EXPLOITATIEPLAN VITAAL CENTRUM. Duiven, 7 september 2011 Status: 2 e concept Versie 1.2 Kenmerk:

EX P LO I TAT I E P LAN V I TAA L CE N T RUM BEH OR END BI J H ET B ESTE M MIN GS PL AN V I TA AL C ENTRU M

Duiven, 7 september 2011 Status: 2e concept Versie 1.2 Kenmerk: 100212.01

INHOUDSOPGAVE DEEL A: TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN 1

2

inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

aanleiding............................................................................................................................. 5

1.2

de wettelijke vereisten aan het exploitatieplan ........................................................................... 6

1.3

status exploitatieplan ............................................................................................................. 7

1.4

vaststelling en actualisatie exploitatieplan.................................................................................. 7

1.5

leeswijzer ............................................................................................................................. 8

exploitatiegebied ........................................................................................................................... 9 2.1

plangebied/exploitatiegebied ................................................................................................... 9

2.2

eigendomssituatie en te verwerven percelen............................................................................ 11

ruimtelijk kader en locatieontwikkeling.................................................................................................. 14

3

4

5

6

2.3

huidig ruimtegebruik ............................................................................................................ 14

2.4

beoogd ruimtegebruik .......................................................................................................... 14

2.5

stedenbouwkundig plan versus exploitatieopzet ....................................................................... 18

woningbouwprogramma ............................................................................................................... 19 3.1

volkshuisvestingsbeleid......................................................................................................... 19

3.2

kwantitatief programma........................................................................................................ 19

3.2.1

Bestemmingsplan Vitaal Centrum .................................................................................... 20

3.2.2

Exploitatieplan.............................................................................................................. 20

planning en fasering .................................................................................................................... 21 4.1

algemeen ........................................................................................................................... 21

4.2

toelichting koppelingsvereisten .............................................................................................. 24

toelichting op de regels ................................................................................................................ 25 5.1

algemeen ........................................................................................................................... 25

5.2

begrippen ........................................................................................................................... 25

5.3

werken en werkzaamheden ................................................................................................... 25

5.4

fasering en koppeling van werkzaamheden.............................................................................. 25

5.5

algemene bepalingen ........................................................................................................... 26

omschrijving werken en werkzaamheden ........................................................................................ 28 6.1

algemeen ........................................................................................................................... 28

6.2

beschrijving van eisen voor het bouwrijp maken....................................................................... 28

6.2.1 6.2.2

7

Te slopen en te rooien elementen ................................................................................... 28 Bouwrijp maken exploitatiegebied ................................................................................... 28

6.3

ontsluiting en parkeren......................................................................................................... 29

6.4

nutsvoorzieningen en verlichting ............................................................................................ 29

6.5

inrichting openbare ruimte .................................................................................................... 30

6.6

aanbesteding ...................................................................................................................... 32

6.7

uitvoering van de werken en werkzaamheden .......................................................................... 32

exploitatieopzet........................................................................................................................... 33 7.1

inleiding ............................................................................................................................. 33

7.2

uitgangspunten bij de exploitatieopzet .................................................................................... 33

7.2.1

Exploitatiegebied .......................................................................................................... 33

7.2.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten en ruimtegebruik ....................................................... 34

7.2.3

Bouwprogramma exploitatieplan ..................................................................................... 34

7.2.4

Taxatie inbrengwaarde .................................................................................................. 34

vervolg / pagina 2 van 49

7.2.5

Raming kosten ............................................................................................................. 35

7.2.6

Raming plankosten ....................................................................................................... 35

7.2.7

Parameters .................................................................................................................. 35 Uitvoeringsplanning en fasering ...................................................................................... 36

7.2.8

toelichting en toerekening kosten.......................................................................................... 36

7.3 7.3.1

Toelichting op de toerekening kosten............................................................................... 36

7.3.2

Inbrengwaarde............................................................................................................. 37

7.3.3

Toerekening opruiming en sloop ..................................................................................... 37

7.3.4

Toerekening kosten voor onderzoeken ............................................................................. 37

7.3.5

Toerekening kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen ......................................... 38

7.3.6

Toerekening straatmeubilair ........................................................................................... 38

7.3.7

Plankosten ................................................................................................................... 38

7.3.8

Toerekening planschade ................................................................................................ 39

7.3.9

Toerekening faseringskosten .......................................................................................... 39

7.3.10

Toerekening bovenwijkse kosten..................................................................................... 39

7.3.11

Resumé kosten............................................................................................................. 39

opbrengsten ....................................................................................................................... 40

7.4 7.4.1

Opbrengsten uitgifte van gronden ................................................................................... 40

7.4.2

Gemeentelijke bijdrage .................................................................................................. 40

7.5

exploitatieopzet en financiële haalbaarheid .............................................................................. 41

7.6

exploitatiebijdrage ............................................................................................................... 42

7.6.1 7.6.2

Maximaal te verhalen kosten .......................................................................................... 42 Berekening exploitatiebijdrage ........................................................................................ 42 herziening en eindafrekening................................................................................................. 44

7.7 7.7.1

Herziening ................................................................................................................... 44

7.7.2

Eindafrekening ............................................................................................................. 44

8

regels ........................................................................................................................................ 45

9

zienswijzen................................................................................................................................. 48

Bijlagen −

Bijlage A: Kaart exploitatiegebied

−

Bijlage B: Grondgebruikskaart

−

Bijlage C: Faseringskaart

−

Bijlage D: Exploitatieopzet −

Dynamische eindwaardeberekening exploitatieplan

−

Netto contante waarde totale opbrengsten

−

Netto contante waarde opbrengsteneenheden

−

Plankostenscan

−

Berekening basiseenheden

−

Berekening exploitatiebijdrage per basiseenheid

−

Bijlage E: Stedenbouwkundig plan

−

Bijlage F: Handboek technische eisen voor de inrichting voor de Openbare Ruimte vastgesteld d.d. 28 april 2009

−

Bijlage G: Taxatierapport inbrengwaarden

−

Bijlage H: De paragraaf grondbeleid van de Jaarrekening 2010, gemeente Duiven

−

Bijlage I: Beeldkwaliteitplan (Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven)

−

Bijlage J: Voorlopig Ontwerp openbare ruimte Dorpshart


DE EL A


TOE LI C HTI N G OP HET EX P LOITA T I EP LA N

1

IN LE I DIN G

1.1

AANLEIDING De gemeente Duiven heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling van het Duivense centrum. Het doel is om een uitnodigend en vitaal centrumgebied te ontwikkelen met samenhang tussen oud en nieuw, samenhang in bebouwing en samenhang met de omgeving en een diversiteit aan nieuwe bebouwing en voorzieningen. De gemeenteraad van Duiven heeft recent een structuurvisie vastgesteld, waarmee zij de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het centrum voor de kern Duiven heeft vastgelegd. Deze visie is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan ‘Een uitnodigend dorpshart’. De bevolking van de gemeente Duiven heeft in het kader van het project Vitaal Centrum Duiven in 2008 met dit stedenbouwkundig plan ingestemd. In verband met hernieuwde inzichten, recente marktontwikkelingen en een bijstelling van het ambitieniveau is het stedenbouwkundig plan in 2011 geactualiseerd. De meest relevante uitgangspunten uit het plan uit 2008 en de daarop gebaseerde structuurvisie zijn daarbij behouden. Ten behoeve van de realisatie van het centrumplan wordt door de gemeenteraad van Duiven het bestemmingsplan Vitaal Centrum vastgesteld, waarin het gehele ontwikkelingsgerichte deel van het centrumgebied is opgenomen. Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan Vitaal Centrum. Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 is het onder omstandigheden verplicht om aan het opstellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan te koppelen (artikel 6.12 Wro). Een exploitatieplan heeft onder meer tot doel om te komen tot een adequaat publiekrechtelijk kostenverhaal en eisen te kunnen stellen aan werken en werkzaamheden en regels met betrekking tot de uitvoering ervan. Een exploitatieplan is op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro niet verplicht indien: −

het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd;

−

het bepalen van een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden of een fasering

−

het stellen van eisen of regels aan (het uitvoeren van) werken en werkzaamheden voor het bouwrijp

van de uitvoering van werkzaamheden en zo nodig een koppeling hiertussen niet noodzakelijk is; en maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte van het exploitatiegebied niet noodzakelijk is en een uitwerking van onder andere bepalingen inzage woningbouwcategorieën of andere opstallen niet aan de orde is. Het vervallen van de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan zal op grond van voorgaande aan de orde zijn als de gemeente de gronden in eigendom heeft of indien er sprake is van een privaatrechtelijke (anterieure) exploitatieovereenkomst met alle grondeigenaren in het gebied. In het bestemmingsplan Vitaal Centrum zijn bouwplannen opgenomen als vermeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Aangezien een deel van de gronden in het plangebied in particulier eigendom is en niet met alle eigenaren in het plangebied tot overeenstemming is gekomen over de financiële afwikkeling van de ontwikkeling van de centrumontwikkeling, wordt voorliggend exploitatieplan vastgesteld. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd. Er dient immers, met in achtneming van het exploitatieplan, aan een omgevingsvergunning voor een bouwplan een voorschrift te worden verbonden dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd is. Daarnaast is de beoogde fasering met dit exploitatieplan vastgelegd en zijn de noodzakelijke en tevens enkele gewenste eisen en regels gesteld aan (het uitvoeren van) werken en werkzaamheden. vervolg / pagina 5 van 49

De gemeente Duiven zal voorliggend exploitatieplan tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan Vitaal Centrum. Op grond van artikel 6.12 lid 4 Wro moet het exploitatieplan vervolgens gelijktijdig met het bestemmingsplan worden bekendgemaakt. Met dit exploitatieplan is de gemeente in staat om (afdwingbaar) kostenverhaal te plegen, eisen ten aanzien van de fasering te stellen en locatie-eisen en regels voor de uitvoering vast te leggen.

1.2

DE WETTELIJKE VEREISTEN AAN HET EXPLOITATIEPLAN Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan. Verplichte onderdelen: •

Kaart van het exploitatiegebied

•

Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;

•

Een exploitatieopzet met daarin: •

Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;

•

Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade;

•

Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van eerste drie genoemde ramingen;

• •

Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen;

•

De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Facultatieve onderdelen: •

Een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven;

•

Eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;

•

Regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden;

•

Een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzage woningbouwcategorieën of andere opstallen;

•

Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld.

De gemeente Duiven heeft ervoor gekozen de wettelijke mogelijkheden zoveel mogelijk aan te grijpen teneinde de beoogde kwaliteit daadwerkelijk te kunnen realiseren. In voorliggend exploitatieplan zijn dan ook zowel de verplichte als, voor zover aan de orde en gewenst, de facultatieve onderdelen terug te vinden.


1.3

STATUS EXPLOITATIEPLAN In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden: •

de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst;

•

de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst;

•

de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning(en) een exploitatiebijdrage op grond van het exploitatieplan.

Voor de ontwikkeling van het centrum van Duiven is de gemeente Duiven overigens voornemens om de meeste gronden in het exploitatiegebied, waar ontwikkelingen zijn voorzien en die nog geen eigendom zijn, te verwerven. Hierbij wordt, indien dit noodzakelijk is in verband met een integrale ontwikkeling van het centrum, gebruik gemaakt van het instrumentarium van onteigening. Voor nadere informatie over de eigendomssituatie wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van dit exploitatieplan. Aangezien op dit moment geen garantie kan worden geboden dat alle gronden tijdig in gemeentelijk eigendom zijn, dan wel tijdig exploitatieovereenkomsten met grondeigenaren zijn gesloten, is vaststelling van een exploitatieplan noodzakelijk om kostenverhaal te verzekeren. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage op basis van een financieel voorschrift aan de omgevingsvergunning te betalen.

1.4

VASTSTELLING EN ACTUALISATIE EXPLOITATIEPLAN Het exploitatieplan wordt conform afdeling 3.4 van de Awb gedurende 6 weken als ontwerp ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. Daarna wordt het exploitatieplan al dan niet gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad (artikel 6.12 Wro). In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan, geldt voor het exploitatieplan de verplichting het plan jaarlijks te actualiseren (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het besluit) totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd (artikel 6.15, lid Wro). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing en staat de mogelijkheid open daartegen in beroep te gaan bij de Raad van State. Bij niet-structurele wijzigingen, zoals het aanpassen van de ramingen, is de uniforme voorbereidingsprocedure niet van toepassing, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een raadsbesluit tot herziening van het exploitatieplan. In paragraaf 7.7.1 is benoemd wat wordt verstaan onder een niet structurele herziening.


