2.2. De heer Y (één van de klagers) is eigenaar van het appartement gelegen

Zaaknummer: 11-113 Datum: 23 december 2011

1.

Ingekomen stukken in verloop van de procedure

1.1. -

Het tuchtcollege heeft kennis genomen van de stukken, waaronder: de klacht van 19 september 2011, waarbij voor de inhoud van de klacht wordt verwezen naar bijlagen; de reactie van 21 november 2011 van beklaagde.

-

1.2. Op 9 december 2011 heeft de mondelinge behandeling van de klacht plaatsgevonden. Ter zitting zijn verschenen de X (mede namens Y, tezamen klagers) in persoon. Beklaagde is niet verschenen. 1.3. Na sluiting van het onderzoek heeft de voorzitter aangekondigd uitspraak te doen op een termijn van twee weken na de zitting, te weten op 23 december 2011

2.

De feiten

2.1. De heer X (één van de klagers) is eigenaar van het appartement gelegen aan de Loosduinseweg 977-A te Den Haag. Tevens is de heer X bestuurder van de Vereniging van Eigenaar Loosduinseweg 977-981; 2.2.

De heer Y (één van de klagers) is eigenaar van het appartement gelegen aan de Loosduinseweg 979-A te Den Haag. Tevens is de heer Y bestuurder van de Eigenaar Loosduinseweg 977-981;hierna te noemen: ‘VvE’;

2.3. Beklaagde is makelaar/taxateur, verbonden aan het kantoor E. , gevestigd te Den Haag. Beklaagde is VBO lid en ingeschreven in het SCVM register. Beklaagde is in 2009 opgetreden als verkopende makelaar van het appartement Loosduinseweg 979 te Den Haag. Door bemiddeling van beklaagde is voornoemd appartement verkocht aan mevrouw Z. 2.4. Mevrouw Z heeft na aankoop van dit appartement in februari 2010 een opbouw op haar dakterras aan de achterzijde van het appartement laten plaatsen. Onder dit dakterras bevindt zich van oudsher een woonruimte van de onderburen van mevrouw Z. De nieuwe opbouw bestaat uit twee prefab kozijnen met een hoogte van ruim twee meter. Aldus is samen met de oorspronkelijke afscheiding tussen het naastgelegen dakterras van haar directe buurman en een nieuw dak een extra kamer ontstaan. Voor het plaatsen van

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -2-

de kozijnen is de bestaande balustrade verwijderd. De nieuwe prefab kozijnen zijn vervolgens rechtstreeks op de zinkrand van de oorspronkelijke dakbedekking van het dakterras geplaatst. De bevestiging tussen kozijn en zinkrand is gemaakt door schroeven door deze zinkrand heen. 2.5. Mevrouw Z. heeft voor het plaatsen van de opbouw geen toestemming gevraagd aan de Vereniging van Eigenaars Loosduinseweg 977-981 noch heeft zij een vergunning verkregen van de gemeente Den haag. Zij heeft geen voorafgaand overleg gevoerd met de eigenaar van het buurappartement. 2.6. Als gevolg van onoordeelkundige plaatsing van de dakopbouw is lekkage opgetreden bij buren en onderburen. 2.7. De VvE heeft vervolgens de gemeente ingeschakeld. Dit heeft ertoe geleid dat de opbouw begin november 2010 onder toezicht van de gemeente is afgebroken. 2.8. Bij brief van 26 januari 2011 is de VvE door de gemeente Den Haag onder aanzegging van bestuursdwang gelast om voorzieningen te treffen met betrekking tot de door mevrouw Z aangebrachte opbouw op het achterbalkon. De gemeente Den Haag heeft de VVE opgelegd uiterlijk 1 oktober 2011 het achterbalkon van mevrouw Z in oorspronkelijke staat te herstellen. Dit betreft in elk geval het verhelpen van lekkage en terugplaatsing van een balustrade 2.9. Bij brief van 22 februari 2011 is door ARAG Rechtsbijstand namens de VvE hiertegen een bezwaar ingediend. 2.10. De gemeente Den Haag heeft naar aanleiding van het bezwaarschrift advies ingewonnen bij de Adviescommissie bezwaarschriften. 2.11. Op 12 april 2011 heeft er een hoorzitting van de Adviescommissie bezwaarschriften van de Gemeente Den Haag plaatsgevonden. Op deze hoorzitting was onder meer mevrouw Z. aanwezig. Tevens was aanwezig beklaagde als adviseur aan de zijde van mevrouw Z. Beklaagde heeft op deze zitting verklaard dat vóór de plaatsing van de opbouw het dakterras niet was voorzien van een balustrade en dat er toen al sprake was van lekkage. 2.12. De Adviescommissie bezwaarschriften heeft beslist dat de gemeente terecht een last onder bestuursdwang heeft opgelegd en dat de leden van de VVE terecht zijn aangeschreven om voorzieningen te treffen waar het de gemeenschappelijke delen betroffen. Bij brief van 8 juni 2011 heeft de gemeente Den Haag laten weten zich te kunnen verenigen met de door de commissie gegeven motivering en is het bezwaarschrift door de VVE ingediend, ongegrond verklaard. 2.13. De VVE heeft vervolgens een besluit tot herstel genomen en heeft de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de opbouw aanbesteed.

