FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH PADA PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI PERBATASAN KOTA SURABAYA Influental Factors In The Selection Of Sites For Housing In The Border City of Surabaya Siti Mafruchah, Purwanita Setijanti, Happy Ratna Santosa ABSTRAK Perkembangan ekonomi yang dinamis di kota Surabaya secara tidak langsung juga mempengaruhi perkembangan perumahan dan permukiman di kawasan perbatasan kota, yaitu di Kabupaten Sidoarjo, Mojokerto dan Gresik. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alasan yang mendasari masyarakat memutuskan tinggal di perumahan dan permukiman perbatasan kota. Faktor utama yang mendasari penghuni memutuskan tinggal di kawasan perbatasan kota Surabaya diantaranya adalah karena faktor pekerjaan, faktor utama lainnya adalah harga yang terjangkau. Lokasi tempat kerja mayoritas bekerja di Surabaya dan kota yang sering dikunjungi adalah Surabaya. Faktor pendorong penghuni perumahan mengunjungi Surabaya adalah untuk mengunjungi keluarga, berbelanja dan rekreasi. Beberapa hal yang dikeluhkan penghuni adalah kurangnya ketersediaan air bersih dan minimnya fasilitas sarana dan prasarana. Kata kunci : Daerah Perbatasan, Faktor Pemilihan Lokasi, Perumahan ABSTRACT Dynamic economic development in the city of Surabaya, indirectly influence the development of housing and urban settlements in border areas, namely Sidoarjo, Mojokerto and Gresik. The studyaims to determine the underlying reasons people decided to live in housing and urban frountier settlements. The main factor underlying the residents decided to stay in the border city of Surabaya is due to factors such as employment,, the other main factor is affordability. Workplace location and the majority working in Surabaya city is frequently visited Surabaya. Factors driving housing residents to visit Surabaya is to visit family, shopping and recreation. Some residents complained it was the lack of availability of clean water and inadequate infrastructure facilities. Key words: Border Region, Site selection factors, Housing
1
terutama bagi kota-kota yang berpotensi menjadi kota metropolis, diharapkan dapat merencanakan dan lebih peduli terhadap kemungkinan tumbuhnya gejala serupa. Misalnya dalam hal penyediaan sarana transportasi dan fasilitas yang mendukung lainnya. Hal ini diupayakan agar tidak terlambat untuk mencegah kemungkinan daerah tersebut menjadi daerah yang tidak teratur dan kumuh, bahkan dapat menjadikannya sebagai kota mandiri. Permasalahan yang akan dicoba untuk ditemukan jawabannya adalah apakah faktor-faktor yang berpengaruh bagi masyarakat dalam menentukan lokasi perumahan di perbatasan kota Surabaya? Tujuan diadakan penelitian ini adalah untuk mendapatkan faktor-faktor utama yang mendasari masyarakat dalam memutuskan tinggal di daerah perbatasan kota. Agar penelitian lebih terarah dan mencapai sasaran yang diinginkan maka dibuat batasan penelitian sebagai berikut : 1. Penelitian dilaksanakan di daerah yang berbatasan dengan kota Surabaya, yaitu Kabupaten Sidoarjo dan Kabupaten Gresik yang mengalami perkembangan perumahan dan permukiman dengan cepat. 2. Responden adalah masyarakat yang tinggal dan bermukim di 3 Kecamatan terdekat dengan kota Surabaya yaitu Kecamatan Waru Kabupaten Sidoarjo, Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo Kabupaten Gresik. 3. Responden adalah penduduk yang menempati lokasi tersebut maksimal 10 tahun terakhir. Hasil-hasil yang dicapai dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut : 1. Memperkaya pemahaman mengenai teori perilaku konsumen tentang perumahan dan pemukiman terkait dengan preferensi lokasi bermukim. 2. Memberikan wawasan agar daerah yang berbatasan langsung siap untuk menerima perubahan, dan sebagai masukan bahwa perkembangan perumahan dan permukiman daerah perbatasan kota memiliki dampak
PENDAHULUAN Perkembangan jumlah penduduk cenderung meningkat terutama di kota-kota besar. Soetomo (2002) memprediksi pada tahun 2025 lebih dari 50 persen penduduk di Indonesia tinggal di perkotaan. Hal ini berdampak terhadap meningkatnya kebutuhan rumah sebagai kebutuhan pokok manusia. Peningkatan kebutuhan rumah di pusat kota (core region) dengan intensitas penggunaan lahan yang tinggi, ikut mempengaruhi pertumbuhan perumahan dan permukiman di daerah pinggir kota maupun perbatasan kota (suburban). Faktor-faktor yang mendasari masyarakat memutuskan untuk memilih tinggal di daerah perbatasan kota cukup beragam. Hampir seluruh negara maju dan berkembang mengalami masalah serupa. Perkembangan permukiman di Kota Surabaya ikut mempengaruhi perumahan dan permukiman di daerah sekitarnya, seperti daerah Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Sidoarjo dan Lamongan (Gerbangkertosusila). Kota Surabaya merupakan kota dengan kepadatan penduduk tertinggi di Jawa Timur yaitu 82 jiwa/ Ha. Jumlah penduduk Surabaya tahun 2010 sebesar 2.602.116 jiwa, dan diperkirakan pada tahun 2013 jumlah penduduk mencapai 2.441.941 jiwa (RTRW Kota Surabaya 2003-2013). Kebutuhan rumah di kota Surabaya sebesar 665.545 unit setiap tahun dengan pertambahan kebutuhan rumah sebesar 5.000 rumah pertahun. Berdasarkan RTRW Kabupaten Sidoarjo tahun 2003-2013 Kebutuhan rumah di Kabupaten Sidoarjo pada tahun 2008 sebesar 360.000 unit setiap tahun Diperkirakan pada tahun 2013 kebutuhan rumah sebesar 450.000 unit. Peningkatan kebutuhan rumah sebesar 25% dalam 5 tahun. Sedangkan di Kabupaten Gresik kebutuhan rumah pada tahun 2007 sebesar 34.458 unit. Diperkirakan pada tahun 2012 kebutuhan rumah sebesar 54.966 unit dengan peningkatan kebutuhan rumah sebesar 59,51 % dalam 5 tahun. (RTRW Kabupaten Gresik 2002-2012). Perencanaan tata ruang yang baik dan terpadu antar kota yang berbatasan,
2
kota akan berkembang menjadi sistem kota metropolitan, yaitu kota besar yang dikelilingi oleh kota-kota lain yang membentuk satu kesatuan sistem dalam pelayanan penduduk wilayah metropolitan (Gambar 2). Penyebaran fasilitas pelayanan kota (Central Business District) dan bagian wilayah kota akan membentuk kota menjadi kota dengan beberapa pusat (polycentric city atau multiple nuclei).
