Evaluatie. Versneld bouwen

Evaluatie

Versneld bouwen

Rotterdam, februari 2010

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Evaluatie Versneld Bouwen

VOORWOORD

De periode tussen bouwplan en gerealiseerde woningen duurt in Nederland gemiddeld zo’n tien tot twaalf jaar. Naar aanleiding van de achterblijvende woningbouwproductie in Brabant hebben vier marktpartijen de handen ineen geslagen om het bouwproces in Brabant te versnellen en hebben in 2006 de Stuurgroep Versneld Bouwen opgericht.

Stuurgroep Versneld Bouwen bestaat uit onder meer ontwikkelaar Hendrik Coppelmans, adviesbureau Arcadis en automatiseerder iBuild. Zij hebben gezamenlijk een proces van woningbouwontwikkeling ontworpen waarmee de totale doorlooptijd van gebiedsontwikkeling tot en met oplevering met 40 procent kan worden beperkt, via proces-, project-, ontwerp- en bouwversnelling.

Versneld Bouwen is gebaseerd op prestatieafspraken met gemeenten. De gemeente houdt de regie in handen. Zij formuleert voor welke doelgroep wordt gebouwd en onder welke randvoorwaarden. De uitvoering van het hele ontwikkelen bouwproces is in handen van de Stuurgroep Versneld Bouwen. Dit experiment is uitgevoerd in Best, Landerd en Veghel.

De SEV vond dit concept om drie redenen interessant. Allereerst is het aspect van mede-opdrachtgeverschap belangrijk voor de SEV. De Stuurgroep Versneld Bouwen wil de doelgroep vanaf het begin bij de ontwikkeling betrekken. Ten tweede is de aanpak van Versneld Bouwen vernieuwend omdat de gemeente zich beperkt tot de regie. De private partijen uit de stuurgroep nemen het voorbereidend werk uit handen. Ten slotte wilde de SEV Versneld Bouwen graag volgen omdat het proces versneld kan worden door het parallel laten lopen van procesfasen.

De SEV heeft de Stuurgroep Versneld Bouwen drie jaar gevolgd. Eind 2009 is dit experiment in opdracht van de SEV geëvalueerd door Bureau Stedelijke Planning.

Het experiment Versneld Bouwen blijft actueel, bijvoorbeeld door het opkomende (collectief) particulier opdrachtgeverschap en de economische recessie. Zo levert dit onderzoek interessante vragen op. In welke fase betrek je toekomstige bewoners bij het bestemmingsplan? Hoe vaak moet je communiceren met de toekomstige bewoners? Hoe werken private en publieke partijen samen en zijn zij tevreden over de samenwerking? Is het mogelijk om de regie van het planproces uit handen te geven aan marktpartijen? En levert Versneld Bouwen daadwerkelijk een versnelling op in het bouwproces?

Omdat de drie pilots nog te kort lopen, is het niet mogelijk om antwoord te geven op de vraag of 40 procent versnelling mogelijk is. Wel geeft de evaluatie inzicht in succes- en faalfactoren. Het rapport laat zien dat de ingrediënten van Versneld Bouwen potentie hebben, zoals het vroegtijdig betrekken van de consument, het uit handen geven van het planproces vooral bij kleine gemeenten en het inzetten van de quick scan. Er zijn nog een aantal aandachtspunten om daadwerkelijk tot versnelling te komen. Een flexibel bestemmingsplan is nodig. Ook maakt de grondpositie nogal uit. Zelfs het in handen

3

hebben van de grond door de gemeente is geen garantie voor versnelling. Ook goede communicatie en verwachtingsmanagement naar de consument, de gemeenten en andere stakeholders is cruciaal.

De SEV sluit met deze evaluatie het thema versnelling van de bouwproductie en het vroegtijdig betrekken van consumenten af. De SEV hoopt dat gemeenten en marktpartijen in Nederland met ingrediënten uit dit rapport zelf aan de slag gaan, want zowel versnelling van de bouwproductie als het eerder betrekken van de consument zijn broodnodig!

Anne-Jo Visser, SEV-programmaregisseur Wonen en Markt Hanneke Schreuders, SEV-programmamedewerker

4


INHOUDSOPAVE

Voorwoord ......................................................................................................................................................... 3 1.

2.

3.

Inleiding ...................................................................................................................................................... 7 1.1

Aanleiding en achtergrond ............................................................................................................... 7

1.2

Versneld Bouwen in het kort ............................................................................................................ 7

1.3

Vraagstelling .................................................................................................................................... 8

Pilotprojecten ............................................................................................................................................ 11 2.1

Best (Heuveleindseweg/Wilhelminakanaal) ................................................................................... 11

2.2

Landerd (Zeeland, Repelakker) ..................................................................................................... 13

2.3

Veghel (Boerdonk, ’t Veldje) .......................................................................................................... 14

Evaluatie experiment ................................................................................................................................ 17 3.1

Ervaring betrokkenen ..................................................................................................................... 17

3.2

Leer- en verbeterpunten................................................................................................................. 19

3.2.1 Processchema ............................................................................................................................... 19 3.2.2 Verdeling verantwoordelijkheden en risico’s .................................................................................. 20 3.2.3 Doelgroep ...................................................................................................................................... 21 3.3 4.

Conclusie ....................................................................................................................................... 21

Versneld Bouwen in de toekomst: aanbevelingen ................................................................................... 23

Bijlage1

Projectdossiers .............................................................................................................................. 25

Bijlage 2

Overzicht van geïnterviewde personen .......................................................................................... 29

Colofon ............................................................................................................................................................ 30

5

6


1. INLEIDING

1.1 Aanleiding en achtergrond Het proces dat doorlopen moet worden voor een bouwplan dat leidt tot daadwerkelijke woningen duurt in Nederland vaak lang: tien tot twaalf jaar is niet ongebruikelijk. Door de achterblijvende bouwproductie in de provincie Noord-Brabant sloegen vier partijen de handen ineen en vormden samen de Stuurgroep Versneld Bouwen. Deze vier - ontwikkelaar Hendriks Coppelmans, adviesbureau Arcadis, architectenbureau Willems Van den Brink en automatiseerder iBuild - namen het initiatief tot een nieuwe manier van bouwen die deze tijd met ongeveer 40 procent moet inkorten. Elk van de partners is specialist binnen zijn/haar vakgebied en door integratie van hun kennis en kunde menen zij een versnelling te kunnen realiseren.

Bij de nieuwe manier van bouwen (‘Versneld Bouwen’) wordt gewerkt op basis van prestatieafspraken met gemeenten. De gemeente heeft hierbij de regie en de stuurgroep voert het project uit. Met dit idee klopte de stuurgroep aan bij de SEV, die het project wel zag zitten en het adopteerde als experiment. Het symposium ‘Brabant Bouwt? Versneld!’ was in december 2005 het podium waar de nieuwe aanpak voor het eerst gepresenteerd werd als oplossing voor de achterblijvende bouwproductie. De reacties waren positief en in september 2006 vond de eerste wervende informatiebijeenkomst plaats in Den Bosch, met toenmalig gedeputeerde Paul Rüpp als voortrekker. Om de levensvatbaarheid van Versneld Bouwen te testen, is in 2006 een pilot gestart met projecten in een vijftal Brabantse gemeenten, waarvan er uiteindelijk drie overbleven: Veghel, Best en Landerd.

Bij het starten van het experiment in 2006 is aangegeven na drie jaar het experiment te evalueren. Gezien de relatief lange looptijd van woningbouwontwikkelingen betekent dit bij een versnelling met 40 procent dat de pilots zich nu halverwege hun doorlooptijd bevinden. De SEV heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht om de evaluatie van het experiment Versneld Bouwen uit te voeren. Dit rapport is het resultaat daarvan.

