Eindrapportage - definitief TOEKOMSTVISIE COMPLEXEN TAETS VAN AMERONGENWEG E.O. IN RENSWOUDE

Eindrapportage - definitief TOEKOMSTVISIE COMPLEXEN TAETS VAN AMERONGENWEG E.O. IN RENSWOUDE

Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude Postbus 8 3927 ZL RENSWOUDE T (0318) 578150 E [email protected] W www.renswoude.nl FM Consultants Hertogin Johannasingel 34 5345 AJ OSS T (06) 45 94 00 71 E [email protected] W www.fmconsultants.nl Datum: 30 september 2014

INHOUDSOPGAVE INLEIDING .......................................................................................... 2 DOELSTELLING ................................................................................... 2 PROJECTOMSCHRIJVING ................................................................... 3 AANPAK ............................................................................................. 4 MARKTPOSITIE EN MARKTWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) ................ 5 OMSCHRIJVING VAN DE WIJK.................................................................. 8 IMPRESSIE ACHTERGEBIEDEN ................................................................. 9

WOON – VERBLIJFKWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) ......................... 10 COMPLEX I, 2 WONINGEN DORPSSTRAAT ............................................ 10 COMPLEX III, 13 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG ............... 12 COMPLEX VI, 38 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG ............... 15 COMPLEX IX, 23 WONINGEN VAN REEDEWEG ..................................... 17 COMPLEX XIX, 22 WONINGEN HET BINNENVELD ................................. 19

BOUWKUNDIGE KWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) ........................... 21 COMPLEX I, III, VI, IX EN XIX, 98 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG E.O. TE RENSWOUDE ............................................................................. 21

SCENARIOANALYSE.......................................................................... 24 INLEIDING .............................................................................................. 24 FINANCIËLE CONSEQUENTIES ............................................................... 24

TOEKOMSTVISIE .............................................................................. 26 CONCLUSIE EN ADVIES .................................................................... 29 AFSLUITING...................................................................................... 29

3383 eindrapportage - definitief Taets van Amerongenweg e.o. Renswoude 20140930

1

FM CONSULTANTS

INLEIDING Het Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude wil een integrale toekomstvisie ontwikkelen voor de complexen in de omgeving van de Taets van Amerongenweg in Renswoude. Hiertoe is het nodig dat er een analyse wordt uitgevoerd van de bouwen woontechnische staat van de complexen en de marktsituatie in Renswoude. Aan ons bureau is de vraag gesteld dit onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek moet duidelijk maken welke toekomstscenario’s voor de complexen mogelijk zijn zodat een goede afweging gemaakt kan worden of, en zo ja hoeveel in de betreffende complexen geïnvesteerd moet gaan worden of dat andere scenario’s een betere optie zijn.


In deze rapportage brengen wij de bouwen woontechnische staat van de complexen in beeld. Daarnaast schetsen wij een beeld van de marktsituatie in Renswoude. Aansluitend werken wij scenarioanalyses uit, waarna wij kunnen adviseren over de toekomstmogelijkheden van de complexen.

DOELSTELLING Het analyseren van de bouwen woontechnische staat van 5 woningcomplexen aan de Taets van Amerongenweg, de Dorpsstraat, het Binnenveld en de Van Reedeweg in Renswoude. Afhankelijk van deze analyse en het beeld van de woningmarktsituatie in Renswoude, het geven van advies over de toekomstscenario’s voor de verschillende complexen.

2

De afgeleide doelstellingen zijn: - Een analyse van de huidige kwaliteit van de woningen in relatie tot het kwaliteitsbeleid van het Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude; - Een analyse van de verbetermogelijkheden voor de complexen; - Een analyse van de doelgroepen die in aanmerking komen voor huisvesting in de complexen; - Een analyse van de (toekomst)mogelijkheden die de complexen hebben in de woningmarkt in Renswoude; - Een analyse van duurzaamheidsaspecten en het levensloopbestendig zijn van de complexen; - Een analyse van de financiële consequenties die gekoppeld zijn aan de diverse scenario’s.

FM CONSULTANTS

PROJECTOMSCHRIJVING De Taets van Amerongenweg grenst aan het Dorpshart van Renswoude. Het centrum van Renswoude is in transformatie. Op dit moment wordt er een nieuw dorpshart gerealiseerd met nieuwbouwontwikkeling van winkels, woningen en voorzieningen. Bijna alle woningen in dit deel van Renswoude zijn in bezit van de Gemeente Renswoude. Dit onderzoek betreft 98 woningen in 5 complexen genummerd I, III, VI, IX, XIX en bestaan uit HAT-woningen, twee-onder-eenkapwoningen, vrijstaande woningen en vooral eengezinswoningen. Voor een overzicht, zie de tekening hiernaast): • Complex I, 2 twee-onder-een-kap woningen type eengezinswoning (bouwjaar 1941), Dorpsstraat 91 en 93; • Complex III, 13 woningen in drie woningtypen (bouwjaar 1949), Taets van Amerongenweg 14 t/m 20 (even) en 13 t/m 29 (oneven); • Complex VI, 38 rijtjeswoningen (eengezinswoningen) in twee woningtypen (bouwjaar 1956), Taets van Amerongenweg 2 t/m 12, 22 t/m 26, 32 t/m 36, 40 t/m 62 (allen even), 31 t/m 57 (oneven); • Complex IXA, 23 rijtjeswoningen (eengezinswoningen) in twee woningtypen (bouwjaar 1961), Van Reedeweg 3 t/m 47; • Complex XIX, 22 boven-benedenwoningen, type HAT-woning (bouwjaar 1983), Het Binnenveld 1 t/m 22.

N.B. Complex IXA bestaat oorspronkelijk uit 24 woningen. Van Reedeweg 1 is geen onderdeel van deze rapportage. Deze woning is nu op de begane grond in gebruik voor maatschappelijke voorzieningen en op de 1e verdieping is hierin een appartement gerealiseerd. Er wordt op dit moment vanuit gegaan dat het mogelijk is dat binnen afzienbare tijd de maatschappelijke voorzieningen gaat verhuizen. In de vrijkomende ruimte zou dan, met beperkte kosten, een appartement kunnen worden gerealiseerd.


3

FM CONSULTANTS

AANPAK Als basis van de aanpak van dit onderzoek is de kwaliteitsscan van FM Consultants gehanteerd. Zie het hiernaast afgebeelde schema.

Analyse Met bovenstaande inzichten is de status quo (0-meting) vastgesteld en de sterkte en zwakte, kansen en bedreigingen (SWOT-analyse) vanuit de verschillende deelgebieden in beeld gebracht.

Kwaliteitsscan vastgoed

Initiatief

Programma van eisen

Definitie

Voor inzicht in de kwaliteit van de vijf complexen zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: Marktpositie en marktkwaliteit • Inzicht in de bewoners, de leefbaarheid en de verhuurbaarheid. Dit resulteert in de sterke en zwakke punten van de wijk, en de kansen en bedreigingen; Woon-/verblijfskwaliteit: • Een woontechnische beoordeling van de woningen aan de hand van referentiemodellen. Deze beoordeling resulteert in een inzicht in de knelpunten in de woontechnische kwaliteit en mogelijke verbeteringen en investeringen in de woonfunctie; Bouwkundige kwaliteit: • Een onderhoudskundige toets van de bouwdelen en hun afwerking, de installaties en de terreinen. Dit resulteert in de onderhoudsmaatregelen op korte en langere termijn inclusief de onderhoudskosten;

Aan de hand van de gesignaleerde knelpunten en overleg over de nader uit te werken maatregelen zullen de te bespreken toekomstscenario’s nader worden uitgewerkt.

referentiewaarden

referentiewaarden

Woon-/verblijfskwaliteit

Per scenario en strategische maatregel is een analyse gemaakt van de voor- en nadelen en is een inschatting gemaakt van de toekomstwaarde van de complexen. Daarnaast is per scenario een financiële doorrekening gemaakt, zodat ook de financiële haalbaarheid in beeld is. Bij de analyse van de toekomstwaarde van de complexen is tevens gebruik gemaakt van de stedenbouwkundige studie d.d. 16 september 2014 van bureau De Jong + Lafeber Architecten uit Bennekom. In bijlage bij dit rapport zijn studieresultaten en uitgangspunten toegevoegd. Na bespreking van de uitgewerkte scenario’s is een definitief voorstel voor de toekomstvisie en het daarbij gewenste scenario bepaald.

Check op strategische visie woon- en bouwtechnische kwaliteit en portfoliostrategie

Check op financieel kader

o woonfunctie o voorzieningen (woning) o voorzieningen (omgeving)

exploitatieperspectief

Bouwkundige kwaliteit

Marktpositie/-kwaliteit

o kwaliteit bouwdelen o onderhoudsstaat o installaties o toegankelijk en doorgankelijkheid o infrastructuur en logistiek

o doelgroepbepaling o klantprofielen/-wensen o serviceverlening o concurrentieanalyse o vraag-/aanbodafstemming

Analyse

SWOT-analyse

Knelpunten en verbetermogelijkheden

Scenarioanalyse

Strategie

Voorstel voor aanpak en haalbaarheid: o verbeteren o verbeteren o aanpassen o verbouwen o herbestemmen o herontwikkelen

toets op:

- haalbaarheid - uitvoerbaarheid - financierbaarheid

Duurzaamheid: • Een energetische beoordeling van de woningen aan de hand van de huidige energielabels. Vanuit onze ervaringen in duurzaamheidsprojecten worden verbeteringen en investeringen in duurzaamheid aangegeven. Financieel kader: • Inzicht in de bedrijfswaardeberekening en financiële ruimte.


