Een woning met toekomst Auteur: Jules Gielen
Op de Nederlandse woningmarkt spelen op dit moment een aantal problemen welke grotendeels te maken hebben met de financiering van woningen. Het gaat hierbij vooral om starters die een woning willen kopen en doorstromers welke groter of juist kleiner willen gaan wonen. Het probleem bij de starters ligt voornamelijk bij het verkrijgen van een hypotheek en de doorstromers kunnen moeilijk verhuizen omdat de huidige woning nauwelijks verkocht kan worden of de woning onder water staat. Daardoor is er een dalende verhuisfrequentie in de woningmarkt zichtbaar en is men steeds meer opzoek naar woningen met een “groeipotentie” waarin men voor langere tijd kan wonen. De zogenaamde woningmarktladder is aan het verdwijnen.[1] Demontabele woningen kunnen hierin voorzien doordat de groei van de woning volledig naar eigen wens en op een financieel verantwoorde manier plaats kan vinden. Op de huidige woningmarkt wordt veel geld uitgegeven aan randzaken als rente op een hypotheek, verhuizingen en belastingen bij de aankoop of verkoop van een woning. Wanneer dit geld in de woning gestopt kan worden, is dat een veel effectievere manier van investeren.
Starters
De starters op de woningmarkt ondervinden de laatste jaren voornamelijk problemen doordat ze geen of zeer moeilijk een hypotheek krijgen. Dit terwijl ze wel erg belangrijk zijn voor de doorstroming op de woningmarkt.[2] Het gebrek aan banen, tijdelijke contracten, een studieschuld en de voorzichtigheid van de banken, (onnodig volgens Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland [2]) zijn hier onder andere oorzaken van. Hierdoor worden veel starters gedwongen om te gaan huren. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de huurmarkt op het moment welig tiert (zie figuur 1), al zijn de cijfers sinds 2011 iets minder zorgwekkend geworden. Veel vraag op de huurmarkt zorgt op zijn beurt weer voor langere wachttijden en hogere huurprijzen (een gemiddelde stijging van ongeveer 5% boven de inflatie tussen 2009 en 2012 [3]). Door de stijging van de huurprijzen is het goed mogelijk dat de kosten van een hypotheek voor een gelijkwaardige woning vaak lager liggen dan huurkosten. De stijgende huurprijzen zorgen er tevens voor dat van sparen voor een koopwoning nauwelijks sprake meer is, in tegenstelling tot hetgeen algemeen aangenomen wordt. Ondanks de problemen is er op dit moment echter wel een voorzichtig herstel onder de starters op de woningmarkt bemerkbaar [4], waardoor er nog steeds kansen zijn voor nieuwe woningen. Naast het feit dat het huren van een woning duurder wordt, is het tevens geen investering in het eigen vermogen. De huurprijs is een vergoeding voor het mogen verblijven in een woning. Om het beschikbare geld optimaal te kunnen benutten is het daarom beter om starters zo snel mogelijk aan een koopwoning te helpen. Door onzekerheid op het gebied van werkgelegenheid en hypotheken is er echter niet veel geld beschikbaar. Een starterswoning mag daarom niet te duur zijn, maar moet uiteraard wel voorzien zijn van alle fundamentele elementen van een woning.
