Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10

Beslagrechter Antwerpen 11 mei 2005: Uitvoerend onroerend beslag en de aanmaning tot kennisname van de verkoopsvoorwaarden

Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’ Ingediend door

Hans Vanhimbeeck (studentennr. 19992132)

Promotor: Prof. dr. C. Engels Commissaris: Ingrid Van der Linden

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10

Beslagrechter Antwerpen 11 mei 2005: Uitvoerend onroerend beslag en de aanmaning tot kennisname van de verkoopsvoorwaarden

Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’

Ingediend door

Hans Vanhimbeeck (studentennr. 19992132)

Promotor: Prof. dr. C. Engels Commissaris: Ingrid Van der Linden

“De auteur geeft de toelating deze masterproef voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de masterproef te kopiëren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de beperkingen van het auteursrecht, in het bijzonder met betrekking tot de verplichting de bron uitdrukkelijk te vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze masterproef.”

10/05/2010

VOORWOORD

Ik zou graag de volgende personen bedanken voor hun medewerking aan mijn masterproef: Prof. dr. C. Engels, mijn promotor; Ingrid Van der Linden, mijn commissaris; Mijn familie en vrienden voor hun steun.

Inhoudstafel Inleiding ..................................................................................................................................... 1 Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris ............................................................................... 2 Hoofdstuk 2: De vorm, aard en inhoud van de verkoopsvoorwaarden ...................................... 4 2.1 De vorm en de aard van de verkoopsvoorwaarden .......................................................... 4 2.2 De inhoud van de verkoopsvoorwaarden ......................................................................... 6 2.2.1 De dag van de verkoop .............................................................................................. 7 2.2.2 De overwijzing op de prijs ........................................................................................ 8 2.2.3 De maatregelen die voor de bekendmaking zullen genomen worden ....................... 9 2.2.4 De bezoekregeling tot het onroerend goed .............................................................. 11 2.2.5 De voorafgaande procedurehandelingen ................................................................. 13 2.2.6 De aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed .................................... 14 2.2.7 Het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling ............................................ 15 2.2.8 De manier van toewijzing ....................................................................................... 16 2.2.9 Recht van hoger bod ................................................................................................ 16 2.2.10 Huurtoestand ......................................................................................................... 17 2.2.11 De bepaling van de instelprijs en de premie.......................................................... 19 2.2.12 Het uitzettingsbeding............................................................................................. 22 2.2.13 Overige vermeldingen ........................................................................................... 24 Hoofdstuk 3: De aanmaning van de verkoopsvoorwaarden ..................................................... 25 3.1 Wie moet aangemaand worden?..................................................................................... 25 3.1.1 De personen opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W. ............................................. 25 3.1.2 Andere personen dan deze opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W. ....................... 27 3.1.3 Het hypothecair getuigschrift .................................................................................. 30 3.1.4 De vrijstelling van aanmaning................................................................................. 30 3.2 De vorm van de aanmaning ............................................................................................ 32 3.3 De termijn voor de aanmaning ....................................................................................... 33 3.4 De plaats van de aanmaning ........................................................................................... 34 3.5 De gevolgen van de aanmaning...................................................................................... 34 3.6 Kantmelding van de aanmaning ..................................................................................... 36 Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden .............................. 40 4.1 Wie kan een geschil aanbrengen? .................................................................................. 40 4.2 Termijn voor het aanbrengen van de geschillen ............................................................. 42 4.3 De aard van de geschillen............................................................................................... 44 4.4 De vorm voor het aanbrengen van geschillen ................................................................ 46 4.5 De schorsing van alle verrichtingen en het proces-verbaal van de geschillen ............... 47

4.6 Neerlegging van het proces-verbaal ............................................................................... 48 4.7 De verkoop na de geschillenbeslechting ........................................................................ 49 Hoofdstuk 5: De nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen. .............................. 51 5.1 De vordering tot nietigverklaring en de termijn voor het instellen van deze vordering 51 5.2 Wie kan een vordering instellen? ................................................................................... 52 5.3 Tegen wie moet de vordering ingesteld worden? ........................................................... 53 5.4 De vorm van de nietigheidsvordering ............................................................................ 53 5.5 De gevolgen van de nietigverklaring ............................................................................. 54 Conclusie .................................................................................................................................. 56 Bibliografie............................................................................................................................... 59

Inleiding 1. Het uitgangspunt van deze bijdrage vormt de beslissing 11 mei 2005 van de beslagrechter van Antwerpen1. De feiten die aan deze beschikking ten grondslag liggen zijn de volgende. Notaris F.W. werd aangesteld door de rechtbank om over te gaan tot het veilen van een in beslag genomen onroerend goed. De eigenaars, tevens schuldenaars, werden aangemaand bij gerechtsdeurwaarderexploot van 23 februari 2005 om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden conform artikel 1582 Ger.W.. De schuldenaars hebben hierop bij gerechtsdeurwaarderexploot van 3 maart 2005 hun bezwaren kenbaar gemaakt bij de aangestelde notaris. In de eerste plaats werd de nietigheid gevorderd van de aanmaning omdat volgens hen niet al de in de wet opgesomde personen werden aangemaand. Ten tweede waren ze niet akkoord met de inhoud van de verkoopsvoorwaarden en tenslotte voerden ze aan dat de gevoerde publiciteit onvoldoende was. De beslagrechter verwierp deze eisen en verleende de notaris een bijkomende termijn van 3 maanden voor de toewijzing.

2. Krachtens artikel 1582 Ger.W. is de notaris, aangesteld door de rechtbank om een in beslag genomen onroerend goed te veilen en een rangregeling op te maken, verplicht de verkoopsvoorwaarden op te stellen, die een door de wet bepaalde minimuminhoud moeten bevatten. De personen opgesomd in artikel 1582 Ger.W. moeten minstens 1 maand voor de zitdag van de openbare verkoop worden aangemaand om kennis te nemen van deze voorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing. Bezwaren hiertegen moeten binnen acht dagen na de aanmaning bij de notaris worden aangebracht, die hiervan een procesverbaal opmaakt en neerlegt ter griffie. Hierdoor wordt de zaak aanhangig gemaakt bij de rechter die een uitspraak doet over de geschillen.

3. Met deze bijdrage willen we de verplichtingen voor de notaris in het kader van artikel 1582 Ger.W. uitpluizen. Na een uiteenzetting over de verkoopsvoorwaarden wordt er stilgestaan bij de betekening ervan. Vervolgens wordt het indienen van bezwaren tegen deze verkoopsvoorwaarden en de behandeling daarvan besproken. Tenslotte wordt de vordering tot nietigverklaring van de procedurehandelingen voorafgaand aan de toewijzing uiteengezet.

1

Beslagr. Antwerpen, 11 mei 2005, T.Not. 2005, 609.

1

Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris 4. De procedure van uitvoerend beslag op onroerend goed moet volgens artikel 59 Hyp.Wet2 starten met een voorafgaande poging tot minnelijke schikking. Vervolgens moet de schuldeiser een voorafgaand bevel tot betaling aan de schuldenaar betekenen. Dit bevel bepaalt dat er bij gebreke van betaling beslag zal worden gelegd op de onroerende goederen van de schuldenaar (art. 1564 Ger.W.). Tussen de 15 dagen en 6 maanden na de betekening van het bevel, kan de schuldeiser overgaan tot het leggen van beslag door middel van de betekening van een gerechtsdeurwaarderexploot van beslag (art. 1566-1567 Ger.W.). Dit beslagexploot moet binnen de 15 dagen overgeschreven worden op het hypotheekkantoor (art. 1569 Ger.W.). Binnen de maand na deze overschrijving moet de schuldeiser de beslagrechter verzoeken om een notaris te benoemen, belast met de verkoop van de in beslag genomen goederen en met het opmaken van een rangregeling (art. 1580 Ger.W.). Volgens artikel 1581 Ger.W. wordt de uitgifte van de beschikking tot benoeming van de notaris, binnen de 15 dagen na de uitspraak aan de notaris tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld3. In de praktijk zal het de vervolgende schuldeiser zijn die de notaris op de hoogte stelt van zijn aanstelling4. Het is ook aangewezen dat de notaris de beschikking van benoeming onmiddellijk laat betekenen bij gerechtsdeurwaarderexploot aan de beslagene, zodat de termijn waarbinnen deze laatste derdenverzet kan aantekenen tegen deze beschikking begint te lopen5.

5. Na zijn aanstelling dient de notaris vooreerst na te gaan of de voorafgaande procedure correct is verlopen6, om te vermijden dat hij nadien met een nietigheid zou worden geconfronteerd7. Het hof van beroep van Luik8 oordeelde dat deze controletaak tot de adviesplicht van de notaris behoort.

2

C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 271, nr. 96: alhoewel de wet uitdrukkelijk bepaalt dat deze verplichting enkel geldt in het kader van de hypotheekwet, blijkt uit de rechtspraak dat de beslagrechters menen dat deze verplichting ook van toepassing is wanneer beslag wordt gelegd op andere dan voor hypotheek vatbare goederen. 3 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 235, nr. 341: het is de griffier die deze taak op zich moet nemen. 4 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 81, nr. 25. 5 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 131. 6 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 - 9. 7 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 130. 8 Luik (18e k.) 5 oktober 2000, JT 2001, 66, JLMB 2001 (verkort), 1470 en Rev.not.b. 2001, 119.

2

De notaris is door zijn aanstelling een medewerker van het gerecht9 of auxiliaire de justice. Dit houdt volgens VAN COMPERNOLLE10 in dat hij op een onafhankelijke en onpartijdige wijze zijn opdracht dient te vervullen, hierbij rekening houdend met de belangen van alle partijen en met respect voor het principe van tegenspraak. Hij mag niet optreden als vertegenwoordiger van één van de partijen11. Hij is onderworpen aan het toezicht van de beslagrechter op grond van artikel 1396 Ger.W.12.

De notaris heeft de leiding over de procedure waardoor hij over een initiatiefplicht, doch geen initiatiefrecht beschikt13. Hij blijft echter een magistraat van de willige rechtsmacht en hij mag dus niet op eigen houtje de geschillen die hem worden aangebracht met betrekking tot bijvoorbeeld de verkoopsvoorwaarden beslechten14. Hij moet wel zijn antwoorden op deze geschillen formuleren en de zaak aanhangig maken bij de beslagrechter, die de uiteindelijke beslissing neemt15.

6. Indien de voorafgaande procedurehandelingen geen gebreken vertonen zal de notaris overgaan tot het opmaken van de verkoopsvoorwaarden. Deze zullen in dezelfde taal moeten worden opgesteld als die van de beschikking van benoeming gewezen ex 1580 Ger.W.16. In het andere geval moet hij de schuldeiser op de onregelmatigheden wijzen zodat deze laatste ze kan rechtzetten.

9

C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX, K. BROECKX, C. ENGELS en P. TAELMAN, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 99, nr. 1. 10 J. VAN COMPERNOLLE, " La commission du notaire par justice: typologie et principes généraux" in J. LEDOUX en J. VAN COMPERNOLLE, Le notaire, le juge et l'avocat. Heurs et malheurs du notaire commis, Brussel, Bruylant, 1996, 29; Zie ook J. TAYMANS, "Le notaire auxiliaire de justice", Ius & Actores 2008, afl. 2, 91, nr. 28. 11 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 236, nr. 342. 12 D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies-exécutions, Brussel, Bruylant, 1979, 377. 13 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 130. 14 C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 99, nr. 1. 15 infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. 16 P. TAELMAN, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel I)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 93, nr. 45.

3

Hoofdstuk 2: De vorm, aard en inhoud van de verkoopsvoorwaarden "De door de benoemde notaris opgemaakte verkoopsvoorwaarden vermelden de dag van de verkoop en bevatten overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. Zij vermelden de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen. Deze bekendmaking maakt geen melding van de gedwongen aard van de verkoping." (art. 1582, lid 1 en 2 Ger.W.).

2.1 De vorm en de aard van de verkoopsvoorwaarden 7. Krachtens artikel 1582, lid 1 Ger.W. is de door de rechtbank aangestelde notaris van rechtswege verplicht om de verkoopsvoorwaarden op te stellen, zodra hij op de hoogte17 wordt gesteld van zijn aanstelling. Een aanmaning van de schuldeiser is hiervoor niet vereist18.

8. Een onderscheid dient gemaakt te worden tussen de algemene en de bijzondere verkoopsvoorwaarden19. De algemene verkoopsvoorwaarden bevatten de bedingen die van toepassing zijn op alle openbare verkopen. Daarnaast zal dat de notaris voor iedere verkoop afzonderlijk, bijzondere verkoopvoorwaarden moeten opstellen. Het geheel neemt de vorm aan van een proces-verbaal en wordt door de notaris ondertekend20. 9. Deze verkoopsvoorwaarden, alhoewel niet volledig identiek21, kunnen het best vergeleken worden met de algemene voorwaarden van een kredietopening of van een of ander 17

In de praktijk zal de notaris op de hoogte gesteld worden door de vervolgende schuldeiser: supra nr. 4. Beslagr. Bergen 3 november 1995, Rev.not.b. 1997, 359; Beslagr. Charleroi 12 maart 1996, Rev.not.b. 1996, 243; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 241. 19 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN, A. MICHIELSEN, A. CUYPERS, Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 136, nr. 4. 20 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 302, nr. 158; Een voorbeeld van een model is terug te vinden in: C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 534-541, nr. 698. 21 Zo bijvoorbeeld handelt de notaris in het kader van een wettelijke opdracht, moet hij een aantal personen aanmanen om er kennis van te nemen en schrijft de wet een aantal bepalingen voor die zeker moeten opgenomen worden: D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 135, nr. 2. 18

4

toetredingscontract. Indien ze voldoen aan alle wettelijke vormvereisten hebben ze uitvoerbare kracht en zijn ze algemeen bindend voor alle bij de procedure betrokken partijen22. Bij gebrek aan betwisting leggen ze op bindende wijze de rechtsverhouding vast tussen de beslaglegger, de beslagene, zijn schuldeisers en de koper23. Ten aanzien van de huurder en/of bewoner van het goed zullen de verkoopsvoorwaarden slechts tegenwerpelijk zijn nadat ze hem werden betekend24. Volgens DIRIX en BROECKX25 is de huurder echter niet verplicht om tegenspraak te voeren en hij zal dan ook niet door de inhoud gebonden zijn wanneer hij zich hier niet tegen verzet. De beslagrechter van Marche-en-Famenne26 is daarentegen van oordeel dat de verkoopsvoorwaarden, bij gebrek aan betwisting of na beslechting van de betwisting door de rechtbank, een bindende kracht erga omnes verkrijgen en dus ook ten aanzien van derden zoals de bewoner van het goed.

10. Het feit dat de verkoopsvoorwaarden uitvoerbare kracht hebben, betekent dat ze rechtstreeks uitvoerbaar zijn en dat de belanghebbenden zich dus niet eerst tot de rechter moeten wenden om te kunnen overgaan tot de tenuitvoerlegging. In een arrest van 23 mei 1991 oordeelde het Hof van Cassatie27 dat de gerechtsdeurwaarder verplicht is op grond van een uitdrijvingsclausule in een uitvoerbare uitgifte van de verkoopsvoorwaarden, de kopers te helpen bij het uitzetten van de schuldenaar-beslagene.

22

J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221; D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 135, nr. 3; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 82-83, nr. 27; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 242, nr. 349. 23 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 212 nr. 289; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, StoryScientia, 2001, 504, nr. 889; G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 619; Volgens Beslagr. Brugge 7 maart 1975, T.Not. 1976, 85 en Rev.not.b. 1977,75 waarin er wordt verwezen naar een oud arrest van het Hof van Cassatie van 12 december 1890, zullen de kandidaat-kopers maar gebonden zijn door de verkoopswaarden van zodra ze beginnen te bieden. 24 G. DE LEVAL, noot onder Beslagr. Marche-en-Famenne, Act.dr. 1996, (376) 377; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361. 25 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1539, nr. 239. 26 Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL. 27 Cass. 23 mei 1991, R.W. 1991-92, 462, noot LAENENS, Rev.not.b. 1991, 532, noot DEMBLON, J.T. 1991, 613, noot BROECKX en LEDOUX en T. Not. 1991, 438.

5

2.2 De inhoud van de verkoopsvoorwaarden 11. De verkoopsvoorwaarden moeten zodanig opgesteld worden dat geïnteresseerden voldoende geïnformeerd zijn over het voorwerp en de modaliteiten van de verkoop28. Ex artikel 1582, lid 1 en 2 Ger.W. juncto artikel 1622 Ger.W. moeten in de verkoopsvoorwaarden op straffe van nietigheid de volgende gegevens worden opgenomen: -

de dag van de verkoop

-

de overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven

-

de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen.

Daarnaast is het aangewezen dat de verkoopsvoorwaarden krachtens andere wettelijke bepalingen, ten gevolge van rechtspraak of op aanraden van de rechtsleer29 ook nog de volgende vermeldingen bevatten30: -

de bezoekregeling tot het onroerend goed

-

de voorafgaande procedurehandelingen

-

de aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed

-

het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling

-

de manier van toewijzen

-

het recht van hoger bod

-

de huurtoestand van het onroerend goed

-

de bepaling van de instelprijs en de premie

-

het uitzettingsbeding

28

E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2117, nr. 154. 29 infra 2.2.1 tot en met 2.2.13. 30 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 32-54; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 243, nr. 351; V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 9 - 10.

6

2.2.1 De dag van de verkoop 12. De zitdag31 van de openbare verkoop moet krachtens artikel 1582, lid 1 Ger.W. in de verkoopsvoorwaarden worden opgenomen. Deze moet plaatsvinden binnen de 6 maanden na de beschikking waarin de notaris werd aangesteld32. In geval van betwisting met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden kan de rechter echter een nieuwe termijn voor de toewijzing vaststellen op grond van 1582, lid 5 Ger.W.. Het maakt hierbij volgens het Hof van Cassatie33 niet uit dat de oorspronkelijke termijn van 6 maanden al dan niet verstreken is op het moment van het doen van de uitspraak. De zitdag na hoger bod kan echter wel buiten deze termijn vallen34. Voor de berekening van deze termijn moet men gebruik maken van de algemene bepalingen inzake termijnen, met name artikel 48 e.v. Ger.W.35.

13. Indien het duidelijk is dat het materieel onmogelijk zal zijn om een zitdag binnen deze 6 maanden te houden, moet de notaris de schuldeiser vragen om zich tot de rechter te wenden ten einde een verlenging van deze termijn te verkrijgen op grond van artikel 51 Ger.W.36. Indien de termijn van 6 maanden echter reeds verstreken is, maar het beslag nog steeds geldig is, zal de schuldeiser een verzoek moeten richten tot de beslagrechter om een nieuwe benoeming van de notaris te bekomen37. In geval van betwisting met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden kan de rechter, volgens het Hof van Cassatie38, echter een nieuwe termijn voor de toewijzing vaststellen op grond van 1582, lid 5 Ger.W., ongeacht of de

31

Sinds de Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594 is in het kader van gedwongen openbare verkopen de mogelijkheid van een 2de zitdag afgeschaft. 32 Artikel 1587, lid 1 Ger.W. 33 Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU. 34 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 139, nr. 8. 35 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84, nr. 29; Voor uitleg i.v.m. de berekening van de termijn: infra 3.3 De termijn van de aanmaning. 36 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 21182120, nr. 160; R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 544, nr. 18-20. 37 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-11, nr. 2.12; R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 544, nr. 21-23. 38 Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU.

