ESCAMPLAAN (HAGA ZIEKENHUIS E.O.) MET BIJBEHORENDE GRONDEXPLOITATIE EN RAAMOVEREENKOMST

Ons kenmerk

DSO/2016.508 Ris 294393

HERZIENING PROJECTDOCUMENT GEBIEDSONTWIKKELING LEYWEG/ESCAMPLAAN (HAGA ZIEKENHUIS E.O.) MET BIJBEHORENDE GRONDEXPLOITATIE EN RAAMOVEREENKOMST HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Besluit: I.

In te stemmen met de herziening projectdocument Gebiedsontwikkeling Leyweg/Escamplaan (FH048/ES140).

II.

In te stemmen met de bijgevoegde (geheime) grondexploitatie Gebiedsontwikkeling LeywegEscamplaan (FH048 / ES-140) met een negatief saldo van € 4.314.000 op netto contante waarde per 1-1-2016, op eindwaarde per 31-12-2022 € 4.955.000 negatief, en deze operationeel te verklaren.

III.

In te stemmen met de dekking van het tekort voor € 4.314.000 uit de hiervoor gereserveerde middelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RIS 269974) en deze middelen toe te voegen aan de Voorziening Negatieve Plannen.

IV.

In te stemmen met de risicoanalyse - incl. afwijkend marktrisico in verband met de gesloten raamovereenkomst - en de impact op het benodigd weerstandsvermogen van € 2.115.500 tussentijds af te dekken uit de Reserve Anticiperend tot de vaststelling van het MPG2016 waar de beschikbare ruimte in de Reserve Grondbedrijf kan worden ingezet.

V.

In te stemmen met het aangaan van de raamovereenkomst gebiedsontwikkeling Leyweg/Escamplaan tussen de gemeente, Heijmans Vastgoedontwikkeling BV en Patrizia Netherlands BV.

VI. De algemeen-directeur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling mandaat te verlenen te besluiten tot alle privaatrechtelijke rechtshandelingen benodigd voor de uitgiften van de in de raamovereenkomst betrokken gronden. VII. In te stemmen met het voornemen tot het nemen van flankerende maatregelen ten aanzien van het reguleren van het parkeren in de omliggende woonwijken en hiervoor na en in overleg met omwonenden te besluiten indien deze maatregelen gewenst zijn. VIII. In te stemmen met het voornemen tot wijziging van de verkeerscirculatie door middel van herinrichting van de openbare ruimte en eventueel benodigde verkeersbesluiten, met inachtneming van de uitkomst van het te volgen participatietraject.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/2016.508

Den Haag, 7 juni 2016 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris de burgemeester

mw. A.W.H. Bertram

J.J. van Aartsen

2/30


DSO/2016.508

Herzien Projectdocument Gebiedsontwikkeling Leyweg-Escamplaan (Haga Ziekenhuis e.o.) Projectnummer FH048/ES140

3/30


DSO/2016.508

1

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Inhoudsopgave Voorgeschiedenis Projectkader/randvoorwaarden Projectresultaat Stedenbouwkundig kader Projectuitvoering Milieu en duurzaamheid Financiële paragraaf Planning/fasering/uitvoering Communicatie en participatie

Bijlagen A. Ontheffing hogere geluidwaarden B. Startdocument participatie C. Hoofdlijnenovereenkomst gemeente – Haga Ziekenhuis (geheim) D. Raamovereenkomst gemeente – Heijmans – Patrizia (geheim) E. Grondexploitatie gebiedsontwikkeling Leyweg-Escamplaan (geheim)

2

Inleiding/voorgeschiedenis

Dit projectdocument met bijlagen is het kader voor de uitvoering van de met ontwikkelaar Heijmans en vastgoedbelegger Patrizia te sluiten raamovereenkomst over de gebiedsontwikkeling van de locatie Leyweg/Escamplaan/Haga Ziekenhuis. Gezien de lange looptijd van de ontwikkeling zal eerst worden ingegaan op de voorgeschiedenis. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op het programma waarvoor de raamovereenkomst gesloten wordt. Tot slot wordt ingegaan op het financiële kader, de planning en de communicatie/participatie. 2.1

Voorgeschiedenis

2.1.1. Planontwikkeling Na de fusie van het Rode Kruisziekenhuis, Juliana Kinderziekenhuis en het Leyenburg ziekenhuis tot het Haga Ziekenhuis heeft de Raad van Bestuur van het Haga Ziekenhuis besloten een deel van de activiteiten van het ziekenhuis te concentreren op de locatie Leyweg. Uit een gemeentelijke studie naar verdichtingslocaties langs de RandstadRail lijn 4 is gebleken dat deze locatie interessante mogelijkheden biedt voor een ontwikkeling rondom het thema wonen en zorg. Bijkomend voordeel is dat op de Leyweg voor de locatie een overstaphalte van openbaar vervoer is aangelegd, die voorziet in een goede verbinding met het Westland en de stad. Teneinde de programmatische en ruimtelijke mogelijkheden van het gebied verder te verkennen, hebben het Haga Ziekenhuis, de OntwikkelingsCombinatie Leyenburg (hierna te noemen OCL, bestaande uit Proper Stok Groep B.V/Stichting Vestia Groep) en de gemeente gezamenlijk een studie verricht naar de mogelijkheden van de locatie. Uitgangspunt voor de studie was de ontwikkeling van een locatie waarin, naast de noodzakelijke ziekenhuisuitbreiding en goede bereikbaarheid, ook stedelijk wonen en voorzieningen tot de mogelijkheden behoren.

4/30


DSO/2016.508

In opdracht van OCL zijn door Architecten Cie, Pi de Bruijn, in nauwe samenwerking met de partijen, de mogelijkheden in een concept stedenbouwkundig plan vertaald. Hiertoe zijn uitgangspunten geformuleerd (uitgangspuntennota), die op 13 maart 2007 door het college zijn vastgesteld en waarover de voormalige commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening met een brief is geïnformeerd. Op basis van deze uitgangspunten (onder meer circa 900 woningen, zorg in de breedste zin van het woord en 3000 parkeerplaatsen in principe ondergronds) is door de partijen de haalbaarheid verder onderzocht. Zowel programmatisch als financieel, waarbij de reacties, naar aanleiding van twee consultatierondes (eind 2007), uit de omgeving zijn meegenomen. De ontwikkelingsopgave is gelet op de voorgestane ambitie complex. Een relatief extensief gebruikte locatie (voornamelijk parkeren op maaiveld, stedelijke ondergrondse infrastructuur in de vorm van een installatie voor de stadsverwarming en opstallen van het Haga Ziekenhuis) transformeert tot een hoogwaardig intensief georganiseerd stedelijk gebied. Er was bovendien sprake van versnipperd eigendom. Er volgden onderhandelingen met het Haga Ziekenhuis en OCL, die resulteerden in twee overeenkomsten. Samenwerkingsovereenkomst OCL Op basis van de samenwerkingsovereenkomst met OCL werden de risico’s tussen de gemeente en OCL anders verdeeld dan zoals gebruikelijk bij actief grondbeleid door de gemeente. De gemeente zou geen grondexploitatie voeren, maar zou verantwoordelijk zijn voor de grondbank: binnen de grondbank worden de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst geadministreerd. Tot ondertekening van deze overeenkomst is het niet gekomen. Als gevolg van de hoge verwervingskosten en de lage opbrengstverwachtingen binnen de toenmalige markt kende de business case een totaal tekort van €32,8 mln. (NCW 2009). Daarnaast was in de business case nog sprake van een taakstellende optimalisatie in het bouwen woonrijp maken door OCL van €6 mln. voorzien. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst zou de gemeente een gemaximeerde bijdrage leveren van €19,5 mln. (prijspeil 2009) voor het afdekken van het tekort. Hoofdlijnenovereenkomst met het Haga Ziekenhuis Naast de samenwerkingsovereenkomst met OCL is in 2010 ook de Hoofdlijnenovereenkomst met het Haga Ziekenhuis gesloten. Op basis van deze overeenkomst heeft het Haga Ziekenhuis, met enige vertraging als gevolg van de situatie bij Vestia (zie hierna), in december 2012 afstand gedaan van het grootste deel recht van Erfpacht (licht grijze deel in onderstaande figuur). Tevens heeft het Haga Ziekenhuis het vol eigendom van deelgebied 1 uit het stedenbouwkundig plan verkregen (donker grijs in onderstaande figuur). De gemeente is daardoor sinds eind 2012 eigenaar van het grootste deel van de voor de gebiedsontwikkeling benodigde gronden, waaronder het grootste deel van de bestaande parkeerterreinen rond het Haga Ziekenhuis. Met het Haga Ziekenhuis is in de Hoofdlijnenovereenkomst afgesproken dat Haga per 1-1-2015 afstand doet van het recht van erfpacht met betrekking tot het terrein en de opstallen van het voormalig oogziekenhuis (schuin gearceerd in onderstaande figuur en GD-3 uit de in figuur 2 opgenomen bestemmingsplankaart). De gemeente is op dat moment eigenaar van alle voor de gebiedsontwikkeling benodigde gronden, met uitzondering van de zogenaamde Kas-In locatie (hoek Leyweg-Escamplaan). Deze locatie was nog in het bezit van OCL.

