toelichting o De toelichting is geactualiseerd wat betreft status (vastgesteld bestemmingsplan) en een beschrijving van de procedure (terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan); o Er is een bijlage toegevoegd (deze Nota van Zienswijzen).
SAB
8
Aan het college van B&W en de gemeenteraad van de gemeente Schagen Postbus 8 1740 A A SCHAGEN Schagen, 30 april 2 0 1 3 Betreft: zienswijze ontwerpbestemmingsplan 'Woongebieden, kern Schagen'
Geachte leden van het college en van de gemeenteraad, Hierbij dien ik een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan 'Woongebieden, kern Schagen' dat van 21 maart 2 0 1 3 tot en met 1 mei 2 0 1 3 ter inzage is gelegd. 1.
Op 31 december 201 2 diende ik een inspraakreactie in op het voorontwerp van dit bestemmingsplan. In de 'Nota inspraak en overleg' d.d. 15 februari 2 0 1 3 werd gemeld dat mijn reactie leidde tot aanpassing van het bestemmingsplan (punt 2 . 6 , p. 7/8). Er werd niet aangegeven welke aanpassingen dat zijn. Dat leidt tot uitgebreid zoeken naar de verschillen tussen het voorontwerp en het ontwerp met als risico dat wijzigingen die als gevolg van mijn reactie zijn aangebracht, niet worden opgemerkt. Ik behoud mij dan ook het recht op aanvullingen op deze zienswijze voor. Waarom maakt de gemeente er zo'n zoekplaatje van?
2.
Een wijziging is dat het gebied ter grootte van het inpassingsplan Watermolen 24 nu uit het ontwerpbestemmingsplan is gehouden. De omvang van dat inpassingsplan is echter groter dan de 'kavel De Leeuw' waarop de ontwikkelingslocatie is gepland. Er is ook een deel van het huidige gemeentegroen in die ontwikkelingslocatie opgenomen. Daardoor sneuvelt in dit ontwerpbestemmingsplan ongemerkt de bescherming van een deel van het huidige openbaar groen. Waarom is het uitgangspunt 'De huidige situatie is leidend' (Nota Inspraak en Overleg, p. 8) hier geschonden?
3.
Een ander gevolg van het feit dat het inpassingsplan uit het ontwerpbestemmingsplan is gehaald, is dat voor dit gebied - totdat de lopende inpassingsprocedure is afgerond - nog de oude bestemmingsplanregels (Waldervaart/Molenweg) blijven gelden. Dat lijkt in strijd met de doelstellingen 'goed beheer en conservering van bestaande situaties' en 'uniformiteit in de bestemmingsplannen brengen' (Startnotitie p.2). Waarom maakt de gemeente een bestemmingsplan voor geheel Schagen, behalve voor een klein gebied rond Watermolen 24?
4.
Het ontwerpbestemmingsplan wijkt op enkele belangrijke punten af van het voorontwerp: Parkeerplaatsen mogen worden aangelegd in 'Groen', na een omgevingsvergunning door B&W (Regels, art. 9.4.1.). Openbaar groen kan zo eenvoudig worden opgeofferd voor parkeerplaatsen. Is dat wenselijk? Elke bestemming Groen, Verkeer of Verblijfsgebied mag - indien B&W dat toestaan worden gewijzigd in Tuin of Wonen (Regels, art. 9.5). Elke Schagenaar die nu een perceel Groen, Verkeer of Verblijfsgebied in zijn omgeving heeft, moet zich dus afvragen of daar wellicht binnenkort toch gebouwd gaat worden. Wil de raad de bevoegdheid om zo ingrijpend af te wijken van het bestemmingsplan delegeren aan B& W?
