Europa en het doorbreken van Nederlandse beleidstaboes. Kunnen we niet gewoon besluiten dat de woningnood voorbij is?

Europa en het doorbreken van  Nederlandse beleidstaboes  Kunnen we niet gewoon besluiten dat de woningnood voorbij is? 

  Godert van Dedem  6194397  [email protected]  Begeleider: David Evers  Bachelor scriptie Planologie  Juni 2013  1   

Inhoudsopgave  Inleiding 

 

Hoofdstuk 1 

Theoretisch kader 

Hoofdstuk 2 

Onderzoeksopzet en methodologische verantwoording van het    empirische onderzoek             

  p. 12 

Hoofdstuk 3 

Waarom trekt de Nederlandse woningmarkt de aandacht van de   Europese Unie               

  p. 14 

Hoofdstuk 4 

Beleid Europese Unie ten opzichte van de Nederlandse woning‐   markt                 

  p. 17 

Hoofdstuk 5 

Nederlandse beleid ten opzichte van de woningmarkt   

 

p. 20 

Hoofdstuk 6 

Vergelijking Europese aanbeveling en Nederlands beleid 

 

p. 25 

Hoofdstuk 7 

De specialisten en stakeholders  

 

 

 

 

p. 29 

Hoofdstuk 8 

Aanbevelingen 2013 

 

 

 

 

 

 

p. 38 

Conclusie 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

p. 39 

Verwijzingen   

 

 

 

 

 

 

 

 

p. 42 

Bijlagen  

 

 

 

 

 

 

 

 

p. 45 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

p. 3 

 

 

 

 

 

 

p. 5 

2   

Inleiding  Het  voelt  alsof  wij  ons  in  een  decennia  lange  crisis  bevinden.  Internet,  banken,  derivaten,  pensioenfondsen  en  uiteraard  ook  de  vastgoedmarkt  zijn  hier  onderdeel  van.  De  Europese  Commissie  heeft  in  mei  2012  aanbevelingen  gedaan  om  de  Nederlandse  economie  te  versterken.  Van  die  aanbevelingen  heeft  een  drietal  betrekking  op  de  Nederlandse  woningmarkt.  Deze  aanbevelingen roepen al vrij snel een aantal vragen op: Wat bereikt Europa hier mee en in hoeverre  dringen deze aanbevelingen door in de Nederlandse beleidsvorming en politiek?   Besluitvormingsprocessen zijn ingewikkeld en ondoorzichtig. Dat geldt ook in hoge mate voor zowel  de  Europese  als  nationale  besluitvorming  over  vraagstukken  die  de  woningmarkt  aangaan.  Volgens  Geert  Teisman  kan  in  die  situaties  dan  ook  niet  meer  gesproken  worden  van  een  lineair  besluitvormingsproces. Het gebeurt vrijwel nooit dat er een bepaalde input gegeven wordt en het, na  een  zeker  proces,  de  verwachte  uitkomst  oplevert  (Teisman,  2008,  p.  345).  Door  de  veelheid  aan  instanties,  adviesorganen,  specialisten  en  actoren  die  zich  mengen  in  de  besluitvorming  van  de  zogenoemde  verbeteringsprogramma’s  ontstaat  een  diversiteit  aan  deelvragen.  De  verbeterprogramma’s  worden  daarom  vaak  opgedeeld  in  deelprogramma’s.  Door  het  opknippen  is  de uitkomst voor de integrale woningmarkt, uiterst moeilijk te voorspellen.    In Nederlands heeft er met betrekking tot de woningmarkt lange tijd een strijd bestaan tussen het  politieke rechts en links. Zo wilde rechts de huurmarkt hervormen en links de koopmarkt. Dit heeft  lange tijd geleid tot een impasse en dus het uitblijven van besluitvorming. Echter, onder leiding van  dit kabinet lijkt er wat te gebeuren. Nieuwe maatregelen gericht op o.a. inkomensafhankelijke huren  binnen  de  gereguleerde  sector  en  zelfs  de  hypotheekrenteaftrek  zijn  en  worden  voorbereid.  .  Waarom  is  het  alsof  de  beleidstaboes  binnen  dit  maatschappelijk  belangrijke  onderwerp  nu  doorbroken  lijkten  te  worden?  Komt  het  door  de  Europese  Commissie  die  zich  er  mee  is  gaan  bemoeien?  Of  heeft  het  toch  meer  te  maken  met  de  crisis?  Dit  zijn  vragen  waar  in  dit  onderzoek  getracht wordt antwoord op te geven. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt als volgt:  Wat  is  er  in  het  Nederlandse  woningbeleid  terug  te  zien  van  de  Europese  voorstellen  voor  het  herstructureren van de woningmarkt en wat zijn de eventuele effecten van de in Nederland getroffen  beleidsmaatregelen?  Om tot een beantwoording van de hoofdvraag te komen zijn er drie deelvragen opgesteld:  1. Waarom  trekt,  volgens  experts  en  stakeholders,  de  Nederlandse  woningmarkt  de  aandacht  van de Europese Unie?  2. Tot  op  welke  hoogte  spoort  het  advies  van  de  EU  met  de  huidige  plannen  van  het  Nederlandse kabinet om de woningmarkt te hervormen?  3. Welke  effecten  zullen  de  maatregelen  volgens  deskundigen  en  stakeholders  hebben  op:  de  woningbouwproductie  en  bouwproces,  inkomstensegregatie  in  steden,  woningwaarde  en  structuur van de woningmarkt?  Vanuit de Europese Unie (EU) is er de laatste tijd aandacht ontstaan voor de veranderende situatie  op  de  Nederlandse  woningmarkt.  De  Europese  Raad,  die  samen  met  het  Europese  Parlement  de  wetgevings‐  en  begrotingstaak  uitvoert,  met  daarnaast  zekere  beleidsbepalende  en  coördinerende  taken, heeft in mei 2012 een aantal aanbevelingen voor de Nederlandse staat opgesteld (Consilium,  3   

z.j., Europese Commissie, 2012a). Aan de hand van deze aanbevelingen verwacht de Europese Raad  dat de Nederlandse staat een aantal hervormingen door zal voeren op de Nederlandse woningmarkt:    1. Wijziging  van  de  gunstige  fiscale  behandeling  van  eigenwoningbezit,  onder  meer  door  een  geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en/of door een systeem voor toerekening  van de huurwaarde,  2. Totstandbrenging van een meer marktgericht prijsstelsel op de huurwoningenmarkt en   3. Aanpassing van de huren voor sociale woningen aan het inkomen van huishoudens.  Bron: Europese Commissie, 2012a. 

In het hierop volgende theoretische kader zal verder uitgeweid worden over de totstandkoming van  de  huidige  situatie  op  de  Nederlandse  woningmarkt.  Vervolgens,  na  de  methodologische  verantwoording  van  dit  empirische  onderzoek,  zal  het  Europese  en  Nederlandse  beleid  worden  vergeleken.  Op  basis  van  dit  beleidskader  zullen  uiteindelijke  de  specialisten  ondervraagd  worden  over de mogelijke effecten van de doorgevoerde maatregelen, om daarna nog kort in te gaan op de  Europese aanbevelingen van 2013 en af te sluiten met de conclusie. 

4   

Hoofdstuk 1  Theoretisch kader

 

Op  het  eerste  gezicht  lijkt  de  Nederlandse  woningmarkt  en  haar  beleid,  in  termen  van  geld  en  instrumenten,  behoorlijk  ver  ontwikkeld,  doordacht  te  zijn  en  goed  in  elkaar  te  zitten.  Dit  blijkt  echter lang niet voor alle aspecten van de woningmarkt te gelden (Boelhouwer & Hoekstra, 2009, p.  457).  Door  de  Europese  Unie  wordt  de  Nederlandse  woningmarkt  zelfs  als  structureel  verstoord  gezien  (Europese  Commissie  2012a).  In  dit  hoofdstuk  zal  een  algemene  beschrijving  van  de  Nederlandse woningmarkt gegeven worden, dat tijdens verder onderzoek dienst zal doen als kader  waarbinnen  dit  onderzoek  gedaan  wordt.  Er  zal  onderscheid  gemaakt  worden  tussen  economische  en sociale aspecten.   De  onbalans  en  inefficiëntie  op  de  Nederlandse  woningmarkt,  wordt  verklaard  door  o.a.  de  wijze  waarop de woningmarkt zich door de tijd heen ontwikkeld heeft. Sinds de tweede wereldoorlog, met  de  daarop  volgende  geboortegolf,  tot  aan  1990  heeft  het  beleid  gericht  op  de  Nederlandse  woningmarkt in het teken gestaan van het wegwerken van het kwantitatieve woningtekort. Daarbij  was  de  woningmarkt  sterk  gereguleerd  en  de  bouwgrond  schaars.  Over  bijna  de  gehele  periode  bepaalde  de  overheid  via  het  ruimtelijk  ordenings‐  en  woningbeleid  de  omvang,  prijsvorming,  het  type,  de  eigendom  verdeling  van  de  productie  en  de  locatie  van  woningen,  waardoor  van  een  (zuivere)  marktwerking  geen  enkele  sprake  was  (Vries,  de  &  Boelhouwer,  2004,  p.  48).  Pas  in  het  laatste  decennium  van  deze  periode  wordt  gesproken  over  maatregelen  die  de  marktwerking1  zouden moeten stimuleren (Haffner & Bouwmeester, 2010, pp. 802).   Economische effecten  Hypotheken en hypotheekrenteaftrek  Door  de  wijze  waarop  de  Nederlandse  woningmarkt  zich  vanaf  de  tweede  wereldoorlog  heeft  ontwikkeld, zijn er, zowel in het koop‐ als in het huursegment, structurele verstoringen ontstaan die  tot een geleidelijke stijging van de schuldenlast van de huishoudens en een inefficiënte allocatie van  kapitaal  (over  de  bevolking)  hebben  geleid  (Europese  Commissie,  2012b).  Er  is  sprake  van  een  inefficiënte kapitaalallocatie, die resulteert in steeds groter wordende verschillen tussen arm en rijk.  Deze  inefficiënte  kapitaalallocatie  en  groter  wordende  verschillen  tussen  arm  en  rijk,  worden  o.a.  veroorzaakt door de minimale fiscale prikkels van eigenwoningbezit voor de lagere sociale klasse.   Dit  doelt  op  het  feit  dat  bezitters  van  een  woning  de  rente  van  hun  hypotheekleningen  volledig  kunnen aftrekken van hun belastbare inkomen en wel tegen het hoogste marginale belastingtarief.  Daardoor hebben de rijkere huishoudens meer profijt van de regeling en konden zij in hogere mate  profiteren van de stijgende huizenprijzen. Daarnaast tellen huiseigenaren slechts een fractie van de  woningwaarde  op  bij  hun  vermogen  waar  belasting  over  betaald  moet  worden.  Dit  heeft  dus  als  gevolg dat het bezitten van vermogen in de vorm van een eigen woning fiscaal veel gunstiger wordt  belast  dan  overige  vormen  van  vermogen  en  dat  het  afsluiten  van  een  hoge,  aflossingsvrije,  hypotheek  voordelig  kon  zijn  (Europese  Commissie,  2012b,  p.  8).  Het  doel  van  de                                                                 Met de markwerking wordt het werken van de woningmarkt als een zelfstandig mechanisme binnen de vrije  marktstructuur, zonder te veel regulering van de overheid bedoeld.  1

 

5   

hypotheekrenteaftrek  was  het  stimuleren  van  eigenwoningbezit.  Uit  onderzoek  blijkt  dat  de  Nederlandse hypotheekrenteaftrek de voornaamste reden is voor de stijging van de vastgoedprijzen  in Nederland (Notten, 2011, p. 210).   Of  dit  een  generaliseerbare  uitspraak  is,  is  uiteraard  de  vraag.  Het  is  goed  denkbaar  dat  de  consequenties van de hypotheekrenteaftrek onder andere omstandigheden heel anders zou hebben  uitgepakt.  Het  is  eveneens  denkbaar  dat  de  huidige  situatie  is  ontstaan  door  een  samenloop  van  omstandigheden en ontwikkelingen. Dus, in de afgelopen jaren heeft de hypotheekrenteaftrek een  voorname rol gespeeld bij de stijging van de vastgoedprijzen. Anderzijds is het niet aannemelijk dat  dit onder alle omstandigheden die van invloed zijn, het geval zou zijn geweest.  Dat  de  hypotheekrenteaftrek  ook  andere  effecten  heeft  blijkt  uit  de  afname  van  de  netto  woningwaarde (marktwaarde min hypotheekschuld) voor de lagere sociale klassen en een toename  voor  de  hogere  sociale  klasse  (Veldhuis,  2012).  De  lagere  inkomens  die  in  de  onderverhuur,  vrije‐ marktsector of sociale huurwoningen zaten, konden niet van die stijging van de netto woningwaarde  profiteren. Terwijl de rijkere huishoudens met koopwoning hier wel van konden profiteren. Daarom  heeft de toename van de netto woningwaarde een regressieve werking op het gebied van inkomens.  Hypotheekschuld  Een  ander  kenmerk  van  de  Nederlandse  woningmarkt,  dat  nauw  samenhangt  met  de  zojuist  beschreven hypotheekrenteaftrek, is de omvang van de hypotheekschuld. Ondanks het relatief lage  eigenwoningbezit  in  Nederland  (binnen  Europa  ligt  dit  aandeel  alleen  in  Duitsland  lager  (Sterken,  2006, p. 589)) is de hypotheekschuld toch substantieel. De hypotheekschuld bedraagt in 2011 relatief  gezien  111%  van  het  BBP  en  is  daarmee  het  hoogste  van  Europa  (CBS,  2012b).  Dat  de  hypotheekschuld,  ondanks  het  lage  eigenwoningbezit,  zo  groot  is,  is  naar  alle  waarschijnlijkheid  te  verklaren  door  de  maatregelen  die  Boelhouwer  en  Hoekstra  (2009)  bespreken.  Het  betreft  de  volgende  maatregelen:  het  stimuleren  van  eigenwoningbezit  door  de  Nederlandse  overheid,  de  beperkte  mogelijkheden  binnen  de  ruimtelijke  ordening  door  overheidsingrijpen  en  de  gunstige  hypotheekvoorwaarden.  In  grafiek  1  is  de  stijging  van  de  langlopende  schulden  van  Nederlandse  huishoudens te zien. 90% van die schulden bestaat uit hypotheken (CBS, 2012b).  Grafiek 1. Langlopende leningen huishoudens, Nederland. 

  

Bron: CBS, 2012b. 

6   

Verdeling woningvoorraad naar bezit  Tegenover  het  kleine  aandeel  eigenwoningbezit  op  de  Nederlandse  woningmarkt  staat  het  grote  aandeel sociale huurwoningen. Met 35% sociale huurwoningen van de totale woningvoorraad, is de  voorraad sociale huurwoningen in  Nederland relatief gezien veel  hoger dan in de overige  westerse  landen (Boelhouwer & Hoekstra, 2009, p. 459). De Nederlandse vrije‐huursector valt dan ook in het  niet  bij  de  grote  sociale  huursector.  Deze  aspecten  van  de  huurmarkt  hebben  tot  een  zeer  inelastische  huurmarkt  geleid  (Europese  commissie,  2012a).  De  verdeling  van  de  woningvoorraad  naar bezit is kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt.  Daling woningprijzen    Sinds  2008  zijn  de  woningprijzen  op  de  Nederlandse  woningmarkt  gedaald.  Het  fenomeen  van  dalende woningprijzen is niet zozeer kenmerkend voor de Nederlandse woningmarkt, noch is het een  structureel probleem. Wel is de mate waarin de stijging en daling hebben plaatsgevonden de laatste  jaren  opvallend.  In  grafiek  2  is  een  overzicht  te  vinden  van  de  internationale  prijsontwikkeling  van  woningen binnen Europa. Naast de crisis, die een daling van het reële inkomen van veel huishoudens  tot  gevolg  heeft,  wordt  de  onzekerheid  over  het  Nederlandse  woningbeleid  genoemd  als  een  van  mogelijke oorzaken van de prijsdaling (Centraal Planbureau, 2013, p. 18).     Grafiek 2. Internationale vergelijken woningprijzen. 

 

Bron: Centraal Planbureau, 2013, p. 20. 

  De  zojuist  besproken  hypotheekschulden  die  burgers  hebben,  is  echter  niet  gedaald  met  de  daling  van woningwaarden. Dit heeft er voor gezorgd dat dat veel Nederlanders een negatieve overwaarde  op  hun  huis  hebben.  De  hypotheekschuld  is  sinds  1996  sneller  gegroeid  dan  de  woningwaarde  in  Nederland (CBS, 2012b). Dit is een belangrijke verstoring die de laatste jaren is ontstaan. Een kans op  restschulden heeft mensen erg terughoudend gemaakt om hun huis te verkopen. Dit heeft er voor  gezorgd dat een deel van de koopwoningen markt ‘op slot’ is gegaan. Daarnaast is er sinds 2010 een  daling  in  de  oplevering  van,  voornamelijk,  het  aantal  koopwoningen,  maar  ook  van  het  aantal  huurwoningen, waar te nemen (CBS, 2013).     

7   

(De‐)regulering    De onbalans op de woningmarkt wordt door Boelhouwer en Hoekstra (2009) verklaard door onder  andere de regulering door de overheid. Zij beweren dat het Nederlandse woningbeleid inconsistent  en  ineffectief  is  door  de  enorme  hoeveelheid  aan  interventies  vanuit  de  overheid  en  de  slechte  afstemming  daarvan.  Zo  wordt  de  vraag  naar  woningen  op  verschillende  manieren  gestimuleerd,  denk aan de hypotheekrenteaftrek en huurtoeslagen, terwijl de regelgeving met betrekking tot het  bouwen  en  plannen  van  nieuwe  woningen  op  verschillende  vlakken  wordt  verscherpt  (Bouwbesluiten,  energieprestatienormen,  enz.).  Dit  zorgde  tot  voor  kort  in  dichtbevolkte  gebieden  zoals  de  Randstad  voor  kwantitatief  woningtekort  en  daarmee  voor  enorme  prijsstijgingen  van  de  woningen.  Die  prijsstijgingen  hebben  er  op  haar  beurt  weer  voor  gezorgd  dat  de  prijs‐kwaliteit  verhoudingen van de woningen in die gebieden als scheef wordt ervaren (Boelhouwer en Hoekstra  2009,  p.  457).  Aan  de  andere  kant  is  het  erg  onwaarschijnlijk  dat  de  huidige  bouwkwaliteit  en  het  aantal  woningen  voor  de  minder  bedeelden  had  kunnen  ontstaan  zonder  de  gehanteerde  regelgeving.    Haffner en Bouwmeester  (2010) verklaren de onbalans onder meer aan de hand van de regulering  van de aanbodkant van de woningmarkt. Zij stellen dat een versoepeling van de mogelijkheden tot  ruimtelijke  ordening  een  belangrijk  aspect  is  bij  het  creëren  van  meer  marktwerking  op  de  woningmarkt. Boelhouwer (2002, p. 220) benadrukt juist het belang van het Nederlandse ruimtelijk  ordeningsbeleid.  Dit  is  volgens  hem  één  van  de  aspecten  waardoor  de  leefbaarheid  in  ons  dichtbevolkte  land  gehandhaafd  is.  Ook  heeft  de  overheidsregulering  geleid  tot  betere  woonvoorwaarden  dan  in  andere  Europese  landen  (Stephens,  1996,  p.  102).  Zonder  de  sterke  regulering zou er geen groen meer te vinden zijn in de Randstad.    Gat huur‐ en koopmarkt    Een kenmerk van de Nederlandse woningmarkt is het gat tussen de huur‐ en koopsector. Dit gat is  voornamelijk  ontstaan  doordat  de  huurtoeslag  inkomen  gebonden  is  en  de  hypotheekrenteaftrek  toegankelijk voor alle inkomensgroepen die het geld hebben voor een hypotheek. Belangrijk hierbij is  om te realiseren dat het voor de hogere inkomens gunstiger is om een hypotheek af te sluiten en dat,  zoals zojuist beschreven, een deel van de koopwoningenmarkt ‘op slot’ zit. Boelhouwer en Hoekstra  (2009,  p.  458)  zien  het  kwalitatieve  en  kwantitatieve  woningtekort  in  de  Randstad  als  een  van  de  fundamentele problemen voor de onbalans op de Nederlandse woningmarkt. Dit in tegenstelling tot  de Europese Commissie die, de aanbevelingen in acht nemend, voornamelijk aandacht heeft voor de  verstorende aspecten van de hypotheekrenteaftrek en de prijzen en marktwerking van de vrije‐ en  sociale huurmarkt (Europese Commissie, 2012a).     Het gat tussen de huur‐ en koopmarkt wordt ook door Haffner en Bouwmeester (2010) beschreven.  Zij focussen zich meer op de prijs van wonen. Zij hebben het niet zo zeer over het voordeel voor de  hogere  sociale  klassen  in  de  koopsector  zoals  Veldhuis  (2012),  of  over  de  onbalans  binnen  het  Nederlandse  woningbeleid  zoals  Boelhouwer  en  Hoekstra  (2009),  maar  constateren  dat  de  laatste  jaren, in het bijzonder voor huurders in de vrijemarktsector, wonen aanzienlijk duurder is geworden  wanneer gekeken wordt naar de uitgaven/inkomens ratio. Huurders in de vrijemarktsector moeten  dus  een  steeds  groter  deel  van  hun  inkomen  besteden  aan  een  woning  van  een  bepaald  niveau.  8   

Daarom  heeft  deze  ontwikkeling  een  regressieve  werking  op  het  gebied  van  woningniveau/woningtype.     Volgens  de  Haffner  en  Bouwmeester  (2010)  is  dit  te  verklaren  in  verband  met  de  inelastische  woningmarkt.  Door  de  hoge  prijzen  binnen  de  koopsector  is  het  zeker  voor  starters  moeilijk  geworden om die markt binnen te komen. Dit zorgt voor een toenemende druk op de ((kleine) vrije)  huurmarkt en is daarmee een van de verklaringen voor gestegen prijzen binnen de vrije huurmarkt.  Volgens  Haffner  en  Bouwmeester  heeft  de  Nederlandse  woningmarkt  zich  dus  het  ongunstigst  ontwikkeld  voor  de  middenklasse.  De  lagere  sociale  klasse  had  immers  recht  op  huursubsidies  en  toeslagen en de hogere klassen konden maximaal profiteren van de stijging van de vastgoedprijzen.  Wanneer gekeken wordt naar de aanbevelingen van de Europese Commissie lijkt zij de vastzittende  markt  niet  direct  als  probleem  te  zien.  De  Europese  Commissie  richt  zich  voornamelijk  op  de  hypotheekrenteaftrek en de prijzen op de sociale huurmarkt.     Sociale effecten    De  druk  op  de  huurmarkt  en  de  hoge  prijzen  in  de  koopsector  vergroten  ook  het  verschil,  dat  als  probleem  gezien  kan  worden,  tussen  de  ‘zittende’  en  ‘nieuwkomers’  op  de  Nederlandse  woningmarkt.  Dit  verschil  geldt  voor  zowel  de  koop  als  de  huurmarkt.  Er  is  een  wezenlijk  verschil  tussen  huizenbezitters  die  in  de  jaren  ’80  of  begin  jaren  ’90  huizen  hebben  gekocht,  en  dan  voornamelijk voor de hogere sociale klasse zoals Veldhuis (2012) beschrijft, en de nieuwkomers die in  de huidige markt een huis willen kopen. De ‘zittende’ huizenbezitters, die hun huis hebben gekocht  in de jaren ’80 en begin jaren ’90, hebben enorm kunnen profiteren van de prijsstijging die het op dit  moment  lastig  maakt  voor  de  ‘nieuwkomers’  om  toegang  te  krijgen  tot  de  koopmarkt  (Haffner  en  Bouwmeester, 2010 & Veldhuis, 2012). Ook is er een groot verschil tussen de lagere sociale klassen  die in de sociale huurwoningen zitten en de nieuwkomers (studenten, immigranten) die op de vrije  markt  sector  zijn  aangewezen.  Dit  is  regressief  qua  generatie.  De  aanbevelingen  van  de  Europese  Commissie lijken hier geen aandacht voor te hebben.    Voordelen van eigenwoningbezit    Elsinga  en  Hoekstra  (2004)  beschrijven  waarom  eigenwoningbezit  gestimuleerd  moet  worden.  Als  belangrijke  voordelen  noemen  zij  de  hogere  mate  van  stabiliteit  in  wijken  waar  overwegend  koopwoningen  te  vinden  zijn  en  vermogensopbouw  via  eigenwoningbezit  maakt  overheidsvoorzieningen  voor  de  oudere  minder  noodzakelijk.  Ook  Aaronson  (2000)  komt  met  een  aantal  voordelen  van  eigen  woningbezit.  Hij  behandelt  voornamelijk  de  hogere  betrokkenheid  van  eigenwoningbezitters  bij  de  buurt  en  het  lagere  niveau  van  schooluitval  onder  kinderen  van  eigenwoningbezitters.  Daarnaast  zou  het  stimuleren  van  eigenwoningbezit  onder  de  lagere‐  en  middenklasse kunnen bijdragen aan verkleining van het gat tussen de huur‐ en koopmarkt en kunnen  zorgen  voor  een  efficiëntere  allocatie  van  kapitaal.  Deze  gedachte  gang  lijkt  niet  te  sporen  met  de  aanbevelingen van de Europese Commissie die vooralsnog voornamelijk van financiële aard lijken te  zijn.       

9   

Scheefwonen en de concurrentie positie corporaties    De kloof tussen ‘zittende’ en ‘nieuwkomers’, rijkere en armere bevolking en de koop‐ en huursector  die  zojuist  beschreven  zijn,  duiden  op  een  gesegmenteerde  woningmarkt  die  vrij  star  is  en  waar  weinig doorstroming en verandering in het type woningen plaatsvindt. Een ander fenomeen binnen  de  Nederlandse  woningmarkt  dat  niet  bijdraagt  aan  de  flexibiliteit  ervan  is  het  zogenaamde  scheefwonen.  Scheefwonen  vindt  plaats  wanneer  een  huishouden  met  een  relatief  hoog  inkomen,  woonachtig  is  in  een  voor  hen  ‘te  goedkope’  woning.  Huishoudens  die  scheefwonen,  belemmeren  daardoor de toegang tot de huurmarkt voor huishoudens uit lagere sociale klassen die zich niet meer  dan een goedkope huurwoning kunnen veroorloven. Dit fenomeen vindt voornamelijk plaats binnen  de  sociale  huursector.  Tegen  het  scheefwonen  worden  echter  al  maatregelen  getroffen.  Deze  maatregelen, zorgen samen met het grote gat tussen huur‐ en koopwoningen, echter wel voor een  toenemende druk op de vrije huurmarkt.    Over sociale huurwoningen wordt vaak gezegd dat ze een zuivere markwerking op de woningmarkt  verstoren.  Meerdere  Europese  landen  hebben  dan  ook  de  opdracht  gekregen  om  de  sociale  huursector meer te laten concurreren met de rest van de woningmarkt (Oxley et al., 2010, p. 332).  Aangezien Nederland met 35% relatief gezien de grootste sociale woningmarkt heeft (Boelhouwer &  Hoekstra,  2009),  zou  meer  marktwerking  een  groter  effect  hebben.  Doordat  een  grote  sociale  woningmarkt getuigd van overheidsinterventies, past dit bij hetgeen Haffner en Bouwmeester (2010,  p. 800) zeggen met betrekking tot de focus op het stimuleren van de marktwerking gedurende het  laatste decennium en bij de aanbevelingen van de Europese Commissie uit 2012.    De Nederlandse sociale huursector is, dankzij haar karakter en  de manier waarop deze tot stand is  gekomen, een internationaal bekende sector die als voorbeeld voor beleidsmakers in het buitenland  aangehaald  wordt  (Boelhouwer,  2002,  p.  219).  Het  is  een  sector  die  verder  en  langer  is  doorontwikkeld dan die van veel andere landen. Daarnaast is de sociale huursector in Nederland niet  enkel beschikbaar voor de allerlaagste sociale klasse maar voor een iets bredere groep. Hierdoor zijn  de  wijken  die  voornamelijk  bestaan  uit  sociale  huurwoningen  geen  wijken  die  bezet  zijn  door  de  allerarmste  van  de  samenleving  (Kempen  &  Priemus,  2002,  p.  237).  Hierdoor  is  er  meer  inkomensdiversiteit  in  de  Nederlandse  wijken  die  voornamelijk  bestaan  uit  sociale  huurwoningen  dan in vergelijkbare wijken in het buitenland. Dit wordt door de auteurs als een positieve eigenschap  beschouwd. Met het oog op de aanbevelingen lijkt hier echter verandering in te komen.    Tot slot    Volgens de verschillende verhalen van experts lijkt de Nederlandse woningmarkt vast te zitten. Er is  weinig beweging tussen de huur‐ en koopsector, bij de gereguleerde huursector ontbreekt het aan  concurrentie, enorme hypotheekschulden, er vindt weinig nieuwbouw plaats, voor nieuwkomers op  de woningmarkt is het moeilijk om toegang te krijgen tot de woningmarkt, negatieve overwaarden  door  de  daling  van  woningprijzen  zetten  delen  van  de  koopmarkt  op  slot  en  er  bestaat  een  grote  onduidelijkheid  over  het  huidige  en  toekomstige  woningbeleid  van  de  Nederlandse  regering.  De  onderstaande  tabel  dient  als  samenvatting  van  een  deel  van  alle  meningen  over  de  problemen  en  oplossingen rond de issues op de woningmarkt.    10   

Tabel 1. Samenvatting van het Theoretisch kader. 