4

FM CONSULTANTS

MARKTPOSITIE EN MARKTWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) Sterkte • De wijk is ruim opgezet; • Dicht bij het centrum, winkels en voorzieningen; • Bijna alle woningen zijn in het bezit van de gemeente Renswoude; • Sterke sociale samenhang, ons-kent-ons; • De bewoners wonen graag in deze buurt; • Lage huren; • Goede verhuurbaarheid. Zwakte • Verouderde woningen; • Relatief veel oudere bewoners; • Weinig seniorenwoningen; • Woningen geschikt voor kleine gezinnen; • Grote tuinen; • Veel (illegale) aanbouwen. Kansen • Bijna alle woningen in bezit gemeente Renswoude + grote tuinen; mogelijkheden voor herstructurering (in combinatie met het Dorpshart); • Ouderen willen in de buurt blijven wonen; mogelijkheid om hier op in te spelen; • Inzet wijkteams (na 1 januari 2015). Bedreigingen • Economische achteruitgang + terugtrekkende overheid; wijziging uitkeringen en huurtoeslag; inkomensachteruitgang; • Toename verpaupering; • Leefbaarheid gaat achteruit.


5

FM CONSULTANTS

Huidige bewoners In de woningen wonen verschillende typen huishoudens. Zowel eenpersoonshuishoudens als (kleine) gezinnen. Slechts zes woningen worden bewoond door een huishouden met 4 personen en één woning met zes personen. In complex 3 (13 woningen Taets van Amerongenweg) woont het grootst aandeel gezinnen (ca. 50%). In complex 19 (Het Binnenveld) wonen uitsluitend eenpersoonshuishoudens. Zie ook onderstaande grafiek.

Gemiddelde huishoudgrootte 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Complex 1

Complex 3

Complex 6

Complex 9

Complex 19

Bron: 17 ingevulde vragenlijsten

De woningen worden bewoond door veel oudere huishoudens. De gemiddelde leeftijd van de hoofdhuurder is ca. 55 jaar. De hoofdhuurders in de complexen 6 (38 woningen Taets van Amerongenweg) en complex 9 (23 woningen van Reedeweg) zijn relatief ouder. In beide complexen ligt het aandeel ouderen vanaf 65 jaar op ca. 45%. De bewoners in de boven- en benedenwoningen van complex 19 (Het Binnenveld) zijn relatief jonger. Toch is bijna 30% van de bewoners ouder dan 65 jaar. Zie de grafieken op deze pagina.

Gemiddelde leeftijd hoofdhuurder

Veel huishoudens wonen al geruime tijd in de woning. De gemiddelde woonduur ligt rond de 19 jaar. Alleen in complex 19 ligt de gemiddelde woonduur lager op ca. 10 jaar. Hierbij is duidelijk een onderscheid te zien tussen de jongere huishoudens met een woonduur tot ca. 5 jaar en de oudere huishoudens met een woonduur van meer dan 25 jaar. Gemiddelde woonduur

50,0

25,0

40,0

20,0

30,0

15,0

20,0

10,0

10,0 5,0

0,0 Complex 1

Complex 3

Complex 6

Complex 9

Complex 19

0,0 Complex 1

Complex 3

Complex 6

Complex 9

Mutatiegraad

Verhuurbaarheid 16%

Door de oudere bewoning is het aantal verhuizingen redelijk. De mutatiegraad over de afgelopen drie jaar ligt gemiddeld op ca.7%. De complexen 1 en 3 zijn de afgelopen drie jaar niet gemuteerd. De mutatiegraad van complex 19 (boven-en benedenwoningen) ligt op 14%. Dit type wordt dikwijls als een tussenstap gebruikt in de wooncarrière.

70,0 60,0

De bewoners blijven graag in de woning (en woonomgeving) wonen. Zij verhuizen pas als de medische omstandigheden dit noodzakelijk maken.

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Complex Complex Complex Complex Complex 1 3 6 9 19

Complex 19

Er zijn geen gegevens bekend over inschrijfduren en weigeringsgraden. Deze worden door de gemeente niet geregistreerd.


6

FM CONSULTANTS

Status woningmarkt Renswoude (uit notitie volkshuisvestelijk kader voor nieuwbouw)

Huurprijzen Voor de bepaling van de streefhuur wordt uitgegaan van een maximale redelijke huur van 4,5% van de WOZ-waarde. De streefhuur is bepaald op 60% van de maximale redelijke huur. Voor de complexen 1, 6 en 9 levert dit bij mutatie een huursprong op van € 90 tot € 160. De huren van complex 3 zijn nu relatief laag. Bij mutatie is de huursprong ca. € 290 groot. Bij de beoordeling van de woningen van complex 3 hierna in dit rapport maken wij onderscheid tussen de vrijstaande en nietvrijstaande woningen in dit complex. Met name de vrijstaande woningen hebben een erg hoge streefhuur van op dit moment al € 834. Voor de beeldvorming werken wij varianten uit met de streefhuur als uitgangspunt en een op € 698 afgetopte huur. De huren van complex 19 worden bij mutatie niet opgetrokken en blijven op het huidige huurpeil. De streefhuur ligt op ca. 90% van de maximale redelijke huur.

In de rapportage quick scan Woningmarktonderzoek gemeente Renswoude d.d. 6 maart 2013 is door ons bureau een overzicht gegeven van het aanbod van huurwoningen in relatie tot de toekomstige vraag in 2025. Deze verhouding ziet er als volgt uit. vraag 2025 aanbod 2013 aanbod na aanbod totaal ontwikkeling overige Dorpshart verhuurders

Renswoude

woonvorm 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < € 374 2. overige appartementen 3. eengezinswoning met twee slaapkamers 4. eengezinswoning met drie of meer slaapkamers 5. woning gelabeld voor senioren Totaal

16 20 32 262 107 437

aanbod totaal

verschil + overschot -/- tekort

23 46

1 66

0 5

1 71

238

238

13

251

-43

42 349

42 347

5 23

47 370

-60 -67

toelichting

-15 -/- 22 woningen sloop Dorpshart 51 + 20 woningen Dorpshart

(evt. 20 woningen Dorpshart)

Door de bouw van de appartementen in het dorpshart in Renswoude is de huurwoningvoorraad van de appartementen ongeveer gelijk gebleven. Hiermee blijft een overschot aan ca. 35 appartementen voor een-/tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar.

Gemiddelde huren/streefhuren 800 700 600 500

De 20 appartementen in het dorpshart zijn ook geschikt voor senioren. Met deze kanttekening blijft het tekort aan woningen gelabeld voor senioren op ca. 60 (of dus 40) woningen en het tekort aan eengezinswoningen met ca. 40 woningen. Er is een kleiner tekort aan goedkope appartementen (ca. 15 appartementen).

400 300 200 100 0 Complex 1

Complex 3 gemiddelde huur

Complex Complex Complex Complex Complex Complex

1 3 6 9 19

Complex 6

Complex 9

Complex 19

gemiddelde streefhuur

gemiddelde huur € 371,77 € 408,71 € 413,54 € 421,39 € 324,74

gemiddelde streefhuur € 535,50 € 698,19 € 538,76 € 512,22 € 324,74

De streefhuren liggen op een niveau dat gebruikelijk is in de regio.


7

FM CONSULTANTS

OMSCHRIJVING VAN DE WIJK Ingang Taets van Amerongenweg vanaf de Oude Holleweg

De complexen in de Taets van Amerongenweg liggen in de oude kern van Renswoude, direct aan het nieuwbouwplan Dorpshart. De woningen in de Taets van Amerongenweg zijn vlak na de oorlog gebouwd. Het zijn kleinere eengezinswoningen die op ruime kavels zijn gebouwd. De woningen in de Van Reedeweg zijn gebouwd begin jaren ’60. Ook deze woningen hebben grote tuinen aan de achterzijde. De woningen van Het Binnenveld zijn gebouwd in 1983 als een inbreidingslocatie tussen de Dorpsstraat en Taets van Amerongenweg. Het Dorpshart wordt ontwikkeld door de gemeente Renswoude. Zoals de naam van het plan aangeeft, is een van de doelen van het plan om een dorpscentrum met diverse voorzieningen te creëren. Voor de woningen in de Taets van Amerongenweg impliceert dit dat ook voor de bewoners de voorzieningen in de toekomst dichtbij in de buurt zijn. De woningen in het plan Dorpshart zijn (voor zover nu in aanbouw) huurwoningen. De woningen in de Dorpsstraat zijn – op complex I na – particuliere woningen. In de complexen III en VI in de Taets van Amerongenweg zijn vier particuliere woningen. Eén daarvan staat nu te koop.