1.5

LEESWIJZER Een exploitatieplan kent een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen en gaat vergezeld van een toelichting. Het voorliggende document is verdeeld in 2 delen, A en B. Deel A bevat de facultatieve onderdelen van het exploitatieplan. Na dit inleidende hoofdstuk bestaat de toelichting uit 5 andere hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bestaat uit een toelichting op de ligging en de begrenzing van het exploitatiegebied, de eigendomsverhoudingen, de ruimtelijke kaders, het stedenbouwkundige plan en het beoogde programma. In hoofdstuk 3 komt de kwantitatieve woningverdeling aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op het tijdvak en de fasering. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels in het exploitatieplan. Dit betreft in feite een samenvatting van alle eisen in het exploitatieplan. Deze eisen zijn vervat in de regels van deel B. Deel B is het juridisch bindende onderdeel van het exploitatieplan. Hierin zijn de verplichte onderdelen van het exploitatieplan opgenomen. In hoofdstuk 6 is een beschrijving opgenomen van de beoogde werken en werkzaamheden en is beschreven welke eisen worden gesteld aan deze werken en werkzaamheden, betreffende het bouwen woonrijpmaken, evenals de inrichting van de openbare ruimte en de toepassing van energie- en milieumaatregelen. In hoofdstuk 7 is de exploitatieopzet opgenomen. De exploitatiebijdrage, die wordt verrekend bij de afgifte van de omgevingsvergunning, is hieruit af te leiden. Hoofdstuk 8 bestaat uit de regels waaraan, na vaststelling van het plan, de bouwaanvragen zullen worden getoetst. De regels moeten worden bezien in samenhang met de toelichting en de bijlagen. In de bijlagen zijn enkele kaarten opgenomen, waaronder een kaart met de weergave van het exploitatiegebied, een kaart met een aanduiding van de woningcategorieën, een kaart met het voorgenomen grondgebruik en een faseringskaart. De begroting ten behoeve van dit exploitatieplan is tevens in de bijlage opgenomen. De bijlagen maken integraal onderdeel uit van het exploitatieplan. Dit is in de regels van het exploitatieplan gewaarborgd.


2 2.1

E X P L O I TAT I E G E B I E D PLANGEBIED/EXPLOITATIEGEBIED Het plangebied van het bestemmingsplan Vitaal Centrum is circa 5,25 hectare groot en betreft het ontwikkelingsgerichte deel van het centrum van Duiven. In de huidige situatie wordt ter plaatse ruimte geboden aan diverse winkelvoorzieningen, een sporthal, een gemaal en openbare groen-, verkeers- en parkeervoorzieningen. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de bestaande bebouwing aan de Rijksweg. Het betreft in west-oostelijke richting onder andere een supermarkt, de voormalige pastorie op het huidige Remigiusplein, de R.K. Remigiuskerk, het gemeentehuis en het politiebureau en enkele woningen. Aan de westzijde vormt de overgang tussen de winkelpanden aan de Pastoriestraat en de achterliggende woningen de grens. De zuidgrens wordt in west-oostelijke richting gevormd door de bestaande Elshofpassage en daarop volgend de Kastanjelaan. Aan de oostzijde van het plangebied is het woonerf Vergert gelegen. De Kastanjelaan maakt overigens gedeeltelijk onderdeel uit van het plangebied. Het bestemmingsplan Vitaal Centrum maakt onderscheid in twee deelgebieden, namelijk de centrumontwikkelingen in het deelgebied Dorpshart in het westen van het plangebied en de woningbouwontwikkelingen in het deelgebied Woonpark in het oosten van het plangebied. De deelgebieden worden gescheiden door de Kastanjelaan. De gewenste ontwikkeling van het oostelijk deel van het plangebied, het Woonpark, is nog niet volledig uitgekristalliseerd. Ter plaatse is met het bestemmingsplan dan ook een uit te werken bestemming Woongebied opgenomen. De voorziene woningen in dit deelgebied kunnen niet bij recht worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan moet voor dit deelgebied door het college van burgemeester en wethouders worden uitgewerkt door middel van een uitwerkingsplan, waarvoor een separate planologische procedure moet worden doorlopen. In dit oostelijk deel is overigens ook een parkeervoorziening ten behoeve van de centrumvoorzieningen in het westelijk deel voorzien. Deze parkeervoorzieningen kunnen wel bij recht worden aangelegd, mits er geen bouwwerken worden gerealiseerd. De centrumontwikkeling in het deelgebied Dorpshart kan bij recht worden gerealiseerd op grond van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening legt een koppeling tussen een aangewezen ruimtelijke maatregel en een exploitatieplan. In een exploitatieplan dienen alle bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro te worden opgenomen, waarvoor op het moment van de beoogde vaststelling van het bestemmingsplan nog geen omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend. Een bouwplan is onder andere de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Zoals reeds gesteld in paragraaf 1.1 van dit exploitatieplan is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het bestemmingsplan opgenomen gronden op een andere wijze is verzekerd (artikel 6.12, lid 2 Wro), bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten over grondexploitatie met alle grondeigenaren in het gebied of doordat de gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Voor het oostelijk deel van het plangebied, het deelgebied Woonpark, geldt dat alle gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Bovendien is ter plaatse sprake van een min of meer op zichzelf staande ontwikkeling, die (met uitzondering van de ter plaatse beoogde parkeervoorziening) op een later moment (na vaststelling van het uitwerkingsplan) wordt gerealiseerd. Dit deelgebied is dan ook buiten het exploitatiegebied gehouden. De relevante locatie eisen voor dit deelgebied worden te zijner tijd in het uit-


werkingsplan opgenomen. Hierbij gelden de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan Vitaal Centrum als uitgangspunt. In het deelgebied Dorpshart zijn enkele percelen in particulier eigendom. De gemeente is al lange tijd voornemens om de betreffende percelen als centrumgebied te ontwikkelen en heeft, ten behoeve van verwerving, ter plaatse het voorkeursrecht gevestigd. De reden hiertoe is dat de gemeente een integrale ontwikkeling van het gehele centrumgebied van essentieel belang acht, aangezien dit de kwaliteit en samenhang van het centrum ten goede komt. De gemeente heeft de intentie de betreffende gronden en opstallen deels minnelijk in eigendom te verwerven. Indien noodzakelijk zal de gemeente, ten behoeve van deze integrale ontwikkeling, het instrumentarium van onteigening inzetten. In het kader van de verwerving lopen momenteel onderhandelingen met een aantal eigenaren. Deze onderhandelingen hebben nog niet overal tot het gewenste resultaat geleid en er is bovendien nog geen exploitatieovereenkomst gesloten. Voor het deel dat niet in gemeentelijk eigendom is, is het kostenverhaal hierdoor niet ‘anderszins verzekerd’. Om die reden moet voor het westelijk deel van het plangebied van het bestemmingsplan Vitaal Centrum een exploitatieplan worden vastgesteld. Daarnaast bestaat de wens om te komen tot een integrale en kwalitatief hoogwaardige planontwikkeling, hetgeen het noodzakelijk maakt eisen te stellen aan de fasering, de volgorde van werken, de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte, etc. Met voorliggend exploitatieplan wordt bewerkstelligd dat de realisatie, bij zelfrealisatie van de huidige eigenaren, ook daadwerkelijk conform de eisen van de gemeente zal plaatsvinden en dat de voorgestane planning van de realisatie van het centrum van Duiven kan worden gehaald. De begrenzing van het bestemmingsplan is hierbij in belangrijke mate bepalend voor de begrenzing van het exploitatieplan. Immers mag de grens van het exploitatieplan uitsluitend gelijk zijn aan of kleiner zijn dan de bestemmingsplangrens. In bijlage A (en op de volgende pagina) is de kaart met het exploitatiegebied opgenomen, waarop de exploitatiegrens is aangeduid. De plangrens van het bestemmingsplan is als basis genomen voor de begrenzing van het exploitatiegebied. Omdat het kostenverhaal niet van toepassing is op het deelgebied Woonpark, waarvan de percelen reeds in gemeentelijk eigendom zijn en waarop een uit te werken bestemming rust, zijn deze vervolgens ‘in mindering gebracht’ op de plangrens van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de ontwikkelingen in het westelijke deel van het deelgebied Dorpshart buiten het exploitatiegebied gelaten. Deze percelen maken nadrukkelijk deel uit van de gehele centrumontwikkeling, maar zijn opgenomen in het consoliderende bestemmingsplan voor het centrum. Dit is gedaan omdat voor deze percelen al omgevingsvergunning is verleend, dan wel kon worden verleend op grond van het geldende bestemmingsplan. Voor het zuidwestelijke bouwblok is namelijk reeds een omgevingsvergunning verleend, waarmee geen sprake is van een nieuw ‘bouwplan’ die op grond van het bestemmingsplan Vitaal Centrum mogelijk wordt gemaakt. Voor het noordwestelijke bouwblok geldt dat dezelfde bouwmogelijkheden reeds worden geboden op basis van het geldende bestemmingsplan, waarmee tevens geen sprake is van een nieuw ‘bouwplan’ dat op grond van voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt. Het exploitatiegebied komt daarmee overeen met het deel van het bestemmingsplan met een directe bestemming, ter plaatse waarvan nieuwe ontwikkelingen op korte termijn zijn voorzien en waarvoor kostenverhaal niet volledig is gewaarborgd. Het exploitatiegebied omvat ook percelen die in gemeentelijk eigendom zijn, waarmee kostenverhaal reeds anderszins is verzekerd (zie ook bijlage A voor eigendomsinformatie). De reden hiervoor is de wens om één ruimtelijke eenheid, waarin alle nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, als exploitatiegebied te nemen.


Het exploitatieplan heeft uitsluitend betrekking op de gronden binnen het exploitatiegebied, zoals aangegeven in bijlage A.

De Kaart exploitatiegebied, zoals opgenomen in bijlage A

2.2

EIGENDOMSSITUATIE EN TE VERWERVEN PERCELEN Vooruitlopend op de realisering van het plan heeft de gemeente een aantal gronden verworven. Een deel van het exploitatiegebied is in particulier eigendom. Voor de gronden die geen eigendom zijn, is de gemeente er tot op heden niet in geslaagd om gronden op een minnelijke wijze te kunnen verwerven. De gemeente heeft niet actief ingezet op het sluiten van een overeenkomst inzake het verhalen van kosten bij grondexploitatie met de particuliere eigenaren, aangezien zelfrealisatie op een manier die recht doet aan de vorm van planuitvoering die de gemeente voor ogen staat voor het plangebied. Het kostenverhaal is voor de particuliere percelen niet anderszins verzekerd; tevens is de fasering en de kwaliteit van de inrichting van de openba-


re ruimte niet afdoende vastgelegd. Om die reden wenst de gemeente Duiven over te gaan tot vaststelling van een exploitatieplan. In verband met de noodzaak van het (tijdig) realiseren van het bestemmingsplan en de noodzaak om tijdig over alle daarvoor benodigde gronden te kunnen beschikken, is de gemeente voornemens om de meeste gronden in het exploitatiegebied, die nog geen eigendom zijn, te verwerven. Hiertoe heeft de gemeente in 2008 voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op de percelen gevestigd. Dit voorkeursrecht is met de vaststelling van de structuurvisie Vitaal Centrum Duiven in 2010 bestendigd. De reden hiertoe is dat de gemeente een integrale ontwikkeling van het gehele centrumgebied van essentieel belang acht, aangezien dit de kwaliteit en samenhang van het centrum ten goede komt. De gemeente heeft de intentie de betreffende gronden en opstallen deels minnelijk in eigendom te verwerven. Indien noodzakelijk zal de gemeente, ten behoeve van deze integrale ontwikkeling, het instrumentarium van onteigening inzetten. Ten aanzien van het centrumplan is immers sprake van een aanzienlijk maatschappelijk belang. Allen die wonen en werken in de gemeente Duiven hebben profijt van de beoogde ontwikkeling. Dit gegeven rechtvaardigt de keuze van de gemeente om te overwegen percelen te onteigenen ten bate van de centrumontwikkeling. In het kader van de verwerving lopen momenteel onderhandelingen met eigenaren. Deze onderhandelingen hebben nog niet overal tot het gewenste resultaat geleid en er is bovendien nog geen exploitatieovereenkomst gesloten. Voor het deel dat niet in gemeentelijk eigendom is, is het kostenverhaal hierdoor niet ‘anderszins verzekerd’. Om die reden moet voor het westelijk deel van het plangebied van het bestemmingsplan Vitaal Centrum een exploitatieplan worden vastgesteld. In de vorige paragraaf en in bijlage A is inzichtelijk gemaakt welke gronden binnen het exploitatiegebied vallen. In bijlage A is tevens aangegeven hoe de (verwachte) eigendomssituatie van de gronden in het exploitatiegebied er op het moment van de (verwachte) vaststelling van dit exploitatieplan uitziet, welke percelen in gemeentelijk eigendom zijn en welke percelen dat (nog) niet zijn. De percelen die vooralsnog niet in eigendom zijn van de gemeente Duiven, zijn in de navolgende tabel weergegeven:

Kadastraal bekend, gemeente Duiven

Eigenaar

sectie E

nummer 1727

Smulders & Investment B.V.

67 m2

E

1728

170 m2

E

1729

E

1730

Mevrouw C. Derksen en mevrouw B. Derksen Mevrouw A. Driessen en de heer J. Bolder De heer M. Bolder

E E

1731 1732

Mevrouw P. Steur De heer H. van Groningen en mevrouw M. Sauerwald

86 m2 133 m2

E E

1733 1734

Mevrouw G. Duyndam De heer W. Tijsterman

121 m2 84 m2

E E E

1735 1739 1740

De heer P. Wolters De heer M. Geurts N.V. Nuon Infra Oost

121 m2 174 m2 35 m2

E E

2129 2130

Mevrouw T. Reijmers De heer J. Jansen

56 m2 202 m2

E

2131

Fung Lin Holding B.V.

