Evidence based assetmanagement ofwel: onderbouwd kaders stellen en keuzes maken
Even voorstellen: Stadlander Woningcorporatie West Brabant 15.000 VHE Bergen op Zoom en Tholen Reorganisatie achter de rug: 1. Efficiënter en doelmatigere organisatie 2. Vastgoedsturing ook in sturing van bedrijf onderbrengen 3. Vastgoedbedrijf met een missie, ook in de genen
Vastgoedsturing – Iedereen heeft toch vastgoedsturing al opgenomen in de bedrijfsvoering? – We doorlopen de (beleids-)achtbaan toch al? – We maken toch keuzes op portefeuille- en complexniveau en maken wijkvisies?
3
Wat leert de praktijk?
= Zonnepanelen op sloopwoningen
EBM in verkoopvoorraad
Renovatie slecht renderende complexen
Afscheid goed renderende complexen
Andere vertaling van beleid in keuzes (per regio/vestiging)
Beleid zonder/met weinig nuance doorvoeren (mislopen inkomsten)
Kortom: – Geen optimaal financieel rendement – Maar belangrijker: onvoldoende maatschappelijk rendement op investeringen! – Vertaling van strategie naar praktijk en operatie onvoldoende geborgd 4
Hoe komt dat? – Gedeelde verantwoordelijkheid (financiën, rendement en overige doelstellingen) – Onderlinge afstemming – Oproepbaarheid strategie op portefeuille- en complexniveau – Ben je een bedrijf met doelstelling en doe je wat met vastgoed? – Of ben je een vastgoedbedrijf met een speciale doelstelling? – Fusie op fusie maakt onderbuikgevoel op 15.000 VHE’s steeds lastiger
5
Proces Stadlander – Reorganisatie: inrichting als vastgoedbedrijf met een missie – Basis: driekamermodel Maatschappelijke kamer
Strategisch plan
Vastgoedkamer
Vermogenskamer
6
Portefeuille- en assetmanagement Kaders voor de assetmanager
Portefeuillemanagement (lange termijn)
?! ?!
Keuzes maken binnen kaders om rendement te maximaliseren
?!
?!
Assetmanagement (korte- en middellange termijn)
7
Assetmanagement als kern van de corporatie strategie
vastgoed
financiën
bestaande portefeuille strategie doelen
veranderopgave
financiële effecten
gewenste portefeuille omgevingsanalyse 8
Meerdimensionaal vraagstuk met bewegend doel
Regie op onderhoud
Duurzaamheid en energie
Ketenintegratie en innovatie in de bouw
Prestatie afspraken met gemeente en huurders
Marktwaardesturing
Betaalbaarheid en passendheid
Wat is kwaliteit?
Nieuwe rol in gebiedsontwikkeling
9
Hoe komen tot kaders en keuzes? Confrontatie vraag/aanbod: – Wat is de vraag? – En wat is het aanbod? – Ken je bezit en ken je gebied (klant en potentiële klant) Ter illustratie: – Betaalbaarheid: maak ik een uitzondering voor groepen? En zo ja: waar en hoeveel? – Welke wijken hebben potentie? En welke hebben minder potentie? (financieel, kwaliteit, rendement, sociaal)
10
Hoe komen tot kaders en keuzes? Eigen bezit niet altijd voldoende in beeld: – Kwaliteit – Kasstromen – Label / strategie – Snel stuurinformatie op VHE-/complexniveau – Ontwikkeling potentie – Beweging op basis van geschiedenis
11
Hoe komen tot kaders en keuzes? Omgeving – Rapporteren en onderzoeken met conclusies – Ruwe data vaak niet bewerkbaar – Onderzoek vanuit beperkte/limitatieve doelstelling (terwijl data relevant is voor meerdere vraagstukken) – Gebruik data voor andere analyses slecht/niet mogelijk
12
Vraag Republiq – Hoe krijg ik stuurinformatie over mijn bezit op verschillende aggregatieniveaus snel boven water? Portefeuille, deelportefeuille, wijk, complex, VHE? – Hoe verreik ik die informatie met informatie over diverse zaken, bekend vanuit onderzoek (betaalbaarheid, WOON, kwaliteit, etc.) – Doorrekenen op strategisch/tactisch niveau? Om strategie te maken.
13
“Wij geloven dat de wereld verandert en dat data de kijk op vastgoed verandert.”
14
Asset labs voor Stadlander
Van big data naar smart data
Strategisch plan
Keuzes per complex
Dashboards met resultaten
Big Data Verbinden strategie, vastgoed en financiën
15
De kracht van big data Verzamelen en koppelen big data met eigen data: inzicht in de samenstelling en prestatie van de portefeuille, de wijk en haar bewoners.
WoON 2012
16
Casus open data
“Toeristen vormen een grote bezoekersstroom in Amsterdam, maar de gemeente heeft geen zicht in de hoeveelheid mensen over de grachten en pleinen. Hoe brengen we dit in kaart?”
Toeristenstromen/-aantallen in kaart
17
Casus waarde van eigen data
“Wij willen blijven investeren in de portefeuille, maar de onderhoudskosten zijn hoog en de omstandigheden veranderen. Hoe krijgen wij hier grip op?”
Incidenteel hoge kosten op complexniveau, in plaats van de gehele portefeuille 18
De kracht van big data Nieuwe inzichten: – De kenmerken van het bezit, elke dwarsdoorsnede zo gemaakt – De feiten uit kadaster en BAG, het straatbeeld in streetview – Cross-checks op de eigen datakwaliteit – Demografie en ontwikkeling van de doelgroep – Het bezit van andere corporaties – Waardeontwikkeling wijken en buurten – Leefbaarheid en voorzieningenniveau van de buurt
19
De kracht van big data
VAN OPINIE NAAR FEITEN Beter onderbouwde besluitvorming RADICALE VERSNELLING VAN DE BELEIDSCYCLUS
BETER PRIORITEREN Van platspuiten naar chirurgische ingrepen
Meer ruimte voor strategie VAN OPLOSSEN NAAR VOORKOMEN Vroeg herkennen ontwikkelingen VAN SCHATTEN NAAR WETEN Beter en sneller inzicht in de opgave
20
Verbinden van strategie, vastgoed en financiën Maatschappelijke kamer
Strategisch plan
Vastgoedkamer
Vermogenskamer
21
Radicale versnelling van het beleidsproces – Alle relevante data bij elkaar – Afspraken over prestatie meting (objectieve lat) – Beleid vertaald naar concrete doelstellingen – Kaders voor investeringen (kwaliteit en kengetallen) – Koppeling tussen strategisch plan en dagelijkse keuzes in het assetmanagement – Zicht op de uitkomsten
22
Asset labs voor Stadlander: doorsnedes bezit
Doorsnede van het bezit: buurt en gemeente 23
Asset labs voor Stadlander: doorsnedes bezit
Doorsnedes van het bezit: (deel-)portefeuille 24
Asset labs voor Stadlander: prestatieboek
Ranking the stars (na een zorgvuldige prestatiemeting) 25
Asset labs voor Stadlander: een kijkje in de portefeuille
Een speeltuin voor de assetmanager 26
Renovatie: investering en opbrengsten
Mogelijke bijdrage vanuit maatschappelijke kamer
Energieprestatievergoeding
Besparing onderhoud
(Extra) huur
Investering
Opbrengsten
27
Rekenen
28
Output in het drie-kamermodel
29
Factfulness. The stress-reducing habit of only carrying opinions for wich you have strong supporting facts.