Ingang Taets van Amerongenweg vanaf de Kerkstraat


Voorzieningen De bewoners zijn gericht op de voorzieningen in de Dorpsstraat en straks het nieuwe Dorpshart. Er staat een lagere school direct aangesloten aan de Oude Holleweg en een kerk en bijeenkomstzaal aan de Kerkstraat. Voor kleine kinderen is er beperkte speelgelegenheid. Er is een groen wandelpark in de directe omgeving.

8

FM CONSULTANTS

IMPRESSIE ACHTERGEBIEDEN Zoals uit de kadastrale tekeningen blijkt, staan veel woningen op erg grote percelen. Vanuit de verschillende bouwjaren van de complexen gedacht, is dit een positief aspect van de woningen. De bewoners kregen hierdoor immers voldoende ruimte om zelf groente en fruit te verbouwen en zelfs dieren te houden. Bij verschillende bewoners in de wijk is dit nog steeds een positief aspect van de woningen en men heeft in de loop der jaren het gebruik van het perceel bij de woning naar eigen behoefte ingericht. Er zijn op veel plaatsen aan- en bijbouwen geplaatst, zie hierna in het hoofdstuk Beoordeling woon- en verblijfskwaliteit. Bij de inspectie en uit gesprekken met bewoners tijdens de inspecties blijkt dat met name bij de ouder wordende bewoners de grootte van het perceel een blok aan het been gaat worden. Men kan het perceel niet meer onderhouden zoals men dit graag zou willen. Ook jongere bewoners (startende gezinnen) gaven aan niet duidelijk voor ogen te hebben wat ze met zo’n groot perceel aan moeten. Men heeft/neemt te weinig tijd om de tuinen te onderhouden. Voor een beeld van het gebruik van de tuinen is op deze pagina een foto-impressie gevoegd. Indien gemeente Renswoude plannen heeft met deze percelen, zullen er met de individuele bewoners maatwerk afspraken dienen te worden gemaakt.


9

FM CONSULTANTS

WOON – VERBLIJFKWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) COMPLEX I, 2 WONINGEN DORPSSTRAAT

Oppervlakte/functionaliteit In het algemeen kan gesteld worden dat de woningen voldoende ruim zijn voor de beoogde doelgroep(en). Tekening; woningplattegronden

De woningen hebben een grote woonkamer van 24,5 resp. 22,7 m2. De buitenbergingen zijn groot met hun oppervlakte van 8,6 resp. 8,1 m2 en er is een achterom via een binnenberging die aansluit aan de keuken. De woningen hebben een grote tuin. De slaapkamers 2 en 3 met een oppervlakte van 6,9 m2 en 6,9 resp. 5,4 m2 voldoen niet aan de referentie. Ook de badkamers met een oppervlakte van 1,9 resp. 1,7 m2 voldoen niet aan de referentie. Afwerking/uitrusting Niet beoordeeld. Warmte-isolatie Het huidige energielabel van de woningen is volgens de verstrekte informatie label E. De gevels van de woningen zijn gedeeltelijk geïsoleerd, het dak is voorzien van 6 cm isolatie en de woningen zijn voorzien van dubbele beglazing. Geluidisolatie Volgens de tekening zijn de woningscheidende wanden opgebouwd uit een gemetselde steensmuur, dik 20 cm. Niet bekend is of de vloeren zijn doorgestort.

De woningen zijn niet aan interieurzijde beoordeeld, ten tijde van de inspecties waren de bewoners niet thuis. De woningen zijn getoetst aan het referentiemodel woonkwaliteit voor de doelgroep gezinnen in de betaalbare huurklasse (gemiddelde streefhuur is € 535).

De woningen liggen aan een drukke Dorpsstraat. Er zijn geen geluidwerende voorzieningen in de gevel getroffen. Klachten over geluidsoverlast zijn niet bekend.

Sterkte: • Oppervlakte hoofdslaapkamer; • De aanwezigheid van een binnenberging; • De oppervlakte van de buitenberging; • De oppervlakte van een tuin.

Installaties De woningen zijn voorzien van een HR-combiketel uit 2005 resp. 2006. Ventilatie Niet beoordeeld.

Zwakte: • Oppervlakte slaapkamer 2 en 3; • Oppervlakte doucheruimte; • Energielabel; • Geen inbraakwerend hang- en sluitwerk.

Brandwerendheid (-veiligheid) Niet beoordeeld.

De beide woningen in dit complex hebben niet eenzelfde plattegrond. Dorpsstraat 91 is iets groter dan de woning Dorpsstraat 93. Voor de beoordeling is Dorsstraat 91 aangehouden. De hiernaast genoemde sterke en zwakke punten zijn voor de woningen gelijk.


10

Inbraakveiligheid De woningen zijn volgens de verstrekte informatie voorzien van standaard hang- en sluitwerk. De woningen zijn niet op PKVW beoordeeld.

FM CONSULTANTS

Uitstraling van het wooncomplex De uitstraling van de woningen is vriendelijk te noemen. De bewoners houden de woning en de tuinen netjes bij. De bewoners hebben ruimte genoeg om hun auto te parkeren op eigen terrein. Door hun ligging aan de Dorpsstraat zijn de voorzieningen dichtbij in de buurt.


11

FM CONSULTANTS

COMPLEX III, 13 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG Woningtype A (komt 5 keer voor):

De woningen zijn getoetst aan het referentiemodel woonkwaliteit voor de doelgroep gezinnen in de middeldure huurklasse (gemiddelde – voor de vrijstaande woningen afgetopte - streefhuur is € 698). Deze gemiddelde streefhuur ligt behoorlijk hoger dan de gemiddelde huidige huur (€ 408).

Tekening; woningplattegronden woningtype A

Sterkte: • Vrijstaande woning (type A) en halfvrijstaande woning (type E); • Oppervlakte keuken; • Oppervlakte buitenberging; • Oppervlakte perceel (tuin + parkeerplaats). Zwakte: • Oppervlakte woonkamer; • Oppervlakte slaapkamers; • Oppervlakte doucheruimte; • Type E warmwatervoorziening via geiser • Energielabel; • Geen fontein op toilet; • Geen toilet op verdieping; • Geen inbraakwerend hang- en sluitwerk; • Té grote oppervlakte perceel. Woningtype E (komt 6 keer voor):

Oppervlakte/functionaliteit In het algemeen kan gesteld worden dat de woningen in de oorspronkelijk oppervlakte te klein zijn voor de doelgroep gezinnen. In de bezochte woningen hebben de bewoners extra ruimte bijgebouwd in de vorm van aan- en bijbouwen.

Woningtype D komt 2 keer voor en is niet beoordeeld.


12

FM CONSULTANTS

Tekening; woningplattegronden woningtype E De woningen staan vrijstaand (type A) en twee-onder-een-kap (type E). De keukens met een oppervlakte van 10,4 resp. 9,3 m2 zijn beter dan de referentie. De oppervlakte van de buitenberging (8,3 resp. 9,6 m2) is beter dan de referentie en de woningen (met name Taets van Amerongenweg even zijde en 23 t/m 29 oneven) staan op erg grote percelen. De oppervlakte van de woonkamer, de slaapkamers en de doucheruimte voldoen niet aan de referentie. woningtype A woningtype E Woonkamer 24,2 19,1 Slaapkamer 1 10,5 10,6 Slaapkamer 2 4,3 8,2 Slaapkamer 3 8,1 7,8 Doucheruimte 2,1 2,2

Afwerking/uitrusting De bewoners hebben in de loop der jaren zelf veel aan de woningen aangepast. Met name in de natte ruimten (keuken, douche en toilet) hebben de bewoners zelf naar eigen smaak de ruimtes ingericht. Dit is vaak jaren geleden gebeurd. Los van de gehanteerde kwaliteit van materialen is er een verouderd beeld ontstaan. Warmte-isolatie Het huidige energielabel van de woningen is volgens de verkregen informatie label F (10 woningen) en label G (3 woningen). De spouwmuurisolatie is deels aanwezig. Vloerisolatie is niet aanwezig. In de geïnspecteerde woningen is dubbel glas aanwezig. Het dubbel glas heeft geen HR++ kwaliteit.