189 m2


Oppervlakte perceel

86 m2 48 m2

E

2351

Mevrouw A. Driessen, de heer J. Bolder

36 m2

E

2393

Nv Interpolis Onroerend Goed

915 m2 (waarvan 52 m2 binnen exploitatiegebied)

E

3730

Stichting Cultureel Centrum Onderling Genoegen

1831 m2

E

3732

Fung Lin Holding B.V.

122 m2

E

3733

Stichting Cultureel Centrum Onderling Genoegen

500 m2

E

3735



E

3756

E

3923

Rooms Katholieke Remigius Parochie te Duiven De Kerk van Duiven

415 m2 (waarvan 78 m2 binnen exploitatiegebied) 3636 m2 (waarvan 1390 m2 binnen exploitatiegebied)

E

3931

Apotheek Zevenaar BV


E

4118




R U I M T E L I J K K A D E R E N L O C AT I E O N T W I K K E L I N G

2.3

HUIDIG RUIMTEGEBRUIK De gemeente Duiven maakt onderdeel uit van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. De gemeente ligt in een sterk verstedelijkt gebied ten oosten van Arnhem tussen de gemeenten Westervoort aan de westzijde en Zevenaar aan de oostzijde. Duiven is sterk gegroeid, nadat het in de jaren ’80 van de vorige eeuw is aangewezen als groeikern. De centrumontwikkeling is ten opzichte van de groei van de woonkern wat achtergebleven. De huidige situatie van het centrum is te verklaren vanuit de verschillende fases van de ontwikkeling van Duiven. Vanaf 1950 is Duiven gegroeid in zuidelijke richting, waarbij de Pastoriestraat als straat voor winkelvoorzieningen is uitgegroeid. Bij diverse dorpsuitbreidingen is het winkelgebied vervolgens vergroot met eerst de bebouwing aan het Remigiusplein / Elshofstraat en later de Elshofpassage. Door de verschillende groeifases is er weinig samenhang in de ‘plattegrond’ van het centrum. Daarnaast is de ruimtelijke kwaliteit en het voorzieningenaanbod achtergebleven bij de groei van de gemeente. In het huidige centrum worden met name de niet alledaagse winkelvoorzieningen gemist. De winkels in het plangebied vormen geen logisch winkelcircuit met de overige winkelvoorzieningen in het centrum. Daarnaast geeft een parkeervoorziening in het hart van het centrum niet de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Er bestaat op basis van voorgaande een noodzaak tot versterking van het centrum van Duiven. Het plangebied van het bestemmingsplan Vitaal Centrum omvat een groot deel van het centrum van de kern Duiven. Het plangebied biedt in de huidige situatie onder andere ruimte aan commerciële voorzieningen, een cultureel centrum, een sporthal, woonbebouwing, een gemaal, parkeer- en groenvoorzieningen en infrastructuur, waaronder een deel van de Kastanjelaan. Het deel ten oosten van de Kastanjelaan valt buiten het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied betreft de locatie van de hoofdzakelijk commerciële voorzieningen en het cultureel centrum.

2.4

BEOOGD RUIMTEGEBRUIK De gemeente Duiven heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling van een deel van het bestaande centrum met als doel een uitnodigend centrumgebied te creëren. Er moet daarbij meer samenhang ontstaat met onder andere de omgeving. De gemeente streeft naar de realisatie van een vernieuwde identiteit, waarbij het oude dorpse Duiven naast het inmiddels gegroeide kleinstedelijke Duiven blijft bestaan. De ontwikkeling van een gemoedelijk en aangenaam centrumgebied staat centraal. Het realiseren van een mix aan functies moet de levendigheid ten goede komen. Voor wat betreft de openbare ruimte wordt ingezet op een warme, dorpse uitstraling. De gemeente binnen de centrumontwikkelingen onderscheid in twee deelgebieden, namelijk Dorpshart en Woonpark. Het exploitatiegebied heeft uitsluitend betrekking op een groot deel van het deelgebied Dorpshart.


In het exploitatiegebied (binnen het deelgebied Dorpshart) wordt in de toekomstige situatie ruimte geboden aan de functies detailhandel, horeca en dienstverlening (in totaal maximaal 6.200 m2 bvo), culturele voorzieningen (maximaal 3.000 m2 bvo), lichte bedrijvigheid (maximaal 1.000 m2 bvo), kantoren, maatschappelijke voorzieningen en maximaal 60 meergezinswoningen. Tevens valt het nieuwe Remigiusplein, met daarop aansluitende winkelstraten, binnen het exploitatiegebied. Deze openbare ruimte, die zal worden aangewezen als voetgangersgebied en voor bevoorrading, wordt begeleid door winkels en overige commerciële en culturele voorzieningen met (boven)woningen. De bebouwing bestaat overwegend uit drie bouwlagen met een kap en twee bouwlagen met een kap aan de rand van het centrum. De winkelstraten leggen een verbinding met de entree van het bestaande overdekte winkelcentrum Elshofpassage. Het exploitatiegebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Kastanjelaan. Deze weg wordt ingericht als erftoegangsweg met een 30 km-regime. Dit betekent dat functionele inrichtingseisen voor voetgangers en fietsers boven de afwikkeling van het autoverkeer gaan. Voor wat betreft bevoorrading van detailhandel in het exploitatiegebied is gekozen voor een heldere expeditiestructuur. De bevoorrading wordt mogelijk gemaakt door een overdekte expeditiestraat vanaf de Kastanjelaan. Voor wat betreft het parkeren wordt in het exploitatiegebied ter plaatse van binnenterreinen van de beoogde (winkel)panden, op daken van of onder (winkel)panden ruimte geboden aan nieuwe parkeerplaatsen voor de beoogde woningen. De parkeerbehoefte als gevolg van centrumvoorzieningen wordt op het maaiveld opgevangen, grotendeels op 3 locaties buiten het exploitatiegebied.

Toekomstige situatie exploitatiegebied (oranje begrenzing) en centrum


In de voorgaande afbeelding is een indicatie van de toekomstige situatie van het centrumgebied, waarbij het exploitatiegebied met een oranje lijn is aangegeven.

Openbare ruimte Voor het deelgebied Dorpshart, waar het exploitatiegebied deel vanuit maakt, wordt een overzichtelijk winkelgebied met korte looproutes nagestreefd. Centraal in het deelgebied is een nieuw dorpsplein voorzien. Het betreft het nieuwe Remigiusplein. Het plein ligt in een noord-zuidrichting en vormt het centrale punt in de routes die er vanuit verschillende richtingen op uitkomen. Ter plaatse kan ruimte worden geboden aan uiteenlopende activiteiten, waaronder de dinsdagmarkt. Het overzichtelijke plein zal bovendien een belangrijke ontmoetingsfunctie vervullen. In het oosten en westen sluit het nieuwe Remigiusplein aan op omliggende winkelstraten, waaronder de bestaande Pastoriestraat. Deze straten krijgen de vorm van traditionele, licht geknikte winkelstraatjes, zoals deze in oorspronkelijke Gelderse dorpen voorkomen. De beide entrees van de Elshofpassage en de passage zelf worden opgenomen in het winkelcircuit.

Bebouwing Langs de west-, oosten zuidzijde van het Remigiusplein zijn commerciële voorzieningen met hoofdzakelijk bovenwoningen voorzien. Ook de beoogde traditionele winkelstraatjes worden omgeven door deze voorzieningen met bovenwoningen. Deze nieuwe bebouwing bestaat overwegend uit drie bouwlagen met een kap, waarbij langs de randen van het centrum twee bouwlagen met een kap zijn beoogd. Op de begane grond wordt hoofdzakelijk ruimte geboden aan kleinschalige detailhandel. Ter plaatse van bovenliggende lagen zijn appartementen voorzien. Centraal in het plangebied, ten westen van het Remigiusplein, wordt ter plaatse van de eerste en tweede verdieping ruimte geboden aan een cultuurhuis. Het betreft een concentratie van maatschappelijke voorzieningen en het cultureel centrum.

Programma Het ontwikkelingsprogramma in het exploitatiegebied is als volgt onderverdeeld: maximaal 6.200 m2 bvo

−

Detailhandel, dienstverlening en horeca

−

Kantoren

−

Maatschappelijke voorzieningen

−

Culturele voorzieningen

maximaal 3.000 m2 bvo

−

Bedrijven

maximaal 1.000 m2 bvo

−

Wonen

maximaal 60 woningen

In bijlage B is de Grondgebruikskaart opgenomen, die het beoogde ruimtegebruik laat zien. Deze wordt op de volgende pagina eveneens getoond. Het voornoemde ontwikkelingsprogramma (in totaal 6.200 m2 bvo aan detailhandel, dienstverlening en horeca, 1.000 m2 bvo aan lichte bedrijvigheid, 3.000 m2 bvo aan culturele voorzieningen en 60 woningen wordt binnen het uitgeefbaar gebied, zoals aangegeven op de Grondgebruikskaart, gerealiseerd. De totale bruto oppervlakte van het exploitatieplangebied bedraagt 16.812 m2.


de Grondgebruikskaart, zoals opgenomen in bijlage B

Voor een toelichting op het woningbouwprogramma en de fasering van het centrum van Duiven wordt verwezen naar respectievelijk hoofdstuk 4 en 5. In hoofdstuk 7 is een gedetailleerde beschrijving opgenomen van de werken en werkzaamheden die worden verricht om de beschreven ontwikkeling daadwerkelijk te kunnen realiseren.


2.5

STEDENBOUWKUNDIG PLAN VERSUS EXPLOITATIEOPZET De beoogde inrichting van het centrum van Duiven wordt getoond in paragraaf 3.2. De in de (digitale) maat gezette uitwerking van dit beeld is als oppervlaktemodel bijgevoegd in bijlage B van dit exploitatieplan. De Grondgebruikskaart, die in deze bijlage is opgenomen, is een globale vertaling van het stedenbouwkundige plan, met als doel de stedenbouwkundige hoofdstructuur en het uitgeefbaar terrein aan te geven. Deze vertaling heeft ten grondslag gelegen aan de exploitatieopzet voor het centrum, zoals opgenomen in hoofdstuk 7 van dit exploitatieplan. Het toekomstig ruimtegebruik ziet er gekwantificeerd (en op dit moment) als volgt uit (zie ook bijlage B): Oppervlak exploitatiegebied, waaronder: •

Uitgeefbaar gebied

•

Openbaar gebied

− −

16.812 m2 10.131 m2

Centrum 6.681 m2

Verkeer en verblijf

Bij de verdere uitwerking wordt de Grondgebruikskaart als basis gebruikt, zoals deze is opgenomen in bijlage B en op de voorgaande pagina wordt getoond. Bij wijzigingen hiervan in de toekomst, alsmede in de voorgaande tabel, wordt het exploitatieplan herzien. Het betreft naar verwachting een niet-structurele wijziging van het exploitatieplan, waarbij de uniforme voorbereidingsprocedure niet van toepassing is.


3 3.1

WONIN G BOUWP R OG R AMMA

VOLKSHUISVESTINGSBELEID Het centrum van Duiven is met de Visie wonen en werken in 2003 reeds aangewezen als inbreidingslocatie voor woningbouwontwikkeling, waarbij de bouw van 300 woningen haalbaar wordt geacht. Daarbij is tevens geconstateerd dat het centrum niet beschikt over de benodigde ruimtelijke kwaliteit. De woningbehoefte in de gemeente Duiven is in 2007 bevestigd met het woningbehoefteonderzoek van Rigo Research en Advies. Uit dit onderzoek blijkt dat er voor de periode tot 2020 voor de verschillende doelgroepen en woningtypen nog een kwantitatieve en kwalitatieve opgave ligt. Het is inmiddels duidelijk dat het aantal inwoners niet meer toeneemt. Hoogstens is er sprake van stabilisatie. Wel neemt als gevolg van de vergrijzing en de gezinsverdunning het aantal huishoudens nog aanzienlijk toe waardoor er nog steeds behoefte is aan nieuw te bouwen woningen. Als kwantitatieve opgave voor de periode 2010 - 2020 wordt een bandbreedte aangehouden van 800 tot 1.200 nieuwe woningen. Deze kwalitatieve opgave is als uitgangspunt opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie ‘Omgevingsvisie op een duurzaam Duiven’. Het centrumgebied wordt in deze structuurvisie specifiek genoemd als een ontwikkelingslocatie, die een deel van dit programma zal opvangen. De 800 nieuwe woningen vormen de ondergrens van de opgave als alleen wordt gebouwd voor de verwachte autonome woningbehoefte, gelet op de verder verwachte toename van het aantal huishoudens door gezinsverdunning. Met 1.200 woningen kan het aantal inwoners zich op grond van de gemeentelijke ambitie stabiliseren. Zowel de gemeentelijke structuurvisie als de Visie wonen en werken bieden een beleidsmatige grondslag voor woningbouwontwikkeling ter plaatse van het centrum van Duiven. De realisatie van maximaal 145 woningen in het centrum van Duiven (inclusief 20 woningen aan de westzijde van de Pastoriestraat), waarvan 60 woningen in dit exploitatiegebied, is noodzakelijk om de volkshuisvestelijke beleidsdoelstelling voor het gehele gemeentelijke grondgebied te kunnen behalen.

