Hafida
Bounjouh''
Europeesrechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk Deelconclusies van TENLAW-project, grootschalig rechtsvergelijkend onderzoek in 28 Europese landen
Een consortium van tien Europese universiteiten lieeft de opdracht gekregen van de Europese Commissie om het eerste grootschalige rechtsvergelijkende en Europeesrechtelijke onderzoek te verrichten op het gebied van huurrecht en huisvestingsbeleid in alle 28 EU-landen. Het doel is het doen van een voorstel voor een betere coördinerende rol van de Europese Unie in het huurrecht en huisvestingsbeleid. Onlangs zijn alle rapporten opgeleverd. In dit artikel ligt de focus op Nederland, België en Frankrijk, waarbij een aantal belangrijke verschillen tussen deze drie landen wordt uitgelicht. 1. Inleiding Alhoewel het huurrecht het dagelijks leven beïnvloedt van ongeveer een derde van de Europeanen, is er geen Europese regelgeving specifiek voor huurrecht en is er in het verleden nog geen rechtsvergelijkend onderzoek verricht op Europees niveau.' Dit is onder meer te wijten aan het nationale karakter, de politieke aard en de inbedding van het huurrecht in zeer uiteenlopend huisvestingsbeleid van de EU-landen.' Desalniettemin heeft de Europese regelgeving en jurisprudentie wel degelijk invloed op het nationale huurrecht en huisvestingsbeleid. Voorbeelden hiervan zijn de regelgevingen omtrent antidiscriminatie,' vrij verkeer van personen* en het recht op een eerlijk proces.^ Tegen deze achtergrond is het TENLAW-project opgestart. In opdracht van de Europese Commissie en onder leiding van het Zerp Instituut voor Europees Recht en Politiek in Bremen, verrichten tien Europese universiteiten een grootschalig rechtsvergelijkend en Europeesrech-
'•'
telijk onderzoek naar het huurrecht en huisvestingsbeleid in alle EU-landen.' Het OTB,' verbonden aan de T U Delft, is verantwoordelijk voor de Nederlandse, Belgische en Franse landenrapporten. Het project is gefinancierd in het kader van het 7e Kaderprogramma voor onderzoek en technologische ontwikkeling. Het budget van dit Kaderprogramma bedraagt meer dan € 50 miljard, waarvan ruim € 2,6 miljoen is gereserveerd voor het T E N L A W project.^ Het onderzoek sluit goed aan bij het Stocldiolm-programma dat de prioriteiten van de Europese Unie voor de ruimte van rechten, vrijheid en veiligheid van Europese burgers, in het bijzonder kwetsbare groepen, uiteenzet.' Ook sluit dit onderzoek aan bij de groeistrategie 'Europa 2020' waarbij bestrijding van armoede en sociale uitsluiting een van de doelstellingen is en de toegang tot huisvesting en de bescherming van huurders hier voorwaarden van zijn.'° Aansluitend hierop stelt de Europese Commissie dat thuisloosheid en woningnood wellicht de meest extreme vormen zijn van armoede en sociale uitsluiting in de samenleving van vandaag." Inmiddels is de eerste fase van het onderzoek afgerond en zijn de landenrapporten gepubliceerd.'^ Deze rapporten omvatten een analyse van het huurrecht en huisvestingsbeleid van aUe 28 EU-landen. De rapporten behandelen de historische evolutie van het huurrecht en het huisvestingsbeleid, de verschillende fases van huurovereenkomsten, de hiaten in de regelgeving, de werking van het huurrecht in de praktijk en de effecten van Europees recht en Europees beleid op het nationale huurrecht en huisvestingbeleid. Ook komen de economische en fiscale aspecten aan bod ten aanzien van het huisvestingsbeleid, de betaalbaarheid van wonen, het effect van de huidige
M r . H . Bounjouli is onderzociier en specialist vastgoedrecht, verbonden aan het Onderzoeksinstituut voor de gebouwde omgeving (OTB) van de T U Delft.
