Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10
DE ENERGIEPRESTATIEWETGEVING: ALGEMENE BESPREKING EN INVLOED OP VASTGOEDTRANSACTIES.
Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’
Ingediend door
Elise Maes (studentennr. 20041945)
Promotor: Professor Dr. Geert Van Hoorick Commissaris: Dhr. Lode Dekimpe
Inhoudstafel INHOUDSTAFEL ................................................................................................................................. 2 VOORWOORD ..................................................................................................................................... 4 INLEIDING ........................................................................................................................................... 5 HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BESPREKING. ............................................................................... 6 AFDELING I. ONTSTAAN ...................................................................................................................... 6 AFDELING II. DOELSTELLING .............................................................................................................. 7 AFDELING III. DE ENERGIEPRESTATIEREGELGEVING ......................................................................... 8 A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB) .................................................... 8 1. Toepassingsgebied............................................................................................................. 8 I. Materieel........................................................................................................................ 8 II. Personeel ..................................................................................................................... 10 a. Aangifteplichtige ..................................................................................................... 10 b. Verslaggever ........................................................................................................... 12 c. Architect.................................................................................................................. 12 d. Notaris .................................................................................................................... 13 III. Temporeel.................................................................................................................... 14 2. Energieprestatie-eisen...................................................................................................... 15 3. Procedure......................................................................................................................... 16 I. Startverklaring............................................................................................................. 16 II. EPB-aangifte ............................................................................................................... 16 4. Handhaving en sanctionering .......................................................................................... 18 I. Administratieve geldboetes ......................................................................................... 18 a. Bouw ....................................................................................................................... 18 b. Bestaande gebouwen............................................................................................... 20 II. Controleambtenaren .................................................................................................... 20 5. Publiciteit: energieprestatiedatabank. .............................................................................. 21 B. Energieprestatiecertificaten................................................................................................. 21 1. Definitie........................................................................................................................... 21 2. Doelstelling...................................................................................................................... 22 3. Toepassingsgebied........................................................................................................... 22 I. Personeel ..................................................................................................................... 22 II. Materieel...................................................................................................................... 22 a. Bouw ....................................................................................................................... 23 b. Publieke gebouwen ................................................................................................. 23 c. Residentiële en niet-residentiële gebouwen ............................................................ 24 4. Handhaving en sanctionering .......................................................................................... 25 5. Publiciteit: de certificatendatabank.................................................................................. 26 HOOFDSTUK 2. INVLOED OP VASTGOEDTRANSACTIES.................................................... 28 AFDELING I. TOEPASSINGSGEBIED .................................................................................................... 28 AFDELING II. NIEUWBOUW – WET BREYNE ..................................................................................... 30 AFDELING III. EPC............................................................................................................................ 31 1. Concrete gevolgen – Draagwijdte ....................................................................................... 31 2. Huur – Verhuur.................................................................................................................... 33 3. Koop – Verkoop ................................................................................................................... 34 4. Opstellen van het EPC ......................................................................................................... 34 5. Kosten .................................................................................................................................. 36 6. Moment van overhandiging van het EPC ............................................................................ 38 AFDELING V. FISCALE GEVOLGEN .................................................................................................... 42
2
AFDELING VI. VERGUNNINGSPLICHT ............................................................................................... 43 AFDELING VII. SANCTIONERING ....................................................................................................... 44 HOOFDSTUK 3. ROL VAN DE NOTARIS .................................................................................... 49 AFDELING I. INFORMATIE- EN ADVIESPLICHT ................................................................................... 49 AFDELING II. UITDRUKKELIJKE VERPLICHTINGEN ........................................................................... 50 AFDELING III. AANSPRAKELIJKHEID................................................................................................. 51 HOOFDSTUK 4. BESLUIT ............................................................................................................... 53 BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................. 55 WETGEVING ...................................................................................................................................... 55 RECHTSPRAAK .................................................................................................................................. 57 RECHTSLEER ..................................................................................................................................... 57 A. Boeken.................................................................................................................................. 57 B. Tijdschriften ......................................................................................................................... 57 C. Verzamelwerken................................................................................................................... 60 D. Reeksen ................................................................................................................................ 60
3
Voorwoord In het kader van mijn opleiding Master in het notariaat, heb ik gepoogd een masterproef te schrijven als voorbereiding op de latere praktijk. Vanuit mijn interesse voor vastgoedrecht, leek het mij daarom uitermate interessant een recent document als het energieprestatiecertificaat te kaderen binnen een groter geheel van diverse regelgevingen die op vastgoed van toepassing zijn. Tegelijk kon ik op die manier meer inzicht verwerven in deze materie, die ongetwijfeld in de toekomst aan belang zal winnen.
Ik wil graag professor Geert Van Hoorick bedanken voor het aanbrengen van dit boeiende onderwerp. Mijn dank gaat ook uit naar mevrouw Karolien Beké voor de begeleiding en waardevolle feedback. Ik wil ook alle mensen bedanken die op een of andere manier meegewerkt hebben aan het verwezenlijken van deze masterproef. Ik bedank in het bijzonder notaris Nicolas Verstraete voor het bereidwillig ter beschikking stellen van enkele clausules en het geven van nuttige informatie vanuit de notariële praktijk. Ten slotte, maar zeker niet in het minst, wil ik mijn familie, mijn vriend Jens en mijn vrienden bedanken, niet enkel om me te helpen mijn studies tot een goed einde te brengen, maar ook en vooral om er steeds voor me te zijn en klaar te staan met raad en daad.
4
Inleiding 1. Een van de belangrijkste uitdagingen van de eenentwintigste eeuw is wellicht het behoud en de bescherming van het milieu. In tijden van Kyoto en Kopenhagen wordt steeds meer aandacht besteed aan allerhande maatregelen om mensen bewust te maken van het energieverbruik en om het tij te doen keren. Eén van deze maatregelen, die vanuit het Europese niveau binnengesijpeld is in onze wetgeving, vormt de energieprestatieregelgeving.
2. Uit onderzoek blijkt dat gebouwen nog steeds een grote slokop zijn op vlak van energie, met de uitstoot van de nodige broeikasgassen tot gevolg. Maar liefst 35% van de broeikasgasemissie in Vlaanderen is afkomstig van de huishoudelijke en tertiaire sector. Bovendien gaat tot 80% van het totaal energieverbruik in Vlaanderen op aan het verwarmen van de woning1. In die optiek vormt het decreet van 22 december 20062 een belangrijk wapen in de strijd om het energieverbruik voor gebouwen te rationaliseren. Omtrent het verminderen van de emissie van broeikasgassen door te besparen op het energieverbruik voor gebouwen, bestond tot voor kort weinig wetgeving.
3. In deze verhandeling wordt eerst een algemeen overzicht gegeven van de bestaande regelgeving, om daarna enkele pijnpunten aan te stippen vanuit de invalshoek van de notariële praktijk. Tenslotte wordt de rol van de notaris toegelicht. Omwille van de techniciteit wordt niet verder ingegaan op de concrete EPB-eisen.
1
Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1, 3. 2 Decr. Vl. 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, BS 27 maart 2007 (hier verkort geciteerd als: EPB-decreet).
5
Hoofdstuk 1. Algemene bespreking. Afdeling I. Ontstaan 4. Het huidige EPB-decreet is de opvolger van het energieprestatiedecreet van 7 mei 20043. Een wijziging van dit decreet van 2004 heeft zich op diverse punten aangedrongen, waardoor het Vlaams parlement ervoor geopteerd heeft de oude tekst te vervangen door een volledig nieuwe decreettekst4. De uitvoeringsbesluiten bij het vroegere decreet van 2004 blijven van toepassing5.
5. De inspiratiebron voor deze regelgeving is de Europese richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen van 16 december 20026. Om een verbetering van de energieefficiëntie te bewerkstellingen en om de continuïteit van de energievoorziening op middellange en lange termijn te verzekeren, legt deze EPB-richtlijn aan de lidstaten een minimumregeling op7. De EPB-richtlijn beperkt zich evenwel tot datgene wat noodzakelijk is om dit doel te bereiken. De lidstaten dienen hieromtrent bijgevolg een verdere regeling uit te werken, rekening houdend met de specifieke klimatologische en plaatselijke omstandigheden en de kosteneffectiviteit.
6. Het algemeen kader van de EPB-richtlijn, valt grotendeels uiteen in vier aspecten. Vooreerst wordt een methode aangereikt om de energieprestatie van gebouwen te berekenen8. Daarnaast worden minimumeisen voor de energieprestatie van gebouwen vooropgesteld, waarbij de lidstaten een onderscheid kunnen maken tussen bestaande en nieuwe gebouwen9. Voor bepaalde categorieën van gebouwen, zoals beschermde gebouwen en monumenten, gebouwen met religieuze doeleinden, gebouwen waarvan de bruikbare oppervlakte kleiner is
3
Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli 2004. 4 Ontwerp van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, Parl.St.Vl.Parl. 2006-07, nr.945/1, 3; W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, Die Keure, (1) 6 (hierna verkort: W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”) 5 Art. 32 EPB-decreet. 6 Richtlijn Parl. en Raad nr. 2002/91/EG, 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, Pb.L. 4 januari 2003, afl. 1, 65 (hierna verkort geciteerd als: EPB-richtlijn). 7 overwegingen 3,4 en 21 EPB-richtlijn. 8 Art. 3 EPB-richtlijn. 9 Art. 4-6 EPB-richtlijn.
6
dan 50 m² of die slechts voor een korte periode gebruikt worden, kunnen de lidstaten evenwel voorzien in een uitzondering10. Om accuraat te blijven, moeten de lidstaten deze regels minstens om de vijf jaar herzien, rekening houdend met de technische vooruitgang in de bouwsector.11 Als derde punt dient de wetgever een efficiënt systeem van certificering uit te werken, waardoor aan de koper of huurder van een gebouw, een energieprestatiecertificaat wordt afgeleverd12. Tot slot willen de Europese beleidsmakers het energieverbruik in de hand houden door controle op c.v.-ketels en airconditioningssystemen13.
De Vlaamse regeling neemt de indeling uit de EPB-richtlijn grotendeels over. Enerzijds besteedt de regelgeving aandacht aan de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen (EPB). Anderzijds wordt voorzien in een regeling omtrent energieprestatiecertificaten (EPC). De keuring van verwarmingsinstallaties maakt het voorwerp uit van een apart besluit14, waarop in deze bijdrage niet dieper wordt ingegaan.
Afdeling II. Doelstelling 7. De invoering van het energieprestatiedecreet in 2004 en de grondige herwerking hiervan in 2006 hebben voornamelijk tot doel het energieverbruik bij het Vlaamse gebouwenbestand te doen verminderen, door o.a. het plaatsen van meer isolatie, het gebruik van hoogrendementsglas, het aanwenden van zonnewinsten, het installeren van verwarmingsketels en warmteboilers met hoger rendement15. Op die manier beoogt de decreetgever het algemeen belang te dienen, omdat dit op langere termijn zorgt voor een reductie van de CO2-emissie. Op lange termijn kan deze regelgeving er zo voor zorgen dat het milieu minder onder druk komt te staan.
10
Art. 4, lid 3 EPB-richtlijn. Art. 4, lid 1 EPB-richtlijn. 12 Art. 7 EPB-richtlijn. 13 Art. 8-9 EPB-richtlijn. 14 B.Vl.Reg. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater, BS 27 april 2007. 15 Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St.Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1, 3. 11
7
8. Naast de zorg voor het milieu, beoogt deze regelgeving ook een gezonde en comfortabele leefomgeving te creëren16. Dit gebeurt door specifieke voorwaarden op te leggen met betrekking tot het binnenklimaat en de ventilatie van gebouwen. Deze eisen zitten eveneens vervat in de EPB-eisen, die het geheel vormen van voorwaarden waaraan een gebouw op het gebied van energetische prestaties, thermische isolatie, binnenklimaat en ventilatie moet voldoen17.
Afdeling III. De energieprestatieregelgeving A. Energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen (EPB) 1. Toepassingsgebied I.
Materieel
9. Het EPB-decreet legt een aantal eisen op waaraan gebouwen in Vlaanderen moeten voldoen. Deze EPB-eisen worden vastgelegd door de Vlaamse Regering18.
Daarbij voorziet het EPB-decreet in twee categorieën: enerzijds de eisen voor gebouwen waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend19, anderzijds de eisen voor bestaande gebouwen wanneer werken, handelingen en wijzigingen uitgevoerd worden die de energieprestatie van het gebouw bepalen en waarvoor geen aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning ingediend moet worden20. De Vlaamse Regering rept evenwel tot op heden met geen woord over EPB-eisen vastgesteld in uitvoering van art.4, §2 van het EPB-decreet21. Tot nader order zullen de EPB-eisen dus enkel nageleefd moeten worden voor de bedoelde werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Niet enkel nieuwbouw, maar ook renovatie en uitbreiding van bestaande woningen vallen bijgevolg onder een EPB-eisenpakket, op voorwaarde dat het werken betreft waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
16
W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen” , supra noot 4, 7. 17 Art. 3, 9° EPB-decreet. 18 B.Vl.Reg. 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 17 juni 2005 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 maart 2005). 19 Art. 4, §1 lid 1 e, EPB-decreet. 20 Art. 4, §2 EPB-decreet. 21 W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”, supra noot 4, 7.
8
10. De EPB-eisen zijn ondeelbaar, in die zin dat zij gelden voor de totaliteit van de werken, handelingen of wijzigingen die uitgevoerd worden, zelfs die werken, handelingen en wijzigingen die op zich niet vergunningsplichtig zijn22.
11. Uiteraard rijst hierbij de vraag wat onder het begrip “gebouw” moet worden verstaan. Het EPB-decreet omschrijft een gebouw als “elk gebouw in zijn geheel of delen ervan die zijn ontworpen of aangepast om afzonderlijk te worden gebruikt of die een andere bestemming hebben en waarvoor energie verbruikt wordt om ten behoeve van mensen een specifieke binnentemperatuur te bekomen”23. Het decreet is dus enkel van toepassing op gebouwen die energie verbruiken om tot een specifiek binnenklimaat te komen. Stallingen en plantenkassen worden evenwel niet beoogd, daar het decreet enkel betrekking heeft op gebouwen waar een binnenklimaat ten behoeve van de mens gecreëerd wordt24. Het gaat hierbij zowel om een gebouw in zijn geheel als elk deel van het gebouw dat een verschillende bestemming heeft of afzonderlijk gebruikt kan worden, zoals bij voorbeeld appartementen25.
12. De Vlaamse Regering kan evenwel, op grond van artikel 7 van het EPB-decreet, vrijstellingen of afwijkingen toestaan op de gestelde EPB-eisen. Deze kunnen onder meer betrekking hebben op beschermde monumenten en gebouwen, gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en religieuze activiteiten, gebouwen waarbij het behalen van de EPB-eisen technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is, voor kleine alleenstaande gebouwen en tijdelijke constructies. Deze vrijstellingen en afwijkingen worden verder uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 200526. Deze vrijstellingen houden in dat in bepaalde gevallen de eisen minder streng toegepast worden, in andere gevallen worden deze eisen weggelaten. Een afwijking kan gevraagd worden voor gebouwen waarvoor het behalen van de EPB-eisen technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is27 of voor gebouwen die gebruikmaken 22
Art. 4, §1, lid 2 EPB-decreet. Art. 3, 10° EPB-decreet. 24 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest in Dossier Milieuwetgeving, Mechelen, Kluwer, 2008, 40 (hierna verkort: F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest) ; art. 2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 25 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 40. 26 Art. 19-24 B.Vl.Reg. 11 maart 2005; X., “Vlaanderen stelt beschermde gebouwen vrij van EPB-eisen”, Vastgoed info 2008, afl. 12, (6) 7. 27 Art. 22bis EPB-decreet. 23
9
van innovatieve bouwconcepten of technologieën waarop de voorgestelde methodes om het energieverbruik te berekenen, niet toegepast kunnen worden28. Deze afwijking moet aangevraagd worden bij het Vlaams Energieagentschap29.
II.
