NON-CONFORMITEIT BIJ DE KOOP VAN EEN APPARTEMENT Inleiding Een koper van een nieuwbouwappartement ontdekt tijdens een open dag van het nog in aanbouw zijnde appartementencomplex dat tussen (een deel van) het complex en de spoorlijn een nieuw gebouw is verrezen (het Stationsgebouw). Het vrije uitzicht vanuit het gekochte appartement wordt door dit gebouw grotendeels beperkt, in die zin dat vanuit het grootste deel van het appartement slechts uitzicht is op het dak van het Stationsgebouw. In een ander geval ontdekt de koper van een bestaand appartement enige tijd na de levering van het appartementsrecht scheurvorming in de binnenmuren. In weer een ander geval doen zich na levering van het appartementsrecht problemen voor met betrekking tot de riolering, in die zin dat het water uit het toilet omhoog spuit wanneer de afvoerput wordt doorgespoten. In nog een ander geval ondervinden de kopers van een appartementsrecht na levering regelmatig (geluids-)overlast van een naburig studentenhuis. Later blijkt dat de verkopers jarenlange (geluids)overlast hebben verzwegen en op vragen naar mogelijke overlast hebben verklaard dat er weinig of niets aan de hand was. Zo maar een aantal recente voorbeelden uit de rechtspraktijk, waarbij de koper de schade vanwege het ontdekte gebrek op zijn verkoper zal willen verhalen of eventueel de koop ongedaan zal willen maken. De koper van het appartementsrecht moet in dat geval aan zijn in te stellen vordering ten grondslag leggen dat er sprake is van non-conformiteit. Deze regel houdt kortweg in dat het geleverde appartement aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Voldoet het geleverde appartement niet aan de overeenkomst, dan kan de koper de verkoper daarop aanspreken. In dit artikel wordt ingegaan op de vereisten en gevolgen van non-conformiteit bij de koop van een appartementsrecht. Daarnaast wordt ingegaan op de vraag welke mogelijkheden de koper heeft indien na de levering een feitelijk gebrek wordt ontdekt. Mogelijk kan die koper in dat geval de kosten verbonden aan de opheffing van dat gebrek op zijn verkoper verhalen of kan hij eventueel de koop zelfs ongedaan maken. Non-conformiteit Bij de koop van een appartement zal het appartement moeten beantwoorden aan de koopovereenkomst, zo volgt uit artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Indien de koper na de overdracht een gebrek aan het appartement ontdekt, zal hij in beginsel moeten bewijzen dat het appartement niet beantwoordt aan de overeenkomst. De wet bepaalt verder dat een zaak (hier: het appartement) niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de
1
eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bij het bepalen welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Daarbij gaat het niet om elk verwachtingspatroon van de koper, maar een verwachtingspatroon gebaseerd op de koopovereenkomst. Omdat het voor de verkoper voorts duidelijk moet zijn wat de koper aan eigenschappen verwacht, moet het verwachtingspatroon van de koper gerechtvaardigd worden door de koopovereenkomst. Daarbij spelen het gerechtvaardigd vertrouwen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en de uitleg van de koopovereenkomst een belangrijke rol. Maar welke eigenschappen van het appartement mag de koper dan eigenlijk op grond van de overeenkomst verwachten? Normaal gebruik Allereerst mag de koper verwachten dat het appartement de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dit impliceert dat op de koper soms een onderzoeksplicht zal rusten om te beoordelen of het appartement wel voor het normale gebruik geschikt is. In de tweede plaats mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij overeenkomst is voorzien. Wat onder normaal gebruik van een appartement moet worden verstaan is niet altijd even gemakkelijk vast te stellen. Van belang is wat naar algemene maatstaven als normaal kan worden aangemerkt. Dat is dus een kwestie van uitleg van de koopovereenkomst. Hierbij gaat het niet uitsluitend om een taalkundige uitleg. Het gaat om de zin die verkoper en koper in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en om hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de koop van een (woon-)appartement spreekt in ieder geval voor zich dat dit appartement voor bewoning geschikt moet zijn. Blijkt na de levering van het appartement sprake te zijn van een gebrek dat bewoning onmogelijk maakt, levert dat dus zonder meer nonconformiteit op. De koper hoeft voorts bij het aangaan van de koopovereenkomst in beginsel niet te twijfelen of het appartement voor normaal gebruik geschikt is. Dit is anders indien er in de koopovereenkomst een bijzonder gebruik is overeengekomen, zoals bijvoorbeeld gebruik van het appartement als atelier of kantoorruimte. In dat geval zal de koper er dus alert op moeten zijn dat die eigenschappen voor dit bijzondere gebruik ook daadwerkelijk aanwezig zijn.