3.2

KWANTITATIEF PROGRAMMA Met de provincie Gelderland heeft de gemeente Duiven in het kader van het Kwalitatief Woonprogramma 2010 – 2019 (KWP3) afspraken gemaakt over het te realiseren woningbouwprogramma. De realisatie van maximaal 145 woningen in het centrumgebied is in overeenstemming met deze afspraken. Als gevolg van de wens om één nieuw bestemmingsplan voor het gehele ontwikkelingsgerichte deel van het centrumgebied op te stellen en het feit dat kostenverhaal voor het oostelijk deel van het plangebied (het deelgebied Woonpark, dat als losstaande ontwikkeling kan worden gezien) reeds is verzekerd, komen het in het bestemmingsplan Vitaal Centrum en dit exploitatieplan genoemde totaal aantal woningen niet met elkaar overeen. Om die reden volgt hierna een overzicht van het kwantitatieve woningbouwprogramma binnen zowel de plangrenzen van het bestemmingsplan als de exploitatiegrens van dit exploitatieplan. Vervolgens worden de aantallen toegelicht.


Bestemmingsplan Vitaal Centrum

3.2.1

•

75 woningen in het deelgebied Dorpshart1;

•

50 woningen in het deelgebied Woonpark.

Totaal 125 nieuwe woningen1 Bij deze aantallen wordt opgemerkt dat de woningen in het deelgebied Dorpshart op grond van het bestemmingsplan Vitaal Centrum grotendeels bij recht kunnen worden gerealiseerd. In artikel 5.1.1 van de regels van dit bestemmingsplan is het maximaal aantal van 60 woningen vastgelegd. In artikel 5.3.3 is een binnenplanse afwijkingsbevoegheid opgenomen, op grond waarvan is bepaald dat voor de realisatie 15 extra woningen een omgevingsvergunning moet zijn verkregen. Ten aanzien van de woningen in het deelgebied Woonpark is gekozen voor een uit te werken bestemming Woongebied. De ontwikkeling is ter plaatse immers nog niet volledig uitgekristalliseerd. Het bestemmingsplan moet voor het deelgebied Woonpark door het college van burgemeester en wethouders worden uitgewerkt door middel van een uitwerkingsplan. Hierbij moet een separate planologische procedure worden doorlopen. Het maximaal aantal van 50 woningen is als uitwerkingsregel in artikel 7.2.1 van de regels van het bestemmingsplan opgenomen.

Exploitatieplan

3.2.2

Totaal 60 nieuwe woningen2 Het betreft gestapelde woningen in de vorm van hoofdzakelijk appartementen en enkele maisonnettes. De woningen zijn grotendeels bedoeld voor starters en senioren. Hiermee wordt voldaan aan de behoeftevraag, die met het woningbehoefteonderzoek uit 2007 is aangetoond. In het bestemmingsplan is de genoemde woningcategorie (gestapeld) in de regels opgenomen, waardoor er geen keuze is wat betreft de te bouwen (ruimtelijke) woningtypen. De gemeente Duiven acht het niet noodzakelijk met het bestemmingsplan de sociale categorieën sociale huurwoningen en sociale koopwoningen af te dwingen. In voorliggend exploitatieplan wordt hierdoor ook geen gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om de vorm en plaats van sociale woningcategorieën vast te leggen (artikel 3.1, eerste lid en artikel 3.10 derde lid Wro).

1

Hiervan moet voor 15 woningen een omgevingsvergunning in verband met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in het

bestemmingsplan zijn verkregen. 2

Het betreft de 60 woningen die bij recht in het deelgebied Dorpshart kunnen worden gerealiseerd.


4 4.1

P LA N N I N G E N FA S E R I N G

ALGEMEEN Ten behoeve van de ontwikkeling van het centrum van Duiven is een planning opgesteld. Doel van en aanleiding voor de planning is de wens tot een zorgvuldige totstandkoming van het centrumgebied, waarbij rekening mede wordt gehouden met eigendomsverhoudingen. De fasering heeft gevolgen voor de fasering van kosten en opbrengsten in de tijd en daarmee zijn weerslag in het financiële resultaat van het project. In bijlage C en in navolgende afbeelding is een faseringskaart opgenomen.

de Faseringskaart, zoals opgenomen in bijlage C


In onderstaande planfasering is voor de periode 2011 tot en met 2016 aangegeven in welke volgorde de verschillende werkzaamheden moeten worden verricht. Dit betreft enerzijds werkzaamheden ter voorbereiding van de bouw, zoals sloopwerkzaamheden, bodemsanering en voorbereidend grondwerk, het bouwrijp maken en anderzijds de realisatie van de bebouwing en het gebruiksrijp maken. Het gebruiksrijp maken omvat de afwerking van het openbare gebied nadat de bebouwing is gerealiseerd, waaronder het aanbrengen van de definitieve bestrating, het realiseren van de wegafwatering en het plaatsen van lichtmasten. De realisatie van de centrumontwikkelingen in het exploitatiegebied is in vier fasen verdeeld; het westelijk deel (fase 1), het zuidelijk deel (fase 2) en het centrale en oostelijk deel (fase 3). De grens tussen de fasen wordt hoofdzakelijk bepaald door de gewenste stedenbouwkundige structuur, de bestaande stedenbouwkundige structuur, de wens om verschillende delen van het centrum bereikbaar te houden en voldoende parkeergelegenheid te kunnen bieden tijdens de ontwikkelingen en de bestaande eigendomsposities. Daarnaast speelt uiteraard de wens om woningen gefaseerd in de markt te brengen de reden achter de voorgeschreven fasering. Het westelijk deel (fase 1) omvat de herontwikkeling van de oostzijde van de Pastoriestraat en de realisatie van het bouwblok (tussen de Pastoriestraat en het nieuwe Remigiusplein). Ter plaatse van deze fase is in de huidige situatie slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen aanwezig, waarmee de sloop geen parkeerproblemen tot gevolg heeft. Het overige deel van het centrumgebied, waaronder het overdekte winkelgebied ‘Elshofpassage’, blijft bovendien bereikbaar vanaf de zijde van de Kastanjelaan. De gronden binnen fase 1 zijn deels in gemeentelijk eigendom. Voor het op te richten bouwblok in deze fase geldt dat een beperkt aantal percelen niet in gemeentelijk eigendom is. De gemeente is voornemens deze percelen op korte termijn (minnelijk) te verwerven. Alleen op die manier kan de gemeente zorgen voor een integrale planontwikkeling, die noodzakelijk is gezien het samenhangend concept dat voor het centrumgebied wordt nagestreefd. Het minnelijk verwerven dan wel het verwerven door middel van onteigening vraagt enige tijd. De gemeente heeft de grondeigenaren hier reeds voor benaderd en is gestart met de onderhandelingen. Het zuidelijk deel (fase 2) biedt in de huidige situatie onder andere ruimte aan een parkeergelegenheid met circa 67 openbare parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen moeten binnen het centrumgebied van Duiven (naar verwachting buiten het exploitatiegebied) zijn gecompenseerd, alvorens met deze fase kan worden gestart. De gemeente heeft hiertoe buiten het exploitatiegebied drie locaties aangewezen, namelijk het parkeerterreinen ter plaatse van het deelgebied Woonpark, de Albert Heijn en de Remigiusschool. Daarnaast acht de gemeente het van belang dat, alvorens de te realiseren panden door de commerciële voorzieningen in gebruik worden genomen, aanvullende compenserende parkeerplaatsen zijn aangelegd voor de extra voorzieningen in fase 1 en 2. Dit zal eveneens buiten het exploitatiegebied, ter plaatse van de drie genoemde locaties, worden vormgegeven. Hierbij moet een parkeernorm van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo aan uitbreiding van de winkels zijn gerealiseerd en een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo lichte bedrijvigheid. Delen van fase 2 zijn in particulier eigendom. De gemeente Duiven is voornemens om alle gronden in deze fase, die nog geen eigendom zijn, te verwerven. Alleen op die manier kan de gemeente zorgen voor een integrale planontwikkeling, die noodzakelijk is gezien het samenhangend concept dat voor het centrumgebied wordt nagestreefd. Het minnelijk verwerven dan wel het verwerven door middel van onteigening vraagt enige tijd, waardoor deze percelen onderdeel uitmaken van de tweede fase. De bereikbaarheid van de overige delen van het centrumgebied is gedurende de realisatie van de tweede fase gewaarborgd vanaf de Kastanjelaan en de Pastoriestraat. De Pastoriestraat is daarbij reeds in de eerste fase herontwikkeld. vervolg / pagina 22 van 49

Fase 3 is deels in particulier eigendom. De gemeente Duiven is voornemens om alle gronden in deze fase, die nog geen eigendom zijn, te verwerven. Alleen op die manier kan de gemeente zorgen voor een integrale planontwikkeling, die noodzakelijk is gezien het samenhangend concept dat voor het centrumgebied wordt nagestreefd. Het minnelijk verwerven dan wel het verwerven door middel van onteigening vraagt enige tijd, waardoor deze percelen onderdeel uitmaken van de derde fase. De onderhandelingen met de grondeigenaren ter plaatse zijn nog niet overal gestart. Binnen deze fase zijn in de huidige situatie zeer beperkt parkeervoorzieningen aanwezig, waarmee herontwikkeling van dit deel geen parkeerproblemen tot gevolg heeft. Wel moet, alvorens de te realiseren panden door de commerciële voorzieningen in gebruik worden genomen, aanvullende compenserende parkeerplaatsen zijn aangelegd voor de extra voorzieningen in deze derde fase. Dit zal buiten het exploitatiegebied, ter plaatse van de drie eerder genoemde locaties, worden vormgegeven. Hierbij moet een parkeernorm van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo aan uitbreiding van winkels en een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo lichte bedrijvigheid zijn gerealiseerd. De bereikbaarheid van de overige delen van het centrumgebied is gedurende de realisatie van de derde fase gewaarborgd vanaf de Kastanjelaan en de Pastoriestraat. De Pastoriestraat is daarbij reeds in de eerste fase herontwikkeld. Binnen fase 2 zijn twee subfasen te onderscheiden, die ervoor zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. In de planfasering is per fase onderscheid gemaakt in de volgende onderdelen: voorbereiding bouw, bouwrijp maken, uitgifte en bebouwing, gebruiksrijp maken. Per fase is aangegeven in welke periode de diverse werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Voorbereiding

Bouwrijp maken

bouw Fase 1

Uitgifte en bebou-

Gebruiksrijp maken

wing

2011

2012

2012

2013

2012

2012

2012

2013

2013

2013

2014

2014

2014

2014

2015

2016

- Centrumontwikkeling Fase 2a - Aanleg parkeervoorziening (buiten exploitatiegebied) Fase 2b - Centrumontwikkeling Fase 3 - Centrumontwikkeling Bijlage C maakt juridisch onderdeel uit van dit exploitatieplan, waardoor bouwaanvragen hieraan moeten worden getoetst. In hoofdstuk 6 is aangegeven hoe een en ander is vertaald in de regels.


4.2

TOELICHTING KOPPELINGSVEREISTEN Uitgangspunt voor de planfasering is dat de centrumontwikkelingen in het exploitatiegebied in 2016 volledig zijn gerealiseerd. Met fase 1 kan direct worden gestart. De daadwerkelijke start zal afhankelijk van het tijdstip waarop de particuliere gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Met fase 2b mag worden gestart op het moment dat de eerste fase is gerealiseerd. Met deze eerste fase wordt immers de Pastoriestraat herontwikkeld, waarmee het overdekte winkelgebied ‘Elshofpassage’ in de navolgende fasen bereikbaar blijft. Overigens is de start van fase 2b afhankelijk van het tijdstip waarop de particuliere gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Binnen fase 2 is een koppelingsvereiste van belang. Voor het functioneren van het centrumgebied is het van belang dat de parkeervoorzieningen tijdig zijn gerealiseerd en bereikbaar zijn. Deze werkzaamheden zijn dan ook in een separate fase opgenomen, namelijk fase 2a. Met deze fase kan gelijktijdig met de realisatie van fase 1 worden gestart. Met de ingebruikname van de panden in fase 2b door de centrumvoorzieningen kan worden gestart, op het moment dat de vastgestelde parkeernorm is gerealiseerd. Ook de start van fase 3 is afhankelijk van het tijdstip waarop de gronden in gemeentelijk eigendom zijn. Er wordt echter niet eerder gestart met deze fase, dan het moment dat fase 2 volledig is gerealiseerd. Voor fase 2 wordt uitgegaan van een doorlooptijd van 2013 tot en met 2014. In 2014 kan aldus worden gestart met de voorbereidende werkzaamheden (‘voorbereiding bouw’) voor fase 3. Met de ingebruikname van de panden in fase 3 door de centrumvoorzieningen kan worden gestart, op het moment dat de vastgestelde parkeernorm is gerealiseerd.