5/30


DSO/2016.508

2.1.2 Gewijzigde uitvoeringsstrategie Positie Vestia In 2012 is Vestia in financiële problemen gekomen als gevolg van haar derivaten portefeuille. Door de situatie bij Vestia was OCL niet bij machte om uitvoering te geven aan de samenwerkingsovereenkomst. Gelet op deze omstandigheden zijn ten aanzien van de totale projectenportefeuille van Vestia in Den Haag afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn medio 2013 vastgelegd in de Raamovereenkomst gemeente-Vestia (RIS.260202). Onder andere ten aanzien van de gebiedsontwikkeling Leyweg-Escamplaan is in artikel 19.9 van de Raamovereenkomst opgenomen dat hier gezamenlijk gezocht zal worden naar een voor beide partijen aanvaardbare oplossing. Vanwege de status als saneringscorporatie van Vestia was naar redelijkheid en billijkheid van OCL niet te eisen dat zij de samenwerkingsovereenkomst zou uitvoeren. Voor Vestia was het mogelijk om zich uit de gebiedsontwikkeling terug te trekken op het moment dat er met OCL een afspraak kon worden gemaakt over de Kas-In locatie. Zolang OCL eigenaar was van de Kas-in locatie is, konden niet zonder voorbehoud afspraken met derden worden gemaakt over participatie in de totale gebiedsontwikkeling. Teneinde eigenstandig strategische keuzes te kunnen maken zowel ten aanzien van de exploitatie van het parkeerterrein als de beoogde gebiedsontwikkeling en daarmee maximale vrijheid te verkrijgen om de uitvoeringsstrategie in te vullen, heeft het college besloten over te gaan tot het verwerven van de Kas-In locatie (Gewijzigde uitvoeringsstrategie, RIS269974). Ter afdekking van een groot deel van de meerkosten in verband met verwerving van de Kas-In locatie is daarbij € 3 mln. uit de Reserve Stedelijke Ontwikkeling ingezet (cf. begrotingsretraite besluitnummer 78). Exploitatie maaiveld parkeren Binnen de gebiedsontwikkeling Leyweg-Escamplaan is sprake van een bijzondere situatie. De reeds verworven grond is als gevolg van het bestaande betaald parkeren op maaiveld binnen de exploitatie geen kostenpost, maar een bron van inkomsten. De verwerving betrof daarmee een rendabele voorinvestering. De uitgangspositie voor de gebiedsontwikkeling wordt daarmee naar mate de termijn vordert, steeds gunstiger. Start gebiedsontwikkeling aan de flanken Gezien het gunstige financiële effect van het langer doorexploiteren van het bestaande maaiveld parkeren en het feit dat de gemeente per 1-1-2015 het voormalig oogziekenhuis van het Haga Ziekenhuis verwerft, lag een start van de gebiedsontwikkeling aan de flanken (deelgebieden GD3 en GD-4) voor de hand. Daarbij gold dat de uitgangspositie voor GD-4 nog iets gunstiger was dan voor GD-3, aangezien binnen GD-3 eerst het voormalige oogziekenhuis gesloopt moet worden en een bodemsanering moet worden uitgevoerd. In de gewijzigde uitvoeringsstrategie is beschreven dat op grond van het collegebesluit (januari 2014) de volgende vervolgstappen gezet zouden gaan worden: 1. sluiten van een overeenkomst met OCL met betrekking tot de verwerving van de Kas-In locatie; 2. sluiten van een intentieovereenkomst met Heijmans/Proper-Stok ten aanzien van ontwikkelrechten en afzetgaranties in de gebiedsontwikkeling Leyweg/Escamplaan; 3. voortzetten van de gesprekken met derden ten einde een of meerdere overeenkomsten te sluiten over participatie in (delen van) de gebiedsontwikkeling.

6/30


DSO/2016.508

Om de vervolgstappen mogelijk te maken, is een anticiperende grondexploitatie vastgesteld met een neutraal saldo (NCW en eindwaarde, collegebesluit van 28 januari 2014). De gemeente is vervolgens eigenaar geworden van alle gronden in het plangebied, door verwerving van de Kasin locatie van OCL. Met het Haga Ziekenhuis hebben inmiddels alle grondtransacties plaatsgevonden, waardoor Haga de volle eigendom heeft verkregen van de gronden “binnen de ring”. De gemeente heeft de gebouwen van het voormalig Oogziekenhuis en de zusterflat van het ziekenhuis verworven. Het ziekenhuis heeft bijna alle beoogde uitbreidingen in de afgelopen jaren gerealiseerd. In 2017 volgt na de laatste in- en doorverhuizingen als gevolg van de fusie nog de sloop van het tijdelijke “T-gebouw” naast de hoofdingang. De sloop van het oogziekenhuis en de zusterflat is nagenoeg voltooid. De intentieovereenkomst met Heijmans/Proper-Stok over de ontwikkeling van de deelgebieden 3 en 4, zoals beoogd in de Nota van Uitgangspunten gewijzigde uitvoeringsstrategie is echter niet tot stand gekomen.

Figuur 1: schetsimpressie verbinding OV Halte met Haga Ziekenhuis © Klunder Architecten 2.2 Bestemmingsplan Florence Nightingale Park Op 13 juni 2013 is door de gemeenteraad het bestemmingplan Florence Nightingale Park vastgesteld. In het bestemmingplan is onder andere de gebiedsontwikkeling en de uitbreiding van het Haga Ziekenhuis mogelijk gemaakt. Op 12 november 2014 heeft de Raad van State een definitieve uitspraak gedaan over het bestemmingsplan, het bestemmingsplan is derhalve onherroepelijk.

7/30


DSO/2016.508

Figuur 2: bestemmingsplankaart Florence Nightingale Park, aangevuld met nummering van de nog te ontwikkelen deelgebieden Relatie met gewijzigde uitvoeringsstrategie Na vaststelling van het bestemmingsplan heeft het College van Burgemeester en Wethouders op 28 januari 2014 besloten over een gewijzigde uitvoeringsstrategie. Doel van de gewijzigde uitvoeringsstrategie is om, gelet op bovenstaand beschreven doelstelling van de gebiedsontwikkeling en de op basis van de Hoofdlijnenovereenkomst met het Haga Ziekenhuis reeds geïnvesteerde en nog te investeren middelen, de uitvoering van de integrale gebiedsontwikkeling te waarborgen. Uitgangspunt is daarbij om zo dicht mogelijk bij de ruimtelijke en programmatische kaders zoals vastgelegd in het oorspronkelijke projectdocument gebiedsontwikkeling Leyweg-Escamplaan (RIS 181104a) te blijven. Deze kaders zijn met de vaststelling van het bestemmingsplan Florence Nightingale Park (RIS 259104_130610) op 13 juni 2013 ook juridisch planologisch vastgelegd. 2.3 Planontwikkeling Heijmans/gemeente/Patrizia In de jaren na de financiële crisis heeft de gemeente actief beleid gevoerd om de woningproductie op gang te brengen en te houden. In de jaren 2014 en 2015 resulteerde dit in het proactief benaderen van beleggers in woningbouwvastgoed. Eén van de partijen die betrokken is bij deze gesprekken is de Duitse vastgoedbelegger Patrizia. Dit overleg resulteerde uiteindelijk in een Intentieovereenkomst op 6 oktober 2015 tussen de gemeente, Patrizia en Heijmans. Strekking van de intentieovereenkomst is het onderzoeken van de mogelijkheden om tot een haalbare businesscase te komen voor de hele gebiedsontwikkeling in de deelgebieden 1 t/m 4. De intentieovereenkomst beschrijft de financiële uitgangspunten en twee modellen, variërend van 590 tot 740 woningen.

8/30


DSO/2016.508

Op basis van de intentieovereenkomst, die gold tot 1 april 2016 en eenmalig verlengd is tot 1 juni 2016 (collegebesluit 5 april 2016, RIS293520), is in een intensieve samenwerking een plan ontwikkeld met een woningbouwprogramma van 612 woningen, circa 2000 m2 commerciële voorzieningen en een (deels ondergrondse) parkeergarage met daarin 800 openbaar toegankelijke plaatsen en 230 plaatsen voor privégebruik. De parkeervoorzieningen zijn nog onderwerp van nader onderzoek (zie paragraaf 3.4 en 4.3.2). Voor rekening en risico van de gemeente wordt de openbare ruimte aangepast, inclusief aanpassingen aan de infrastructuur met het oog op de bereikbaarheid van het gebied. Dit plan met de bijbehorende grondexploitatie en raamovereenkomst vormen de basis voor dit projectdocument. Na vaststelling en ondertekening vormen deze documenten het kader voor de samenwerking tussen partijen en de realisatie van het plan. 2.4 Overzicht eerdere besluitvorming Naam Projectdocument gebiedsontwikkeling LeywegEscamplaan Vaststelling bestemmingsplan Florence Nightingale Park Nota van Uitgangspunten gewijzigde uitvoeringsstrategie Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Florence Nightingale Park (naar aanleiding van tussenuitspraak Raad van State) Beantwoording raadsvragen Bestemmingsplan Florence Nightingale Park onherroepelijk Intentieovereenkomst gemeente – Hijmans – Patrizia Verlenging Intentieovereenkomst gemeente – Heijmans - Patrizia

3 3.1

Datum 23 augustus 2011

RIS nummer RIS 181104a

13 juni 2013

RIS 259104

4 februari 2014

RIS 269974

24 april 2014

RIS 270866

27 mei 2014 12 november 2014

RIS 272925 Uitspraak Raad van State

Ondertekend op 6 oktober 2015 5 april 2016

Vertrouwelijk RIS293520

Projectkader/randvoorwaarden Bestaande situatie

Situering De ontwikkellocatie rondom en op het terrein van het Haga Ziekenhuis wordt begrensd door de Leyweg, de Escamplaan, de school-, kinderen volkstuinen gelegen aan de Dedemsvaartweg en het, in het Florence Nightingalepark, ontwikkelde woongebied. Door de ligging in het stedelijke gebied is de locatie in hoofdzaak georiënteerd op de twee zijden aan de Leyweg en de Escamplaan. Aan de zuidwestzijde grenst de locatie aan een groene zone met onder andere volkstuinen en aan de zuidoostzijde grenst de locatie aan het bestaande woongebied.

9/30


DSO/2016.508

Figuur 3 Luchtfoto plangebied voorafgaand aan de gebiedsontwikkeling Het ziekenhuis vervult een belangrijke regionale functie, wat de locatie op zich al bijzonder maakt. Verder is de locatie aan een belangrijk OV-overstapstation van onder meer Randstadrail gesitueerd. In de verkeersstructuur is de locatie direct gelegen aan een aantal lange assen door het stedelijke gebied. De locatie is dan ook goed bereikbaar voor zowel gemotoriseerd verkeer als voor langzaam verkeer. Daarmee leent het gebied zich bij uitstek voor een ontwikkeling met een intensief stedelijk programma, waarbij het thema “wonen en zorg” centraal staat. Het ziekenhuis is een belangrijke werkgever in het gebied. Het thema “werken” versterkt het gebied in levendigheid en is een belangrijke drager voor voorzieningen. Grondposities De totale grondoppervlakte, van het te (her)ontwikkelen gebied, bedraagt circa 13 ha. Alle voor de ontwikkeling benodigde gronden zijn inmiddels verworven en de gemeente is daarmee eigenaar geworden van het gehele uit te geven gebied. 3.2 Beleidskader Structuurvisie Den Haag 2020 – Wéreldstad aan Zee De Structuurvisie Den Haag 2020 (rv. 197: 2005) is het richtinggevende beeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad in de komende jaren. De beleidsagenda omvat onder meer: • Ruimte bieden aan verdere ontwikkeling van de stad: 515.000 inwoners en 260.000 arbeidsplaatsen in 2020 (dat betekent 40.000 extra arbeidsplaatsen). • Een groot aantal woningen toevoegen in Den Haag: 37.500 extra woningen tot 2020. Hiermee wordt de doorstroming goed op gang gebracht, zodat volgende generaties Hagenaars hier kunnen wonen én mensen die hier werken hier ook kunnen wonen. • Stedelijk bouwen in Den Haag: appartementen, ruimte-intensieve werkgelegenheid, grote verscheidenheid van woon- en werkmilieus, intensief en meervoudig ruimtegebruik, ondergronds en verdiept parkeren, functiemenging. • Vooral bouwen op aantrekkelijke plekken. • Inzetten op flinke werkgelegenheidsgroei in de kennis- en diensteneconomie.

