STATION RIJEN CENTRAAL TOEKOMSTVISIE SPOORZONE RIJEN ONTWIKKELING VAN SPOORZONE RIJEN DEFINITIEF

S T A T I O N RIJEN C E N T R A A L T O E K O M S T V I S I E S P O O R Z O N E RIJEN NAAR EEN

SUCCESVOLLE

ONTWIKKELING

DEFINITIEF

VAN SPOORZONE

RIJEN

—

S t e c Groep B . V . en Zandbel architectuur en s t e d e n b o u w Desirée Uitzetter, Boudewijn Kuij D a a n Zandbelt, Kit C h o w 5 december 2 0 1 3

SAMENVATTING Hier leest

u een korte

Aantrekkelijke

samenvatting

en strategische

wat deze toekomstvisie

ligging

Spoorzone;

maar

inhoudt

en over het proces

toch is niet alles

tot

visievorming.

rooskleurig

Het s t a t i o n s g e b i e d v a n Rijen h e e f t een a a n t r e k k e l i j k e en s t r a t e g i s c h e l i g g i n g : de locatie ligt g o e d t e n o p z i c h t e v a n belangrijke o n t s l u i t i n g s w e g e n en het is s t r a t e g i s c h g e l e g e n in B r a b a n t s t a d . B o v e n d i e n liggen b e d r i j v e n t e r r e i n De H a a n s b e r g , Gate 2 en de v l i e g b a s i s zeer nabij. T o c h is niet alles even r o o s k l e u r i g : er is s p r a k e v a n g e l u i d s o v e r l a s t , de u i t s t r a l i n g is niet altijd a a n t r e k k e l i j k , er is s p r a k e v a n l e e g s t a n d en het spoor h e e f t een duidelijke b a r r i è r e w e r k i n g t u s s e n het n o o r d e n ( w i n k e l c e n t r u m ) en het zuiden ( w e r k g e b i e d m e t b e d r i j v e n t e r r e i n en v l i e g b a s i s ) v a n de kern Rijen. Belangrijkste

wensen

en eisen voor toekomstvisie

spoorzone

O p basis v a n deze u i t g a n g s s i t u a t i e is een aantal w e n s e n en eisen v o o r de t o e k o m s t v i s i e v a n de s p o o r z o n e o p g e s t e l d . De b e l a n g r i j k s t e zijn: »

de s t r u c t u u r v a n Rijen v e r s t e r k e n ;

»

geluidsoverlast verminderen;

»

spoorveiligheid vergroten;

»

een k w a l i t e i t s i m p u l s g e v e n aan de d i r e c t e s t a t i o n s o m g e v i n g ;

»

de k o p p e l i n g en i n t e r a c t i e t u s s e n het s t a t i o n , het w i n k e l h a r t en de b e d r i j v i g h e i d v e r g r o t e n ;

»

het s t i m u l e r e n v a n en p o s i t i e f b i j d r a g e n aan de i n i t i a t i e v e n en o n t w i k k e l i n g e n r o n d o m M a i n t e n a n c e Valley/Aerospace cluster;

»

r u i m t e bieden aan o n d e r n e m e r s .

Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep aan Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

1

Momentum

voor de

Spoorzone

Het is belangrijk dat de Spoorzone nu op de agenda staat. Er is nu immers sprake van een momentum! In 2 0 1 4 worden de eerste maatregelen voor Swung getroffen (plaatsen van geluidschermen (met variabele hoogte) en raildempers). Swung is als de eerste stap richting de verbetering van de leefkwaliteit rondom het station. De geluidsoverlast neemt af door het plaatsen van geluidsschermen, er is minder overlast van trillingen door het plaatsen van spoordempers en de veiligheid neemt toe door de buitenperrons en de ongelijkvloerse kruising voor al het langzame verkeer. Na het realiseren van deze verbeteringen zetten we door om de spoorzone van Rijen te ontwikkelen tot een openbare ruimte met een aantrekkelijke verblijfskwaliteit. Proces

tot visievorming:

betrekken

van stakeholders

belangrijke

N a d a t de b e l a n g r i j k s t e w e n s e n en eisen helder w a r e n , is b e g o n n e n m e t het p r o c e s t o t v i s i e v o r m i n g . N a a s t het s t a n d a a r d b u r e a u w e r k , l o c a t i e b e z o e k e n en reguliere o v e r l e g g e n is een f l i n k aantal b i j e e n k o m s t e n g e o r g a n i s e e r d o m de b e l a n g r i j k s t e s t a k e h o l d e r s t e b e t r e k k e n bij het p r o c e s . Reden hiervoor is d a t d r a a g v l a k v a n de s t a k e h o l d e r s v a n w e z e n l i j k belang is niet alleen bij het o p s t e l l e n v a n deze v i s i e , maar j u i s t o o k bij de u i t w e r k i n g en u i t v o e r i n g in de nabije t o e k o m s t . Zij leveren belangrijke en r i c h t i n g g e v e n d e i n p u t v a n w e g e h u n b e t r o k k e n h e i d bij de locatie en het g e b i e d . Daarbij is het c o m m u n i c a t i e v e a s p e c t v a n de b i j e e n k o m s t e n zeer r e l e v a n t g e b l e k e n : s t a k e h o l d e r s s p r e k e n elkaar, s p r e k e n de g e m e e n t e , delen h u n i d e e ë n , g e d a c h t e n en z o r g e n en d r a g e n d a a r n a a s t de visie m e d e uit. Z o is de visie niet alleen b e k e n d bij de g e m e e n t e maar o o k bij een g r o o t aantal partijen in en b e t r o k k e n e n bij de s p o o r z o n e . V o o r b e e l d e n v a n b i j e e n k o m s t e n die g e o r g a n i s e e r d zijn in het kader v a n de visie zijn: s t a k e h o l d e r b i j e e n k o m s t e n , a m b t e l i j k e b i j e e n k o m s t e n , b i j e e n k o m s t m e t de g e m e e n t e r a a d en B & W , 1

b i j e e n k o m s t v o o r b e w o n e r s en de e i n d p r e s e n t a t i e s aan alle g e ï n t e r e s s e e r d e b e t r o k k e n e n : B & W , R a a d , s t a k e h o l d e r s en b e w o n e r s .

De belangrijkste stakeholders zijn (buiten bestuur en ambtenaren): N S , ProRail, Defensie, Leystromen, Wonen Breburg, Gate 2 , Midpoint Brabant, Winkeliersvereniging, Gilze en Rijen Industrieel Contact (GRIC) en ondernemers van 1

Bedrijventerrein Haansberg.


2

Vanuit

drie perspectieven

toegewerkt

naar beste

perspectief:

Het

Vliegwiel

In de o n t w i k k e l i n g v a n de visie is g e w e r k t m e t drie p e r s p e c t i e v e n : De Rijdende T r e i n , De Brug en het V i e g w i e l ; w a a r b i j de eerste het m i n s t en de laatste het m e e s t a m b i t i e u s is. De p e r s p e c t i e v e n zijn zo o p g e b o u w d d a t ze o p o n d e r d e l e n aanpasbaar zijn. T i j d e n s de d i v e r s e b i j e e n k o m s t e n bleek een s t e r k e v o o r k e u r v o o r een v a r i a n t o p het p e r s p e c t i e f Het V l i e g w i e l . De v a r i a n t b e s t a a t eruit d a t de o v e r w e g o p de J u l i a n a s t r a a t niet w o r d t a f g e s l o t e n v o o r ( a u t o ) v e r k e e r . De b e l a n g r i j k s t e a r g u m e n t e n hiervoor zijn: »

de visie sluit het b e s t e aan bij de m a r k t v r a a g in de v e r s c h i l l e n d e v a s t g o e d s e g m e n t e n ;

»

de visie sluit het b e s t e aan bij de w e n s e n en eisen v a n de b e l a n g r i j k s t e s t a k e h o l d e r s ;

»

de visie v e r s t e r k t de s t r u c t u u r v a n Rijen en de k o p p e l i n g t u s s e n s t a t i o n , w i n k e l h a r t en b e d r i j v i g h e i d ;

»

de visie v e r m i n d e r t de g e l u i d s o v e r l a s t en v e r g r o o t de s p o o r v e i l i g h e i d ;

»

de visie g e e f t een k w a l i t e i t s i m p u l s aan de s t a t i o n s o m g e v i n g en

»

de visie v e r s t e r k t i n i t i a t i e v e n en o n t w i k k e l i n g e n r o n d o m M a i n t e n a n c e V a l l e y / A e r o s p a c e c l u s t e r .

Wat zijn de kenmerken van de toekomstvisie? » In de toekomstige spoorzone is het prettig vertoeven. Er is geen sprake van leegstand in het stationsgebouw omdat deze een alternatieve functie heeft gekregen. Daarnaast is het stationsplein verlevendigd door toevoeging van enkele voorzieningen. Door de aanwezigheid van OV-fiets is het vooren natransport duidelijk verbeterd. De vooren natransporters kunnen het station bereiken via de aantrekkelijke groene route (fietspad). »

Voor omwonenden is door de geluidswal vrijwel geen sprake meer van geluidsoverlast en de publieke ruimte wordt door de aantrekkelijke uitstraling verbeterd. Hierbij is een variërende hoogte van de geluidsschermen wenselijk (tussen de 3,5 en 5 meter).

»

De aanleg van een tunneltje zorgt ervoor dat het langzame verkeer niet langer last heeft van de barrièrewerking van het spoor en ten zuiden van de spoorzone w o r d t extra parkeergelegenheid gerealiseerd. De overweg voor auto's blijft echter open.

»

Ook is er een verbeterde verbinding qua uitstraling en routing richting Gate 2 en de vliegbasis.

»

Op hoger schaalniveau, tenslotte, wordt gekozen tussen woningbouwprojecten om zo het lichte overaanbod tegen te gaan. Projecten langs de ontwikkelas (Hoofdstraat, Stationsstraat en Julianastraat) krijgen voorrang boven andere projecten met als resultaat een aantrekkelijke openbare ruimte van het winkelcentrum tot aan de vliegbasis.


3

ff| ÉIIÍĽ ĻJJĻJļiiJïT

Welke

acties,

f T i - i l

ļ

onde r we r pen

- : - f ~ ^ |

ļ ^^^^^^^^^

en keuzes

ve r dienen

een plek in de

a ä

A

|||l|ll::"lf:|| -«'\ Ķ j ļ ^ ļ \\\\ \\\\

uitvoe r ingsst r ategie?

Hieronder een k o r t e o p s o m m i n g v a n zaken die een plek v e r d i e n e n in de u i t v o e r i n g s s t r a t e g i e . Deze l a a t s t e w o r d t de k o m e n d e m a a n d e n u i t g e w e r k t en g e e f t aan hoe de visie t o t u i t v o e r i n g w o r d t g e b r a c h t . V a n u i t de visie zijn de v o l g e n d e zaken in elk geval r e l e v a n t : »

V a s t s t e l l e n visie en v o o r k o m e n c o n f l i c t e r e n d beleid v a n en b i n n e n de g e m e e n t e ;

»

H a n t e r e n v a n de Ladder v a n d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g als u i t g a n g s p u n t (zie o o k bladzijde 2 3 ) ;

»

O n d e r s c h e i d e n v a n d e e l g e b i e d e n die l o g i s c h zijn en s a m e n h a n g v e r t o n e n ;

»

I n z e t t e n o p realisatie v a n e v e n t u e e l eerst de passerelle en dan o p t e r m i j n de t u n n e l ;

»

S t a r t e n m e t een bijzonder en a a n s p r e k e n d p r o j e c t ;

»

I n z e t t e n o p k w a l i t e i t en w a a r b o r g e n d a t de g e m e e n t e flexibel en c o n s t r u c t i e f in kan spelen o p i n i t i a t i e v e n ( z o w e l interne als e x t e r n e ) ;

»

Kiezen v o o r p a s s e n d g r o n d b e l e i d d o o r de g e m e e n t e ( s t i m u l e r e n d of a c t i e f ? ) ;

»

U i t n o d i g e n en b e t r e k k e n v a n de j u i s t e partijen bij de u i t v o e r i n g ( w e l k e p a r t i j e n , in w e l k e v o r m , et c e t e r a ) ;

»

V e r v o l g e n s u i t w e r k e n o p w e l k e w i j z e s a m e n w e r k i n g t u s s e n v e r s c h i l l e n d e partijen m o g e l i j k , w e n s e l i j k en zinvol is;

»

Z o r g e n v o o r een g o e d e i n t e r n e a f s t e m m i n g , b i n n e n de g e m e e n t e ( a f d e l i n g e n , a m b t e l i j k , b e s t u u r l i j k , B & W en Raad);

Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep a a n Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

4

^

»

U i t w e r k e n v a n een g o e d e m a r k e t i n g - en c o m m u n i c a t i e s t r a t e g i e en daarbij deze visie breed u i t d r a g e n ;

»

O v e r w e e g daarbij de 1 - l o k e t - g e d a c h t e : één a a n s p r e e k p u n t v o o r de s p o o r z o n e z o w e l intern als naar buiten;

»

O p s t e l l e n v a n een k o s t e n - b a t e n a n a l y s e o m o p h o o f d l i j n e n i n z i c h t t e krijgen in de k o s t e n en de o p b r e n g s t e n die g e p a a r d gaan m e t het realiseren v a n de v i s i e ;

»

V o o r l e g g e n aan b e s t u u r v a n f i n a n c i ë l e a r r a n g e m e n t e n en b i j b e h o r e n d e keuzes o p basis v a n de k o s t e n batenanalyse;

»

Z o r g e n v o o r r o b u u s t e kaders v o o r s t a t i o n , o p e n b a r e r u i m t e , w e g e n et c e t e r a .

Dit alles - en w a a r s c h i j n l i j k n o g meer zaken - k o m t s a m e n in een t o e k o m s t b e s t e n d i g e u i t v o e r i n g s s t r a t e g i e . Deze s t r a t e g i e zal d o o r de g e m e e n t e en w a a r m o g e l i j k in s a m e n s p r a a k m e t partijen w o r d e n o p g e s t e l d en w o r d t e v e n e e n s v o o r g e l e g d aan het b e s t u u r .


5

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

1.

ACHTERGROND

7

1.1

Huidige s i t u a t i e

7

1.2

De g e v o l g d e a a n p a k

8

1.3

Leeswijzer

9

2.

3.

4.

INLEIDING

10

2.1

Ambitie

10

2.2

Achtergrond

10

2.3

Ideaalbeeld

14

2.4

Totstandkoming

16

VISIE OP DE S P O O R Z O N E

19

3.1

De visie

19

3.2

W a a r o m j u i s t deze visie?

21

3.3

Realisatie v a n de visie

23

3.4

W a t m o e t o p k o r t e t e r m i j n gebeuren?

27

TIJDSPAD?