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -3-

2.14. Ten aanzien van de kosten is door de VvE besloten deze voorshands gelijkelijk te voldoen en in een later stadium geheel bij mevrouw Z. te verhalen. 2.15. De twee andere eigenaren van de VvE hebben de kosten van herstel reeds voldaan. Eind mei 2011 had mevrouw Z nog niet haar deel van de kosten voldaan en is door de VVE de deurwaarder ingeschakeld. Met e-mails van 22 en 30 augustus 2011 heeft beklaagde namens mevrouw Z gereageerd op brieven van de deurwaarder. In deze e-mails stelt beklaagde als vaststaand feit dat mevrouw Z wordt getreiterd dor de VvE en dat er ook sprake is van fysieke intimidatie van de zijde van de VvE. Beklaagde schrijft voorts dat mevrouw Z nog met de gemeente in gesprek is, onder meer over het opschorten van rechtsmaatregelen.

3.

De klacht en het verweer

3.1. Klagers stellen dat ten gevolge van het ondeugdelijk plaatsen van de opbouw op het achterbalkon in opdracht van mevrouw Z lekkage is ontstaan in de twee overige appartementen van de VVE, alsmede het appartement Loosduinseweg 977-A. 3.2 Na de aankoop door mevrouw Z van haar appartement via de makelaar heeft volgens klagers de makelaar zich steeds, op de achtergrond, namens mevrouw Z met de kwestie van de opbouw op het achterbalkon bezig gehouden. Of dit te maken heeft met een taalprobleem bij mevrouw Z is voor klagers onzeker, maar klagers bevestigen dat het lastig communiceren is met mevrouw Z. Klagers hebben de makelaar nooit in persoon ontmoet. 3.3. De klacht betreft met name het naar mening van klagers onaanvaardbare gedrag en de onprofessionele houding van de makelaar en omvat in elk geval de volgende elementen: • De naar mening van klagers onterechte en voor hen onacceptabele beschuldigingen van getreiter en van fysieke intimidatie jegens mevrouw Z. door de makelaar aan het adres van klagers naar aanleiding van inschakeling van de deurwaarder door klagers in verband met de betaling van de kosten voor de verwijdering van de opbouw. • De makelaar vertelt volgens klagers onwaarheden tegen de (Adviescommissie bezwaarschriften van) de gemeente Den Haag om zo vertraging te verwerven: o Er zou voordat de lekkage ten gevolge van de plaatsing van de opbouw is ontstaan, al een lekkage bij de VVE bekend zijn. Volgens klagers is in 2007 het groot onderhoud afgerond, was de staat van de appartementen goed en was er geen sprake van lekkages. o Er zou voorafgaand aan de plaatsing van de opbouw geen balustrade staan terwijl naar zeggen van klagers foto’s anders zouden uitwijzen. o Op 16 augustus schrijft de deurwaarder dat mevrouw Z binnen 48 uur dient te betalen. Op 22 augustus reageert de makelaar namens mevrouw Z en geeft aan dat er een nieuwe vergunning