2
Mededelings- en onderzoeksplicht In de onderhandelingsfase voorafgaand aan de koop van een appartementsrecht is het van belang dat koper en verkoper zich jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit brengt enerzijds met zich dat koper en verkoper ieder voor zich maatregelen dienen te nemen om te voorkomen dat zij onder invloed van een onjuiste voorstelling een koopovereenkomst sluiten, en anderzijds dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen. Bij de koop van een appartementsrecht rust derhalve op de koper een onderzoeksplicht, terwijl de verkoper onder omstandigheden een mededelingsplicht heeft. De weging tussen mededelings- en onderzoeksplicht speelt vaak een belangrijke rol in gerechtelijke procedures waarbij de koper van een appartementsrecht de verkoper aanspreekt in verband met een aan het appartement klevend gebrek. Mededelingsplicht verkoper De regel dat partijen die in onderhandeling zijn hun gedrag mede moeten laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen, kan er toe leiden dat de verkoper onder omstandigheden de plicht heeft om de koper ongevraagd in te lichten over bepaalde feiten en omstandigheden. Maar in welke gevallen? In de eerste plaats is het van belang dat de verkoper het gebrek kende, althans het gebrek behoorde te kennen. Zo wist de verkoper, in de in de inleiding beschreven situatie waarbij het verkochte appartement geen uitzicht bleek te hebben, van de mogelijkheid van bebouwing tussen het appartementencomplex en de spoorlijn. Hiervan had hij de koper dus op de hoogte moeten stellen. De koper had deze informatie kunnen meenemen bij zijn beslissing om al dan niet over te gaan tot de aankoop van het appartement. In de tweede plaats rust op de verkoper een mededelingsplicht als hij weet of behoort te weten dat het bewuste punt voor de koper van gewicht is. Zo werd de bij de verkoper bekende informatie over de mogelijke realisatie van het Stationsgebouw zodanig relevant geacht dat hij hiervan spontaan mededeling aan de koper had moeten doen. Ten derde moet de verkoper rekening houden met de mogelijkheid dat de koper met betrekking tot het betrokken punt een onjuiste voorstelling van zaken had. Ook deze voorwaarde speelde een rol van betekenis nu noch uit de verkoopovereenkomst noch uit de maquette van het te bouwen complex bleek dat het uitzicht beperkt zou worden door een ander gebouw. De koper had in dat geval dus op geen enkele manier kunnen weten dat er bouwplannen waren die zijn uitzicht zouden beperken. De verkoper had zich dit moeten realiseren en had de koper uit eigen beweging moeten informeren. Tot slot behoort de verkoper in de gegeven omstandigheden naar verkeersopvattingen de koper uit de droom te helpen. Maar een verkoper
3
hoeft niet te melden dat een (vrijwel) identiek appartement elders goedkoper en in een betere staat onder betere voorwaarden te verkrijgen is. Ondanks het feit dat aan de eerste drie voorwaarden is voldaan, is het in een dergelijke situatie toch geoorloofd dat de verkoper niet aan de koper meldt dat een soortgelijk appartement elders goedkoper is. Dit betekent dus dat een verkoper slechts een mededelingsplicht heeft indien aan de eerste drie voorwaarden is voldaan én hij naar verkeersopvattingen gehouden is de koper uit diens droom te helpen. Verder kan bij de beoordeling of de verkoper een mededelingsplicht heeft een rol spelen dat de verkoper ter zake deskundig is, de relatie tussen verkoper en koper meer dan gewoon van vertrouwelijke aard is en het object van de transactie gecompliceerd is. In die gevallen wordt eerder aangenomen dat op de verkoper een mededelingsplicht rust. Onderzoeksplicht koper Soms zal een beroep op non-conformiteit niet slagen omdat de koper niet zelf een redelijke mate van onderzoek naar het gebrek heeft gedaan. Deze vraag kan worden beantwoord aan de hand van een tweetal hoofdregels. In de eerste plaats mag de koper in de regel afgaan op de juistheid van de door de verkoper gedane mededelingen. Zo mocht de koper bij de in de inleiding beschreven (geluids-)overlastsituatie afgaan op de mededeling van de verkoper dat er helemaal of vrijwel geen sprake was van (geluids)overlast. De tweede regel houdt in dat de verkoper zich er in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan, indien hij zelf inlichtingen had behoren te geven. Anders gezegd: de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. In de casus over de realisatie van het Stationsgebouw naast het appartementencomplex stelde de verkoper zich op het standpunt dat het voor de koper zichtbaar was dat er naast het complex werd gebouwd. De verkoper vond dat de koper dus nader onderzoek