1.2 Versneld Bouwen in het kort Het proces is gebaseerd op een werkwijze waarbij de marktpartij werk uit handen neemt van de gemeente door in het planologisch voortraject zelf werk te verrichten. Daarnaast worden bewoners vroegtijdig betrokken bij het plan zodat het bouwplan direct op de wensen van de klant kan worden afgestemd. De globale regie blijft in handen van de gemeente, maar door de uitvoering uit te besteden aan gespecialiseerde partijen en trajecten parallel te laten verlopen, is tijdwinst te behalen. Figuur 0.1 toont dit: in elke fase (kolommen) lopen verschillende sporen (rijen) naast elkaar.

De kern van het Versneld Bouwen-proces bestaat uit prestatieafspraken met de gemeente, die vastgelegd worden in een samenwerkingsovereenkomst. Op deze manier krijgt de gemeente de garantie dat er iets

7

gebouwd wordt waaraan behoefte is en op een manier die past in de woonvisie. Ook heeft zij invloed op de doelgroep waarvoor gebouwd wordt. De ontwikkelaar draagt het risico voor het geheel.

Ontwikkelingen die voor Versneld Bouwen in aanmerking komen, zijn bij voorkeur opgaven waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden opgesteld en het gehele sporentraject nog moet worden doorlopen. Grondverwerving zelf maakt geen deel uit van het concept. In de praktijk bleek echter dat de meeste door de gemeenten aangedragen pilots een verwervingsprobleem kenden, waardoor dit toch een rol speelde.

Figuur 1.1 Versneld bouwen: doelstelling schematisch weergegeven

Bron: Stuurgroep Versneld Bouwen

1.3 Vraagstelling De volgende vragen worden beantwoord: 1.

Wat was de reden voor gemeenten om te besluiten wel of niet deel te nemen aan de pilot Versneld Bouwen? Wat waren de verwachtingen over de pilot?

2.

Heeft de pilot daadwerkelijk geleid tot een aanmerkelijke versnelling van het proces? Zo ja, welke condities waren daarbij cruciaal voor de tijdswinst? Zo nee, welke condities waren daarvoor verantwoordelijk?

3.

Zijn de gemeenten, de marktpartijen en de stuurgroep tevreden over het verloop van de pilots? Welke succes- en faalfactoren onderscheiden ze? Wat is het oordeel over de verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s?

8


4.

Hoe ziet de doelgroep van woonconsumenten voor Versneld Bouwen eruit? Wat was de reden voor consumenten om mee te doen en, indien van toepassing, om zich weer terug te trekken? Zijn de woonconsumenten tevreden, en zo nee, waarover niet?

5.

Is het concept Versneld Bouwen levensvatbaar, en zo ja kan het ook elders in Nederland worden ingevoerd?

9

10


2. PILOTPROJECTEN

De stuurgroep streefde naar circa tien pilotprojecten voor het experiment. Aanvankelijk meldden zes gemeenten zich aan, waarna er een quickscan werd uitgevoerd om de geschiktheid te toetsen. Deze quickscan werd uitgevoerd door Arcadis en bestaat uit twee elementen: 1.

Een procedurele toets: welke ruimtelijke, milieutechnische en/of juridische obstakels zijn te verwachten en/of moeten worden onderzocht.

2.

Een financiële toets: is de opgave financieel haalbaar?

Op basis van deze quickscans vielen twee pilots af, een derde werd ingetrokken door de betreffende gemeente en de drie overige aanmeldingen kregen groen licht. Van elk van deze drie pilotprojecten is een projectdossier opgesteld. Deze zijn te vinden in bijlage 1. Inmiddels is in twee gemeenten (Landerd en Veghel) het experiment in volle gang. De ontwikkeling in Best kent een impasse, aangezien binnen de gemeente discussie is ontstaan over de uitgangspunten. Daarbij komt nog dat deze ontwikkeling gezien de crisis laag op het prioriteitenlijstje van de gemeente staat.

2.1 Best (Heuveleindseweg/Wilhelminakanaal) Terrein van 8 hectare grond in handen van de gemeente, grenzend aan een nertsenfokkerij. Vanwege milieuproblemen (stankoverlast door de fokkerij) was het de gemeente zelf nog niet gelukt om de locatie ontwikkelrijp te maken. Best wilde erg graag bouwen binnen de gemeente, maar de eigen plannen liepen uit, vandaar dat een versnelling bij andere projecten gewenst was. Met die insteek werd dit terrein aangemeld als pilotproject.

Stand van zaken De locatie is gereed om te starten met het experiment. Er is echter geen overeenstemming bereikt over de condities waaronder Hendriks Coppelmans en de gemeente de ontwikkeling kunnen beginnen. Het project is vastgelopen in de initiatieffase waardoor men niet kan spreken van een concrete pilot. Verschillende zaken dienen nog te worden afgestemd en mede hierdoor heeft het Versneld Bouwen-project geen prioriteit binnen de gemeente. In februari 2010 heeft het college van de gemeente Best daarom besloten de samenwerking met de stuurgroep te beëindigen, omdat er door de kredietcrisis geen ruimte is voor nog meer nieuwbouwlocaties. Daarnaast is de beoogde locatie lastig te bebouwen. Gezien deze stand van zaken zijn er dus weinig uitspraken te doen over het proces Versneld Bouwen.

Processchema •

Initiatieffase: de gemeente Best meldde zich aan voor Versneld Bouwen met een zogenaamde probleemlocatie. Als de ontwikkelaar dit probleem betreffende de geurcirkel kon oplossen mocht zij de locatie ontwikkelen. Dit lukte: Hendriks Coppelmans heeft de grond van de nertsenfokkerij aangekocht, waardoor het probleem is opgelost en de locatie nu gereed is om te bebouwen.

11

•

Proces/projectfase: er was sprake van een impasse, er was geen basis voor een intentieovereenkomst tussen gemeente en marktpartij. Als gevolg hiervan, en onder invloed van de kredietcrisis, heeft het college van Best besloten niet verder te gaan met Versneld Bouwen. Ook de complexiteit van de locatie heeft hieraan bijgedragen.

Betrokkenen De gemeente Best is redelijk tevreden over de gang van zaken. Versneld Bouwen bracht in eerste instantie wat de gemeente ervan hoopte: een oplossing voor het bestaande probleem. Helaas heeft dit echter nog niet geleid tot de achterliggende doelstelling om te bouwen. Dit lag echter niet aan de stuurgroep of aan de aanpak zelf, maar werd vooral veroorzaakt door politieke bezwaren en gebrek aan prioriteit. Het project was binnen de gemeente onvoldoende ingebed.

De uitkomsten en gevolgen van de quickscan bleken negatiever dan gedacht voor de gemeente. Weliswaar leidde het tot duidelijkheid over de financiën, en toonde het aan dat het plan maar net positief zou uitpakken voor de gemeente (en in eerste instantie zelfs negatief), maar de gemeente ging tot dan toe uit van een financieel gunstiger scenario. Dit droeg ook bij aan de bestuurlijke aarzeling.

Succes- en faalfactoren Hoewel de gemeente Best niet verder is gekomen dan de eerste fase van Versneld Bouwen, ziet zij toch al een aantal mogelijke succes- en faalfactoren: •

Wat volgens Best van groot belang lijkt te zijn voor het potentiële succes van Versneld Bouwen is de grondpositie. Als de grond, zoals in Best, in handen is van de gemeente, dan kan dit zorgen voor vertraging waardoor het grote pluspunt van de aanpak (namelijk de versnelling van het bouwproces) in gevaar kan komen.

