ASPEK TRANSPORTASI TERHADAP PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI KOTA BOGOR
Studi Kasus: (Perumahan Taman Yasmin Sektor II dan III Kalurahan Curug Mekar Bogor).
Oleh : Cristovão Julito Soares, Budi Arief, Heny Purwanti
Abstrak Lokasi perumahan merupakan kunci, dalam menentukan nilai dan harga suatu rumah. Keberadaan suatu lokasi perumahan tidak dapat dilepaskan dari berbagai aspek pendukung di sekitar lingkungan perumahan. Salah satu aspek pendukung yang tidak bisa diabaikan adalah aspek transportasi. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui terhadap pemilihan suatu lokasi perumahan. Metode penelitian yang digunakan adalah dengan melalui survei wawancara kepada anggota masyarakat yang tinggal di komplek perumahan dengan 9 variabel. Survei kuesioner dilakukan terhadap penghuni perumahan pada kawasan perumahan Taman Yasmin Sektor II dan III Bogor dengan simple random sampling. Metode analisis yang digunakan adalah analisis deskriptif dan regresi linier berganda. Identifikasi faktor pengaruh didapatkan dari analisis terhadap aspek – aspek transportasi berdasarkan nilai tingkat signifikansi aspek. Hasil analisis menunjukkan bahwa aspek transportasi yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan, variabel bebas tersebut secara parsial dan serempak mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap pemilihan lokasi perumahan dan menunjukkan bahwa konsumen memilih lokasi perumahan Taman Yasmin Sektor II dan III Bogor karena pengaruh aspek transportasi terhadap pemilihan lokasi, maka akan berdampak peningkatan peluang untuk dapat menarik minat konsumen dalam dunia pasar pengembang. Kata-kata kunci : sample random sampling, aspek transportasi, regresi linier berganda.
1.
UMUM
Bisnis properti di Bogor saat kini diketahui mengalami perkembangan pesat. Maraknya jual beli properti di kota berpredikat sebagai Kota Hujan dan Kota Hijau, ditandai oleh maraknya pembangunan perumahan kelas menengah ke atas. Daya tarik kota Bogor sebagai tempat investasi properti disebabkan
karena kota Bogor merupakan Kota Hijau dan Sejuk sehingga banyak orang dari luar kota Bogor datang untuk bertempat tinggal dan melakukan beberapa investasi.. Lokasi perumahan merupakan hal yang pokok dan kunci dalam menentukan harga dan nilai dalam transaksi jual-beli rumah.
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
1
Pengembang perlu kreatifitas lebih dalam pemilihan lokasi karena akan memberikan perbedaan positif antara biaya dikeluarkan dengan nilai diperoleh. Banyak perumahan tidak laku diakibatkan lokasi perumahan kurang menarik dan tidak terjangkau konsumen. Termasuk Penelitian ini secara khusus akan melakukan kajian aspek transportasi yang meliputi aksesibilitas lokasi, kelancaran lalu lintas, ketersediaan sarana transportasi umum, ketersediaan sarana parkir umum, kedekatan lokasi perumahan terhadap pusat kota, kedekatan lokasi perumahan dengan lokasi pekerjaan, kedekatan lokasi perumahan dengan pasar, jarak antara lokasi perumahan dan jalan rayaarteri primer (JL. Raden Kyai Haji Abdulah Bin Nuh, Bogor – Jawa Barat Taman Yasmin, 16113 Indonesia) dengan berjalan kaki, fasilitas sarana dan prasarana untuk pejalan kaki jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum. Diketahui aspek transportasi menjadi penyebab bagi masyarakat konsumen dalam pengambilan keputusannya. dapat memberikan masukan bagi para pengelola dan pengembang perumahan khususnya di wilayah Bogor dalam menentukan strategi pemasarannya agar lebih menarik minat masyarakat untuk memilih lokasi perumahan. 2.