Geluidisolatie De woningen in dit complex staan vrijstaand en van het woningtype 2onder-1 kap. Volgens de tekening zijn de woningscheidende wanden opgebouwd uit een gemetselde spouwmuur, dik 27 cm. Niet bekend is of de vloeren zijn doorgestort. Bij de inspecties is door bewoners niet aangegeven geluid van medebewoners te horen dat als hinderlijk wordt ervaren. Ook bij gemeente Renswoude zijn geen klachten bekend over geluidsoverlast. Installaties In 2002 is de gemeente Renswoude bij de vervanging van c.v.-ketels overgestapt op HR-combiketels. Negen woningen in dit complex hebben een verwarmingsinstallatie van de gemeente Renswoude. Hiervan zijn er 3 van vóór 2002 en 6 van de periode na 2002. Ventilatie De woningen zijn voorzien van natuurlijke ventilatie middels bouwkundige kanalen en ventilatieroosters resp. ramen. In de keuken is op de meeste plaatsen een afzuigkap aangebracht die is aangesloten op het bouwkundige ventilatiekanaal of door de gevel rechtstreeks naar buiten gevoerd. Nachtventilatie is niet in alle ruimten aanwezig. De bewoners hebben geen last van vocht in de woning. Ook de kelders doen droog aan. Blijkbaar is er een lage grondwaterstand in de wijk. Brandwerendheid (-veiligheid) Er zijn geen nadere ondeugdelijke detailleringen aangetroffen waarbij gevaar voor brandoverslag kan plaatsvinden. Inbraakveiligheid De woningen hebben aluminium kozijnen met schuiframen. De voordeur is bij woningtype A van hardhout. De woningen voldoen niet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

Bij beide geïnspecteerde woningen gaven de bewoners aan dat de vloeren in de woning erg koud aanvoelen. Ook is er veel tocht met name langs de schuiframen. Bij één van de geïnspecteerde woningen gaf men aan dat de nietgeïsoleerde buitenmuur erg koud is.


13

FM CONSULTANTS

Uitstraling van het wooncomplex De uitstraling van de woningen is vriendelijk te noemen. De woningen staan er over het algemeen verzorgd bij. De woningen staan op grote kavels. In de loop der jaren hebben de bewoners veel aan- en bijgebouwen geplaatst, met en zonder vergunning en van uitermate wisselende kwaliteit. Bij de geïnspecteerde woningen wordt het achterste gedeelte van de tuin niet gebruikt.


14

FM CONSULTANTS

COMPLEX VI, 38 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG Woningtype B (komt 19 keer voor): De woningen zijn getoetst aan het referentiemodel woonkwaliteit voor de doelgroep gezinnen in de betaalbare huurklasse (gemiddelde huidige huur is € 413, de gemiddelde streefhuur is € 539). Sterkte: • Oppervlakte keuken en slaapkamer 3 (van woningtype B); • Oppervlakte buitenberging; • Oppervlakte perceel (tuin).

Woningtype C (komt 19 keer voor):

Zwakte: • Oppervlakte woonkamer, keuken en hoofdslaapkamer (van woningtype C); • Oppervlakte toilet (woningtype B) • Oppervlakte doucheruimte; • Wandafwerkingen toilet (woningtype C); • Energielabel; • Geen isolatieglas op de verdieping; • Geen vloeren gevelisolatie; • Geen fontein op het toilet; • Geen tweede toilet op de verdieping; • Geen inbraakwerend hang- en sluitwerk; • Té grote oppervlakte perceel.

Oppervlakte/functionaliteit In het algemeen kan gesteld worden dat de woningen, met name woningtype C vanwege haar geringe woningdiepte, in oppervlakte klein zijn voor de beoogde doelgroep(en). Zie tekening. In de bezochte woning (type C) is een bijkeuken gebouwd tussen de keuken en de berging. Er is op diverse plaatsen in de tuin extra ruimte bijgebouwd in de vorm van aan- en bijbouwen. Bij het woningtype B heeft de keuken een oppervlakte van 8,7 m2. De bergingen zijn groot met een oppervlakte van 8,4 resp. 7,8 m2. De woningen staan op erg grote percelen. De oppervlakte van het toilet van woningtype B is beperkt (geen fontein mogelijk). Tekening; woningplattegrond type B

Van dit woningtype is geen verdiepingstekening beschikbaar.


15

FM CONSULTANTS

Het woningtype C is ondiep qua plattegrondopzet. De woningen hebben een diepte van 6,5 m1. Hierdoor voldoen een aantal ruimten in de woning niet aan de referentie: - De woonkamer (21,6 m2); - De keuken (6,8 m2); - De hoofdslaapkamer (11,2 m2). In een geïnspecteerde woning heeft de bewoner de wand tussen hoofdslaapkamer en de naastliggende slaapkamer weggebroken. Woningplattegronden type C

Afwerking/uitrusting De bewoners hebben in de loop der jaren zelf veel aan de woningen aangepast. Met name in de natte ruimten (keuken, douche en toilet) hebben de bewoners zelf naar eigen smaak de ruimtes ingericht. Dit is vaak jaren geleden gebeurd. Los van de gehanteerde kwaliteit van materialen is er een verouderd beeld ontstaan. Warmte-isolatie Het huidige energielabel van de woningen is volgens de verkregen informatie label E (14 woningen), F (22 woningen) en G (2 woningen). De spouwmuurisolatie is deels aanwezig. Vloerisolatie is niet aanwezig. In de geïnspecteerde woningen is dubbel glas op de begane grond aanwezig. Het dubbel glas heeft geen HR++ kwaliteit. Op de verdiepingen is enkel glas aangetroffen. Bij de één van de geïnspecteerde woningen hebben de bewoners aangegeven dat de (niet-geïsoleerde) kopgevel erg koud aanvoelt. Geluidisolatie Volgens de tekening zijn de woningscheidende wanden opgebouwd uit een gemetselde steensmuur, dik 22 cm (woningtype B) en een gemetselde spouwmuur, dik 27 cm (woningtype C). Niet bekend is of de vloeren zijn doorgestort. Bij de inspecties is door bewoners niet aangegeven geluid van medebewoners te horen dat als hinderlijk wordt ervaren. Ook bij gemeente Renswoude zijn geen klachten bekend over geluidsoverlast?

De bewoners hebben geen last van vocht in de woning. Ook de kelders doen droog aan. Blijkbaar is er een lage grondwaterstand in de wijk. Volgens informatie van de bewoners is de grondwaterstand na veel fluctuaties in het verleden nu verlaagd en onder controle. Brandwerendheid (-veiligheid) Er zijn geen nadere ondeugdelijke detailleringen aangetroffen waarbij gevaar voor brandoverslag kan plaatsvinden. Inbraakveiligheid De woningen hebben aluminium kozijnen met schuiframen. De woningen voldoen niet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitstraling van het wooncomplex De uitstraling van de woningen is vriendelijk te noemen. De woningen staan er, met enkele uitzonderingen over het algemeen verzorgd bij. De woningen staan op grote kavels. In de loop der jaren hebben de bewoners veel aan- en bijgebouwen geplaatst, met en zonder vergunning en van uitermate wisselende kwaliteit. Bij de bezochte woningen waren de tuinen in zijn geheel in gebruik. Echter bij buren zijn ook verwaarloosde tuinen gezien.

Installaties In 2002 is de gemeente Renswoude bij de vervanging van c.v.-ketels overgestapt op HR-combiketels. 31 woningen in dit complex hebben een verwarmingsinstallatie van de gemeente Renswoude. Hiervan zijn er 15 van vóór 2002 en 16 van de periode na 2002. Ventilatie De woningen zijn voorzien van natuurlijke ventilatie middels bouwkundige kanalen en ventilatieroosters resp. ramen. In de keuken is op de meeste plaatsen een afzuigkap aangebracht die is aangesloten op het bouwkundige ventilatiekanaal of door de gevel rechtstreeks naar buiten gevoerd. Nachtventilatie is niet in alle ruimten aanwezig.


16

FM CONSULTANTS

COMPLEX IX, 23 WONINGEN VAN REEDEWEG Woningtype A-B (komt 17 keer voor):

De woningen zijn getoetst aan het referentiemodel woonkwaliteit voor de doelgroep gezinnen in de betaalbare huurklasse (gemiddelde huidige huur is € 421, gemiddelde streefhuur is € 512). Sterkte: • Oppervlakte binnenberging (zolder); • Oppervlakte buitenberging; • Oppervlakte perceel. Zwakte: • Oppervlakte woonkamer; • Oppervlakte hoofdslaapkamer en slaapkamer 2; • Oppervlakte doucheruimte; • Energielabel; • Geen vloeren dakisolatie; • Geen toilet op de verdieping; • Geen inbraakwerend hang- en sluitwerk.

