FINANCIELE KALENDER KERNCIJFERS. Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2007: dinsdag 19 februari 2008

JAARVERSLAG

2007

FINANCIELE KALENDER Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2007: dinsdag 19 februari 2008 Algemene vergadering van aandeelhouders: woensdag 2 april 2008 om 14u30 Betaalbaarstelling dividend: vanaf vrijdag 18 april 2008 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2008: dinsdag 13 mei 2008 Bekendmaking halfjaarresultaten per 30 juni 2008: dinsdag 5 augustus 2008 Bekendmaking resultaten per 30 september 2008: maandag 3 november 2008

KERNCIJFERS VASTGOEDPATRIMONIUM

31.12.2007

31.12.2006

166.591

168.496

99 %

96 %

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000)

291.382

266.991

Waarde van de projectontwikkelingen (€ 000)

21.556

13.851

Investeringswaarde van het vastgoed (€ 000)

320.337

287.631

31.12.2007

31.12.2006

187.762

173.726

43 %

39 %

31.12.2007

31.12.2006

17.168

18.362

-61

59

Vastgoedresultaat

17.107

18.421

Vastgoedkosten

-4.094

-3.653

Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten

-1.034

-953

Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille

11.979

13.815

Portefeuilleresultaat

16.483

2.386

Operationeel resultaat

28.462

16.201

Financieel resultaat

-4.556

-3.906

-20

0

23.886

12.295

31.12.2007

31.12.2006

Aantal aandelen

5.078.525

5.078.525

Aantal dividendgerechtigde aandelen

5.078.525

5.078.525

Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€)

36,97

34,21

Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€)

38,43

35,54

Brutodividend (€)

1,47

1,97

Nettodividend (€)

1,25

1,67

32,80

39,70

- 11 %

16 %

Totale verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (%)

BALANSGEGEVENS Eigen vermogen (€ 000) Schuldgraad KB 21 juni 2006 (max. 65%) (%) RESULTATEN (€ 000) Nettohuurresultaat Met beheer verbonden kosten en opbrengsten

Belastingen Nettowinst GEGEVENS PER AANDEEL

Beurskoers op afsluitingsdatum (€) Discount (-)/premie (+) t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) (%)

INHOUD

4

Verslag van de raad bestuur

14 Verslag van het directiecomité

28 Verslag betreffende het aandeel

6

Profiel

16 De markt van het commerciele vastgoed

30 Beursgegevens

6

Investeringsbeleid

18 Belangrijke ontwikkelingen in 2007

33 Dividend en aantal aandelen

7

Corporate governance

22 Samenvatting van de cijfers

33 Aandeelhouders

11 Risicomanagement

24 Commentaar op de cijfers 26 Winstbestemming 2007 26 Vooruitzichten voor 2008

34 Vastgoedverslag

40 Financieel verslag

84

36 Samenstelling van de portefeuille

42 Geconsolideerde winsten verliesrekening 86

Identificatie

38 Overzicht van de vastgoedportefeuille op 31 december 2007

44 Geconsolideerde balans

Uittreksel uit de statuten

87

Algemene inlichtingen

46 Mutatie-overzicht van het eigen vermogen 91

Commisaris

38 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen

48 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

91

Bewaarhoudende bank

39 Evolutie van de vastgoedportefeuille

49 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening

91

Vastgoeddeskundigen

91

Liquidity provider

92

Vastgoedbevak - wettelijk kader

94

Begrippenlijst

81 Verslag van de commissaris

1

BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouder, Wij hebben het genoegen u de jaarbrochure over het boekjaar 2007 voor te leggen. Het voorbije jaar is een bijzonder dynamisch jaar geweest voor Intervest Retail. De marktomstandigheden zijn eens temeer gunstig geëvolueerd wat ons toegelaten heeft om verscheidene mooie transacties te verwezenlijken. Bij alle verhuurtransacties van het jaar 2007 (huurhernieuwingen of herverhuringen) zijn aanzienlijk hogere huurprijzen genegotieerd wat geresulteerd heeft in huurprijsstijgingen van gemiddeld ruim 30 %. Dit uitzonderlijke resultaat geeft tevens een indicatie over het inkomstenpotentieel dat de bestaande portefeuille nog biedt. De waardering van onze vastgoedportefeuille heeft in 2007 geprofiteerd van de hoge vraag op de investeringsmarkt naar kwalitatief winkelvastgoed. De bestaande portefeuille stijgt in 2007 met € 36 miljoen in waarde, wat een waardeverhoging van 14 % impliceert. Op commercieel vlak is de verhuring van “Shopping Center Julianus” te Tongeren voorspoedig verlopen waardoor we in het voorjaar 2008 het shopping center openen met een volledige huurderbezetting. In het herontwikkelingsproject te Vilvoorde is de bouw van het winkelgedeelte, dat medio 2008 zal opgeleverd worden aan H&M, volop in uitvoering. De verkoop van de 11 appartementen in dit project verloopt voorspoedig. In Olen is permanent verder gewerkt aan de realisatie van het “Shopping Park” en is eind 2007 een belangrijk deel van de leegstaande gebouwen afgebroken. Verder is in 2007 bijzonder veel aandacht uitgegaan naar het outlet center “Factory Shopping Messancy”. Ondanks alle inspanningen is in 2007 het outlet center operationeel zwaar verlieslatend gebleven en waren er geen vooruitzichten dat dit op korte termijn zou keren. Vanaf midden 2007 is dan ook een verkoopprocedure gestart voor Factory Shopping Messancy wat geresulteerd heeft in de verkoop van het outletcentrum in het najaar. Ondanks de aanzienlijke minderwaarde die deze verkoop gegenereerd heeft, is hiermee een uitermate belangrijke stap gezet in de verbetering van het rendement van de bevak.

2

Brief aan de aandeelhouders

Ook is Intervest Retail in 2007 op omzichtige wijze actief geweest in de investeringsmarkt door de verwerving van een geografisch goed gespreide baanwinkelportefeuille bestaande uit 21 winkels die een jaarlijks huurinkomen van € 1,3 miljoen genereren en die voornamelijk verhuurd zijn aan interieurdecoratie specialist Decor Heytens. Deze beide laatste transacties laten de bezettingsgraad van de portefeuille aanzienlijk toenemen tot het zeer hoge niveau van 99,3 % op 31 december 2007 (95,5 % eind 2006). Het dividend per aandeel over 2007 wordt nog gedrukt ingevolge Factory Shopping Messancy en bedraagt € 1,47 wat beantwoordt aan onze eerder geformuleerde verwachtingen. Na de heroriëntatie van de portefeuille in het jaar 2007 kunnen we u melden dat de vooruitzichten voor 2008 positief zijn. Afgezien van andere ontwikkelingen heeft de verkoop van Factory Shopping Messancy tot gevolg dat het verwachte dividend voor het jaar 2008 zal toenemen met circa 40 eurocent per aandeel of 27 %. Uiteraard zullen wij ook in 2008 onverminderd alle inspanningen leveren om het rendement van de bevak te optimaliseren en bijkomende investeringen te realiseren door zowel de herontwikkeling van gebouwen binnen de bestaande portefeuille als de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen om onze positie als belangrijke retail bevak verder uit te bouwen. Wij danken onze aandeelhouders voor het vertrouwen dat zij aan ons beleid hebben geschonken en onze medewerkers voor hun permanente inspanningen.

De raad van bestuur

Reinier van Gerrevink Gedelegeerd bestuurder

Paul Christiaens Voorzitter van de raad van bestuur

3

Massimo Dutti Antwerpen

4

Company Antwerpen

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Naf Naf Wavre

5

PROFIEL

Verhoging van de liquiditeit van het aandeel

Intervest Retail belegt exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in binnenstadswinkels op topliggingen, baanwinkels en winkelcentra.

De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert.

De portefeuille omvat momenteel 246 verhuurbare units, verspreid over 97 verschillende locaties. 46 % van de vastgoedportefeuille bestaat uit binnenstadslocaties en 54 % uit baanwinkels. Op 31 december 2007 bedraagt de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen € 291 miljoen en de waarde van de projectontwikkelingen beloopt € 22 miljoen. Intervest Retail is als vastgoedbevak ingeschreven op de lijst van Belgische beleggingsinstellingen sinds 22 december 1998 en is genoteerd op Euronext Brussels.

INVESTERINGSBELEID Het investeringsbeleid is gericht op het behalen van een combinatie van een direct rendement op basis van huurinkomsten en een indirect rendement op basis van de waardegroei van de vastgoedportefeuille. De vastgoedbevak blijft opteren voor een beleggingspolitiek die gericht is op kwalitatief commercieel onroerend goed, dat wordt verhuurd aan eersterangshuurders. Dit onroerend goed vereist bij voorkeur geen grote herstellingswerken op korte termijn en is commercieel strategisch gelegen op goede liggingen. Het commercieel onroerend goed bestaat uit in België gelegen winkels. Dit kunnen zowel baanwinkels (buiten de steden), binnenstadswinkels als shopping centra zijn. In residentieel onroerend goed, kantoren en logistiek onroerend goed wordt in principe niet geïnvesteerd. Intervest Retail wenst de aantrekkelijkheid van haar aandeel verder te verbeteren door middel van een hogere liquiditeit, door uitbreiding van de vastgoedportefeuille en door een verdere verbetering van de risicospreiding.

6

Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest Retail een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met Bank Degroof. De liquiditeit van de meeste Belgische vastgoedbevaks is vrij laag. Een belangrijke reden hiervoor is dat deze fondsen vaak te klein zijn – zowel in termen van marktkapitalisatie als van free float – om de aandacht te krijgen van professionele beleggers. Bovendien wordt het aandeel van een vastgoedbevak meestal gekocht voor een langere investeringsperiode en minder als speculatie, wat het aantal transacties beperkt. Sinds eind 2006 is de free float van het aandeel constant gebleven op 27,62 %.

Uitbreiding van de vastgoedportefeuille Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen:

•

Het draagt bij tot de risicospreiding voor de aandeelhouders. Immers, door te beleggen in vastgoed over gans België, kunnen mogelijke geografische schommelingen in de markt opgevangen worden. Ook is men niet afhankelijk van één of enkele grote huurders of projecten.

•

Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de portefeuille op een efficiëntere manier beheerd worden, zodat er meer operationele winst uitgekeerd kan worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud en herstelling, de (lange termijn) renovatiekosten, advieskosten, publiciteitskosten, enz.

Verslag van de raad van bestuur

•

•

Wanneer de totale portefeuille in omvang toeneemt, versterkt dat de onderhandelingspositie van het management bij het bespreken van nieuwe huurvoorwaarden, het aanbieden van nieuwe diensten, alternatieve locaties, enz. Het geeft een gespecialiseerd managementteam de mogelijkheid om, door haar knowhow van de markt, een innovatief en creatief beleid te voeren, wat resulteert in toenemende aandeelhouderswaarde. Het laat niet enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huurstroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille. Een dergelijk actief management kan zich vertalen in het renoveren en optimaliseren van de portefeuille, het onderhandelen over nieuwe huurvoorwaarden, het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, het aanbieden van nieuwe diensten, enz.

De raad van bestuur kijkt nauwgezet toe dat elke groei uitsluitend gebeurt in het belang van de aandeelhouders. De raad van bestuur kijkt met name nauwlettend toe op elke vorm van belangenconflict met de grootaandeelhouder. Een uitbreiding van de vastgoedportefeuille kan bereikt worden door een dynamische marktbenadering, enerzijds, op intern vlak door het groeipotentieel van de huidige vastgoedportefeuille en, anderzijds, door acquisities. Intervest Retail is een zeer interessante partner voor beleggers die in het kader van de spreiding van hun risico en afstoting van administratieve werkzaamheden hun winkelobjecten willen inbrengen tegen uitgifte van nieuwe aandelen. Ook voor winkelketens die nu nog hun panden in eigendom hebben, is het interessant om sale-and-lease back transacties (verkoop met aansluitend terughuur) met Intervest Retail af te sluiten.

doe-het-zelf, enz. Daarnaast tracht de vastgoedbevak de geografische spreiding van haar panden te maximaliseren over gans België. Het beheren van de eind- en tussentijdse vervaldagen van de huurovereenkomsten is onderworpen aan de beperkingen van de handelshuurwetgeving (wet van 30 april 1951), waardoor de huurders elke drie jaar een wettelijke opzegmogelijkheid hebben.

CORPORATE GOVERNANCE Algemeen Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedbevak te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. Op 1 januari 2005 zijn in België richtlijnen van toepassing geworden inzake corporate governance voor beursgenoteerde vennootschappen, samengevat in de ‘Belgische Corporate Governance Code’ van de Commissie Lippens. Intervest Retail leeft de principes uit de Corporate Governance Code strikt na. Van de bepalingen van de code wordt enkel afgeweken wanneer specifieke omstandigheden dit vereisen. In dit geval wordt de afwijking in overeenstemming met het ‘comply or explain’-principe toegelicht. Het volledige ’Corporate Governance Charter‘ dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest Retail beschrijft, kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap (www.intervest.be).

Verbetering van de risicospreiding Intervest Retail tracht het beleggingsrisico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals kleding, voeding, binnenhuisinrichting,

7

Samenstelling en werking van de raad van bestuur In 2007 is de raad van bestuur samengesteld uit 7 leden, waarvan 4 onafhankelijke bestuurders. De bestuurders zijn benoemd voor een periode van 3 jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.

Paul Christiaens

Reinier van Gerrevink

Gérard Philippson

Hubert Roovers

Voorzitter, Onafhankelijk bestuurder

Onafhankelijk bestuurder

Gedelegeerd bestuurder

Saturnelaan 34,

Franklin Rooseveltlaan 38

Vijverstraat 53,

Bestuurder (gedelegeerd vanaf 1 januari 2008)

1180 Brussel

NL- 4835 AB Breda

3040 Huldenberg

Bankastraat 123

Termijn: April 2010

Termijn: April 2008

Termijn: April 2010

NL-2585 EL ‘s Gravenhage

Gedelegeerd bestuurder van


Bestuurder van vastgoed-

Termijn: April 2008

Sopedi

Intervest Offices nv

vennootschappen

Chief executive officer van

Nick van Ommen

Joost Rijnboutt

Hans Pars

Onafhankelijk bestuurder

Bestuurder

Beethovenweg 50

Onafhankelijk gedelegeerd bestuurder

NL-2202 AH Noordwijk aan Zee

Leopold de Waelplaats 28/42

NL- 3707 GG Zeist

Termijn: April 2010

2000 Antwerpen

Termijn: April 2010

Bestuurder van

Termijn: Tot 31 december 2007

Chief investment officer van

vennootschappen


VastNed Groep

VastNed Groep

Intervest Offices nv

8

Platolaan 44


Joost Rijnboutt en Hubert Roovers zijn in 2007 in toepassing van artikel 4 §1 5° van het KB van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks belast geweest met het toezicht over het dagelijks bestuur. Vanaf 1 januari 2008 is Reinier van Gerrevink benoemd tot gedelegeerd bestuurder in opvolging van Joost Rijnboutt. Reinier van Gerrevink, Hans Pars en Hubert Roovers vertegenwoordigen in het boekjaar 2007 de meerderheidsaandeelhouder VastNed Retail nv. Conform de beslissing van de algemene vergadering van 4 april 2007 is het mandaat van Joost Rijnboutt per 31 december 2007 op diens verzoek beëindigd. De raad van bestuur dankt Joost Rijnboutt van harte voor zijn jarenlange bijdrage aan de raad van bestuur van Intervest Retail. Joost Rijnboutt is als onafhankelijk bestuurder door middel van coöptatie vanaf 1 januari 2008 vervangen door European Maritime Surveys Organisation bvba (in het kort EMSO bvba) met zaakvoerder en vaste vertegenwoordiger Prof. dr. Chris Peeters.

De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2007 zijn: • De goedkeuring van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers • De goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen • De goedkeuring van de budgetten en het businessplan 2008 • De bespreking van de vastgoedportefeuille (o.a. investeringen en desinvesteringen, huurderskwesties, taxaties, verzekeringen, renovaties, e.d.) • Acquisitie van de Heytens portefeuille • Verkoop van het outlet center Factory Shopping Messancy • Samenstelling auditcomité en wijziging van voorzitter van de raad van bestuur • Belangenconflictregeling betreffende het verzoek van de grootaandeelhouder VastNed Retail om bepaalde niet-publieke informatie ter beschikking te stellen in het kader van een opgestarte procedure voor de selectie van een geprefereerde kandidaatbieder tot openbaar bod op VastNed Retail • Coöptatie van EMSO bvba vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters

Samenstelling en werking auditcomité

EMSO bvba vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters Onafhankelijk bestuurder Jan Moorkensstraat 68, 2600 Berchem Coöptatie vanaf 1 januari 2008 Transporteconoom, gedelegeerd bestuurder Policy Research Corporation nv De raad van bestuur heeft in het jaar 2007 acht maal vergaderd. De bestuurders zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van Hans Pars op 7 mei 2007, Reinier van Gerrevink en Paul Christiaens op 31 oktober 2007 en Nick van Ommen op 5 december 2007.

Het auditcomité heeft in 2007 bestaan uit 4 bestuurders: Nick van Ommen (voorzitter), Paul Christiaens, Gérard Philippson en Hans Pars. Vanaf 1 januari 2008 is Hans Pars vervangen door bvba EMSO, vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters. De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd. Het auditcomité heeft in het jaar 2007 vier maal vergaderd. De leden van het auditcomité zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van Hans Pars op 7 mei 2007 en Paul Christiaens op 31 oktober 2007. De belangrijkste agendapunten van het auditcomité waren in 2007: • De bespreking van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers • De analyse van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen

9

het directiecomité van links naar rechts: Reinier van Gerrevink, Rudi Taelemans, Inge Tas, Jean-Paul Sols

•

De analyse van de aanbevelingen van de commissaris De bespreking van de budgetten De analyse van de interne controlemechanismen van de vennootschap

Aangezien het directiecomité in 2007 uit slechts drie personen bestaat die vergoed worden voor hun prestaties, is de raad van bestuur om privacy redenen van oordeel dat een gemeenschappelijke bekendmaking van het totaal vergoedingspakket hier volstaat.

Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur. De leden krijgen voor deze opdracht geen extra vergoeding buiten hun normale bestuurdersvergoeding.

Het bedrag van de remuneratie die in 2007 wordt toegekend aan de leden van het directiecomité en de gedelegeerd bestuurder bedraagt € 321.589, alsmede een variabele remuneratie van € 27.000. Er zijn in het boekjaar 2007 geen aandelen of aandelenopties aan de leden van het directiecomité toegekend.

• •

Het directiecomité Het directiecomité is in 2007 als volgt samengesteld: • Bvba Jean-Paul Sols, vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols, chief executive officer, voorzitter van het directiecomité • Bvba Rudi Taelemans, vertegenwoordigd door Rudi Taelemans, chief operating officer • Inge Tas, chief financial officer • Reinier van Gerrevink, gedelegeerd bestuurder Conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de vennootschap, heeft de raad van bestuur bepaalde bestuursbevoegdheden overgedragen. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het ‘Corporate Governance Charter’ van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op de website (www.intervest.be).

De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzegvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden tot anderhalf jaar vaste vergoeding.

Commissaris De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van de aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor.

Vastgoeddeskundigen De vastgoedportefeuille is in 2007 elk kwartaal gewaardeerd door twee onafhankelijke deskundigen, de Crombrugghe & Partners en Cushman & Wakefield. Vanaf eind 2007 is CB Richard Ellis eveneens aangesteld als onafhankelijke vastgoeddeskundige.

