BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN. Pagina 1 van 41

BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Pagina 1 van 41

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Ingebrachte zienswijzen op het conceptadvies Erfpachters

Datum

1. 2.

05-03-2013

3. 4. 5. 6. 7. 8.

9. 10. 11.

Van Donselaar, Recrea Terschelling Stichting Beheer Erfpacht Duinkersoord en Vliepark, Stichting Beheer Erfpacht Ankerplaats en Vereniging van Eigenaren van zomerhuizen De Kaap Kees Smit, Texel Vereniging van Terschellinger Erfpachters (VTE) aanvulling Mr De Geer Erfpachters Midsland-Noord Terschelling aanvulling Mondelinge zienswijzen diverse erfpachters bijeenkomst Zwolle Gerrit Bakker, Havenweg 16C Vlieland Stichting Erfpachters Texel (SET) aanvulling van Harry Wuis tweede aanvulling van Harry Wuis H.I. Kuper, De Koog, Texel Jord Stam, Landerummerheide, Terschelling Jaap van der Horst, Texel aanvulling

12-03-2013 17-03-2013 21-03-2013 05-04-2013 21-03-2013 26-03-2013 22-03-2013 23-03-2013 25-03-2013 26-03-2013 27-03-2013 25-03-2013 26-03-2013 23-03-2013 19-04-2013

Stakeholders 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Waarderingskamer Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) Federatie Particulier Grondbezit (FPG) en Natuurmonumenten Stichting Erfpachters Natuurmonumenten (SENM) Nederlandse Vereniging van Erfpachters (NLVE) Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) RICS VBO

25-03-2013 26-03-2013 26-03-2013 26-03-2013 26-03-2013 26-03-2013 27-03-2013 02-04-2013

Geen zienswijzen stakeholders: NVM, ASR Vermogensbeheer, De 12Landschappen, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis. Staatsbosbeheer 20.

Staatsbosbeheer

11-04-2013

Pagina 2 van 41

Beantwoording zienswijzen 1.

Van Donselaar, Recrea Terschelling

1.1

Vaste correcties bij recent gerenoveerde/verbouwde woningen

Bij de bepaling van de marktwaarde van het gehele object (grond en opstal samen) in vol eigendom wordt meegewogen of een woning recent is verbouwd of gerenoveerd. De investeringen van de erfpachter in de erfpachtzaak worden in de door de commissie gehanteerde methode meegenomen. 1.2

VvE´s

Aan de VvE´s wordt in het definitieve advies nadere aandacht besteed. 1.3

Aanbieding als geheel of op individuele basis

Aan de problematiek van de appartementsrechten wordt, zoals hiervoor sub 1.2 is aangegeven, in een apart hoofdstuk aandacht besteed. Daarbij komt ook de juridische vormgeving van de aanbieding aan de orde. 1.4

Verschillen bij vergelijkbare woningen op variabele perceel oppervlakten (afstemmingsproblematiek)

Bij de te taxeren percelen zijn duidelijk homogene types te onderscheiden. Dat betreft de contractvormen, de ligging en het volume van de bebouwing. Het is raadzaam homogene complexen door een taxateur of één en dezelfde commissie te laten taxeren. Deze kan een of enkele modeltypen waarderen en de waardemutatie voor de beperkte verschillen in terreingrootte of bij de opstallen per individueel object aanbrengen. De nuancering van een reeds vastgestelde “standaardwaarde” levert verdere efficiëntie op. Afstemming is ook op zijn plaats bij panden en parken, die niet vrijwel identiek zijn, maar waar het verschil in waarde in een logische verhouding dient te liggen tot de uitkomsten van andere taxaties. 1.5

Vervangingswaarde correcties

Bij het splitsen van de marktwaarde van de gehele zaak in volle eigendom over de component grond en de componenten opstal, tuininrichting en bouwrijp maken, moet in de AGQ-methode het actuele waardeaandeel van het gebouw worden bepaald. Deze actuele waarde wordt verkregen door de kosten van herinvestering - de vervangingswaarde - te verminderen voor veroudering. Deze veroudering, door taxateurs ook wel aangeduid als afschrijving of slijtage, heeft een technische en een functioneel aspect. De veroudering moet idealiter worden bepaald vanuit de positie van een eigenaar of koper: welk waardeverschil (bijvoorbeeld bij het doen van een bieding) maakt deze tussen een bestaande (te taxeren) en een nieuwe (identiek gereconstrueerde) woning. De commissie wijst erop dat dat een andere benadering is dan de boekhoudkundige benadering die de commissie wel eens aantreft, waarbij een opstal over een zekere levensduur wordt ‘afgeschreven’. ‘De markt’ houdt wel degelijk rekening met enig verschil in waarde tussen een bestaande en een nieuwe woning: een bestaande, gedateerde, niet geïsoleerde woning is minder waard dan een nieuwe woning, maar niet op een boekhoudkundige wijze. De markt laat bij bestaande opstallen zien, dat door goed onderhoud en tijdige renovaties de waarde slechts een beperkt verschil laten zien ten opzicht van de herbouwwaarde. Er geldt een uitzondering, indien onderhoud en tijdige renovatie achterwege zijn gebleven. Dat geldt als een uitzondering op bovengenoemde regel van een beperkte correctie op de vervangingswaarde, die de taxateur naar voren dient te laten komen in zijn berekening. Om dit te benadrukken heeft de commissie enkele handvaten voor de correctie opgenomen in de taxatierichtlijnen.

Pagina 3 van 41

2.

Stichting Beheer Erfpacht Duinkersoord en Vliepark, Stichting Beheer Erfpacht Ankerplaats en Vereniging van Eigenaren van zomerhuizen De Kaap

2.1

Parken met ondererfpachters

Aan de parken met ondererfpachters wordt in een apart hoofdstuk aandacht besteed, dat later – bij wijze van aanvulling - aan het advies zal worden toegevoegd. De commissie is overigens van mening dat het niet op haar weg ligt om te bepalen of Staatsbosbeheer een collectiviteitskorting met de beheerorganisaties van parken moet overeenkomen, omdat zij kosten zou kunnen besparen in geval van bulktransacties. Een dergelijke collectiviteitskorting past niet bij de uniforme waardebepalingsmethodiek, die de commissie voor ogen heeft. Het staat de beheerorganisaties uiteraard vrij om over een eventuele korting met Staatsbosbeheer in gesprek te gaan. 2.2

Rekenvoorbeelden

De commissie heeft goede nota genomen van het verzoek om met zo veel mogelijk verschillende rekenvoorbeelden te werken en naar aangeleverde rekenvoorbeelden te kijken. Bij de totstandkoming van het definitieve advies is dat gebeurd. 2.3

Beheer parken

Binnen de kaders van het Verzoekdocument is voor de commissie de taak weggelegd om te adviseren over een waardebepalingsmethodiek voor de bloot eigendom ten behoeve van het te koop aanbieden en de verkoop van erfpachtpercelen aan de erfpachters van (recreatie)woningen door Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden. Ook over de uitvoering van die waardebepaling brengt de commissie advies uit. De opdracht reikt niet zó ver, dat de commissie zich moet uitlaten over de juridische en feitelijke inrichting van het toekomstig beheer van parken. De commissie kan de beheerorganisaties uitsluitend adviseren om hierover met Staatsbosbeheer èn de individuele ondererfpachters in overleg te treden. 2.4

Rol stakeholders

De commissie moet zich houden aan de in het Verzoekdocument neergelegde procedureafspraken. Onderdeel van die procedureafspraken is dat het conceptadvies ter consultatie wordt voorgelegd aan diverse “stakeholders”. De gedachte is dat het advies ook van belang kan zijn voor andere erfpachters en bloot eigenaars in vergelijkbare gevallen. Gelet hierop kan het nuttig zijn om de zienswijzen van relevante belangenorganisaties bij het advies te betrekken. 2.5

Betrokkenheid erfpachters Vlieland

De commissie is bekend dat (de vertegenwoordigers van) de erfpachters op Vlieland geen deel uitmaken van de commissie. De commissie ziet daarin ten aanzien van de inhoud van het advies geen bezwaar omdat zij zonder last of ruggespraak en zonder onderscheid naar persoon of eiland adviseert. 2.6

Niet bebouwbare grond die onderhoud en beheer vergt

Aan niet bebouwbare grond die onderhoud en beheer vergt, wordt aandacht besteed in twee onderdelen van het definitieve advies: bij de bespreking van de parken (zie hiervoor het antwoord sub 1.2) en bij de bespreking van de afstemmingsproblematiek (zie hiervoor het antwoord sub 1.4).

Pagina 4 van 41

2.7

Minderheids- en meerderheidsstandpunt

De commissie is erin geslaagd om in het definitieve advies een oplossing te formuleren voor het probleem van het minderheids- en meerderheidsstandpunt. 2.8

Onafhankelijkheid taxateur(s), acceptatie richtlijn

De taxatierichtlijnen moeten worden toegepast door de taxateur die de opdracht van Staatsbosbeheer aanvaardt. Taxateurs, die niet door Staatsbosbeheer worden benoemd, kunnen niet gebonden worden aan taxatierichtlijnen. Het is raadzaam dat deze taxateurs ook de richtlijnen in acht nemen. Het zou wenselijk zijn dat de taxateur namens Staatsbosbeheer ook het vertrouwen geniet van de erfpachters. Deze situatie zal in de praktijk wellicht moeilijk te verwezenlijken zijn. De taxateur namens Staatsbosbeheer dient onafhankelijk te zijn van Staatsbosbeheer en niet eerder een waardeoordeel te hebben afgegeven over het betreffende object. WOZ-taxateurs zijn hierdoor uitgesloten. Het staat een erfpachter vrij om al in een vroeg stadium een eigen tegentaxatie te laten uitvoeren. De onafhankelijk taxateur is lid van de NVM, VBO, NVR, RICS en/of VastgoedPro en gecertificeerd bij VastgoedCert of SCVM. In een driedeskundigentaxatie kan een taxateur niet optreden, indien deze daarvoor voor hetzelfde object een taxatie heeft uitgevoerd voor Staatsbosbeheer of de erfpachter. De onafhankelijkheid van de taxateur weegt zwaarder, dan zijn ervaringen op de Waddeneilanden. De deskundigen dienen tot een oordeel te komen, desnoods door middeling, waarbij de stem van de voorzitter voor twee geldt. De drie taxateurs kunnen niet worden verplicht om de richtlijn te accepteren. 2.9

Variabele vierkantemeterprijzen voor bebouwde grond meest zuivere taxatiemethode

Indien sprake zou zijn van taxatie van de marktwaarde van het gehele object (grond en opstal tezamen) in vol eigendom, zou de methode op basis van variabele vierkantemeterprijzen voor bebouwde grond bruikbaar zijn. Dit is echter geen allocatiemethode zoals die door de commissie wordt voorgesteld. 2.10

Referentietransacties Terschelling wel bruikbaar

Terecht wordt voorgesteld dat er wel referentietransacties beschikbaar zijn, maar deze hebben geen betrekking op de verkoop van bloot eigendom. 2.11