•

Bij de gemeente moet voldoende capaciteit zijn om het project te bemensen (zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht). Best ziet een gemeentelijke vertegenwoordiger die de linking pin vormt tussen de burgerij, de marktpartijen en de politiek als ideaal.

•

Hoewel er in Best geen consumenten benaderd zijn, is de gemeente wel van mening dat dit niet té vroeg zou moeten gebeuren. Volgens Best zou de benadering van de consument idealiter moeten gebeuren als er een stedenbouwkundige visie met conceptverkaveling is en er een reële planning is. Op die manier worden er geen verwachtingen geschept die later misschien niet waar te maken zijn.

•

De term ‘Stuurgroep Versneld Bouwen’ wordt door Best als misleidend gezien. De leden van de stuurgroep zijn allen marktpartijen en de stuurgroep zelf is daarmee een commerciële partij.

•

In het geval van Best was de helderheid van de consequenties van de financiële exploitatie onvoldoende. Uit de quickscan bleek dat het plan maar net positief zou uitpakken voor de gemeente, en omdat het eigen grond betrof, was dit extra van belang.

12


Voorlopig eindoordeel De locatie is pilotrijp, maar er is geen politieke wil om tot overeenstemming te komen. Best heeft de samenwerking met de stuurgroep beëindigd, en het project kan daarom niet gezien worden als gestart. Leerpunt is wel dat een zorgvuldige formulering van de gezamenlijke doelstelling en inbedding ervan in de gemeentelijke organisatie van groot belang is.

2.2 Landerd (Zeeland, Repelakker) Ontwikkelaar Hendriks Coppelmans heeft deze locatie zelf voorgedragen als pilotproject omdat zij de grond al in handen had. De gemeente hoopte dat door het vroegtijdig betrekken van de consument het afzetrisico verkleind werd en er op die manier versnelling gecreëerd zou worden. Het plan telt 57 grondgebonden woningen, waarvan 7 huur en 50 koop (12 goedkoop, 38 vrije sector). Dit komt neer op 30 procent sociaal.

Stand van zaken Het pilotproject in Landerd bevindt zich op het moment van evaluatie in de projecten ontwerpfase. Op dit moment vinden de gesprekken met potentiële kopers plaats. Daarnaast wordt door de gemeente parallel aan het bouwplan van Hendriks Coppelmans het bestemmingsplan voor de totale locatie opgesteld.

Processchema •

Initiatieffase: Opvallend is hier dat de initiatieffase is doorlopen zonder de betrokkenheid van Arcadis. Adviesbureau BRO was al door de gemeente aangetrokken om de processen in beeld te krijgen die normaliter via de quickscan van Arcadis worden geïdentificeerd. Omdat de benodigde menskracht ontbrak, heeft Landerd een externe projectleider ingehuurd die het proces in goede banen leidt.

•

De proces/projectfase en de ontwerpfase lopen parallel aan elkaar. Dit gaat voorspoedig. In augustus 2009 is de werving van de potentiële kopers gestart, wat leidde tot een initiële belangstelling van 118 geïnteresseerden welk aantal in november 2009 was gegroeid tot 146. De woonconsumenten zijn gevraagd naar hun voorkeuren en inmiddels worden de gesprekken met de aspirant-kopers gevoerd. Tegelijkertijd is de gemeente bezig met het bestemmingsplan en is op basis van de marktvraag en de volkshuisvestelijke doelstellingen een concept verkavelingsplan gemaakt. Dit betekent dat op het moment dat het bestemmingsplan definitief wordt, er direct gestart kan worden met de bouw. De afzet lijkt gegarandeerd door het grote aantal aanmeldingen, waardoor versnelling kansrijk lijkt.

•

Naar verwachting start de bouwfase halverwege 2010.

Betrokkenen Het project verloopt vooralsnog conform de verwachtingen. Binnen de gemeentelijke diensten is geen weerstand opgetreden. Ook het inzetten van een externe projectleider bleek succesvol. De gemeente is enthousiast over het concept Wonen-naar-Wens®, ook omdat de gemeente weinig zelfbouwkavels heeft. Liever zou ze zelf kavels uitgeven vanwege de consumentenvoorkeur (veel inwoners zijn zelf werkzaam in bouwsector). Versneld Bouwen is vanuit die optiek tweede keus, maar binnen de totale ontwikkeling van Repelakker leidt dit tot mooie mix van kant-en-klare producten, Versneld Bouwen-kavels en vrije kavels.

13

Consumenten zijn over het algemeen tevreden en noemen de begeleiding goed. Wel geven zij aan meer behoefte te hebben aan informatie, vooral over de voortgang. Een paar weken stilte kan zelfs al te veel zijn.

Succes- en faalfactoren •

Het aantrekken van een externe projectleider bevalt goed in de kleine gemeente Landerd, die onvoldoende menskracht en ervaring heeft om een dergelijk project te leiden.

•

Communicatie is van cruciaal belang, zo blijkt. Consumenten willen graag en vaak op de hoogte gesteld worden van planning en voortgang.

•

Landerd vermoedt dat de dure prijsklasse zelf wil bouwen en niet op een dergelijke wijze via een ontwikkelaar. Het project is hiermee niet voor elke doelgroep geschikt.

Voorlopig eindoordeel Bouwen op maat is interessant, aldus de gemeente. Zij zou wel liever zelf kavels uitgeven omdat daar vraag naar is. In die zin is Versneld Bouwen tweede keus, maar het kan wel tot een mooie mix van verschillende soorten bouwproducten leiden. De afzet lijkt gegarandeerd gezien het feit dat het project driemaal overtekend is. Als het bestemmingsplan rond is, kan dus meteen met de bouw gestart worden.

2.3 Veghel (Boerdonk, ’t Veldje) Het betreft een inbreidingslocatie in het dorpshart (voormalig evenemententerrein) waar 15 woningen gebouwd gaan worden. Omdat de grond in handen van meerdere eigenaren was, besloot de gemeente Veghel deze locatie aan te melden als pilotproject. De gemeente verwachtte dat de stuurgroep de problemen met het grondbezit sneller kon oplossen dan zijzelf, waardoor ook de bouw sneller zou kunnen beginnen. Bijkomend voordeel was dat de ontwikkelaar door de specifieke procedure ook een marktconform product kon bieden, wat de afzet ten goede zou komen.

Stand van zaken Op dit moment bevindt de pilot zich in de proces/projectfase. Het gewijzigde stedenbouwkundige plan vereist echter een nieuw bestemmingsplan, dat nu wordt voorbereid. Dit levert vertraging op en mede daardoor zijn enkele geïnteresseerden afgehaakt. Het streven is nu om 15 eengezinswoningen (tweekappers) te bouwen.

Processchema •

De initiatieffase verliep vlot. In Boerdonk was al lang niets meer gebouwd en Versneld Bouwen leek een goede mogelijkheid om het terrein vlot te ontwikkelen. De grond was echter in handen van meerdere eigenaren en Hendriks Coppelmans heeft Veghel geholpen om de locatie ‘pilotrijp’ te krijgen door de verkrijging van de grond, waarna de samenwerkingsovereenkomst kon worden getekend.