Doorstromers
Als men eenmaal een koopwoning bemachtigd heeft, is het allerminst zeker dat deze woning tientallen jaren aangehouden wordt. Bij veel mensen ontstaat op een bepaald moment de wens om te verhuizen. Gedurende het leven kunnen er meerdere van deze momenten plaats vinden. Gezinsuitbreiding of meer financiële mogelijkheden kunnen ervoor zorgen dat men wil verhuizen naar
een grotere woning. Ziekte, een scheiding of ouderdom zijn daarnaast redenen om juist kleiner te gaan wonen. Het kopen van een grotere of kleinere woning is geen probleem mits men het kan betalen. Het probleem ontstaat op dit moment bij het verkopen van het huis. Voor de financiële crisis zijn de prijzen van woningen naar een niveau gestegen welke niet conform de echte waarde van een huis is. Tegelijkertijd zijn er veel hypotheken afgesloten met zeer soepele terugbetalingsregelingen. Veel eigenaren willen hun woning op dit moment niet met verlies verkopen, waardoor de vraagprijzen vanwege de strengere eisen aan hypotheken op een onbetaalbaar niveau (blijven) liggen. Feitelijk staat de woning echter al onder water. Op het moment dat huiseigenaren de woning wel tegen een gereduceerde prijs verkopen, leidt dit vaak tot een restschuld die op kan lopen tot 50.000 Euro.[5] Dit zorgt ervoor dat de verhuizing uitgesteld wordt, maar de wens tot verhuizen blijft bestaan. Dit is zichtbaar in een aantal cijfers: tussen 2007 en 2011 is er een daling zichtbaar van het aantal verhuizingen onder doorstromers van koop- naar koopwoning van meer dan 50% (zie figuur 1), maar het aantal personen met een verhuiswens steeg naar 14%.[6] Naast een eventuele restschuld kost verhuizen veel extra geld omdat behalve de koopsom er ook kosten kleven aan o.a. de makelaar, de overdracht van het huis, de verhuizing en inrichting. Dit bedrag kan gemakkelijk oplopen tot 5 á 6% van het aankoopbedrag. Ook de rente die betaald wordt op de hypotheek vormt een aanzienlijke maandelijkse kostenpost. Wanneer deze kostenposten wegvallen, kan het geld in het huis of andere zaken gestoken worden.
Sociaal aspect
Sociale problemen treden vooral op bij doorstromers. Er kunnen bijvoorbeeld belemmeringen optreden in de kinderwens omdat Figuur 1 Mutaties in de verschillende onderdelen van de woningmarkt[6] Percentage van het aantal verhuizingen in 2011 ten opzichte van 2007, waarbij gekeken wordt naar zowel starters als doorstromers.
het huis een groter gezin niet toelaat. Belemmeringen ontstaan ook wanneer men gaat scheiden. Het is niet mogelijk het huis te verkopen zodat het een blok aan het been van de betrokkenen blijft en de vervelende periode niet afgesloten kan worden. Wanneer het huis onder water staat, blijven de voormalige partners ook nog eens met een financiële schuld achter. Dit zijn maar enkele voorbeelden, maar het toont aan dat het niet kunnen verkopen van een huis niet uitsluitend een financieel probleem is. Het huren van een (grotere) woning kan de sociale problemen grotendeels voorkomen of oplossen en dat is precies wat veel mensen doen volgens figuur 1. Zoals reeds meermaals benoemd wordt huren echter een steeds duurdere vorm van wonen waarbij geld wordt besteed maar niet geïnvesteerd in het eigen vermogen. Een woning welke eigendom is van de bewoners en welke gemakkelijk aangepast kan worden aan eventuele toekomstige wensen of situaties heeft daarom de voorkeur.
Demontabel bouwen als mogelijke oplossing voor de problemen op de woningmarkt
Het is duidelijk geworden dat er een tweetal groepen in de samenleving zijn waarvoor het kopen van een woning veel problemen oplevert. Voor starters zijn er genoeg goedkope koopwoningen voorhanden en deze worden ook steeds meer gekocht [4], maar in deze woningen zit geen toekomst en de financiering van de woning is problematisch. Derhalve moet een demontabele starterswoning een goedkoop alternatief zijn voor de conventionele woning. Doordat demontabele woningen op een systematische manier en dus goedkoper geproduceerd kunnen worden, is het aanbieden van een woning voor een zeer interessante prijs niet onrealistisch.