OGQ en AGQ

In theorie zijn er meerdere wijzen van allocatie: i. de residuele methode, in het advies AGQ genoemd (actuele grondquote); ii. de originele grondquote, ook genoemd de initiële verhouding, de OGQ; iii. prijsvergelijking met vergelijkbare bouwkavels gecorrigeerd voor de bebouwde staat van de grond belast met erfpacht en iv. statistische methode (lineaire regressie met factoranalyse). De commissie kiest voor toepassing van de beide eerste methoden. Aan de derde methode zijn nadelen verbonden, omdat de prijsvorming van bouwkavels een geheel eigen dynamiek kent en de reproductiekosten van bebouwde ondergrond niet te bepalen en/of op zijn minst discutabel zijn. De vierde methode was niet toepasbaar omdat niet kon worden beschikt over (NVM-)data. De AGQ en OGQ verschaffen elk langs een andere redenering een indicatie van de waardecomponenten die aan de met erfpacht belaste ondergrond en aan de opstallen, werken en beplantingen moeten worden toegerekend . De commissie overweegt dat aan toepassing van zowel AGQ als OGQ nadelen verbonden zijn, maar de commissie meent dat een combinatie van beiden evenwichtig en Pagina 5 van 41

rechtdoet aan de problematiek waarin een redelijke verdeling van de marktwaarde van de gehele zaak over de componenten grond en opstal is gezocht. Het belangrijkste sterk puntvan de AGQ is dat de waardeverdeling ziet op het heden, ten behoeve waarvan actuele data beschikbaar zijn die eenvoudig door de taxateur kunnen worden gebruikt. Een belangrijk zwak punt van de AGQ is dat de marktwaardeverandering van de gehele onroerende zaak (grond en opstal onlosmakelijk verbonden) geheel en uitsluitend tot uitdrukking komt in het aandeel grond – en wel op versterkte wijze omdat het waardeaandeel opstal een relatief constante factor is. Aldus wordt er minder rekening gehouden met de historische context en redelijkheid en billijkheid. De aan de AGQ ten grondslag liggende residuele benadering is alleen geëigend bij nieuwbouw, de markt werkt eenzijdig in het voordeel van de bloot eigenaar door in het aandeel dat aan de grondwaarde wordt toegekend, en kleine verschillen bij de vele aannames kunnen tot forse afwijkingen leiden. De voordelen van de OGQ zijn dat recht wordt gedaan aan de historische context.Dit is logisch verklaarbaar: het biedt inzicht in de situatie zoals die was toen partijen nog vrij tegenover elkaar stonden over de verhouding tussen de inbreng van de grondeigenaar en de investeringen van de erfpachter; hierna ontwikkelt zich alleen de waarde van het gehele object, de bebouwde met erfpacht belaste grond en de opstallen, werken en beplantingen. Een zwak punt van de OGQ is dat het een in de tijd vaste verdeelverhouding veronderstelt tussen enerzijds het waardeaandeel grond (en locatie) en anderzijds het waardeaandeel opstal, terwijl in erfpachtcontracten veelal facultatieve herzieningsmomenten nu juist worden ingebouwd omdat die verhouding niet een vaste is. Een nadeel van de OGQ is dat het achterhalen van gegevens uit het verleden problematisch kan zijn. Bij toepassing van het beginsel van hoor en wederhoor zouden veel ontbrekende gegevens alsnog boven water moeten kunnen komen. Slechts indien de gegevens over de eerste uitgifte niet zijn te achterhalen of indien de concrete verdenking bestaat dat de investeringen van de erfpachter en de grondwaarde tezamen niet de toenmalige marktwaarde reflecteren, dan zal de taxateur in het uiterste geval moeten uitwijken naar de eerstvolgende (geschikte) heruitgifte. Daarvoor kan ook reden zijn indien dat de som van de marktwaarde van de grond bij eerste uitgifte en de investering in de opstallen niet (controleerbaar) dezelfde is als de marktwaarde van de gehele zaak op het uitgiftemoment. Een gecombineerde toepassing van de AGQ en de OGQ wordt door de commissie voldoende valide geacht. De uitkomsten van twee allocatiewijzen zullen - zoals meer gebruikelijk in de taxatieleer – moeten worden verzoend. Binnen de commissie is nog opgemerkt dat de allocatie van de totale marktwaarde van het geheel, over enerzijds grond en anderzijds opstal, idealiter zou kunnen gebeuren door middel van een statistische methode. Indien de commissie had kunnen beschikken over voldoende (lees: grote aantallen) prijsreferenties (met eveneens voldoende objectkenmerken) had zij de grond/opstalallocatie wellicht verantwoord langs de weg van lineaire regressie kunnen laten plaatsvinden. De voor deze exercitie noodzakelijke data waren echter niet voorhanden, althans konden niet worden gebruikt voor dit doel. 2.12

Middeling taxaties

Zie hiervoor het antwoord sub 2.8. 2.13

Bruikbaarheid WOZ-taxaties

Op grond van de strekking van de opmerkingen concludeert de commissie, dat het gebruik van de WOZ-waarde meer positieve aandacht kan krijgen in het advies. De commissie acht de WOZ-waarde niet perfect, wel bruikbaar, mits actueel, definitief (geen beroep lopende) en kennelijk niet onjuist. De vraag of de WOZ-waarde wordt gebruikt behoort tot de competentie van de taxateur(s). Pagina 6 van 41

Normaliter vermeldt een taxatieverslag geen uitsplitsing naar de grondwaarde. Op de Waddeneilanden gebeurt dit soms wel. Deze uitsplitsing is onjuist en niet bruikbaar (zie: blz. 28 van het Advies). De deskundigen achten het ook de verantwoordelijkheid van de taxateur(s) om het bruto oppervlak de bruto inhoud van de opstallen te bepalen. De nauwkeurigheid van de WOZwaarde wordt vergeleken met de (mindere) nauwkeurigheid bij allocatie. Deze vergelijking gaat niet op, omdat het om wel en niet aan de markt gerelateerde zaken gaat. Opgekomen is de vraag op welke basis de taxateur de vervangingswaarde bepaalt. De WOZ-waarde is daarvoor niet bruikbaar. De vervangingswaarde is alleen aan de orde bij de toepassing van de AGQ. Taxateurs baseren zich bij de bepaling van de vervangingswaarde op data over bouw- en bijkomende kosten, die jaarlijks door diverse uitgevers gepubliceerd worden en stemmen deze af op de onderhavige situatie. De WOZ-waarde moet niet ongemotiveerd terzijde worden geschoven louter en alleen om te kunnen komen tot hogere taxaties. Dat zou volgens de commissie alleen kunnen indien de WOZwaarde objectief onjuist zou zijn. De WOZ-waarde is per definitie niet de marktwaarde. Dat komt onder andere door een aantal wettelijke ficties. Normalisering van de WOZ-waarde is altijd nodig vanwege de peildatum en de staat van onderhoud, die geen rol mag spelen bij het toedelen van een waardebestand aan de bebouwde grond. Als sprake is van een te hoge WOZ-waarde, dan is het raadzaam voor erfpachters om tijdig bezwaar te maken tegen de aanslag. 2.14

Referentietransacties eigendom

De waarde van de erfpachtzaak wordt verkregen door allocatie, door het toedelen van de marktwaarde van de gehele onroerende zaak ( grond en opstal samen) in verondersteld vol eigendom over de onderdelen ‘grond’ en ‘opstal’. De schatting marktwaarde van de gehele onroerende zaak beschouwt de commissie als een traditioneel taxatievraagstuk. Omdat het gaat om woningen zal een taxateur deze waarde schatten door middel van de vergelijkingsmethode. Hij zal referentietransacties zoeken die op zoveel mogelijk punten lijken op het te taxeren object. Bij voorkeur gaat het om recent tot stand gekomen transacties van woningen op eigen grond, van gelijke aard, grootte en ouderdom, met een vergelijkbare stand en ligging. Voor zover gevonden referentietransacties afwijken van het te taxeren object, zal de taxateur correcties doorvoeren. De taxateurs zijn zo te werk te gaan. De commissie wijst er hier op dat de vergelijking met referentietransacties van woningen op eigen grond vanzelfsprekend de voorkeur heeft boven vergelijking met woningen op erfpachtgrond. Indien van de laatste categorie (noodgedwongen) gebruik wordt gemaakt, moet de taxateur een correctie toepassen. De commissie wijst er voorts op dat in de “goede” markt vóór medio 2008 bij veel transacties weinig verschil leek te worden gemaakt werd tussen woningen op eigen grond en erfpacht. De markt leek in een bijzonder goede woningmarkt de invloed van erfpacht vaak te ontkennen. Dat werd geleidelijk anders in de jaren na 2008, met name door de huiver van financiers om erfpachtwoningen te financieren. De taxateurs zouden daar terdege rekening mee moeten houden bij het in aanmerking nemen van vergelijkingsreferenties. Een vergelijkbare opmerking wordt geplaatst bij het gebruik maken van WOZ-waarden als referentiemateriaal. Voorzichtigheid is geboden omdat deze niet transparant zijn en de WOZ-waarde (met de fictie van onbezwaarde, eigen, grond) is afgeleid uit erfpachttransacties. 2.15

Waddentoeslag

De Waddentoeslag speelt bij de allocatie, specifiek bij de vervangingswaarde een rol. De commissie heeft zich in het conceptadvies gebaseerd op enerzijds het Bouwkostenkompas, dat bij de kale bouwkosten uitgaat van 8% Waddentoeslag en anderzijds een opgave van een aannemer van 25%, waarbij een wat zwaarder gewicht werd toegekend aan het Bouwkostenkompas. Naar aanleiding van de zienswijzen is hernieuwd navraag gedaan. Voorts zijn er historisch ook opslagen van 25% bekend

Pagina 7 van 41

(Cobouwmagazine, 8 februari 1974). In het definitieve advies wordt een Waddentoeslag genoemd van 20% (Texel) tot 25% (Terschelling, Vlieland). 2.16

Hoeveelheid variabelen; verschillende verkoopprijzen voor bijna identieke percelen

Bij de te taxeren percelen zijn duidelijk homogene types te onderscheiden. Dat betreft de contractvormen, de ligging en het volume van de bebouwing. Het is raadzaam homogene complexen door een taxateur of één en dezelfde commissie te laten taxeren. Deze kan een of enkele modeltypen waarderen en de waardemutatie voor de beperkte verschillen in terreingrootte of bij de opstallen per individueel object aanbrengen. De nuancering van een reeds vastgestelde “standaardwaarde” levert verdere efficiëntie op. Afstemming is ook op zijn plaats bij panden en complexen, die niet vrijwel identiek zijn, maar waar het verschil in waarde in een logische verhouding dient te liggen tot de uitkomsten van andere taxaties. 2.17

Vaste grondquotes (20%)?

Hoewel een vaste grondquote een grote vereenvoudiging zou meebrengen van het taxatiemodel, kiest de commissie daar niet voor. De volumes van de opstallen, de kavelgroottes en de liggingsfactoren zijn onderling te afwijkend om een vaste grondquote te kunnen gebruiken.

Pagina 8 van 41

3.

Kees Smit, Texel

3.1

Structurele inconsistenties

De commissie meent dat het niet op haar weg ligt om op voorhand rekening te houden met structurele inconsistenties, bijvoorbeeld door middel van de opname van een hardheidsclausule. De taxateur heeft in het kader van de waardebepaling de ruimte om op basis van zijn kennis, ervaring en intuïtie tot een juiste waardebepaling te komen en zo nodig gemotiveerd af te wijken van de taxatierichtlijnen. Een dergelijke situatie kan zich voordoen indien sprake zou zijn van "structurele inconsistenties" bij vergelijkbare gevallen, ofwel grote verschillen tussen onderling vergelijkbare gevallen die zich niet goed laten verklaren. Een hardheidsclausule is in dat geval niet nodig. De commissie zijn overigens ook geen gevallen van toepassing van hardheidsclausules bij taxaties bekend. Zie in dit verband ook het antwoord sub 1.4.

Pagina 9 van 41

4.

