Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Energetický audit jako prostředek oceňování nemovitostí Bakalářská práce
Autor:
Jiřina Houdková Bankovnictví, oceňování majetku
Vedoucí práce:
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Odborný konzultant:
Ing. Pavel Jůza Státní energetická inspekce Praha
Praha
Duben 2010
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Dublovicích dne 11. 4. 2010
Jiřina Houdková
3
PODĚKOVÁNÍ „Člověk se časem můţe stát mistrem v kaţdém odvětví, a to talentem, pílí nebo přizpůsobením.“ Feuchtersleben
Nepředpokládám, ţe jednou budu odborníkem v oblasti energetických auditů. Moţná se ze mě nestane ani odborník v oceňování nemovitostí. Přesto všechno jsem se pokusila zpracovat téma, jehoţ přínos a výsledky budeme moci posoudit aţ po určité době. Dovoluji si poděkovat za snahu, čas a podporu všem, kteří mi vyšli vstříc v mém snaţení, poskytli nové odborné informace a co nejvěrnějším způsobem vysvětlili všechny souvislosti. Mezi ně patří především prof. Ing. Josef Michálek, CSc. za vedení bakalářské práce, svůj kritický přístup a konzultace, jeţ vedly k objektivnímu zpracování práce z pohledu oceňování nemovitostí, Ing. Pavel Jůza, který mě jako odborný konzultant svými praktickými znalostmi zasvětil do problematiky energetických průkazu a hospodaření energií, Ing. Renata Straková, jeţ zpracovala veškeré výpočty a podala mnoţství zajímavých informací z oblasti zpracování průkazu pomocí výpočetní techniky. Dále bych ráda vyjádřila poděkování panu Františku Chocholouškovi, který poskytl podklady pro zpracování ocenění souboru pozemků. Nemohu opomenout ani svou rodinu, kolegy, přátele, spoluţáky. Ti všichni mi byli oporou v době, kdy se splín, špatná nálada a obavy z
neúspěchu
dostavovaly v pravidelných intervalech. Vlídné slovo, úsměv a shovívavost dokázaly mnohdy zapůsobit, vlít novou energii do ţil a postupně se propracovat aţ na samý konec.
4
Anotace V první části se bakalářská práce zabývá energetickou náročností budov a jejím přínosem pro oceňování nemovitostí. Seznamuje s terminologií, legislativou a její aplikovatelností na konkrétní stavbu. V druhé části se bakalantka věnuje ocenění konkrétní stavby (rodinného domu) a ocenění souboru pozemků. V závěrečné části je posuzována lokalita (okres Příbram), v níţ se dané nemovitosti nacházejí.
Annotation In the first part the presented bachelor thesis is engaged in energy efficiency of buildings and its benefits for real estate valuation. It acquaints with the terminology, legislation and its applicability to a specific building. The second part deals with valuation of a specific building (a house) and with the valuation of a set of land. The final section presents an appraisal of an area namely (district of Příbram), in which the property is situated.
5
Obsah Obsah
……………………………………………….……………………............
6
Úvod
…………………………………………….……………………………….
8
TEORETICKÁ ČÁST ČÁST A 1. Energetický audit …………………………………………………………....
10
1.1 Pojem energetický audit …………………………………...………………… 10 1.2. Důvod a cíl zpracování energetického auditu, legislativa 2.
Průkaz energetické náročnosti budovy
…..…….…… 10
………………………………. 11
2.1. Pojem průkaz energetické náročnosti budovy, legislativa
………………. 11
2.2. Způsob výpočtu průkazu energetické náročnosti budovy
………………. 12
2.3. Kdo zpracovává průkaz energetické náročnosti budovy
………………. 13
2.4. Náleţitosti průkazu energetické náročnosti budovy ………………………. 13 2.5. Konečná podoba a zveřejnění ………………………………………………. 14 2.6. Problematika zatřídění budov 3.
………………………………………………. 16
Energetický štítek obálky budovy
3.1. Pojem, legislativa, důvod zavedení
………………………………………. 18 ………………………………………. 18
3.2. Termosnímkování (termografické měření)
………………………………. 20
3.3. Princip termografického měření ………………………………………………. 20 3.4. Obory vyuţití termografického měření ………………………………………. 21 3.5. Termokamera ve stavebnictví
………………………………………………. 21
3.6. Termografické měření budov
………………………………………………. 21
3.7. Nejčastější pouţití termovizí
………………………………………………. 22
4.
Klady a zápory energetických auditů a certifikací
………………. 23
4.1. Nedostatky energetických auditů a certifikací ………………………………. 23 4.2. Cena energetického auditu
………………………………………………. 25
4.3. Jiné formy auditů ……………………………………………………………… 26 4.4. Přínos energetických auditů a certifikací
………………………………. 30
4.5. Energetický audit v oceňování nemovitostí
………………………………. 31
6
ČÁST B 5.
Výpočty v praxi …………………………………………………………….. 34
5.1. Programy pro výpočet energetických průkazů (štítků)
……………… 34
5.2. Výsledky výpočtů …………………………………………………………….. 39 Závěr teoretické části …………...………………………………………………… 46 Přílohy teoretické části …………………………………………………………… 49
PRAKTICKÁ ČÁST
……………………………………………
ANALYTICKÁ ČÁST – OKRES PŘÍBRAM
……...…………… 94
ZÁVĚREČNÉ SHRUNUTÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Seznam pouţité literatury
.............… 108
......................................................................... 109
Přehled tabulek, obrázků, grafů Seznam zkratek
50
.............................................................. 112
.................................................................................... 113
7
ÚVOD Moderní společnost povaţuje stálý přísun energie ve všech jejích podobách za samozřejmost. Jeho dostatečné mnoţství je pro fungování společenského systému zcela nezbytné, ať uţ se jedná o teplo, elektrickou energii pro domácnosti či průmysl, anebo o palivo pro automobily. Stoupající poptávka způsobená hospodářským růstem rozvojových zemí táhne ceny všech druhů energií prudce vzhůru. K tomu, abychom šetřili energii, nás můţe vést mnoho důvodů a nemusí jít v první řadě vţdy jen o peníze. Úspory energie jsou dost často spojeny s rekonstrukcí domu, takţe mohou přinést i zvýšení komfortu nebo úrovně bydlení. Téměř vţdy se také sníţí zátěţ ţivotního prostředí. Protoţe však energie není nikdy zadarmo, čekáme od úspor energie především úspory finanční. Je statisticky dokázáno, ţe více neţ 40 % energií se spotřebovává v budovách. V rámci Evropské unie
byla vytvořena Směrnice 91/2002/EC o energetické
náročnosti budov. Ta ve svých poţadavcích specifikuje povinnost členského státu EU zpracovat nástroje, jejichţ cílem je sníţení spotřeby energie v budovách. U nás byla tato Směrnice zpracována ve vyhlášce č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov ze dne 18. 6. 2007, s platností od 1. 1. 2009. Zvýšený zájem o energetiku budov se projevil u laické i odborné veřejnosti, ale rovněţ u politiků. Vzhledem k tomu, ţe i já jsem majitelem rodinného domu a kaţdoročně řeším problém, jakým způsobem ušetřit náklady na provoz celého objektu, bylo nasnadě vybrat si téma týkající se právě energetické náročnosti budov a následně zhodnotit, jak se promítne v oceňování nemovitostí. Troufám si proto tvrdit, ţe bakalářská práce vznikla „na zakázku“ mně samotné. Teoretická část je rozdělena do tří oddílů. První vysvětluje základní pojmy, legislativu a důvody hospodárného vyuţívání energií v budovách. Druhý oddíl přináší praktické posouzení konkrétní stavby. Modelovou budovou je vlastní rodinný dům, který je popsán, zdokumentován a na něţ jsou aplikovány všechny výpočty. Jejich výsledkem je charakteristika energetických zákonů či vyhlášek
8
s ukázkou, jak si dům po stránce energetické stojí. Poslední oddíl hodnotí úsporu energií jako takovou s přihlédnutím na vliv úspor v cenách nemovitostí. V praktické části je oceněna jiţ výše zmiňovaná vlastní stavba, dále pak soubor pozemků. Ke zjištění trţní ceny nemovitostí je pouţita porovnávací metoda. Závěrečná, analytická část bakalářské práce popisuje okres Příbram a zobrazuje situaci na trhu s nemovitostmi ve zdejší lokalitě.
9
TEORETICKÁ ČÁST A 1. ENERGETICKÝ AUDIT 1.1. Pojem energetický audit Energetickým auditem (EA) se rozumí odborné zhodnocení toků dodané energie1) a nakládání s energiemi v celém areálu objektu (v jednotlivé budově i v souboru budov), zahrnují se do něj ovšem i veškeré pouţívané technologie.
1.2. Důvod a cíl zpracování EA, legislativa Do roku 2001 byly energetické audity „nepovinné“, přestoţe mají své počátky jiţ v polovině 90. let minulého století. Jejich zpracování se poţadovalo pouze tehdy, chtěl-li vlastník nemovitosti získat dotaci na realizaci energeticky úsporných opatření v rámci Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie. V současné době se situace změnila. Od 1. ledna 2009 vstoupila v platnost vyhláška č. 148/2007 Sb., která vychází ze zákona č. 406/2000 Sb., Zákon o hospodaření energií, paragraf 6a - Energetická náročnost budov. Zákon byl novelizován předpisy č. 359/2003 Sb.,2)
694/2004 Sb.,3) 180/2005 Sb.,4)
177/2006 Sb.,5) 186/2006 Sb.,6) 213/2001 Sb., a ukládá povinnost zpracování energetických auditů, a to nejen při předkládání ţádostí o dotaci.7) Pro určité subjekty jiţ není zpracování auditu dobrovolnou záleţitostí a řídí se velice přesně prováděcí vyhláškou č. 213/2001 Sb.8) Ta přímo stanovuje náleţitosti energetického auditu, jakoţ i skupiny osob, které mohou energetické audity provádět. Jedná se o:
1) Vyhláška 148/2007 Sb., § 2, odst. b) 2) Zákon ze dne 23. 9. 2003, kterým se mění zákon 406/2000 Sb. o hospodaření energií 3) Zákon ze dne 9. 12. 2004, kterým se mění zákon 406/2000 Sb. o hospodaření energií 4) Zákon ze dne 31. 3. 2005 o podpoře výroby z obnovitelných zdrojů energie a o některých zákonech (zák. o podpoře vyuţívání obnovitel. zdrojů) 5) Zákon ze dne 29. .3. 2006, kterým se mění zák. 406/2000 Sb. o hospodaření energií 6) Zákon ze dne 11. 5. 2006 o změnách některých zákonů souvisejících s přijetím staveb. zákona a zák. o vyvlastnění (platnost od 1. 1. 2007) 7) Vyhláška, kterou se vydávají podrobnosti energetického auditu, později upraveno vyhláškou 425/2004 Sb. 8 ) Vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu ze dne 14. června 2001, kterou se vydávají podrobnosti náleţitostí energetického auditu
10
fyzické a právnické osoby, které ţádají o státní dotaci v rámci Státního programu úspor energií;
organizační sloţky států, krajů, obcí nebo příspěvkových organizací Ministerstva, správní úřady, Ústavní soud, státní zastupitelství, Nejvyšší kontrolní úřad, Akademie věd ČR, budovy pro účely školství, zdravotnictví, občanské vybavenosti ...;
právnické a fyzické osoby, bytová druţstva, sdruţení vlastníků, soukromé vlastníky.
Cílem tohoto odborného posouzení je zhodnotit současný stav vyuţívání energií v objektu a identifikovat z hlediska technického, ekonomického a ekologického optimální způsob dosaţení úspor energií, zlepšení energetické hospodárnosti budov a v souvislosti s tím sníţit i celkovou produkci emisí CO2.
2. PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY 2.1. Pojem průkaz energetické náročnosti budovy, legislativa Od 1. ledna 2009 nabyla účinnosti vyhláška č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov (PENB), která stanoví poţadavky na energetickou náročnost budov, porovnávací ukazatele, metodu výpočtu energetické náročnosti budovy a podrobnosti vztahující se ke splnění těchto poţadavků.9) Jedná se o obdobné opatření, jaké známe například z domácích spotřebičů a mělo by slouţit jako jednoduché, přehledné a pochopitelné označení i v porovnání budov z hlediska jejich energetických náročností10). Původ je v anglickém termínu „energy performance of buildings“ - tedy doslovně přeloţeno jako energetické chování budovy. Je tím v podstatě vyjádřeno mnoţství skutečně spotřebované anebo odhadované pro splnění potřeb 9) Zákon č. 406/2000 Sb., § 6a, odst. 2 10) Energetické štítky - § 8, zákon č. 406/2000 Sb.
11
spojeným se standardizovaným uţíváním budovy (větrání, vytápění, příprava teplé uţitkové vody, chlazení, osvětlení).
2.2. Způsob výpočtu PENB Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) předkládá stavebník nebo vlastník budovy anebo společenství vlastníků bytových jednotek a dokladuje tím splnění zákonem stanovených poţadavků o hospodaření energií dle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Hodnocení je prováděno pomocí tzv. bilančního uţívání a probíhá na principu porovnání dosaţeného srovnávacího údaje s hodnotou referenční. Referenční hodnotou je pak měrná potřeba tepla na vytápění (v kWh/m2/rok)11). Vypočtená celková dodaná energie pro potřeby bilančního hodnocení budov je závislá na okrajových podmínkách, které upravují moţnost srovnání různých budov stejného typu a za stejných výchozích podmínek (za předpokladu správného provozu objektu a správné funkce všech dílčích subsystémů). Výsledkem všech výpočtů, měření a srovnání je samostatný dokument, který má oprávnění vypracovat, resp. kontrolovat
pouze osoba přezkoušená podle
zkušebního řádu Ministerstva průmyslu a obchodu ze dne 12. 10. 2007,
a
předkládá se společně s projektovou dokumentací příslušnému stavebnímu úřadu při prokazování dodrţení obecných technických poţadavků na výstavbu při
výstavbě nových budov;
při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou přesahující 1000 m2, jeţ ovlivňují jejich energetickou náročnost;
při prodeji nebo nájmu budov nebo jejich částí. 12)
Do energetické náročnosti budovy se nezahrnuje způsob výroby energie mimo posuzovanou budovu (výroba elektřiny, příp. výroba tepla při dálkovém vytápění) a účinnosti systému dodávajícího energii na hranici budovy. Stejně tak se nezahrnuje energie dodávaná do technologických zařízení, přestoţe se jejich 11) nad 50 m2 podlahové plochy 12) Zákon č. 406/2000 Sb., § 6a, odst. 2, písm. a, b, c
12
účinek v podobě tepelných zisků projeví zvýšením spotřeby energie na chlazení a sníţí potřeba energie na vytápění. Vyhláška se netýká průmyslových objektů.
2.3. Kdo zpracovává PENB PENB mohou ovšem vykonávat jen níţe uvedené oprávněné osoby:
energetický auditor (fyzické osoby s vysokoškolským magisterským nebo doktorským vzděláním technického směru a třemi roky praxe, případně středoškolským nebo bakalářským vzděláním technického směru a pěti lety praxe, které sloţily zkoušku před zkušební komisí MPO a byly zapsány do seznamu energetických auditorů vedeného MPO);
energetický auditor nebo fyzická osoba autorizovaná Českou komorou autorizovaných inţenýrů a techniků (ČKAIT) v oborech pozemní stavby, technologická zařízení staveb a technika prostředí staveb;
energetický
auditor
nebo
fyzická
osoba
autorizovaná
v oborech
technologická zařízení staveb, technika prostředí staveb mající oprávnění provádět kontroly kotlů nebo klimatizačních systémů.
2.4. Náleţitosti PENB Na rozdíl od dřívějšího energetického průkazu (EPB – energetický průkaz budovy)13) který posuzoval stupeň energetické náročnosti budovy pouze z hlediska potřeby tepla pro vytápění, zahrnuje průkaz energetické náročnosti budovy v současném pojetí ve svém hodnocení rovněţ
vytápění;
energii pro přípravu teplé uţitkové vody;
větrání;
chlazení – klimatizaci;
osvětlení.
11) Vyhláška MPO č. 291/2001 Sb. ze dne 27. 7. 2001, kterou se stanoví podrobnosti účinnosti uţití energie při spotřebě tepla v budovách, měrnou jednotkou byla spotřeba kWh/m3/rok. Dnešní PENB udává spotřebu v kWh/m2/rok.
13
Počítá se rovněţ s tepelnými zisky ze
sluneční radiace;
tepelných a fotovoltaických kolektorů;
tepelných čerpadel;
kogenerací (společná výroba tepla a elektřiny);
Nelze opomenout ani
energii přítomných osob;
energii pro pohon čerpadel a ventilátorů.
2.5. Konečná podoba a způsob zveřejnění Průkaz nesmí být starší 10 let, poté musí být vypracován nový. Kromě toho jsou provozovatelé budov veřejného charakteru o celkové podlahové ploše nad 1000 m2 povinni
umístit
průkaz
na
veřejně
přístupném místě v budově. Jedná se o budovy vyuţívané pro účely školství, zdravotnictví, kultury, obchodu, sportu, ubytovacích zákaznických hospodářství, telekomunikací
a
stravovacích středisek, energetiky, i
sluţeb, vodního
dopravy
veřejné
a
správy.
Prokazování splnění poţadavků PENB je stanoveno od 1. 1. 2009, umístění n a Obr. č. 1 - Průkaz energetické náročnosti budovy dle 14) vyhlášky 148/2007 Sb.
veřejně přístupném 1.
1.
2009 (v tuto
místě rovněţ dobu
od
vstoupila
v platnost novela zákona 393/2007 Sb., kterou se mění zákon 406/2000 Sb., o hospodaření energií)15).
14 ) Vyhláška 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov – příloha č. 4 15) Poslední úprava - Sbírka zákonů, částka 19, 61. úplné znění zákona ze dne 26. února 2008
14
Zákon rovněţ vymezuje stavby a podmínky, kdy nemusí být splněny poţadavky na energetickou náročnost budov. Je tomu tak například při změně dokončené budovy v případě, ţe vlastník budovy prokáţe energetickým auditem, ţe to není technicky a funkčně moţné anebo ekonomicky vhodné s ohledem na ţivotnost budovy, její provozní účely16) nebo pokud to odporuje poţadavkům zvláštního právního předpisu (např. zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči). Energetický průkaz se skládá ze dvou částí:17)
z protokolu – prokazující energetickou náročnost budovy informující o celkové energetické potřebě budovy (údaje v kWh/m2/rok), je dána výpočtem. Energetická náročnost budovy se stanovuje výpočtem celkové roční dodané energie v GJ potřebné na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení při jejím standardizovaném uţívání bilančním hodnocením. 18)
z grafického znázornění – součástí je barevná stupnice, z níţ je jasně patrné zatřídění budovy do příslušné energetické náročnosti budovy.
