aan de verschillende succesfactoren kan worden toegekend. Het onderzoek richt zich op het bieden van inzicht in de herontwikkeling van de klassieke hoofdlocaties van APZ’en en met name de wijze waarop zij als eigenaar van de grond omgaan met deze herontwikkeling. Wanneer en waarom kiezen zij voor herontwikkeling (met omgekeerde integratie), realiseren zij dit zelf en wanneer wordt besloten tot verkoop?

8

Door middel van een vooronderzoek is - op basis van informatie verkregen uit gesprekken met deskundigen van het (voormalig) College bouw zorginstellingen en informatie verzameld op diverse websites, waaronder die van de (voormalige) APZ’en - een inventarisatie gemaakt van de klassieke hoofdlocaties en de initiatieven tot herontwikkeling die op deze terreinen plaatsvindt. Dit is vastgelegd in een overzicht. De deelvragen 1, 2 en 3 worden beantwoord op basis van de analyse van de bestudeerde literatuur. De overige deelvragen, 4, 5, 6, 7 en 8, worden beantwoord op basis van de resultaten van interviews die worden gehouden met vertegenwoordigers van de instellingen die blijkens de inventarisatie overgaan of zijn overgegaan tot herontwikkeling met omgekeerde integratie. Op basis van de inventarisatie is bepaald met welke en met hoeveel experts gesproken wordt. Wanneer een instelling beschikt over meerdere terreinen, worden ook die terreinen meegenomen in het interview. De eventueel verkregen aanvullende informatie wordt verwerkt in het overzicht van alle locaties. Uit de interviews komt de informatie beschikbaar die inzichtelijk maakt hoe de GGZinstellingen als eigenaar omgaan met de herontwikkeling van hun oude hoofdlocatie en wat zij hierbij als noodzakelijke succesfactoren ervaren. Tevens wordt met behulp van de uitkomsten van de interviews antwoord gegeven op verschillende deelvragen. Ook de kennis en ervaring op het gebied van zorgvastgoed van de onderzoeker zelf dient als informatiebron in dit onderzoek, onder andere bij de hypothesen. Op basis van een analyse van de uitkomsten van het kwalitatieve empirische onderzoek en de uitkomsten van het literatuuronderzoek wordt inzicht gegeven in mogelijke overeenkomsten en verschillen in aanpak, doelstellingen en in succesfactoren welke zijn ervaren bij herontwikkelingen door GGZ-instellingen ten opzichte van herontwikkelingen door commerciële partijen. Uit de analyse blijkt ook of/in hoeverre de doelstellingen van de instellingen zijn gerealiseerd en of lering is te trekken uit de uitkomsten van het onderzoek. Daarmee zijn de centrale vraag en deelvragen beantwoord. De instellingen en potentiële ontwikkelaars van deze terreinen beschikken hiermee over relevante en praktisch bruikbare informatie. 1.5 Begripsbepalingen In deze paragraaf wordt omschreven wat wordt verstaan onder verschillende gebruikte begrippen. In het kader van dit onderzoek wordt gekeken naar de herontwikkelingen van de instellingsterreinen van de (voormalige) APZ’en, de oude hoofdlocaties. Hierbij wordt gekeken naar de terreinen ontstaan na de eerste Krankzinnigenwet uit 1841 en tot 1984, het moment waarop het Ministerie van WVC door middel van regelgeving begon te sturen op de ontmanteling van deze instellingsterreinen. Dit betreft de klassieke instellingsterreinen waar in de 19e en begin 20e eeuw de (meeste) algemene psychiatrische ziekenhuizen zijn gevestigd op een vaak landschapsparkachtig terrein, met paviljoenbouw, vrijwel altijd gelegen buiten of aan de rand van stad of dorp. Deze terreinen worden in het kader van dit onderzoek (instellings)terreinen of oude hoofdlocaties genoemd. In paragraaf 1.2 worden onder andere verschillende strategieën voor de herontwikkeling van een instellingsterrein onderscheiden, te weten zelfrealisatie, samenwerking of het afstoten van een terrein. Afstoten kan zijn het uitgeven in erfpacht, maar ook verkoop, al dan niet onder voorwaarden. In het kader van deze master thesis wordt daar het volgende onder verstaan.

9

Onder ‘verkoop onder voorwaarden’ (VOV) wordt hier verstaan dat de instelling besluit over te gaan tot verkoop van (een deel van) het instellingsterrein, waarbij bij de verkoop van het terrein op enigerlei wijze een voorwaarde in het koopcontract wordt opgenomen waaraan de herontwikkeling van het terrein moet voldoen. Deze voorwaarde kan bestaan uit een doen of laten, zoals bijvoorbeeld het wel of niet in het gebied realiseren van een bepaalde functie, bijvoorbeeld woningen, maar het kan ook bestaan uit een uitgewerkt plan dat als voorwaarde onlosmakelijk verbonden is met de verkoop. Bij de herontwikkeling van een terrein wordt ook de mogelijkheid van omgekeerde integratie onderzocht. Met het binnenhalen van andere functies op het terrein, zoals wonen, recreatie, kantoren, komt de nog op het terrein verblijvende patiënt in aanraking met de maatschappij en komt de nieuwe bewoner of gebruiker die vanuit de stad op het terrein komt, op een meer natuurlijke manier in aanraking met de oorspronkelijke bewoners van het instellingsterrein. Deze beweging, die in lijn is met het door de overheid gevoerde beleid dat gericht is op de integratie van patiënten in de maatschappij, wordt omgekeerde integratie genoemd. In het kader van de Grondexploitatiewet en een eventuele noodzaak tot onteigening wordt veel gesproken over het recht op zelfrealisatie, waaronder wordt verstaan het recht van een eigenaar om zelf te ontwikkelen. De grondeigenaar moet daarbij wel bereid en in staat zijn dit te doen conform het bestemmingsplan (Duijvendijk, 2007). In deze thesis wordt niet zozeer dit recht bedoeld, maar is er sprake van zelfrealisatie wanneer de instelling als eigenaar besluit dat deel van het terrein dat geen zorgbestemming (meer) heeft, zelf en voor eigen rekening en risico te herontwikkelen. Zorggebonden ontwikkelingen vallen hier niet onder, omdat dit wordt gezien als onderdeel van de reguliere werkzaamheden van de instelling. De instelling moet immers zorgen voor huisvesting ten behoeve van de activiteiten van de instelling. Van ‘samenwerking’ is in deze thesis sprake als de instelling de herontwikkeling voor nietzorggebonden ontwikkelingen samen met een of meer andere partijen - bijvoorbeeld de gemeente en/of een woningcorporatie - ter hand neemt. Daarbij wordt kennis gedeeld en worden de risico’s over de partijen gespreid. Deze samenwerking kan op verschillende manieren worden vormgegeven, bijvoorbeeld in een Publiek Private Samenwerking. 1.6 Leeswijzer Deze master thesis kent 7 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 is de aanleiding geschetst voor de keuze van het onderwerp. De doelstelling, centrale vraag en deelvragen en onderzoeksopzet zijn omschreven. Hoofdstuk 2 behandelt het theoretisch kader, gebruikte begrippen en de hypothesen. Zo worden de veranderingen in de geestelijke gezondheidszorg en de financiering - als gevolg waarvan instellingen zich beraden op hun vastgoed - beschreven. Ook worden in dit hoofdstuk de rol van het College sanering zorginstellingen belicht, veel voorkomende succesfactoren bij gebiedsontwikkeling beschreven en worden de hypothesen geformuleerd. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het aantal klassieke APZ-terreinen, de herontwikkelingen die plaats hebben gevonden of plaatsvinden en in welke mate dit gebeurt. Hoofdstuk 4 beschrijft de aanpak van het empirisch onderzoek en toont het overzicht van de geïnterviewde partijen. Hoofdstuk 5 bevat de resultaten van het onderzoek met de analyses. In hoofdstuk 6 wordt omschreven waarom de hypothesen uit hoofdstuk 2 worden bevestigd of worden verworpen. Hoofdstuk 7 bevat de conclusies en aanbevelingen.

10

2. Theoretisch kader 2.1 Gebiedsontwikkeling 2.1.1 Wat is gebiedsontwikkeling? Wanneer gekeken wordt naar de verschillende Nota’s over ruimtelijke ordening die sinds de jaren zestig van de vorige eeuw vanuit het rijk zijn gepubliceerd, dan is te zien dat er veel veranderd is in de sturing vanuit de overheid op het planologisch proces. De toelatingsplanologie maakte de stap naar ontwikkelingsplanologie en van daaruit ontwikkelde zich de gebiedsgerichte aanpak. Waar de ruimtelijke ordening vroeger een facetbeleid kende, wordt nu in de praktijk gewerkt vanuit het ‘onderzoekend ontwerpen’, met een integrale visie (Hajer e.a., 2006). Daarbij wijzigt de rol van de overheid. In het verleden nam de overheid vrijwel altijd het initiatief om te komen tot een (her)ontwikkeling en het maken van het daarbij behorend ontwerp. De laatste jaren wordt deze rol steeds vaker overgenomen door ontwikkelaars en woningcorporaties. Ook bij de grondexploitaties gaan deze partijen een steeds krachtiger rol spelen. De overheid legt zich steeds meer toe op het stellen van de ruimtelijke kaders. Willen partijen tot een goede ruimtelijke inrichting komen, dan is samenwerking en een integrale aanpak nodig. In de praktijk van gebiedsontwikkeling is dit steeds vaker te zien. Door veranderingen in de maatschappij en het mondiger worden van burgers, werd het meer en eerder betrekken van de bewoners van een gebied steeds belangrijker en ook noodzakelijk voor een goed verloop van het ruimtelijke ordeningsproces. Mensen willen steeds meer zelf invloed kunnen uitoefenen op hun woon- en leefgebied. Het aantal partijen in een herontwikkeling is met dit alles toegenomen. Voordat in de Rijksnota’s de gebiedsgerichte aanpak zichtbaar werd, werd in de praktijk al op die manier gewerkt, met name in (binnenstedelijke) centrumprojecten. Het Hoog Catharijnecomplex uit de jaren zeventig van de vorige eeuw wordt wel als een eerste voorbeeld hiervan genoemd (De Zeeuw, 2007). Gebiedsontwikkeling is dus niet achter de bureaus bedacht, maar geleidelijk en in de praktijk ontstaan. Belangrijk bij gebiedsontwikkeling is wat het ‘gebied’ is. Volgens Van Rooy e.a. (2006) is in het kader van gebiedsontwikkeling ´een gebied pas een gebied als meer partijen vanuit gezamenlijke belangen daadwerkelijk tot handelen willen overgaan en in het gebied willen investeren in de vorm van menskracht en/of middelen´ . Bij gebiedsontwikkeling is er in ieder geval sprake van een duidelijk afgebakend stuk grond waar de ontwikkelingen in samenhang en samenwerking worden gerealiseerd. De grens van het gebied wordt vooral bepaald op basis van overeenstemming tussen betrokken partijen. Het zou ook op basis van de eigenschappen van het gebied kunnen worden bepaald. Bij gebiedsontwikkeling gaat het vooral ook om een integrale aanpak bij de veranderingen die verschillende partijen in een afgegrensd grondgebied in samenhang willen realiseren. Het is dan ook meer dan alleen een optelsom van verschillende projectontwikkelingen die in de buurt van elkaar plaatsvinden. In de literatuur zijn verschillende definities van gebiedsontwikkeling te vinden. De Zeeuw geeft in “De engel uit marmer” aan dat er geen vaste, algemeen aanvaarde omschrijving is voor gebiedsontwikkeling. Zelf definieert hij gebiedsontwikkeling als “De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her-)ontwikkeling van een gebied.” (De Zeeuw, 2007). De Adviescommissie Gebiedsontwikkeling geeft zelf geen definitie van gebiedsontwikkeling, maar richt zich in hun advies op wat gebiedsontwikkeling voor de praktijk betekent. Zij ziet gebiedsontwikkeling vooral “als een manier van denken en samenwerken voor en door

11

bestuurders, gericht op realisatie. Vanuit een gedeelde urgentie gezamenlijk aan de slag gaan, op een ontwikkelingsgerichte wijze.” (Adviescommissie Gebiedsontwikkeling, 2005). Wallagh geeft als definitie van gebiedsontwikkeling: “Gebiedsontwikkeling richt zich op de fysieke en functionele transformatie van een gebied, dat – gegeven het schaalniveau, de lange doorlooptijd van een gebiedsgerichte aanpak en de ambitie om binnen het duidelijk begrensde gebied (ruimtelijke, sociale, economische en culturele) opgaven in samenhang en samenwerking te realiseren – plaatsvindt in een (door de tijd veranderend) krachtenveld, waarbinnen partijen met uiteenlopende belangen, posities, rollen, verantwoordelijkheden en risico’s te traceren zijn.” (Wallagh, 2007). Het Kenniscentrum PPS spreekt over gebiedsontwikkeling als “een verzamelterm voor projecten van substantiële omvang waarin een bepaalde functie wordt ontwikkeld – bijvoorbeeld wonen (woningbouw), werken (kantoorontwikkeling, bedrijventerrein), winkelen (ontwikkeling winkelcentra) en recreatie (bijvoorbeeld natuurontwikkeling), al dan niet in combinatie met elkaar of met de aanleg van infrastructuur. Daarbij kan het zowel gaan om nieuwe ontwikkeling (“nieuwe uitleg”) als om herontwikkeling van bestaande locaties of gebieden en zowel om stedelijke als landelijke gebieden.” (Kenniscentrum PPS, 2004). Zoals De Zeeuw al aangeeft, is er blijkbaar geen eenduidige en algemeen aanvaarde definitie van gebiedsontwikkeling. In de definitie van De Zeeuw wordt vooral gekeken naar de integrale aanpak, het leggen van de verbindingen tussen de voor een herontwikkeling belangrijke aspecten. De Adviescommissie Gebiedsontwikkeling legt de nadruk op het belang van samenwerking tussen partijen. Wallagh lijkt in zijn definitie alle aspecten van gebiedsontwikkeling te willen omvatten, net zoals het Kenniscentrum PPS. Aangezien gebiedsontwikkelingen onderling nogal kunnen verschillen, is het misschien niet mogelijk om een eenduidige en algemeen aanvaarde definitie van gebiedsontwikkeling te geven die recht doet aan elke gebiedsontwikkeling. Bij bovenstaande definities en omschrijvingen komt een aantal kernpunten naar voren die een rol spelen bij gebiedsontwikkeling, zoals een gebied, meerdere partijen, integrale aanpak, functies,belangen en (her-)ontwikkeling/transformatie van het gebied. Om te bepalen bij welke oude hoofdlocaties sprake is van een gebiedsontwikkeling, is het nodig een definitie hiervan te geven die in het kader van dit onderzoek wordt gebruikt. Uitgaande van de kernpunten uit de bovenstaande definities en omschrijvingen wordt in het kader van deze thesis de volgende omschrijving gehanteerd: “Van een (her-)ontwikkeling van een oude hoofdlocatie is sprake wanneer het een fysiek en functioneel te transformeren gebied betreft, waarbij de bestaande zorgfunctie deels wordt vervangen door (een of) meerdere andere functies en waarbij één of meer andere partijen dan de eigenaargebruiker, met andere belangen, op enigerlei wijze betrokken zijn om de herontwikkeling te realiseren volgens een integrale aanpak.” Gekozen is voor het hanteren van deze definitie omdat hierbij, rekening houdend met kernpunten uit eerder genoemde definities, specifiek aandacht wordt gegeven aan de speciale functies van deze zorgterreinen, de zorg, en het feit dat aandacht nodig is voor (de wens van de instellingen om te komen tot) omgekeerde integratie. Hiermee blijven de oude hoofdlocaties die volledig voor eigen gebruik zijn herontwikkeld buiten beschouwing. Op deze gebieden vindt immers geen functionele transformatie plaats. Bij hantering van een andere definitie zou deze herontwikkeling voor eigen gebruik óók onder de definitie kunnen vallen. 2.1.2. Aspecten van gebiedsontwikkeling Van gebiedsontwikkeling is geen algemeen aanvaarde definitie. Dit is mede omdat elke gebiedsontwikkeling anders is. Uitgaande van de diverse definities is er bij gebiedsontwikkeling sprake van een integrale aanpak en een visie op de ontwikkeling van een

12

gebied, een stuk grond, waarbij meerdere partijen in het proces samenwerken om de herontwikkeling te realiseren en tot een succes te maken. Bovendien is er vaak sprake van meerdere projectontwikkelingen binnen die integrale aanpak en binnen het gebied. Ook de financiële verevening tussen verschillende bebouwde functies binnen het gebied is een belangrijk aspect van gebiedsontwikkeling. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op enkele aspecten van gebiedsontwikkelingen om deze te vergelijken met de herontwikkeling van een oude hoofdlocatie. 2.1.2.1 Typen gebiedsontwikkeling Bij gebiedsonwikkeling zijn verschillende typen te onderscheiden. Zo kunnen bijvoorbeeld onderscheiden worden centrumplannen, binnenstedelijke herstructureringen, uitleggebieden, bedrijventerreinen en bovenregionale gebiedsontwikkelingen. Tabel 2.1 Typen gebiedsonwikkeling Type Centrumplannen

Binnenstedelijke herstructrering

Uitleggebieden

Bedrijventerreinen

Bovenregionale gebiedsontwikkeling

Kenmerken Bestaande functies, vooral wonen en detailhandel, worden herontwikkeld en uitgebreid. Toevoeging nieuwe functies. Bestemmingswijziging niet altijd nodig. 1. woningen: herontwikkeling (naoorlogse) woonwijk, met vaak eenzijdige opbouw, met grotere verscheidenheid aan woningen en eventueel uitgebreid met wat voorzieningen. In principe geen bestemmingswijziging. 2. transformatie: bedrijfs-terreinen of industriegebieden worden getransformeerd naar een binnenstedelijk gebied met veel verschillende functies als wonen, werken, (maatschappelijke) voorzieningen. Altijd bestemmingswijziging. Nieuwbouw van voornamelijk woningen met een enkele wijkvoorziening aan de rand van de bestaande bebouwing. Bestemmingsplanwijziging.

Aanleiding Verouderd gebied en/of vastgoed; fucties niet meer aantrekkelijk; bereikbaarheid/parkeren slecht. Altijd druk vanuit de samenleving. Kwalitatief en func-tioneel verouderde woningen en een onevenwichtige sociale opbouw van de wijk

Belangrijkste Partijen Meerdere eigenaren (huizen, winkels) waaronder corporaties, beleggers en gemeente (openbare ruimte), ge-bruikers (winkeliers, huurders woningen). Regierol gemeente? Corporaties en gemeente als eigenaren; bewoners en eventueel eigenarengebruiker van de voorzieningen. Regierol corporatie?

Niet langer behoefte aan bestaande functies, leegstand. Omvang en ligging gebied biedt mogelijkheden.

Meerdere soms ook grote eigenaren van bedrijven, soms zijn ook gemeente en marktpartijen grond-eigenaar. Regierol voor gemeente of private partij.

Behoefte aan extra woningen, soms vanuit een regionale woningbouwopgave. Groot gemeentelijk belang.

1. Herstructurering: meestal gelegen aan de rand van de stad, verschillend van omvang en van categorie. Zeer complex. Geen bestemmingsplanwijzi-ging. 2. Aanleg nieuwe bedrijventerreinen; vaak themaparken of bedrijven in het groen. Hoge kwaliteit. Bestemmingsplanwijziging. Grote (bestemmings-)wijziging in het gebied naar een multifunctioneel gebruik (wonen, werken, recreatie, natuur, water). Ontwikkeling op grote schaal. Complex.

Tegengaan van verloedering en ongewenst gebruik, ruimtegebrek.

Veelal voornamelijk een beperkt aantal grote grondeigenaren die een grondpositie hebben ingenomen (gemeente, ontwikkelaars, beleggers ). Regierol gemeente? Eigenarengebruiker van de bedrijven en gemeente (eigenaar infrastructuur) Regierol gemeente of provincie? Eigenaren/partijen variëren per ontwikkelingsgebied. Rol provincie neemt toe i.v.m. regionale belang. Regierol provincie? Groot aantal publieke en private partijen als eigenaar en als gebruiker. Regierol provincie?

Ontwikkeling zelf vaak alleen bouw- en woonrijp maken. Nieuwe bedrijven laten zelf realiseren. Steeds vaker parkmanagement Nog betrekkelijk nieuw in Nederland. Aanleiding bijvoorbeeld het belang voor de regio

Bron: eigen inventarisatie (VROM, 2009)

13

De verschillen tussen die gebieden hebben niet alleen te maken met de locatie, maar vooral ook met het huidig en toekomstig gebruik en de partijen die bij de ontwikkeling betrokken zijn. In tabel 2.1 is hiervan een schematische weergave gegeven. In paragraaf 5.1.2.1, tabel 5.2, wordt ingegaan op de categorieën waartoe de herontwikkeling van oude hoofdlocaties kan worden gerekend. 2.1.2.2 Integrale aanpak en visie Bij gebiedsontwikkeling gaat het altijd om een integrale aanpak van het gebied. Voordat sprake kan zijn van een integrale aanpak, zal er een heldere visie moeten zijn op wat men wil realiseren in het gebied. Daarbij wordt gekeken naar alle functies, rood, blauw, groen, etc., die in dat gebied zijn en komen. Voor elke gebiedsontwikkeling is dat anders en ligt de nadruk op andere functie’s. Daarbij speelt een rol om welk type gebiedsontwikkeling het gaat. Bij centrumplannen zijn veel verschillende eigenaren, waardoor er vaak geen partij is die als grote of grootste partij op natuurlijke wijze het initiatief neemt tot een herontwikkeling en die daarmee ook de leiding neemt om te komen tot een integrale aanpak en visie. Gezien de gewenste integrale aanpak zal de gemeente de regierol op zich (kunnen) nemen. Bij binnenstedelijke herstructurering van woonwijken zijn er minder partijen, zodat de eigenaren – met name woningcorporaties en gemeente - elkaar sneller kunnen vinden in een gemeenschappelijke visie op het gebied. Gezien het grote belang van de woningcorporaties zullen deze partijen steeds vaker de planontwikkeling en uitvoering op zich nemen. Bij herstructurering van (binnenstedelijke) oude bedrijventerreinen of industrieterreinen ontbreekt het vaak aan een initiatiefnemer en trekker van het plan om te komen tot een integrale aanpak en een gebiedsvisie. Voor de gemeente is hoe dan ook een belangrijke taak weggelegd waar het gaat om de bestemingsplanwijziging, waardoor zij sturend optreden. Het initiatief kan van zowel een private partij als van de gemeente komen. Bij uitleggebieden is het belang van de gemeente groot, maar omdat de grond vaak door ontwikkelaars en bouwbedrijven is gekocht, zal de gemeente met deze partijen in gesprek en in onderhandeling moeten over de integrale aanpak en de gezamenlijke visie op het gebied. Vaak zullen het de eigenaren van de grond zijn die het initiatief nemen. Vanuit de ruimtelijke ordeningstaken en taken op het gebied van volkshuisvesting zal de gemeente een belangrijke (regie-)rol moeten spelen. Bij deze gebieden is de infrastructuur en de aanleg daarvan een belangrijk punt waar het gaat om de aanbesteding. Herstructurering van (randstedelijke) bedrijventerreinen is vaak lastig als gevolg van de eigendomsverhoudingen binnen het gebied. De rol van initiatiefnemer zal dan ook per gebied verschillen, hoewel het vaak een publiek initiatief zal zijn. De rol van de provincie wordt met name bij grotere bedrijventerreinen steeds belangrijker gezien de regionale belangen die daarbij aan de orde zijn. Voor de kleinere bedrijventerreinen is het nog vrijwel altijd de gemeente die het initiatief neemt en die de visie op het gebied en de uitvoering bepaalt. In die gevallen speelt de regio nauwelijks of geen rol. Voor bovenregionale gebiedsontwikkelingen geldt, dat deze dermate groot en complex zijn en de wijziging van de bestemmingen een zodanig belangrijke stap is om te komen tot de ontwikkeling en de gebiedvisie, dat het nauwelijks mogelijk is het initiatief ergens anders neer te leggen dan bij de betrokken overheden. De samenwerking tussen de betrokken overheden is noodzakelijk voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. 2.1.2.3 Fasen in het proces en stappenplan Net als bij projectontwikkeling kunnen bij gebiedsontwikkeling verschillende fasen worden onderkend. Afhankelijk van het te (her)ontwikkelen gebied zal het proces een ander ontwerp kennen, maar verschillende fasen zullen bij elke ontwikkeling te herkennen zijn. Bij zowel

14

gebiedsontwikkeling als projectontwikkeling wordt gewerkt op basis van een stappenplan om de noodzakelijke structuur te bieden en om als checklist te dienen bij de ontwikkeling. Belangrijk is dat daar ook de besluitvormingsmomenten in worden opgenomen. In de verschillende fasen worden ook verschillende onderzoeken gedaan en elke fase wordt afgesloten met een besluit. Een veelgebruikte indeling in fasen is een vierdeling, te weten: initiatieffase, ontwikkelingsof haalbaarheidsfase, realisatiefase en exploitatie-/beheerfase. Binnen deze fasen worden de verschillende stappen aangegeven. Na de initiatieffase wordt de intentieovereenkomst opgesteld en getekend, na de haalbaarheidsfase volgt de realisatieovereenkomst en na de realisatiefase de exploitatie-/beheerovereenkomst (VROM, 2009). Soms wordt er de voorkeur aan gegeven om een verdere uitsplitsing in fasen te hanteren. Zo gebruikt het Ministerie van VROM (2010) in het kader van een gebiedsontwikkeling in publiek private vorm, een indeling in zes fasen. Daarbij zijn de volgende fasen aangehouden: initiatieffase, publieke verkenning, haalbaarheidsfase, planvormingsfase, fase uitvoering en beheer. Hierbij wordt een duidelijk stappenplan gehanteerd, waarbij de stappen per fase worden aangegeven. Uit de interviews over de herontwikkeling van de oude hoofdlocaties moet blijken in hoeverre de instellingen werken met een indeling in fasen en een bijbehorend stappenplan. Hierbij worden twee voorbeelden voorgelegd aan de experts, om zo een beeld te krijgen of op soortgelijke wijze wordt gewerkt door de instellingen. Beide voorbeelden, welke zijn opgenomen onder bijlagen 3 a 3n 3b, zijn voorgelegd om enerzijds vanuit de commerciële ontwikkelaar de stappen te laten zien en anderzijds de stappen bij een ontwikkeling met publiek private samenwerking. Het stappenplan van Jansen (2009) beperkt zich weliswaar tot de initiatieffase en de ontwikkelings-/haalbaarheidsfase, maar de meeste instellingen zijn niet veel verder dan die fasen, zodat het een goed beeld vormt voor de instelling om te vergelijken met het eventuele eigen stappenplan. 2.1.2.4 Actoren Bij een gebiedsontwikkeling zijn diverse partijen betrokken. Naast de initiatiefnemers en de uitvoerende partijen, veelal overheid en commerciële ontwikkelaars, spelen ook andere partijen een rol. Men realiseert zich als ontwikkelaar steeds meer, dat het vroegtijdig betrekken van belanghebbenden een gunstige invloed heeft op de ontwikkeling, niet alleen in tijd, maar ook in kwaliteit. De verschillende actoren hebben elk hun eigen belangen. Deze belangen kunnen aan elkaar gelijk zijn, maar het kunnen ook conflicterende belangen zijn. Actoren kunnen besluiten een project te steunen of frustreren en zij kunnen al dan niet een positieve bijdrage leveren aan de gebiedsontwikkeling. Omdat de rol van de actoren van invloed kan zijn op de resultaten van een gebiedsontwikkeling, is het van belang te weten wie die actoren zijn en wat hun belangen zijn. Om deze reden wordt bij een gebiedsontwikkeling gewoonlijk een actorenanalyse gemaakt. Voor die analyse is het nodig om niet alleen te kijken wie de actoren bij de betreffende ontwikkeling zijn, maar het is tevens van belang te achterhalen hoe zij tegenover de ontwikkeling staan. Met deze gegevens kan gedurende het hele proces rekening worden gehouden met de actoren, hun doelen en de al dan niet strijdige belangen van de verschillende actoren. Een voorbeeld van een actorenanalyse en de daarin te nemen stappen is weergegeven in figuur 2.1.

