ČERVEN 2014 NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA VĚCNÝCH BŘEMEN

ČERVEN 2014

NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA VĚCNÝCH BŘEMEN

ÚVOD

spěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něče-

Nová právní úprava věcných břemen podle zákona

ho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným

č.  89/2012  Sb., občanský zákoník, v  platném znění (tzv.

břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovi-

nový občanský zákoník) (dále jen „NOZ“) přináší s účinností

tosti, nebo patří určité osobě. SOZ nám tedy nabízí určité

od 1. ledna 2014 celou řadu velmi podstatných změn.

rozdělení věcných břemen, ale po vzoru předešlé úpravy je stále podřazuje pod jeden institut. SOZ také neobsahuje

Právní úprava věcných břemen je klasickým právním in-

zvláštní úpravu jednotlivých typů věcných břemen.

stitutem, který byl až do 31. prosince 2013 obsažen v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „SOZ“).

Podle nové právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 je zá-

Dnešní právní úprava týkající se věcných břemen, resp.

kladním předpisem soukromého práva NOZ. NOZ se ve

služebností a reálných břemen se v těchto otázkách vrací

své dikci vrací zpět k původní koncepci služebností a re-

k právní úpravě před rokem 1950 a občanskému zákoníku

álných břemen, tak jak byly upraveny před rokem 1950.

č. 141/1950 Sb. Dřívější úprava vycházela z klasického mo-

V souvislosti s tímto navazuje nejen na starší českou úpra-

delu rozdělení na služebnosti a reálná břemena, tyto však

vu, ale inspiruje se zejména zahraniční právní úpravou

byly v roce 1950 změněny a nová úprava nepřevzala tento

tohoto tématu, která taktéž vyrostla na původní úpravě

model a z důvodů ideologických spojila služebnosti a re-

římské, a která na rozdíl od České republiky a dalších po-

álná břemena pod jednotný pojem věcná břemena. Ideali-

st-komunistických zemí neprošla ideovými změnami. Díky

sticko-politické odůvodnění bylo podpořeno argumentem

tomuto došlo v  okolních evropských zemích k  proměně

přílišného formalismu. Došlo tak ke spojení pod jednotící

a přizpůsobení institutu věcných břemen moderním pod-

název věcná břemena a tradiční terminologie byla ze zá-

mínkám a potřebám společnosti. Nová úprava se tak díky

kona vypuštěna.

blízkosti této úpravy mohla inspirovat v zahraničí a překlenout absenci několika desítek let právního vývoje.

Právní úprava z  roku 1950 vymezovala věcná břemena jako omezení vlastníka věci ve  prospěch někoho jiného,

Návrat k  právní úpravě před rokem 1950 a  její zmoder-

a to takovým způsobem, že vlastník věci je povinen něco

nizování a  zpřesnění, přináší velké množství změn, které

strpět, něco činit nebo se něčeho zdržet. Bylo také rozli-

jsou veskrze pozitivní a přinášejí více možností pro prak-

šováno, zda je věcné břemeno spjato s vlastnictvím k ne-

tické uplatnění služebností a také věcných břemen, která

movitosti či zda s  takovým vlastnictvím spjato není. Toto

se dočkala prozatím nejširší úpravy v české historii. Díky

rozdělení na spojení s nemovitostí či nikoliv pak mělo vliv

jasně stanovené dispozitivnosti výčtu věcných břemen

na úpravu převoditelnosti věcných břemen. V případě věc-

a možnosti širokých smluvních možností, je lze posuzovat

ných břemen spojených s nemovitostí, docházelo s převo-

za moderní nástroj, který je schopen v mnoha případech

dem nemovitosti současně k  převodu práv a  povinností

doplnit nebo nahradit jiné instituty, například při zajištění

s takovouto nemovitostí spojených, tedy věcných břemen

pohledávek věřitelů a zvýšit jejich právní jistotu.

a dalších. Věcné břemeno tak nezanikalo a následný vlastník zatížené nemovitosti byl taktéž povinen něco strpět, něco činit nebo se něčeho zdržet. Zákon z roku 1950 při-

VĚCNÁ BŘEMENA

tom blíže neupravoval jednotlivé typy věcných břemen po-

Věcné břemeno představuje právní institut vedoucí k čás-

jících se k nemovitostem. Druhou kategorií pak byly věcná

tečnému omezení vlastnických práv a  jejich výkonu. Do-

břemena spojená s osobami, tzv. osobní věcná břemena.

chází k  omezení vlastníka věci tak, že nemůže plně vy-

Tyto byly spojeny pouze s určitými osobami, jimž náležely,

užívat své vlastnictví. K  omezení dochází ve prospěch

a jejich převoditelnost byla vyloučena. Zanikaly tedy spolu

panujícího pozemku nebo oprávněné osoby. O  věcných

se smrtí dané osoby, přičemž osobní věcná břemena moh-

břemenech tak můžeme konstatovat, že představují čás-

la být spojena pouze s fyzickou osobou, nebylo umožněno

tečné právní panství nad věcí a  jsou s  touto věcí úzce

jejich navázání na právnické osoby.

spjata, tak že ji zatěžují a  odvozují od ní svou samotnou existenci. Změny na straně zatížené neboli služebné věci,

Předchozí úprava (SOZ) v  původním znění přistupova-

které vedou k  nemožnosti naplňování účelu, ke které-

la k  věcným břemenům jako k  nepotřebnému institutu

mu bylo věcné břemeno vůči panujícímu pozemku nebo

a v podstatě jej neupravovala. Právní úprava byla až do po-

oprávněné osobě zřízeno, tak může vést k odpovídajícím

čátku 90. let velmi nedostatečná a v SOZ byla nově upra-

právním následkům, to je například k omezení služebnosti,

vena při novelizaci zákonem č. 509/1991 Sb., a to v ustano-

nebo až k zániku služebnosti.1

veních § 151n až 151p, tato úprava pak platila až do novely soukromého práva, resp. do 31. prosince 2013. Podle SOZ věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve pro-

02

1

Ustanovení § 1299 NOZ.

SLUŽEBNOSTI

podle ustanovení § 508 NOZ4 a jsou tedy movitými věcmi, lze s  využitím koncepční změny zákona vydržet, a  nebo

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA SLUŽEBNOSTI

smluvně zřídit služebnost, spočívající v právu využívat to-

Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastní-

hoto mola pro účely provozování říční dopravy, a to vůči

ka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného

dopravci jako osobě oprávněné.

něco trpět nebo něčeho se zdržet.

2

Předmětem služebnosti však nemusí být jen věc jako ceZákladní charakteristikou služebnosti, je tedy pasivita

lek. Zatížena může být také jen určitá část věci, pokud to

vlastníka služebné věci, reprezentována pojmy trpět a zdr-

povaha služebnosti dovoluje. Lze tedy zatížit například

žet se, čímž se služebnosti v zásadě liší od reálných bře-

spoluvlastnický podíl na věci.

men, s výkonem kterých je pak spojeno aktivní jednání.3 V  kontextu výše uvedeného je třeba upozornit na další Ze základní charakteristiky pasivní pozice vlastníka slu-

zásadní změny právní úpravy ve spojitosti s ustanoveními

žebné věci však existují výjimky, za kterých se jeho aktivní

o věci. SOZ věc nedefinoval vůbec, bylo však dovozováno,

přístup vyžaduje v rámci naplnění samotného obsahu slu-

že věc je hmotný předmět movité nebo nemovité povahy.5

žebnosti. Podle ustanovení § 1258 NOZ plyne, že služeb-

SOZ nás tedy vedl k  velmi restriktivnímu výkladu tohoto

nost zahrnuje vše, co je potřebné k jejímu výkonu. V urči-

pojmu. 

tých případech tak může nastat situace, kdy je k naplnění služebnosti potřeba aktivní spoluúčasti vlastníka služebné

V  NOZ dochází naopak ke  značnému rozšíření chápání

věci, např. vlastník služebné věci má zákonnou či smluvní

pojmu věci na předměty hmotné ale také předměty ne-

povinnost přispívat k její údržbě.

hmotné. Nově se tedy věcí myslí vše odlišné od osoby a sloužící k potřebě lidí.6 Touto formulací došlo k návratu

Povinnost zdržet se může, zvláště v případě smluvních slu-

dřívějšímu rozdělení věci na hmotné předměty nemovité,

žebností, nabývat různých podob, avšak toto zdržení nelze

mezi které patří (i) pozemky; (ii) podzemní stavby se samo-

vykládat natolik extenzivně, že by obsahem služebnosti

statným účelovým určením; (iii) věcná práva k pozemkům

byl zákaz služebnou věc zcizovat. Omezení zcizovat věc

nebo podzemním stavbám se samostatným účelovým ur-

totiž není možné chápat jako právo k cizí věci.

