RAAMOVEREENKOMST GEMEENTE HOORN EN INTERMARISHOEKSTEEN 2010 - 2015
FEBRUARI 2010
1
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1:
Inleiding 1.1 algemeen 1.2 deelnemende partijen 1.3 doel 1.4 rol van de woningcorporatie 1.5 rol van de gemeente 1.6 de regio
Hoofdstuk 2:
Gezamenlijke ambitie 2.1 relatie bestaand beleid 2.2 ambitie kwaliteit 2.3 ambitie leefbaarheid 2.4 ambitie duurzaamheid 2.5 ambitie wonen, zorg en welzijn 2.6 ambitie jongerenhuisvesting 2.7 ambitie bewonersparticipatie 2.8 samenwerking
Hoofdstuk 3: Sturen op strategische aanpassing van de voorraad 3.1 inleiding 3.2 woningbouwontwikkelingen 3.3 strategie 2010-2012 3.4 passend huisvesten van de doelgroep 3.5 kwetsbare groepen Hoofdstuk 4: Woonkwaliteit nu en in de toekomst 4.1 kwalitatief in stand houden woningvoorraad 4.2 prijs/kwaliteitverhouding woningen 4.3 duurzaamheid 4.4 opplussen/domotica 4.5 kwaliteit van buurten en wijken Hoofdstuk 5: Wonen, zorg en welzijn 5.1 integraal beleid wonen, zorg en welzijn 5.2 bijdragen aan de combinatie wonen en zorg 5.3 doelgroepen in wonen en zorg 5.4 bijdragen aan de combinatie wonen en welzijn 5.5 bewonersparticipatie Hoofdstuk 6: Financiële aangelegenheden 6.1 instrumenten betaalbaar houden wonen 6.2 grondbeleid 6.3 uitvoering strategisch voorraadbeleid 6.5 instrumenten om afspraken te toetsen
2
Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:
3
Overzicht beleidsnotities IntermarisHoeksteen en gemeente Rijksactieplan “Beter (t)huis in de buurt” (2007-2011) Beleidsnota IH “Basiskwaliteit” Begrippenlijst
1. Inleiding 1.1 Algemeen Gemeente Hoorn en woningcorporatie IntermarisHoeksteen hebben voor de periode 2007-2009 een convenant afgesloten om de samenwerking op het gebied van wonen vast te leggen. Op basis van dit convenant zijn prestatieafspraken vastgelegd in het prestatiecontract 2008/2009. Doel is om gezamenlijk een nieuwe raamovereenkomst vast te stellen tussen gemeente Hoorn en woningcorporatie IntermarisHoeksteen voor de periode 2010 – 2015. Op basis van deze overeenkomst, waarin de gezamenlijkheid wordt onderstreept in ambities en doelstellingen, worden twee jaarlijks concrete wederzijdse prestatieafspraken vastgelegd, de eerste keer echter voor een periode van één jaar (alleen 2010). De afspraken zullen twee keer per jaar worden gemonitord en geëvalueerd. Het maken van prestatieafspraken is één van de belangrijke instrumenten om het woonbeleid, waarvan de gemeente de regisseur is, gestalte te geven. Gemeente en partijen in de sector wonen trekken samen op, ieder met eigen verantwoordelijkheden, beleid en ambities. Het prestatiecontract kan worden gezien als start van het samenwerken bij de realisatie van de gestelde doelen in het woonbeleid. Bij dit woonbeleid horen ook het sociaal beleid en het beleid ten aanzien van wonen, welzijn en zorg. Daarnaast spelen in het kader van maatschappelijke ontwikkelingen onderwijs en ontmoetingsplaatsen een rol (maatschappelijk vastgoed). De raamovereenkomst is gericht op de volgende hoofdonderwerpen: 1. gezamenlijke ambitie gemeente en IntermarisHoeksteen 2. strategische visie 3. kwaliteit van wonen 4. wonen en zorg 5. doelgroepen 6. financiële aangelegenheden 7. samenwerking en monitoring In dit raamwerk wordt uitgegaan van afspraken met een wederzijds karakter. Om goed te kunnen samenwerken aan het realiseren van doelstellingen in het woonbeleid is het belangrijk dat elke contractpartner zijn eigen inzet helder maakt. Afspraken met een wederzijds karakter bieden de grootste kans op succes. Elke partij levert een bijdrage vanuit de eigen verantwoordelijkheid en de taken. Dit leidt tot een gemeenschappelijk gevoel dat er een redelijk evenwicht bestaat, niet alleen in geld, maar ook in inzet. Gekozen is voor een dynamische raamovereenkomst, omdat het speelveld wonen complex is en voortdurend in beweging. De afspraken kunnen zich dus richten op globale afspraken, gericht op het proces én op concrete afspraken. Aanpassingen van de prestatieafspraken zijn mogelijk als de actuele ontwikkelingen hierom vragen en als gemeente én corporatie het hierover eens zijn.
4
1.2 Deelnemende partijen De deelnemende partijen aan de raamovereenkomst zijn: IntermarisHoeksteen, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer M.D. Hoiting en De gemeente Hoorn, vertegenwoordigd door de wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, de heer J.H. van Es en de wethouder wijkaanpak mevrouw C.G. van Weel-Niesten, hierna te noemen de gemeente
1.3 Doel De raamovereenkomst is gesloten tussen de gemeente en IntermarisHoeksteen met als doel om • de gezamenlijke ambities op het gebied van wonen (in brede zin, zoals onder 1.1. omschreven) vast te leggen en deze om te zetten in concrete afspraken • wederzijdse verantwoordelijkheden en taken vast te leggen • kaders mee te geven om door adequate samenwerking tussen de gemeente en IntermarisHoeksteen het beste resultaat te bereiken.
1.4 De rol van de woningcorporatie Woningcorporaties zijn wettelijk gehouden aan hun maatschappelijke opdracht: “te voorzien in huisvesting van woningzoekenden die niet in staat zijn daar zelf zorg voor te dragen”. Dit is vastgelegd in de Woningwet en in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Volgens dit besluit worden zes werkvelden onderscheiden waarop de corporaties moeten presteren: 1. passend huisvesten van de doelgroep, 2. kwalitatief in stand houden van het woningbezit, 3. betrekken van bewoners bij beleid en beheer, 4. waarborgen van de financiële continuïteit, 5. bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten en 6. bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg. De gemeente draagt de taak van woningtoewijzing op grond van het bepaalde in artikel 4 van de Huisvestingswet over aan IntermarisHoeksteen. De overgedragen taak heeft betrekking op de uitvoering van het gestelde in de paragrafen 5, 7 en 8 van de Huisvestingsverordening 2007 van de gemeente Hoorn, zoals deze op 9 oktober 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld dan wel de betrokken artikelen in een nieuw vast te stellen verordening. IntermarisHoeksteen dient zich te houden aan de bepalingen in de Huisvestingsverordening. Afwijking van de huisvestingsverordening zonder voorafgaande melding is toegestaan bij toewijzing van woningen aan mensen die maatschappelijk relevante taken uitvoeren waaraan in de Hoornse samenleving een groot tekort bestaat.