Auteurs 

Probleem 

Oorzaak problemen

Beste oplossing

Vries, de &  Boelhouwer,  2004  Haffner &  Bouwmeester,  2010  Haffner &  Bouwmeester,  2010  Haffner &  Bouwmeester,  2010  Veldhuis, 2012 

Regulering overheid

Deregulering ter  bevordering  marktwerking  Deregulering ter  bevordering  marktwerking  Stimuleren marktwerking  huurmarkt  ‐

Boelhouwer en  Hoekstra, 2009 

Gebrek  marktwerking  woningmarkt  Gebrek  marktwerking  woningmarkt  Toegenomen prijs  wonen  middenklasse  Kansen  nieuwkomers  woningmarkt  Kansen  nieuwkomers  woningmarkt  Oneerlijke  verdeling kapitaal  Hypotheekschuld  Nederland    Onbalans  woningmarkt 

Boelhouwer en  Hoekstra, 2009 

Onbalans  woningmarkt 

Elsinga en  Hoekstra, 2004  Oxley et al.,  2010 

Belang  eigenwoningbezit  Concurrentie  positie corporaties 

Veldhuis, 2012  Boelhouwer en  Hoekstra, 2009 

Regulering overheid

Inelastische huurmarkt

Prijsstijgingen van het  verleden door  hypotheekrenteaftrek  Prijsstijgingen van het  verleden door  hypotheekrenteaftrek  Hypotheekrenteaftrek Regulering overheid

Regulering overheid en  slechte afstemming  daarvan  Kwantitatief en  kwalitatief  woningtekort  Balans binnen wijken Staatsteun

Spoort beste  oplossing met  aanbevelingen EC?  Ja 

Ja 

Ja 

‐ 

‐

‐ 

‐

‐ 

Maatregelen  overheid  verminderen  Maatregelen  overheid  verminderen  Oplossen tekorten 

Ja 

Ja 

Nee 

Stimuleren  Nee  eigenwoningbezit  Stimuleren Ja  concurrentie positie  corporaties  Bron: Godert van Dedem 

11   

Hoofdstuk 2   Onderzoeksopzet en methodologische verantwoording van het      empirische onderzoek  Dit  onderzoek  betreft  een  case  study  analyse  van  de  Nederlandse  woningmarkt  omdat  er  een  grondig diepte onderzoek gedaan zal worden naar één bepaalde case (Yin, 2009, pp. 4). Het is een  exploratief onderzoek met als doel het analyseren van het beleid en de meningen van stakeholders  en  deskundigen  over  de  hervorming  als  voorgesteld  door  de  Europese  Commissie  en  de  effecten  daarvan  op  de  Nederlandse  woningmarkt  (zie  het  conceptueel  model).  De  meningen  van  stakeholders  en  deskundigen  worden  geanalyseerd  aan  de  hand  van  de  thematische  analyse.  Als  startpunt van de beleidsanalyse zullen de beleidsaanbevelingen van de Europese Commissie van mei  2012 genomen worden.  De  onderzoekseenheden  en  data  zullen  bestaan  uit  Europese  en  Nederlandse  beleidsteksten  die  betrekking  hebben  op  de  Nederlandse  woningmarkt  en  de  verhalen  die  voortkomen  uit  de  interviews.  Deze  onderzoekseenheden  lenen  zich  goed  voor  het  uitvoeren  van  een  grondig  diepte  onderzoek (Richardson, 1990, pp. 116). In verband met de tijd en het overzicht van het onderzoek zal  de N relatief klein zijn.   Allereerst zal het Nederlandse en Europese beleid geanalyseerd worden. De beleidsanalyse, waarin  de  effecten  van  de  Europese  Unie  op  het  Nederlandse  beleid  in  het  kader  van  de  beleidsveranderingen worden onderzocht, dient als een beleidskader. De data over de veranderingen  die  zouden  kunnen  ontstaan  naar  aanleiding  van  de  beleidsveranderingen,  worden  verkregen  via  interviews met deskundigen en stakeholders. Die verhalen zullen worden geanalyseerd aan de hand  van de thematische analysemethode. Omdat er binnen het beleid naar alle waarschijnlijkheid maar  één verhaallijn te vinden is, zeker wanneer nieuwe vormen van beleid gezien worden als delen van  een eerder verhaal, is het lastig om te onderzoeken wat dan het werkelijke verhaal zal zijn. Daarom  heeft een narratieve of thematische analyse niet zoveel zin bij het analyseren van beleid.  Doordat  er  geen  vaste  procedure  bestaat  voor  het  selecteren  van  onderzoekseenheden  kan  de  repliceerbaarheid  van  de  dataverzameling  een  valkuil  vormen.  Verwacht  wordt  dat  relevante  beleidsteksten,  van  zowel  de  EU  als  Nederland,  gevonden  zullen  worden  op  de  websites  van  de  Europese Unie en de Nederlandse overheid. Overige rapporten en teksten zullen gezocht worden op  basis  van  een  aantal  termen:  “Nederlandse  woningmarkt”,  “Hypotheekrenteaftrek”,  “Woningcorporaties”,  “(Europees)  beleid  Nederlandse  woningmarkt”,  “Sociale  huur”,  “Nederlandse  huur‐ en koopwoningenmarkt”, e.d. De selectie is en blijft interpretatief, maar dankzij deze termen  wordt  de  gedachte  achter  en  de  manier  van  selecteren  iets  wat  duidelijker  en  zal  daarmee  de  repliceerbaarheid van het onderzoek vergroten.  De  vergelijking  van  de  Nederlandse  en  Europese  standpunten  met  betrekking  tot  de  Nederlandse  woningmarkt  zullen  discussiepunten  opleveren  voor  interviews.  Er  zal  getracht  worden  om  respondenten  te  zoeken  met  een  zo  breed  mogelijke  achtergrond  om  een  zo  breed  mogelijk  speelveld aan meningen te dekken en daardoor alles in een groter geheel te kunnen plaatsen. Tevens  zal hierdoor getracht worden om het belangenspel tussen de respondenten deels weer te geven. De  thematische analyse biedt mogelijkheden voor de reflectie van verschillende verhalen en kan helpen  bij het systematisch plaatsen van verhalen in een groter geheel (Bryman, 2008, pp. 560). Wanneer uit  onderzoek  blijkt dat de verhalen helemaal niet  zo verschillend zijn, zal overgegaan kunnen worden  12   

op een discourse analyse. Het krantenartikel van Damen (2013) over de woningbouwcorporaties die  de minister van wonen, minister Blok, willen aanklagen, toont echter aan dat het niet waarschijnlijk is  dat alle verhalen eensgestemd zullen zijn.  De  verhalen  die  voort  komen  uit  de  interviews  zijn  verhalen  over  de  toekomst  en  zullen  dus  gedeeltelijk  uit  speculaties  bestaan.  Over  toekomstige  effecten  van  het  nieuwe  beleid  kan  immers  geen 100% zekerheid bestaan. De verhalen van de specialisten en stakeholders zullen voornamelijk  gebruikt worden om van de mogelijke effecten op de woningmarkt op een rij te krijgen.  Een  valkuil  die  we  ook  bij  de  data  analyse  tegenkomen,  is  het  ontbreken  van  een  vaste  procedure  (Bryman,  2008,  pp.  555).  Om  deze  valkuil  te  minimaliseren  zullen  de  analyse  stappen  duidelijk  beschreven worden en zal geprobeerd zo dicht mogelijk bij de inhoud van de teksten te blijven. Een  andere  valkuil  is  die  van  de  interpretatie.  Iedere  lezer  kan  een  verhaal  op  een  bepaalde  manier  interpreteren,  maar  wat  is  de  juiste?  Om  deze  valkuil  te  beperken  zal  er,  voor  de  belangrijkste  verhalen, een meelezer gevraagd worden naar zijn of haar interpretatie van het verhaal. Ook moet  de onderzoeker altijd kritisch blijven ten opzichte van de teksten (Bryman, 2008, pp. 560).  Gedurende  dit  onderzoek  zal  er  eerst  onderzoek  gedaan  worden  alvorens  er  een  theorie  wordt  gevormd. Dit is een kenmerk van inductief onderzoek (Bryman, 2008, pp.694).  Figuur 1. Conceptueel model.

  Bron: Godert van Dedem

13   

Hoofdstuk 3   Waarom trekt de Nederlandse woningmarkt de aandacht van de      Europese Unie?  Zoals  al  duidelijk  is  geworden  uit  het  theoretisch  kader  is  de  woningmarkt  in  Nederland  sterk  gereguleerd  om  huurders  te  beschermen  en  eigenwoningbezit  te  stimuleren  (Europese  Commissie,  2012b,  p.  6).  De  regelgeving  heeft  een  aantal  structurele  verstoringen  veroorzaakt  op  de  Nederlandse woningmarkt. Met de komst van de crisis zijn er meer en andere verstoringen ontstaan.  Zo zijn de huizenprijzen en het aantal transacties gedaald, de nieuwbouw gestagneerd, banken zijn in  de  problemen  gekomenen  en  is  er  sprake  van  een  negatieve  ontwikkeling  van  de  particuliere  consumptie.  De  redenen  voor  het  verscherpte  toezicht  van  de  Europese  Unie  op  de  Nederlandse  woningmarkt lijken in het verlengde te liggen van deze ontwikkelingen en zijn dan ook voornamelijk  van financiële aard te zijn. Ondanks dat de crisis een belangrijke rol lijkt te spelen bij het doen van de  aanbevelingen  moet  er  een  goed  onderscheid  gemaakt  worden  tussen  welke  verstoringen  structureel zijn en welke veroorzaakt zijn door de crisis.    Structurele fiscale voordelen    De  Europese  Commissie  (2012b  p.5)  is  van  mening  dat  deze  structurele  fiscale  voordelen  hebben  gezorgd  voor  een  inefficiënte  allocatie  van  kapitaal  waarvan  de  rijkere  optimaal  hebben  kunnen  profiteren.  Daarnaast  verbindt  de  Europese  Commissie  (2012c,  p.  17)  het  interne  risico  van  de  Nederlandse economie voornamelijk met de relatief hoge schulden per huishouden en de daardoor  gestegen prijzen op de vastgoedmarkt die volgens de commissie beiden zijn ontstaan door de zojuist  beschreven fiscale voordelen. Dit is een structureel probleem van de Nederlandse woningmarkt. In  de jaren voor de crisis steeg de schuldenlast van veel Nederlandse huishoudens in vergelijking tot het  beschikbaar  inkomen.  Deze  toename  bestond  voor  het  grootste  deel  uit  een  toename  van  de  hypotheekschuld Mede door de stijging van de vastgoedprijzen, maakte hypotheekleningen in 2009  27% van de bankenactiva uit. Dit aandeel ligt dan ook ver boven het Europese gemiddelde van 15%  (Europese Commissie, 2012b. p. 9).    Kwetsbare positie van banken    Sinds  de  crisis  hebben  huishoudens  voor  het  eerst  te  maken  met  onderwaarde  in  plaats  van  overwaarde  en  staat  de  overheid  door  gedwongen  verkopen  steeds  vaker  garant  via  de  Nationale  Hypotheekgarantie  (NHG).  Daarnaast  heeft  de  overheid  al  een  aantal  keer  garant  gestaan  voor  verschillende  banken  die  in  ‘zwaar  weer’  zijn  gekomen  doordat  onder  andere  huishoudens  hun  hypotheken  niet  meer  konden  betalen  (Centraal  Planbureau,  2012,  p.  24).  Door  de  toenemende  werkloosheid,  de  dalende  huizenprijzen  en  het  dalend  aantal  huizenverkopen,  die  allemaal  onderdeel  zijn  van  de  huidige  crisis,  komt  dus  een  groot  deel  (27%)  van  de  totale  Nederlandse  bankenactiva in gevaar (Centraal Planbureau, 2012, p. 24). De kwetsbare positie van de banken en  huishoudens  en  de  rem  op  de  economische  groei,  zijn  redenen  waardoor  de  Nederlandse  woningmarkt  de  aandacht  heeft  getrokken  van  de  Europese  Unie  en  waardoor  de  Europese  Commissie  de  aanbeveling  voor  de  wijziging  van  de  gunstige  fiscale  behandeling  van  eigenwoningbezit heeft gedaan (Europese Commissie, 2012a, p. 6 & Notten, 2011, p. 215).     14   

Verhouding sociale – en vrije woningmarkt    Op  de  markt  voor  huurwoningen  zijn  de  meeste  huren  en  jaarlijkse  huurverhogingen  aan  maxima  gebonden (Europese Commissie, 2012b. p. 8). De Nederlandse woningcorporaties, die gezien worden  als particuliere non‐profit instellingen, zijn wettelijk verplicht om goedkope woningen te verstrekken  voor de lagere inkomenscategorieën. Deze gesubsidieerde huurmarkt bestrijkt verreweg het grootste  deel  van  het  huursegment  en  wordt  gekenmerkt  door  lange  wachttijden  voor  nieuwe  woningzoekenden  in  de  steden.  De  vrije  huurmarkt  bestrijkt  in  Nederland  een  klein  deel  van  de  woningmarkt. De verhoudingen van sociale‐ en vrije markt woningen ten opzichte van de koopmarkt,  liggen in Nederland anders dan in de meeste Europese landen (Cecoadhas Housing Europe, 2011, p.  10). In figuur 2 zijn deze verhoudingen te zien. Zoals waarschijnlijk al bekend, valt op dat de sociale  huursector  in  Nederland  relatief  gezien  de  grootste  van  Europa  is.  Dit  kan  gezien  worden  als  een  structurele verstoring.    Figuur 2. Verdeling woningvoorraad EU naar eigendom in 2011. 

Bron: Cecodhas Housing Europe.

Wisselwerking  fiscale prikkels, financiële innovaties en beleidsmaatregelen    Zoals  ook  al  in  het  theoretisch  kader  is  besproken,  beschikt  Nederland  over  een  zeer  inelastisch  aanbod van huurwoningen. Deze is veroorzaakt door het sociaal beleid, het vaststellen van plafonds  voor  huren  en  huurverhogingen  en  het  feit  dat  huishoudens  met  hogere  inkomens  regelmatig  gebruik  maken  van  de  sociale  huurwoningen  die  bedoeld  zijn  voor  de  armeren  (scheefwonen)  (Europese  Commissie,  2012b.  p.7).  Verder  staat  de  bijzondere  rechtsstatus  van  sociale  woningcorporaties  een  efficiënte  benutting  van  het  omvangrijke  maatschappelijk  kapitaal  dat  zij  bezitten  in  de  weg.  Daarnaast  lijken  woningcorporaties  niet  optimaal  te  functioneren.  De  overheid  heeft  het  Waarborgfonds  Sociale  Woningbouw  in  het  leven  geroepen  om  daarmee  garanties  te 

15   

verlenen  voor  leningen  aan  sociale  woningcorporaties  (Europese  Commissie,  2012b.  p.7).  Dit  duidt  erop dat woningcorporaties niet altijd allemaal even betrouwbaar zijn op het gebied van leningen.    De wisselwerking tussen de fiscale prikkels, financiële innovaties, beleidsmaatregelen die het aanbod  dan wel vergroten, dan wel beperken en de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt (voornamelijk van de  jaren  ’90)  die  de  vraag  op  de  woningmarkt  hebben  gestimuleerd,  hebben  de  prijzen  opgedreven.  Tegelijkertijd  wordt  de  waarde  van  (huur)woningen  gedrukt  door  de  gecontroleerde  prijzen  op  de  huurmarkt  (Europese  Commissie,  2012b.  p.  8).  Dit  geldt  voornamelijk  voor  de  woningvoorraad  van  de sociale woningcorporaties. Daarnaast maakt het grote aantal adviesorganen en andere instanties  die  zich  bemoeien  met  en  gebaat  zijn  bij  het  reilen  en  zeilen  van  de  woningmarkt,  het  niet  eenvoudiger.     Begrotingstekort    De woningmarkt is een essentieel onderdeel van de Nederlandse economie die veel invloed heeft op  het  consumenten  vertrouwen  en  met  de  komst  van  de  crisis  is  er  nog  een  aantal  verstoringen  ontstaan.  De  aanbevelingen  zijn  door  de  Europese  Commissie  ontstaan  uit  angst  voor  te  grote  begrotingstekorten  en  serieuze  problemen  binnen  haar  lidstaat  en  minder  uit  specifieke  interesse  voor  de  woningmarkt.  Dus  door  de  crisis  is  er  aandacht  ontstaan  voor  de  woningmarkt  en  niet  andersom.  In  de  volgende  hoofdstukken  zal  het  beoogde  beleid  van  de  Europese  Unie  en  Nederlandse overheid geschetst worden.   

16   

Hoofdstuk 4  Beleid Europese Unie ten opzichte van de Nederlandse woningmarkt

 

De tweede deelvraag van dit onderzoek luidt als volgt: Tot op welke hoogte spoort het advies van de  EU met de huidige plannen van het Nederlandse kabinet om de woningmarkt te hervormen?. Voordat  het  advies  vergeleken  kan  worden  met  de  Nederlandse  plannen  voor  de  woningmarkt,  zullen  de  aanbevelingen van de Europese Commissie in dit hoofdstuk uitgebreid besproken worden.  Ondanks  dat  in  dit  onderzoek  de  aanbevelingen  van  de  Europese  Commissie  van  mei  2012  als  startpunt worden gezien, wordt er toch nog even teruggegrepen op een eerdere aanbeveling van de  Europese  Commissie  die  zij  deed  in  2011.  Toen  raadde  zij  de  Nederlandse  overheid  aan  een  inkomensgrens voor huishoudens in te voeren, waarboven de huishoudens geen recht meer zouden  hebben  op  een  sociale  huurwoning.  Een  van  de  redenen  was  het  stimuleren  van  een  heilzame  marktwerking  op  de  huurwoningenmarkt  door  het  voorkomen  van  scheefwonen  (CBS,  2012a).  Een  andere belangrijke reden hiervoor was de oneerlijke concurrentie positie die de corporaties hadden  verkregen met de staatsteun. Door de staatsteun konden corporaties goedkoper aan geld en grond  komen.  Hierdoor  was  het  voor  de  marktpartijen  vrijwel  onmogelijk  om  met  de  corporaties  te  concurreren.   De focus van de Europese Commissie lag hierbij dus niet zozeer op de woningmarkt zelf, maar op het  beginsel  van  oneerlijke  concurrentie  en  de  marktwerking.  Hier  is  uiteindelijk  gehoor  aan  gegeven  door  de  Nederlandse  overheid  wat  betekende  dat  huishoudens  met  een  gezamenlijk  inkomen  van  meer dan 33.614 euro vanaf 1 januari 2011 geen recht meer hadden op een sociale huurwoning. Op  dat  moment  werd  een  kwart  van  de  sociale  huurwoningen  bezet  door  huishoudens  met  een  gezamenlijk inkomen dat hoger lag dan 33.614 euro, zie figuur 3. Ondanks dat er op het moment van  schrijven nog geen data beschikbaar is over de situatie een jaar na invoering van de maatregel, kan  gezegd  worden  dat  het  een  redelijk  ingrijpende  maatregel  is,  aanbevolen  door  de  Europese  Commissie, waar daadwerkelijk opvolging aan is gegeven door de Nederlandse overheid.  Figuur 3. Aandeel corporatiewoningen met bewoners met inkomen vanaf 33 duizend euro, 2011. 

Bron: CBS, 2012. 

17   

Reikwijdte van aanbevelingen door de Europese Commissie  De  maatregel  van  de  Europese  Commissie  moest  destijds  nog  goedgekeurd  worden  door  de  Nederlandse overheid en was dus een niet verbindend besluit (Prechal & Vandamme, 2007, p. 17).  Dit  betekent  echter  niet  dat  ze  onbelangrijk  zijn.  De  Europese  Commissie  legt  door  het  doen  van  aanbevelingen,  nadruk  op  de  in  hun  ogen  prangende  zaken.  Daarnaast  blijkt  uit  onderzoek  dat  aanbevelingen uiteindelijk vaak leiden tot vormen van bindende regelgeving (Prechal & Vandamme,  2007, p. 17). Hierdoor kan de Europese Commissie met het doen van aanbevelingen een lidstaat een  “kant  op  duwen”.  Dit  betekent  dat  aanbevelingen  niet  onderschat  mogen  worden.  De  aanbeveling  met betrekking tot de inkomensgrens van huishoudens is hier een levend voorbeeld van.  Aanbeveling 1  De eerste aanbeveling van de Europese Commissie uit 2012 luidt als volgt: wijziging van de gunstige  fiscale  behandeling  van  eigenwoningbezit,  onder  meer  door  een  geleidelijke  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek,  en/of  door  een  systeem  voor  toerekening  van  de  huurwaarde  (Europese  Commissie,  2012b,  p.  7).  De  Europese  Commissie  doelt  hiermee  op  een  algehele,  geleidelijke,  afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De Commissie is van mening dat dit wellicht gerealiseerd  kan worden zonder een nog verdere scherpe daling van de huizenprijzen te veroorzaken. Daarnaast  zal  een  tragere  transitie  in  het  koopsegment  vermoedelijk  de  geleidelijke  verhoging  van  de  huurtarieven  binnen  de  gereglementeerde  huurwoningmarkt  beperken  (Europese  Commissie,  2012b, p. 7). Dit wordt gezien als een positief effect omdat er dan minder controle van de overheid  nodig  zal  zijn  op  dat  gebied.  Met  de  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek  zal  Nederland  in  de  voedsporen van het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Duitsland treden (Ras et al., 2011, p. 976).  Aanbevelingen 2 en 3  De tweede en derde aanbeveling hebben betrekking op de inelastichse huurmarkt en luiden als volgt:  de totstandbrenging van een meer marktgericht prijsstelsel op de huurwoningenmarkt en aanpassing  van de huren voor de sociale woningen aan het inkomen van huishoudens. De Europese Commissie  ziet  een  meer  marktgericht  prijsstelsel  voornamelijk  ontstaan  door  het  segment  van  de  sociale  huurwoningen te verkleinen (Europese Commissie, 2012b, p. 8). Daarnaast zouden zij de status van  de  woningcorporaties  willen  herzien.  Behalve  over  de  grote  van  de  corporaties  wordt  niets  gezegd  over  de  manier  waarop  zij  de  status  van  de  woningcorporaties  willen  herzien.  Naar  alle  waarschijnlijkheid  heeft  het  te  maken  met  nastreven  van  het  oorspronkelijke  doel  van  de  woningbouwcorporaties  zoals  vastgelegd  in  de  woningwet  van  1902:  “Het  voorzien  in  huisvesting  voor personen die vanwege hun inkomen of andere omstandigheden daar zelf moeilijk voor kunnen  zorgen  tegen  een  draagbare  prijs”  (Kuypers  &  Smallegange,  2008,  p.  3).  Voordat  de  zojuist  beschreven  discussie  met  betrekking  tot  de  inkomensgrens  van  33.614  euro  plaats  vond  was  er  discussie over de staatsteun aan woningcorporaties (Kuypers & Smallegange, 2008 & MinBZK, 2010).  Staatsteun zou alleen toegestaan worden voor woningcorporaties die een rechtstreekse relatie met  sociaal  achtergestelde  huishoudens  hadden  (Kuypers  &  Smallegange,  2008  &  MinBZK,  2010).  Het  invoeren van de inkomensgrens heeft als doel om scheefwonen tegen te gaan en dus om de sociale  huurwoningen  beschikbaar  te  houden  voor  de  sociaal  achtergestelde  huishoudens.  Ook  dit  komt  overeen met het oorspronkelijke doel van de woningcorporaties wat het aannemelijk maakt dat de  Europese  Commissie,  door  het  doen  van  de  aanbevelingen,  onder  andere  de  activiteiten  van  de  corporaties terug wilt brengen naar het oorspronkelijke doel.  18   

Tot slot  Zoals  blijkt  uit  de  rapporten  van  de  Europese  Commissie  zijn  de  aanbevelingen  niet  erg  gespecificeerde en ver uitgewerkte vormen van beleid. Het zijn vormen van advies van de Europese  Commissie  aan  de  Nederlandse  overheid  die  de  overheid  zelf  verder  moet  uitwerken  voordat  ze  geïmplementeerd  kunnen  worden.  Zoals  eerder  al  vermeld  spelen  de  aanbevelingen  vaak  een  belangrijke rol bij het ontstaan van beleid en kunnen zij uiteindelijk een behoorlijke impact hebben  (CBS, 2012a & Prechal & Vandamme, 2007, p. 17).   