TINJAUAN PUSTAKA
Ketersediaan sarana transportasi di lokasi perumahan diharapkan dapat memper lancar kegiatan penghunian perumahan terutama dalam hal waktu. Apabila transportasi berjalan lancar, mudah ditempuh dan ekonomis, maka tidak akan disadari hubungan kegiatan transportasi dengan kehidupan manusia. Namun sebaliknya apabila terjadi kemogokkan fasilitas transportasi, maka sangat jelas terasa bahwa kegiatan transportasi dari dan ke lokasi perumahan tidak dapat berjalan
dengan baik dan akan terjadi kesenjangan jarak dan waktu. Analisa lokasi perumahan diawali dengan perencanaan lokasi,dalam hal ini perencanaan lokasi merupakan seni atau ketrampilan untuk mengatur lingkungan fisik eksternal untuk mendukung lingkungan manusia sebagai pengguna. Perencanaan lokasi pada dasarnya dibuat untuk kepentingan individu, partnership, korporasi bisnis, organisasi non profit maupun untuk kepentingan pemerintah lokal maupun nasional. Perencanaan lokasi tidak hanya dilakukan untuk prospektif penggunaan lahan, tapi juga untuk lokasi pinggiran perkotaan sebagai satu kesatuan dari wilayah kota. Guna lahan merupakan pusat aktivitas atau tempat terjadinya sekumpulan aktivitas tertentu. Kebutuhan beraktivitas menuntut efisiensi sehingga menyebabkan terjadinya kebutuhan transportasi. Pengembangan lahan pada sebuah lokasi perumahan dapat terjadi karena dua hal yaitu 1) Klien mempunyai lokasi dan membutuhkan sebuah program yang akan dilaksanakan untuk memanfaatkan lokasi tersebut. 2) Klien mempunyai program yang akan dijalankan tetapi tidak memiliki lokasi.
Pemilihan lokasi perumahan yang tepat dan potensial untuk dikembangkan membutuhkan identifikasi, koleksi awal data dan data tambahan yang sesuai dengan kepentingan pengguna. Hal yang penting diperhatikan dalam pemilihan awal lokasi meliputi : 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Perlindungan hukum terhadap sumber daya yang ada. Bahaya atau resiko, baik karena alam maupun manusia Kualitas visual lokasi, baik on-site maupun off-site. Hubungan potensial untuk sistem transportasi. Hambatan fisik untuk pelaksanaan konstruksi Pola drainase lokasi. 2
Menurut LaGro, Jr (Suharman H, 2004), analisa lokasi kaitanya dengan aspek transportasi meliputi dua hal yaitu : sarana jalan dan volume lalu lintas. Sedangkan menurut Wurtzebach dan Miles (Suharman H, 2004), analisa lokasi meliputi bagian – bagian sebagai berikut : 1) 2) 3) 4) 5)
Zoning Utilitas Akses Ukuran dan bentuk Pertimbangan topografi
Seperti dikutip dari Suharman H, (2004), dikemukakan bahwa pemilihan lokasi proyek perlu dilakukan penelitian dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya masyarakatnya terlebih dahulu sehingga untuk menentukan lokasi proyek yang strategis harus mempertimbangkan faktor primer maupun faktor sekunder.
Faktor primer yang secara teknis harus dipertimbangkan antara lain : a) Ketersediaan bahan baku utama dan pembantu b) Ketersediaan tenaga kerja langsung c) Ketersediaan sarana transportasi langsung d) Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik e) Kedekatan dengan pasar yang dituju
Faktor sekunder yang harus dipertimbangkan mencakup : a) Iklim dan keadaan tanah b) Kemungkinan pengembangan di masa yang akan datang c) Strategi kebijakan pemerintah Menurut Miles (Suharman H, 2004), analisa pemilihan lokasi perlu diperhatikan karena akan berpengaruh terhadap nilai proyek tersebut. Ada beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi perumahan meliputi :
1) 2) 3) 4) 5) 6)
Zoning Fisik/Utilitas Transportasi Parkir Dampak lingkungan Layanan pemerintah
3.