1. 2.
www.tenlaw.uni-breiTien.de/introduction.html, 18 juni 2014. www.tenlaw.uni-bremen.de/inti-oduction.html, 18 juni 2014.
3. 4.
A r t . 14 E V R M en Protocol nr. 12 bij het E V R M . A r t . 45 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en Verordening (EU) 492/2011.
5. 6. 7. 8. 9.
Art. 6 EVRM. www.jura.uni-bremcn.de/institutes/centre-of-europcan-law-and-politics/en/?, 18 juni 2014. Het O T B verricht onderzoek naar maatschappelijke vraagstukken en problemen op het gebied van de gebouwde omgeving. http://ec.europa.eu/i-cseai-ch/fp7/understanding/fp7inbi-ief/what-is_en.html, 18 juni 2014 en www.tcnlaw.uni-bremen.dc, 18 juni 2014. http://europa.eu/legislation_summaries/huinan_rights/fundamental_rights_within_curopean_union/jl0034_nl.htm, 22 juni 2014.
10. http;//ec.europa.eu/eui-opc2020/europe-2020-in-a-nutshell/targets/index_nl.htm, 24 juni 2014. 11. M . Calandrino, 'Homclessness and Housing Exclusion in the E U Social Inclusion Process', European Journal of Homelessness
2010, afl.
4, 128. 12. www.tcnlaw.uni-bremen.de/reports.html, 18 juni 2014.
120
Vastgoedrecht
2014-4
Europeesrechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk
economische crisis op de woningmarla en de verschillen in de sociale en private huursector. In de huidige fase van het onderzoek zal het effect van de Europese regelgeving op het nationale woonbeleid in het algemeen en het nationale huurrecht in het bijzonder worden geanalyseerd in rechtsvergelijkend perspectief. Deze rapporten worden in het laatste kwartaal van 2015 opgeleverd. Daarna volgt nog een laatste fase waarin een voorstel zal worden gedaan voor een betere coördinerende rol van de Europese Unie in huurrecht en huisvestingsbeleid. Zoals aangegeven is het OTB verantwoordelijk voor de Nederlandse, Belgische en Franse landenrapporten. Bij het opstellen van deze landenrapporten is een aantal opvallende nationale aspecten naar voren gekomen die hieronder worden besproken. Vervolgens zal de invloed van Europese regelgeving en jurisprudentie op het huurrecht en huisvestingsbeleid aan bod komen. 2. Verdeling woningmarkt Een opvallend punt is de verdeling van de huurwoningmarkt in de drie landen. Tabel 1 geeft duidelijk weer dat de sociale huursector een aanzienlijk deel omvat van de totale Nederlandse woningmarkt. Vergeleken met andere EU-landen heeft Nederland, met 32%, de grootste sociale huursector in Europa.Nederland richtte zich namelijk na de Tweede Wereldoorlog primair op de bouw van betaalbare sociale huurwoningen die werden gefinancierd door middel van subsidies. Na de wederopbouw heeft de sociale huursector zijn belangrijke rol behouden.'"' Tabel 1. Verdeling woningmarlst Nederland, en België in % (2009f Eigenaren Nederland België Frankrijk"
58 68 57
Private huursector 10 25 20
Frankrijlz
Sociale huursector 32 7 17
Kenmerkend voor zowel het Nederlairdse als het Franse huurrecht is de sterke bescherming van de huurder die
gezien wordt als de zwakkere partij. De Belgische Huurwet streeft daarentegen naar een evenwicht tussen de rechten van de huurder en de belangen van de private verhuurder, omdat van oudsher eigendom en de verhuur daarvan werd gestimuleerd. In feite dwingt de 'sociale norm' in België naar eigendom voor degenen die het zich kunnen permitteren." 