Een terugblik op de woningmarkt van Assen. Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

Een terugblik op de woningmarkt van Assen Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

Onderzoek naar de effecten van nieuwbouw

Een terugblik op de woningmarkt van Assen Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

Afstudeerscriptie Agnes van der Veer bij de Gemeente Assen De opdrachtgever Organisatie: Afdeling: Cluster: Adres: Bedrijfsbegeleider:

De opdrachtnemer Naam: Adres:

Gemeente Assen Ruimtelijke Plannen Wonen & grondzaken Noordersingel 33 / Postbus 30018 9400 RA Assen de heer C. Harms

E-mail adres: Telefoonnummer: Studentnummer:

mevrouw A. van der Veer Johannes Mulderstraat 1 9714 CV Groningen [email protected] 06 43 11 00 56 292670

De onderwijsinstelling School: Instituut: Opleiding: Stage: Cursusjaar: Afstudeerbegeleider: Beoordelaar:

Hanzehogeschool Bedrijfskunde Vastgoed & Makelaardij Participerende stage 2009 – 2010 de heer B.R. van der Veen mevrouw F.H. Schrage

Assen, juni 2010

Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen. Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn aangemerkt, als zodanig zullen behandelen.

2


Voorwoord In februari 2010 was het dan zover: afstuderen. Alle vakken waren afgerond en mijn laatste stap in deze opleiding was dan eindelijk aangebroken. De afstudeerstage mocht ik gaan volbrengen bij de gemeente Assen, in de periode van februari tot en met juni 2010. Voor de Gemeente Assen heb ik onderzoek uitgevoerd naar drie aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. Deze drie aspecten waren verhuisbewegingen, het profiel van nieuwe bewoners en succesfactoren voor nieuwbouwprojecten specifiek voor vestigers en senioren. De nieuwbouwproductie van 2005 tot en met 2009 stond hierbij centraal. De resultaten ervan zijn opgenomen in dit onderzoeksrapport. Ik wil de heer Cor Harms van de gemeente Assen bedanken voor zijn hulp, toelichting en begeleiding gedurende het onderzoek. Verder wil ik mijn stagebegeleider de heer Bert van der Veen bedanken voor zijn feedback en begeleiding tijdens mijn afstudeerstage. Ook alle respondenten, die zijn geïnterviewd voor het onderzoek, wil ik bij deze hartelijk bedanken voor de tijd en informatie die beschikbaar is gesteld. Met vriendelijke groet,

Agnes van der Veer Student Vastgoed & Makelaardij Hanzehogeschool Groningen

3


Managementsamenvatting Het gaat goed met Assen. Assen is de snelst groeiende gemeente van Noord-Nederland. In de laatste twaalf jaar kwamen er jaarlijks zo’n duizend inwoners bij. Dit vereist een gedegen aanpak met betrekking tot het realiseren van nieuwbouw. Daarom is een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van nieuwbouw. Het onderzoek heeft zich gericht op een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten. Daarbij staat de nieuwbouwproductie van 2005 tot en met 2009 centraal. De doelstelling van het onderzoek is als volgt: Een scherper inzicht verkrijgen in een drietal aspecten van nieuwbouw in Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten. De centrale vraag van het onderzoek is als volgt: Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen en wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners en wat waren de succesfactoren van projecten? Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van zowel de kwantitatieve methode als de kwalitatieve methode. De eerste deelvraag, welke verhuisbewegingen zijn op gang gebracht door nieuwbouw, en de twee deelvraag, wat is het profiel van nieuwe bewoners, zijn beantwoord door middel van de kwantitatieve methode. Hierbij is geen gebruik gemaakt van een steekproef, omdat alle bewoonde nieuwbouwwoningen (2.930 woningen) zijn betrokken bij het onderzoek. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt door middel van het programma Access. Bij de verhuisbewegingen is eerst de gerealiseerde nieuwbouw in kaart gebracht, aan de hand van de totale productie, de bewoningsstatus, het type woningen, waar heeft de meeste productie plaats gevonden en de prijsklassen van de gerealiseerde woningen. Bij het profiel van nieuwe bewoners is een onderscheid gemaakt naar een algemeen profiel, een profiel van binnenverhuizers en vestigers en een profiel van kopers en huurders. Onder binnenverhuizers wordt verstaan bewoners van nieuwe woningen die verhuizen binnen de gemeente Assen. Onder vestigers wordt verstaan de bewoners van nieuw gerealiseerde woningen in Assen die van buiten de gemeente naar Assen verhuizen. Bij de tweede deelvraag is gekeken naar de leeftijdsklasse, het huishoudentype en het type verhuizer. De derde deelvraag, de succesfactoren van projecten voor senioren en vestigers, is beantwoord door middel van de kwalitatieve methode waarbij interviews zijn afgenomen met makelaars die betrokken zijn geweest bij de verschillende nieuwbouwprojecten. Totale woningbouwproductie De totale woningbouwproductie bedroeg ruim 3.100 in de periode 2005 tot en met 2009, waarvan in het onderzoek 2.930 woningen zijn betrokken. 93% van de nieuw opgeleverde woningen is inmiddels bewoond, 7% (200 woningen) staat nog leeg. Met name bij de nieuwe koopappartementen is nog relatief veel leegstand. De meeste nieuwbouw is gerealiseerd in de wijk Kloosterveen, gevolgd door Noorderpark, Assen-Oost en het Centrum. Het meest gerealiseerde type woningen is appartementen, met 40%, gevolgd door het type rijen met 30%. Gekeken naar de eigendomssituatie is te zien dat verreweg de meeste woningen in de koopsector is gerealiseerd (63%). Verhuisbewegingen De meeste nieuwe bewoners zijn afkomstig uit Assen, waarbij het gaat om 68% van de nieuwe bewoners. Dit geldt voor zowel de koop- als de huursector. Een relatief groot aantal nieuwe bewoners verhuist binnen dezelfde wijk, met name in de wijken Marsdijk (60%), Assen-Oost (58%), Pittelo (39%), Lariks (34%), Kloosterveen (35%) en Peelo (33%). In het centrum, waar ook een groot deel van woningbouwproductie heeft plaatsgevonden, zijn minder verhuizers binnen dezelfde wijk waar te nemen (23%). Naar het centrum zijn vooral binnenverhuizers afkomstig uit de wijk Assen-Oost en Noorderpark. In Noorderpark zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit de wijken Marsdijk (15%),