5
De vrijheid die corporaties in onderhandelingen hebben, verschilt dus fundamenteel van die van commerciële contractpartners. Binnen het concept van “maatschappelijk ondernemerschap” is inmiddels de inzet van corporaties een breder terrein gaan beslaan, zoals de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed (brede scholen, dorps- en buurtcentra, zorgvoorzieningen), sociale activiteiten in de wijk en het faciliteren van initiatieven van bewoners in wijken om de leefbaarheid op peil te houden en te verbeteren. Een adequate invulling van de maatschappelijke rol van IntermarisHoeksteen wordt dan ook verwacht, ook bij onderwerpen die breder gezien kunnen worden dan de genoemde wettelijke taken onder punt 5 en 6. In de raamovereenkomst en de concrete prestatieafspraken worden afspraken gemaakt tussen gemeenten en corporatie over de rol van de corporatie als uitvoerder van de wettelijke taak én over ontwikkelingen waarbij de corporatie een duidelijk maatschappelijke rol vervult. Volledig commerciële ontwikkelingen die Intermaris Projecten B.V. al dan niet in samenspraak met andere ontwikkelingspartijen uitvoert, maken geen onderdeel uit van het raamwerk en de prestatieafspraken. IntermarisHoeksteen realiseert zich en houdt er rekening mee dat de gemeente te maken heeft met een langer besluitvormingstraject dan de corporatie en dat inspraak van burgers en besluitvorming van hogere overheden mogelijk kan leiden tot planwijziging en/of vertraging. 1.5 De rol van de gemeente De gemeente is eindverantwoordelijk voor het woonbeleid binnen de gemeentegrenzen. Dit beleid wordt vastgelegd in de (regionale) woonvisie. Het woonbeleid wordt gekoppeld aan andere relevante beleidsvelden in de gemeente, waaronder in ieder geval ruimtelijke ordening en stedenbouw, vastgoedbeleid, welzijn, zorg en wijkzaken. De gemeente ziet IntermarisHoeksteen als partner op het gebied van het beheer en de ontwikkeling van sociale huurwoningen en als een volwaardige marktpartij. De gemeente zal zorgdragen voor de noodzakelijke besluitvorming in formele zin (waaronder verordeningen en vergunningen). Zij is verantwoordelijk voor een voortvarende behandeling van alle planologische juridische processen, die noodzakelijk zijn voor het slagen van de raamovereenkomst. Waar nodig voorziet zij IntermarisHoeksteen van informatie om procedures goed te doorlopen. 1.6 De regio Ten behoeve van een nieuwe regionale woonvisie West-Friesland 2010-2020 is een kadervisie opgesteld. De hierin geformuleerde uitgangspunten passen binnen de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 en de Provinciale Structuurvisie 2010-2040. Er is sprake van een regionaal sterk vervlochten woningmarkt. Door regionale samenwerking kan concurrentie op de woningmarkt tussen regiogemeente worden voorkomen. Soms zal het lokale belang ondergeschikt moeten zijn aan het regionale belang. Dit kan ook van invloed zijn op deze raamovereenkomst en de prestatieafspraken met IntermarisHoeksteen. Tenslotte De raamovereenkomst is tot stand gekomen door inzicht te geven in het beleid van beide partijen; gemeente en IntermarisHoeksteen.
6
2. GEZAMENLIJKE AMBITIE 2.1 Relatie bestaand beleid Voor het bepalen van een gezamenlijk ambitieniveau is gebruik gemaakt van een aantal beleidsdocumenten van gemeente en IntermarisHoeksteen: Gemeente: Stadsvisie 2005, Woonvisie 2005, startnotitie woonvisie 2010-2015, klimaatvisie, Woningbehoefteonderzoek 2007 (de laatste voor een deel niet meer actueel gelet op de gewijzigde (markt)omstandigheden). IntermarisHoeksteen: Strategisch Vastgoedbeleid, strategisch voorraadbeleid, basiskwaliteit wonen en de eisen die op grond van de BBSH aan de corporatie worden gesteld. Een overzicht van de beleidsnotities is als bijlage bijgevoegd.
2.2 Ambities in kwaliteit Gemeente en IntermarisHoeksteen willen dat Hoorn een aantrekkelijke en levendige stad is, een stad voor iedereen.Ondanks de vergrijzing mag Hoorn zich niet ontwikkelen in een richting die exclusief aantrekkelijk wordt voor ouderen. De woningmarkt in Hoorn verandert. De regionale en lokale woonvisie hebben als doel een kader te bieden om nu, maar ook in de toekomst, in voldoende mate te kunnen blijven voorzien in de woonbehoefte van de (huidige en toekomstige) bewoners van Hoorn. IntermarisHoeksteen heeft zo’n 10.000 woningen in Hoorn in bezit. Om ook in de toekomst een adequaat aanbod in de markt te kunnen zetten heeft IntermarisHoeksteen de ambitie om de voorraad optimaal af te stemmen op de huidige en toekomstige vraag. Er is nu sprake van een ontspannen koopmarkt. De koop- én huurmarkt voor starters is nog steeds gespannen. Voor de overige groepen wordt een meer ontspannen koop- én huurmarkt voorzien. Hoe gespannen de markt is voor jongerenhuisvesting zal moeten blijken uit behoefteonderzoek versus beschikbare voorraad (zie hfdst. 3.4). In een meer ontspannen markt wordt de kwaliteit steeds belangrijker dan de kwantiteit. Dit geldt ook voor de voorraad van IntermarisHoeksteen. Het streven is om iedereen woonkwaliteit en keuzemogelijkheden te bieden. Er zijn (toekomstige) inwoners van Hoorn die vanwege een laag inkomen of de behoefte aan extra zorg, uit een beperkter aanbod van woningen kunnen kiezen. Dit is een kwetsbare groep inwoners. De huisvesting van deze kwetsbare groepen moet geborgd zijn. Ze moeten kunnen beschikken over adequate huisvesting, zorg en een prettige en veilige woonomgeving. Ingezet wordt op het “toekomstbestendig maken” van wijken. Gelet op de wijziging in de woningmarkt én gelet op de leeftijd van een aantal Hoornse wijken is het belangrijk om aan de hand van wijkvisies vast te stellen op welke punten een wijk “toekomstbestendig” moet worden gemaakt. Het gaat hier om de fysieke (stedelijke vernieuwing), sociale (onderwijs, leefbaarheid, veiligheid, welzijn en zorg) én economische (werken en economie) aspecten van een wijk, gerelateerd aan de stad als geheel. Gemeente en IntermarisHoeksteen hebben de ambitie om in de periode 2010 – 2015 wijkvisies te ontwikkelen en projectmatig plannen uit te voeren om de wijken “toekomstbestendig” te maken. Hierin vinden ook de kwetsbare groepen een goede plek en blijft de kernvoorraad voor deze doelgroepen voldoende. De definitie van de kernvoorraad zal opnieuw worden geformuleerd aan de hand van de laatste (woonlasten)ontwikkelingen (huurtoeslag en duurzaamheid).