positif dalam segi perekonomian bagi daerah tersebut. 3. Penelitian diharapkan dapat memberikan wawasan kepada masyarakat mengenai lokasi yang ditinjau tersebut termasuk daya tarik dan daya tolak lokasi yang bersangkutan. Hal ini dikarenakan obyek penelitian adalah warga yang telah menghuni lokasi tersebut (Post Ocupancy Evaluation) 4. Hasil penelitian diharapkan bisa menjadi acuan dalam perencanaan satu kawasan perumahan dan pemukiman perbatasan kota agar tertata rapi dan berwawasan lingkungan. Hal ini akan lebih tepat sasaran karena di tinjau dari pandangan para penghuni. Sehingga area terbangun dapat teratur, tertata, dan terawat dengan baik karena faktor utama pendorong keputusan masyarakat untuk tinggal terpenuhi. Diharapkan daerah perbatasan kota siap menerima perubahan dan ikut mengambil dampak positif dari fenomena. Ruang lingkup materi dari penelitian ini adalah difokuskan pada analisa mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat dalam menentukan lokasi tempat tinggalnya di daerah perbatasan kota. Analisa ini mengkategorikan alasan masyarakat sesuai dengan Activity, Interest, dan Opinion (AIO) penghuni saat ini (post evaluation). Selanjutnya faktor-faktor tersebut akan dapat dilihat pengaruhnya dalam pertumbuhan permukiman di perbatasan kota.
Gambar 2. Pola Perkotaan (Sinulingga, 1999)
Banyak warga kota yang menghendaki tinggal di kawasan perkotaan akan tetapi masih berada di lingkungan dengan suasana pedesaan. Sehingga tinggal di kawasan daerah pinggir kota maupun perbatasan kota menjadi pertimbangan. Homer Hoyt (1939) mengungkapkan bahwa daerah dengan harga sewa dan harga tanah yang rendah merupakan jalur-jalur yang bentuknya memanjang dari pusat kota ke daerah perbatasan. Hal ini berarti selain suasana lingkungan faktor harga juga menjadi pertimbangan menarik apakah seseorang memutuskan tinggal di pusat kota atau semakin menjauh hingga ke daerah perbatasan kota, dalam arti sudah berada di zona daerah yang lain. Teori penggunaan lahan (Kein dalam Nelson, 1997) menerangkan bahwa pemilihan lokasi hunian bergantung pada biaya transportasi, sewa lahan dan minat. Akan tetapi, perubahan faktor sosial dan teknologi terapan kemudian ikut menjadi pertimbangan. Biaya perjalanan yang murah menurut Fugguit dalam Nelson (1997) membuat para keluarga memiliki fleksibilitas dan kesempatan untuk memilih tempat tinggal, terutama dipengaruhi jarak pekerja dengan pusat kota (Gambar 3).
Gambar 1 Lokasi Penelitian
Landasan Teoritis Tentang Daerah Perbatasan Kota Kota-kota tertentu yang mempunyai potensi perkembangan yang besar, maka
3
berperan bagi masyarakat dalam memutuskan tinggal di daerah perbatasan kota. Kategori-kategori ini sesuai dalam penelitian mengenai pemilihan lokasi hunian dikarenakan pembagian variabel dalam ketiga kategori ini dapat mewakili pencapaian atas obyek-obyek yang dibutuhkan masyarakat dalam kehidupannya. Gambar. 3. Pengaruh Jarak dari Distrik Pusat Bisnis / CBD (Nelson, 1997)
Tabel 1. Konsep dan Segmentasi Gaya Hidup
Ruang sub-urban akan menjadi kumuh atau menjadi kawasan kota di pedesaan yang nyaman, itu sangat tergantung bagaimana merencanakan tata ruang dengan faktor terkait lainnya (Soetomo, 2002). Diantara dampak-dampak positif terjadinya perpindahan penduduk tersebut adalah persebaran dan peningkatan sosial ekonomi budaya di daerah tersebut serta mengurangi pertumbuhan perumahan dan permukiman baru di pusat kota, sehingga kota metropolitan menjadi lebih mudah dalam penataan infrastruktur dan menjaga kualitas masyarakat dan lingkungan. Sedangkan dampak negatif yang bisa timbul diantaranya diantaranya adalah masalah perubahan tata fungsi lahan daerah resapan air, penurunan kualitas lingkungan, kemungkinan munculnya permukiman kumuh, meningkatnya kriminalitas serta kemacetan lalu lintas menuju ke pusat kota.