3. Recht op huisvesting Daar waar in Nederland en België het recht op behoorlijke huisvesting een inspanningsverplichting is en gecodificeerd in de grondwetten,"* is het recht op wonen in Frankrijk een resultaatverplichting en neergelegd in de Loi D A L O . " De Franse overheid is derhalve verplicht te voorzien in huisvesting voor thuislozen of bepaalde groepen mensen die slecht zijn gehuisvest. Als gevolg hiervan kunnen deze groepen dit recht afdwingen bij de Commission de Mediation {mediation commissie). Afhankelijk van de beslissing is de overheid verplicht binnen drie tot zes maanden een woning toe te wijzen. Indien de overheid niet voldoet aan de aan haar opgelegde verplichting, kan de woningzoekende zich vervolgens wenden tot de Tribunal administratif {administratief gereciot). 4. Toepasselijk recht Een ander opvallend punt is het bereik van de (nationale) regelgeving. Nederlandse en Franse huurovereenkomsten worden beheerst door respectievelijk het Burgerlijk Wetboek en de Code Civil. In 2003 is titel 7.4 BW gewijzigd en sinds 24 maart 2014 heeft een aantal belangrijke wijzigingen plaatsvonden in het Franse huurrecht.^" Deze wetten zijn van toepassing op zowel overeenkomsten gesloten in de sociale huursector als overeenkomsten gesloten in de private huursector. België wijkt af van het vorenstaande. België is een federale staat bestaande uit het Vlaams Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest. Deze gewesten zijn sinds 1980 zelfstandig verantwoordelijk voor het toepasselijke recht ten aanzien van huisvesting en sociale huurovereenkomsten.'' Ieder gewest kent om deze reden eigen regels voor sociale huurovereenkomsten.
13. De verdeling van dc woningmarkt in alle EU-landen is te vinden m A . Pittini & E. Laino, 2012 Housing Europe Review, Tioe nuts and bolts of European social ioousing systems, Brussel: C E C O D H A S Housing Europe's Observatory 2011 (hierna: Housing Europe Review). 14. IVI. Haffner e.a., Bridging tioe gap in social and marizet rented ioousing in six European countries, Amsterdam: l O S Press 2009, p. 207-208 (hierna: Bridging tioe gap). 15. Housing Europe Review, p. 43, 53 cn 65. 16. 4% van de Franse woningmarkt is een restcategorie die bestaat uit de verhuur van gemeubileerde woningen, onderhuur en gebruik van woningen zonder tegenprestatie. 17. P. De Decker, 'Belgium between confidence and prudence', in: M . Elsinga e.a. (red.), Home ownersioip lyeyond asset and security, Amsterdam: lOS Press 2007, p. 39. 18. A r t . 22 Nederlandse Grondwet en art. 23 Belgische Grondwet. 19. L o i n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portat diverses mesures en faveur de la cohésion social ( L o i D A L O ) , www.legifrancc.gouv.fr. 20. Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Een aantal artikelen treden i n wcrldng nadat een decreet is uitgevaardigd, www.legifrance.gouv.fr. 21. Vlaams Gewest: Besluit van dc Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel V I I van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd door het Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid, Belgiscio Staatsblad 13 december 2013; Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen; Waals Gewest: 6 Septembre 2007 Arrêté du Gouvernement wallon organisant la location des logements gérés par la Sociétc wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public. Vastgoedrecht
2014-4
121
Europeesrechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk
Het private huurrecht, neergelegd in de Belgische Huurwet,^^ was tot 1 juli 2014 een federale aangelegenheid en van toepassing op alle private huurovereenkomsten in de gewesten. Vanaf die datum is, als gevolg van de Zesde Staatshervorming, de federale private Huurwet geregionahseerd en liggen derhalve alle bevoegdheden ten aanzien het toepasselijk huurrecht nu bij de gewesten.^' De federale Belgische Huurwet blijft van kracht totdat de gewesten anders besluiten. 5.