15

Figuur 2.1 De stappen in een actorenanalyse

Bron: PPS en gebiedsontwikkeling, B. Wolting (2008).

Op basis van de uit de analyse verkregen informatie kan tijdens het proces waar nodig gestuurd worden om problemen te voorkomen. Hoe meer bekend is over de actoren, hun belangen, hun weerstand of hun positieve medewerking, des te meer kunnen de actoren een succesfactor vormen in de ontwikkeling. Communicatie is hierin belangrijk, soms individueel en soms in groepen. Om die reden wordt in de praktijk vaak niet alleen een actorenanalyse gemaakt, maar ook een communicatieplan. In de interviews wordt nagegaan of de ontwikkelende instellingen een actorenanalyse opstellen en wat het belang hiervan is voor de instellingen. 2.1.2.5 Succesfactoren In de literatuur over gebiedsontwikkeling komen min of meer vergelijkbare kernthema’s naar voren over succesfactoren bij gebiedsontwikkeling door overheden en/of commerciële partijen. De thema´s benoemd in NederLandBovenWater (Van Rooy e.a., 2006) schetsen een algemeen beeld van succesfactoren bij gebiedsontwikkeling, naar aanleiding van praktijkvoorbeelden uit heel Nederland van verschillende typen gebiedsontwikkeling en de succesfactoren daarbij. Op basis van deze thema’s is ter toetsing bezien welke van deze thema’s ook in andere publicaties zijn benoemd. In dit kader zijn bestudeerd het TNO rapport “Een integrale gebiedsontwikkelings procesaanpak, een haalbare kaart, Bijlagen” (2004), de rapportage van de Adviescommissie Gebiedsontwikkeling (Ontwikkel kracht!)(2005), de “Reiswijzer” van het Ministerie van VROM (2009), naar “PPS en gebiedsontwikkeling” van Bert Wolting (2008) en “De engel uit marmer” van Friso de Zeeuw (2006). Op basis van de thema’s uit NederlandBovenWater is een overzicht samengesteld die is weergegeven in tabel 2.2. Aan de thema’s is de succesfactor communicatie toegevoegd omdat communicatie weliswaar niet in de twaalf kernthema’s is benoemd, maar bij vier van de onderzoeken, TNO, Adviescommissie en Wolting, een belangrijke factor wordt geacht. Wolting benadrukt het belang van goede communicatie door ervoor te waarschuwen communicatie met belanghebbenden niet te gebruiken als window dressing. Communicatie speelt namelijk een belangrijke rol in het scheppen van vertrouwen met en tussen de verschillende actoren. Zonder vertrouwen is het moeilijk draagvlak te creëren. Zonder vertrouwen wordt het proces

16

van de gebiedsontwikkeling moeizaam en verloopt daarmee trager – en dus duurder – dan wanneer er sprake is van onderling vertrouwen. Uit de bestudeerde literatuur blijkt dat niet door elke onderzoeker dezelfde succesfactoren worden genoemd. Wel komt een aantal succesfactoren in vrijwel alle in het kader van dit onderzoek bestudeerde literatuur naar voren. Wat niet blijkt uit deze literatuur is de mate waarin een succesfactor bepalend wordt geacht voor het succesvol verlopen van een gebiedsontwikkeling. Geen van de auteurs heeft een prioritering aangegeven. Dit zou verklaard kunnen worden uit het feit dat alle gebiedsontwikkelingen verschillend zijn waarbij andere factoren een rol spelen. Daarmee kan ook het belang van de succesfactoren verschillen. Ook blijkt niet uit de literatuur dat de onderzoekers een uitputtende lijst van succesfactoren hebben willen opstellen. In tabel 2.2. is daarom een overzicht gegeven van een aantal belangrijk geachte succesfactoren bij gebiedsontwikkeling door commerciële ontwikkelaars en/of overheden en geen uitputtende lijst van succesfactoren. In paragraaf 2.4.2 wordt nader ingegaan op tabel 2.2. Vanuit dit bredere beeld van succesfactoren bij gebiedsontwikkeling wordt onderzocht in hoeverre de succesfactoren bij herontwikkelingen in de zorg - waarover geen publicaties werden gevonden - specifiek zijn voor deze herontwikkelingen van zorgterreinen, of juist vergelijkbaar zijn met meer algemene succesfactoren bij gebiedsontwikkeling. Het moge duidelijk zijn dat wanneer de ´kans‘ van een succesfactor niet wordt aangegrepen, een succesfactor kan omslaan in een faalfactor. Succes- en faalfactoren zijn veelal keerzijden van dezelfde medaille.

Met deze paragraaf is deelvraag 1 - Wat is in het kader van dit onderzoek de definitie van gebiedsontwikkeling, en wat zijn in de literatuur genoemde succesfactoren in het kader van gebiedsontwikkeling? - beantwoord.

17

Tabel 2.2 Succesfactoren gebiedsontwikkeling overheden en commerciële partijen Nr. 01

Thema’s Urgentie

02

Commitment

03

Volksvertegenwoordigers

04

Bewoners/omwonenden Marktpartijen

05

06

Probleemdefinitie

07

Belangen

08

Ontwerpen

09

Proces

10

Grond

11

Financiering

12

Leertraject

13

Communicatie

Toelichting op thema Urgentie uit behoefte aan een functie of als gevolg van een kans. Urgentie moet breed gevoeld worden. Noodzaak plaatsing op politieke agenda. Commitment van alle betrokkenen is nodig, maar vooral van bestuurders van betrokken overheden. Bevlogen leiderschap. Volksvertegenwoordigers moeten in een vroeg stadium kaders voor bestuurders en projectteam kunnen stellen. Zij nemen het formeel besluit aan het einde van gebiedsproces. Vertegenwoordiging is nodig om draagvlak te creëren. Het gaat om coproductie, acceptatie en enthousiasme. Vertrouwen is belangrijk! Zijn behalve voor financiering van belang voor inbreng van financiële en praktijkkennis en voor inbreng van vaart, creativiteit en ondernemerschap in het proces. Gedegen en gedeelde overtuigende probleemdefinitie vergroot kans op realisatie aanzienlijk en geeft energie om tot beste oplossing te komen. Kennis delen! Alle actoren hebben een belang. Gebiedsontwikkeling is gericht op het constructief verbinden van zoveel mogelijk belangen in een nieuwe ruimtelijke inrichting. Consensus bereiken. Opgaven helder maken. Verbeelden gericht op het verbinden van belangen en het versnellen van het proces. Projectteam moet kunnen opereren als spin in ´t web, vanuit heldere kaders en een vertrouwensrelatie met alle actoren. Samenstelling projectteam bepaalt mede het succes van de ontwikkeling. Grondposities zijn vaak doorslaggevend voor het kunnen realiseren van een ontwikkeling. veelal door verschillende partijen. Goede financiële engineering en kennis voor management van financiële risico´s is nodig. Rekenen en tekenen tegelijkertijd. Gebiedsontwikkeling stelt nieuwe eisen aan kennis, competenties en attitude. Leerervaringen en opgedane praktijkkennis van projectteams moeten behouden worden.

NBW X

X

TNO X

Reiswijzer GO

Wolting

De Zeeuw X

X

X

X

Adviescie. GO X

2X X

X

X

X

X

X

5X

X

X

X

X

5X

X

X

Totaal 4X

4X

X

X

X

X

X

X

6X

X

X

X

X

X

X

6X

X X

X X

2X

X

X

X

X

6X

X

X

X

X

X

5X

X

X

X

X

X

5X

X

X

X

X

X

X

3X

X

4X

Bron: eigen inventarisatie (Van Rooy e.a.,2006).

18

2.2 Wijziging in de geestelijke gezondheidszorg 2.2.1 Wijzigingen in de zorg In de negentiende en begin twintigste eeuw werden landgoederen en boerderijen aangekocht om in een rustige, groene en prikkelarme omgeving zorg te bieden aan ‘krankzinnigen’. In 1885 werd op Veldwijk in Ermelo gestart met de bouw volgens het paviljoenstelsel. Verschillende zusterinstellingen zoals Vogelenzang, Bloemendaal en Wolfheze namen dit over. Vele tientallen jaren werd klinische psychiatrische zorg vrijwel uitsluitend geboden op die vaak grote, landelijk gelegen instellingsterreinen met hun grote paviljoenen. Tot 1960 veranderde daarin niet veel, hoewel al in de jaren vijftig van de vorige eeuw een veranderingsproces was gestart. Toch waren die terreinen nog altijd door een hek afgesloten van de omgeving. Als gevolg van de veranderende inzichten met betrekking tot de zorgverlening aan de psychiatrische patiënt, werd in de jaren zeventig van de vorige eeuw gestart met het terugdringen van het aantal beschikbare klinische bedden op de instellingsterreinen. Daarbij werden delen van de zorg die de APZ’en aanboden, buiten die oude instellingsterreinen gebracht. Het wonen voor patiënten werd steeds meer in een ‘normale’ wijk op een steenworp van de instelling gerealiseerd. Vanuit WVC werd gestuurd op deze ontwikkeling van ontmanteling van de instellingsterreinen, onder meer via de regelgeving bij nieuwbouw en verbouw (WVC, 1984). Een grote stap voor vermaatschappelijking, of extramuralisering in de GGZ werd gezet met het Amsterdamse model uit 1988 “Naar de stad terug” (Dekker, 1996). De ontmanteling van het terrein van het Provinciaal Ziekenhuis Santpoort, destijds beter bekend als Meerenberg, was de eerste in een reeks. De patiënten verhuisden vrijwel allemaal naar Amsterdam. De oude hoofdlocatie werd integraal afgestoten en verkocht aan een projectontwikkelaar. De ontwikkeling hiervan is overigens nog steeds niet volledig gerealiseerd. Het in 1984 ingezette beleid had niet direct het gewenste en noodzakelijk geachte gevolg, namelijk een verdere vermaatschappelijking van de zorg. Vermaatschappelijking van de zorg wil zeggen dat mensen met een beperking een zo gewoon mogelijk leven leiden, waarbij er minder klinische en meer niet-klinische zorg wordt geboden. Dit brengt veel veranderingen met zich mee, ook ten aanzien van de huisvesting en het vastgoed. Deze veranderingen waren niet alleen voor de patiënt en voor de instelling, maar ook voor de buurt en het dorp of de stad en voor samenwerking van de instelling met de gemeenten en woningcorporaties. De instellingen moesten op zoek naar andere locaties, niet om de plaats in te nemen van de ziekenhuisterreinen, maar als nieuwe locatie voor andere, vaak ook ambulante zorg. De patiënt moest wennen aan het verlaten van de veiligheid van het ziekenhuisterrein en de gemeenten en corporaties moesten wennen aan het zorgen voor huisvesting van de patiënten die niet langer waren opgenomen in het ziekenhuis. Na 1993 werd vanuit het ministerie van WVC nog sterker gestuurd op de maatschappelijke integratie (WVC, 1993). Omdat alle bouw goedkeuring behoefde vanuit WVC kon het ministerie ook daadwerkelijk hierin sturen door geen goedkeuring te verstrekken voor vervangende nieuwbouw op de instellingsterreinen zelf, maar door de toename te bevorderen van het oprichten van Multi Functionele Eenheden (MFE) waar het kortdurende zorg betrof. De MFE, de voorloper van de Regionale Geestelijke Gezondheidszorg Centra (RGC), is een gedeconcentreerde voorziening van een APZ, bedoeld voor kortdurende behandeling, die werd samengebracht met functies van het Regionaal Instituut voor Ambulante Geestelijke Gezondheidszorg (RIAGG) en zo mogelijk samen met de psychiatrische afdeling van een

19

algemeen ziekenhuis (PAAZ). Deze MFE en RGC moesten worden gebouwd naast of in de directe nabijheid van algemene ziekenhuizen. Voor langdurend in zorg verblijvende patiënten werd steeds vaker gekeken naar mogelijkheden om buiten de instelling te wonen met zorg aan huis. De Regionale Instellingen voor Beschermd Wonen (RIBW) bieden begeleid zelfstandig wonen (BZW), woningen in combinatie met zorg. Ook de APZ ging zich steeds meer richten op het bieden van psychiatrische thuiszorg, zonder overigens woonruimte aan te bieden zoals de RIBW. De APZ, gestimuleerd vanuit WVC, zocht hierin meer de samenwerking met de woningcorporaties en/of de RIBW. Door al deze bewegingen verdween de niet-klinische zorg en de kortdurende klinische zorg veelal in zijn geheel van de instellingsterreinen. Wat overbleef waren de patiënten die (nog) niet buiten de langdurende zorg met de bescherming en de veiligheid van het terrein konden. Veel oude instellingsterreinen en hun paviljoenen kwamen hiermee geheel of voor een deel leeg te staan. Een voorbeeld hiervan is het voormalig APZ Stichting Vogelenzang. Deze stichting, opgericht eind jaren twintig van de vorige eeuw, had jarenlang circa 750 klinische patiënten op een terrein, een voormalig landgoed, van ongeveer 40 ha. In de beginjaren was het een dorp aan de rand van het dorp (Bennebroek) met, naast een groot aantal paviljoens met slaapzalen, onder meer een eigen moestuin, een eigen varkensstal, wasserij en kerk. Begin jaren negentig van de vorige eeuw vertrokken de eerste patiënten naar een andere, kleinschaligere locatie in een andere gemeente. De paviljoens die werden verlaten, werden voor een groot deel gesloopt. Inmiddels zijn er nog maar ruim 200 patiënten woonachtig op het terrein dat ca. 2 ha kleiner is door de verkoop hiervan in 1996 ten behoeve van de bouw van zorgappartementen voor ouderen. De omvang van de organisatie is daarentegen toegenomen, mede als gevolg van fusies. Het aantal locaties van de fusieorganisatie is gestegen naar tweeëntwintig, met in totaal vijfenzestig panden. Deze variëren in grootte van een klein appartement tot een kliniek van meer dan 10.000 m² bruto vloeroppervlak. De organisatie heeft geen tweede terrein. In de beginjaren van de extramuralisering was de uittocht van de terreinen financieel gezien nauwelijks een probleem voor de instellingen. De financiering in de zorg vond immers plaats op basis van nacalculatie. Door de wijzigingen in de financieringssystematiek dreigt nu echter wel een financieel probleem. 2.2.2 Financieringswijziging Op 1 januari 2006 is de Wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV) vervangen door de Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Het wetsvoorstel was bedoeld om van een centraal gestuurd aanbod te komen tot een vraaggericht stelsel. In het aanbodgerichte stelsel werd de capaciteit van de zorginstelling bepaald op basis van door de overheid gestelde normen. In het decentrale en vraaggerichte stelsel bepaalt de zorginstelling samen met de patiënt en de verzekeraar de capaciteit, maar dan wel onder door de overheid gestelde randvoorwaarden. Onder de WZV bepaalt de normatieve omvang van alle voorzieningen samen de totale kosten van de zorg. Om de totale zorgkosten te beheersen werden de uitgaven van zorginstellingen ten behoeve van bouw gereguleerd en genormeerd. De niet gewenste effecten op toegankelijkheid en betaalbaarheid van de zorg werden op die manier beheerst (Hermans, 2008).

20

Met de komst van de WTZi stuurt de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) op de ‘toelating’ van een zorginstelling. Zorguitgaven worden nu op een andere wijze beheerst. Gereguleerde marktwerking en vraagbeheersing moesten hun intrede doen in de zorg. De mogelijkheid tot het maken van winst is voorlopig nog beperkt. Het doel van de Minister met deze wijziging is de eigen, financiële verantwoordelijkheid van zorginstellingen te vergroten. De toegankelijkheid, betaalbaarheid en kwaliteit van zorg moet hierbij gegarandeerd blijven. Bij de inwerkingtreding van de WTZi werd de bestaande financiële regeling in beginsel voortgezet, maar vanaf 2007 is een grote wijziging te zien in de procedures en financiering rond de bouw en de huisvesting voor de zorg. De kapitaallasten, dit is rente en aflossing, worden een integraal onderdeel van de tarieven, dat wil zeggen de vergoedingen aan de instellingen voor geboden zorg. Naast de WTZi is ook de Wet Marktordening Gezondheidszorg (WMG) ingesteld. Op basis van deze wet is de systematiek van diagnose behandelcombinatie (DBC) en zorgzwaarte pakketten (ZZP) ontwikkeld waaraan de vergoedingen aan de instelling zijn gekoppeld. In de vergoedingen zit een normatieve huisvestingscomponent (NHC) welke kan verschillen per DBC of ZZP. Afhankelijk van de zorgwet waaronder de geboden zorg valt, maken deze tarieven deel uit van de DBC’s of ZZP’s. Bij de bepaling van de hoogte van de component voor kapitaallasten en overige huisvestingslasten in die integrale tarieven, wordt uitgegaan van gemiddelden. De hoogte van de NHC is nog altijd niet bekend. Een nieuw financieringsstelsel heeft zijn intrede gedaan in de zorg, waarmee de investeringsrisico’s voor rekening komen van de zorginstelling zelf. Belangrijke verandering is dus, dat de instellingen onder het nieuwe financieringsstelsel een normatieve huisvestingscomponent toegekend krijgen per gerealiseerde verrichting (productie-eenheid). De instellingen moeten nu zelf bezien hoe zij de kapitaallasten en andere kosten van huisvesting kunnen terugverdienen met hun zorgproductie. Ingewikkeld bij al deze wijzigingen is, dat de GGZ nu ook te maken heeft met daarmee samenhangende diverse inkomstenbronnen: AWBZ, Justitie, ZVW en WMO (GGZ Nederland, 2009). Voor sommige instellingen vormen subsidies nog een inkomstenbron waar het gaat om onderzoek en ontwikkeling. Hiervan is geen specifiek deel aangewezen als huisvestingscomponent. Door de afname van het zorgaanbod op de instellingsterreinen als gevolg van het beleid van VWS eind vorige eeuw, kwamen en komen gebouwen leeg te staan. De leegstaande, vaak verouderde gebouwen zijn niet meer geschikt voor de zorg en alleen opnieuw geschikt te maken met (te) grote investeringen, die veelal niet passen binnen de inkomsten uit de normatieve huisvestingscomponent. De oude hoofdlocaties zijn in verhouding te groot geworden voor de daar overgebleven zorg en het financiële vangnet, de nacalculatie, bestaat niet langer. De instelling moet nu zelf een oplossing zoeken voor de eventuele financiële tekorten. De instellingen met de te groot geworden terreinen kijken dan ook of het terrein, of een gedeelte daarvan, dat niet langer nodig is voor de eigen zorg, gebruikt kan worden voor andere functies zoals woningen, kantoren of ander al dan niet maatschappelijk vastgoed. Op die manier kan de instelling kosten van leegstand en sloop vermijden en de grond, het vastgelegd vermogen, rendabel te maken. Met deze paragraaf is deelvraag 2 - Wat waren de veranderingen in de GGZ, zowel in zorg als in de financiering van het vastgoed? - beantwoord.