Schematische weergave van het verschil tussen een conventionele woningen (boven) en een demontabele woning (beneden)
Demontabele woning
Conventionele woning
Figuur 2
Grootte van de figuurtjes geeft de relatieve woningrootte, hoogte van investering of impact (tijd en overlast) van een verbouwing aan
Bewoner tevreden met woning
Winst uit verkoop van (onderdelen van) een woning
Relatief probleemloze verhuizing
Bewoner niet geheel tevreden met woning
Kosten verbonden aan koop van woning of verbouwing
Verhuizing met problemen, voornamelijk door het niet kunnen verkopen van huidige woning
Verbouwing of ingreep aan woning
Geen verhuizingen en alles naar wens Naar verloop van tijd sluiten de starters aan bij de doorstromers en krijgen ze te maken met de problemen van deze groep (voornamelijk het feit dat veel woningen onder water staan en verhuizen daardoor moeilijk wordt). De demontabele woning moet een woning zijn welke wel toekomst heeft doordat het gebouw aan alle fasen van het leven en wensen van de bewoners kan voldoen. Het is de bedoeling dat te allen tijde één of meerdere onderdelen van een woning toegevoegd of verwijderd kunnen worden (zie de visuele tijdlijn op de volgende pagina’s). Hierdoor ontstaat er geen noodzaak om te verhuizen wanneer bepaalde gebeurtenissen in het leven hierom vragen en kan een bewoner zijn of haar huis volledig naar eigen wens aanpassen. Bij conventionele woningen zijn er altijd aspecten en elementen van een woning die niet volledig naar wens zijn. Groeipotentie Wanneer we naar de huidige woningmarkt kijken, wordt duidelijk dat er al een dalende verhuisfrequentie en een stijgende woonduur zichtbaar is. Men koopt dus steeds vaker een woning
voor de toekomst met een “groeipotentie”.[1] Deze dalende verhuisfrequentie is vooral van toepassing op de doorstromers die veel moeite hebben de huidige woning te verkopen zonder met een restschuld achter te blijven. De demontabele woning kan perfect in de groeipotentie voorzien omdat de groei van de woning gemakkelijk en op elk moment plaats kan vinden. Goedkope, korte en gerichte verbouwingen Om de groeipotentie van een woning te benutten, gaan veel mensen naar verloop van tijd verbouwen. Dergelijke verbouwingen hebben over het algemeen betrekking op het aanpassen van het bestaande huis (bijvoorbeeld het vervangen van een keuken) of een kleine aanbouw. Het toevoegen van complete kamers komt zelden voor, iets wat met demontabel bouwen gemakkelijk gerealiseerd kan worden. Wanneer men in de huidige markt dus echt groter wil gaan wonen, zal in de meeste gevallen naar een nieuwe woning gezocht moeten worden en sluit men dus weer bij de probleemgroep van de doorstromers aan. Aan conventionele verbouwingen zijn veel kosten verbonden waarbij de uiteindelijke uitgaven zelden of nooit vantevoren vast
staan en uiteindelijk hoger uitkomen dan gepland. Tevens staat een verbouwing garant voor een langere periode van stress, rommel en bouwvakkers in huis, waardoor de periode tussen twee verbouwingen over het algemeen relatief lang is. In het geval van een demontabele woning staan bij elke aanpassing de kosten vantevoren vast en neemt een eventuele verbouwing zeer weinig tijd in beslag. Overlast door stof of puin is eveneens niet aan de orde. Effectief en risicoloos investeren Bij het demontabel bouwen zoals dat hier wordt voorgesteld, vindt een investering pas plaats wanneer het geld voorhanden is of eventueel met behulp van een minimale lening. Hierdoor is het financiële risico vele malen kleiner. Hypotheken worden afgesloten aan de hand van de op dat moment geldende eisen en feiten. Deze grote leningen worden over vele jaren uitgestreken en met rente terug betaald. Door de lange duur van de leningen zijn de risico’s erg groot zoals de crisis inmiddels heeft uitgewezen. Het is niet onrealistisch dat gedurende de looptijd van een lening belangrijke elementen veranderen, zoals het verliezen van een baan of het in waarde verminderen van een woning. Omdat bij demontabel bouwen over een langere tijd steeds kleine investeringen plaats vinden, is het financiële risico een stuk kleiner. Wanneer er geen geld is, zal er geen uitbreiding plaats vinden of er wordt een kleine lening met een korte looptijd afgesloten, waardoor de gevolgen beter te overzien zijn. Wanneer er geen lening wordt afgesloten, kan de rente die men bespaart in het huis of bijvoorbeeld de inrichting van het huis geïnvesteerd worden. Dit bedrag kan al snel oplopen tot enkele duizenden Euro’s per jaar.