Vereniging Terschellinger Erfpachters

4.1

Depreciatie

De depreciatie, die wordt toegepast, bedraagt volgens de toelichting op de AV 2012 25%. Voorheen werd door Staatsbosbeheer formeel geen waardevermindering toegepast. Hoewel er geen direct bewijs voorhanden is, lijkt uit de canonontwikkelingen te mogen worden afgeleid dat Staatsbosbeheer in bepaalde gevallen heeft gedeprecieerd avant la lettre. Wat daarvan ook zij, aangenomen mag worden dat een redelijk handelend erfpachter eerder kiest voor een (kenbare) gedeprecieerde grondwaarde dan voor een niet gedeprecieerde grondwaarde. Het gegeven dat de erfpachters het met de hoogte van de factor en eventueel andere bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden oneens zijn, zullen zij betrekken in hun beslissing omtrent de aankoop van bloot eigendom. De commissie herhaalt dat zij niet kan en wil treden in de discussie over de juistheid van de door Staatsbosbeheer gehanteerde depreciatiefactor. Zoals in het advies is beschreven, moet die factor vooralsnog – totdat een rechter daarover anders oordeelt – als feitelijk en beleidsmatig uitgangspunt worden gehanteerd. Daarmee maakt de commissie zich niet afhankelijk van Staatsbosbeheer. De commissie De Jong is destijds gevraagd om te adviseren over het erfpachtbeleid. De onderhavige commissie is daarvoor niet in het leven geroepen. De commissie heeft derhalve niet direct of indirect de AV 2012 en de Taxatie-instructie 2012 aanvaard. Alleen de uit de toelichting voortvloeiende depreciatie van 25% op de grondwaarde en de geschatte hoogte van het canonpercentage zijn gebruikt voor schattingen, die in de toekomst liggen. Als de commissie de tekst in de ‘oude’ erfpachtakten (dus niet de praktijk) met AV 2012 en de toelichting daarop vergelijkt, neemt de commissie op twee financiële onderdelen een verbetering van de positie van de erfpachter waar: ten aanzien van de toegepaste waardevermindering en ten aanzien van het canonpercentage. Beiden kunnen geacht worden tot een financieel gunstiger uitkomst te leiden, omdat depreciatie daarvoor in akten (mogelijk wel in de praktijk) niet werd toegepast en het canonpercentage op basis van de AV 2012 lager ligt. De onzekerheid over de toekomst van de AV 2012 is volgens deskundigen een marktfactor die tot uitdrukking zal kunnen komen in het prijsverschil op de markt tussen percelen waarbij erfpacht speelt en percelen op eigen grond. De onzekerheid heeft bij de gekozen taxatiemethodiek geen invloed op de gehanteerde methode van waardering. 4.2

OGQ en AGQ; eerlijke verdeling waardestijging grond (art. 8 EVRM en art. 1 Eerste Protocol)

De commissie heeft zich in haar advies rekenschap gegeven van de betekenis van art. 8 EVRM en art. 1 Eerste Protocol van het EVRM. In dit verband verwijst de commissie naar hoofdstuk III van de Notitie beantwoording juridische vragen, waarin de door VTE aangehaalde rechtspraak uitgebreid wordt besproken en wordt uitgelegd in de context van heruitgifte van erfpacht door Staatsbosbeheer aan zittende erfpachters. Deze notitie maakt onderdeel uit van het advies. Aan de te bereiken fair balance tussen belangen van erfpachter èn bloot eigenaar wordt naar het oordeel van de commissie in voldoende mate recht gedaan door zowel de OGQ als de AGQ tot uitgangspunt te nemen en met elkaar te verzoenen. Dat de OGQ de meest redelijke methode is, volgt uit voornoemde rechtspraak niet. Evenmin vloeit uit die rechtspraak voort dat de AGQ of een andere methode het meest redelijk is. De kritiek op het arrest van het Hof ’s-Gravenhage van 23 oktober 2012 bevestigt naar het oordeel van de commissie de juistheid van de door haar gekozen benadering, die zij als evenwichtig en verantwoord beschouwt. Volledigheidshalve heeft de commissie deze uiteenzetting over de relatie met het EVRM in het definitieve advies opgenomen.

Pagina 10 van 41

4.3

Transacties Terschelling

Zie het antwoord sub 2.10. 4.4

Waddentoeslag


Onafhankelijkheid taxateurs


Gemiddelde grondprijs voor Terschellinger parken

Zie hiervoor het antwoord sub 1.2 en het antwoord sub 1.4. 4.7

Contracten zonder herzieningsmogelijkheid binnen enkele jaren

De betreffende overeenkomsten zijn door de commissie bestudeerd en bij het definitieve advies betrokken. 4.8

Rekenvoorbeelden


Ingroeiregeling bij berekening canonstroom betrekken?

De commissie heeft ervoor gekozen om een ingroeiregeling niet mee te laten wegen. Een ingroeiregeling past niet bij de door de commissie gehanteerde fictie dat bij toepassing van de AV 2012 een financiële verbetering (door middel van de depreciatie van 25% en het lagere canonpercentage) optreedt voor de erfpachter ten opzichte van de oude voorwaarden.

Pagina 11 van 41

5.

Erfpachters Midsland-Noord, Terschelling

5.1

Motivering AGQ


Verzoening

Het onderdeel ‘verzoening’ is in het definitieve advies herzien. Bij toepassing van twee hulpmiddelen voor de allocatie zullen deze als gebruikelijk in de taxatieleer verzoend worden. De validiteit van beide quotes zal door de taxateur worden gewogen, uitgaande van de validiteit van de beide allocatiewijzen door beide te wegen. Eenvoudig is het systeem van weging waarbij het ene en andere middel een gemotiveerd rapportcijfer wordt gegeven tussen de 6 en de 9. Beide systemen scoren immers een voldoende. Bij een AGQ van 30% en een OGQ van 20%, een weging van 8 en 6 wordt de toe te passen grondquote (8 x 30) + (6 x 20) : 14 = 26 Bij gelijke geschiktheid kan ongewogen worden gemiddeld. 5.3

Historische bouwcijfers CBS nieuwbouwwaardetabel gebruiken bij OGQ

Het CBS, Statelijn geeft een goed beeld van de outputprijs bouwkosten van nieuwbouwwoningen vanaf 1915. De tabel is een goed hulpmiddel om de relatieve wijziging van de all-in bouwprijzen te meten gerelateerd aan de actuele prijzen. Zodoende kunnen de historische kosten worden benaderd. Zie hiervoor tevens het antwoord sub 2.11. 5.4

Depreciatie


Afzonderlijk rekening houden met investeringen erfpachter

Met de investeringen van de erfpachter (en diens rechtsvoorgangers) is afzonderlijk rekening gehouden. In het rekenmodel kan de taxateur deze investeringen kwijt in de kolommen ‘opstal’, ‘tuininrichting’ en ‘bouwrijp maken’. 5.6

Onafhankelijkheid taxateur(s)


Geen driedeskundigentaxatie

De commissie heeft begrip voor de wens om uitsluitend een tegentaxatie te laten doen en Staatsbosbeheer geen nieuwe taxateur te laten benoemen. Hierdoor ontstaat evenwel het risico van een impasse. Dergelijke impasses wil de commissie voorkomen. De bindend adviesprocedure moet daarvoor zorgen. 5.8

Consultatie stakeholders

Zie het antwoord sub 2.4.

Pagina 12 van 41

6.

Mondelinge zienswijzen diverse erfpachters bijeenkomst Zwolle

De commissie hecht het verslag van de bijeenkomst op 22 maart 2013 aan als zienswijze. Uit een vergelijking van de mondelinge en schriftelijke zienswijzen is gebleken dat ten opzichte van de schriftelijke zienswijzen één aanvullende vraag is gesteld. 6.1

Aanbestedingsplicht taxatie(s)

Deze vraag heeft betrekking op de mogelijke aanbestedingsplicht ten aanzien van de in te schakelen taxateur(s). Het is de vraag welk karakter de taxateursdiensten in de taxateurscommissie hebben. Betoogd zou kunnen worden dat het karakter geschil beslechtend is en trekken van mediation heeft. Hierdoor is sprake van een overheidsopdracht voor diensten betreffende bemiddeling in de zin van artikel 2.24 sub d Aanbestedingswet 2012. Ook zouden de taxateursdiensten aangemerkt kunnen worden als een IIB-dienst (categorie 27). Langs beide wegen moet de conclusie zijn dat er geen aanbestedingsplicht geldt. Voor zover het voorgaande niet van toepassing is, wijst de commissie op het volgende.De commissie stelt vast dat uitgangspunt van de onlangs in werking getreden Aanbestedingswet is dat opdrachten niet gesplitst mogen worden om deze opdrachten te onttrekken aan de werkingssfeer van de Aanbestedingswet 2012. Artikel 2.14 Aanbestedingswet 2012 luidt als volgt: 1. De aanbestedende dienst splitst de voorgenomen overheidsopdracht (…) niet met het oogmerk om zich te onttrekken aan de toepassing van deze wet. 2. De aanbestedende dienst maakt de keuze van de methode van berekening van de geraamde waarde niet met het oogmerk om zich aan de toepassing van deze wet te onttrekken. In de memorie van toelichting staat over dit artikel onder meer het volgende vermeld: “Voorop staat dat de aanbestedende dienst zich bij het omschrijven van de opdracht dient te laten leiden door de behoefte aan het werk, het product of de dienst waarop de opdracht betrekking heeft en niet door de behoefte de overheidsopdracht niet te behoeven aan te besteden. Deze bepaling bevat een tweetal algemene voorschriften die beogen te voorkomen dat aanbestedende diensten bepaalde constructies kiezen om zich aan de toepassing van dit wetsvoorstel te onttrekken. In de eerste plaats mogen overheidsopdrachten en dergelijke niet worden gesplitst om te bewerkstelligen dat de opdracht onder de desbetreffende drempelwaarde blijft. Daarnaast mag ook de keuze van de wijze van berekening van de geraamde waarde niet met dat oogmerk worden gemaakt.”1 Waarschijnlijk kan een splitsing van de taxateursdiensten in dit geval als kunstmatig worden beschouwd. Het project presenteert zich naar buiten immers als één geheel. Ook de opzet van de bindend adviesprocedure lijkt zulks te impliceren. Er wordt in dat geval immers één commissie ingesteld die de waarde zal gaan vaststellen. Mogelijk zou een splitsing per Waddeneiland mogelijkheden bieden. Een dergelijke splitsing lijkt echter op een splitsing in percelen. Gelet op artikel 2.18 Aanbestedingswet 2012 wordt de totale waarde van de percelen gezamenlijk genomen bij het bepalen van de waarde van de opdracht. Het betreffende artikel luidt als volgt:

1

Kamerstukken II 2009/10, 32 440, nr. 3, p. 59 (MvT Aanbestedingswet 2012). Pagina 13 van 41

1. Indien een voorgenomen werk of een voorgenomen aankoop van diensten kan leiden tot overheidsopdrachten die gelijktijdig in afzonderlijke percelen worden geplaatst, neemt de aanbestedende dienst de geraamde totale waarde van deze percelen als grondslag. 2. Indien de samengestelde waarde van de percelen, bedoeld in het eerste lid, gelijk is aan of groter is dan het in de artikelen 2.1, 2.2 of 2.3 bedoelde bedrag, is het bij of krachtens deel 2 van deze wet bepaalde van toepassing op de plaatsing van elk perceel. 3. Het tweede lid is niet van toepassing op: a. overheidsopdrachten voor werken waarvan de geraamde waarde niet meer bedraagt dan € 1 000 000, exclusief omzetbelasting, b. overheidsopdrachten voor diensten waarvan de geraamde waarde niet meer bedraagt dan € 80 000, exclusief omzetbelasting, mits de totale geraamde waarde van de onder a of b bedoelde percelen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 20% van de totale waarde van alle percelen. Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat de eerste, op verzoek van Staatsbosbeheer uit te voeren taxatie één opdracht vormt en derhalve niet gesplitst kan worden. De tweede vraag die beantwoord moet worden is of de regels van het aanbestedingsrecht gelden als de geschillenregeling van toepassing is. In dat geval wordt één van de taxateurs benoemd door Staatsbosbeheer en één door de erfpachter. Deze taxateurs wijzen gezamenlijk een derde als voorzitter aan. Staatsbosbeheer en de erfpachter dragen de kosten van de eigen taxateur. De kosten van de voorzitter worden door hen gezamenlijk gedragen. De benoeming van de taxateur door Staatsbosbeheer moet voldoen aan de eisen die het aanbestedingsrecht stelt, mits de waarde van de opdracht hoger is dan het drempelbedrag. De benoeming van de taxateur door de erfpachter hoeft niet te voldoen aan de eisen die het aanbestedingsrecht stelt. Hierbij geldt de nuancering dat ook bij private aanbesteding enkele regels gelden. De benoeming van de voorzitter geschiedt door de twee taxateurs gezamenlijk. Bepaald zal moeten worden of deze benoeming door de taxateurs aangemerkt kan worden als een overheidsopdracht voor diensten die door Staatsbosbeheer aangegaan wordt. De definitie van overheidsopdracht voor diensten is: “een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die is gesloten tussen een of meer dienstverleners en een of meer aanbestedende diensten en die a. uitsluitend betrekking heeft op het verrichten van in bijlage II van richtlijn nr. 2004/18/EG aangewezen diensten, (…)” De commissie verwacht niet dat ter discussie zal staan dat de voorzitter een dienstverlener is. Voorts zal waarschijnlijk een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel gesloten worden. De commissie gaat uit van de veronderstelling dat Staatsbosbeheer een aanbestedende dienst is. Als Staatsbosbeheer de opdrachtgever zou zijn, is sprake van een overheidsopdracht voor diensten. Voorts is twijfelachtig of er sprake is van overwegende mate van invloed van een aanbestedende dienst (artikel 1.2 Aanbestedingswet 2012), met name omdat de bindend adviseurs onafhankelijk moeten taxeren. Dit geldt met name voor de sub-criteria overwegende mate van toezicht op beheer en benoemingbevoegdheid van bestuurders/toezichthouders.