21

2.3 College sanering zorginstellingen Bijzonder in de gezondheidszorg bij vervreemding van onroerend goede en daarmee bij herontwikkeling van GGZ-terreinen, is de verplichte betrokkenheid van het College sanering zorginstellingen. Artikel 32, lid 1, van de WTZi zegt: “Er is een College sanering zorginstellingen, dat rechtspersoonlijkheid bezit ...” en lid 2: “Het College sanering is belast met de taken die hem bij of krachtens de wet zijn opgedragen.” (Hermans, 2008). Dit College, de opvolger van het in 1982 door de toenmalige minister geïnstalleerde Commissie sanering ziekenhuisvoorzieningen, is op 1 januari 2000 ingesteld als (toen nog) College sanering ziekenhuisvoorzieningen. Per 1 januari 2006 verving de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) de Wet zorgvoorzieningen en daarbij werd de naam van het College gewijzigd van College sanering ziekenhuisvoorzieningen in College sanering zorginstellingen. De taken van het College zijn echter niet gewijzigd. Het College voert vier taken uit, waarvan in het kader van deze thesis de taak met betrekking tot vervreemding van onroerende zaken door zorginstellingen van belang is. In verband met deze wettelijke taak, is een instelling die ‘voornemens’ is om een terrein of gebouw of een gedeelte daarvan “te verkopen, te verhuren of aan enig beperkt recht te onderwerpen” verplicht dit bij het College te melden. Het College kan besluiten dat het nodig is om betrokken te worden bij bijvoorbeeld een voorgenomen herontwikkeling en dat hiervoor goedkeuring door het College is vereist (College sanering zorginstellingen, 2010). Op grond van artikel 18, lid 2 WTZi kan het College bepalen dat bij verkoop een meeropbrengst ten opzichte van de boekwaarde in het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten moet worden gestort. In de praktijk blijkt het College tegenwoordig meestal akkoord te gaan met het behouden van de meeropbrengst wanneer de instelling aannemelijk maakt dat dit wordt besteed aan de patiëntenzorg. De instelling is op basis van de wet als eigenaar gebonden aan de besluiten van het College met betrekking tot de herontwikkeling. In december 1999 is zelfs de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) schriftelijk op de hoogte gesteld van dit wettelijke stelsel van toezicht en de daarmee op 1 januari 2000 van kracht geworden meldingsplicht. Daarbij is aangegeven dat rechtshandelingen in strijd daarmee vernietigbaar zijn. Na december 1999 is dit bovendien herhaaldelijk bevestigd richting KNB. In de interviews in het kader van deze thesis is dit wettelijk stelsel van toezicht en de mogelijke invloed op de herontwikkeling van instellingsterreinen een onderwerp. 2.4. Hypothesen Om meer inzicht te krijgen in de herontwikkelingen met omgekeerde integratie van de hoofdlocaties van GGZ-instellingen en in de door de instellingen hierbij ervaren succesfactoren, zijn enkele hypothesen geformuleerd. Deze hypothesen zijn enerzijds gebaseerd op de algemene literatuur over gebiedsontwikkeling en anderzijds op de kennis van de onderzoeker over vastgoed binnen de zorg. Deze eigen kennis is niet alleen opgedaan binnen de eigen organisatie, maar vooral ook in bijeenkomsten van verschillende landelijke netwerken binnen de GGZ. Binnen deze netwerken, waaronder de Vastgoed Academy van GGZ Nederland, vormen de wijzigingen in de zorg en in wetgeving rondom financiering van de huisvesting en alles wat daarmee samenhangt, regelmatig onderwerp van bespreking. De hypothesen richten zich op succesfactoren bij gebiedsontwikkeling, de gemeente als succesfactor en het College sanering zorginstellingen. Gezien de bijzondere partij die het College sanering zorginstellingen is als verplicht betrokken instituut bij (het voornemen tot) de herontwikkeling met omgekeerde integratie van zorglocaties, is ook hier een hypothese

22

over geformuleerd. Het doel hiervan is om meer zicht te krijgen op de rol die dit college vervult en welke invloed dit eventueel heeft op de herontwikkeling van oude hoofdlocaties in de GGZ. 2.4.1 Hypothese ‘gemeente’ In verschillende succesfactoren bij gebiedsontwikkeling speelt de gemeente een rol. Hierbij zijn te noemen urgentie (in het op de politieke agenda krijgen), commitment van bestuurders van de gemeente, de gemeente als volksvertegenwoordiger, ondersteuning vanuit de gemeente voor de probleemdefinitie, publiek- en privaatrechtelijke belangen van de gemeente, maar ook de betrokkenheid van de gemeente bij het gehele proces. De gemeente is hoe dan ook bij elke herontwikkeling binnen haar grondgebied betrokken als de partij die het besluit neemt over het bestemmingsplan en daarmee over de mogelijkheden en onmogelijkheden van de herontwikkeling. Vanuit de literatuur blijkt de gemeente daardoor als belangrijke factor voor het succes van de gebiedsontwikkeling. Voor de oude hoofdlocaties geldt over het algemeen dat op deze terreinen de groene uitstraling en de natuur een belangrijke rol heeft gespeeld en nog speelt. In het groen op de terreinen is vaak in het vigerende bestemmingsplan nog een bebouwingsmogelijkheid voor de zorg opgenomen. De (zorg)bestemming die op de terreinen rust, zal gewijzigd moeten worden ten behoeve van de herontwikkeling met omgekeerde integratie, om andere functies op het instellingsterrein mogelijk te maken. Het groene karakter van het terrein moet veelal bewaard blijven, soms vanuit een natuurwetenschappelijke waarde. Bij de bestemmingsplanwijziging spelen de belangen van zowel de gemeente – publiek en privaat – als van de instelling een rol. Voor zowel groen als rood zal de wijziging van het bestemmingsplan consequenties hebben, waarbij de uitgangspunten van betrokken partijen niet gelijk hoeven te zijn. De instellingen realiseren zich dat zonder medewerking van de gemeente de bestemming niet gewijzigd wordt en de herontwikkeling met omgekeerde integratie daarmee niet van de grond komt. Bijkomend aspect is, dat de instelling een belangrijke werkgever in de gemeente is, soms al meer dan honderd jaar. Bovendien blijft de ontwikkelende instelling ook na de herontwikkeling met omgekeerde integratie op het terrein. Voor de instelling waren, zijn en blijven de contacten met de gemeente dan ook belangrijk. De eerste hypothese luidt daarom: De samenwerking met de gemeente wordt door de instellingen ‘spontaan’ genoemd als belangrijke (succes)factor in de herontwikkeling. De hypothese is bevestigd wanneer uit de interviews blijkt dat de helft plus één van de ondervraagden, wat in dit geval gelijk is aan tweeënzestig en een half procent, de samenwerking met de gemeente als belangrijke (succes)factor beschouwt. De hypothese is verworpen wanneer de helft minus één (37,5%) deze mening is toegedaan. Wanneer de helft van de ondervraagden deze mening is toegedaan, is de hypothese noch bevestigd noch verworpen. 2.4.2 Hypothesen met betrekking tot succesfactoren Vanuit de literatuur zijn dertien thema’s (tabel 2.2) geformuleerd die als succesfactor bij een gebiedsontwikkeling door overheid en/of commerciële ontwikkelaars een rol spelen. Een volgorde in hoe belangrijk elk van deze succesfactoren is voor een ontwikkeling, wordt in de literatuur niet vermeld. Dit heeft mogelijk te maken met de verschillen tussen gebiedsontwikkelingen waardoor per ontwikkeling de succesfactoren in importantie kunnen verschillen. Wanneer een weging zou worden meegegeven aan de thema’s uit tabel 2.2 op basis van het aantal malen dat deze een succesfactor blijken uit de bestudeerde literatuur, dan zouden de

23

thema’s probleemdefinitie, belangen en proces als belangrijkste succesfactoren voor een gebiedsontwikkeling kunnen worden beschouwd aangezien deze in zes van de zes naslagwerken naar voren komen als succesfactor. Daarop volgend van belang zijn de succesfactoren bewoners/omwonenden, marktpartijen, grond en financiering, deze zijn door vijf van de zes auteurs genoemd. Als minst belangrijk kan dan commitment worden aangemerkt. De weging is in tabel 2.3 weergegeven. Tabel 2.3 Weging succesfactoren uit de literatuur Thema’s 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

Urgentie Commitment Volksvertegenwoordigers Bewoners/omwonenden Marktpartijen Probleemdefinitie Belangen Ontwerpen Proces Grond Financiering Leertraject Communicatie

Score literatuur 6 auteurs tabel 2.2 4 2 4 5 5 6 6 2 6 5 5 3 4

Bron: eigen inventarisatie

Over herontwikkelingen van oude hoofdlocaties is niet veel bekend, ook niet over de succesfactoren die daarbij een rol spelen. Bij de herontwikkeling met omgekeerde integratie van oude hoofdlocaties krijgt de ontwikkelende eigenaar in principe met dezelfde kansen en bedreigingen en dezelfde procedures te maken als commerciële ontwikkelaars of overheden die het initiatief nemen om te komen tot een herontwikkeling. Er is, rekening houdend met dat uitgangspunt, geen reden om aan te nemen dat bij herontwikkelingen door GGZ-instellingen andere succesfactoren een rol spelen dan de succesfactoren uit tabel 2.2. Wel is de core business van de zorginstelling/eigenaar anders en blijft, in tegenstelling tot de meeste andere ontwikkelingen, de instelling zelf ook een belangrijke gebruiker van het gebied. Daarmee kunnen de succesfactoren verschillen waar het de volgorde van belangrijkheid betreft. Als uitgangspunt voor de hypothese over succesfactoren dienen de succesfactoren ‘kennis’ (leertraject), ‘bewoners’ en ‘marktpartijen’. Deze succesfactoren zijn gekozen omdat naar verwachting bij de instellingen de nodige kennis op het vlak van gebiedsontwikkeling niet of te weinig aanwezig is, de bewoners/patiënten de reden van bestaan van de organisatie zijn en marktpartijen, naar verwachting van de onderzoeker, een onbekende en daarmee onbeminde (samenwerkings)partij zijn. Kennis is niet als aparte succesfactor opgenomen in het overzicht, in de literatuur is kennis onderdeel van enkele thema’s, maar de ondervraagden spreken over kennis . Zo is kennis niet alleen nodig voor het formuleren van een goede en duidelijke probleemdefinitie, maar ook is financiële kennis nodig en is kennis het belangrijke onderdeel van het leertraject rond de gebiedsontwikkeling. In het kader van dit onderzoek is ervoor gekozen om, daar waar de ondervraagden spreken over ‘kennis’ dit met name onder te brengen onder leertraject, tenzij het duidelijk toewijsbaar is aan een andere succesfactor zoals financiële kennis (succesfactor financiering). Omdat de ondervraagden de thema’s niet kennen, zullen zij naar verwachting

24

spreken over kennis. Er is daarom gekozen ook in de hypothese deze succesfactor aan te duiden als ‘kennis’. Omdat gebiedsontwikkeling de hoofdbezigheid is van de commerciële ontwikkelaars is de expertise binnen die organisaties daarop afgestemd. Zij hebben daarmee de nodige kennis in eigen huis zoals op het gebied van juridische zaken, met name op het gebied van ruimtelijke ordening, financiële kennis, maar ook zijn er professionele proces- en/of projectbegeleiders in dienst. Voor GGZ-instellingen is het bieden van zorg de core business, daar ligt hun expertise. Tot voor kort was het hebben van kennis op het gebied van vastgoed geen noodzaak voor de instellingen. Het is dan ook te verwachten dat de instelling kennis om een gebiedsontwikkeling succesvol te laten verlopen moet inhuren. Wanneer gevraagd wordt spontaan enkele succesfactoren te noemen, zullen de instellingen naar verwachting (het inhuren van) kennis/expertise ‘spontaan’ als een van de belangrijkste succesfactor benoemen. Een andere belangrijke succesfactor zal voor de instellingen zijn bewoners aangezien het belang van de patiënten de reden is om te herontwikkelen met omgekeerde integratie. Ook deze succesfactor zal ‘spontaan’ door meer dan de helft van de instellingen als succesfactoren worden genoemd en ook belangrijk worden gevonden. Een koppeling van de succesfactor bewoners met de succesfactoren belangen (de belangen van de bewoner/patiënt) en communicatie (het betrekken van de bewoner/patiënt bij de communicatieplatforms) is aanwezig, maar er is niet voor gekozen om alle succesfactoren in de hypothese op te nemen, uitsluitend enkele voor de hand liggende. Marktpartijen zullen daarentegen naar verwachting niet of nauwelijks als succesfactor worden genoemd. Naar het idee van de onderzoeker zullen de instellingen niet graag met een marktpartij samenwerken. Er zal worden gewerkt vanuit de gedachte dat de marktpartij teveel op winst is gericht, waarbij wordt voorbij gegaan aan de belangen van de instelling, de bewoner/patiënt en het terrein, en de meeropbrengst naar de marktpartij gaat. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de inbreng van kennis en ervaring door de marktpartij en het belang dat de marktpartij als samenwerkingspartner zal hebben in een gezamenlijk gedragen plan. De instellingen zullen dan ook naar verwachting deze succesfactor niet ‘spontaan’ noemen en als belangrijk aanmerken. De tweede hypothese luidt daarom: de succesfactoren bij herontwikkelingen met omgekeerde integratie door GGZ-instellingen zijn gelijk aan die welke worden gevonden in de literatuur, maar de volgorde van belangrijkheid verschilt. De tweede hypothese is bevestigd wanneer de helft van de ondervraagden plus één de thema’s uit tabel 2.3 herkent als succesfactor en wanneer uit de scores uit het onderzoek blijkt dat bij meer dan tweederde van de thema’s een afwijking in belangrijkheid wordt geconstateerd van meer dan vijfentwintig procent. De hypothese is verworpen wanneer de helft van de ondervraagden minus één de thema’s niet herkent en het verschil in score bij minder dan tweederde van de thema’s een afwijking laat zien van minder dan vijfentwintig procent. De hypothese is noch bevestigd noch verworpen wanneer de helft van de ondervraagden de thema’s niet herkend en bij meer dan tweederde van de thema’s de score vijfentwintig procent verschilt. 2.4.3 Hypothese College sanering zorginstellingen Wanneer een commerciële ontwikkelaar eigenaar is van grond heeft hij het recht om zonder tussenkomst van anderen te besluiten deze grond te ontwikkelen en om tot ontwikkeling daarvan over te gaan, mits hij daartoe in staat is en daarbij rekening houdt met de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Voor een GGZ-instelling ligt dit anders. Op

25

grond van de Wet toelating zorginstellingen, art. 18, is de instelling verplicht 'onverwijld' mededeling te doen aan het College sanering zorginstellingen wanneer zij van plan is om gebouwen of terreinen, of delen daarvan, blijvend niet meer voor de instelling te gebruiken en deze om die reden af te stoten. Op grond van dit wetsartikel is het College sanering altijd betrokken bij de herontwikkeling van een instellingsterrein met omgekeerde integratie. Er worden immers delen van het terrein en misschien ook gebouwen blijvend niet meer voor de zorg gebruikt. Dit betekent dat ten opzichte van een ontwikkeling door commerciële ontwikkelaars een extra procedure moet worden doorlopen om toestemming te verkrijgen voor de herontwikkeling. Voor de ontwikkelende instelling zal naar verwachting de verplichte betrokkenheid van het College sanering van invloed zijn op de doorlooptijd van de herontwikkeling. De derde hypothese luidt daarom: De verplichte betrokkenheid van het College sanering zorginstellingen werkt vertragend op de herontwikkeling van het betreffende terrein. De derde hypothese is bevestigd wanneer de helft van de ondervraagden plus één aangeeft vertraging in de herontwikkeling te hebben ervaren als gevolg van de rol van het College sanering zorginstellingen. De hypothese is verworpen wanneer de helft van de ondervraagden minus één vertraging heeft ervaren. De hypothese is noch bevestigd noch verworpen wanneer de helft van de ondervraagden vertraging heeft ervaren.

26

3. Terreinen van GGZ-instellingen 3.1 Inleiding Zoals in paragraaf 1.4 en paragraaf 1.5.1 aangegeven, beperkt het onderzoek zich tot herontwikkeling van de oude instellingsterreinen (hoofdlocaties) van algemene psychiatrische ziekenhuizen van voor 1984, om de daar aangegeven redenen. Overigens worden de termen oude hoofdlocatie en instellingsterrein door elkaar gebruikt, maar hiermee wordt hetzelfde bedoeld. De meeste oude hoofdlocaties zijn, in veel gevallen als gevolg van deconcentratie en van fusies, niet langer de hoofdlocatie, maar één van de locaties van een geïntegreerde GGZinstelling geworden. In 2008 waren in Nederland zevenentachtig GGZ-instellingen (tabel 3.1), met - volgens de inventarisatie in het kader van dit onderzoek - negenendertig oude hoofdlocaties. Niet elke instelling beschikt over een dergelijke locatie. De meeste instellingen met een oude hoofdlocatie hebben één instellingsterrein, maar er zijn ook instellingen die - meestal als gevolg van fusies - meerdere terreinen hebben. GGZ Oost Brabant kent bijvoorbeeld locaties in Rosmalen en Boekel, Altrecht in de provincie Utrecht heeft oude hoofdlocaties in Zeist en Den Dolder. In Venray zijn twee terreinen van GGZ groep Noord- en Midden-Limburg. Deze terreinen in Venray zijn niet door fusie in eigendom bij de instelling gekomen, maar het ene terrein was oorspronkelijk bedoeld voor vrouwen en het andere voor mannen. Andere instellingen hadden deze splitsing op het terrein aangebracht door verschillende paviljoens te hebben voor de vrouwen en voor de mannen. In de afgelopen decennia hebben veel fusies plaatsgevonden tussen APZ’en, maar ook van APZ’en met RIAGG, RIBW en/of verslavingszorg. Hierbij zijn oude namen vervangen door nieuwe namen die vaak geen verwijzing laten zien naar de oude namen van de fusiepartners. Mede als gevolg hiervan is het bij de inventarisatie dan ook lastig gebleken gegevens over oude hoofdlocaties te achterhalen. In tabel 3.1 is te zien hoe in de periode 2000 tot en met 2008 het aantal APZ’en is afgenomen van twaalf naar twee. Ook de andere GGZ-instellingen laten voornamelijk een daling in aantallen zien. Alleen geïntegreerde instellingen, ontstaan uit fusies, laten (uiteindelijk) een kleine stijging zien in 2008 ten opzichte van 2000. De kinderen jeugdpsychiatrie – hoewel een groeimarkt - blijft in aantal instellingen gelijk. Tabel 3.1 Aantal en soort GGZ-instellingen 2006 - 2008 in Nederland     Geïntegreerde GGZ‐instellingen  APZ  RIAGG  RIWB  Instelling voor kinder‐ en  jeugdpsychiatrie  Geïntegreerde instelling voor  verslavingszorg  Instelling voor ambulante  verslavingszorg  TBS‐inrichting  Totaal 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006  2007  2008 30 32 35 39 41 40 41  37  33 12 10 8 5 3 3 3  3  2 19 15 12 12 10 9 7  7  6 26 24 24 23 21 21 20  20  19 10

10

10

10

10

10

10 

10 

10

12

12

11

9

8

9

9 

7 

7

8 7 124

8 7 118

9 7 116

9 7 114

6 7 106

4 7 103

4  6  100 

4  6  94 

4 6 87

Bron: Trimbos-instituut (2008)

27

3.2 Inventarisatie hoofdlocaties en verantwoording gegevensverzameling Uit het overzicht van het Ministerie van VWS van psychiatrische instellingen met een toelating op basis van de Wet bijzondere opnemingen in psychiatrische ziekenhuizen (Wet Bopz) blijken in Nederland – inclusief verslavingszorg en jeugdpsychiatrie - meer dan 225 locaties deze toelating te hebben (VWS, 2009). Voor het overgrote deel betreft dit locaties bestaande uit een enkel gebouw. Teneinde een overzicht te verkrijgen van de oude hoofdlocaties van APZ’en waarop herontwikkeling zou kunnen plaatsvinden of heeft plaatsgevonden, zijn gesprekken gevoerd met of is informatie opgevraagd bij vertegenwoordigers van het College bouw zorginstellingen (nu Centrum Zorg en Bouw, onderdeel van TNO), GGZ Nederland en het College sanering zorginstellingen. Uit deze gesprekken bleek dat geen overzicht bestaat van de oude instellingsterreinen met de daarbij behorende oppervlaktes. Ook op websites en in jaardocumenten van GGZ-instellingen of op websites van organisaties die onderzoek doen naar of publiceren over GGZ-instellingen, zoals GGZ Nederland en het Trimbos instituut, is slechts beperkt informatie te vinden over het vastgoed van GGZ-instellingen en meer in het bijzonder over de instellingsterreinen. Ook bij adviseurs werkzaam voor de GGZ is gevraagd naar beschikbare informatie en ook hier was de informatie niet of slechts beperkt beschikbaar. Indien wel informatie beschikbaar was, werd dit materiaal vaak als vertrouwelijk bestempeld en om die reden niet verstrekt. Ook het College sanering zorginstellingen gaf aan geen informatie beschikbaar te kunnen stellen voor zover dit niet al via de website beschikbaar was. Ook hier werd het argument van vertrouwelijkheid gehanteerd. Vanwege de lengte van een dergelijk traject is er niet voor gekozen ten behoeve van het onderzoek een beroep te doen op de Wet openbaarheid van bestuur. Dit vooral ook omdat de verzamelde informatie een voldoende beeld schetst voor het onderzoek naar de herontwikkeling van APZ-terreinen. In de gesprekken met het College bouw zorginstellingen werd gewezen op een onderzoek van UR architecten uit 2009 naar de ontmanteling van psychiatrische instellingen in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling. Ten behoeve van dit onderzoek is door die onderzoekers een overzicht opgesteld van alle GGZ-instellingen in Nederland met een instellingsterrein. Dit heeft geresulteerd in het overzicht dat is opgenomen in bijlage 2 (Vande Keere, 2009). Op basis van het overzicht uit het rapport van Vande Keere, de gesprekken met en informatie van vertegenwoordigers van het College bouw zorginstellingen en informatie verkregen via de eigen organisatie en het netwerk van de onderzoeker is het overzicht in tabel 3.2 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlocaties opgenomen van de instellingen waartoe het onderzoek zich beperkt, namelijk de oude hoofdlocaties van de (voormalige) APZ’en. Niet alleen zijn de terreinen waar ontwikkelingen hebben plaatsgevonden of in gang zijn gezet in het overzicht opgenomen, maar voor de volledigheid zijn ook de andere terreinen opgenomen. Voor zover bekend zijn hier nog geen ontwikkelingen in gang gezet, maar als oude hoofdlocatie zijn zij wel een potentiële kandidaat voor een herontwikkeling. Bij elk van de negenendertig terreinen wordt korte informatie verstrekt. 3.3 Herontwikkelingen Volgens het College bouw zorginstellingen denken vrijwel alle GGZ-instellingen na over de bestemming van hun oude hoofdlocatie(s). De ene instelling heeft dit al opgepakt en uitgevoerd, maar andere zijn mogelijk nog in het besluitvormingsproces. Hier waren geen nadere gegevens over beschikbaar. Uit gegevens verzameld via diverse bronnen, waaronder het College bouw en websites van de verschillende GGZ-instellingen, werden zevenentwintig organisaties achterhaald als (voormalige) APZ’en. Sommige instellingen beschikken of beschikten over meerdere hoofdlocaties, vaak als gevolg van fusies, zodat in totaal negenendertig locaties in het

28

onderzoek zijn meegenomen. Van deze locaties is een deel al langer geleden afgestoten. Tot nu toe zijn op de oude hoofdlocaties die zijn verkocht weinig van de oorspronkelijke plannen ook daadwerkelijk uitgevoerd. Een volledig overzicht van GGZ-instellingen en hun terreinen is weergegeven in tabel 3.2. Van de terreinen zijn zoveel als mogelijk de oppervlakten achterhaald. Van enkele instellingen zijn deze gegevens aangeleverd door het Bouwcollege op basis van de door hen verkregen informatie van betrokken instellingen in het kader van de monitoring van gebouwen in de GGZ uit 2004. Deze oppervlaktes zijn op verzoek van het Bouwcollege als zodanig herkenbaar gemaakt (met *) in tabel 3.2

29

Tabel 3.2 Oude hoofdlocaties Provincie Groningen

Zorginstelling 01. Lentis

Locatie / (voormalig) APZ-terrein 1. Wagenborgen (Groot Bronswijk)

2. Zuid-Laren (Dennenoord) Friesland

02. GGZ Friesland

Franeker (Groot Lankum)

Drenthe

03. GGZ Drenthe

Overijssel

04. Dimence/Adhesie

1. Assen (Licht en Kracht) 2. Beilen 1. Raalte (Zwolse Poort)

2. Deventer (Brinkgreven)

Gelderland

05. Meerkanten

Ermelo (Veldwijk)

06. GGNet

1. Warnsveld 2. Apeldoorn (Jozef Stichting)

07. Gelderse Roos/GGZ Nijmegen

1. Wolfheze 2. Nijmegen

Toelichting Terrein is ontmanteld en in 2004 afgestoten. Meeste gebouwen gesloopt. Problemen met ontwikkeling. Woningcorporatie Woonzorg Nederland (WNE) kocht terrein om seniorenwoningen en verzorgingstehuis te bouwen. Provincie was niet akkoord. Nu project, samenwerking tussen ontwikkelaar en hotelketen. voor tijdelijke huisvesting van 1200 buitenlandse werknemers van NUON voor de bouw van de energiecentrale. ca. 80 ha*, terrein nog volop in gebruik als psychiatrisch ziekenhuis. Nieuwe visie op toekomst terrein is vrijwel afgerond. ca. 25 ha*.Terrein in 2001 verkocht aan BAM NBM. Plan voor woningbouw gesneuveld door gebrek aan belangstelling. Terrein wordt nu ontwikkeld voor ouderenzorg, zelfstandige wooneenheden en zorghotel appartementen. Nieuw bestemmingsplan september 2009 vastgesteld. : Herstructurering voor eigen gebruik. ca. 35 ha*, herstructurering eigen gebruik, definitieve locatie voor duurzaam verblijf ca. 40 ha, verkoop aan gemeente 12-2008. Csz wilde snelle overdracht waardoor veel kosten interim-huisvesting. Gemeente werkt al sinds 2006 aan gebiedsvisie. Samenwerking tussen gemeente Raalte en ontwikkelaar bij herontwikkelen terrein tot woonlocatie. Bestemmingsplan in fase voorontwerp (ter inzage april – mei 2010). Terrein is ca. 40 ha, blijft hoofdlocatie met zorgbestemming. Onderzoek gaande naar (beperkte) ontwikkelingsmogelijkheden van kantoren voor zorgorganisaties (zelfrealisatie). Ook wordt gekeken naar een mogelijke ontwikkeling van een ‘zorgcampus’, bedoeld voor commerciële verhuur (mogelijk met ontwikkelaar). Vooralsnog geen woningen. ca. 50 ha*, oorspronkelijke plannen voor omgekeerde integratie zijn teruggedraaid. Terrein blijkt volledig nodig voor bouwen voor de zorg! ca. 3 ha*, herstructurering eigen gebruik, ca. 59 ha*, Terrein inmiddels te groot voor de eigen zorg. Gesprekken met gemeente zijn gaande over eventuele herontwikkeling. Belangrijke onderwerpen daarbij zijn: bescherming en veiligheid en doseerbare (omgekeerde) integratie. Plannen vanwege bezuinigingen uitgesteld. Eerst eigen zorgvoorzieningen realiseren. verhuur leegstaande gebouwen. Geen herontwikkeling bekend. ca. 15 ha, herstructurering voor eigen gebruik, Masterplan 2008

30

Provincie Utrecht

Zorginstelling 08. Altrecht

Locatie / (voormalig) APZ-terrein 1. Den Dolder (WA-Hoeve)

2. Zeist (Chr. Sanatorium)

Utrecht

NoordHolland

09. Sinaï Centrum

Amersfoort

10. Symphora Groep 11. GGZ Noord-Holland Noord

Amersfoort (Zon en Schild) Heiloo (Willibrord)

12. GGZ inGeest

Bennebroek (Vogelenzang)

13. Arkin

Santpoort (Meer en Berg)

14. Parnassia Bavo Groep

Castricum (Dijk en Duin)

Toelichting ca. 33 ha, omgekeerde integratie, maakt deel uit van Hart van de Heuvelrug. Rood moet groen betalen. Gebied gesplitst in 2 ontwikkelingen, Dolderse Hille en Leeuwenhorst. In Dolderse Hille veel monumenten die zijn aangepast voor woningbouw voor markt. Mogelijk was geen woningbouw gerealiseerd voor de markt wanneer de eigen gebieden geen onderdeel waren geweest van Hart van de Utrechtse Heuvelrug. Grond wordt niet verkocht, maar uitgegeven in erfpacht om zeggenschap te behouden. Nieuwbouw i.s.m. woningcorporatie. Leeuwenhorst is nodig voor verwachte groei van de eigen zorg (deels na fusie), maar hier komen ook woningen voor de markt als financiële compensatie voor het groen. Ontwikkeling t.z.t. naar marktpartij ter vermijding risico’s. Ca. 42 ha Gebiedsvisie: voornamelijk zorgfunctie, hoogwaardig groen, maakt onderdeel uit van de plannen voor het Hart van de Heuvelrug in relatie tot de plannen met de WA Hoeve. Deel patiënten van Dennendal naar terrein Chr. Sanatorium. APZ is in 2007 verhuisd naar nieuwbouw in Amstelveen. Het terrein is al voor die tijd verkocht aan Burgfonds t.b.v. bouw dure villa's. Plannen ontwikkelaar (in 2008 ingediend bij gemeente) zijn vertraagd. ca. 76 ha*, geen ontwikkeling bekend. ca. 23 ha ontwikkeling met omgekeerde integratie. Al in1999 Rijksmonument gelegen midden op terrein verkocht. De daarin gerealiseerde appartementen zijn (pas) in 2007 verkocht. Verkoop lastig i.v.m. imago (GGZ-)terrein. Ook door zorg verlaten monumenten aan de rand van het terrein in 1999 verkocht. Er was destijds nog geen gebiedsvisie, maar wel een masterplan waarin herontwikkeling met omgekeerde integratie was voorzien. Op het terrein komen nu nog appartementen en jongerenwoningen, een gezondheidscentrum, sportvoorziening en kinderdagverblijf; alles voor de markt. ca. 38 ha, herontwikkeling met omgekeerde integratie. Plannen liggen stil. Gemeente heeft maart 2010 het voorontwerpbestemmingsplan ingetrokken, evenals het voorbereidingsbesluit. Reden is nog onbekend. APZ is in fasen verhuisd naar Amsterdam. Terrein al afgestoten in 1998. Veel bezwaren van omwonenden tegen plannen ontwikkelaar. Verkoop woningen kon daarom niet eerder worden gestart dan in december 2009. Ca. 95 ha, waarvan 55 ha natuurgebied (Natura 2000). Herontwikkeling met omgekeerde integratie.40 ha voor wonen en zorg, met behoud van zorg in aantal Rijksmonumenten. Deel woningen voor de markt in overige Rijksmonumenten. Diverse kavels zullen (gezien de kredietcrisis gefaseerd) worden afgestoten t.b.v. woningbouw voor de markt. Ook is er nog een locatie als studielocatie. Nog onbekend wat hier komt. Gemeente huurt pand op het terrein als tijdelijk stadhuis i.v.m. verbouwing van het stadhuis. Dit heeft een positieve invloed op de ontwikkeling.