 

19   

Hoofdstuk 5  Huidig Nederlands beleid ten opzichte van de woningmarkt  In  het  vorige  hoofdstuk  zijn  de  aanbevelingen  van  de  Europese  Commissie  voor  de  Nederlandse  woningmarkt  besproken.  Dit  hoofdstuk,  waarin  het  Nederlandse  beleid  ten  opzichte  van  de  woningmarkt wordt besproken, is net als het vorige hoofdstuk een stap die genomen moet worden  voordat  het  Europese  met  het  Nederlandse  beleid  vergeleken  kan  worden.  Het  geactualiseerde  stabiliteitsprogramma  van  2012,  het  nationaal  hervormingsprogramma  2012  en  het  woonakkoord  van Stef Blok zullen de voornaamste beleidsstukken zijn die in dit hoofdstuk geanalyseerd worden.     De  eerste  twee  beleidsdocumenten  zijn  geschreven  nadat  de  Europese  Commissie  haar  aanbevelingen  heeft  gedaan  en  zijn  allebei  opgestuurd  zijn  naar  de  Europese  Commissie  (Rijksoverheid,  2012).  Daarnaast  worden  de  maatregelen  die  in  deze  beleidsdocumenten  worden  besproken,  daadwerkelijk  geïmplementeerd.  Het  derde  beleidsdocument  (het  woonakkoord)  is  gekozen omdat deze is geschreven nadat de Europese Commissie het stabiliteitsprogramma en het  nationaal  hervormingsbeleid,  waarin  de  aanbeveling  van  de  Europese  Commissie  verwerkt  zijn,  beoordeeld  had.  Je  zou  dus  mogen  verwachten  dat  aanbevelingen  vanuit  Europa  vooral  terug  te  vinden zijn in het woonakkoord.     Stabiliteitsprogramma en nationaal hervormingsprogramma    Volgens  het  geactualiseerde  stabiliteitsprogramma,  dat  de  maatregelen  beschrijft  die  het  kabinet  neemt  om  de  overheidsfinanciën  weer  op  orde  te  brengen,  is  het  zowel  vanuit  micro‐  als  macro‐ perspectief  essentieel om  de hypotheekschulden te  verminderen  (Rijksoverheid, 2012, p. 9).  In  het  nationaal  hervormingsprogramma  wordt  gesproken  over  de  aangescherpte  gedragscode  hypothecaire  financieringen  (MinEZLI,  2012,  p.  12).  Hiermee  worden  onder  andere  excessen  in  hypothecaire  kredietverlening  aangepakt  en  aflossingen  gestimuleerd.  Daarnaast  wordt,  om  de  risico’s  van  te  hoge  hypotheekschulden  en  negatieve  overwaardes  te  beperken,  de  loan‐to‐value2  ratio geleidelijk beperkt tot 100%.    Tegelijkertijd  vindt  de  overheid  het  noodzakelijk  om  het  vertrouwen,  en  de  daarmee  samenhangende doorstroming, in de woningmarkt te herstellen. Het herstellen van het vertrouwen  lijkt sterk samen te hangen met een positieve, stijgende, prijsontwikkeling op de woningmarkt. Om  dit te stimuleren heeft de overheid voornemens om de hypotheekrenteaftrek voor het grootste deel  te  handhaven  (Rijksoverheid,  2012,  p.  9).  Vanaf  januari  2013  is  er  met  betrekking  tot  de  hypotheekrenteaftrek  echter  wel  een  nieuwe  regel  in  gebruik  genomen.  Zo  moeten  nieuwe  hypotheken  gedurende  de  looptijd  van  30  jaar,  en  ten  minste  jaarlijks,  afgelost  worden  om  in  aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (Rijksoverheid, 2012, p. 9 & MinEZLI, 2012, p.  12).  Volgens  het  geactualiseerde  stabiliteitsprogramma  zal  dit  leiden  tot  een  structurele  besparing  van  5,4  miljard  euro  (Rijksoverheid,  2012,  p.  9).  De  fiscale  subsidiering  van  de  aflossingsvrije  hypotheek behoort vanaf januari 2013 dus tot het verleden. Daarnaast wordt, ter bevordering van de  doorstroming op de woningmarkt, de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd van zes  naar  twee  procent  (Rijksoverheid,  2012,  p.  10).  Oorspronkelijk  was  die  verlaging  slechts  voor  een                                                               2

 Loan‐to‐value ratio is hier de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. 

20   

jaar. Dit zijn beiden maatregelen die moeten bijdragen aan het herstellen van het vertrouwen in de  woningmarkt en die inmiddels al zijn geïmplementeerd.  In  het  stabiliteitsprogramma  van  2012  lijkt  een  tegenstrijdigheid  te  zitten.  In  het  stabiliteitsprogramma staat dat:    1. Herstel  van  vertrouwen  in  de  woningmarkt  noodzakelijk  is  en  sterk  samenhangt  met  een  positieve prijsontwikkeling van woningen.   2. Het  afschaffen  van  de  hypotheekrenteaftrek  meevallende  effecten  zou  hebben:  een  daling  van  slechts 10% van de woningprijzen.    Om  onder  meer  deze  daling  te  voorkomen,  wordt  gepleit  voor  het  handhaven  van  de  hypotheekrenteaftrek. Echter, anderzijds verdedigt de overheid een daling van de woningprijzen. Zij  pleit voor de stelling dat een eventuele daling van tien procent van de woningprijzen weinig nadelige  effecten  met  zich  meebrengt.  Is  de  prijsontwikkeling  nu  wel  of  niet  reden  om  de  aftrek  te  handhaven?     Toelichting op de tegenstrijdigheid    De  tegenstrijdigheid  is  dus  dat  eerder  in  het  rapport  het  herstellen  van  het  vertrouwen  in  de  woningmarkt  als  een  van  de  belangrijkste  missies  gezien  werd  en  dat  die  nauw  zou  samenhangen  met het prijsniveau van de woningen, om vervolgens te vermelden dat een  daling van 10% van de  woningprijzen wel goed zou kunnen uitpakken (Rijksoverheid, 2012, p. 9, 24).    De strekking van het tegenstrijdige pleidooi uit het stabiliteitsprogramma ziet er als volg uit: wanneer  wordt uitgegaan van een daling van tien procent van de woningprijzen aan het begin van 2012, zou  de prijsdaling de netto vermogenspositie van huishoudens aantasten en daarmee ook een negatieve  invloed hebben op de consumptie van de huishoudens (Rijksoverheid, 2012, p. 24) Tabel 2 geeft de  vermogenspositie van huishoudens weer (al dan niet van begin 2012) en toont aan dat een relatief  groot  deel  van  het  vermogen  van  huishoudens  vast  zit  in  het  bezitten  van  een  eigen  woning  (Rijksoverheid,  2012,  p.  15).  De  lagere  consumptie  zou  op  haar  beurt  weer  leiden  tot  een  lagere  productie,  die  eveneens  van  negatieve  invloed  is  op  de  particulieren  beleggingen.  De  export  zou  echter kunnen profiteren  van een verbetering van de concurrentiepositie dankzij de dalingen in de  huizenprijzen  en  daarmee  uiteindelijk  ook  de  lonen  en  dus  productiekosten.  Profiteren  van  de  zwakke economie is ingewikkeld maar is wel de reden waarom in het rapport geconcludeerd wordt  dat  een  daling  van  de  woningprijzen  van  betrekkelijk  bescheiden  negatieve  invloed  zal  zijn  op  het  BBP.    

 

21   

Tabel 2. Vermogenspositie van huishoudens in Nederland, 2011. 

Bron: Rijksoverheid, 2012, p. 15. 

Huurmarkt    Ook  op  de  gereguleerde  huurmarkt  vindt  een  aantal  aanpassingen  plaats.  Sinds  2007  lag  de  maximale  huurstijging  gelijk  aan  de  inflatie.  In  het  stabiliteitsprogramma  wordt  een  verandering  aangekondigd. De huren voor huurders met een inkomen van 33.614 tot 43.000 euro per jaar mogen  worden  verhoogd  met  één  procent  boven  op  de  inflatie  (Rijksoverheid,  2012,  p.  10).  Tevens  zal  er  200  miljoen  euro  extra  gereserveerd  worden  voor  het  stimuleren  van  de  verduurzaming  van  woningbouw door betere isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen. Dit geld zal voornamelijk via  de woningbouwcorporaties geïnvesteerd worden (Rijksoverheid, 2012, p. 11).     In  het  Nationaal  Hervormingsprogramma  wordt  helemaal  niets  gezegd  over  de  huurmarkt,  woningcorporaties  of  eventuele  huurverhogingen.  De  aandacht  voor  de  huurmarkt  in  het  stabiliteitsprogramma is overigens ook minimaal te noemen. Aangezien beide documenten opgesteld  zijn  nadat  de  Europese  Commissie  haar  aanbeveling  heeft  gedaan  en  deze  documenten  de  meest  waarschijnlijke documenten zijn waar iets van de aanbeveling in terug te vinden zou moeten zijn, is  het  ontbreken  voor  aandacht  voor  bovenstaande  onderwerpen,  redelijk  opmerkelijk  te  noemen.  Zeker gezien de ophef die er rond de woningmarkt lijkt te zijn wanneer gekeken wordt naar eerdere  en recente berichtgeven met betrekking tot de woningmarkt.     Woonakkoord 2013     De  Europese  Commissie  heeft  het  Nationaal  Hervormingsprogramma  2012  en  het  Stabiliteitsprogramma  2012  beoordeeld  en  van  de  beoordelingen  een  rapport  gemaakt.  Nadat  de  beoordelingen van de Europese Commissie zijn verschenen, is het woonakkoord 2013 onder leiding  van  Stef  Blok  opgesteld.  Hierin  zijn,  voornamelijk  met  betrekking  tot  de  gereguleerde  huurmarkt,  22   

nieuwe  maatregelen  te  vinden.  Een  belangrijk  streven  voor  de  gereguleerde  huurmarkt,  dat  te  vinden is in het woonakkoord, luidt als volgt: “Er zal gestreefd worden naar een evenwichtige sociale  huurmarkt  waarvan  de  woningen  beschikbaar  moeten  zijn  voor  wie  ze  bedoeld  zijn”(Rijksoverheid,  2013, p. 2). Dit komt overeen met de kerntaken van de corporaties en zal voornamelijk gerealiseerd  worden door het toestaan van een sterkere stijging van de huurprijzen. Zo zullen ook de prijzen voor  huishoudens met een verzamelinkomen tot 33.614 euro stijgen met 1,5 % boven op de inflatie. Het  grootste  deel  van  deze  1,5%  zal  echter  weer  gecompenseerd  worden  met  huurtoeslagen.  Door  de  overheid  wordt  er  de  komende  jaren  dan  ook  een  ruimer  budget  gereserveerd  voor  de  huurtoeslagen.  Voor  huishoudens  met  een  verzamelinkomen  van  33.614  tot  43.000  euro  is  een  stijging van de huurprijzen toegestaan van 2,0 % boven op de inflatie en voor de huishoudens met  een  verzamelinkomen  dat  boven  de  43.000  euro  ligt  is  een  stijging  van  4,0  %  boven  op  de  inflatie  toegestaan.  Deze  percentages  liggen  echter  lager  dan  oorspronkelijk  in  het  regeerakkoord  was  afgesproken, zie tabel 3.    Tabel 3. De jaarlijkse huurverhoging per inkomens groep ten opzichte voornemen Regeerakkoord. 

  Bron: Rijksoverheid, 2013, p. 3. 

  Wanneer  huurders  na  een  inkomensafhankelijke  huurverhoging  minder  gaan  verdienen  wordt  de  verhoging  weer  teruggedraaid  (Rijksoverheid,  2013,  p.2).  Verhuurders  kunnen  de  nog  in  te  voeren  verhuurdersverheffing, een heffing die huizenbezitters in de gereguleerde sector over hun woningen  moeten  betalen,  volgens  de  overheid  dankzij  de  prijsstijgingen  gemakkelijk  betalen  (Rijksoverheid,  2013,  p.  2).  Uiteindelijk  blijft  de  maximale  huur,  ook  voor  huishoudinkomens  die  boven  de  43.000  euro liggen, gebaseerd op het woningwaarderingstelsel (Rijksoverheid, 2013, p. 2).    Voor  het  verkopen  van  corporatiewoningen  aan  bewoners  en  institutionele  beleggers,  zoals  pensioenfondsen, worden de voorwaarden versoepeld waardoor deze tegen actuele marktwaarden  verkocht  kunnen  worden.  Dit  geldt  voor  woningen  die  op  grond  van  hun  huur,  die  door  de  eerder  beschreven  maatregelen  is  gestegen,  of  zal  gaan  stijgen,  geliberaliseerd  zijn  of  kunnen  worden  (Rijksoverheid, 2013, p. 2). Verder zal de BTW op bouwwerkzaamheden binnen de bestaande bouw  tot  2014  verlaagd  worden  naar  zes  procent.  De  opbrengsten  van  de  verkopen  zullen  opnieuw  geïnvesteerd worden in de bouw van corporatiewoningen.    Verder blijft het binnen 30 jaar jaarlijks aflossen van de hypotheek een vereiste om recht te hebben  op de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kan er echter nog een lening afgesloten worden tot 50% van  de woningwaarde waarvan de aflossingstermijn, naar gelang de afspraken met de bank, kan oplopen  tot  35  jaar.  De  rente  van  de  tweede  lening  kan  niet  worden  afgetrokken  van  de  belastingen  (Rijksoverheid, 2013, p. 5). Volgens het woonakkoord kunnen starters de  koopmarkt weer op gang  krijgen.  Om  die  reden  zal  de  rijksbijdrage  aan  het  Stimuleringsfonds  Volkshuisvesting  (SVn)  van  twintig  naar  50  miljoen  euro  verhogen  (Rijksoverheid,  2013,  p.  2).  Een  starterslening  is  een  lening  voor  starters  bovenop  de  hypotheek.  Deze  leningen  worden  verstrekt  door  200  gemeenten  in  Nederland.    23   

Tot slot    Het is  duidelijk dat  er enkele structurele veranderingen, of in ieder geval het  begin van structurele  veranderingen,  plaats  lijken  te  vinden  en  dat  de  aanname  in  het  begin  van  dit  hoofdstuk,  wordt  bevestigd.  Zo  is  het  grootste  deel  van  de  aanbevelingen  immers  terug  te  zien  in  het  woonakkoord  van  2013.  In  het  volgende  hoofdstuk  zal  het  Europese  en  Nederlandse  beleid  naast  elkaar  worden  gezet. 

 

 

24   

Hoofdstuk 6   Vergelijking Europese aanbevelingen en Nederlands beleid

 

In dit hoofdstuk zal getracht worden om de tweede deelvraag te beantwoorden. Deze luidt als volgt:  “Tot  op  welke  hoogte  spoort  het  advies  van  de  EU  met  de  huidige  plannen  van  het  Nederlandse  kabinet om de woningmarkt te hervormen?”. Aangezien de essenties van de Europese aanbevelingen  en  het  Nederlandse  beleid  nu  duidelijk  zijn,  kan  overgaan  worden  tot  de  vergelijking  ervan.  Alle  maatregelen  en  aanbevelingen  moeten  gezien  worden  tegen  de  achtergrond  van  het  eerder  beschreven  theoretische  kader,  de  negatieve  welvaartseffecten  van  dalende  woningprijzen  en  toenemende  onzekerheid  over  de  hervorming  en  het  herstel  van  de  woningmarkt,  die  wordt  vertraagd door een zwakke en langzaam herstellende economie (Europese Commissie, 2012b, p. 7).  Daarnaast zijn de Europese aanbevelingen van economische aard en bestaat het Nederlandse beleid  uit meerdere factoren.  Fiscale omstandigheden  De door Nederland toegezegde beleidsmaatregelen met betrekking tot het wijzigen van de gunstige  fiscale  behandeling  van  eigen  woningbezit,  lijken  een  stap  in  de  goede  richting.  Zo  hebben  eigenwoningbezitters,  wanneer  zij  nu  een  hypotheek  afsluiten,  alleen  recht  op  de  gunstige  fiscale  behandeling in de vorm van hypotheekrenteaftrek, wanneer zij de hypotheek daadwerkelijk aflossen.   Beperking negatieve overwaardes   Verder  beperken  een  geleidelijke  verlaging  van  de  maximale  loan‐to‐value  ratio  en  programma’s  zoals  de  aangescherpte  gedragscode  hypothecaire  financieringen,  het  risico  op  negatieve  overwaardes op woningen en executie verkopen.   Doorstroming woningmarkt  Daarnaast zal een permanente verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent naar  alle waarschijnlijkheid van positieve invloed zijn op de doorstroming binnen de woningmarkt.   Deze maatregelen liggen in lijn met de ideeën van de Europese Commissie. Volgens de Commissie zal  een  te  trage  transitie  in  het  koopsegment  namelijk  de  vermoedelijk  positieve  effecten  van  een  geleidelijke  verhoging  van  de  huurtarieven,  op  het  aanbod  in  de  gereglementeerde  huurwoningmarkt, beperken (Europese Commissie, 2012b, p. 7).  Hypotheekrenteaftrek  De  eerste  aanbeveling  van  de  Europese  Commissie  spreekt  van  een  geleidelijke  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek.  Op  dit  moment  vindt  er  een  beperking  plaats  voor  nieuwe  hypotheken  die  niet  afgelost  worden.  Dit  is  dus  verre  van  een  complete  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek  zoals  de  Europese  Commissie  die  beoogt.  In  de  beoordeling  van  het  nationaal  hervormingsprogramma en het stabiliteitsprogramma schrijft de Europese Commissie dan ook dat de  voorstellen ontoereikend zullen zijn om de verstoringen aan te pakken. Zij hadden graag gezien dat  de maatregel zou gelden voor alle bestaande hypotheken. Mede omdat de positieve effecten op de  overheidsfinanciën dan een stuk sneller tot stand waren gekomen. Volgens de Europese Commissie  had dit wellicht gekund zonder een nog verdere, scherpe daling van de huizenprijzen. Eerder bleek al  dat  Nederland  niet  van  plan  is  de  hypotheekrente  compleet  af  te  schaffen.  Nederland  acht  het  25   

hanteren van het vertrouwen op de woningmarkt van groter belang en is van mening dat dat moeilijk  samengaat  met  een  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek.  Daarnaast  blijkt,  zoals  in  het  theoretisch kader beschreven, een beperking van het aantal maatregelen die van invloed zijn op de  betaalbaarheid  van  woningen  gewenst.  Daar  is  in  dit  geval  geen  sprake  van.  Enkele  regels  worden  aangepast en er komen nieuwe bij, het aantal regels neemt dus toe.   Tweede lening en starterslening  In het woonakkoord van 2013 staat dat huishoudens een tweede lening kunnen aangaan tot 50% van  de woningwaarde waarvan de rente niet aftrekbaar is. Het mogelijk maken om meerdere leningen af  te  sluiten,  had  de  Europese  Commissie  naar  alle  waarschijnlijkheid  niet  voor  ogen  toen  zij  de  aanbevelingen deed om de structurele verstoringen op te lossen. De starterslening, die kan zorgen  voor  een  betere  doorstroming  van  de  huur‐  naar  de  koopmarkt,  zou  op  die  regel  een  uitzondering  kunnen zijn. Een extra vorm van overheidsingrijpen en uitgaven ligt niet in de lijn van de Europese  aanbeveling, maar een betere doorstroming van de huur‐ naar de koopmarkt kan er wel in gevonden  worden.  Aangezien  er  volgens  de  Europese  Commissie  een  hervorming  op  alle  gebieden  van  de  woningmarkt  moet  plaatsvinden,  ligt  het  vergroten  van  de  kans  voor  starters  om  toetreden  op  de  koopmarkt  in  lijn  met  de  aanbevelingen.  Daarnaast  ziet  de  Europese  Commissie  het  niet  als  eerlijk  om de verandering alleen in te zetten voor de starters die vaak minder kapitaalkrachtig zijn.  Gereguleerde huurwoningmarkt  Wat  betreft  de  gereguleerde  huurwoningenmarkt  lagen  de  beleidsmaatregelen  die  naar  voren  kwamen  uit  het  stabiliteitsprogramma  en  nationale  hervormingsprogramma  verder  af  van  de  Europese  aanbevelingen  dan  de  maatregelen  uit  het  woonakkoord.  Ondanks  het  feit  dat  de  huurverhogingen  in  het  woonakkoord  lager  liggen  dan  in  het  oorspronkelijke  regeerakkoord,  is  de  maatregel in het woonakkoord een maatregel die tegemoetkomt aan de derde aanbeveling van de  Europese Commissie om de huren van de sociale woningen aan te passen aan het inkomen van de  huishoudens.  Naar  alle  waarschijnlijkheid  was  de  Europese  Commissie  tevredener  geweest  met  de  verhogingen uit het regeerakkoord, maar toch zien zij dit als een positieve ontwikkeling.  Marktgeoriënteerd versus sociale woningen  De tweede aanbeveling doelt op een totstandbrenging van een meer marktgericht prijsstelsel op de  huurmarkt. Dit zou voornamelijk bewerkstelligd moeten worden door de reikwijdte en omvang van  het  segment  sociale  woningen  te  beperken  en  door  de  status  van  sociale  woningcorporaties  te  herzien.  Het  herzien  van  de  sociale  status  zou  naar  alle  waarschijnlijkheid  te  maken  hebben  met  nastreven  van  het  oorspronkelijk  doel  van  de  woningcorporaties.  Dit  is  een  doel  dat  ook  uit  het  woonakkoord  naar  voren  lijkt  te  komen:  “Er  zal  gestreefd  worden  naar  een  evenwichtige  sociale  huurmarkt waarvan de woningen beschikbaar moeten zijn voor wie ze bedoeld zijn” (Rijksoverheid,  2013, p. 2). Voornamelijk het laatste deel doelt op het oorspronkelijke doel van de corporaties en kan  ook gezien worden als iets dat bijdraagt aan het verkleinen van de reikwijdte van corporaties.   De  voorwaarden  voor  het  verkopen  van  corporatiewoningen  aan  bewoners  en  institutionele  beleggers worden versoepeld. Daarnaast zien we dat er slechts minimale maatregelen getroffen om  de  reikwijdte  van  het  segment  sociale  huurwoningen  te  beperken.  De  maatregelen  zijn  minimaal  vanuit  het  gegeven  dat  de  opbrengsten  van  de  verkochte  corporatie  woningen  gebruikt  zullen  26   

worden  voor  de  bouw  en/of  restauratie  van  nieuwe  en  bestaande  woningen  (ook  al  zal  het  aantal  gebouwde woningen waarschijnlijk niet boven het aantal verkochten woningen uitkomen). Ook voor  het  terug  brengen  van  de  corporatietaken  naar  de  kerntaken  zijn  nog  geen  concrete  maatregelen  opgesteld.  Dus  van  maatregelen  die  de  reikwijdte  van  de  corporaties  moeten  beperken,  om  een  meer  marktgeoriënteerd  prijsmechanisme te ontwikkelen, is vanuit de Nederlandse in concrete  zin  nauwelijks sprake. De inelastische huurmarkt die in het theoretisch kader wordt besproken (35% van  de totale woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen), zal door de maatregelen dus ook niet  verholpen worden.  Tot slot  Er  is  dus  een  aantal  overeenkomsten  te  ontdekken  tussen  de  Europese  aanbevelingen  en  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen,  maar  er  zijn  ook  veel  verschillen.  Het  aantal  overeenkomsten  is  groter  geworden  met  de  komst  van  het  woonakkoord,  wat  dus  is  geschreven  na  de  Europese  beoordeling van het nationaal hervormingsprogramma en het stabiliteitsprogramma. Waarschijnlijk  had  de  Europese  Commissie,  door  het  doen  van  deze  aanbevelingen,  gehoopt  op  verdergaande  beleidsmaatregelen vanuit de Nederlandse overheid.   Veel Nederlandse beleidsmaatregelen zijn een stap in de goede richting, maar komen niet helemaal  overeen  met  de  Europese  aanbevelingen.  Volgens  de  Europese  Commissie  zijn  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen ontoereikend om de structurele verstoringen op de woningmarkt aan te pakken  (Europese Commissie, 2012b, p. 7). Wanneer gekeken wordt naar de verstoringen en mankementen  die in het theoretisch kader beschreven worden en de mate waarin deze opgelost lijken te worden  door  de  nieuwe  beleidsmaatregelen,  valt  op  dat  er  meerdere  problemen  niet  aan  de  orde  gesteld  worden.  Voorbeelden  hiervan  zijn  het  aanpakken  van  het  kwalitatieve‐  en  kwantitatieve  woningtekort, stimuleren van het goede woonvoorwaarden en een hoge mate van stabiliteit binnen  wijken.   De Nederlandse beleidsmaatregelen zijn dus niet zo vergaand als de aanbevelingen van de Europese  Commissie, maar de maatregelen liggen zeker in lijn met de aanbevelingen. In tabel vier en vijf zijn  de  aanbevelingen  naast  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen  van  voor  en  na  het  Europese  beoordelingsdocument  gezet.  Het  is  begrijpelijk  dat  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen  niet  zovergaand  zijn  als  de  aanbevelingen  van  de  Europese  Commissie.  Bijvoorbeeld,  wanneer  de  Nederlandse  regering  op  dit  moment,  ten  tijden  van  crisis  en  dalende  huizenprijzen,  zou  aankondigen dat de hypotheekrenteaftrek geheel afgeschaft gaat worden zou dit enorme gevolgen  hebben op de nu al onzekere woningmarkt. Dat de Nederlandse beleidsmaatregelen in lijn lijken te  liggen  met  de  Europese  aanbevelingen  betekent  echter  niet  dat  er  een  oorzaak/gevolg  verhouding  bestaat tussen de twee. Dit is, samen met de eventuele effecten van de beleidsmaatregelen, wat er  aan de hand van interviews onderzocht zal worden in het volgende hoofdstuk. 

27   

 

Tabel 4. Verschillen en overeenkomsten in beleid voor het beoordelingsdocument van de Europese Commissie. 

Aanbevelingen Europa  Volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Totstandbrenging meer marktgericht prijsstelsel op  huurwoningenmarkt door verkleining reikwijdte en  aanpassing bijzondere status corporaties.  Aanpassing huren sociale woningen aan inkomen  huishoudens. 

Nederland Enkel recht op hypotheekrenteaftrek wanneer  hypotheek binnen 30 jaar annuïtair wordt afgelost.  Vrijwel niets over te vinden.

Huren voor huishoudens met een inkomen van  33.614 tot 43.000 euro per jaar mogen worden  verhoogd met één procent boven op de inflatie.  Bron: Godert van Dedem 

Tabel 5. Verschillen en overeenkomsten in beleid na het beoordelingsdocument van de Europese Commissie (maatregelen uit het  woonakkoord 2013). 

Europa  Volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

Totstandbrenging meer marktgericht prijsstelsel op  huurwoningenmarkt door verkleining reikwijdte en  aanpassing bijzondere status corporaties.  Aanpassing huren sociale woningen aan inkomen  huishoudens. 