Vorm van de overeenkomst en registratieverplichting Zowel de Belgische als Franse wetgeving verpHcht partijen een schriftelijke huurovereenkomst op te steUen voor woningen die bestemd zijn om te dienen tot hoofdverblijfplaats van de huurder.^** De Nederlandse wetgeving staat in deze gevallen ook een mondelinge huurovereenkomst toe. Wat betreft de verplichting tot registratie wijkt het Belgische recht af van het Nederlandse en het Franse recht. Belgische huurcontracten moeten worden geregistreerd bij het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde onroerend goed gelegen is.^' Zonder registratie is de huurder bijvoorbeeld niet beschermd tegen uithuiszetting bij overdracht van de woning aan een nieuwe eigenaar-verhuurder, aangezien deze niet gebonden zal zijn aan die huurovereenkomst.^' 6. Duur van de huurovereenkomst De duur van een huurovereenkomst volgt in de drie landen een eigen regime. Te beginnen met Nederland. Het enkele feit dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten met betrekking tot een woonruimte en de termijn daarvan is verstreken, brengt niet mee dat de huurovereenkomst is beëindigd. Indien de duur van de overeenkomst is verstreken en er zijn geen nadere afspraken gemaakt, dan wordt aangenomen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.^'^ België hanteert een ander uitgangspunt. Er zijn vier mogelijkheden wat betreft de duur als er sprake is van een private huurovereenkomst. In beginsel worden overeenkomsten gesloten voor duur van negen jaar.^** Dit geldt
ook voor overeenkomsten zonder aanwijzing van de duur. Hiervan kan op drie wijzen worden afgeweken. Contracten van drie jaar of korter zijn toegestaan.^' Hetzelfde geldt voor contracten langer dan negen jaar. De maximale duur van deze overeenkomsten mag 99 jaar zijn.'° Deze contracten moeten in een notariële akte worden vastgelegd. Voor de volledigheid: contracten met een duur tussen de drie en negen jaar worden geconverteerd in een overeenkomst van negen jaar. Ten slotte is het ook mogelijk om een overeenkomst te sluiten voor de duur van het leven van de huurder.'' De gewesten kennen ieder een eigen zeer specifieke regeling voor de duur van sociale huurovereenkomsten. Franse private huurovereenkomsten worden gesloten voor een periode van drie jaar als de verhuurder een particulier is, dan wel zes jaar als de verhuurder een institutionele verhuurder is."*^ Sociale huurovereenkomsten worden echter wel voor onbepaalde tijd gesloten. 7. Vaststelling huurprijs en huurverhoging Het vaststellen van de huurprijs is in Nederland afhankelijk van de vraag of de woning al dan niet onder het geliberaliseerde regime valt. Bij geHberahseerde woningen hebben partijen de vrijheid de huurprijs vast te steUen en er is geen maximale huurverhoging, tenzij een indexeringsclausule in de overeenkomst is opgenomen.'** Is er geen sprake van huurliberalisatie, dan bepaalt het puntensysteem (lees: woningwaarderingsstelsel) de huurprijs. In dat geval stelt de regering ook de maximale huurverhoging vast. In de Belgische private huursector is het aan partijen om de huurprijs te bepalen. De indexatie van de huurprijs is daarentegen wel wettelijk gereguleerd.'^ Voor mondelinge huurovereenkomsten gesloten na 31 mei 1997 is indexatie echter niet toegestaan." De gewesten hebben ieder een eigen regeling omtrent de huurverhoging van de huurprijs in de sociale huursector. In de Franse private sector geldt eveneens contractvrijheid, maar voor enkele regio's zal een decreet worden uitgevaardigd voor de maximale huurprijs. De huurprijs voor sociale huurwoningen is, net als in Nederland, gereguleerd. De grondslag voor de huurprijs is echter afhan-