7

oorspronkelijke termijn al of niet verstreken is. Het onderscheid dat traditioneel39 in de rechtsleer wordt gemaakt tussen de situatie waarbij de termijn niet verstrekken is en deze waar de termijn wel verstreken is, wordt in dit geval door het Hof niet gevolgd. Ze baseert zich daarvoor op artikel 1582, lid 5 Ger.W., waarin de mogelijkheid aan de rechter wordt gegeven om, ongeacht of de termijn al of niet verstreken is, een nieuwe termijn voor de toewijzing vast te stellen. BOURSEAU40 merkt hierbij op dat de rechter een dergelijke verlenging van de termijn niet op eigen initiatief mag vaststellen en dat er met andere woorden steeds een verzoek van één van de partijen vereist is, aangezien de rechter niet ultra petita mag oordelen. De notaris moet dan ook volgens BOURSEAU41 deze termijn in het oog houden en de vervolgende schuldeiser tijdig verwittigen ten einde ofwel een verlenging van de termijn, ofwel een nieuwe aanstelling van de notaris, ofwel, in geval van bezwaren met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden, een nieuwe termijn op grond van artikel 1582, lid 5 Ger.W. te bekomen.

14. Er mag ook melding gemaakt worden van het feit dat het om een gedwongen openbare verkoop gaat42. Dit wordt door artikel 1582, lid 2 Ger.W. enkel verboden in het kader van de publiciteit.

2.2.2 De overwijzing op de prijs

15. Er moet op grond van artikel 1582, lid 1 Ger.W. een clausule worden opgenomen waarbij er sprake is van overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. Het is niet vereist dat deze bij naam worden genoemd43. Een clausule waarbij er wordt voorzien in een overwijzing van de prijs aan alle

39

R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 543-544, nr. 17-28. 40 R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 546, nr. 37. 41 R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 546, nr. 38. 42 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221. 43 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84 nr. 30; G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 620.

8

schuldeisers is volgens MICHIELS44 echter niet aanvaardbaar. Mijns inziens belet artikel 1582 Ger.W. een dergelijke clausule niet. ENGELS45 merkt, mijns inziens terecht, op dat de notaris bij de rangregeling ook rekening moet houden met andere schuldeisers dan diegene die over een inschrijving of een overschrijving van een bevel beschikken. Na de verkoop gaan de rechten van de schuldeisers namelijk van rechtswege over op de verkoopprijs en dient de notaris een rangregeling op te maken waarin de chirografaire schuldeisers ook moeten worden opgenomen46.

16. De overwijzing op de prijs heeft tot gevolg dat na de toewijzing de rechten van de schuldeisers op het onroerend goed overgaan op de verkoopprijs die verschuldigd is door de koper. Er is met andere woorden sprake van een zakelijke subrogatie waardoor de hypothecaire schuldeisers hun volgrecht verliezen47.

2.2.3 De maatregelen die voor de bekendmaking zullen genomen worden

17. De notaris moet in de verkoopsvoorwaarden ex artikel 1582, lid 2 Ger.W. de maatregelen opnemen die hij zal aanwenden voor de publiciteit van de openbare verkoop. Hierbij mag er geen melding worden gemaakt van de gedwongen aard van de verkoping. De reden hiervan is om mogelijke geïnteresseerden niet af te schrikken48. De notaris mag (en moet49) hierover wel informatie verstrekken indien men hem hierom zou verzoeken50.

44

D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84, nr. 30; contra C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213, nr. 293. 45 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213, nr. 293. 46 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 438-439, nr. 350. 47 C. ENGELS, Zekerheidsrecht: syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 258 en 335. 48 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 214-215, nr. 294-295. 49 De notaris is hiertoe verplicht in het kader van zijn algemene voorlichting- en adviesverplichting op grond van art. 9 organieke wet notariaat. 50 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84-85, nr. 31.

9

18. Rechtspraak en rechtsleer hebben verder gespecificeerd wat er onder deze publiciteitsmaatregelen moet worden verstaan 51. Men dient daarbij steeds rekening te houden met de ratio legis van artikel 1582, lid 2 Ger.W.: de schuldeisers en de beslagene moeten in staat zijn na te gaan of er wel voldoende publiciteit gevoerd is aangezien het welslagen van de verkoop in grote mate afhankelijk is van de gevoerde publiciteit.

Het louter vermelden dat de bekendmaking zal gebeuren overeenkomstig de plaatselijke gebruiken is bijgevolg onvoldoende. Anderzijds is een uitermate gedetailleerde omschrijving niet nodig. De vermelding van het voeren van publiciteit gedurende een zekere termijn voor de verkoop via de aanplakking van een aantal affiches en het plaatsen van advertenties in een aantal dagen/of weekbladen52 met regionale en/of nationale spreiding en op het internet53 zal bijgevolg voldoende zijn. De tekst van de aankondiging moet men daarentegen niet opnemen in de verkoopsvoorwaarden54. Indien de aard van het onroerend goed een bijzondere bekendmaking (bijvoorbeeld in gespecialiseerde tijdschriften) van de verkoop vereist, zal hier uiteraard ook melding van moeten gemaakt worden55. In principe moet er geen beroep gedaan worden op een makelaar of schatter, tenzij men zou kunnen aantonen dat de gebruikelijke publiciteit ontoereikend zou zijn56.

De verkoopsvoorwaarden zelf zijn geen maatregel van publiciteit gelet op het feit dat enkel de personen aangeduid in de wet worden aangemaand om er kennis van te nemen en de koper hiervan maar op de hoogte wordt gebracht op het moment van de toewijzing57.

51

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213-214; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84-85, nr. 31. 52 Er bestaat discussie over het feit of ook de naam van desbetreffende dagen weekbladen moet worden vermeld. Mijns inziens verdient het aanbeveling wel de naam te vermelden zodat de beslagene in staat is na te gaan of er wel geschikte publiciteit werd gevoerd. pro C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 100, nr. 3. contra G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 247, nr. 357. Zie ook W VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 43 waarin de auteur verwijst naar het verslag De Baeck waarin wordt bepaald dat de notaris niet de naam van de tijdschriften moet vermelden. 53 Het gebruik van "immo"-websites zoals www.immoweb.be is alom ingeburgerd en bijgevolg is het aangewezen de publiciteit ook via dit kanaal te voeren. 54 Beslagr. Doornik, 7 juni 1985 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 621. 55 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 214 nr. 294. 56 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. 57 Beslagr. Brussel, 24 april 1995 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 621.

10

Indien de schuldeisers of de beslagene van oordeel zijn dat de gevoerde publiciteit ontoereikend is, kunnen ze hun bezwaren58 hieromtrent kenbaar maken en zal de beslagrechter uiteindelijk oordelen of bijkomende publiciteitsmaatregelen wenselijk zijn59. Hierbij is het aangewezen een zeer precieze omschrijving te geven van de gewenste bijkomende publiciteitsmaatregelen omdat dit o.a. een impact zal hebben op de kosten van de procedure. Voor de beslagrechter van Luik60 werd er bijvoorbeeld geëist dat er ook publiciteit zou gevoerd worden in gespecialiseerde tijdschriften voor de horeca. Aangezien de eisende partijen niet hadden gepreciseerd welke tijdschriften ze op het oog hadden, noch de kosten van deze publiciteit hadden meegedeeld, oordeelde de beslagrechter dat het aan de notaris zelf toekomt om na te gaan in welke mate het wenselijk is, rekening houdend met de kosten hiervan, de publiciteit tot dergelijke tijdschriften uit te breiden.

19. In de geannoteerde beschikking meenden de schuldenaars dat er te weinig publiciteit zou gevoerd worden omdat volgens hen deze publiciteit onvoldoende zou zijn om geschikte potentiële kopers te bereiken. De verkoopsvoorwaarden bepaalden dat er publiciteit zou gevoerd worden in algemene dagbladen met regionale en nationale spreiding, op een regionale televisiezender, het internet, aanplakbrieven en circulaires. De beslagrechter oordeelde dan ook, mijns inziens terecht, dat de voorziene publiciteitsmaatregelen ruimschoots voldoende zouden zijn. Indien de schuldenaars van oordeel waren dat er nog bijkomende publiciteitsmaatregelen dienden genomen te worden, hadden ze in hun vordering moeten aangeven welke bijkomende publiciteit volgens hen nog wenselijk zou geweest zijn, wat ze in casu niet hadden gedaan.

2.2.4 De bezoekregeling tot het onroerend goed

20. Volgens artikel 1580, lid 4 Ger.W. moeten de verkoopsvoorwaarden een bezoekregeling, meer bepaald de bezichtigingsdagen en -uren, tot het onroerend goed voorzien61. De

58

infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 504-505, nr. 890; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 247, nr. 357. 60 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 61 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 141, nr. 10. Dit maakt eigenlijk ook deel uit van de publiciteitsregeling. 59

11

beslagene of huurder zijn verplicht het goed te laten bezichtigen62 zowel door de notaris met het oog op het opstellen van verkoopsvoorwaarden63 als door de kandidaat-kopers. Ze moeten niet uit het goed gedreven worden64, maar indien de toegang geweigerd wordt, oordeelde de beslagrechter van Brussel65 dat de notaris wel maatregelen kan nemen om er voor te zorgen dat de bezichtigingen zullen gebeuren onder toezicht van de openbare macht en eventueel met behulp van een slotenmaker66 overeenkomstig artikel 1580 Ger.W.. Indien er beroep wordt gedaan op een slotenmaker, mag deze volgens VAN HERREWEGHE67 nooit autonoom optreden en moet de openbare macht ook altijd aanwezig zijn.

Vroeger bestond er discussie over het feit of de notaris voor het nemen van deze maatregelen machtiging diende te vragen aan de beslagrechter, dan wel dat deze mogelijkheid reeds vervat zat in zijn opdracht68. De wetgever heeft een einde aan deze discussie gemaakt door in artikel 1580, lid 3 Ger.W. te bepalen: "De benoemde notaris is gemachtigd, in geval van afwezigheid of tegenwerking van de beslagene of bewoner van de in beslag genomen onroerende goederen, op kosten van de beslagene toegang te krijgen tot de in beslag genomen onroerende goederen, indien nodig met behulp van de openbare macht, in voorkomend geval bijgestaan door een slotenmaker, met het oog op de naleving van de verkoopvoorwaarden of de bezichtiging door de belangstellenden, onverminderd de bepalingen van artikel 1498.". 21. De beslagrechter van Antwerpen69 verwierp het bezwaar van de beslagene, die meende dat er bij de bezichtigingmogelijkheid geen rekening was gehouden met haar gezinssituatie. In casu had de notaris zelf bepaald op welke dagen er bezichtiging mogelijk was aangezien hij de beslagene telefonisch niet had kunnen bereiken om dit af te spreken en gelet op de hoogdringendheid. De beslagrechter oordeelde dat de door de notaris uitgewerkte bezichtigingsregeling een minimum betrof (namelijk één dag in het weekend en één dag in de 62

Brussel 9 januari 1974, T. Not. 1974, 136, Rev. not. b. 1975, 47, Pas. 1974, II, 92 en Rec. gén. enr. not. 1974, 439. 63 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 - 16a. 63 Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544. 64 G. DE LEVAL, C. ENGELS en G. HALLET, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXXII, 26 oktober 2000, Brussel, Larcier, 63. 65 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. 66 Beslagr. Luik 4 november 1994, Act. dr. 1996, 414. 67 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 - 16a. 68 G. DE LEVAL en J. LEDOUX, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 420 - 421; V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 - 16. 69 Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544.

12

week, telkens gedurende twee uur, met uitsluiting van de woensdagnamiddag), waarbij er wel degelijk voldoende rekening was gehouden met de gezinssituatie en dat er dus niets aan diende gewijzigd te worden. 22. De beslagrechter van Charleroi70 oordeelde, mijns inziens ten onrechte, dat de notaris niet verplicht is de bezoekmodaliteiten voor de kandidaat-kopers te detailleren. Het zou volgens hem enkel om een mogelijkheid en niet om een verplichting gaan. Artikel 1580, lid 4 Ger.W. bepaalt echter uitdrukkelijk: " De bewoner wordt in kennis gesteld van de beschikking en van de bezichtigingsdagen en -uren als bepaald in de verkoopvoorwaarden.". Mijns inziens kan hieronder niets anders verstaan worden dan de verplichting voor de notaris om de bezichtigingsdagen en -uren op te nemen in de verkoopsvoorwaarden. Als deze niet zouden worden opgenomen in de verkoopsvoorwaarden, zou de notaris zijn verplichting om de bewoner hiervan in kennis te stellen niet kunnen nakomen, aangezien het juist de dagen en uren uit de verkoopsvoorwaarden zijn, die moeten worden meegedeeld. ENGELS71 is ook de mening toegedaan dat de bezichtigingsregeling moet opgenomen worden in de verkoopsvoorwaarden aangezien de beslagene, die hoopt op een zo hoog mogelijke verkoopprijs, op grond van artikel 1582, lid 2 juncto lid 3 Ger.W. het recht heeft te weten welke publiciteitsmaatregelen (waarvan de bezichtigingsdagen en -uren deel uitmaken) door de notaris worden voorzien.

2.2.5 De voorafgaande procedurehandelingen

23. Alhoewel niet uitdrukkelijk voorgeschreven door de wet, verdient het aanbeveling de verschillende gegevens met betrekking tot de beslagprocedure te vermelden in de verkoopsvoorwaarden. Bijgevolg moeten de verkoopsvoorwaarden melding maken van: de uitvoerbare titel op basis waarvan beslag werd gelegd (artikel 1494 Ger.W.), de poging tot minnelijke schikking (art. 59 Hyp.Wet), het voorafgaandelijk bevel (artikel 1564 Ger.W.), het beslagexploot (artikel 1567 Ger.W.) en de beschikking waarbij de notaris werd aangesteld (artikel 1580 Ger.W.).

70

Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426 en P&B 1999, 67. In dezelfde zin: C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 100, nr. 4. 71

13

De reden hiervan is dat de notaris als medewerker van het gerecht, de leiding over de procedure heeft en de geldigheid van de voorafgaande procedurehandelingen dient na te gaan72. Indien hij onregelmatigheden vaststelt, moet hij de vervolgende schuldeiser hierop wijzen zodat deze laatste het gebrek kan rechtzetten. De notaris kan namelijk aansprakelijk gesteld worden indien de toewijzing achteraf wordt nietig verklaard ten gevolge van gebreken in de voorafgaande procedurehandelingen73.

2.2.6 De aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed 24. Het is aangewezen en volgens de beslagrechter in Brugge zelfs verplicht74 het in beslag genomen onroerend goed in de verkoopsvoorwaarden te omschrijven op dezelfde wijze als in het beslagexploot75. Artikel 1568, 2° Ger.W. schrijft voor dat de aanduiding moet gebeuren overeenkomstig artikel 141 Hyp.Wet.. Bijgevolg moeten de volgende zaken opgenomen worden: "geografische ligging (gemeente, straat of gehucht, politienummer), kadastrale beschrijving, zoals blijkt uit een uittreksel, minder dan een jaar oud, uit de kadastrale legger, aard en oppervlakte. Indien sedert de overschrijving van de laatste titel de gegevens betreffende de geografische ligging en de kadastrale beschrijving gewijzigd zijn, moeten die gegevens zoals ze blijken uit die titel eveneens worden vermeld. Betreft het verdiepingen of gedeelten van verdiepingen van een onroerend goed bedoeld in artikel 577bis, § 11, van het Burgerlijk Wetboek, dan moet de vermelding tevens conform de gegevens zijn van de overgeschreven basisakte en van de overgeschreven akten die de basisakte hebben gewijzigd."76. De notaris moet hierbij op een zo nauwkeurig mogelijke wijze de kadastrale gegevens van het goed aanduiden. Bijgevolg zal de notaris volgens CORNET77 moeten bepalen wat de stedenbouwkundige bestemming van het goed is en of er al dan niet erfdienstbaarheden ten voordele of ten laste van het goed bestaan.

72

supra Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris. Luik (18e k.) 5 oktober 2000, JT 2001, 66, JLMB 2001 (verkort), 1470 en Rev.not.b. 2001, 119. 74 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2117, nr. 154: De notaris mag aan deze beschrijving niets toevoegen of wijzigen. 75 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 243, nr. 35. 76 Artikel 141, lid 1 en 2 Hyp.Wet.. 77 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-13, nr. 2.21. 73

14

2.2.7 Het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling

25. De verkoopsvoorwaarden moeten de bedragen, die de koper moet betalen (art. 1640 Ger.W.) alsook de termijn (art. 1596 Ger.W.) waarbinnen dit dient te gebeuren, vermelden78. Met betrekking tot de kosten zal er in de verkoopsvoorwaarden echter geen concreet bedrag opgenomen zijn aangezien het onmogelijk is op voorhand in te schatten hoeveel deze kosten zullen bedragen. Wel zullen de verkoopsvoorwaarden een kostenpercentage en/of een aanduiding van de verschillende posten ten laste van de koper bevatten79. Merk op dat er ook rechtspraak80 is waarin het gebruik van een forfaitaire kostenpercentage in bepaalde gevallen niet werd toegestaan.

De koper dient deze bedragen in principe aan de notaris te betalen. Dit is zeker het geval voor de kosten, rechten en erelonen. Wat de andere bedragen betreft, zoals de prijs, interest en andere bijkomende kosten, zal de koper deze echter ook bevrijdend in de deposito -en consignatiekas kunnen storten (artikel 1641 Ger.W.)81. Net zoals de toewijzing moet volgens DIRIX82 ook de bepaling van de kosten aan de plaatselijke gebruiken worden onderworpen. Tegen een beding dat hiervan afwijkt kan men dan ook, volgens DIRIX83, succesvol tegenspraak voeren, zelfs indien dit beding goedgekeurd werd door de Kamer van Notarissen, aangezien een kostenbarema opgesteld door deze Kamer niet als een plaatselijk gebruik kan beschouwd worden.

78

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215-216, nr. 297; contra G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 244, nr. 352: Volgens DE LEVAL moet het bedrag van de kosten ten laste van de koper niet vermeld worden in de verkoopsvoorwaarden aangezien artikel 1585 Ger.W. bepaalt dat dit bedrag voor de opening van de veiling in het openbaar wordt aangekondigd en wordt vermeld in het proces-verbaal van toewijzing. 79 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 95, nr. 54. 80 Beslagr. Brussel 14 februari 2008, JLMB 2009, 558, noot, Rev.not.b. 2009, 266, noot G. DE LEVAL, T.Not. 2009, 393, noot D. MICHIELS. Zie ook C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 306-307, nr. 160. 81 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-12, nr. 2.16. 82 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2118, nr. 156. 83 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2118, nr. 156.

15

2.2.8 De manier van toewijzing 26. Uit de samenlezing van de artikelen 1587 en 1622 Ger.W. leidt men84 af dat de verkoopsvoorwaarden de manier85 van toewijzing moeten vermelden. Volgens MICHIELS86 is de vermelding dat de toewijzing zal plaatsvinden overeenkomstig de plaatselijke gebruiken voldoende.