Nederland Enkel recht op hypotheekrenteaftrek wanneer  hypotheek binnen 30 jaar annuïtair wordt afgelost.  Extra lening mogelijk van 50% van de woningwaarde.  Starterslening.  Taken corporaties terug brengen naar kerntaken. Versoepeling regels verkoop corporatiebezit.  Grote verhogingen huur mogelijk.  Drie inkomensniveaus vastgesteld met ieder eigen  huurverhoging boven op inflatie. Oplopend tot vier  procent bovenop inflatie (is minder dan beschreven is  in regeerakkoord).  Bron: Godert van Dedem

28   

Hoofdstuk 7   De specialisten en stakeholders  Voor  de  beantwoording  van  de  laatste  deelvraag,  Welke  effecten  zullen  de  maatregelen  volgens  deskundige  en  stakeholders  hebben  op:  de  woningbouwproductie  en  bouwproces,  inkomstensegregatie  in  steden,  woningwaarde  en  structuur  van  de  woningmarkt?,  is  er  een  aantal  interviews  afgenomen.  De  letterlijke  interviews  en  de  vragenlijsten  zijn  te  vinden  in  de  bijlagen.  Getracht is om respondenten te vinden van een zo divers mogelijke achtergrond om verhalen vanuit  verschillende  perspectieven  in  kaart  te  brengen.  Zo  zijn  er  ambtenaren  van  het  Ministerie  van  Binnenlandse  Zaken  van  de  directie  Kennis  en  Verkenning,  een  senior  toezichtanalist  van  het  Centraal  Fonds  Volkshuisvesting  (CFV),  een  werknemer  van  de  Public  Affairs  afdeling  van  Aedes  en  een private verhuurder die daarnaast actief is in de politiek, geïnterviewd.     Naast de deelvraag die in dit hoofdstuk beantwoord zal worden, zal er ook gezocht worden naar de  eventuele  oorzaak  gevolg  verhouding  tussen  de  Europese  aanbevelingen  en  Nederlandse  beleidsmaatregelen.  Deze  is  niet  zo  van  zelfsprekend  gebleken  en  zal  aan  de  respondenten  voorgelegd  worden  in  de  volgende  vorm:  waren  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen  ook  ontstaan  zonder de Europese aanbevelingen? In dit hoofdstuk worden de verhalen van respondenten over de  mogelijke  effecten  van  de  ingevoerde  beleidsmaatregelen  onderzocht  en  geanalyseerd  volgens  de  thematische  analysemethode.  Aangezien  de  verhalen  uiteenlopend  genoeg  zijn  wordt  dus  niet  overgegaan tot een discoursanalyse. De antwoorden van de respondenten zijn, net als dit hoofdstuk,  ingedeeld in verschillende onderwerpen. Na de onderverdeling konden ze gemakkelijk vergeleken en  geanalyseerd worden. Op deze manier zal dus gezocht worden naar de invloed van de Europese Unie  op de Nederlandse woningmarkt. Onder invloed wordt het hebben van effect en het voortkomen uit  verstaan. Dit kan dus in verschillende mate en op verschillende vlakken en manieren plaatsvinden.    Politieke proces rond de aanbevelingen    Met betrekking tot de oorzaak/gevolg relatie van de aanbevelingen en beleidsmaatregelen is er iets  opmerkelijks naar voren gekomen uit meerdere interviews. Het blijkt dat alle aanbevelingen, voordat  ze  gedaan  worden  door  de  Europese  Commissie,  uitgebreid  besproken  en  aangepast  zijn  in  samenspraak met de Nederlandse regering. De reden hiervoor zou zijn dat de Europese Commissie  geen aanbevelingen wil doen waar geen draagvlak en/of reële slagingskans voor bestaat binnen een  lidstaat.  Dit  omdat  de  Commissie  graag  haar  geloofwaardigheid  wil  behouden  en  bang  is  deze  te  verliezen door het doen van irrelevante en irreële aanbevelingen.     Daarnaast  werd  in  een  interview  benadrukt  dat  de  onderwerpen  van  de  aanbevelingen,  issues  zijn  die al jaren onderwerp van discussie zijn binnen de Nederlandse politiek en beleidsvorming.     Mijn  mening  hierbij  is  dat,  juist  doordat  de  onderwerpen  veelbesproken  issues  zijn,  het  voor  de  Nederlandse overheid makkelijker wordt om tot bepaalde maatregelen over te gaan. Zij kunnen dan  verwijzen naar het belang dat de Europese Commissie aan bepaalde issues hecht, om op die manier  meer draagvlak te creëren voor de beleidsmaatregelen die de issues moeten ‘oplossen’. Vanuit dat  standpunt  is  het  ook  voor  Nederland  van  groot  belang  om  overleg  te  hebben  met  de  Europese  Commissie voordat de aanbevelingen gedaan worden. Nederland kan dan aangeven waar ze moeite  mee heeft, welke taboes er heersen en op welk punt de Europese Commissie net het juiste zetje zou  29   

kunnen  geven  om  die  te  doorbreken.  Het  is  uiteraard  lastig  om  dit  krachtenveld  te  overzien  en  daardoor niet legitiem om hier dergelijke harde uitspraken over te doen. Een van de respondenten  kwam echter geheel uit zich zelf met dezelfde gedachte gang.    Verhuurdersheffing    Voornamelijk  de  corporatie  sector  en  het  (CFV)  zijn  niet  bepaald  te  spreken  zijn  over  de  verhuurderheffing die in 2017 al is opgelopen tot twee miljard per jaar en waarvan het grootste deel  ten laste komt van de corporaties (Ortec Finance, 2012, p 13). Tevens kwam uit meerdere interviews  naar  voren  dat  het  opmerkelijk  is  dat  de  Europese  aanbevelingen  daar  niets  over  vermelden.  De  reden  hiervoor  is  dat  de  verhuurderheffing  pas  in  het  leven  is  geroepen  nadat  de  Europese  aanbevelingen gedaan zijn.     Het beeld van de verhuurdersheffing is als volgt. Het heffen van  inkomensafhankelijke huren heeft  een  averechts  effect  op  de  wens  om  de  reikwijdte  van  de  sector  te  verkleinen.  Deze  tegenstelling  ontstaat  doordat  er  door  de  huurverhogingen  meer  geld  binnenkomt  bij  de  corporaties.  Hiermee  zouden ze kunnen vernieuwen en opknappen, maar ook uitbreiden. Dit laatste ligt niet in lijn met de  aanbevelingen en ideeën van het Nederlandse kabinet om de reikwijdte van de sector in te perken.  Om het geld van de huurverhogingen weer weg te halen bij de corporaties, is de verhuurdersheffing  in het leven geroepen. Dit is dus een maatregel die door Nederland zelf in het leven is geroepen om  de  zojuist  beschreven  tegenstrijdigheid  van  de  aanbevelingen  tegen  te  gaan  en  bewijst  dat  Europa  Nederland  de  ruimte  heeft  gegeven  voor  een  eigen  invulling  van  de  aanbevelingen.  Daarnaast  kan  het geld goed gebruikt worden bij het onder de drie procent houden van het begrotingstekort. Dat  de  corporaties  door  de  verhuurdersheffing  over  veel  minder  geld  beschikken  om  te  investeren  in  nieuwe  woningen,  stuit  dan  ook  op  veel  weerstand  vanuit  de  corporatiesector,  het  CFV  en  de  bouwwereld. De verhouding tussen de huurverhogingen en de verhuurdersheffingen verschillen per  corporatie, maar de verwachting van Aedes is dat de huurverhogingen de verhuurdersheffing in 2018  voor 70% dekken.  De sociale huursector is op dit moment de grootste investeerder in de bouwmarkt en het gedeeltelijk  wegvallen van deze investeerder, is geen positieve ontwikkeling voor de woningbouwproductie. Het  wegvallen van de grootste investeerder wordt dus direct veroorzaakt door een beleidsmaatregel van  Nederlandse bodem (de verhuurdersheffing), zoals hierboven beschreven.   De  overheid  zelf  stelt  dat  de  verhuurdersheffing  op  vele  fronten  positief  uitwerkt:  het  verkleint  de  sector, vermindert op zijn minst de mogelijkheden tot groei, brengt geld op voor de overheid en laat  corporaties meer marktconform handelen. Daarnaast worden er door de overheid extra miljoenen in  het  fonds  voor  energiebesparing  geïnvesteerd.  Deze  miljoenen  zouden  behalve  het  milieu,  ook  de  bouwmarkt  moeten  helpen.  Toch  zal  dit  niet  op  kunnen  tegen  de  miljarden  die  de  corporaties  minder zullen hebben door de verhuurderheffing.  Door die missende miljarden zullen corporaties er alles aan doen om aan geld te komen. Een van de  mogelijkheden  hiervoor  is  het  verkopen  van  bezit.  Een  ander  mogelijkheid  heeft  te  maken  met  de  huurharmonisatie.  Zodra  een  huishouden  met  een  erg  laag  inkomen  een  woning  verlaat  zal  de  verhuurder gebruik maken van de huurharmonisatie en de huur van de woning optrekken naar het  maximale bedrag. Hierdoor wordt het voor lagere inkomens lastiger om aan een woning te komen  30   

(Boelhouwer & Lamain, 2013, p. 3). Dit staat echter haaks op de mening van de overheid. Zij stelt dat  de  reeds  ingestelde  inkomensgrens  voor  corporaties  de  wachttijden  voor  woningen  bedoeld  voor  huishoudens  met  lagere  inkomens  verminderd  heeft  en  dat  het  voor  huishoudens  uit  de  middenklasse  moeilijker  is  geworden  om  een  geschikte  woning  te  vinden.  Dit  omdat  er  door  de  beleidsmaatregelen meer woningen beschikbaar zouden komen voor de lagere sociale klassen. Het  beschikbaar stellen van woningen voor de kwetsbare klassen binnen onze maatschappij behoort tot  de kerntaak van de corporaties.   Tabel 6. Pro en Contra verhuurdersheffing 

Pro verhuurdersheffing  Overheid     

Contra verhuurdersheffing Corporatie wereld CFV Bouwwereld Godert van Dedem 

Inkomensafhankelijke huren en de doorstroming op de woningmarkt  Om het verhaal over de mogelijke effecten duidelijk te houden, wordt nu weer teruggegaan naar de  basis.  De  zojuist  beschreven  verhuurdersheffing  en  de  daarmee  samenhangende  effecten  zijn  indirecte  gevolgen  van  de  beleidsmaatregelen  en  tonen  aan  dat  de  Europese  Commissie  haar  lidstaten ruimte geeft voor eigen invulling.   Een  van  de  redenen  voor  het  opstellen  van  de  verhuurderheffing  is  de  inwerkingtreding  van  de  inkomensafhankelijke  huren  in  juli  2013.  Volgens  de  regering  zullen  de  inkomensafhankelijk  huren  bijdragen aan de doorstroming van de huur‐ naar de koopmarkt. De corporaties denken hier anders  over en zijn dan ook niet bepaald te spreken over de inkomensafhankelijke huren. Zij zijn van mening  dat  er  eerst  een  alternatief  moet  zijn  voor  de  huishoudens  die  middels  de  inkomensgrens  en  de  heffing van inkomensafhankelijk huren uit de sociale huursector worden geduwd, voordat dergelijke  maatregelen genomen kunnen worden. Dit komt overeen met de zojuist beschreven moeilijkheden  voor  de  middenklassen  om  aan  een  geschikte  woning  te  komen.  Compensatie  in  de  vorm  van  huursubsidie is inkomensafhankelijk en alleen voor de categorie huishoudens die huurverhoging tot  1,5%  boven  op  de  inflatie  krijgt.  Daarnaast  voorzien  corporaties  een  heleboel  extra  werk  wat  het  proces nog langzamer, ingewikkelder en onoverzichtelijker zal gaan maken. Ook Damen (2013) sluit  zich aan bij deze gedachte gang.  De antwoorden op de vraag; “Wat denkt u dat de effecten van de inkomensafhankelijke huren zullen  zijn op de doorstroming van de huur‐ naar de koopmarkt?”, zijn uiteenlopend. Zo wordt er door een  aantal  specialisten  gezegd  dat  het  aantal  hoge  inkomens  in  de  gereguleerde  sector  inderdaad  zal  teruglopen  en  dat  een  deel  op  den  duur  zal  uitwijken  naar  de  vrijehuurmarkt  of  de  koopmarkt.  Wanneer  de  huren  ook  binnen  de  gereguleerde  sector  hoger  worden,  zal  vanzelf  een  vraag  en  aanbod van goedkopere woningen in de vrijehuursector ontstaan.   De specialisten van de overheid zijn zich er van bewust dat het geen ‘magic bullet’ is, maar dat die  vrijehuursector op den duur wel zal groeien. Op dit moment lijkt er nog steeds een vraag te zijn naar  meer sociale huurwoningen, maar dit komt volgens de specialisten van de overheid slechts voort uit  de te langzame doorstroming van de huur‐ naar de koopmarkt. Het zal voor de lange termijn dan ook  niet  verstandig  zijn  om  toe  te  geven  aan  de  ‘schijnvraag’  die  ontstaat  doordat  scheefwoners  corporatiewoningen bezet houden. Ook wordt gezegd dat het voornamelijk de in 2011 en hoofdstuk  31   

vier  besproken  inkomensgrens  is  die  heeft  bijgedragen  aan  de  doorstroming  en  niet  zo  zeer  de  inkomensafhankelijke huren. 

“Kunnen we niet gewoon besluiten dat de woningnood voorbij is?”  Door de meest marktgeoriënteerde specialist gezegd dat de inkomensafhankelijke huren nauwelijks  verschil  zullen  maken  op  de  doorstroming  van  de  huur‐  naar  de  koop‐  of  vrijehuursector.  Deze  specialist  heeft  net  als  de  woningbouwcorporaties  vooralsnog  niet  erg  veel  vertrouwen  in  de  maatregel en is van mening dat het probleem voornamelijk opgelost kan worden door de regels voor  verhuur  van  eigenwoonruimte  enorm  te  versoepelen.  Wanneer  het  mogelijk  wordt,  om  zonder  gerechtelijke  tussenkomst, iemand met twee  maanden opzegtermijn je  huis  uit te zetten, zullen er  honderdduizend kubieke meters vrijkomen bij mensen die nog wel een kamertje overhebben en kan  wellicht besloten dat de woningnood voorbij is. Los van het idee dat de prijzen op de vrije huurmarkt  enorm  zullen  dalen,  heel  veel  woonruimte  vrij  zal  komen  en  er  meer  beweging  zal  ontstaan,  bevordert  het  ook  de  sociale  cohesie.  Dit  laatste  omdat  inwonende  mensen  zich  naar  alle  waarschijnlijkheid  zullen  gedragen  ten  opzichte  van  hun  verhuurders  omdat  ze  het  anders  riskeren  om binnen twee maanden weer op straat staan. Op die manier kunnen mensen ‘toezicht’ op elkaar  houden.  Het  versoepelen  van  regels  voor  eigenverhuur  en  de  eerder  besproken  verlaging  van  de  overdrachtsbelasting en de starterslening zijn maatregelen die, samen met de inkomensafhankelijke  huren,  zullen  bijdragen  aan  de  doorstroming  van  de  reguleerde  huursector  naar  de  vrijehuur‐  of  koopsector.  Zoals  eerder  al  vermeld  lijkt  het  hanteren  van  de  inkomensafhankelijke  huren  hierbij  echter  geen  doorslaggevende  maatregel  te  zijn.  Daarom  zal  het  ook  niet  heel  veel  verandering  brengen in de structuur van de woningmarkt.  Tabel 7. Vertrouwen in het effect van de inkomensafhankelijke huren op de doorstroming binnen de woningmarkt. 

Vertrouwen in effect inkomensafhankelijke huur op  Minder  vertrouwen  in  effect  inkomensafhankelijk  doorstroming  huur op doorstroming  Overheid  Corporaties   Marktpartij Bron: Godert van Dedem 

Inkomensafhankelijke huren en scheefwonen  Naast  de  vastzittende  vastgoedmarkt  is  ook  het  scheefwonen  een  probleem  waar  de  Nederlandse  woningmarkt  mee  te  kampen  heeft.  Dit  is  dan  ook  één  van  de  issues  waar  het  heffen  van  inkomensafhankelijke huren een einde zou moeten maken. Vrijwel alle respondenten zijn, in meer of  mindere  mate,  van  mening  dat  de  regeling  bij  gaat  dragen  aan  de  oplossing  van  het  scheefwoon  issue. Zo wordt er gedacht dat het een prikkel is voor de hogere inkomens om te verhuizen naar de  vrijehuursector of koopsector en dat dat weer positieve gevolgen zal hebben op de prijsontwikkeling  op  de  koopmarkt.  Daarnaast  wordt,  door  de  specialisten  van  de  overheid,  gezegd  dat  de  inkomensafhankelijke huren heel nadrukkelijk wat zullen doen aan scheefwonen. 

“Stel ik verdien twee ton, dan word ik toch ook niet gedwongen om in een Ferrari te gaan  rijden?”  Door één specialist wordt er echter heel anders over gedacht. Deze marktgeoriënteerde respondent  vindt het logisch dat wanneer wonen een primaire levensbehoefte is, het niet raar is wanneer daar  32   

veel geld aan uitgegeven wordt en ziet scheefwonen vooral als een gevolg van de kunstmatige lage  huren en niet zo zeer als zijnde veroorzaakt door de marktwerking. Deze respondent geeft aan dat  het heffen van inkomensafhankelijke huren (ten einde het scheefwonen te voorkomen), zijns inziens,  al helemaal niet bijdraagt aan het stimuleren van de marktwerking. Mensen zouden vrij moeten zijn  in  de  besteding  van  hun  inkomen.  Volgens  de  respondent  worden  mensen  met  een  inkomen  van  200.000 euro ook niet gedwongen om een Ferrari te kopen. Het is dan ook opmerkelijk te noemen  dat  dit  een  van  de  andere  aanbevelingen  dus  lijkt  tegen  te  werken:  het  stimuleren  van  de  marktwerking binnen de gereguleerde huursector. Hier wordt later op terug gekomen.   Deze respondent pleit voor een systeem met twee markten. Zo zou de een gereguleerd worden door  de overheid. Zij zouden slechts mogen verhuren aan huishoudens die een bepaalde inkomensgrens  niet halen en mogen hierbij geen nevenactiviteiten uitvoeren. De andere markt zou een de reguliere  markt zijn waarbij niet teveel gereguleerd mag zijn. Op dit moment zijn er teveel regels en is het voor  niemand meer overzichtelijk.  De respondent van het CFV wijst ons op het feit dat de maatregelen tegen het scheefwonen, vrijwel  tegelijk  met  de  verhuurdersheffing  in  werking  wordt  gesteld.  Hierdoor  zullen  verhuurders  die  deze  heffing moet betalen er alles aan doen om zoveel mogelijk geld binnen te krijgen wat kan resulteren  aan scheefwonen aan de onderkant. Dan wonen er huishoudens met lage inkomens in relatief dure  woningen doordat de verhuurders de prijzen continu maximaal verhogen. Dit komt overeen met het  eerder aangehaalde punt van Boelhouwer en Lamain (zie p. 28). 

“Als wonen een primaire levensbehoefte is, is het helemaal niet gek als daar veel geld aan  uitgegeven wordt.”  De invloed van de inkomensafhaneklijke huren op de inkomenssegregatie is volgens de specialist van  het CFV een moeilijke vraag. Deze zal voornamelijk afhankelijk zijn van de mate waarin sociale huur‐  en  koopwoningen  al  dan  niet  gemixt  voorkomen  binnen  buurten  en  wijken.  Wanneer  hogere  inkomens de sociale, of private, huursector verlaten voor een vrije huursector‐ of koopwoning, maar  daarbij  wel  in  dezelfde  buurt  of  wijk  blijven  wonen  heeft  dat  weinig  betekenis  voor  de  inkomenssegregatie binnen de steden.  Tabel 8. Vertrouwen in effect inkomensafhankelijke huren op scheefwonen. 

Vertrouwen in effect inkomensafhankelijke huren op scheefwonen Alle partijen positief, echter wel in verschillende mate. Bron: Godert van Dedem 

De status en reikwijdte van de corporaties  De tweede aanbeveling die de Europese Commissie deed in 2012 was het tot stand brengen van een  meer  marktgericht  prijsstelsel  binnen  de  gereguleerde  huursector.  Dit  zou  bewerkstelligd  moeten  worden door het verkleinen van de reikwijdte en de bijzondere rechtsstatus van de corporaties. Dit  laatste,  zoals  besproken  in  hoofdstuk  vier,  zou  te  maken  hebben  met  het  terugbrengen  van  de  activiteiten van de corporaties tot de kerntaken.   Wanneer aan de respondenten vragen gesteld werden met betrekking tot de marktwerking kwamen  er uit meerdere hoeken, waaronder de overheid en corporatie hoek, het geluid dat het heffen van  inkomensafhankelijke huren niet bepaald een marktwerking stimuleert. Zo zien de corporaties meer  heil in de huursombenadering waarbij de kwaliteit prijsverhouding van een woning centraal staat en  33   

niet zozeer iemands inkomen. Dit heeft meer weg van een marktwerking dan wanneer de inkomens  centraal staan. Door het verhogen van de huren naar gelang het inkomen van een huishouden hoef  je niet per se de kwaliteit meer in overeenstemming met de prijs te brengen. Het is immers mogelijk  dat huishoudens met een relatief hoog inkomen in een slechte woning wonen.  Door  vrijwel  alle  specialisten  en  stakeholders  die  gesproken  zijn,  wordt  de  maatregel  van  de  inkomensafhankelijke  huren  gezien  als  een  maatregel  die  de  marktwerking  moet  stimuleren.  Wanneer  beter  naar  de  aanbevelingen  gekeken  wordt,  blijkt  echter  dat  de  inkomensafhankelijke  huren  vooral  het  scheefwonen  moeten  tegengaan.  Voor  het  stimuleren  van  een  marktwerking  binnen  de  gereguleerde  huursector  doelt  de  Europese  Commissie  op  het  aanpassen  van  de  bijzondere  status  van  de  corporaties  en  het  inperken  van  hun  reikwijdte.  Deze  interpretatiefout  wordt dus door meerdere specialisten en stakeholders gemaakt. Desalniettemin is het opvallend dat  de twee aanbevelingen elkaar tegenwerken. Het maakt de zojuist beschreven interpretatie dan ook  begrijpelijk.  Het  heffen  van  inkomensafhankelijke  huren  komt  immers  niet  overeenkomen  met  de  gedachtegang van een zuivere marktwerking. 

“Als je bij de Albert Heijn en een fles wijn koopt, vraagt de kassière toch ook niet wat je  inkomen is om aan de hand daarvan de prijs van die fles te bepalen?”  In de herzieningswet van de woningwet worden de kerntaken van de corporaties gedefinieerd. Naast  dat  deze  herdefiniëring  de  bijzondere  status  van  de  corporaties  zal  terug  brengen,  zal  het  ook  meewerken aan het verkleinen van de reikwijdte van de corporaties. Deze ontwikkelingen liggen dus  in lijn met de Europese aanbevelingen. De speculaties die in hoofdstuk vier worden gedaan over wat  er door de Europese Commissie bedoeld wordt met het aanpassen van de bijzondere status van de  corporaties  blijken,  na  het  afnemen  van  de  interviews,  te  kloppen.  Het  is  de  bedoeling  dat  corporaties  alleen  verhuren  aan  de  kwetsbare  doelgroepen  die  door  hun  inkomen,  of  andere  omstandigheden, niet in staat zijn voor zich zelf te zorgen. Zoals eerder al besproken, was de uit de  hand gelopen staatsteun een reden voor het instellen van de inkomensgrens. Het verduidelijken van  de kerntaken van de corporaties heeft ook als doel om oneerlijke staatsteun te voorkomen door het  duidelijk  in  kaart  brengen  van  de  activiteiten  die  wel  en  geen  staatsteun  mogen  krijgen.  Het  uiteindelijke  doel  daarvan  is  het  voorkomen  van  oneerlijke  concurrentie  en  het  stimuleren  van  de  marktwerking binnen de gereguleerde sector.   Behalve  dat  het  duidelijk  maken  van  de  kerntaken  van  de  corporaties  de  bijzondere  status  zal  aanpassen, doet het dus ook wat aan de reikwijdte van de sector. Daarnaast kan de reikwijdte van de  corporatie  sector  ook  verkleind  worden  door  het  verkopen  van  bezit.  Dit  is  iets  waar  de  verhuurdersheffing de corporaties ook steeds meer toe zal dwingen. De regels voor het verkopen van  het  bezit  van  corporaties  zijn  in  het  woonakkoord  al  versoepeld.  Het  verkopen  van  het  corporatie  bezit kan gedaan worden aan institutionele beleggers zoals pensioenfondsen of aan bewoners. Ook  kunnen de woningen uiteraard verkocht worden aan overige private partijen.   Uit de interviews met de overheid en corporatiesector komt naar voren dat wanneer er in één keer  grote hoeveelheden verkocht zullen worden, dit grote gevolgen zal hebben voor de prijsontwikkeling  binnen de koopsector. Het is echter niet erg waarschijnlijk dat dit zal gebeuren. Die besluiten worden  op lokaal niveau genomen. Corporaties en gemeenten bepalen samen of er over gegaan zal worden  tot het verkopen van woningen.  34   

    Tabel 9. Verkleinen reikwijdte en veranderen status van corporaties.  

Verkleinen reikwijdte en veranderen status van corporaties Uit  de  interviews  is  voornamelijk  naar  voren  gekomen  dat  respondenten  van  mening  zijn  inkomensafhankelijke huren de marktwerking niet stimuleren (interpretatie fout).   Grootste  deel  van  de  respondenten  kan  zich  vinden  in  het  terug  brengen  van  de  corporatietaken  tot  de  kerntaken en lijkt weinig moeite te hebben met het verkleinen van de sector door verkoop corporatiebezit.  Bron: Godert van Dedem 

Hypotheekrenteaftrek  De  aanbeveling  die  doelt  op  een  geleidelijke  afschaffing  van  de  fiscale  voordelen  van  eigenwoningbezit wordt gezien als de meest vergaande aanbeveling van de drie. Dit heeft te maken  met de grote economische risico’s die het op dit moment, in tijden van crisis, met zich mee brengt.   Volgens  de  marktgeoriënteerde  respondent  is  er  door  de  verlaging  van  de  inkomsten  belastingschijven en de rente op hypotheken een soort vliegwiel effect ontstaan in wat er besteed  kan  worden  aan  een  woning  wanneer  gebruik  gemaakt  wordt  van  de  hypotheekrenteaftrek.  Niet  zozeer  de  schaarste  maar  deze  elkaar  versterkende  maatregelen,  samen  met  de  collectieve  gekte,  hebben  gezorgd  voor  woekerprijzen.  Door  deze  respondent  wordt  dan  ook  gesproken  over  een  luchtbel op de Nederlandse woningmarkt die ontstaan is door het leen‐ en belasting beleid.   Dat  de  enorme  stijging  van  woningprijzen,  die  wordt  aangeduid  als  de  luchtbel,  voornamelijk  veroorzaakt  is  door  de  hypotheekrenteaftrek  kwam  eerder  al  naar  voren.  Dat  dit  daarbij  nog  eens  wordt versterkt door het verlagen van de belastingschijven is zeer aannemelijk. De afschaffing van de  hypotheekrenteaftrek  zou  volgens  hem  alleen  goed  kunnen  gaan  in  combinatie  met  een  verhoging  van de IB‐schijven. Daardoor zouden mensen weer wat meer overhouden voor een woning. 

“Woekerprijzen ontstaan in dit geval door de collectieve gekte, niet door de schaarste als  zodanig.”  Volgens de overheid is de lucht inmiddels wel uit de woningmarkt. In het interview werd gesproken  over een grafiek met daarin een lijn die de gemiddelde woningprijzen van de laatste paar honderd  jaar  liet  zien.  Daaruit  bleek  dat  de  huizenprijzen  ver  onder  en  boven  dat  historische  pad  kunnen  zitten,  maar  dat  we  nu  precies  op  dat  historische  pad  zitten.  Daarmee  zijn  de  woningen  op  dit  moment niet over of onder gewaardeerd. Dat betekent echter niet dat de bodem al is bereikt. Het  zou zomaar kunnen dat de prijzen nog tien procent dalen. Dit zou afhangen van de ontwikkeling van  de economie en de werkgelegenheid.   De constructie die nu verzonnen is, met het binnen 30 jaar annuïtair aflossen van de hypotheek om  recht te hebben op hypotheekrenteaftrek, wordt ook door de overheid als een voorzichtige stap in  de  goede  richting  ervaren.  De  respondenten  van  het  ministerie  zeggen  dat  het  plotseling  aankondigen  van  een  maatregel,  zoals  het  abrupt  afschaffen  van  de  hypotheekrenteaftrek,  enorm  terug  te  zien  is  het  verwachtingspatroon  van  mensen  en  daarmee  ook  een  gigantische  schok  zal  betekenen in de woningprijzen. Met deze maatregel is dan ook getracht om het proces van afbouw  met  enige  voorzichtigheid  in  te  leiden  zodat  er  niet  al  te  grote  negatieve  effecten  zullen  ontstaan.  Wellicht  dat  het  voor  de  starters  op  de  woningmarkt  wat  lastiger  is  om  een  annuïtair  aflosbare  hypotheek af te sluiten en voor hen daardoor nog lastiger wordt om een woning te kopen. Om dat te  voorkomen is de starterslening in het leven geroepen.   35   

De veranderingen van de hypotheekrenteaftrek, zoals die nu doorgevoerd zijn, zullen dus nauwelijks  effect hebben op de prijsontwikkeling van de woningen of op de samenstelling van de woningmarkt.  Er was slechts een tijdelijke opleving in de woningprijzen te herkennen aan het eind 2012 en begin  2013 door koop‐ en tijdelijke koopcontracten die zijn afgesloten voordat de regeling in werking trad.  Deze  tijdelijke  koop‐  en  tijdelijke  koopcontracten  zijn  terug  te  zien  in  het  aantal  afgesloten  hypotheken per maand (zie de onderstaande grafiek).  Grafiek 3. Aantal afgesloten hypotheken per maand eind 2012/begin 2013. 