4


Centrum (14%) en de Lariks (11%). In Assen-Oost zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit het Centrum en Marsdijk. In Kloosterveen zijn veel binnenverhuizers afkomstig uit Marsdijk en Peelo. Van de nieuwe bewoners komt 11% vanuit de regio Groningen-Assen. Binnen de regio GroningenAssen zijn de meeste bewoners afkomstig uit de gemeente Groningen (42%). 10% van de nieuwe bewoners komen vanuit overige Drentse gemeenten. Binnen de overige Drentse gemeenten, zijn de meeste vestigers afkomstig uit de gemeente Midden-Drenthe (43%), gevolgd door de gemeente Aa & Hunze (22%). Van de nieuwe bewoners is 3% afkomstig uit overige Groningse gemeenten. Uit de gemeente Delfzijl zijn de meeste vestigers afkomstig (14%). Vanuit de overige provincies is 7% van de nieuwe bewoners afkomstig, waarbij naar voren komt dat de meeste vestigers afkomstig uit Friesland (27%), gevolgd door Overijssel (16%) en Zuid-Holland (14%). Vrijgekomen woningen In zowel de huur- als de koopsector zijn vooral rijen/geschakelde woningen vrijgekomen. In de huursector zijn tevens veel appartementen vrijgekomen (15%). De meeste woningen zijn vrijgekomen in de huursector, waarbij het gaat om 52% van het totaal van de vrijgekomen woningen. In de tweede huurklasse, van € 493,- tot € 622,-, zijn de meeste huurwoningen vrijgekomen (36%). In de eerste koopklasse, tot € 160.000,-, zijn de meeste koopwoningen vrijgekomen (17%). De meeste nieuwe bewoners zijn verhuisd vanuit een koopwoning (55%). Gezinnen met kinderen en paren zonder kind, verhuizen met name naar een koopwoning. Van de verhuizers naar een koopwoning is 18% nog 55plusser, met name van duurdere huur naar een koopwoning. Van de gerealiseerde huurwoningen valt 96% onder de sociale huursector. Zo’n 69% die verhuist naar een huurwoning, is afkomstig uit een sociale huurwoning. Een behoorlijk percentage is toch nog verhuisd van een koophuis naar een huurhuis, wat 31% betreft van de nieuwe verhuizers. Hierbij gaat het vooral om kleine huishoudens. Algemeen profiel van nieuwe bewoners De groep in de leeftijdsklasse van 25 tot 55 jaar is het grootst van de verhuizers (62%) en er zijn ook veel 55 plussers die verhuizen (36%). Het grootste deel van verhuizers valt onder het huishoudentype paren met kinderen (34%), gevolgd door paren zonder kind (31%). Bij het type verhuizers valt op dat het grootste deel van de starters valt in de leeftijdscategorie 25 tot 55 jaar. Bij de doorstromers is een gedifferentieerder beeld waar te nemen. Het grootste deel valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar, echter boven de 65 jaar zijn ook veel doorstromers waar te nemen. Profiel binnenverhuizers Het grootste deel van de binnenverhuizers valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Een klein deel van de nieuwe bewoners valt onder de leeftijdsklasse tot 25 jaar. Echter er is toch nog een relatief groot deel 65-plussers waar te nemen. Relatief gezien valt het grootste deel van de binnenverhuizers onder het huishoudentype paren met kind. Daarna volgen de huishoudentypes paren zonder kind en alleenstaanden, met beide nagenoeg 30% van binnenverhuizers. Gekeken naar het type verhuizers zijn er relatief meer doorstromers waar te nemen. Profiel vestigers Voor de vestigers geldt dat de meeste nieuwe bewoners, relatief gezien, vallen onder de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Uit de overige Drentse gemeenten zijn relatief gezien de meeste nieuwe bewoners onder 25 jaar afkomstig. De meeste 65-plussers zijn afkomstig uit de overige Drentse en Groningse gemeenten en overig Nederland. vanuit de overige Drentse gemeenten zijn relatief veel paren zonder kind verhuisd. Alleenstaanden zijn, relatief gezien, het meest afkomstig uit de overige Drentse gemeenten en overig Nederland. De minste alleenstaanden zijn afkomstig uit de overige Groningse gemeenten. Uit de regio Groningen-Assen zijn relatief meer starters afkomstig dan doorstromers. Dit geldt eigenlijk ook voor de overige Drentse en Groningse gemeenten en de overige provincies. Profiel huurders Er zijn relatief meer huurders tot 25 jaar als kopers. Bijna de helft van de huurders is 55-plusser. Het grootste gedeelte van de huurders is alleenstaand, gevolgd door paren zonder kind. Het grootste gedeelte van de huurders is doorstromer en een relatief klein deel is starter.

5


Profiel kopers Het grootste deel van de kopers valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. In de koopsector zijn relatief gezien beduidend minder 55-plussers waar te nemen. Het grootste gedeelte van de kopers valt onder het huishoudentype paren met kind, gevolgd door paren zonder kind. Het grootste gedeelte van de kopers is doorstromer en een relatief klein deel is starter. Projecten Succesvolle projecten voor vestigers waren Het Palet, Milvhuys, Nieuw Valkensteijn, de wijk Kloosterveen en Hoge Horst. Minder succesvolle project voor vestigers waren Veemarktterrein en Poseidon. Succesvolle projecten voor senioren zijn Nieuw Valkensteijn en Vredeborgh. Minder succesvolle projecten voor senioren zijn Het Kanaal en Mr. S. van Houtenstraat. Succesfactoren Succesfactoren voor vestigers zijn de centrale ligging/bereikbaarheid, voorzieningen en de algemene prijsstelling van woningen in Assen. Op projectniveau is het lastiger te bepalen wat nou de succesfactoren zijn geweest. Succesfactoren voor senioren zijn locatie, voorzieningen in de nabijheid, keuzevrijheid, ruimte in en buitenshuis, luxe afwerking en goede parkeergelegenheid. Aanbevelingen Naar aanleiding van het onderzoek zijn een aantal aanbevelingen tot stand gekomen. In de jaren 2005 tot en met 2009 zijn er relatief veel appartementen gerealiseerd. Hierdoor is een overaanbod ontstaan. Een aanbeveling op beleidsmatig gebied is daarom het (laten) bouwen van appartementen matigen. Het binnenstedelijke karakter is een sterk punt van Assen en dient daarom behouden te worden. Bij te veel verval van het binnenstedelijke en dorpse karakter, zou dit schadelijk zijn voor het imago voor Assen. Het onderzoek leent zich er uitstekend voor om over een aantal jaren herhaald te worden. Dit om de effecten van nieuwbouw actueel te houden. Naar aanleiding van de interviews is gebleken dat er behoorlijk wat ontwikkelingen gaande zijn op het gebied van kangoeroewoningen. Daarom zou het wellicht ook een kans zijn om onderzoek te doen naar de vraag naar kangoeroewoningen onder senioren. Een kangoeroewoning is een aan elkaar gekoppelde woning, wel zelfstandig, of wooneenheden met een verbinding binnenin voor ouderen of mensen met een beperking

6


Inhoudsopgave 0. 0.1 0.2 0.3 0.4

Inleiding....................................................................................................................................................................................9 Aanleiding.............................................................................................................................................................................9 Doelstelling ..........................................................................................................................................................................9 Centrale vraagstelling .................................................................................................................................................. 10 Leeswijzer.......................................................................................................................................................................... 11

1.1 1.2 1.3

Bedrijfsbeschrijving ......................................................................................................................................................... 12 Gemeente Assen.............................................................................................................................................................. 12 Organisatiestructuur .................................................................................................................................................... 12 Probleemomschrijving en relatie met organisatie.......................................................................................... 13

2.1 2.2 2.3

Inhoudelijke oriëntatie ................................................................................................................................................... 14 Geraadpleegde literatuur............................................................................................................................................ 14 Afbakening onderzoeksonderwerp........................................................................................................................ 15 Verwachtingen ................................................................................................................................................................ 16

1.

2.

Onderzoeksmethode......................................................................................................................................................... 17

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4.

Resultaten deelvraag 1: profiel gerealiseerde woningbouw en verhuisbewegingen......................... 21 4.1 Deelvraag 1.1: profiel nieuwbouw 2005 tot en met 2009 .......................................................................... 21 4.2 Deelvraag 1.2: Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? .................................................................................................................................................................................. 24

5. 5.1 5.2 5.3 6.

Vraagtype centrale vraagstelling............................................................................................................................. 17 Onderzoeksontwerp ..................................................................................................................................................... 17 Uitvoering en verloop van het onderzoek........................................................................................................... 19 Betrouwbaarheid en validiteit ................................................................................................................................. 20

Resultaten deelvraag twee: profiel van nieuwe bewoners............................................................................. 32 Algemeen ........................................................................................................................................................................... 32 Profiel Assenaren en vestigers................................................................................................................................. 33 Profiel huurders en kopers ........................................................................................................................................ 35

Resultaten deelvraag drie: succesfactoren en valkuilen van gerealiseerde projecten ...................... 38 6.1 Welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers?.................................................................................. 38 6.2 Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers?........................................................................................................................................................................................ 39 6.3 Welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren? .................................................................................. 40 6.4 Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor senioren?......................................................................................................................................................................................... 41

7. 7.1 7.2 7.3

Conclusie............................................................................................................................................................................... 44 Conclusies.......................................................................................................................................................................... 44 Aanbevelingen ................................................................................................................................................................. 45 Evaluatie............................................................................................................................................................................. 46

Termenlijst.......................................................................................................................................................................................... 47 Bronnenlijst........................................................................................................................................................................................ 49 Bijlagen bij onderzoeksrapport................................................................................................................................................... 50 Bijlage 1. Omschrijving regio’s......................................................................................................................................................... Bijlage 2. De interviewvragen .......................................................................................................................................................... Bijlage 3. Totaal overzicht herkomst absoluut zowel binnenverhuizers als vestigers........................................... Bijlage 4. Herkomst per regio........................................................................................................................................................... 7


Bijlage 5. Herkomst naar wijk van vestiging.............................................................................................................................. Bijlage 6. Herkomst tabellen op wijkniveau .............................................................................................................................. Bijlage 7. Herkomst nieuwe bewoners op projectniveau ....................................................................................................

8


0.

Inleiding

Het gaat goed met Assen. Assen is de snelst groeiende gemeente van Noord-Nederland. In de laatste twaalf jaar kwamen er jaarlijks zo’n duizend inwoners bij1. Dit vereist een gedegen aanpak met betrekking tot het realiseren van nieuwbouw. Daarom is het onderzoek gericht op een drietal effecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. De inleiding van het onderzoeksrapport zal verder ingaan op de aanleiding van het onderzoek, de doelstelling en de centrale vraagstelling van het onderzoek gevolgd door de leeswijzer van het rapport.