Oppervlakte/functionaliteit In het algemeen kan gesteld worden dat de woningen klein zijn voor de beoogde doelgroep(en). Zie tekening. Met name woningtype A-B heeft een beperkte diepte (6,8 m1) De bezochte woning had de zolder in gebruik en bereikbaar gemaakt via een vaste trap. Hiervoor was de kast op de overloop opgeofferd. De zoldertrap voldoet niet aan de vereisten (zeer steil). De woningen hebben een woonkamer van 21,9 m2. Het woningtype C is niet bezocht, maar de slaapkamer aansluitend aan de woonkamer is voor zover te beoordelen, bij de woonkamer getrokken. De hoofdslaapkamer (11,8 m2) en slaapkamer 2 van woningtype A-B (9,9 m2) voldoen niet aan de referentie. Ook de doucheruimte met een oppervlakte van 2,9 m2, resp. 2,3 m2 voldoen beide types niet aan de referentie. Tekening; woningplattegrond type A-B:

Woningtype C (komt 6 keer voor):


17

FM CONSULTANTS

Tekening woningplattegrond type C: Afwerking/uitrusting De bewoners hebben in de loop der jaren zelf veel aan de woningen aangepast. Bij een geïnspecteerde woningen was de ruimte tussen de keuken en buitenberging dicht gebouwd en in gebruik als keuken (van goede kwaliteit). De natte ruimten (keuken, douche en toilet) hebben de bewoners zelf naar eigen smaak de ruimtes ingericht. Dit is vaak jaren geleden gebeurd. Los van de gehanteerde kwaliteit van materialen is er een verouderd beeld ontstaan. Warmte-isolatie Het huidige energielabel van de woningen is volgens de verkregen informatie label D (1 woning), E (14 woningen), F (6 woningen) en G (2 woningen). Bij een vorige renovatie is bij deze woningen het buitenspouwblad verwijderd en een nieuw buitenspouwblad gecreëerd. Hierbij is volgens informatie overal spouwmuurisolatie toegepast. Vloerisolatie is niet aanwezig. Dakisolatie is volgens informatie van bewoners op diverse plaatsen (zelf) aangebracht. In de geïnspecteerde woningen is dubbel glas aanwezig. Het dubbel glas heeft geen HR++ kwaliteit. Geluidisolatie Volgens de tekening zijn de woningscheidende wanden opgebouwd uit een gemetselde steensmuur, dik 22 cm. Niet bekend is of de vloeren zijn doorgestort.

aangesloten op het bouwkundige ventilatiekanaal of door de gevel rechtstreeks naar buiten gevoerd. Nachtventilatie is niet in alle ruimten aanwezig. De bewoners hebben geen last van vocht in de woning. Ook de kelders doen droog aan. Brandwerendheid (-veiligheid) Er zijn geen nadere ondeugdelijke detailleringen aangetroffen waarbij gevaar voor brandoverslag kan plaatsvinden. Inbraakveiligheid De woningen hebben aluminium kozijnen met schuiframen. De woningen voldoen niet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Uitstraling van het wooncomplex De uitstraling van de woningen is vriendelijk te noemen. Het complex heeft een wat meer ‘versteend’ karakter dan de woningen in de Taets van Amerongenweg. De woningen staan er over het algemeen verzorgd bij. De woningen staan op grote kavels. In de loop der jaren hebben de bewoners veel aan- en bijgebouwen geplaatst, met en zonder vergunning en van uitermate wisselende kwaliteit. Bij de bezochte woningen waren de tuinen in zijn geheel in gebruik.

Bij de inspecties is door bewoners niet aangegeven geluid van medebewoners te horen dat als hinderlijk wordt ervaren. Ook bij gemeente Renswoude zijn geen klachten bekend over geluidsoverlast? Installaties In 2002 is de gemeente Renswoude bij de vervanging van c.v.-ketels overgestapt op HR-combiketels. 17 woningen in dit complex hebben een verwarmingsinstallatie van de gemeente Renswoude. Hiervan zijn er 5 van vóór 2002 en 12 van de periode na 2002. Ventilatie De woningen zijn voorzien van natuurlijke ventilatie middels bouwkundige kanalen en ventilatieroosters resp. ramen. In de keuken is op de meeste plaatsen een afzuigkap aangebracht die is


18

FM CONSULTANTS

COMPLEX XIX, 22 WONINGEN HET BINNENVELD Oppervlakte/functionaliteit In het algemeen kan gesteld worden dat de woningen klein zijn voor de beoogde doelgroep. Zie tekening. Beter dan de referentie: De woningen hebben een ruime hoofdslaapkamer14,6 m2. De woningen op de verdieping hebben een balkon van 10,8 m2. De woningen hebben een woonkamer van 18,7 m2, en een keuken van 3,2 m2. Een tweede slaapkamer ontbreekt. Op deze punten voldoet de woning niet aan de referentie. De buitenberging met een oppervlakte van 2,9 m2 is ook minder dan de referentie.

Afwerking/uitrusting In de woningen zijn de natte ruimten (keuken, toilet en badkamer) redelijk uitgerust, in de geïnspecteerde woning heeft de bewoner nog enkele verbeteringen toegevoegd. De kwaliteit hiervan is goed. Warmte-isolatie Het huidige energielabel van de woningen is volgens de verkregen informatie label C (11 woningen) en D (11 woningen). Van de daken in het complex is volgens de verkregen informatie niet duidelijk of deze geïsoleerd zijn. Ook spouwisolatie zou deels aanwezig zijn. In het complex is volgens de verkregen informatie enkel en dubbel glas aanwezig. In de geïnspecteerde woning is overal dubbel glas aanwezig. Het dubbel glas heeft geen HR++ kwaliteit.

Tekening; woningplattegronden Geluidisolatie De woningscheidende wanden zijn opgebouwd uit een gemetselde steensmuur, dik 22 cm. Bij de inspecties is door bewoners niet aangegeven geluid van medebewoners van opzij of van boven te horen dat als hinderlijk wordt ervaren. Klachten over geluidsoverlast die bij de gemeente Renswoude zijn geuit, hebben in eerste instantie geen relatie met de bouw van de woningen. Dit betreft voornamelijk een bewonersaspect (zoals rumoer in de trappenhuizen).

De woningen zijn getoetst aan het referentiemodel woonkwaliteit voor de doelgroep een- en tweepersoonshuishoudens in de goedkope huurklasse (gemiddelde huidige huur is gelijk aan de gemiddelde streefhuur en bedraagt € 325). Sterkte: • Oppervlakte hoofdslaapkamer; • Oppervlakte balkon.

Installaties De woningen worden verwarmd middels blokverwarming. De c.v.installatie heeft het bouwjaar 2000. Een boiler voorziet de woningen van warm water.

Zwakte: • Oppervlakte woonkamer; • Oppervlakte keuken; • Ontbreken 2e slaapkamer; • Oppervlakte buitenberging; • Warmwatervoorziening.

Ventilatie De woningen zijn voorzien van mechanische ventilatie en er zijn ventilatieroosters in de kozijnen aanwezig voor beluchting. Brandwerendheid (-veiligheid) Er zijn geen nadere ondeugdelijke detailleringen aangetroffen waarbij gevaar voor brandoverslag kan plaatsvinden. Er is voldoende brandvertraging tussen de woningen onderling.


19

FM CONSULTANTS

Inbraakveiligheid De woningen hebben bij de bouw in de jaren ’80 het toen gebruikelijke inbraakveilig hang- en sluitwerk gekregen. De woningen voldoen hiermee niet aan het huidige Politiekeurmerk Veilig Wonen. De hoofdentreedeur naar de voordeuren kan worden afgesloten. Deze deuren worden door de bewoners veelal gewoon open gelaten of gezet. Uitstraling van het wooncomplex De uitstraling van de woningen is vriendelijk te noemen. Er is veel groen in het complex. Omdat het complex tussen de Dorpsstraat en Taets van Amerongenweg is ingebouwd, heeft het een erg rustige ligging. Dit wordt door de getroffen bewoners gewaardeerd. Er is voldoende parkeergelegenheid voor de bewoners.


20

FM CONSULTANTS

BOUWKUNDIGE KWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE)

COMPLEX I, III, VI, IX EN XIX, 98 WONINGEN TAETS VAN AMERONGENWEG E.O. TE RENSWOUDE Samenvatting De complexen I, III, VI, IX en XIX zijn in verschillende periodes gebouwd. De woningen komen overeen met de wijze waarop in de betreffende periode werd gebouwd. De vier oudste complexen hebben vanwege hun leeftijd al een renovatie achter de rug. In grote lijnen komt de staat van de woningen overeen met die van woningen van dezelfde leeftijd en onderhoudshistorie die wij in onze praktijk tegenkomen. Technische kwaliteit De dakbedekking van de woningen bestaat bij alle complexen met uitzondering van complex XIX uit keramische dakpannen. De daken van complex XIX bestaan uit betonpannen (hellend gedeelte) en bitumineuze bedekking op het platte dak. De kwaliteit van de dakpannen is goed. Gezien de leeftijd zal het platte dak van complex XIX binnen korte termijn vervangen of overgetrokken moeten worden. Er zijn diverse gebreken aangetroffen in de vorm van lekkende dakramen. Ook zijn incidenteel lekkende schoorstenen geconstateerd. De gevels van de woningen zijn gemetseld met bakstenen. Bij een bezochte woning in complex VI is verfwerk van de gevel verwijderd. Hierbij zijn de stenen structureel beschadigd. De steen blijkt zacht van samenstelling te zijn. Incidenteel zijn er gebreken aan het metselwerk aangetroffen (beschadigde stenen, scheurvorming). De scheurvorming is niet van dien aard dat er redenen zijn om te twijfelen aan de draagkracht van de fundering. Het voegwerk vertoont op diverse plaatsen (met name de zuidwestgevels) gebreken of er is inmiddels herstelwerk aan het voegwerk uitgevoerd.


