Geachte raadsleden, Bij de begroting zijn de amendementen ‘Go or no go Waterrijk’ en ‘Realiteitsgehalte Marsroute 2’ aangenomen. Hiermee werd aangegeven dat er zorgen zijn over de financiële positie van de gemeente in relatie tot het grondbedrijf. In reactie hierop is het college in december een traject gestart samen met de raad, om kritisch te kijken naar de positie van het Almelose grondbedrijf (zie raadsbrief 1100037). Er is een aantal scenario’s ontwikkeld (gebaseerd op demografische ontwikkelingen) die met de raad zijn besproken in de informatieve raad van 3 februari 2012 (en zie ook raadsbrief 1200080). Inmiddels zijn deze scenario’s verder uitgewerkt en zijn de kwalitatieve, kwantitatieve en financiële gevolgen in beeld gebracht. Deze resultaten vindt u bijgevoegd. Hoe zal het proces er tot aan de voorjaarsnota verder uitzien? Op 24 april zal de uitwerking van de scenario’s verder worden toegelicht tijdens de informatieve raadsbijeenkomst. Vervolgens neemt het college de scenario’s mee bij de integrale afweging die bij de voorjaarsnota 2012 zal plaatsvinden. Dan zal het college ook de voorkeur uitspreken voor één van de scenario en voorstellen aanbieden aan de raad hoe hier in financiële zin mee om te gaan. Wat met de uitwerking van de scenario’s duidelijk is geworden, is dat we bij de voorjaarsnota voor een grote opgave staan. Zoals in de raadsbrief in december (1100037) al is aangegeven zal het college breed kijken naar oplossingsmogelijkheden. Dit betekent dat in ieder geval bespreekbaar moeten zijn: ● Inkomstenvergroting ● Extra bezuinigingen ● Heroverweging grote projecten en op stapel staande grote investeringen ● Bestaande reserves en voorzieningen
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, de burgemeester,
mr. G.A. de Haan
Pagina 1 van 34
J.H.M. Hermans-Vloedbeld
EINDRAPPORT SCENARIO’S GRONDBEDRIJF
1.
ACHTERGROND EN DOEL
De afgelopen decennia is de rol van de gemeente op het gebied van stadsontwikkeling en met name woningbouw sterk veranderd. Tot de jaren tachtig beheersten landelijke, regionale en lokale overheden het plannings- en bouwproces. Na het instorten van de woningmarkt eind jaren zeventig transformeerde ruimtelijke ordening zich in de jaren 90 naar gebiedsontwikkeling waarbij private bouwpartijen verantwoordelijk werden voor de realisatie van een project. Via planvorming en regie stelde de overheid daarvoor de randvoorwaarden. Vanaf het jaar 2000 explodeert de vastgoedmarkt en neemt gebiedsontwikkeling in Nederland een hoge vlucht. Ontwikkelaars bouwen een grote projectenportefeuille op en ook gemeenten gaan het spel actief meespelen. Over het hele land verwerven gemeenten zelf grond, om deze vervolgens onder voorwaarden te verkopen aan ontwikkelaars. Deze wijze van gebiedsontwikkeling, en in het bijzonder het voeren van een actief grondbeleid door gemeenten, is de afgelopen tien jaar ook in Almelo lucratief geweest. Met de winsten die werden behaald kon de gemeente investeren in allerlei zaken die de samenleving ten goede kwamen. De huidige crisis op de vastgoedmarkt, die haar oorsprong in 2008 kent, heeft de kredietmogelijkheden voor zowel de woningmarkt als het zakelijk vastgoed sterk verminderd. Dit leidt in Nederland tot een aanzienlijke vraaguitval. Door de vraaguitval hebben alle gemeentelijke grondbedrijven het moeilijk, want ze worden geconfronteerd met sterk teruglopende grondopbrengsten. Veel kosten zijn echter al gemaakt in de vorm van grondaankopen en planontwikkeling. In eerste instantie is ook in Almelo gereageerd met voorzichtige aanpassingen in programmering en plannen. Plannen werden financieel geoptimaliseerd en in de tijd naar achteren geschoven. De huidige stagnatie lijkt echter een structureler karakter te hebben die om meer ingrijpende maatregelen vraagt. Als we, gedwongen door de realiteit van vandaag, de horizon verder uitbreiden dan de voor planontwikkeling gebruikelijke 10 of 15 jaar, komen we demografische ontwikkelingen tegen die duiden op een sterke afname van de bevolkingsgroei. Dit leidt tot de noodzaak van een fundamentele aanpassing van de programmering van zowel de woningbouw-, de kantoren als de bedrijventerreinenuitgifte. In deze rapportage worden mogelijke wegen (scenario’s) geschetst waarlangs die aanpassing kan worden ingevuld. Doel van deze rapportage is om voor de langere termijn een fundamentele heroverweging te maken van de fysieke agenda van de gemeente. Dit op basis van onder andere financiële armslag, kwalitatieve eisen en wensen en scenario’s voor demografische ontwikkelingen. Ook ontwikkelingen op de markten voor bedrijfsvastgoed worden daarin meegenomen. Het amendement, dat door de gemeenteraad bij de begrotingsbehandeling 2012 is aangenomen onder de naam realiteitsgehalte Marsroute 2 geeft mede richting aan de opdracht die als volgt is gedefinieerd: Ontwikkel ten behoeve van strategische besluitvorming in de voorjaarsnota 2012 een aantal (statistisch) onderbouwde scenario’s voor de ontwikkeling van het gemeentelijke grondbedrijf na de bovengenoemde termijnen. Breng per scenario de financiële gevolgen voor
Pagina 2 van 34
de vermogenspositie (de reserves) in beeld met de daarbij behorende risicoprofielen alsmede de mogelijkheden om de risico’s te beheersen. Vind daarbij aansluiting bij onder meer de Transitiestrategie Waterrijk en de nieuwe Woonvisie.
Pagina 3 van 34
2.
LEESWIJZER
In de volgende paragrafen proberen we stapsgewijs tot invulling van de bovenstaande opdracht te komen. Daarbij beginnen we met de analyse van de bestaande plannen en de uitgangspunten die bij de daarin verwoorde programmering een rol hebben gespeeld. Via het Masterplan, de Marsroute 1 en 2 en de recentelijke aanpassing van de vastgoedprogrammering als gevolg van de verwerking van de actuele uitgifteontwikkelingen in de Jaarrekening 2011, wordt in beeld gebracht waar het grondbedrijf van de gemeente begin 2012 staat. Daarbij zijn nog steeds de ambities waarvan werd uitgegaan ten tijde van het vaststellen van het Masterplan Almelo uitgangspunt. Met de stappen uit de Marsroute is het uitgiftetempo fors bijgesteld, maar bleef de ambitie overeind. Zij werd over een langere periode uitgesmeerd. Er zijn geen projecten gestopt of gesaneerd. De scenario’s die in dit rapport als mogelijk nieuw startpunt voor de programmering van ons grondbedrijf dienen, nemen dat als uitgangspunt en gaan daarom uit van een planhorizon die 15 tot 20 jaar verder gaat dan de Marsroute 1 en 2. De totale gemeentelijke grondexploitatie, die mede door de uitfasering tot na 2040 reikt, kan daardoor gespiegeld worden aan de demografische trends of scenario’s die voor die zelfde periode worden voorspeld. In het volgende hoofdstuk (3) wordt een beknopt inhoudelijk beeld geschetst van de ontwikkeling van de Almelose woningbouwprogrammering vanaf het Masterplan tot en met de herijking in de jaarrekening 2011. Deze herijking was nodig door de huidige economische crisis. Hoofdstuk 4 schetst een aantal statistische scenario’s voor de ontwikkeling van de woningbouw-programmering, koppelt deze aan de uitgangspunten voor de (verwachte) markt voor de diverse woningtypen en laat per maatgevend scenario zien wat de gevolgen zijn op financieel gebied, voor het risicoprofiel en ook wat het inhoudelijk betekent voor de concrete plannen. Hoofdstuk 5 bevat een gelijksoortige exercitie, maar dan voor de uitgifte van bedrijfsterreinen. In Hoofdstuk 6 wordt een maatgevend scenario voor kantoor uitgifte gepresenteerd, inclusief de financiële consequenties daarvan. Voor de risicoparagraaf is in hoofdstuk 7 een gevoeligheidsanalyse opgenomen, waarmee een beeld kan worden verkregen wat het betekent als de aannames waarvan de berekeningen uitgaan zich anders ontwikkelen dan gedacht. Voorbeelden zijn het rekenen met lagere uitgifteprijzen en het verschuiven van de markt naar goedkopere woontypen of veranderingen in de hoeveelheid uitgeefbare grond per plan. Het slothoofdstuk bundelt de conclusies voor de drie marktsegmenten en tracht richting te geven aan een keuze van het bestuur voor een maatgevend scenario op basis waarvan het verdere uitgiftebeleid vorm krijgt. Hier hoort nadrukkelijk ook bij het nemen van verliezen en het treffen van voorzieningen daarvoor. Als hulpmiddel is een afwegingsmatrix opgesteld met daarin per scenario de meest bepalende factoren, financiële consequenties en risico’s.
Pagina 4 van 34
Pagina 5 van 34
3.