Remuneraties Compliance officer De bestuurders die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen zien af van een bestuurdersvergoeding. De onafhankelijke, niet-uitvoerende bestuurders krijgen een jaarlijkse vaste vergoeding. Deze vaste vergoedingen bedragen in 2007: • 15.000 € per jaar als voorzitter van de raad van bestuur • 14.000 € per jaar als lid van de raad van bestuur • 0 € per jaar als lid van een comité • 0 € per jaar voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité

10

Overeenkomstig principes 3.7. en 6.8 evenals Bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code van de Commissie Lippens, heeft de vennootschap Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, aangesteld als “Compliance officer”, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en Richtlijn 2003/6/EC betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie.


Belangenconflicten

Uitvoerend management

Indien een bestuurder omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijk aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast en wordt de betreffende bestuurder verzocht geen deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 523, § 1 in fine). Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Tevens moet hier verwezen worden naar het KB van 10 april 1995, afdeling 3, artikels 22 tot en met 27 aangaande de voorkoming van belangenconflicten.

Het directiecomité bevat niet alle uitvoerende bestuurders. Wegens de specificiteit van de samenstelling van het directiecomité (en artikel 4 §1 5° van het KB van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks dat expliciet vereist dat twee bestuurders toezicht uitoefenen op het dagelijks bestuur) wordt afgeweken van de bepaling 6.2.

In dit kader wenst de raad van bestuur te vermelden dat de procedure ter voorkoming van belangenconflicten is toegepast in december 2007 betreffende het verzoek van de grootaandeelhouder VastNed Retail om bepaalde niet-publieke informatie ter beschikking te stellen in het kader van een opgestarte procedure voor de selectie van een geprefereerde kandidaat-bieder tot openbaar bod op VastNed Retail. Voor een gedetailleerde beschrijving van de gevolgde procedure wordt verwezen naar toelichting 26 in het financieel verslag.

“Comply or explain”-principe In 2007 is van onderstaande codebepalingen afgeweken (explain):

Bepalingen 5.3 en 5.4 over de comitéwerking (incl. bijlage D en E) De raad van bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. De raad ziet de betreffende opdrachten van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur. De beperkte omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.

Remuneratie Zoals aangegeven bij geeft de raad van bestuur, zolang het directiecomité slechts drie bezoldigde leden telt, voorrang aan de bepaling 7.16 ten koste van de bepaling 7.15. Bijgevolg worden de vergoedingen van de drie bezoldigde leden van het uitvoerend management enkel op globale basis en niet apart bekend gemaakt.

RISICOMANAGEMENT De Wet van 13 januari 2006 (zoals verschenen in het Staatsblad op 20 januari 2006) wijzigde artikel 96, 1° van het Wetboek van Vennootschappen aangaande de inhoud van het jaarverslag. Conform deze wetswijziging geeft de vennootschap hieronder een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd wordt. De raad van bestuur van Intervest Retail heeft in 2007 eens te meer aandacht besteed aan het risicomanagement binnen de vennootschap. Strategisch risicomanagement geeft op een systematische, gestructureerde en proactieve wijze inzicht in de kansen en bedreigingen van de vennootschap en leidt tot het vaststellen van relevante beheersmaatregelen en managementsystemen. Op basis van COSO, het referentiekader voor interne controle dat is ontwikkeld door ‘The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission’ (COSO) heeft Intervest Retail onderstaande risico’s geïdentificeerd en hieraan gepaste beheersmaatregelen gekoppeld.

11

Strategische risico’s

dementsmodel. Op basis hiervan wordt een analyse gemaakt in welke objecten additioneel geinvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt per kwartaal de leegstand en het leegstandsrisico geanalyseerd, waarbij de vervaldagenkalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen.

Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door de strategische keuzes die Intervest Retail maakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. De omvang van deze risico’s wordt bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid zoals de keuze van:

•

type vastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in (alle typen van) winkelpanden, waarbij gestreefd wordt naar een goed evenwicht tussen binnenstadswinkels en baanwinkels en een goede geografische spreiding over België.

•

tijdstip van beleggen: op basis van de kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de neergaande en opgaande bewegingen van de markten.

•

kostenbeheersingsrisico’s: het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beinvloed door hoge operationele kosten of investeringen. Binnen Intervest Retail zijn verschillende interne controlemaatregelen van toepassing die dit risico beperken waaronder de periodieke vergelijking van onderhoudsbudgetten met de werkelijkheid en de goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen.

•

debiteurenrisico’s: binnen Intervest Retail gelden duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld. Daarnaast zijn er interne controleprocedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moeten waarborgen en erop toezien dat huurachterstanden adequaat worden opgevolgd. De financiële en property administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden.

•

juridische en fiscale risico’s: met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van inadequate contracten te beperken. Intervest Retail is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol (BTW, registratierechten, exit tax, erfpachtbelasting bij split-acquisitions, roerende voorheffing, enz.). Deze fiscale risico’s worden continu beoordeeld en waar nodig ondersteund door externe adviseurs.

Operationele risico’s Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd zoals:

12

•

investeringsrisico’s: binnen Intervest Retail zijn er interne controlemaatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Zo wordt er steeds een zorgvuldige inschatting gemaakt van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, een inschatting van toekomstige rendementen, een screening van de bestaande huurders, een studie van de milieu- en vergunningsvereisten, een analyse van fiscale risico’s, enz.

•

verhuurrisico’s: deze hebben betrekking op de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Intervest Retail inventariseert continu de ontwikkeling van deze factoren. Op regelmatige basis wordt een risicoprofiel aan ieder pand toegekend (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externe taxateurs). Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het interne ren-


Financiële risico’s

om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft Intervest Retail voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan.

De voornaamste financiële risico’s zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.

•

•

financieringsrisico: de vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. De waardeontwikkeling van de retailportefeuille wordt in sterke mate bepaald door de ontwikkeling van de retailmarktcyclus. Intervest Retail streeft steeds naar een evenwichtige verhouding voor de financiering van het vastgoed met eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange termijn financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5,0 jaar. liquiditeitsrisico: Intervest Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient Intervest Retail te beschikken over voldoende kredietruimte

•

renterisico: als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde korte termijn vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde lange termijn vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lange termijn vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Gedurende 2006 zijn een aantal renteswaps afgesloten met een looptijd van 5 jaar om het renterisico in de toekomst te beperken.

Compliance risico’s Hieronder valt het risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. Intervest Retail beperkt dit risico door bij haar medewerkers een bewustzijn te creëren van dit risico en te zorgen dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest Retail in het verleden reeds een interne gedragscode (code of conduct) en een klokkenluiderregeling opgesteld. Intervest Retail besteedt de nodige aandacht aan de beheersing van bovenvermelde risico’s. Intervest Retail blijft echter qua omvang een beperkte organisatie zonder aparte interne audit afdeling. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne rapporterings- en communicatielijnen acht de raad van bestuur dit adequaat vanuit het oogpunt van het risicomanagement.

13

Eggo Hasselt

14

VERSLAG VAN HET DIRECTIECOMITÉ

15

1

DE MARKT VAN HET COMMERCIELE VASTGOED Algemeen Zowel de verhuur- als de investeringsmarkt van het winkelvastgoed heeft in België in 2007 een recordjaar gekend waarbij vooral de baanwinkels een zeer actief jaar achter de rug hebben. In het algemeen zijn de huurprijzen voor commercieel vastgoed in 2007 slechts in beperkte mate gestegen. De aanhoudende yield compression heeft echter voor permanent hoge prijzen op de investeringsmarkt gezorgd.

Verhuurmarkt In 2007 is de Belgische verhuurmarkt actiever dan ooit geweest. Maar liefst 290.000 m² winkeloppervlakte is verhuurd wat ruim 40 % meer is dan in 2006. Het merendeel van de transacties is toe te schrijven aan nieuwe shopping centra en baanwinkels. Het bestaande winkellandschap voldoet duidelijk niet meer aan de stijgende vraag van zowel nationale als internationale retailers.

Binnenstad De belangrijkste binnensteden hebben een relatief rustig jaar achter de rug. Het tekort aan winkelpanden is hier zonder meer de oorzaak van. Enige uitzondering hierop is Antwerpen dat met de Stadsfeestzaal heel wat nieuwe internationale winkelketens naar de binnenstad wist te trekken. De huurprijzen van de Antwerpse binnenstad zijn dan ook de hoogte ingegaan, volgens sommigen bronnen tot € 1.500/m². Makelaars raken het er echter niet over eens of dan wel de Nieuwstraat in Brussel dan wel de Meir in Antwerpen de duurste winkelstraat in België is. Beide winkelstraten blijken elkaar zeker evenwaardig.

Een trend die zich al enkele jaren afspeelt en zich ook in 2007 opnieuw gemanifesteerd heeft, is het toenemende aantal verhuringen aan grotere winkelketens in secundaire steden zoals Leuven, Kortrijk, Mechelen of Knokke. Retailers met ambitieuze expansieplannen hebben immers te kampen met een tekort aan winkelpanden in de grote winkelsteden. De huurprijzen in deze secundaire steden zijn dan ook meer gestegen dan deze in de grotere winkelsteden. De actiefste groep van retailers in de binnenstad blijft de modebranche. Nieuwe internationale ketens openen een filiaal in België (Urban Outfitters, Pull & Bear, …) en reeds bestaande ketens drijven hun expansie op (Bestseller, Score, …). Ook telecombedrijven blijven in volle expansie. The Phone House is met 12 nieuwe filialen zelfs de actiefste retailer in de binnenstad in 2007.

Baanwinkels De grootste oppervlakten zijn in het groeiende baanwinkelsegment verhuurd. Deze trend zal allicht aanhouden in 2008. Voor de komende 3 jaar zit er immers ruim 550.000 m² nieuwe baanwinkeloppervlakte in de pipeline. De huurprijzen gaan in stijgende lijn, een trend die vermoedelijk ook zal aanhouden. Sommige retailers uit de binnenstad breiden hun expansieplannen immers uit naar de periferie. Bovendien worden bepaalde baanwinkelprojecten die op stapel staan opgevat als shopping centra met gemeenschappelijke diensten aan de klanten en een marketingbudget. Opmerkelijke nieuwkomer in 2007 is ongetwijfeld Saturn die 6.000 m² geopend heeft in Wilrijk. Ook in de Antwerpse binnenstad (Stadsfeestzaal) heeft deze keten een filiaal geopend.

Toch wordt er niet verwacht dat Antwerpen zal uitgroeien tot de duurste winkelstad van België. In Brussel is de renovatie van het Muntcentrum en het Anspachcentrum volop aan de gang. Deze herontwikkelingen zullen de Brusselse binnenstad ongetwijfeld een nieuw impuls geven. 1 Deze

16

tekst is grotendeels gebaseerd op Retail Focus, Bijlage Expertise News (Property Investment 2008) en CBRE Market Review.

Verslag van het directiecomité

Winkelcentra In de shopping centra zijn er het voorbije jaar ook heel wat vierkante meters verhuurd. Het jaar 2007 is gekenmerkt door de opening van nieuwe centra zoals de Stadsfeestzaal in Antwerpen, het Feesten Cultuurpaleis in Oostende en het Stadsplein in Genk, maar ook bestaande shopping centra hebben de opening van heel wat nieuwe shops gekend. Ook in dit segment zijn de huurprijzen iets minder dan in 2006 gestegen. In Wijnegem Shopping Center en Woluwe Shopping Center lopen huurprijzen op tot € 1.100/m². In de komende drie jaar zal er ruim 520.000 m² winkeloppervlakte gecreëerd worden in nieuwe en bestaande shopping centra.

Investeringsmarkt In 2007 is er voor € 750 miljoen geïnvesteerd in Belgisch winkelvastgoed, wat een absoluut record is. Het investeringsvolume neemt al sinds 2004 gestaag toe. Opmerkelijk voor 2007 is dat bijna de helft van de investeringen baanwinkels betreft. Bovendien zijn de rendementen in het baanwinkelsegment minder sterk gedaald dan deze in de binnenstad. In de binnenstad is dit jaar voor een totaal van € 160 miljoen geïnvesteerd. Belangrijkste spelers op deze markt zijn professionele privégroepen die met een aanzienlijk eigen vermogen investeren. Gezien de huidige kredietschaarste, zal deze trend vermoedelijk aanhouden in 2008. Wat shopping centra betreft, zijn er in 2007 geen noemenswaardige deals afgesloten. De investeerders op de Belgische markt blijven voornamelijk Belgen en Nederlanders, maar ook dit jaar zijn er enkele Angelsaksische spelers op de markt geweest. Gezien verwacht wordt dat de yields vanaf 2008 opnieuw in stijgende lijn zullen gaan, blijft België een aantrekkelijke investeringmarkt.

17

Heytens Jemappes

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN IN 2007 Waardestijging vastgoedportefeuille In 2007 is de waarde van de vastgoedportefeuille geëvolueerd van € 281 miljoen naar € 313 miljoen. Deze stijging kan als volgt gedetailleerd worden (in miljoen €):

• • • • • •

waarde portefeuille op 1 januari 2007: € 281 investeringen: € 28 verkopen: - € 33 niet-gerealiseerde meerwaarden: € 39 niet-gerealiseerde minderwaarden: -€2 waarde portefeuille op 31 december 2007: € 313

De niet-gerealiseerde meerwaarden zijn voornamelijk het gevolg van een algemene yield compression. Bovendien hebben een aantal panden een correctie van de huurwaarde ondergaan in overeenstemming met de huurwaarden in de markt.

Evoluties op de huurmarkt Rekening houdend met de huidige marktomstandigheden heeft Intervest Retail zich vooral toegelegd op een zeer actief asset management om het huurpotentieel, dat zich nog in de bestaande portefeuille bevindt, te optimaliseren door onderhandelingen en om de huurprijzen op het gangbare huurniveau te brengen. Er zijn bij huurhernieuwingen (14 transacties) dan ook huurverhogingen gerealiseerd van gemiddeld 30 %. In globaliteit is een jaarlijks huurvolume van € 1.147.545 (jaarhuur) heronderhandeld naar € 1.496.230. Verder hebben enkele bijzondere transacties plaatsgevonden waarbij het huurpotentieel van de bestaande portefeuille optimaal is benut. Met name te Brussel, Chaussée d’ Ixelles is door het vertrek van H&M de kans gegrepen om te verhuren aan Zara, één van de top-enseignes uit de Inditexgroep. De totale investering voor Intervest Retail in deze operatie bedraagt € 230.000 waardoor de jaarhuur gestegen is met circa € 75.000.

18

Tevens is in Mechelen het vertrek van Vögele optimaal benut door het pand te verhuren aan H&M, gekoppeld aan een vergroting van de verhuurde oppervlakte van circa 1.100 m² naar circa 2.300 m². De door Intervest Retail uitgevoerde investeringen in deze verhuring bedragen € 506.000 waarmee een stijging van de jaarhuur gecreëerd wordt van € 200.000 per jaar.

Aankoop portefeuille Heytens winkels Intervest Retail heeft in november 2007 de volledige controle verworven over de vastgoedvennootschap Pegasus Vastgoedmaatschappij nv, eigenaar van een portefeuille van baanwinkels die voornamelijk verhuurd zijn aan de interieurdecoratie specialist Decor Heytens. De verworven portefeuille bestaat uit 21 baanwinkels met een bezettingsgraad van 100 %. De portefeuille heeft een reële waarde van € 19 miljoen. De baanwinkels genereren een bruto aanvangshuurinkomen van circa € 1,3 miljoen op jaarbasis en leveren de bevak een netto aanvangsrendement van 5,8 %. De 21 verworven baanwinkels liggen geografisch verspreid over geheel België en hebben een prima commerciële ligging voornamelijk in retailparken. In totaliteit beslaat de verhuurbare oppervlakte 17.351 m². Alle winkels zijn volledig verhuurd en dit aan marktconforme huurprijzen. De gemiddelde resterende duurtijd van de contracten in de portefeuille is 6,8 jaar. Circa 75 % van de winkels worden gehuurd door Decor Heytens, de overige winkels zijn verhuurd aan Shoe Discount, Eldi, Baby 2000, Rév Interieur en Intermatelas. Met deze investering versterkt Intervest Retail haar positie als vastgoedbevak op het gebied van Belgisch commercieel vastgoed. De positieve evolutie op de Belgische huurmarkt zal in de toekomst resulteren in een huurgroei in deze portefeuille. De aankoop draagt bovendien in 2007 bij aan de nettohuurstroom (€ 0,1 miljoen) en het operationeel resultaat van de bevak.


Factory shopping Messancy Factory Shopping Messancy

Verkopen Factory Shopping Messancy Intervest Retail heeft eind november 2007 haar factory outlet center “Factory Shopping Messancy”, gelegen in Messancy (Luxemburg) verkocht voor € 12 miljoen. De koper is een vastgoedfonds beheerd door Henderson Global Investors. Factory Shopping Messancy, dat op het ogenblik van de verkoop ongeveer 10 % van de waarde van de portefeuille van de bevak uitmaakte, bestaat uit 50 winkels op een oppervlakte van 18.466 m² winkelruimte. De reden voor de verkoop is dat het outlet center, ondanks de commerciële inspanningen van de bevak, een negatief operationeel resultaat kende en dat geen verbetering op korte termijn werd verwacht. Deze verkoop heeft de bezettingsgraad van de totale portefeuille van Intervest Retail aanzienlijk laten stijgen. Intervest Retail verwacht dat met deze verkoop het operationeel resultaat van de bevak sterk zal verbeteren. Zonder rekening te houden met nieuwe investeringen wordt verwacht dat de uitkeerbare winst in 2008 als gevolg van deze verkoop met circa € 2 miljoen zal toenemen ten opzichte van het uitkeerbare resultaat voor 2007. Hiermee zal het brutodividend per aandeel in 2008, afgezien van andere ontwikkelingen, zoals investeringen, huurverbeteringen of rentewijzingen, naar verwachting toenemen met 40 eurocent per aandeel of 27 %.

Retail aan haar aandeelhouders kan uitkeren vanaf boekjaar 2008. De vrijgekomen financiële middelen zullen bovendien aangewend worden voor investeringen met een gedegen rendement.

Niet-strategische panden De panden van Intervest Retail worden permanent geëvalueerd op basis van hun toekomstige bijdrage tot het rendement. Zo worden op regelmatige basis panden bestemd voor verkoop omwille van diverse redenen:

• • •

het betreft geen winkelpanden maar kantoren, opslaghallen of residentieel vastgoed de panden zijn gelegen op locaties waar geen groei meer verwacht wordt of waarvan de aantrekkingskracht verminderd is het betreft alleenstaande panden die geïsoleerd liggen waardoor het beheer te arbeidsintensief wordt

Binnen dit kader zijn in de loop van 2007 drie panden verkocht met een totale meerwaarde van € 0,4 miljoen ten opzichte van de reële waarde van € 4 miljoen. Het betreft kleine, moeilijk verhuurbare en niet-strategische panden, gelegen in Antwerpen, Charleroi en Luxemburg. De totale oppervlakte van deze panden bedraagt 3.090 m².

De verkoopprijs van het centrum ligt € 18 miljoen lager dan de boekwaarde (reële waarde) per 31 december 2006. Rekening houdend met bijkomende kosten (waarin een BTW-herziening is meegenomen) bedraagt de gerealiseerde minderwaarde circa € 20 miljoen welke aangerekend zijn op de onbeschikbare reserves van de bevak. Met deze desinvestering is in 2007 een uiterst belangrijke stap gezet in de verbetering van het rendement van de bevak. De verkoop heeft, ondanks de minderwaarde die wordt gerealiseerd, immers een positief effect op het dividend dat Intervest

19

H&M Vilvoorde

Herontwikkeling Vilvoorde In Vilvoorde is op 1 oktober 2007 de geplande herontwikkeling van het gebouw gelegen aan de Nowélei van start gegaan. Na de afbraak van het bestaande gebouw wordt volgens een architecturaal hoogwaardig ontwerp van Architectenbureau Styfhals & Partners een nieuwbouw opgericht met een handelsruimte bestemd voor H&M en elf luxe appartementen op de verdiepingen. De bebouwde oppervlakte bedraagt circa 2.720 m² waarvan circa 1.113 m² verhuurbare commerciële oppervlakte. De oplevering van het commerciële gedeelte aan H&M is voorzien tegen september 2008. De oplevering van de appartementen is gepland tegen jaareinde 2008. De verkoop op plan van de appartementen is vanaf eind 2007 aangevat en momenteel zijn er reeds meerdere appartementen verkocht.