2.2.9 Recht van hoger bod

27. Artikel 1593, in fine Ger.W. schrijft voor dat de bekendmaking van de mogelijkheid tot hoger bod moet gebeuren volgens het gebruik bij willige verkoop en overeenkomstig de verkoopsvoorwaarden. Bijgevolg zal hierover een clausule moeten worden opgenomen87. Door de wet van 15 mei 200988 werd de regeling inzake openbare verkopen grondig gewijzigd. Ten gevolge hiervan werd ook de regeling van het hoger bod aangepast. Er werd een zesde lid aan artikel 1592 Ger.W. toegevoegd: "In alle gevallen kunnen de verzoekers, wegens bijzondere omstandigheden, hetzij in de verkoopvoorwaarden vermelden, hetzij ter zitting beslissen dat de formaliteit van het hoger bod niet zal worden toegepast.". De notaris zal hierdoor in zijn verkoopsvoorwaarden moeten vermelden of de mogelijkheid van hoger bod al dan niet wordt opgeheven. Hierbij is het volgens MICHIELSEN89 aangewezen om deze mogelijkheid nog niet uit te sluiten in de verkoopsvoorwaarden zelf en dus te vermelden dat er geen opheffing van hoger bod zal toegepast worden. Hierdoor legt men de bal in het kamp van de schuldeisers en de beslagene. Indien zij van oordeel zijn dat de mogelijkheid tot hoger bod toch al in de verkoopsvoorwaarden moet worden uitgesloten, zullen ze hun bezwaren hieromtrent ter kennis moeten brengen van de notaris, waarna de beslagrechter er uiteindelijk zal over moeten beslissen.

84

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215, nr. 296. 85 In de 3 arrondissementen van Oost-Vlaanderen gebruikt men een hamer om toe te wijzen. Bij de 3de slag is het goed toegewezen: http://www.notarim.be/nl/Algemene_info/over_openbare_verkopingen/. 86 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 85, nr. 32. 87 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215, nr. 295. 88 Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594. 89 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 27-28, nr. 25 en zie nr. 26 voor tekstvoorstellen.

16

28. Indien er wordt toegewezen onder de opschortende voorwaarde van hoger bod, wordt dit, binnen de 5 werkdagen na de toewijzing, door de notaris bekendgemaakt aan de hand van aanplakbiljetten90 en kan eenieder gedurende 15 dagen na de toewijzing een hoger bod doen (art. 1592, lid 1 Ger.W.). Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één tiende van de hoofdprijs, met een minimum van 250 euro en een maximum van 6200 euro (art. 1592, lid 2 Ger.W.). Een hoger bod dient te gebeuren bij gerechtsdeurwaarderexploot, dat aan de notaris wordt betekend en het bedrag moet op het kantoor van de notaris in consignatie worden gegeven (art. 1592, lid 3 Ger.W.).

2.2.10 Huurtoestand 29. Alhoewel niet uitdrukkelijk verplicht gesteld door de wet, vloeit uit de rechtspraak91 voort dat de notaris ook informatie dient op te nemen in verband met de huurtoestand van het onroerend goed. De beslagene kan namelijk eisen dat de notaris hierover melding maakt. In geval van betwisting doet de beslagrechter hierover uitspraak. Een voorbeeld hiervan vinden we terug in de beschikking van 24 september 1990 van de beslagrechter van Luik92 waar de notaris in zijn verkoopsvoorwaarden niets had opgenomen in verband met de huurtoestand van het onroerend goed ondanks het bestaan van een geregistreerde handelshuurovereenkomst. De beslagrechter oordeelde dan ook dat de notaris de verplichting had deze tekortkoming recht te zetten gelet op het feit dat zijn aansprakelijkheid in het gedrang komt indien de koper meent misleid te zijn in verband met de huurtoestand van het onroerend goed.

De vermelding van de huurtoestand biedt de partijen de mogelijkheid om hiertegen hun bezwaren kenbaar te maken. Daarom is het volgens MICHIELS93 aangewezen om ook de huurder (die geen partij is) aan te manen om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden

90

Artikel 1593, lid 1 Ger.W.. Bijv. Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 216, nr. 300; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 85-87, nr. 3436; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 505-506, nr. 891. 92 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 93 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 87, nr. 36. 91

17

zodat hij in staat is zijn bezwaren te uiten indien hij van oordeel is dat hij benadeeld is door deze verkoopsvoorwaarden.

30. Krachtens artikel 1575, lid 1 Ger.W. zijn huurovereenkomsten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot, niet-tegenwerpelijk aan de ingeschreven schuldeisers, aan de schuldeisers die de in artikel 1565 Ger.W. bedoelde overschrijving naar behoren hebben gedaan, aan de beslagleggers en aan de koper. Er bestaat onduidelijkheid over het feit of dit het geval is voor alle soorten huur94. Meer specifiek rijst de vraag of in geval van woninghuur artikel 9 van de woninghuurwet niet primeert, waardoor een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening maar waarbij de huurder reeds sedert 6 maanden de woning betrekt, toch tegenwerpelijk zou zijn95. Volgens de ene strekking96 in de rechtsleer heeft de wetgever niet uitdrukkelijk afgeweken van artikel 1575 Ger.W. en kan men zich bijgevolg niet beroepen op huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening voor de overschrijving van het beslag. Een andere strekking is echter van oordeel dat voorrang moet worden gegeven aan artikel 9 woninghuurwet of met andere woorden dat, indien de huurder reeds 6 maanden de woning betrekt, de huurovereenkomst wel tegenwerpelijk is97. In ieder geval moet de huurovereenkomst dan wel gesloten zijn voor de overschrijving van het beslag of het bevel98. Een bijkomende vraag die zich hier stelt is, met welke datum er rekening dient gehouden te worden om te oordelen over die periode van 6 maanden. Is dit de datum van de overschrijving van het bevel of beslagexploot dan wel die van de overschrijving van de toewijzing? Volgens LEDOUX en CAMBIER99 moet men zich hiervoor plaatsen op de datum van de definitieve toewijzing.

94

Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 19 juni 2003 bepaalt dat voor wat de handelshuur betreft, het beslagrecht en meer bepaald art. 1575 Ger.W. primeert op art. 12 handelshuurwet . Zie voor een uitgebreide bespreking van dit onderwerp: G. DE LEVAL en J. LEDOUX, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 410 - 412; E. DIRIX, "Recente rechtspraak inzake beslag en executierecht" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 20, nr. 33. 95 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1535-1536, nr. 232. 96 Zie voor verwijzingen: E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1535-1536, nr. 232. 97 Zie ook C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 282, 118. 98 Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181. 99 J. LEDOUX en B. CAMBIER, "Saisie immobilière et opposabilité des baux", Rev.not.b. 1992, 574: ze maken dan nog een bijkomend onderscheid tussen de situatie zonder hoger bod en de situatie waarbij er wel sprake is van een hoger bod. In dat laatste geval is het datum van de definitieve toewijzing na hoger bod die bepalend is.

18

De notaris kan in zijn verkoopsvoorwaarden afwijken van artikel 1575 Ger.W. en de koper verplichten de bestaande huurovereenkomst te eerbiedigen. Volgens DIRIX en BROECKX100 is een dergelijke verplichting namelijk bindend voor de koper op voorwaarde dat er hierover in de verkoopsvoorwaarden een uitdrukkelijke clausule (waarin de huurovereenkomst precies wordt omschreven101) wordt opgenomen. Het bindend karakter vloeit voort uit het feit dat zo'n clausule als het ware deel uitmaakt van het aanbod dat door de koper wordt aanvaard102. Weliswaar kunnen de schuldeisers tegen de opname hiervan in de verkoopsvoorwaarden tegenspraak voeren. ENGELS103 merkt daarbij terecht op dat de notaris niet het recht heeft om alsnog vaste datum te geven aan een huurovereenkomst zonder vaste datum, door de opname van de hoofdinhoud ervan in de verkoopsvoorwaarden.

31. In de geannoteerde beschikking zijn de schuldenaars niet akkoord met de beschrijving van de huurtoestand. Volgens hen is er wel degelijk een geregistreerde handelshuurovereenkomst terwijl de verkoopsvoorwaarden stellen dat het onroerend goed niet verhuurd is. De beweerde handelshuurovereenkomst was echter pas gesloten op 1 juni 2004 en geregistreerd op 7 juni 2004, terwijl de poging tot minnelijke schikking reeds dateerde van 27 februari 2004. Bovendien was de handelshuurovereenkomst voor een periode van 9 jaar gesloten door een persoon, die slechts voor 1% mede-eigenaar was van het onroerend goed en was ze in strijd met de stedenbouwkundige bestemming van het goed. De notaris, die ter plaatse was gaan kijken, had niets van kleinhandel of bedrijf aangetroffen. Bijgevolg oordeelde de beslagrechter, mijns inziens volkomen terecht, dat deze handelshuurovereenkomst prima facie nietig was en een loutere kunstgreep uitmaakte om de veiling te belemmeren.

2.2.11 De bepaling van de instelprijs en de premie 32. De wet van 15 mei 2009104 heeft de regeling inzake openbare verkopen grondig gewijzigd. Onder andere artikel 1587 Ger.W. werd aangepast waardoor de openbare verkoop 100

E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1535-1536, nr. 232. 101 De volgende clausule " L'adjudicataire respectera tous les baux existant ou pouvant exister..." mag dan ook niet gebruikt worden volgens J. LEDOUX en B. CAMBIER, "Saisie immobilière et opposabilité des baux", Rev.not.b. 1992, 576. 102 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 497, nr. 881 en 505-506, nr. 891; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 245, nr. 355. 103 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 308, nr. 161. 104 Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594.

19

in het kader van een uitvoerend beslag op onroerende goederen steeds in één zitdag105 plaatsvindt. Daarnaast is het voor de notaris voortaan ook toegelaten om in bepaalde gevallen premies toe te kennen, een instelprijs te bepalen en desgevallend af te mijnen om een bod uit te lokken. Dit heeft uiteraard allemaal zijn weerslag op de inhoud van de verkoopsvoorwaarden. a) instelprijs

33. Artikel 1587, lid 3 Ger.W. luidt: "De instrumenterende notaris kan voorafgaand aan de toewijzing, eventueel na advies van een door hem aangestelde deskundige, de instelprijs bepalen.". De keuze van het al dan niet voorzien van een instelprijs heeft belangrijke gevolgen voor de mogelijkheid tot afmijnen, voor de regeling met betrekking tot de premies en voor de kosten van de in dit kader aangestelde deskundige. Het is namelijk zo dat indien de notaris een instelprijs voorziet en niemand brengt een bod uit ter waarde van deze instelprijs de notaris overeenkomstig artikel 1587, lid 5 Ger.W. zal moeten afmijnen om zo een eerste bod uit te lokken en vanaf dan verder te laten opbieden. Verder heeft de keuze van een instelprijs ook tot gevolg dat, indien er niet werd afgemijnd, er sowieso een premie zal moeten worden toegekend indien aan alle voorwaarden is voldaan. In het tegenovergestelde geval, wanneer er geen gebruik wordt gemaakt van een instelprijs, is de premie slechts een mogelijkheid en geen verplichting. Tenslotte brengt het advies van een deskundige, aangesteld om de notaris te helpen bij het bepalen van een instelprijs, kosten met zich mee. De wet van 15 mei 2009 regelt niet wie deze kosten ten laste zal moeten nemen. Daarom zal de notaris hierover iets moeten voorzien in de verkoopsvoorwaarden zodat er eventueel bezwaren tegen kunnen ingediend worden, waar de beslagrechter dan zal over moeten oordelen. De verkoopsvoorwaarden zullen dus moeten vermelden of er al dan niet gebruik zal gemaakt worden van een instelprijs, of deze instelprijs door een deskundige zal bepaald worden, wie die deskundige in dat geval dan zal zijn en wie de kosten hiervan ten laste zal moeten nemen106. Tenslotte zal de notaris er ook op moeten wijzen dat, indien niemand een bod uitbrengt ten belope van de instelprijs, hij een eerste bod zal moeten uitlokken107, waarna er geen premie meer zal kunnen worden toegekend.

105

De eventuele zitdag na hoger bod niet meegerekend. A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 23, nr. 13 en zie ook de tekstvoorstellen in nr. 14. 107 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 24, nr. 17:de auteur raadt aan om niet te spreken over afmijning, maar over het uitlokken van een eerste bod omdat er anders 106

20

b) de premie

34. Volgens het oude artikel 1587 Ger.W. was het gebruik van premies bij gedwongen openbare verkopen verboden. Door de wet van 15 mei 2009 is hier verandering in gekomen en werd een premieregeling in de wet ingeschreven. Hierbij moet er een onderscheid gemaakt worden tussen het feit of er al dan niet een instelprijs werd bepaald. Indien er één werd voorzien, bepaalt artikel 1587, lid 4 Ger.W.: "De bieder die bij aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag gelijk aan of hoger dan de instelprijs biedt, krijgt een vergoeding gelijk aan 1 % van zijn eerste bod. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief aan deze bieder wordt toegewezen. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa."108. Indien men echter zonder instelprijs werkt, geldt artikel 1587, lid 6 Ger.W.: "Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan die bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Deze premie bedraagt 1 % van dit geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief wordt toegewezen aan deze bieder. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa.". Het komt er dus op neer dat indien er een instelprijs werd bepaald, de koper, indien hij aan de voorwaarden zoals bepaald in de wet voldoet, recht zal hebben op een premie (wat de facto zal neerkomen op een prijsvermindering109), terwijl in het tegenovergestelde geval er enkel een premie zal kunnen toegekend worden indien de notaris hiertoe beslist. Bijgevolg zal er hierover dus duidelijkheid moeten verschaft worden in de verkoopsvoorwaarden110.

Wie de kosten van de premie zal moeten dragen wordt in dit geval wel geregeld in de wet. Artikel 1587, in fine Ger.W. bepaalt namelijk: "De in het vierde en zesde lid bepaalde premies worden beschouwd als een gerechtskost zoals bepaald in artikel 17 van de Hypotheekwet.". een probleem zou kunnen bestaan met art. 1 organieke wet notariaat volgens de welke er enkel opgeboden kan worden terwijl afmijnen betekent dat men "toewijst aan de persoon die een lager voorstel aanvaardt". 108 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 25, nr. 18: aangezien er een premie wordt toegekend aan diegene die als eerste de instelprijs of een hoger bod heeft geboden, moet volgens deze auteur de notaris op voorhand vragen of er iemand een hoger bod wenst te doen dan de instelprijs zodat die persoon, op voorwaarde dat hij de uiteindelijke koper is, dan het voordeel van de premie kan toegekend worden. 109 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 26, nr. 22: enerzijds heeft de koper een schuld t.o.v. de massa, met name de verkoopprijs, anderzijds beschikt hij over een schuldvordering op de massa ten belope van de premie. Hierdoor zal er schuldvermenging in hoofde van de koper optreden (art. 1300 B.W.). 110 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 25-26, nr. 18-23: de notaris zal dus, indien er niet met een instelprijs wordt gewerkt, moeten bepalen of er al dan niet een premie zal toegekend worden.

21

2.2.12 Het uitzettingsbeding

35. Een dergelijk beding verplicht de beslagene, indien hij het beslagen onroerend goed bewoont, binnen een bepaalde termijn na de toewijzing het goed te verlaten. Zo niet kan hij hiertoe gedwongen worden op verzoek van de koper die daarvoor beroep kan doen op een gerechtsdeurwaarder. Het Hof van Cassatie111 oordeelde dat indien de uitvoerbare uitgifte van de verkoopsvoorwaarden een dergelijk beding bevat, de gerechtsdeurwaarder verplicht is de kopers te helpen met de uitdrijving. Wel wijst het Hof erop dat de beslagene, indien hij redenen heeft om te weigeren het onroerend goed te verlaten, zich kan verzetten tegen de opname van zo'n beding in de verkoopsvoorwaarden door zijn bezwaren met betrekking tot deze verkoopsvoorwaarden kenbaar te maken overeenkomstig artikel 1582, lid 4 Ger.W.112.

Indien het goed daarentegen door een derde wordt bewoond, zullen de verkoopsvoorwaarden hem niet tegenwerpelijk113 zijn en zal de koper zich bijgevolg tot de bevoegde vrederechter114 moeten wenden om de bewoners uit het onroerend goed te laten zetten. Volgens DE LEVAL115 zouden de clausules die de bewoner van het goed aanbelangen, hem wel tegenwerpelijk zijn indien de notaris hem deze verkoopsvoorwaarden heeft betekend. De beslagrechter van Marche-en-Famenne116 is zelfs van oordeel dat bij gebrek aan betwistingen, de verkoopsvoorwaarden erga omnes tegenstelbaar zijn, ook ten aanzien van hen die niet werden aangemaand en niet dienden aangemaand te worden. ENGELS117 merkt op dat dergelijke clausules duidelijk en nauwkeurig dienen te zijn, zowel naar de persoon als naar de goederen. Er moet met andere woorden ook bepaald worden wat er met de goederen, die in het onroerend goed aanwezig zijn, zal gebeuren.

111

Cass. 23 mei 1991, R.W. 1991-92, 462, noot LAENENS, Rev.not.b. 1991, 532, noot DEMBLON, J.T. 1991, 613, noot BROECKX en LEDOUX en T. Not. 1991, 438. 112 infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. 113 Beslagr. Antwerpen 1 maart 1989, RW 1990-91, 304: in casu ging het om een huurder, wiens niet geregistreerde huurovereenkomst niet in de verkoopsvoorwaarden was vermeld. De beslagrechter oordeelde dat aangezien de huurder geen partij was bij deze verkoopsvoorwaarden, deze geen titel uitmaakten ten aanzien van hem. 114 Beslagr. Marche-en-Famenne 17 augustus 1995, Act. dr. 1996, 406; J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 662, nr. 240; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, StoryScientia, 2001, nr. 892. 115 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361. 116 Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL. 117 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 310, nr. 161.

22

36. Volgens de beslagrechter van Charleroi118 kan de beslagene de rechter om uitstel van uitzetting vragen op voorwaarde dat hij dit doet binnen de termijn van 1334 Ger.W.. Dit is een merkwaardige beslissing gezien het feit dat uitstel van betaling waar het in dit geval eigenlijk om draait, reeds niet meer kan gevraagd worden bij de betwisting van de verkoopsvoorwaarden (infra nr. 72). Het zou dan ook logisch zijn dat, zoals DE LEVAL119 mijns inziens terecht opmerkt, in een verder stadium van de procedure met name nadat de toewijzing definitief is geworden, een dergelijke respijttermijn ook niet meer kan toegekend worden. Bovendien is op het moment van de uitzetting, de termijn van artikel 1334 Ger.W. al lang verstreken en zou de vordering dus onontvankelijk verklaard moeten worden. De beslissing is misschien echter wel begrijpelijk wanneer men de feiten nader bekijkt. De schuldenaar/bewoonster bleek een werkloze alleenstaande moeder van twee jonge kinderen die naast de kinderbijslag diende toe te komen met een werkloosheidsuitkering van 22000 Bfr., wat haar kansen op het vinden van een geschikte huurwoning aanzienlijk beperkte. Ze had een nieuwe woning gevonden maar kon deze pas betrekken vanaf de eerste juli, waarop ze om uitstel van uitzetting vroeg. Aangezien ze hierdoor de woning slechts een tweetal maanden langer zou moeten betrekken, stond de beslagrechter, die bij tijden blijkbaar ook een beetje sociaal voelend zijn, in dit geval een verder verblijf tot de 1ste juli toe.