 

Bron: Kadaster, 2013 

Uit  een  studie  van  het  Centraal  Planbureau  naar  de  woningmarkt,  die  in  2010  gedaan  is,  blijkt  dat  wanneer  de  hypotheekrenteaftrek  in  een  keer  zou  worden  afgeschaft,  dit  zou  resulteren  in  een  geringere vraag naar koopwoningen en een verdere prijsdaling van 17,6 % (CPB, 2010, p. 128).  Tabel 10. Mening ten opzichte huidige maatregelen hypotheekrenteaftrek. 

Pro huidige maatregelen hypotheekrenteaftrek Overheid 

Contra huidige maatregelen hypotheekrenteaftrek Marktpartij Bron: Godert van Dedem 

Oorzaak gevolg relatie Europese aanbevelingen en Nederlandse maatregelen  Eerder dit hoofdstuk werd al duidelijk dat de Europese aanbevelingen ontstaan in samenspraak met  de  Nederlandse  overheid.  Het  is  dan  ook  niet  opmerkelijk  dat  de  aanbevelingen  aansluiten  bij  de  meeste afspraken over de woningmarkt uit het meest recente regeer‐ en woonakkoord. Daarnaast  wordt er door geen van de respondenten raar opgekeken dat de aanbevelingen niet erg revolutionair  zijn. Dit komt omdat Europa doelt op een bepaalde consensus binnen haar lidstaten waarbij het in de  huidige  tijden  van  crisis  belangrijk  is  dat  de  economische  problemen  beperkt  blijven.  De  crisis  kan  dan ook als belangrijke drijfveer voor Europa gezien worden voor het doen van de aanbevelingen. De  problemen  die  door  de  crisis  zijn  ontstaan  hebben  ook  de  structurele  verstoringen  van  de  Nederlandse  woningmarkt  aan  het  licht  gebracht  waardoor  er  nu  ruimte  ontstaat  om  daar  meer  aandacht aan te schenken.  Vanuit de overheid zelf komen geluiden die er op wijzen dat de Europese aanbevelingen niet erg veel  invloed  hebben  gehad  op  het  Nederlandse  beleid.  Wel  kan  er  volgens  de  respondenten  geconstateerd  worden  dat  de  Nederlandse  acties  in  lijn  liggen  met  de  aanbevelingen.  Dit  wordt  gezegd vanuit de overtuiging dat de Europese Commissie niet zo heel veel te zeggen heeft over het  Nederlandse woonbeleid. Nederland moet wel verantwoording afleggen aan Europa, maar dat is niet  36   

heel  veel  meer  dan  uitleggen  waar  ze  mee  bezig  is  en  zolang  Nederland  zich  aan  de  overige  spelregels houdt heeft Europa geen sanctiemogelijkheden. De verwachtingen van de ambtenaren zijn  dan  ook  dat  Europa,  bij  het  doen  van  de  volgende  aanbevelingen  in  2013,  zal  vinden  dat  de  Nederlandse  acties,  ook  na  het  nieuwe  regeer‐  en  woonakkoord,  niet  vergaand  genoeg  zijn.  Waar  wel gesproken kan worden van een oorzaak/gevolg relatie is bij de aanbevelingen van Europa over  de  inkomensgrens  voor  corporatiewoningen.  Hier  was  immers  sprake  van  oneerlijke  concurrentie  door staatsteun. Dit vond echter plaats voordat de aanbevelingen in mei 2012 werden gedaan.  Door de marktgeoriënteerde respondent wordt gevonden dat de Europese Commissie principes had  moeten opstellen en geen aanbevelingen. Daarnaast wordt er volgens respondenten bewust ruimte  gelaten  voor  lidstaten  om  gedeeltelijk  een  eigen  invulling  te  geven  aan  de  aanbevelingen.  De  aanbevelingen sluiten dus gedeeltelijk aan, maar het is niet de bedoeling van de Europese Commissie  om het beleid in detail te voorspellen gezien de lidstaten zelf meer weten over de toestand waarin zij  verkeren. Van een directe oorzaak gevolg relatie kan dus niet gesproken worden.   

 

 

37   

Hoofdstuk 8   Aanbevelingen 2013  Op 29 mei jl. verschenen de nieuwe aanbevelingen van de Europese Commissie waarbij er wederom  aandacht  werd  geschonken  aan  de  Nederlandse  woningmarkt.  De  aanbevelingen  zijn  niet  erg  verbazend  en  liggen  in  lijn  met  de  gedachten  van  de  specialisten  en  de  conclusie  van  het  in  2012  verschenen  beoordelingsdocument  van  de  Europese  Commissie.  De  onderstaande  fragmenten  komen uit het aanbevelingen document van de Europese Commissie van 2013.  Afbeelding 1 Motivatie Europese Commissie voor aanbevelingen 2013. 

  Bron: Europese Commissie, 2013, p. 4‐5. 

Hieronder zijn de daadwerkelijke aanbevelingen te vinden. Hier is inderdaad uit op te maken dat de  Nederlandse maatregelen niet vergaand genoeg zijn en dat er meer moet gebeuren in de ogen van  de Europese Commissie. Dit ligt dus precies in de lijn der verwachtingen.  Afbeelding 2 Aanbevelingen van de Europese Commissie 2013.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Bron: Europese Commissie, 2013, p. 6. 

38   

Conclusie  Er  bestaan  duidelijke  overeenkomsten  tussen  de  Europese  aanbevelingen  en  de  Nederlandse  beleidsmaatregelen die getroffen zijn na mei 2012. De nationale analyse ligt in ieder geval in lijn met  de analyse die op Europees niveau over de woningmarkt wordt gemaakt. Wat vrijwel meteen opvalt,  is dat de Nederlandse maatregelen vanuit Europees standpunt niet vergaand genoeg zijn. Ook niet na  de maatregelen die aangekondigd zijn in het woonakkoord. Dat blijkt uit de Europese aanbevelingen  van  dit  jaar,  die  overigens  erg  overeenkomen  met  het  beoordelingsdocument  van  de  Europese  Commissie uit 2012.   De Nederlandse maatregelen worden gezien als stappen in de goede richting die gezamenlijk kunnen  bijdragen aan het verzachten van de effecten van de crisis en een hervorming van de structuur van  de  woningmarkt  zouden  kunnen  inzetten  wanneer  zij  elkaar  versterken.  Volgens  meerdere  specialisten  kan  echter  niet  gesproken  worden  van  een  directe  oorzaak  gevolg  relatie  tussen  de  aanbevelingen en beleidsmaatregelen en waren de huidige maatregelen op den duur ook tot stand  gekomen  zonder  de  Europese  aanbevelingen.  Een  belangrijke  reden  hiervoor  is  dat  Europa,  zeker  wanneer  Nederland  zich  aan  de  overige  spelregels  houdt,  over  geen  enkele  sanctie  mogelijkheid  beschikt. Daarnaast omdat de onderwerpen van de aanbevelingen al jaren reden voor discussie zijn  binnen de, toen meer verdeeld lijkende, rechter en linker vleugel van de politiek.   De  crisis,  die  voor  Europa  de  voornaamste  reden  is  voor  het  doen  van  de  aanbevelingen,  heeft  gezorgd  voor  problemen  op  de  Nederlandse  woningmarkt.  De  crisis  die  ook  de  structurele  problemen  meer  naar  voren  heeft  gebracht  en  gezorgd  kan  hebben  voor  een  toenadering  van  de  linker en rechter vleugel, kan gezien worden als hoofdrolspeler binnen dit geheel. Eigenlijk kan dus  gezegd  worden  dat  de  crisis  de  voornaamste  rol  heeft  gespeeld  bij  het  doorbreken  van  de  beleidstaboes en niet zozeer de Europese Unie.  Wanneer  gekeken  wordt  naar  het  redelijk  grote  effect  van  de  huidige  maatregelen  met  betrekking  tot de hypotheekrenteaftrek, denk hierbij aan al de tijdelijke koopcontracten die zijn afgesloten om  onder  de  maatregel  uit  te  komen  en  de  daarmee  samenhangende  stagnatie  van  de  prijsdaling  van  woningen, is het begrijpelijk dat de Nederlandse overheid de vergaande aanbevelingen niet meteen  doorvoert, maar dat er een veelvoud aan kleine beleidsmaatregelen wordt ingezet. Het huidige scala  aan  maatregelen  lijkt  zo  samengesteld  te  zijn  zodat  de  onzekerheid  onder  de  bevolking  het  meest  beperkt  blijft.  Grote  onzekerheid  zal  voornamelijk  ongewenste  gevolgen  kennen  en  moet  daarom  vermeden worden.   Na het Europese beoordelingsrapport van het nationaal stabiliteits‐ en hervormingsprogramma is het  woonakkoord  geschreven  met,  op  bepaalde  gebieden,  verdergaande  maatregelen  dan  in  het  stabiliteits‐ en hervormingsprogramma van 2012 te vinden zijn. Toch gaf ook dit woonakkoord nog  lang geen gehoor aan alle aanbevelingen. Dat blijkt dan ook uit de aanbevelingen van 2013 die erg  veel weg hebben van het Europese beoordelingen document. Hierdoor wordt, naast het woord van  de  specialisten,  nogmaals  bevestigd  dat  de  oorzaak  gevolg  relatie  tussen  de  aanbevelingen  en  Nederlandse  beleidsmaatregelen  inderdaad  niet  erg  aanwezig  is.  Een  maatregel  die  wel  onder  Europese invloed is doorgevoerd, heeft te maken met de beperking van oneerlijke staatsteun in de  vorm van het instellen de inkomensgrens voor huurders van corporatiewoningen. 

39   

De staatsteun maatregel geeft aan dat Europa in staat is om met harde maatregelen te komen. Dat  ze nu met zachte aanbevelingen komen, betekent dat Europa haar lidstaten zelf in staat stelt om de  best  passende  invulling  aan  de  aanbevelingen  te  geven.  De  verhuurdersheffing  en  de  minimale  aandacht voor de gereguleerde huursector in het nationaal hervormingsprogramma zijn voorbeelden  van de eigen invulling.   Zoals eerder al naar voren kwam, bestaat de Nederlandse woningmarkt niet enkel uit commerciële  aspecten  zoals  de  aanbevelingen  bijna  doen  vermoeden.  Het  feit  dat  de  aanbevelingen  van  de  Europese Commissie beperkt van scope zijn, maakt het onvermijdelijk dat de Nederlandse overheid  wel een eigen koers moet varen. Bijvoorbeeld: het grote verschil tussen de lagere sociale klassen die  in  de  sociale  huurwoningen  zitten  en  de  nieuwkomers  (studenten,  immigranten)  die  op  de  vrije  markt  sector  zijn  aangewezen  en  de  consequenties  daarvan  op  de  generaties,  verdient  aandacht  terwijl de EC zich hierover niet uitlaat. De Europese Commissie schiet dus ook tekort door te weinig  integraal te kijken. Dat is niet goed voor de geloofwaardigheid van de aanbevelingen en de opvolging  van  die  aanbevelingen  door  de  Nederlandse  overheid.  De  ruimte  voor  eigeninvulling  is  echter  belangrijk omdat een lidstaat vaak veel dichter bij de problemen en issues betrokken is en beschikt  over een verdergaande macht met betrekking tot het uitvoeren van maatregelen. De aanbevelingen  geven een richting waarin de nationale beleidsmaatregelen moeten liggen.  Van  de  overige  maatregelen  die  getroffen  zijn,  is  het  grootste  deel  van  de  specialisten  het  er  over  eens  dat  de  inkomensafhankelijk  huren,  ondanks  dat  deze  de  marktwerking  niet  zullen  stimuleren,  wel zullen bijdragen aan het tegengaan van scheefwonen. Ook kunnen maatregelen die bij moeten  dragen  aan  het  terug  brengen  van  de  corporaties  naar  hun  kerntaken,  rekenen  op  medestanders.  Daarnaast  wordt  verwacht  dat  de  vrijehuursector  de  sector  is  die,  ten  kosten  van  de  gereguleerde  huursector, zal groeien. Verder is men het niet eens over de efficiëntie van de verhuurderheffing. De  mening  is  verdeeld  in  twee  kampen:  een  positieve  overheid  en  negatieve  corporaties  en  marktpartijen.   De marktgeoriënteerde respondent gaf aan veel waarde te hechten aan deregulering omdat dit veel  onduidelijkheden zou verhelpen en de markt pas echt een kans zou geven. Voor de overheid is het  echter  van  belang  om  zo  min  mogelijk  onzekerheid  te  creëren  en  geleidelijk  aan  de  aanbevelingen  tegemoet  te  komen.  Dit  heeft  echter  als  gevolg  dat  er  nog  meer  regels  bij  komen,  die  elkaar  op  bepaalde fronten  tegen kunnen werken en beperkingen opleveren voor een zuivere marktwerking.  Dit is een van de grootste implicaties als gevolg van de zachte aanbevelingen en het streven naar het  voorkomen van onzekerheden. Zeker gezien het belang de Europese Commissie lijkt te hechten aan  een zuivere marktwerking en simplificatie van de regels.  Door de veelvoud aan ‘kleinere’ maatregelen die worden genomen, groeit het aantal regels en zijn er  enorm veel partijen bij het proces van bedoelde opwaardering betrokken. Hierdoor wordt het proces  niet  overzichtelijker,  noch  eenvoudiger  en  komen  we  terug  bij  de  inleiding  en  het  standpunt  van  Geert  Teisman  dat  lineaire  processen  niet  bestaan  en  dat  besluitvormingsprocessen  uit  enorme  kluwen en knopen bestaan met veel verschillende waarheden en partijen die zich er mee bemoeien.  Ook hier blijkt het een ingewikkeld en lang niet altijd doorzichtig proces met meerdere standpunten  en  meningen  te  zijn.  Of  de  getroffen  maatregelen  de  structuur  van  de  woningmarkt  daadwerkelijk  zullen  veranderen,  is  nog  de  vraag.  Wel  is  duidelijk  dat  invloed  van  Europa  vrij  beperkt  is  in  dit  proces.  40   

Toch dient de Nederlandse overheid rekening te houden met een Europa dat wegens de crisis steeds  dwingender wordt bij het doen van aanbevelingen over de woningmarkt. Als Nederland op cruciale  onderdelen van de Europese aanbevelingen te veel een eigen koers blijft varen, is dit een risico voor  de geloofwaardigheid van Nederland in het Europese debat over de crisis. Als de geloofwaardigheid  van  Nederland  in  het  geding  komt,  terwijl  het  juist  voorbeeld  wil  zijn  in  Europa  als  het  gaat  om  bezuinigingen,  zal  dit  ook  betekenis  hebben  voor  het  vertrouwen  in  eigen  land.  Bij  een  afnemend  vertrouwen  in  eigen  land,  zal  als  onderdeel  hiervan,  ook  het  vertrouwen  in  het  herstel  van  de  woningmarkt  nog  weer  langer  op  zich  laten  wachten.  De  Nederlandse  overheid  dient  daarom  het  eigen beleid met kracht en overtuiging te verdedigen.  Of  de  invloed  van  Europa  op  de  Nederlandse  woningmarkt  groeit  doordat  zij  wegens  de  crisis  dwingender  worden  in  het  doen  van  aanbevelingen  is  de  vraag.  Het  kan  de  indruk  wekken  dat  Europa ‘genoeg krijgt’ van het in hun ogen achterblijvende beleid van Nederland. Dit is iets waar op  dit moment geen uitspraken over gedaan kunnen worden, maar wat zich goed leent voor toekomstig  onderzoek.    Een  aanbeveling  die  gedaan  kan  worden  is  dat  Europa  in  de  toekomst  principes  formuleert  met  betrekking tot de structuur van, in dit geval, de woningmarkt en daarmee een lijn kan trekken die in  de toekomst kan dienen als leidraad. De principes geven een zekere zekerheid en zal ruimte bieden  voor de desbetreffende overheid om hier haar eigen invulling aan te geven. Bij de invulling hiervan  zou het verstandig zijn om het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en waar nodig terug te  brengen. Dit houdt het voor iedereen overzichtelijker en zal de markt meer haar werk kunnen laten    doen. 

41   

Verwijzingen  Aaronson,  D.  (2002)  A  note  on  the  benefits  of  homeownership.  Journal  of  Urban  Economics,  2000,  vol. 47, p. 356‐369.  Boelhouwer, P. (2002) Trends in Dutch Housing Policy and the Shifting Position of the Social Rented  Sector. Urban Studies, 2002, Vol. 39, p. 219‐235.  Boelhouwer, P., Hoekstra, J. (2009) Towards a Better Balance on the Dutch Housing Market? Analysis  and Policy Propositions.  International Journal of Housing Policy, 2009, Vol. 9(4), p. 457‐475.  Boelhouwer,  P.,  Lamain,  C.  (2013)  Marktconforme  huren  en  woonuitgaven,  De  effecten  van  het  huurbeleid  uit  het  voorjaarsakkoord  wonen  het  regeerakkoord  Rutte  II  op  de  ontwikkeling  van  de  woonuitgaven. Delft, Onderzoeksinstituut OTB, 2013, p. 1‐39.  Bryman, A. (2008) Social Research Methods, Oxford University Press: New York.  Cecodhas Housing Europe (2011) Housing Europe Review 2012 The nuts and bolts of   European social housing systems    Centraal  Bureau  voor  de  Statistiek  (CBS)  (2012a)  Ruim  een  kwart  van  de  huurders  van  corporatiewoningen  verdient  meer  dan  33  duizend  euro.  [Online]    (geraadpleegd 27‐04‐2013).  Centraal  Bureau  voor  de  Statistiek  (CBS)  (2012b)  Woningwaarde  tweemaal  zo  hoog  als  hypotheekschuld.  [Online]   (geraadpleegd 09‐04‐2013).    Centraal  Bureau  voor  de  Statistiek  (CBS)  (2013)  Nieuwbouwoningen,  bouwvergunningen,  gereedgekomen, 1995‐2012. Centraal bureau voor de statistiek, Statline: Den Haag.    Centraal Planbureau (CPB) (2010) Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. Den Haag; Centraal  Planbureau, 2010, p. 1‐170.    Centraal  Planbureau  (CPB)  (2012)  CPB  Risicorapportage  Financiële  Markten.  Den  Haag;  Centraal  Planbureau, 2012, p. 1‐28.    Centraal Planbureau (CPB) (2013) De Nederlandse Woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en  consumptie. Den Haag; Centraal Planbureau, 2013.    Damen, T. (2013) Corporaties willen Blok aanklagen. Parool, 11‐03‐2013.    Elsinga,  M.  &  Hoekstra,  J.  (augustus  2004)  Op  eigen  kracht:  eigenwoningbezit  in  Nederland,  Den  Haag; VROM‐raad.  Europese Commissie (2012a) Aanbeveling van de Raad. Brussel: SWD, 2012, Vol. 322 final, p. 1‐6.  42   

Europese  Commissie  (2012b)  Beoordeling  van  het  nationaal  hervormingsprogramma  2012  en  het  stabiliteitsprogramma 2012 voor Nederland. Brussel: SWD, 2012, Vol. 322 final, p. 1‐41.    Europese Commissie (2012c) Alert mechanism report. Brussel: SWD, 2012, Vol. 68 final, p. 1‐20.    Europese Commissie (2013) Aanbevelingen van de Raad. Brussel: SWD, 2013, Vol. 369 final, p. 1‐7.    Haffner,  M.,  Boumeester,  H.  (2010)  The  Affordability  of  Housing  in  the  Netherlands:  An  Increasing  Income Gap Between Renting and Owning?, Housing Studies, 2010, Vol. 25(6), p. 799‐820    Hassink, WHJ ; Van Leuvensteijn, M (2007) Measuring transparency in the Dutch mortgage market.  Economist‐netherlands, 2007, Vol.155(1), p. 23‐47.    Kadaster  (2013)  Vastgoeddashboard,  Vastgoedbericht  [Online]  <  http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed‐Dashboard.htm> (geraadpleegd 17 juni 2013).    Kempen, R. van, Priemus, H. (2002) Revolution in Social Housing in the Netherlands: Possible Effects  of New Housing Policies. Urban Studies, 2002, Vol. 39, p. 237‐253.    Kuypers,  P.  &  Smallegange,  S.  (2008)  Woningcorporaties  en  Brussel:  een  conflict?  Het  toenemende  belang  van  de  Europese  regelgeving  op  de  Nederlandse  woningcorporaties  nader  beschouwd.  Brussel: AKD Prinsen van Wijmen advocaten en notarissen, 2008, p. 1‐16.    Ministerie  voor  Binnenlandse  zaken  en  Koninkrijksrelaties  (MinBZK)  (2010)  Tijdelijke  regeling  diensten  van  algemeen  economisch  belang  toegelaten  instellingen  volkshuisvesting.  Den  Haag:  Ministerie voor BZK, 2010, p. 1‐7.    Ministerie  van  Economische  Zaken,  Landbouw  en  Innovatie  (MinEZLI)  (2012)  Nationaal  Hervormingsprogramma 2012. Den Haag, 2012, p. 1‐28.    Notten, F. (2011) Hypotheekschuld in Nederland, De Nederlandse Economie 2012. Den Haag: Centraal  bureau voor de statistiek, 2011, p. 206‐224.    Ortec  Finance  (2012)  Verhuurderheffing  en  corporaties,  Een  financiële  analyse.  Amsterdam:  Ortec  Finance, 20123, p. 1‐14.    Prechal,  S.  &  Vandamme,  T.  (2007)  EU  Besluiten  in  de  Nederlandse  rechtsorde,  op  weg  naar  een  draaiboek voor een houdbaar en geïntegreerd wetgevingsproces. Raad van State, 2007, Vol. 29, p. 1‐ 75.  Ras,  M.,  Ooms,  I.,  Gameren,  E.  &  Eggink,  E.  (2011)  Housing  Consumption  and  Financial  Policy  Instruments in the Netherlands. Den Haag: The Netherlands Institute for Social Research, SCP, 2011,  Vol. 26, p. 975‐995.   

43   

Richardson, L. (1990) Narrative and sociology, Journal of Contemporary Ethnography, 19 (1990), pp.  116–135.    Rijksoverheid (2012) Actualisatie Stabiliteitsprogramma Nederland. Den Haag, 2012, p. 1‐45.  Rijksoverheid (2013) Afspraken woningmarkt. Den Haag, 2013, p. 1‐6.    Stephens (1996) Housing policy in the EU member states. ECODHAS, p. 99‐106.    Sterken, Elmer (2006) Competition in the Dutch mortgage market. De Economist, 2006, Vol. 154(4),  p. 587‐600    Teisman,  G.  (2008)  Complexity  and  management  of  improvement  programmes,  an  revolutionairy  approach, Public Management Review, 2008, Vol. 10 Issue 3, p. 341‐359.    Veldhuis, O. (2011), Vermogensverhoudingen in Nederland na de kredietcrisis. Amsterdam: UvA, p. 6‐ 21.  Vries,  P.  de  &  P.  Boelhouwer  (2004)  Langetermijnevenwicht  op  de  koopwoningenmarkt.  Utrecht:  DGW/NETHUR partnership series nr. 28.  Yin, R. (2009) Case Study Research: Design and Methods, SAGE Publications: Thousand Oaks, CA.   

 

44   

Bijlage 1  

De lijst vragen waar tijdens de semi gestructureerde interviews uit  gekozen is

 

Wat  is  uw  perceptie  van  de  invalshoek  van  de  Europese  aanbevelingen  voor  de  Nederlandse  woningmarkt?  Hoe moeten de Europese aanbevelingen gezien worden in vergelijking tot het Nederlandse beleid?  De aanbevelingen van de Europese Commissie zijn voornamelijk van financieel karakter. Denkt u dat  hier nog andere redenen voor zijn dan de crisis?  In  hoeverre  is  er  contact  tussen  Nederlandse  overheid  en  de  Europese  Commissie  voordat  die  aanbevelingen worden opgesteld door Europa?  Was  de  Nederlandse  regering  met  dezelfde  beleidsmaatregels  gekomen  zonder  de  aanbevelingen  van de Europese Commissie?  Wat  denkt  u  over  de  aanbeveling  van  de  Europese  Commissie  over  het  vergroten  van  de  marktwerking binnen de gereguleerde huursector?  De  commissie  wil  de  marktwerking  vooral  stimuleren  door  de  reikwijdte  van  de  corporaties  te  verkleinen en de bijzondere positie aan te passen. Wat denkt u van deze maatregelen?   Wat denkt u dat er zal gebeuren als corporaties grote delen van hun bezit gaan verkopen?  Hoe  denkt  u  dat  de  inkomensafhankelijke  huren  en  versoepeling  van  de  maatregelen  voor  corporaties  om  hun  bezit  te  verkopen,  effect  zullen  hebben  op  de  inkomenssegregatie  binnen  Nederland?   Hoe  denkt  u  dat  de  inkomensafhankelijke  huren  en  versoepeling  van  de  maatregelen  voor  corporaties  om  hun  bezit  te  verkopen,  effect  zullen  hebben  op  de  prijsontwikkeling  van  de  koopmarkt?  Wat  denkt  u  dat  de  effecten  zullen  zijn  van  de  inkomensafhankelijke  huur  voor  Nederlandse  woningcorporaties?  Wat is volgens u het effect van de inkomensafhankelijke huren op de doorstroming van de huur‐ naar  de koopmarkt?   Wat denkt u dat het effect van de inkomensafhankelijke huren is op het fenomeen scheefwonen?  Wat  denkt  u  dat  de  invloed  van  de  inkomensafhankelijke  huur  en  het  versterken  van  de  marktwerking  binnen  de  gereguleerde  huurmarkt,  zal  zijn  op  de  verhouding  van  bezit  binnen  de  bestaande woningvoorraad?  Wat denkt u dat het eventuele effect van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal zijn op de  woningcorporaties?   

45   

Wat denkt u dat het afsluiten van een hypotheek die binnen 30 jaar jaarlijks afgelost moet worden  om  in  aanmerking  te  komen  voor  de  hypotheekrenteaftrek,  zal  betekenen  voor  starters  en  de  doorstroming van huur‐ naar koopwoningen op de Nederlandse woningmarkt?  Wat denkt u dat de mogelijke effecten zijn op de Nederlandse woningmarkt van een geleidelijke, of  complete,  afschaffing  van  de  hypotheekrenteaftrek?  (Wellicht  van  invloed  op  woningwaarde,  woningbouwproces, structuur woningmarkt?)  Wat  denkt  u?  Gaan  we  met  de  maatregelen  van  een  aanbod  naar  een  vraagmarkt?  Dit  blijkt  wenselijk.  Wat denkt u dat het grotere voordeel dat de rijkere dan de armere uit de hypotheekrente halen op  de lange termijn kan gaan betekenen voor de ruimtelijke ordening?  Denkt u dat de nieuwe maatregelen zullen leiden tot meer nieuwbouw?   Wat denkt u dat de invloed van de Europese aanbevelingen is op de Nederlandse woningmarkt? 

 

 

46   

Bijlage 2  

In alle bijlagen is de Interviewer Godert van Dedem

 

Interview met Margit Jokovi van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Senior Toezichtanalist op  de Afdeling Toezicht.  Interviewer 

Wat  denkt  u  dat  de  effecten  zullen  zijn  van  de  inkomensafhankelijke  huur  voor  Nederlandse woningcorporaties?  