7
De gemeenteraad is partij in het proces m.b.t. het “toekomstbestendig” maken van wijken. 2.3. Ambities op het gebied van leefbaarheid Leefbaarheid in wijken en buurten is van essentieel belang. Door gemeente en corporatie wordt de leefbaarheid in wijken bevorderd door inzet van het Leefbaarheidsfonds. Beide partijen storten hierin jaarlijks een bedrag waaruit projecten in de leefomgeving gezamenlijk worden gefinancierd. Daarnaast wordt door IntermarisHoeksteen ingezet op Leefbaarheid door inzet van medewerkers leefbaarheid en daar waar nodig door het fysiek aanpassen van gebouwen waar dit nodig is ter voorkoming van overlast en vergroten van de veiligheid. Wanneer voor fysieke aanpassingen het verkrijgen van gemeentegrond nodig is, zet de gemeente zich in om dit mogelijk te maken. De waarde die tegenover de benodigde grond staat, wordt door IntermarisHoeksteen betaald, tenzij een oplossing gevonden kan worden door het gelijkwaardig ruilen van grond. Gemeente én corporatie blijven zich inzetten voor het beleidsuitgangspunt “schoon, heel en veilig”. IntermarisHoeksteen zal blijven investeren in de leefbaarheid in de komende periode. IntermarisHoeksteen beperkt zich hierbij niet tot de sociale leefbaarheid maar blijft ook fysiek investeren. Ter bevordering van de leefbaarheid (sociaal beheer – bewonersparticipatie) heeft IntermarisHoeksteen elf medewerkers leefbaarheid in diens die worden aangestuurd door twee coördinatoren. Naast de participatie in het leefbaarheidsfonds trekt IntermarisHoeksteen geld uit voor buurtbeheer en sponsoring. Bovendien zal ook in de komende periode geld worden gereserveerd voor bouwkundige ingrepen die meer veiligheid waarborgen, zoals het afsluiten van portieken, entrees en het vervangen van bergingen. IntermarisHoeksteen zorgt ervoor dat haar inspanningen op het gebied van leefbaarheid ook bij het CFV op een juiste manier worden geregistreerd en verantwoord opdat de beoordeling, interpretatie en toetsing geschiedt op basis van juiste cijfers en feiten. IntermarisHoeksteen geeft tevens inzicht aan de gemeente Hoorn over de juiste feiten en cijfers. Investeren in leefbaarheid komt de kwaliteit van de woonomgeving te n goede en bevordert de sociale cohesie en het imago van de wijk. Dit komt vervolgens weer ten goede aan het woongenot van de huurders van IntermarisHoeksteen en de andere bewoners van de wijk. IntermarisHoeksteen schrijft een Leefbaarheidsbeleid waaruit de uitvoeringsplannen zoveel mogelijk aansluiten bij de wijkplannen van de gemeente Hoorn en andere netwerkpartners. Bij de totstandkoming van dit beleid zal IntermarisHoeksteen de gemeente betrekken. In dit beleidsstuk wil IntermarisHoeksteen concreet laten zien waar en hoe zij invulling geeft aan het begrip leefbaarheid. De gemeente en IntermarisHoeksteen stemmen het groot onderhoud en de leefbaarheidsprojecten in de wijken op elkaar af, zodat middelen tegelijkertijd kunnen worden ingezet voor het beste eindresultaat. 2.4 Ambities in duurzaamheid Gemeente en IntermarisHoeksteen zullen werken aan de doelstellingen die verwoord zijn in de gemeentelijke klimaatvisie. In deze overeenkomst richt zich dit op de volgende onderdelen:
8
1. Het reduceren van de energievraag. Op Rijksniveau zijn hierover afspraken gemaakt, waarbij Aedes partij is. In 2007 is het programma Meer met Minder opgesteld. Vervolgens is eind 2008 een convenant energiebesparing corporatiesector afgesloten tussen de Woonbond, Aedes en de ministers van VROM en WWI, waarin afspraken zijn gemaakt over de energiereductie in de bestaande bouw en de duurzame nieuwbouw. Belangrijke elementen voor bestaande bouw zijn: o het realiseren van 20% besparing op gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018; o het streven bij ingrijpende woningverbetering is energielabel B of minimaal twee klassen verbetering in het energielabel; Uitgangspunt is dat energiebesparende maatregelen (investeringen) leiden tot gemiddeld lagere energielasten voor huurders op complexniveau. Hier staat mogelijk een redelijke huurverhoging tegenover. IntermarisHoeksteen maakt in concrete plannen duidelijk op welke wijze de hierboven genoemde elementen bereikt worden en zet zo mogelijk het instrument “woonlastenwaarborg” van Aedes in. 2. IntermarisHoeksteen en de gemeente streven naar een duurzaam gebouwde omgeving. Voor de beoordeling van de duurzaamheid van een bouwplan wordt de mogelijke inzet van het instrument GPR- gebouw 4.0 in 2010 onderzocht. Voor nieuwbouw van woningen wordt op de onderdelen Energie, Gezondheid, Milieu, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde gestreefd naar een gemiddelde score. De afspraken over de te halen score worden vastgelegd in de Regionale Woonvisie en zijn leidend voor alle marktpartijen. Het instrument GPR 4.0 kan, behalve voor nieuwbouw, ook worden ingezet voor de renovatie. Er wordt binnen het onderzoek naar het instrument nadere afspraken gemaakt over het invoeren van renovatieprojecten in GPR-gebouw, waarbij ervaring opgedaan kan worden met de te behalen scores. Ambitie is om op basis van deze ervaring tot concrete en meetbare afspraken te komen vanaf 2011. 3. Het aangaan van een onderzoek naar “energiezuinig en zo mogelijk energie neutraal renoveren”. Het gaat om een onderzoek op complexniveau naar een ideale ambitie, met een technische vertaling, en inzicht in investeringskosten en een doorkijk naar het “financieringsvraagstuk” (inclusief een aanbeveling voor een verdeling van de uitvoeringskosten). In het tweede kwartaal van 2010 wordt afgesproken welk te renoveren complex in deze pilot ingebracht wordt. Uitgangspunt is dat de advieskosten van het onderzoek gedeeld worden tussen IntermarisHoeksteen en de gemeente. Streven is dat de resultaten van de pilot uiterlijk eind 2010 bekend zijn. 2.5 Ambities in wonen, zorg en welzijn In relatie tot wonen, zorg en welzijn is het inmiddels uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit geldt voor zowel senioren als voor mensen met een beperking. Voor de senioren geldt dat de gemiddelde instapleeftijd in een verzorgingshuis ligt op ongeveer 80 jaar. Er is een beweging gaande waarbij mensen die afhankelijk zijn van zorg, niet langer gebonden zijn aan instellingen als bijvoorbeeld een verpleeghuis of een kliniek (extramuralisatie). Dit alles heeft tot gevolg dat woonwensen veranderen aangaande de voorzieningen en het comfort in de woning. De vraag van 65+ naar 0-tredenwoningen neemt toe, omdat bij fysieke beperkingen de toegankelijkheid van de woning een belangrijke rol speelt.
9
Deze ontwikkelingen vragen ook de nodige aandacht voor het voorzieningenniveau in de wijk en de mogelijke inkoop van zorg aan huis. Ondersteuning kan gaan om dienstverlening in de vorm van huishoudelijke hulp, een boodschappen- en klussenservice, of een vervoersvoorziening, maar ook om enige hulp bij het onderhouden van sociale contacten. De gemeentelijke ambitie is een visie te ontwikkelen in 2010 op wonen, zorg en welzijn, om vervolgens tot concrete en meetbare prestatieafspraken te komen vanaf 2011. Dit beleid komt tot stand met alle relevante partijen, waaronder IntermarisHoeksteen, partners in de zorg en de gemeente. De uitwerking op lokaal niveau van het Rijksactieplan “Beter (t)huis in de buurt” (2007-2011) is hiervoor leidend (zie bijlage 2). In het beleidsproces gaat het niet alleen om fysieke aangelegenheden, maar ook om sociale componenten zoals zorg, dienstverlening en eenzaamheidspreventie. De inzet van de woningcorporatie ligt in de opgave van de realisatie van 0tredenwoningen (past binnen levensloopbestendig bouwen) daar waar voorzieningen in de omgeving zijn, het aanbod van geschikte woningen voor mensen met een zwaardere hulpvraag en voor kwetsbare groepen zoals GGZ-cliënten en voor de maatschappelijke opvang. Bij 0-tredenwoningen gaat het om nieuwbouw of verbouw van bestaande woningen. In overleg met IntermarisHoeksteen is over de periode 2001 – 2010 uitvoering gegeven aan het opplussen van woningen; het voor senioren en mensen met een beperking geschikt maken van een woning. De gemeente heeft hiervoor een deel van de kosten gedragen. In het nieuwe beleid Wonen, zorg en welzijn komt naar voren welke behoefte er is voor senioren en mensen met een beperking. Voor nieuwe afspraken in het kader van opplussen wordt nagegaan welk deel van de bestaande voorraad hiervoor nog in aanmerking komt. Deze wordt verwerkt in een nieuwe tranche, zo mogelijk en nodig in combinatie met Domoticavoorzieningen. Er zal aandacht zijn voor het gericht toewijzen van de opgepluste woningen aan senioren en mensen met een beperking. Afgestemd beleid tussen wonen, zorg en welzijn helpt om de omvang van de vraag tot aanpassing nader te bepalen en hierbij tevens de aanvullende voorzieningen te betrekken. Het aantal voor senioren (indien geconfronteerd met meer of minder ernstige gebreken van het ouder worden) geschikte huurwoningen wordt door IntermarisHoeksteen geraamd op 15% van het totale woningbezit. Het streven van de corporatie is erop gericht het woningbezit ook op lange termijn in overeenstemming te houden met de geldende vraag en de demografische ontwikkeling van de bevolking. Naast de maatregelen in het opplusprogramma kunnen voorzieningen op het gebied van Domotica bijdragen aan het gevoel van comfort en veiligheid voor senioren en mensen met een beperking. Als onderdeel van het beleid op het gebied van wonen, zorg en welzijn spreken gemeente en IntermarisHoeksteen de ambitie uit om Domotica breder toepasbaar te maken voor huurders die dit willen. De gemeente heeft in 2009 jaar ambities ten aanzien van de opvang van dak- en thuislozen verwoord in een Stedelijk Kompas. Voor de totstandkoming van de hierin opgenomen doelstellingen is de inzet van verschillende partijen waaronder IntermarisHoeksteen nodig.