21

In de jaren ’80 zijn in de complexen III en VI spouwmuren met steenwol gevuld. Door de gemeente Renswoude is geconstateerd dat deze isolatie naar beneden zakt. Bij een bezochte woning is een vochtige binnenmuur aangetroffen, waarvan het probleem (waarschijnlijk) wordt veroorzaakt door doorslaand/optrekkend vocht. De goten van de woningen zijn uitgevoerd in zink. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Diverse bewoners geven aan zelf de goten te reinigen (evt. ook van buren). In een bosrijke omgeving als de Taets van Amerongenweg is dit nodig. De hemelwaterafvoeren zijn uitgevoerd in kunststof. Er zijn slechts incidenteel gebreken aangetroffen. De gevelpuien van de vier oudste complexen zijn hoofdzakelijk uitgevoerd als aluminium kozijnen. Deze aluminium kozijnen zijn over de bestaande houten kozijnen gezet. In de zomer hoort men kozijnen ‘knallen’ vanwege thermisch uitzetten en krimpen. Aluminium deuren sluiten niet goed – deze doet men vaak op slot omdat ze anders open waaien. De ventilatieroosters functioneren slecht. Er zijn veel tochtklachten rondom de kozijnen (schuiframen, koude profielen). Op diverse plaatsen zijn er (deel)vervangingen uitgevoerd. Bij complex III zijn hardhouten voordeuren toegepast. De kozijnen van complex XIX bestaan uit hardhouten kozijnen. Incidenteel zijn hier gebreken aangetroffen (open naden e.d.). De kozijnen met name met enkel glas hebben een schilderbeurt aan interieurzijde nodig. Het binnenschilderwerk valt onder het bewonersonderhoud. Het hang – en sluitwerk van de aluminium kozijnen functioneert slecht. Bij kapot sluitwerk moet geïmproviseerd worden hoe te herstellen. Het sluitwerk van de kozijnen voldoet niet aan de huidige eisen van het PolitieKeurMerk. In veel kozijnen zitten schuiframen. Het sluitwerk is niet met sloten af te sluiten.

FM CONSULTANTS

De vrijstaande bergingen zijn opgetrokken in halfsteens metselwerk. Hierdoor zijn de bergingen vochtig. De daken zijn voorzien van dakpannen, (asbestverdachte) golfplaten en bitumineuze bedekking. De vloeren bestaan uit stampbetonnen vloeren met uitgesleten plekken. De bergingen hebben houten kozijnen. Deze worden onderhouden volgens de schildercyclus.

De elektriciteitsinstallatie is op de bezochte adressen voorzien van een moderne groepenkast. Bij een aantal woningen is de groepenkast (door de bewoners) uitgebreid. Het aantal wandcontactdozen voldoet niet aan de huidige eisen (NEN1010). De wandcontactdozen en schakelaars zijn in veel woningen versleten. Er is koper-vinyl draad aangetroffen in de oude kleuren

De vloerconstructies op de begane grond is bij de vier oudste complexen een stampbetonnen vloer en een houten vloer. Complex XIX heeft een betonnen begane grondvloer. Volgens de bewoners zijn er op verzoek of bij mutaties herstelwerkzaamheden uitgevoerd (rotte balken of planken vervangen).

De gasleidingen zijn uitgevoerd in koper. Niet bekend is of deze installaties periodiek getest worden op lekkage.

Het interieur van de woningen is voorzien van vloeren wanden plafond afwerkingen in de meeste gevallen van de bewoners. Het stucwerk van de woningen is verouderd. Volgens de opzichter wordt er bij mutaties veel stucwerkherstel uitgevoerd. De houten binnendeuren en –kozijnen worden voornamelijk onderhouden door de bewoners. Er is een grote verscheidenheid aan onderhoudstoestand aangetroffen (afhankelijk van de bewoner). Bij mutatie of op verzoek vervangt de gemeente Renswoude binnendeuren. De natte ruimtes (keukens, toiletten en doucheruimten) zijn in nagenoeg alle bezochte woningen voornamelijk door de bewoners zelf opgeknapt. Indien woningen nog de oorspronkelijke inrichting in deze ruimtes hebben, zijn deze verouderd en aan vervanging toe. Afhankelijk van het ZAV-beleid van gemeente Renswoude dienen bij mutaties de natte ruimten te worden opgeknapt.

De waterleidingsinstallatie is grotendeels in opbouw uitgevoerd De riolering is oorspronkelijk uitgevoerd als grès riolering die via putten aangesloten waren op het gemeenteriool. Volgens de opzichter is deze nagenoeg overal vervangen. Bij alle bezocht woningen hebben de bewoners aangegeven dat de riolering bij hun woning is vervangen door PVC. Er zijn geen klachten over de riolering. (Uitgezonderd één van de geïnspecteerde woningen in complex IX. Hier geven de bewoners aan klachten te hebben over rioollucht, volgens hen ontstaan bij de vervanging van het nieuw gemetselde buitenblad.) De verwarming is in de bezochte woningen een c.v.-ketel van diverse bouwjaren. In de meeste gevallen is het een HR-combiketel. Bij twee bezochte woningen wordt anders in warmwater voorzien (geiser en boiler). Ventilatie. De drie oudste complexen worden natuurlijk geventileerd via bouwkundige kanalen. Beluchting vindt plaats via de ramen en in de kozijnen aanwezige ventilatieroosters. Er zijn weinig problemen over vocht in de woningen aangetroffen. De woningen van complex XIX worden mechanische geventileerd. Ook deze woningen hebben ventilatieroosters in de kozijnen In geen van de bezochte woningen zijn vochtproblemen of schimmel gezien die duiden op te weinig ventilatie. Het kanaal bovendaks voor de natuurlijke ventilatie is opgenomen in de schoorsteen.


22

FM CONSULTANTS

Financiële consequenties bouwtechnische kwaliteit De bouwtechnische kwaliteit zoals die bij de inspecties is aangetroffen, kan afgezet worden tegen de gewenste kwaliteit. Hierbij wordt het onderstaande principe gehanteerd:

Werkzaamheden bij het in stand houden van het complex, uitgaande van verhuur (doorexploitatie) over een kortere termijn (10 – 15 jaar): Ingreep gemiddeld per woning, incl. BTW: Complex I Complex III-a Complex III-e Complex VI-b Complex VI-c Complex IX-a/b Complex IX-c Complex XIX

In aanvang (direct na de oplevering) heeft een gebouw of woning haar maximale kwaliteitsniveau, alle bouwdelen zijn immers nieuw. Na verloop van tijd daalt het kwaliteitsniveau omdat onderdelen beginnen te verslijten door invloed van bijvoorbeeld het weer of het gebruik. Op enig moment is er onderhoud nodig en kan het kwaliteitsniveau – door het uitgevoerde onderhoud - weer omhoog gebracht worden. Afhankelijk van de termijn van doorexploitatie van een complex kan het gewenste kwaliteitsniveau hoger of lager liggen. Bij een complex waar een korte termijn van doorexploitatie (10 – 15 jaar) is vastgesteld, zal een lager kwaliteitsniveau gelden dan bij een complex waar men nog langer mee door wil. Daarnaast zal bij complexen die een korte termijn van doorexploitatie hebben minder snel naar structurele vervanging van bouwdelen worden overgegaan. Het is niet gewenst dat als een complex gesloopt wordt of een herstructurering zal ondergaan, er bouwdelen zijn die dan nog van goede kwaliteit zijn. Met dit principe als uitgangspunt en de beoordeling van de technische staat van de complexen aan de Taets van Amerongenweg e.o. zijn de ingrepen bepaald die de navolgende financiële consequenties hebben:


€ 17.255 € 17.765 € 15.420 € 16.175 € 16.985 € 15.345 € 14.140 € 8.621

In deze kosten is de vervanging van de aluminium kozijnen inbegrepen. Bij complex XIX is het vervangen van de platdakbedekking inbegrepen. Voor het overige is er hoofdzakelijk partieel herstel (waar nodig) opgenomen. Voor de toekomst hebben wij rekening gehouden met een stijgend bedrag aan kosten voor herstelwerkzaamheden bij klachten en mutaties.

Werkzaamheden bij het op niveau brengen en houden van het complex, uitgaande van verhuur (doorexploitatie) over middellange termijn (25 -30 jaar): Ingreep gemiddeld per woning, incl. BTW: Complex I Complex III-a Complex III-e Complex VI-b Complex VI-c Complex IX-a/b Complex IX-c Complex XIX

€ 46.832 € 48.582 € 41.005 € 42.900 € 41.047 € 63.262 € 61.605 € 21.434

Bij complex IX is geen voegwerk opgenomen omdat deze woningen een nieuw gemetseld buitenspouwblad hebben gekregen. Bij de woningen van dit complex is wel gerekend met het uitbreiden van de keuken en de doucheruimte. De schil van de woningen van de complexen wordt geïsoleerd. Vanwege de constructie van onder meer de begane grondvloer en de spouwbreedte van de buitenmuren zal niet op alle plaatsen het energielabel B behaald kunnen worden.