Personeel
13. Het EPB-decreet schuift drie actoren naar voor: de aangifteplichtige, de verslaggever en de architect. a.
Aangifteplichtige
14. Het naleven van de EPB-eisen is een verplichting van de aangifteplichtige. Dit is de houder van de stedenbouwkundige vergunning30 of de eigenaar van het gebouw, wanneer werken uitgevoerd worden waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning verkregen moet worden31. Indien meerdere personen houder van de stedenbouwkundige vergunning of eigenaar van het gebouw zijn, delen zij allen de verantwoordelijkheid voor het voldoen van de eisen32. Dit betekent dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de boete die het VEA kan opleggen33. Wanneer een in opbouw zijnde woning verkocht wordt, gaat de stedenbouwkundige vergunning mee over op de nieuwe eigenaar. Deze vergunning is immers een zakelijk recht, dat als bijzaak de hoofdzaak volgt34. Bijgevolg zal de nieuwe eigenaar nu als aangifteplichtige verantwoordelijk zijn voor het behalen van de EPB-eisen. Het is voor deze koper belangrijk zich contractueel goed in te dekken tegen eventuele aansprakelijkheden voor fouten die gebeurd zijn voor de koop35. Zo kan in de verkoopovereenkomst volgende clausule opgenomen worden: De verkoper verklaart dat volgende werken reeds uitgevoerd zijn aan het verkochte goed: $ . De verkoper verklaart dat hij hiervoor over de vereiste vergunningen beschikt en dat de werken conform deze vergunningen zijn uitgevoerd. De verkoper verklaart dat deze reeds uitgevoerde werken overeenstemmen met de plannen en bestekken en voldoen aan de eisen gesteld in het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten.
28
Art. 23 EPB-decreet. Het Vlaams Energieagentschap wordt hierna verkort aangehaald als VEA. 30 Art. 12, §1 EPB-decreet. 31 Art. 13 EPB-decreet. 32 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44-45. 33 Voor de sanctionering: cfr infra randnummer 36 e.v. 34 Art. 1723 BW. 34 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44. 35 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44. 29
10
De koper behoudt zijn vordering in vrijwaring jegens de verkoper wanneer bij voltooiing van de werken blijkt dat de gestelde EPB-eisen niet gehaald zijn, ten gevolge van werken uitgevoerd voor de eigendomsoverdracht. 15. Op deze algemene regel is echter een belangrijke uitzondering voorzien ter bescherming van de koper- natuurlijke persoon. In geval van een verkoop door een promotor van een woning die onder toepassing van de Wet Breyne valt, blijft de eindeverantwoordelijkheid bij de promotor. Hoewel de koper houder of medehouder wordt van de stedenbouwkundige vergunning, vertrekt de decreetgever toch van het gegeven dat de promotor als professionele partij nauw betrokken blijft bij de uitvoering van de werken, zelfs na de verkoop. Daarom blijft hij als aangifteplichtige verantwoordelijk voor het behalen van de EPB-eisen36. Om onder dit uitzonderingsregime te vallen, is wel vereist dat het gaat om de verkoop van een woning aan een natuurlijke persoon, waarbij de promotor gedurende het gehele bouwproces nauw betrokken blijft bij de werken37. Daarom voorziet het EPB-decreet dat de koper onder bepaalde voorwaarden toch als aangifteplichtige aanzien wordt. Hiertoe moeten drie voorwaarden cumulatief voldaan zijn. Vooreerst moet de koopakte38 vermelden dat de aangifteplicht aan de koper overgedragen wordt. Daarnaast moet bij de koopakte een tussentijds verslag gevoegd worden. Dit verslag, dat opgemaakt wordt door de verslaggever, die aangesteld is door de promotor, wordt ondertekend door de verslaggever, de promotor-verkoper en de koper. In dit verslag worden alle maatregelen opgesomd die uitgevoerd werden of moeten worden om de EPB-eisen te voldoen. Het vermeldt bovendien wie voor de uitvoering van de verschillende maatregelen zal instaan. Tenslotte moet de promotor na het einde van de werken aan de koper de gegevens verstrekken die nodig zijn voor het opstellen van de definitieve EPB-aangifte. Indien een gebouw dat reeds voorlopig opgeleverd is, verkocht wordt voordat de EPBaangifte ingediend is, blijft de oorspronkelijke houder van de stedenbouwkundige vergunning de aangifteplichtige39.
16. Om de naleving van de EPB-eisen en de controle hierop te verzekeren, is voorzien in een procedure waarbij door middel van een startverklaring en een EPB-aangifte informatie ver36
Art. 12, §2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 44. 37 Dit zal bij voorbeeld niet het geval zijn wanneer men overgaat tot een zogenaamde casco-verkoop, nl. de verkoop van een wind- en waterdichte woning. 38 Om moeilijkheden te vermijden wordt deze vermelding best zowel in de onderhandse als in de authentieke verkoopakte opgenomen. 39 Art. 12, §2 EPB-decreet.
11
strekt wordt aan het VEA. Omdat de bouwheer of eigenaar van het gebouw echter veelal een leek zal zijn, worden door het EPB-decreet een aantal centrale actoren naar voor geschoven, die de bouwheer moeten bijstaan bij het opstellen en indienen van deze verslagen.
b.
Verslaggever
17. De spilfiguur in het hele EPB-gebeuren is de verslaggever. Dit is de persoon die in opdracht van de aangifteplichtige de startverklaring overmaakt aan het VEA en de EPB-aangifte opstelt. De taak van de verslaggever beperkt zich tot de correcte rapportering van de feitelijke toestand, zonder dat hij advies geeft of toezicht houdt op de werkzaamheden40. Het kan zowel gaan om een natuurlijke persoon als om een rechtspersoon41, wanneer in dit laatste geval de zaakvoerder of bestuurder de startverklaring indient. Enkel houders van het diploma van architect, burgerlijk ingenieurarchitect, burgerlijk ingenieur, industrieel ingenieur of bio-ingenieur komen in aanmerking42. Wanneer de aangifteplichtige zelf over het vereiste diploma beschikt, kan hij uiteraard zelf optreden als verslaggever43. Art.10, 3° van het Reglement van de beroepsplichten van architecten bepaalt dat de architect ermee belast mag worden het geheel van handelingen te verrichten die de verwezenlijking van een bouwwerk meebrengen. Daaruit blijkt dat de architect die de plannen opgemaakt heeft, eveneens aangesteld kan worden als verslaggever.
c.
Architect
18. De architect heeft een centrale rol bij het naleven van de EPB-eisen. Zijn deontologische verplichtingen leggen hem immers op toe te zien op de naleving van de wettelijke en reglementaire bepalingen, waaronder ook het EPB-decreet44. Hij zal, als deskundige ter zake, moeten nagaan welke eisen van toepassing zijn en welke maatregelen nodig zullen zijn om aan dit
40
S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 175. S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 195. 42 Art. 2, 16° EPB-decreet. 43 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 65. 44 Art. 17 Reglement van de Orde van Architecten van 18 april 1985 op de beroepsplichten van de architect, BS 8 mei 1985. 41
12
eisenpakket te voldoen45. De primordiale taak van de architect bestaat erin het gebouw zodanig te ontwerpen dat het voldoet aan de EPB-eisen46.
19. Ook tijdens het verloop van de werken moet de architect steeds controle blijven uitoefenen. Hij heeft namelijk een knipperlichtfunctie voor het geval er een ernstig risico bestaat dat de EPB-eisen niet gehaald zullen worden. In dit geval moet hij de aangifteplichtige en de verslaggever hiervan op de hoogte brengen47. Het decreet definieert echter niet wanneer er sprake is van een “ernstig” risico48. Dit wordt bijgevolg overgelaten aan de interpretatie van de architect, die hier gezien zijn aansprakelijkheid best de nodige omzichtigheid aan de dag legt49.
20. Zoals reeds hoger vermeld kan de functie van architect gecombineerd worden met die van verslaggever. Hoewel dit in de praktijk slechts een mogelijkheid en geen verplichting is, valt te verwachten dat beide functies meestal gecumuleerd zullen worden50.
d.
Notaris
21. Uiteraard speelt ook de notaris een belangrijke rol binnen de toepassing van deze wetgeving, al was het maar omwille van zijn advies- en voorlichtingsplicht51. Hoewel zijn rol bij de controle op de naleving van de EPB-eisen eerder gering zal zijn, strekken zijn verplichtingen verder bij het toezicht op het verschaffen van een energieprestatiecertificaat aan de gerechtigde koper of huurder. Op de rol van de notaris en de moeilijkheden die hierbij de kop kunnen opsteken, wordt verder ingegaan.
45
F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 58. S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, (1) 16. (hierna verkort geciteerd als: S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”) 47 Art. 14, lid 2 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 70. 48 Uit navraag bij de Orde van Architecten en ingenieur-architect Lut Vanden Broeck blijkt dat de Orde niet bevoegd is hier richtlijnen over uit te werken, daar de Orde enkel bevoegd is voor de deontologie, het bijhouden van een lijst van architecten, enz. Het is dus de architect zelf die moet beoordelen wanneer er een ernstig risico optreedt. Dit kan het geval zijn wanneer gewilde wijzigingen optreden (de opdrachtgever opteert bij voorbeeld voor andere materialen dan oorspronkelijk voorzien) of wanneer zich ongewilde wijzigingen voordoen ( de aannemer vergist zich bij voorbeeld van vloerpas, waardoor overgeschakeld moet worden naar een andere vloeropbouw). Op vraag van de Orde werd een energieconsulent aangesteld, die het aanspreekpunt vormt voor de architect en bemiddelend, informerend en adviserend op met betrekking tot de implementatie van de EPB-regelgeving in het bouwproces. Zijn gegevens zijn terug te vinden op www.epb-verslaggever.be. 49 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 16. 50 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 16. 51 Art. 9, §1 lid 3 Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 16 maart 1803 (hierna verkort geciteerd als: Organieke Wet Notariaat). 46
13
III.
Temporeel
22. Het EPB-decreet is in werking getreden op 6 april 2007. Het oorspronkelijke energieprestatiedecreet52 was van toepassing voor gebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is aangevraagd na 1 januari 200653. Voor woongebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2010 gelden nieuwe, strengere EPBeisen54. De EPB-eisen voor werken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is, zijn vooralsnog niet in werking getreden55.
23. Het tweede luik van het EPB-decreet, het systeem van certificering, is in verschillende fases ingevoerd. In een eerste fase is het EPC bij de bouw ingevoerd, met inwerkingtreding op 12 februari 2006. Aangezien de EPB-software enige tijd op zich heeft laten wachten, konden deze certificaten slechts afgeleverd worden in het najaar van 200756. Het EPC voor publieke gebouwen is ingevoerd door een besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 2007, dat bepaalt dat iedere gebruiker van een publiek gebouw uiterlijk op 1 januari 2009 over een EPC publieke gebouwen dient te beschikken57. De verplichting om over een EPC voor residentiële gebouwen te beschikken, is ingevoerd in twee fases. Voor de verkoop van residentiële gebouwen is het EPC verplicht vanaf 1 november 2008, terwijl de verhuurder van een residentieel gebouw nog respijt heeft gekregen tot 1 januari 200958. Voor niet-residentiële gebouwen dient de verkoper of verhuurder vooralsnog niet over een EPC te beschikken. De Vlaamse minister voor energiebeleid staat in voor de uitvoering van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 december 200859, hetgeen tot op heden nog niet is gebeurd.
52
Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli 2004. 53 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 45. 54 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 171. 55 Cfr. supra randnummer 9. 56 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 35. 57 Art. 2, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 58 Art. 2 MB 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van de verplichting om over een energieprestatiecertificaat te beschikken bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen, BS 3 september 2008. 59 Art. 20-21 B.Vl.Reg. 5 december 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat nietresidentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, BS 2 maart 2009 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 5 december 2008).
14
24. De Vlaamse energieregelgeving werd recent gecoördineerd in het Energiedecreet van 8 mei 200960. Bij de inwerkingtreding, die vastgesteld moet worden door de Vlaamse Regering61, wordt het EPB-decreet opgeheven62 en vervangen door titel XI van het Energiedecreet.
2. Energieprestatie-eisen 25. De EPB-eisen worden, zoals reeds vermeld, vastgesteld door de Vlaamse Regering63. Naast het onderscheid dat gemaakt wordt tussen werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd moet worden en werken waarvoor dit niet het geval is, wordt een tweedeling gemaakt tussen nieuwe en bestaande gebouwen. Bovendien worden aangepaste EPB-eisen vastgesteld voor diverse categorieën van gebouwen, zoals woningen, school- en kantoorgebouwen, industriële gebouwen en gebouwen met een andere specifieke bestemming. Deze laatste categorie omvat onder meer ziekenhuizen, hotels en restaurants, sportvoorzieningen en groot- en kleinhandelsgebouwen64.
26. Deze eisen vormen een zeer specifieke en bouwtechnische materie en worden daarom niet ten gronde behandeld in deze tekst. Het VEA geeft deze eisen op overzichtelijke wijze weer65. Grosso modo kunnen de EPB-eisen in drie grote categorieën onderverdeeld worden. Met name moeten gebouwen voldoen aan bepaalde voorwaarden op vlak van (1) thermische isolatie; (2) een aangenaam en gezond binnenklimaat en (3) energieprestatie van gebouwen66.
27. Voor nieuwe gebouwen waarvan de bruikbare vloeroppervlakte groter is dan 1000 m² dient voor de aanvang van de werken een haalbaarheidsstudie te worden uitgevoerd, waarbij de technische, economische en milieutechnische haalbaarheid van alternatieve systemen onderzocht wordt67. Op die manier tracht de overheid het gebruik van onder meer hernieuwbare energiebronnen te bevorderen.
60
Decreet 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009 (hierna verkort geciteerd als: Energiedecreet). 61 Art. 15.3.8 Energiedecreet. 62 Art. 15.2.1 Energiedecreet. 63 Art. 4 EPB-decreet. 64 Art. 1, 3°-7° B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 65 Dit overzicht is terug te vinden op www.energiesparen.be 66 T. VERMEIR, “Energie-efficiëntie en hernieuwbare energiebronnen” in K. DE KETELAERE en B. DELVAUX, Jaarboek Energierecht 2007, Antwerpen, Intersentia, (211) 233; S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 7. 67 Art. 5 EPB-decreet; art. 13bis-ter B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
15
3. Procedure 28. Het EPB-decreet beschrijft in detail de procedure die gevolgd moet worden om het VEA op de hoogte te brengen van de op til zijnde veranderingen aan gebouwen, zodat de naleving van de EPB-eisen gegarandeerd wordt.
29. Deze procedure is enkel van toepassing bij vergunningsplichtige werken, zoals bedoeld in art.4 §1 EPB-decreet68. Het betreft dus enkel de werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is69. De huidige procedure steunt op twee pijlers: een startverklaring voorafgaand aan de werken en een EPB-aangifte na afloop van de werken.
I.
Startverklaring
30. De startverklaring is een schriftelijke verklaring met de startdatum van de werken en het overzicht van de prestaties inzake EPB-eisen die voor het gebouw worden nagestreefd70. Deze verklaring moet minstens acht dagen voor de start van de werkzaamheden worden ingediend bij het VEA. Zolang deze startverklaring niet is ingediend, mogen de werken niet worden begonnen71.
31. De startverklaring heeft tot doel het VEA op de hoogte te brengen van de werkzaamheden, zodat steekproefsgewijze werfcontroles mogelijk worden72. Uit het jaarverslag van het VEA van 2008 blijkt dat in 2008 ongeveer 235 bouwplaatsen effectief werden bezocht door een controleur73.
II.