Ik herhaal hierbij de door mij in de inspraakreactie geuite zorg dat dit ontwerpbestemmingsplan niet bijdraagt aan consistent bestuur omdat de regels en normen niet voor alle locaties in de kern van Schagen en daarmee voor alle inwoners hetzelfde zijn. Ook de verruiming van de ontheffingsmogelijkheden voor bouwen in openbaar groen is naar mijn mening zeer ongewenst. Met vriendelijke groet,
J . van der Oord - Postma Korenmolen 53 1742 KJ SCHAGEN
N o t i t i e
Afstoten
kleinschalig
Gemeente Schagen Raadsbesluit van 30 november 1999
Notitie
Afstoten kleinschalig groen In de aanbiedingsbrief 1999 onder punt d. op blz. 10 heeft u te kennen gegeven een notitie op te laten stellen waarin de mogelijkheid wordt aangegeven kleinschalig groen af te stoten. Uitgangspunt moet hierbij zijn: verkoop I in gebruik geven, tenzij Naar aanleiding van deze opdracht doe ik u hierbij de notitie toekomen met de mogelijkheden en de randvoorwaarden waaronder kleinschalig groen kan worden afgestoten. Het doel hierbij is: a. Tegemoetkomen aan wensen van bewoners. b. Verhogen van betrokkenheid van bewoners bij een woonomgeving (buurtbeheer). c. Inkomstenverwerving voor de gemeente. Met foto's worden de situaties, standpunten en randvoorwaarden toegelicht. Tevens is een voorbeeldtekening bijgevoegd. Deze notitie kan tevens als toetsingskader dienen voor al het openbaar groen dat momenteel illegaal in gebruik is. Naar aanleiding hiervan kan alsnog het gebruik worden gelegaliseerd of indien niet aan de voorwaarden wordt voldaan ongedaan gemaakt. Mogelijkheden: Bij mogelijk af te stoten openbaar groen kan worden gedacht aan snippergroen en kleinschalige afschermende beplanting grenzende aan ruinen en erven, zoals: Ê ŕ f l i
ìí
Een groenstrook tussen weg/trottoir en voortuin.
v.
Plantenbak voor bergingen aan de wegzijde
r
l
Groenstrook langs de zij grens van kop woningen
2
Op de situatietekening zijn tevens als mogelijke locaties aangegeven: » Groenstrook tussen twee erfgrenzen (situatie A) » Groenstrook tussen achtergrens en openbare weg (situatie B) Randvoorwaarden Aan het afstoten van kleinschalige groenstroken moet in een aantal gevallen beperkende voorwaarden worden verbonden. Hierbij geldt als algemene voorwaarde voor alle af te stoten groenstroken dat: a. Zich hierin geen kabel- en leidingtracé mag bevinden. Dit naar aanleiding van de hierover op landelijk niveau gemaakte afspraken met nutsbedrijven dat deze tracés zich in de openbare ruimte moeten bevinden. b. De in de af te stoten groenstroken aanwezige bomen gehandhaafd büj ven wanneer deze bomen naar het oordeel van de gemeente een bijdrage leveren in de bomenstructuur, beeldbepalend zijn of van bijzondere waarde. c. Afstoten van deze groenstroken mag stedenbouwkundig geen aanleiding geven tot ongewenste situaties. Openbaar groen dat niet voor afstoting in aanmerking komt is: a. Wijk- en buurtgroen aangezien dit groen van algemeen (recreatief)belang is en zorg draagt voor ruimtelijke werking binnen de stedelijke bebouwing. Wel kan worden overwogen of binnen buurtbeheer in de toekomst een medegebruik door gezamenlijke buurtbewoners mogelijk is. b. Groen dat een onderdeel uitmaakt van de groene hoofdstructuur of afschermende stadsrandbeplanting. Wegens het feit dat aan bewoners van woningen met kopgevels die aansluiten op groen zoals hierboven onder a. en b. genoemd doorgaans overpad moet worden verleend voor het wassen van ramen in de kopgevels of onderhoud aan de woning, wordt hierop een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering betreft een strook van 1,50 meter, die alsdan voor verkoop in aanmerking komt.
x
fes
i IV»
i 5
Ié*
İ
-T-: .-^
In afgestoten openbaar groen gehandhaafde structuurbomen
Een groenstrook tussen weg/trottoir en voortuin kan zonder nadere voorwaarden worden afgestoten. '- * -. rľV
i-
i m
—i
I
i
i
-
rjľ'i
Ook plantenbakken voor bergingen kunnen geheel worden afgestoten. Wel moet de verkeersremmende of-begeleidende functie gehandhaafd blijven. Groenstroken langs de zijkant en achterzijde van de woningen of erven kunnen worden afgestoten met uitzondering van een strook langs de openbare weg. Deze strook zal in zijn algemeenheid 2 meter bedragen en eigendom blijven van de gemeente. In uitzonderingssituaties zal een kleinere maat toegestaan worden. Met de volgende fotoreportage worden de mogelijkheden en de gewenste en ongewenste situaties verduidelijkt.
