eigenaar van een appartement

ap pa

rt en t

ar

em

ei va g n e ee n n a

2 eigenaar van een appartement

Eigenaar van een appartement | 

U bent eigenaar van een appartement en daarom

bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex.

| 

In deze folder kunt u lezen wat dit voor u betekent. En welke ondersteuning Havensteder biedt aan uw VvE. We leggen in deze folder ook een aantal juridische termen uit. Soms best wel lastig en gedetailleerd, maar wij vinden het belangrijk u volledig te informeren. Wilt u precies weten hoe de zaken in uw VvE zijn geregeld, dan kunt u dat lezen in de statuten van uw VvE en in het huishoudelijk reglement.

correct. Eigenlijk bent u geen eigenaar van het appartement, maar eigenaar van het appartementsrecht. Daarin is bepaald dat u het exclusieve gebruiksrecht hebt van het appartement en dat u samen met alle andere ‘appartementsrechthouders’ eigenaar bent van het gehele gebouw. Samen bent u verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. En voor de kosten daarvan.

Keuken Voor uw eigen appartement bent u als eigenaar natuurlijk zelf verantwoordelijk. Maar daarnaast bent u - samen met alle andere eigenaren van appartementen - ook verantwoordelijk voor het totale gebouw en het onderhoud ervan. Daarom is het wettelijk geregeld dat elke koper van een appartement automatisch lid wordt van een VvE. Die vereniging zorgt voor de gezamenlijke verplichtingen. Samen met al uw buren in uw appartementencomplex vormt u dus die Vereniging van Eigenaren.

Splitsingsakte Bij sommige nieuwbouwprojecten worden de appartementen meteen individueel verkocht. Maar er zijn ook gebouwen met huurappartementen die later alsnog te koop worden aangeboden. In beide gevallen wordt er bij verkoop een zogenaamde splitsingsakte opgesteld en een splitsingstekening. In die splitsingsakte staat wat de grenzen zijn van het appartement dat u koopt. U leest daarin dus wat precies tot uw privégedeelte behoort en wat tot de gemeenschappelijke delen. Na het passeren van deze akte bij de notaris ontstaat de VvE en zijn alle eigenaren van een appartement automatisch lid van die VvE. De verdeling van de

Appartementsrecht De uitdrukking ‘eigenaar van een appartement’ is juridisch niet

kosten per appartement heet ook wel ‘de breukdelen’. In de splitsingsakte kan ook iets staan over de verdere verdeling van de kosten. Zo kan bijvoorbeeld besloten zijn dat de eigenaren op de begane grond niet meebetalen aan de onderhoudskosten van de lift. Privé of gemeenschappelijk? Alleen de VvE kan opdracht geven voor werkzaamheden aan een gemeenschappelijk deel van het complex. En de kosten daarvan zijn ook voor rekening van de VvE. Als eigenaar van een appartementsrecht mag u dus geen veranderingen aanbrengen aan gemeenschappelijke delen. Want dan kan de VvE u verplichten de oude situatie te herstellen en u aansprakelijk stellen voor de schade die hierdoor is ontstaan. In het algemeen is uw voordeur en alles daarbuiten gemeenschappelijk. Maar let op: bijvoorbeeld ook dragende muren en stand­leidingen in uw appartement behoren tot het gemeenschappelijk deel. De splitsings­akte bepaalt of iets gemeenschappelijk of privé is. Twijfelt u, neem dan voor de zekerheid contact op met uw beheerder.