ONTWIKKELING GRONDBEDRIJF TOT NU TOE
Masterplan Almelo De nu geldende gemeentelijke ambities voor de ontwikkeling van de van de stad zijn vastgelegd in het Masterplan Almelo, dat in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om de ‘stad in balans te brengen’ zijn ambitieuze doelstellingen geformuleerd voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen (11 ha per jaar), kantoren (8000 m2 per jaar) en de woningbouw (500 woningen per jaar). De planhorizon was daarbij 2020. Deze doelstellingen zijn aanzienlijk hoger dan de autonome groei van de bevolking en bedrijvigheid rechtvaardigt. Motief daarachter was het aantrekkelijk maken van de stad voor bepaalde inkomensgroepen waardoor een verhoogd migratiesaldo ontstaat en de stad een evenwichtiger samenstelling krijgt qua inkomensgroepen. Marsroute 1 In januari 2010 is in de raad Marsroute 1 vastgesteld. Op dat moment waren de gevolgen van de economische recessie voelbaar in de woningmarkt en de markt voor bedrijfsvastgoed, hetgeen de drijfveer vormde om aanpassingen in de plannen te maken. Aan het ambitieniveau van het Masterplan werd niet getornd. Het antwoord op de crisis werd gezocht in een afgezwakt tempo voor uitgifte van gronden en het prioriteren van projecten. De bevolkingsontwikkeling zoals voorspeld in de Primos prognose wordt maatgevend voor het uitgiftebeleid . Hiermee worden immers ook de verstedelijkingsafspraken met de provincie gemaakt. Dit betekent aanpassing van het woningbouw programma naar 350 woningen per jaar bruto en 250 woningen per jaar netto. Voor bedrijventerreinen werd een gemeentelijke bedrijventerreinvisie opgesteld die de volgende resultaten laat zien tot 2020: ● aan terreinen een aanvullende behoefte van 80 ha.; ● 10-15 ha. toe te rekenen aan het XL Businesspark; ●
Voor het overige wordt ingezet op de terreinen Bedrijvenpark Twente Noord, Buitenhaven West en Aadijk Noord;
●
een bijstelling van de aanvullende behoefte aan kantoormetrage van gemiddeld 8.000 m2 naar 3.500 m2 per jaar.
De bijstelling van de grondexploitaties is gebeurd door het toepassen van een later aanvangstijdstip en verlenging van de uitgifte over een grotere periode. Het terugbrengen van het metrage kantoren had op de exploitaties geen substantiële invloed. Voorts is de eerste prioriteit gelegd bij de ontwikkeling van de Binnenstad en Waterrijk. Daarbij is uitgegaan van een beschikbaarheid van € 51 mln. voor het treffen van (verlies) voorzieningen ter dekking van tekorten op grondexploitaties en/of de noodzakelijke afwaardering op voorraden die niet meer in exploitatie worden genomen. Aangezien voor de overige projecten een extra voorziening van € 14 mln. moest worden gereserveerd bleef voor Binnenstad € 26 mln. en voor Waterrijk 11 mln. over. Om dit te bereiken was voor beide projecten een optimalisatieslag nodig. Marsroute 2 In de loop van 2010 werd duidelijk dat de ambities van Marsroute 1 mogelijk toch nog een
Pagina 6 van 34
bijstelling behoefden. Er was nationaal sprake van economisch herstel, maar het herstel bleef broos en Twente liep daar licht bij achter. Daarnaast deed bij de landelijke gebiedgemeenten de demografisch de druk van veroudering zich steeds meer voelen. Reden waarom de kans op een regionale woningbouwfunctie van Almelo steeds minder tot de waarschijnlijkheden ging behoren. Deze ontwikkelingen hebben dan ook geleid tot de bestuurlijke opdracht, verwoord in het college-akkoord 2010-2014, om een Marsroute 2 in te zetten. Stad in balans bleef als alomvattend uitgangspunt gehandhaafd. Voor het bepalen van de woningbouwopgave stonden in Marsroute 2 de Primos-cijfers eveneens centraal. De hieruit resulterende benodigde aanwas van de woningvoorraad bleek op gemiddeld 220 woningen per jaar tot 2020 te liggen. Negatieve migratiesaldi van de laatste twee jaren leidden tot het voorstel tot een voorzichtiger aanname met betrekking tot migratie. Dit leidt tot een berekende uitbreiding van de woningvoorraad met 170 en een bandbreedte van 170 – 220 jaarlijks. Voor de kwalitatieve aspecten werd het bureau INBO ingeschakeld. Op basis van marktkansen heeft dit geleid tot een prioritering die zich richt op het versterken van de binnenstad, aangevuld met enkele bijzondere woonmilieus op de betere stadsrandlocaties. Hieruit komt een top drie naar voren. Binnenstad, Indiëterrein en Waterrijk werden als meest kansrijk bestempeld. De Binnenstad en Indië vanwege de diversiteit aan woonmilieus, Waterrijk vanwege het toevoegen van een ander woonmilieu dan gebruikelijk aan de Almelose voorraad. In algemene zin schuift het INBO-advies vergeleken met voorgaande programmeringen tot 2020 in lichte mate op richting het duurdere segment. Daarnaast een bijstelling richting grondgebonden woningen, zelfs in de binnenstad. Wat betreft de bedrijventerreinen zag inmiddels een netwerkstedelijke visie het licht. Die gaf eenzelfde behoefte aan als de gemeentelijke visie , met dien verstande dat de raming van de gemeente inclusief de behoefte aan het XL Businesspark was en die van de netwerkstad exclusief. Net als bij de woningbouw is echter voorgesteld een behoedzaam scenario te volgen, waarbij de planning van toekomstige terreinen op een bandbreedte van 5,5 tot 8 ha per jaar voor lokaal bedrijventerrein is bepaald. Met betrekking tot de doorwerking op de grondexploitaties werd van sommige projecten het plangebied verkleind (Waterrijk). Van andere projecten is het bouwprogramma en/of de fasering aangepast (Leemslagen). De Binnenstad is uit de exploitatie gehaald. Behalve voor de Binnenstad namen hierdoor de planontwikkelingskosten in totaliteit toe. Tenslotte werd in Marsroute 2 al geduid op het feit dat door demografische ontwikkelingen en de economische crisis in ieder geval de kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten van het Masterplan en de daaruit voortvloeiende ambities in toenemende mate onder druk staan. Daarbij werd wel opgemerkt over het eventueel bijstellen van ambities dat strategie niet over de korte, maar over de langere termijn gaat. Jaarrekening 2011 In de jaarrekening 2011 is mede naar aanleiding van de managementletter van de accountant voor de korte termijn (2017 voor woningbouw, 2014 voor bedrijfsvastgoed) een correctie gemaakt op de uitgifteplanning. Dit in verband met de acute gevolgen van de crisis die de markt feitelijk bijna geheel tot stilstand liet komen. Bij deze maatregel zijn de verwachtingen voor de uitgifte van bedrijfsvastgoed bijna gehalveerd en zijn voor de komende 3 jaar in totaal ca. 400 woningen minder gepland dan de trendmatige prognoses rechtvaardigen. Deze
Pagina 7 van 34
tegenvallers betekenen dat in totaal ruim 10 miljoen euro extra aan voorziening moet worden getroffen.
Pagina 8 van 34
Programmaontwikkeling van Masterplan (2004) naar Jaarrekening 2011 Woningen
Bedrijventerrein
Kantoren
Masterplan
500 per jaar
11 ha per jaar
8000 m2 per jaar
Marsroute 1
250 (uitgefaseerd)
8 ha per jaar
3500 m2 per jaar
Marsroute 2
170 (uitgefaseerd)
5,5 ha per jaar
3500 m2 per jaar
(ondergrens) Jaarrekening 2011
Wegsnijden boeggolf
5 ha per jaar
2000 m2 per jaar
Onderverdeling naar typen woningen Na het doorlopen van de Marsroute 2 werden de grondopbrengsten in de lopende grondexploitaties gebaseerd op de uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van circa 4850 woningen. Ook de grondexploitaties jaarrekening 2011 gaan uit van dit bouwprogramma vanaf 1 januari 2012. Het verschil tussen beide is dat het jaarrekening scenario de verwachte uitgifte op korte termijn uit de Marsoute 2 naar latere jaren heeft uitgesmeerd vanwege de verwerking van de impact van de crisis. Dit bouwprogramma kent de onderverdeling per type woning zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Dit komt in grote lijnen overeen met het beeld van de woningmarkt zoals dat in de Woonvisie wordt geschetst. Vooruitlopend op de scenarioverkenning en de daaropvolgende terugvertaling van deze scenario’s naar de projecten zijn de huidige bouwprogramma’s van Waterrijk en Leemslagen verbijzonderd. Projecten als het Indiëterrein (620 woningen) en Almelo Noord Oost (ruim 400 woningen), Weggeler (182) en Nijrees Noord (173) zijn qua aantal de belangrijkste projecten.
MG staat voor meergezinswoningen of appartementen, EG staat voor eengezins ofwel grondgebonden woningen. De tabel bevat het totale aanbod dat in alle lopende grondexploitaties is opgenomen. De realisatietermijn strekt tot 2043.4.
SCENARIO’S
ONTWIKKELING WONINGBOUW
Startpunt Nu bij de jaarrekening 2011 de uitgangspunten zijn vastgesteld voor de programmering van de woningbouwopgave, is het startpunt gedefinieerd van waaruit de prognoses voor de mogelijke toekomstige ontwikkelingen vertrekken. Het betreft niet alleen een startpunt, maar ook de vergelijkingsbasis waaraan de uit te werken scenario’s kunnen worden gespiegeld. Hierdoor worden de verschillen zichtbaar kunnen van daaruit de financiële consequenties worden
Pagina 9 van 34
doorberekend. De scenario’s die hieronder worden toegelicht, geven de bevolkingsontwikkeling weer en vertalen dat rechtstreeks (via de cijfers voor gemiddelde gezinsgrootte per woning) naar benodigde toevoeging van de woningvoorraad om onze bevolking adequaat te kunnen huisvesten. In beschouwing te nemen scenario’s Alhoewel er in de statistiek gebruik gemaakt wordt van legio modellen die een voorspelling doen van de verwachte bevolkingsontwikkeling, is bij de zoektocht naar scenario’s met name gekeken naar die scenario’s waar in de praktijk mee wordt gewerkt, die door onze partners als uitgangspunt voor beleid worden erkend en/of als gezaghebbend worden verondersteld op het beleidsterrein van demografische ontwikkeling. Gekozen is om de volgende scenariomodellen voor deze rapportage te gebruiken: 1.