Pagina 14 van 41

Ten aanzien van het sub-criterium toezicht op beheer “Zoals de advocaat-generaal in punt 48 van zijn conclusie heeft opgemerkt, moet het toezicht gelet op het feit dat het toezicht op het beheer in de zin van artikel 1, sub b, tweede alinea, derde streepje, van de richtlijn, een van de drie in die bepaling genoemde criteria is een afhankelijkheid jegens de overheid scheppen die gelijkwaardig is aan die welke bestaat wanneer aan een van de twee andere alternatieve criteria is voldaan, te weten dat de activiteiten in hoofdzaak door de overheid worden gefinancierd, of dat de overheid meer dan de helft van de leden van de bestuursorganen van de HLM-vennootschap aanwijst.”2 Afhankelijkheid vereist op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU dat de aanbestedende dienst voor meer dan 50% invloed heeft op de financiering.3 Ten aanzien van de financiële afhankelijkheid zou het antwoord hierop afhankelijk zijn van de hoogte van de vergoedingen aan de taxateurs (hoewel de commissie dit gekunsteld over komt). Overigens is dit criterium blijkens deze jurisprudentie niet absoluut als er een tegenprestatie geleverd wordt voor de financiering. Gelet op het voorgaande concludeert de commissie dat indien de door Staatsbosbeheer uit te voeren taxaties door één taxateur(kantoor) of enkele taxateurs(kantoren) worden uitgevoerd, de geraamde kosten van de door die taxateurs(kantoren) per taxateur(kantoor) moeten worden opgeteld. Vervolgens moet worden beoordeeld of en zo ja, hoe deze taxaties - met inachtneming van de Aanbestedingswet 2012 èn het eigen aanbestedingsbeleid van Staatsbosbeheer – moeten worden aanbesteed. Ten aanzien van de driedeskundigentaxatie geldt dat de aanbestedingsplicht afhankelijk is van de vraag wie de overeenkomst met de voorzitter sluit; ervan uitgaande dat beide partijen de helft van de kosten dragen, zal naar verwachting geen aanbestedingsplicht gelden. Tenslotte zou onderzocht kunnen worden of de diensten van de geschillencommissie wellicht te kwalificeren zijn als een overheidsopdracht betreffende bemiddeling of een IIB-dienst, die evenmin aanbestedingsplichtig zijn. De commissie vertrouwt erop dat Staatsbosbeheer de aanbestedingsregels op de juiste wijze naleeft. Zij ziet geen noodzaak om hieraan in het definitieve advies nadere aandacht te schenken, anders dan dat de aanbestedingsregels moeten worden nageleefd.

2 3

HvJ EG 1 februari 2001, nr. C-237/99 (Cie/Frankrijk), r.o. 49. HvJ EG 3 oktober 2000, nr. C-380/98 (University Cambridge). Pagina 15 van 41

7.

Gerrit Bakker, Havenweg 16C Vlieland

7.1

Voorgeschiedenis

De commissie heeft kennisgenomen van de beschrijving van de voorgeschiedenis. 7.2

Boswachtershuizen

Voor zover de commissie kan overzien betreft het een woning van eilanders, geen recreatiewoning. De commissie is niet bekend of sprake is van een zogenaamde dubbelbestemming. De overgelegde canonstijgingen wijzen op een steeds andere wijze van taxeren. Voor de canon is te zien het effect van alle ficties die het gevolg zijn van het rapport van de commissie Grapperhaus. De WOZ-waarden vertonen weinig logica. De commissie raadt aan om de taxateur te wijzen op de merkwaardige gang van zaken en hem te verzoeken geen rekening te houden met de WOZ-waarde.

Pagina 16 van 41

8.

Stichting Erfpachters Texel (SET)

8.1

Waarde bloot eigendom niet te bepalen zonder waardebepaling erfpachtrecht

De waarde van de bloot eigendom kan worden bepaald door middel van een zelfstandige bepaling van het erfpachtrecht. Binnen de gekozen systematiek bestaat daarvoor echter geen noodzaak. De commissie heeft ervoor gekozen om de waarde van de bloot eigendom – geheel conform de bestaande taxatieleer - zelfstandig te bepalen. 8.2

Bij waardebepaling uitgaan van ongewijzigde omvang erfpachtrecht en bloot eigendom

De commissie verwijst volledigheidshalve naar het antwoord over het conceptueel kader hiervoor sub 2.11. 8.3

Bijzonder kopersbelang: grondslag aanvangscanon was volledige grondwaarde

De depreciatie wordt in de gekozen taxatiemethodiek toegepast nadat de waarde is berekend via verzoening van beide quotes en niet reeds bij de berekening van de quotes. Voor de taxatie maakt het geen verschil, of Staatsbosbeheer nu wel of niet avant la lettre heeft of zou hebben gedeprecieerd. 8.4

Conceptueel kader

Zie hiervoor de antwoorden sub 2.11, sub 4.1 en sub 4.2. Onjuist is de suggestie dat toepassing van het advies van de commissie ertoe leidt dat de waardestijging van de gehele onroerende zaak aan de grond wordt toegewezen. De commissie heeft de residuele grondwaardemethode niet gehanteerd, maar een evenwichtige allocatiewijze geadviseerd waarin eventuele fiscale nadelen geen rol spelen althans sterk verminderd zijn. 8.5

Onafhankelijkheid taxateur


Doelstelling voor erfpachtconversie: norm voor succes

De commissie meent dat het niet op haar weg ligt om een norm vast te stellen voor het aantal transacties, aan de hand waarvan kan worden getoetst of haar advies in de praktijk blijkt te werken. Uitgangspunt is dat de erfpachter – althans in financiële zin - indifferent zou moeten zijn ten aanzien van de keuze om erfpachter te blijven of de bloot eigendom te verwerven. Als de commissie een norm zou moeten noemen en deze norm niet wordt gehaald, dan wil dat nog niet zeggen dat de taxatiemethodiek niet zou deugen. De erfpachters zullen zich bij hun keuze voor de aankoop van bloot eigendom of voortzetting van de erfpachtrelatie met conversie op de kortere of langere termijn, niet alleen door financiële motieven laten leiden. Evenmin ligt het op de weg van de commissie om zich uit te laten over de vraag of en zo ja welke bijsturing op termijn door Staatsbosbeheer nodig zou zijn indien bepaalde percentages niet zouden worden gerealiseerd. Tenslotte kunnen over een aantal jaren de marktomstandigheden gewijzigd zijn. 8.7

Herzieningsmogelijkheid met terugwerkende kracht

De commissie neemt kennis van de opmerking dat de Texelse erfpachters zich niet akkoord hebben verklaard met een herzieningsmogelijkheid met terugwerkende kracht. Voor de door de commissie beschreven taxatiemethodiek maakt dit geen verschil: de commissie hanteert de fictie dat de redelijk handelend erfpachter de financiële voorwaarden van de AV 2012 zal aanvaarden op het

Pagina 17 van 41

vroegst door Staatsbosbeheer mogelijk gemaakte moment, omdat de AV2012 uitgaan van een gedeprecieerde grondwaarde. 8.8

Posities partijen

De commissie heeft naar aanleiding van het toegezonden commentaar enige verbeteringen aangebracht in de beschrijving van de historie. De beschrijving van standpunten van Staatsbosbeheer en erfpachters over de AV 2012 heeft in de eerste plaats tot doel om te tonen dat de commissie kennis heeft genomen van de verschillende standpunten en dat zij zich over die AV 2012 noch over die standpunten een oordeel kan en wil aanmeten. Voorts is van belang dat de commissie vaststelt dat deze standpunten wèl van belang zijn voor de vraag welke feiten en omstandigheden een redelijk handelend en goed geïnformeerd koper bij zijn beslissing tot aankoop zou betrekken. Anders dan wordt verondersteld, heeft de commissie niets willen zeggen over de redelijkheid en billijkheid van de AV 2012 of over de rol van de Tweede Kamer voor de contractuele verhouding tussen beide partijen. 8.9

AV 2012 niet gunstiger

De commissie heeft niet vastgesteld dat “de AV 2012” gunstiger zijn. Van belang is dat de commissie zich beperkt tot de vaststelling dat de financiële contractvoorwaarden gunstiger zijn vanwege de vermindering van de grondwaarde en het gehanteerde canonpercentage. Het is juist dat de rente op tienjarige staatsobligaties in de toekomst kan stijgen. De onzekerheid over deze rente alsook over de toekomst van de AB2012 is volgens de commissie een marktfactor die tot uitdrukking zal kunnen komen in het prijsverschil op de markt tussen percelen waar erfpacht speelt en percelen op eigen grond. De onzekerheid heeft bij de gekozen taxatiemethodiek geen invloed op de gehanteerde methode van waardering. 8.10

Depreciatie

In het conceptadvies wordt de term depreciatie genoemd. Daarmee wordt hetzelfde bedoeld als de door Staatsbosbeheer genoemde “vermindering” van de grondwaarde. De term depreciatie moet op deze manier worden uitgelegd. De letterlijke vertaling van het woord “depreciatio” uit het Latijn sluit daarbij aan: het gaat om de vermindering van de waarde van een zaak. De commissie deelt niet de opvatting van de commissie Groothuis, die stelt dat een vermindering van de grondwaarde van 25% zou zijn ingegeven door investeringen van de erfpachter en dat door eventueel extra beperkende of verzwarende voorwaarden die zijn opgenomen in het erfpachtcontract op een hoger percentage kan worden uitgekomen. Wel deelt de commissie de opvatting dat het percentage kan verschillen bij meer of minder beperkende of verzwarende voorwaarden (“insnoerende bepalingen”). Uitgangspunt is echter dat de grondwaarde volgens de commissie vermindert ten gevolge van de vestiging van het erfpachtrecht. Op dat moment ontstaan contractuele (insnoerende) beperkingen voor de erfpachter en ontstaat een zekere gebondenheid tussen erfpachter en bloot-eigenaar. Bij de bepaling van de mate waarin dit de erfpachter bezwaart zijn de gehanteerde insnoerende bepalingen, de duur en de verlengingsmogelijkheden van belang. De commissie interpreteert de door Staatsbosbeheer toegepaste grondwaardevermindering van 25%, zoals deze wordt genoemd in de toelichting op de AV 2012 en daadwerkelijk wordt toegepast, uitsluitend in deze zin. Het is juist dat in Den Haag met 45% depreciatie wordt gewerkt ten opzichte van een onbebouwde kavel; in Amsterdam werd tot 1 januari 2011 met 40% gerekend; sinds 1 januari 2011 bedraagt het percentage 25% bij het aanbod van de gemeente (waarbij deskundigen nog steeds 40% hanteren, hetgeen door de gemeente wordt geaccepteerd). De commissie wijst erop dat onder depreciatie soms verschillende zaken worden verstaan. Zo wordt niet zelden het waardeverschil tussen bebouwde en onbebouwde grond meegenomen in de depreciatie. De commissie kiest uitdrukkelijk niet voor deze vermenging en voorziet in bedoeld aspect door middel van het allocatievraagstuk te Pagina 18 van 41

reguleren. Voor de commissie is de door Staatsbosbeheer gehanteerde depreciatie van 25% vooralsnog een feitelijk en beleidsmatig gegeven. Daarmee zijn de erfpachters het weliswaar niet eens, maar zij zullen als redelijk handelend koper de goede en kwade kansen in een eventuele gerechtelijke procedure, gericht tegen die AV 2012, bij hun beslissing omtrent aankoop van de bloot eigendom betrekken. 8.11