Projectontwikkeling Shopping Park te Olen Intervest Retail werkt aan de herontwikkeling van het huidige winkelcentrum Van De Ven in Olen tot een uniek, innovatief nieuwe generatie shopping park om het potentieel van de bestaande winkelsite optimaal te benutten. Meer concreet zal er een openlucht shopping park gecreëerd worden rond de thema’s ‘wonen’, ‘tuin’ en ‘hobby & vrije tijd’ met een ruim aanbod aan diensten en faciliteiten. Het centrum zal circa 35.000 m² groot zijn (26.642 m² netto) en ingebed worden in een aangenaam kader. Het totaalconcept moet de bezoeker een optimale winkelervaring bieden en voor de huurders een commerciële meerwaarde inhouden. Naast het winkelaanbod, zal het park ook een uitgebreid service- en faciliteitenpakket aanbieden, met comfort, beleving en kindvriendelijkheid als centrale uitgangspunten. Het concept zoals het nu voorligt zal een investering vergen van € 35 à € 40 miljoen.

concurrent heeft echter aan de Raad van State de schorsing en de vernietiging van de tenuitvoerlegging van de stedenbouwkundige vergunning gevraagd. De Raad van State heeft in de loop van het tweede kwartaal van 2007 dit verzoek tot schorsing afgewezen. Hierdoor wordt de bekomen stedenbouwkundige vergunning onmiddellijk uitvoerbaar zodat Intervest Retail de bouwwerken kan aanvangen. Deze concurrent heeft weliswaar toch beslist zijn verzoek tot vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning verder te zetten. Tevens heeft deze concurrent een verzoek ingediend bij de Raad van State tot vernietiging van de socio-economische vergunning (weliswaar heeft deze concurrent geen schorsingsverzoek ter zake ingediend). Een uitspraak inzake deze twee vernietingsprocedures zal wellicht nog enkele jaren op zich laten wachten. De ontwikkeling van grootschalige winkelprojecten blijkt in de praktijk vaak op weerstand te stoten. Dergelijke procedures voor de Raad van State zijn dan ook niet uitzonderlijk. Eind 2007 is Intervest Retail overgegaan tot de afbraak van de op dat moment leegstaande gebouwen (ca. 14.000 m²). Het resterende gedeelte (ca. 14.000 m²) is momenteel nog in gebruik door diverse huurders. Met de grootste huurder is eind december 2007 een overeenkomst gesloten waarbij het huurcontract beëindigd wordt op 30 juni 2008 zodat niets de start en opbouw van het nieuwe project nog in de weg staat.

Midden 2006 is de stedenbouwkundige vergunning verleend door de gemeente Olen. Een naburige Grondplan Shopping Park te Olen

20


Projectontwikkeling winkelcentrum Julianus te Tongeren 100% verhuurd Het project is gelegen aan de Maastrichterstraat, de hoofdwinkelstraat van Tongeren. Het totale project betreft enerzijds de herontwikkeling van een voormalig hospitaal in winkels en een hotel, en anderzijds de nieuwbouw van winkels, appartementen en ondergrondse parking. Intervest Retail verwerft het winkelgedeelte bestaande uit 23 winkels (totale oppervlakte 8.900 m²). De totale aanschaffingswaarde bedraagt circa € 18 miljoen aan een bruto aanvangsrendement van 6,9 %. Het netto aanvangsrendement bedraagt 6,7 %. In 2007 is voor een bedrag van € 7 miljoen geïnvesteerd. De investering zal vanaf 2008 positief bijdragen tot het operationeel resultaat. In het tweede semester van 2007 is de commercialisatie van het project in een nieuwe stroomversnelling gekomen. Toen duidelijk is geworden dat - door de grote concurrentie van gevestigde voedingsretailers - het aantrekken van een gerenommeerde distributiegroep voor het uitbaten van een supermarkt op de verdieping -1 moeilijk bleek, is tussen Heijmans Vastgoed en Intervest Retail een akkoord bereikt over een alternatieve invulling van deze verdieping. Enerzijds is een contract getekend met H&M voor een uitbreiding van 686 m² op de verdieping -1, bereikbaar via een interne lift en trap achteraan de winkel op het gelijkvloers. Anderzijds is een overeenkomst afgesloten met SportsWorld voor een oppervlakte van 1.105 m². Deze winkel is rechtstreeks bereikbaar zowel vanuit de parkeergarage als via een trap in een gelijkvloerse unit. Deze invulling betekent ongetwijfeld een grote meerwaarde voor het project. Andere beschikbare units zijn ingevuld door Appel’s, Damart, Pépé Jeans, Subway, Biosleepworld en KBC. Samen met de reeds getekende huurcontracten van o.a. Kruidvat, H&M, JBC, Torfs, Veritas, Essenza, Bel Company en Esprit kan het shoppingcentrum Julianus prat gaan op gerenommeerde huurders en een interessante tenant mix.

De omgevingswerken in opdracht van de stad Tongeren bevinden zich eveneens in een eindfase. Zo zijn de werken aan de Schiervelstraat, Veemarkt en Leopoldwal beëindigd en wordt de laatste hand gelegd aan de Clarissenstraat. Eens deze werken achter de rug zijn, kan de ondergrondse parkeergarage officieel geopend worden. Een succesvol proefproject hieromtrent heeft al plaats gevonden in de kerstperiode 2007. Het shoppingcentrum is officieel met een volksfeest ingehuldigd op 12 maart 2008 waarop alle inwoners van Tongeren uitgenodigd zijn. De commerciële opening voor het publiek vond plaats op 13 maart 2008.

Grondplan Julianus Shopping

Julianus Shopping

21

SAMENVATTING VAN DE CIJFERS WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)

2007

2006

17.686

18.457

-518

-95

-61

59

17.107

18.421

Vastgoedkosten

-4.094

-3.653

Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten

-1.034

-953

11.979

13.815

-19.531

-1.151

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

36.014

3.537


28.462

16.201

-4.556

-3.906

-20

0

23.886

12.295

2007

2006

5.078.525

5.078.525

Nettowinst per gewoon aandeel (in €)

4,70

2,42

Uitkeerbare winst per aandeel (in €)

1,47

1,97

Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Met beheer verbonden kosten en opbrengsten

Vastgoedresultaat

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen

Financieel resultaat Belastingen

Nettowinst

RESULTAAT PER AANDEEL

Aantal gewone aandelen in omloop

22


BALANS (in duizenden €)

2007

2006

313.413

281.284

18

24

291.382

266.991

21.556

13.851

379

400

Financiële vaste activa

60

0

Handelsvorderingen en andere vaste activa

18

18

Vlottende activa

18.563

6.124

Activa bestemd voor verkoop

12.133

0

675

1.094

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

4.085

3.812

Kas en kasequivalenten

1.486

1.069

Overlopende rekeningen

184

149

331.976

287.408

187.762

173.726

67.178

72.250

195

195

66.608

71.887

69

168

306

0

Kortlopende verplichtingen

77.036

41.432

Kortlopende financiële schulden

62.754

32.741

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

10.625

5.110

Andere kortlopende verplichtingen

2.341

2.358


1.316

1.223

331.976

287.408

ACTIVA Vaste activa Immateriële activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa

Handelsvorderingen

Totaal activa

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen

Totaal eigen vermogen en verplichtingen

23

COMMENTAAR OP DE CIJFERS

2

Heroriëntatie in 2007 leidt tot positieve vooruitzichten voor 2008 Winst- en verliesrekening Het vastgoedresultaat is in 2007 gedaald met € 1,3 miljoen tot € 17,1 miljoen (€ 18,4 miljoen) als gevolg van de verkoop van gebouwen medio 2006, de financiële tegemoetkomingen voor de huurders en de dubieuze debiteuren van het verkochte outlet center Factory Shopping Messancy en door de schadevergoeding die eenmalig in vorig boekjaar 2006 ontvangen werd van de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy (€ 0,8 miljoen met betrekking tot huurinkomsten). Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt € 12,0 miljoen (€ 13,8 miljoen). De daling van € 1,8 miljoen is het rechtstreekse gevolg van het lagere vastgoedresultaat en de stijgende vastgoedkosten (vooral marketing- en servicekosten van Factory Shopping Messancy die uit commercieel oogpunt niet doorgerekend zijn aan de huurders). De positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille is het gevolg van de schatting van de vastgoeddeskundigen en bedraagt € 36 miljoen of 14 % in 2007 (€ 3,5 miljoen). De toenemende vraag naar winkelvastgoed op de huur- en de investeringsmarkt zet zich aanhoudend door. Huurhernieuwingen in de winkelportefeuille van Intervest Retail worden dan ook afgesloten aan hogere huurprijzen. Deze positieve ontwikkeling weerspiegelt zich in een substantiële waardestijging van de vastgoedportefeuille van de bevak. Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt in 2007 een minderwaarde van € 19,5 miljoen en heeft betrekking op de verkoop van Factory Shopping Messancy en drie niet-strategische panden. De verkoopprijs van het outlet center ligt € 18 miljoen lager dan de boekwaarde per 31 december 2006. Rekening houdend met bijkomende kosten (waarin een BTW-herziening is meegenomen) bedraagt de in boekjaar 2007 gerealiseerde minderwaarde circa € 20 miljoen. 2 Tussen

24

Het financiële resultaat bedraagt - € 4,6 miljoen (- € 3,9 miljoen) door een verhoging van de interestlasten ten gevolge van de toename van de kortetermijnrentevoeten. Tevens heeft de vastgoedbevak in het kader van de scheidsrechterlijke uitspraak jegens de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy in 2006 een eenmalig bedrag van € 0,1 miljoen aan moratoire interesten ontvangen. De nettowinst voor 2007 stijgt met € 11,6 miljoen tot € 23,9 miljoen (€ 12,3 miljoen). Deze nettowinst kan opgedeeld worden in:

•

•

het operationeel uitkeerbaar resultaat van € 7,4 miljoen (€ 10,0 miljoen) dat negatief beïnvloed is door de financiële situatie van het verkochte Factory Shopping Messancy. Bovendien is het resultaat van 2006 eenmalig positief beïnvloed geweest door de schadevergoeding (€ 1 miljoen) ontvangen uit de arbitrageprocedure tegen de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy; en het resultaat van de portefeuille van € 16,5 miljoen (€ 2,4 miljoen) als gevolg van de opwaardering van de vastgoedportefeuille met € 36 miljoen (€ 3,5 miljoen) en de minderwaarde op verkopen van vastgoedbeleggingen van € 19,5 miljoen.

Per aandeel betekent dit voor het boekjaar 2007 een brutodividend van € 1,47 (€ 1,97) wat beantwoordt aan onze eerder geformuleerde verwachtingen.

Actief De vaste activa zijn toegenomen van € 281 miljoen naar € 313 miljoen. De vastgoedbeleggingen stijgen met € 24 miljoen en de projectontwikkelingen nemen toe door de voortgang van project Julianus in Tongeren. Het vastgoed is op 31 december 2007 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 320 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde (i.e. investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop) van de portefeuille op 31 december 2007 bedraagt € 313 miljoen (€ 281 miljoen). Deze stijging met € 32 miljoen in 2007 is voornamelijk

haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers per 31 december 2006.


het gevolg van waardestijgingen op de winkelportefeuille (€ 36 miljoen), de aankoop van de Heytens portefeuille (€ 20 miljoen), de investeringen in project Julianus te Tongeren (€ 7 miljoen), de verkoop van Factory Shopping Messancy (- € 29 miljoen) en de verkoop van drie niet-strategische gebouwen (- € 4 miljoen). De andere materiële vaste activa bestaan voornamelijk voor € 0,4 miljoen uit meubilair, rollend materieel, uitrusting en inrichting. De vlottende activa bedragen € 19 miljoen en bestaan voor € 12 miljoen uit activa bestemd voor verkoop (voornamelijk Factory Shopping Messancy), voor € 1 miljoen uit handelsvorderingen, voor € 4 miljoen uit overige vorderingen, voor € 1 miljoen uit liquide middelen op bankrekeningen. Er zijn voor € 1 miljoen voorzieningen voor dubieuze vorderingen opgenomen (€ 1 miljoen).

Passief Het eigen vermogen van de vastgoedbevak bedraagt € 188 miljoen. Het maatschappelijk kapitaal is onveranderd op € 97 miljoen gebleven. De uitgiftepremies zijn ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar (€ 4 miljoen). De reserves bedragen € 85 miljoen en bestaan uit niet-gerealiseerde meerwaarden ten gevolge van de waardering van de vastgoedportefeuille aan reële waarde. Deze onbeschikbare reserves zijn met € 17 miljoen toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Het resultaat bedraagt per 31 december 2007 € 24 miljoen. Het eigen vermogen wordt verminderd door de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (€ 7 miljoen) en vermeerderd door de variatie in de reële waarde van financiële derivaten.

Op 31 december 2007 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 36,97 (€ 34,21). Daar de beurskoers € 32,80 bedraagt per 31 december 2007, noteert het aandeel Intervest Retail met een discount van 11 % ten opzichte van deze nettoactiefwaarde (reële waarde). De langlopende schulden zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen met € 5 miljoen tot € 67 miljoen. Deze afname is hoofdzakelijk te verklaren door enkele langlopende financiële schulden die in 2008 op vervaldag komen en onder de kortlopende financiële schulden geklasseerd zijn. De langlopende financiële schulden bedragen € 67 miljoen en bestaan uit langetermijn bankfinancieringen. De langlopende voorzieningen bestaan uit provisies voor juridische geschillen. De andere langlopende verplichtingen (€ 0,1 miljoen) bevatten de ontvangen huurwaarborgen van huurders. De uitgestelde belastingen van € 0,3 miljoen betreffen fiscale belastinglatenties van de groepsvennootschap EuroInvest Retail Properties nv. De kortlopende verplichtingen bedragen € 77 miljoen en bestaan voor € 63 miljoen uit bankleningen waarvan de opgenomen schijf binnen het jaar vervalt en moet terugbetaald of verlengd worden, voor € 11 miljoen uit handelsschulden, te ontvangen facturen en voorzieningen voor exit tax en te regulariseren BTW door de verkoop van Factory Shopping Messancy, voor € 2 miljoen uit diverse schulden, en tenslotte voor € 1 miljoen uit overlopende rekeningen. De gemiddelde betaalde interestvoet over het rentedragend vreemd vermogen in 2007 bedraagt 4,5 %. Conform de berekeningsmethode van artikel 6 van het KB van 21 juni 2006, bedraagt de schuldgraad 43 % op 31 december 2007 (39 %).

Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in één of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233. Deze toelating geldt tot 9 mei 2013.

25

WINSTBESTEMMING 2007

VOORUITZICHTEN VOOR 2008

De raad van bestuur stelt voor om de geconsolideerde winst van het boekjaar als volgt te besteden:

Intervest Retail verwacht dat met de verkoop van het outlet center Factory Shopping Messancy en de aankoop van de portefeuille Heytens winkels, het operationeel resultaat van de bevak in 2008 sterk zal verbeteren. Zonder rekening te houden met nieuwe investeringen wordt verwacht dat de uitkeerbare winst in 2008 met circa € 2 miljoen zal toenemen ten opzichte van het verwachte uitkeerbare resultaat voor 2007. Hiermee zal naar verwachting het brutodividend per aandeel in 2008, afgezien van andere ontwikkelingen, zoals investeringen, huurverbeteringen of rentewijzingen en toenemen met 40 eurocent per aandeel of 27 % tegenover het dividend van 2007.

In duizenden € winst van het boekjaar toerekening van portefeuilleresultaat op onbeschikbare reserves over te dragen winst

€ 23.886

- € 16.483

€ 7.403

Aan de algemene vergadering van aandeelhouders zal op 2 april 2008 voorgesteld worden om een brutodividend van € 1,47 per aandeel uit te keren. Dit is € 1,25 netto na aftrek van 15 % roerende voorheffing. Rekening houdend met 5.078.525 aandelen die zullen delen in het volledige resultaat van het boekjaar betekent dit een uit te keren divi3 dend van € 7.465.432.

Op korte termijn zullen onze inspanningen zich richten op het optimaliseren van de huurinkomsten uit de bestaande portefeuille en de realisatie van de lopende projecten. Het is eveneens de bedoeling de portefeuille te laten groeien afhankelijk van de investeringsopportuniteiten die zich voordoen op de investeringsmarkt.

Het dividend is hoger dan het vereiste minimum van 80 % van de netto-opbrengst, aangezien, conform haar politiek in 2007, 100 % van de uitkeerbare winst uitgekeerd wordt. Het dividend is betaalbaar vanaf 18 april 2008. Voor wat de aandelen aan toonder betreft, kan dit tegen afgifte van dividendbewijs nummer 8.

3 Aangezien

wettelijk gezien de winst van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd wordt en niet de geconsolideerde winst, is de huidige winstverdeling gebaseerd op de enkelvoudige winstcijfers.

26


27

Mango Brussel

Laura Ashley Antwerpen

28

Vögele Turnhout

VERSLAG BETREFFENDE HET AANDEEL

29

BEURSGEGEVENS EVOLUTIE BEURSKOERS

EUR

De koers van het aandeel heeft in 2007 enige schommelingen ondergaan, met als laagste koers € 29,10 (6 november 2007) en als hoogste koers € 41,00 (22 januari 2007).

41 39 37 35

De daling van de beurskoers in 2007 is te verklaren door de betaling van het dividend over boekjaar 2007, de aanhoudende problematiek van Factory Shopping Messancy en, in het algemeen, de in de Verenigde Staten ontstane kredietcrisis. De stijging van de beurskoers eind november 2007 is het gevolg van de verkoop van Factory Shopping Messancy en de verwerving van de Heytens-portefeuille.

33 31 29 Jan

Mrt

Feb

Apr

Juni

Mei

Juli

Aug

Sept

Okt

Nov

Dec

Beurskoers Intervest Retail (€)

PREMIES/DISCOUNTS INTERVEST RETAIL

EUR 40

36

De intrinsieke waarde van Intervest Retail (op geconsolideerde basis) is inclusief het dividend van 2006 tot op betaaldatum medio april 2007.

32

28 Dec

Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei

Juni

Juli

Aug

Sept

Okt

Nov

Dec

Nettoactiefwaarde (reële waarde) Gemiddelde beurskoers

30

Verslag betreffende het aandeel

Het aandeel van Intervest Retail (INTV) noteert op Euronext Brussel en is opgenomen in de beursindex BEL Real Estate en eveneens in de ING Sicafi-index en GPR 250 Europe.

VERGELIJKING INTERVEST RETAIL MET BEL 20 CLOSE INDEX

10% 0% -10% -20% -30%

Apr

Mrt

Mei

Jul

Jun

Aug

Sep

Oct

Dec

Nov

2008

Feb Bel 20 Close Beurskoers Intervest Retail

VERGELIJKING INTERVEST RETAIL MET BEL REAL ESTATE INDEX

10% 0% -10% -20% -30%

Apr

Mrt

Mei

Jul

Jun

Aug

Sep

Oct

Dec

Nov

2008

Feb BEL Real Estate index Beurskoers Intervest Retail

270 41 260 39 250

37

240

De ING vastgoedbevak return index wordt berekend op basis van de beurskapitalisatie van de verschillende vastgoedbevaks, de verhandelde volumes en het rendement op de uitgekeerde dividenden.