Zpráva ve své písemné podobě obsahuje identifikační údaje stavby, popis jednotlivých stavebních částí, jakoţ i popis technických zařízení budovy. Z výpočtů musí být věrohodným způsobem zřetelné, ţe jsou splněny tepelně technické vlastnosti, jeţ stanovuje norma ČSN, zejména norma ČSN 73 0540 – Tepelná ochrana budov. V průkazu energetické náročnosti budovy se jedná o část D5 Tepelně technické vlastnosti budovy – čili jedná se o splnění § 4 Porovnávacích ukazatelů dle vyhlášky č. 148/2007Sb. Hovoříme-li se o novostavbě nad 1000 m2, je nezbytné uvést výsledky technicko – ekonomického posouzení proveditelnosti alternativních (náhradních) systémů vytápění. Jedná se v podstatě o vyhodnocení moţností, dostupností a 16) Zákon č. 406/2000 Sb., § 8 – sbírka zákonů č. 61/2008 17) Vyhláška 148//2007 Sb., o energetické náročnosti budov, § 6, odst. 1; konkrétní ukázka v příloze č. 1 18) Vyhláška 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov, § 5, odst. 1
15
ekonomické návratnosti centrálního zásobování teplem, kombinované výroby elektřiny a tepla, výroby tepla z biomasy (příp. bioplynu), tepelná čerpadla, sluneční kolektory a fotovoltaické články. V průkazu najdeme číselné parametry jednotlivých technických zařízení i dílčí výsledky výpočtů. Průkaz energetické náročnosti budovy hodnotí spotřeby veškerých energií v budově. Hodnocení energetické náročnosti budovy v ţádném případě nenahrazuje posouzení stavebních konstrukcí z hlediska povrchových teplot, akustiky, tepelných mostů apod. Tato problematika se řeší v části třetí – Energetický štítek obálky budov.
2.6. Problematika zatřídění budov V odborné literatuře se setkáváme s mnoha druhy a charakteristikami staveb, ať uţ z hlediska jejich urbanistického významu a funkce, technického zabezpečení, či z hlediska časového. Vrátíme-li se o zhruba 20 - 30 let zpět (coţ je zatím povaţováno za současnou výstavbu), můţeme stavby rozčlenit následovně:
domy běţné ve 70.-80. letech
současná novostavba
nízkoenergetický dům
pasivní dům
nulový dům, dům s přebytkem tepla
charakteristika zastaralá otopné klasické vytápění pouze soustava, zdroj pomocí teplovzdušné tepla je velkým plynového kotle otopná soustava o parametry min. vytápění s zdrojem emisí; o vysokém niţním výkonu, na úrovni rekuperací tepla, větrá se pouhým výkonu, větrání vyuţití obnovitelných pasivního domu, vynikající otevřením oken, otevřením okna, zdrojů, dobře velká plocha parametry nezateplené, konstrukce na zateplené konstrukce, fotavoltaických tepelné izolace, špatně izolující úrovni řízené větrání panelů velmi těsné konstrukce, poţadavků konstrukce přetápí se normy potřeba tepla na vytápění [kWh/(m2a)] většinou nad 200 80 - 140 méně neţ 50 méně neţ 15 méně neţ 5 19
Tab. č. 1 - Členění budov dle stáří výstavby )
19) http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/co-je-pasivni-dum.html?chapter=definice-rozdeleni-podle-energeticke-narocnosti
16
Obr. 2 - Škála energetické náročnosti domů.
20)
Pro posuzování energetické náročnosti stavby rozlišujeme celkem sedm kategorií zatřídění budovy. Jsou označovány písmeny A – G, přičemţ kategorie D – G včetně jsou jiţ povaţovány za nevyhovující. Navrţené označení je vcelku dobře srozumitelné odborníkovi, investorovi i laikovi. Jedná se de facto o výstup, který je pro koncového uţivatele nejdůleţitější. Při zatřídění se vychází z celkové měrné dodané energie. Vztáhneme-li tuto hodnotu na měrnou jednotku uţitné plochy (1 m2), hovoříme o měrné spotřebě dodané energie do budovy. Ta zahrnuje nejenom celkovou potřebu energie objektu, tak i účinnost, s jakou je tato potřeba pokryta. Zahrnuta je zde i pomocná energie
spotřebovávaná
jednotlivými
energetickými
systémy.
Vypočtená
energetická náročnost se porovnává s tzv. referenční hodnotou. Pokud výpočet dosáhne této hodnoty, je budova zařazena do skupiny C (vyhovující). V níţe uvedené tabulce je vcelku jasný rozsah vlastností budovy, které musí metoda hodnocení zahrnout. Druh budovy
A
Rodinný dům
< 51
Bytový dům
< 43
Hotel a restaurace
< 102
Administrativ. budova
< 62
Nemocnice
< 109
Budova pro vzdělávání Sportovní zařízení Budova pro velkoobchod a maloobchod
< 47 < 53 < 67
B 51 97 43 82 102 200 62 123 109 210 47 89 53 102
C 98 142 83 120
D 143 191 121 162
E 192 240 163 205
F 241 286 206 245
G
201 294
295 389
390 488
489 590
> 590
124 179
180 236
237 293
294 345
> 345
211 310
311 415
416 520
521 625
> 625
90 130 103 145
131 174 146 194
175 220 195 245
221 265 246 297
67 121
122 183
184 241
242 300
301 362
> 286 > 245
> 265 > 297 > 362
Tab. č. 2 - Klasifikační třídy EN hodnocení energetické náročnosti budovy podle vyhlášky 148/2007 Sb., hodnoty jsou uvedeny v kWh/m2/rok 20) http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/zasady-vystavby-pasivnich-domu
17
V případě změny jakéhokoli parametru v dále uvedeném výčtu by se měla do energetické náročnosti promítnout. Jedná se především o:
tepelné vlastnosti budovy (obvodový plášť, vnitřní příčky, průvzdušnost);
zařízení pro vytápění a zásobování teplou vodou (včetně jejich izolačních vlastností);
klimatizační zařízení;
větrání;
zabudované zařízení pro osvětlení;
umístění a orientace budovy;
pasivní solární systémy a protisluneční clona;
přirozené větrání;
vnitřní mikroklimatické podmínky.
Hodnocení energetické náročnosti budovy nám dává přehled o spotřebě všech druhů energií, které jsou spotřebovávány pro provoz budovy. Jedná se o provozní energetické náklady budovy. Bohuţel ţádná z dosavadních metod hodnocení budov neřeší všechny tyto parametry současně.
3. ENERGETICKÝ ŠTÍTEK OBÁLKY BUDOVY 3.1. Pojem, legislativa a důvod zavedení Vedle Průkazu energetické náročnosti budovy se můţeme setkat také s tzv. Energetickým štítkem obálky budovy. Pro laika mohou být oba dokumenty na první pohled totoţné a zaměnitelné. Energetický štítek obálky budovy ovšem posuzuje pouze celkovou tepelně-izolační schopnost obálky budovy a zpracovává se nikoli podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., ale podle technické normy ČSN 73 0540 – Tepelná ochrana budov. Štítek byl zaveden z důvodu odlišnosti poţadavku na
kvalitu jednotlivých
konstrukcí a například okna splňující poţadavek normy přesto propustí mnohem více tepla neţ stěna splňující poţadavek normy. Energetický štítek hodnotí ve své podstatě tepelně technické vlastnosti budovy ve vztahu k její energetické
18
náročnosti (popisuje tepelný tok prostupem tepla, který zcela zásadně ovlivňuje energetickou náročnost celé budovy).
Energetický štítek obálky budovy je
graficky podobný průkazu energetické náročnosti budovy. Pokud bychom například postavili dům celý ze skla, který vyhovuje normě, bude výsledek neradostný. Proto byl do normy doplněn další poţadavek, aby průměrná hodnota pro celou obálku budovy nepřesáhla určitou hodnotu, která se mění podle tvaru budovy - členitější budovy, které mají větší plochu konstrukcí ochlazovaných okolním prostředím, musejí mít kvalitnější konstrukce. Zjednodušeně řečeno: pokud architekt trvá na velkém procentu zasklení, musí zlepšit ostatní konstrukce tak, aby to vyrovnalo ztrátu energie zasklením. Ani Obr. č. 3 – Energetický štítek obálky budovy
tento doklad však nemůţe Průkaz energetické
21 )
náročnosti budovy nahradit. Na rozdíl od průkazu posuzuje pouze to, jak dobře je dům izolován. Parametrem zatřídění do jednotlivých klasifikačních tříd je hodnota průměrného součinitele prostupu tepla obálky budov Uem – W/m2.K, která je také jedním z porovnávacích ukazatelů. Třída energetické náročnosti budovy
Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy
A
Mimořádně úsporná
B
Úsporná
C
Vyhovující
D
Nevyhovující
E
Nehospodárná
F
Velmi nehospodárná
G
Mimořádně nehospodárná
Tabulka č. 3 - Slovní vyjádření tříd energetické náročnosti budov
21) www. ekowatt.cz 22) Příloha č. 1 vyhlášky 148/2007 Sb.
19
22)
3.2. Termosnímkování (termografické měření) Spotřeby energií a jejich úspory – to jsou dnes často diskutované pojmy a ţhavá témata současnosti. Není to tak dávno, kdy bylo velmi obtíţné zjistit, kudy z objektů utíká drahocenné teplo. Dlouhou dobu se o tomto problému ví, mnoho let se také hovoří o tom, ţe je „potřeba s tím něco dělat“. Dosud se však v naší republice neuskutečnilo ţádné oficiální měření úniků tepla. S postupným zvyšováním cen energií se stává problematika tepelných ztrát stále aktuální. Dnes máme moţnost vyuţít poměrně širokou nabídku sluţeb různých společností, nabízejících vcelku efektivní, časově nenáročnou a ve svém důsledku velmi výhodnou metodu monitoringu tepelných ztrát objektu, a sice měření pomocí termokamery.
3.3. Princip termografického měření Jedná se o bezkontaktní měření teploty. Vyuţívá se při tom neviditelného infračerveného záření pro bezpečné měření povrchových teplot předmětů, které je později převedeno na signály elektrické pomocí citlivého infračerveného detektoru. Výsledkem je dvourozměrný barevný nebo monochromatický obraz tepelného pole. Jeho rozborem je pak moţné posoudit stav zařízení, nepravidelnosti v obvodových pláštích budov (kaţdá nepravidelnost v tepelně technických vlastnostech maObr. č. 4 – Obraz termokamery
23)
teriálu tvořícího obvodový plášť se projeví odchylkami v rozloţení povrchové teploty na vnější straně objektu).
23 ) http://www.oknasupik.cz/termokamera.php
20
3.4. Obory vyuţití
strojírenství – měření povrchové teploty současně na celém povrchu a optimalizace technologických postupů (výměníky, kompresory, tepelně namáhané pohyblivé díly při provozu strojů, diagnostika provozu strojů a zařízení);
elektrotechnika – zjišťování závad ve vysokonapěťových rozvodech;
zemědělské farmy a chovné stanice – optimalizace chovných a pěstitelských podmínek v zemědělství;
přírodovědné obory;
zdravotnictví – poruchy prokrvování končetin, záněty kloubů, vývoj pracovních pomůcek;
stavebnictví – odhalení zjevných i skrytých míst úniku tepla.
3.5 Termokamera ve stavebnictví Termografické měření lze provádět v závislosti na klimatických podmínkách, zpravidla od listopadu do března. Termokamera umoţňuje rychlý a bezkontaktní způsob rozloţení teplot na povrchu stavebních konstrukcí. Jsou stanoveny tepelně technické vlastnosti obvodových plášťů budov, jakoţ i zjištěny skryté vady staveb, jimiţ dochází ke zvýšeným tepleným ztrátám jak vlivem tepelných mostů, tak v důsledku nesprávného provedení spár a styků, stářím budovy či špatnou prací řemeslníků. Nalezené poruchy jsou při správném vyhodnocení základním krokem pro efektivní návrh technického řešení a následně i pro kontrolu
jeho
realizace.
Výsledkem
měření
je
necertifikovaný
protokol
s termografy a analýzou zjištěných dat, jeţ má ovšem obrovskou vypovídací schopnost.
3.6. Termografické měření budov Problematika tepelných ztrát je stále aktuální a termovizní měření znázorní rozloţení povrchové teploty. Nejčastěji se vady projevují v prostorách kolem oken a dveří. Metodu lze pouţít také pro určení polohy průniků vzduchu obvodovým
21
pláštěm budovy, stropy, lokalizaci vlhkého zdiva, rozmístění zabudovaného podlahového vytápění anebo odhalení poruch v topném obvodu v konstrukci.
Obr. č. 5 - Termosnímky
24)
3.7. Nejčastější pouţití termovizí
ke zjišťování míst tepelných ztrát budov jako podklad pro návrh optimalizace objektu z hlediska tepelné pohody i z hlediska pracovního prostředí;
kontrola kvality provedených prací při kolaudaci, či před koupí nemovitosti;
vyhledání závad podlahového topení;
kontrola technologického vybavení budovy;
vyhledání prasklin v plášti budovy (poškození izolací sklepů, zatékání do střech, struktura zdiva pod omítkou);
vyhledávání potencionálních míst s výskytem plísní;
vyhledávání rizikových míst z hlediska bezpečnosti (kotelny, komíny, průmyslové technologie).
sníţení nákladů na spotřebu energií a jejich efektivní vyuţití;
optimalizace technologických postupů;
předcházení vzniku poruch a škod.
Obr. č. 6 - pokus o zateplení domu25)
Obr. č. 7 - správně provedené zateplení domu26)
24, 25, 26 ) http://www.termoviznisluzby.cz/snimky.php
22
4. KLADY A ZÁPORY ENERGETICKÉHO AUDITU A CERTIFIKACÍ 4.1. Nedostatky energetického auditu a certifikací Chápání budovy jako celku a také hodnocení všech subsystémů budovy klade vysoké poţadavky nejen na kvalitní zpracování projektu, provedení, ale i na technickou úroveň všech instalovaných zařízení. Souhrn těchto informací je bezesporu zajímavým vodítkem pro investora. Přináší nejen souhrn důleţitých informací o objektu jako celku, současně však navrhuje opatření, která jsou třeba učinit k dosaţení energetický úspor. Zároveň však povinnosti spojené s průkazem energetické náročnosti budov, potaţmo energetickým auditem,
přinášejí i některé nejasnosti. Jde o různé
výklady a nedostatky ve vztahu k platným českým zákonům, přesné nejsou často ani citace směrnic Evropské unie (Směrnice 200/91/ES), která zná pouze pojem „certifikát energetické náročnosti budovy“. Z praxe odborníků zabývajících se energetickými audity či průkazy energetické náročnosti budov versus úředníků Ministerstva průmyslu a obchodu a Státní energetické inspekce jiţ nyní vyplývá, ţe ne vše je zatím v souladu. Při zpracování průkazu energetické náročnosti budovy se vychází, podle zákona č. 406/2000 Sb., z údajů stávajícího energetického auditu. Vhodné by bylo, aby oba dokumenty vypracovala jedna a tatáţ osoba. Situaci ovšem komplikuje fakt, ţe průkaz energetické náročnosti budovy tak, jak jej definuje vyhláška č. 148/2007 Sb., je bilanční hodnocení zaloţené na výpočtech energie uţívané nebo předpokládané k uţití v budově pro vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení, za standardizovaného uţívání budovy.27) Nejlepším řešením zpracování PENB je doplněním energetického auditu dle vyhlášky č. 213/2001 Sb., kde se provádí ekonomické zhodnocení podle přílohy
27) Vyhláška 148/2007 Sb., § 2a
23
č. 728) a pracuje se s reálnými hodnotami cen energií. V současné době probíhá vyhodnocování praktických poznatků se zpracováním průkazů PENB, výsledky budou zohledněny v novelizované vyhlášce č. 148/2007 Sb. , případně v zákoně 406/2000 Sb. A ještě jedna „pozoruhodnost“: povinnost mít vystaven průkaz energetické náročnosti budovy vzniká sice aţ 1. lednem 2009. Moţná by stavebníky povzbudil fakt, ţe na vypracování průkazu pro budovu s celkovou plochou nad 1000 m2 je moţné čerpat dotaci z části A Státního programu na podporu úspor energie a vyuţití obnovitelných zdrojů, a to aţ do výše 100 tisíc korun. Uzávěrka pro podání ţádostí byla ovšem pro rok 2009 jiţ 31. 3. 2008. Mnozí budou moţná překvapeni, ţe z energetického průkazu není moţné jiţ dopředu poznat, jaké budou náklady na provoz budovy. Úsporná budova by měla mít vţdy niţší náklady neţ budova neúsporná. Ovšem za předpokladu, ţe obě spotřebovávají stejný typ energie. Nelze v ţádném případě porovnávat objekt vytápěný elektřinou s objektem, který je vytápěn plynem. Přestoţe oba domy mohou mít stejné energetické zhodnocení, významný rozdíl je v nákladech na pořízení energií. Průkaz totiţ zajímá pouze energie, nikoli uţ to, kde ji obstaráváme. Objevuje se i další „problém“. Výsledné kriterium spotřeby energie na m2 sčítá energie s různou cenou (cena elektřiny na vytápění je jiná, neţ cena na osvětlení či pohon ventilátorů). Abychom zjistili, kolik skutečně dům spotřebuje kWh elektřiny, metrů kubických plynu anebo metrických centů uhlí, je třeba pátrat v několika stránkovém protokolu průkazu. A to je, dle mého názoru, pro laika skutečně nelehký úkol. Moţná si dnes ještě málokdo uvědomuje, ţe do budoucna je třeba počítat také s dalším aspektem. Typickým příkladem můţe být dnes běţný rodinný dům vyprojektovaný pro čtyř aţ pětičlennou rodinu. Pokud objekt jiţ v architektonické studii nepočítá s různými moţnostmi vyuţití v průběhu jeho ţivotnosti, můţe jiţ po několika letech od výstavby energetická spotřeba přepočtená na jednoho
28) Viz příloha č. 2 – Tabulka cen energií
24
obyvatele vzrůst i několikanásobně. Velmi úsporná stavba projektovaná pro velkou rodinu přestává ideálně fungovat, pokud se odrůstající děti odstěhují a zaloţí si vlastní rodinu. Obdobný případ nastává, začneme-li určitý stavební objekt vyuţívat k jiným provozním účelům.
4. 2. Cena energetického auditu Jak jiţ bylo popsáno výše, energetický audit můţe zpracovat pouze odborník s patřičným vzděláním a praxí, přezkoušený Ministerstvem průmyslu a obchodu. Auditoři zpravidla pocházejí z ekonomicky a technicky orientovaných profesí, proto lze oprávněně očekávat, ţe jimi zpracovaný audit dokáţe spolehlivě identifikovat zjištěné negativní faktory a bude zároveň schopen navrhnout reálný postup při úplném odstranění anebo alespoň částečně minimalizovat jejich působení. Energetický audit je vysoce kvalifikovanou specializovanou odbornou činností. Musí poskytnout objektivní popis energetické náročnosti budovy, zařízení, technologie (nebo její vybrané posuzované části). Musí z něho být patrný potenciál dosaţitelné úspory energie s minimálními dopady na ţivotní prostředí, jakoţ i ekonomické vyjádření včetně dalších nezbytných údajů. Energetický
auditor
vstupuje
do
provozní
a
organizační
infrastruktury
auditovaného subjektu, shromaţďuje a vyhodnocuje klíčové údaje, vyhledává potenciál energetických a ekonomických úspor. Jedná se tedy svým způsobem o činnost kontrolní, po níţ následuje analýza zjištěných skutečností a formulace doporučení k účelné změně. Jde tedy v řadě případů o údaje, které mají pro auditovaný subjekt zcela zásadní význam a do značné míry i charakter údajů obchodně důvěrných. Ceny práce auditů vykazují velký rozptyl a lze jen těţko s dostatečnou přesností odhadnout jejich cenu. Byly proto navrţeny dva ukazatele - měrná cena auditu na celkový obestavěný prostor a měrná cena auditu na roční spotřebu energie - a k nim určité meze, jeţ by měly být směrodatné - 30 Kč/m3 a 300 Kč/GJ - a v nichţ lze cenu auditu akceptovat. Výrazné překročení by mělo být signálem k prošetření přiměřené ceny auditu. Ovšem vzhledem k přibývajícímu výskytu
25
budov s velmi nestandardním způsobem vyuţití nelze odmítnout cenu jen z důvodu překročení těchto limitů.