M. Jokovi 

Voor de corporatiesector betekent het in eerste instantie extra werk. Financieel tast  het  de  vermogenspositie  van  de  sector  aan  (zie  onze  doorrekening  van  28  februari  2013,  solvabiliteit  loopt  terug).  De  extra  huuropbrengsten  worden  namelijk  afgeroomd  via  de  verhuurdersheffing.  En  de  verhuurderheffing  incasseert  zelfs  nog  wat meer Tussen de corporaties kunnen daarbij wel nog verschillen bestaan. Doordat  het aandeel hoge inkomens onder de huurders kan verschillen tussen corporaties, zal  ook de gegenereerde extra huuropbrengst kunnen verschillen. Indien dat vervolgens  ook machet met verschillen in af te dragen verhuurdersheffing is dat uiteraard mooi,  maar dat zal niet per definitie zo zijn. Op termijn is er het risico dat de sector minder  gaat  investeren  in  woningverbetering.  Naarmate  de  huurniveaus  door  de  extra  huurstijgingen  dichter  tegen  het  maximaal  toegestane  niveau  (o.b.v.  WWS‐punten)  aankomen,  is  er  immers  minder  ruimte  om  verbetering  te  financieren  uit  huurverhoging.  Verder kunnen de huurverhogingen er toe leiden dat het aandeel hoge inkomens in  de  corporatiesector  op  termijn  terugloopt,  doorat  huishoudens  uitwijken  naar  de  koopsector  (hetgeen  misschien  weer  gunstig  is  voor  de  prijsontwikkeling  in  de  koopsector  die  momenteel  immers  sterk  onder  druk  staat).  Een  andere  optie  is  uitwijken  naar  de  duurdere  (niet  gereguleerde)  huursector  indien  die  perspectief  biedt op lagere huurstijgingen (kan contractueel geregeld worden).  

Interviewer     M. Jokovi 

  Interviewer    M. Jokovi    Interviewer  

Hoe  denkt  u  dat  de  inkomensafhankelijke  huren  van  invloed  zullen  zijn  op  de inkomens segregatie binnen Nederland?  Lastige  vraag.  Veel  hangt  af  van  de  mate  waarin  sociale  huur‐  en  koopwoningen  al  dan  niet  gemixt  voorkomen  binnen  buurten  en  wijken.  Indien  hogere  inkomens  de  huursector  verlaten  voor  een  koopwoning,  maar  daarbij  wel  in  dezelfde  buurt/wijk  blijven wonen heeft het weinig betekenis voor inkomenssegregatie.  Wat  denkt  u  dat  er  zal  gebeuren  met  de  doorstroming  van  de  huur‐  naar  de  koopmarkt na het invoeren van de inkomens afhankelijke huurverhogingen?   Zie hierboven bij 1e vraag  Wat  denkt  u  dat  er  zal  gebeuren  met  het  fenomeen  scheefwonen  na  het  invoeren  van de inkomens afhankelijke huren?  

 

47   

M. Jokovi 

  Interviewer    M. Jokovi 

   Interviewer    M. Jokovi 

Goedkoop  scheefwonen  vermindert  uiteraard  per  definitie,  want  hogere  inkomens  gaan meer betalen. Doordat het beleid inzake extra huurverhogingen samenvalt met  de  verhuurderheffing  is  er  echter  een  risico  dat  duur  scheefwonen  meer  gaat  voorkomen,  dus  huishoudens  met  een  laag  inkomen  in  een  relatief  dure  woning.  Door  die  heffing  ontkomen  corporaties  er  niet  aan  hun  huren  op  te  trekken.  Of  de  huurtoeslag die huishoudens compenseert  Wat denkt u dat de inkomensafhankelijke huur zal betekenen voor de marktwerking  binnen de gereguleerde huursector?    Is  dit  niet  de  verkeerde  vraag?  Binnen  de  gereguleerde  sector  overheerst  de  regulering  en  is  er  mi  weinig  marktwerking.   Doordat  het  huurprijsbeleid  samenvalt  met de verhuurderheffing, zullen corporaties ertoe neigen de huren van vrijgekomen  woningen  op  te  trekken  (huurharmonisatie).  Voor  huurders  met  een  smalle  portemonnee  die  graag  naar  een  andere  woning  willen  (die  kwalitatief  beter  is  toegesneden  op  hun  in  de  loop  der  tijd  veranderde  leefsituatie)  maakt  dat  het  niet  aantrekkelijk om te verhuizen. Onder de huurders met een hoog inkomen kunnen de  huurprijsstijgingen  de  uitstroom  uit  de  gereguleerde  sector  bevorderen,  maar  die  gaan dan dus over naar een andere markt dan de gereguleerde sector.  Wat is uw invalshoek met betrekking tot de aanbevelingen?  M.b.t.  het  huurbeleid  in  de  gereguleerde  sector  (het  overgrote  deel  van  de  corporatiewoningen)  geldt  verder  dat  de  jaarlijkse  gereguleerde  huurverhoging  de  afgelopen jaren steeds gelijk werd gesteld aan de inflatie in het voorgaande jaar. Die  reguliere huurverhoging gold daarbij voor alle huurders. Verder kan de huur van een  woning  ook  worden  aangepast  op  het  moment  dat  er  een  nieuwe  huurder  in  komt  (huurharmonisatie) of na verbetering van de woning. 

  Sinds enkele jaren is het Rijk daarnaast bezig om de huurprijsstelling van woningen te  veranderen.  In  oktober  2010  werden  in  een  aantal  schaarste  regio’s  extra  WWS‐ punten  toegekend  aan  een  deel  van  de  huurwoningen  (afhankelijk  van  de  WOZ‐ waarde van de woningen per vierkante meter). Door die punten verhoging kan voor  deze  woningen  een  hogere  huur  worden  gevraagd.  Daarbij  geldt  uiteraard  wel  dat  die  hogere  huur  niet  in  een  keer  kan  worden  opgelegd.  Dat  kan  alleen  bij  het  opnieuw  verhuren  van  de  woning  (huurharmonisatie).  Zolang  de  zittende  huurder  blijft  zitten,  kan  er  alleen  via  de  jaarlijkse  huurverhoging  worden  toegegroeid  naar  het hogere toegestane huurniveau.      Verder  is  er  ook  al  sinds  enkele  jaren  langer  sprake  van  een  streven  naar  een  iets  meer  inkomensafhankelijk  huurbeleid,  waarbij  huishoudens  met  een  hoog  inkomen  een  extra  huurverhoging  zouden  krijgen  bovenop  de  jaarlijkse  reguliere  huurverhoging  die  voor  alle  huurders  geldt.  Ik  meen  het  ministerie  van  BZK  dit  in  2012 voor het eerst mogelijk wilde maken voor de corporaties, maar dat de rechter  die  extra  huurverhoging  toen  heeft  tegengehouden  omdat  het  nog  niet  voldoende  48   

goed geregeld was, dat corporaties de benodigde informatie over welke huishoudens  op  basis  van  hun  inkomen  in  aanmerking  komen  voor  die  extra  huurverhoging  konden krijgen via de belastingdienst. Het eind 2012 gestarte kabinet Rutte II heeft  de extra huurverhoging voor hogere inkomens vervolgens weer op de agenda gezet  (en daarbij ook het niveau voor de reguliere verhoging opgevoerd tot boven inflatie  niveau).   Per  1  juli  2013  gaat  de  extra  huurverhoging  voor  de  hogere  inkomens  nu  ook  daadwerkelijk  in.  In  de  kranten  kun  je  verder  lezen  dat  een  aantal  corporaties  hem  nog  niet  wil  doorvoeren,  deels  omdat  ze  de  informatie  van  de  belastingdienst  niet tijdig genoeg ontvingen en/of niet helemaal correct ontvingen.    Tenslotte is het goed te weten dat het ministerie ondertussen ook bezig is met meer  algemene  veranderingen  in  de  systematiek  van  het  huurbeleid.  Hoe  dat  eruit  gaat  zien is echter nog niet bekend. Ik meen dat ze er wel voor de zomer mee naar buiten  willen, maar het ministerie kan je daar meer over vertellen. 

 

 

49   

Bijlage 3  Interview met Sébastien Garnier van AEDES, Public Affairs EU  Interviewer 

Wat  is  uw  perceptie  van  de  invalshoek  van  de  Europese  aanbevelingen  voor  de  Nederlandse woningmarkt? 

S. Garnier 

Wij  volgen  de  aanbevelingen  vanaf  vorig  jaar,  toen  waren  ze  specifiek  en  gedetailleerd. Dat viel ons op. Aangezien het ook een nieuwe bevoegdheid is voor de  commissie  om  zo  diepgaand  over  de  economische  onderwerpen  te  gaan  van  lidstaten. Ja en daar hebben we ook gesprekken over gevoerd en wat bleek is dat het  voor  een  hun  ook  een  beetje  aftasten  was  hoe  ver  ze  konden  gaan  en  hoe  gedetailleerd  ze  aanbevelingen  kunnen  doen  voor  de  lidstaten.  Ze  hadden  wel  het  gevoel dat ze voor de Nederlandse woningmarkt erg ver waren gegaan. Wel redelijk  de  grens  van  een  invloed  hadden  bereikt  en  in  hoever  zij  zich  mochten  mengen  in  waar volgens hen de problemen liggen en mogen bemoeien met de oplossingen. 

Interviewer 

Hoe zou Nederland die Aanbevelingen moeten zien, hoever moeten zij ze opvolgen? 

S. Garnier 

Denk  dat  de  aanbevelingen  van  te  voren  heel  erg  goed  worden  getoetst  bij  de  belangrijkste stakeholders. Ministeries en overheid zitten daar ook bij. Dus ze hebben  van  te  voren  wel  een  idee  van  hoe  haalbaar  is  dit  en  in  hoeverre  is  dit  in  lijn  met  lopend beleid en toekomstige hervormingen die Nederland toch wel van plan is om  te  doen.  Was  voor  de  minister  van  Financiën  waarschijnlijk  niet  zo  een  hele  grote  verassing  wat  daar  uiteindelijk  is  opgeschreven.  Als  je  kijkt  naar  de  hypotheekrenteaftrek deel. De vraag is, hoe moet je dat lezen? Dat is een afbouw op  termijn, maar wel een volledige afbouw. Dat komt daar niet helemaal duidelijk naar  voren  en  dat  is  niet  zo  als  het  helemaal  wordt  ingevoerd.  Dat  is  voor  de  koopwoningen en dat raakt ons niet direct, maar wel indirect.   Wat betreft de andere twee delen, die zijn wel relevant voor de huur kant. Wij zijn  daar niet blij mee, want wij zijn geen voorstander van de inkomenshuren. Dat is wel  wat gevraagd wordt aan de sociale kant. En je zou ook nog wel kunnen zeggen dat die  twee  aanbevelingen  over  de  huursector  tegenstrijdig  zijn  aan  elkaar.  Omdat  je  kan  niet en inkomens huren hebben en mark gerelateerde huren hebben. Dat werkt niet. 

Interviewer 

Wat is daar de reden voor dat dat niet zou werken dan? 

S. Garnier 

Als je inkomens huren hebt, dan kijk je naar de inkomens van mensen. Zo werkt de  markt niet. Als je naar de Albert Heijn gaat en je koopt een fles wan, dan vraagt de  kassière niet wat je inkomen is om de prijs te bepalen. Om het maar even simpel te  zeggen.  De  markt  heeft  te  maken  met  vraag  en  aanbod.  Daar  speelt  inkomen  wel  voor een deel aan mee, maar is niet alles bepalend. En dat is wel een beetje wat er  nu wordt ingevoerd.  Nu  heeft  overheid  ook  wel  aangegeven  dat  er  op  termijn  naar  een  huursombenadering  wordt  toegewerkt.  Daar  worden  in  2014  wel  voorstellen  voor  gedaan  en  daar  zijn  we  wel  voorstander  van.  En  dan  zal  je  meer  naar  een  markt  50 

 

gerelateerde  huur  in  ieder  geval,  kunnen  gaan.  Dan  kan  ook  meer  worden  gekeken  naar de waarde van woningen. Op de markt. En dat je dus niet op basis van inkomen  alleen  maar  onderscheidt  maakt.  Dat  is  dus  een  van  die  dingen,  en  dat  hebben  we  ook  geprobeerd  uit  te  leggen  bij  de  Europese  Commissie,  en  dat  heet  de  huursombenadering he, meer informatie op de website.  Interviewer 

Wat is volgens u het effect van de inkomensafhankelijke huren op de doorstroming  van  de  huur‐  naar  de  koopmarkt?  Dat  is  een  achterliggend  doel  van  die  aanbevelingen. 

S. Garnier 

Nou  ja  dat,  zo  heeft  inderdaad  het  kabinet  het  voorgesteld.  Dat  het  tegoeden  zou  komen aan de doorstroming. Dat is niet wat wij direct zien, omdat er geen alternatief  is  om  naar  door  te  stromen.  Dus  eigenlijk  zou  je  daar  eerst  aan  moeten  werken  voordat  je  de  mensen  uit  hun  huizen  drijft  door  huurverhogingen.  Wat  hier  nog  meespeelt en dat zie je helemaal niet  terug in de aanbevelingen dat is op zich heel  merkwaardig  en  dat  is  de  verhuurdersheffing.  Dat  heeft  een  grote  impact  op  onze  sector. En daar zit zo een duidelijke link met die huurverhogingen. Dat is namelijk dat  die huurverhogingen gekoppeld zijn aan het afromen ervan door de overheid via de  verhuurdersheffing.  

Interviewer 

Dus dan krijgen ze het geld weer terug? 

S. Garnier 

Ja  dus  dat  is  het  merkwaardige  dus  aan  de  ene  kant  doet  de  commissie  hele  gedetailleerde  aanbevelingen  op  een  aantal  punten.  Maar  op  dit  punt  zeggen  dat  moet een lidstaat zelf maar beslissen hoe ze daar mee omgaan en daar hebben ze de  vrijheid in om dus die overwaarde af te romen. En dat is, vind ik zelf een vrij, ja, een  niet zo een objectief standpunt zeg maar. Je kunt niet zeggen dat de huren omhoog  gaan  en  niet  kijken  wat  de  gevolgen  daarvan  zijn  en  hoe  de  overheid  daar  mee  omgaat.  Des  te  meer  omdat  wij  op  een  aantal  punten  zien  dat  die  heffingen  een  heleboel investeringen zullen stop leggen. Dus wel echt gevolgen zullen hebben voor  de  economie  en  de  bouwsector,  maar  ook  voor  het  behalen  van  andere  Europese  doelstellingen  zoals  de  energiedoelstelling.  Ja,  dat  is  dus  eigenlijk  heel  raar  dat  ze  daar dus niet op in gaan terwijl ze op andere punten wel specifiek ingaan.  Die  verhuurdersverhogingen  liggen  in  lijn  met  de  kabinetsplannen.  Die  verhuurdersverheffing  daar  stellen  ze  helemaal  geen  kritische  vragen  over.  Omdat  die  aanbevelingen  worden  door  de  Commissie  opgesteld,  maar  die  moeten  later  worden  aangenomen  door  de  Raad.  Dus  als  Nederland  niet  blij  is  met  haar  eigen  aanbevelingen kan ze daar tegen stemmen. Commissie doet eigenlijk alleen maar een  recommendation for a recommendation.   Wat misschien ook goed is om te weten voor jou  is, dat is dat dit is onderdeel van  …beleid.  Een  ander  traject  is  dat  de  commissie  ook  maatregelen  kan  nemen  als  ze  zien  dat  er  op  betaalde  vlakken  risico’s  zijn  voor  een  economie.  Dat  heet  macro‐ economisch onevenwichtigheid procedure en dat hangt samen met het score board  daar  staan  een  aantal  parameters  waaronder  bijvoorbeeld  de  huizenprijzen.  Die  bijvoorbeeld interessant zijn voor ons. En wanneer die te hoog zijn dan is dat voor de  51 

 

commissie een reden om een procedure te starten en voor Nederland is dat het geval  geweest. Niet voor de woningprijzen maar voor een te hoge private schuld als ik het  me  goed  herinner.  Dus  ook  zitten  we  in  dat  traject.  Daarvoor  de  Commissie  ook  aanbevelingen. Die hoeven trouwens niet door de raad te worden aangenomen, daar  hebben ze hun eigen bevoegdheid op. Het is allemaal onderdeel van het sixpack. En  daar  zijn  uit  mijn  hoofd  10  april  weer  aanbevelingen  gedaan  door  de  EC.  Worden  weer  dingen  gezegd  over  de  hypotheekrenteaftrek,  huursector,  corporaties.  Vooral  over de inrichting van de huursector en corporaties.  Volgende aanbevelingen 29 mei.  Jaarlijks.  Interviewer 

Was  de  Nederlandse  regering  met  dezelfde  beleidsmaatregels  gekomen  zonder  de  aanbevelingen van de Europese Commissie? 

S. Garnier 

Interessante vraag. Heb je het eigenlijk over de objectiviteit van de Commissie en de  commissie  zit  volgens  mij  heel  erg  te  balanceren  met  wat  komt  er  door  heen  in  Nederland. Dus heel revolutionair zal het nooit zijn en het is altijd gebaseerd op een  bepaalde consensus en iets waar steun voor is binnen een lidstaat. Proberen wel hun  eigen standpunten in de aanbevelingen naar voren te brengen en te laten blijken wat  ze goede hervormingen vinden. 

Interviewer 

Ze  zullen  nooit  een  erg  vergaande  of  structurele  verandering  te  weeg  brengen  met  die  aanbevelingen,  maar  zo  een  eerste  aanbeveling  over  afschaffing  hypotheekrenteaftrek lijkt ver te gaan in mijn ogen. Die doelt er wel op de hele ding  af te schaffen. 

S. Garnier 

Ja die gaat inderdaad wat verder. Dat zou je kunnen verklaren, ik weet het niet, maar  omdat  de  risico’s  voor  de  Economie  daarop  wat  groter  zijn  dan  op  die  andere  vlakken. En omdat iedereen zich dat tegelijkertijd ook wel beseft ook.  Wat ook verder mee speelt. Ik weet niet of het gebeurd is maar Je kunt je voorstellen  dat  wanneer  een  kabinet  voor  moeilijke  beslissingen  staat  het  een  stuk  makkelijk  wordt als de commissie zelf met die aanbevelingen komt. Misschien wel wat pijnlijker  maar  blijkbaar  ook  wat  noodzakelijker  om  naar  voren  te  brengen.  Dat  zou  kunnen  meespelen ook hier.  Je kunt er wel om heen. Het blijven aanbevelingen. Als je er geen gehoor aan geeft  gebeurt er niet veel.  Nu  zouden  ze  wat  verder  kunnen  gaan  omdat  ze  in  dat  macro  economische  evenwichtigheid procedure zitten en dan zijn er dus meer risico’s voor een economie.  En dan heb je daar volgens mij nog twee categorieën binnen. Nederland zit nog wel  in  de  minst  risico  volle  zone.  In  de  risico  volle  categorie  kunnen  aanbevelingen  worden gedaan en als die niet worden nagevolgd kunnen er waarschuwingen plaats  vinden en daarna financiële sanctie worden opgelegd. Is nog niet gebeurd omdat het  een  nieuwe  opzet  is  en  het  is  nog  maar  de  vraag  hoe  veel  je  economie  daarmee  helpt.  

52   

Interviewer 

Status en reikwijdte van corporaties willen verkleinen, en het nieuwe woonakkoord  zijn versoepelende regels opgesteld voor corporaties om woningen te verkopen. Wat  denkt u dat er zal gebeuren als corporaties grote delen van hun bezit gaan verkopen? 

S. Garnier 

Hebben we wel eens onderzoek naar gedaan. Als je in een keer grote hoeveelheden  woningen  op  de  markt  dumpt  heeft  dat  rampzalige  gevolgen  voor  de  prijsontwikkeling van de huidige koopsector. Voornamelijk in tijden als deze. Dat zou  niet verstandig zijn. Aan de andere kant als je kijkt naar die laatste aanbeveling van  april, ook daar wijst de Commissie er erg op dat het goed zou zijn om corporaties te  kijken en om af te vragen of die wel efficiënt genoeg zijn en naar het huurbeleid. Dan  zijn er een aantal barrières die voorkomen dat er een private huursegment van enig  omvang ontstaat in Nederland. Dan maken ze daar wel een grote denkfout omdat de  corporatie sector formeel qua bezit privaat is. Nou ja semi publiek. En dat is privaat  maar heel gereguleerd. Dus er bestaat al een redelijke private huursector. Maar wat  ze  waarschijnlijk  bedoelen  is  dat  ze  willen  dat  er  een  meer  mark  gerelateerde  of  commerciële sector ontstaat. En dat kan je op verschillende manieren bereiken. Dat  kan je doen  door je woning bezit te verkopen aan  particulieren  huurders of  andere  particulieren of je kunt het ook doen aan beleggers, meer amas, Dat zou de toekomst  uitwijzen wat daar zal  gebeuren, maar het punt is wel dat daar steeds meer toe zal  worden gedwongen door die verhuurdersheffing.   Daar is nog weinig overbekend wat daarvoor de beste manier is en de commissie zegt  daar  natuurlijk  ook  niks  over.  Je  zou  je  ook  nog  kunnen  voorstellen  dat  een  derde  optie is dat corporaties dat zij het blijven exploiteren. Dus dat je naar een meer mark  gerelateerd  segment  toe  trekt  maar  dat  het  nog  steeds  in  handen  is  van  de  corporaties. Of een deel van corporaties. Er zijn allerlei scenario’s daarin. 

   

 

53   

Bijlage 4  Interview  met  Rik  de  Boer  van  het  Ministerie  van  Binnenlandse  Zaken  en  Koninkrijksrelaties,  Beleidsmedewerker  woningmarkt,  valt  onder  de  directie  Kennis  en  Verkenningen  van  het  directoraat‐generaal  Wonen  en  Bouwen.  Houdt  zich  bezig  met  de  strategische  invalshoek  van  de  woningmarkt en schrijft onder andere visies voor minister Blok.  R. de Boer 

Ik  zag  dat  je  die  aanbevelingen  onder  elkaar  had  gezet,  die  aanbevelingen  van  de  Europese  Commissie.  Nou  ja,  vooraf  zou  ik  willen  zeggen,  kijk  dat  soort  aanbevelingen van de Europese Commissie die komen toch wel ook al vaak tot stand  min of meer in overleg natuurlijk met Nederland. 

Interviewer 

Ja. 

R. de Boer 

Ik zag dat je ergens ook zei, van goh ze zijn voornamelijk van financiële aard en kijk je  zou dat ook van de Europese bril moeten zien. De Europese Commissie heeft gewoon  een  rol  ten  aanzien  van  de  begrotingen  die  worden  gemaakt.  En  nou  ja,  met  dat  tekort onder de drie procent houden dus van uit die rol en die invalshoek worden ook  de aanbevelingen gedaan. 

Interviewer 

Ja. 

R. de Boer 

Ten  aanzien  van  de  woningmarkt  daar  heeft  de  Europese  Commissie  natuurlijk  feitelijk  geen  bevoegdheid  in  de  zin  van,  het  is  niet  zo  dat  de  Europese  Commissie  een formele rol heeft in het woonbeleid. Het woonbeleid is natuurlijk een nationale  en  lokale  aangelegenheid  natuurlijk.  Dus  ik  denk,  van  ergens  vroeg  je  van  heeft  dit  nou voornamelijk een financiële achtergrond. Ik denk ja, want dit komt voornamelijk  voort uit  meer de begroting discussie.  Ja, die aanbevelingen die je opnoemt,  eerlijk  gezegd denk ik dat de invloed van Europa met deze aanbevelingen niet heel groot is  op  het  Nederlandse  beleid.  De  richtingen  die  hier  geschetst  worden  zijn  natuurlijk  ook  al  richtingen  waar  het  kabinet  ook  al  naar  toe  beweegt  met  haar  eigen  maatregelen  en  het  zijn  dingen  die  beiden  door  allerlei  experts  natuurlijk  worden  benadrukt als die kant moeten we op, of het nu het centraal planbureau is of mensen  uit de wetenschappelijke wereld of adviesraden zoals de raad van de leefomgeving.  Die  hebben  allemaal  dit  soort  aanbevelingen  gedaan.  Die  hebben  geprobeerd  de  hypotheekrenteaftrek  af  te  bouwen  en  probeer  wat  meer  marktwerking  in  de  huursector te brengen, dat zijn allemaal aanbevelingen die al lang bestaan, laat ik het  zo zeggen.  

Interviewer 

Ja dus de beleidsmaatregelen waren op den duur ook wel tot stand gekomen zonder  de aanbevelingen van de Europese Commissie denkt u? 

R. de Boer 

Dat  denk  ik  wel  ja,  je  mag  jij  zeggen  hoor.  Maakt  me  niks  uit.  Ja,  als  ik  een  beetje  vrijdenkend zou moeten nadenken over waar de Europese Commissie nou een grote  invloed  heeft  gehad  op  het  woonbeleid.  Dan  gaat  dat  eerder  over  de  toewijzingsregels voor sociale huurwoningen in Nederland. 

Interviewer 

Ja.  54 

 

R. de Boer 

En  ook  dat  werd  niet  vanaf  een  woningmarkt  perspectief  benaderd,  maar  vanuit  staatsteun.  Voorlopig  gaat  het  over  marktwerking,  de  interne  markt  en  staatsteun  wat  mag  de  overheid  voor  een  steun  geven  aan  bedrijven,  of  feitelijk  aan  particulieren.  En  die  vanuit  die  optiek  heeft  er  dus  discussie  plaatsgevonden  over  corporaties.  Corporaties  ontvangen  natuurlijk  staatsteun.  De  Nederlandse  overheid  staat  bijvoorbeeld  garant  voor  hun  leningen  via  het  waarborgfonds  sociale  woningbouw  en  zij  kunnen  ook  geld  lenen  van  de  bank  Nederlandse  gemeenten  waardoor  ze  dus  goedkoper  aan  geld  kunnen  komen  dan  bedrijven  die  in  een  vrije  marktsituatie  verkeren.  En  dat  is  staatsteun  en  daar  heeft  de  Europese  Commissie  heeft daar goed naar gekeken van hoe zit het nou met die staatsteun en vervolgens is  daar  in  onderhandelingen  met  de  Europese  Commissie  is  daar,  die  hebben  jaren  geduurd,  is  daar  een  toewijzingsgrens  uit  gekomen.  Ik  denk  dat  als  je  een  reële  invloed  vanuit  Europa  op  het  Nederlandse  woonbeleid  wilt  zien  dan  ziet  hij  daar,  maar ook daarbij was het woonbeleid ook niet het primaire aansluitingspunt.  

Interviewer 

Nee 

R. de Boer 

Maar ja.  

Interviewer 

En denkt u, want er zijn natuurlijk nu nog met betrekking tot die staatsteun allemaal  regelingen van startersleningen die vanuit de gemeenten gegeven zullen worden, als  ik het goed heb begrepen? 

R. de Boer 

Dus ja er is een starterslening via de SVN in omloop, volgens mij betekent het iets als  stimuleringsfonds  huisvesting.  Daar  zijn  starterslening,  die  zijn  ook  een  tijd  lang  gefinancierd vanuit de overheid en die heeft nu net weer een extra budget weer voor  vrijgemaakt, dus er wordt ook weert vanuit de rijksoverheid aan mee betaald. Samen  met gemeenten wordt dan budget bij elkaar gebracht voor startersleningen. 

Interviewer 

Maar daar heeft de Europese Commissie nog niets over gezegd of iets over gemeld? 

R. de Boer 

Nee, nee niet dat ik weet. 

Interviewer 

Oké  en  denkt  u  dat  die  inkomensafhankelijke  huren,  die  nu  vanaf  1  juli  volgens  mij  ingaan,  denkt  u  dat  dat  iets  zal  doen  aan  de  doorstroming  van  de  huur  naar  de  koopmarkt? 