VERGELIJKING INTERVEST RETAIL MET ING SICAFI INDEX

35

230

33

220

31 ING Return index

210

29 Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei

Juni

Juli

Aug

Sept

Okt

Okt

Nov

Beurskoers Intervest Retail

Dec

31

VERGELIJKING INTERVEST RETAIL MET GPR INDEXEN

Source: Global Property Research, 2008 140

GPR 250 Europe (€) Euronext 100 (€) BEL 20 (€) GPR 250 Belgium (€) Intervest Retail (€)

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85

Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd worden bij ING België voor wat de ING Sicafi index betreft, bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en Bel 20 betreft en bij Global Property Research (www.propertyshares.com) voor wat de GPR 250 Europe en GPR 250 Belgium betreft.

80 75 70 65 Dec/06 Jan/07

Feb/07

Mrt/07

Apr/07

Mei/07

Jun/07

Jul/07

Aug/07

Sep/07

Oct/07

60 Nov/07 Dec/07

VERHANDELDE VOLUMES INTERVEST RETAIL

duizenden 25

20

15

10

5

0 Jan

32

Feb

Mrt

Apr

Mei

Juni

Juli

Aug

Sept

Okt

Nov

Dec

De verhandelde volumes lagen met een gemiddelde van 1.036 stuks per dag lager dan in het vorige jaar (1.621 stuks per dag). Met Bank Degroof is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. De free float bedraagt 27,62 % op jaareinde. Er zullen blijvend inspanningen geleverd worden om deze free float verder op te drijven en zodoende de verhandelbaarheid te bevorderen.

Verslag betreffende het aandeel

DIVIDEND EN AANTAL AANDELEN 31.12.2007 Aantal aandelen Aantal dividendgerechtigde aandelen Beurskoers (€)

5.078.525 5.078.525 31.12.2007

Hoogste

41,00

Laagste

29,10

Beurskoers op afsluitingsdatum

32,80

Discount t.o.v nettoactiefwaarde (reële waarde) (%)

-11 %

Gemiddeld

34,85

Gegevens per aandeel (€)

31.12.2007

31.12. 2006

31.12.2005

Nettoactiefwaarde (reële waarde)

36,97

34,21

33,81

Nettoactiefwaarde (investeringswaarde)

38,43

35,54

35,21

Brutodividend

1,47

1,97

2,14

Nettodividend

1,25

1,67

1,82

4,2 %

4,9 %

5,6 %

Dividendrendement (%)

AANDEELHOUDERS Per 31 december 2007 waren de volgende aandeelhouders bekend bij de vennootschap: VastNed Retail nv

3.595.529 aandelen

70,80 %

80.431 aandelen

1,58 %

Publiek

1.402.565 aandelen

27,62 %

Totaal

5.078.525 aandelen

100%

Max Euwelaan 1 3006 AK Rotterdam - Nederland CFB Belgique nv Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem - Antwerpen

VastNed Retail nv en CFB Belgique nv hebben bij toepassing van artikel 74 van de openbare overnamebiedingenwet van 1 april 2007 medegedeeld aan de CBFA dat zij in onderling overleg handelen. Bij de beursgang in december 1999 is voorzien minstens 30% van de aandelen te plaatsen bij het publiek. De helft hiervan is toen niet geplaatst, waarna de verkopers zich verbonden hebben om deze aandelen blijvend aan te bieden. Het prospectus meldt in punt 2.10 het volgende: “De verkoper van Intervest nv, nl. Immocorp verbindt zich ertoe om Aandelen op de beurs te verkopen tegen beurskoers en minimaal tegen de inventariswaarde “acte en main”, zoals blijkt uit het laatst gepubliceerde (half)jaarverslag of uit de trimestriële actualisatie van het verslag van de vastgoeddeskundige en dit tot volledige plaatsing van de Aangeboden Aandelen.” Immocorp SA is ondertussen geliquideerd, doch haar verbintenissen zijn overgenomen door VastNed Retail nv.

33

H&M Brugge

Asset Management team Intervest Retail

34

VASTGOEDVERSLAG H&M Turnhout

35

SAMENSTELLING VAN DE PORTEFEUILLE

4

Intervest Retail belegt exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, vooral in binnenstadslocaties en in baanwinkels. Winkelcentra behoren eveneens tot de mogelijkheden.

Geografische spreiding De winkels zijn verspreid over gans België, met een goede verdeling over de regio’s. 14% Brussel 71% Vlaanderen 15% Wallonië

Type gebouw In totaal bestaat de portefeuille van Intervest Retail ultimo 2007 uit 246 verhuurbare units. 99 % van de panden betreft winkelpanden, het overige percent omvat residentiële ruimten. 99% Winkel 1% Residentieel

Type winkelpand De winkelpanden bestaan voor 46 % uit binnenstadswinkels en 54 % uit baanwinkels. 54% Baanwinkel 46% Stadswinkel

4 Bovenstaande

grafieken houden geen rekening met de projectontwikkelingen. Zij zijn samengesteld op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van 2007 en van de waarde van het vastgoed op 31 december 2007.

36

Vastgoedverslag

De categorie binnenstadswinkel omvat winkels die gesitueerd zijn in een degelijk uitgebouwde handelskern met een concentratie van grootschalige retailorganisaties. Een twintigtal steden komt hiervoor in aanmerking. Voor baanwinkels is vooral de ligging langs belangrijke verkeersassen typerend evenals de grootschalige verkoopsoppervlakte (vanaf 400 m²). Het betreft hier zowel alleenstaande gebouwen als retailparken. Dit zijn clusters van baanwinkels, veelal geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeenschappelijke parking.

Sector huurder 22% Binnenhuis / Doe-het-zelf 8% Electro / Computers 45% Kleding 9% Luxe / Ontspanning 4% Overige 12% Voeding

Het niveau van de huurders is hoog en er is een evenwichtige spreiding over de belangrijke sectoren in de detailhandel.

Activiteitsregio huurder

5

74% Internationaal 11% Lokaal 16% Nationaal

Het grootste deel van het huurdersbestand bestaat uit internationale ketens, wat de kwaliteit en de stabiliteit van de portefeuille ten goede komt. De meeste winkelpanden zijn verhuurd met klassieke huurcontracten aan gebruikers die breed gespreid zijn over alle sectoren van de detailhandel. Gezien het feit dat het meestal panden op topligging betreft, zijn de huurders niet snel geneigd om te verhuizen. Vaak hebben zij mee in de inrichting geïnvesteerd wat de stabiliteit en continuïteit van de huurinkomsten ten goede komt. Deze factoren leiden tot een hoge bezettingsgraad van de portefeuille (99,3 %). De kosten die ten laste van de verhuurder vallen, zijn veelal beperkt tot de grote onderhoudswerken aan de structuur van het pand of belangrijke herstellingen of vervangingen van daken. De huurlasten (zoals onroerende voorheffing en kosten voor gemeenschappelijke delen) zijn veelal ten laste van de huurder.

5 Een

nationale keten dient minstens over vijf verkooppunten te beschikken. Een internationale keten over minstens vijf verkooppunten in minstens twee landen.

37

OVERZICHT VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE OP 31 DECEMBER 2007 Regio

Oppervlakte

Jaarhuur in (€ 000)

Investeringswaarde

Reële waarde (€ 000)

Weging (%)

11.236

2.395

42.171

41.143

13 %

120.432

13.235

210.748

205.608

66 %

34.923

3.173

45.748

44.631

14 %

166.591

18.803

298.667

291.382

93 %

Vlaanderen

55.360

0

21.670

21.556

7%

Totaal projectontwikkelingen

55.360

0

21.670

21.556

7%

221.951

18.803

320.337

312.938

100 %

Vastgoedbeleggingen Brussel Vlaanderen Wallonië Totaal vastgoedbeleggingen

Projectontwikkelingen

TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN

WAARDERING VAN DE PORTEFEUILLE DOOR DE VASTGOEDDESKUNDIGEN Alle winkelpanden van Intervest Retail worden gewaardeerd door Cushman & Wakefield. De baanwinkels die eigendom zijn van de 100 % dochtervennootschap Pegasus Vastgoedmaatschappij nv en EuroInvest Retail Properties nv worden gewaardeerd door CB Richard Ellis (Heytens-portefeuille). Factory Shopping Messancy is tot het moment van verkoop gewaardeerd door de Crombrugghe en Partners.

Cushman & Wakefield De methodologie van Cushman & Wakefield is gebaseerd op de ERV (Estimated Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die rekening houden met de huidige betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld kosten voor leegstand. Voor het bepalen van de ERV baseren zij zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd door het departement Retail. De huurwaarde wordt o.a. beïnvloed door: • ligging • geschiktheid van de site • kwaliteiten van het gebouw • marktomstandigheden

38

De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal geschatte huurwaarde te komen. Voor de binnenstadswinkels wordt gewerkt met het principe van de “zone A” dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand aan 100 % van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de volgende 10 meter wordt aan 50 % gerekend, de rest aan 25 %. Verdiepingen worden aan 25 % gerekend of aan een forfaitair geschat bedrag afhankelijk van locatie en bruikbaarheid. Vervolgens wordt de Adjusted ERV berekend: dit is 60 % van het verschil tussen de huidige huur en de ERV. Indien de huidige huur hoger is dan de ERV, is de Adjusted ERV gelijk aan de ERV en geldt de 60 % regel niet. Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatievoet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou zijn het pand te kopen. Door de Adjusted ERV te delen door de kapitalisatievoet, bekomt men de brutowaarde (waarde vrij op

Vastgoedverslag

naam of akte in de hand). Hierop kunnen eventuele correcties (bv kosten voor leegstand) toegepast worden. In haar verslag van 31 december 2007, verklaart Cushman & Wakefield dat de reële waarde van de winkelpanden € 272.056.998 bedraagt.

CB Richard Ellis De methodologie van CB Richard Ellis wordt samengevat als volgt:

Methode 1: Kapitalisatiemethode (hardcore method) Voor elk van de verhuurde panden wordt een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van vergelijkingspunten en inspecties. Na het kapitaliseren van de geschatte huurwaarde op basis van de cap rate bekomt men de bruto marktwaarde vóór correcties op het pand. Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor het over- of onderverhuurde deel van de lopende huurcontracten. Indien de lopende huurinkomsten de geschatte markthuurwaarde overstijgen, wordt de netto actuele waarde van het verschil opgeteld bij de bruto marktwaarde vóór correcties. Indien de

geschatte markthuurwaarde de lopende huurinkomsten overstijgt, wordt de netto actuele waarde van het verschil afgetrokken van de bruto marktwaarde vóór correcties. De kapitalisatievoet (cap rate) die in de berekeningen wordt gebruikt is samengesteld uit een basisrendement van 4,25 % (gemiddeld Europees staatsobligatierendement op 10 jaar) vermeerderd met een risicopremie die per pand varieert tussen 1,75 % en 3,00 %. Op 31 december 2007 zijn 20 van de 21 panden op deze basis geschat. Het overblijvende pand is geschat op basis van methode 2.

Methode 2: Netto actuele waarde Een tweede methode is toegepast voor een baanwinkel die zonevreemd is bevonden. Om deze reden wordt de netto actuele waarde van het lopende huurcontract bepaald en vermeerderd met de geactualiseerde restwaarde. De restwaarde is berekend door het perceel als residentiële bouwgrond te beschouwen, zoals bepaald op het gewestplan. In haar verslag van 31 december 2007, verklaart CB Richard Ellis dat de investeringswaarde van de winkelpanden € 19.325.212 bedraagt.

EVOLUTIE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE 31.12.2007

31.12.2006

291.382

266.991

Waarde projectontwikkelingen (€ 000)

21.556

13.851

Lopende huren (€ 000)

18.674

18.780

6,4 %

7,0 %

18.803

19.674

6,5 %

7,4 %

166.591

168.496

99 %

96 %

Waarde vastgoedbeleggingen (€ 000)

Rendement (%) Lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) Rendement bij volledige verhuring (%) Totale verhuurbare oppervlakte van de vastgoedbeleggingen (m²) Bezettingsgraad (%)

39

Julianus Shopping Tongeren

40

FINANCIEEL VERSLAG

41

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING WINST- EN VERLIESREKENING in duizenden €

Toelichting

2007

2006

Huurinkomsten

4

17.686

18.457

Met verhuur verbonden kosten

4

-518

-95

17.168

18.362

0

57

NETTOHUURRESULTAAT Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

4

4.382

4.739

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

4

-4.417

-4.742

-26

5

17.107

18.421

Andere met beheer verbonden inkomsten en uitgaven VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten

5

-493

-543

Commerciële kosten

5

-90

-143

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen

5

-2.311

-1.829

Beheerskosten van het vastgoed

5

-1.195

-1.136

-5

-2

Vastgoedkosten

-4.094

-3.653

OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT

13.013

14.768

-992

-1.039

-42

86

11.979

13.815

Andere vastgoedkosten

Algemene kosten

6

Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen

8

-19.531

-1.151

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen

9

36.014

3.537

28.462

16.201

OPERATIONEEL RESULTAAT

42

Financieel verslag

WINST- EN VERLIESREKENING in duizenden €

Toelichting

OPERATIONEEL RESULTAAT Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat

10

RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN Belastingen

11

NETTOWINST

2007

2006

28.462

16.201

69

149

-4.612

-4.023

-13

-32

-4.556

-3.906

23.906

12.295

-20

0

23.886

12.295

23.886

12.295

0

0

2007

2006

Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep Minderheidsbelangen

RESULTAAT PER AANDEEL Aantal gewone aandelen in omloop

12

5.078.525

5.078.525

Nettowinst per gewoon aandeel (in €)

12

4,70

2,42

Verwaterde nettowinst per aandeel (in €)

12

4,70

2,42

Uitkeerbare winst per aandeel (in €)

12

1,47

1,97

43

GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA in duizenden €

Toelichting

Vaste Activa

2006

313.413

281.284

Immateriële vaste activa

13

18

24

Vastgoedbeleggingen

14

291.382

266.991


14

21.556

13.851

Andere materiële vaste activa

13

379

400

Financiële vaste activa

20

60

0

18

18

18.563

6.124

Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende Activa Activa bestemd voor verkoop

15

12.133

0

Handelsvorderingen

15

675

1.094

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

15

4.085

3.812

Kas en kasequivalenten

1.486

1.069


184

149

331.976

287.408

TOTAAL ACTIVA

44

2007

Financieel verslag

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden €

Toelichting

2007

2006

Eigen vermogen

187.762

173.726

Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

187.759

173.723

Kapitaal

16

97.213

97.213

Uitgiftepremies

16

4.183

4.183

Reserves

85.421

68.328

Resultaat

8.281

10.882

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

16

-7.399

-6.789

Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

20

60

-94

Minderheidsbelangen

22

3

3

144.214

113.682

67.178

72.250

195

195

66.608

71.887

66.587

71.860

21

27

69

168

306

0

77.036

41.432

62.754

32.741

62.749

32.728

5

13

Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden

19

Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen

17

Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden

19

Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden

18

10.625

5.110

Andere kortlopende verplichtingen

18

2.341

2.358


18

1.316

1.223

331.976

287.408

2007

2006

Schuldgraad KB 21 juni 2006 (%)

43%

39%

NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €)

2007

2006

Nettoactiefwaarde per aandeel (reële waarde)

36,97

34,21

Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde)

38,43

35,54

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

SCHULDGRAAD

45

MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

in duizenden €

Balans op 31 december 2005

Kapitaal gewone aandelen

Uitgiftepremie

Onbeschikbare reserves

97.213

4.183

66.269

Winst van het boekjaar 2006 Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves

2.386

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten*

-327

Dividend boekjaar 2005 Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Balans op 31 december 2006

97.213

4.183

68.328

Winst van het boekjaar 2007 Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves

16.483

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten*

610

Dividend boekjaar 2006 Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Balans op 31 december 2007 * bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

46

97.213

4.183

85.421

Financieel verslag

Resultaat

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten*

Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva

Minderheidsbelangen

Totaal eigen vermogen

11.841

-7.116

-690

3

171.703

12.295

12.295

-2.386

0 327

0

-10.868

-10.868

596 10.882

-6.789

-94

596 3

173.726

23.886

23.886

-16.483

0 -610

0

-10.004

-10.004

154 8.281

-7.399

60

154 3

187.762

47

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT in duizenden €

Toelichting

KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR

2007

2006

1.069

6.566

1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

12.600

11.756


28.462

16.201

Betaalde interesten

-4.612

-4.023

36

117

-15.320

-1.725

122

134

Andere niet-operationele elementen Aanpassing van de winst voor transacties van niet-kasstroomverrichting Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa Waardeverminderingsverliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen

8

19.531

1.151

Spreiding van huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders

9

1.041

527

Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen

9

-36.014

-3.537

4.034

1.186

438

360

-272

-2.880

-14

20

0

-187

Variatie in de behoefte van het werkkapitaal Beweging van activa - Handelsvorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen Beweging van verplichtingen - Andere langlopende verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa Aankopen van aandelen van vastgoedvennootschappen

2.419

-17

2.052

-152

-598

-20.233

5.610

-95

-93

-12.693

0

Aanschaf van projectontwikkeling

14

-7.278

-9.218

Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen

14

-544

-2.592

Investeringen in projectontwikkelingen

14

-506

-1.223

-121

0

-774

-387

Investeringen in activa bestemd voor verkoop Geactiveerde financieringskosten

14

Verwerving van activa met uitgestelde betaling

0

17

Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen

1.778

19.106

3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten

8.050

-22.863

Terugbetaling van leningen

19

-333

-15.734

Opname van leningen

19

18.500

3.700

-14

-13

Aflossing van financiële leaseverplichtingen Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg Betaling van dividenden KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR

48

4.051

12

-99

52

-10.004

-10.868

1.486

1.069

Financieel verslag

TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING TOELICHTING 1. AANGEPAST JAARREKENIGSCHEMA VOOR VASTGOEDBEVAKS Intervest Retail nv heeft als beursgenoteerde vastgoedbevak haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS). In het KB van 21 juni 2006 is een aangepast schema voor de jaarrekening van de vastgoedbevaks gepubliceerd. Het aangepaste schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat uit:

• •

gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden; variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoeddeskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meerwaarden en/of niet-gerealiseerde minderwaarden.

Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de onbeschikbare reserves.

TOELICHTING 2. GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIELE VERSLAGGEVING

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn in 2007 De groep heeft IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures, die effectief is geworden vanaf 1 januari 2007, toegepast, evenals de als gevolg van deze standaard gewijzigde IAS 1 Capital Disclosures. Dit heeft geresulteerd in een aantal additionele toelichtingen. Verder zijn de volgende door de International Financial Reporting Interpretations Committee gepubliceerde interpretaties voor het huidige boekjaar effectief geworden: IFRIC 7 Applying the restatement approach under IAS 29, Financial Reporting in Hyperinflationary Economies; IFRIC 8 Scope of IFRS 2; IFRIC 9 Reassesment of Embedded Derivatives; and IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment. De toepassing van deze interpretaties heeft niet geleid tot aanpassingen in door de groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2007 nog niet van kracht, maar mag wel eerder worden toegepast. De groep heeft, tenzij anders is aangegeven, hiervan geen gebruik gemaakt. Hieronder wordt, voorzover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de groep, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2007 en daarna.

•

Verklaring van overeenstemming

Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het lijkt daarbij toegestaan bij de keuze van de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aan te sluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. Overigens bestaat de verwachting dat dit niet zal leiden tot belangrijke wijzigingen op de geconsolideerde jaarrekening.

Intervest Retail is een vastgoedbevak met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2007 omvat de vennootschap en haar dochtervennootschappen. De jaarrekening van Intervest Retail is goedgekeurd en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 18 februari 2008. De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 21 juni 2006. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voorzover van toepassing op de activiteiten van de groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2007.

IFRS 8 Operating Segments

•

IFRIC 11 Group and Treasury Share Transactions Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2007 en heeft geen gevolgen voor de groep aangezien zij dergelijke programma’s niet heeft.

•

IFRIC 12 Service Concession Arrangements Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. De verwachting bestaat dat deze interpretatie geen effect zal hebben op de jaarrekening over 2008.