čením; a (iv) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis než NOZ, že určitá věc není

Oproti dosavadní úpravě v  SOZ dochází k  významnému

součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa

posunu v  možnosti zatížit služebností nejen věci nemo-

na místo bez porušení její podstaty, je i taková věc nemo-

vité ale také věci movité. Tato změna se projevuje mimo

vitá.7 Další hmotné a nehmotné předměty, které nejsou fy-

jiné také v ustanovení § 1107 NOZ, které se týká přechodu

zicky ovladatelné, jsou pak movitosti. Nemožnost fyzické-

závad na věci při převodu vlastnického práva k  věci. Ze

ho nakládání s předmětem totiž neznemožňuje, aby patřila

zmíněného ustanovení plyne, že kdo nabude vlastnické

majiteli, a ten aby s věcí nakládal jako vlastník, tzn. užíval ji,

právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou

bránil se zásahům třetích osob či ji převedl na třetí osobu.

zapsány ve veřejném seznamu. Tato část se dotýká spí-

Věřitel a tudíž majitel pohledávky ji může zastavit, požívat

še nemovitostí. Dále však ustanovení §  1107 NOZ uvádí,

její výnosy, převést ji na třetí osobu atd. Jeho postavení se

že jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Tato

4

Ustanovení §  508 NOZ „(1) Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen ‚stroj‘) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.



(2) Má-li být takovým strojem nahrazen stroj, který je součástí nemovité věci, lze výhradu do veřejného seznamu zapsat, pokud proti tomu osoba zapsaná ve výhodnějším pořadí nevznese odpor. Právo odporu však nemá osoba, jejíž právo nemůže být zápisem výhrady zkráceno, ani osoba, jejíž pohledávka byla již splněna; za tím účelem může být splněna i  pohledávka dosud nedospělá.“

5

Ustanovení § 118 a 119 SOZ.

část jasným způsobem reflektuje možnost vázanosti služebnosti na movité věci. Tato změna může najít širokého uplatnění v praxi. Pokud by například dopravce při provozování říční dopravy využíval mola či jiné zařízení podobné povahy třetích osob, které nejsou pevně spojeny s  břehem a  nemohou být tudíž považovány za stavbu ani za součást pozemku

2

Ustanovení § 1257 odst. 1 NOZ.

6

Ustanovení § 489 NOZ.

3

Ustanovení § 1303 a následující NOZ.

7

Ustanovení § 498 odst. 1 NOZ.

03

tudíž neliší od postavení vlastníka fyzicky ovladatelného

ROZSAH SLUŽEBNOSTI

předmětu. Tímto se práva k jiným než nemovitým věcem

Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k  jejímu výkonu.

sama stávají nemovitou věcí.

Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je roz-

Z  výše uvedeného pak plyne, že podle nové koncepce

sah spíše menší než větší.11

NOZ může být zřízeno věcné břemeno také k  věci nehmotné.

NOZ používá obecnou charakteristiku toho, co je obsahem služebnosti, což je vše potřebné k jejímu výkonu. Toto

Výraznou změnou s velkými dopady na praxi má pak nové

obecné vyjádření neposkytuje velice konkrétní výklad. Pro

ustanovení umožňující, aby vlastník věci zatížil svůj po-

konkretizaci obsahu a rozsahu služebnosti je třeba analy-

zemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.8

zovat právní skutečnost, která danou služebnost zakládá.

Služebnost zakládá právní vztah, který jako takový musí být tvořen dvěma stranami a to povinným a oprávněným.

Jasné určení obsahu a rozsahu je důležité zejména v pří-

Z tohoto obecného pravidla, které bylo uplatňováno také

padě nepojmenovaných služebností, které v  souladu

pro úpravu věcných břemen v SOZ, však NOZ činí výjimku

s  ustanovením §  1260 odst. 1 NOZ vznikají na základě

a  dovoluje, aby vlastník pozemku mohl zřídit věcné bře-

smlouvy či pořízením pro případ smrti. NOZ v ustanovení

meno k jinému svému pozemku. Toto vychází z praxe při

§ 1258 rozšiřuje rozsah služebnosti oproti základní definici.

zřizování věcných břemen, která s sebou přinesla mnoho

Z tohoto ustanovení vyplývá rozšíření nad rámec základní

komplikací zejména pro vlastníky nemovitostí. Praktického

povinnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet. V těchto pří-

uplatnění se dočká zejména při prodeji nemovitostí, kdy

padech bude nutné individuálně posoudit, jaké povinnosti

prodávající bude moci předem jasně upravit a specifikovat

jsou nezbytné k  výkonu služebnosti. Zákonodárce již při

budoucí právní poměry. Toto si lze jednoduše představit

tvorbě NOZ předpokládal u  některých konkretizovaných

v situaci, kdy si před prodejem pozemku prodávající zřídí

a v zákoně uvedených služebností, jejich rozšíření co se

např. právo cesty k  sousednímu pozemku, jehož je také

obsahu týče. Např. jedná-li se o  služebnost cesty, lze za

vlastníkem. Proto také NOZ výslovně stanoví, že spojením

určitých okolností vyžadovat povinnost přispívat k údržbě

vlastnictví panující a služebné věci nedochází k zániku slu-

cesty.12

žebnosti.

9

V  případě nedostatečného určení obsahu a  rozsahu sluAč je výše popsaná změna bezesporu pro praxi prospěš-

žebnosti přináší NOZ zcela nový prvek a to je určení podle

ná, není v  NOZ dostatečně upraven způsob kterým tak

místních zvyklostí. Zvyklosti představují ustálený a  obec-

může být učiněno. NOZ upravuje jako způsoby nabytí slu-

ně přijímaný způsob chování, a to v určitém čase a místě.

žebnosti (i)  smlouvu; (ii) pořízení pro případ smrti; (iii) vy-

Jako takové můžeme místní zvyklosti považovat za jakési

držení; (iv) zákon; a (v) rozhodnutí orgánu veřejné moci.10

dobré mravy. Na rozdíl od dobrých mravů budou mít místní

Žádný z těchto způsobů však není vhodný.

zvyklosti všeobecný charakter a může se jednat o zvyklosti spojené pouze s malou konkrétní oblastí. Např. se může

Vlastník zcela logicky nemůže uzavřít smlouvu sám se se-

jednat pouze o zvyklost praktikovanou v konkrétní měst-

bou, další způsoby také nepřicházejí v úvahu. Služebnost

ské části či dokonce v ještě menší oblasti.

proto může být zřízena pouze jednostranným právním jednáním, učiněným ve formě prohlášení, kterým by vlastník

Pokud nebude možné ani takto určit rozsah služebnosti,

pozemků prohlásil, že zřizuje služebnost k  jednomu ze

NOZ aplikuje vyvratitelnou domněnku, že je rozsah spíše

svých pozemků. Pokud by toto nebylo umožněno, usta-

menší než větší, a tak zcela logicky brání nepřiměřeně ex-

novení § 1257 odst. 2 NOZ by se stalo nerealizovatelným.

tenzivnímu výkladu povinností spojených s výkonem slu-

Takto učiněné jednostranné právní jednání však ve svém

žebnosti, což je postup přijímaný také v kontextu dřívější

obsahu musí splňovat zákonné požadavky kladené na

judikatury.

smlouvu o zřízení pozemkové služebnosti. V souvislosti s problematikou určení rozsahu je třeba dodat, že NOZ upravuje výklad rozsahu, avšak tento nemůže zcela nahradit jasné určení rozsahu. Tato problematika je zvláště podstatná pokud se jedná o  zákonem neurčené druhy služebností. V případě že při jeho zřízení stany do8

Ustanovení § 1257 odst. 2 NOZ.