28

BIJLAGE A: M A R K T A N A L Y S E

30

B I J L A G E B: P E R S P E C T I E V E N T O E G E L I C H T

51

B I J L A G E C : A F W E G I N G P E R S P E C T I E V E N O.B.V. CRITERIA EN BEVINDINGEN B I J E E N K O M S T E N

57


6

1. A C H T E R G R O N D Het eerste situatie

hoofdstuk

gaat

van de spoorzone.

de spoorzone

tot stand

over de achtergrond Vervolgens

is gekomen.

wordt

van dit project. er in paragraaf

In de laatste

paragraaf

De eerste paragraaf 1.2 ingegaan

staat

de

beschrijft

op de werkwijze

de

huidige

hoe de visie

op

leeswijzer.

1.1 H u i d i g e s i t u a t i e De s p o o r z o n e v a n Rijen is v a n g r o t e e c o n o m i s c h e b e t e k e n i s v o o r de g e m e e n t e en de r e g i o ; m e d e d o o r de d i r e c t e nabijheid v a n het N S - s t a t i o n , het c e n t r u m , de 'Paarse S t r o o k ' , b e d r i j v e n t e r r e i n De H a a n s b e r g en de v l i e g b a s i s Gilze-Rijen. T e g e l i j k e r t i j d is de s p o o r z o n e n o g geen ' p l a c e t o b e ' of v i s i t e k a a r t j e v o o r de g e m e e n t e . Er liggen e c h t e r d i v e r s e kansen v o o r het o p r a p e n en m o m e n t e e l v i n d e n d i v e r s e a a n t r e k k e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n plaats ( b e b o u w i n g v a n de locatie R a t h & D o o d e h e e f f e r , de realisatie v a n A e r o s p a c e M a i n t e n a n c e V a l l e y / G a t e 2 en de v e r d e r e t r a n s f o r m a t i e v a n de ' O u d e F a b r i e k ' ) . Deze kansen en o n t w i k k e l i n g e n d i e n e n g e s t r o o m l i j n d t e w o r d e n in een r i c h t i n g g e v e n d e visie die partijen b i n d t en inspireert.


7

De g e m e e n t e Gilze en Rijen w i l k o m e n t o t een d y n a m i s c h e en a a n t r e k k e l i j k e s p o o r z o n e , die p a s t bij de lokale c o n t e x t v a n Gilze en Rijen en die de g e m e e n t e s t r u c t u r e e l v e r s t e r k t . Dit d i e n t v o r m t e krijgen in een visie o p de s p o o r z o n e . De visie s t r a a l t a m b i t i e s u i t , maar is t e g e l i j k e r t i j d realistisch en sluit g o e d aan bij de lokale c o n t e x t . D a a r o m is een r e a l i s t i s c h e , a m b i t i e u z e , i n s p i r e r e n d e , integrale en a f g e w o g e n visie v o o r de s p o o r z o n e in Rijen n o d i g m e t het p e r s p e c t i e f 2 0 2 0 - 2 0 3 0 . De T o e k o m s t v i s i e S p o o r z o n e Rijen s t a a t d a a r m e e niet o p zichzelf. Het f u n g e e r t als inspiratie en h e e f t een breed g e d r a g e n b a s i s , v a n w a a r u i t g e m e e n t e Gilze en Rijen v e r d e r w e r k t aan r u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n in s p o o r z o n e Rijen. 1.2 De gevolgde aanpak O m de visie o p t e stellen zijn de v o l g e n d e vier s t a p p e n d o o r l o p e n : 1. Inventarisatie

en

ambities

In s t a p 1 is een eerste i n v e n t a r i s a t i e g e m a a k t v a n de o n t w i k k e l k a n s e n en zijn de diverse a m b i t i e s v a n v e r s c h i l l e n d e s t a k e h o l d e r s in beeld g e b r a c h t . V i a i n t e r a c t i e v e w e r k s e s s i e s m e t g e m e e n t e n en s t a k e h o l d e r s 2

zijn de d i v e r s e a m b i t i e s v o o r de s p o o r z o n e g e ï n v e n t a r i s e e r d . 2. marktvisie

en ruimtelijke

analyse

Alle v a s t g o e d m a r k t e n in de kern Rijen, de g e m e e n t e Gilze en Rijen en regio zijn in beeld g e b r a c h t en v e r t a a l d naar k a n s e n v o o r de s p o o r z o n e m e t als r e s u l t a a t een indicatie v a n de m a r k t v r a a g in de s p o o r z o n e en o m g e v i n g t o t en m e t 2 0 2 0 / 2 0 3 0 per v a s t g o e d s e g m e n t . Naast een m a r k t t e c h n i s c h e analyse is o o k een r u i m t e l i j k e analyse g e m a a k t w a a r b i j de r u i m t e l i j k e k a n s e n en k n e l p u n t e n in beeld zijn g e b r a c h t .

2

De belangrijkste stakeholders zijn (buiten bestuur en ambtenaren): NS, ProRail, Defensie, Leystromen, Wonen Breburg,

Gate 2 , Midpoint Brabant, Winkeliersvereniging, Gilze en Rijen Industrieel Contact (GRIC) en ondernemers van Bedrijventerrein Haansberg.


8

3.

gebiedsperspectieven

V e r v o l g e n s zijn de r u i m t e l i j k e en m a r k t t e c h n i s c h e analyses v e r t a a l d naar drie t o e k o m s t p e r s p e c t i e v e n v o o r de s p o o r z o n e w a a r b i j s t e r k w o r d t ingezet o p h e l d e r h e i d , v e r b e t e r i n g en v e r s t e r k i n g . De p e r s p e c t i e v e n die w o r d e n o n d e r s c h e i d e n zijn: de rijdende t r e i n , de b r u g en het v l i e g w i e l . In deze s t a p zijn de p e r s p e c t i e v e n g e t o e t s t bij de d i v e r s e s t a k e h o l d e r s uit de g e m e e n s c h a p (onder andere N S , ProRail, D e f e n s i e , o n d e r n e m e r s et c e t e r a ) , o m w o n e n d e n , a m b t e n a r e n en b e s t u u r . Dit is g e d a a n in de v o r m v a n vijf i n t e r a c t i e v e sessies. 4. visie op de

spoorzone

De a n a l y s e s en i n p u t zijn v e r t a a l d naar een realistische en b r e e d g e d r a g e n visie o p de s p o o r z o n e ; d i t document. T i j d e n s de vier s t a p p e n is veel i n t e r a c t i e g e w e e s t . Diverse b i j e e n k o m s t e n m e t s t a k e h o l d e r s , b e w o n e r s , Raad en B & W h e b b e n , naast de a m b t e l i j k e a f s t e m m i n g s o v e r l e g g e n , geleid t o t g e r i c h t e i n p u t , d r a a g v l a k en meer begrip v o o r g e m a a k t e keuzes. 1.3

Leeswijzer

In h o o f d s t u k 2 s t a a t de inleiding o p deze v i s i e : w a t is de a m b i t i e , w a t is de a c h t e r g r o n d en het t o e k o m s t i g e ideaalbeeld. In h o o f d s t u k 3 s t a a t v e r v o l g e n s hoe de visie o p de s p o o r z o n e er uit ziet en de a r g u m e n t a t i e w a a r o m j u i s t deze visie g e s c h i k t is v o o r de s p o o r z o n e v a n Rijen. In h o o f d s t u k 4 t e n s l o t t e , is o p h o o f d l i j n e n een t i j d s p a d u i t g e z e t d a t d o o r l o p e n m o e t w o r d e n o m t e k o m e n t o t een a a n t r e k k e l i j k e s p o o r z o n e .

^HNOBRtHGKHINOOK-miHING NAAR BRABANT I

^ip'ļj^"^ ^^^^^^^^^^^^^^^ Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep a a n Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

9

2 . INLEIDING In dit hoofdstuk de spoorzone

2.1

de specifieke en het proces

context

en de wensen

om tot deze visie te

en ambities

voor de spoorzone.

Vervolgens

de visie

op

komen.

Ambitie

De b e l a n g r i j k s t e a m b i t i e s v o o r de s p o o r z o n e v a n Rijen zijn als v o l g t t e v e r w o o r d e n . De o n t w i k k e l i n g v a n de s p o o r z o n e m o e t in elk g e v a l : »

de s t r u c t u u r v a n Rijen v e r s t e r k e n ;

»

geluidsoverlast verminderen;

»

spoorveiligheid vergroten;

»

een k w a l i t e i t s i m p u l s g e v e n aan de d i r e c t e s t a t i o n s o m g e v i n g ;

»

de k o p p e l i n g en i n t e r a c t i e t u s s e n het s t a t i o n , het w i n k e l h a r t en de b e d r i j v i g h e i d v e r g r o t e n ;

»

het s t i m u l e r e n v a n en p o s i t i e f b i j d r a g e n aan de i n i t i a t i e v e n en o n t w i k k e l i n g e n r o n d o m M a i n t e n a n c e V a l l e y / Aerospace cluster;

» 2.2

r u i m t e bieden aan o n d e r n e m e r s . Achtergrond

Dit jaar v i e r d e het s t a t i o n Gilze-Rijen haar 1 5 0

s t e

v e r j a a r d a g . Het s t a t i o n v a n Gilze-Rijen d a t e e r t n a m e l i j k v a n

1 8 6 3 . De s t r a t e g i s c h e ligging aan het s p o o r en de k o m s t v a n het t r e i n s t a t i o n h e b b e n Rijen - en in m i n d e r e m a t e o o k Gilze - de a f g e l o p e n a n d e r h a l v e e e u w veel v o o r s p o e d g e b r a c h t en b i j g e d r a g e n aan e c o n o m i s c h e en demografische groei. Aantrekkelijke

en strategische

ligging

Gilze en Rijen is g o e d b e r e i k b a a r h e i d , z o w e l per w e g ( N 2 8 2 , N 6 3 1 en N 2 6 0 ) als spoor (zie f i g u u r 1). B o v e n d i e n is het s t r a t e g i s c h g e l e g e n in B r a b a n t s t a d , h a l v e r w e g e Breda en T i l b u r g . M e t de a a n h a k i n g v a n Breda o p het h o g e s n e l h e i d s n e t w e r k is relatieve b e r e i k b a a r h e i d per t r e i n v e r d e r v e r g r o o t . De positie v a n het s t a t i o n en o m g e v i n g kan beter w o r d e n b e n u t .


10

Door de nabije ligging v a n b e d r i j v e n t e r r e i n De H a a n s b e r g en Gate 2 bij de s p o o r z o n e is er b o v e n d i e n een f l i n k e h o e v e e l h e i d w e r k g e l e g e n h e i d o p k o r t e a f s t a n d . Op het b e d r i j v e n t e r r e i n zijn n a m e l i j k circa 3 . 5 0 0 a r b e i d s p l a a t s e n a a n w e z i g w a t neer k o m t o p c i r c a 2 5 * ^ v a n de w e r k g e l e g e n h e i d v a n de g e m e e n t e n . Q u a w e r k g e l e g e n h e i d is De H a a n s b e r g het o p t w e e na g r o o t s t e in de regio. O o k leidt het t o t een f l i n k e s p i n - o f f qua indirecte w e r k g e l e g e n h e i d . 3

Naast de ligging nabij het b e d r i j v e n t e r r e i n de H a a n s b e r g en Gate 2 is het a a n t r e k k e l i j k d a t de v l i e g b a s i s GilzeRijen nabij de s p o o r z o n e is g e l e g e n . Dit z o r g t n a m e l i j k v o o r e x t r a d i r e c t e en i n d i r e c t e w e r k g e l e g e n h e i d . W e l is het zo d a t D e f e n s i e m e e r d e r e l o c a t i e s b i n n e n de p r o v i n c i e g r e n z e n h e e f t l i g g e n . Deze l o c a t i e s k u n n e n in p o t e n t i e c o n c u r r e r e n d zijn v o o r de v l i e g b a s i s in Rijen. D e n k hierbij aan A v i o l a n d a in W o e n s d r e c h t . A v i o l a n d a W o e n s d r e c h t b e o o g t een h o o g w a a r d i g o n d e r h o u d s c l u s t e r t e w o r d e n v o o r m e t n a m e de militaire l u c h t v a a r t v a n i n t e r n a t i o n a l e b e t e k e n i s en W o r l d c l a s s - n i v e a u , m e t daarbij p a s s e n d e civiele s p i n - o f f . Het g a a t v o o r a l o m i n n o v a t i e v e b e d r i j v i g h e i d en h o o g w a a r d i g e k e n n i s o n t w i k k e l i n g . De p r o v i n c i e N o o r d - B r a b a n t is een v a n de p a r t n e r s die bij A v i o l a n d a b e t r o k k e n is. Het is d a a r o m r a a d z a a m als g e m e e n t e t e l o b b y e n v o o r meer a a n d a c h t v o o r V l i e g b a s i s Gilze-Rijen en Gate 2 v a n u i t de p r o v i n c i e . Gate 2: platform voor international aerospace and maintenance sector Gate2 is gesitueerd op het Ericsson terrein in Rijen. Op Gate2 werken onderwijs, bedrijfsleven en overheid samen aan de opleiding van hooggekwalificeerde medewerkers in A & M en andere high end industriële sectoren. Gate2 beschikt bij de opleidingsfaciliteiten bijvoorbeeld over een Kennis- en Ontwikkelcentrum op het gebied van nieuwe materialen en verbindingen. Daarnaast zijn een business centre en een sportschool op het terrein gevestigd. Ook wordt gesproken over een hotel en een zwembad.

3

Gemiddeld genomen leidt elke baan op een bedrijventerrein tot 0,4 baan aan indirecte werkgelegenheid.


11

Figuur 1: Rijen op korte afstand van diverse steden ROTTERDAM

42 mn i

BREDA 8

mn

V

7\

ANTWERPEN * 45 mn i

BRUSSEL PARIJS

AMSTERDAM i uur 22 mn i SCHIPHOL luurlOmin

TILBURG

3 mn i

EINDHOVEN

I uur 17 mn i

5 7 m i n

< 2 uur 45 mn i

Maar ook flink aantal

zaken

niet op orde:

onder

andere

geluidsoverlast,

uitstraling,

leegstand

T o c h is niet alles e v e n r o o s k l e u r i g . Z o w e l Gilze als Rijen zijn de a f g e l o p e n a n d e r h a l v e e e u w f o r s g e g r o e i d , maar die groei k o m t n a u w e l i j k s t o t u i t i n g in de o n t w i k k e l i n g v a n het s t a t i o n en d i r e c t e o m g e v i n g . Het s t a t i o n s g e b o u w uit 1 9 1 5 k a m p t m e t l e e g s t a n d en o o k het r e i z i g e r s c o m f o r t laat t e w e n s e n o v e r . W a a r veel andere s t a t i o n s in reizigersaantallen g r o e i e n , laat Gilze-Rijen een b e s c h e i d e n a f n a m e zien. De s n e l t r e i n d i e n s t R o o s e n d a a l - N i j m e g e n , die v o o r h e e n Gilze-Rijen a a n d e e d , w o r d t o p g e w a a r d e e r d t o t i n t e r c i t y en slaat het s t a t i o n v a n a f d e c e m b e r 2 0 0 6 o v e r . D a a r v o o r k o m t de s t o p t r e i n d i e n s t B r e d a - ' s - H e r t o g e n b o s c h in de p l a a t s . Gilze-Rijen v e r l i e s t d a a r m e e zijn s t a t u s als s n e l t r e i n s t a t i o n . Tabel 1: in- en uitstappers station Gilze-Rijen Jaar 2.520

2005

2006

2.781

2.872

2007 2.379

2008

2009

2.503

2.464

2010 2.490

2011

2012

2.499

2.492

Bron: Monitoring Spoorgebruik (2009), ProRail en NS O o k is er s p r a k e v a n een b a r r i è r e w e r k i n g d o o r de ligging v a n het s p o o r . Door het spoor w o r d t het n o o r d e n ( h o o f d k e r n ) z o w e l r u i m t e l i j k als f y s i e k g e s c h e i d e n v a n het zuidelijk deel ( m e t b e d r i j v e n t e r r e i n H a a n s b e r g en


12

Gate 2 als belangrijke w e r k g e b i e d e n ) . A n d e r e veel g e h o o r d e k l a c h t e n zijn: g e l u i d s o v e r l a s t , m a t i g e u i t s t r a l i n g , f i l e v o r m i n g bij de s p o o r w e g o v e r g a n g , l e e g s t a n d , lege k a v e l s , o n t b r e k e n d e relatie m e t het w i n k e l c e n t r u m en ontbreken van diverse voorzieningen (o.a. A H to go).