Nulprognose demographic change
2.
Trendprognose demographic change
3.
Primos prognose ABF Research
4.
CBS prognose
De nul- en de trendprognose zijn afkomstig van ons eigen bureau Onderzoek en Statistiek. Basis daarvan is de nota demographic change van eind 2011. Daarin zijn twee prognoses voor het schetsen van de huidige scenario’s opgenomen, namelijk de zogeheten nul- en trendprognose. De gemeentelijke prognose is verfijnder dan de prognoses die vanuit landelijke onderzoek worden gedaan omdat voor de gemeente per jaargroep de ontwikkeling van geboorte, sterkte en migratie wordt ingeschat. In de Marsroutes 1 en 2 heeft de Primos-prognose van ABF-research centraal gestaan. Zowel de provinciale als rijksoverheid bedienen zich hiervan. Op basis van deze prognoses worden ook afspraken gemaakt over onder meer de verstedelijkingsopgave en wordt commitment verkregen bij de andere overheden voor b.v. de onderbouwing van bestemmingsplannen en andere afspraken inzake de stedelijke ontwikkeling. De CBS prognose tenslotte is een variant op de voorgaande modellen en wordt meegenomen in deze analyse vanwege de gezaghebbendheid van het instituut en haar publicaties waardoor deze cijfers in principe goed zijn te gebruiken ter onderbouwing van beleid.
De Nulprognose Voor deze prognose wordt het migratiesaldo op nul verondersteld en daarmee feitelijk buiten beschouwing gelaten. Op basis hiervan is het uitgangspunt dat de bevolkingsomvang puur wordt beïnvloed door geboorte en sterfte en de invloed van migratie wegvalt. Bij deze aannames wordt de volgende bevolkingsomvang verwacht: Jaar (1-1)
Pagina 10 van 34
Bevolking
Woningvoorraa
Netto jaarlijkse toevoeging
d
per 5 jaarsperiode (2010=31528)
2015
73014
32219
138
2020
73210
33010
158
2025
73164
33572
112
2030
72867
33693
24
2035
72266
33543
-30
2040
71360
33266
-55
De Trendprognose Voor de trendprognose is voor de migratie teruggekeken naar een langere periode van feitelijke realisatie, namelijk over de laatste 15 jaar. Het gemiddelde saldo over de laatste 15 jaar is + 42, dat betekent dat er zich gemiddeld 42 personen meer vestigden dan er vertrokken uit Almelo. Toepassing van dit saldo, verbijzonderd per leeftijdsgroep (iedere groep heeft andere gemiddelde huisvestingswensen), geeft het volgende resultaat voor de verwachte bevolkingsomvang en de bijbehorende woningvoorraad:
Pagina 11 van 34
Jaar (1-1)
Bevolking
Woningvoorraa
Netto jaarlijkse toevoeging
d
per 5 jaarsperiode (2010=31528)
2015
73217
32309
156
2020
73667
33216
181
2025
73837
33881
133
2030
73822
34134
51
2035
73491
34111
-6
2040
72885
33977
-27
De Primosprognose (2011). De Primosprognose is gebaseerd op trendmatige demografische ontwikkelingen, maar bevat ook de (regionale) afspraken over de woningbouw in de komende jaren. Welke nadruk dit in de prognose heeft, is niet bekend gemaakt tot nu toe. De prognose is in dat opzicht een Black Box. Wel is door het verantwoordelijke bureau ABF research toegegeven dat de onzekerheidsmarge in de uitkomsten aanzienlijk is. De Primosprognose laat het volgende beeld zien: Jaar (1-1)
Bevolking
Woningvoorraa
Netto jaarlijkse toevoeging
d
per 5 jaarsperiode (2010=31528)
2015
73650
32500
194
2020
74870
33758
252
2025
75883
34820
212
2030
76750
35488
134
2035
76948
35716
46
2040
76567
35693
-5
De CBS-prognose (Planbureau voor de Leefomgeving). De voorspelling van de bevolking gebeurt in dit model met behulp van de zogeheten cohortcomponentenmethode, een bepaling van geboorte, sterfte en migratie per leeftijdsgroep (cohort) In dit model wordt de bevolking uitgesplitst naar geslacht, leeftijd, herkomst, en huishoudenspositie (kind, alleenstaand, samenwonend, eenouder). Om het aantal en het type huishoudens te kunnen voorspellen, worden overgangen tussen huishoudensposities
Pagina 12 van 34
bepaald (bijvoorbeeld kinderen die het ouderlijk huis verlaten of alleenstaanden die gaan samenwonen). Daarnaast worden veronderstellingen over de ontwikkeling van de woningvoorraad meegenomen. Dit alles levert het volgende beeld op: Jaar (1-1)
Bevolking
Woningvoorraa
Netto jaarlijkse toevoeging
d
per 5 jaarsperiode (2010=31528)
2015
74428
32843
263
2020
75527
34054
242
2025
75932
34842
158
2030
75659
34984
28
2035
75828
35196
42
2040
75372
35136
-12
Uitkomsten prognoses in relatie tot de voorgestelde fasering Jaarrekening 2011. Aan het begin van dit hoofdstuk is het startpunt gedefinieerd van waaruit de prognoses voor de mogelijke toekomstige ontwikkelingen vertrekken. Het uitgangspunt voor woninguitgifte uit de Jaarrekening 2011 is zogezegd niet alleen een startpunt, maar ook de vergelijkingsbasis waaraan de uit te werken scenario’s kunnen worden gespiegeld. Hierdoor worden de verschillen zichtbaar en kunnen van daaruit de financiële consequenties worden doorberekend. De fasering van het Jaarrekening 2011 scenario is in onderstaande tabel weergegeven in de blauwe staven per jaar.
In de bovenstaande grafiek zijn drie behoefteprognoses weergegeven t.o.v. de huidige uitgifteprognoses uitgezet. De nulprognose is niet weergegeven om de tabel leesbaar te houden. Zij wijkt bovendien slechts in geringe mate in negatieve zin af van de trendprognose (parallelle lijn net daaronder), behalve dat deze behoefteprognose iets minder woningen (ca. 15) per willekeurig jaar kent. Mede omdat de meest recente bevolkingsgegevens wijzen op een aanzienlijk groter dan voorspeld migratieoverschot, lijkt een uitgangspositie van een neutraal migratiesaldo een te conservatief beeld te schetsen. In de onderstaande tabel is de opgetelde kwantitatieve behoefte vanaf 1 januari 2012 van de netto toevoeging weergegeven. Van de totale behoefte is het aanbod in de overige lopende grondexploitaties (1.750 woningen) afgetrokken. Hierdoor moeten de projecten Waterrijk en Leemslagen (W + L) voorzien in de resterende / ontbrekende behoefte. Deze varieert van 450 tot 2.500 woningen in 15 tot 30 jaar tijd. Ten opzichte van het huidige bouwprogramma (ruim 3.100 woningen) van Waterrijk en Leemslagen moeten deze 2 projecten tezamen derhalve circa 600 tot 2.650 woningen inleveren. Woningbehoefte per scenario Scenario Pagina 13 van 34
Behoefte
Overige
Waterrijk en
Sanering
exploitaties
Leemslagen
4.850
1.750
3.100
0
Nul
2.200
1.750
450
2.650
Trend
2.650
1.750
900
2.200
Primos
4.250
1.750
2.500
600
CBS
3.750
1.750
2.000
1.100
Jaarrekening 2011
Het aanbod van circa 1750 woningen in de overige projecten zit met name in: ●
Indieterrein 620 won.
●
Almelo NO 400 won.
●
Weggeler 190 won.
●
Nijrees noord 170 won.
●
Kollenveld 80 won.
●
Nijrees midden 60 won.
●
Hagendoornschool 60 won.
●
Rhijnbeek 50 won.
●
Chiel Dethmersstraat
●
Voormalige Rembrandthal 35 won.
●
Kerkhofsweg16 won.
44 won.