4.3. Jiné formy auditů V současné době je moţno obrátit se na velké mnoţství odborníků – fyzických i právnických osob, které se profesionálně zabývají energetickými audity a PENB, jejichţ seznam je uveden na webových stránkách Ministerstva průmyslu a obchodu. Pro ty instituce, které nepotřebují mít zpracován audit přesně podle regulí zákona č. 406/2000 Sb., nabízí např. společnost EKOWATT zpracování obdobných forem auditů:
Energeticko – ekonomická optimalizace projektu domu Optimalizace je zacílena na maximální sníţení provozních nákladů objektu cestou sníţení tepelné ztráty domu (zateplením a realizací dalších úsporných opatření) a kombinací různých systémů vytápění podle specifických poţadavků a potřeb uţivatelů budovy. Energeticko – ekonomická optimalizace navrhne vhodné řešení jak pro novostavbu ve fázi projektové přípravy, tak i pro plánovanou rekonstrukci budovy. Principem je vytvoření matematického modelu objektu a namodelování různých moţností řešení obalových konstrukcí. Dále je vytvořeno srovnání různých kombinací vytápění, větrání, přípravy teplé uţitkové vody podle přání a potřeb zadavatele. Pro jednotlivé varianty je potom připraveno srovnání z hlediska předpokládaných investic, spotřeby energií, průběhu cash-flow, započítán je předpokládaný růstu cen a také stanovení rizik realizace jednotlivých variant. Toto srovnání umoţňuje výběr optimální bilance budovy i z hlediska návratnosti investice a optimalizace provozních nákladů. Návrh energeticko – ekonomické optimalizace budovy lze zpracovat pro
rodinné a bytové domy;
administrativní budovy.
Tato sluţba je určena pro
vlastníky nemovitostí;
zájemce o výstavbu nebo rekonstrukci budov;
projektanty a architekty;
stavební a developerské firmy.
26
Energy officency retrofit survey Tento název můţeme také přeloţit jako dodatečný průzkum energetické účinnosti. Jedná se o velmi efektivní, rychlou a ve srovnání s energetickým auditem méně nákladnou metodu vyhledání potenciálu energetických úspor v budovách a podnikových provozech. Sloţité sestavování energetických bilancí je zde nahrazeno odborným odhadem, provedeným na základě prohlídky týmem expertů. Výstupem je potom stručná a přehledná zpráva, která navrhuje strukturovaný soubor opatření pro dosaţení úspor energie:
Identifikace opatření energetických úspor Beznákladová opatření Opatření s návratností do 2 let Opatření s návratností do 4 let Opatření s návratností do 8 let Opatření s návratností nad 8 let
Kvantifikace ročních energetických úspor metodou odborných odhadů
Stanovení investičních a provozních nákladů opatření
Stanovení prosté doby návratnosti či výpočet jiných kritérií ekonomické efektivnosti
Studie Energy Efficiency Retrofit Survey je prováděna týmem expertů na stavební fyziku a energetiku budov, TZB a elektroenergetickou analýzu. V rámci této sluţby jsou provedeny následující úkony:
shrnutí a přehled energeticky náročných systémů;
místní šetření v době aktivity v podniku (přepokládá se třísměnný provoz bez přerušení);
případné místní šetření v době mimo aktivitu v podniku (víkendy, svátky, střídání směn);
analýza spotřeby energií a výkonových potřeb;
analýza a návrh energeticky efektivních opatření;
analýza a návrh dodatečných obnovitelných zdrojů energií;
shrnutí vhodnosti a pouţitelnosti různých kombinací energetických úspor a obnovitelných zdrojů energie;
27
návrh pro další postup zaloţený na stanovení provozních dob a optimalizaci provozních reţimů agregátů, dobách zpracování a plánech provozních jednotek.
Tuto sluţbu vyuţijí především
podniky
ve
logistických
svých a
podnikových
skladovacích
budovách,
areálech,
výrobních
administrativních
provozech, a
dalších
nebytových objektech;
vlastníci větších budov;
obce;
nemocnice.
Studie energetických úspor ve výrobě a administrativních budovách Jestliţe je třeba sníţit spotřebu energií a s tím spojené provozní náklady průmyslového, zemědělského provozu, skladovacích hal, administrativních budov či podobných objektů a nepotřebujeme přitom zpracovat energetický audit podle zákona, je vhodným řešením zpracování studie energetických úspor s důrazem na energeticko – ekonomickou optimalizace provozu či objektu. Ta je zacílena na maximální sníţení provozních nákladů cestou sníţení spotřeby energeticky náročných technologií (technologického tepla, elektřiny, páry, stlačeného vzduchu) a tepelných ztrát budovy. Návrh lze zpracovat jak pro novostavbu ve fázi projektové přípravy, tak i pro plánovanou rekonstrukci objektu. V rámci energetické optimalizace jsou odhaleny hlavní zdroje nadměrné spotřeby a plýtvání energií; jsou navrţeny různé kombinace vytápění, větrání a přípravy teplé uţitkové vody. Pro jednotlivé varianty lze připravit srovnání z hlediska investičních nákladů, provozních nákladů na získávání a spotřebu energií, průběhu cash-flow (se započítáním předpokládaného růstu cen energií a časové hodnoty peněz) a také stanovení rizik jednotlivých variant. Toto srovnání umoţňuje výběr optimální varianty řešení z hlediska návratnosti investice a optimalizace provozních nákladů.
28
Sluţba je určena pro
střední a velké podniky;
vlastníky administrativních budovy;
výrobní provozy (průmyslové, zemědělské);
skladovací haly, logistické areály;
novostavby, rekonstrukce budov.
Řízení energetických úspor, Monitoring a Targeting Monitoring a Targeting (M&T) je efektivní a praxí prověřená metoda energetického řízení pouţívaná pro systematické zvyšování energetické účinnosti. Jejím zavedením lze dosáhnout významného a zároveň dlouhodobého sníţení spotřeby energií a s tím spojených nákladů, emisí a skleníkových plynů (oxidu uhličitého) a dalšího znečištění. Metoda Monitoring a Targeting se pouţívá především pro řízení spotřeby energií ve výrobním procesu, aplikovat ji lze ale také při sniţování energetické náročnosti budov. Spočívá ve strukturovaném přístupu k energetickému řízení, který je zaloţen na systematickém měření a analýze skutečné spotřeby energií (Monitoring), stanovení cílových hodnot spotřeby energií, průběţném vyhodnocování reálné spotřeby z hlediska cílových hodnot (Targeting) a průběţné realizaci opatření k dosaţení úspor. Pravidelnou kontrolou realizace dosaţených výsledků lze potom dosáhnout poţadované rychlé návratnosti vloţených prostředků, která bývá běţně do 6 – 12 měsíců. Monitoring a Targeting můţeme charakterizovat také jako kontinuální a dynamický přístup k energetickému auditu. Mezi hlavní přínosy metody Monitoring a Targeting patří:
skutečné dosaţení úspor energií a zamezení plýtvání;
sníţení provozních nákladů;
zvýšení kvality výroby a konkurenceschopnosti;
zlepšení plánování, řízení a rozpočtování;
sníţení produkovaného znečištění, niţší dopady na ţivotní prostření.
Sluţbu mohou vyuţívat
podniky;
obce;
29
vlastníci a provozovatelé administrativních, bytových a dalších budov;
výrobní provozy (zemědělské i průmyslové);
skladové haly, logistické areály;
realizátoři novostaveb a rekonstrukcí větších budov.
4.4. Přínos energetických auditů a certifikací Chápání budovy jako celku a také hodnocení všech subsystémů budovy klade bezesporu vyšší poţadavky nejen na kvalitní zpracování projektu, provedení, ale i na technickou úroveň instalovaných zařízení. Soubor všech těchto informací umoţní určitou klasifikaci a vzájemné porovnání a bude hrát významnou roli jak pro
klienta (investora);
vlastníka;
společnost.
Někteří zadavatelé povaţují certifikování budov za nesmyslné nařízení státu, zbytečné výdaje a další neuţitečný cár papíru. Jiní povaţují zpracování průkazů energetické náročnosti budov a energetických auditů za základní pomůcku, v níţ najdou veškeré informace o principech a fungování energetického hospodářství. Povaţují ho za materiál, který najde nedostatky, zjistí jejich příčiny a určí postupy k jejich odstranění včetně ekonomického hodnocení přínosů v úsporách energie i v úsporách finančních nákladů. Průkazy PENB (energetické audity) lze v tomto případě povaţovat za cenný doklad pro jednání například s manaţery investic či podniků při plánování rozvoje v krátko- či střednědobém horizontu, reálně oceňují a hodnotí vliv investic na cash flow, hospodaření i hospodářský výsledek podniku. Motivací pro investory je vzrůstající poptávka trhu po kvalitních budovách, kde je tato vyšší kvalita chápána jako další přidaná hodnota a dá se předpokládat dlouhodobě stabilnější cena nemovitosti na trhu. Energetický audit se nezabývá jen úspornými opatřeními, má povinnost vyhodnocovat a navrhovat nízkoenergetická opatření s optimálními finančními náklady. Stavebník či budoucí vlastník bude vědět, jaká má být potřeba energie na provoz budovy, jaká je současná cenová relace (viz tabulka cen energií
30
v příloze 2). Pokud se tato potřeba bude výrazně lišit, můţe uţivatel uplatnit právo reklamace a spíše si tím vymůţe odstranění vad, které zvyšují potřebu energie na provoz objektu. Velkou výhodou je, ţe vychází z místních podmínek, zkušeností a zvyklostí. Další významný přínos spočívá v tom, ţe odborník má moţnost zasáhnout do projektu v jeho rané fázi a navrhnout případné změny, vedoucí k niţší energetické náročnosti při srovnatelné nebo niţší ceně. I naprostý laik by měl dostat jasnou a srozumitelnou odpověď, nakolik bude jeho dům energeticky úsporný (obdobně jako u energetických spotřebičů, kde kaţdý na první pohled vidí, jak si výrobek stojí a zda jej koupit, či nikoli. V důsledku zavedení těchto štítků během několika let z trhu zcela zmizely spotřebiče s vysokou spotřebou energie, neboť zákazníci dostali jasnou informaci a výrobci se začali předhánět ve vývoji úspornějších zařízení). Energetické štítky zahrnují hodnocení pouze energetických spotřebičů, nikoli budov, jak je mnohdy zaměňováno. Energetické štítky jiţ sehrály a sehrávají svoji úlohu při výběru elektrospotřebičů (pračky, ledničky …) a tím sniţování spotřeby energie jejich při uţívání (vyhláška č. 442/2004 Sb. zavedla způsob označení energetických spotřebičů energetickými štítky – barevný graf)29)
4.5. Energetický audit v oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se v praxi znalci i odhadci často setkávají s různými detaily a nahodilostmi, které mohou sníţit či zvýšit hodnotu oceňovaného majetku. V této souvislosti můţeme hovořit jak o pouţitých stavebních materiálech, povrchových úpravách, tak i vybavenosti objektu, celkovém vzhledu anebo náročnosti na provoz. Obecně platí, ţe konečnou (reálnou) cenu vytváří trh, pokud ji jsou ochotni akceptovat jak prodávající, tak i kupující. Měla by však odpovídat uţitným vlastnostem nabízeného „zboţí“. Přímo úměrně pak stoupá realizovaná cena v poměru k nabízeným uţitným vlastnostem a aktraktivitě nemovitosti. K ocenění je třeba přistupovat individuálně, s rozvahou a uvědomit si, ţe kaţdá stavba je svým způsobem jedinečná - představou investora počínaje a konečnými 29) Barevný graf energetického štítku elektrospotřebiče je uveden v příloze č. 3.
31
úpravami konče a všichni, kteří se na vzniku díla podílejí, mu vkládají určitou hodnotu. V dnešní době můţeme tvrdit, ţe „vše si najde svého kupce“, jakoţ i to, ţe „ocenit lze všechno“. U domů a bytů doposud informace v podobě energetický štítků chyběla. Průkazy energetické náročnosti tak časem mohou významně ovlivnit ceny energeticky neúsporných objektů tím, ţe po nich poklesne poptávka. Investorům se pak vyplatí stavět podle nových energetických zásad. Cílem tohoto postupu je celkově sníţit spotřebu energie vyrobené z fosilních paliv a omezit emise CO2. Ačkoli myšlenky
„zelené
architektury“
přicházejí
do Česka
v plné
síle
teprve
v posledních několika letech, jiţ nyní je vidět znatelný trend rozšiřování tzv. zelené výstavby (green building). Energeticky úsporné stavby jsou v Česku zatím převáţně záleţitostí rodinných domů, zatímco v komerční sféře se prosazují jen výjimečně. Vyšší poptávka po nízkoenergetických a pasivních domech ze strany stavebníků - občanů je logická. Vlastník rodinného domu, který je zároveň jeho uţivatelem, se chová vţdy o poznání zodpovědněji. Má zřejmý zájem na tom, aby stavba byla hospodárná, někdy i za cenu vyšší počáteční investice. Aţ teprve s odstupem času dokáţe vlastník (ale i odhadce) posoudit správnost pouţitých materiálů i technologických postupů. I u soukromých firem by se dal očekávat podobný zájem. Bezbřehý optimismus spojený s nedávným ekonomickým růstem ale často bohuţel vedl k neefektnímu plýtvání. Velkorysé utrácení se stalo takřka módní záleţitostí. Zpomalení hospodářského růstu a škrty výdajů nyní logicky povedou k hledání úspor také v oblasti energií. U stávajících staveb z toho vyplývají často náročné rekonstrukce. Profesionální přístup k nápravě zjištěných závad určí výši konečných nákladů v souladu s dobou ţivotnosti (efektivní i ekonomické) ať uţ celé stavby, anebo jednotlivých dílů. U novostaveb se očekává zodpovědnější přístup
v projektování
a
hodnocení
investic
v dlouhodobějším
horizontu.
Paradoxně tak současná krize můţe vést k rozmachu výstavby tzv. zelených budov a ke zvýšení kvality staveb.
32
Obdobný dopad krize se očekává také u bytové výstavby v rámci developerských projektů, u nichţ dosud převaţovala jediná motivace: stavět s co nejniţšími náklady a prodat s co nejvyšším ziskem. O klienty nebyla dlouho nouze a na trhu s nemovitostmi zavládla atmosféra spekulací a nekonečného růstu cen. Mnozí investoři kupovali byty pouze v očekávání zisku. Skutečná kvalita nemovitostí včetně jejích provozních nákladů často stály zcela stranou. V současnosti ale začíná nabídka převyšovat poptávku a zdá se, ţe zdravá konkurence snad zavládne i mezi developery. V důsledku zdraţování energií a výraznější osvěty začali klienti vyhledávat kvalitnější úsporné projekty. V době finančních a burzovních otřesů navíc investice do kvalitní nemovitosti můţe přinést vhodné rozloţení rizik. Dobře prodejné přitom budou zejména nízkoenergetické
stavby, které kombinují vysoký uţitný komfort s minimální
energetickou spotřebou. Takových je zatím u nás stále nedostatek. V oboru oceňování nemovitostí je aspekt energetické náročnosti rovněţ jedním z důleţitých ukazatelů, které by měly být brány na zřetel při stanovení hodnoty posuzovaného majetku. Nejedná se pouze o hodnocení energetické náročnosti budovy jako celku, ale také o získávání a úspory energie. Můţeme tedy tvrdit, ţe certifikaci ocení
vlastníci budov, neboť získají informaci o existenci moţných úspor energií a potaţmo i nákladů;
prodejci nemovitostí, jimţ můţe certifikovaná budova přinést vyšší zisk z prodeje;
potencionální kupec, který porovnáním několika certifikovaných staveb má jasnou představu o výši budoucích provozních nákladů;
odhadce, pro něhoţ jsou údaje z certifikátu moţným vodítkem pro stanovení ceny.
Také zkušenosti ze zahraničí ukazují, ţe certifikovaná specifikace energetických nákladů podstatně zvyšuje hodnotu nemovitosti, neboť dává investorovi (a zejména vlastníkovi) jistou garanci, ţe provozní náklady jsou přijatelné, srozumitelné a po určitou dobu nebude nutné investovat do modernizace objektu. Pro developery znamená certifikace moţnost zařazení nemovitosti do vyšší 33
kategorie a nabízet tak produkt za vyšší cenu. V zahraničních zemích (např. Německo, Dánko, Polsko, USA), kde jiţ byl tento způsob zaveden, jsou zvyklí výhod spojených s certifikací vyuţívat. Lze proto oprávněně předpokládat, ţe i v naší republice se tento trend zajisté také projeví.
ČÁST B 5. VÝPOČTY V PRAXI Tato část bakalářské práce je zaměřena na výpočet průkazu energetické náročnosti
budovy
a
výpočet
energetického štítku obálky budovy u konkrétní stavby. Jedná se o přízemní rodinný dům typu bungalov, stojící samostatně v mírně svaţitém terénu. Stavba v letech
samotná 1993
aţ
byla
realizována
1995
z
tehdy
dostupných materiálů, při tehdy pouObr. č. 8 – Modelový dům
ţívaných
a
známých
technologiích,
za
účasti
kvalifikovaného stavebního dozoru a dle tehdy platných norem.
5.1. Programy pro výpočet energetických průkazů (štítků)30) LOUISA Prvním programem vypracovávajícím energetický průkaz budovy a energetický štítek obálky budovy byl program LOUISA, autor Ing. Roman Šubrt a Ing. Jan Čepelák, který financovala firma Rockwool. Tento program vznikl ještě koncem roku 2001, tedy před začátkem platnosti vyhlášky č. 291/2001 Sb., o 30) http://stavba.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=2112&h=9&pl=38
34
energetickém hodnocení budov a slouţil jako kritika zmíněné vyhlášky, protoţe jeho výstupem byl jak energetický průkaz podle vyhlášky, tak i energetický štítek zpracovaný na základě předchozích zkušeností získaných vypracováváním energetických průkazů vydávaných sdruţením ECČB31). Porovnáním těchto dokumentů bylo kaţdému jasné, ţe energetický průkaz podle vyhlášky je soubor statistických dat minimálně se věnujících vlastní energetické stránce budovy. Další verze programu, LOUISA 2, byla financována Českou Energetickou Agenturou (ČEA) a je freeware. Je moţné si ji stáhnout z www.louisa.cz. V současné době se, opět s podporou České energetické agentury, připravuje program LOUISA 3, který bude mít proti předchozímu rozšířené moţnosti, některé údaje v něm budou aktualizovány. LOUISA umoţňuje po zadání PSČ zobrazit klimatické údaje pro dané místo, obsahuje databázi cca 500 konstrukcí s uvedenými součiniteli prostupu tepla, umoţňuje porovnání dvou objektů, umoţňuje výpočet emisí podle paliva, přičemţ zároveň obsahuje databázi 77 paliv a jejich emisních faktorů. Výsledkem pak je energetický průkaz budovy podle vyhlášky, energetický štítek budovy velmi podobný protokolu o energetickém štítku vč. štítku uvedeném v ČSN 73 05402/2002 (tento program byl výchozím vzorem) a dále výpočtový protokol, ve kterém jsou uvedeny všechny pouţité a spočítané hodnoty.