37. In de geannoteerde beschikking voerden de eisers aan dat het uitzettingsbeding in de verkoopsvoorwaarden, waardoor de koper, na de integrale betaling van de koopprijs en kosten, onmiddellijk in het genot van het verkochte goed zou treden, tot gevolg zou hebben dat de bewoonster zonder redelijke en menselijke termijn uit het onroerend goed zou gedreven worden. De beslagrechter verwerpt dit bezwaar door te stellen dat de schuldenaars al geruime tijd op de hoogte waren van de lopende procedure en dus het nodige konden doen om een nieuwe woonst te vinden. Bovendien waren de prijs en de kosten nog niet betaald waardoor de bewoonster het pand nog niet onmiddellijk diende te verlaten. Mijns inziens is dit een correcte beslissing. Zoals de beslagrechter aangeeft zijn de schuldenaars al geruime tijd op de hoogte van de procedure van uitvoerend beslag en dus ook van een daaruit voortvloeiende mogelijke uitzetting uit het onroerend goed. Het aanvechten van deze clausule was mijns inziens dan ook andermaal enkel een poging om de procedure te vertragen.

118 119

Beslagr. Charleroi 25 juni 1991, JLMB 1992, 246, noot G. DE LEVAL. G. DE LEVAL, noot onder Beslagr. Charleroi 25 juni 1991, JLMB 1992, (247) 248.

23

2.2.13 Overige vermeldingen

38. Tenslotte kunnen er nog tal van andere vermeldingen opgenomen worden in de verkoopsvoorwaarden. Deze vallen echter buiten het bestek van deze bijdrage120.

120

Voor een uitgebreide opsomming en bespreking: C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213-220, nr. 291-310; D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 139-156, nr. 7-33 ; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 83-106, nr. 28-66; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 504-508, nr. 890-897; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 243-251, nr. 351-360; Zie ook C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed en rangregeling" in N. GEELHAND DE MERXEM, H. DE WULF, E. DIRIX en C. ENGELS, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 13, Brugge, Die Keure, 2008, 147-149, nr. 34-37.

24

Hoofdstuk 3: De aanmaning van de verkoopsvoorwaarden "De ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar worden ten minste een maand vóór de verkoop aangemaand om inzage te nemen van die verkoopsvoorwaarden en aanwezig te zijn bij de toewijzing." (art. 1582, lid 3 Ger.W.).

39. Nadat de verkoopsvoorwaarden zijn opgesteld en ondertekend, moet de notaris de ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar ten minste één maand voor de verkoop aanmanen om kennis te nemen van deze verkoopsvoorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing121. De aanmaning op zich is volgens het hof van beroep te Brussel122 voldoende, het is niet vereist dat de aangemaande personen, in casu de eerst ingeschreven schuldeiser, ook daadwerkelijk aanwezig zijn op de zitdag.

3.1 Wie moet aangemaand worden? 3.1.1 De personen opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W. 40. Volgens artikel 1582, lid 3 Ger.W. moeten de volgende personen aangemaand worden: 1) de ingeschreven schuldeisers 2) de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven 3) de schuldenaar Er bestaat discussie over het feit of deze schuldeisers al dan niet over een opeisbare schuldvordering moeten beschikken. Volgens ENGELS

123

moeten schuldeisers wiens

vordering nog niet opeisbaar is wegens een tijdsbepaling, niet worden aangemaand. Anderen 124 zijn daarentegen van mening dat deze wel moeten worden aangemaand. De notariële praktijk volgt deze laatste zienswijze125.

121

Art. 1582, lid 3 Ger.W. Brussel 20 juni 1996, P&B 1996, 194. 123 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 220, nr. 313. 124 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 509, nr. 899. 125 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 254, nr. 363. 122

25

a) de ingeschreven schuldeisers

41. Dit zijn de schuldeisers126 wiens voorrecht of hypotheek op het onroerend goed voor het beslag is ingeschreven op het hypotheekkantoor. Wat de voorrechten betreft, zijn dit bijvoorbeeld de verkoper, de ruiler, de schenker of de deelgenoot van het onroerend goed (art. 27 Hyp.Wet). Bij de hypothecaire schuldeisers kan men een onderscheid maken tussen enerzijds diegene die over een wettelijke hypotheek beschikken en anderzijds diegene die conventioneel een hypotheek bedongen hebben. Deze aanmaning mag gebeuren aan de in hun inschrijving gekozen woonplaats127.

b) de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven128

42. De schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven, moeten volgens artikel 1582, lid 3 Ger.W. worden aangemaand. Hieronder worden ook de schuldeisers verstaan die een bewarend beslag hebben doen overschrijven op het hypotheekkantoor129. Krachtens artikel 1497 Ger.W. is het namelijk niet vereist om een nieuw beslag over te schrijven bij omzetting van bewarend in uitvoerend beslag indien men over een uitvoerbare titel beschikt. Het overgeschreven bevel voorafgaand aan de tenuitvoerlegging geldt dan als overschrijving van het exploot van uitvoerend beslag.

c) de schuldenaar

43. De schuldenaar moet aangemaand worden en eventueel ook diens echtgenoot/echtgenote in geval van artikel 1562 Ger.W.130 Dit artikel heeft tot gevolg dat, indien de beslagene gehuwd is onder een stelsel van gemeenschap van goederen en het in beslag genomen goed een gemeenschappelijk goed is, de echtgenoot/echtgenote van de beslagene bij de 126

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 220-222, nr. 313. 127 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 223. 128 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 222, nr. 313. 129 W. VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 45. 130 V. VAN HERREWEGHE, Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 315, nr. 1004; C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed en rangregeling" in N. GEELHAND DE MERXEM et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 13, Brugge, Die Keure, 2008, 140-141, nr. 19.

26

beslagprocedure moet betrokken worden en dus ook dient aangemaand te worden door de notaris131. Indien het goed in onverdeeldheid toebehoort aan beide echtgenoten, moet volgens artikel 1561 Ger.W. eerst de verdeling gevorderd worden. Is het onroerend goed echter een persoonlijk goed van de beslagene, moet zijn echtgenoot/echtgenote niet worden aangemaand132. Indien het in beslag genomen onroerend goed een gezinswoning betreft, moet(en) volgens DE WULF133 de eigenaar(s) van het goed worden aangemaand.

3.1.2 Andere personen dan deze opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W.

44. Naast de personen uit artikel 1582 Ger.W. lid 3, is het ook aangewezen dat de volgende personen worden aangemaand:  De beslagleggende schuldeiser. In principe zal hij ofwel over een ingeschreven voorrecht of hypotheek ofwel over een overgeschreven bevel beschikken en valt hij dus onder artikel 1582, lid 3 Ger.W. Toch bestaat de mogelijkheid dat hij over geen van beide beschikt. Dit zal namelijk het geval zijn wanneer hij wel een bevel tot betaling heeft betekend doch niet liet overschrijven en onmiddellijk is overgegaan tot het leggen van beslag. Ook in dat geval moet hij aangemaand worden134. Indien deze schuldeiser niet werd aangemaand kan dit volgens de beslagrechter van Hoei135 echter niet leiden tot de nietigheid van de procedure.

131

C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 545, nr. 706. 132 C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 545, nr. 707. 133 C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 545-546, nr. 708: Indien het een gemeenschappelijk goed is of een goed in onverdeeldheid moeten beide echtgenoten worden aangemaand. Indien het daarentegen een persoonlijk goed is, moet enkel diegene die eigenaar is, worden aangemaand. 134 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 222, nr. 313; J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 19831988", JT 1989, 659, nr. 222; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, nr. 898; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 252, nr. 361. 135 Beslagr. Hoei 22 mei 1985, JLMB 1985, 493. In G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 624, rechtvaardigen de auteurs deze zienswijze door erop te wijzen dat deze onregelmatigheid enkel maar door de beschermde partij, zijnde de vervolgende schuldeiser en niet door de beslagene kan opgeworpen worden.

27

 De derde-bezitter136. Dit doet zich voor wanneer de beslagene het onroerend goed zou hebben overgedragen aan een derde. De hypothecaire schuldeiser kan alsnog de uitwinning vervolgen gelet op zijn hypothecair volgrecht. Artikel 96 e.v. Hyp.Wet zijn van toepassing137. Uit artikel 99 Hyp.Wet volgt dat, indien de derde-bezitter geen afstand heeft gedaan van het goed noch de opeisbare kapitalen en interesten heeft voldaan, een hypothecaire schuldeiser maar kan overgaan tot de verkoop van het onroerend goed 30 dagen na bevel te hebben gedaan aan de oorspronkelijke schuldenaar en na aanmaning te hebben gedaan aan de derde bezitter om de opeisbare schuld te betalen of afstand te doen van het erf138. De betekening van het bevel of het beslag kan niet gelijkgesteld worden met de aanmaning die artikel 99 Hyp.Wet op straffe van nietigheid voorschrijft. Bij niet naleving van deze bepaling, kan er bijgevolg geen sprake zijn van een geldig beslag139. 

De zakelijke borg.140 Dit is de derde die een zakelijke zekerheid heeft gegeven op zijn onroerend goed tot zekerheid van de schuld van de schuldenaar141. Aangezien het beslag en de daaropvolgende verkoop betrekking hebben op dit onroerend goed, dat zijn eigendom is, is het logisch dat hij ook wordt aangemaand.

 De huurder/bewoner van het onroerend goed. Het is aangewezen om de huurder en/of de bewoner van het onroerend goed aan te manen. Op die manier beschikken zij ook over de mogelijkheid om hun bezwaren betreffende de verkoopsvoorwaarden kenbaar te maken142. Ze hebben er namelijk belang bij om tegenspraak te voeren indien de verkoopsvoorwaarden bijvoorbeeld een uitzettingsbeding bevatten, waardoor hun situatie door de verkoop zou kunnen worden aangetast. Door de aanmaning kunnen hun bezwaren dan beslecht worden alvorens tot de verkoop over te gaan143. Volgens

136

Beslagr. Luik, 8 december 1982 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 624. 137 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1525-1526, nr. 217. 138 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 194-200, nr. 273-282 en 252, nr. 361. 139 Beslagr. Brussel 29 juni 1993, JLMB 1994, 716, noot G. DE LEVAL. 140 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, nr. 898. 141 E. DIRIX, Kort begrip van het beslagen executierecht, Leuven, Acco, 2008, 104, nr. 185. 142 Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181. 143 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 68; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361.

28

DIRIX en BROECKX144 is de huurder echter niet verplicht om tegenspraak te voeren indien hij niet akkoord is met de inhoud. Indien hij geen bezwaren indient, zou hij dan ook niet door de inhoud gebonden zijn. Volgens DE LEVAL145 heeft de aanmaning van de huurder wel tot gevolg dat de clausules die hem aanbelangen hem tegenstelbaar zijn. De beslagrechter van Marche-en-Famenne146 gaat nog een stapje verder en is van oordeel dat de verkoopsvoorwaarden bij gebrek aan betwistingen of nadat de rechtbank deze betwistingen heeft beslecht, onherroepelijk zijn ook ten aanzien van diegene die niet werden aangemaand en niet dienden aangemaand te worden.

In de geannoteerde beschikking verweten de schuldenaars de notaris dat hij de huurder van het beslagen onroerend goed niet had aangemaand. De beslagrechter oordeelde, mijns inziens terecht, dat deze volgens artikel 1582, lid 3 Ger.W. niet diende aangemaand te worden. Bovendien was er in casu geen sprake van een geldige huurovereenkomst en was het bijgevolg logisch dat de notaris de vermeende huurder niet had aangemaand.  De voorlopig bewindvoerder. Het hof van beroep te Luik147 oordeelde dat in geval van het overlijden van de beslagene tijdens de procedure van uitvoerend beslag waarbij de vereffening van de nalatenschap vertraging oploopt en er zich allerlei verrassingen voordoen waarvan de afloop onzeker is, een voorlopig bewindvoerder moet aangesteld worden om de beslagprocedure verder te kunnen zetten. Uiteraard moet deze voorlopig bewindvoerder dan ook worden aangemaand om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden148.

144

E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1539, nr. 239. 145 G. DE LEVAL, noot onder Beslagr. Marche-en-Famenne, Act.dr. 1996, (376) 377; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361. 146 Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL. 147 Luik (11e k.) 18 oktober 2001, Rev.not.b. 2002, 375. 148 G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 623, commentaar onder Luik (11e k.) 18 oktober 2001, Rev.not.b. 2002, 375.

29

3.1.3 Het hypothecair getuigschrift

45. Om te weten wie de aan te manen schuldeisers zijn, zal de notaris gebruik maken van een hypothecair getuigschrift betreffende het onroerend goed. Belangrijk hierbij is dat hij beschikt over een recente hypothecaire staat en dus zal hij desgevallend nog een aanvullende staat tot op de datum van het eerste exploot van aanmaning moeten opvragen, zodat hij een correct en volledig beeld krijgt van de hypothecaire toestand van het beslagen goed149. Volgens ENGELS150 moet de notaris een dertigjarige hypothecaire staat opvragen en begaat hij een beroepsfout indien hij dit niet zou doen.

46. In de geannoteerde beschikking beweren de eisers dat de curator van de gefailleerde boedel diende aangemaand te worden, terwijl de notaris dit niet had gedaan. Aangezien in casu op het hypothecair getuigschrift de curator niet werd vermeld als ingeschreven schuldeiser of schuldeiser die zijn bevel had doen overschrijven, diende de notaris hem volgens de beslagrechter, mijns inziens terecht, niet aan te manen.

3.1.4 De vrijstelling van aanmaning

47. De notaris kan vrijstelling van aanmaning vragen aan de beslagleggende schuldeiser en / of aan andere schuldeisers. Met deze vrijstelling beoogt de notaris de kosten te drukken. Alhoewel deze mogelijkheid niet uitdrukkelijk wordt voorzien in de wet, verzetten rechtspraak en rechtsleer zich hier niet tegen151. De verplichting tot aanmaning uit artikel 1582 is voorgeschreven op straffe van nietigheid (art. 1622, lid 1 Ger.W.). Dit betreft echter een relatieve nietigheid152 waardoor men zich hier enkel kan op beroepen indien zijn belangen geschaad werden. Bij het verlenen van vrijstelling van aanmaning zal men echter niet meer

149

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, nr. 315; N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.3.-13, nr. 3.25; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361. 150 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, nr. 315. 151 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 222; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 107, nr. 70; N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.3.-13, nr. 3.23. 152 infra Hoofdstuk 5: De nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen.

30

over het vereiste belang beschikken om de nietigheid te vorderen153. Er zou zich wel eventueel een probleem kunnen vormen met betrekking tot het gemeen maken van het beslag in het kader van artikel 1584 Ger.W.. Volgens lid 1 van dit artikel moet er namelijk melding gemaakt worden van de aanmaning op de kant van de overschrijving van het beslag op het hypotheekkantoor. Het gevolg van deze kantmelding is dat het beslag gemeen is aan de ingeschreven schuldeisers en dus niet meer kan doorgehaald worden dan met hun toestemming en met toestemming van degenen die hun bevel hebben doen overschrijven of krachtens vonnissen tegen hen gewezen (artikel 1584, lid 2 Ger.W.). MICHIELS 154 leidt uit artikel 1584 Ger.W., mijns inziens terecht, af dat van zodra er één aanmaning is gebeurd, de kantmelding hiervan tot gevolg heeft dat het beslag gemeen wordt aan al de bedoelde schuldeisers155.

Men kan zich de vraag stellen of men ook de beslagene om de vrijstelling van aanmaning kan vragen. Volgens VAN STEEN156 is dit mogelijk voor kleinere zaken waar de beslagene zich meewerkend opstelt. Het is namelijk ook in zijn voordeel dat hij vrijstelling van aanmaning verleent aangezien er op die manier opnieuw kosten worden uitgespaard waardoor er meer geld overblijft om zijn schulden te voldoen. In de meeste gevallen zal de beslagene waarschijnlijk eerder tegenwerken dan meewerken waardoor de kans dat hij een vrijstelling toestaat, eerder gering zal zijn.

In ieder geval dient de notaris te beschikken over een schriftelijke verklaring van de betrokkene die vrijstelling heeft verleend, zodat hij achteraf niet aansprakelijk gesteld kan worden157.

48. In de geannoteerde beschikking is de beslagrechter van oordeel dat een vrijstelling van aanmaning ten aanzien van de schuldeisers mogelijk is en verwerpt daarmee de vordering van

153

C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 313, nr. 163. D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 107, nr. 70; Zie ook: E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 508, nr. 899. 155 In dezelfde zin: W. VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 47. 156 W. VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 48. 157 W. VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 48. 154

31

de beslagene-schuldenaars tot nietigverklaring van de aanmaning, waarin ze bepaalden dat de notaris niet de door de wet opgelegde aanmaningen zou hebben uitgevoerd.

3.2 De vorm van de aanmaning 49. Op basis van artikel 1584, lid 1 Ger.W. en de parlementaire voorbereiding158 van het Gerechtelijk wetboek, neemt men in de rechtsleer159 aan dat de aanmaning dient te gebeuren door de gerechtsdeurwaarder op verzoek van de notaris door middel van een gerechtsdeurwaarderexploot. De verkoopsvoorwaarden moeten niet mee betekend160 worden alhoewel sommigen161 van oordeel zijn dat dit wel vereist is, gelet op het feit dat de termijn van 8 dagen om bezwaren in te dienen tegen deze verkoopsvoorwaarden begint te lopen vanaf de aanmaning. Indien de verkoopsvoorwaarden niet mee worden betekend, zal de notaris zijn kantoor moeten openstellen voor de partijen om inzage te nemen in de verkoopsvoorwaarden. Deze verplichting vloeit volgens het Hof van Cassatie162 voort uit de organieke wet notariaat waardoor de notaris ten dienste moet staan van die personen die kennis komen nemen van de verkoopsvoorwaarden op het kantoor van de notaris, om bijvoorbeeld op hun vragen te antwoorden. Indien er om wordt gevraagd, zal de notaris volgens MICHIELS 163, ook een kopie van de verkoopsvoorwaarden moeten ter beschikking stellen.

Tenslotte is het niet vereist dat de aanmaning de datum van het beslagexploot of de schuld (op voorwaarde dat die reeds in het beslagexploot terug te vinden is) vermeld164.

158

Verslag Van Reepinghen, Pasin 1967, 525. G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 253, nr. 361. 160 Beslagr. Luik, 22 januari 1990 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 624. 161 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 107, nr. 69; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 253-254, nr. 361. 162 Cass., 29 november 1984, Arr.Cass. 1984, 451, Bull. 1985, 403, Pas. 1985, I, 403, Rev.not.b. 1985, 148, noot R. DE VALKENEER en RW 1985-86, 593. 163 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 73. 164 Beslagr. Dinant 22 mei 1992, Bull. Bel. 1995, 567. 159

32

3.3 De termijn voor de aanmaning 50. Volgens artikel 1582, lid 3 Ger.W. moeten de hierboven opgesomde personen ten minste één maand voor de verkoop worden aangemaand. Volgens het Hof van Cassatie165 moet deze termijn "overeenkomstig de regels van de artikelen 52 tot 54 van het Gerechtelijk Wetboek worden vastgesteld; het is dan ook vereist dat vanaf de dag na de aanmaning ten minste één volle maand, berekend van de zoveelste tot de dag voor de zoveelste, verstrijkt voor de dag van de verkoop". Bijgevolg oordeelde het Hof dat de aanmaning op 11 augustus voor een verkoop op 11 september laattijdig was. Om de termijn van één maand te berekenen moet men vertrekken van de dag na de dag van de aanmaning, dit was 12 augustus. Vervolgens moet er één maand verstrijken en volgens artikel 54 Ger.W. is dit van de zoveelste tot de dag voor de zoveelste. Bijgevolg zou er één maand verstreken zijn op 11 september. De dag van de verkoop kon dus ten vroegste op 12 september vallen gelet op het feit dat de vervaldag in de termijn is inbegrepen (art. 53 Ger.W.)166. 51. De beslagrechter van Brugge167 diende te oordelen over een verkoop die door de notaris was vastgelegd op maandag 8 februari en waarbij de aanmaning was gedaan op 6 januari. De beslagrechter oordeelde terecht dat de aanmaning nietig was omdat de termijn van 1 maand niet gerespecteerd was. De termijn begint namelijk te lopen vanaf de dag na de aanmaning, dit was 7 januari. Vervolgens loopt de termijn van 1 maand tot de dag voor de zoveelste van de volgende maand, dit was 6 februari. Dit was echter een zaterdag, waardoor overeenkomstig artikel 53 Ger.W. de vervaldag verplaatst diende te worden naar de eerstvolgende werkdag, dit was maandag 8 februari. De vervaldag is in de termijn inbegrepen en dus kon de verkoop maar ten vroegste gehouden worden op dinsdag 9 februari.

