Energieneutrale ontwikkeling Projectlocatie Valkenburg

Energieneutrale ontwikkeling Projectlocatie Valkenburg Designscenario 0.30:

Definitief

Schrijfteam GEN-Locatie Valkenburg 4 maart 2013 Versie 13

Inhoudsopgave 1/

Inleiding

4

1.1 /

Visie en randvoorwaarden

1.2 /

Designscenario 0.3 in het geheel

5

1.3 /

De drie schaalniveaus in DS0.3

6

1.4 /

Afwegingscriteria

6

1.5 /

Leeswijzer

8

2/

4

Integraal energieconcept

9

2.1 /

Geoptimaliseerd energieconcept vol-elektrisch

2.2 /

Totale energievraag op gebiedsniveau

11

2.3 /

Productie en aanbod energie (vol-elektrisch)

12

2.4 /

Impact op het energienetwerk

15

2.5 /

Aandachtspunten vol-elektrisch energieconcept

17

2.6 /

Gevoeligheden

19

2.7 /

Conclusies

21

3/

9

Gebruikerslasten

23

3.1 /

Wind, PV en netwerk: huidige kostprijs en consumententarief.

23

3.2 /

Netwerk

28

3.3 /

Gebruikerslasten Wonen

28

3.4 /

Gebruikerslasten Utiliteit

33

3.5 /

Gebruikerslasten Openbare ruimte

34

3.6 /

Gebruikerslasten Elektrisch vervoer

34

3.7 /

Conclusies / verbeterpotentieel

35

4/

Integrale business case en energiegerelateerde kasstromen

37

4.1 /

Inleiding

37

4.2 /

Kasstromen voor de sub business case Gebouwen

37

4.3 /

Kasstromen voor de sub business case Wind

39

4.4 /

Kasstromen voor de sub business case Overig binnen het Gebied

40

4.5 /

Kasstromen voor de integrale business case Locatie Valkenburg

42

4.6 /

Financieringsbehoefte

43

4.7 /

Conclusies

43

5/

Realiseren en borgen wind

44

5.1 /

Inleiding

5.2 /

Business case windenergie Valkenburg met participatie

44

5.3 /

Gevoeligheden Business case windenergie Valkenburg

48

5.4 /

Organisatie ‘windbedrijf’

50

5.5 /

Risico’s en aandachtspunten bij realisatie windcase

54

5.6 /

Conclusie

55

5.7 /

Aanbeveling

56

6/

44

Realiseren en borgen deellocaties

57

6.1 /

Inleiding

57

6.2 /

Typen aanbestedingsopdrachten

57

6.3 /

Aanbesteden zonder aanbestedingsplicht

59

6.4 /

Aanbestedingsproces voor traditioneel ontwikkelen en vraaggestuurd ontwikkelen

60

4 maart 2013 / Versie 13

Energieneutrale ontwikkeling Projectlocatie Valkenburg 2

6.5 /

Borging van het aanbestedingsresultaat

63

6.6 /

Het realiseren van deellocaties

64

6.7 /

Overige voorzieningen / locaties: ”N=1” + checklist

67

6.8 /

Toetsen en borgen na realisatie van deellocaties

67

6.9 /

Conclusies

68

6.10 /

Aanbevelingen

69

7/

Energiemanagement en energie-organisatie op gebiedsniveau

70

7.1 /

Inleiding

70

7.2 /

Energie huishoudboekje / energiemanagement

71

7.3 /

Energie-organisatie in samenhang met projectorganisatie Locatie Valkenburg

73

7.4 /

De ontwikkeling van de energie-organisatie naar andere rollen

75

7.5 /

Mensen en middelen voor de energie-organisatie

75

7.6 /

Conclusies

75

7.7 /

Aanbevelingen

76

8/

Routekaart

77

8.1 /

Inleiding: wat is een routekaart

77

8.2 /

Visie op energieneutrale gebiedsontwikkeling: visievorming volgt exploitatiefase

78

8.3 /

Planvormingsfase

79

8.4 /

Realisatiefase

82

8.5 /

Exploitatie- en beheerfase

84

8.6 /

Stappen van partijen in het ontwikkelproces

84

8.7 /

Omgaan met belemmeringen uit weten regelgeving

86

8.8 /

Conclusies

88

9/

Conclusies en aanbevelingen

90

9.1 /

Algemene conclusies

90

9.2 /

Conclusies per hoofdstuk

91

9.3 /

Aanbevelingen voor Locatie Valkenburg

96

9.4 /

Aanbevelingen GEN Nieuwbouw

97

10 /

Bijlagen

99

10.1 /

Criterialijst en score t.a.v. diverse keuzes

100

10.2 /

4 technieklijnen

102

10.3 /

Voorbeeld uitwerking praktijkproef toets gebouwconcept voor deellocatie

105

10.4 /

Beoordelingssystematiek deellocatie

107

10.5 /

Business case Zon PV

109

10.6 /

Alternatief plan met warmtevoorziening

113

10.7 /

Definities

114

10.8 /

Ontwikkelmodel wind

115

10.9 /

Diverse businessmodellen

120

10.10 /

Particulier opdrachtgeverschap

121



1 / Inleiding Energieneutrale ontwikkeling van Locatie Valkenburg is afhankelijk van een breed spectrum aan factoren waarbij twee factoren centraal staan: opwekking van voldoende duurzame energie binnen het plangebied, en tegen zo laag mogelijke energie-gerelateerde lasten voor de gebruikers van het gebied. Dit vraagt om een integraal ontwerp van techniek, organisatie en financiering. Om te komen tot dit integraal ontwerp zijn in eerdere designscenario’s afwegingen gemaakt met betrekking tot het energieconcept. Dit designscenario beschrijft het gekozen energieconcept en geeft weer welke organisatievormen geschikt zijn, hoe je het aanbestedingsproces kan vormgeven en welke financieringsvorm mogelijk is. Daarmee vormt dit designscenario 0.3 de opmaat naar designscenario 1.0, dat het integrale concept in zijn geheel beschrijft, en de route om daar te komen.

1.1 / Visie en randvoorwaarden Visie op energieneutraal Energieneutraliteit kan gerealiseerd worden door in te zetten op een vol-elektrisch netwerk. Dit is ruimtelijk inpasbaar, de bronnen (wind en zon) zijn beschikbaar, biedt de grootste flexibiliteit en leidt tot de laagste gebruikslasten. De warmtevraag wordt op gebouwniveau opgelost door isolatie, zonefficiënte bouw en een warmtepomp. In de elektriciteitsvraag wordt voorzien door maximaal zonnepanelen op de daken van de gebouwen en door windturbines in het gebied. De energiepotentie van het gebied wordt zo optimaal benut, en dit levert de beste businesscase en de laagste gebruikerslasten op. Robuuste energietechnieklijnen in de gebouwen waarvan de prestatie gegarandeerd wordt door de aanbieders, zorgen ook bij verschillende en wisselende bewonerssamenstellingen voor lage gebruikerslasten.



Energieneutraliteit betekent voor de bewoners van Locatie Valkenburg grip op hun energievoorziening. Beheersbare energielasten voor de langere termijn, die minder gevoelig zijn voor energieprijs wijzigingen. Door deze zelfvoorzienendheid en onafhankelijkheid geeft het de bewoners een gevoel van autonomie. Ook levert dit een positieve bijdrage aan het energiebewust gedrag van de bewoners. De gezamenlijke bijdrage aan een meer duurzame leefomgeving door zelf en in een collectief energie op te wekken, creëert ook een sociale verbondenheid. Hierdoor wordt het ‘wij’-gevoel versterkt, en ook het eigenaarschap over de (woon)omgeving. Dit heeft een langdurig effect op de kwaliteit van de wijk, en op de woningwaardeontwikkeling. Randvoorwaarden De verwachting voor de ontwikkeling van bijna vijfduizend woningen op Locatie Valkenburg is dat dit zeker twintig jaar gaat duren, en waarschijnlijk langer. Dit betekent dat de techniek van vandaag wordt ingehaald door innovaties van morgen, de conjunctuur kan wisselen, en de energieprijzen onzeker zijn. Dit levert voor het integrale concept de volgende randvoorwaarden: Het technisch energiedesign is, zeker op gebouwniveau, flexibel, en moet nieuwe ontwikkelingen in de techniek kunnen accommoderen. Nieuwe ontwikkelingen in de energievraag of energieprijsontwikkelingen moeten in het totale concept meegenomen kunnen worden. Het proces moet deze flexibiliteit kunnen accommoderen. De stappen in het proces moeten voldoende passen bij de criteria van de belangrijkste stakeholders (RVOB en Katwijk), om draagvlak onder bestuurders te kunnen verwerven

1.2 / Designscenario 0.3 in het geheel In Designscenario’s 0.0 tot 0.2 is de basis gelegd voor een energieneutrale ontwikkeling van Locatie Valkenburg. Het resultaat is een voorstel voor een vol-elektrische energie-infrastructuur, beschrijvingen en afwegingen van technieken, bestuurlijke en maatschappelijke afwegingen en een voorzet voor een business model. In Designscenario 0.3 wordt het integrale concept voor de energieneutrale ontwikkeling van Projectlocatie Valkenburg gepresenteerd, op basis van de keuze voor een vol-elektrisch netwerk. Dit betekent dat niet alleen de keuze voor de energietechnieken wordt gepresenteerd, maar ook de gebruikslasten en het daarbij horende kasstroommodel. Dit geeft ook inzicht in het verdienmodel en de ontwikkeling van windenergie, in de ontwikkeling en aanbesteding van de deellocaties en in de gevolgen daarvan voor de gebiedsorganisatie en het borgen van energieneutraliteit gedurende de realisatie en exploitatie van Locatie Valkenburg. Voor een aantal onderwerpen ligt een duidelijke keuze voor, bijvoorbeeld voor prestatiegericht aanbesteden, de ontwikkeling van de windenergie, de gebiedsorganisatie. Voor sommige andere onderwerpen zijn meer alternatieven voorhanden, waarvan we een aantal voor de hand liggende opties beschrijven, inclusief de voor- en nadelen. Dit helpt Locatie Valkenburg om in een later stadium eigen afwegingen te kunnen maken, die aansluiten bij de dan geldende omstandigheden. Het designscenario 0.3 heeft het karakter van een voortgangsrapportage voor Valkenburg. Achtergrond, doelen, etc zijn niet opgenomen maar worden bekend verondersteld. Het design 1.0 is de laatste in deze reeks, en de naam zegt het al. Het beschrijft een ‘definitief’ ontwerp van het integrale energieconcept. Gelet op de lange termijn van ontwikkelen laat ‘definitief’ voldoende ruimte over om nieuwe ontwikkelingen te kunnen incorporeren, en op basis van nieuwe inzichten andere afwegingen te kunnen maken. Aanvullend aan designscenario 0.3 bevat design 1.0 een routekaart om tot energieneutrale ontwikkeling te komen. Met design 1.0 rondt GEN de ‘case Nieuwbouw’ af, een van de cases waarvoor zij een businesscase voor een energieneutraal gebied tegen de laagste gebruikerslasten ontwikkelt. Op basis van deze case schrijft GEN een



rapportage Nieuwbouw, dat aanknopingspunten biedt voor de wijze waarop elke initiatiefnemer in Nederland een nieuw, energieneutraal gebied met de laagste gebruikerslasten zou kunnen realiseren.

Figuur 1-1: Designscenario 0.3 in het totaal

1.3 / De drie schaalniveaus in DS0.3 In dit designscenario komen steeds drie schaalniveaus terug, namelijk de gebouwen, de deellocatie en het gebied. We beschouwen de windenergie als een onderdeel van een bijzonder soort deellocatie, die een bijdrage levert aan energieneutraliteit op gebiedsniveau. Binnen de aanpak van GEN is dit herkenbaar in de termen micro en macro. Elk onderdeel van DS0.3 adresseert deze drie niveaus op de volgende wijze: Gebouw

Deellocatie

Gebied

H2

Energieconcept op

Wind is de invulling van

Vol-elektrische

Integraal

woningniveau, utiliteits

het energieconcept op

infrastructuur

Energieconcept

gebiedsniveau

H2.1

Energievraag wonen en

Energievraag openbare

Energievraag openbare

Energievraag

utiliteit en mobiliteit

ruimte en mobiliteit

ruimte en mobiliteit

H2.2

PV en zonthermische

Wind en collectieve PV

Netbelasting

Energie aanbod

collectoren op woningen

op gebouwen en boven parkeren

H3

Wonen en utiliteit en

Gebruikslasten

mobiliteit

H4

Sub business case

Sub business case Wind

Sub business case

Kasstromen voor

Gebouwen

en sub business cases

Overig + Totale business

collectieve PV

case

integrale business

Openbare ruimte

case H5

Aanbesteden wind

Realiseren borgen

Organisatie wind

wind H6

Aanbesteden van

Aanbesteden en

Realiseren borgen

maatwerk

ontwikkelen deellocaties

H7 Organiseren en

Meten, monitoren,

Meten, monitoren,

Meten, monitoren,

borgen gebied

managen

managen

managen

deellocaties

1.4 / Afwegingscriteria



Bij de keuze voor de organisatievorm heeft GEN samen met Locatie Valkenburg een lijst opgesteld van criteria die bij afwegingen ingezet kan worden. De criteria in onderstaande tabel vormden in eerste instantie een handvat voor het maken van een keuze voor het al dan niet instappen in een windbedrijf als publieke partij. Deze lijst kan bij nader inzien ook breder ingezet worden bij de afweging bij andere beslissingen. Deze lijst komt in DS0.3 dus vaker terug. Daar waar criteria niet van toepassing zijn, worden ze als met een ‘0’ gescoord. Criterium

Toelichting

Meerwaarde voor de kwaliteit van

Wat zijn extra kansen voor gebiedskwaliteit, dan wel is het mogelijk om

het gebied

kwaliteit af te dwingen, via bv. Beeldregie

Financieel voordeel grondeigenaar

welke financiële voordelen heeft de grondeigenaar (meer inkomsten, sneller inkomsten, verzekerde inkomsten, lagere kosten)

Financieel voordeel marktpartijen

welke financiële voordelen hebben de deelnemende marktpartijen (meer inkomsten, sneller inkomsten, verzekerde inkomsten, lagere kosten)

Financieel voordeel gebruikers

Welke financiële voordelen hebben de eindgebruikers (bewoners, huurders en gebouweigenaren (lagere gebuikerslasten, meer zekerheid over lasten naar de toekomst toe)

Risico’s voor gemeenten

Welke risico’s loopt de gemeente en zijn ze aanvaardbaar

Risico’s voor gebiedseigenaren

Welke risico’s loopt de gebiedseigenaar en zijn ze aanvaardbaar

Risicodragende participatie

De overheid is in de basis risico-avers. Een risicodragende participatie

overheid

heeft niet de voorkeur (maar is geen hard criterium).

Flexibiliteit voor ontwikkeling

Is het mogelijk om de gebiedsontwikkeling flexibel uit te rollen, in tijd, in functies, in tempo, in locaties, in ontwikkelingsvorm

Flexibiliteit voor gebruikers

In hoeverre moeten bewoners verplicht worden om mee te doen

Mogelijkheden borging

Hoe blijft energieneutraliteit gedurende de komende 30 jaar gewaarborgd

energieneutraliteit

(en kan worden ingespeeld op nieuwe behoeften)

Juridische hardheid – haalbaarheid

Dient de wet te worden gewijzigd

Robuustheid / transparantie

Wordt voldaan aan eisen van transparantie, robuustheid en voldoende garantie op presteren door de aanbiedende partijen

Binding bewoner met het thema

In hoeverre wordt de bewoner uitgedaagd/uitgenodigd om deel te nemen

energie

en betrokken te zijn bij energieneutraliteit



1.5 / Leeswijzer Geoptimaliseerd energieconcept op gebouw en gebiedsniveau Met de twee centrale uitgangspunten (energieneutraal en laagste woonlasten) is op gebouw niveau een optimaal energieconcept uitgewerkt. De omgeving stelt eisen en wensen aan het opwekken van windenergie op gebiedsniveau (fysiek, bestuurlijk, juridisch). 2

Op basis van de resterende energievraag van de gebouwen en het gebied (openbare ruimte) berekenen we de hoeveelheid op te wekken energie. De duurzame opwekkers die passen bij een volelektrische netwerk (zon en wind) zijn hierbij leidend geweest net als economische optimalisatie. Dit leidt tot 3 detailplannen die zijn uitgewerkt. Op het energieconcept is een gevoeligheidsanalyse toegepast en zijn knelpunten in kaart gebracht. Gebruikslasten Op basis van het energieconcept met technische oplossingen, wordt een vertaalslag gemaakt naar de

3

exploitatielasten van de gebruikers per entiteit. Hierbij maken we gebruik van een inschatting van de kosten per energie-eenheid van windturbines als PV op het dak. Daarbij gaan we uit van business as usual. Ook inventariseren we het verbeterpotentieel, en geven we de gevoeligheden aan. Kasstromenoverzicht en financiering In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in de kasstromen, zowel voor sub business cases windenergie,

4

voor de gebouwen en voor het overige gebied, als voor de integrale business case. Hiermee wordt inzichtelijk hoe de netto kasstromen voor de integrale business case lopen, en welke financieringsbehoefte aanwezig is. Realiseren en borgen wind

5

Hoofdstuk 5 legt uit hoe de windenergie gerealiseerd kan worden. Het aanbestedingsproces van de windturbines, de wijze van organisatie en financiering van de sub business case wind, evenals aandachtspunten bij de realisatie van de windturbines komen aan bod. Realiseren en borgen deellocaties Hoofdstuk 6 gaat over het realiseren van een deellocatie waarin extra eisen worden gesteld ten

6

aanzien van energie. Het aanbestedingsproces, en een visie op het borgen van de energieneutrale eisen. Energie-management en energie-organisatie op gebiedsniveau

7

Hoofdstuk 7 geeft weer hoe het meten en monitoren van energie-opwekking en –gebruik plaats vindt, en op welke wijze de verantwoordelijkheden voor het realiseren van energieneutraal bij de realisatie van windenergie, deellocaties en infrastructuur belegd kunnen worden. Stappenplan / routekaart realisatie oplossing Ten slotte zet hoofdstuk 8 uiteen welke concrete stappen en aandachtspunten in het proces van visievorming tot realisatie en beheer nodig zijn. Belangrijke aandachtspunten zijn: Maatschappelijk draagvlak;

8

Borging energieconcept op gebiedsniveau tijdens verschillende fases. In DS1.0 wordt deze routekaart concreter ingericht, zodat voor Locatie Valkenburg duidelijk is welke stappen er vanaf nu gezet moeten gaan worden om energieneutraliteit te realiseren. In DS0.3 worden vooral het in te zetten instrumentariumbenoemd. Conclusies en aanbevelingen

9

Hoofdstuk 9 vat alle conclusies samen en geeft aanbevelingen.



2 / Integraal energieconcept Het integraal energieconcept is een afgewogen invulling voor de energievraag in een gebied. Het wordt met name bepaald door de mogelijkheden die het gebied biedt voor duurzame energieopwekking en de specifieke energievraag van het ruimtelijk programma in het gebied. Op basis van de GEN-uitgangspunten beschrijft paragraaf 2.1 een optimaal energieconcept, gebaseerd op laagste gebruikslasten. De energievraag van de gebouwen en het gebied (openbare ruimte) wordt in paragraaf 2.2 bepaald. De energieproductie wordt in paragraaf 2.3 uit een gezet, wat leidt tot een energie-balans voor het gebied uitgezet in de tijd. Daarbij onderscheiden we in drie detailplannen, gebaseerd op vol-elektrisch een mix van Zon-PV en wind, 100% wind en 100% PV. Paragraaf 2.4 gaat in op de impact van het energieconcept op het energie-netwerk. Paragraaf 2.4 en 2.5 beschrijven respectievelijk aandachtspunten voor vol-elektrisch en een gevoeligheidsanalyse voor het energiesaldo. In paragraaf 2.6 volgen de conclusies en aanbevelingen over het integrale energieconcept.

2.1 / Geoptimaliseerd energieconcept vol-elektrisch Energieconcept op gebouwniveau in het kort Overwegingen in de voorgaande designscenario’s hebben geleid tot een preferent plan, namelijk een volelektrische energie-infrastructuur. Bij een vol-elektrische infrastructuur komt er alleen een elektriciteitskabel bij de afnemer binnen om te voorzien in de energiebehoefte. Er bestaat binnen dit concept dus geen gas aansluiting.

Figuur 2-1: Conventionele energielevering


Figuur 2-2: Vol-elektrische energielevering


Voor de energiebehoefte van de gebouwen wekken PV (voor elektriciteit), thermische zonnecollectoren (voor warmte en warmwater) en een elektrische warmtepomp (warmte gedurende paar koude weken per jaar) energie op, naast vraagbeperkende bouwkundige maatregelen en energiezuinige huishoudelijke apparatuur. Voor vier technieklijnen in een vol-elektrisch concept (zie bijlage 10.5) wordt bekeken welke combinatie van technieken het beste aansluit bij de randvoorwaarde laagste woonlasten, beschikbaar dakoppervlak en bij gevoeligheidsanalyses van huishoudengrootte. Hieruit komt de technieklijn Kleine zonneboiler als meest robuust naar voren, waarbij tevens blijkt dat energieneutraal mogelijk is. Deze lijn wordt in dit hoofdstuk als basis gehanteerd voor verdere berekeningen. Uiteindelijk zal iedere ontwikkelaar zelf een keuze maken voor een combinatie van technieken om de benodigde energieprestatie per deellocatie te realiseren en garanderen. Dit wordt verder in hoofdstuk 6 beschreven. Energieconcept op gebiedsniveau in het kort Het plan voorziet in de energievraag door middel van wind en zon. Zowel PV-panelen en thermische zonnecollectoren op de gebouwen als windturbines worden geplaatst. Het totaal aantal windturbines is afhankelijk van de resterende energievraag die niet op gebouwniveau opgewekt kan worden. Om energiefluctuaties als windstilte gecombineerd met een energievraag of juist veel wind en beperkte energievraag het hoofd te kunnen bieden, is aansluiting met het hoofdnet technisch noodzakelijk. Bij overproductie van elektriciteit wordt dat geleverd aan het hoofdnet, en bij een te lage energieproductie wordt energie vanuit het hoofdnet aan het gebied geleverd. Over een jaar gezien is het saldo nul.

Vol elektrisch

Figuur 2-3: Vol-elektrische energielevering op gebiedsniveau



2.2 / Totale energievraag op gebiedsniveau In de uitwerking van het energieconcept voor het gebied wordt onderscheid gemaakt in verschillende entiteiten; Wonen, Utiliteit, Openbare ruimte en Elektrische mobiliteit. De totale energievraag van het gebied is een optelsom van de energievraag per onderdeel. Die worden achtereenvolgens toegelicht. Energievraag gebied In onderstaande tabel staat de totale energievraag van de verschillende onderdelen weergegeven. Energieverbruik

Aantal

kWh/woning of /m2

Totaal

4.600

5.149 kWh

23.685.400 kWh

Wonen Nieuwbouw Woningen (gewogen gemiddelde) Bestaande Bouw

Onbekend

onbekend

Utiliteit Kantoren

200.000 m2 12.000 m

2

Scholen

15.000 m

2

Kerken

6.000 m2

Winkels

45 kWh/m2

9.000.000 kWh

200 kWh/m2

2.400.000 kWh

75 kWh/m2

1.125.000 kWh

200 kWh/m2

1.200.000 kWh

Bestaande bouw*

417.000 kWh

Openbare Ruimte Gemalen en Sluizen (totaal) Openbare verlichting & verkeerslichten

-

-

800.000 kWh

2.525

250 kWh

631.000 kWh

2%

785.168 kWh

Netverlies (exclusief e-mobiliteit) Totale energievraag

40.043.568 kWh

E-mobiliteit

3.600

Netverlies ( e-mobiliteit)

2.300 kWh

8.280.000 kWh

2%

165.600 kWh

Totale energievraag inclusief E-mobiliteit

48.489.168 kWh

Tabel 2-1: Energievraag van het gebied met vol-elektrisch energienetwerk

* realistische schatting; 1/3 van het gemiddelde energieverbruik over de afgelopen vijf jaar Energievraag Wonen Locatie Valkenburg en GEN hebben in overleg een indicatief bouwprogramma opgesteld met woningtypen van Agentschap NL. Op basis van het aantal woningtypen en de gekozen technieklijn kan de energievraag bepaald worden van de entiteit Wonen.



Urban Villa Tussenwoning

Vrijstaande

Gemiddeld

woning

(gewogen)

Hoekwoning

(appartement)

Aantal woningen

996

1.785

1.248

571

4.600

Gebouwgebonden verbruik

1.225 kWh

1.717 kWh

2.027 kWh

2.718 kWh

1.819 kWh

Huishoudelijk verbruik

3.202 kWh

3.331 kWh

3.330 kWh

3.554 kWh

3.330 kWh

4.427 kWh

5.048 kWh

5.357 kWh

6.272 kWh

5.149 kWh

-1.296 kWh

-3.534 kWh

-3.534 kWh

-4.948 kWh

( ≈ 11 m2 PV )

( ≈ 30 m PV )

( ≈ 30 m PV )

( ≈ 42 m PV )

3.131 kWh

1.514 kWh

1.823 kWh

1.324 kWh

Totaal elektriciteitsverbruik

-3.225 kWh opwekking gebouwniveau

Elektriciteitsverbruik (saldo)

2

2

2

( ≈ 27,4 m2 PV ) 1.924 kWh

Tabel 2-2: Gemiddelde energievraag vier woningtypes en gewogen gemiddelde op basis van gekozen energieconcept

Energievraag Utiliteit In tegenstelling tot woningbouw is het ondoenlijk om voor utiliteitsbouw een collectie referentiegebouwen te definiëren die dekkend is voor elke ontwikkelingsopgave in NL. Elk utiliteitsgebouw met haar gebruikers is een specifieke geval op zich met een specifieke energievraag en vraagt om maatwerk. Aangezien voor Locatie Valkenburg nog geen zicht is op het concrete bouwprogramma voor utilitaire werken wordt gebruik gemaakt van kengetallen. Gevolg is dat het specifieke energie-concept met betrekking tot utiliteit op Locatie Valkenburg nog relatief onzeker is. In het Masterplan is sprake van een werkpark op Locatie Valkenburg. We veronderstellen dat de bedrijven die 2

zich op Locatie Valkenburg vestigen een energieprofiel hebben dat per m BVO overeenkomt met een gemiddeld kantoorgebouw. Het gaat hierbij om zowel publieke gebouwen (scholen, sporthallen, gemeenschapsgebouwen) 1

als privaat (kantoren). Voor de bestaande bouw is een realistische inschatting gemaakt. Energievraag Openbare ruimte Ook het openbaar gebied heeft energie nodig., onder andere voor verlichting, verkeerslichten en het weg pompen van kwelwater. Op basis van het concept Masterplan is een aanname gedaan. Energievraag Elektrische mobiliteit Voor het betrekken van de elektrische auto wordt uitgegaan van ongeveer 1 auto per huishouden en dat ongeveer 80% van de auto’s in 2035 een elektrische auto is. Gemiddeld elektriciteitsverbruik is 2.300 kWh/jaar, uitgaande van 20.000 km/jaar. Dit betekent voor Locatie Valkenburg een totaal extra elektriciteitsverbruik van 8.280.000 kWh/jr.

2.3 / Productie en aanbod energie (vol-elektrisch) Bij een vol-elektrische infrastructuur wordt de energievraag van de verbruikers bepaald en ingevuld door beschikbare duurzame energie-opwekkers. Voor de invulling van de energie-opwekkers zijn drie plannen uitgewerkt. In bijlage 10.6 is nog een vierde plan opgenomen, met een alternatief voor PV en windenergie:

1

Inschatting op basis van huidig energieverbruik van de bestaande bebouwing die gehandhaafd blijft.



Plan A:

Een combinatie van PV en windenergie

Plan B:

100% windenergie

Plan C:

100% PV

Onderstaande tabel geeft per entiteit en per plan aan hoeveel er van welke energie-opwekker nodig is. Voor PV gaat het om m2. Voor wind wordt het aantal turbines weergegeven. We kiezen voor een 2,3 MW windturbine, met een ashoogte van 60 meter, gebaseerd op een analyse van de ruimtelijke mogelijkheden nabij het gebied om 2

windturbines in te passen. We gaan uit van 2.200 draaiuren (vollasturen, of FLEOH) op jaarbasis, gebaseerd op uitgangspunten vanuit Agentschap NL). Een verdiepingsslag naar de werkelijke opbrengst van windenergie op de specifieke locatie Locatie Valkenburg is bij nadere uitwerking van windenergie nodig, gelet op de gevoeligheid voor de business case. In hoofdstuk 5 is dat weergegeven. Op gebouwniveau wordt energie opgewekt door middel van PV panelen. Voor woningen is gemiddeld een dakoppervlak beschikbaar van 27,4 m2 per woning. Het dakoppervlak van utiliteit is vaak maar voor 25% te 3

benutten voor PV, hetgeen een beschikbaar oppervlak oplevert van 25.000 m2 . Utilitaire afnemers of grootverbruikers van energie hebben lage energiekosten. Zij betalen gemiddeld 0,10 €/kWh inclusief belastingen voor grijze stroom. Grootverbruikers mogen niet salderen, dus de kostprijs van duurzaam opgewekte energie moet lager zijn dan de kostprijs van grijze stroom. De kostprijs van windenergie is ongeveer 0,085 €/kWh en van PV 0,20 €/kWh. De gehanteerde veronderstelling is dat utiliteit zelf beperkt energie-opwekt.

Woningen

Plan A

Plan B

Plan C

Wind+PV

100% Wind

100% PV

PV: 124.200 m2

4,7

202.400 m2

3,1

121.800 m2

0,2

12.200 m2

1,7

70.400 m2

9,7

406.800 m2

8

336.400 m2

Wind: 1,7 Utiliteit

PV: 25.000 m2 Wind: 2,4

Openbare voorzieningen

PV: 0 m2 Wind: 0,2

E-mobiliteit

PV: 19 m2 per auto óf Wind: 1,7

Totaal (inclusief E-mobiel) Totaal

PV: 149.200 m2 Wind: 6 PV: 149.200 m2

(exclusief E-mobiel)

Wind: 4,3

Rekenkundig plan

124.200 m2 PV op

8 windturbines van 2,3 MW

202.400 m2 PV op woningen

woningen (daken)

(Ruimtelijk niet realiseerbaar)

25.000 m2 op utiliteit (daken)

25.000 m2 PV op utiliteit

109.000 m2 in het open veld (PV

(daken)

velden)

4 windturbines van 2,3 MW

Tabel 2-3: Aantal energie-opwekkers per plan en per entiteit

2 3

Zie ook: Ruimtelijke inpassing energieconcept Project Locatie Valkenburg, 26 september 2012 (verslag van workshop) 200.000 m2 vloeroppervlak, van kantoren verspreid over 2 verdiepingen. 100.000 m2 * 25% is 25.000 m2



Energieproductie

Totaal

Aantal

Wonen Nieuwbouw Woningen (gewogen gemiddelde)

4.600

3.225 kWh

Utiliteit

14.835.000 kWh 3.125.000 kWh

Windmolens

4

2,3 MW

20.240.000 kWh

Totale energieproductie

38.200.000 kWh

Totale energievraag

40.043.568 kWh

Saldo (tekort op eind) Tabel 2-4: Energieproductie en energiesaldo volgens rekenkundig plan A.

-1.843.568 kWh

Ontwikkeling van de energievraag en –productie: het rekenkundig saldo De energievraag en de -productie zal tijdens de ontwikkeling van het gebied toenemen, doordat er in de loop van de jaren gebouwen met energieverbruikers in het gebied komen. In figuur 2.4 wordt dit verloop voor plan A in beeld gebracht, uitgaande van een continue tempo van de gebiedsontwikkeling. Aan het eind van 20 jaar ontwikkeling blijft een restvraag over van -1.843.568 kWh

Figuur 2-4: Rekenkundig energiesaldo voor Locatie Valkenburg gedurende 20 jaar ontwikkeling



Energiesaldo na ruimtelijke inpassing De ruimtelijke mogelijkheden rond het gebied en de gestelde criteria aan inpassing van windturbines is er op dit moment ruimte voor 4 windturbines met een ashoogte van 60 meter. Dit ruimte voor 4 windturbines is aan de krappe kant, 3 windturbines lijken beter ruimtelijk inpasbaar, dit dient nader onderzocht te worden. Voor de inpassing zijn diverse varianten onderzocht. Twee varianten bieden ruimte aan 4 windturbines, één variant aan 3 windturbines van 60 meter ashoogte en één variant biedt ruimte aan 2 windturbines van 90 meter ashoogte. Ten opzichte van het plan met 4 windturbines wordt het uiteindelijke energiesaldo in de variant met 3 windturbines van 60 meter ashoogte -6.903.568 kWh. Gezien de lange looptijd van de gebiedsontwikkeling en de te verwachten (technische) verbeteringen van de PVpanelen, efficiënter energiegebruik en mogelijke andere innovaties dient het beeld van het energiesaldo op de einddatum in een bandbreedte gezien te worden. Deze gevoeligheden die van invloed zijn op de energievraag en de productie worden besproken in paragraaf 2.5.

2.4 / Impact op het energienetwerk Binnen het verzorgingsgebied van de lokale netbeheerder (Alliander) is een grote verscheidenheid in netstructuren als gevolg van de samenvoeging van elektriciteitsbedrijven. Om redenen van kostenverlaging en een transparant en robuust net wordt er gestreefd naar een netstructuur, met een minimale verschillen in bouwstenen (o.a. spanningsverschillen, transformatoren). Het streven naar uniformiteit en het herijken van het eisenpakket voor het netwerk, waarbij lokale opwek van energie een significante rol gaat spelen, heeft geresulteerd in een nieuwe netfilosofie. De nieuwe standaard voor de netstructuur is dat de huidige 50 en 10 kV- netstructuren worden vervangen door een 20 kV netstructuur. Deze 20 kV netstructuur wordt via een transformatietrap aangesloten op het huidige hoogspanningsnet 150kV. Een gefaseerde overgang naar de nieuwe 20kV netstructuur heeft de voorkeur om gedane investeringen niet direct af te hoeven schrijven. Voor Locatie Valkenburg zijn diverse scenario’s ontwikkeld om de overstap naar de nieuwe netstructuur zo kostenefficiënt mogelijk te laten verlopen. Hierbij wordt het bestaande net in de omgeving betrokken bij de planvorming om meerkosten, daar waar mogelijk, te voorkomen.



Figuur 3 Netstructuur “Groene wijde”

Voor Locatie Valkenburg is een eerste voorlopige verkenning gemaakt van het energienet. Er kan worden gesproken van een groene wijde ontwikkeling. In dat geval lijkt de keuze voor de hand te liggen om direct de nieuwe 20kV netstructuur aan te leggen. De hoofdring wordt gevoed uit het 150kV station nabij het centraal station in Leiden. In deze ring zijn een drietal hoofdstations met “slimme” installaties die het op afstand besturen en uitlezen mogelijk maken. Achter deze hoofdstations bevinden zich de 20kV subringen met middenspanning ruimtes die het spanningsniveau van 20kV transformeren naar het spanningsniveau van een normale huisaansluiting (0,4 kV). Naast dit net zal een apart 20kV net voor de windturbines nodig zijn. Met dit netwerk ontstaat een robuust netwerk die de energieneutrale ambities (windturbines, PV-panelen, elektrisch vervoer, belasting) mogelijk maken en voldoende ruimte biedt voor toekomstige groei in zowel energievraag als –productie. Voor de realisatie van dit netontwerp voor Locatie Valkenburg dient bij aanvang een diepe netinvestering te worden gedaan. Deze investering bestaat uit diverse nieuwe netcomponenten die de transformatiestap naar 150 / 20kV mogelijk maken en het leggen van een verbinding naar het 150kV station Leiden Centraal station. Dit zijn investeringen die een zeker risico met zich mee brengen omdat de tijdspanne waarbinnen Locatie Valkenburg gerealiseerd wordt niet zeker is. Hierdoor wordt de investering in het begin gedragen door een relatief klein aandeel (gebouw) aansluitingen.



Figuur 4 Variant netwerk oplossing

Om dit risico te mitigeren is een tussen oplossing mogelijk. In deze variant wordt het netwerk op Locatie Valkenburg hoofdzakelijk op 20kV aangelegd, maar in de beginfase op 10 kV spanningniveau gebruikt. Dit zorgt ervoor dat de diepe netinvestering en de verbinding naar het 150kV station Leiden op een later termijn gedaan kunnen worden. Er wordt dan eerst aangesloten in het 50kV station nabij de Rijksuniversiteit Leiden (nabij Einsteinweg). Dit station bevindt zich relatief dichtbij Locatie Valkenburg, waardoor een belangrijke kostenpost, lange verbindingen, wordt uitgesteld. Dit resulteert in een aanzienlijke besparing in aanvangskosten en wordt het investeringsrisico verminderd en wordt meegegroeid met de locatie. Langdurige overcapaciteit wordt hiermee voorkomen. Bij het gefaseerd ontwikkelen van Locatie Vlakenburg kan na verloop van tijd, door eenvoudige uitwisseling van diverse netcomponenten de overstap gemaakt worden naar 20kV. Om tot een definitief netontwerp te komen zullen nog diverse scenario’s verder uitgezocht dienen te worden. Dit ontwerp behelst een eerste verkenning.

2.5 / Aandachtspunten vol-elektrisch energieconcept De uitwerking van het vol-elektrisch energieconcept brengt enkele aandachtspunten met zich mee op het terrein van netbelasting en ruimtelijke inpassing van wind en zon. Ruimtebeslag en inpassing van duurzame energie opwekking

4

De keuze voor het type en aantal windturbines is verbonden aan het concept Masterplan en de ruimtelijke mogelijkheden op de windlocaties. Door een analyse van het ruimtebeslag op een aantal criteria is een (klein) windpark nabij het Valkenburgsemeer als meest kansrijk naar voren gekomen. Die criteria zijn:

4

•

Wet- en regelgeving,

•

Landschappelijke inpasbaarheid,

•

Invloed op de rode contour (van het concept masterplan),

•

Technische randvoorwaarden,

•

Grondpositie,

•

Externe risico’s,

Zie ook: Ruimtelijke inpassing energieconcept Project Locatie Valkenburg, 26 september 2012 (verslag van workshop)



•

Maatschappelijke acceptatie en draagvlak.

