Extra nummer 1 van 2012
jaargang 29
Secretariaat : Breedspoor 41, 2908 AB Capelle aan den IJssel
SPRINTER ALERT EN POSITIEF KRITISCH website : www.breedwisselspoor.nl
[email protected]
EXTRA EDITIE TEGEN GLUURVERHOGING
Geachte: Bewoners Geachte: Bewoners Wij als huurdesorganisatie willen u op de hoogte brengen over het feit dat de belastingdienst voornemens is om uw financiële persoonsgegevens aan wooncoöperaties door te geven, zodat eze coöperaties de gegevens kunnen gaan gebruiken om uw huurprijs aan te passen. Deze informatie is ons verstrekt door de Woonbond Lees daarom de bijlage eens goed door en als u het hier ook niet mee eens bent, stuur dan een brief naar het CBP waarin u dit kenbaar maakt.
De volgende berichten zijn van de Woonbond en over genomen uit woonbondig Woonbond voert actie tegen 'gluurverhoging' De Belastingdienst verstrekt sinds 1 februari inkomens indicaties van burgers aan verhuurders om een extra huur' verhoging van 5 procent voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,- mogelijk te maken. De Woonbond vindt dit schandalig en lanceert een actie tegen deze 'gluurverhoging'. Het wetsvoorstel dat de vijf procent extra huurverhoging voor inkomens boven de € 43.000,- mogelijk wil maken, werd eind december ingediend door BZK- minister Spies, maar is nog niet besproken of aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer. De Raad van State en het College Bescherming Persoonsgegevens (CPB) zijn kritisch over het wetsvoorstel vanwege inbreuk op de privacy. Ook de Woonbond vindt dat onaanvaardbaar. Niet alleen vormt deze 'gluurverhoging' een flinke inbreuk op de privacy van burgers, maar ook op hun koopkracht. De Woonbond lanceert daarom een Landelijke actie tegen de gluurverhoging en zet op www.gluurverhoging.nl de mogelijkheden op een rij voor huurders om hier tegen in actie te komen. De overheid doet voorkomen alsof het zeker is dat het wetsvoorstel van Spies door het Parlement wordt aangenomen. Sinds 1 februari heeft de overheid een website geactiveerd (www.inkomensafhankelijkhuurverhoging.nl) waarop verhuurders die gebruik willen maken van de 5 procent extra huurverhoging, nu al bij de Belastingdienst kunnen opvragen of het huishoudinkomen hoger of lager is dan € 43.000,-. Het gaat om het opgetelde inkomen van alle inwoners van een woning, dus ook van medehuurders, inwonende ouders en kinderen. Ook al zijn verhuurders niet verplicht om de 5 procent toe te passen, de kans is groot dat zij dat wel zullen doen. Corporatiekoepel Aedes liet eind februari alvast weten 'graag te zien dat woningcorporaties al op 1 juli 2012 van deze mogelijkheid gebruik kunnen maken.' De Tweede Kamer behandelt Spies' wetsvoorstel Huurverhoging op grond van het Inkomen vanaf 1 maart. Aedes dringt erop aan dat het wetsvoorstel met voorrang wordt behandeld, omdat verhuurders voor 1 mei schriftelijk aan hun huurders de huurverhoging door moeten geven. Ook de particuliere verhuurders winden er geen doekjes om. Hun vereniging Vastgoed Belang biedt sinds februari de cursus' 5%" extra huurverhoging! HOE MOET IK DAT DOEN?'aan voor hun leden.