9

Ustanovení § 1301 NOZ.

10 Ustanovení § 1260 odst. 1 NOZ.

04

11 Ustanovení § 1258 NOZ. 12 Ustanovení § 1263 NOZ.

statečně nespecifikují obsah a  rozsah služebnosti, může

Prakticky nejčastějším způsobem nabývání služebnosti

nastat situace, kdy bude právní jednání zakládající služeb-

je nabývání na základě smlouvy. Smlouva o  zřízení slu-

nost stiženo sankcí zdánlivosti podle ustanovení §  553

žebnosti pak bude muset splňovat základní zákonné po-

NOZ, což vede k neplatnosti celého ujednání.

žadavky ve spojitosti s  předmětem smlouvy. Jedná se

13

například o  požadavek písemnosti, pokud je služebností

OCHRANA SLUŽEBNOSTI

zatížena nemovitá věc14, který u  movitých věcí nebude

Kdo je oprávněn ze služebnosti, může se domáhat ochra-

vyžadován. Písemná forma právního jednání ve spojitosti

ny svého práva (§ 1040 NOZ a § 1043 NOZ se použijí ob-

s nemovitostmi je pak nutným požadavkem, jehož nedodr-

dobně).

žení je stiženo absolutní neplatností takového jednání pro rozpor se zákonem, konkrétně pro rozpor s ustanovením

Jak již bylo výše řečeno služebnost jako právo je podle

§  588 NOZ. Tímto není dotčeno ustanovení §  559 NOZ,

NOZ chápána jako věc. Dokonce služebnost vážící se

podle kterého si každý může zvolit libovolnou formu pro

k věci nemovité je sama chápána jako věc nemovitá. Ob-

právní jednání, což je základní předpoklad dispozitivnosti

sahem služebnosti jsou pak subjektivní práva a povinnos-

soukromoprávní úpravy.

ti. Těmto povinnostem odpovídá právo oprávněného se domáhat stanoveného způsobu chování, které tvoří obsah

Při smluvním zřízení služebnosti je však nutné vycházet

služebnosti. Pro  případy nerespektování omezení výko-

z ustanovení § 1 odst. 2 NOZ, podle kterého platí, že osoby

nu vlastnického práva, jsou zde prostředky civilněprávní

si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona,

obrany formou negatorní žaloby, která slouží k  vynucení

není-li to výslovně zakázáno. Zakázána jsou ujednání po-

povinnosti povinného zdržet se neoprávněných zásahů do

rušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající

obsahu služebnosti. Tuto negatorní žalobu pak má k dis-

se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

pozici také vlastník služebné věci, a to pro případ extenzivního rozšiřování služebnosti ze strany oprávněné osoby.

Pokud dochází smlouvou ke zřízení služebnosti k pozemku, je třeba, aby smlouva splňovala také náležitosti podle

NABYTÍ SLUŽEBNOSTI

zákona č. 256/2013 Sb., o  katastru nemovitostí, v  plat-

Služebnost se nabývá:

ném znění (dále jen „KatZ“), který byl také nově přijat v  souvislosti s  úpravou soukromého práva. Například při

(a) smlouvou;

případném zřízení služebnosti pouze k  části pozemku je

(b) pořízením pro případ smrti;

nezbytné v souvislosti s ustanovením § 7 KatZ,15 aby sou-

(c) vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického

částí smlouvy byly také další doklady sloužící k upřesnění

práva k věci, která má být služebností zatížena;

rozsahu předmětu služebnosti, a to geometrický plán s vy-

(d) ze zákona; nebo

značením, které části pozemku se služebnost týká, a  to

(e) rozhodnutím orgánu veřejné moci v případech stano-

tak aby byly naplněny požadavky KatZ a zároveň, aby zde

vených zákonem.

nehrozila nesrozumitelnost podle § 553 NOZ.

Služebnost může vzniknout pouze v případě, kdy zde exis-

Nový KatZ vyžaduje další povinné údaje, které musí ob-

tují subjekty k tomu způsobilé, a to na základě titulu, které

sahovat smlouva o  zřízení služebnosti k  pozemku, jako

jsou vyjmenovány zdánlivě taxativním způsobem. Avšak

listina kterou se právo služebnosti zřizuje, a to v souladu

jak již bylo uvedeno výše, taxativnost tohoto výčtu by byla

s ustanovením § 8 KatZ:

v rozporu s možností zřízení služebnosti podle ustanovení § 1257 odst. 2 NOZ, a to zatížení vlastního pozemku ve pro-

„a) pozemek parcelním číslem s uvedením názvu ka-

spěch jiného svého vlastního pozemku. Výčet tedy musí

tastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou

být a v aplikační praxi také bude doplněn o jednostranný

v  katastrálním území pozemky vedeny ve dvou čí-

úkon prohlášení. Jeho absence v úpravě platné k 1.1.2014 je zřejmou chybou zákonodárce a bude bezesporu reflektována v nejbližší novelizaci NOZ.

13 Ustanovení § 553 NOZ „(1) O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

(2) Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.“

14 Ustanovení § 560 NOZ. 15 Ustanovení §  7 KatZ „(1) Zápisy práv se do katastru provádějí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (dále jen ‚listina‘). Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem.

(2) Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v  katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny.“

05

selných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem

Služebnost může také vzniknout na základě závěti. Závěť

o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozem-

jako taková pak bude muset také splňovat náležitosti po-

kovou parcelu,

žadované zákonem.16

b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způso-

Dalším ze způsobů vzniku služebnosti je vydržení. Jedná

bem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evi-

se o způsob, který může být svým charakterem dostateč-

dence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle

ně častým i  v  praxi. Vydržením může být nabyta služeb-

pozemkového katastru, přídělového operátu, scelova-

nost pouze k  věcem, které mohou být předmětem vlast-

cího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením

nictví a za dodržení podmínek a lhůt podle zákona.

názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl

Nabytí služebnosti zákonem nebo rozhodnutím orgánu

pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,

veřejné moci jsou pak dalšími ze způsobů. Příkladem takovýchto zákonů, na jejichž základě vznikají služebnosti,

c) budova, která není součástí pozemku ani práva

jsou ustanovení § 15 odst. 4 zákona č. 61/1988 Sb., o hor-

stavby, označením pozemku, na němž je postavena,

nické činnosti, výbušninách a o ostatní báňské správě, ve

číslem popisným nebo evidenčním a  příslušností bu-

znění pozdějších předpisů,17 nebo zákon č. 99/2004 Sb.,

dovy k části obce, pokud je název části obce odlišný

rybářský zákon, ve znění pozdějších předpisů a další.

od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,

Novinkou kterou NOZ přináší je možnost vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku, kdy se vydržitelkou

d) budova, která není součástí pozemku ani práva

stává obec, na jejímž území se věc nachází. Toto má blíz-

stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje,

kou souvislost k  subjektům poskytujícím nějakou služ-

je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou

bu odpovídající veřejnému statku ve smyslu ustanovení

stavbu, označením pozemku, na němž je postavena,

§ 490 NOZ, který definuje veřejný statek jako věc určenou

a způsobem využití,

k obecnému užívání.

e) jednotka označením budovy, v  níž je vymezena,

Zřízení pozemkové služebnosti, služebnosti pastvy nebo

pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo

služebnosti braní lesních plodů na  pozemcích sloužících

označením pozemku nebo práva stavby, jehož sou-

k plnění funkce lesa lze provést jen smlouvou, pořízením

částí je budova, v  níž je vymezena, číslem jednotky

pro případ smrti nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.

a jejím pojmenováním,

Další podmínkou je, že taková služebnost může být zřízena jen jako vykupitelná a podmínky výkupu musí být již při

f) rozestavěná jednotka označením budovy, v  níž je

zřízení služebnosti předem určeny.

vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby,

NOZ setrvává na principu konstitutivnosti zápisu do ve-

jehož součástí je budova, v  níž je vymezena, číslem

řejného seznamu, kdy v případech kdy se služebnosti do

jednotky a  označením, že se jedná o  rozestavěnou

takovýchto seznamů zapisují, vznikají ke dni zápisu do ta-

jednotku,

kovéhoto seznamu. Je-li služebnost zřizována k věci, která není zapsána v žádném druhu veřejných seznamů, vzniká

g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je

spolu s účinností smlouvy o jejím zřízení.

zřízeno,

PRÁVNÍ POMĚRY ZE SLUŽEBNOSTÍ h) nemovitost evidovaná v  katastru podle jiného zá-

Jak již bylo řečeno výše, zákon v  některých případech

kona označením pozemku, na kterém je postavena,

sám předpokládá rozšíření základních povinností ze slu-

a způsobem využití.“

žebnosti něco trpět nebo se něčeho zdržet. NOZ v zásadě předpokládá, že oprávněná osoba nese náklady na

V  praxi je nejběžnější zřizování služebností mezi vlastníkem věci a oprávněným ze služebnosti. Není však vyloučeno, aby byla například při převodu nemovitosti smlouvou zřízena služebnost ve prospěch třetí osoby, která sama není stranou smlouvy, ta však musí s tímto vyslovit souhlas.