31

Provincie Zuid-Holland

Zorginstelling 14. Parnassia Bavo Groep

Locatie / (voormalig) APZ-terrein 1. Capelle ad IJssel (Bavo Europoort) 2. Noordwijkerhout (Bavo terrein)

3. Den Haag Monsterseweg (Bloemendaal)

4. Den Haag (Rosenburg)

Zuid-Holland

15. Delta Psychiatrisch Centrum

Poortugaal

16. GGZ Delfland 17. Rivierduinen

Delft (Sint Joris) 1.Leidschendam, Robert Fleury

2. Noordwijk (Sancta Maria)

18. De Grote Rivieren

3. Oegstgeest, Endegeest geen

Toelichting Terrein geheel voor eigen zorggebruik (volgebouwd). ca. 55 ha. Na fusie heeft de zorg het terrein verlaten. Helft van het terrein voor symbolisch bedrag verkocht aan andere zorginstelling. Waarschijnlijk op het hele terrein geen zorg meer. Voor eigen deel structuurplan opgesteld i.s.m. gemeente, met als doel woningbouw voor vrije sector en sociale woningbouw. Gemeente al langer in gesprek met 3 eigenaren (Parnassia Bavo Groep, Rivierduinen en st. Het Raamwerk). Bestemmingsplanprocedure opgestart. Opbrengsten komen ten goede aan de zorg. ca. 70 ha, waarvan ca. 20 ha Natura 2000 gebied. 52 ha voor ontwikkeling. In 1993 was o.b.v. het VWS-beleid de gedachte het terrein te verlaten. Visie met nieuw bestuur gewijzigd in herontwikkeling met omgekeerde integratie. Organisatie kon vanwege groei van de stad geen ruimte in de stad vinden, bovendien was de stad al naar het terrein gegroeid. Terrein (bijna volgens footprint nieuwbouw) in 1994 in erfpacht uitgegeven "om niet" aan het woningbedrijf Den Haag met als tegenprestatie bouwen van woningen en infrastructuur t.b.v. personeel en patiënten van APZ Bloemendaal. Hiervoor waren geen eigen financiële middelen beschikbaar. Bij eventuele verkoop gaat een deel van de winst naar de eigenaar van de grond. Terrein, ca. 22 ha, zou na fusie worden verlaten. Is nu de klinische locatie van de instelling geworden en is nu volledig zorglocatie. 80 ha buitendijkse grond aan de Oude Maas in 1901 door gemeente aangekocht om psychiatrische patiënten uit Rotterdam in de buurt van de eigen stad en onder zorg van het eigen gemeentebestuur te plaatsen. In 1909 gesticht Maasoord geopend. in 1958 nieuwe naam Deltaziekenhuis. Deltaterrein in Poortugaal is nog altijd voor patiënten met chronische stoornis in gebruik. Wel herstructurering voor eigen gebruik. Terrein ca. 21 ha, herstructurering voor eigen gebruik (Meerjarenbeleidsplan) ca. 38 ha*, Het volledige terrein “Schakenbosch” is van Open Ankh. Plannen voor integrale gebiedsontwikkeling met omgekeerde integratie (GGZ, overige zorg en woningbouw). terrein ontruimd in 2006, ontwikkeling onduidelijk (www.noordwijk.nl) Het terrein grenst aan het Bavo terrein. Rivierduinen wil Sancta Maria tot hoogwaardig woongebied ontwikkelen met 120 appartementen en 80 woningen. Bovendien bestaat de wens tot renovatie van de bestaande monumentale gebouwen. Intentieovereenkomst tussen gemeente en (toen nog) Rijngeestgroep in 2003. Het stedenbouwkundig PvE + beeldkwaliteitplan dateert van 2004. Daarna is gestart met het voorontwerp bestemmingsplan. Tekenen samenwerkingsovereenkomst Rijngeest + Noordwijk en Noordwijkerhout! Op 30-11-2004 en de exploitatieovereenkomst eind mei 2005. Op dit moment lijken er andere ideeën te zijn over de verdere aanpak. Terrein ca. 19 ha*, herstructurering voor eigen gebruik

32

Provincie NoordBrabant

Limburg

Zorginstelling 19. GGz Breburg

Locatie / (voormalig) APZ-terrein geen

Toelichting

20. GGZ Westelijk Noord-Brabant

Halsteren (Vrederust)

21. GGZ Oost Brabant

1. Rosmalen (Coudewater)

22. Reinier van Arkel groep 23. GGzE

2. Boekel (Huize Padua) Vught (zorgpark Voorburg) Eindhoven (De grote Beek)

24. Mondriaan Zorggroep

1. Heerlen (Welterhof)

25. GGZ groep N&M Limburg

2. Maastricht (Vijverdal) 1. Venray (St. Servatius)

Terrein ca. 42 ha*, wordt geherstructureerd voor eigen gebruik met verzwaring van aanbod (Forensisch Psychiatrische Afdeling) Terrein, ca. 74 ha, moest in 1990 conform beleid van VWS gesloten en afgestoten worden in 2010. Na de fusie met Huize Padua is door een nieuw bestuur besloten tot herontwikkeling met omgekeerde integratie. Door het oorspronkelijke besluit tot sluiting was er sprake van veel achterstallig onderhoud en leegstand. Besloten tot een betere benutting van het terrein met 230 woningen, kantoren en golfbaan. Masterplan gemaakt in samenwerking met gemeente. Bestemmingsplanprocedure start na goedkeuring masterplan door gemeente. 20 ha blijft voor de zorg bestemd. ca. 84 ha, blijft voor uitsluitend zorggebruik voor meest kwetsbare groep patiënten. Zorgpark voor eigen en andere zorg; start herinrichting februari 2010 Terrein 118 ha, heeft een zorgbestemming. Op basis van het masterplan wordt de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Bedoeling is wonen, kantoren, horeca en recreatie op het terrein te halen t.b.v. omgekeerde integratie. Er komen nog 80 extra zorgplaatsen (Forensisch Psychiatrische Afdeling) bij. Bovendien wordt het middengebied gerenoveerd en wordt achterstallig onderhoud aangepakt. ca. 14 ha, volledig in gebruik als zorgterrein, maakt wel deel uit van gebiedsontwikkeling Zorgvallei parkstad Limburg Klein deel wordt afgestoten, voornamelijk herstructurering voor eigen bouwactiviteiten Terrein ca. 27 ha. herstructurering met omgekeerde integratie. Nieuwbouw t.b.v. de eigen zorg is gerealiseerd. Ca. 3 ha grond aan de randen is verkocht aan een ontwikkelaar. Ontwikkelaar bezig met planontwikkeling. Ca.14 ha. Is mandelig gebied. Terrein niet volledig verkocht omdat dit ongewenst werd geacht voor de toekomst van de zorg op het terrein. ca. 50 ha. Verkoop ca. 47 ha. In overleg over verkoop met ontwikkelaar. De samenwerking met gemeente blijft tot na de aanbesteding en de met de ontwikkelaar ondertekende grondovereenkomst. Blijft een klein stukje zorg achter op het terrein.

2. Venray (St. Anna)

Flevoland Zeeland

26. Meerkanten 27. Emergis

geen Kloetinge, Psychiatr. Zh. Zeeland Totaal 39 oude hoofdlocaties

ca. 22 ha*, terrein uit 1981, volledig in eigen gebruik * oppervlaktegegevens verstrekt door College bouw zorginstellingen

Bron: eigen inventarisatie

33

Conclusie: Uit de inventarisatie komt naar voren dat zeventien terreinen vrijwel volledig voor de zorg in gebruik blijven. In de meeste gevallen is dat geheel voor eigen gebruik, maar soms ook samen met andere zorginstellingen. Het aantal terreinen dat in zijn geheel is of wordt afgestoten bedraagt zeven. Deze terreinen waren niet langer nodig voor gebruik door de zorg(instellingen). Voor al deze terreinen is een herontwikkeling door andere partijen voorzien. De instellingen willen deze niet zelf ontwikkelen vanwege de risico’s. Op slechts een enkele oude hoofdlocatie is de herontwikkeling door de kopende partij, de ontwikkelaar, ook daadwerkelijk gerealiseerd. Vaak zijn er problemen ontstaan, deels ook als gevolg van de kredietcrisis. Op negen oude hoofdlocaties is in meer of mindere mate sprake van omgekeerde integratie. Dit zijn oude hoofdlocaties waar de instellingen zelf het initiatief tot herontwikkeling hebben genomen en zelf de regie voeren. Van vijf terreinen is geen tot onvoldoende informatie bekend waaruit blijkt dat een besluit is genomen om te komen tot een herontwikkeling. Toch zijn dit potentiële herontwikkelingsgebieden. Hierbij moet worden aangetekend, dat voor één terrein aan de besluitvorming lijkt te worden gewerkt en voor een ander terrein al wel een gebiedsvisie is ontwikkeld. Een besluit over een eventuele ontwikkeling is voor zover bekend niet genomen. Deze groep terreinen is niet meegenomen in het empirisch onderzoek. Uit de inventarisatie bleek van slechts één terrein dat de ontwikkeling zou plaatsvinden in samenwerking met andere partijen. In de praktijk ligt deze ontwikkeling stil. De uitkomsten van de inventarisatie zijn in tabel 3.3 weergegeven. Uit de interviews, welke zich richten op groep II uit tabel 3.3, blijkt in hoeverre ook bij de ontwikkelingen met omgekeerde integratie de samenwerking met een andere partij is gezocht. Tabel 3.3 Inventarisatie met betrekking tot herontwikkelingsbesluiten Groep Besluit I Afstoten (volledig terrein) II (deels) Omgekeerde integratie III (Eigen) zorggebruik IV V

ontwikkelingsbesluit (nog) niet bekend Ontwikkeling i.s.m. andere partijen totaal

aantal 7 9 17 5 1

toelichting Met het afstoten is voor de instelling het besluit tot herontwikkeling gerealiseerd. Omgekeerde integratie na herontwikkeling 8 x herstructurering voor volledig eigen gebruik, bij enkele terreinen kleine delen afgestoten. 1x gebiedsvisie, 1x voornemen tot besluitvorming Samenwerking met gemeente. Exploitatieovereenkomst 2005, terrein ontruimd 2006

39

Bron: eigen inventarisatie

Als gevolg van non-respons is van niet alle oude hoofdlocaties bekend wat het totale oppervlak is. Bij de studiereis “Herstructurering hoofdlocaties”, in 2008 georganiseerd door het voormalig Bouwcollege en bijgewoond door de onderzoeker zelf, werd door het Bouwcollege naar voren gebracht dat de oude hoofdlocaties een behoorlijke omvang kenden en dat een oppervlak van vijfentwintig tot vijfenzeventig hectare niet bijzonder is. Daar waar het oppervlak is achterhaald, is dit opgenomen in de kolom toelichting van tabel 3.2. Met dit hoofdstuk is antwoord gegeven op het eerste deel van deelvraag 3: Welke terreinen van algemene psychiatrische ziekenhuizen (APZ) zijn er, welke zijn of worden herontwikkeld?

34

4. De aanpak van het praktijkonderzoek Dit onderzoek is opgezet om inzicht te krijgen in de aanpak bij herontwikkeling van oude hoofdlocaties voor een ander gebruik dan uitsluitend de (eigen) zorg, waarbij de succesfactoren bij de herontwikkelingen nader worden onderzocht om deze te kunnen vergelijken met succesfactoren genoemd in de literatuur over gebiedsontwikkeling. Bij de herontwikkeling in de GGZ met omgekeerde integratie is het te herontwikkelen gebied de oude hoofdlocatie. Daarmee is voor alle betrokkenen bij de herontwikkeling helder om welk (begrensd) gebied het gaat, een belangrijk uitgangspunt voor de gebiedsgerichte aanpak. In hoofdstuk 2 is een definitie gegeven van wanneer in het kader van dit onderzoek sprake is van een herontwikkeling van een oude hoofdlocatie. Uit tabel 3.3 valt op te maken dat voor vijf terreinen geen ontwikkelingen bekend zijn en dat zeventien terreinen uitsluitend voor de (eigen) zorg in gebruik blijven. Van zeven terreinen is bekend dat deze zijn verkocht en van een terrein zou volgens gegevens uit de inventarisatieronde sprake zijn van een herontwikkeling, zonder zorgfuncties, in samenwerking met de gemeente. Deze terreinen worden buiten het empirisch onderzoek gehouden, omdat zij niet vallen onder de definitie uit paragraaf 2.3. Er is immers geen sprake van “...een te transformeren gebied, waarbij de bestaande zorgfunctie deels wordt vervangen door (een of) meerdere andere functies...”. Het onderzoek beperkt zich tot de terreinen die worden herontwikkeld met omgekeerde integratie. 4.1 Selectie experts en respons Uit de inventarisatie, tabel 3.3, blijkt dat voor negen terreinen een besluit tot herontwikkeling met omgekeerde integratie is genomen. Zeven terreinen zijn of worden volledig afgestoten. 4.1.1 Selectie experts Van de zeven terreinen waarbij de instelling heeft besloten tot afstoten van het gehele terrein, bleek tijdens de inventarisatie dat de meeste terreinen meer dan vijf jaar geleden zijn afgestoten. Dit is weergegeven in de toelichting van het overzicht in tabel 3.2. Deze zeven terreinen zijn niet meegenomen in het empirisch onderzoek, tenzij het terrein in eigendom is/was bij een instelling waar een interview wordt afgenomen over een oude hoofdlocatie waar tot herontwikkeling met omgekeerde integratie is besloten. Voor de terreinen die voor 2006, de ingangsdatum van de WTZi, zijn verkocht, werd nog in belangrijke mate invloed uitgeoefend op die keuze door VWS, via College bouw en het College sanering, op basis van de toen geldende regelgeving. De verkochte terreinen en gebouwen waren niet langer nodig voor de zorg en om die reden is de herontwikkeling overgelaten aan de koper van het terrein. Bij verkoop heeft het College sanering er steeds op toegezien dat de instelling de grond heeft verkocht tegen een marktconforme prijs, door middel van een transparante procedure. Van de terreinen waar het besluit is genomen tot herontwikkeling met omgekeerde integratie, zijn alle instellingen telefonisch benaderd met het verzoek mee te werken aan het onderzoek. In beginsel zijn de voor de ontwikkeling verantwoordelijke hoofden van dienst (facilitair, huisvesting of vastgoed) benaderd. Reden om alle instellingen te benaderen, was om zoveel mogelijk informatie te verzamelen over de verschillende herontwikkelingen van oude hoofdlocaties. Bovendien kon op deze wijze worden achterhaald wat de stand van zaken is met betrekking tot die ontwikkelingen. Ook de instelling die blijkens de inventarisatie het besluit heeft genomen tot een herontwikkeling in samenwerking met de gemeente is telefonisch benaderd. Dit heeft echter niet geresulteerd in een interview.

35

4.1.2 Respons De meeste instellingen hebben direct gehoor gegeven aan het verzoek om mee te werken aan het onderzoek. Als gevolg daarvan kon een interview worden afgenomen bij acht instellingen die zijn overgegaan tot een herontwikkeling met omgekeerde integratie. Ook de instelling waar onderzoeker zelf werkzaam is, is in de interviewronde meegenomen. Hierbij is het interview gehouden met de voormalige bestuurder die destijds bij de besluitvorming rond de ontwikkeling was betrokken. Bij twee van de instellingen is ook een interview afgenomen over een terrein dat door die instelling is of wordt afgestoten (verkocht). In tabel 4.1. zijn de geïnterviewde instellingen opgenomen met een aanduiding X wanneer sprake is van een interview over één terrein. Een aanduiding met O betekent dat in het interview ook is gesproken over een terrein van dezelfde GGZ-instelling dat is of wordt verkocht. Bij een enkele instelling was het niet mogelijk om met één persoon te spreken over de verschillende terreinen in eigendom bij die instelling vanwege de betrokkenheid van een andere projectverantwoordelijke medewerker. Bij twee instellingen zijn daarom interviews afgenomen met meerdere personen. Dit gebeurde in het ene geval in een gezamenlijk gesprek en in een ander geval in twee afzonderlijke gesprekken. Tabel 4.1 selectie interviews terreinen (X) (O) Besluit

01

Afstoten

02

01

Omgekeerde integratie

02 03 04 05 06 07 08

Naam terrein en instelling St. Anna N&M Limburg Bloemendaal Parnassia Bavo Bavoterrein Parnassia Bavo WA-Hoeve Altrecht Willibrord NH Noord Bennebroek GGZ inGeest Dijk en Duin Parnassia Bavo Coudewater GGZ Oost Br. De Grote Beek GGzE St. Servatius N&M Limburg

Stand van zaken herontwikkeling voltooid

in gang

Verkenning

Toelichting nog niet verkocht

O

(erfpacht)Mee in interview Bavo-terrein

O

O X X X

met Bloemendaal terrein en Rosenburg ook Christelijk sanatorium besproken Verkoop enkele Rijksmonumenten Verhuur leeg staand pand

X X X O

Ook Boekel besproken Verhuur leeg staand monument samen met Anna-terrein

Bron: eigen inventarisatie

Daar waar van toepassing, is in de interviews gevraagd naar aanvullende informatie over andere terreinen welke in eigendom zijn bij de instelling, maar die niet onderwerp vormen van het onderzoek. Deze terreinen zijn vermeld in de kolom ‘toelichting’ van tabel 4.1 en in het overzicht van de geïnterviewden. De verkregen informatie is verwerkt in tabel 3.2

36

De geïnterviewden zijn:

Instelling

naam

functie

GGZ inGeest GGZ Noord-Holland Noord Dijk en Duin (Parnassia Bavo) Altrecht

W.M. van Ewijk R. Huijsmans

bestuurder Bennebroek manager vastgoed en Willibrord huisvesting projectleider Castricum

GGz Eindhoven

A. Maat P. Castelijns

GGZ Oost Brabant

J. Verdurmen

Parnassia Bavo

K. de Wilde

N&M Limburg

P.G.M. Platzbeecker M. van Lipzig

D. van Beek S. Wesdorp

hoofd Vastgoedontwikkeling directeur Vastgoed adjunct directeur Vastgoed stafmedewerker huisvestingsbeleid directeur Steigers bouw Advies BV (het inmiddels verzelfstandigd bureau van Parnassia Bavo) bouwcoördinator adviseur strategisch vastgoedbeleid

terreinen

1. WA Hoeve 2.Chr. Sanatorium de Grote Beek

1. Coudewater 2. Boekel 1. Bloemendaal 2. Bavo terrein 3. Rosenburg

1. St. Servatius 2. St. Anna

37

5. Resultaten van het onderzoek In tabel 4.1 is door middel van X of O aangegeven bij welke experts, die betrokken zijn of zijn geweest bij de ontwikkeling van een instellingsterrein met omgekeerde integratie, een interview is afgenomen. In totaal zijn interviews gehouden over acht instellingsterreinen waar een herontwikkeling met omgekeerde integratie plaatsvindt en over twee oude hoofdlocaties die verkocht worden. De ondervraagden zijn bezocht op het te herontwikkelen instellingsterrein. De interviews hebben plaatsgevonden op basis van de in bijlage 2 weergegeven vragen. De ondervraagden hebben voorafgaand aan het interview de vragenlijst ontvangen. Daarmee zijn zij in de gelegenheid gesteld zich voor te bereiden op het interview. Bij enkele vragen is na het beantwoorden van de betreffende vraag nog een aanvullende vraag gesteld. Dit gebeurde al dan niet in combinatie met het tonen van een voorbeeld. Zo is bij vraag vier als voorbeeld de fasenindeling met stappenplan getoond zoals die wordt gehanteerd door VROM in het dossier Publiek Private Samenwerking (2007)(bijlage 3a). Ook is het stappenplan getoond dat is voortgekomen uit het onderzoek van Jansen (2008)(bijlage 3b). In vraag negen zijn de succesfactoren aan de orde gesteld. Na het eerst door de ondervraagden ‘spontaan’ laten noemen van de eigen succesfactoren, zijn thema’s en toelichting uit tabel 2.2 voorgelegd. Hierbij is de aanvullende vraag gesteld of deze factoren worden herkend en of deze ook bij de eigen ontwikkeling zijn ervaren. De bij de eigen ontwikkeling ervaren succesfactoren zijn door de ondervraagden aangegeven. Daarna is gevraagd een score te geven aan elke succesfactor, dus niet uitsluitend de spontaan genoemde succesfactoren, met de mate van het belang dat daaraan wordt gehecht door de geïnterviewde. Daarvoor is een Likertschaal aangereikt welke met de uitkomsten van de interviews is weergegeven in tabel 5.6. Tevens is gevraagd of de geïnterviewde een faalfactor bij de eigen ontwikkeling kon noemen. Om ervoor te zorgen dat aan elke respondent dezelfde aanvullende vragen zijn gesteld, is de eigen vragenlijst aangevuld met boven genoemde aanvullende vragen, welke ook in bijlage 2 zijn weergegeven. De interviews zijn uitgewerkt in een verslag, waarna het verslag ter controle aan de geïnterviewde is gestuurd. Dit om een betrouwbaar beeld van dit deel van het onderzoek te verkrijgen. 5.1 Herontwikkeling oude hoofdlocaties In tabel 5.1 is op vergelijkbare wijze als in tabel 2.1 weergegeven wat de verschillende herontwikkelingen kunnen zijn op een oude hoofdlocatie; een herontwikkeling met omgekeerde integratie, een herontwikkeling met alleen (eigen) zorggebruik, een herontwikkeling na verkoop van het volledige terrein. Wanneer gekeken wordt naar de aanleiding voor herontwikkelingen, zoals opgenomen in tabel 2.1 en tabel 5.1, dan blijkt dat er een grote mate van overeenkomst is tussen de binnenstedelijke herontwikkelingen en de herontwikkelingen met omgekeerde integratie. Daar is de aanleiding bij de woningen de kwalitatieve en functionele veroudering van de woningen en een onevenwichtige sociale opbouw van het gebied. Voor de oude hoofdlocaties is de verblijfsruimte voor de patiënten, zeker in de langdurende zorg, te beschouwen als woningen, zij het deels in een andere uiterlijke vormgeving. Omdat op het terrein alleen patiënten verblijven (wonen) kan dit beschouwd worden als een onevenwichtige sociale opbouw van de “wijk”. De instelling zelf wil bij de herontwikkeling met omgekeerde integratie woningbouw op het terrein, maar zeker niet alleen sociale woningbouw. De sociale

38

woningbouw is daar al aanwezig als patiëntenhuisvesting. Zij streven daarmee naar een evenwichtiger socialer opbouw in het gebied. Voor de industrie-/bedrijventerreinen geldt dat er transformatie mogelijk is als niet langer behoefte is aan de bestaande functie, als gevolg waarvan leegstand ontstaat, terwijl de omvang en de ligging van het gebied kansen en mogelijkheden biedt. Ook hier kan de vergelijking getrokken worden met de oude hoofdlocaties. Daar waar helemaal geen behoefte meer is aan zorg op het terrein, het bedrijfmatige van het gebied, wordt het terrein verkocht ten behoeve van herontwikkeling. Gezien de ligging van het instellingsterrein, aan de rand van stad of dorp of misschien inmiddels zelfs daar wel door omsloten, zijn er kansen voor andere functies, waaronder wonen. Daar waar het terrein in gebruik blijft als zorgterrein kan dit gezien worden als herstructurering van een bedrijventerrein, waarbij men verloedering en ongewenst gebruik wil tegengaan. Daar waar nog slechts een deel van de oude hoofdlocatie nodig is voor de zorg, kan het bedrijfsmatige deel makkelijk gemengd worden met andere functies, waaronder wonen, omdat er bijvoorbeeld geen milieutechnische bezwaren zijn die zich verzetten tegen een menging met andere functies. Dit is dan weer een herontwikkeling met omgekeerde integratie. Tabel 5.1 herontwikkeling van instellingsterreinen Type Oude APZ

hoofdlocatie

Kenmerken Algemeen: Terrein met veel groen, (meestal) gelegen aan de rand van de stad met uitsluitend gebouwen t.b.v. zorg.