52. Deze termijn is volgens artikel 1622, lid 1 Ger.W. voorgeschreven op straffe van nietigheid168. De nietigheid moet krachtens artikel 1622, lid 2 Ger.W. opgeworpen worden op 165

Cass. 20 juni 1974, Arr. Cass. 1974, 1161, J.T. 1974, 494, R.W. 1974-75, 255, Rev. not. b. 1975, 42 en Rec. gén. enr. not. 1976, 28; Cass. 16 januari 1992, Arr.Cass. 1991-92, 431, Bull. 1992, 417, JLMB 1992, 629, noot G.D.L., Pas. 1992, I, 417, RW 1991-92, 1297, noot, Rev.not.b. 1992, 222, T.Not. 1992, 513. 166 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 252, nr. 361. 167 Beslagr. Brugge 1 juni 1982, Rec.gén.enr.not. 1983, 102 en T.Not. 1982, 333, noot. 168 Volgens G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 252, nr. 361 en N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.3.-13, nr. 3.24 zou dit op straffe van absolute nietigheid zijn. Men leidt dit af uit artikel 862 §1, 1° juncto 1622, lid 1 Ger.W.; In dezelfde zin: R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 542, nr. 9-10.

33

straffe van verval binnen de termijn voorzien in artikel 1582, lid 3 Ger.W., d.i. binnen de 8 dagen na de aanmaning om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden. Volgens het Hof van Cassatie169 is deze nietigheid gedekt wanneer ze niet tijdig, namelijk niet binnen de termijn voorzien in artikel 1582, lid 3 Ger.W., wordt aangebracht. In casu werd de nietigheid pas opgeworpen in een geding over de akte van rangregeling van 2 december 1983, terwijl de aanmaning dateerde van 26 mei 1983. In geval van nietigheid, kan de rechter een nieuwe termijn voor de toewijzing voorzien 170.

3.4 De plaats van de aanmaning 53. De aanmaning kan gedaan worden aan de gekozen woonplaats in de hypothecaire inschrijving, in het bevel of in het beslagexploot171. De keuze van woonplaats dient gerespecteerd te worden, zelfs in geval van overmacht172, aangezien men op die manier vermijdt dat er moet worden betekend aan een plaats in het buitenland of aan de procureur des Konings.

3.5 De gevolgen van de aanmaning 54. De aanmaning van de verkoopsvoorwaarden brengt drie gevolgen173 met zich mee. In de eerste plaats zal door de aanmaning een termijn van 8 dagen beginnen te lopen waarbinnen de aangemaande personen hun bezwaren met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden moeten ter kennis brengen van de notaris (art. 1582, lid 4 Ger.W.)174. Deze termijn is een vervaltermijn waardoor de notaris geen rekening meer zal moeten houden met geschillen die buiten deze termijn worden aangebracht. Volgens DE WULF175 zal de notaris in zo'n geval de 169

Cass. 21 november 1986, Arr.Cass. 1986-87, 394, Bull. 1987, 364, Pas. 1987, I, 364, RW 1986-87, 1823, Rec.gén.enr.not. 1990, 410, T.Not. 1987, 204, TBBR 1987, 162, concl. GREGOIRE, M. en TBH 1988, 608. 170 Beslagr. Brugge 1 juni 1982, Rec.gén.enr.not. 1983, 102; , T.Not. 1982, 333, noot. 171 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 252, nr. 361. 172 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 252, nr. 361. 173 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 73-74; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 254, nr. 363. 174 Voor een bespreking van de mogelijkheid tot het indienen van bezwaren: infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. 175 C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 549, nr. 717.

34

verzetdoende partij wel moeten verwittigen dat zijn bezwaren laattijdig werden ingediend en dat er bijgevolg geen rekening mee zal worden gehouden. Bij het verstrijken van deze termijn, zijn de verkoopsvoorwaarden definitief en kunnen ze niet meer gewijzigd worden (infra nr. 70). Het Hof van Cassatie176 heeft beslist dat de notaris tijdens deze termijn verplicht is op grond van de organieke wet notariaat ten dienste te staan van die personen, die kennis komen nemen van de verkoopsvoorwaarden op het kantoor van de notaris, om bijvoorbeeld te antwoorden op hun vragen. Volgens MICHIELS177 houdt deze inzageverplichting ook in dat de notaris een kopie van de verkoopsvoorwaarden moet ter beschikking stellen van zij die daarom vragen.

Ten tweede moet de onbetaalde verkoper van het beslagen onroerend goed, die bevoorrecht is en tevens over een vordering tot ontbinding beschikt, krachtens artikel 1583 Ger.W. binnen de 15 dagen na de aanmaning van de verkoopsvoorwaarden een keuze maken tussen zijn voorrecht of de vordering tot ontbinding. Indien hij nalaat een keuze te maken binnen deze termijn verliest hij zijn vordering tot ontbinding en kan hij zich enkel nog beroepen op zijn voorrecht. Hetzelfde geldt ook voor de schenker of de ruiler die bevoorrecht is en over een vordering tot ontbinding beschikt (artikel 1583, in fine Ger.W.). Volgens ENGELS178 zijn deze bepalingen ook van toepassing op de deelgenoot, aangezien het de loutere toepassing van artikel 27 juncto artikel 36, 2de lid Hyp.Wet betreft. Uiteraard geldt deze mogelijkheid enkel op voorwaarde dat er geen ontslag werd gegeven van ambtshalve inschrijving in de akte van verkoop, schenking of ruil179. Aangezien artikel 1583 Ger.W. uitdrukkelijk verwijst naar de aanmaning uit artikel 1582 Ger.W. neemt men aan dat deze aanmaning de tekst van artikel 1583 niet moet bevatten of met andere woorden niet moet vermelden dat de koper, de ruiler of de schenker over een dergelijke keuze beschikt en wat de gevolgen zijn van het al dan niet bekendmaken van zijn keuze aan de notaris180.

176

Cass., 29 november 1984, Arr.Cass. 1984, 451, Bull. 1985, 403, Pas. 1985, I, 403, Rev.not.b. 1985, 148, noot R. DE VALKENEER en RW 1985-86, 593. 177 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 73. 178 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 317, nr. 167. 179 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 660, nr. 226; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 74. 180 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 262, nr. 371.

35

Tenslotte begint volgens artikel 1622, lid 2 Ger.W. ook een termijn te lopen van 8 dagen gedurende de welke men de nietigheid van handelingen verricht voor de toewijzing op straffe van verval dient op te werpen181.

55. Indien de notaris bepaalde personen niet heeft aangemaand alhoewel ze wel dienden aangemaand te worden, hebben deze personen niet de mogelijkheid gehad om de verkoopsvoorwaarden te betwisten. Aangezien de aanmaning op straffe van nietigheid is voorgeschreven, zullen ze de nietigheid van de toewijzing kunnen vorderen binnen de 15 dagen na de betekening van het uitreksel van de akte van toewijzing zoals voorzien in artikel 1598 Ger.W. (art. 1622, lid 3 Ger.W.). Indien de notaris iedereen wel heeft aangemaand, doch laattijdig, zullen de betrokkenen de nietigheid van de aanmaning kunnen vorderen (supra nr. 52).

3.6 Kantmelding van de aanmaning "Binnen acht dagen na de dag van het laatste exploot van betekening, wordt van de in artikel 1582 bedoelde aanmaning melding gemaakt op de kant van de overschrijving van het beslag op het hypotheekkantoor. Vanaf de dag van de vermelding is het beslag gemeen aan de ingeschreven schuldeisers, en kan het niet meer doorgehaald worden dan met hun toestemming en met toestemming van degenen die hun bevel hebben doen overschrijven of krachtens vonnissen tegen hen gewezen." (art. 1584 Ger.W.)

56. Volgens artikel 1584 Ger.W. moet er van de ex artikel 1582 Ger.W. gedane aanmaning melding gemaakt worden op de kant van de overschrijving van het beslag op het hypotheekkantoor. Deze verplichting valt onder de verantwoordelijkheid van de notaris die op basis van zijn gerechtelijke opdracht erover moet waken dat de procedure correct verloopt. In de praktijk zal het echter, op verzoek van de notaris, de , in het kader van artikel 1582 Ger.W., optredende gerechtsdeurwaarder zijn die hiervoor zal zorgen182. Op de kant van de overschrijving van het beslag moet er melding gemaakt worden van elke aanmaning, van de

181 182

infra Hoofdstuk 5: de nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen. G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268, nr. 399.

36

naam183 van de personen die werden aangemaand en van de datum van het exploot. Tenslotte moet de kantmelding zelf ook gedateerd worden zodat er kan nagegaan worden of deze wel gebeurde binnen de door de wet voorgeschreven termijn184.

57. De kantmelding dient te gebeuren binnen acht dagen na de dag van het laatste exploot van betekening. Deze termijn is echter niet voorgeschreven op straffe van nietigheid185 en bijgevolg zal bij niet naleving enkel de aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang kunnen komen186.

58. Door deze kantmelding wordt het beslag gemeen aan de ingeschreven schuldeisers en de schuldeisers die een bevel hebben laten overschrijven. Hieronder vallen ook de schuldeisers die een bewarend beslag hebben doen overschrijven. Concreet komt het er op neer dat vanaf de kantmelding het beslag niet meer kan doorgehaald worden dan met toestemming van al deze schuldeisers of krachtens vonnissen tegen hen gewezen. Voor deze kantmelding was het enkel de beslaglegger die de uitwinning kon vervolgen187. Indien hij in gebreke bleef, hadden de andere schuldeisers wel de mogelijkheid om een indeplaatsstelling te vorderen188. Daarnaast kon hij ten gevolge van een overeenkomst met de beslagene, de hypotheekbewaarder verzoeken zijn beslag door te halen189. Door de kantmelding verliest de beslaglegger echter dit exclusief initiatiefrecht en is een vordering tot indeplaatsstelling ook niet meer mogelijk190. Indien de beslaglegger doorhaling wil van zijn beslag, zal hij ofwel het akkoord moeten hebben van alle ingeschreven schuldeisers en van de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven ofwel over een vonnis moeten beschikken dat de doorhaling beveelt.

Men kan zich afvragen of er in de situatie waarbij beslag werd gelegd op verschillende onroerende goederen en de doorhaling wordt verzocht van het beslag op één van deze onroerende goederen er naast het akkoord van de beslaglegger en de schuldeisers die over een 183

G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268, nr. 398. C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 226, nr. 321. 185 Art. 1622, lid 1 Ger.W. 186 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 514, nr. 908; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268, nr. 400. 187 E. DIRIX, Kort begrip van het beslagen executierecht, Leuven, Acco, 2008, 109-110, nr. 196. 188 Art. 1610 Ger.W. 189 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 226, nr. 323. 190 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268-269, nr. 401. 184

37

hypotheek op alle onroerende goederen of op dat specifiek onroerend goed beschikken, ook een akkoord vereist is van de schuldeisers die geen inschrijving hebben op dat onroerend goed, doch wel op een van die andere onroerende goederen. Op het eerste gezicht is men geneigd te denken dat dit niet vereist is, aangezien deze schuldeisers er geen enkel belang bij hebben. Volgens ENGELS191 is deze zienswijze echter niet correct en dienen dus ook deze schuldeisers akkoord te gaan met de doorhaling. De wet maakt namelijk geen onderscheid tussen de verschillende schuldeisers en kan dus ook niet op die manier geïnterpreteerd worden. Daarnaast zou het niet vragen van een akkoord volgens ENGELS ook een miskenning inhouden van de schuldeisermassa, de bijzondere schuldeisers en de beslagene omdat deze er belang bij hebben dat de verkoop zo snel mogelijk en met zo min mogelijk kosten wordt uitgevoerd zodat met de opbrengsten de schulden kunnen worden afgelost. De hypotheekbewaarder zou in zo'n geval het verzoek tot doorhaling kunnen weigeren indien het akkoord van één van de ingeschreven schuldeisers ontbreekt.

Daarnaast heeft het gemeen maken van het beslag ook tot gevolg dat in geval van betwisting betreffende de verkoopsvoorwaarden, alle aan de vordering deelachtige partijen, op straffe van onontvankelijkheid, moeten betrokken worden in het geding192.

59. De gemeenmaking van het beslag is enkel procedureel van aard en heeft met andere woorden geen gevolgen voor wat de individuele rechten van de schuldeisers betreft193. Zo zullen deze schuldeisers hierdoor niet over dezelfde rechten beschikken als de beslaglegger. Bijvoorbeeld in het kader van artikel 1577 Ger.W. zal er dus moeten gekeken worden per schuldeiser op welk tijdstip hij zijn beslag of bevel heeft doen overschrijven om te weten of de door de beslagene gestelde rechtshandelingen al dan niet tegenwerpelijk zijn.

60. De wet voorziet geen termijn gedurende de welke de kantmelding geldig blijft. De overschrijving van een uitvoerend beslag blijft volgens artikel 1569, lid 2 Ger.W. echter maar drie jaar geldig tenzij ze wordt vernieuwd. Het is dan ook logisch dat er geen rekening meer

191

C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 228-229, nr. 325; contra G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268-269, nr. 401. 192 Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL. 193 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 268-269, nr. 401.

38

wordt gehouden met een kantmelding bij een overschrijving waarvan de geldigheidsduur verstreken is zonder vernieuwing194.

61. Wat nu indien de notaris de aanmaning niet heeft laten kantmelden op het overgeschreven beslagexploot? Artikel 1584 Ger.W. is niet voorgeschreven op straffe van nietigheid (art. 1622, lid 1 Ger.W.). Indien de notaris echter niet heeft laten kantmelden, betekent dit dat de beslagleggende schuldeiser zijn beslag op eigen initiatief kan doorhalen zonder dat daarvoor het akkoord van de andere schuldeisers vereist is. Wanneer hij hiertoe overgaat, betekent dit dat de procedure van het uitvoerend beslag vertraging oploopt en bijkomende kosten tot gevolg zal hebben. Aangezien de verantwoordelijkheid voor de kantmelding bij de notaris ligt, zal hij hiervoor moeten opdraaien.

194

E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 514, nr. 909; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 269, nr. 403.

39

Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden "In geval van geschil over de verkoopsvoorwaarden, zijn de geschillen alleen toegelaten indien zij worden aangebracht bij de notaris binnen acht dagen na de aanmaning. De notaris maakt er proces-verbaal van op en schorst alle verrichtingen. Na neerlegging van het proces-verbaal door de notaris ter griffie, bepaalt de rechter de dag en het uur voor het onderzoek en de berechting van de geschillen, de partijen vooraf gehoord of bij gerechtsbrief opgeroepen door toedoen van de griffier. In voorkomend geval stelt de rechter een nieuwe termijn voor de toewijzing. De beslissing is niet vatbaar voor verzet noch voor hoger beroep." (artikel 1582, lid 4 en 5 Ger.W.) "De nietigheid van de handelingen verricht vóór de toewijzing moet, op straffe van verval, worden opgeworpen ten laatste binnen acht dagen na de aanmaning bedoeld in het derde lid van artikel 1582. De rechter doet uitspraak met voorrang boven alle andere zaken. In voorkomend geval bepaalt hij een nieuwe datum voor de verkoop." (artikel 1622, lid 2 Ger.W.)

62. De aanmaning van de verkoopsvoorwaarden doet een termijn van 8 dagen lopen gedurende dewelke de belanghebbende personen hun bezwaren kunnen kenbaar maken. Enkel de bezwaren die binnen deze termijn bij de notaris worden aangebracht, komen in aanmerking. De notaris maakt hiervan een proces-verbaal op.

4.1 Wie kan een geschil aanbrengen? 63. Enkel diegene die over de vereiste hoedanigheid en belang beschikken kunnen hun bezwaren omtrent de verkoopsvoorwaarden meedelen aan de notaris195. Zo oordeelde de beslagrechter van Hoei196 dat de gedelegeerde bestuurder van een vennootschap, die eigenaar was van het in beslag genomen onroerend goed en intussen failliet werd verklaard, niet bevoegd was om de verkoopsvoorwaarden te betwisten. Vanaf het faillissement verliest de

195 196

G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 255, nr. 364. Beslagr. Hoei 23 december 1996, Rev.not.b. 1997, 351, noot.

40

bestuurder namelijk het beheer over de goederen en kan enkel de curator nog daden van beheer stellen. Men moet ook het bewijs kunnen leveren dat men wel gerechtigd is om de vennootschap te vertegenwoordigen. Bij gebrek aan bewijs zullen de geschillen, aangebracht door iemand die beweert op te treden namens de vennootschap-beslagene, dan ook niet aanvaard worden197.

64. Wie beschikt er dan wel over het vereiste belang en de vereiste hoedanigheid? Mijns inziens zijn het de personen die door de notaris werden aangemaand die over de mogelijkheid beschikken om de verkoopsvoorwaarden te betwisten. Het doel van de aanmaning is juist dat deze personen kennis nemen van de verkoopsvoorwaarden en vervolgens hun bezwaren hieromtrent kenbaar kunnen maken. Bijgevolg kunnen zeker de ingeschreven schuldeisers, de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven en de beslagene hun bezwaren kenbaar maken198. Daarnaast zijn ook de vervolgende schuldeiser en de schuldeisers die een bewarend beslag hebben doen overschrijven, gerechtigd om tegenspraak te voeren199. De kandidaat-kopers zijn daarentegen in dit stadium nog geen partij bij de procedure en aan hen is artikel 1582, lid 4 Ger.W. dan ook niet tegenstelbaar200.

65. Tenslotte oordeelde het Hof van Cassatie dat de kamer van notarissen niet over het vereiste belang beschikt om tussen te komen in de procedure in het kader van artikel 1582 Ger.W.201. Daarnaast is ook de notaris geen partij in het geding over de verkoopsvoorwaarden202. Hij kan zich bijvoorbeeld niet tot de beslagrechter wenden om het bezichtigingrecht te doen regelen203. Hij heeft een gerechtelijke opdracht en is geenszins een lasthebber van de rechtbank, noch van de partijen204.

