Eindverslag marktconsultatie recreatief concept Poort van Zeeland (GR16537)

Eindverslag marktconsultatie recreatief concept Poort van Zeeland (GR16537) Uitgebracht aan: Marieke de Gast, projectleider Natuur en Recreatieschap De Grevelingen en Ricardo de Winter, projectleider Gemeente Schouwen-Duiveland Opgesteld door: Nicolaas Veltman, Ontwikkelmanager Grontmij Nederland B.V Datum: 18 december 2012

Gegeneerde publiciteit • Gedurende de gehele consultatieperiode (vanaf medio september 2012) heeft de VVVwebsite www.brouwersdam-superspot.nl als digitale portal gefungeerd. Op deze website stond naast de digitale oproep ook alle relevante achtergrondinformatie over de consultatie (als downloads). • Het vakblad Recreatie (Recron) heeft in de editie van oktober 2012 op een tweetal ½ pagina’s een full color oproep voor de marktconsultatie geplaatst. Ook heeft gedurende de aanmeldingsperiode (medio september/eind oktober) een digitale oproep (met doorlink naar onze website) op de Recron-website gestaan; • Het vakblad NRIT Magazine (NRIT Media) heeft in de editie van oktober 2012 zowel een redactioneel artikel van 2 pagina’s als een full color oproep van 1 pagina geplaatst. Tevens heeft er in de periode september/oktober een oproep op de digitale nieuwsbrief NRIT Actueel gestaan; • Het digitale recreatief nieuwsnetwerk Pretwerk.nl heeft gedurende de aanmeldingsperiode zowel een redactioneel artikel als een oproep (inclusief doorlink) geplaatst; • Tot slot hebben ook digitale oproepen (met doorlink) gestaan op de websites van het Grevelingenschap en de gemeente; • Zie bijlage 1 voor de verschillende publicaties; Geconsulteerde marktpartijen

• De bovengenoemde publiciteit genereerde interesse bij 43 marktpartijen (waarvan 1 uit België). Geïnteresseerde partijen varieerden van adviesbureaus (ontwerp, stedenbouwkundig, architecten, conceptontwikkeling, projectontwikkeling, financieel, communicatie, leisure, evenementen), projectontwikkelaars, rentmeesters, makelaars, dagrecreatiebedrijven (zeil- en surf, duiken, sport en beweging, jachthavens, klimparken, avonturenpark, horeca, cafetaria, levensmiddelen) en verblijfsrecreatiebedrijven (campings, hotel- en congres); • Daarnaast hebben nog eens 6 (semi)publieke partijen interesse getoond in onze aanpak (ofwel 14% van het totale aantal downloaders). Het betrof Hogeschool NHTV, provincie Overijssel, gemeenten Goes en Heerhugowaard, Staatsbosbeheer en Economische Impuls Zeeland);

1

• Ook zijn bij de start van de consultatieperiode (medio september) een twintigtal partijen • •

•

•

(32% van het totaal partijen) uit het eigen netwerk telefonisch benaderd en is het consultatiedocument proactief toegezonden; Voor de overzichtlijst van alle partijen wordt verwezen naar bijlage 2; Op 11 oktober 2012 heeft er op het gemeentehuis te Zierikzee een plenaire consultatiebijeenkomst plaatsgevonden, waarbij de ontwikkelingen in de regio en de inhoudelijke kaders van de consultatie zijn toegelicht. Aansluitend vond een eerste discussie over de (on)mogelijkheden daarvan plaats. Een verslag van de bijeenkomst is vervolgens op de website geplaatst; De volgende vijf marktpartijen namen hieraan deel: Spacevalue B.V. (Breda), ’t Koepeltje (Bergen op Zoom), Safari Zeeland (Zierikzee), Plus Scharendijke (Renesse), Verhagen Advies (Oud-Beijerland). Tot dat moment hadden circa 50 partijen kennis genomen van het consultatiedocument, waarmee een opkomst van 10% is gerealiseerd; Marktpartijen die uiteindelijk besloten hebben om niet deel te nemen aan de schriftelijke marktconsultatie zijn voor een deel gebeld en gaven daarbij de volgende redenen ° Het project past niet binnen het segment waar wij ons momenteel als ontwikkelaar op focussen (Toplevel Development) ° Het seizoen is veel te kort om investeringen in een attractie van rond de €