Vooralsnog worden alleen de Trend- en de Primosprognose verder uitgewerkt en terugvertaald naar de projecten. Belangrijkste argument hiervoor is dat dit het rekenproces vereenvoudigt en tevens een bandbreedte voor de afweging creëert. Hierbij is van belang dat de beschreven scenario’s in grote lijnen ongeveer de zelfde bevolkingsontwikkeling beschrijven. De CBS prognose laat op dit moment reeds een forse afwijking zien van de werkelijkheid. In die zin lijkt dat model reeds op dit moment minder betrouwbaar dan de andere drie. Gezien het grote aantal aannames waarmee de modellen werken en de onzekerheidsmarges daarbinnen zou het doorrekenen van alle varianten ook te veel een niet realistisch beeld van grote nauwkeurigheid van de voorspellingen creëren. Belangrijk is dat met doorrekenen van Primos en Trend een positief en behoudend scenario naast elkaar worden gelegd en er zo een bandbreedte ontstaat waarbinnen waarschijnlijk de werkelijkheid zich zal ontwikkelen. Met behulp van een gevoeligheidsanalyse kan worden becijferd wat er gebeurt als een aantal variabelen in het model zich toch (on)gunstiger zouden ontwikkelen dan in de aannames is verondersteld. In de onderstaande grafiek is de kwantitatieve behoefte weergegeven vanuit Primos en Trend. Volgens de Primosprognose zijn er de komende decennia circa 1.600 woningen extra nodig ten opzichte van de Trendprognose. Mede vanuit de projecten bezien (o.a. kijkend naar logische plangrenzen, financiële haalbaarheid en bestuurlijke afspraken) zou een 3e scenario tussen Trend en Primos uitgewerkt kunnen worden. Omdat de provincie bij het totstandkomingsproces van het bestemmingsplan Waterrijk heeft aangegeven in elk geval een behoefte van ca. 1.100
Pagina 14 van 34
woningen als reëel en voldoende onderbouwd te beschouwen, nemen we dat uitgangspunt mee in de formulering van een Trendplusvariant. In plaats van 2.650 woningen komt de totale opgave in die variant op 3.000. Vertaald naar de nog vorm te geven wijken Waterrijk en Leemslagen, biedt deze variant net iets meer ‘body’ ten opzichte van Trend om de noodzakelijke minimum omvang van deze wijken te maken vanuit stedenbouwkundig en financieel perspectief. Om binnen de bandbreedte ook een variant inzichtelijk te maken die qua hoeveelheden beter aansluit bij de Woonvisie en een min of meer natuurlijke knip in Waterrijk kan bewerkstelligen, wordt ook een vierde variant uitgewerkt met een veronderstelde behoefte van 3.500 woningen. Dit is ongeveer de mediaan van de Trend- en de Primosscenario’s. Deze Mediaanvariant maakt het globaal mogelijk om Waterrijk tot aan de Westermaatweg te ontwikkelen en het ten noorden daarvan gelegen gebied te herbestemmen.
Bij elke prognose zijn, vanuit de projecten bezien, 2 varianten mogelijk: Variant 1: Waterrijk en Leemslagen voorzien samen in de resterende behoefte. Variant 2: Waterrijk voorziet alleen in de behoefte en Leemslagen wordt niet ontwikkeld. Gecorrigeerde / genormeerde uitgifteramingen Zoals uit bovenstaande grafiek blijkt, kennen de behoefteprognoses een enigszins grillig verloop. Het is niet logisch en niet werkbaar de uitgifteprognoses daar één op één op te baseren. Daarom zijn de behoefteprognose genormeerd, zodanig dat de uitgifteprognoses een gelijkmatiger verloop kennen (zie onderstaande grafiek). Uitgangspunt bij alle uitwerkingen is dat de latent aanwezige demografische behoefte in de eerste jaren, die door de economische recessie niet tot afname van bouwgrond leidt, op een later moment alsnog tot uitgifte resulteert.
Trendscenario Totale behoefte 2.650 woningen waarvan 1.750 in de overige grex. en dus 900 woningen in Leemslagen en/of Waterrijk. ● Variant 1: 150 woningen in Leemslagen en 750 in Waterrijk ● Variant 2: 900 woningen in Waterrijk
Trendplus variant Vanuit de doelstelling projecten met logische plangrenzen te realiseren is het wenselijk tussen de Trend- en de Primosprognose een 3e hoofdrichting uit te werken genaamd Trendplus variant die iets boven de Trendprognose ligt.
Pagina 15 van 34
Totale behoefte 3.000 woningen waarvan 1.750 in de overige grex en dus 1.250 won. in Leemslagen en/of Waterrijk. Variant 1: 150 woningen in Leemslagen en 1100 in Waterrijk Variant 2: 1250 woningen in Waterrijk
Mediaanvariant De mediaan tussen de Trend- en Primos-prognoses ligt op circa 3.500 woningen. Zij is logisch stedenbouwkundig inpasbaar in Waterrijk en geeft een soort van gemiddelde ontwikkeling binnen de bandbreedte van de statistische scenario’s. Totale behoefte van 3.500 woningen waarvan 1.750 in de overige grondexploitaties en 1.750 woningen in Leemslagen en/of Waterrijk. Variant 1: 150 woningen in Leemslagen en 1.600 in Waterrijk Variant 2: 1.750 woningen in Waterrijk grex fasering op basis van
Mediaan variant 50 100 150 200 250 300
grex-overig Leemslagen Waterrijk
Primosscenario Totale behoefte 4.250 woningen waarvan 1.750 in de overige grond exploitaties en dus 2.500 woningen in Leemslagen en/of Waterrijk. ● Variant 1: 150 woningen in Leemslagen en 2.350 in Waterrijk ● Variant 2: 2.500 woningen in Waterrijk
Kwalitatieve onderverdeling van de scenario’s naar woningtypen en woonmilieus Woningtypen Naast de kwantitatieve behoefte wordt per scenario bepaald hoe de onderverdeling naar de verschillende woningtypen er uit zou kunnen zien. Met deze onderverdeling wordt een indicatief antwoord gegeven op de vraag uit de markt naar de diverse typen nieuwbouwwoningen. Deze onderverdeling is van groot belang voor de financiële uitkomst van de verschillende exploitaties. Als het aantal te realiseren woningen vaststaat, bepaalt immers de kwaliteit/typologie (kort door de bocht betekent een hoger segment meer uit te geven grond) daarvan hoeveel grond er kan worden uitgegeven en daarmee ook direct de te verwachten financiële opbrengst. Als bijvoorbeeld de vraag naar tweekappers verschuift naar rijwoningen betekent dat direct minder afzet van meters grond en daarmee een negatief effect op de exploitatie.
Pagina 16 van 34
In het algemeen geldt, ten aanzien van woonwensen, dat de verhouding appartementen en grondgebonden woningen vrij stabiel is. Het gaat dan om de verhouding ca. 1/3 appartement en 2/3 grondgebonden. Voor wat betreft koop/huur en prijssegment geldt dat dit beïnvloed wordt door de economische omstandigheden. In een gezonde woningmarkt is er meer vraag naar koopwoningen en duurdere woningen. Op dit moment zien wij veel twijfel tussen huur en koop. Het spanningsveld op dit moment is de korte termijn versus de lange termijn. Omdat de woningmarkt een voorraadmarkt is zou de lange termijn het uitgangspunt moeten zijn. Veel zal ook afhankelijk zijn van de aantrekkelijkheid van de binnenstad en de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Kijken we in hoofdlijnen naar de plancapaciteit tot 2020, op basis van de prioriteiten die zijn aangegeven in de voorjaarsnota 2011 (Marsroute 2), dan sluit dit kwalitatief in totaal redelijk goed aan op wat INBO als referentie heeft aangegeven. Ook vanuit de nieuwe Woonvisie die nu in de maak is, komen geen signalen van fundamenteel nieuwe trends in de vraag naar woningcategorieën die een heroriëntatie in het kwalitatieve programma zoals in de grondexploitaties is opgenomen rechtvaardigen. Daarbij merkt de Woonvisie op dat het kwalitatieve programma, zoals dat in het Twents Woningmarkt Onderzoek 2010 wordt aangeduid een indicatief karakter heeft in die zin dat het richting geeft, maar dat afhankelijk van de situatie ter plaatse nieuwbouwprojecten ingevuld moeten worden. Vanuit deze conclusies is het gerechtvaardigd om de bestaande verhoudingen (die nu zijn opgenomen in de Almelose exploitaties) in woningtypologieën te handhaven. In hoofdstuk 7 wordt in het kader van de gevoeligheidsanalyse nog wel ingegaan op de betekenis van afwijkingen in de ontwikkeling van de kwalitatieve behoefte en de consequenties daarvan op het grondbedrijf. Woonmilieus Vanwege de economische crisis en het feit dat we te maken hebben met een vraag- in plaats van een aanbodmarkt wordt de uitdaging om te binden en te boeien groter. Hierbij moet naast het aanbieden van de juiste woningtypologieën veel aandacht worden besteed aan de woonmilieus waaruit de consument kan kiezen. Projecten waarbij een bijzonder woonmilieu kan worden geboden verdienen daarbij hogere prioriteit aldus INBO. De Binnenstadsplannen, Waterrijk en Indië krijgen vanuit deze optiek een hoge prioriteit. De Woonvisie adviseert de INBO-indeling in woonmilieu’s als advies mee te nemen bij de ontwikkeling van afzonderlijke locaties en projecten. Nu in het binnenstadsplan veel minder woningen worden gemaakt dan eerder voorzien en Waterrijk wellicht een andere gedaante zal aannemen vanwege de hoge kosten van het oorspronkelijke plan, dient te worden gewaakt dat voldoende bijzondere milieus worden gemaakt om de consument te blijven binden en boeien. Voor de individuele projecten(woonmilieus) is het essentieel om vanuit de consument te denken om flexibel hierop in te kunnen spelen. Omdat in de woningmarkt de complexiteit toeneemt, zou bij de invulling van de concrete projecten een marktverkenning moeten plaatsvinden. Ten behoeve van het terugvertalen van de behoefteramingen naar de bouwprogramma’s van de grondexploitaties is voor de vier uitgewerkte scenario’s de onderverdeling aangehouden zoals in onderstaande tabel wordt omschreven. Deze onderverdeling vindt haar oorsprong in de uitgangspunten uit de Woonvisie en de verdeling zoals die in de bestaande grondexploitaties is opgenomen. Middels confrontatie van deze gegevens kan de totale
Pagina 17 van 34
kwalitatieve woningbehoefte per scenario worden onderverdeeld in woningtypologieën. Kwalitatieve onderverdeling per maatgevend scenario:
Bovenstaande tabel moet als volgt gelezen worden: de eerste twee kolommen bevatten de mogelijke woningtypen met de daarbij behorende gemiddelde hoeveelheid uitgeefbare grond. MG staat overigens voor meergezinswoningen of appartementen en EG staat voor eengezinswoningen. De procentuele verdeling is afgeleid uit de Woonvisie, waarbij mede in acht is genomen hetgeen er in de bestaande plannen al is opgenomen per categorie. In de vierde tot en met zevende kolom is dan af te lezen welke hoeveelheden van iedere woningcategorie corresponderen met het betreffende scenario.