•

De proces/projectfase loopt gelijk op met de ontwerpfase. Inmiddels zijn de consumenten benaderd en zijn diverse informatiebijeenkomsten belegd. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een beperkte groep daadwerkelijk geïnteresseerden. De wensen van de kopers bleken echter niet overeen te komen met de

14


bestaande plannen. In eerste instantie wilde de gemeente vasthouden aan de bestaande stedenbouwkundige randvoorwaarden, maar later werd besloten toch mee te gaan met de consumentenvraag. In eerste instantie werd daartoe een artikel 19-procedure gestart om een nieuw bouwplan te kunnen opstellen dat meer in lijn is met de kopersvoorkeuren, maar deze bood geen flexibiliteit. Daartoe dient er nu alsnog een gewijzigd bestemmingsplan te worden gemaakt, wat nu in procedure is gebracht. Als gevolg van de onzekerheid die ontstaan is door de opgelopen vertraging, is de belangstelling afgekalfd en zijn enkele potentiële kopers afgehaakt. •

Ontwerpfase: het bouwplan bestond aanvankelijk uit hoek- en rijwoningen (boerderijen in een terp), maar dit is aangepast naar twee-onder-een-kapwoningen naar aanleiding van de consumentenvoorkeuren. De toekomstige bewoners hebben veel keuzemogelijkheden bij het ontwerpproces, zoals voor aanbouw, erker en garage. De gemeente bepaalt de buitenruimte en is vrij streng op het terrein van welstand.

•

Naar verwachting start de bouwfase in de zomer van 2010.

Betrokkenen De gemeente is tevreden over het proces tot nu toe. Het uit handen geven van de regie bevalt goed en de ontwikkelaar hield Veghel regelmatig op de hoogte. Wel ziet de gemeente weinig verschil in doorlooptijd tussen Versneld Bouwen en de traditionele methode, vooral door de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan. Destijds werd gekozen voor een artikel 19-procedure vanwege de tijdwinst, maar achteraf heeft dit ongunstig uitgepakt. Het resultaat van de artikel 19-procedure was wel geschikt voor realisatie van een bouwplan, maar kende geen flexibiliteit en zorgde daarmee alsnog voor vertraging. De verkoop van zowel het oorspronkelijk bouwplan als het nieuwe bouwplan (met woningen gebaseerd op consumentenwensen) verloopt moeizaam. De gemeente vermoedt daarom dat er sprake is van een beperkte vraag, die bovendien beïnvloed wordt door de economische crisis. De consumenten zijn niet allemaal tevreden. Enkelen vinden het te lang duren en zijn vanwege de toegenomen onzekerheid inmiddels afgehaakt. Men was blij eindelijk een huis in Boerdonk te kunnen krijgen, maar heeft door de vertragingen en onzekerheid inmiddels voor een bestaande woning gekozen. Ook het feit dat de plannen niet overeenkwamen met de wensen van de consument is tegengevallen. Wel heel positief vond men het feit dat de plannen daarop werden aangepast. Daardoor kreeg men echt het idee dat er naar de consument geluisterd werd.

Succes- en faalfactoren •

Communicatie is van zeer groot belang. De gemeente is tevreden over de huidige voortgang. Dit komt voor een groot deel door de goede communicatie vanuit Hendriks Coppelmans.

•

Ook hier wordt, net als in Best, de grondpositie van groot belang gezien voor succes. Voor een ingewikkeld verwervingstraject biedt Versneld Bouwen in principe geen handvatten, hoewel de Versneld Bouwen-strategie in Veghel goed uitpakte bij drie grondeigenaren. Tegelijkertijd hoeft ook een gemeente als grondbezitter geen garantie te zijn voor een eenvoudige afwikkeling, zoals in Best bleek.

15

•

In Boerdonk is de duur van het traject een duidelijke bedreiging gebleken voor de pilot. Een aantal belangstellenden is afgehaakt omdat het proces te lang duurde.

•

Een andere faalfactor was het onvoldoende flexibele bestemmingsplan. Toen bleek dat consumenten voorkeur hadden voor een ander type woning, was een nieuw bestemmingsplan nodig, wat de nodige vertraging veroorzaakte.

•

Gebrek aan duidelijke documentatie bleek een probleem bij tussentijdse overdracht binnen de gemeente, en ook dit heeft wellicht tot vertraging geleid.

Voorlopig eindoordeel Gematigd positief. Wel verwacht men weinig verschil in tijdsduur tussen Versneld Bouwen en de traditionele methode van bouwen, vooral door de vertraging als gevolg van de problemen rondom het bestemmingsplan. Ook het ontwerp in samenspraak met de consument, neemt voor een dergelijke kleine opgave relatief veel tijd in beslag.

16


3. EVALUATIE EXPERIMENT

Dit hoofdstuk vormt de evaluatie van het experiment Versneld Bouwen als geheel. Eerst wordt kort ingegaan op de ervaring van betrokkenen. Per actor worden de verwachtingen vooraf weergegeven evenals de ervaringen halverwege het traject. De tweede paragraaf noemt de leer- en verbeterpunten geschikt naar thema. Zo wordt eerst elke procesfase (initiatief, proces/project, ontwerp en bouw) doorgenomen, gevolgd door een bespreking van de verdeling van risico’s en de doelgroep. Ten slotte geeft de conclusie antwoord op de vraag in hoeverre het experiment succesvol is gebleken.

3.1 Ervaring betrokkenen In deze paragraaf wordt geschetst hoe de verschillende actoren het proces ervaren hebben. Daartoe worden ook de verwachtingen die men aanvankelijk had, uiteengezet.

Gemeenten De traditionele manier van bouwen legt veel druk bij gemeenten. Versneld Bouwen hanteert juist een duidelijke rolverdeling tussen gemeenten en (de leden van de) stuurgroep, die vastgelegd is in prestatieafspraken. Het komt erop neer dat de gemeente de globale regie over het project in handen houdt, maar dat de uitvoering plaatsvindt door gespecialiseerde marktpartijen. De verwachtingen van de gemeenten waren over het algemeen niet erg hoog: veel van de aangemelde locaties waren probleemlocaties waar het de gemeente zelf om verschillende redenen nog niet gelukt was om de gronden tot ontwikkeling te brengen. Versneld Bouwen werd daarom vaak gezien als mogelijke oplossing om probleemlocaties tot ontwikkeling te brengen, deels vanuit de optiek ‘baat het niet, dan schaadt het niet’.

Nu het experiment in volle gang is, kijken gemeenten met gemengde tevredenheid naar de gang van zaken. Er is vooral twijfel of Versneld Bouwen daadwerkelijk zal leiden tot de gewenste versnelling, al realiseren gemeenten zich wel dat vertragingen niet te wijten zijn aan de stuurgroep of het proces van Versneld Bouwen, maar veroorzaakt zijn door problemen betreffende de inbedding van het project bij de gemeente zelf. Zo komt het voor dat tussen afdelingen en/of bestuursorganen frictie is ontstaan met betrekking tot de doelstellingen en uitkomsten.

Opvallend is dat in het bijzonder het onderdeel ‘consumenten vroegtijdig betrekken’ als positief element benoemd wordt door de gemeenten. Veghel geeft aan dat collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of particulier opdrachtgeverschap eigenlijk nog verder gaat en daarom de voorkeur verdient.

Stuurgroep Versneld Bouwen De achtergrond waarmee de stuurgroep in het traject Versneld Bouwen stapte, was om een bijdrage te leveren aan de achterblijvende bouwproductie en tevens nieuw werk (omzet) binnen te halen voor de eigen

17

organisatie. Dit hoopte zij te bereiken door de complementariteit van de werkzaamheden van de individuele leden, dat was de reden voor de samenwerking. Als positief neveneffect van een dergelijke procesgang verwachtten zij dat naast tijdwinst ook het draagvlak voor de ontwikkeling zou worden vergroot. Als bezwaarmaker ageer je niet meer tegen plannen van de gemeente of een ontwikkelaar, maar tegen die van je plaatsgenoot, buren of familielid. Door consumentgericht te bouwen, hoopte Hendriks Coppelmans tevens het afzetrisico te beperken. Ook kon zij grondposities verwerven op locaties waar gemeenten prioriteit aan stelden.