Een belangrijke vervolgstap is om het specifieke windprofiel van Locatie Valkenburg in kaart te brengen om in te kunnen schatten hoeveel vollasturen de verschillende typen windturbines naar verwachting zullen draaien. Het aantal vollasturen kan leidend zijn voor de uiteindelijke turbinekeuze. In het uitwerken van een definitief plan voor de windlocatie zullen twee tot drie verdiepingsslagen nodig zijn. Een eerste stap is gezet in de analyse ruimtebeslag en de uitwerking van de businesscase wind (hoofdstuk 4 en 5). Ruimtebeslag van windturbines wordt door andere factoren bepaald dan ruimtebeslag van zonnepanelen. Bij windturbines zijn de contourlijnen bepalend voor de afstand tot woningen, om bewoners te beschermen tegen overlast. Deze contourlijnen worden bepaald door veiligheid, slagschaduw en geluid. Een vuistregel is dat voor een windturbine met een ashoogte van 100 meter een afstand van ongeveer 300 meter worden aangehouden tot woningen. Daadwerkelijke berekening van contouren moet gebeuren aan hand van het bronvermogen van de daadwerkelijk toe te passen installatie. Er is voor wind een mogelijkheid van dubbelgrondgebruik waarmee het effectieve grondgebruik lager ligt. Een combinatie met landbouw of recreatie is in Nederland niet ongewoon zoals bij Windpark Luna bij Stad van de Zon. Deze beschermende wetgeving houdt ook in, dat degene die eigenaar zijn van de windturbines niet ‘beschermd’ hoeven worden. Dit is de reden waarom een agrariër een windturbine op zijn erf kan plaatsen. De regelgeving vervalt dus als het ‘gevoelig object’ in eigendom van persoon binnen contourlijn valt. Het ruimtebeslag van windturbines kan worden geoptimaliseerd door mede-eigenaarschap van omliggende bewoners en door slim combineren van ruimte als parken, landbouw en bepaalde natuur. Voor zonne-energie is het daadwerkelijk oppervlak en oriëntatie van de panelen bepalend. In het gunstigste geval 2

is 8 m per MWh nodig, voor het ongunstiger geval van een vlakke oriëntatie op een plat vlak is circa 10 m

2

noodzakelijk. Zonnepanelen lenen zich uitstekend voor dubbel grondgebruik, omdat ze op daken kunnen worden geplaatst. Vanwege de restricties van licht bouwen op bepaalde delen met archeologisch erfgoed, kunnen PVvelden daarmee ook goed combineren. Zonder realisatie van windturbines is 34 hectare PV nodig (excl. emobiliteit, anders 40 hectare), waarvan ruim 20 hectare op daken van woningen en utiliteit en 14 hectare in het open gebiedHet realiseren van 20 hectare PV op gebouwen isalleen mogelijk als alle dakoppervlak zo gunstig mogelijk wordt gekozen ten aanzien van zonorientatie en het maximaliseren van het dak oppervlak. De verwachting is dat ten opzichte van windmolens het inpassen van PV-velden minder sociaal maatschappelijke weerstand oproept. Vanuit gebruikslasten en de businesscase bezien is PV geen optimale oplossing. Zie verder hoofdstuk 3. Omdat in alle woningen en gebouwen gerekend wordt op warmteopwekking door middel van een zonneboiler en warmtepomp is het, vanuit laagste woonlasten en zorgvuldig gebruik van de bodem, belangrijk goed naar het totale systeem van bron en warmtepomp te kijken. Het te realiseren programma per deelgebied zalbepalen welke oplossing voor de bron optimaal is. Een mogelijkheid is om in bepaalde deelgebieden te kiezen voor een (semi) collectief bronnet. Dit bestaat uit één bron waarop verschillende afnemers (gebouwen) met een individuele warmtepomp op worden aangesloten, bijvoorbeeld een rij van 12 woningen. Hiervoor is slechts een geringe ruimtereservering nodig, omdat het water in zo’n systeem 12°C is. Een andere mogelijkheid is als het merendeel vrijstaande woningen zijn, dat ieder woning een individuele bron krijgt in die deellocatie.



2.6 / Gevoeligheden Energieprijs ontwikkelingen Hieronder wordt inzicht gegeven in de financiële score van technieklijnen op basis van NCW-methode voor energieprijsscenario Hoog (4% elektraprijs). Per scenario en per huishoudensprofiel zijn de resultaten hieronder weergegeven. Met relatief hoge energieprijs-stijgingen en dito verbruiken scoren de technieklijnen met energiebesparende maatregelen beter dan die met minder energiebesparende maatregelen. Het investeringsniveau van de maatregelen is minder kritisch, omdat de baten door vermeden energiekosten dominanter wordt. Elk scenario beschouwend leidt de keuze van technieklijn kleine zonneboiler tot het meest robuuste energieconcept met lage energievraag voor het gebied. TUSSENWONING EPC 0,6 € 30.000 € 20.000

NETTO CONTANT WAARDE WOONLASTEN OVER 30 JAAR VOL-ELEKTRISCH | TUSSENWONING

€ 10.000

Dakoppervlak max. Micro

30 m2

Prestatie PV-paneel

140 Wp/m2

Oriëntatie

Z

Hellingshoek

45 °

Spaarhypotheek (30 jaar)

5,5%

gemiddeld profiel

€0

Max. Micro

NCW TECHNIEKLIJNEN

EPC 0,4

€ 10.000Grote zonneboiler

€ 20.000-

Lowtech + PV

IB-schijf tbv. rente-aftrek

42%

Energieprijs scenario

Hoog

Kleine zonneboiler Passief schil 0-lijn XXL

EPC 0,0 klein zuinig

EPC 0,6

€ 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 € 10.000€ 20.000-

Max. Micro

XXL

EPC 0,6

€ 20.000

CPI

2,0%

Elektraprijs index

4,0%

Gasprijs index

6,0%

groot onzuinig

€ 10.000 €0

EPC 0,4

€ 10.000-

Max. Micro

€ 20.000-

EPC 0,4

€ 30.000-

EPC 0,0

XXL

EPC 0,0

energieprijsscenario Hoog Klein zuinig

lowtech + PV nr. 1 gevolgd door kleine zonneboiler

Gemiddeld

Kleine zoneboiler nadert lowtech + PV

Groot onzuinig


kleine zonneboiler wint het nipt van grote zonneboiler


TUSSENWONING

NCW TECHNIEKLIJNEN EPC 0,6 € 20.000


€ 10.000 €0 Max. Micro

Dakoppervlak max. Micro

30 m2

Prestatie PV-paneel

140 Wp/m2

Oriëntatie

Z

Hellingshoek

45 °


5,5%

gemiddeld profiel EPC 0,4

€ 10.000-

Grote zonneboiler

€ 20.000-

Lowtech + PV Kleine zonneboiler


42%


Laag

Passief schil 0-lijn XXL klein zuinig

2,5%

Gasprijs index

3,0%

groot onzuinig

EPC 0,6

€ 20.000

€ 10.000

€ 10.000

€0 € 10.000-

€0

Max. Micro

EPC 0,4

€ 10.000-

EPC 0,4

€ 20.000€ 30.000-

€ 20.000-

XXL

2,0%

EPC 0,0

EPC 0,6

Max. Micro

CPI Elektraprijs index

EPC 0,0

XXL

EPC 0,0

energieprijsscenario Laag Klein zuinig

lowtech + PV nr. 1 gevolgd door kleine zonneboiler

Gemiddeld

Kleine zoneboiler nadert lowtech + PV

Groot onzuinig

kleine zonneboiler wint het van zowel grote zonneboiler als lowtech + PV

Figuur 2-9: Technieklijn bij energieprijsstijging

Beïnvloeden energiegedrag Het totale energieverbruik is ook in beeld gebracht als elke woning een energiedisplay krijgt ten behoeve van directe feedback op het actuele energieverbruik. Met directe feedback besparen bewoners extra energie. Hiervoor hanteren we gerealiseerde gemiddelde energiebesparingspercentages uit een eerder uitgevoerd 5

onderzoek (9% besparing op stroomverbruik en 14% besparing op gasverbruik ten opzichte van het gebruikersprofiel). Het lange termijn effect hiervan is niet bekend. De besparing kan voor Locatie Valkenburg oplopen tot 2.550.000 kWh en staat gelijk aan ongeveer 0,5 windturbine van 2,3 MW of 21.500 m2 PV (= 5 m2 per woning). Aantal

Maximaal Micro

Totaal

Totaal, incl. directe feedback

4.600

1.924 kWh

8.851.000 kWh

6.301.000 kWh

Gebouwgebonden verbruik

1.819 kWh

8.367.000 kWh

7.195.000 kWh

Huishoudelijk verbruik

3.330 kWh

15.320.000 kWh

13.941.000 kWh

-3.225 kWh

-14.836.000 kWh

-14.836.000 kWh

2%

177.000 kWh

126.000 kWh

9.028.000 kWh

6.427.000 kWh

Nieuwbouw Woningen

Duurzame opwekking

Bestaande Bouw

gem. 27,4 m2 per woning

onbekend

Netverlies Energievraag Wonen

Tabel 2-5: Invloed van directe feedback op gedrag op energievraag van de entiteit Wonen

5

NUON, SenterNovem, TUe, UCPartners: onderzoek Energiedisplay 2009



Het energieconcept verandert daardoor als volgt: Plan A: 27,4 m2 PV per woning & 3,5 windturbine van 2,3MW Plan B: 7,5 windturbine van 2,3 MW 2

Plan C: 39 m PV per woning. Een volledig energieneutrale woning komt zo binnen handbereik.

Trend naar meer en energiezuinige apparaten Los van het gedrag is er ook een ontwikkeling ten aanzien van energiezuinigheid van apparatuur enerzijds en de toename van het aantal apparaten (I-pads, telefoons) en de omvang ervan (grote platte TV’s) anderzijds. De verwachting is dat de eisen ten aanzien van de energiezuinigheid worden opgeschroefd, bijvoorbeeld de afschaffing van de gloeilampen. In de afgelopen twee decennia is het warmteverbruik van het gemiddelde Nederlandse huishouden met ongeveer 25% gedaald van ongeveer 60 GJ op jaarbasis naar ongeveer 45 GJ op jaarbasis (bron: CBS). Tegelijkertijd is het elektraverbruik gestegen. Voor het huishoudelijke elektraverbruik is de voorspelling dat de jaarlijkse groei per huishouden van zo’n 1,5% op jaarbasis omslaat in een daling van 1,5% per 6

jaar. In 2011 was die daling 3% ] Rendementsverbetering technieken, bijvoorbeeld PV-panelen 2

PV-panelen met een capaciteit van 140 Wp/m zijn uitgangspunt voor de energieberekeningen. Er wordt pas na 2

2015 gebouwd in Locatie Valkenburg en het is waarschijnlijk dat de standaard dan ligt op 175 Wp/m (er zijn op 27

dit moment al panelen van 200 Wp/m , echter met nog relatief hoge kostprijs). Doordat er bij deze rendementsverbetering meer opgewekt wordt op de woningen en utilitaire gebouwen is er een lagere resterende 2

energievraag van 3.242.000 kWh. Dit staat gelijk aan ongeveer 0,64 windturbine van 2,3 MW of 27.500 m PV. De invulling is dan als volgt: 2

Plan A: 27,4 m PV per woning & 3,4 windturbines van 2,3 MW Plan B: 7,4 windturbines van 2,3 MW 2

Plan C: 35 m PV per woning. Een volledig energieneutrale woning komt zo binnen handbereik. Deze rendementsverbetering brengt een oplossing van een volledig energieneutraal gebied zonder windturbines dichterbij, omdat veel minder PV op gebiedsniveau nodig is. In de bijlage wordt de kosten en opbrengsten voor grootschalige zon-PV verder uitgewerkt. Het gezamenlijke effect van directe feedback via de energiedisplay (energieverbruik reductie), ontwikkeling van apparaten en rendementsverbetering van PV is ongeveer 5.700.000 kWh. Dat is ongeveer 14% van de energievraag van de gebouwde omgeving in het gebied (exclusief elektrische mobiliteit). En scheelt 1,1 windturbine van 2,3 MW

2.7 / Conclusies Het energieconcept wordt met name bepaald door de mogelijkheden die het gebied biedt voor duurzame energieopwekking en de specifieke energievraag van het ruimtelijk programma in het gebied. De energievraag van het gebied bestaat hoofdzakelijk uit twee onderdelen: een warmte (en koude) vraag voor verwarming van woningen en gebouwen en warm tapwater en daarnaast een elektriciteitsvraag voor (huishoudelijk) verbruik. De warmtevraag is goed op te lossen op gebouwniveau, door toepassing van isolatie, zonefficiënte bouw en warmtekoude opslag in de bodem. De elektriciteitsvraag van woningen, winkels, instellingen en bedrijven is een grote

6

7

Bron: CBS, PBL, Wageningen UR (2012). Energieverbruik door huishoudens, 1990-2011 (indicator 0035, versie 16, 1 augustus 2012) Onderzoek Stichting Monitoring Zonnestroom: Huidige kosten van PV systemen, juni 2012



uitdaging en wordt het meest gunstig ingevuld door maximale opwekking op gebouwniveau door PV en door het opwekken van het restant door windturbines. Met 27 m2 zon PV op de woningen, met 25.000 m2 PV op de daken van kantoren en met 4 windturbines van 2,3 MW kan Locatie Valkenburg nagenoeg energieneutraal ontwikkeld worden. Door verwachte rendementsverbeteringen, bewust energiegedrag, zuiniger apparaten en het lange termijn perspectief van de ontwikkeling van Locatie Valkenburg lijkt de ambitie haalbaar. We gaan nu uit van plaatsing van 3 windturbines van 2,3 MW, omdat dit ruimtelijk iets meer speelruimte geeft op de windlocatie nabij het Valkenburgse Meer. Ook bij 3 windturbines zal Locatie Valkenburg de eerste 15 tot 20 jaar energieneutraal zijn. 2

Bij het meerekenen van elektrische mobiliteit voor energieneutraliteit dan dient of 1 extra windturbine of 20 m per auto gerealiseerd te worden. Om te komen tot een robuust en voldoende te garanderen energieconcept op gebouwniveau wijzen gevoeligheidsanalyses van gedrag en huishoudensgrootte uit dat de technieklijn Kleine Zonneboiler robuust is, en dat slechts bij grote en onzuinige huishoudens en bij grote energieprijsstijgingen een grote zonneboiler nodig is. Dit vraagt om maatwerk per gebruikersprofiel. De totale energievraag en –opwekking rekenkundigplan A: Energieproductie

Aantal

Totaal

% van geheel

39 %


4.600

3.225 kWh

14.835.000 kWh 3.125.000 kWh

8%

4

2,3 MW

20.240.000 kWh

53 %

Utiliteit Windmolens

Totale energieproductie (rekenkundig)

38.200.000 kWh

95 %

Totale energievraag

40.043.568 kWh

100 %

Rekenkundig EnergieSaldo (tekort op eind)

-1.843.568 kWh

-5 %

33.140.000 kWh

83 %

Totale energievraag

40.043.568 kWh

100 %

Saldo (tekort op eind)

-6.903.568 kWh

-17 %

Totale energieproductie (ingepast)

3

2,3 MW

Aanbevelingen De keuzes in het Concept Masterplan bepalen (ook) de mogelijkheden voor de inpassing van windenergie. Voor een optimaal energieneutraal ontwerp moet dit tijdig op elkaar worden afgestemd. Energie is (nog) geen onderwerp in het ruimtelijk inpassingsvraagstuk zoals water(berging), natuur en vastgoed dan wel zijn. Gezien de verschillende onderwerpen die spelen in het bodemdossier van Locatie Valkenburg, zoals cultuurhistorie, grond(water) kwaliteit en energieopslag is een bodemprotocol onmisbaar. In een bodemprotocol zijn alle belangrijke technische, juridische, energetische en kwaliteitstechnische eisen en randvoorwaarden opgenomen waaraan partijen die projecten realiseren of werkzaamheden uitvoeren in de bodem zich moeten houden. Zoals bijvoorbeeld bij de realisatie van een collectief bronnet, bodemenergiesystemen of ondergrondse parkeervoorzieningen.



3 / Gebruikerslasten Op basis van het intergraal energieconcept uit het vorige hoofdstuk wordt een vertaalslag gemaakt naar de exploitatielasten van de gebruikers per entiteit. Hierbij gaan we uit van business as usual: bewezen technieken, traditionele organisatiemodellen in de bouw, gangbare business modellen voor de exploitatie van collectieve energiemaatregelen, nu verkrijgbare financieringsconstructies en de huidige weten regelgeving, inclusief subsidies. Dit bepaalt de tarieven voor de consument, op basis waarvan de gebruikslasten bepaald kunnen worden. Voor de entiteit Wonen wordt nadrukkelijk gekeken naar totale gebruikerslasten, dus inclusief de hypotheeklasten.

3.1 / Wind, PV en netwerk: huidige kostprijs en consumententarief. Uit hoofdstuk 2 blijkt dat windenergie zon-PV en zonthermische energie nodig zijn om het gebied energieneutraal te krijgen. In deze paragraaf wordt een vergelijking gemaakt tussen de kostprijs, die tussen wind en zon-PV verschilt, en de consumentenprijs, die in de huidige situatie gelijk is. De consumentenprijs is opgebouwd uit exploitatielasten voor een exploitant van de energie-opwekkers in het gebied en BTW. De eindgebruiker betaalt daarnaast vastrecht om gebruik te maken van het net. De regionale netbeheerder legt deze energie infrastructuur aan en exploiteert deze. Windenergie Windenergie is op dit moment een van de meest interessante oplossingen voor duurzame energie. Het is de meest schone vorm van energieopwekking als het gaat om CO2 uitstoot en ondanks de hoge voorinvesteringen ook economisch zeer interessant. Windenergie is belangrijk om de Nederlandse doelen voor klimaat en duurzame energie te halen. Om die reden wordt windenergie vanuit de Nederlandse overheid met een 8

subsidieregeling gestimuleerd (SDE) en is er belastingvoordeel in de vorm van de Energie Investeringsaftrek (EIA) mogelijk. In de business as usual situatie wordt bewust wel gerekend met de subsidie en EIA. Dit leidt tot een kostprijs voor wind van ca 0,085 €/kWh.

8

Agentschap NL: www.windenergie.nl



Kosten en exploitatie windenergie (inclusief subsidies) Naast de investeringskosten voor het plaatsen van een windturbine met fundering, kosten voor het bereikbaar maken van de windturbine zijn er ook (proces)kosten verbonden aan vergunningen, vooronderzoeken, leges en aansluiting op het elektriciteitsnet. Die proceskosten bedragen 4 – 5% van het investeringsvolume. De totale kosten bedragen circa 1,430 miljoen Euro per geïnstalleerd MW. De Energie Investeringsaftrek (EIA) biedt de mogelijkheid voor een fiscaal voordeel op de investeringssom (maximaal 600.000 Euro per MW x 41,5%).Deze is hierin opgenomen. Naast deze eenmalige kosten zijn er jaarlijkse kosten te benoemen als financieringskosten, onderhoudskosten, verzekering, belasting (OZB) netkosten en pacht van de grond. Categorie

Uitgangspunten

Eenheden

Windturbine Geinstalleerd vermogen

9,2

MW

Technische levensduur

25

Jaar

Draaiuren Geproduceerde elektriciteit

2.200

Vollasturen

20.240

MWh / jaar

Financiering Investeringskosten per MW

€ 1.430.000

Totale investering turbines

€ 13.156.000

Netto investering

€ 13.156.000

Looptijd lening Verhouding VV-EV Leningbedrag Kapitaalinbreng Rente vreemd vermogen Rendementseis eigen vermogen

20

Jaar

80%

20%

€ 10.524.800 € 2.631.200 4,5% 10,0%

Opex Onderhoud en beheer

€ 11,00

€ / MWh / j

Verzekering

0,175%

%

Netkosten

€ 11,00

€ / kW / j

Grondkosten

€ 10,00

€ / kW / j

OZB

0,09%

SG & A (overhead / organisatiekosten) Kostenindexatie

Van waarde object

9%

%

2,5%

%

Baten Energieprijs niet leden

€ 74,00

€ /MWh

SDE (aanvulling tot € /MWh)

€ 90,00

€ /MWh

Energieprijsstijging

3,0%

%

Tabel 3-1: Weergave kosten investeringen en exploitatie windturbines en baten



De exploitant van de windturbines verkoopt de opgewekte windenergie op de vrije markt: de beurs APX / Endex waar energie wordt verhandeld. Naast de inkomsten door energieverkoop kan de exploitant subsidie-inkomsten verkrijgen. De hoogte van deze subsidie is gekoppeld aan de in dat jaar geldende energieprijzen en gemaximaliseerd op basis van vollasturen. Deze subsidie heeft als doel de onrendabele top van duurzame energie-opwekkers weg te nemen en in het geval van wind ook de locatieafhankelijkheid te minimaliseren. Met bovenstaande getallen is een exploitatieberekening gemaakt over de projectduur van 25 jaar. In deze 9

exploitatieberekening zijn de getallen uitgedrukt in de Netto Contante Waarde (NCW) . Onderstaand is het resultaat gevisualiseerd in grafieken. De netto contante waarde is € 1.736.674,- met een IRR van 17,8% en is na 7 jaar cashneutraal. De RTV (Return on Total Value) is 8,7%. Er is sprake van een gunstig exploitatiemodel met toepassing van SDE.

Figuur 3-1: Netto kasstroom en NCW inclusief subsidies

9

Netto Contante Waarde is het verschil tussen het contante bedrag van de verwachte opbrengsten van een investeringsproject en het opgerente bedrag van de investeringen.



Gevoeligheden Vollasturen De totale opbrengst van windenergie is sterk afhankelijk van het aantal wind vollasturen. In het rekenvoorbeeld is uitgegaan van de door Agentschap NL in het kader van de SDE subsidie opgestelde en gehanteerde gemiddelde van 2.200 vollasturen. Het aantal vollasturen is sterk afhankelijk van de locatie van de windturbines, het aantal turbines, mogelijk belemmeringen en de ashoogte van de turbine. Bovendien kunnen die vollasturen behoorlijk fluctueren per jaar. Dit samenspel bepaalt de vollasturen, die voor Valkenburg nog nauwkeurig moet worden bepaald. In een situatie met SDE subsidie zal bij een toename van het aantal vollasturen (Full Load Equivalent Hours) de opbrengsten sterk toenemen. Bij 2.700 uren is de opbrengst per turbine van 2,3 MW verhoogd van 1,7 mln naar 4,3 mln Euro. Vollasturen

NCW € 1.736.674

1.800

€ -598.149

1.900

€ -3.389

2.000

€ 583.659

2.100

€ 1.163.804

2.200

€ 1.736.674

2.300

€ 2.301.906

2.400

€ 2.826.377

2.500

€ 3.303.867

2.600

€ 3.781.358

2.700

€ 4.258.848

Salderen en energiebelasting Een belangrijke (juridische en politieke) discussie is het salderen van collectieve duurzame energie door eindgebruikers, zoals opgenomen in het Regeerakkoord. Dit kan gaan betekenen dat collectief opgewekte energie, met windturbines, van de energierekening afgetrokken mag worden. In dit geval betaalt een eindgebruiker met een ‘opwek aandeel’ in een windturbine dus de kostprijs voor energie uit wind, 7,4 + SDE eurocent per kWhv in plaats van 21 - 22 eurocent per kWh die elektriciteit van het net kost (kostprijs + belastingen). Duidelijk is dat de energiebelasting de dominante factor is voor de prijs van energie bij het gebruik van collectieve technieken. Opvallend is dat de energiebelasting wordt gedefinieerd als een milieuheffing, terwijl duurzame energie tijdens exploitatie inherent last voor het milieu is. Het heffen van deze belasting op duurzame energie technieken kan ter discussie worden gesteld. Tot de salderingsregeling zover is, hebben collectieve macro voorzieningen in het business as usual scenario geen direct gunstig effect op de gebruikslasten van de eindgebruiker. Kosten en exploitatie windenergie (zonder subsidies) Onder gelijke aannames en uitgangspunten is de bussinescase zonder SDE net rendabel bij 2.200 vollasturen. De netto contante waarde is € 761.135,- met een IRR van 12,6% en is na 10 jaar cashneutraal. De RTV (Return on Total Value) is 7,6%



Figuur 3-2: Netto kasstroom en NCW exclusief subsidies

De businesscase zonder SDE is zeer gevoelig voor wijzigingen in de aannames met betrekking tot indexering elektriciteitprijs, vollasturen en disconteringsvoet. Zon-PV

10

PV huidig regime inclusief subsidie De kostprijs van zonne-energie (PV) bedraagt ongeveer14 eurocent per kWh. De kostprijs van elektriciteit met PV is dus een factor ~1,8 hoger dan de kostprijs voor elektriciteit uit wind op land. Echter, de toepassing van PV op gebouwniveau vindt “achter de meter” plaats. De opgewekte elektriciteit wordt direct gebruikt in het gebouw of terug geleverd aan het net. In deze specifieke situatie mag er op jaarbasis wel gesaldeerd worden. De prijs die de afnemer voor zijn PV stroom betaalt is dus altijd gelijk aan het tarief dat men overeen is gekomen met een energieleverancier. Wanneer dit tarief hoger ligt dan de kostprijs voor PV is dit voor de klant al goedkoper dan grijze stroom over het collectieve net. Dit fenomeen noemt men ‘netpariteit’. Financieel is op dit moment de toepassing van PV voor utiliteit niet aantrekkelijk. Utilitaire afnemers (zogenaamde grootverbruikers, elektriciteitsverbruik > 10.000 kWh/jr) betalen voor stroom 8 – 10 eurocent per kWh. De kostprijs van PV stroom , inclusief installatie op de gebouwen, van 14 eurocent per kWh is dan te hoog. Bovendien geldt de gunstige saldering van PV stroom alleen voor kleinverbruikers. Gevoeligheidsanalyse zon-PV 11 Gehanteerde kostprijs PV € 2,25 per Wp. Wanneer systeemgrootte toeneemt wordt de kostprijs fors lager : 0,6 kWp = 2,25 €/Wp; 2,5 kWp = 1,76 €/Wp; > 5 kWp = 1,53 €/Wp. Voordeel in collectiviteit loont!

10

11

Zie ook: Bijlage Business case Zon-PV Onderzoek Stichting Monitoring Zonnestroom: Huidige kosten van PV systemen, juni 2012



3.2 / Netwerk De kostprijs van het netwerk wordt in Nederland nooit doorgerekend aan de specifieke eindgebruikers van dat netwerk Er wordt gerekend met een vastrecht dat voor heel Nederland wordt vastgesteld. De investeringskosten voor aanleg en onderhoud van de elektriciteitsnetwerken wordt gesocialiseerd over heel Nederland in de gereguleerde netwerkmarkt. De investering in het locale energienet wordt dus uitgesmeerd over heel Nederland. Hierdoor dragen de lokale eindgebruikers een te verwaarlozen deel van de kosten. Met een privaat net heb je niet meer te maken met die gesocialiseerde kosten, en worden dus de vastrechtbedragen waarschijnlijk meer kosten gerelateerd. In de eerste verkenning van het nieuwe net voor Locatie Valkenburg is een schatting gemaakt van de netinvesteringen. Voor een definitieve netontwerp zullen meerdere opties en scenario’s verder onderzocht moeten worden. De uitgangspunten voor de kostenberekening zijn; Alleen de kosten voor het Midden Spanning net worden begroot, kosten voor het gebouwaansluitingen ( Laag Spanningnet) en aansluitingen zijn uitgesloten. De aanpassingskosten van het onderstation Rijksuniversiteit Leiden zijn uitgesloten. Gezien het grote hoeveelheid PV worden 630 kVA transformatoren toegepast. De Midden Spanning ruimten zijn betreedbaar en ontworpen op een pieklast van 67%. De kosten zijn exclusief engineering. Component

Euro

Midden Spanning Kabel

€ 2.000.000

Midden Spanning Ruimtes

€ 4.500.000

Investering in net voor windturbines

€ 700.000

Totaal

€ 7.100.000

De kosten voor het aanleggen van een nieuw netwerk worden in principe gedragen door het netwerkbedrijf. In gebiedsontwikkelingen is het gebruikelijk dat dat netwerkbedrijven en de ontwikkelorganisatie met elkaar in gesprek gaan om te bespreken welke kosten voor het netwerkbedrijf zijn en welk deel van de kosten opgenomen worden in de GrondExploitatie van de gebiedsontwikkeling.

3.3 / Gebruikerslasten Wonen Op gebouwniveau wordt energiebesparing gepleegd in de vorm van een goed geïsoleerde gebouwschil en worden zonneboilersystemen en warmtepompen als energie-opwekker toegepast. Op deze manier wordt de restvraag naar energie (elektriciteit) beperkt. Bij business as usual wordt uitgegaan van openbaar aanbesteden, en traditioneel ontwikkelen waarbij de gebouweigenaar de energiebesparende maatregelen en installatietechniek zelf financiert. Voor individueel gebouwniveau zijn rekenmodules gemaakt die kosten en opbrengsten (vermeden energiekosten) van specifieke maatregelen (als isolatie, PV, Zonneboiler, WP) kunnen bepalen. Deze rekentool Micro maakt het mogelijk om de woonlasten voor de eindgebruiker te bepalen voor zijn specifieke situatie en garantie te kunnen geven op presteren.. De tool bestaat uit 2 submodules: Ezie (voorheen E-calculator): hiermee worden de werkelijke energieverbruiken bepaald op basis van de woning, de samenstelling van het huishouden, gebruikersgedrag en de huishoudelijke apparatuur in een woning. Woonlastenmodel: de woonlasten (opgebouwd uit kosten van de investering, financieringskosten, belastingen energiekosten en instandhoudingkosten) worden op een eenduidige, transparante wijze bepaald.



Met de Micro rekentool worden we in staat gesteld om energieconcepten te ontwikkelen die geoptimaliseerd zijn op laagste woonlasten. Een ‘Total Cost of Ownership’ (TCO) benadering met een termijn van 30 jaar is hierbij uitgangspunt. Een woning met meer energiemaatregelen is duurder dan een woning met minder energiemaatregelen. Een rijwoning met het Max Micro concept heeft door de additionele energiemaatregelen een hogere verkoopsom dan een referentiewoning met EPC 0,4: € 226.500,-- tov. € 212.000,--. Hierbij is aangenomen dat de grondprijs onafhankelijk is van de extra energiemaatregelen die toegepast zijn, met andere woorden niet hoger wordt. In onderstaande grafiek wordt inzicht gegeven op de specificatie van de verkoopsom voor de twee genoemde varianten (EPC 0,4 en Max Micro).

TUSSENWONING

VERKOOPSOM

€ 230.000

VERKOOPSOM WONING

€ 8.763

€ 220.000

€ 210.000

€ 200.000

€ 6.244

INZICHT IN (MEER)KOSTEN DOOR EXTRA ENERGIEMAATREGELEN

€ 4.587

BTW

€ 967 € 3.229

opslag ontwikkelaar collectieve maatregelen

€ 3.268 € 684 € 2.284

bouwleges € 32.286

€ 190.000

opslag aannemer bouwkosten energieconcept

€ 22.836

extra grondkosten, incl. BTW € 180.000

casco & grond, incl. BTW

€-

€-

€ 176.072

€ 176.072

EPC 0,4

Kleine zonneboiler_Max. Micro

€ 170.000

Verkoopsom EPC 0,6 woning

Figuur 3-3. Specificatie verkoopsom van tussenwoning

In het traditionele ontwikkelmodel leiden de meerkosten van de energiemaatregelen in absolute zin tot een verhoging van de verkoopsom die niet in verhouding staat tot de waardevermeerdering. Het opslag-over-opslag principe op basis van vaste opslag percentages ligt hier mede aan ten grondslag. Om de woonlasten te bepalen zijn de kostenposten berekend met de volgende uitgangspunten: Financiering: Vervanging van installatie componenten na economische levensduur van 15 jaar middels financiering (cashflow-benadering van eigenaar-bewoner) waardoor hypotheeksom na ingreep hoger is. OZB en eigenwoningforfait gehandhaafd door gemeente Katwijk Energierekening: Elektra uit windturbine wordt geleverd tegen ‘normaal’ tarief. Ander exploitatiemodel van de windturbine kan leiden tot lager tarief. Onderhoud en beheer: Nu optelsom van kosten per los onderdeel. Integratie in 1 systeem moet leiden tot lagere kosten (bv. 1x voorrijkosten, etc).



Voor ieder van de geanalyseerde woningtype blijkt over een looptijd van 30 jaar de woonlasten voor energieneutrale woningen positief ten opzichte van de referentiewoning. Sommige woningtype leveren vooral in de eerste jaren hogere woonlasten, maar die worden gecompenseerd door lagere woonlasten in latere jaren. De meerkosten voor energieneutrale woningen verschillen per type. Type woning

Meerkosten t.o.v referentie EPC 0,4 van zelfde type

urban villa (appartement)

€ 5.323,-

tussenwoning

€ 14.516,-

hoekwoning

€ 14.516,-

vrijstaande woning

€ 20.323,-

In de huidige markt wordt waargenomen dat diverse bouwers / aanbieders van woningen energieneutrale of duurzame woningconcepten aanbieden tegen zeer scherpe prijzen. Zeker bij aanbieders van het zogenaamde conceptuele bouwen (met vaste partners) worden door efficiënter samenwerken, gestandaardiseerde procesen en faalkosten gereduceerd, waardoor ruimte ontstaat om voor dezelfde kostprijs als een reguliere woning een energieneutrale of duurzame woning aan te bieden. In deze berekeningen is niet uitgegaan van deze conceptuele aanpak, maar conservatief gerekend.

Figuur 3-4. Specificatie woonlasten



Gevoeligheidsanalyse Het woonlastenvoordeel is sterk afhankelijk van energieprijsontwikkelingen. Voor een hoog en laag scenario zijn de resultaten hieronder weergegeven. De max. micro variant blijft voordeel houden in beide scenario’s.

