ONDERHOUDSORGANISATIE EN -BELEID IN DE
KOMMERCIELE HUURSEKTOR
-L~ Ti.CHï-:ï3C-::":: O~iDEP-.ZOEKS~~·:.5T1fUUT OCt eI.3TUURSKUNDi:. 'fOOi.:
1 · 0
Bm~.jO-;l-{EEK
Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Bibliotheek TU
1111" 1703084 1111111
c
Delft /~
8449 684 1
\ . . eEt
ONDERZOEKSINSTITUUT VOOR TECH~1ISCHE BESTUURSKUNDE BlBUOTHPEK
Thijsseweg 11 2629 JA Delft
VOLKSHUISVESTING IN THEORIE EN PRAKTIJK 15
ONDERHOUDSORGANISATIE EN -BELEID IN DE
KOMMERCIELE HUURSEKTOR H.M.H. van der Heijden met medewerking van H.F. Kaan A.A. van Scha ik
Delftse Universitaire Pers / 1987
De serie 'Volkshuisvesting in theorie en praktijk' wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254
Druk: Planeta BV, Haarlem CIP-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag Heijden, H.M .H . van der Onderhoudsorganisatie en -beleid in de kommerciële huursektor / H .M.H. van der Heijden. - Delft : Delftse Universitaire Pers. - 111., tab. - (Volkshuisvesting in theorie en praktijk; dl. 15) Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde OTB, Technische Universiteit Delft, in opdracht van de Direktie Onderzoek van het Direktoraat-Generaal voor de Volkshuisvesting van het Ministerie van VROM. - Met lit. opg. ISBN 90-6275-024-9 SISO 314 UDC 351.778.5.004.53 NUGI 655 Trefw.: woningen; onderhoud / woningbeheer. Copyright © 1987 by Delft University Press, The Netherlands No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
Voorwoord ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 1.
Inleiding, probleemstelling en onderzoeksopzet •••••••••••••••••••••••• 3 1.1. Inleiding •••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3 1.2. Probleemstelling en onderzoeksvragen ••••••••••••.•••••••••••• 4 1.3. Onderzoeksopzet en werkwijze •••••••••••••••••••••••••••••••• 5 1.4. Indeling van het rapport •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5
2.
De kommerciële huursektor binnen de Nederlandse wooingvoorraad ••••••.••••••.••.••.••.••••••.•••••••••••.••.•.•••• 7 2.1. Inleiding ..................................................• 7 2.2. Algemene kenmerken van de non-profit en de kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 7 2.2.1. De non-profit huursektor ••••••••••••••.••••••••••••••• 7 2.2.2. De kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••••••••• 8 2.3. Woningkenmerken •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 10 2.3.1. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 10 2.3.2. Bouwjaar ........................................... 11 2.3.3. Woningtype ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 12 2.3.4. Kwaliteit en huurprijs •••••••••••••••••••••••••••••••• 13 2.3.5. Konkluderend ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 2.4. Verschillen in financiële regimes tussen de profit en de non-profit huursektor •••••••••••••••••••••••••••••••••• 15
3.
Woningbeheer door NVM-makelaars; een inventarisatie •••••••••••••••• 19 3.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••• ,. • 19 3.2. Werkwijze ................................................. 19 3.3. Respons en representativiteit •••••••••••••••••••••••••••••••• 21 3.4. Beheeraktiviteiten ......................................... 22 3.5. De omvang en het soort beheer ••••••••••••••••••••••••••••••• 25 3.6. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• 32
4.
Organisatiestruktuur van de makelaar~heerders ••••••••••••••••••••• 33 4.1. Inleiding ................................................. ,33 4.2. Het takenpakket van de makelaar-beheerder ••••••••••••••••••• 33 4.3. De organisatiestruktuur ..................................... 35 4.4. Organisatie en kategorie eigenaren waarvoor woningen worden beheerd ................................... 35 4.5. Opleidingsniveau van de bij het technisch woningbeheer b~trokken personen en de kategorie eigenaren waarvoor woningen worden beheerd ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 37 4.6. Aanwezigheid van een eigen onderhoudsdienst •••••••••••••••••• 37
5.
Het beleidskader waarbinnen de makelaars hlBl beheertaken 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.
lli'tv'oeren ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39 Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39 Beheertaken die door makelaar-beheerders worden .uitgevoerd en het beheer courtage •••••••••••••••••••••••••••• 39 Financiële randvoorwaarden ••••••••••••••••••••••••••••••••• 42 Technische randvoorwaarden ••••••••••••••••••••••••••••••••• 43 Sociale randvoorwaarden ••••••••••••••..•••••••••••••••••••• 45
6.
Onderhoudsbeleid in de kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••• 47 6.1. Inleiding ••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 47 6.2. De invloed van de beheerder op het onderhoudsbeleid •••••••••••• 47 6.3. De relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid ••••••••••••••• 49 6.4. De invloed van verbeterings- en/of isolatiesubsidieregelingen op het gevoerde onderhoudsbeleid ••••••••••••••••••• 52 6.5. Terugkoppeling van beheerervaringen naar de eigenaar •••••••••• 53
7.
De algemene organisatie van het onderhoud •••••••••••••••••••••••••• 55 7.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 55 7.2. De door beheerders onderscheiden onderhoudskategorieën •••••••• 55 7.3. De wijze waarop de onderhoudsstaat van de beheerde woningen administratief wordt bijgehouden •••••••••••••••••••• 57 7.4. De mate waarin met (meerjaren)onderhoudsramingen wordt gewerkt ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 58 7.5. Ervaringen met adviesbureaus bij het woningonderhoud •••••••••• 59
8.
De door makelaar-beheerders bij het onderhoud gehanteerde proced ....es ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 61
8.1. 8.2. 8.3. 8.4.
Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 61 Procedures dagelijks onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••• 61 Procedure groot-onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••••••• 64 Procedure mutatie-onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••••• 66
9.
Relatie tussen eigenaar, beheerder en huurder •••••••••••••••••••••••• 71 9.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 71 9.2. De beheerder als tussenpersoon bij de verhuur van woningen ••••••••••••.••••••••••••••••.•••••.•••••••••• 71 9.3. De gewijzigde relatie tussen eigenaar en huurder ••••••••••••••• 72 9.4. De mate waarin huurders invloed kunnen uitoefenen op hun woonsituatie .•••••••••••••••••.••••••••••••••••••••• 73
10
Samenvatting en konkllJSÎes ••••••••••••••••••••••.••••••••.•••••••• 75
10.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 75 10.2. Onderhoudsorganisatie en beleid in de praktijk van het woningbeheer in de kommerciële huursektor •••••••••••••••• 76 10.3. Vergelijking van de beheersituatie in de kommerciële en de non-profit huursektor •••••••••••••••••••••••••••••.•••• 84 Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8:
De beknopte vragenlijst, NVM-makelaars •••••••••••••••••••• 89 De vragenlijst t.b.v. de gesprekken ••••••••••••••••••••••••• 90 Tabellen, behorende bij hoofdstuk 3 ••••••••••••••••••••••••• 94 Standaard beheerovereenkomst NVM •••••••••••••.•••••••••• 98 Voorbeeld-inspektierapport •••••.••••••••••••••••••.•••••• 100 Voorbeeld kontrolelijst nieuwe huurovereenkomst •••••••••••• 102 Literatuur •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 103 Lijst van foto's ••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••• 105
VOORWOORD
Het onderzoek waarvan in deze publikatie verslag wordt gedaan werd uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, in opdracht van de Direktie Onderzoek van het Direktoraat-Generaal voor de Volkshuisvesting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Tijdens de uitvoering werd het onderzoek begeleid door een kommissie waarin naast de opdrachtgever ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Raad voor Onroerende Zaken vertegenwoordigd waren. Van deze kommissie maakten deel uit: ir E.G.C. Coppens, ir W.M.A.J. Wlllart en ir S. Wouda van MVROM, L. Brink en mr O.J. Smit (NVM) en mr R.W.M. Smeets (ROZ). ir W.M.A.J. Willart fungeerde namens de opdrachtgever als projektbegeleider. De gegevens die in dit rapport worden gepubliceerd, zijn gebaseerd op een integrale enquête onder NVM-leden en 39 gesprekken met grote en middelgrote makelaar-beheerders, die zijn gevoerd in de periode maart tot september 1986. Wij zijn de begeleidingskommissie, de NVM, de ROZ en de makelaars die hebben meegewerkt aan de integrale enquête en/of de interviews erkentelijk voor hun bijdrage aan dit onderzoek. De foto's die in dit rapport zijn opgenomen, werden gemaakt door H. Schouten, medewerker van de Fotografische Dienst van de Faculteit der Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft.
2
1 INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN ONDERZOEKSOPZET
1.1. Inleiding Binnen het geheel van de aktiviteiten van woningbeheerders zal, mede door afnemende nieuwbouwaktiviteiten, de komende jaren een steeds krachtiger aksent komen te liggen op het behoud en beheer van de bestaande woningvoorraad. Met betrekking tot de onderhoudsproblematiek in de non-profit-huursektor verschijnen regelmatig onderzoeksrapporten en publikaties in de vakpers (1). Zo is er door de beide overkoepelende organisaties van korporaties, de NWR en het NCIV, in de periode 1981-1984 uitvoerig onderzoek verricht naar "0nderhoudsaktiviteiten bij het beheer door woningkorporaties" (2). Over onderhoudsorganisatie en -beleid in de kommerciële huursektor is veel minder bekend. Dit hangt onder meer samen met het feit dat kommerciële verhuurders niet werken met een door de Rijksoverheid vastgestelde onderhoudsnormering. Bovendien is ook de exploitatie van hun woningen niet onderhevig aan een overheidskontrole zoals de toegelaten instellingen die kennen op grond van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierdoor ontbreken de landelijke gegevens met betrekking tot onderhoudsaktiviteiten van kommerciële verhuurders, zoals die wel worden verzameld (door het MVROM en de beide koepels) voor de non-profit verhuurders. Doel van dit onderzoek is dan ook in eerste instantie het verkrijgen van inzicht in de praktijk van onderhoudsbeleid en -organisatie in de kommerciële huursektor • In dit kader betreft het een oriënterend onderzoek. Onderzoek naar bijvoorbeeld de onderhoudskosten en onderhoudsnormering in de non-profit huursektor levert weliswaar interessante uitkomsten op, maar bij het signaleren van diskrepanties tussen onderhoudsuitgaven en onderhoudsnormen kan niet worden vastgesteld in hoeverre de norm tekort schiet dan wel de efficiency van het onderhoudsbeleid en de onderhoudsorganisatie dient te worden verbeterd. Om het onderhoudsbeleid en de onderhoudsorganisatie in de non-profit huursektor beter te kunnen beoordelen, is kennis van het woningbeheer in de kommerciële huursektor noodzakelijk. De tweede doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van een zodanige kennis van de praktijk van onderhoudsbeleid en -organisatie in de kommerciële huursektor , dat op een aantal punten een vergelijking mogelijk wordt met de non-profit huursektor • In de volgende paragraaf worden deze doelstellingen nader uitgewerkt. Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de opzet van het onderzoek besproken. Tenslotte wordt in paragraaf 1.4 ingegaan op de struktuur van dit rapport.
3
.... .... .. uu.u..u..u.
1.2. Probleemstelling en onderzoeksvragen Vanuit de in de voorgaande paragraaf genoemde doelstellingen kan de volgende probleemstelling worden geformuleerd: - Hoe is de praktijk van het woningbeheer in de kommerciële huursektor georganiseerd, welk onderhoudsbeleid wordt gevoerd en in hoeverre zijn onderhoudsorganisatie- en beleid in de kommerciële huursektor vergelijkbaar met de situatie in de non-profit huursektor? Bij het uitwerken van deze probleemstelling is het van belang te onderkennen dat er tussen de kommerciële en de non-profit huursektor sprake is van een aantal verschillen in bijvoorbeeld de aard van het woningbezit en de financiële regimes waarbinnen wordt geopereerd. Bovendien zijn er binnen de kommerciële huursektor twee kategorieën eigenaren aktief: de institutionele beleggers en de partikuliere verhuurders. In verband hiermee zijn de volgende vragen van belang: - Wat zijn de verschillen in kenmerken van en regelgeving voor de profit- en de non-profit huursektór? - Welke verschillen kunnen er worden gekonstateerd in aard en omvang van het woningbezit van institutionele beleggers en partikuliere verhuurders? Rekening houdend met de gekonstateerde verschillen tussen de non-profit- en de profit-huursektor enerzijds en binnen de profit-huursektor anderzijds, kan vervolgens nader worden ingegaan op onderhoudsorganisatie en -beleid in de kommerciële huur sektor • In tegenstelling tot de non-profit huursektor zijn in de kommerciële huursektor eigendom en beheer veelal gescheiden (3). Dat geldt met name voor het bezit van institutionele beleggers, dat per belegger gewoonlijk zodanig geografisch is gespreid dat het beheer wel moet worden uitbesteed. Voor het extern beheer wordt veelal gebruik gemaakt van de diensten van makelaar-beheerders. Omdat het in dit onderzoek vooral gaat om het verkrijgen van inzicht in de praktijk van het woningbeheer in de partikuliere huursektor , is de makelaar-beheerder de meest voor de hand liggende informatiebron. De volgende, voor dit onderzoek relevante, vragen zijn dan ook direkt toegespitst op de makelaar-beheerders: 1. Wie zijn de eigenaren van door makelaars beheerde woningen en welke richtlijnen en randvoorwaarden krijgen de makelaars mee bij dit beheer? Hoe zijn de verantwoordelijkheden en taken verdeeld over de eigenaar en de beheerder? 2. In hoeverre wordt het onderhoudsbeleid, zoals dat door de beheerders wordt gevoerd, beïnvloed door de verschillende (kategorieën) eigenaren waarvoor woningen worden beheerd? 3. Welke onderhoudsorganisatie hebben de woningbeheerders, welk personeel is ingeschakeld en welke technische, financiële en administratieve hulpmiddelen worden toegepast? ~. Welke opinie hebben beheerders over aspekt en van het overheidsbeleid die het onderhoud kunnen beïnvloeden, hoe spelen zij op dit beleid in en hoe zou dit overheidsbeleid in hun ogen kunnen worden verbeterd? 5. Welke rol spelen preventief en korrektief onderhoud binnen het door makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid? Hoe gaat men om met klachtenonderhoud en in hoeverre wordt onderhoud planmatig aangepakt? 6. In hoeverre worden adviesburo's bij het onderhoudsbeleid en de onderhoudsplanning ingeschakeld? Welke ervaring heeft men hierbij? 7. Hoe zijn de onderhoudsaktiviteiten verdeeld over het apparaat van de beheerder, (het werkapparaat van) de eigenaar, onderhoudsaannemers, instaUatiebedrijven en huurders? Wat zijn de achtergronden van deze verdeling? 8. In hoeverre zijn de bewoners betrokken bij het door de makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid?
1.3. Onderzoeksopzet en werkwijze In de vorige paragraaf werd al aangegeven dat in dit onderzoek de makelaar-beheerders fungeren als centrale informatiebron. Er bestaat echter geen overzicht van alle in Nederland aktieve makelaar-beheerders. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) werd bereid gevonden om de namen en adressen van de bij deze vereniging aangesloten makelaars ter beschikking te stellen. Omdat bij de NVM niet exakt bekend is welke leden woningbeheer op enige schaal in hun takenpakket hebben, is aan alle NVM-Ieden een beknopte vragenlijst toegestuurd (zie bijlage 1). Op basis van de gegevens die hieruit zijn voortgekomen, zijn de makelaar-beheerders geselekteerd, waarmee gesprekken zijn gevoerd over de organisatie van het onderhoud en het gevoerde onderhoudsbeleid. Daarnaast heeft deze enquête een inventarisatie opgeleverd van kenmerken en (beheer)aktiviteiten van NVM-Ieden. Eén van de beheeraktiviteiten van makelaar-beheerders betreft het voeren van de administratie voor verenigingen van eigenaren. Ondanks het feit dat het hier geen huurwoningen betreft, is deze kategorie eigenaren, hoofdzakelijk als vergelijkingsbasis, in dit onderzoek meegenomen. Selektie van de makelaar-beheerders uit de respondenten van de integrale enquête heeft plaatsgevonden op grond van het aantal beheerde woningen. Vanuit de veronderstelling dat alleen de makelaar-beheerders met een beheerportefeuille van enige omvang zich tot op zekere hoogte hebben gespecialiseerd in het beheren van woningen en als zodanig ook een beleid hebben ontwikkeld, zijn in eerste instantie de 36 respondenten die meer dan 1800 woningen beheren, telefonisch benaderd. Dit leverde 23 afspraken op voor het houden van een mondelinge enquête. Vervolgens zijn er 20 makelaar-beheerders met een beheerportefeuille tussen de 600 en 1800 woningen benaderd. Hieruit kwamen nog eens 16 afspraken tot stand. In totaal zijn er bij 39 makelaar-beheerders mondelinge enquêtes gehouden. De vraagstelling die daarbij aan de orde werd gesteld, is in overleg met de begeleidingskommissie, de NVM en via proefgesprekken tot stand gekomen en bijgesteld. Tijdens de gevoerde gesprekken zijn de volgende thema's aan de orde gesteld (de volledige tekst van de vragenlijst is opgenomen als bijlage 2): - Algemeen beleidskader: welke randvoorwaarden worden door de eigenaren van de woningen gesteld bij het beheer? Wat is de taakverdeling tussen beheerder en eigenaar? Zijn er verschillen tussen eigenaren waarvoor wordt beheerd? - Algemene organisatie van het onderhoud: hoe is de struktuur van de organisatie? Wie voert het onderhoud uit? Wat voor soorten onderhoud worden onderscheiden? - Procedures: welke procedures worden gehanteerd bij klachtenonderhoud, groot-onderhoud en mutatieonderhoud? - Relatie met huurders en met onderhoudsaannemers: in hoeverre participeren huurders in het gevoerde onderhoudsbeleid? Wat is de houding ten opzichte van zelfwerkzaamheid? Hoe is de relatie met onderhoudsaannemers? - Algemene gegevens: welke gegevens worden bijgehouden van de beheerde woningen? Welke administratieve dokumenten worden gehanteerd? De resultaten van de gesprekken zijn anoniem verwerkt. De verslagen per gesprekken zijn aan de respondenten voorgelegd en door hen geakkordeerd. 1.4. Indeling van het rapport Voordat de resultaten van de met makelaar-beheerders gevoerde gesprekken aan de orde komen, wordt in hoofdstuk 2 de omvang en de aard van de kommerciële huursektor binnen de Nederlandse woningvoorraad beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de verschillen in financiële regimes waarbinnen de kommerciële en non-profit verhuurders werken. In hoofdstuk 3 worden de resultaten van de integrale enquête onder NVM-Ieden gepresenteerd (4). Hierbij wordt tevens ingegaan 5
op de verenigingen van eigenaren, waarvoor makelaar-beheerders de administratie voeren. De hoofdstukken 4 tot en met 9 hebben direkt betrekking op de mondelinge enquêtes die bij 39 makelaar-beheerders zijn gehouden. Hoofdstuk 4 behandelt de organisatiestruktuur van de makelaar-beheerders. In het vijfde hoofdstuk wordt ingegaan op het beleidskader en de randvoorwaarden waaronder de makelaar-beheerder zijn taak uitoefent. Hierbij ligt de nadruk op de verschillen in beleidskader en randvoorwaarden die de institutionele beleggers, partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren stellen. In hoofdstuk 6 volgt een beschrijving van het onderhoudsbeleid, zoals dat door de makelaar-beheerders wordt gevoerd. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op een aantal aspekt en met betrekking tot de algemene organisatie van het onderhoud. Vervolgens zijn in hoofdstuk 8 de verschillende bij het onderhoud gevolgde procedures aan de orde. In hoofdstuk 9 staat de relatie tussen de eigenaar, beheerder en de huurder centraal. In hoofdstuk 10 tenslotte, dat een konkluderend karakter heeft, worden de bevindingen van dit onderzoek vergeleken met de situatie bij de non-profit verhuurders. Hierbij wordt ingegaan op de mate waarin er overeenkomsten zijn in de benadering van huurders en aannemers, de bedrijfsvoering en interne organisatie en waardoor verschillen en overeenkomsten verklaard kunnen worden.
NOTEN (1)
Een aantal onderzoeksresultaten en publikaties met betrekking tot het onderhoud in met name de non-profit huursektor is gebundeld in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), Onderhoud van woningen: techniek, organisatie, beleid, deel 1: Dokumentatie, Delft (TUD), 1985. (2) NWR en NCIV, 1979-1984, Onderhoudsaktiviteiten bij het beheer door woningkorporaties - diepte onderzoek -, deel 1 t/m 6. (3) Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, Delft (TUD), juli. (4) De in dit hoofdstuk gepresenteerde gegevens zijn eerder verschenen in een tweetal artikelen in Vastgoed: Heijden, van der, H.M.H., H.F. Kaan en A.A. van Schaik, 1986, Woningbeheer door NVM-makelaars; een inventarisatie (deellen 2), Vastgoed, nr. 9 en 10, pp. 312-315 en pp 374-377, september, oktober. 6
2
DE KOMMERCIELE HUURSEKTOR BINNEN DE NEDERLANDSE WONINGVOORRAAD
2.1. Inleiding
Dit onderzoek richt zich op onderhoudsbeleid en organisatie in de profit-huursektor, waarbij tevens wordt gepoogd om tot een vergelijking te komen met de situatie in de non-profit huursektor. Hierbij is het van belang eventuele verschillen in aard en omvang van het woningbezit van beide sektoren aan te geven. Achtereenvolgens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op algemene karakteristieken van beide sektoren (paragraaf 2.2.), woningkenmerken als type, bouwjaar, huur en kwaliteit (paragraaf 2.3.) en de verschillende financiële regimes waarbinnen de kommerciële en non-profit verhuurders werken. 2.2. 2.2.1.
Algemene kenmerken van de non-profit en de kommerciële huursektor De non-profit huursektor
De non-profit huursektor bestaat uit woningen die door toegelaten instellingen worden beheerd onder het door de overheid vastgestelde non-profitregime. Bij non-profitinstellingen (woningkorporaties, in mindere mate gemeenten, andere openbare instanties en diverse stichtingen) bestaat er, in principe, geen oogmerk om winst te realiseren uit exploitatie of vervreemding van woningen. Maar, als er winst wordt gemaakt, geldt er een wettelijke verplichting om deze opnieuw voor de volkshuisvesting te bestemmen, een verplichting die geëffektueerd wordt door velerlei regels over administratie, exploitatie en fondsvorming (1). De nonprofit instellingen behoren uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. Het doel van non-profit instellingen is het verzorgen van huisvesting voor degenen die zich geen woning kunnen of willen permitteren. Er is sprake van een 'sociale taak': het voorzien in goede huisvesting voor minder draagkrachtige bewoners. De omvang van het woningbezit van toegelaten instellingen varieert sterk (zie tabel 2.0. De kleinere korporaties hebben hun werkterrein veelal in de kleinere gemeenten, de grotere juist in de grotere gemeenten. Het werkterrein van een toegelaten instelling beperkt zich dan ook veelal tot één gemeente (2).
7
Tabel 2.1.
Toegelaten instellingen naar grootteklasse van het woningbezit in absolute aantallen en procenten (peildatum 1-7-1983)
grootteklasse (naar aantal woningen)
o
aantal toegelaten instellingen absoluut procentueel
600 1800
600 woningen 1800 woningen 4000 woningen
560 340 210
46,2 28,0 17,3
4000
woningen en meer
103
8,5
1213
100,0
Totaal
Bron: MVROM, afdeling Huurzaken, cijfers voor intern gebruik. Het totale woningbezit van de non-profit instellingen in Nederland omvatte per 1-1-1985 ruim 2 miljoen woningen (3), dat is ongeveer 42 procent van de gehele Neder landse woningvoorraad. Het overgrote deel van de toegelaten instellingen beschikt over een eigen beheerapparaat. Bovendien hebben veel korporaties en gemeentelijke woningbedrijven een eigen onderhoudsdienst. Een aantal kleine korporaties maakt gebruik van de diensten van beheerstichtingen, of geeft (een deel van) het beheer uit handen aan een grotere korporatie. Daarnaast bestaan er samenwerkingsverbanden waarbij het gezamenlijke woningbezit van een aantal korporaties voldoende basis biedt voor een beheerapparaat.
2.2.2.
Oe kommerciële huursektor
Tot de kommerciële of profit-huursektor worden alle woningen gerekend, in eigendom van personen of instellingen, die winst uit verhuur en vervreemding beogen, zonder dat vóór af de garantie bestaat dat deze winst opnieuw de volkshuisvesting ten goede komt (4). In de kommerciële huursektor wordt een nader onderscheid gemaakt tussen woningen van partikuliere verhuurders en woningen van institutionele beleggers. Oe institutionele beleggers Onder institutionele beleggers worden financiële instellingen verstaan die als uitvloeisel van hun hoofdfunktie met een zekere regelmaat de beschikking verkrijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt zijn sociale fondsen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, spaarbanken, girodiensten en beleggingsinstellingen (5). De hoofddoelstelling van de beleggers ligt dus buiten de volkshuisvesting. Beleggen is niet een doel, maar een middel om verplichtingen in de sfeer van pensioenvoorzieningen of verzekeringen na te komen (6). Een institutionele belegger heeft, in principe, op elk moment de keus uit een vijftal beleggingskategorieën (onroerend goed, hypotheken, aandelen, obligaties en onderhandse leningen). Bij het beleggen van de ter beschikking staande gelden vindt een afweging plaats van alternatieve beleggingsmogelijkheden naar rendementsverwachtingen en risiko's. Of beleggers investeren in onroerend goed in het algemeen en woningbouw in het bijzonder is afhankelijk van interne en externe faktoren. Een interne faktor die van belang kan zijn is het bouwen van woningen
8
in verband met het realiseren van werkgelegenheid voor de bij een bepaalde belegger (bijv. een pensioenfonds) aangesloten werknemers. Externe faktoren die een rol spelen, zijn de rente op de kapitaalmarkt, de inflatie, de verhouding vraag-aanbod op (bepaalde delen van) de onroerend goed markt, de ekonomische groei en de overheidspolitiek (7). Een belangrijk motief om in onroerend goed te beleggen is de vermeende bestendigheid tegen inflatie. Gezien de recente ontwikkelingen op de huurwoningmarkt (verhuurbaarheidsproblemen bij met name duurdere huurwoningen) wordt er door beleggers met betrekking tot onroerend goed-beleggingen beduidend selektiever te werk gegaan dan voorheen voor wat betreft lokatie, stichtingskostenniveau en daaraan gekoppeld huurprijzen (8). De onroerend goed beleggingen kunnen worden onderverdeeld in een aantal marktsegmenten: woningen, winkels, bedrijfsruimten en rekreatie-objekten. Een gangbaar onderscheid hierbij is dat tussen woningen en kommercieel onroerend goed. In verband met het verantwoord beleggen van de aan een institutionele belegger toevertrouwde gelden wordt gestreefd naar een spreiding van beleggingen zowel tussen als binnen de verschillende beleggingskategorieën. Voor onroerend goed betekent dit een spreiding over de marktsegmenten en een regionale spreiding van het bezit binnen de marktsegmenten (9). Dit verspreide karakter van het onroerend goed van institutionele beleggers brengt met zich dat er ten aanzien van beheer en onderhoud een andere werkwijze nodig is dan in de non-profit huur sektor . Over het algemeen wordt gekozen voor het inschakelen van externe makelaar beheerders die (een deel van) de beheertaken uitvoeren (10). Over het woningbezit per institutionele belegger bestaan geen gegevens. Wel is het woningbezit van de 10 grootste (kwa omvang van de totale onroerend goed beleggingen) institutionele beleggers bekend (zie tabel 2.2.). Tabel 2.2.
Top tien van de institutionele beleggers, naar omvang van de totale onroerend goed beleggingen (in mln. gld., ultimo 1983, respektievelijk in aantallen woningen, ultimo 1984) beleggingen in onroerend goed
Nationale Nederlanden ABP Aegon Pensioenfonds PGGM Philips Pensioenfondsen Shell Pensioenfonds Sociaal Fonds Bouwnijverheid AMEV Delta Lloyd GAK Bedrijfspensioenfondsen Totaal
6.744 6.294 3.422 2.758 2.706 2.253 1.798 1.670 1.312 1.200
aantal woningen afgerond 25.000 44.000 17.000 4.000 12.000 4.500 14.000 8.500 7.500 13.000 149.500
Bron: K. Koeman, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priem us (red.), Onderhoud van woningen: techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, Delft (TUD), 1985, blz. 123-138. Het totale woningbezit van alle institutionele beleggers in Nederland wordt geraamd op ongeveer 300.000 woningen, dat is 5 à 6 procent van de gehele woningvoorraad. 9
De partikuliere verhuurders Evenals bij de institutionele beleggers het geval is, ligt de hoofddoelstelling van de partikuliere verhuurders buiten de volkshuisvesting. Ook bij deze groep eigenaren staat het realiseren van een optimaal rendement voorop, echter niet met als doel om bepaalde verplichtingen na te komen, zoals bij de institutionele beleggers wel het geval is. De partikuliere verhuurders vormen allerminst een homogene groep eigenaren. Naast eigenaren die het bezitten van een aantal woningen zien als lange termijn belegging (bijvoorbeeld een 'pensioenvoorziening'), opereren er eigenaren op de partikuliere huurmarkt die (bijvoorbeeld door uitponding van een door een institutionele belegger afgesloten komplex flatwoningen) op korte termijn winst door verkoop nastreven. Over het algemeen bezitten partikuliere verhuurders relatief weinig woningen. Dit maakt een professionele aanpak van het woningbeheer problematisch. Een deel van de partikuliere verhuurders maakt, evenals de institutionele beleggers, gebruik van de diensten van externe makelaar-beheerders. Het totale woningbezit, in handen van partikuliere verhuurders, omvat ruim 400.000 woningen, dat is ongeveer 8 procent van de totale Nederlandse woningvoorraad (11). 2.3. Woningkenmerken 2.3.1.
Inleiding
Bij het analyseren van onderhoudsbeleid en organisatie in de kommerciële huursektor teneinde een vergelijking met de non-profit-huursektor mogelijk te maken, is het van belang eventuele verschillen in aard en omvang van het woningbezit van beide kategorieën woningen te onderkennen. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op bouwjaar, type, kwaliteit en huurprijs. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen van institutionele beleggers, partikuliere verhuurders en gemeenten en toegelaten instellingen. Omdat dit onderscheid in het KWR (kwalitatieve woning registratie) in eerste instantie niet werd gemaakt, is het WBO'81 (Woning Behoefte Onderzoek) gebruikt. In tabel 2.3. is de eigendomsverhouding binnen de Nederlandse woningvoorraad weergegeven. Hieruit blijkt dat de partikuliere huursektor ongeveer 14% van de Nederlandse woningvoorraad omvat. Het grootste deel hiervan is in eigendom van partikuliere verhuurders (410.000 woningen). De institutionele beleggers bezitten ongeveer 308.000 woningen; zo'n 6% van de nederlandse woningvoorraad (12).
Tabel 2.3.:
Eigendomsverhouding binnen de woningvoorraad per 1-1-1985 absoluut (x 1 mln)
eigenaar-bewoner partikulier persoon partikuliere instelling woning corporatie overheid/gemeente anders Totaal
2,2 0,4 0,3 1,7 0,4 0,1 5,1
procentueel
43 8 6
34 8 2 100 x)
x) Door afronding is de optelling niet gelijk aan 100%. Bron: NRO 1984 gewogen naar WBO '81 in: Kerngegevens VROM, 1985. 10
2.3.2.
Bouwjaar
In tabel 2.4. is, op grond van het WBO '81, de procentuele verdeling van het aantal woningen naar vooroorlogse en naoorlogse voorraad gegeven per woningsektor. De partikuliere verhuurders blijken voornamelijk vooroorlogse woningen te bezitten. Met name de woningkorporaties beschikken daarentegen over een zeer jong woningbezit. TabeI2.4.:
Bewoonde woningen naar woningsektor en bouwperiode (in procenten) totaal
eigen huurwof!Ï:!lg woning totaal gemeen korp. te
part. instelI.
part. pers.
onbekend
voor 1945
27,9
34,4
23,2
21,1
9,7
25,1
62,0
33,9
1945-1981
62,9
59,7
65,2
66,6
81,1
64,4
20,1
50,6
onbekend
9,2
5,9
11,6
12,3
9,2
10,5
17,9
15,5
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Totaal Bron: WBO '81.
De partikuliere instellingen bezitten relatief veel na-oorlogse woningen. Overigens bestaat het vermoeden dat het aandeel vooroorlogse beleggerswoningen kleiner is dan de 25,1 % die uit het WBO '81 naar voren is gekomen. Dit zou betekenen dat de in het WBO onderscheiden woningsektor 'partikuliere instelling' niet geheel vergelijkbaar is met 'institutionele belegger'. Algemeen wordt aangenomen dat institutionele beleggers nagenoeg geen vooroorlogse woningen (meer) bezitten. Dit blijkt ook uit nadere gegevens omtrent de ouderdom van de woningen van 2 grote institutionele beleggers (tabel 2.5. en 2.6.).
Tabel 2.5.:
Woningbezit van Nationale Nederlanden naar bouwperiode per juni 1985 aantalwoninge~n~____________~
bouwperiode Vóór 1945 1961 1965
1945 - 1960 - 1964 - heden
Totaal
absoluut
procentueel
1.481 4.706 3.066 18.713
5,3 16,8 11,0 66,9
27.966
100,0
Bron: Van Ovost, 1986.
11
Tabel 2.6.:
Woningbezit van het ABP naar verwervingsperiode per april 1982
verwervingsperiode 1956 1960 1965 1970 1975 1980
-
procentueel 0,4 0,8 5,9 43,9 34,2 14,9
1959 1964 1969 1974 1979 1982
100,0 (=33,149 woningen)
Totaal Bron: Kok, op cito
Uit beide voorgaande tabellen blijkt duidelijk het geringe aandeel vooroorlogse woningen. De in het WBO '81 gehanteerde woningsektor 'partikuliere instelling' zal naar alle waarschijnlijkheid meer woningen omvatten dan die van institutionele beleggers. Bij de vraagstelling die bij het WBO is gehanteerd, wordt respondenten voor wat betreft de eigenaar van de door hen bewoonde partikuliere huurwoning namelijk de keuze gegeven tussen een partikulier persoon en een partikuliere instelling, waartoe naast pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen ook bedrijven worden gerekend. Uit tabel 2.5. en 2.6. blijkt verder dat het overgrote deel van de woningen van beide institutionele beleggers na 1965 is gebouwd. Het woningbezit van het ABP is na 1981 sterk toegenomen; in de periode 1982 - 1985 is het huurwoningbezit met bijna 12.000 woningen uitgebreid tot 44.955 woningen (tabel 2.7.).
Tabel 2.7.:
Toename van het woningbezit van het ABP in de periode 1982 1985. toename woningbezit (aantal)
jaar
1982 1983 1984 1985
3.400 1.941 3.174 3.291 11.806
Totaal
Bron: Elsevier Carrlere, 13 sept. 1986, op cito
2.3.3.
Woningtype
Voor wat betreft het woningtype kan op grond van bestaande gegevens alleen onderscheid worden gemaakt in eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen. In tabel 2.8. is dit onderscheid gemaakt voor huurwoningen van gemeenten, toegelaten instellingen, partikuliere personen en partikuliere instellingen. Als bron is het WBO '81 gebruikt. Dit betekent voor wat betreft de sektor 'partikuliere instellingen' dat het om meer woningen gaat dan die in het bezit zijn van institutionele beleggers.
12
Tabel 2.8.:
Bewoonde huurwoningen naar woningsektor en bouwwijze
eengezinshuis woning in meergezinshuis
gemeente en andere overheid
woningkorporatie
partikuliere instelI.
56,5 43,5
55,1 44,9
40,6 59,4
partikuliere persoon 46,7 53,3
totaal hUlr-
sektor 51,9 48,1
Bron: WBO '81. Van twee institutionele beleggers, te weten het ABP en Nationale Nederlanden, is de verhouding eengezins - meergezins bekend; van de ABP-woningen heeft 55% de vorm van een eengezinshuis (13), terwijl bij Nationale Nederlanden ongeveer 40% van het woningbezit uit eengezinshuizen bestaat (14). Uit tabel 2.8. blijkt dat partikuliere instelingen gemiddeld relatief veel woningen in meergezinshuizen bezitten (bijna 60%). Uit de twee bovengenoemde voorbeelden blijkt echter dat er tussen institutionele beleggers verschillen bestaan voor wat betreft de verhouding tussen eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen. Bij korporaties en gemeentelijke woningbedrijven bestaat het woningbezit voor het grootste deel uit eengezinshuizen. 2~3.4.
Kwaliteit en huurprijs
Voor het bekijken van de relatie tussen kwalitiet en huurprijs wordt gebruik gemaakt van gegevens die voortkomen uit een effektberekening van de gevolgen van de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 juli 1986, door Adviesgroep Partners BV, in opdracht van het Ministerie van VROM. De voor dit rapport van belang zijnde gegevens staan in tabel 2.9. De woningen, in eigendom van de gemeenten, zijn duidelijk gemiddeld genomen het goedkoopst. De gemiddelde huren van woningen van korporaties en van partikuliere personen ontlopen elkaar niet veel. De woningen van partikuliere instellingen steken kwa huurprijs duidelijk boven de anderen uit. Uit WBO-gegevens in huurklassen (tabel 2.10.) blijkt dat van de laatstgenoemde woningen de spreiding over de verschillende onderscheiden huurklassen wel groot is. Dit geldt ook, zij het in mindere mate, voor de woningen van partikuliere personen. De huurprijzen van gemeente- en korporatiewoningen daarentegen zijn veel meer gekonsentreerd, met name in de klasse tussen f 200,- en f 400,-. Het gemiddeld aantal punten per eigenaar-kategorie laat een heel ander beeld zien dan de gemiddelde huren. Woningen van korporaties zijn, in punten gemeten, kwalitatief de beste, terwijl woningen van partikuliere personen het laagste aantal punten opleveren. Het uiteindelijke resultaat is dat bewoners van woningen van zowel partikuliere personen als partikuliere instellingen gemiddeld het hoogste bedrag aan huur betalen per kwaliteitspunt. Dit bedrag is voor de bewoners van non-profit huurwoningen beduidend lager. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat ruim de helft van deze, voor bewoners relatief goedkope woningen, een te lage huur heeft, zodat een boven-trenmatige huurverhoging zal gelden. Hierdoor zullen de verschillen in puntprijzen uiteindelijk verkleinen.
13
Tabel 2.9.:
Gemiddelde huren, aantal woningwaarderingspmten en puntprijzen per eigenaarkategorie kale huW" per maand
Eigenaar
punten wws (I)
puntprijzen (2)
% woningen met N
te lage huW"
(gewogen)
woningkorporatie
348
123,7
2,8
50,4
853
gemeente en andere overheid
287
103,4
2,8
54,7
179
partikuliere instellingen
464
121,9
3,8
17,2
180
partikuliere personen
326
92,6
3,5
33,2
149
Totaal
352
116,6
3,0
44,3
1.402
(1): (2):
Dit betreft het per 1 juli 1986 geldende woningwaarderingsstelsel, peildatum 30 juni 1986 (variant zonder korrektie naar waardering vaste trap en zonder lagere waardering woonvorm). Afgerond op tienden van guldens.