3 De algemene ledenvergadering (ALV) Ten minste één keer per jaar komt de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE bijeen. In sommige VvE’s ook wel Vergadering van Eigenaars genoemd. Dat is het hoogste orgaan in de vereniging. Alle leden krijgen een uitnodiging voor die (jaarlijkse) vergadering. De ALV bespreekt dan het afgelopen jaar, de begroting en de plannen voor de komende jaren. Ook alle belangrijke beslissingen over de gemeenschappelijke delen moeten in de ALV genomen worden. Een voorstel wordt aangenomen als meer dan de helft van de ALV het ermee eens is. Voor bijzondere besluiten is soms een grotere meerderheid nodig. Dagelijks Bestuur De VvE kiest in de ALV een aantal leden die samen het Dagelijks Bestuur (DB) vormen. Dit bestuur beheert dan de dagelijkse zaken in het appartementencomplex. Het kan ook zijn dat er een voorzitter, secretaris en penningmeester benoemd worden met ieder specifieke taken. Het DB krijgt toestemming en een budget om onderhoud te laten

doen, noodmaatregelen te treffen bij calamiteiten en contracten af te sluiten. Commissies Als het nodig is, benoemt de ALV commissies om het DB en de ALV te ondersteunen en adviseren. Bijvoorbeeld een kascommissie of een technische commissie. De kascommissie controleert de jaarrekening en het financiële beleid van het DB en informeert de ALV daarover. De technische commissie heeft weer andere taken. Bijvoorbeeld meedenken over de kleur van het schilderwerk of het vervangen van kapotte lampen in de gemeenschappelijke ruimten. Huurders en de VvE Misschien zijn er in uw appartementencomplex ook bewoners die hun appartement huren. Zij zijn geen lid van de VvE en hebben daarom ook geen stemrecht binnen de VvE. Hun verhuurder is als eigenaar wel lid van de VvE. Huurders kunnen dus hun verhuurder vragen om bepaalde zaken bij de VvE onder de aandacht te brengen. Alleen na toestemming van de VvE mogen huurders zelf bij de ALV aanwezig zijn.

Huishoudelijk reglement In veel VvE’s heeft de ALV een huishoudelijk reglement vastgesteld. Daarin staan bijvoorbeeld regels over het wel of niet toestaan van schotelantennes, zonweringen of huisdieren. Alle eigenaren en huurders in het appartementencomplex moeten zich houden aan dit reglement. Iedere koper ontvangt een kopie van het huishoudelijk reglement in zijn welkomstpakket. Heeft u deze kopie niet ontvangen? Neem dan contact op met de servicedesk van Havensteder VvE-diensten.

Havensteder VvE-diensten Havensteder VvE-diensten ondersteunt uw VvE op verschillende manieren. We onderscheiden: •  administratief en financieel beheer; •  bestuurlijk beheer; •  technisch beheer. Administratief en financieel beheer Wij ondersteunen uw VvE met het opstellen van de jaarlijkse begroting. De ALV moet het vervolgens eens zijn met deze begroting. Op

VvE diensten

4 eigenaar van een appartement

basis van deze begroting berekenen we wat iedere bewoner maandelijks moet betalen aan de VvE. Dat bedrag maakt u iedere maand over naar de bankrekening van de VvE. Of u betaalt per automatische incasso. Met dat geld betalen we de rekeningen voor onderhoudswerkzaamheden. In de voorjaarsvergadering presenteren we de jaarrekening en lichten we toe wat er het afgelopen jaar met de VvEbijdrage is gedaan. De VvE moet altijd voldoende geld in kas hebben om de lopende zaken te kunnen betalen. Daarom controleren wij ook dat alle VvEbijdragen binnenkomen. Betaalt u uw VvE-bijdrage een keer niet op tijd? Dan krijgt u van ons een herinnering. Betaalt u daarna weer te laat dan betaalt u een boete. Als u een achterstand blijft houden, schakelen wij een incassobureau of een deurwaarder in. De extra kosten hiervan betaalt u. Laat uw achterstand niet oplopen, want dat kan heel vervelend aflopen. Tot en met gedwongen verkoop van uw woning. Bestuurlijk beheer Voor uw VvE houden wij in ons eigenarenregister bij welke