 terug te verdienen (ID&Consult Company e.a.) ° Plan van beoogd inspiratiecentrum heeft een uitkijktoren van 26 meter, dit wordt als concurrerend beschouwd met eigen idee ontwikkelaar/exploitant (VanderTuuk Revisted) ° Gebied ligt te ver van grote bevolkingscentra van Utrecht en Den Haag af als primaire zoekgebieden voor nieuwe initiatief (Skywalker Adventure Builders) ° Op dit moment al vier potentiële project ontwikkellocaties in portefeuille, hiermee hebben ze hun handen vol (Zin in Bewegen) ° Puur informatief, geïntereseerd in mogelijke ontwikkelingen in de regio (Zeil- & Surfschool Brouwersdam) ° Investerings- en planontwikkelkosten zijn voor ons te hoog (‘t Koepeltje) ° Prijsstelling niet marktconform (Camping Julianahoeve) ° Dagrecreatie is geen core business en gebied heeft vanuit oogpunt van verblijfsrecreatie een imago-impuls nodig (Arcus projectontwikkeling) ° Opgetreden namens een cliënt, in verband met het veiligstellen van zijn belangen (Verhagen Rentmeesters Advies) ° Lastig om voor nieuwe leisureprojecten externe financiering te vinden. Derhalve voorkeur voor een meerjarige publiek-private ontwikkelingsconstructie in plaats van volledig private ontwikkeling. Oplossing mogelijk door gronden tijdelijk (periode 5 jaar) met zeer lage erfpacht uit te geven (Adventurepark Saplaza). Ten aanzien van de publieke randvoorwaarden wordt bovendien gesteld dat: − uitkomsten Voortoets NB wet 1998 in voorstadium van de ontwikkeling eigenlijk al duidelijk moet zijn; − private financiering bestemmingsplanprocedure in de huidige tijd erg lastig is; − afdracht provinciaal vereveningsfonds lastig te door gronden materie is; − meer duidelijkheid over aantal mogelijke planschadeovereenkomsten is wenselijk;

Schriftelijke consultatieronde Een viertal preconsortia hebben zich uiteindelijk ingeschreven voor de schriftelijke ronde in de periode 1 november tot 2 december 2012. Dit is ruim 7% van het totale aantal private partijen uit de primaire doelgroep. De ingediende voorstellen zijn separaat toegevoegd aan dit verslag. Hieronder volgen de contactgegevens van de als penvoeder optredende partijen:

1. Spacevalue met initiatief “The Flood Experience” t.a.v. dhr Marty van de Klundert Raadhuisstraat 12 4839 JB BREDA Mob: 06-52688962 Email: [email protected] Web: www.spacevalue.nl KvK: 51506742 Mede optredend namens: Urban Jazz, The Ascent, The Outdoor Group, Jansen Range Rover Parts, Delta Academie & Scaldis Academies Hogeschool Zeeland. Korte omschrijving concept: “The Flood Experience” is een uniek training- en vaardigheidscentrum voor waterveiligheid en zelfredzaamheid. Het is een avontuurlijke locatie waar situaties en incidenten nagebootst worden, die mensen leert omgaan met water onder diverse externe omstandigheden. 2. Safari Zeeland met initiatief “Zeelandis” t.a.v. dhr Robert van Stigt Thans Korte Groendal 14 4201 CJ ZIERIKZEE Tel: 0111-850571 Mob: 06-47474411 Email: [email protected] Web: www.safarizeeland.nl Kvk: 24336233 Mede optredend namens: Pieter van der Hulle adviseurs, Hollandschap, Rothuizen Architecten, Fennet BV, Boogert Bouwbedrijf, Het Witte Huis Communicatie, Reijers Communicatie Korte omschrijving concept: “Zeelandis” is een ontdekkingsreis langs al het goede wat Zeeland te bieden heeft, zowel op culinair, cultureel, avontuurlijk als natuurlijk vlak. De centrale Zeeuwse bazaar staat garant voor vers, biologisch en duurzaam en wordt gevormd door o.a. een overdekte kleinschalige (super)markt met een breed en compleet assortiment verse Zeeuwse producten en een foodcourt met buitenterras. Kinderen kunnen terecht in het deels overdekte avonturendorp met ecologische bouwtuin. 3. Partitio Ontwerphuis met initiatief “Aqaralis”(tevens koppeling met “Discovery Cove”) t.a.v. dhr. Jan Harman van den Hamer Nieuwe Haven 2 4301 MD ZIERIKZEE Tel: 0111-410420 Mob: 06-22445747 Email: [email protected] Web: www.partitio.nl KvK: 20163455 Mede optredend namens: Geelhoed Engineers, Resultants advies en een niet nader genoemde bouwende ontwikkelaar. Korte omschrijving concept: “Aqaralis” (werknaam) is een interactieve (boven)water beleving (inclusief horca, educatie en expo/congresfaciliteiten) voor circa 150.000 bezoekers gekoppeld aan het bestaande initiatief “Discovery Cove”, een hoogwaardige verblijfsrecreatieve voorziening gekoppeld aan thema (onder)watersport.