EPB-aangifte
32. De EPB-aangifte vormt het document waarin de verslaggever alle uitgevoerde maatregelen tot naleving van de EPB-eisen beschrijft en verklaart dat de resultaten al dan niet conform deze eisen zijn74. De aangifte bevat een omschrijving van de maatregelen die genomen zijn en berekent of het gebouw aan de EPB-eisen voldoet. Ze wordt bij het VEA ingediend door de 68
Art. 10-11 EPB-decreet. S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 195. 70 Art. 2, 15° EPB-decreet. 71 Art. 10, §2, lid 1 EPB-decreet. 72 S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in K. DE KETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, (1) 20. 73 Jaarverslag 2008 van het Vlaams Energieagentschap, www.energiesparen.be, maart 2009, 11. 74 Art. 2, 8° EPB-decreet; S. TORMANS, “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, supra noot 46, 21. 69
16
verslaggever, die bijgevolg verantwoordelijk is voor de correcte rapportering van de feitelijke toestand van het gebouw75. De verslaggever draagt evenwel geen verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke naleving van de EPB-eisen. Deze verantwoordelijkheid wordt enkel gedragen door de aangifteplichtige76.
33. Uit art.11 EPB-decreet valt af te leiden dat de EPB-aangifte enkel vereist is voor werken waarvoor, in toepassing van art.4, §1 van het EPB-decreet, een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Nochtans kan men argumenteren dat ook voor de andere gevallen waarin EPBeisen zullen gelden, een aangifte moet gebeuren77, om de overheid toe te staan controle uit te oefenen op het naleven van deze eisen. De aangifteplichtige is in dit geval de eigenaar van het gebouw78.
34. Essentieel is dat deze aangifte slechts gebeurt nadat de werken en handelingen zijn uitgevoerd en uiterlijk zes maanden vanaf de ingebruikname van het gebouw. Als vertrekpunt van deze termijn neemt men de ingebruikname van het gebouw, omdat dit aanzien wordt als het officiële einde van de werken. De verslaggever mag de EPB-aangifte echter niet vroeger indienen, omdat er dan een risico bestaat dat tussen de aangifte en de ingebruikname nog wijzigingen aan het gebouw worden aangebracht die een invloed hebben op het energieverbruik79.
35. Na het indienen van de EPB-aangifte mogen geen wijzigingen meer aangebracht worden aan de installaties of constructies van het gebouw, tenzij deze wijzigingen of vervangingen minstens de prestaties leveren die vermeld zijn in de EPB-aangifte80. De bedoeling is immers om een correct beeld te leveren van de energieprestatie van het gebouw. Bovendien wordt op die manier verhinderd dat de betrokkenen het toepassingsgebied van het EPB-decreet zouden omzeilen81.
75
Art. 14 EPB-decreet. F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 71. 77 S. RONSE, “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, (195) 196. 78 Art. 13 EPB-decreet. 79 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 71. 80 Art. 15 EPB-decreet. 81 W. GELDHOF, W. en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”, supra noot 4, 14. 76
17
4. Handhaving en sanctionering 36. De handhaving en sanctionering van de regeling omtrent de energie-efficiëntie van gebouwen is reeds in het verleden een heikel punt gebleken. Een voldoende streng – doch rechtvaardig – mechanisme voor handhaving en sanctionering is onontbeerlijk om de naleving te kunnen garanderen. De voorziene straf- en herstelmaatregelen dienen echter in verhouding te staat tot de overtreding82.
37. Het EPB-decreet voorziet in een handhavingssysteem van administratieve geldboetes. De Vlaamse Regering stapt daarmee af van de strafsancties en de zware herstelmaatregelen uit het Decreet Ruimtelijke Ordening, die ook golden ter handhaving van de isolatieregelgeving83. Het parket vond deze sancties in de praktijk immers te zwaar, wat veelal resulteerde in een automatische seponering84.
I.
Administratieve geldboetes
38. De regeling van de administratieve boetes wordt in extenso uitgewerkt in het EPB-decreet, waarbij aan de administratie weinig of geen speelruimte gelaten wordt. De gevallen waarvoor een boete opgelegd moet worden en de berekeningswijze van deze boete worden expliciet vermeld in het EPB-decreet85.
39. Het decreet maakt een onderscheid tussen de administratieve sancties naar aanleiding van de overtreding of niet-naleving van de energieprestatieregelgeving bij bouw en bij bestaande gebouwen. a.
Bouw
40. Zowel de verslaggever en de architect als de aangifteplichtige riskeren een administratieve geldboete, die opgelegd wordt door het VEA. De verslaggever staat in voor een correcte formele en inhoudelijke startverklaring en aangifte, terwijl de aangifteplichtige verantwoordelijk gesteld wordt voor het naleven van de termijnen en het voldoen van de EPB-eisen.
82
F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 75. B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992, 5.699. 84 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 75. 85 Art. 23-28 EPB-decreet. 83
18
41. Wanneer de startverklaring te laat of niet ingediend wordt, wordt de aangifteplichtige hiertoe aangemaand door het VEA. Na deze aanmaning wordt een administratieve geldboete van 250 euro opgelegd wanneer de aangifteplichtige in gebreke blijft86. Dezelfde procedure wordt gevolgd ten aanzien van de verslaggever, wanneer de ingediende startverklaring niet voldoet aan de voorwaarden inzake vorm en inhoud87. Ook de architect riskeert een administratieve geldboete van 250 euro wanneer hij de prestaties inzake EPB-eisen die voor het gebouw nagestreefd worden, niet tijdig verstrekt aan de verslaggever. Hij wordt hiertoe eerst aangemaand door het VEA88. Een gelijkaardig scenario geldt voor de EPB-aangifte. Indien de verslaggever nalaat binnen zes maanden na de ingebruikname een EPB-aangifte in te dienen, wordt de aangifteplichtige hiertoe aangemaand door het VEA. Het negeren van deze aanmaning leidt voor de aangifteplichtige tot een geldboete van 250 euro, vermeerderd met 1 euro per kubieke meter nieuw gecreëerd beschermd volume89. Het VEA legt in dit geval een nieuwe termijn vast voor de aangifte. Wordt deze termijn overschreden, dan riskeert de aangifteplichtige een geldboete in de vorm van een dwangsom van 25 euro per kalenderdag dat de nieuwe termijn overschreden wordt90. Een EPB-aangifte die formeel of inhoudelijk gebreken vertoont, leidt tot een aanmaning en desgevallend een administratieve geldboete van 250 euro voor de verslaggever91.
42. Naast de geldboetes die opgelegd worden voor het niet naleven van de procedure, worden ook administratieve geldboetes opgelegd aan de aangifteplichtige voor het niet respecteren van de EPB-eisen. Deze geldboetes kunnen tot vijf jaar na het indienen van de EPB-aangifte opgelegd worden92. Een gelijkaardige geldboete wordt opgelegd aan de verslaggever wanneer de EPB-aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid93. 43. De opbrengst van de administratieve geldboetes komt toe aan het Energiefonds94.
86
Art. 23, §3 EPB-decreet. Art. 23, §1 EPB-decreet. 88 Art. 23, §2 EPB-decreet. 89 Art. 23, §5, lid 1-2 EPB-decreet. 90 Art. 23, §5, lid 3 EPB-decreet. 91 Art. 23, §4 EPB-decreet. 92 Art. 24 EPB-decreet. 93 Art. 25 EPB-decreet. 94 Art. 29 EPB-decreet. 87
19
b.
Bestaande gebouwen
44. De Vlaamse regering kan, zoals reeds hoger vermeld, EPB-eisen opleggen voor bestaande gebouwen95. Dit is vooralsnog niet gebeurd96.
45. Wanneer de aangifteplichtige deze eisen niet naleeft, kan het VEA een administratieve geldboete tussen 250 en 5.000 euro opleggen, afhankelijk van het type gebouw, de bruikbare vloeroppervlakte of het beschermde volume97. Voor de bestaande gebouwen heeft het VEA dus wel een discretionaire bevoegdheid, zowel over het al dan niet opleggen van de boete als over het bedrag. Tegen de beslissing van het VEA kan administratief beroep ingesteld worden bij de rechtbank van eerste aanleg98.
II.
Controleambtenaren
46. De ambtenaren van het VEA zijn bevoegd om de nodige controles op de naleving van de EPB-eisen uit te voeren en overtredingen op te sporen en vast te stellen met een verslag van vaststelling99. Zij krijgen hiervoor op eenvoudig verzoek toegang tot de documenten en elektronische gegevens die bijgehouden worden100. Bovendien hebben zij toegang tot de bouwplaatsen en de gebouwen101, zodat zij ten gepaste tijde de nodige vaststellingen kunnen doen en op die manier kunnen nagaan of de EPB-aangifte wel strookt met de realiteit102.
47. De toegang tot bewoonde gebouwen wordt slechts toegestaan mits voorafgaande en schriftelijke toestemming van de bewoner of voorafgaande en schriftelijke machtiging van de politierechter103, om geen afbreuk te doen aan het recht op bescherming van de woning104.
95
Art. 4, §2 EPB-decreet. S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 171-172. 97 Art. 27, §1 EPB-decreet. 98 Art. 27, §2 EPB-decreet. 99 Art. 18, §1, lid 1 EPB-decreet; art. 1 MB 5 mei 2006 tot aanwijzing van de bevoegde ambtenaren ter uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 16 mei 2006. 100 Art. 18, §2 EPB-decreet. 101 Art. 18, §1, lid 2 EPB-decreet. 102 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 76. 103 Art. 18, §1, lid 2 EPB-decreet. Uit navraag bij het VEA blijkt dat van deze mogelijkheid tot op heden geen gebruik gemaakt is. 104 Art. 8, lid 1 EVRM; art. 15 GW. 96
20
5. Publiciteit: energieprestatiedatabank. 48. De energieprestatiedatabank is een geïnformatiseerd gegevensbestand waarin informatie met betrekking tot de energieprestaties van de gebouwen waarvoor EPB-eisen gelden, wordt opgenomen105. In tegenstelling tot wat het geval was onder het vorige energieprestatiedecreet, wordt deze databank nu niet langer bijgehouden door de gemeentes, maar wel door het VEA106. Een ministerieel besluit bepaalt welke gegevens opgenomen moeten worden in deze databank107.
49. De controleambtenaren van het VEA krijgen op eenvoudig verzoek toegang tot de gegevens die worden bijgehouden108.
B. Energieprestatiecertificaten 1. Definitie 50. Een tweede belangrijk facet van de energieprestatieregelgeving vormt de certificering. De EPB-richtlijn bepaalt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw een energieprestatiecertificaat afgeleverd wordt aan de eigenaar, de toekomstige koper of huurder.
51. Het energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, is een certificaat waarin het resultaat is vermeld van de berekening van de totale energie-efficiëntie van een gebouw, uitgedrukt in één of meer numerieke indicatoren109. Het bevat daarnaast ook referentiewaarden op basis waarvan de energieprestaties van gebouwen vergeleken kunnen worden met die van andere gebouwen, alsook aanbevelingen voor de kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van het gebouw of tips voor goed gebruikersgedrag110. Het certificaat mag maximaal tien jaar oud zijn111.
105
Art. 2, 7° EPB-decreet. Art. 17, §1 EPB-decreet. 107 MB 2 april 2007 betreffende de vastlegging van de vorm en de inhoud van de EPB-aangifte en het model van het energieprestatiecertificaat bij de bouw, BS 11 mei 2007. 108 Art. 18, §2 EPB-decreet. 109 Art. 2, 6° EPB-decreet. 110 Art. 19, §1, lid 2 EPB-decreet. 111 Art. 19, §1, lid 4 EPB-decreet. 106
21
2. Doelstelling 52. Het certificaat is in feite een informatiemiddel112. Door het EPC moet het voor consumenten immers gemakkelijker worden de energieprestatie van gebouwen te beoordelen en te vergelijken. Het certificaat geeft op een overzichtelijke manier weer hoe energie-efficiënt een gebouw is, zowel in absolute cijfers als in vergelijking met andere gebouwen.
53. Nochtans houden deze certificaten geen enkele verplichting in. Een EPC is louter informatief113 en dient enkel om een eigenaar, kandidaat-koper of -huurder in te lichten over het energieverbruik van een gebouw en de mogelijkheden tot verbetering. Dit impliceert op geen enkele wijze dat zij gehouden zouden zijn tot het uitvoeren van bepaalde werken, noch dat ze hiervoor gesanctioneerd kunnen worden. De aanbevelingen en tips die in het EPC gegeven worden, hebben voornamelijk een sensibiliserend effect114.
3. Toepassingsgebied I.
Personeel
54. Het is de eigenaar of gebruiker van een gebouw die over een energieprestatiecertificaat moet beschikken. Bij verkoop en verhuur van het gebouw moet deze het certificaat kunnen overdragen of voorleggen115. Concreet betekent dit dat de verkoper het officiële certificaat zal moeten overhandigen aan de koper. Bij huur volstaat het dan weer een duidelijk leesbare kopie aan de huurder over te dragen, terwijl het origineel bij de verhuurder blijft.
II.
Materieel
55. De EPB-richtlijn bepaalt dat het energieprestatiecertificaat verplicht ingevoerd moet worden vanaf 2006116. Deze relatief korte termijn bleek evenwel in de praktijk niet haalbaar. Daarom heeft Vlaanderen gebruik gemaakt van de uitstelperiode van drie jaar om het EPC gefaseerd in te voeren. De laatste wijziging, die nog niet in werking is getreden, zal ertoe lei-
112
B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56; W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen”, supra noot 4, 15. 113 Art. 7, lid 2 EPB-richtlijn. 114 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 4, (3) 3; C. FLION en N. DELVOIE, “La performance énergétique des bâtiments: contraintes et réalités”, DAOR 2009, afl. 91, (246) 247. 115 Art. 20, §§1-2 EPB-decreet. 116 Art. 15, lid 1 EPB-richtlijn.
22
den dat ook voor de verkoop en het verhuur van niet-residentiële gebouwen een EPC verplicht wordt117. Onder deze titel wordt slechts een overzicht gegeven van de bestaande regeling bij bouw, publieke gebouwen, residentiële en niet-residentiële gebouwen. De implicaties voor het opstellen van de onderhandse en authentieke akte komen aan bod in hoofdstuk 2. a.
Bouw
56. Bij bouw verstrekt de verslaggever de aangifteplichtige gelijktijdig met de EPB-aangifte een EPC118. Het EPC bij nieuwbouw wordt derhalve opgemaakt op basis van gegevens die de verslaggever aangeeft bij het VEA. Indien de aangifteplichtige op het ogenblik van de aflevering van het EPC evenwel niet de eigenaar is van het gebouw, bezorgt hij het certificaat aan de eigenaar119. Dit zal bij voorbeeld het geval zijn wanneer een bouwpromotor instaat voor de voltooiing van de werken en daarom als aangifteplichtige gehouden blijft120.
57. Vermits het EPC onderdeel uitmaakt van de EPB-aangifte, zal het EPC vervallen wanneer blijkt dat de aangifte niet overeenstemt met de werkelijkheid. In dit geval zal dus een nieuw EPC verstrekt moeten worden121. Het EPC vormt dus geenszins de garantie dat het gebouw voldoet aan de EPB-eisen. Het heeft enkel tot doel een waarheidsgetrouwe weergave te bieden van de werkelijke energieprestatie van het gebouw.
58. Een EPC bij de bouw is vereist wanneer aan het gebouw eisen opgelegd worden over het E-peil122. Het zal dus de facto enkel voor die gebouwen zijn waarvoor reeds EPB-eisen opgelegd zijn, dat een EPC vereist is. b.
Publieke gebouwen
59. Vanuit de voorbeeldfunctie die de overheid heeft op het vlak van energiebesparing, is een afzonderlijke regeling uitgewerkt voor publieke gebouwen. Hieronder verstaat de decreetgever gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m² die vaak door het publiek worden bezocht omdat er een publieke organisatie is gevestigd. Wat een publieke organisatie is, wordt in detail toegelicht in het besluit van de Vlaamse Regering van 20 april 117
Art. 4 B.Vl.Reg. 5 december 2008. Voor de stelselmatige invoering van het EPC, cfr. supra randnummer 23. Art. 24bis, §1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 119 Art. 24bis, §2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 120 Art. 12, §2 EPB-decreet. 121 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 91. 122 Art. 24bis, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 118
23
2007123. Samengevat gaat het om diensten die door de overheid verleend worden, traditioneel door de overheid verleend worden of door de overheid gesubsidieerd worden124.