10/30


DSO/2016.508

In de structuurvisie zijn gebieden (kansenzones) benoemd met mogelijkheden voor aantrekkelijke plekken voor stedelijk wonen, werken en voorzieningen. Hoewel de locatie “Haga Ziekenhuis e.o.” wel in de structuurvisie is opgenomen, maar niet is vertaald in een masterplan (één van de kansenzones), sluit een ontwikkeling van dit gebied met een intensief stedelijke programma aan bij de ambitie “Wereldstad aan Zee”. De schaarse ruimte in de stad wordt daarmee zo goed als mogelijk benut. De Structuurvisie Den Haag Zuidwest De locatie grenst aan het centrale vernieuwingsgebied Den Haag Zuidwest, waarvoor een structuurvisie is vastgesteld. De Structuurvisie Den Haag Zuidwest (rv136:2004) biedt een ontwikkelingsperspectief tot 2020. Inzet van de vernieuwing in Den Haag Zuidwest is een meer gedifferentieerd en moderner woonprogramma met meer aandacht voor individuele keuzevrijheid. Naast nieuwbouw in de vorm van grondgebonden woningen en ruime appartementen is er ook behoefte aan woningen voor specifieke doelgroepen. Loodrecht op de kust loopt door Den Haag Zuidwest de Leywegzone. Deze route verbindt een aantal belangrijke voorzieningen op stedelijk niveau en stadsdeelniveau. Dit betreft o.a. het Haga Ziekenhuis, het Cultuuranker Zuidlarenstraat, het winkelcentrum De Leyweg en het Stadskantoor annex bibliotheek. Door deze schakeling van bijzondere voorzieningen ontstaat een herkenbare “service-zone” in Zuidwest. Deze schakeling biedt door het toenemende aantal bezoekers van de reeds aanwezige functies aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor aanvullende economische en/of recreatieve functies. Mogelijkheden daarvoor liggen op de kop van de Leyweg bij de Hengelolaan en rondom het nieuwe Stadskantoor. De mogelijkheid die zich nu voordoet, om de locatie rondom en op het terrein van het Haga Ziekenhuis te ontwikkelen met een intensief stedelijk programma, biedt een kans om de Leyweg verder te laten uitgroeien tot een kralensnoer van bovenwijkse voorzieningen. Nota Agenda voor de Haagse Verdichting De Nota Agenda voor de Haagse Verdichting (rv. 51: 2009) biedt een leidraad voor binnenstedelijke verdichting in Den Haag tot 2020. De groeiambitie naar 505.000 inwoners in 2020 plus de ambitie om Den Haag haar groene karakter te laten behouden zijn op het eerste gezicht conflicterende opgaven. Om beide te realiseren is het noodzakelijk om binnenstedelijk te verdichten. Het terrein rondom het bestaande Haga Ziekenhuis wordt geschikt bevonden om te verdichten met een stedelijk tot groenstedelijk milieu waarbij incidenteel hoogbouw tot 70 meter mogelijk is. 3.3 Programmatische uitgangspunten bij de bestemmingsplanprocedure Grondslag voor publiekrechtelijke medewerking Binnen de intensiveringopgave voor de locatie is een aantal hoofdkwaliteiten te benoemen. Allereerst is dat de aanwezigheid en de intensivering van het zorgprogramma, in de vorm van het inmiddels uitgebreide Haga Ziekenhuis. Door een koppeling te maken met een nieuw woonprogramma ontstaat een unieke combinatie van wonen, werken en zorg, wat daarmee een extra kwaliteit oplevert. Het huidige Florence Nightingalepark zorgt er voor dat er op loopafstand van de toekomstige programma’s een sterke en natuurlijke kwaliteit aanwezig is. Voor zowel het woon- als zorgprogramma betekent dit een extra gebruikswaarde voor de huidige en toekomstige bewoners, patiënten en werknemers. Tenslotte verbinden de Escamplaan en de Leyweg de locatie met de rest van de stad en zorgen deze, met het onlangs gerealiseerde OV-overstapstation, voor een goede bereikbaarheid.

11/30


DSO/2016.508

Zorgfunctie Naast de uitbreiding van het ziekenhuis met ruim 20.000 m2 zal de Apotheek Haagse Ziekenhuizen deels verplaatsen en uitgebreid worden (ca. 1500 m2). Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan werd ingezet op de vorming van een gezondheids- en zorgcluster, waarbij naast het ziekenhuis ruimte kwam voor vele andere voorzieningen op het gebied van gezondheid en zorg. Bij de nadere uitwerking is het programma voor deze functies teruggebracht, mede omdat het ziekenhuis binnen de eigen kavel voldoende ruimte kan bieden aan aan de zorg gelieerde functies. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan 15.000 m2 gezondheids/zorgfuncties buiten de bestemming van het ziekenhuis. Deze planruimte zal tot ongeveer 2000 m2 benut worden voor bijvoorbeeld zorggerelateerde diensten en ondersteunende bedrijven aan het ziekenhuis. Waar mogelijk wordt zorggedragen voor een aanvulling op de reeds in het ziekenhuis aanwezige functies. Woonfunctie Uitgangspunt voor de woningopgave (in het bestemmingsplan is opgenomen maximaal 740 woningen) is een gedifferentieerd programma van grondgebonden en gestapelde varianten, waarmee de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad wordt vergroot en de doorstroming uit de sociale voorraad wordt bevorderd. De differentiatie in het woningprogramma met grondgebonden varianten moet zorgen voor een levendige en sociaalveilige verblijfsomgeving. Voor de appartementen is een goed woonmilieu (uitzicht, bezonning, buitenruimte) essentieel. De appartementen moeten zowel sterk variëren in omvang als ook in doelgroep van sociale huur, naar middenduur tot duur en het luxe segment. Door de hoge mate van differentiatie in het woningprogramma (huur en koop) kunnen alle doelgroepen gebruik maken van de unieke combinatie van wonen, werken en zorg en worden geen doelgroepen uitgesloten. 3.4 Verkeer en parkeereisen/randvoorwaarden Verkeer Het intensiveren van de locatie, met een bijzondere voorziening als een ziekenhuis, vraagt bijzondere aandacht voor de bereikbaarheid met alle vervoerswijzen. Voor het langzaam verkeer moet er een directe koppeling zijn van de locatie aan het stelsel van doorgaande fietsroutes door de stad en een goede aansluiting op de looproutes van en naar de aanliggende buurten. De Leyweg en de Escamplaan maken onderdeel uit van het netwerk van stedelijke hoofdroutes voor de fiets. De locatie moet een directe aansluiting op deze beide routes hebben, aangevuld met routes onder andere naar de Dedemsvaartweg, ook een hoofdroute voor de fiets. Op de locatie zelf is een goed stelsel van fietsvoorzieningen en voetpaden een vereiste waarbij de verblijfskwaliteit centraal staat. Voor wat betreft het openbaar vervoer is de locatie gelegen aan een belangrijk stedelijk knooppunt en is het zaak de looproutes hier naar toe goed in te passen. Voor het autoverkeer is met name de verkeerscirculatie in en rond het gebied en de parkeeroplossing bepalend voor de bereikbaarheid. Op deze twee punten zijn in het kader van het bestemmingsplan richtinggevende uitspraken gedaan die in het plan verder zullen worden uitgewerkt. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor nadere keuzes. Ontsluitingsstructuur/bussluis Door het intensiveren van de locatie is het nodig om de infrastructuur in en rond het plangebied daarop aan te passen. Daarbij is voor het autoverkeer een andere aansluiting van het plangebied op het omliggende wegenstelsel nodig die ingrijpt op de verkeerscirculatie in en rond het gebied. Daarbij gaat het zowel om de bereikbaarheid van de locatie als om het beperken van de verkeershinder in het plangebied zelf en in de ruime omgeving daarvan.

12/30


DSO/2016.508

In de huidige situatie wordt de locatie in hoofdzaak ontsloten vanaf de kant van de Leyweg . De huidige ontsluiting via de Escamplaan is secundair omdat de Escamplaan ter hoogte van de locatie geen onderdeel uitmaakt van het stelsel van de stedelijke hoofdroutes voor het autoverkeer. Ter hoogte van de locatie is een bussluis aanwezig om doorgaand autoverkeer op deze route geheel te weren. Bij de voorgaande processen over de ontwikkeling van de locatie is onderkend dat het wenselijk is om de locatie van twee zijden voor het autoverkeer te ontsluiten, te weten vanaf de Leyweg en vanuit de kant van de Dedemsvaartweg via de Escamplaan. Daarmee wordt de locatie beter bereikbaar vanaf het stelsel van stedelijke hoofdroutes voor het autoverkeer. Ook wordt het verkeersaanbod van en naar de locatie dan meer verdeeld en is er minder verkeersdruk op de huidige aansluiting op de Leyweg. Om doorgaand verkeer op de Escamplaan te weren is het behoud van een bussluis op de Escamplaan altijd als uitgangspunt voor de nadere uitwerking gehanteerd. In november 2005 is door raadsleden een initiatiefvoorstel ingediend om de bereikbaarheid van het Haga Ziekenhuis te verbeteren door de bussluis in de Escamplaan te verwijderen. Door het college van burgemeester en wethouders is toen, op basis van verkennend overleg met belanghebbenden, medegedeeld dat er geen overwegingen zijn, die, vooruitlopend op de herstructurering van het ziekenhuisterrein, het verplaatsen en opheffen van de bussluis nodig maken (RIS 140247). In het kader van de bestemmingsplanprocedure is in 2012 verkeersonderzoek gedaan naar de ontsluiting van de locatie. Daaruit is gevolgd dat het niet mogelijk is de bussluis op te heffen. Bij opheffing van de bussluis zal er te veel verkeer dat geen bestemming in het gebied heeft de Escamplaan gebruiken als toegangsweg voor de binnenstad. Wel kan de bussluis verplaatst worden, om het ziekenhuis, de parkeergelegenheid en de nieuwe woningen bereikbaar te maken vanuit het zuiden. De opties van tweezijdige ontsluiting of eenzijdige ontsluiting staan beide open. In paragraaf 4.3 van dit Projectdocument staat beschreven hoe het verkeer van en naar de gebiedsontwikkeling wordt afgewikkeld. Parkeerbeleid Voor de intensivering van de locatie is leidend dat op de locatie zelf in de parkeerbehoefte moet worden voldaan. Voorkomen moet worden dat, door de voorgestane ontwikkeling, de parkeerdruk in de omliggende buurten zal toenemen. Het gemeentelijk beleid is uitgangspunt, waarbij ten aanzien van het ziekenhuis maatwerk (zoals gegevens over het huidige gebruik van de parkeervoorzieningen) en benchmarkgegevens zullen worden betrokken. Om aan de parkeerbehoefte volgens het gemeentelijk parkeerbeleid te kunnen voldoen wordt ingezet op een zo goed mogelijk gebruik van de te realiseren parkeervoorzieningen, waarbij sprake is van een hoge mate van gezamenlijk gebruik van de parkeervoorzieningen en onderlinge afspraken tussen de gebruikers. Uitgangspunt is dat het parkeren grotendeels in gebouwde voorzieningen wordt opgelost, waarmee zowel sprake is van intensief ruimtegebruik als van een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarbij is het van belang om te waarborgen dat de parkeervoorzieningen in ieder geval worden gebruikt door de doelgroepen waarvoor deze zijn bestemd. Daarvoor moet er ten eerste voldoende parkeercapaciteit zijn voor de verschillende groepen parkeerders. Ten tweede is het van belang om door middel van regulering, met de inrichting van het gebied en met de verkeersstructuur daarop te sturen.