06

16 Ustanovení § 1494 a následující NOZ. 17 Ustanovení § 15 odst. 4 zákon č. 61/1988 Sb., ve znění pozdějších předpisů „Vlastníci (správci, uživatelé) nemovitostí jsou povinni strpět umístění měřických a hraničních značek a ochranných znaků, signálů a  jiných měřických zařízení na nemovitostech a  zdržet se všeho, co by je mohlo zničit, poškodit nebo učinit nepouživatelnými.“

zachování a opravy věci, která je předmětem služebnosti.

služebnosti dochází až výmazem z  určeného veřejného

Ale v situaci kdy služebnou věc užívá také její vlastník, je

seznamu, a to nehledě na dohodu o zrušení služebnosti.18

povinen na takovéto náklady poměrně přispívat, nebo se užívání zdržet.

Služebnosti mohou být zřízeny na určitou dobu. Tato může být určena nejen konkrétním datem, ale například také do-

Přes potřebu co nejpřesnější specifikace služebnosti může

sažením věku určité osoby, s  tím že když osoba daného

nastat stav, kdy není služebnost dostatečně specifikována,

věku dosáhne, služebnost automaticky zaniká. V  tomto

co se její míry týče. V takovém případě rozhoduje potřeba

specifickém případě NOZ pamatuje také na situaci, kdy se

panujícího pozemku. Toto se však týká pouze míry služeb-

osoba, k jejímuž věku se trvání služebnosti váže, nedožije

nosti. Změnou v rozsahu se nemění sama služebnost. Ke

této doby. V takovém případě smrt nemá vliv na trvání slu-

změně služebnosti nedochází ani změnou hospodaření na

žebnosti, která nadále trvá až do doby, kdy by daná osoba

panujícím pozemku.

dosáhla smluveného věku.

Služebnosti, ať už pozemkové či osobní se typicky pojí

Ustanovení §  1301 NOZ vychází z  právního názoru, který

s určitým pozemkem nebo osobou. Nelze je tedy převést

byl přijat i soudní praxí za účinnosti SOZ, a to že splynu-

na jiný pozemek nebo spojit s jinou osobou. Tento úkon je

tím vlastnictví panující a služebné věci nedochází k zániku

potom absolutně nemožný a úprava NOZ je v tomto bodě

služebnosti. Služebnost pak nadále trvá a plně se obnoví,

kogentní a neumožňuje se odchýlit ani dohodou. Z toho-

pokud dojde k opětovnému rozdělení vlastnictví k panující

to principu existuje výjimka pro prostor pod povrchem, ke

a služebné věci. Vlastník, který v sobě spojuje vlastnictví

kterému lze zřídit užívací práva jako zcizitelná a dědičná.

k panující a služebné věci, také může jednostranným právním jednáním rozhodnout o zrušení služebnosti, nebo po-

Věc může být zatížena více služebnostmi, pokud není

dat návrh na její výmaz z veřejného seznamu.

nově zřízená služebnost v  rozporu se služebností, která byla zřízena k věci dříve. V tomto se nová zákonná úprava

Osobní služebnost je bytostně spojena s oprávněnou oso-

neodchyluje od SOZ, které také připouštělo, aby byla jed-

bou a jako taková zaniká spolu se smrtí oprávněné osoby.

na věc zatížena více věcnými břemeny.

Osobní služebnost však může být rozšířena také na dědice oprávněné osoby. Toto bude zřejmě využíváno zejména

ZÁNIK SLUŽEBNOSTI

u služebnosti bytu. NOZ ve svém ustanovení § 1302 klade

Základním důvodem pro zánik služebnosti je trvalá změ-

vyvratitelnou právní domněnku, že dědici jsou zákonní dě-

na služebné věci, která se stane nezpůsobilou k  tomu,

dicové první dědické třídy. Tato domněnka však může být

aby mohla sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné

nahrazena odlišnou dohodou stran. Pokud je ze služeb-

osobě. V takovém případě trvalé změny dochází k zániku

nosti oprávněná právnická osoba, trvá služebnost, dokud

služebnosti ze zákona. Posouzení, zda se jedná o dosta-

trvá tato právnická osoba. Zákon neuvádí, zda tak dochází

tečnou změnu, je nutné učinit individuálně pro každou slu-

jen v  případě zániku bez právního nástupce, nebo také

žebnost zvlášť, s ohledem na její specifika.

v případě, kdy zde existuje právní nástupce. Posouzení této problematiky bude předmětem budoucí judikatury soudů,

Pokud dojde k trvalé změně, jejímž důsledkem bude hrubý

avšak lze se domnívat, že analogicky k dřívějším rozhod-

nepoměr mezi zatížením služebné věci a prospěchem pro

nutím, dojde k zániku i v případě právního nástupnictví.19

panující pozemek nebo oprávněnou osobu, pak se může vlastník služebné věci domáhat omezení nebo dokonce

Praxe stran služebností, zejména pak služebností inženýr-

zrušení služebnosti. V tomto případě nedochází k zániku

ských sítí vyústila v nutnost tuto problematiku přesněji řešit

ze zákona, ale vlastník služebné věci se musí tohoto ome-

tak, aby nemuselo docházet k cílenému obcházení záko-

zení nebo zrušení domáhat soudní cestou. Pokud dojde

na. Z  tohoto důvodu bylo upraveno, že pokud bude slu-

ke zrušení, může tak být učiněno jen za předpokladu po-

žebnost sloužit provozu závodu, jehož bude tedy součástí,

skytnutí přiměřené náhrady ze strany vlastníka služebné

pak převodem nebo přechodem tohoto závodu nebo jeho

věci. Náhrada přitom nemusí být pouze peněžitá, ale může

části, která bude nadále fungovat jako samostatný závod,

se jednat o náhradu ve formě naturálního plnění, např. po-

služebnost nezaniká.

skytnutí jiné služebné věci, která bude dostatečně naplňovat potřeby panujícího pozemku či oprávněné osoby. Pokud se služebnosti zapisují do veřejného seznamu, tak má jak jejich zápis do takovéhoto seznamu, tak jejich vý-

18 Ustanovení § 1300 NOZ.

maz z tohoto seznamu, konstitutivní charakter a ke zrušení

19 Usnesení Nejvyššího soudu 22 Cdo 946/2003.

07

POZEMKOVÉ SLUŽEBNOSTI

OPORA CIZÍ STAVBY Kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně

SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ

na udržování zdí nebo podpěr. Není však povinen k pod-

Jednou ze zákonem přímo upravených služebností je slu-

pěře panujícího pozemku.