Vertaling naar Waterrijk en Leemslagen Inhoudelijk In deze scenarioverkenning is als uitgangspunt gehanteerd dat de bouwprogramma’s van de overige grondexploitaties niet (substantieel) wijzigen. Bij alle behoefteprognoses/scenario’s is de totale behoefte namelijk groter dan het opgetelde aanbod vanuit deze projecten. De projecten Leemslagen en/of Waterrijk gaan vanuit die optiek in de resterende behoefte voorzien en zijn wat dat betreft bepalend voor het uiteindelijke rekenresultaat. Expliciet dient te worden benadrukt dat Waterrijk in een aangepaste opzet, waarbij de nadruk ligt op het beperken van de verliezen en het reageren op een veranderde vraag, een heel andere wijk gaat worden dan oorspronkelijk is voorzien. Om kosten te reduceren en opbrengsten te verhogen is het noodzakelijk de hoeveelheid uitgeefbare grond te vergroten. Dat brengt met zich mee een heel andere stedenbouwkundige opzet met hogere woningdichtheden per hectare en ook veel minder wateroppervlak. Omdat we uit blijven gaan van een vrij hoog woningsegment in Waterrijk betekent dit feitelijk terugvallen op dichtheden zoals die o.a. (ter referentie) in Markgraven te vinden zijn. Dit betekent ook dat in ieder geval het noordelijk deel van het reeds vastgestelde bestemmingsplan moet worden herschreven. In het voortraject op de scenarioanalyse is de vraag gesteld of niet toch een aantal andere exploitaties zou kunnen worden aangepast ten faveure van Waterrijk. Het antwoord hierop is dat dat weliswaar in beperkte mate mogelijk is, maar dat zaken als stedenbouwkundige urgentie, afspraken met derden belanghebbenden, hoge boekwaarden voor de langer lopende (binnenstedelijke) exploitaties en verstedelijkingsafspraken die keuze grotendeels bemoeilijken. Hier en daar is wel wat verschuiving mogelijk, maar dat heeft slechts een marginaal effect op het totale beeld. Mocht het zo zijn dat toch ook binnen de particuliere exploitaties gaat worden gesaneerd (en dat zou niet helemaal onlogisch zijn, want ontwikkelaars kennen het zelfde probleem als de gemeente), dan kan dat een plus betekenen voor Waterrijk en Leemslagen. Vooralsnog gaan we hier niet vanuit en beschouwen we dit scenario als ‘’wisselgeld’’. De sleutel ligt hoe dan ook bij Waterrijk en Leemslagen. Onderstaande tabel geeft aan wat de consequenties zijn van de scenario’s in de zin van
Pagina 18 van 34
uitgeefbare grond versus het reeds in gemeentebezit zijnde areaal. Het verschil tussen deze twee parameters is de grond die niet meer ontwikkeld wordt en derhalve uit exploitatie moet worden genomen.
Financieel In het hiernavolgende overzicht worden de maatgevende financiële consequenties geschetst van het kiezen voor een behoeftescenario als basis voor de grondexploitaties. Niet genoeg kan worden benadrukt dat de in de tabel genoemde bedragen van indicatieve aard zijn omdat ze bepaald zijn op basis van kengetallen voor de betreffende grondexploitaties. Veranderen deze getallen, dan verandert ook het resultaat. Bij het treffen van een extra voorziening wordt geen rekening gehouden met ● begrote winst die (pas) in de toekomst gerealiseerd wordt / genomen mag worden ● jaarlijkse (rente)lasten inzake de balanswaarde van de uit exploitatie gehaalde voorraad. Als wordt besloten het project Leemslagen (vooralsnog) niet te ontwikkelen, dan moet er ruim 5 mln. euro extra afgewaardeerd worden op de gedane investeringen in dit project. Met het dan kunnen toevoegen van circa 150 woningen aan het plan Waterrijk kan deze extra afwaardering financieel niet gecompenseerd worden. Anders gezegd, aan het stopzetten van Leemslagen hangt een prijskaartje. Tevens is het de vraag of het plan Waterrijk voor alle potentiële belangstellenden voor Leemslagen een gewenst / acceptabel alternatief is. De INBO rapportage geeft juist aan dat de gemeente moet voorzien in de vraag naar bijzondere woonkwaliteiten. Leemslagen is bij uitstek een gebied dat zich kan onderscheiden op dat vlak. Afwaardering als gevolg van uit exploitatie te nemen grond
Bovenstaande tabel geeft een beeld van de directe financiële betekenis van de uitgewerkte scenario’s voor de exploitatie van Waterrijk. Het uit exploitatie nemen van een deel van de in gemeentebezit zijnde gronden betekent een directe afwaardering van het betreffende deel van boekwaarde naar balanswaarde. Deze is gedefinieerd als de waarde van de grond op basis van
Pagina 19 van 34
agrarische bestemming (6,50 euro per m2). De gemiddelde huidige boekwaarde is ongeveer 30 euro per m2. In het Trendscenario betekent dit een extra voorziening ter grootte van 45 miljoen euro. Trendplus betekent een te nemen voorziening van 40 miljoen euro en op basis van de Primosprognoses dient een extra voorziening te worden getroffen van 15 of 27 miljoen euro. Dit is afhankelijk van de te kiezen subvariant. Omdat bij oostelijke of westelijke invulling van Waterrijk (waarbij je compacter aan de stad bouwt) meer grond van derden nodig is dan in de noordelijke variant , levert dit vanwege de verwervingskosten een bijkomend extra verlies op van ca. 12 miljoen euro. Het Mediaanscenario maakt het noodzakelijk om een voorziening ter grootte van 25 miljoen euro te treffen. Verwacht resultaat aangepaste exploitatievarianten waterrijk Naast het moeten treffen van voorzieningen ten behoeve van het uit exploitatie halen van grond, blijven er natuurlijk grondexploitaties over die zelf ook een financieel resultaat zullen opleveren. Dit resultaat is van belang in de te maken afweging. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte resultaten van de aangepaste exploitatie van Waterrijk in de diverse scenario’s.
Uit de tabel blijkt dat alle varianten van Waterrijk zijn financieel sluitend of winstgevend. Het is waarschijnlijk niet mogelijk om van Leemslagen een financieel sluitend project te maken. De noodzakelijke verbindingen/ ontsluitingen over het kanaal zorgen voor een zodanige kostprijsstijging dat de kostprijs van de bouwrijpe grond boven de marktconforme gronduitgifteprijzen ligt. Hiervoor is reeds een voorziening genomen (niet in de tabel opgenomen). Vermogenstechnisch mag de geprognosticeerde winst pas genomen worden zodra deze gerealiseerd is. Boekhoudkundig mag zij daarom niet verrekend worden met de als gevolg van de afwaardering te treffen voorziening. Dit omdat verwachte winst in de toekomst en hoge mate van onzekerheid heeft terwijl de afschrijvingen bij een besluit om een deel van een grondexploitatie niet te ontwikkelen wel direct een zeker verlies opleveren. Omdat deze normatieve grondexploitatiebegroting niet meer verlieslatend is, kan de reeds getroffen voorziening van € 12 mln., ter dekking van het tekort op de huidige grondexploitatiebegroting, vrijvallen. Deze kan aangewend worden ter dekking van een deel van het vermogensverlies dat ontstaat door het uit exploitatie halen gronden die niet meer nodig zijn voor de realisatie van het verkleinde plan. De overige gemeentelijke exploitaties ontwikkelen zich daarbij zoals voorzien, hetgeen betekent dat daar geen extra verliezen optreden ten opzichte van de situatie waarin de jaarrekening 2011 in voorziet. Pagina 20 van 34
5. SCENARIO’S BEDRIJVENTERREINEN
Huidige visie Over dit onderwerp hebben het Rijk, de provincies en de VNG eind 2009 een convenant ondertekend als leidraad voor beleid. De provincie Overijssel heeft het nieuwe beleid voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen vastgelegd in de Omgevingsvisie. Hierin is sprake van een versterkte inzet op de herstructurering van verouderde terreinen en een zorgvuldige planning en programmering van nieuwe terreinen. Mede op grond daarvan is in netwerkstedelijk verband is in 2010 besloten om een bedrijventerreinvisie op te stellen. Ramingsmethodiek netwerkstad De raming van de benodigde hoeveelheid bedrijventerrein is gedaan volgens methoden die in beginsel dezelfde zijn als die in onze bedrijventerreinvisie. Globaal gaat het om een benadering volgens enerzijds de historische uitgifte en anderzijds een methode die globaal uitgaat van verwachtingen over de ontwikkeling van de werkgelegenheid, omvang beroepsbevolking en ruimtebehoefte per bedrijvensector. De laatstgenoemde methode prevaleert, waarbij gekozen is voor een economisch groeimodel dat bekend staat als Transatlantic Market. Dit model komt van het Centraal Planbureau. De provincie heeft dit model aan de Netwerkstad voorgeschreven Terreinbehoefte tot 2020 Eén en ander heeft geresulteerd in een behoefteraming voor onze gemeente tot 2020 van 80 ha. exclusief frictieruimte, verlies terreinen door transformatie en aan te houden ijzeren voorraad. Voor de netwerkstadgemeenten ziet dit er als volgt uit: Ruimteb ehoefte bedrijvente rreinen tot 2010- 2020 Ruimtevr aag t.g.v. transformat TOTAAL
TM scenario autonome
frictie ambitie
Totaal
ie
ijzeren voorraad
vraag Almelo
109
54
26
80
3
7
19
Borne
15
7
3
10
1
3
1
Enschede
74
30
15
45
2
7
20
Pagina 21 van 34
Hengelo
53
20
10
30
2
7
14
Oldenzaal
73
34
16
50
2
6
15
324
145
70
215
10
30
69
TOTAAL
215 Geconcludeerd kan worden dat het ramingsresultaat daarmee in grote trekken wel in lijn ligt met de eigen visie en de besluitvorming hierover. Bij de besluitvorming is al geconcludeerd dat bijstelling nog aan de orde kon komen, omdat in netwerkstedelijk verband voorgesteld is om eerst de voorraad aan harde plannen te benutten tot 2020. Wij hebben momenteel 66 ha. aan harde plannen oftewel voorraad lokaal bedrijventerrein. De totale “harde” voorraad in de netwerkstad is vooralsnog voldoende tot 2020, inclusief XL Businesspark. Het betekent dat de voorraad aan “zachte” plannen (nog geen vastgesteld bestemmingsplan) vooralsnog een deel van Aadijk Noord en geheel Buitenhaven West omvat. Het traject van Marsroute 2 Voor onze eigen planning is mede van belang de toedeling van bedrijventerreinmetrage naar de netwerkstadgemeenten op basis van bestaand –herstructurering – hard plan – zacht plan. Het resultaat hiervan laat de volgende uitslag zien:
Zichtbaar is dat Almelo een lagere toewijzing heeft gekregen dan op grond van haar ruimtevraag verwacht mocht worden (61 ha. versus 80 ha,). Dat komt door de beschikbaarheid van bedrijventerrein in bestaande en harde plannen. In de planning is dit ingecalculeerd. Daarnaast is al aangegeven dat we vooralsnog niets met de bandbreedte doen. Daarmee is de volgende fasering van de uitgifte tot 2020 tot stand gekomen die voor de jaarrekening 2011 gehanteerd is.