Nu, halverwege het experiment, valt op dat de stuurgroep in geen van de drie pilots als geheel acteert. Afhankelijk van de opgave, vervult een beperkt aantal leden van de stuurgroep een rol. Hendriks Coppelmans is als ontwikkelaar en bedenker van wonen-naar-wens® als enige in elk van de pilots betrokken. Arcadis heeft de quickscans uitgevoerd en is betrokken geweest bij de pilot in Veghel, maar nog niet bij die in Best (moet nog opgestart gaan worden) en Landerd (daar was een derde partij al door de gemeente ingeschakeld). Het 1 architectenbureau Willems Van den Brink en automatiseerder iBuild zijn bij geen van de pilots actief

betrokken geweest. Het ontwerpprogramma van iBuild was zeer innovatief maar bleek te technisch en te weinig consumentvriendelijk te zijn. Deze zaken hebben ertoe geleid dat de stuurgroep na de beginfase niet meer op reguliere basis bijeen is gekomen en ook niet met één mond spreekt als het gaat om de mate van tevredenheid. Daarnaast valt op dat alle stuurgroepleden buiten het experiment Versneld Bouwen om betrokken zijn bij een of andere vorm van versneld bouwen. Het geloof in de voordelen ervan wordt aldus breder gedragen, zowel als het gaat om het vroegtijdig betrekken van consumenten als het parallel laten lopen van processen.

SEV Het experiment Versneld Bouwen vormt onderdeel van het SEV-programma ‘Wonen en Markt’. De SEV heeft Versneld Bouwen als experiment opgenomen omdat zij positieve verwachtingen heeft ten aanzien van de volgende actuele onderdelen: •

De rolverdeling: de regie ligt bij de gemeente en het opdrachtgeverschap is gedelegeerd.

•

Mede-opdrachtgeverschap voor kopers.

•

Versnelling in proces, project, ontwerp en bouw (de fasen uit figuur 0.1).

•

‘Met Versneld Bouwen koop je zekerheid’. Dit geldt vooral voor gemeenten, zij koopt deze zekerheid voor het behalen van doelstellingen.

De verwachting van de SEV was om te leren of (elementen uit) deze werkwijze inderdaad leiden tot versnelling, om die vervolgens te promoten om ook elders in Nederland toe te passen. De inbreng van de SEV in het experiment bestond uit het geven van advies, het uitwisselen van kennis, het onder de aandacht brengen van het experiment bij gemeenten en het evalueren van het experiment. Buiten de promotie (voorafgaand aan de start van het experiment en tussentijds) heeft de SEV geen actieve rol meer gehad in het experiment, tot aan deze evaluatie. De SEV heeft Versneld Bouwen geadopteerd als experiment om te zien of deze aanpak ook elders in Nederland toegepast zou kunnen worden.

1

18

Architectenbureau Willems Van den Brink is na het vertrek van de heer Van den Brink verder gegaan onder de naam Frank Willems Architecten BV. De heer Jan van den Brink werkt tegenwoordig voor More for You, maar heeft vanuit die hoedanigheid geen relatie meer met de Stuurgroep Versneld Bouwen.


Consumenten De respondenten hadden wat betreft het concept Versneld Bouwen eigenlijk geen verwachtingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat slechts een zeer beperkt aantal (zeven) respondenten is ondervraagd, en bovendien een selectieve groep: merendeels starters. Dit zijn de geïnteresseerde kopers die op dit moment het traject doorlopen en mee wilden werken aan deze evaluatie.

Het ging de consument voornamelijk om de locatie, men wilde graag in de betreffende kern blijven wonen of hier naartoe terugkeren. Het feit dat de consument mee mag denken over de eigen woning, wordt zeker gezien als een pluspunt, maar heeft geen doorslaggevende rol gespeeld bij de keuze om zich als geïnteresseerde te melden. Men is tevreden over de mate van inspraak. Een enkeling gaf aan dat inspraak een breed begrip is omdat de gemeente eenduidigheid in het blok vereist. Men moet dus overeenstemming met de buren bereiken waardoor volledig de eigen woonwensen doorvoeren vrijwel niet mogelijk is. Hieruit blijkt eens te meer dat verwachtingsmanagement van groot belang is.

Ook over de begeleiding waren de consumenten in grote lijnen tevreden. Het woonwensenonderzoek van Hendriks Coppelmans werd als zeer positief ervaren. Wel klaagde men over het gebrek aan communicatie, men zou graag vaker iets horen over de stand van zaken.

3.2 Leer- en verbeterpunten Uit de evaluatie zijn verschillende leer- en verbeterpunten naar voren gekomen. In deze paragraaf worden deze aspecten per procesfase aangestipt. Ook wordt nader gekeken naar de verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s en wordt doelgroep nader onder de loep genomen.

3.2.1 Processchema Initiatieffase Op dit punt is het van belang dat de stuurgroep de gemeente weet te overtuigen van haar aanpak. De quickscan kan hierin voor beide partijen een doorslaggevende rol spelen: zowel de marktpartijen als de gemeente zijn gebaat bij een risicoanalyse. In twee gevallen heeft de quickscan geleid tot een negatief resultaat, zodat werd besloten om de propositie niet verder op te nemen binnen de pilot Versneld Bouwen. Dit had ofwel te maken met tè risicovolle zaken (milieu, eigendom), dan wel een propositie die financieel niet haalbaar bleek, of een combinatie van beide. De quickscan wordt mede daardoor zeer gewaardeerd door gemeenten. Op deze manier wordt er een reëel beeld geschetst over de haalbaarheid van de te ontwikkelen locatie. Daarnaast vormt de quickscan ook een stevige onderbouwing naar de gemeenteraad toe, waarmee deelname wel of niet legitiem wordt. In deze zin vormt de quickscan dus een handvat welke tevens randvoorwaarden stelt.

Als handicap wordt gezien dat het experiment niet open staat voor andere partijen, waardoor gemeenten gedwongen worden samen te werken met ontwikkelaar Hendriks Coppelmans. Dit wordt gezien als een oneigenlijke manier om posities weg te geven, in strijd met het aanbestedingsbeleid. Het is dan ook moeilijk

19

om hierover verantwoording naar de gemeenteraad af te leggen. De legitimiteit mist, waarom juist deze partij? Een nadrukkelijker rol van de SEV had hier de gewenste onafhankelijkheid kunnen bieden.

De situatie in Best leert dat een zorgvuldige formulering van de gezamenlijke doelstelling en inbedding in de gemeentelijke organisatie van groot belang is. Dit valt te herleiden tot communicatie en verwachtingsmanagement, wat overal relevant is. Doelstellingen en rolverdeling moeten duidelijk zijn voor alle betrokkenen.

Proces-/projectfase De belangrijkste manier waarop het ontwikkelingsproces kan worden versneld, is door het parallel laten lopen van diverse trajecten. Het gaat dan vooral om het naast elkaar laten lopen van het stedenbouwkundig plan, het betrekken van de markt (consumentenvraag), de samenwerkingsovereenkomst en (de voorbereidingen voor) het bestemmingsplan. Risico van het parallel laten lopen van trajecten is dat er bij problemen zaken (deels) opnieuw zullen moeten worden gedaan. Om trajecten succesvol naast elkaar te laten lopen, is het van belang dat hierover goede afspraken worden gemaakt en er een eenduidige doelstelling bestaat.

Ontwerpfase De te realiseren tijdwinst bij Versneld Bouwen is voor een belangrijk deel gebaseerd op de gedachte dat de wensen van de kopers vroegtijdig bekend zijn en al in het eerste ontwerp worden doorgevoerd, zodat in een laat stadium teruggaan naar de tekentafel tot het verleden behoort. In zowel Landerd als Veghel wordt volop geschakeld tussen ontwerp, consumentenwensen en de uitwerking in het bestemmingsplan.