žebnost inženýrských sítí, tedy vodovodních, kanalizačních, energetických či jiných vedení, které mají povahu

Příkladem tohoto klasického břemene je situace kdy jsou

inženýrské sítě. Tato služebnost pak zakládá právo, aby

na sousedním služebném pozemku umístěny opěrné pilíře

byly na služebném pozemku na vlastní náklad a vhodným

či jiné prvky opěrné nebo konstrukční vzpěry stavby sto-

a bezpečným způsobem zřízeny takovéto inženýrské sítě.

jící na  sousedním pozemku. Klasickým příkladem zvláště

Zřizovatel inženýrských sítí je pak oprávněn je provozo-

v městské zástavbě jsou stavby stojící ve svažitém terénu,

vat a  udržovat. Vlastník služebného pozemku je pak po-

kde se výše situovaná stavba opírá o stavbu stojící níže.

vinen se zdržet jakéhokoliv jednání, které by rušilo výkon

Služebnost takového druhu v sobě však nezahrnuje aktiv-

služebnosti, a  dále umožnit vstup oprávněné osoby na

ní povinnost vlastníka služebného pozemku činit jakékoliv

služebný pozemek, jehož je vlastníkem. Tato povinnost

úkony, které by směřovaly k ochraně panujícího pozemku

umožnit vstup nemůže být však vykonávána extenzivně

před sesuvem, což je povinnost, která může být zřízena za

a  vstup oprávněné osoby musí být s  vlastníkem předem

pomocí reálného břemene.

projednán. Rozsah vstupu a doba, po kterou se oprávněná osoba na služebném pozemku zdržuje, také nesmí být

Slouží-li však opěrné zdi a konstrukce zároveň vlastníko-

úmyslně rozšiřovány, ale musí tak být činěno jen v  míře

vi služebného pozemku, nese náklady spojené s údržbou

nezbytně nutné pro potřeby výkonu služebnosti. Z  toho-

v  poměrné částce spolu s  vlastníkem panujícího pozem-

to existuje výjimka pro případy, kdy záležitosti při naléha-

ku. Takovýto poměr se určí podle kvantitativní míry, kterou

vém poškození nesnesou odkladu. V takovém případě je

sousedící stavby tyto konstrukce zatěžují.

oprávněná osoba oprávněna ke vstupu na služebný pozemek bez předchozího projednání, ale opět jen v nutném

Tuto úpravu lze použít i pro určení, koho zatěžuje povin-

rozsahu a za dodržení povinnosti neprodleně toto oznámit

nost zdi a  podpěry udržovat ve stavu způsobilém nést

vlastníkovi pozemku.

příslušné zatížení. Potřebné opravy tak má provést ten, jemuž věc převážně slouží,20 splnění této povinnosti se

Předmětem smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě

může druhý vlastník domáhat žalobou.21

může být také ujednání o zřízení, umístění a udržování obslužného zařízení, sloužícího pro potřeby inženýrské sítě

SLUŽEBNOST OKAPU

na  služebném pozemku. Předmětem dohody také může

Zřízení služebnosti okapu opravňuje vlastníka panujícího

být právo provádět na inženýrských sítích úpravy za úče-

pozemku k tomu, aby odváděl dešťovou vodu ze střechy

lem její modernizace, nebo zlepšení její výkonnosti. Právo

stavby stojící na panujícím pozemku na služebný poze-

provádět úpravy a vylepšení na inženýrských sítí může pak

mek, a to buď volně nebo ve žlabu. Vlastník služebného

podmiňovat a opravňovat oprávněnou osobu k extenzivní-

pozemku tomu pak nesmí bránit. Cílené svádění dešťové

mu vstupu na služebný pozemek. Dá se předpokládat, že

vody na sousední pozemek má podobu nedovolených imi-

takovéto zásadní úpravy budou spojeny s větším zásahem

sí podle ustanovení § 1019 odst. 1 NOZ. Vlastník panujícího

do infrastruktury, tím pádem také mohou sloužit jako pod-

pozemku je oprávněn zvýšit svou střechu jen v případě, že

klad pro rozsáhlejší oprávnění vstupu a setrvání na služeb-

tím neztíží výkon služebnosti.

ném pozemku. Z  ustanovení NOZ plyne, že náklady na vybudování Naopak oprávněná osoba má povinnost zpřístupnit vlast-

a údržbu vedení potřebných ke svodu dešťové vody nese

níkovi služebného pozemku dokumentaci k inženýrské síti,

oprávněný. Není jen povinen nést náklady s tím spojené,

a to v ujednaném rozsahu nebo v rozsahu nutném k ochra-

ale také aktivně udržovat toto vedení ve stavu způsobilém

ně oprávněných zájmů vlastníka služebného pozemku.

k výkonu služebnosti.

Z důvodové zprávy pak lze vyčíst, že úprava služebností inženýrských sítí je soukromoprávní a  nezasahuje proto do časté veřejnoprávní úpravy této problematiky. 20 Spáčil J., Věcná břemena v  občanském zákoníku, Praha, C.H. Beck, 2006 21 Sedláček, j., Rouček, F., Komentář k československému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi, Praha, V. Linhart, 1935.

08

PRÁVO SVODU DEŠŤOVÉ VODY

Vlastník služebného pozemku je povinen se zdržet jakých-

Osoba, které svědčí právo na svod dešťové vody ze soused-

koliv jednání, která by mohla vést k ohrožení vodního díla

ní střechy na svůj pozemek, hradí náklady na zřízení zařízení

nebo obslužných zařízení. Se služebností rozlivu je také

k tomu potřebných. Pokud je ke svodu dešťové vody potře-

spojeno právo oprávněného ke vstupu na služebný poze-

ba vybudovat strouhu a nebo podobné zařízení, nese nákla-

mek a povinnost vlastníka služebného pozemku umožnit

dy na jejich zřízení a údržbu taktéž oprávněný z břemene.

mu vstup, a to v nezbytné míře a po nezbytnou dobu.

Základním rozdílem oproti služebnosti okapu je, že vlast-

SLUŽEBNOST STEZKY, PRŮHONU A CESTY

ník sousedního pozemku má zájem, a to ať již z jakéhoko-

NOZ v několika ustanoveních upravuje vícero variant slu-

liv důvodu, na tom, aby na jeho pozemek byla odváděna

žebnosti opravňující k  využití služebného pozemku za

voda z vedlejšího pozemku, čímž se tento pozemek stává

účelem přemístění oprávněného přes služebný pozemek.

pozemkem panujícím.

Služebnost stezky PRÁVO NA VODU

Účelem služebnosti stezky je umožnit spojení panujícího

Právo na vodu je vykládáno jako právo na odběr vody ze

pozemku s okolím. Pokud se vlastnící sousedních pozem-

studny, potoka, pramene nebo jiného zdroje. S  právem

ků nedohodnou na zřízení služebnosti a spojení pozemku

na vodu je bytostně a neodmyslitelně spojeno také právo

nelze zajistit jinou cestou, může se vlastník domáhat zří-

na přístup k  pozemku, na kterém se zdroj vody nachází.

zení práva nezbytné cesty.22 Služebnost stezky opravňuje

Z  předpokladu že je to nutné, nebo že to má výrazným

kohokoliv k  jejímu využití za účelem přístupu na panující

způsobem napomoci výkonu práva na vodu, může opráv-

pozemek, avšak pouze dopravou lidskou silou. Dopravou

něný na svůj náklad instalovat na služebný pozemek

lidskou silou se přitom nemyslí pouze chůzí či během, ale

zařízení k  tomu potřebná a  ty poté také na svůj náklad

také za použití dopravních prostředků poháněných lidskou

udržovat. V  případě zřízení této služebnosti lze doporu-

silou jako např. kolo, brusle, lyže atd. Služebnost je omeze-

čit stanovit dohodou množství odebírané vody a frekven-

na výhradně na prostředky poháněné pouze lidskou silou.

ci odběru. Pokud tak strany neučinily, aplikuje se zásada

Vyloučeny jsou tedy jakákoliv zvířata jako kůň, či psí spře-

šetrného výkonu služebností, podle které je třeba služeb-

žení a také jakákoliv motorová vozidla, a to i v případech,

nost vykonávat takovým způsobem, aby tím byly potřeby

kdy motor není v chodu. Je samozřejmě otázkou praxe ma-

panujícího pozemku naplněny, a zároveň aby byl služebný

jitelů služebných pozemků, do jaké míry budou kontrolovat

pozemek co nejméně zatěžován.

toto omezení v případech, jako jsou např. elektrokola apod.