197

Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T.Not. 1996, 537, noot D. MICHIELS. Beslagr. Aarlen 14 mei 1974, JL 1974-1975, 125. 199 G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 626, commentaar onder Beslagr. Arlon 14 mei 1974, JL 1974-1975, 125. Volgens hen zijn de partijen in de procedure die schuldeisers die voorkomen op de hypothecaire staat op datum van de aanmaning van artikel 1582. 200 Beslagr. Brugge 7 maart 1975, T.Not. 1976, 85 en Rev.not.b. 1977,75. 201 Cass. 9 november 2001, Arr.Cass. 2001, 1898, concl. DE RIEMAECKER, JT 2002, 22 en http://jt.larcier.be (1 juli 2008), concl. DE RIEMAECKER, noot, JLMB 2002, 97 en http://jlmbi.larcier.be (4 februari 2003), Pas. 2001, 1832, concl. DE RIEMAECKER, Rev.not.b. 2002, 222, concl. DE RIEMAECKER, noot en T.Not. 2002, 138, noot BOUCKAERT, F; Beslagr. Brussel 12 mei 1998, P&B 1999, 58 en Rev.not.b. 1998, 406, noot R.D.V.; Zie ook C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 102-103, nr. 7. 202 Beslagr. Brussel 12 mei 1998, P&B 1999, 58 en Rev.not.b. 1998, 406, noot R.D.V.. 203 Bergen 27 juni 1984, JT 1985 (verkort), 150, noot G. DE LEVAL. 204 G. DE LEVAL, C. ENGELS en G. HALLET, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXXII, 26 oktober 2000, Brussel, Larcier, 31. 198

41

4.2 Termijn voor het aanbrengen van de geschillen 66. De geschillen moeten binnen de acht dagen na de aanmaning worden aangebracht bij de notaris (artikel 1582, lid 4 Ger.W.). Artikel 53, lid 2 Ger.W. is van toepassing op deze termijn en bijgevolg zal, indien de vervaldag een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, deze verplaatst worden naar de eerstvolgende werkdag205. 67. Deze termijn is volgens het hof van beroep te Brussel206 een termijn van rechtspleging. Bijgevolg is artikel 40, lid 3 van de Wet Taalgebruik Gerechtszaken daarop van toepassing. Indien een akte nietig is omwille van schending van deze wet, brengt dit met zich mee dat de op straffe van verval toegestane termijnen van rechtspleging gestuit worden. Een vonnis dat de nietigheid van een verweer uitspreekt omwille van de schending van deze wettelijke bepalingen doet bijgevolg een nieuwe termijn van 8 dagen lopen207. 68. Gedurende deze termijn van 8 dagen dient volgens het Hof van Cassatie208 de notaris op zijn kantoor ter beschikking te zijn van diegene die, op eender welk moment tijdens de openingsuren van het kantoor, kennis komen nemen van de verkoopsvoorwaarden om bijvoorbeeld te antwoorden op hun vragen. De termijn zal dan ook niet lopen, wanneer de notaris tijdens deze periode niet bereikbaar is. In casu had de notaris aangemaand om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden op 7 juli 1981. Het kantoor van de notaris bleek echter gedurende de periode na de aanmaning tot en met begin augustus gesloten waardoor de beslagenen geen inzage hadden kunnen nemen in de verkoopsvoorwaarden en dus ook geen bezwaren hieromtrent hadden kunnen formuleren. In eerste aanleg oordeelde de beslagrechter van Charleroi dat gelet op de korte termijn waarbinnen men zijn bezwaren kenbaar moet maken, het kantoor gedurende deze periode open moet zijn voor het publiek. Het verweer door de notaris dat de beslagenen via officieuze weg reeds kennis hadden genomen van de verkoopsvoorwaarden en dus zelfs indien het kantoor gesloten was, bezwaren hadden kunnen indienen binnen de vervaltermijn, bijvoorbeeld door middel van een brief, werd verworpen. 205

Brussel 5 maart 1997, P&B 1997, 220, RW 1997-98, 407, Rev.not.b. 1997, 326, noot D. STERCKX en T.Not. 1998, 240, noot F. TOP. 206 Brussel 5 maart 1997, P&B 1997, 220, RW 1997-98, 407, Rev.not.b. 1997, 326, noot D. STERCKX en T.Not. 1998, 240, noot F. TOP. 207 D. STERCKX, noot onder Brussel 5 maart 1997, Rev.not.b. 1997, 336. 208 Cass., 29 november 1984, Arr.Cass. 1984, 451, Bull. 1985, 403, Pas. 1985, I, 403, Rev.not.b. 1985, 148, noot R. DE VALKENEER en RW 1985-86, 592; V. VAN HERREWEGHE, Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 316, nr. 1007.

42

Het Hof van Cassatie bevestigde de zienswijze van de beslagrechter en baseerde zich daarvoor op de artikelen 1, 3 en 4 van de organieke wet notariaat, die bepalen dat de notaris een openbare ambtenaar is die verplicht is zijn dienst te verlenen wanneer hij daarom verzocht wordt en verblijf moet houden in de hem door de Koning aangewezen standplaats.

69. Binnen deze termijn moeten de geschillen toekomen bij de notaris, zo niet zijn ze onontvankelijk209. Er werd bijvoorbeeld geen rekening gehouden met een geschil dat voor het eerst werd aangebracht bij conclusie voor de beslagrechter210 of met een geschil dat via gewone brief ter kennis werd gesteld aan de notaris vooraleer deze laatste was overgegaan tot de aanmaning van de verkoopsvoorwaarden, en dat nadien, tijdens de termijn van 8 dagen, niet meer werd bevestigd211. Na het verstrijken van deze termijn, kan men ook geen geschillen meer aanbrengen met betrekking tot deze verkoopsvoorwaarden, bij wijze van verzet tegen het beslag zelf212. Deze termijn is met andere woorden een vervaltermijn en de notaris zal dus geen rekening meer moeten houden met geschillen die buiten de termijn bij hem worden aangebracht. In zo'n geval moet de notaris volgens DE WULF213, wel de verzetdoende partij verwittigen dat zijn bezwaren laattijdig werden ingediend en dat er bijgevolg geen rekening mee zal worden gehouden.

70. Indien er binnen deze termijn geen geschillen bij de notaris werden aangebracht heeft dit tot gevolg dat de verkoopsvoorwaarden definitief zijn geworden en niet meer gewijzigd kunnen worden door de notaris214. Het Hof van Cassatie215 heeft bepaald dat het aan de rechter toekomt om te oordelen of de notaris op de verkoopdag zelf al of niet een wijziging heeft aangebracht aan de verkoopsvoorwaarden dan wel deze enkel heeft toegelicht. In casu beweerden de eisers dat de notaris op de 2de zitdag de verkoopsvoorwaarden had gewijzigd door de tussen de 1ste en 2de zitdag gewijzigde huurovereenkomst, waarbij de huurprijs zou gesplitst worden, voor te lezen. De notaris gaf aan dat hij op de zitdag enkel toelichting had gegeven, maar geenszins nieuwe verkoopsvoorwaarden had opgesteld. Zowel de

209

D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 76. 210 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, afl. 3, 156. 211 Beslagr. Charleroi 23 april 1974, Rev.not.b. 1974, 270. 212 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9-12. 213 C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 549, nr. 717. 214 Luik 27 juni 1986, JL 1986, 497. 215 Cass. 7 september 1984, Arr.Cass. 1984-85, 45; , Bull. 1985, 33; , Pas. 1985, I, 34.

43

beslagrechter als het hof van beroep wezen de vordering af aangezien de eisers niet in staat waren te bewijzen dat er nieuwe verkoopsvoorwaarden waren opgemaakt.

Wanneer de notaris toch om een of andere reden de verkoopsvoorwaarden wil wijzigen, moet hij volgens DIRIX en BROECKX216 deze wijziging meedelen aan de beslagrechter die eventueel een nieuwe termijn voor de verkoop kan vaststellen.

Tenslotte heeft het definitief worden van de verkoopsvoorwaarden ook tot gevolg dat ze tegenwerpelijk worden, zelfs ten aanzien van diegene die niet werden aangemaand en niet dienden aangemaand te worden217.

71. In de geannoteerde beschikking gebeurde de aanmaning op 23 februari 2005. Dit wil zeggen dat de termijn van 8 dagen begon te lopen vanaf 24 februari 2005. De vervaldag is bijgevolg op 3 maart 2005. De beslagrechter oordeelde dan ook terecht dat de schuldenaars hun bezwaren bij exploot van 3 maart 2005 tijdig hadden aangebracht.

4.3 De aard van de geschillen 72. Volgens het Hof van Cassatie kunnen de geschillen in het kader van artikel 1582 Ger.W. enkel betrekking hebben op de verkoopsvoorwaarden zelf218. Geschillen die met andere woorden niets te maken hebben met de verkoopsvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld de vermindering van de gevolgen van de overschrijving van het bevel: artikel 1565, lid 2 Ger.W.219, met betrekking tot uitstel van betaling220 of met betrekking het bedrag en de opeisbaarheid van de schuld221) worden niet toegelaten222. Ook geschillen die betrekking

216

E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 511, nr. 904. G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 258, nr. 368, waarin hij wijst op het feit dat het hier gaat om tegenwerpelijkheid en niet om de bindende kracht. Zie ook E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 508, nr. 899 waar de auteurs stellen dat derden zoals de huurder die aangemaand werden maar geen tegenspraak hebben gevoerd, niet gebonden zijn door deze verkoopsvoorwaarden. 218 Cass. 13 juni 1985, Arr.Cass. 1984, 1418, Bull. 1985, 1312, JT 1985, 592, Pas. 1985, I, 1312, Rec.gén.enr.not. 1986, 6, Rev.not.b. 1986, 116, noot LEDOUX, J en RW 1986-87, 194. 219 Cass. 6 mei 1983, Arr.Cass. 1982-83, 1110, Bull. 1983, 1011, JT 1985, 142, Pas. 1983, I, 1011, RW 1983-84, 2166, Rec.gén.enr.not. 1984, 217, noot en T.Not. 1984, 165. 220 Cass. 13 juni 1985, Arr.Cass. 1984, 1418, Bull. 1985, 1312, JT 1985, 592, Pas. 1985, I, 1312, Rec.gén.enr.not. 1986, 6, Rev.not.b. 1986, 116, noot LEDOUX, J en RW 1986-87, 194. 221 Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544. 217

44

hebben op de rangregeling zoals in verband met de afrekening tussen schuldeisers 223 of het al of niet bevoorrecht zijn van de schuldvordering224 kunnen niet in deze fase van de procedure worden beslecht en dienen afgehandeld te worden tijdens de procedure van rangregeling. Tenslotte wordt ook een geschil dat in te algemene bewoordingen is aangebracht, niet aanvaard225. In casu luidde het bezwaar als volgt: "par la présente nous contestons ledit cahier des charges". De beslagrechter oordeelde, mijns inziens terecht, dat een dergelijke bezwaar niet kan beschouwd worden als een geldig bezwaar in de zin van artikel 1582, lid 4 Ger.W..

73. De geschillen met betrekking tot de volgende punten werden bijvoorbeeld wel aanvaard226: -

plaats van verkoop227

-

de datum van de verkoop228

-

het hechten van vergunningen aan de verkoopsvoorwaarden229

-

overname van clausules uit de basisakte bij gedwongen mede-eigendom230

-

opname van een clausule van alleenverkoop231

-

de huurtoestand232

222

Andere voorbeelden zijn: J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659660, nr. 224: i.v.m. de beschikking van benoeming van de notaris; Beslagr. Ieper 1 april 1983, T.Not. 1983, 272: i.v.m. gebruiksrechten op het beslagen goed; Beslagr. Dinant 14 januari 1994, JLMB 1994, 704: i.v.m. onregelmatigheden in de voorafgaande procedure namelijk m.b.t. de betekening van het bevel tot betaling. 223 Beslagr. Doornik 15 januari 1988, J.L. 1988, 823 en Rec.gén.enr.not. 1989, 93, noot. 224 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1540, nr. 239; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 511, nr. 902; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 258, nr. 368. 225 Beslagr. Nijvel 6 september 1995, Rev.not.b. 1997, 361, noot. 226 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 109-110, nr. 75; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 510-511, nr. 902; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 257, nr. 368; G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 627-630. 227 Beslagr. Brussel 15 mei 1984, Rev.not.b. 1984, 605: de eiser verzette zich tegen de verkoop in de verkoopszaal van het notarishuis wegens "une atmosphère oppressante et tendue". De beslagrechter oordeelde dat een dergelijke atmosfeer logisch is gelet op de grote sommen geld die er mee gepaard gaan en het feit dat de gemiddelde burger slechts eenmaal in zijn leven met een verkoop geconfronteerd wordt. Die atmosfeer en neutraliteit is juist een garantie tegen een "acquisition néfaste". Het notarishuis is volgens de beslagrechter dan ook een geschikte plaats om de verkoop te laten doorgaan. 228 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156: in casu meende de curator dat de openbare verkoop gepland in de maand januari, de verkoop niet ten goede zou komen. Bij gebrek aan objectief gestaafde elementen waaruit deze bewering zou blijken, werd de vordering van de curator afgewezen. 229 Beslagr. Brugge 6 augustus 2004, T.Not. 2006, 212. 230 Beslagr. Antwerpen 5 december 1989, RW 1989-90, 1230 en Rec.gén.enr.not. 1990, 284, noot. 231 Beslagr. Bergen 28 juni 1979, Rec.gén.enr.not. 1980, 261, noot. 232 Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181.

45

-

de kosten van verkoop233

-

het uitzettingsbeding voor de beslagene234

-

de gevoerde publiciteit235

-

de bezoekmodaliteiten van de kandidaat-kopers236

-

de opname van een instelprijs237

-

betwisting i.v.m. de ingenottreding door de koper238.

4.4 De vorm voor het aanbrengen van geschillen 74. De wet schrijft niet voor op welke wijze de geschillen bij de notaris moeten worden aangebracht. Hieruit leidt men af dat men vrij mag kiezen in welke vorm men de bezwaren ter kennis brengt van de notaris239. Bijgevolg zijn zowel een mondelinge als een schriftelijke kennisgeving geldig. Wel moet men rekening houden met de mogelijke bewijsproblemen in verband met het al dan niet tijdig aanbrengen van de geschillen. Daarom is het aangewezen gebruik te maken van een gerechtsdeurwaarderexploot of een ter post aangetekende brief.

75. Indien de notaris op het moment van het doen van de aanmaning keuze van woonplaats heeft gedaan op het kantoor van de optredende gerechtsdeurwaarder, die daardoor als lasthebber van de notaris moet beschouwd worden, mogen de bezwaren ook rechtsgeldig ter kennis gebracht worden op het kantoor van deze gerechtsdeurwaarder240. Volgens artikel 39 Ger.W. mogen de kennisgeving en de betekening namelijk aan het adres van de lasthebber geschieden indien de geadresseerde keuze van woonplaats heeft gedaan bij zijn lasthebber. 233

Beslagr. Brugge 29 januari 2002, T.Not. 2002, afl. 6, 355, noot MICHIELS, D. die het gebruik van uniforme door de Kamer van Notarissen opgestelde kostenbarema's wel toelaat. contra Beslagr. Brussel 18 juni 2002, RW 2003-04 (verkort), 1112 die van oordeel is dat het gebruik van dergelijke uniforme kostenbarema's niet conform artikel 1587 Ger.W. is, dat voorschrijft dat de toewijzing dient te gebeuren volgens de plaatselijke gebruiken. 234 Beslagr. Bergen 22 december 1994, Act. dr. 1996, 357, noot G. DE LEVAL. 235 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991. 236 Beslagr. Brussel 13 oktober 1986, Rec.gén.enr.not. 1987, 311. 237 Beslagr. Bergen 22 december 1994, Act. dr. 1996, 357, noot G. DE LEVAL. 238 Beslagr. Charleroi 20 december 1994, Rev.not.b. 1997, 355, noot: in casu vermeldden de verkoopsvoorwaarden enkel dat de koper het genot zou bekomen van het goed door de daadwerkelijke ingebruikname van het goed of door de inning van de huurgelden. De beslagrechter oordeelde dat op die manier de koper niet kon weten of hij al dan niet dadelijk het onroerend goed kon betrekken, dan wel dat hij eerst de bewoners er diende uit te zetten; Zie ook Beslagr. Bergen 22 december 1994 in G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 630. 239 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 256, 366. 240 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 256, 366; Zie ook Beslagr. Brussel 15 april 1987 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 627.

46

4.5 De schorsing van alle verrichtingen en het proces-verbaal van de geschillen 76. Krachtens artikel 1582, lid 4 Ger.W. moet de notaris alle verrichtingen schorsen in geval van betwisting over de verkoopsvoorwaarden. Volgens de beslagrechter van Hoei241 mag de notaris echter wel nog verder gaan met het aankondigen van de verkoop aangezien dit een bewarende maatregel is en geen enkel nadeel toebrengt aan de beslagen schuldenaar. Andere rechtspraak oordeelt daarentegen dat de notaris alle verrichtingen moet schorsen242. Om betwistingen hieromtrent te vermijden is het aangewezen dat de notaris zich strikt aan de wet houdt en dan ook daadwerkelijk alle verrichtingen schorst. De termijn waarbinnen de verkoop moet doorgaan overeenkomstig artikel 1587 Ger.W. blijft echter wel lopen. In principe zal de schorsing van de werkzaamheden de notaris niet in de problemen brengen aangezien de beslagrechter bij de beslechting van de geschillen een nieuwe termijn voor de toewijzing kan voorzien.

77. Daarnaast bepaalt artikel 1582, lid 4 Ger.W. dat de notaris een proces-verbaal moet opmaken van deze geschillen. Dit proces-verbaal kan ofwel onderaan de verkoopsvoorwaarden worden geredigeerd ofwel in een afzonderlijke akte. Deze akte kan volgens MICHIELS243 zowel in minuut als in brevet worden opgesteld. In dit proces-verbaal moet de notaris niet enkel een omschrijving van deze geschillen opnemen, maar ook zijn standpunt rond deze geschillen uiteenzetten. Alhoewel dit niet uitdrukkelijk door de wet wordt voorgeschreven, baseert men zich hiervoor op de procedure gerechtelijke vereffening en verdeling, meer bepaald artikel 1219 § 2 Ger.W., waar de notaris ook een dergelijke verplichting heeft. In beide procedures vervult de notaris een gerechtelijke opdracht waarbij hij, in geval van betwisting, de rechtbank kan vatten. In het kader van de geschillenregeling betreffende de verkoopsvoorwaarden bestaat zijn opdracht erin om een notarieel procesverbaal van de geschillen hieromtrent op te maken en een antwoord te formuleren op deze geschillen244. Hierdoor wordt de notaris echter geen partij in het geschil en zal hij in principe 241

Beslagr. Hoei 22 mei 1985, JLMB 1985, 492. D. MICHIELS, "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, (538) 540. 243 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 77; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 254, nr. 364 en 256, nr. 367. 244 D. MICHIELS, "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, (538) 540-542; Beslagr. Brussel 242

47

niet door de beslagrechter opgeroepen worden voor de beslechting van deze geschillen. Niettemin kan de notaris altijd verzoeken om gehoord te worden of kan de beslagrechter, hetzij ambtshalve, hetzij op verzoek van de partijen, beslissen de notaris op te roepen zodat hij zijn standpunt kan toelichten245.