Bouwfase Aangezien nog geen van de pilotprojecten in aanbouw is genomen, zijn hierover geen uitspraken te doen.

3.2.2 Verdeling verantwoordelijkheden en risico’s Om het hele proces zo soepel mogelijk te laten verlopen, is het van belang dat er goede afspraken gemaakt worden.

Tijdens de initiatieffase gaat het vooral om wie het initiatief neemt voor de uitvoering en aansturing van de quickscan. Om het risico op vertraging en kostenoverschrijding als gevolg van een incomplete quickscan te verkleinen moet de quickscan vanzelfsprekend worden uitgevoerd door een partij die de professionaliteit én mogelijkheden in huis heeft om alle risico’s te identificeren.

In de project-/procesfase is het van belang dat partijen elk hun verantwoordelijkheid nemen en elkaar kunnen afrekenen op het niet nakomen van afspraken. Dat elk van de partijen daarbij haar eigen rol en eigen belangen heeft, is duidelijk. Essentieel voor succes is echter dat alle partijen daarnaast het gezamenlijk belang voor ogen hebben, zodat men niet alleen het eigen doel nastreeft.

Tijdens de ontwerpfase speelt de ontwikkelaar een grote rol. Hij is ervoor verantwoordelijk de potentiële afnemers op een tijdige en juiste wijze te betrekken bij de totstandkoming van het ontwerp. De gemeentelijke

20


projectleider heeft de verantwoordelijkheid de betrokken gemeentelijke diensten tijdig te informeren en eventuele belemmeringen te onderkennen en deze in samenspraak met de ontwikkelaar op te lossen.

3.2.3 Doelgroep Eén van de vragen van de SEV bij de evaluatie van dit experiment, is voor welke doelgroepen Versneld Bouwen interessant is of kan zijn. Gezien het beperkte aantal pilots en de fase waarin deze zich bevinden, zijn hierover alleen op hoofdlijnen enkele uitspraken te doen.

Officieel is er geen specifieke doelgroep geformuleerd voor het experiment. Toch werd in veel gevallen op starters gericht. De vraag is echter of deze doelgroep het meest geschikt is. Starters begeven zich pas net op de (koop)woningmarkt en hebben nog geen of weinig woonervaring. Om hen te laten meedenken over hun nieuwe woning kost wellicht meer tijd dan bij meer ervaren consumenten het geval zou zijn. Doorstromers hebben vaak een beter beeld van hun wensen en hun mogelijkheden en moeten veelal nog verleid worden om te verhuizen (in het bijzonder senioren). Zij hebben vaak ook meer tijd en zijn daarom wellicht meer geschikt voor een Wonen-naar-Wens®-project dan starters.

Gelieerd aan de doelgroep is ook het woningtype. Eengezinswoningen lenen zich op het oog beter voor Wonen-naar-Wens® dan meergezinswoningen. Gezien de ontwikkelingsopgaven van de toekomst (binnenstedelijk bouwen), is het juist interessant om ook te zoeken naar manieren waarop meergezinswoningen consumentgerichter kunnen worden gerealiseerd. Juist dan bestaat de mogelijkheid om in te spelen op de specifieke wensen van een nichemarkt (bijvoorbeeld ouderen met hoge inkomens).

Op welke doelgroep men ook focust, communicatie is altijd van zeer groot belang. Dit moet doorlopend gebeuren om de consument betrokken te houden.

3.3 Conclusie Versnelling haalbaar? Op dit moment valt, gezien de fase waarin de pilots zich bevinden (geen van de pilots is afgerond), nog niet te concluderen of Versneld Bouwen gezien kan worden als een geslaagd experiment. Het parallel laten lopen van processen creëert de mogelijkheid van vernelling, maar tegelijkertijd laten de pilots Best en Veghel ook zien dat de inbedding van het project behoorlijk wat tijd kan kosten waardoor juist vertraging ontstaat. Ook de rol van de kredietcrisis mag in dit geheel niet onderschat worden. Onder invloed hiervan loopt de woningvraag terug. Op basis van de huidige situatie moet je constateren dat Versneld Bouwen niet leidt tot daadwerkelijke versnelling.

Echter, de verschillende betrokkenen geven aan dat zij wél ruimte zien voor versnelling, ook buiten de pilots om. In het bijzonder de input van Arcadis in de vorm van de quickscan draagt hieraan bij. Dat de thematiek actueel en veelbelovend is, blijkt ook uit het feit dat niet alleen de oorspronkelijke initiatiefnemers op één of andere manier bezig zijn met versneld bouwen, maar dat ook gemeenten zelf initiatieven op dit vlak nemen. Opvallend is dat gemeenten zich vooral richten op het onderdeel ‘vroegtijdig betrekken van consumenten’. Het

21

parallel laten lopen van processen, wordt ingewikkeld gevonden en toch vooral gezien als een gemeentelijke aangelegenheid.

Toch is de beoogde versnelling vooral te bereiken door het stroomlijnen van procedures en minder door het vroegtijdig betrekken van de consument. Het succes hiervan is vooral afhankelijk van de ervaring en kwaliteit van de (gemeentelijke) projectleider. Een versnelling van 40 procent ten opzichte van het reguliere bouwproces is haalbaar als de procedures gelijktijdig in plaats van na elkaar doorlopen gaan worden, en er tijdig en in voldoende mate wordt ingespeeld op de resultaten van de quickscan en de wensen van de doelgroep. Echter, de uitkomsten van de pilots geven hier nog onvoldoende inzicht in.

Concept levensvatbaar? Naar aanleiding van het bovenstaande concluderen wij dan ook dat er in onze optiek geen sprake van één concept, maar van een aantal ingrediënten die kunnen bijdragen tot een versnelling van het bouwproces. Dit wordt duidelijk uit de pilots, waartussen grote verschillen bestaan. Eigenlijk is nergens het complete traject doorlopen, maar zijn de verschillende aspecten gebruikt als handvatten: de quickscan, het gelijk laten lopen van procedures, het betrekken van consumenten in een vroeg stadium, een flexibel bestemmingsplan en een flexibel bouwsysteem.

De lessen uit het Experiment Versneld Bouwen, geven aanleiding verder te gaan met de verschillende onderdelen ervan, die positief gewaardeerd worden: •

Het (laten) uitvoeren van quickscans en op basis daarvan doelen vaststellen.

•

Het parallel laten lopen van processen.

•

Het vroegtijdiger betrekken van consumenten.

Softwareprogramma’s waarin consumenten hun woonwensen kunnen aangeven en direct geconfronteerd worden met de financiële gevolgen hiervan, kunnen hierbij nuttig zijn. Wel moet een dergelijk programma consumentvriendelijk zijn.

De bovengenoemde aspecten, en dan vooral de quickscan, kunnen in alle gemeenten en bij alle typen bouwopgaven toegepast worden. Wat betreft het parallel laten lopen van processen: hier is de gemeente aan zet. Gemeenten focussen nu vooral op het vroegtijdig betrekken van consumenten, een onderdeel waar zij veelal geen directe sturing op uit kunnen oefenen. Het stroomlijnen van processen, waar wél sturing kan plaatsvinden, krijgt daarentegen nog weinig aandacht. Het onderdeel vroegtijdig betrekken van consumenten past in onze optiek vooral bij doorstromende huishoudens en niet of nauwelijks bij starters. Doorstromers zijn meestal kritischer, meer op de hoogte van hun mogelijkheden en bereid (iets) langer te wachten op de gewenste woning. Het consumentgericht bouwen - Wonen-naar-Wens® - lijkt het gemakkelijkste te realiseren bij grondgebonden woningen. Ook bij appartementen is inspraak mogelijk, maar in de praktijk is dit moeilijker te realiseren, zowel het daadwerkelijke bouwen als de procedure met de gemeente. In het experiment is hier geen ervaring mee opgedaan, deels door de aangemelde locaties. De bouw van appartementen speelt meer in de Randstad. De stuurgroepleden hebben dan ook geen ervaring met appartementen binnen Versneld Bouwen.