22. In 1991 is in Boek I I I , Titel V I I I , Hoofdstuk 2 I I , Afdeling 2 Belgisch Burgerlijk Wetboek opgenomen met regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder i n het bijzonder. 23. Institutioneel akkoord voor de Zesde Staatshci-vorming: 'Een efficiëntere federale staat en een grotere autonomie voor de deelstaten' (Vlinderakkoord), 11 oktober 2011, beschikbaar via www.briobrussel.be/assets/vlaamserand/communautair%20akkoord%20di%20rupo%20nl.pdf, 25 juni 2014. 24. A r t . Ibis Belgische Woninghuurwet; art. 3 L o i n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs, gewijzigd door L o i n° 2014-366 mars 2014 - art. 1. Belgische en Franse mondelinge huurovereenkomsten zijn niet nietig als deze mondeling zijn gesloten. Wel volgen deze overeenkomsten in sommige situaties een ander regime. 25. Art. 41, 1° Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten. 26. A r t . 9 Belgische Woninghuurwet. 27. Art. 7:230 en 242 lid 2 BW. Momenteel wordt een wetsvoorstel voorbereid voor de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. 28. A r t . 3 § 1 Belgische Woninghuurwet. 29. A r t . 3 § 6 Belgische Woninghuui-wet. 30. A . van Oevelen, (red.), Womnghnur (Reeks Huurrecht, vol. 2), Brugge: die Keure 2009, p. 160. 31. A r t . 3 § 8 Belgische Woninghuurwet. 32. I n een aantal situaties zijn contracten korter dan drie jaar toegestaan. Zie ook art. 3 L o i n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs. 33. J. Hoekstra & F. Cornette, ' T E N L A W : Tenancy la wand housing i n multi-level Report', National Report for France, p. 56; www.tcnlaw.unibremen. de/reports/FranceReport_09052014.pdf, 24 juni 2014. 34. www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vrije-sector-huurwoning, 24 juni 2014. 35. A r t . 6 Belgische Woninghuurwet. 36. www.belgiura.be/nl/huisvcsting/huren_en_verhuren/huur_en_lasten/indexatie/, 24 juni 2014.
122
Vastgoedrecht
2014-4
Europeesrechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk
Tabel 2. Tussentijdse opzegging door de verhuurder en de betaling van een vergoeding^^
Het c o n t r a c t is
Op w e l k o g e n b l i k ?
op e l k o g e n b l i k
Om welkereden?
^belafen'?^
Opzeggingstermijn
om hetpersoonlijk te b e t r e k k e n
nee
voorhet invoeren van belangrijk werken
nee
t de verhuurder mag de huurvan 9 jaar of m e e r
overeenkomst beëhtdigen
na een d r i e j a r i g e periode
zonder motief
van 3 jaarofniinder
ia
de v e r h u u r d e r n i a g de o v e r e e n k o m s t n i e t b e ë i n d i g e n v ó ó r d e v e i - v a l d a g
Tabel 3. Tussentijdse opzegging door de huurder en de betaling van een vergoeding^
Het c o n t r a c t i s
Vergoeding betalen?
Op w e l k o g e n b l i k ?
op elk ogenblik tïjdeiis het eerste jaar van de huurovereenkomst *
de
3 maand huur
op elk ogeublik tijdeus het hveede jaar van de huurovereenkomst "
huurder m a g het van9)aarofmeer
van 3 jaarofniinder
contract
Opzeggingstermijn
3 maanden op elk ogenblik tijdens het derde jaar van de huurovereenkomst
huur
op elk ogenblik na het derde jaar van de huurovereenkomst
geen
op elkogenhlik, op voorwaarde dat de overeenkomst uïet werd geregistreerd en de termijn oui te registi eren verstreken is
geen
d e v e r h u u r d e r m a g de o v e r e e n k o m s t n i e t b e ë i n d i g e n v ó ó r d e v e i - v a l d a g
kelijk van vele variabelen, zoals de basishuurprijs per vierkante meter, de ligging van de woning en het aantal inwoners van dat gebied." Voor Franse private huurcontracten is de indexatie van de huur gereguleerd.•*° Voor de sociale huursector verstrekt de Franse overheid slechts richtlijnen voor de jaarlijkse huurverhoging. Desalniettemin kan de huur na huurverhoging niet de maximale huur overschrijden die is vastgesteld in de financieringsovereenkomsten met de
overheid. Deze overeenkomsten vormen de basis voor de financiering van de sociale huursector.*' 8.