Verschil marktwaarde en toe te rekenen waarde

De commissie is verzocht zich te beperken tot het formuleren van richtlijnen voor de waardebepaling van bloot eigendom. De AV 2012 vormen in het advies slechts een feitelijk en beleidsmatig gegeven. In de zienswijze wordt uitgegaan van alleen de toepassing van de OGQ. De commissie is echter voorstander van de verzoening tussen de OGQ en AGQ. Dit leidt tot een andere uitkomst van de toerekening van de totaalwaarde aan de erfpachtzaak. De contante waarde van de eeuwigdurende erfpachtstroom is bij gebruik van het juiste canonpercentage gelijk aan de grondslag van de berekening; de waarde van de erfpachtzaak. 8.12

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten

De commissie ziet niet in dat de erfpachter ‘gevangen’ zit in zijn eigen erfpachtrecht als hij niet wil of kan converteren. Het erfpachtrecht is niet onverkoopbaar; wel zal het aantal potentiele kopers afnemen omdat de financierbaarheid vermindert. De commissie gaat er voorts van uit dat de bancaire richtlijn in zijn huidige vorm op een aantal onderdelen moeilijk houdbaar is. De commissie zal niet ingaan op de vraag of onduidelijkheden in de erfpachtvoorwaarden in het voordeel van de erfpachter moeten worden uitgelegd. Beantwoording van die vraag zou ertoe leiden dat de commissie via de achterdeur alsnog op de stoel van de rechter gaat zitten en de AV 2012 inhoudelijk beoordeelt. De commissie ziet overigens niet in waarom zij de bancaire richtlijn niet als een relevant en actueel gegeven mag beschouwen, omdat zij zou moeten worden gezien als een realiteit die voortkomt uit maatschappelijke ontwikkelingen en een randvoorwaarde zou vormen voor erfpachtvoorwaarden. 8.13

Depreciatie


Onredelijk dat erfpachter wel de lasten draagt maar niet de vruchten plukt


Conceptueel kader, bepaling OGQ

De commissie heeft in het definitieve advies de tekst omtrent het conceptueel kader aangepast en gedeeltelijk herschreven. Ook de inspanningen die de taxateur moet verrichten om de historische gegevens boven water te krijgen, althans om deze te schatten, zijn nader beschreven. 8.15

Referentietransacties volle eigendom Texel


Staffeling

Staffeling is een hulpmiddel voor een taxateur, dat ingezet kan worden bij het vergelijkbaar maken van verschillende kavelgroottes met dezelfde woningen en bij de afstemming van aan de grondcomponenten toe gerekende waardes. Indien bij referentieobjecten of bij afstemming van toegerekende waardes sprake is van gelijksoortige opstallen op verschillende kavelgroottes is de grondwaardecomponent van een kavel bijvoorbeeld 1, dan is die waarde bij een kavel van dubbele grootte geen 2, maar stel 1,5. Pagina 19 van 41

Als een realistisch voorbeeld geldt: een kernkavel van 5x de footprint, waarbij de waarde van de grond afbouwt van de kern naar de erfgrens toe: 100% voor de kernkavel, de volgende schijf van gelijke grootte van 25% van de kernkavel en 5% voor het resterend grondoppervlak. Dit is geen vaste formule, omdat de vorm van de kavel en de inrichting ervan een rol speelt. 8.17

Waddentoeslag


Verzoening

Zie hiervoor het antwoord sub 5.2.

Pagina 20 van 41

9.

H.I. Kuper, De Koog, Texel

9.1

Vaste (lage) waarde voor vergelijkbare kavels bij AGQ?

Bij exact dezelfde woningen met dezelfde oppervlakte in een vergelijkbare ligging en in dezelfde onderhoudsstaat zou inderdaad één taxatie kunnen plaatsvinden, maar de taxateur zal zich ervan moeten vergewissen of daarvan sprake is. Zie voorts de antwoorden sub 1.4 en 2.17.

Pagina 21 van 41

10.

Jord Stam, Landerummerheide, Terschelling

10.1

Vestiging hypotheekrecht op bloot eigendom?

De vestiging van een hypotheekrecht op uitsluitend bloot eigendom is mogelijk. Is het recht van erfpacht eerder gevestigd dan het op de blote eigendom gevestigde hypotheekrecht, dan zal de hypotheekhouder het recht van erfpacht bij de hypothecaire uitwinning moeten eerbiedigen zodat dit recht door de uitwinning geen wijziging ondergaat (art. 3:273 lid 1 BW).

10.2

Opslag bij canonbetaling

Staatsbosbeheer verlangt een risico-opslag van 1%. Dat is een feitelijk en beleidsmatig gegeven. De erfpachters achten dit niet redelijk. De commissie laat zich niet uit over de vraag of zij dat percentage redelijk acht, omdat zij daarmee op de stoel van de rechter zou gaan zitten. 10.3



Vergelijking met auto-onderdelen

De gemaakte vergelijking met de verkoop van een totale auto en de bekostiging van onderdelen van die auto gaat volgens de commissie niet op. Staatsbosbeheer verkoopt geen volle eigendom, maar bloot eigendom. Aangezien bloot eigendom zonder recht op de opstal niet afzonderlijk vermarktbaar is, moet een toerekening van de totale waarde van de zaak (in vol eigendom) plaatsvinden aan de opstallen, werken en beplantingen enerzijds en de grond anderzijds. Naar het oordeel van de commissie wordt door zowel de OGQ als de AGQ tot uitgangspunt te nemen en met elkaar te verzoenen, recht gedaan aan de eisen van een fair balance tussen belangen van erfpachter èn bloot eigenaar en wordt de waardestijging van de grond op een faire wijze verdeeld. 10.5

Bancaire richtlijn


Status AV 2012, toelichting en Taxatie-instructie 2012

De commissie heeft de bij de toepassing van de AV 2012 gehanteerde waardevermindering van 25% en het canonpercentage overgenomen. Zij heeft echter niet direct of indirect de redelijkheid van de AV 2012 en de Taxatie-instructie 2012 en de bijbehorende toelichting aanvaard. Naar het oordeel van de commissie zijn deze stukken in bestuurlijke zin aan te merken als beleidsdocumenten. De Taxatie-instructie 2012 en de toelichting kunnen helpen bij de uitleg van de contractuele bepalingen die Staatsbosbeheer aan de erfpachters oplegt. De commissie verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 5 februari 2010, LJN BK0870, NJ 2010, 242. De AV 2012 – maar niet de toelichting - ontlenen hun verbindende kracht telkens slechts aan de individuele erfpachtovereenkomst waarin zij zijn opgenomen. Er is geen sprake van een beleidsregel als bedoeld in art. 1:3 lid 4 juncto art. 4:81 e.v. Algemene wet bestuursrecht. Aan de voorwaarden van een beleidsregel wordt immers niet voldaan. Staatsbosbeheer heeft zelf reeds erkend dat aan de toelichting en de Taxatie-instructie 2012 geen verdergaande status toekomt. Dat geldt ook voor de vraag of deze onderdeel vormen van de AV 2012 zelf. Uit de AV 2012 blijkt dat dit niet het geval is. Kortom, de toelichting bindt partijen niet. 10.7

Redelijkheid en billijkheid erfpachtsituatie

De commissie geeft geen oordeel over de vraag of de huidige erfpachtsituatie redelijk en billijk is. Daarmee zou zich opnieuw op de stoel van de rechter posteren. Zij constateert overigens dat niet Pagina 22 van 41

de oudere erfpachtvoorwaarden, maar de AV 2006 en nadien vastgestelde AV door de erfpachters worden bestreden. Onjuist is dat de erfpachter nooit van zijn contract af zou kunnen. Weliswaar bestaat geen mogelijkheid voor de erfpachter om de erfpacht op te zeggen, maar het erfpachtrecht zelf is onder voorwaarden overdraagbaar. 10.8

Marktconformiteit, IVS definitie

De commissie meent dat de door IVS gehanteerde definitie bruikbaar is. Zonder de te hanteren ficties ten aanzien van de “gepaste afstand” tussen partijen, de mate van “geïnformeerd zijn” van partijen en hun adviseurs, de te hanteren “prudentie” en de in acht te nemen “marktconformiteit” zou geen verantwoorde taxatiemethodiek kunnen worden gehanteerd. 10.9

Marktconformiteit erfpachtvoorwaarden

De commissie is niet gevraagd om zich uit te laten over de marktconformiteit van de bestaande erfpachtvoorwaarden. 10.10

Verdeling waardestijging grond tussen erfpachter en bloot eigenaar


Pagina 23 van 41

11.

Jaap van der Horst, Texel

11.1

Voorgeschiedenis

De wederopbouwsubsidie heeft naar het oordeel van de commissie geen invloed op de bepaling van de OGQ. Daarvoor is de eerste uitgifte maatgevend. 11.2

Vergelijkbare gevallen met verschillende oppervlakten


Financiële beperkingen erfpachter

In de gevallen waarin de erfpachter financieel niet in staat is om de bloot eigendom te verwerven, ligt het op de weg van de betreffende erfpachter om met Staatsbosbeheer in overleg te treden over de voorwaarden waaronder – gegeven die financiële situatie – toch gebruik zou kunnen worden gemaakt van de mogelijkheid om de bloot eigendom te verwerven, bijvoorbeeld door een betalingsregeling te treffen. De commissie ziet hierin voor zichzelf geen taak weggelegd. 11.4

Redelijkheid en billijkheid


Pagina 24 van 41

12.

Waarderingskamer

12.1

Opstalrecht expliciet benoemen

De suggestie om het opstalrecht verder te expliciteren dan in het conceptadvies is gedaan, neemt de commissie niet over. In hoofdstuk 6.2 van het conceptadvies heeft de commissie verslag gedaan van haar bevindingen. In een krappe meerderheid van de bestudeerde akten was, anders dan wordt verondersteld, juist geen opstalrecht gevestigd. De commissie deelt niet de opvatting dat het opstalrecht na beëindiging van het erfpachtrecht in stand blijft. Het opstalrecht is afhankelijk van het erfpachtrecht. Het gaat aan het einde van de erfpachttermijn teniet, behoudens verlenging. Bij heruitgifte door Staatsbosbeheer is volgens de commissie naar verwachting geen sprake van verlenging. In dat geval oefent de erfpachter – of deze nu wel of niet tevens over een opstalrecht beschikt – zijn eventuele contractuele aanspraken op een vergoeding van de waarde van de opstallen c.a. uit; volledigheidshalve wordt erop gewezen dat ook op dit punt de akten verschillend zijn: in sommige gevallen is een vergoeding uitgesloten, in de meeste gevallen is een geclausuleerde vergoedingsregeling opgenomen. In hoofdstuk 6.4 heeft de commissie uiteengezet dat de vergoedingskwestie, die bij het beëindigen van de erfpacht een rol zou spelen, voor de taxatie echter gepasseerd kan worden nu Staatsbosbeheer heeft aangegeven dat in de hier aan de orde zijnde gevallen geen opzegging zal plaatsvinden op de grond dat de belangen van natuurbeheer prevaleren, zodat in beginsel altijd een heruitgifte kan plaatsvinden. 12.2

Beschrijving nadelen erfpachtrecht

De beschrijving van de nadelen van insnoerende beperkingen van het erfpachtrecht is onderdeel van de redenering dat de waarde van volle eigendom niet gelijk staat aan de waarde van bloot eigendom en erfpachtrecht (al dan niet met opstalrecht) tezamen. Het past daarbij niet om over voordelen van erfpacht te spreken. De commissie deelt de opvatting dat de verwerving van volle eigendom bij aanvang “duurder” is dan erfpacht met een jaarlijks terugkerende canonverplichting, in die zin dat bij aankoop een hoger bedrag moet worden gefinancierd. 12.3

Vestiging erfpacht geen besluit van een reëel handelende partij

De commissie deelt de opvatting niet dat vestiging van erfpacht geen besluit is dat door een reëel of redelijk handelende partij zal worden genomen, omdat bij vestiging van erfpacht sprake is van een verlies van waarde. De aan de keuze van Staatsbosbeheer voor erfpacht ten grondslag liggende motieven zijn op zichzelf genomen valide en redelijk. Geconstateerd moet worden dat in de afgelopen 90 jaar talloze uitgiftes in erfpacht door Staatsbosbeheer (en zijn rechtsvoorganger de Staat) hebben plaatsvonden. Naar verwachting zullen ook in de toekomst uitgiftes plaats blijven vinden. Het verlies van waarde wordt daarbij door de redelijk handelend bloot eigenaar en de redelijk handelend erfpachter op de koop toegenomen. 12.4

Minderheids- en meerderheidsstandpunt bijzonder kopersbelang


Grotere nauwkeurigheid WOZ-taxatiewaarde


Beperkte correctie vervangingswaarde


Pagina 25 van 41

13.

Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR)

13.1

Nadrukkelijk omschrijven dat het gaat om specifieke opdracht

De suggestie is door de commissie overgenomen in het definitieve advies. 13.2 Geen depreciatie toepassen; vermogensvoordeel komt bij verkoop bloot eigendom aan bloot eigenaar toe Zie hiervoor de antwoorden sub 4.1 en 8.10. De commissie ziet geen reden om terug te komen op haar standpunt met betrekking tot depreciatie. 13.3



Geen toepassing van OGQ, verhouding tot AV 2012

De commissie verwijst voor wat betreft haar keuze om te komen tot – en te blijven bij – de waardebepaling via verzoening van AGQ en OGQ naar de antwoorden sub 2.11, 4.2 en 8.3. Ten aanzien van de verhouding tussen het advies en de AV 2012 zelf verwijst de commissie hierna na het antwoord sub 20.16.

Pagina 26 van 41

14.

Federatie Particulier Grondbezit (FPG) en Natuurmonumenten

14.1


Zie hiervoor het antwoord sub 2.7. De commissie hoopt aldus bij te dragen aan de gevraagde helderheid en transparantie. 14.2

Bijzonder kopersbelang; incourantheid

De commissie deelt de analyse dat als gevolg van de vestiging van het erfpachtrecht een vermindering van de (markt)waarde van het geheel optreedt. Volgens de commissie is de som der delen (erfpachtrecht en bloot eigendom) niet gelijk aan de (markt)waarde van de volle eigendom. De commissie deelt niet de opvatting dat de waardevermindering zich uitsluitend manifesteert in de vorm van een vermindering van de economische waarde van bloot eigendom, omdat deze minder courant (minder verhandelbaar of moeilijker verkoopbaar) zou zijn. Anders dan wordt verondersteld, geschiedt de economische aanwending door de bloot eigenaar wel degelijk, namelijk via de incasso van de canon. Het gaat erom dat de totale waarde van de onroerende zaak bij volledige eigendom vermindert ten gevolge van de vestiging van het erfpachtrecht. Om die reden spreekt de commissie van depreciatie. Een toedeling van die vermindering aan bloot eigendom respectievelijk erfpacht is daarbij niet aan de orde. Zie voorts het antwoord sub 8.10, eerste alinea, alsmede sub 12.1. 14.3

Heruitgifte

De commissie is ermee bekend dat de door Staatsbosbeheer gesloten erfpachtovereenkomsten tijdelijk van aard zijn en in de meeste gevallen kunnen worden opgezegd, indien de belangen van natuurbeheer zich tegen voortzetting of heruitgifte van de erfpacht verzetten. Aan deze juridische werkelijkheid wil de commissie geen afbreuk doen. De commissie is echter gevraagd om te adviseren over een methodiek om te komen tot een waardebepaling van bloot eigendom die te koop is aangeboden aan bestaande erfpachters. Staatsbosbeheer heeft verklaard dat zij de betreffende gronden niet langer nodig heeft met het oog op het natuurbeheer. Uitsluitend met het oog op de taxatie wordt daarom uitgegaan van de veronderstelling dat de betreffende erfpacht (na conversie) blijft doorlopen, omdat Staatsbosbeheer de hiervoor bedoelde opzeggingsmogelijkheid niet zal benutten. 14.4

Conversie

De erfpachter wordt een aantal keuzemogelijkheden geboden. Handhaving van de huidige situatie, conversie naar de AV 2012 bij einde erfpacht, bij eerstvolgende herziening (of indien de laatste herziening lag in de stand still periode: met terugwerkende kracht tot de laatste herziening) of handhaving van de huidige situatie. Ten behoeve van de bepaling van de taxatiemethodiek hanteert de commissie als veronderstelling dat een redelijk handelend koper op basis van de financiële voorwaarden zo snel mogelijk zal kiezen voor conversie naar de AV 2012. 14.5

Hoogte depreciatie

De Commissie heeft – uitgaande van taxatie op basis van de inkomstenbenadering – vanuit de optiek van een gegadigde koper, de canonstroom bepaald onder de veronderstelling dat de erfpacht doorloopt (waarna de commissie concludeert dat de contante waarde van deze stroom onder voorwaarden gelijk kan worden gesteld met de waarde van de erfpachtzaak). Deze canonstroom zal worden beheerst door de AV 2012 omdat de financiële contractvoorwaarden in de nieuwe Pagina 27 van 41

contracten gunstiger moeten worden geacht dan die in de oude. Het taxatiemodel is daarom gebaseerd op (i.) de fictie dat de erfpacht doorloopt en (ii.) daarbinnen: de aanvaarding van de aangeboden conversiemogelijkheid. In de praktijk worden depreciatiefacoren forfaitair bepaald aan de hand van het pakket insnoerende bepalingen, dat van toepassing is bij bepaalde erfpachtvoorwaarden. Wijziging van de insnoerende bepalingen kan leiden tot een hogere of lagere depreciatiefactor. De commissie heeft ervoor gekozen om aansluiting te zoeken bij de depreciatie die Staatsbosbeheer bij gebruikmaking van de AV 2012 daadwerkelijk toepast, namelijk 25%. Zie voorts de antwoorden sub 4.1 en 8.10. 14.6

Verschillen tussen OGQ en AGQ

Zie hiervoor het antwoord sub 8.3. De commissie wijst er voorts op dat zij onderscheid maakt tussen twee verschillende zaken. In de eerste plaats is de vraag wat het percentage van de marktwaarde van de gehele zaak in eigendom is die aan de erfpachtzaak kan worden toegerekend? Dat is een allocatievraagstuk. In de tweede plaats is de vraag wat op basis van conversie naar de AV 2012 de daaruit af te leiden eeuwigdurende canonstroom is. De commissie heeft bij de allocatie niet uitsluitend naar het heden en evenmin uitsluitend naar het verleden (het uitgiftemoment) willen kijken maar – mede in verband met de fair balance en de beperkingen die aan elk van beide allocatiemethoden kleven – voor een verzoening willen kiezen. Voor de vraag of bij de nieuwe canonstroom (inkomstenbenadering) wel of niet moet worden gedeprecieerd, is het verleden niet van belang, slechts de toekomst. De toekomt wordt beheerst door de AV 2012, waarin gedeprecieerd wordt. Indien de fysieke staat bij heruitgifte zou worden meegenomen bij de bepaling van de OGQ, zou in de visie van de commissie sprake zijn van een verarming of verrijking aan de zijde van Staatsbosbeheer resp. de erfpachter. Uitgangspunt is dat voor de bepaling van de OGQ de eerste uitgifte in onbebouwde staat wordt gehanteerd. 14.7

Investeringen van derden

Investeringen van derden, zoals gemeenten, worden niet meegenomen bij de bepaling van de AGQ. 14.8

Verzoening AGQ en OGQ


Tekstuele verbeteringen

De suggesties voor tekstuele verbeteringen zijn door de commissie overgenomen.

Pagina 28 van 41

15.

Stichting Erfpachters Natuurmonumenten (SENM)

15.1

Verzoek om af te zien van AGQ en uitsluitend de OGQ toe te passen

De commissie neemt het verzoek niet over. Zie hiervoor de antwoorden sub 2.11 en 4.2. Het conceptueel kader is in het definitieve advies herschreven.

Pagina 29 van 41

16.

Nederlandse Vereniging van Erfpachters (NLVE)

16.1

Verzoek om af te zien van AGQ en uitsluitend de OGQ toe te passen

Zie hiervoor de antwoorden sub 2.11 en 4.2 16.2

Verschillen bij vergelijkbare woningen op variabele perceel oppervlakten


Depreciatie


Hardheidsclausule




Pagina 30 van 41

17.

Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI)

17.1

Tekstuele verbeteringen

De tekstuele verbeteringen zijn in het definitieve advies overgenomen. 17.2

Last voor de erfpachter groter of minder groot?

De zienswijze is terecht voorgesteld. In het definitieve advies is het woord “minder” vervangen door “groter”. 17.3

Wetenschappelijke onderbouwing bijzonder kopersbelang?

Het leerstuk van het bijzonder kopersbelang is een in de heersende taxatieleer algemeen aanvaard beginsel, maar het heeft - voor zover de commissie bekend – nog geen toepassing gevonden bij de aankoop van bloot eigendom. Er bestaat dan ook geen “marktbewijs” voor. Hoogleraren hebben zich - eveneens voor zover de commissie bekend - (nog) niet over uitgelaten. 17.4

Scenario indien bloot eigenaar gedwongen wordt bloot eigendom te verkopen

De commissie heeft zich niet over dit scenario gebogen, omdat de taxatie moet plaatsvinden op basis van het uitgangspunt dat de transactie vrijwillig en zonder dwang geschiedt. 17.5



Geen rol vergoedingskwestie einde erfpacht

Indien de commissie niet de fictie zou hanteren dat de erfpacht tot in het oneindige doorloopt (op basis van tussentijdse heruitgifte) zouden niet de financiële voorwaarden van de AV 2012, maar de bestaande contractuele bepalingen tot uitgangspunt moeten worden genomen. Voor de berekening van de grondwaarde zou alsdan onder meer van belang zijn in hoeverre op Staatsbosbeheer aan het einde van de erfpachttermijn een verplichting tot vergoeding van de waarde van opstal, werken en beplantingen zou gelden. 17.7

Inzichtelijkheid investeringen ten behoeve van bepaling OGQ

In het definitieve advies is aanvullend aandacht besteed aan de wijze waarop de OGQ kan worden bepaald. 17.8

Verzoening


Kwalificaties taxateur

Zie hiervoor het antwoord sub 20.21.9.

Pagina 31 van 41

17.10

Bindend advies door middel van driedeskundigentaxatie


Bepaling bruto vloeroppervlakte

Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte moet in elk geval aansluiting worden gezocht bij de gangbare normen, waaronder NEN 2580. Instructies van de Waarderingskamer en de brancheverenigingen kunnen daarbij worden gebruikt. De commissie verwijst voor het overige naar de Toelichting op de Richtlijnen.

Pagina 32 van 41

18. 18.1

RICS Incourantheid

Zie hiervoor het antwoord sub 14.2 en 8.10, eerste alinea. 18.2

Verdeling bijzonder kopersbelang

De aangehaalde jurisprudentie van de Hoge Raad is – op één arrest na, dat in het definitieve advies is toegevoegd – reeds in bijlage 4 van het conceptadvies betrokken. Zie hiervoor het antwoord sub 2.7.

Pagina 33 van 41

19.

VBO

VBO heeft geen aanmerkingen op het conceptadvies.

Pagina 34 van 41

20.