1. Omgekeerde integratie: Zorggebruik wordt aangevuld met andere functies zoals wonen, werken en reacreatie. Bestemmingsplan-wijziging noodzakelijk. 2. Uitsluitend zorg: herstructurering voor eigen gebruik al dan niet in combinatie met andere zorginstellingen: zorgpark. Geen bestemmingsplanwijziging nodig 3. Geen zorg meer op terrein. Terrein wordt verkocht. Bestemmingsplanwijziging nodig.

Aanleiding Wijzigingen in de zorg als gevolg waarvan functionele veroudering achterstallig onderhoud en leegstand in gebouwen en op het terrein. Efficiënter gebruik of verkoop is (financieel) nodig. Terrein te groot voor alleen eigen gebruik. Andere functies (wonen, kantoren, recreatie) gewenst i.v.m. omgekeerde integratie. Bij ontwikkeling tot zorgpark is terrein te groot voor alleen eigen gebruik, Leegstand en ongewenst gebruik moet worden tegengegaan.

Partijen Eén grondeigenaar, bewoners, omwonen-den, gemeente. Regierol grondeigenaar.

Terrein is niet meer nodig voor de zorg en wordt verkocht.

(één) Nieuwe eigenaar en gemeente. Regierol nieuwe grondeigenaar.

Idem Regierol grondeigenaar.

Idem Regierol grondeigenaar.

Bron: eigen inventarisatie Het initiatief voor de herontwikkeling van instellingsterreinen zal al snel liggen bij de enige eigenaar van deze grond. Die zal zelf de regie willen voeren gezien de eigen belangen in het gebied. Afhankelijk van de belangen en de eigen expertise zal de instelling al dan niet tot samenwerking met andere partijen besluiten.

39

5.2 Uitkomsten van de interviews 5.2.1 Aanleiding voor de herontwikkeling en omgekeerde integratie In het tweede deel van deelvraag drie wordt gevraagd naar de aanleiding voor de instelling om over te gaan tot herontwikkeling van het instellingsterrein en of is gekozen voor omgekeerde integratie.. In zijn algemeenheid ligt de aanleiding bij de wijzigingen in de zorg en de als gevolg daarvan te groot geworden terrein en leegstand van gebouwen. Bij de terreinen waar herontwikkeling met omgekeerde integratie plaatsvindt, werd zonder uitzondering als belangrijkste aanleiding het patiëntenbelang genoemd. Het patiëntenbelang kent daarbij twee aspecten, de gewenste omgekeerde integratie en de verbetering van gebouwen en terreinen. Functionele veroudering en leegstand moeten worden opgeheven. Vanuit de gedachte dat de psychiatrische patiënt zoveel als mogelijk in de samenleving hoort, wordt besloten de samenleving op het terrein te halen door een herontwikkeling met ook andere functies dan alleen zorg (omgekeerde integratie), wanneer het buiten het terrein wonen en behandelen, de vermaatschappelijking, voor een bepaalde groep patiënten niet mogelijk is. In slechts één geval werd aangegeven dat weliswaar vanuit patiëntenbelang besloten was om de oude hoofdlocatie te herontwikkeling, maar dat dit niet gebeurde met als vooropgezet doel het realiseren van omgekeerde integratie. De omgekeerde integratie werd hier gezien als een “niet ongewenst bijproduct” van de herontwikkeling. De integratie die niet altijd vanzelfsprekend plaatsvindt, kan gestimuleerd worden door bijvoorbeeld het realiseren van extra voorzieningen bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik. Hier kan men elkaar op een meer natuurlijke manier treffen. Daarbij kan gedacht worden aan voorzieningen als horeca, een kinderspeelplaats of een sportvoorziening. Op enkele locaties, bijvoorbeeld het Servaashof, zijn deze voorzieningen gerealiseerd tot tevredenheid van de gebruikers. Niet overal wordt het op deze manier stimuleren van de omgekeerde integratie overigens nodig of zelfs gewenst geacht. Het tweede aspect van het patiëntenbelang is de noodzakelijke verbetering van de patiëntenhuisvesting waaronder achterstallig onderhoud en de verbetering van het terrein zelf. Als gevolg van de wijzingen in de zorg en het beleid van VWS dat de oude hoofdlocaties verlaten moesten worden in het kader van de vermaatschappelijking, is op eigenlijk alle instellingsterreinen leegstand en achterstallig onderhoud ontstaan. Voor een enkele instellingen was al conform het beleid van VWS besloten het gehele terrein te verlaten en af te stoten. Tijdens het proces om te komen tot de verkoop zijn deze instellingen als gevolg van veranderende inzichten teruggekomen op een eerder genomen besluit. Alsnog werd daarom besloten het terrein, al dan niet deels, aan te houden voor de zorg. Op dat moment was echter al sprake van achterstallig onderhoud als gevolg van die eerdere beslissing op basis van een andere visie. Een andere drijfveer om te herontwikkelen is bij alle instellingen het genereren van extra financiële middelen. Hoewel dit niet expliciet wordt genoemd, blijkt dit het gevolg van de wijziging van de financiering voor de zorg. Dit maakt het genereren van extra financiële middelen noodzakelijk. De nacalculatie bestaat immers niet meer. Alle instellingen geven aan het geld nodig te hebben voor de financiering van het verbeteren van de huisvesting van de patiënten. Sommige instellingen hebben deze middelen ook nodig voor de gewenste extra voorzieningen om de omgekeerde integratie daadwerkelijk tot stand te brengen. Tegelijkertijd vindt men dat risico’s moeten worden vermeden. In de interviews werd met een zekere regelmaat naar voren gebracht, dat de herontwikkeling van het instellingsterrein geen doel op zich was, maar bedoeld als ondersteuning en verbetering van de zorg. De herontwikkeling met omgekeerde integratie wordt dan ook steeds benaderd vanuit het patiëntenbelang en het belang van de voortzetting van de bedrijfsvoering op het terrein zelf.

40

Bij de twee terreinen die zijn meegenomen in de interviews waar is besloten tot de verkoop daarvan, worden dezelfde overwegingen naar voren gebracht. Hier is men er echter van overtuigd dat het terrein niet alleen nu, maar ook in de toekomst niet meer nodig is voor de zorg. Op beide instellingsterreinen kon verkoop plaatsvinden omdat de patiënten die klinische zorg nodig hadden, konden verhuizen naar een ander terrein van de zelfde instelling. Vanuit de opbrengst van de verkoop worden extra middelen gegenereerd die gebruikt kunnen worden voor de verbetering van de patiëntenhuisvesting op andere locaties of ten behoeve van de bedrijfsvoering op die andere locaties. Zolang de meeropbrengst wordt ingezet ten behoeve van de patiënt en er een goede onderbouwing bij wordt gegeven, gaat het College sanering zorginstellingen akkoord met het behouden van de meeropbrengst door de instelling. Conclusie Voor alle instellingen zijn patiëntenbelang - dat wil zeggen het verbeteren van de functionele veroudering, het achterstallig onderhoud en de leegstand van gebouwen en het terrein - en het genereren van extra financiële middelen voor de patiëntenzorg, aanleiding om over te gaan tot de herontwikkeling van het terrein met omgekeerde integratie. Wanneer dit niet aan de orde was geweest, zouden de instellingen (nog) niet tot herontwikkeling zijn overgegaan. De keuze voor herontwikkeling met omgekeerde integratie is gemaakt om de patiënten die in zorg zijn op het terrein meer en dagelijks in contact te brengen met de maatschappij. Met deze subparagraaf is het tweede deel van deelvraag 3 - Wat was de aanleiding voor de instelling om over te gaan tot herontwikkeling van de oude hoofdlocatie en is gekozen voor omgekeerde integratie? - beantwoord. 5.2.2 Strategie en stappenplan 5.2.2.1 Gevolgde strategie Bij de terreinen met omgekeerde integratie werd zonder uitzondering als overweging om over te gaan tot herontwikkeling het patiëntenbelang genoemd. Vanuit de gedachte dat de zorg altijd leidend is en risico’s zoveel als mogelijk vermeden moeten worden, is ook de strategie gekozen. Dit heeft niet geresulteerd in een gelijke strategie voor alle instellingen. Bij de beantwoording van de vraag over de gevolgde strategie, verkoop (onder voorwaarden), samenwerking of zelfrealisatie geven de instellingen hun besluit voor een bepaalde (hoofd)strategie aan, maar uit het verdere interview blijkt meestal sprake te zijn van een mengvorm. Wanneer bijvoorbeeld als strategie wordt aangegeven de herontwikkeling in samenwerking te realiseren, wordt soms toch ook een strook grond aan de rand verkocht aan een commerciële ontwikkelaar, of wordt toch een deel zelf gerealiseerd. De redenen om in de praktijk met een mengvorm te werken, zijn niet uit de interviews gebleken. De variatie hierin is groot, zodat geen nieuwe groepen strategieën zijn te benoemen. In tabel 5.2 zijn de strategieën per locatie weergegeven. De instellingen (1 t/m 8) staan opgenomen in de volgorde waarin de interviews hebben plaatsgevonden zoals in het overzicht van ondervraagden is aangegeven op pagina 36. Opvallend is, dat tot welke (hoofd)strategie ook werd besloten, meestal sprake is van een vorm van samenwerking met de gemeente. Drie instellingen hebben er bewust voor gekozen de herontwikkeling in eigen hand te houden, zelfrealisatie dus. Het gedeelte voor de markt wordt in eigen beheer gerealiseerd en ook de verkoop wordt in eigen hand gehouden. De instellingen willen hiermee zoveel mogelijk middelen genereren voor het verbeteren van de huisvesting van de patiënten, het wegwerken van leegstand en het opheffen van achterstallig onderhoud aan gebouwen en het terrein.

41

Tabel 5.2 Gekozen strategieën instelling zelfrealisatie samenwerking gemeente samenwerking corporatie verkoop hele terrein verkoop stroken grond aan ontwikkelaar

1

2

3

4

X

X

X

X

X

X

5 X

6 X

7 X

X

X

X

Opmerking zelfrealisatie maar wel in nauw overleg met gemeente.

X

X X

8

X X

instelling heeft meerdere terreinen waardoor een terrein overbodig bleek Verkoop percelen na bestemmingsplanprocedure

Bron: eigen inventarisatie Een van de instellingen was oorspronkelijk niet van plan om de herontwikkeling volledig zelf te realiseren. In de samenwerking met adviseurs en ontwikkelaars ontstond echter groot ongenoegen. Daarop heeft de instelling het besluit genomen om tot zelfrealisatie over te gaan. In dit proces van ‘trial and error’ is men nu tevreden over de ingezette lijn. Deze instelling heeft daarbij ook gekozen voor samenwerking met de gemeente. Dit werd met name ingegeven omdat de infrastructuur al in eigendom was bij de gemeente. Ook bij zelfrealisatie worden risico´s zoveel als mogelijk vermeden. Er wordt dan ook periodiek gekeken naar de opgedane ervaringen en de uitkomsten van de voorafgaande periode. Op die manier wil men tijdig kunnen ingrijpen wanneer de risico’s te groot worden. Hierbij wordt als argument naar voren gebracht dat het om een zorginstelling gaat en dat de instelling geen projectontwikkelaar is. Op dat moment kan men besluiten alsnog over te gaan tot samenwerking of tot verkoop van percelen grond, waarbij zorgvuldig wordt gekeken wat wel en wat niet wordt verkocht. Bij zelfrealisatie is overigens steeds sprake van intensief overleg met de gemeente. Hoewel dit niet in die mate naar voren kwam tijdens de inventarisatieronde, blijken de overige instellingen die zijn overgegaan tot herontwikkeling met omgekeerde integratie, te kiezen voor een vorm van samenwerking. Vijf instellingen hebben gekozen voor (ook) samenwerking met de gemeente, waarvan één als (hoofd)strategie de zelfrealisatie heeft aangegeven. De samenwerking met de gemeente wordt in alle gevallen gezien als noodzakelijk voor de optimalisering van de herontwikkeling en het soepel laten verlopen van de bestemmingsplanprocedure. De samenwerking met de gemeente krijgt al in een vroeg stadium van de herontwikkeling vorm. In het merendeel van de herontwikkelingen wordt vrij snel een intentieverklaring getekend. Daarna wordt gezamenlijk een masterplan en een structuurplan opgesteld. De bestemmingsplanprocedure wordt zoveel als mogelijk in samenwerking doorlopen. In deze samenwerking met de gemeente houden de instellingen bij voorkeur toch zoveel als mogelijk de touwtjes in eigen hand. Niet elke gemeente is overigens bereid tot samenwerking. Bij één ontwikkeling gaf de gemeenteraad aan niet samen te willen werken, omdat de inwoners dit zouden kunnen beschouwen als een (ongewenste) situatie van waaruit de instelling deals zou kunnen sluiten met het dagelijks bestuur van de gemeente. De wethouder moest van de gemeenteraad daarop uit de stuurgroep treden. Het net ingevoerde duale stelsel was van grote invloed op deze herontwikkeling.

42

Bij drie herontwikkelingen is (ook) sprake van samenwerking met een woningcorporatie. De samenwerking met de woningcorporatie verloopt niet steeds naar tevredenheid. Het gevoelen is dat een externe partij toch te weinig kennis heeft over of te weinig gevoel heeft bij de zorg op het terrein en de belangen van de patiënt en de organisatie. Misschien is hier sprake van wrijving tussen profit en nof-profit. Een ander geluid dat werd gehoord tijdens de interviews is dat de contacten met de gemeente vanuit de eigen organisatie vaak beter verlopen. Dit is vooral in de kleinere gemeenten het geval, waar de instellingen vaak de grootste werkgever zijn, van economisch belang voor de gemeente dus. De samenwerking met de woningcorporaties is er vooral om de woningen welke niet bedoeld zijn voor de zorg door de corporatie te laten realiseren. Alle zorggebonden bouw wordt door de instellingen zelf gerealiseerd. Op die wijze probeert men met gebruikmaking van ieders kennis tot een zo goed mogelijke herontwikkeling te komen. Maar ook bij deze samenwerking houden de instellingen bij voorkeur de touwtjes zoveel en zo lang mogelijk in eigen hand. Wanneer door een instelling wordt besloten tot verkoop van percelen grond, meestal stroken gelegen aan de rand van het gebied, wordt voorafgaand aan de verkoop de bestemmingsplanprocedure doorlopen met als doel de zorgbestemming omgezet te krijgen in bijvoorbeeld de bestemming ‘wonen’. De reden hiervoor is voor een belangrijk deel gelegen in wens tot waardecreatie. Grond met een zorg- of maatschappelijke bestemming heeft een lagere waarde dan grond met een bestemming ‘wonen’ dus wil de instelling de grond liever verkopen met een bestemming met een hogere verkoopwaarde. Een andere reden is, de instellingen de zeggenschap op die wijze ongewenste ontwikkelingen willen voorkomen. Daarom wordt de gewenste bestemming, het aantal en soort woningen en het bebouwingspercentage zoveel als mogelijk vastgelegd in het bestemmingsplan. Omdat de instellingen nog niet zijn overgegaan tot verkoop van die percelen, kon niet worden vastgesteld of daarbij sprake zal zijn van verkoop onder voorwaarden. Slechts één instelling gaf aan dit te overwegen. Hoewel op de terreinen (ook) wordt gebouwd voor de markt, willen lang niet alle instellingen de niet-zorggebonden grond, bijvoorbeeld onder de woningen/gebouwen verkopen. In ieder geval drie instellingen hebben het besluit genomen de grond niet te verkopen of hooguit de footprint om zo de zeggenschap op het terrein te behouden. Andere instellingen verkopen wel de grond onder en rond de gebouwen, en soms (ook) een strook grond aan de rand van het terrein, maar houden daarbij rekening met behoud van die delen van het terrein die ze verwachten in de toekomst nodig te hebben voor de bedrijfsvoering. Soms heeft de instelling ook besloten tot gezamenlijk eigendom op een groot deel van het terrein, dat wordt bestemd tot gemeenschappelijk nut (mandeligheid), waarbij de instelling ervoor zorgt de meerderheid daarin te behouden en daarmee de zeggenschap over het terrein. Op die manier kan ook het terrein als landschapspark ingericht blijven. Drie instellingen kiezen ervoor geen grond of alleen de footprint te verkopen. Eén instelling noemde daarbij als reden, het door de instelling zelf kunnen afgeven van een ‘terreinverbod’ op het eigen terrein aan een patiënt die diverse malen overlast heeft veroorzaakt. Deze werkwijze is niet mogelijk op de openbare weg. Daar zou een ingewikkelder procedure van een straatverbod in gang gezet moeten worden en dat kost meer tijd. Het besluit het terrein niet (volledig) af te stoten, kwam deels voort uit de geluiden die werden gehoord van instellingen die hun terrein al hadden afgestoten, maar achteraf bezien spijt hadden gekregen van het niet meer beschikbaar zijn van het terrein omdat niet elke patiënt op zijn plaats is in de stad. Een bijkomende reden is dat het verkrijgen van grond steeds lastiger

43

en duurder wordt terwijl de verwachting is dat de langdurende zorg die op die terreinen wordt geboden niet zal afnemen. Op enkele terreinen waarbij het eigendom van de grond grotendeels bij de instellingen blijft, is de volledige infrastructuur tegen een symbolisch bedrag overgedragen aan de gemeente. Dit is niet alleen beredeneerd vanuit de exploitatie, maar ook om de omgekeerde integratie beter vorm te geven. Op die wijze zijn er namelijk straatnamen op het terrein en hebben gebouwen, en daarmee ook de patiënten, een eigen huisnummer en een voordeur met een eigen brievenbus. Daarbij komt bij dat op terreinen waar de infrastructuur niet is overgedragen aan de gemeente, de woningen in het kader van het Basisregistratie Adressen en Gebouwen weliswaar een huisnummer hebben, maar de post wordt dan op het terrein niet bezorgd bij de afzonderlijke gebouwen en woningen. Postbussen moeten dan aan de straat worden geplaatst. Ook aanbieders van de openbare nutsvoorzieningen leveren in dat geval niet aan afzonderlijke gebouwen op het terrein, maar uitsluitend in opdracht van en aan de eigenaar van het terrein zelf. Die moet dan noodgedwongen leverancier zijn voor de afzonderlijke bewoners. In de interviews is bij twee instellingen ook gesproken over de verkoop van een instellingsterrein. Deze terreinen bleken niet langer nodig voor de zorg, omdat de patiënten gehuisvest konden worden op het andere terrein van de instelling. Omdat de instellingen geen ontwikkelaar zijn en geen risico willen lopen, is besloten tot verkoop aan een commerciële ontwikkelaar. Wel is vooraf de bestemmingsplanprocedure doorlopen om de bestemming te wijzigen van een maatschappelijke bestemming in onder meer een woonbestemming, om zo tot een meerwaarde van de te verkopen grond te komen. Conclusie Steeds terugkerende onderwerpen in de interviews zijn het belang van de patiënt en het vermijden van risico’s. De zorg is leidend, vastgoed is ondersteunend en dus is een herontwikkeling realiseren geen core business. Als herontwikkeling plaatsvindt, is dat in het belang van de patiënt en de continuïteit van de patiëntenzorg op het terrein. Wanneer de instelling het terrein zelf blijft gebruiken, maar het terrein is te groot voor alleen de eigen zorg, is vooralsnog voor negen terreinen besloten tot herontwikkeling met omgekeerde integratie. Hierbij neemt de instelling het initiatief voor de herontwikkeling en heeft de instelling ook de regie. Blijkens de interviews wordt voor de terreinen met omgekeerde integratie bij voorkeur samengewerkt. Deze samenwerking wordt meestal gezocht bij de gemeente, maar ook met woningbouwcorporaties. De samenwerking met de gemeente vindt plaats om de ontwikkeling te optimaliseren en om de bestemmingsplanprocedure makkelijker te kunnen doorlopen. Op deze manier worden risico’s beheersbaar gehouden. Van samenwerking met marktpartijen, anders dan woningcorporaties, is geen sprake. Slechts één instelling is voornemens om in een later stadium van de herontwikkeling met marktpartijen in overleg te gaan over samenwerking gedurende de uitvoeringsfase. De instellingen lopen hier niet warm voor. Dit lijkt gestoeld te zijn op onvoldoende vertrouwen. Hierbij zijn ook de eigen contacten met de gemeente bepalend, die blijkens paktijkervaring van enkele experts beter lijken te verlopen in een direct contact tussen instelling en gemeente dan tussen ontwikkelaar en gemeente. Voor twee terreinen is sprake van zelfrealisatie, zij het dat ook hier in zekere mate wordt samengewerkt met de gemeente. Wel worden de risico’s hierbij nauwlettend gecontroleerd om zo nodig alsnog over te gaan tot verkoop of tot samenwerking.

44

Tot verkoop van de grond wordt niet snel besloten. Het wordt belangrijk gevonden om de zeggenschap ook te houden over die delen van het terrein waar geen zorg plaatsvindt. Op die manier wil de instelling ongewenste ontwikkelingen tegenhouden. Slechts één instelling heeft aangegeven in dit stadium te denken aan het verkopen van delen van het terrein onder voorwaarden, dus met een plan. Het gewijzigde bestemmingsplan wordt door andere instellingen geacht op voldoende wijze gewenste ontwikkelingen te borgen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Daar waar geen enkele behoefte bestaat aan het behouden van het terrein voor de zorg, wordt het volledige terrein verkocht. De ontwikkeling wordt in dat geval niet zelf gerealiseerd om risico’s te voorkomen, de koper mag het terrein zelf ontwikkelen. Hierbij wordt eerst de bestemmingsplanprocedure doorlopen om de waarde van de grond te verhogen voorafgaand aan verkoop. Wanneer een terrein volledig voor zorg in gebruik blijft, zal de instelling deze ontwikkeling volledig zelf, of eventueel in samenwerking met de zorgpartners, realiseren. Hier is verder geen onderzoek naar gedaan. 5.2.2.2 Stappenplan In interviewvraag vier werd gevraagd naar de wijze waarop de instellingen het proces doorlopen en of zij daarbij gewerkt hebben volgens een fasering en met een stappenplan. Aan de instellingen zijn twee voorbeelden voorgelegd van een fasering met stappenplan. Drie instellingen hebben een fasering opgesteld met een bijbehorend stappenplan. Eén instelling heeft daadwerkelijk tot en met de (huidige) realisatiefase gewerkt aan de hand van hun stappenplan. Dit is een instelling met een zodanig grote vastgoedportefeuille dat zij een professionele vastgoedorganisatie hebben. De fasering was overigens anders dan de voorgelegde voorbeelden. Met name de fase die veelal wordt aangeduid als initiatieffase was in meerdere fasen opgedeeld. Dit stappenplan is niet getoond tijdens het interview. Een andere instelling gaf aan wel een stappenplan te hebben gemaakt, maar dit in de praktijk niet te hebben gevolgd. Deze instelling zou, wanneer opnieuw gestart zou moeten worden, vanaf het begin meer gestructureerd gaan werken. De derde instelling is nog in de haalbaarheidsfase, zodat daar niet duidelijk is in hoeverre het stappenplan gedurende het hele proces aangehouden gaat worden. De voorgelegde voorbeelden, welke zijn opgenomen als bijlage 3a en 3b, werden wel herkend, maar door de overige ondervraagden niet als noodzakelijk erkend. Vrijwel alle instellingen geven aan een startnotitie te hebben gemaakt, een masterplan en een structuurplan. Van daaruit zijn zij gestart met de bestemmingsplanprocedure. Ruim een derde van de ondervraagde instellingen geeft aan tot nu toe gewerkt te hebben aan de hand van de WRO-procedures. Dit werd voldoende leidraad geacht. Meer dan de helft van de instellingen is nu bezig met de bestemmingsplanprocedure of heeft die net afgerond. Eén instellingen deelde mee bij de realisatie te zullen werken in een projectstructuur en met een stappenplan. De geïnterviewde instellingen die tot verkoop van een terrein hebben besloten, hebben zoals eerder is vastgesteld, besloten de bestemmingsplanprocedure te doorlopen voordat tot verkoop wordt overgegaan. Dit zijn instellingen die ook een terrein herontwikkelen met omgekeerde integratie. De aanpak is daarbij bij beide terreinen van dezelfde instelling gelijk. Daarmee heeft de ene instelling wel en de andere instelling niet gewerkt met en volgens een fasering en met een stappenplan.