1
2
3
Op figuur 2 op de vorige pagina wordt schematisch de conventionele woning tegen de demontabele woning afgezet aan de hand van de aspecten die eerder beschreven zijn. Het is goed zichtbaar dat bij demontabel bouwen de problematische verhuizingen (het niet kunnen verkopen van de huidige woningen) niet meer aan de orde zijn en de investeringen en overlast door verbouwingen een stuk lager zijn. Ook voldoet een demontabele woning veel beter aan de wensen van de bewoner dan een conventionele woning. Daarnaast is het eveneens goed zichtbaar dat een demontabele woning financieel interessanter is omdat het geld veel gerichter besteed wordt.
Demontabele woning
Om het idee van een demontabele woning voor het aanpakken van de problemen op de woningmarkt duidelijk te maken, wordt er aan de hand van een visuele tijdlijn de mogelijke verschillende fasen van een woning weer gegeven. De tijdlijn begint bij het moment dat een starter een woning wil kopen (1) en naarmate de tijdlijn vordert, komt vanzelf de doorstromer aan bod. De voorbeelden zoals die op de figuren 1 tot en met 8 te zien zijn, geven alleen het concept weer. Het ontwerp en de materialen zijn volledig fictief. Eerder is duidelijk geworden dat starters moeilijk een hypotheek kunnen bemachtigen en huren voor de bewoner financieel na-
4
5
delig is. Het is daarom van belang om de starter meteen van een koopwoning te voorzien. Omdat deze woning niet te duur mag zijn, wordt deze woning ingevuld met alleen de basisfuncties (1). Na verloop van tijd krijgt de bewoner een vriend of vriendin en wil men samen gaan wonen, waardoor de wens ontstaat meer ruimte te creëren. Daarom wordt er een erker aangebouwd nadat een deel van de gevel is verwijderd (2). Om tijd en geld te besparen wordt dit elementen aan het bestaande huis gehangen, waardoor er geen fundering aangebracht hoeft te worden (3).
6
Nu men beide een baan heeft, ontstaat er een kinderwens. Er dient daarom een extra slaapkamer toegevoegd te worden. Tevens willen de ouders, om zoveel mogelijk zelf het kind op te voeden, meer thuis werken. Naast de slaapkamer willen ze daarom graag een werkkamer. De nieuwe slaap- en werkkamer zullen niet op de begane grond toegevoegd worden, maar op de verdieping. De constructie van de begane grond is hierop berekent en na verloop van tijd wordt het dak van de begane grond vervangen door een tweetal nieuwe units (4). Naarmate de kinderen ouder worden, moet de grotere gezinsauto onder een afdak staan, waar de man des huizes ook een kleine werkplaats krijgt. Aan de zijkant van het huis komt daarom een garage (5).
7
8
Na een bepaalde periode hebben de kinderen het huis weer verlaten en ontstaat de wens om kleiner te gaan wonen. Zo hoeft er niet meer zoveel tijd besteed te worden aan het onderhoud van het huis (de bewoners worden immers ouder) en kunnen de energie- en belastingtechnische kosten omlaag. Tevens kunnen de units verkocht worden aan derden of tegen een vergoeding door de leverancier worden terug genomen. Er wordt besloten om de tweede slaapkamer aan te houden in het geval dat de kleinkinderen komen logeren. De werkkamer is echter overbodig en zal worden verwijderd, waarna aan de slaapkamer een gevelelement wordt toegevoegd om de ontstane opening op te vullen (6 & 7). Wegens ouderdom en het feit dat de inwoners slechter ter been worden, is besloten om alleen nog de begane grond aan te houden. Men heeft de auto verkocht, dus ook de garage is niet meer nodig. Zowel de slaapkamer op de eerste verdieping als de garage aan de zijkant van het huis worden verwijderd (8).