Betaling van vergoeding bij tussentijdse opzegging In tegenstelling tot het Nederlandse en Franse huurrecht, kent de Belgische Huurwet een specifieke regeling bij private huurovereenkomsten voor de betaling van een vergoeding bij tussentijdse opzegging door de verhuurder dan wel de huurder. Afhankelijk van de omstandigheden.
37. Gedeeltelijk uit Brochure Federale Overheidsdienst Justitie, Huurwet, maart 2013, p. 60 (hierna: Huurwet), ties/pubi_de_huui-wet.jsp, 15 juli 2014. 38. Huurwet, p. 61. 39. A r t . L442-1 Code dc la construction et de l'habitation. 40. http://vosdroits.service-pubhc.fr/particuliers/F13723.xhtml, 24 juni 2014. 41. Bridging the gap, ^. Wi. Vastgoedrecht
2014-4
www.belgium.be/nl/publica-
123
Europeesiechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk
kan de vergoeding variëren tussen drie en zes maanden Iruur/- Dit is wreergeven in tabel 2 en 3, die eveneens laten zien hoe gecompliceerd de uitwerking van de wetgeving kan zijn. Sociale huurcontracten zijn niet onderworpen aan dit regime. 9.
Europees recht en de invloed op nationaal huurrecht en huisvestingsbeleid Niet alleen is de analyse van de nationale huurwetten en het nationale huisvestingsbeleid onderdeel van het onderzoek; ook de analyse van de invloed van Europese regelgeving en jurisprudentie valt binnen de scope. Aan de hand van enkele voorbeelden zal worden aangegeven in hoeverre en op welke gebieden er momenteel al sprake is van doorwerking van Europese regelgeving en jurisprudentie op het nationale huurrecht en huisvestingsbeleid. Ter illustratie wordt het recht van vrij verkeer van personen, zoals neergelegd in art. 20 en 21 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) nader toegelicht. I n feite is dit een discriminatieverbod en heeft het bijvoorbeeld invloed op de toegang tot (sociale) huisvesting. De overheden zijn hieraan gebonden en het nationale beleid en de nationale wet- en regelgeving mogen daarom geen onderscheid maken tussen personen uit eigen land en personen uit andere Europese landen. Uitwerking hiervan is te vinden in onder andere de volgende twee richtlijnen. Op grond van Richtlijn 2009/50/EG genieten houders van een Europese blauwe kaart dezelfde rechten als onderdanen van de lidstaat die de Europese blauwe kaart heeft afgegeven op het vlak van de toegang tot goederen en diensten en de levering van voor het pubHek beschikbare goederen en diensten.*' Onderdanen van derde landen met een hooggekwalificeerde baan in een lidstaat kunnen houder zijn van een Europese blauwe kaart. Zij en hun gezinsleden hebben, onder voorwaarden, toegang en verblijf voor langer dan drie maanden op het grondgebied van de lidstaten van onderdanen van derde landen en derhalve ook gelijke rechten bij de toegang tot (sociale) huisvesting.** Uit Richtlijn 2004/38/EG*^ volgt dat burgers en hun famiheleden van de Europese Unie met het verblijfsrecht of het duurzame verblijfsrecht dezelfde behandeling genieten als de nationale EU-onderdanen ook wat betreft huisvestingsprocedures.*' Ook hier geldt dus dat zij gelijke rechten hebben bij de toegang tot (sociale) huisvesting. Dat het Europese recht invloed heeft op huisvestingsbeleid blijkt ook de volgende uitspraak van het Europese