Sumber : Plumber (dalam Engel, 1990 : 386)
Teori Pengambilan Keputusan Pengambilan keputusan, menurut Engel (1990:39) dipengaruhi oleh 3 aspek, yaitu pengaruh lingkungan (Enviromental Influences), pengaruh individu (Individual Differences) dan proses psikologi (Psychological Processes). Pengaruh Lingkungan meliputi Kelas Sosial, Pengaruh Pribadi, Keluarga dan Situasi. Pengaruh dan Perbedaan Individu/ Pribadi, meliputi Sumber daya pembeli, motivasi dan keterlibatan, pengetahuan, tingkah laku, kepribadian, gaya hidup dan demografi. Sedangkan Proses Psikologi, meliputi informasi, proses, pemahaman, kebiasaan dan perubahan. Ketiga aspek tersebut kemudian mempengaruhi dalam pengambilan keputusan menentukan lokasi hunian (Gambar 5).
Kategori-kategori AIO Dalam Mempelajari Gaya Hidup Dalam memenuhi kebutuhan rumah bagi setiap individu, masing-masing keinginan masyarakat dapat ditinjau dari segmentasi gaya hidup berdasarkan aktifitas (Activity), minat(Interest) dan pendapat (Opinion) masyarakat yang dikenal dengann secara luas sebagai AIO (Plumber dalam Engel, 1990) mengenai lokasi huniannya (Tabel 1). Variabel-variabel tersebut dapat dilihat kesesuaiannya dalam pengambilan keputusan mengenai lokasi tempat tinggalnya. Variabel-variabel tersebut dipengaruhi oleh lingkungan individu dan proses psikologi (Engel, 1990). Dengan faktor-faktor tersebut dapat dianalisa mengenai faktor yang paling
Gambar 5. Tiga Kategori Yang Mempengaruhi Masyarakat Dalam Pengambilan Keputusan (Engel, 1990 : 53)
4
Surabaya Rp. 1.031.500,(http://allows.wordpress.com/...). Kecamatan Waru menunjukkan prosentase yang tinggi (32%) terhadap penghasilan diatas Rp. 4.500.000,-. Hal ini menunjukkan Kecamatan Waru memiliki tingkat pendidikan perkembangan ekonomi masyarakat yang lebih baik dibandingkan dengan Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo (Gambar 6 dan 7).
HASIL DAN PEMBAHASAN Secara keseluruhan, responden yang diambil adalah meliputi penghuni yang menempati perumahan-perumahan di 3 Kecamatan tersebut. 75 responden dari Kecamatan Menganti Kabupaten Gresik, 75 responden dari Kecamatan Driyorejo Kabupaten Gresik, serta 75 responden dari Kecamatan Waru Kabupaten Sidoarjo. Total responden adalah 225 responden. Responden tersebut diambil secara acak (random sampling). Metode yang dipergunakan adalah metode kualitatif dan kuantitatif dengan pendekatan deskriptif. Pendekatan kuantitatif dilakukan dengan analisis Chi-Square untuk mendapatkan hubungan pengaruh antara faktor dependen dan faktor independen. Demografi Penghuni Status perkawinan terbesar dan mendominasi adalah sudah menikah (Kecamatan Menganti 92%, Kecamatan Driyorejo 96%, Kecamatan Waru 88%). Sedangkan jumlah keluarga yang tinggal serumah untuk ketiga lokasi terebut didominasi oleh pasangan dengan jumlah keluarga yang tinggal serumah 3 orang (Suami, istri dan 1 anak) serta pasangan dengan jumlah keluarga tinggal serumah 4 orang (suami, istri dan 2 anak). Penghuni di Kecamatan Menganti dan driyorejo sebagian besar adalah orangtua muda (younger parents). Orangtua muda (younger parents) adalah keluarga dengan Kepala rumah tangga dibawah 45 tahun dan memiliki anak. Kecamatan Waru selain didominasi oleh orangtua muda, juga terdapat keluarga paruh baya dengan prosentase yang tinggi, usia antara 46-50 tahun (16%) dan usia 51-55 tahun (12%). Keluarga paruh baya (mid-life families) adalah kepala rumah tangga antara usia 45 dan 64 tahun dengan anak. Pendidikan terakhir penghuni di Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo didominasi dengan penduduk dengan pendidikan terakhir SMA. Penghasilan penghuni sebagian besar berada diatas Upah Minimum Regional (UMR), dimana UMR tahun 2010 Kabupaten Sidoarjo adalah Rp. 1.005.000,-, Kabupaten Gresik Rp. 1.010.400,- dan Kota
Gambar 6. Diagram Pendidikan Terakhir
Gambar 7 Diagram Penghasilan Penghuni
Penghuni perumahan di Kecamatan Menganti, Kecamatan Driyorejo dan Kecamatan Waru mayoritas berasal dari kota Surabaya dengan prosentase lebih dari 50% (gambar 8). Sedangkan penghuni perumahan di Kecamatan Waru, selain didominasi oleh penghuni yang berasal dari kota Surabaya, penghuni dari Kota Sidoarjo juga menunjukkan prosentase yang tinggi (27%).