Staatsbosbeheer

[Ten aanzien van hoofdstuk 3:] 20.1 Insnoerende bepalingen Met de insnoerende bepalingen worden bedoeld alle geen verbodsbepalingen almede alle toestemmingsvereisten, die in de AV 2012 zijn opgenomen en die normaliter niet gelden, indien sprake is van vol eigendom. Veel van de voorwaarden waren vroeger - soms anders geformuleerd ook al aan de orde. Het woordje 'nieuwe', dat tussen haakjes was opgenomen in de oorspronkelijke tekst zal worden geschrapt. 20.2

Onzekerheid toekomst AV 2012

In de uiteindelijk gekozen taxatiemethodiek speelt de onzekerheid over de toekomst van de AV2012 niet mee. Er is slechts sprake van onzekerheid, die van invloed zal zijn op de markt bij transacties van erfpachtpercelen van Staatsbosbeheer. [Ten aanzien van hoofdstuk 5:] 20.3

Fysieke toestand van de erfpachtzaak

De fysieke toestand van de erfpachtzaak bij eerste uitgifte is maatgevend voor de omvang van het getaxeerde; doorgaans wijzigt deze niet tijdens de erfpacht. De erfpachtzaak naar de fysieke toestand als bij de eerste uitgifte ziet op hetgeen ter beschikking werd gesteld door de bloot eigenaar. De eerste uitgifte informeert de taxateur ook over de geleverde prestaties van partijen: het ter beschikking stellen van het terrein enerzijds en de investeringen in opstallen, werken en beplantingen, de risicoaanvaarding voor het totaal en de vergoeding voor het gebruik van de (onder)grond anderzijds. 20.4

Onbalans op de markt

De onbalans op markt slaat op de gevolgen van de crisis, het teruglopen van het transactievolume, de hypothecaire rantsoenering en overheidsmaatregelen voor hypothecaire financiering. Bij het schaarser worden van referenties is het gebruikelijk om de tijd en het gebied wat op te rekken. De commissie acht optrekken tot vóór 1 oktober 2008 ongewenst in verband met de gevolgen van de crisis. 20.5

Gebruiksgenot

Kopers van bloot eigendom zullen meewegen welk genot in de toekomst verkregen kan worden. In de taxatiemethodiek wordt zowel teruggeblikt voor de taxatie als vooruitgeblikt: wat kan de toekomst voor gebruiksgenot opleveren? 20.6

Referenties

Het is juist dat referenties voorhanden zijn. Het aantal zal echter beperkt zijn. Het ontbreken van voldoende referenties betreft referenties van met name de verkoop van bloot eigendom en van vol eigendom. Elk eiland geeft op dit punt een wisselend beeld.

Pagina 35 van 41

20.7

Meerderheids- en minderheidsstandpunt

De bij het meerderheidsstandpunt betrokken deskundigen kennen geen jurisprudentie over vermogenstoename bij verkoop van bloot eigendom. De geboden keuzen tussen de koop van bloot eigendom, het voortzetten van de lopende erfpachtovereenkomst of de conversie naar de AV2012 kan volgens het meerderheidsstandpunt niet leiden tot een extra heffing op de koop van bloot eigendom door een erfpachter. Terecht wordt opgemerkt dat het met het versnipperd karakter wel meevalt. Hoofdstuk 5.7.2 is mede naar aanleiding van de ingebrachte reacties herschreven. De stelling dat geen sprake is van een markt van derden voor bloot eigendom komt daarin niet meer voor. Zie voorts het antwoord hiervoor sub 2.7. [Ten aanzien van hoofdstuk 6:] 20.8

Betekenis conversie

Conversie bij erfpacht kan twee betekenissen hebben: (i) vrijwillig bij een lopende erfpacht overstappen op nieuwe voorwaarden en (ii) bij koop van bloot eigendom: de conversie van erfpacht naar eigendom. De eerste betekenis wordt hier bedoeld. 20.9

Niet consequent toepassing geven aan herzieningsmogelijkheden

De commissie heeft met de betreffende passage bedoeld te zeggen dat Staatsbosbeheer niet altijd het onderste uit de kan heeft willen halen. Dat vermoeden werd gevoed door oude, feitelijke canons, die hoger hadden kunnen liggen bij de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De commissie benadrukt dat dit geen invloed heeft op de taxatierichtlijnen. 20.10

Verhouding fysieke toestand bij uitgifte tot tussentijds aangepaste contracten

De praktijk is dat de fysieke toestand van de erfpachtzaak zich na de eerste uitgifte niet wijzigt tijdens de erfpacht door investeringen in de erfpachtzaak van de kant van de bloot eigenaar. Contractwijzingen hebben geen invloed op de fysieke toestand van de erfpachtzaak bij de eerste uitgifte. 20.11

Voortdurende erfpacht

Juridisch zijn de erfpachtvoorwaarden van de AV2012 tijdelijke erfpachtcontracten. In de praktijk kan van een vrijwel voortdurend karakter van deze contracten gesproken worden, omdat de contracten een mogelijkheid kennen van verlenging/heruitgifte. De 350 erfpachtpercelen zijn vantevoren bekeken op het ontbreken van de noodzaak om op te zeggen, omdat de belangen van natuurbeheer prevaleren. De commissie schat in dat de diverse mogelijkheden tot beëindiging zich zelden zullen voordoen. Zie in dit verband ook het antwoord sub 14.3. 20.12

Toekomen economische waarde bij einde contract

Deze discussie hoort thuis bij de beschrijving van het minderheids- en meerderheidsstandpunt. Een antwoord op de vraag kan daarom niet worden gevonden in hoofdstuk 5.6, maar de twee antwoorden op deze vraag zijn terug te vinden in de hoofdstukken 5.7.1 en 5.7.2. 20.13

Term ‘mogelijke vermogensverbetering’

De in hoofdstuk 6.7 bedoelde verbetering van de vermogenspositie is, zoals daar ook staat, het gevolg van de door Staatsbosbeheer genomen maatregelen. Uit het daaraan voorafgaande volgt dat hier de conversiemogelijkheid voor de zittende erfpachters wordt bedoeld. Ervan uitgaande dat de Pagina 36 van 41

zittende erfpachter die zou accepteren, wordt de toekomstige canonstroom berekend over een gedeprecieerde grondwaarde en tegen een lager canonpercentage. Dat heeft vervolgens zijn weerslag op de waardebepaling van de bloot eigendom. 20.14

Term uitkoop

Met de term 'uitkoop' wordt bedoeld de aankoop van de bloot eigendom: het betalen naar actueel tijdstip van de waarde, die de ondergrond naar de staat bij uitgifte vertegenwoordigde, verhoogd met het toepasselijke aandeel in de eventuele ontwikkeling van de waarde, die aan de (onder)grond kan worden toegerekend. De erfpachter koopt de bloot eigenaar als het ware uit. [Ten aanzien van hoofdstuk 7:] 20.15

Verzoening

Zie in de eerste plaats hiervoor het antwoord sub 5.2. Deskundigen zien niet op welke wijze met de AV 2012 rekening wordt gehouden met de historische context zoals de fysieke staat van de grond bij de eerste uitgifte; voor de allocatie zijn vier methoden beschikbaar. Aan elke methode kleven voor en nadelen, waarbij de voordelen bij beide gekozen methoden overheersen. Zoals meer gebruikelijk is in de taxatieleer hanteren deskundigen twee methoden, elk met meer voordelen dan nadelen en verzoenen deze. 20.16

AGQ en OGQ

Door bij toepassing van de AGQ aannames te flatteren of te deflatteren (wat overigens in zekere zin ook bij de OGQ zou kunnen) of met een kleine marge te verhogen of te verlagen, kunnen er grote verschillen in uitkomst ontstaan. Een simpel voorbeeld is een woning met een waarde van 200.000 en een gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal van 150.000. Als de eerste 5% hoger wordt en de tweede 5% lager, neemt het residu (de grondwaarde) toe met 35%. De commissie heeft gekozen voor een tweetal methoden om te alloceren, die beide valide zijn. Zie voorts hiervoor de antwoorden sub 2.11 en 4.2. 20.17

Nadere onderbouwing fictie canonstroom op basis van AV 2012

De commissie heeft geconstateerd dat er voor de erfpachters die een aanbod voor de koop van de bloot eigendom hebben gekregen een vrije keuze is tussen verscheidene opties. Als uitganspunt wordt gehanteerd de gedachte dat de tijdelijke erfpachtcontracten een voortdurend karakter hebben. Voor de waardebepaling is weliswaar niet alleen de historische context van belang, maar ook de inkomstenbenadering. Deze canonstroom werd wat betreft de depreciatie en het canonpercentage gebaseerd op de AV 2012, omdat de aanname gerechtvaardigd is dat bij voortzetting van de erfpacht op de optie tot conversie zal worden ingegaan vanwege de verbetering in financiële erfpachtvoorwaarden die de erfpachter kan bereiken: het canonpercentage en de vermindering (depreciatie) van de grondwaarde met 25%. Zie voorts hierover het antwoord sub 4.1. 20.18

Verhouding tot AV 2012, toelichting en Taxatie-instructie 2012

De commissie mocht ingevolge het aan haar gerichte verzoek geen oordeel geven over de verdere inhoud van de AV2012 en de Taxatie-instructie 2012 en heeft dat ook niet gedaan. Zij heeft uitsluitend de door Staatsbosbeheer blijkens de toelichting op de AV 2012 toegepaste waardevermindering van 25% en het via de AV 2012 te bepalen canonpercentage tot uitgangspunt genomen. De discrepantie tussen de waardebepaling via de richtlijnen van de commissie en de instructies van Staatsbosbeheer kan worden voorkomen worden, omdat (a) de AV 2012 niet Pagina 37 van 41

dwingend een taxatiemethodiek voorschrijven en (b) ook in de instructies van Staatsbosbeheer de taxateurs ruimte wordt geboden om de meest optimale taxatiemethode te kiezen. Enkel de keuze voor de AGQ strekt in het nadeel van de erfpachters, omdat de historische context daarbij geen enkele rol speelt. De Commissie achtte een toepassing van enkel de AGQ te rigide en geen recht doen aan de “werkelijke” waardeverdeling over grond en opstal en een veel te volatiele uitkomst geven. Ook in een uitsluitende toepassing van de OGQ zag de commissie nadelen – dat zou namelijk ten onrechte een vaste verhouding tussen de grond en de opstal als aandeel in de totaalwaarde veronderstellen. De Commissie is van mening dat juist met de combinatie van de huidige en de historische verhouding – dus de A en de O – een evenwichtige allocatie gevonden is. Ten aanzien van de status van de AV 2012, de toelichting en de Taxatieinstructie 2012 wijst de commissie volledigheidshalve op het antwoord hiervoor sub 10.6. 20.19

Minderheidsstandpunt

De onderbouwing van het minderheidsstandpunt om voor een 50/50 verdeling van de appreciatie te kiezen is ingegeven door een logische, zuiver economische redenering, waarbij een vergelijking is gemaakt met de onteigeningspraktijk. Voor een goed begrip wijst de commissie erop dat de looptijd van erfpachtcontracten kan verstrijken. Daarna lopen de contracten lopen van jaar tot jaar door; een reden voor het doen beëindigen van de rechten is er niet. Volledigheidshalve wordt nogmaals gewezen op het antwoord sub 2.7. [Ten aanzien van hoofdstuk 8:] 20.20

Verzoening

Zie in de eerste plaats het antwoord sub 5.2. De prijsaanbieding per mei 2013 is in het definitieve advies verwijderd. 20.21

Onafhankelijkheid taxateurs

De onafhankelijkheid en deskundigheid van de taxateurs is doorslaggevend; bekendheid met de plaatselijke omstandigheden zou een prettige bijkomstigheid opleveren; daarnaast is het een voordeel als taxateurs zowel voor erfpachters als voor bloot eigenaren werken; dat voorkomt de eenzijdige kijk, indien uitsluitend voor een partij wordt gewerkt. De taxateur(s) dienen betrokken partijen te horen; een door Staatsbosbeheer gevraagde taxateur zal altijd de erfpachter gelegenheid moeten geven tot hoor en wederhoor; omdat hij alle informatie al van Staatsbosbeheer heeft ontvangen en al door Staatsbosbeheer geïnstrueerd is, kan Staatsbosbeheer besluiten zich al vertegenwoordigd te zien in zijn taxateur; bij een driedeskundigentaxatie zullen zowel Staatsbosbeheer als de erfpachter voor hoor en wederhoor uitgenodigd moeten worden. De taxateurs zullen altijd vragen moeten stellen, terwijl de partijen de taxateurs vragen mogen stellen. In alle gevallen is er daarom sprake van hoor en wederhoor. 20.22