10
Daarnaast heeft de gemeente de ambitie om te komen tot een opvanghuis voor exgedetineerden met dubbele diagnostiek. Intermaris Hoeksteen, RIBW en de gemeente treden hierin gezamenlijk op. 2.6 Ambitie in jongerenhuisvesting en mogelijkheden voor starters op de woningmarkt Voor jongeren blijft het van belang dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. In de huidige ontwikkelingen is het in de praktijk steeds voor minder jongeren mogelijk om financieel gezien in hun eigen huisvesting te kunnen voorzien. Betaalbare woningen behouden voor deze groep verdient grote aandacht. Ambitie is om de instrumenten voor (jonge) starters op de woningmarkt zo optimaal mogelijk in te zetten, vanuit zowel gemeentelijke als corporatiezijde op gemeentelijk en regionaal niveau. Hoe deze ambitie er in aantallen uit zou moeten zien, is pas na onderzoek van vraag en aanbod nader te bepalen (zie hfdst. 3.4) en dan nog blijkt steeds weer dat er altijd een afwijking zit tussen de uitkomsten van een behoefteonderzoek en de uiteindelijk werkelijke vraag van een bewoner. 2.7 Bewonersparticipatie IntermarisHoeksteen en gemeente erkennen het belang van bewonersparticipatie. Afspraken over participatie worden vastgelegd in een participatieplan, wat in 2010 door IntermarisHoeksteen wordt ontwikkeld. De mogelijkheid voor een digitaal klantenpannel wordt onderzocht. 2.8 Samenwerking De gemeente Hoorn is verantwoordelijk voor een visie op de stad en eindverantwoordelijk voor het woonbeleid. De Stadsvisie uit 2005 vraagt om nadere uitwerking. De ruimtelijke kaders hiervoor worden vastgelegd in de structuurvisie die de gemeente in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening opstelt. Ook wordt in 2010 een nieuwe woonvisie (of uitwerking van de regionale kadervisie) geformuleerd. Doelstelling is om de structuurvisie uit te werken in wijkvisies. IntermarisHoeksteen is bij een aantal beleidsprocessen voor woonbeleid (fysiek, sociaal en maatschappelijk) een belangrijke stakeholder. Gemeente en IntermarisHoeksteen zullen elkaar in beleidsprocessen vroegtijdig betrekken en soms ook beleidsprocessen gezamenlijk voeren (een voorbeeld hiervan is het opstellen van wijkvisies). Voor de samenwerking is een vaste structuur vastgelegd. In het periodiek bestuurlijk overleg wordt in ieder geval 1 x per half jaar de voortgang van de afspraken geagendeerd. Tussentijdse evaluatie maakt duidelijk of partijen op de goede weg zijn. Hierbij komen vier vragen aan de orde: - zijn of worden de wederzijdse prestatieafspraken nagekomen; - heeft het bijgedragen aan de geformuleerde doelen; - geldt nog steeds het oorspronkelijke probleem; - moeten doelstellingen verder worden uitgewerkt, of bijgesteld. De uitkomsten op de vragen kunnen tot aanpassing leiden. Indien de afspraken zijn nagekomen, maar de doelen niet bereikt, dan dienen de afspraken mogelijk te worden aangepast. Openheid van zaken en transparantie zijn bepalend voor een goede samenwerking. Er wordt gestreefd naar een zo transparant mogelijke werkrelatie, waarin duidelijke posities, heldere spelregels en resultaatgerichtheid voorop staan.
11
3. STUREN OP STRATEGISCHE AANPASSING VAN DE VOORRAAD 3.1 Inleiding Zowel in de Woningwet als in de Huisvestingswet en het hierop gebaseerde BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) is opgenomen dat er voldoende betaalbare woningen op de woningmarkt moeten zijn. Zowel gemeente als woningcorporatie zijn derhalve verbonden aan deze wettelijke plicht, ieder vanuit haar eigen verantwoordelijkheid. Hiertoe is het belangrijk dat IntermarisHoeksteen in haar beleid zorg draagt voor een goede balans tussen de omvang van de doelgroep voor de kernvoorraad en het aantal beschikbare woningen. In verband met de dynamiek op de woningmarkt is het van belang om enige ruimte te houden tussen de aanwezige en de theoretisch berekende noodzakelijke kernvoorraad. Essentieel blijft dat woningzoekenden die tot de doelgroep behoren binnen redelijke termijn aan huisvesting geholpen moeten worden. De gemeente plaatst IntermarisHoeksteen in het totale woonbeleid van de gemeente. Daar waar nodig legt zij ook afspraken vast met andere woningcorporaties/private partijen op het gebied van woonbeleid in de gemeente. 3.2 Woningbouwontwikkelingen De conclusie naar aanleiding van de ontwikkelingen op de woningmarkt is dat het kwantitatieve tekort aan woningen nog steeds aanwezig is, maar de nadruk steeds meer komt te liggen op het kwalitatieve niveau van de woningen. Eén belangrijke oorzaak hiervan is dat een deel van de woningvoorraad en woonmilieus niet meer voldoet aan de huidige eisen en wensen van woonconsumenten. De demografische ontwikkelingen, inkomensontwikkelingen, individualisering en emancipatie van de burger zijn daar debet aan. Er is meer behoefte aan ruimte en kwaliteit en tegelijkertijd aan betaalbare woningen. Daarbij is het eigen karakter van de woning en de identiteit van een wijk en buurt een belangrijke factor in de kwaliteitsbeleving. 3.3 Strategie 2010-2012 Voor elk van de complexen die IntermarisHoeksteen in bezit heeft, is vastgelegd wat de toekomstverwachting is in termen van doorexploiteren, kwaliteit verbeteren, verkoop of sloop en nieuwbouw. De complexen worden hiermee gelabeld en de aanpak van de complexen volgt uit het label wat een complex heeft gekregen. Nieuwbouw leidt niet per definitie tot uitbreiding van het bestaande huurwoningbezit, maar tot vernieuwing van bestaande woningen (dus verkoop of sloop/herbouw uit bestaande voorraad). Nieuwbouw richt zich in eerste instantie op differentiatie en kwaliteitsverbetering van de voorraad, maar kan ook nodig zijn voor uitbreiding van de sociale woningvoorraad. De kernvoorraad wordt op voldoende niveau gehouden in kwantiteit en kwaliteit. (Wat onder voldoende wordt verstaan is uitgewerkt onder 3.4.) Op landelijk niveau staat ongeveer 10% van het totale corporatiebezit op de nominatie om de komende 10 jaar te worden verkocht. IntermarisHoeksteen heeft een vergelijkbaar aandeel van haar woningbezit gelabeld voor verkoop. Dit zal naar verwachting resulteren tot het jaarlijks verkopen van ca. 100 tot 120 huurwoningen in Hoorn. Met de verkoop van huurwoningen worden financiële middelden gegenereerd t.b.v. nieuwbouw. Woningen worden verkocht aan zittende huurders of bij mutatie. IntermarisHoeksteen zet Koopstart in als instrument om woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep. Let op, voor de doelgroep hoeven niet alleen sociale huurwoningen
12