45

Conclusie Daar waar commerciële partijen en overheid zorgvuldig werken volgens een fasering en met een stappenplan en elke fase afsluiten met een besluit, is dit gestructureerd werken niet zichtbaar bij de geïnterviewde instellingen. Het valt op dat in feite maar één instelling gedurende het gehele proces werkt aan de hand van een fasering met de bijbehorende beslismomenten en het eigen stappenplan. Dit is opmerkelijk omdat alle instellingen bij de realisering van een nieuwbouwproject voor de eigen zorg immers altijd gestructureerd hebben moeten werken. Vanuit diverse goedkeuringstrajecten die moesten worden doorlopen, ontkwam men niet aan het werken aan de hand van een fasering en met een stappenplan. Niet duidelijk is waarom deze werkwijze niet is aangehouden bij de herontwikkeling. Dit is mogelijk het gevolg van gebrek aan expertise. Ook het inschakelen van adviseurs heeft op dit punt blijkbaar geen invloed gehad. Het lijkt erop dat naar de mening van de instellingen het volgen van de WRO-procedure tot nu toe voldoende houvast heeft geboden. Mogelijk wordt bij de realisatie het bij de instellingen bekende bouwproces met de daarbij bekende fasen en stappen gevolgd, zoals zij bij de eigen bouwprojecten voor de zorg gewend zijn te volgen. Met subparagraaf 5.2.2 zijn deelvragen vier - Voor welke aanpak heeft de instelling gekozen om tot realisatie van de herontwikkeling van het eigen terrein te komen, bijvoorbeeld verkoop of zelfrealisatie, en heeft de instelling daarbij gewerkt volgens een fasering en met een stappenplan? - en vijf - Wat zijn de belangrijkste redenen voor de gemaakte keuze? beantwoord. 5.3 Actoren en actorenanalyse Uit de literatuur blijkt dat het in een vroeg stadium opstellen van een actorenanalyse een belangrijke stap is voor een succesvol verloop van de gebiedsontwikkeling. De actoren hebben immers hun eigen belangen, die niet noodzakelijkerwijs gelijk zijn aan het belang van de andere actoren of van de ontwikkelaar. Door (per fase) de actoren en hun belangen te kennen, kan al in een vroeg stadium van de ontwikkeling op deze kennis worden ingespeeld, waarmee het proces soepeler en succesvoller kan verlopen. Om inzicht te krijgen in de aanpak van de instellingen bij de herontwikkeling met omgekeerde integratie van de eigen oude hoofdlocatie zijn in de interviews ook vragen gesteld over de actoren en het maken van een actorenanalyse. Het belang van een goede communicatie met de actoren werd overal ingezien. Geen van de instellingen heeft echter een actorenanalyse gemaakt. In twee gevallen is in het kader van de startnotitie wel een actoreninventarisatie gemaakt en in twee gevallen is een stakeholdersinventarisatie gemaakt. Bij een andere instelling is in het kader van het communicatieplan wel gekeken naar wie de actoren zijn, maar is ook geen actorenanalyse gemaakt. Het gebrek aan expertise lijkt hier de oorzaak van. Ook de adviseurs en/of de samenwerkingspartners hebben blijkbaar niet aangestuurd op het (laten) maken van een actorenanalyse. In de beantwoording van de vraag welke actoren voor de instelling belangrijk zijn en waarom, zijn verschillende actoren benoemd. In tabel 5.3 zijn de door de ondervraagden genoemde actoren weergegeven met daarbij de redenen waarom deze van belang werden geacht.

46

Tabel 5.3 Actoren bij ontwikkeling oude hoofdlocaties Actoren

reden

Cliënten(raad)

1. In verband met cliëntenbelangen 2. Creëren draagvlak 1. Het realiseren van een optimaal plan 2. Noodzakelijk voor het goed doorlopen van de bestemmingsplanprocedure Om draagvlak te creëren

Gemeente

Omwonenden (waaronder ook scholen, (sport-) verenigingen, etc.) Personeel Provincie Corporatie Zorginstellingen College sanering Zorgverzekeraars Ontwikkelaars Overige (zoals belangengroeperingen)

1. In verband met goed werkgeverschap 2. Creëren draagvlak Nodig bij bestemmingsplanprocedure (Natura 2000 gebieden) 1. In verband met (toekomstige) samenwerking 2. Vanwege inbreng kennis Daar waar (mogelijk) belanghebbende Vanwege verplichte betrokkenheid Is belanghebbend als financier van de zorg In verband met mogelijke toekomstige samenwerking Creëren draagvlak

Bron: eigen inventarisatie De in tabel 5.3 weergegeven actoren zijn geplaatst in de volgorde van het aantal malen dat een actor is genoemd door de geïnterviewde instellingen. Door elke instelling is als eerste de patiënt of de Cliëntenraad genoemd als actor en alle instellingen hebben de gemeente genoemd als belangrijke actor. De instellingen hebben dezelfde redenen naar voren gebracht waarom het belangrijk was deze actoren te betrekken bij de herontwikkeling. Bij patiënten is dat het patiëntenbelang en het creëren van draagvlak. Bij de gemeente is dit de noodzaak van samenwerking om een optimaal plan te bereiken en om de bestemmingsplanprocedure soepel te doorlopen. Het kennen van het belang van de gemeente zelf in de ontwikkeling, is niet als reden genoemd. Personeel wordt niet bij elke instelling als belangrijke partij in de ontwikkeling beschouwd. Zij worden dan ook niet in alle gevallen betrokken als deelnemer aan de verschillende overleggroepen. Opvallend is dat het College sanering slechts in een geval als actor werd genoemd, terwijl dit College verplicht betrokken moet worden bij het proces van de ontwikkeling en wat ook door alle instellingen wordt nageleefd. Verder valt op dat door slechts één instelling belangengroeperingen als milieuactivisten of monumentenverenigingen zijn genoemd, terwijl op de meeste terreinen sprake is van beschermde natuur en/of Rijks- en Gemeentelijke monumenten. Bij twee instellingen was naar de mening van de instelling de ligging van het terrein zodanig, dat er naar eigen zeggen geen sprake was van omwonenden. Er was ook niets in gang gezet om te communiceren met eventuele belanghebbende omwonenden. De bestemmingsplanprocedure en de hiermee samenhangende inspraakmogelijkheden werd hierin voldoende geacht. De communicatie met de actoren verliep via regiegroepen, informatieavonden dan wel raadplegingbijeenkomsten. Eén instelling vond communicatie zodanig belangrijk dat zelfs sprake was van een eigen communicatiebureau voor de herontwikkeling en dat een communicatieplan was opgesteld. Bij deze instelling zijn presentaties gehouden niet alleen op eigen initiatief, maar ook wanneer verzoeken hierom waren. Hier is veel tijd in gaan zitten, maar de instelling is ervan overtuigd dat dit de herontwikkeling ten goede is gekomen.

47

Bij de geïnterviewde instellingen die de volledig oude hoofdlocatie willen verkopen, is eerder vastgesteld dat zij hebben besloten de bestemmingsplanprocedure te doorlopen voordat tot verkoop wordt overgegaan. Dit zijn instellingen die ook een terrein herontwikkelen met omgekeerde integratie. De aanpak is daarbij bij beide terreinen van de instelling gelijk, zodat met dezelfde actoren rekening is gehouden en in beide gevallen geen actorenanalyse is gemaakt. Conclusie Alhoewel uit de literatuur het belang van een actorenanalyse blijkt, heeft desondanks geen enkele instelling een actorenanalyse opgesteld. Wel heeft men zich gerealiseerd dat het nuttig was bijvoorbeeld cliënten, gemeente en omwonenden, deze laatste groep meestal in brede zin, bij het proces en in de communicatie te betrekken. Hier lag echter geen onderzoek en analyse aan ten grondslag. Als belangrijkste redenen om andere partijen te betrekken, werden genoemd het creëren van draagvlak en het bereiken van medewerking. Door een enkele instelling werd aangegeven dat belanghebbenden automatisch konden inspreken tijdens de bestemmingsplanprocedure. Dat werd voldoende geacht en daarmee werd een actorenanalyse niet nodig bevonden. Daar waar een actoreninventarisatie en een stakeholdersinventarisatie is gemaakt, werd die werkwijze voldoende geacht. Vrijwel elke instelling werkt bij de herontwikkeling met regiegroepen of adviesgroepen en informatieavonden waaraan de actoren deelnemen. Waarom niet met een actorenanalyse werd gewerkt, is niet uit de interviews achterhaald. Dit vormde ook geen onderdeel van het onderzoek. Vermoedelijk is men onbekend met dit instrument en met de voordelen die dit biedt. Ook daar waar is gewerkt met adviseurs en/of een samenwerkingspartner heeft dit niet geleid tot het uitvoeren van een actorenanalyse. Met deze subparagraaf is deelvraag zes - Welke partijen/actoren waren betrokken in de herontwikkeling? - beantwoord. 5.4 De doelstellingen Als belangrijkste doelstelling voor de terreinontwikkeling met omgekeerde integratie werd in de interviews door alle partijen het verbeteren van de woonsituatie van de patiënt en het opheffen van achterstallig onderhoud genoemd. Hierbij werden verschillende mogelijkheden om deze woonomgeving te verbeteren, naar voren gebracht. Een belangrijke verbeteringsmogelijkheid is de omgekeerde integratie. De patiënt die niet van het terrein af kan, heeft naar de mening van de instellingen recht op een zo normaal mogelijk leven op het terrein zelf. Als uitgangspunt wordt genomen, dat als je niet kunt integreren in de maatschappij, dan moet de maatschappij maar integreren op het terrein. Zoals eerder vermeldt, is bij slechts een instelling de omgekeerde integratie gezien als een ‘niet ongewenst bijproduct’ van de herontwikkeling. Bij die instelling was de belangrijkste doelstelling het genereren van extra financiële middelen. Deze middelen werden gebruikt om de huisvesting van de patiënten te verbeteren. Voor de andere instellingen was het financiële aspect een tweede doelstelling die men wilde realiseren en ook hier bedoeld om de woonsituatie van de patiënten te verbeteren. Eén van de manieren waarop men dat wil bereiken, is om op het terrein te bouwen voor de markt en dan met name woningbouw in de vrije sector. Hieruit kan dan de doelstelling ‘het verbeteren van de kwaliteit van de patiëntenhuisvesting op een uitstekende locatie’ worden gerealiseerd. Enkele instellingen willen deze extra inkomsten voor een deel benutten ten behoeve van de continuering van de bedrijfsvoering op het terrein,

48

het verstevigen van de vermogenspositie, het faciliteren van het zorgproces en ten behoeve van maatregelen om het integratieproces te bevorderen. Ook de veiligstelling van de bedrijfscontinuïteit op het terrein nu en in de toekomst door het behouden van de grond, wordt als doelstelling genoemd. Verschillende instellingen zijn van mening dat inmiddels een kentering waarneembaar is in het afbouwen van het aantal klinische bedden op de terreinen. Zij verwachten dat over een aantal jaren hier weer meer behoefte aan zal zijn voor patiënten die langdurend zorg nodig hebben. Naast het verbeteren van de woonsituatie en het genereren van extra financiële middelen als gemeenschappelijke doelstellingen werden, ook andere doelstellingen genoemd waaronder de veiligstelling van de cultuurhistorische en/of natuurhistorische waarde op het terrein, het realiseren van kosteneffectieve huisvesting en het wegwerken van leegstand. De genoemde doelstellingen zijn weergegeven in tabel 5.4. Daar waar instellingen hebben besloten tot het afstoten van het volledige terrein was de belangrijkste doelstelling het genereren van extra financiële middelen in het belang van de patiënt en de organisatie. Deze extra middelen worden, bij toestemming van het College sanering, met name ingezet om de gewenste verbetering van de huisvesting van de patiënt te realiseren en om achterstallig onderhoud van gebouwen op andere locaties en van het andere eigen instellingsterrein weg te werken. Op de vraag in hoeverre de doelstellingen waren behaald, werd door de meeste instellingen aangegeven dat gezien de fase van de herontwikkeling nog niet of slechts beperkt van het behalen van doelstellingen kon worden gesproken. Aangezien voor de meeste herontwikkelingen de bestemmingsplanprocedure nog wordt doorlopen of net is afgerond, is het duidelijk waarom wordt aangegeven dat de meeste doelstellingen nog niet zijn behaald. Wel wordt door een aantal instellingen aangegeven dat de bescherming van de cultuurhistorische en natuurhistorische waarden op het terrein is zeker gesteld gezien de fase waarin de bestemmingsplanprocedure zich bevindt. Op deze terreinen vinden de instellingen dat de doelstelling daarmee is behaald. Op enkele terreinen zijn al wel doelstellingen behaald waar het gaat om de realisering van betere patiëntenhuisvesting, dit ondanks het feit dat de financiële doelstellingen in de meeste gevallen nog niet zijn behaald. De instellingen hebben in die gevallen gezorgd voor een voorfinanciering van deze patiëntenhuisvesting gezien de urgentie. Bij enkele instellingen is een eerste financieel resultaat behaald door de verkoop of verhuur van voormalige zorgpanden. Dit zijn vrijwel steeds (Rijks-)monumenten die niet langer geschikt worden bevonden voor de zorg. In het kader van het wegwerken van leegstand wordt verhuur of verkoop van een dergelijk pand gezien als een goede oplossing. Als gevolg van de verkoop of verhuur van panden op de instellingsterreinen is een eerste stap gezet in de richting van de omgekeerde integratie. Hiermee is deze doelstelling op die terreinen deels gerealiseerd. Een instelling heeft de herontwikkeling vrijwel volledig gerealiseerd. Daar is de financiële doelstelling boven verwachting gerealiseerd. Andere instellingen geven aan zich zorgen te maken over de kredietcrisis als gevolg waarvan de woningmarkt stagneert. Vaak wordt hierom besloten de verkoop van stroken grond aan de rand van het terrein en/of de verkoop van woningen te faseren. Hiermee proberen ze de risico’s van een lagere opbrengst te verkleinen. De genoemde doelstellingen zijn, met de naar de mening van de ondervraagden bereikte resultaten, weergegeven in tabel 5.4.

49

Tabel 5.4 Doelstellingen en behaald resultaat Doelstelling

Behaald resultaat

Omgekeerde integratie

Eerste aanzet hiertoe op verschillende terreinen. Op twee terreinen is doelstelling vrijwel volledig behaald. Eerste resultaten hiertoe behaald op verschillende terreinen. Op twee terreinen is doelstelling vrijwel volledig behaald. Nog niet behaald in deze fase Doelstelling gerealiseerd op één terrein en zelfs boven verwachting. Doelstelling op andere terreinen beperkt behaald als gevolg van verhuur oude zorgpanden (zie ook wegwerken leegstand) Zorgbestemming voor de meeste terreinen in bestemmingsplan geborgd. Volledige doelstelling nog niet behaald omdat nog nergens de herontwikkeling volledig is gerealiseerd. Eerste aanzetten door verhuur en soms ook verkoop van zorggebouwen. Doelstelling is nog nergens volledig behaald. Doelstelling behaald door borging in bestemmingsplan, bestemmingsplanprocedure niet in alle gevallen volledig afgerond.

Goede patiëntenhuisvesting Kostenefficiënte huisvesting Behalen financieel voordeel

Behouden grond voor (uitbreiding van) zorg ook in de toekomst Wegwerken leegstand Bescherming cultuurhistorische waarde en/of natuurhistorische waarde

Bron: eigen inventarisatie Conclusie Alle instellingen hebben meerdere doelstellingen aangegeven, welke vrijwel alle zorg gerelateerd zijn, die ze willen behalen bij de ontwikkeling van hun terrein. De doelstellingen zijn in de meeste gevallen nog niet behaald. Dit is gezien de fase waarin de ontwikkelingen zich bevinden niet verwonderlijk. Voor de meeste ontwikkelingen is immers de bestemmingsplanprocedure nog niet of net afgerond. Daar waar de herontwikkeling zich bevindt in een vergevorderd stadium van realisering, is in één geval de financiële doelstelling boven verwachting behaald en zijn de overige eigen doelstellingen grotendeels behaald. Nu de verkoop van woningen stagneert als gevolg van de kredietcrisis zijn de meeste instellingen voornemens om de realisering te faseren. De risico’s om te bouwen zijn niet alleen voor de instellingen te groot, maar ook voor een eventuele samenwerkingspartner. Bovendien wordt ook voor zorginstellingen het lenen van geld steeds lastiger. Slechts een instelling is van mening dat de crisis niet van invloed hoeft te zijn op het te behalen resultaat. Zij gaan uit van het succes van de herontwikkeling, door tijdig in te spelen op de veranderende omgeving en de kansen te benutten die zich daarbij voordoen. De meeste instellingen maken zich in dit stadium bezorgd over het behalen van de doelstellingen. Zij kunnen dan ook nog niet aangeven of de doelstellingen (volledig) zullen worden behaald. Met deze subparagraaf is deelvraag 7 - Wat zijn de doelstellingen die voor de instelling aan de ontwikkeling ten grondslag liggen en in welke mate zijn deze gehaald?- beantwoord. 5.5 De succesfactoren De interviewvraag over succesfactoren is opgebouwd uit drie delen. Als eerste is gevraagd of de geïnterviewde een of meerdere succesfactoren kon noemen voor de eigen ontwikkeling. Deze worden gezien als ‘spontaan’ genoemde succesfactoren. Na de beantwoording van de eerste vraag is het overzicht met succesfactoren uit tabel 2.2 voorgelegd aan de ondervraagden, met de vraag of en zo ja welke van de genoemde thema’s ook op de eigen

50

ontwikkeling van toepassing waren. Als laatste werd gevraagd om aan te geven hoe belangrijk elk van de 13 thema´s uit tabel 2.2 door de ondervraagden werd gevonden. ‘Spontaan’ genoemde succesfactoren Op de vraag naar succesfactoren werd ‘spontaan’ een veelheid aan factoren genoemd, waaronder: de samenwerking met de gemeente, afhandeling in één raadsperiode, goed contact met de Commissie Welstand, het hebben van een goed en enthousiast team, het hebben van een goede projectleider, het hebben of inhuren van de juiste, vooral juridische kennis, het hebben van doorzettingsvermogen en een goed netwerk, regie in eigen hand houden, een goede relatie met bewoners en omwonenden, goed marketinggevoel, strakke planning, goede communicatie en een lerende houding gedurende het gehele proces. Ook werd belangrijk geacht de medewerking, de consistente visie en het commitment van het eigen bestuur, maar vooral ook affiniteit met vastgoed van de betrokken eigen bestuurder. Sommige van deze succesfactoren werden door slechts een enkele ondervraagde genoemd. De medewerking en de steun van de gemeente, het commitment van het eigen bestuur en het hebben van een goed team en/of projectleider werden regelmatig genoemd. Het nodig hebben van financiële kennis werd slechts eenmaal spontaan als succesfactor genoemd. Vertaald naar de dertien thema’s uit tabel 2.2, waarbij kennis is vertaald naar de succesfactor leertraject, zijn de volgende succesfactoren ‘spontaan’ genoemd: ƒ Commitment 7x; ƒ bewoners/omwonenden 6x; ƒ volksvertegenwoordiging 5x; ƒ proces 5x; ƒ leertraject (kennis) 5x en ƒ communicatie 5x. De overige thema’s, urgentie, marktpartijen, probleemdefinitie, belangen, ontwerpen, grond en financiering, zijn niet spontaan genoemd. Geen van de instellingen noemde spontaan de succesfactor urgentie, terwijl er toch een belangrijke reden, een kans, geweest moet zijn om met de herontwikkeling te starten. Bij verder vragen bleek dat vrijwel elke instelling onmiddellijk zijn urgentie voor de ontwikkeling aan kon geven. Hierbij werden genoemd de omgekeerde integratie, de leegstand en het willen wegwerken daarvan, de kwaliteit van de gebouwen en het terrein, dat wil zeggen het achterstallig onderhoud, en de economische drive, dat wil zeggen het genereren van extra financieel middelen. Dit alles is gerelateerd aan het belang van de patiënt. De eigen urgentie werd door de instelling niet herkend als belangrijke succesfactor. Maar ook de belangen van andere partijen en daarmee hun mogelijke urgentie is door de instelling niet herkend als belangrijk voor het welslagen van de herontwikkeling. Ook de belangen van de samenwerkingspartners waren niet onderzocht. Eventuele kansen in de herontwikkeling zijn daarmee mogelijk gemist. Naast de vraag naar succesfactoren is gevraagd of ook een faalfactor kon worden genoemd bij de eigen ontwikkeling. Ook hier komt weer de samenwerking met de gemeente naar voren en bovendien het probleem van het op de politieke agenda krijgen. Het algemeen gevoelen was, dat zonder medewerking van de gemeente de bestemmingsplanprocedure een moeizaam proces wordt en de gewenste resultaten niet worden behaald. Daarbij is gewezen op de soms tegenstrijdige (publieke en private) belangen van de gemeente, waardoor het niet altijd in het belang van de gemeente is om aan de herontwikkeling van het instellingsterrein mee te werken. Als faalfactor werd in twee gevallen genoemd het hebben van slechts één

51

projectleider, of het inschakelen van kleine adviesbureaus. Dit wordt nu als wel heel kwetsbaar gezien. Het zijn van een ´gekkenhuis´ wordt bij enkele instellingen als mogelijke faalfactor gezien. Een andere instelling noemde de samenwerking met de adviseurs als faalfactor. Ook de kredietcrisis vormt een (potentiële) faalfactor. Een bijzondere faalfactor was het voorkeursrecht van koop dat aan een ontwikkelaar was gegeven. Dit bleek later grote vertraging op te leveren. Geen van de instellingen noemde het College sanering zorginstellingen als faalfactor, maar ook niet als succesfactor. Na de beantwoording van de vraag naar succes en faalfactoren en urgentie voor de eigen ontwikkeling is gevraagd aan te geven welke van de uit tabel 2.2 genoemde thema´s als succesfactor voor de eigen ontwikkeling werden ervaren. Verzocht werd dit aan te geven in de tabel. De resultaten hiervan, dat wil zeggen het aantal malen dat een thema is genoemd door de geïnterviewden, zijn weergegeven in tabel 5.5 samen met de literatuurscore uit tabel 2.3 na een omzetting naar percentages. In de gevallen waarbij met de geïnterviewden is gesproken over meerdere terreinenontwikkelingen, is ervoor gekozen slechts eenmaal een score weer te geven. Uit de eerder gestelde vragen blijken namelijk geen verschillen voor de ontwikkelingen van dezelfde instelling. Tabel 5.5 Succesfactoren interviews en literatuur Thema’s Score % uit 8 interviews 01 Urgentie 62,5 02 Commitment 87,5 03 Volksvertegenwoordigers 62,5 04 Bewoners/omwonenden 75 05 Marktpartijen 37,5 06 Probleemdefinitie 75 07 Belangen 75 08 Ontwerpen 62,5 09 Proces 62,5 10 Grond 87,5 11 Financiering 50 12 Leertraject 62,5 13 Communicatie 62,5

Score % literatuur 6 auteurs tabel 2.3 66,6 33,3 66,6 83,3 83,3 100 100 33,3 100 83,3 83,3 50 66,6

Bron: eigen inventarisatie Door de scores in tabel 5.5 in percentages te zetten, kunnen de scores rechtstreeks met elkaar vergeleken worden. Hieruit blijkt dat bij elk thema een verschil zichtbaar is in score, zij meestal slechts klein. Bij de zorginstellingen scoren commitment en grond het hoogst en in de literatuur zijn dat probleemdefinitie, belangen en proces. Het laagst bij de zorginstellingen scoort marktpartijen en in de literatuur is dat ontwerpen en commitment. Als laatste werd de geïnterviewden gevraagd bij elk thema aan te geven hoe belangrijk zij de verschillende thema’s uit tabel 2.2 vonden. Hierbij is een Likertschaal gebruikt. Op die manier is aan de verschillende thema’s een volgorde gegeven van de mate van belangrijkheid naar de mening van de ondervraagden. Op basis daarvan is zijn commitment en grond als

52

belangrijkste succesfactor te beschouwen. Het minst belangrijk is urgentie. Deze resultaten zijn weergegeven in tabel 5.6.