Gambar 8. ProsentaseTempat Tinggal Sebelumnya
Besarnya prosentase penghuni yang berasal dari Kota Sidoarjo sendiri menunjukkan perkembangan ekonomi di Kota Sidoarjo cukup baik, sehingga warga memilih tetap tinggal dan memilih membeli rumah di kota tersebut.
5
Faktor utama yang mendasari masyarakat memutuskan pindah dari tempat tinggal sebelumnya adalah dikarenakan pekerjaan (30%), sudah memiliki rumah sendiri (27%), faktor keluarga juga ikut menjadi pertimbangan, beberapa penghuni memutuskan meninggalkan rumahnya yang dahulu dikarenakan sudah menikah dan punya anak (16%). Status kepemilikan rumah lama juga ikut dipertimbangkan dalam memutuskan pindah. Sebelumnya penghuni ada yang tinggal bersama orangtua (3,1%) , kemudian memutuskan pindah status kepemilikan rumah sendiri maupun kontrak. Selain itu beberapa penghuni memutuskan pindah dikarenakan rumah sebelumnya kontrak (8,4%), rumah lama dijual (3,6%) maupun karena rumah sebelumnya merupakan rumah dinas/ mess/ asrama (2,2%). Selain faktor tersebut diatas, penghuni memutuskan pindah dari tempat tinggal sebelumnya dikarenakan lokasi sebelumnya padat penduduk, keinginan untuk mendapatkan suasana baru, daerah yang tenang, dan lebih baik dari tempat tinggal sebelumnya. Terdapat 1% penghuni memutuskan meninggalkan tempat tinggalnya sebelumnya dikarenakan bencana alam. seperti bencana lumpur lapindo Sidoarjo yang merendam rumah warga, sehingga tidak memungkinkan mereka untuk tetap tinggal di lokasi tersebut.
SMP dan SMA lebih memilih sekolah di Surabaya dikarenakan pendidikan di Kota Surabaya dianggap lebih baik. Sedangkan keluarga dengan anak dengan usia sekolah TK dan SD lebih memilih untuk menyekolahkan anaknya di tempat pendidikan yang tidak jauh dari rumah. Harga tanah semakin meningkat di setiap hirarki kota, mulai dari perbatasan kota Surabaya (outer suburban), pinggir kota (inner suburban), kawasan keliling CBD, sub pusat kota, hingga daerah pusat kota (Central Business District/ CBD). Di kawasan perbatasan kota Surabaya-Gresik, yaitu di daerah Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo, harga tanah sekitar Rp. 500.000,- / meter persegi. Harga tanah di Kecamatan Waru Kabupaten Sidoarjo yaitu sekitar Rp. 800.000,- / meter persegi. Harga tanah di pusat kota Surabaya, seperti halnya di daerah segitiga Tunjungan, sekitar Rp. 10.000.000,-. Berdasarkan crosstabulation antara alasan pindah dengan alasan memilih lokasi yang sekarang diperoleh hasil sebagai berikut : • 20% pindah dikarenakan alasan pekerjaan dan memilih tinggal di Perumahan di Kecamatan Menganti karena dekat dengan tempat kerja • 12% pindah dikarenakan sudah memiliki rumah sendiri dan alasan memilih lokasi yang sekarang dikarenakan harga terjangkau • 9,3% pindah dikarenakan pekerjaan dan memilih tinggal di Perumahan di Kecamatan Menganti dikarenakan harga terjangkau • 8% pindah dikarenakan faktor keluarga (sudah berkeluarga sendiri dan memiliki anak) dan memutuskan tinggal di Kecamatan Menganti dikarenakan dekat dengan tempat kerja.
Analisa Faktor Pengaruh Pemilihan Lokasi Perumahan di Kecamatan Menganti Kabupaten Gresik Faktor-faktor yang mempengaruhi para penghuni memutuskan tinggal di Kecamatan Menganti ditinjau dari kategori aktifitas (activity), minat (interest) dan pendapat (opinion) penghuni. Aktifitas Penghuni Rata-rata penghuni bekerja di daerah Surabaya Barat, sehingga memilih tinggal dikarenakan Kecamatan Menganti berbatasan langsung dengan Kota Surabaya. Mobilitas penghuni dan keluarga setiap hari menuju kota Surabaya cukup tinggi. Keluarga dengan jumlah keluarga 3-4 orang rata-rata 1-2 orang anggota keluarga bekerja di Surabaya. Keluarga yang memiliki anak yang sedang bersekolah
6
Gambar 9. K
Penggunaan Kendaraan bermotor terutama sepeda motor cukup tinggi terlihat pada jam-jam tertentu di jalan utama kecamatan Menganti dari dan menuju Surabaya. Kemacetan terjadi terutama di depan pasar Menganti. Keberadaan terminal yang berada di dekat pasar ikut mempengaruhi timbulnya kemacetan, sedangkan pada kondisi tertentu jalan utama menganti tidak terlalu ramai. (Gambar 9). Kendaraan umum yang melintasi jalan raya Menganti diantaranya lyn jurusan Menganti – Joyoboyo, KrianMenganti-Cerme dan MengantiLespadangan dengan terminal terletak di dekat pasar Menganti. Adapun kesulitan yang dihadapi penghuni menyangkut masalah mobilitas adalah kurangnya jalan alternatif. Salah satu rute yang dipergunakan untuk mengurangi kemacetan adalah melalui kawasan Citraland Surabaya. Jalan utama yang dipergunakan dari dan menuju kota Surabaya dari Kecamatan Menganti adalah melalui jalan Bringkang- Jalan Raya Menganti – Jalan Laban – Jalan Lakarsantri (Gambar 10).