0.1

Aanleiding

Voor diverse beleidsplannen is het van belang een beter inzicht te krijgen in het functioneren van de woningmarkt en in het bijzonder een drietal effecten van nieuwbouw. Hoewel de gemeente Assen vanuit diverse bronnen, zoals het woningmarktonderzoek 2009 en Drentse Woningmarktberichten, een redelijk goed beeld heeft van het functioneren van de woningmarkt, is er behoefte om meer specifiek inzicht te krijgen in een drietal effecten van nieuwbouw, te weten de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde projecten. Vanuit verschillende taakstellingen bestaat de behoefte naar een beter inzicht in het functioneren van de woningmarkt in Assen. Er is op dit moment niet voldoende inzicht in de drie hierboven genoemde effecten van nieuwbouw. Dit is gebleken uit ervaringen van diverse medewerkers van de gemeente en uitwisseling van informatie met andere gemeenten. Andere gemeenten hebben soortelijke onderzoeken al uitgevoerd. Hierdoor is naar voren gekomen dat in de gemeente Assen deze informatie nog niet eerder is onderzocht. De gemeente Assen heeft een woningbouwtaakstelling in het kader van de Regiovisie Groningen – Assen 2030. De Regiovisie Groningen – Assen 2030 (regio GA) is een samenwerkingsverband waaraan gemeenten en provincies deelnemen. De taakstelling voor de Gemeente Assen houdt nauw verband met de woningbouwafspraken 2005 tot 2010 die de provincies Groningen en Drenthe met de rijksoverheid (het ministerie van VROM) hebben gemaakt. Daarnaast heeft de gemeente Assen in het kader van het Drents provinciaal omgevingsbeleid als streekcentrum een huisvestingstaakstelling binnen de regio Noord & Midden Drenthe. Ook in verband met deze taakstellingen is het van belang na te gaan wat nu de effecten van nieuwbouw zijn geweest, in dit geval met name de effecten op het vestigen in Assen. Volgens prognoses van de provincie Drenthe en het CBS/PLB 20092, zal het aantal senioren sterk toenemen in de gemeente Assen. Senioren hebben vaak andere woonwensen als bijvoorbeeld gezinnen. De groep senioren neemt sterk toe, de woonwensen veranderen en daarmee ook de huisvesting. Hierdoor komen verhuisbewegingen op gang. Om op veranderende woonwensen te kunnen anticiperen, is het van belang inzicht te krijgen in succesfactoren van projecten van de afgelopen jaren. Het betreft namelijk kritische woonconsumenten die pas daadwerkelijk verhuizen wanneer de nieuwe woning aan hun vereisten en wensen voldoet. Ook zal er volgens prognoses3 een vestigingsoverschot blijven in de gemeente Assen. Dit houdt nauw verband met de opvangtaak die Assen heeft in de regio. Deze verwachtingen vragen om een gevarieerd woningaanbod dat tegemoet komt aan de vraag van vestigers. Daarom is het van belang in kaart te brengen waar vestigers in de nieuwbouw vandaan komen en wat succesfactoren waren van met name de projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers.

0.2

Doelstelling

De doelstelling van het onderzoek is als volgt: Een scherper inzicht verkrijgen in een drietal aspecten van nieuwbouw in Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten.

Bron: Concept structuurvisie gemeente Assen (2009) Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses 2009-2040 volgens CBS/PLB 3 Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses 2009-2040 volgens CBS/PLB 1 2

9


De Gemeente Assen wil met dit onderzoek een scherper inzicht in de feitelijke effecten van nieuwbouw op de woningmarkt van Assen. Met andere woorden: welke verhuisbewegingen zijn door nieuwbouw op gang gebracht, wat is het profiel van de nieuwe bewoners en wat waren succesfactoren bij projecten. Naast een beter inzicht in het functioneren van de woningmarkt zullen de uitkomsten ook kunnen worden gebruikt als input bij toekomstige planontwikkeling. Het gaat daarbij vooral om kwalitatieve aspecten op projectniveau. De uitkomsten van dit onderzoek zullen tevens worden gebruikt voor toekomstige beleidsvorming.

0.3

Centrale vraagstelling

De centrale vraagstelling is als volgt: Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen en wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners en wat waren de succesfactoren van projecten? De gerealiseerde nieuwbouw in de periode 2005 tot en met 2009, zowel de huur- als de koopsector, is uitgangspunt van het onderzoek. De focus komt hiermee te liggen op de meest recente woningproductie. Deze periode komt overeen met woningbouwafspraken die gemaakt zijn in het kader van de Regiovisie Groningen-Assen en het ministerie van VROM. De volgende deelvragen zijn gebruikt voor de beantwoording van de centrale vraag: 1. 1. Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009?4 2. Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? 2. Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar 1. vestigers en binnenverhuizers en 2. huurders en kopers? 3. Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Hieronder worden de begrippen uit de centrale vraagstelling en de deelvragen toegelicht. Alle overige begrippen en termen waarvoor uitleg noodzakelijk is, zijn terug te vinden in de termenlijst aan het eind van het rapport. Bewoners van nieuwe woningen

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip nieuwe bewoners van nieuwbouwwoningen in de gemeente Assen.

Effecten van nieuwbouw

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht door nieuwbouw, het profiel van de nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten.

Gemeente Assen

In dit onderzoek worden alle nieuwbouwwoningen onderzocht die gerealiseerd zijn binnen de gemeentegrenzen van Assen.

Nieuwbouw woningmarkt

Hierbij gaat het om nieuwbouw van woningen in de Gemeente Assen in de periode 2005 tot en met 2009. Hiertoe worden zowel huur als koopwoningen gerekend en is onafhankelijk van de partij die de nieuwbouw gerealiseerd heeft.

Succesvol

Onder dit begrip wordt verstaan projecten waar veel animo voor was en die vlot zijn verkocht of verhuurd.

Verhuisbewegingen

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip verhuizingen naar nieuwbouw woningen in de gemeente Assen.

4 De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart moet worden gebracht.

10


Vestigers

0.4

In dit onderzoek wordt onder vestigers verstaan de bewoners van nieuw gerealiseerde woningen in Assen die van buiten de gemeente naar Assen verhuizen.

Leeswijzer

Het onderzoeksrapport is eigenlijk op te splitsen in twee delen. Het eerste deel, hoofdstuk één tot en met drie, gaat over de opdrachtgever en de aanpak van het onderzoek. Het tweede deel, hoofdstuk vier tot en met zeven, geeft antwoord op de deelvragen en op de centrale vraagstelling. Met andere woorden het tweede deel bevat de resultaten van het onderzoek. In het eerste hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de organisatie, de gemeente Assen, waar het onderzoek is uitgevoerd. Hoofdstuk twee gaat in op de inhoudelijke oriëntatie van het onderzoeksonderwerp op basis van geraadpleegde bronnen. Het derde hoofdstuk beschrijft de methode die gebruikt is bij het uitvoeren van het onderzoek en het verloop van het onderzoek. Vervolgens worden in het vierde hoofdstuk de resultaten van deelvraag één, over de nieuwbouwproductie en verhuisbewegingen, weergegeven. Hoofdstuk vijf geeft de resultaten van deelvraag twee, het profiel van nieuwe bewoners, weer. Hoofdstuk zes gaat in op de laatste deelvraag over succesfactoren van projecten voor vestigers en senioren. In hoofdstuk zeven worden de conclusies, de aanbevelingen en de evaluatie van het onderzoek weergegeven.

11


1.

Bedrijfsbeschrijving

Het onderzoek is uitgevoerd bij en in opdracht van de gemeente Assen. Hierna volgt een beschrijving van de gemeente Assen en de bedrijfsonderdelen die voor het onderzoek relevant zijn geweest.

1.1

Gemeente Assen

De ambtelijke organisatie van de gemeente Assen is onderverdeeld in drie diensten, te weten: Stadsbeheer, Stadsbalie en Stadsontwikkeling. Het onderzoek is uitgevoerd bij de dienst Stadsontwikkeling, afdeling Ruimtelijke Plannen - cluster Wonen & Grondzaken. De dienst Stadsontwikkeling richt zich op de groei en ontwikkeling van de stad Assen, van beleidsontwikkeling tot gebiedsontwikkeling zoals nieuwe wijken, de binnenstad in de toekomst, bestaande en nieuwe bedrijventerreinen en verkeersprojecten. De dienst Stadsontwikkeling is onderverdeeld in drie afdelingen, te weten: Ruimtelijke Plannen, Realisatie, Ontwikkeling & Strategie en een stafafdeling Managementcontrol. De afdeling Ruimtelijke Plannen bestaat uit twee clusters: Ontwerp & Planologie en Wonen & Grondzaken. Het onderzoek is bij het cluster Wonen & Grondzaken uitgevoerd, in nauwe samenwerking met de beleidsmedewerker Wonen. Binnen het cluster Wonen & Grondzaken worden in grote lijnen de volgende activiteiten opgepakt: • Woonbeleid, woningbouwplanning en –programmering en woningmarktinformatie; • Planontwikkeling woningbouw; • Projectmanagement; • Planeconomie; • Grondbeleid; • Verwerving (grond en panden, inclusief onteigening en vestiging voorkeursrecht) en grondverkoop.