Bron: Tweede kamer, vergaderjaar 1984-1985, 18600, hoofdstuk XI, nr.120
Tabel 2.10.:
- 199 200 - 399 400 - 599 600 onbekend Totaal
Bewoonde huurwoningen naar woningsektor en basishuur in procenten partikulier persoon
gemeente en andere overheid
woningkorporatie
partikuliere instelling
33,7 54,2 9,0 1,8 1,5
17,4 58,0 21,3 2,6 0,8
15,1 35,0 30,2 17,1 2,8
38,8 35,0 11,7 7,1 7,5
100,0
100,0
100,0
100,0
Bron: WBO'81 Een nadere indikatie van de kwaliteit van woningen wordt in het WBO '81 gegeven, waar de onderhoudstoestand is bekeken. Korporatiewoningen verkeren gemiddeld in een iets betere onderhoudstoestand dan woningen, in het bezit van institutionele beleggers. De woningen van partikuliere verhuurders en van gemeenten zijn relatief het slechtst onderhouden.
14
2.3.5.
Konkluderend
Samenvattend kan gesteld worden dat de partikuliere verhuurders veelal oudere, kwalitatief matige en goedkope woningen bezitten. De woningen van institutionele beleggers daarentegen zijn relatief jong, kwalitatief goed en duur. Voor de hele profit-huursektor geldt een voor bewoners relatief ongunstige prijs-kwaliteit verhouding. In de non-profit huursektor moet onderscheid worden gemaakt tussen woningen van gemeenten en van woningkorporaties. De kwaliteit van met name de vooroorlogse woningen van gemeenten is slecht. Deze woningen zijn over het algemeen vrij goedkoop. De woningen van korporaties zijn vrij jong en verkeren gemiddeld in een goede onderhoudsstaat.
2.4.
Verschillen in financiële regimes tussen de profit en de non-profit huursektor
Subsidiëring en financiering De woningen die worden geëxploiteerd door non-profit-instellingen, zijn voor het overgrote deel gerealiseerd in de woningwetsfeer • Dit houdt in dat de financiering van de stichtingskosten heeft plaatsgevonden met rijksleningen. Naast woningwetwoningen worden door toegelaten instellingen ook premiehuurwoningen gebouwd. De financiering moet hierbij uit eigen middelen of via de kapitaalmarkt geschieden. Indien voor de financiering van door non-profit-instellingen gebouwde woningen leningen moeten worden afgesloten tegen een rente die ligt boven het rendement op staatsleningen, worden door het Rijk extra bijgedragen verstrekt (het zogenaamde rente-écart). De stichtingskosten voor woningwetwoningen zijn aan een maximum gebonden. De premiehuurwoningen die door institutionele beleggers worden gebouwd, de zogenaamde beleggerswoningen, worden gefinancierd uit eigen middelen van de beleggers. Voor zowel woningwet- als premiehuurwoningen ontvangen de non-profit-instellingen c.q. beleggers gedurende de exploitatieperiode (50 jaar) jaarlijks een bijdrage van het Rijk als overbrugging van het verschil tussen de vraaghuur en de kostprijshuur, die beide onafhankelijk worden vastgesteld (objektsubsidie). De omvang van de objektsubsidie wordt bepaald op grond van de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 (de dynamische kostprijsmethode) en is onder meer afhankelijk van het aantal verblijfseenheden van een woning. Naarmate het aantal verblijfseenheden groter is bij gelijke stichtingskosten, wordt de aanvangsvraaghuur lager vastgesteld en is de objektsubsidie hoger. Daarnaast varieert de jaarlijkse bijdrage met de stichtingskosten; naarmate de stichtingskosten, bij een gelijk aantal verblijfseenheden, hoger zijn, is de vraaghuur hoger en de bijdrage dus lager. In tabel 2.3. zijn de verschillende kategorieën woningen onderscheiden naar wijze van subsidiëring en financiering. Uit deze tabel komt duidelijk naar voren dat er voor wat betreft subsidiëring en financiering betrekkelijk weinig verschillen bestaan tussen woningwetwoningen en premiehuurwoningen enerzijds en premiehuurwoningen van non-profit-instellingen en profit-instellingen anderzijds. In de praktijk wordt de hoogte van de stichtingskosten wel beïnvloed door de verschillende manieren waarop kosten worden toegerekend; bij premiehuurwoningen zijn de grondkosten gemiddeld 20% hoger dan bij woningwetwoningen. Omdat er een direkte relatie is tussen de stichtingskosten en de hoogte van de aanvangsvraaghuur, heeft dit konsekwenties voor de huurprijs.
15
Tabel 2.3.
Subsidiëring en financiering van de verschillende kategorieën gesubsidieerde huurwoningen ABCDEFGHI
woningwet premiehuur (non-profit) premiehuur (beleggers) A. B. C. D. E. F. G. H. I.
000 o 0 0 000
0
o o
0 0 0 000 000
Er wordt een rijkslening verstrekt tegen een rente lager dan de kapitaalmarktrente. Er wordt geen rijkslening verstrekt. Het gaat om een jaarlijkse bijdrage. Het verschil tussen de dynamische kostprijshuur en de lagere vraaghuur wordt bijgepast. Het verschil tussen de rente van de op de kapitaalmarkt verkregen lening en de lagere rente voor rijksleningen (op het moment van afsluiten van de lening) wordt bijgepast. De stichtingskosten zijn aan een maximum gebonden. De jaarlijkse bijdrage varieert met het aantal verblijfseenheden. De jaarlijkse bijdrage varieert met de stichtingskosten. Deelneming van het Rijk in een verstrekte gemeentegarantie is mogelijk.
Bron: Verstegen, p. 13.
M.G.,
1986, Volkshuisvestinginstrumenten 1986, MVROM,
Naast subsidiëring en financiering van nieuwbouwwoningen is het van belang te kijken naar eventuele verschillen tussen de profit- en de non-profit-huursektor voor wat betreft de financiering en subsidiëring van groot-onderhouds- en verbeteringsingrepen. Tot 1985 was voor wat betreft de partikuliere woningsektor de Beschikking Geldelijke Steun Verbetering Partikuliere woningen 1979/11 van kracht. Deze regeling (die gold voor zowel partikuliere verhuurders als eigenaarbewoners) voorzag in bijdragen ineens in de kosten van met name genoemde verbeteringen van het woongerief en aan het opheffen van bouwtechnische gebreken. Met ingang van januari 1985 is de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Partikuliere Huurwoningen 1985 (MG 8/j.-/j.l) van kracht. Deze regeling is vergelijkbaar met de regeling die geldt voor komplexen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten (MG 83-57). Dat betekent dat voor verbetering en grootonderhoud van naoorlogse partikuliere huurwoningen een eenmalige bijdrage wordt verstrekt van 1/3 deel van de door de gemeente goedgekeurde geraamde kosten, mits de totale kosten niet meer bedragen dan 50% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwe woningen. Voorwaarde hierbij is dat de woningen, uitgezonderd in geval van kalamiteiten, minimaal 25 jaar oud moeten zijn. Voor het treffen van voorzieningen aan voor-oorlogse partikuliere huurwoningen wordt evenals bij woningen van toegelaten instellingen en gemeent en uitgegaan van maximale kosten van 80% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwe woningen. In het exploitatietekort dat optreedt als gevolg van het treffen van de voorzieningen kunnen jaarlijkse bijdragen worden verstrekt. Voor de financiering van de goedgekeurde geraamde kosten met betrekking tot de voorzieningen aan vooroorlogse partikuliere huurwoningen worden, in tegenstelling tot de woningen van non-profit-instellingen, geen rijksleningen verstrekt. Bovendien kunnen gemeenten voor wat betreft de partikuliere huurwoningen nadere regels stellen ten aanzien van het toepassingsbereik van de regeling; bepaalde woningen of gebieds16
velden van de gemeente kunnen van de regeling worden uitgesloten voorzover anders het stadsvernieuwings- of volkshuisvestingsbeleid van de gemeente zou worden doorkruist. Op de regelingen terzake die vanaf 1 januari 1987 gelden, wordt hier niet ingegaan; Het verzamelen van onderzoeksgegevens heeft namelijk medio 1986 plaatsgevonden. Naast subsidieregelingen voor groot-onder houd- en verbeteringswerkzaamheden bestaat er ook de mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidie voor het isoleren van bestaande huurwoningen en het treffen van energiebesparende voorzieningen aan verwarmingsinstallaties. Het subsidiepercentage bedraagt, afhankelijk van de voorziening, 33 1/3% of 50% van de kosten. Over het bedrag dat deze kosten het totaal van 10.000 gulden gemiddeld per woning te boven gaan vindt geen subsidiëring plaats. Overheidstoezicht Een belangrijk verschil tussen de profit- en de non-profit-huursektor is de mate waarin de (rijks)overheid kontrole uitoefent op de exploitatie van .huurwoningen. In de profit-huursektor is er geen sprake van overheidskontrole op de exploitatie. De toegelaten instellingen daarentegen staan wel onder overheidstoezicht voor wat betreft de door hen geëxploiteerde woningen. Dit overheidstoezicht is geregeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Het gaat hierbij onder meer om: - het algemene toezicht van de minister; de minister kan o.a. aanwijzingen geven omtrent het door de toegelaten instellingen te voeren beleid; - het toezicht van Burgemeester en Wethouders op de verschillende werkzaamheden c.q. handelingen van deze instellingen zoals het verwerven en vervreemden van onroerende goederen, het bouwen van woningen en het treffen van voorzieningen, de huurstelling, de exploitatie, het beheer, het bestemmen van batige saldi, het beleggen van geldmiddelen en de verslaglegging. Dit besluit is nader uitgewerkt in een vijftal beschikkingen met bijbehorende MG circulaires. Hierin staat onder andere beschreven dat voor de onderhoudskosten, de algemene beheers- en administratiekosten en de kontributie aan de landelijke centrales van rijkswege elk jaar per 1 juli normbedragen per woning worden vastgesteld, die door de korporaties moeten worden gehanteerd bij de berekening van de exploitatiekosten (15). Eén van de konsekwenties van dit overheidstoezicht is bijvoorbeeld dat bij slechte verhuurbaarheid van bepaalde woningen de kommerciële verhuurder een huurverlaging kan toepassen, terwijl een toegelaten instelling daarvoor eerst toestemming moet hebben van de rijksoverheid. Voor wat betreft het onderhoud bestaat er bij de toegelaten instellingen voor 'normaal onderhoud' (regelmatig doch frekwent terugkerende onderhoudsaktiviteiten met een periodiciteit van 5 à 7 jaar) en 'groot-onderhoud' (aktiviteiten met een periodiciteit van 8 à 24- jaar) een verschillend dekkingskader. Voor groot-onderhoudsaktiviteiten kan een toegelaten instelling na 25 jaar een beroep doen op de groot-onderhouds- en verbeteringsregelingen. In de partikuliere huursektor bepaalt de eigenaar zelf of en op welke wijze er gereserveerd wordt uit de exploitatie-inkomsten voor het verrichten van onderhoudswerkzaaheden. Ook voor de partikuliere huursektor geldt dat er na 25 jaar gebruik gemaakt kan worden van groot-onderhouds- en verbeteringsregelingen. Vanaf 1 januari 1987 geldt er zowel in de non-profit als de partikuliere huursektor een 'terugkomtijd' van 15 jaar.
17
NOTEN
(2) (3)
(4) (5) (6)
(7) (8)
(9) (10)
(11)
(12) (13)
(14)
(15)
18
Schaar, J. van der, 1981, De sektor-indeling en visies op de volkshuisvesting, in: Stuurgroep Gebouwde Omgeving, gebruik, beheer en inrichting, 's Gravenhage, (Staatsuitgeverij), pp. 158. Westra, H., 1986, Non-profit woningexploitatie, deel 12 in de serie Volkshuisvesting in theorie en praktijk, Delftse Universitaire Pers. NRO, 1984, in: Kerngegevens VROM 1985, Centrale Direktie Financiële en Economische Zaken, Hoofdafdeling Macro- en Bouwekonomie, 17 september, 1985, tabel 3-8. Schaar, J. van der, 1981, De sektor-indeling en visies op de volkshuisvesting, in: Stuurgroep Gebouwde Omgeving, gebruik, beheer en inrichting, 's Gravenhage, (Staatsuitgeverij), pp. 159. CBS, 1986, Institutionele beleggers 1983, voorlopige uitkomsten, 1984, 's Gravenhage, Staatsuitgeverij, 1986, pp. 5. Priemus, H., 1986, De tweede ABP-affaire: geschiedenis en achtergronden, ESB, 71, 24 september, pp. 916-924. Blankenstein-Bouwmeesters, A.A.M., en P. Lukkes, 1984, Institutionele beleggers op de onroerend goed markt, aflevering 29 van de sociaal-geografische reeks, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, pp. 32-37. Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, p. 127, Delft (TUD), juli. Blankenstein-Bouwmeesters, A.A.M., en P. Lukkes, 1984, Institutionele beleggers op de onroerend goed markt, aflevering 29 van de sociaal-geografische reeks, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, pp. 29. Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, pp. 129, Delft (TUD), juli. NRO, 1984, in: Kerngegevens MVROM 1985, Centrale Direktie Financiële en Economische Zaken, Hoofdafdeling Macro- en Bouwekonomie, 17 september 1985, tabel B-8. Het is de vraag of de onderverdeling 'partikulier persoon' - 'partikuliere instelllng' exakt samenvalt met de tweedellng partikuliere verhuurder - institutionele belegger. H. Priemus, 1986, De tweede ABP-affaire, geschiedenis en achtergronden, ESB nr. 3574, 71e jaargang, p.p. 916-924, 24 sept. 1986. R. Th.M. van Ovost, 1986, Onderhoud van woningen bij N.N. Vastgoed, deel 2 van een stageverslag in het kader van de studie Bouwkunde aan de TU Delft. Verstegen, M.G., 1986, Volkshuisvestingsinstrumenten 1986, MVROM, p.147.
3 WONINGBEHEER DOOR NVM-MAKELAARS; EEN INVENTARISATIE
3.1. Inleiding In dit hoofdstuk worden de resultaten besproken van de integrale enquête die is gehouden onder NVM-Ieden in verband met het achterhalen van die makelaars in Nederland, die zich bezig houden met het beheren van woningen. Hierbij is gebruik gemaakt van de door de NVM beschikbaar gestelde ledenlijst met namen en adressen van de bij deze vereniging aangesloten makelaars. In paragraaf 3.2. wordt allereerst de gevolgde werkwijze geschetst, waarna in paragraaf 3.3. op de respons en de representativiteit van de gegevens wordt ingegaan. Vervolgens worden in paragraaf 3.4. de verschillende beheeraktiviteiten van de respondenten besproken. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de omvang van het woningbeheer in relatie tot de verschillende eigenaren voor wie woningen worden beheerd. In bijlage 3 zijn de tabellen opgenomen, met behulp waarvan de in dit hoofdstuk gepresenteerde figuren zijn samengesteld. 3.2. Werkwijze De door de NVM beschikbaar gestelde ledenlijst bevatte 1654 namen en adressen (exklusief de senior-leden). Ondanks het feit dat het regelmatig voorkomt dat meer NVM-Ieden werkzaam zijn bij één makelaarskantoor, is begin januari aan alle leden een exemplaar van de korte vragenlijst toegezonden. Bovendien is er in februari een reminder verstuurd om de respons zoveel mogelijk te bevorderen en daardoor een zo volledig mogelijk beeld te verkrijgen van de (beheer)aktiviteiten van NVM-Ieden. Naderhand is, waar mogelijk, het aantal NVM-Ieden teruggebracht tot het aantal NVM-kantoren. Deze bijstelling was echter niet mogelijk voor de NVM-kantoren waarvan geen van de daar werkzame NVM-Ieden een ingevulde vragenlijst terugstuurden. Waarschijnlijk kan het verschil tussen de 1459 in de inventarisatie meegenomen makelaars en de 1381 per 1 januari 1984 bij de NVM aangesloten makelaarskantoren grotendeels hierdoor worden verklaard (zie tabel 3.1.). Voor wat betreft de inventarisatie van beheeraktiviteiten speelt deze overschatting van het aantal makelaarskantoren geen rol; bij de verwerking van de gegevens is nogmaals gekontroleerd op het voorkomen van meer ingevulde vragenlijsten, afkomstig van één makelaarskantoor.
19
De spreiding van de uiteindelijk in het onderzoek meegenomen NVM-leden over de verschillende regio's en provincies komt vrijwel overeen met die van de bij de NVM aangesloten kantoren. Tabel 3.1.:
NVM-leden in de populatie, NVM-kantoren, totaal aantal kantoren van makelaardijen in onroerende goederen (I november 1984) en de organisatiegraad van de NVM ten opzichte van het totaal aantal makelaarskantoren, per provincie. (1)
provincie
aantal makeNVM-leden in de populatie NVM-kantoren laarskantoren abs. proc. abs. proc. abs.
organisatiegraad proc.
Noord Groningen Friesland Drenthe
150 53 46 51
10,3 3,6 3,2 3,5
150 51 49 50
10,9 3,7 3,5 3,6
227 81 73 73
66 64 67 68
Oost Overijssel Gelderland
315 98 217
21,6 6,7 14,9
299 93 206
21,7 6,7 14,9
490 171 319
61 54 65
West Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland
791 125 395 271
54,2 8,6 27,1 18,6
742 116 380 246
53,7 8,4 27,5 17,8
1024 180 460 384
72 64 83 64
Zuid Zeeland Noord-Brabant Limburg
192 13 150 29
13,2 0,9 10,3 2,0
183 13 143 27
13,3 0,9 10,4 2,0
359 38 234 87
51 34 61 31
Flevoland
11
0,8
7
0,5
10
70
Nederland
1459
100
1381
100
2110
65
1) Bron.• Lukkes, P. en J.H.M. van Rooden, 1986.
In tabel 3.1. is ook de verhouding tussen de bij de NVM aangesloten makelaarskantoren en het totale aantal kantoren van makelaardijen in onroerende goederen weergegeven. De benodigde gegevens zijn ontleend aan een publikatie van Lukkes en Van Rooden (1986, p.46). Van de in Nederland gevestigde makelaarskantoren is 65% aangesloten bij de NVM. Tussen de verschillende regio's en provincies blijkt de organisatiegraad echter aanzienlijk te verschillen. In de noordelijke provincies ligt de organisatiegraad gemiddeld iets boven het landelijke cijfer. In Oost-Nederland blijken met name in Overijssel relatief weinig makelaarskantoren bij de NVM aangesloten te zijn. In het westen des lands is de participatiegraad hoog. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het hoge percentage bij de NVM aangesloten kantoren in Noord-Holland. In het zuiden van het land is de organisatiegraad laag. Bijna de helft van de hier gevestigde kantoren van makelaardijen in onroerende goederen is niet aangesloten bij de NVM. Met name Zeeland en Limburg scoren erg laag.
20
3.3.
Respons en representativiteit
Van de 1459 makelaars die uiteindelijk van belang zijn voor de inventarisatie van (beheer)aktiviteiten van NVM-leden, hebben er 1077 een ingevulde enquête teruggestuurd. Hiermee komt de respons op 73,8% (zie figuur 3.1.).
(J
NVM-leden in de populatie: 791
315 192 150
11
[:;:;:;:;::::J ............. = respons
De totale respons voor Nederland bedraagt 73,8% Figuur 3.1.:
Regionale spreiding van NVM-leden in de populatie en de hoogte van de respons.
21
Met name in de noordelijke en zuidelijke provincies (op Zeeland na) hebben relatief veel makelaars de hun toegezonden vragenlijst ingevuld geretourneerd. In het oosten van het land ligt de respons ongeveer op het landelijk gemiddelde, terwijl in Noord- en Zuid-Holland de respons relatief laag is. Tabel 3.2.:
Noord Oost West Zuid Flevoland Totaal
Regionale spreiding van NVM-kantorenI) en respondenten NVM-kantoren in procenten
respondenten in procenten
10,9 21,7 53,7 13,3 0,5
11,7 21,8 51,3 14,6 0,6
100,0 (= 1381)
100,0 (= 1077)
1) Bron: Lukkes, P. en J.H.M. van Rooden, 1986 In hoeverre de via de enquêtes verzamelde gegevens een representatief beeld geven van (beheer)aktiviteiten en kenmerken van NVM-Ieden in Nederland kan, in verband met het ontbreken van verdere gegevens op landelijk niveau, alleen worden getoetst door vergelijking van de regionale spreiding van de respons met die van de bij de NVM aangesloten kantoren van makelaardijen in onroerende goederen. Uit tabel 3.2. blijkt dat de verdeling van de respondenten over de verschillende regio's in hoge mate overeen komt met die van de bij de NVM aangesloten kantoren. Voor wat betreft de noordelijke en zuidelijke provincies is er sprake van een lichte oververtegenwoordiging van het aantal respondenten ten opzichte van het aantal in deze regio's gevestigde NVM-kantoren. Voor het oosten van het land geldt dat de respons nagenoeg overeenkomt met het aandeel van de in deze regio werkzame NVM-kantoren ten opzichte van het totale aantal NVM-kantoren in Nederland. Het aantal respondenten in het westen van het land is ten opzichte van het aantal NVM-kantoren licht ondervertegenwoordigd. 3.4. 8eheeraktiviteiten
Het versturen van een vragenlijst aan alle NVM-Ieden was in eerste instantie gericht op het inventariseren van beheeraktiviteiten van de bij de NVM aangesloten kantoren van makelaardijen in onroerende goederen. Uit de geretourneerde enquêtes bleek dat bij bijna 44% van de respondenten beheeraktiviteiten tot het dienstenpakket behoren. Uit figuur 3.2. blijkt dat vooral in het noorden en westen van het land relatief veel makelaars zich (onder andere) bezig houden met beheer. Met name de provincies Friesland en Noord-Holland scoren hoog. Ook in Zeeland en Flevoland hebben relatief veel makelaars beheeraktiviteiten in hun dienstenpakket. In Gelderland, Utrecht en Noord-Brabant daarentegen is het aantal respondenten met beheeraktiviteiten relatief laag. Het overgrote deel van de respondenten met beheeraktiviteiten, beheert (ook) woningen (92,6%). Alleen in de provincies Friesland, Drenthe en Gelderland beheert meer dan 10% van de makelaars met beheeraktiviteiten geen woningen.
22
aantal respondenten: 275
150
Figuur 3.2.:
~ geen beheeraktiviteiten
75
H!!!d
10
1:::::::::::::::/ andere beheeraktiviteiten
woningbeheer
Aantal respondenten per provincie en de mate waarin (wonïng)beheer tot de aktiviteiten behoort
Het aantal respondenten dat zich bezighoudt met woningbeheer is, per provincie, weergegeven in figuur 3.3. In absolute aantallen gezien, blijken vooral in Noorden Zuid-Holland veel woningbeherende makelaars te zijn gevestigd (bijna 4996 van het totale aantal makelaar-beheerders).
23
o
I
= 10 respondenten die woningen beheren.
Totaal aantal
respondenten dat woningen beheert is 430
Figuur 3.3.:
Absolute aantal respondenten, per provincie, dat woningen beheert
Een uitsplitsing naar het soort objekten waarop de beheeraktiviteiten van de respondenten betrekking hebben, is gemaakt in figuur 3.4. Naast woningen, blijken ook winkels en garages veelal deel uit te maken van de door makelaars beheerde objekten. Daarnaast houden ook relatief veel makelaar-beheerders zich bezig met het beheren van kantoren. In de kategorie 'overige' vinden we het beheer van bedrijfs- en opslagruimten, agrarische objekten, horecabedrijven en rekreatie-terreinen. 10
20
30
40
50
60
70
80
90
100%
woningen kantoren garages winkels parkeerplaatsen overige
Figuur 3.4.:
24
Soort beheerobjekten naar aantal NVM-Ieden dat deze objekten beheert, in procenten van het totale aantal beherende respondenten
3.5. De omvang en het soort beheer Van 430 van de 435 makelaars die woningen beheren, is ook bekend hoeveel woningen er worden beheerd. In totaal zijn dit er 264.246. De verdeling hiervan over de verschillende kategorieën eigenaren is weergegeven in figuur 3.5. 0,4% Totaal aantal beheerde woningen is 264.246
Figuur 3.5.:
[1'1\%:\;;1
institutionele beleggers
ff1.%]
partikuliere verhuurders
!::::::::::::::j
verenigingen van eigenaren
o
overige verhuurder-eigenaren
Procentuele verdeling van het totale aantal door respondenten beheerde woningen, per kategorie eigenaren
Het grootste deel van de bij de respondenten in beheer zijnde woningen is eigendom van institutionele beleggers. Daarnaast zijn ook relatief veel woningen in het bezit van partikuliere verhuurders. De kategorie 'overige verhuurder-eigenaren' bestaat voornamelijk uit beleggingsfondsen, woningbouwverenigingen, bedrijven (bedrijfswoningen), bewoner-eigenaren die tijdelijk in het buitenland verblijven en makelaar-beheerders zelf (familiebezit). Zonder het aantal woningen waarvoor ten behoeve van verenigingen van eigenaren de administratie wordt gevoerd, komt het aantal door respondenten beheerde woningen op 237.073. In heel Nederland waren per I januari 1985 ongeveer 717.780 huurwoningen in het bezit van partikuliere personen en partikuliere instellingen (kerngegevens VROM, 1985). Dit betekent dat 33% van deze woningen binnen dit onderzoek valt. In figuur 3.6. is per provincie de procentuele verdeling van het aantal beheerde woningen voor de onderscheiden kategorieën eigenaren weergegeven. In Groningen, Zeeland, Noord-Brabant en Flevoland is meer dan 80% van de beheerde woningen in het bezit van institutionele beleggers. In de provincies Noord- en ZuidHolland is het aantal woningen dat voor institutionele beleggers wordt beheerd, relatief laag. Voor wat betreft Noord-Holland geldt dat daarentegen zeer veel woningen voor partikuliere verhuurders worden beheerd. In Zuid-Holland is juist het aandeel woningen dat voor verenigingen van eigenaren wordt beheerd, veel hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit komt voort uit het feit dat er in deze provincie een aantal makelaarskantoren is gevestigd die zijn gespecialiseerd in het werken voor verenigingen van eigenaren. Opvallend is verder het relatief geringe aantal woningen dat vanuit Limburg voor institutionele beleggers wordt beheerd (18%). Het aantal beheerde woningen is in deze provincie echter te klein om er betrouwbare uitspraken over te kunnen doen.
25
_-0:::---
50.000 woningen
~
institutionele belegger
/""_".....-_-\- 20.000 woningen
I:~:~~:~:~:~:~j
partikuliere verhuurder
I}}}:I
vereniging van eigenaren
_
overige verhuurder-eigenaren
1.000 woningen
Figuur 3.6.:
Procentuele verdeling van het aantal door respondenten beheerde woningen per kategorie eigenaren, per provincie
Overigens moet bij de interpretatie van de hier gepresenteerde gegevens in het oog worden gehouden dat de provincies betrekking hebben op de vestigingsplaats van de makelaar-beheerders. Dit is van belang, aangezien een makelaar ook woningen in beheer kan hebben, die zijn gelegen buiten de provincie waarin het kantoor is gevestigd. Zo blijkt in Flevoland 2,4% van de beheerde woningen in het bezit te zijn van partikuliere verhuurders. Waarschijnlijk is het percentage huurwoningen in eigendom van partikulieren in Flevoland zelf lager. Partikuliere verhuurders bezitten in het algemeen oudere panden; de woningen in Flevoland zijn echter van zeer recente datum.
26
Bijna 90% van alle makelaar-beheerders blijkt (onder andere) te beheren voor partikuliere verhuurders (zie figuur 3.7.). Het bezit van institutionele beleggers daarentegen is meer gekoncentreerd bij een kleiner aantal beheerders; ruim 40% van de makelaars die woningen beheren, werkt voor één of meer institutionele beleggers. Ruim 30% van de makelaar-beheerders voert administratie voor verenigingen van eigenaren.
o institutionele beleggers partikuliere verhuurders
verenlgl",en van eigenaren overlse
verhuurder~isenaren
Figuur 3.7.:
10
20
JO
.a
.50
60
70
SO
III==-I
90 l00er.
-----I1
Het percentage respondenten dat woningen beheert, voor eIk van de onderscheiden kategoriëen eigenaren
Uit tabel 3.3. blijkt dat er grote verschillen zijn in de aantallen beheerde woningen per soort eigenaar. De makelaars die woningen beheren voor institutionele beleggers, beheren gemiddeld voor 6 van deze eigenaren 145 woningen per eigenaar. Indien men woningen voor partikuliere verhuurders beheert, doet men dat gemiddeld voor 24 eigenaren, terwijl er gemiddeld per partikuliere eigenaar maar 10 woningen worden beheerd. Verenigingen van eigenaren blijken gemiddeld uit 28 eigenaren te bestaan. Tabel 3.3.:
Gemiddeld aantal woningen, eigenaren en woningen per eigenaarl) per beheerder voor de onderscheiden kategorieën eigenaren. aantal woningen
aantal eigenaren
woningen per eigenaar
institutionele beleggers partikuliere verhuurders verenigingen van eigenaren overige verhuurder-eigenaren
746 226 188 63
6 24 9 4
145 10 28 38
totaal
618
27
28
1) Omdat met gemiddelden wordt gewerkt, is het aantal woningen per eigenaar
niet direkt af te leiden uit het aantal woningen en eigenaren per beheerder
27
De spreiding in aantallen woningen die makelaars beheren, is aanzienlijk (zie figuur 3.8.). Meer dan de helft van alle in het woningbeheer werkzame makelaars beheert tussen de 1 en de 100 woningen. Slechts één vijfde van de makelaar-beheerders heeft meer dan 600 woningen in beheer.
100
---
___
r-"-~_....J
---------.-=----------'
90 80 70 60
r
50 40
c ~ cQj
g Is.
30
20 10
0
500 aantal woningen
Figuur 3.8.:
1.000
1.500
1.800
4.000
15.100
1
Kumulatieve verdeling van de respondenten met woningbeheer naar grootteklasse (voor wat betreft het aantal beheerde woningen)
Het aandeel van de voor institutionele beleggers beheerde woningen neemt gemiddeld toe naar mate een makelaar meer woningen in beheer heeft. Omgekeerd neemt het aantal woningen dat voor partikuliere verhuurders wordt beheerd af, van gemiddeld 67,4 procent in de grootteklasse tot 100 beheerde woningen naar gemiddeld 19,5 procent bij de respondenten die meer dan 4000 woningen beheren. Absoluut gezien worden echter door de grote beheerders meer woningen voor partikulieren beheerd dan door beheerders uit de lagere grootteklassen (zie figuur 3.9.). Bijna 44% van alle door de 430 woningbeherende respondenten beheerde woningen, wordt beheerd door de 17 grootste makelaar-beheerders. De 223 beheerders in de laagste grootteklasse, beheren nog geen 3% van het totale aantal door makelaars beheerde woningen.
28
10
0- 100
20
30
40
50
60
70
80
90
100%
7.400
N= 223
aantal woningen: 13.674
N= 73
woningen
aantal woningen: 22.601
N=
50
600 - 1800 woningen
aantal woningen: .53.102
N=
48
aantal woningen: 51.956
N=
19
aantal woningen: 115.513
N=
17
woningen
100 - 300 woningen
300 - 600
aantal woningen:
woningen
4000 woningen
k~;~~<{(:] institutionele belegger M:~:;:~:~:;:j:~:~:;J partikuliere
verhuurder
~ vereniging van eigenaren ~ overige verhuurder-eigenaren
Figuur 3.9.:
Procentuele verdeling van het aantal beheerde woningen over de groottek1assen en per grootteklasse de procentuele verdeling van het aantal beheerde woningen over de kategoriëen eigenaren
Het aantal beheerde woningen is niet gelijkmatig over de verschillende provincies verdeeld (zie figuur 3.6.). Meer dan de helft wordt vanuit de provincies Noord- en Zuid-Holland beheerd. Ook in Groningen, Gelderland, Utrecht en Noord-Brabant komt woningbeheer op vrij grote schaal voor. Vanuit de overige provincies worden relatief weinig woningen beheerd. Het gemiddeld aantal woningen per beheerder (zie figuur 3.10.) vertoont voor de provincie Groningen een opvallende uitschieter naar boven. Enkele grote beheerders aldaar doen het gemiddeld aantal woningen per beheerder duidelijk stijgen. Met name vanuit Drenthe, Overijssel en Limburg worden gemiddeld per beheerder relatief weinig woningen beheerd.
29
o
• = 100 woningen
Per beheerder worden gemiddeld 615 woningen beheerd Figuur 3.10.:
Gemiddeld aantal beheerde woningen per beheerder, per provincie
In tabel 3.4. is onder andere het aantal eigenaren weergegeven waarvoor makelaar-beheerders woningen beheren. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er bij de optelling van het aantal eigenaren 01.358 in totaal) veel dubbeltellingen plaatsvinden: vooral de institutionele beleggers hebben hun woningbezit over verschillende beheerders verdeeld. Het aantal eigenaren is nog sterker dan het aantal woningen gekoncentreerd in de provincies Noord- en Zuid-Holland. Een beheerder werkt daar gemiddeld ook voor veel meer eigenaren dan beheerders uit de rest van Nederland. Met name vanuit Drenthe en Zeeland worden er voor een gering aantal eigenaren woningen beheerd. Bovendien werken de beheerders uit deze provincies gemiddeld voor weinig eigenaren.
30
Tabel 3.4.:
Aantal eigenaren (absoluut en in procenten) en het gemiddeld aantal eigenaren per beheerder, uitgesplitst naar provincie aantal eigenaren totaal absoluut procentueel
Groningen Friesland Drente Overijssel Gelderland Utrecht N-Holland Z-Holland Zeeland N-Brabant Limburg Flevoland Totaal
372 262 69 319 613 525 4.961 3.223 38 727 191 58 11.358
gemiddeld per beheerder
0,5
22 14 5 11 13 15 39 42 8 23 17 15
100,0
27
3,3 2,3
0,6 2,8 5,4 4,6 53,7 28,4
0,3 6,4 1,7
Het gemiddeld aantal woningen dat per eigenaar wordt beheerd, is in Noord- en Zuid-Holland veel lager dan het landelijk gemiddelde (zie tabel 3.5.). Wanneer echter gekeken wordt naar de uitsplitsing van het gemiddeld aantal beheerde woningen per eigenaar voor de verschillende kategoriëen eigenaren, blijken deze provincies nauwelijks af te wijken van de gemiddelden voor heel Nederland. Het lage aantal woningen dat per eigenaar wordt beheerd, wordt voornamelijk veroorzaakt door het grote aantal partikuliere verhuurders waarvoor men beheert. Tabel 3.5.:
Aantal woningen dat een makelaar-beheerder gemiddeld per kategorie eigenaren beheert, per provincie Gemiddeld aantal beheerde woningen per part. per vereniging per instit. verhuurder van eigenaren belegger
Groningen Friesland Drente Overijssel Gelderland Utrecht N-Holland Z-Holland Zeeland N-Brabant Limburg Flevoland Totaal
255 108
61 76 124 173 181 173 (212) 135 (27)
10 17
8 6 8 10 12 8 (14)
8
per eigenaar
35 (19) (24) 44 19 46 19 24 (42) 24 (15)
50 41 33 42 30 35 19 14 74 40 8
(250)
8 (2)
(300)
(120)
145
10
28
28
Het gemiddeld aantal beheerde woningen dat tussen haakjes staat, heeft betrekking op een zeer gering (minder dan vijf) aantal eigenaren, zodat het gemiddelde sterk beïnvloed kan zijn door enkele eigenaren. 31
...
.
M'
3.6. Samenvatting en konklusies Van de 1077 NVM-Ieden (een respons van bijna 74%) die meewerkten aan dit inventariserend onderzoek naar beheeraktiviteiten van makelaars, houdt een kleine 44% zich bezig met het beheren van onroerend goed. Het overgrote deel (92,6%) van de respondenten met beheeraktiviteiten, beheert ook woningen. Bijna de helft van het aantal woningbeherende makelaars blijkt te zijn gevestigd in Noord- en Zuid-Holland. Naast woningen maken ook winkels, garages, kantoren en in mindere mate bedrijfs- en opslagruimten deel uit van de door makelaars beheerde objekten. In totaal worden door de respondenten 264.246 woningen beheerd. Bijna 55% hiervan is eigendom van institutionele beleggers. Daarnaast zijn ook relatief veel woningen (34,7%) in het bezit van partikuliere verhuurders. De derde kategorie eigenaren waarvoor makelaars werken zijn de verenigingen van eigenaren. Het gaat hierbij om ruim 10% van de door makelaars beheerde woningen. In feite is het werken voor verenigingen van eigenaren niet vergelijkbaar met het beheren van huurwoningen. Vaak verzorgt een makelaar alleen de administratie voor deze verenigingen. Zonder het aantal woningen waarvoor voor verenigingen van eigenaren de administratie wordt gevoerd, is het aantal door respondenten beheerde woningen ongeveer één derde deel van het aantal huurwoningen in bezit van partikuliere personen en partikuliere instellingen in Nederland. Wanneer per provincie wordt gekeken naar de verdeling van het aantal door respondenten beheerde woningen over de verschillende kategoriëen eigenaren, blijkt met name het aantal woningen dat vanuit Noord- en Zuid-Holland voor institutionele beleggers wordt beheerd, relatief laag. In Noord-Holland worden daarentegen veel woningen voor partikuliere verhuurders beheerd, terwijl in Zuid-Holland relatief veel voor verenigingen van eigenaren wordt gewerkt. Bijna 90% van de makelaar-beheerders beheert (onder andere) voor partikuliere verhuurders. Over het algemeen gaat het hierbij om een gering aantal woningen per eigenaar. Het veel grotere aantal woningen in eigendom van institutionele beleggers is gekoncentreerd bij 40% van de beheerders. Een makelaar die werkt voor institutionele beleggers, beheert per belegger dan ook relatief veel woningen. Er zijn aanzienlijke verschillen in omvang van het woningbeheer tussen de makelaar-beheerders. Meer dan de helft van de makelaars beheert maximaal 100 woningen. Gezamenlijk beheren deze kleine beheerders echter nog geen 3% van het totale aantal door makelaars beheerde woningen. Het beheren van woningen wordt door hen waarschijnlijk als nevenaktiviteit beschouwd. Slechts 4% van de makelaar-beheerders heeft meer dan 4000 woningen in beheer. Kantoren met een zodanige beheerportefeuille hebben zich gespecialiseerd in woningbeheer • Deze kleine groep grote beheerders, beheert bijna 44% van het totale aantal woningen uit dit onderzoek. . Meer dan de helft van het totale aantal door respondenten beheerde woningen wordt beheerd vanuit Noord- en Zuid-Holland. Ook het aantal eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, is sterk gekoncentreerd in deze provincies. Beheerders werken hier dan ook gemiddeld voor veel eigenaren. Per eigenaar worden er relatief weinig woningen beheerd. Dit wordt veroorzaakt door het grote aantal partikuliere verhuurders voor wie woningen worden beheerd.
32
•• n"....