13

Figuur 2 : barrièrewerking door het spoor

RAADHUIS

\

wiį

\

M W1LHEL NA ^ ļ t '

\

PLEIN

v

-

-.

\ Ļ .

v

\

ŪE OUDE

^'^įļVļ A

fabriek

r

VLIEGBASIS

2.3

—

-

J

Į

I d ea a l b e e l d

Wat zijn de

uitgangspunten?

In de visie o p de t o e k o m s t v a n de s p o o r z o n e w o r d t de k w a l i t e i t v a n de s p o o r z o n e v e r b e t e r d en w o r d t ingezet o p v e r s t e r k i n g v a n de n o o r d - z u i d v e r b i n d i n g v a n het w i n k e l c e n t r u m v i a s p o o r z o n e naar De H a a n s b e r g en Gate 2 . Realisme is hierin l e i d e n d . In de h u i d i g e t i j d is een o r g a n i s c h e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g het m e e s t r e a l i s t i s c h . D u s g e e n g r o o t s c h a l i g e b l a u w d r u k p l a n n i n g meer. In f i g u u r 3 een o v e r z i c h t v a n v o o r b e e l d e n v a n kleinschalige i n g r e p e n die t o t een s t e r k e v e r b e t e r i n g v a n de s p o o r z o n e z o r g e n . In plaats v a n het a f b o u w e n v a n g r o o t s c h a l i g e o n t w i k k e l i n g e n o p u i t l e g l o c a t i e s die n a u w e l i j k s een relatie m e t het s t a t i o n a a n g a a n , w o r d t Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep a a n Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

14

ingezet o p meer kleinschalige o n t w i k k e l i n g e n o p i n b r e i d i n g s l o c a t i e s b i n n e n de i n v l o e d s s f e e r v a n het s t a t i o n : o r g a n i s c h e r en s p o n t a n e r o n t w i k k e l e n . V o o r a l het beter b e n u t t e n v a n het b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d en v a s t g o e d v e r d i e n t de v o o r k e u r en krijgt een p r o m i n e n t e plaats in de v i s i e . Dus het s t i m u l e r e n v a n het g e b r u i k v a n het s t a t i o n en een v e r b e t e r i n g v a n de s t a t i o n s o m g e v i n g m o e t leiden t o t een p o s i t i e v e i m p u l s v a n de spoorzone. De o n t w i k k e l i n g v a n deze s p o o r z o n e is een g o e d v o o r b e e l d v a n T r a n s i t - O r i e n t e d d e v e l o p m e n t . Dit is een o p e n b a a r v e r v o e r - en r u i m t e l i j k e o r d e n i n g - c o n c e p t w a a r b i j i n f r a s t r u c t u u r en r u i m t e l i j k e i n r i c h t i n g o p het g e b i e d v a n z o w e l p l a n v o r m i n g , f i n a n c i e r i n g en e x p l o i t a t i e g e ï n t e g r e e r d w o r d e n a a n g e p a k t . Het o p e n b a a r v e r v o e r s s y s t e e m w o r d t hierbij als de r u g g e n g r a a t en aanjager v a n de s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g g e z i e n . Figuur 3: kleinschalige ingrepen in spoorzone leiden tot flinke kwaliteitsverbetering


15

Gebruik

maken

van het

momentum

B o v e n d i e n is er n u s p r a k e v a n een momentum! In 2 0 1 4 w o r d e n n a m e l i j k de eerste m a a t r e g e l e n v o o r S w u n g g e t r o f f e n ( p l a a t s e n v a n g e l u i d s c h e r m e n ( m e t variabele h o o g t e ) en r a i l d e m p e r s ) . S w u n g is als de eerste s t a p r i c h t i n g de v e r b e t e r i n g v a n de l e e f k w a l i t e i t r o n d o m het s t a t i o n . De g e l u i d s o v e r l a s t n e e m t af d o o r het p l a a t s e n v a n g e l u i d s s c h e r m e n , er is m i n d e r o v e r l a s t v a n t r i l l i n g e n door het p l a a t s e n v a n s p o o r d e m p e r s en de v e i l i g h e i d n e e m t t o e door de b u i t e n p e r r o n s en de o n g e l i j k v l o e r s e kruising v o o r al het l a n g z a m e v e r k e e r . Na het realiseren v a n deze v e r b e t e r i n g e n z e t t e n w e d o o r o m de s p o o r z o n e v a n Rijen t e o n t w i k k e l e n t o t een o p e n b a r e r u i m t e m e t een a a n t r e k k e l i j k e v e r b l i j f s k w a l i t e i t . Hoe ziet de spoorzone

er idealiter

uit?

Hieronder in een paar b u l l e t s een k e r n a c h t i g e s a m e n v a t t i n g hoe de s p o o r z o n e er idealiter u i t z i e t : »

A a n t r e k k e l i j k v e r b l i j f s k l i m a a t v a n s t a t i o n s o m g e v i n g (geen l e e g s t a n d , t o e v o e g i n g v a n v o o r z i e n i n g e n ) en route van w i n k e l c e n t r u m t o t vliegbasis.

»

Goed bereikbaar v i a g r o e n e r o u t e (fietspad)

»

Sterke vermindering van geluidsoverlast door geluidswal

»

Niet langer s p r a k e v a n b a r r i è r e w e r k i n g v a n s p o o r

»

Extra p a r k e e r g e l e g e n h e i d

»

Eilandperron w o r d t v e r v a n g e n d o o r t w e e zijperrons

»

A a n t r e k k e l i j k e u i t s t r a l i n g en r o u t i n g r i c h t i n g Gate 2 en v l i e g b a s i s

»

Kiezen t u s s e n w o n i n g b o u w p r o j e c t e n v a n w e g e licht o v e r a a n b o d

2.4

Totstandkoming

Naast het s t a n d a a r d b u r e a u w e r k , l o c a t i e b e z o e k e n en reguliere o v e r l e g g e n is een f l i n k aantal b i j e e n k o m s t e n g e o r g a n i s e e r d o m de b e l a n g r i j k s t e s t a k e h o l d e r s t e b e t r e k k e n bij het p r o c e s . Reden hiervoor is d a t d r a a g v l a k v a n de s t a k e h o l d e r s v a n w e z e n l i j k belang is niet alleen bij het o p s t e l l e n v a n deze v i s i e , maar j u i s t o o k bij de u i t w e r k i n g en u i t v o e r i n g in de nabije t o e k o m s t . Zij leveren belangrijke en r i c h t i n g g e v e n d e i n p u t v a n w e g e h u n b e t r o k k e n h e i d bij de locatie en het g e b i e d . Daarbij is het c o m m u n i c a t i e v e a s p e c t v a n de b i j e e n k o m s t e n zeer Toekomstvisie Spoorzone Rijen S t e c Groep aan Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

16

r e l e v a n t g e b l e k e n : s t a k e h o l d e r s s p r e k e n elkaar, s p r e k e n de g e m e e n t e , delen h u n i d e e ë n , g e d a c h t e n en z o r g e n en d r a g e n d a a r n a a s t de visie m e d e uit. Zo is de visie niet alleen b e k e n d bij de g e m e e n t e maar o o k bij een g r o o t aantal partijen in en b e t r o k k e n e n bij de s p o o r z o n e . Hieronder s t a a t een o v e r z i c h t v a n de b e l a n g r i j k s t e b i j e e n k o m s t e n die h e b b e n p l a a t s g e v o n d e n o m w e n s e n , eisen en d o e l e n v a n de b e l a n g r i j k s t e s t a k e h o l d e r s t e h o r e n : »

31 m e i : eerste s t a k e h o l d e r s b i j e e n k o m s t . Hierin w e r d inzicht v e r k r e g e n in de b e l a n g r i j k s t e w e n s e n en eisen v a n de s t a k e h o l d e r s en w e l k e kansen en k n e l p u n t e n zij v o o r de locatie zien.

»

2 6 a u g u s t u s : eerste brede a m b t e l i j k e b i j e e n k o m s t . Naar aanleiding v a n de eerste s t a k e h o l d e r s b i j e e n k o m s t zijn drie o n t w i k k e l i n g s p e r s p e c t i e v e n o p g e s t e l d (zie h i e r v o o r bijlage B). Deze zijn v e r v o l g e n s aan c i r c a t i e n b e t r o k k e n a m b t e n a r e n v o o r g e l e g d . Hieruit blijkt een duidelijke v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f 1 : De B r u g . Zie o o k bijlage B v o o r een nadere u i t w e r k i n g v a n deze keuzes.

»

10 s e p t e m b e r : b i j e e n k o m s t m e t b e l a n g r i j k s t e v e r t e g e n w o o r d i g e r s v a n Raad en B e s t u u r . O o k in deze b i j e e n k o m s t zijn de drie o n t w i k k e l i n g s p e r s p e c t i e v e n aan de t o e h o o r d e r s v o o r g e l e g d . O o k hier bleek een duidelijke v o o r k e u r v o o r De Brug en een m o g e l i j k h e i d t o t u i t b r e i d i n g r i c h t i n g Het V l i e g w i e l .

»

2 0 s e p t e m b e r : t w e e d e s t a k e h o l d e r s b i j e e n k o m s t . O o k uit deze b i j e e n k o m s t blijkt een duidelijke v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f 1 . W e l g e v e n veel a a n w e z i g e n in de zaal aan het plan zo in t e r i c h t e n o m in de t o e k o m s t door t e k u n n e n gaan m e t p e r s p e c t i e f 2 : het realiseren v a n een t u n n e l t j e .

»

Op 6 n o v e m b e r v o n d de b e w o n e r s b i j e e n k o m s t p l a a t s . Hieruit bleek een s t e r k e v o o r k e u r v o o r het t w e e d e p e r s p e c t i e f : Het V l i e g w i e l . D a a r n a a s t w e r d v o o r k e u r u i t g e s p r o k e n v o o r het realiseren v a n toiletfaciliteiten.

»

19 n o v e m b e r : t e n s l o t t e zijn de r e s u l t a t e n g e p r e s e n t e e r d aan R a a d , Bestuur en s t a k e h o l d e r s . Hierin zijn v a n u i t de zaal n o g enkele s u g g e s t i e s g e d a a n die in o n d e r s t a a n d e b o x s t a a n .

Toekomstvisie Spoorzone Rijen S t e c Groep aan Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

17

Box: suggesties

vanuit de zaal tijdens sessie van 19

november

»

Ontmoetingsplek nabij station

»

AH to go

»

Toiletten op of nabij station

»

Goed vermarkten van en lobbyen voor spoorzone

»

Opschuiven van perron richting Anne Frankplein

»

Ondertunneling van Vijf Eikenweg

»

Zorg voor een goede ruimtelijke inpassing

»

Zorg voor een goede uitstraling van zowel van noorden zuidzijde


18

3. VISIE OP DE S P O O R Z O N E In hoofdstuk

3 wordt

ingegaan

hoe van de visie. Ook wordt

op de visie voor de spoorzone

ingegaan

op welke

stappen

Rijen;

op korte

en dan vooral

termijn

gezet

op het wat,

moeten

waarom

en

worden.

3.1 D e visie In de t o e k o m s t i g e s p o o r z o n e is het p r e t t i g v e r t o e v e n . Er is geen s p r a k e meer v a n l e e g s t a n d in het s t a t i o n s g e b o u w o m d a t deze een a l t e r n a t i e v e f u n c t i e h e e f t g e k r e g e n ( b i j v o o r b e e l d een hotel of een o n t m o e t i n g s p l e k ) . D a a r n a a s t is het s t a t i o n s p l e i n v e r l e v e n d i g d d o o r t o e v o e g i n g v a n enkele v o o r z i e n i n g e n of f u n c t i e s . Door de a a n w e z i g h e i d v a n O V - f i e t s is het v o o r - en n a t r a n s p o r t duidelijk v e r b e t e r d en ligt de f o c u s niet langer primair o p de a u t o . De v o o r - en n a t r a n s p o r t e r s k u n n e n het s t a t i o n b e r e i k e n v i a de a a n t r e k k e l i j k e g r o e n e r o u t e ( f i e t s p a d ) , t o e r i s t e n en d a g j e s m e n s e n k u n n e n deze r o u t e g e b r u i k e n o m v i a een snelle v e r b i n d i n g d i r e c t in de n a t u u r t e r e c h t t e k o m e n . V o o r o m w o n e n d e n is d o o r de g e l u i d s w a l - die deze g r o e n e r o u t e g r o t e n d e e l s m a r k e e r t - v r i j w e l g e e n s p r a k e meer v a n g e l u i d s o v e r l a s t en de p u b l i e k e r u i m t e w o r d t door de a a n t r e k k e l i j k e u i t s t r a l i n g v e r b e t e r d . Hierbij is een v a r i ë r e n d e h o o g t e v a n de g e l u i d s s c h e r m e n w e n s e l i j k ( t u s s e n de 3 , 5 en 5 m e t e r ) . De aanleg v a n een t u n n e l t j e z o r g t e r v o o r dat het l a n g z a m e verkeer niet langer last h e e f t v a n de b a r r i è r e w e r k i n g v a n het spoor en t e n z u i d e n v a n de s p o o r z o n e w o r d t e x t r a p a r k e e r g e l e g e n h e i d g e r e a l i s e e r d . De o v e r w e g v o o r a u t o ' s blijft e c h t e r o p e n . Het e i l a n d p e r r o n w o r d t v e r v a n g e n d o o r t w e e z i j p e r r o n s ; d i t b r e n g t een b e p e r k t e v e r s c h u i v i n g v a n het s t a t i o n m e t zich m e e . O o k is er een v e r b e t e r d e v e r b i n d i n g q u a u i t s t r a l i n g en r o u t i n g r i c h t i n g Gate 2 en de v l i e g b a s i s . Op hoger s c h a a l n i v e a u , t e n s l o t t e , w o r d t g e k o z e n t u s s e n w o n i n g b o u w p r o j e c t e n o m zo het lichte o v e r a a n b o d t e g e n t e g a a n . Projecten langs de o n t w i k k e l a s ( H o o f d s t r a a t , S t a t i o n s s t r a a t en J u l i a n a s t r a a t ) krijgen v o o r r a n g b o v e n andere p r o j e c t e n m e t als r e s u l t a a t een a a n t r e k k e l i j k e o p e n b a r e r u i m t e v a n het w i n k e l c e n t r u m t o t aan de v l i e g b a s i s w a a r m e n s e n graag v e r b l i j v e n . Het is niet d a t deze o n t w i k k e l i n g t o t een a a n t r e k k e l i j k e s p o o r z o n e n o g geheel niet g e s t a r t is. Het l a a t s t e d e c e n n i u m is i m m e r s aan de n o o r d z i j d e al veel o n t w i k k e l d , m e t n a m e o p het t e r r e i n v a n w o n i n g b o u w . Meer


19

r e c e n t is de o n t w i k k e l i n g aan de zuidzijde in g a n g gezet en m e t de t r a n s f o r m a t i e v a n v o o r m a l i g e l e d e r f a b r i e k ' N o o r d - B r a b a n t ' t o t a p p a r t e m e n t e n c o m p l e x (zie f i g u u r 4 ) .