had moeten doen om te ontdekken of zijn uitzicht door de bouw zou worden beperkt. Dit standpunt werd evenwel door de rechter verworpen. Exoneraties en garanties in de koopovereenkomst Bij de koop van een appartement mag worden afgeweken van artikel 7:17 BW. Hierdoor kan de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluiten of beperken. In het geval van een uitsluiting of beperking in de koopovereenkomst spreken we van een zogenoemde exoneratieclausule. Zo kan bijvoorbeeld in de koopovereenkomst van een ouder appartement een beding worden opgenomen dat dit appartement niet de eigenschappen heeft, die men van een nieuw(er) appartement kan verwachten. Daarmee beoogt de verkoper het risico van gebreken in het appartement als gevolg van de ouderdom van het appartement bij de koper neer te leggen. Anderzijds kan in de
4
overeenkomst ook ten gunste van de koper worden afgeweken van de wettelijke regels. In dat geval spreken we van een garantie. Bij het bepalen of en zo ja, welke actie(s) de koper van een appartement – waaraan een gebrek is geconstateerd – jegens zijn verkoper kan instellen, speelt de tekst van de gebruikte (model-)koopakte dan ook vaak een belangrijke rol. NVM-koopakte Bij de koop van een appartement wordt in de dagelijkse praktijk veelvuldig gebruik gemaakt van de ‘NVM-koopakte’. Dit is een modelkoopovereenkomst die is vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Het laatste model NVM-koopakte voor een appartementsrecht dateert van juli 2008. In de NVM-koopakte wordt in artikel 5.1 de aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten: de verkoper staat niet in voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Dit betekent dat er eigenlijk nooit sprake is van non-conformiteit. Het appartement wordt namelijk aan de koper in eigendom overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Daar waar de koper op grond van artikel 7:17 BW in beginsel de risico’s van de zichtbare gebreken draagt en de niet-zichtbare gebreken in de regel voor rekening van de verkoper komen, draagt de koper op grond van artikel 5.1 NVM-koopakte de risico’s van zowel zichtbare als van nietzichtbare gebreken. In artikel 5.3 NVM-koopakte wordt echter voor een bepaalde categorie gebreken een uitzondering gemaakt op de in artikel 5.1 NVM-koopakte neergelegde hoofdregel dat het risico voor zichtbare en niet-zichtbare gebreken bij de koper berust. Artikel 5.3 NVM-koopakte behelst namelijk een garantie: de verkoper garandeert dat het appartement bij de levering de eigenschappen zal hebben die voor een normaal gebruik nodig zijn. Deze garantie geldt echter niet voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die de koper ten tijde van de koop kende of had behoren te kennen. Derhalve blijft de onderzoeksplicht van de koper relevant. Voor gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan en waarvan vast staat dat koper deze gebreken niet kende of behoorde te kennen, kan de verkoper zich dus niet op de uitsluiting of beperking van zijn aansprakelijkheid van artikel 5.1 NVM-koopakte beroepen. In dergelijke gevallen geldt de conformiteitsgarantie van artikel 5.3 NVM-koopakte en schiet de verkoper tekort in de nakoming van deze garantie. Voor gebreken die niet onder de garantie van artikel 5.3 NVM-koopakte vallen, geldt de hoofdregel van artikel 5.1 NVM-koopakte. Die gebreken komen dus voor rekening en risico van de koper. Door de koper in te stellen rechtsvorderingen Staat eenmaal vast dat er sprake is van non-conformiteit, dat wil zeggen dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt, dient de vraag te
5
worden gesteld welke juridische mogelijkheden de koper heeft om de kosten verbonden aan de opheffing van dat gebrek op zijn verkoper te verhalen. En kan de koper in dat geval zelfs nog overgaan tot het ongedaan maken van de koop? Schadevergoeding In de eerste plaats kan de koper schadevergoeding van zijn verkoper vorderen. Daarvoor is noodzakelijk dat de non-conformiteit aan de verkoper kan worden toegerekend, bijvoorbeeld omdat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Bovendien zal de koper de verkoper nog een laatste termijn voor deugdelijke nakoming moeten hebben gegeven. De door de koper geleden schade komt mogelijk voor vergoeding in aanmerking indien de verkoper bekend was met een gebrek, maar heeft nagelaten de koper daaromtrent in te lichten. Oftewel: de verkoper schendt zijn mededelingsplicht. De door de koper geleden schade komt ook voor vergoeding in aanmerking indien de koopovereenkomst een garantie ten aanzien van de conformiteit bevat. Een voorbeeld: bij de koop van een bestaand appartement maken koper en verkoper