Werkzaamheden bij het op niveau brengen en houden van het complex, uitgaande van verhuur (doorexploitatie) over lange termijn (40 – 50 jaar): Ingreep gemiddeld per woning, incl. BTW: Complex I Complex III-a Complex III-e Complex VI-b Complex VI-c Complex IX-a/b Complex IX-c Complex XIX

€ 90.915 € 111.758 € 97.182 € 76.385 € 89.513 € 90.214 € 80.786 € 49.704

Bij doorexploitatie van de complexen over een lange termijn (40 - 50 jaar) wordt het energielabel gebracht op het niveau van een nieuwbouwwoning (energielabel A++). Dit impliceert dat de woningen van een compleet nieuwe schil worden voorzien. Installaties zoals zonnepanelen worden ingerekend om het benodigde energielabel te behalen. In de bijlage bij dit rapport zijn de onderbouwingen van de bovengenoemde kosten opgenomen.

In deze kosten is vervanging van kozijnen, voegwerk, herstel/vervanging schoorstenen, goten en hemelwaterafvoeren opgenomen. Bij mutatie worden de natte ruimtes (keuken, toilet en douche) opnieuw ingericht. De C.V.-installaties worden op het eind van hun levensduur vervangen en er wordt een mechanische ventilatieinstallatie ingevoerd.

23

FM CONSULTANTS

SCENARIOANALYSE FINANCIËLE CONSEQUENTIES INLEIDING In dit hoofdstuk komen we tot een financieel beeld van de verschillende scenario’s voor de complexen van de Taets van Amerongenweg e.o. We maken hierbij gebruik van de nulmeting en de SWOT-analyse uit de vorige hoofdstukken. In het hoofdstuk MARKTPOSITIE EN MARKTKWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) is gebleken dat: - Er is een (toekomstig) tekort aan eengezinswoningen en seniorenwoningen (nultredenwoningen en appartementen) in de huur; - Er is een geprognosticeerd overschot aan overige appartementen. In het hoofdstuk WOON- EN VERBIJFSKWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) is gebleken dat: - Het kleine woningen zijn die, met name in de complexen III en VI (deels) op grote percelen staan; - De woningen niet voldoen aan het gewenste energielabel; - De woningen niet voldoen aan het PolitieKeurmerk Veilig Wonen. In het hoofdstuk BOUWTECHNISCHE KWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) is gebleken dat: - De platdakbedekking van complex XIX op korte termijn overgetrokken resp. vervangen moet worden; - De aluminium gevelkozijnen niet goed functioneren; - Er in het interieur met name aan de afwerkingen in toenemende mate bij mutaties of op verzoek onderhoud nodig is en wordt uitgevoerd. Uitgaande van de hierboven genoemde analyses hebben wij voor een aantal scenario’s de financiële consequenties bepaald.


Bij het bepalen van de financiële consequenties voor de verschillende scenario’s zijn de volgende uitgangspunten aangehouden. 15 jaar doorexploiteren: - de huur blijft op het huidige niveau. Bij mutaties wordt de huur opgetrokken naar het niveau van de opgegeven streefhuur. Bij complex III-a is gerekend met een afgetopte streefhuur (€ 698); - er wordt in de eerste 10 jaar nog planmatig onderhoud uitgevoerd. Het vervangen van de aluminium kozijnen is in dit scenario opgenomen. Na het 10e jaar wordt onderhoud uitgevoerd bij reparatieverzoeken; - er zijn geen investeringen opgenomen voor energetische maatregelen, gezien de beperkte periode van doorexploitatie zijn deze maatregelen niet rendabel / terug te verdienen; - er zijn geen investeringen opgenomen voor andere maatregelen, tenzij betaald door bewoner. 25 jaar doorexploiteren: - er worden energetische maatregelen uitgevoerd aan de schil van de woningen en de aanpak van de c.v.-ketel (vervangen door HR-combi). Met deze ingrepen zal niet op alle plaatsen energielabel B gehaald worden; - huurverhoging is doorgerekend afhankelijk van de labelstap die gemaakt wordt en de bijbehorende puntenstijging. Per punt is € 3,00 huurverhoging gerekend. Dit komt overeen met het beleid van gemeente Renswoude. - woontechnische gebreken worden opgelost, behoudens plattegrondverbeteringen (gaat tegen kostendekkende huur) of woninguitbreidingen buiten casco; - bij complex IX is in dit scenario wel het uitbreiden van badkamer/keuken doorgerekend (tegemoetkoming voor afstaan tuin), hiervoor wordt geen huurverhoging in rekening gebracht; - aan het exterieur wordt planmatig onderhoud uitgevoerd, passend op de resterende exploitatietermijn; - het opknappen van de natte ruimtes (keuken, toilet en badkamer is bij mutatie opgenomen.

24

50 jaar doorexploiteren: - de woningen gaan energetisch naar nieuwbouwniveau (energielabel A++). Huurstijging is meegenomen in relatie tot de puntenstijging; - alle woontechnische gebreken worden opgelost, waar nodig zijn er aanbouwen aan de woningen opgenomen. Uitbreiding van de (gestapelde) woningen van complex XIX is niet doorgerekend (te kleine kavels), de oppervlakte van deze woningen is een blijvend knelpunt; - het exterieur van de woningen wordt planmatig onderhouden, passend op de resterende exploitatietermijn. Sloop-/nieuwbouw woningen - De nieuwe woningen worden gerealiseerd als “conceptwoning” waarvan de bouwkosten € 85.000 excl. BTW bedragen; - Het uitbreiden van de infrastructuur wordt begroot op in totaal ca. € 850.000; - De afkoop van de zelf aangebrachte voorzieningen wordt ingerekend op € 100.000 in totaal; - De verhuiskostenvergoeding is € 5799 per huidige woning. In het complex III staat al enige tijd de particuliere woning Taets van Amerongenweg 28 te koop. Vraagprijs volgens een brochure van De OpbodMakelaar is € 265.000 k.k. (inmiddels verlaagd naar € 250.000 k.k.). Het betreft een woning die is uitgebouwd, zowel op de verdieping (verhoogde dakkap aan achterzijde als op de begane grond. Het betreft dus een veel ruimere woning dan de woningen van complex III. In het kader van een nadere uitwerking van een sloop / nieuwbouwvariant voor complex III houden wij rekening met de aankoop van deze woning. In het geval dat de sloop-/ nieuwbouwvariant niet doorgaat, kan de woning verhuurd worden. Er wordt dan uitgegaan van een dekkende huuropbrengst. Naast deze kosten hebben wij in ogenschouw genomen dat de te slopen woningen nog een boekwaarde hebben. De boekwaarde van de woningen van complex III bedraagt € 1.802 per woning en van de woningen van complex VI € 2.033 per woning. Met de hierboven genoemde uitgangspunten zijn voor de diverse scenario’s bedrijfswaardeberekeningen uitgevoerd. De resultaten hiervan staan in het overzicht op de volgende bladzijde. Voor een onderbouwing van de cijfers in het overzicht, zie de bijlage bij dit rapport. FM CONSULTANTS

Resultaten bedrijfswaardeberekeningen, gem. per woning Complex

Aantal woningen

15 jaar doorexploiteren



I

2

3.376

-3.452

-32.187

III a (huur afgetopt) III b en III e

5 8

8.433 7.905

7.717 10.447

-70.778

VI b

19

10.827

7.596

-7.648

VI c

19

9.203

8.453

-34.922

IX ab

17

10.128

-12.667

-38.672

IX c

6

11.732

-11.199

-30.617

XIX

22

3.949

8.266

-8.670

-13.779

-6.567

Nieuwbouw grondgebonden woning

Opmerking: De in dit overzicht geel gearceerde resultaten zijn de door ons geadviseerde scenario’s. In de hoofdstukken hierna zijn de argumenten van dit advies weergegeven.


25

FM CONSULTANTS

TOEKOMSTVISIE Naast de financiële resultaten uit het voorgaande hoofdstuk is ook het eerder in deze rapportage genoemde volkshuisvestelijk kader van belang voor de toekomstwaarde van het bezit van de gemeente Renswoude en dus van de onderhavige complexen. Zoals gememoreerd is er een (toekomstig) tekort aan eengezinswoningen en seniorenwoningen (nultredenwoningen en appartementen) in de huur. Rekening houdend met deze toekomstige vraag heeft de gemeente Renswoude aan De Jong + Lafeber Architecten uit Bennekom gevraagd een stedenbouwkundige studie te doen naar het gebied rondom de Taets van Amerongenweg. Met name in de deelgebieden A en F (zie hiernaast) is er de mogelijkheid om oplossingen te creëren voor het tekort aan eengezinswoningen en seniorenwoningen. Plangebied A bestaat uit zeer ruime kavels. Door verdichting van de woningen in het plangebied en door het toevoegen van deelgebied F aan het te ontwikkelen gebied, kunnen er 57 nieuwe grondgebonden woningen worden ontwikkeld.

Sloop-/nieuwbouw fase A: Sloop:

Complex III Complex VI - b Aan te kopen woning TvA 28 Totaal te slopen

Nieuwbouw:

eengezins huur eengezins koop seniorenwoning

13 woningen 9 woningen 1 woning 23 woningen 32 woningen 17 woningen 8 woningen 57 woningen

De te ontwikkelen woningen bestaan uit eengezinswoningen en uit nultredenwoningen voor senioren. De nultredenwoningen zijn multifunctioneel zodat deze ook aan jongeren en/of kleine huishoudens te verhuren zijn.