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -4-

is aangevraagd en er contacten zouden zijn met de gemeente Den Haag. Bij navraag bleek dit niet juist te zijn 3.4. De makelaar handelt naar mening van klagers als adviseur van mevrouw Z en niet op persoonlijke titel. Dat blijkt uit: o het verslag van de Adviescommissie bezwaarschriften waar hij als adviseur namens mevrouw Z heeft opgetreden; o de makelaar zou met mevrouw Z tweemaal bij de gemeente zijn geweest om (achteraf) een vergunning aan te vragen, hetgeen door de gemeente is bevestigd, welke aanvragen buiten behandeling zijn gesteld; o de post van mevrouw Z aan klagers is steeds door klagers ontvangen in enveloppen van de makelaar. 3.5. Met zijn beroepshouding diskwalificeert de makelaar naar mening van klagers zich voor uitoefening van het vak van makelaar/taxateur. Klagers zijn van mening dat de makelaar niet als adviseur naar een oplossing zoekt en daarmee de belangen van zijn cliënt behartigt, maar onnodig kosten laat oplopen. Tevens zou zijn juridische kennis met betrekking tot een VvE tekort schieten. 3.6. De makelaar heeft door afwezigheid bij de mondelinge behandeling slechts verweer gevoerd middels zijn mailbericht van 21 november jl. waarop hierna, voor zover nodig, wordt ingegaan. 3.5. De makelaar trekt in twijfel of de heer X in deze als belanghebbende kan worden aangemerkt. 3.6. De makelaar geeft aan dat mevrouw Z een appartement heeft gekocht dat bij hem in de verkoop stond. Dat hij haar bij de aankoop zou hebben bijgestaan is geen sprake van. 3.7. De makelaar merkt op nimmer bemoeienis te hebben gehad met de verbouwing van het appartement van mevrouw Z. De makelaar zegt mevrouw Z slechts vanwege haar taaldeficiëntie geholpen hebben met het schrijven van haar bevindingen en heeft haar op geen enkele wijze geadviseerd. Er is geen enkel overeenkomst tussen de makelaar en mevrouw Z over enige vorm van dienstverlening. De makelaar stelt de vraag op welke gronden het tuchtcollege de zitting houdt.

4. De beoordeling van de klacht A. Geldige oproeping 4.1. Ter zitting is beklaagde niet verschenen. Het tuchtcollege dient na te gaan of beklaagde naar behoren is opgeroepen voor de zitting. Dienaangaande is gebleken dat partijen met een brief van 25 oktober 2011 is bericht dat de klacht door het tuchtcollege is ontvangen en in behandeling is genomen. Met name aan beklaagde zijn enkele specifieke vragen voorgelegd. Voorts is partijen bericht dat in deze zaak de mondelinge behandeling zal plaats vinden op vrijdag 9 december 2011 om 10:00 uur.