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

16 39

2

4

2

32

2

4

1

1 2 2 1 2 3 3 1 3

3 5 6 6 5 5 4 4 2

2 1

1

1 1 1 3 3

Totaalscore

3

geen mening 0

2 1

heel onbelangrijk 1

3 7

Urgentie Commitment Volksvertegenwoordigers Bewonersomwonenden Marktpartijen Probleemdefinitie Belangen Ontwerpen Proces Grond Financiering Leertraject Communicatie

Onbelangrijk 2

belang rijk noch onbelangrijk 3

01 02 03

Belangrijk 4

Thema’s

heel belangrijk 5

Tabel 5.6 Scores succesfactoren

1

30

1

26 33 34 32 32 35 33 30 32

Bron: eigen inventarisatie Voor de in de interviews besproken terreinen die volledig worden afgestoten, geldt ook voor de spontaan genoemde succes- en faalfactoren dat hier gelijke factoren werden genoemd als bij het te herontwikkelen terrein van dezelfde eigenaar. Conclusie Door de instellingen is ‘spontaan’ een veelheid aan succesfactoren genoemd. Hierbij valt op, dat hoewel de verbetering van de woonsituatie van de patiënt en het genereren van extra financiële middelen de belangrijkste doelstellingen zijn, dit er niet toe heeft geleid dat alle instellingen ‘spontaan’ een hieraan gerelateerde succesfactor hebben genoemd. Zo werd het intensief betrekken van patiënten en cliëntenraad, bijvoorbeeld in de gebruikersgroepen, in minder dan de helft van de interviews ook als succesfactor genoemd. Ook is tegen de verwachting in het hebben of inhuren van kennis in slechts de helft van de gevallen ‘spontaan’ genoemd als succesfactor. Ook het belang van de patiënten en andere betrokken partijen werd niet ‘spontaan’ gezien als succesfactor. Bij alle instellingen werd de medewerking van de gemeente als noodzakelijk voor het slagen van de ontwikkeling gezien. In de meeste gevallen werd dit door de instellingen ook aangeduid als succesfactor, in één geval als faalfactor. Alle instellingen hebben er ook voor gekozen om elk op hun eigen wijze de gemeente sterk te betrekken bij de ontwikkeling. Hoewel door àlle instellingen de bewoners/omwonenden als belangrijke actor werden genoemd, geeft maar driekwart van de ondervraagden aan de goede relatie met bewoners/omwonenden ook als succesfactor te zien. Ook valt op dat elke instelling kennis heeft ingehuurd, maar dat bij de succesfactoren kennis ‘slechts’ door 62,5% spontaan wordt genoemd. Wanneer gekeken wordt naar het oordeel van de ondervraagden over de succesfactoren uit tabel 2.2 dan wordt van alle thema’s commitment door bijna negentig procent van de 53

ondervraagden als succesfactor herkend, waarmee het bij deze aanvullende vraag bij interviewvraag 9 als belangrijkste thema voor de zorginstellingen wordt beschouwd. Ook grond en belangen worden belangrijke thema’s geacht. Verreweg het minst belangrijk vinden de ondervraagden het thema urgentie. Dit is weergegeven in tabel 5.6. Wanneer de uitkomsten van de verschillende vragen over succesfactoren onderling worden vergeleken, dan valt op dat commitment door de ondervraagden het meest ‘spontaan’ wordt genoemd en in belangrijkheid ook het hoogste scoort. De overige succesfactoren die ‘spontaan’ zijn genoemd, blijken na het tonen van de thema’s uit tabel 2.2. lager te scoren dan een aantal niet ‘spontaan’ genoemde succesfactoren, te weten grond, belangen, probleemdefinitie en financiering. Een en ander is weergegeven in tabel 5.7 Het laagst scoort steeds de succesfactor urgentie. Tabel 5.7 spontaan genoemde succesfactoren met “belangrijkheidscore” Succesfactoren spontaan genoemd commitment volksvertegenwoordiging bewoners/omwonenden proces leertraject communicatie

percentage ‘spontaan’ genoemd 87,5 62,5 75 62,5 62,5 62,5

belangrijkheidscore tabel 5.6 39 32 30 32 30 32

Hoogst scorende succesfactoren tabel 5.6 commitment: 39 grond: 35 belangen: 34 probleemdefinitie: 33 financiering: 33

Bron: eigen inventarisatie Uit tabel 2.3 blijkt dat belangen, probleemdefinitie en proces als belangrijkste thema’s uit de bestudeerde literatuur mogen worden beschouwd en commitment en ontwerpen als het minst belangrijk. Uit de vergelijking van de uitkomsten is misschien wel het meest opvallend dat commitment voor de geïnterviewden bij alle vragen als belangrijkste succesfactor naar voren komt terwijl dit in de bestudeerde literatuur het minst voorkomt. Bij de start van de herontwikkeling heeft de instelling zich klaarblijkelijk het belang van de verschillende thema’s niet gerealiseerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat de instellingen daar dan ook niet bewust naar hebben gehandeld bij de herontwikkeling en daardoor mogelijk kansen zijn gemist. De invloed op de ontwikkeling is achteraf niet meer na te gaan. Met paragraaf 5.5 is het eerste deel van deelvraag 8 - Wat waren de bij de betreffende ontwikkeling als noodzakelijk ervaren succesfactoren? - beantwoord. 5.6 Anders organiseren met de kennis van nu? Als laatste werd aan de experts de vraag voorgelegd of zij met de kennis van nu de herontwikkeling anders zouden aanpakken. Deze vraag werd door alle experts bevestigend beantwoord. Ook hier kwamen diverse redenen naar voren en het financiële aspect was hier weer een belangrijke factor. Voor een deel werd dit gerelateerd aan de tijd waarin men met de ontwikkeling was gestart. Sommige ondervraagden noemden meer dan een reden. In tabel 5.8 een weergave van de zaken die men met de kennis van nu in de herontwikkeling anders zou aanpakken.

54

Tabel 5.8 Voorgenomen andere aanpak Aanpak Werken met meer dan 1 projectleider Zelf strakker sturen, kost nu teveel tijd In een eerder stadium meer interne kennis. Beter proces- en projectmatig aanpakken Zorgen vanaf het begin voor een integrale gebiedsvisie

Aantal malen genoemd 2

Toelichting Het hebben van één projectleider is te kwetsbaar

2

Tijd is geld, ontwikkeling zo nodeloos duurder

2

In de eerste fase te afhankelijk van externe kennis wat het zelf sturen lastiger maakt. Te ‘onvoorbereid’ gestart.

2 1

Meer in eigen hand houden, zelf ontwikkelen tot bestemmingsplanniveau en pas dan (delen) afstoten In verleden oude gebouwen gesloopt en vervangen door slechte nieuwbouw

1

Betere analyse op wat je wilt bereiken Leertraject

1

1

1

Een noodzakelijk geacht afstoten van een gebouw midden op het terrein vooruitlopend op de verdere ontwikkeling heeft diverse problemen veroorzaakt die voorkomen hadden kunnen worden. Geld wordt steeds belangrijker. Op deze manier wordt gedacht beter op geld te kunnen sturen. Door nieuwbouw is bebouwing meer uitgewaaierd over terrein wat een slechter plan betekent, oude gebouwen kwalitatief beter. Zou nu oude gebouwen handhaven. Plan en verwachte opbrengst onvoldoende onderzocht en omschreven. Herontwikkeling is een continu leerproces

Bron: eigen inventarisatie

55

6. Toetsing van de hypothesen In dit hoofdstuk worden de hypothesen getoetst aan de uitkomsten van de interviews. 6.1 Hypothese 1, gemeente In verschillende succesfactoren bij gebiedsontwikkeling speelt de gemeente een meer of minder belangrijke rol. De gemeente is hoe dan ook bij elke herontwikkeling binnen haar grondgebied betrokken als de partij die het besluit neemt over het bestemmingsplan en daarmee over de mogelijkheden en onmogelijkheden van de herontwikkeling. Uit de interviews blijkt dat de instellingen deze belangrijke rol van de gemeente hebben ingezien. Bij het eerste deel van interviewvraag 9, het spontaan noemen van succesfactoren, is door vijf ondervraagden de goede samenwerking met de gemeente en het meekrijgen van de politiek als noodzakelijke (succes)factor genoemd. Uit de interviews blijkt verder dat door vrijwel alle instellingen de gemeente als belangrijke actor wordt gezien. Bij de gekozen strategie geven vier ondervraagden aan de herontwikkeling te realiseren in samenwerking met de gemeente en twee instellingen werken nauw samen met de gemeente bij de herontwikkeling die zij zelf wensen te realiseren. Daarmee wordt door zes van de acht ondervraagden aangegeven op enigerlei wijze samen te werken met de gemeente. Voor de meeste instellingen verloopt de samenwerking met de gemeente ook goed. In sommige gevallen komt dat voor een deel voort uit het feit dat de instelling de grootste werkgever is of was binnen de gemeente. De economische belangen voor de gemeente spelen een rol. Voor beide partijen is daarmee een goede samenwerking ook zonder de herontwikkeling al belangrijk. Wel komt in de interviews het probleem naar voren van de dubbele pet van de gemeente. Als gevolg daarvan blijkt het in een enkel geval lastig onderhandelen te zijn met de gemeente over verkoop van (stroken) grond en de door de instelling gewenste woningbouwplannen. Daarmee werd de rol van de gemeente echter niet minder belangrijk gevonden. De hypothese is hiermee bevestigd. 6.2 Hypothese 2, succesfactoren In hypothese 2 wordt gesteld dat de succesfactoren voor de ontwikkelingen van oude hoofdlocaties gelijk zijn aan in de literatuur genoemde succesfactoren, maar dat de mate van het belang daarvan kan verschillen ten opzichte van dat wat uit de literatuur is geconcludeerd. In paragraaf 5.5 is uitgebreid ingegaan op de succesfactoren bij herontwikkelingen van oude hoofdlocaties. Hier blijkt dat, zij het op een andere manier verwoord, de thema’s commitment, volksvertegenwoordiging, bewoners/omwonenden, proces, leertraject en communicatie door vrijwel alle instellingen spontaan zijn genoemd als succesfactor. Bij het tonen van tabel 2.2 werden alle hierin genoemde thema’s door alle geïnterviewden herkend als succesfactoren, behalve marktpartijen. Marktpartijen werd door slechts circa een derde van de instellingen als succesfactor gezien. Terwijl alle thema’s werden herkend, wijkt het belang dat aan een succesfactor door de instellingen werd gegeven af van de onderzochte literatuur. Dit is weergegeven in tabel 5.5. De verwachting was dat de instellingen zich hebben gerealiseerd dat onvoldoende expertise in eigen huis was en dat het hebben van deze expertise een voorwaarde is om de herontwikkeling succesvol te realiseren. De instellingen hebben zich gezien de uitkomsten van de interviews inderdaad tijdig gerealiseerd onvoldoende expertise in huis te hebben en dat kennis een succesfactor is. Dit blijkt niet alleen uit het inschakelen van verschillende adviseurs en het in dienst nemen van medewerkers met specifieke kennis, maar ook uit het feit dat kennis ‘spontaan’ door de geïnterviewden werd genoemd als voorwaarde voor het succes. Wanneer kennis en expertise met name wordt gezien als ‘leertraject’ en het stellen van

56

nieuwe eisen aan kennis, dan wordt dit door instellingen als belangrijker succesfactor gezien dan door de commerciële ontwikkelaars. Waar het de succesfactor bewoners betreft, blijkt uit de interviews dat alle instellingen de bewoners daadwerkelijk betrekken bij de herontwikkeling vanuit het belang van de patiënt. Dit gebeurt ondanks het feit dat eigenlijk geen enkele instelling een actorenanalyse heeft opgesteld. Weliswaar wordt ‘spontaan’ bewoners als succesfactor benoemd, maar door minder dan de helft van de instellingen. Bij het tonen van de thema’s herkent driekwart van de ondervraagden deze succesfactor, maar na het laten scoren van de succesfactoren krijgt bewoners geen hoge score. In de literatuur is de score hoger, maar niet zodanig veel hoger dat van een groot verschil gesproken kan worden. Het geconstateerde verschil zou mogelijk verklaard kunnen worden uit enerzijds de expertise van de commerciële ontwikkelaars en anderzijds de core business van de instellingen. De commerciële ontwikkelaars weten uit ervaring dat het niet betrekken van bewoners en omwonenden vrijwel zeker tot vertragingen leidt en daarmee tot extra kosten. Zij zijn zich dan ook zeer bewust van het belang van het betrekken van de bewoners/omwonenden bij de herontwikkeling. De instellingen zijn naar verwachting inmiddels vanuit hun core business zo gewend de patiënt bij belangrijke zaken te betrekken, dat dit automatisme niet (meer) als succesfactor wordt ervaren. Uit de interviews blijkt dat de instellingen marktpartijen noch ‘spontaan’, noch na het zien van de thema’s in tabel 2.2 benoemen of zien als succesfactor bij een herontwikkeling. Daarmee is het voor de instellingen – op urgentie na – de minst belangrijke succesfactor. Commerciële ontwikkelaars zien marktpartijen daarentegen als een van de belangrijkste succesfactoren. Bij deze succesfactor is er sprake van een aanzienlijk verschil. Uit de interviews blijken de succesfactoren bij herontwikkelingen van oude hoofdlocaties overeen te komen met die van commerciële ontwikkelingen, maar een andere volgorde te kennen qua belangrijkheid. Bij de succesfactoren commitment, marktpartijen, ontwerpen, proces en financiering is het verschil in score tussen zorginstellingen en literatuur meer dan vijfentwintig procent. Voor de overige succesfactoren, meer dan de helft, worden wel verschillen gevonden, maar dat is minder dan vijfentwintig procent. Wanneer daarbij in acht wordt genomen dat slechts een beperkt aantal interviews kon worden afgenomen en dat ook de auteurs van de bestudeerde literatuur onderling verschillen waar het gaat om de succesfactoren bij een gebiedsontwikkeling, maakt dit een individuele beoordeling mogelijk van de importantie van de verschillen. In het kader van dit onderzoek is gekozen voor 25%. Dit alles in overweging nemend is het verschil voor de overige thema’s - een ruime meerderheid - verwaarloosbaar te noemen. Daarmee zijn de verschillen in het totaal verwaarloosbaar te noemen omdat minder dan de helft van de succesfactoren bij een herontwikkeling van een oude hoofdlocatie en een commerciële ontwikkeling verschillen. De hypothese is daarmee bevestigd waar het de gelijkheid van de succesfactoren betreft, maar verworpen waar het het verschil in de belangrijkheid van de succesfactoren betreft. Hiermee is tevens het tweede deel van deelvraag 8 - Zijn de succesfactoren van herontwikkelingen van oude hoofdlocaties vergelijkbaar met de uit de literatuur bekende succesfactoren - beantwoord.

57

6.3 Hypothese 3, ‘College sanering’ Bij de beantwoording van de vraag over het College sanering, interviewvraag 7 komt het volgende beeld naar voren. In de meeste gevallen blijkt het College sanering niet direct ‘bij het voornemen tot’ te zijn geïnformeerd, maar dat heeft in slechts een enkel geval tot problemen en vertraging geleid. Ook werd duidelijk dat er sprake is van een verschil in kennis bij de verschillende bouwgemachtigden, de vertegenwoordigers van het College sanering. Aangezien de bouwgemachtigde alleen nog toetst op die momenten waar daadwerkelijk volgens de wet getoetst moet worden, is de invloed van het College sanering niet merkbaar zolang de instelling zich houdt aan de uitgangspunten, namelijk transparant en marktconform handelen en geen contracten afsluiten zonder goedkeuring van het College sanering. Meestal werd de bemoeienis van het College sanering niet gevoeld als beknotting van de eigen vrijheid. In maar één geval werd naar voren gebracht: “Het moet, maar je hebt er helemaal niets aan”. Uit de uitkomsten van de interviews blijkt dat daar waar de bouwgemachtigde veel kennis in huis heeft van gebiedsontwikkeling de bemoeienis als positief en nuttig werd ervaren. Niet bekend is of het in die gevallen steeds om dezelfde bouwgemachtigde gaat. Over het centrale deel van het college, het Secretariaat, werd gemeld dat antwoorden op de hieraan gestelde vragen lang en meestal te lang op zich lieten wachten. Om vertragingen als gevolg van het wachten op de beantwoording te voorkomen, gingen instellingen vaak verder op de ingeslagen weg, ervan uitgaande dat de positieve beoordeling door de bouwgemachtigde voldoende belangrijk was voor een positieve besluitvorming door het Secretariaat. Vertrouwen in en een goede verstandhouding met de bouwgemachtigde zelf, blijkt in de praktijk noodzakelijk om de herontwikkeling vlot te laten verlopen. Het voorkomt problemen en beperkt vertragingen. Dit is voor veel instellingen reden om de bouwgemachtigde zitting te laten nemen in de stuurgroep of om regulier overleg te hebben met de bouwgemachtigde. Vier instellingen hebben aangegeven het Secretariaat gevraagd te hebben een bepaalde bouwgemachtigde toegewezen te krijgen, hetgeen in drie gevallen is gelukt. Hier verlopen de contacten meet de bouwgemachtigden zeer positief. Wanneer gewacht zou worden op de definitieve besluiten van het Secretariaat, zou dit naar de mening van enkele geïnterviewden zeker tot vertraging leiden. Naar de mening van vier van de ondervraagden werkt de rol van het College sanering in de praktijk niet vertragend op de herontwikkeling omdat de instellingen dit weten op te vangen door een goede samenwerking met de bouwgemachtigde te bewerkstelligen. Twee ondervraagden zijn wel van mening dat de betrokkenheid van het College sanering vertragend werkt op de herontwikkeling en twee ondervraagden geven aan niet ver genoeg gevorderd te zijn in het proces om hier al een uitspraak over te willen doen. De hypothese is bevestigd noch verworpen, aangezien exact de helft van de ondervraagden aangeeft in de praktijk geen vertraging te ondervinden als gevolg van de toetsende rol van het College sanering.

58

7. Conclusies en aanbevelingen Aan de hand van de literatuurstudie en de uitkomsten van de interviews met vertegenwoordigers van de instellingen die een oude hoofdlocatie herontwikkelen met omgekeerde integratie worden de conclusies getrokken, zodat met dit hoofdstuk een antwoord wordt gegeven op de centrale vraag. In dit hoofdstuk worden tevens enkele aanbevelingen gedaan voor non-profit instellingen die voornemens zijn een groot eigen terrein te herontwikkelen, maar ook voor hun samenwerkingspartners. 7.1 Conclusies In de voorgaande hoofdstukken zijn de deelvragen beantwoord. Teneinde de centrale vraag te beantwoorden, worden in deze paragraaf de uitkomsten uit het literatuuronderzoek vergeleken met de uitkomsten van de interviews om op basis daarvan te concluderen of herontwikkelingen door commerciële ontwikkelaars en herontwikkelingen van instellingsterreinen door non-profit instellingen al dan niet van elkaar verschillen. 7.1.1 Aanleiding herontwikkeling Voor de herontwikkeling van het instellingsterrein is de belangrijkste aanleiding het patiëntenbelang, wat zich vertaalt in het wegwerken van leegstand en het opheffen van de functionele veroudering. In paragraaf 5.1 is de herontwikkeling van een instellingsterrein vergeleken met typen gebiedsontwikkeling uit de literatuur. Daarbij blijkt de herontwikkeling van een instellingterrein waar ook zorg blijft, vergelijkbaar met een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en ook de aanleiding tot de herontwikkeling is vergelijkbaar. In beide gevallen is sprake van functionele veroudering en een onevenwichtige sociale opbouw in het gebied. Wanneer de bedrijfsmatige kant van het instellingsterrein als uitgangspunt wordt genomen, dan is een herontwikkeling van de oude hoofdlocatie wanneer daar geen zorg meer wordt geboden, vergelijkbaar met de transformatie van een bedrijventerrein die overbodig is geworden. Ook hier is de aanleiding vergelijkbaar, namelijk het niet meer nodig zijn van het gebied voor de oorspronkelijke functie. Voor beide gebieden liggen er kansen om daar nieuwe functies te realiseren gezien de ligging van het gebied. Voor wat betreft de aanleiding om over te gaan tot herontwikkeling blijken de gebiedsontwikkelingen door commerciële ontwikkelaars en herontwikkelingen van instellingsterreinen vergelijkbaar te zijn. 7.1.2 Strategie en stappenplan Ten aanzien van het proces, de strategie en het winstoogmerk blijkt een onderscheid tussen een commerciële ontwikkelaar en een non-profit instelling. Voor de zorginstelling is het patiëntenbelang de core business en voor commerciële ontwikkelaars is de core business het (her)ontwikkelen. Een zorginstelling blijkt in de besluitvorming steeds geleid te worden door het patiëntenbelang en de eigen zorgplicht. Alle ondervraagden geven aan wel te streven naar waardevermeerdering, maar daarbij risico’s zoveel mogelijk te vermijden in het belang van de patiënt en de continuering van de bedrijfsvoering. In de zorg mag nog steeds slechts beperkt winst worden gemaakt. Bovendien zijn de zorginstellingen meestal stichtingen en stichtingen hebben geen winstoogmerk. Deze uitgangspunten liggen ten grondslag aan de gekozen strategie. De instelling kan als enig eigenaar van het gebied zelf de strategie bepalen. Van de ondervraagden geeft een ruime meerderheid aan besloten te hebben tot een vorm van samenwerking bij de realisering van de herontwikkeling.Dit is meestal met de gemeentelijke overheid maar ook met

59

woningcorporaties. De instellingen lijken niet samen te willen werken met een commerciële partij vanuit een bepaald wantrouwen. Als een instelling het terrein niet langer nodig heeft voor de zorg zal het terrein worden verkocht en niet zelf worden ontwikkeld gezien de risico’s die dat met zich meebrengt. Commerciële ontwikkelaars worden in hun besluitvorming steeds geleid vanuit de noodzaak winst te maken. Zij zullen vanuit de bedrijfsvoering streven naar winstmaximalisatie en daarbij meer risico’s willen nemen bij een herontwikkeling dan een zorginstelling. Bij gebiedsontwikkeling zijn er vaak meerdere eigenaren in het gebied. Meestal heeft in ieder geval de gemeente ook grond in eigendom, bijvoorbeeld de infrastructuur. De commerciële ontwikkelaar zal afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling samenwerken met de verschillende eigenaren in het gebied. Wanneer één ontwikkelaar eigenaar is van het gebied, dan zal hij bij voorkeur de ontwikkeling zelf ter hand nemen. Wat opvalt, is dat zorginstellingen niet of nauwelijks werken volgens een vooraf afgesproken fasering en/of met een stappenplan, terwijl commerciële ontwikkelaars gestructureerd werken aan de hand van een fasering - met daarbij duidelijke besluitvormingsmomenten - en met een stappenplan. Dit lijkt het gevolg van gebrek aan kennis en ervaring bij de instellingen. Zij herontwikkelen meestal maar één keer. Uit de interviews bleek daarin een verschil met de instelling met de meeste terreinen en de meeste ervaring in herontwikkeling. Daar werd duidelijk professioneel gewerkt en was ook meer expertise in eigen huis. Hier was in de aanpak meer in overeenstemming met de aanpak door commerciële ontwikkelaars. 7.1.3 Actorenanalyse Uit de interviews blijkt dat de zorginstellingen steeds professioneler gaan werken waar het gaat om de huisvesting en het eigen vastgoed. Zij realiseren zich dat meer kennis nodig is op het gebied van vastgoed. Dit geldt zeker ook bij de realisatie van een herontwikkeling van het eigen terrein. Deze kennis wordt in huis gehaald door bijvoorbeeld medewerkers een opleiding te laten volgen, maar ook door het aantrekken van externe adviseurs. Ondanks dit alles blijkt geen enkele instelling een actorenanalyse te hebben gemaakt. Dit lijkt geen bewuste keuze te zijn geweest, maar eerder het gevolg van gebrek aan expertise. Wel hebben zij zich gerealiseerd dat sommige partijen betrokken moeten worden bij de herontwikkeling. Daarbij denken de instellingen meestal aan de bewoners/patiënten en omwonenden en de gemeente. De instellingen werken daarbij met adviesgroepen, regiegroepen en informatieavonden. Uit de literatuur blijkt het belangrijk te zijn de actoren en hun belangen te kennen. Commerciële ontwikkelaars zullen dan ook steeds in een vroeg stadium van de gebiedsontwikkeling een actorenanalyse opstellen. Ook de commerciële ontwikkelaars werken met regie- en adviesgroepen en met informatieavonden. Hoewel de instellingen geen actorenanalyse maken, werken zij verder wel op gelijke wijze als een commerciële ontwikkelaar waar het gaat om het betrekken van andere partijen bij de ontwikkeling. Zij missen daarbij wel de belangrijke informatie die een actorenanalyse kan bieden waar de commerciële ontwikkelaar zijn voordeel met de verkregen informatie weet te doen. Ook al wordt geen actorenanalyse gemaakt, in de praktijk lijkt de werkwijze van partijen op elkaar. Het gevonden verschil is eerder het gevolg van gebrek aan expertise dan een verschil op grond van een bewuste keuze. 7.1.4 Doelstellingen De belangrijkste doelstellingen voor de ondervraagden, verbeteringen van de woonomgeving van de patiënt, zijn zorg gerelateerd. Dit kan verklaard worden uit de core business van de

60

instellingen en de daarmee samenhangende zorgplicht. Daarnaast zijn ook financiële doelstellingen genoemd. De meeropbrengst wordt gebruikt voor verbetering van de zorg en met name de patiëntenhuisvesting. Bij deze financiële doelstellingen blijkt niet alleen de samenhang met de core business, maar ook met de bedrijfsvorm (stichting) en specifieke wettelijke regelingen, waaronder de WTZi. Deze wettelijke regelingen leggen immers verplichtingen op waar het gaat om het behoud van de meeropbrengst voor de instelling. Waar voor de non-profit instelling de zorg gerelateerde doelstelling het belangrijkst is, is dit voor de commerciële ontwikkelaars vanuit hún core business de financiële doelstelling: winstmaximalisatie. Zij zijn daarbij niet gebonden aan wetten als de WTZi en ook kennen zij geen zorgplicht naar de huidige en toekomstige bewoners van het gebied, zoals de zorginstelling dat kent. Naast verschillen is ook een overeenkomst in doelstellingen waar te nemen, namelijk het zien van een kans tot verbetering van een gebied en vanuit deze waargenomen kans starten met een herontwikkeling om de gewenste verbetering te realiseren. De ene partij start vanuit een zorggedreven invalshoek, de andere partij vanuit een financiële drijfveer, maar beide willen verbetering in een gebied realiseren. 7.1.5 Succesfactoren Uit de vergelijking van de succesfactoren uit het literatuuronderzoek en de succesfactoren die uit de interviews naar voren zijn gekomen, blijken deze als gelijk te mogen worden beschouwd. Wel is verschil waarneembaar in de mate waarin de succesfactoren als belangrijk kunnen worden bestempeld. In het kader van dit onderzoek is alleen dan sprake van een verschil in mate van belangrijkheid wanneer de score tussen interviews en literatuur meer is dan vijfentwintig procent. Dat blijkt voor slechts 38% van de thema’s het geval te zijn. Voor de overige thema’s - meer dan de helft – is het verschil, zoals in paragraaf 6.2 is aangegeven en alles in overweging nemend, verwaarloosbaar te noemen en daarmee wordt in het kader van dit onderzoek niet gesproken van verschillen in de (mate van belangrijkheid van de) succesfactoren tussen de uitkomsten van het literatuuronderzoek en van de interviews. 7.1.6 Eindconclusie Centraal in deze thesis staat de vraag of een herontwikkeling door een non-profit instelling afwijkt van een gebiedsontwikkeling door een commerciële ontwikkelaar. Het onderzoek richt zich daarbij op de aanpak door beide partijen en de succesfactoren en de belangrijkheid daarvan. Uit de vergelijkingen tussen het literatuuronderzoek en het kwalitatief empirisch onderzoek blijken overeenkomsten en verschillen. Verschillen worden vooral waargenomen bij de gekozen strategie, het proces en de doelstellingen. De verschillen ten aanzien van deze aspecten lijken te verklaren vanuit het verschil in core business en/of het gebrek aan expertise van gebiedsontwikkeling bij de non-profit instelling. De focus ligt bij de zorginstellingen op de patiëntenzorg en van daaruit worden de keuzes gemaakt. De instelling is als enige eigenaar van het gebied in een ideale uitgangspositie waar het gaat om een gebiedsontwikkeling. Een commerciële ontwikkelaar zal bij eenzelfde uitgangspositie besluiten tot zelfrealisatie en winstmaximalisatie. Dit brengt de core business van een ontwikkelaar met zich mee. Uit de interviews blijkt dat de non-profit instellingen vooral besluiten tot samenwerking met gemeenten en/of woningcorporaties. Zij vermijden bij een herontwikkeling zoveel als mogelijk het nemen van risico’s; dit laat de core business niet toe. De instellingen geven hierbij zelf aan geen ontwikkelaar te zijn, maar een zorgaanbieder. Daar waar is besloten tot zelfrealisatie wordt steeds bekeken of de risico’s nog wel aanvaardbaar zijn. Zo niet, dan wordt alsnog besloten tot samenwerking of tot verkoop (van delen) van niet zorggebonden percelen in het gebied.