60. Het EPC publieke gebouwen heeft in de eerste plaats een sensibiliserende functie. Het dient op een goed zichtbare plaats te worden uitgehangen, zodat het publiek bewust gemaakt wordt van het jaarlijkse energieverbruik van het betreffende gebouw125. Bovendien worden ook hier weer aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw gedaan. Nochtans zijn ook deze aanbevelingen louter informatief126. c.
Residentiële en niet-residentiële gebouwen
61. Het EPC is sinds 2008 niet enkel meer vereist bij nieuwbouw. Om kandidaat-kopers en -huurders optimaal te informeren over hun toekomstige energiefactuur, is nu ook een EPC vereist bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen127. Voor niet-residentiële gebouwen is reeds een regeling uitgewerkt, maar deze is vooralsnog niet in werking getreden128.
62. De bedoeling van deze regeling is om een vergelijking tussen verschillende gebouwen mogelijk te maken en eigenaars op die manier te stimuleren tot energievriendelijke investeringen129. Bij verkoop moet het EPC overgedragen worden aan de koper, in geval van verhuur volstaat een duidelijk leesbare kopie.
63. Het EPC residentiële gebouwen heeft betrekking op een enkele wooneenheid, eventueel gecombineerd met een deel van het gebouw dat een niet-residentiële bestemming heeft, zoals een kleine handelszaak of een dokterskabinet, voor zover dit aan bepaalde voorwaarden voldoet130. Bij de verkoop van gebouwen waarin meerdere wooneenheden gevestigd zijn, zal voor iedere wooneenheid een EPC beschikbaar moeten zijn. Onder wooneenheid wordt verstaan elke eenheid in een residentieel gebouw die over de nodige woonvoorzieningen beschikt 123
B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 124 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 95. 125 Art. 2, §5 B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007. 126 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 100. 127 B.Vl.Reg. 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, BS 8 februari 2008 (hierna verkort geciteerd als: B.Vl.Reg. 11 januari 2008). 128 B.Vl.Reg. 5 december 2008; C. GOVAERT en M. DEPRAETERE, “Ook epc voor niet-residentiële gebouwen in aantocht”, Vastgoed info 2009, afl.5, (2) 3. 129 F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 105. 130 Art. 2, §2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008.
24
om autonoom te kunnen functioneren131. Het betreft dus het geheel van een leefruimte, een toilet, een douche of bad en een keuken of kitchenette132. Het EPC niet-residentiële gebouwen zal vereist zijn bij verkoop of verhuur van een restcategorie van gebouwen, zoals gedefinieerd in het Besluit van de Vlaamse regering van 5 december 2008. In principe worden alle gebouwen hierdoor geviseerd, met uitzondering van onder meer residentiële gebouwen, alleenstaande kleine gebouwen en tijdelijke gebouwen133. Een EPC is in dit geval vereist voor het gehele gebouw. Indien het gebouw ook een residentieel gedeelte omvat, volstaat een EPC voor niet-residentiële gebouwen voor zover het woongedeelte kleiner is dan het niet-residentieel gedeelte, met een absoluut maximum van 800 m³134.
4. Handhaving en sanctionering 64. Net zoals dat voor de controle op de naleving van de EPB-eisen het geval is, zijn de ambtenaren van het VEA bevoegd om controles uit te voeren en overtredingen van het EPBdecreet en de uitvoeringsbesluiten op te sporen135. Zowel de energiedeskundige die het certificaat verstrekt als de eigenaar of gebruiker van het gebouw riskeert daarbij een sanctie.
65. Het VEA legt een administratieve geldboete tussen 500 en 5.000 euro op aan de eigenaar of gebruiker van het gebouw, wanneer deze niet over een geldig EPC beschikt of wanneer hij het certificaat niet heeft overgedragen aan de koper of ter beschikking gesteld heeft van de huurder136. Beroep kan ingesteld worden bij de rechtbank van eerste aanleg137. Het decreet verduidelijkt evenwel niet of deze boete ook opgelegd wordt wanneer het EPC er niet is bij de onderhandse akte, maar wel bij de authentieke verkoopakte. Art. 28, §3 EPBdecreet gewaagt eveneens van de huurovereenkomsten, die normaliter slechts bij onderhandse overeenkomst vastgesteld worden. Bovendien blijkt uit art. 4, §1, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008 dat het EPC overgedragen moet worden bij de verkoop, d.w.z. bij de onderhandse akte.
131
Art. 1, 14° B.Vl.Reg. 11 januari 2008. K. HENDRICKX, “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de verhuring van onroerende goederen”, Huur 2008, afl.4, (183) 186. 133 Art. 1, 9° B.Vl.Reg. 5 december 2008. 134 Art. 2, §2 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 135 Art. 28 EPB-decreet; F. DEWAELE en W. LAMEIRE, De energieregelgeving in het Vlaams Gewest, supra noot 24, 109. 136 Art. 28, §§2-3 EPB-decreet. 137 Art. 28, §4 EPB-decreet. Uit navraag bij het VEA blijkt dat het VEA tot op heden nog niet met rechtszaken hieromtrent geconfronteerd werd. 132
25
Mijns inziens wordt de boete bijgevolg opgelegd wanneer het EPC niet beschikbaar is bij de onderhandse overeenkomst138.
66. Daarnaast kan het VEA, wanneer het certificaat van onvoldoende kwaliteit getuigt, dit certificaat intrekken139. Hoewel deze sanctie niet rechtstreeks tegen de eigenaar is gericht, zal hij toch rechtstreeks getroffen worden. Hij zal immers een nieuw EPC moeten verkrijgen. Desgevallend zal hij zich voor eventuele geleden schade kunnen verhalen op de energiedeskundige die het certificaat heeft verstrekt.
67. Daarnaast hangen ook de energiedeskundige sancties boven het hoofd. Het VEA heeft de mogelijkheid, doch niet de verplichting, een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro op te leggen wanneer bij de controle blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeenstemt140. Daarmee heeft de decreetgever het nieuwe EPB-decreet aangewend om een lacune in de vroegere regelgeving te ondervangen. Onder het vroegere decreet werd de nietconformiteit van het certificaat met de EPB-eisen en met de werkelijkheid immers niet gesanctioneerd141. Dit gebrek aan sanctionering is betreurenswaardig, vermits dit certificaat in de eerste plaats dient om potentiële kopers en huurders informatie te verschaffen. Dit heeft uiteraard slechts betekenis voor zover de informatie met de werkelijkheid overeenstemt.
5. Publiciteit: de certificatendatabank 68. Het VEA houdt een certificatendatabank bij142. Deze databank vormt een geïnformatiseerd gegevensbestand waarin informatie met betrekking tot de energieprestatiecertificaten wordt opgenomen143. Deze databank wordt door het VEA gebruikt om steekproefsgewijze controle uit te voeren op de aanwezigheid van een EPC bij de tekoopstelling. Stelt het VEA op die manier een overtreding van de regelgeving vast, dan kan de administratieve geldboete van art.28, §2 EPB138
Dit stelt de rechtspracticus evenwel voor problemen, waarop dieper wordt ingegaan in randnummer 96. Een wijziging van deze bepaling, in die zin dat de boete slechts verschuldigd zou zijn als het EPC niet uiterlijk bij de authentieke akte overhandigd wordt, is echter niet wenselijk. Dit zou de hele regeling van het EPC en de informatieverstrekking naar de koper toe uithollen, omdat de verkoper in dit geval in de onderhandse overeenkomst een standaardbeding zou kunnen opnemen waardoor de overhandiging van het EPC systematisch uitgesteld wordt tot op het moment van de authentieke akte. 139 Art. 13, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 9, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 140 Art. 28, §1 EPB-decreet. 141 S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, (98) 124. 142 Art. 21, §1 EPB-decreet. 143 Art. 2, 3° EPB-decreet.
26
decreet opgelegd worden, zelfs wanneer er nog geen verhuur- of verkoopovereenkomst gesloten is.
69. Bij de verkoop van residentiële en niet-residentiële gebouwen heeft de notaris, in zijn functie van instrumenterend ambtenaar, leesrecht in de certificatendatabank144. De energiedeskundige heeft eveneens toegang tot deze databank, voor de gebouwen die hij zelf heeft gecertificeerd145.
144 145
Art. 4, §3 lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §3, lid 2B.Vl.Reg. 5 december 2008. Art. 3, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 3, §1 B.Vl.Reg. 5 december 2008.
27
Hoofdstuk 2. Invloed op vastgoedtransacties. 70. In dit hoofdstuk wordt in enkele topics nagegaan hoe de EPB-regelgeving een invloed uitoefent op vastgoedtransacties. Het EPC wordt daarbij in verband gebracht met diverse materies die vastgoedtransacties beheersen of er minstens een invloed op uitoefenen. Hierbij komt eerst het toepassingsgebied van het EPC aan bod. Daarna wordt dieper ingegaan op de praktische draagwijdte van het EPC en enkele bijzondere problemen die zich kunnen stellen met betrekking tot het opstellen en de overhandiging van het EPC. Vervolgens wordt nagegaan in welke mate energiebesparende werken een impact hebben op de fiscaliteit bij vastgoedtransacties, en wanneer voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Tenslotte volgt een nadere toelichting van de administratieve en burgerrechtelijke sanctionering.
Afdeling I. Toepassingsgebied 71. Het toepassingsgebied van het EPB-decreet strekt zich uit tot alle gebouwen waarvoor energie verbruikt wordt om ten behoeve van mensen een specifieke binnentemperatuur te bereiken en waarvoor een aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend146. Een EPC moet overhandigd worden in geval van verkoop of verhuur van het gebouw. Onder huur wordt zowel de woninghuur, de onroerende leasing als de gewone huur voor ten minste twee maanden begrepen147, terwijl verkoop enkel de zuivere verkoop van de geheelheid in volle eigendom omvat148. Schenkingen, verkoop van een onverdeeld deel of van een vruchtgebruik, evenals gerechtelijke onteigeningen vallen bijgevolg niet onder de toepassing van deze regelgeving. Het lijkt aangewezen het begrip huur niet restrictief te interpreteren. Hoewel pacht en handelshuur niet uitdrukkelijk vermeld worden, moet hier mijns inziens toch een EPC overhandigd worden aan de huurder. Er anders over oordelen, strookt immers niet met de ratio legis van het EPC, namelijk de huurder correct te informeren over het energieverbruik.
146
Art. 2 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. Art. 1, 12° B.Vl.Reg. 5 december 2008. 148 Art. 1, 13° B.Vl.Reg. 5 december 2008. 147
28
72. Anders dan voor het controleonderzoek elektrische installaties149, worden voor het EPC geen uitzonderingen voorzien. Ieder gebouw dat aan de voorwaarden voldoet, moet een EPC hebben. In de praktijk rijst de vraag naar de zin van een dergelijke stringente regeling.
Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties bepaalt uitdrukkelijk dat de partijen rechtsgeldig kunnen overeenkomen dat het controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren. Dit moet uitdrukkelijk in de authentieke akte vermeld worden150. In geval van een openbare verkoop op gerechtelijk bevel is een controleonderzoek in bepaalde gevallen onmogelijk, bij voorbeeld doordat de beslagene geen toegang verschaft tot zijn woning. In dat geval volstaat een vermelding in het proces-verbaal van toewijzing dat het controleonderzoek niet gebeurd is en dat de koper er belang bij heeft om zelf deze controle te laten uitvoeren151.
73. De decreetgever zou ook voor het EPC beter in een uitzonderingsregime voorzien. In die gevallen waar de koper de bedoeling heeft het gebouw volledig te renoveren of zelfs opnieuw op te bouwen, zal hij immers onderworpen worden aan de EPB-eisen, aangezien het werken betreft waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is152. Een EPC voor het oude gebouw zal niet meer representatief zijn. Bovendien wordt bij het doen van de EPB-aangifte een nieuw EPC afgeleverd153. Ook in geval van openbare verkoop op gerechtelijk bevel is het mogelijk dat een EPC niet afgeleverd kan worden, omdat de energiedeskundige geen toegang krijgt tot de woning om de nodige gegevens te verzamelen. In dit geval is het eveneens wenselijk dat de partijen kunnen overeenkomen dat er geen EPC afgeleverd moet worden, in het bijzonder wanneer dit geen invloed heeft op de aankoopbeslissing.
149
Het controleonderzoek elektrische installaties is een onderzoek dat moet gebeuren voorafgaand aan de overdracht van een wooneenheid, wanneer de elektrische installatie dateert van voor 1 oktober 1981. Hiervan wordt een PV opgesteld, dat overgedragen moet worden aan de koper. Vanaf 1oktober 1981 wordt de elektrische installatie verplicht onderworpen aan een keuring. Hiervan wordt een attest afgeleverd, dat 25 jaar geldig blijft. (art.276bis Algemeen Reglement op de Elektrische installaties, zoals ingevoerd bij KB 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de elektrische installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard, BS 29 april 1981). 150 Art. 276bis, §2a, lid 2 Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. 151 Art. 276bis, §2a, lid 4 Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. 152 Art. 4.2.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 153 Art. 24bis, §1, lid 1 B.Vl.Reg. 11 maart 2005.
29
74. Tot op vandaag zijn in het EPB-decreet of de uitvoeringsbesluiten evenwel nog geen uitzonderingen voorzien op de verplichting een EPC te overhandigen aan de koper. Nochtans voorziet het VEA zelf in een aantal uitzonderingen. Meer bepaald is geen EPC vereist wanneer het gebouw niet over een verwarmingsinstallatie beschikt of wanneer het voorkomt op de lijst van onbewoonbaar verklaarde gebouwen154. Deze interpretatie van het VEA zorgt ervoor dat de partijen in de praktijk toch aan het EPC onderuit kunnen, met name wanneer de verwarmingsinstallatie verwijderd wordt en de partijen daarna in de overeenkomst verklaren dat er geen verwarmingsinstallatie is. Voorzichtigheid blijft evenwel geboden, aangezien het ontbreken van een EPC gesanctioneerd wordt met hoge boetes.
Afdeling II. Nieuwbouw – Wet Breyne 75. Hoewel minder relevant voor de notariële praktijk, kan toch vermeld worden dat de EPBeisen een belangrijke invloed zullen hebben op de relatie tussen bouwheer en architect. De architect heeft immers, als deskundige, een belangrijke informatie- en raadgevingsplicht. Wanneer een gebouw niet aan de eisen voldoet, zal de aangifteplichtige zich verhalen op zijn architect, niet enkel voor de mogelijke administratieve geldboetes, maar eveneens voor de energiefactuur, die hoger zal oplopen dan voorzien155.
76. In geval van overdracht van een in aanbouw zijnd gebouw is het uiteraard (nog) niet mogelijk een EPC te laten opstellen voor de tekoopstelling. DELVAUX verduidelijkt dat een residentieel gebouw dat nog in aanbouw is en reeds verkocht wordt niet onder het toepassingsgebied van het EPB-decreet valt156. Bijgevolg is voor een dergelijke overdracht geen EPC residentiële gebouwen vereist. Bij het volgen van de normale procedure wordt een EPC bij de bouw afgeleverd samen met de EPB-aangifte157. De aangifteplichtige die niet zelf eigenaar is van het gebouw zal het EPC bij de bouw overhandigen aan de eigenaar158.