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -5-

4.2. Beklaagde heeft hierop op 21 november 2011 schriftelijk gereageerd onder verwijzing naar voornoemde brief van 25 oktober 2011. Het tuchtcollege leidt hieruit af dat beklaagde bekend was met dag en uur van de mondelinge behandeling van de klacht. 4.3. Beklaagde is vervolgens formeel opgeroepen – met inachtneming van artikel 4.1. van het Reglement op de Tuchtrechtspraak – met een aangetekend schrijven van het tuchtcollege van 24 november 2011. In deze oproeping was opnieuw dag en uur en thans ook de precieze plaats van de zitting aangegeven. 4.4. Enkele minuten voordat de mondelinge behandeling zou aanvangen heeft beklaagde zich telefonisch gericht tot het VBO secretariaat te Nootdorp over de aanstaande zitting. Beklaagde is te kennen gegeven dat de zitting door zou gaan op het punt stond te beginnen en dat beklaagde zich onmiddellijk naar de plaats van zitting diende te begeven. Beklaagde is niet verschenen. 4.5. Het tuchtcollege komt dan ook tot het oordeel dat beklaagde naar behoren en met inachtneming van het Reglement op de Tuchtrechtspraak is opgeroepen. De zaak is bijgevolg buiten zijn aanwezigheid behandeld. Dat beklaagde de aangetekend verzonden oproeping niet is gaan ophalen dient voor zijn rekening te komen. In dit geval weegt nog mee dat beklaagde bekend was met dag en uur van de zitting. Ook de omstandigheid dat hij eerst enkele minuten daarvoor informatie inwint dient voor rekening van beklaagde te komen. B. De ontvankelijkheid van de klacht 4.6. Zoals vermeld heeft beklaagde op 21 november 2011 schriftelijk gereageerd. Het tuchtcollege begrijpt dat beklaagde de ontvankelijkheid van het tuchtcollege betwist. Dienaangaande overweegt het tuchtcollege het volgende. 4.7. Wat betreft de ontvankelijkheid is van belang artikel 3.1 van het Reglement op de Tuchtrechtspraak, luidende als volgt: Artikel 3.1. Ieder die van oordeel is dat een lid van de vereniging VBO Makelaar heeft gehandeld in strijd met statuten, reglementen, Algemene Consumentenvoorwaarden of de gedragscode van de vereniging, dan wel in strijd heeft gehandeld met de belangen van de vereniging, kan zich met een klacht wenden tot het tuchtcollege. Naar de kern betekent dit dat iedere klacht jegens een persoon die lid is van VBO Makelaar en waarbij wordt gesteld dat deze persoon heeft gehandeld in strijd met statuten, reglementen, Algemene Consumentenvoorwaarden of de gedragscode van de vereniging ontvankelijk is. In deze klachtzaak staat vast dat beklaagde VBO-lid is en is door klagers verwezen naar de voor VBOleden geldende gedragsregels. Dit brengt mee dat de klacht ontvankelijk is en door het tuchtcollege inhoudelijk zal worden beoordeeld. C.

Beoordeling van de klacht

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -6-

4.8. De door klagers gestelde feiten, met name de feiten genoemd onder 3.3, zijn door beklaagde niet betwist zodat het tuchtcollege daarvan uit zal gaan. 4.9. Deze feiten worden ook onderbouwd door de door klagers overgelegde bescheiden. Aldus is er van uit te gaan dat beklaagde in een min of meer officiële setting, schriftelijke contacten met een deurwaarder en als adviseur op een hoorzitting in een administratieve procedure, niet naar waarheid heeft verklaard. Dit is een houding welke een goed en eerlijk VBO-lid niet past. Dit onderdeel van de klacht is derhalve gegrond. Het tuchtcollege verwijst naar onder meer artikel 2, eerste bijzin en artikel 3 van de VBO Gedragscode: 2. het lid VBO zal zijn/haar werkzaamheden op een eerlijke en waardige wijze uitvoeren (…) 3. Het lid VBO zal zich te alle tijde bewust moeten zijn van het feit dat hij/zij betrouwbaar, objectief en terzake deskundig moet zijn. 4.10 Bovendien staat als niet betwist vast dat beklaagde als juridisch adviseur tekort is geschoten zoals gesteld onder 3.4. Ook hier geldt dat dit tekort schieten wordt bevestigd door de inhoud van overgelegde correspondentie. Hieruit blijkt een tekortschietend begrip voor de juridische aspecten van de zaak, zowel als het gaat om de advisering in de administratieve procedures als waar het gaat om de aspecten die het verhaal van de kosten en de incasso daarvan betreffen. Het tuchtcollege oordeelt voorts dat deze correspondentie wordt gekenmerkt door een toonzetting welke onwenselijk grof en daardoor niet ter zake doend is. Het tuchtcollege merkt op dat zij dezelfde toonzetting en hetzelfde gebrek aan inzicht in juridische aspecten aantreft in de brief van 21 november 2011 welke het tuchtcollege van beklaagde mocht ontvangen. Ten slotte wijst ook het niet verschijnen ter zitting op gebrek aan communicatieve vaardigheden en aandacht voor de juridische merites van een procedure. Ook dit onderdeel van de klacht is gegrond. Het tuchtcollege verwijst naar onder meer artikel 7 en 8 van de VBO Gedragscode luidende als volgt: 7. Het lid VBO behoort terzake kundig te zijn op het terrein waarop hij/zij zich begeeft. 8. Werkzaamheden, waarvoor het lid VBO wordt gevraagd en ten aanzien waarvan hij niet ter zake kundig is, zullen niet door het lid VBO worden verricht tenzij hij zich voorziet van bijstand door een wel ter zake deskundige. 4.11. Wat betreft het niet verschijnen ter zitting is van belang artikel 4.9 van het reglement op de tuchtrechtspraak: 4.9. Indien de klager of het beklaagde lid weigert, na daartoe opgeroepen te zijn, persoonlijk voor het tuchtcollege te verschijnen, dan wel weigert op de hem gestelde vragen behoorlijk te antwoorden of de behandeling van de klacht op enigerlei wijze bemoeilijkt, zal het tuchtcollege daarmee rekening houden, zoals het zal vernemen te behoren. Aan het niet verschijnen heeft het tuchtcollege hierboven de conclusie verbonden dat de stellingen van klagers niet zijn weersproken en derhalve juist zullen worden bevonden. Het niet verschijnen is bovendien aan te merken als een gedraging welke een goed makelaar niet past. Het tuchtcollege merkt deze gedraging dan ook aan als tuchtrechtelijk laakbaar.