METODOLOGI
Metoda penelitian yang akan digunakan adalah survey. Menurut Kerlinger (Wibowo,Puji,2004) adalah penelitian yang dilakukan pada populasi besar maupun kecil, tetapi yang dipelajari adalah data dari sampel yang diambil dari populasi tersebut sehingga ditemukan kejadian-kejadian relatif dan hubunganhubungan variabel sosiologis maupun psikologis. Sampling didefinisikan sebagai suatu cara pengumpulan data yang tidak menyeluruh dan hasilnya menjadi suatu perkiraan (Dewanti, dan Meilasari, Lia, 2004). Menurut Djarwan dan Pangestu dari (Wibowo, Puji, 2004) sampel diartikan sebagai bagian dari populasi yang karakteristiknya diselidiki dan dianggap dapat mewakili populasi, Mewakili dimaksud adalah dapat dipandang mampu menggambarkan secara maksimal keadaan populasi. Sampel terpilih adalah konsumen yang mengisi daftar pertanyaan khususnya yang berada di lokasi. Dikenal adanya beberapa metode pengambilan sampel (Dewanti, dan Meilasari, Lia, 2004),yaitu : 1)
2)
3)
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Pengambilan acak sederhana (Simple Random Sampling), populasi punya kesempatan yang sama untuk dipilih. Pengambilan sampel sistematik (Systematic Sampling) dimana hanya unsur pertama saja dari dari sejumlah sampel dipilih dengan cara tertentu. Selanjutnya pengambilan sampel dilakukan acak Distratifikasi (Stratified Random Sampling) dimana populasi dibagi dalam suatu lapisan seragam. 3
Fraenkel dan Wallen dalam PujiWibowo, 2004)
Pada penelitian ini dipergunakan metode pengambilan sampel acak sederhana (simple random sampling) karena populasi begitu banyak dan bervariasi, sehingga akan lebih mudah sampel diambil acak.
4.
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Analisis Regresi Linier Berganda
Untuk analisis deskriptif jumlah sampel diambil adalah 100, berasal dari 100 kepala keluarga penghuni lokasi “Perumahan Yasmin Kelurahan Curug Mekar Bogor sektor II dan III”. (Jumlah sample sesuai syarat minimum berdasar
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan piranti lunak menggunakan software SPSS, maka diperoleh persamaan regresi linier berganda sebagai berikut :
Tabel 4.1. Regresi Linier Berganda Menggunakan SPSS. Coefficientsa Unstandardized Coefficients B
1
(Constant)
Standardized Coefficients
Std. Error
Beta
t
Sig.
5.172
.002
5.422
1.048
X1
.368
.130
.351
4.979
.003
X2
.012
.091
.251
2.514
.037
X3
.120
.281
3.418
.023
X4
.021
.096
.267
2.925
.031
X5
.267
.127
.325
4.268
.008
X6
.059
.097
.269
3.161
.029
X7
.174
.291
.293
3.600
.015
X8
.195
.123
.298
3.713
.014
X9
.093
3.217
.027
.120
.099 .271 Dependent Variable: Y
Diperoleh persamaan regresi sebagai berikut: Y = 5,422 + 0,368 X1 + 0,012 X2 + 0,120 X3 + 0,021 X4 + 0,267 X5 + 0,059 X6 + 0,174 X7 + 0,195 X8 + 0,093 X9 Dengan : a = 5,422, merupakan pemilihan lokasi perumahan dengan anggapan bahwa variabel X1, X2, X3, X4, X5, X6, X7, X8, X9 adalah tetap. b1 = 0,368 yang berarti (X1) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,368
terhadap pemilihan lokasi perumahan. b2 = 0,012 yang berarti (X2) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,012 terhadap pemilihan lokasi perumahan. b3 = 0,120 yang berarti (X3) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,120
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
4
terhadap pemilihan lokasi perumahan. b4 = 0,021 yang berarti (X4) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,021 terhadap pemilihan lokasi perumahan. b5 = 0,267 yang berarti (X5) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,267 terhadap pemilihan lokasi perumahan. b6 = 0,059 yang berarti (X6) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,059 terhadap pemilihan lokasi perumahan.
b7 = 0,174 yang berarti (X7) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,174 terhadap pemilihan lokasi perumahan. b8 = 0,195 yang berarti (X8) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,195 terhadap pemilihan lokasi perumahan. b9 = 0,093 yang berarti (X9) mempunyai pengaruh positif sebesar 0,093 terhadap pemilihan lokasi perumahan.
4.2. Pengujian regresi secara serempak (Uji F) ANOVAb Model 1
a). b).