(sarana bermain anak). Pada saat ini di lokasi-lokasi perumahan tersebut rata-rata sarana bermain tidak dibuat secara khusus. Jalan lingkungan di dalam area perumahan cukup aman dan jauh dari keramaian, jadi banyak anak kecil yang memilih bermain di pinggir jalan dengan pengawasan orangtua. Dalam mendapatkan hiburan 17,3% penghuni perumahan di Kecamatan Menganti yang memutuskan menggunakan waktu senggang untuk pergi ke Surabaya. Pada jalan Bringkang banyak terdapat tambak yang dijadikan kolam pemancingan, sehingga selain terdapat banyak tempat makanan juga terdapat tempat hiburan keluarga. Kecamatan menganti sebenarnya memiliki beberapa tempat berpotensi untuk tempat hiburan keluarga apabila diolah dan dipromosikan dengan baik. Misalnya seperti yang diusulkan dalam RDTRK Kecamatan Menganti tahun 2007-2027 tentang pengembangan pariwisata di Desa Hendrosari yang diharapkan tetap mengembangkan potensi desa yaitu danau, tanaman siwalan dan makanan khas penduduk. Tingkat keharmonisan di perumahan-perumahan lokasi cukup baik ditandai dengan diadakannya berbagai kegiatan dan perkumpulan yang melibatkan warga, diantaranya kegiatan PKK dan arisn yang diadakan setiap 2 minggu sekali atau 1 bulan sekali. Akan tetapi program kerja bakti dinilai masih kurang. Selain itu beberapa blok di perumahan Oma Indah menganti mengadakan program kegiatan penghijauan dan kebersihan di lingkungan perumahan serta membagi RW menjadi beberapa dasawisma. Para penghuni perumahan di kecamatan Menganti sebagian besar berada tidak tinggal dekat dengan keluarga dan lebih banyak tinggal dekat dengan rekan kerja. Untuk menyambung tali silaturrahmi dengan keluarga yang ada di Surabaya, dalam 2 minggu sekali atau 1 bulan sekali para penghuni tersebut mengunjungi keluarga di Surabaya. Di Perumahan Menganti Permai terdapat ruko-ruko yaitu menjual aneka kebutuhan baik primer maupun sekunder. Di Perumahan Oma Indah Menganti dan Perumahan Taman Menganti Emas pada
Sumber : http://maps.google.co.id/... Gambar 10. Peta Alur Lalu Lintas Menuju Surabaya Dari Lokasi Yanghobi, Di Tinjau Dalam hal Perumahan penyaluran para
penghuni tidak terlalu mempermasalahkan. Sarana olahraga di Perumahan Menganti Permai, Taman Menganti Emas dan Oma Indah Menganti merupakan lahan terbuka yang multi fungsi, selain dipergunakan sebagai tempat olahraga seperti untuk bola voli, lapangan tersebut juga dipergunakan sebagai tempat bermain anak dan tempat mengadakan acara-acara yang diadakan oleh warga. Di perumahan Puri Safira Regency terdapat lapangan basket yang baru berdiri pada tahun 2011. Lapangan basket tersebut disewakan untuk umum. Sarana hiburan yang utama dalam lingkungan perumahan adalah hiburan untuk keluarga terutama untuk anak-anak
7
saat ini baru di bangun beberapa unit ruko, sedangkan di perumahan Puri Safira tidak menyediakan ruko. Di jalan raya Menganti terdapat banyak muncul aneka toko dan minimarket sehingga tidak menyulitkan warga dalam mencari aneka macam kebutuhan. Sebanyak 25,3% penghuni memutuskan untuk memenuhi aneka kebutuhan dengan berbelanja di Surabaya. Selain mendapatkan barang yang lebih beragam, membeli barang di Surabaya, mereka telah memiliki tempat-tempat langganan yang memiliki harga jual lebih murah. Minat (Interest) Yang termasuk dalam kategori minat adalah menyangkut faktor keluarga, rumah, pekerjaan, komunitas, rekreasi, mode, makanan, media, dan prestasi. Faktor keluarga yang ikut mempengaruhi dalam membuat keputusan mengenai lokasi tinggal diantaranya menyangkut aktifitas keluarga, kota asal, jarak lokasi rumah dengan keluarga yang lainnya. Aktifitas penghuni beserta keluarga seperti lokasi kerja, lokasi sekolah anak, tempat untuk bekerja, berobat, dan rekreasi. 28% penghuni ke Surabaya selain untuk bekerja adalah untuk mengunjungi keluarga. Rumah penghuni perumahan yang disurvey secara random sebagian memilih tinggal di unit rumah dengan ukuran tanah dibawah 100 m2 dan luas bangunan dibawah 45 M2. Penghuni beranggapan rumah dengan tipe tersebut sudah cukup luas untuk menampung keluarga dengan jumlah penghuni 3-4 orang. Selain itu penghuni mempertimbangkan dari segi harga. Dengan luas tanah dibawah 100 m2 dan luas bangunan dibawah 45 m2 para penghuni dapat membeli rumah dibawah harga Rp 100 juta. Dari hasil interview dengan keluarga Wiwit Anita (30 tahun) tinggal di Perumahan Puri Safira Regency type 40/90. Rumah tersebut dibeli pada tahun 2004 denganpertimbangan harga yang murah Rp. 70 juta. Rumah tersebut ditempati pada tahun 2008 bersama suami dan anaknya. Faktor harga sangat menjadi pertimbangan dalam memutuskan tinggal di Kecamatan Menganti(Gambar 11). Selain harga jual yang murah, harga sewa juga
tergolong rendah. Rata-rata untuk type 36/90 harga kontrak rumah sekitar Rp. 2,5 juta.