5 5.1

TOE LIC HTI N G OP DE R EG E LS

ALGEMEEN In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de regels in het exploitatieplan. Elke bouwaanvraag binnen het exploitatiegebied wordt getoetst aan (onder meer) deze regels. Enkele bijlagen maken juridisch onderdeel uit van dit exploitatieplan en zijn derhalve juridisch bindend. De regels vloeien voort uit de in de diverse hoofdstukken genoemde eisen ten aanzien van de ontwikkeling van de het centrum van Duiven.

5.2

BEGRIPPEN In artikel 1 van de regels worden de in dit exploitatieplan voorkomende begrippen toegelicht. Hier wordt tevens een link gelegd naar de bij dit plan behorende bijlagen.

5.3

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN In de regels van dit exploitatieplan is aangegeven dat alle werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied dienen te worden uitgevoerd conform de Grondgebruikskaart, de Faseringskaart, het beeldkwaliteitplan (Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven) voor wat betreft de richtlijnen die zijn opgenomen voor de bebouwing en openbare ruimte van het centrum van Duiven alsmede de overgangen tussen het privé- en openbare gebied, technische eisen (locatie-eisen) en in lijn met de voorwaarden die worden gesteld aan de uitvoering van werken en werkzaamheden. Hiertoe wordt verwezen naar diverse documenten in de bijlagen. Verder is aangegeven dat de aanbestedingsregels van toepassing zijn. Het begrip ‘aanbestedingsregels’ is gedefinieerd in artikel 1. Voordat een aanbestedingsprocedure voor werken en werkzaamheden start, moet het college van burgemeester en wethouders hieraan haar goedkeuring hechten.

5.4

FASERING EN KOPPELING VAN WERKZAAMHEDEN In de regels is de in hoofdstuk 5 omschreven planning en fasering verankerd. In de planfasering, zoals opgenomen in de regels en de bijbehorende faseringskaart in bijlage C, is per fase onderscheid gemaakt in de onderdelen ‘voorbereiding bouw’ , ‘bouwrijp maken’, ‘uitgifte en bebouwing’ en ‘gebruiksrijp maken’. Per fase is per onderdeel aangegeven in welke periode de diverse werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Daarnaast is aangegeven welke werkzaamheden (in de openbare ruimte) moeten zijn verricht, voordat kan worden begonnen met de realisatie van een andere fase.


In de regels is in artikel 3 onder andere een koppeling gelegd met bijlage C. Bouwaanvragen en aanlegwerkzaamheden moeten aan de in dit document opgenomen plannings- en koppelingsvereisten voldoen. Indien tijdens de planvoorbereiding en –procedure werkzaamheden uitlopen of sneller worden gerealiseerd dan voorzien, bijvoorbeeld door een langere of kortere procedure van het bestemmingsplan / exploitatieplan, dan schuift de planning van de hiervoor genoemde (bij de bouwaanvraag te toetsen) werkzaamheden dientengevolge ook op naar achteren of voren.

5.5

ALGEMENE BEPALINGEN In artikel 4 is een algemene ontheffingsbevoegdheid opgenomen. In artikel 5 is de strafbepaling opgenomen. In algemene zin is hier bepaald dat overtreding van de regels van dit exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten. Artikel 6 betreft de slotbepaling.


DE EL B

E X P LOI T A TIE P LA N


6 6.1

OMS C H R IJ V IN G WE R KE N E N WE R KZ A A MH E DE N

ALGEMEEN In het navolgende worden de werken en werkzaamheden omschreven, die in het exploitatiegebied worden uitgevoerd ten behoeve van de ontwikkeling van het Duivense centrum. Naast een omschrijving van de locatie-eisen, die in het toelichtende deel van dit exploitatieplan zijn beschreven, gaat het hierbij onder andere om een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied en van de beoogde inrichting van de buitenruimte, inclusief het gebruiksrijp maken en de uitvoering van deze werken en werkzaamheden. Samen vormen deze het kader van de werken en werkzaamheden die nodig zijn voor de gebiedsontwikkeling en derhalve deel uit maken van de grondexploitatie. In de exploitatieopzet is uitgegaan van onderstaande kwalitatieve beschrijving van werken en werkzaamheden. Het zijn aanlegkosten in de grondexploitatie, het gaat derhalve niet om kosten van beheer en onderhoud. Enkele eisen zijn gedetailleerd vastgelegd in de regels van het exploitatieplan en zorgen er daarmee voor dat de werken en werkzaamheden volgens plan worden uitgevoerd. De Wet ruimtelijke ordening verplicht tot het beschrijven van werken en werkzaamheden in een exploitatieplan. De wettelijke grondslag hiervoor is te vinden in artikel 6.13 lid 1. Daarnaast bestaat ingevolge artikel 6.13, lid 2 de mogelijkheid in een exploitatieplan om regels te stellen ten aanzien van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de buitenruimte van het exploitatiegebied. In de volgende hoofdstukken is dit verder uitgewerkt.

6.2 6.2.1

BESCHRIJVING VAN EISEN VOOR HET BOUWRIJP MAKEN

Te slopen en te rooien elementen Alle woningen, winkels, loodsen, bedrijfshallen c.a., behalve die opstallen die krachtens het bestemmingsplan behouden kunnen blijven, dienen te worden gesloopt. Tot het slopen wordt ook het verwijderen van funderingsrestanten, en het verwijderen van struiken, hekwerken, houtwallen en bosschages gerekend.

6.2.2

Bouwrijp maken exploitatiegebied Voor het bouwrijp maken van zowel het uitgeefbaar gebied als het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: •

Het verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied;

•

Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;

•

De aanleg van ontsluitingen van het exploitatiegebied;

•

De aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, eventueel inclusief tijdelijk bruggen, verlichting en dergelijke;

•

De aanleg van riolering en (voorzieningen voor de) hemelwaterafvoer;

•

Grondwerkzaamheden, onder anderen het afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;

•

Het dempen van bestaande waterwegen;

•

Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;


6.3

•

Voor zover nodig het afvoeren van grondwater;

•

Het uitvoeren van saneringen van bodem en/of grondwater, afgestemd op de functie van de bodem.

ONTSLUITING EN PARKEREN Het exploitatiegebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Kastanjelaan. Voor wat betreft het langzaam verkeer moet worden voorzien in goede en veilige routes binnen het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied is geheel autovrij, waardoor voetgangers kunnen hier ongehinderd winkelen. Bij de entrees van het winkelgebied worden fietsenstallingen gerealiseerd. Voor wat betreft bevoorrading van detailhandel is gekozen voor een heldere expeditiestructuur, bestaande uit een expeditiestraat die van de Kastanjelaan wordt ontsloten. Daarnaast worden venstertijden ingesteld, waardoor laden en lossen alleen op vastgestelde tijdstippen is toegestaan. Hiermee ontstaat zo min mogelijk overlast voor winkelend publiek en omwonenden. Bij de aanleg van de wegen gelden in ieder geval de eisen ten aanzien van de verkeerstechniek, verhardingen en bebordingen, markeringen, verkeersmaatregelen en wegmeubilair, zoals opgenomen in de documenten Voorlopig Ontwerp openbare ruimte Dorpshart (bijlage K) en het Handboek technische eisen voor de inrichting voor de Openbare Ruimte (bijlage F). Een groot deel van de werkzaamheden betreffende de realisatie van de ontsluiting valt onder het bouwrijp maken van het exploitatiegebied. Het gebruiksrijp maken van de infrastructuur omvat onder andere het aanbrengen van de definitieve verharding en het realiseren van de wegafwatering. Voor nadere informatie over de beoogde verkeersstructuur en wegprofielen die voor het centrumgebied zijn voorgeschreven, wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan (bijlage E), het beeldkwaliteitplan (Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven, bijlage J) en het Voorlopig Ontwerp openbare ruimte Dorpshart (bijlage K). Voor wat betreft het aspect parkeren zijn voor de ontwikkeling van de het centrum van Duiven parkeernormen bepaald. Voor nieuwe winkels moeten 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo worden gerealiseerd. Voor uitbreiding van lichte bedrijvigheid moeten 1,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo worden gerealiseerd. Daarnaast verdwijnen door de ontwikkeling 67 bestaande openbare parkeerplaatsen. Deze aanvullende en bestaande parkeerbehoefte wordt buiten het exploitatiegebied opgevangen. De parkeerbehoefte van de woningen in het exploitatiegebied moet op eigen terrein worden opgevangen en wel hoofdzakelijk onder gebouwen of op daken van gebouwen.

6.4

NUTSVOORZIENINGEN EN VERLICHTING Partijen die werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in de aanleg van kabels en leidingen voor gas, water, elektra, telefoon en een centraal antenne systeem, bluswatervoorzieningen en openbare verlichting en zo nodig te voorzien in de verlegging van bestaande kabels en leidingen. Deze kabels en leidingen en overige voorzieningen dienen te worden gesitueerd en aangelegd conform de eisen van de betreffende nutsbedrijven.


Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in het plaatsen van lichtmasten voor verlichting van openbare wegen, fiets- en voetpaden uitgaande van de standaardnormen van de gemeente voor de armaturen en de intensiteit en uitgaande van het politiekeurmerk. Exploitanten dienen te voorzien in de aanleg van telefoonkabels (en/of een eventueel ander telecommunicatienetwerk) en zo nodig te voorzien in het verleggen van in stand te houden telefoonkabels en/of eventuele andere telecommunicatienetwerken. Daar waar het onvermijdelijk is dat kabels en leidingen worden gelegd onder dan wel tussen boomwortels dient ervoor te worden gezorgd dat mantelbuizen worden toegepast teneinde beschadiging van en door boomwortels te voorkomen. Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren dienen te voorzien in de aanleg van riolering conform het rioleringsplan en het Handboek technische eisen voor de inrichting voor de Openbare Ruimte (bijlage F). Voor de aanleg van nutsvoorzieningen en verlichting worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •

De aanleg van, en indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere kabels of leidingen voor gas, water, elektra, telefoon en een centrale antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten;

6.5

•

Het aanbrengen van openbare verlichting door aanleg van leidingen en plaatsen van lichtmasten;

•

De aanleg van riolering, gemalen en persleidingen;

•

Aanleg van hemelwaterafvoer.

INRICHTING OPENBARE RUIMTE De Wet ruimtelijke ordening maakt het voor de gemeente mogelijk om eisen te stellen aan de kwaliteit van de locatie. Dit is onder andere van belang wanneer een particuliere eigenaar zelf wenst over te gaan tot realisatie van delen van het openbaar gebied. In het geval van het centrum van Duiven bestaat de wens tot een uniforme en kwalitatief hoogwaardige wijze van totstandkoming van werken en uitvoering van werkzaamheden in de openbare ruimte. De kwaliteitseisen met betrekking tot de openbare ruimte zijn vastgelegd in de volgende documenten: −

de Grondgebruikskaart, zoals opgenomen in bijlage C bij dit plan;

−

het stedenbouwkundig plan, zoals opgenomen in bijlage E bij dit plan;

−

het beeldkwaliteitplan (Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven), zoals opgenomen in bijlage J bij dit plan;

−

het Voorlopig Ontwerp openbare ruimte Dorpshart, zoals opgenomen in bijlage K bij dit plan;

−

Het Handboek technische eisen voor de inrichting voor de Openbare Ruimte, zoals opgenomen in bijlage F bij dit plan.

In de regels is aangegeven dat wat betreft de openbare ruimte moet worden voldaan aan de hiervoor opgesomde documenten en welke aanvullende eisen gelden. Voor het Duivense centrum zijn de Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven opgesteld. In dit document zijn eisen opgenomen ten aanzien van de bebouwing, de openbare ruimte alsmede de overige onbebouwde vervolg / pagina 30 van 49

ruimten. Deze spelregels zijn in juli 2010 vastgesteld door de gemeenteraad en fungeren hiermee als partiële herziening van de gemeentelijke welstandnota. Op die wijze vormen de spelregels een toetsingskader voor vergunningaanvragen. De kwaliteit van de toekomstige onbebouwde ruimte van het Duivense centrum is bepalend voor het aanzien en de belevingswaarde van het centrumgebied en moet bijdragen aan het streven om te voorzien in een

ontspannen stratenpatroon en aangename routes en pleinen. Om die reden hecht de gemeente Duiven er een groot belang aan om ook eisen te stellen aan deze openbare ruimte. Aangezien alleen bouwaanvragen worden getoetst aan de Woningwet (en daarmee aan het welstandsbeleid en de spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven), zijn in dit exploitatieplan aanvullend kwalitatieve eisen opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit is gedaan door de delen van de documenten Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven, die gaan over de inrichting van de openbare ruimte, juridisch toetsingskader te maken voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte. Dit is gedaan door een koppeling te leggen met voornoemde spelregels in de regels van dit exploitatieplan. Door regels voor de openbare ruimte te koppelen aan het exploitatieplan wordt gewaarborgd dat toekomstige plannen voor de inrichting van de openbare ruimte worden uitgevoerd met het kwaliteitsniveau dat de gemeente voor ogen heeft. De exploitatieopzet is onder meer gebaseerd op het document met de Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven, waarin keuzes zijn gemaakt voor de architectuur, de inrichting van de openbare ruimte en voor de overgangen van privé- naar openbaar terrein. De beoogde kwaliteit heeft geleid tot een inschatting van de voor het project te maken kosten. Voor de definitieve inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •

De aanleg van definitieve wegen, de voetgangerszone, het plein, parkeerplaatsen en bijbehorende groeninrichting, inclusief de aanpassing en herstel van bestaande wegen;

•

Het aanleggen van voorzieningen voor de opvang, infiltratie en berging van het hemelwater;

•

Het planten van bomen en struiken in de bermen langs de wegen, aanleg van plantsoenen, parken en ander groenvoorzieningen;

•

Het aanbrengen van straatmeubilair;

•

De aanleg van bluswatervoorzieningen;

•

De aanleg van voorzieningen voor openbaar vervoer;

•

De realisatie van bebording, bebakening, belijning en verkeersregelinstallaties.