Figuur 4: herontwikkeling voormalige lederfabriek tot appartementencomplex r

1

i :

D a a r n a a s t z o r g t de a a n w e z i g h e i d v a n G a t e 2 v o o r een v l i e g w i e l e f f e c t v o o r de s p o o r z o n e . D e a a n w e z i g h e i d v a n b e d r i j v i g h e i d (en op t e r m i j n m o g e l i j k n o g andere f u n c t i e s ) leidt t o t m e e r reuring o p h e t terrein en b e w e g i n g e n v a n en naar de l o c a t i e s . D i t kan t e n g o e d e k o m e n aan de s p o o r z o n e .


20

3 . 2 W a a r o m juist deze visie? Deze paragraaf g e e f t t o e l i c h t i n g o p het feit w a a r o m v o o r dit p e r s p e c t i e f is g e k o z e n ; w a a r o m een v a r i a n t op het p e r s p e c t i e f Het V l i e g w i e l (zonder het a f s l u i t e n v a n de o v e r w e g o p de J u l i a n a s t r a a t ) de v o o r k e u r krijgt b o v e n de p e r s p e c t i e v e n De Rijdende Trein en De Brug (zie o o k bijlage B). Hieronder w o r d e n de b e l a n g r i j k s t e argumenten weergegeven. Deze visie sluit

aan bij de marktvraag

in de verschillende

vastgoedsegmenten

In bijlage A s t a a t een m a r k t a n a l y s e v a n de v e r s c h i l l e n d e v a s t g o e d s e g m e n t e n ( k a n t o r e n , b e d r i j v e n t e r r e i n , retail en w o n e n ) . Hieruit blijkt d a t de m a r k t r u i m t e in elke v a n de v a s t g o e d s e g m e n t e n b e p e r k t is. Belangrijkste les uit deze bijlage is d a t de m a r k t v r a a g niet m o e t w o r d e n o v e r s c h a t . Dit b e t e k e n t dat het aantal v a s t g o e d t o e v o e g i n g e n zeer b e p e r k t d i e n t t e zijn. In het p e r s p e c t i e f De Burg en Het V l i e g w i e l w o r d t duidelijk g e k o z e n t u s s e n p r o j e c t e n d o o r de o n t w i k k e l i n g v a n w o n i n g b o u w t e c o n c e n t r e r e n . Dit in t e g e n s t e l l i n g t o t b i j v o o r b e e l d het p e r s p e c t i e f De Rijdende Trein w a a r alle w o n i n g b o u w p r o j e c t e n d o o r g a n g k r i j g e n . Deze visie sluit het beste

aan bijde

wensen

en eisen

van de belangrijkste

stakeholders

Zoals uit paragraaf 2 . 4 b l i j k t , is s t e r k ingezet o p het creëren v a n d r a a g v l a k v o o r de t o e k o m s t v i s i e . Uit sessies m e t de diverse s t a k e h o l d e r s blijkt d a t het p e r s p e c t i e f De Rijdende Trein d u i d e l i j k geen v o o r k e u r h e e f t . De p e r s p e c t i e v e n De Brug en Het V l i e g w i e l

„

o n t l o p e n elkaar w e i n i g ; t o c h blijkt er een lichte v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f

.1 ll ll ll ll ll ll ll l

Het V l i e g w i e l . Belangrijkste a r g u m e n t e n h i e r v o o r zijn de t o e k o m s t g e r i c h t h e i d en d u u r z a a m h e i d v a n het p e r s p e c t i e f . B o v e n d i e n p a s t

'i 'il :i.

ttï* r p a

het beter bij de o n t w i k k e l i n g e n w a a r Rijen de k o m e n d e jaren op inzet (onder andere v o o r u i t g a n g , v e r s t e d e l i j k i n g et c e t e r a ) . Deze visie versterkt winkelhart

en

de structuur

van Rijen en de koppeling

tussen

station,

I

bedrijvigheid

Zoals uit eerdere h o o f d s t u k k e n b l e e k , v o r m t het s p o o r een duidelijke barrière

STATIONSGEBIED

t u s s e n het n o o r d e n en het zuiden in de kern Rijen. In p e r s p e c t i e f De Rijdende Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep aan Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

21

MAINTENANCE VALLEY BOULEVARD

T r e i n b l i j f t deze barrière g e w o o n b e s t a a n ; er v i n d e n i m m e r s g e e n i n s p a n n i n g e n r o n d o m de v e r b e t e r i n g v a n de s p o o r w e g o v e r g a n g p l a a t s . In beide andere p e r s p e c t i e v e n w o r d e n i n i t i a t i e v e n g e n o m e n o m de v e r b i n d i n g t u s s e n h e t n o o r d e n ( w i n k e l c e n t r u m ) , de s p o o r z o n e en het z u i d e n ( c o n c e n t r a t i e v a n w e r k f u n c t i e s ) te v e r b e t e r e n . B o v e n d i e n w o r d t in deze beide s c e n a r i o ' s g e k o z e n t u s s e n w o n i n g b o u w p r o j e c t e n w a a r d o o r de b e s t a a n d e s t r u c t u u r v a n de kern Rijen w o r d t v e r s t e r k t . D u s inbreiding v o o r u i t b r e i d i n g . D u i d e l i j k v e r s c h i l t u s s e n p e r s p e c t i e f D e Brug e n H e t V l i e g w i e l is d a t H e t V l i e g w i e l d o o r het realiseren v a n het t u n n e l t j e de n o o r d - en de zuidzijde v a n het s p o o r veel s t e r k e r m e t elkaar v e r b i n d t dan p e r s p e c t i e f De B u r g . L a n g z a a m v e r k e e r m a a k t n a m e l i j k g e m a k k e l i j k e r g e b r u i k v a n een t u n n e l t j e d a n v a n een passerelle. Deze visie vermindert

de geluidsoverlast

en vergroot

de

spoorveiligheid

Perspectief De Brug en Het V l i e g w i e l z e t t e n s t e r k in o p de v e r b e t e r i n g v a n de s p o o r v e i l i g h e i d e n het v e r m i n d e r e n v a n de g e l u i d s o v e r l a s t ; o n d e r andere d o o r h e t p l a a t s e n v a n de g e l u i d s s c h e r m e n m e t een variabele h o o g t e en het realiseren v a n een passerelle o f een t u n n e l t j e . Duidelijk is d a t Het V l i e g w i e l t o t een h o g e r e s p o o r v e i l i g h e i d leidt d a n De Brug d o o r de zijperrons en h e t t u n n e l t j e . In p e r s p e c t i e f De R i j d e n d e T r e i n leidt het t o e v o e g e n v a n alleen de g e l u i d s w a l niet t o t v e r b e t e r i n g v a n de s p o o r v e i l i g h e i d ; iets w a a r beide a n d e r e s c e n a r i o ' s w e l s t e r k o p inzetten. Deze visie geeft

een kwaliteitsimpuls

aan de

stationsomgeving

Perspectief Het V l i e g w i e l zet net als De Brug s t e r k in o p h e t v e r b e t e r e n v a n de r u i m t e l i j k e k w a l i t e i t v a n de s t a t i o n s o m g e v i n g . Z o v e r m i n d e r t de g e l u i d w a l de g e l u i d s o v e r l a s t en z o r g t de passerelle e n / o f het b r u g g e t j e v o o r m i n d e r f i l e v o r m i n g v o o r l a n g z a a m v e r k e e r en m e e r v e i l i g h e i d . O o k de g r o e n e r o u t e en de a a n w e z i g h e i d v a n O V - f i e t s leiden t o t een k w a l i t e i t s i m p u l s . Door de a a n w e z i g h e i d v a n een e x t r a p a r k e e r o p l o s s i n g aan de zuidzijde w o r d t het s t a t i o n beter bereikbaar. T e n s l o t t e leidt h e t t o e v o e g e n v a n enkele f u n c t i e s als h o r e c a , h o t e l of andere publieke i n s t e l l i n g e n t o t een v e r l e v e n d i g i n g v a n het s t a t i o n s p l e i n . K o r t o m , de s t a t i o n s o m g e v i n g is v a n u i t alle r i c h t i n g e n een a a n t r e k k e l i j k e o m g e v i n g ( 3 6 0 g r a d e n a a n p a k ) . De k w a l i t e i t s i m p u l s v a n d i t p e r s p e c t i e f is naar v e r w a c h t i n g


22

g r o t e r dan dat v a n De B r u g . Er w o r d t i m m e r s een aantal v o o r z i e n i n g e n of f u n c t i e s t o e g e v o e g d aan het stationsplein. Deze visie versterkt Maintenance

initiatieven

Valley fAerospace

en ontwikkelingen

rondom

cluster

P e r s p e c t i e f H e t V l i e g w i e l zet in o p het v e r s t e r k e n v a n M a i n t e n a n c e V a l l e y en het A e r o s p a c e c l u s t e r . Duidelijk sterker dan b e i d e andere p e r s p e c t i e v e n . De f o c u s k o m t i m m e r s t e liggen op de o n t w i k k e l a s v a n N o o r d naar Z u i d w a a r d o o r de a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n de o p e n b a r e r u i m t e en de r o u t i n g s t e r k w o r d t v e r b e t e r d . O o k b i e d t het r u i m t e aan en creëert m o g e l i j k h e d e n v o o r o n d e r n e m e r s . D e n k hierbij aan f y s i e k e w e r k - en o n t m o e t i n g s r u i m t e s , f a c i l i t e i t e n en indirecte w e r k g e l e g e n h e i d . B o v e n d i e n s t r a a l t een a a n t r e k k e l i j k e o p e n b a r e r u i m t e o o k af op het bedrijventerrein Haansberg. 3.3

Realisatie v a n de visie

Uitgangspunten H i e r o n d e r een k o r t e o p s o m m i n g op w e l k e manier deze visie in het g e m e e n t e l i j k beleid v o r m d i e n t t e krijgen. Deze u i t g a n g s p u n t e n zijn n o o d z a k e l i j k o m de s p o o r z o n e t o t een s u c c e s te m a k e n ; de kritische succesvoorwaarden. »

Visie v a s t s t e l l e n : allereerst d i e n t de visie v a s t g e s t e l d t e w o r d e n . Hiermee krijgt de visie s t a t u s als visiedocument.

»

Geen c o n f l i c t e r e n d b e l e i d : v o o r k o m e n m o e t w o r d e n d a t b i n n e n het g e m e e n t e l i j k beleid geen c o n f l i c t e r e n d beleid w o r d t v a s t g e s t e l d d a t de o n t w i k k e l i n g v a n de s p o o r z o n e in de w i e l e n rijdt.

»

T o e p a s s i n g v a n de Ladder v a n d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g : doel v a n de ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g is een g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g in de v o r m v a n een o p t i m a l e b e n u t t i n g v a n de r u i m t e in stedelijke g e b i e d e n . M e t de ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g w o r d t een z o r g v u l d i g e a f w e g i n g en t r a n s p a r a n t e b e s l u i t v o r m i n g bij alle r u i m t e l i j k e en i n f r a s t r u c t u r e l e b e s l u i t e n n a g e s t r e e f d . De ladder k e n t drie t r e d e n die a c h t e r elkaar w o r d e n d o o r l o p e n .


23

»

D e e l g e b i e d e n o n d e r s c h e i d e n : het is v e r s t a n d i g de o n t w i k k e l i n g v a n de s p o o r z o n e op te k n i p p e n in d e e l p r o j e c t e n en d e e l g e b i e d e n ( ' d a m b o r d f a s e r i n g ' ) . Door de s p o o r z o n e s t a p s g e w i j s te o n t w i k k e l e n , o o k in de t i j d , k u n n e n de p l a n n e n g a a n d e w e g b i j g e s t u u r d w o r d e n . O n d e r d e l e n v a n de visie k u n n e n w o r d e n a a n g e p a s t o p basis v a n de e r v a r i n g e n bij d e e l p r o j e c t e n (positief én n e g a t i e f ) en d a a r n a a s t bij e v e n t u e e l v e r a n d e r e n d e m a r k t o m s t a n d i g h e d e n of t e g e n v a l l e n d e (of m e e v a l l e n d e ) v r a a g . Het is d u s b e l a n g r i j k v o l d o e n d e f l e x i b i l i t e i t in het plan in t e b o u w e n .

»

Realisatie v a n de passerelle en o p t e r m i j n het t u n n e l t j e realiseren o m er v o o r t e z o r g e n dat het l a n g z a m e v e r k e e r niet langer last h e e f t v a n de b a r r i è r e w e r k i n g v a n het s p o o r .

Figuur 5: visualisatie v a n passerelle en tunneltje

ľ IAAAAAI

»

j

S t a r t e n m e t een bijzonder en a a n s p r e k e n d p r o j e c t . De zone krijgt zo v a n a f het begin een b o e g b e e l d m e t een s t e r k p r o m o t i o n e l e w a a r d e o m de s p o o r z o n e g e z i c h t te g e v e n . De eerste klap is een daalder w a a r d ! D e n k hierbij aan een andere f u n c t i e in het s t a t i o n s g e b i e d of een a a n s p r e k e n d deel v a n het g e l u i d s s c h e r m .