ALOIS Program Alois je jednoduchá excelovská aplikace, která vznikla na základě poţadavků SFŢP32) na energetické audity pro ţádosti o podporu fyzických osob ze Státního fondu ţivotního prostředí pro rok 2004. Zadané konstrukce se jednoduše kopírují do jednotlivých místností. Počet místností je libovolně volitelný. Automaticky se provádějí potřebné výpočty. Výsledkem je mimo jiné i protokol o energetickém štítku a energetický štítek podle ČSN 73 0540-2/2002 počítaný ovšem postupem podle vyhlášky č. 291/2001 Sb. Tento program je účelově určený pro potřeby hodnocení budov pro Státní fond ţivotního prostředí, kdy je nutné počítat objekt po místnostech podle Směrnic SFŢP a jejich příloh, ale přitom je nutné zároveň dodrţet povinnosti z vyhlášky, kde je zase 31) Energy Centre České Budějovice - energetické poradenství v oblasti úspor energií a vyuţití obnovitelných zdrojů; audity a energetické analýzy 32) Státní fond ţivotního prostředí
35
předepsáno počítat rozměry z vnějších rozměrů obálky vytápěné zóny. Je uţivatelsky přístupný a lze jej pochopitelně, pokud budeme celou budovu uvaţovat jako jednu místnost, pouţít i pro hodnocení budovy. Výhodou je, ţe je zde moţné spočítat a vytisknout veškeré náleţitosti protokolu o energetickém štítku a energetický štítek obálky budovy podle ČSN 73 0540-2/2002.
Další programy Programů pro výpočet energetických průkazů a štítků je více, obvykle vznikly jako nadstavba programů pro dimenzování vytápění. Nevýhodou těchto programů je obvykle to, ţe vycházejí z údajů zadaných pro výpočet vytápění, kde se uvaţují vnitřní rozměry. Při stanovování měrné potřeby tepla je však nutné vycházet z vnějších rozměrů hodnocené vytápěné zóny. Pokud jsou tedy pouţívány tyto programy, měly by být zadány i fiktivní místnosti představující jednotlivé vnitřní i vnější zdi a stropy. Firmy – jako například Heluz, Vekra, Wienerberger – nabízejí moţnost výpočtu ve svých obchodních nabídkách prostřednictvím internetu. Jednoduchým způsobem lze ověřit kvalitu obálky stavby. Celkovou hospodárnost objektu nám však podají pouze profesionální softwary např. firem Ekowatt (nyní Hestia 5), Protech apod. Vyuţít lze i tzv. Národní kalkulační nástroj (v současnosti je volně ke staţení z internetových stránek, verze 2.066), zpracovaný kolektivem autorů pod vedením prof. Ing. Karla Kabeleho, CSc., vedoucího katedry technických zařízení budov na fakultě stavební ČVUT. Výpočet uvedené stavby byl prováděn programem Energie 2010, autor doc. Svoboda. Celý výpočet je uveden v příloze č. 1. Zpracovaný energetický dokument se skládá z několik částí: 1. Protokol – jedná se o popisný materiál, v němţ jsou kromě identifikačních údajů uvedeny technické údaje budovy:
geometrické charakteristiky;
36
klimatické údaje;
charakteristiky ochlazovaných konstrukcí;
vytápění, větrání, chlazení, klimatizace, osvětlení, příprava TUV včetně dílčích
hodnocení;
ukazatel celkové energetické náročnosti budovy;
2. Doba platnosti certifikátu a identifikace zpracovatele – jak jiţ bylo zmiňováno v úvodních částech, certifikát má platnost po dobu deseti let, osoba zodpovědná za vypracování má za povinnost uvést, kromě pečeti (kulatého razítka) a podpisu, také číslo svého osvědčení. 3. Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budovy 4. Přílohy, v nichţ najdeme rekapitulaci údajů pouţitých v samotném výpočtu:
kontrolní tisk vstupních dat – okrajové podmínky výpočtu
hodnocení jednotlivých zón v objektu
zdroj tepla na vytápění ;
zdroj tepla na přípravu TUV;
měrný tepelný tok větráním;
měrný tepelný tok mezi zónou a exteriérem;
měrný tok zeminou;
solární zisky průsvitnými konstrukcemi;
výsledky výpočtu pro jednotlivé zóny
potřeba tepla na vytápění po měsících;
energie dodaná na vytápění po měsících;
37
přehledné výsledky výpočtu za celý objekt
rozloţení měrných tepelných toků;
měrný tok budovy a parametry podle starších předpisů;
průměrný součinitel prostupu tepla budovy;
celková průměrná potřeba tepla na vytápění;
celková energie dodaná do budovy;
měrná spotřeba energie dodané do budovy;
grafická vyjádření
rozdělení roční spotřeby energie budovy na dílčí části;
měsíční spotřeba energie dodávané do budovy;
měrné ztráty rodinného domu.
Pro názornost jsou v následující tabulce uvedeny vybrané poţadavky jiţ zmiňované normy ČSN 730540-2 Tepelná ochrana budov Součinitel [W/m2.K]
prostupu
tepla
U
Požadovaná hodnota
Doporučená hodnota
venkovní stěny lehké
0,30
0,20
venkovní stěny těžké (zděné)
0,38
0,25
ploché střechy
0,24
0,16
podlahy na terénu
0,45
0,30
podlaha a stěna s vytápěním
0,30
0,20
strop pod nevytápěnou půdou
0,30
0,20
okna
1,70
1,20
Tab. č. 4 - Vybrané požadavky ČSN 730540-2
38
5.2. Výsledky výpočtů Základním a jediným kritériem pro hodnocení a posuzování tepelně izolační schopnosti obvodových stěn byla po dlouhá léta cihelná stěna z plných pálených cihel o tloušťce 450
mm. Toto kritérium bylo poprvé uvedeno i v normě pro
výpočet tepelných ztrát z roku 1949 a bylo tak ponecháno i po r. 1955, kdy došlo k revizi normy. 33) Celá norma ČSN 73 0540 byla revidována ještě několikrát, poţadavek na tepelný odpor byl u vnějších konstrukcí zvýšen zhruba na dvojnásobek. V roce 1992 byla vyhlášena změna č. 4 k výše uvedené normě. Hlavním důvodem bylo zvýšení nároků na hodnoty tepelného odporu vnějších konstrukcí. Norma v novém pojetí vyšla v roku 1994 – paradoxně v době, kdy byla posuzovaná nemovitost téměř před dokončením. V dalším období, především v listopadu roku 2002 byla vydána nová norma ČSN 73 0540-2, v níţ jsou uvedeny nové – přísnější poţadavky na tepelně technické vlastnosti konstrukcí budov. K dalším úpravám došlo opět v roce 2005. Je dobré připomenout, ţe výsledek výpočtu ovlivňuje mnoho faktorů, nejenom materiály, které byly na stavbu pouţity. Zde jsou příklady některých z nich:
vliv tvaru domu – nejlépe kompaktní tvar s co nejmenším povrchem (koule,
polokoule), což bude v praxi asi málo reálné. Optimální se tedy jeví krychle či kvádr;
dispoziční řešení stavby, tzv. zónování - jedná se o navržení půdorysu
stavby podle teplotních zón v domě. Obytné prostory umísťujeme na jiţní straně, podle našeho vyuţití např. loţnice spíše na východ, jihovýchod, obývací pokoj na jihozápad, západ. Vedlejším prostorům, jako jsou komory, šatny, technické místnosti, spíţe, toalety, pak přináleţí severní strana domu. Jsou nenáročné na osvětlení a pokud vůbec potřebují okno, pak postačuje okno malé, tedy s minimálními ztrátami. 33) Sylabus přednášky Hodnocení budov z hlediska stavební tepelné techniky a pouţívaná opatření pro sníţení spotřeby energie – Ing. Alena Horáková, STÚ-E a.s., únor 2007
39
orientace prosklených ploch - za optimální orientaci většiny prosklených
ploch je nutné povaţovat jiţní (JV-JZ) směr. Velikost prosklených ploch na jiţní fasádě by měla být cca 30-40 % plochy této fasády. Při větším poměru hrozí přehřívaní vnitřních místností v letním období. I tak je však nutné mít na zřeteli odstínění jiţních oken vhodnými prostředky (slunolamy, markýzami, roletami, ţaluziemi – nejlépe venkovními, okenicemi či přesahem střechy). Na jiţní straně domu je moţné docílit v energetické bilanci dvojnásobných tepelných zisků slunečním zářením oproti tepelným ztrátám v době, kdy slunce nesvítí. Na západní a východní straně domu je energetická bilance vyrovnaná, ale doporučuje se ponechat podíl prosklených ploch spíše menší z důvodů moţného přehřívaní místností v přechodných obdobích (jaro, podzim). Na severní straně domu jsou okna vţdy jen tepelnou ztrátou v celkové bilanci, proto by měla být co moţná nejmenší. Koupelna by měla být nejteplejší místnost v domě a pokud moţno situována ve vnitřní části domu. Pracovny a kanceláře je vhodné umístit na neosluněnou stranu domu.
vzduchotěsnost – ovlivňuje výrazně tepelně-technické vlastnosti budovy.
Okna i dveře jsou povaţovány za jedny z nejdůleţitějších prvků stavby – ať jiţ pro své
tepelné,
světelné
a
akustické
vlastnosti,
tak
především
dodávají
architektonický výraz celé stavbě. Není proto vhodné podcenit jejich výběr.
tepelné mosty, které se projeví od základů až po střechu, nejčastěji však u
oken a dveří vznikem plísní.
Obr. 9 - Zobrazení teplot neizolovaného a izolovaného okna
34 ) http://building.dow.com/europe/cz/app/sten/izol/index.htm
40
34)
technické zázemí budovy – pokud je umístěno v suterénu, je vhodné oddělit jej vlastním vchodem i vhodnou izolací. Úspor investičních nákladů, ztrát tepla v rozvodech užitkové vody i v topení dosáhneme rovněž co nejkratším potrubím
35)
Obr. č. 10 - Izolace suterénů (stěny+podlahy)
klimatické podmínky – nadmořská výška, tvar terénu, orientace budovy na vhodné světové strany, hustota okolní vegetace i okolní zástavby, emise, hluk, exhalace – tyto všechny faktory je třeba uváţit a uvědomit si, jak významně mohou ovlivnit energetické chování budovy, potaţmo i cenu stavby.
Obr. č. 11 -Průměrné roční sumy globálního záření v MJ/m
2 36)
35 ) http://building.dow.com/europe/cz/app/suter/index.htm 36) http://www.ekowatt.cz/cz/informace/obnovitelne-zdroje-energie/energie-slunce---slunecni-teplo-ohrev-vody-a-vzduchu
41
Stavba posuzovaná v této bakalářské práci z hlediska energetické náročnosti nebyla, dle mého názoru, ošizena a byla stavěna v souladu s tehdy platnými normami a dle tehdy zaběhlých technologií. Bohuţel poţadavkům dnešních předpisů nevyhovuje. Díky nárokům na energetickou náročnost bude třeba vypořádat se s nedostatky a dle doporučení uvaţovat o celkovém zateplení, včetně výměny oken, regulace vytápění, větrání atd.
Obr. č. 12 - Průběh teplot ve stěně a rosný bod37)
Obr. č. 13 - Tloušťky izolantu pro splnění požadavků normy
38)
Optimální tloušťka izolace je pro kaţdý dům jiná - závisí nejen na materiálu zdí, ale i na nákladech na vytápění a prioritách majitele domu. Při ţivotnosti zateplení nejméně 40 let je potřeba zvaţovat růst cen energií po celé toto období. Pokud tloušťku izolace podceníme, jen těţko budeme po několika letech zateplovat dům znovu. Výpočet tloušťky zateplení je proto nutné zadat odborníkům.
37, 38) http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/usporna-opatreni-v-rodinnych-domech
42
V současnosti se běţně pouţívá vrstva izolace 10 - 12 cm, někdy i více. U rekonstrukcí můţeme být omezeni například hloubkou osazení oken. Pokud současně se zateplením měníme také okna, je výhodné osadit je na vnější líc původní stěny, aby nebyla příliš „utopená". Abychom, zejména u menších oken, předešli sníţení mnoţství světla v místnosti v důsledku zateplení, můţe se ostění zkosit nebo zaoblit. Okny vţdy uniká poměrně velké mnoţství tepla. Vývoj v této oblasti však zaznamenal velký pokrok. Tepelně izolační vlastnosti současných moderních oken s termoizolačními skly jsou více neţ dvakrát lepší neţ kvalita oken s obyčejnými skly, která známe ze starších budov. Výměna oken za nová je vţdy poměrně nákladná. Při výběru okna je třeba sledovat několik parametrů. Pro zasklení se pouţívají termoizolační dvoj- nebo trojskla, případně systém, kde je prostřední tabule trojskla nahrazena odrazivou fólií. Samozřejmou součástí kvalitního okna je tzv. selektivní vrstva na vnitřním povrchu skla, tedy pokovení, které funguje jako polopropustné zrcadlo. Sluneční záření propustí do interiéru, kde se přemění na teplo. Tepelné záření však jiţ sklem neprojde a odráţí se zpět do místnosti. Dalším prvkem je mezera mezi skly. Platí, ţe čím je tato mezera širší, tím lépe izoluje. Na trhu jsou trojskla s mezerou aţ 16 mm, celková tloušťka trojskla je pak 44 mm. Málokterý
okenní
přizpůsoben. nabízejí
Někteří
sklo
kryptonem či
profil
s
je
tomu
dodavatelé mezerou
jiným vzácným
ale proto
plněnou plynem,
který dobře izoluje. Cena těchto oken je
Obr. č. 14 - Izolace ostění, nadpraží, parapetů
39)
ale vysoká. Vliv na kvalitu okna má i distanční rámeček mezi skly. Běţně se pouţívají nerezové nebo plastové rámečky, které jsou výrazně lepší neţ dříve pouţívané hliníkové. Plastový rámeček můţe být i barevný, v odstínu odpovídajícímu rámu okna. Rámeček vţdy tvoří tepelný most, proto je vhodné, aby byl zasazen v okenním rámu hlouběji. Tím se sníţí riziko kondenzace vody na zasklení. 39) http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/usporna-opatreni-v-rodinnych-domech
43
Okenní rám zpravidla izoluje hůře neţ vlastní zasklení. Proto je nutno sledovat, zda dodavatel uvádí součinitel prostupu tepla pro celé okno, nebo pouze pro zasklení. V prvním případě je hodnota obvykle vyšší (tedy horší). Důleţité je i napojení tepelné izolace - pokud nejsou okenní ostění, nadpraţí a parapety důsledně izolovány, vzniká okolo oken výrazný tepelný most. Vnější zateplení zdi by mělo přesahovat 2 - 4 cm na rámy oken. Z hygienických důvodů i pro dobrý pocit osob je nutno obývané místnosti dostatečně větrat. V rodinných domech to znamená, ţe vzduch v místnosti by se měl zcela vyměnit kaţdé dvě hodiny. Ve většině domů je toto větrání zajištěno tzv. přirozeným způsobem, tedy pronikáním vzduchu mezi okenním křídlem a rámem a dalšími netěsnostmi konstrukce domu. Intenzita tohoto větrání se přitom mění podle venkovní teploty, síly větru a prakticky se nedá regulovat. Nejsou-li v domě lidé, je toto větrání neţádoucí. Ztráty větráním přitom tvoří přibliţně 1/3 spotřeby tepla (nezatepleného) domu. Velký vliv na úsporu tepla má instalace okenního těsnění, případně instalace nových, dobře těsnících oken. Větrat je nutno i tam, kde vzniká vlhkost (koupelny, sušárny prádla), aby vlhkost nepronikala do stěn, které tak poškozuje. Obr. 15 - Nástěnná větrací jednotka s rekuperací tepla a elektrickým ohřevem
Velmi řešením
40)
efektivním je
a
komfortním
instalovat
systém
nuceného větrání s tzv. rekuperací (zpětným vyuţíváním) tepla. Větrací vzduch je pak přiváděn a odváděn ventilátory, takţe je ţádoucí mít těsná okna (mohu být i neotevíravá). Centrální větrání umoţní velmi efektivně vyuţít solární zisky z osluněných místností, které rozvede po celém domě, takţe nedochází k přehřívání osluněných místností. Vzduch je přiváděn do místností vzduchotechnickým potrubím vedeným v podhledech stropu, případně v podlaze či stěnách. Odtah vzduchu můţe být centrální, např. v chodbě. Strojovna vzduchotechniky se kvůli hluku umisťuje do sklepa, na půdu nebo do dostatečně odhlučněné místnosti. 40) http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/usporna-opatreni-v-rodinnych-domech
44
Srdcem systému je obvykle kompaktní jednotka s odtahovým i přívodním ventilátorem, filtry, rekuperačním výměníkem tepla a ohřívačem (případně i chladičem) vzduchu. Ohřívač můţe být elektrický nebo teplovodní, který se napojí na kotel či jiný zdroj tepla (případně přes akumulační nádrţ). Centrální systém větrání se totiţ dá dobře spojit s vytápěním domu. Náklady ušetřené za vytápěcí systém pak vyrovnají náklady na instalaci větrání. Kvůli rozsahu stavebních prací je instalace větracího systému vhodná spíše při zásadní rekonstrukci. Další moţností je osadit v domě několik menších jednotek pro větrání jednotlivých místností. Větší jednotky jsou k dostání v podokenním provedení. Menší zařízení lze osadit i do otvoru ve zdi. Výhodou je jednodušší instalace, menší pořizovací náklady a moţnost ovlivňovat větrání individuálně. Nevýhodou je to, ţe přiváděný vzduch obvykle nelze dohřívat, takţe se nadále neobejdeme bez vytápěcího systému. Další nevýhodou je hluk, který se do místností přenáší z ventilátorů. Rozhlédneme-li se kolem sebe, nabízí se otázka, kolik takových domů vlastně dnešní normě vyhovuje. Pokud jí svými vlastnostmi neodpovídají poměrně mladé stavby (v našem případě 15 let), do jaké kategorie zařadit domy starší? Zcela jistě se bude jednat o skupiny F a G a finanční náročnost na zlepšení energetických vlastností se bude pohybovat v jiných cenových relacích. Zajímavé by bylo jiţ dnes vědět, jak se budeme dívat na domy postavené podle současných předpisů za dvacet, třicet let …
45
ZÁVĚR TEORETICKÉ ČÁSTI Posoudíme-li budovu jako jeden funkční celek, jehoţ cílem je poskytování určitých sluţeb (zdravé, kvalitní a dlouhodobě funkční vnitřní prostředí), je zcela jasné, ţe i budovy, jako kaţdý jiný produkt, mají svůj vliv na ţivotní prostředí a své blízké i vzdálenější okolí. Celkový pohled na jednotlivé funkce budov a jejich dopady se skrývá pod pojmem komplexní kvalita budov. Hlavní snahou je zvýšení jejich efektivity z hlediska spotřeby materiálů, energií, vody, půdy při současném sníţení dopadů na lidské zdraví a ţivotní prostředí vůbec. Průkazy energetické náročnosti budov by mohly přispět ke zprůhlednění trhu s nemovitostmi a dát masivnější impulz trhu s nízkoenergetickým bydlením a celkově pozvednout kulturu bydlení v České republice o stupeň výš. Stejně jako u spotřebního zboţí mají na rozhodování potenciálního kupce vliv různá ověření kvality a testy, tak i v oblasti stavebnictví začínají být různé certifikáty faktorem ovlivňujícím atraktivitu budov na trhu. Také zákazníci jiţ upřednostňují draţší materiály a technologie a dokáţí si sami spočítat, ţe se jim počáteční investice během provozu domu mnohonásobně vrátí. Pro stanovení trţní ceny v České republice neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informacemi - jejich získávání, zpracování, vyhodnocování - a jednak zkušenosti a schopnosti znalců a odhadů aplikovat
správnou
metodiku
výpočtu.