13/30


DSO/2016.508

Hierbij moet gedacht worden aan mogelijke aanleg van parkeerplaatsen op de openbare weg, slagbomen of andere verkeer-scheidende voorzieningen voor private plekken, gescheiden parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van het ziekenhuis en voldoende ruimte voor medewerkers van het ziekenhuis. Mogelijkheden van dubbelgebruik van parkeervoorzieningen en een logische koppeling van de garages aan aanrijroutes spelen eveneens een rol. Flankerend parkeerbeleid Om te voorkomen dat door de voorgestane ontwikkeling de parkeerdruk in de omliggende buurten zal toenemen, is flankerend parkeerbeleid noodzakelijk. In de aanliggende woongebieden van de locatie is al sprake van een hoge parkeerdruk en zijn onlangs door het college besluiten genomen om deze parkeerdruk te beperken. In het gebied tussen Leyweg-Volendamlaan-Soestdijksekade-Vreeswijkstraat zal per 1 juli 2016 de betaald parkeerregeling uitgebreid worden qua werkingstijden tussen 18.00 en 24.00 uur (nu nog 17.00 tot 21.00 uur). Voor het aangrenzende gebied in Houtwijk (de Mensenrechtenbuurt), is na een draagvlakmeting en overleg met bewoners, besloten tot een betaald parkeerregeling tussen 13.00 en 24.00 uur. Deze regeling treedt per 3 oktober 2016 in werking. Met deze maatregelen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de bewoners in de eigen buurt. Onduidelijk is in welke mate bezoekers en personeel, ondanks deze uitbreiding van het betaald parkeren in de omgeving, nog zullen uitwijken naar de woonbuurten. Met name het Florence Nightingalepark achten wij in dit opzicht kwetsbaar omdat daar overdag gratis op straat geparkeerd kan worden. Wij zullen daarom gaan monitoren of er overlast gaat optreden van uitwijkende parkeerders. Mocht dit het geval zijn dan zullen wij in overleg treden met de buurt en zo mogelijk adequate maatregelen treffen. Uiteraard hebben wij er bij het ziekenhuis op aangedrongen het personeel erop te wijzen dat parkeren in de omliggende woonbuurten niet gewenst is. Wij zullen niet nalaten het ziekenhuis op deze verantwoordelijkheid te blijven aanspreken. 3.5 Juridisch planologisch kader De ontwikkellocatie ligt in het gebied waar het onherroepelijke bestemmingsplan “Florence Nightingale Park” vigeert. Dit bestemmingsplan maakt de gebiedsontwikkeling met een gemengd programma met maximaal 740 woningen, bovengrondse gebouwde parkeergelegenheid voor de woningen en het ziekenhuis en 15.000 m2 commerciële voorzieningen mogelijk. 3.6 Welstandseisen Als toetsingskader voor de bouwplannen geldt de Welstandsnota, op grond waarvan de architectuur van de toekomstige bebouwing dient te passen binnen het karaktergebied grote groengebieden. Voor wat betreft de bouwplannen voor het Haga Ziekenhuis sluit dit toetsingskader aan op de gebiedsontwikkeling. Voor de bebouwing in de deelgebieden 1 t/m 4 biedt dit toetsingskader geen aanknopingspunt voor nieuwe bebouwing. Hier is een aanpassing van het toetsingskader noodzakelijk, hiervoor wordt een afzonderlijk raadsvoorstel voorbereid. De paragrafen 15 en 17 (Beeldkwaliteit en bebouwingstypologie binnen en buiten de Ring) van het boekwerk, getiteld Stedenbouwkundig kader Gebiedsontwikkeling Escamplaan-Leyweg (Haga Ziekenhuis e.o.) d.d. 26 augustus 2011 (RIS 181104), bevatten de inhoudelijke input voor het aan te passen toetsingskader. Dit toetsingskader, dat op grond van de Welstandsnota benoemd wordt als “ontwikkelingskader” zal na een participatie- en inspraaktraject aan de raad ter vaststelling worden aangeboden.

14/30


DSO/2016.508

Figuur 4 Ligging deelgebieden 1 t/m 4, © Klunder Architecten

4.

Projectresultaat

Aan de hand van het stedenbouwkundig kader en de financiële doorrekening hebben betrokken partijen (gemeente, Patrizia en Heijmans) een voorlopig ontwerpplan opgesteld, dat als uitgangspunt voor de beoogde projectrealisatie dient. Gelet op de omvang zal het project gefaseerd worden uitgevoerd. 4.1 Woningbouw Het woningbouwprogramma is een mix van koop, vrije sector huur en sociale huur en bevat zowel appartementen als eengezinswoningen. De verdeling over de deelgebieden is als volgt:

15/30


DSO/2016.508

Deelgebied 1 MGW Puntgebouw B MGW 6-spanner 1 C MGW 6-spanner 2 D MGW Toren E MGW Hoekblok sociaal F MGW langsblok A

m2 gbo/woning m2 bvo Aantallen 103 116 93 105 93 105 84 95 72 81 61 69 Totaal

Commercieel Parkeren openbaar toegankelijk (tenminste) Parkeren privé (tenminste) Deelgebied 2 MGW Kopgebouw EGW stadswoning EGW standaard

1.415 24.240 5.174

76 128 -135 118-135

86 <160 <160

Totaal Commercieel

HEIJMANS Koop 78 32 32 127 89 48 406

PATRIZIA VS Huur

ntb Soc Huur

78 32 32 127 89 48

808 224

48 19 48 115

48 19 48

919

Deelgebied 3 EGW standaard EGW stadswoning

118-121 128 -135

<160 <160

40 18 58

40

118-123 118-121 120-131

<160 <160 <160

12 11 18 41

12

620

212 34%

Totaal Deelgebied 4 EGW standaard EGW standaard EGW duur Totaal Overall DG 1 t/m 4

18

11 18

223 36%

185 30%

Figuur 5: bouwprogramma In totaal omvat het programma tenminste 620 woningen (166 grondgebonden eengezinswoningen en 454 appartementen). In de (gewijzigde) Nota van Uitgangspunten werd uitgegaan van 614 woningen. Een totaalprogramma met veel meer woningen (het bestemmingsplan laat ruim 700 woningen toe) blijkt niet tegen redelijke kosten inpasbaar wegens het ruimtebeslag voor parkeervoorzieningen. 4.2 Voorzieningen Het voorzieningenprogramma is in het nu voorliggende plan teruggebracht tot ca. 2000 m2 nog te realiseren voorzieningen. Het Haga Ziekenhuis heeft op eigen terrein inmiddels ongeveer ca. 20.000 m2 aan uitbreiding gerealiseerd en heeft aangegeven voldoende ruimte voor aanvullende voorzieningen voor gebruikers van het ziekenhuis te kunnen bieden in het eigen gebouw. Voor de invulling van de plinten aan het plein wordt gedacht aan bij de zorgvoorzieningen passende voorzieningen en voorzieningen die levendigheid kunnen toevoegen. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan tandartspraktijk, praktijkruimte voor fysiotherapie, massagesalon, aangevuld met kleinschalige aan de functies gerelateerde detailhandel. Een passende invulling zijn de zogenaamde gemakswinkels die inspelen op de behoefte van patiënten en bezoekers en die niet concurrerend zijn met reeds aanwezige voorzieningen in de buurt.

16/30


DSO/2016.508

Ook wordt gestreefd naar het definitief vestigen van het kinderdagverblijf, dat nu in tijdelijke huisvesting op het terrein is gevestigd.

Figuur 6: Sfeerimpressie Leyweg © Klunder Architecten 4.3 Verkeersstructuur en parkeren 4.3.1 Verkeersstructuur Het gebied is direct gelegen aan een tweetal hoofdroutes in de verkeersstructuur namelijk de Leyweg en de Escamplaan. Daarnaast liggen de Dedemsvaartweg en Meppelweg als doorgaande routes nabij het gebied. De Dedemsvaartweg en de Escamplaan (tussen Dedemsvaartweg en de Lozerlaan) maken onderdeel uit van het stelsel van stedelijke hoofdwegen die de verbinding vormen tussen de stad en het regionale en rijkswegennet. De Escamplaan ter hoogte van de locatie maakt geen onderdeel uit van het stelsel van stedelijke hoofdroutes voor het autoverkeer en is op dit moment alleen als doorgaande route opengesteld voor het openbaar vervoer, ambulances en de fiets. De hoofdingang voor het autoverkeer naar het ziekenhuisterrein is op dit moment gelegen aan de Leyweg. De verkeersafwikkeling op de Leyweg ter hoogte van de voorgestane gebiedsontwikkeling laat geen grote groei meer toe van het verkeersaanbod. Daarnaast is de huidige belasting van de Leyweg kritisch ten aanzien van het voldoen aan de normen voor geluidhinder en luchtkwaliteit.