]] ~
4 ORGANISATIESTRUKTUUR VAN DE MAKELAARBEHEERDERS
4.1.
Inleiding
In dit hoofdstuk, waarin de organisatiestruktuur van de makelaar-beheerders aan de orde komt, wordt allereerst ingegaan op het totale takenpakket, zoals dat door makelaars in onroerende goederen kan worden uitgevoerd. Vervolgens wordt nader aandacht besteed aan dat deel van de makelaardij dat betrekking heeft op het beheren van onroerend goed in het algemeen en woningen in het bijzonder. Vervolgens wordt in paragraaf 4.4. getracht om een relatie te leggen tussen de organisatiestruktuur en de kategorie eigenaren waarvoor (voornamelijk) woningen worden beheerd. In paragraaf 4.5. wordt ingegaan op het opleidingsniveau van de bij het technisch beheer betrokken personen en in paragraaf 4.6. tenslotte, komt het al dan niet aanwezig zijn van een eigen onderhoudsdienst aan de orde. 4.2.
Het takenpakket van de makelaar-beheerder
De belangrijkste taken die door makelaars in onroerende goederen kunnen worden uitgevoerd zijn (1): - bemiddeling bij koop en verkoop; - bemiddeling bij huur en verhuur; - taxeren; - beheren; - bemiddeling bij hypotheekverstrekking; - bemiddeling bij verzekeringen; - verstrekking van adviezen. Door het Ekonomisch en Sociaal Instituut van de Vrije Universiteit in het Bedrijfs Vergelijkend Onderzoek wordt jaarlijks onder de leden van de NVM het relatieve aandeel van de verschillende taken in de totale opbrengst gemeten. In tabel 4. 1. is het relatieve aandeel van deze taken weergegeven voor 1982 en 1983.
33
Tabel 4.1.:
Samenstelling van de inkomsten van de makelaardij o.g. in procenten van het totaal
koop en verkoop bemiddeling huur en verhuur bemiddeling beheer taxaties hypotheek bemiddeling assurantie bemiddeling overige Totaal
1982
1983
53 6 16 13 3 6 2
53 5 16 15 3 6 2
100
100
Bron: ESIVU-BVO-NVM. Uit tabel 4.1. blijkt dat 16% van de omzet van makelaars o.g. wordt verkregen uit het beheren van onroerend goed. Daarnaast wordt met huur en verhuur bemiddeling nog eens 5% van de omzet gerealiseerd. Het betreft hier gemiddelde percentages voor alle bij de NVM aangesloten makelaardijen o.g. Per makelaarskantoor kan het relatieve aandeel van de verschillende taken in de totale omzet uiteraard aanzienlijk variëren. Zo heeft van de respondenten van de in het vorige hoofdstuk besproken korte enquête 56% geen beheeraktiviteiten in het takenpakket. Tijdens de in het kader van dit onderzoek gehouden gesprekken met makelaar-beheerders kwamen ook verschillen naar voren ten aanzien van de omvang van de verschillende taken binnen de totale organisatie. Bijna alle makelaar-beheerders hebben naast het beheer van woningen (en ander onroerend goed) ook de andere genoemde taken in hun dienstenpakket. Slechts 3 van de 39 bezochte makelaar-beheerders hebben zich min of meer gespecialiseerd op het beheren van onroerend goed. Het verrichten van taxaties, het bemiddelen in verzekeringen en het aan- en verkopen van woningen wordt door hen hoofdzakelijk gedaan in relatie met hun funktie als beheerder. De omvang van de beheerportefeuille van deze beheerders varieert van 1200 tot 5000 woningen. Daarnaast is er een viertal makelaars bezig met het opbouwen van een beheerportefeuille. Zij beschouwen het beheren van onroerend goed als een aanvulling op het aanwezige dienstenpakket. Het beheer speelt binnen de totale organisatie (nog) een relatief bescheiden rol. Over het algemeen wordt het beheren van onroerend goed .g ezien als een konstante faktor binnen het bedrijf. In vergelijking tot het aan- en verkopen van onroerend goed zijn de inkomsten uit beheer (in relatie tot de benodigde hoeveelheid werk) relatief laag, maar daartegenover staat dat het aan- en verkopen sterk onderhevig is aan fluktuaties op de markt. Zo zijn een aantal makelaars overgegaan op het beheren van woningen toen rond 1979 de markt voor koopwoningen instortte. Naast de aan het begin van deze paragraaf genoemde taken van de makelaardij o.g., worden door enkele van de 39 makelaarskantoren die voor dit onderzoek zijn benaderd, ook andere diensten verricht als projektontwikkeling, aannemerij en het optreden als extern verwerver voor een gemeente (het aankopen van woningen voor de gemeente in het kader van de stadsvernieuwing). De aktiviteiten op het gebied van projektontwikkeling en aannemerij zijn over het algemeen gescheiden van de overige aktiviteiten van de organisatie in een aparte B.V. Met name in Amsterdam is de kombinatie makelaar en aannemerij van oudsher aanwezig. Via de kombinatie projektontwikkeling en beheer proberen de makelaars zowel het ontwikkelen, het verkopen als het beheren van het onroerend goed binnen de eigen organisatie te houden. 34
4.3. De organisatiestruktuur Zoals in de vorige paragraaf naar voren kwam, verlenen de makelaars over het algemeen een aantal verschillende diensten. De werkzaamheden die voor elk van deze (of bepaalde) taakvelden verricht moeten worden, blijken binnen een organisatie vaak niet te zijn gescheiden. Dit hangt samen met de omvang van een bedrijf (aantal werkzame personen) en de (relatieve) omvang van de verschillende taken binnen een bedrijf. Daarnaast kan het soort eigenaren waarvoor een makelaar-beheerder onroerend goed beheert, van invloed zijn op de organisatie van dat deel van het bedrijf dat zich bezighoudt met het uitvoeren van de beheertaak. In het kader van dit onderzoek naar de praktijk van het woningbeheer is in eerste instantie de struktuur van dat deel van een makelaardij van belang dat betrekking heeft op het beheer van onroerend goed in het algemeen en het woningbeheer in het bijzonder. Overigens is het veelal niet mogelijk gebleken de werkzaamheden die worden verricht in het kader van het woningbeheer te scheiden van het beheer van kommercieel onroerend goed. Uit de 39 gevoerçfe gesprekken komt duidelijk naar voren dat er een grote verscheidenheid aan organisatiestrukturen bestaat. Bij een aantal, veelal 'kleinere', beheerders is het beheer niet als aparte afdeling binnen het bedrijf aanwezig. De &rens hiervoor ligt ongeveer bij makelaars met een beheerportefeuille tot 1000 a 1500 woningen. Bij deze beheerders is over het algemeen alleen het technisch beheer (met eventueel administratieve ondersteuning) min of meer afgescheiden van de overige door de organisatie verrichte werkzaamheden. Door deze verwevenheid van de verschillende aktiviteiten is het niet mogelijk om voor deze groep beheerders aan te geven in welke verhouding het aantal voor het beheer werkzame personen staat tot aantal beheerde woningen. Dit is, zoals al eerder werd opgemerkt, mede afhankelijk van de aard en de omvang van de beheertaken die voor de verschillende (kategorieën) eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, worden verricht. Hierop wordt in een volgende paragraaf nader ingegaan. Bij de grote beheerders met een beheerportefeuille vanaf ongeveer 3000 woningen is er wel sprake van een beheersektor. Binnen deze sektor funktioneren 2 of 3 afdelingen. Naast de afdeling technisch beheer kan er sprake zijn van een afdeling verhuur en een administratieve afdeling. In een aantal gevallen zijn deze laatste twee afdelingen samengevoegd tot een afdeling kommercieel/administratief beheer. Daarnaast wordt vaak gebruik gemaakt van een voor de hele organisatie werkzame boekhoudkundige afdeling. Onder de beheerders met meer dan 3000 beheerde woningen, varieert de verhouding tussen het aantal beheerde woningen en de bij het beheer betrokken personen van ongeveer 250 woningen per werknemer tot maximaal 500 woningen per werknemer. De grote verschillen die optreden in deze verhouding tussen de verschillende beheerders hangen waarschijnlijk onder meer samen met de mate waarin naast woningen ook andere onroerend goed objekten worden beheerd. In de tussenliggende groep, de middelgrote beheerders, is er geen sprake van een algemeen beeld. Afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket van de organisatie, de mate waarin naast woningen andere onroerend goed objekten worden beheerd en de kategorie eigenaren waarvoor men woningen in beheer heeft, zal er al dan niet een aparte beheersektor aanwezig zijn.
4.4. Organisatie en kategorie eigenaren waarvoor woningen worden beheerd Zoals in hoofdstuk 2 reeds aan de orde is geweest, kunnen er onder de door makelaars beheerde woningen drie kategorieën eigenaren worden onderscheiden: de institutionele beleggers, de partikuliere verhuurders en de verenigingen van eigenaren. Daarnaast onderscheiden enkele makelaar-beheerders de ideële stichtin35
gen als aparte kategorie. Gezien het beperkte aandeel van deze eigenaren binnen het totale aantal beheerde woningen, wordt aan deze kategorie eigenaren slechts zijdelings aandacht besteed. Van de 39 makelaar-beheerders die aan dit onderzoek hebben deelgenomen, beheert 71+% (29 beheerders) overwegend (meer dan 50%) woningen voor institutionele beleggers. Dit hoge percentage is niet verwonderlijk omdat in principe alleen de grotere makelaar-beheerders voor een gesprek zijn benaderd; uit de inventariserende enquête (hoofdstuk 3) kwam duidelijk naar voren dat het aandeel woningen dat voor institutionele beleggers wordt beheerd, groter is naarmate de omvang van de beheerportefeuille van een makelaar-beheerder toeneemt. Tabel 4.2.:
Beheerders die voornamelijk werken voor institutionele beleggers naar omvang woningbeheer en aanwezigheid van een beheerafdeling
omvang woningbeheer
aparte beheerafdeling
minder dan 3000 woningen
geen aparte beheerafdeling 6
7
meer dan 3000 woningen
15
Totaal
22
totaal 13 16
7
29
Bij 22 van de 29 beheerders die hoofdzakelijk woningen voor institutionele beleggers beheren, is er sprake van een duidelijke scheiding tussen de beheertaken en de overige aktiviteiten van de organisatie. Van deze 22 beheerders, hebben er 14 een beheerportefeuille van meer dan 3000 woningen. Van de 10 beheerders die voornamelijk woningen voor partikuliere verhuurders beheren, hebben er slechts 2 een van de overige aktiviteiten afgescheiden beheerafdeling. Overigens beheert slechts 1 van deze 10 beheerders meer dan 3000 woningen. Tabel 4.3.:
Beheerders die voornamelijk werken voor partikuliere verhuurders naar omvang woningbeheer en aanwezigheid van een beheerafdeling
omvang woningbeheer
aparte beheer,... afdeling
geen aparte beheerafdeling
minder dan 3000 woningen
8
meer dan 3000 woningen
0
Totaal
2
8
totaal
9
10
Geen van de 39 makelaar-beheerders beheert overwegend woningen voor verenigingen van eigenaren. Wel zijn er een drietal grote beheerders die meer dan 1000 woningen voor verenigingen van eigenaren onder hun hoede hebben. Bij deze beheerders is het werk voor de verenigingen van eigenaren weer min of meer afge36
splitst van de overige beheeraktiviteiten. Bij de kleinere beheerders die relatief veel woningen voor verenigingen van eigenaren beheren is veelal iemand binnen de organisatie belast met de werkzaamheden die betrekking hebben op de verenigingen van eigenaren.
4.5. Opleidingsniveau van de bij het technisch beheer betrokken personen en de kategorie eigenaren waarvoor woningen worden beheerd In deze paragraaf wordt gebruik gemaakt van de indeling die in tabel 4.2. en 4.3. is gepresenteerd. Van de grote beheerders (meer dan 3000 woningen) die overwegend woningen beheren voor institutionele beleggers, hebben de voor het technisch beheer verantwoordelijke personen minimaal een middelbaar technische opleiding. Vaak heeft het hoofd van de beheertechnische afdeling een opleiding op HTS- of TH-niveau. Bij de hoofdzakelijk voor beleggers beherende makelaars met een beheerportefeuille van minder dan 3000 woningen varieert het opleidingsniveau van de met het technisch beheer belaste personen van het makelaarsdiploma tot een middelbaar technische opleiding. Een uitzondering hierop vormt een makelaar-beheerder (met minder dan 3000 woningen) waar aan het hoofd van de afdeling Technisch Beheer een bouwkundig ingenieur staat. Bij de makelaar-beheerders die voornamelijk beheren voor partikuliere verhuurders, zijn de voor het technisch beheer verantwoordelijke personen vaak praktijkmensen die, in een aantal gevallen, zelf een timmer- of bouwbedrijf hebben geleid.
4.6.
Aanwezigheid van een eigen onderhoudsdienst
In tegenstelling tot veel woningkorporaties, blijken de makelaar-beheerders meestal niet over een eigen onderhoudsdienst te beschikken. Bij slechts 2 van de 39 beheerders waarop dit onderzoek betrekking heeft, is een onderhoudsdienst aanwezig. Beide organisaties beheren uitsluitend woningen voor partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren. Bij "één van deze twee beheerders bestaat de onderhoudsdienst uit I timmerman, die het 'dagelijks onderhoud' verricht. De tweede makelaar-beheerder beschikt over een onderhoudsdienst van 4 vaklieden die alle timmerwerk en incidenteel tegel- en metselwerk verrichten. Daarnaast verzorgt de onderhoudsdienst, die onder leiding staat. van een opzichter (op MTS-niveau) ook de voorbereiding en kalkulatie voor groot-onderhoudswerkzaamheden die worden uitbesteed. Bovendien heeft één van de makelaar-beheerders, die ook voornamelijk voor partikuliere verhuurders beheert, tot 1983 de beschikking gehad over een eigen onderhoudsdienst (4 vaklieden). De loonkosten gingen echter te zwaar drukken op de bedrijfsvoering, zodat nu al het onderhoudswerk weer wordt uitbesteed. Naast de makelaar-beheerders met een eigen onderhoudsdienst, werken 3 makelaar-beheerders met een nauw met de makelaardij verbonden aannemerij. Het betreft hier bedrijven die oorspronkelijk direkt verbonden waren met de makelaardij. Later zijn deze bedrijven afgesplitst, maar er bestaat nog steeds een nauwe relatie, omdat zowel de aannemerij als de makelaardij 'binnen de familie' zijn gebleven. Eén van deze drie makelaar-beheerders werkt uitsluitend voor partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren. De andere twee beheren voornamelijk voor institutionele beleggers. Veel van het dagelijks onderhoud wordt voor deze beheerders verricht door de nauw met de makelaardij verbonden aannemerij. Voor wat betreft het groot-onderhoud wordt de keuze van de aannemer veelal door de eigenaar van de woningen bepaald op grond van uitgebrachte offertes. Hierop wordt in hoofdstuk 8 nader ingegaan. Zoals al eerder is opgemerkt, is in Amsterdam de relatie aannemer-makelaar van oudsher aanwezig. Van de 6 makelaar-beheerders die beschikken (of beschikken) 37
~
. :, ... :'.
over een eigen onderhoudsdienst of die nauw samenwerken met een aannemerij, zijn er dan ook 5 in Amsterdam gevestigd. De overige 33 makelaar-beheerders met wie gesprekken zijn gevoerd, beschikken niet over een eigen onderhoudsdienst of een aan het bedrijf verbonden aannemerij. Een aantal van hen, voornamelijk makelaars die veel beheren voor partikuliere verhuurders, zou in principe wel een eigen onderhoudsdienst willen hebben. Men voorziet echter problemen met betrekking tot de kontinuiteit van de te verrichten werkzaamheden. Bovendien hebben verschillende eigenaren een duidelijke voorkeur voor het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden door een door hen geselekteerd bedrijf. Het overgrote deel van de makelaar-beheerders is voorstander van het uitbesteden van onderhoudswerkzaamheden. Als belangrijkste reden hiervoor wordt het voorkomen van belangenvermenging genoemd. De positie van de beheerder komt volgens hen ter diskussie wanneer de makelaar als opdrachtgever en als uitvoerder van onderhoudswerkzaamheden moet optreden. Wanneer er kommerciële belangen zijn gemoeid met het uitvoeren van onderhoudswerk, is' het bovendien niet mogelijk om op een verantwoorde wijze toezicht op de uitvoering te houden. Bovendien kan een eigen onderhoudsdienst volgens veel beheerders niet konkurrerend werken met onderhouds- of aannemersbedrijven, die in veel grotere mate beschikken over de benodigde kennis, materieel en materiaal.
NOTEN (1)
38
Lukkes, P. en J.A.M. van Rooden, 1986, De makelaardij in onroerende goederen in Nederland; een regiologisch-geografische analyse, Nederlandse Geografische Studies, deel 6, Amsterdam/Groningen, p. 66.
5 HET BELEIDSKADER WAARBINNEN DE MAKELAARS HUN BEHEERTAKEN UITVOEREN
5.1.
Inleiding
Zoals in hoofdstuk 2 reeds aan de orde is geweest, zijn in de kommerciële huursektor, in tegenstelling tot de non-profit huursektor, eigendom en beheer van woningen veelal gescheiden. Bij het uitvoeren van beheertaken is de makelaar-beheerder gebonden aan richtlijnen en voorwaarden die de eigenaar stelt. Daarbij is het ' in eerste instantie van belang welke beheertaken door eigenaren worden uitbesteed aan de makelaars. In paragraaf 5.2. wordt daarom allereerst ingegaan op de verschillende beheertaken die makelaars kunnen uitvoeren. In paragraaf 5.3. tot en met 5.5. wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan de financiële, technische en sociale randvoorwaarden die eigenaren hebben gesteld met betrekking tot de wijze waarop de makelaar-beheerder de beheertaken uitvoert. Hierbij ligt de nadruk op de verschillen in randvoorwaarden die de institutionele beleggers, partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren stellen. 5.2.
Beheertaken die door makelaar-beheerders worden uitgevoerd en het beheercourtage
Door de Nederlandse Vereniging van Makelaars worden de volgende beheertaken onderscheiden: - verzorging van de huurinkasso (administratief en daadwerkelijk); - bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking, verrekening met huurders, kontrole op de kwaliteit van de levering en diensten); - verzorging van de betaling van kosten en lasten; - 'Y~rkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen; vèrzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en doen verhelpen van klachten, periodieke inspektie, verzorging van kontrole en betaling van rekeningen); ; ',. - verzorging \'afl,thet opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten; verstrekking vatJ,Jadviezen van eenvoudige aard. Daarnaast kunnen door beheerders een aantal aanvullende diensten worden verricht: - bemoeiingen met betrekking tot de verhuur van moeilijk verhuurbare ruimten; - het begeleiden of voeren van incassoprocedures; - het begeleiden of voeren van procedures inzake de omvang van de betalings39
verplichting van een huurder; - het begeleiden of voeren van ontruimingsprocedures; - het voorbereiden, begeleiden en kontroleren van restauraties, verbeteringswerkzaamheden, verbouwingen en omvangrijke onderhoudswerkzaamheden; - het verwerken van de gevolgen van gewijzigde of nieuwe normen van de overheid met betrekking tot de huurprijsstelling (zoals bijvoorbeeld waarderingsstelsels); - bemoeienis met overheidsinstanties (1). Tussen de beheerder en de eigenaar worden afspraken gemaakt over de omvang van het takenpakket dat de beheerder gaat uitvoeren. Deze afspraken worden over het algemeen opgenomen in een beheerovereenkomst. Er is hiertoe een standaard NVM beheerovereenkomst opgesteld (bijlage ~). Binnen de NVM is er momenteel een kommissie aktief die werkt aan een nieuwe standaard beheerovereenkomst. Daarnaast hebben enkele beheerders op grond van een door henzelf ontwikkelde beheervisie een eigen beheerovereenkomst opgesteld. In de praktijk maken institutionele beleggers over het algemeen gebruik van eigen beheerovereenkomsten; de beheerder wordt geacht te werken konform de richtlijnen en randvoorwaarden, zoals die worden aangegeven door de institutionele beleggers. Dit komt voort uit het feit dat het woningbezit van institutionele beleggers veelal geografisch gespreid is. Er wordt dan ook gebruik gemaakt van de diensten van verschillende beheerders. In verband met het voeren van een min of meer uniform (landelijk) beleid zullen de verschillende makelaars die woningen beheren voor een bepaalde belegger, zich moeten konformeren aan de richtlijnen die door de eigenaar zijn opgesteld. Dit heeft natuurlijk konsekwenties voor de werkwijze van de beheerders: voor verschillende eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, moet gewerkt worden volgens verschillende richtlijnen en randvoorwaarden. Bovendien wordt niet voor alle eigenaren eenzelfde aantal beheertaken uitgevoerd. Voor wat betreft het beheercourtage zijn door de NVM richtlijnen verstrekt. Afhankelijk van de aard en de omvang van de door de beheerder te verrichten taken behoort, volgens deze richtlijnen, het tarief een tussen opdrachtgever en makelaar overeen te komen bedrag tussen 3 % en 6 % van de huuropbrengst te bedragen, met een minimum van f.195,-- per jaar. Eventueel door de makelaar-beheerder uit te voeren diensten die uitgaan boven het 'standaard beheerpakket' kunnen, volgens de NVM, door de makelaar 'naar redelijkheid afzonderlijk in rekening worden gebracht'(2). Over het algemeen kan voor wat betreft de honorering van de door een makelaar-beheerder verleende diensten echter niet worden onderhandeld met institutionele beleggers. De vergoeding die door institutionele beleggers in de vorm van een bepaald percentage van de huuropbrengst of een vast bedrag per woning wordt betaald, is regelmatig lager dan de 3 % ,v an de huuropbrengst die door de NVM als ondergrens wordt gehanteerd. In een aantal gevallen is het beheercourtage relatief laag, omdat niet alle 'standaard' beheertaken worden uitgevoerd. Zo zijn er institutionele beleggers (Delta Lloyd, Sociaal Fonds Bouwnijverheid die de huurinkasso zelf verzorgen. Ook zijn er verschil:len tussen institutionele beleggers ten aanzien van het groot-onderhoud. Een aantal beleggers verzorgt onderhoudswerkzaamheden (of bepaalde groot-onderhoudswerkzaamheden als schilderwerk) evenals renovatie- en isolatie werken zelf door middel van het rechtstreeks verstrekken van opdrachten aan aannemers. Hierop wordt in hoofdstuk 7 nader ingegaan. Daarnaast speelt, volgens een aantal makelaar-beheerders, de 'moeilijkheidsgraad van een komplex' en het al dan niet aanwezig zijn van kommerciële motieven een rol bij de vergoeding die voor het uitvoeren van beheertaken wordt ontvangen. Bij de moeilijkheidsgraad van een bepaald komplex woningen kunnen een aantal faktoren van invloed zijn: - ouderdom van het komplex; naarmate het komplex ouder is zullen de onderhoudsaktiviteiten groter zijn;
(3»
~o
- woningtype; bij flats is er, in vergelijking met eengezinshuizen, meer sprake van servicekosten en service-onderhoud. Dit brengt een grotere hoeveelheid werk met zich; - komplexgrootte; naarmate het komplex groter is, zullen de kosten die de beheerder per woning moet maken, afnemen. Bij kommerciële motieven kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een eigenaar die woningen in beheer geeft met daarbij de opdracht elke leegkomende woning te verkopen. Het beheer tarief zal dan lager kunnen zijn, omdat het desbetreffende makelaarskantoor ook de verkoop van de vrijkomende woningen mag verzorgen. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft een institutionele belegger bij het tot stand komen van een beheerovereenkomst een zeer sterke positie. Er worden over het algemeen geen onderhandelingen gevoerd; voor de beheerder is het een kwestie van 'take-it or leave-it'. Bij de partikuliere verhuurders is er sprake van een totaal andere situatie. In de eerste plaats is er een veel grotere variatie in de omvang van de door een makelaar uitgevoerde beheertaken. Zo zijn er partikuliere verhuurders die een beheerder alleen de huurinkasso, de verhuur en de klachtenmelding laten uitvoeren. Voor hen fungeert de makelaar-beheerder als buffer tussen de huurder en de eigenaar. Wanneer er bij de beheerder een (onderhouds)klacht binnenkomt, wordt die doorgegeven aan de eigenaar. Die zorgt dan voor verdere afwikkeling van de klacht. Daarnaast zijn er partikuliere verhuurders die het beheer van hun woningen vrijwel geheel in handen geven van de beheerder. In de tweede plaats gaat het initiatief tot het opstellen van een beheer overeenkomst uit van de beheerder. Vaak wordt hiervoor gebruik gemaakt van de standaard NVM overeenkomst of een door de makelaar zelf opgestelde beheersovereenkomst. Bij de onderhandelingen die worden gevoerd met de partikuliere verhuurders omtrent het vaststellen van de aard en de omvang van de door de beheerder uit te voeren taken, de wijze waarop deze taken worden uitgevoerd en het beheertarief dat aan de eigenaar in rekening wordt gebracht, stelt de makelaar over het algemeen duidelijke voorwaarden. Zo zijn er makelaars die eisen stellen met betrekking tot een minimale komplexgrootte (bijvoorbeeld 50 woningen), de (onderhoudshechnische staat waarin de woningen verkeren, en een bepaalde vrijheid ten opzichte van het uitvoeren van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. In de derde plaats is het beheercourtage dat partikuliere eigenaren in rekening wordt gebracht, veelal hoger dan bij institutionele beleggers. Dit heeft te maken met de al eerder genoemde 'moeilijkheidsgraad'. Het betreft namelijk vaak een klein aantal, oudere en verspreid liggende woningen. Hierdoor is de hoeveelheid werk dat door de beheerder per woning moet worden verricht, relatief groot. Naast institutionele beleggers en partikuliere verhuurders werken veel beheerders ook voor verenigingen van eigenaren. Een vereniging van eigenaren wordt opgericht wanneer een meergezinshuis aan individuele bewoner-eigenaren wordt verkocht. Het kan hierbij gaan om een nieuwbouwkomplex. Vaak betreft het echter woningen in meergezinshuizen die in eerste instantie zijn verhuurd. Na een bepaalde exploitatieperiode wordt het komplex dan 'uitgepond': verkocht aan individuele bewoners. De eigenaren zijn dan gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhouden van de 'schil' van het komplex en de installaties voor zover die bestemd zijn voor gezamenlijk gebruik. Een makelaar-beheerder wordt door een vereniging van eigenaren ingeschakeld voor het voeren van de administratie van de vereniging. In feite is er dan ook geen sprake van 'het beheren' van woningen. Bij de oprichting van een vereniging van eigenaren wordt er een splitsingsakte opgesteld, waarin een aantal voorwaarden zijn opgenomen waaraan de vereniging moet voldoen. Binnen een vereniging van eigenaren funktioneert een bestuur dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. Wettelijk gezien, wordt het bestuur gevormd door de administrateur (art. 876 van het B. W.). Deze wordt in de praktijk veelal bijgestaan door de voorzitter van de vereniging en voorzitters van binnen
41
de vereniging funktionerende kom missies. Tweemaal per jaar vindt er een ledenvergadering plaats. In het najaar wordt de begroting voor het komend jaar goedgekeurd en in het voorjaar worden de afrekening en verantwoording van het voorgaande jaar gepresenteerd. In de splitsingsakte moet een percentage van de begroting zijn opgenomen dat jaarlijks wordt gereserveerd voor onvoorziene uitgaven. Deze reserveringen kunnen ook worden gebruikt voor het uitvoeren van (groot-)onderhoudswerkzaamheden. In de praktijk wordt er door verenigingen van eigenaren nogal eens volstaan met een erg laag reserveringspercentage (2%) of wordt in de splitsingsakte 'dient nader te worden vastgesteld' opgenomen. Een aantal beheerders eist van verenigingen van eigenaren een minimaal reserveringspercentage om moeilijkheden te voorkomen, wanneer er (onvoorzien) grootonderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. Het werk voor een vereniging van eigenaren bestaat uit het samenstellen van de begroting. Wanneer die begroting door de leden vergadering is goedgekeurd, voert de beheerder de begroting uit. Eén van de in het kader van dit onderzoek geïnterviewde makelaar-beheerders vergeleek een vereniging van eigenaren met een BV, waarin de ledenvergadering overeenkomt met de vergadering van aandeelhouders en de administrateur gezien kan worden als de direkteur. Binnen een vereniging van eigenaren kunnen verschillende kom missies funktioneren (b.v. een kommissie-leefmilieu, onderhoud etc.). De aanwezigheid van dergelijke kom missies vergemakkelijkt het werk van een administrateur/beheerder aanzienlijk, omdat er een direkt aanspreekpunt is. Het bestaan van kom missies is echter vaak niet geregeld in de splitsingsakte. Het 'beheertarief' voor verenigingen van eigenaren is, volgens de richtlijnen van de NVM, minimaal f.160,-- per eenheid per jaar. Veel beheerders vinden deze vergoeding, gezien de vele werkzaamheden die gemoeid zijn met het voeren van de administratie, het bijwonen van vergaderingen e.d., aan de lage kant. Alleen het werken voor een groot aantal verenigingen van eigenaren zou aantrekkelijk zijn. Met name in Den Haag zijn een aantal makelaar-beheerders en administratiekantoren min of meer gespecialiseerd in het werken voor verenigingen van eigenaren. De reden dat veel makelaars, ondanks de volgens hen te lage vergoeding, toch werken voor verenigingen van eigenaren is dat men er op rekent ingeschakeld te worden bij eventuele verkoop van de woningen. In het geval een eigenaar (institutionele belegger of partikuliere verhuurder) de beheerder opdracht geeft verhuurde woningen bij leegkomst aan bewoner-eigenaren te verkopen (uitponden), moet er een splitsingsakte worden opgesteld en een vereniging van eigenaren worden opgericht. De courtage die de makelaar bij elke verkoop ontvangt, maakt het werken voor een vereniging van eigenaren aantrekkelijk.
5.3. Financiële randvoorwaarden De financiële randvoorwaarden die eigenaren stellen aan makelaar-beheerders hebben over het algemeen betrekking op de hoogte van het bedrag dat de beheerder zonder voorafgaande schriftelijke of telefonische toestemming van de eigenaar mag uitgeven aan dagelijkse onderhoudswerkzaamheden c.q. klachtenonderhoud. Dit mandaatbedrag varieert voor wat betreft de institutionele beleggers waarvoor woningen worden beheerd, van 150 tot 1500 gulden per geval per woning. In verreweg de meeste gevallen liggen de mandaten echter tussen de 350 en 1000 gulden. Wanneer bepaalde onderhoudswerkzaamheden meer kosten met zich blijken te brengen dan het mandaat dat de beheerder heeft, moet schriftelijk toestemming worden gevraagd aan de eigenaar. Al naar gelang de afspraken die met de eigenaar zijn gemaakt, worden daarbij een begroting en/of één of meer offertes ingediend. Bij spoedeisende klachten heeft de beheerder over het algemeen de vrijheid om het mandaatbedrag, al dan niet na telefonische melding, te 42
overschrijden. De hoogte van het mandaatbedrag wordt in veel gevallen bepaald door de institutionele belegger. Volgens sommige beheerders wordt er onderhandeld over de hoogte van het mandaat; de meeste beheerders hebben echter geen invloed gehad op de omvang van het bedrag dat zonder direkte voorafgaande toestemming van de eigenaar kan worden besteed voor het (laten) uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Bij het vaststellen van de hoogte van het mandaatbedrag dat wordt gehanteerd bij het beheren voor partikuliere verhuurders, stellen beheerders vaak eisen aan de eigenaren. Hierbij komen duidelijk twee verschillende beheerders-standpunten naar voren. Een deel van de beheerders vindt dat het mandaat hoog moet zijn (minimaal 750 tot 1000 gulden) om nog van een werkbare situatie te kunnen spreken. Anderen stellen aan partikuliere verhuurders die woningen in beheer willen geven, een mandaatbedrag voor van 200 à 300 gulden. Dit laatste geschiedt in verband met de beperkte financiële mogelijkheden van een partikuliere verhuurder en de vaak relatief lage huuropbrengst van de desbetreffende woningen. Er zijn partikuliere verhuurders die op de hoogte gebracht willen w.orden van elke benodigde onderhoudsaktiviteit. De beheerder heeft in dit geval dus geen mandaat. Overigens wordt deze werkwijze door veel beheerders niet geaksepteerd, of alleen dan wanneer er een extra beheervergoeding tegenover staat. Daarnaast zijn er partikuliere verhuurders die de beheerder een volmacht geven voor het uitvoeren van dagelijks onderhoud, ongeacht de hoogte van de kosten. Incidenteel komt het voor dat de partikuliere eigenaar aangeeft welk deel van de huuropbrengst naar hem overgemaakt dient te worden. De resterende inkomsten kunnen door de beheerder worden besteed om de woningen te onderhouden. Bij verenigingen van eigenaren loopt het mandaat voor 'vrij' te besteden onderhoudsuitgaven van ongeveer 200 tot 5000 gulden per gebeurtenis. Voor bedragen die uitstijgen boven het mandaat is overleg met de voorzitter van de vereniging van eigenaren noodzakelijk. Samen met de voorzitter heeft de makelaar-beheerder een mandaat dat varieert van zo'n 10.000 tot 15.000 gulden. 5.4. Technische randvoorwaarden In veel beheerovereenkomsten worden geen technische randvoorwaarden genoemd met betrekking tot bijvoorbeeld een gegarandeerde onderhoudsstaat van de in beheer gegeven woningen. Wanneer aan de beheerovereenkomst een overzicht is toegevoegd met een beschrijving van de door de makelaar te verrichten beheertaken, is met betrekking tot het onderhoud een passage opgenomen als: "het toezien op de onderhoudstoestand van onze eigendommen (eventuele bijzonderheden dient U onverwijld aan ons door de geven)" of "Het behandelen van het nodige onderhoud, voor zover dat ten laste van de verhuurder is, alsmede behandelen van klachten". In de praktijk betekent dit dat de beheerder, binnen het door de eigenaar gestelde mandaat, het noodzakelijke dagelijks onderhoud (voornamelijk gebaseerd op klachten van huurders) verricht. Bij enkele institutionele beleggers (b.v. het GAK) is op alle onderhoud een eigen algemeen bestek van toepassing; de meeste beleggers laten de wijze van uitvoering van klachtenonderhoud echter over aan de beheerder. Het onderhoud dat via beheerders wordt uitgevoerd (voornamelijk klachten- en mutatie-onderhoud) maakt over het algemeen een relatief groot deel uit van de totale onderhoudsuitgaven. Zo blijkt uit een bij Nationale Nederlanden verricht onderzoek (4) dat gemiddeld ongeveer 2996 van de totale onderhoudsuitgaven aan woningen via de beheerder is uitgevoerd. Het betreft hier onderhoudswerkzaamheden die vallen binnen het aan de beheerders verstrekte mandaat (750 gulden) en werkzaamheden boven het mandaat waarvoor door de beheerder goedkeuring is verkregen van Nationale Nederlanden. Over het algemeen heeft de beheerder primair als taak die maatregelen te ne-
43
men die de relatie tussen de huurder en de verhuurder zo bevredigend mogelijk laten verlopen. Dit betekent dat klachten van huurders op een snelle en adekwate wijze dienen te worden verholpen. Dit heeft alles te maken met het feit dat een institutionele belegger het zich niet kan veroorloven via het woningbezit een slechte naam op te bouwen. In verband hiermee hechten institutionele beleggers over het algemeen veel waarde aan de uiterlijke verschijningsvorm van hun woningbezit. Eén van de geïnterviewden makelaar-beheerders heeft dan ook van een institutionele belegger de opdracht gekregen om, ongeacht de kosten, graffity zo snel mogelijk van de woningkomplexen te verwijderen. Er wordt bovendien veel aandacht geschonken aan het schilderwerk. Hiermee is het groot-onderhoud aan de orde. Veel beleggers laten het groot-onderhoud in eigen beheer uitvoeren. De beheerders krijgen hiervoor dan ook geen randvoorwaarden mee; de belegger bepaalt welke groot-onderhoudswerkzaamheden er wanneer en door wie worden uitgevoerd. Een enkele beheerder is wel min of meer regelmatig betrokken bij het initiëren, voorbereiden en uitvoeren van groot-onderhouds, renovatie en isolatiewerkzaamheden. Hiervan is sprake wanneer de beheerder beschikt over veel technische kennis en/of het woningen betreft van institutionele beleggers die relatief weinig woningen bezitten en zelf onvoldoende technische kennis in huis hebben. Bijna alle institutionele beleggers verlangen van de beheerders jaarlijks een overzicht van de verwachte onderhoudsuitgaven voor het komende jaar. Op basis van deze rapporten wordt door de rayonopzichter van de belegger overleg gevoerd met de beheerders omtrent de direkte noodzaak van de in het rapport opgenomen posten. Aan de hand van deze besprekingen ontstaat er gedurende de 'beheerrelatie' bij de beheerder een beeld van het onderhoudsbeleid zoals dat door de belegger wordt gevoerd. Over het algemeen zorgen institutionele beleggers voor een goede onderhoudsstaat van hun woningen. Naast de P.R.-funktie die hieraan wordt toegekend, is er ook een ekonomisch motief; na een bepaalde exploitatieperiode gaan institutionele beleggers veelal over tot verkoop van een komplex woningen. Wanneer het desbetreffende komplex in een slechte onderhoudsstaat verkeert, zal dit de verkoopwaarde aanzienlijk doen dalen. Partikuliere verhuurders stellen over het algemeen geen technische randvoorwaarden aan beheerders. Zij zijn vaak leek op onderhoudstechnisch gebied en laten technische zaken over aan de beheerder. Voor zover de partikuliere verhuurder de beheerder een mandaat heeft gegeven voor het uitvoeren van dagelijks-onderhoud, is de beheerder vrij in de wijze waarop klachten van huurders worden verholpen. Voor wat betreft groot-onderhoud kampen partikuliere verhuurders vaak met financiële problemen. Bovendien streven zij over het algemeen winst uit de exploitatie van de woningen na. Dit betekent dat kostbare groot-onderhoudswerkzaamheden nogal eens niet worden uitgevoerd. Een aantal beheerders stelt daarom randvoorwaarden aan de partikuliere verhuurders waarvoor zij woningen beheren. Kunnen of willen deze eigenaren niet voldoende investeren in hun woningen, dan raden de beheerders aan de woningen te verkopen. Wanneer een eigenaar hieraan geen gehoor geeft, wordt het beheer afgestoten. Daarnaast 'hanteren' een aantal beheerders de door de gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht gehanteerde technische eisen als randvoorwaarde voor de door hen beheerde woningen. Pas wanneer er een aanschrijving op een woning rust, wordt in overleg met de eigenaar besloten of de woning opgeknapt dan wel verkocht wordt. Bij verenigingen van eigenaren wordt door de ledenvergadering beslist over de technische staat van de woningen. Over het algemeen zijn de leden wel overtuigd van de noodzaak van het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Het besluitvormingsproces met betrekking tot de aard en de omvang van de uit te voeren
44
werkzaamheden verloopt echter nogal eens moeizaam, vanwege de financiële gevolgen voor de individuele leden. De aanwezigheid van een goed bestuur en de overtuigingskracht van de makelaar-administrateur zijn dan vaak bepalend voor de mate waarin de benodigde onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd.