Sum of Squares
df
Mean Square
Regression
12.797
9
1.280
Residual
43.793
89
.492
F
Sig. 12.601
.008a
Total 50.750 98 Predictors: (Constant), X9, X2, X1, X7, X3, X8, X5, X4, X6 Dependent Variable: Y
Dapat diketahui besarnya F hitung yaitu sebesar 12,601 dengan tingkat signifikasi sebesar 0,008. Karena nilai probabilitas (0,008) lebih kecil dari 0,05 maka hal ini menunjukkan bahwa F hitung lebih besar dari F tabel. Karena F hitung lebih besar dari F tabel (12,601 > 1,9388) maka dapat
disimpulkan Hi diterima dan Ho ditolak, sehingga dapat dikatakan bahwa variabel – variabel independent yang terdiri dari X1, X2, X3, X4, X5, X6, X7, X8, X9 memberikan frekuensi pemilihan lokasi perumahan di Taman Yasmin Bogor Sektor II dan III.
4.3. Pengujian variabel bebas secara parsial (Uji t) Coefficientsa
a. Dependent Variable: Y Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
5
Pengujian terhadap X1, diperoleh t hitung lebih besar dari t tabel (4,979 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel aksesibilitas lokasi mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan. Pengujian terhadap X2, t hitung lebih besar dari t tabel (2,514 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel kelancaran lalu lintas mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan. Pengujian terhadap X3, t hitung lebih besar dari t tabel (3,418 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel ketersediaan sarana transportasi umum mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan. Pengujian terhadap X4, t hitung lebih besar dari t tabel (2,925 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel ketersediaan ketersediaan sarana parkir umum mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan. Pengujian terhadap X5, t hitung lebih besar dari t tabel (4,268 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel kedekatan lokasi perumahan terhadap pusat kota mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan. Pengujian terhadap X6, t hitung lebih besar dari t tabel (3,161 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel kedekatan lokasi perumahan dengan lokasi pekerjaan mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan.
Pengujian terhadap X7, t hitung lebih besar dari t tabel (3,600 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel kedekatan lokasi perumahan dengan pasar mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan.
Pengujian terhadap X8, t hitung lebih besar dari t tabel (3,713 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel jarak antara lokasi perumahan dan jalan raya arteri primer dengan berjalan kaki mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan.
Pengujian terhadap X9, t hitung lebih besar dari t tabel (3,217 > 1,6622) maka Ho ditolak dan Hi diterima, artinya pada variabel fasilitas sarana dan prasarana untuk pejalan kaki / jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum mempunyai pengaruh yang positif terhadap pemilihan lokasi perumahan.
4.4 Variabel Dominan Untuk menentukan seberapa besar atau seberapa kuat antara pengaruh masing – masing variabel bebas yang terdiri dari : a)
Aksesibilitas lokasi (X1) tingkat signifikansi 0,351.
b)
Kelancaran lalu lintas (X2) dengan tingkat signifikansi 0,251.
c)
Ketersediaan sarana transportasi umum (X3) dengan tingkat signifikansi 0,281.
d)
Ketersediaan sarana parkir umum (X4) dengan tingkat signifikansi 0,267.
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
dengan
6
e)
Kedekatan lokasi perumahan terhadap pusat kota (X5) dengan tingkat signifikansi 0,325.
f)
Kedekatan lokasi perumahan dengan lokasi pekerjaan (X6) dengan tingkat signifikansi 0,269.
g)
Kedekatan lokasi perumahan dengan pasar (X7) dengan tingkat signifikansi 0,293.