1.2

Organisatiestructuur

Voor de duidelijkheid van het voorgaande zijn een tweetal organogrammen weergegeven. Het eerste organogram, figuur 1, is een organogram van de gehele gemeentelijke organisatie in Assen. Het tweede organogram, figuur 2, is een organogram van de dienst stadsontwikkeling. Figuur 1. Organogram gemeente Assen

Gemeenteraad Raadsgriffier

Burgemeester en Wethouders

Gemeente Assen Concerncontrol

Dienst Stadsbeheer

Dienst Stadsbalie

Dienst Stadsontwikkeling

12


Figuur 2. Organogram dienst Stadsontwikkeling

Dienst Stadsontwikkeling Stadsarchitect

Ontwikkeling & Strategie

Sociaal Economische zaken

1.3

Sociaal- Fysieke Zaken

Managementcontrol

Ruimtelijke Plannen

Ontwerp & Planologie

Wonen & Grondzaken

Realisatie

GEO informatie

Civiele Techniek

Probleemomschrijving en relatie met organisatie

Op het moment van het onderzoek, mei 2010, vormt het ‘nog’ geen probleem dat er niet voldoende inzicht is in de effecten van nieuwbouw (de verhuisbewegingen, profiel nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten). Echter in de toekomst zal deze informatie van belang zijn om te kunnen voldoen aan de diverse woningbouwtaakstellingen. Tevens zullen de uitkomsten gebruikt kunnen worden als input voor toekomstige planontwikkeling. In 2009, een periode waarin de verkoop van nieuwbouw stagneerde, is de vraag naar het onderzoek ontstaan. Bij andere gemeenten5 werden soortgelijke onderzoeken reeds eerder uitgevoerd. Het onderzoek moet bijdragen aan een grotere kennis over het functioneren van de woningmarkt in Assen. Het onderzoek richt zich op de nieuwbouwwoningmarkt binnen de gemeente Assen waarbij het uitgangspunt de nieuwbouwproductie van de jaren 2005 tot en met 2009 is. De diverse taakstellingen en prognoses die van toepassing zijn op de gemeente Assen en de stagnatie van de verkoop van woningen zijn, zoals eerder aangegeven de aanleiding voor dit onderzoek. In de toekomst zal de gemeente Assen, volgens actuele prognoses, nog aanzienlijk blijven groeien qua inwonersaantallen en huishoudens. Het groeiende aantal huishoudens in de gemeente betekent ook dat er in elk geval tot 2030 nog een aanzienlijk aantal woningen gerealiseerd moeten worden. Hier is een belangrijke sturende rol voor de gemeente weggelegd met betrekking tot beleid en ontwikkelingen. Deze sturende rol is dan ook de relatie tot het werkveld voor gemeente, omdat het noodzakelijk is dat de groei op de juiste manier kan worden opgevangen. Concluderend Het onderzoek is uitgevoerd bij de gemeente Assen, afdeling Ruimtelijke Plannen, het cluster Wonen & Grondzaken en zal gaan over drie effecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. Het cluster Wonen & Grondzaken houdt zich voornamelijk bezig met wonen (beleid, programmering en planning), planontwikkeling, projectmanagement, planeconomie en grondzaken (beleid, verwerving en verkoop). In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de inhoudelijke oriëntatie op het onderzoeksonderwerp aan de hand van diverse bronnen.

5 Soortelijke onderzoeken uitgevoerd bij de gemeenten Almere (2008) Verhuisketenonderzoek – Onderzoek naar verhuizingen en verhuisketens in Almere in de periode 1998-2007 en Gouda (2007) Verhuisketenonderzoek gemeente Gouda

13


2.

Inhoudelijke oriëntatie

Voordat er gestart is met het onderzoek, is er vooronderzoek gedaan op het onderzoeksonderwerp. Door de oriëntatie op het onderwerp is inzicht verkregen in de organisatie, het onderwerp en geschikte onderzoeksmethoden. Voor deze oriëntatie zijn diverse bronnen geraadpleegd en de relevante informatie wordt hieronder weergegeven.

2.1

Geraadpleegde literatuur

Het Woningmarktonderzoek Assen 2009 is uitgevoerd in opdracht van de Gemeente Assen en de woningcorporaties Actium en Woonconcept. De aanleiding voor dit onderzoek is de actualisatie van het Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ uit 2003. Het onderzoek beschrijft de resultaten van een enquête die gehouden is onder de inwoners over wonen, de woonomgeving en verhuiswensen. In dit onderzoek is de nadruk gelegd op wensen van inwoners van Assen en de verwachte ontwikkelingen van de woningmarkt. De gemeente Assen wordt getypeerd als een middelgrote provinciestad waar relatief veel gezinnen en 65-plussers wonen. De woningvoorraad heeft een omvang van circa 29.000 woningen, waarvan er 27.970 zijn bewoond. Uit het onderzoek blijkt dat het prettig wonen is in Assen en Assen is populair onder woningzoekenden. Op basis van dit onderzoek is het ‘Woonplan Assen 2010-2030, Een stad voor iedereen’ opgesteld. Het woonplan werkt de ambities uit binnen het strategische toekomstbeeld van Assen, zoals dit is uitgewerkt in Assen Koerst, de concept Structuurvisie Assen 2030 en in de afspraken met de regio Groningen – Assen. Het actuele woonbeleid is vastgelegd in dit woonplan. Het plan is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de corporaties Actium en Woonconcept en met inbreng van vele belanghebbenden. Om een beter beeld te krijgen van de plannen en taakstellingen van de Gemeente Assen is het Woonplan 2010-2030 geraadpleegd. Om meer grip te krijgen op de aanpak van vergelijkbare onderzoeken is ter oriëntatie gekeken naar reeds uitgevoerde onderzoeken elders. Een voorbeeld van een onderzoek is een verhuisketenonderzoek. Een ‘verhuisketenonderzoek6’ of ‘onderzoek bewoners nieuwe woningen’ is geen gemeengoed, maar sommige gemeenten voeren periodiek een dergelijk onderzoek uit. Het onderzoek voor de gemeente Assen beperkt zich tot de eerste schakel in de verhuisketen. Deze eerste schakel betreft de eerste vestiging in een nieuwbouwwoning en de woningen die daarbij werden achtergelaten. Het Verhuisketenonderzoek Almere7 is uitgevoerd door de gemeente Almere. Het is een onderzoek geweest naar verhuizingen en verhuisketens in Almere over de periode van 1998 tot 2007. In dit onderzoek zijn verhuizingen in deze periode uitgebreid geanalyseerd. Aan de verhuizingen die plaats hebben gevonden in deze periode zijn gegevens over huishoudens en woningen gekoppeld. Hierdoor is duidelijk geworden wie is verhuisd, van/naar welke woning is verhuisd, van/naar welke wijk en woonplaats is verhuisd. Daarnaast zijn opeenvolgende verhuizingen aan elkaar gekoppeld, ook wel de verhuisketen. Het onderzoek is relevant, omdat het onderzoek dat in de Gemeente Assen uitgevoerd gaat worden, ongeveer gelijk is aan het uitgevoerde onderzoek in Almere. Echter het onderzoek in Almere brengt meerdere schakels van de verhuisketens in kaart en gaat dieper in op de verhuizingen als het geplande onderzoek voor Assen. Het onderzoek in de gemeente Assen heeft zich alleen gericht op de eerste schakel van de verhuisketen. De eerste schakel van een verhuisketen is een verhuizing naar een nieuwbouwwoning en daarbij wordt in Assen gekeken naar wat de bewoners van de nieuwe woningen achterlaten. Er wordt geen verhuisketenonderzoek uitgevoerd in de gemeente Assen, omdat de focus ligt op de effecten van nieuwbouw. Een verhuisketenonderzoek gaat verder dan alleen nieuwbouw.