Figuur 3-5. Invloed van energieprijsontwikkeling op woonlasten

De gebruikerslasten voor bewoners met de gekozen technieklijn zijn in vergelijking met de referentievariant EPC0,4 in jaar 1 gelijk, en in jaar 5 al lager. Deze lasten kunnen nog verder zakken, indien door een grotere vraag de kostprijs van de energie-installaties daalt, het rendement van PV en Warmtepompen toeneemt, en de energieprijs harder stijgt dan nu conservatief is aangenomen. Deze gebruikerslasten zijn gebaseerd op een annuïteitenhypotheek. Andere vormen van financiering zijn mogelijk, maar leveren geen gunstiger gebruikerslasten op. Financierbaarheid woningen Ondanks de verschillende mogelijkheden tot aanbesteden zal de uiteindelijke eigenaar van het gebouw zorg moeten dragen voor de financiering. Als de aanbieder van de woningen de energieprestatie in Euro’s tot op zekere hoogte garandeert, is financiering hier dan ook niets anders dan een middel om tot realisatie over te gaan. De verschillende varianten van financieren die hier worden benoemd zijn robuuste en bekende vormen van financieren. Andere varianten van financieren via bijvoorbeeld lease of ESCo lijken op termijn niet gunstig voor de eindgebruiker, gezien het karakter van een langlopend overeenkomst met bijbehorende indexering op basis van CPI of Energieprijsstijging. Energieneutrale gebiedsontwikkeling leidt, zoals hierboven beschreven, tot een hogere investeringssom van ongeveer 10 tot 15% ten opzichte van vergelijkbare referentie gebouwen. Deze hogere lasten zullen echter over tijd terugverdiend kunnen worden door lagere energielasten, resulterend in lagere totale gebruikerslasten. In beginsel leidt deze hogere investeringssom tot een aanvraag voor een hogere hypothecaire lening. Traditioneel wordt de maximale hoogte van de lening getoetst op basis van het besteedbaar inkomen en de onderpandswaarde van de woning, waarbij door de financiersde energielasten tot nu toe nog beperktvan invloed worden geachtop het besteedbaar inkomen. Daardoor wordt momenteel door financiers nog niet heel flexibel omgegaan met deze energielasten waardoor de financiering van een energieneutrale woning in sommige gevallen lastig kan zijn. In het geval van een (gedeeltelijke) garantie op de energieprestatie en dus de woonlasten kan de financiering van deze extra investering kan op verschillende manieren vorm krijgen:



-

Traditionele hypotheek waarbij rekening gehouden wordt met energieneutraal

Financiers lijken meer en meer bereid een hogere lening te verstrekken indien aangetoond kan worden dat dit [1]

leidt tot lagere gebruikerslasten . Dit is voor de financier immers een extra garantie dat de koper zijn woonlasten ook op langere termijn kan dragen (minder afhankelijk van energieprijsstijgingen). Het is van belang dat de hypotheekverstrekker duidelijk kan aantonen dat de klant zijn maandelijkse lasten kan dragen. Onder de huidige ‘Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) kan dit lastig zijn maar er zijn zogenaamde uitzonderingen mogelijk via artikel 6.2 van deze code (‘explain’), Een andere optie is om deze casus voor te leggen aan de regelgever (AFM, DNB en Ministerie van Financiën) en gezamenlijk tot een oplossing te komen. Om op individuele basis een hogere lening te verstrekken kan de financier zekerheid willen ontvangen van de aanbieder van de woning. Daar kan in de aanbesteding om worden gevraagd. De in hoofdstuk 6 beschreven methode van toetsing en monitoring biedt die zekerheid. -

Projecthypotheek

Voor woningbouw zijn er naast de traditionele hypotheek, welke al dan niet ondersteund wordt door een NHG garantie, alternatieven mogelijk zoals een ‘projecthypotheek’. Een projecthypotheek is een gewone hyporheek die voor een bepaald gebied met energieneutraal bouwen is toegesneden op bepaalde energieconcepten en gebruikersprofielen,. Dit kan in dat gebied leiden tot een betere financierbaarheid van de woning. Daarnaast zijn er in de markt voor woninghypotheken nog andere trends te zien, zoals het aanbieden van hypotheken via andere kanalen dan traditionele banken. Daarbij werken projectontwikkelaars en bouwers samen met pensioenfondsen bij het verstrekken van hypotheken, dan wel direct of indirect. Alle bovengenoemde vormen vanleningen zijn varianten op de traditionele woninghypotheek, waarbij geldt dat financiering een middel is waarbij de prijs van het geld zal worden bepaald door de markt. Doel is alleen de mogelijkheden tot financiering te verruimen. -

Fondsvorming

Indien het op termijn niet mogelijk blijkt energieneutrale woningen geheel te financieren middels een woninghypotheek, zal de vorming van een fonds een oplossing kunnen bieden. In een dergelijke structuur wordt met verschillende vermogen verschaffers, zowel publiek als privaat een fonds opgezet. Dit fonds zal vervolgens een lening verstrekken aan consumenten voor de financiering van de meerinvestering. Een dergelijke lening kan afhankelijk van de vorm een achtergesteld karakter hebben en dus niet over dezelfde zekerheden beschikken als de ‘gewone’ hypothecaire leningen. Als onderdeel van een dergelijk fonds zou een lagere overheid deels garant kunnen staan voor de risico’s. Dankzij een dergelijke garantie is het voor het fonds mogelijk om de consument een lening aan te bieden voor het energiedeel in de woning tegen gunstige voorwaarden. Dit kan vervolgens bijdragen aan de verlaging van de woonlasten van energieneutrale woningen. Bij een dergelijk fonds met garanties van lagere overheden is er wel sprake van subsidie of steun vanuit de staat, een gelijk fonds zonder garantie regeling en zonder publieke partcipatie zal niet leiden tot gunstige financieirngsvoorwaarden. -

Achtergestelde lening op of gespreide betaling van de grondkosten

Tot slot zou er nog de mogelijkheid kunnen bestaan om de initieel te betalen grondprijs te verlagen met het bedrag gelijk aan de additionele investering, waardoor de totale financieringsbehoefte voor energieneutrale woningen gelijk wordt aan referentiew oningen. Het restant deel van de grondprijs zou in toekomstige termijnen betaald kunnen worden. ook hier geldt dan dat deze vorm van financiering achtergesteld moet zijn op de ‘gewone’ hypothecaire lening om de lasten op deze lening gelijk te houden. Door grond(kosten) niet in één tranche bij een koopwoning te laten betalen maar in termijnen wordt de initiële investering verlaagd voor de koper. De grondkosten worden over de tijd uitgesmeerd en in fase gebracht met de besparing op de energiekosten in de komende jaren. Hierbij geldt voor grond(kosten) net als voor opstal(kosten)

[1]

Dit blijkt uit gesprekken met verschillende hypotheekverstrekkers.



dat denken in Total Cost of Ownership in plaats van investeringskosten-denken zorgt voor een beter haalbare businesscase voor de eindgebruiker (koper). In de huidige analyse is gebruik gemaakt van een annuïteitenhypotheek voor de gehele investeringssom. Criterium

Meerwaarde voor de kwaliteit van het

Traditionele

Fondsvorming

Achtergestelde

hypotheek/

lening op

projecthypotheek

grondkosten

0

0

0


0

0

0


0

0

0


0

0

0


0

-

0


0

0

-

Risicodragende participatie overheid

0

-

-


0

-

-


0

-

-

Mogelijkheden borging energieneutraliteit

0

0

0


+

-

-


0

-

-

Binding bewoner met het thema energie

0

0

0

gebied

0 variant heeft positief noch negatief uitwerking voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten + variant heeft postief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten - variant heeft negatief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten

3.4 / Gebruikerslasten Utiliteit Een utiliteitsgebouw is technisch lastig volledig energieneutraal te krijgen. Zelfs bij een zeer lage energievraag, is de elektriciteitsvraag niet volledig op gebouwniveau op te lossen in verband met het ontbreken van voldoende dakoppervlak voor de PV-panelen. Ook is het voor de eigenaren en gebruikers van deze gebouwen financieel ongunstig om energiemaatregelen te nemen. Energiekosten hebben slechts een beperkt aandeel in de totale huisvestingslasten, en grootverbruikers betalen een laag energietarief, waardoor exploitatie van energieopwekkers zoals PV, moeilijk haalbaar wordt. Collectieve maatregelen zijn nodig om de gebouwen energieneutraal te krijgen. Naast deze beschouwing heeft GEN de gebruikerslasten en de optimale energietechnieken voor utiliteit niet onderzocht. Hiervoor kunnen geraadpleegd worden de recente publicaties als de Toolkit Duurzame Winkelcentra, Toolkit Duurzame Kantoren en het nieuwe boek Gebouwen bewegen, de winst van duurzame kantoorrenovatie PV Financieel lijkt toepassing van PV voor utiliteit niet aantrekkelijk. Dit komt door het progressieve energiestelsel waarin de prijs per eenheid energie daalt, naarmate het verbruik toeneemt. Utilitaire afnemers (elektriciteitsverbruik > 10.000 kWh/jr) betalen voor hun stroom 8 - 10 eurocent per kWh. De kostprijs van PV stroom van 14 eurocent per kWh is dan te hoog. Bovendien geldt de gunstige saldering van PV stroom alleen voor kleinverbruikers.



Wind Voor wind als collectieve opwekker geldt in principe hetzelfde als voor de entiteit wonen. Bottom-line is dat, zonder aangepaste salderingsregelingen, de collectieve energie-opwekker geen directe relatie heeft met de afnemer in het business as usual scenario. Privaat net Voor extreem grote utilitaire of industriële afnemers zijn er wel specifieke mogelijkheden. Zo zijn er mogelijkheden om op een afgesloten terrein een privaat net te leggen waarin 1 enkele partij zijn eigen energiehuishouding beheert en de enige afnemer is. Voorbeelden hiervan zijn; defensie terreinen, Schiphol maar ook Center Parks heeft een eigen privaat net. In dit geval is het beheer van het net op het terrein niet standaard toegewezen aan de regionale netbeheerder en is deze ook niet energiebelastingplichtig. De gebruikerslasten Utiliteit zijn voor energieneutrale gebouwen vergelijkbaar of hoger dan voor nietenergieneutrale gebouwen, gelet op het grote aandeel opwekking op gebiedsniveau.

3.5 / Gebruikerslasten Openbare ruimte De investering in de openbare ruimte komt ten laste van de grondexploitatie. In een sluitende grondexploitatie worden deze investeringen gedekt door de grondopbrengst van de verkochte kavels voor woning- of bedrijfsontwikkeling. Dus indirect betalen de gebruikers van het gebied deze investering. Het eigendom ligt meestal bij de gemeente. De gebruikslasten, het onderhoud en energieverbruik komen ook bij de gemeente terecht, en worden opgenomen in de lopende exploitatiebegroting. Indirect betalen de bewoners mee aan deze lasten via de WOZ. Direct gebruik van zonne-energie voor bijvoorbeeld stroomverbruik van lantaarnpalen zorgt voor reductie van energievraag, en daarmee van energielasten voor de gemeenten. Ook zijn er mogelijkheden voor energiebesparing in de exploitatie (zoals LED verlichting). Er is in Nederland voor zover bekend nog geen sprake van gemeentelijke opwekking die gesaldeerd wordt.

3.6 / Gebruikerslasten Elektrisch vervoer Gemiddeld rijdt een auto in Nederland ongeveer 13.800 km per jaar. Met een km/kWh verhouding van 6 betekent dit dat gemiddeld 2.300 kWh per auto op jaarbasis verbruikt wordt (~1/2 van 5.000 kWh, het gemiddelde verbruik van een vol-elektrische woning zonder elektrisch vervoer). De gemiddelde gebruikerslasten voor elektrisch rijden zijn dan ongeveer € 483,- per jaar, gebaseerd op consumentenprijs voor elektriciteit. Voor een benzine auto zijn de gebruikerslasten voor een auto die 1 op 15 l/km rijdt, ongeveer € 1.518,- per jaar. De brandstof gerelateerde gebruikerslasten voor elektrisch rijden zijn op jaarbasis dus grofweg 1/3e van de kosten van rijden op benzine. Hierbij is de meerprijs van de aanschaf van de elektrische auto niet meegenomen. In deze beschouwing wordt de elektriciteit die nodig is voor elektrisch rijden via het net binnen gehaald. Gezien het huidige wetgevend kader (business as usual) zou het nog interessanter kunnen zijn om deze energie zelf op te wekken, wat betekent dat de elektrische rijder per saldo op jaarbasis geen verbruikskosten heeft. Dit kan bijvoorbeeld via carports met een PV dak. De initiële investering in extra PV panelen moet voor de volledigheid wel beschouwd worden en niet verstopt worden in de koopsom van de woning / gebouw. De inpassing van deze PV panelen blijft fysiek ruimtelijk een uitdaging gezien het beperkte beschikbare dakvlak.



In de verdere analyse van GEN nemen we elektrisch vervoer niet verder mee. De potentie van e-mobiliteit in relatie met energieneutraal is voor lage woonlasten groot. Om daadwerkelijk te kiezen voor e-mobiliteit moet een verdere analyse gemaakt worden van dit onderwerp waarin een gedegen inschatting wordt gemaakt van de verwachte ontwikkeling van e-mobiliteit in de komende jaren. Vanuit deze eerste beschouwing lijkt het een goed idee om op termijn in een deellocatie te experimenteren met elektrisch vervoer. De potentie voor lage gebruikslasten (inclusief vervoerskosten) lijkt groot voor toekomstige bewoners.

3.7 / Conclusies / verbeterpotentieel Voor de business as usual situatie kunnen we ten aanzien van de lasten voor de eindgebruikers de volgende conclusies trekken. Onder het kopje verbeterpotentieel geven we weer welke aangrijpingspunten er zijn voor andere organisatievormen. Wonen Er is sprake van een beduidend lagere energierekening voor wonen, gemeten over 30 jaar. De kostprijs van een woning met energie-opwekkers is initieel hoger, maar gedurende 30 jaar is er sprake van lagere woonlasten. Al vanaf dag 1 levert een energieneutrale woning gelijke of lagere gebruikerslasten dan de referentie (EPC 0,4 woning) De consumentenprijs (zonder salderen) van windenergie en PV op woningen is ongeveer gelijk aan de, extern geleverde, variabele elektriciteitsprijs van grijze stroom inclusief belastingen (21 - 22 eurocent per kWh). De ‘netpariteit’ van PV maakt de toepassing op woningniveau financieel aantrekkelijk. Als je kan salderen hoef je geen belastingen (op de energieprijs) te betalen en is de consumentenprijs lager. Dit geldt momenteel voor 12 energie van je eigen PV-panelen . Andere financieringsconstructies leiden niet tot lagere woonlasten, wel tot mogelijkheden om de hogere aanschafwaarde van de woning te kunnen financieren. Een uitzondering hierop kan zijn een door de overheid gesteund fonds dat energiemaatregelen wil financieren tegen lagere rente’s dan de marktrente De meerkosten van elektriciteit t.o.v. gas voor verwarmingsdoeleinden wordt vrijwel geheel gecompenseerd door de inzet van zonneboilers en het opwekrendement van de warmtepomp, mits de woning is gedimensioneerd op laag-temperatuur warmtevraag. De hypotheeknemer (de bank) zal de hypotheekgever (de bewoner) houden aan zijn verantwoordelijkheid jegens rente en aflossing van de lening. Een garantiesysteem van de bouwer op laagste woonlasten zal de bewoner vertrouwen geven om deze verantwoordelijkheid ook te dragen. Deze garantie moet de financier ook vertrouwen geven als onderbouwing voor het verstrekken van een hogere hypotheek. Utiliteit Voor de utiliteit levert zelf duurzaam opwekken geen voor- of nadelen op in de energierekening voor de eigenaar of huurder. Voor utiliteit zijn er geen prikkels om duurzame energie op te wekken. Dit komt door het degressieve energiestelsel met lage energiekosten voor grootverbruikers. Financieel is de toepassing van PV voor utiliteit niet aantrekkelijk, omdat utiliteit niet mag salderen en een lage prijs voor grijze energie betaald: 10 eurocent per kWh. Dit is een fundamenteel verschil met Wonen Windturbines genieten voor utiliteit (financieel economisch) de voorkeur. De kostprijs van windenergie is ongeveer 8,5 eurocent per kWh. De kostprijs van zonne-energie is ongeveer 21 eurocent per kWh. Daarbovenop moet Utiliteit de voor hun geldende energiebelasting en BTW betalen. Openbare ruimte Baten collectief duurzaam energie opwekken (wind) blijven bij business as usual niet in gebied. Voor de openbare ruimte geen voordelen bij zelf duurzaam opwekken. 12

Dit gaat mogelijk ook gelden voor decentraal opgewekte energie van windturbines. De precieze uitwerking van het regeerakkoord is nog onbekend, en daarom hier niet meegenomen. Het effect op de gebruikerslasten is gunstig als ook de energielasten van wind gesaldeerd mogen worden.



De energielasten van de openbare ruimte zijn gelijk aan de, extern geleverde, variabele elektriciteitsprijs van grijze stroom, inclusief belastingen (21 – 22 eurocent per kWh). De gebruikslasten voor een energieneutraal gebied zijn voor deze entiteit gelijk aan de gebruikslasten voor een niet-energieneutraal gebied. Elektrisch vervoer Elektrisch vervoer heeft in de exploitatie financiële voordelen, zeker als consumenten zelf duurzaam energie opwekken, en zij daardoor geen energiebelasting hoeven te betalen. e

De gebruikslasten voor elektrisch vervoer zijn 1/3 van de gebruikslasten voor vervoer met benzine. Dit is afgezien van de aanschaf van elektrische auto’s. De Total cost of Ownership benadering is voor elektrisch vervoer niet verder uitgewerkt.

Verbeterpotentieel Om het energieconcept tegen de laagste gebruikerslasten verder te optimaliseren zijn verschillende verbeteropties mogelijk: Probeer de baten van collectieve duurzame energie in het gebied te houden door het eigendom van de duurzame energie-opwekkers aan partijen met een belang in het gebied te koppelen, zowel voor utiliteit, wonen als openbare ruimte. Het degressieve energiestelsel aanpassen zodat grootverbruikers een prikkel krijgen om minder energie te gebruiken, en het onderzoeken van mogelijkheden en voor- en nadelen voor grootverbruikers (bedrijven) om te salderen. Beperken of weghalen ‘opslag over opslag’ methode bij het ontwikkelen en realiseren van vastgoed verlaagt de prijs voor het vastgoed. Alleen over het deel dat waarde toevoegt zou een opslaggerechtvaardigd zijnDe energiebelasting (milieuheffing) op duurzaam geproduceerde energie ter discussie stellen.



4 / Integrale business case en energiegerelateerde kasstromen 4.1 / Inleiding Binnen de Locatie Valkenburg business case zijn 3 grote sub business cases te onderscheiden, te weten; Gebouwen, Wind en Overige kosten/opbrengsten Gebied. Deze drie sub business cases vormen samen de integrale business case voor Locatie Valkenburg. We beschouwen in de business case Gebouwen alleen de woningen, en niet de utiliteitsvoorzieningen. In paragrafen 4.1 tot en met 4.3 zal per sub business case het verwachte kasstroompatroon besproken worden, daar waar het gaat om energiegerelateerde kasstromen, aangevuld met eventuele maatregelen en/of arrangementen om deze kasstromen aan te passen. Paragraaf 4.4 cumuleert tot de integrale business case van Locatie Valkenburg. Na een beschouwing over de financieringsbehoefte in paragraaf 4.5 volgen de conclusies.

4.2 / Kasstromen voor de sub business case Gebouwen Zoals besproken in het hoofdstuk over gebruikerslasten zijn de business cases voor de verschillende woningtypen allemaal positief, dat wil zeggen de netto kasstroom per woning over een looptijd van 30 jaar is positief. Samenvattend is de kasstroom op gebouwniveau opgebouwd uit drie elementen: 1.

Meerinvesteringen ten opzichte van de referentie woningen; deze meerinvesteringen zorgen ervoor dat de gebouwen lagere energielasten hebben vergeleken met een referentiewoning (EPC 0,4). Deze meerinvestering wordt vertaald in een additionele financieringslast over 30 jaar (rente en aflossing).

2.

Hogere OZB en bouwleges; doordat de waarde van de woning hoger is dan in de referentie zullen zowel de bouwleges als de jaarlijkse OZB ook hoger zijn dan bij een referentiewoning.

3.

Lagere energielasten; door de meerinvesteringen is de energievraag van de woning substantieel lager ten opzichte van een referentiewoning (EPC 0,4), deze besparing kan voor de woning gezien worden als een opbrengst.



Investeringen, baten en lasten GEBOUWEN 6,000.00 5,000.00 4,000.00

EUR '000

3,000.00 2,000.00 1,000.00 -

-1,000.00 -2,000.00 -3,000.00 -4,000.00

Additionele Investeringen

OZB en Bouwleges

Energiebesparing

Figuur 4.1. Kasstromen van alle woningen in het gebied

De hierboven weergegeven grafiek geeft de totale kasstromen voor alle woningen in het gebied weer. Hierbij is de aanname gemaakt dat de 4.600 woningen lineair over 20 jaar gebouwd zullen worden, waardoor er een jaarlijkse gelijkblijvende additionele investering op gebiedsniveau zichtbaar is. Daarnaast is er een kleine licht oplopende kostenpost voor de hogere OZB en bouwleges, welke qua ordegrootte in het niet valt bij de additionele investeringen en energiebesparingen. De energiebesparingen lopen jaarlijks op omdat er ieder jaar woningen bijkomen die een besparing realiseren.

Financieringslasten, baten en lasten GEBOUWEN 6,000 5,000 4,000

EUR '000

3,000 2,000 1,000 (1,000) (2,000) (3,000) (4,000)

Rente en Aflossingen Gebouwen

OZB en Bouwleges

Energiebesparing

Figuur 4.2. Financieringslasten en baten van alle woningen in het gebied



In de hierboven weergegeven grafiek zijn de additionele investeringen omgezet in financieringslasten, gebaseerd op rente en aflossing op een 30 jaar lopende annuïtaire hypotheeklening. De grafiek hieronder geeft weer hoe deze kasstromen samen leiden tot de netto kasstroom voor de woningen in het gebied.

Netto kasstroom GEBOUWEN 1,000 900 800 700 600 500 400

EUR '000

300 200 100 -

Netto Kasstroom Woonlasten Figuur 4.3. Netto Kasstroom van alle woningen in het gebied

Uit deze analyse blijkt dat de woningen gezamenlijk vanaf het eerste jaar een positieve kasstroom realiseren, over de looptijd van 20 jaar is de netto kasstroom EUR 6,0 miljoen positief, en dit zal alleen maar verder toenemen in de jaren erna. De netto contante waarde van deze kasstroom is ongeveer EUR 2,7 miljoen. Echter, sommige woningtypen (appartementen) zullen in de eerste zeven jaren een kleine negatieve netto kasstroom hebben van in totaal zo’n EUR 160,-, deze negatieve netto kasstroom wordt veroorzaakt door het feit dat de energiebesparing in de eerste jaren niet groot genoeg is om de financieringslasten voor de meerinvesteringen te compenseren. Echter, door de verwachte energieprijsstijging zal dit na enkele jaren al rendabel zijn. Daarnaast geldt dat hoe later de woningen gebouwd zullen worden, hoe korter en hoe minder negatief de netto kasstroom in de eerste jaren zal zijn. Indien deze negatieve kasstroom zal leiden tot een beperking van de vraag naar dergelijke woningen, wat gezien het kleine bedrag niet de verwachting is, zou een oplossing hiervoor gevonden kunnen worden in een uitgestelde betaling op de grondexploitatie. Welke na enkele jaren inclusief rente alsnog in termijnen voldaan kan worden, in een vorm van erfpacht.

4.3 / Kasstromen voor de sub business case Wind Zoals besproken in het hoofdstuk gebruikerslasten is de business case voor windturbines positief, dat wil zeggen dat de netto kasstroom per windturbine voor de eigenvermogen verschaffer over een looptijd van 20 jaar positief is. Samenvattend is de eigen vermogen kasstroom per windturbine opgebouwd uit vier elementen: 1. Investeringen welke voor 80% gefinancierd worden met vreemd vermogen en dus voor 20% gefinancierd moet worden met eigen vermogen. 2.

Rente en aflossing op de vreemd vermogen financiering. Is in feite een kostenpost voor de eigen vermogen verschaffer. Er is gerekend met gangbare rentepercentages.



3.

Operationele lasten, zoals onderhoud en een jaarlijkse fee voor het grondgebruik. De grond kan eventueel ook bij aanvang aangekocht worden wat zal leiden te hogere investering.

4.

Energie opbrengsten.

Netto kasstroom Eigen Vermogen WINDCASE 1,000

EUR '000

500 (500) (1,000) (1,500) (2,000) (2,500)

Netto kasstroom eigen vermogen verschaffers - Windcase Figuur 4.4. Netto Kasstroom van eigen vermogen van windenergie

Voor Locatie Valkenburg wordt gerekend met 4 turbines met een windturbinevermogen van 2,3 MW (60 meter). Hiermee is bijna volledig de restvraag aan elektriciteit in te vullen. De grafiek hierboven geeft de netto kasstroom van de aandeelhouders weer, gebaseerd op de wind case zoals omschreven in het hoofdstuk gebruikerslasten. Zoals te zien is in de grafiek is er een initiële vermogensstorting van EUR 2 miljoen nodig welke in de opvolgende 19 jaar een dividend van EUR 6,7 miljoen genereert, deze netto kasstroom van EUR 4,7 miljoen over de eerste 20 jaar resulteert in een IRR van 11%.

4.4 / Kasstromen voor de sub business case Overig binnen het Gebied Naast de business cases gebouwen en wind zijn er nog additionele kasstromen te definiëren binnen het gebied welke betrekking hebben op de energieneutraliteit. Elementen hiervan zijn: 1.

Investeringen en kosten voor het energie datanet, dit betreft voornamelijk software om de energiestromen binnen het gebied te managen.

2.

Investeringen en kosten voor het verzorgen van de organisatie voor het energie management in het gebied.

3.

Kosten voor voorlichting omtrent energieneutraliteit, voor zowel gebruikers, de omgeving als voor bouwers en ontwikkelaars.

4.

Opbrengsten uit hogere OZB en bouwleges; doordat de waarde van de woningen hoger is dan in de referentie zullen zowel de bouwleges als de jaarlijkse OZB ook hoger zijn dan bij een referentiewoning. Deze meeropbrengsten zijn energie gerelateerd en vallen daarom binnen het gebied.



5.

De energielasten van de openbare ruimte zijn in dit voorbeeld kostenneutraal omdat de veronderstelling is, dat deze in een energieneutraal gebied gelijk zijn aan de lasten in een referentiegebied.

De onderstaande tabel geeft per item aan wat de totale baten of lasten over een periode van 20 jaar zijn.

Element

Totaal bedrag over 20 jaar

Energiedatanet

€ -/- 705.000

Terugkerend of investering? Jaarlijkse kosten

Kostendrager (huidige situatie) Nader te overleggen > mogelijkheden: Projectbureau Locatie Valkenburg of Netbeheerder

Voorlichtingskosten

P.M.

Investering gedurende opstart

Energiekosten

Kosten neutraal

Jaarlijkse kosten

€ -/- 2.980.000

95% jaarlijkse kosten

Projectbureau Locatie Valkenburg

fase Gemeente

openbare ruimte Energiemanagement en organisatie

Projectbureau Locatie Valkenburg

5% investeringen

Opbrengst OZB

€ 500.000,--

Opbrengst leges

€ 1.180.000,--

jaarlijks totaal aan leges (over 20 jaar)

Gemeente

Baten en lasten OVERIG 150 100 50

EUR '000

(50) (100) (150) (200) (250)

Energie datanet

Energiemanagement organisatie

Voorlichtingskosten

Opbr. OZB en Leges

Energiekosten openbare ruimte Figuur 4.5. Ontwikkeling van baten en lasten van Overig kosten en opbrengsten Gebied

De hierboven weergegeven grafiek geeft de ontwikkeling van de verschillende baten en lasten over een periode van 20 jaar weer. Hieruit blijkt dat de grootste lasten voornamelijk bestaan uit de energie management organisatie en in mindere mate uit het energie datanet. De grootste baten komen voort uit de additionele bouwleges welke ten gunste van het gebied vallen.



Netto kasstroom OVERIG (20)

EUR '000

(40) (60) (80) (100) (120) (140) (160) (180)

Netto Kasstroom Overig Figuur 4.6. Netto Kasstroom van Overig Gebied

De netto overige kasstroom binnen het gebied komt in de eerste 20 jaar uit op EUR 2 miljoen negatief.

4.5 / Kasstromen voor de integrale business case Locatie Valkenburg Indien de drie bovengenoemde business cases gecombineerd worden leidt dat tot een totale netto kasstroom als gevolg van energieneutrale gebiedsontwikkeling.

Totaal Gebied 2,000 1,500

EUR '000

1,000 500 (500) (1,000) (1,500) (2,000) (2,500)

Netto Kasstroom Figuur 4.7. Netto Kasstroom van integrale Business Case



Zowel op gebouw niveau als voor de windcase is de business case positief, overige lasten binnen het gebied hebben een kleine negatieve kasstroom. Op gebiedsniveau in totaal ontstaat er een kapitaal behoefte in de eerste 4 jaar, voor het grootste deel veroorzaakt door de investering in wind (90%). Over een looptijd van 20 jaar resulteert dit op gebiedniveau in een positieve kasstroom van EUR 8,75 miljoen met een IRR van 13%.

4.6 / Financieringsbehoefte Zoals blijkt uit bovenstaande analyse worden er op gebiedsniveau voldoende positieve kasstromen gerealiseerd over de looptijd van het project. De financiering van de woningen in de deellocaties levert geen problemen op aangezien het gaat om het verkopen van woningen met een hogere vrij op naam prijs tegen lagere maandelijkse lasten. In de eerste jaren zijn er twee echte financieringsvraagstukken binnen het gebied, waarvoor een oplossing gevonden moet worden: 1.

Eigen vermogen verschaffing voor de windturbines

2.

Financiering en vergoeding van de organisatie van een energieneutraal gebied

Er zijn diverse mogelijkheden om deze financieringsvraagstukken op te lossen, zowel zelfstandig als gecombineerd, afhankelijk van de partij die bereid is de oplossing te realiseren. In principe is het voordelig als een partij de opbrengsten van de windturbines ten goede laat komen aan de organisatie van een energieneutraal gebied. Het is ook mogelijk om een investeerder aan te trekken voor de windturbine, deze partij zal dan de initiële investering van EUR 2 miljoen voor haar rekening kunnen nemen en dus ook profiteren van het rendement over de looptijd. Vervolgens moet er een vergoedingenstructuur opgezet worden om de organisatie van een energieneutraal gebied te kunnen financieren, de bijdragen hiervoor zouden dan moeten komen uit de opbrengsten van de windturbines, de bewoners of een publieke partij. Het nadeel hiervan is dat er in dit geval een additionele financieringsbehoefte in de eerste jaren gaat ontstaan omdat zowel de windturbine als de bewoners pas profiteren na enkele jaren. In hoofdstuk 5 wordt

4.7 / Conclusies Op gebiedsniveau worden voldoende positieve kasstromen gerealiseerd over de looptijd van het project. Over een looptijd van 20 jaar resulteert de integrale businesscase op gebiedsniveau in een positieve kasstroom van EUR 8,75 miljoen met een IRR van 13%. De woningen leveren vanaf het eerste jaar een positieve kasstroom op. De windturbine vraagt om een initiële investering van 2 miljoen. De netto kasstroom van EUR 4,7 miljoen over de eerste 20 jaar resulteert in een IRR van 11% De grootste overige lasten bestaan voornamelijk uit de energiemanagement-organisatie en in mindere mate uit het energie datanet. De grootste overige baten komen voort uit de additionele bouwleges welke ten gunste van de gemeente vallen. De Overige lasten en opbrengsten Gebied komt in de eerste 20 jaar uit op EUR 2 miljoen negatief. Het is overwegenswaardig om het initieel benodigd financieel vermogen voor heel het gebied van EUR 2 miljoen in zijn totaliteit te laten realiseren door de ontwikkelende partijen. Door ontwikkelende partijen te laten participeren in de wind case kunnen de opbrengsten van de windenergie in de operationele fase aangewend worden om de organisatiekosten van het energieneutraal gebied te compenseren (energiemanagement)



5 / Realiseren en borgen wind 5.1 / Inleiding Bij de keuze voor het al dan niet ontwikkelen van een windenergieproject speelt, naast de planologische en maatschappelijke aspecten, de financiële haalbaarheid een cruciale rol. De business case is bij uitstek het instrument dat inzicht geeft in deze financiële haalbaarheid. De business case ondersteunt besluitvormers in hun besluit het project al dan niet te realiseren, maar speelt ook een belangrijke rol bij het optimaliseren van het project. Veranderingen in het business concept en de technische uitwerking daarvan kunnen onmiddellijk worden doorgerekend op de gevolgen daarvan voor de financiële haalbaarheid. De gemeente Katwijk en RVOB hechten, onder andere, waarde aan een betaalbare en energieneutrale ontwikkeling van Locatie Valkenburg, omdat het bijdraagt aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied. Een private ondernemer benadert een investering in Locatie Valkenburg in eerste instantie vanuit het belang voor zijn onderneming: het maken van winst en het borgen van continuïteit van zijn onderneming. In hoofdstuk 4 zijn de kasstromen voor de sub business case Wind in kaart gebracht en zijn opties benoemd voor de financiering. Dit hoofdstuk werkt de optie participatie uit, en beschrijft de windorganisatie. In een vervolgtraject zal een partij (of partijen) die tot daadwerkelijke realisatie en exploitatie over kunnen gaan een daadwerkelijke afweging kunnen maken. Deze afweging is echter altijd specifiek en afhankelijk van het soort partij(en).

5.2 / Business case windenergie Valkenburg met participatie Windenergie is op dit moment een van de meest interessante oplossingen voor de productie van duurzame energie, gelet op de lage kostprijs per geproduceerde kWh, ondanks de hoge investeringen. Op basis van kentallen die zijn gebaseerd op kennis & ervaringen van verschillende partijen en gevoeligheidsanalyses is de sub business case in beeld gebracht indien er sprake is van participatie. We hanteren de volgende uitgangspunten bij participatie in de wind business case.



De ontwikkeling en exploitatie moeten in dienst staan van de publieke en private belanghebbenden in Locatie Valkenburg. De ontwikkeling en exploitatie moeten bijdragen aan energieneutraliteit en lage woonlasten, dit betekent dat de hoeveelheid opgewekte energie is afgestemd op de toekomstige vraag van Locatie Valkenburg. De exploitatie biedt voldoende ruimte voor participatie door bewoners.

In het geval van Valkenburg kan worden gekozen voor participatie door bewoners. Dit laat een andere balans met lasten en baten zien. Bewoners kunnen een aandeel in de windexploitatie kopen en meedelen in de opbrengst. Die kan enerzijds uit het rendement op de exploitatie bestaan en anderzijds uit de vermeden kosten voor inkoop van elektriciteit voor specifiek dat deel dat overeenkomt met het aandeel in windenergie. Op deze wijze kan de participatie in windenergie voor de (toekomstige) Locatie Valkenburg bewoners financieel voordeel opleveren. Saldering van energiebelasting wordt op dit moment door de rijksoverheid, in het geval van windturbines, niet toegestaan. In het regeerakkoord is aangegeven dat de mogelijkheden van saldering door decentraal opgewekte energie verruimd worden. Indien dit ook voor wind geldt, kan dit een extra financieel voordeel voor de bewoner opleveren. Het participatievoordeel kan op meerder manieren bij de gebruiker terecht komen: •

een verlaagde energieprijs, waarbij de leden van de windcoöperatie het recht hebben de windenergieopbrengst die gelijk is aan hun participatieaandeel te kopen tegen een reductie van 50%. De windenergie die over is, wordt tegen een niet-leden prijs verkocht op de markt.

•

het kopen van de opgewekte stroom tegen een vooraf vastgesteld bedrag. De stroom wordt gratis geleverd en slechts de energiebelasting van 11,4 cent en de BTW hoeft te worden betaald. De bewoner koopt dan bijvoorbeeld 1.500 kWh stroom voor een periode van 15 jaar tegen een vaste prijs nu van 1.000 euro. Een voorbeeld hiervan is Winddelen van de Windcentrale i.s.m. Greenchoice. www.windcentrale.nl

•

een winstuitkering op het aandeel . Er is geen koppeling met het verbruik. Een voorbeeld hiervan is Delta

•

Zelflevering. De bewoner is eigenaar van de windturbines via een coöperatie. Zelflevering is het

Wind. http://www.deltawind.nl. tegenovergestelde van levering van energie door een energiebedrijf. De bewoner koopt de energie niet van een leverancier maar produceert het zelf. De energieleverancier brengt geen energiebelasting in rekening voor de zelf opgewekte en via het net aan de bewoner geleverde energie. Wel worden de normale netbeheer- en distributie-vergoedingen betaald. Dit model wordt gehanteerd door de Windvogel in samenwerking met Anode maar heeft niet de goedkeuring van de belastingdienst. http://www.windvogel.nl/ •

Community Fund. Eneco heeft voor hun Tullo Wind Farm (UK) met de omgeving een Community Fund opgezet. http://www.tullowindfarm.co.uk/index.htm Het Community Fund is een gemeenschap fonds dat wordt beheerd door de Mearns Area Partnership. Het fonds verdeeld jaarlijks 17.000 pond (1.000 pond per megawatt geïnstalleerd vermogen) in te zetten voor lokale doelen. De beheerder van het fonds nodigt de bewoners jaarlijks uit om projecten in te dienen die vanuit de subsidie ondersteund kunnen worden. Dit specifieke fonds legt de nadruk op projecten die:

• • • •

Voordeel hebben voor kinderen en kwetsbare mensen Gemeenschaps gebouwen of openbare ruimte Ter stimulering van het milieu of natuur Voordelen heeft voor gezondheid, onderwijs, erfgoed of duurzaamheid

Aanvragers moeten aan tonen dat er een duidelijke behoefte is, gebruik en betrokkenheid geborgd isvoor de gemeenschap, en dat het ‘waar voor het geld’ krijgt met het project.



Er zijn diverse vormen van participatie mogelijk die met betrokkenen (o.a. bewoners, bestuurders, gemeenteraad, windontwikkelaar) tijdens het uitwerken van het plan onderzocht en uitgewerkt kunnen worden. Belangrijkste advies is om participatie in welke vorm dan ook mogelijk te maken en in overleg de meest geschikte vorm te kiezen. Aannames

Participatie

Wijze van participatie

Korting op kale elektriciteitsprijs (exclusief belastingen)

Looptijd van de korting

Gehele looptijd

Max # kWh per jaar per participant

1/13156 deel van het totaal aantal opgewekte kWh, dit is gebaseerd op het eigen aandeel in de investering

Particiaptiedeel

1.000 euro

Hoogte van de korting

Participant betaald de helft van de commerciële elektriciteitsprijs = 37 euro/MWh, normaal is 74 euro/MWh

Businesscase windturbines Categorie

Uitgangspunten

Bron

Windturbine Geinstalleerd vermogen

9,2

MW

PLV

Technische levensduur

25

Jaar

Agentschap NL

2.200

Vollasturen

Agentschap NL

20.240

MWh / jaar

Berekend

Draaiuren Geproduceerde elektriciteit Financiering Investeringskosten per MW

€ 1.430.000

Totale investering turbines

€ 13.156.000

Inleggeld Netto investering Looptijd lening Verhouding VV-EV

€ 1.000.000

Aanname GEN

20

Jaar

Agentschap NL

80%

20%

Aanname GEN

€ 12.156.000

€ 9.724.800

Kapitaalinbreng

€ 2.431.200

Rendementseis eigen

Berekend (uitgaande van 1.000 leden)

Leningbedrag Rente vreemd vermogen

Agentschap NL

4,5%

Aanname GEN

10,0%

Aanname GEN

vermogen Opex Onderhoud en beheer

€ 11,00

€ / MWh / j

Agentschap NL

Verzekering

0,175%

%

Agentschap NL

Netkosten

€ 11,00

€ / kW / j

Agentschap NL

Grondkosten

€ 10,00

€ / kW / j

Aanname GEN

OZB SG & A (overhead /

0,09%

Van waarde object

Agentschap NL

9%

%

Aanname GEN

2,5%

%

Aanname GEN

organisatiekosten) Kostenindexatie



Baten Energieprijs niet leden

€ 74,00

€ /MWh

ECN

Energieprijs leden

€ 37,00

€ /MWh

Berekend

SDE (aanvulling tot € /MWh)

€ 90,00

€ /MWh

Aanname GEN

Energieprijsstijging

3,0%

13

%

Tabel 5.1: kengetallen ten behoeve van berekening business windcase – participatie.