gebruik van de NVMkoopakte. De verkoper heeft aan de koper gegarandeerd dat de badkamer onlangs geheel is vernieuwd en dat lekkage is uitgesloten. Ontdekt de koper ondanks deze garantie enige tijd na de levering toch lekkage in de badkamer waardoor het appartement onbewoonbaar is geworden, dan is de vordering tot schadevergoeding voor toewijzing vatbaar. Let wel: de lekkage moet wel dermate ernstig zijn dat het appartement daadwerkelijk onbewoonbaar is geworden. Indien de door de koper geleden schade voor vergoeding in aanmerking komt, dan zal de verkoper niet alleen de herstelkosten van het gebrek moeten vergoeden, maar ook bijvoorbeeld de kosten voor het laten vaststellen van de schade door bijvoorbeeld een deskundige. Daarnaast zal de verkoper ook die kosten moeten vergoeden die de koper heeft moeten maken omdat de koper bijvoorbeeld tijdelijk noodgedwongen elders heeft moeten verblijven gedurende de periode dat het gebrek werd hersteld. Herstel Naast schadevergoeding kan de koper ook herstel van het geconstateerde gebrek eisen. Deze nakomingsvordering staat alleen open indien de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen. Dit betekent dat herstel voor de verkoper redelijkerwijs, mede bedrijfseconomisch bezien, mogelijk moet zijn. Zo was het bijvoorbeeld in de casus over de realisatie van het Stationsgebouw naast het appartementencomplex, voor de verkoper redelijkerwijs niet mogelijk om alsnog zorg te dragen voor het vrije uitzicht. Daarvoor zou immers het Stationsgebouw afgebroken moeten worden. In een dergelijk geval zal de koper van een van de andere rechtsmogelijkheden gebruik moeten maken.
6
Ontbinding koopovereenkomst Indien de verkoper redelijkerwijs niet aan de vordering tot herstel kan voldoen, kan de koper mogelijk nog wel een vordering tot (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst inroepen. Vereist is wel dat de nonconformiteit dermate ernstig is dat het ontbinding rechtvaardigt. Zowel in de casus waarbij de kopers van een appartement regelmatig (geluids-)overlast ondervonden als in de casus over de realisatie van het Stationsgebouw werd de koopovereenkomst ontbonden, met als gevolg dat de verkopers werden veroordeeld tot medewerking aan de teruglevering van het appartement en tot terugbetaling van de koopsom. In deze gevallen achtte de rechter de tekortkomingen dus ernstig genoeg om ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Klachtplicht De klachtplicht houdt in dat de teleurgestelde koper de plicht heeft om ‘binnen bekwame tijd’ bij de verkoper over het gebrek te klagen. Laat de koper na om tijdig te klagen, dan leidt dit er in beginsel toe dat de koper alle op de non-conformiteit gebaseerde rechtsvorderingen en verweren verliest. De klachttermijn begint bij de koop van een appartement te lopen op het moment dat de koper het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. De koper moet het ‘in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten’ onderzoek verrichten om vast te stellen of de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoordt. Staat eenmaal vast wanneer de koper het gebrek heeft ontdekt dan wel redelijkerwijs had behoren te ontdekken, dan zal de koper de verkoper binnen bekwame tijd in kennis moeten stellen. Wat onder ‘binnen bekwame tijd’ verstaan moet worden hangt af van de omstandigheden van het geval. Een vaste termijn kan niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Wel wordt veelal in de lagere rechtspraak een klachttermijn van twee maanden aangehouden. Conclusie Indien de koper van een appartement een gebrek constateert, zal hij de schade op zijn verkoper willen verhalen of eventueel de koop ongedaan willen maken. Daarbij is het van belang of bij de koop de wettelijke bepalingen van artikel 7:17 BW van toepassing zijn, of dat er in de koopovereenkomst is afgeweken van de wettelijke bepalingen (bijvoorbeeld door gebruik te maken van een model-koopovereenkomst). In beide gevallen speelt de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een belangrijke rol. In de koopovereenkomst kan de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluiten of beperken. Daarnaast kan er ook ten gunste van de koper worden afgeweken van de wettelijke bepalingen. Staat eenmaal vast dat het geleverde appartement niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, dan kan de koper
7
schadevergoeding van zijn verkoper vorderen of herstel van het gebrek of (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst. De koper dient de verkoper tijdig van het geconstateerde gebrek in kennis te stellen. Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. I. van Ast en mr. R. Besselink.
8