5.5. Sociale randvoorwaarden De sociale randvoorwaa(den die eigenaren stellen, hebben over het algemeen betrekking op bepaalde selektiekriteria die makelaar-beheerders dienen te hanteren bij het toewijzen van woningen aan aspirant-huurders. Vooral institutionele beleggers stellen eisen aan het inkomen van een aspirant-huurder in relatie tot de hoogte van de huur van de gewenste woning. Over het algemeen stellen institutionele beleggers als eis dat maximaal 20 à 25% van het bruto inkomen aan kale huur betaald mag worden. Een gering aantal beleggers stelt strengere normen aan het inkomen van huurders; de kale huur mag maximaal 15% tot 17% van het bruto inkomen bedragen. Of kandidaat-huurders voldoen aan de gestelde inkomensnorm wordt gekontroleerd via een werkgeversverklaring. Sommige institutionele beleggers wijzen formeel gesproken zelf de woningen toe; de beheerder brengt een advies uit, waarna de eigenaar beslist of de kandidaat wel of niet geschikt is. Met betrekking tot het toewijzen van woningen aan kandidaat-huurders die gebruik kunnen maken van de individuele huursubsidieregeling wordt door de verschillende beheerders geen eenduidig beleid gevoerd. Overigens is het onduidelijk in hoeverre beheerders van beleggers richtlijnen meekrijgen ten aanzien van het al dan niet toewijzen van woningen aan potentiële IHS-ontvangers. Een aantal beheerders wijst per definitie geen woning toe aan aspirant-huurders die de huur niet kunnen betalen zonder gebruik te maken van individuele huursubsidie. Volgens hen is IHS bedoeld voor huurders waarvan het inkomen (relatief) daalt ten opzichte van de huur van de door hen bewoonde woning. Daarnaast zijn er ook beheerders die aspirant-huurders alleen 'toetsen' op de relatie inkomen-huur. Wanneer deze huurders vervolgens in aanmerking blijken te komen voor individuele huursubsidie, regelt de beheerder desgewenst het aanvragen van de subsidie. De bewoner betaalt dan de huur minus de subsidie aan de beheerder. Het subsidiebedrag ontvangt de beheerder rechtstreeks (procedure van de "huurmatiging"). Naast het inkomen (in relatie tot de huur) worden aspirant-huurders door de beheerder getoetst op betalingsgedrag en woonmoraliteit. Voor wat betreft het betalingsgedrag moet een bewijs van goed betalingsgedrag worden overlegd, getekend door de 'huidige verhuurder'. Voor het toetsen van de woonmoraliteit bestaan geen duidelijke kriteria. De wijze waarop de toetsing plaatsvindt verschilt dan ook per beheerder en per belegger waarvoor woningen worden beheerd. Een aantal beleggers eist dat de beheerder (al dan niet onverwacht) een huisbezoek aflegt bij een kandidaat huurder. Daarvoor wordt zonodig gebruik gemaakt van de diensten van een onafhankelijk informatiebureau of, wanneer een aspirant-huurder niet in de buurt woont, een kollega makelaar(-beheerded. Ook winnen beheerders wel informatie over kandidaat-huurders in bij de 'huidige verhuurder'. De waarde van deze informatie wordt echter betwijfeld. Veel verhuurders zijn geneigd om, in hun eigen-belang, goede informatie te verstrekken over een 'slechte huurder'. Naast inkomen, betalingsgedrag en woonmoraliteit worden door een aantal beheerders ook normen gesteld aan de omvang van het huishouden in relatie tot het (gewenste) woningtype. Zo wordt een eengezlnshuis niet toegewezen aan een alleenstaande. Dit om te voorkomen dat er wordt onderverhuurd. Tenslotte trachten beheerders 'het sociaal evenwicht' te handhaven bij het toewijzen van leeggekomen woningen. In een komplex waar voornamelijk ouderen wonen zal een beheerder een leeggekomen woning dus niet toewijzen aan jonge4-5
ren. Over het algemeen worden niet alle hier besproken toetsen en normen gehanteerd door een bepaalde beheerder. Bovendien is het niet in alle gevallen duidelijk in hoeverre door de beheerder gehanteerde toetsen en normen opgelegd zijn door de eigenaar waarvoor woningen worden beheerd. Bij de meeste beheerders kunnen aspirant-huurders zich laten inschrijven als woningzoekende. Er moet dan een formulier worden ingevuld waarop een aantal gegevens wordt gevraagd met betrekking tot omvang en samenstelling van het huishouden, huidige adres, kenmerken van de huidige woning, naam van de verhuurder, werkkring, inkomen en gewenste woning c.q. woonruimte. Een aantal beheerders aksepteert een inschrijvingsformulier alleen wanneer de aanvrager van woonruimte het persoonlijk komt afgeven. Op deze wijze krijgt de beheerder direkt een bepaalde (persoonlijke) indruk van de aspirant-huurder. De partikuliere verhuurders waarvoor woningen worden beheerd stellen over het algemeen geen sociale randvoorwaarden met betrekking tot het toewijzen van leegkomende woningen. De beheerder stelt dan zelf bepaalde eisen aan huurders om problemen te voorkomen op het gebied van huurbetaling en wijze van bewonen. Over het algemeen speelt bij beheerders die voornamelijk (of uitsluitend) voor partikuliere verhuurders beheren, de algemene indruk die de beheerder (op grond van het ingevulde inschrijvingsformulier en een eventueel gesprek) van de aspirant-huurder heeft een belangrijke rol bij de toewijzing van een leeggekomen woning. Voor het verkrijgen van informatie over kandidaathuurders wordt, vooral in kleinere gemeenten, gebruik gemaakt van 'informele kanalen'. Ook dragen de partikuliere verhuurders zelf regelmatig kandidaten aan. Wanneer naast partikuliere verhuurders ook wordt beheerd voor institutionele beleggers, worden vaak de voor beleggers gehanteerde selektiekriteria toegepast op de voor partikuliere verhuurders beheerde woningen. Overigens worden veel leegkomende woningen van partikuliere verhuurders niet meer verhuurd maar verkocht. Op de hier beschreven selektiekriteria kunnen een tweetal externe faktoren invloed uitoefenen: de marktsituatie en het gemeentelijk toewijzingsbeleid. Wanneer de marktsituatie zodanig is, dat er voor bepaalde woningen sprake is van dreigende leegstand, wordt in overleg met de eigenaar van de woningen wel eens besloten tot een versoepeling van de selektiekriteria. In gemeenten waar een woonruimte verordening van kracht is, is de eigenaar c.q. de beheerder niet vrij in het toewijzen van woningen. In verschillende (grote) gemeenten is de invloed van de gemeentelijke dienst (Her)Huisvesting op de toewijzing van vooral de goedkopere woningen (die voornamelijk in handen zijn van partikuliere verhuurders) aanzienlijk. Onder bepaalde voorwaarden kan de beheerder weigeren de woning aan een door de gemeente voorgedragen kandidaat toe te wijzen. Ook is het mogelijk dat een gemeente garant staat voor de huurbetaling wanneer een door de gemeente voorgedragen kandidaat-huurder leeft van een uitkering. Over het algemeen geldt dat eigenaren c.q. beheerders bij het toewijzen van woningen zoveel mogelijk problemen met betrekking tot huurbetaling en woongedrag proberen te voorkomen. Institutionele beleggers stellen in verband hiermee duidelijke eisen aan de huurders van hun woningen. Bij partikuliere verhuurders stelt de beheerder veelal zelf dergelijke kriteria op. Althans, voor zover dit mogelijk is binnen het door verschillende gemeenten gevoerde toewijzingsbeleid. NOTEN (1)
(2) (3)
(4) 46
NVM, 1985, U en Uw makelaar, Nieuwegein, p.p. 33-34. NVM, 1985, U en Uw makelaar, Nieuwegein, p. 33. Koeman, J., 1985, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priem us (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, Delft (TUD), juli. R.Th.M. van Ovost, 1986, Onderhoud van woningen bij NN-Vastgoed, pag. 17.
6
ONDERHOUDSBELEID IN DE KOMMERCIELE HUURSEKTOR
6.1. Inleiding Zoals in het vorige hoofdstuk naar voren kwam, geven veel eigenaren aan de beheerder richtlijnen en randvoorwaarden mee met betrekking tot de wijze waarop de beheertaken dienen te worden uitgevoerd. Het onderhoudsbeleid, zoals dat in de praktijk van het woningbeheer wordt gevoerd, kan echter niet zonder meer worden gedestilleerd uit de randvoorwaarden die eigenaren stellen. Het onderhoudsbeleid krijgt binnen het kader van deze randvoorwaarden vorm waarbij de eigenaar en de beheerder min of meer regelmatige kontakten onderhouden. Naarmate een beheerder over meer deskundigheid op het gebied van met name het technisch beheer beschikt, heeft hij meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het gevoerde onderhoudsbeleid. In paragraaf 6.2. wordt nader ingegaan op de vraag in hoeverre de eigenaar dan wel de beheerder het onderhoudsbeleid bepaalt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen institutionele beleggers, partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren. In paragraaf 6.3. wordt de relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid besproken. Bovendien wordt in deze paragraaf ingegaan op de gevolgen voor het onderhoudsbeleid wanneer besloten is een komplex af te stoten. De invloed van verbeterings- en/of isolatiesubsidieregelingen op het gevoerde onderhoudsbeleid is in paragraaf 6.4. aan de orde. In paragraaf 6.5. wordt tenslotte bekeken in hoeverre er terugkoppeling plaatsvindt van beheerervaringen naar de eigenaar, zowel ten behoeve van planbeoordeling van nieuwbouw als onderhoudsaktiviteiten gedurende de exploitatie.
6.2. De invloed van de beheerder op het onderhoudsbeleid Met betrekking tot het gevoerde onderhoudsbeleid kan in de praktijk een aantal 'beslissingsfasen' worden onderscheiden: - welke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd?; - wanneer moeten ze worden uitgevoerd?; - op welke wijze vindt de uitvoering plaats?; - door wie worden de werkzaamheden uitgevoerd? Voor wat betreft het dagelijks onderhoud dat binnen het tussen de eigenaar en de beheerder overeengekomen mandaat valt, is de beheerder verantwoordelijk. Het betreft hier voornamelijk klachten van huurders, die op vrij korte termijn verholpen dienen te worden. De beheerder bepaalt over het algemeen wie de werk47
zaamheden gaat uitvoeren en op welke wijze dat gebeurt. Sommige eigenaren (voornamelijk institutionele beleggers) beschikken over een eigen onderhoudsbestek waarin voor een aantal regelmatig voorkomende onderhoudswerkzaamheden de wijze van uitvoering en het te gebruiken materiaal staat beschreven. Daarnaast zijn er ook eigenaren (hoofdzakelijk partikuliere verhuurders) die duidelijke voorkeur hebben voor het laten uitvoeren van het 'dagelijks-onderhoud' door bepaalde onderhoudsbedrijven. Wanneer het onderhoudsaktiviteiten betreft die uitgaan boven het mandaat dat de beheerder van de eigenaar heeft gekregen, heeft de beheerder een initiërende en adviserende taak. De eigenaar is degene die de uiteindelijke beslissingen neemt. De mate waarin een beheerder invloed kan uitoefenen op deze beslissingen is afhankelijk van de mate waarin de beheerder en de eigenaar beschikken over technische kennis. Naarmate een beheerder beschikt over meer technische kennis, nemen de mogelijkheden die hij heeft om invloed uit te oefenen op beslissingen van de eigenaar met betrekking tot het uitvoeren van bepaalde onderhoudswerkzaamheden toe. Wanneer een eigenaar, in tegenstelling tot een beheerder, de beschikking heeft over veel technische kennis zal de beheerder relatief weinig invloed kunnen uitoefenen op beslissingen met betrekking tot het uitvoeren van groot-onderhoudswerkzaamheden. De eigenaar zal bovendien zowel de voorbereiding, de keuze van de aannemer, de kontrole tijdens de werkzaamheden en de financiële afwikkeling in eigen hand houden. De rol van de beheerder blijft veelal beperkt tot het inlichten van de bewoners over de op handen zijnde werkzaamheden. Ook komt het voor dat beheerders in het geheel niet op de hoogte worden gesteld van de uitvoering van groot-onderhoudswerkzaamheden als schilderwerk. Eerst wanneer de opzichter van de beheerder, bijvoorbeeld in verband met een onderhoudskiacht van een bewoner, bij een bepaald komplex komt, wordt duidelijk dat er schilderwerkzaamheden worden of zijn verricht. Dergelijke situaties doen zich soms voor in het geval een eigenaar een meerjarenkontrakt met een schildersbedrijf heeft afgesloten. Hierop wordt in hoofdstuk 8 nader ingegaan. Volgens een aantal in het kader van dit onderzoek geïnterviewde makelaar-beheerders gaan steeds meer grote institutionele beleggers ertoe over hun woningbezit te konsentreren bij een beperkter aantal grote beheerders met relatief veel technische kennis. Kleinere beheerders die niet beschikken over voldoende technische kennis moeten dan een keuze maken: investeren in technisch geschoold personeel of accepteren dat het woningbeheer voor institutionele beleggers uit hun portefeuille zal verdwijnen en zich richten op het beheren van woningen voor andere eigenaren dan institutionele beleggers. Institutionele beleggers die veel woningen bezitten, beschikken over het algemeen over relatief veel technische kennis. Wanneer zij hun woningen in beheer geven bij makelaar-beheerders die eveneens de beschikking hebben over veel technische kennis, ontstaat er met betrekking tot het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden een overlegsituatie. Voorbereiding en direktievoering bij grootonderhoudswerkzaamheden worden regelmatig in handen gegeven van de beheerder. Het tijdstip waarop bepaalde werkzaamheden worden uitgevoerd wordt, in verband met budgettaire redenen, echter over het algemeen door de eigenaar bepaald. Zoals reeds naar voren kwam in paragraaf 4.5. betreft het hier voornamelijk beheerders met een beheerportefeuille van meer dan 3.000 woningen. Een aantal grote beheerders heeft de indruk dat beleggers de laatste jaren steeds meer gebruik maken van de bij de beheerders aanwezige technische kennis. Wanneer de beheerder in tegenstelling tot de eigenaar, beschikt over veel technische kennis, is de eigenaar bij het nemen van beslissingen omtrent het uitvoeren van groot-onderhoudswerkzaamheden erg afhankelijk van de beheerder. Bij zowel het initiëren van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, als de wijze van uitvoering, het beoordelen van offertes en de direktievoering speelt de beheerder een belangrijke rol. De eigenaren waarop deze situatie betrekking heeft zijn over 48
het algemeen partikuliere verhuurders en leden van verenigingen van eigenaren. Daarnaast beschikt een aantal ideële stichtingen evenmin over voldoende technische kennis. Overigens beslist ook in deze situatie de eigenaar uiteindelijk of bepaalde onderhoudsaktiviteiten worden uitgevoerd en zo ja op welk tijdstip. Gezien de financiële situatie waarin veel kleine partikuliere verhuurders zich volgens de beheerders over het algemeen bevinden, wordt groot-onderhoud regelmatig uitgesteld of in het geheel niet uitgevoerd. Veel, vooral grotere, makelaarbeheerders die de beschikking hebben over technisch geschoold personeel en voornamelijk woningen beheren voor institutionele beleggers, eisen echter van de andere eigenaren waarvoor woningen worden beheerd dat met betrekking tot het onderhoud een beleid wordt gevoerd dat overeenkomt met dat van de beleggers. Wanneer eigenaren aan deze eis niet kunnen of willen voldoen, wordt dit beheer nogal eens afgestoten. De beheerders die voornamelijk woningen voor partikuliere verhuurders beheren, beschikken over het algemeen in mindere mate over technische kennis. De eigenaren waarvoor wordt gewerkt, zijn echter veelal leken op het gebied van onderhoudstechnische zaken, zodat de invloed van de beheerder op beslissingen met betrekking tot het uitvoeren van noodzakelijke onderhoudsaktiviteiten relatief groot is. Het betreft hier over het algemeen het beheren van oudere woningen. De eigenaren trachten veelal het uitvoeren van groot-onderhoud tot een absoluut minimum te beperken. Vaak wordt getracht om door middel van het uitvoeren van reparaties (het oplappen van een woning) groot-onderhoud zolang mogelijk uit te stellen. Regelmatig wordt pas overgegaan tot het uitvoeren van groot-onderhoud wanneer de gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht de eigenaar daartoe, door middel van een aanschrijving, verplicht. De beheerder neemt, wanneer besloten is tot het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden over het algemeen kontakt op met één of meer aannemers voor het uitbrengen van offertes. Vervolgens beoordeelt de beheerder de offertes en geeft de eigenaar een advies. Omdat de eigenaar in de meeste gevallen niet beschikt over voldoende technische kennis, is hij veelal aangewezen op het advies van de beheerder. In feite is het in deze situaties dus van het grootste belang dat er sprake is van een vertrouwensrelatie tussen de eigenaar en de beheerder. Overigens hebben een aantal beheerders die voornamelijk woningen voor partikuliere verhuurders beheren, hun organisatie aangepast aan het werken in de hierboven geschetste situatie. Zij hebben met betrekking tot het technisch beheer de beschikking over personeel dat de technische kennis door jarenlange praktijkervaring (bij bijvoorbeeld een aannemerij of timmerbedrijf) heeft verworven. Deze all-round vaklieden kunnen vaak kreatieve oplossingen aandragen voor het oplossen van onderhoudstechnische problemen. Bovendien kunnen zij zelf kleine onderhoudswerkzaamheden verrichten. De wijze waarop in deze paragraaf een beschrijving is gegeven van de relatie tussen de technische kennis waarover de eigenaar en de beheerder beschikken en de mate waarin de beheerder invloed kan uitoefenen op beslissingen van de eigenaar met betrekking tot het uitvoeren van (groot-)onderhoudsaktiviteiten, is een sterk gegeneraliseerde weergave van de werkelijkheid. Uit de in het kader van dit onderzoek met makelaar-beheerders gevoerde gesprekken bleek dat in de praktijk de hier geschetste situatie en ontwikkelingen zich terdege voordoen.
6.3. De relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid De primaire doelstelling van kommerciële verhuurders is het behalen van een zeker rendement uit de door hen gedane investering. In deze paragraaf wordt ingegaan op de vraag in hoeverre het onderhoudsbeleid, zoals dat wordt gevoerd door de verschillende eigenaren, samenhangt met het behaalde rendement. Omdat er in het algemeen grote verschillen bestaan tussen de verschillende kategorieën ei-
genaren met betrekking tot het gevoerde onderhoudsbeleid, wordt per groep eigenaren ingegaan op de relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid. Institutionele beleggers verwerven over het algemeen nieuwe woningen die, volgens een aantal beheerders, gemiddeld zo'n 15 à 25 jaar worden geëxploiteerd. Vervolgens worden de woningen, meestal komplexgewijs, afgestoten aan partikuliere fondsen of zogenaamde korte-termijn beleggers (B-beleggers) die het komplex uitponden (gesplitste verkoop aan individuele eigenaar-bewoners). Er ontstaat dan een vereniging van eigenaren. Gedurende een lange periode wonen er in het komplex zowel huurders als bewoners-eigenaars. Gedurende de periode dat een institutionele belegger een komplex woningen in exploitatie heeft, is er over het algemeen sprake van een redelijke tot goede onderhoudsstaat van de woningen. Beleggers streven niet in eerste instantie naar het behalen van winst uit de exploitatie, zodat er ook financiële ruimte is om de woningen in een goede onderhoudsstaat te houden. Een aantal beleggers voert dan ook een onderhoudsbeleid dat niet alleen gericht is op het verhelpen van onderhoudsgebreken maar ook op het voorkomen daarvan (preventief onderhoud). Bovendien wordt er veel aandacht geschonken aan de 'uiterlijke verschijningsvorm' waarin de woningen verkeren; men probeert uit zakelijk oogpunt zoveel mogelijk negatieve publiciteit te voorkomen. Volgens de in het kader van dit onderzoek geïnterviewde makelaar-beheerders is een dalend rendement, voor zover veroorzaakt door toenemende onderhoudskosten, voor een belegger over het algemeen dan ook geen aanleiding om het gevoerde onderhoudsbeleid nadrukkelijk te wijzigen. Hooguit wordt beheerders verzocht zich stringenter te houden aan het onderscheid tussen huurders- en verhuurdersonderhoud en/of wordt de frequentie waarin bepaalde onderhoudswerkzaamheden plaatsvinden (bijvoorbeeld schilderwerk) teruggebracht van bijvoorbeeld 4 naar 6 jaar. Omdat beleggers meestal grote hoeveelheden woningen in hun bezit hebben, kan men een relatief laag rendement in een bepaald komplex bovendien kompenseren met hogere rendementen uit andere komplexen. Over het algemeen wordt verondersteld dat beleggers trachten om na een bepaalde exploitatieperiode (vaak zo'n 15 tot 25 jaar) door verkoop rendement uit het belegde geld te halen. Op grond waarvan de beslissing om over te gaan tot verkoop wordt genomen is niet duidelijk. Waarschijnlijk speelt hierbij de omvang van te verwachten (groot-)onderhoudsuitgaven een rol. Overigens is een aantal beheerders van mening dat door de teruggedrongen inflatie en de waardedaling van het onroerend goed de laatste jaren beleggers minder snel overgaan tot afstoten van woningbezit. Wanneer besloten is om een bepaald komplex af te stoten, heeft dit veelal geen gevolgen voor het laten uitvoeren van het klachtenonderhoud. Voor wat betreft het uitvoeren van groot-onderhoud is het gevoerde beleid onder meer afhankelijk van de marktsituatie. In het geval de te verkopen woningen niet 'goed in de markt liggen' wordt, om de verkoopwaarde te verhogen, nogal eens overgegaan tot een intensivering van bepaalde onderhoudsaktiviteiten (zogenaamde verkoopbevorderende maatregelen). Daarnaast worden onderhoudswerkzaamheden wel meegenomen in de verkoop; na de verkoop worden door de oude eigenaar bepaalde (groot-)onderhoudswerkzaamheden verricht. Dit brengt belastingtechnisch ook voordelen met zich. Voor de 'oude' eigenaar zijn de onderhoudskosten fiskaal aftrekbaar. Dit geldt niet voor de 'nieuwe' eigenaar gedurende het eerste exploit atiejaar. Partikuliere verhuurders verwerven overwegend bestaande woningen. Het onderhoudsbeleid, voorzover er sprake is van een beleid, dat door de partikuliere verhuurder wordt gevoerd, is onder meer afhankelijk van de plannen die de eigenaar heeft met de woning(en); betreft het een verkoop- of beleggingspand. In het eerste geval gaat het, volgens een van de geïnterviewde makelaar-beheerders, om 50
'woningen die in een spekulatieve sfeer dynamisch worden beheerd' (1). De onderhoudsuitgaven zullen voor deze woningen in principe worden geminimaliseerd. Bij leegkomst worden de woningen verkocht aan individuele bewoners. Volgens een beheerder worden met dergelijke korte-termijn beleggingen winsten van zo'n 20 à 30% behaald. Het risiko dat deze eigenaren lopen, is de mogelijkheid dat zittende huurders niet op afzienbare tijd de woning verlaten, zodat men, wanneer het een meergezinshuis betreft, gedurende lange tijd moet participeren in een vereniging van eigenaren. Wanneer een eigenaar woningen in bezit heeft met het doel deze te verhuren, is het behalen van winst uit de exploitatie over het algemeen van primair belang. Omdat het veelal oudere wonigen betreft met een lage huur, is de financiële ruimte om de woningen onderhoudstechnisch op een goed peil te brengen of te houden gering. Er wordt alleen in de woningen geïnvesteerd wanneer daar direkt, via een huurverhoging, hogere opbrengsten uit voortvloeien. Het gaat hierbij bovendien voornamelijk om investeringen in de woontechnische sfeer. Dit leidt in de praktijk veelal tot een situatie waarin aan goede woningen (met een hoge huuropbrengst) relatief veel en aan slechte woningen (met een lage huur) relatief weinig onderhoud wordt gepleegd. Om fis ka Ie redenen worden bovendien onderhoudsaktiviteiten zoveel mogelijk gespreid over meer jaren. Voor wat betreft schilderwerk kan dit betekenen dat de werkzaamheden over 2 of 3 opeenvolgende jaren worden gespreid (in het eerst jaar gronden, vervolgens voorlakken en in het derde jaar aflakken). De hoogte van het rendement is dus voor partikuliere verhuurders direkt van invloed op de onderhoudsuitgaven. Wanneer het rendement afneemt ten gevolge van een stijging van de exploitatielasten die groter is dan de huurverhoging leidt dit veelal tot het inkrimpen van de onderhoudsuitgaven. Wanneer als gevolg hiervan zogenaamde nulpunten ontstaan en de jaarlijkse huurverhoging niet mag worden doorgevoerd, betekent dat een nog grotere diskrepantie tussen de vaste exploitatielasten en de huuropbrengsten. De eigenaar staat dan voor de keuze om de nulpunten op te heffen om alsnog de huurverhoging te kunnen doorvoeren of het risiko te lopen een aanschrijving te ontvangen van de gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht. Over het algemeen wordt ~n een dergelijke situatie, al dan niet op advies van de beheerder, besloten de desbetreffende woning te verkopen aan een eigenaar-bewoner. Bij verenigingen van eigenaren zijn de eigenaren het meest direkt betrokken bij het gevoerde onderhoudsbeleid. Omdat zij naast eigenaar ook bewoner zijn, wordt er over het algemeen gestreefd naar het tot stand brengen of behouden van een goede onderhoudsstaat van de woning. Wanneer een meergezinshuis niet geheel is uitgepond, is echter ook de eigenaar van de nog verhuurde woningen lid van de vereniging. De invloed die de verhuurder-eigenaar kan uitoefenen op het gevoerde onderhoudsbeleid is onder meer afhankelijk van het aantal woningen dat hij nog in bezit heeft en de mate waarin de bewoner-eigenaren ten aanzien van het onderhoudsbeleid een gezamenlijk standpunt kunnen innemen. In een komplex met "gemengde" eigendomsverhoudingen kunnen zich lastige besluitvormingssituaties voordoen. Het onderhoudsbeleid wordt binnen een vereniging van eigenaren in principe vastgesteld door de ledenvergadering, die de begroting moet goedkeuren voor het komende jaar. In de praktijk blijkt het moeilijk om de verschillende eigenaren c.q. leden op één lijn te krijgen. Volgens veel makelaar-beheerders is hierbij de kwaliteit van het bestuur van een vereniging van groot belang. Bovendien speelt de omvang van de reserveringen een rol. Wanneer een vereniging niet beschikt over voldoende reserveringen, kunnen groot-onderhoudswerkzaamheden een (te) grote aanslag betekenen op de financiële mogelijkheden van een aantal leden. Overigens kan in het geval van een vereniging van eigenaren moeilijk gesproken worden van een relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid. Hooguit zal het op peil houden van de verkoopwaarde van de woning bij een aantal leden een rol van betekenis spelen.
51
6.4. De invloed van verbeterings- en/of isolatiesubsidieregelingen op het gevoerde onderhoudsbeleid De rijksoverheid tracht door middel van het verstrekken van subsidies de verhuurder-eigenaren in de partikuliere huursektor te stimuleren in het uitvoeren van groot-onderhouds-, verbeterings- en isolatiewerkzaamheden. Op de verschillende van toepassing zijnde regelingen is in paragraaf 2.4. reeds aandacht besteed. De vraag is nu in hoeverre het ter beschikking stellen van subsidies van invloed is op het onderhoudsbeleid dat de verschillende eigenaren voeren. Institutionele beleggers blijken nagenoeg geen gebruik te maken van groot-onderhouds- en verbeteringssubsidieregelingen. Hiervoor worden door de makelaarbeheerders een aantal mogelijke redenen aangegeven. In de eerste plaats komt, gezien het relatief jonge woningbezit van de institutionele beleggers, een groot deel van de beleggerswoningen niet in aanmerking voor het verkrijgen van subsidie. Ook een aantal beleggers heeft echter te maken met slecRt gebouwde woningkomplexen uit de periode van net na de tweede wereldoorlog. Toch wordt slechts in enkele gevallen gebruik gemaakt van subsidies voor het opheffen van gekonstateerde gebreken als betonrot. Over het algemeen zijn de beleggers van mening dat er te veel voorwaarden en uitvoeringsvoorschriften gemoeid zijn met het verkrijgen van de subsidie. Bovendien wacht men niet met het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden tot na het vijfentwintigste jaar om gebruik te kunnen maken van subsidies. Wel wordt er door institutionele beleggers veelvuldig gebruik gemaakt van isolatiesubsidieregelingen. Deze investering verhoogt de verhuurbaarheid van de woningen, terwijl de kosten van de investering (minus de subsidie) in zijn geheel doorberekend kunnen worden in de huur. Bij partikuliere verhuurders is sprake van een geheel andere situatie. Over het algemeen betreft het hier vooroorlogse woningen die in een niet optimale onderhoudsstaat verkeren. Tot 1985 gold voor vooroorlogse partikuliere huurwoningen een regeling die voorzag in bijdragen ineens in de kosten van met name genoemde verbeteringen van het woongerief en van het opheffen van bouwtechnische gebreken. Met ingang van 1985 is de MG 84-41 van kracht. Volgens deze regeling kunnen door het rijk jaarlijkse bijdragen worden verstrekt in het exploitatietekort dat optreedt als gevolg van het treffen van voorzieningen aan vooroorlogse partikuliere huurwoningen. Over de vraag of de overgang van de zogenaamde klussenregeling naar de MG 84-41 een verbetering inhoudt, wordt verschillend gedacht. Volgens een aantal beheerders is de nieuwe subsidieregeling een aanzienlijke verbetering, omdat de eigenaar de mogelijkheid heeft een woning in zijn geheel aan te pakken. Bovendien is het subsidiebedrag dat per woning kan worden ontvangen hoger dan bij de oude regeling. Tenslotte loopt de eigenaar minder risiko ten gevolge van de investering, omdat de bijdrage het exploitatietekort ten gevolge van de verbeteringsingreep dekt. Voor partikuliere verhuurders die hun woningen op langere termijn in een goed verhuurbare staat willen houden, is de nieuwe regeling dan ook een verbetering. De meerderheid van de makelaar-beheerders is echter van mening dat de nieuwe regeling tot een verslechtering van de mogelijkheden heeft geleid. Het gebruik maken van de nieuwe subsidieregeling vereist namelijk een relatief hoog investeringsniveau, omdat er alleen subsidie wordt verstrekt wanneer er een heel pakket van onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden aan een woning wordt verricht. Veel partikuliere verhuurders zijn echter niet bereid tot het doen van grote investeringen; op korte termijn levert het namelijk geen rendementsverhoging op. De eigenaar moet bovendien de kos.ten van de aan te brengen voorzieningen zelf voorfinancieren, terwijl de bijdrage over een aantal jaren wordt uitgesmeerd. Omdat veel eigenaren bij leegkomst de woningen willen verkopen, is een dergelijke subsidievorm voor hen niet aantrekkelijk. Bovendien hebben veel gemeenten met de in werking treding van de nieuwe subsidieregeling het aanschrijvingsbeleid verscherpt. Wanneer partikulieré verhuurders naar aanleiding van een aanschrijving besluiten om de noodza-
52
kelijke onderhoudswerkzaamheden met behulp van subsidie te laten uitvoeren, brengt dat over het algemeen een te hoge investering in één keer met zich. Het zou, volgens een aantal beheerders, dan ook mogelijk moeten zijn om een aangeschreven woning gefaseerd aan te pakken. Nu leidt een aanschrijving, meer dan in het verleden, tot het afstoten van panden. Door het verscherpte aanschrijvingsbeleid dat in een aantal gemeenten wordt gevoerd is, ondanks de hierboven genoemde nadelen van de nieuwe subsidieregeling, het aantal subsidieaanvragen zodanig toegenomen, dat de subsidiepot nagenoeg leeg is. Zo wordt in Amsterdam vanaf oktober 1985 alleen voor woningen waarop een aanschrijving rust en die zijn gelegen in een wijk waar de gemeente een aktief aanschrijvingsbeleid voert, nog subsidie verstrekt. Dit betekent in de praktijk dat subsidieaanvragen van eigenaren die, zonder dat er een aanschrijving in het geding is, gebruik willen maken van de subsidieregeling, niet in behandeling worden genomen. Er wordt door partikuliere verhuurders relatief weinig gebruik gemaakt van isolatiesubsidieregelingen. Wanneer er nieuwe kozijnen worden geplaatst, hebben bewoners in een aantal gevallen wel de mogelijkheid om te kiezen voor dubbel glas. De bewoner betaalt dan, vaak rechtstreeks aan de aannemer, de extra kosten en inkasseert de subsidie. In een dergelijke situatie heeft de isolatiemaatregel geen gevolgen voor de hoogte van de huur. Tijdens de met makelaar-beheerders gevoerde gesprekken bleek een aantal van hen niet goed op de hoogte te zijn van de bestaande subsidieregelingen of althans moeite te hebben met de ingewikkelde en tijdrovende procedures die het aanvragen van subsidies met zich. De hoge frequentie waarmee de verschillende regelingen elkaar opvolgen, heeft bovendien een remmende invloed op het aanvragen van subsidies. Tegen de tijd dat zowel de makelaar-beheerder als de eigenaar bekend zijn met de te volgen procedures, blijkt er al weer een nieuwe regeling van toepassing te zijn.
6.5. Terugkoppeling van beheerervaringen naar de eigenaar In de kommerciële huursektor zijn eigendom en beheer veelal gescheiden. De beheerder heeft dagelijks te maken met de woningen en wordt dan ook direkt gekonfronteerd met de kwaliteit van bepaalde konstrukties en materialen. De kennis die de beheerder gedurende de exploitatie van de bij hem in beheer gegeven woningen opdoet, kan van belang zijn voor eigenaren in verband met het nemen van beslissingen omtrent het gebruik van materialen en het toepassen van konstrukties in nieuw te bouwen woningen of bij de uitvoering van groot-onderhoudswerkzaamheden. In het geval de eigenaar een partikuliere verhuurder is, vindt er over het algemeen geen terugkoppeling van beheerervaringen plaats. De meeste partikuliere verhuurders zijn leken op het gebied van onderhoudstechnische zaken en vertrouwen op de kennis van de beheerder. Die maakt bij zijn adviezen aan de eigenaren uiteraard wel gebruik van de met bepaalde materialen opgedane ervaringen. Bij institutionele beleggers is er sprake van een andere situatie. De grote institutionele beleggers beschikken namelijk zonder uitzondering over een beheerafdeling waaronder het technisch beheer ressorteert. Beheerders hebben regelmatig kontakt met de technische dienst van de beheerafdeling van de institutionele beleggers. Tijdens deze kontakten worden de tijdens de exploitatie opgedane beheerervaringen doorgesproken. Terugkoppeling van beheerervaringen ten behoeve van het beoordelen van nieuwbouwplannen of het opstellen c.q. aanpassen van een programma van eisen is een groter probleem. Dit komt hoofdzakelijk voort uit de vaak gebrekkige kommunikatie tussen de afdeling acquisitie/nieuwbouw en beheer binnen het apparaat van
53
de institutionele beleggers. Bij het verwerven van woningen spelen namelijk kommerciële motieven een veel grotere rol dan beheertechnische aspekten. Bovendien worden door institutionele beleggers vaak kant en klare plannen aangekocht of betreft het een komplex woningen waarvan de bouw al is gestart. De laatste jaren worden er door een aantal institutionele beleggers echter pogingen ondernomen om een betere koördinatie tussen de beide afdelingen tot stand te brengen.
NOTEN (1)
54
Dynamisch beheer wordt hier beschouwd als tegenstelling van statistisch beheer. De "dynamiek" heeft betrekking op het feit dat de woning(en) in een betrekkelijk korte tijd verschillende keren van eigenaar wisselen. Binnen de NVM wordt met de term 'dynamisch beheer', een nieuwe ontwikkeling op het gebied van het beheren van onroerend goed aangeduid, die is ontstaan bij het beheren van commercieel onroerend goed. Dit dynamisch beheer houdt, in tegenstelling tot traditioneel beheer, in dat er door de beheerder een 'performance analyse' plaatsvindt; een kontinue evaluatie van het desbetreffende objekt of de desbetreffende portefeuille, waarbij de beheerder de eigenaar adviseert over te nemen maatregelen met betrekking tot onderhoud, bevorderen van de verhuur, afstoten van onroerend goed etc.