SLUŽEBNOST ROZLIVU

Služebnost stezky dále neobsahuje oprávnění vláčet po

Služebnost rozlivu je institut, který je třeba chápat zejmé-

služebném pozemku břemena. Toto omezení lze apliko-

na v  souvislosti se zákonem č.  254/2001 Sb., o  vodách

vat na těžká břemena, která by mohla samotnou stezku

a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpi-

poškodit (např. klády apod.), ne však na běžná zavazadla

sů (dále jen „VodZ“), který je základním předpisem regulu-

jako např. kolečkový kufr.

jícím vodohospodářství. Při zřízení služebnosti stezky lze doporučit sjednat přesSlužebnost rozlivu pak zakládá právo vlastníkovi vodní-

nější vymezení frekvence a způsobu využití takto zřízené

ho díla, které je specifikováno v ustanovení § 55 VodZ,

stezky, což není v rozporu s NOZ a může výrazně napomo-

umožnit vodnímu dílu řízený rozliv povodně na služeb-

ci předcházet budoucím sporům.

ný pozemek. S  tímto právem jsou spojena i  práva na služebný pozemek umístit a udržovat na něm obslužná zařízení. Pokud je to v  rámci právního jednání, kterým je služebnost rozlivu zřízena, výslovně ujednáno, má oprávněný ze služebnosti právo provádět na zařízeních i samotném vodním díle úpravy a opravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich výkonosti, což může být podkladem pro oprávnění k  větším zásahům do služebného pozemku, která se při takto zásadních úpravách dají důvodně předpokládat. Toto však nezprošťuje oprávněného povinnosti postupovat při takových úpravách nejšetrnějším možným způsobem.

22 Ustanovení § 1029 NOZ „(1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s  veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

(2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a  jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“

09

Služebnost průhonu

obecnou povinnost z ustanovení § 1263 NOZ.23 Povinnost

Účelem služebnosti průhonu je zajistit lepší hospodářské

přispívat na údržbu tak lze aplikovat také u dalších doprav-

využití panujícího pozemku. K  takovému účelu lze zří-

ních služebností a její výslovné uvedení pouze v ustano-

dit tuto služebnost, jejímž obsahem je právo hnát zvířata

vení §  1276 odst. 3 NOZ24 můžeme považovat pouze za

přes služebný pozemek. Vzhledem k  základnímu účelu,

pochybení zákonodárce.

kterým je zejména zlepšení hospodářské užitnosti, jsou zvířaty myšlena zejména hospodářská zvířata. Obsahem

Plocha sloužící k výkonu dopravních služebností tzn. slu-

služebnosti však není právo volného pohybu zvířat po

žebnosti cesty, stezky a průhonu musí být přiměřená po-

služebném pozemku, které je svou povahou služebností

třebě a místu. Jak již bylo výše uvedeno, pokud tato plo-

pastvy, ale pouze člověkem kontrolovaný přechod hospo-

cha vede pouze přes část služebného pozemku, je třeba

dářských zvířat. Jejich volný pohyb po pozemku je tedy již

při jejím zřízení vyhotovit geometrický plánek, který bude

extenzivním narušením zřízené služebnosti a jako takový

zanesen do katastru nemovitostí, tak jak je to vyžadováno

z ní vybočuje. Služebnost však zahrnuje právo jezdit přes

KatZ. Ustanovení § 1277 NOZ dále zakládá oprávnění pro

služebný pozemek jinými než nemotorovými vozidly.

vlastníky panujících pozemků, aby se domáhali vykázání jiné plochy v rámci služebného pozemku, a to v případech

Služebností průhonu nesmí být zatížen pozemek, který

kdy se plocha sloužící k výkonu služebnosti cesty, stezky

slouží k plnění funkce lesa. Ustanovení dále také umožňu-

nebo průhonu stane neschůdnou, než bude plocha uve-

je zásah orgánů veřejné moci do soukromoprávních vzta-

dena v  předešlý stav. K  neschůdnosti plochy však musí

hů, kdy v případě že orgán veřejné moci rozhodne, že slu-

dojít pouze náhodou. Otázkou, kterou bude muset řešit

žebný pozemek je určen k plnění funkce lesa až po zřízení

judikatura, je do jaké míry vlastník služebného pozemku

služebnosti průhonu, tato služebnost ze zákona zaniká.

odpovídá za náhodu, aby byl případně povinen zajistit oprávněnému cestu i přes jiný pozemek než je jeho vlast-

Služebnost cesty

ní. Pokud však vlastník služebného pozemku nesplní svou

Služebnost cesty je jednou ze služebností, která bude

povinnost vykázat náhradní plochu, lze se na něm domá-

v  praxi nejvíce využívána a  jako jediná ze služebností,

hat náhrady škody.

které mají dopravní charakter, zahrnuje možnost průjezdu motorovými vozidly. Z logiky právní úpravy a za pomoci vý-

PRÁVO PASTVY

kladových metod tak můžeme také dovozovat, že se vzta-

Podrobná úprava práva pastvy v ustanoveních § 1278 až

huje na průjezd na zvířatech či jakýchkoliv prostředcích

§ 1282 NOZ byla podrobena časté kritice. Vyvstává otáz-

poháněných lidskou silou. Služebnost v  sobě zahrnuje

ka jeho potřebnosti zvláště v  kontextu zemědělského

právo stezky, ne však právo průhonu. Lze také dovozovat,

pachtu.25 Právo pastvy zakládá oprávnění pást zvířata na

že služebnost cesty v sobě nezahrnuje právo vláčet těžká

služebném pozemku. Obsah práva pastvy by měl být pře-

břemena, čímž by mohlo dojít k výraznému poškození plo-

devším otázkou dohody stran zřizujících tuto služebnost,

chy určené k výkonu práva cesty.

a to jak do druhu zvířat, jejich počtu, doby kdy se mohou pást a také na zabezpečení pozemku v podobě elektric-

NOZ stanoví pro služebnost cesty povinnost osob, kterým

kých ohradníků apod. Předmětem dohody by také mělo

právo cesty náleží, poměrně přispívat na udržování cesty,

být, zda bude právo pastvy výlučné, nebo zda se budou

včetně lávek a  mostů. Tato služebnost může sloužit více

moci na pastvě pást také zvířata vlastníka služebného po-

panujícím pozemkům a všechny osoby, kterou jsou takto

zemku či zřídit služebnost pastvy vůči více panujícím po-

oprávněny, mají povinnost na její údržbu přispívat. Z této

zemkům najednou.

povinnosti není vyjmut ani vlastník služebného pozemku v případě, že sám cestu užívá. Poměr příspěvků na údržbu,

Pokud zde neexistuje dohoda v tomto smyslu, poskytuje

by měl reflektovat skutečný poměr v intenzitě užívání a lze

NOZ přesnou úpravu, která mimo jiné chrání pokojnou

jen doporučit toto specifikovat dohodou, a tak předejít pří-

desetiletou držbu. Jedná se zde o způsob výkonu práva,

padným sporům. Takováto specifikace je zvláště podstat-

které mohlo existovat i po delší dobu, nikoliv o vznik práva

ná, pokud se jedná o zpevněné komunikace s mosty, kde náklady na údržbu mohou tvořit značnou částku. Povinnost přispívat na údržbu komunikace je výslovně upravena pouze na služebnosti cesty a ne u dalších služebností dopravního charakteru. Lze ji však dovodit jako

23 Ustanovení § 1263 NOZ „Oprávněná osoba nese náklad na zachování a  opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet.“ 24 Ustanovení § 1276 odst. 3 NOZ „Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá.“ 25 Ustanovení § 2345 a následující NOZ.

10

držbou. Nejde o vydržení služebnosti a jde zde proto o po-

POŽÍVACÍ PRÁVO

sledních deset let pokojné držby před vznikem sporu, ni-

Tato služebnost poskytuje velice širokou škálu oprávnění,

koliv o prvních deset let, po které oprávněný právo držel.26

mimo jiné v sobě absorbuje právo věc užívat, také právo brát z  věci plody a  užitky a  s  nimi pak dále libovolně nakládat.