H o f van Justitie. In dit kader oordeelde het H o f vorig jaar dat een aantal bepalingen uit het Vlaamse Decreet 'Wonen in eigen streek' betreffende het grond- en pandenbeleid de fundamentele vrijheden van het vrij verkeer van personen, diensten en kapitaal beperkte.*'' Deze maatregel had namelijk tot gevolg dat bepaalde personen het recht werd ontzegd om gronden en de daarop opgerichte constructies in eigendom te verkrijgen dan wel om voor meer dan negen jaar te huren, omdat zij een onvoldoende band hadden met de betreffende gemeente. Ten aanzien van het vrije verkeer van kapitaal oordeelde het Hof dat een 'sociale maatregel' uit het Decreet eveneens ongeoorloofd beperkend werkte. Deze maatregel had namelijk tot gevolg dat de verlening van een bouwof verkavelingsvergunning voor sommige verkavelingen of bouwprojecten verbonden was aan een sociale last die inhield het verwezenlijken van een percentage sociale woningen in het project. Het Belgisch Grondwettelijk Hof heeft inmiddels het decreet partieel vernietigd.*^ Een ander voorbeeld van doorwerking in het nationale recht is het recht op vrijheid van meningsuiting, waaronder ook de vrijheid van informatievergaring is begrepen.*' In 2008 werd een casus voorgelegd aan het E H R M over het hebben van een schotelantenne in een huurwoning. De familie Khurshid Mustafa-Tarzibachi, van Iraakse origine en wonende in Zweden, werd gedwongen hun huurwoning te verlaten, omdat zij weigerde de schotelantenne te verwijderen. Volgens de verhuurder was het houden van een schotelantenne een inbreuk op de huurovereenkomst. Het Hof maakte van de gelegenheid gebruik om duidelijk te maken dat het bevoegd is te beslissen over rechterlijke uitspraken, ondanks dat het een zuiver privaatrechtelijke aangelegenheid betrof. Een rechterlijke beslissing over dit geschil impliceert namelijk direct dat de overheid verantwoordelijk is voor de toepassing van de positieve verplichtingen uit art. 10 EVRM. Immers op grond van het eerste artikel van het EVRM dient de overheid de rechten en vrijheden die zijn vastgesteld in de Eerste Titel van het EVRM te verzekeren. Vervolgens besliste het Hof dat de opzegging van de humin strijd was met het recht op vrijheid van informatie. Toelaatbaar zijn slechts beperkingen die bij wet zijn voorzien én die noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.''° Dit zijn enkele voorbeelden van hoe Europese regelgeving en jurisprudentie doorwerken in het nationale huurrecht en huisvestingsbeleid. Vele andere voorbeelden zijn verwerkt in de opgeleverde landenrapporten. Zoals hierbo-
42. Ai't. 3 § 4 en § 5 Belgische Woninghuurwet. 43. A r t . 13 Richtlijn 2009/50/EG van de Raad van 25 mei 2009 betreffende de voorwaarden voor toegang en verblijf van onderdanen van derde landen met het oog op een hooggekwalificeerde baan (Richtlijn 2009/50/EG). 44. A r t . 1 en 2 Richtlijn 2009/50/EG. 45. Richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van dc Unie en hun familieleden, tot wijziging van Verordening (EEG) 1612/68 en tot i n trekking vanRichdijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG (Richriijn 2004/38/EG). 46. 47. 48. 49. 50.
A r t . 7, 16 cn 24 Richtlijn 2004/38/EG. A r t . 107 V W E U ; HvJ E U 8 mei 2013, gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11. G w H 7 november 2013, 144/2013 en 145/2013. A r t . 10 E V R M . E H R M 16 december 2008, E C H R 2007, 19 (Klnirslnd Mustafa en Tarzibachi/Zweden).