Pagina 22 van 34
Fasering bedrijventerreinen Jaarrekening 2011 Totaal nog te
Verkocht
Verkopen tot 2020
verkopen Bedrijvenpark Twente
4,7
-
4,7
De Bleskolk
3,8
-
3,8
Dollegoor
6,8
-
6,9
Buitenhaven-Graslaan
2,0
-
2,0
Twentepoort
1,5
-
1,5
Indiëterrein
4,1
-
2,1
Bedrijvenpark Twente Noord
22,7
-
7,3
Bedrijvenpark Twente Noord
15,0
-
5,3
Aadijk Noord
28,1
5,3
-
Buitenhaven-West
26,6
-
-
Overig
2,8
-
2,8
Totaal
118,2
5,3
36,3
(particulier)
41,6 Met deze fasering blijven we binnen de eigen afspraken van november 2010, binnen de toewijzing in netwerkstedelijk verband en binnen het in marsroute 2 afgesproken behoedzame scenario. Formulering van een trendscenario Door de accountant is in de managementletter net als voor woningbouw aandacht besteed aan de huidige realiteit van de planning aan bedrijventerreinen. Hoewel aangegeven wordt dat de planning en de daarachter liggende raming voldoende onderbouwd is, wordt toch gevraagd de mogelijkheid van een alternatief scenario onder ogen te zien. Dit gezien de huidige economische crisis. In tegenstelling tot de woningbouw waarbij een crisis-termijn tot en met 2017 wordt voorzien, is voorgesteld om de crisistermijn in de bedrijventerreinuitgifte tot en met 2014 te laten lopen. Om hieraan tegemoet te komen is het voorstel om de uitgifte met ruim 1 ha. gemiddeld per jaar te verlagen. Het resultaat is aangegeven in voorgaande tabel. Als we dit gecorrigeerde uitgifteschema als 0-scenario beschouwen, dan kunnen we kijken hoe op basis van de trend in de uitgifte het beeld voor de komende jaren eruit kan komen te zien. Gegevens over de uitgifte zijn opgenomen in de gemeentelijke bedrijventerreinvisie vanaf 1993. Vanaf die datum tot op heden kan de feitelijke uitgifte aangegeven worden en is het mogelijk om een trendlijn voor de komende jaren te bepalen. Het resultaat (ex XL Businesspark) is als volgt:
De best passende trendlijn is een logaritmische die een dalende trend laat zien zoals ook uit het diagram blijkt. Daaruit is te zien dat rond 2020 de daling zich stabiliseert. In het verloop
Pagina 23 van 34
zit een gedeelte economische crisis verwerkt. Buiten deze bijzonderheid was de tendens overigens al dalend. Omdat we midden in de crisis zitten en het verloop van de uitgifte aan de hand hiervan willen aanpassen, is het hanteren van een gemiddelde over de periode t/m 2020 aan te bevelen voor de uitgifte als alternatief, waarbij dit gemiddelde ook voor de jaren daarna doorgetrokken kan worden als rekenmodel. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte komt daarmee op 2,8 ha. per jaar. Volgens Marsroute 2 ligt dit op ca. 5 ha. per jaar, waarbij de grondexploitatiebegrotingen zijn gebaseerd op verkoop van 118 ha. bouwrijpe grond. In het nu volgende schema is de trend aangeven in een rechte lijn (2,8 ha. gemiddeld per jaar), afgezet tegen het voorheen aangehouden schema zoals geschetst, maar wel naar beneden gecorrigeerd volgens de managementletter van de accountant.
Financiële gevolgen: De Trendprognose op basis van langjarige lokale ontwikkeling vraagt om reductie in de jaarlijks uit te geven oppervlakten van 5 hectare naar ca. 2,8 hectare per jaar. Hierdoor vallen BuitenHaven West en Aadijk Noord over de rand; zij zijn in dit scenario niet meer nodig om in de behoefte van de komende decennia te voorzien. Daarnaast dient het de uitgiftetempo in de andere in exploitatie zijnde terreinen enigszins te worden uitgefaseerd. Te treffen voorziening is ca. 8 mln. euro voor de betreffende terreinen en 1 a 2 miljoen euro voor uitfasering van de andere in exploitatie zijnde bedrijventerreinen. Mogelijke alternatieven Indien en voor zover mogelijk een iets positiever uitgiftescenario van circa 4 hectare wordt aangehouden, zou slechts een van de twee plannen Aadijk Noord of Buitenhaven West te hoeven worden geschrapt. In het eerste geval vergt dit een voorziening van 6 mln euro. In het tweede geval bedraagt het verlies 2 miljoen euro. Omdat de uitgifte van bedrijventerreinen in de jaren echter sterk fluctueert en er bovendien al een uitfasering heeft plaatsgevonden, kan beargumenteerd worden dat vasthouden aan de bestaande programmering van 5 ha per jaar verdedigbaar is. De Netwerkstad gaat zelfs uit van een uitgiftetempo van 8 hectare per jaar.
Pagina 24 van 34
Pagina 25 van 34
6
SCENARIO’S KANTOREN
Vigerend beleid In de gemeentelijke beleidsnota (visie bedrijventerreinen) wordt in algemene zin opgemerkt dat de regionale kantorenmarkt al geruime tijd een vervangingsmarkt bij uitstek is. Oudere, vaak inefficiënte, panden worden verlaten om nieuwe, efficiëntere, panden te betrekken. Bekeken is voor welke periode de huidige planvoorraden voldoende zijn. Hiertoe zijn prognoses gemaakt op basis van de systematiek zoals die in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) is aangegeven. Vanuit die basis is de ruimtevraag naar kantoren ingeschat mede aan de hand van de aandelen die de gemeenten in de totale voorraad hebben. Op grond daarvan is afgeleid wat voor de gemeenten de gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag tot 2020 zou kunnen zijn. Specifiek naar Almelo gekeken dan is de ruimtevraag te bepalen aan de hand van twee scenario’s van het Centraal Planbureau, namelijk Transatlantic Market wat voor Overijssel als geheel min of meer door het rijk opgelegd is en Global Economy wat tot dan toe meer strookte met de Almelose ambities. Genoemde scenario’s en de daarop gebaseerde uitslagen zijn gebruikt als respectievelijk onder- en bovengrens. Volgens deze berekeningswijze ligt voor de periode tot 2020 in Almelo de jaarlijkse ruimtebehoefte tussen de 3500 en 5000 m2. Dat is aanmerkelijk minder dan het metrage dat tot dan toe gehanteerd werd, namelijk een gemiddelde toegevoegd jaarlijks metrage van 8000. Wat betreft de locaties werd aangegeven dat de gemeente gebaat is bij een gedifferentieerd aanbod van kantorenlocaties (centrum, periferie geclusterd). Voor perifere vestigingen werd de zuidentree van Almelo bij uitstek geschikt geacht. Daarnaast is een centrum -/ stationslocatie een geschikt concentratiepunt. Marsroute 2 In Marsroute 2 is, zoals bekend, een behoedzaam scenario gevolgd. Die behoedzaamheid betekende dat de ondergrens van de kantorenbehoefte, namelijk 3.500 m2 per jaar is aangehouden. Eén en ander leverde geen drastische aanpassing van de planning op omdat reeds bij Marsroute 1 ter zake een voorzichtige benadering had plaatsgevonden. De huidige situatie en hoe hierop te anticiperen. In de Netwerkstad ligt de leegstand gemiddeld op nationaal niveau, zijnde ruim 13%. Voor Almelo zelf ligt die ver onder het nationaal gemiddelde met ca. 8%, ofwel ca. 14.000 m2. Hiervoor is aangegeven dat de vooruitberekeningen een opname aan nieuwe kantoorruimte van gemiddeld 3.500 m2 kunnen verwachten in normale omstandigheden. Dat in ogenschouw nemend kan een probleem geconstateerd worden wanneer wij de huidige plancapaciteit hier tegenover zetten. Die plancapaciteit is recent opgenomen in verband met de Netwerkstedelijke visie. Om een indruk te geven van dit aanbod geeft de nu volgende tabel een beeld.