Gambar 11 Faktor pengaruh dominan
Pada saat ini pembangunan unit rumah lebih banyak menggunakan tipe minimalis. Type tersebut membuat desain rumah menjadi lebih elegan dan simpel. Perkembangan desain tersebut menjadi daya tarik bagi penghuni (Gambar 12).
Gambar 12 Perkembangan Desain Unit Baru
Perumahan Puri Safira Regency merupakan perumahan dengan desain dan konsep penataan yang baik, sehingga memiliki nilai kelebihan dalam penataan lingkungannya, termasuk akses jalan, penghijauan, maupun desain rumah. Perumahan Oma Indah Menganti, para penghuni menggalakkan kampung bersih dan hijau, meskipun hanya beberapa blok yang tergabung dalam program ini. Pendapat (Opinion) Diantara faktor yang dipertimbangkan oleh penghuni adalah keinginan untuk mendapatkan suasana lingkungan yang tenang, suasana baru dan lebih baik dari tempat tinggal sebelumnya. Hal tersebut mempengaruhi masyarakat untuk pindah ke lokasi yang di tinjau. Akan tetapi faktor tersebut bukan merupakan faktor utama, dikarenakan hanya 4% penghuni yang menyatakan demikian. Hampir seluruh penghuni mengeluhkan permasalahan yang sama, yaitu masalah penyediaan air bersih. Misalnya di perumahan Menganti Mas dan Perumahan Puri Safira. lebih banyak keluar pada malam hari, disiang hari air tidak
8
dapat keluar. Begitu juga dengan permasalahan yang terjadi di Perumahan Oma Indah Menganti. Air yang keluar sering keruh. Permasalahan yang terjadi di Perumahan Menganti Permai, air PDAM hingga kini masih belum dapat dijangkau. Pihak developer menyediakan penyulingan air bersih sendiri. Akan tetapi dikarenakan debit yang dibutuhkan jauh lebih besar dibandingkan dengan air bersih yang tersedia. Di hampir semua lokasi di perumahan Menganti mengalami permasalahan yang sama, hal ini menjadikan warga mendapatkan air bersih dari penjual air keliling yang mana akan menambah biaya pengeluaran warga (gambar 13).
Sebagian besar penghuni membeli rumahnya pada tahun 2004 dan 2005, dan menempati rumah satu atau dua tahun berikutnya. Penghuni juga banyak yang membeli rumah tahun-tahun sebelumnya dan baru menempati rumah bahkan hingga lima tahun kemudian. Hal ini dikarenakan beberapa diantara mereka memilih mengontrakkan rumah terlebih dahulu, baik dikarenakan masih tinggal di tempat yang lain atau sebagai investasi jangka panjang. Sebanyak 13% penghuni menggunakan rumah sebagai tempat usaha. Selain itu pembangunan ruko yang meningkat menunjukkan bahwa area Kecamatan Menganti dapat tumbuh dari segi bisnis dan usaha. Pada saat ini perkembangan perumahan di Kecamatan Menganti cukup tinggi. Selain itu menurut RDTRK Kecamatan Menganti 2007-2027 akan dilaksanakan pelebaran jalan dari jalan Lakarsantri- Laban- Menganti -Bringkang yang akan menghubungkan kota SurabayaGresik-Mojokerto.
Gambar 13 Pengolahan Air Bersih di Perumahan Menganti Permai
Sarana pendidikan seperti Playgroup, TK, maupun SD merupakan faktor penting bagi masyarakat. Para penghuni lebih memilih menyekolahkan anaknya di tempat yang terdekat dari rumah. Di perumahan Menganti Permai terdapat sekolah TK dan SD di tempat yang berdekatan, berjarak sekitar 200 m dari pintu gerbang di dalam area perumahan (Gambar 14).
Gambar 16 Perkembangan unit baru
Analisa Faktor Pengaruh Pemilihan Lokasi Perumahan di Kecamatan Driyorejo Kabupaten Gresik Kecamatan Driyorejo secara geografis berbatasan dengan Kecamatan Menganto, sehingga dari hasil analisa, kondisi yang ada tidak jauh berbeda dengan Kecamatan Menganti. Pada umumnya penghuni perumahan adalah keluarga dengan jumlah anggota keluarga sebanyak 3-4 orang dengan 1 hingga 2 orang beraktifitas di Surabaya. Rata-rata kepala keluarga bekerja di Surabaya. Penduduk sebelum memutuskan tinggal di Kecamatan Driyorejo terlebih dahulu sudah memiliki pekerjaan di Surabaya, memutuskan pindah ke perbatasan kota dan tetap beraktifitas di Surabaya. Sebesar 62,7% penghuni perumahan adalah berasal dari Kota Surabaya. Sedangkan alasan pindah 24 %
Gambar 14 Sarana Pendidikan
Hasil dari survey diperoleh data tahun pembelian dan penempatan rumah diperoleh data seperti pada gambar 15 berikut ini :
Gambar 15 Tahun Pembelian dan Penempatan Rumah
9
responden menjawab dikarenakan alasan pekerjaan. Rata-rata penghuni bekerja di Kota Surabaya. Kemacetan terdekat dari lokasi perumahan adalah di pertigaan antara jalan Lakarsantri (Gambar 17). Jalan Gadung – Lakarsantri – Jeruk - Lidah Kulon-Lidah Wetan- Wiyung merupakan jalan utama yang sering dilalui oleh warga dikarenakan merupakan jalan akses utama menuju kota Surabaya. Jalan penghubung lain menuju Surabaya dan Sidoarjo yaitu apabila melewati jalan Jalan Bambe dapat menuju ke jalan Mastrib Surabaya dan Jalan Sepanjang Sidoarjo. Akan tetapi jalan tersebut terutama apabila sampai di Jalan Mastrip akan mengalami tingkat kemacetan yang tinggi. Hal ini dikarenakan di daerah tersebut merupakan daerah industri yang terdapat banyak truk besar melewati jalan utama. Kemacetan terutama terjadi pada siang hari.