appartementen verkocht worden. Ook organiseren we de jaarlijkse ledenvergadering. Tijdens deze vergadering helpen we het bestuur met de voorbereidingen en treden we eventueel op als voorzitter. Is dit er nog niet, dan stellen wij samen met het bestuur een huishoudelijk reglement op. Ook regelen we al het verzekeringswerk voor de VvE. Technisch beheer Samen met het Dagelijks Bestuur zorgen wij ervoor dat uw complex technisch goed onderhouden is en blijft. Wij helpen bij het regelen van reparaties, we vragen offertes voor onderhoudscontracten en (groot) onderhoud aan en geven met toestemming van het bestuur - opdracht om werkzaamheden uit te voeren. Om misverstanden te voorkomen: uw VvE-beheerder is dus geen huismeester! We assisteren op technisch vlak, maar het is niet onze taak de uitbestede werkzaamheden actief te bewaken. Dat doet het bestuur en/of de technische commissie. Bij nieuwbouw zijn zij ook verantwoordelijk voor de oplevering van openbare ruimtes. Meestal raden wij het bestuur aan om bij oplevering een bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis in te

schakelen. Wel kunnen wij advies geven over het afhandelen van opleverpunten. Bij groot onderhoud kunnen wij de oplevering helemaal voor u regelen. Reserves voor gepland onderhoud Een deel van uw VvE-bijdrage wordt gereserveerd voor gepland onderhoud aan het appartementencomplex. Verkoopt u uw appartement, dan krijgt u dit geld helaas niet terug. Daar staat tegenover dat u bij koop van een appartement als nieuw lid van de VvE meteen medeeigenaar wordt van de reserves. Het kan ook gebeuren dat de ALV besluit om de VvE-bijdrage aan te passen voor een afgelopen periode. Als u dan net uw appartement heeft gekocht, betaalt ook u deze extra kosten over de afgelopen periode, toen u dus nog geen eigenaar was. Stel u heeft op 1 maart uw appartement gekocht. En de VvE besluit op 10 juni om met terugwerkende kracht de bijdrage vanaf 1 januari met 5 euro per maand te verhogen. Dan betaalt u deze verhogingen ook voor de maanden januari en februari

5 Meerjarenonderhoudsbegroting In de Meerjarenonderhouds­ begroting (MJOB) staat welke kosten de VvE aan groot onderhoud verwacht. Bijvoorbeeld de kosten voor schilder­werk, de vervanging van het dak of het aanbrengen van een nieuwe lift. Dat kunnen kostbare werkzaamheden zijn. Daarom adviseert Havensteder alle VvE’s om een MJOB op te stellen en regelmatig bij te werken. Daarmee kan de VvE bepalen hoeveel er per maand gespaard moet worden. Als dat goed gebeurt, hoeven bewoners later geen extra bijdrage te betalen. Bij VvE’s die na 2006 zijn opgericht, is een MJOB meestal verplicht. Havensteder kan uw VvE helpen bij het opstellen of bijwerken van een MJOB.

Verzekeringen Sommige verzekeringen heeft de VvE voor u geregeld en sommige moet u zelf regelen. Omdat dit verschilt, verschilt soms ook de manier waarop u schade moet melden. De VvE regelt en betaalt in ieder geval: •  de gebouwenverzekering (opstalverzekering);

•  de glasverzekering voor het buitenglas; •  de Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering. U hoeft dus zelf geen gebouwenverzekering voor uw appartement af te sluiten. Glas in de woning, bijvoorbeeld in binnendeuren, weer wel, want dat wordt niet via de VvE verzekerd. Let op: uw eigen WA-verzekering moet u niet opzeggen! Die heeft u nog steeds nodig. De WA-verzekering die de VvE heeft afgesloten, geldt alleen voor aansprakelijkheid van de vereniging. Een inboedelverzekering wordt nooit door de VvE afgesloten. Dit moet u dus zelf regelen. Soms sluit de VvE een rechtsbijstandverzekering af. Deze verzekering betaalt de advocaat als bijvoorbeeld een schilder zijn verplichtingen niet nakomt. Omdat de VvE de opdracht voor schilderwerk geeft, is zij in dit geval de benadeelde. Een rechtsbijstandsverzekering beperkt dan de juridische kosten. Schade aan openbare ruimtes Voor de afhandeling van alle schadegevallen die onder de

