ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13385-245/12 o ceně rekreační chaty ev.č.337 na parc.č.St.1683, katastrální území a obec Morávka, okres Frýdek - Místek, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.85) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Valášek Martin Hornická 486/13 737 01 Český Těšín
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j. 162 EX 35/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
27.července 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.srpna 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Majitel nemovitosti byl kontaktován doporučeným dopisem, avšak ve stanoveném termínu dne 27.7.2012 nezpřístupnil oceňovanou nemovitost a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace byla proto provedena pouze z okolního pozemku.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 27.června 2012, LV č.85. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 27.6.2012 pod č.j.162 EX 35/12. Kopie katastrální mapy pro kat.území Morávka.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.července 2012 bez účasti majitele .
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty 3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle § 26 vyhlášky. Popis Přízemní podsklepená rekreační chata s nízkým sedlovým krovem bez možnosti podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, oboustranně obíjené, suterén zděný na betonových základech s izolací. Krytina střechy je provedena z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Povrchovou úpravu stěn tvoří nátěry. Vnitřní i vnější obklady chybí. Přístup do sklepa je z okolního terénu, vnitřní schodiště není provedeno. Dveře hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností prkenné, v ostatních místnostech převážně cementový potěr. Vytápění lokální, kamny na tuhá paliva. El.instalace světelná, bleskosvod chybí. Rozvod jen studené vody, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří umývadlo a splachovací WC. Rekreační chata se nachází ve zhoršeném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou dlouhodobě prováděny. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zámková dlažba barevná 1.20 x 12 m = 14.40 m2 - žumpa 5 m3 - betonové schody venkovní 3 x 1.20 m - přední oplocení z dřev.latí dl.20 m, v= 1.00 m Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: F2 - podsklepené Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Obestavěný prostor Spodní stavba 10.40*6.00*2.15 Vrchní stavba 10.40*6.00*2.10 Zastřešení 10.40*6.00*1.60*0.5
= = =
134.16 m3 131.04 m3 49.92 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-3-
315.12 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
11. 14. 22.
Okna nadstandard Elektroinstalace podstandard Ostatní chybí
0.05000
100%
0.05
0.03100
100%
-0.031
0.03000
100%
-0.03*1.852 ________________________________________________
-0.03656 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.03656) = 0.9803 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Životní prostředí a atraktivita oblasti Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava Špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti Špatné 7. Obchod a služby v okolí Žádné -4-
3
0.00
3
0.00
2
0.00
3
0.00
1
-0.02
1
-0.02
1
-0.05
8. Sportoviště Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.09
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.09 = 0.910 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 3 F Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. NP 1. Druh stavby 2 0.00 Rekreační chata 2. Svislé konstrukce b) 2 -0.03 Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce 1 -0.01 Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě 2 0.00 Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení 3 0.00 WC ve stavbě 6. Vytápění stavby 2 0.00 Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.01
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.6800 = 0.673
-5-
Výpočet ceny objektu (§ 26 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.910 x 0.673
= Kč
2.996,x 0.6120
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 315.12 m3
= Kč = Kč
1.833,55 577.788,91
_______________________________________________________________________________________________________________
Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkrovíCena celkem Kč
577.788,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.1683 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%)
-7% -4%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1083 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -11.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 49.00 m2
= Kč
35,62
= Kč = Kč
35,62 31,70
= Kč = Kč
x 2.1550 x 2.0650 141,08 6.912,69
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Cena celkem Kč
6.913,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1277/11 trvalý travní porost o výměře 273 m2 parc.č.1761/422 trvalý travní porost o výměře 373 m2 Pozemky jsou oploceny, osázeny trvalými porosty a tvoří funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 273+373
=
Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%)
646.00 m2
-7% -4%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1083 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -11.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 646.00 m2
= Kč
35,62
= Kč = Kč
35,62 31,70
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 2.0650 141,08 56,43 36.453,88
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Cena celkem Kč
36.454,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 1x hrušeň Pk 1.50*1.50*3.14*1 2x jabloň Pk 2.10*2.10*3.14*2 5x bříza 3.00*3.00*3.14*5 7x smrk 3.00*3.00*3.14*7 1x modřín 4.00*4.00*3.14*1
= = = = =
7.07 m2 27.69 m2 141.30 m2 197.82 m2 50.24 m2
_________________________________________ 2
celkem =
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
424.12 m
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci
646.00
36454.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 36454.00 / 646.00 = 56.4303
646.00
36454.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 424.12 m2 x 56,43 Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny
= Kč
23.933,24
= Kč
1.555,66
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
1.556,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty 3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč
577.788,6.913,36.454,1.556,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
622.711,622.710,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Šestsetdvacetdvatisícesedmsetdeset Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.85 pro katastrální území a obec Morávka vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 35/12 ( Nařízení exekuce č.j. 47 EXE 1071/2012 vydané Okresním soudem v Karviné, pobočka v Havířově dne 2.2.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná rekreační chata včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.85 se nachází mimo zastavěné části obce Morávka v lokalitě objektů pro individuální rekreaci. Rekreační chata ev.č.337 na parc.č.st.1683 je napojena na inženýrské sítě a to elektropřípojku a přípojku vody. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Chata je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou bez možnosti podkroví.
-9-
V obci Morávka jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Rekr.chata Morávka, 3+1, zastavěná plocha 69 m2, přízemní, podsklepená bez podkroví, konstrukce dřevěná, suterén zděný, voda z vl.studny, pultová střecha, dobrý technický stav, pozemek 2000 m2 cena 990 000,- Kč 2. Rekr.chata Morávka, 2+1, zastavěná plocha 58 m2, přízemní, podsklepená dřevostavba, suterén zděný, pultová střecha, ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, pozemek 550 m2
cena
3. Rekr.chata Morávka, zastavěná plocha 50 m2, 2+1, dřevostavba, užitná plocha 70 m2, přízemní s podkrovím, vytápění lokální na tuhá paliva, pozemek 200 m2 cena
820 000,- Kč
850 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.85 ve výši
830 000,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známy další závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 1.srpna 2012
- 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13385-245/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