17/30


DSO/2016.508

In het kader van de gebiedsontwikkeling is uitgegaan van een alternatieve ontsluiting voor de afwikkeling van een groot deel van verkeersbewegingen van en naar de locatie. Nieuwe (ondergrondse) verbindingen met de Dedemsvaartweg of via het Florence Nightingalepark met de Meppelweg worden niet haalbaar geacht. Door een nieuwe ontsluiting te maken via de Escamplaan en deze vanaf de Dedemsvaartweg bereikbaar te maken ontstaat voor het autoverkeer een tweezijdige ontsluiting van het gebied. Via dit wegvak is er een directe aansluiting op de kruising van stedelijke hoofdwegen (Dedemsvaartweg en de Escamplaan). Door de combinatie van een tweezijdige ontsluiting en een meer directe koppeling aan het stedelijke hoofdwegennet verbetert de auto-bereikbaarheid van de locatie aanzienlijk en worden problemen met het verkeersaanbod op, onder andere, de Leyweg voorkomen. Het geheel opheffen van de bussluis is niet mogelijk aangezien er dan via de Escamplaan een veelgebruikte doorgaande route ontstaat tussen het centrum en het Westland. Het weghalen van de bussluis zou een groot negatief effect hebben op de verkeersafwikkeling en de milieu-effecten langs de gehele route tussen de Leyweg en het centrum. Om de effecten van de voorgestane gebiedsontwikkeling op de verkeerssituatie inzichtelijk te maken is met het verkeersmodel van de gemeente Den Haag een aantal verkeerskundige varianten doorgerekend (inclusief het verwijderen of verplaatsen van de bussluis op de Escamplaan). De toevoeging van een ontsluiting voor het autoverkeer via de Escamplaan leidt tot een verschuiving van de verkeersstromen van en naar het ziekenhuisterrein. Vanzelfsprekend wordt het drukker op dit deel van de Escamplaan en met name op het toeleidende wegvak/ zuidelijke deel van de Escamplaan. Door de ontsluiting via de Escamplaan neemt het verkeersaanbod op andere routes, zoals de Meppelweg, Dedemsvaartweg en Oude Haagweg af. Op de Leyweg wordt de afname door een tweede ontsluiting deels teniet gedaan door de toevoeging van nieuwe woningen in het gebied. Om de bereikbaarheid van de locatie vanaf de Dedemsvaartweg mogelijk te maken, moet de bussluis in de Escamplaan verplaatst worden in de richting van de Leyweg. Ter hoogte van het kruispunt met de Albert Schweitzerlaan zal vanaf de Escamplaan worden aangesloten op de verkeersstructuur op de locatie van het ziekenhuis en de nieuwe woningen. De exacte plaats van de bussluis is echter nog niet bepaald. Er van uitgaande dat de huidige ontsluiting van het woongebied Houtwijk van en naar de Leyweg gehandhaafd moet blijven zal de bussluis “tussen” de aansluiting op het ziekenhuisterrein en de aansluiting van de Albert Schweitzerlaan moeten komen te liggen. Doorgaand verkeer via de Escamplaan blijft dan onmogelijk. Het ontwerp van dit wegvak met de aansluitingen en de verplaatsing van de bussluis moet nog worden uitgewerkt. Een verdere verschuiving van de bussluis tot voorbij de aansluiting van de Albert Schweitzerlaan maakt dat ook verkeer van en naar de Albert Schweitzerlaan via de Escamplaan naar de Dedemsvaartweg kan rijden. Daarmee ontstaat een mogelijke route door de woonbuurt die door doorgaand (sluip)verkeer gebruikt kan worden. Dit ongewenste verkeerseffect vereist weer aanvullende verkeersmaatregelen zoals de instelling van wegvakken met eenrichtingsverkeer of fysieke afsluitingen. Vooralsnog wordt uitgegaan van een zodanig aanpassing van de kruisingen dat er geen aanvullende verkeersmaatregelen in de woonbuurt nodig zijn.

18/30


DSO/2016.508

Voor de gebiedsontwikkeling is geldt daarnaast als voorwaarde dat er geen doorgaande route voor het autoverkeer mogelijk is via het terrein zelf (van Dedemsvaartweg naar Leyweg). Op het voorterrein van het ziekenhuis staat het verblijfskarakter centraal en is er in de inrichting geen doorgaande rijbaan opgenomen. Vanaf de de Escamplaan en vanaf de Leyweg kan het autoverkeer het gebied inrijden tot aan de bestemming of de garages maar doorgaand verkeer zal niet mogelijk zijn. Voor de verkeersstructuur is het uitgangspunt dat er een volwaardige tweede aansluiting van het gebied via de Escamplaan komt in combinatie met een verplaatsing van de bussluis. Daarnaast is leidend dat er geen doorgaande routes mogelijk zijn via de Haga-locatie en dat het gebruik van sluiproutes door de aanliggende woonbuurten moet worden voorkomen. Deze uitgangspunten zijn leidend voor de nadere uitwerking van de inrichting van openbare ruimte op de locatie en voor de aanpassing van de aansluitende wegvakken. Uitgaande van de verkeersstructuur zoals hiervoor genoemd is de auto-bereikbaarheid voor de deelgebieden in de gebiedsontwikkeling verschillend. Via de Florence Nightingaleweg (huidige hoofdentree Leyweg) worden de deelgebieden 2 en 3 voor het autoverkeer ontsloten. Daarnaast is dit een belangrijke route van en naar het ziekenhuis voor het langzaam verkeer. Via de Escamplaan wordt deelgebied 4 ontsloten en de garage onder deelgebied 1. Ook kan alleen via de Escamplaan voorgereden worden naar het ziekenhuis en de spoedeisende hulp. Het bevoorradend verkeer voor het ziekenhuis zal vanuit zuidelijke richting via de Escamplaan gaan rijden. De inpassing van de in- en uitritten van de garage onder deelgebied 1 en het voorrijden voor het ziekenhuis worden nog nader bepaald. Ten gevolge van deze verkeersstructuur zijn er aanpassingen nodig op het deel van de Escamplaan dat nu nog alleen door de bussen en hulpdiensten wordt gebruikt. Ook zal de aansluiting van de Escamplaan op de Dedemsvaartweg worden aangepast op deze nieuwe verkeersstromen op de kruising In de grondexploitatie is rekening gehouden met de aanpassingen op de Escamplaan (o.a. de kruisingen en het verplaatsen van de bussluis) en de benodigde aanpassingen op het kruispunt Escamplaan-Dedemsvaartweg/Houtwijklaan.

De verschillende ontsluitingsvarianten zijn op grond van het bestemmingsplan mogelijk. De voor- en nadelen hiervan zijn in het verleden uitvoerig onderzocht. Nu zicht is op een concreet bouwplan zal met het oog hierop een nadere uitwerking worden gemaakt. De uiteindelijke keuze wordt gemaakt in het op te stellen voorontwerp herinrichting Escamplaan, dat door het college van burgemeester en wethouders te zijner tijd zal worden vastgesteld als onderbouwing voor daarna te nemen verkeersbesluiten. 4.3.2 Parkeercapaciteit en -oplossing Op basis van de voorliggende programmatische uitgangspunten is een actuele capaciteitsanalyse van het aantal benodigde parkeerplaatsen gemaakt. Daarbij is voor wat betreft de nieuwbouw uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormen. Voor de parkeerbehoefte van het ziekenhuis is uitgegaan van de parkeerbehoefte zoals die zich nu voordoet. De functies van het ziekenhuis zijn nu immers reeds allen aanwezig en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat het aantal bezoekers of werknemers van het ziekenhuis fors zal gaan veranderen. Uit deze analyse, die is gebaseerd op het praktische gebruik aan de hand van referentiegegevens voor aanwezigheidsmomenten en parkeerduur, blijkt een behoefte van ongeveer 800 parkeerplaatsen op de piekmomenten voor het personeel van het ziekenhuis (waarvan 300 in de eigen garage van het ziekenhuis parkeren). Voor bezoekers van het ziekenhuis dient rekening te worden gehouden met ongeveer 450 parkeerplaatsen.

19/30


DSO/2016.508

De parkeerbehoefte voor de nieuw te bouwen woningen wordt deels op eigen terrein gerealiseerd, deels op maaiveld in de deelgebieden en deels in een eigen parkeergarage. In de openbaar toegankelijke parkeergarage dient ook rekening gehouden te worden met het parkeren voor de bewoners, deze behoefte is met het voorliggende programma ongeveer 300 parkeerplaatsen (zonder rekening te houden met dubbelgebruik). Voor het bezoek van bewoners geldt dat dit vooral op momenten aanwezig is (avond en weekeinde) dat de parkeerbehoefte voor het ziekenhuis relatief laag is. Dit bezoek kan dan ook gebruik maken van de openbare garage die op de locatie is voorzien. Om aan het uitgangspunt ‘een autoluw maaiveld’ te voldoen worden de benodigde parkeerplaatsen zodanig in de bebouwing geïntegreerd, dat het zicht op het “blik” tot een minimum blijft beperkt. Het merendeel van de parkeervoorzieningen is ondergebracht in een drielaagse parkeergarage (twee lagen ondergronds en één laag op begane grondniveau). Deze parkeergarage is deels een openbare parkeergarage voor bezoekers van het ziekenhuis, en deels voor de woningen en voorzieningen (zowel privéplaatsen als openbaar toegankelijke plaatsen). Het ziekenhuis heeft inmiddels gedeeltelijk in de eigen behoefte aan parkeerplaatsen voorzien door een parkeergarage te bouwen van ruim 300 parkeerplaatsen voor het personeel. De parkeerplaatsen voor de eengezinswoningen in de deelgebieden 2, 3 en 4 zullen in de betreffende bouwkavels worden gerealiseerd. Per saldo zullen er genoeg parkeerplaatsen worden gerealiseerd om in de totaal berekende behoefte voor deze gehele ontwikkeling en het functioneren van het ziekenhuis (bezoekers en medewerkers) te voorzien. Daarbij zijn de gemeentelijke parkeernormen het uitgangspunt. Bij het verlenen van de omgevingsvergunningen wordt het precieze aantal parkeerplaatsen vastgesteld. 4.4 Groen en openbare ruimte Openbare ruimte Door de verdichting van de bebouwde omgeving neemt de druk op de openbare ruimte toe. Bijgevolg moet de omgeving een kwaliteitsimpuls krijgen en maatregelen worden getroffen om de kwaliteit te waarborgen. Het leefbaarheidsaspect (weg-, groen-, milieu- en speelbeheer) speelt bij de verdere uitwerking een belangrijke rol. De openbare ruimte in het plangebied zal volgens de gebruikelijke kwaliteitseisen voor woongebieden (Residentiekwaliteit) in Den Haag worden vormgegeven, dit geldt eveneens voor het plein tussen de OV-halte en het ziekenhuis (dit wijkt af van het eerder vastgestelde stedenbouwkundig plan). De inrichting moet daarbij voldoen aan het Handboek Openbare Ruimte. Bij de uitwerking van het ontwerp van de openbare ruimte wordt extra aandacht geschonken aan de kwaliteit van het plein, van een hoger inrichtingsniveau kan alleen sprake zijn als er aanvullende middelen voor beheer beschikbaar komen. Groencompensatie Door de ontwikkelingen gaat er een substantieel gebied aan openbare groenvoorziening verloren langs de Escamplaan, achter het ziekenhuis. Deze groenvoorziening heeft voornamelijk een rol voor de omliggende wijken en fungeert nu mede als informele uitrengelegenheid voor honden. In alle recente beleidsdocumenten, en met name de Structuurvisie Den Haag, worden verdichting van de stad en verhoging de kwaliteit van het openbaar gebied als integrale opgave gezien. Het verlies aan areaal groen in dit gebied rechtvaardigt een kwalitatieve ingreep in het omliggende openbaar gebied. De nota en raadsbesluit Groen kleurt de stad, beleidsplan voor het Haagse groen 2005-2015 geeft hiervoor een goed aanknopingspunt. De Escamplaan is daar geformuleerd als onderdeel van de stedelijke bomenstructuur. Bestaande kwaliteiten van de Escamplaan, zoals de aanwezige bomenrij, worden gehandhaafd op het zuidelijke deel (tot aan de Albert Schweitzersingel).