Potom
lze
na
podkladě
dobře
vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění stanovit trţní hodnotu majetku. Ta je funkcí mnoha proměnných, ve kterých hraje podstatnou roli čas. 41) Nechá se předpokládat, ţe povědomí o energeticky úsporných opatřeních a vynaloţení vyšších investičních nákladů se časem promítne na trţní ceně nemovitosti, jakoţ i na určování výše nájemného. Zatímco energeticky úsporné domy budou mít na realitním trhu, dle mého názoru, vyšší cenu, některé stavby s vysokou spotřebou energie se mohou stát neprodejnými. 41) Oceňování majetku, doc. Heřman J., CSc., skripta VŠE v Praze, fakulta podnikohospodářská
46
Základní myšlenkou bakalářské práce bylo vyuţití poznatků a zkušeností nabytých při stavbě a uţívání vlastního rodinného domu, jehoţ výstavba probíhala v letech 1993-1995. Završením pak bylo posouzení stavby z hlediska úspor energií. Vzhledem k tomu, ţe výsledky výpočtů průkazu energetické náročnosti budovy nedopadly pro posuzovaný objekt nijak zvlášť dobře a stavba nevyhovuje současným poţadavkům energetické náročnosti, je zřejmé, ţe pro správné řešení vzniklé situace je potřebný komplexní přístup. Energetickou náročnost budovy lze totiţ výrazně ovlivnit pouze při její stavbě či rekonstrukci. Jakmile je budova hotová, nese s sebou svou energetickou potřebu desítky let. Nepromyšlená kombinace jednotlivých opatření, která mohou být sama o sobě velmi dobrá, můţe přinést neradostný výsledek. Moţná si to dnes málokdo uvědomí, ale neúsporný objekt lze jiţ dnes do jisté míry chápat jako objekt se skrytou vadou. Na první pohled na něm není nic nepoznat, jeho vzhled můţe působit příjemným dojmem. Podíváme-li se na technické parametry stavby (konstrukční prvky, technické zařízení budovy), ve většině případů nás jistě neznepokojí. Teprve výpočet z rukou odborníka, ale také vlastní zkušenost z uţívání stavby nás zajisté přesvědčí, ţe něco není v pořádku. Energetický audit staveb z tohoto důvodu najde, dle mého názoru, své uplatnění při stanovení konečné ceny nemovitosti. Uvědomíme-li si například, ţe její cenu můţe sníţit aţ o 7 % vliv radonu, významnou roli zde sehraje zajisté i výsledná zpráva energetického auditora. Zohledníme-li při posuzování konečné ceny konstrukční dispozice stavby – obvodový plášť, otvorové výplně, skladbu podlah, stropů a střechy, můţeme být nemile překvapeni, ţe nevhodné konstrukční řešení, vznik tepelných mostů, kondenzace páry atd. se rozhodně promítnou v konečné ceně nemovitosti. Na energeticky hospodárné domy však můţeme z pohledu oceňování nahlíţet také trochu z jiného pohledu, a sice z pohledu jejich atraktivity. Ona atraktivita nemusí spočívat
právě ve strategicky zajímavé lokalitě, krajině, obci nebo
v minulosti
působícího
zde
známého 47
jedince.
Její
význam
vyplývá
z další jedinečných vlastností a odlišností a tou je právě energetická úspornost. Přestoţe dnes je jiţ legislativně ošetřena a lze namítnout, ţe se vlastně jedná o úplně běţnou záleţitost, z pohledu starší zástavby se stále zatím nechá hovořit o jedinečnosti. Povědomí o nízkoenergetických a pasivních domech se dostalo veřejnosti v uplynulých několika letech. Shrnu-li poznatky z průběhu tvorby bakalářské práce, mohu potvrdit, ţe o úsporných stavbách lze hovořit aţ s novelizací státní normy ČSN 73 0540-2 z března roku 2005. Stavby do té doby vybudované, jsou tedy zcela logicky hodnoceny jako nevyhovující. Na druhou stranu je však si třeba rovněţ uvědomit, ţe i v energeticky příznivých stavbách čekají na uţivatele mnohé nástrahy a nepoučeným majitelům mohou zkomplikovat ţivot zdánlivé maličkosti. Bakalářskou práci a poznatky zde uvedené mohou vyuţít jak odhadci nemovitostí, energetičtí auditoři, stavební odborníci, studenti, tak i laická veřejnost zabývající se a zajímající se o problematiku energeticky úsporného bydlení. Tak jako při oceňování nemovitostí klademe důraz na stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití nemovitosti a snaţíme se určit optimální cenu, dobrý energetický audit navrhne a prověří různé moţnosti dle poţadavků zadavatele a ve svém důsledku nám dá jistotu, ţe jsme se ve své investici do nemovitosti rozhodli správně. Nízká spotřeba energie neznamená totiţ jen úsporu peněz, ale i sníţení ekologické zátěţe. Vţdyť přece nejlepší energie je taková, kterou není nutné vůbec spotřebovat.
48
Přílohy teoretické části
49
PŘÍLOHA 1
1 z 21
2 z 21
3 z 21
4 z 21
5 z 21
6 z 21
7 z 21
8 z 21
9 z 21
10 z 21
11 z 21
12 z 21
13 z 21
14 z 21
15 z 21
16 z 21
17 z 21
18 z 21
19 z 21
20 z 21
21 z 21
PŘÍLOHA 2 TABULKA POTŘEB A CEN PALIV A ENERGIÍ NA VYTÁPĚNÍ
1z1
PŘÍLOHA 3 ENERGETICKÝ ŠTÍTEK SPOTŘEBIČE
1z1
Praktická část Objednatel: Manţelé Jaroslav a Jiřina Houdkovi Dublovice 207 262 51 Dublovice
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č. p. 207 262 51 Dublovice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 14. 4. 2010
50
OBSAH OCENĚNÍ
Úvodní list
Obsah
Průvodní dopis
Popisné informace
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití
Ocenění
Závěr
Omezující podmínky a předpoklady
Osvědčení
PŘÍLOHY
Výpis z katastru nemovitostí
Snímek katastrální mapy
Základní stavební dokumentace
Fotodokumentace objektu
51
Manţelé Jaroslav a Jiřina Houdkovi 262 51 Dublovice 207 Česká republika
V Praze dne 14. 4. 2010 Oznamuji Vám, ţe jsme ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 207 uvedený na listu vlastnictví č. 449, pro katastrální území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, nacházejícího se na adrese 262 51 Dublovice 207, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 10. 4. 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je zřejmé, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Příbrami na listu vlastnictví č. 449, pro katastrální území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6. 4. 2010 je přílohou této zprávy.
52
Zpracovatel zprávy chápe cenu obvyklou jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. duben 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by jakýmkoli způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění vzala v úvahu následující faktory:
polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku;
velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav;
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku;
převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu;
náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení (opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy);
. 53
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE
POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 207 se nachází v obci Dublovice, přibliţně 65
km jiţně od Prahy. Jedná se o lokalitu s klidným venkovským
prostředím. Okolní zástavbu tvoří zemědělské usedlosti a domy z první poloviny 20. století, ale rovněţ i bytové jednotky a stavby ze 70. let. V současné době je lokalita pro investory zajímavá z důvodu poměrně malé vzdálenosti do Prahy, a proto se zde začínají stavět nové rodinné domy. Obec má základní občanskou vybavenost – k dispozici je škola, lékař, pošta, obecní úřad, knihovna, obchod, hostinec i velké mnoţství sluţeb, jeţ zajišťující místní podnikatelé. Dopravní obsluţnost je vcelku dobrá, obec leţí na hlavní trase Příbram – Votice. Autobusem lze tedy bez problému dojet do nedalekých Sedlčan (6 km) i dalších větších měst (Příbram, Benešov, Votice, Tábor, Plzeň). Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako dobrá s výhledem na okolní přírodní scenérii (lesy, louky, vodní plochu rybníku Musík – největšího na Sedlčansku), jakoţ i okolní zástavbu. Ta je ovšem od oceňovaného majetku v dostatečné vzdálenosti.
54
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem slouţí dům pro vlastní bydlení rodiny vlastníků. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, přesto jedna ze suterénních místností slouţí jako zámečnická a kovoobráběčská dílna. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části budou podrobně popsány a specifikována v dalších dílech zprávy.
HISTORIE Oceňovaný rodinný dům byl postaven roku 1995
a od té doby je obýván
původními vlastníky. Vzhledem k poměrně precizní stavební činnosti nebyla v průběhu minulých let nutná ţádná zvláštní údrţba. Investičním záměrem majitelů objektu je v budoucnu úprava stavebních konstrukcí tak, aby dům odpovídal nízkoenergetickému bydlení (celkové zateplení obálky budovy, výměna oken i zdroje tepla).
POZEMEK Předmětem ocenění jsou pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Je situován v obci Dublovice v okrajové části zvané Foukalka. Pozemek má obdélníkový půdorys, je mírně svaţitý směrem k severu, poloha vůči sousedům je řadová. Jiţní hranici tvoří zpevněná příjezdová silnice, pozemky vlevo i vpravo jsou uţívány jako zahrady. Rovněţ dolní část pozemku sousedí se zahradami. Oceňovaný pozemek má celkovou plochu 1361 m2, z toho je 156 m2 zastavěná plocha rodinného domu a zhruba 180 m2 tvoří zpevněné plochy (příjezdová cesta, vjezd do garáţe a dílny, venkovní terasa). Zbytek pozemku slouţí jako okrasná zahrada. Mírně svaţitý terén je architektonicky upraven násypovými valy, opěrnými zdmi a schody, osázený okrasnými dřevinami. 55
Pozemek je dostatečně vzdálen od hlavní silnice první třídy č. 18, takţe k němu jiţ vůbec nedoléhá hluk provozu. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě, kromě rozvodů plynu a veřejného vodovodu. Na oceňovaném pozemku vedou podzemní přípojky elektřiny, kanalizace, telefonu a rovněţ vody z vlastní kopané studny. Protoţe pozemek tvoří jeden funkční celek, bude oceněn společně jako jediný.
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Jedinou vedlejší stavbou na pozemku je skleník o rozměru 5 x 2.5 m2 situovaný v dolní části zahrady. Kovovou konstrukci vyplňují zdvojená skla, jeho stáří je pět let. Původní trvalé porosty byly nahrazeny novými okrasnými – převaţují cypřiše a konifery, část oplocení s jedním ze sousedních pozemků na západě představuje udrţovaný ţivý plot. Ostatní ploty jsou dřevěné s ocelovými stojkami. Severní oplocení je ze strojového pletiva s plastovým povrchem, zakryté ţivým plotem z cypřiší. Přestoţe je zahrada koncipována jako okrasná, jsou v dolní části vysázeny ovocné stromy, především peckoviny (třešně, meruňka, broskev, švestka – stáří 6 – 10 let). Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z PE trubky, vedená z vlastní kopané studny hloubky 13 m. 2. Přípojka NN vedená ze sloupku oplocení na hranici pozemku – hodnota jističe 32 A. 3. Přípojka kanalizace z PE trubky. Kanalizace je provedena jako tlaková s retenční nádrţí a automatickým čerpadlem vyvedeným do kanalizačního systému obce. 4. Přípojka telefonu je provedena zemí. Ústí do skříňky umístěné na pilíři NN. 5. Terasa je provedena z tvarovek ze zhutněného obarveného betonu, ukončena obrubníkem ve stejné barvě a kvalitě;
56
komunikace
jsou
ze
zámkové
dlaţby
ukončené
rovněţ
betonovým
obrubníkem. 6. Ploty: východní část plotu má stojky z ocelových trubek, doplněných dřevěnými plaňkami, v zemi jsou umístěny betonové obrubníky. Vstupní jiţní část tvoří plot se stojkami z ocelových profilů s vrátky a vraty svařenými z téhoţ materiálu doplněný plaňkami. Celý tento plot má betonový základ a podezdívku vyzděnou z nepravidelných vápencových kamenů. Západní strana je z části neoplocena a na zhruba 50 m je vysázen udrţovaný ţivý plot. 7. Vjezdy
do
garáţe
a
dílny
jsou
zajištěny
opěrnou
zdí
vyzděnou
z nepravidelných vápencových kamenů. 8. Kolem celého domu je provedena dilatační a výdechová spára o šíři 15 cm zasypaná vápencovým štěrkem a ukončena betonovými obrubníky.
RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu tvaru L umístěnou v horní polovině pozemku. Stavba má jedno nadzemní a jedno podzemní podlaţí s valbovou střechou. Od příjezdové komunikace nás upoutá zakrytá terasa s volným přístupem ze zahrady, ale i z pracovny a obývacího pokoje. Hlavní vstup je v severní části objektu krytý stříškou. Celý objekt je kompletně podsklepen. V podzemním podlaţí se nachází technické zázemí celého rodinného domu – kotelna, uhelna, vodárna, sušárna prádla s boilerem, sklad sezónního vybavení, garáţ. V části objektu se nachází rovněţ dílna s vlastním přístupem. Pod terasou je sklad zeleniny a ovoce. Celé sklepy jsou vydláţděny zátěţovou keramickou dlaţbou s moţností temperování. Do nadzemního podlaţí se dostaneme po schodišti a najdeme zde obývací pokoj, WC, koupelnu, kuchyň s obytnou jídelnou, spíţ, pracovnu, dětský pokoj a loţnici. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení; stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí a nemá víc jak tří kolaudované byty.
57
Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, hydroizolace je funkční. Nosné zdivo je v suterénu provedeno z pálených bloků o tloušťce 450 mm, v nadzemní části z plynosilikátových tvárnic o tloušťce 300 mm, přizděných polystyrénem a plnou cihlou na šíři 450 mm. Okna jsou dřevěná s izolačními pokovenými dvojskly. Stropy ve většině objektu jsou rovné z nosníků a tvarovek Miaco, doplněných polystyrénovou izolací. V obývacím pokoji je stylový zvýšený strop – dřevěný s průhledem části krovu doplněný střešním oknem. Izolován je minerální vatou. Krytina
je
z betonových
pískovaných
tašek
Bramac,
klempířské
prvky
z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Část vnitřních omítek je rovněţ opatřena dřevěným obkladem z borových palubek. Schodiště je z masivního dubu, jakoţ i obklad a zábradlí kolem něj. Z téhoţ materiálu a ve stejném stylu je i rozměrná vestavná skříň a vstupní klenuté dveře do obývacího pokoje. Koupelna, WC a kuchyně mají obklad z keramických obkládaček. Pracovna, loţnice, dětský pokoj a část obývacího pokoje mají betonovou podlahu krytou textilním kobercem. Ve zbytku místností je keramická dlaţba s podlahovým vytápěním. Dveře jsou dřevěné zakázkově vyráběné, vsazené do ocelových zárubní. Výjimku tvoří vstupní dveře do obývacího pokoje, které jsou dvoukřídlé a klenuté vyrobené z masivního dubu. Vstupní dveře jsou na zakázku vyrobené borové a vsazené v dřevěném rámu. Vytápění je ústřední s hliníkovými radiátory. Zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva Dakon DOR 24 nebo elektrokotel Protherm. Dalším zdrojem tepla je podlahové vytápění umístěné v prvním nadzemním podlaţí pod dlaţbou. Posledním doplňkovým zdrojem je stylový otevřený krb se zásobníkem dřeva s vlastním komínem. Je umístěn v obývacím pokoji s okolní nezbytnou keramickou dlaţbou. Elektroinstalace světelná i motorová je zavedena a provedena rozvody z mědi, jištěna pojistkovými automaty. Rozvod vody je proveden z plastových trubek, přívoz ze studny z PE. V sušárně je umístěna domácí vodárna napájená čerpadlem ze studny. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler Draţice o objemu 160
litrů. Svislé i vodorovné vnitřní kanalizační vedení je provedeno z PVC
trubek, odpad do obecní kanalizace potom z
PE trubky. Retenční nádrţ
s automatickým čerpadlem je vyrobena na zakázku ze svařovaných plastových desek. Vnitřní vybavení obsahuje smaltovanou obezděnou vanu, umyvadlo a 58
sprchový kout. Záchod je standardní splachovací. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s integrovanou myčkou, sporákem, odsavačem par a průtokovým ohřívačem Stiebel Eltron - 12 kW. Objekt je vybaven telefonní a internetovou přípojkou, v obývacím pokoji je TV rozvod.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Protoţe byla část podzemního podlaţí vyuţita k podnikatelským účelům, došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitelů objektu a jejich rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 59
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.
60
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POZEMKU POROVNÁVACÍ METODA
Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v téţe lokalitě. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Ta je v současné době 450 Kč/m2 zasíťovaného pozemku (elektřina, kanalizace). Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je
517 000 Kč a je kalkulována následovně: 1361 x 380 = 517 000 Kč
61
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
Porovnávaný pozemek
2
RD 207 stavební stavební parcela Dublovice parcela Parcelní číslo 1501/3 1503/37 1503/40 Adresa pozemku Dublovice 207 Katastrální území Dulovice Dulovice Dulovice Obec Dublovice Dublovice Dublovice Okres Příbram Příbram Příbram B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 526 500 Kč 480 150 Kč Rozloha pozemku v m2 1361 1170 1067 X 450,00 Kč 450,00 Kč Cena za 1 m2 Datum transakce 14.3.2010 14.3.2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 450,00 Kč 450,00 Kč C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Vyuţití podle územního Rodinný dům Občanská Občanská plánu vybavenost vybavenost Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţirý Mírně svaţitý Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 Upravená hodnota 405,00 Kč 405,00 Kč
62
Porovnávaný pozemek
3
4
stavební parcela
stavební parcela
1503/46
1503/47
Dulovice Dublovice Příbram
Dulovice Dublovice Příbram
785 250 Kč 1745 450,00 Kč 14.3.2010 1 450,00 Kč
785 250 Kč 1745 450,00 Kč 14.3.2010 1 450,00 Kč
Nabídka 0,9 405,00 Kč Absolutní vlastnictví 1 405,00 Kč Bez věcných břemen 1 405,00 Kč Občanská vybavenost 1 405,00 Kč Ano 1 405,00 Kč Nejsou
Nabídka 0,9 405,00 Kč Absolutní vlastnictví 1 405,00 Kč Bez věcných břemen 1 405,00 Kč Občanská vybavenost 1 405,00 Kč Ano 1 405,00 Kč Nejsou
1 405,00 Kč
1 405,00 Kč
Dobrá 1 405,00 Kč Pravidelný 1 405,00 Kč Mírně svaţitý 1 405,00 Kč Kompletní
Dobrá 1 405,00 Kč Pravidelný 1 405,00 Kč Mírně svaţirý 1 405,00 Kč Kompletní
1 405,00 Kč Nezjištěna 1 405,00 Kč Autobus 1 405,00 Kč
1 405,00 Kč Nezjištěna 1 405,00 Kč Autobus 1 405,00 Kč
Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku (m2) Celková porovnávací hodnota
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
Výrobrné
Ne
1 405,00 Kč Ne
1 405,00 Kč Ne
1 405,00 Kč Ne
1 405,00 Kč Ne
1 405,00 Kč Neaplikováno 1 405,00 Kč
1 405,00 Kč Neaplikováno 1 405,00 Kč
Větší 0,7 283,50 Kč 30% plochy 1 283,50 Kč
Větší 0,7 283,50 Kč 30% plochy 1 283,50 Kč
283,50 Kč
283,50 Kč
X 30% plochy
379,69 Kč 1361 516 754,69 Kč
1 1 405,00 Kč 405,00 Kč Neaplikováno Neaplikováno 1 1 405,00 Kč 405,00 Kč E. Ostatní parametry Menší Menší 1,05 1,3 425,25 Kč 526,50 Kč 30% plochy 30% plochy 1 1 425,25 Kč 526,50 Kč Výsledná porovnávací hodnota 425,25 Kč 526,50 Kč 1170 497 542,50 Kč
1067 561 775,50 Kč
1745 494 707,50 Kč
1745 494 707,50 Kč
Výměra v m2 1361
Jednotková hodnota v Kč/m2 380
Trţní hodnota 516 754,69 Kč
Zaokrouhleno 517 000 Kč
Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1
Č. parcely 1501/3
63
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Příbram v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protoţe se jednalo o nabídky, tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím postupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, dostupnost automobilovou a hromadnou dopravou, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy atd. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
4 344 000 Kč.