gerealiseerd te worden. Ook goedkope en betaalbare koopwoningen voorzien in deze vraag. Met de verkoop van huurwoningen (veelal goedkoop en met koopstart) wordt dus een bijdrage geleverd aan de behoefte van doelgroep. Omdat goedkope en betaalbare koopwoningen niet voor de hele doelgroep bereikbaar zijn dient de voorraad sociale huurwoningen van voldoende omvang te blijven. De gemeente plaatst dit in het kader van het totale woonbeleid en de afspraken m.b.t. de woningbouwproductie. Het aantal nieuwe woningen dat door IntermarisHoeksteen wordt gebouwd als vervanging van de bestaande voorraad dient in verhouding te staan tot de totale woningbouwproductie in Hoorn. IntermarisHoeksteen en gemeente vinden de samenstelling van de woningvoorraad in sommige wijken niet optimaal. Op een aantal plekken is omvorming van de voorraad nodig om voldoende differentiatie in de wijk te brengen. Deze plannen worden betrokken bij de te ontwikkelen wijkvisies. IntermarisHoeksteen brengt bij haar planvorming concreet in beeld wat de kwantitatieve én kwalitatieve betekenis is bij omvorming van de voorraad op wijkniveau en welke huur/koopprijzen hier tegenover komen te staan. Het college van burgemeester en wethouders wordt betrokken c.q. geïnformeerd over deze plannen, voordat het proces met de bewoners wordt ingezet. Op deze wijze is het voor de gemeente mogelijk om haar onafhankelijke publiekrechterlijke taak in te vullen. Bij het toekomstbestendig maken van de wijken hanteert de corporatie een sociaal plan waarin o.a. een goede regeling voor tijdelijke huisvesting, herhuisvesting en een tegemoetkoming in de kosten is opgenomen. De gemeente zal IntermarisHoeksteen ondersteunen bij het verkrijgen van subsidies voor de wijkprojecten die gericht zijn op het “toekomstbestendig maken” van wijken. De uitdaging voor de komende jaren is om te anticiperen op de vergrijzende bevolking. Dit vraagt om concrete maatregelen voor bevordering van doorstroming/aanpassing voor de bestaande voorraad en meer aandacht voor bouw van levensloopbestendige woningen of aanpasbaar bouwen. Ingezet wordt op flexibele woningbouw, waarbij snel ingespeeld kan worden op toekomstige ontwikkelingen. Daarom hebben beide partijen de ambitie tot doelgroeponafhankelijk bouwen. IntermarisHoeksteen realiseert doelgroeponafhankelijke woningen welke ook geschikt zijn voor senioren. In overleg met zorgpartijen realiseert zij woonruimte specifiek voor de doelgroep. De vraag vanuit zorgpartijen alsook de demografische ontwikkeling zijn hierin leidend. 3.4 Passend huisvesten van de doelgroep Met de doelgroep van beleid wordt gedoeld op huishoudens met een maximaal belastbaar jaarinkomen (prijspeil 1-7-2009) dat niet hoger is dan € 20.975 per jaar voor alleenstaanden jonger dan 65 jaar of € 28.475 voor meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar. Voor 65 plussers geldt een maximuminkomen van € 19.800 voor alleenstaanden en € 27.075 voor meerpersoonshuishoudens. De corporatie ontwikkelt plannen die leiden tot een goede balans tussen de omvang van de doelgroep en de kernvoorraad en zorgt voor een passende verdeling van de beschikbare woningen voor de doelgroep. In verband met de dynamiek van de woningvoorraad, de demografische ontwikkeling en de leefbaarheid in woonwijken, wordt ruimte tussen de beschikbare en de theoretisch noodzakelijke kernvoorraad aangehouden. Hierbij wordt rekening gehouden met de volgende punten:
13
a. IntermarisHoeksteen rekent 93% van de Hoornse woningen tot de kernvoorraad op basis van de maximale aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag. Het percentage van de kernvoorraad dient ten opzichte van het totale bezit van IntermarisHoeksteen minimaal 80% te bedragen. De definitie voor de kernvoorraad wordt herzien. Hierbij worden de nieuwe huurtoeslaggrenzen, zo mogelijk de genormeerde energiekosten, de huidige doelgroep, de demografische ontwikkeling en zo mogelijk de inkomensontwikkeling over de afgelopen 20 jaar betrokken. b. In 2010 doen de corporatie en gemeente samen met een extern bureau een monitor naar “scheefwoners”. Hierbij gaat het om scheefwonen bij toewijzing en om scheefwonen ontstaan in de loop van de woonduur. Op basis van deze monitor en de ervaringsgegevens over de mutatiegraad wordt de kernvoorraad bepaald die nodig is om 100% van de werkelijke doelgroep te kunnen huisvesten (90% regulier en 10% bijzondere doelgroepen). c. bovenmodale goedkope scheefwoners worden zoveel mogelijk verleid om door te stromen naar het duurdere segment. d. In verband met de wens van IntermarisHoeksteen om te komen tot een lager percentage woningen in de kernvoorraad wordt door gemeente en IntermarisHoeksteen in 2010 inzichtelijk gemaakt wat de te verwachte toestroom en uitstroom van de doelgroep is voor de toekomst, wat de woonwensen van deze groep zijn en hoeveel van de doelgroep van een koopwoning naar een huurwoning zullen gaan (m.n. senioren). Hierbij wordt de ontwikkeling van de vraag naar betaalbare woningen en de ingeschatte inzet/het ingeschatte succes van doorstromingsmaatregelen betrokken. Het resultaat is een inschatting van de omvang van de doelgroep in de sociale huursector; de benodigde aantallen woningen en de benodigde kwaliteit. e. Het woonmatchingsysteem in de Regionale Huisvestingsverordening wordt zodanig aangepast dat er voor de corporaties meer ruimte ontstaat welke systematiek wordt gehanteerd. Daarbij geldt dat het hanteren van een nieuw woonmatchingsysteem vooraf moet worden goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders. Daarnaast moet de regio vooraf instemmen met de systematiek van een nieuw systeem. Een gekozen systeem wordt bij elke corporatie op dezelfde manier ingezet. Het doel van elk systeem is om de vraag van de woningzoekende en het aanbod zo optimaal mogelijk bij elkaar te brengen. f. De nadruk die steeds meer komt te liggen op de kwaliteit van de woningen vertaalt zich ook in de huurprijs. Dit kan niet worden voorkomen. Om woningzoekenden met een beperkt (start-)inkomen kwalitatief goed te kunnen huisvesten, doet IntermarisHoeksteen in 2010 onderzoek naar producten als Huren-MetKorting of Huren-Op-Maat. Dit zijn instrumenten die wettelijk nog niet zijn toegestaan. In de prestatieafspraken met IntermarisHoeksteen worden de genoemde items als procesafspraken opgenomen. Daarnaast volgen afspraken over aantal nieuw te bouwen woningen voor de doelgroep, verkoop van de bestaande voorraad, met name in het betaalbare segment. 3.5 Kwetsbare groepen a. statushouders Corporaties hebben de taak om voldoende huisvesting te realiseren voor statushouders. IntermarisHoeksteen stelt daarom voldoende woningen beschikbaar om aan de
14
gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van asielzoekers te kunnen voldoen. De gemeente spant zich in dat ook andere verhuurders in Hoorn een deel van deze huisvestingtaak op zich nemen. Als uitgangspunt wordt het aantal mutatiewoningen per jaar genomen als verdeelsleutel. In 2010 wordt nog rekening gehouden met een optelling van aantallen die nog gerealiseerd moeten worden in het kader van het Generaal Pardon. b. buitenlandse werknemers De gemeente werkt in regioverband mee aan het project Kompas. Uiteindelijk doel is om de groep buitenlandse werknemers adequate huisvesting te bieden. Dit wordt in hoofdzaak geregeld via werkgevers of uitzendorganisaties. Ook IntermarisHoeksteen draagt bij aan deze adequate huisvesting. Zij voorkomt dat te veel mensen in een woning van IntermarisHoeksteen worden ondergebracht en dat de huisvesting tot problemen op het gebied van overlast leidt. c. gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben d. dak- en thuislozen (DNO-plan dak- en thuislozen) c. chronisch verslaafden d. begeleid wonen/beschermd wonen e. inventarisatie specifieke zorgvragers f. nazorg g. GAVO (Convenant Aanpak Zeer Actieve Verslaafde Veelplegers in Hoorn d.d. 5-10-2007)
15
4. WOONKWALITEIT NU EN IN DE TOEKOMST 4.1 Kwalitatief in stand houden van de woningvoorraad IntermarisHoeksteen zorgt ervoor dat woningen in haar voorraad voldoen aan de basiskwaliteit zoals deze in de beleidsnota “Basiskwaliteit” van IntermarisHoeksteen is vastgelegd (bijlage 3). In de bestaande bouw gebeurt dit in combinatie met overige bouwkundige ingrepen en bij mutatie. Voor de bestaande bouw worden woningen bij een bouwtechnische aanpak waar mogelijk verbouwd tot doelgroeponafhankelijke woningen. De financiële kaders van IntermarisHoeksteen zijn hiervoor leidend. Bij nieuwbouw worden alleen woningen toegevoegd van een goede kwaliteit en met toekomstwaarde. Alle woningen die gebouwd worden volgens de voorschriften van het bouwbesluit zijn van voldoende kwaliteit. Doelstelling is om gemeentebreed op een nieuwbouwproductie te komen van 265 tot 315 woningen per jaar (voor de periode 2010 – 2015), waarvan 60% goedkoop/betaalbaar en 40% duur. Het aandeel wat IntermarisHoeksteen hier de komende jaren in wenst te realiseren is 100 tot 120 op te leveren woningen per jaar. 4.2 Prijs/kwaliteitverhouding van de woningen Door opnieuw vaststellen van de kernvoorraad komt ook een toets van de huren en de energiemaatregelen aan de orde. Daarnaast kan worden ingegaan op de normering “maximaal redelijke huur” en de manier waarop IntermarisHoeksteen dit hanteert. Voor 2010 heeft IntermarisHoeksteen als uitgangspunt bij het toepassen van het huurpijsbeleid om alle eengezinswoningen bij mutatie tot 80% maximaal redelijk te verhuren en alle meergezinswoningen tot 100%. Binnen de vaste uitgangspunten worden mogelijk afwijkingen per complex vastgelegd. De maximale sociale huurgrenzen worden hierbij als kaderstellend gezien, evenals de verhuurbaarheid van de woningen en de huurverschillen binnen een complex. Bij de ontwikkeling van wijkvisies inventariseert de gemeente de kwaliteit van de woningen van belangrijke particuliere verhuurders in de wijk. De gemeente zet zich in om afspraken te maken over de manier waarop particuliere verhuurders met hun bezit in de toekomst omgaan. 4.3 Duurzaamheid In de basiskwaliteit wordt ook gekeken naar de energielabels en de aanpak die in het kader van duurzaamheid nodig is. IH streeft naar een minimaal energielabel B of twee niveaus omhoog. Bij twee niveaus omhoog wordt in ieder geval het energielabel C gehaald. IntermarisHoeksteen houdt zich hiermee aan het convenant met Aedes over duurzaamheid. Vrijwel de gehele voorraad van IntermarisHoeksteen is gelabeld. De labels variëren van A tot G label. De gemeente geeft op informatieavonden van IntermarisHoeksteen voor- en toelichting op duurzaamheid. Hierbij gaat het vooral om energiebesparing door maatregelen aan de schil van de woning en het gebruik van woninggebonden installaties. Daarnaast geeft de gemeente workshops en cursussen waaraan alle inwoners van Hoorn kunnen deelnemen. Inwoners worden bewust gemaakt van de invloed van hun eigen
16
gedrag op het energieverbruik. IntermarisHoeksteen brengt deze workshops en cursussen onder de aandacht van hun huurders. In 2010 uit te werken ontwikkelingen: o De gemeente Hoorn neemt stroom af van de HVC tegen een gunstig tarief. Aan IntermarisHoeksteen is het aanbod gedaan om eveneens deze stroom te gaan afnemen. IntermarisHoeksteen laat in de eerste helft van 2010 weten of zij hiervan ook gebruik gaan maken; o Het aangaan van een pilotproject in samenwerking met het CO2 servicepunt en de milieudienst over het toepassen van Bouwtransparant bij renovaties en het mogelijk toepassen van Bouwtransparant bij de nieuwbouw van woningen aan de Blauwe Berg. IntermarisHoeksteen zal met infrarood apparatuur werkzaamheden controleren. o Gemeente en IntermarisHoeksteen onderzoeken de haalbaarheid van een strategisch rekenmodel voor het financieel en maatschappelijk rendement van een energie-investering. De gemeente neemt hiervoor het initiatief. o Nagegaan wordt op welke wijze IntermarisHoeksteen en gemeente verder kunnen samenwerken bij het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen. 4.4 Opplussen/Domotica IntermarisHoeksteen vervult haar rol in het kader van Wonen, zorg en welzijn met name in het kader van opplussen en Domotica. Aanbod gerichte dienstverlening voor senioren en mensen met een beperking vanuit de corporatie wordt in 2010 in aanzet onderzocht. Belangrijk document hiervoor is het te ontwikkelen beleid in het kader van Wonen, zorg en welzijn. IntermarisHoeksteen en gemeente gaan een pilot aan voor Domotica, in combinatie met het opplusprogramma. Dit wordt verwerkt in een nieuwe tranche in opvolging van de eerdere twee tranches opplussen van woningen. Onderzoek in het kader van Wonen, zorg en welzijn zal verder uitwijzen waar behoeftes liggen, hoe hierop kan worden ingespeeld, welke technische vereisten nodig zijn tegen welke kosten. Tevens zal nader onderzoek uitwijzen of het voor nieuwbouwwoningen slim is om bij de bouw al technische voorzieningen hiervoor op te nemen. 4.5 Kwaliteit van buurten en wijken De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Voor het groot onderhoud van wegen, openbare verlichting, riolering en groen zijn investeringsprogramma’s aanwezig. De leefbaarheid hoort tot het aandachtsgebied van de woningcorporatie. Het hiervoor beschikbare budget heeft als doel het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid in de wijken. Er wordt gewerkt met wijkteams, waarin gemeente, politie, Stichting Netwerk en IntermarisHoeksteen vertegenwoordigd zijn. Op deze wijze participeert de corporatie ook in de totstandkoming van de wijkplannen en heeft op onderdelen haar eigen verantwoordelijkheid hierin. Uit de jaarrapportage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (1/12/2009) blijkt dat, gerelateerd aan het landelijk referentiekader, IntermarisHoeksteen over 2008 zeer hoog scoort in de sociale aanpak t.a.v. leefbaarheid, maar zeer laag in de fysieke aanpak t.a.v. leefbaarheid. IntermarisHoeksteen en gemeente richten zich op het intensiveren van de samenwerking op het gebied van de fysieke leefbaarheid. IntermarisHoeksteen geeft inzicht in de investeringen die zij doet in het kader van leefbaarheid op basis van juiste cijfers zowel aan Centraal Fonds Volkshuisvesting als aan de gemeente.