77. De instrumenterende notaris dient bijgevolg in de akte te vermelden dat het EPC niet afgeleverd moet worden bij de verkoop, maar dat het EPC bij de bouw afgeleverd zal worden bij
154
www.energiesparen.be M. SCHOLASSE en J. GUILLAUME, “Performance énergétique en Belgique”, Amén. 2008, afl. 1, (26) 31. 156 B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56. 157 Art. 24bis, §1, B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 158 Art. 24bis, §3 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. 155
30
het indienen van de EPB-aangifte, ten laatste zes maanden na de ingebruikname van het gebouw. Daarnaast kan er best aan herinnerd worden dat de promotor dit EPC moet bezorgen aan de koper159. De volgende clausule kan opgenomen worden in de akte: De partijen verklaren door ondergetekende notaris ingelicht te zijn omtrent de inhoud, het toepassingsgebied en de doelstelling van het energieprestatiedecreet van tweeëntwintig december tweeduizend en zes en de diverse uitvoeringsbesluiten. Gezien het bij deze akte verkochte goed een woning in opbouw betreft verklaart de verkoper op heden niet te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat met betrekking tot voorschreven goed. De verkoper verbindt er zich toe om het energieprestatiecertificaat aan de koper te overhandigen van zodra het hem ter beschikking wordt gesteld. Na door ondergetekende notaris ingelicht te zijn over de in voormeld energieprestatiedecreet voorziene procedure van EPB-aangifte en de daarin voorziene mogelijkheid tot overdracht van de aangifteplicht aan de koper verklaart de verkoper zelf te zullen instaan voor de indiening van de EPB-aangifte binnen de wettelijke termijnen en ontslaat hij de koper dienaangaande van de EPB-aangifteplicht. De partijen werden door ondergetekende notaris gewezen op de sancties die kunnen worden opgelegd bij miskenning van de verplichtingen voortvloeiend uit het energieprestatiedecreet. 78. Volledigheidshalve wordt eraan herinnerd dat het EPC bij de bouw, dat door de verslaggever afgeleverd wordt in geval van nieuwbouw, kan aangewend worden bij verkoop of verhuur van een woning160. Deze regel komt tegemoet aan de economische overweging dat een eigenaar niet extra op kosten gejaagd dient te worden.
Afdeling III. EPC 1. Concrete gevolgen – Draagwijdte 79. De energiestatus van een gebouw kan in beginsel een doorslaggevende rol spelen bij de keuze van een woning en het bepalen van de prijs hiervan161. Het valt evenwel nog af te wachten op welke wijze het energieprestatiecertificaat daadwerkelijk een invloed zal hebben op het gedrag van kandidaat-kopers en –huurders en de marktwaarde van de onroerende goederen162. Uit de praktijk blijkt immers dat zowel bij particulieren als bij makelaars de verplichting om een EPC te overhandigen aan koper of huurder nog niet bijzonder goed ingebur-
159
Art. 24bis, §3 B.Vl.Reg. 11 maart 2005. Art. 6 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 161 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 14, (3) 3; K. HENDRICKX, “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de verhuring van onroerende goederen”, Huur 2008, afl.4, (183) 184. 162 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 63. 160
31
gerd is163. De overheid dient daarom via campagnes, fiscaal interessante maatregelen en normering, het bewustzijn van de burger te vergroten en het uitvoeren van energievriendelijke ingrepen aan te zwengelen.
80. De huidige regelgeving vormt ongetwijfeld niet het eindpunt van deze wetgeving. Concreet speelt het EPC slechts een zeer geringe rol van betekenis. Vooreerst valt het te betreuren dat het EPC niet sterker gericht is op het specifieke gebouw in kwestie. De aanbevelingen om minder energie te verbruiken, vormen slechts een standaardtekst. Meer concrete maatregelen en tips, aangepast aan de individuele verbruiker en zijn gebouw, kunnen wellicht meer effect hebben. Daarnaast kan de lege ferenda nagedacht worden over de concrete gevolgen van het EPC. Op dit certificaat worden aanbevelingen gedaan van mogelijke maatregelen om het energieverbruik te laten dalen. Met de Kyoto-normen in het achterhoofd, zal het wellicht in de toekomst wenselijk zijn dat eigenaars van bestaande – energieverslindende - gebouwen tot actie overgaan. Het EPC zoals dat vandaag geconcipieerd is, kan hierbij een belangrijk vertrekpunt zijn. Aan de hand van de concrete waarden op het EPC zouden eigenaars ertoe verplicht kunnen worden bepaalde energiebesparende werken uit te voeren. Op vandaag zijn de EPB-eisen immers enkel van toepassing op nieuwbouw en gebouwen waaraan werken uitgevoerd worden waarvoor de eigenaar een stedenbouwkundige vergunning behoeft. In die zin wordt het EPC meer dan een document dat slechts vereist is bij verhuur of verkoop van het goed. Een eenmalige - verplichte - keuring van de woning door een energiedeskundige kan het energieverbruik in kaart brengen en aanwijzen welke maatregelen genomen dienen te worden. Bovendien kan de overheid hier stimulerend optreden, door middel van subsidies, premies en belastingsverminderingen164. Het is bemoedigend vast te stellen dat de overheid ook dit pad bewandelt165.
81. Een EPC blijft in principe tien jaar geldig en kan bijgevolg aangewend worden bij meerdere overdrachten, voor zover de geldigheidsduur niet overschreden wordt. Niettemin kan een eigenaar die energiebesparende maatregelen genomen heeft, een nieuw certificaat laten op163
R. PEETERS, “Energieprestaties gebouwen herbekeken na Kopenhagen?”, Vastgoed info 2009, afl.21, (2) 3. J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl.16, (1) 2; S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, (98) 121. 165 Voor een overzicht: B. VERANNEMAN en C. WIJNANTS, “Energieprestatie van gebouwen. Stand van zaken in de drie gewesten”, NjW 2009, (830) 835-836. 164
32
maken. Dit zal uiteraard de marktwaarde van zijn gebouw in positieve zin beïnvloeden166. Het is evenwel nog maar de vraag in hoeverre de koper of de huurder dit zullen kunnen afdwingen van hun verkoper of verhuurder, door hieromtrent lasten op te leggen in de overeenkomst.
2. Huur – Verhuur 82. De verhuurder is verplicht het verhuurde goed te onderhouden in zodanige staat dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is167. Daarnaast moet de verhuurder alle herstellingen doen, behalve die herstellingen die ten laste van de huurder vallen168. Op basis van deze twee verplichtingen zal de huurder zijn verhuurder niet kunnen verplichten tot het maken van kosten voor energiebesparende maatregelen. Het gaat immers niet om maatregelen die nodig zijn opdat het goed zou kunnen dienen voor het gebruik waarvoor het verhuurd is. Bovendien gaat het niet om herstellingswerken, die per definitie veronderstellen dat het goed beschadigd is169.
Anderzijds zal de verhuurder deze werken slechts kunnen uitvoeren mits voorafgaand akkoord van de huurder. Uiteraard heeft de verhuurder als eigenaar het recht te beschikken over zijn goed en er desgevallend de werken aan uit te voeren die hij zelf raadzaam acht, maar dit recht wordt beperkt door de verplichting tot vrijwaring die bestaat ten aanzien van de huurder170. Behoudens dringende herstellingen mag de verhuurder, zonder de toestemming van de huurder, de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen171.
De partijen zullen dus in onderlinge overeenstemming een akkoord moeten bereiken over welke werken uitgevoerd worden, wie hiervoor zal instaan en welke invloed dit heeft op de huurprijs.
83. Eventueel kan men, althans wat woninghuur betreft, een regeling uitwerken zoals voorzien in art.8 van de woninghuurwet. Het betreft de renovatiehuurovereenkomst, waarbij de
166
B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 57; A. CLABOTS, “Te koop: huis met tuin en… energieprestatiecertificaat!”, TVV 2009, afl.3, (47) 49. 167 Art. 1719, 2° BW. 168 Art. 1720 BW. 169 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 150. 170 Art. 1719, 3° BW. 171 Art. 1723 BW.
33
huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren, in ruil voor een vermindering van de huurprijs of de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te zeggen gedurende een bepaalde periode. Een dergelijke overeenkomst kan immers ook betrekking hebben op verbeteringswerken waartoe de verhuurder niet wettelijk gehouden is172, zoals het energiezuiniger maken van de woning.
3. Koop – Verkoop 84. Zolang geen overeenkomst gesloten werd over het goed en de prijs, heeft de eigenaar van het onroerend goed het volledige beschikkingsrecht. Hij kan naar goeddunken energiebesparingswerken uitvoeren aan zijn gebouw, om het aantrekkelijker te maken op de vastgoedmarkt. Wordt evenwel een overeenkomst gesloten, dan dient de verkoper het gebouw te leveren in de staat waarin het zich bevindt op het ogenblik van de koop173. Vanaf dat moment mag de verkoper het goed dus niet meer wijzigen, tenzij de partijen overeengekomen zijn dat de verkoper deze werken nog zou uitvoeren en dat deze noodzakelijkerwijze plaatsvinden na het ondertekenen van de compromis. De partijen mogen immers vrij onderhandelen over de prijs en de voorwaarden van de overeenkomst. Aldus kunnen koper en verkoper overeenkomen dat de verkoper nog verbeteringswerken uitvoert. Het valt evenwel sterk te betwijfelen dat de verkoper deze kosten in de praktijk nog zal willen maken.
85. Uiteraard is de nieuwe eigenaar vrij zelf werken uit te voeren vanaf het moment van de eigendomsoverdracht, omdat hij dan het beschikkingsrecht heeft over het gebouw.
4. Opstellen van het EPC 86. Het energieprestatiecertificaat wordt opgesteld door energiedeskundigen, die hiervoor aan bepaalde eisen moeten voldoen. Voor residentiële gebouwen wordt het EPC opgemaakt door energiedeskundigen type A, die hiertoe speciaal erkend zijn. Deze erkenning kan slechts verkregen worden door personen die houder zijn van een getuigschrift betreffende de opleiding
172 173
C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 206. Art. 1614, lid 1 BW.
34
tot energiedeskundige en die bovendien een verklaring op erewoord afleggen174. Deze verklaring strekt ertoe de onafhankelijke wijze van handelen van de deskundige ten aanzien van zijn opdrachtgevers, het vermijden van commerciële belangenvermenging en het naleven van een discretieplicht, te garanderen175.
87. In dit verband rijst evenwel de vraag naar de objectiviteit van de energiedeskundige. Het VEA heeft immers beslist dat vastgoedmakelaars en personeelsleden van een administratieve overheid een EPC kunnen afleveren voor eigen panden of panden van de werkgever176. De verklaring op erewoord en het getuigschrift vormen slechts een precaire garantie op onafhankelijkheid. Enkel de sanctie van intrekking van de erkenning door het VEA vormt een werkelijke waarborg177. Daarnaast kan het VEA een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro opleggen aan de energiedeskundige, wanneer blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeenstemt178. Een dergelijk systeem van controle zal in de praktijk enkel naar behoren functioneren wanneer het VEA voldoende bemand is en over voldoende middelen beschikt179. Bovendien kan het EPC dat van onvoldoende kwaliteit getuigt, ingetrokken worden door het VEA180. Hoewel dit strookt met de finaliteit van het EPC, namelijk een correct beeld geven van het energieverbruik van het gebouw, werkt deze sanctie vooral in het nadeel van de eigenaar van het gebouw, die een nieuw EPC zal moeten verkrijgen.
88. Daarom lijkt een preventieve aanpak hier efficiënter. Het bepalen van onverenigbaarheden draagt immers beter bij tot de rechtszekerheid181.
174
Art. 9, lid 1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. Art. 9, lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 176 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, (1) 1. 177 Art. 13, §3, lid 2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 178 Art. 28, §1 EPB-decreet. 179 S. MELIS, “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, (98) 129. 180 Art. 13, §3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 181 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 38. 175
35
5. Kosten 89. De kosten voor een EPC vallen in principe ten laste van de verkoper182, die de verplichting heeft een zaak te leveren die overeenstemt met het verkochte. De partijen kunnen evenwel overeenkomen dat deze kosten afgewenteld worden op de koper. In dit geval vormen deze kosten een last voor de koper, die mee in aanmerking genomen moet worden voor de berekening van de registratierechten183. Toch zal de verkoper deze kosten in principe moeten voorschieten, aangezien hij het certificaat reeds in zijn bezit moet hebben op het moment van de tekoopstelling.
90. In geval van gedwongen openbare verkoop kan deze kost evenwel zwaar uitvallen voor de eigenaar van het goed. Nochtans is het verschaffen van een EPC een vereiste voor het sluiten van de verkoop. Hoewel dit geen directe gevolgen heeft op burgerrechtelijk vlak, zal de notaris er toch moeten op toezien dat de voorschriften inzake het EPC nageleefd worden in de verkoopsvoorwaarden184. Bovendien hebben zowel de eigenaar van het goed als de vervolgende schuldeiser er belang bij dat de administratieve geldboete wegens het niet verschaffen van een EPC vermeden wordt. In de rechtsleer wordt de stelling verdedigd dat de kosten van dit EPC onontbeerlijk voor de verkoop, naar analogie met de bodemsaneringskosten185. Volgens deze rechtsleer kunnen deze kosten bij gedwongen openbare verkoop bijgevolg voorgeschoten worden door de vervolgende schuldeiser. De schuldeiser die dergelijke kosten wil recupereren, kan aan de beslagrechter vragen dat deze de kosten van het EPC kwalificeert als buitengewone kosten van de vervolging, waardoor ze bij voorrang worden voldaan op de prijs186.
91. De vergelijking met de bodemsaneringsregeling gaat mijns inziens niet geheel op. DE HERTOGH steunt zich voor zijn stelling op een arrest van het hof van beroep van Antwerpen, waarin geoordeeld wordt dat de kosten van een oriënterend bodemonderzoek en de bijhorende
182
Art. 1608 BW; J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info 2007, afl. 18, (1) 2. 183 Art. 45 W.Reg. 184 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, (6) 7. 185 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, (6) 7. 186 Art. 1597 Ger.W.; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 529.
36
bodemsanering buitengewone kosten zijn, die derhalve bevoorrecht zijn op grond van art.1597 Ger.W187. Het Antwerpse hof van beroep is terecht van oordeel dat zonder het oriënterend bodemonderzoek en de eventuele bodemsanering, de verkoop onmogelijk zou zijn of dat geen normale prijs verkregen zou worden. Bijgevolg zijn deze kosten onontbeerlijk voor de verkoop en vormt art.1597 Ger.W. het middel bij uitstek om de vervolgende schuldeiser te overhalen deze kosten voor te schieten188. Wat het EPC betreft, liggen de zaken enigszins genuanceerder. Het oriënterend bodemonderzoek is immers voorgeschreven op straffe van nietigheid en niet-tegenstelbaarheid van de overdracht aan OVAM189. Het ontbreken van een EPC kan daarentegen enkel leiden tot een administratieve geldboete, zonder dat dit gevolgen heeft op burgerrechtelijk vlak. Hoewel het EPC verplicht is, is het strikt gezien niet onontbeerlijk voor de totstandkoming van de overeenkomst. Daarnaast zal het EPC een veel lagere kost met zich meebrengen dan het oriënterend bodemonderzoek, waardoor een schuldeiser sneller bereid zal zijn deze kosten voor te schieten. Tenslotte kan men zich ook vragen stellen bij de daadwerkelijke invloed van het EPC op het koopgedrag van potentiële gegadigden en op de prijs. De kosten van een EPC hier zonder meer gelijkstellen met de kosten van een oriënterend bodemonderzoek lijkt mijns inziens verregaand. Niettemin zal de notaris steeds voor ogen moeten houden dat hij bij het opstellen van de verkoopsvoorwaarden moet voldoen aan alle decretale verplichtingen, ook als deze niet voorgeschreven zijn op straffe van nietigheid. 92. Een gedwongen verkoop kan daarnaast ook uit de hand gebeuren, mits machtiging van de beslagrechter190. De verkoopovereenkomst wordt dan gesloten door de koper en de beslagleggende schuldeiser, die in het kader van de tenuitvoerlegging vertegenwoordigd wordt door de beslaglegger191. In dit geval zal een analoge regeling van toepassing zijn als bij de openbare verkoop.
187
Antwerpen 21 december 1999, T.Not. 2001, 152. F. BLONTROCK, “Het al dan niet bevoorrecht karakter van de kosten die gepaard gaan met de verkoop van een onroerend goed bij uitvoerend beslag”, T.Not. 2001, (152) 153. 189 Art. 116 Decr.Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007 (hierna verkort geciteerd als: Bodemdecreet). 190 Art. 1580bis – 1580quater Ger.W. 191 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 500. 188
37
6. Moment van overhandiging van het EPC 93. Zoals reeds vermeld heeft het EPC voornamelijk een informatieve functie. De koper moet hiervan bijgevolg reeds op de hoogte gesteld worden op het ogenblik van het sluiten van de (onderhandse) overeenkomst. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan riskeert de eigenaar een administratieve geldboete die schommelt tussen 500 en 5.000 euro192.