»

I n z e t t e n op k w a l i t e i t . Proberen w a a r m o g e l i j k te s t u r e n o p t o e v o e g i n g v a n k w a l i t e i t in de s p o o r z o n e . Dit v e r b e t e r t de u i t s t r a l i n g en de a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n het g e b i e d . O o k v e r b e t e r i n g v a n de f a c i l i t e i t e n r o n d o m het s t a t i o n . D e n k hierbij aan een e x t r a p a r k e e r f a c i l i t e i t t e n zuiden v a n de s p o o r z o n e , O V - f i e t s , de g r o e n e


24

r o u t e ( f i e t s p a d ) , een a a n t r e k k e l i j k e o n t m o e t i n g s p l e k , maar o o k de f l e x i b e l e h o o g t e v a n de geluidschermen. »

A c t i e f m o n i t o r e n . S t e e k b i j v o o r b e e l d jaarlijks een t h e r m o m e t e r in het p r o j e c t en c o n t r o l e e r of de o n t w i k k e l i n g e n die g a a n d e zijn n o g b i n n e n de visie p a s s e n . Is d a t niet het g e v a l ; d a n b i j s t u r e n w a a r m o g e l i j k . Zo zijn er v o l d o e n d e b i j s t u u r o p t i e s , blijft de visie f l e x i b e l maar blijft het einddoel g o e d v o o r o g e n (flexicurity).

»

Flexibel en c o n s t r u c t i e f inspelen o p i n i t i a t i e v e n ; z o w e l interne als e x t e r n e . D a a r n a a s t zoveel m o g e l i j k e x t e r n e i n i t i a t i e v e n o p z o e k e n en p r o b e r e n deze zo g o e d m o g e l i j k t e f a c i l i t e r e n . P r o a c t i e f h a n d e l e n !

»

Z o r g v o o r een t o e k o m s t b e s t e n d i g e u i t v o e r i n g s s t r a t e g i e . Dus m a a k een integraal plan w a a r alle m o g e l i j k e t o e k o m s t i g e p l a n n e n in een nabij de s p o o r z o n e een plaats k u n n e n k r i j g e n .

Figuur 6: ladder voor duurzame verstedelijking M

1

^^^131

Nee, stop met ċe protcduío of pa s uw pla n rodanţ

33n da ' het past bij dŕ regiona le behoefte H — ^

aJ . ga naaf' r*dc ï

l ^^^^^XXļSUuESËļG

n ^ d e motivering

H~~^

Nee, ganaarttcde ĵ

Bron: Ministerie van I & M , 2 0 1 3 Uitvoeringsstrategie

opstellen

Op basis v a n deze visie w o r d t een u i t v o e r i n g s s t r a t e g i e o p g e s t e l d . O n d e r w e r p e n die hierin s o w i e s o een plaats d i e n e n t e krijgen z i j n : Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep a a n Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

25

»

Op w e l k e manier w i l de g e m e e n t e r i c h t i n g g e v e n aan de v i s i e . Kiest de g e m e e n t e v o o r s t i m u l e r e n d of actief g r o n d b e l e i d ?

»

V a s t s t e l l e n w e l k e partijen de g e m e e n t e bij de u i t v o e r i n g w i l b e t r e k k e n . Kiest de g e m e e n t e v o o r een brede i n s t e e k of j u i s t een smalle?

»

N a d e n k e n o v e r een g o e d e m a r k e t i n g - en c o m m u n i c a t i e s t r a t e g i e en deze visie breed u i t d r a g e n . Goede c o m m u n i c a t i e is zeer r e l e v a n t v o o r een r u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g ; m e t n a m e bij o n t w i k k e l i n g s t r a j e c t e n als een s p o o r z o n e w a a r veel p a s s a n t e n zijn en veel s t a k e h o l d e r s bij b e t r o k k e n zijn. D e n k hierbij b i j v o o r b e e l d aan de N i e u w e S l e u t e l p r o j e c t e n als U t r e c h t C e n t r a a l , R o t t e r d a m en A r n h e m . M a a k u i t g e v o e r d e acties en geboekte resultaten goed zichtbaar.

»

N a d e n k e n o p w e l k e manier de s a m e n w e r k i n g t u s s e n de v e r s c h i l l e n d e partijen v o r m g a a t krijgen (onder andere NS P r o r a i l , P r o v i n c i e , Gate 2 en M i d p o i n t B r a b a n t ) . En hoe deze s a m e n w e r k i n g w o r d t g e m a n a g e d . In een m a a n d e l i j k s o v e r l e g of j u i s t in een lossere s t r u c t u u r .

»

Z o r g e n v o o r een g o e d e i n t e r n e a f s t e m m i n g . Dus dat a f d e l i n g e n v a n elkaar w e t e n w a t er g e b e u r t en w o r d t a f g e s p r o k e n . Dit v o o r k o m t d a t a f d e l i n g e n elkaar in de w i e l e n r i j d e n .

»

O v e r w e e g de 1 - l o k e t - g e d a c h t e t o e t e p a s s e n : één a a n s p r e e k p u n t v o o r de s p o o r z o n e z o w e l i n t e r n als naar b u i t e n . O o k v o o r b i j v o o r b e e l d o n d e r n e m e r s , o m w o n e n d e n of g e ï n t e r e s s e e r d e n is d a n duidelijk d a t er b i n n e n de g e m e e n t e n één a a n s p r e e k p u n t is; d i t k o m t het gehele p r o c e s t e n g o e d e .

»

Op h o o f d l i j n e n inzicht krijgen in de k o s t e n en o p b r e n g s t e n die g e p a a r d g a a n m e t het realiseren v a n de visie. Op deze manier is er g o e d o v e r z i c h t v a n de f i n a n c i ë n v a n de visie en kan b e s l o t e n w o r d e n w e l k e a c t i e s v o o r r a n g krijgen b o v e n andere a c t i e s .

»

Z o r g e n v o o r r o b u u s t e kaders v o o r s t a t i o n , o p e n b a r e r u i m t e , w e g e n et c e t e r a . Hierdoor w o r d t d u i d e l i j k b i n n e n w e l k e kaders de m o g e l i j k h e d e n liggen en w a t b u i t e n de m o g e l i j k h e d e n v a l t .


26

3 . 4 W a t moet op korte termijn g e b e u r e n ? Hieronder een k o r t o v e r z i c h t v a n de acties die zo s p o e d i g m o g e l i j k m o e t w o r d e n u i t g e v o e r d o m de s p o o r z o n e t o t een s u c c e s t e m a k e n . Korte »

termijn

(acuut)

Het a a n b r e n g e n v a n de d e m p e n d e s p o o r d r a g e r s en g e l u i d s s c h e r m e n d i e n t bij v o o r k e u r g e c o m b i n e e r d t e w o r d e n m e t het a f s c h e i d v a n de m i d d e n p e r r o n s . O n d e r s t a a n d e f i g u u r t o o n t d a t het m o g e l i j k is o m de g e l u i d s s c h e r m e n z o n d e r v r e e m d e k r o n k e l s o p het g r o n d g e b i e d v a n NS/Prorail t e p l a a t s e n w a a r b i j r e k e n i n g w o r d t g e h o u d e n m e t de w i s s e l t e n w e s t e n v a n het s t a t i o n en de E u r o p a l a a n . Deze actie is een v o o r w a a r d e t o t een s u c c e s v o l l e o n t w i k k e l i n g v a n de visie v a n de s p o o r z o n e .

»

V a s t s t e l l e n v i s i e . De visie v o o r de s p o o r z o n e d i e n t zo s p o e d i g m o g e l i j k v a s t g e s t e l d t e w o r d e n . Pas w a n n e e r de visie is v a s t g e s t e l d kan de o n t w i k k e l i n g v a n deze zone d o o r g a a n .

Figuur 7: geluidsscherm binnen terrein NS/Prorail (geluidsscherm is in groen aangegeven)

^ ^ ^ ^ ^ in/ * Toekomstvisie Spoorzone Rijen Stec Groep aan Gemeente Gilze en Rijen 1 2 . 0 6 3

27

4. T I J D S P A D ? Hieronder komen

staan

indicatief

tot een aantrekkelijke

de belangrijkste spoorzone;

elementen

van het tijdspad

dit aan de hand

dat doorlopen

van het vier stappen

moet

worden

om te

model.

W a t moet binnen vier w e k e n gebeuren »

G o e d k e u r e n v a n deze v i s i e . Deze visie is i n p u t v o o r de o n d e r s t a a n d e drie m i j l p a l e n . In actie z e t t e n v a n g e l u i d s b e p e r k e n d e m a a t r e g e l e n ( m e t v a r i ë r e n d e h o o g t e ) en m i d d e n p e r r o n . S t a r t o p z e t t e n p r o j e c t o r g a n i s a t i e : l o p e n d e i n i t i a t i e v e n plek g e v e n , g e r i c h t e c o m m u n i c a t i e en a f s t e m m i n g m e t alle b e t r o k k e n e n (Prorail, N S , o n d e r n e m e r s , o m w o n e n d e n et c e t e r a ) , i n t e r n e a f s t e m m i n g g e m e e n t e , d e e l p r o j e c t e n b e n o e m e n , et c e t e r a . O n d e r z o e k e n m o g e l i j k h e d e n realiseren (tijdelijke) t o i l e t f a c i l i t e i t e n .

W a t moet binnen vier maanden gebeuren? O p s t e l l e n u i t v o e r i n g s s t r a t e g i e en plan (o.a. s t a k e h o l d e r s , g r o n d b e l e i d , c o m m u n i c a t i e en m a r k e t i n g , i n t e r n e en e x t e r n e s a m e n w e r k i n g , f i n a n c i e e l i n z i c h t , 1 - l o k e t - g e d a c h t e ) . D u i d e l i j k h e i d over v e r w a c h t e k o s t e n en o p b r e n g s t e n , f i n a n c i e r s et c e t e r a . M a n d a t e n v a n de p r o j e c t o r g a n i s a t i e , t a k e n , b e v o e g d h e d e n , v e r a n t w o o r d e l i j k h e d e n v a s t l e g g e n en besluiten. S t a r t m e t een bijzonder en a a n s p r e k e n d p r o j e c t ( m o g e l i j k s t a t i o n s g e b o u w en a a n s p r e k e n d deel v a n een geluidsscherm).


28

W a t moet binnen vier kwartalen gebeuren? »

M o n i t o r i n g : z i t t e n w e n o g o p de j u i s t e koers? Is de m a r k t i n m i d d e l s v e r a n d e r d of is het g e s c h e t s t e m a r k t b e e l d n o g a c t u e e l . W e l k e v e r a n d e r i n g e n v i n d e n er plaats in Gate 2/vliegbasis? Op w e l k e m a n i e r m o e t hierop w o r d e n g e a c t e e r d ?

W a t is het resultaat over vier jaar? »

Over vier jaar ligt de o n t w i k k e l i n g v a n de s p o o r z o n e o p k o e r s ; belangrijke s t a p p e n zijn g e z e t . De g e l u i d s o v e r l a s t is v e r m i n d e r d en de leefbaarheid v a n de s p o o r z o n e is f l i n k v e r b e t e r d . D a a r n a a s t is er een betere relatie t u s s e n n o o r d , zuid en m i d d e n in de kern Rijen.


29

B I J L A G E A: M A R K T A N A L Y S E In Bijlage

A worden

achtereenvolgens

Marktanalyse

Kantoren

(Bijlage A2),

(Bijlage A4),

Marktruimte

Wonen

weergegeven: Marktanalyse

(Bijlage A5),


Locatieprofiel Bedrijfsruimtes

Residuele

30

spoorzone

Rijen (Bijlage A 1),

(Bijlage A3),

Grondprijsmethode

Marktanalyse

(Bijlage

A6).

Detailhandel

Bijlage A 1 : L o c a t i e p r o f i e l s p o o r z o n e Rijen

• p Ť ' . ' . .

^


31

^

^

^

^

^

^

^

^

^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ S

" l ^ ^ ^ ^ r ^ ^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

^

Spoorzone Rijen Ligging en bereikbaarheid Ligging

De spoorzone van Rijen grenst in het noorden aan de kern van Rijen en in het zuiden aan bedrijventerrein De Haansberg. De zone wordt in tweeën verdeeld door het spoor Tilburg - Breda.

Bereikbaarheid (vracht)auto

Redelijk tot goed: » »

Bereikbaarheid OV Multimodaliteit

de N631 en de N 2 8 2 liggen op slechts enkele autominuten. De A 2 7 en de A 5 8 liggen op circa 10 autominuten.

Redelijk tot goed: »

In de spoorzone ligt het treinstation Gilze-Rijen. Er stopt twee keer per uur een sprinter. Station Gilze-Rijen is dus geen intercitystation. Breda ligt op 8 en Tilburg op 13 minuten. Rotterdam, Eindhoven en Antwerpen zijn binnen een uur te bereiken.

»

Daarnaast is er een busstation. Vanuit hier vertrekken een flink aantal lokale en regionale buslijnen.

Type terrein

»

»

Profiel De spoorzone Rijen is een gemengd economische zone. In de directe nabijheid bevindt zich namelijk een bedrijventerrein, het centrum (met centrumfuncties als winkels en horeca), kantoorruimte en woningen. Het bedrijventerrein heeft een omvang van bijna 100 hectare bruto en circa 77 hectare netto. Er is nog circa 5 hectare uitgeefbaar. Op het terrein staat zo'n 3 2 0 . 0 0 0 m aan vastgoed. Het merendeel van het vastgoed (circa heeft een industriefunctie. Er is een werkgelegenheid van circa 3 . 5 0 0 banen. 2

»

Afbakening locatie

Het centrum van Rijen heeft een winkelvloeroppervlak van ruim 1 1 . 0 0 0 rr|2. De meeste winkels bevinden zich rondom het Wilhelminaplein.

Locatieontwikkeling De locatie heeft geen duidelijke afbakening omdat het geen monofunctioneel gebied of terrein is. We bakenen het terrein daarom grofweg af door middel van een straal van 1 tot 1,5 kilometer rondom het station.

Omvang en type kavels

Door de diversiteit aan functies is er ook een diversiteit aan omvang en type kavels.


32

Kwaliteit/uitstraling Kwaliteit en uitstraling

Het gebied kent een grote diversiteit aan kwaliteit en uitstraling. Sommige panden en locaties hebben een aantrekkelijke uitstraling (diverse nieuwbouwwoningen) maar ander vastgoed heeft een zeer matige uitstraling (met name op bedrijventerrein de Haansberg).