7 DE ALGEMENE ORGANISATIE VAN HET ONDERHOUD
7.1. Inleiding Het onderhoudsbeleid zoals dat tot stand is gekomen op grond van tussen de eigenaar en de beheerder gemaakte afspraken, wordt in de praktijk vorm gegeven door de makelaar-beheerder. Over de wijze waarop de beheerder de aktiviteiten met betrekking tot het onderhouden van de aan hem in beheer gegeven woningen organiseert, kunnen echter door eigenaren voorwaarden worden gesteld. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een aantal organisatorische aspekten van het onderhoud, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de invloed die eigenaren hierop kunnen uitoefenen. In paragraaf 7.2. worden allereerst de verschillende onderhoudskategorieën besproken, die makelaar-beheerders onderscheiden. Vervolgens wordt in paragraaf 7.3. ingegaan op de wijze waarop de onderhoudsstaat van de beheerde woningen administratief wordt bijgehouden. In paragraaf 7 .~. wordt bekeken in hoeverre er door makelaar-beheerders gewerkt wordt met (meerjaren)onderhoudsramingen en tenslotte wordt in paragraaf 7.5. aandacht besteed aan de rol van adviesbureaus met betrekking tot het onderhoud. 7.2. De door beheerders onderscheiden onderhoudskategorieën In de praktijk van het woningbeheer wordt door makelaar-beheerders een aantal soorten onderhoud onderscheiden. De meest voorkomende zijn: 1. dagelijks onderhoud, ook wel klachten-, klein- of normaal onderhoud genoemd; 2. groot-onderhoud, ook wel planmatig onderhoud of instandhoudingsonderhoud genoemd; 3. mutatieonderhoud. Daarnaast worden nog begrippen als preventief onderhoud en struktureel onderhoud gehanteerd. Het 'dagelijks onderhoud' is over het algemeen gebaseerd op klachten van bewoners. Naast het reageren op klachten heeft het dagelijks onderhoud ook betrekking op het opheffen van gebreken die naar voren komen wanneer een beheerder, diens opzichter of een door de beheerder ingeschakeld onderhoudsbedrijf, bijvoorbeeld in verband met het verhelpen van een bepaalde klacht, in een woning aanwezig is. Er is in de praktijk echter geen sprake van een eenduidige afbakening van het be-
55
grip 'dagelijks onderhoud'. Een aantal beheerders koppelt het dagelijksonderhoud direkt aan dat deel van het onderhoud waarvoor de beheerder opdrachten kan verstrekken aan een aannemer of onderhoudsbedrijf zonder direkte toestemming van de eigenaar. Het dagelijks onderhoud is dan dat onderhoud dat binnen het tussen eigenaar en beheerder overeengekomen mandaat valt. Daarnaast verstaat een aantal beheerders onder het dagelijks-onderhoud het niet geplande onderhoud. Wanneer dergelijke niet geplande onderhoudswerkzaamheden binnen het door de eigenaar verstrekte mandaat vallen, vindt de uitvoering plaats onder verantwoordelijkheid van de beheerder. Betreft het onderhoudsaktiviteiten die boven het mandaat uitgaan, dan wordt de eigenaar ingelicht. Er zijn dan twee mogelijkheden. De eigenaar kan beslissen dat de werkzaamheden op korte termijn dienen te worden uitgevoerd of er wordt besloten dat de desbetreffende onderhoudsaktiviteiten worden opgenomen in de planning voor een komend jaar. Bij makelaar-beheerders die overwegend woningen beheren voor institutionele beleggers, komt het dagelijks onderhoud over het algemeen overeen met niet gepland onderhoud. Naast het dagelijks onderhoud is groot-onderhoud een veel gehanteerd onderhoudsbegrip. Ook dit begrip wordt, mede afhankelijk van de afbakening van het dagelijks-onderhoud, door de makelaar-beheerder niet eenduidig gedefiniëerd. Een aantal beheerders verstaat onder groot-onderhoud alle werkzaamheden die niet binnen het door de eigenaar verstrekte mandaat vallen. Het is hierbij niet van belang of de desbetreffende aktiviteiten direkt voortkomen uit een klachtenmelding van een bewoner of bijvoorbeeld een aanschrijving van de gemeente. Het onderscheid tussen dagelijks (klein)onderhoud en groot-onderhoud is gebaseerd op de verschillende procedures die de beheerder moet volgen. Het dagelijks onderhoud is een 'interne zaak'; de beheerder geeft op eigen initiatief opdracht tot het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Bij groot-onderhoud is toestemming van de eigenaar, noodzakelijk voordat overgegaan kan worden tot het uitvoeren van de werkzaamheden. Dit brengt over het algemeen een aantal extra aktiviteiten met zich zoals het inlichten van de eigenaar, het aanvragen en beoordelen van offertes en het, op grond van de offertes, uitbrengen van een advies aan de eigenaar. Wanneer er sprake is van een zekere planning van onderhoudsaktiviteiten, worden onder groot-onderhoud veelal die werkzaamheden verstaan die worden uitgevoerd op basis van een onderhoudsplanning of -begroting. Het betreft over het algemeen komplexmatig uitgevoerde werkzaamheden van enige omvang, waaraan de nodige voorbereiding is verbonden. Omdat er sprake is van een planning, gebaseerd op inspekties, zijn zowel de beheerder als de eigenaar beter in staat de werkzaamheden in hun organist ie in te passen. In paragraaf 7.4. wordt nader ingegaan op de mate waarin beheerders werken met (meerjaren)onderhoudsramingen. Het uitvoeren van groot-onderhoud kan voortkomen uit klachten van bewoners, inspekties of een aanschrijving van een gemeente. Vooral het béheren voor partikuliere verhuurders bestaat voornamelijk uit het reageren op klachten van bewoners. Institutionele beleggers daarentegen werken volgens de beheerders de laatste jaren steeds meer met ramingen en planningen. Naast het uitvoeren van groot-onderhoud met het oog op het opheffen van storingen of degradatie van de woningen of delen daarvan is in de planning ook regelmatig preventief onderhoud opgenomen. Preventief onderhoud is gericht op het voorkomen van storingen. Dit preventieve onderhoud kan gekoppeld zijn aan bepaalde onderhoudskontrakten of -abonnementen voor bijvoorbeeld installaties (lift, C. V., hydrofoor) of schilderwerk. Veel makelaar-beheerders maken geen duidelijk onderscheid tussen onderhoudsen verbeteringsaktiviteiten. Het aanbrengen van (woontechnische) verbeteringen wordt bijvoorbeeld regelmatig aangeduid met termen als (interne) renovatie of stuktureel onderhoud. 56
Mutatieonderhoud is het onderhoud dat wordt uitgevoerd wanneer een woning na het vertrek van de vorige bewoners (tijdelijk) leegstaat. De werkzaamheden kunnen zowel op kosten van de bewoners als de eigenaar plaatsvinden (zie hoofstuk 8). Een aantal beheerders onderscheidt het mutatieonderhoud niet (administratief) van dagelijks of groot-onderhoud. Daarnaast zijn er beheerders die, al dan niet op verzoek van een eigenaar, het mutatieonderhoud als aparte onderhoudskategorie hanteren. De werkzaamheden variëren van het kontroleren van hang- en sluitwerk, via het sauzen en behangen van muren en plafonds tot het aanbrengen van nieuwe tegels, keukenblokken etc. Vaak hangt de omvang van de ingreep direkt samen met de mate waarin een leeggekomen woning weer te verhuren is. Het is opvallend dat voor veel beheerders de bewoner de belangrijkste informatiebron vormen voor de technische staat van de woning. Alleen bij een klacht van een bewoner wordt aktie ondernomen. Het uitvoeren van groot-onderhoud komt dan ook meestal (direkt of indirekt) voort uit klachten van huurders. Veel partikuliere verhuurders gaan bovendien pas over tot het uitvoeren van groot-onderhoud wanneer er een aanschrijving op een woning binnenkomt. Het preventief uitvoeren van onderhoud komt, volgens de beheerders, niet vaak voor. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat een aantal institutionele beleggers het groot-onderhoud in eigen beheer laat uitvoeren.
7.3. De wijze waarop de onderhoudsstaat van de beheerde woningen administratief wordt bijgehouden Over het algemeen hebben beheerders geen direkt (administratief) beeld van de onderhoudsstaat van de door hen beheerde woningen, gebaseerd op systematisch uitgevoerde inspekties. Veelal wordt er gewerkt met bij de (opzichter van de) beheerder aanwezige parate kennis. Steeds meer institutionele beleggers verlangen echter jaarlijks een onderhoudsrapport per komplex waarin de beheerder moet aangeven welke onderhoudsuitgaven hij voor het komende jaar verwacht. De beleggers gebruiken deze rapporten bij het opstellen van de begroting voor het komende jaar. In verband met het opstellen van deze onderhoudsrapporten zijn veel beheerders overgegaan tot het inspekteren van de bij hen in beheer zijnde woningen. Vaak wordt hierbij echter volstaan met een globale inspektie van de buitenzijde van de komplexen, aangevuld met de bij de beheerder (of diens technische personeel) aanwezige praktijkkennis. In de volgende paragraaf wordt hierop nader ingegaan. De aan woningen verrichte werkzaamheden worden veelal wel bijgehouden. De wijze waarop dit gebeurt varieert echter sterk. Zo zijn er beheerders die gedurende één jaar de opdrachtbonnen en nota's bewaren ten behoeve van de eigenaar die hierover om fiskale redenen moet kunnen beschikken. Na verloop van dat jaar worden de gegevens vernietigd. Andere beheerders hebben de beschikking over de financiële en technische historie van de bij hen in beheer zijnde woningen vanaf het moment dat zij werden ingeschakeld bij het beheer. Over het algemeen werken beheerders met komplex- en/of woningdossiers waarin alle bonnen en nota's worden verzameld. Daarnaast wordt veelal een klachtenkaart bijgehouden waarop de uitgevoerde werkzaamheden, het uitvoerend bedrijf en de met de werkzaamheden gemoeide kosten worden vermeld. Deze kaarten worden vaak gebruikt voor het opstellen van de afrekening met eigenaren. Tevens geven de kaarten informatie over de frequentie waarmee bepaalde klachten · zich herhalen. Bovendien worden door verschillende beheerders (op verzoek van een eigenaar) de per woning of per komplex uitgevoerde werkzaamheden en de daarmee gemoeide kosten aan de hand van de klachtenkaarten per kostensoort (bijvoorbeeld timmerwerk, metselwerk, elektriciën, loodgieter etc.) weergegeven.
57
De door beheerders verzamelde gegevens over uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden hebben in de praktijk niet in eerste instantie een onderhoudstechnisch, maar een financieel doel. De beheerder kan met behulp van deze gegevens tegenover de eigenaren overhoudsuitgaven verantwoorden. Over het algemeen geldt dat vooral de grote institutionele beleggers hoge eisen stellen aan de informatie die zij van beheerders ontvangen met betrekking tot de onderhoudswerkzaamheden die aan hun woningen zijn verricht. Veel beheerders zijn daarom overgegaan (of hebben vergevorderde plannen in die richting) tot het automatiseren van de verwerking van onderhoudsgegevens. Het bijhouden van de financiële en technische onderhoudshistorie, het opstellen van eindafrekeningen en het verstrekken van de door een eigenaar gewenste informatie wordt hierdoor vereenvoudigd. Bovendien kan er een koppeling tot stand worden gebracht met de jaarlijks door een aantal eigenaren op te stellen onderhoudsrapporten; de frequentie waarmee bepaalde klachten zich in een komplex woningen voordoen kan veel sneller worden achterhaald, zodat de jaarlijkse rapporten beter kunnen worden onderbouwd. 7.4. De mate waarin met (meerjaren) onderhoudsramingen wordt gewerkt
In de vorige paragraaf kwamen de onderhoudsrapporten die een aantal beheerders jaarlijks voor bepaalde eigenaren opstellen, al aan de orde. In deze onderhoudsof jaarrapporten worden de voor het komende jaar door de beheerder verwachte onderhoudswerkzaamheden opgenomen. Een dergelijke rapportage wordt in principe alleen opgesteld wanneer een eigenaar, meestal een institutionele belegger, de beheerder daartoe verzoekt. Naast het aangeven van de te verwachten onderhoudsaktiviteiten vraagt een aantal eigenaren ook naar de mening van de beheerder met betrekking tot de technische staat waarin bepaalde bouwelementen (daken, gevelmetselwerk), bouwdelen (kozijnen, goten) en intallaties (liften, e.v., hydrofoor) zich globaal bevinden. De beleggers hebben hiervoor eigen formulieren. Nadat de eigenaar de rapportage heeft ontvangen, neemt de (rayon)opzichter kontakt op met de beheerder. Het rapport wordt dan doorgesproken, waarna de rayonopzichter (al dan niet in overleg met de beheerder) een voorlopige onderhoudsbegroting voor het komende jaar opstelt. Vervolgens wordt bij de belegger, nadat de onderhoudsbudgetten zijn vastgesteld, de definitieve begroting opge-: steld. Dit kan leiden tot het doorschuiven van werkzaamheden naar een volgend jaar. Volgens een aantal beheerders worden door intitutionele beleggers ook budgetten voor klachtenonderhoud vastgesteld. Over het algemeen hebben beheerders echter geen inzage in de omvang van dergelijke budgetten. Voor het opstellen van de onderhoudsrapporten wordt niet door alle beheerders dezelfde informatie ·gebruikt. Sommige beheerders maken gebruik van de bij hen aanwezige praktijkkennis. Anderen inspekteren de woningen. Ook de wijze van inspekteren variëert; van een globale inspektie van de buitenzijde tot een meer nauwkeurige inspektie van binnen- en buitenzijde van een bepaald komplex. Een (beperkt) aantal beleggers vraagt beheerders ook jaarlijks om een globale onderhoudsplanning voor de komende 5 of 10 jaar. Het jaarrapport heeft dan betrekking op de op korte termijn noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, terwijl de planning van de daaropvolgende jaren de belegger informatie verschaft over de in de toekomst te verwachten uitgaven. Dit kan van belang zijn in het kader van bijvoorbeeld het bepalen van het tijdstip waarop een bepaald komplex woningen eventueel moet worden afgestoten. Een aantal beheerders hecht overigens weinig waarde aan dergelijke meerjarenplanningen. Zij prefereren het werken met konkrete plannen voor één jaar. De koppeling van de door beheerders verstrekte gegevens met betrekking tot te verwachten onderhoudswerkzaamheden (op korte en langere termijn) met de bij
58
eigenaren aanwezige budgetten en de daaruit voortvloeiende begroting is veelal een interne zaak van de instutionele belegger. Of bepaalde, door de beheerder in het jaarrapport genoemde werkzaamheden ook werkelijk zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting, blijkt vaak pas wanneer de eigenaar de beheerder verzoekt om offertes aan te vragen of (wanneer het groot-onderhoud in eigen beheer wordt uitgevoerd) de beheerder inlicht over op handen zijnde werkzaamheden. Beheerders hebben dus over het algemeen geen inzage in de door de eigenaar gehanteerde onderhoudsbegroting. Van de 39 beheerders waarmee in het kader van dit onderzoek gesprekken zijn gevoerd, verstrekken er 6 op eigen initiatief de institutionele beleggers waarvoor zij woningen beheren, jaarlijks een meerjarenraming of onderhoudsprognose met betrekkin9 tot de te verwachten onderhoudsuitgaven voor de komende vijf jaren. Slechts éen van deze beheerders werkt hoofdzakelijk voor partikuliere verhuurders. Deze beheerder maakt alleen ramingen voor komplexen woningen van de grotere partikuliere verhuurders. De ramingen worden opgezet vanuit de technische noodzaak en geven de eigenaren een basis waarmee zij beslissingen kunnen nemen omtrent toekomstige onderhoudsuitgaven. Tussentijds worden de onderhoudsramingen bijgesteld en aangepast. Voordat wordt overgegaan tot het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden moet de beheerder de eigenaar om toestemming vragen. De ramingen hebben dus niet de funktie van een taakstellende begroting. Eén van de geïnterviewde beheerders werkt voor een beperkt aantal (buitenlandse) institutionele beleggers met taakstellende budgetten. Deze budgetten worden in overleg met de eigenaren vastgesteld op basis van onderhoudsprogramma's voor een jaar (volledig uitgewerkt) en de daarop volgende vier jaar (globaaI). Elk kwartaal ontvangen de eigenaren een 'kostensignalering', waaruit blijkt welk deel van het budget (gespecificeerd naar kostensoort) reeds is verbruikt. Overigens ontvangen alle institutionele beleggers waarvoor deze beheerder werkt, elk kwartaal een uitgebreid informatiepakket waarin naast de voortgang en kosten van onderhoudswerkzaamheden ook gegevens met betrekking tot huurderving, verhuurbaarheid, mutaties, incassoverloop etc. zijn opgenomen. Voor veel eigenaren betekent dit extra service. De beheerder konstateert echter een groeiende behoefte bij beleggers aan informatie, zodat er wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen. Voor partikuliere verhuurders worden er over het algemeen geen onderhoudsrapporten en meerjarenplanningen of -ramingen opgesteld. Wanneer bepaalde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd wordt de eigenaar om toestemming gevraagd. Een aantal beheerders signaleert met name grotere onderhoudsaktiviteiten zoveel mogelijk in een vroeg stadium om de eigenaar de gelegenheid te geven t e reserveren. Bovendien kan dan, in overleg met de eigenaar, een zodanige planning worden opgesteld dat de kosten over een langere periode worden gespreid. Daarnaast wordt er voor wat betreft het schilderwerk wel met min of meer vaste programma's gewerkt. De frequentie waarmee dergelijke programma's worden herhaald, varieert van 5 tot 10 jaar. Voor verenigingen van eigenaren wordt over het algemeen gewerkt met jaarbegrotingen die een taakstellend karakter hebben. Voor sommige verenigingen worden door beheerders in verband met het opbouwen van reserveringen ook meerjarenramingen gemaakt.
7.5. Ervaringen met adviesbureaus bij het woningonderhoud Het merendeel van de in het kader van dit onderzoek geïnterviewde makelaar-beheerders heeft ervaringen met het winnen van externe adviezen op onderhoudsgebied. In veel gevallen wordt een adviesburo, al dan niet in overleg met de beheerder, ingeschakeld door een eigenaar. Een aantal beheerders is op de hoogte
59
van het feit dat verschillende van de eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, gebruik maken van de diensten van externe adviesbureaus. Zij worden echter niet direkt betrokken bij de werkzaamheden die deze bureaus verrichten. Er kan in de praktijk een drietal mogelijkheden worden onderscheiden, waarop in het kader van het onderhoud gebruik wordt gemaakt van externe adviezen. In de eerste plaats worden er adviezen ingewonnen bij bedrijven die zich ook bezig houden met de produktie van bepaalde materialen of de uitvoering van werkzaamheden. Het betreft hier dus geen onafhankelijke bureaus maar 'produktgebonden' adviezen. Met name op het gebied van schilderwerkzaamheden wordt vaak gebruik gemaakt van adviezen die gekoppeld zijn aan een bepaalde verffabrikant of een schilderbedrijf. Ook worden installatiebedrijven (C. V., lift) regelmatig om adviezen gevraagd, onder andere met betrekking tot het opstellen van onderhoudsramingen en het bepalen van het tijdstip waarop installaties vernieuwd dienen te worden. Daarnaast wordt bij geplande vervanging van bijvoorbeeld daken of dakbedekking weleens advies ingewonnen bij bedrijven die bepaalde dakkonstrukties produceren, of materialen daarvoor. Over het algemeen is aan dergelijke adviezen het uitbrengen van een offerte gekoppeld. In de tweede plaats worden onafhankelijke adviesbureaus ingeschakeld bij specifieke bouw technische of bouwfysische problemen. Hierbij kan gedacht worden aan betonschade, funderings- of vochtproblemen en isolatieadviezen. Regelmatig wordt het advies van een dergelijk onafhankelijk adviesbureau ingewonnen wanneer er sprake is van een dreigend konflikt met huurders. Bij een eventuele huurkommissiezaak staat de eigenaar sterker wanneer een onafhankelijk bureau een advies heeft uitgebracht. In de derde plaats wordt er voor het maken van bestekken en tekeningen voor groot-onderhoudswerkzaamheden gebruik gemaakt van de diensten van bouwkundige adviesbureaus. Ook zijn er eigenaren en beheerders die door aannemers of onderhoudsbedrijven uitgebrachte offertes laten beoordelen door een adviesbureau. Over het algemeen zijn de ervaringen die makelaar-beheerders hebben met adviesbureaus positief. Enkele beheerders maken, op grond van negatieve ervaringen, geen gebruik meer van adviesbureaus. Volgens hen zijn de kosten te hoog in verhouding tot de waarde van het advies.
60
8 DE DOOR MAKELAAR-BEHEERDERS BIJ HET ONDERHOUD GEHANTEERDE PROCEDURES
8.1.
Inleiding
Bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden trachten makelaar-beheerders zoveel mogelijk te werken volgens min of meer gestandaardiseerde procedures. Dit geldt zeker voor dat gedeelte van het onderhoud, waarvoor de beheerder direkt verantwoordelijk is. Het betreft hier het zogenaamde dagelijks-onderhoud (dat voornamelijk bestaat uit klachtenonderhoud) voorzover dat binnen het door de eigenaar verstrekte mandaat valt. Wanneer de kosten die voortvloeien uit het verhelpen van een klacht het mandaat van de beheerder te boven gaan, beslist de eigenaar over het algemeen of de desbetreffende werkzaamheden normaal kunnen worden uitgevoerd of dat er een andere procedure gevolgd dient te worden. Naast het dagelijks onderhoud kan het groot-onderhoud worden onderscheiden. Bij groot-onderhoud is er sprake van meer omvangrijke werkzaamheden die vanuit een planning (al dan niet gebaseerd op inspekties) of een veelheid van klachten van huurders, zo mogelijk komplexmatig worden uitgevoerd. Als derde onderhoudskategorie kan het mutatieonderhoud worden onderscheiden. Omdat hierbij onderscheid wordt gemaakt tussen onderhoudswerkzaamheden die op kosten van de (vertrekkende) huurder of de verhuurder worden uitgevoerd, wordt bij het mutatieonderhoud een aparte procedure gevolgd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan de procedures die gevolgd worden bij het dagelijks, groot- en mutatieonderhoud. Hierbij wordt tevens ingegaan op de afspraken die in verband hiermee zijn gemaakt tussen de makelaar-beheerder en de eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, de onderhoudsbedrijven en de huurders. 8.2.
Procedure dagelijks onderhoud
Het dagelijks onderhoud bestaat, zoals eerder werd opgemerkt, voornamelijk uit werkzaamheden die worden verricht naar aanleiding van of direkt voortvloeiende uit klachtenmelding van huurders. Het melden van klachten geschiedt schriftelijk of telefonisch. De meeste beheerders prefereren, spoedgevallen uitgezonderd, een schriftelijke melding. Vaak wordt dit ook opgenomen in de huurkontrakten. In de praktijk blijken bewoners echter veelal de voorkeur te geven aan het telefonisch melden van storingen of klachten. Veel beheerders stellen daarom de huurders gedurende een aantal uren (meestal 's ochtens) in de gelegenheid om telefonisch klachten te melden. Enkele beheerders werken met voorgedrukte klachten61
kaarten. Bij het aangaan van een huurovereenkomst krijgen bewoners een setje klachten kaarten tot hun beschikking. Wanneer zich een storing voordoet kan dit kenbaar gemaakt worden door het versturen van één van de kaarten waarop ondermeer een omschrijving van de klacht dient te worden gegeven. Eén van de geïnterviewde beheerders gebruikt de door bewoners verstuurde klachtenkaarten tevens als klachtenbon voor de eigen administratie (zie figuur 8.1.). Op deze manier is het te allen tijde mogelijk om op eenvoudige wijze te kontroleren in hoeverre een binnengekomen klacht is afgehandeld.
VERZOEK TOT REPARATIE
naam
Niet In Ie vuUen door de buurder.
datum ontvangst
.dl<S
datum opdracht
postkode
.". opdnlcht aan
woonplaats: .. . priv~
: .. .
telnr. zaak
: .. .
telnr.
datum offerte
bedrag offerte
thuis op
goedkeuring eigenaar
sleutel is op : .. ..
opdracht d.d.
Verwekt het herstellen van:
datum rekening
I) . "
bedrag rekening
2) ,
gekontroleerd d.d.
3) .
o pmerkingen
4) .... C
3. V.p.
loeunding ni~ klQcJflkQQrt~fL
Handtekening:
Figuur 8.1.
uitgevoerd is
Datum:
Een voorgedrukte klachtenkaart, gekoppeld aan de interne klachtenadministratie
Deze beheerder bevestigt tevens de ontvangst van een klachtmelding bij de huurder. Dit gebeurt door miédel van een standaardbrief, waarin bovendien wordt aangegeven of de ingediende klacht betrekking heeft op een reparatie die voor rekening is van de eigenaar. Daarnaast wordt het bedrijf vermeld waaraan de eventuele opdracht is, of na goedkeuring van de eigenaar zal worden, verleend. Het voordeel hiervan is dat huurders zonodig direkt kontakt kunnen opnemen met het uitvoerend bedrijf voor bijvoorbeeld het wijzigen van een afspraak. Er zijn ook beheerders die de bewoners een kopie doen toekomen van de opdrachtbon, zodat men weet dat de klacht in behandeling is. Schriftelijk binnenkomende klachten worden over het algemeen beoordeeld door een bij de beheerder werkzame opzichter die zonodig de situatie ter plaatse gaat bekijken. Bij telefonisch gemelde klachten worden er door beheerders verschillende procedures gevolgd: - Gedurende een aantal uren per dag neemt een opzichter klachten aan en maakt notities. Vervolgens wordt besloten op welke wijze de storingen wor-
62
den verholpen. Via opdrachtbonnen worden onderhoudsbedrijven of aannemers ingeschakeld. Wanneer uit een telefonische melding de aard van de klacht niet duidelijk blijkt, kan de opzichter besluiten eerst zelf te gaan kijken. - Klachten worden aangenomen door een sekretaresse of telefoniste die in een klachtenboek gegevens betreffende de aard van de klacht en het adres van de bewoner noteert. Naderhand neemt de opzichter het klachtenboek door en bepaalt welke werkzaamheden door welk bedrijf dienen te worden uitgevoerd. Hij schrijft de opdrachtbonnen uit die worden verstuurd naar de desbetreffende bedrijven (en eventueel naar de bewoner). Bij kleinere beheerders komt het ook wel voor dat een telefoniste de binnenkomende klachten direkt verwerkt op een opdrachtbon. De opzichter (of de beheerder zelf) kontroleert dan de bonnen voordat zij worden verzonden. In het geval er sprake is van een spoedgeval, wordt er meestal direkt telefonisch een opdracht verstrekt aan een onderhoudsbedrijf. Deze telefonische opdracht wordt over het algemeen wel schriftelijk bevestigd. De meeste beheerders werken met vaste onderhoudsbedrijven en/of aannemers. Bij het selekteren van deze bedrijven spelen kriteria als betrouwbaarheid, snelle service en konkurrerende prijzen een belangrijke rol. Ook maakt een aantal beheerders gebruik van de diensten van een eigen onderhoudsdienst of een min of meer met de beheerorganisatie verbonden aannemersbedrijf. Er wordt voor wat betreft het normale dagelijks onderhoud niet gewerkt met onderhoudskontrakten. Met de onderhoudsbedrijven worden afspraken gemaakt, over de termijn waarbinnen opdrachten dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop nota's bij de beheerder moeten worden ingediend. Bovendien zijn deze bedrijven veelal op de hoogte van het mandaat dat de beheerder heeft met betrekking tot het uitvoeren van dagelijks onderhoud. Wanneer de kosten van de opgedragen werkzaamheden het mandaat te boven gaan, nemen zij kontakt op met de beheerder die vervolgens de eigenaar inlicht. Over het algemeen wordt er dan een offerte uitgebracht die ter goedkeuring aan de eigenaar wordt verzonden. Bij veel beheerders worden de door onderhoudsbedrijven of aannemers uitgevoerde werkzaamheden steekproefgewijs gekontroleerd door een opzichter van de beheerder. Ook zijn er beheerders die alleen nota's accepteren van onderhoudsbedrijven wanneer deze zijn geparafeerd door de bewoners. Een beperkt aantal beheerders kontroleert de door onderhoudsbedrijven uitgevoerde werkzaamheden niet op kwaliteit van de uitvoering. Deze beheerders gaan ervan uit dat huurders wel zullen reageren wanneer een door hen gemelde klacht niet afdoende is verholpen. Naast de kwaliteit van de uitvoering van uitbestede onderhoudswerkzaamheden worden ook de voortgang van de verstrekte opdrachten en de juistheid van de binnenkomende nota's door beheerders gekontroleerd. De voortgangskontrole vindt veelal plaats door middel van het verzamelen van opdrachtbonnen (al dan niet per onderhoudsbedrijf) in daarvoor bestemde mappen. Wanneer er een nota binnenkomt, wordt de opdrachtbon uit de map gehaald om de rekening te kunnen kontroleren. Regelmatig worden de mappen met opdrachtbonnen doorgenomen, waarna er zonodig kontakt wordt opgenomen met bedrijven die verstrekte opdrachten niet binnen de daartoe overeengekomen termijn afhandelen. Omdat er tussen het uitvoeren van werkzaamheden en het binnenkomen van de nota bij de beheerder enige tijd verstrijkt, zijn er beheerders die direkt nadat bepaalde werkzaamheden zijn uitgevoerd, een (door de bewoner getekend) exemplaar van de opdrachtbon willen hebben. De binnenkomende nota's worden ovèr het algemeen door een opzichter van de beheerder vergeleken met de opdrachtbon. Op basis van ervaring kontroleert de opzichter bovendien de gebruikte materialen, het aantal arbeidsuren en de berekende kosten. Zonodig wordt hierover kontakt opgenomen met het desbetreffende onderhoudsbedrijf. Nadat een opzichter de nota's heeft gekontroleerd, gaan ze naar de administratie, waar men zorg draagt voor de betaling. Sommige beheer-
63
ders willen overigens de nota's eerst met de opzichter doornemen, voordat ze betaald worden. Deze uitgebreide kontrole komt voort uit het feit dat veel eigenaren (met name institutionele beleggers) de nota's nogmaals kontroleren. Dit kan gebeuren door een rayonopzichter die bijvoorbeeld eens per maand bij de beheerder langskomt en dan alle in die maand betaalde nota's doorneemt met de beheerder en/of diens opzichter. Ook zijn er beleggers die zowel een kopie van de opdrachtbon als de nota willen ontvangen voor kontrole. Het verrekenen met de eigenaar van de door de makelaar-beheerder met betrekking tot het uitvoeren van dagelijks onderhoud gemaakte kosten met de eigenaar gebeurt in de praktijk op verschillende manieren. Voor veel partikuliere verhuurders wordt gewerkt met een zogenaamde 'rekening-courant'. De voor het onderhoud gemaakte kosten worden direkt verrekend met de huuropbrengst. Eens per maand of eens per kwartaal wordt het saldo overgemaakt aan de eigenaar, al dan niet voorzien van een overzicht (per kostensoort) van de gemaakte kosten. Veel institutionele beleggers scheiden het ontvangen van de huuropbrengsten van het betalen van de door een makelaar verrichte onderhoudswerkzaamheden. Aan het eind van iedere maand ontvangen deze eigenaren van de beheerders een overzicht van de gemaakte kosten eventueel voorzien van nota's en opdrachtbonnen. Na kontrole worden de beheerders betaald. Voor een specifiek gedeelte van het onderhoud worden over het algemeen wel onderhoudskontrakten afgesloten. Het gaat hierbij om installaties als liften, C. V.'s en hydroforen. Deze kontrakten hebben betrekking op het verrichten van periodiek onderhoud en het opheffen van storingen. Over het algemeen worden deze kontrakten door de eigenaren afgesloten. De beheerder onderhoudt de dagelijkse kontakten met deze bedrijven en kontroleert hun werkzaamheden. Grote institutionele beleggers hebben voor de grote hoeveelheid administratief verkeer dat tussen de beheerder en de eigenaar plaatsvindt een aantal standaardformulieren ontworpen, dat direkt samenhangt met de door de eigenaar gewenste te volgen procedures. Vaak neemt een beheerder deze procedures over voor de kleinere eigenaren waarvoor woningen worden beheerd. Ook een aantal van de standaardformulieren wordt dan min of meer gekopieerd en gebruikt voor deze eigenaren. Een beperkt aantal grote beheerders heeft de administratieve verwerking van het onderhoud geautomatiseerd. Binnenkomende klachten worden door hen direkt ingevoerd in de komputer. Dit vereenvoudigt de voortgangskontrole aanzienlijk. Bovendien kunnen op elk gewenst moment overzichten worden gemaakt van aantallen klachten, de aard van de klachten en de gemaakte kosten naar kostensoort per woning, komplex en eigenaar. Tevens ontstaat er op deze wijze een overzichtelijk beeld van de onderhoudshistorie per woning en per komplex. Dit maakt het analyseren van het klachtenonderhoud met betrekking tot het uitvoeren van groot-onderhoud minder omslachtig dan het werken met interne klachtenkaarten die veel beheerders nog gebruiken (zie paragraaf 7.3.). 8.3.
Procedure groot-onderhoud
Voor wat betreft het uitvoeren van groot-onderhoud is de beheerder in bijna alle gevallen afhankelijk van de toestemming van de eigenaar. Bovendien worden er vanuit geheel verschillende situaties (aanschrijving, planning, herhaalde klachten) besluiten genomen met betrekking tot het uitvoeren van groot-onderhoud. Ook de omvang en de aard van de werkzaamheden (en de daarmee gemoeide kosten) verschilt aanzienlijk van geval tot geval. Om deze redenen is er met betrekking tot het uitvoeren van groot-onderhoud in veel mindere mate dan bij het dagelijks onderhoud, waar de beheerder binnen het mandaat zelfstandig beslissingen kan nemen, sprake van een min of meer procedurele aanpak. Een aantal eigenaren, voornamelijk institutionele beleggers, voert bovendien (bepaalde) groot-onder-
64
houdswerkzaamheden uit in eigen beheer. De beheerder heeft dan niets of slechts zijdelings met de desbetreffende aktiviteiten te maken. In een dergelijke situatie komt het (incidenteel) voor dat een beheerder eerst tijdens of na de uitvoering van de werkzaamheden gekonfronteerd wordt met de beslissing van de eigenaar om groot-onderhoud te laten uitvoeren. Het betreft hier over het algemeen periodiek onderhoud als schilderwerk. In de meeste gevalllen ontvangt de beheerder echter een kopie van de door de eigenaar verstrekte opdracht. De beheerder licht dan de bewoners in over de komende werkzaamheden. Soms verzoekt de belegger de beheerder om dagelijks toezicht op de uitvoering van de werkzaamheden te houden. De (rayon)opzichter van de belegger neemt dan regelmatig kontakt op met de beheerder in verband met de voortgang van het werk. Afhankelijk van de aard en de omvang van de werkzaamheden komt de (rayon)opzichter bovendien één of tweemaal per week zelf kijken naar de mate waarin het werk vordert. De eindkontrole wordt altijd door de (rayon)opzichter van de eigenaar verricht. Wanneer beheerders worden ingeschakeld bij het uitvoeren van groot-onderhoud aan woningen van beleggers, is er over het algemeen sprake van veelvuldige kontakten tussen de Technische Dienst van de eigenaar en de beheerder. Naarmate de omvang van de uitgevoerde werkzaamheden groter is, zal de Technische Dienst van de eigenaar, vaak in de persoon van een (rayon)opzichter, zich bovendien direkter met de gang van zaken bemoeien. Beheerders die de beschikking hebben over veel bouwtechnische kennis worden overigens vaker en in een eerder stadium betrokken bij het nemen van beslissingen en het uitvoeren van het groot-onderhoud. Het initiatief tot het uitvoeren van groot-onderhoud wordt over het algemeen genomen door de Technische Dienst van de institutionele belegger. Dit gebeurt op basis van de met behulp van het onderhoudsrapport van de beheerder tot stand gekomen begroting. Het komt echter ook voor dat een beheerder kontakt opneemt met een opzichter van een institutionele belegger wanneer hij, bijvoorbeeld door herhaalde klachten van bewoners, konstateert dat met de uitvoering van bepaalde werkzaamheden op korte termijn gestart dient te worden. Wanneer, op initiatief van de eigenaar of de beheerder, besloten is dat bepaalde werkzaamheden worden uitgevoerd, wordt door de beheerder, al dan niet in samenwerking met de Technische Dienst van de belegger, een werkomschrijving (zonodig met bestek) opgesteld. Vervolgens wordt een aantal aannemers gevraagd om offerte uit te brengen. Het aantal offertes dat wordt aangevraagd is afhankelijk van de omvang van de met de werkzaamheden gemoeide kosten. Met de eigenaar zijn hierover over het algemeen vaste afspraken gemaakt; bijvoorbeeld één offerte voor werkzaamheden waarvan de kosten minder dan f 1.500,-- bedragen, twee offertes wanneer de kosten tussen de f 1.500,-- en f 3.000,-- liggen en drie offertes bij bedragen van boven de f 3.000. De beheerder kan de offerte(s) namens de eigenaar of namens de beheerorganisatie aanvragen. In het eerste geval gaan de uitgebrachte offertes rechtstreeks naar de Technische Dienst van de eigenaar die ze beoordeelt op de prijs en kwaliteit. In het tweede geval beoordeelt de beheerder de offerte(s) en stuurt deze vervolgens, voorzien van een advies naar de eigenaar. De Technische Dienst van de institutionele beleggers beslist vervolgens welke aannemer of welk onderhoudsbedrijf de werkzaamheden gaat uitvoeren. De eigenaar verleent veelal zelf de opdracht; de beheerder ontvangt hiervan een kopie, licht de bewoners in en houdt het dagelijks toezicht op de werkzaamheden. Gedurende de uitvoering van het werk rapporteert de beheerder regelmatig de voortgang aan de Technische Dienst van de beheerder. In een aantal gevallen wordt de aannemers ten behoeve van de voortgangskontrole gevraagd zogenaamde weekstaten bij te houden, waaruit bovendien blijkt of er sprake van meer (of minder) werk is. De eindkontrole berust over het algemeen bij de eigenaar. De betaling geschiedt door een aantal beleggers rechtstreeks aan het uitvoerend bedrijf. Daarnaast komt het voor dat de gemaakte kosten door de beheerder worden ingehouden op de huuropbrengsten. Eén en ander is afhankelijk
65
van de omvang van het bedrag in relatie tot de huuropbrengst en de afspraken die door de beheerder met de eigenaar zijn gemaakt. Bij partikuliere verhuurders neemt de beheerder over het algemeen het initiatief tot het uitvoeren van grootonderhoud; vaak op basis van regelmatig terugkerende klachten van bewoners. In overleg met de eigenaar wordt besloten welke werkzaamheden zullen worden verricht. Vervolgens wordt aan een aantal aannemers een werkomschrijving toegestuurd (of de werkomschrijvihg wordt in overleg met een aannemer opgesteld) waarop offertes worden uitgebracht (al dan niet met een 'open begroting'). Het aantal offertes dat wordt aangevraagd is meestal afhankelijk van de hoogte van het bedrag dat met de werkzaamheden is gemoeid. Beheerders die ook woningen voor institutionele beleggers in beheer hebben, hanteren hierbij meestal de 'vuistregels' waarmee men ook bij groot-onderhoudswerkzaamheden voor beleggerswoningen werkt. De binnenkomende offertes worden door de beheerder beoordeeld en voorzien van een advies naar de eigenaar verstuurd. Nadat die een besluit genomen heeft, worden de werkzaamheden door de beheerder, namens de eigenaar opgedragen. De opzichter van de beheerder houdt toezicht tijdens de werkzaamheden en doet de eindkontrole. Voor de betaling van de met het uitvoeren van het groot-onderhoud gemoeide kosten worden met de eigenaar afspraken gemaakt. Vaak worden de rekeningen rechtstreeks door de eigenaar aan de aannemer betaalt. Soms, afhankelijk van de hoogte van het bedrag, betaald de beheerder de onderhoudskosten van de huuropbrengst. Hierdoor kan een eigenaar, wanneer er niet is gereserveerd, een aantal maanden 'rood' staan bij de beheerder. Sommige beheerders berekenen de eigenaar hiervoor geen rente, zij zien dit als service. Anderen berekenen wel rente of vragen de desbetreffende eigenaar om het verschuldigde bedrag aan de beheerder over te maken. Een aantal beheerders beschikt over een eigen onderhoudsdienst of onderhoudt nauwe relaties met een aannemersbedrijf. Het betreft hier beheerders die voornamelijk of uitsluitend woningen beheren voor partikuliere verhuurders en verenigingen van eigenaren. In eerste intantie zal een beheerder voor groot-onderhoudswerkzaamheden de eigenaar een offerte toesturen die door de eigen onderhoudsdienst of de aannemer waarmee wordt samengewerkt is opgesteld. Daarnaast worden, wanneer eigenaren daar prijs op stellen, ook bij andere aannemers offertes aangevraagd. Ook zijn er partikuliere verhuurders die zelf, op grond van een bestaande relatie, duidelijke voorkeur hebben voor een bepaalde aannemer. Bij verenigingen van eigenaren worden in de jaarlijkse ledenvergadering besluiten genomen omtrent uit te voeren groot-onderhoud. De beheerder vraagt in de loop van het jaar off~rtes aan bij één of meer aannemers en adviseert het bestuur van de vereniging op grond van de uitgebrachte offertes. Ook komt het voor dat de ledenvergadering direkt over uit te voeren groot-onderhoudswerkzaamheden beslist op basis van te voren door de beheerder aangevraagde offertes. De opzichter van de beheerder houdt tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het toezicht en verzorgt tevens de eindkontrole. De kosten worden door veel verenigingen van eigenaren betaald uit voor het onderhoud opgebouwde reserves. Wanneer de bestaande reserves de kosten niet dekken, vullen de individuele leden van de vereniging het tekort aan. Ook hierover worden op de ledenvergadering afspraken gemaakt.