Met de getallen uit bovenstaande tabel is een exploitatieberekening gemaakt over de projectduur (technische levensduur) van 25 jaar. Hierbij zijn dezelfde gegevens gebruikt als in de beschreven sub businesscase in hoofdstuk 4. In deze exploitatieberekening zijn de resultaten uitgedrukt in netto kasstromen, zijnde de jaarlijkse kasstroom beschikbaar voor aandeelhouders (na kosten, interest en belasting). De contante waarde van deze kasstromen is berekend op basis van een geëist rendement voor aandeelhouders van 10%. Onderstaand het resultaat gevisualiseerd in twee grafieken, links de cumulatieve netto kasstromen en rechts de cumulatieve contante waarde over de projectduur. Uitgaande van de vier windturbines met een gezamenlijk vermogen van 9,2 MW en de parameters zoals beschreven in tabel 2.1 is er na 6 jaar sprake van een positieve netto kasstroom. Op basis van een geëist rendement op eigen vermogen van 10% is er sprake van een positieve business case. De totale netto contant waarde op basis van 25 jaar exploitatie komt uit op ca. 2 mln. Euro, er is dus sprake van een positief exploitatiemodel. Wel moet opgemerkt worden dat de resultaten van de business case erg gevoelig zijn voor wijzigingen in bepaalde aannames. In een vervolg traject zal een windspecialist de specifieke business case voor wind op deze locatie verder uit moeten werken.

Figuur 5.2. Netto kasstroom en NCW bij participatie in business case Wind

13

Kale energieprijs exclusief belastingen voor eindgebruiker



5.3 / Gevoeligheden Business case windenergie Valkenburg In de business case zijn een flink aantal kengetallen als ervaringscijfers opgenomen. Deze ervaringscijfers zullen met een specifieke voor verantwoording en in opdracht van Locatie Valkenburg uit te voeren studie moeten worden getoetst. GEN heeft de invloed van de belangrijkste 3 inputvariabelen in kaart gebracht, te weten: de vollasturen, energieprijsstijgingen en het rendement op eigen vermogen. Ook geven wij drie aspecten ter overweging mee: bewonersparticipatie, grondkosten en overheidsregelingen. Variabele opbrengst De totale opbrengst van windenergie is sterk afhankelijk van het aantal vollasturen. In het rekenvoorbeeld is uitgegaan van de door Agentschap NL in het kader van de SDE subsidie opgestelde en gehanteerde gemiddelde van 2.200 vollasturen. Onderstaand is de invloed aangegeven van minder en meer vollasturen op de NCW over de gehele projectduur van 25 jaar. Vollasturen

NCW € 2.093.550

1.800

€ -95.781

1.900

€ 492.987

2.000

€ 1.071.563

2.100

€ 1.586.973

2.200

€ 2.093.500

2.300

€ 2.591.066

2.400

€ 3.059.455

2.500

€ 3.527.843

2.600

€ 3.996.232

2.700 € 4.464.620 Tabel 5.2: Gevoeligheidsanalyse vollasturen

Energieprijsstijgingen Er zijn diverse prijsscenario’s voor energieprijzen die bijna allemaal uitgaan van commodity prijzen of grootverbruikers prijzen. De meeste prijsscenario’s voor energieprijzen zijn daarom niet geschikt om één op één te gebruiken voor kleinverbruikertarieven. Een groot deel van de prijs voor gas en elektriciteit voor kleinverbruikers is namelijk onafhankelijk van de commodity prijs, terwijl dat veelal de basis is voor energieprijsscenario’s. De stijgingen die aangehouden worden in de energieprijsscenario’s van het planbureau voor de leefomgeving zijn aanzienlijk conservatiever dan wanneer er gekeken wordt naar historische prijsstijgingen. Daarnaast liggen de huidige energieprijzen voor kleinverbruikers reeds boven de voorspelde energieprijzen van 2020 en 2040. Dit onderschrijft dat het voorspellen van energieprijzen lastig is en gepaard gaat met een zeer grote onnauwkeurigheid. Daarom is in de windcase de energieprijsstijging als een variabele uitgedrukt. Onderstaand het resultaat, uitgedrukt in een NCW over de projectduur van 25 jaar. De indexering van de energieprijs kent in de sub businesscase een conservatief karakter (index e-prijs = inclusief CPI).



Index Elec

NCW € 2.093.550

1,0 %

€ 1.243.820

2,0 %

€ 1.470.679

3,0 %

€ 2.093.550

4,0 %

€ 2.956.649

5,0 %

€ 4.023.305

6,0 %

€ 5.283.095

7,0 %

€ 6.758.878

8,0 %

€ 8.462.212

9,0 %

€ 10.452.474

10,0 % € 12.755.221 Tabel 5.3: Gevoeligheidsanalyse index elektraprijs

Bewonersparticipatie Samenwerking met en participatie van bewoners wordt gerealiseerd om zo het draagvlak voor realisatie zo groot mogelijk te maken. Door participatie kunnen Locatie Valkenburg bewoners meeprofiteren van de lokaal opgewekte duurzame energie en kan er een versterking van de eigen gebiedsidentiteit ontstaan. Het aantal participanten en daarmee het participatiebedrag heeft zowel direct als indirect invloed op de business case. Het participatiebedrag vermindert het benodigde externe vermogen en de bijbehorende vermogenskosten (rente en dividend). Tegelijkertijd nemen de baten met een toenemend aantal participanten af, dit door de leveringskorting van 50%. Al met al heeft de bewonersparticipatie een klein direct positief effect. Op de gebruikerslasten kan participatie mogelijk een extra financieel voordeel opleveren als het voornemen van het kabinet om de salderingsmogelijkheden voor decentraal opgewekte energie ook voor windcorporaties gaat gelden. Dit voordeel kan oplopen tot ca 12 eurocent per kWh (22 eurocent per kWh voor grijze stroom versus 8,5 eurocent per kWh ( 1.5 eurocent winstopslag) voor groene stroom van wind. Participatiebedrag

NCW € 2.093.550

€ 1.000.000

€ 2.093.550

€ 2.000.000

€ 2.390.713

€ 4.000.000

€ 3.060.889

€ 6.000.000

€ 3.820.515

€ 8.000.000

€ 4.673.422

€ 10.000.000

€5.609.867

€ 12.000.000 € 6.613.759 Tabel 5.4: Gevoeligheidsanalyse hoogte participatiebedrag

Naast de harde financiële parameter is er ook een sociale component van het participatiemodel met bewoners. Door bewoners actief te laten participeren in een energiecoöperatie ontstaat saamhorigheid en meer draagvlak voor duurzame energie-opwekking met bijvoorbeeld wind. Onderzoeken tonen aan dat in geval van participatie door bewoners gevoelens van hinder plaats maken voor gevoelens van beloning.



Grondkosten In de business case is gerekend met een variabele grondprijs. Deze grondprijs is zoals veelal in de windbusiness wordt gedaan direct gekoppeld aan het opgestelde vermogen. De grondkosten zijn als gevolg daarvan, omgerekend naar m2 grondprijzen, exorbitant hoog. Daarmee maken de grondkosten een groot deel uit van de OPEX. Bij verkoop van de grond aan de exploitant (windbedrijf Locatie Valkenburg) wordt eenmalig een bedrag in rekening gebracht (bijvoorbeeld 1.000 Euro per m2). Dit bedrag kan mee worden genomen in de financiering (CAPEX) wat resulteert in een gunstiger exploitatiemodel en business case voor Windbedrijf Locatie Valkenburg en haar participanten. Als tegenprestatie kan worden bedongen dat een deel van de ‘winst’ wordt geïnvesteerd in lokale energiebesparingcampagnes. Overheidsregelingen In de business case is rekening gehouden met mogelijke overheidsregelingen die de business case ondersteunen zoals de Energie Investeringsaftrek en de SDE+ subsidie. Indien van beide regelingen geen gebruik gemaakt kan worden zal de business case significant verslechteren.

5.4 / Organisatie ‘windbedrijf’ De businesscase voor de windmolens moet worden georganiseerd. Voor de ontwikkeling van windmolens is een (lange) aanlooptijd nodig om de haalbaarheid te onderzoeken, de ruimtelijke procedures en de bouwvergunning te doorlopen en de subsidies aan te vragen. Deze doorloop tijd neemt ongeveer 4 tot 5 jaar in beslag. Hierna kunnen de windmolens gerealiseerd en geëxploiteerd worden. Dit proces is al vele malen in Nederland en daarbuiten doorlopen en kan als een standaard proces worden beschouwd. Ingenieursbureaus en windexploitanten kunnen deze werkzaamheden uitvoeren en voorbereiden. In de bijzondere omstandigheid dat de overheid grondeigenaar isdat kunnen extra voorwaarden gesteld worden aan de windontwikkeling. Bijzondere voorwaarden kunnen zijn, het laten participeren van bewoners in de windturbines of een omgevingsfonds. Voor Locatie Valkenburg is met name van belang een keuze te maken in de wijze waarop de betrokken partijen wel of niet participeren in de businesscase voor windmolens. Daarvoor zijn verschillende opties, waarvan een aantal in bijlage 10 zijn beschreven, met name gericht op de juridische en aanbestedingstechnische aspecten. In onderstaande tabel zijn de opties samengevat. Het woord overheid kan in onderstaande tabel in de brede zin des woord gelezen worden. Voor Locatie Valkenburg worden de beide betrokken partijen genoemd. Zowel de gemeente als de grondeigenaar (in deze ook de overheid).



Optie 1 Overheid als enig aandeelhouder van een projectvennootschap. Een private partij ontwikkelt, realiseert en exploiteert voor bv 3 jaar Overheid heeft via de vennootschap volledige winst- en zeggenschapsrechten Overheid draagt het volledige exploitatierisico, waaronder de hoge stichtingskosten Overheid kan zelf bepalen hoe burgers participeren

Overheid houdt zeggenschap ten aanzien van de realisatie van duurzaamheidsdoelstellingen

Optie 2

Optie 3

Overheid verpacht de gronden aan een private partij voor de realisatie van wind voor ca 20 jaar

Overheid richt samen met een private partij een projectvennootschap op. De private partij investeert en exploiteert voor bv 20 jaar

Overheid maakt eenmalig een contract en heeft daarna geen winstrechten of directe zeggenschap meer

Overheid houdt een gedeeltelijke zeggenschap en gedeeltelijke aanspraak op rendementen

Overheid heeft geen

Overheid heeft beperkte

exploitatierisico’s

exploitatierisico’s

Overheid kan wel een visie op de participatie van burgers eisen en vastleggen (eenmalig) Overheid kan de wijze waarop de duurzaamheidsdoelstellingen worden gerealiseerd in eenmalige eisen en vastleggen

Overheid kan een visie op de participatie van burgers eisen en vastleggen en houdt daar gedeeltelijke zeggenschap over Overheid kan de wijze waarop duurzaamheidsdoelstellingen worden gerealiseerd eisen en vastleggen en houdt daar gedeeltelijk zeggenschap over Aanbestedingsplicht Maar het oprichten van een

Aanbestedingsplicht

Aanbestedingsplicht

gezamenlijk projectvennootschap is als zodanig nietaanbestedingsplichtig

De belangrijkste keuzes wordt in deze tabel inzichtelijk: willen de overheden wel of niet betrokken blijven bij de wind businesscase of niet. De belangrijkste aspecten die daarbij spelen gaan over winst- en zeggenschapsrechten in het algemeen, exploitatierisico’s en meer specifiek de zeggenschap over de wijze waarop burgers participeren en duurzaamheidsdoelstellingen worden gehaald. Daarbij maakt het verschil of de overheid daarbij eenmalig afspraken over maakt en het daarna voor 20 jaar uit handen geeft of dat zij nog zeggenschap houdt en dus ook in die 20 jaar naar bevindt van zaken kan handelen. Voor het realiseren van wind is er een initiatiefnemer nodig, die de mogelijke windlocatie verder gaat initiëren. Dit initiatief staat los van een eventuele betrokkenheid en/of financiële deelname van de overheidspartijen in het ontstane windbedrijf (zie verder hieronder). Een windbedrijf wordt opgericht om de windturbine te ontwikkelen, te exploiteren en om de windenergie aan gebruikers te leveren. Het windbedrijf heeft een aantal kenmerken, die hier worden beschreven. Organisatie en personele bezetting De werkzaamheden die minimaal moeten worden uitgevoerd door het windbedrijf bestaan onder meer uit organiseren van besprekingen, verslaglegging, inkopen van diensten, klantenservice. Ook het inschakelen van technische specialisten, juristen en projectmanagers vallen hieronder.



Partners Commerciële partners Commerciële partijen als energiebedrijven treden bij de ontwikkeling van windturbines vaak op als ontwikkelaar en als exploitant. Juist deze bedrijven zijn ingericht op het ontwerpen, ontwikkelen, beheren en onderhouden van windturbines en –portfolio’s. Energiebedrijven hebben de knowhow van de complexe energiemarkt en een klantgerichte organisatie. Levering van elektriciteit door het windbedrijf aan afnemers zoals bewoners en omwonenden van Locatie Valkenburg vindt plaats via het openbare net. Een dergelijke levering is alleen mogelijk met medewerking van een toegelaten elektriciteitshandelaar. Verder zijn private partners voor beheer en onderhoud nodig, diensten die door het windbedrijf worden aanbesteed. Burgers Bewoners kunnen aandeelhouder worden in het windbedrijf. Daarvoor geldt bijvoorbeeld een eenmalig inleggeld van 1.000 Euro. Naast duurzame energie tegen een vaste en lagere prijs, delen de aandeelhouders mee in risico en winst van de exploitatie van windenergie. Met of zonder overheid De overheid kan meerdere rollen spelen bij het windbedrijf. Als het windbedrijf (gedeeltelijk) ontwikkeld wordt op grond in eigendom van de overheid en er zijn nog geen pachtovereenkomsten gesloten, dan kan de overheid zelf grondrechten uitgeven in een private overeenkomst en daarbij wel voorwaarden stellen, bijvoorbeeld participatie van omwonenden eisen in ruil voor recht van opstal. De overheid besteedt de ontwikkeling aan De overheid kan de ontwikkeling aanbesteden. De gemeente stelt het kader vast door middel van een bestemmingsplan. De ontwikkelaar van het windpark Locatie Valkenburg vraagt op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) een omgevingsvergunning aan. Hieronder vallen ook diverse onderzoeken als flora/fauna, geluid. Tevens doet de ontwikkelaar een bouwaanvraag voor de ondergrond. Indien gebruik gemaakt wordt van het Coördinatiebesluit lopen het vaststellen van kader bestemmingsplan en de onderzoeken voor de omgevingsvergunning naast elkaar in de tijd. Voordeel hiervan is dat de ontwikkelaar kan aangeven welk type windturbine, hoogte, wieklengte etc. hij wil gaan opstellen. Hiermee kan in het bestemmingsplan rekening worden gehouden. Ook kan de route via een projectprocedure en activiteitenbesluit worden gevolgd. De ontwikkeling van windpark Locatie Valkenburg wordt geïnitieerd door een ontwikkelaar en hij start een projectprocedure met o.a. het opstellen van de omgevingsvergunning en een bouwaanvraag. De overheid investeert zelf Een andere mogelijkheid is dat de overheid zelf wil investeren in een windenergieproject. Hierbij dient de vraag gesteld te worden of een overheid wel met publieke middelen risicodragend mag beleggen. Uitgangspunt is nee, tenzij een algemeen belang dat vraagt. In geval van Locatie Valkenburg gaat het om het realiseren van energieneutraal gebied. Indien een investering wordt gedaan kan een te verkrijgen rendement worden ingezet voor andere projecten in het gebied. Het is raadzaam de publieke taak en rol van gemeente Katwijk en RVOB bij een dergelijke rol helder te scheiden van de private rol. Als de overheid initiatiefnemer is dan dient zij rekening te houden met de regelgeving omtrent openbare aanbesteding. Door te participeren wordt het mogelijk inkomsten vanuit het windenergieproject organisatorisch te koppelen aan het te ontwikkelen gebied. Zo wordt het mogelijk om in de ontwikkelorganisatie de kosten die gemaakt moeten worden voor het energieneutraal ontwikkelen te compenseren met inkomsten uit het windenergieproject.



Door betrokkenheid van publieke partijen en door te delen in winst en risico, is de exploitatie van de windturbine voor een langere periode in het gebied gewaarborgd. Door de participatie van publieke partijen verbetert het potentieel van de business case wat zal leiden tot gunstigere financieringsvoorwaarden. Te denken valt aan het verstrekken van kapitaal, leningen of garanties. Maar ook aan het verkrijgen van zeggenschap door middel van een 'gouden aandeel'. Indien louter publieke partijen betrokken zijn, betekent dit dat de EIA niet toegepast kan worden. Op de lijst met afwegingscriteria scoren de varianten van participatie met of zonder overheid als volgt: Criterium

Overheid participeert

Overheid participeert niet

Meerwaarde voor de kwaliteit van het gebied

0

0


+

+


0

0

Financieel voordeel (eind)gebruikers

+

-

Risico’s voor gemeente

-

-


+

-


-

+


0

0


0

0


+

-


+

-


0

0


0

0

0 variant heeft positief noch negatief uitwerking voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten + variant heeft postief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten - variant heeft negatief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten Financiering Windmolens en windturbineparken worden al jaren lang gefinancierd met vreemd vermogen. Dit is ook het uitgangspunt geweest voor de sub business case Wind uit hoofdstuk 4. Dit is inmiddels een volwassen markt, waardoor het aantrekken van financiering voor een goede/solide business case geen probleem is. Er zijn verschillende vormen om vreemd vermogen aan te trekken voor het realiseren van windenergie : Via een beleggingsfonds: de investeerder legt eigen vermogen in en krijgt indien mogelijk een winstuitkering. De investeerder heeft geen zeggenschap en is niet aansprakelijk. Via een lening: de financier of bank leent een bedrag aan de exploitant en krijgt een vaste of variabele (aan de opbrengst gekoppelde) rente. De financier heeft in principe geen zeggenschap en is niet aansprakelijk. Via certificering van aandelen of obligaties: de investeerder koopt deze van de exploitant en krijgt dividend of rente. De investeerder heeft in principe geen zeggenschap en is niet aansprakelijk.

In de participatie business case gaan we uit van een financiering met vreemd vermogen via een lening, waarover rente en aflossing betaald moet worden en financiering via aandelen (participatie) aangehouden. Op de lijst met criteria ten behoeve van afwegingen van verschillende opties scoren de financieringsmogelijkheden als volgt:



Criterium

Investeren via

Lening aan de

Via uitgifte van

beleggingsfonds

exploitant

aandelen

Meerwaarde voor de kwaliteit van het gebied

0

0

0


0

0

-


0

0

0


-

-

+

Risico’s voor gemeente

0

0

0


+

-

-


0

-

-


0

0

0


0

0

0


0

0

0


+

-

-


0

0

0


0

0

0

0 variant heeft positief noch negatief uitwerking voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten + variant heeft postief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten - variant heeft negatief effect voor het realiseren van energieneutraal met lage woonlasten

5.5 / Risico’s en aandachtspunten bij realisatie windcase Ruimtelijke inpassing Uit een eerste ruimtelijke inpassingsstudie blijkt dat de windturbines voor een energieneutraal Locatie Valkenburg ruimtelijk ingepast kunnen worden rondom het Valkenburgse meer. De windturbines met een vermogen van 2.3 mW (60 meter hoog) kunnen hier het beste ingepast worden. Mogelijkheden voor burgerparticipatie openhouden bij realiseren van wind Bij het realiseren van de windturbines moeten het mogelijk gemaakt worden dat burgerparticipatie mogelijk is. Indien er sprake is van aanbesteding moet dit in de prestatie-eisen worden gerealiseerd. Maatschappelijke acceptatie bij bewoners en omwonenden Door zo snel mogelijk windenergie te realiseren komen nieuwe bewoners van Locatie Valkenburg bij de wind wonen, en krijgt het NIMBY effect minder kans. Ook geeft het een kans om het wij gevoel te versterken, en vanaf het begin duurzaamheid en duurzaam energiegedrag ook zichtbaar in Locatie Valkenburg te maken. Risico van lagere rendementen (door minder vollasturen) Deze rendementsrisico’s zijn bij windenergie heel specifiek, omdat de inkomsten worden uitgerekend op een langjarig gemiddelde windaanbod. Dit kan in de praktijk sterk variëren per locatie. Het risico bij investeren in één individuele windturbine is daarmee zeer groot te noemen. Dit in tegenstelling tot het risico op een portfolio van windparken. We zijn uitgegaan van een conservatieve aanname over het aantal vollasturen. Een specifiek locatie onderzoek naar de precieze wind omstandigheden maakt deel uit van nadere onderzoeken bij een wind ontwikkel traject.



Planologische inpassing De Provincie heeft in haar Provinciale Structuurvisie de mogelijkheid gecreëerd voor windturbines rondom het Valkenburgse meer. De gemeenteraad van Katwijk moet een principebesluit nemen over de aanleg van de windturbines. De huidige bestemmingsplanwijziging moet aansluiten bij ontwerphoogte van windturbines. Start aanvraag vergunningen Een windontwikkelaar wil commitment van de (publieke) grondeigenaar over medewerking voor hij start met de procedures voor aanvragen van vergunningen en verdere technische onderzoeken. Hij heeft een recht van opstal nodig van de grondeigenaar, vaak via erfpachtconstructie. Om zekerheid te krijgen over de voorinvestering in het ontwikkeltraject. Deze investering is ongeveer 4-5% van het totaal geïnvesteerd vermogen. Realiseren van meerlaags grondgebruik Inpassing van windenergie rondom het Valkenburgse Meer maakt de gewenste bestemming ‘recreatie’ nog steeds mogelijk. Aansluitkosten De kosten gemoeid met het aansluiten van windturbines op het net zijn tot een totaal vermogen van 10MW zijn gereguleerd. Daarboven is het aan de netbeheerder om een billijke factuur te versturen. De praktijk is een onredelijk hoge rekening. (bron Ecofys). Gezien het te realiseren vermogen van 9,2 MW lijkt dit onder het gereguleerde tarief te vallen. Hierover moet nog overleg plaatsvinden met de netbeheerder specifiek voor Windpark Valkenburg, in het verdere ontwikkeltraject door de windontwikkelaar. Elektriciteitsnet Indien veel decentrale energie wordt opgewekt dient het elektriciteitsnet voldoende flexibel te zijn en voor zover mogelijk dient “intelligentie” te worden toegevoegd om uitwisseling van energie en data mogelijk te maken.

5.6 / Conclusie Grote gevoeligheid voor elektriciteitsprijs en vollasturen De gevoeligheidsanalyse van de sub business case wind laat zien dat er grote gevoeligheden zijn ten aanzien van zaken die niet beïnvloed kunnen worden zoals indexering elektriciteitsprijs en vollasturen. Er bestaat ook een grote gevoeligheid ten aanzien van de rendementseisen van eigen vermogen. Op dit kengetal is meer invloed, onder andere door bewonersparticipatie of participatie door de overheid. Positief effect op business case door participatie Participatie door bewoners levert extra voordelen op, namelijk lagere gebruikerslasten voor de bewoner (korting op de kale kostprijs van elektriciteit), grotere sociale binding met de windturbine, meer bewust energiegedrag, groter maatschappelijk draagvlak voor inpassing windmolens. Beperkt (positief) effect op de sub business case wind is het kopen van de grond in plaats van erfpacht. De SDE-subsidie heeft een positief effect op de business case. Ruimtelijke inpassing van windenergie kan, maar vraagt om omgevingsmanagement Bij de ruimtelijke inpassing van wind is alleen gekeken naar de wettelijke kaders en normen rond inpassing. De ruimtelijke inpassing van wind kent geen onoverkomelijke aandachtspunten. Wel is een zorgvuldig communicatie en het betrekken van omwonenden nodig om maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak te borgen. De mogelijkheid voor participatie door burgers is hierbij een belangrijk instrument.



Het realiseren en exploiteren van wind is standaard proces in de Nederlandse energiewereld. Dit proces is al vele malen in Nederland en daarbuiten doorlopen en kan als een standaardproces worden beschouwd. Ingenieursbureaus en exploitanten kunnen deze werkzaamheden uitvoeren en voorbereiden. Meerdere opties voor participaties in wind De overheid kan op meerdere manieren participeren. Als enig aandeelhouder van projectvennootschap, als verpachter van de gronden, en een projectvennootschap samen met een private partij.

5.7 / Aanbeveling Aanbevolen wordt om de wind case op te starten. (wordt al actief aan gewerkt door Provincie Zuid Holland en werkgroep Duurzaam). Aanbevolen wordt om een beleidsbeslissing te nemen om het (wind realisatie) proces te faciliteren en de bestemming windturbines mogelijk te maken. (een meewerkende, faciliterende overheid verlaagd het risico in een business case). Aanbevolen wordt om, na bestuurlijk akkoord over het toepassen van windenergie, windexpertise aan boord te nemen. Dit vanwege het complexe vergunningentraject, het bepalen van de meest lucratieve windturbine binnen het gestelde bestuurlijke kader en het bepalen van de uiteindelijke business case en financiering. Aanbevolen wordt dat er voldoende aandacht wordt geschonken om de windturbines op de juiste manier beleidsmatig en procedureel worden ingepast. Daarnaast moet zorgvuldig worden omgegaan met het betrekken en informeren van omwonenden en toekomstige bewoners. Dit moet goed in een routekaart worden geadresseerd. Aanbevolen wordt om (op termijn) een beslissing te nemen over de betrokkenheid van initiatiefnemende overheden in het ‘windbedrijf’. Aanbevolen wordt om opbrengsten uit de wind business case ingezet worden voor het gebied en / of de gebruikers van het gebied.



6 / Realiseren en borgen deellocaties 6.1 / Inleiding Naast de opwekking van windenergie wordt de energieneutraliteit in Locatie Valkenburg gerealiseerd door de ontwikkeling van de deellocaties. De ontwikkeling van de deellocaties kan op verschillende manieren plaatsvinden, bijvoorbeeld ‘traditioneel ontwikkelen’, ‘vraaggestuurd ontwikkelen’, ‘(collectief) particulier opdrachtgeverschap’. De ontwikkeling van Locatie Valkenburg duurt waarschijnlijk meer dan 20 jaar, en op het gebied van energieprijzen, technologieën, rendementen, regelgeving kan er nog veel veranderen. Des te belangrijker dat er een helder proces beschreven wordt, dat zodanig robuust is dat er ook over 5 tot 10 jaar nog een optimaal presterend ontwerp, optimale technische oplossingen en geschikte financieringsmogelijkheden kunnen worden ingezet. Ook wil je als aanbesteder vooral kaders stellen en prestaties vragen om op deze wijze zoveel mogelijk gebruik te maken van kennis uit de markt. Dit hoofdstuk beschrijft het aanbestedingsproces voor Locatie Valkenburg voor de deellocaties van woningen, en ook het gebruik van de GEN hulpmiddelen daarbij, op basis van de drie typen ontwikkelingen. Een garantie van de aanbiedende partijen op presteren van de energiemaatregelen en maatwerk per gebruikersprofiel is daarbij cruciaal. We beschrijven de type ontwikkelingen aan de hand van een aantal voorbeelden zoals dat elders in Nederland gedaan is. De ontwikkeling van overige deellocaties (niet woningen) zijn uniek en vragen om een “n=1”benadering.

6.2 / Typen aanbestedingsopdrachten De aanbestedingen binnen Locatie Valkenburg, voortvloeiend uit de koppeling tussen energie, gebouwde omgeving en gebruikslasten, bestaan grofweg uit twee componenten, namelijk de deellocaties en het elektriciteitsnet. Dit hoofdstuk geeft een uitgebreide beschrijving van de aanbesteding van de deellocaties, en gaat slechts summier in op de realisatie van het netwerk.



1.

De deellocaties

De aan te besteden opdracht betreft het ontwikkelen van de woningen en openbare ruimte en het opzetten (en mogelijk exploiteren) van de energievoorziening. Gemeente Katwijk/RVOB geven de verkoop van gronden binnen Locatie Valkenburg zo vorm dat er een opdracht aan de ontwikkelaar wordt meegegeven om de deellocatie te realiseren binnen vooraf gedefinieerde (prestatie) kaders, zoals onder meer programmatische kaders, duurzaamheidskaders, energieneutraliteit en economische kaders, tegen de laagste of in ieder geval zo laag mogelijke gebruikslasten. Van belang hierbij is dat de gebiedsontwikkelaar een zekere vorm van maatwerk kan leveren richting toekomstige bewoners met diverse gebruiksprofielen. De manier waarop dit mogelijk is, is het specificeren van prestaties waaraan de deellocatie tijdens gebruik moet voldoen. 2.

Aanleggen elektriciteitsnet (energie-infrastructuur)

Voor de aanleg en het beheer van een elektriciteitsnet geldt de hoofdregel dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd door de regionale netbeheerder. Echter, als er meer dan 500 woningen worden gerealiseerd bestaat er de keuze op grond van het Besluit Aanleg Energie Infrastructuur (“BAEI”). Je kan kiezen om de werkzaamheden uit te laten voeren door regionale netbeheerder (binnen Locatie Valkenburg is dit Alliander) of de werkzaamheden in de markt te zetten op grond van een aanbesteding. Bij de aanleg van het elektriciteitsnet dient te worden geborgd dat energieneutraliteit wordt bereikt en behouden. Dit vraagt om een aanvullende functionaliteit van het net om energiestromen te kunnen meten, monitoren en managen. Door middel van het functioneel specificeren van deze eisen die aan het net worden gesteld kan de gewenste flexibiliteit en innovatie aan het elektriciteitsnet worden toegevoegd, op het niveau van het gebied (macro), deellocatie (meso) en gebouw (micro). Voor verdere toelichting zie hoofdstuk 7.2 Schematisch ziet bovenstaande er als volgt uit. Ontwikkelopdrachten Locatie Valkenburg Grondexploitatie

Eigen beheer of onderdeel van deellocatie

Hoofdinfrastructuur

Twee opties; als aparte opdracht of als integraal onderdeel van de eerste deellocatie.

Woningbouw

Onderdeel van deellocatie

Utilitieitsbouw


Openbare ruimte


Elektriciteitsnet

Aparte opdracht/regionale netbeheerder

Energie




6.3 / Aanbesteden zonder aanbestedingsplicht Locatie Valkenburg zal gefaseerd worden gerealiseerd in deellocaties van ongeveer 40 – 60 woningen. Het is voor energieneutraal van belang om deze deellocaties integraal te ontwerpen, omdat dan de techniek op gebouwniveau in samenhang met stedenbouwkundig plan kan worden ingevuld, denk aan zonefficiënt verkavelen. Dit draagt ook bij aan het realiseren van de duurzaamheidsdoelstellingen. De gemeente Katwijk en RVOB zullen niet zelf gaan ontwikkelen en moeten de grond gaan uitgeven. Dat is ook het moment waarop zij invloed kunnen uitoefenen op de invulling van een deellocatie. De verkoop van gronden is niet aanbestedingsplichtig, omdat het gaat om cumulatieve voorwaarden, en een van de voorwaarden is niet vervuld. (zie tabel). Cumulatieve voorwaarde(n) uit de Bao (richtlijn 2004/18/EG)

Vervulling voorwaarde(n) Locatie Valkenburg

Schriftelijke overeenkomst

Deze voorwaarde wordt vervuld, aangezien RVOB en de gemeente Katwijk de gronduitgifte (met bijbehorende vastleggen.

voorwaarden)

schriftelijk

zullen

Onder bezwarende titel

Bij integrale uitvoering van deellocaties en bij verdiscontering van deze levering van openbare voorzieningen aan RVOB en Katwijk in de prijs van de grond, is deze voorwaarde vervuld.

Tussen een aanbestedende dienst en een aannemer

Voorwaarde is vervuld. RVOB en de gemeente Katwijk zijn aanbestedende diensten. Ontwikkelaars en aannemers zijn ‘aannemer’ in de zin van dit artikel.

Voor de uitvoering van werken en/of werken die aan de eisen van de aanbestedende dienst voldoen

Door de eis van een (functionele) voorwaarde van energieneutraliteit, die zeer waarschijnlijk ook een beslissende invloed heeft op de ontwikkeling van de deellocatie, wordt aan deze voorwaarde zeer waarschijnlijk voldaan.

Bouwplicht

Aan deze voorwaarde wordt nu niet voldaan, omdat de markt in deze bouwcrisis geen bouwplicht meer accepteert.

Omvang vertegenwoordigd waarde van meer dan 5 miljoen Euro

Deze voorwaarde wordt vervuld (60 woningen met gemiddelde waarde van 200 kE = 12 miljoen Euro

Ondanks het feit dat de gronduitgifte nu niet aanbestedingsplichtig is, kan je via vrijwillig aanbesteden wel invloed uitoefenen op de ontwikkeling en het realiseren van de energie-ambitie. Zie de bijlage voor een afweging op de lijst met criteria.



Hoofdregel bij vrijwillige aanbesteding is contractsvrijheid, maar wel op basis van beginselen van gelijkheid en 14

transparantie . Dit betekent dat inschrijvers gelijke kansen moeten krijgen in het selectieproces en dat hun inschrijvingen op gelijke en vooraf bekende gronden beoordeeld dienen te worden. Onderstaande tabel classificeert verschillende vormen van aanbesteden en ontwikkelen, we beschrijven de gekleurde varianten. Aanbestedingsrecht

Aanbestedingsvorm

Ontwikkelvarianten

Aanbestedingsplichtig

Prijsvraag

Niet-aanbestedingsplichtig

Openbaar aanbesteden

Traditioneel ontwikkelen

Aanbesteden na preselectie

Vraaggestuurd ontwikkelen

Onderhands verkopen

Collectief/particulier opdrachtgeverschap

6.4 / Aanbestedingsproces voor traditioneel ontwikkelen en vraaggestuurd ontwikkelen Het aanbesteden kent 4 stappen: voorbereiden, markt verkennen, selecteren en gunnen. Voorbereiden Een opdracht in de markt zetten door middel van een aanbesteding vergt de nodige voorbereiding aan de zijde van RVOB en de gemeente Katwijk. Het beeld van de opdracht moet zo helder zijn, dat deze vooraf schriftelijk kan worden beschreven en dat de beoordelingsgrondslag voor gunning van de opdracht eveneens vooraf kan worden vastgesteld. Markt verkennen Gelet op de vernieuwing in zowel de gebiedsontwikkeling als de wijze van beoordeling van inschrijvingen is een marktverkenning wenselijk. Hiermee kan onderzocht worden welke marktpartijen geïnteresseerd zijn in het realiseren van energieneutrale deellocaties in Locatie Valkenburg. Een niet onbelangrijke component van de marktverkenning is kennisdelen en partijen informeren over de systematiek die wordt gehanteerd bij de beoordeling. In hoofdstuk 8 Routekaart (DS1.0) wordt beschreven hoe die marktverkenning vormgegeven kan worden De marktverkenning blijft nodig, zolang er onbekendheid bestaat met de beoordelingssystematiek van energieneutraliteit tegen laagst mogelijke kosten. Door dit te monitoren tijdens het aanbestedingsproces, wordt duidelijk wanneer die informatieoverdracht niet meer nodig is. Selectiefase Locatie Valkenburg roept via voldoende toegankelijke media marktpartijen op om belangstelling te tonen voor de uitvoering van de ontwikkelopgave. Geïnteresseerden worden vervolgens geselecteerd aan de hand van selectiecriteria. Selectiecriteria selecteren de inschrijvers en brengen hun aantal terug naar 3 tot 5 inschrijvingen. De ratio hierachter is dat het onredelijk is om van meer dan 5 marktpartijen te vragen een uitgewerkt plan voor de invulling van de deellocatie in te dienen. De hieraan verbonden kosten zijn namelijk aanzienlijk. Selectiecriteria kunnen op 2 manieren worden vormgegeven: •

Als minimumeis, bijvoorbeeld een minimale hoeveelheid vergelijkbare referentieprojecten, minimale omzet, aanwezigheid CSR programma. Voldoet een inschrijver niet aan de gestelde minimumeis, dan betekent dat automatisch uitsluiting van (verdere) deelname aan de aanbestedingsprocedure. We noemen dit ook geschiktheidseisen. Mogelijkheden zijn:

14

Op basis van aste jurisprudentie over het beginsel redelijkheid en billijkheid die de contractsvrijheid beperkt.



•

De aanneemsom van een uitgevoerde referentieopdracht is minimaal 70 procent van de waarde van de uit te voeren opdracht.

•

De omzeteis bevindt zich binnen een bandbreedte van 0 – 200% van de waarde van de opdracht.

•

Ervaringseisen betreffen minstens 3 referentiewerken over de afgelopen 5 jaar.

De gegadigden voldoen (voorwaardelijk) aan de gestelde geschiktheidseisen door middel van het indienen van een ‘Eigen Verklaring’, waarin zij verklaren te voldoen aan deze criteria. Conform de BAO hoeven slechts de geselecteerde inschrijvers aan te tonen dat zij voldoen aan de geschiktheidseisen. Aan het gekozen selectiecriterium wordt een bepaalde waarde toe gekend afhankelijk van de mate van voldoening bijvoorbeeld een score op de C02 prestatieladder. Een aantal selectiecriterium kunnen als eis geformuleerd worden, andere als wenselijk. De mate waaraan door aanbieders invulling is gegeven aan de selectiecriteria, bepaalt de rangschikking van de geschikte aanbieders. •

Naast het stellen van minimumeisen aan de marktpartijen waarop geschiktheid beoordeeld wordt, kan ook inhoudelijk eisen gesteld worden waarbij de gevraagde criteria moeten aansluiten bij de kerncompetenties voor de gevraagde ontwikkeling. Dit kan geheel naar eigen inzicht van de aanbesteder worden vormgegeven, mits het de gelijkheid van de gegadigde respecteert. In praktijk betekent het dat aanbieder een reeks van criteria opstelt waaronder specifiek voor de borging van energieneutraliteit. Een jurist toetst of de omschrijving van het criterium in de aanbesteding voldoet aan principe van gelijkheid. Indien er sprake is van kwalitatieve omschrijving zal de aanbesteder moeten aangeven hoe een objectieve beoordeling geborgt wordt. Bijvoorbeeld door beoordeling door een onafhankelijk kwaliteitsteam. Enkele voorbeelden van criteria zijn: •

Visie op energieneutraliteit

•

Visie op de ‘volloop’ van de te ontwikkelen deellocatie(s)

•

Een toelichting op de wijze waarop prestatiegericht aanbieden bij de aanbieder vorm krijgt.