3

4. Op Koers! met initiatief “Zilt & Zuiver” t.a.v. dhr Coerd de Heer Westhavenkade 39 3131 AD VLAARDINGEN Tel: 010-4602640 Mob: 06-14198448 Email: [email protected] Web: www.opkoers.nl KvK: 24295028 Mede optredend namens: onbekend. Korte omschrijving concept: “Zilt & Zuiver” is een duurzaam en autarkisch lifestyle wellnesscentrum gericht op de mentale en fysieke gezondheid gebaseerd op de begrippen kwaliteit, puur, duurzaam, natuurlijk en avontuurlijk. Een plek waar weldaad voor lichaam en geest geboden wordt in een sfeer van stijlvolle eenvoud. Het complex wordt gebouwd volgens de nieuwste inzichten in duurzaamheid (in samenwerking met het infocentrum Duurzaam Bouwen) en in zelfvoorziening (mogelijk via aardwarmte). Conclusies consultatietraject • De tweede fase van het consultatietraject wordt als succesvol gekwalificeerd, zowel qua inhoudelijke verkenning van de ontwikkel(on)mogelijkheden van private marktpartijen als qua publicitaire exposure gedurende het proces en het aantal netwerkcontacten binnen de toeristisch-recreatieve sector; • Als resultaat van de schriftelijke consultatieronde zijn een tweetal inzendingen als goed beoordeeld (50%). Deze twee preconsortia van private partijen (al dan niet ondersteund door kennisinstellingen) zijn in staat gebleken om binnen de gestelde kaders creatieve én realistische concepten te ontwikkelen en hebben op voorhand geen onoverkomelijke blokkades opgeworpen; • De twee andere inzendingen beantwoorden onvoldoende aan de gestelde kaders. Deze zijn inhoudelijk onvoldoende uitgewerkt/onderbouwd en/of worden onvoldoende gesteund door marktpartijen met bewezen kennis en ervaring binnen de gehele projectketen (van ideevorming, via ontwikkeling en realisatie tot en met exploitatie en beheer);

• De eerste fase van het consultatietraject heeft er eerder al toe geleid dat publieke partijen op innovatieve en open wijze de dialoog met elkaar zijn aangegaan om tot een beperkt aantal publieke randvoorwaarden te komen die, partijen in de huidige economisch lastige tijd creatief weten uit te dagen; • Er is nu meer duidelijkheid ontstaan over de publieke kaderstelling, waaronder marktpartijen tot duurzame ontwikkeling en exploitatie van de locatie West-Repart willen overgaan . Er kan door betrokken overheden in de vervolgfase worden overwogen aanpassing op onderdelen van de kaderstelling door te voeren; • Ten aanzien van de opgestelde publieke randvoorwaarden (eisen en wensen) kunnen met het oog op de gemeentelijke aanbestedingsprocedure de onderstaande aanpassingen worden overwogen: ° Basis uitgangspunten (0): voor de kleinschalige jaarrond dagattractie is een openstelling van 08.00 tot 20.00 uur geformuleerd, maar dit wordt vanuit restauratief oogpunt als te restrictief beschouwd. Overwogen moet worden of verruiming van de openingstijden mogelijk is; ° Gezien de situering van de ontwikkellocatie West-Repart (achter de dijk) is een conceptuele relatie met aan watersport relateerde activiteiten niet vanzelfsprekend te leggen. De ontwikkeling en exploitatie van een innovatief dagrecreatieve voorziening wordt op basis van ingediende consultatiedocumenten haalbaar geacht. ‘Allweather’ jaarrond exploitatie blijft evenwel een belangrijk aandachtspunt bij verdere uitwerking; ° Met de Napoleonschuur wordt in één initiatief een expliciete functioneel inhoudelijk relatie gelegd en in een ander een impliciete relatie;