Pagina 26 van 34
programmering kantoren m2 BVO verdeeld naar gebieden Totaal
Hard
Zacht
T/m
Na
2020
2020
Zuidenentree/Zuidas 10.00
17.50
27.500
0
0
24.750
2.750
C60 Ossenkoppelerhoek c.a.
8.000
8.000
-
8.000
-
C60 Ossenkoppelerh. c.a. optioneel
2.000
2.000
-
2.000
-
C18 Rhijnbeek
20.00 Stadion Heracles c.a.
20.000
0
-
40.00
17.50
57.500
0
0
C15 Indieterrein
6.500
6.500
-
5.200
1.300
C13 Rohof
7.000
7.000
7.000
-
-
17.400
-
subtotaal Zuidentree
10.000 10.000 44.750 12.750
Centrum/Station
17.40 C28 vml. Praxislocatie (Stadhuis)
17.400
0
C61 Dimencelocatie
12.600
0
-
12.600
-
2.500
2.500
-
2.500
-
12.60 Rechtbank
39.00 subtotaal Centrum / station
46.000
0
7.000
44.700
1.300
C11 Kollenveld
5.000
5.000
-
-
5.000
C89 Weggeler Nouveau
2.500
2.500
-
2.500
-
-
-
-
-
-
7.500
7.500
-
2.500
5.000
111.00 86.50 24.50
91.95
19.05
0
0
Overig
………….. subtotaal Overig
TOTAAL
0
0
0
Hard betekent: planologisch/juridisch vastgelegd en gelegen in aangegeven concentratiegebieden.
Pagina 27 van 34
Al aangegeven is dat in netwerkstadverband een nieuwe visie en bijbehorende prognoses over de behoefte aan extra kantoormetrage wordt opgesteld. Deze raming is inmiddels uitgevoerd, waaruit blijkt dat die voor Almelo nog lager ligt dan de bijgestelde raming van 3.500 m2 per jaar, namelijk ca. 2000 m2. Aangetekend dient echter te worden dat de vervangingsvraag daarin mogelijk aan de te lage kant is. Dit door het gebruik van een landelijke indicator en geen regiospecifieke. Niettemin kan deze raming als ondergrens worden gebruikt. Het resultaat is dan een bandbreedte van 2.000 tot 3.500 m2 waarop de planning afgestemd zou moeten worden c.q. in relatie gebracht met de plancapaciteit zoals in voorgaande tabel aangegeven. Met het relateren aan de plancapaciteit moet wel bedacht worden dat het zowel gaat om de uitbreidingsbehoefte als vervanging. Dit compliceert het totale beeld. De grondexploitatiebegrotingen zijn gebaseerd op de verkoop van bouwrijpe grond voor ruim 62.000 m2 BVO kantoren met een uitgiftetempo van gemiddeld circa 3.000 m2 BVO per jaar. Ten opzichte van vorig jaar is de lange termijnprognose al naar beneden bijgesteld: ruim 2.000 m2 per jaar (overeenkomend met de voorlopige netwerkstedelijke uitslagen). Aldus kan het volgende beeld geschetst worden inclusief de vermelde bandbreedte:
Financiële consequenties Omdat in de jaarrekening 2011 al uit werd gegaan van deze uitfasering heeft dit, mede vanwege het grote particuliere aandeel, vooralsnog geen financiële consequenties voor de gemeente waarvoor een voorziening dient te worden getroffen.
Pagina 28 van 34
7.
GEVOELIGHEIDSANALYSE WONINGBOUW
Voor de berekening van de scenario-effecten is uitgegaan van diverse aannames. Genoemd zijn onder andere de verdeling in woningtypes en de verwachte huishoudengrootte. Niet herleidbaar uit de tabellen zijn inputgegevens als gemiddelde grondprijs, plankosten voor de diverse varianten Waterrijk/Leemslagen en bijvoorbeeld een andere prijsontwikkeling dan waarvan in de berekeningen is uitgegaan. Deze en tal van andere variabelen kunnen een groot effect hebben op de berekende resultaten indien zij aanzienlijk afwijken van de gedane aannames. Omdat het meenemen van dit soort variabelen in de berekeningen leidt tot een exponentiële en onwerkbare uitbreiding van het aantal varianten en rekenuitkomsten, wordt hier volstaan met het benoemen van deze uitgangspunten met een indicatieve voorspelling van de gevolgen als zij in belangrijke mate afwijken van de uitgangssituatie. Op die manier worden risico’s inzichtelijk van het in de realiteit niet uitkomen van aannames. De transitiestrategie voor (delen van) Waterrijk is genoemd als mogelijk middel om de opbrengst te verhogen van te herwaarderen grond die uit exploitatie wordt genomen. In plaats van agrarische bestemming kan de grond dan een alternatieve bestemming krijgen. Dit alternatief zou een hogere grondwaarde opleveren dan die voor agrarisch gebruik. Hieronder wordt kort stil gestaan bij de mogelijkheden om hier nu al op te anticiperen. Onderverdeling woningbouwtypen Per scenario is het totale aantal woningen bepaald. Zo gaat de Trendprognose uit van een behoefte aan toevoeging van 2650 woningen, de Trendplus variant van 3.000 woningen en de Primosprognose van 4250 woningen. Daarbinnen is een bepaalde kwalitatieve onderverdeling in woningtypen aangehouden op basis waarvan de financiële consequenties van de diverse scenario’s zijn berekend. Indien de onderlinge verhouding in woningtypen wordt gewijzigd, verandert het financieel resultaat. Als ‘halverwege’ de realisatie van een project besloten wordt het bouwprogramma aan te passen dan kan dat aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Een kavel van bijv. 500m2 x € 260 per m2 levert een grondopbrengst van € 130.000 op, terwijl een kavel van 250 m2 voor een 2 onder een kap woning ongeveer de helft opbrengt. Uitgaande van een totaal programma van 3.000 woningen betekent 1% onderlinge verschuiving in de behoefte (30 woningen x € 65.000,-) € 2 mln. bruto effect. De praktijk zal echter zijn dat, als een hierboven geschetste verschuiving in de behoefte zich voordoet, een toekomstig plan niet doorgaat of desnoods een bestaand plan wordt verkleind. Dit om de opbrengstenvermindering zoveel mogelijk te compenseren met kostenreductie. Het netto effect kan als volgt worden berekend: 30 x 500 m2 = 15.000 m2 uitgeefbaar = 3 ha bruto plangebied (bij 50% uitgeefbaar) 30 x 250 m2 = 7.500 m2 uitgeefbaar = 1,5 ha bruto plangebied (idem) Verschil:
7.500 m2 uitgeefbaar = 1,5 ha bruto plangebied
Stel boekwaarde (verwervingskosten, rentebijschrijving en planontwikkelingskosten) bedraagt € 40 per m2, dan komt het totaal uit op 15.000 x € 40,- = € 0,6 mln. Daarmee is het netto
Pagina 29 van 34
effect per woning € 20.000,-. Globale financiële gevolgen onderlinge verschuiving in het woningprogramma: ●
Omzetting van rijenwoning vrije sector naar sociale woningbouw: ca. € 15.000 per woning; gebaseerd op een programma van 3.000 woningen en 5% meer sociaal betekent een effect van € 2,25 mln. (150 woningen x €15.000,-)
●
Verschuiving van kavels 500 m2
250 m2 per woning: netto effect € 20.000 per
woning Langere dip als gevolg van voortdurende crisis Een ontwikkeling waarbij de crisis in verhevigde mate voortduurt en de komende vier jaar (2012-2015) bijvoorbeeld maar 40 woningen per jaar worden gerealiseerd betekent een verminderde uitgifte van in totaal 350 woningen. In principe betekent dit opbrengstderving van 30 miljoen euro. Besparing op bouw- en woonrijp maken levert ca. 15 miljoen euro op hetgeen resulteert in een netto verlies van globaal 15 miljoen euro. Een inhaalslag gedurende tien jaren (35 extra woningen per jaar) levert een beperking van het verlies op tot ca 8 á 10 miljoen euro Netto Contante Waarde. Aanpassing grondprijzen (per m2) Bij de vraag hoe reëel de huidige grondprijzen zijn en welke prijsontwikkeling verwacht kan worden moet onderscheid gemaakt worden tussen de korte termijn (komende 2-3 jaar) en de lange termijn (komende 20 jaar). Grondprijzen lange termijn: Op basis van a. de huidige verhouding tussen de grondprijzen en de kostprijs van bouwrijpe grond en b. de grondprijsontwikkelingen in relatie tot de kostprijsontwikkelingen in de afgelopen decennia, kan geconcludeerd worden dat de huidige grondprijzen (op lange termijn bezien) niet te hoog zijn. Dat wordt namelijk wel eens beweerd door met name de kopers van de bouwgrond en diegenen die belang hebben bij lagere grondprijzen. De huidige grondprijzen liggen onder de gemiddelde kostprijs van bouwrijpe grond. In een vrije markt blijft een dergelijk verschil niet lang bestaan. Als op een of ander mannier de kostprijs niet daalt (bij voorbeeld door subsidies) dan zullen de verkoopprijzen idealiter gaan stijgen tot minimaal het niveau van de gemiddelde kostprijs en meestal tot iets daar boven (=winstmarge). Het is niet reëel te verwachten dat het nu al negatieve verschil tussen kostprijs en marktwaarde structureel groter wordt. Vanwege de lange looptijd van de grondexploitaties is de meest gerede aanname de prijsontwikkeling van de opbrengsten te relateren aan de kostprijsontwikkeling van bouwgrond conform de prijsontwikkelingen in de laatste 60 jaar. Derhalve wordt voor de
Pagina 30 van 34
opbrengstenstijging de zelfde parameter gehanteerd als voor de kostenstijging. Anders gezegd, het is niet reëel voor de lange termijn uit te gaan van een structureel hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging. In dat geval zou de productie van bouwgrond steeds onrendabeler worden c.q. steeds verliesgevender worden.