•

Voor twee tot vier woningtypen en voor vastgestelde gebruikersprofielen (laag, gemiddeld, hoog energieverbruik)

15

moet het ontwerp leiden tot lagere woonlasten voor de eindgebruiker. Om tot een

zelfde beoordeling te komen wordt een methodiek van berekenen meegeleverd door aanbesteder •

Visie op borgen energieconcept gedurende XXX aantal jaren

•

Visie op gebruiksvriendelijkheid en begeleiding toekomstige bewoners in omgang energiezuinige woning

Beoordeling van de selectiecriteria vindt plaats door een daartoe aangesteld team (de beoordelingscommissie), met de juiste kwalificaties om voldoening aan de selectiecriteria te wegen en te waarderen. Het GEN instrumentarium kan juist worden ingezet voor toetsing op deze selectiecriteria, in bijlage 10.4 staat een voorbeeld. De marktpartijen die geschikt bevonden zijn en de hoogste scores behalen op de afwegingscriteria worden uitgenodigd om deel te nemen aan de gunningsfase binnen de aanbestedingsprocedure. Gunningsfase De aanbesteder stelt de vraagspecificatie zoveel mogelijk op in prestatiegerichte eisen, zodat er maximale ruimte aan de markt wordt gelaten om technische en financiele oplossingen aan te dragen. Prestatiegericht specificeren houdt in dat de opdrachtgever duidelijk en ondubbelzinnig beschrijft wat hij als resultaat wil in de vorm van een combinatie van producten en diensten gericht op een gewenste prestatie. Het prestatiegericht specificeren van

15

En onder aantal aannames, waaronder elektriciteitsprijs, hypotheekvorm (indien toepasselijk), aantal zon- en winduren, kosten voor energievoorzieningen op gebiedsniveau, vaste energiekosten.



een gebiedsontwikkeling gebeurt vanuit de behoeften waarin de ontwikkeling dient te voorzien. Dit betekent dat de kwaliteit van de prestatie ’ wordt gespecificeerd, in plaats van het ‘hoe’. Onderdeel van de vraagspecificatie vormt het voldoen aan de publiekrechtelijke kaders waarbinnen gebiedsontwikkeling dient plaats te vinden (bijvoorbeeld welstandscommissie) en andere (beleids)voorwaarden die voor de aanbesteder van direct belang zijn (bijvoorbeeld beeldkwaliteit). Aan het begin van de gunningsfase krijgen de geselecteerde marktpartijen de aanbestedingsdocumentatie toegezonden met daarin een beschrijving van de opdracht, inclusief alle relevante voorwaarden. Anders dan bij een vooraf vastgelegde functionele specificatie wordt door middel van prestatiegericht specificeren de ruimte aan marktpartijen geboden om optimalisaties, efficiëntie en innovaties aan te brengen in de wijze waarop wordt voorzien in het gevraagde eindresultaat. Daar waar het gaat om energieneutraliteit, vindt dit zoveel mogelijk plaats op het niveau van de deellocatie. Hierdoor krijgt de aanbieder ruimte om innovaties op gebouwniveau en op deellocatieniveau te ontwikkelen en de totale energievraag van de deellocatie te accommoderen. De inschrijving moet voldoen aan de gestelde voorwaarden en wordt voor het overige beoordeeld aan de hand van de vooraf bekendgemaakte gunningscriteria. Inschrijvingen die niet voldoen aan de vraagspecificatie worden terzijde gelegd en als zodanig niet meegenomen in de beoordeling c.q. rangschikking van de inschrijvingen. De gunningscriteria beoordelen de inschrijvingen. Er zijn twee soorten gunningscriteria in het aanbestedingsrecht: (i) de laagste prijs en (ii) de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). Deze varianten worden over het algemeen ook gebruikt in niet-gereguleerde aanbestedingen. Gelet op de ambitie van energieneutrale gebiedsontwikkeling is het gunningscriterium laagste prijs ongeschikt. In voorkomend geval dient er voor het type EMVI te worden gekozen. De aanbesteder is volledig vrij bij de inkleuring van EMVI in niet-gereguleerde aanbestedingen. In aanbestedingsplichtige opdrachten daarentegen moet er een economische link met het voorwerp van de opdracht kunnen worden gemaakt. De EMVI kan worden opgebouwd uit allerlei (sub)gunningscriteria, zoals grondprijs, energieneutraliteit, stedenbouwkundig plan, architectuur etc. De aanbesteder neemt als EMVI-onderdelen, in beginsel, enkel criteria op die benodigd zijn ter bereiking van het nagestreefde doel, namelijk: een energieneutrale gebiedsontwikkeling tegen de laagste lasten voor de eindgebruiker en zoveel mogelijk budgetneutraal voor de aanbesteder. Hierbij houdt de aanbesteder rekening met de omstandigheid dat (het grootste deel van) de te realiseren werken binnen het ontwikkelgebied niet ten behoeve van hem worden gerealiseerd. Indien de aanbesteder naast energieneutraliteit andere gunningscriteria opneemt in de selectieleidraad, loopt hij het risico van ‘verwatering’ van de weging van het gunningscriterium energieneutraliteit. Het advies van GEN is om de weging van dit criterium in alle gevallen 40 procent of meer te laten bedragen. Hiermee kan ook in het gunningsproces ruimte gegeven worden aan alle ambities van de aanbesteder. De gunningscriteria ten aanzien van energieneutraal kunnen zijn: •

geboden grondprijs; hoe hoger de grondprijs voor de gronden hoe hoger de score. Met betrekking tot de ‘grondprijs’ kan gekozen worden voor een gefixeerd grondbudget, waardoor de grondprijs geen concurrentiefactor is maar onderdeel van de eisen uit de vraagspecificatie. Daarnaast kan gekozen worden voor een weging van de grondprijs: hoe hoger de prijs, hoe hoger de puntentoekenning.

én •

energieneutraliteit tegen redelijke kosten; hoe positiever de energierekening van de eindafnemer, in samenhang met de daarvoor benodigde investeringen van de eindafnemer, hoe hoger de score. Er



wordt dus rekening gehouden met de energielasten van de toekomstig bewoner in het gebied, met de investeringslasten ten aanzien van de benodigde technische oplossingen en financieringslasten ten aanzien van de benodigde technische oplossingen. Het eerste beoordelingscriterium spreekt gemakkelijk tot de verbeelding en is gemakkelijk vast te stellen. Voor het tweede beoordelingscriterium kan het GEN instrumentarium worden ingezet. In bijlage 10.4wordt de beoordelingssystematiek toegelicht. Het beoordelen van aanbestedingen ten behoeve van energieneutrale gebiedsontwikkelingen wordt gedaan door een daaraan toegewijd team binnen de aanbesteder. Een belangrijk aspect is de overtuigingskracht van de aanbieder op het punt van borging van de energieprestatie in Euro’s voordeel voor de gebruiker. Naast de in te zetten techniek en financieringsoplossing zal ook aandacht besteed moeten worden aan het begeleiden van de bewoners om de gewenste prestatie te behalen. Harde procesafspraken zijn daarbij aan de orde. Bij het toepassen van diverse gunningscriteria dient er van te voren transparantie te zijn over de mate waarin de diverse criteria meewegen in de eindbeoordeling. Dit laat het totaal en de onderdelen van de waardering van EMVI criteria zien. Een voorbeeld van een weging kan zijn: • 10% architectuur gebouw • 10% lokale werkgelegenheid • 40% energieneutraliteit • Xx% ……..

De aanbesteder gunt aan de inschrijver die de hoogste EMVI-score behaalt, tenzij de aanbesteder gegronde redenen heeft de aanbesteding geheel te staken. Artikel 121 en 122 Woningwet In artikel 121 en 122 van de Woningwet staat opgenomen dat er geen strengere eisen mogen worden gesteld dan op basis van publiekrechtelijke gronden (meer specifiek het Bouwbesluit). Echter, als eis binnen Locatie Valkenburg zal EPC 0,4 gelden. Niettemin kunnen er punten worden verdiend op basis van de hoogte van de mate van energieneutraliteit en lage gebruikslasten. Dit gunningscriterium leidt (toevallig) tot een uiteindelijk lagere EPC, maar is niet de hoofddoelstelling althans geen eis. Belangrijk wordt de afdwingbaarheid van de hogere duurzaamheidsnormen als de ontwikkelaar in de praktijk – om wat voor reden dan ook – niet zo duurzaam wil ontwikkelen als RVOB/Katwijk uitvraagt. De discussie richt zich dan op de volgende vraag: Is de hogere duurzaamheid in vrijheid en op basis van gelijkwaardigheid overeengekomen? Uit de parlementaire geschiedenis van de Woningwet kan worden afgeleid dat een uitzondering op het verbod tot het stellen van strengere eisen dan in het Bouwbesluit, kan worden gevonden in de omstandigheid dat de ‘strengere’ afspraken vrijwillig en vanuit een gelijkwaardige positie tussen partijen tot stand zijn gekomen. Voorlopige conclusie is dat dit het geval is bij het volgen van deze wijze van aanbesteden.

6.5 / Borging van het aanbestedingsresultaat De marktpartij die de ontwikkeling van de deellocatie mag realiseren, verbindt zich contractueel jegens RVOB en de gemeente Katwijk om een bepaald eindresultaat te behalen. Wijkt de praktische uitvoering door de ontwikkelaar af van hetgeen is toegezegd, dan moeten sancties volgen. Hiervoor is een toetsing nodig van het eindresultaat. GEN adviseert RVOB en de gemeente Katwijk om de aanbieders al tijdens de aanbesteding te informeren over de wijze van toetsing. In bijlage 10.4 is dit in een stappenplan weergegeven.



Sanctionering kent twee componenten, namelijk het kosteloos verhelpen van de gestelde gebreken tot het gewenste (en beloofde) eindresultaat, en een boetesysteem als prikkel voor het leveren van een in beginsel goed resultaat. De boete heeft niet als doel extra inkomsten te genereren. Een voorbeeld van een geschikte boete is het bedrag dat een gemiddeld huishouden aan energiekosten heeft, zo’n EUR 2000.De boete moet per tekortkoming worden opgelegd en is verschuldigd aan RVOB en de gemeente Katwijk. Toetsing naar de deugdelijkheid van de ontwikkeling is een momentopname. Direct na oplevering van de deellocatie is de toetsing een momentopname. Op dat moment wordt vastgesteld dat de eindafnemer van een woning over een – op zijn specifieke omstandigheid afgestemde – energieneutrale woning beschikt. In bepaalde omstandigheden zal de woning niet meer energieneutraal zijn, bijvoorbeeld als er een ander c.q. groter huishouden in de woning gaat wonen bij verhuizing. Op dit moment hebben RVOB en de gemeente Katwijk geen invloed meer – dat was namelijk bij de aanbesteding van de gronduitgifte. Hier is eerder sprake van een adviserende rol van de ontwikkelaar, die ook onderdeel wordt van de aanbesteding. Hierin wordt dan gevraagd dat de ontwikkelaar de verplichting op zich neemt om periodiek de bewoners en/of afnemers van de door hem ontwikkelde gebouwen te bezoeken en deze bewoners van advies te voorzien omtrent (het bereiken van) energieneutraliteit. Een ander element van borging zit hem in het leerproces van de aanbesteders, RVOB en de gemeente Katwijk, zelf. Bij een vaste groep mensen die zich toelegt op het uitzetten van aanbestedingen van deellocaties – van het opstellen van de aanbestedingsdocumentatie tot en met de beoordeling van ingediende inschrijvingen – zal dit tot verbeteringen leiden. Dit betekent een kostenbesparing in de tijd, aangezien de aanbestedingen efficiënter worden voorbereid en afgehandeld. En het betekent een hogere kwaliteit, omdat deze groep mensen kan leren van alles wat goed en minder goed is gegaan bij voorgaande aanbestedingen van deellocaties.

6.6 / Het realiseren van deellocaties Definitie deellocaties Een deellocatie is een ruimtelijke stedenbouwkundige eenheid die door de ontwikkelorganisatie van Locatie Valkenburg in een keer wordt aanbesteed, en aan een ontwikkelaar wordt gegund. Er zijn verschillende manieren om deellocaties te realiseren, we beschrijven hier 3 varianten, namelijk business as usual, vraaggestuurd ontwikkelen en particulier opdrachtgeverschap. Overige ‘deellocaties’, zoals commerciële locaties, openbare voorzieningen of bestaande objecten zullen met maatwerk ontwikkeld worden. Hiervoor zijn in Nederland verschillende voorbeelden gerealiseerd, zoals gezonde, energiezuinige scholen (infoblad Energieneutrale scholen en kantoren, Agentschap NL en Toolkit Duurzame Winkelcentra).



Het realiseren van de deellocaties in Business As Usual Definitie Business as Usual Business As Usual is de gangbare werkwijze, waarop een projectontwikkelaar compleet ontworpen woningen verkoopt aan nieuwe bewoners en begint met de bouw als 70% verkocht is. De bewoner mag zelf de badkamer en keuken uitzoeken, en een serre, dakkapel of aanbouw toevoegen. Voorbeelden van Business as Usual is de ontwikkeling van Leidsche Rijn (ontwikkelrechten obv bouwclaim), Ypenburg (ontwikkelrechten obv grondprijs en kwaliteit ). Deze methodiek van werken geldt in principe ook voor nieuw te bouwen (sociale) huurwoningen. Maatwerk van het energieconcept bij business as usual Wanneer een deellocatie in Locatie Valkenburg op deze wijze ontwikkeld wordt, blijven de uitgangspunten voor projectontwikkeling gelijk, namelijk bewoners krijgen een standaard huis aangeboden. Echter, wanneer voor alle woningtypen een technische uitrusting wordt gekozen die past op een gemiddeld huishouden, bij voorbeeld voor eengezinswoningen man/vrouw/twee kinderen, dan ontstaan er nadelen. Kleine huishoudens krijgen een energieconcept dat meer duurzame energie opwekt dan nodig, met als gevolg een lage terugleververgoeding die resulteert in een financieel nadeel. Grote huishoudens met een hoog energiegebruik gaan meer elektriciteit gebruiken voor het bereiden van warm tapwater, met als gevolg een hoge energierekening en een niet meer energieneutrale woning. Dit betekent dat ook in een business as usual ontwikkeling de energie-oplossing op gebouwniveau maatwerk moet zijn. De aanbieder van de woningen realiseert woningen met een aantal plug-and-play technische varianten. De basis van de technieklijn is standaard. In het gekozen energieconcept voor Locatie Valkenburg is dat Lage Temperatuur verwarming (vloerverwarming/radiatoren) en goede isolatie (Rc > 5). De capaciteit van een aantal technische installaties wordt op maat van de bewoner gekozen, zoals de afmeting van de zonneboiler of



het aantal zonnepanelen. Met behulp van het GEN-instrumentarium kan binnen Locatie Valkenburg worden geborgd dat elke bewoner die een huis koopt of huurt een technische installatie op maat krijgt. Zowel bij de bouwaanvraag, als bij de oplevering wordt getoetst of aan de specificaties voldaan wordt.

Vraaggestuurd ontwikkelen van deellocaties Definitie Vraaggestuurd ontwikkelen Vraaggestuurd ontwikkelen is het ontwikkelen van woningen voor al bekende bewoners op initiatief van de ontwikkelaar. De ontwikkelaars gaan voor een deellocatie eerst bewoners zoeken die daar willen wonen. Bewoners die op die locatie willen wonen, geven aan hoe het bouwplan er moet uitzien, wat voor karakter de deellocatie krijgt, wat voor sfeer de openbare ruimte moet krijgen, hoe de woning er uit moet zien en wat de verkoopsom is. Van deze geïnteresseerden zijn ook alle financiële en energie kengetallen bekend, en kan worden getoetst of zij een hypotheek kunnen krijgen. De grondeigenaar verkoopt de grond aan de nieuwe bewoner, en wordt na een opdracht door de bewoner aan de aannemer, de woning gebouwd. Een voorbeeld van vraaggestuurd ontwikkelen is Haarzicht (Utrecht), Maatwerk van woning en energieconcept bij vraaggestuurd ontwikkelen Bij vraaggestuurd ontwikkelen is er maar één oplossing: maatwerk leveren. De aanbieder van de woningen legt bij de keuze van de woningen direct een aantal plug-and-play technische varianten voor. Met behulp van het GEN-instrumentarium kan elke bewoner die een huis koopt een technische installatie op maat krijgen. Op basis van het huis, enkele technische varianten en het bewoners- en gebruiksprofiel kan heel eenvoudig een optimum gevonden en geïnstalleerd worden. De aanbieder garandeert dat na vijf of tien jaar een update kan worden geleverd die past op het op dat moment aan de orde zijnde bewoners- en gebruiksprofiel. In de prestatie eisen wordt aan de aanbieders gevraagd een procesvoorstel in te dienen waarbij de ontwikkelaar toekomstige bewoners zoekt en voor hen maatwerk levert van zowel de woning als de deellocatie. In dat proces worden keuzen gemaakt aangaande woningtypologie, prijzen, stedenbouwkundige inrichting, beeldkwaliteit, inrichting openbare ruimte en dient op basis van met de aanbesteder overeengekomen energieconcepten en het huishoudensprofiel plus gebruikersprofiel de vereiste energieneutraliteit te worden geborgd.

(Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap Definitie particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is het ontwikkelen van een woning voor een individuele bewoner op initiatief van de bewoner. Belangrijk kenmerk is dat een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Particulier opdrachtgeverschap is gerealiseerd in Roombeek (Enschede) en in Nesselande (Rotterdam). Sommige mensen nemen een architect in de arm en laten hun woning helemaal naar eigen wensen ontwerpen en bouwen. Anderen kiezen voor een cataloguswoning of voor samenwerking met een systeembouwer. Indien een groep gelijkgestemden in eigen beheer een project ontwikkeld, is sprake van collectief particulier opdrachtgeverschap. Vrije keuze voor de bewoner In het geval van particulier opdrachtgeverschap wordt voor de opdrachtgevers het gekozen huis gebouwd. Er moet energetisch maatwerk worden geleverd. De architect of de aanbieder van de cataloguswoningen legt aan de bewoners bij de keuze van de woningen een aantal plug-and-play technische varianten voor. Met het GENinstrumentarium kiest elke bewoner een technische installatie op maat, op basis van het huis, enkele technische



varianten en het bewoners- plus gebruiksprofiel. De aanbieder van de installaties biedt na vijf of tien jaar een update aan die past op het dan geldende bewoners- en gebruiksprofiel. De grond wordt uitgegeven aan de bewoners, hetgeen niet aanbestedingsplichtig is. De ontwikkelorganisatie zal niet kunnen afdwingen dat particuliere opdrachtgevers nieuwbouwwoningen met een strengere EPC dan in het Bouwbesluit staat moeten bouwen (momenteel EPC 0,6). Alleen indien er een ontheffing van de Minster op grond van de experimenteerbepaling verkregen wordt (artikel 7a Woningwet), maar dit is in ieder geval geen permanente oplossing. (zie bijlage 10.10). Het is wel mogelijk voor het bevoegd gezag om het voor een particuliere opdrachtgever aantrekkelijk te maken om een lagere EPC te realiseren. Dit kan op basis van een in te stellen subsidieregeling. Deze regeling blijft dan vrijwillig.

6.7 / Overige voorzieningen / locaties: ”N=1” + checklist Belangrijk is in een vroeg stadium aan te geven dat bij het vestigen van een bedrijf op Locatie Valkenburg een bijdrage wordt gevraagd in het halen van de ambitie energieneutraal. Voor diverse utilitaire gebouwen zijn in Nederland al goede voorbeelden beschikbaar. Commerciële voorzieningen en bestaande bouw Is maatwerk Wordt nu niet verder uitgewerkt, maar vraagt wel aandacht als het aan de orde is

6.8 / Toetsen en borgen na realisatie van deellocaties Toetsing nadat de gunning heeft plaatsgevonden zal plaatsvinden bij indiening van de bouwaanvraag en bij oplevering. Hiervoor kan het instrumentarium worden gebruikt bestaande uit een set gestandaardiseerde woningtypen, technieklijnen met geoptimaliseerde energieconcepten, bewonersprofielen, voor diverse huishoudens een passende financieringsoplossing en een set bijpassende contractvormen. Het idee is dat deze set hulpmiddelen zo gemaakt wordt dat deze bij diverse ontwikkelstrategieën toepasbaar is. Het toetsen kan plaatsvinden op verschillende manieren: Afgeven van certificaten of goedkeuren van plannen, al dan niet met behulp van een externe adviseur. Inrichten van een modelruimte om onderdelen te tonen, te testen en van commentaar te voorzien op basis van een overzicht wanneer welke producten op welke wijze moeten worden aangeleverd. Testen voor oplevering met consequenties (bonus/malus) bij niet of niet tijdig leveren (bijvoorbeeld blower doortest, infraroodbeelden) Toetsen van kwaliteitssysteem van marktpartijen die inzicht moeten geven in de kwaliteitsborging.

Tijdens het gebruik van de woning moeten de beloofde prestaties ook waargemaakt worden, waarvoor twee elementen van belang zijn, namelijk het aangeboden monitoringssysteem van de aanbieder en het toetsingssysteem van de aanbesteder. In het monitoringssysteem van de marktpartij staat omschreven hoe deze zijn eigen prestaties gaat monitoren. Van belang is hoe de monitoring wordt ingevuld, registratie van meldingen, afhandeling, metingen, rapportages, inspectie, gevolgen en herstelplicht. Garantievraagstuk De gebouweigenaar is degene die de werkelijke energielasten moet betalen. Om enige vorm van zekerheid te krijgen zou deze een garantie willen ontvangen van de opdrachtnemer inzake de prestaties van het energieneutrale gebouw. Indien het gebouw bij het verwachte energiegebruik niet energieneutraal blijkt en tot hogere energielasten leidt zou de gebouweigenaar hiervoor bij de aanbieder terecht moeten kunnen. Deze



garantie moet gebouweigenaren genoeg comfort bieden om tot de investering in een energieneutraal gebouw over te gaan. De financier zal de hypotheekvrager altijd verantwoordelijk houden voor het betalen van rente en aflossing. Een sterke garantie plus coaching van de opdrachtnemer aan en voor de gebouweigenaar en dus de hypotheekvrager kan echter wel bijdragen aan de financierbaarheid. Deze garantie kan voor de financier een goede basis zijn om in haar woonlasten berekeningen rekening te houden met lagere energielasten waardoor de financierbaarheid van het gebouw verbeterd wordt. Om tot een garantie te komen voor de gebouweigenaar is een methode uitgewerkt. Onderstaande afbeelding geeft deze methodiek schematisch weer. In bijlage 10.4 wordt dit proces beschreven. Centraal staan daarbij twee rekenmodellen / tools: E-zie en het woonlastenmodel. Daarnaast blijft het meten / monitoren van energiestromen (gebruik en opwek) nodig om de mate van energieneutraliteit te bewaken. Zie daarvoor hoofdstuk 7.

6.9 / Conclusies De ontwikkeling van de deellocaties is niet aanbestedingsplichtig vanuit de BAO.Door wel de keuze te maken om aan te besteden krijg je voldoende varieteit, , benut je kennis van de markt en kun je invloed uitoefenen op de ontwikkeling. Aanbesteding vindt dan plaats op basis van prestaties op energieverbruiken levering op het niveau van de deellocaties en op basis van prestaties op gebruikerslasten op het niveau van de woningen en gebouwen. Het aanbestedingsproces kent standaard 4 fasen: voorbereiden, markt verkennen, selecteren en gunnen. In ieder van die fasen is er aandacht nodig voor energieneutraal, maar met name in de fasen selecteren en gunnen bij het formuleren van criteria en het toetsen daarop.



De grote spreiding in energieverbruik over verschillende gebruikersprofielen maakt maatwerk per gebruikersprofiel nodig. Het GEN instrumentarium met de MicroRekentool is bij traditioneel en vraaggestuurd ontwikkelen zeer goed inzetbaar als toetsinstrument op dit maatwerk. In de marktverkenning moet kennis over deze tool gedeeld worden, om zodoende de markt ook in staat te stellen met een passend aanbod te komen. Een deellocatie kan op verschillende manieren ontwikkeld worden. Deze manieren kennen verschillende aandachtspunten, maar energieneutraliteit blijft altijd mogelijk. Er is kennis, kunde en competenties nodig om deellocaties met het benodigd maatwerk te kunnen aanbesteden. In de gunningsfase kunnen criteria ten aanzien van energieneutraal zijn de geboden grondprijs; hoe hoger de grondprijs voor de gronden hoe hoger de score, én energieneutraliteit tegen redelijke kosten Bij traditionele ontwikkeling is de woning standaard en is het woninggebonden energieconcept maatwerk naar de bewoner. Als het daadwerkelijke bewonersprofiel duidelijk is, moet op dit profiel het energieconcept ontwikkeld worden. Bij vraaggestuurd ontwikkelen is zowel de woning als het energieconcept maatwerk, en is het bewonersprofiel al in een vroeg stadium duidelijk. Bij particulier opdrachtgeverschap kan energieneutraal niet afgedwonge worden. Wel kan het via een subsidieregeling en faciliteren zo aantrekkelijk mogelijk gemaakt worden voor particuliere opdrachtgevers of de ontwikkelorganisatie kan gebruik maken van de experimenteerbepaling uit de Woningwet. Dit laatste is geen permanente oplossing. Voor het aanbesteden of ontwikkelen van maatwerk (bijvoorbeeld kantoren, maatschappelijke voorzieningen) is het belangrijk om in een vroeg stadium aan te geven dat er een bijdrage aan energieneutraal wordt gevraagd bij het vestigen van een bedrijf/voorziening op Locatie Valkenburg. De toetsing op energieneutraliteit vindt plaats in de gunningsfase, in de (bewonerspecifieke) ontwerpfase, na realisatie en tijdens gebruik. Dit is nieuw ten opzichte van de huidige praktijk, waar toetsing alleen plaatsvindt in de gunningsfase. Belangrijk aandachtspunt zijn artikel 121 en 122 van de Woningwet. Voorlopig is de conclusie dat deze artikelen geen bellemering vormen.

6.10 / Aanbevelingen Reële energieprestaties tegen lage gebruikerslasten moet één van de gunningscriteria zijn bij de aanbesteding van deellocatie. Aanbevolen wordt zo snel als mogelijk een ‘deellocatie’ aan te pakken. Een dergelijke deellocatie kan dienen als voorbeeld, met ‘voorbeeld’ objecten. Daarnaast kan het proces van aanbesteding en toetsen op basis van opgedane kennis en ervaring worden verbeterd.



7 / Energiemanagement en energie-organisatie op gebiedsniveau 7.1 / Inleiding Voor een energieneutrale ontwikkeling van Locatie Valkenburg moet een aantal activiteiten plaatsvinden. Het betreft het realiseren van een decentrale opwekcapaciteit met windturbines (zie hfst. 5), het realiseren van deellocaties, inclusief de gebouwen (zie hfst.6), het realiseren van de energie-infrastructuur, en het monitoren van het energieverbruik en energieopwekking om inzicht te hebben in de mate van energieneutraliteit (energiemanagement). Deze vier verantwoordelijkheden dienen in ieder geval belegd te worden. Dit kan bij een zelfstandige energie-organisatie of onder de vleugels van het projectbureau , die als lokale gebiedsontwikkelingsorganisatie verantwoordelijk is voor alle aspecten van de gebiedsontwikkeling. De gemeente Katwijk en het RVOB zullen in een geschikte samenwerkingsvorm ook deze verantwoordelijkheid moeten beleggen. In de langjarige ontwikkeling tot woon-werkgebied zal zowel de ontwikkelingsorganisatie als de energie-organisatie transformeren. De ontwikkeling en ‘energie-exploitatie’ van een energieneutraal Valkenburg over 20 of 30 jaar op de manier zoals door GEN is voorbereid, is nieuw in Nederland. Het is weliswaar gebaseerd op bestaande technieken, maar de opschaling naar het niveau en het gebied en de ontwikkeling over 20 a 30 jaar is nog niet eerder vertoond. Daarom is het van belang dat de organisatie van het energiemanagement ruimte biedt om te leren en daardoor in de loop van de ontwikkeling steeds slimmer en beter te worden. Daarnaast beschouwen we het zich ontwikkelend gebied als een pilot op grote schaal voor de BV Nederland. Daarom stellen wij hier ook voor om de organisatie op gebiedsniveau zo in te richten dat er in heel Nederland geleerd kan worden van deze ontwikkeling. Dat is efficiënt en effectief. Bedrijven, maar ook gemeenten, provincies en corporaties kunnen inhaken en hoeven niet steeds het wiel uit te vinden. Zo kan Nederland versneld de voorgenomen CO2 reductie realiseren en ontstaat eerder een volwassen markt voor bedrijven. Dit



zogenaamde praktijkcentrum energieneutrale gebiedsontwikkeling brengt natuurlijk kosten met zich mee. Er wordt niet van uitgegaan dat deze kosten gedragen worden door de lokale gebiedsontwikkeling, maar het wordt wel als meerwaarde gezien om deze kans onder de aandacht te brengen. In dit hoofdstuk besteden we eerst aandacht aan het energiemanagement en de energie-organisatie zoals direct nodig voor de ontwikkeling. Daarna gaan we nader in op de mogelijkheden om dit te combineren met een praktijkcentrum energieneutrale gebiedsontwikkeling.

7.2 / Energie huishoudboekje / energiemanagement In voorgaande hoofdstukken is het onderwerp energiemanagement al licht aangestipt maar nog niet verder uitgewerkt. Het heeft als doel om energieneutraliteit te kunnen meten en monitoren, vastgelegd in een energie huishoudboekje. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen strategisch en operationeel energiemanagement. Strategisch is gericht op lange termijn concepten die het niveau van het gebouw en de deellocatie overschrijden, en de ontwikkeling van Locatie Valkenburg mede bepalen. Operationeel is praktisch gericht op individuele projecten (ontwikkeling van een deellocatie, windmolen of specifiek gebouw) waarvan door middel van analyses, eisen en maatregelen gestuurd wordt op energiegebruik (zowel vraag als aanbod). Meten-monitoren-managen Om het energie huishoudboekje ‘bij te houden’ is een systeem nodig dat kan meten hoeveel energie er daadwerkelijk gebruikt en opgewekt wordt. Met deze meetgegevens kan vergeleken worden of dit overeenkomt met de prognoses. We noemen dat monitoring. Mocht er sprake zijn van een afwijking, dan kan er worden ingegrepen. Bijvoorbeeld door het wijzigen van de prestatie-eisen bij de ontwikkeling van de volgende deellocatie, of door het ontplooien van nieuwe initiatieven. Dit management draagt bij aan het lerend vermogen in de ontwikkeling van Locatie Valkenburg. Het zorgt ervoor dat de stapsgewijze ontwikkeling van het gebied steeds beter en slimmer plaatsvindt. Deze trits van meten-monitoren-management vraagt om een organisatie die over de informatie uit dit systeem kan beschikken, deze data kan analyseren, die bevoegd is om de energievraag en het energieaanbod te sturen en die invloed heeft op het aanbesteden van nieuwe deellocaties op het onderwerp energie. Het systeem dat energiegebruik gaat meten dient een aantal kenmerken te hebben: Het is in staat periodiek energiegebruik (vraag en aanbod) te meten in verschillende intervallen (real-time / per minuut?) Het is in staat periodieke verificatie uit te voeren vanuit een referentiekader Het systeem is in staat mogelijke onvolkomenheden te analyseren Uit het systeem volgen rapportages tbv de verschillende stakeholders in het gebied Op termijn kan er ook sprake zijn van een meetsysteem dat ook zelfstandig kan bijsturen op energievraag of aanbod. De informatie uit het systeem stelt een organisatie in staat gewenste ontwikkelingen te sturen. Voor een goed functionerend systeem is een gedegen meetinfrastructuur cruciaal inclusief heldere afspraken over de prestatie-indicatoren voor het aantonen van energieneutraliteit. Deze functionele eisen dienen bij de aanbesteding en aanleg van het elektriciteitsnet en beheer daarvan in acht te worden genomen. Macro-Meso-Micro Het meten dient te gebeuren op drie verschillende schaalniveaus. De mogelijkheden om te meten zijn gerelateerd aan het ontwerp van het energienet (zie paragraaf 2.4).



Op het hoogste niveau is dit voor de gehele ontwikkeling, dus inclusief windmolens, dit is het macroniveau. Dit zijn de energiestromen tussen deellocaties en op totaal gebiedsniveau. Deze metingen vinden op termijn plaats in het 150 KV station in Leiden (nabij Groenoord), aangezien van daaruit de hoofdring is ontworpen. Eventueel zullen tijdens de ontwikkeling nog tussenoplossingen worden gevonden. In de aanloop tijd van de ontwikkeling zal dit vanuit het station Rijksuniversiteit Leiden dienen te gebeuren. Het middelste niveau is de deellocatie, het mesoniveau. Hieronder valt het energiegebruik van een cluster gebouwen zoals huizen en bedrijven maar ook het energiegebruik van de openbare ruimte. Vanuit de hoofdring wordt per deellocatie een lus gelegd met een transformatorruimte. Het laagste niveau is het microniveau. Op het niveau van de individuele woning of gebouw/functie moet er inzicht zijn in het (bruto) energieverbruik en de (bruto) energieopwekking. Het meten vindt plaats met slimme installaties die op afstand te besturen en uit te lezen zijn.

Door deze drie niveaus in de meting mee te nemen kan ook het meten, monitoren en management op een zinvolle manier plaatsvinden. Daarvoor is het wel nodig specifieke software te ontwikkelen om rapportages te kunnen genereren. Voor het inzicht van energiegebruik op individueel gebruikersniveau moet daarnaast om toestemming worden gevraagd. Deze informatie is wel gewenst, omdat de ervaring leert dat dit inzicht leidt tot ingrijpen en gedragsverandering. Tabel met voorbeelden Meten Micro Slimme meter per gebouw/woning

Monitoren Energieverbruik in de tijd per woning/gebouw

Meso

Optelsom van metingen in gebouwen en woningen

Energieverbruik in de tijd per deellocatie, ten behoeve van het ‘energiehuishoudboekje’

Macro

Slimme meter in het 150 KV station

Energieverbruik in de tijd voor gehele gebied ten behoeve van het ‘energiehuishoudboekje’

Managen Kennis vergaren over daadwerkelijk energieverbruik type woningen - Daardoor slimmere ontwerpen van woningen bij volgende deellocaties - Informatie over energieverbruik gerelateerd aan gemiddeld verbruik in hun deellocatie geven (bewustwording) - Bewoners informeren en ondersteunen bij gedragsverandering - Winnaars in het zonnetje zetten - Kennis vergaren over daadwerkelijk energieverbruik type woningenprogramma’s en inrichting deellocaties - Daardoor volgende deellocaties slimmer ontwerpen - Gemiddelde cijfers per deellocatie ter beschikking aan bewoners (bewustwording) - Aantonen mate van energieneutraliteit van het gebied over de tijd

Tabel 7-1: Voorbeelden voor meten, monitoren en managen op drie niveaus

Kansen Energiemanagement levert op termijn kansen op voor nieuwe diensten en producten voor diverse groepen van betrokkenen: 1.

Gemeenten en provincies; door de beschikbare data en de effecten van bijsturing en verbeteren komt kennis beschikbaar over de meest effectieve manier om energieneutraliteit te bereiken of daarnaar op weg te gaan. Mogelijk knelpunt is de privacy wetgeving;

2.

leveranciers van ‘home automation’, witgoed en ict-systemen en partijen die indirect betrokken zijn bij de realisatie en het gebruik van (slimme) energienetten (projectontwikkelaars; woningverhuurders;



installateurs); deze partijen kunnen op basis van het energiemanagement slimmer omgaan en sturen op energiegebruik en hun producten daardoor verbeteren; 3.

De gebruiker krijgt inzicht op energiegebruik (door meten en monitoren) en kan daarop bijsturen door het

4.

partijen die invloed hebben op de realisatie van (slimme) energienetten (overheden,

eigen gedrag aan te passen; investeerders/financiers, kennisinstellingen, branche-organisaties, consumentenbond). Door kennis over de toepassing van zo’n net, kan het niet minder zwaar (met minder koper) worden aangelegd, en kunnen er kosten bespaard worden.

7.3 / Energie-organisatie in samenhang met projectorganisatie Locatie Valkenburg Onafhankelijk van hoe de gebiedsontwikkeling wordt georganiseerd heeft de uitvoering van het energiemanagement een organisatie nodig die bepaalde taken en verantwoordelijkheden uitvoert. Deze kan onderdeel uit maken van de gebiedsprojectorganisatie of meer losstaan als onafhankelijke organisatie. Rol omschrijving De energie-organisatie stuurt de ontwikkeling van de energievoorziening binnen de gebiedsontwikkeling aan, is de uitvoeringsorganisatie die invulling geeft aan de doelstellingen van gemeente Katwijk en RVOB om Locatie Valkenburg energieneutraal te ontwikkelen en bewaakt de energieneutraliteit. Daarnaast is het verstandig om een praktijkcentrum energieneutrale gebieden te koppelen aan deze organisatie. De innovatie en het leren van lessen stopt niet bij de oplevering van een businesscase voor Valkenburg, maar zou juist moeten worden voortgezet in het belang van bedrijven en de overheid.

Figuur 7-1: Rol en positionering energie-organisatie

Taken en verantwoordelijkheden van de energie-organisatie



Coördineren van de realisatie van de windmolens en andere decentrale collectieve opwek. Ervoor zorgen dat positief rendement van windmolens of andere collectieve opwekking terugvloeit naar de gebruikers in het gebied. Coördineren en begeleiden van ontwikkelen van deellocaties op het onderdeel energie (De aanbesteding, het toetsen van bouwvoorstellen op gebouwtype, gebruiksprofiel en gekozen technieklijn en de samenhang hiertussen of de mate van gewenste energiegebruik en lage gebruikslasten geborgd worden). Het coördineren en beheren van het ‘datanet’ en de data die zijn gegenereerd op macro, meso en microniveau over energieopwekking en verbruik. Produceren /leveren van rapportages over mate van energieneutraliteit (het ‘energie huishoudboekje’) en voorstellen van maatregelen om te sturen op energieneutraliteit van de totale gebiedsontwikkeling, inclusief bewustwording in de wijken. Proactief sturen en begeleiden van onverwachte nieuwe initiatieven binnen de gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld: Hippisch centrum).