6.6

AANBESTEDING Op de in dit hoofdstuk omschreven voorzieningen, werken en werkzaamheden is het kaderstellend inkoopbeleid van de gemeente Duiven d.d. december 2010 van toepassing. De drempelbedragen (exclusief BTW) voor de inkoop/aanbesteding van de in hoofdstuk 7 omschreven voorzieningen, werken en werkzaamheden zijn als volgt: Aantal offertes Gunning uit de hand

1 (of meer)

Opdrachtwaarde Levering, Diensten: < € 15.000 Werken: < € 30.000

Onderhands aanbesteden

Minimaal 3

Levering, Diensten: € 15.000 - € 100.000 Werken: € 30.000 - € 250.000

Openbaar aanbesteden

Minimaal 3 bij

Levering, Diensten: € 100.000 - € 193.000

conform inkoopbeleid Lie-

preselectie

Werken: € 250.000 - € 4.845.000

Europees aanbesteden con-

Minimaal 5 bij

Levering, Diensten : > € 193.000

form BAO (en ARW 2005)

preselectie

Werken: > € 4.845.000

merse gemeenten

In de regels is de verplichting opgenomen om te voldoen aan de gemeentelijke aanbestedingsregels. Deze worden gevormd door het Aanbestedingsprotocol van de gemeente Duiven, zoals vastgesteld door Burgemeester en wethouders op 22 februari 2011. Hierin zijn tevens de Europese regels ten aanzien van aanbesteding vervat.

6.7

UITVOERING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Voorafgaand aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden als genoemd in dit hoofdstuk, dienen de bestekken ter goedkeuring aan de gemeenten te worden voorgelegd. Dit voorschrift geldt voor de hiervoor genoemde eisen voor de werken en werkzaamheden, maar ook voor uitvoering van werken en werkzaamheden waarvoor geen specifieke eisen zijn opgenomen. Wijzigingen als gevolg van de vereiste stedenbouwkundige kwaliteit, dienen vooraf goedgekeurd te worden door het college van burgemeester en wethouders. Een voorgenomen besluit tot aanbesteden van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient door burgemeester en wethouders te worden goedgekeurd alvorens tot aanbesteding wordt overgegaan. Partijen zijn verder verplicht gemeentelijk toezicht op de uitvoering toe te staan. Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen in de fase van het bouwrijp maken van de wegen, fiets- en voetpaden in de fase van het woonrijp maken tot een jaar na oplevering van de openbare werken aan de gemeente.


7 7.1

E X P L O I TAT I E O P Z E T

INLEIDING Bij het exploitatieplan is een exploitatieopzet opgesteld, met als startdatum 1-1-2011. Deze zal jaarlijks worden geactualiseerd. Op grond van artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit de navolgende elementen: •

begrenzing van het exploitatieplan;

•

een taxatie van de inbrengwaarden, inclusief peildatum;

•

een raming van de andere kosten exclusief btw, zoals voorzieningen van openbaar nut, binnen het het exploitatieplan, inclusief peildatum;

•

een raming van kosten exclusief btw buiten het exploitatieplan, maar toerekenbaar aan het exploitatieplan, zoals parkeervoorzieningen inclusief groeninrichting;

•

een raming van de opbrengsten exclusief btw ten behoeve van de exploitatieopzet;

•

een tijdsvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden;

•

fasering van de uit te voeren werken;

•

de wijze van toerekening van de te verhalen kosten.

In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens het ruimtegebruik beschreven, het programma, de kosten, de opbrengsten, de gehanteerde parameters, de maximaal te verhalen kosten en ten slotte de berekeningssystematiek die is gehanteerd ter bepaling van de exploitatiebijdrage. In paragraaf 2 wordt vervolgens beknopt ingegaan op de uitgangspunten van deze exploitatieopzet. In paragraaf 3 is toegelicht in welke mate de kosten worden toegerekend aan het exploitatieplan. Een en ander gebeurt aan de hand van eenheden, zoals deze bepaald zijn in paragraaf 6. In paragraaf 4 zijn de opbrengsten toegelicht, welke in de exploitatieopzet zijn opgenomen. In paragraaf 5 wordt het resultaat en de financiële haalbaarheid van de exploitatieopzet weergegeven. De complete grondexploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is als bijlage D opgenomen. In paragraaf 6 is de totstandkoming van de exploitatiebijdrage nader toegelicht. Hiertoe zijn de opbrengsteenheden bepaald, welke bepalend zijn voor de mate van toerekening van de verschillende exploitatiekosten. Tot slot is in paragraaf 7 aangegeven hoe wordt omgegaan met de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. In bijlage D is opgenomen de dynamische eindwaardeberekening exploitatieplan. De netto contante waarde totale opbrengsten, de netto contante waarden opbrengsteneenheden en de plankostenscan.

7.2 7.2.1

UITGANGSPUNTEN BIJ DE EXPLOITATIEOPZET

Exploitatiegebied Voor de exploitatieopzet heeft het bestemmingsplan Vitaal Centrum de basis gevormd. In hoofdstuk 2 is aangegeven welke percelen, die wel zijn opgenomen in het bestemmingsplan Vitaal Centrum, niet zijn opgenomen in voorliggend exploitatieplan. Hierdoor is het exploitatiegebied kleiner dan het bestemmingsplangebied.


7.2.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten en ruimtegebruik Het beoogde ruimtegebruik binnen de exploitatiegrens van dit plan is in hoofdstuk 3 beschreven en globaal aangegeven in bijlage B. Dit ruimtegebruik heeft als onderlegger gediend voor de exploitatieopzet. Het exploitatieplan heeft betrekking op de ontwikkeling van de centrumvoorzieningen als detailhandel, horeca en dienstverlening, culturele voorzieningen, lichte bedrijvigheid, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en maximaal 60 meergezinswoningen. Tevens valt het nieuwe Remigiusplein, met daarop aansluitende winkelstraten, binnen het exploitatiegebied. Hoewel niet in het exploitatiegebied gelegen, heeft het ter plaatse van het Woonpark beoogde parkeerterrein eveneens betrekking op dit exploitatieplan. Immers wordt deze parkeerplaats, inclusief de inpassing ervan middels groenelementen, mede ten behoeve van het centrumgebied aangelegd. De totale bruto oppervlakte van het exploitatiegebied bedraagt 16.812 m2. Hiervan bedraagt, zoals in hoofdstuk 2.5 aangegeven, de oppervlakte uitgeefbaar 10.131 m2. Binnen dit oppervlak past de voetprint van het bouwprogramma zoals aangegeven onder hoofdstuk 7.2.3.

7.2.3

Bouwprogramma exploitatieplan In onderstaand overzicht is het bouwprogramma (conform hoofdstukken 3 en 4), fasering en datum van uitgifte (conform hoofdstuk 5) in het exploitatiegebied weergegeven: Opbrengsten

Jaar van

Fase

m2 bvo

uitgifte

Aantal / hoeveelheid

Meergezinswoningen Bouwblok fase 1 (CCOG)

2012

1

15

Mgw fase 2

2014

2

20

Mgw fase 3

2015

3

25

Voorzieningen (commercieel) Winkels

2012

1

2.000

Winkels

2014

2

2.900 1.300

Winkels

2015

3

Expeditieruimte

2014

2

800

Bedrijven

2015

3

1.000

2012

1

3.000

Voorzieningen (niet commercieel) Cultureel centrum

Hierbij wordt opgemerkt dat het programma bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking nog enigszins kan veranderen.

7.2.4

Taxatie inbrengwaarde Ten behoeve van de exploitatieopzet zijn conform artikel 6.13 van de Wro de kosten voor verwerving vervangen door de inbrengwaarde van de gronden. De inbrengwaarde is getaxeerd door een onafhankelijk en vervolg / pagina 34 van 49

beëdigd taxateur onder de voorwaarden zoals bedoeld in artikel 6.13 Wro, prijspeil juni 2011. De inbrengwaarden zijn verwerkt in de exploitatieopzet en zijn opgenomen in bijlage G.

7.2.5

Raming kosten De kosten van de openbare voorzieningen binnen het exploitatiegebied en de buiten het exploitatiegebied gelegen parkeervoorziening (inclusief groeninpassing) zijn bepaald door de gemeente Duiven aan de hand van elementprijzen op prijspeil 1-1-2011, gerelateerd aan de voorziene oppervlakten van voorzieningen binnen het exploitatiegebied. De gehanteerde elementprijzen vertegenwoordigen de kwaliteit van inrichting van openbare ruimte, zoals deze het Voorlopig Ontwerp openbare ruimte Dorpshart (bijlage J) is voorgeschreven.

7.2.6

Raming plankosten Voor de berekening van de plankosten is gebruik gemaakt van de in juni 2011 laatst uitgegeven versie van de plankostenscan van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De scan is het resultaat van overleg tussen het Ministerie van VROM, VVG, VNG, NEPROM en NVB.

7.2.7

Parameters Algemeen De voorliggende exploitatieopzet is per valutadatum 1-1-2011 opgesteld. De einddatum is 31-12-2018. Alle bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Kostenstijging De parameter voor de jaarlijkse kostenstijging over de investeringen is bepaald op 2% per jaar. Opbrengstenstijging Voor de toekomstige opbrengstenstijging is gerekend met 1% per jaar. Dit uitgangspunt is gebaseerd op de aanname, dat het onroerend goed over de lange termijn in waarde zal blijven toenemen. Rente Voor het rentepercentage is, zowel wat betreft de kosten als de opbrengsten, gerekend met 4,5 per jaar. Deze rente sluit aan bij de paragraaf grondbeleid van het jaarverslag 2010 en de (meerjaren)begroting van de gemeente Duiven.


7.2.8

Uitvoeringsplanning en fasering De grondexploitatie zal tussen 2011 en 2018 plaatsvinden en is in overeenstemming met de in hoofdstuk 5 beschreven planning en fasering. Voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat de fasering indicatief is en zo nodig wordt bijgesteld als de omstandigheden op de woningen vastgoedmarkt hiertoe aanleiding geven. De volgtijdelijke ontwikkeling van de verschillende fasen staat hierbij wel voor ogen.

7.3

TOELICHTING EN TOEREKENING KOSTEN In dit hoofdstuk worden de in de exploitatieopzet opgenomen kosten toegelicht en wordt per kostenpost getoetst aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De kosten zijn gespecificeerd conform de kostensoortenlijst in het Bro, artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5. Bij het toerekenen van de kosten moet volgens artikel 6.13 lid 6 Wro in het exploitatieplan gebruik worden gemaakt van de criteria profijt, proportionaliteit en causaliteit: a.

Profijt Het exploitatiegebied of een gedeelte ervan moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen.

b.

Toerekenbaarheid Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan) of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

c.

Proportionaliteit Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

7.3.1

Toelichting op de toerekening kosten Ten aanzien van de toerekening van de kosten is de totale ontwikkeling van het centrum van Duiven als uitgangspunt genomen. Binnen deze functionele eenheid is voor de realisatie van een aantal woningen en voorzieningen inmiddels omgevingsvergunning verleend dan wel was op basis van het geldende bestemmingsplan reeds omgevingsvergunning mogelijk. Dit deel van het centrum, dat geregeld is in het consoliderende bestemmingsplan voor het centrum, maakt geen onderdeel uit van het exploitatieplan, hetgeen vanwege de eigendomssituatie eveneens geldt voor het Woonpark. Dit is in bijlage A (kaart exploitatiegebied) tot uitdrukking gebracht. Voor het toerekenen van de kosten is, omdat sprake is van een functionele eenheid, gekeken naar het exploitatieplangebied (als weergegeven op bijlage A) én het ten westen van het exploitatiegebied gelegen deel van het nieuwe centrum, waarvoor al omgevingsvergunning is verleend dan wel kan worden verleend op basis van het geldende bestemmingsplan. Vervolgens is bepaald hoeveel van de kosten kan worden toegerekend aan het exploitatieplangebied. Dit is berekend op 81,3%. Het exploitatiegebied draagt naar rato van de opbrengsten de kosten. Het gehanteerde percentage van 81,3 toerekening aan het exploitatiegebied is als volgt tot stand gekomen:


Het gebied dat buiten het exploitatiegebied is gelegen, maar dat wel profijt heeft van de ontwikkeling, voorziet in de ontwikkeling van 20 appartementen en 1.632 m2 bvo winkeloppervlakte aan de westzijde van de Pastoriestraat. Dit komt overeen met 9.181 opbrengsteneenheden, zoals weergegeven in onderstaande tabel. Westzijde

aantal

Bvo/app

Pastoriestraat

Bvo

kavelprijs

m2/bvo

totaal

Weging

Opbrengst eenheden

markt-

(= m2 bvo x weging)

waarde Woningen

20

100

2000

Winkels

1632

-

1632

€ 25000

€ 250

1

2.000

€ 1.100

4,4

7.181

Totaal

9.181

Het totale aantal opbrengsteenheden binnen het exploitatieplan bedraagt 35.380. Dit is nader aangegeven in paragraaf 8.6. De totale kosten worden naar rato toegerekend aan het exploitatieplangebied, zoals hierna berekend: Opbrengsteenheden binnen exploitatiegebied Opbrengsteenheden westzijde Pastoriestraat Totaal opbrengsteenheden

39.900 9.181 49.081 (=100%).