Een verhuisketenonderzoek gaat normaliter in op een keten van aan elkaar geschakelde verhuizingen, waarbij de nieuwbouwwoning het startpunt is, eindigend met een woning die wordt betrokken door een starter, een vestiger van buiten de stad of een woning die wordt gesloopt. Het doel van zo’n onderzoek is het meten van de totale doorstroomeffecten aan het einde van een nieuwbouwprogramma. 7 Bron: Verhuisketenonderzoek Almere (2008 ) geraadpleegd op 23 februari 2010 via gemeente Almere: www.almere.nl/mmbase/.../20080909_verhuisketenonderzoek_(2).pdf 6

14


Een andere bron is het Verhuisketenonderzoek Volgerlanden8 uitgevoerd door de woningstichting Progrez. In dit onderzoek wordt inzicht gegeven in de verhuisketens die nieuwbouw in de wijk Volgerlanden, gelegen in de plaats Hendrik Ido Ambacht, opleverd. De doelen van het onderzoek waren nagaan in welke mate de nieuwbouw in deze wijk heeft bijgedragen aan het creëren van ruimte voor herstructurering en het geven van een prognose over de totale uiteindelijke doorstroomeffecten nadat het gehele nieuwbouwprogramma gerealiseerd is. Bij dit onderzoek wordt gekeken naar de doorstroomeffecten die nieuwbouw in één wijk op gang brengen. Het onderzoek voor de gemeente Assen zal zich niet specifiek op één wijk in de gemeente gaan richten, maar op de gehele nieuwbouwproductie. Ook de methode van het onderzoek verschilt, want bij Progrez zijn er enquêtes afgenomen. Echter voor het onderzoek bij de gemeente Assen bestaat het onderzoek uit bestandsonderzoek en interviews afnemen bij makelaars. De onderzoeksmethode verschilt, omdat er recent een woonwensonderzoek is uitgevoerd waarbij enquêtes zijn afgenomen. Om een algemeen beeld te kunnen vormen van de Nederlandse woningmarkt is de publicatie ‘Cijfers over wonen, wijken en integratie 2009’9 geraadpleegd, welke is opgesteld door het ministerie van VROM. In deze publicatie wordt gekeken naar de woningmarkt van Nederland en er wordt ingegaan op diverse thema’s zoals woningvoorraad, woningmarkt en nieuwbouw. Deze publicatie geeft cijfers weer over geheel Nederland. Er wordt ingegaan op ontwikkelingen op de woningmarkt, onder andere gerealiseerde nieuwbouw, ontwikkeling van woningvoorraad en verhouding huur en koop. Uit de publicatie blijkt dat in 2007 er in Drenthe sprake was van een vestigingsoverschot10. Doordat er gegevens worden weergegeven over meerdere jaren, zijn er trends te zien. Zo is de verhouding koop / huur vanaf 1985 gestaag gestegen. De verhouding tussen eengezins en meergezin is in diezelfde periode niet veranderd. Door diverse gesprekken met de bedrijfsbegeleider, de heer Cor Harms van de gemeente Assen, is ook informatie naar voren gekomen. De gemeente Assen heeft vanuit diverse bronnen over het algemeen een goed zicht op het functioneren van de woningmarkt. Wat nog ontbreekt is inzicht in de effecten van nieuwbouw. Met name de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van projecten. Het Woningmarktonderzoek 2009 en het woonplan 2010-2030 zijn specifiek gericht op Assen. De verhuisketenonderzoeken zijn voorbeelden van hoe het onderzoek ingericht kan worden, echter beide onderzoeken hebben andere doelen. Tevens gaan deze onderzoeken dieper in op verhuizingen door meerdere schakels in de keten te onderzoeken. De publicatie van VROM geeft duidelijk cijfers weer over geheel Nederland, maar ook op provinciaal niveau. Hierdoor kunnen vergelijkingen gemaakt worden tussen de uitkomsten van het Woningmarktonderzoek 2009 en cijfers op provinciaal niveau. De bedrijfsbegeleider, Cor Harms, heeft nadere toelichting gegeven op het Woningmarktonderzoek 2009 en het Woonplan 2010-2030.

2.2

Afbakening onderzoeksonderwerp

Het onderzoek heeft zich gericht op drie verschillende aspecten van nieuwbouw. Hieronder wordt per aspect ingegaan op de afbakening. Het realiseren van nieuwbouw brengt verhuisbewegingen op gang. Welke verhuisbewegingen de nieuwbouw van de afgelopen jaren op gang heeft gebracht, is voor de gemeente op dit moment niet inzichtelijk. Voor dit aspect is gekozen, omdat er op het moment van onderzoek, mei 2010, niet voldoende inzicht is in die verhuisbewegingen. De verhuisbewegingen vinden plaats, dit is een bekend verschijnsel, maar welke is niet bekend op dit moment. Daarom zijn de verhuisbewegingen onderzocht.

Bron: Verhuisketenonderzoek Volgerlanden (2007) geraadpleegd op 18 februari via Progrez: http://www.progrez.nl/upload/downloads/Verhuisketenonderzoek%20DeVolgerlanden.pdf 9 Bron: Cijfers over wonen, wijken en integratie (2009) Geraadpleegd op 24 februari 2010 via het ministerie van VROM: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=9152 10 Een vestigingsoverschot houdt in dat er meer mensen zijn komen wonen als dat er vertrokken zijn. 8

15


Het tweede aspect wat aan bod is gekomen in het onderzoek, is het profiel van nieuwe bewoners. In het kader van de regionale huisvestingstaak, is het van belang om het profiel van nieuwe bewoners te onderzoeken. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt voor bewoners nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar: vestigers en binnenverhuizers en huurders en kopers. Volgens prognoses zal er een vestigingsoverschot blijven in de gemeente Assen. Dit houdt nauw verband met de opvangtaak die Assen heeft in de regio. Deze verwachtingen vragen om een gevarieerd woningaanbod dat tegemoet komt aan de vraag van vestigers. Daarom is het van belang in kaart te brengen waar vestigers in de nieuwbouw vandaan komen en wat succesfactoren waren van met name de projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers. Er is gekozen voor een onderscheid, zoals hiervoor is omschreven, om te bepalen of er daadwerkelijke verschillen in de profielen zijn waar te nemen. Een voorbeeld is om te onderzoeken of vestigers vooral gezinnen zijn met kinderen of alleenstaanden. Het derde aspect wat onderzocht is, zijn de succesfactoren van de diverse projecten. Deze zijn onderzocht, omdat dit van belang is voor toekomstige planontwikkeling en om beter te kunnen anticiperen op prognoses11 met betrekking tot het groeiende aantal senioren in de toekomst. Senioren hebben vaak andere woonwensen als bijvoorbeeld gezinnen. De groep senioren neemt sterk toe, de woonwensen veranderen en daarmee ook de huisvesting. Hierdoor komen verhuisbewegingen op gang. Om op veranderende woonwensen te kunnen anticiperen, is het van belang inzicht te krijgen in succesfactoren van projecten van de afgelopen jaren. Het betreft namelijk kritische woonconsumenten die pas daadwerkelijk verhuizen wanneer de nieuwe woning aan hun vereisten en wensen voldoet.

2.3

Verwachtingen

Voordat er aan het onderzoek is begonnen, waren er bepaalde verwachtingen over de uitkomsten. Deze verwachtingen waren gebaseerd op het vooronderzoek. De verwachtingen van het onderzoek waren als volgt: Nieuwbouw

De verwachting is dat nieuwbouw verhuizingen op gang brengt zowel van buiten als binnen de gemeente. De verwachting is dat er nieuwbouwhoppers gesignaleerd worden.

Bewoners nieuwe woningen

De verwachting is dat de meeste bewoners van nieuwe woningen afkomstig zijn uit de gemeente Assen zelf.

Senioren

De verwachting is dat nieuwbouw van appartementen in het centrum aantrekkingskracht heeft op senioren uit zowel andere wijken van Assen als uit de buurgemeenten en het regiovisie-gebied.

Vestigers

De verwachting is dat nieuwbouw in de nieuwbouwwijk Kloosterveen relatief veel vestigers aantrekt.

De verwachtingen bij ‘nieuwbouw’ zijn afgeleid uit de diverse andere onderzoeken. De overige verwachtingen, met betrekking tot bewoners nieuwe woningen, senioren en vestigers, zijn voornamelijk naar voren gekomen naar aanleiding van gesprekken met de bedrijfsbegeleider. Concluderend Voorafgaand aan het onderzoek is er diverse literatuur geraadpleegd, waaronder documentatie van de gemeente Assen, andere onderzoeken en de opdrachtgever van het onderzoek. Vervolgens is het onderzoek verder afgebakend naar drie effecten, te weten: de verhuisbewegingen, het profiel van nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten. Door het raadplegen van literatuur zijn ook enkele verwachtingen geformuleerd ten aanzien van de uitkomsten van het onderzoek. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de onderzoeksmethode die gehanteerd is gedurende het onderzoek.

11

Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses 2009-2040 volgens CBS/PLB

16


3.