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
64
Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Drhovy
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Rodinný dům č. p.207
Parcelní číslo
1501/3
Adresa nemovitosti
Dublovice 207, 262 51
Katastrální území
Dublovice
Rybníky
Drahlín
Nová Ves p. Pleší
Obec
Dublovice
Rybníky
Drahlín
Nová Ves p. Pleší
Drhovy
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
Okres Příbram B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku m2
1361
1146
573
781
565
Hodnota za 1 m2 pozemku
380,00 Kč
550,00 Kč
550,00 Kč
550,00 Kč
450,00 Kč
Hodnota pozemku celkem
517 000,00 Kč
630 300,00 Kč
315 150,00 Kč
429 550,00 Kč
254 250,00 Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
156
150
209
110
112
X
4 985 000,00 Kč
4 600 000,00 Kč
3 450 000,00 Kč
3 380 000,00 Kč
4 354 700,00 Kč
4 284 850,00 Kč
3 020 450,00 Kč
3 125 750,00 Kč
29 031,33 Kč
20 501,67 Kč
27 458,64 Kč
27 908,48 Kč
8.3.2010
10.3.2010
10.3.2010
6.3.2010
1
1
1
1
29 031,33 Kč
20 501,67 Kč
27 458,64 Kč
27 908,48 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
0,9
26 128,20 Kč
18 451,51 Kč
24 712,77 Kč
25 117,63 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
26 128,20 Kč
18 451,51 Kč
24 712,77 Kč
25 117,63 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za jednu porovnávací jednotku
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům č.p. 207
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Ne
1
1
1
1
26 128,20 Kč
18 451,51 Kč
24 712,77 Kč
25 117,63 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
26 128,20 Kč
18 451,51 Kč
24 712,77 Kč
25 117,63 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
26 128,20 Kč
18 451,51 Kč
24 712,77 Kč
25 117,63 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1 26 128,20 Kč
65
1 18 451,51 Kč
1 24 712,77 Kč
1 25 117,63 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Lepší
Dobrá
Lepší
0,95
1
0,9
Dobrá 1
24 821,79 Kč
18 451,51 Kč
22 241,50 Kč
25 117,63 Kč
Novostavba, nízkoenergetický
Novostavba, výborný stav
Novostavba, nízkoenergetický
Stav dobrý, stáří 30 let
Technický stav objektu Stav dobrý, stáří 15 let Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota
0,85
0,9
0,85
1,2
21 098,52 Kč
16 606,36 Kč
18 905,27 Kč
30 141,16 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
21 098,52 Kč
16 606,36 Kč
18 905,27 Kč
30 141,16 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
1
21 098,52 Kč
16 606,36 Kč
18 905,27 Kč
30 141,16 Kč
Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá, garáţ v suterenu teperovaná
Korekce Upravená hodnota
Atraktivita objektu
Podlahové vytápění
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
zděné, podsklepené
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
21 098,52 Kč
16 606,36 Kč
18 905,27 Kč
30 141,16 Kč
autobus 1
autobus 1
autobus 1
autobus 1
21 098,52 Kč
16 606,36 Kč
18 905,27 Kč
30 141,16 Kč
Parkování na dvoře
Parkování na dvoře
Parkování na dvoře
Dobrá, parkování v garáţi na pozemku
0,75
0,75
0,75
0,9
15 823,89 Kč
12 454,77 Kč
14 178,95 Kč
27 127,04 Kč
klimatizace, tepelné čerpadlo, podl.vytápění
venkovní vyhřívaný bazén
0,8
1,08
0,92
1,06
12 659,11 Kč
13 451,15 Kč
13 044,64 Kč
28 754,67 Kč
zděné
zděné
zděné
1,2
1,15
1,2
zděné, částečně podsklepené 1,08
15 190,94 Kč
15 468,82 Kč
15 653,56 Kč
31 055,04 Kč
1,1 16 710,03 Kč
1,3 20 109,47 Kč
1,18 18 471,21 Kč
1,3 40 371,55 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
16 710,03 Kč
20 109,47 Kč
18 471,21 Kč
40 371,55 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
23 915,56 Kč
16 710,03 Kč
20 109,47 Kč
18 471,21 Kč
40 371,55 Kč
2 506 504,35 Kč
4 202 878,68 Kč
2 031 832,67 Kč
4 521 613,93 Kč
612 450,00 Kč
630 300,00 Kč
315 150,00 Kč
429 550,00 Kč
254 250,00 Kč
4 343 277,96 Kč
3 136 804,35 Kč
4 518 028,68 Kč
2 461 382,67 Kč
4 775 863,93 Kč
3 730 827,96 Kč
66
PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda ocenění tohoto rodinného domu není v tomto případě nejvhodnější vzhledem k tomu, ţe se trh s nájmy téměř nevyskytuje, nebo se vyskytuje jen sporadicky. Příjmová (výnosová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Tato metoda je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které jiţ vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichţ provozování nejsou nutné ţádné větší investiční výdaje. Tato metoda je nejvhodnější pro ocenění investičních a běţně vyuţitelných majetků, pro které existuje dostatek informací o trţním nájemném.
67
NÁKLADOVÁ METODA
Název
Rodinný dům, Dublovice 207, 262 51 Dublovice
Číslo pozemku
1501/3
Nosná konstrukce
Klasická zděná
Skutečné stáří
15 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
0 let
Ekonomická ţivotnost
80 let
Zastavěná plocha
156 m2
Počet podlaţí
1 podzemní, 1 nadzemní
Celková zastavěná plocha
336 m2
Koeficient vyuţitelnosti
0,85
Celková podlahová plocha
127 m2
Celkový obestavěný prostor
477,2 m3
Jednotkové reprodukční náklady
9 798 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
4 675 600 Kč
Fyzické opotřebení
-7%
Funkční nedostatky
-5%
Ekonomické nedostatky
0%
Venkovní úpravy
520 000 Kč
Pozemek
517 000 Kč
Indikovaná hodnota (zaokrouhleno) 4 651 000 Kč
68
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. 4. 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace
Váha
Váţený průměr
(Kč)
(%)
(Kč)
Porovnávací metoda
4 344 000
80
3 475 200
Příjmová metoda
0
0
0
Nákladová metoda
4 651 000
20
930 200
Výsledná cena (zaokrouhleno)
4 405 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvaţované lokaci často pronajímán. Proto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitelů nemovitosti a jejich rodiny. Proto nebyla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována. U starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu 69
obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2010 reprezentována částkou
=4 405 000 Kč (slovy: čtyřimilionyčtyřistapěttisíckorunčeských)
Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
70
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Přepokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se zjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovaných práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nich je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pro identifikační účely a neměly by slouţit k převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické rozbory nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
71
5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu k datu ocenění.
72
OSVĚDČENÍ
Já níţe podepsaná tímto osvědčuji, ţe: 1. v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění; 2. zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty; 3. při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě; 4. při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze dne 14. dubna 2010
…………………………………….. Jiřina Houdková, v. r.
73
75
74
Objednatel: František Chocholoušek Hradišťko 1 264 01 Sedlčany
ZPRÁVA O HODNOCENÍ SOUBOR POZEMKŮ
Pozemek 530/1, 535/2 – orná půda Pozemek 578/1 – lesní pozemek Pozemek 543/2 – vodní plocha v katastrálním území Sestrouň
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 12. 4. 2010
75
OBSAH OCENĚNÍ
Úvodní list
Obsah
Průvodní dopis
Popisné informace
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití
Ocenění
Závěr
Omezující podmínky a předpoklady
Osvědčení
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí
Snímek katastrální mapy
Fotodokumentace současného stavu
76
Pan František Chocholoušek Hradišťko 1 264 01 Sedlčany
V Praze dne 12. 4. 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila stanovení trţní hodnoty majetku označeného jako soubor pozemků v katastrálním území Sestrouň, okres Příbram, uvedeného na listu vlastnictví č. 179 pro katastrální území Sestrouň, okres Příbram, nacházejícího se na adrese Hradišťko 1, 264 01 Sedlčany. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví skupiny vlastníků, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 12. dubnu 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.
77
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Příbrami na listu vlastnictví č. 179, pro katastrální území Sestrouň, obec Sedlčany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 12. 4. 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výrobu pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoli omezení, však podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování vzala v úvahu následující faktory:
polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku;
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku;
relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu;
poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných pozemků;
Předmětem ocenění jsou pouze pozemky a trvalé porosty. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly podrobně ověřovány.
78
ve všech případech
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY A POZEMKŮ Oceňovaný majetek – pozemky č. 530/1, 535/2, 578/2, 543/2 se nacházejí v komerčně odlehlejší lokalitě. V katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako orná půda, lesní porosty a vodní plocha. V sousedství pozemků jsou pouze lesy, louky a pastviny. Jedná se o opuštěnou lokalitu ve vzdálenosti 5 km od Sedlčan s horší přístupností. Pozemky jsou určeny hospodářské činnosti. Orná půda se nachází v mírně svaţitém terénu směrem na jihozápad s dobrou bonitou i dobrou přístupností. V současné době je vyuţívána k rostlinné výrobě, nezaplevelená. Východní okraj sousedí s lesním pozemkem. Lesní pozemek – jedná se o kulturu převáţně borovic, stáří 65 let. Výskyt sušin v porostu je minimální, zato je cca 5 % kmenů postiţeno v horní části zlomem v důsledku tíhy sněhu. Přístupnost je mírně zhoršená (pouze traktorem). Vodní plocha – jedná se o menší rybník u místní komunikace spojující Hradiťko a Vítěţ. Hráz je sice zpevněná, rybník je ale neudrţovaný, výpustí zařízení zastaralé a pravděpodobně i nefunkční. Z jedné třetiny je rybník zarostlý vodními rostlinami, především orobincem. Při místním šetření byla zjištěna hloubka vody u hráze asi 1,8 m a dno pokryto silnější vrstvou bahna. Rybník nebyl vyuţíván k chovu ryb, přesto lze předpokládat, ţe tam některé druhy přeţívají. Po březích rybníka rostou náletové olše, duby a křoviny.
79
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemků, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí, vyuţití odpovídá jeho účelu. Ke dni ocenění je volný, není zatíţen ţádnými věcnými břemeny, zastaven nebo jinak technicky, komerčně nebo právně omezen ve svém vyuţití. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. K dosaţení kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitostí za trţní nájemné nebo jejich vyuţití vlastníky pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jejich nákladů za pronájem porovnatelných majetků. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný soubor pozemků je volný a připravený jak k pronájmu za trţních podmínek, tak k potenciálnímu vyuţití majitelem, je splněna i tato podmínka. Orná půda a lesní pozemky jsou optimálně vyuţívány. V tomto případě jde o jejich nejlepší a nejvyšší vyuţití. Vodní plocha vyţaduje vzhledem ke svému stavu patřičnou finanční investici, aby mohla být lépe vyuţívána. Vzhledem k tomu, ţe v širokém okolí není podobná nemovitost nabízena, lze předpokládat, ţe by o ni mohl být zájem, a to jak o případný prodej, tak i pronájem.
80
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávaní metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídací kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. K indikaci aktuální trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci porovnávací a výnosové metody. Pro ocenění tohoto souboru majetku jsem pouţila metodu porovnávací. Nákladová metoda není pro ocenění volných pozemků vhodná obecně, protoţe pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V tomto konkrétním případě je předmětem ocenění soubor samostatně se vyskytujících pozemků. Pravděpodobně nebudou pronajaty, neboť majitel na nich hodlá provádět hospodářskou činnost. Z tohoto důvodu je údaj trţní hodnoty stanovený příjmovou metodou pouze hypotetický a tudíţ ani příliš objektivní.
81
POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKŮ Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy pozemky srovnatelných parametrů, které byly v obdobných lokalitách v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách, pouze u vodní plochy je nabídka na realitním trhu velice omezená, takţe byly pouţity dostupné nemovitosti s přihlédnutím k jejich stavu. Z tohoto důvodu si nejsou nemovitosti svými parametry příliš blízké, a proto bylo nutné tuto skutečnost zohlednit příslušným koeficientem. Protoţe se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnosti koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční. Tato jednotka je u těchto druhů pozemků povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva a další technické parametry. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota pozemků indikovaná porovnávací metodou je 4 920 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulkách na následujících stranách.
82
Příloha č. 1 - TABULKA I – ORNÁ PŮDA Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Orná půda
Parcelní číslo
530/1, 535/2
Orná půda
Orná půda
Orná půda
Orná půda
Adresa pozemku Katastrální území
Sestrouň
Malá Hraštice
Drevníky
Ţebrák
Olešná
Obec
Sedlčany
Malá Hraštice
Drevníky
Nečíň
Olešná
Okres
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
4 023 120,00
300 000,00
120 000,00
1 003 600,00
50289
11802
4155
20072
80,00
25,42
28,90
50,00
6.4.2010
6.4.2010
6.4.2010
6.4.2010
1 80,00
1 25,42
1 28,90
1 50,00
95111
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
0,9 0,9 0,9 0,9 72,00 22,90 26,00 45,00 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územ.plánu Orná půda Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Nabídka
Ne
1 22,90 Ne
1 72,00 Nejsou
Nabídka
1 1 1 1 72,00 22,90 26,00 45,00 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen 1 1 1 1 72,00 22,90 26,00 45,00 Orná půda Orná půda Orná půda Orná půda 1 72,00
Ne
Nabídka
Nejsou
Ne 1 22,90
Nejsou 1 72,00
1 26,00 Ne 1 26,00 Nejsou
1 22,90
1 45,00 1 45,00 Nejsou
1 26,00
1 45,00
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Horší
Nepravidelný
Lepší
Porovnatelná Porovnatelná Lepší 0,85 1 1 0,9 61,20 22,90 26,00 40,50 Pravidelný Nepravidelný Nepravidelný Pravidelný
Korekce Upravená hodnota
0,9 55,08
83
1 22,90
1 26,00
0,95 38,48
Svaţitost
Mírně svaţitý
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýr.sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Korekce
Mírně svaţitý
1,05 24,02 Není
Mírně svaţitý
1,05 27,29 Není
1 38,48
Není
Není
Nezjištěna
1 1 1 1 55,08 24,02 27,29 38,48 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 55,08
Není
Není
1 24,02 Není
Dobrá
Dobrá
Ne
Výborná
Ne
1 27,29
1 24,02
1 55,08
Není
Není
1 55,08
1 38,48 Není
1 27,29 Dobrá
0,95 22,82 Ne
1 38,48 Dobrá
1 27,29 Ne
1 38,48 Ne
1 1 1 1 55,08 22,82 27,29 38,48 Neaplikováno Moţnost Neaplikováno Neaplikováno zalesnění 1 0,95 1 1 55,08 21,68 27,29 38,48 X
Obdobná
Efektivita výroby
Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Mírně svaţitý
1 55,08
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
Mírně svaţitý
Menší 1,05
1,2
57,83 Není
Menší
Není
1,35
26,02 Není
Menší 1,15
36,84 Není
44,25 Není
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota
1 57,83
1 26,02
1 36,84
1 44,25
Porovnávací hodnota 1 m2
41,23503497
57,83
26,02
36,84
44,25
95111
50289
11802
4155
20072
3921902,00
2908212,80
307088,04
153070,20
888186,00
Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo
číslo parcely
výměra v m2
jednotková hodnota v Kč/m2
trţní hodnota
1
530/1
49494
41,24
2 041 132,50
2
535/2
45617
41,24
1 881 245,00
95111
Celkem
84
3 922 377,50
zaokrouhleno
3 923 000 Kč
Příloha č. 2 - TABULKA II - LESNÍ POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1
2
3
4
Lesní pozemek 578/1
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Katastrální území Obec
Sestrouň Sedlčany
Svatý Jan Svatý Jan
Radětice Radětice
Sedlice Hoděmyšl
Vráţ Vráţ
Okres
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
Beroun
Parcelní číslo Adresa pozemku
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
350 000,00
550 000,00
546 800,00
615 000,00
22000
34000
5111
23623
15,90
16,10
107,00
26,00
6.4.2010
6.4.2010
6.4.2010
6.4.2010
1 15,90
1 16,10
1 107,00
1 26,00
21985
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Nabídka 0,9 14,31 Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Lesní plánu pozemek Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ne Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Nabídka
Absolutní 1 14,31 Bez věcných břemen 1 14,31 Lesní pozemek 1 14,31 Ne
Nejsou
Nabídka
0,9 0,6 0,9 14,49 64,20 23,40 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví 1 1 1 14,49 64,20 23,40 Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen 1 1 1 14,49 64,20 23,40 Lesní Lesní Lesní pozemek pozemek pozemek 1 1 1 14,49 64,20 23,40 Ne Ne Ne
1 14,31 Nejsou
Nabídka
1 14,49 Nejsou
1 14,31
1 64,20 Nejsou
1 14,49
1 23,40 Nejsou
1 64,20
1 23,40
D. Technické parametry Lokalita
Horší
Porovnatelná
Korekce Upravená hodnota
1 14,31
85
Lepší
Porovnatelná 0,9 13,04
1 64,20
Lepší 0,9 21,06
Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Nepravidelný
Nepravidelný
Mírně svaţitý
1 1 1 1 14,31 13,04 64,20 21,06 Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý 1 14,31
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Nepravidelný
1,05 13,69 Není
Nepravidelný
1,05 67,41
Není
Nezjištěna
1 1 1 1 14,31 13,69 67,41 21,06 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 14,31
Není
Není
1 13,69 Není
1 14,31 Horší
Horší
Stáří a stav
X
1 67,41
1,05 14,38
1 67,41
1
1 67,41
1 18,95 130 let, sušiny 5% 1,3 0,8 87,63 15,16
Menší 0,95
15,78 Není
Obdobná 1,35
14,34 Není
0,9 18,95 Ne
1 1 15,03 14,38 70 let, sušiny 5 80 let, sušiny 40 let % 5% 1,05 1,05 15,78 15,10
Efektivita výroby
1 21,06 Dobrá
Ne
Obdobná
1 21,06 Není
Horší
Ne
Obdobná
Není
Není
Horší
Ne
Není
1 67,41
1 13,69
1,05 15,03 Ne
Není
1 21,06
Není
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
Nepravidelný
0,95
118,30 Není
14,41 Není
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota
1 15,78
1 14,34
1 118,30
1 14,41
Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku
40,70703081 21985
15,78 22000
14,34 34000
118,30 5111
14,41 23623
894943,39
347160,00
487560,00
604631,30
340407,43
Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1
číslo parcely
výměra v m2
578/1
Celkem
86
jednotková hodnota v Kč/m2
trţní hodnota
21985
40,71
895009,35
21985
40,71
895009,35
zaokrouhleno 895 000,00 Kč
Příloha č. 3 - TABULKA III - VODNÍ PLOCHA Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
1 Vodní plocha
2
3
4
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Parcelní číslo Adresa pozemku
549
Katastrální území
Sestrouň
Ředice
Chrást
Církvice
Obec
Sedlčany
Nechvalice
Poříčany
Církvice
Okres
Příbram
Příbram
Nymburk
Kutná Hora
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
365 000,00
2 580 000,00
2 600 000,00
1000
16211
3530
365,00
220,80
736,50
0
6.4.2010
6.4.2010
6.4.2010
0
1 365,00
1 220,80
1 736,50
0 0
559
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
0,9 328,50 Absolutní vlastnictví 1 328,50 Bez věcných břemen 1 328,50 Vodní plocha
0,9 198,72 Absolutní vlastnictví 1 198,72 Bez věcných břemen 1 198,72 Vodní plocha
0,8 589,20 Absolutní vlastnictví 1 589,20 Bez věcných břemen 1 589,20 Vodní plocha
0 0
1 328,50
1 198,72
1 589,20
0 0
1 589,20
0 0
1 589,20
1 0
Horší
Porovnatelná
0 0
Nepravidelný
1 0,9 0,9 328,50 178,85 530,28 Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Vodní plocha plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Ne
Ne
Ne 1 328,50
Nejsou
Nejsou
0
Ne 1 198,72
Nejsou 1 328,50
0
Nejsou 1 198,72
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce
Lepší
1
87
Lepší
1
1
0
Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
328,50
530,28
0
1 530,28
1 0
Není
Není
0 0
Nezjištěna
1 0,9 1 328,50 160,96 530,28 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna
Není
Není
Korekce
1 178,85 Elektřina
1 328,50 Není
Není
Dobrá
Není
Horší
1 530,28
0 0
1 530,28
0 0
1 530,28
0 0
Není 1 160,96
Dobrá 1,1 361,35
Ne
Není
1 160,96
1 328,50
Dobrá 1 160,9632
Ano, Ne Ne protrţená hráz 1 1 1 361,35 160,96 530,28 Zabahněn Odbahněn Odbahněn
Zabahněn
1 361,35 X
Větší
Efektivita výroby
Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Není
1 328,50
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
178,85 Není
Není
0,7 112,67 Mnohem větší
0 0
0,7 371,20
0 0
Větší
0,95
0,6
0,85
0
343,28
67,60
315,52
0
Není
Není
Není
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota
1 343,28
1 67,60
1 315,52
0 0
Porovnávací hodnota 1 m2
181,600911
343,28
67,60
315,52
0
559
1000
16211
3530
0
101514,40
343282,5
1095863,60
1113785,60
0
Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1
číslo parcely
výměra v m2
549
Celkem
88
jednotková hodnota v Kč/m2
trţní hodnota
559
181,60
101514,40
559
181,60
101514,40
zaokrouhleno 102 000 Kč
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše specifikovaného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 12. dubna 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
4 920 000
100
4 920 000
Příjmová metoda
Neaplikováno
0
0
Nákladová metoda
Neaplikováno
0
0
Porovnávací metoda
Výsledná trţní hodnota
4 920 000
Zaokrouhleno
4 920 000
Oceňovaný soubor majetku patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány, s výjimkou vodní plochy, která je nabízena výjimečně. Domnívám se proto, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující. Přisuzuji jí proto váhu 100 %. Oceňovaný majetek nemá z pohledu investora rozhodující schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe se i tyto majetky pronajímají, indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není pro stanovení výsledné hodnoty v tomto případě příliš významná. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného souboru majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 12. dubna 2010 představována částkou =4 920 000 Kč (slovy: čtyřimilionydevětsetdvacettisíckorunčeských)
89
Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z hospodářské činnosti, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Přepokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se zjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovaných práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nich je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků jsou uvedeny pro identifikační účely a neměly by slouţit k převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 90
4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické ani jiné rozbory nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.