In principe moet de controle daarom gebeuren vóór de tekoopstelling, zodat het certificaat reeds aanwezig is bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Uit een letterlijke lezing van de artikelen 4 en 5 van het Besluit van de Vlaamse regering van 11 januari 2008 valt bovendien af te leiden dat het certificaat reeds voorhanden moet zijn bij de tekoopstelling, aangezien de eigenaar die zijn gebouw wil verhuren of verkopen, dit certificaat op eenvoudig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaat-koper of –huurder193. Volgen de partijen de normale gang van zaken, dan kan volgende clausule opgenomen worden: Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige $ gedateerd van $ met vermelding van unieke code $. De verkoper en koper verklaren uitdrukkelijk dat de koper vóór het ondertekenen van huidige overeenkomst op de hoogte werd gebracht van het bestaan en de inhoud van dit energieprestatiecertificaat. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper aan de koper worden overhandigd bij de notariële akte. Deze bepaling in de onderhandse verkoopovereenkomst kan nadien aanleiding geven tot volgende clausule in de authentieke akte: Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige $, gedateerd van $ met vermelding van unieke code $. De verkoper en koper verklaren uitdrukkelijk dat de koper voor het verlijden van huidige akte op de hoogte werd gebracht van het bestaan en de inhoud van dit energieprestatiecertificaat. Het origineel van dit certificaat wordt heden door de verkoper aan de koper overhandigd. 94. Nochtans gebeurt het in de praktijk vaak dat een compromis reeds door de partijen ondertekend wordt en dat men pas nadien bij de notaris aanklopt. Hierbij rijst onmiddellijk de vraag naar de burgerrechtelijke sanctionering wanneer nog geen EPC werd overhandigd194. Het EPB-decreet bepaalt hierover niets. In een besluit van 5 december 2008 heeft de Vlaamse Regering verduidelijkt dat iedereen die een onderhandse akte houdende de verkoop van een 192
Art. 28, §3 EPB-decreet. K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 39. 194 De burgerrechtelijke sanctionering komt verder aan bod, cfr. infra randnummer 103 e.v. 193
38
niet-residentieel gebouw opmaakt, hierin moet vermelden of er een geldig energieprestatiecertificaat voorhanden is en of het ter kennis gebracht is van de verkoper195. Bovendien moet in de authentieke akte de verklaring van de partijen opgenomen worden of de koper voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het EPC niet-residentiële gebouwen. De instrumenterende ambtenaar dient in de authentieke akte te vermelden of het EPC aan de koper ter beschikking gesteld werd196. Een gelijkaardige bepaling wordt ook ingevoerd in het Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de residentiële gebouwen197. Wederom is niet voorzien in een burgerrechtelijke sanctie. Indien een geldig certificaat ontbreekt, dient de instrumenterende ambtenaar onverwijld het VEA op de hoogte te brengen198.
95. Uit deze bepaling valt af te leiden dat het niet essentieel is voor de rechtsgeldigheid van de overeenkomst dat een EPC reeds voorhanden is vóór het ondertekenen van de onderhandse akte. Een compromis is evenwel bindend199, waardoor de koper, bij ontstentenis van wettelijke bepaling, niet meer aan deze koop onderuit kan. Behoudens wanneer de partijen de overeenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een geldig certificaat, zal de enige uitweg voor de verwerver erin bestaan zich te beroepen hetzij op de theorie van de wilsgebreken200, hetzij op de theorie van de verborgen gebreken om de nietigheid van de overeenkomst te verkrijgen201, hetgeen meteen ook bewijsproblemen met zich meebrengt. Een beroep op art.1604, lid 1 BW202 kan evenmin soelaas brengen, aangezien de verkoper normaal geen resultaatsverbintenis op zich zal nemen omtrent de inhoud van het EPC. Deze situatie is verre van optimaal.
96. Het is aan de decreetgever dit hiaat in de regelgeving te ondervangen. Naar analogie met het Bodemdecreet, zou men kunnen denken aan een relatieve nietigheid. Deze nietigheid kan door de verwerver ingeroepen worden wanneer bepaalde vermeldingen ontbreken in de onderhandse of authentieke akte203. Meer bepaald moet, wat het bodemattest betreft, in de on195
Het besluit gewaagt hier verkeerdelijk van de verkoper, waar dit m.i. de koper moet zijn. Art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 197 Art. 17 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 198 Art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 199 Art. 1134 BW; art. 1583 BW. 200 Cfr. infra randnummer 108. 201 K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 41. 202 Art. 1604, lid 1 BW: “De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is”. 203 Art. 116, §1, lid 1 Bodemdecreet. 196
39
derhandse akte gewag gemaakt worden van de inhoud van het bodemattest, terwijl de authentieke akte de verklaring van de overdrager dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte gebracht werd van de inhoud van het bodemattest, alsook deze inhoud zelf, moet vermelden204. Deze nietigheid kan niet meer ingeroepen worden wanneer de verwerver in het bezit gesteld is van een bodemattest en hij uitdrukkelijk aan zijn nietigheidsvordering verzaakt in de authentieke akte205. Deze voorwaarden moeten cumulatief voldaan zijn. 97. In afwachting van verdere regelgeving, zijn andere creatieve oplossingen mogelijk. Hoewel de gevolgen op burgerrechtelijk vlak dus beperkt blijven, blijft de administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro de verkoper boven het hoofd hangen. Ook de verkoper heeft er dus alle belang bij dit EPC tijdig, d.w.z. voor het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst, in zijn bezit te hebben. Is dit niet het geval en willen de partijen toch onverwijld doorgaan met de overeenkomst, dan zouden de partijen in de onderhandse akte een clausule kunnen opnemen waarin de koper verklaart dat hij op de hoogte is dat er een EPC zou moeten zijn – quod non - en dat de inhoud van dit EPC geen invloed heeft op zijn aankoopbeslissing. Bovendien vermelden de partijen hierin ook best dat het EPC zal overhandigd worden bij de authentieke akte. In dat geval is de sanctie van art.28, §3 EPB-decreet evenwel nog steeds van toepassing, vermits de verkoper bij de verkoop geen EPC heeft overgedragen aan de koper206. De notaris zal evenwel geen melding moeten doen aan het VEA, aangezien bij het verlijden van de authentieke akte wel een EPC overgedragen wordt aan de koper207. Behoudens in geval van ambtshalve controle van de onderhandse verkoopovereenkomst door het VEA, blijft de verkoper in dit geval gespaard van een boete. In het omgekeerde geval, namelijk wanneer het EPC wel doorslaggevend is voor de kandidaat-koper, is een dergelijke clausule uiteraard niet wenselijk. De ondertekening van de compromis moet in dit geval uitgesteld worden in afwachting van het certificaat. Wil de koper toch meer zekerheid, dan kan men eventueel terugvallen op een eenzijdige verkoopbelofte door de verkoper, uiteraard gekoppeld aan een bepaalde termijn in het belang van de partij die zich verbindt. Hieraan kan ook een vergoeding voor het ter beschikking houden van het goed gekoppeld worden208, die dan later in mindering wordt gebracht van de koopsom.
204
Art. 101, §§ 2-3 Bodemdecreet. Art. 116, §1, lid 2 Bodemdecreet. 206 Cfr. supra, randnummer 65. 207 Art. 4, §3 lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 208 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 117. 205
40
Een mogelijk alternatief lijkt hier ook de wederzijdse koop-verkoopbelofte, waarbij de verkoper zich ertoe verbindt het goed te verkopen tegen een bepaalde prijs, terwijl de koper zich ertoe verbindt het goed te kopen tegen diezelfde prijs. Deze wederzijdse belofte, die uiteraard enkel wenselijk is wanneer de koper duidelijk maakt dat het EPC voor hem geen doorslaggevende rol van betekenis speelt, kan twee vormen aannemen. Meer bepaald kunnen beide opties simultaan van kracht zijn, dan wel successief209. Nochtans kunnen bij deze manier van werken enkele bedenkingen geplaatst worden. Vooreerst maakt een dergelijke constructie de zaken nodeloos ingewikkeld, daar waar dit voor een eenvoudig document als het EPC allerminst wenselijk of noodzakelijk is. Bovendien wordt de wederkerige koop-verkoopbelofte door sommige rechtsliteratuur als een koop gekwalificeerd, op basis van art.1589 BW210. Het is daarom af te raden een dergelijke constructie toe te passen. Bij herkwalificatie als een effectieve koop, is de administratieve geldboete van art.28, §3 EPB-decreet immers toch verschuldigd, omdat het EPC niet aan de koper wordt overgedragen bij het sluiten van de overeenkomst.
De partijen kunnen zich daarnaast ook verbinden onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een EPC. Nochtans kan deze techniek beter vermeden worden in het licht van de rechtspraak van het Hof van Cassatie. Het Hof heeft immers beslist dat “wanneer bij overeenkomst een verbintenis onder opschortende voorwaarde wordt aangegaan, de overeenkomst hangende de voorwaarde niettemin bestaat, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst”211. Bijgevolg bestaat de overeenkomst, doch wordt enkel de uitvoering hiervan opgeschort tot na het vervullen van de voorwaarde. Het loutere feit dat de overeenkomst onder opschortende voorwaarde gesloten is, verhindert dus niet de totstandkoming van de overeenkomst. Vermits de overeenkomst in dergelijk geval gesloten wordt zonder dat het EPC voorhanden is, blijft de administratieve geldboete toch verschuldigd212. De notaris doet er dus goed aan de partijen aan te raden te wachten met het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst tot op het moment dat de verkoper over een EPC beschikt. Dit geldt in het bijzonder wanneer de koper aangeeft weinig belang te hechten aan het EPC. In de tegenovergestelde hypothese, namelijk wanneer de koper zijn beslissing wel laat afhangen van de waarde die aangegeven wordt op het EPC, dient bijzondere aandacht uit te gaan 209
C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 123. L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht, I, Antwerpen, Kluwer, 1999, 18. 211 Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1157; S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: De notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl.3, (77) 83. 212 Art. 28, §3 EPB-decreet. 210
41
naar de formulering van de opschortende voorwaarde. Zo kunnen de partijen bij voorbeeld overeenkomen dat het EPC een waarde moet aangeven, lager dan een bepaald getal213.
98. Om voormelde redenen doet de notaris die gelast is met het opstellen van de onderhandse verkoopovereenkomst, er goed aan deze overeenkomst slechts te laten ondertekenen door de partijen nadat alle formaliteiten, waaronder het verkrijgen van een EPC, vervuld zijn.
Afdeling V. Fiscale gevolgen 99. Hoewel het EPC geen verplichtingen oplegt aan de eigenaar van een onroerend goed, kan dit certificaat toch een stimulans vormen om werken of handelingen uit te voeren aan de woning waardoor deze energie-efficiënter wordt. Een nieuw (en gunstiger) EPC zou immers kunnen resulteren in een hogere koop- of huurprijs. Hierbij rijst automatisch de vraag naar de gevolgen op fiscaal vlak, enerzijds op het vlak van de onroerende voorheffing, anderzijds op het vlak van de verschuldigde registratierechten. In beide gevallen speelt het kadastraal inkomen van het onroerend goed immers een belangrijke rol214.
100.
Wanneer een eigenaar bepaalde wijzigingen215 aanbrengt aan het onroerend goed,
dient hij dit uit eigen beweging bij het kadaster aan te geven binnen 30 dagen na voltooiing van de werken216. Bovendien kan de administratie van het kadaster van de belastingplichtige of de huurder eisen dat hij alle gegevens dienstig voor het vaststellen van het kadastraal inkomen, overlegt217. Dit alles strekt ertoe de administratie de mogelijkheid te geven het kadastraal inkomen aan te passen aan de actuele toestand van het onroerend goed. De eigenaar van een gebouw zal evenwel vaak aarzelen om energiebesparende werken aan zijn gebouw uit te voeren, omdat dit een verhoging van het kadastraal inkomen tot gevolg kan 213
Deze werkwijze lijkt mijns inziens niet echt wenselijk in de praktijk, omdat dit kan leiden tot het hanteren van de botte bijl. Wanneer de partijen bij voorbeeld een waarde lager dan of gelijk aan 400 bedingen, treedt verval van de overeenkomst op bij een waarde van 401. 214 Het KI is in het kader van de registratierechten bepalend voor de toepassing van art. 53 ev. W.Reg., het zogenaamde “klein beschrijf”. 215 Het betreft de wijzigingen zoals omschreven in art. 473 WIB: de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen; de voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen; de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde onroerende goederen en de ingebruikstelling van nieuw of toegevoegd materieel of outillage, alsook de wijziging of de definitieve buitengebruikstelling van materieel of outillage. 216 Art. 473 WIB. 217 Art. 475 WIB.
42
hebben. Niet alleen zal de onroerende voorheffing stijgen, bovendien kan het kadastraal inkomen hierdoor de grenzen voor het klein beschrijf overstijgen. Aangezien dit in Vlaanderen een besparing van 5% registratierechten uitmaakt, zal dit vaak een doorslaggevende factor zijn voor kandidaat-kopers.
101.
In het licht van de ratio legis van de energieprestatieregelgeving, is door minister
Reynders aan dit euvel tegemoet gekomen in een administratieve omzendbrief218. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen verbouwingen die het comfort van een huis verhogen enerzijds en maatregelen voor energiebesparing anderzijds. Slechts de eerste categorie kan aanleiding geven tot een verhoging van het kadastraal inkomen. Groene verbouwingen geven bijgevolg geen aanleiding tot een herziening van het kadastraal inkomen, voor zover deze niet zorgen voor een significante verhoging van het comfort van het gebouw.
Afdeling VI. Vergunningsplicht 102.
In het kader van zijn voorlichtings- en adviesplicht zal de notaris de partijen moeten
wijzen op de regelgeving inzake ruimtelijke ordening. Hij moet de partijen er meer bepaald attent op maken dat voor het uitvoeren van werken aan een onroerend goed veelal een stedenbouwkundige vergunning vereist zal zijn.
103.
In bepaalde gevallen is evenwel geen dergelijke vergunning vereist, met name voor de
plaatsing van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings- of verluchtingsinstallaties binnen een gebouw, voor zover ze noch een vergunningsplichtige functiewijziging, noch een wijziging van het aantal woongelegenheden met zich meebrengt219. Daarnaast is eveneens geen vergunning vereist voor het aanbrengen van fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers bij vergunde gebouwen220. Deze uitzonderingen op de vergunningsplicht maken het in de praktijk aantrekkelijker om energiebesparende werkzaamheden uit te voeren aan het gebouw.
218
Ministriele Omzendbrief nr.3/2010 van 22 februari 2010 betreffende fiscale maatregelen inzake energiebesparingen en de herschatting van de kadastrale inkomens, onuitg., 1. 219 Art. 3, 2° B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, BS 18 mei 2000. 220 Art. 3, 5° B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, BS 18 mei 2000.
43
Afdeling VII. Sanctionering 104.
De beleidsmakers de sanctionering grondig aangepast sinds de isolatieregelgeving221.
De strafsancties en strenge herstelmaatregelen vormden immers geen adequaat antwoord op overtredingen van deze wetgeving. De vraag is echter of het huidige systeem van administratieve boetes wel aangepast is. Het zal uit de praktijk moeten blijken of dit systeem effectief genoeg is. Het verleden heeft uitgewezen dat te zware strafsancties onefficiënt zijn, omdat deze door het openbaar ministerie te zwaar bevonden werden en dus niet toegepast werden222. Anderzijds moeten de sancties uiteraard zwaar genoeg zijn om afschrikwekkend te zijn.
105.
Positief is in ieder geval dat niet enkel de eigenaar van het gebouw gesanctioneerd
wordt voor het niet naleven van de EPB-eisen. De modale burger is immers veelal te goeder trouw, doch technisch weinig onderlegd. De billijkheid gebiedt dat hij niet de dupe mag worden van de onkunde of onwil van de professionelen waarop hij een beroep doet. Daarom is het lovenswaardig dat ook de verslaggever en de architect gesanctioneerd kunnen worden223.