Onderzoeksmethode

Voor het beantwoorden van de centrale vraagstelling is gebruik gemaakt van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve onderzoeksmethode. Hieronder wordt toegelicht op welke manier het onderzoek is ingericht en waarom.

3.1

Vraagtype centrale vraagstelling

Uit de vraagstelling kan worden afgeleid welke methode geschikt is om de centrale vraag te beantwoorden. De centrale vraagstelling is eigenlijk op te delen in drie verschillende vragen. Hieronder worden deze vragen weergegeven: 1. Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen? 2. Wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners? 3. Wat waren de succesfactoren van projecten? Het eerste en tweede gedeelte van de vraagstelling valt onder het type ontwikkelingen12 volgen. Het derde gedeelte van de vraag valt onder het type evalueren. Er wordt terug gekeken naar succesfactoren van projecten, de projecten zijn als het ware geëvalueerd hetzij gericht op aantal specifieke doelgroepen. Door het typeren van de vraag wordt duidelijk welke methode het beste gebruikt kan worden om de vraagstelling te beantwoorden. De eerste en tweede deelvraag vallen onder het type ontwikkelingen volgen en de meest geschikte methode daarvoor is monitoren. De derde deelvraag valt onder het type evalueren, dat door middel van open interviews, enquêtes of groepsgesprekken het beste beantwoord kan worden.

3.2

Onderzoeksontwerp

Om de deelvragen te kunnen beantwoorden is gekozen voor een combinatie van de kwantitatieve en de kwalitatieve onderzoeksmethode. Deelvraag één en twee zijn beantwoord worden door middel van de kwantitatieve methode. Bij de kwantitatieve methode wordt gebruikt gemaakt van cijfermatige informatie13. Hiervoor is gekozen, omdat dit de meest effectieve manier is om deze deelvragen te beantwoorden. De derde deelvraag, wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten, kan het beste beantwoord worden door middel van de kwalitatieve methode. De reden hiervoor is dat dieper op het onderwerp in kan worden gegaan. Uit verkoopcijfers kan worden afgeleid welke projecten succesvol waren, hierdoor kan echter niet worden gekeken naar individuele factoren van projecten. De volgende deelvragen zijn gebruikt om antwoord te kunnen geven op de vraagstelling: 1 1. Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009?14 2. Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? 2 Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar 1. vestigers en binnenverhuizers en 2. huurders en kopers? 3 Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Hierna wordt per deelvraag het onderzoeksontwerp worden beschreven en beargumenteerd. Ten aanzien van het kwantitatieve gedeelte wordt eerst de populatie en de steekproef (die niet is uitgevoerd) besproken. De populatie geeft het totaal aantal eenheden weer waarop het onderzoek betrekking heeft. De te onderzoeken populatie is 2.930 nieuwbouwwoningen die gerealiseerd zijn in Assen over periode van 2005 tot en met 2009. Als de populatie, zoals hierboven beschreven, te groot is voor het onderzoek wordt er gebruik gemaakt van een steekproef. In dit onderzoek is geen steekproef getrokken, omdat alle bewoonde nieuwbouwwoningen in de Gemeente Assen betrokken zijn bij het onderzoek. Dit is mogelijk doordat het grootste deel van de deelvragen wordt beantwoord door middel van deskresearch. Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz. 101 Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz. 102 14 De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart moet worden gebracht. 12 13

17


3.2.1 Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009? Voor het beantwoorden van de deelvraag zijn onderzoeksvragen opgesteld, welke ook gebruikt zijn bij de verwerking van de resultaten. De onderzoeksvragen zijn als volgt: a. Hoeveel woningen zijn er gebouwd? b. Wat is de bewoningsstatus van de gerealiseerde woningen? c. Waar in Assen zijn de nieuwe woningen gerealiseerd? d. Wat voor type woningen zijn er gebouwd? e. Welke prijsklassen kunnen worden onderscheiden van nieuwe woningen? f. Welke eigendomssituatie kunnen worden onderscheiden van nieuwe woningen? De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart wordt gebracht. Daarbij is onder andere onderzocht hoeveel woningen er zijn gerealiseerd, wat voor type woningen en waar deze woningen in Assen zijn gerealiseerd. Door het beantwoorden van deze deelvraag wordt duidelijk hoe de aanbodzijde van de nieuwbouwwoningmarkt zich heeft ontwikkeld. Deze deelvraag is door deskresearch beantwoord op basis van de gemeentelijke nieuwbouwmeldingen aan het Centraal Bureau voor de Statistiek. Hieruit volgt een lijst met adressen van nieuwbouwwoningen. Deze adressenlijst nieuwbouw is vervolgens gekoppeld aan de Gemeentelijke Basis Administratie om herkomst en bewonersgegevens te verzamelen. Vervolgens worden de adressen van herkomst gekoppeld aan de woningcartotheek15 van de gemeente Assen om gegevens over de achtergebleven woning te verzamelen. Aldus ontstaat er een onderzoeksbestand. De uitkomsten zijn verwerkt en geanalyseerd door middel van het programma Access. 3.2.2 Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Waar komen bewoners van nieuwe woningen vandaan? b. Welke woningen zijn vrijgekomen door nieuwbouw? c. Welke stap wordt er in de wooncarrière gemaakt? Nieuwbouw brengt verhuisbewegingen op gang. Dit is reeds geconstateerd in het uitgevoerde woningmarktonderzoek 2009. Echter is er in dat onderzoek geen inzicht verkregen welke verhuisbewegingen door nieuwbouw op gang zijn gebracht. Daarom is deze vraag bij dit onderzoek betrokken. Bij de eerste onderzoeksvraag, waar komen bewoners van nieuwe woningen vandaan, is eerst het onderscheid worden gemaakt tussen verhuizingen binnen Assen en verhuizingen naar Assen. Is er sprake van een verhuizing binnen Assen, dan wordt er een indeling gemaakt in wijken. Is er sprake van een vestiger, een verhuizing naar Assen vanuit een andere gemeente, dan wordt er eerst een onderscheid gemaakt naar provincies en gemeenten. Bij de gemeenten wordt er vervolgens een onderscheid gemaakt in vier regio’s16.De tweede onderzoeksvraag, welke woningen zijn vrijgekomen door nieuwbouw onderscheiden naar type, huur/ koop en prijsklasse, richt zich alleen op de woningen die vrijkomen binnen de gemeente Assen. Hiervoor is gekozen, omdat de gegevens uit andere gemeenten te onderzoeken erg arbeidsintensief is en gezien het tijdsbestek niet realiseerbaar is. De derde onderzoeksvraag is toegevoegd om het profiel compleet te maken. Hierbij wordt meer de focus gelegd op de woning, in plaats van de persoon wie het betreft. De reden hiervoor is dat dit gegevens kan opleveren voor de toekomstige planontwikkeling. 3.2.3 Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Welke leeftijdscategorieën kunnen worden waargenomen? b. Welk type huishouden kunnen worden waargenomen? c. Wat voor soort verhuizer kunnen worden waargenomen? Voor de gemeente Assen is het van belang inzichtelijk te krijgen wat het profiel is van bewoners van nieuwe woningen, onder andere omdat er voldaan dient te worden aan bepaalde taakstellingen van de 15 16

Dit betreft een database met alle woningen in de gemeente Assen en hun kenmerken. De regio’s zijn in bijlage 1 omschreven.