gebouwenverzekering vallen, maken wij gebruik van Clare (Claims en Regres B.V.). Dat is een gespecialiseerd bedrijf dat hier jaren ervaring in heeft. Hierdoor is de afhandeling veel sneller geregeld. Bovendien zorgt Clare dat alle kosten die voor rekening van de verzekeraar komen, ook echt worden gemeld bij de verzekeringsmaatschappij. Meestal heeft uw VvE een uitgebreide dekking. Ontdekt u schade aan openbare ruimtes? Bijvoorbeeld schade veroorzaakt door een lekkage, diefstal, storm of vandalisme? Meld deze dan bij Clare. Vaak wordt niet alleen de schade, maar worden ook de onderzoekskosten vergoed. Clare kent de dekkingsvoorwaarden en vertelt u hier meer over. Is er sprake van technische schade aan de gemeenschappelijke ruimte? Dan zorgt de VvE dat het gemaakt wordt. Zonder schriftelijke toestemming van de VvE mag u nooit zelf de schade repareren. Schade melden bij Clare Alleen in spoedeisende nood­ gevallen buiten kantoortijden kunt u Clare bellen op T 088 286 64 64. U wordt doorgeschakeld naar de meldkamer. Als het nodig is,

VvE diensten

6 eigenaar van een appartement

verbindt een medewerker u door met een expert van Cunningham Lindsey Nederland B.V. De expert komt alleen kijken als er sprake is van een noodgeval dat onder de gebouwenverzekering valt, bijvoorbeeld brandschade. Ontdekt u schade waarbij geen spoed is? Of ontdekt u schade waar wel spoed bij is, maar is dit tijdens kantoortijden (8:30 - 17:00 uur)? Dan meldt u deze door te schrijven, bellen of mailen naar: Clare Claims en Regres B.V Postbus 40 Postcode 7900 AA Hoogeveen T 088 286 66 66 [email protected]

Reparatieverzoek Als er iets kapot is in de gemeenschappelijke ruimte, wilt u natuurlijk graag dat het weer gemaakt wordt. Hiervoor kunt u tijdens kantooruren (8:30 - 17:00 uur) uw reparatie­ verzoek indienen door te bellen naar Havensteder: T 010 333 38 33. Buiten kantooruren zijn wij alleen voor noodgevallen op dit telefoonnummer bereikbaar. Zijn de kosten voor de reparatie hoger dan 450 euro excl. BTW, dan vragen wij eerst één of meerdere offertes op. We kijken welk bedrijf de

schade het beste kan repareren. Het DB beslist vervolgens welk bedrijf opdracht krijgt. Dit gebeurt natuurlijk niet als er tijdens een spoedgeval noodmaatregelen nodig zijn. Hier zorgen we dan meteen voor. We zijn niet bij de reparatie aanwezig, maar houden wel in de gaten of het reparatiebedrijf de werkzaamheden snel en goed uitvoert.

Zelf werkzaamheden uitvoeren

Reparatiekosten en -werkzaamheden Soms is het onduidelijk hoe schade aan de openbare ruimte is ontstaan. We weten dan niet of de VvE of één van de bewoners de kosten moet dragen. In dat geval regelen wij eerst de reparatie. Blijkt later dat een bewoner de schade veroorzaakte, dan betaalt hij alsnog de kosten van de reparatie. Stel u meldt een lekkage, maar weet niet waardoor dat komt. De VvE zorgt voor de reparatie. Blijkt dat de lekkage veroorzaakt werd door bijvoorbeeld lekkende kitnaden in uw douche, dan betaalt u alsnog de gemaakte kosten. Soms laat de VvE werkzaamheden uitvoeren, terwijl dat voor u onhandig of zelfs onwenselijk is. Toch bent u verplicht uw medewerking te verlenen. Als u dit niet doet, dan kan de VvE uw medewerking afdwingen via een gerechtelijke procedure. Alle kosten die daardoor ontstaan, betaalt u.