Další ustanovení poskytují velice přesnou úpravu druhů

Rozsah práv, které tak požívací právo nabízí je širší než u uží-

zvířat, jejich počtu, mláďat apod. Tyto ustanovení pak ne-

vání věci. Poživatel je také omezen povinností šetřit podstaty

jsou předmětem dalšího detailního rozboru v tomto stano-

služebné věci. Na rozdíl od vlastnických práv, nemá opráv-

visku. V případě jakýchkoliv dotazů k detailnějšímu rozbo-

nění věc zcizit či zatížit věcnými právy. Pokud není dohodou

ru této problematiky nás, prosím, kontaktujte.

stanoveno jinak, je právo požívací zřízeno jako bezúplatné.

OSOBNÍ SLUŽEBNOSTI

Přes oprávnění brát z věci plody a užitky a s těmi dále nakládat, nemá poživatel právo na skrytou věc nalezenou na

Osobní služebnosti jsou obsaženy v  pátém pododdílu

pozemku. Toto omezení totiž postihuje také vlastníka věci,

v  ustanoveních §  1283 až §  1298 NOZ. Všechny služeb-

a to v souvislosti s ustanoveními § 1063 až § 1065 NOZ.

nosti v tomto pododdíle jsou služebnostmi osobními, NOZ však v žádném ze svých ustanovení nezakazuje možnost

Podle NOZ poživatel přejímá všechny závady, které na věci

zřídit je jako pozemkové služebnosti. Na rozdíl od po-

vázly v době, kdy byla služebnost zřízena. Vadami v tom-

zemkových služebností, u kterých je oprávněnou osobou

to smyslu se myslí vady právní, jako např. jiné služebnosti

kterýkoliv vlastník panujícího pozemku, tak u  osobních

apod. Vadami nejsou myšleny faktické vady. Pokud je slu-

služebností je oprávněnou osobou konkrétní fyzická či

žebná věc postižena faktickými vadami, je vhodné toto ře-

právnická osoba.

šit již při zřízení služebnosti např. soupisem vad, vzhledem k pozdějšímu případnému dokazování, při sporech o od-

UŽÍVACÍ PRÁVO

povědnosti z vad, které se budou řídit podle právní úpravy

Osobám oprávněným ze služebnosti užívacího práva ply-

dané smlouvy. Poživatel také nese náklady, bez nichž by

ne ze služebnosti oprávnění užívat věc pro svou potřebu

se nedosáhlo plodů a užitků, které jsou tvořeny všemi ná-

a u fyzické osoby také pro potřebu své domácnosti. Roz-

klady, které vyvstanou v souvislosti s provozem věci.

sah služebnosti, kterým je oprávněný omezen, je pak pouze povinností nenarušovat podstatu užívané věci, tzn. věc

Poživatel je povinen ke správě a údržbě věci a to s cílem

měnit, rozšiřovat ji, měnit její účel. Typicky bude služeb-

udržet věc ve stavu, ve kterém ji převzal. V případě sporu

nost užívacího práva zřizována k  nemovitosti. NOZ však

a nemožnosti prokázání v jakém stavu se věc nacházela

nebrání tomu, aby byla zřízena k  věci movité. Součástí

při převzetí poživatelem, se uplatní vyvratitelná domněn-

služebnosti je pak také brát z  věci plody a  užitky, avšak

ka podle ustanovení §  1292 NOZ, že byla věc způsobilá

pouze k potřebě své, případně své rodiny, není oprávněn

k  řádnému užívání. Poživatel také hradí náklady spojené

tyto plody a užitky dále prodávat.

s obvyklým udržováním věci, včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám. V případě že poživatel na svůj

Změna potřeb fyzické či právnické osoby nevede k auto-

náklad věc účelně zlepší, je vlastník povinen mu nahra-

matickému rozšíření předmětu služebnosti, kdy je třeba tě-

dit náklad stejně jako nezmocněnému jednateli.27 Pokud

mito potřebami chápat potřeby, které mohou být rozumně

se i  přes dodržení všech povinností ze strany poživatele

předpokládány v době zřízení služebnosti. V zájmu přede-

zmenší hodnota věci, nenese za to poživatel odpovědnost.

jít pozdějším sporům, však lze doporučit přesným způsobem vymezit rozsah a obsah služebnosti.

Vlastník služebné věci může po upozornění poživatele provést na svůj náklad stavební práce, které musí být

Pokud si strany nedohodnou jinak při zřízení služebnosti,

nutně provedeny, a které byly zapříčiněny náhodou nebo

musí oprávněná osoba při svém užívání akceptovat stav

stářím stavby. Poživatel je pak povinen zaplatit vlastníko-

věci a případně jiné závazky věc zatěžující, které zde exis-

vi úplatu, která odpovídá míře zlepšení požívání.28 Pokud

tovaly ke dni zřízení užívacího práva.

poživatel vlastníka upozorní na nutnost oprav a ten přesto opravy neučiní, je poživatel oprávněn opravy provést na své náklady, tyto však nemůže požadovat ihned po provedení oprav, ale smí se jich domáhat až po skončení požívání. Vlastník je také oprávněn provádět na věci i jiné než

26 Sedláček, J., Rouček, F., Komentář k československému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi, Praha, V. Linhart, 1935.

27 Ustanovení § 3006 a následující NOZ. 28 Ustanovení § 1289 NOZ.

11

nezbytně nutné stavební práce, tímto však nesmí způsobit

s přihlédnutím k hodnotě, kterou uživatel nebo poživatel

poživateli újmu v rozporu s jeho požívacím právem. Pokud

ztrácí spolu se svým právem.

je takováto újma poživateli způsobena, je vlastník služebné věci povinen nahradit poživateli celou škodu.

Zřízené služebnosti není možné ze strany vlastníka jednostranně vypovědět. V ustanovení § 1296 NOZ tak dává

Při skončení požívání náležejí neoddělené plody vlastníko-

vlastníkovi věci jedinou výjimečnou možnost, kdy a za ja-

vi služebné věci. Vlastník je však povinen nahradit poživa-

kých podmínek tak může učinit.

teli, co na ně vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli ve smyslu ustanovení § 997 odst. 1 NOZ.29 Podle NOZ

SLUŽEBNOST BYTU

má poživatel také nárok na jiné požitky jako např. úroky,

NOZ upravuje speciální osobní služebnost bytu, kdy zákon

nájemné apod., podle toho jak dlouho požívání trvalo.

předpokládá, že pokud není dohodnuto jinak, je tato služebnost zřízena jako služebnost užívací. Toto nevylučuje,

SPOLEČNÁ USTANOVENÍ

aby byla zřízena jako služebnost požívací. Podle charakte-

Užívací nebo požívací právo může být zřízeno také k vě-

ru služebnosti bytu, se bude tento právní vztah dále řídit

cem, které jsou svým charakterem zuživatelné. Za tako-

s přihlédnutím k úpravě užívací nebo požívací služebnosti.

vých podmínek je zřejmé, že oprávněný nemůže být schopen vrátit věc ve stejném stavu, v jakém ji přebral, právě

Vlastník nemovitosti může s jejími nezatíženými částmi li-

z důvodu jejího zužitkování a je tedy povinen vrátit vlastní-

bovolně nakládat, pronajmout je, zatížit je či s nimi jakkoliv

kovi stejný druh věci ve stejném množství.

nakládat. Toto neomezené právo vlastníka se však vztahuje pouze na ty části domu, které nejsou zatíženy slu-

Pokud je užívací nebo požívací právo zřízeno k jistině ulo-

žebností bytu, avšak toto nakládání nesmí rušit výkon práv

žené na úrok, čímž může být jakákoliv zuživatelná věc,

ze služebnosti bytu. Vlastník bytu také nesmí být omezen

která nese pravidelný výnos (např. pohledávka vůči bance

v možnosti dohledu nad nemovitostí.

ze smlouvy o  účtu), má oprávněný ze služebnosti nárok nakládat pouze s  úrokem z  jistiny, ne však s  jistinou samotnou. O tom, jak má být s jistinou naloženo, rozhodují

REÁLNÁ BŘEMENA

oprávněný z práva požívat nebo užívat a věřitel. Pokud se

Reálná břemena patří mezi věcná práva k věcem cizím. Re-

nedohodnou, rozhodne na návrh soud.