33

Bijlage A 2 : M a r k t a n a l y s e K a n t o r e n Criterium

Kenmerken

Marktruimte

»

Oordeel

De totale vraag naar kantoorruimte in de gemeente Gilze en Rijen tussen nu

-/0

en 2 0 2 0 ligt tussen circa 2 . 5 0 0 en 3 . 0 0 0 m2. Dit komt neer op een jaarlijkse behoefte van circa 2 5 0 tot 5 0 0 m2 (zie tabel hieronder voor berekening). De totale vraag bestaat uit vervangingsvraag en uitbreidingsvraag. »

De uitbreidingsvraag is circa 1.000 t o t 1.500 m2 bvo. Voor de prognose van de uitbreidingsvraag w o r d t uitgegaan van de raming van het EIB . Hierbij 4

hebben w e het aandeel van Gilze en Rijen in de totale groei berekend op basis van het aandeel in de kantorenvoorraad. »

De vervangingsvraag is circa 6 . 5 0 0 m2 bvo. Voor het bepalen van de vervangingsvraag stellen w e dat circa de helft van de voorraad aan kantoren in Gilze en Rijen ouder is dan 2 0 jaar. We gaan ervan uit dat de gemiddelde levensduur van een kantoorpand iets meer dan 50 jaar bedraagt . Een reëel 5

vervangingspercentage is dan jaarlijks circa 1,5*26 van de totale voorraad ( 4 5 . 0 0 0 m2 vvo). Dit levert een vervangingsvraag van circa 6 . 5 0 0 m2 bvo op. »

Wanneer w e deze cijfers combineren met het bestaande aanbod (exclusief 6

frictieleegstand) resteert een totale nieuwbouwbehoefte van circa 2 . 5 0 0 tot 3 . 0 0 0 m2. Dit betekent een jaarlijkse nieuwbouwbehoefte van 2 5 0 tot 5 0 0 m2. Trends en

»

ontwikkelingen

De kantorenmarkt kent landelijk een afnemende groei. Dit komt onder andere door de vergrijzing, de ontgroening, het nieuwe werken, schaalwijzigingen en het concentreren van activiteiten binnen ondernemingen. Hierdoor w o r d t de vervangingsvraag steeds belangrijker ten opzichte van de uitbreidingsvraag.

»

De ontwikkeling van het nieuwe werken zet door. Volgens een publicatie (oktober 2011) van het Economisch Bureau van ING kan door de invoering van het nieuwe werken de in gebruik zijnde kantoorruimte tot wel 40*2o

4

Bron: Kantorenmarkt Noord-Brabant; verkenningen en vraag- en aanbodontwikkelingen (EIB; 2 0 1 2 ) .

5

Bron: Stec Groep, op basis van CBS, 1997 en Zuidema, 2 0 0 5 .

6

Funda; peildatum maart 2 0 1 3 .


34

0

worden teruggebracht. Ook stelt het nieuwe werken andere eisen aan kantoorhuisvesting. Hierbij moet gedacht worden aan multimodale bereikbaarheid, (kleine) flexwerkplekken, ontmoetings- en loungeplekken en coffeecorners. Ook de aanwezigheid van faciliteiten w o r d t steeds noodzakelijker. Hiermee worden binnenstedelijk gelegen locaties - zoals de spoorzone »

steeds belangrijker.

Door vergrijzing en ontgroening neemt de potentiële beroepsbevolking af. Ook in Gilze en Rijen is sprake van deze trend. Zo neemt het aantal 2 0 tot 65jarigen tussen nu en 2 0 2 0 af met zo'n 6 0 0 terwijl het aantal 65-plussers sterk toeneemt met circa 2 . 7 0 0 .

Geschikt voor

"

spoorzone

Ja. De spoorzone voldoet aan de eisen van kantoorlocaties met de meeste

+

toekomstpotentie: dubbele bereikbaarheid (auto en trein) en multifunctioneel (dus bij voorkeur een centrumlocatie). De locatie is qua architectuur echter minder aantrekkelijk dan bijvoorbeeld de Zuid-as of High Tech Campus in Eindhoven. Zie ook de checlist kwaliteit moderne kantorenlocaties.

Opbrengstpotentie

"

Uitgaande van onderstaande marktconforme parameters komen w e tot een residuele grondwaarde van circa C 180 tot 2 0 0 per m2. Zie bijlage A 6 voor een korte toelichting op de residuele methode. We hanteren hierbij de volgende marktconforme parameters: o

Huurwaarde: op basis van de transactiedatabase van PropertyNL en DTZ Zadelhoff ligt de gemiddelde huurwaarde voor nieuwbouwkantoren in de 7

regio grofweg rond de C 120 per m2. o o

Vormfactor: de standaard vormfactor van kantoren is 0 , 8 5 . Bar: op basis van cijfers van DTZ Zadelhoff en Vastgoedmonitor is een BAR van 8,5*2o marktconform.

o

Bouwkosten: uit cijfers van bouwkostenkompas blijkt dat bouwkosten tussen 1.000 en 1.100 per m2 bvo marktconform zijn.

7

Nederland Compleet 2 0 1 3 .


35

+

Tabel 2: vra a gra ming ka ntoren Gilze-Rijen 2 0 1 3 - 2 0 2 0 Vraag Uitbreidingsvraag

1.000 -

Vervangingsvraag

1.500

6.500

Totaal

7.500 -

8.000

Aanbod Bestaand aanbod

7.000

Bestaand aanbod (ex 5 X frictieleegstand)

4.500

Nieuwbouwbehoefte Totale vraag

7.500 - 8.000

Bestaande aanbod (ex 5 X frictieleegstand)

4.500 3.000 - 3.500 250 - 500

Nieuwbouwbehoefte (totaal) Nieuwbouwbehoefte (per jaar)

Bron: Economisch Instituut voor de Bouw, Bak, Property NL en Funda; bewerking Stec Groep; 2 0 1 3 Figuur 8: checklist kwa liteit moderne ka ntorenloca ties

lìiUiS Dubbele berēikbaarri eīd (OV * auto) en voldoende p a r k e r e ŕ T ^ T ^ ^ k l ^ G e b i e d s k w a l i t e i t , r u i m t e l i j k e inrichting Multifunctionaliteit, programmatische m i x Hoogwaardige kwalī architectuur Duurzaamheid N i e u w e werken: meer flexibiliteit, minder m e t e r s . Kantoor als 'meeting place' Bron: Stec Groep, 2013


36

Bijlage A 3 : M a r k t a n a l y s e B e d r i j f s r u i m t e s Criterium

Kenmerken

Marktruimte

Uit Regionale Agenda Werken 2 0 1 3 van Hart van Brabant blijkt een ruimtevraag van zo'n 15 hectare. Dit is gebaseerd op de volgende feiten:

Oordeel

»

In het Hart van Brabant is een uitbreidingsvraag van 177 hectare tussen 2 0 1 1 en 2 0 2 0 . Voor dezelfde periode zijn de vervangingsvraag en de extra ruimtebehoefte ten behoeve van de beleidsambitie voor logistiek respectievelijk 6 0 en 32 hectare. Samen komt dit neer op zo'n 2 7 0 hectare.

»

Wanneer w e hier een afslag van 31 hectare voor de structurele leegstand en

-/0

18 hectare voor de inzet op de ambitie voor zorgvuldig ruimtegebruik rekenen komen we tot een ruimte van 2 2 0 hectare. »

De gemeente Gilze en Rijen heeft een aandeel van circa 8*2o in het Hart van Noord-Brabant (Bron: Ibis, 2 0 1 3 ) . Dit betekent een totale ruimtevraag van circa 17,6 hectare.

Trends en ontwikkelingen

»

In de afgelopen jaren is al 1,9 hectare uitgegeven (Regionale Agenda 2 0 1 3 en Ibis). Dit betekent een totale ruimtevraag van ruim 15 hectare.

»

Momenteel is er nog zo'n 18 hectare uitgeefbaar in de gemeente (bron: IBIS). Er is dus kortom weinig marktruimte voor nieuwe bedrijfskavels.

»

Het verschil tussen courant vastgoed op goede locaties en incourant vastgoed op 'second best' locaties w o r d t steeds groter (zogenaamde 'tweekoppigheid' van de markt).

»

Het aantal zzp'ers groeit. In de provincie Noord-Brabant is - zo blijkt uit cijfers van het CBS - het aantal bedrijven met een werkzaam persoon tussen 2 0 1 0 en 2 0 1 2 toegenomen met zo'n 1 5*2o. Ook elders zien we deze trend. Gevolg dat daarmee samenhangt is dat de vraag naar kleinschalige huisvesting groeit. Maar ook als gevolg van 'het nieuwe werken' en de vraag naar flexibele arbeid bijvoorbeeld.

»

Stedelijke functies en voorzieningen zoeken steeds vaker een plekje op een bedrijventerrein. Vooral uit financieel-economische overwegingen. Maar ook vanwege de goede autobereikbaarheid en beschikbaarheid van ruimte. Het gaat om grootschalige functies, als PDV/GDV of een onderwijsinstelling maar


37

0

ook kleinere voorzieningen of functies als fitness. »

In de huidige crisis wordt het voor bedrijven steeds lastiger de financiering voor investeringen rond te krijgen. Ondernemers blijven hierdoor op dit moment vaker op hun huidige locatie zitten waardoor het aantal verhuizingen afneemt.

»

Internet leidt tot andere vastgoedbehoeftes. Verkoop via internet is 'booming'. Nederland telt inmiddels circa 4 0 . 0 0 0 webwinkels en de C 10 miljard-grens is gepasseerd. Verkoop via internet verloopt via drie bedrijven: 1) e-tailers (bedrijven die alleen via internet verkopen, zoals Bol.com), 2) bricks en clicks (winkelketens die én een winkel én een webshop hebben, zoals Hema en Albert Heijn) en 3) producenten die individuele consumenten zelf beleveren (zoals Nike en Apple). Hierdoor komt het steeds vaker voor dat internetbedrijfjes een verzoek indienen om zich op een bedrijventerrein te vestigen.

Geschikt voor

"

Bedrijvigheid past goed bij de spoorzone. Uiteraard door de aanwezigheid van bedrijventerrein De Haansberg.

+

"

Uitgaande van onderstaande marktconforme parameters komen we tot een residuele grondwaarde van circa C 130 - 140 per m . Zie bijlage A 6 voor een korte toelichting op de residuele methode. We hanteren hierbij de volgende marktconforme parameters:

0

spoorzone Opbrengstpotentie

2

o

Huurwaarde: op basis van de transactiedatabase van PropertyNL ligt de gemiddelde huurwaarde voor bedrijfsruimtes in de regio grofweg rond de C 6 0 per rr|2. Omdat nieuwbouw beter aan de huidige wensen en eisen

o o

voldoet gaan w e uit van een huurprijs van circa C 65 per m|2. Vormfactor: de standaard vormfactor van kantoren is 0,9. Bar: op basis van cijfers van DTZ Zadelhoff en Vastgoedmonitor

o

verwachten wij dat een BAR van circa 8 , 2 X marktconform is. Bouwkosten: uit cijfers van bouwkostenkompas blijkt dat bouwkosten tussen 5 5 0 en 6 0 0 per m|2 bvo marktconform zijn.


38

Bijlage A 4 : M a r k t a n a l y s e D e t a i l h a n d e l Criterium

Kenmerken

Marktruimte

»

Oordeel

In het DPO worden tot het centrum van Rijen gerekend de straten Heistraat, 8

+

nagenoeg de gehele Hoofdstraat, Mangrovelaan, Pastoor Gillisstraat, Pieter Breugelhof, Stationsstraat en het Wilhelminaplein. »

Het centrum telt in totaal circa 6 0 winkels met een totale omvang van ruim 1 1 . 0 0 0 m2 w v o . Dat is minder in vergelijking met de centra van andere woonplaatsen met een zelfde inwonertal. In het centrum van Rijen is de branche levensmiddelen sterk aanwezig. Minder sterk aanwezig is vooral de kleding- en modebranche, de branche sport en spel, media, bruin- en witgoed en woninginrichting.

»

De leegstand in het centrumgebied van Rijen bedraagt circa 10*2o van het aantal winkels. Uitgedrukt in m2 w v o staat circa 5 a 6*2o leeg. Dat is iets minder dan in vergelijkbare woonplaatsen en ongeveer vergelijkbaar met de noodzakelijke leegstand om de winkelmarkt goed te kunnen laten functioneren (frictieleegstand).

Trends en

»

ontwikkelingen

Demografische ontwikkelingen hebben invloed op de winkelruimtemarkt. Trends als vergrijzing, ontgroening en verkleuring van de bevolking, verdere huishoudensverdunning en individualisering vertalen zich in veranderende wensen en eisen van de consument. Hierbij kan gedacht worden aan langere openingstijden, vraag naar andere producten en kleinere verpakkingen.

»

De huidige recessie is merkbaar in de retail. Ondanks dat de koopkracht van de consumenten redelijk gelijk bleef, werden grote aankopen uitgesteld. Vooral in de non-food sector was deze trend zichtbaar. In 2 0 0 9 kromp de omzet van de totale detailhandel met bijna 5*2o om in 2 0 1 0 en 2 0 1 1 slechts een lichte groei te kennen. De cijfers voor 2 0 1 2 zijn eveneens niet rooskleurig en de verwachting voor 2 0 1 3 is dat de omzet van de totale detailhandel met circa 0 , 5 X daalt. Uiteraard verschilt de verwachting per segment. Zo is de

8

BRO, maart 2 0 1 1 .


39

0/ +

verwachting dat de omzet in non-food zaken flink terugloopt terwijl de verwachtingen voor food duidelijk positiever zijn ^ 1 , 5 tot 2 X ) . Zie voor de 9

(verwachte) omzetontwikkelingen ook de figuur hieronder. Ook het lage (en negatieve) consumentenvertrouwen is een teken aan de wand (CBS). De verwachting is dat de bezuinigingen van de overheid de koopkracht de komende jaren op een negatieve manier beïnvloeden. »

Winkelmotief wordt steeds sterker bepalend voor bezoekgedrag. De consument maakt in het koopgedrag onderscheid tussen: boodschappen doen (buurt- en wijkcentra), recreatief winkelen (stadscentra) en doelgerichte aankopen (PDV/GDV clusters).

»

In de winkelmarkt vinden twee tegengestelde ontwikkelingen plaats. Ten eerste is er sprake van schaalverkleining omdat consumenten steeds meer belang hechten aan kwaliteit, keuze en gemak. Maar daarnaast is er ook sprake van schaalvergroting: binnensteden kennen een steeds groter aandeel winkels van de grote ketens (filialisering) en er is sprake van verdergaande clustering van detailhandel in combinatie met voorzieningen rondom thema's als gezondheid, vrije tijd en multimedia. Zeker in branches als bouwmarkten, woninginrichting, bruinwitgoed, sport, supermarkten et cetera. De consument wil ruime keuze en scherpe prijzen.

»

De ontwikkeling van schaalvergroting past goed bij de ontwikkeling richting run- en funshopping. Winkelen is meer dan boodschappen doen: beleving wordt steeds belangrijker. Consumenten hechten daarom een groter belang aan de gebouwde omgeving, de aanwezigheid van horeca, culturele voorzieningen en themacentra. Nieuwe concepten als factory outlet centers passen ook goed bij deze ontwikkeling.

»

Sterke opkomst internetaankopen. Richting 2 0 2 0 is naar verwachting het aandeel van internet in de detailhandelsbestedingen opgelopen tot zo'n Dit heeft gevolgen voor de vraag naar winkelvastgoed: clicks in plaats van bricks.

»

9

Stadscentra worden multifunctionele verblijfsgebieden. Retail is de belangrijkste trekker voor stadscentra, maar kan het niet alleen. Door

ING Economische bureau (april 2 0 1 3 ) .