106.
In geval van verkoop moet een onderscheid gemaakt worden tussen verschillende
momenten: de tekoopstelling, de ondertekening van de compromis en de ondertekening van de authentieke akte.
107.
Bij de tekoopstelling moet de verkoper in principe reeds beschikken over een energie-
prestatiecertificaat, dat hij op eenvoudig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaatkoper224. Deze uitdrukkelijke verplichting voor de verkoper wordt echter niet gesanctioneerd. De administratieve geldboete, voorzien in art.28, §3 EPB-decreet kan in beginsel slechts opgelegd worden wanneer blijkt dat de eigenaar geen geldig energieprestatiecertificaat heeft overgedragen aan de koper, wat slechts dient te gebeuren bij het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst. Nochtans wordt deze geldboete in de praktijk ook opgelegd wanneer het VEA vaststelt dat er bij de tekoopstelling geen EPC beschikbaar is225. Op civielrechtelijk vlak is evenwel geen sanctionering voorzien. Ook het gemeen recht biedt hier weinig uitwegen voor de koper. Het Burgerlijk Wetboek besteedt immers geen aandacht 221
B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992. 222 F. DEWAELE, “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, (28) 62. 223 Cfr. supra, randnummer 40 ev. 224 Art. 4, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 225 Cfr. supra randnummer 68.
44
aan de precontractuele fase. Een kandidaat-koper die schade ondervindt door het ontbreken van het EPC, kan zich trachten te beroepen op de culpa in contrahendo-leer, die onder meer tekortkomingen aan de precontractuele informatieplicht sanctioneert. De verkoper heeft immers de wettelijke verplichting het EPC voor te leggen aan de kandidaat-koper. Wanneer deze laatste kan bewijzen dat hij niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden zou gecontracteerd hebben, kan hij respectievelijk de nietigheid van de overeenkomst, dan wel schadeloosstelling vorderen226. De slaagkans van deze vordering van de koper zal eerder gering zijn. De koper draagt immers de zware bewijslast om aan te tonen dat het ontbreken van het EPC in de precontractuele fase zijn aankoopbeslissing fundamenteel heeft beïnvloed.
108.
Bij de verkoop van het gebouw, i.e. bij de ondertekening van de onderhandse ver-
koopovereenkomst, moet de eigenaar een geldig EPC overdragen aan de koper227. De verkoper die deze verplichting niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro228. Bovendien moet in de onderhandse verkoopovereenkomst vermeld worden of er een geldig EPC bestaat en of het ter kennis gebracht werd van de koper229. Het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten voorzien evenwel niet in een burgerrechtelijke sanctionering, waardoor het gemeen recht van toepassing is. De koper zal zich desgevallend moeten beroepen op de wilsgebreken om de nietigheid van de overeenkomst te verkrijgen. In casu betreft het een relatieve nietigheid, aangezien slechts de private belangen van de koper hierdoor beschermd worden230. Ook in dit geval zal de bewijslast voor de koper bijzonder zwaar uitvallen. Bedrog kan slechts ingeroepen worden wanneer zou blijken dat het EPC onjuiste waarden weergeeft, hetgeen impliceert dat het EPC opzettelijk foutief werd opgesteld met de bedoeling de wederpartij tot contracteren te bewegen, wanneer hij dit contract zonder deze kunstgrepen klaarblijkelijk niet zou zijn aangegaan231. Bovendien moet het bedrog uitgaan van de verkoper zelf. Concreet zal bedrog dus enkel mogelijk zijn in de hypothese dat de verkoper zichzelf een EPC kan verschaffen232. 226
R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992). Verbintenissen”, TPR 1994, (171), 434-435; H. BOCKEN, Algemeen Verbintenissenrecht. Samenvattende syllabus, onuitg., 2005-06, 34. 227 Art. 4, §1 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 228 Art. 28, §3 EPB-decreet. 229 Art. 4, §2 B.Vl.Reg. 11 januari 2008 zoals ingevoegd door art. 17 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 230 R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 107. 231 Art. 1116 BW. 232 Cfr. supra randnummer 87.
45
Voor dwaling is vooreerst vereist dat deze verschoonbaar is, wat betekent dat ieder normaal mens in dezelfde omstandigheden deze dwaling zou hebben begaan233. Aangezien de aankoop van een onroerend goed een belangrijke investering betreft, kan van de diligente koper verwacht worden dat hij zich vooraf grondig informeert. De feitenrechter dient hier rekening te houden met de concrete omstandigheden van de zaak, o.m. de deskundigheid van de koper. TORMANS merkt terecht op dat een redelijk persoon wel nog kan vaststellen of er dubbele beglazing is en of het dak geïsoleerd is, maar dat de isolatie van vloeren en muren slechts afdoende kan vastgesteld worden door een deskundig onderzoek234. Naast deze voorwaarde van verschoonbaarheid, kan de nietigheid slechts verkregen worden wanneer de energieprestatie van het gebouw doorslaggevend is voor de koper, zodat hij de koop zonder een gunstig EPC niet gesloten zou hebben235. Wederom draagt de koper hier een zeer zware bewijslast. Een gedupeerde koper kan proberen de verkoper op te roepen in vrijwaring voor verborgen gebreken236. Daartoe is evenwel vereist dat het gaat om een niet-zichtbaar gebrek dat bestaat op het ogenblik van de verkoop en dat het goed ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe het bestemd is of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper het goed niet of slechts tegen een mindere prijs zou hebben gekocht. Opnieuw zal de bewijslast voor de koper hier bijzonder zwaar uitvallen, aangezien hij zal moeten bewijzen dat de lage energie-efficiëntie van de woning niet waarneembaar was237 en dat dit het gebouw bovendien ongeschikt maakt tot het gebruik waarvoor het bestemd wordt. Wanneer de koper door een aandachtig, doch normaal onderzoek het gebrek kan waarnemen, betreft het geen verborgen gebrek238. In de praktijk bevat de overeenkomst echter doorgaans een beding van niet-vrijwaring239. Een dergelijk beding is geldig, voor zover de verkoper te goeder trouw is. De beoordeling van de feiten zal telkens in concreto moeten gebeuren door de feitenrechter.
109.
De verkoper die wordt aangesproken door zijn koper, kan zich verhalen op de energie-
deskundige, voor zover deze een fout heeft begaan240. Dat zal in het bijzonder het geval zijn wanneer het EPC onjuist is. Daarnaast kan ook de koper zich tot de energiedeskundige wenden. Tussen de koper en de energiedeskundige bestaat geen contractuele relatie, dus een 233
R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 31. S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 179. 235 Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950. 236 Art. 1641-1643 BW. 237 Dit kan bij voorbeeld blijken uit de energiefactuur die veel hoger uitvalt dan wat men normaal zou mogen verwachten op basis van het EPC, bij een normaal gebruik van een dergelijke woning. 238 Cass. 29 maart 1976, Arr. Cass. 1976, 872. 239 Art. 1643 BW. 240 Art. 1146 BW. 234
46
rechtstreekse vordering zal enkel mogelijk zijn op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid. De energiedeskundige kan zich hierbij niet beroepen op de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent. De uitvoeringsagent is immers een persoon die door de schuldenaar belast wordt met de gehele of gedeeltelijke uitvoering van een contractuele verplichting241, daar waar het verschaffen van een EPC geen contractuele maar wel een wettelijke verplichting vormt.
110.
Een derde belangrijk moment is het verlijden van de authentieke akte. Het uitvoe-
ringsbesluit van 11 januari 2008 betreffende de residentiële gebouwen bepaalt dat de instrumenterende ambtenaar in de authentieke akte de verklaring van de verkoper en de koper moet opnemen of de koper voor het verlijden van de akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het EPC242. De notaris vermeldt eveneens of het EPC aan de koper ter beschikking gesteld is en neemt de datum en de unieke code van het EPC op in de akte. Is er geen geldig energieprestatiecertificaat beschikbaar bij het verlijden van de authentieke akte, dan moet de notaris hiervan onverwijld het VEA op de hoogte brengen243. Ook hier worden geen sancties voorzien voor het geval het EPC ontbreekt. De administratieve geldboete voor het ontbreken van het EPC zal slechts eenmaal opgelegd kunnen worden. Behoudens wanneer het VEA reeds voordien heeft vastgesteld dat het EPC ontbreekt244, zal deze boete slechts opgelegd worden nadat het VEA door de notaris op de hoogte is gesteld van het ontbreken van een EPC bij de authentieke akte. Bij ontstentenis van een geldig EPC kan de koper voorhouden dat zijn toestemming aangetast is door wilsgebreken. In dit geval is de overeenkomst nietig, doch vermits het slechts een relatieve nietigheid betreft, kan deze gedekt worden. Het Hof van Cassatie heeft immers beslist dat niemand verplicht kan worden zich op de relatieve nietigheid te beroepen245. Het verlijden van de authentieke verkoopakte, zelfs zonder dat het EPC voorhanden is, impliceert dan de bevestiging van de nietigheid. Bij het verlijden van de akte wordt de volledige prijs immers betaald, wat neerkomt op een vrijwillige tenuitvoerlegging van de overeenkomst door de koper246. De koper kan zich bijgevolg niet meer beroepen op de nietigheid van de overeenkomst na het sluiten van de authentieke verkoopakte.
241
S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, (170) 180. Art. 4, §3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 243 Art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §3, lid 3 B.Vl.Reg. 5 december 2008. 244 Cfr. supra randnummer 68. 245 Cass. 15 november 2002, www.cass.be, A.R. nr. C.00.0390.N. 246 Art. 1338 BW. 242
47
Vermits de notaris de partijen hier zal wijzen op de draagwijdte en de gevolgen van het EPC, is de koper volledig geïnformeerd, waardoor zijn verhaalsmogelijkheden op de verkoper bijzonder gering worden.
111.
Zoals verder toegelicht zal worden, kan de notaris zijn ambt niet weigeren wanneer het
EPC ontbreekt of wanneer de koper hieraan verzaakt, maar dient hij toch uiterst voorzichtig te zijn met het oog op zijn aansprakelijkheid247. Het EPB-decreet legt nochtans geen sanctie op voor de notaris die de akte verlijdt zonder EPC.
112.
Voor verhuur van gebouwen geldt een analoge regeling als voor de verkoop. De eige-
naar die zijn gebouw wil verhuren, moet over een geldig EPC beschikken, dat hij op eenvoudig verzoek moet kunnen voorleggen aan de kandidaat-huurder248. Bij het sluiten van de huurovereenkomst moet hij een kopie bezorgen aan de huurder, op straffe van een administratieve geldboete249. De huurder zal zich desgevallend kunnen beroepen op wilsgebreken of op vrijwaring door de verhuurder voor verborgen gebreken250. Deze vrijwaringsplicht is niet van dwingend recht, zodat de partijen hiervan rechtsgeldig kunnen afwijken251.
113.
Een blik op het Nederlandse recht leert dat ook daar ontbreken van het energiecertifi-
caat weinig concrete gevolgen teweeg brengt. De Nederlandse wetgeving voorziet zelfs niet in een bestuursrechtelijke sanctionering, waardoor geen sanctie opgelegd kan worden wanneer de verkoper of verhuurder geen energiecertificaat overlegt. Het Nederlandse energiecertificaat vormt de facto een vrijblijvende regeling, waarbij de partijen vrij staat overeen te komen dat het energiecertificaat niet overhandigd dient te worden252.
247
Cfr. infra , randnummer 116. Art. 5 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. 249 Art. 28, §3 EPB-decreet. 250 Art. 1721 BW. 251 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 156. 252 S.M. SIMONIS, “Het energiecertificaat: een tandloze tijger?”, Ondernemersbrief 2008, (14) 15. 248
48
Hoofdstuk 3. Rol van de notaris 114.
De notaris krijgt als instrumenterend ambtenaar bij vastgoedtransacties dikwijls te
maken met het EPC. Hij heeft daarbij zowel uitdrukkelijke als impliciete verplichtingen. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de verplichtingen van de notaris en zijn mogelijke aansprakelijkheid.
Afdeling I. informatie- en adviesplicht 115.
Het behoeft geen betoog dat de notaris, als juridisch deskundige ter zake, een belang-
rijke rol speelt bij het informeren van de partijen253. De partijen mogen er immers op vertrouwen dat de notaris niet enkel zal zorgen voor een behoorlijk afgewerkte akte, maar ook dat hij hen waar nodig goede raad zal geven, zowel in feite als in rechte254. Hij moet daarbij onpartijdig tewerk gaan, wat betekent dat hij zowel de belangen van de verkoper/verhuurder als die van de koper/huurder moet behartigen255. Dit betekent concreet dat hij enerzijds de verkoper moet wijzen op de mogelijke sanctionering wanneer geen EPC overhandigd wordt aan de koper, terwijl hij anderzijds ook de koper moet wijzen op de betekenis en het belang van dit EPC.
116.
Vermits het verschaffen van een EPC vooralsnog niet gesanctioneerd wordt met de
nietigheid, kan de notaris niet weigeren zijn ambt te verlenen in de gevallen waar dit certificaat ontbreekt256. Bovendien stelt art.4, §3 van het besluit van de Vlaamse regering van 11 januari 2008 dat de instrumenterende ambtenaar moet vermelden of het energieprestatiecertificaat aan de koper ter beschikking gesteld werd, hetgeen impliceert dat de akte ook zonder certificaat verleden kan worden. Op de notaris rust in dit geval wel de verplichting het VEA op de hoogte te brengen.
117.
Ook werd in de rechtsleer reeds de vraag gesteld wat de positie van de notaris is in de
gevallen waar de koper afziet van het EPC. Naar analogie met wat de Nederlandse Koninklijke notariële Beroepsorganisatie hierover heeft beslist, kan ook in België gesteld worden dat 253
Art. 9, §1 lid 3 Organieke Wet Notariaat. C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 9. 255 Art. 12, lid 1 Deontologische Code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, aangenomen door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen op 22 juni 2004, BS 3 november 2005. 256 Art. 3 Organieke Wet Notariaat. 254
49
het niet aan de notaris toekomt zijn ambt te weigeren wanneer de koper vrijwillig afziet van zijn recht een EPC te verkrijgen257.
118.
De notaris zal echter niet moedwillig mogen meewerken aan een dergelijke overeen-
komst. Wanneer hij door de verkoper, die de kosten van een energieprestatiecertificaat liefst zal vermijden, verzocht wordt de akte te verlijden zonder EPC of het ontbreken ervan niet aan te geven bij het VEA, moet hij weigeren. Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien wordt in de wet, rijzen hier minstens deontologische bezwaren voor de notaris. De notaris is immers een openbaar ambtenaar, die moet toezien op de correcte naleving en toepassing van de wet258. Bovendien komt zijn aansprakelijkheid hier in het gedrang, zowel ten aanzien van de koper als ten aanzien van de verkoper. Enerzijds heeft de notaris de verplichting de verkoper te wijzen op de mogelijke sanctie wanneer hij het EPC niet aan de koper bezorgt. Anderzijds dient de notaris erop toe te zien dat het EPC daadwerkelijk overhandigd wordt aan de koper. Mocht dit niet het geval zijn, kan de notaris aansprakelijk gesteld worden wanneer achteraf bij voorbeeld blijkt dat het energieverbruik merkelijk hoger ligt dat hetgeen te verwachten was.
119.
De notaris, belast met het opstellen van de onderhandse akte, zorgt best voor een slui-
tende compromis, niet in het minst met het oog op zijn aansprakelijkheid259.
Afdeling II. Uitdrukkelijke verplichtingen 120.
Het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten hierbij leggen enkele uitdrukkelijke ver-
plichtingen op aan de notaris. Vooreerst dient de notaris, zowel in de onderhandse als in de authentieke akte, bepaalde vermeldingen op te nemen260. Daarnaast moet hij er op toezien dat het energieprestatiecertificaat tijdig overgedragen wordt aan de koper, of dat de inhoud ervan meegedeeld wordt aan de huurder261.
121.