4.6 Neerlegging van het proces-verbaal 78. Volgens artikel 1582, lid 5 Ger.W. wordt de zaak aanhangig gemaakt bij de rechtbank door het neerleggen ter griffie van het door de notaris opgemaakte proces-verbaal. Indien de notaris echter akkoord is met de opmerkingen, mag hij volgens CORNET246 onmiddellijk nieuwe verkoopsvoorwaarden opstellen. Enkel indien hij geen nieuwe verkoopsvoorwaarden wenst op te maken, dient hij het opgemaakte proces-verbaal neer te leggen ter griffie. Naast de uitgifte (of brevet) van dit proces-verbaal en van het desgevallend afzonderlijk opgestelde proces-verbaal van antwoorden op deze geschillen, moet hij ook een uitgifte van de verkoopsvoorwaarden op de griffie van de rechtbank van eerste aanleg neerleggen tenzij hij de clausules waarrond er betwisting bestaat, heeft overgenomen in het eerst genoemde procesverbaal247. Door de neerlegging wordt de beslagrechter geadieerd. De beslagrechter bepaalt de dag en het uur voor het onderzoek en de berechting van de geschillen, de partijen vooraf gehoord of bij gerechtsbrief248 opgeroepen door toedoen van de griffier (art. 1582, lid 5 Ger.W.). Met partijen worden hier de personen uit art. 1582, lid 3 Ger.W. bedoeld, alsook de vervolgende schuldeiser249. Noch de notaris, noch de Kamer van Notarissen zijn partij in het geding (supra nr. 65).

12 mei 1998 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 630. 245 D. MICHIELS, "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, (538) 542; C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 99, nr. 1. 246 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.1) VI.1.4.2.-14, nr. 2.26. 247 D. MICHIELS, "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, (538) 540. 248 V. VAN HERREWEGHE, Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 319, nr. 1008: een faxbericht is onvoldoende. 249 D. MICHIELS, "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, (538) 541.

48

79. Volgens de beslagrechter van Turnhout250 heeft een betwisting over de verkoopsvoorwaarden geen schorsende werking op de termijn van 6 maanden uit artikel 1587 Ger.W., waarbinnen de toewijzing dient plaats te vinden. De beslagrechter die uitspraak doet over deze geschillen kan echter, volgens artikel 1582, lid 5 Ger.W., in voorkomend geval een nieuwe termijn vaststellen voor de toewijzing. Hierbij maakt het volgens het Hof van Cassatie251 niet uit dat de initiële termijn van 6 maanden voorzien in artikel 1587 Ger.W. op het moment van de uitspraak reeds verstreken is. Deze beschikking van de beslagrechter is niet vatbaar voor verzet noch voor hoger beroep252. Voorziening in Cassatie is daarentegen wel mogelijk253.

80. Indien de notaris ondanks het indienen van bezwaren geen proces-verbaal heeft opgemaakt en neergelegd op de griffie, zal de beslagene niet meer in staat zijn de nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen te vorderen aangezien het niet optreden va de notaris zich noodzakelijkerwijs situeert na het verstrijken van de termijn voorgeschreven door artikel 1582, lid 2 Ger.W.. Volgens het hof van beroep van Brussel254 kan de beslagene dan wel nog de nietigverklaring van de toewijzing vorderen binnen de termijn voorgeschreven door artikel 1622, lid 3 Ger.W..

4.7 De verkoop na de geschillenbeslechting 81. Nadat de beslagrechter uitspraak heeft gedaan over de geschillen en in voorkomend geval een nieuwe termijn voor de toewijzing heeft vastgesteld, kan de notaris de openbare verkoop vervolgen. Wel dient hij desgevallend nieuwe verkoopsvoorwaarden op te stellen overeenkomstig de instructies van de beslagrechter255. Volgens DE LEVAL256 moet de notaris

250

Beslagr. Turnhout 9 oktober 1997, RW 1999-00, 545. Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU. 252 Brussel 6 oktober 1982, Pas. 1982, II, 113 en Rec.gén.enr.not. 1985, 221; Luik 16 januari 2003, JT 2004, 73 , JLMB 2003, 1713 en RRD 2003, 178 (verkort). 253 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 257, nr. 367. 254 Brussel 5 maart 1997, P&B 1997, 220, RW 1997-98, 407, Rev.not.b. 1997, 326, noot D. STERCKX en T.Not. 1998, 240, noot F. TOP. 255 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.1) VI.1.4.2.-14, nr. 2.26. 256 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 261, nr. 369. 251

49

de beschikking, waarbij wijzigingen werden opgelegd en een nieuwe termijn voor toewijzing werd vastgesteld, hechten aan zijn gewijzigde verkoopsvoorwaarden.

82. Deze gewijzigde verkoopsvoorwaarden kunnen niet meer betwist worden door de partijen en bijgevolg moet de notaris de partijen ook niet meer aanmanen om er kennis van te nemen257. Wel dient hij de partijen te verwittigen dat er een nieuwe dag van verkoop is. De wet bepaalt niet in welke vorm deze verwittiging dient te gebeuren, noch hoeveel tijd er minstens moet zijn tussen de verwittiging en de verkoop. De termijn van één maand uit artikel 1582 lid 3 is niet meer van toepassing258. Volgens MICHIELS259 is het aangewezen om de partijen minstens 8 dagen vooraf bij gerechtsdeurwaarderexploot of per aangetekende brief op de hoogte te brengen van de nieuwe zitdag. DIRIX en BROECKX260 stellen daarentegen dat het voldoende is, de latere toewijzing bekend te maken door middel van aankondigingen en aanplakbiljetten zoals bepaald in artikel 1617 Ger.W.. Wanneer de wijziging van de verkoopsvoorwaarden enkel betrekking heeft op de datum van de toewijzing, moet volgens het hof van beroep van Brussel261, de beslagene, in zoverre hij partij was in het geding, zich berust had met de uitspraak en verklaard had dat hij aanwezig zou zijn bij deze toewijzing, niet opnieuw aangemaand worden.

83. Een uitreksel van de akte van toewijzing wordt op grond van artikel 1598 Ger.W. op verzoek van de notaris aan de beslagene betekend. Hierdoor begint een termijn te lopen van 15 dagen gedurende dewelke een vordering tot nietigverklaring van de toewijzing kan ingesteld worden (art. 1622, lid 3 Ger.W.). Deze termijn is voorgeschreven op straffe van verval en heeft dus tot gevolg dat bij het verstrijken ervan de toewijzing definitief geworden is en niet meer kan betwist worden. De notaris zal vervolgens met de rangregeling kunnen aanvatten262.

257

E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 512, nr. 905. N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.1) VI.1.4.2.-14, nr. 2.26; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 261, nr. 369. 259 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 82. 260 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 512, nr. 905. 261 Brussel 24 december 1996, Rev.not.b. 1997, 377, noot. 262 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 532-533, nr. 946. 258

50

Hoofdstuk 5: De nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen. "De bepalingen van de artikelen 1564, 1566, 1568, 1569, 1582, 1586, 1587 en 1591, gelden op straffe van nietigheid. De nietigheid van de handelingen verricht vóór de toewijzing moet, op straffe van verval, worden opgeworpen ten laatste binnen acht dagen na de aanmaning bedoeld in het derde lid van artikel 1582. De rechter doet uitspraak met voorrang boven alle andere zaken. In voorkomend geval bepaalt hij een nieuwe datum voor de verkoop." (artikel 1622, lid 1 en 2 Ger.W.)

5.1 De vordering tot nietigverklaring en de termijn voor het instellen van deze vordering 84. De bepalingen van artikel 1582 Ger.W. zijn voorgeschreven op straffe van nietigheid. Deze nietigheid dient op straffe van verval gevorderd te worden binnen de 8 dagen263 na de aanmaning voorzien in artikel 1582 Ger.W., zo niet is de nietigheid gedekt264. Naast de nietigheden opgesomd in artikel 1622, lid 1 Ger.W. kan men zich ook beroepen op de nietigheden die betrekking hebben op andere onregelmatigheden, die zich hebben voorgedaan tijdens de procedure voorafgaand aan de toewijzing265. Voor deze nietigheden is de vervaltermijn uit artikel 1622, lid 2 Ger.W. niet steeds van toepassing266. Het Hof van Cassatie267 heeft verduidelijkt dat de handelingen waarvan sprake in artikel 1622, lid 2 Ger.W. enkel procedurehandelingen zijn en geen rechterlijke uitspraken. Bijgevolg is de termijn waarbinnen de beslagene derdenverzet kan aantekenen tegen de beschikking waarbij de notaris werd benoemd, niet deze van artikel 1622, lid 2 Ger.W., maar wel deze overeenkomstig artikel 1034 Ger.W., namelijk 1 maand268. 263

Beslagr. Brussel 5 juni 1986, Rec.gén.enr.not. 1986, 338 en Rev.not.b. 1986, 549. Cass. 21 november 1986, Arr.Cass. 1986-87, 394, Bull. 1987, 364, Pas. 1987, I, 364, RW 1986-87, 1823, Rec.gén.enr.not. 1990, 410, T.Not. 1987, 204, TBBR 1987, 162, concl. M. GREGOIRE en TBH 1988, 608. 265 Beslagr. Doornik 14 oktober 1983, JT 1985, 151 (verkort); Beslagr. Brussel 29 juni 1993, JLMB 1994, 716, noot G. DE LEVAL (in casu art. 59 wet hypothecair krediet); G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 347, nr. 520; Contra Luik 19 december 1998, P&B 1999, 69. 266 Luik 16 maart 2001, JT 2001, 819, Jaarboek Kredietrecht 2001, 40 en JLMB 2001, 1476. 267 Cass. 4 oktober 2007, Pas. 2007, afl. 10, 1694, RW 2008-09 (samenvatting), 1599 en RW 2009-10, 427. 268 Zie ook G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 348, nr. 521. 264

51

Indien de vordering tot nietigverklaring niet binnen de termijn van 8 dagen voorgeschreven door artikel 1622, lid 2 Ger.W. kon ingediend worden, oordeelde het hof van beroep van Luik269 dat dan de termijn van artikel 1622, lid 3 Ger.W. noodzakelijkerwijze van toepassing is.

85. De nietigheden waarvan sprake in artikel 1622, lid 1 Ger.W. zijn allemaal relatieve nietigheden en dus zal een partij zich maar op deze nietigheid kunnen beroepen op voorwaarde dat zijn belangen zijn geschaad270. Uitzondering hierop zijn de bepalingen van artikel 862 Ger.W. zoals de termijnen voorgeschreven op straffe van verval (supra nr. 52).

86. Het plegen van inbreuken door de notaris op de verkoopsvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld het vermelden van de verkeerde datum van het vrijkomen van het goed, de foutieve keuze van een dagblad,...) heeft volgens het hof van beroep van Gent271 niet tot gevolg dat de toewijzing nietig is, maar kan wel de aansprakelijkheid van de notaris met zich meebrengen.

5.2 Wie kan een vordering instellen?272 87. De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1622, lid 2 Ger.W. kan ingesteld worden door iedere belanghebbende partij. Dit zijn in principe diegene die door de notaris werden aangemaand. Het hof van beroep te Luik273 oordeelde dan ook terecht dat de vordering van een medeschuldenaar, die geen eigenaar was van het goed waarop beslag was gelegd, onontvankelijk was. Een hypothecaire schuldeiser die niet aangemaand werd, zal volgens DE LEVAL274 geen partij zijn in de procedure en kan dus ook geen nietigheidsvordering instellen. Hij behoudt in principe wel nog zijn volgrecht dat hij zal kunnen uitoefenen tegen de koper. In de praktijk zal hij volgens DE LEVAL echter ook nog in de rangregeling kunnen tussenkomen. 269

Luik 5 februari 1998, JT 1998, 491. C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 339, nr. 215. 271 Gent 17 mei 1988, T.Not. 1988, 192: de eiser beweerde dat de notaris geen publiciteit had gevoerd in een dagblad met nationale spreiding, terwijl de notaris dit ontkende. Het hof van beroep gaat ook niet verder in op de aansprakelijkheid van de notaris aangezien de eiser geen aansprakelijkheidsvordering had ingesteld. Zie ook V. VAN HERREWEGHE, Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 334, nr. 1075. 272 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 349, nr. 522. 273 Luik 19 december 1998, P&B 1999, 69. 274 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 349, nr. 522. 270

52

5.3 Tegen wie moet de vordering ingesteld worden? 88. De vordering moet ingesteld worden tegen de vervolgende schuldeiser en niet tegen de notaris, die geen partij is in de procedure. Volgens VAN HERREWEGHE275 is het wel aangewezen doch niet verplicht de notaris deze nietigheidsvordering aan te zeggen. Ook DE LEVAL276 is deze mening toegedaan omdat de notaris op die manier geïnformeerd wordt van het instellen van een vordering tot nietigverklaring, die een schorsend effect heeft op de procedure. Op grond van artikel 1622, lid 3 Ger.W. bestaat deze verplichting trouwens wel in verband met de vordering tot nietigverklaring van de toewijzing. Indien de nietigheid betrekking heeft op de toewijzing zelf moet ook de koper gedagvaard worden277.

5.4 De vorm van de nietigheidsvordering 89. De vordering moet ingeleid worden bij dagvaarding278 voor de beslagrechter binnen de 8 dagen na de aanmaning ex artikel 1582, lid 3 Ger.W..

90. Een nietigheidsvordering die enkel ingesteld wordt met manifest dilatoire doeleinden, kan aanleiding geven tot een schadevergoeding ten voordele van de kopers wegens tergend en roekeloos geding279.

91. In de geannoteerde beschikking meent de beslagrechter dat een inleiding bij dagvaarding enkel maar noodzakelijk is voor de vordering tot nietigverklaring van de toewijzing280 en niet voor de vordering tot nietigverklaring van de handelingen verricht vóór de toewijzing. Hij motiveert echter niet hoe hij tot dergelijke conclusie komt. In artikel 1582, lid 3 Ger.W. wordt bepaald dat de partijen hun bezwaren, binnen de 8 dagen na de aanmaning, moeten aanbrengen bij de notaris. De wijze waarop dit dient te gebeuren wordt niet bepaald door de wet en dus kan men de bezwaren zowel mondeling als schriftelijk ter kennis brengen van de 275

V. VAN HERREWEGHE, Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 333, nr. 1067. G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 349, nr. 523. 277 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 532-533, nr. 946. 278 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 532-533, nr. 946; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 341, nr. 217. 279 Luik 19 december 1998, P&B 1999, 69. 280 Waarbij hij, mijns inziens, verkeerdelijk verwijst naar art. 1622, lid 2 Ger.W. terwijl het eigenlijk lid 3 moet zijn. 276

53

notaris. Deze laatste maakt hiervan een proces-verbaal op en legt dit neer ter griffie. Hierdoor wordt de zaak aanhangig gemaakt bij de beslagrechter. De vorderingen tot nietigverklaring moeten echter rechtstreeks bij de beslagrechter worden ingeleid. Aangezien de wet niets anders bepaald, zal dit bij dagvaarding dienen te gebeuren (art. 700 Ger.W.). In de geannoteerde beschikking werd de vordering tot nietigverklaring aangebracht bij de notaris bij gerechtsdeurwaarderexploot. Mijns inziens had de notaris ten eerste moeten aangeven dat een vordering tot nietigverklaring bij dagvaarding rechtstreeks voor de beslagrechter gebracht moet worden. Ten tweede kan men zich de vraag stellen of een vordering tot nietigverklaring van de aanmaning wel als een bezwaar met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden kan beschouwd worden en bijgevolg of de notaris dit bezwaar wel in zijn proces-verbaal van geschillen had moeten opnemen. Tenslotte had de beslagrechter, ondanks het in aanmerking nemen van het bezwaar door de notaris, deze vordering onontvankelijk moeten verklaren omdat ze op verkeerde wijze werd ingeleid.

5.5 De gevolgen van de nietigverklaring 92. Het instellen van deze vordering schorst de procedure van uitvoerend beslag en indien nodig kan de rechter een nieuwe datum voor de verkoop vaststellen281. Indien de nietigheid wordt uitgesproken moet de procedure hervat worden vanaf de laatste rechtsgeldig verrichtte handeling282.

93. Tegen beslissingen die betrekking hebben op de vorderingen tot nietigverklaring op grond van artikel 1622 Ger.W. staat in tegenstelling tot deze die handelen over de bezwaren met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden, principieel wel hoger beroep open283. Men dient echter rekening te houden met artikel 1624, lid 2, 2° Ger.W. waarin wordt bepaald dat er geen hoger beroep kan ingesteld worden tegen: " vonnissen of beschikkingen, voor zover zij uitspraak doen over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging". Met zwarigheden wordt 281

N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.5.1.1), VI.1.5.2.1-14, nr. 2.26; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 350, nr. 525. 282 Brussel 20 juni 1996, P&B 1996, 194; G. DE LEVAL en J. LEDOUX, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 426; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 533, nr. 947; Brussel 5 maart 1997, P&B 1997, 220, RW 1997-98, 407, Rev.not.b. 1997, 326, noot D. STERCKX en T.Not. 1998, 240, noot F. TOP. 283 Luik 5 februari 1998, JT 1998, 491; Luik 16 januari 2003, JT 2004, 73, JLMB 2003, 1713 en RRD 2003, 178 (verkort); G. DE LEVAL, C. ENGELS en G. HALLET, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXXII, 26 oktober 2000, Brussel, Larcier, 67.

54

volgens het Hof van Cassatie284 bedoeld: "...de betwistingen die betrekking hebben op de wettelijkheid of de regelmatigheid van een uitvoerend beslag op onroerend goed en die, zoals bepaald wordt in artikel 1623, rijzen na de beschikking tot benoeming van de notaris; daarin zijn begrepen alle middelen die door de schuldenaar kunnen worden aangevoerd om de tenuitvoerlegging te beletten of stop te zetten en, andersom, alle middelen die de schuldeiser kan aanvoeren om zich ertegen te verzetten, alsmede die welke hierop berusten dat de verbintenis zelf van de beslagene als zodanig niet bestaat...". In een arrest van 15 april 2005, preciseert het Hof van Cassatie285 verder dat artikel 1624, lid 2, 2° Ger.W.: "...hoger beroep uitsluit tegen beslissingen over zwarigheden die rijzen na de benoeming van de notaris en die betrekking hebben op de regelmatigheid en niet op de rechtmatigheid van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen, onverminderd de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen vonnissen of beschikkingen die uitspraak doen over een vordering tot nietigverklaring van een proceshandeling wegens niet-naleving van de in artikel 1622, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek opgesomde wettelijke bepalingen...". In de conclusie bij het arrest verduidelijkt Advocaat-Generaal Bresseleers dat: "de zwarigheden de 'eigenlijke procedurevormen van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen' moeten betreffen". Bijgevolg zijn volgens DE LEVAL286 de beslissingen over de nietigverklaring van handelingen gesteld na de benoeming van de notaris, maar vóór de toewijzing, niet vatbaar voor hoger beroep. Uitzondering hierop zijn zoals het Hof van Cassatie heeft bepaald, de vorderingen tot nietigverklaring van proceshandelingen wegens niet-naleving van de in artikel 1622, lid 1 Ger.W. opgesomde wettelijke bepalingen waaronder artikel 1582 Ger.W.. Een vordering tot nietigverklaring ten gevolge van een inhoudelijk geschil met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden, moet volgens het Hof van Cassatie287 als een zwarigheid in de zin van artikel 1624, lid 2 2° Ger.W. beschouwd worden en is dus niet vatbaar voor hoger beroep288.