Breed scala aan mogelijkheden
De tijdlijn zoals hierboven is beschreven is maar één van de mogelijke manieren waarop een woning zich ontwikkelt. De kern van het verhaal is dat het voor iedereen in elke levensfase mogelijk moet zijn om aan de hand van zijn of haar wensen en financiële mogelijkheden het huis op een snelle en probleemloze manier te kunnen aanpassen zonder dat hierbij een stressvol bouwproces, verhuizing en onnodig veel geld aan te pas komt. Er wordt continue en effectief geïnvesteerd in de woning.
Een woning is echter meer dan de woning alleen. Aspecten als de directe omgeving en de hoeveelheid buitenruimte zijn ook van belang voor de beleving en de waarde van een woning. In sommige gevallen kunnen deze aspecten zelfs leidend zijn in de keuze om te gaan verhuizen. De demontabele woning kan in deze aspecten voorzien doordat de woning snel en gemakkelijk gedemonteerd en verplaatst kan worden. Men verhuist niet van de ene naar de andere woning, maar neemt de woning mee. Als er ergens een stuk bouwgrond beschikbaar is, kan men de grond kopen (wanneer de financiële mogelijkheden toereikend zijn) en de woning daarheen verplaatsen. Standaard units Om de demontabele woning naar eigen inzicht vorm te kunnen geven, is het de bedoeling dat men kan kiezen uit een aantal standaard units met een standaard invulling welke als het ware uit de catalogus komt. Er kan natuurlijk nooit aan alle wensen voldaan worden. Daarom zullen er, tegen een meerprijs en langere levertijd, custom-made units verkrijgbaar zijn. Naast complete units zijn er ook delen en accessoires van een huis verkrijgbaar zoals een gevel, een dakkapel of een balkon. Het bouwsysteem zal een open systeem zijn, waardoor bedrijven eigen units en/of accessoires kunnen gaan ontwikkelen. Hierdoor moet er een levendige markt ontstaan op het gebied van demontabel bouwen en misschien zelfs ook een levendige tweedehands markt. Door de grote variëteit aan modules en accessoires wordt de keuze voor de consument groot en zal de prijs scherper worden. Het huis wordt echt een product met aanvullingen en accessoires in plaats van het starre en dure object zoals het nu in de markt staat. Wanneer men van een unit af wil, zijn er een aantal verschillende opties. Het is mogelijk om de unit door te leverancier terug te laten nemen tegen een kleine vergoeding zodat de leverancier de unit kan hergebruiken of recyclen. De leverancier kan een vergoeding betalen omdat in ieder geval de constructie en de onderdelen van de unit direct hergebruikt kunnen worden. Het zelf verkopen van de unit op een tweedehands markt is een andere optie zoals eerder al is aangegeven.
Toekomst
Demontabele woningen kunnen de problemen met de huidige woningen op de woningmarkt niet oplossen. Het demontabel bouwen kan wel ingezet worden om de starters die vanaf nu de woningmarkt betreden een alternatief te bieden waar in de toekomst minder financiële risico’s aan kleven en waar de eigenaar van een huis volledige controle heeft over de verandering welke plaats gaan vinden in, aan en rondom de woning. Omdat het huis geleidelijk kan groeien, hoeven er geen grote leningen afgesloten te worden en kan in principe al het geld de woning besteed worden in plaats van het afbetalen van een lening met rente. Tevens is het demontabel bouwen een duurzame manier van bouwen welke kan voorzien in de wensen en behoeften van de toekomst. Materiaalbesparing, effectiviteit en het beperken van de overlast zijn hierbij de belangrijkste aspecten.
Literatuur 1
2 3
4 5 6
Martens, M. (augustus 2013). De veranderde woningvraag en bouwopgave van de gemeente Lansingerland, HousingAnalysis Onderzoek en Advies Woningmarkt, Delft Brinkman, E. (-). Starters onmiskenbaar voor de woningmarkt, NVM, Nieuwegein Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (maart 2013). Wonen in ongewone tijden, de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Rijksoverheid, Den Haag NVM, (10 april 2014). NVM: herstel zet zich voorzichtig door, NVM, Nieuwegein Schilder, F. & Conijn, J. (juli 2013). Verhuizen in de crisis, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam Kaashoek, R, (9 september 2013). Effect crisis op de woningmarktdynamiek. CBS: De Nederlandse economie 2012, pp. 153-164