18


Regiovisie Groningen-Assen en het provinciaal omgevingsbeleid. Bij deze deelvraag is een profiel geschetst op drie manieren: - Algemeen profiel van alle bewoners van nieuwe woningen; - Profiel van binnenverhuizers en vestigers; - Profiel van huurders en kopers. Deze indeling is gebruikt om te onderzoeken of er ook verschillen zijn waar te nemen tussen de verschillende categorieën. Het algemene profiel zal een beeld schetsen van alle bewoners van nieuwe woningen, waardoor onderzocht wordt of er bepaalde trends zijn waar te nemen door de jaren heen. Daarna wordt er ook een splitsing gemaakt tussen binnenverhuizers en vestigers, om te onderzoeken of er verschillen zijn in het profiel van deze twee groepen. Hierdoor kan bijvoorbeeld bekeken worden of er veel senioren of juist starters verhuizen en of er verschillen zijn waar te nemen tussen de binnenverhuizers en vestigers. Hetzelfde geldt eigenlijk voor het profiel van kopers en huurders. Deze deelvraag zal ook door deskresearch worden beantwoord. 3.2.4 Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers? b. Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor vestigers? c. Welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren? d. Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor senioren? Met het oog op de woningbouwtaakstelling en opvangtaak van Assen is het van belang na te gaan welke projecten vooral aantrekkelijk waren voor vestigers in de gemeente en welke factoren daarbij een rol speelden. Dit laatste is door middel van interviews met de betrokken makelaars in beeld worden gebracht. Daarnaast zal het aantal senioren door de vergrijzing de komende jaren sterk toenemen. Daarom wordt in het bijzonder ook gekeken naar succesfactoren bij de vestiging van senioren. De deelvraag is beantwoord door middel van kwalitatief onderzoek door het afnemen van interviews met woningcorporaties en makelaars. De interviewvragen zijn terug te vinden in ‘bijlage 2 de interviewvragen’. Voor het beantwoorden van de derde deelvraag is niet gekozen voor het afnemen van enquêtes onder bewoners van nieuwe woningen. De reden hiervoor is dat er recent een groot woonwensonderzoek is uitgevoerd in Assen en er nog een ander onderzoek gaande is vanuit de regiovisie (GA). Als er op dit moment nogmaals enquêtes worden verstuurd, is de kans groot dat dit irritaties oproept en een te lage respons oplevert waardoor het onderzoek in gevaar komt. De onderzochte eenheden betreft alle elementen, objecten, personen of organisaties waarover uitspraken worden gedaan in het onderzoek. De eenheden van dit onderzoek zijn nieuwe woningen en bewoners nieuwe woningen, in het bijzonder vestigers en senioren. Er is hierbij een selectie gemaakt van de eenheden vestigers en senioren, omdat deze groepen bewoners van nieuwe woningen, zoals reeds eerder aangegeven, sterk verband houden met taak- en doelstellingen van de gemeente.

3.3

Uitvoering en verloop van het onderzoek

Aangezien het onderzoek bestaat uit een kwantitatief gedeelte en een kwalitatief gedeelte, zal op beide onderdelen apart worden ingegaan. Allereerst wordt ingegaan op het kwantitatieve gedeelte en daarna op het kwalitatieve gedeelte. De deelvragen over de verhuisbewegingen en het profiel van nieuwe bewoners zijn beantwoord door middel van kwantitatief onderzoek. Het kwantitatieve gedeelte is onderzocht op kantoor, omdat hier alle gegevens beschikbaar waren. Voor het verwerken van resultaten is het programma Acces gebruikt en met behulp van de opdrachtgever zijn de resultaten verwerkt. Na het voorbereidende werk, het koppelen van een aantal databases, is er een onderzoeksbestand beschikbaar gekomen. Door middel van Acces zijn er diverse queries gemaakt, waardoor het mogelijk was gegevens te koppelen en te sorteren. Van tevoren is niet duidelijk vastgelegd hoe dit zou plaats vinden, maar aan de hand van de vooraf opgestelde onderzoeksvragen zijn er kruistabel queries17 en selectie queries gemaakt. Aan de Hierdoor kunnen samenvattinggegevens worden gestructureerd. Een som, gemiddelde of andere statistische functie wordt berekend en de resultaten worden gegroepeerd.

17

19


hand daarvan was het mogelijk tabellen en/of figuren te maken die antwoord geven op de onderzoeksvragen. Vervolgens is per tabel of figuur bekeken hoe deze het best gerapporteerd kon worden. Dit is in overleg met de opdrachtgever gebeurd. Het beantwoorden van de derde deelvraag, over succesfactoren van projecten, is gebeurd aan de hand van de kwalitatieve methode. Hiervoor zijn interviews afgenomen met diverse partijen. Telefonisch is er contact opgenomen, de respondenten wilden graag meewerken aan het onderzoek en het leverde ook erg interessante gegevens op. In eerste instantie was het de bedoeling om zes personen te interviewen, maar helaas hebben twee interviews niet op tijd doorgang kunnen vinden. Hierbij ging het om de woningcorporaties Woonconcept en Actium. Bij Woonconcept was een afspraak gepland met de verkeerde persoon en mede door vakantie kon het interview niet op tijd plaats vinden. Bij Actium was ongeveer hetzelfde het geval, waarna de vragen zijn gemaild naar de juiste afdeling. Helaas is daar niet op tijd meer op gereageerd. Er was geen mogelijkheid voor het zoeken naar alternatieven, omdat er geen andere woningcorporaties in Assen actief zijn. Gevolgen voor de resultaten is dat met name de koopsector is onderzocht en in veel mindere mate de huursector. De interviews zijn niet opgenomen, omdat er geen opnameapparatuur beschikbaar was. Daarom zijn er veel aantekeningen gemaakt gedurende de interviews en aan het einde is gevraagd of de onderzoeker eventueel bij vragen contact mocht opnemen. Dit bleek in geen van de gevallen een probleem te zijn. Tijdens de interviews is telkens gesproken met één persoon, veelal de persoon die binnen het bedrijf actief was op het gebied van nieuwbouw. Het interview werd gehouden bij de respondenten op kantoor.

3.4

Betrouwbaarheid en validiteit

Tijdens het onderzoek kunnen fouten gemaakt worden. Om de betrouwbaarheid te testen, moet een onderzoek haalbaar zijn. Er zijn allerlei manieren om de betrouwbaarheid van de resultaten van het onderzoek te verhogen. Met betrekking tot het kwantitatieve gedeelte is het steekproefsgewijs getest op fouten. Dit is gebeurd door zowel de onderzoeker als de opdrachtgever. Tevens is er gebruik gemaakt van peer-examination, waarbij de uitgekomen resultaten werden nagemeten en nagelezen. Ten aanzien van het kwalitatieve gedeelte geldt dat er veel tussentijds is gerapporteerd en verantwoord. Gedurende het onderzoek is een logboek bijgehouden. Ook door tussentijds te overleggen met de opdrachtgever is de betrouwbaarheid verbeterd. Validiteit staat makkelijk gezegd voor: meten wat je wilt meten18. Validiteit is op te splitsen in intern en extern. Interne validiteit staat voor de juiste conclusies trekken. Ook hier geldt dat er aantekeningen gedurende het onderzoek zijn gemaakt en dat de rapportage is nagelezen om de interne validiteit te waarborgen. Externe validiteit staat voor het generaliseren van de conclusie, waarmee wordt bedoeld dat de conclusies toepasbaar zijn voor een grotere groep dan waar het onderzoek betrekking op heeft gehad19. De externe validiteit is niet van toepassing, omdat de gehele populatie is betrokken bij het onderzoek. Concluderend Het onderzoek bestaat uit twee delen, een deel waarbij gebruik wordt gemaakt van de kwantitatieve methoden en een deel waarbij gebruik gemaakt wordt van de kwalitatieve methode. De onderzoeksvragen over de verhuisbewegingen en het profiel van de nieuwe bewoners is beantwoord aan de hand van de kwantitatieve methode. Het programma Acces is gebruikt om de resultaten te verwerken en te analyseren. De deelvraag over de succesfactoren van projecten is beantwoord aan de hand van de kwalitatieve methode, door het afnemen van interviews. Door middel van het maken van veel aantekeningen en peer examination te houden, is zowel de betrouwbaarheid als de validiteit verhoogd. De hierna volgende hoofdstukken gaan over de resultaten van het onderzoek waarin de deelvragen de leidraad vormen.

18 19

Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz. 39 Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz. 40

20


4. Resultaten deelvraag 1: profiel gerealiseerde woningbouw en verhuisbewegingen Hierna zullen de resultaten van het onderzoek worden weergegeven. Aan de hand van de deelvragen worden de resultaten gepresenteerd. Per paragraaf wordt ingegaan op een deelvraag en de subparagraaf gaat in op een onderzoeksvraag.

4.1

Deelvraag 1.1: profiel nieuwbouw 2005 tot en met 2009

Als start van het onderzoek is eerst het profiel van de nieuwbouw over 2005 tot en met 2009 in kaart gebracht. Allereerst wordt de totale nieuwbouwproductie weergegeven. Als tweede wordt de bewoningstatus van de woningen weergegeven. Als derde wordt er ingegaan op de woningbouwproductie op wijkniveau. Het type woningen wordt als vierde onderdeel weergegeven. Als vijfde wordt er ingegaan op de eigendomssituatie van de gerealiseerde woningen. Als laatste wordt er ingegaan op de prijsklassen van de woningen. 4.1.1 Totale nieuwbouwproductie Assen is de snelst groeiende gemeente van Noord-Nederland20. In de periode van 1995 tot en met 1999 zijn er gemiddeld 560 woningen per jaar gerealiseerd. In de periode van 2000 tot en met 2004 zijn er gemiddeld 380 woningen per jaar gerealiseerd. In de periode van 2005 tot en met 2009 zijn er gemiddeld 630 woningen per jaar gerealiseerd. Vanaf 2005 tot en met 2007 is een lichte stijging waar te nemen in de woningbouwproductie. In 2008 is een lichte daling te zien in de woningbouwproductie, echter in 2009 is een forse daling te zien. De totale woningbouwproductie bedraagt ruim 3.10021 woningen over de gehele periode. Per jaar wordt de productie weergegeven in figuur 3. Figuur 3. Gerealiseerde woningen per jaar over de periode 2005 tot en met 2009 Aantal gerealiseerde woningen 800 700 600

Aantal

500 400

Gerealiseerde woningen

300 200 100 0 2005

2006

2007

2008

2009

Jaar

4.1.2 Bewoningsstatus woningen De gerealiseerde woningen zijn, in mei 2010 ten tijde van het onderzoek, nog niet allemaal bewoond. Voor dit onderzoek zijn alleen de bewoonde woningen van belang. In figuur 4 is de huidige bewoningsstatus van de gerealiseerde woningen weergegeven, gesplitst naar huur en koop en vervolgens naar het type woningen. Vooral bij de koopappartementen zijn relatief veel woningen nog niet bewoond22. Alle rijenwoningen in de huursector zijn als enige allemaal bewoond.