26

FM CONSULTANTS

Stedenbouwkundige studie De Jong + Lafeber Onderstaande tekening is het resultaat van de stedenbouwkundige studie, uitgevoerd door De Jong + Lafeber Architecten uit Bennekom. De grondgebonden eengezinswoningen hebben een beukmaat van 5,40 m1. In overleg met de gemeente Renswoude is een onderverdeling gemaakt in huur en koop. Voor de koopwoningen kan overwogen worden een bredere beukmaat aan te houden. Hierdoor komt dan per blok een woning te vervallen.

Onderstaande tekening laat tevens zien dat het goed mogelijk is om in de realisatie van het plan een fasering aan te brengen. Bijvoorbeeld een splitsing tussen de noord en zuidzijde van de Taets van Amerongenweg. Een verdere fasering aan de zuidzijde van de Taets van Amerongenweg is ook mogelijk. Het aanbrengen van een fasering maakt het mogelijk om te voorzien in wisselwoningen voor de huidige bewoners. Een eventuele overhuizing naar een (definitieve) nieuwe woning is ook een goede mogelijkheid.

Voor de ontwikkeling van de nieuwe woningen, adviseren wij deze in te zetten volgens het principe van de “concept-woning”. Door gebruik te maken van door aannemers ontwikkelde nieuwbouwconcepten is het mogelijk de prijs van de woning stevig te drukken. Het bureau Fakton heeft op de vraag van het ministerie van Binnenlandse Zaken berekend dat het mogelijk is om sociale woningen te bouwen zonder onrendabele top. Zie de notitie van Fakton in de bijlage. In het geval van het ontwerp van De Jong + Lafeber kan niet geheel voldaan worden aan de door Fakton aangehouden uitgangspunten. In de rekenstudie hebben wij onder meer kosten meegenomen voor de aankoop van de woning Taets van Amerongenweg 28, de afkoop van eigendommen op de toe te voegen tuinen van complex IX en de aanpassing aan de infrastructuur. Het rendement van de huurwoningen is hierdoor € 6.567 negatief.

Dorpshart

EGW - huur EGW - koop Seniorenwoning

EGW - huur

Seniorenwoning EGW - koop EGW - huur


27

FM CONSULTANTS

Deelplan A (en F). Refererend aan het overzicht van vraag en aanbod van (huur)woningen in het hoofdstuk MARKTPOSITIE EN MARKTKWALITEIT (HUIDIGE SITUATIE) - Status woningmarkt Renswoude (uit notitie volkshuisvestelijk kader voor nieuwbouw), wordt door de sloop van 23 eengezinswoningen het tekort aan eengezinswoningen vergroot van 30 tot 40 eengezinswoningen naar 50 tot 60 eengezinswoningen (huur). Het aantal woningen voor senioren blijft op een tekort van ca. 60 (of 40 – zie eerder) woningen staan. Volgens het ontwerp van De Jong + Lafeber worden er op de vrijgekomen plaats 49 eengezinswoningen gebouwd, waarvan vooralsnog 32 woningen in de sociale huur. Het toekomstig tekort aan eengezinswoningen loopt hierdoor terug naar 20 tot 30. Het tekort aan seniorenwoningen in de huur loopt terug naar ca. 50 (of 30) woningen. Er zijn vooralsnog 17 eengezinswoningen gepland die worden verkocht voor ca. € 170.000. Deelplan C. Bij het onderzoeken van een sloop-/ nieuwbouwvariant voor dit deelgebied blijkt dat verdichting niet goed mogelijk is. Voor dit plangebied gaan we ervan uit dat er niet meer woningen kunnen worden teruggebouwd dan er nu zijn. Hiermee vervalt het argument om voor dit deelgebied te kiezen voor sloop en vervangende nieuwbouw voor de invulling van het geprognosticeerde tekort.

Noot; de herstructurering is gepland in een termijn van 10 jaar. De demografische ontwikkelingen zijn redelijk goed te voorspellen. Lastiger is in te schatten hoe de economische situatie op dat moment is. Het is daarom mogelijk een aantal geprognosticeerde huurwoningen te vervangen door koopwoningen in dezelfde prijsklasse. Andersom is dit ook mogelijk. De keuze voor meer koop kan ook gemaakt worden voor een eventuele gewenste differentiatie in de eigendomsvorm. En tenslotte kan (extra) koop gewenst zijn vanuit financieel oogpunt.


28

FM CONSULTANTS

AFSLUITING CONCLUSIE EN ADVIES Complex I. Dit complex is het oudste in het bezit van gemeente Renswoude en bestaat uit 2 woningen. Het complex staat erg op zichzelf in de Dorpsstraat met voornamelijk particuliere woningen en winkels. Investeringen in het complex leveren geen rendementsvoordelen op. Voor toekomstige stedenbouwkundige ontwikkelingen staan deze woningen niet in de weg. Wij adviseren om niet structureel in dit complex te investeren en te overwegen om deze woningen te koop aan te bieden of deze bij mutatie te verkopen. Complex III (en 9 woningen uit complex VI). Deze woningen in deelgebied A kunnen niet of nauwelijks (binnen de sociale huur) rendabel over een lange termijn in exploitatie blijven. De woningen staan op grote kavels. Het gebied biedt de mogelijkheid om de woningen te slopen om zo veel meer woningen terug te bouwen. Hiermee wordt het tekort aan huurwoningen voor de toekomst (zie volkshuisvestelijk kader) ingeperkt. Door de woningen als ‘conceptwoning’ te ontwikkelen, is dit met een beperkt negatief rendement mogelijk. Een gedeelte van de te ontwikkelen woningen kan verkocht worden, zodat het mogelijk is om de hele transformatie met een positief rendement uit te voeren. Door dit gefaseerd uit te voeren, kan er tevens voorzien worden in voldoende tijdelijke huisvesting van de huidige bewoners. Complex VI (overige woningen). Voor dit complex adviseren wij te kiezen voor een doorexploitatie over een korte termijn (10 – 15 jaar). Dit biedt de mogelijkheid om de ontwikkelingen op de woningmarkt te volgen en op een later moment definitief de keuze te maken tussen renovatie of sloop en nieuwbouw. Er worden op dit moment dan geen investeringen gedaan, die later weer afgebroken zouden kunnen worden.


Complex IX. Wij adviseren om deze woningen over een middellange termijn (25 tot 30 jaar) in exploitatie te houden. Het is wel nodig om dan te investeren in de woningen (met name energetisch) maar ook een vergroting van de badkamer en keuken zal nodig zijn. Met deze ingrepen worden 6 van de 7 woontechnische knelpunten opgelost. Het is te overwegen om deze investering in meer of mindere mate voor rekening van de gemeente te laten komen, omdat met de betreffende bewoners in overleg getreden moet worden in verband met het afstaan van een gedeelte van hun tuin - deze grond wordt ingezet voor de nieuwbouwontwikkeling. Wij hebben in de bedrijfswaardeberekeningen rekening gehouden met de investering in het vergroten van de badkamer en keuken door de gemeente. Het lagere resultaat van de bedrijfswaarde dat op die manier ontstaat, is verantwoord vanwege de ontwikkelmogelijkheden in de Taets van Amerongenweg (complex III en 9 woningen uit complex VI – zie hiervoor) die op die manier ontstaan. In de doorrekeningen is de afkoop van Zelf Aangebrachte Voorzieningen opgenomen bij de sloop-/nieuwbouwontwikkeling.

Door een analyse te maken van de complexen in de Taets van Amerongenweg e.o. in Renswoude, is een toekomstvisie voor de betreffende complexen opgesteld. Het opstellen van deze toekomstvisie is nodig omdat er op dit moment behoefte is aan duidelijkheid omtrent het te volgen scenario voor de verschillende complexen.

Complex XIX Wij adviseren om dit complex in exploitatie te houden zoals het er nu bijstaat. De bewoners van de bezochte woningen wonen er graag en er is een doorlopende vraag naar deze woningen. Investeringen (met name energetisch) kunnen worden doorgevoerd op het moment dat versleten bouwdelen vervangen moeten worden. Vergroten van de woningen is niet mogelijk. De in dit rapport genoemde knelpunten worden dus niet opgelost. Het complex staat toekomstige stedenbouwkundige ontwikkelingen niet in de weg.

Giel Thijssen, senior adviseur

29

In eerste instantie is een SWOT-analyse gemaakt van de huidige marktkwaliteit en de woon- en bouwtechnische kwaliteit van de beide complexen. Na bespreking van deze status quo zijn scenario’s uitgewerkt voor de toekomst van de complexen. Deze toekomstscenario’s stellen u in staat om een goede afweging te maken of, en zo ja hoe en hoeveel er in de complexen geïnvesteerd moet gaan worden. Deze investeringen hebben tot doel dat de toekomstbestendigheid van de complexen gewaarborgd is en blijft. Oss, 30 september 2014

FM CONSULTANTS

Eindrapportage - definitief TOEKOMSTVISIE COMPLEXEN TAETS VAN AMERONGENWEG E.O. IN RENSWOUDE

Recommend Documents