En voor het Praktijkcentrum (kans / kosten niet voor gebiedsontwikkeling) Geleerde lessen optekenen en beschikbaar maken voor de volgende te ontwikkelen deellocatie. Beschikbaar stellen van data voor nieuwe onderzoeken en innovaties door kennisinstellingen, overheden en bedrijven. Bijeenkomsten organiseren om bedrijven, overheden en kennisinstellingen te betrekken.

Beschikbare middelen energie-organisatie Het stellen van eisen tijdens de aanbesteding / gronduitgifte van een deellocatie Overzicht van gebruiksprofielen, gebouwtype, technieklijnen Rekenmodules om werkelijke prestaties van technieken te kunnen voorspellen Middelen om energiegebruik- en energieopwekkings-data om te zetten in heldere rapportages Toegang tot energiegebruik data van de locatie op macro, meso en micro niveau (lokale netbeheerder) Toetsen van opgeleverde gebouwen of de daadwerkelijk de afgesproken prestatie gehaald wordt Communicatie- en voorlichtingsmateriaal om daadwerkelijk te sturen op gedrag van gebruikers in het gebied.

Organisatievorm De energie-organisatie kan voorkomen in vele varianten en rechtsvormen. In grote lijnen zijn de volgende varianten denkbaar. 1.

Een onderdeel /afdeling van projectbureau Locatie Valkenburg

2.

Onafhankelijk energie-diensten-bedrijf

3.

Gemeentelijk (energie)ontwikkelbedrijf

Het lijkt een logische gedachte om in de beginfase van de ontwikkeling van Locatie Valkenburg de verantwoordelijkheid voor energieneutraliteit te beleggen bij een onderdeel van de ontwikkelorganisatie, gezien de nauwe betrekking tussen ontwikkeling van het gebied en het energiegebruik. Op termijn zou ook een joint venture tussen overheden en bedrijfsleven ten behoeve van een ESCO mogelijk zijn. Verbinding tussen energie-organisatie en projectbureau PLV



Het is belangrijk een nauwe verbinding te maken met de organisatie die het totale gebied ontwikkelt, gezien de samenhang van energiegebruik en de te realiseren gebouwen, ongeacht welke vorm de energie-organisatie krijgt. Om de energie-ambities te verwezenlijken kan het onderwerp energie in het projectbureau op vergelijkbare wijze benaderd worden als de andere disciplines, zoals stedenbouwkundigen, die verantwoordelijk zijn voor de plankwaliteit of planeconomen, die verantwoordelijk zijn voor een sluitende grondexploitatie. Het is van belang dat een persoon vanaf het begin verantwoordelijk is voor het bewaken van energieneutraliteit van het gebied, een ‘kwartiermaker energie’. En voor het Praktijkcentrum (kans / kosten niet voor gebiedsontwikkeling) Het praktijkcentrum moet een open platform bieden aan alle partijen die kennis kunnen inbrengen en kennis nodig hebben. Daarnaast kan specifiek rondom gebiedsontwikkeling onderzoek en ontwikkeling plaatsvinden dat ten goede komt aan Locatie Valkenburg en aan de BV Nederland. Het ligt voor de hand het praktijkcentrum te positioneren als een programma gelieerd aan de energie-organisatie. Afhankelijk van de partners die betrokken zijn en de beschikbare middelen kan hiervoor een aparte entiteit worden opgericht. Invulling hangt mede af van de financiering.

7.4 / De ontwikkeling van de energie-organisatie naar andere rollen Gedurende de ontwikkeling van Locatie Valkenburg ontwikkelt de energie-organisatie zich ook verder. Het kan zich ontwikkelen tot een praktijkcentrum energieneutraliteit, waar voor bestaande gebouwen of nieuwe ontwikkelingen in de omgeving van Locatie Valkenburg kan worden aangeklopt voor informatie over energiebesparing, verdere verduurzaming van de woningen en gebouwen en energieneutrale gebiedsontwikkeling. Het kan ook duurzame energieprojecten in de nabije omgeving initiëren en ontwikkelen. Ook kan het een actieve rol vervullen in het stimuleren van energiezuinig gedrag. De daadwerkelijke uitvoering van de activiteiten kan (gedeeltelijk) aan een marktpartij worden opgedragen.

7.5 / Mensen en middelen voor de energie-organisatie In de ontwikkelfase zal een ‘kwartiermaker energie’ worden aangesteld. Een eerste inschatting voor de inzet van deze kwartiermaker begint bij ca 0,7 fte en wordt uitgebreid tot maximaal 1,7 fte. De kwartiermaker besteedt de realisatie van de windmolens en de ontwikkeling (aanbesteding, toetsing) per deellocatie (deels) uit. Voorlopig is gerekend met jaarlijkse kosten van 50.000 euro. Daarnaast is nog rekening gehouden met een investering van 80.000 euro voor onder andere de ontwikkeling van software ten behoeve van de rapportages op basis van de data.

7.6 / Conclusies Energiemanagement gaat over meten, monitoren en management op micro, meso en macro niveau. Met energiemanagement kun je gedurende de ontwikkeling van Locatie Valkenburg de mate van energieneutraliteit volgen en voor volgende deellocaties prestaties bijstellen en over het aanbestedingsproces leren gedurende de ontwikkeling van Locatie Valkenburg. Een energiehuishoudboekje is een hulpmiddel voor het bijhouden van energievraag en –aanbod op de verschillende schaalniveaus. Als het managementsysteem operationeel is voor Locatie Valkenburg ontstaan er op termijn mogelijk kansen voor extra diensten die bijdragen aan energieneutraliteit.



Het energiemanagement biedt de kans om vanaf het begin kennis te ontwikkelen en te verspreiden op basis van de ervaringen en de lessen bij Locatie Valkenburg. Hiervoor is de werktitel ‘Praktijkcentrum Energieneutrale Gebieden’ gebruikt. De energie-organisatie vervult een aantal cruciale rollen voor energieneutraliteit •

aansturen van de ontwikkeling van de energievoorziening binnen de gebiedsontwikkeling (zowel het ‘windbedrijf’ als de ontwikkeling van deellocaties),

•

als uitvoeringsorganisatie invulling geven aan de doelstellingen van gemeente Katwijk en RVOB om Locatie Valkenburg energieneutraal te ontwikkelen

•

als uitvoeringsorganisatie het bewaken van energieneutraliteit.

De ‘kwartiermaker energie’ kan in de beginfase onderdeel zijn van de ontwikkelorganisatie voor Locatie Valkenburg. Later kan de energie-organisatie, afhankelijk van de taken ook een zelfstandig onderdeel of een verzelfstandigde organisatie worden (als Praktijkcentrum Energieneutrale Gebieden voor Nederland of als Regionaal Kenniscentrum Energie voor de bewoners en gemeente/regio)

7.7 / Aanbevelingen Stel een kwartiermaker energie aan, die vanaf het begin de energie aspecten zoals in dit rapport beschreven kan integreren in alle formele procedures en de voortgang kan bewaken. Deze kwartiermaker maakt onderdeel uit van de ontwikkelorganisatie. Ontwikkel een plan voor een ‘huishoudboekje energie’, waarmee de energiebalans kan worden bijgehouden, inclusief bijbehorende benodigde meet- en monitoringssystemen. De energieneutrale ontwikkeling van Locatie Valkenburg levert een kans voor een praktijkcentrum energieneutrale gebieden, in samenspraak met instellingen, bestaande ‘duurzame energie’ organisaties, overheden en bedrijven kan dit verder onderzocht worden. Mogelijk kunnen hier middelen voor worden aangetrokken of ingezet.



8 / Routekaart Dit hoofdstuk moet in DS1.0 invulling geven aan de stappen die de ontwikkelorganisatie van Locatie Valkenburg vanaf nu moet zetten om energieneutraal te worden. Dit hoofdstuk in DS0.3 beschrijft vooral de bouwstenen, de verschillende typen activiteiten en ontwikkelingen, en welke belangrijke vragen er bij de diverse plannen gesteld moeten worden, en is nog meer gericht op GEN Nieuwbouw. In DS1.0 zal het uiterlijk van dit hoofdstuk dus anders worden ingevuld en vormgegeven. Kern van de routekaart is dat de exploitatiefase centraal staat. Deze fase start feitelijk nu al (gelet op de aanwezigheid van de bestaande bouw, en huidige activiteiten voor energieneutraliteit), Dit hoofdstuk start met een beschrijving van de routekaart, en met de benoeming van bouwstenen. Vervolgens volgt een paragraaf over de centrale exploitatiefase, en wat dit voor gevolgen heeft voor de planvormingsfase en realisatiefase. Na een paragraaf over de stappen in relatie tot het organiseren van participatie sluit het hoofdstuk af met kansen en belemmeringen uit weten regelgeving, waarmee je bij de realisatie van energieneutraal Valkenburg mee te maken krijgt, en hoe je daarmee om kan gaan.

8.1 / Inleiding: wat is een routekaart Na het stellen van de doelen, het neerzetten van de oplossingen en het organiseren van de betrokken partijen, is het van belang om te zorgen dat de juiste stappen worden genomen om ook daadwerkelijk het eindresultaat te behalen. Het realiseren van een energieneutrale ontwikkeling van de Projectlocatie Valkenburg heeft een routekaart nodig, waarmee de komende jaren het vervolgproces van de energieneutrale gebiedsontwikkeling gericht doorlopen kan worden. Een routekaart is een wegwijzer die beschrijft wat er allemaal moet gebeuren vanaf het eerste moment dat energieneutrale ontwikkeling aan de orde komt tot aan de daadwerkelijke realisatiefase en het gebruik en beheer daarna. Een aantal zaken moeten van begin tot eind goed geregeld en geborgd worden. Gedurende alle fasen wordt de gebiedsregie, die de doorlopende activiteiten kan borgen en uitvoeren, aangevuld met aparte entiteiten die specifieke zaken kunnen regelen. Voor het goed, volledig en zo efficiënt mogelijk uitvoeren van de benodigde acties is het essentieel/nodig om de samenhang en continuïteit in het proces te behouden. Dit wordt bereikt met de routekaart.



8.2 / Visie op energieneutrale gebiedsontwikkeling: visievorming volgt exploitatiefase Belangrijkste uitgangspunt bij energieneutraal tegen lage lasten is dat de exploitatiefase centraal staat. Door de Total Cost of Ownership (TCO), dus de investeringskosten inclusief de kosten verbonden aan de exploitatie of de gebruiksfase over een periode van 30 jaar in ogenschouw te nemen, worden de voordelen van energieneutraal vastgoed inzichtelijk gemaakt. Hierdoor ontstaat voor Locatie Valkenburg ruimte voor een ontwikkelmodel waarin ruimte gevonden wordt om de noodzakelijke meerkosten gerelateerd aan duurzame energie technieken te compenseren. Dit betekent dat we de hele ontwikkeling moeten zien als een continue, stapsgewijze, zich ontwikkelende exploitatie. Het enige wat daarvoor nodig is, is een gebiedsvisie. In fasen kan de exploitatie worden geïntensiveerd gericht op oplopende exploitatie-omzet (en eventueel winst) plus een stijgende waarde van het gebied. Bijvoorbeeld van huidige exploitatie naar opwaardering bestaande bebouwing, naar alvast een windturbine, naar een eerste fase nieuwbouw, naar meerdere fases nieuwbouw etc. Naast dit vliegwieleffect levert een toekomstgericht business model ook kansen op voor voorfinanciering van duurzame energietechnieken.

Figuur 8-1: TCO benadering

Dit betekent dat deze fases in elkaar kunnen overlopen en dus niet in zijn geheel volgtijdelijk zijn. Bepaalde delen van het gebied kunnen al volledig in exploitatie zijn, terwijl andere deellocaties nog in de planvormingsfase zitten. Hiermee kan mogelijk ook een vliegwiel gaan ontstaan, omdat de baten uit de exploitatie benut worden voor investeringen op andere plekken.

Visievormingsfase Binnen Locatie Valkenburg heeft de visievormingsfase al plaatsgevonden voordat GEN betrokken was. Het startpunt van de visievormingsfase (ten aanzien van energie) zou moeten worden bepaald door het in kaart brengen van aspecten die de businesscase in de exploitatie beïnvloeden. Met andere woorden: welke afwegingen worden in eerdere fases gemaakt die van invloed zijn op de exploitatiefase. Om een optimaal resultaat te bereiken: energieneutraal en lage exploitatielasten.



Figuur 8-2: exploitatiefase centraal versus traditionele planvorming

Figuur 8-3: exploitatiefase centraal

In het algemeen zijn in de visievormingsfase de volgende elementen van belang voor een energieneutrale ontwikkeling van een gebied: maatschappelijk draagvlak in de omgeving. Zoals bekend bestaat er bij windenergie veel maatschappelijke weerstand vanuit (gepercipieerde) geluidsoverlast en horizonvervuiling. Ook voor de beeldkwaliteit van zonnepanelen en voor het comfort van lage temperatuurverwarming stemmen de perceptie en de feiten niet altijd met elkaar overeen. Daar staat tegenover dat het gevoel van eigenaarschap (en rendement) over deze energiemaatregelen zelfs tot ambassadeurs en supporters kan leiden. energieneutraliteit tijdens bewoning en gebruik van het gebied. Voor de garantie dat het gekozen concept inderdaad leidt tot optimale verhouding en integrale afweging wat op gebouwniveau en wat op gebiedsniveau gebeurt, kan de planvorming op stedenbouwkundig niveau en detaillering op gebouwniveau niet geheel los van elkaar gezien worden. exploitatielasten (energiegerelateerde gebruikslasten en lasten voor eindgebruikers bij ingebruikname van de gebouwen en voorzieningen.) Dit kan betekenen, of liever gezegd, dit stelt in staat, al vanaf het begin van het proces afwegingen ten aanzien van fasering, type bestemming, organisatievorm te maken die een gunstig effect hebben op de exploitatielasten. Door dit in de visie al vast te leggen, wordt al vanaf het begin afgetast welke mogelijkheden en bereidwilligheid bestaat om gunstige exploitatielasten te krijgen. Het kan dan gaan om een andere organisatievorm, een ruimtelijke opzet die bepaald wordt door energieopwekking. Het is ook van belang om in een vroege fase in beeld te brengen welke ruimtelijke claims er zijn die kunnen interfereren met energieneutraliteit. gunstig verdienmodel voor alle betrokkenen. De financier, eigenaar, exploitant, manager van het energieconcept zullen in de exploitatiefase gaan verdienen indien hiervoor in de planvormingsfase de juiste randvoorwaarden zijn gecreëerd. Fasering kan daarbij ook een rol spelen, bijvoorbeeld daar waar er een overcapaciteit aan energie geproduceerd wordt, de revenuen terug te laten vloeien in het gebied.

8.3 / Planvormingsfase De planvormingsfase leidt in de huidige gebiedsontwikkelingsprocessen tot een stedenbouwkundig plan, het inrichtingsplan en het bouwplan. We maken daarbij normaliter onderscheid tussen plannen voor deelgebieden, en plannen voor sub-elementen op gebiedsniveau (bv een windturbine). Gelet op de afhankelijkheid tussen energie op gebouwniveau en op gebiedsniveau is een integrale aanpak nodig, en dus geen onderscheid gewenst tussen een gedetailleerd plan voor de openbare ruimte en voor de gebouwen. Wel is er sprake van een ontwikkeling van deellocaties. Deze deellocaties worden niet vooraf vastgelegd of in de tijd gepland en kunnen in omvang en tijdsduur sterk variëren, maar deze zullen kleinschalig en organisch groeien, daar waar de woningmarkt op dat



moment aan toe is. Daardoor is het nog meer van belang om heldere kaders te stellen voor gebiedsoverstijgende structuren, waaronder energie. We maken daarbij onderscheid tussen het proces dat actiegericht is, en projecten die moeten gaan samenvallen met de ambities van de gebiedsontwikkeling. De planvormingsfase leidt tot een verdere uitwerking van realistische en haalbare projecten, passend binnen de visie. In dit ontwikkelproces dient integraal naar alle belangen en onderdelen gekeken te worden. Gelet op de afhankelijkheid tussen energie op gebouwniveau en op gebiedsniveau is deze integrale aanpak nodig, en is dus geen onderscheid gewenst tussen een apart gedetailleerd plan voor de openbare ruimte en een apart voor de gebouwen. Uiteindelijk zal in het werkelijke tijdspad een verschil ontstaan tussen de realisatie van energiemaatregelen op gebouwniveau en op gebiedsniveau. Bijvoorbeeld: het moment waarop duidelijkheid moet bestaan over de techniek, het aantal en de precieze inpassing van collectief opgewekte energie op gebiedsniveau zoals door middel van windturbines valt eerder in de tijd dan een concreet uitgewerkt ontwerp voor inpassing van PV panelen op een gebouw in een deellocatie. Daarom dienen de eisen die vanuit een integraal energieplan gesteld worden aan de gebouwen, geborgd te worden in procesdocumenten zoals kaderstellende eisen aan de gebiedsontwikkeling in het kwaliteitsboek ontwerpprincipes (minimalisering energievraag op gebouwniveau). In deze procesdocumenten worden ook de eisen aan collectieve energiesystemen op gebiedsniveau vastgesteld om ingebracht te worden in de business cases. Ook het Masterplan is een voorbeeld van een procesdocument uit de planvormingsfase. Hierin kunnen concreet (zoek)locaties voor windturbines worden aangewezen en een technisch programma van eisen.Ook het borgen binnen de wettelijke procedures zoals de Milieu Effect Rapportage (MER) is onderdeel van het proces. Figuur 5.4 schetst op hoofdlijnen het proces in de planfase, om tot energieneutraliteit te komen.



Figuur 8-4: Processchema energieneutraal

De projecten die voortvloeien vanuit de koppeling tussen energie, gebouwde omgeving, gebied en gebruikslasten vallen uiteen in drie componenten: Woon- en werkgebieden; het ontwikkelen, realiseren Aanleggen elektriciteits- / energienet Opzetten (en exploiteren) energievoorziening voor de ‘restvraag’ aan elektriciteit op gebiedsniveau. Een andere doorsnede om naar deze projecten te kijken is de mate waarin ze gekoppeld zijn met energieneutraliteit en daar een bijdrage aan kunnen leveren. We onderscheiden dan 4 typen. 1. projecten die worden geïnitieerd in het kader van het business model en die in het belang zijn van energieneutraal Locatie Valkenburg (bijvoorbeeld: windturbine) 2. projecten die door derden worden geïnitieerd, maar een zeer duidelijke link hebben met energieneutraal, dan wel noodzakelijk zijn om gerealiseerd te worden voor energieneutraliteit tegen lage exploitatielasten, maar waarbij het primaat niet ligt bij de energie-organisatie. 3. projecten die door derden worden geïnitieerd, maar wel degelijk een bijdrage zouden kunnen leveren aan energieneutraal Valkenburg 4. projecten die door derden worden geïnitieerd, en die niet gericht zijn op energieneutraal.



project type 1 (bv. windturbine)

belang noodzakelijk voor energieneutraal

handelingsoptie samen

initiatiefnemer energieorganisatie

verantwoordelijke GEM

type 2 (bewonercoöperatie)

noodzakelijk voor energieneutraal

samen

energieorganisatie

GEM

type 3 (tijdelijke PV velden)

kansen voor energieneutraal

zelf

gebied-exploitatie

Derden

type 4 ()

geen belang bij energieneutraal

uitbesteden

gebied-exploitatie

Derden

Tabel 8-1: typen projecten

Bij deze projecten horen verschillende aanpakken, omdat aansluiting tussen doel van projecten en ambitie van Locatie Valkenburg met betrekking tot energieneutraal verschillend is. Per type worden belangrijke aandachtspunten in de aanpak gegeven. In elke aanpak komen dezelfde vier aspecten terug, die beschreven worden vanuit het startpunt exploitatie: maatschappelijk draagvlak, energieneutraliteit tijdens bouw, bewoning en gebruik van het gebied, lasten voor de eindgebruikers en verdienmodel. projecttype 1 Verantwoordelijke neemt het initiatief om het project tot uitvoering te brengen. Zoek een leverancier, denk na wie zou moeten exploiteren in verband met laagste gebruikslasten, vraag de vergunningen aan, regel financiering en organiseer participatie. projecttype 2 Verantwoordelijke bespreekt met de initiatiefnemers van deze projecten de visie op energieneutraal en wat hun visie daarop is. Kijk in hoeverre hun visie past bij de visie van Locatie Valkenburg, en identificeer welke kansen hun project biedt voor energieneutraliteit. Ga na welke rol de initiatiefnemers kunnen spelen in de organisatievorm, hoe hun verdienmodel kan aansluitenen hoe dit bijdraagt aan lagere gebruikslasten. Ga na hoe het staat met het maatschappelijk draagvlak. Biedt ondersteuning aan het project in de vorm van advies om de aansluiting en inpassing van project in gebied te optimaliseren. projecttype 3 en 4 Met de initiatiefnemers van deze projecten wordt de visie op energieneutraal gedeeld en uitgewisseld. Als er een match is tussen de visies kunnen kansen geïdentificeerd worden. Met ondersteuning aan het project in de vorm van advies om kansen en invulling van energieneutraliteit te bepalen kunnen deze kansen benut worden. Als de visie gedeeld wordt, kan gezamenlijk gezocht worden naar de maximaal haalbare realisatie van energieneutraal binnen het project, en welke energiebehoefte eventueel resteert. Mogelijk dat het project gebruikt kan worden als uithangbord voor energieneutraal. Mocht de visie niet passen, moet duidelijk eisen aan het project gesteld worden ten aanzien van energieneutraliteit. (projecttype 4)

8.4 / Realisatiefase Als het aankomt op realisatie, zijn weer dezelfde aspecten van belang: maatschappelijk draagvlak, energieneutraliteit tijdens bouw, bewoning en gebruik van het gebied, lasten voor de eindgebruikers en verdienmodel. Belangrijk in deze fase is het daadwerkelijk realiseren van energieneutraliteit tegen lage exploitatielasten. Een goed borgingsplan is daarin onontbeerlijk. De belangrijkste activiteiten waarover een beslissing genomen dient te worden:



aanbesteden: op welke wijze ga je om met het selectieproces van aanbieders van energieneutrale gebouwen en voorzieningen, en op welke manier worden eisen gesteld aan deze aanbieding, en welke prestatie-eisen zijn dat dan? aanbieden en garanderen: op welke wijze zorgen de aanbieders ervoor dat zij garanderen dat het geleverde voldoet aan de prestaties en er dus inderdaad sprake kan zijn van energieneutraliteit monitoren: hoe zorg je ervoor dat de prestaties uit de aanbesteding ook daadwerkelijk geleverd zijn?

Hiervoor zijn de volgende middelen beschikbaar: Toetsprotocol: in de planvormingsfase moet een uitspraak staan hoe na realisatie getoetst wordt of de energetische kwaliteit ook gerealiseerd is. Dit toetsen gebeurd op verschillende niveaus; op productniveau, op gebouwen gebiedsniveau en op totaal systeemniveau. Hiervoor moet een ‘dashboard’ beschikbaar zijn die minimaal energieverbruik, energieopwekking in het gebied inzichtelijk maakt, kosten en baten van de maatregelen bijhoudt om de exploitatielasten te laten zien. Energieregisseur: door een persoon/organisatie verantwoordelijk te maken voor energieneutraliteit, blijft energieneutraal goed op de agenda staan. De energieregisseur moet ook de risico’s bewaken en ervoor zorgen dat het organisatiemodel past bij de business case. Prestatie-eisen: De eisen gerelateerd aan energie hebben te maken met de restvraag naar elektriciteit binnen een bepaald verbruiksgedrag, , en de hoeveelheid energie die door het gebied geleverd wordt. Mocht het zo zijn dat bijvoorbeeld door voortschrijdende techniek de restvraag voor het gebied veel lager kan zijn, is dit van invloed op het uiteindelijk te realiseren aantal collectieve opwekkers. Het is de taak van de energieregisseur om deze afhankelijkheid tussen eisen te bewaken. Bewijslast: wordt op twee momenten gebruikt: •

in de aanbesteding legt de bewijslast vast dat met een bepaalde energie-oplossing en met garantie van leveranciers energieneutraliteit en lage gebruikslasten mogelijk is.

•

in de aanbieding levert de aanbieder bewijs dat de voorgestelde oplossing tot energieneutraliteit leidt en dat die oplossing gegarandeerd wordt.

De methodiek hoe de bewijslast bepaald wordt, vormt feitelijk het toetsprotocol voor het productniveau of het gebouwniveau, en is een van de aanbestedingsdocumenten. De methodiek geeft ook aan op welke wijze het gedrag kan afwijken van het gemiddelde. Grondprijs:De grondprijs kan afhankelijk gemaakt worden van de mate waarin meer dan de gevraagde energieprestaties wordt geleverd.

Een aanbestedingsleidraad geeft weer hoe deze middelen gebruikt kunnen worden bij het uitbesteden, en welke eisen je daar dan aan moet stellen. Inzet van deze middelen is van belang omdat de wijze van aanbesteden het nog steeds mogelijk maakt om de business case te kunnen realiseren. Soorten ontwikkelopdrachten voor PLV De ontwikkelopdrachten die voorvloeien vanuit de koppeling tussen energie, gebouwde omgeving, gebied en gebruikslasten kunnen schematisch worden samengevat. De onderdelen deellocaties, elektriciteitsnet en collectieve energieopwekking worden apart toegelicht.



onderdeel

ontwikkelopdrachten PLV

Grondexploitatie

eigen beheer of als onderdeel van deellocaties

Hoofdinfrastructuur (ontsluiting)

enkel in eerste woon-/werkgebied(en)

Hoofdinfrastructuur (elektriciteitsnet)

aparte opdracht / regionale netbeheerder (eventueel gefaseerd)

Woningen

onderdeel van deellocatie

Utiliteit


Openbare ruimte


Collectieve energie opwekking

aparte opdracht

Energie op gebouwniveau


Tabel 8-2: ontwikkelopdrachten naar onderdeel

8.5 / Exploitatie- en beheerfase De exploitatie- en beheerfase voor Locatie Valkenburg vindt feitelijk plaats zodra de eerste woning dan wel de collectieve energievoorziening is gerealiseerd. Het gaat om beheer van de woningen en het gebied, om beheer en exploitatie van de energievoorziening en borging van energieneutraliteit. Er kan voor de woning sprake zijn van een energie-exploitatie en een onderhoudscontract voor de individuele energie-installaties, van een garantieregeling voor de energieopbrengst, en van een verbruiksmonitoring (inclusief een bonus/malus regeling voor energiezuinig gedrag). Voor het gebied gaat het om beheer van de openbare ruimte, maar ook om kansen te identificeren voor energieneutraliteit, bijvoorbeeld voor tijdelijke bestemmingen, Voor de collectieve voorziening bestaan de activiteiten vooral uit de exploitatie, het onderhoud en de opbrengstmonitoring. Het onderhoudscontract voor bijvoorbeeld een windturbine bepaalt in belangrijke mate het aantal vollasturen, en daarmee ook de opbrengsten. De eerder genoemde energieregisseur moet vanaf dat moment ook in de gaten houden of de beoogde energieneutraliteit ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De borging van energieneutraliteit komt dus in belangrijke mate te liggen bij de energieregisseur.

8.6 / Stappen van partijen in het ontwikkelproces Voor de realisatie van de ontwikkeling van locatie Valkenburg zijn de volgende denken uitvoeringsstappen te nemen voor de betrokken publieke partijen. 1.

Uitspreken intentie tot gezamenlijk optuigen van een ontwikkel organisatie van RVOB en Gemeente Katwijk. Toegepast op Locatie Valkenburg kan worden gedacht aan bepalingen met onderstaande strekking: ‘Partijen zullen per geplande fasering binnen Locatie Valkenburg met elkaar in overleg treden over de functionele invulling van die fasering. Per fasering zal als uitgangspunt gelden dat het gebied energieneutraal ontwikkeld wordt en zal de opdracht zo veel mogelijk op basis van functionele specificaties worden aanbesteed en integraal worden uitgevoerd. De gebiedsontwikkeling wordt in de markt gezet door middel van aanbestedingsprocedures. Daar waar mogelijk zal gebruik worden gemaakt van de concurrentiegerichte dialoog, met onder meer als functioneel uitgangspunt: energieneutraliteit tegen de laagste gebruikslasten voor de eindgebruiker. De gebruikslasten van de eindgebruiker worden in ieder geval berekend aan de hand van de kosten voor energie en de kosten voor beheer en onderhoud. Partijen streven ernaar om een zo optimaal mogelijke balans te vinden in gunningscriteria binnen de



georganiseerde aanbestedingsprocedures, hetgeen moet inhouden dat de prikkel om energieneutraal te ontwikkelen tegen de laagste gebruikslasten voor de eindgebruiker, dusdanig in weging ten opzichte van de prijs moet worden beloond, dat gegadigden hun inschrijving hier nadrukkelijk op zullen afstemmen. Partijen streven er ten slotte naar om ten aanzien van energieneutraliteit en laagste gebruikslasten garanties te verkrijgen van gebiedsontwikkelaars dan wel de gebiedsontwikkelaar garanties af te laten geven aan de eindgebruikers. In dat verband zal toezicht op naleving van deze garanties. worden bewerkstelligd door Partijen of een door Partijen op te richten of aan te wijzen organisatie. Tevens zullen Partijen onderzoeken op welke wijze zij actief kunnen participeren binnen Locatie Valkenburg om energieneutraliteit van het gebied te bereiken, bijvoorbeeld door een gezamenlijke inkooporganisatie of een lokaal duurzaam energiebedrijf op te richten’. 2.

Gezamenlijk uitspreken welke business vorm de voorkeur geniet. Hierbij kan sprake zijn van participatie (zie hoofdstuk 5 en 7) Participatie kan bestaan uit verschillende niveaus: Initiëren van organisatie; Faciliteren van de organisatie; Garantstelling voor bewoners PLV; Financiering - investeerder van windenergie; Exploiteren van windenergie; Mate van participatie: blijft de publieke samenwerking zitting houden in de organisatie of draagt de samenwerking de organisatie volledig over aan het collectief of, derde optie, blijft een van de publieke partij actief in de organisatie.

3.

Uitwerken ontwikkelstrategie op basis van de voorkeuren uitgesproken in stap 2. De mate van participatie en de participatieniveaus spelen namelijk een vergaande rol in de ontwikkelstrategie. Indien de publieke partijen besluiten de ontwikkeling en exploitatie over te laten aan marktpartijen dan dient er in een bepaalde mate voorgeschreven te worden hoe de exploitatie dient plaats te vinden in het gebied. Zo kan worden omschreven dat er een windcoöperatie dient te worden opgetuigd om zo direct omwonenden te laten participeren met als gevolg meer draagvlak.

4.

Uit de ontwikkelstrategie wordt een aanbestedingsstrategie opgezet. Ook hier mag worden gesteld dat deze sterk afhankelijk is van de keuzes gemaakt in stap 2.



8.7 / Omgaan met belemmeringen uit weten regelgeving In voorgaande design scenario is al eens een totaal overzicht gegeven van onderdelen uit weten regelgeving die knellend kunnen zijn om een gebied energieneutraal tegen lage exploitatielasten te realiseren. Vanuit andere dossiers die binnen de gebiedsontwikkeling spelen zijn ook verschillende knelpunten geïdentificeerd. Deze zijn samengevoegd en de mogelijkheden binnen de crisis- en herstelwet worden onderzocht om deze belemmeringen te verzachten dan wel weg te nemen. Vanuit het energievraagstuk zijn de belangrijkste knelpunten uit de weten regelgeving Knelpunt (kp) / mogelijke oplossing (mo)

energie/algemeen

Planregels bestemmingsplan / artikel 19 procedure KP

In het bestemmingsplan (of art 19 procedures) kunnen op dit moment bepaalde

energie

zaken niet geborgd worden. Het is nu niet mogelijk om energieambities op te nemen in het bestemmingsplan of om voorzieningen voor te schrijven. De zekerheid dat in het beoogde gebied geen andere ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden, anders dan energieneutrale inrichting, is wel een zekerheid die nodig is. MO

Overleg met afdeling RO van de gemeente om mogelijkheden te inventariseren bij toetsing aan bestemmingsplan. In aanbestedingsprocedures kan privaatrechtelijk een boeteclausule worden opgenomen, daar waar gevraagd prestaties in de aanbesteding niet gerealiseerd worden. In samenwerking met ministerie van I&M (Directie Stad en Bouw) regelgeving aanpassen om energieneutraal in bestemmingsplan op te kunnen nemen.

Hinderzonering windturbines KP

Windturbines hebben te maken met ruimtelijke zoneringen van hinder door geluid

energie

en slagschaduw.Dit is zogenaamde beschermende wetgeving. Dat betekent dat mede-eigenaren binnen die hindercirkels bijvoorbeeld wel mogen wonen. Indien omwonendend MO

Analyse van mogelijke ruimtelijke inpassing, gelet op deze hindercirkels, en de inpassingsmogelijkheden verkennen. Eventueel combineren met functies als parken, landbouw, toerisme en natuur. Omwonenden mede-eigenaar maken van de windturbine. De regelgeving vervalt als het ‘gevoelig object’ in eigendom van persoon binnen contourlijn valt en bovendien helpt dit bij de maatschappelijke acceptatie en de hinderbeleving.

Bouwregelgeving KP

Het nieuwe Bouwbesluit 2012 zal voorschriften bevatten die mogelijk bepaalde

energie

noodzakelijke voorzieningen/maatregelen in de weg staan. Zo kunnen bijvoorbeeld op grond van de bouwregelgeving gemeenten en provincies nu hun energie- en duurzaamheidsambities niet via de vergunningentoetsing opleggen aan derden en kunnen landelijke normen dus niet verder verscherpt worden. Ook zijn er geen mogelijkheden om publiekrechtelijk eisen op te leggen aan bestaande bouw (bedrijfs en particulier) dan wel bouwvergunningen te weigeren als ze niet voldoen MO

Via formulering van prestatie-eisen in de aanbesteding en toetsing op geleverde prestaties kan energieneutraliteit worden gerealiseerd.



In overleg met Ministerie BZK en/of I&M (Via Crisisherstelwet zijn er mogelijkheden om bepaalde regels te verruimen.) Teruglevering/Invoeding door particulieren KP

Particulieren mogen alleen elektriciteit die is opgewekt op het eigen perceel

energie

salderen, ook al zijn zij zelf eigenaar van een installatie op het perceel van een ander (wat bijvoorbeeld gunstig(er) georiënteerd is of dakoppervlak (te) over heeft). Dit gebrek aan incentive staat benutting van het opwekpotentieel in de weg. Dit knelpunt staan vooral nog lagere woonlasten in de weg. Ook zonder opheffing van dit knelpunt is energieneutraal tegen lage woonlasten mogelijk. MO

In het regeerakkoord staat het voornemen om salderingsmogelijkheden te verruimen als het gaat om decentraal opgewekte energie. In diverse toelichtingen bij het regeerakkoord is vooral aangegeven dat het gaat om salderen van zon-PV op daken van VvE’s. Onduidelijk is nog of dit ook gaat gelden voor collectief opgewekte windenergie. Uitzonderingsregels (via Energiekamer of Belastingwet) hoeven niet ingesteld te worden om doelstellingen van GEN te realiseren.

Incentive voor eigenaren van utiliteit Kans

energie

Momenteel hebben eigenaren van utiliteit weinig tot geen incentive om duurzame energie op te wekken, en als ze grootverbruiker zijn hebben ze ook geen prikkel om maatregelen voor energiebesparing te nemen, gelet op het lage verbruikstarief dat zij betalen

MO

Energiebelastingsysteem zodanig aanpassen en prikkels introduceren om ook grootverbruikers en professionele eigenaren tot duurzaam energie aan te zetten

WOZ KP

Duurzaamheid speelt geen rol in de bepaling van de WOZ. De hogere

algemeen/energie

stichtingskosten van een energieneutrale woning leidt mogelijk tot een hogere verkoopwaarde waarop de WOZ gebaseerd wordt. Resulterend in een hogere WOZ waarde en dus hogere OZB belasting, dus hogere gebruikslasten. MO

Stichtingskosten voor woningen worden door schaalvergroting en door rendementsverbeteringen naar verwachting snel lager. Daarnaast overleg opstarten met gemeente over uitgangspunten vaststelling WOZ voor energieneutrale woningen op PLV. Door de gemeente is aangegeven dat zij bereid zijn om de WOZ waarde van alleen de woningen als referentie te gebruiken.

Maximale leencapaciteit KP

De hoogte als vastgesteld volgens regels van NHG/AFM, houdt geen rekening met het effect van duurzaamheidsmaatregelen op de (toekomstige) draagkracht van bewoners. Hypotheeklasten zijn leidend in plaats van Integrale woonlasten (hypotheek + energie+ evt. onderhoud).

MO

Aanpassen huidige regels of afspraken maken over uitzonderingssituaties.

Capaciteitstarief duurzame energiesystemen KP

Bij aanleg van PV systeem en warmtepomp, moet in meeste gevallen een zwaardere capaciteitsaansluiting op het net worden verzorgd, waarbij de vastrechtkosten de te realiseren vermindering van operationele energielasten te niet doen.