40

vergrijzing en toenemende vrije tijd gaan mensen graag een dagje uit en wordt de combinatie met andere voorzieningen als horeca en musea steeds belangrijker. Geschikt voor

"

+

het station richting centrum is uitermate geschikt voor retailontwikkelingen.

spoorzone Opbrengstpotentie

Ja, de spoorzone is aantrekkelijk voor retail. Met name de aanloopstraat vanaf

"

Uitgaande van onderstaande marktconforme parameters komen w e tot een residuele grondwaarde van circa C 1.000 tot 2 . 5 0 0 per m . Zie bijlage A 6 2

voor een korte toelichting op de residuele methode. We hanteren hierbij de volgende marktconforme parameters: o

Huurwaarde: op basis van de cijfers van WPM ligt de gemiddelde huurwaarde voor winkels in de gemeente grofweg tussen de C 2 1 0 en 2 8 0 per m2. Zie hiervoor ook de figuur hieronder. Dit komt overeen met de cijfers uit de transactiedatabase van PropertyNL. Hieruit blijkt namelijk dat de gemiddelde huurprijs in de regio zo'n C 2 2 5 per m2 is (periode: 2 0 0 8 tot heden).

o

Vormfactor: de standaard vormfactor van detailhandel is 0,9.

o

Bar: op basis van cijfers van Vastgoedmonitor verwachten wij dat een BAR van circa 7 tot 8,5*2o marktconform is.

"

Bouwkosten: uit cijfers van bouwkostenkompas blijkt dat bouwkosten tussen 9 0 0 en 1.200 per m2 bvo marktconform zijn.

"

Bovenstaande huurwaardes moeten wel met enige nuance worden geïnterpreteerd. De referentiehuurprijzen van WPM geven inzicht in de hoogte van actuele huurprijzen in winkelgebieden voor een standaard winkelunit ( 1 0 0 - 2 0 0 m2 bvo). De referentiehuurprijs is de huurprijs die men praktisch gesproken als maximum kan aanhouden. Voor grotere panden betaalt men een lagere meterprijs, voor kleinere een hogere. Ter indicatie: als het pand 50¬ 100 m2 bvo is, ligt de referentiehuurprijs 15*2o hoger dan voor een standaardunit. Ligt deze tussen 2 0 0 - 5 0 0 m2 bvo, dan kan de huurprijs lager zijn. In de modebranche liggen de referentiehuren vaak lager. En als het pand minder zichtbaar is vanaf de belangrijkste loopstromen liggen de huren fors lager dan in de directe zichtbaarheid van passantenstromen.


41

+

Figuur 9: huurprijzen standaard units in euro per m

naar type locatie

A U ? A1A2 A2»7 Bí *ĩ B2*7 Cv?

Type locatie

Winkel concentratie Type winkelcentrum L |

2

CEf T T trL T T l raJETl

E;. j n v .

z^r: - V

Resultaten in arafieK

Huurprijzen

Figuur 1 0 : v e r w a c h t e omzetontwikkeling retailbranches

FIĮTUTLT

T a J i e l 1 OiKizetgno-Ėi p e t l i r a i i o h e

1 Oiníetrjhtwxkkeliiiņ cLeTa īlha iidEJ

2.ÍBli 2.71

-i.Kfc 2.6^ 2010

2Ū11

2Ū12

EïetaiJlLaxida. tctaa.

Food

2LU3*

• Ncn-saod


a.Ũftļ

2014* BĪDĽ: C B S .

42

* i-a^r.ng 11G zJxx.oīũisch. Bureau

Bijlage A 5 : M a r k t a n a l y s e W o n e n Criterium

Kenmerken

Marktruimte

»

Het aantal huishoudens is in de periode van 2 0 0 7 t o t en met 2 0 1 2 gestegen

+

met 2 6 5 , w a t een groei van 4 , 2 X bedraagt (CBS Statline). »

De gemiddelde huishoudensgrootte in Rijen is 2,4 personen (CBS Statline).

»

Uit de geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie komt dat over de periode 2 0 1 3 tot en met 2 0 2 2 nog 1.096 woningen toegevoegd moeten worden (per 1 januari 2013) in de gemeente. Rijen heeft een aandeel van circa 30*2o in de gemeentelijke woningvoorraad, bevolking en huishoudens. In de periode 2 0 1 1 tot 1-5-2013 zijn in de kern Rijen 235 woningen (bruto) opgeleverd (voortgangsrapportage 1 halfjaar 2 0 1 3 ) . In het woningbouwprogramma tot 2 0 2 2 zijn plannen voor 612 woningen opgenomen, incusief groepswoningen in de kern Rijen. Regionale en bovenregionale instroom in Gilze en Rijen is beperkt. In de

»

e

» »

laatste drie jaar komt gemiddeld 73*2o van de kopers van nieuwbouwwoningen uit Gilze en Rijen (Monitor Nieuwe Woningen). »

Er vindt in de kern Rijen zowel nieuwbouw plaats aan de oostkant en aan de rand van bedrijventerrein Haansberg.

»

Er staan 299 woningen te koop, er zijn afgelopen jaar 133 woningen verkocht. Er staan 5 woningen te huur, in totaal zijn 16 woningen verhuurd, wat betekent dat er een beperkt aanbod in huurwoningen is (Funda 2 0 1 3 ) .

»

Er staan relatief veel 2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen te koop ten opzichte van het aantal transacties.

Trends en ontwikkelingen

»

Vergrijzing: het aantal en aandeel oudere huishoudens (65 + ) zal sterk toenemen. Hierdoor neemt de behoefte aan levensbestendige en toegankelijke woningen toe. De vraag naar appartementen zal hierdoor stijgen.

»

Vooral het aantal stellen en alleenstaande huishoudens neemt toe. Dit betekent een toename van de vraag naar woningen, terwijl het aantal bewoners per woning afneemt.

»

De crisis is ook in Gilze en Rijen merkbaar. De gemiddelde verkooptijd is


43

+

gestegen, de transactieprijzen zijn gedaald, het aantal aangeboden woningen is gestegen, terwijl het aantal transacties is gedaald sinds 2 0 0 8 . »

Er is sprake van een theoretisch woningtekort van 9 5 6 woningen in de periode 2 0 1 1 tot en met 2 0 1 5 (Woonbehoefteonderzoek), met name in Rijen en Gilze. De grootste tekorten bestaan aan middeldure woningen, zowel koop (C 1 6 0 . 0 0 0 tot C 2 7 5 . 0 0 0 ) als sociale huur. De grootste tekorten bestaan aan appartementen met lift en eengezinstussenwoningen.

Geschikt voor spoorzone

"

De spoorzone is een overgangsgebied van bedrijventerreinen naar woonlocaties en sportgebieden/bos. De uitstraling van de locatie is hierdoor zeer divers. Ook binnen de woongebieden is de uitstraling zeer verschillend: van kleinere grondgebonden rijwoningen, vrijstaande historische woonhuizen

0/ +

tot grotere appartementencomplexen. Voor de eenheid in het gebied is toevoeging van grotere complexen (natuurlijk met een Rijense maat) beter. Daarnaast is er geen tot nauwelijks ruimte voor grondgebonden woningen, waardoor appartementencomplexen meer voor de hand liggen op de locaties in dit gebied. Opbrengstpotentie

"

Uitgaande van onderstaande marktconforme parameters komen we tot een residuele grondwaarde van circa C 3 2 . 0 0 0 per koopappartement en circa C 2 1 . 0 0 0 voor huurappartementen in het geliberaliseerde segment. Zie bijlage A 6 voor een korte toelichting op de residuele methode. We hanteren hierbij de volgende marktconforme parameters: o o

VON-prijs: op basis van referenties uit Funda, transactieprijzen en vraagprijzen liggen rond de C 2 . 0 0 0 per m gbo. Huurwaarde: op basis referenties en een vergelijking van de VON-prijzen

o

met huurwaarden door middel van een BAR en beleggerswaarde. De gemiddelde huurwaarden liggen rond de C 8,3 en de 8,5 per m2 gbo. De huurprijzen liggen hiermee tussen C 7 5 0 en C 1.000 per maand. Vormfactor: de vormfactor van appartementen is gebaseerd op

2

ervaringsgetallen en het bouwkostenkompas. De vormfactor bedraagt o "

BAR: op basis van ervaringscijfers is dat een BAR van circa 5 , 4 X marktconform. Bouwkosten: uit cijfers van bouwkostenkompas blijkt dat bouwkosten voor


44

+

gallerijflats rond de C 895 per rr|2 bvo liggen, waarover nog circa 20*2o bijkomende kosten gerekend moeten worden. "

Bovenstaande huurwaardes moeten wel met enige nuance worden geïnterpreteerd. Het aantal huurreferenties in de kern Rijen is beperkt. Gerekend is met standaard appartementen van 9 0 - 120 rr|2 gbo. Er is nog geen rekening gehouden met afwerkingsniveau, zonoriëntatie, indeling en/of overlastgevende bronnen. Bovenstaande prijsniveaus hebben betrekking op een gemiddelde ligging.

1

a

ĵ •i

î

iGoudsmit Hoff Haansberg Figuur 1 1 : huishoudensontwikkeling naar doelgroep (L) en bevolkingsontwikkeling naar leeftijd (R) in gemeente 4.500 4.000 3.500 5.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 ^^alleenstaand ^— stel ^^geīin 1-oudergezin overig

2013

2018

2023

t o t 2 0 jaar

6.075

6.020

5.970

2 0 t o t 3 5 jaar

4.095

4.100

3.910

3 5 t o t 6 5 jaar

11.465

11.230

11.245

6 5 t o t 7 5 jaar

2.735

3.340

3.600

1680

2030

2595

26.050

26.720

27.320

~

20] 2.840 3.BB0 3.605 530 20

20 lí 3.125 4.135 3.735 455 5


2023 3.435 4.275 3.850 360 5

75 + totaal Bron: Primos 2 0 1 1

45

Figuur 1 2 : vraagprijsontwikkelingen gemeente Gilze en Rijen Vraagprijs (mediaan)

ŭemiddelde vraagprijs ì mZ 2.4".

Figuur 1 3 : vra a gprijsontwikkelingen kern Rijen Vraagprijs (mediaan) .HulxenZos

T a b e l 3: a a nbod en verkochte woningen Rijen na a r type en prijskla sse Rijen

Te koop Rijwoning

74

41

0-150.000

7

5

2-onder-1-kapwoning

51

26

150.000-275.000

116

61

Vrijstaande w o n i n g

66

20

275.000-350.000

49

14

Appartement

25

5

3 5 0 . 0 0 0 en meer

44

12

216

92

216

92

Totaal Bron: Funda 2 0 1 3


Totaal

46

Figuur 14: vraagprijs kern Rijen naar bouwperiode Rijlabels Alle a p p a r t e m e n t e n ( V O N + KK) A p p N i e u w b o u w (VON) A p p j o n g e b e s t a a n d e (KK)

Aantal

Gemiddeld oppervlakte

Gemiddelde vraagprijs per m

19

97

2177

5

120

1984

11

92

2223

2

B r o n : Funda 2 0 1 3 Figuur 1 5 : vraagprijs kern Rijen jonge woningen en n i e u w b o u w naar grootteklasse Rijlabels

Aantal

Gemiddeld oppervlakte

60 tot 80

2

68

2360

80 tot 100

8

88

2251

100 tot 1 20

3

102

2149

groter dan 1 2 0

3

155

1732

totaal Bron: Funda 2 0 1 3

16

101

2148

Figuur 16: huurprijsreferenties kern Rijen Adres

Oppervlakte

Kamers

Prijs

Bouwperiode

Type

Vraagprijs per m2

Stationsstraat 35

Rijen

94

4

950

Na 2 0 1 0

Galerijflat

C 10,1

Stationsstraat 33 G

Rijen

73

3

750

Na 2 0 1 0

Galerijflat

C 10,2

A r c h i t e c t Aartsplein 1 6a

Rijen

80

3

825

2001-2010

Portiekflat

C 10,3


47

Bijlage A 6 : R e s i d u e l e g r o n d p r i j s m e t h o d e Hoe wordt

een residuele

grondprijs

berekend?

Bij de residuele m e t h o d e is de g r o n d w a a r d e v a n een v a s t g o e d o b j e c t gelijk aan het v e r s c h i l (residu) t u s s e n de c o m m e r c i ë l e w a a r d e v a n het v a s t g o e d o b j e c t en de s t i c h t i n g s k o s t e n v a n d a t z e l f d e v a s t g o e d o b j e c t . D e c o m m e r c i ë l e w a a r d e is de v e r k o o p p r i j s of de b e l e g g i n g s w a a r d e v a n een o b j e c t . D e b e l e g g i n g s w a a r d e w o r d t b e r e k e n d o p basis v a n de m a r k t h u u r en is d a a r n a a s t a f h a n k e l i j k v a n het (bruto) a a n v a n g s r e n d e m e n t ( B A R )

1 0

dat o p een p r o j e c t / l o c a t i e v a n t o e p a s s i n g is. D e s t i c h t i n g s k o s t e n b e s t a a n uit de b o u w - en b i j k o m e n d e k o s t e n v a n het o b j e c t . De residuele grondprijs wordt als volgt berekend: Commerciële bebouwing: Grondwaarde = commerciële waarde - bouw- en bijkomende k o s t e n Waarbij: commerciële waarde = (huurniveau*vormfactor yBAR

11

12

Woningen: Koopwoningen: Grondwaarde = VON-prijs - bouw- en bijkomende k o s t e n Huurwoningen: Grondwaarde = (huurprijs per jaa^/BAR - bouw- en bijkomende k o s t e n OF grondwaarde = beleggerswaarde *VON-prijs - bouw- en bijkomende k o s t e n 13

14

15

In de p r a k t i j k w o r d t v o o r de s p o o r z o n e m e t een g e n o r m e e r d residuele m e t h o d e g e w e r k t . Hierbij w o r d t o p basis v a n de m a r k t a n a l y s e o p v o o r h a n d een i n s c h a t t i n g g e m a a k t v a n de c o m m e r c i ë l e w a a r d e v a n de g r o n d

1 0

11

1 2

1 3

1 4

15

bronnen: DTZ, inclusief winst verhouding m inclusief winst 2

Jones Lang Lasalle, FGH bank, Dynamis en expertise Stec Groep. en risico. VVO / BVO. en risico.

inclusief winst en risico. inclusief winst en risico.


48

o p basis v a n het p r o g r a m m a . D i t w o r d t v e r v o l g e n s v e r m i n d e r d m e t g e n o r m e e r d e b o u w - en b i j k o m e n d e k o s t e n o p basis v a n r e f e r e n t i e p r o j e c t e n en k e n g e t a l l e n .