49

•

IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 juli 2008. Deze interpretatie heeft geen gevolgen voor de groep aangezien zij dergelijke programma’s niet heeft.

•

IFRIC 14 IAS 19 The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. Gezien de relatief beperkte omvang van de binnen de groep geldende toegezegde-pensioenregelingen, is de verwachting dat deze interpretatie geen materieel effect zal hebben op de jaarrekening 2008.

•

Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en nietgerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van dochterondernemingen is in toelichting 22 opgenomen.

Vreemde valuta Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winsten verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.

IAS 1 (Revised) Presentation of Financial Statements Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze standaard zal gevolgen hebben voor de presentatie van de jaarrekening 2009.

Voorstellingsbasis De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast en de geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.

Consolidatieprincipes a. Dochterondernemingen Een dochteronderneming is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap heeft. Zeggenschap is de macht om het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten. De jaarrekening van een dochteronderneming wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening

50

b. Geëlimineerde transacties

IAS 23 (Revised) Borrowing Costs Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze wijziging wordt reeds door de groep toegepast, al heeft die geen effect op de door de groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, aangezien de groep reeds financieringskosten activeert die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van vastgoedbeleggingen. Als gevolg van de wijziging van IAS 23 is namelijk de optie om alle kosten die samenhangen met het aangaan van leningen direct als kosten te verantwoorden op het moment dat deze zich voordoen vervallen.

•

volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig werden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de dochterondernemingen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de groep. De verslagperiode van de dochteronderneming komt overeen met deze van de moedermaatschappij.

Financiële instrumenten Financiële derivaten De vennootschap kan financiële rentederivaten gebruiken voor het afdekken (“hedging”) van het renterisico voortkomend uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten. Financiële derivaten worden bij eerste verwerking opgenomen tegen kostprijs. Na eerste verwerking worden de financiële derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder Hedging). De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betreffende tegenpartij in aanmerking worden genomen.

Financieel verslag

Hedging van onzekere kasstromen ten gevolge van renteschommelingen

De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.

Indien een financieel rentederivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder “Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva”. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt opgenomen in de winsten verliesrekening.

De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden gespreid in de tijd, over het aantal maanden huur dat de huurder als schadevergoeding betaalt, voor zover het betrokken vastgoed voor die periode niet verhuurd wordt. Indien het betrokken vastgoed wel wordt herverhuurd, worden de schadevergoedingen voor verbreking van het huurcontract in het resultaat genomen van de periode waarin ze zijn ontstaan of, indien deze bij herverhuring in een latere periode nog niet volledig zijn gespreid in de tijd, voor het resterende gedeelte op het moment van herverhuring.

Vastgoedresultaat

Vastgoedkosten

De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen.

De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winsten verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

De recuperatie van vastgoedkosten betreft de doorrekening van beheersvergoedingen aan de huurders. De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubrieken behoren. Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald. De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winsten verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

De technische kosten omvatten onder meer de onderhoudskosten. Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd. Commerciële kosten omvatten ondermeer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering. De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.

51

Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vastgoedbevak en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten. Andere operationele kosten en opbrengsten omvatten de kosten en opbrengsten die niet rechtstreeks toegewezen kunnen worden aan de gebouwen en aan het beheer van het fonds.

Resultaat op verkoop en variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde en de laatste reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winsten verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan. Het resultaat als gevolg van de verkoop van onroerende activa is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de laatste reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige), verminderd met de verkoopkosten.

Financieel resultaat Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.

Belastingen De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastingslast wordt in de winsten verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.

52

Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt. Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld. De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.

Personeelskosten Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de Wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de Wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het Paritair Comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke Cao’s in de winsten verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben. Pensioenen en beloningen na het beëindigen van de prestaties, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. De vennootschap doet bijdragen aan een fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap in het kader van een toegezegde-bijdragenregeling voor zijn werknemers. Een pensioenplan met toegezegde bijdrageregeling is een plan waarbij de vennootschap vastgelegde premies betaalt en waarbij de vennootschap geen in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft om verdere bijdragen te betalen indien het fonds over onvoldoende activa zou beschikken. De bijdragen worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties werden verricht.

Waardeverminderingsverliezen De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winsten verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.

Financieel verslag

De gewone en de verwaterde winst (verlies) per aandeel De gewone winst per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat als blijkt uit de winsten verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar. Voor de berekening van de verwaterde winst per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.

De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde. Indien het vastgoed verkregen wordt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.

c. Latere uitgaven

Immateriële vaste activa Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Uitgaven voor onderzoek en ontwikkeling die niet aan de opnamecriteria voor ontwikkelingskosten voldoen worden opgenomen als last van de verslagperiode waarin ze zijn gemaakt. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.

Vastgoedbeleggingen a. Definitie Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en de gebouwen onder operationele leaseovereenkomsten.

b. Eerste opname en waardering De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.

De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen, komen ten laste van de winst of het verlies van het boekjaar indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er worden vier soorten latere uitgaven met betrekking tot vastgoedbeleggingen onderscheiden: 1. onderhouds- en herstellingskosten: dit zijn uitgaven die de verwachte toekomstige economische voordelen van het gebouw niet verhogen en komen bijgevolg integraal ten laste van de winsten verliesrekening in de post “technische kosten”. 2. wederinstaatstellingskosten: het betreft uitgaven naar aanleiding van het vertrek van een huurder (bijvoorbeeld verwijdering van wanden, vernieuwing van tapijt,…). Deze kosten komen ten laste van de winsten verliesrekening in de post “kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling”. Wanneer de vertrekkende huurder een vergoeding betaald heeft om het pand (deels) terug in zijn oorspronkelijke staat te stellen, worden deze ontvangen schadevergoedingen voor wederinstaatstelling van een gebouw in de overlopende rekeningen van het passief op de balans geboekt tot de werken van wederinstaatstelling volledig zijn beëindigd of tot op het moment dat voldoende zekerheid wordt bekomen over de kostprijs ervan. Op dat moment worden zowel de opbrengst van de schadevergoeding als de lasten van de wederinstaatstelling naar het resultaat overgebracht. 3. renovatiewerken: dit zijn uitgaven als gevolg van occasionele werken die de verwachte economische voordelen van het gebouw aanzienlijk verhogen (bijvoorbeeld: de installatie van een klimaatregeling of het creëren van bijkomende parkeerplaatsen). De direct toewijsbare kosten van deze werken zoals materialen, de aannemingswerken, de technische studies en erelonen van architecten worden bijgevolg geactiveerd.

53

4. huurvoordelen: het betreft hier tegemoetkomingen vanwege de eigenaar aan de huurder wat betreft inrichtingswerken om de huurder te overtuigen om bestaande of bijkomende ruimten te huren. Bijvoorbeeld het inrichten van winkels creëren van bijkomende sociale ruimtes, e.d. Deze kosten worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract en worden in mindering van de huurinkomsten geboekt.

d. Waardering na initiële opname Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee.

miljard vertegenwoordigen- het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5 %. In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Aangezien Intervest Retail in principe enkel samengestelde portefeuilles van individuele panden op de markt te koop aanbiedt, en deze doorgaans een hogere investeringswaarde hebben van € 2,5 miljoen, werd de reële waarde berekend door de investeringswaarde te delen door 1,025. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de onbeschikbare reserves.

Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.

De gebouwen voor eigen gebruik worden in de balans opgenomen aan reële waarde indien slechts een beperkt gedeelte door de entiteit wordt bezet voor haar eigen gebruik. In het andere geval wordt het gebouw geclassificeerd in de “andere materiële vaste activa”.

De vastgoedbeleggingen worden, conform IAS 40, in de balans opgenomen aan reële waarde. Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.

e. Vervreemding van een vastgoedbelegging De commissies betaald aan makelaars in het kader van een verkoopmandaat komen ten laste van de gerealiseerde winst of verlies op de verkoop.

Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een mededeling dienaangaande. Zie ook www.beama.be.

De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winsten verliesrekening van de verslagperiode onder de post ‘resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’ en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan de onbeschikbare reserves.

Projectontwikkelingen Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van vastgoedbevaks uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0 % tot 12,5 % naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden.

a. Definitie Onder de projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde tijd enkel investeringen vergen zonder inkomsten te genereren.

b. Waardering Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen -op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 zijn gerealiseerd en die in totaal € 6,0

54

Projectontwikkelingen worden, gedurende de ontwikkelingsfase, in functie van de vordering der werken, aan kostprijs gewaardeerd met inbegrip van bijkomende kosten, registratierechten en niet-aftrekbare BTW.

Financieel verslag

De interestkosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan projectontwikkelingen worden geactiveerd als een deel van de kostprijs. Voor de leningen die algemeen worden afgesloten om activa te verwerven wordt de interestkost die in aanmerking komt voor opname als deel van de kostprijs van de projectontwikkelingen, bepaald door een activeringspercentage op de uitgave van de activa toe te passen. Het activeringspercentage is gelijk aan het gewogen gemiddelde van de interestkosten met uitsluiting van de leningen die specifiek worden aangegaan. Het bedrag van de interestkosten dat tijdens een periode is geactiveerd, mag niet hoger liggen dan het bedrag van de interestkosten die tijdens de periode zijn uitgegeven. De activering vangt aan op het ogenblik dat de uitgaven voor het actief worden gedaan, de interestkosten worden gemaakt en de activiteiten nodig om het actief voor te bereiden aan de gang zijn. De activeringen worden opgeschort tijdens lange onderbrekingsperioden. Jaarlijks wordt in de toelichting informatie verschaft over de methodes die zijn gehanteerd voor de interestkosten, het bedrag van de interestkosten dat tijdens de periode geactiveerd is en het gebruikte activeringspercentage.

c. Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen

Overheidssubsidies in verband met deze activa komen in mindering van de kostprijs. Indien de kostprijs hoger is dan de realisatiewaarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

d. Vervreemding en buitengebruikstelling Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winsten verliesrekening opgenomen.

c. Opname als vastgoedbelegging Na voltooiing worden projectontwikkelingen getransfereerd naar vastgoedbeleggingen en wordt het reële-waardemodel toegepast. Het eventuele verschil tussen de reële waarde en boekwaarde wordt opgenomen in de winsten verliesrekening.

Andere materiële vaste activa

Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:

• • • • •

installaties, machines en uitrusting meubilair en rollend materieel informaticamaterieel vastgoed voor eigen gebruik: - terreinen - gebouwen andere materiële vaste activa

20 % 25 % 33 % 0% 5% 16 %

Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

Financiële vaste activa Leningen en vorderingen en beleggingen die tot het einde van de looptijd worden aangehouden, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met behulp van de zogenaamde effectieve-rentemethode.

a. Definitie De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen worden geclassificeerd als “andere materiële vaste activa”.

b. Waardering De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel. Overheidssubsidies komen in mindering van de kostprijs. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.

Handelsvorderingen en andere vaste activa Langlopende vorderingen worden verdisconteerd op basis van de rentevoeten die gelden op de verwervingsdatum. Vorderingen in vreemde valuta worden omgezet in euro aan de slotkoers op balansdatum. Er wordt een waardevermindering opgenomen indien er onzekerheid bestaat betreffende de volledige betaling van de vordering op de vervaldag.

55

Uitgestelde belastingen, -vorderingen

belastingverplichtingen

en

Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben. Uitgestelde belastingsvorderingen en verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (‘liability methode’) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan tegen worden afgezet.

Eigen vermogen Het kapitaal omvat de netto geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging, waarbij de rechtstreekse externe kosten in mindering worden gebracht (zoals registratierechten, notaris en publicatiekosten en kosten van banken die de kapitaalverhoging hebben begeleid). Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, kunnen op het einde van de periode worden opgenomen in de post “Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen” in het eigen vermogen.

Vlottende activa Het betreft hier onroerende goederen waarvoor de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd aan het laagste van de boekwaarde of de reële waarde minus de verkoopkosten. Handelsvorderingen en andere vlottende activa op ten hoogste één jaar worden tegen nominale waarde, op de datum van afsluiting van het boekjaar, opgenomen. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de volledige betaling van de vordering op de vervaldag. De kas en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardeverandering in zich dragen. Elke geldbelegging wordt initieel opgenomen tegen kostprijs. De beursgenoteerde effecten worden tegen hun marktwaarde gewaardeerd. De tijdens het boekjaar gemaakte kosten die geheel of gedeeltelijk toerekenbaar zijn in een volgend boekjaar, zullen in de overlopende rekeningen van het actief worden geboekt zodat de kost valt in de periode waarop hij betrekking heeft. De inkomsten en fracties van inkomsten die pas in de loop van één of meer volgende boekjaren zullen worden geïnd, maar met het desbetreffende boekjaar moeten worden verbonden, worden geboekt voor het bedrag van het gedeelte dat betrekking heeft op het desbetreffende boekjaar.

56

Wanneer aandelenkapitaal opnieuw wordt ingekocht, wordt het bedrag, inclusief de directe toerekenbare kosten, opgenomen als een wijziging in het eigen vermogen. Ingekochte aandelen worden beschouwd als een vermindering van het eigen vermogen. Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat tot wanneer de algemene vergadering der aandeelhouders de dividenden toekent.

Langlopende en kortlopende voorzieningen Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.

Verplichtingen Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Rentedragende verplichtingen worden initieel opgenomen aan kostprijs, verminderd met de direct toewijsbare kosten. Nadien wordt het verschil tussen de boekwaarde en het terugbetaalbaar bedrag opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode van de

Financieel verslag

lening op basis van de effectieve interestmethode. Kortlopende verplichtingen worden opgenomen aan nominale waarde. De betaalde schadevergoedingen en de kosten van wederinstaatstelling worden op een overlopende rekening van het passief geboekt tot de wederinstaatstelling van het verhuurde pand volledig is uitgevoerd of de kostprijs ervan met voldoende zekerheid kan worden bepaald.

Grondslagen voor segmentering Een segment is een te onderscheiden component van de onderneming, actief in een bepaalde markt en onderhevig aan risico’s en rendementen die verschillend zijn van deze van de andere segmenten. Aangezien Intervest Retail voornamelijk belegt in Belgisch commercieel vastgoed, met als onderscheiden componenten baanwinkels (met inbegrip van winkelcentra en factory outlet shoppingcentra) en binnenstadswinkels, maken deze bedrijfssegmenten de primaire segmentering uit.

•

De categorie binnenstadswinkel omvat de winkels die gesitueerd zijn in een degelijk uitgebouwde handelskern met een concentratie van grootschalige retail organisaties. Een twintigtal steden komt hiervoor in aanmerking.

•

Voor baanwinkels is het vooral de ligging langs belangrijke verkeersassen typerend evenals de grootschalige verkoopsoppervlakte (vanaf 400 m²). Het betreft hier zowel alleenstaande gebouwen als retailparken. Dit zijn clusters van baanwinkels, veelal geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeenschappelijke parking. Winkelcentra zijn complexen van verschillende winkels die commercieel op elkaar aangewezen zijn en waar er gemeenschappelijke commerciële en promotionele aspecten zijn. In factory outlet centers bieden de fabrikanten producten rechtstreeks aan de consumenten aan. De verkochte producten betreffen vooral overstocks, eindereeksen en producten met kleine afwijkingen, waardoor er belangrijke kortingen kunnen worden gegeven.

Beëindigen van bedrijfsactiviteiten Onder het beëindigen van bedrijfsactiviteiten wordt verstaan een onderscheiden component binnen het geheel van de activiteiten van de groep die wordt afgestoten of stopgezet volgens een apart plan dat hiervoor werd opgesteld en welk een afzonderlijke substantiële bedrijfsactiviteit of geografisch gebied van activiteit vormt. Bedrijfsactiviteiten die geheel of gedeeltelijk worden beëindigd worden afzonderlijk opgenomen in de financiële verslaggeving.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen, geschillen en gebeurtenissen na balansdatum Deze rechten en verplichtingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde op basis van het bedrag dat in het contract wordt vermeld. Bij gebrek aan nominale waarde en ingeval een waardering niet mogelijk is, worden de rechten en verplichtingen pro memorie vermeld. Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het in de winsten verliesrekening verwerkt. Dividenden aan aandeelhouders toegekend na balansdatum worden administratief niet verwerkt op balansdatum.

De secundaire segmenteringsbasis gebeurt op basis van een geografische indeling, gebaseerd op de locatie van het vastgoed, over de regio’s Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Er bestaan geen transacties van enige betekenis tussen de verschillende segmenten van de groep. Het onderscheid tussen externe en interne segment opbrengst wordt als niet relevant beschouwd en niet overgenomen in de segmentering.

57

TOELICHTING 3. GESEGMENTEERDE INFORMATIE De rapportering per segment gebeurt binnen de groep volgens twee segmenteringsbasissen. De primaire segmenteringsbasis is onderverdeeld in de segmenten “baanwinkels en shoppingcentra” en “stadswinkel”. De secundaire segmenteringsbasis geeft de 3 geografische markten weer waarin de groep actief is.

Per bedrijfssegment (primair) De twee primaire bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten: - de categorie “stadswinkel” omvat de winkels die gesitueerd zijn in een degelijk uitgebouwde handelskern met een concentratie van grootschalige retail organisaties. Een twintigtal steden komt hiervoor in aanmerking. - de categorie “baanwinkel en shoppingcentra” betreft enerzijds alleenstaande gebouwen of retailparken gelegen langs belangrijke verkeersassen en meestal met een grootschalige verkoopsoppervlakte (vanaf 400 m²). Anderzijds vallen de factory outlet centers eveneens in deze categorie. - de categorie “corporate” omvat alle niet-toegewezen vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.

Winst- en verliesrekening per segment

BEDRIJFSSEGMENTERING

Corporate

TOTAAL

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

8.473

8.212

9.213

10.245

0

0

17.686

18.457

-25

-6

-493

-89

0

0

-518

-95

8.448

8.206

8.720

10.156

0

0

17.168

18.362

0

16

0

41

0

0

0

57

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

653

591

3.729

4.148

0

0

4.382

4.739

Huurlasten en belastingen nomaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

-687

-592

-3.730

-4.150

0

0

-4.417

-4.742

-4

1

-22

4

0

0

-26

5

Vastgoedresultaat

8.410

8.222

8.697

10.199

0

0

17.107

18.421

Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille

8.146

8.035

6.020

7.930

-2.187

-2.150

11.979

13.815

479

0

-20.010

-1.151

0

0

-19.531

-1.151

Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen

25.449

9.873

10.565

-6.336

0

0

36.014

3.537

Operationeel resultaat van het segment

34.074

17.908

-3.425

443

-2.187

-2.150

28.462

16.201

Financieel resultaat

0

0

0

0

-4.556

-3.906

-4.556

-3.906

Belastingen

0

0

0

0

-20

0

-20

0

34.074

17.908

-3.425

443

-6.763

-6.056

23.886

12.295

in duizenden €

Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten

Andere met beheer verbonden inkomsten en uitgaven

Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen

NETTOWINST

58

Baanwinkel & shoppingcentra

Stadswinkel

Financieel verslag

Balans per segment



Stadswinkel

Corporate

TOTAAL

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

155.868

132.847

135.514

134.144

0

0

291.382

266.991

0

0

21.556

13.851

0

0

21.556

13.851

136

86

15.973

3.340

2.929

3.140

19.038

6.566

156.004

132.933

173.043

151.335

2.929

3.140

331.976

287.408

Langlopende financiële schulden

0

0

0

0

66.608

71.887

66.608

71.887

Kortlopende financiële schulden

0

0

0

0

62.754

32.741

62.754

32.741

Overige verplichtingen

306

303

6.921

6.087

7.625

2.664

14.852

9.054

VERPLICHTINGEN PER SEGMENT

306

303

6.921

6.087

136.987

107.292

144.214

113.682

in duizenden €

ACTIVA Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Overige activa ACTIVA PER SEGMENT

VERPLICHTINGEN

Belangrijke kerncijfers



Stadswinkel

TOTAAL

2007

2006

2007

2006

2007

2006

Reële waarde van het vastgoed

155.868

132.847

157.070

147.995

312.938

280.842

Investeringswaarde van het vastgoed

159.765

136.168

160.572

151.463

320.337

287.631

Boekhoudkundig rendement van het segment (%)

5,4%

6,2%

6,1% (*)

6,9%

5,8% (*)

6,6%

Totaal verhuurbare oppervlakte (m²)

30.574

31.196

136.017

137.300

166.591

168.496

100%

99%

99%

92%

99%

96%

in duizenden €

Bezettingsgraad (%)

* Rendement gecorrigeerd voor de huurinkomsten van Factory Shopping Messancy, Pegasus Vastgoedmaatschappij nv en EuroInvest Retail Properties nv.