R. de Boer 

Nou ja natuurlijk nou kijk sowieso verhoogd natuurlijk dit kabinet, tenminste maakt   die kabinet huurverhogingen boven inflatie mogelijk zodat er dus een aanpassing kan  plaats vinden zodat meer marktconforme huren geheven kunnen worden. Dus dat de  kwaliteit  van  een  huurwoning  ook  meer  in  overeenstemming  is  met  de  prijs.  Natuurlijk de afgelopen jaren heel land inflatie van ons huurbeleid gehad. Een van de  doelen,  zeker  voor  de  hogere  huurverhogingen  voor  mensen  met  de  hogere  inkomens, dat er toch meer een prikkel ontstaat om inderdaad  door te stromen en  dat hoeft niet alleen de koopsector te zijn, dat kan ook de vrije huursector zijn.  

Interviewer 

Oké en denkt u dat de hypotheekrenteaftrek, want daar heb je nu alleen nog recht  op  als  je  je  hypotheek  jaarlijks  binnen  30  jaar  aflost,  en  denkt  u  dat  dat  iets  zal  55 

 

betekenen voor de starters op de woningmarkt aangezien zij misschien minder geld  zullen hebben en minder snel instaat zullen zijn om het binnen 30 jaar afte lossen?  R. de Boer 

Ja daar zijn wel wat berekeningen gemaakt, voor starters betekent het natuurlijk dat  wellicht een iets hogere aanvangslast, omdat een volledig annuïtaire leningen ietsje  duurder  is  dan  een  lening  waarbij  een  gedeelte  aflossingsvrij  was.  Maar  ja  de  belangrijkste  de  reden  om  dit  toch  ja  te  doen  is  om  de  risico’s  op  de  koopmarkt  te  verminderen  dus  om  er  voor  te  zorgen  dat  de  huizenbezitter  minder  risico’s  lopen.  Want nou ja als je ieder jaar wat af lost heb je wat minder risico op een restschuld. 

Interviewer 

Ja precies.  Even  terug  op  de  inkomens  afhankelijke  huren,  ook  een  doel  daarvan  is  om  het  scheefwonen tegen te gaan neem ik aan toch? 

R. de Boer 

Ja. 

Interviewer 

En denkt u dat dat daarmee zou gebeuren? 

R. de Boer 

Nou  ja,  het  levert  in  ieder  geval  een  prikkel  op.  Het  geeft  verhuurders  dus  de  mogelijkheid  om  huurders  met  een  hoger  inkomen  ook  sneller  een  hogere  huur  te  laten  betalen.  En  ja  als  mensen  die  in  zo  een  huurwoning  geconfronteerd  worden  met  een  hogere  huur  dus  dan  zullen  ze  ongetwijfeld  een  afweging  gaan  maken  en  gaan denken aan een koopwoning of een vrijesector huurwoning.  

Interviewer 

Oké  en  een  van  die  aanbevelingen  die  duidt  erop  om  de  reikwijdte  van  de  sociale  huurmarkt  in  te  perken  en  de  bijzondere  status  van  de  corporaties  te  veranderen,  maar  ik  begrijp  niet  helemaal  wat  ze  bedoelen  met  die  bijzondere  status  van  die  woningbouwcorporaties. 

R. de Boer 

Ja wellicht dat ze daar toch de staatsteun die de corporaties ontvangen bedoelen en  ja  kijk  het  is  natuurlijk  een  feit  dat  op  de  Nederlandse  huurwoningmarkt  de  corporaties  natuurlijk  een  bijzondere  positie  hebben.  Bijna  80  procent  van  alle  huurwoningen  in  het  land  zijn  corporatie  bezit.  Wellicht  dat  de  commissie  dat  zo  bedoelt, maar ik zou dat niet precies weten. Wat ik in ieder geval wel weet is dat er  op  dit  moment  een  herzieningswet  van  de  woningwet  ligt  bij  de  kamer.  En  daar  wordt ook nog een aanpassing op uitgevoerd, een novelle zoals dat dan heeft en die  zal  ook  ergens  de  komende  maanden  naar  de  kamer  gaan  en  ja  een  van  de  uitgangspunten daarbij is toch wel dat duidelijk wordt afgebakend wat nu precies de  kerntaken van een corporatie zijn. En ja daar zal wel wat preciezer en nauwkeuriger  worden beschreven wat nou toch echt de primaire taak van corporaties is. Nou ja het  voorzien van huisvesting met een lager inkomen. En nou ja in eerdere gevallen stond  dat  niet  zo  helder  en  duidelijk  in  de  stukken.  En  nou  ja  een  van  die  doelen  is  natuurlijk ook om, en dan met name op die huurmarkt, op dat geliberaliseerde deel  ook duidelijkheid te scheppen over dat daar toch echt sprake zal zijn van een gelijker  speelveld.  Dat  corporaties  toch  geen  voordelen  van  staatsteun  mogen  ondervinden  voor  woningen  die  geliberaliseerd  zijn.  Dus  dat  er  ook  ruimte  ontstaat  voor  andere  partijen. Dat is toch wel echt een richting die het kabinet op wilt.   56 

 

Interviewer 

Opvallend vind ik, want ik keek toevallig op de site van Ymere en daar zag ik een heel  programma voor wat duurdere woningen, die dan net binnen de vrije sector vielen,  waar zich ook over zouden ontfermen. Dat zouden ze ook gaan verhuren. Dus voor  de  huishoudens  die  dankzij  hun  inkomen  geen  recht  meer  zouden  hebben  op  een  sociale huurwoningen dat ze daar dan toch huurwoningen voor gaan aanbieden. 

R. de Boer 

Ja,  nou  ja  dat  is  natuurlijk  een  van  de  consequenties  geweest  van  zo  een  toewijzingsgrens. In het huidige systeem is het ook geen probleem als corporaties dat  dan aanbieden en het lijkt mij ook bijna logisch gezien de hoeveelheid woningen de  corporaties in handen hebben kan het bijna niet anders dat ze ook geliberaliseerde  woningen  verhuren,  maar  daar  zal  denk  ik  in  de  toekomst  wel  een  wat  striktere  scheiding  in  aangebracht  worden.  Tussen  zullen  we  maar  zeggen  de  commerciële  activiteiten, de vrije huur, en de kerntaak. Het huisvesten van mensen met een laag  inkomen. 

Interviewer 

In  het  woonakkoord  staat  volgens  mij  ook  het  een  en  ander  opgenomen  over  de  versoepeling  van  de  regels  voor  corporaties  om  hun  bezit  te  verkopen  aan  of  institutionele  beleggers  of  particulieren,  maar  is  het  niet  gevaarlijk  dat  wanneer  zij  grote  partijen  aan  zullen  bieden  op  de  woningmarkt  dat  de  prijzen  dan  nog  verder  zullen dalen? 

R. de Boer 

Ja ik kan mij zo een effect wel degelijk voorstellen, als je in een keer plotsklap grote  hoeveelheden  woningen  gaan  verkopen.  Maar  ja  dat  is  op  zich  maar  een  lokale  afweging. De corporatie en de gemeenten moeten gewoon goede afspraken maken  kijk  het  is  net  de  bedoeling  dat  de  corporatie  als  een  soort  prijsdumping  een  soort  enorme  hoeveelheden  woningen  wegzet  en  daarmee  weer  de  woningmarkt  frustreet. Dat is natuurlijk niet het idee. Het zou denk ik eerder gaan om die gebieden  en  die  plekken  waar  bijvoorbeeld,  neem  Amsterdam,  waar  behoefte  is  aan  vrije  sector huurwoningen. Ja,  daar kan ik  me voorstellen dat corporaties wel wat zullen  willen verkopen. Maar ja dat gaat dan natuurlijk wel gewoon tegen marktwaarde en  dan  zullen  er  partijen  moeten  zijn  die  wel  geïnteresseerd  zijn  en  deze  tegen  marktwaarde kunnen verhuren. Dus ik zou dat niet direct als een soort prijsdumping  zien.  En  bovendien  zal  een  gemeente  altijd  willen  dat  er  voldoende  sociale  huurwoningen overblijven om de mensen lage inkomens te kunnen huisvesten. 

Interviewer 

Ja precies, maar dat doel van de Europese Commissie wat uit die aanbevelingen naar  voren komt, is het verkleinen van de reikwijdte van de sociale huurmarkt, maar daar  worden vanuit Nederland nog niet echt plannen voor ondernomen toch? 

R. de Boer 

Zoals  al  ik  al  zei  wordt  in  de  herzieningswet  op  de  woningwet  wordt  wel  een  duidelijkere afbakeningen gegeven in wat de kerntaken van de corporaties zijn, dus in  zo  verre  zou  je  dat  als  een  inperking  kunnen  zijn.  Dat  staat  dus  ook  in  het  regeerakkoord,  namelijk  dat  de  taken  worden  teruggebracht  naar  de  kerntaken  namelijk het huisvesten van mensen met een lager inkomen. Dus dat is wel degelijk  de richting waar het beleid zich ook naartoe beweegt. 

57   

Maar  nogmaals  ik  denk  niet  dat  dat  als  gevolg  is  van  wat  de  Europese  Commissie  daar wel of niet van vindt. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de hele discussie  over woningcorporaties van de afgelopen jaren. Waar we natuurlijk te maken gehad  met  allerlei  financiële  speculaties  en  nog  wel  wat  andere  nou  ja  slechte  ervaringen  met corporaties, van woonboten die ontploften en veel te duur opknapte en nou ja al  dat  soort  dingen.  Als  je  op  woningcorporaties  googelt  zal  je  een  aantal  corporaties  vinden  waarbij  dat  niet  helemaal  goed  is  gegaan  en  dat  is  toch  wel  een  van  de  redenen om toch helder te zijn van over wat is nou precies de kerntaak en wat moet  je nou precies doen en wat voor een activiteiten horen er nou eigenlijk niet bij een  organisatie. Nou ja staatsteun ontvangen.   Interviewer 

Dus u zegt dat het voornaamste effect van de Europese aanbevelingen is het eigenlijk  het bestrijden van de staatsteun en niet zozeer de richtingen van de aanbevelingen? 

R. de Boer 

Ja ja dat zou ik zeggen. 

 

 

58   

Bijlage 5  Interview  met  Ferdi  Licher  en  Rik  de  Boer  van  het  Ministerie  van  Binnenlandse  Zaken  en  Koninkrijsrelaties.  F.  Licher  is  directeur  van  de  directie  Kennis  en  Verkenning.  R.  de  Boer  is  beleidsmedewerker  woningmarkt  en  valt  onder  de  directie  Kennis  en  Verkenningen  van  het  directoraat‐generaal Wonen en Bouwen.  F. Licher 

Maar dat is denk ik met name ook al met name over de discussie denk ik, ze proberen  de aanbevelingen ook effectief te laten zijn binnen het debat wat er op dat moment  binnen  een  lidstaat  speelt.  En  aan  te  laten  sluiten  bij  de  analyse  en  de  beleidsdiscussie die in een lidstaat plaatsvindt. Jij zoekt, wat is met de aanbevelingen  gedaan. 

Interviewer 

Ja. 

F. Licher 

En dan moet ik even direct denken aan iemand als Geert Teisman die probeert uit te  leggen  dat  niks  meer  lineair  is,  zo  van  er  gebeurt  iets,  er  wordt  wat  besproken  en  uitgevoerd.  Het  zijn  knopen,  kluwen,  de  OCD  zegt  dit,  de  EC  zegt  dat,  de  onderhandelingen zijn als volgt, het centraal planbureau heeft adviezen, het IMF zegt  weer wat enz. En die dingen versterken elkaar natuurlijk op een zeker moment en het  kan zo zijn dat lange weerstand, kijk naar de hypotheekrenteaftrek, dat er een taboe  op heerst. De geluiden die komen wel maar de samenleving is er nog niet klaar voor  dus het leidt politiek tot dusdanige verlies aan stemmen of kiezers dat niemand het  nog durft aan te kaarten. 

R. de Boer 

Kijk dat  hele  woonbeleid  heeft  daar natuurlijk  heel lang daar mee te  maken  gehad.  Dat links en rechts toch hele verschillende dingen wilden. De een wilde de huurmarkt  hervormen  en  de  ander  wilde  de  koopmarkt  hervormen.  En  dat  leidde  tot  de  negatieve uitruil dat er niets gebeurde. Dus zat iedereen in de loopgraven en dat is  pas met het huidige kabinet de uitruil tot stand gekomen.  

F. Licher 

Maar ik van dus dat, ik zou bijna denk daar zou je iets over moeten zeggen. Want als  je gaat werken vanuit een lineair model dit ging in en dit is eruit gekomen, dan heb je  een model dat helemaal niet over de werkelijkheid gaat. De werkelijkheid gaat over  op elkaar inspelende en met elkaar communicerende werkelijkheden. En dan hebben  wij  onze  eigen  politieke  stelsel,  wetenschappers  en  adviesraden  stelsels  enz.  En  je  hebt ook nog internationale chemie en die proberen te leren van elkaar en lessen te  trekken uit al die landen en vanuit die lessen aanbevelingen te doen. Dan kom je in  een nieuwe fase van leren, want dan zie je ook dat iets niet werkt. Soms gaan we de  kenyciaanse tour op en soms de neoklassieke tour en dan is alles weer marktwerking  en op een bepaald moment komen we weer van alles terug. Dan bewegen ze weer  terug. Dat ontstaat in een interactie met al die dingen. In Nederland is het denk ik zo  dat  de  crisis  en  de  enorme  budgettaire  opgave  die  daar  uit  voortvloeit  op  een  bepaald maakt dan geen enkel dossier meer te boek kan zijn en dat op elk dossier zeg  maar hervormt moet worden en een bijdrage aan de schatkist gedaan moet worden. 

Interviewer 

Ja die drie aanbevelingen zijn dan ook van financiële aard.  59 

 

R. de Boer 

Dat  is  natuurlijk  ook  hun  primaire  insteek.  Daar  heeft  de  EC  een  duidelijke  rol,  namelijk zorgen voor de stabiliteit van de Eurozone. Dat betekent dus dat alle landen  hun  begroting  aardig  op  orde  moeten  hebben,  daarom  zeggen  ze  ook  iets  over  de  woningmarkt. Maar niet omdat ze nou kritiek hebben op het woonbeleid. 

F. Licher 

Door de crisis en door het tekort verdwijnt zeg maar het taboe op dit onderwerp en  dan ontstaat er dus ruimte zeg maar om te kijken wat is eigenlijk aan de hand en dan  helpt  dus  als  andere  zeggen  dat  er  structurele  onevenwichtigheden  zijn.  En  dat  die  structurele  onevenwichtigheden  schadelijk  zijn  voor  de  economie  en  dus  een  belemmering is voor structureel gezond beleid en structureel gezonde situatie. Het is  geen  oplossing.  Dus  de  crisis  is  wel  een  aanleiding  om  erover  te  spreken,  de  hervorming  die  verdiept  bijna  omdat  je  dan  maatregelen  gaat  nemen  in  crisis  tijd,  maar  de  maatregelen  zijn  nodig  om  die  structurele  onevenwichtigheden  eruit  te  halen.  

Interviewer 

Dus eigenlijk zegt u dat de Europese Commissie dus eigenlijk er misschien wel bij zou  helpen  om  beleidstaboes  in  Nederland,  die  zoals  op  de  hypotheekrenteaftrek,  op  deze manier die taboes ook wel doorbroken zullen worden. 

R. de Boer 

De  nood  was  hoog  genoeg,  of  het  dan  zo  zeer  de  Europese  Commissie  was  die  de  taboes  heeft  doorbroken  weet  ik  niet.  De  adviezen,  voor  zowel  de  huur  als  de  koopmarkt,  zaten  er  natuurlijk  al  jaren  aan  te  komen  Die  aanbevelingen  zijn  wel  helder.  Die  horen  wel  al  jaren.  Dat  is  in  zoverre  niets  nieuws.  Het  was  vooral  een  politiek probleem om het zo maar te zeggen. Links en Rechts hadden gewoon ander  electorale belangen. 

F. Licher 

Dan wil ik nog even terug naar jou vraagstelling he, om die even goed te begrijpen.  Welke vraag wil jij nou beantwoorden? 

Interviewer 

Wat is er in het Nederlandse woningbeleid terug te zien van de Europese voorstellen  voor  het  herstructureren  van  de  woningmarkt  en  wat  zijn  de  eventuele  effecten  daarvan? 

F. Licher 

Dat laatste dan? De effecten van het beleid of van de aanbevelingen? 

Interviewer 

Het  Nederlandse  beleid  wat  dan  voort  zou    moeten  zijn  gekomen  uit  die  aanbevelingen. Als dat zo is. 

F. Licher 

Wat het effect is van dat beleid? 

Interviewer 

Ja van het beleid dat in Nederland gevoerd wordt. 

F. Licher 

Ferdi:  Nou  om  misschien  even  heel  plat  te  beginnen,  zou  je  kunnen  zeggen  dat  de  afbouw van de hypotheekrenteaftrek en het introduceren van meer marktconforme  huren, dat die maatregelen die in het regeerakkoord zitten dat die natuurlijk een op  een aansluiten bij deze aanbevelingen. Dat zou je kunnen zeggen. Maar dat dat niet  direct in een oorzaak gevolg relatie zit. Dat in ieder geval de analyse die in nationaal  niveau gemaakt wordt in ieder geval in lijn is met de analyse die op dat punt door de  60 

 

Europese  Commissie  gemaakt  wordt.  Dat  wil  huur  en  koop  in  een  meer  gezonde  verhouding  tot  elkaar  brengen.  Als  je  dat  wil  moet  je  aan  de  huur  en  koop  kant  de  subsidiering er wat vanaf halen. So far so good. Maar dan de derde aanbeveling over  de huren beter in verhouding stellen met het inkomen van de huurders ten principale  wordt die niet gevolgd in Nederland.   R. de Boer 

Je  zou  je  ook  wel  weer  kunnen  afvragen  moet  je  dat  willen.  Er  is  ook  geen  inkomensafhankelijk prijs voor kaas. 

F. Licher 

Dus  je  zou  daar  nog  is  naar  moeten  kijken.  Is  de  aanbeveling  echt  zo  gedaan.  In  Nederland is waar we naartoe willen een meer marktconforme en reële prijs voor de  huurwoningen betaald wordt en dat betekent dus dat we een sociale huurwoning in  Amsterdam  duurder  wordt  dan  in  Delft‐zuid.  Omdat  je  de  oppervlakte  punten  telt,  hoe groot is die woning, maar ook waar ligt die woning precies. Ga je die waarde van  de woning hierop bepalen of op de WOZ waarde of deels. Daarover zijn we nog volop  in discussie.  De  huren  beter  in  verhouding  stellen  met  het  inkomen  van  de  huurders  ten  principale  wordt  die  niet  gevolgd  in  Nederland.  Als  het  gaat  maken  over  de  huren  meer marktconform maken, maar ook diegene die dus wat meer kunnen betalen wat  meer  laten  betalen,  tot  dat  niveau,  want  die  niveaus  hangen  dan  van  het  soort  woning af. Maar ja, hoe snel je er naar toe groeit, hangt dan van je inkomen af dus  dat doet wat aan het scheefwonen. Dat gebeurt dus heel nadrukkelijk. 

R. de Boer 

Volgens  mij  is  de  invloed  van  Europa  met  deze  aanbevelingen  niet  zo  heel  groot  geweest.  Want  ze  hebben  gewoon  aangesloten  bij  de  richtingen  die  wel  algemeen  gezien  werden  als  dit  is  de  kant  die  we  op  moeten.  En  ook  omdat  het  in  mijn  overtuiging  de  Europese  Commissie  niet  zo  heel  veel  te  zeggen  heeft  over  het  woonbeleid.  Als  het  je  echt  gaat  waar  heeft  de  EU  nou  invloed  gehad,  echt  op  het  woonbeleid  en  echt  op  de  beleidsvorming.  Dan  zit  je  toch  echt  bij  de  toewijzingsgrens bij sociale huurwoning. Dat heeft met staatsteun te maken. En die  discussie is ontstaan over de corporaties en wat voor een staatsteun ontvangen die.  Lange  discussie  waarin  Nederland  toch  echt  heeft  moeten  uitleggen  hoe  dat  nou  werkt met woningcorporaties. En daar is uitgekomen dat de corporaties wel voor een  specifieke doelgroep moeten zijn. Daarom die toewijzingsgrens. 

F. Licher 

Misschien  nog  even  terug  naar  die  drie  punten.  Het  eerste  punt:  op  termijn  geheel  afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Dat is natuurlijk niet dat het kabinet in dat  opzicht in een keer kan waarmaken. Dat is een lange termijn actie.   Het is mooi om te constateren dat de acties in lijn liggen met de aanbevelingen. Maar  ze zullen niet zo ver gaan als de commissie waarschijnlijk had gehoopt. Je moet het  zien als, wat is de kracht en wat zijn de sanctiemogelijkheden van de commissie op  dit punt. Nou die zijn er niet zolang Nederland binnen de andere spelregels blijft van  het stabiliteitspact.  

61   

Staatsteun  document.  Gaat  er  over  dat  er  sprake  is  van  oneerlijke  concurrentie.  En  die  oneerlijke  concurrentie,  wat  de  commissie  aan  staatsteun  beschouwt  is  niet  alleen  het  staatsteun  geven  in  geborgen  leningen,  zodat  ze  voor  een  half  of  een  procent minder kunnen lenen, maar ook dat lokale overheden soms goedkoper grond  uitgeven en project steun.  R. de Boer 

De belangrijkste vorm van staatsteun is in lening aan corporaties. Er staat meer dan  80 miljard aan leningen uit bij de corporaties. En dat mogen zij gewoon bij de bank  Nederlandse  gemeente  doen.  Corporaties  kunnen  eigenlijk  ook  niet  failliet  want  de  overheid en gemeente staan garant. 

F. Licher 

Maar  dat  betekent  dus  ook  dat  als  je  geen  steun  geeft  aan  corporaties  dat  je  ze  inperkt  bij  het  werken  voor  een  doelgroep  die  kwetsbaar  is  qua  inkomen.  En  dat  is  het  daadwerkelijke  doel.  Maar  als  ze  aan  middeninkomens  gaan  verhuren  en  staatsteun vangen kunnen andere commerciële partijen daar niet tegen op. En dat is  oneerlijke concurrentie en zo hoort een markt niet te werken. Een pijler van de EC is  een  eerlijke  marktwerking  en  algemene  aanbesteding  zodat  iedereen  een  eerlijke  kans kan krijgen. Hier blijkt gewoon dat de corporatie sector zo een beetje de enige  speler is op de huurmarkt. 

R. de Boer 

Je mag staatsteun geven en daar is de EC ook heel duidelijk in en daar hebben we ook  veel vrijheid in, maar je moet wel ergens afbakenen in de zin dat je duidelijk maakt  dit  zijn  de  activiteiten  voor  staatsteun  en  daarbuiten  is  een  markt  en  die  is  vrij  en  daar moet het niet uitmaken wie je bent. En moet je mogen beleggen onder gelijke  voorwaardes. 

F. Licher 

De EC kan vanaf een bepaalde helicopterview zeggen in dit land valt het volgende op.  En dan valt op dat er zoveel miljard wordt uitgegeven aan hypotheekrenteaftrek en  dat er geen vrije huursector is. Dan moet er haast wel iets aan de hand zijn en dan  geef  je  dus  aanbevelingen  om  iets  op  te  lossen.  Dat  is  heel  erg  analytisch  en  niet  verbonden aan de politiek, sociale of culturele context van dat land. Ook al zeiden we  net wel dat ze hun aanbevelingen zo te formuleren dat er nog een zekere aansluiting  is.  Maar  voor  een  deel  doen  ze  dat  gewoon  niet.  Landen  geven  er  toch  hun  eigen  inkleuring aan.  

R. de Boer 

Je kunt natuurlijk niet in de hoofden kijken van de onderhandelaars die dat akkoord  gesloten hebben maar die krijgen natuurlijk van allerlei kanten adviezen.  Het  is  niet  zo  dat  Nederland  deze  aanbevelingen  moet  opvolgen.  Als  wij  op  een  andere manier bezuinigingen weten de maken dan is dat ook goed. 

Interviewer 

De Europese Commissie zou ook wel een bedoeling dat Nederland dat op haar eigen  manier moet invullen. Het zijn vrijblijvende aanbevelingen volgens mij. 

R. de Boer 

Ja of ze nou vrijblijvend zijn, je moet er toch een verantwoording over af leggen in de  zin  dat  je  zult  moeten  uitleggen  wat  je  doet.  Het  huidige  kabinet  schaft  ook  de  hypotheekrenteaftrek niet af maar legt wel uit dat ze zijn begonnen aan de afbouw.  

62   

F. Licher 

Het  zijn  niet  alleen  politieke  en  sociaal  culturele  afwegingen  maar  het  zijn  ook  economische  afwegingen.  Kan  je  altijd  zeggen,  je  kan  nu  aankondigen  dat  je  die  hypotheekrenteaftrek afschaft maar je begint over 4 of 5 jaar pas heel langzaam aan  de  afbouw  er  van.  Die  aankondigen  vertalen  zich  meteen  naar  je  verwachtingspatroon. Dat zal een gigantische schok betekenen in de prijzen en er is  hier  geprobeerd  om  met  een  enige  voorzichtigheid  en  geleidelijkheid  de  boel  in  werking  te  stellen.  En  die  blijken  al  heftig  genoeg  te  zijn  in  deze  tijden  van  vraag  uitval en crisis. 

Interviewer 

Ik zag net toevallig in het FD een artikel dat sinds deze maand de huizenprijzen zijn  gedaald  doordat  de  voorlopige  koopcontracten  afgehandeld  zijn  er  nu  weinig  beweging is. Dus nu zagen ze het effect van die maatregel al terug komen. Een daling  van de prijzen en de daling in het aantal transacties. 

F. Licher 

Ons beeld is dat de lucht er nu wel uit is. Het CPD laat een historische lijn zien en je  ziet  dan  dat  de  huizenprijzen  een  stuk  onder  en  boven  dat  historische  pad  kunnen  zitten  maar  dat  we  er  nu  precies  opzitten.  Op  dit  moment  liggen  de  prijzen  op  het  niveau  van  2003.  De  woningen  zijn  dus  niet  over  of  onder  gewaardeerd.  Maar  de  bodem is nog niet helemaal bereikt. Er gaat misschien nog wel 10% af. Misschien dat  die boden in 2014 ergens bereikt zal worden.  

R. de Boer 

Dat  hangt  heel  erg  af  van  hoe  de  economie  en  werkgelegenheid  zich  gaat  ontwikkelen. Het is heel simpel wanneer de werkloosheid stijgt en de uitgaven dalen  is  het  niet  logisch  dat  de  prijzen  opeens  zullen  stijgen.  Daarbij  moeten  we  ons  bedenken dat tot en met 2008 allenmaal stijgingsjaren waren. 1999 stegen de prijzen  met 20% en nu in vijf jaar vanaf 2008 ongeveer 20% gedaald. De daling gaat dus nog  wel gematigd. Ergens ligt die bodem. 

Interviewer 

In het eerste hoofdstuk van mijn scriptie geef ik ook een soort helicopterview van de  Nederlandse  woningmarkt  waarin  ik  de  opmerkelijkheden  schets.  Daaruit  blijkt  dat  een  van  de  problemen  is  dat  het  enorm  vast  zit  de  Nederlandse  woningmarkt.  Denken jullie dat die aanbevelingen daar verandering in kunnen brengen? 

F. Licher 

Mijn aanbeveling zou zijn om onderscheid te maken tussen wat structureel niet klopt  en  wat  veroorzaakt  wordt  door  de  crisis.  Dan  zie  je  dat  er  geen  vrije  huursector  is,  mensen met een hoog inkomen lekker lang blijven zitten in een sociale huurwoning  omdat  ze  niet  kunnen  opschuiven.  Er  is  geen  klein  stapje  mogelijk  tussen  die  goedkope woningen. Wordt meteen duurder. Dat is de structurele situatie. En dat er  nu geen beweging zit dan zeg ik ja dat heeft te maken met de crisis. 