4

° Wettelijke kaders (1): private financiering van de gemeentelijke kosten voor het bestemmingsplantraject kan in de huidige economisch lastige tijd een financiële bottleneck vormen; ° Ten aanzien van bepaalde geluidgevoelige buitenactiviteiten bestaan er twijfels of milieucategorie 3.1. kan volstaan; ° Ruimtelijke kaders (2): ten aanzien van potentiële geluidsoverlast vanuit de naburige jongerencamping moet bij terreinontwerp wellicht rekening gehouden worden met de aanleg van zicht- en geluidblokkades; ° Op basis van een visuele verkenning wordt verondersteld dat de bodemgesteldheid als drassig te typeren is, dit vergt aandacht bij de gebouwconstructie en landschappelijke inrichting; ° De maximale bebouwingshoogte van 12 meter wordt eerder als ruim dan als beperkend ervaren; ° Bebouwingspercentage van maximaal 50% wordt als erg ruim ervaren en kan dus wellicht wat naar beneden worden bijgesteld; ° Financiële kaders (3): afdracht aan het provinciaal vereveningsfonds wordt door sommigen als bedreiging voor de financiële haalbaarheid ervaren. In overleg met provincie bezien of de afdracht deels of volledig kan worden gecompenseerd op eigen terrein en aangrenzende percelen; ° Meer duidelijkheid over aantal mogelijke planschadeovereenkomsten is wenselijk. Vanuit de gemeente zou een onderbouwde inschatting op dit punt al gemaakt kunnen worden. Door een van de initiatiefnemers wordt verwezen naar samenwerking met een partij als SAOZ (www.saoz.nl), waardoor eventuele claims goed kunnen worden afgehandeld; ° Ten aanzien de gehanteerde bandbreedte voor de grondverwervingsprijs moet eerder gedacht worden aan de ondergrens dan aan de bovengrens. ° In dat licht is het aanbevelenswaardig om de optie van erfpacht nader uit te werken in aanloop naar de onderhandse aanbesteding. De optie van een erfpachtconstructie wordt immers als positieve bijdrage voor de financiële haalbaarheid ervaren; ° Een initiatief onderscheidt een tweetal financiële entiteiten, waarbij de gebouwen en installaties gescheiden van de exploitatie worden ondergebracht. Voor deze investerings- en verhuurmaatschappij wordt gestreefd naar een publiek-private aandelenverdeling. Onderzocht zal moeten worden onder welke publieke voorwaarden een dergelijke PPSconstructie haalbaar is (en dan vooral in relatie tot de optie van erfpacht); ° Onderzoekskaders (4): het is wenselijk de uitkomsten van de Voortoets NB wet 1998 al in een vroegtijdig stadium van de ontwikkeling bekend te maken (gezien de verstrekkende implicaties van een negatief resultaat). Derhalve moet worden overwogen of de gemeente de relatief beperkte onderzoekskosten voor eigen rekening en risico al kan uitvoeren; ° Voor de verkeerstoets voor de ontwikkellocatie zelf worden niet al te veel problemen voorzien, hoewel in het hoogseizoen met name de Kuijerdamseweg mogelijk ontsluitingsproblemen oplevert. Het strekt tot aanbeveling om in het breder kader van het verkeersafwikkelingplan voor heel West-Repart te bezien of bestaande verkeersknelpunten versneld kunnen worden aangepakt, waarbij dan tevens de overdimensionering van de afrit N57 kan worden meegenomen; ° Conceptuele kaders (5): geen opmerkingen; ° Sociaal-maatschappelijke kaders (6): geen opmerkingen; ° Duurzaamheidskaders (7): een tweetal initiatieven overwegen de mogelijkheid van een duurzaam energiesysteem. Nader onderzoek door specialisten moet meer duidelijkheid verschaffen over haalbaarheid en uitvoerbaarheid. • Op basis van al het geen hierboven is gesteld, is de conclusie dat er voldoende aanknopingspunten zijn om tot een (succesvolle) aanbesteding van de ontwikkellocatie West-Repart over te gaan.

Aanbevelingen vervolgtraject • Op basis van bovengenoemde conclusies doen we de aanbeveling dat het Natuur- en Recreatieschap De Grevelingen de twee als goed beoordeelde marktinitiatieven overdraagt aan de gemeente Schouwen-Duiveland ter verdere behandeling; • Vervolgens kan de gemeente Schouwen-Duiveland overwegen om op onderdelen enkele aanpassen door te voeren met betrekking tot de gestelde publieke randvoorwaarden en voorbereidingen te starten om de ontwikkellocatie West-Repart via aanbesteding in markt te zetten in samenhang met de noodzakelijke planologische wijzigingsprocedures; • Aanbevolen wordt om (tenminste) beide penvoeders van de als goed beoordeelde inzendingen daarvan persoonlijk in kennis te stellen; • Bij de uiteindelijke vaststelling van de waardeverhouding tussen de verschillende randvoorwaarden (zowel tussen vereisten en wensen als tussen de verschillende vereisten en wensen onderling) wordt geadviseerd om gebruik te maken van de reeds binnen de gemeente succesvol gepraktiseerde methodiek van “Gunnen op Waarde”; • Een private ontwikkeling, realisatie én exploitatie van een creatief, duurzaam dagrecreatief concept op de locatie West-Repart blijft te allen tijde (zeker onder de huidige moeilijke economische omstandigheden) een uitdagende opgave voor private initiatiefnemers (veelal MKB). Het vraagt van betrokken publieke partijen dan ook gedurende het gehele verdere ontwikkeltraject om een uitnodigende en proactief faciliterende houding. Het huidige marktconsultatietraject is daarmee een veelbelovende eerste stap.