juta rupiah). Sedangkan biaya kontrak di KBD pertahun sekitar 1,5 hingga 2 juta rupiah per tahun. Perkembangan perekonomian termasuk pesat. Menurut penghuni, perbedaan sangat terlihat dari tahun 2005 hingga saat ini. Pada tahun tersebut KBD masih tidak terlalu ramai dengan pusat niaga yang terbatas. Akan tetapi pada saat ini peningkatan sangat terasa dengan semakin banyaknya penghuni dan munculnya perbagai macam toko dan ruko yang menyediakan aneka kebutuhan. Untuk menyediakan kebutuhan penduduk, pada saat ini telah dibangun pasar SBD dan terdapat berbagai macam toko dan mini market yang memenuhi kebutuhan para penghuni. (Gambar 19).
Gambar 19 Pusat Perbelanjaan dan niaga Gambar 17 Lalu lintas Kecamatan Driyorejo-Surabaya
Di Lokasi perumahan Driyorejo terdapat berbagai sarana pendidikan, mulai dari TK, SD, hingga lembaga bimbingan belajar. Permasalahan yang dihadapi penghuni adalah kurangnya transportasi umum. KBD termasuk lokasi yang berada 3 KM dari jalan utama. sedangkan kendaraan umum yang ada hanya lyn JM dengan rute Joyoboyo-Driyorejo dengan unit yang tidak terlalu banyak. Sehingga hal tersebut menyulitkan bagi anak sekolah SMP dan SMA yang bersekolah di luar KBD dengan menggunakan kendaraan umum.
Gambar 18 Kondisi Lalu Lintas
Penghuni perumahan Kota Baru Driyorejo lebih banyak mengunjungi Kota Surabaya di bandingkan dengan kota lainnya. 54,7% penghuni perumahan ke Kota Surabaya adalah untuk mengunjungi keluarga. Rata-rata aktifitas yang sebelum pindah ke Kota Baru Driyorejo masih dilaksanakan sampai sekarang. Misalnya arisan keluarga. Penghuni rata-rata membeli rumah dengan ukuran <100 m2 dengan luas bangunan < 45 m2. hal ini didasari oleh harga yang murah (rata-rata dibawah 100
Gambar 20 Tempat Pendidikan
10
mengumpulkan sumbangan untuk dibagikan kepada fakir miskin tersebuk. Sedangkan di perumahan-perumahan lain yang ditinjau belum terdapat kegiatan sosial seperti yang terdapat di perumahan Surya Citra Residence tersebut. Pada umumnya seperti di Perumahan Pondok Candra Indah, Perumahan Griya Taman Sari, Perumahan The Legend Residence dan Perumahan Graha Mentari kegiatan yang yang melibatkan warga adalah melibatkan para ibu yaitu arisan yang diadakan setiap 2 minggu atau satu bulan sekali. Selain itu di juga dilaksanakan kegiatan berupa senam pada setiap minggu pagi di perumahan Surya Citra Residence. Pada umumnya para warga lebih memilih keanggotaan club diluar lingkungan perumahan mereka. Dari segi perekonomian, penghuni berpen Tempat hiburan keluarga terdekat di Kecamatan Waru biasanya terdapat di malmal yang mengadakan berbagai macam kegiatan. Selain itu pada setiap Sabtu malam minggu di lapangan Albatros Juanda selalu diadakan pasar malam yang cukup meriah. Warga rata-rata menghabiskan waktu untuk hiburan dengan pergi ke pusat perbelanjaan terdekat maupun ke pasar malam. dapat bahwa usaha perdagangan maupun jual beli di Kecamatan Waru berjalan cukup baik. Jarak dengan pusat pendidikan, misalnya di Perumahan Surya Citra Residence untuk Sekolah TK, SD, dan MINU berada di sebelah kanan dan kiri gerbang. Di Perumahan The Legend Residence tidak terdapat fasilitas pendidikan, dikarenakan The Legend Residence merupakan perumahan cluster kecil yang terdiri dari 30 unit rumah. 100 meter dari perumahan tersebut terdapat sekolah TK dan MINU Kundi. Di Perumahan Griya Taman Sari dan Graha Mentari juga tidak terdapat fasilitas pendidikan. Akan tetapi lokasi perumahan tersebut dekat dengan tempat pendidikan baik playgroup, TK, SD maupun SMP. Di Perumahan Pondok Candra Indah yang telah membentuk suatu kawasan perumahan telah terdapat berbagai fasilitas pendidikan.