8.4. Procedure mutatieonderhoud Zoals in paragraaf 7.2. al aan de orde is geweest, kan er in de praktijk een aantal kategorieën mutatieonderhoud worden onderscheiden: 1. Regulier klein mutatieonderhoud: het nalopen van kranen, hang- en sluitwerk ect. 2. Groot mutatieonderhoud: herstellen c.q. vervangen van elektrische bedrading, vernieuwen keukenblokken, plafonds, sanitair, tegelwerk etc. in verband met 66
gekonstateerde normale slijtage. 3. Mutatieonderhoud als gevolg van door huurders niet herstelde woonschade. 4. Mutatieonderhoud verhuurbaarheid: aktiviteiten die worden verricht om een leeggekomen woning beter verhuurbaar te maken; het verwijderen van stucwerk of plavuizen, het sauzen van muren en/of plafonds, behangen etc. In eerste instantie is het onderscheid tussen mutatieonderhoud als gevolg van door huurders niet herstelde woonschade en de overige kategorieën mutatieonderhoud van belang. De kosten van het herstellen van woonschade worden namelijk verhaald op de vertrekkende (of reeds vertrokken) huurder, terwijl de overige werkzaamheden op kosten van de eigenaar plaatsvinden. Aan de hand van de door makelaar-beheerders bij bewonerswisseling gevolgde procedures wordt nader op dit onderscheid ingegaan. Huurders dienen over het algemeen bij een voorgenomen verhuizing minimaal één volle maand van te voren de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. Deze bepaling is bijna zonder uitzondering opgenomen in het huurkontrakt. Sommige eigenaren hanteren een opzegtermijn van 2 maanden. Deze bepaling is echter niet rechtsgeldig. Ook zijn er eigenaren (voornamelijk institutionele beleggers) waarbij een huurder een huurkontrakt aangaat voor minimaal één jaar. Op deze wijze probeert men te voorkomen dat een woning gehuurd wordt om bijvoorbeeld de periode tussen de verkoop van een eigen woning en de oplevering van een nieuwbouwwoning te overbruggen. Wanneer er een huuropzegging binnenkomt bij een beheerder wordt er over het algemeen een bevestiging van de huuropzegging met daarbij een lijst met richtlijnen voor oplevering naar de bewoner gestuurd. Bovendien wordt er een afspraak gemaakt voor het houden van een eerste inspektie. Deze zogenaamde vooropname vindt ongeveer twee weken vóór het aflopen van de huurovereenkomst plaats. Een opzichter van de beheerder kontroleert, veelal aan de hand van een inspektielijst (zie bijlage 5; een voorbeeld van een uitgebreide inspektielijst), de staat waarin de woning zich bevindt en attendeert de huurder zonodig op gebreken die voor het verlaten van de woning moeten worden hersteld. De tweede inspektie vindt plaats in de inmiddels lege woning. Blijkt tijdens deze inspektie dat bepaalde gebreken niet zijn opgeheven door de vertrekkende huurder, dan krijgt men over het algemeen gedurende een aantal dagen de tijd om alsnog de benodigde werkzaamheden te (laten) verrichten. Daarna laat de beheerder de werkzaamheden uitvoeren op kosten van de vertrokken huurder. De hier geschetste procedure wordt meestal gevolgd. Er zijn uiteraard beheerders die hiervan afwijken. Zo zijn er makelaar-beheerders die een leegkomende woning slechts één maal inspekteren. Ook zijn er beheerders die bewoners na de tweede inspektie alleen de gelegenheid geven om gebreken alsnog op te heffen tegen betaling van één of twee weken huur. Met betrekking tot het innen van de voor het herstellen van woonschade gemaakte kosten, handelen beheerders verschillend. Over het algemeen worden de fakturen en zonodig rappellen en aanmaningen naar de inmiddels vertrokken bewoner gestuurd. Wanneer die niet reageert laten sommige beheerders in overleg met de eigenaren waarvoor de desbetreffende woning wordt beheerd, het al dan niet nemen van inkasso-maatregelen (via een deurwaarder en daarna eventueel de kantonrechter) afhangen van de hoogte van het te vorderen bedrag. Andere beheerders nemen ongeacht de hoogte van het te vorderen bedrag alle hen ter beschikking staande maatregelen om de gemaakte kosten te kunnen inkasseren. Met waarborgsommen, die in eerste instantie tot doel hebben om door bewoners veroorzaakte schade te verrekenen, wordt in steeds mindere mate gewerkt. Het feit dat er tegenwoordig rente betaald moet worden over de waarborgsommen, brengt voor beheerders veel administratief werk met zich. Bewoners verrekenen bovendien veelal de waarborgsom met de betaling van de laatste huur. Een beperkt aantal beheerders blijft echter overtuigd van de preventieve werking die uitgaat van het werken met waarborgsommen.
67
PilO"
•
"
_ , ••"""",
Omdat er bij een mutatie over het algemeen nogal een grote hoeveelheid administratieve handelingen verricht moet worden, maakt een aantal beheerders gebruik van een checklist waarop de aktiviteiten zijn vermeld die achtereenvolgens moeten worden verricht na het ontvangen van een huuropzegging. In bijlage 6 is een voorbeeld van een in de praktijk toegepaste checklist opgenomen. Naast zogenaamde woonschade kan er bij mutatie sprake zijn van door bewoners aangebrachte veranderingen. Deze, vaak in de doe-het-zelf sfeer tot stand gekomen ingrepen kunnen variëren van het aanbrengen van plavuizen, stucwerk en schrootjes tot vervangen van keukenblokken, het samenvoegen van kamers en het plaatsen van dakkapellen en open haarden. Meestal zijn bewoners verplicht om het aanbrengen van dergelijke veranderingen aan te vragen bij de beheerder. Wanneer die goedkeuring verleend (eventueel na overleg met de eigenaar), wordt er over het algemeen een aanvulling op het huurkontrakt opgesteld. Naast een omschrijving van de door de bewoner aan te brengen veranderingen wordt hierin opgenomen wie verantwoordelijk is voor de desbetreffende ingrepen. In de meeste gevallen is de huurder verplicht om, wanneer de beheerder dat verlangt, de aangebrachte veranderingen bij het opzeggen van het huurkontrakt te verwijderen. Wanneer het echter (volgens de eigenaar of de beheerder) gaat om een echte verbetering die bouwkundig verantwoord wordt uitgevoerd (b.v. plaatsen van een C. V.-installa tie of dakkapel) en de verhuurbaarheid van de woning in de t oekomst aanzienlijk verhoogt, neemt de eigenaar via de beheerder de aansprakelijkheid wel eens op zich. De verhuurder is dan onderhoudsplichtig en de huurder hoeft de ingrepen bij het verlaten van de woning niet ongedaan te maken. Incidenteel verleent de eigenaar zelfs een bijdrage in de kosten. Vaak hebben huurders echter de beheerder niet ingelicht omtrent het aanbrengen van bepaalde veranderingen. Vooral bij woningen van institutionele beleggers worden de huurders dan bij beëindiging van het huurkontrakt vaak verplicht om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. In verband hiermee voegt een aantal beheerders een plattegrond met een beschrijving van de woning bij het huurkontrakt. Dit voorkomt diskussies over de 'oorsponkelijke staat' van de woning. De nieuwe huurder kan echter die verantwoordelijkheid voor de desbetreffende ingrepen overnemen. Hiertoe wordt een kontrakt opgesteld dat zowel door de vertrekkende als de nieuwe huurder dient te worden ondertekend. Bij de vaak oudere woningen in het bezit van partikuliere verhuurders worden over het algemeen minder stringente eisen gesteld met betrekking tot de staat waarin de woning bij vertrek van een huurder moet worden opgeleverd. De vertrekkende huurder wordt alleen dan verplicht om aangebrachte veranderingen te verwijderen c.q. ongedaan, te maken indien er sprake is van bouwtechnisch onverantwoorde ingrepen of wanneer de verhuurbaarheid van de woning door de doe-het-zelf aktiviteiten van een huurder afneemt. Ingrepen die naar de mening van de beheerder geen nadelige invloed hebben op de verhuurbaarheid van de woning, worden veelal geaksepteerd. Op voorafspraak worden regelmatig vergoedingen gegeven aan huurders die zelf bepaalde voorzieningen in de woning willen aanbrengen, zoals het maken van een douchecel of het opknappen van de keuken. Ook komt het incidenteel voor dat de eigenaar bepaalde door een huurder aangebrachte veranderingen 'overneemt' wanneer deze huurder de woning verlaat. Bij een mutatie in een woning van een partikuliere verhuurder wordt relatief weinig gebruik gemaakt van inspektierapporten. Over het algemeen blijft de opname beperkt tot een globale inspektie. De beheerder heeft bovendien veelal geen gegevens betreffende de staat waarin de woning verkeerde toen de vertrekkende huurder de woning betrok. Bij een eventuele gerechtelijke procedure met betrekking tot door de vertrekkende huurder niet ongedaan gemaakte ingrepen, staat de verhuurder c.q. eigenaar hierdoor minder sterk. Alleen als er sprake is van duidelijk aantoonbare, door de huurder veroorzaakte schade aan de woning, worden de herstelkosten nagevorderd. Wanneer dit niet het geval is, wordt de woning over het algemeen weer verhuurd in de staat waarin hij is opgeleverd. Bij
68
" zzr+d
woningen die worden beheerd voor een partikuliere verhuurder, wordt dus vaak geen zogenaamd klein regulier mutatieonderhoud uitgevoerd. Bij woningen van institutionele beleggers gebeurt dit in principe wel. Het betreft hier dan jongere en kwalitatief betere woningen met een relatief hoge huur. Omdat de marktpositie van een aantal van deze woningen de laatste tijd terugloopt, hebben institutionele beleggers in toenemende mate te maken met verhuurbaarheidsproblemen. In verband hiermee worden er hogere eisen gesteld aan de staat waarin een woning door een vertrekkende huurder wordt opgeleverd. Bovendien geven institutionele beleggers, vaak op initiatief van de beheerder, regelmatig toestemming tot het nemen van zogenaamde verhuurbevorderende maatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan het bevriezen of verlagen van de huur, één of twee maanden gratis wonen of het uitvoeren van werkzaamheden die de verhuurbaarheid bevorderen zoals schilderen, behangen en/of sauzen van muren en plafonds. Institutionele beleggers geven een beheerder zelden toestemming of opdracht voor het verrichten van groot-mutatieonderhoud. Soms wordt besloten tot het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden als het plaatsen van een nieuw keukenblok of het vervangen van sanitair uit het oogpunt van verhuurbaarheid. Deze werkzaamheden zijn dan over het algemeen al opgenomen in een planning, maar worden vervroegd uitgevoerd. In principe trachten institutionele beleggers het uitvoeren van werkzaamheden zoveel mogelijk komplexmatig te laten plaatsvinden. Dit brengt zowel prijstechnisch als organisatorisch gezien voordelen met zich. Partikuliere verhuurders maken bij een bewonerswisseling wel, zij het incidenteel gebruik van de mogelijkheid om de woning (woontechnisch) te verbeteren waardoor het aantal woningwaarderingspunten toeneemt. Het doel hiervan is het verhogen van de huuropbrengst of het aantrekken van een andere bewonerskategorie. Bij mutatie wordt, wanneer dit nog niet bekend is, het aantal woningwaarderingspunten vastgesteld door de beheerder. Tot voor kort werd de huur vervolgens opgetrokken tot de maximaal redelijke huurprijs (harmonisatie ineens). Momenteel adviseert de beheerder de eigenaar vanuit zijn kennis van de lokale woningmarkt over het gewenste huurniveau. In de huidige marktsituatie is er volgens veel beheerders voor met name de duurdere woningen van institutionele beleggers eerder sprake van een huurbevriezing of -verlaging dan een- verhoging.
'Makelaars zijn ook mensen, net als de paus' (Bron: Leidsch Dagblad, 25 juli 1981)
69
70
9
RELATIE TUSSEN EIGENAAR, BEHEERDER EN HUURDER
9.1.
Inleiding
In tegenstelling tot wat bij woningbouwverenigingen gebruikelijk is, hebben in de kommerciële huursektor de eigenaar en de huurder over het algemeen geen rechtstreeks kontakt. De makelaar-beheerder funktioneert als intermediair en is voor zowel eigenaar als huurder de gesprekspartner. Hierdoor kan de beheerder in een moeilijke positie terechtkomen. In paragraaf 9.2. wordt nader ingegaan op de rol van de beheerder als tussenpersoon bij de verhuur van woningen. Vervolgens wordt in paragraaf 9.3. aandacht besteed aan de gevolgen van recente ontwikkelingen op de (huur)woningmarkt voor de relatie tussen eigenaar en huurder. In paragraaf 9.4. tenslotte, is de mate waarin huurders in de kommerciële huursektor via inspraak en zelfwerkzaamheid invloed kunnen uitoefenen op hun woonsituatie aan de orde. 9.2.
De beheerder als tussenpersoon bij de verhuur van woningen
Een makelaar-beheerder voert voor een eigenaar die hem woningen in beheer heeft gegeven een aantal beheertaken uit. Hiervoor ontvangt hij een vergoeding in de vorm van een percentage van de huuropbrengst of een vast bedrag per maand. De eigenaar van de woning(en) is dus opdrachtgever en bepaalt als zodanig voor een belangrijk deel op welke wijze de beheerder de aan hem uitbestede taken dient uit de voeren; de eigenaar geeft het kader aan waarbinnen de beheerder zelfstandig beslissingen kan nemen. Buiten dat kader is de beheerder in principe afhankelijk van de besluitvorming bij de eigenaar. Hij kan trachten invloed uit te oefenen op deze besluitvorming, maar heeft daartoe slechts beperkte mogelijkheden. In het uiterste geval kan een beheerder de met een eigenaar aangegane beheerovereenkomst ontbinden. Uiteraard verliest hij daarmee een deel van zijn inkomsten. De huurder kan gezien worden als een konsument van woondiensten die door de eigenaar, via de makelaar-beheerder worden aangeboden. Voor het konsumeren van deze woondiensten wordt huur betaald. De huurder is daarmee een cliënt van de eigenaar, die vertegenwoordigd wordt door de makelaar-beheerder. Een bewoner verlangt voor de door hem betaalde huur een bepaalde woningkwaliteit. Wanneer de huurder klachten heeft, worden deze gemeld bij de beheerder. De mate waarin een beheerder deze klachten kan (laten) verhelpen, is echter afhankelijk van de randvoorwaarden die de eigenaar heeft vastgesteld. Ondanks een aantal
71
wettelijke bepalingen waarin de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder zijn opgenomen, kan een makelaar-beheerder "bekneld" raken tussen de eigenaar (en opdrachtgever) en de huurders. Eigenaren hebben immers niet primair als doelstelling het leveren van kwalitatief goede woondiensten, maar het behalen van rendement uit de door hen belegde gelden. Overigens blijkt dat het veiligstellen van het rendement op langere termijn in toenemende mate samen gaat met het leveren van een goede woningkwaliteit. Hierop wordt in paragraaf 9.3. nader ingegaan. In de praktijk blijken met name veel partikuliere verhuurders de beheerder als 'buffer' tussen henzelf en de huurders te beschouwen. Partikuliere verhuurders streven over het algemeen het behalen van rendement uit de exploitatie van woningen na. Dit, in kombinatie met de bij deze kategorie eigenaren relatief veel voorkomende korte-termijn visie, leidt tot een laag investeringsniveau (zie paragraaf 6.3.). Omdat het bij partikuliere verhuurders vaak om oudere, kwalitatief slechtere woningen gaat, waaraan relatief veel onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden om de woonkwaliteit op peil te houden, ontstaan er regelmatig konflikten met bewoners. Om deze problemen te voorkomen, stelt een aantal beheerders aan partikuliere verhuurders eisen met betrekking tot het te voeren onderhoudsbeleid vóór dat een beheerovereenkomst wordt aangegaan. Makelaar-beheerders worden namelijk vaak door huurders verantwoordelijk gesteld voor het gevoerde onderhoudsbeleid. In verband met (eventuele) beheeraktiviteiten voor andere eigenaren als institutionele beleggers en de overige door de makela,a rsorganisatie verrichte werkzaamheden als aan- en verkoop van woningen, verzekeringen en taxaties kan een beheerder zich echter geen slechte reputatie veroorloven. Institutionele beleggers bepalen over het algemeen zelf de randvoorwaarden met betrekking tot de wijze waarop de makelaar-beheerder de beheertaken uitvoert. Het onderhoudsbeleid, met name voor wat betreft het groot-onderhoud, wordt grotendeels vastgesteld door de institutionele belegger. De beheerder kan hierop vrij weinig invloed uitoefenen. Meestal streven institutionele beleggers echter een redelijke staat van onderhoud van hun woningen na. Men kan zich in verband met de hoofdaktiviteit van de instelling (verzekeringen of pensioenen) geen slechte naam veroorloven. In verband hiermee trachten institutionele beleggers ook om konflikten met huurders zoveel mogelijk te vermijden. Daarnaast vormen woningen voor institutionele beleggers een langere termijn belegging. Gedurende de periode dat zij de woningen in exploitatie hebben, wordt het noodzakelijke onderhoud, vaak op basis van een meerjarenplanning uitgevoerd. Bij het beheren van woningen voor institutionele beleggers vervult de beheerder dan ook eerder de funktie van vertegenwoordiger van de eigenaar dan die van een buffer tussen de eigenaar en de huurder.
9.3. De gewijzigde relatie tussen eigenaar en huurder Na de tweede wereldoorlog is er in Nederland lange tijd sprake geweest van woningnood; de vraag naar woningen was groter dan het aanbod. De verhuurder kon in deze situatie eisen stellen aan huurders, terwijl er op de kwaliteit van de geleverde woondiensten niet zo hoefde te worden gelet; door de aanwezigheid van een vraag overschot werden de woningen toch wel verhuurd. Volgens Koeman (1) zagen de vastgoedbeleggers in deze periode de huurder simpelweg als een debiteur die regelmatig de huurpenningen diende te betalen. Aan het eind van de jaren zeventig jaren deden zich echter een aantal maatschappelijke en ekonomische ontwikkelingen voor waardoor er een andere situatie ontstond: - de bevolkingsgroei stagneerde, waardoor de vraag naar woningen achter bleef bij de verwachting; - de ekonomische groei stagneerde eveneens, zodat de aktieve vraag naar
72
woonruimte afnam en de woonlastenproblematiek op de voorgrond kwam; - aanpassingen van de wetgeving versterkten de positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. Door de relatief afnemende vraag naar woonruimte zijn er op een aantal deelmarkten woningoverschotten ontstaan, waardoor niet vanzelfsprekend iedere leegkomende woning weer direkt verhuurd kan worden. Met name woningen met een slechte prijs/kwaliteitsverhouding (een relatief hoge huur in relatie tot de geleverde kwaliteit) blijken bij de aanwezigheid van voldoende alternatieven moeilijk verhuurbaar. De toenemende woonlastenproblematiek en een daling van de individuele huursubsidiegrens hebben de verhuurbaarheid van met name de duurdere woningen bovendien negatief be invloed. Onder invloed van deze ontwikkelingen is de houding van eigenaar-verhuurders ten opzichte van de huurders (noodgedwongen) veranderd. De huurder wordt meer en meer gezien als cliënt met naast plichten ook rechten en de kwaliteit van de geleverde woondiensten is belangrijker geworden. Dit blijkt onder meer uit de 'verhuurbevorderende maatregelen' die worden genomen in het geval er sprake is van (dreigende) leegstand. Daarnaast maken met name institutionele beleggers gebruik van de mogelijkheid om via na isolatie, huurbevriezing of ohuurverlaging de prijs/kwaliteitsverhouding van de door hen aangeboden woningen te verbeteren.
9.4. De mate waarin huurders invloed kunnen uitoefenen op hun woonsituatie In deze paragraaf wordt bekeken in hoeverre bewoners in de kommerciële huursektor de mogelijkheid hebben om mee te kunnen denken en beslissen over de wijze waarop de door hen bewoonde woningen worden geëxploiteerd. Hierbij kan gedacht worden aan een min of meer regelmatig overleg tussen de beheerder en een bewoners- of flatkommissie, of een inspraakorganisatie bij groot-onderhoudsen renovatieaktiviteiten. Daarnaast kunnen bewoners direkt worden ingeschakeld bij het beheer van de woning door middel van zelfwerkzaamheid. Een eigenaar of beheerder neemt in principe geen initiatief tot het opzetten van een struktureel overleg tussen beheerder en bewoners. Vanuit de huurders worden er wel regelmatig, meestal uit onvrede met bijvoorbeeld de hoogte van de servicekosten, bewoners- of flatkomissies opgericht. Vaak verdwijnen deze kommissies vanzelf, wanneer na verloop van tijd de oorzaak van hun ontstaan is vervallen, of wanneer de 'stuwende kracht' erachter verhuist. In een aantal gevallen blijft een dergelijke bewonerskommissie echter lange tijd funktioneren. De ervaringen die beheerders hebben met deze kom missies zijn wisselend. In het geval dat een bewonerskommissie het karakter van een aktiegroep heeft, verloopt de kommunikatie tussen beheerder en huurders meestal moeizaam. Een aantal beheerders tracht overigens te allen tijde kontakten met bewonerskommissies te vermijden. Volgens hen is de exploitatie van woningen een zaak tussen de eigenaar en de beheerder. Klachten van individuele bewoners op onderhoudstechnisch gebied worden verholpen; in de overige beheerbeslissingen worden huurders niet gehoord. Het merendeel van de makelaar-beheerders is echter wel bereid tot het voeren van overleg met eenmaal ontstane bewonerskommissies. Wanneer een dergelijke kommissie langere tijd funktioneert, vormt ze een aanspreekpunt voor ~e beheerder. Vooral op het gebied van de servicekosten wordt samen met de bewoners gezocht naar kostenbeparende maatregelen. Wanneer er isolatieplannen bestaan, inventariseert een bewonerskommissie regelmatig welke bewoners bereid zijn mee te werken. Ook bij het inlichten van bewoners over de uitvoering van groot-onderhoudswerkzaamheden worden bewonerskommissies wel ingeschakeld. Bovendien is de beheerder door regelmatige kontakten met bewonerskommissies beter op de hoogte van de mate waarin huurders tevreden zijn over het gevoerde beheerbeleid.
73
-
' _ _ · 'IfTrm .. . . . . . _
.. '
._._-
Over het algemeen hebben bewoners geen inspraak bij het uitvoeren van groot-onderhoudswerkzaamheden. Hoogstens kunnen huurders hun voorkeur uitspreken over details als de kleur van nieuw te plaatsen tegelwerk. Wel zijn er beheerders die bewoners (al dan niet in samenwerking met een bewonerskommissie) uitvoerig voorlichten over in de nabije toekomst uit te voeren groot-onderhoudswerkzaamheden. Vaak ontvangen huurders echter alleen bericht van de beheerder over de uitvoering van groot-onderhoud wanneer de werkzaamheden (gedeeltelijk) binnen de woning zullen plaats vinden. De huurder wordt dan door middel van een circulaire geïnformeerd over de periode waarin de werkzaamheden zijn gepland. Het uitvoerend bedrijf neemt dan kontakt op met de bewoners over de ex akte datum van uitvoering. Gezien de geringe ouderdom van woningen van institutionele beleggers, is er over het algemeen geen sprake van renovatie. Bij partikuliere verhuurders vinden wel (zij het incidenteel) renovaties plaats. Dit gebeurt echter veelal bij bewonerswisseling. De mogelijkheden voor zelfwerkzaamheid (het tegen een vergoeding uitvoeren van verhuurdersonderhoud door huurders) zijn bij woningen van institutionele beleggers zeer beperkt. Over het algemeen streeft een belegger naar het verhuren van een 'standaardwoning'. Wanneer bewoners zelf onderhoudswerkzaamheden gaan uitvoeren, hebben de eigenaar en de beheerder geen invloed op de kwaliteit van het uitgevoerde onderhoud. Er kunnen bovendien bij een bewonerswisseling problemen ontstaan met betrekking tot de staat waarin de vertrekkende huurder de woning moet opleveren. Van een bepaalde vorm van zelfwerkzaamheid, namelijk het herstellen van woonschade van een vertrokken huurder door een nieuwe huurder, wordt wel gebruik gemaakt. De nieuwe huurder hoeft dan als tegenprestatie bijvoorbeeld de eerste maand geen huur te betalen. Door partikuliere verhuurders wordt wel regelmatig zelfwerkzaamheid van huurders toegestaan. Op "voorafspraak" worden dan vergoedingen gegeven voor het door huurders verrichten van verhuurdersonderhoud, zoals het schilderen van trappenhuizen of de buitenzijde van de woning. Incidenteel ontvangen bewoners ook een vergoeding voor het aanbrengen van een douchecel of het vervangen van een keukenblok. Konkluderend kan gesteld worden dat de huurders van woningen van institutionele beleggers over het algemeen de beschikking hebben over een relatief goede maar dure woning, die redelijk goed wordt onderhouden. De mogelijkheden voor het realiseren van individuele woonwensen zijn echter beperkt. In de partikuliere huursektor komen relatief veel oudere woningen voor met een lagere huur. De onderhoudsstaat waarin de woningen verkeren is, in vergelijking tot de woningen van institutionele beleggers, beduidend slechter. Daarentegen hebben bewoners meer mogelijkheden om de woning aan te passen aan hun eigen wensen.
NOTEN
Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priem us (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleiding, Delft (TUD), juli. 74
II III"U " d ' ,J .. U .W
10 SAMENVATTING EN KONKLUSIES
10.1 Inleiding Doel van dit onderzoek is in eerste instantie het verkrijgen van inzicht in de praktijk van onderhoudsbeleid en -organisatie in de kommerciële huursektor. In dit kader heeft dit onderzoek een oriënterend karakter. Daarnaast is met behulp van dit onderzoek getracht een zodanige kennis van de praktijk van onderhoudsbeleid- en organisatie in de kommerciële huur sektor te verkrijgen, dat duidelijk wordt, in hoeverre een vergelijking mogelijk is met de non-profit huursektor. Voor het verzamelen van de benodigde informatie is aan alle NVM-leden een beknopte vragenlijst toegestuurd met als doel het inventariseren van makelaarsorganisaties die zich met het beheren Vqn woningen bezig houden. Op basis van de gegevens die hieruit zijn voortgekomen, zijn de makelaar-beheerders geselekteerd, waarmee gesprekken zijn gevoerd over de organisatie van het onderhoud en het gevoerde onderhoudsbeleid. Nadat in hoofdstuk 1 t/m 3 de probleemstelling en onderzoeksopzet, de omvang en de aard van de kommerciële huursektor binnen de Nederlandse woningvoorraad en de resultaten van de integrale enquête onder NVM-leden aan de orde zijn geweest, is in de hoofdstukken 4 t/m 9 nader ingegaan op de resultaten van de mondelinge enquêtes die bij 39 makelaar-beheerders zijn gehouden. In dit laatste hoofdstuk worden aan de hand van de in hoofdstuk 1 geformuleerde probleemstelling en onderzoeksvragen konklusies getrokken uit de in de hoofdstukken 3 tot en met 9 weergegeven onderzoeksresultaten. In paragraaf 10.2 wordt nader ingegaan op het eerste deel van de probleemstelling: "Hoe is de praktijk van het woningbeheer in de kommerciële huursektor georganiseerd en welk onderhoudsbeleid wordt gevoerd?". De in paragraaf 1.2 geformuleerde onderzoeksvragen dienen hierbij als leidraad. Vervolgens is in paragraaf 10.3 het tweede deel van de probleemstelling aan de orde: "In hoeverre zijn onderhoudsorganisatie- en beleid in de kommerciële huursektor vergelijkbaar met de situatie in de non-profit huursektor?". Bij de beantwoording van dit tweede deel van de probleemstelling, dat een vergelijkend karakter heeft, wordt uitgegaan van de in hoofdstuk 2 gekonstateerde verschillen in kenmerken van en regelgeving voor de profit en de non-profit-huursektor. Naast de resultaten van dit onderzoek wordt, voor de vergelijking met de situatie in de non-profit-huursektor, gebruik gemaakt van bevindingen van een onderzoek dat momenteel, eveneens door het OTB, wordt uitgevoerd bij korporaties in het kader van het Innovatiegericht Onderzoeksprogramma voor de Bouw (JOP-bouw).
75
10.2 Onderhoudsorganisatie en beleid in de praktijk van het woning beheer in de kommerciële huursektor•
De primaire doelstelling van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de praktijk van onderhoudsbeleid en- organisatie in de kommerciële huursektor. Als uitgangspunt bij het verzamelen van de noodzakelijke informatie (bij makelaarbeheerders) is een achttal onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Wie zijn de eigenaren van door makelaars beheerde woningen en welke richtlijnen en randvoorwaarden krijgen de makelaars mee bij dit beheer? Hoe zijn de verantwoordelijkheden en taken verdeeld over de eigenaar en de beheerder? 2. In hoeverre wordt het onderhoudsbeleid, zoals dat door de beheerders wordt gevoerd, beinvloed door de verschillende (kategorieën) eigenaren waarvoor woningen worden beheerd? 3. Welke onderhoudsorganisatie hebben de woningbeheerders, welk personeel is ingeschakeld en welke technische, financiële en administratieve hulpmiddelen worden toegepast? 4. Welke opinie hebben beheerders over aspekten van het overheidsbeleid die het onderhoud kunnen beïnvloeden, hoe spelen zij op dit beleid in en hoe zou dit overheidsbeleid in hun ogen kunnen worden verbeterd? 5. Welke rol spelen preventief en korrektief onderhoud binnen het door makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid? Hoe gaat men om met klachtenonderhoud en in hoeverre wordt onderhoud planmatig aangepakt? 6. In hoeverre worden adviesburo's bij het onderhoudsbeleid en de onderhoudsplanning ingeschakeld? Welke ervaring heeft men hierbij? 7. Hoe zijn de onderhoudsaktiviteiten verdeeld over het apparaat van de beheerder, (het werkapparaat van) de eigenaar, onderhoudsaannemers, installatiebedrijven en huurders? Wat zijn de achtergronden van deze verdeling? 8. In hoeverre zijn de bewoners betrokken bij het door de makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid?
In het navolgende zullen de bevindingen van dit onderzoek worden weergegeven door middel van het beantwoorden van de onderzoeksvragen. 1. Wie zijn de eigenaren van door makelaars beheerde woningen en welke richtlijnen en randvoorwaarden krijgen de makelaars mee bij dit beheer? Hoe zijn de verantwoordelijkheden en taken verdeeld over de .eigenaar en de beheerder?
De eigenaren waarvoor makelaar-beheerders woningen in beheer hebben zijn institutionele beleggers en partikuliere verhuurders. Inst itutionele beleggers zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofd funktie met een zekere regelmaat de beschikking verkrijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Een institutionele belegger heeft, in principe, op elke moment de keus uit een vijftal beleggingskategorieën (onroerend goed, hypotheken, aandelen, obligaties en onderhandse leningen). In verband met het verantwoord beleggen van de aan .een institutionele belegger toevertrouwde gelden, wordt gestreefd naar een spreiding van beleggingen, zowel tussen als binnen de verschillende beleggingskategorieën. Voor onroerend goed betekent dit een spreiding over de marktsegmenten (woningen, winkels, bedrijfsruimten en rekreatieobjekten) en een regionale spreiding van het bezit binnen de marktsegmenten. Door dit verspreide karakter van het onroerend goed van institutionele beleggers worden voor het uitvoeren van (een deel van) de beheertaken externe makelaar-beheerders ingeschakeld. 76
De tweede kategorie eigenaren waarvoor makelaar-beheerders woningen in beheer hebben, zijn de partikuliere verhuurders. Deze eigenaren vormen allerminst een homogene groep. Zo zijn er ook onder de partikuliere verhuurders eigenaren die het bezitten van woningen zien als een lange termijn belegging. Daarnaast opereren er eigenaren op de partikuliere huur markt die op korte termijn winst door verkoop nastreven. Bovendien voert een aantal beheerders de administratie voor verenigingen van eigenaren. Het werken voor een vereniging van eigenaren is echter niet vergelijkbaar met het beheren van huurwoningen. Het betreft hier bewoner-eigenaren die een makelaar hebben ingeschakeld voor dat deel van het beheer van de woningen waarvoor ze gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Bij het uitvoeren van beheertaken is de makelaar-beheerder gebonden aan richtlijnen en voorwaarden die de eigenaar stelt. Dit betekent, dat voor verschillende
eigenaren waarvoor woningen worden beheerd, gewerkt moet worden volgens verschillende richtlijnen en randvoorwaarden. Bovendien wordt niet voor alle eigenaren eenzelfde aantal beheertaken uitgevoerd. Ook het beheercourtage dat een makelaar-beheerder ontvangt, verschilt per eigenaar. Hierbij speelt onder andere het aantal beheertaken waarvoor een makelaar wordt ingeschakeld een rol. Daarnaast zijn het al dan niet aanwezig zijn van kommerciële motieven en de 'moeilijkheidsgraad' van een komplex (ouderdom, woningtype, komplexgrootte) van belang bij het vaststellen van de beheervergoeding. Bij het tot stand komen van een beheerovereenkomst met een insti tutioriele belegger, is de onderhandelingsruimte van de beheerder over het algemeen gering. Bij partikuliere verhuurders daarentegen kan een beheerder vaak wel voorwaarden stellen omtrent het vaststellen van de aard en de omvang van de door de beheerder uit te voeren taken, de wijze waarop deze taken worden uitgevoerd en het beheertarief dat aan de eigenaar in rekening wordt gebracht. De randvoorwaarden die eigenaren stellen met betrekking tot de wijze waarop makelaar-beheerders hun beheertaken uitvoeren, kunnen betrekking hebben op financiële, technische en sociale aspekten. De financiële randvoorwaarden hebben over het algemeen betrekking op de hoogte van het bedrag dat de beheerder zonder voorafgaande schriftelijke of telefonische toestemming van de eigenaar mag uitgeven aan dagelijkse onderhoudswerkzaamheden. In verreweg de meeste gevallen liggen deze zogenaamde mandaatbedragen tussen de f 350,-- en f 1000,-per onderhoudsaktiviteit per woning. Technische randvoorwaarden, zoals een gegarandeerde onderhoudsstaat van de in beheer gegeven woningen, worden meestal niet in beheerovereenkomsten vastgelegd. Institutionele beleggers beschikken vaak over een eigen technisch apparaat dat een grote invloed heeft op de wijze waarop met name het groot-onderhoud wordt uitgevoerd. Partikuliere verhuurders laten technische zaken veelal over aan de beheerder; zij zijn over het algemeen leken op onderhoudstechnisch gebied, en beoordelen door de beheerder voorgestelde werkzaamheden hoofdzakelijk op financiële konsekwenties. De sociale randvoorwaarden die institutionele beleggers stellen, blijven veelal beperkt tot de relatie tussen inkomen van een aspirant-huurder en de hoogte van de huur. Als norm wordt vaak gehanteerd dat maximaal 20 à 25 % van het bruto inkomen aan kale huur betaald mag worden. Daarnaast toetst een aantal beheerders aspirant huurders op betalingsgedrag (via de vorige verhuurder) en woonmoraliteit (evt. via een huisbezoek). Externe faktoren als de marktsituatie en het gemeentelijk toewijzingsbeleid kunnen invloed uitoefenen op de mate waarop beheerders deze selektiekr i ter ia (kunnen) toepassen. Binnen het kader van de door eigenaren gestelde randvoorwaarden krijgt het in de praktijk gevoerde onderhoudsbeleid vorm door de min of meer regelmatige kontakten tussen de eigenaar en de beheerder. Voor wat betreft het dagelijks onderhoud, dat binnen het tussen de eigenaar en de beheerder overeengekomen
77
mandaat valt, is de beheerder verantwoordelijk. Hij bepaalt over het algemeen wie de werkzaamheden uitvoeren en op welke wijze dat gebeurt. Wanneer het onderhoudsaktiviteiten betreft die uitgaan boven het mandaat dat de beheerder en de eigenaar zijn overeengekomen, heeft de beheerder een initiërende en adviserende taak. De eigenaar is degene die de uiteindelijke beslissing neemt. Naarmate een beheerder over meer deskundigheid op het gebied van met name het technische beheer beschikt, heeft hij meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het gevoerde onderhoudsbeleid; wanneer een beheerder veel technische kennis 'in huis' heeft, zal er voor wat betreft uit te voeren groot-onderhoudswerkzaamheden regelmatig een overlegsituatie ontstaan tussen de beheerder en de institutionele belegger waarvoor woningen worden beheerd. Een partikuliere verhuurder is veelal afhankelijk van de technische kennis van een beheerder. Omdat partikuliere verhuurders vaak, op financiële gronden, niet bereid zijn tot het doen van voldoende investeringen in de woningen,zijn er makelaar-beheerders met name makelaar-beheerders die veel werken voor institutionele beleggers die de beheertaken voor kleine partikuliere verhuurders afstoten. Er is dan ook een ontwikkeling gaande, waarin het woningbeheer voor institutionele .beleggers zich meer en meer konsentreert bij grote beheerders met veel technische kennis, terwijl het beheren van woningen voor kleine partikuliere verhuurders terecht komt bij kleinere beheerders met relatief weinig technische kennis.