MO

Regelgeving hiervoor aanpassen, opdat capaciteitstarief wordt bepaald aan de hand van de netto energieopwekking/levering (waardoor combinatie PV-



warmtepomp niet leidt tot verhoogd tarief, maar mogelijk juist verlaagd aansluittarief). Technische oplossing is een piek-regel-systeem die de momentane afgenomen hoeveelheid stroom meten. In het geval het stroomverbruik in de buurt komt van 3x25A schakelt de warmtepomp terug of desnoods tijdelijk uit. De warmtepomp gaat weer automatisch aan als het stroomverbruik in huis is gezakt. Dit dient opgenomen te worden in het PvE gebouwen. Bodemenergiesystemen KP

Er is een Algemene maatregel van bestuur in de maak over bodemenergiesystemen (ingangsdatum juni 2013) Die houdt in dat er ook voor gesloten systemen een melding-of vergunningsplicht komt. Hierdoor kan in drukke gebieden het principe doorbroken worden van “wie het eerst komt, die het eerst maalt”, en de schaarse ruimte in de bodem dus doelmatiger gebruikt kan worden. Ook kunnen gesloten systemen gelokaliseerd. Bevoegd gezag is gemeente. Gezien de verschillende onderwerpen die spelen in het bodemdossier als cultuurhistorie, archeologie en grond(water) kwaliteit is het opstellen van een bodemprotocol een vereiste. In het protocol zijn waarin alle belangrijke technische, juridische, energetische, bodemkundige en kwaliteitstechnische eisen en randvoorwaarden opgenomen waaraan partijen bij de realisatie van bodemenergiesystemen moeten voldoen.

MO

Schrijf een bodembeheerplan waarin bodemgebruik voor energie (bijvoorbeeld een collectief bronnet), naast sanering en archeologie, integraal onderdeel van uitmaakt. Check op lokale bestaande bodemenergiesystemen en overleg met lokale stakeholders (waterleidingbedrijf Dunea). De huidige bestemmingsplanwijziging moet aansluiten bij ontwerphoogte van windmolens.

Tabel 8-3: Overzicht knelpunten weten regelgeving

8.8 / Conclusies Het denken vanuit exploitatie creëert ruimte voor Locatie Valkenburg om de noodzakelijke meerkosten gerelateerd aan duurzame energie technieken te compenseren. Dit betekent dat we de hele ontwikkeling moeten zien als een continue, stapsgewijze, zich ontwikkelende exploitatie. Essentieel daarbij is een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie. Een routekaart is een wegwijzer die beschrijft wat er allemaal moet gebeuren vanaf het eerste moment dat energieneutrale ontwikkeling aan de orde komt tot aan de daadwerkelijke realisatiefase en het gebruik en beheer daarna. De routekaart geeft voor iedere fase verschillende handelingsopties, rollen en middelen. Een integrale aanpak is nodig, en vraagt om een visie, zonder onderscheid te maken tussen een gedetailleerd plan voor de openbare ruimte en voor de gebouwen. Via een ontwikkeling van deellocaties, die in omvang en tijdsduur sterk kunnen variëren, kan Locatie Valkenburg kleinschalig en organisch groeien, daar waar de markt op dat moment aan toe is. Het is belangrijk om heldere kaders te stellen voor gebiedsoverstijgende structuren, waaronder energie.



Projecten in Locatie Valkenburg moeten onderscheiden worden naar de mate waarin ze een bijdrage kunnen leveren aan energieneutraliteit. Bij ieder project moeten de kaders vanuit energieneutraliteit ingebracht worden bij de initiatiefnemers.



9 / Conclusies en aanbevelingen De ontwerpen, analyses en aanpakken uit dit DS0.3 levert een aantal algemene conclusies op over het designscenario in zijn geheel. Tevens zijn alle conclusies per hoofdstuk integraal overgenomen. Tenslotte volgen aanbevelingen, zowel voor PLV als voor energieneutrale gebieden.

9.1 / Algemene conclusies Energieneutraal kan gerealiseerd worden door een volelektrisch netwerk, en met de huidige stand van techniek is het mogelijk om dit tegen lage gebruikslasten te realiseren, ook voor verschillende gebruikersprofielen. De energiebron wind (4 windturbines van 2,3 MW) is ruimtelijk inpasbaar en heeft de laagste kostprijs. De energiebron zon PV op de daken leidt op gebouwniveau tot laagste woonlasten door de mogelijkheid om te salderen voor woningen. De warmtevraag kan worden ingevuld door isolatie, zonefficiënte bouw, een zonneboilersysteem en een warmtepomp. Dit energieconcept levert voor de integrale businesscase en voor de gebouwen en de wind een positieve netto kasstroom op. De lasten van de energie-organisatie, nodig om energieneutraliteit te realiseren en te borgen en daarop te kunnen sturen, en de energielasten van overige voorzieningen hebben een negatieve kasstroom. De belangrijkste financieringsvraag die er ligt, is voor de inbreng van eigen vermogen van 2 miljoen. De realisatie van windenergie kan met en zonder participatie door de overheid plaatsvinden. De afweging daarbij gaat vooral over (mede) risicodragen, en dus ook zeggenschap hebben gedurende de looptijd van de exploitatie, of geen risico dragen, maar daarmee wel risico lopen dat tijdens de looptijd de baten niet in Locatie Valkenburg worden kunnen worden geherinvesteerd. Een (aanvullende) optie is participatie door bewoners, dit levert naast financiële voordelen ook een bijdrage aan het gezamenlijke gevoel van ‘wij’. Om bij de deellocaties zoveel mogelijk gebruik te maken van de kennis en kunde van de markt zullen deze aanbesteed gaan worden op basis van prestatie-eisen. Energieneutraliteit tegen



laagste woonlasten is daarbij een van de belangrijkste criteria, die bij gunning, ontwerp, oplevering en gebruik getoetst moeten worden. Door het inrichten van energiemanagement kan er op het niveau van het gebouw, de deellocatie en het gebied gestuurd worded op energieneutraal en kan na realisatie van iedere deellocatie geleerd worden, zowel binnen als buiten Locatie Valkenburg. Deze lessen kunnen ook weer betekenen dat de aanbestedingsprocessen en de prestatie-eisen en toetsingsprocessen veranderen.

9.2 / Conclusies per hoofdstuk H2 Energieconcept Energievraag Het energieconcept wordt met name bepaald door de mogelijkheden die het gebied biedt voor duurzame energieopwekking en de specifieke energievraag van het ruimtelijk programma in het gebied. De energievraag van het gebied bestaat hoofdzakelijk uit twee onderdelen: een warmte (en koude) vraag voor verwarming van woningen en gebouwen en warm tapwater en daarnaast een elektriciteitsvraag voor (huishoudelijk) verbruik. De warmtevraag is goed op te lossen op gebouwniveau, door toepassing van isolatie, zonefficiënte bouw, zonneboilersystemen en warmte-koude opslag in de bodem. De elektriciteitsvraag van woningen, winkels, instellingen en bedrijven is een grote uitdaging en wordt het meest gunstig ingevuld door maximale opwekking op gebouwniveau door PV en door het opwekken van het restant door windturbines. Energieaanbod Met 27 m2 zon PV op de woningen, met 25.000 m2 PV op de daken van kantoren en met 4 windturbines van 2,3 MW kan Locatie Valkenburg nagenoeg energieneutraal ontwikkeld worden. Door verwachte rendementsverbeteringen, bewust energiegedrag, zuiniger apparaten en het lange termijn perspectief van de ontwikkeling van Locatie Valkenburg lijkt de ambitie energieneutraal haalbaar. 2

Elektrische mobiliteit vraagt om 1 extra windturbine of 20 m Zon-PV per elektrische auto. Robuust energieconcept Om te komen tot een robuust energieconcept op gebouwniveau wijzen gevoeligheidsanalyses van gedrag en huishoudensgrootte uit dat de technieklijn Kleine Zonneboiler robuust is, en dat slechts bij grote en onzuinige huishoudens en bij grote energieprijsstijgingen een grote zonneboiler nodig is. Dit vraagt om maatwerk per gebruikersprofiel.



De totale energievraag en –opwekking: Energieproductie

Aantal

Totaal

% van geheel

39 %


4.600

3.225 kWh

14.835.000 kWh 3.125.000 kWh

8%

4

2,3 MW

20.240.000 kWh

53 %

Utiliteit Windmolens

38.200.000 kWh

95 %

Totale energievraag

40.043.568 kWh

100 %

Rekenkundig EnergieSaldo (tekort op eind)

-1.843.568 kWh

-5 %

33.140.000 kWh

83 %

Totale energievraag

40.043.568 kWh

100 %

Saldo (tekort op eind)

-6.903.568 kWh

-17 %

Totale energieproductie (rekenkundig)

Totale energieproductie (ingepast)

3

2,3 MW

H3 Gebruikerslasten Kostprijs wind is lager dan kostprijs zon De kostprijs van windenergie is 8,5 eurocent per kWh, de kostprijs van zonne-energie is 13-14 eurocent per kWh. Consumentenprijs wind is ongeveer gelijk aan consumentenprijs grijze energie De consumentenprijs (zonder salderen) van windenergie is ongeveer gelijk aan de, extern geleverde, variabele elektriciteitsprijs van grijze stroom inclusief belastingen (21 - 22 eurocent per kWh), omdat bovenop de kostprijs belastingen en BTW betaald moet worden. PV op je dak is momenteel het meest aantrekkelijk voor lage woonlasten De ‘netpariteit’ van PV maakt de toepassing op woningniveau financieel aantrekkelijk. Als je kan salderen hoef je geen belastingen (op de energieprijs) te betalen en is de consumentenprijs lager. Dit geldt momenteel voor energie van je eigen PV-panelen

16.

De consumentenprijs van zon PV is13-14 eurocent per kWh.

Lagere woonlasten over 30 jaar Er is sprake van een beduidend lagere energierekening voor wonen, gemeten over 30 jaar. De kostprijs van een woning met energie-opwekkers is initieel hoger, maar gedurende 30 jaar is er sprake van lagere woonlasten. Al vanaf dag 1 levert een energieneutrale rijwoning gelijke of lagere gebruikerslasten dan de referentie (EPC 0,4 woning) De meerkosten van elektriciteit t.o.v. gas voor verwarmingsdoeleinden wordt vrijwel geheel gecompenseerd door de combinatie van zonneboiler plus het opwekrendement van de warmtepomp, mits de woning is gedimensioneerd op laag-temperatuur warmtevraag. Financieringsconstructies dragen niet bij aan lagere woonlasten Andere financieringsconstructies (wijze van financieren) leiden niet tot lagere woonlasten, wel om de hogere aanschafwaarde van de woning gefinancierd te krijgen.

16

Dit gaat mogelijk ook gelden voor decentraal opgewekte energie van windturbines. De precieze uitwerking van het regeerakkoord is nog onbekend, en daarom hier niet meegenomen. Het effect op de gebruikerslasten is gunstig als ook de energielasten van wind gesaldeerd mogen worden.



Een garantie op woonlasten is vooral voor de hypotheeknemer van belang De hypotheekverstrekker zal de hypotheekvrager houden aan zijn verantwoordelijkheid jegens rente en aflossing van de lening. Een garantiesysteem van de bouwer op laagste woonlasten zal de bewoner vertrouwen geven om deze verantwoordelijkheid ook te dragen. Deze garantie kan de financier ook vertrouwen geven als onderbouwing voor het verstrekken van een hogere hypotheek. Ontbreken van prikkels voor gebruikers utiliteit Door het degressieve energiestelsel en door het verbod op salderen voor utiliteit ontbreekt het aan prikkels voor gebruikers en eigenaren van utiliteit om zelf op te wekken of energie te besparen. Energie uit wind is financieel het meest gunstig om te voldoen in de energiebehoefte. Windturbines genieten voor bewoners als utiliteit (financieel economisch) de voorkeur. Onder voorwaarden van ruimtelijke inpassing en mogelijkheid tot lokaal salderen. Energielasten openbare ruimte blijven gelijk Voor de openbare ruimte geen voordelen bij zelf duurzaam opwekken. Omdat er niet gesaldeerd wordt, blijven de baten van collectief opgewekte duurzame energie niet in het gebied. Gebruikslasten elektrisch vervoer zijn 33% van de gebruikslasten van vervoer met benzine. Elektrisch vervoer heeft in de exploitatie financiële voordelen, zeker als consumenten zelf duurzaam energie opwekken, en zij daardoor geen energiebelasting hoeven te betalen. De gebruikslasten voor elektrisch vervoer zijn 1/3e van de gebruikslasten voor vervoer met benzine. Dit is afgezien van de aanschafwaarde van elektrische auto’s. De Total cost of Ownership benadering is voor elektrisch vervoer niet verder uitgewerkt.

H4 Kasstroom Positieve kasstroom integrale business case Op gebiedsniveau worden voldoende positieve kasstromen gerealiseerd over de looptijd van het project. In 20 jaar resulteert de integrale businesscase in een positieve kasstroom van EUR 8,75 miljoen met een IRR van 13%. De woningen leveren vanaf het eerste jaar een positieve kasstroom op. Positieve kasstroom wind De windturbine vraagt om een initiële investering van 2 miljoen. De netto kasstroom van EUR 4,7 miljoen over de eerste 20 jaar resulteert in een IRR van 11%. De kentallen zijn conservatief ingeschat, inclusief subsidie als SDE. Positieve kasstroom Woningen (nieuwbouw) De woningen leveren een positieve kasstroom op. De woningen leveren gezamenlijk vanaf het eerste jaar tot 20 jaar een netto kasstroom EUR 6,0 miljoen positief, en dit zal alleen maar verder toenemen in de jaren erna. Negatieve kasstroom Overig Gebied De Overige lasten en opbrengsten Gebied komt in de eerste 20 jaar uit op EUR 2 miljoen negatief. De grootste overige lasten bestaan voornamelijk uit de energiemanagement-organisatie en in mindere mate uit het energie datanet. De grootste overige baten komen voort uit de additionele bouwleges welke ten gunste van het gebied vallen.



Eigen vermogen in zijn totaliteit realiseren levert voordelen Het is gunstig om het initieel benodigd financieel vermogen van 2 miljoen voor het gebied in zijn totaliteit te realiseren, omdat dan de opbrengsten van de windenergie zonder vergoedingenstructuur gebruikt kunnen worden voor de organisatie van het energieneutraal gebied.

H5 Realiseren en borgen van wind Grote gevoeligheid voor elektriciteitsprijs en vollasturen De gevoeligheidsanalyse van de (sub) business case wind laat zien dat er grote gevoeligheden zijn ten aanzien van zaken die niet beïnvloed kunnen worden zoals indexering elektriciteitsprijs en vollasturen. Er bestaat ook een grote gevoeligheid ten aanzien van de rendementseisen van eigen vermogen. Op dit kengetal is meer invloed, onder andere door bewonersparticipatie of participatie door de overheid. Positief effect op business case door participatie Participatie door bewoners levert extra voordelen op, namelijk lagere gebruikerslasten voor de bewoner (korting op kale kostprijs elektriciteit), grotere sociale binding met de windturbine, meer bewust energiegedrag, groter maatschappelijk draagvlak voor inpassing windmolens Beperkt (positief) effect op de sub business case wind is het kopen van de grond in plaats van erfpacht. Ruimtelijke inpassing van windenergie kan, maar vraagt om omgevingsmanagement Bij de ruimtelijke inpassing van wind is alleen gekeken naar de wettelijke kaders en normen rond inpassing. De ruimtelijke inpassing van wind kent geen onoverkomelijke aandachtspunten. Wel is een zorgvuldig communicatie en het betrekken van omwonenden nodig om maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak te borgen. De mogelijkheid voor participatie door burgers is hierbij een belangrijk instrument. Realiseren en exploiteren van wind is standaard proces Dit proces is al vele malen in Nederland en daarbuiten doorlopen en kan als een standaardproces worden beschouwd. Ingenieursbureaus en exploitanten kunnen deze werkzaamheden uitvoeren en voorbereiden. Meerdere opties voor participaties in wind De overheid kan op meerdere manieren participeren. Als enig aandeelhouder van projectvennootschap, als verpachter van de gronden, en een projectvennootschap samen met een private partij.

H6 Realiseren en borgen van deellocaties Ook zonder aanbestedingsplicht is het slim om ontwikkeling van deellocaties aan te besteden De ontwikkeling van de deellocaties is niet aanbestedingsplichtig. Een aanbesteding is een bewezen aanpak om voldoende variëteit te krijgen, en om de kennis van de markt te benutten, en om invloed te kunnen uitoefen op de ontwikkeling. Aanbesteding vindt dan plaats op basis van prestaties op energieverbruiken levering op het niveau van de deellocaties en op basis van prestaties op gebruikerslasten op het niveau van de woningen en gebouwen. De GEN Micro tool maakt maatwerk per gebruikersprofiel mogelijk. De grote spreiding in energieverbruik over verschillende gebruikersprofielen maakt maatwerk per gebruikersprofiel nodig. Het GEN instrumentarium met de MicroRekentool is bij traditioneel en vraaggestuurd ontwikkelen zeer goed inzetbaar als toetsinstrument op dit maatwerk. In de marktverkenning moet kennis over deze tool gedeeld worden, om zodoende de markt ook in staat te stellen met een passend aanbod te komen. Bij traditionele ontwikkeling is de woning standaard en is het energieconcept maatwerk voor de bewoner. Als het daadwerkelijke bewonersprofiel duidelijk is, moet op dit profiel het energieconcept ontwikkeld worden. Bij



vraaggestuurd ontwikkelen is zowel de woning als het energieconcept maatwerk, en is het bewonersprofiel al in een vroeg stadium duidelijk. Energieneutraal bij particulier opdrachtgeverschap vooral op basis van vrijwilligheid Bij particulier opdrachtgeverschap kan energieneutraal niet afgedwonge worden. Wel kan het via een subsidieregeling en faciliteren zo aantrekkelijk mogelijk gemaakt worden voor particuliere opdrachtgevers of de ontwikkelorganisatie kan gebruik maken van de experimenteerbepaling uit de Woningwet. Dit laatste is geen permanente oplossing. Fasen selecteren en gunnen meest belangrijk voor energieneutraal Het aanbestedingsproces kent standaard 4 fasen: voorbereiden, markt verkennen, selecteren en gunnen. In ieder van die fasen is er aandacht nodig voor energieneutraal, maar met name in de fasen selecteren en gunnen bij het formuleren van criteria en het toetsen daarop. In de gunningsfase kunnen criteria ten aanzien van energieneutraal zijn de geboden grondprijs; hoe hoger de grondprijs voor de gronden hoe hoger de score, én energieneutraliteit tegen redelijke kosten. Belangrijk aandachtspunt zijn artikel 121 en 122 van de Woningwet. Voorlopig is de conclusie dat deze twee artikelen geen bellemering vormen. Voor aanbesteden op energieprestaties tegen laagste woonlasten is aanvullende expertise nodig Een deellocatie kan op verschillende manieren ontwikkeld worden. Deze manieren kennen verschillende aandachtspunten, maar energieneutraliteit blijft altijd mogelijk. Er is kennis, kunde en competenties nodig om deellocaties met het benodigd maatwerk te kunnen aanbesteden. Maatwerk nodig voor maatschappelijke voorzieningen en kantoren Voor het aanbesteden of ontwikkelen van maatwerk (bijvoorbeeld kantoren, maatschappelijke voorzieningen) is het belangrijk om in een vroeg stadium aan te geven dat er een bijdrage aan energieneutraal wordt gevraagd bij het vestigen van een bedrijf/voorziening op Locatie Valkenburg. Toetsing vindt plaats bij gunning, ontwerp, realisatie en gebruik. De toetsing op energieneutraliteit vindt plaats in de gunningsfase, in de (bewonerspecifieke) ontwerpfase, na realisatie en tijdens gebruik. Dit is nieuw ten opzichte van de huidige praktijk, waar toetsing alleen plaatsvindt in de gunningsfase.

H7 Energiemanagement Met energiemanagement kun je tijdens de ontwikkeling sturen op energieneutraliteit Energiemanagement gaat over meten, monitoren en management op micro, meso en macro niveau. Met energiemanagement kun je gedurende de ontwikkeling van de mate van energieneutraliteit volgen en voor volgende deellocaties prestaties bijstellen en over het aanbestedingsproces leren gedurende de ontwikkeling van Locatie Valkenburg. Een energiehuishoudboekje is een hulpmiddel voor het bijhouden van energievraag en – aanbod op de verschillende schaalniveaus. Met energiemanagement kun je ook leren voor deze en volgende locaties Het energiemanagement biedt de kans om vanaf het begin kennis te ontwikkelen en te verspreiden op basis van de ervaringen en de lessen bij Locatie Valkenburg. Hiervoor is de werktitel ‘Praktijkcentrum Energieneutrale Gebieden’ gebruikt. Cruciale rollen voor energieneutraliteit moeten goed belegd worden



Er zijn een aantal cruciale rollen voor energieneutraliteit, die bij de energie-organisatie belegd kan worden: •

aansturen van de ontwikkeling van de energievoorziening binnen de gebiedsontwikkeling PLV (zowel het ‘windbedrijf’ als de ontwikkeling van deellocaties),

•

als uitvoeringsorganisatie invulling geven aan de doelstellingen van gemeente Katwijk en RVOB om PLV energieneutraal te ontwikkelen

•

als uitvoeringsorganisatie het bewaken van energieneutraliteit.

De energie-organisatie evolueert gedurende haar bestaan De ‘kwartiermaker energie’ kan in de beginfase onderdeel zijn van de ontwikkelorganisatie voor Locatie Valkenburg. Later kan de energie-organisatie, afhankelijk van de taken ook een zelfstandig onderdeel of een verzelfstandigde organisatie worden (als Praktijkcentrum Energieneutrale Gebieden voor Nederland of als Regionaal Kenniscentrum Energie voor de bewoners en gemeente/regio)

H8 Routekaart De ontwikkeling van PLV is een zich ontwikkelende exploitatie Het denken vanuit exploitatie creëert ruimte om de noodzakelijke meerkosten gerelateerd aan duurzame energietechnieken te compenseren. Dit betekent dat we de hele ontwikkeling moeten zien als een continue, stapsgewijze, zich ontwikkelende exploitatie. Essentieel daarbij is een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie. Onderscheid in projecten naar mate van bijdrage aan energieneutraliteit Projecten in Locatie Valkenburg moeten onderscheiden worden naar de mate waarin ze een bijdrage kunnen leveren aan energieneutraliteit. Bij ieder project moeten de kaders vanuit energieneutraliteit ingebracht worden bij de initiatiefnemers. Er zijn heldere kaders nodig voor gebiedsoverstijgende structuren als energie Via een ontwikkeling van deellocaties, die in omvang en tijdsduur sterk kunnen variëren, kan Locatie Valkenburg kleinschalig en organisch groeien, daar waar de woningmarkt op dat moment aan toe is. Het is belangrijk om heldere kaders te stellen voor gebiedsoverstijgende structuren, waaronder energie. Een routekaart voor energieneutrale ontwikkeling Locatie Valkenburg is als een handleiding Een routekaart is een wegwijzer die beschrijft wat er allemaal moet gebeuren vanaf het eerste moment dat energieneutrale ontwikkeling aan de orde komt tot aan de daadwerkelijke realisatiefase en het gebruik en beheer daarna. De routekaart geeft voor iedere fase verschillende handelingsopties, rollen en middelen.

9.3 / Aanbevelingen voor Locatie Valkenburg Stel een bodemprotocol op, ook gelet op de aanstaande AMvB Bodemenergiesystemen (h2 / h8) Gezien de verschillende onderwerpen die spelen in het bodemdossier van Locatie Valkenburg, zoals cultuurhistorie, grond(water) kwaliteit en energieopslag is een bodemprotocol onmisbaar. In een bodemprotocol zijn alle belangrijke technische, juridische, energetische en kwaliteitstechnische eisen en randvoorwaarden opgenomen waaraan partijen die projecten realiseren of werkzaamheden uitvoeren in de bodem zich moeten houden. Zoals bijvoorbeeld bij de realisatie van een collectief bronnet, bodemenergiesystemen of ondergrondse parkeervoorzieningen.



Faciliteer het windrealisatie proces, door het in de bestemming op te nemen…….(h5) Aanbevolen wordt om een beleidsbeslissing te nemen om het (wind realisatie) proces te faciliteren en de bestemming windturbines mogelijk te maken. (een meewerkende, faciliterende overheid verlaagd het risico in een business case). …..windexpertise aan boord te nemen…. Aanbevolen wordt om, na bestuurlijk akkoord over het toepassen van windenergie, windexpertise aan boord te nemen. Dit vanwege het complexe vergunningentraject, het bepalen van de meest lucratieve windturbine binnen het gestelde bestuurlijke kader en het bepalen van de uiteindelijke business case en financiering. Deze kennis is binnen Nederland uitgebreid aanwezig bij onafhankelijke advies organisaties (ingenieurbureaus) of energiebedrijven die zelf windturbines realiseren. …aandacht te besteden aan beleidsmatige, procedurele en omgevingsinpassing… Aanbevolen wordt dat er voldoende aandacht wordt geschonken om de windmolens op de juiste manier beleidsmatig en procedureel in te passen. Daarnaast moet zorgvuldig worden omgegaan met het betrekken en informeren van omwonenden en toekomstige bewoners. Dit moet goed in een routekaart worden geadresseerd. Beslis over overheidsparticipatie in windexploitatie (h5) Aanbevolen wordt om (op termijn) een beslissing te nemen over de betrokkenheid van initiatiefnemende overheden in het ‘windbedrijf’. Ga uit van reële energieprestaties in de gunningsfase (h6). Reële energieprestaties tegen lage gebruikerslasten moet een van de gunningscriteria zijn bij de aanbesteding van deellocatie. Leer van aanbesteding van de eerste deellocatie voor de volgende deellocaties (h6) Aanbevolen wordt zo snel als mogelijk een ‘deellocatie’ aan te pakken. Een dergelijke deellocatie kan dienen als voorbeeld, met ‘voorbeeld’ objecten. Daarnaast kan het proces van aanbesteding en toetsen op basis van opgedane kennis en ervaring worden verbeterd. Stel een kwartiermaker energie aan (h7) Stel een kwartiermaker energie aan, die vanaf het begin de energie aspecten zoals in dit rapport beschreven kan integreren in alle formele procedures en de voortgang kan bewaken. Deze kwartiermaker maakt onderdeel uit van de ontwikkelorganisatie van Locatie Valkenburg. Maak een plan voor een ‘energie-huishoudboekje’ (h7) Ontwikkel een plan voor een ‘huishoudboekje energie’, waarmee de energiebalans kan worden bijgehouden, inclusief bijbehorende benodigde meet- en monitoringssystemen.

9.4 / Aanbevelingen GEN Nieuwbouw Tijdige afstemming energie en keuzes in het Masterplan (h2) De keuzes in het Masterplan bepalen (ook) de mogelijkheden voor de inpassing van windenergie. Voor een optimaal energieneutraal ontwerp moet dit tijdig op elkaar worden afgestemd.



Prikkel voor utiliteit creëren om energie te besparen of op te wekken (h3) Het degressieve energiestelsel aanpassen zodat grootverbruikers een prikkel krijgen om minder energie te gebruiken, en het onderzoeken van mogelijkheden en voor- en nadelen voor grootverbruikers (bedrijven) om te salderen. Prikkel voor ontwerpen van efficiënter energienet (h3) Het vergroten van de prikkel om efficiënter energienetwerk aan te leggen, omdat die momenteel in de gereguleerde netwerkmarkt zeer beperkt aanwezig is. Energiebelastingensysteem herzien (h3) De energiebelasting (milieuheffing) op duurzaam geproduceerde energie ter discussie stellen. Nieuwe diensten rondom het managementsysteem ontwikkelen (h8) Als het managementsysteem operationeel is voor PLV ontstaan er op termijn mogelijk kansen voor extra diensten die bijdragen aan energieneutraliteit. Inventariseer mogelijkheden voor een Praktijkcentrum Energieneutrale Gebieden (h7) Ontwikkel een plan voor een praktijkcentrum energieneutrale gebieden, in samenspraak met instellingen, bestaande ‘duurzame energie’ organisaties, overheden en bedrijven. Onderzoek of en welke middelen hiervoor kunnen worden aangetrokken of ingezet.



10 / Bijlagen 10.1 /


10.2 /

Energieconcept (financieel) optimaal op gebouwniveau

10.3 /

Voorbeeld uitwerking praktijkproef toets gebouwconcept voor deellocatie

10.4 /


10.5 /


10.6 /


10.7 /

Definities

10.8 /

Ontwikkelmodel windturbines

10.9 /

Voorbeelden businessmodellen

10.10/




10.1 /


Criterium

Toelichting

Meerwaarde voor de kwaliteit van

Wat zijn extra kansen voor gebiedskwaliteit, dan wel is het mogelijk om

het gebied

kwaliteit af te dwingen, via bv. Beeldregie


welke financiële voordelen heeft de grondeigenaar (meer inkomsten, sneller inkomsten, verzekerde inkomsten, lagere kosten)


welke financiële voordelen hebben de deelnemende marktpartijen (meer inkomsten, sneller inkomsten, verzekerde inkomsten, lagere kosten)


Welke financiële voordelen hebben de eindgebruikers (bewoners, huurders en gebouweigenaren (lagere gebuikerslasten, meer zekerheid over lasten naar de toekomst toe)


Welke risico’s loopt de gemeente en zijn ze aanvaardbaar


Welke risico’s loopt de gebiedseigenaar en zijn ze aanvaardbaar


De overheid is in de basis risico-avers. Een risicodragende participatie

overheid

heeft niet de voorkeur (maar is geen hard criterium).


Is het mogelijk om de gebiedsontwikkeling flexibel uit te rollen, in tijd, in functies, in tempo, in locaties, in ontwikkelingsvorm


In hoeverre moeten bewoners verplicht worden om mee te doen


Hoe blijft energieneutraliteit gedurende de komende 30 jaar gewaarborgd

energieneutraliteit

(en kan worden ingespeeld op nieuwe behoeften)


Dient de wet te worden gewijzigd


Wordt voldoen aan eisen van transparantie en robuustheid

Binding bewoner met het thema

In hoeverre wordt de bewoner uitgedaagd/uitgenodigd om deel te nemen

energie

en betrokken te zijn bij energieneutraliteit

Criterium

Keuze

Onderhands

Traditionele

vrijwillig

verkopen

hypotheek/pro

e lening op

jecthypotheek

grond

aanbesteden

Meerwaarde voor kwaliteit gebied

+

Financieel voordeel grondeigenaar Financieel voordeel marktpartijen Financieel voordeel gebruikers

Fondsvorming

Achtergesteld

0

0

0

+

-

0

0

-

0

+

0

0

0

+

-

+

-

++

0


0

-

0

0

0


+

0

+

-

-


0

0

0

-

-

+

-

0

0

0


0

0

0

0

0


+

-

0

0

0

0

0

+

-

-

++

--

0

0

0

0

0

0

0

0

overheid Flexibiliteit voor ontwikkeling

energieneutraliteit Juridische hardheid – haalbaarheid Robuustheid / transparantie Binding bewoner met energie



Criterium

Overheid

Overheid

Investeren via

Lening aan de

Via uitgifte van

participeert

participeert

beleggingsfon

exploitant

aandelen

0

niet

ds

Meerwaarde voor kwaliteit gebied

0

0

0

0


+

+

0

0

-


0

0

0

0

0


+

-

+

-

+


-

-

0

0

0


+

-

+

-

-


-

+

0

-

-

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0


+

-

0

0

0


+

-

+

-

-


0

0

0

0

0

Binding bewoner met energie

0

0

0

0

0

0

0

overheid Flexibiliteit voor ontwikkeling

energieneutraliteit



10.2 /

4 technieklijnen

De technieklijnen, met de warmtepomp als warmte-opwekker, zijn samengesteld uit logische combinaties van bewezen technieken die elkaar versterken in een hoge mate van energieprestatie, wooncomfort en binnenklimaat. Grote zonneboiler Toelichting

Optimaal bouwkundig met aantal installaties. Grote

Lowtech + PV

Kleine Zonneboiler

Normaal bouwkundig, en

Optimaal bouwkundig met

Zeer goede schil (maar

minder high tech (meer

aantal installaties. Kleine

minder kosten efficiënt) en

regelbaar) om minder

(kosten efficiënte) zonneboiler

afhankelijk te zijn.

om vraag naar warm tapwater

zonneboiler om grote vraag naar warm tapwater en ruimteverwarming te kunnen

Passief schil

hoog hergebruik van warmte.

en te kunnen invullen

invullen ‘Optimaal’ Goede isolatie (Rc = 5) Goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,4) Lage temperatuur (LT)verwarming Douche-warmte terug winning (wtw)

‘Normaal’ Normale isolatie (Rc = 3,5) Normale luchtdichtheid (Qv;10 = 0,625) LT verwarming (luchtdichtheid normaal passend bij niveau normaal schil en ventilatiesysteem)

CO2-gestuurde ventilatie (

Mechanische afvoer, natuurlijke toevoer met zelfregelende roosters

Zonnewarmte

10 m2 zonnecollector

Warmtevoorziening

Opwekking elektriciteit

Bouwkundig

Ventilatie

‘Optimaal’ Goede isolatie (Rc = 5) Goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,4) LT verwarming Douche-wtw (luchtdichtheid goed: extra aandacht voor detaillering en uitvoering bouwkwaliteit passend bij optimale schil) CO2-gestuurde ventilatie

‘Passief’ Zeer goede isolatie (Rc = 6,5 – 10) Zeer goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,15) LT verwarming Douche-wtw

-

2,8 m2 zonnecollector ( 5,6 m2 voor grote woningen )


Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

PV

PV

PV

PV

Balansventilatie HR-wtw

Tabel 10-1: technieklijnen richting energieneutraal vol-elektrisch

Een Rc van 5 voor de schil wordt vanaf 1 januari 2015 wettelijk verplicht, en is dus de wettelijke eis gelet op start bouw na 2015. Goed isolerende raampartijen en kierdichting beperkt de warmtevraag verder tot een economisch optimum van EPC 0,4. In combinatie met een grote of kleine zonneboiler kan in een grote of gemiddelde vraag naar warm tapwater worden voorzien. Verdere aanscherping van de EPC is energetisch (en economisch) vooral rendabel door toevoeging van PV. Daarnaast laat de tabel nog twee varianten zien, namelijk een low-tech variant, om bewoners het gevoel te geven minder afhankelijk te zijn van techniek, en een passief-schil variant om de verschillen met nog meer isolatie en kierdichting te laten zien. Om het voordeel in gebruikslasten van energiezuinige gebouwen te bepalen en te waarderen is de netto contante waarde (NCW) van de gebruikslasten over 30 jaar bepaald ten opzichte van een traditionele nieuwbouw woning. Een contante waarde is de huidige waarde van een bedrag, i.e. het verschil in woonlasten, waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. In onderstaand overzicht zijn de resultaten voor de vier technieklijnen weergegeven voor de tussenwoning, voor drie bewonersprofielen: gemiddeld gezin met gemiddeld energiegedrag, een klein zuinig huishouden en een groot onzuinig huishouden. Zoals eerder aangegeven gaan we hierbij uit van de standaard praktijk, dat al het roerend en onroerend goed van de woningeigenaar is.



De technieklijnen zijn in stappen uitgewerkt naar energieneutraal: van EPC 0,6 naar een volledig energieneutrale woning (XXL). De XXL-variant gaat er van uit dat de benodigde hoeveelheid PV-panelen om energieneutraliteit te bereiken op de woning aangebracht kan worden. Met andere woorden, er is geen fysieke beperking aan het beschikbaar dakoppervlak. De Max Micro variant beschouwt het beschikbare dakoppervlak van de betreffende woning waarmee het dak vol gelegd kan worden. Hier interfereert de stedenbouwkundige opzet en architectuur van de gebouwen met energieneutraliteit. TUSSENWONING EPC 0,6 € 20.000


€ 10.000 €0 Max. Micro

Dakoppervlak max. Micro Oriëntatie

Z

Hellingshoek

45 °


5,5%

gemiddeld profiel EPC 0,4

€ 10.000-

Grote zonneboiler

€ 20.000-

Lowtech + PV


42%


Basis

Kleine zonneboiler

CPI

2,0%

Elektraprijs index

3,0%

Gasprijs index

4,0%

Passief schil 0-lijn XXL

EPC 0,0 klein zuinig

EPC 0,6

€ 30.000

EPC 0,6

€ 10.000

€ 20.000 €0 € 10.000-

€ 10.000-

EPC 0,4

Max. Micro

€ 20.000-

EPC 0,4

€ 30.000-

€ 20.000-

XXL

groot onzuinig

€0

€ 10.000

Max. Micro

30 m2

EPC 0,0

XXL

EPC 0,0

Figuur 10-1 NCW van woonlasten voor vier technieklijnen voor tussenwoning

Vanaf EPC 0,4 (eis bouwbesluit per 2015) scoren alle technieklijnen beter naarmate het energieprestatieniveau hoger is. Voor energieneutrale gebieden verdienen de XXL- en de Max Micro varianten de aandacht. De ‘grote zonneboiler’ en de ‘passief schil’ scoren minder goed. De relatief hoge investering, voor respectievelijk de grote zonneboiler en de dikke schil, zorgt voor een dusdanig hoge financieringslast die niet goed gemaakt wordt door lagere kosten door de besparing op energie. Voor een tussenwoning met gemiddeld energieverbruik scoort de technieklijn ‘Lowtech + PV’ financieel het best, gevolg door ‘kleine zonneboiler’. Echter, voor een groter huishouden met onzuinig gedrag is op te merken dat de concepten met energiebesparende maatregelen beter scoren, inclusief de ‘grote zonneboiler’. In paragraaf 2.6 maken we hiervoor een gevoeligheidsanalyse. Qua robuustheid presteert de ‘kleine zonneboiler’ dan ook beter dan de ‘Lowtech + PV’ variant. PV-panelen achter je meter zijn opbrengstefficiënte maatregelen, voornamelijk omdat de aan het net geleverde elektriciteit in mindering mag worden gebracht op het verbruik (het zgn. salderen). PV-panelen doen echter niks aan het beperken van de vraag naar energie, waardoor een relatief hoge elektriciteitsvraag duurzaam ingevuld moet worden. Energiebesparende maatregelen zijn gewenst om de volgende redenen: Op gebouwniveau is een beperking van de energievraag het best te bereiken. De zonneboiler reduceert de warmtevraag nog verder Verdere reductiet warmtevraag door warmtepomp, waardoor elektriciteitsvraag verlaagd wordt



Reduceert gevoeligheid energieprijsontwikkelingen en beperkt de invloed van het bewonersprofiel De twee best scorende concepten ‘low tech + PV’ en ‘kleine zonneboiler’ hebben de volgende bouwkundige en installatietechnische kenmerken, en leveren voor XXL en Max Micro bijbehorende oppervlakten voor zon-PV op. Vraagbeperking Tussenwoning

Bouwkundig

Ventilatie

Elektra Warmte

warm tapwater

opwekking Elektra-

Normaal

Optimaal

Zelfre

CO2-

guleer

sturi

baar

WarmteDouche-

Zonneboile

wtw

r 2,8 m2

ng

vraag pomp

PV

bodem

EPC 0,4 (referentie)

X

√

X

√

√

√

√

X

Lowtech

XXL

√

X

√

X

X

X

√

√ 56 m

2

0 kWh

Max. Micro

√

X

√

X

X

X

√

√ 30 m

2

3.069 kWh

XXL

X

√

X

√

√

√

√

√ 43 m2

0 kWh

Max. Micro

X

√

X

√

√

√

√

√ 30 m2

1.514 kWh

+ PV

Kleine zonneboiler

5.048 kWh

Tabel 10-2: Maatregelen EPC 0.4, XXL- en Max. Micro variant voor 'Lowtech + PV' en 'kleine zonneboiler' 2

2

In de lijn ‘opplussen met PV’ is 56 m nodig om volledig energieneutraal te worden tegen 43 m voor de lijn ‘kleine zonneboiler’ als gevolg van vraagbeperkende maatregelen zoals isolatie en zonneboiler. De tussenwoning van 2

AgentschapNL heeft slecht 30 m aan bruto dakoppervlak beschikbaar. De fysieke inpasbaarheid van zonnetechnieken op het dak wordt hiermee een belangrijk optimalisatiecriterium. Het loont om te onderzoeken welke dakvorm voor welke zonoriëntatie optimaal is om maximaal gebruik te maken van zonne-energie. Op gebouwniveau wordt gekozen voor technieklijn ‘ kleine zonneboiler’ , zonder optimalisatie van dakvorm voor zonne-energie, om de verdere energievraag te berekenen voor het totale gebied.