17
Gemeente en IntermarisHoeksteen stemmen onderhoudsplannen zoveel mogelijk op elkaar af, zodat middelen zo optimaal mogelijk worden ingezet. Voor gezamenlijke planuitvoering wordt voortgegaan met het Leefbaarheidsfonds. Beide partijen dragen hieraan 50% bij. In 2010 storten zij opnieuw € 200.000 in het fonds. Ten aanzien van het zonder schriftelijke toestemming in gebruik genomen groen door bewoners bij huurwoningen van IntermarisHoeksteen zal de gemeente aan IntermarisHoeksteen correcte kadastrale overzichten geven, zodat IntermarisHoeksteen voorstellen kan doen om de inzet van gemeentegrond te optimaliseren ter verbetering van de leefbaarheid in de wijk.
18
5. Wonen, Zorg en Welzijn 5.1 Integraal beleid wonen, zorg en welzijn. De gemeente stelt integraal beleid op t.a.v. wonen, zorg en welzijn. De gemeente heeft hierin een regierol en stimuleert de inzet van corporaties voor kwetsbare groepen en zet zich in om betrokken organisaties bijeen te brengen. Corporaties leveren een bijdrage aan de beschikbaarheid van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben. IntermarisHoeksteen wordt als belangrijke gesprekspartner actief bij dit beleidsproces betrokken. Doelstelling is om vanuit de integrale gedachte activiteiten zo op elkaar af te stemmen dat mensen in staat worden gesteld zelfstandig te kunnen blijven wonen en te kunnen blijven participeren in de maatschappij (voorkomen van eenzaamheid). Hiervoor zijn naast gemeente en corporatie andere partijen bij het beleidsproces betrokken. Doelstelling is om voldoende zorg bij voldoende woningen te kunnen garanderen. Afspraken die voortvloeien uit het beleid worden opgenomen in de prestatieafspraken van 2011/2012. 5.2 Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg Woonzorgcomplexen worden door IH alleen samen met een zorgpartner ontwikkeld. Alleen voor enkele speciale doelgroepen worden doelgroepspecifieke woningen gerealiseerd, altijd samen met een zorgaanbieder. Voor de nieuw te bouwen woningen spant de gemeente Hoorn zich in om ook andere marktpartijen te verleiden tot het bouwen van passende, dan wel aanpasbare woningen voor de doelgroep senioren, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben. Mensen die zelfstandig blijven wonen moeten kunnen rekenen op zorg aan huis, wanneer dit nodig wordt. Gelet op de extramuralisatie is het belangrijk dit voldoende te kunnen waarborgen. Hier ligt met name een taak voor Wilgaerden en de Omring. In de ontwikkeling van beleid voor wonen, welzijn en zorg zal dit een item zijn. 5.3 Doelgroepen in wonen en zorg a. gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben. Afspraken kunnen worden gemaakt op basis van het beleid wonen, welzijn en zorg voor 2011/2012. b. dak- en thuislozen (DNO-plan dak- en thuislozen) c. chronisch verslaafden d. begeleid wonen/beschermd wonen e. inventarisatie specifieke zorgvragers f. nazorg g. GAVO (Convenant Aanpak Zeer Actieve Verslaafde Veelplegers in Hoorn d.d. 5-102007) Dak en thuislozen De gemeente heeft in 2009 jaar ambities ten aanzien van de opvang van dak- en thuislozen verwoord in een Stedelijk Kompas. Voor de totstandkoming van de hierin opgenomen doelstellingen is de inzet van verschillende partijen waaronder IntermarisHoeksteen nodig.
19
Vanuit haar rol als centrumgemeente voor maatschappelijke opvang heeft de gemeente Hoorn de ambitie om met de stichting De Noord-Hollandse Opvang (DNO) te komen tot een integrale opvang voor dak- en thuislozen. Om tot een dergelijke opvang te kunnen komen zal de huidige locatie voor de opvang van dak- en thuislozen moeten worden aangepast. Tevens moeten er een aantal (4-tal) woningen beschikbaar gesteld en geschikt gemaakt worden voor de crisisopvang. Om een dergelijke integrale opvang te realiseren is het nodig dat alle betrokken partijen waaronder IntermarisHoeksteen, DNO en de gemeente zich inzetten. Zorgplatform IntermarisHoeksteen participeert als partner in het Zorgplatform en heeft hiertoe op 16 november 2009 als convenantpartner haar handtekening gezet. Het betreft een driejarig project waarin gemeente, IntermarisHoeksteen netwerkpartners participeren, met als doel mensen van Antilliaanse komaf met Multi problemen te helpen. Convenantpartners zoeken samen actief naar oplossingen voor mensen uit de doelgroep. Groot knelpunt voor het Zorgplatform is het ontbreken van financiële middelen en de niet direct beschikbare woonruimte om snel in te kunnen spelen op problematische situaties. IntermarisHoeksteen en gemeente onderzoeken in 2010 de mogelijkheden om huisuitzettingen door huurschulden tegen te gaan. De gemeente Hoorn heeft de intentie hiervoor financiële middelen beschikbaar te stellen (hoogte van het budget en de dekking is afhankelijk van de resultaten van het onderzoek). Intermaris Hoeksteen operationaliseert haar “Laatste Kans beleid”. Project coördinatie nazorg In het samenwerkingsconvenant 2009-2011 worden de afspraken tussen gemeente, IntermarisHoeksteen en Reclassering Nederland over ex-gedetineerden bestendigd. In de afspraken streven de drie partijen ernaar terugval van deze mensen in hun criminele gedrag te voorkomen. Er is een coördinatiepunt ingesteld met als doel het overlastgevend gedrag te verminderen en recidive onder ex-gedetineerden die in Hoorn en/of West-Friesland wonen of verblijven tegen te gaan. 5.4 Bijdragen aan combinatie wonen en welzijn De gemeentelijke discussie over wijksteunpunten is afgerond. Uitgangspunt is dat niet in alle wijken behoefte is aan een nieuw gebouw. Vaak zijn de voorzieningen in de wijken voldoende. Aanvulling van enkele specifieke activiteiten kan vaak in bestaande accommodatie of op andere wijze worden geregeld. De visie die is vastgelegd in het “wijksteunpunten beleid” wordt uitgewerkt. Dit betekent dat in eerste instantie de drie wijken Grote Waal, Risdam-Noord en Blokker het aanbod in voorzieningen nader in beeld wordt gebracht en de eventuele extra behoefte nader wordt onderbouwd. Daarna zullen de eventueel extra behoeften in de overige wijken in beeld worden gebracht. De discussie over investeren in maatschappelijk vastgoed heeft een relatie met de wijkvisies. Wanneer IntermarisHoeksteen constateert dat een investering een belangrijke bijdrage levert aan de maatschappelijke ontwikkeling van een wijk beoordeelt IntermarisHoeksteen of zij een geëigende partij is. De gemeenteraad heeft eind 2009 nieuw atelierbeleid vastgesteld. Op grond van dit nieuwe atelierbeleid wordt in 2010 nagegaan in hoeverre IntermarisHoeksteen en gemeente tot afspraken kunnen komen over criteria, huurprijzen, tijdelijke ateliers in
20
leegstaande panden en toewijzen van extra grote woningen aan kunstenaars, zodat voor 2011/2012 gerichte prestatieafspraken kunnen worden vastgelegd. 5.5 Bewonersparticipatie IntermarisHoeksteen beschikt niet over een beleidsnota specifiek voor het onderwerp “Inspraak en Invloed” (Participatie). Wel wordt in de Beleidsnota “Dit huis kent zijn bewoners” bij verschillende passages aangegeven dat IntermarisHoeksteen de inbreng en invloed van de bewoners als zeer belangrijk beschouwd. Dit wordt vooral ingegeven vanuit de gedachte de juiste producten en diensten in de markt te zetten en de tevredenheid van de bewoners te vergroten. IntermarisHoeksteen heeft een ambitie die verder gaat dan invloed op de eigen woning en woonomgeving, waar nu al sprake van is door bewoners bij groot onderhoud inspraak te geven over het onderhoud. Gemeente en IntermarisHoeksteen erkennen het belang van bewonersparticipatie. Afspraken over een basisniveau van participatie en de werkwijze van de corporatie en de gemeente worden vastgelegd in een participatieplan. Dit participatieplan wordt in 2010 door IntermarisHoeksteen ontwikkeld. IntermarisHoeksteen overlegt minimaal 6x per jaar met het dagelijks bestuur van VH De Boog; de koepelorganisatie. Daarnaast is er overleg met de ledenraad over volkshuisvestelijk relevante onderwerpen. Alle bij VH De Boog aangesloten huurdersverenigingen of bewonerscommissies hebben op initiatief van IntermarisHoeksteen minimaal 1x per jaar overleg met IntermarisHoeksteen. Ook is IntermarisHoeksteen proactief in het oprichten van nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Zo wordt de mogelijkheid an een digitaal klantenpanel in 2010 onderzocht. Daarnaast heeft IntermarisHoeksteen overleg met het bestuur van VVE’s, De Ouderenraad, cliëntenraden van woonzorgcomplexen en is zij betrokken bij de diverse Overleggen Leefbaarheid en bij andere platforms en stuurgroepen (Antillianenbeleid, wijksteunpunten, segregatie, project S).