22


4. VERSNELD BOUWEN IN DE TOEKOMST: AANBEVELINGEN De drie pilots hebben laten zien dat verschillende aspecten een rol kunnen spelen in het bereiken van succes. Omdat deze aspecten van belang kunnen zijn voor toekomstige Versneld Bouwen-projecten, worden deze hier kort op een rijtje gezet als aanbevelingen. •

De positie van het grondeigendom. Is de grond in handen van de ontwikkelaar, dan is er geen probleem. Bezitten één of meerdere partijen de grond, dan wordt het lastiger. Ook wanneer de gemeente zelf eigenaar is van de grond biedt dit geen garantie voor snelle ontwikkeling. Versneld Bouwen biedt geen handvatten voor ingewikkelde verwervingstrajecten. Deze kunnen bovendien voor vertraging in het proces zorgen, waardoor het moeilijker wordt om de consument te behouden. Locaties zouden dan ook eigenlijk zowel publiek- als privaatrechtelijk in orde moeten zijn alvorens men consumenten gaat werven.

•

Extern procesmanagement. Kleine gemeenten hebben vaak niet de menskracht noch de ervaring om dergelijke processen te trekken. Uitbesteding aan een derde partij kan in zulke gevallen zinvol zijn en bijdragen aan het succes. Een ander voordeel is dat men op deze manier gedwongen is om doelstellingen, risico’s en randvoorwaarden vroegtijdig te formuleren. Uitvoering door een derde partij is echter geen harde garantie voor het behalen van de gewenste versnelling. De gemeente zelf is en blijft verantwoordelijk voor de regie.

•

Een flexibel bestemmingsplan is een vereiste. Om processen gelijktijdig te kunnen laten verlopen blijkt een flexibel bestemmingsplan noodzakelijk, evenals duidelijkheid over de planologische, planeconomische, volkshuisvestelijke en civieltechnische randvoorwaarden. Met dit als basis wordt de planvorming verder uitgewerkt aan de hand van de input van de consumentenvraag. Overigens bestaat er meer flexibiliteit als er nog geen passend bestemmingsplan is. Als er al wel een bestemmingsplan bestaat, dan zal het bouwplan conform dit bestemmingsplan moeten worden ontwikkeld, of zal er een nieuw, aangepast bestemmingsplan moeten komen met bijbehorende procedures als gevolg.

•

De door Arcadis ontwikkelde en toegepaste quickscan blijkt een nuttig instrument om vroegtijdig de procedurele en financiële haken en ogen van de projecten boven tafel te krijgen. Dit werd zeer gewaardeerd door de gemeenten, die hierdoor een goede risico-inventarisatie kregen. Ook voor de ontwikkelaar biedt dit een goed inzicht in de haalbaarheid van het project.

•

Communicatie en verwachtingsmanagement blijken cruciaal te zijn, zowel tussen bestuurders, ambtenaren en stuurgroep/marktpartij, maar zeker ook in relatie met de consument. Zijn de gemaakte afspraken en doelstellingen voor alle betrokkenen helder en transparant? Welke rol ziet de gemeente voor zichzelf, en is dit duidelijk voor de ontwikkelaar?

•

Het vroegtijdig betrekken van consumenten wordt door alle betrokkenen als voordeel gezien. Immers, in een vroege fase consumenten betrekken zorgt voor commitment, verkleint de afzetrisico’s en het aantal

23

bezwaarprocedures (bezwaar is immers niet gericht op een ontwikkelaar of gemeente, maar tegen een kennis of buurman). Dit laatste geldt in het bijzonder voor kleinere kernen. Consumenten moeten echter niet al in de zogenoemde ‘grassprietfase’ benaderd worden, want als het traject te lang duurt, bestaat de kans dat de consument afhaakt. Consumenten zijn ongeduldig en willen maximaal twee jaar voor oplevering betrokken raken. Té vroeg benaderen kan dan ook problemen opleveren, wat maakt dat een zorgvuldige planning en communicatie hiervoor essentieel is. •

De samenwerking zoals vormgegeven binnen de Stuurgroep Versneld Bouwen lijkt niet nodig te zijn om versnelling te bereiken. Openstelling van het experiment voor derden zou juist een belangrijke meerwaarde voor vooral gemeenten opleveren om het gedachtegoed politiek te kunnen adopteren.

•

Een actievere rol voor de SEV kan zorgen voor groter draagvlak bij gemeenten voor dergelijke pilots. Voor hen is het een belemmering om direct met een ontwikkelaar aan tafel te zitten, en dan ook nog geen keus te hebben dan met deze ontwikkelaar in zee te gaan. Als onafhankelijke organisatie kan de SEV dit proces vereenvoudigen, en tevens dienen als legitimatie naar de gemeenteraad toe.

24


BIJLAGE1 PROJECTDOSSIERS Best, Heuveleindseweg/Wilhelminakanaal Facts Gemeente

Best

Kern

Best

Achtergrond

8 ha grond in handen van gemeente, geur van er naast gelegen nertsenfokkerij frustreerde de planontwikkeling. Hendriks Coppelmans heeft fokkerij gekocht, discussie tussen Hendriks Coppelmans en gemeente inzake aantal te ontwikkelen woningen. Hierdoor vertraging in besluitvorming.

Type en aantal woningen

n.n.b.

Prijsniveau

n.n.b.

Initiatieffase: ‐

Arcadis heeft bijdrage geleverd aan quickscan, maar is nog niet in beeld voor proceduretraject.

‐

Planlocatie is door aankoop nertsenfokkerij door Hendriks Coppelmans in een stadium gekomen dat de belangrijkste barrière voor de ontwikkeling geslecht is.

‐

Samenwerkingsovereenkomst Hendriks Coppelmans/gemeente moet nog getekend worden.

Proces/projectfase: ‐

Niet gestart.

Ontwerpfase: ‐

Niet gestart.

Bouwfase: ‐

Niet gestart.

Conclusies/problemen: ‐

Gemeente wil grondexploitatie niet uit handen geven, maar heeft zelf onvoldoende capaciteit.

‐

(nieuw) Hoofd RO vindt begintraject te ver van de burger staan (heeft dit niet zelf geïnitieerd). Hij vindt dat je dit pas moet doen als je een stedenbouwkundige visie met conceptverkaveling hebt, als je weet wat je wilt, je dat kunt bemensen en er een reële planning is (dit schept anders verwachtingen die je niet kan waarmaken).

‐

Er is een gemeentelijke vertegenwoordiger nodig die de linking pin tussen burgerij, marktpartijen en politiek is.

Stand van zaken: ‐

Hendriks Coppelmans zegt: overeenkomst is binnenkort te verwachten. Vertrouwen is cruciaal om tot afspraken te komen.

‐

Gemeente zegt: er speelt nog niks, eerst zaken tussen provincie en gemeente afstemmen en uitwerken (overgang groenrood, verkeer, voorzieningen). Daarnaast nog 20 andere claims, planlocatie VB heeft geen enkele prioriteit. Daarom samenwerking beëindigd.

Voorlopig oordeel: ‐

Locatie is door aankoop nertsenfokkerij pilotrijp. Echter, geen politieke wil om tot overeenstemming met Hendriks Coppelmans te komen.

‐

Gemeente heeft samenwerking met stuurgroep beëindigd.