49

Rijwoning

2-1-kap woning

Vormfactor: 8 1 X Bouwkosten per m2 bvo: C 6 8 0

Vormfactor: Bouwkosten per m2 bvo: C 7 9 6

Bijkomend 2106 a per m2 bvo: C 136

Bijkomend 21*00 a per m2 bvo: C 159 rtement (tot 6 laags)

Vrijstaande woning

Vormfactor: 8 1 X

Vormfactor:

Bouwkosten per m2 bvo: C 781 Bijkomend 2106 a per m2 bvo: C 156

Bouwkosten per m2 bvo: C 8 9 4 Bijkomend 210 a per m2 bvo: C 1 9 7

Bron: bouwkostenkompas 2 0 1 3 , bewerking Stec 2 0 1 3 Categorie

Gbo

Bvo

V o n per m2

Von totaal

Bouwkosten totaal

appartement z garage

90

111

2.000

180.000

119.200

29.560


120

148

1.950

234.000

158.933

34.455

Vrijesectorhuur

Gbo

Bvo


90

111


120

148


Huur/mnd

Beleggerswaarde

Bouwkosten totaal

Grondwaarde

8,5

765

170.000

120.667

19.829

8,3

996

221.333

160.889

22.031

Huurprijs per

50

B I J L A G E B: P E R S P E C T I E V E N T O E G E L I C H T In deze bijlage

leest

u een toelichting

»

P0 - r ijdende rt ein,

»

P1 - de

»

P2 - het

op de dr ie r uimtelijke

r pe spectieven:

r b ug, vliegwiel.

P 0 - D e rijdende trein

^^^^^^^^^

^ ļ ^ į ^ ^ ř

Ruimtelijke interventies Perspectief P 0 is h e t m i n s t a m b i t i e u z e p e r s p e c t i e f . Feitelijk is h e t een n u l p e r s p e c t i e f , m e t s l e c h t s b e s c h e i d e n i n g r e p e n o m g e l u i d s t e c h n i s c h e en v e i l i g h e i d a s p e c t e n t e v e r b e t e r e n : »

Een n i e u w e g e l u i d s w a l z o r g t v o o r m i n d e r g e l u i d s h i n d e r en zo v o o r een v e r b e t e r d e l e e f k w a l i t e i t .


51

^

N i e u w r u i m t e l i j k p r o g r a m m a in de d i r e c t e nabijheid v a n de s p o o r z o n e is in dit p e r s p e c t i e f niet v o o r z i e n . Ingezet w o r d t op het a f r o n d e n v a n b e s t a a n d e i n i t i a t i e v e n , w a a r o n d e r het v o l t o o i e n v a n w o n i n g b o u w p r o j e c t de V l i e g e n d e V e n n e n .

^

De huidige s p o o r w e g o v e r g a n g blijft g e l i j k v l o e r s en beveiligd aan de hand v a n o v e r w e g b o m e n .

»

O o k de gelijkvloerse t o e g a n g t o t het e i l a n d p e r r o n blijft b e h o u d e n

»

Het s t a t i o n zelf blijft o n g e w i j z i g d . Het b e s t a a n d e m i d d e n p e r r o n blijft b e h o u d e n , zonder aanleg v a n a a n v u l l e n d e p e r r o n s . Er w o r d e n g e e n ingrepen v o o r z i e n o m het s t a t i o n g e b r u i k s v r i e n d e l i j k e r t e m a k e n en t o e k o m s t i g e reizigersgroei t e f a c i l i t e r e n . De s p o o r z o n e blijft v o o r a l een a u t o - g e o r i ë n t e e r d e o m g e v i n g .

P1 - D e B r u g

Ruimtelijke i n t e r v e n t i e s Het p e r s p e c t i e f De Brug b e t e k e n t het b e t e r b e n u t t e n v a n het s t a t i o n . De k o m s t v a n een v o e t g a n g e r s b r u g / p a s s e r e l l e n e e m t in dit p e r s p e c t i e f een centrale plaats in: »

Groene g e l u i d s w a l l e n aan w e e r s z i j d e n v a n het s p o o r leggen de g e l u i d s h i n d e r aan b a n d e n en zorgen t e g e l i j k e r t i j d v o o r een g r o e n e r e o m g e v i n g m e t een a a n g e n a m e aanblik. A a n de buitenzijde v a n de g r o e n e g e l u i d s w a l k o m t parallel aan het spoor een groene loper t e l i g g e n . Een hoge verblijf- en


52

v e r p l a a t s i n g s w a a r d e m a a k t deze l a n g z a a m v e r k e e r s r o u t e z o w e l a a n t r e k k e l i j k v o o r recreatief als utilitair g e b r u i k : f i e t s e r s , w a n d e l a a r s , en s p o r t e r s . »

Het e i l a n d p e r r o n w o r d t v e r v a n g e n d o o r t w e e z i j p e r r o n s .

»

O m de b a r r i è r e w e r k i n g v a n het s p o o r v o o r v o e t g a n g e r s w e g t e n e m e n w o r d t een passerelle g e r e a l i s e e r d : een v o e t g a n g e r s b r u g over het s p o o r , die beide k a n t e n v a n de kern m e t elkaar v e r b i n d t . D e z e z o r g t v o o r een c o n f l i c t v r i j e o v e r s t e e k / - s t a p . B o v e n d i e n krijgt het s t a t i o n o o k aan de zuidzijde een d i r e c t e o n t s l u i t i n g v o o r reizigers.

»

Het m o m e n t e e l l e e g s t a a n d e s t a t i o n s g e b o u w w o r d t in d i t p e r s p e c t i e f g e t r a n s f o r m e e r d t o t h o t e l of s o o r t g e l i j k e f u n c t i e , m e t o n t m o e t i n g s f u n c t i e in de p l i n t , zoals h o r e c a of v e r g a d e r r u i m t e ( s e a t s 2 m e e t X S ) .

»

T e n z u i d e n v a n het s t a t i o n verrijst een s t a t i o n s p l e i n d a t als o n t m o e t i n g s p l e k d i e n s t g a a t d o e n . B e s c h e i d e n h o r e c a en v e r h u u r v a n O V - f i e t s e n m a k e n d i t t o t een t r e f p u n t .

»

O o k p a r k e r e n v i n d t plaats aan de zuidzijde.

»

De h o c k e y v e l d e n t e n zuiden v a n het s p o o r en i n b r e i d i n g s l o c a t i e s r o n d o m het s t a t i o n w o r d e n b e n u t v o o r (kleinschalige) w o n i n g b o u w . V o l t o o i e n v a n de V l i e g e n d e V e n n e n krijgt geen p r i o r i t e i t in dit p e r s p e c t i e f .

Figuur 1 7 : visua lisa tie pa sserelle

C IAAÅAAAAI ļ •Ęį H

s

ŵfaê SoÀ ĩ

1 s

m

^

mm i


m

n

[

™*M IT ft ^

1 1

53

P 2 - Het vliegwiel

I

Ruimtelijke i n t e r v e n t i e s Het v l i e g w i e l p e r s p e c t i e f is het m e e s t a m b i t i e u z e p e r s p e c t i e f , w a a r b i j het c e n t r a l e e l e m e n t een o n d e r t u n n e l i n g is v o o r l a n g z a a m v e r k e e r . B e l a n g r i j k s t e i n t e r v e n t i e s , naast de o n d e r t u n n e l i n g , zijn: »

O o k het V l i e g w i e l - p e r s p e c t i e f krijgt g r o e n e g e l u i d s w a l l e n aan w e e r s z i j d e n v a n het s p o o r .

»

De h u i d i g e gelijkvloerse s p o o r w e g o v e r g a n g v e r d w i j n t en w o r d t v e r v a n g e n d o o r een t u n n e l onder het spoor v o o r l a n g z a a m verkeer en v e r b i n d t zo de S p o o r s t r a a t m e t de J u l i a n a s t r a a t .

»

Het s t a t i o n krijgt in de t u n n e l een n i e u w e e n t r e e , v a n w a a r de zijperrons bereikt w o r d e n en O V - f i e t s e n v e r h u u r d w o r d e n . O v e r s t a p p e n is d u s niet langer g e l i j k v l o e r s .

» »

Het l e e g s t a a n d e s t a t i o n s g e b o u w w o r d t g e v u l d m e t v o o r z i e n i n g e n , zoals h o r e c a . Het c e n t r u m w o r d t in de r i c h t i n g v a n het s t a t i o n u i t g e b r e i d m e t de k o m s t v a n C e n t r u m p l a n - O o s t (detailhandel).

»

De zuidzijde krijgt een s t e v i g e i m p u l s m e t ) Gate 2 : v l i e g b a s i s en l u c h t v a a r t g e r e l a t e e r d e o n d e r w i j s en b e d r i j v i g h e i d . De k o m s t v a n Gate 2 z o r g t v o o r e x t r a d r a a g v l a k v o o r v o o r z i e n i n g e n aan de z u i d z i j d e , zoals horeca.

»

De w o n i n g b o u w w o r d t langs de gehele n o o r d - z u i d a s g e c o n c e n t r e e r d .

Hieronder een k o r t o v e r z i c h t v a n de b e l a n g r i j k s t e k e n m e r k e n v a n de drie p e r s p e c t i e v e n .


54

P1 de brug

P2 het vliegwiel

stand alone

lokaal/regionaal netwerk

Tilburg à Midden Brabant

alleen geluidswal

passerelle + geluidswal + groene route + parkeren + OV fiets

tunneltje + geluidswal + stationsverschuiving

centrumplan oost + vliegende vennen

centrumplan oost + hockeyveld à rondom station

centrumplan oost + langs hele as (ook zuid)

huidige initiatieven faciliteren

transformatie leegstand: station > hotel?

Gate 2, vliegbasis, onderwijs à voorzieningen

-

stationplein / stationpark + groene route

boulevard van winkelcentrum tot vliegbasis

geen zwembad

publiek zwembad bv. bij station publieke instituten langs as (bib., politie)

veiligheid

Woningbouw

Openbare ruimte

Publieke functies

Mobiliteit

auto geörienteerd


auto + OV + fiets

55

zwembad met bedrijven, ROC + HBO gerelateerd aan campus OV + fiets

Identiteit/imago

fabrieksdorp

groen à stads

aerospace campus

ruim à rustig wonen

veelzijdig à kansrijk

(inter)nationaal gespecialiseerd milieu


56

B I J L A G E C : A F W E G I N G P E R S P E C T I E V E N O.B.V. CRITERIA EN BEVINDINGEN BIJEENKOMSTEN In bijlage

C staat

de totstandkoming

Bijlage C 1 : A m b t e l i j k e

van het

voorkeurperspectief.

afweging

In t o t a a l zijn c i r c a 2 5 a f w e g i n g s c r i t e r i a v o o r g e l e g d aan de a m b t e l i j k e p r o j e c t g r o e p . V e r v o l g e n s h e e f t elke a m b t e n a a r a a n g e g e v e n w e l k e criteria v o o r h e m het b e l a n g r i j k s t e is (top 1 0 ) . T e v e n s k e n d e n zij elk c r i t e r i u m een s c o r e W ,

' 0 ' o f ' - ' t o e . O p v a l l e n d is d a t n a g e n o e g alle criteria m i n s t e n s één keer zijn g e k o z e n . S l e c h t s

vier criteria zijn geen enkele keer g e s e l e c t e e r d . De criteria die de h o o g s t e score b e h a a l d e n (en d u s v o o r de a m b t e n a r e n het m e e s t r e l e v a n t zijn) s t a a n hieronder. M e t deze criteria is v e r v o l g e n s het v o o r k e u r s p e r s p e c t i e f b e p a a l d . 1.

K w a l i t e i t v a n de s t a t i o n s o m g e v i n g

2.

Spoorveiligheid

3.

E f f e c t o p w o o n - en l e e f k l i m a a t

4.

Bijdrage aan de s t r u c t u u r v a n kern Rijen

5.

E f f e c t o p de w e r k g e l e g e n h e i d

6.

D r a a g v l a k bij b e w o n e r s

7.

Verkeersdoorstroming

8.

K o p p e l i n g s t a t i o n c e n t r u m en o m g e v i n g

De a c h t criteria zijn v e r v o l g e n s t e g e n elkaar a f g e z e t per p e r s p e c t i e f . Hieronder een o v e r z i c h t v a n het resultaat.


57

P0

P1

P2

1 - kwaliteit s t a t i o n s o m g e v i n g 2 - spoorveiligheid 3 - effect o p w o o n - e n leefklimaat 4 - bijdrage a a n structuur kern Rijen 5 - effect o p w e r k g e l e g e n h e i d 6 - d r a a g v l a k bij b e w o n e r s 7 - verkeersdoorstroming 8 - koppeling station, c e n t r u m en o m g e v i n g Eindscore Conclusie Uit b o v e n s t a a n d e t a b e l blijkt d a t er v a n u i t de a m b t e l i j k e b e g e l e i d i n g s g r o e p duidelijk geen v o o r k e u r is v o o r p e r s p e c t i e f 0 . De w a a r d e r i n g v o o r P1 en P2 liggen e c h t e r niet ver uit elkaar. Perspectief 1 s c o o r t e c h t e r duidelijk sterker o p de d o o r s t r o m i n g en o o k o p de k o p p e l i n g t u s s e n s t a t i o n , c e n t r u m en o m g e v i n g en de bijdrage aan de s t r u c t u u r v a n de kern Rijen.


58

Bijlage C 2 : B e s t u u r l i j k e a f w e g i n g Op 10 s e p t e m b e r 2 0 1 3 v o n d een b i j e e n k o m s t plaats m e t een v e r t e g e n w o o r d i g i n g v a n de g e m e e n t e r a a d en b e s t u u r ( p o r t e f e u i l l e h o u d e r s S t a r r e v e l d en Dols). A a n hen w e r d e n d e z e l f d e drie v a r i a n t e n v o o r g e l e g d . O o k o p b e s t u u r l i j k n i v e a u w e r d een duidelijke v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f De B r u g u i t g e s p r o k e n . Breed is o v e r e e n g e k o m e n d a t de t u n n e l v a r i a n t v o o r nu t e a m b i t i e u s is. W e l m o e t de o p t i e o p een t u n n e l in de t o e k o m s t o p e n g e h o u d e n w o r d e n . U i t g a n g s p u n t is d a t h u i d i g e o n t w i k k e l i n g e n de k o m s t v a n een t u n n e l o p t e r m i j n niet b e m o e i l i j k e n .

Bijlage C 3 : V o o r k e u r S t a k e h o l d e r s Op 2 0 s e p t e m b e r v o n d de t w e e d e s t a k e h o l d e r s b i j e e n k o m s t p l a a t s . O o k uit deze b i j e e n k o m s t blijkt een duidelijke v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f 1 : De B r u g . W e l g e v e n veel a a n w e z i g e n in de zaal aan het plan zo in t e r i c h t e n o m in de t o e k o m s t door t e k u n n e n gaan m e t P 2 : het realiseren v a n een t u n n e l t j e .

Bijlage C 4 : V o o r k e u r

omwonenden

Op w o e n s d a g 6 n o v e m b e r w a s de b i j e e n k o m s t v o o r o m w o n e n d e n . O o k aan hen zijn de drie p e r s p e c t i e v e n v o o r g e l e g d . Hieruit k w a m een duidelijke v o o r k e u r v o o r p e r s p e c t i e f Het V l i e g w i e l naar v o r e n .


59

STATION RIJEN CENTRAAL TOEKOMSTVISIE SPOORZONE RIJEN ONTWIKKELING VAN SPOORZONE RIJEN DEFINITIEF

Recommend Documents