2. In hoeverre wordt het onderhoudsbeleid, zoals dat door de beheerders wordt gevoerd, beïnvloed door de verschillende (kategorieën) eigenaren waarvoor woningen worden beheerd? Bij 'het beantwoorden van deze vraag zijn de verschillen in kenmerken en omvang van het woningbezit van beide kategorieën eigenaren (institutionele beleggers en partikuliere verhuurders) van belang. Hierop wordt dan ook allereerst ingegaan. De partikuliere verhuurders bezitten veelal oudere, kwalitatief matige en (absoluut gezien) goedkope woningen. De woningen van institutionele beleggers daarentegen zijn relatief jong, kwalitatief redelijk tot goed en (zowel absoluut als relatief) duur. Ook voor wat betreft de omvang van het woningbezit per eigenaar doen zich aanzienlijke verschillen voor tussen beide kategorieën eigenaren. Partikuliere verhuurders bezitten over het algemeen een gering aantal, vaak verspreid liggende, woningen. Institutionele beleggers hebben grote aantallen geografisch verspreide woningkomplexen in eigendom. Bijna 90 % van de makelaar-beheerders beheert (onder andere) voor partikuliere verhuurders. Het veel grotere aantal woningen in eigendom van institutionele beleggers is gekoncentreerd bij 40 % van de beheerders. Een makelaar die werkt voor institutionele beleggers, beheert per belegger dan ook relatief veel woningen. Naast verschillen in kenmerken en omvang van het woningbezit, is ook de visie van beide kategorieën verhuurder-eigenaren verschillend. Institutionele beleggers beleggen in woningen om verplichtingen in de sfeer van pensioenvoorzieningen of verzekeringen na te komen. Niet het op korte termijn behalen van rendement uit de exploitatie van woningen staat voorop, maar het op lange termijn beleggen van aan hen toevertrouwde gelden. Na een bepaalde exploitatieperiode trachten beleggers door verkoop rendement uit het belegde geld te halen. Partikuliere verhuurders daarentegen streven over het algemeen op korte termijn naar het behalen van rendement uit exploitatie of verkoop van woningen. Deze verschillen tussen (de woningen van) partikuliere verhuurders en institutionele beleggers blijken van invloed te zijn op het onderhoudsbeleid, zoals dat in de praktijk tot stand komt op grond van tussen de makelaar-beheerder en de eigenaar gemaakte afspraken. Institutionele beleggers streven over het algemeen een redelijke tot goede on78
derhoudsstaat van hun woningen na. Omdat men niet in eerste instantie uit is op het behalen van winst uit de exploitatie, is er ook financiële ruimte om de woningen in een redelijke onderhoudsstaat te houden. Een dalend rendement is, voor zover veroorzaakt door toenemende onderhoudskosten, voor een belegger over het algemeen dan ook geen aanleiding om het gevoerde onderhoudsbeleid nadrukkelijk te wijzigen. Omdat beleggers meestal grote hoeveelheden woningen in hun bezit hebben, kan men een relatief laag rendement in een bepaald komplex bovendien kompenseren met hogere rendementen uit andere komplexen. Institutionele beleggers hebben veelal een grote invloed op het gevoerde onderhoudsbeleid. Het groot-onderhoud wordt bovendien vaak in eigen beheer gehouden. Voor wat betreft het dagelijks (klachten)onderhoud wordt de makelaar-beheerder gemandateerd tot een bepaald bedrag per klacht. Institutionele beleggers stellen daarbij over het algemeen hoge eisen aan de informatie die zij van beheerders ontvangen met betrekking tot de aan hun woningen verrichte onderhoudswerkzaamheden. Een belangrijke reden hiervoor is de kontroleerbaarheid van de door een beheerder ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden uitgegeven bedragen. Partikuliere verhuurders hebben ten aanzien van hun woningen over het algemeen een korte termijn visie. Het behalen van winst uit de exploitatie is vaak van primair belang. Omdat partikuliere verhuurders veelal oudere woningen bezitten met een lage huur, is de financiële ruimte om de woningen onderhoudstechnisch op een goed peil te brengen of te houden gering. Er wordt alleen in de woningen geïnvesteerd wanneer daar direkt, via een huurverhoging, hogere opbrengsten tegenover staan. Voor een makelaar-beheerder betekent dit dat met minimale financiële middelen de woningen in een bewoonbare staat gehouden moeten worden. Beslissingen omtrent het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden worden over het algemeen op ad-hoc basis genomen, zodat er vaak geen sprake is van een onderhoudsbeleid. De derde kategorie eigenaren waarvoor een makelaar-beheerder werkzaam kan zijn, is een vereniging van eigenaren. Omdat de leden van zo'n vereniging naast eigenaar ook bewoner zijn, wordt er over het algemeen gestreefd naar het tot stand brengen of houden van een goede onderhoudsstaat van de woning. Het onderhoudsbeleid wordt binnen een vereniging van eigenaren in principe vastgesteld door de ledenvergadering. In de praktijk blijkt het erg moeilijk om alle eigenaren c.q. leden op één lijn te krijgen. Vooral in komplexen met "gemengde" eigendomsverhoudingen (gedeeltelijk huurwoningen en gedeeltelijk door de eigenaar bewoonde woningen) kunnen zich lastige besluitvormingssituaties voordoen.
3. Welke onderhoudsorganisatie hebben de woningbeheerders, welk personeel is ingeschakeld en welke technische, financiële en administratieve hulpmiddelen worden toegepast? Het beheren van woningen is voor de meeste makelaar-beheerders een onderdeel van het door de organisatie aangeboden dienstenpakket. Slechts 3 van de 39 bezochte beheerders hebben zich min of meer gespecialiseerd in het beheren van onroerend goed. Veel beheerders zien het beheren van onroerend goed als een konstante faktor binnen het bedrijf; in vergelijking tot de andere door de makelaardij aangeboden diensten (aan- en verkoop, taxaties etc.) zijn de inkomsten uit beheer weliswaar laag maar minder onderhevig aan (markt)fIuktuaties. Bij een aantal, veelal 'kleinere' beheerders, met een beheerportefeuille tot 1000 à 1500 woningen, is het beheer niet als aparte afdeling binnen het bedrijf aanwezig. Bij deze beheerders is over het algemeen alleen het technisch beheer (met eventueel administratieve ondersteuning) min of meer afgescheiden van de overige door de organisatie verrichte aktiviteiten. Onder deze kleinere makelaar-beheerders zijn er relatief veel die voornamelijk woningen voor partikuliere ver79
huurders beheren. Bij de grote beheerders, met een beheerportefeuille vanaf ongeveer 3000 woningen, is er wel sprake van een "beheersektor". Binnen deze sektor funktioneren 2 of 3 afdelingen (technisch beheer, verhuur en/of administratie). Bij deze beheerders varieert de verhouding tussen het aantal beheerde woningen en de bij het beheer betrokken personen van ongeveer 250 tot maximaal 500 woningen per werknemer. De institutionele beleggers koncentreren het beheer van hun woningen in toenemende mate bij deze grote makelaar-beheerders, die over het algemeen de beschikking hebben over meer technische kennis. . Bij deze beheerders heeft het hoofd van de beheertechnische afdeling vaak een opleiding op HTS- of TH-niveau. Bij de makelaar-beheerders die voornamelijk beheren voor partikuliere verhuurders, zijn de voor het technisch beheer verantwoordelijke personen vaak praktijkmensen. Het merendeel van de makelaar-beheerders besteedt het onderhoudswerk uit aan onderhoudsbedrijven of aannemers. De beheerder houdt toezicht bij de werkzaamheden en/of kontroleert het werk achteraf. De aan de in beheer zijnde woningen verrichte werkzaamheden worden door de beheerders op de een of andere wijze bijgehouden. Over het algemeen werken makelaar-beheerders met komplex- en/of woningdossiers waarin alle bonnen en nota's worden verzameld. Daarnaast wordt veelal, per woning, een klachtenkaart bijgehouden, waarop een aantal gegevens met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden wordt opgenomen. De door beheerders verzamelde gegevens over uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden hebben in de praktijk niet in eerste instantie een onderhoudstechnisch, maar een financieel doel. De beheerder kan met behulp van deze gegevens tegenover de eigenaren gedane onderhoudsuitgaven verantwoorden. In toenemende mate gaan beheerders over tot het automatiseren van het verwerken van de onderhoudsgegevens. Het bijhouden van de financiële en technische onderhoudshistorie, het opstellen van eindafrekeningen en het verstrekken van de door een eigenaar gewenste informatie wordt hierdoor vereenvoudigd. 4. Welke opinie hebben beheerders over aspekten van het overheidsbeleid die het onderhoud kunnen beïnvloeden, hoe spelen zij op dit beleid in en hoe zou dit overheidsbeleid in hun ogen kunnen worden verbeterd? De verbeterings- en/of isolatiesubsidieregelingen kunnen van invloed zijn op het door verhuurder-eigenaren gevoerde onderhoudsbeleid. Voordelen van de "nieuwe regeling" (MG 84-41) die uitgaat van het vaststellen van jaarlijkse bijdragen zijn: het subsidiebedrag dat per woning kan worden ontvangen is hoger dan bij de vorige regeling (de zogenaamde "klussenregeling") en de eigenaar loopt minder risiko omdat de bijdrage het exploitatietekort ten gevolge van de verbeteringsingreep dekt. Veel eigenaren hebben echter problemen met het bij de "nieuwe regeling" vereiste hoge investeringsbedrag. Op korte termijn levert de hoge investering geen rendementsverhoging op. De eigenaar moet bovendien de kosten zelf voorfinancieren, terwijl de bijdrage over een aantal jaren wordt uitgesmeerd. Omdat (kleine partikuliere) eigenaren bij leegkomst de woningen veelal willen verkopen, is een dergelijke subsidievorm voor hen niet aantrekkelijk. Omdat veel gemeenten het aanschrijvingsbeleid hebben verscherpt, wordt een groot gedeelte van de subsidiegelden uitgekeerd in verband met aanschrijvingsonderhoud. Eigenaren die hun woning met behulp van de subsidieregeling willen aanpakken zonder dat een aanschrijving in het spel is, komen in enkele gemeenten niet in aanmerking voor subsidie. Partikuliere verhuurders maken zelden gebruik van isolatiesubsidieregelingen. Dit in tegenstelling tot institutionele beleggers, die wel regelmatig isolatiewerkzaamheden met behulp van subsidie laten uitvoeren. Zij maken echter zelden gebruik van groot-onderhouds- en verbeteringssubsidieregelingen. Belangrijkste re80
denen hiervoor zijn de grote hoeveelheid voorwaarden en uitvoeringsvoorschriften die gemoeid zijn met het verkrijge n van subsidie. Over het algemeen geve n verhuurder-eigenaren de voorkeur aan een subsidieregeling die: - uitgaat van het verstrekken van bijdragen ineens; - een beperkt aantal voorwaarden en uitvoeringsvoorschriften kent; - geen ingewikkelde en tijdrovende aanvraagprocedures met zich brengt; - een aantal jaren van kracht blijft. De hoge frequentie waar mee de afgelopen jaren verschillende regelingen elkaar hebben opgevolgd, heeft een remmende invloed gehad op het aanvragen van subsidies. 5. Welke rol spelen preventief en korrektief onderhoud binnen het door makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid? Hoe gaat men om met klachtenonderhoud en in hoeverre wordt onderhoud planmatig aangepakt? Het onderhoudsbeleid, zoals dat door makelaar-beheerders wordt gevoerd, heeft voornamelijk betrekking op het opheffen van storingen. Voor het verhelpen van klachten van bewoners, krijgen beheerders veelal een financieel mandaat van de eigenaren waarvoor zij woningen beheren. Ook bij het vaststellen van groot-onderhoudswerkzaamheden, spelen klachten van bewoners veelal een grote rol. Beslissingen omtrent het uitvoeren van groot-onderhoud worden over het algemeen genomen door de eigenaren. Vooral institutionele beleggers maken hierbij gebruik van door de makelaar-beheerders jaarlijks opgestelde onderhoudsrapporten, waarin een beheerder per komplex aangeeft welke onderhoudsuitgaven hij voor het komende jaar verwacht. De beleggers gebruiken deze rapporten bij het opstellen van de onderhoudsbegroting voor het komende jaar. De onderhoudsrapporten worden over het algemeen opgesteld vanuit de bij een beheerder (of diens opzichter) aanwezige parate kennis, of met behulp van een globale inspektie van de buitenzijde van de woning(komplex)en. Daarnaast is het aantal klachten een indikator voor het opnemen van bepaalde werkzaamheden in het jaarrapport. Institutionele beleggers werken over het algemeen met onderhoudsbudgetten. Aan de hand van de onderhoudsrapporten van de beheerders en de beschikbare budgetten worden onderhoudsbegrotingen opgesteld. Beheerders hebben meestal echter geen inzage in de omvang en samenstelling van deze budgetten en begrotingen. Of bepaalde, door een beheerder in het jaarrapport genoemde, werkzaamheden ook werkelijk zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting, blijkt pas wanneer de eigenaar de beheerder verzoekt om offertes aan te vragen of (wanneer het groot-onderhoud in eigen beheer wordt uitgevoerd) de beheerder inlicht over op handen zijnde werkzaamheden. Een (beperkt) aantal beleggers vraagt beheerders ook jaarlijks om een globale onderhoudsplanning voor de komende 5 of 10 jaar. Het jaarrapport heeft dan betrekking op de op korte t ermijn noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, terwijl de planning van de daaropvolgende jaren de belegger informatie verschaft over de in de t oekomst t e verwachten uitgaven. Voor partikuliere verhuurders worden over het algemeen geen onderhoudsrapporten opgesteld. Beslissingen omtrent het invoeren van onderhouds werkzaamhe den worden veelal op ad-hoc basis genomen. Wanneer er al sprake is van een planning heeft deze tot doel bepaalde onderhoudsuitgaven over ee n aantal jaren te spreiden. 6. In hoeverre worden adviesbureaus bij het onderhoudsbeleid en de onderhoudsplanning ingeschakeld? Welke ervaring heeft men hierbij? Het merendeel van de geïnt e rviewde makelaa r-beheerders heeft ervaringen met
81
het winnen van externe adviezen op onderhoudsgebied. Regelmatig worden ook adviesbureaus ingeschakeld door een eigenaar, zodat de beheerder niet altijd direkt betrokken is bij de werkzaamheden die dergelijke bureaus verrichten. Een groot deel van de adviezen wordt ingewonnen bij bedrijven die zich ook bezig houden met de produktie van bepaalde materialen of de uitvoering van werkzaamheden (de zogenaamde produktgebonden adviezen). Daarnaast worden onafhankelijke adviesbureaus ingeschakeld bij specifieke bouwtechnische of bouwfysische problemen of wordt er voor het maken van bestekken en tekeningen gebruik gemaakt van de diensten van bouwkundige adviesbureaus. Over het algemeen zijn de ervaringen die makelaar-beheerders hebben met adviesbureaus positief. Enkele beheerders maken, op grond van negatieve ervaringen, geen gebruik meer van adviesbureaus. Volgens hen zijn de kosten te hoog in verhouding tot de waarde van het advies. 7. Hoe zijn de onderhoudsaktiviteiten verdeeld over het apparaat van de beheerder, (het werkapparaat van) de eigenaar, onderhoudsaannemers, instaUatiebedrijven en huurders? Wat zijn de achtergronden van deze verdeling? Makelaar-beheerders onderscheiden over het algemeen een drietal soorten onderhoudsaktiviteiten: dagelijks onderhoud (voornamelijk gebaseerd op klachten van bewoners), groot-onderhoud en mutatieonderhoud. Voor de uitvoering van dat gedeelte van het dagelijks onderhoud, dat valt binnen het door de eigenaar verstrekte mandaat, is de beheerder verantwoordelijk. De meeste beheerders hebben dan ook een min of meer gestandaardiseerde procedure ontwikkeld voor het aannemen, verwerken en beoordelen van klachten en het uitbesteden, kontroleren en betalen van de daaropvolgende werkzaamheden. Voor wat betreft het uitvoeren van groot-onderhoudswerkzaamheden is een beheerder bijna altijd afhankelijk van de toestemming van een eigenaar. Een aantal eigenaren (met name institutionele beleggers) voert bepaalde groot-onderhoudswerkzaamheden uit in eigen beheer. Wanneer een beheerder wel wordt ingeschakeld bij het uitvoeren van groot-onderhoud, is de gevolgde procedure afhankelijk van de aard en de omvang van de werkzaamheden. Bijna altijd is er sprake van veelvuldige kontakten tussen de technische dienst van de eigenaar en de beheerder. De eindkontrole berust over het algemeen bij de (rayonopzichter van de) eigenaar. Bij partikuliere verhuurders neemt de beheerder over het algemeen het initiatief tot het uitvoeren van groot-onderhoud; vaak op basis van regelmatig terugkerende klachten van bewoners. De eigenaar beslist of de volgens de beheerder noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Voor de overige, in het kader van de werkzaamheden te verrichten aktiviteiten is de beheerder verantwoordelijk. Het is opvallend dat voor veel beheerders de bewoner de belangrijkste informatiebron is voor de technische stand van de woning; alleen bij een klacht van een bewoner wordt aktie ondernomen. Het uitvoeren van groot;..onderhoud komt dan ook meestal (direkt of indirekt) voort uit klachten van huurders. Voor veel partikuliere verhuurders wordt bovendien pas overgegaan tot het uitvoeren van grootonderhoud wanneer er een aanschrijving op een woning binnenkomt. Het preventief uitvoeren van onderhoud komt volgens de geïnterviewde beheerders, niet vaak voor. Bij mutatieonderhoud kan onderscheid gemaakt worden in werkzaamheden die worden verricht ten gevolge van niet door vertrokken bewoners herstelde woonschade (de kosten hiervan worden verhaald op de huurder) en onderhoud dat op kosten van de eigenaar wordt uitgevoerd. Naast zogenaamde woonschade kan er bij bewonerswisseling sprake zijn van door bewoners aangebrachte veranderingen. Wanneer een volgende huurder deze veranderingen niet aksepteert, dienen de 82
aangebrachte veranderingen bij het opzeggen van het huurkontrakt veelal te worden verwijderd. Bij partikuliere verhuurders wordt met betrekking tot door bewoners aangebrachte veranderingen vaak een soepeler beleid gevoerd dan bij institutionele beleggers. De mate waarin mutatieonderhoud (op kosten van de eigenaar) wordt uitgevoerd, is afhankelijk van de marktsituatie. Wanneer een woning, in de staat waarin hij door een oude huurder wordt achtergelaten, goed verhuurbaar is, wordt er over het algemeen geen mutatieonderhoud uitgevoerd. Verhuurbaarheidsproblemen kunnen echter leiden tot het uitvoeren van bepaalde onderhoudswerkzaamheden als het behangen van muren, het sauzen van muren en plafonds etc. Daarnaast worden ter verbetering van de verhuurbaarheid wel grotere onderhoudswerkzaamheden als het vervangen van een keukenblok, tegelwerk en sanitair uitgevoerd. Bijna alle makelaar-beheerders besteden de onderhoudswerkzaamheden waarvoor zij verantwoordelijk zijn, uit aan onderhoudsbedrijven en aannemers. Vaak wordt er gewerkt met vaste bedrijven. Er worden met deze bedrijven afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen opdrachten dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop nota's bij de beheerder moeten worden ingediend. Sommige beheerders maken gebruik van de diensten van een eigen onderhoudsdienst of een min of meer met de beheerorganisatie verbonden aannemersbedrijf. Eigenaren, vooral institutionele beleggers, eisen echter over het algemeen van een beheerder dat onderhoudswerkzaamheden worden uitbesteed aan derden. Hierdoor wordt branchevervaging voorkomen en zijn de door een beheerder uitbestede onderhoudswerkzaamheden beter kontroleerbaar. Voor een specifiek gedeelte van het onderhoud worden veelal onderhoudskontrakten afgesloten. Het gaat hierbij om installaties als liften, C. V.'s en hydroforen. Deze kontrakten hebben betrekking op het verrichten van periodiek onderhoud en het opheffen van storingen. Over het algemeen worden deze kontrakten door de eigenaren afgesloten. De beheerder onderhoudt de dagelijkse kontakten met deze bedrijven en kontroleert hun werkzaamheden. Voor een aantal zaken in een woning is de huurder onderhoudsplichtig. Het onderscheid tussen huurders- en verhuurdersonderhoud wordt door makelaar-beheer-
ders (vooral wanneer het woningen van institutionele beleggers betreft) over het algemeen strikt gehanteerd. Voor het dagelijks onderhoud (des verhuurders) is de huurder veelal degene die onderhoudswerkzaamheden initieert (via klachtenmelding). Bovendien wordt de huurder door een aantal beheerders ingeschakeld bij de kontrole van de uitvoering van de uitbestede werkzaamheden. 8. In hoeverre zijn de bewoners betrokken bij het door de makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid?
Omdat een beheerder een positie inneemt tussen de eigenaar en de huurder, bestaat het gevaar dat hij gaat funktioneren als 'buffer'. Vooral bij partikuliere 'verhuurders, die vaak niet voldoende investeren in hun woningen, ontstaan er regelmatig konflikten met bewoners. Institutionele beleggers streven over het algemeen een goede onderhoudsstaat van hun woningen na. Zij kunnen zich geen slechte naam veroorloven. Daarnaast vormen woningen voor hen een lange-termijnbelegging. Bovendien is door een aantal maatschappelijke en ekonomische ontwikkelingen de institutionele belegger gedwongen tot het voeren van een meer "huurdersgericht" beleid. Dit betekent in de praktijk dat een eigenaar meer nadruk legt op de kwaliteit van de geleverde woondiensten. Om leegstand te voorkomen wordt bovendien zonodig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om, via huurbevriezing of huurverlaging de prijs/kwaliteitsverhouding van de door hen aangeboden woningen te verbeteren. De mate waarin bewoners invloed kunnen uitoefenen op hun woonsituatie, is af83
hankelijk van de kategorie eigenaren waarvan men een woning huurt. Huurders van woningen van institutionele beleggers hebben over het algemeen de beschikking over een relatief goede maar dure woning, die redelijk tot goed wordt onderhouden. De mogelijkheden voor het realiseren van individuele woonwensen zijn echter beperkt. In de partikuliere huursektor komen relatief veel oudere woningen voor met een lagere huur. De onderhoudsstaat waarin deze woningen verkeren, is in verhouding tot de woningen van institutionele beleggers, beduidend slechter. Daarentegen hebben de bewoners meer mogelijkheden om, bijvoorbeeld door middel van zelfwerkzaamheid, de woning aan te passen aan hun eigen wensen. 10.3 Vergelijking van de beheersituatie in de kommerciële en de non-profit huursektor Bij het beantwoorden van de vraag in hoeverre onderhoudsorganisatie- en beleid in de kommerciële huursektor vergelijkbaar is met de situatie in de non-profit huursektor moet rekening worden gehouden met verschillen in kenmerken van beide sektoren. Zoals in hoofdstuk 2 al aan de orde was, is een belangrijk verschil tussen de kommerciële en de non-profit huursektor de doelstelling waarmee men opereert op de huurwoningmarkt. Kommerciële verhuurders voorzien in huisvesting met als doel het behalen van rendement uit belegde gelden. Volkshuisvestingsmotieven spelen hierbij in principe geen rol. Dit verklaart het gevolgde huurbeleid; wanneer de markt dit toe laat wordt de huur op het maximaal redelijke niveau gebracht. Vooral institutionele beleggers richten zich bovendien op het leveren van woondiensten aan mensen uit de midden en hogere inkomensklassen. Dit uit zich onder meer in de selektiekriteria die makelaar-beheerders toepassen bij het toewijzen van woningen • .Bij non-pro fit-instellingen bestaat er geen oogmerk om winst te realiseren uit exploitatie of vervreemding van woningen. Als er al winst wordt gemaakt, geldt er een wettelijke verplichting om deze opnieuw voor de volkshuisvesting te bestemmen. Het doel van non-profit-instellingen is het verzorgen van huisvesting voor degenen die zich geen eigen woning kunnen permitteren. Men heeft bovendien een sociale taak: het voorzien in goede huisvesting voor minder draagkrachtige bewoners. Een korporatie kan op deze sociale taak worden aangesproken. Niet alleen de doelstelling van korporaties verschilt dus van die van de kommerciële verhuurders, ook de doelgroep waarvoor men in huisvesting voorziet is in beginsel een andere. Dit blijkt onder andere uit het door korporaties gevoerde huurbeleid; over het algemeen bevindt de huur zich op of net boven het minimaal redelijke niveau. In de vooroorlogse partikuliere huursektor, waar de huren relatief laag zijn, zijn de inkomens van de bewoners overigens gemiddeld lager dan de inkomens van bewoners van korporatiewoningen. In de kommerciële huursektor zijn het eigendom en beheer van woningen veelal gescheiden. Een makelaar-beheerder heeft over het algemeen woningen in beheer van verschillende eigenaren, die ieder hun eigen randvoorwaarden en richtlijnen hanteren. Het voeren van een uniform onderhoudsbeleid is hierdoor niet mogelijk. Ook worden door veel eigenaren maar een beperkt aantal beheertaken uitbesteed aan makelaar-beheerders. Bepaalde beheeraktiviteiten vallen hierdoor buiten de door de beheerders verrichte werkzaamheden. Voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden maken makelaar-beheerders over het algemeen gebruik van de diensten van onderhoudsbedrijven en aannemers. Eigenaren, vooral institutionele beleggers, eisen veelal van een beheerder dat onderhoudswerkzaamheden worden uitbesteed aan derden. Hierdoor wordt branchevervaging voorkomen en zijn de door een beheerder uitbestede onderhoudswerkzaamheden beter kontro-
84
leerbaar voor een eigenaar. Ook voor een makelaar-beheerder is het uitbesteden van onderhoudswerkzaamheden echter vaak de meest voor de hand liggende werkwijze. Omdat veel eigenaren het groot-onderhoud in eigen beheer uitvoeren, is de beheerder veelal alleen verantwoordelijk voor het uitvoeren van het dagelijks onderhoud. Alleen wanneer een beheerder grote hoeveelheden, ruimtelijk gekoncentreerde, woningkomplexen in beheer heeft, zou er voor een eigen onderhoudsdienst voldoende emplooi zijn. In de praktijk blijken makelaar-beheerders echter vaak aktief op regionaal gebied. Het inschakelen van lokale onderhoudsbedrijven is dan efficiënter. Bovendien zijn de beheerovereenkomsten die beheerders sluiten met woning-eigenaren, over het algemeen kontrakten op jaarbasis. Door het niet verlengen van een beheerovereenkomst of de verkoop van woningen aan bijvoorbeeld bewoner-eigenaren kan het aantal beheerde woningen op vrij korte termijn aanzienlijk fluktueren. Ook door dit risiko is het aanhouden van een eigen onderhoudsdienst bedrijfsekonomisch vaak niet verantwoord. Veel korporaties beheren hun eigen woningen. Zij verzorgen het volledige beheer en bepalen zelf het te voeren beleid. Daarbij zijn zij echter wel gebonden aan een aantal door de overheid gestelde eisen met betrekking tot de te voeren administratie, de exploitatie en fondsvorming. Op grond van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting oefent de overheid bovendien kontrole uit op de woningexploitatie van toegelaten instellingen. In de kommerciële huursektor zijn zowel eigenaren als beheerders niet gebonden aan een dergelijk publiekrechtelijk kader. In tegenstelling tot makelaar-beheerders beschikken veel korporaties over een eigen onderhoudsdienst, zodat (een deel van) het onderhoud in eigen beheer kan worden uitgevoerd. Ondanks het feit dat het uitbesteden van onderhoud mogelijk efficiënter en goedkoper is dan het werken met een eigen onderhoudsdienst, blijven veel korporaties het onderhoud zelf uitvoeren. Redenen hiervoor zijn enerzijds een historisch gegroeide situatie (het werken met een eigen onderhoudsdienst is ingebed in de organisatie) en het besparen op BTW-uitgaven en anderzijds een verhoogde service aan bewoners. Bovendien hebben vele korporaties in het recente verleden een technisch geschoolde nieuwbouw-afdeling opgebouwd, die nu met een inkrimpende markt wordt gekonfronteerd. Dit betekent een extra stimulans om vele beheertaken zelf uit te voeren, mede om gedwongen ontslagen van personeel te voorkomen. Makelaar-beheerders daarentegen hebben over het algemeen geen nieuwbouwtaken en dus ook geen nieuwbouwstaf. Slechts een beperkt aantal van de geïnterviewde makelaar-beheerders heeft een projektontwikkelingsbureau binnen de organisatie. Voor wat betreft het gevoerde onderhoudsbeleid zijn er ook verschillen tussen de profit en de non-profit huursektor. Korporaties beheren hun woningen in principe gedurende de -gehele bestaansduurj zij kennen over het algemeen geen afstotingsbeleid. Het onderhoudsbeleid is daarom bij korporaties op een lang beheer-perspektief afgestemd. Gedurende de eerste jaren na oplevering van woningen zijn de onderhoudsuitgaven relatief laag. Er wordt dan gereserveerd in het onderhoudsfonds en de ABR om toekomstige onderhoudsuitgaven te kunnen bekostigen. Woningkorporaties worden dan ook veel meer met groot-onderhoud en renovatie gekonfronteerd dan beleggers, die hun woningen over het algemeen niet gedurende de gehele bestaansduur in bezit houden. Door na een bepaalde exploitatieperiode de woningen af te stoten 'ontlopen' institutionele beleggers de relatief hoge onderhoudskosten die gemaakt moeten worden om oudere woningen in een goede staat te houden. Partikuliere verhuurders verwerven over het algemeen bestaande woningen. Omdat deze eigenaren vaak winst uit de exploitatie van hun woningen nastreven, worden de onderhoudsuitgaven zoveel mogelijk beperkt. Zij bezitten echter veelal oudere, kwalitatief slechtere woningen, waaraan relatief veel onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden om de woonkwaliteit op peil te brengen
85
of te houden. Dit leidt in de praktijk tot het ontstaan van achterstallig onderhoud wat weer een aanschrijving tot gevolg kan hebben. Vaak besluiten partikuliere verhuurders dan ook om bij leegkomst de woningen af te stoten aan bijvoorbeeld eigenaar-bewoners. __ Hiermee is een volgend verschil tussen de makelaar(-beheerder) en een korporatie aan de orde; terwijl een korporatie zich specifiek bezighoudt met het (bouwen en) beheren van woningen, is de makelaar-beheerder mede gericht op het tot stand brengen van transakties. Het verkopen van woningen voor institutionele beleggers en partikuliere verhuurders behoort tot het takenpakket van een makelaarsorganisatie. Ook voor wat betreft het beheren van onroerend goed is een makelaar-beheerder aktief op een breder terrein. Korporaties beheren over het algemeen (nagenoeg, alleen woningen, terwijl makelaar-beheerders behalve woningen ook vaak ander onroerend goed zoals kantoren, winkels en bedrijfs- en opslagruimten in beheer hebben. Tenslotte is de houding van korporaties en makelaar-beheerders ten aanzien van bewoners niet gelijk. De meeste korporaties zijn verenigingen, die aktief behoren te zijn in dienst van hun leden. Bewonersgericht werken vloeit bovendien voort uit de sociale taak die een korporatie heeft. Dit betekent onder andere dat huurders, al dan niet via bewonersorganisaties of huurdersverenigingen, inspraak hebben in het korporatiebeleid. In de praktijk blijkt dit overigens niet overal op te gaan. Bij makelaar-beheerders is het zo bedrijfsekonomisch mogelijk werken van primair belang. Men rekent zich geen sociale taken toe en de invloed van bewoners op het gevoerde (onderhouds)beleid is uiterst gering. Alleen wanneer dit bedrijfsekonomisch rendabel is (bijvoorbeeld bij verhuurbaarheidsproblemen) zal een makelaar-beheerder meer bewonersgericht werken. Typerend is bijvoorbeeld dat woningkorporaties relatief veel vaker meewerken aan de uitvoering van het zogenaamde huurmatigingsbeleid (individuele huursubsidie via de verhuurder) dan makelaar-beheerders. Overigens ontvangen zowel makelaar-beheerders als korporaties hiervoor een tegemoetkoming van het Rijk. Resumerend kan gesteld worden dat zowel korporaties als makelaar-beheerders streven naar kontinuiteit van de eigen organisatie. Voor wat betreft een korporatie betekent dit werken vanuit een lange termijn beheer-perspektief. Dit is mogelijk omdat men zich specifiek richt op het bouwen en beheren (gedurende de gehele bestaansduur) van woningen. Over het algemeen is een korporatie tevens eigenaar van de beheerde woningen. Binnen de door de overheid gestelde randvoorwaarden bepaalt een korporatie dan ook zelf het te voeren (onderhouds)beleid. Daarbij zijn twee aspekten van belang: bedrijfsekonomisch en bewonersgericht werken. Veel korporaties werken met een eigen onderhoudsdienst, zowel vanuit een historisch gegroeide situatie als een verhoogde service aan bewoners. Bovendien zijn afnemende nieuwbouwaktiviteiten voor veel korporaties een stimulans om meer personeel in te schakelen bij het beheren van woningen. Voor de meeste makelaar-beheerders is het beheren van onroerend goed (waaronder woningen) een deel van het takenpakket. Omdat een beheerder bij het te voeren (onderhouds)beleid afhankelijk is van de richtlijnen en randvoorwaarden die de verschillende eigenaren hanteren, is het ontwikkelen van een 'eigen' (onderhouds)beleid meestal slechts in beperkte mate mogelijk. In tegenstelling tot korporaties, kunnen makelaar-beheerders over het algemeen niet werken vanuit een lange termijn beheer-perspektief. Dit geldt zowel voor wat betreft het te voeren onderhoudsbeleid (kommerciële verhuurders stoten hun woningen na een bepaalde exploitatieperiode af) als de organisatie zelf (de omvang van de beheerportefeuille kan behoorlijk fluktueren). Omdat een makelaar beheerder zich veelal, naast het beheren van onroerend goed, richt op het tot stand brengen van transakties, kan hij een verhuurder-eigenaar die woningen wil afstoten, ook bij de verkoop behulpzaam zijn.
86
Slechts weinig makelaar-beheerders hebben de beschikking over een eigen onderhoudsdienst. Hieraan liggen zowel externe (veel eigenaren eisen dat het onderhoud wordt uitbesteed) als interne (regionale spreiding van het woningbeheer, geen gegarandeerde kontinuiteit in werkaanbod) faktoren ten grondslag. Ten aanzien van het woningbeheer staat bij makelaar-beheerders het bedrijfsekonomisch werken voorop. Alleen wanneer de marktsituatie daartoe aanleiding geeft, wordt er bewonersgericht gewerkt. Op grond van het voorgaande kan gekonkludeerd worden dat makelaar-beheerders en woningkorporaties in principe niet vergelijkbaar zijn voor wat betreft onderhoudsbeleid en -organisatie. Wel kunnen bepaalde deelaspekten (zoals de gevolgde procedures bij klachtenmelding en mutatie) naast elkaar worden gezet. De verschillen in beheersituatie zijn echter van dien aard, dat korporatie en makelaar in vele opzichten moeten worden beschouwd als onvergelijkbare grootheden, die elk de exponent zijn van de woningsektoren en deelmarkten waarop zij opereren.
87
88
---------------------------------------------------------------------------~
BIJLAGE 1: DE BEKNOPTE VRAGENLIJST, NVM-MAKELAARS 1. Oefent uw organisatie ook beheeraktiviteiten uit?
o o
ja nee
Wilt u doorgaan naar vraag 2. De rest van de vragen is voor u niet van toepassing. Voor het verkrijgen van een zo volledig mogelijk beeld verzoeken wij u vriendelijk deze vragenlijst toch aan ons te retourneren.
2. Wat voor soort objekten worden door uw organisatie beheerd? o woningen kantoorpanden o garages o winkels o parkeerplaatsen o anders, nl ••••••••••••••••••••• o anders , nl • ••••••••••••••••••••
o
Indien u bij deze vraag heeft aangegeven ook woningen te beheren, verzoeken wij u door te gaan naar vraag 3. Zo niet, dan is de rest van de vragen voor u niet van toepassing. Voor het verkrijgen van een zo volledig mogelijk beeld verzoeken wij u vriendelijk deze vragenlijst toch aan ons te retourneren.
3. Hoeveel woningen beheert u in totaal? di t aantal is exakt schatting Wij beheren in totaal ••••••••••••••••••••••• woningen Wij beheren in totaal voor •••••••••••••••• eigenaren
o o
0 0
Kunt u vervolgens per eigenaarskategorie aangeven voor hoeveel eigenaren u woningen beheert en hoeveel woningen u in totaal per eigenaarskategorie in beheer hebt? dit aantal wonin en is aantal aantal exakt schatting Wij beheren voor ••••••••• institutionele beleggers, ••••••••••• woningen o 0 Wij beheren voor ••••••••• partikuliere verhuurders, ••••••••••• woningen o 0 Wij beheren voor ••••••••• verenigingen van eigenaren, ••••••• woningen o 0 Wij beheren voor .............................................. , ••••••••• woningen o 0 Wij beheren voor .............................................. , ••••••••• woningen o 0
4. Heeft uw organisatie meerdere vestigingen in Nederland?
o o
nee ja
één vestiging. meerdere vestigingen, namelijk •••• (aantal vestigingen), in de volgende gemeenten:
................ , ................ , ................ , ................ ,
............... . ............... . ............... . ............... .
Hartelljk dank voor uw medewerking.
89
BIJLAGE 2: DE VRAGENLIJST T.B.V. DE GESPREKKEN
Onderzoek n Onderhoudsbeleid in de profit-huursektor" Kader voor het gesprek, te voeren met ._•••••••• _ ••••••••••••__... op..••- . -••• 1986 te_............... - Struktuur van het gesprek: I. Inleiding 2. Algemeen beleidskader 3. Algemene organisatie van het onderhoud 4. Procedures 5. Relatie met huurder en onderaannemer 6. Algemene gegevens ad 1 Inleiding Doel van het gesprek is het verkrijgen van informatie over de werkwijze en het beleid inzake het onderhoud van partikuliere verhuurders en namens hen optredende beheerders. (Ook wanneer zij optreden namens een Vereniging Van Eigenaren). Daartoe zijn algemene vragen opgesteld. Om de antwoorden echter toe te spitsen op konkrete problematiek worden sommige vragen tevens gesteld voor specifieke komplexen, t.w. het grootste komplex dat bij de ondervraagde in beheer is. Indien mogelijk zal een vergelijking worden gemaakt met het grootste komplex dat de ondervraagde beheert voor een Vereniging Van Eigenaren. Deze vragen zijn voorzien van de letter (r).
Vragen:
a. Houdt uw bedrijf zich naast beheer ook bezig met verkoop van onroerend goed, verzekeringen, e. d.? b. Hoeveel woningen beheert u?
(r)
90
-
aantal woningen aantal komplexen aantal eigenaren: 1.8./part. verh. aantal komplexen voor Verenigingen Van Eigenaren In welke gemeenten beheert u woningen? c. Wat is het grootste komplex dat u beheert? - voor partikuliere eigenaren/l.B.? - voor V.V.E.? - aantal woningen - type woningen - bouwjaar, jaar van verbetering - naam eigenaar
ad 2 (r)
Algemeen beleidskader. a. - Kunt u de randvoorwaarden omschrijven die eigenaren aan u heb-
ben gesteld met betrekking tot de wijze waarop u uw beheertaken uitvoert? - hoe komt het kontakt met eigenaren tot stand? - hoe worden de afspraken gemaakt? - vergoeding, taakomschrijving? - financiële randvoorwaarden: maximaal budget, rendement etc. - technische randvoorwaarden: gegarandeerde onderhoudsstaat - sociale randvoorwaarden: woningtoew ijzing, huurdersparticipatie (r)
b. - Wie bepaalt het onderhoudsbeleid (eigenaar of beheerded? c. - Zijn er in het algemeen verschillen te konstateren tussen het onderhoudsbeleid van partikuliere verhuurders, institutionele beleggers en Verenigingen Van Eigenaren? d. - Is er verschil in onderhoudsbeleid binnen het bezit van één en dezelfde eigenaar waarvoor u woningen beheert? e. - Vindt er terugkoppeling plaats van beheerervaring naar de eigenaar? Zo ja, • Direkt t.b.v. de nieuwbouw-planbeoordeling / programma van eisen • Gedurende de exploitatie (kontakten technische dienst eigenaar/technische dienst beheerder) . Anderszins, n.l .....•...•••...•••.... f. - Wie neemt hiertoe het initiatief? g. - In hoeverre is onderhoudsarm bouwen een uitgangspunt in het programma van eisen voor nieuwbouw?
(r)
h. - In welke mate en op welke wijze vindt kontrole plaats door de eigenaar op kwaliteit van de uitvoering en op financiële afwikkeling? i. - Wat is de invloed van het rendement op het onderhoud(sbeleid)? j. - Wat is het gevolg voor het onderhoudsbeleid wanneer besloten is
een komplex af te stoten? k. - Is er een duidelijk toewijzingsbeleid (mede in relatie tot onderhoud)? 1. - Wordt er regelmatig gebruik gemaakt van verbeterings- en/of isolatie-subsidieregelingen? Zo ja, wie vraagt aan?