Klachtnummer: 11/113 23 december 2011 -7-

D. De op te leggen maatregel. 4.12 De klacht is gegrond, daarnaast is de opstelling van beklaagde in de klachtprocedure onbehoorlijk geweest. Wat betreft het gewicht van de op te leggen maatregel neemt het tuchtcollege zwaar op dat beklaagde door verkeerde advisering, buiten zijn eigenlijke vakgebied, de belangen van mevrouw Z heeft geschaad. In het verlengde daarvan heeft beklaagde de buren en de VvE van mevrouw Z nadeel berokkend. Dit alles doet het aanzien van zijn beroepsgroep en in het bijzonder van zijn VBO collega’s geen goed. Ten slotte heeft beklaagde de goede procesgang aanmerkelijk verstoord in een tuchtrechtelijke procedure op kosten van zijn VBO collega’s. Hierdoor heeft hij de vereniging VBO benadeeld. 4.13. Dit brengt mee dat zal worden opgelegd de maatregel zoals hieronder verwoord. De toepassing van artikel 5.4 van het reglement op de tuchtrechtspraak staat in verband met de verstoring van de procesgang welke rechtvaardigt dat tenminste een deel van de kosten van de procedure voor rekening van beklaagde wordt gebracht. 4.14. Bij deze stand van zaken zijn klagers in het gelijk gesteld. Het tuchtcollege zal bepalen dat het betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd.

5. Beslissing Het Tuchtcollege VBO beslissende bij wege van bindend advies: •

verklaart de klacht gegrond;

•

legt beklaagde op de voet van het bepaalde in artikel 5.1. van het reglement op de tuchtrechtspraak de maatregel op van een berisping;

•

bepaalt dat beklaagde het bedrag van € 1.500 dient te betalen aan de vereniging VBO als bijdrage in de kosten van de procedure;

•

bepaalt dat voornoemd bedrag dient te worden betaald uiterlijk op 1 maart 2012 en belast de penningmeester van de vereniging VBO met de incasso van dit bedrag;

•

verstaat dat het door klagers betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd.

Deze beslissing is genomen door het Tuchtcollege VBO bestaande uit mr. Chr.A.J.F.M. Hensen, J. Ros en mr. F.W.W.M. Govers op 23 december 2011 en is ondertekend door de secretaris en de voorzitter.

mr. H.E.M. Feldmann secretaris

mr. Chr.A.J.F.M. Hensen voorzitter