Inbreuk op de privacy Volgens de Woonbond is het een grove inbreuk op de privacy als inkomensindicatie van burgers wordt uitgewisseld zonder dat die burger daarvan op de hoogte is. Bovendien worden verhuurders aangemoedigd om de inkomensindicatie van hun huurders meerdere jaren te bewaren. Dit leidt er maar al te gemakkelijk toe dat er inkomensgegevens op straat komen te liggen. Dit kan ook gebeuren met het daadwerkelijke inkomen, want als een verhuurder een extra huurverhoging heeft aangezegd, terwijl de huurder vindt dat hij hier niet voor in aanmerking komt, moet de huurder met de belastingaangiftes van Extra nummer 1 van 2012, pagina 2
SPRINTER
zijn hele huishouden naar de verhuurder om zijn gelijk aan te tonen. In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens ( EVRM ) worden dit soort aantastingen van de privacy streng begrensd. Alleen als de regering kan aantonen dat het noodzakelijk is om een groot maatschappelijk probleem op te lossen, wordt een privacyschending geaccepteerd. Het kabinet wil het scheef wonen aanpakken, maar volgens de Woonbond lukt dat niet met deze wet. Ook de Raad van State waagt zich af of dit de manier is om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. De Raad noemt de wet eenzijdig, omdat de huurders wel met sterke huurverhogingen worden geconfronteerd, maar geen huisvestingsalternatief hebben. Zijn huurders die worden geraak door de gluurverhoging wel scheefwoners! Het kabinet kijkt alleen naar het inkomen: iemand met een bruto jaarinkomen van € 43.000,- (netto ongeveer € 2.100,- per maand) zou een scheefwoner zijn. De Woonbond kijkt ook naar de gezinssituatie en de hoogte van de huur. Iemand met een netto besteedbaar inkomen van € 2.100o,- per maand en een huur van € 6oo,heeft een netto huurquote van bijna 30 procent. Daarbovenop komen dan nog de overige woonlasten. Volgens de Woonbond is het absurd om iemand in een dergelijke situatie als scheefwoner te bestempelen. Daarnaast is ook de gezinssituatie van belang. Spies gaat in het wetsvoorstel helemaal voorbij aan de vraag of het inkomen van €43.000,- is bedoeld voor een gezin of een alleenstaande. En alle inkomens tellen mee, Zo kan een inwonende oma vanwege haar inkomen bijdragen aan de jaarlijkse extra huurverhoging van 5 procent. Vakcentrale FNV en de Woonbond spreken van een 'onacceptabel botte maatregel' en roepen in een gepeperde brief de Tweede Kamer op om deze maatregel van de hand te wijzen. Het kabinetsplan leidt tot een koopkrachtverlies van € 300,- in 2012 en tot een veelvoud van dat bedrag in de jaren erna. Het treft naar schatting 300.00 tot 400.000 huishoudens en dus meer dan twee keer zoveel personen. Vanwege al deze ingrijpende effecten is het heel belangrijk dat de invoering uiterst zorgvuldig gebeurt, maar het tegendeel is het geval. Er wordt zelfs voorbijgegaan aan de inbreng van onze volksvertegenwoordiging.
Geen gluurverhoging Om al deze redenen voert de Woonbond dit voorjaar een grote campagne en roept huurders op om de gluurverhoging te weigeren. Hiermee geven huurders antwoord op de vroegtijdige uitvoering van de nog niet aangenomen wet. De actie 'geen gluurverhoging' is een duidelijk signaal tegen een verkeerde aanpak van scheefwonen en tegen een grootschalige schending van de privacy.
Huurniveau komende jaren fors omhoog Corporaties gaan de komende jaren de huren bij huurderswisseling met ruim 13 procentverhogen als gevolg van hun (streef)huurbeleid. Daarnaast gaan steeds meer corporaties, vooral in de grote steden, de maximaal toegestane huur vragen. Bijna éénderde van de corporaties neemt de extra 'Donnerpunten' in schaarste gebieden volledig mee in de streefhuren. Dit blijkt uit onderzoek van de Woonbond. Het Woonbond kennis- en Adviescentrum deed in december en januari onderzoek naar het streefhuurbeleid van verhuurders. Op basis van een databestand van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn alle corporaties telefonisch benaderd over hun streefhuurbeleid en hun beleid wat betreft de 15 of 25 extra woningwaarderingspunten voor woningen in schaarste gebieden, de zogenaamde Donnerpunten. Maar liefst 342 corporaties (87 procent) deden mee. De commerciële verhuurders zijn apart benaderd. Huren fors omhoog Bijna alle corporaties streven de komende jaren naar een fors hoger huurniveau, gemiddeld 81,4 procent van maximaal toegestaan. Dat is 13,1 procent hoger dan het huidige huurniveau dat op gemiddeld 72 procent ligt. In euro's uitgedrukt betekent het dat de huren met gemiddeld € 55,- per maand omhoog gaan. De hoogste streefhurenzijn te vinden in de Randstad en met name in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De laagste streefhuren tref je aan in Friesland en Drenthe (zie tabel). Opvallend is dat de grootste corporaties (met meer dan 20.000 woningen) veruit de hoogste streefhuren hebben (87,3 procent). Bij de kleinste (minder dan 1.000 woningen) ligt het streefhuurniveau op 72,5 procent. Het beeld in dit onderzoek stemt in grote lijnen overeen met eerder onderzoek in 2010. Het streefhuurbeleid van de verhuurders in de commerciële sector is gericht op maximale huren (100 procent of meer), afhankelijk van de plaatselijke situatie en de marktomstandigheden. Commerciële verhuurders nemen de Donnerpunten in principe overal mee.