20/30


DSO/2016.508

Tussen de Albert Schweitzersingel en de Leyweg zal als gevolg van het verplaatsen van de bussluis en het leggen van een leiding voor het hoogheemraadschap Delfland een herinrichting plaatsvinden. Daarbij wordt waar mogelijk het herplanten van bomen voorzien. Eveneens is het gewenst het nieuw aan te leggen plein een zo groen mogelijk karakter te geven. Bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met versterking van de ecologische functies in het gebied. Met name bij de uitvoering dient rekening gehouden te worden met de Flora- en Fauna wet. Kwaliteitsimpuls Florence Nightingale Park Het is zeer gewenst en om die reden ook bestuurlijk toegezegd aan de wijk, om het Florence Nightingale Park te verbeteren en te versterken. Door de verplichte aanleg van extra water verandert het karakter van het park. Daarnaast zal een doorgaande fietsroute worden aangelegd en zal door verdichting van de buurt er meer gebruiksdruk op het park komen te liggen. In het park is ook de Nijkamphoeve gelegen, een voormalige gemeentelijke kinderboerderij die inmiddels succesvol door bewoners geëxploiteerd wordt. Er liggen kansen om in coproductie met bewoners en gebruikers het park te versterken. In de grondexploitatie zijn hiervoor dan ook middelen gereserveerd. Hondenbeleid Een speciaal punt van aandacht vormt de uitrengelegenheid voor honden. In de huidige situatie is 7400 m2 formeel aangewezen als uitrengebied. Daarnaast is het te ontwikkelen deelgebied 4 nu illegaal in gebruik als uitrengebied. In overleg met de gebruikers van het park zal aandacht worden gegeven aan de uitrengelegenheid. Speelbeleid Den Haag heeft als ambitie om in alle stadsdelen uitdagende speelplaatsen te hebben die blijven aansluiten bij de behoefte van de Haagse jeugd. Bij nieuwe woningbouwlocaties dient in principe de richtlijn van 3% aan openbare speelruimte te worden gehanteerd in relatie tot het ‘uitgeefbaar’ gebied. Groenvoorzieningen die ook als informele speel- en/of recreatie ruimte kunnen fungeren, worden hierin meegeteld. Verder dient er rekening te worden gehouden met de actieradius verschillen per leeftijdsgroep, omdat oudere kinderen verder van huis spelen en meer ruimte nodig hebben dan jongere. Onderstaand tabel geeft voor Den Haag invulling aan de nieuwe richtlijn. Tabel J: Actieradius, speelbelasting en speeloppervlakte Leeftijdsgroepen* 1 speelplek / per hoeveel Actieradius kinderen 0-6 jaar 50 tot 75 kinderen 100 tot 150 meter 7-12 jaar 75 tot 100 kinderen 400 tot 600 meter 13-18 jaar 100 tot 125 kinderen 1000 meter Bronvergelijking: Handboek gemeentelijk speelruimtebeleid, 2006.

Speeloppervlakte 200 m2 500 m2 > 750 m2

Op basis van de te verwachten bevolkingsopbouw zal in het ontwerp van de openbare ruimte, inclusief het Florence Nightingalepark, het spelen als volwaardige activiteit meegenomen worden. De volgende uitgangspunten gelden daarbij: - een centrale, sociaalveilige plek in de buurt, dus geen “restruimte” - woningen moeten gericht zijn op het spelen, sociale controle - speelruimte combineren met een ontmoetingsplek of groen - verkeersveiligheid rondom een speelplek

21/30


DSO/2016.508

-

speelplekken dienen bruikbaar en toegankelijk zijn voor kinderen met en zonder handicap.

Landschap en omgeving Haga Ziekenhuis Binnen de medisch clustere streeft het Haga Ziekenhuis naar een zo groen mogelijke omgeving. Met een altijd groene onderhoudsarme tuin. Op de daken van de lagere gebouwen wordt zoveel mogelijk mos-sedum daken toegepast, dat zorgt voor een groen uitzicht. Het personeelsparkeren op eigen terrein vindt ondergronds plaats en er wordt zoveel mogelijk groen naar binnen gehaald. Beheer De (her) in te richten openbare ruimte zal uitgevoerd worden in Residentiekwaliteit met een nader in te vullen “plus”, conform het handboek openbare ruimte. Mogelijk leidt dit tot extra beheerlasten. Beheerlasten worden bij de uitwerking inzichtelijk gemaakt, het voorlopig ontwerp openbare ruimte kan niet worden vastgesteld wanneer niet is voorzien in dekking voor eventuele extra beheerlasten. Mochten deze middelen te zijner tijd niet beschikbaar zijn, dan behoort versobering van het ontwerp tot de mogelijkheden.

5 Stedenbouwkundig kader In het bestemmingsplan is het stedenbouwkundig kader opgenomen. De locatie van het Haga Ziekenhuis ligt op een breukvlak in de stadsstructuur, tussen de wijken met een vooroorlogse bebouwingstypologie, zoals Leyenburg, en de wijken met een na-oorlogse bebouwingstypologie, zoals Morgenstond. De locatie ligt op een kruispunt van 2 lange lijnen: de Escamplaan, een stedelijke invalsweg vanuit het Westland en de Leyweg, de centrale as van Escamp. Een bijzondere kwaliteit is de ligging aan het Florence Nightingale Park. Op dit markante punt in de stad is voor een ‘eigenzinnig’ ruimtelijk concept gekozen, dat zowel inzet op het maken van stedelijkheid als op de verweving met het parklandschap. Groen en stedelijk bepalen de ruimtelijke sfeer, zorgvoorzieningen en een goede bereikbaarheid geven het gebied een programmatisch thema; zorgeloos leven in de stad.

22/30


DSO/2016.508

Figuur 6 Bouwenveloppe in stedenbouwkundig plan In afwijking van het stedenbouwkundig plan is het noodzakelijk gebleken om het voorstel om de waterpartij langs de Escamplaan op te waarderen tot een singel niet mogelijk gebleken. Een grote waterafvoerleiding (diameter 2,20 meter) van het hoogheemraadschap, die nu dwars over het parkeerterrein langs de voormalige zusterflat loopt, moet verlegd worden naar de Escamplaan. Het geschikte tracé daarvoor is de nu aanwezige sloot. Extra ruimte voor aanleg van waterpartijen is gevonden in het Florence Nightingale Park en als zodanig in het bestemmingsplan opgenomen.

6 Projectuitvoering 6.1 Algemeen/samenwerkingspartners Bij de herontwikkeling van het gebied op en rondom het Haga Ziekenhuis zijn de gemeente, het Haga Ziekenhuis, Heijmans en Patrizia betrokken. De posities van deze partijen zijn beschreven in paragraaf 2.1. van dit document. Het Haga Ziekenhuis en Apotheek Haagse Ziekenhuizen nemen de uitbreidingen zelf ter hand en participeren niet risicodragend in de gebiedsontwikkeling van het aanpalende gebied. Het Haga Ziekenhuis is nagenoeg klaar met de uitvoering van de vernieuwingsplannen. Er resteert nog het slopen van het zogenaamde T-gebouw aan de zijde het ziekenhuis. De Apotheek heeft de vergunning voor de vernieuwing/uitbreiding verkregen.

23/30


DSO/2016.508

De (her)ontwikkeling van de deelgebieden 1 t/m 4 vindt in gezamenlijkheid plaats. De gemeente geeft de gronden ten behoeve van de vastgoedontwikkeling in erfpacht aan Heijmans uit. Heijmans is verantwoordelijk voor de verkoop van de koopwoningen, de benodigde overeenkomsten met Patrizia, een toegelaten instelling voor sociale woningbouw, een belegger/exploitant voor de parkeergarage en voor het commerciële vastgoed. Het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte zijn worden door de gemeente uitgevoerd.