h)
Jarak antara lokasi perumahan dan jalan raya arteri primer (JL. Raden Kyai Haji Abdulah Bin Nuh, Bogor West Java Taman Yasmin, 16113 Indonesia) dengan berjalan kaki (X8) dengan tingkat signifikansi 0,298. Fasilitas sarana dan prasarana untuk pejalan kaki / jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum (X9) dengan tingkat signifikansi 0,271
i)
5. KESIMPULAN 1) Dari hasil analisis pengujian secara parsial dan serempak, berkenaan dengan pengaruh ke sembilan variabel: X1, X2, X3, X4, X5, X6, X7, X8, X9 melalui uji F dan t menunjukkan bahwa nilai F hitung > F tabel dan t hitung > t tabel, sehingga disimpulkan bahwa ke sembilan variabel bebas tersebut secara parsial dan serempak mempunyai pengaruh signifikan terhadap pemilihan lokasi perumahan dan menunjukkan bahwa konsumen untuk memilih lokasi perumahan Taman Yasmin Sektor II dan III Bogor, (didorong pengaruh aspek transportasi terhadap pemilihan lokasi). 2) Adjusment R Square menunjukkan angka 0,433, berarti bahwa 43,3 % dari pemilihan lokasi perumahan dapat terpenuhi oleh aspek transportasi, terdiri dari sembilan variabel, sedangkan sisanya (100 % - 43,3 % = 56,7 %) dipengaruhi variabel lain yang tidak diteliti
(persamaan regresi). Diperkirakan : persepsi harga dan fasilitas. 3) Apabila model persamaan variabel dengan koefisien kecil dihilangkan akan berpengaruh ke variabel lain, misalnya: variabel X2 dan X4 dihilangkan akan berpengaruh ke variabel lain yaitu analisis variabel menjadi naik ke 0,5 atau diatas 50 % dan R Square menjadi 0,856 yang berarti 85,6 %. 4) Hasil analisis menunjukkan bahwa aspek transportasi berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan, variabel bebas tersebut secara parsial dan serempak mempunyai pengaruh signifikan terhadap pemilihan lokasi perumahan dan menunjukkan bahwa konsumen dominan memilih lokasi perumahan Taman Yasmin Sektor II dan III Bogor dan berdampak adanya peningkatan peluang aspek transportasi dapat menarik minat konsumen
PUSTAKA 1)
2)
3)
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Surat Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384 Tahun 1992, No. 739/KPTS /1992, No.09/KPTS tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang. Hamzah, Suharman, 2004, Pengaruh aspek Transportasi Terhadap Pemilihan Lokasi Perumahan, Makalah Simposium, FSTPT, UNHAS, Makasar. Dewanti, dan Meilasari, Lia, 2004, Hubungan Tarif Angkutan (Colt Isuzu) JurusanYogya - Kaliurang Dengan Kinerja Pelayanan Angkutan Umum, UGM, Yogyakarta.
7
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Rahma, I. S. Z., 2010, Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan Perumahan Tipe Cluster (Studi Kasus Perumahan Taman Sari) Di Kota Semarang, Skripsi Fakultas Ekonomi, Universitas Diponegoro, Semarang. Tidak dipubikasi. Razak, Nova D., 2006, Pengaruh Keberadaan Terminal Terhadap Kinerja Lengan Simpang, Tugas Akhir, Fakultas Teknik, UJB, Yogyakarta. Tidak dipublikasikan, Sudjana, M.A., 1992, Teknik Analisis Regresi Dan Korelasi, Penerbit Tarsito, Bandung. Tamin, Ofzar Z, dkk, 2004, Hubungan Transportasi Dan Harga Lahan Untuk Lokasi Perumahan Dan Bisnis Di Kota Bandung, Makalah Simposium, ITB, Bandung. Tamin, Ofzar Z, 2000, Perencanaan Dan Pemodelan Transportasi, Penerbit ITB, Bandung. Wibowo, Puji, 2004, Pengaruh Faktor Eksternal Dan Internal Terhadap Perilaku Memilih Berkunjung Ke Lokasi Wisata Kaliurang Di Yogyakarta, Skripsi Fakultas Ekonomi, UPN, Yogyakarta, Tidak dipublikasikan.
10)
11)
12)
Wibowo, J. S., 2006, Pengaruh Aspek Transportasi Jalan Di Kabupaten Sleman Terhadap Pemilihan Lokasi Perumahan, Universitas Janabadra, Yogyakarta. Renta, Inskandar, dkk, 2004, Standar Kebutuhan Ruang Parkir Pada Rumah Sakit Di Makasar, Makalah Simposium, FSTPT, UNHAS, Makasar. Primananda, Agustinus, 2010, Faktor– Faktor Yang Mempengaruhi Konsumen Dalam Membeli Rumah, Skripsi Fakultas Ekonomi, UNDIP, Semarang.Tidak dipublikasikan.
Penulis : 1)
2)
3)
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik - Unpak
Cristóvão Julito Soares, Alumni Teknik Sipil Program Studi Teknik Sipil (2013), Fakultas TeknikUNPAK Bogor Budi Arief, Staf pengajar Program Studi Teknik Sipil, Fakultas TeknikUNPAK Bogor Heny Purwanti, Staf pengajar Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik- UNPAK Bogor
8