Een aantal corporaties meldt onomwonden dat ze voor het volle pond gaan, 100 procent van maximaal volgens het puntenstelsel
SPRINTER
Extra nummer 1 van 2012 pagina 3
Bij veel corporaties is men bezig om het huurbeleid te herformuleren. Huren worden afgetopt, men gaat naar '100 procent tenzij' , men laat het van de markt afhangen en stemt het af op de verschillende doelgroepen. De trend is wel dat er een stijging van de huurinkomsten moet plaatsvinden. Dat vindt zijn vertaling in steeds hogere streefhuurpercentages. Diverse corporaties, zoals Beter Wonen in Bergambacht en Poort 6 in Gorinchem, laten weten dat zij hun streefhuurbeleid willen aanpassen als gevolg van de introductie van het energielabel in het puntenstelsel. Verhogingen van de streefhuren worden over het algemeen gemotiveerd op grond van de financiële positie van de corporatie (20 procent), de voor 2014 aangekondigde heffing van 600 miljoen euro sector breed als bijdrage aan de huurtoeslag (15 procent) en de wens om tot marktconforme huren te komen (14 procent). Dat laatste geldt in ieder geval voor een aantal Randstedelijke corporaties, zoals Ymere uit Amsterdam, Haag Wonen uit Den Haag en Havensteder uit Rotterdam. Vivare uit Arnhem laat weten voor een deel van de voorraad 'vanuit beleggersoptiek naar de huur te kijken'. Een aantal corporaties meldt onomwonden dat ze voor het volle pond gaan, '100 procent van maximaal, tenzij' heet het meestal. De Sleutels uit Leiden gaat nog een stapje verder. 'Alles wat geliberaliseerd kan worden, wordt geliberaliseerd', is hier de boodschap. Pikant is dat ook het in problemen verkerende Servatius uit Maastricht 'nadenkt over 100 procent', terwijl Zuid-Limburg toch niet bekendstaat als een schaarste regio. Sommige corporaties in krimpregio's laten weten de huren niet te willen verhogen. Zo meldt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen het percentage van 65 procent van maximaal te willen handhaven. 'Hogere huren zijn in dit gebied niet haalbaar. Er is geen markt voor'. Donnerpunten Ongeveer de helft van de corporaties is zoekende wat men zal doen met de Donnerpunten. Het ongecorrigeerd doorvoeren levert ongewenste effecten voor de betaalbare huur-woningvoorraad, zo wordt gesteld. Veel huren zouden boven de huurliberalisatiegrens komen en dat wil men niet.
Het volle pond Steeds meer corporaties gaan voor het volle pond en gaan in hun streefhuurbeleid uit van ''100 procent van maximaal toegestaan, tenzij'. In ieder geval de volgende elf De Alliantie (Randstad noordvleugel), De Key (A’dam), Rochdale (A’dam), Stadsherstel Amsterdam, De Sleutels {Leiden), Dudok Wonen (Hilversum), SSH Utrecht, Noordwijkse woningstichting, Woondiensten Aarwoude, Wonen Centraal (Alphen a/d Rijn) en Verzorgd Wonen SHBB (Borger-Odoorn). Daarom topt men af of verlaagt men de streefhuren, zoals bijvoorbeeld Compaen uit Helmond, de Veenendaalse Woningstichting en de Goede Woning uit Nijkerk. De corporaties die de Donnerpunten doorberekenen en de streefhuren verhogen, doen het dubbel op. Dus én de Donnerpunten én een verhoging van het streefhuurpercentage. Dat leidt tot een extra forse huursprong bij mutatie. Uit het onderzoek blijkt dat 30 procent van de corporaties de schaarste punten doorberekent bij mutatie, 26 procent trekt op de een of andere manier de Donnerpunten eraf bij mutatie, 26 procent laat weten het streefhuur percentage te zullen verlagen en 18 procent weet het nog niet. Dat maakt het vooralsnog lastig om een vergelijking te maken met het vorige onderzoek uit 2010. Uit het huidige onderzoek blijkt in elk geval dat het percentage woningen in schaarste gebieden dat in aanmerking komt voor 15 extra wws-punten op 66 procent ligt en dat 25 punten aan de orde is bij 34 procent van de woningen. Van de corporaties die met de Donnerpunten te maken hebben, heeft 58 procent niets schriftelijk vastgelegd in een document voor de huurdersorganisatie. Overleg met huurders Bijna 6o procent van de corporaties laat weten dat er overleg plaatsvindt met de huurdersorganisatie over het (streef) huurbeleid. Dat overleg omvat soms directe betrokkenheid van de huurdersorganisatie in het hele beleidsproces. In 22 procent van de gevallen is er door de huurdersorganisatie in de afgelopen maanden advies gegeven over het huurbeleid. Soms wordt de huurdersorganisatie alleen maar geïnformeerd over het beoogde huurbeleid. Het streefhuurbeleid wordt ín toenemende mate afgestemd op specifieke doelgroepen en op marktomstandigheden. Dat maakt het complexer voor de huurdersorganisaties om er invloed op te hebben. maar het biedt ook kansen.