Dit project wordt mede mogelijk gemaakt door:

6

Bijlage 1 Publiciteit marktconsultatie Advertenties Recreatief

Redactioneel artikel NRIT Magazine

Oproep NRIT Magazine

Banner Pretwerk.nl (conceptversie)

Digitale oproep NRIT Actueel

Redactioneel artikel Pretwerk.nl

Bijlage 2 Overzichtlijst partijen die consultatiedocument hebben gedownload 1. Skywalker Adventure Builders, Houten 2. Rien van den Broeke Village, Loosdrecht 3. K3H Architecten, Nieuwleusden 4. NieuwBlauw, Tilburg 5. Adventurepark Saplaza, Beverwijk 6. Van der Reest Advies, Apeldoorn 7. Camping de Duinhoeve, Burgh-Haamstede 8. T. Klokuus, ‘s-Heerarendskerke 9. Verhagen Rentmeesters, Oud-Beijerland 10. Marina Yachting Consultancy, Ouddorp 11. ´t Koepeltje, Bergen op Zoom 12. Zin van Bewegen, Moordrecht 13. Die BV, Wissenkerke 14. Vrijetijdskennis, Breda 15. Boumeester, Wassenaar 16. NHTV, Breda 17. Plus Scharrendijke, Renesse 18. Op Koers!, Vlaardingen 19. De Klepperstee, Ouddorp 20. Staatsbosbeheer, Nijeveen 21. PS Beheer, Amsterdam 22. Concreetadvies, Utrecht 23. LBP Sight, Nieuwegein 24. Pieter van der Hulle bv, Rotterdam 25. Xpring, Bloemendaal 26. RBOI, Middelburg; 27. Brocantemarkt BV, Heusden 28. Zeil & Surfschool Brouwersdam, Ouddorp 29.Spring, Castricum 30 Gemeente Heerhugowaard, Heerhugowaard 31. CG Dolman Beheer, Ouddorp 32. Economische impuls Zeeland, Middelburg 33. Uitkijck Productontwikkeling, Breda 34. Gemeente Goes, Goes 35. Pleisureworld-Slimm Advies, Elst 36. Zwierstra Marketing & Communicatie, Leeuwarden 37. Provincie Overijssel, Zwolle 38. ATS, Zierikzee 39. De Jong, Zierikzee 40. Safari Zeeland, Zierikzee 41. Spacevalue, Breda 42. Partitio Ontwerphuis, Zierikzee 43. ETS Marketing, Teuven (Belgiè)

Verder zijn onderstaande partijen telefonisch benaderd en is het consultatiedocument per mail toegezonden. 1. Kranendonk Experience Company, Baarn 2. Jachthaven van de Toekomst, Ouddorp 3. Duikcentrum De Grevelingen, Scharendijke 4. Hotel- en congrescentrum Zeeuwse Stromen, Renesse 5. Camping Julianahoeve, Renesse 6. Strandpark Zeeuwse Kust, Renesse 7. Toplevel Development, Weert 8. Arcus Projectontwikkeling, Middelburg 9. Ontwikkelfonds Nv, Amsterdam 10. RECC, Vinkeveen

11. Maas Recreatie, Den Bosch 12. VanderTuuk Revisited, Beesterswaag 13. ID&Consult, Sprang-Capelle 14. Credion Bv, Neijehaske 15. Krekon Bv, Heeze 16. Vd Brand Consultancy, Prinsenbeek 17. The Marketing Group, Waalwijk 18. Vd Dussen-Hank bv, Waspik 19. FD Architecten, De Moer 20. Hogeschool Zeeland, Vlissingen 21. Grontmij intern (alle 19 leisure adviseurs) Bijlage 3 t/m 6 Schriftelijke consultatievoorstellen 1. “The Flood Experience”(Spacevalue c.s.); 2. “Zeelandis (Safari Zeeland c.s.); 3. “Aquaralis” (Partitio c.s.); 4. “Zilt & Zuiver” (Op Koers!).