284

Cass. 14 januari 1991, Arr.Cass. 1990-91, 494, Bull. 1991, 435, noot, Pas. 1991, I, 435 en RW 1991-92, 26 (verkort). 285 Cass. 15 april 2005, Arr.Cass. 2005, 890, concl. G. BRESSELEERS, http://www.cass.be (3 mei 2005), concl. O.M., Pas. 2005, 889, RW 2006-07 (samenvatting), 96, T.Not. 2005, 591, concl. G. BRESSELEERS, noot en P&B 2005, 218, concl. G. BRESSELEERS. 286 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 350, nr. 525. 287 Cass. 7 september 1984, Arr.Cass. 1984-85, 45, Bull. 1985, 33 en Pas. 1985, I, 33: waarin het Hof van Cassatie verwijst naar de uitspraak in hoger beroep waartegen voorziening in cassatie werd ingesteld: Antwerpen 10 januari 1983. 288 Andere voorbeelden van beslissingen waartegen geen hoger beroep kon ingesteld worden: Luik 16 maart 2001, JT 2001, 819, Jaarboek Kredietrecht 2001, 40 en JLMB 2001, 1476: geschil i.v.m. de termijn van 6 maanden waarbinnen de verkoop moet plaatsvinden; Bergen 14 september 1999, RRD 1999, 408: geschil i.v.m. de al dan niet naleving van de publiciteit, C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed en rangregeling" in N. GEELHAND DE MERXEM et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 13, Brugge, Die Keure, 2008, 155-156, nr. 52: geschillen i.v.m. de naleving van een uitvoeringsafspraak.

55

Conclusie 94. In deze bijdrage werden de verplichtingen van de notaris met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden van een openbare verkoop in het kader van een uitvoerend beslag op onroerend goed uit de doeken gedaan. Het gerechtelijk wetboek vat al deze verplichtingen samen in één artikel, met name artikel 1582. Het feit dat dit artikel op straffe van nietigheid is voorgeschreven maakt het geheel er niet eenvoudiger op.

De notaris moet in de eerste plaats de verkoopsvoorwaarden opstellen. Deze moeten een aantal door de wet voorgeschreven bepalingen bevatten. Daarnaast is het aangewezen, op basis van rechtspraak of rechtsleer, dat de notaris ook een aantal andere clausules opneemt in zijn verkoopsvoorwaarden. Vervolgens moet hij de in de wet opgesomde personen aanmanen, om kennis te nemen van deze verkoopsvoorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing. Deze aanmaning moet, op straffe van nietigheid, minstens één maand voor de verkoop plaatsvinden. De aangemaande personen kunnen op straffe van verval, binnen de acht dagen na de aanmaning, hun bezwaren met betrekking tot deze verkoopsvoorwaarden aanbrengen bij de notaris. De notaris zal hiervan een proces-verbaal opstellen en dit samen met zijn antwoorden, al dan niet in een afzonderlijk proces-verbaal, en een uitgifte van de verkoopsvoorwaarden, neerleggen op de griffie van de rechtbank van eerste aanleg waardoor de zaak aanhangig wordt gemaakt bij de beslagrechter. Deze laatste zal deze geschillen beslechten waarna de notaris zijn verkoopsvoorwaarden desgevallend zal moeten aanpassen overeenkomstig de instructies van de beslagrechter.

De notaris, met de hete adem van de beslagene in zijn nek, draagt bij al deze verplichtingen een grote verantwoordelijkheid waarbij de minste onoplettendheid aanleiding kan geven tot de nietigheid van de door hem gestelde procedurehandelingen en/of tot een vordering tot schadevergoeding ten aanzien van hem.

95.De beslagene die in gans deze procedure zich hoogstwaarschijnlijk niet meewerkend zal opstellen, zal er meestal alles aan doen om de ganse procedure te vertragen zoals ook blijkt uit de geannoteerde beschikking. In de eerste plaats probeert hij namelijk de aanmaning van de verkoopsvoorwaarden te laten nietig verklaren omdat deze volgens hem incorrect is verlopen. De notaris heeft inderdaad niet alle door de wet voorgeschreven personen aangemaand maar

56

een vrijstelling van aanmaning gevraagd en verkregen van bepaalde schuldeisers. Desalniettemin zou deze vordering onmiddellijk van tafel geveegd moeten worden gelet op het feit dat deze verkeerdelijk, namelijk door middel van de neerlegging van een procesverbaal van bezwaren, bij de rechter werd aangebracht en niet, zoals de wet het voorschrijft, bij de dagvaarding. Het betreft hier bovendien een relatieve nietigheid, waardoor deze enkel ingeroepen kan worden door diegene wiens belangen geschaad zijn. Het feit dat de schuldeisers niet werden aangemaand kan mijns inziens nooit de belangen van de beslagene schaden. De beoordeling van deze vordering heeft wel het positieve gevolg dat de beslagrechter in zijn beschikking uitdrukkelijk de geldigheid van de vrijstelling van aanmaning bevestigt.

De wet schiet met betrekking tot deze aanmaning mijns inziens te kort. Het zou beter zijn dat de mogelijkheid van vrijstelling van aanmaning uitdrukkelijk in de wet werd ingeschreven ten einde betwistingen hieromtrent en de daaruit voortvloeiende vertragingen van de procedure te vermijden. Daarnaast is de opsomming van de aan te manen schuldeisers in artikel 1582, lid 3 Ger.W. niet volledig. In plaats van een opsomming, zou een verwijzing in de wet kunnen worden opgenomen naar de schuldeisers wiens in- en overschrijvingen voorkomen op het door de notaris verplicht op te vragen hypothecair getuigschrift. Het Nederlandse Wetboek voor Burgerlijke Rechtsvordering289 en in het bijzonder de artikelen 517 juncto 515, zouden hierbij een inspiratiebron kunnen zijn.

Ten tweede betwist de beslagene de inhoud van de verkoopsvoorwaarden. Meer specifiek werd er volgens hem een verkeerde huurtoestand vermeld, was de voorziene publiciteit ontoereikend en zou het uitzettingsbeding er toe leiden dat de bewoonster zonder redelijke en menselijke termijn uit het onroerend goed zou gedreven worden. De beslagrechter verwierp, mijns inziens volkomen terecht, al deze bezwaren. Het lag er bijna vingerdik op dat dit enkel vertragingsmanoeuvres waren. De wet heeft dergelijke vertragingen tot een minimum proberen te beperken door de mogelijkheid van verzet en hoger beroep, tegen beschikkingen die uitspraak doen over de bezwaren met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden, uit te sluiten. De schuldeisers kunnen daarenboven om het verlies ten gevolge van overduidelijke vertragingmanoeuvres door de schuldenaar te recupereren, een tegenvordering instellen wegens tergend en roekeloos geding. In de geannoteerde beschikking verklaarde de

289

http://www.wetboek-online.nl/wet/Wetboek%20van%20Burgerlijke%20Rechtsvordering.html#2003.

57

beslagrechter deze vordering echter ongegrond omdat de schuldeisers niet het bewijs van de geleden schade hadden geleverd.

96. De notaris is de "muilezel" van de procedure die aan de kar moet trekken om het geheel vooruit te laten gaan en daarbij ook een enorme verantwoordelijkheid draagt. De wet, die in veel gevallen onvolledig of onduidelijk is, zal hierbij in plaats van een helpende hand te zijn, in veel gevallen eerder een verhoging van het risico op aansprakelijkheid met zich meebrengen. De uitdaging voor de notaris bestaat er dan ook in om zich zo goed als mogelijk in te dekken tegen dit risico en daar zal hij enkel toe in staat zijn indien hij over een doorgedreven kennis van de wet, rechtspraak en rechtsleer beschikt. Deze bijdrage kan mijns inziens dan ook een aanzet zijn tot het verwerven of opfrissen van deze kennis.

58

Bibliografie Wetgeving Hypotheekwet 16 december 1851, B.S. 22 december 1851.

Gerechtelijk Wetboek van 10 oktober 1967, B.S. 31 oktober 1967, 11360.

Wet 20 februari 1991 met betrekking tot huishuur, B.S. 22 februari 1991. Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594.

Rechtspraak Brussel 9 januari 1974, T. Not. 1974, 136, Rev. not. b. 1975, 47, Pas. 1974, II, 92 en Rec. gén. enr. not. 1974, 439.

Beslagr. Charleroi 23 april 1974, Rev.not.b. 1974, 270.

Beslagr. Aarlen 14 mei 1974, J.L. 1974-1975, 125.

Cass. 20 juni 1974, Arr. Cass. 1974, 1161, J.T. 1974, 494, R.W. 1974-75, 255, Rev. not. b. 1975, 42 en Rec. gén. enr. not. 1976, 28.

Beslagr. Brugge 7 maart 1975, T.Not. 1976, 85 en Rev.not.b. 1977,75.

Beslagr. Brugge 17 december 1976, R.W. 1976-77, 1523, Rec. gén. enr. not. 1977, 311 en T. Not. 1977, 93.

Beslagr. Bergen 28 juni 1979, Rec.gén.enr.not. 1980, 261, noot.

Beslagr. Brugge 1 juni 1982, Rec.gén.enr.not. 1983, 102 en T.Not. 1982, 333, noot.

59

Brussel 6 oktober 1982, Pas. 1982, II, 113 en Rec.gén.enr.not. 1985, 221.

Beslagr. Ieper 1 april 1983, T.Not. 1983, 272.

Cass. 6 mei 1983, Arr.Cass. 1982-83, 1110, Bull. 1983, 1011, JT 1985, 142, Pas. 1983, I, 1011, RW 1983-84, 2166, Rec.gén.enr.not. 1984, 217, noot en T.Not. 1984, 165.

Beslagr. Doornik 14 oktober 1983, JT 1985, 151 (verkort).

Beslagr. Brussel 15 mei 1984, Rev.not.b. 1984, 605.

Bergen 27 juni 1984, JT 1985, 150 (verkort), noot G. DE LEVAL.

Cass. 7 september 1984, Arr.Cass. 1984-85, 45, Bull. 1985, 33 en Pas. 1985, I, 33.

Cass., 29 november 1984, Arr.Cass. 1984, 451, Bull. 1985, 403, Pas. 1985, I, 403, Rev.not.b. 1985, 148, noot R. DE VALKENEER en RW 1985-86, 592.

Beslagr. Hoei 22 mei 1985, JLMB 1985, 492.

Cass. 13 juni 1985, Arr.Cass. 1984, 1418, Bull. 1985, 1312, JT 1985, 592, Pas. 1985, I, 1312, Rec.gén.enr.not. 1986, 6, Rev.not.b. 1986, 116, noot J. LEDOUX en RW 1986-87, 193.

Beslagr. Brussel 5 juni 1986, Rec.gén.enr.not. 1986, 338 en Rev.not.b. 1986, 549.

Luik 27 juni 1986, JL 1986, 497.

Beslagr. Brussel 13 oktober 1986, Rec.gén.enr.not. 1987, 311.

Cass. 21 november 1986, Arr.Cass. 1986-87, 394, Bull. 1987, 364, Pas. 1987, I, 364, RW 1986-87, 1823, Rec.gén.enr.not. 1990, 410, T.Not. 1987, 204, TBBR 1987, 162, concl. GREGOIRE, M. en TBH 1988, 608.

Beslagr. Doornik 15 januari 1988, J.L. 1988, 823 en Rec.gén.enr.not. 1989, 93, noot. 60

Gent 17 mei 1988, T.Not. 1988, 192.

Beslagr. Antwerpen 1 maart 1989, RW 1990-91, 304.

Beslagr. Antwerpen 5 december 1989, RW 1989-90, 1230 en Rec.gén.enr.not. 1990, 284, noot.

Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991.

Cass. 14 januari 1991, Arr.Cass. 1990-91, 494, Bull. 1991, 435, noot, Pas. 1991, I, 435 en RW 1991-92, 26 (verkort).

Cass. 23 mei 1991, Act. dr. 1991, 783, noot G. DE LEVAL, Arr.Cass. 1990-91, 940, Bull. 1991, 824, Cah. dr. jud. 1992, 56, JT 1991, 613, noot K. BROECKX, J. LEDOUX, Pas. 1991, I, 824, RW 1991-92, 462, noot LAENENS, J., Rev.not.b. 1991, 532, noot DEMBLON, J. en T.Not. 1991, 438, noot E. VAN HOVE.

Beslagr. Charleroi 25 juni 1991, JLMB 1992, 246, noot G. DE LEVAL.

Cass. 16 januari 1992, Arr.Cass. 1991-92, 431, Bull. 1992, 417, JLMB 1992, 629, noot G.D.L., Pas. 1992, I, 417, RW 1991-92, 1297, noot, Rev.not.b. 1992, 222 en T.Not. 1992, 513.

Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181.

Beslagr. Dinant 22 mei 1992, Bull. Bel. 1995, 567.

Beslagr. Brussel 29 juni 1993, JLMB 1994, 716, noot G. DE LEVAL.

Beslagr. Brussel 29 juni 1993, JLMB 1994, 716, noot G. DE LEVAL.

Beslagr. Dinant 14 januari 1994, JLMB 1994, 704.

Beslagr. Luik 4 november 1994, Act. dr. 1996, 414.

61

Beslagr. Charleroi 20 december 1994, Rev.not.b. 1997, 355, noot.

Beslagr. Bergen 22 december 1994, Act. dr. 1996, 357, noot G. DE LEVAL.

Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL.

Beslagr. Marche-en-Famenne 17 augustus 1995, Act. dr. 1996, 406.

Beslagr. Nijvel 6 september 1995, Rev.not.b. 1997, 361, noot.

Rb. Bergen 3 november 1995, Rev.not.b. 1997, 359.

Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T.Not. 1996, 537, noot D. MICHIELS.

Beslagr. Charleroi 12 maart 1996, Rev.not.b. 1996, 243.

Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544.

Brussel 20 juni 1996, P&B 1996, 194.

Beslagr. Hoei 23 december 1996, Rev.not.b. 1997, 351, noot.

Brussel 24 december 1996, Rev.not.b. 1997, 377, noot.

Brussel 5 maart 1997, P&B 1997, 220, RW 1997-98, 407, Rev.not.b. 1997, 326, noot D. STERCKX, en T.Not. 1998, 240, noot F. TOP.

Beslagr. Turnhout 9 oktober 1997, RW 1999-00, 545.

Luik 5 februari 1998, JT 1998, 491.

Beslagr. Brussel 12 mei 1998, P&B 1999, 58 en Rev.not.b. 1998, 406, noot R.D.V..

Luik 19 december 1998, P&B 1999, 69. 62

Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426 en P&B 1999, 67.

Bergen 14 september 1999, RRD 1999, 408.

Luik (18e k.) 5 oktober 2000, JT 2001, 66, JLMB 2001 (verkort), 1470 en Rev.not.b. 2001, 119.

Luik 16 maart 2001, JT 2001, 819, Jaarboek Kredietrecht 2001, 40 en JLMB 2001, 1476.

Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156.

Luik (11e k.) 18 oktober 2001, Rev.not.b. 2002, 375.

Cass. 9 november 2001, Arr.Cass. 2001, 1898, concl. DE RIEMAECKER, JT 2002, 22 en http://jt.larcier.be (1 juli 2008), concl. DE RIEMAECKER, noot, JLMB 2002, 97 en http://jlmbi.larcier.be (4 februari 2003), Pas. 2001, 1832, concl. DE RIEMAECKER, Rev.not.b. 2002, 222, concl. DE RIEMAECKER, noot en T.Not. 2002, 138, noot F. BOUCKAERT.

Beslagr. Brugge 29 januari 2002, T.Not. 2002, 355, noot D. MICHIELS.

Beslagr. Brussel 18 juni 2002, RW 2003-04, 1112 (verkort).

Luik 16 januari 2003, JT 2004, 73 , JLMB 2003, 1713 en RRD 2003, 178 (verkort).

Beslagr. Brugge 6 augustus 2004, T.Not. 2006, 212.

Cass. 15 april 2005, Arr.Cass. 2005, 890, concl. G. BRESSELEERS, http://www.cass.be (3 mei 2005), concl. O.M., Pas. 2005, 889, RW 2006-07 (samenvatting), 96, T.Not. 2005, 591, concl. G. BRESSELEERS, noot en P&B 2005, 218, concl. G. BRESSELEERS.

Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU. 63

Cass. 4 oktober 2007, Pas. 2007, 1694, RW 2008-09, 1599 (samenvatting) en RW 2009-10, 427.

Beslagr. Brussel 14 februari 2008, JLMB 2009, 558, noot, Rev.not.b. 2009, 266, noot G. DE LEVAL en T.Not. 2009, 393, noot D. MICHIELS.

Rechtsleer BOURSEAU, R., "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 541-546.

CHABOT-LEONARD, D., Saisies conservatoires et saisies-exécutions, Brussel, Bruylant, 1979, 430 p.

CORNET, N., "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, VI.1.4.1.-1 - VI.1.4.5.1.-1.

DE LEVAL, G., noot onder Beslagr. Charleroi 25 juni 1991, JLMB 1992, 247-248.

DE LEVAL, G., noot onder Beslagr. Marche-en-Famenne, Act.dr. 1996, 376-377.

DE LEVAL, G. en LEDOUX, J., "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 365-472.

DE LEVAL, G., ENGELS C. en HALLET, G., "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXXII, 26 oktober 2000, Brussel, Larcier, 1-151.

DE LEVAL, G., La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 475 p.

DE LEVAL, G., La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 475 p.

DE LEVAL, G. en GEORGES, F. (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentée Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 617-633.

64

DEWULF, C., BAEL, J., DEVOS, S., Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 724 p.

DEWULF, C., BAEL, J., DEVOS, S., Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 1116 p.

DIRIX, E. en BROECKX, K.,"Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1391-1552.

DIRIX, E. en BROECKX, K., Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 573 p.

DIRIX, E., "Recente rechtspraak inzake beslag en executierecht" in E. DIRIX, K. BROECKX, C. ENGELS en P. TAELMAN, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 3-26.

DIRIX, E., "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2039-2161.

DIRIX, E., Kort begrip van het beslagen executierecht, Leuven, Acco, 2008, 116 p.

ENGELS, C., Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 444 p.

ENGELS, C., "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX, K. BROECKX, C. ENGELS en P. TAELMAN, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 97-113.

ENGELS, C., Zekerheidsrecht: syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 342 p.

ENGELS, C., "Uitvoerend beslag op onroerend goed en rangregeling" in N. GEELHAND DE MERXEM, H. DE WULF, E. DIRIX en C. ENGELS, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 13, Brugge, Die Keure, 2008, 131-156.

65

ENGELS, C., Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 479 p.

LEDOUX, J. , "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, deel 3: 653666.

LEDOUX, J. en CAMBIER, B., "Saisie immobilière et opposabilité des baux", Rev.not.b. 1992, 566-576.

MICHIELS, D., "De rol van de notaris bij geschillen over de verkoopsvoorwaarden inzak uitvoerend onroerend beslag" (noot onder Beslagr. Brussel 29 januari 1996), T.Not. 1996, 538-543.

MICHIELS, D., "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN, A. MICHIELSEN, A. CUYPERS et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 131-167.

MICHIELS, D., "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 67-155.

MICHIELSEN, A., "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, 19-30.

STERCKX, D., noot onder Brussel 5 maart 1997, Rev.not.b. 1997, 336.

TAELMAN, P., "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel I)" in E. DIRIX, K. BROECKX, C. ENGELS en P. TAELMAN, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 67-93.

TAYMANS, J., "Le notaire auxiliaire de justice", Ius & Actores 2008, afl. 2, 81-93.

66

VAN COMPERNOLLE, J., " La commission du notaire par justice: typologie et principes généraux" in J. LEDOUX en J. VAN COMPERNOLLE, Le notaire, le juge et l'avocat. Heurs et malheurs du notaire commis, Brussel, Bruylant, 1996, 1-38.

VAN HERREWEGHE, V., "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.D1 - D11.

VAN HERREWEGHE, V., Beslagzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 432 p. VAN STEEN, W., Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l’ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 131 p.

67

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Recommend Documents