Meldpunt streefhuren Uit het Woonbondonderzoek blijkt dat de huurprijs van een vrijkomende huurwoning meestal sterk omhoog gaat. Dat kan omdat de oude huur meestal onder de wettelijk toegestane maximumhuur lig. In schaarste regio’s is die kloof onlangs nog weer groter geworden doordat de overheid de maximumhuren daar met 15 of zelfs 25 punten (Donnerpunten) heeft opgetrokken, wat een verhoging betekent van € 73,- respectievelijk € 123,-. Huurdersorganisaties hebben het recht van advies en kunnen daarmee proberen die stijging te beperken, De Woonbond inventariseert hoe verhuurders in de 140 schaarste gemeenten met de extra woningwaarderingspunten omgaan. Bent u actief bij een huurdersorganisatie in een van deze gemeenten? Geef dan op het Meldpunt Streefhuren op de Woonbondsite aan ons door wat uw verhuurder met de extra punten doet, maar het bied ook kansen. Extra nummer 1 van 2012, pagina 4
SPRINTER
Goedkoopste 10 corpora es* Corporae
Huur in % van maximaal toegestane huur 2010
1 Bouwvereniging Ons Huis (Zeist) 2 Schng Woningbouw Achtkarspelen 3 Woningbouwvereniging Beter wonen (Oos"lakkee) 4 Schng Woonservice Drenthe (Midden-Drenthe) 5 Bouwvereniging Huis en Hof (Nijmegen) 6 Woningbouwvereniging Helpt Elkander (Nuenen c.a.) 7 Woningschng Goed Wonen (Drimmelen) 8 Chr. Woningbouwvereniging De Goede Woning (Rijssen-Holten) 9 Bouwvereniging Huis en Erf (Schijndel) 10 Woningschng Laarbeek
46,8% 53,1% 53,4% 56,0% 56,0% 56,7 % 57,0% 57,2% 57,6% 57,7%
Duurste 10 corpora es* Corporae
Huur in % van maximaal toegestane huur 2010
1 Schng SLS Wonen (Leiden) 2 Schng SSHN (Nijmegen) 3 Schng Huisvesng Bejaarden Oosterhout 4 Schng Stadswonen (Ro;erdam) 5 DUWO (Del=) 6 Woningbouwvereniging Rosehaghe (Haarlem) 7 Schng Woonzorg Nederland (landelijk) 8 Schng tot Behoud en Ondersteuning van Monumenten (Goes) 9 Woonschng De Key (Amsterdam) 10 Schng ZorgGoedBrabant (Oss)
98,2% 93,0% 91,9% 91,7% 90,5% 90,0% 89,0% 88,4% 87,0% 87,0%
* Gemiddelde huur ten opzichte van max maal toegestane huur in 2010. Bron: CFV
Belastingdienst schendt privacy De Woonbond roept huurders op bezwaar te maken tegen het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan verhuurders. Deze informatie is nodig om te kunnen bepalen welke huishoudens eventueel een huurverhoging (van maximaal 5 procent) boven de jaarlijkse inflatiecorrectie kunnen krijgen, omdat ze een inkomen van meer dan 43.000 euro per jaar hebben. Inkomensgegevens Volgens het advocatenkantoor van de Woonbond, Kennedy Van der Laan, schendt de overheid met de overdracht van inkomensgegevens het Europese Verdrag tot bescherming van de mens en de Wet op bescherming van persoonsgegevens. Ook is er volgens het kantoor sprake van schending van de grondwet. Extra huurverhoging De Tweede Kamer overlegt woensdag 7 maart met minister Spies over het huurbeleid. Daarbij komt deze mogelijkheid voor extra huurverhoging ter sprake. Aedes gaat ervan uit dat de overheid bij de informatieverschaffing conform de wet handelt en dus de privacy waarborgt.
SPRINTER
Extra nummer 1 van 2012 pagina 5
Modelbrief Modelbrief voor het schriftelijk aantekenen van verzet tegen het gebruik van uw gegevens voor commerciële en charitatieve doelen
[Datum] Geachte […], Met verwijzing naar artikel 41 van de Wet bescherming persoonsgegevens, teken ik verzet aan tegen de verwerking van mijn gegevens voor commerciële of charitatieve doeleinden. Ik verzoek u de verwerking direct te beëindigen. Hoogachtend, [naam] [geboortedatum] [adres] [postcode en woonplaats]
Brief sturen naar postadres: College bescherming persoonsgegevens Postbus 93374 2509AJ Den Haag
Extra nummer 1 van 2012, pagina 6
SPRINTER