5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu k datu ocenění.
91
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná tímto osvědčuji, ţe: 1. v současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění; 2. zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty; 3. při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě; 4. při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze dne 12. dubna 2010
…………………………………….. Jiřina Houdková, v. r.
92
75
76
77
78
79
93
Analytická část – okres Příbram Obecná charakteristika okresu42) Popis okresu Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. S rozlohou 1692,05 km² je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a třetím největším v rámci republiky. Počtem obyvatel mu v rámci kraje patří 4. místo. Hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejniţší. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Roţmitál pod Třemšínem, Březnice, Nový Knín), jednoho městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy).
1. ledna 2007 bylo v rámci sjednocování
hranic okresů a obcí s rozšířenou působností připojeno město Sedlec-Prčice z okresu Benešov. Rozloha okresu se tak zvýšila na současných 1 692 km². Příbramsko sousedí s dalšími středočeskými okresy – Beroun, Benešov, Prahazápad, s okresy Plzeň-jih a Rokycany a s jihočeskými okresy Strakonice, Písek, Tábor. Od roku 2003 se okres Příbram dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností:
Dobříš
Příbram
Sedlčany
a pět správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem mezi které patří kromě jiţ výše zmiňovaných také Březnice a Roţmitál pod Třemšínem. Přírodní podmínky Pro okres je typická vysoká zalesněnost území a vysoká členitost povrchu. Jeho přirozenou hranici tvoří na severu pásmo Brd. V jiţní části okresu najdeme Středočeskou pahorkatinu, do níţ se hlubokými údolími zařezává řeka Vltava, 42) http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_P%C5%99%C3%ADbram
94
která ho dělí na dvě nestejně velké části (na levém břehu přibliţně 70 % rozlohy, na pravém 30 %). Nejvýše poloţený bod okresu je zároveň i nejvyšším bodem středních Čech – je jím vrchol Tok na území Vojenského újezdu Brdy s nadmořskou výškou 865 m, nejníţe poloţený bod okresu najdeme nedaleko soutoku říčky Křeničné s Vltavou u Čími – 271 m. Z celkové rozlohy okresu 1692 km2 zaujímá
43,5 % zemědělské pozemky, které z 71,15 % tvoří orná půda (30,95 % rozlohy okresu)
56,5 % ostatní pozemky, z toho 78,47 % lesy (44,34 % rozlohy okresu) Nejvýznamnějším vodním tokem okresu je bezesporu řeka Vltava. Její tok prochází okresem v délce asi 50 km a skoro na celé délce jsou vystavěny přehrady (Slapy, Kamýk, Orlík). Při výstavbě těchto nádrţí zaniklo v 50. a 60. letech několik obcí okresu (např.
Proutkovice, Těchnice, Zbenické Zlákovice nebo Ţivohošť). Energii vody zadrţované těmito vodními díly vyuţívají vodní elektrárny na přehradách Orlík (přehradní zeď s elektrárnou stojí v Solenicích) a Kamýk. Významnými přítoky Vltavy v oblasti jsou potok Mastník (pravý přítok, odvodňuje Sedlčansko) a říčky Kocába (levý přítok, odvodňuje okolí Dobříše) a Lomnice (levý přítok, odvodňuje okolí Březnice). Nerostné suroviny Příbramsko bylo v minulosti velmi bohaté na nerostné suroviny, zejména na neţelezné rudy. Vţdyť samotné okresní město a jeho část Březové Hory bylo známé jako hornické město. Jiţ od 13. století se tam těţilo stříbro, v řece Litavce se rýţovalo zlato. Od poloviny 20. století byla Příbram a její okolí proslulá těţbou uranu. V současnosti je těţba uranu jiţ nadobro zastavena, ale zůstala po ní nemalá ekologická zátěţ. V roce 1990 bylo v nitru Veselého kopce u Mokrska, obec Chotilsko, objeveno rozsáhlé loţisko zlata. Jeho těţba by však znamenala rozsáhlou devastaci krásné krajiny, neboť by zřejmě bylo třeba kopec kompletně
95
vytěţit a pouţít kyanidový způsob těţby. V současné době se na okrese těţí zejména kámen, v menší míře také písky.
Zemědělství Vzhledem ke členitosti a zalesněnosti území okresu, nepatří Příbramsko mezi obzvlášť zemědělské okresy. Orná půda zabírá 30,95 % plochy okresu, k pěstování obilnin, kukuřice a řepky se vyuţívají zejména méně členité plochy v okolí Sedlčan, Březnice nebo mezi Dobříší a Příbramí. Rostlinná i ţivočišná výroba je často soustředěna do velkokapacitních zemědělských druţstev a kombinátů, které často nejsou právě ozdobami jinak malebných obcí (Krásná Hora nad Vltavou, Nalţovice, Dublovice, Zaluţany, Dobříš, Klučenice, Starosedlský Hrádek, aj.)
Cestovní ruch Příbramsko patří mezi nejatraktivnější oblasti Středočeského kraje, která láká turisty mnoha přírodními i historickými zajímavostmi. Krásná neporušená příroda Brd je jiţ skoro 100 let cílem cest výletníků zejména z Prahy. Hlavním východiskem do této oblasti je zřejmě město Dobříš se zámkem. Příbramsko bylo inspirací pro tvorbu spisovatele Jana Drdy. Nedaleko, na zámečku Strţ u Staré Huti pobýval rád Karel Čapek. Najdeme tam jeho muzeum. Trochu zapomenutá krajina je také v okolí města Roţmitál pod Třemšínem v jiţní části Brdského pohoří. Rozsáhlá a nejvýše poloţená část Brd je ale bohuţel nepřístupná kvůli existenci vojenského újezdu. Soustava přehrad na Vltavě nabízí také velké moţnosti rekreace. Po jejich dostavbě vyrostly v oblasti také rekreační zařízení, kempy a hotely. Mezi nejvýznamnější střediska řadíme Ţivohošť, Cholín a Ţupanovice na Slapech a Trhovky a Vystrkov na Orlíku. Členitá krajina středního Povltaví je téţ velmi vhodná pro turistické a cykloturistické výlety.
96
Velký půvab má také Sedlčansko na hranici středních a jiţních Čech. Zvlněná, typicky česká krajina posetá udrţovanými vesničkami doslova vybízí k návštěvě. Od roku 2007 patří k Příbramsku také cíl známého pochodu – město SedlecPrčice. Ze stavebních památek jmenujme zejména barokní komplex poutního místa Svatá Hora v Příbrami,
zámky
v
Březnici,
Dobříši ,
Roţmitále a ve Vysokém Chlumci nebo zachovalé historické městečka Nový Knín.
centrum malebného Poutním místem je
také barokní kostel na Makové hoře nad obcí Hrad Vysoký Chlumec
Smolotely,
který
je
díky
svému
umístění
dominantou oblasti. Z hlediska vesnické lidové architektury jsou nejcennější vesnice Drahenice, Kojetín, Porešín a Obděnice. Za návštěvu rozhodně stojí expozice Hornického muzea Příbram, které má pobočky rozesety po celém okrese. Expozice hornictví a získávání zlata a stříbra najdeme v Příbrami a Novém Kníně. Muzeum se ale nevěnuje pouze hornictví, jak by z jeho názvu vyplývalo. Patří pod něj také nové národopisné expozice ve Vysokém Chlumci a Prostřední Lhotě; a v neposlední řadě Památník Vojna u obce Lešetice, který je cenným svědectvím o zločinech komunismu. Vznikl totiţ rekonstrukcí komunistického pracovního tábora, kde byli vězněni političtí vězni a zneuţíváni k těţbě uranu.
Trh s nemovitostmi Po úspěšných letech přišel v roce 2009 vlivem celosvětové krize pokles zájmu o obchodování na trhu s nemovitostmi. Započatá výstavba byla většinou omezena, dokončené projekty čekají na svého kupce či pronajímatele. Developerské společnosti lákají potencionální zájemce různými slevami, čímţ fakticky potvrzují útlum zájmu a de facto i sniţování cen nemovitostí.
97
Ani kupující ovšem nemají úlohu o nic lehčí. Kupní síla obyvatelstva se sníţila, v důsledku vyšší nezaměstnanosti a celkově nepříznivé ekonomické situace zatím vyčkávají. Banky jsou opatrnější při poskytování hypotečních úvěrů, coţ ve svém důsledku prodej nemovitostí brzdí, nebo výrazně omezuje. Letošní rok moţná opět trochu „rozhýbe“ obchodování na realitním trhu. Zřejmě to ovšem nebude nijak zásadní. Prvořadým problémem bude opět financování a na něj „dosáhnou“ jen někteří. Zřejmě se opět potvrdí zkušenosti z minulých let, kdy největší zájem byl o nemovitosti s menší zastavěnou plochou nacházející se v atraktivnější lokalitě (s dobrou občanskou vybaveností, v dosaţitelné blízkosti větších měst atd.) Příbramsko, z pohledu trhu s nemovitostmi, můţeme rozdělit do čtyř lokalit: Příbram Dobříš
Sedlčany
Ostatní obce
Příbram Jako bývalé okresní město má dnešní Příbram status
města
s rozšířenou
působností.
Vzhledem ke zrušení důlní činnosti, která byla v minulosti velkým zaměstnavatelem mnoha lidí, jako by město trochu „pospávalo“. Díky blízkosti rychlostní silnice R4 dojíţdí mnoho občanů za prací do Prahy. Ve městě najdeme veškerou občanskou vybavenost, sportoviště, jakoţ i potravinářské a průmyslové podniky: ZAT, a. s. – výroba řídicích a informačních systémů pro energetiku, dopravu a průmysl; ZRUP, a. s. – výroba obytných buněk, ocelových konstrukcí a stavebních prvků; DISA Industries, s.r.o. – výroba tryskacích strojů; 98
Kovohutě Příbram nástupnická, a. s. – recyklace a výroba olova a drahých kovů; Halex-Schauenberg – ocelové budovy a konstrukce; Vibros, s.r.o. – výroba příloţných vibrátorů a vibračních strojů; Průzkum Příbram, s.r.o. – důlní a geologické práce; Ravak, a. s. – největší výrobce van a sprchových koutů ve střední a východní Evropě; Yoko, s.r.o. – plyšové hračky; Stella Ateliers, s.r.o. – výroba loţního prádla. Své sídlo má v Příbrami řada podniků sluţeb a obchodu, přesto však má město vysokou nezaměstnanost – 9,9 %. Pozemky Proluky a stavební pozemky Vzhledem k tomu, ţe je Příbram historické město, volné pozemky ani proluky pro novou výstavbu zde téměř nenajdeme. Po roce 1989 byly vytipovány některé lokality, na nichţ byly později vybudovány především stavby občanské vybavenosti. Nepředpokládá se, ţe by v nejbliţší době vznikaly nové proluky demolicí starých objektů. Nové stavební pozemky budou k dispozici aţ po schválení územního plánu. Výstavba průmyslových a potravinářských objektů je soustředěna do tzv. „průmyslových zón“ na okraji města, kde je zajištěn dobrý přístup i inţenýrské sítě. Jejich cena se pohybuje v rozmezí od 260 do 790 Kč/m2. Stavební pozemky pro stavbu rodinných domů jsou opět soustředěny do širšího intravilánu na okraji města. Dopravní obsluţnost i vzdálenost od centra ovlivňují konečnou cenu za metr čtvereční. Ta se pohybuje nejčastěji mezi 450 - 870 Kč/m2.
99
Budovy Byty a bytové domy Ve městě najdeme jak byty ve staré cihlové zástavbě, především vystavěné v 50. a 60. letech minulého století, tak rovněţ i byty „panelákového“ typu z let sedmdesátých, jejich důleţitost ukázala především nutnost zajistit ubytování pracujícím v těţařském průmyslu (uran, neţelezné rudy), tak i průmyslu strojírenského. Najdeme je jak v těsné blízkosti historického centra (např. ulice Milínská, Ryneček), tak i v lokalitě „Sídliště“ nebo „Zdaboř“. Mnoho bytů vzniklo v rekonstruovaných historických objektech především ve staré Příbrami (Praţská ulice, Dlouhá, Hrabákova). Poptávka i nabídka po obou typech nemovitostí je vcelku vyrovnaná a prodeje i pronájmy jsou realizovány v těchto cenových relacích: Byty k prodeji
do 60 m2
695 000 – 1 199 000 Kč
do 100 m2
750 000 – 2 690 000 Kč
nad 100 m2
800 000 – 3 800 000 Kč
Byty k pronájmu do 60 m2
6 000 – 9 500 Kč/měsíc
do 100 m2
9 500 – 13 500 Kč/měsíc
nad 100 m2
10 000 – 14 000 Kč/měsíc
(malá nabídka)
K prodeji bytových domů dochází jen výjimečně a jedná se především o historickou zástavbu, která je většinou před rekonstrukcí. Běţně se prodávají jednotlivé byty, ale nedá se předpokládat, ţe by se v budoucnu nabídka nějak výrazně rozšiřovala. Vzhledem k probíhající hospodářské recesi bude i rekonstrukce dosud nerealizovaných investic zpomalena. Rodinné domy Rodinné domy se obchodují zcela běţně a ceny jsou závislé na velikosti, dostupnosti do centra i na technickém stavu objektu. Cenová relace je tedy v rozmezí od 1 900 000 za domy do 200 m2 uţitné plochy aţ po 7 300 000 za domy s uţitnou plochou nad 500 m2.
100
Objekty pro individuální rekreaci Protoţe
má
město
krásné
okolí,
jsou
v blízkosti
zahrádkářské
chatky
obchodované v cenových relacích od 280 000 Kč aţ do 1 200 000 Kč. Do budoucna se nepředpokládá velký zájem o tento typ nemovitostí. Jedná se o jednoduché dřevěné stavby i o zděné chaty. Zájem o ně není příliš veliký, vzhledem k tomu, ţe v posledních letech opadá zájem o takovýto druh relaxace. Průmyslové a administrativní budovy Výrobní i skladové areály v nabídce nemovitostí zajisté najdeme.
Jsou však
soustředěny v jiţ dříve vyuţívaných objektech, některé areály jsou sídlem i několika firem najednou. Z důvodu útlumu průmyslové výroby jsou mnohé vyuţívány jako sklady a pronájmy se v nich pohybují od 50 Kč/m2/rok aţ do 1200 Kč/m2/rok. Administrativní budovy nejsou zastoupeny samostatně, zůstávají součástí stávajících objektů. Nově vybudované stavby administrativního charakteru zajisté také najdeme. Jsou to však spíše stavby občanské vybavenosti soustředěné v blízkosti centra města: okresní soud a Česká spořitelna – ulice Milínská, Česká pojišťovna – ulice Plzeňská. V nabídce realitních kanceláří jsou hojně nabízeny pronájmy kanceláří v historickém centru v ceně aţ 80 000 korun/m2/měsíc v atraktivních zónách města. Menší ţivnostenské provozovny – autoopravny, obchody, sluţby – najdeme běţně v nabídce realitních společností. Jejich ceny se odvíjejí v závislosti na atraktivnosti lokality.
Dobříš Město Dobříš je druhým největší městem příbramského okresu.