6.2 Uitgangspunten overeenkomsten In 2010 heeft de gemeente met het Haga Ziekenhuis een overeenkomst gesloten. De gemeente, Heijmans en Patrizia sluiten een raamovereenkomst om over en weer de gemaakte afspraken vast te leggen. Deze overeenkomsten zijn vertrouwelijke bijlagen. Hoofdlijnenovereenkomst gemeente met het Haga Ziekenhuis De overeenkomst met het Haga Ziekenhuis omvat in hoofdzaak:  De kaders voor de bestemmingsplanwijziging in relatie tot stedenbouw en programma;  Een package-deal, waarbij het Haga Ziekenhuis grond inclusief opstallen inbrengt en de gemeente als tegenprestatie de opstalwaarden vergoedt tegen boekwaarden, het Haga Ziekenhuis de gronden gelegen rondom het ziekenhuis, in volle eigendom verkrijgt na verrekening van suppletie, de gemeente de meerkosten voor de aanleg van de één-laagse gebouwde ondergrondse parkeervoorziening ten gevolge van de gebiedsontwikkeling ter grootte van 334 parkeerplaatsen vergoedt, de gemeente zich inspant om flankerend parkeerbeleid voor de omgeving in te voeren en een bestemmingsplan vast te stellen dat voorziet in het effectueren van de bestaande bouwrechten van het Haga Ziekenhuis; Raamovereenkomst met Heijmans en Patrizia De kern van de overeenkomst laat zich als volgt samenvatten:  Het bouwprogramma van 620 woningen, verdiepte parkeervoorzieningen en commerciële ruimte als hiervoor beschreven;  Medewerking aan de afwijking van het bestemmingsplan Florence Nightingale Park 2014 door middel van de omgevingsvergunningprocedure ten behoeve van de ondergrondse parkeergarage en de lagere bouwhoogte in deelgebieden 2 en 3 aan de Leyweg;  De gemeente levert de bouwkavels in bouwrijpe staat tegen marktconforme prijs;  De gemeente geeft de Gronden in eeuwigdurende erfpacht uit onder de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 2008 en onder nader te stellen Bijzondere Voorwaarden voor het toekomstig gebruik ten aanzien van onder meer bestemming en gebruik;  De gemeente besteedt het bouwen woonrijp maken van de openbare ruimte aan voor haar rekening en risico en coördineert het aanleggen van de kabels en leidingen ten behoeve van de realisatie van de bebouwing;  Afspraken over werkwijze en samenwerking door middel van een Stuurgroep en wijze van besluitvorming in de Stuurgroep;  De planning op hoofdlijnen.

6.3 Archeologie De locatie ligt volgens de Nieuwe geologische kaart van Den Haag en Rijswijk in een kleigebied. De kans op archeologische waarden is in een dergelijk gebied, voor wat betreft pre- en voeghistorische perioden, erg klein. Daarnaast is er tot in de 20ste eeuw geen sprake van boerenhoeven of hofsteden ter plekke.

24/30


DSO/2016.508

Dit betekent dat het terrein in principe geen archeologische waarden heeft. Archeologisch onderzoek voorafgaande aan een nieuwe ontwikkeling is dan ook niet nodig.

6.4 Sloop Ten behoeve van de ontwikkeling zijn het zusterhuis en het voormalige Oogziekenhuis inmiddels gesloopt.

6.5 Bodem In het verleden zijn op en in de directe omgeving van de deelgebieden 1 t/m 4 al meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Het meest recente onderzoek dateert van februari 2016 en is aan de randen van en rondom de vier deelgebieden uitgevoerd. In deelgebied 3 is in 2015 onderzoek uitgevoerd. Van de overige deelgebieden zijn de onderzoeksgegevens gedateerd (ouder dan 5 jaar). Uit de uitgevoerde onderzoeken is gebleken dat zowel de boven- als de ondergrond ter plaatse van de deelgebieden 1 t/m 4 over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, minerale olie, PAK, PCB en plaatselijk OCB. Het grondwater is over het algemeen maximaal licht verontreinigd, met uitzondering van arseen dat incidenteel matig tot sterk verhoogd is aangetroffen. Ter plaatse van deelgebied 1 (noordzijde) was sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK in de bovengrond. Deze verontreiniging is in 2005 volledig verwijderd. Ter plaatse van deelgebied 3 (oostzijde) is sprake van een sterke grondverontreiniging met zware metalen. De grond is over een oppervlakte van circa 1.925 m2 en tot een diepte van circa 2 m onder maaiveld licht tot sterk verontreinigd met zware metalen (koper, lood, zink en nikkel). Het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging, waarvan de sanering (verwijdering) momenteel in voorbereiding is. Een deel van de genoemde verontreiniging is in 2009 geïsoleerd onder een leeflaag van schone grond, maar zal nu geheel worden verwijderd. Aangezien de meeste onderzoeksgegevens gedateerd (ouder dan 5 jaar) zijn, dient voorafgaande aan herontwikkeling en nieuwbouw actualiserend bodemonderzoek te worden uitgevoerd in de deelgebieden 1, 2 en 4. De onderzoeksgegevens van deelgebied 3 zijn uit 2015 en wel voldoende actueel. 6.6 Flora en faunaonderzoek Door een extern bureau is een Flora- en Faunaonderzoek verricht om inzicht te verkrijgen in de ecologische waarden binnen de projectlocatie. Om na te gaan of er op de planlocatie planten en of dieren voorkomen of verwacht worden die beschermd zijn in het kader van de Flora en Faunawet zijn drie onderzoeken verricht, te weten een eco-effectscan, een vogelinventarisatie en een vleermuisinventarisatie. Tijdens de uitvoering van de inventarisaties is uitgebreid onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna. Indien de procedures ingevolge de Flora- en Faunawet gevolgd worden, vormt de gebiedsontwikkeling geen bedreiging voor de aanwezige beschermde flora en fauna. Aangezien de onderzoeken moment opnames zijn, dient zodra de ontwikkeling meer concreet wordt de inventarisatie nogmaals uitgevoerd te worden. Verwacht wordt dat bij een nieuwe inventarisatie dezelfde soorten flora en fauna worden aangetroffen. Zolang de uitvoeringstermijn voor het aanvullend onderzoek en de procedure voor het aanvragen van een ontheffing gerespecteerd wordt zijn er geen risico’s te verwachten.

25/30


DSO/2016.508

6.7 Waterstaatkundig Het projectgebied maakt waterstaatkundig onderdeel uit van de Eshofpolder. Ingevolge de afspraken met het Hoogheemraadschap van Delfland dient er binnen het plangebied extra ruimte voor waterberging te worden gereserveerd als gevolg van het realiseren van de woningbouwprojecten en een nog niet ingevulde afspraak over de bouw van het Aardwarmtepompstation. Tevens wordt de mogelijkheid onderzocht om waterpasserende elementenverharding in het ontwerp op te nemen. In dit gedeelte van Den Haag is nog geen gescheiden rioolsysteem aanwezig. Invoering van dit systeem is wel wenselijk. Bij de gebiedsontwikkeling wordt al wel rekening gehouden met de aanleg van een gescheiden systeem. Indien de gemeente te zijner tijd overgaat tot het ontkoppelen van het gemengde systeem, kan de nieuwbouw op een eenvoudige wijze op een nieuw systeem worden aangesloten. Door het projectgebied lopen twee belangrijke leidingen. Een leiding, die water vanuit de boezem inlaat in het bedrijventerrein Kerketuinen en een persleiding die het Nieuwe Water aan de Lozerlaan verbindt met de Veenendaalkade. Deze laatste leiding maakt deel uit van het primaire watersysteem. De leidingen moeten ten gevolge van de voorgestane gebiedsontwikkeling worden verlegd. Met het Hoogheemraadschap van Delfland is het overleg opgestart over de condities, waaronder de verlegging van de leidingen op de meest economische en efficiënte wijze kan plaatsvinden. 6.8 Bomen Er is een inventarisatie verricht van het bomenbestand in het Florence Nightingale Park en op en rondom het ziekenhuisterrein. Alle bomen zijn ingemeten en opgemeten en geïnventariseerd op soort en kwaliteit. Het ontwerp voor de openbare ruimte, met name het exacte verloop van de groene Ring, is afgestemd op deze inventarisatie. Ten gevolge van het bouwrijp maken en de nieuw te bouwen opstallen zullen ongeveer 480 bomen gekapt c.q. verplant moeten worden, hierover is overleg met de AVN gevoerd. Ongeveer 30 bomen komen gezien hun conditie in aanmerking voor herplant. Bomen die plaats moeten maken als gevolg van de nieuwbouw, worden zo veel mogelijk binnen de locatie en/of in het Florence Nightingale Park gecompenseerd. Voor te verplanten bomen kan eventueel elders in de stad ook ruimte worden gezocht. Er zal een grote financiële bijdrage aan het Bomenfonds gedaan worden.

7 Milieu en duurzaamheid 7.1 Geluid Voor de nieuw te bouwen woningen is gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan een ontheffing hogere waarden voor geluid verleend (zie bijlage). Als gevolg van de gewijzigde verkeerscirculatie wordt opnieuw onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op zowel de nieuw te bouwen als de bestaande woningen. Voor de bestaande woningen geldt dat indien de toename in de geluidbelasting de wettelijke maximale waarde overstijgt, maatregelen dienen te worden getroffen om de verslechtering ongedaan te maken. Voor de nieuw te bouwen woningen dient voldaan te worden aan het Haagse ontheffingenbeleid. Op basis van dit beleid worden eisen gesteld aan de inrichting van de woningen met het oog op de situering van slaapkamers en buitenruimten aan de geluidluwe zijde. De Wet geluidhinder vormt naar verwachting geen onoverkomelijk risico voor dit project.