De opbrengsteenheden binnen het exploitatiegebied vertegenwoordigen 81,3% (39.900 / 49.081 x 100%). Dit betekent, dat in totaliteit 81,3% van de kosten kunnen worden toegerekend aan het exploitatiegebied.

Inbrengwaarde

7.3.2

Ten behoeve van de exploitatieopzet zijn conform artikel 6.13 van de Wro de kosten voor de inbrengwaarde van de gronden bepaald op € 8.077.935,- (prijspeil juni 2011). Deze inbrengwaarde is uitsluitend van toepassing op de realisatie van het nieuwe centrumplan binnen de grenzen van het exploitatieplan, zodat deze inbrengwaarde voor 100% ten laste van het exploitatieplan wordt gebracht en in de exploitatieopzet is opgenomen. Tevens is een en ander opgenomen in bijlage G

7.3.3

Toerekening opruiming en sloop Binnen de grenzen van het exploitatieplan bevinden zich nog te slopen panden. De opruiming- en sloopwerkzaamheden, in totaal begroot op € 728.816,-, worden alleen uitgevoerd ter realisatie van het nieuwe centrumplan binnen het exploitatieplan, zodat deze opruim- en sloopkosten voor 100% ten laste van het exploitatieplan worden gebracht en in de exploitatieopzet zijn opgenomen.

7.3.4

Toerekening kosten voor onderzoeken De kosten voor de uitgevoerde onderzoeken bestaan uit grondmechanisch en milieukundig onderzoek betreffende bodem en grondwater en de in het kader van het bestemmingsplan verplichte onderzoeken wat betreft archeologie, milieukundig bodemonderzoek, flora- en faunaonderzoek, watertoets, onderzoek externe veiligheid, luchtkwaliteitonderzoek, akoestisch onderzoek, verkeers- en parkeeronderzoek en andere relevante onderzoeken.


Deze onderzoeken, totaal geraamd op € 200.000,-, worden uitgevoerd ten behoeve van het totale bestemmingsplangebied (= exploitatieplangebied en het woonpark) De onderzoekkosten zijn naar rato aan het exploitatieplangebied toegerekend. Dit percentage is bepaald aan de hand van de verhouding van de opbrengsteenheden binnen het exploitatieplan, zoals toegelicht in paragraaf 7.6.2, ten opzichte van de totale opbrengsteenheden binnen het bestemmingsplan volgens onderstaande berekening. woonpark

aantal

Bvo/won

Bvo

kavelprijs

m2/bvo

totaal

Weging

Opbrengsteenheden

markt-

(= m2 bvo x weging)

waarde Eg-woningen

20

210

4.200

€ 52.500

€ 250

1

4.200

Mg-woningen

30

100

3.000

€ 25.000

€ 250

1

3.000

Totaal Opbrengsteenheden binnen exploitatiegebied Opbrengsteenheden woonpark Totaal opbrengsteenheden binnen bestemmingsplan

7.200 39.900 7.200 47.100 (=100%).

De opbrengsteenheden binnen het exploitatiegebied vertegenwoordigen 84,7% (39.900 / 47.100 x 100%).

7.3.5

Toerekening kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen De werken en werkzaamheden bestaan uit: •

werken aan nutsvoorzieningen, voor zover deze niet worden gedekt uit verbruikstarieven;

•

het aanleggen van bouwwegen en riolering;

•

het inrichten van de openbare ruimte (verharding, groenvoorzieningen, verlichting, brandkranen, terreininrichting en bebording, staatmeubilair);

De kosten gemoeid met deze werkzaamheden zijn in de exploitatieopzet van het exploitatieplan geraamd op € 1.667.358,-. De kosten van aanleg van openbare voorzieningen worden uitgevoerd ter realisatie van het nieuwe centrumplan, inclusief de ten westen van het exploitatieplan gelegen bouwblokken, zodat deze kosten voor 81,3% ten laste van het exploitatieplan worden gebracht en in de exploitatieopzet zijn opgenomen.

7.3.6

Toerekening straatmeubilair De kosten gemoeid met deze werkzaamheden zijn in de exploitatieopzet van het exploitatieplan geraamd op € 55.000,-. De kosten van de aanleg van deze voorziening hebben alleen betrekking op de realisatie van het nieuwe centrumplan, inclusief de buiten het exploitatieplan gelegen westelijke bouwvlakken, waarvoor al vergunning is / kan worden verleend, zodat deze kosten voor 81,3% ten laste van het exploitatieplan worden gebracht en in de exploitatieopzet zijn opgenomen.

7.3.7

Plankosten Het resultaat van de plankostenscan bedraagt € 2.405.515,- zijnde de totale apparaatskosten. Ook hiervoor geldt, dat 84,7% van deze kosten ten laste van exploitatieplan worden gebracht.


Voor de ingevulde plankostenscan wordt verwezen naar bijlage D bij dit plan.

7.3.8

Toerekening planschade Ter bepaling van het planschaderisico is conform artikel 6.1 Wro een planschaderisicoanalyse uitgevoerd, vooralsnog is geen budget voor planschade opgenomen.

Toerekening faseringskosten

7.3.9

In de exploitatieopzet is rekening gehouden met kosten van rente, alsmede prijs- en opbrengstenstijging.

7.3.10

Toerekening bovenwijkse kosten Toerekening kosten parkeervoorzieningen ten behoeve van het centrum De bestaande parkeersituatie in het centrum van Duiven is in balans. Als gevolg van de toevoeging van 3.500 m2 bvo winkelvloeroppervlakte binnen het exploitatieplan is het noodzakelijk, dat conform gehanteerde gemeentelijke parkeernorm 116 parkeerplaatsen worden toegevoegd. Als gevolg van de toevoeging van 1.000 m2 bvo lichte bedrijvigheid binnen het exploitatieplan is het noodzakelijk, dat conform gehanteerde gemeentelijke parkeernorm 16 parkeerplaatsen worden toegevoegd. Binnen het huidige winkelgebied liggen 67 openbare parkeerplaatsen, die door de ontwikkeling zullen verdwijnen. Totaal zullen dus 199 extra parkeerplaatsen in de directe omgeving van het winkelgebied op maaiveld moeten worden aangelegd. Voor de sporthal, de Spelleward, zijn nu volgens de norm 40 parkeerplaatsen nodig (2.000 m2 à 2,0 pp per 100 m2). Door het verdwijnen van de sporthal zijn deze niet meer nodig. Omdat deze parkeerplaatsen door uitwisselbaarheid ook een functie hadden voor het winkelcentrum wordt het aantal extra parkeerplaatsen niet gekort met 40, maar met 20. In totaal zijn dus 179 extra parkeerplaatsen nodig, die toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. De kosten gemoeid met deze werkzaamheden zijn in de exploitatieopzet van het exploitatieplan geraamd op € 693.876,-. De kosten van aanleg van parkeervoorzieningen worden uitgevoerd ter realisatie van het nieuwe centrumplan, zodat deze kosten voor 100% ten laste van het exploitatieplan worden gebracht en in de exploitatieopzet zijn opgenomen.

7.3.11

Resumé kosten Op grond van het voorgaande is in onderstaande tabel een samenvatting van de kosten gegeven, zoals deze zijn opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. toerekeningsfactor

Kosten t.l.v. exploitatieplan (nominaal)

Inbrengwaarde

€ 8.077.935

1

€ 8.077.935

Sloop, verwijdering en verplaatsing

€ 728.816

1

€ 728.816

Onderzoekskosten

€ 200.000

0,847

€ 169.400

0,813

€ 1.355.562

Aanleg openbare voorzieningen Parkeervoorzieningen Straatmeubilair Plankosten

€1.667.358 € 693.876

1

€ 693.876

€ 55.000

0,831

€ 44.715

€ 2.405.515

0,847

€ 2.037.471

TOTAAL KOSTEN

€ 13.107.775

Netto contant per 1 januari 2011

€ 12.666.769


7.4

OPBRENGSTEN Hierna worden de opbrengsten, welke in de exploitatieopzet zijn opgenomen nader toegelicht

7.4.1

Opbrengsten uitgifte van gronden De uitgifteprijzen voor de verschillende functies binnen het exploitatiegebied zijn door de gemeente opgesteld. Hierbij is uitgegaan van marktconformiteit. In onderstaande tabel zijn de geraamde opbrengsten, zoals opgenomen in het exploitatieplan, weergegeven. aantal

bvo/app

2

m bvo

kavelprijs

2

/m bvo

totaal opbrengst (nominaal)

Meergezinswoningen

60

6.000

€ 250

€ 1.500.000

€ 1.100

€ 6.820.000

€ 225

€ 180.000

1.000

€ 1.100

€ 1.100.000

3.000

€ 125

€ 375.000

6.200

Expeditieruimte

800

Bedrijven Soc. cultureel Totaal opbrengsten

7.4.2

100

Winkels

€ 25.000

€ 9.975.000

Gemeentelijke bijdrage Teneinde de exploitatieopzet sluitend te maken draagt de gemeente bij uit de reservepositie van de algemene middelen in het tekort van het exploitatieplan. Deze bijdrage is berekend op € 3.766.513,- (startwaarde).


7.5

EXPLOITATIEOPZET EN FINANCIËLE HAALBAARHEID Om een exploitatie inzichtelijk te maken en de factor tijd mee te rekenen zijn alle kosten en opbrengsten in een dynamische eindwaarde berekening gezet (bijlage D dynamische eindwaardeberekening exploitatieplan). Bij deze methode komt een aantal begrippen voor, te weten; nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Onder nominale waarde wordt verstaan het saldo van kosten en opbrengsten, zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld. De invloed van rente, prijsstijgingen (inflatie) en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van het plan wordt bepaald. Het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd van het plan wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Om de effecten van uitgaven en inkomsten, die op verschillende tijdstippen plaatsvinden met elkaar te kunnen vergelijken wordt de eindwaarde netto contant gemaakt naar startdatum (1-1-2011) van de exploitatie. Het aldus berekende resultaat wordt de netto contante waarde (ncw) genoemd. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. Ingevolge de Wro is het uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan, dat gemeente de enige exploitant is. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project. Hierbij is de fasering van uitgifte, als beschreven in hoofdstuk 5, als uitgangspunt gehanteerd. In onderstaand overzicht is het resultaat weergegeven. Kosten nominaal

€

13.107.775

Opbrengsten nominaal

€

9.975.000

Kostenstijging

€

158.756

Opbrengstenstijging

€

274.871

Rente

€

749.853

Bijdrage gemeente

€

3.766.513

Saldo op eindwaarde

€

0 (inclusief gemeentelijke bijdrage)

Saldo op contante waarde (1-1-2011)

€

0 (inclusief gemeentelijke bijdrage)

(zie bijlage D dynamische eindwaarde berekening exploitatieplan)


7.6 7.6.1

EXPLOITATIEBIJDRAGE

Maximaal te verhalen kosten Zoals aangegeven in 7.4.2 overstijgen de kosten (13,107 mln.) ruimschoots de opbrengsten (9,975 mln.) uit grondverkopen. Uiteindelijk is de exploitatie sluitend met de gemeentelijke bijdrage van 3,766 mln. op startwaarde. In artikel 6.16 Wro is bepaald dat de gemeente niet meer kosten mag verhalen dan de verwachte opbrengsten. De opbrengsten zijn op basis van het huidig programma geraamd op € 9.975.000,nominaal. Omdat de grondexploitatie wordt gebaseerd op de dynamische eindwaarde methodiek, hetgeen betekent dat invloed van rente en inflatie wordt meegerekend, komt dit bedrag overeen met een netto contante waarde (ncw) van € 8.900.256,- ( zie bijlage D ncw opbrengsten).

7.6.2

Berekening exploitatiebijdrage Artikel 6.18 Wro geeft aan op welke wijze de hoogte van de exploitatiebijdrage moet worden bepaald.