Převaţuje
koţedělný
zde
průmysl
Nejvýznamnější
stavbou
strojní,
dřevozpracující
(Rukavičkářské je
zámek
a
závody). s
přilehlým
francouzským parkem. Mírové náměstí leţí v centru města. Má výměru dva hektary. Na východním konci podlouhlého náměstí stojí 101
radnice. Středem náměstí vede akátová alej se sochou sv. Šebestiána. V současnosti probíhají přípravy na rekonstrukci náměstí. Dobříš je pro svou polohu dnes velice vyhledávaná. Leţí totiţ v těsné blízkosti rychlostní silnice R4, a tak je moţné být zhruba za půl hodiny v centru hlavního města. Přímo ve městě samotném se nacházejí dva rybníky – Papeţ a Koryto, okolní příroda je vhodná pro turisty i cyklisty. Pozemky Stavební pozemky dnes najdeme především v okrajových částech a přilehlých obcích (např. Stará Huť u Dobříše). Jsou na nich zajištěny inţenýrské sítě, jejich rozloha bývá nejčastěji kolem 1000 m2 a cena se pohybuje kolem 500 – 800 Kč/m2. Určeny jsou především pro individuální bytovou výstavbu. Vedle rychlostní silnice vyrostl nedávno nový areál firmy Bobcat, město vyčlenilo pozemky i na výstavbu supermarketů Lidl a Penny. Byty a bytové domy Bytové jednotky cihlové i klasické „paneláky“ najdeme hned vedle centra města. Nejčastěji se obchodují jednotlivé byty a poptávka zde převyšuje nabídku. Pro uspokojení potřeb bydlení jsou rekonstruovány za tím účelem i dříve vyuţívané průmyslové objekty (parostrojní pivovar s pěti bytovými jednotkami, v němţ je nyní 120 nových luxusních bytů od velikosti 1 + kk aţ po 5 + 1), v lokalitě Zlatá stezka vyroste nový městský bytový dům s deseti bytovými jednotkami (nejmenší 2 + kk) v ceně od 1 894 000 Kč. Vhledem k blízkosti a snadné dostupnosti Prahy, ale i bydlení téměř v přírodě, jsou ceny prodejů i pronájmů bytů poznamenány atraktivitou této lokality. Pronájmy se realizují zřídka. Byty k prodeji
do 60 m2
1 500 000 - 2 187 000 Kč
do 100 m2
2 100 000 - 4 350 000 Kč
102
nad 100 m2 2 750 000 - 9 107 000 Kč Byty k pronájmu
do 60 m2
6 000 Kč/měsíc
do 100 m2
9 000 Kč/měsíc
Rodinné domy Výstavba rodinný domů je v Dobříši a okolí značná a tomu odpovídají i ceny obchodovaných rodinných domů. Poptávka je jak po starší zástavbě, tak i novostavbách. Ceny se pohybují
od 2 000 000 Kč do 6 360 000 Kč u domů do 500 m2,
od 3 500 000 Kč do 9 500 000 Kč u domů s uţitnou plochou nad 500 m2,
aţ 12 500 000 Kč v případě atypických staveb Objekty pro individuální rekreaci Protoţe má město krásné okolí, rekreační objekty se téměř neobchodují. Administrativní a průmyslové objekty Průmyslové a administrativní objekty přešly postupně pod správu nových vlastníků. Jedná se většinou o nemovitosti provozované jiţ v minulosti jako kovodělné či koţedělné. Některé si zachovaly svůj původní ráz výroby aţ do dnešní doby, jako např. BIOS Dobříš, který se zabývá výrobou dřevěných střešních příhradových vazníků a styčníků a tesařskými vázanými krovy. Jiné jsou pronajímány ke zcela novým účelům (např. autobusový dopravce BOSÁK BUS). Pronájmy takových objektů se realizují v cenových relacích od 600 Kč/m2/rok aţ do 20 000 Kč/m2/rok.
Sedlčany Osmitisícové město leţící ve středním Povltaví asi 60 km jiţně od Prahy. Nejcennější stavební památkou je chrám sv. Martina. Z rukou Roţmberků získal Sedlčany koncem 16. století do svého vlastnictví slavný rybníkář Jakub Krčín. Neocenitelnou hodnotou Sedlčanska je krásná rozmanitá
103
krajina, která nabízí pro moţnosti aktivní rekreace vodní plochu Slapského jezera a více neţ 100 km značených cyklotras. Pozemky Dostupnost stavebních pozemků je v Sedlčanech poměrně omezená, volné stavební pozemky se nacházejí v těsné blízkosti silnice č. 18 na trase Příbram – Votice, a proto není o zástavbu valný zájem. Rozloha těchto parcel je max. 600 m2 s cenami od 750 Kč za čtvereční metr. Větší pozemky a čilejší stavební ruch je moţno pozorovat v okolních, dříve střediskových obcích – např. Dublovice a Kosova Hora. V těchto obcích je moţno zakoupit rozlehlejší stavební pozemky včetně inţenýrských sítí v cenách od 450 Kč/m2
a výše. Levnější pozemky je moţné sehnat na malých vsích s horší
dostupností a s následnými problémy s připojením inţenýrských sítí. Byty a bytové domy V Sedlčanech se nachází „Severní sídliště“. Je to komplex panelových domů ze sedmdesátých let. Velikost bytů je od 1 + 1 do 3 + 1. Cena těchto bytů je od 400 000 Kč výše a poptávka odpovídá nabídce. Novější byty se občas objeví v lokalitě „Za nemocnicí“. Jedná se o novější zástavbu z 80. nebo 90. let. Byty jsou řádově o 30 % draţší. Následuje nabídka zděných bytových domů také ze 70. let, kde je, podle mého názoru, lepší bydlení, neţ na „Severním sídlišti“. Cena těchto bytů je 10 – 20 % vyšší nad průměrem „Severního sídliště“. Jejich výhodou je dostupnější parkování a k některým patří i garáţ. Rodinné domy, zahradní chatky Převaţuje nabídka dvougeneračních domů postavených v 70. letech. Jedná se o domy v původním stavu anebo jiţ rekonstruované. Jejich cena se pohybuje kolem 5 000 000 korun. Prodejní nabídky těchto domů jsou rychle vyčerpány. Domy na náměstí a v nejbliţším okolí mající dobré umístění a i svou historii, jsou sice ţádané, ale nabídka prodeje je minimální. Šancí je pouze pronájem nebytových prostor, a to za poměrně vysoké ceny – pronájem běţné restaurace
104
je od 40 000 Kč/měsíc. Objekty, jako např. obchodní dům Rozvoj a dříve vyhlášený Hotel Vltavan slouţí dnes jiţ díky vysokým nájmům pouze jako prodejna oděvů pochybné kvality asijských obchodníků. Ve městě je postavena „kolonie“ zahrádkářských chatek zhruba z doby 70. – 80. let. Do budoucna se nepředpokládá velký zájem o tento typ nemovitostí. Jedná se o jednoduché dřevěné stavby i o zděné chaty. Zájem o ně není příliš veliký, vzhledem k tomu, ţe v posledních letech opadá zájem o takovýto druh relaxace. K dostání jsou i luxusní rodinné domy v cenách okolo 20 000 000 korun. Tyto však mají buď horší umístění, menší pozemek anebo i drahý provoz. Průmyslové a administrativní objekty Omezená je nabídka průmyslových objektů k podnikání. Původní, většinou strojírenské areály jsou jiţ dnes v rukou nových vlastníků, kteří nevyuţívané prostory pronajímají. Není to ideální řešení, protoţe dochází k neshodám při vyuţívání
společných
prostor,
např.
manipulačních
dvorů,
problémy
s parkováním, ostrahou apod. Výhodnou je naopak dobrá dopravní obsluţnost. Cena pronájmu kupříkladu zámečnické dílny o rozloze zhruba 200 m2 je přibliţně 20 000 Kč/měsíc bez energií. Součástí těchto podniků jsou většinou i administrativní budovy, kde je moţno pronajmout kanceláře v obdobných cenových relacích. Po zmatku 90. let se významné podniky stabilizovaly, našly zákazníky, navázaly na staré kontakty a pokračují pod pozměněnými názvy v původní výrobě. Patří sem například Sedlčanské strojírny, IMF Sedlčany (bývalý STROS Sedlčany), KDS Sedlčany, Mlékárna Sedlčany (dříve Laktos), BIOSKA Sedlčany (dříve BIOS), ZETECH Sedlčany (dříve STS).
105
Ostatní obce Zbylé obce můţeme rozdělit na bývalé střediskové a ostatní. Ty mají dobrou dopravní obsluţnost i občanskou vybavenost. Poměrně se rozmáhá výstavba nových domů. Ceny zasíťovaných pozemků začínají na 450 korunách/m2. Jde většinou o velmi pěkné pozemky takřka na „zelené louce“. V ostatní menších obcích je moţno sehnat pozemek, je nutno však počítat se zdlouhavým vyřizováním připojení inţenýrských sítí. Navíc i přístupy k pozemkům jsou problémem. Výstavba přístupové cesty je velmi drahá a většinou ji musí z větší míry zaplatit sám stavebník. Proto je větší zájem o „hotové parcely“ ve „střediskových“ obcích. V některých větších obcích byly v 70. letech vystavěny bytové jednotky většinou pro zaměstnance JZD. Tyto „bytovky“ neprošly ţádnou modernizací a ani jejich údrţba nebyla na dostačující úrovni. Proto jsou ceny těchto bytů výrazně niţší, neţ v Sedlčanech (3 + 1 400 000 Kč). Tyto bytové domy jsou stále v majetku druţstva a menší část je majetkem obce, který na byty zavedl pořadník. V obcích je spousta rekreačních chalup více či méně udrţovaných. Na realitním trhu je o ně velký zájem a v místním tisku se často objevují poptávky těchto nemovitostí. Starší ruinu je moţno zakoupit za 200 000 Kč, coţ je vlastně cena pozemku. Zařízené luxusní chalupy jsou prodejné v miliónech korun. Záleţí také samozřejmě na lokalitě. Běţně se chalupy také pronajímají, a sice od 200 Kč/osobu/ den aţ po 1500 Kč/osobu/den. V okolí Slapské i Orlické přehrady najdeme široké spektrum objektů od obyčejných aţ po luxusní. Protoţe leţí v atraktivní lokalitě, majitelé jsou si dobře vědomi jejich ceny, a proto je raději pouze pronajímají. Najdou se také historické objekty - selské usedlosti, tvrze, zámečky. Slouţí rovněţ jako objekty individuální rekreace, některé i pro trvalé bydlení. Ty, které se nacházejí v obcích se samostatnou působností, většinou slouţí jako sídlo orgánům státní správy.
106
Shrnutí analytické části Vzhledem k tomu, ţe investice do nemovitosti se zatím stále jeví jako poměrně jistá, nechá se do budoucna předpokládat, především po skončení hospodářské krize, růst cen všech druhů nemovitostí. Oblíbené lokality kolem přehrad zřejmě zaznamenají největší míru zhodnocení, ale rovněţ pozemky pro stavbu rodinných domů se zajištěnými inţenýrskými sítěmi budou ţádané. Předpokládá se pouze stagnace v oblasti obchodování s malými zahradními chatkami v zahrádkářských kolonií v okolí měst. Trh s byty ovlivní deregulace nájemného zvýšenou nabídkou, předpokládá se prodej stávajícím nájemníkům. V oblasti průmyslu se jiţ nepředpokládá další výrazný pokles, po skončení krize je naopak očekáván růst. především z
Růst je očekáván i v oblasti cestovního ruchu,
důvodu výstavby nových rekreačních objektů provozujících
agroturistiku. Vznikají nové cyklostezky, turistické stezky a střediska zimních sportů. S tím bude souviset i rozvoj sluţeb a podpora rozvoje venkova.
107
Závěrečné shrnutí bakalářské práce Cílem bakalářské práce bylo přiblíţit problematiku energetické náročnosti staveb a její promítnutí do oblasti oceňování nemovitostí. Teoretická část A seznamuje s terminologií, legislativou a její aplikovatelností na stavebně technické a fyzikální vlastnosti budov. Teoretická část B popisuje konkrétní rodinný dům, uvádí příklady různých softwarových produktů PENB a dokazuje na zpracovaných výpočtech závaţnost energetické problematiky současných staveb. Praktická část práce se zabývá stanovením aktuální trţní ceny některých druhů nemovitostí. Byl oceněn jiţ zmiňovaný rodinný dům a soubor pozemků, s nímţ se při oceňování nejčastěji setkáváme: orná půda, lesní pozemek, vodní plocha. Důvodem k výběru těchto druhů nemovitostí byly především odlišnosti a specifika spojená s oceněním. Analytická část charakterizuje trh s nemovitostmi okresu Příbram – oblasti, ve které se nacházejí i oceňované nemovitosti. Zaměřuje se nejen na pozemky, rodinné domy, byty a bytové domy, ale rovněţ na rekreační chaty a chalupy, jakoţ i na komerční objekty. Porovnává prodeje a nájmy v jednotlivých lokalitách okresu a pokouší se předpovědět budoucí vývoje a trendy. Jednotlivé části bakalářské práce na sebe volně navazují, kaţdá z nich vyvozuje vlastní závěry a dohromady tvoří jeden celek. Snahou bylo odkrýt část kvalit hodnocení budov a jejich promítnutí do ocenění nemovitostí. Z výše uvedeného se domnívám, ţe zadání bakalářské práce bylo splněno.
108
Seznam pouţité literatury: Literatura: 1. DAMAŠKA D. a kol. – Atlas nízkoenergetických domů, ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, Praha 2002, ISBN 80-86165-46-9 2. HEŘMAN J. – Oceňování nemovitostí, skripta VŠE v Praze, fakulta podnikohospodářská 3. ORT P. – Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I – Oceňování na trţních principech, skripta BIVŠ, a.s., prosinec 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 4. SRDEČNÝ K., MACHOLDA F. – Úspory energie v domě, 1. vydání Praha 2004, Grada Publishing, 2004. ISBN 80-247-0523-0 5. HORÁKOVÁ A. - Sylabus přednášky Hodnocení budov z hlediska stavební tepelné techniky a pouţívaná opatření pro sníţení spotřeby energie –STÚ-E a.s., únor 2007
Periodika: Časopis Stavebnictví, 1/09, ročník III, EXPO DATA spol. s r. o. Brno, ISSN 18022030 PSMCZ stavební zpravodaj, číslo 2, 3, 5, 6/2008, ročník 8., PSM CZ, s. r. o. Praha, ISSN 18026907 Stavební a investorské noviny, 1/2009, ročník XVI, SNi s.r.o. Zlín, ev. č. MK ČR E 16864
Internetové zdroje: www.building.dow.com http://building.dow.com/europe/cz/app/sten/izol/index.htm www.ekowatt.cz http://www.ekowatt.cz/cz/informace/obnovitelne-zdroje-energie/energie-slunce---slunecniteplo-ohrev-vody-a-vzduchu http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/usporna-opatreni-v-rodinnych-domech http://www.ekowatt.cz/cz/sluzby/rizeni-energetickych-uspor (10.11.2009) http//www.ekowat.cz/cz/sluzby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-a-energetickystitek-obalky-budovy (10.11.2010) http://www.ekowatt.cz/cz/sluzby/energeticka-optimalizace-budov (10.11.2010) www.ekrk.net http://www.ekrk.net/aktuality (27. 5.2009)
109
www.energetik.cz http://www.energetik.cz/audit.html (29.5.2009) www.levnaenergie.cz http://www.levnaenergie.cz/clanky/znate-usporne-domy (15.7.09) www.mpo.cz http://www.mpo.cz/dokument41957.html (29.5.2009) www.oknasupik.cz http://www.oknasupik.cz/termokamera.php www.pasivnídomy.cz http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/co-je-pasivni-html?chapter=definice-rozdelenipodle-energeticke-narocnosti www.sis-skrott.cz http://www.sis-skrott.cz/energeticky-prukaz (29.5.2009) www.termokamera.cz http://www.termokamera.cz/index.php?option=content&task=view&id=4&Itemid=2 (27.7.2009) www.termoviznisluzby.cz http://www.termoviznisluzby.cz/snimky.php www.tvujdům.cz http://www.tvujdum.cz/print.aspx?t=clanek&path=c:/inetpub/wwwroot/_cmsdata_tvujdum (11.6.2009) www.tzb-info.cz http://stavba.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=2112&h=9&pl=38 http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=307 (1.6.2009) http://www.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=5696 (11.6.2010) http://www.tzb-info.cz/t.py?t=&2&i=5885 (6.10.2009) www.zpravy.kursy.cz http://zpravy.kurzy.cz/d.asp?MessageId=159350&Action=PrintMessage (8.7.2009)
Zákony, vyhlášky: Norma ČSN 73 0540 – Tepelná ochrana budov Vyhláška 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov Vyhláška 213/2001 Sb., kterou se vydávají podrobnosti náleţitosti energetického auditu Vyhláška MPO 291/2001 Sb., kterou se stanoví podrobnosti účinnosti energie při spotřebě tepla v budovách Zákon 400/2000 Sb., o hospodaření energií
110
Přednášky a konzultace: Odborný seminář značky PROTHERM a ČVUT, fakulty stavební, katedry TZB, konaném v Praze, Novotného Lávka 5, dne 4. 2. 2009 Odborný seminář energetických poradců, České Budějovice, sídlo společnosti E.ON Česká republika, s. r. o., F. A. Gerstnera 215/6, konaný v březnu a dubnu 2010 12. odborná konference odhadců nemovitostí konaná v Praze, BIVŠ, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5, dne 16. 4. 2010
111
Přehled tabulek, obrázků a zkratek Tabulky: Tabulka č. 1 – Členění budov dle stáří výstavby
…………………………. str. 16
Tabulka č. 2 – Klasifikační třídy PENB podle vyhlášky 148/2007 …………. str. 17 Tabulka č. 3 – Tabulka slovního vyjádření tříd PENB Tabulka č. 4 – Vybrané poţadavky ČSN
…………………. str. 19
…………………………………. str. 38
Obrázky: Obr. č. 1 – PENB dle vyhlášky 148/2007 Sb. – příloha č. 4 ………………..... str. 14 Obr. č. 2 – Škála energetické náročnosti domů
…………………….…….. str. 17
Obr. č. 3 – Energetický štítek obálky budovy …………………………………... str. 19 Obr. č. 4 – Obraz termokamery Obr. č. 5 – Termosnímky
……………………………………………str. 20
………………………………………………...... str. 22
Obr. č. 6 – Pokus o zateplení domu
…………………………………...……… str. 22
Obr. č. 7 – Správně provedené zateplení domu Obr. č. 8 – Modelový dům
…………………………… str. 22
……………………………………………….…. str. 34
Obr. č. 9 – Zobrazení teplot neizolovaného a izolovaného okna …………… str. 40 Obr. č. 10 – Izolace suterénů ………………………………………………….. str. 41 Obr. č. 11 – Průměrné roční sumy globálního záření MJ/m2 Obr. č. 12 – Průběh teplot ve stěně a rosný bod
…………………………… str. 42
Obr. č. 13 – Tloušťky izolantu pro splnění poţadavků normy Obr. č. 14 – Izolace ostění, nadpraţí, parapetů
.................. str. 41
…………… str. 42
…………….………………str. 43
Obr. č. 15 – Nástěnná větrací jednotka s rekuperací tepla a el. ohřevem …...str. 44
112
Seznam zkratek ČKAIT
Česká komora autorizovaných inţenýrů a techniků
EA
Energetický audit
ECČB
Energy Centre České Budějovice
EN
Energetická náročnost
ENB
Energetická náročnost budovy
EPB
Energetický průkaz budovy
GJ
Gigajoul - 1J . 109; 1 GJ = 277,8 kWh; 1J = 2,778 . 10-7 kWh
kWh
Kilowatthodiny - 1 kWh = 3,6 . 106 [J]
MJ
Megajoul - 106
PENB
Průkaz energetické náročnosti budovy
SFŢP
Státní fond ţivotního prostředí
TZB
Technické zařízení budov
113