Kosten en opbrengstenstijging ●
Nu uitgaan van 20 jaar lang gemiddeld 1% hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging (respectievelijk 2,5% en 1,5%), heeft een negatief effect op de lopende grondexploitaties van de Jaarrekening 2011 van circa € 35 mln. op netto contante waarde (NCW). Het effect van deze 1% structureel hogere kostenstijging levert de volgende verschillen op boven de effecten door verkleining van het plangebied: - de Trendprognose:
circa € 20 mln.
- de Trend+ variant:
circa € 23 mln.
- de Mediaan variant: circa 25 mln - de Primosprognose: ●
circa € 30 mln.
Uitgaan van een lange termijn prijsstijging van 2% in plaats van 2,5% per jaar (zowel kosten als opbrengsten) heeft een effect van € 12 mln. op de grondexploitaties van de Jaarrekening 2011 Het effect op de scenario’s is boven op de effecten ten gevolge van verkleining van het plangebied bij: - de Trendprognose:
circa € 7 mln.
- de Trend+ variant: circa € 8 mln. - de Mediaan variant: circa € 9 mln. - de Primosprognose
: circa € 10 mln.
Consequenties van het meenemen van gevoeligheden in kosten en opbrengsten ●
De eerstgenoemde aanpassing van 1% structureel verschil tussen jaarlijkse kostenstijging en opbrengstenstijging wordt wel als risico meegenomen (worstcase scenario voor de prijsontwikkeling) maar het is niet aan te bevelen / niet reëel hier op voorhand van uit te gaan.
●
De laatst genoemde aanpassing van 2% in plaats van 2,5% prijsstijging, voor zowel kosten als opbrengsten is een denkbaar scenario. Voor een deel heeft deze aanpassing effect op het minder winstgevend worden van projecten en voor een deel resulteert het in grotere tekorten. Overwogen zou kunnen worden, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel, deze bijstelling van de parameters door te voeren.
Grondprijzen korte termijn: Als gemeenten/bouwgrondaanbieders besluiten tijdelijk de gronduitgifteprijzen te verlagen dan heeft dat een negatief effect op de grondexploitatiebegrotingen. Om een voorbeeld te geven: bij 3 jaar lang een tijdelijke grondprijsverlaging van 10% waarna de prijzen weer op
Pagina 31 van 34
het normale / huidige prijsniveau komen, heeft een effect van circa € 6 mln. op netto contante waarde (NCW). Betekenis Transitiestrategie voor de herwaardering van grond in Waterrijk De transitiestrategie is nog punt van discussie zowel bij college als bij de raad (Denktank). Daarom zijn er nu geen uitkomsten beschikbaar die in deze afweging kunnen worden meegenomen. Vooralsnog worden de uit exploitatie te halen gronden gewaardeerd op agrarische bestemming. Mocht in een latere fase de uit transitiestrategie blijken dat er herbestemming mogelijk is die een hogere grondwaarde met zich meebrengt, dan kan deze waardering naar boven worden bijgesteld. Het is prematuur om op dit moment uit te gaan van een bestemming met een hogere waarde dan agrarische grond. Daarvoor zijn de ideeën op dit moment nog te vaag en zijn ook met de partners voor een mogelijke transitieopgave geen gesprekken gevoerd om draagvlak te genereren. Hoewel dus op dit moment niets concreets te melden valt, zou het in de toekomst mogelijk moeten zijn om extra waarde te creëren en daarmee verliezen verder te beperken.
Pagina 32 van 34
8.
SAMENVATTING
Woningbouw Er is een aantal scenario’s in beeld gebracht aan de hand waarvan de woningmarkt zich logischerwijs zou kunnen ontwikkelen. De doorgerekende scenario’s gaan uit van een oorspronkelijk (de eerste 8-12 jaar) redelijk stabiele vraag naar ca. 200 woningen per jaar (met een bandbreedte) die rond 2024-2026 in alle gevallen naar beneden duikt als gevolg van demografische ontwikkelingen. Deze ontwikkeling is niet eerder in de beleidsvorming meegenomen omdat de planhorizon voor gebiedsontwikkeling niet verder reikte dan ca.1012 jaar. De afname van de woningvraag die nu in de statistieken opduikt, impliceert dat na ongeveer 2030 (per scenario is dat anders) geen of slechts in beperkte mate nieuwe voorraad aan de Almelose woningmarkt behoeft te worden toegevoegd. Omdat de huidige programmering daar nog wel in voorziet (tot 2043), betekent dit dat er hoe dan ook geschrapt dient te worden in de woningbouwaantallen. De bandbreedte van de impact hiervan ligt tussen de 600 en 2650 woningen die niet meer nodig zijn om in de bij de scenario’s behorende behoefte te voorzien. De gevolgen hiervan komen in alle scenario’s geheel voor rekening van de plannen Waterrijk en/of Leemslagen. Deze plannen moeten fors worden verkleind, waarbij Waterrijk ook inhoudelijk aangepast dient te worden. Dit plan dient geoptimaliseerd te worden in financiële zin om verdere verliezen te voorkomen. Spiegelen we dit aan de verwachte behoefte qua woningtypen en rekenen we het door naar af te waarderen grondoppervlak en inhoudelijke aanpassing van de plannen (met name Waterrijk) dan is het noodzakelijk om een extra financiële voorziening te treffen tussen de 15 en 45 miljoen euro. Overigens is er dan op grond van de nieuwe uitgangspunten op termijn ook nog een rendabele exploitatie te maken. Dit wordt in de berekeningen vanwege boekhoudkundige eisen buiten beschouwing gelaten. Een gevoeligheidsanalyse leert overigens dat de hiervoor geschetste uitkomsten in belangrijke mate worden beïnvloed door aannames in de modellering en de berekeningen. Zo zal een schommeling in de uitgifteprijzen of een andere verdeling van de afzet van woningtypen aanzienlijk effect kunnen hebben op de uitkomsten van de berekeningen. Deze gevoeligheden kunnen negatieve, maar ook positieve effecten veroorzaken. Indicatief afwegingskader woningbouw Trend Te realiseren woningbouwopgave in
Trend plus
Mediaan
Primos
Primos
noord
oost/west
900
1250
1750
2500
2500
2200
1850
1350
600
600
Waterrijk+Leemslagen Reductie ten opzichte van Marsroute 2 Te treffen voorziening
45 mln euro
25 mln euro
15 mln euro
25 mln euro
Omvang gemeentelijk deel
38 hectare
61 hectare
40 mln euro
102
126 hectare
92 hectare
beperkt
licht
verhoogd
hoog
hoog
exploitatiegebied Financieel risico
verhoogd
Pagina 33 van 34
Afhankelijkheid derden
0/+
0/+
0/+
+
0/-
Stedenbouwkundig (ruimtelijk)
+
+
+
-
+/-
Aansluiting INBO/Woonvisie
matig
redelijk
goed/hoog
hoog
hoog
Sociale woningbouw
0
0
0
0
0
Bedrijventerreinen De Trendprognose op basis van langjarige lokale ontwikkeling vraagt om reductie in de jaarlijks uit te geven oppervlakten van 5 hectare naar ca. 2,8 hectare per jaar. Hierdoor vallen BuitenHaven West en Aadijk Noord over de rand; zij zijn niet meer nodig om in de behoefte van de komende decennia te voorzien. De te treffen voorziening is ca. 8 mln. euro voor de betreffende twee terreinen en nog eens 1 a 2 mln. euro voor uitfasering van de andere in exploitatie zijnde bedrijventerreinen. Omdat de uitgifte van bedrijventerreinen in de jaren echter sterk fluctueert en er bovendien al een uitfasering heeft plaatsgevonden (de betreffende terreinen worden pas op termijn uitgegeven), kan beargumenteerd worden dat vasthouden aan de bestaande programmering van 5 ha per jaar verdedigbaar is. Dan behoeft geen extra voorziening te worden getroffen. Ook een tussenvariant is denkbaar. Afboeken Buitenhaven West betekent een te nemen verlies van 2 mln euro. Voor Aadijk Noord is dat 6 mln euro. De Netwerkstad gaat overigens uit van een tempo van 8 hectare per jaar. Kantorenuitgifte De huidige uitgifte prognose van 3.500 m2 per jaar lijkt nog steeds te hoog gegrepen. Voorgesteld wordt te kiezen voor een behoedzaam scenario waarin de onderkant van de bandbreedte van de Netwerkstadvisie wordt opgezocht: 2.000m2 per jaar. Omdat hier ook in de jaarrekening 2011 al vanuit werd gegaan, heeft dit mede vanwege het grote particuliere aandeel, vooralsnog geen financiële consequenties voor de gemeente.
Pagina 34 van 34