5
7 'ŭ
m
m
S í 1
í
Ongewenste situatie
4
Zo is het wel acceptabel
Dit kan echter alleen op basis van vrijwilligheid
I
De ideale situatie Maar het kan ook wat minder
St*
1
i
ř
•i
Hier kan een brede strook worden afgestoten Voldoende zelfs voor een carport
Een strook van 1 á 2 meter is ruim voldoende voor een groene aankledmg
a
mm
:
Kid
r mm
:
1
Op een strook van nog geen meter breed kan zei ís voldoende afschertoäŔÿ en aankleding wordenverJcre^en
m
- -w
....
3r"
Aankledend of afschermend groen met een diepte van meer dan twee meter geeft vaak aanleiding tot clandestien storten van vuil- en grond Samenvattend kan worden gesteld dat de volgende kleinschalige groenstroken, mits aan de algemene randvoorwaarden wordt voldaan, kunnen worden afgestoten: a. Groenstroken tussen voortuinen en openbare weg. b. Groenstroken langs de zijkanten en achterzijde van woningen en erven tot maximaal een strook van 1 á 2 meter langs de openbare weg. c. Groenstroken die aan weerszijden worden begrensd door particuliere tuinen of -erven. d. Plantenbakken voor bergingen aan de wegzijde. Wel moet de verkeersremmende of -begeleidende functie gehandhaafd blijven. De verkoop í verhuur van kleinschalig groen heeft als consequentie dat doorgaans het gedeelte openbaar groen, dat voor afscherming en aankleding gehandhaafd moet blijven, moet worden gerenoveerd. Dit omdat de aanwezige beplanting in het resterende openbaar groen onvoldoende afscherming biedt ten opzichte van de particuliere afscheiding op de nieuwe erfgrens. In de wijken Groeneweg en Waldervaart moet deze renovatie in de komende jaren in veel gevallen toch al plaats vinden. Wijze van afstoten Het afstoten van openbaar groen kan op verschillende wijze plaatsvinden, te weten: a. verkopen b. verhuren c. ingebruikgeven "om niet" d. medegebruik
Ad. a. Het verkopen van gronden langs erven van particuliere eigenaren zal over het algemeen voor de belanghebbende particuliere eigenaar het meest interessant zijn aangezien hierdoor waardevermeerdering van hun eigendom en vermimingsmogelijkheid van bebouwing optreedt. Anders is het met gronden langs woningen en erven van woningcorporaties. Naar verwachting zullen deze organisaties over het algemeen geen belangstelling hebben om extra grond t.b.v. tuinen, etc. aan te kopen. Ad. b. Het verhuren is voor zowel huiseigenaren als voor huurders een goed uitvoerbare optie. Het nadeel van deze optie is, dat er voor de gemeente veel administratief werk ontstaat door het jaarlijks innen van de huurpenningen. Voor huurwoningen van woningcorporaties kan dit mogelijk voor een belangrijk deel worden ondervangen door met de verhuurder een afspraak te maken de individuele verhuur via hun corporatie te laten lopen. Ad. c. Het "om niet" ingebruikgeven kan tot gevolg hebben dat er ongewenste (clandestiene) bebouwingen ontstaan op deze ingebruikgegeven gronden. Tevens is het risico aanwezig dat te zijner tijd de gronden door de gebruiker als eigendom wordt geclaimd. Ad. d. Medegebruik is een vorm die snel tot ongewenste situaties kan leiden doordat de bewoner geneigd zal zijn om het medegebruik om te vormen tot alleen gebruik met ongewenste effecten als afscherming en bebouwing. Uiteraard kan voor zowel het medegebruik als voor het "om niet" ingebruikgeven nadere voorwaarden van toepassing worden verklaard. Controle op naleving van deze regels zal mijns inziens echter een moeilijke zaak zijn. Van