21
6. Financiële aangelegenheden Instrumenten om wonen betaalbaar te houden - startersleningen gemeente - koopstartregeling IntermarisHoeksteen - huren met korting (wettelijk niet toegestaan, alleen op experimentele basis mogelijk) - collectief particulier opdrachtgeverschap Jonge starters komen voor een betaalbare woning in aanmerking via de woonruimteverdeling van bestaande woningen. Dit impliceert zo nodig aanpassing van de woonruimteverdeling en monitoring van de slagingskans van deze groep. Achtervangovereenkomst gemeente t.b.v. IntermarisHoeksteen IntermarisHoeksteen dient voor het verkrijgen van leningen van de gemeente te beschikken over een besluit tot generieke achtervang van de gemeente Hoorn ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De gemeenteraad heeft daartoe op 13 mei 2003 besloten een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het WSW voor een bedrag van 400 miljoen euro. Op verzoek van IntermarisHoeksteen bereidt de gemeente zonodig een besluit voor gericht op verhoging van de gelimiteerde achtervangovereenkomst. Grondprijzen bij sociale woningbouw De gemeente hanteert een sociale grondprijs en berekent geen planbegeleidings- en plantoetsingskosten bij projecten waarbij alleen sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Als sprake is van een combinatie van huur- en koop, dan geldt de afspraak alleen voor het aandeel sociale huur in het totale project. Verwezen wordt naar de matrix grondprijzen, zoals de gemeente Hoorn deze tweejaarlijks vaststelt. Het uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is het hanteren van een functionele grondprijspolitiek. De waarde van de grond is direct gerelateerd aan de daarop te vestigen bestemming en wordt bepaald aan de hand van marktconforme prijzen. Uitvoering van het strategisch voorraadbeleid Gemeente en IntermarisHoeksteen worden het eens over de inzet van het maatschappelijk vermogen in relatie tot de opgave en te bereiken maatschappelijke effecten. Gemeente en IntermarisHoeksteen geven elkaar inzicht in de besteding en reservering van gelden. Op basis van deze uitkomsten wordt helder wat gemeente van IntermarisHoeksteen kan en mag verwachten op het gebied van haar maatschappelijke taak. Instrumenten om afspraken aan te kunnen toetsen 1. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft op 1 december de nieuwe regiorapportage “Corporatie in perspectief” gepubliceerd. Dit rapport en de beoordelingsbrief zijn gebruikt als onderlegger voor de prestatieafspraken. Het rapport biedt tevens hulp bij de becommentariering van het jaarverslag van de corporatie. Dit zal de de eerste helft van 2010 aandacht krijgen. 2. De visitatiecommissie Raeflex heeft in 2009 haar rapport uitgebracht. In 2010 worden gezamenlijk de verbeterpunten opgepakt.
22
3. Onderzoek en monitoring Voor beide partijen relevant onderzoek wordt zoveel mogelijk gezamenlijk uitgevoerd en naar rato betaald. In verband met de economische crisis wordt halfjaarlijks een woningmonitor gedaan. De gemeentes en corporaties uit de regio voeren regelmatig een onderzoek uit naar ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. De gemeente organiseert dit onderzoek. Gemeente en IntemarisHoeksteen wisselen relevante onderzoeks- en beleidsinformatie met elkaar uit.
Met de ondertekening van deze raamovereenkomst vervalt het Convenant Wonen 2008/2009.
Aldus overeengekomen,
Hoorn,
IntermarisHoeksteen,
M.D. Hoiting
de gemeente Hoorn,
J.H. van Es loco-burgemeester,
23
C.G. van Weel-Niesten wethouder Wijkaanpak
Bijlage 1: Overzicht beleidsstukken IntermarisHoeksteen en Gemeente Hoorn IntermarisHoeksteen: - Visitatierapport Raeflex 2009 - Verslag financieel toezicht Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) - Jaarplan 2009 - Strategisch voorraadbeleid - Notitie basiskwaliteit
Gemeente - Stadsvisie - Wijksteunpuntennotitie - Atelierbeleid - Klimaatvisie - Resultaten woningbouwopgave lokaal en regionaal opgenomen in concept-regionale woonvisie - WoniningBehoefteOnderzoek 2007 - lokaal en regionaal
24
Bijlage 4: Begrippenlijst Woonbond De Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. De Woonbond staat voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare, veilige wijken en sterke huurdersorganisaties. De Woonbond helpt huurders met problemen. Aedes De branchevereniging van woningcorporaties in Nederland met ruim 500 leden. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Ministerie van VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Minister van WWI Minster van Wonen, Wijken en Integratie CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting Domotica Een samentrekking van domus = huis en telematica Door moderne technieken kunnen senioren en mensen met een beperking zich in een domoticawoning beter redden en kunnen zorgorganisaties hun werk efficiënter uitvoeren. RIBW Regionale Instelling voor Begeleiding op het gebied van Wonen GAVO Convenant Aanpak Zeer Actieve Verslaafde Veelplegers in Hoorn HVC Huisvuilcentrale levert stroom opgewekt in de centrale zelf vanuit de verbranding van het huisvuil DNO Stichting De Noord-Hollandse Opvang VH de Boog Vereniging Hoornse Huurdersorganisatie in Hoorn GPR Gebouw 4.0 GPR = Gemeentelijke Praktijkrichtlijn. GPR Gebouw 4.0. is een instrument geeft zowel voor nieuwbouw als voor bestaande gebouwen inzicht in duurzaamheid. Het programma biedt gereedschappen voor duurzaam beleid, helpt in het keuzetraject en maakt duurzaamheidsprestaties inzichtelijk voor elke betrokken partij. Met rapportcijfers voor de prestaties op de onderwerpen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde aangegeven.
25
Bouwtransparant Betreft een methodiek (ontwikkeld op initiatief van de provincie Noord-Holland) om voor de oplevering van woningen de Energieprestatienorm op de bouwplaats te controleren en na te gaan of de in de bouwaanvraag aangegeven maatregelen daadwerkelijk en goed zijn gerealiseerd.
26