Privé of gemeenschappelijk? Meestal is alles buiten uw appartement gemeenschappelijk. Voor werkzaamheden aan een gemeenschappelijk deel kan alleen de VvE opdracht geven. Bijvoorbeeld voor het schilderen van het buitenwerk of het vervangen van kozijnen. De kosten voor werkzaamheden aan het gemeenschappelijke deel zijn meestal voor de VvE. In uw eigen appartement horen bijvoorbeeld dragende muren en standleidingen ook tot het gemeenschappelijke deel van uw appartementen­ complex. Wilt u aan deze onderdelen gaan werken? Dan moet u eerst schriftelijk toestemming vragen aan Havensteder VvE-diensten. Meestal kunnen wij in overleg met het DB antwoord geven op uw verzoek. Soms moeten we het verzoek bespreken op de eerstvolgende ALV. Dan duurt het wat langer. Ga nooit werken aan gemeenschappelijk onderdelen

U wilt natuurlijk graag dat uw appartement en de openbare ruimtes er mooi uitzien. Daarvoor moet er soms geklust worden. Houdt u daarbij altijd goed in de gaten wat u zelf mag doen en wat de VvE regelt.

7 zonder dat u daarvoor schriftelijk toestemming heeft. De VvE kan dan eisen dat de werkzaamheden op uw kosten ongedaan gemaakt worden. Bovendien bent u volledig aansprakelijk als u direct of indirect schade veroorzaakt met uw werkzaamheden. Twijfelt u of er sprake is van uw privédeel of van een gemeenschappelijk deel? Neem dan voor de zekerheid contact op met Havensteder VvE diensten. Harde vloerbedekking, mag dat? Veel bewoners willen weten of ze harde vloerbedekking, zoals plavuizen of parket, mogen leggen. In het huishoudelijk reglement leest u of dit is toegestaan. Havensteder VvE diensten vertelt u hier meer over. Kozijnen Alle raam- en deurkozijnen in de buitengevel en uw voordeur zijn

gemeenschappelijk bezit. Daarom mag u geen dubbel glas plaatsen of de kozijnen vervangen zonder schriftelijke toestemming van de VvE. Het hang- en sluitwerk is meestal geen gemeenschappelijk bezit, dus uw voordeurslot mag u dan wel zonder toestemming van de VvE vervangen. U zorgt zelf voor het onderhoud van het hang- en sluitwerk. Schilderwerk Het onderhoud van het buitenschilderwerk regelt de VvE. U mag dit niet zelf doen, ook niet als u dezelfde kleuren gebruikt. De VvE regelt ook het schilderen van de entree en het trappenhuis. Via uw VvE-bijdrage betaalt u mee aan het groot onderhoud en daar hoort het schilderwerk bij. Met het binnenschilderwerk in uw appartement bemoeit de VvE zich niet. Dit mag u geheel naar eigen inzicht regelen.

VvE diensten

8

The Red Apple Scheepmakerspassage 1 Postbus 2287 |  3000 CG Rotterdam T 010 333 38 33 http://vvediensten.havensteder.nl [email protected]

januari 2012

12-8966-053

Disclaimer Aan de inhoud van deze folder kunnen geen rechten worden ontleend. De regels en afspraken in het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte kunnen per VvE verschillen. Ook afspraken die voortkomen uit eerdere besluitvorming kunnen anders zijn dan wat in deze folder is beschreven. Tijdens het maken van deze brochure zijn wij zeer zorgvuldig te werk gegaan. Als er toch een fout in staat, dan is Havensteder niet aansprakelijk voor eventuele schade als gevolg daarvan.