Wegingsfactoren per basiseenheid In welke mate een perceel bijdraagt in de kosten van de exploitatie hangt samen met de grondopbrengst die op het perceel wordt gerealiseerd. De hoogte van de grondopbrengst is afhankelijk van het programma dat op de locatie mogelijk is. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan daarom uitgiftecategorieën (artikel 6.18 lid 1 Wro) vastgesteld. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf als terreinmaat (artikel 6.18 lid 2 Wro). Hiermee worden de verschillende categorieën (wonen, winkels, bedrijven, expeditieruimte en voorzieningen) onderling vergelijkbaar. In dit geval staat één vierkante meter bruto vloeroppervlak gelijk aan één basiseenheid. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld (artikel 6.18 lid 3 Wro). Per categorie is de opbrengstpotentie bepaald, gebaseerd op de huidige marktwaarde van de bouwgrond. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten. Naarmate het opbrengstpotentieel van een bepaald eigendom hoger is betaalt de eigenaar ook een hogere exploitatiebijdrage. In dit exploitatieplan heeft de categorie meergezinswoningen de weging 1 gekregen. De gewichtsfactoren zijn weergegeven in onderstaande tabel.


Berekening totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie Het totaal vierkante meters bruto vloeroppervlak per uitgiftecategorie wordt vermenigvuldigd met de betreffende wegingsfactor. Dit leidt tot het totaal aan gewogen eenheden dat voor die betreffende uitgiftecategorie binnen het exploitatiegebied kan worden gerealiseerd (zie tabel). Het totaal aantal opbrengsteenheden bedraagt 39.900. Bvo totaal Mg-woningen

6.000

Winkels

6.200

Expeditieruimte Bedrijven Soc. cultureel Totaal

Kavelprijs

m2/bvo

€ 25.000

Weging markt-

Opbrengsteenheden

waarde

(= m2 bvo x weging)

€ 250

1,0

6.000

€ 1.100

4,4

27.280

800

€ 225

0,9

720

1.000

€1.100

4,4

4.400

3.000

€ 125

0,5

17.200

1.500 39.900

Ook deze nominale opbrengsteneenheden worden met in achtneming van de parameters en de fasering netto contant gemaakt (zie bijlage D ncw opbrengsten eenheden). Het aantal opbrengsteneenheden op netto contante waarde bedraagt 35.601. De uiteindelijke exploitatiebijdrage per basiseenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen netto contante waarde van de kosten ad. € 8.900.256,- te delen door de netto contante waarde van de gewogen opbrengsteenheden ad. 35.601. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage van € 250,00 netto contant per gewogen eenheid. Omgerekend naar programmatische eenheden ziet de bijdrage per 1-1-2011 er als volgt uit; € 22.306,-

per woning

€

981,-

per m2 bvo winkelvloeroppervlak

€

201,-

per m2 expeditieruimte

€

981,-

per m2 bvo bedrijven

€

112,-

per m2 bvo sociaal culturele voorziening

Per omgevingvergunning wordt berekend hoeveel gewogen eenheden op grond van het exploitatieplan zijn toegewezen aan de betrokken gronden. Het aantal gewogen eenheden wordt vermenigvuldigd met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het resultaat is de bruto exploitatiebijdrage. Elementen van toepassing op de hoogte van de bruto exploitatie bijdrage: •

Van de bruto exploitatiebijdrage wordt eveneens de inbrengwaarde van betrokken eigenaar, zoals opgenomen in het exploitatieplan, afgetrokken.

•

Indien aanvrager van de omgevingvergunning zelf kosten verband houdende met de grondexploitatie heeft gemaakt of voor haar rekening neemt, worden deze kosten eveneens van de bruto bijdrage afgetrokken. Deze kunnen nooit hoger zijn dan de budgetten, welke voor deze werkzaamheden in de grondexploitatie zijn opgenomen.


Het uiteindelijke resultaat leidt tot de netto exploitatie bijdrage op startwaarde (per 1-1-2011). Over deze bijdrage wordt vanaf peildatum tot het moment van betaling rente berekend.

7.7 7.7.1

HERZIENING EN EINDAFREKENING

Herziening Jaarlijks zal dit exploitatieplan worden herzien. In de Wro wordt daarbij onderscheid gemaakt in een herziening van structurele en niet-structurele onderdelen. De herziening van niet-structurele onderdelen is vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en er is geen bezwaar en beroep op mogelijk. Onder een niet-structurele herziening wordt verstaan: −

Het verwerken van in het voorafgaande jaar gerealiseerde kosten voor werken en werkzaamheden,

−

Het bijstellen van het prijspeilniveau van januari van het voorgaande jaar tot januari van het nieuwe

−

Het bijstellen van het prijspeilniveau van januari van het voorgaande jaar tot januari van het nieuwe

plankosten, financieringskosten, bijdragen en opbrengsten ter vervanging van de ramingen; peiljaar voor de nog te maken kosten. Hiervoor wordt de parameter voor de kostenstijging gehanteerd. peiljaar voor de nog te realiseren opbrengsten.

7.7.2

−

Het uitwerken en detailleren van de raming van kosten en opbrengsten, anders dan indexeringen;

−

Andere niet-structurele wijzigingen.

Eindafrekening Uiterlijk 3 maanden na het afronden van de in de exploitatieopzet beschreven werkzaamheden neemt de gemeente een besluit over de herberekende exploitatiebijdrage en de afrekening. In de herberekening wordt opgenomen: −

De definitieve kaart van het exploitatieplangebied;

−

De gerealiseerde kosten;

−

De exploitatieopzet, gebaseerd op de gerealiseerde kosten en opbrengsten;

−

De gerealiseerde basiseenheden.

Indien de hieruit resulterende bijdrage meer dan 5% beneden de bij de omgevingsvergunning vastgestelde bijdrage ligt, zal de gemeente het meerdere boven 5%, vermeerderd met rente terugbetalen. Indien de particuliere eigenaar zelf kosten heeft gemaakt, behorende tot de in hoofdstuk 8 genoemde toerekenbare kosten zal deze een door een registeraccountant goedgekeurde declaratie van werkelijk gemaakte kosten moeten indienen. Deze wordt in mindering gebracht op de berekende bijdrage.


8 artikel 1 1

R EGE LS

B EG R IP P EN EN D EF I N IT I ES In deze regels wordt verstaan onder: −

Plan: het exploitatieplan “Vitaal Centrum” van de gemeente Duiven, vervat in een toelichting, bijlagen en deze regels.

−

Aanbestedingsregels: het aanbestedingsprotocol van de gemeente Duiven, zoals vervat in het besluit van Burgemeester en Wethouders op 22 februari 2011, waaronder begrepen de EU-richtlijnen 2004/17/EG en 2004/18/EG, het Besluit Aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (BAO), het Besluit invoering Aanbestedingsreglement Werken 2005 en het Besluit aanbestedingen speciale sectoren (BASS), zoals deze gelden op het moment van aanbesteden.

−

Beeldkwaliteitplan: het in bijlage J opgenomen document Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven, waarin richtlijnen zijn opgenomen voor de bebouwing en openbare ruimte van het centrum van Duiven alsmede de overgangen tussen het privé- en openbare gebied;

−

Bouwrijp maken: het geschikt maken van het terrein voor de eigenlijke bouwactiviteit, waaronder de aanleg of het verleggen van ondergrondse kabels en (riool)leidingen, de aanleg van nodige bovengrondse nutsvoorzieningen, het graven van waterpartijen en de aanleg van bouwwegen;

−

Exploitatiekaart: de in bijlage A opgenomen kaart, waarop de afbakening van het exploitatiegebied en daarmee de reikwijdte van dit exploitatieplan is aangegeven;

− − −

Exploitatiegebied: het binnen de exploitatiegrenzen van bijlage A gelegen gebied; Exploitatieplan: plan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; Gebruiksrijp maken: de afwerking van het openbare gebied nadat de bebouwing is gerealiseerd, waaronder het aanbrengen van de definitieve verharding, het realiseren van de wegafwatering en het plaatsen van lantaarnpalen;

−

Grondgebruikskaart: de in bijlage B opgenomen kaart, waarop onder andere het voorgenomen grondgebruik is aangegeven;

−

Planfasering Duiven Centrum: de planning en fasering van de ontwikkelingen binnen het exploitatiege-

−

Handboek Openbare Ruimte: het handboek met technische eisen voor de inrichting van de Openbare

bied Duiven Centrum, zoals neergelegd in bijlage C van dit plan; Ruimte vastgesteld d.d. 28 april 2009, zoals opgenomen in bijlage F bij dit plan; −

Voorbereiding bouw: werkzaamheden ter voorbereiding van de bouw, zoals sloopwerkzaamheden, bodemsanering en voorbereidend grondwerk (egaliseren en uitvullen).

2

De volgende plannen en documenten maken integraal onderdeel uit van deze regels: −

de Grondgebruikskaart;

−

Handboek Openbare Ruimte;

−

De Planfasering Duiven Centrum;

−

De Spelregels Architectuur Vitaal Centrum Duiven, voor zover het betreft de eisen die worden gesteld aan de inrichting van de openbare ruimte, alsmede overgangen van uitgeefbaar naar openbaar gebied.


artikel 2

WER KEN EN WER KZAAM HEDEN

eisen werken en werkzaamheden Werken en werkzaamheden worden uitgevoerd conform de Grondgebruikskaart, het beeldkwaliteitplan (wat betreft de inrichting openbare ruimte) en het Handboek openbare ruimte.

regels aanbesteding 1 Op de inkoop/aanbesteding van de in dit exploitatieplan en de in het Handboek Openbare Ruimte genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing; 2 Een voorgenomen besluit tot aanbesteden van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient door burgemeester en wethouders te worden goedgekeurd alvorens tot aanbesteding wordt overgegaan.

artikel 3

F A S ER I N G EN K O P P EL I N G V A N W E R K E N

fasering 1 De werkzaamheden voorbereiding bouw, bouwrijp maken, uitgifte en bebouwing en gebruiksrijp maken moeten worden uitgevoerd conform de in de Planfasering Duiven Centrum voorgeschreven fasering en met inachtneming van de in de navolgende tabel aangegeven tijdsplanning met dien verstande dat, indien de in de Planfasering Duiven Centrum voorgeschreven werkzaamheden worden vertraagd als gevolg van bezwaar en beroep, dientengevolge de opgesomde werkzaamheden elk een gelijke vertraging krijgen. 2 De fasering heeft tot gevolg dat: • Een omgevingsvergunning binnen fase 1 voor 2013 moet zijn aangevraagd; • Een omgevingsvergunning binnen fase 2 voor 2015 moet zijn aangevraagd; • Een omgevingsvergunning binnen fase 3 voor 2016 moet zijn aangevraagd.

Voorbereiding

Bouwrijp maken

bouw Fase 1

Uitgifte en bebou-

Gebruiksrijp maken

wing

2011

2012

2012

2013

2012

2012

2012

2013

2013

2013

2014

2014

2014

2014

2015

2016

- Centrumontwikkeling Fase 2a - Aanleg parkeervoorziening (buiten exploitatiegebied) Fase 2b - Centrumontwikkeling Fase 3 - Centrumontwikkeling

koppelingen −

Het is verboden een omgevingsvergunning te verlenen voor percelen binnen fase 2 in het exploitatiegebied alvorens fase 1 is gerealiseerd.

−

Het is verboden een omgevingsvergunning te verlenen voor percelen binnen fase 2b in het exploitatiegebied alvorens fase 2a is gerealiseerd (met uitzondering van het gebruiksrijp maken).


−

Het is verboden een omgevingsvergunning te verlenen voor percelen binnen fase 3 in het exploitatiegebied alvorens fase 2 is gerealiseerd.

−

Het is verboden de bebouwing in fasen 2 en 3 in gebruik te nemen voor winkels en lichte bedrijvigheid, alvorens de parkeernorm van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo uitbreiding aan winkels en de parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo lichte bedrijvigheid (buiten het exploitatiegebied) is gerealiseerd.

artikel 4

ONTHEFFING 1 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de regels van het exploitatieplan, voor zover niet reeds in een betreffend artikel een ontheffingsbevoegdheid is gegeven, indien dit past binnen een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. 2 Het ontwerpbesluit tot het verlenen van een ontheffing van de regels van het exploitatieplan ligt gedurende twee weken voor een ieder ter inzage. 3 Burgemeester en wethouders maken de in artikel 4.1 bedoelde terinzagelegging tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, bekend. 4 De bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden om gedurende de in artikel 10.1 bedoelde termijn bij Burgemeester en wethouders zienswijzen tegen het ontwerpbesluit naar voren te brengen. 5 Burgemeester en wethouders maken het besluit tot het al dan niet verlenen van de ontheffing bekend aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.

artikel 5

STRAFBEPAL INGEN 1 Het is verboden werken en werkzaamheden waarop bovenstaande regels betrekking hebben uit te voeren in strijd met die regels; 2 Overtreding van deze regels wordt aangemerkt als strafbaar feit in de zin van de Wet op de economische delicten.

artikel 6

SLOTBEPALING Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel “Regels exploitatieplan Duiven Vitaal Centrum”.


9

ZIENSWIJZEN Het ontwerp-exploitatieplan wordt conform afdeling 3.4 van de Awb gedurende 6 weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen door belanghebbenden zienswijzen worden ingediend. Deze zienswijzen worden te zijner tijd samengevat en van een beantwoording voorzien in een separate commentaarnota. Daarna wordt het exploitatieplan al dan niet gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad (artikel 6.12 Wro).


Bijlage D


EXPLOITATIEPLAN VITAAL CENTRUM. Duiven, 7 september 2011 Status: 2 e concept Versie 1.2 Kenmerk:

Recommend Documents