álná břemena na rozdíl od služebností, které jsou charakterizovány pasivitou, jsou charakterizovány aktivní povin-

V případě, že je předmětem práva požívat nebo užívat po-

nost vlastníka něco plnit vůči osobě oprávněné z reálného

hledávka, která dospěje před skončením požívání, je dluž-

břemene. Vlastník zatížené věci je pak povinen něco ko-

ník povinen plnit společně věřiteli a  také poživateli. Spl-

nat nebo dávat tzn. poskytovat peněžité nebo nepeněžité

něním nezaniká samotné právo požívat či užívat a věřitel

plnění. Osobou oprávněnou z  reálného břemene může

a oprávněny jsou povinni se dohodnout, jak dále nakládat

být jak fyzická tak právnická osoba. Vlastník zatížené věci

s jistotou. V případě prodlení dlužníka je k žalobě na spl-

se tak dostává do postavení dlužníka a osoba oprávněná

nění dluhu oprávněn jak věřitel, tak oprávněný.

do pozice věřitele. Důvodová zpráva k NOZ uvádí, že „nebude-li plněno, transformuje se právo z reálného břemene

Ustanovení §  1296 NOZ pak řeší situaci zajištění věci.

v substituční oprávnění na peněžitou náhradu, pro niž je

Vlastník věci se není oprávněn domáhat zajištění služeb-

možné vést výkon rozhodnutí nebo exekuci na zatíženou

né věci, pokud věci nehrozí zhoršení či zničení, a to ať už

nemovitou věc obdobně jako při zástavním právu“. Zatíže-

neplněním povinností oprávněného nebo náhodu. V  ta-

ná věc pak slouží k zajištění splnění povinnosti ze strany

kovém případě musí škoda reálně hrozit, nestačí pouze

jejího vlastníka. Při převodu zatížené věci přechází toto za-

hypotetická možnost, avšak zákon nevyžaduje, aby ke

tížení na jiného vlastníka, tak jak je u věcných práv obvyklé.

škodě již muselo dojít. Pokud při reálně hrozící škody na věci uživatel nebo poživatel neposkytne jistotu, může se

Reálným břemenem lze zatížit pouze věci zapsané do ve-

vlastník domáhat vydání věci, je však povinen uživateli

řejných seznamů především tedy pozemky a stavby, které

nebo poživateli poskytnout odbytné, jehož výše se určí

nejsou součástí pozemku. Reálným břemenem může být také zatížena celá věc, která je předmětem spoluvlastnictví, v takovém případě se uplatní ustanovení § 1127 NOZ,

29 Ustanovení § 997 odst. 1 NOZ „Poctivému držiteli se hradí nutné náklady, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i  náklady vynaložené účelně a  zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu. Náhrada náleží do výše přítomné hodnoty, pokud ta nepřevyšuje náklady skutečné.“

12

podle něhož jsou spoluvlastníci povinni plnit povinnost z reálného břemene společně a nerozdílně. NOZ ve svém ustanovení § 1303 odst. 1 stanoví, že týmž reálným břemenem může být zatíženo více věcí.

Vzhledem k  faktu že zatížená věc má funkci zajišťovací

SHRNUTÍ

k povinnosti plnit, měly by výnosy ze zatížené věci dosa-

Věcná břemena doznala s novou soukromoprávní úpravou

hovat alespoň takové výše, že se budou nejméně rovnat

značných změn a přiblížila se tak k úpravě rakousko-uherské

výši plnění, na které má oprávněný nárok. Pro plnění z re-

a později prvorepublikové, tato svým charakterem navazuje

álného břemene bude mít zpravidla opakující se charakter,

na klasickou úpravu římskou. Tento návrat ke klasické kon-

avšak není vyžadováno, aby jednotlivé dílčí plnění byly

cepci, lze zhodnotit jako krok ku prospěchu, kterým se při-

stejné či pravidelné.

bližujeme úpravě běžné v západoevropských zemích. Mohli bychom možná vytknout místy přílišný formalismus úpravy,

Strany si mohou zřídit reálné břemeno jako časově neo-

který se až příliš vrací k  prvorepublikovému znění zákona.

mezené, v takovém případě ale musí být reálné břemeno zřízeno jako vykupitelné a podmínky pro tento výkup musí

Za zásadní však považujeme návrat k  širší koncepci

být předmětem této dohody a musí tedy být známy ještě

a  úpravě reálných břemen, která může zásadním způ-

před zřízením reálného břemene.

sobem ovlivnit praktickou použitelnost tohoto institutu, zvláště pak možnost, aby oprávněnou osobou byla práv-

Podle ustanovení §  1305 NOZ platí, že pokud se reálné

nická osoba, ne pouze osoba fyzická, a v neposlední řadě

břemeno zřizuje právním jednáním, pak vzniká až zápisem

díky změně právního chápání věci, možnost zatížit také

do veřejného seznamu. Samotné reálné břemeno může

věci nemovité a dokonce věci které nemohou být fyzicky

být zřizováno smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo

ovládána, tedy práva.

také jednostranným úkonem, kdy ho vlastník věci zřídí ve prospěch jiné své věci. Pokud reálné břemeno záleží v opakovaném plnění, jedno z  těchto dílčích plnění nebude splněno a  po jeho splat-

JUDr. Gabriel Achour

nost přitom přejde věc na jiného vlastníka, může se osoba

T +420 270 006 111

oprávněna domáhat plnění pomocí žaloby vůči původnímu

F +420 270 006 122

vlastníkovi zatížené věci, za trvání jehož vlastnictví pohle-

E [email protected]

dávka dospěla, nebo se může domáhat po novém vlastníkovi uspokojení z hodnoty věci, nemůže se však na novém vlastníkovi domáhat toho konkrétního plnění, na nějž měl

Dalibor Trojek

nárok před přechodem vlastnických práv k zatížené věci.

T +420 270 006 111 F +420 270 006 122

NOZ ve svém ustanovení § 1307 odst. 1 poskytuje opráv-

E [email protected]

něnému ochranu, když vlastníkovi zatížené věci ukládá povinnost zdržet se čehokoliv, čím by došlo ke zhoršení zatížené věci, a to k újmě oprávněné osoby. Můžeme tedy dovozovat, že pokud by zhoršení věci nemělo žádný vliv na oprávněnou osobu, pak může dojít ze strany vlastníka k určitému zhoršení věci. Vzhledem k zajišťovacímu charakteru zatížení věci, je toto v praxi těžce představitelné. Pokud hodnota reálného břemene nedosahuje hodnoty plnění, k němuž je vlastník věci zavázán, a to ať už na základě zavinění vlastníka zatížené věci nebo pro nedostatek, který vyjde najevo později po zřízení reálného břemene, pak se může oprávněný domáhat po vlastníkovi nápravy ve formě složení jistoty, nebo jiným způsobem, který zajistí, že nedojde ke zmenšení zajišťovací funkce reálného břemene tedy například zatížením další věci stejným reálným břemenem. Zákon nestanoví pro zánik reálných břemen žádný speciální režim a plně na něj aplikuje ustanovení o zániku služebností.

13

Achour & Hájek s.r.o. Kaunický palác, Panská 7, 110 00 Prague 1, Czech Republic | Tel.:  +420 270 006 111 | Fax:  +420 270 006 122 | www.achourhajek.com Tato publikace je vydána advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. a je určena zejména pro klienty Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. Žádná část této publikace nepředstavuje právní stanovisko a  nelze ji vykládat jako poskytování právních nebo jiných poradenských služeb ze strany Achour & Hájek s.r.o. nebo jejích partnerů nebo spolupracujících osob nebo jakýchkoliv autorů. Achour & Hájek s.r.o. neodpovídá za aplikaci stanovisek nebo názorů vyjádřených v této publikaci na jakýkoliv konkrétní právní případ. Achour & Hájek s.r.o. udržuje databázi obchodních kontaktů za účelem rozšíření a zlepšení služeb svým klientům. Informace týkající se těchto kontaktů jsou užívány pouze pro vnitřní potřebu Achour & Hájek s.r.o. Pokud je jakýkoliv kontaktní údaj týkající se Vaší osoby nesprávný nebo pokud si nepřejete nadále zasílat publikace Achour & Hájek s.r.o., oznamte nám prosím tuto skutečnost na následující adresu: [email protected].

www.achourhajek.com © Achour & Hájek s.r.o. 2014. Veškerá práva vyhrazena.