Naast deze verplichtingen met betrekking tot de akte, doet de wetgever ook een beroep
op de notaris om de naleving van de EPB-regelgeving te garanderen. Meer bepaald heeft de 257
K. BEKE, “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, (37) 39. 258 Dit blijkt onder meer uit de eedaflegging, waarbij de notaris getrouwheid aan de Koning, gehoorzaamheid aan de Grondwet en de wetten van het Belgische volk moet zweren (art. 47, lid 1 Organieke Wet Notariaat). 259 Cfr. supra, randnummer 98. 260 Art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008; art. 4, §§2-3 B.Vl.Reg. 5 december 2008; cfr. supra randnummer 93. 261 B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, (55) 56.
50
notaris een meldingsplicht bij het VEA wanneer een overdracht gebeurt zonder dat het EPC overgedragen wordt aan de koper262. Een dergelijke verplichting doet meteen denken aan de meldingsplicht in het kader van de witwaswetgeving. De notaris die bij de uitoefening van zijn beroep, feiten vaststelt waarvan hij weet of moet weten dat zij verband houden met het witwassen van geld of met de financiering van terrorisme, moet de Cel voor financiële informatieverwerking daarvan onmiddellijk op de hoogte brengen263. Een dergelijke meldingsplicht lijkt in deze context nochtans niet in verhouding met de gepleegde overtreding, namelijk het ontbreken van een EPC. Daar waar de witwaswetgeving het algemeen belang dient, dient het energieprestatiecertificaat louter als informatiebron voor de koper. Zelfs wanneer de koper zou verzaken aan dit EPC, hetgeen mijns inziens mogelijk is vermits het slechts zijn eigen private belangen betreft, kan de verkoper nog steeds gesanctioneerd worden met een administratieve geldboete. Zolang het EPC evenwel niet meer is dan een eenvoudig informatief document, lijkt deze administratieve geldboete in bepaalde gevallen overdreven. Daarom dient het VEA bij het opleggen van deze administratieve geldboete in het bijzonder rekening te houden met de concrete omstandigheden van iedere overdracht. Een particuliere verkoper die te goeder trouw een eigendom van de hand doet, dient mijns inziens minder zwaar gesanctioneerd te worden, te meer wanneer de instrumenterende notaris beide partijen ingelicht heeft over de draagwijdte van het EPC en de partijen in onderling overleg overeenkomen dat het EPC voor hen geen meerwaarde betekent. Anderzijds kan een sanctionering wel verdedigd worden ten aanzien van professionele vastgoedoperatoren. Waar het van een particuliere verkoper aanvaardbaar is dat hij niet op de hoogte is van de verplichting een EPC te verschaffen vóór het sluiten van de onderhandse overeenkomst, kan dit argument moeilijk volgehouden worden bij een professionele verkoper. Daarnaast kan een effectief sanctiemechanisme ook misbruik ontmoedigen264. Bovendien draagt de professionele vastgoedmakelaar een verhoogde informatieverplichting ten aanzien van zijn medecontractant.
Afdeling III. Aansprakelijkheid 122.
Hoewel aan de notaris uitdrukkelijke verplichtingen opgelegd worden, voorziet de
EPB-regelgeving niet in een sanctionering. Wanneer de notaris zijn verplichtingen niet na262
Art. 4, §3 lid 3 B.Vl.Reg. 11 januari 2008. Art. 14bis, §1 Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993. 264 Cfr. supra randnummer 65 en voetnoot 138. 263
51
komt, kan geen sanctie opgelegd worden op basis van het EPB-decreet en de uitvoeringsbesluiten.
123.
Nochtans kan de notaris in schadevergoeding aangesproken worden door de partijen.
Tekortkomingen aan de raadgevingsplicht kunnen immers resulteren in aansprakelijkheid, hetgeen evenwel in concreto beoordeeld moet worden265. Daarom is het belangrijk dat de notaris beide partijen correct inlicht over het EPC, de draagwijdte en de mogelijke sanctionering266. Daarnaast neemt hij best een exoneratiebeding op in de authentieke akte: De verkoper verklaart door ondergetekende notaris volledig op de hoogte te zijn gesteld van de sanctie die hem kan worden opgelegd wegens miskenning van de verplichting een energieprestatiecertificaat te verschaffen aan de koper. De koper bevestigt uitdrukkelijk de huidige verkoop te willen sluiten ongeacht de inhoud van het certificaat. De koper en de verkoper verklaren op de hoogte te zijn gesteld van deze miskende verplichting en verzoeken ondergetekende notaris, ondanks voormelde informatie, huidige overeenkomst authentiek vast te stellen. De koper en de verkoper verklaren hierbij uitdrukkelijk af te zien van een vordering in aansprakelijkheid jegens ondergetekende notaris wegens schade die voortvloeit uit de miskenning van voormelde verplichtingen. 124.
De notaris riskeert daarnaast ook deontologische sancties wegens het niet naleven van
de EPB-regelgeving267.
265
C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 10. Om bewijsproblemen te voorkomen gebeurt dit bij voorkeur schriftelijk. 267 Art. 96-97 Organieke Wet Notariaat. 266
52
Hoofdstuk 4. Besluit 125.
De energieprestatieregelgeving is zeker een stap in de goede richting. Een doortasten-
de regelgeving was immers nodig om het niet-aflatende energieverbruik te verminderen. Het is bemoedigend vast te stellen dat de overheid naast deze EPB-regelgeving ook gedacht heeft aan begeleidende maatregelen om het uitvoeren van energiebesparende werken aan te moedigen. Zo werden onder meer uitzonderingen op de vergunningsplicht vastgelegd en is beslist dat in bepaalde gevallen het KI niet aangepast wordt na uitvoering van groene verbouwingen.
126.
Toch schiet deze regelgeving op bepaalde punten tekort. Vooreerst betekent dit decreet
alweer meer administratieve rompslomp, niet enkel bij de overdracht van gebouwen, maar ook bij het verhuren van gebouwen en de oprichting van nieuwe gebouwen. Bovendien blijkt dat het toepassingsgebied van de EPB-regelgeving in bepaalde gevallen aangepast moet worden. De EPB-eisen gelden enkel voor werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is, terwijl werken die zonder stedenbouwkundige vergunning uitgevoerd kunnen worden voorlopig buiten het toepassingsgebied vallen. Ook het toepassingsgebied van het EPC dient herbekeken te worden. In bepaalde gevallen moet de verkoper immers een EPC verschaffen waar dit helemaal niet zinvol is. Het valt daarenboven te betreuren dat het EPC geen bijzondere rol van betekenis speelt. Het EPC is immers het uitgelezen document om de eigenaar van een gebouw aan te sporen energiebesparende werken uit te voeren. Vooral op het vlak van de sanctionering laat het EPBdecreet ook veel te wensen over, waardoor het EPC in de praktijk slechts een geringe juridische en praktische waarde heeft. Of het energieverbruik effectief zal dalen, hangt op vandaag nog steeds grotendeels af van de goodwill van de betrokkenen. Daarnaast rijzen ook twijfels bij de objectiviteit van de energiedeskundigen. Deze is op vandaag klaarblijkelijk niet steeds gegarandeerd.
127.
Ook de notariële praktijk wordt nauw betrokken bij de implementatie van deze regel-
geving. De sanctionering in de vorm van een administratieve geldboete levert daarbij de belangrijkste hinderpaal op. Het komt in de praktijk voor dat het EPC nog niet beschikbaar is bij het sluiten van de overeenkomst, hoewel dit wettelijk verplicht is. De praktijk reikt hiervoor een aantal oplossingen aan, waarvan echter is gebleken dat zij niet steeds een adequaat ant-
53
woord bieden voor deze administratieve geldboete. Om alle betwistingen te vermijden, wachten de partijen best met het sluiten van de overeenkomst totdat het EPC voorhanden is.
128.
De EPB-regelgeving zoals deze vandaag bestaat, vormt ongetwijfeld nog niet het
eindpunt. Om een echte sluitende regelgeving te vormen en het energieverbruik daadwerkelijk te rationaliseren, dienen de beleidsmakers de wetgeving op een aantal cruciale punten nog aan te vullen of bij te sturen.
54
Bibliografie Wetgeving -
Richtlijn Parl. en Raad nr. 2002/91/EG, 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, Pb.L. 4 januari 2003, afl. 1, 65.
-
Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Bull. 16 maart 1803.
-
Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993
-
Decr. Vl. 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, BS 30 juli 2004.
-
Decr. Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering in de bodembescherming, BS 22 januari 2007.
-
Decr. Vl. 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, BS 27 maart 2007.
-
Decr. Vl. 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009.
-
KB 10 maart 1981 waarbij het Algemeen Reglement op de elektrische installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie bindend wordt verklaard, BS 29 april 1981.
-
B.Vl.Reg. 18 september 1991 houdende het opleggen van minimumeisen op het gebied van thermische isolatie van woongebouwen, BS 18 maart 1992.
-
B.Vl.Reg. 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, BS 18 mei 2000.
-
B.Vl.Reg. 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 17 juni 2005.
55
-
B.Vl.Reg. 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van stooktoestellen voor de verwarming van gebouwen of voor de aanmaak van warm verbruikswater, BS 27 april 2007.
-
B.Vl.Reg. 20 april 2007 betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, BS 25 mei 2007.
-
B.Vl.Reg. 11 januari 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, BS 8 februari 2008.
-
B.Vl.Reg. 5 december 2008 houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat niet-residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur, BS 2 maart 2009.
-
MB 5 mei 2006 tot aanwijzing van de bevoegde ambtenaren ter uitvoering van het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 maart 2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen, BS 16 mei 2006.
-
MB 2 april 2007 betreffende de vastlegging van de vorm en de inhoud van de EPBaangifte en het model van het energieprestatiecertificaat bij de bouw, BS 11 mei 2007.
-
MB 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van de verplichting om over een energieprestatiecertificaat te beschikken bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen, BS 3 september 2008.
-
Voorstel van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr.1379/1.
-
Ontwerp van decreet houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet, Parl.St. Vl.Parl. 200607, nr.945/1.
-
Ministriele Omzendbrief nr.3/2010 van 22 februari 2010 betreffende fiscale maatregelen inzake energiebesparingen en de herschatting van de kadastrale inkomens, onuitg.
-
Reglement van de Orde van Architecten van 18 april 1985 op de beroepsplichten van de architect, BS 8 mei 1985.
56
-
Deontologische Code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, aangenomen door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen op 22 juni 2004, BS 3 november 2005.
Rechtspraak -
Cass. 29 maart 1976, Arr. Cass. 1976, 872.
-
Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1157.
-
Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950.
-
Cass. 15 november 2002, www.cass.be, A.R. nr. C.00.0390.N.
-
Antwerpen 21 december 1999, T.Not. 2001, 152.
Rechtsleer A. Boeken -
BOCKEN, H., Algemeen Verbintenissenrecht. Samenvattende syllabus, onuitg., 2005-06, 263.
-
DEKKERS, R., Handboek Burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1971, 1014.
-
DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, I, Mechelen, Kluwer, 2003, 461.
-
DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2003, 440.
-
ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten: Syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 391.
-
WEYTS, L., Notarieel Contractenrecht, I, Antwerpen, Kluwer, 1999, 382.
B. Tijdschriften -
BEKE, K., “Het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen: een eerste doorlichting”, NNK 2009, afl.2, 37-41.
-
BLONTROCK, F., “Het al dan niet bevoorrecht karakter van de kosten die gepaard gaan met de verkoop van een onroerend goed bij uitvoerend beslag”, T.Not. 2001, 152-156.
57
-
CLABOTS, A., “Te koop: huis met tuin en… energieprestatiecertificaat!”, TVV 2009, afl.3, 47-50.
-
COUTEAU, V., “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie gewesten”, Notariaat 2007, afl. 17-18, 10-14.
-
DE HERTOGH, K., “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6-7.
-
DELVAUX, B., “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor –”, NNK 2008, afl. 2, 55-58.
-
DERIDDER, L., “Energie-efficiëntie in de Europese regelgeving”, MER 2008, afl. 3, 202205 in DE KETELAERE, K. en DELVAUX, B. (eds.), “Het Europese energie- en klimaatpakket”, MER 2008, afl.3, 174-220.
-
DEWAELE, F., “Energieprestatiecertificaten: welk energierapport krijgt uw gebouw?”, MER 2009, afl.1, 28-63.
-
FLION, C. en DELVOIE, N., “La performance énergétique des bâtiments: contraintes et réalités”, DAOR 2009, afl. 91, 246-275.
-
GOVAERT, C. en DEPRAETERE, M., “Ook epc voor niet-residentiële gebouwen in aantocht”, Vastgoed info 2009, afl.5, 2-4.
-
GOVAERT, D., en DEPRAETERE, M., “Svk’s krijgen subsidies voor energiebesparende investeringen”, Vastgoed info 2009, afl.5, 6-7.
-
HENDRICKX, K., “De invoering van een energieprestatiecertificaat: de gevolgen voor de verhuring van onroerende goederen”, Huur 2008, afl.4, 183-189.
-
KRUITHOF, R., BOCKEN, H., DE LY, F. en DE TEMMERMAN, B., “Overzicht van rechtspraak (1981-1992). Verbintenissen”, TPR 1994, 171-721.
-
MELIS, S., “Het decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat”, MER 2005, afl.2, 98-129.
-
PEETERS, R., “Energieprestaties gebouwen herbekeken na Kopenhagen?”, Vastgoed info 2009, afl.21, 2-3.
-
RONSE, S. “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TvW 2007, afl. 2, 195-196.
-
RONSE, S., “Het energiedecreet”, TvW 2009, afl. 4, 346-347.
-
SCHOLASSE, M. en GUILLAUME, J., “Performance énergétique en Belgique”, Amén. 2008, afl. 1, 26-32.
58
-
SIMONIS, S.M., “Het Energiecertificaat: een tandeloze tijger?”, Ondernemersbrief 2008, afl.1, 14-15.
-
STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: De notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl.3, 77-102.
-
TORMANS, S., “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl.4, 170-182.
-
TORMANS, S., “Heet en/of koud blazen: de energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, TROS 2006, afl. 42, 109-133.
-
VAN DE KEERE, V., “De verplichte periodieke keuring van verwarmingstoestellen; gevolgen voor de verhuring van onroerende goederen”, Huur 2009, afl. 2, 58-61.
-
VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 4, 3-4.
-
VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info 2007, afl. 18, 1-2.
-
VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woning”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2-3.
-
VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, 1-2.
-
VANSTEENE, J., “Attesten en certificaten voor het vastgoed”, Vastgoed info 2009, afl. 19, 4-5.
-
VANSTEENE, J., “Verhuurde vakantiewoningen zijn vrijgesteld van epc”, Vastgoed info 2009, afl.5, 1-2.
-
VANVOLSEM, J., “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl.16, 1-2.
-
VANVOLSEM, J., “Vlaams energieprestatiedecreet in het kader van Europese energierichtlijnen voor 2006”, Vastgoed info 2004, afl. 19, 7-8.
-
VERANNEMAN, B. en WIJNANTS, C., “Energieprestatie van gebouwen. Stand van zaken in de drie gewesten”, NjW 2009, 830-836.
-
X., “Vlaanderen stelt beschermde gebouwen vrij van EPB-eisen”, Vastgoed info 2008, afl. 12, 6-7.
59
C. Verzamelwerken -
GELDHOF, W. en TORMANS, S., “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van Bouw- en energierecht in Vlaanderen” in DE KETELAERE K., VANHOVE, K. en VERBEKE, A. (eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, Die Keure, 3-34.
-
TORMANS, S., “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen” in DE KETELAERE
K., VANHOVE, K. en VERBEKE, A. (eds), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge,
Die Keure, 1-33. -
VERMEIR, T., “Energie-efficiëntie en hernieuwbare energiebronnen” in DE KETELAERE, K. en DELVAUX, B., Jaarboek Energierecht 2007, Antwerpen, Intersentia, 211-242.
D. Reeksen -
DEWAELE, F. en LAMEIRE, W., De energieregelgeving in het Vlaams Gewest in Dossier Milieuwetgeving, Mechelen, Kluwer, 2008, 161.
-
DIRIX, E. en BROECKX, K., Beslag in APR, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 573.
60