bovengenoemde mogelijkheden zijn mijns inziens voor beide partijen verkoop of verhuur de meest wenselijke opties. Voor de eigenaar geeft de uitbreiding door aankoop een meerwaarde van zijn pand en is conform de ontwerp-nota 'Tuinen en erven bebouwd en onbebouwd" doorgaans een verruimingsmogelijkheid voor bebouwing aanwezig. Voor de bewoner die niet kan kopen omdat hij geen eigenaar is van het perceel is huren aantrekkelijk omdat hij of zij hierdoor de volledige beschikking krijgt over een stuk grond dat naar eigen inzicht kan worden ingericht. Voor de gemeente hebben deze opties als voordeel dat uit de verkoop en de verhuur inkomsten ontstaan. Uit deze inkomsten kunnen de kosten voor onder andere de renovatie van het resterende openbaar groen worden gedekt. Verkoop- verhuurprijs
Door aankoop van openbaar groen ontstaat er voor de eigenaar een meerwaarde van zijn pand. Hoe hoog de meerwaarde is, is afhankelijk van de uitbreiding van de bebouwingsmogelijkheid. Gelet op de ontwerp-notitie "Tuinen en erven bebouwd en onbebouwd" is deze mogelijkheid in bijna alle gevallen aanwezig. TJc stel daarom voor om de verkoopprijs van het groen vast te stellen op f 125. — per vierkante meter. Consequenties
Voor het omzetten van de vigerende bestemming (openbaar) groen in tuinen en erven is voor elke aanvraag een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk, c.q. moet er een planologische-procedure ex artikel 19a worden gevolgd.
9
Hoeveelheid af te stoten openbaar groen Hoeveel kleinschalig groen werkelijk kan worden afgestoten is op dit moment niet bekend. Ook over het aantal percelen dat in aanmerking zou kunnen komen voor het ingebruiknemen van openbare groen is geen duidelijkheid. Evenmin is bekend hoe groot werkelijk de belangstelling onder de burgers is om groen aan te willen kopen of te willen huren. Het afstoten van kleinschalig groen zal naar verwachting geleidelijk plaats vinden. Ik verwacht daarom dat dit voorlopig geen invloed zal hebben op de personeelsbezetting van de Onderhoudsdienst. Conclusie: a. Het is mogelijk om onder bepaalde condities kleinschalig groen, grenzende aan tuinen en erven, af te stoten. b. Voor particuliere eigenaren zal aankoop van deze groenstroken de optimale optie zijn. c. Groenstroken grenzende aan gronden van woningcorporaties zullen naar verwachting eerder voor verhuur in aanmerking komen, tenzij de corporatie wenst aan te kopen. d. Ingebruikgeven "om niet" of medegebruik houdt hetrisicoin zich van in bezit nemen, met daaraan gekoppeld het ontstaan van ongewenste (clandestiene) bebouwing en afzettingen en wordt daarom niet aanbevolen. e. Verkoop en verhuur brengen tevens met zich mee dat de kosten van koop- en huurakte en het renoveren van het resterende openbaar groen wordt gedekt. f. Het hiervoor in aanmerking komende openbaar groen verkopen tegen een prijs van f 125. - per vierkant meter. Hierdoor wordt een reële prijs betaald ten opzichte van de meerwaarde die ontstaat door de aankoop van openbaar groen. g. Door het afstoten van openbaar groen en daarmee gepaard gaande vergroting van tuinen en erven wordt vooruitgelopen op de toekomstige herziening van het bestemmingsplan. Met het oog hierop zal voor elke aanvraag een vrijstellingsprocedure ex artikel 19a WRO moeten worden gevolgd.
Schagen, 1 april 1999
10
mr
GROENBELEIDSPLAN
SCHAGEN /\pril
2003
í
IHilHll
-
te
5
- .
r'ř-
E
BTL. Advjes
Groenbeleidsplan Schagen
BTL Advies