91
"",,'
ad 3
Algemene organisatie van het ond,e rhoud a. - Kunt u een schets van uw organisatie geven? - Organisatieschema / afdelingsstruktuur - Aantal medewerkers, niveau / opleiding - Andere aktiviteiten dan woningbeheer b. - Indien u een eigen onderhoudsdienst heeft, welke onderhoudstaken verricht deze dienst dan? - klachtenonderhoud, grootonderhoud, mutatieonderhoud, toezicht, werkvoorbereiding, kalkulatie, etc. - Globaal in percentages? c. - Voor het goede begrip: welke soorten onderhoud onderscheidt u en hoe definieert u ze? d. - Wat is de invloed van klachten op het uitvoeren van (groot)onderhoud? e. - Wordt de onderhoudsstaat van de woningen door u (globaal) administratief bijgehouden? Zo ja, hoe?
(r)
f. - Wordt er gewerkt met (meerjaren) onderhoudsramingen? Indien ja, in hoeverre worden deze dan opgesteld vanuit de technische noodzaak en in hoeverre vanuit beschikbaar gestelde gelden c.q. budgetten? g. - Wordt er voor wat betreft het onderhoud gewerkt met adviesburo's?
ad IJ
Procedures a. - Procedure klachten- / dagelijks onderhoud: - klachtenmelding / afhandeling / kontröle - eigen initiatieven - financieel kader
(r)
b. - Procedure groot-/planmatig onderhoud: - initiatief / voorbereiding / aannemersselektie / prijskontr81e / uitvoering / toezicht / financiering c. - Procedure mutatieonderhoud / bewonerswisseling - opzegging / exit-interviews / woningkontr81e / opnamelijst / akkoordtekening bewoner / wijzen op gebreken en mogelijkheid tot herstellen / lege woningkontrole / waarborgsom + rente / navordering - beoordelingskriteria van de technische kwaliteit van de woning of de DHZ-ingrepen / overname / DHZ - huurverhoging ineens / woningverbetering / isolatie - verhuurdersonderhoud bij leegstand
92
ad.5
Relatie met huurder en onderhoudsbedrijf a. - relatie huurder: - bewonerscommissie / flatcommissie - inspraakorganisatie bij renovatie / groot onderhoud - informatie naar bewoners over (toekomstige) onderhoudswerkzaamheden - onderhoudsabonnement - zelfwerkzaamheid b. - relatie onderhoudsbedrijf: - taken / onderhoudskontrakten / selektie + kriteria - aanbestedingsprocedures / kwaliteitskontrole / prijskontrole / beoordeling offertes
ad 6
Algemene gegevens a. - Welke gegevens van de beheerde woningen worden bijgehouden / zijn aanwezig: - de gegevens die nodig zijn om het aantal woningwaarderingspunten te kunnen bepalen? - punten aantal? - bestek en tekeningen? - de onderhoudshistorie - technisch? - financieel? - aantal beheerde woningen, uitsplitsing naar kenmerken zoals: bouwjaar, type, aantal woonlagen - mutatiegraad? - aantal leegstaande woningen? (bovenstaande al dan niet vermeld op een woning(stam)kaart?) - overig, n.l .....................•.
b. - administratieve dokumenten: - huurkontrakt? onderhoudskontrakt? klachtenkaart (door bewoner in te vullen)? klachtenbon (door administratie in te vullen)? lege woningen-formulier? inspektierapport? opdrachtformulier aan aannemers / overeenkomst van aanneming? overig, n.l .•............
93
,U'"
.
BIJLAGE 3: TABELLEN, BEHORENDE BIJ HOOFDSTUK 3 Tabel 1: Regionale spreiding van NVM-Ieden in de populatie en de hoogte van de respons
provincie
NVM-Ieden in de populatie abs.
respondenten proc. abs.
respons proc.
Noord Groningen Friesland Drenthe
1.50 53 46 51
126 44 37 45
11,7 4,1 3,4 4,2
84,0 83,0 80,4 88,2
Oost Overijssel Gelderland
31.5 98 217
23.5 163
21,8 6,7 15,1
74,6 73,5 75,1
West Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland
791 125 395 271
552 95 275 182
.51,3 8,8 25,5 16,9
69,8 76,0 69,6 67,2
Zuid Zeeland Noord-Brabant Limburg
192 150 29
1.57 9 123 25
14,6 0,8 11,4 2,3
81,8 69,2 82,0 86,2
Flevoland
11
7
0,6
63,6
Nederland
14.59
1077
100
73,8
94
13
72
Tabe12.
Aantal respondenten per provincie en de mate waarin (woning) beheer tot de akt1viteiten behoort
provincie
respondenten (A)
respondenten met beheeraktiviteiten (8)
respondenten die woningen beheren
abs.
abs.
% (A)
abs.
% (A)
% (8)
Noord Groningen Friesland Drenthe
126 44 37 45
60 18 22 20
47,6 40,9 59,5 44,4
51 18 19 14
40,5 40,9 51,4 31,1
85,0 100,0 86,4 70,0
Oost Overijssel Gelderland
235 72 163
90 33 57
38,3 45,8 35,0
80 30 50
34,0 41,7 30,7
88,9 90,9 53,9
West Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland
552 95 275 182
263 38 140 85
47,6 40,0 50,9 46,7
247 35 130 82
44,7 36,8 47,3 45,1
93,9 92,1 92,9 96,5
Zuid Zeeland Noord-Holland Limburg
157 9 123 25
56 6 38 12
5,7 66,7 30,9 48,0
53 6 35 12
33,8 66,7 28,5 48,0
94,6 100,0 92,1 100,0
Flevoland
7
'*
57,1
4
57,1
100,0
Nederland
1077
473
43,9
435
48,4
92,0
95
"Mn,=
Tabel 3:
Soort beheerobjekten naar aantal NVM-Ieden dat deze objekten beheert, in procenten van het totale aantal beherende respondenten
soort beheerobjekten
aantal beheerders abs. %
woningen kantoren garages winkels parkeerplaatsen overige
435 146 182 261 43 54
Tabel 4:
92,0 30,9 38,5 55,2 9,1 11,4
Procentuele verdeling van het aantal door respondenten beheerde woningen per kategorie eigenaren, per provincie Instit. belegger
partikuJ. verh.
verenig. van eig.
overige verh.
Tot. aantal won. (100%)
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland
84,7 75,4 76,6 68,3 79,2 55,5 31,7 38,8 89,3 80,5 18,0 84,0
9,8 17,6 10,6 18,3 12,8 33,2 63,4 33,1 9,7 13,0 59,8 2,4
5,4 3,8 9,9 11,4 7,2 10,8 4,6 27,8 1,0 6,5 22,2 13,6
0,0 3,3 2,9 2,2 0,8 0,6 0,3 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0
24.819 8.542 2.385 6.605 22.093 22.102 82.682 57.962 4.156 29.468 1.230 2.202
Totaal
54,6
34,7
10,3
0,4
264.246
provincie
96
Tabel .5:
Percentage respondenten dat woningen beheert, voor elk van de onderscheiden kategorieën eigenaren
eigenaar
aantal beheerders abs. % (van 435)
institutionele beleggers partikuliere verhuurders ver. van eigenaren overige eigenaren
189 386 142 27
43,4 88,7 32,6 6,2
Tabel 6: Procentuele verdeling van het aantal beheerde woningen over de kategorieën eigenaren, per grootteklasse grootteklasse (aantal woningen)
o100 300 600 1800 4000
100 - 300 - 600 - 1800 - 4000
Tabel 7:
institutionele beleggers 22,0 27,7 27,2 44,6 65,6 67,4
partiladiere verhuurders 67,4 57,3 56,2 45,9 29,4 19,5
Totaal
overige verhuurder~igenaren
7,9 10,5 16,3 9,3 5,0 12,7
2,7 4,5 0,3 0,2 0,0 0,0
Gemiddeld aantal beheerde woningen per beheerder, per provincie aantal woningen totaal absoluut procentueel
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht N-Holland Z-Holland Zeeland N-Brabant Limburg Flevoland
ver.van eigenaren
gemiddeld per beheerder
N
24.819 8.542 2.385 6.605 22.093 22.102 82.682 57.962 4.156 29.468 1.230 2.202
9,4 3,2 0,9 2,5 8,4 8,4 31,3 21,9 1,6 11,2 0,5 0,8
1.460 450 170 220 442 631 641 707 693 893 112 551
17 19 14 30 50 35 129 82 6 33 11 4
264.246
100,0
615
430
onb.
2 1 5
97
BIJLAGE 4: STANDAARD BEHEEROVEREENKOMST NVM
beheersovereenkomst Ondergetekenden
hierna te noemen bencen1er. zIJn op overeengekomen dat beheerder over na te noemen onroerende goederen het beheer voor eigenaar voert ZIJ ZIJn verder overeengekomen hetgeen hieronder en aan ommezijde is beschre\/en
A.
De overeenkomst gaat milS Ingegaan op
en kan door teder der putt'Jen worden beeindigd met inachtneming van een opzegtermijn van maanden
8.
Hel," artikel 5 (ommezijde) vermelde bedrag is bepaald op f
C. Eigenaar 1$ voor de opgedragen beheerswerkzaamhede,.. aan beheerder verschuldigd een honorar ium dat wordt berekf:!nd mei Inachtneming van de taneven en voorwaarden. vastgesteld door de Nederlandse Bond van Makelaars In onroerende goed.!rrr. !-.!6M BIJ een eventuele wllzlginQ va n deze tarieven en voorwaarden zal beheerder met eigenaar overleg plegen . EIgcn3Rr ::oterr.1 er In beg insel mee In . dat de wijZigingen op deze overeenkomst van toepassing zullen zijn.
D.
Oe overeenkomst betreft de volgende onroerende goederen :
Eigenaar . plaats en datu~ '
98
Beheerder . plaats en daturr '
Aktes en formulieren
O•• rlge bepalingen 1.
Onde r beheer wordt verstaan
a. b.
het het het het het
bevorderen van de verhuur van de onroerende goederen . behande len van verzoeken en klachten van huurders . verzorgen va n de hUUrincasso . doen ve m c hten van herSlelhngs· ol onderhoudswerkzaamheden , desgevraagd adViseren o mtrent ve rzekeringen met betrekking lol de onroerende goederen .
e. I het behandelen van aangelegenheden met overheidsinstanties . ve rband houdend met de nuurwelgevlng . de Woonruimtewet en de art. kelen 25 en 33 van de Woningwet ; g . het verzorgen van betalingen die In verband slaan met de onroe rende goederen . zoals het voldoen van reparatienota 's. belas · IInggelden, hypotheekrente . premlekwltanlles ed .; h. In het algemeen datgene wat naast het hierbovengenoemde volgens wet of gebrUik tot het voeren van beheer behoort. 2. Eigenaar mach ligt beheerder om namens hem huurovereenkom stE'n tot stand te brengen . voorzover daarbij de normaal geldende huurprijzen en overige voorwaarden worden overeengekomen Bijzondere verlangens . mede ten aanzien van prijzen en voorwaarden . dient eigenaar schriftelijk aan beheerder ter kennis te brengen Ten aanzien van de voorwaarden zullen de gewoonlijk door beheerder gebruikte huurcontracten, met name de van NBM -wege ultge' geven modellen. of de biJ hem gebruikelijke wijze van verhuur worden beschouwd alle normale voorwaarden te bevalten . Beheerder IS bevoegd om namens eigenaar toe Ie stemmen in woningruil behoudens wanneer hij gegronde redenen heeft om te tWljlelen aan de mora liteit. solvabiliteit of woonbeschaving van de toekomstige nieuwe huurder; welk voorbehoud uiteraard eveneens geldt bij verhuur onder normale omstandigheden . 3. Beheerder controleert perce len . die door huurders worden verlaten en bevordert dat de herstelkosten van eventueel geconstateer~e materiële schade op de vertrekkende huurder worden verhaald . 4. Beheerder treedt in overleg met eigenaar indien hem, "Is gevolg van wanprestat ie van een huurder. het nemen van bepaalde rechts maatregelen noodzakelijk voorkomt. Hij is gerechtigd. ingeval van wanbetaling zonder nader overleg een deurwaarder met de invordering te belasten . Kosten in dit verband gemaakt. die niet op de nalatige of de in het ongelijk gestelde partij verhaalbaar blijken . zijn .... oor rekening van eigenaar. $ . Beheerder rapporteert omtrent door hem noodzakelijk geachte onderhouds· of herstellingswerken en doet deze uit.... oeren na overleg met en goedkeuring van eigenaar. tenzij het werkzaamheden betreft die naar schatting het aan ommezijde onder B ver· melde bedrag niet te boven zullen gaan Beheerder IS gerechtigd in uitzonderlijke en spoedeisende gevallen terstond opdraCht te ge .... en tot uitvoering van onderhouds· en herstellingswerken ; hij brengt in dit geval zo spoedig mogelijk verslag uit ave, de getroffen maatregelen en de daaruit resulterende kosten . Beheerder stelt onderzoek in naa r de kwaliteit en uitvoertng van opgedragen werken en hij controleert de desbetreffende reken ingen alvorens deze te voldoen . e. De huurpenningen worden periodiek en regelmatig met eigenaar verrekend . Oe ten behoeve van eIgenaar verrichte bt'talingen en het aan beheerder toekomende honorarium kunnen , onder gespecificeerde opgave. biJ de afrekening In mindering worden gebracht. Beheerder IS bevoegd maar niet verplicht betalingen ten behoeve van eigenaar te verrichten .... oorzo .... er deze het bedrag ..... n de ontvangen huren te boven gaan. Beheerde r IS be vo egd b iJ ve rhuur . weder inhuur. woningrUil e.d. de gebruikelijke honorarIa Uit hoofde v.n de ta'ie .... en en voorwaarden van de NBM In rekening te brengen .
Bijzondere bepalingen a. Het leegkomen van de onroerende goederen moel. behoudens In ge .... al van woningruIl. aan eigenaar worden gemeld . alvorens tot MIeuwe verhuur wordt over gegaan .
99
BIJLAGE 5: VOORBEELD-INSPEKTIERAPPORT
Inspectierapport datum inspectie: ..
Naam huurder: ......
entree, hal, trap. schilderwerk stukadoorwerk witwerk tegelwerk schakelaars/stopcont. hang- en sluitwerk schelinstallatie huistelefoon radiatorkranen
DL _________________ _ DL _________________ _
toilet. schilderwerk stukadoorwerk witwerk tegelwerk hang· en sluitwerk schakelaar stortbak toiletpot toiletbril fontein afvoer
0.. _________________ _
~----------------0.. _________________ _ 0.._______________ ___ 0.. _________________ _ ~---------------- ~-----------------
Q------------------bL _________________ _ Q------------------Q------------------Q------------------bL__________________ _ kL-_______________ __ bL _________________ _
kL-_______________ __ bL_________________ _
Q-------------------
woonkamer/eetkamer. schilderwerk bL_________________ _ stukadoorwerk muren !:L _________________ _ stukadoorwerk plafond Q__________________ _ witwerk bL _________________ _ behangwerk Q__________________ _ vensterbanken Q__________________ _ separatie Q__________________ _ hang· en sluitwerk Q__________________ _ schakelaars/stopcont. Q__________________ _ radiatorkranen !:L _________________ _ c.V. thermostaat bL _________________ _ t.V. snoer bL _________________ _
keuken. schilderwerk stukadoorwerk muren stukadoorwerk plafond witwerk tegelwerk schakelaars/stopcont. kranen/mengkraan afvoer geiser/boiler aanrechtblad aanrechtblok hangkast jes hang· en sluitwerk radiatorkranen
bL _________________ _ Q__________________ _ bL _________________ _ bL _________________ _ Q__________________ _ Q__________________ _ bL_________________ _
kL-________________ _ bL_________________ _ bL_________________ _ bL _________________ _ bL _________________ _ Q__________________ _ bL _________________ _
punten gemerkt met X zijn in orde bevonden.
100
slaapkamer I. schilderwerk stukadoorwerk muren stukadoorwerk plafond witwerk behangwerk vensterbank schakelaars/stopcont. hang· en sluitwerk losse kasten wastafel mengkraan spiegel plancet afvoer radiatorkranen
slaapkamer 11. schilderwerk stukadoorwerk muren stukadoorwerk plafond witwerk behangwerk vensterbank schakelaars/stopcont. hang· en sluitwerk losse kasten radiatorkranen
slaapkamer 111. schilderwerk stukadoorwerk muren stukadoorwerk plafond witwerk behangwerk vensterbank schakelaars/stopcont. hang· en sluitwerk losse kasten radiatorkranen
slaapkamer IV. schilderwerk stukadoorwerk muren stukadoorwerk plafond witwerk behangwerk vensterbank schakelaars/stopcont. hang· en sluitwerk losse kasten radiatorkranen
0.. _______________ __ 0.. ________________ _ 0.. ________________ _
0.. ________________ _ 0..________________ _ 0.. ________________ _ D-_______________ _ D-_______________ _ 0..____ .____________ _ 0..________________ _ ~
_______________ _
0.. ________________ _ DL________________ _ _______________ _ ~
0..________________ _
D-_______________ _ ~
_______________ _
0.. ________________ _ 0.. ________________ _ Q ________________ _
0.. ________________ _ 0..________________ _ D-_______________ _ Q ________________ _
0.. ________________ _
Q ________________ _
0..________________ _ 0..________________ _ _______________ _ DL ________________ _ DL________________ _ ~ _______________ _ CL ________________ _
~
0.. ________________ _ D-_______________ _
0.. ________________ _ Q ________________ _
D-_______________ _ 0.. ________________ _ 0..________________ _ 0.. ________________ _ Q ________________ _
0.. ________________ _ 0..________________ _
0.. _________________ . Z.0.2
badkamer/douche.
algemeen.
schilderwerk 0 stukadoorwerk muren Ö------------------stukadoorwerk plafond Ö---------------
plafonds in kleur granol/sierpleister glasschade vulslang aanwezig c.v. ketel klachten c.v. ketel bijvullen boiler klachten bedrading kelder/berging tuinonderhoud bewoning
wi~rk
tegelwerk bad douches lang douchekop mengkraan stortbak toiletpot toiletbril wastafel mengkraan spiegel planeet aNoer hang- en slui~rk radiatorkranen
Ö----------------
çC======:::=:::======== 0 g==:::============ Q_______________ _ Q________________ _ Q_______________ _
0 _________________ _ 0 _________________ _ LL _____________ _ D-_______________ _
ja/neen ja/neen ja/neen ja/neen ja/neen ja/neen ja/neen goed/oud
o Ö----------------
g=:::====:::======:::==--==
Q_______________ _
Q________________ _
Q_______________ _
0 ___________________ _ 0 _______________ _
"TE HUUR" - AFFICHE: JA I NEE
REDEN VERHUIZING· :
GECONSTATEERDE BIJZONDERHEDEN WAARVOOR DE VERTREKKENDE HUURDER AANSPRAKELIJK IS:
Nieuw adres: Handtekening huurder :
101
BIJLAGE 6: VOORBEELD-KONTROLELIJST NIEUWE HUUROVEREENKOMST woning per deb.n~~er :
o o o
_________________________
1.
bevestigen aan huurder
2.
planbordkaartje maken
3.
opzegging in mutatiemap zetten
o o
4.
beëindiging huurovereenkomst maken (eigen~ en verzenden
5.
opnam~formulier maken (eigen~)
o o o o o o o o o o o o o o
6.
melden bij gemeente
7.
kandidaat benaderen (groen markeren op planbord)
8.
kandidaat accoord (groen/rood markeren op planbord)
9. 10 .
huurovereenkomst maken kennisgeving nieuwe verhuur (eigen.) en verzende
11.
nieuwe verhuur in mutatiemap zetten
12 .
kontraktkostenrekening maken
13.
huisvestingsaanvraag verzorgen
14.
Art . 17 Huurwet verzorgen
15 .
tekenen huurkontrakt (rood markeren planbord)
16.
G.E.B. formulieren invullen
17.
G.E.B . formulieren verzenden
18.
naamplaatformulier invullen
19.
naamplaatformulier verzenden
o 20.
naamplaatje ontvangen
o o o o
21.
naamplaatje verzenden aan huurder
22.
opleveren woning en opname verzenden aan eigenaar X
23. 24 .
schade-opstelling maken en verzenden aan huurder / eigenaar" naam register wijzigen
o 25. o 26.
dossier opruimen
Kale huurprij s
f
Servi"cp./Stook
-------
f
Totale huur
/,===~ •• ~.====
Borgsom
f===========
Ko"ten(excl), f
102
BIJLAGE 7: LITERATUUR Blankestein-Bouwmeesters, A.A.M. en P. Lukkes, 1984, Institutionele beleggers op de onroerend goed markt, aflevering 29 van de sociaal-geografische reeks, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen. CBS, 1986, Instutionele beleggers 1983, voorlopige uitkomsten 1984, 's-Gravenhage (Staatsuitgeverij). Heijden, H.M.H. van der en H. Priemus, 1985, Onderhoud van woningen: techniek, organisatie, beleid deel 1 - dokumentatie (379 blz.) en deel 2 - inleidingen (155 blz.), t.b.v. konfrontatiekollege Volkshuisvesting/NIROV-studiedagen 25 en 26 april 1985, Delft (TUD). Heijden, H.M.H. van der, H.F. Kaan en A.A. van Schaik, 1986, Woningbeheer door NVM-makelaars; een inventarisatie (deel 1 en 2), in: Vastgoed, nr. 9 en 10, p.p. 312-315,374-377, september/oktober. Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: Heijden, H.M.H. van der en H. Priemus, 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2 - Inleidingen, Delft (TUD), juli. Lukkes, P. en J.A.M. van Rooden, 1986, De -makelaardij in onroerende goederen in Nederland; een regiologisch-geografische analyse, Nederlandse Geografische Studies, deel 6, Amsterdam/Groningen. NRO, 1984, in: Kerngegevens VROM 1985, Centrale Direktie Financiële en Economische Zaken, Hoofdafdeling Macro- en Bouwekonomie, 17 september. NVM,1985, U en Uw makelaar, Nieuwegein. NWR en NCIV, 1979-1984, Onderhoudsaktiviteiten bij het beheer door woningkorporaties - diepteonderzoek -, deel 1 t/m 6. Ovost, R.T.H.M. van, 1986, Onderhoud van woningen bij N.N. Vastgoed (stageverslag in het kader van de studie Bouwkunde aan de TU Delft - niet gepubliceerd -). Priemus, H., 1986, De tweede ABP-affaire: geschiedenis en achtergronden, in: ESB, 71e jaargang, nr. 3574, 24 september, p.p. 916-924. Schaar, J. van der, 1981, De sektor-indeling en visies op de volkshuisvesting, in: Stuurgroep Gebouwde Omgeving, Gebouwde omgeving: beheer en inrichting, 's-Gravenhage (Staatsuitgeverij).
103
UW""
.
II
Verstegen, M.G., 1986, Volkshuisvestingsinstrumenten 1986, Mininsterie van VROM. Westra, H., 1986, Non-profit woningexploitatie, deel 12 in de serie Volkshuisvesting in theorie en praktijk, Delftse Universitaire Pers.
104
V'n'-['-'''~
BIJLAGE 8: LIJST VAN FOTO'S blz. 2 blz. 6 blz. 38 blz.5il blz. 60 blz. 70
blz.87 blz. 88
Amsterdam, Prinsengracht. Voorbeeld van panden van Verenigingen van Eigenaren. Amsterdam, Rustenburgerstraat (De Pijp). Voorbeeld van partikuliere huurwoningen. Amsterdam, Haarlemmermeerstraat. Voorbeeld van partikuliere huurwoningen. Zoetermeer, De Leijen. Eengezinswoningen van institutionele beleggers. Zoetermeer, De Leijen. Eengezinswoningen van institutionele beleggers. Amsterdam, Looiersgracht. Panden van Vereniging van Eigenaren. Amsterdam, Veerstraat. Partikuliere huurwoningen. Delft, Aart van der Leeuwlaan. Flatwoningen van institutionele beleggers. Scheveningen, Palacegebied. Luxe appartementen boven winkels en bedrijfsruimten {institutionele beleggers). Delft, In de Veste. Koopwoningen boven winkels.
105
VERWANTE BOEKEN
De op de volgende pagina's vermelde uitgaven van de Delftse Universitaire Pers zijn verkrijgbaar via de erkende boekhandel of rechtstreeks te bestellen bij: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft telefoon: (015) 783254
Volkshuisvesting in theorie en praktijk
x
H. Priemus, 'Volkshuisvesting in de vuurlinie' 1983/X + 126 blz./ISBN 90-6275-120-2/f 30,55/gratis bij intekening op de serie
1.
H. Priem us, 'Volkshuisvestingssysteem en woningmarkt' 1983/VIII + 142 blz./ISBN 90-6275-121-0/f 30,55
2.
H. Priemus, 'Huurprijsbeheersing: omstreden instrument van volkshuisvestingsbeleid' 1983/VI + 114 blz./ISBN 90-6275-122-9/f 30,55
3/4
H. Priemus, 'Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad' 1984/VIII + 336 blz./ISBN 90-6275-123-7 /f 70,50
5.
H. Priemus, 'Bouwproces en woningbouwmarkt' 1984/VIII + 140 blz./ISBN 90-6275-125-3/f 40,25
6
H. Priemus, 'Nederlandse woontheorieën' 1984/VI + 92 blz./ISBN 90-6275-126-1/f 40,25
7.
J. van der Schaar, 'Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid' 1986/circa 140 blz./ISBN 90-6275-127-X/circa f 40,00 verschijnt: voorjaar 1987
8.
J. van der Schaar, 'De huisvestingssituatie in Nederland 1900-1982. Lange termijnontwikkeling in de hoogte en in de verdeling van woonlasten'. 1986/X + 148 blz./ISBN 90-6275.:128-8/f 40,25
9.
L.G. Gerrichhausen en M. van Giessen, 'Naar nieuwe lokale bestuurlijke verhoudingen. Het partner model' • 1986/VIII + 68 blz./ISBN 90-6275-129-6/f 25,45
10.
J. van der Schaar, 'De non-profit huursektor: woningbeheer en -exploitatie' 1986/XII + 100 blz./ISBN 90-6275-248-9/f 33,10
11.
K. Baartmans, F. Meyer en A.A. van Schaik, 'Woningonderhoud en informele sektor. Een verkennend onderzoek naar de ontwikkeling van de verhouding tussen het formele en informele woningonderhoud' 1986/VI + 140 blz./ISBN 90-627 5-242-X/ f 40,25
12.
H. Westra, 'Non-profit woningexploitatie' 1986/VI + 103 blz./ISBN 90-6275-277-2/f 30,55
13.
A.A. van Schaik 'Huurbepaling van nieuwbouw en huuraanpassing in de voorraad' 1986/VI + 116 blz./ISBN 90-6275-257-8/f 33,10
14.
K. Baartmans, F.Meijer, A.A. van Schaik, 'Zelfwerkzaamheid, woningonderhoud en bouwwerkgelegenheid' 1987/VI + 159 blz./ISBN 90-6275-306-X/f 42,40
11
Woonlasten en woonlastenbeleid
1.
H. van Fulpen, 'Het kostprijsvraagstuk in de volkshuisvesting' 1983/60 blz./ISBN 90-6275-201-1/1 17,80
2.
P. Groetelaers en H. Priemus, 'Woonuitgaven, woonkwaliteit en woningproduktie: inventarisatie van Nederlandse statistieken' 1983/164 blz./ISBN 90-6275-202-0/1 28,00
3.
H. Priemus, 'Woonlasten en doelstellingen van volkshuisvestingsbeleid' 1983/32 blz./ISBN 90-6275-203-9/1 10,20
4.
C.A. Adriaansens, 'De begrippen inkomen en woonlasten in de regelgeving' 1983/36 blz./ISBN 90-6275-204-7/1 12,70
5.
H. van Fulpen, 'Woon1asten- en inkomensbegrippen in onderzoek en statistiek' 1984/III + 50 blz./ISBN 90-6275-205-5/1 15,30
6.
J. van der Schaar, 'Woningcorporaties en non-profitverhuur'
1983/60 blz./ISBN 90-6275-206-3/1 15,30 7.
J. van der Schaar, 'Trends in woonlasten' 1984/III + 84 blz./ISBN 90-6275-207-1/1 20,15
8.
H. van Fulpen en H. Priemus, 'Relaties tussen woonlasten en woning-, resp. bewonerskenmerken' 1984/IV + 44 blz./ISBN 90-6275~ 208-X/I 15,30
9.
J. van der Schaar, 'Woonsubsidies en overheidsbudget' 1984/III + 32 blz./ISBN 90-6275-209-8/1 12,70
10.
P. Groetelaers, 'De ontwikkeling van de nieuwbouwkwaliteit van woningen, 1977-1981; analyse op basis van de kwalitatieve woningbouw documentatie' 1984/VI + 72 blz./ISBN 90-6275-210-1/115 ,30
11.
H. Priem us, 'Financiële stromen bij woningbouw en woningvoorraadbeheer' 1984/III + 24 blz./ISBN 90-6275-211-X/I 10,10
12.
C.A. Adriaansens, 'Subsidiëring van de volkshuisvesting' 1984/III + 60 blz./ISBN 90-6275-214-4/1 17,80
13.
H. van Fulpen, 'Een internationale vergelijking van woonuitgaven' 1984/IIl + 49 blz./ISBN 90-6275-213-6/1 15,30
14.
H.A. Caron, H. Priem us, 'Lokale woonlastenonderzoekingen als maatschappelijk signaal' 1985/IV + 382 blz./ISBN 90-6275-212- 8// 50,35
15.
H. Priem us, 'Nieuwbouw van gesubsidieerde huurwoningen; de ontwikkeling van objektsubsidies en aanvangshuren 1970-1982' 1984/III + 80 blz./ISBN 90-6275-215-2// 17,80
16.
H. Priemus, 'Toepassing van de BGSH 1975 bij woningwetwoningen (1982 - medio 1983 kwantitatieve analyse van het gebruik van de huurtabel' 1984/IIl + 44 blz./ISBN 90-6275-216-0// 15,30
17.
H. Priemus, 'Huurvaststelling van gesubsidieerde nieuwbouw: de ontwikkelingen van het bE leid in de periode 1974-1984' 1984/IV + 67 blz./ISBN 90-6275-217-9// 17,80
18.
H. Priem us, 'Plaatsbepaling van het beleidsinstrument "Objektsubsidiëring'" 1984-/m + 74- blz./ISBN 90-6275-219-5/f 20,4-0
19.
H. Westra, 'Exploitatie van woningwetwoningen, fondsen en reserves' 1984-/IV + 82 blz./ISBN 90-6275-218-7// 20,40
20.
F.E. Neuerburg, 'De premie-A, -B en C-regeling: een analyse' 1986/circa 100 blz./ISBN 90-6275-256-X/circa 1 20,00 verschijnt: voorjaar 1987
21.
H. West ra, 'Exploitatie van woningwetwoningen: analyse per complex' 1985/VI + 94 blz./ISBN 90-6275-181-4-/f 17,80
22.
J. van der Schaar, 'Verdelingsbeleid en subsidietechniek: subjektsubsidies en -heffingen' 1985/VIII + 62 blz./ISBN 90-6275-174-1/1 17,80
23.
J.B.S. Conijn, P.F.H. van Deudekom en I.L. Ooms, 'De hoogte en de verdeling van de individuele woonuitgaven 1981-2000j De huursektor' 1987/VI + 56 blz./ISBN 90-6275-290-X/I 18,55
24.
A.M. Vervaet, 'Indiv iduele huursubsidie tussen volkshuisvestings- en inkomensbeleid' 1986/circa 100 blz./ISBN 90-6275-259-4/1 28,00
25.
H.M.H. van der Heijden en H. Westra, 'Aankopen van particuliere woningen door toegelaten instellingen en gemeenten' 1986lcirca 100 blz./ISBN 90-6275-258-6/circa 1 20,00 verschijnt: voorjaar 1987
26.
A.M. Vervaet, 'Huren en inkomens in en buiten stadsvernieuwingsgebiedenj een verkenning' 1987/VI + 60 blz./ISBN 90-6275-253-5/1 17,80
111
Zelfwerkzaamheid en volkshuisvesting waarin ook opgenomen rapporten "TH Beleidsruimteonderzoek Zelfwerkzaamheid in de woningbouw"
1.
H. Priem us, 'Zelfwerkzaamheid in de volkshuisvesting. Inleidende analyse' 1985/Ill + 188 blz./ISBN 90-6275-222-5/1 28,00
2.
J.H.M. van Bokhoven en P. Groetelaers, 'Vroege experimenten met zelfwerkzaamheid in Nederland' 1987/circa 120 blz./ISBN 90-6275-303-5/circa 1 23,00 verschijnt: voorjaar 1987
3.
P. Groetelaers, 'Evaluatie van het projekt van 49 casco-koopwoningen te Kockengen' 1984-/IV + 14-0 blz./ISBN 90-6275-221-7/f 22,90
4-.
A.L.M. Hoenderdos, A. W.C. Metselaar, 'Huurderszelfwerkzaamheid in een ERA-flat, Zoetermeer' 1985/IV + 192 blz./ISBN 90-6275-223-3/1 28,00
5.
J.H.M. van Bokhoven en P. Groetelaers, 'Zelfbouw in houtskeletbouwj 64 patiobungalows in Rotterdam' 1987/circa 100 blz./ISBN 90-6275-249-7/circa 1 20,00 verschijnt: voorjaar 1987
6.
J.H.M. van Bokhoven, A.W.C. Metselaar, 'Evaluatie van Bouw-T-Zelf huizen in Amsterdam' 1986/circa 60 blz./ISBN 90-6275-250-0/circa 1 15,00 verschijnt: voorjaar 1987
. " . . . . 11111111111114
~.,.-
7.
C.A. Adriaansens, 'Juridische aspecten van zelfwerkzaamheid in huurwoningen' 1986/111 + 140 blz./ISBN 90-6275-197-0// 22,90
8.
A.L.M. Hoenderdos en A.W.C. Metselaar, 'Beleid en ervaringen van non-profit verhuurders bij huurderszelfwerkzaamheid' 1986/111 + 40 blz./ISBN 90-6275-233-0/1 15,30
9.
A. W.C. Metselaar, 'Cascowoningen: exploitatie en woon uitgaven' 1986/circa 60 blz./ISBN 90-6275-302-7/circa 1 15,00 verschijnt: voorjaar 1987
10.
F. Meijer, 'Zelfwerkzaamheid en renovatie. Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie van aangekocht particulier bezit in dè gemeente Den Haag' 1987/IV + 121 blz./ISBN 90-6275-302-7/1 22,90
11.
A. GraafJand, 'Zelfwerkzaamheid in de woonomgeving; de omvang in Nederland, de houding van gemeenten en bewoners' 1986/354 blz./ISBN 90-6275-296-9/1 50,35
12.
A.L.M. Hoenderdos en A.W.C. Metselaar, 'Evaluatie van de planprocedure van 93 huurcascowoningen in Huizen' 1986/circa 100 b1z./ISBN 90-6275-251-9/circa 1 20,00 verschijnt: voorjaar 1987
13.
A. Graafland, 'Evaluatie experimenteel drager-inbouw projekt in Dronten: Ex 82/06 Naar flexibel wonen' 1986/IV + 126 blz./ISBN 90-6275-297-7/122,90
IV
Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen · waarin ook opgenomen rapporten van het onderzoek: 'Dreigende sloop van naoorlogse woningen: oorzaken, lessen en preventie'
1.
A.L.M. Hoenderdos, N.L. Prak, H. Priemus, 'Verval van naoorlogse woningen: een probleemschets' 1986/IV + 44 blz./ISBN 90-6275-269-1/1 15,30
2.
P. Groetelaers, 'Betonschade, oorzaken, herstel en financiële konsekwenties' 1985/IV + 82 blz./ISBN 90-6275-169-5/1 17,80
3.
N.L. Prak, 'De Linnaeusstraat e.o. Gebouwd in 1947, gesloopt in 1977' 1985/IV + 70 blz./ISBN 90-6275-180-6// 17,80
4.
H. Priemus, 'The Spirit of St. Louis': de neergang van Pruitt-Igoe' 1986/IV + 88 blz./lOO blz./ISBN 90-6275-254-3/1 20,40
5.
A.L.M. Hoenderdos en A.W.C. Metselaar, 'Beleid en ervaringen van non-profit verhuurders met exploitatieproblemen en leegstand van naoorlogse woningen' 1986/circa 200 blz./ISBN 90-6275-255-1/circa 1 40,00 verschijnt: voorjaar 1987
6.
A.L.M. Hoenderdos, (voorlopige titel) 'De Bijlmermeer Amsterdam' 1987/circa 120 blz./ISBN 90-6275-304-3/circa 123,00 verschijnt: voorjaar 1987
, 7.
H.P. Heeger, A.L.M. Hoenderdos, A. W.C. Metselaar en J. Vermeeren, (voorlopige titel) 'Het Grevelingencomplex te Den Helder' 1987/circa 120 blz./ISBN 90-6275-305-l/circa 1 23,00 verschijnt: voorjaar 1987
8.
M;F. Coenen, 'Potentiële probleemkomplexen in Nederland. Een eerste inventarisatie' 1986/IV + 38 blz./ISBN 90-6275-289-6/1 10,20
V
Leegstand en hUlD"derving
1.
H.M.H. van der Heijden, 'Leegstand: begrippen en statistische gegevens' 1986/II1 + 68 blz./ISBN 90-6275-270-5/1 17,80
2.
F. van der Zon, 'Huurderving in de korporatiesektor en verhuurproblemen in naoorlogse korporatiekomplexen' 1986/II1 + 65 blz./ISBN 90-6275-268-3/1 17,80
VI
Bouwinformatica
1.
H.L. Swets, 'Woningbouw: netwerk van deelprocessen' 1987/X + 84 blz./ISBN 90-6275-011-7/1 26,50
2.
H.L. Swets, 'Informatieverwerking tijdens de besteksfase' 1987/X + 42 blz./ISBN 90-6275-013-3//18,55
3.
W.J. Stam, P. Groetelaers, W.A.H. Thissen, 'Informatiestructurering in de bouw; eerste verkenning en evaluatie van initiatieven' 1987/X + 44 blz./ISBN 90-6275-016-8/1 18,55
VII
Engelstalige uitgaven
1.
H. Priem us, 'Who will pay the Housing Bill in the Eighties?' 1983/VI + 128 pp./ISBN 90-6275-119-9/1 40,25 Joint edition with international Federation for Housing and Planning
2.
H•. Priemus, 'Housing Allowances in the Netherlands: product of a conservative or progressive ideology?' 1984/VI + 126 pp./ISBN 90-6275-146-6// 40,25
3.
N.L. Prak en H. Priemus, 'Post-war Public Housing in trouble' 1985/VI + 200 pp./ISBN 90-6275-167-9/1 40,25
vrn
Diversen
1.
H.W.M. Toneman, 'Sociale alarmeringssystemen. Advies aan Patrimoniums Woningstichting Ridderkerk' 1986/IV + 67 blz./ISBN 90-6275-294-2/1 12,70
ot6
ONDERZOEKSINSTITU UT VOOR TECHN!SCHE BESTUURSKUNDE BIBUOTH.:.EK Thijsseweg 11 2629 JA Qelft"