R. de Boer 

En dat is in de koop. In de koop zie je een duidelijke daling van het aantal transacties.  Maar als je bijvoorbeeld kijkt naar het aantal personen dan is dat veel minder gezakt  dan  de  transacties  in  de  koop.  Veel  beweging  binnen  de  huur.  De  woningmarkt  zit  vast, absoluut want 40% minder transacties in de koop, is ook niet zo gek gegeven de  dalende  prijzen,  mensen  willen  hun  huis  niet  uit  omdat  ze  bang  zijn  voor  restschulden.  

63   

F. Licher 

Er speelt veel meer het vraagstuk oké, we gaan structureel hervormen de top van de  markt is bereikt de prijzen lopen naar beneden. Kunnen we dat ergens nog afremmen  of  die  landing  verzachten  of  dat  badkuip  minder  heftig  maken.  Met  name  in  de  bouwsector speelt dat met alle faillissementen en werkloosheid. Moet je het niet aan  de gang houden? Met een lagere BTW zodat mensen toch geneigd zullen zijn om hun  onderhoud  een  jaartje  eerder  te  gaan  doen  in  plaats  van  een  jaartje  later.  Of  mogelijkheden  om  restschulden  af  te  lossen  en  de  overdrachtsbelasting  is  zelfs  al  verlaagd.  Maar  goed  dat  houdt  dus  niet  over  en  dat  blijkt  elke  keer  weer  uit  de  evaluatie van de kiezersmaatregelen wel.   Het Planbureau voor de leefomgeving heeft de invloed van de staatsteunregeling is  op lagere inkomens weergegeven en dan zie je dat dat een enorm effect heeft op de  zoektijden naar een geschikte woning. Voor de lagere inkomens neemt die zoek tijd  enorm af en voor de midden inkomens neemt die toe.  

Interviewer 

Omdat er meer woningen vrijkomen? 

F. Licher 

Ja dus dat is een half gewenst effect dat goed is voor de doelgroep. Dat is het effect  van die ene  maatregel en ze  hebben  daarna de effecten van 6  andere  maatregelen  getest maar die maakten allemaal niets uit. Dat blijkt met de crisis maatregelen ook  deels  zo.  Want  de  crisis  die  heeft  een  bepaald  verloop  dus  de  koopprijzen  moeten  weer  op  niveau  terug  komen  met  alle  voorwaarden.  Dat  niveau  moet  wel  weer  bereikt worden. Je kan wel een starterslening geven een beetje iets doen, maar dat  trekt een enkeling over de streep. 

Interviewer 

Ik  dacht  dat  de  maatregelen  wellicht  een  groter  effect  zouden  hebben  op  de  toestand  van  de  huidige  woningmarkt,  maar  het  bestaat  dus  voornamelijk  uit  maatregelen die niet zoveel effect zullen hebben? 

R. de Boer 

Ik denk dat de maatregelen op termijn wel degelijk effect zullen hebben. Je ziet het  bij de toewijzingsgrens voor de corporatiewoningen. Dan zie je dat hogere inkomens  niet  meer  de  corporaties  in  kunnen.  Die  mensen  willen  toch  ergens  wonen  dus  die  gaan  vraag  uitoefenen.  Dan  gaan  er  echt  wel  meer  aanbieders  komen  in  de  vrijehuursector die voor 700 of 800 euro een woning verhuren. Je ziet het nu al met  allerlei  woningen  die  niet  verkocht  worden  en  tijdelijk  de  vrije  verhuur  in  gaan.  De  laatste  jaren  is  er  al  een  stijging  waar  te  nemen  in  de  vrijesector  huurwoningen  en  dat  is  een  ontwikkeling  die  zich  de  komende  jaren  nog  wel  voort  zal  zetten  in  deze  crisis.  En  misschien  ook  wel  structureel.  Als  je  minder  subsidies  geeft  aan  de  koop  kant en moeilijker in de gereguleerde sector huurwoningen komt en daar ook hogere  huren gaat vragen, dan ontstaat er vanzelf een grotere vrije huursector. Er zal geen  magic bullet maatregel zijn. Heeft ook te maken hoe onze economie er nu voorstaat. 

Interviewer 

En het zal ook nog een tijdje duren voordat die vrije huursector zich ontwikkeld 

R. de Boer 

Ja precies. 

F. Licher 

Aan de ene kant als je de overdrachtsbelasting verlaagd dan vallen er toch een aantal  procenten  van  de  prijzen  van  de  woningen  in  de  koopwoningen  markt  af.  Dus  dat  64 

 

maakt  gewoon  uit.  Daar  staan  andere  dingen  tegenover.  Regels  verruimd  om  je  woning  te  mogen  verhuren  helpen  enigszins.  Aan  de  bouw  kant  zitten  we  voornamelijk op de BTW verlaging maar ook op dat fonds voor de energiebesparing  waar honderden miljoenen ingaan als het goed is. Dit is in plaats van nieuwbouw om  de  bouw  op  gang  te  houden.  Startersleningen  scheelt  toch  ook  een  beetje.  Koopgarant zijn woningen die met korting worden verkocht door corporaties. Winst  en  verlies  worden  beidde  gedeeld  door  de  eigenaar  en  corporaties  bij  verkoop  woning. Je kunt het hier en daar wel een beetje afzwakken.   Interviewer 

Die  verhuurdersverheffing  voor  corporaties  komt  nergens  terug  vanuit  de  Europese  Unie. 

R. de Boer 

Daar  heeft  de  Europese  Commissie  niks  mee  te  maken  en  hij  is  niet  alleen  voor  corporaties  maar  voor  alle  partijen  die  meer  dan  10  woningen  in  de  gereguleerde  sector verhuren. Alle woningen met een huur onder de 680 euro. 

Interviewer 

De  gedachte  is  toch  ook  dat  corporaties  die  verheffingen  kunnen  betalen  met  de  huurverhogingen. 

F. Licher 

Ik  vind  dat  wel  ingewikkeld  en  iedereen  zal  daar  een  ander  verhaal  over  hebben.  Eigenlijk  heb  je  de  sector  die  een  enorm  groeiend  vermogen  heeft  gekend  door  de  stijgende woningprijzen, dus ze zijn als het ware slapend rijk geworden. Tegelijkertijd  hebben ze gezegd wij willen eigenlijk die inflatie als huurverhoging stoppen want we  willen  meer  marktconforme  huren  kunnen  vragen.  Is  natuurlijk  goed  voor  hun  kasstromen  en  investeringsvermogen.  Corporaties  die  willen  natuurlijk  zoveel  mogelijk  vernieuwen,  moderniseren  en  maatschappelijke  problemen  oplossen.  Dit  kabinet zit er een beetje dubbel in. Die wil tegelijkertijd die sector kleiner hebben en  ze meer marktconform maken. Als je ze aan de ene kant de ruimte geeft om de huren  te  verhogen  ja  dat  past  niet,  want  dan  krijgen  ze  veel  meer  geld  om  te  handelen  waarmee  ze  waarschijnlijk  zullen  gaan  uitbreiden.  Dus  omdat  probleem  optelossen  wordt  dat  geld  weer  weggehaald  omdat  ze  toch  kleiner  moeten  worden.  Dat  geld  wordt dus weggehaald in de vorm van de verhuurdersverheffing.  

R. de Boer 

En er is gewoon geld nodig en dat wordt op deze manier op gehaald. Dat is nodig om  de EC blij te maken en onder de 3% te blijven. 

F. Licher 

Deze  maatregel  doet  dus  alles,  verkleint,  brengt  geld  op  en  laat  corporaties  meer  marktconform worden. Daarom zijn mensen ook zo boos, want corporaties zijn wel  de grootste investeerders en ja die gaan met meerdere miljarden minder investeren.  Verhaal  loopt  maar  tot  2017.  Daarna  is  onbekend  wat  er  zal  gebeuren.  Die  huren  stijgen op den duur weer over die verhuurdersverheffing heen. 

R. de Boer 

En  ze  kunnen  verkopen.  De  woningen  zijn  in  de  boeken  niet  veel  waard  en  kunnen  daar dus ook veel winst op maken. 

F. Licher 

Het  merkwaardige  hierin  zijn  dat  de  gevolgen  van  de  maatregelen  zijn  niet  altijd  gewenst want wat we hier zien, mede door de crisis natuurlijk, is dat de hervorming 

65   

leidt  tot  een  verdere  stagnatie  van  de  woningmarkt.  Lijkt  er  op  dat  ze  het  verdien  model van de corporatie structureel willen verbeteren.   R. de Boer 

We hebben genoeg corporatie woningen en als er op den duur weer vraag ontstaat  dan bouwen er wel weer wat. Daarnaast groeit de bevolking in Nederland nog steeds  en waarschijnlijk zullen er vanzelf meer aanbieders komen zodra er vraag ontstaat. 

F. Licher 

Nog  steeds  huishoudens  groei  in  Nederland.  60.000  vrij  per  jaar  maar  de  behoefte  ligt  rond  de  90.000  per  jaar.  De  minister  wil  wel  zeggen  we  hebben  maar  10.000  woningen per jaar nodig in de gereguleerde sector maar dat kan niet. Dus de sector  moet kleiner maar er is toch vraag naar 30.000 nieuwe corporatie woningen per jaar.  Dus  de  doorstroming  naar  de  vrije  sector  gaat  te  traag  en  de  doorstroom  naar  de  koop ligt stil. Daardoor de impuls dat er toch bijgebouw moet worden, maar ja is dat  wel wijs op de lange termijn?   Helpen die maatregelen dan die het kabinet neemt. Die helpen een beetje de bouw  en die helpen een beetje de starters en proberen iedereen een beetje een steuntje te  geven.  Of er een andere dynamiek zal ontstaan is een beetje glazenbollenwerk.   Iedereen doet voorspellingen en iedereen praat elkaar na. Dat helpt wel.  Zodra  de  stabilisator  voor  een  aantal  maanden  stabiliseert  kan  het  consumenten  vertrouwen  wel  terug  komen.  Consumenten  vertrouwen  op  de  woningmarkt  lijkt  heel  licht  terug  te  komen.  Is  nog  steeds  erg  negatief  maar  er  lijkt  verbetering  in  te  zitten. Als de prijsval eruit is zullen mensen weer wat meer vertrouwen krijgen. Dan  lijkt het alsof de bodem in de markt bereikt is.   Verschil structurele en crisis problemen. Alles gebeurt met mate. Die hervorming valt  samen met de crisis en er vinden wel verzachtende maatregelen plaats. Het oordeel  over  de  richting  die  nu  is  ingeslagen  is  fundamenteel  juist  en  die  is  ook  voldoende  robuust  qua  pakketten  aan  maatregelen.  Dat  is  door  Nederlandse  partijen  wel  gezegd. Er wordt verwacht dat ook de Europese Commissie in de nieuwe rapportage  zal aangeven dat de richting goed is.   Nederlandse  woningmarkt  heeft  nogal  veel  impact  op  onze  nationale  economie  en  die  heeft  weer  te  maken  met  de  wereld  economie.  Je  kunt  niet  concluderen  dat  Nederland  de  maatregelen  maar  half  uitvoert  en  dat  ze  daarom  nog  zo  vol  in  de  problemen  zitten.  De  vraag  is,  moeten  volgende  kabinetten  en  ministers  de  maatregelen aanscherpen of is het nu van belang om vast te houden aan de ingezette  koers en zekerheid bieden over waar we heen gaan? Je moet geen onzekere wereld  creëren. Dat helpt niet. Vervelend voor ondernemers enz. enz. Daarom zal de EC ook  niet  zo  snel  zeggen  dat  het  niet  goed  gaat  en  men  verder  moet  gaan  met  de  dergelijke hervormingen.  

 

 

66   

Bijlage 6 Interview met Jan Woestenburg. Al ruim dertig jaar zelfstandig ondernemer in het vastgoed en actief  binnen de D66.  J. Woestenburg Als je iets Europees wil harmoniseren zijn er een aantal flankerende opmerkingen die  je  moet  maken.  Bijvoorbeeld,  ik  zal  je  even  heel  kort  schetsen,  dat  je  inkomsten  stelsel  moet  aanpassen.  Want  waarom  is  het  in  Duitsland  geen  luchtbel  en  in  Nederland  wel?  Dat  is  natuurlijk  een  gevolg  van  het  hypotheekbeleid  en  het  leenbeleid, maar dat is ook een gevolg van het feit dat je in Duitsland pas het hoogste  belasting  tarief  betaald  wanneer  je,  ik  geloof,  iets  van  250.000  euro  gezamenlijk  verdient  en  in  Nederland  al  bij  53.000  euro  op  je  top  zit  en  dat  is  een  extra  effect  waarom die Nederlandse markt zo belachelijk functioneert.   Interviewer 

Een  aantal  vragen  heb  ik  ook  gesteld  aan  ambtenaren  van  het  ministerie  van  Binnenlandse zaken, Aedes en CFV en graag wil ik ook jou mening hierover hebben. 

J. Woestenburg Je spreekt met iemand die zich in hoge mate overal aan heeft proberen te onttrekken  en ik stam natuurlijk uit  de jaren ’80. Dat was een heel ander verhaal. In het kader  van  de  rechtvaardige  huurwoningen  verdeling.  Als  er  een  woning  vrij  kwam  onder  een bepaalde huurgrens met een bepaald puntenstelsel dan mochten zij vijf mensen  voordragen die op een lange wachtlijst stonden. Zo werd ik als het ware gedwongen  om aan mensen te verhuren. En hoe reageert de markt daarop? Ik verhuurde al die  woningen boven die marktprijs.   Interviewer 

Ze  hebben  nu  ook  een  inkomensgrens  gesteld  voor  de  sociale  huurwoningen  van  43.000 euro. 

J. Woestenburg Nou ja, en jaren lang was dat dus taboe om inkomens politiek te voeren. Ik ben van  mening  er  is  geen  reden  om  mensen  onvrij  te  laten  zijn  in  de  besteding  van  hun  inkomen. Alleen de voorwaarde is wel dat alles wat te verkrijgen is op een markt, ook  woningen,  aan  een  marktmechanisme  onderhevig  is.  En  dat  is  wat  ze  met  die  regelgeving systematisch verstoren.  Interviewer 

Dat is wel wat ze toch proberen te  bereiken.  En  daarom is het  ook scheef, want ze  zeggen  inkomens  afhankelijk  huren  en  daarmee  willen  ze  dan  ook  marktgerichter  stelsel creëren maar een markt werkt niet zo sterk naar inkomen toch? 

J. Woestenburg Nee  daarom  is  de  eerste  zin  van  dat  stukje  wat  ik  je  net  gaf  belangrijk,  lees  maar  even.  Interviewer 

Belastingheffing dient zo veel mogelijk verstoring van marktprijzen te voorkomen. 

J. Woestenburg Maar dat hebben ze natuurlijk systematisch, sinds de oorlog, die woonruimte als een  publiek probleem willen zien. De enige vraag die ik zou willen stellen is hoe komt het  dat iedereen in auto’s reed naar wintersport vakanties en dergelijk en we praten nog  steeds  over  woningnood?  Dat  komt  omdat  je  het  zo  reguleert  dat  mensen  niet  kunnen  bouwen  en  niet  een  return  kunnen  krijgen.  En  de  gedachte  is  altijd  ja  er  is  67   

schaarste en  dan ontstaat  er woeker, ja maar dat lost zich op wanneer je de  markt  die vraag laat invullen.  Interviewer 

Maar wat denk je dan dat het effect zou zijn van die inkomensafhankelijke huren die  ze gaan heffen? 

J. Woestenburg Daar  moet  ik  even  over  nadenken.  Op  een  gegeven  moment  zijn  die  corporaties  geprivatiseerd,  toen  hebben  ze  een  paar  miljard  mee  gekregen  en  toen  heb  ik  al  gezegd, dat verdwijnt wel weer. En dat is ook gebeurt, ze zijn allemaal andere dingen  gaan doen en dat is een kolere zooi geworden. Het komt er eigenlijk op neer dat er  twee markten zouden moeten zijn, de staat neemt de verantwoordelijkheid op zich  voor mensen die een bepaalde inkomensgrens niet halen en daarnaast heb je dan de  markt.  Maar  ik  denk,  mensen  zoeken  altijd  een  way  out.  Dus  er wordt  gefraudeerd  met het inkomen, of iemand gaat in inkomen achteruit.  Interviewer 

Binnen die corporaties heb je dus die eindeloze scheefwoners en denk je dat hiermee  oplost? 

J. Woestenburg Ik  ben  dus  van  mening  dat  er  niets  mis  is  met  scheefwonen.  In  beginsel.  Stel  ik  verdien  twee ton, moet ik dan een  Ferrari kopen?  Waarom moet ik dan wel in een  bepaald huis wonen?  Interviewer 

Omdat de overheid die beschikbaar wil stellen voor de maatschappelijk zwakkere die  minder  verdienen  en  die  minder  kans  hebben  vanuit  zich  zelf  om  in  een  bepaald  woningtype te wonen. 

J. Woestenburg Meestal  is  het  zo  dat  mensen  met  een  bepaald  inkomen  een  passende  woning  zoeken en natuurlijk zijn er scheefwoners, maar de vraag is, ja dat is meer een gevolg  van  het  feit  dat  we  die  huren  verplicht  laag  houden  dan  dat  het  economisch  klopt.  Want de vraag is wat is het huurprijs niveau van die corporaties en hoe verhoudt zich  dat tot de kosten die gemaakt moeten worden, onderhoud, vve. Dan komen ze toch  nooit uit.  Interviewer 

Nu mag er dus naar gelang het inkomen een huurverhoging plaats vinden boven op  de inflatie. Voorheen bestond de huurverhoging uit de inflatie. 

J. Woestenburg Nou fijn.   Interviewer 

Wat zal dat voor een invloed hebben op die problemen? 

J. Woestenburg Nou ja, is een beetje de wet van de grote getallen, maar dan nog zal het niet helpen.  Het  helpt  alleen  als  je  een  bodemloze  put  hebt  als  de  overheid  die  criteria  gaan  ontwikkelen. Wanneer is het een te dure woning?  Interviewer 

Ja,  ze  zijn  nu  ook  bezig  om  de  kerntaken  van  de  corporaties  heel  precies  te  formuleren, zodat heel duidelijk is aan wie zij wel en niet mogen verhuren en tegen  welke prijzen. 

68   

J. Woestenburg Dat  is  allemaal  heel  duidelijk  ja.  Het  gaat  het  allemaal  niet  duidelijker  maken  want  het is waanzinnig ingewikkeld. Mijn overtuiging is, kunnen we niet eens besluiten dat  de woningnood voorbij is? Het is er gewoon niet. Natuurlijk zijn er mensen die groter  willen  wonen  of  die  meer  of  wat  dan  ook.  Ze  willen  ook  andere  auto’s.  Dat  kan  de  markt  op  een  gegeven  moment  wel  oppakken.  En  natuurlijk  moet  het  wel  Planologisch  ingepland  worden  en  dat  kan  ook  simpeler  denk  ik,  of  dat  moet  simpeler.  Die  Europese  Commissie  is  prima,  maar  inkomensafhankelijk  huren,  ja  ik  vind het in strijd met  mijn liberale idee dat ik zelf  mag bepalen  waar ik het  meeste  geld aan uitgeef. Er zijn mensen die vinden het heerlijk om een dure stereo installatie  te kopen, maar de situatie die ontstaan is, is dat mensen op vakantie gegaan zijn van  geld  dat  zij  meende  te  hebben  omdat  ze  te  weinig  huur  betaalden.  Prioriteiten.  Als  wonen  een  primaire  levensbehoefte  is,  is  het  helemaal  niet  gek  dat  daar  veel  geld  aan uitgegeven wordt. En natuurlijk is de markt in Amsterdam verstoord. Dat begrijp  ik  ook,  maar  je  kan  ook  iedereen  er  op  laten  anticiperen  in  plaats  van  allemaal  regeling daar voor te treffen. Ben ik geneigd te denken.   Natuurlijk  heeft  dat  gedoe,  maar  we  hebben  die  huizen  allemaal  al.  Stel  je  voor,  er  zijn genoeg mensen met een kamertje vrij, maar die gaan niet iets verhuren, want als  die huurder ’s nachts trompet les gaat geven dan krijg je hem er niet uit. Dus als je  nou gewoon is vrij geeft en zegt, ik geloof dat het al belasting vrij is, het zit hem er in  dat je vrij moet kunnen zijn om iemand er uit te zetten als hij mij niet meer bevalt.  Dat  bevordert  de  sociale  cohesie  dat  je  met  elkaar  rekening  houdt  en  dat  maakt  iemand helemaal niet rechteloos want er komen honderdduizend kubieke meters vrij  van  mensen  die  in  grote  huizen  zitten  en  kamers  vrij  hebben  en  dan  wel  willen  verhuren. Veel schaarste bestaat niet meer dan. Alles gaat meteen bewegen. Je moet  gewoon  zeggen,  zonder  gerechtelijke  tussenkomst  twee  maanden  opzeg  termijn  en  daarna gewoon wegwezen en dan ga je ervan uit dat er voldoende aanbod is. Dat is  mijn  gedachte  van  hoe  je  daar  over  na  moet  denken.  Even  los  van  al  deze  aanbevelingen.  Interviewer 

Deze aanbevelingen blijkt dat die helemaal niet vanuit de EC zijn samengesteld, maar  in  samen  spraak  met  de  Nederlandse  overheid.  Denk  je  niet  sommige  van  die  aanbevelingen door de Nederlandse overheid worden gebruikt om beleidstaboes te  doorbreken? Zoals bijvoorbeeld de onbespreekbare hypotheekrenteaftrek?” 

J. Woestenburg Dat krachtenveld kan ik niet overzien. Je kan gewoon rekensommetjes maken. Als je  en al snel in hoogste aftrektarief valt, en je combineert dat met een rentedaling dan  heb  je  een  soort  van  vliegwiel  effect  van  wat  je  kan  besteden.  Als  de  rentes  gehalveerd  worden,  kan  je  twee  keer  zo  duur  wonen.  Maar  betekent  dat  dat  de  huizen dan ook twee keer zo veel waard zouden moeten zijn?  Interviewer 

Dat zou niet zo moeten zijn. 

J. Woestenburg En hoe voorkom je dat? Door de IB schijven veel te verhogen.   Schaarste heeft te maken met onbevredigd consumptie gedrag. Het is de nieuwe tijd  en  dat  is  niet  echt  aan  de  hand.  Het  zou  moeten  omdraaien  en  dan  wordt  het  een  69   

vervangingseconomie  en  niet  een  groei‐economie  van  meer  meer  meer  want  er  is  genoeg. Dan  heb je met  de huizen natuurlijk ook.  Hoe ik  die aanbevelingen  daar in  moet  passen  weet  ik  niet  precies.  Het  is  wel  zo  dat  we  in  Nederland  een  enorm  probleem hebben met de hypotheekschuld. Die is veel te groot. Miljoen huishouden  onder water enz. Is een enorm probleem. De hele zaak zit integraal vast. Er gebeurt  niets  meer.  En  dat  ga  je  met  deze  aanbevelingen  niet  specifiek  oplossen.  Het  zijn  regels op regels met uitzonderingen. Het is allemaal ongelofelijk ingewikkeld.   Interviewer 

Wat denk je dan dat zo een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou betekenen? 

J. Woestenburg Die moet je combineren met een verhogen van de IB schijven. Mensen moeten wel  weten wat ze overhebben en wat ze voor een huis kunnen betalen. Dan haal je het  weer een beetje bij elkaar. Naar mijn gevoel kan je dat niet zien van een inkomsten  belasting politiek. Maar dat vermelden ze niet.   Het  beleid  is  niet  zo  doordacht.  Het  is  knip  en  plak  werk  op  allerlei  bestaande  regelingen  en  pogingen  om  in  details  iets  te  verbeteren.  De  vraag  is  of  dat  nodig  is  met  de  bestaande  woningvoorraad.  We  hebben  een  wilde  aan  materie  en  een  schulden berg. Veel succes. De vraag is of het niet tijd is om het helemaal los te laten.   Banken moeten mee bloeden.  Ze zouden eigenlijk moet kijken naar hoeveel huizen staan er in Nederland, hoeveel  kamers zijn er en hoeveel inwoners hebben we. En wat is dan eigenlijk het probleem?  Ik  denk  dat  de  prijzen  op  de  vrijehuurmarkt  enorm  zullen  dalen  wanneer  je  het  verhuren van eigen woninggedeelte laagdrempeliger maakt.   Opgeklopt  prijzenniveau  tot  2008.  Allemaal  lucht.  We  hebben  een  luchtbel  gecreëerd. Een miljoen huishoudens die onder water staan. Dan zegt Zalm braaf dat  is niet erg zolang die mensen hun rente maar betalen. Dat weet ik ook wel, maar ze  verstoren  de  dynamiek.  Die  mensen  zitten  gevangen  en  gaan  nergens  heen.  Het  aanbod van het te koop staande woningen is.   Woeker prijzen ontstaan in dit geval door de collectieve gekte, niet door de schaarste  als zodanig.   Gedwongen  inkwartiering  is  er  een  beetje  in  blijven  hangen.  Waarom?  De  auto‐ industrie  laat  zich  ook  niet  stoppen  door  flankerende  eisen  als  veiligheid,  of  milieu  eisen. Waarom moet de  woningmarkt zo gereguleerd worden? Natuurlijk  mogen er  eisen  zijn  ten  opzichte  van  de  locatie  en  bouwkwaliteit.  Het  moet  wel  correct  gebouwd  worden,  maar  het  moet  allemaal  veel  simpeler.  Laat  de  vrijheid  maar  bestaan. Luisteren naar de markt is makkelijker dan luisteren naar de overheid. Het is  veelte ingewikkeld.   Scheefwonen waarop wordt gebaseerd? Inkomen, vermogen, rente? Het is nodeloos  ingewikkeld.  Interviewer 

Het zijn allemaal kleine zetjes en duwtjes maar geen doorslaggevende maatregelen.  70 

 

J. Woestenburg Nee, uitgaande van dat het geen wezenlijk probleem is zou ik voorstanders zijn van  de deregulering. Het is te ingewikkeld en alles gaat langs schijven waardoor niemand  zich echt verantwoordelijk voelt. Dat betekent dat er niks gebeurt. De machine loopt  vast. De Europese Commissie had met principes moeten komen en niet met regels.  De groei is uitsluitend fiscaal gestuurd. En het is niet erg aannemelijk dat je dat gaat  oplossen met deze aanbevelingen.   Het is niet dat een markt niet gereguleerd moet worden. Zakendoen noem ik elkaar  door het leven helpen. Om dat efficiënt te laten verlopen heb je concurrentie nodig  en om te bepalen wat eerlijke en oneerlijke concurrentie is heb je een aantal regels  nodig.   Parlementaire enquêtes over wat is mis gegaan. Altijd het zelfde.  Het zijn geen principes die ze formuleren. Dat is niet normatief en daarom doen ze  dat  niet.  Het  zijn  regels  maar  daar  hebben  we  er  te  veel  van  die  elkaar  ook  weer  tegen  spreken  enz.  Het  is  te  ingewikkeld.  Ze  zouden  principes  moeten  formuleren.  Bijvoorbeeld  dat  de  prijsvorming  niet  fiscaal  beïnvloed  moet  worden.  Dat  zou  je  moeten  nastreven.  Dan  ga  je  zeggen  waar  gebeurt  dit?  O  dat  gebeurt  bij  de  hypotheekrenteaftrek, of de inkomstenbelasting want je zit zo in de hoogste schaal.  Als we dat nou is terug dringen zou dat effecten hebben? Dat gaat niet overnight dat  begrijp ik ook wel maar je moet ergens beginnen.   Mijn voorspelling is nog meer chaos door de aanbevelingen.     

71