Analisa Faktor Pengaruh Pemilihan Lokasi Perumahan di Kecamatan Wau Kabupaten Sidoarjo Survey dilaksanakan terhadap 75 responden yangg tinggal di 4 perumahan di Kecamatan Waru. Yaitu Perumahan Pondok Candra Indah, Perumahan The Legend Residence, Perumahan Griya Taman Sari, Perumahan Surya Citra residence dan perumahan Graha Mentari. Aktifitas penghuni tidak hanya terpusat di Kota Surabaya akan tetapi juga berpusat di Kota Sidoarjo sendiri. Perkembangan kota Sidoarjo cukup pesat dan telah lebih dulu berkembang dibandingkan dengan Kabupaten Gresik. Berdasarkan hasil analisa crosstabulation antara keluarga yang tinggal serumah dengan jumlah keluarga yang beraktifitas di Surabaya diperoleh kesimpulan bahwa terdapat keluarga dengan jumlah anggota keluarga sebanyak 3-4 orang dengan 1-2 orang beraktifitas di Surabaya. Jumlah tersebut masih dibawah 50% dari keseluruhan responden. Penghuni perumahan 45,3% berasal dari kota Surabaya dan 21,3% berasal dari Kota Sidoarjo. Hal ini menunjukkan bahwa banyak penghuni yang juga berasal dari Kota Sidoarjo dan memilih tinggal di lokasi yang tidak jauh dari Surabaya.
Gambar 20 Lalu lintas Kecamatan Waru - Surabaya
Faktor terbesar masyarakat memutuskan tinggal di kecamatan Waru adalah dikarenakan lokasinya yang strategis, perkembangan ekonomi yang cukup tinggi dan kemudahan sarana transportasi serta banyak jalan akses menuju beberapa lokasi dan sarana prasarana. Kegiatan sosial seperti yang diadakan oleh warga Surya Citra Residence yaitu berupa pembagian bingkisan dan makanan kepada fakir miskin yang diadakan oleh warga setiap satu bulan sekali. Warga secara swadaya
11
developer tidak menyediakan fasilitas yang diperlukan, misalnya tempat ibadah. Apabila berbagai keperluan masyarakat seperti kriteria dalam AIO dipenuhi dilokasi perbatasan kota tersebut, maka hal ini akan dapat mengurangi tingkat mobilitas ke kota Surabaya dan menyebabkan perkembangan dan peningkatan ekonomi daerah perbatasan kota tersebut.
KESIMPULAN Berdasarkan analisa diperoleh hasil bahwa penghuni perumahan baik di Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo didominasi oleh keluarga younger parents dengan jumlah keluarga yang tinggal antara 3-4 orang. Sedangkan di Kecamatan Waru selain didominasi oleh pasangan younger parents dengan jumlah keluarga yang tinggal serumah 3-4 orang, juga didominasi oleh mid-life families. Penghuni perumahan yang tinggal di Kecamatan Menganti, Kecamatan Driyorejo dan Kecamatan Waru didominasi oleh penghuni yang berasal dari kota Surabaya. Sedangkan dalam satu keluarga rata-rata anggota keluarga yang beraktifitas di Surabaya antara satu hingga dua orang. Secara keseluruhan faktor utama mendasari masyarakat memutuskan tinggal di daerah perbatasan kota Surabaya adalah dikarenakan pekerjaan dan harga tanah dan rumah yang murah. Masyarakat pada umumnya masih beraktitifitas di kota Surabaya. Hal ini menyebabkan penumpukan kendaraan di lalu lintas dari dan menuju Surabaya terutama pada pagi dan sore-malam hari. Peningkatan jumlah penduduk di perbatasan kota Surabaya terkadang tidak diimbangi dengan berbagai sarana dan prasarana yang diperlukan. Sehingga untuk beberapa keperluan masyarakat masih memenuhi kebutuhan tersebut di kota Surabaya. Seperti halnya ketersediaan sarana hiburan untuk keluarga. Selain itu masalah menyangkut kebutuhan utama seperti ketersediaan air bersih di Kecamatan Menganti dan Kecamatan Driyorejo masih kurang terpenuhi. Permasalahan lainnya adalah tterkadang
DAFTAR PUSTAKA Buku Engel F. James, Roger D. Blackwell & Paul W. Miniard, 1990, Consumer Behavior, The Dryden Press, Orlando. Engel F. James, Roger D. Blackwell & Paul W. Miniard, 1994, Perilaku Konsumen, Binarupa Aksara, Jakarta. Nelson C. Arthur & Thomas W. Sanchez, 1997, Exurban and Suburban Households : A Departure from Traditional Location Theory?, Jurnal of Housing Research, Fannie Mae Fondation. Sinulingga, Budi D., 1999, Pembangunan Kota Tinjauan Regional dan Lokal, Jakarta. Soetomo, 2002, Dari Urbanisasi ke Morfologi Kota : Mencari Konsep Pembangunan Tata Ruang Kota yang Beragam, Badan Penerbit Universitas Diponegoro, Semarang Terbitan Terbatas Draf Penyusunan RDTRK Waru 2010 RDTRK Kecamatan Menganti Tahun 20072027 RDTRK Kecamatan Driyorejo Tahun 20052027 RTRW Kota Surabaya Tahun 2003-2013 RTRW Kabupaten Gresik Tahun 2002-2012 RTRW Kabupaten Sidoarjo Tahun 2003-2013 Website http://www.eastjava.com/map/ Tanggal 20 Oktober 2010 jam 10:30 http://livewithbacksbone.blogspot.com/ tanggal 8 Juli 2011 jam 17:15 http://maps.google.co.id/maps tanggal 12 Juni 2011 jam 5:12
12