26/30


DSO/2016.508

7.2 Luchtkwaliteit De wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit is de laatste jaren veel gewijzigd. Sinds 1 augustus 2009 geldt dat als een project de luchtkwaliteit tot 3% van de norm verslechtert dit als Niet in betekende mate (NIBM) moet worden beschouwd. Voor die datum was dat nog 1%. Dergelijke projecten kunnen doorgang vinden zonder dat aan grenswaarden wordt getoetst. Sinds de genoemde datum is ook het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht geworden. Hierin zijn alle projecten opgenomen die de luchtkwaliteit met meer dan 3% van de norm (= 1,2 µg/m3) verslechteren. Hier staan alle maatregelen tegenover die door het Rijk, provincies en gemeenten worden genomen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Projecten die in het NSL zijn opgenomen worden niet meer individueel getoetst aan de grenswaarden maar er wordt verondersteld dat door het NSL er geen problemen met de luchtkwaliteit ontstaan rondom die projecten. Het project Gebiedsontwikkeling Escamplaan-Leyweg is in het NSL opgenomen onder de naam Haga Ziekenhuis. Gelet op het NSL vormt luchtkwaliteit daarom geen belemmering voor het ontwikkelen van de voorgestane gebiedsontwikkeling. Jaarlijks wordt vastgesteld of het NSL nog op schema ligt met het verbeteren van de luchtkwaliteit. Overigens is het project niet geheel afhankelijk van het NSL. Uit een quickscan is gebleken dat de voorgestane gebiedsontwikkeling waarschijnlijk wel de luchtkwaliteit op bepaalde plaatsen ‘In betekenende mate’ verslechtert, maar dat dit nergens leidt tot het overschrijden van de grenswaarden. 7.3 Windhinder Bij de verdere uitwerking van de ontwerpen van de bouwplannen moet(en) nog onderzoek(en) worden verricht naar het windklimaat ten gevolge van de te realiseren bebouwing. Met de eventueel te treffen maatregelen om aan het vigerende gemeentelijk beleid (Windhinder en windgevaar, RIS 170508) te kunnen voldoen, dient rekening te worden gehouden door de vergunningaanvrager. Zo nodig worden op bepaalde routes en plekken voorzieningen getroffen die de gebruikers beschutten tegen weer en wind, waarbij ook gelet zal worden op zon- en schaduwrijke zit- en speelplekken. 7.4 Bezonning Door de gemeente is een onderzoek verricht om inzicht te verkrijgen in de schaduwwerking van de ontwikkeling rondom het ziekenhuis op de omliggende bestaande bebouwing (Bezonningsonderzoek Leyenburg, DSO, 3-11-2007). In de gemeente Den Haag werd toen als richtlijn aangehouden de zogenaamde “lichte TNO-norm”: dit houdt in dat een gevel minimaal 2 mogelijke bezonningsuren per dag dient te hebben (voor- en achter gevel te samen) in de periode van 19 februari t/m 21 oktober. De situatie van 19 februari is hiervoor maatgevend. Het ruimtelijk model van de Architecten Cie uit 2007 is als input gebruikt voor de bezonningsstudie. Uit het onderzoek kwam naar voren dat de toen voorgestelde bouwhoogtes een knelpunt veroorzaakten op de hoek Escamplaan/Martin Luther Kinglaan, en – zij het dat de toenmalige norm niet werd overschreden – bij de eerste 2 blokken aan de Leyweg. Bij de uitwerking van de nu voorliggende plannen zal opnieuw bezonningsonderzoek plaatsvinden, op basis van de in 2010 geactualiseerde Haagse bezonningsnorm (RIS 170508). De ontwikkelende partij zal aan moeten tonen dat met de voorgestelde gebouwvorm, in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning, aan de vigerende bezonningsnorm wordt voldaan.

27/30


DSO/2016.508

7.5 Duurzaamheid Voor wat betreft duurzaamheid worden voor de gebiedsontwikkeling de wettelijke normen als basis gehanteerd. Met inachtneming van de door de locatie opgelegde beperkingen (bestaande hoogbouw ziekenhuis, beperkte oriëntatiemogelijkheden (zoninstraling) van de geplande nieuwbouw, compacte stedenbouw met een intensief grondgebruik en een hoge bebouwingsdichtheid) wordt op basis van vrijwilligheid, bij de nadere uitwerking getracht voor zover mogelijk aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen tegemoet te komen. De plannen zullen worden voorgelegd aan het Haags Duurzaamheidsteam, zodat mogelijke kansen op het gebied van duurzaamheid inzichtelijk zijn en waar mogelijk nog kunnen worden meegenomen in de verdere uitwerking. Partijen hebben de ambitie uitgesproken om te streven naar een GPR score van tenminste 7,5. Voor enkele gebouwen zal de BREEAM score Very Good nagestreeft worden, wat overeenkomt met een GPR van 8. In dit gebied zijn de condities voor duurzame ontwikkeling in principe gunstig. Het plan is een voorbeeld van compacte stedenbouw, met een intensief grondgebruik, een hoge bebouwingsdichtheid, functiemenging en goede bereikbaarheid met openbaar vervoer. Extra aandacht zal besteed worden aan klimaatadaptatie, door middel van regenwateropvang, toepassing van groen en watervertragende maatregelen. Bij de nadere uitwerking wordt aandacht geschonken aan duurzaam bouwen, ecologie, gezondheid, toegankelijkheid, binnenklimaat (temperatuur, geluid), verlichting, uitzicht, materiaalgebruik en energie. De locatie is gelegen naast de geothermie-bron. Aansluiting op de stadsverwarming is het uitgangspunt, de kans bestaat dat de geothermie-bron gaat functioneren als voeding voor de stadsverwarming. Dit draag bij aan de doelstelling om CO2-neutrale stad te worden in 2040. Het Haga Ziekenhuis heeft een eigen technische infrastructuur met warmte-koude-installatie met eigen bronnen op het terrein van het ziekenhuis. 8

Financiële paragraaf

8.1 Geschiedenis In het kader van de overeenkomst met Haga, als ook de voorgestane samenwerking met OCL (Vestia en Heijmans) om in het gebied ca. 740 woningen en ruim 14.000m2 (zorg gerelateerde) voorzieningen te ontwikkelen is door de gemeente € 19,5 miljoen (prijspeil 2009) beschikbaar gesteld (RIS 181104a). Door het afhaken van Vestia zag de gemeente zich gedwongen van strategie te veranderen en inkomsten uit het maaiveld parkeren langer in te zetten en te starten met ontwikkeling aan de flanken van het gebied (DG3 en DG4). Daarbij is ook de Kas-In locatie verworven van OCL en is hiertoe € 3 miljoen aanvullende dekking ingezet (NvU Gewijzigde uitvoeringsstrategie, RIS 269974). Om investeerder Patrizia te kunnen betrekken is later onderzocht of een integrale ontwikkeling van alle gebieden toch niet mogelijk is. Hiertoe zijn door Heijmans plannen uitgewerkt waarbij een groot deel van het parkeren niet bovengronds maar ondergronds wordt opgelost. Vanuit deze aanpak is het zo dat de ontwikkeling van DG1, met daarin de parkeergarage, naar voren wordt getrokken en een groot deel van de parkeerinkomsten van het huidige maaiveld parkeren verloren gaan. Hier tegenover staat een hogere plankwaliteit door de gekozen parkeeroplossing.

28/30


DSO/2016.508

Vanuit bovengenoemde dekkingsbronnen resteert – na verwerving van gronden, bijdrage ondergronds parkeren Haga ziekenhuis en planvoorbereidingskosten – nog € 4,32 miljoen[1]. 8.2 Plansaldo, risico’s en dekking Het grondexploitatiesaldo is € 4.314.000 nadelig op NCW (Netto Contante Waarde) per 1-12016. Het saldo op eindwaarde bedraagt € 4.955.000 per 31-12-2022). Het risicoprofiel is € 2.115.500 nadelig. Het nadelig projectsaldo valt binnen de bij de NvU (RIS 269974) vastgestelde dekkingsmiddelen in de Reserve Stedelijke Ontwikkeling, nl. € 4.319.0001. Het risicoprofiel kan echter niet met deze middelen worden afgedekt. Omwille van het belang van integrale ontwikkeling, projectversnelling en het realiseren van een kwalitatief hoogwaardiger plan met verdiept parkeren wordt voorgesteld om niet uitsluitend te sturen op financiën en bewust af te zien van enkele jaren parkeeropbrengsten. Voorgesteld wordt dan ook om het risicoprofiel op te vangen binnen de beschikbare ruimte in de Reserve Grondbedrijf. Aanvullende dotatie is dan ook niet nodig. Omdat een besluit over de middelen in de Reserve Grondbedrijf formeel echter pas bij de behandeling van het MPG bij de begrotingsretraite genomen kan worden wordt hier voorgesteld om de Reserve Anticiperend als overbrugging in te zetten voor het risicoprofiel van € 2.115.500. 9

Planning/fasering uitvoering

De ontwikkeling en uitvoering van de gebiedsontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Na besluitvorming over het projectdocument en de grondexploitatie kan opdracht gegeven worden voor het bouwrijp maken. De start van de bouw van deelgebied 4 wordt als eerste door Heijmans ter hand genomen vanaf 1e kwartaal 2017. Vervolgens wordt gestart met deelgebied 1. Mogelijk volgt direct hierop het kopgebouw van deelgebied 2. Pas na gereedkomen van deelgebied 1 (parkeergarage en alle woningen), kan gestart worden met de laagbouw in de deelgebieden 2 en 3. Deze terreinen zijn tot het in gebruik nemen van de parkeergarage nodig als parkeergelegenheid voor het ziekenhuis. De totale bouwtijd is voorzien op tenminste vier tot vijf jaar. 10 Communicatie en participatie Overleg belanghebbenden Vanaf 2007 is de gemeente in gesprek met de buurt, door middel van informatiebijeenkomsten, bewonersbrieven, de website en een klankbordgroep. Op 5 april 2016 heeft het College van Burgemeester en Wethouders het startdocument Participatie vastgesteld. Dit startdocument is in overleg met de klankbordgroep opgesteld (zie bijlage).

1

Bestaande uit € 3.000.000 aanvullende middelen cf. besluitnummer 78 van de begrotingsretraite 2013 en € 1.319.000 aan wat resteerde in de opgeheven Reserve HAGA. Laatste is overigens het restant van de oorspronkelijke € 19,5 mln. (pp. 2009) welke ingezet zijn om gronden te verwerven en tot ontwikkeling te kunnen brengen. Op de € 1.319.000 na zijn deze middelen niet zichtbaar in de boekwaarde van deze grondexploitatie omdat deze al zijn afgeboekt tegenover gemaakte investeringskosten (primair verwervings- en plankosten).

29/30


DSO/2016.508

Klankbordgroep De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de wijkberaden, vve’s, belangengroepen zoals de Fietsersbond, de volkstuinvereniging en de Nijkamphoeve. De klankbordgroep telt ruim 20 actieve leden. Vanaf januari 2016 is het overleg geïntensiveerd, waarbij gestart is met een schouw in het plangebied. Participatie Over de verkeerscirculatie en de herinrichting van de Escamplaan zal een participatietraject gevolgd worden op het niveau “raadplegen”. Dit geldt ook voor het nog vast te stellen Ontwikkelingskader voor de Welstandstoetsing. Voor de kwaliteitsimpuls van het Florence Nightingale Park is gekozen voor het niveau “coproduceren”. Na het collegebesluit Direct na het collegebesluit wordt de klankbordgroep geïnformeerd over de inhoud van het projectdocument. De omliggende buurten krijgen een brief met informatie over het collegebesluit en een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst. Hiermee starten de hiervoor omschreven participatietrajecten. Voor het park zal direct na de informatieavond de eerste Parkconferentie gehouden worden. Daarnaast zal communicatie richting pers en media plaatsvinden. --------

30/30

ESCAMPLAAN (HAGA ZIEKENHUIS E.O.) MET BIJBEHORENDE GRONDEXPLOITATIE EN RAAMOVEREENKOMST

Recommend Documents