59

Per geografisch segment (secundair) De bedrijvigheid van Intervest Retail wordt geografisch onderverdeeld in 3 regio’s met name Vlaanderen, Brussel en Wallonië. GEOGRAFISCHE SEGMENTERING

Vlaanderen

Wallonië

Brussel

TOTAAL

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

11.842

12.013

3.533

4.299

2.311

2.145

17.686

18.457

Reële waarde van het vastgoed

227.164

182.573

44.631

66.063

41.143

32.206

312.938

280.842

Investeringswaarde van het vastgoed

232.418

186.905

45.748

67.714

42.171

33.012

320.337

287.631

Boekhoudkundig rendement van het segment

5,5% (*)

6,6%

7,4% (*)

6,5%

5,6%

6,7%

in duizenden €

Huurinkomsten

5,8%(*)

6,6%

* Rendement gecorrigeerd voor de huurinkomsten van Factory Shopping Messancy, Pegasus Vastgoedmaatschappij nv en EuroInvest Retail Properties nv

TOELICHTING 4. VASTGOEDRESULTAAT Huurinkomsten 2007

2006

18.803

19.252

10

16

Huurkortingen

-398

-305

Huurvoordelen (‘incentives’)

-778

-506

49

0

17.686

18.457

in duizenden €

Huur Gegarandeerde opbrengsten

Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten Totaal huurinkomsten

Overzicht van de toekomstige huurinkomsten De contante waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen: 2007

2006

Hoogstens één jaar

18.160

18.275

Tussen één en vijf jaar

22.116

19.840

40.276

38.115

in duizenden €

Vorderingen met een resterende looptijd van:

Totaal van de toekomstige huurinkomsten

60

Financieel verslag

Met verhuur verbonden kosten in duizenden €

Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen Totaal met verhuur verbonden kosten

2007

2006

-80

-82

-639

-550

201

537

-518

-95

De stijging van de ‘met verhuur verbonden kosten’ wordt veroorzaakt door de waardeverminderingen op de handelsvorderingen van het verkochte Factory Shopping Messancy. Tevens is in 2006 een recuperatie gerealiseerd van een reeds in 2005 afgeboekte handelsvordering voor een bedrag van € 0,3 miljoen.

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze kosten 2007

2006

Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar

3.066

3.403

Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen

1.316

1.336

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

4.382

4.739

Huurlasten gedragen door de eigenaar

-3.067

-3.404

Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen

-1.350

-1.338

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

-4.417

-4.742

-35

-3

in duizenden €

Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen

Deze rubriek bevat voornamelijk de kosten van onroerende voorheffing en huurlasten die volgens mondelinge of contractuele afspraken doorgerekend werden aan de huurders. De opbrengsten uit de doorfacturatie van deze huurlasten en belastingen aan de huurders zijn eveneens opgenomen onder deze toelichting.

61

TOELICHTING 5. VASTGOEDKOSTEN Technische kosten 2007

2006

-102

-152

0

-26

-102

-126

Niet recurrente technische kosten

-391

-391

Totaal technische kosten

-493

-543

2007

2006

Makelaarscommissies

-58

-68

Erelonen van advocaten en juridische kosten

-32

-75

Totaal commerciële kosten

-90

-143

2007

2006

-2.185

-1.704

-126

-125

-2.311

-1.829

in duizenden €

Recurrente technische kosten Onderhoud Verzekeringspremies

Commerciële kosten in duizenden €

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen in duizenden €

Leegstandslasten van het boekjaar Onroerende voorheffing leegstand Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen

De leegstandskosten zijn gestegen van € 1,7 miljoen in 2006 naar € 2,2 miljoen in 2007. Deze stijging is te wijten aan een toename van de leegstandskosten van Factory Shopping Messancy en het afboeken van niet inbare korte termijn vorderingen (€ 0,2 miljoen).

Beheerskosten van het vastgoed 2007

2006

-5

-21

Kosten van het intern beheer van het patrimonium

-1.190

-1.115

Totaal beheerskosten van het vastgoed

-1.195

-1.136

in duizenden €

Externe beheersvergoedingen

62

Financieel verslag

TOELICHTING 6. ALGEMENE KOSTEN in duizenden €

2007

2006

Belasting ICB

-139

-120

Bewaarhoudende bank

-30

-41

Ereloon commissaris

-78

-82

Bezoldigingen bestuurders

-30

-16

Liquidity provider

-20

-29

Financiële dienst

-19

-39

Personeelsbeloningen

-396

-346

Overige kosten

-280

-366

Totaal algemene kosten

-992

-1.039

TOELICHTING 7. PERSONEELSBELONINGEN 2007

in duizenden €

2006

TOTAAL


Kosten verbonden aan het beheer van het fonds

TOTAAL

272

717

394

239

633

304

185

489

276

168

444

- pensioenen en beloningen na uitdiensttreding

20

12

32

16

9

25

- sociale zekerheid

98

61

159

84

51

135

- overige lasten

23

14

37

18

11

29

205

124

329

176

107

283

205

124

329

176

107

283

650

396

1.046

570

346

916

Vergoedingen van de werknemers - bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden

Vergoedingen van het directiecomité - bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden TOTAAL


Kosten verbonden aan het beheer van het fonds

445

Intervest Retail heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” (defined contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winsten verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Het aantal werknemers op jaareinde 2007, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 5,5 personeelsleden en 2 directieleden voor het intern beheer van het patrimonium (2006: respectievelijk 5 en 2) en 6 personeelsleden en 1 directielid voor het beheer van het fonds (2006: respectievelijk 6 en 1).

63

TOELICHTING 8. RESULTAAT OP VERKOPEN VAN VASTGOEDBELEGGINGEN 2007

2006

46.638

19.363

Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen

-13.329

894

Boekwaarde (reële waarde)

33.309

20.257

Verkoopkosten

-2.634

-392

Verkoopprijs

16.412

19.498

-19.531

-1.151

in duizenden €

Aanschaffingswaarde

Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen

Het Factory Shopping Messancy is in 2007 verkocht waarbij de verkoopprijs van het centrum € 18 miljoen lager ligt dan de boekwaarde (reële waarde) per 31 december 2006. Rekening houdend met bijkomende kosten (waarin een BTW-herziening is meegenomen) bedraagt de gerealiseerde minderwaarde circa € 20 miljoen welke aangerekend is op de onbeschikbare reserves van de bevak. Verder zijn drie niet-strategische panden verkocht met een meerwaarde van € 0,4 miljoen ten opzichte van de reële waarde van € 4 miljoen.

TOELICHTING 9. VARIATIES IN DE REELE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN 2007

2006

38.547

13.002

Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen

-382

-8.507

Subtotaal variatie op vastgoedbeleggingen

38.165

4.495

Negatieve variatie op projectontwikkelingen

-853

-1.485

Subtotaal variatie op projectontwikkelingen

-853

-1.485

1.041

527

Afboeking verschil op de verwerving van de aandelen van Pegasus Vastgoedmaatschappij nv

-2.339

0

Subtotaal andere variaties verbonden met de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-1.298

527

36.014

3.537

in duizenden €

Positieve variatie op vastgoedbeleggingen

Variatie spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders

Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen

De positieve variatie van de reële waarde in 2007 van € 36,0 miljoen is het gevolg van de variatie op vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (€ 37,3 miljoen), de gespreide in resultaatname van huurvoordelen toegekend aan de huurders (€ 1,0 miljoen) en de afboeking van het prijsverschil op de verwerving van de aandelen van Pegasus Vastgoedmaatschappij nv. De waardeschommelingen van de vastgoedbeleggingen bestaan enerzijds uit waardestijgingen (€ 38,5 miljoen) en anderzijds uit waardedalingen (- € 0,4 miljoen). De waardedaling van de projectontwikkelingen (- € 0,8 miljoen) heeft betrekking op het project te Olen.

64

Financieel verslag

TOELICHTING 10. FINANCIEEL RESULTAAT 2007

2006

69

149

Interestkosten met vaste interestvoet

-2.716

-2.698

Interestkosten met variabele interestvoet

-1.896

-1.325

-13

-32

-4.556

-3.906

in duizenden €

Financiële opbrengsten

Andere financiële kosten Totaal financieel resultaat

Het financiële resultaat bedraagt - € 4,6 miljoen tegenover - € 3,9 miljoen vorig jaar, door de stijging van de rentevoeten en de investering in de Heytens portefeuille. Tevens heeft de bevak in 2006 een bedrag van € 0,1 miljoen aan moratoire interesten ontvangen in het kader van de scheidsrechterlijke uitspraak jegens de bouwpromotor van het verkochte Factory Shopping Messancy. De sites Olen en Tongeren worden beschouwd als projectontwikkelingen, waardoor op de bouwkosten van deze sites intercalaire interesten berekend worden. De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden bedraagt in 2007 4,3 % (2006: 4,1 %). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden bedraagt voor 2007 4,6 % (2006: 3,5 %).

Interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn 2007

2006

Interestkosten op langlopende financiële schulden

-1.663

-2.644

Interestkosten op kortlopende financiële schulden

-2.949

-1.379

Totaal interestkosten

-4.612

-4.023

in duizenden €

Rentegevoeligheid Per 31 december 2007 bedraagt het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,3 miljoen negatief (2006: € 0,6 miljoen). Indien de rentetarieven op deze datum met 1 % zouden dalen, bedraagt het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat € 0,3 miljoen positief (2006: € 0,6 miljoen). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Ten gevolge van de verwerving van de Heytens portefeuille en de opening van Shopping center Julianus in Tongeren bedraagt de (hypothetische) toekomstige cash outflow van de interestlasten van de op 31 december 2007 opgenomen leningen aan vaste of vlottende rentevoet op 31 december 2007 circa € 6,1 miljoen.

65

TOELICHTING 11. BELASTINGEN 2007

2006

Vennootschapsbelasting dochteronderneming

-20

0

Totaal belastingen

-20

0

in duizenden €

Met het KB van 15 april 1995 heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedvennootschap enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.

TOELICHTING 12. AANTAL AANDELEN EN WINST PER AANDEEL Bewegingen van het aantal aandelen 2007

2006

Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar

5.078.525

5.078.525

Aantal aandelen per einde van het boekjaar

5.078.525

5.078.525

Aantal dividendgerechtigde aandelen

5.078.525

5.078.525

0

0

5.078.525

5.078.525

2007

2006

23.886

12.295

-59

0

118

108

-1.041

-527

19.531

1.151

-37.312

-3.010

Afboeking verschil op de verwerving van aandelen van Pegasus Vastgoedmaatschappij nv

2.339

0

Monetair nettobedrijfsresultaat

7.462

10.017

Aanpassingen voor de berekening van de verwaterde winst per aandeel Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de verwaterde winst per aandeel

Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering Monetair nettobedrijfsresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening in duizenden € Nettowinst (geconsolideerd) Herwerking naar enkelvoudige jaarrekening Transacties van niet-courante aard begrepen in het netto resultaat (+/-) Afschrijvingen (+) en terugneming van afschrijvingen (-) Andere elementen van niet-courante aard (+/-) Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (+/-)

De als dividend uitkeerbare winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv, bedraagt € 7,5 miljoen in 2007 ten opzichte van € 10,0 miljoen in 2006. Het monetair nettobedrijfsresultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet- vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen. Bijgevolg is het monetair netto bedrijfsresultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering.

66

Financieel verslag

Berekening van de winst per aandeel 2007

2006

Gewone nettowinst per aandeel

4,70

2,42

Verwaterde nettowinst per aandeel

4,70

2,42

Uitkeerbare winst per aandeel

1,47

1,97

in €

Het bruto uitkeerbare resultaat per aandeel bedraagt bij een 100 % uitkering afgerond € 1,47 per aandeel.

Voorgesteld dividend per aandeel Na afsluiting van het boekjaar werd onderstaande dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 2 april 2008. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting. 2007

2006

1,47

1,97

Vergoeding van het kapitaal (in duizenden €)

7.465

10.005

Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het verplicht bedrag (%)

100%

100%

Dividend per aandeel (in €)

67

TOELICHTING 13. VASTE ACTIVA - EXCLUSIEF VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN 2007

2006

18

24

58

52

-40

-28

379

400

709

620

-330

-220

Verwachte gebruiksduur

3 jaar

3 jaar

Afschrijvingsperiode

3 jaar

3 jaar

in duizenden €

Immateriële activa Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen Andere materiële vaste activia Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen OVERIGE INFORMATIE Extern verworven immateriële activa

Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’ en de ‘algemene kosten’.

TOELICHTING 14. VASTE ACTIVA - VASTGOEDBELEGGINGEN EN PROJECTONTWIKKELINGEN Investerings- en herwaarderingstabel in duizenden €

Saldo per einde van het vorige boekjaar Aanschaffingen projectontwikkelingen Aanschaffingen vastgoedbeleggingen Geactiveerde latere uitgaven Geactiveerde financieringskosten Overdrachten en buitengebruikstellingen (-) Overboekingen van (naar) activa bestemd voor verkoop (+/-) Variatie in de reële waarde (+/-) Saldo per einde van het boekjaar

Vastgoedbeleggingen


TOTAAL

2007

2006

2007

2006

2007

2006

266.991

280.107

13.851

4.561

280.842

284.668

0

0

7.278

9.218

7.278

9.218

19.003

0

0

0

19.003

0

544

2.592

506

1.223

1.050

3.815

0

53

774

334

774

387

-33.309

-20.256

0

0

-33.309

-20.256

-12

0

0

0

-12

0

38.165

4.495

-853

-1.485

37.312

3.010

291.382

266.991

21.556

13.851

312.938

280.842

298.667

273.666

21.670

13.965

320.337

287.631

OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed

De projectontwikkelingen omvatten de sites te Olen en Tongeren. Het commerciële gedeelte van het project te Vilvoorde waarvoor reeds een huurovereenkomst gesloten is met H&M, wordt boekhoudkundig beschouwd als een herontwikkeling. Het wordt bijgevolg conform IAS 40.58 en bijhorende BC 19 gewaardeerd aan reële waarde en opgenomen onder de vastgoedbeleggingen. De bouw van de te verkopen appartementen wordt conform IAS 16 gewaardeerd aan kostprijs en opgenomen onder de activa bestemd voor verkoop. 68

Financieel verslag

TOELICHTING 15. VLOTTENDE ACTIVA Activa bestemd voor verkoop in duizenden €

Messancy, Route d’Arlon 199 Vilvoorde, Leuvensestraat - appartementen Totaal activa bestemd voor verkoop

2007

2006

12.000

0

133

0

12.133

0

De activa bestemd voor verkoop bevatten Factory Shopping Messancy gewaardeerd aan verkoopprijs (€ 12 miljoen) en de reeds opgelopen bouwkost voor de appartementen in het project te Vilvoorde. Voor Factory Shopping Messancy is eind november 2007 een bindend en onvoorwaardelijk verkoopcompromis ondertekend met de koper. De notariële akte is verleden op 29 januari 2008 waardoor dit actief op jaareinde 2007 geklasseerd is als activa bestemd voor verkoop. De koopsom is voldaan door de koper op 29 januari 2008. Het project heeft een negatief operationeel resultaat gekend in het boekjaar 2007 ten belope van € 2 miljoen. De minderwaarde op de verkoop van dit actief is opgenomen in de resultaten van boekjaar 2007.

Handelsvorderingen 2007

2006

Openstaande handelsvorderingen

370

711

Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota’s

295

380

1.210

973

-1.210

-973

10

3

675

1.094

in duizenden €

Dubieuze debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Overige Totaal handelsvorderingen

Ouderdomsstructuur van de handelsvorderingen 2007

2006

130

192

68

131

Vorderingen > 90 dagen

172

388

Totaal openstaande handelsvorderingen

370

711

in duizenden €

Vorderingen < 30 dagen Vorderingen 30-90 dagen

69

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 2007

2006

50

326

Terug te vorderen vennootschapsbelasting

1

6

Terug te vorderen roerende voorheffing

8

8

1.689

2.666

112

362

2.095

0

130

444

4.085

3.812

in duizenden €

Terug te vorderen BTW

Vorderingen op verzekeringen Vordering arbitrage Factory Shopping Messancy Terug te vorderen BTW Factory Shopping Messancy Overige vorderingen Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa

De vordering op de verzekeringen heeft voornamelijk betrekking op de te ontvangen schadevergoeding voor een brand in het winkelpand te Andenne (2007: € 1,1 miljoen; 2006: € 2,1 miljoen). Intervest Retail is volledig verzekerd voor de schade opgelopen aan dit pand, inclusief de derving van de huurinkomsten voor een periode van 36 maanden. Deze brand heeft derhalve geen enkele significante impact op de resultaten van de vastgoedbevak.

70

Financieel verslag

TOELICHTING 16. EIGEN VERMOGEN

Evolutie van het kapitaal

Kapitaalbeweging

Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting

Aantal gecreëerde aandelen

Totaal aantal aandelen

in duizenden €

in duizenden €

in eenheden

in eenheden

74

74

3

3

3.607

3.682

146

149

62

3.744

8

156

Datum

Verrichting

15.06.1987

Oprichting

30.06.1996

Kapitaalverhoging

30.06.1997

Opslorping

31.07.1997

Kapitaalverhoging

1.305

5.049

71

227

22.12.1997

Opslorping

1.529

6.578

69

296

06.11.1998

Opslorping

3.050

9.628

137

434

23.12.1998

Opslorping

874

10.502

101

535

23.12.1998

Kapitaalverhoging

23.675

34.178

1.073

1.608

23.12.1998

Kapitaalverhoging

33.837

68.015

1.723

3.332

31.03.1999

Kapitaalvermindering

-3.345

64.670

0

3.332

01.11.1999

Fusie GL Trust

13.758

78.428

645.778

3.977.626

01.11.1999

Kapitaalverhoging (VastNed)

21.319

99.747

882.051

4.859.677

25.11.1999

Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen)

-7.018

92.729

0

4.859.677

29.02.2000

Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul)

2.263

94.992

90.829

4.950.506

Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière)

544

95.536

21.834

4.972.340

Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7)

1.306

96.842

52.402

5.024.742

Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World

79

96.921

14.004

5.038.746

20.09.2000

Omzetting kapitaal in euro en afronding

79

97.000

0

5.038.746

08.05.2002

Fusie door overname van de vennootschap Immobilière de l’Observatoire

3

97.003

7.273

5.046.019

209

97.212

26.701

5.072.720

1

97.213

5.805

5.078.525

30.06.2000

30.06.2000 20.09.2000

30.12.2002

30.12.2002

Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen Fusie door overname van de vennootschap Immo GL

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2007 € 97.213.233,32 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.

71

Toegestaan kapitaal

Kapitaalverhoging

Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, de statuten en het artikel 11 van het KB van 10 april 1995 betreffende de vastgoedbevaks.

Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van het feit dat ingeval van inschrijving tegen contanten krachtens artikel 11 §1 van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks, niet mag worden afgeweken van het voorkeurrecht van de aandeelhouders, bepaald in de artikelen 592 t.e.m. 595 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen in artikel 75 van de ICB-wet van 20 juli 2004 en naar de artikelen 28 en volgende van het KB van 10 april 1995.

Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het procesverbaal van de buitengewone algemene vergadering van 4 april 2007, i.e. vanaf 9 mei 2007. Deze toelating is hernieuwbaar. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd “uitgiftepremies”, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. De raad van bestuur heeft in 2007 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten.

Inkoop van eigen aandelen Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen. Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie van de notulen van de algemene vergadering en is voor een gelijke periode hernieuwbaar.

72

De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 11 §2 van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd: 1. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 602, derde lid van het Wetboek van Vennootschappen, alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt; 2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de dertig dagen voorafgaand aan de inbreng; 3. het in punt 1 hierboven bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van de vroegere aandeelhouders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst en in het kapitaal betreft.

Financieel verslag

Uitgiftepremies in duizenden €

Datum

Verrichting

01.11.1999

Fusie GL Trust

Totaal uitgiftepremies

2007

2006

4.183

4.183

4.183

4.183

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 2007

2006

-6.789

-7.116

-967

-179

Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen

833

506

Impact uit verwerving van vastgoedbeleggingen

-476

0

-7.399

-6.789

in duizenden €

Saldo per einde van het vorige boekjaar Variatie in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen

Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen (zie toelichting 14).

TOELICHTING 17: LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN De langlopende voorzieningen omvatten voorzieningen voor juridische geschillen. Deze voorziening is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven op € 0,2 miljoen.

Uitgestelde belastingen - verplichtingen 2007

2006

Uitgestelde belastingen

306

0

Totaal uitgestelde belastingen

306

0

in duizenden €

De uitgestelde belastingen betreft fiscale belastinglatenties van de groepsvennootschap EuroInvest Retail Properties nv.

73

TOELICHTING 18. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2007

2006

1.045

626

340

345

Te ontvangen facturen

5.780

3.676

Voorziening exit tax

1.332

0

Andere kortlopende schulden

2.128

463

10.625

5.110

in duizenden €

Handelsschulden Voorschotten ontvangen van huurders

Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden

De stijging van € 5,5 miljoen wordt veroorzaakt door de provisie voor de contractuele verplichtingen met betrekking tot de ontwikkeling van Tongeren (zie toelichting 24), de voorziening van de exit tax ten gevolge van de verwerving van de aandelen van Pegasus Vastgoedmaatschappij nv (waarvan voorzien is dat in het eerste semester 2008 deze vennootschap zal worden overgenomen door Intervest Retail bij wijze van fusie door vereniging van alle aandelen in één hand) en de geraamde BTW herziening die voortvloeit uit de verkoop van het shopping center te Messancy (zie toelichting 24).

Andere kortlopende verplichtingen in duizenden €

Te betalen dividenden Verplichtingen met betrekking tot wederinstaatstelling van vastgoedbeleggingen Andere kortlopende schulden Totaal andere kortlopende verplichtingen

2007

2006

85

102

2.058

2.231

198

25

2.341

2.358

Zoals vorig jaar omvatten de kortlopende verplichtingen eveneens de te betalen wederinstaatstellingswerken naar aanleiding van de brand te Andenne (€ 1,9 miljoen).

Overlopende rekeningen 2007

2006

Toe te rekenen interestkosten

914

779

Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten

402

444

1.316

1.223

in duizenden €

Totaal overlopende rekeningen

74

Financieel verslag

TOELICHTING 19: LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE FINANCIELE SCHULDEN De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden bedraagt voor 2007 4,29% (2006= 4,13 %). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden bedraagt voor 2007 4,61% (2006= 3,54 %).

Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijn 2007

in duizenden €

2006

Schulden met een resterende looptijd van


< 1 jaar

> 1 jaar en < 5 jaar

> 5 jaar

Totaal

< 1 jaar


62.749

51.587

15.000

129.336

32.728

71.640

Niet opgenomen kredietlijnen

0

3.326

0

3.326

0

20.000

0

20.000

Financiële leasing

5

21

0

26

13

27

0

40

62.754

54.934

15.000

132.688

32.741

91.667

220

124.628

48%

41%

11%

100%

26%

74%

0%

100%

Kredietinstellingen (opgenomen gelden)

TOTAAL Procentueel aandeel

> 5 jaar

Totaal

220 104.588

Opdeling volgens het variabel of het vastrentend karakter van de leningen 2007

2006



in duizenden €

< 1 jaar


> 5 jaar

Totaal

Procentueel aandeel

< 1 jaar


> 5 jaar

Totaal

Procentueel aandeel

Variabel

17.395

25.175

15.000

57.570

44%

32.395

0

0

32.395

31%

Vast rentend

45.359

26.433

0

71.792

56%

346

71.667

220

72.233

69%

TOTAAL

62.754

51.608

15.000

129.362

100%

32.741

71.667

220

104.628

100%

De langlopende financiële verplichtingen bedragen € 66,6 miljoen en bestaan uit langetermijnbankfinancieringen met vaste rentevoet. De kortlopende financiële schulden bevatten € 62,7 miljoen aan bankleningen waarvan de opgenomen schijf binnen het jaar vervalt en moet terugbetaald of verlengd worden.

Opdeling volgens het soort kredieten in duizenden €

Termijnvoorschotten Vast voorschot Financiële leasing TOTAAL

2007

2006

Totaal

Procentueel aandeel

Totaal

Procentueel aandeel

1.766

1%

2.099

2%

127.570

99%

102.489

98%

26

0%

40

0%

129.362

100%

104.628

100%

75

TOELICHTING 20. FINANCIELE INSTRUMENTEN Intervest Retail beperkt het renterisico op haar financiële schulden door middel van rente swaps in euro’s. Op 31 december 2007 bezit de vennootschap een rentewaarborgcontract (IRS) voor een bedrag van € 25 miljoen dat vervalt op 19 maart 2010. De rentevoet van de swap bedraagt 4,12 %. Op 31 december 2007 bedraagt de afgedekte lening € 25 miljoen (2006: € 25 miljoen). Intervest Retail classificeert de renteswaps als een kasstroomafdekking waarbij is vastgesteld dat de renteswap effectief is. Op deze swap is bijgevolg fair value hedge accounting toegepast, op grond waarvan de waardemutaties in deze swap direct in het eigen vermogen zijn verantwoord en niet in de resultatenrekening opgenomen worden. De methode voor het bepalen van de effectiviteit van de hedge is als volgt: • Prospectieve test: op ieder kwartaaleinde wordt nagegaan of er in de toekomst nog steeds een match is tussen de interest rate swap en de onderliggende financiële verplichting • Retrospectieve test: op basis van ratio analyse wordt de betaalde interest op de onderliggende financiële verplichting vergeleken met de vlottende rente cash flow van de swap waarbij de ratio tussen 80 en 125 dient te liggen De marktwaarde van de renteswaps bedraagt € 60.000 op 31 december 2007 en wordt op kwartaalbasis vastgelegd door de emitterende financiële instelling.

Reële waarde en de boekwaarde van de financiële instrumenten op jaareinde in duizenden €

IRS

Start datum

20.12.2006

Einde datum

19.03.2010

Rentevoet

4,12%

Waarde

25.000

Reële waarde financiële vaste activa

Marktwaarde 2007

2006

25.060

24.906

60

-94

Reële waarde en de boekwaarde van de bankverplichtingen op jaareinde in duizenden €

Financiële schulden met vaste interestvoet

76

2007

2006

Nominale waarde

Reële waarde

Nominale waarde

Reële waarde

111.529

111.829

71.860

72.056

Financieel verslag

TOELICHTING 21. VERBONDEN PARTIJEN De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar dochterondernemingen (zie toelichting 22) en haar bestuurders en directieleden.

Bestuurders en directieleden De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten “beheerskosten van het vastgoed” en “algemene kosten” (zie toelichting 5 en 6): 2007

2006

59

31

Directieleden

329

281

Totaal

388

312

in duizenden €

Bestuurders

De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.

TOELICHTING 22. LIJST VAN DE GECONSOLIDEERDE ONDERNEMINGEN Naam vennootschap

Adres

Ondernemingsnummer

Gehouden deel van het kapitaal (in %)

Minderheidsbelang in duizenden €

2007

2006

95%

3

3

BE 0438 961 226

100%

0

0

BE 0479 506 731

100%

0

0

3

3

2007

2006

80

75

- Belastingadviesopdrachten

46

16

- Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten

27

10

153

101

Messancy Outlet Management nv

Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem

BE 0480 162 668

Pegasus Vastgoedmaatschappij nv


EuroInvest Retail Properties nv


Totaal minderheidsbelang IFRS 3 met betrekking tot business combinations is niet van toepassing op deze acquisitie.

TOELICHTING 23. HONORARIUM COMMISSARIS in duizenden € (inclusief BTW)

Bezoldiging van de commissaris voor het audit mandaat Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris:

Totaal honorarium commissaris

77

TOELICHTING 24. VOORWAARDELIJKE VERPLICHTINGEN 1. Winkelcentrum in oprichting “Julianus” In december 2005 heeft Intervest Retail een aankoopovereenkomst ondertekend op plan betreffende het in aanbouw zijnde winkelcentrum “Julianus” te Tongeren. Het gedeelte in mede-eigendom van het terrein is gekocht en betaald in het eerste kwartaal van 2006. De constructies worden in vijf schijven gefactureerd waarbij de laatste schijf uiterlijk bij oplevering gefactureerd zal worden. De totale aanschaffingswaarde zal circa € 18 miljoen bedragen. Momenteel is de vierde schijf gefactureerd waardoor reeds € 12,7 miljoen gefactureerd is van de investeringswaarde. De vijfde schijf is voorzien zodat de totale investeringswaarde € 17 miljoen bedraagt. Het project zal positief bijdragen tot het operationele resultaat in 2008.

2. Controle BBI (BTW) – Factory Shopping Messancy Op 20 september 2006 is door de Bijzondere Belastinginspectie Gent een BTW-controle aangevat ter nazicht van de BTW-aftrek van de bouwkosten opgelopen in 2003 voor het project Factory Shopping Messancy. In de loop van 2007 is de volledige bouwkost vanaf 2003 van het shopping center gecontroleerd waarna op 26 oktober 2007 een correctie-opgave toegestuurd is aan Intervest Retail. De principiële afspraken die gemaakt zijn dd. 31 januari 2003 worden volgens Intervest Retail miskend waardoor een bezwaar ingediend is op 30 november 2007. Enkele dagen later heeft Intervest Retail een proces verbaal ontvangen en op 18 december 2007 is een dwangbevel lastens Intervest Retail uitgevaardigd, houdende bevel tot betaling van de volgende sommen: BTW in hoofdsom: Administratieve geldboeten: Laattijdigheidsinteresten: Totaal:

€ 1,763 miljoen € 0,176 miljoen € 0,155 miljoen € 2,095 miljoen.

Eind 2007 is Intervest Retail overgegaan tot de betaling van de naheffing zonder nadelige erkentenis en met voorbehoud van alle recht. Weliswaar is door de raad van bestuur beslist om een vordering tot teruggaaf van de BTW in te dienen bij de Rechtbank van eerste aanleg daar het standpunt van de Bijzondere Belastinginspectie Gent ten gronde wordt betwist. Gelijkaardige aftrekregelingen inzake BTW op de constructie en exploitatie van shoppingcentra worden door Intervest Retail eveneens toegepast in Olen en Julianus te Tongeren. Op datum van dit verslag kan echter niet ingeschat worden of bovenstaande problematiek voor deze shoppingcentra aanleiding zou kunnen geven tot enige naheffing ingeval van een eventuele controle door de belastingsadministratie.

78

In het kader van de verkoop van het outlet center moet de uitgeoefende BTW-aftrek van de bouwkosten pro rata temporis herzien worden. Hiervoor is een voorziening opgenomen in de jaarrekening op 31 december 2007.

3. Verkoop van Factory Shopping Messancy In het kader van deze verkoop is door Intervest Retail gewaarborgd dat zij geen enkele fiscale of parafiscale schuld openstaan heeft waarvoor de koper mee verantwoordelijk zou zijn. Tevens garandeert Intervest Retail dat de herziening van de aftrekbare BTW door de verkoop van Factory Shopping Messancy bij toepassing van registratierechten logischerwijs haar exclusieve verantwoordelijkheid is.

4. Intentieovereenkomst voor bouw Shopping park te Olen Het directiecomité van Intervest Retail heeft op 9 augustus 2007 een intentieovereenkomst afgesloten met de bouwonderneming Cordeel Zetel Hoeselt nv waarbij deze laatste aangesteld wordt als aannemer van de bouwwerken van het Shopping Park te Olen, na het bekomen van de nodige goedkeuringen door de raad van bestuur en onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de nodige vergunningen voor dit project door Intervest Retail.

5. Waarborgen inzake financiering Er zijn geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vastgoedbevak blijvend voldoet aan de financiële ratio’s zoals opgelegd door het KB op de vastgoedbevaks. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist.

Financieel verslag

TOELICHTING 25. FEITEN NA BALANSDATUM Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2007.

op het openstellen van deze informatie aan de kandidaat-bieders die deelnemen aan de door VastNed georganiseerde Selectieprocedure, kan worden ingegaan onder de volgende voorwaarden en modaliteiten: A. Contractuele waarborgen op het vlak van confidentialiteit en ‘standstill’

TOELICHTING 26: BELANGENCONFLICTREGELING Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Tevens moet hier verwezen worden naar het KB van 10 april 1995, Afdeling 3, artikels 22 tot en met 27 aangaande de voorkoming van belangenconflicten. VastNed Retail nv, controlerende aandeelhouder van de vennootschap, heeft aan de raad van bestuur begin december 2007 het verzoek voorgelegd om bepaalde niet-publieke informatie betreffende de vennootschap aan haar ter beschikking te stellen. Dit verzoek kaderde in een door VastNed Retail nv opgestarte procedure, waaraan een beperkt aantal partijen deelnemen, die moet leiden tot de selectie van een geprefereerde kandidaat-bieder die met de steun van het bestuursorgaan van VastNed Retail nv een openbaar bod zal uitbrengen op VastNed Retail nv. In het kader van deze selectieprocedure wenst VastNed Retail nv aan de kandidaat-bieders de mogelijkheid te bieden een juridisch, financieel en boekhoudkundig due diligence onderzoek uit te voeren op VastNed Retail nv en haar dochterondernemingen, inclusief de vennootschap Intervest Retail. De raad van bestuur heeft bijgevolg bij beslissing van 13 december 2007 een comité van drie onafhankelijke bestuurders aangesteld, in de persoon van de heren Christiaens, Rijnboutt en van Ommen, die op hun beurt een expert aanstelden in de persoon van de heer Blumberg, managing partner van Linklaters. Dat comité stelde aldus, in samenspraak met en bijgestaan door de heer Blumberg, een advies op, waarvan het besluit als volgt luidt: “Het Comité is van oordeel dat het op grond van het belang van de vennootschap kan worden verantwoord om gevolg te geven aan het Verzoek van VastNed, en dat de vennootschap hierdoor niet wordt benadeeld, op voorwaarde dat deze informatie wordt vrijgegeven onder de voorwaarden en volgens de modaliteiten bepaald onder [4.2 - zie hierna, tekst hernomen in het besluit van de raad van bestuur].” De raad van bestuur heeft vervolgens op 13 december 2007 beslist: “Op het Verzoek van VastNed om bepaalde niet-publieke informatie betreffende de vennootschap ter beschikking te stellen met het oog

Alle kandidaten aan wie de mogelijkheid van due diligence op de vennootschap wordt geboden, moeten gepaste confidentialiteits- en standstill-verbintenissen onderschrijven, waarin zij er zich (minstens) toe verbinden om (i) de confidentialiteit te bewaren van niet-publieke informatie betreffende de vennootschap die zij ontvangen in het kader van due diligence, en deze informatie niet te gebruiken voor andere doeleinden dan deze van de Selectieprocedure, en (ii) geen effecten te verwerven van de vennootschap of daartoe een verbintenis aan te gaan, of aan te kondigen de intentie te hebben om effecten van de vennootschap te verwerven, gedurende een standstill-periode die loopt zolang de Selectieprocedure loopt. De raad van bestuur begrijpt dat elke kandidaat die zich aanmeldt in de Selectieprocedure een confidentialiteits- en standstill-overeenkomst moet ondertekenen met VastNed alvorens hij tot de procedure wordt toegelaten. Aan het verstrekken van de door VastNed gevraagde informatie wordt de voorwaarde verbonden dat deze informatie niet aan enige kandidaat ter beschikking kan worden gesteld vooraleer de vennootschap inzage heeft gekregen in de confidentialiteits- en standstill-overeenkomst die door de betreffende kandidaat werd ondertekend, én op voorwaarde dat de betreffende overeenkomst gepaste waarborgen biedt. De raad van bestuur begrijpt dat de door de kandidaten ondertekende of te ondertekenen confidentialiteits- en standstill-overeenkomsten gebaseerd (zullen) zijn op het standaard model dat is aangehecht als Bijlage 1 bij het advies van het Comité, en bevestigt hierbij van oordeel te zijn dat deze standaard gepaste waarborgen biedt. Ten einde de flexibiliteit van de Selectieprocedure niet te compromitteren, verleent de raad van bestuur aan de voorzitter van het directiecomité van de vennootschap de bevoegdheid om geval per geval te oordelen of confidentialiteits- en standstillovereenkomsten die afwijken van het standaard model nog gepaste waarborgen bieden. Van VastNed wordt een afzonderlijk engagement gevraagd, waarbij VastNed belooft om zich gedurende een periode van drie maanden na afloop van de standstill-periode als bepaald in het standaard model van confidentialiteits- en standstill-overeenkomst te onthouden van enige medewerking aan enig openbaar bod op de vennootschap anders dan met instemming van de raad van bestuur van de vennootschap (volgens het model van brief hierbij aangehecht als Bijlage 2 bij het advies van het Comité).

79

B. Beperking van het aantal kandidaten toegelaten tot due diligence

worden gewacht totdat dit verantwoord is ten aanzien van alle kandidaten die op dat moment nog in procedure zijn.

Due diligence op de vennootschap moet worden voorbehouden aan een beperkt aantal partijen. Indien teveel kandidaten zich aanmelden voor de Selectieprocedure dan moet een eerste selectie worden gemaakt vooraleer due diligence van start gaat. De raad van bestuur begrijpt dat er zich thans een vijftal kandidaten zouden hebben aangemeld, en oordeelt dat de door VastNed gevraagde informatie slechts ter beschikking kan worden gesteld op voorwaarde dat deze niet wordt vrijgegeven aan een aantal kandidaten dat substantieel hoger ligt. Waar precies de grens dient te liggen, is niet in absolute termen te bepalen, en zal met name afhangen van het type van kandidaten: indien bij voorbeeld rechtstreekse concurrenten een relatief groot aandeel hebben in de volledige groep van kandidaten, zal de kritische grens sneller bereikt zijn. Ten einde de flexibiliteit van de Selectieprocedure niet te compromitteren, verleent de raad van bestuur aan de voorzitter van het directiecomité van de vennootschap de bevoegdheid om te beoordelen wanneer de kritische grens geacht moet worden te zijn bereikt.

De beoordeling of bepaalde informatie commercieel gevoelig is, is een feitelijke afweging die geval per geval moet worden gemaakt. Hetzelfde geldt voor de beoordeling in welk stadium van de Selectieprocedure bepaalde commercieel gevoelige informatie kan worden meegedeeld. De raad van bestuur verleent dan ook aan de voorzitter van het directiecomité van de vennootschap de bevoegdheid om deze beide afwegingen te maken. Daarbij wordt als richtlijn meegegeven dat de volgende informatie in principe commercieel gevoelig is: (i) financiële of fiscale informatie geïndividualiseerd per gebouw, (ii) geïndividualiseerde informatie rond duur en beëindigingsmodaliteiten van huurcontracten, (iii) arbeids- of managementcontracten van personeel, en (iv) elke informatie die financiële of commerciële prognoses inhoudt. Bij de beoordeling in welk stadium van de procedure bepaalde commercieel gevoelige informatie kan worden meegedeeld, moet de voorzitter van het directiecomité van de vennootschap zich laten leiden door de gevoeligheidsgraad (eventueel te beoordelen in functie van de kandidaat die ze ontvangt). De voorzitter van het directiecomité zal op eerste verzoek van de raad van bestuur verslag uitbrengen over de voortgang van het proces, op de wijze en in de vorm redelijkerwijze bepaald door de raad.