Rol RVOB

Wettelijk gezien heeft het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (“RVOB”) uitsluitend de mogelijkheid om een besluit omtrent goedkeuring van de te sluiten koopovereenkomst te nemen. Het ligt echter voor de hand dat het RVOB aan de hand van elk taxatierapport de marktconformiteit moeten kunnen toetsen. Ter toelichting wijst de commissie op het volgende. In artikel 3 lid 5 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer is bepaald dat de vervreemding van objecten en andere onroerende zaken door Staatsbosbeheer de voorafgaande goedkeuring van de Minister van Financiën behoeft. Pagina 38 van 41

In artikel 8 onder b van het Organisatie- en mandaatbesluit Ministerie van Financiën wordt het RVOB genoemd als organisatie-onderdeel van het zgn. SG-cluster. Volgens artikel 9 lid 2 van dat besluit behartigen deze organisatieonderdelen ministerie-en Rijksbrede functies inzake: (..) b. het beheer en verkoop van de onroerende bezittingen van de Rijksoverheid; (..) d. de bevordering dat het rijk vastgoed effectief en efficiënt verwerft, beheert, afstoot en daarbij stuurt op rendement. Bij het aantreden van het kabinet-Rutte II is het RVOB organisatorisch ondergebracht bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en valt het politiek onder de verantwoordelijkheid van de Minister voor Wonen en Rijksdienst. Voor zover kan worden nagegaan is de wettelijke grondslag voor deze wijziging nog niet gereed. Het RVOB bestaat uit twee directies: Directie Vastgoed (voorheen Domeinen Onroerende Zaken) en Directie Ontwikkeling (voorheen GOB). De kerntaken van de Directie Vastgoed - zoals omschreven in het Organisatie- en mandaatbesluit Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf, Directie Vastgoed, Stcrt. 2009, 11 060 - zijn: - het privaatrechtelijk beheer en - voor zover dat niet berust bij andere departementen - het materieel beheer van onroerende zaken van de Staat; - het initiëren en ontwikkelen van het beleid betreffende het beheer, de organisatie van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf, Directie Vastgoed en het bij het bedrijf werkzame personeel; - zorg voor het beheer, de ingebruikgeving en vervreemding van onroerende zaken van de Staat; - toezicht houden op het bijzonder domeinbeheer, zoals het Staatseigendom bij Het Loo in Apeldoorn en het park Sorghvliet te Den Haag. Ingevolge het bepaalde in artikel 38 lid 1 van de Comptabiliteitswet 2001 stelt de Minister van Financiën regels met betrekking tot het financieel beheer, het materieel beheer en de administratie die ten behoeve van dat beheer wordt bijgehouden. Ter uitvoering van deze bepaling zijn in de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006 de criteria neergelegd voor de door RVOB uit te voeren toetsing. Ingevolge artikel 9 lid 9 geschiedt de verkoop van een onroerende zaak, die niet langer nodig is voor de bedrijfsvoering van een ministerie, aan derden tegen "marktconforme prijzen". Gelet hierop moet de door het RVOB uit te voeren toetsing plaatsvinden op basis van de norm van de “marktconformiteit”. 20.23

Scenario indien drie deskundigen niet tot een oordeel komen

Voor het geval drie taxateurs niet tot een oordeel komen, zal de door Staatsbosbeheer in het verleden toegepaste methode door deskundigen worden voorgesteld (1+1+2:4, waarbij het oordeel van de derde taxateur dubbel telt). De drie deskundigen dienen zich tot het uiterste in te spannen om tot een eensluidend oordeel te komen. Daarbij vervult de derde deskundige een speciale rol. Dit alles moet vastgelegd worden bij de opdrachtbevestiging. Als een onoverbrugbaar verschil in stand blijft, dan verdient middeling op de voorgestane wijze de voorkeur boven een nieuwe deskundigenprocedure.

Pagina 39 van 41

20.24

Achtergrond voor keuze driedeskundigentaxatie

Als een partijtaxatie niet geaccepteerd wordt, is het redelijk om een geobjectiveerde driepartijentaxatie toe te passen; de waardebepaling is van belang voor beide partijen. Dit sluit aan bij de methode die Staatsbosbeheer zelf kiest volgens art. 7 lid 4 van de AV 2012, met dien verstande dat de gang naar de rechter in beginsel is uitgesloten (zie het antwoord hierna). 20.23

Bindend advies

De commissie stelt voor dat beide partijen een korte bindend adviesovereenkomst opstellen. Daarmee wordt bedoeld een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW. Beide partijen worden daarmee gebonden aan de uitkomst van een driedeskundigentaxatie. Het bindend advies kan uitsluitend ingevolge artikel 7:904 BW voor vernietiging door de rechter in aanmerking komen. Voor Staatbosbeheer dient daarin de toets door het RVOB als ontbindende voorwaarde te worden opgenomen. De erfpachter kan een voorbehoud maken voor de financiering, zij het dat hij zich tevoren terdege moet laten informeren. Doel van deze bindend adviesprocedure is om te vermijden dat partijen eindeloos verdeeld blijven over de waarde van de bloot eigendom. 20.24

Toelichting op de Taxatierichtlijnen

De commissie reageert als volgt op de gestelde vragen en het geleverde commentaar op de Toelichting op de Taxatierichtlijnen: •

•

•

•

•

• •

Een erfpachter behoeft geen canon te betalen voor elementen die worden toegevoegd door eigen investeringen; een aanvangscanon dient derhalve alleen te gelden voor de erfpachtzaak, zoals deze bij aanvang voor de erfpachter ter beschikking is gekomen. Bebouwde (onder)grond is geen zelfstandige economische zaak, waarvan de marktwaarde taxeerbaar is. De taxateur realiseert zich dus dat van allocatie, waardesplitsing, sprake moet zijn voor een aan de grondwaardecomponent toe te delen waarde. De taxateur dient tevens na te gaan wat de fysieke staat (al dan niet technisch bouwrijp) was van de grond zoals deze ter beschikking werd gesteld aan de erfpachter bij de eerste uitgifte. Beide partijen dienen akkoord te gaan met gebruik van de WOZ-waarde als totaalwaarde bij de fictie van eigengrond; de taxateur namens Staatsbosbeheer zou dit eventueel namens Staatsbosbeheer kunnen beoordelen; de WOZ-waarde gebruiken in strijd met de wens van een van de partijen lijkt deskundigen niet juist; dit te meer, omdat bij marginale toetsing van enkele WOZ-waardes veel vraagtekens rezen. De rantsoenering van hypothecair krediet speelt een rol bij de referenties voor de totaalwaarde; deskundigen ervaren dagelijks de nadelen bij hun cliënten vanwege de erfpachtopinie en de rantsoenering. Financieringen met erfpacht komen slechts rond als er al een goede relatie bestaat met de bank, bij een aanzienlijk bedrag aan eigen middelen en bij het stellen van aanvullende zekerheden. Lustgrond is grond, die bij een kavel behoort en als een extra toevoeging gezien kan worden van de bouwkavel. Bij natuurterrein mag er niets anders gebeuren, dan dat het tot een privékavel kan behoren. De term is overigens in het definitieve advies geschrapt. De waarde ervan wordt niet gelijk, maar iets hoger gesteld dan de waarde van omliggend natuurterrein. Een WOZ-waarde dient geen splitsing te kennen van een grondwaarde en opstalwaarde. Voor zover deze wel bepaald wordt, raadt de commissie gebruik ervan ten sterkste af op grond van hun beoordeling van geleverde zogenoemde grondwaardenmatrix. De verantwoordelijkheid voor de juiste oppervlaktematen en inhouden ligt bij de taxateur; een veel gemaakte fout constateerden deskundigen bij de inhoud, waarbij niet gemeten werd tenminste tot 0,4 m onder het vloeroppervlak van de begane grond. Pagina 40 van 41

•

•

•

•

20.25

Het woord 'geschat' wordt gebruikt voor de situatie dat de concrete stichtingskosten, verdeeld in een grondwaardecomponent en een component voor de waarde van de opstallen, werken en beplantingen ontbreekt; alsdan moet worden geschat: de grondwaarde zal doorgaans te herleiden zijn door kapitalisatie van de aanvangscanon en de stichtingskosten zonder de grond zijn herleidbaar vanuit de historische kosten. Kostenboekjes gaan terug tot medio jaren 60. Het CBS gaat terug tot 1915. ‘Hoor en wederhoor' is het moment, dat partijen de taxateur kunnen informeren over historische gegevens. Het feit dat de erfpachters het niet eens zijn met bepalingen uit de AV 2012 komt tot uitdrukking op de markt van transacties van erfpachtpercelen van Staatsbosbeheer. Bij de gekozen taxatierichtlijnen geldt dat de deskundigen alleen het depreciatie- en canonpercentage hebben gekozen als grondslag voor de berekeningsmethodiek. OGQ: de toepassing van de OGQ bij de allereerste uitgifte heeft de voorkeur; uitsluitend indien de allereerste uitgifte niet te achterhalen zou zijn, dan kan een alternatief ankerpunt in de tijd gekozen worden, namelijk een zo vroeg mogelijke heruitgifte. Voorkomen moet worden dat de AGQ wordt gemanipuleerd door de opstallen, werken en beplantingen te beschouwen als 'een stapeltje stenen'. Bij goed onderhouden opstallen, werken en beplantingen is de marge tussen 'nieuwbouw' en 'bestaande bouw' beperkt. Het percentage staat voor functionele en technische veroudering. Fictief rekenmodel/taxatiemodel

De commissie reageert als volgt op de opmerkingen ten aanzien van het rekenmodel: • •

20.26

Het is niet ongebruikelijk om de genoemde kosten uit te drukken in een prijs per vierkante meter van het kaveloppervlak. Het is een keuze om de aftrek voor het totaal te laten gelden en geen onderscheid te maken in de aftrek voor de opstallen, de werken en beplantingen, de kosten van het bouwrijp maken en de eventuele kosten voor collectieve voorzieningen. Inhoudelijke opmerkingen

De commissie reageert als volgt op de inhoudelijke opmerkingen: • •

• • • • •

• • • •

De rol van Staatsbosbeheer als vermogensbeheerder is toegevoegd. Een aantal erfpachters heeft per brief van 16 juli 2013 aan mevrouw Sangers het voorstel gedaan om voor alle problemen tussen de erfpachters en Staatsbosbeheer een tweetal deskundigen te benoemen; naar de commissie begreep, is daaruit het verzoek van Staatsbosbeheer voortgevloeid, waarbij Staatsbosbeheer tot benoeming van twee deskundigen is overgegaan. De in het verzoekdocument beschreven rol voor de procesbegeleider wordt in hoofdstuk 2.5 toegelicht. De zinsnede in 3.1 is aangepast. Ook de opmerkingen over de diverse adviesrapporten zijn aangepast. Het advies is gecontroleerd op de plaatsen waar de vrije keuze van de erfpachters aan de orde is. Er wordt verwezen naar de uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden, het feit dat Staatsbosbeheer in het gelijk is gesteld, en het tegen die uitspraak door de erfpachters ingestelde hoger beroep. Dit lijkt de commissie voldoende. Het komt de commissie voor dat de huidige formulering kan worden gehandhaafd, waarbij de betreffende passage wordt toegevoegd. De formulering in paragraaf 6.2 is aangepast. De commissie noemt contracten, die onder invloed van Grapperhaus’ adviezen vanaf 2003 zijn opgesteld, ten behoeve van de leesbaarheid 'Grapperhaus-contracten'. De formulering onder hoofdstuk 7.1 is genuanceerd.

Pagina 41 van 41

BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN. Pagina 1 van 41

Recommend Documents