61

Vanuit de core business zal de non-profit instelling altijd verschillen laten zien ten opzichte van de commerciële ontwikkelaar in aanpak en in doelstellingen bij de herontwikkeling van het eigen terrein waar ook zorg onderdeel uitmaakt van de herontwikkeling. De zorginstelling - met dus een zorgplicht en bovendien meestal een stichting - besluit bijna per definitie niet tot winstmaximalisatie, wat overigens niet wil zeggen dat zij niet streven naar een meeropbrengst en waardecreatie. Zij hebben zij zich daarbij te houden aan specifieke zorgwetgeving, zoals de WTZi. Dit is niet aan de orde bij een commerciële ontwikkelaar. Naast deze verschillen is er ook een overeenkomst waar het gaat om de door beide partijen gewenste realisatie van verbeteringen van een gebied door middel van herontwikkeling. De meeste instellingen hebben pas de laatste jaren een professionaliseringslag gemaakt waar het om het beheer van het eigen vastgoed gaat. De vastgoedportefeuille van de meeste instellingen is te klein om alle vastgoedkennis in huis te kunnen hebben, zeker wanneer het om een eenmalige gebeurtenis gaat. Een zorginstelling zal als eigenaar van een gebied meestal maar één keer een herontwikkeling realiseren. De expertise op dit punt ontbreekt dan ook bij vrijwel alle instellingen. Dit verklaart waarom instellingen bij de herontwikkeling veelal niet werken met een vooraf vastgestelde fasering en stappenplan en ook geen actorenanalyse opstellen. Een commerciële ontwikkelaar zal vanuit zijn core business juist beschikken over veel kennis over gebiedsontwikkeling. Alle instellingen geven aan dat wanneer zij opnieuw konden beginnen, zij anders zouden gaan werken, bijvoorbeeld meer gestructureerd of zorgen voor meer kennis. Daarbij schuiven ze qua procesaanpak meer op richting werkwijze commerciële ontwikkelaar. Dat wordt duidelijk zichtbaar bij een instelling uit het onderzoek die over een aanzienlijke vastgoedportefeuille beschikt, met meerdere terreinen. Hier wordt professioneel gewerkt en is meer kennis aanwezig. De aanpak - zelfrealisatie en een vooraf vastgestelde fasering met stappenplan en een actoreninventarisatie – is daar meer vergelijkbaar met de aanpak van een commerciële ontwikkelaar. Wel wordt ook door deze instelling regelmatig bekeken of de risico’s nog aanvaardbaar zijn om zo nodig net als de andere instellingen tot verkoop van percelen grond over te kunnen gaan. De succesfactoren uit de literatuur blijken als gelijk te mogen worden beschouwd aan die welke zijn ervaren door de ondervraagden. De geconstateerde overeenkomst in succesfactoren is goed verklaarbaar uit het feit dat zowel voor de profit als voor de non-profit organisatie de achterliggende doelstelling gelijk is, namelijk de verbetering van een gebied, en er ook een overeenkomst is in type gebiedsontwikkeling. Verschillen ten aanzien van de succesfactoren zijn wel waarneembaar waar het de belangrijkheid daarvan betreft. Deze verschillen zijn echter niet zodanig groot, dat ze niet verklaard kunnen worden uit het feit dat elke gebiedsontwikkeling nu eenmaal anders is, waarmee ook tussen verschillende gebiedsontwikkelingen sprake kan zijn van verschillen in succesfactoren en de belangrijkheid daarvan. Ook uit de interviews met de zorginstellingen komen onderlinge verschillen naar voren, zoals valt te lezen in de tabellen 5.5 en 5.6. Alles in overweging nemend is er sprake van zowel overeenkomsten als verschillen tussen commerciële ontwikkelaars en herontwikkelende zorginstellingen, waar de grond dient als productiefactor om zorg te realiseren. Naarmate de expertise toeneemt, worden de verschillen in aanpak kleiner. Wat zal blijven, zijn verschillen als gevolg van verschillen in core business.

62

Er kan niet gesproken worden van een ander type gebiedsontwikkeling. Een herontwikkeling van een oude hoofdlocatie blijkt namelijk goed vergelijkbaar te zijn met een binnenstedelijke herontwikkeling of de ontwikkeling van een overbodig geworden bedrijventerrein. De onderzochte herontwikkelingen door (voormalige) APZ’en kunnen overigens beschouwd worden als representant van herontwikkelingen van een eigen terrein door andere non-profit organisaties. Andere categorieën zorginstellingen, maar bijvoorbeeld ook kerkgenootschappen, zullen bij een herontwikkeling van eigen grond eveneens als gevolg van gebrek aan expertise en een andere core business, vergelijkbare verschillen laten zien ten opzichte van een commerciële ontwikkelaar. Met deze paragraaf is de centrale vraag beantwoord. 7.2 Aanbevelingen Tijdens de interviews hebben de ondervraagden zelf enkele aanbevelingen gedaan bij de beantwoording van interviewvraag 10, “Zou u met de kennis van nu de ontwikkeling anders organiseren en waarom?” Het betreft de volgende aanbevelingen. ƒ Werk met meer dan één projectleider, want één projectleider is te kwetsbaar; ƒ Vooral zelf strak sturen, omdat het extra tijd kost wanneer dit niet wordt gedaan. Dat maakt de ontwikkeling nodeloos duurder; ƒ In een eerder stadium zorgen voor voldoende interne kennis om niet (te) afhankelijk te zijn van externe kennis. Niet alleen omdat dit het zelf sturen lastiger maakt, maar ook vanuit goed opdrachtgeverschap. ƒ Zorg vanaf het begin voor het hebben van een integrale gebiedsvisie en een goed omschreven plan met financiële onderbouwing (reken en teken tegelijk), om problemen in een vervolgstadium te voorkomen. ƒ Zorg voor een goede proces- en projectmatige aanpak zodat niet onvoorbereid wordt gestart. Hier kunnen de volgende aanbevelingen aan worden toegevoegd. ƒ Leer van het leerproces van de collega-instellingen; ƒ Maak een actorenanalyse, dan zijn vooraf de actoren en hun belangen bekend zodat hierop gestuurd kan worden; ƒ Probeer bij het College sanering zorginstellingen een bouwgemachtigde toegewezen te krijgen met kennis en ervaring over gebiedsontwikkeling en onderhoud goede contacten met deze bouwgemachtigde; ƒ Denk bij samenwerking aan het verschil in cultuur tussen partijen en de noodzaak dit te overbruggen. Breng vooral elk de eigen expertise in; ƒ Onderzoek ten aanzien van samenwerking óók de mogelijkheid van samenwerking met een commerciële ontwikkelaar. In relatie tot de uitspraken van de ondervraagden lijkt deze laatste aanbeveling verrassend. Reden om dit aan te bevelen, is dat geen van de instellingen de nodige ervaring had voordat aan de herontwikkeling werd begonnen. Omdat commerciële ontwikkelaars deze expertise wel hebben en bovendien een betere kijk op de markt hebben, kan een dergelijke samenwerking, mede gezien de financiële kennis van de commerciële ontwikkelaar, toegevoegde waarde hebben. Hierbij moet vanzelfsprekend rekening worden gehouden met de risicoverdeling. In het kader van het zoeken naar samenwerkingspartners geldt: Onderzoek alles en behoud het goede, ook bij een besluit tot samenwerking.

63

Met dit onderzoek is vanuit de theorie en vanuit de praktijk rond de herontwikkeling van oude GGZ-terreinen meer inzicht gegeven over de aanpak van de GGZ-instellingen bij een herontwikkeling van een omvangrijk eigen terrein. Uit het onderzoek blijken de verschillen tussen gebiedsontwikkelingen door commerciële partijen en herontwikkelingen van oude hoofdlocaties te bestaan door zorginstellingen te bestaan. Zij komen voort uit een verschil in expertise en in core business. Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek beschikken non-profit instellingen en hun eventuele samenwerkingspartners over praktisch bruikbare informatie en zeker ook over een aantal “lessons to be learned” waar rekening mee kan worden gehouden wanneer wordt overgegaan tot de herontwikkeling van een groot terrein van non-profit instellingen.

64

8. Bibliografie Adviescommissie Gebiedsontwikkeling (2005), Ontwikkelkracht! Eindrapport van de adviescommissie Gebiedsontwikkeling. Amersfoort: Lysias Advies B.V. Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., Teunissen, J. (2005) Basisboek Kwalitatief Onderzoek, Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff bv . College sanering zorginstellingen (2007), Wijziging beoordeling vervreemding onroerende zaken. Utrecht: College bouw zorginstellingen. College sanering zorginstellingen (2008), Jaarverslag 2007. Utrecht College bouw Zorgisntellingen. College sanering zorginstellingen (2008). Beleid en beleidskader College sanering Zorginstellingen inzake transacties onroerende zaken. Staatscourant, 6 augustus, 150, p.13. Dekker, J. (1996), Het Amsterdams Sociaal Psychiatrisch Dienstencentrum. Een vergelijkend onderzoek naar een multi-functionele eenheid en de reguliere 24-uurs zorg. Amsterdam. Duijvendijk, J. van (2007), Syllabus Module II Ontwikkelingsrecht Gebiedsontwikkeling 2007, Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate/Lexence, Advocaten en Notarissen. Financiën, Ministerie van, Kenniscentrum PPS (2008), Publiek Private Samenwerking, de krachten gebundeld. Den Haag: Ministerie van Financiën. Hajer, M.A., Sijmons, D, Feddes, F.M. (2006), Een Plan dat Werkt. Ontwerp en politiek in de regionale planvorming.” Rotterdam: NAi uitgevers. Hermans, H.E.G.M. (2008), Wet toelating zorginstellingen. Den Haag: Sdu uitgevers bv. (editie 2007/2008). Jansen, J. (2008), monofunctionele gebiedsontwikkeling. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Kenniscentrum PPS (2004), Publiek Private Samenwerking bij PPS bij gebiedsontwikkeling. Den Haag: Ministerie van Financiën. Mens, N (2003), De architectuur van het psychiatrisch ziekenhuis. Wormer: Inmerc bv. Nozeman, E.F. (2008), handboek Projectontwikkeling, een veelzijdig vak in een dynamische omgeving. Voorburg: NEPROM. Rooy, P. A. van, Van Luin, Dil, E. (2006), NederLandBovenWater. Praktijkboek gebiedsontwikkeling. Gouda: Habiforum. TNO (2009). Een integrale gebiedsontwikkelings aanpak, een haalbare kaart? Bijlage. Utrecht: TNO.

65

Trimbos-instituut (2008). GGZ in tabellen 2008. Houten: Ladenius Communicatie BV. Vande Keere, N., Verplaetse, R. (2009), De psychiatrische instelling ontmanteld. Antwerpen/Amsterdam: UR architects. VROM, Ministerie van (2009), Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2009, een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. VWS, Ministerie van (2007). Beschikking behoud van waarde van onroerende zaken voor de zorg. Den Haag: VWS VWS, Ministerie van (2007), Zeker van zorg, nu en straks, brief aan Tweede Kamer, afschaffing bouwregime m.i.v. 1-1-2009. Wallagh, G. (2007). Basissyllabus Module 1 opleiding Gebiedsontwikkeling. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate/De Lijn. Wallagh, G.J. (2007). Succes- en faalfactoren bij gebiedsgerichte samenwerking. Collegesheets Opleiding Gebiedsontwikkeling, Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate/De Lijn. Wolting, B. (2008). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: SDU Uitgevers bv. WVC, Ministerie van (1984), Nieuwe Nota Geestelijke Volksgezondheid, Den Haag: WVC. WVC, Ministerie van (1993), Onder Anderen, Geestelijke gezondheid en geestelijke gezondheidszorg in maatschappelijk perspectief, Den Haag: WVC. Zeeuw, W.C.T.F de (2006). De engel uit marmer. Reflecties op gebiedsontwikkeling. Delft: Technische Universiteit Delft.

66

Internet / Webpages ƒ Altrecht (2009). www.altrecht.nl, 10 oktober. ƒ Arkin (2009) www.arkin.nl, 5 november. ƒ College sanering zorginstellingen (2010). http://www.collegesanering.nl/OnroerendeZaken/Regelgeving/tabid/2504/language/nl-NL/Default.aspx, 4 januari. ƒ De Gelderse Roos (2009). www.degelderseroos.nl, 10 oktober. ƒ De Grote Rivieren (2009). www.degroterivieren.nl, 5 november. ƒ Dimence, (2009). www.dimence.nl, 5 november. ƒ Dijk en Duin (2009). www.dijkenduin.nl, 5 november. ƒ Emergis (2009). www.ermergis.nl, 10 oktober. ƒ Gemeente ’s-Hertogenbosch (2010) verslag gemeente 090317 ontwikkeling Coudewater http://www.s-hertogenbosch.nl/cms/attachments/003598E2-5056-A957ƒ 4651109E40E76E63.pdf, 10 januari. ƒ Financiën, Ministerie van (2010) brochure PPS http://www.minfin.nl/dsresource?objectid=28454&type=pdf, 10 januari ƒ GGnet (2009). www.ggnet.nl, 10 oktober. ƒ GGz Breburg Groep (2009). www.ggzbreburggroep.nl, 10 oktober. ƒ GGZ Drenthe (2009). www.ggzdrenthe.nl, 5 november. ƒ GGz Eindhoven (2009). www.ggze.nl, 5 november. ƒ GGZ Friesland (2009). www.ggzfriesland.nl, 10 oktober. ƒ GGZ Groep Noord- en Midden Limburg (2009) www.ggznml.nl, 10 oktober. ƒ GGZ inGeest (2009). www.ggzingeest.nl, 5 november. ƒ GGZ Nederland (2009). GGZ instellingen. http://www.ggznederland.nl/index.php?p=115744, 9 oktober. ƒ GGZ Nederland (2010). Financiering ggz. http://www.ggznederland.nl/index.php?p=116329, 21 februari. ƒ GGZ Noord-Holland Noord (2009). www.ggz-nhn.nl, 10 oktober. ƒ GGZ Oost Brabant (2009). www.ggzoostbrabant.nl, 5 november. ƒ GGZ Westelijk Noord-Brabant (2009). www.ggzwnb.nl, 10 oktober. ƒ Lentis (2009). www.lentis.nl, 10 oktober. ƒ Meerkanten (2009). www.meerkanten.nl, 10 oktober. ƒ Mediant (2009). www.mediant.nl, 10 oktober. ƒ Mondriaan Zorggroep (2009). www.mondriaangroep.nl, 10 oktober. ƒ Parnassia Bavo Groep (2009). www.parnassiabavogroep.nl, 10 oktober. ƒ Rivierduinen (2009). www.rivierduinen.nl, 10 oktober. ƒ VROM, Ministerie van (2010) http://www.vrom.nl/pagina.html?id=41921&term=zelfrealisatierecht, 10 januari ƒ VROM, Ministerie van (2010) stappenplan PPS http://www.vrom.nl/pagina.html?id=30572#b30577, 28 februari. ƒ Staatscourant (2010). https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2009-10427.html, 10 januari. ƒ Staatscourant (2010). https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2010-2868.html, 28 februari.

67

9. Bijlagen 1. Overzicht terreinen GGZ-instellingen UR architecten 2. Overzicht interviewvragen 3a. Stappenplan VROM 3b. Stappenplan Jansen

68

Bijlage 1, overzicht terreinen GGZ-instellingen UR architecten

01 Wagenborgen/ Groot Bronswijk 02 Franeker/ Groot Lankum 03 Assen/ Licht en Kracht 03 Beilen/ Beileroord 03 Smilde/ De Ruyterstee 03 Zuidlaren/ Dennenoord 05 Enschede/ Helmerzijde Twents Psychiatrisch Ziekenhuis 06 Warnsveld/ Het Groot Graffel 06 Apeldoorn/ Psychiatrische Inrichting Sint-Joseph 06 Apeldoorn/ Apeldoornsche Bosch 06 Deventer/ Brinkgreven 06 Raalte/ Sint Franciscushof 07 Ede/ De Ederhorst 07 Arnhem/ Lindenhout 07 Schaarsbergen/ Sanatorium Koningsheide 07 Renkum/ Oranje Nassau’s-Oord 07 Wolfheze/ Wolfheze 08 Amersfoort/ Zon en Schild 08 Amersfoort/ Sinaï Centrum 08 Ermelo/ Veldwijk 08 Nijmegen/ Psychiatrisch Centrum 09 Zeist/ Christelijk Sanatorium 09 Bilthoven/ Sanatorium Berg en Bosch 09 Den Dolder/ Willem Arntsz Hoeve 09 Bosch en Duin/ Gereformeerd Psychiatrisch Ziekenhuis De Fontein 12 Heiloo/ Sint Willibrordus 13 Castricum/ Duin en Bosch 13 Bennebroek/ Vogelenzang 14 Bloemendaal/ Meerenberg 15 Oegstgeest/ Psychiatrisch ziekenhuis Endegeest 16 Noordwijk/ Sancta Maria 16 Noordwijkerhout/ Sint Bavo 16 Leidschendam/ Hulp en Heil 16 De Haag/ Psychiatrisch Centrum Bloemendaal 19/ 3172 AA/ Poortugaal/ Maasoord 22 Halsteren/ Vrederust 22 Halsteren/ De Viersprong 22 Breda/ Klokkenberg, De Mark 24 Biezenmortel/ Huize Assisië 24 Rosmalen/ Coudewater 24 Vught Voorburg 24 Boekel Huize Padua 25 Eindhoven Grote Beek 26/ 5801 GJ Venray Sint Anna 26 Venray Sint Servatius 26 Venlo ’t Hoekske 27 Heerlen Psychiatrisch Centrum Welterhof

69

Bijlage 2 Interviewvragen Opzet van het interview

Duur Het interview zal ongeveer een uur van uw tijd vragen. Doel van het onderzoek In het kader van mijn afstudeerscriptie aan de Amsterdam School of Real Estate doe ik onderzoek naar ontwikkelingen van oude hoofdlocaties van APZ’en. Hierover is in de literatuur nog weinig beschreven. Het onderzoek betreft met name de manier waarop de instellingen hiermee omgaan en in hoeverre hier vergelijkingen getrokken kunnen worden met gebiedsontwikkelingen door niet-zorginstellingen (overheid en marktpartijen). Doel van het interview Het doel van het interview is informatie verzamelen bij de experts bij de instellingen, verantwoordelijk voor al in gang gezette ontwikkelingen van oude hoofdlocaties, op basis waarvan een indruk wordt verkregen over de aanpak door GGZ-instellingen van de (her) ontwikkeling van het eigen terrein. Deze informatie wordt vergeleken met uit de literatuur over gebiedsontwikkeling verkregen informatie. Uit de analyse komt praktisch bruikbare informatie beschikbaar voor partijen die voornemens zijn tot (her)ontwikkeling over te gaan. Onderwerp van het interview In het interview bespreken we de ontwikkeling van het instellingsterrein of instellingsterreinen van uw eigen organisatie.

Ali Kinsbergen februari 2010

70

Interviewvragen (met aanvullende vragen, etc.) 1. Is de u voorgelegde informatie over (de herontwikkeling van) uw terrein juist en wat is de stand van zaken? 2. Welke overwegingen liggen ten grondslag aan het besluit om het terrein te herontwikkelen en voor welke strategie heeft u gekozen? afstoten/zelfrealisatie/samenwerking? Afstoten: verkoop (onder voorwaarden?), erfpacht, verhuur. Samenwerking: met welke partij en waarom? 3. Wat waren de belangrijkste redenen om voor die strategie te kiezen en niet voor de andere mogelijkheden? 4. Op welke wijze wordt het project/proces doorlopen? Werkt(e) u daarbij volgens een fasering, zo ja welke, en werkte u met een stappenplan? (Stappenplannen tonen als voorbeelden!) 5. Heeft u expertise ingehuurd en zo ja wat voor expertise? Waarom en is invloed op ontwikkeling aan te geven? 6. Welke zijn de belangrijkste partijen (actoren) die door u bij de herontwikkeling zijn betrokken, op welk moment/in welke fase is dit gebeurd en waarom? Actorenanalyse gemaakt? (individuele belangen en motieven?) Familie en patiënten betrokken? 7. Op welk moment heeft u het College sanering zorginstellingen geïnformeerd en wat was/is de rol van dit College in het proces rond de herontwikkeling en in de (verschillende fasen van) de ontwikkeling? Is college ook meteen bij het voornemen tot geïnformeerd? Wat is mening over bijdrage Csz aan ontwikkeling? Beperking in vrijheid? Vertraging? 8. Wat zijn de door u beoogde doelstellingen bij de herontwikkeling en is al iets te zeggen over het behalen van de doelstellingen? Financieel belang, patiëntenbelang? 9. Welke factoren hebben naar uw idee bijgedragen aan het succes van de ontwikkeling (succesfactor) en het behalen van de doelstellingen. Kunt u ook factoren benoemen die een negatieve invloed hebben gehad (faalfactor) en waarom? Kunt u door u ervaren factoren noemen die hebben bijgedragen tot succes? Na voorleggen thema’s vragen of en welke zelf zijn ervaren. Daarna Likertschaal laten aankruisen. 10. Zou u met de kennis van nu de ontwikkeling anders organiseren en waarom?

71

Bijlage 3a, Te doorlopen stappen op weg naar ontwikkeling in pps-vorm Fase

Stappen

Fase 1: Initiatieffase: idee, verkenning en randvoorwaarden

•

Aftasten en concluderen van beleidsruimte en marktruimte voor een idee voor de combinatie van functies

Fase 2: Publieke verkenning

•

Aangeven van globale gebiedsgrens, randvoorwaarden op hoofdlijnen, programma of ontwerp idee op masterplanniveau; Afspraken maken over integrale planvorming en financiële verevening tussen alle functies en projectonderdelen (met name deze afspraak zal de nodige strijd opleveren met partijen die gewend zijn om grondwinsten in eigen zak / dienst / gemeente / grondbedrijf te houden); Marktconsultatie; Opstellen publieke intentieovereenkomst.

•

• •

Fase 3: Haalbaarheidsfase: optimalisatie, binding met marktpartijen, grondverwerving

• •

• •

Fase 4: Planvormingfase: planuitwerking, contractvorming, RO besluitvorming:

• • • •

Uitwerking van een publiek programma van eisen; Kiezen van marktpartijen die bereid zijn te gaan voor het totale plan op basis van een publiek-private intentieovereenkomst; Gezamenlijk optimaliseren van het Publieke Programma van Eisen naar scope, gebied en financiën; Bepaling en realisering van een gezamenlijke grondverwervingstrategie. Uitwerking van het plan en ontwerp; Opstellen publiek-publiek Bestuursconvenant; Opstellen en uitonderhandelen van een publiek-private Samenwerkings overeenkomst; Publieke besluitvorming plandocumenten, bestemmingsplan, en dergelijke

Fase 5: Uitvoering

• •

Aanbesteding / opdrachtverlening werken; Uitgifte kavels.

Fase 6: Beheer

•

De afspraken over de financiering en uitvoering van het beheer moeten onderdeel zijn van de afspraken in fase 3 en 4.

Bron: VROM (2010), http://www.vrom.nl/pagina.html?id=30572#b30577

72

Bijlage 3b, stappenplan, van monofunctionele multifunctionele Gebiedsontwikkeling (Jansen, 2008)

projectontwikkeling

naar

73