Figuur 10-2 Illustratie Technieklijn: maximaal micro kleine zonneboiler



10.3 / Voorbeeld uitwerking praktijkproef toets gebouwconcept voor deellocatie Voor elk gebouwtype/concept van een aanbieder wordt in stappen volgens het woonlastenrekenmodel GEN Nieuwbouw een technieklijn uitgewerkt tot het niveau energieneutraal. De toetser garandeert dat geen enkele informatie betreffende het gebouwconcept naar buiten komt. De toetser levert een geheimhoudingsverklaring. Na ondertekening door de toetser levert de aanbieder de nodige gegevens over het gebouwconcept aan de toetser. De aanbieder levert de technische gegevens van de woningen, inclusief input EPG gegevens en precieze informatie betreffende de werking van de installatietechniek. De aanbieder en de toetser kiezen de techniek die nodig is om tegen de laagst mogelijke woonlasten per woningtype voor drie bewonersprofielen (klein/zuinig, gemiddeld en groot/onzuinig) tot energieneutraal te kunnen komen. De toetser beschrijft de technische varianten en rekent met de E-zie/E-Calculator de energieverbruiken door. In gezamenlijk overleg wordt een financiële onderlegger gezocht (financieringsvorm) De aanbieder maakt de woonlastenberekeningen Nadat de optimale varianten zijn bepaald, worden de uitkomsten zodanig beschreven en presentabel gemaakt dat hiermee naar de gebruikers gecommuniceerd kan worden. Uitgangspunt is dat naar gebruikers maatwerk kan worden geleverd.

De methode van werken voor het energieneutraal maken van een gebouw binnen een deellocatie wordt beschreven en beschikbaar als methode om een vergelijkbaar Energieneutraal Woningconcept van derden te kunnen toetsen. Doel is dat meerdere aanbieders echt vergelijkbare concepten in de markt kunnen gaan aanbieden. Het schema op de volgende pagina geeft inzicht in de verschillende aspecten die bij kwaliteit en garantie een rol spelen in de verschillende technieklijnen.



Grote zonneboiler

Lowtech + PV

Kleine Zonneboiler

Passief schil

Toelichting

Optimaal bouwkundig met aantal installaties. Grote zonneboiler om grote vraag naar warm tapwater en ruimteverwarming te kunnen invullen

Normaal bouwkundig, en minder high tech (meer regelbaar) om minder afhankelijk te zijn.

Optimaal bouwkundig met aantal installaties. Kleine (kosten efficiënte) zonneboiler om vraag naar warm tapwater en te kunnen invullen

Zeer goede schil (maar minder kosten efficiënt) en hoog hergebruik van warmte.

Bouwkundig

‘Optimaal’ Goede isolatie (Rc = 5) Goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,4) Lage temperatuur (LT)verwarming Douche-warmte terug winning (wtw)

‘Normaal’ Normale isolatie (Rc = 3,5) Normale luchtdichtheid (Qv;10 = 0,625) LT verwarming (luchtdichtheid normaal passend bij niveau normaal schil en ventilatiesysteem)

‘Passief’ Zeer goede isolatie (Rc = 6,5 – 10) Zeer goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,15) LT verwarming Douche-wtw

Ventilatie

CO2-gestuurde ventilatie

Mechanische afvoer, natuurlijke toevoer met zelfregelende roosters

‘Optimaal’ Goede isolatie (Rc = 5) Goede luchtdichtheid (Qv;10 = 0,4) LT verwarming Douche-wtw (luchtdichtheid goed: extra aandacht voor detaillering en uitvoering bouwkwaliteit passend bij optimale schil) CO2-gestuurde ventilatie

Zonnewarm te

10 m2 zonnecollector

-



Warmtevoorziening

Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

Warmtepomp, bodem

Opwekking elektriciteit

PV

PV

PV

PV

Mogelijke ervaren voordelen en nadelen bewoners – voor alle concepten gelijk?

Postief voor alle vier concepten + lage (of geen) energierekening + geen koudestralende oppervlaktes + geen tochtverschijnselen + een constante en gelijkmatige binnentemperatuur. + laagtemperatuurverwarming zorgt als gevolg van de afwezigheid van traditionele radiatoren voor extra ruimte. + door afwezigheid koude bruggen krijgen vocht, schimmel, pollen en insecten geen kans.

Negatief voor alle vier concepten - Hoogwaardige bouw noodzakelijk (=risico) - Werking techniek bepaalt of je schone lucht inademt (maar bij traditionele bouw - Laagtemperatuurverwarming speelt slecht in op snelle temperatuurveranderingen buiten - inregelen wko kost een jaar - raam kan open, maar wanneer ondergraaft dit het concept (hoeveel uur) - installaties kunnen bij slechte montage/ kwaliteit lawaaiig zijn. - installaties nemen ruimte in: zonneboilervat bv 1 bij 1 bij 2, - slecht onderhoud installaties betekent risico gezondheid (slechte lucht)

Mogelijke ervaren voordelen en nadelen bewoners – per concept

+ grote vraag warm tapwater snel invulbaar - grootste reservoir zonneboiler relatief duur + Robuuster voor energieprijsstijgingen

+ kosten efficiënt

+ minder high tech (meer regelbaar) om minder afhankelijk te zijn.

+ Een voortdurende toevoer van gefilterde en verse ventilatielucht + de lucht komt in de winter altijd warm de woning binnen - Robuuster voor energieprijsstijgingen?

Tabel 10-3: Garantie en kwaliteitsaspecten van de verschillende technieklijnen


Balansventilatie HR-wtw


10.4 /


Stappenplan voor de selectie, gunning en bouwaanvraag van de In deze fase worden de volgende stappen gezet: Selectie van aanbieders die het kunnen o De gebiedsontwikkelaar (projectorganisatie PLV) geeft informatie over:  Voor welke deellocatie(s) de selectie plaatsvindt (en welk type ontwikkeling het betreft)  Waar de aanbieder op wordt geselecteerd  Hoe het selectieproces verloopt en hoe de aanbesteding plaatsvindt  Het GEN instrumentarium en hoe het gebruikt wordt (en stelt het ter beschikking aan de aanbieders) o De aanbieders laten hun past performance zien o Gebiedsontwikkelaar selecteert aantal aanbieders (bijvoorbeeld op basis van hun past performance) o Aanbieder doet een aanbod op conceptueel niveau:  (Energetisch) ontwerp voor aantal woningtypen inclusief score op het GEN instrumentarium, of inclusief bewijslast o Gebiedsontwikkelaar toetst (met behulp van expert) of het aanbod (met realistische prestaties van de techniek) voldoet met gebruikte invoer van E-zie en woonlastenmodel o Gebiedsontwikkelaar/expert geeft advies aan aanbieder voor verbeteringen, en geeft aanbieder tweede kans o Aanbieders die met dit conceptuele ontwerp ‘bewezen’ hebben dat ze energieneutraal kunnen bouwen, worden geselecteerd om voor een aantal deellocaties concrete aanbieding te kunnen doen. Zij zitten in een ‘pool’ en komen in aanmerking om in PLV deellocaties te kunnen ontwikkelen. Selectie van aanbieders voor ontwikkeling van deellocaties (BAU) o Er worden een of meer deellocaties ‘geselecteerd’ die voor ontwikkeling in aanmerking komen. Ook is bekend wat de energieprestatie is die door deze deellocatie moet worden geleverd. o Uit de ‘pool’ worden er een aantal (zeg 4) uitgenodigd om een concrete aanbieding te doen voor deze deellocatie. o De ontwikkelaar geeft de selectiecriteria aan. Extra criteria zijn gericht op energieprestatie en op proces:  Energieprestatie van deellocatie en per woning  Financiering  Bewonersvoorlichting  Hoe ga je ‘passende’ woning aanbieden  Opleverprotocol en coaching bewoners in gebruiksfase o De aanbieder doet een passend aanbod, bestaande uit  een stedenbouwkundig ontwerp voor de deellocatie  woningontwerpen inclusief technieklijn voor energetische oplossing  financieringsvorm  toets via GEN instrumentarium o Gebiedsontwikkelaar toetst dit aanbod (deellocatie-ontwerp) op de criteria o Selectie van een van de aanbieders voor ontwikkeling deellocatie Selectie van aanbieders voor ontwikkeling van deellocaties (VgO) o Er worden een of meerdere deellocaties geselecteerd die voor ontwikkeling in aanmerking komen. Ook is de energieprestatie bekend. o Uit de ‘pool’ worden er een aantal (zeg 4) uitgenodigd om een concrete aanbieding te doen voor deze deellocatie. o Selectie vindt vooral plaats op basis van een procesbeschrijving, hoe de aanbieder de vraagarticulatie met de toekomstige bewoners gaat doen, en hoe hij de beloofde prestaties ook gaat waarmaken. De aanbieder heeft namelijk in de eerste fase al laten zien dat hij energieneutraal kan bouwen. o Aanbieder doet een passend aanbod o Gebiedsontwikkelaar toetst dit aanbod op de criteria



-

-

-

-

o Selectie van een van de aanbieders voor ontwikkeling deellocatie Selectie van aanbieders voor ontwikkeling van deellocaties (CPO/PO) o Er worden een of meerdere deellocaties geselecteerd waar volgens CPO/PO principe gebouwd kan worden. Ook is de energieprestatie van de deellocatie bekend. Als er sprake is van PO is ook de energieprestatie per woning bekend. o De bewoners (als collectief) selecteren een aanbieder uit de ‘pool’, al dan niet op basis van meerdere aanbiedingen o De gebiedsontwikkelaar kan de bewoners van advies voorzien, en helpen bij het maken van de keuze Van concept naar ontwerp van deellocatie en woningen (BAU) o De geselecteerde aanbieder gaat kopers zoeken voor de woningen die hij wil bouwen o Voor ieder van deze kopers wordt het energieprofiel en de woonlasten in kaart gebracht o De technieklijn van de woning wordt waar nodig aangepast, mits aanpassing past bij het type woning o Als 70% verkocht is wordt de bouwaanvraag ingediend voor de deellocatie o De 30% die nog niet verkocht is, wordt aangevraagd conform het gemiddelde huishouden o De bouwaanvraag wordt door het bevoegd gezag getoetst op de standaard en door de projectorganisatie (energiemanagement) op de energieprestatie van de woningen en de deellocatie o Indien beide akkoord wordt vergunning verleend en kan de bouw van de deellocatie van start Van concept naar ontwerp van deellocatie en woningen (VgO) o De aanbieder gaat 60 klanten vinden die een huis willen gaan kopen in deze deellocatie o Met deze klanten wordt het deelplan ontworpen, waarin de woonwensen en de energieprestatie tot uitdrukking komen o Voor ieder van die 60 klanten wordt een woning ontworpen die past bij het desbetreffende huishoudensprofiel o Aan deze 60 klanten wordt een financieringsvoorstel gedaan. o Voor ieder van de kopers wordt het energieprofiel en de woonlasten op basis van het financieringsvoorstel in kaart gebracht o Het bouwplan (woningen en openbare ruimte) wordt ingediend o Het bouwplan wordt getoetst door het bevoegd gezag op de standaard, en door de projectorganisatie op de energieprestatie en op de woonlasten o Indien beide akkoord wordt vergunning verleend en kan de bouw van de deellocatie van start Van concept naar ontwerp van deellocatie en woningen (CPO/PO) o De geselecteerde aanbieder gaat met ieder van de toekomstige bewoners in gesprek over hun woonwensen en hun energieprofiel o De aanbieder vertaalt deze woonwensen naar een woning met een energie-technieklijn en een deelplan o Aan deze toekomstige bewoners wordt een financieringsvoorstel gedaan. o Voor ieder van hen worden de woonlasten op basis van het financieringsvoorstel in kaart gebracht o Het bouwplan (woningen en openbare ruimte) wordt ingediend o Het bouwplan wordt getoetst door het bevoegd gezag op de standaard, en door de projectorganisatie op de energieprestatie en op de woonlasten o Indien beide akkoord wordt vergunning verleend en kan de bouw van de deellocatie van start

Stappenplan voor beoordeling van de oplevering van de woningen en deellocatie Van oplevering naar bewoning o De gebiedsontwikkelaar stelt een opleverprotocol vast. Dit betreft een toets of de beloofde prestatie ook gerealiseerd wordt:  Ten aanzien van woonlasten  Ten aanzien van energieprestatie  Dit geldt voor de woningen die zijn gebouwd voor een gemiddeld energieverbruik, en voor de woningen waar maatwerk geleverd is. o Opgeleverde woningen worden getoetst volgens dit opleverprotocol. Stappenplan voor beoordeling na oplevering van de energieprestatie



-

Na 1 of 2 jaar bewoning o Gebiedsontwikkelaar vraagt aan aanbieder om de energieprestatie op te leveren volgens rapportage format o De aanbieder heeft daarvoor in zijn aanbieding (fase B) aangegeven hoe hij dat wil doen o Informatie van de bewoner over energieprestatie en woonlasten wordt door de aanbieder aan gebiedsontwikkelaar gegeven in de vorm van rapportage o Informatie over de energieprestatie van het gebied wordt door de aanbieder aan gebiedsontwikkelaar verschaft. o Daar waar energieprestatie van de woningen niet gerealiseerd wordt:  Als gevolg van ander gedrag: advies aan bewoner  Als gevolg van verkeerde installatie of verkeerd geïnstalleerde technologie: aanbieder wijzigt installatie o Deze informatie leert de gebiedsontwikkelaar voor volgende deellocaties hoe om te gaan met de aanbesteding en toetsing om ervoor te zorgen dat volgende deellocaties beter gaan o Deze informatie geeft de gebiedsontwikkelaar inzicht in de energieprestatie op gebiedsniveau zodat hij weet wat er nog nodig is om het gebied energieneutraal te maken

10.5 /


e

De 1 beschouwing is een PV installatie waarbij de exploitant de consumentenprijs (0,21 eu/kWh) voor haar stroom krijgt. Een zeer positieve case, ‘achter de meter’. e

De 2 beschouwing is een PV installatie waarbij de exploitant de utiliteitsprijs (0,07 eu/kWh) voor haar stroom krijgt. Een niet haalbare case, ‘voor de meter’. e

Tot slot een 3 beschouwing waarbij de exploitant de consumentenprijs (0,21 eu/kWh) voor haar stroom krijgt, maar elke 10 jaar van locatie moet wisselen, mobiel PV dus (de geschatte kosten hiervoor zijn 25% van de oorspronkelijke aanschafprijs). Deze case houdt in principe stand. Exploitatie PV consumenten



Exploitatie PV voor Utiliteit



Exploitatie PV met verplaatsen





10.6 /


Plan D is een alternatief en minder uitgewerkt plan. Het kan als alternatief dienen mocht windenenergie niet mogelijk zijn en het is bedoeld om op hoofdlijnen de effecten op de woonlasten te kunnen laten zien. Plan D gaat uit van een warmtenet en een elektranet. Belangrijkste nadelen van een energieneutraal warmtenet zijn: Hoge voorinvestering in geothermie bron en infrastructuur; Minder flexibiliteit in fasering van ontwikkeling. Relatief beperkte warmte-afgifte per woning door lage warmtevraag in nieuwbouwwoningen

Energieverbruik

Aantal

Totaal

Maximaal Micro elektra

Warmte

elektravraag

warmtevraag

543 kWh

18.8 GJ

2.498.000 kWh

86.400 GJ

Wonen Nieuwbouw Woningen Bestaande Bouw

4.600

onbekend

onbekend

Utiliteit Kantoren

200.000 m2

35 kWh/m2

0,21 GJ/m2

7.000.000 kWh

42.000 GJ

0,41 GJ/m2

2.400.000 kWh

6.150 GJ

20 kWh/m

0,45 GJ/m2

300.000 kWh

6.750 GJ

20 kWh/m2

0,8 GJ/m2

120.000 kWh

4.800 GJ

15.000 m

2

160 kWh/m

Scholen

15.000 m

2

2

Kerken

6.000 m2

-

-

800.000 kWh

2.525

250 kWh

631.000 kWh

Winkels

2

Openbare Ruimte Gemalen en Sluizen (totaal) Openbare verlichting & verkeerslichten

Netverlies Wonen, Utiliteit & 2%

Openbare ruimte

5%

Totale energievraag

275.000 kWh

7.300 GJ

14.024.000 kWh

153.400 GJ

E-mobiliteit Elektrische auto

3.600

2.300 kWh

8.280.000 kWh

2%

166.000 kWh

Netverlies E-mobiliteit Totale energievraag

inclusief E-mobiliteit Tabel 10-4: Energievraag van het gebied met een warmte & elektra energienetwerk

22.470.000 kWh

153.400 GJ

Vergeleken met een vol-elektrisch scenario zorgt de aanleg van een geothermie centrale met warmtenet voor een reductie in de elektravraag in het gebied van 11.075.000 kWh (= 25.099.000 kWh -14.024.000 kWh). Wanneer windenergie geen optie is, is PV nodig om het gebied energieneutraal te krijgen. Er is uitgegaan van gemiddeld 2

2

26,8 m aan PV oppervlak per woning en 25.000 m op de daken van de kantoren. Voor de resterende 2

elektravraag is dan 162.300 m aan collectieve PV voorziening benodigd (zie onderstaande tabel). Ondanks de toevoeging van collectieve warmte zijn nog altijd zeer grote oppervlakken aan PV nodig om PLV, zonder wind 2

2

turbines, energieneutraal te maken, namelijk 310.700 m ten opzichte van 406.800 m .



Er zijn door GEN gesprekken gevoerd met betrokkenen bij het stadswarmtenet van Leiden en eventuele uitbreiding dan wel vervanging van de huidige warmtebron. Dit gelet op de ligging van Locatie Valkenburg naast Leiden. Uit deze eerste gesprekken kunnen we opmaken dat een gedeelde bron of een verbonden warmtenet waarschijnlijk niet tot lagere woonlasten leidt voor Locaite Valkenburg of tot een betere businesscase voor Leiden. PV-panelen

Geothermie

op gebouw

in gebied

in gebied

123.400 m2

21.100 m2

centraal

58.500 m2

centraal

12.200 m2

centraal

2

centraal

Plan D Wonen

≈ 26,8 m per woning 2

25.000 m2

Utiliteit Openbare ruimte E-mobiliteit

70.400 m Totaal Plan D

148.400 m2

162.300 m2

centraal

Tabel 10-3: Energiemaatregelen voor het gebied met een warmte & elektra energienetwerk

10.7 /

Definities

Business as usual Business As Usual is de gangbare werkwijze, waarop een projectontwikkelaar compleet ontworpen woningen verkoopt aan nieuwe bewoners en begint met de bouw als 70% verkocht is. De bewoner mag zelf de badkamer en keuken uitzoeken, en een serre, dakkapel of aanbouw toevoegen. Voorbeelden van Business as Usual is de ontwikkeling van Leidsche Rijn (ontwikkelrechten obv bouwclaim), Ypenburg (ontwikkelrechten obv grondprijs en kwaliteit ). Deze methodiek van werken geldt in principe ook voor nieuw te bouwen (sociale) huurwoningen. Deellocatie Een deellocatie is een ruimtelijke stedenbouwkundige eenheid die door de ontwikkelorganisatie van PLV in een keer wordt aanbesteed, en aan een ontwikkelaar wordt gegund. Vraaggestuurd ontwikkelen Vraaggestuurd ontwikkelen is het ontwikkelen van woningen voor al bekende bewoners op initiatief van de ontwikkelaar. De ontwikkelaars gaan voor een deellocatie eerst bewoners zoeken die daar willen wonen. Bewoners die op die locatie willen wonen, geven aan hoe het bouwplan er moet uitzien, wat voor karakter de deellocatie krijgt, wat voor sfeer de openbare ruimte moet krijgen, hoe de woning er uit moet zien en wat de verkoopsom is. Van deze geïnteresseerden zijn ook alle financiële en energie kengetallen bekend, en kan worden getoetst of zij een hypotheek kunnen krijgen. De grondeigenaar verkoopt de grond aan de nieuwe bewoner, en wordt na realisatie de woning aan de nieuwe bewoners verkocht. Een voorbeeld van vraaggestuurd ontwikkelen zijn Haarzicht (Utrecht), Energieneutraal Als er op jaarbasis geen netto import van fossiele of nucleaire brandstof opgewekte energie van buiten de Systeemgrens nodig is. Dit betreft zowel het gebouwgebonden als het niet gebouwgebonden (huishoudelijk) energiegebruik alsmede de energie die nodig is om het Plangebied te laten functioneren zoals openbare verlichting en pompen.



10.8 /

Ontwikkelmodel wind

In het onderstaande worden drie scenario’s geschetst aan de hand waarvan wordt getoetst op er sprake is van een aanbestedingsplicht met betrekking tot de vermelde wijze van realisering van windturbines. Bovendien worden een aantal opmerkingen gemaakt ten aanzien van de te hanteren beoordelingscriteria indien een aanbesteding wordt georganiseerd en worden ook overigens een aantal aandachtspunten benoemd. Vooraf zij opgemerkt dat onderstaande situatieschets en –uitwerking niet uitputtend zijn bedoeld. Dit document dient als opstap ter verdere uitwerking van de windcase binnen PLV. Optie 1 – Overheidsopdracht voor werken RVOB richt een projectvennootschap op. Via deze projectvennootschap besluit zij te investeren in (de exploitatie van) windturbines. RVOB zoekt een private partij die de windturbines kan ontwikkelen, realiseren en (voor bepaalde tijd; bijv. 3 jaar) exploiteren. De projectvennootschap voldoet de private partij de contractueel overeenkomen prijs voor de uitvoering van voornoemde werkzaamheden en is bij aanvang enig aandeelhouder. Hierbij kiest de projectvennootschap ervoor om mettertijd burgers te laten participeren in de exploitatie van de windturbines. Ratio: de projectvennootschap heeft volledige invloed op de vormgeving van de windexploitatie. Zij heeft volledige winst- en zeggenschapsrechten, maar draagt ook het volledige exploitatierisico, waaronder hoge stichtingskosten. Conclusie: aanbestedingsplicht. Optie 2 – Concessieovereenkomst voor openbare werken RVOB verpacht de haar in eigendom toebehorende gronden aan een private partij. Deze partij dient op die gronden windturbines te ontwikkelen, realiseren en exploiteren. De verpachting van de gronden wordt overeengekomen voor bepaalde tijd, bijv. 20 jaar, waaraan het exploitatierecht gelijk wordt gesteld. Let wel, de exploitatieperiode dient te worden afgestemd met de tijd die een private partij nodig heeft om de te maken investeringen te laten renderen. Bovendien zal waarschijnlijk een recht van opstal ten aanzien van de windturbines moeten worden gevestigd. Tegenover de verpachting dient de private partij een betaling te verrichten aan RVOB, de zgn. canon. Bovendien dient de private partij haar inkomsten volledig te genereren uit de exploitatie van de windturbines. Daarnaast is het een eis vanuit RVOB dat er een participatiemodel door de private partij wordt opgezet op basis waarvan burgers kunnen participeren in de exploitatie van de windturbines. Ratio: geen exploitatierisico’s aan de zijde van RVOB, maar wel realisering van duurzaamheidsdoelstellingen en participatie van burgers in exploitatie. Conclusie: aanbestedingsplicht op grond van art. 58 tot en met 66 Bao. Optie 3 – Geïnstitutionaliseerde concessieovereenkomst voor openbare werken RVOB richt een projectvennootschap op, waarin zij als aandeelhouder participeert. Deze projectvennootschap dient eigenaar (mogelijk d.m.v. vestiging van een recht van opstal) te worden van de te realiseren winturbines. Aangezien RVOB zelf wel beschikt over gronden die geschikt zijn voor de realisatie van windturbines, maar niet



de kennis heeft om deze te ontwikkelen en/of te realiseren, gaat zij op zoek naar een private partner. De private partij verkrijgt een percentage in het aandelenkapitaal van de projectvennootschap. NB. Het oprichten van een (gezamenlijke) projectvennootschap en/of het uitgeven van aandelenkapitaal is als zodanig niet-aanbestedingsplichtig. De realisatie en exploitatie van de windturbines dient door de private partner te worden uitgevoerd, waarbij een exploitatieperiode van bijv. 20 jaar wordt overeengekomen. In hoofdzaak is de private partij aangewezen om met de exploitatieopbrengsten haar investeringen te laten renderen. In voorkomend geval worden enkel de gronden door RVOB aan de projectvennootschap in erfpacht uitgegeven. De kosten verbonden aan dit erfpachtsrecht, de canon, worden gezamenlijk gedragen door de projectvennootschap en de private partner. Het exploitatierisico ligt derhalve bij de private partner. Ratio: beperkte exploitatierisico’s aan de zijde van RVOB/de projectvennootschap, maar wel realisering van duurzaamheidsdoelstellingen en participatie van burgers in exploitatie. Bovendien aanspraak op rendementen die resteren nadat de private partij is voldaan en bepaalde zeggenschapsrechten. Conclusie: aanbestedingsplicht op grond van art. 58 tot en met 66 Bao. Gunningscriteria Optie 1 Het gunningscriterium is EMVI, waarbij aan de volgende subcriteria kan worden gedacht: •

Hoogte inschrijfsom (realisatie en exploitatie)

•

Kwaliteit windturbine (MW)

•

Servicelevels onderhoud en exploitatie

Optie 2 Het gunningscriterium is EMVI, waarbij aan de volgende subcriteria kan worden gedacht: •

Visie op participatiemodel burgers

•

Aantal MW dat gerealiseerd wordt

•

Hoogte canon

Optie 3 Het gunningscriterium zal bestaan uit de EMVI, waarbij aan de volgende subonderdelen kan worden gedacht: •

Visie op participatiemodel burgers

•

Aantal MW dat gerealiseerd wordt

•

Hoogte canon

•

Winstgerechtigdheid private partner

Algemene aandachtspunten •

Onder alle opties wordt de private partij verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de benodigde vergunningen.

•

Waarschijnlijk kan een openbare aanbestedingsprocedure worden gevolgd, omdat het aantal partijen dat deze opdrachten kan uitvoeren – naar onze mening – niet heel groot is.

•

Of het vestigen van een recht van opstal ten aanzien van de windturbine en ten behoeve van de private partij dient te worden gevestigd moet we nog nader onderzoek naar doen.

•

Regeling ten aanzien van eigendom en/of verwijdering van windturbines aan het einde van de looptijd van de concessies (optie 2 en 3 ) dient te worden bepaald.



Aanbestedingsplicht: Optie 1 – Overheidsopdracht voor werken Cumulatieve voorwaarden uit het Bao

Vervulling voorwaarde(n) PLV

(richtlijn 2004/18/EG) Schriftelijke overeenkomst

Deze voorwaarde wordt vervuld, aangezien de projectvennootschap de verplichtingen schriftelijk zal vastleggen.

Onder bezwarende titel

De projectvennootschap voldoet de stichtings- en exploitatiekosten. Deze voorwaarde wordt vervuld.

Hoofdvoorwerp overeenkomst

Er is sprake van een gemengde overeenkomst, namelijk het realiseren van werken (winturbines) en het verrichten van diensten (exploitatie windturbines). Echter, de werken zullen – mede gezien de daaraan gekoppelde waarde – het hoofdvoorwerp van de overeenkomst vormen.

Tussen een aanbestedende dienst en een

Voorwaarde wordt vervuld. De projectvennootschap zal te

aannemer

kwalificeren zijn als aanbestedende dienst (mits RVOB in overwegende mate invloed uitoefent op basis van financiering, besluitvorming of toezicht). De te private partij zal aan te merken zijn als ‘aannemer’ in de zin van het Bao.

Voor de uitvoering van werken en/of werken

Een windturbine is te kwalificeren als een werk.

die aan de eisen van de aanbestedende

Deze voorwaarde wordt vervuld.

dienst voldoen Bouwplicht

Er zal een (afdwingbare) contractuele verplichting worden opgelegd om de windturbine daadwerkelijk te realiseren en exploiteren. Deze voorwaarde wordt vervuld.

Omvang vertegenwoordigd waarde van

Het laten realiseren van windturbines, waarbij voor bepaalde

meer dan EUR 5 miljoen

tijd een exploitatieovereenkomst overeen wordt gekomen overschrijdt al snel de relevante drempel.



Aanbestedingsplicht: Optie 2 - Concessieovereenkomst voor openbare werken Relevante cumulatieve voorwaarden uit het Bao



Deze voorwaarde wordt vervuld, aangezien RVOB de verplichtingen schriftelijk zal vastleggen.

Tegenprestatie bestaat (in hoofdzaak) uit recht om

RVOB verleent op basis van een recht van erfpacht

het werk te exploiteren

het exploitatierecht aan de private partij. Verder vergoedt zij geen kosten. Deze voorwaarde wordt vervuld.


Voorwaarde wordt vervuld. RVOB is een aanbestedende dienst. De te selecteren marktpartij zal aan te merken zijn als ‘aannemer’ in de zin van het Bao.

Voor de uitvoering van werken en/of werken die aan


de eisen van de aanbestedende dienst voldoen

Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Bouwplicht

Er zal een (afdwingbare) contractuele verplichting worden opgelegd de windturbine daadwerkelijk te realiseren en exploiteren. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Omvang vertegenwoordigd waarde van meer dan

Per MW kost een windturbine gemiddeld EUR 1,4

EUR 5 miljoen

mio. Daarnaast dient de waarde van de exploitatie te worden betrokken bij de vaststelling van de waarde van de opdracht. Dit zal al snel uitkomen boven de relevante drempel.



Aanbestedingsplicht: Optie 3 – Geïnstitutionaliseerde concessieovereenkomst voor openbare werken Relevante cumulatieve voorwaarden uit het Bao



Deze voorwaarde wordt vervuld, aangezien de projectvennootschap de verplichtingen schriftelijk zal vastleggen.

Tegenprestatie bestaat (in hoofdzaak) uit recht om

De projectvennootschap verleent op basis van een

werk te exploiteren

recht van erfpacht het exploitatierecht aan de private partij. In voorkomende gevallen draagt de projectvennootschap enkel een deel van de canon. Deze voorwaarde wordt vervuld.


Voorwaarde wordt vervuld. De projectvennootschap zal te kwalificeren zijn als aanbestedende dienst (mits RVOB in overwegende mate invloed uitoefent op basis van financiering, besluitvorming of toezicht). De te private partij zal aan te merken zijn als ‘aannemer’ in de zin van het Bao.

Voor de uitvoering van werken en/of werken die aan


de eisen van de aanbestedende dienst voldoen

Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Bouwplicht

Er zal een (afdwingbare) contractuele verplichting worden opgelegd de windturbine daadwerkelijk te realiseren en exploiteren. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Omvang vertegenwoordigd waarde van meer dan

Per MW kost een windturbine gemiddeld EUR 1,4

EUR 5 miljoen

mio. Daarnaast dient de waarde van de exploitatie te worden betrokken bij de vaststelling van de waarde van de opdracht. Dit zal al snel uitkomen boven de relevante drempel.



10.9 /

Diverse businessmodellen



10.10 /


Het Bouwbesluit bepaalt momenteel dat nieuwbouwwoningen ten minste moeten voldoen aan een energieprestatiecoëfficient van 0,6. Deze regeling is opgesteld als een uitputtende regeling, waardoor gemeenten, vanwege het verbod van artikel 121 Woningwet, niet de vrijheid toekomt om bij gemeentelijke verordening scherpere eisen te stellen aan de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen, voor zover het betreffende onderwerp wordt geregeld in het Bouwbesluit. Vanzelfsprekend verandert de door gemeenten op te leggen EPCeis indien de wetgever het EPC-niveau in artikel 5.1 jo. 5.2 Bouwbesluit aanpast. Naast gebruikmaking van publiekrechtelijke bevoegdheden, kan de gemeente Katwijk tevens privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten. Bijvoorbeeld overeenkomsten inzake gronduitgifte. Echter, vanwege de zgn. tweewegenleer (geïmplementeerd in artikel 122 Woningwet) mag een bestuursorgaan, zoals de gemeente Katwijk, niet door middel van het privaatrecht eisen stellen ten aanzien waarvan zij de publiekrechtelijke bevoegdheid mist. Het sluiten van gronduitgifteovereenkomsten waarin het bereiken van een EPC van 0 wordt bereikt, is hiermee uitgesloten. Uit de parlementaire geschiedenis van de Woningwet kan echter worden afgeleid, dat een uitzondering op het verbod tot het stellen van strengere eisen dan in het Bouwbesluit kan worden gevonden in de omstandigheid dat de ‘strengere’ afspraken vrijwillig en vanuit een gelijkwaardige positie tussen partijen tot stand zijn gekomen. Echter, in geval van een enkele grondtransactieovereenkomst met een particulier is het naar onze mening moeilijk voorstelbaar dat aan de eisen van vrijwilligheid en gelijkwaardigheid wordt voldaan. Alternatieve oplossingen Een regeling die de uitputtende werking van het Bouwbesluit opzij zet, is te vinden in artikel 7a Woningwet. Deze ‘experimenteerbepaling’ maakt het mogelijk om strengere eisen, bijv. ten aanzien van de EPC, te stellen. Hiertoe dient vooraf een ontheffing van de Minister te worden verkregen. De voorwaarden waaraan dient te worden voldaan zijn te raadplegen in de ‘Beleidsregels voor de uitvoering van artikel 7a van de Woningwet’. Artikel 3 van de beleidsregel bepaalt onder andere: ‘Een ontheffing kan slechts door de Minister worden verleend indien is voldaan aan de volgende inhoudelijke criteria: a. een project komt zonder ontheffing niet tot stand, gezien het te verwachten economische rendement in verhouding tot het risico en het milieubelang; […]’ Gezien bovenstaande voorwaarde, menen wij dat de experimenteerbepaling van artikel 7a Woningwet geen, althans geen permanente oplossing biedt om energieneutraliteit ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap te bereiken binnen PLV. Een andere oplossing kan zijn dat er een subsidieregeling door de gemeente Katwijk wordt opgericht om particuliere opdrachtgevers te compenseren voor het treffen van extra ‘EPC-maatregelen’. De gemeente Katwijk dient er in dat geval voor te zorgen dat de subsidie op basis van vrijwilligheid wordt geaccepteerd. Met andere woorden: de subsidie dient particuliere opdrachtgevers te stimuleren om de extra EPC-maatregelen te realiseren en mag hen daarin financieel ondersteunen, maar de particuliere opdrachtgever moet er ook voor kunnen kiezen om te ontwikkelen zonder aan de extra EPC-maatregelen te voldoen. In dat laatste geval verkrijgt hij evenwel ook geen subsidiegelden. In onze optiek is het niet mogelijk om een directe stimulans te leggen in de door de particuliere opdrachtgever te betalen grondprijs, de zgn. statiegeldregeling. Ten eerste vanwege het feit dat artikel 4:36 Algemene wet bestuursrecht verbiedt om door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst een subsidieregeling te



vervangen. Ten tweede omdat de vrijwilligheid van aanvaarding in het gedrang komt als dit direct wordt gekoppeld aan het al dan niet uitgeven van de gronden door de gemeente Katwijk. Conclusie De gemeente Katwijk zal niet kunnen afdwingen dat particuliere opdrachtgevers nieuwbouwwoningen met een EPC van minder dan 0,6 realiseren. Dit is enkel anders indien er een ontheffing van de Minster op grond van artikel 7a Woningwet wordt verkregen. In onze optiek blijkt uit de parlementaire geschiedenis van de Woningwet dat de gemeente Katwijk het wel aantrekkelijk kan maken voor particuliere opdrachtgevers om een lagere EPC te realiseren en hen hierin financieel te ondersteunen. Dit kan echter enkel op basis van een in te stellen subsidieregeling, niet door middel van de zgn. statiegeldregeling. Let wel, ook in geval van een subsidieregeling moet de particuliere opdrachtgever ervoor kunnen kiezen om, evenwel zonder de subsidiegelden, een nieuwbouwwoning te realiseren die voldoet aan de vigerende voorwaarden uit het Bouwbesluit.



Energieneutrale ontwikkeling Projectlocatie Valkenburg

Recommend Documents