C. Gefaseerde terbeschikkingstelling van ‘commercieel gevoelige informatie’

80

Commercieel gevoelige informatie kan niet onmiddellijk worden vrijgegeven aan de volledige groep van kandidaten die initieel wordt toegelaten tot due diligence. Bepaalde informatie zal slechts ter beschikking worden gesteld nadat binnen de initiële groep van kandidaten één of meerdere verdere selecties werden gemaakt. Het is niet uitgesloten dat bepaalde informatie helemaal niet ter beschikking kan worden gesteld.

D. Geen terbeschikkingstelling van ‘voorkennis’

Bepaalde informatie zal ‘absoluut’ commercieel gevoelig zijn, d.i. (even) gevoelig ten aanzien van elke kandidaat die ze ontvangt. Informatie kan evenwel ook ‘relatief’ commercieel gevoelig zijn, in de zin dat ze dat enkel is ten aanzien van een bepaalde kandidaat of een bepaald type van kandidaat (zoals rechtstreekse concurrenten van de vennootschap). Dit betekent dat het vanuit het standpunt van (het belang van) de vennootschap in principe mogelijk is dat informatie aan een bepaalde kandidaat wordt vrijgegeven terwijl een andere kandidaat deze niet of pas later ontvangt. De raad van bestuur wijst erop dat de vennootschap zelf geen wettelijke verplichting heeft om de informatie te verstrekken op basis van gelijkheid (enkel in geval formeel een openbaar bod en een openbaar tegenbod/hoger bod wordt uitgebracht op de vennootschap zelf, is de vennootschap verplicht de bieder, tegenbieder en hogere bieder op voet van gelijkheid te informeren). Indien VastNed zich in de regels van de Selectieprocedure niet het recht van ongelijke informatieverstrekking voorbehoudt, dan zal met het vrijgeven van bepaalde commercieel gevoelige informatie

De raad van bestuur heeft tevens de commissaris van de vennootschap, Deloitte Bedrijfsrevisoren, Burgl. Venn. ovv CVBA, vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor, bij toepassing van artikel 524 § 3 van het Wetboek van Vennootschappen, verzocht om een oordeel te vellen over de getrouwheid van de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité van drie onafhankelijke bestuurders, bijgestaan door de onafhankelijke expert. Het oordeel van de commissaris dienaangaande luidde:

Indien de vennootschap in de loop van de Selectieprocedure over voorkennis zou beschikken, en zij conform de toepasselijke regels inzake marktmisbruik zou beslissen om de openbaarmaking van deze voorkennis uit te stellen, dan mag deze achtergehouden informatie niet worden meegedeeld aan de kandidaten.”

“Naar onze mening zijn de economische en verifieerbare gegevens vervat in de notulen van de raad van bestuur van 13 december 2007 en in het verslag van het bovengenoemde comité van 3 onafhankelijke bestuurders waarheidsgetrouw.” De raad vermeldt dat ook de procedure opgelegd door artikel 24 van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks werd nageleefd.

Financieel verslag

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS INTERVEST RETAIL NV, (OPENBARE VASTGOEDBEVAK NAAR BELGISCH RECHT) VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2007 GERICHT TOT DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS

Aan de aandeelhouders Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening evenals de vereiste bijkomende vermeldingen. Verklaring over de geconsolideerde jaarrekening zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van INTERVEST RETAIL NV, OPENBARE VASTGOEDBEVAK NAAR BELGISCH RECHT (“de vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen “de groep”), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans op 31 december 2007, de geconsolideerde winst-en verliesrekening, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen, het geconsolideerde kasstroomoverzicht en een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 331.976 (000) EUR en de geconsolideerde winst van het boekjaar bedraagt 23.886 (000) EUR. Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening zodat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of van fouten bevat, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde jaarrekening als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie, een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.

81

Naar ons oordeel, geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de financiële toestand van de groep per 31 december 2007, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften

Bijkomende vermelding Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:

•

Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op hun toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

Diegem, 19 februari 2008

De commissaris

DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

82

Financieel verslag

Julianus Shopping Tongeren

83

Tony Mertens Prémaman2 Wilrijk

Blokker Flemalle

84

Aldi Genk

ALGEMENE INLICHTINGEN Gamma Tienen

85

IDENTIFICATIE

spaarwezen in de zin van artikel 438 van het Wetboek van vennootschappen.

Naam Duur Intervest Retail nv, openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal naar Belgisch recht, of Vastgoedbevak naar Belgisch recht.

De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.

Maatschappelijk doel Maatschappelijke zetel Artikel 4 van de statuten: Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem - Antwerpen.

Ondernemingsnummer (RPR Antwerpen) De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0431.391.860.

Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking De vennootschap is opgericht ingevolge akte verleden voor notaris André van der Vorst, te Elsene, op 15 juni 1987, gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad op 9 juli 1987 daarna onder nr. 870709-272. De statuten zijn herhaaldelijk gewijzigd en voor de laatste maal gecoördineerd op 18 oktober 2007. Sinds 22 december 1998 is de vennootschap erkend als “vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht”, afgekort vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de instelling voor collectieve belegging met een vast aantal rechten van deelneming in casu beleggingsvennootschappen met vast kapitaal bedoeld in artikel 6,2° van de ICB wet van 20 juli 2004. De vennootschap heeft gekozen voor de categorie beleggingen bepaald in artikel 7, eerste lid 5de van voornoemde ICB wet. De vennootschap doet een openbaar beroep op het

86

De vennootschap heeft tot uitsluitend doel het collectief beleggen in onroerende goederen. Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in onroerende goederen, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in artikel 31 of artikel 129 van de wet van 20 juli 2004, in vastgoedcertificaten, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, evenals in alle andere goederen, aandelen of rechten die door hogervermelde wet of uitvoeringsbesluit omschreven zijn als zijnde onroerende goederen, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de voor de vennootschap van toepassing zijnde reglementering. Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen uitoefenen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hierboven beschreven, en mag zij alle handelingen uitvoeren die betrekking hebben op onroerende goederen zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of


anders, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven. De vennootschap mag tevens als bijkomende activiteit beleggen in effecten die hierboven niet omschreven zijn, en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen dienen gediversifieerd te zijn om aldus een passende risicospreiding te verzekeren. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het KB van 4 maart 1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. In de hypothese dat de vennootschap dergelijke effecten bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de effecten moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een lidstaat van de Europese Unie, de NYSE, de NASDAQ of op een Zwitserse beurs. Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten onder de vorm van een zicht- of termijndeposito of onder de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de wet toegelaten voorwaarden.

Boekjaar Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.

Inzage documenten

•

De statuten van Intervest Retail nv liggen ter inzage bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen en op de maatschappelijke zetel.

•

De jaarrekening wordt neergelegd bij de balanscentrale van de Nationale Bank van België.

•

De jaarrekening en de bijhorende verslagen worden elk jaar toegezonden aan de aandeelhouders op naam, alsook aan elke andere persoon die daarom verzoekt.

•

De besluiten houdende benoeming en ontslag van de leden van de organen worden bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.

•

De financiële mededelingen alsook de oproepingen tot de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de financiële pers.

•

Relevante publieke vennootschapsdocumenten zijn beschikbaar op de website: www.intervest.be.

De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.

UITTREKSEL VAN DE STATUTEN

6

Kapitaal - Aandelen Artikel 8 – Aard van de aandelen De aandelen zijn aan toonder of op naam of in de vorm van gedematerialiseerde effecten. De reeds uitgegeven effecten in de zin van artikel 460, eerste lid van het wetboek van vennootschappen, die aan toonder zijn en welke zich op een effectenrekening bevinden, bestaan in gedematerialiseerde vorm. De aandelen aan toonder worden ondertekend door twee bestuurders. Deze handtekeningen kunnen door naamstempels vervangen worden. De aandelen aan toonder kunnen als enkelvoudige aandelen of als verzamelaandelen uitgegeven worden. De verzamelaandelen vertegenwoordigen meerdere enkelvoudige aandelen volgens de vorm door de raad van bestuur te bepalen. Zij kunnen door de enkele beslissing door de raad van bestuur gesplitst worden in onderaandelen die in voldoende aantal verenigd, zelfs bij overeenstemming van de nummers, dezelfde rechten geven als het enkelvoudige aandeel.

6 Deze

artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op de website www.intervest.be.

87

Elke houder van enkelvoudige aandelen kan van de vennootschap de omruiling van zijn aandelen bekomen tegen één of meerdere verzamelaandelen aan toonder die enkelvoudige effecten vertegenwoordigen en dit volgens zijn keuze; elke houder van een verzamelaandeel kan van de vennootschap de inruiling bekomen van deze effecten tegen het aantal enkelvoudige aandelen die zij vertegenwoordigen. Deze inruiling gebeurt op kosten van de houder. Elk effect aan toonder kan ingeruild worden in effecten op naam of onder gedematerialiseerde vorm en omgekeerd op kosten van de aandeelhouder. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Inschrijvingscertificaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden. Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van effecten wordt in voormeld register ingeschreven.

Artikel 11 – Transparantieregeling Elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende financiële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, is verplicht zowel de vennootschap als de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen kennis te geven van het aantal financiële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze financiële instrumenten vijf procent (5 %) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt. De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.

88

Bestuur en vertegenwoordiging Artikel 12 – Benoeming - onstlag - vacature De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minstens drie bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen. Ingeval een of meer plaatsen van bestuurders openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan. Wanneer een rechtspersoon wordt verkozen tot bestuurder of lid van het directiecomité, dan zal deze rechtspersoon onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders of werknemers een vaste vertegenwoordiger aanduiden die wordt belast met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van de betrokken rechtspersoon. Deze vertegenwoordiger moet aan dezelfde voorwaarden voldoen en is burgerrechtelijk aansprakelijk en strafrechtelijk verantwoordelijk alsof hij zelf de betrokken opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou volbrengen, onverminderd de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Deze laatste mag zijn vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen. Alle bestuurders en hun vertegenwoordigers moeten de vereiste professionele betrouwbaarheid, ervaring, autonomie, bepaald door het artikel 4 §1, 4° van het KB van 10 april 1995 vervullen en dus kunnen instaan voor een autonoom beheer. Zij mogen ook niet onder de toepassing vallen van de verbodsbepalingen bedoeld in het artikel 19 van de wet van 22 maart 1993 betreffende het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen.


Artikel 15 – Overdracht van bevoegdheden

Artikel 17 – Belangenconflicten

De raad van bestuur kan bij toepassing van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen een directiecomité samenstellen waarvan de leden gekozen worden binnen of buiten de raad. De over te dragen bevoegdheden aan het directiecomité zijn alle bestuursbevoegdheden met uitzondering van de bestuursbevoegdheden die betrekking kunnen hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op handelingen die op grond van wettelijke bepalingen aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer een directiecomité is aangesteld is de raad van bestuur belast met het toezicht op dit comité.

De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconflicten voorzien door het KB van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks en door het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.

De raad van bestuur bepaalt de voorwaarden voor de aanstelling van de leden van het directiecomité, hun ontslag, hun bezoldiging, hun eventuele ontslagvergoeding, de duur van hun opdracht en de werkwijze. Indien een directiecomité werd aangesteld, kan enkel deze aan minstens twee personen, die weliswaar bestuurder dienen te zijn, het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren. Indien geen directiecomité werd aangesteld, kan de raad van bestuur aan minstens twee personen, die weliswaar bestuurder dienen te zijn, het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren. De raad, het directiecomité evenals de gedelegeerd bestuurders belast met het dagelijks bestuur binnen het kader van dit dagelijks bestuur, mogen eveneens specifieke bevoegdheden aan één of meer personen van hun keuze toekennen, binnen hun respectieve bevoegdheden. De raad kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, en haar uitvoeringsbesluiten.

Artikel 18 – Controle De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan een of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld. De commissaris(sen) controleert (controleren) en certificeert (certificeren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap. Op vraag van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen bevestigt hij (zij) eveneens de juistheid van de gegevens die de vennootschap in toepassing in artikel 80 van de wet van 20 juli 2004 aan de voormelde Commissie heeft overgedragen.

Algemene vergadering Artikel 19 – Gewone, bijzondere en buitengewone algemene vergadering De gewone algemene vergadering van aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de eerste woensdag van de maand april om veertien uur dertig minuten. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag. Ten allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen

89

en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt.

alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.

Ten allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van een notaris.

Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.

De algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vennootschap of in een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.

Maatschappelijk bescheiden - winstverdeling

Artikel 22 – Deponering van aandelen

De vennootschap verdeelt, ten titel van vergoeding van het kapitaal, de netto-opbrengst, verminderd met de bedragen die overeenkomen met de nettovermindering van de schulden van het lopende boekjaar, ten belope van ten minste tachtig percent (80%).

Om tot de vergadering toegelaten te worden moeten de houders van aandelen aan toonder uiterlijk drie dagen vóór de datum van de voorgenomen vergadering hun aandelen deponeren, zo dit in de oproeping wordt vereist, op de zetel van de vennootschap of bij een financiële instelling aangewezen in de oproeping. Houders van gedematerialiseerde aandelen dragen zorg voor de mededeling, uiterlijk drie werkdagen voor de datum van de voorgenomen vergaderingen, voor een attest van een erkende rekeninghouder of vereffeningsinstelling waarbij de onbeschikbaarheid van de gedematerialiseerde aandelen tot op datum van de algemene vergadering wordt vastgesteld. Houders van aandelen op naam doen dit bij gewone brief gericht aan de zetel van de vennootschap, eveneens minstens drie werkdagen op voorhand.

Artikel 26 – Stemrecht Elk aandeel geeft recht op één stem. Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door

90

Artikel 29 – Bestemming van de winst

Voor de toepassing van dit artikel, wordt de nettoopbrengst gedefinieerd als de winst van het boekjaar met uitsluiting van de waardeverminderingen, de terugnemingen op waardeverminderingen en de meerwaarden gerealiseerd op de vaste activa voor zover deze aangetekend worden op de resultatenrekening. De overige twintig procent zal een bestemming krijgen die de algemene vergadering haar wil geven op voorstel van de raad van bestuur. Daarentegen worden de meerwaarden op de verwezenlijking van vaste activa uitgesloten van de netto-opbrengst zoals bepaald door alinea 1, in de mate dat deze hergebruikt zullen worden binnen een termijn van vier jaar die een aanvang neemt de eerste dag van het lopende boekjaar waarin deze meerwaarden gerealiseerd zullen zijn. Het deel van de verwezenlijkte meerwaarden dat niet hergebruikt is na de periode van vier jaar wordt toegevoegd aan de netto-opbrengst zoals gedefinieerd van het boekjaar dat volgt op deze periode.


COMMISSARIS

LIQUIDITY PROVIDER

Op 4 april 2007 is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck, met kantoor te 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, herbenoemd als commissaris van Intervest Retail. Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in 2010.

In december 2001 is met Bank Degroof, Nijverheidsstraat 44 te 1000 Brussel, een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen.

De vergoeding van de commissaris bedraagt € 56.000 (excl. BTW, incl. kosten) per jaar voor het onderzoek van de jaarrekening.

In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges. De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 1.000 per maand.

BEWAARHOUDENDE BANK Bank Degroof is sinds 1 september 2002 aangewezen als depothoudende bank van Intervest Retail in de zin van de artikelen 12 en volgende van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks. De jaarlijkse vergoeding (excl. BTW) bedraagt 0,01% per jaar en wordt berekend op het totaal der activa.

VASTGOEDDESKUNDIGEN De door Intervest Retail aangewezen vastgoeddeskundigen zijn:

•

Cushman & Wakefield, met adres te 1000 Brussel, Kunstlaan 58 bus 7. De vennootschap wordt vertegenwoordigd door Eric Van Dyck en Kris Peetermans.

•

de Crombrugghe & Partners, met adres te 1160 Brussel, G. Demeylaan 72-74. De vennootschap wordt vertegenwoordigd door Guibert de Crombrugghe.

•

CB Richard Ellis, met adres te 1000 Brussel, Lloyd Georgelaan 7. De vennootschap wordt vertegenwoordigd door Peter De Groot.

Conform het KB van 10 april 1995 waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille.

91

VASTGOEDBEVAK WETTELIJK KADER Het vastgoedbevakstelsel is geregeld in het KB van 10 april 1995, 10 juni 2001 en van 21 juni 2006 om gemeenschappelijke beleggingen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA) en de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland).

•

De bedoeling van de wetgever is dat een vastgoedbevak een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeert en de uitkering van een maximum aan cash flow verzekert, terwijl de belegger een hele reeks voordelen geniet.

Vennootschappen die fuseren met vastgoedbevaks zijn onderworpen aan een belasting (exit tax) van 16,995 % op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves.

De vastgoedbevak staat onder controle van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen en is onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:

92

•

de vorm aannemen van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen met een minimum kapitaal van € 1.239.467,62

•

een schuldgraad beperkt tot 65 % van de totale activa (KB van 21 juni 2006)

•

strenge regels inzake belangenconflicten

•

een boeking van de portefeuille tegen marktwaarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen

•

een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onafhankelijke deskundigen

•

een spreiding van het risico: maximaal 20 % van het vermogen beleggen in vaste goederen die één enkel vastgoedgeheel vormt, behoudens uitzonderingen

•

een vrijstelling van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat de resultaten voor minstens 80 % worden uitgekeerd

een bevrijdende roerende voorheffing van 15 %

af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.


Tony Mertens Wilrijk

Tony Mertens Wilrijk

Prémaman Wilrijk

93

BEGRIPPENLIJST Aanschaffingswaarde van een vastgoed Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop. Indien er overdrachtskosten betaald werden zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde. Bezettingsgraad De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de effectieve huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. Brutodividend Brutodividend per aandeel is het operationeel uitkeerbaar resultaat gedeeld door het aantal aandelen. Corporate governance Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedbevak te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. Dividendrendement Het dividendrendement is het brutodividend gedeeld door het jaargemiddelde van de beurskoers. Free float De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus niet in vaste handen is. Gewone winst De gewone winst per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winsten verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen. Investeringswaarde van een vastgoed Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term “waarde vrij op naam” of “waarde akte in de hand”. Liquiditeit van het aandeel Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal kapitaalaandelen. Lopende huren Jaarhuur op basis van de huursituatie op een bepaald ogenblik in de tijd. Nettoactiefwaarde (reële waarde) Totaal eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen. Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) Totaal eigen vermogen gecorrigeerd met de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen. Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 15 % roerende voorheffing.

94


Reële waarde van een vastgoedbelegging (conform Beama-interpretatie van IAS 40) Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Rendement De jaarlijkse huuropbrengsten ten opzichte van de beleggingswaarde. Schuldgraad De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen en uitgestelde belastingen-verplichtingen) verminderd met de negatieve variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. Middels het KB van 21 juni 2006 is de maximale schuldratio voor de vastgoedbevaks verhoogd van 50% naar 65%. Uitkeerbare winst De uitkeerbare winst per aandeel is het bedrag vatbaar voor verplichte uitkering, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen. Verwaterde winst De verwaterde winst per aandeel is het nettoresultaat zoals in de winsten verliesrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal verwaterde aandelen.

95

NOTA

96

Intervest Retail Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem T +32 3 287 67 67 - F +32 3 287 67 69 [email protected] www.intervest.be

FINANCIELE KALENDER KERNCIJFERS. Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2007: dinsdag 19 februari 2008

Recommend Documents