124
Vastgoedrecht
2014-4
Europeesrechtelijk onderzoek naar huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk
ven omschreven zal in de huidige fase van het onderzoek het effect van de Europese wetgeving op het nationale huisvestingsbeleid in het algemeen en het nationale huurrecht in het bijzonder worden geanalyseerd in rechtsvergelijkend perspectief. Op dit moment staat in ieder geval vast dat Europese regelgeving en jurisprudentie verregaande invloed kunnen hebben op het nationale huurrecht en huisvestingsbeleid.
uit te breiden, zal het voor verhuurders aantrekkelijker zijn een woning te verhuren, maar het zal ook eenvoudiger zijn om de huurders na een contractperiode uit huis te laten zetten. In hoeverre deze wijzigingen in overeenstemming zuUen zijn met de doelstelhngen van de Europese Commissie en het voorstel van de landenrapporteurs zal over een klein jaar bekend worden gemaakt.
10. Samenvatting en conclusie In dit artikel is geschreven over het grootschalige Europese rechtsvergelijkende onderzoek dat de T U Delft heeft verricht naar het huurrecht en huisvestingsbeleid in Nederland, België en Frankrijk. Opvallend is dat, alhoewel het Nederlandse, Belgische en Franse recht alle drie hun oorsprong vinden in de Code Civil, de wetgeving omtrent de huur van woonruimte sindsdien sterk is beïnvloed door de maatschappelijke ontwikkelingen van het betreffende land. Zo zijn het in Nederland particulieren geweest die woningbouwverenigingen oprichtten voor de huisvesting van arbeiders. I n Frankrijk namen filantropen en de 'verlichte' ondernemers die verantwoordelijkheid op zich.'' Dit terwijl het eigenwoningbezit en de verhuurder daarvan sinds het begin van de 19e eeuw werd gestimuleerd in België. Het huisvestingsbeleid heeft zich op basis van onder meer deze ontwikkelingen in elk land anders ontwikkeld. Naast de maatschappelijke ontwikkelingen binnen elk land, mag de invloed die de Europese regelingen en jurisprudentie (on)bedoeld hebben gehad op het nationale huurrecht en huisvestingbeleid ook niet worden onderschat. Naar mijn mening zal die invloed zelfs verder toenemen. Temeer, omdat huisloosheid en woningnood volgens de Europese Commissie wellicht de meest extreme vormen van armoede zijn en dit belangrijke agendapunten zijn voor de Commissie. Ook zal de toenemende migratie binnen Europa, in het kader van het vrije verkeer van personen, bijdragen aan de grotere invloed van Europese regelgeving op huurrecht en huisvestingsbeleid. Door over grenzen heen te kijken en van elkaar te leren kunnen instrumenten worden ingezet om de genoemde vormen van armoede op nationaal niveau te bestrijden. Het schriftelijkheidsvereiste in Frankrijk en België en de registratieverphchting in België kunnen bijvoorbeeld in Nederland worden ingezet om de problematiek rondom huisjesmelkers en illegale verhuur aan te pakken. Zo kan bijvoorbeeld de rechtspositie van de huurder en de verhuurder worden verbonden aan het schriftelijkheids- of registratievereiste. Op het internet zijn naast de Nederlandse, Belgische en Franse landenrapporten ook alle andere Europese landenrapporten gepubliceerd. Momenteel vindt een rechtsvergelijkend onderzoek plaats, waarna een grote uitdaging voor de landenrapporteurs staat te wachten: het ontwerpen van een voorstel voor de Europese Unie voor een betere coördinerende rol in het huurrecht en huisvestingsbeleid. De huidige Minister voor Wonen en Rijksdienst is voornemens dc regelgeving voor tijdelijke verhuur te wijzigen. Door de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur
51. P. Boelhouwcr & H . van der Eleijden, Housing systems in Europe: Part IA Press 1992, 188. Vastgoedreclot
2014-4
comparative
study of Ioousing policy. Delft: Delft University
125