‐

De pilot moet daarom gezien worden als niet gestart, er zijn geen leereffecten met betrekking tot Versneld Bouwen opgetreden. Wel blijkt uit dit traject dat een zorgvuldige formulering van de gezamenlijke doelstelling en inbedding ervan in de gemeentelijke organisatie van groot belang is.

Consumenten: n.n.b.

25

Landerd, Repelakker Facts Gemeente

Landerd

Kern

Zeeland

Achtergrond

Gemeente wil Versneld Bouwen. Hendriks Coppelmans heeft grondpositie in Repelakker gekocht waar gemeente vanwege te hoge vraagprijs niet tot overeenstemming kwam. In Landerd is jaren niet/nauwelijks gebouwd.


Nu: 57 grondgebonden woningen (waarvan 7 huur)

Prijsniveau

12 woningen tot max. € 181.000 v.o.n. 7 huurwoningen 38 vrije sector koopwoningen

Initiatieffase: ‐

Arcadis was hier niet bij betrokken, BRO was al aangewezen door de gemeente voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan.

‐

Als kleine gemeente heeft Landerd voor Repelakker een externe (gemeentelijke) projectleider ingehuurd.


Woningbehoeftenonderzoek lokaal uitgezet door onderzoeksbureau Markteffect.

‐

Werving potentiële kopers in augustus 2009 opgestart: 118 geïnteresseerden.

Ontwerpfase: ‐

Flexibel bestemmingsplan (bouwenvelop) loopt gelijk op met de inventarisatie onder geïnteresseerde consumenten.

‐

Concept verkavelingsplan op basis van marktvraag en volkshuisvestelijke doelstellingen.

‐

4 kwartaal 2009 worden door kopersbegeleider van Hendriks Coppelmans persoonlijke gesprekken gevoerd met de geïnteresseerden t.a.v. hun wensen (zie ook www.repelakker.nl, weblog).

e

Bouwfase: ‐

Start bouw voorzien in 2010.


Binnen gemeentelijke diensten geen weerstand, project verloopt conform verwachtingen.

‐

Samenwerking gaat goed in projectgroepverband. Metafoor (de heer Van Etten) vervult de rol van de gemeentelijke projectleider. Landerd heeft geen stedenbouwkundige, planeconoom en projectleider in de gelederen omdat het een kleine gemeente is.


Gemeente maakt parallel aan het bouwplan van Hendriks Coppelmans het bestemmingsplan voor de totale locatie.

‐

Inschrijfperiode is geweest, in eerste instantie alleen bestemd voor inwoners uit de gemeente Landerd, nu kunnen ook consumenten van buiten de gemeente worden geworven.

‐

November 2009: 146 geïnteresseerden.


Bouwen op maat is interessant, de gemeente heeft weinig zelfbouwkavels. Liever zou ze zelf kavels uitgeven vanwege consumentenvoorkeur (velen werkzaam in bouwsector). Versneld Bouwen is vanuit die optiek second best, maar binnen de totale ontwikkeling van Repelakker leidt dit tot mooie mix van kant-en-klare producten, Versneld Bouwen-kavels en vrije kavels.

‐

Vooralsnog loopt het RO-traject (bestemmingsplan) gelijk op met de inventarisatie onder de potentiële kopers. Aangezien het project drie maal overtekend is, lijkt de afzet gegarandeerd. Dit betekent dat bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan direct gestart kan worden met de bouw en aldus tot versnelling van het traject.

Consumenten: ‐

De respondenten die geënquêteerd zijn, betreffen merendeels starters. Zij zijn over het algemeen tevreden, noemen de begeleiding goed, maar geven tevens aan behoefte te hebben aan nog meer informatie en communicatie. Voor hen is een aantal weken stilte na het eerste gesprek met de kopersadviseur al snel te veel.

26


Veghel, ’t Veldje Facts Gemeente

Veghel

Kern

Boerdonk

Achtergrond

Waren al lang geen woningen gebouwd in kern, dit was een mooie manier om snel in de woningbehoefte te voorzien. Wel problemen met verwerving van grond: verschillende eigendommen.


Aanvankelijk 25 eengezinswoningen, voorzien als rijwoningen. Inmiddels herzien tot ongeveer 15 twee-onder-eenkap-woningen.

Prijsniveau

Vanaf 210.000 v.o.n.

Initiatieffase: ‐

Grondverwervingsproblematiek door Hendriks Coppelmans opgepakt.


Wethouder is tevreden over uit handen geven van regie, wordt goed door Hendriks Coppelmans op de hoogte gehouden, maar communicatie blijft essentieel.

Ontwerpfase: ‐

Bouwplan bestond aanvankelijk uit hoek- en rijwoningen, is aangepast naar aanleiding van consumentenvoorkeur in tweeonder-een-kap. Casco oplevering.

Bouwfase: ‐

Start bouw voorzien in juli 2010.


Vertraging opgelopen doordat bleek dat de geïnteresseerden voorkeur hadden voor een twee-onder-één kap woning in plaats van een rijwoning. Gemeente wilde eigenlijk toch vasthouden aan de stedenbouwkundige uitgangspunten (rijwoningen in boerderijstijl). Uiteindelijk is toch besloten in te spelen op de kopersvraag en werd een artikel 19-procedure opgestart. Deze was geschikt voor het realiseren van een bouwplan maar bood geen flexibiliteit, waardoor alsnog een bestemmingsplanprocedure moet worden doorlopen.

‐

Heldere documentatie nodig. In dit traject te maken gehad met een wisseling van de gemeentelijke bezetting (projectleider). Overdracht kost tijd, maar vooral behoefte aan heldere documentatie (doelstelling, afspraken).

‐

Tijdwinst lijkt vooralsnog niet te worden behaald, gezien bovenstaande én de economische crisis.


Gewijzigd stedenbouwkundig plan vraagt (uiteindelijk) om nieuw bestemmingsplan. Dit wordt nu voorbereid.


Gematigd positief

‐

Weinig verschil in tijd tussen Versneld Bouwen en traditionele methode, vooral door problemen rondom bestemmingsplan, evenals vraaguitval door economische crisis.

Consumenten: ‐

Enkele consumenten van het eerste uur (vooral starters) zijn afgehaakt door de ontstane onzekerheid en hebben inmiddels een andere woning gekocht.

27

28


BIJLAGE 2 OVERZICHT VAN GEÏNTERVIEWDE PERSONEN René Beks

directeur Hendriks Coppelmans, lid Stuurgroep Versneld Bouwen

Jan van den Brink

Willems van den Brink architecten, lid Stuurgroep Versneld Bouwen, tegenwoordig MoreForYou

Dhr. Van Burgsteden

wethouder gemeente Veghel

Fred van Etten

projectleider gemeente Landerd

Cees van Hintum

ambtenaar gemeente Bladel

Dhr. Kerstens

hoofd ruimtelijke ordening (a.i.) gemeente Best

Dhr. L. van Oort

vm projectleider gemeente Best, tegenwoordig gemeente Maasdriel

Joao de Mena Matos

directeur iBuild, lid Stuurgroep Versneld Bouwen

Paul Nouwen

Arcadis, lid Stuurgroep Versneld Bouwen

Chris van Valburg

ambtenaar gemeente Eindhoven

Dhr. Vavier

beleidsmedewerker ruimtelijke ordening, gemeente Someren

29

COLOFON Een verkenning in opdracht van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV).

Uitgave

SEV

Auteurs

drs. Tineke Groenewegen, Bureau Stedelijke Planning mr. drs. Ellen Jonkman, Bureau Stedelijke Planning

Vormgeving omslag

Absoluut Design, Bergen op Zoom

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden de SEV en betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Rotterdam, maart 2010

30

Evaluatie. Versneld bouwen

Recommend Documents