Bron: Concept Structuurvisie gemeente Assen (2009) Het onderzoek is uitgevoerd op een bestand met 2.930 woningen 22 Dat heeft te maken met de marktsituatie en oplevering van veel koopappartementen sinds 2007 20 21

21

Onderzoek naar de effecten van nieuwbouw Figuur 4. Bewoningsstatus woningen Woningproductie Assen '05 t/m '09 naar bewoningsstatus 700

600

aantal woningen

500

400

300

200

100

0 huur, rijen

huur, appartementen

koop, rijen

koop, 2^1-kap

bewoond

koop, vrijstaand

koop, appartementen

leeg

4.1.3 Nieuwbouwproductie op wijkniveau In de wijk Kloosterveen, de uitbreidingslocatie van Assen, heeft de grootste woningbouwproductie plaats gevonden. In deze wijk heeft 50% van de gemeentelijke woningproductie plaats gevonden. De bestaande wijken Noorderpark, Assen-Oost en het Centrum (bestaand stedelijk gebied) volgen weliswaar met een beduidend mindere productie, maar zijn samen toch goed voor de resterende 50%. De productie op wijkniveau is weergegeven in figuur 5. Figuur 5. Overzicht woningbouwproductie op wijkniveau 2005 tot en met 2009 Woningbouwproductie op wijkniveau Buitengebied Kloosterveen Marsdijk

Wijk

Peelo Assen-West Pittelo Assen-Oost

Woningbouwproductie 2005 t/m 2009

Noorderpark Lariks Centrum 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Aantal

4.1.4 Type woningen Van de gerealiseerde woningen is 40% meergezins woningen (appartementen) en 60% eengezins woningen waarvan het grootste deel valt onder het type rijen. Dit is weergegeven is figuur 6, waarbij de meergezins woningen zijn gesplitst in rijen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaand.

22

Onderzoek naar de effecten van nieuwbouw Figuur 6. Cirkeldiagram woningproductie naar woningtype. Woningproductie Assen '05 t/m '09 naar woningtype

rijen 30% appartement 40%

2^1-kap 15%

vrijstaand 15%

4.1.5 Eigendomssituatie In tabel 1 is de totale woningproductie weergegeven, verdeeld in huur en koop en vervolgens naar type woning. Het grootste gedeelte van de woningen, 63%, is een koopwoning. Nagenoeg 37% valt onder de categorie huur. De gele kleur, gebruikt in tabel 1, staat voor de huursector en de blauwe kleur staat voor koopsector. Tabel 1. Woningproductie naar type en prijsklassen

319

67

227

357

101

Totaal

227

676

168

in %-en

8%

23%

6%

36% 0% 0% 64%

21

22

1.071 100%

43 1%

386

685

37%

438

41

17

271

144

6

8

416

203

171

101

664

491

661

23%

17%

23%

500 432 430 497

27% 886 23% 432 23% 430 27% 1.182

in %-en

Totaal

in %-en

subtotaal koop

koopklasse 4: > €275.000

koopklasse 3: €220.000 €275.000

koopklasse 2: €160.000 €220.000

in %-en

koopklasse 1: < €160.000

subtotaal huur

huurklasse 2: €493 - €622 / mnd huurklasse 3: €622/mnd

Woningtype rijen 2^1-kap vrijstaand appartement

huurklasse 1: tot €493 /mnd

Woningproductie 2005 t/m 2009 naar type en prijsklassen

30% 15% 15% 40%

1.859 100% 2.930 100% 63%

100%

4.1.6 Woningproductie naar prijsklassen De gerealiseerde woningen zijn, in eerste instantie, onder te verdelen naar huur en koop. De huurwoningen zijn verdeeld in drie huurklassen en de koopwoningen in vier koopklassen. Deze prijsklassen worden tevens gehanteerd bij de woningbouw monitoring regiovisie Groningen-Assen. Het totaal aan gerealiseerde huurwoningen bedraagt 1.071. De woningen die gerealiseerd zijn voor de huursector, zijn voornamelijk appartementen met een huurprijs tot € 622,- per maand (64%) zoals is weergegeven in tabel 1. Het overige deel van de huurwoningen valt onder het type rijenwoningen. Opvallend is te zien bij de koopwoningen dat de meeste koopwoningen in de prijsklasse € 160.000,- tot € 220.000,- vallen (vooral rijen) en in de prijsklasse boven €275.000,- zijn vooral vrijstaande woningen gerealiseerd. In de prijsklasse € 220.000,- tot € 275.000,- is het grootste aandeel vertegenwoordigd door twee-onder-één-kapwoningen.

23


Concluderend: - De totale woningbouwproductie bedroeg ruim 3.100 in de periode 2005 tot en met 2009, waarvan in het onderzoek 2.930 woningen zijn betrokken. - 93% van de nieuw opgeleverde woningen in de periode 2005 tot en met 2009 is inmiddels bewoond, 7% (200 woningen) staat nog leeg. Met name bij de nieuwe koopappartementen is nog relatief veel leegstand. - De meeste nieuwbouw is gerealiseerd in de wijken Kloosterveen, gevolgd door Noorderpark, Assen-Oost en het Centrum. - Het meest gerealiseerde type woningen is appartementen, met 40%, gevolgd door het type rijen met 30%. - Gekeken naar de eigendomssituatie is te zien dat verreweg de meeste woningen in de koopsector is gerealiseerd (63%). - Appartementen zijn het meest gerealiseerd in de huursector (64%), maar ook veel rijen zijn gerealiseerd in de huursector (36%). - In de koopsector is een redelijk verdeeld beeld waar te nemen gelet op woningtype, echter ook hier zijn veel appartementen gerealiseerd in vrijwel alle prijsklassen.

4.2 Deelvraag 1.2: Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? In deze paragraaf zal worden ingegaan op de verhuisbewegingen. Allereerst wordt ingegaan op de herkomst van bewoners van nieuwe woningen. Vervolgens wordt ingegaan op de vrijgekomen woningen door de verhuizingen naar nieuwbouwwoningen. Als laatste wordt in gegaan op de stap die nieuwe bewoners maken in de wooncarrière. 4.2.1 Waar komen bewoners van nieuwe woningen vandaan? Allereerst zal er worden ingegaan op de mate waarin nieuwe huur en koopwoningen worden bewoond door Assenaren en vestigers. Vervolgens wordt per wijk waar nieuwbouw is gerealiseerd inzichtelijk gemaakt waar de nieuwe bewoners vandaan kwamen. Als laatste worden de verhuisbewegingen van binnenverhuizers in beeld gebracht. De gehanteerde regio’s zijn beschreven in bijlage 1. De meeste bewoners van nieuwe woningen zijn afkomstig uit Assen zelf, wat is weergegeven in figuur 7. In de koopsector zijn relatief meer bewoners afkomstig uit de regio Groningen-Assen en de overige Drentse gemeenten dan in de huursector. Figuur 7. herkomst bewoners nieuwe woningen verdeeld naar huur, koop en totaal Herkomst bewoners nieuwe woningen naar huur - koop 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% koop

Assen Overige Groningse gemeenten

huur

Regio Groningen - Assen Overig Nederland

totaal

Overige Drentse gemeenten Buitenland

24


In tabel 2 zijn de exacte aantallen weergegeven van de bewoners van nieuwe woningen en is de huursector verder opgesplitst naar sociale huur, beleggers huur en particuliere huur. Ook hieruit is op te maken dat de meeste nieuwe bewoners zijn verhuisd binnen Assen naar een koopwoning.

Totaal

particuliere huur

beleggers huur

sociale huur

Herkomst (abs) Assen Regio Groningen - Assen Overige Drentse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overig Nederland Buitenland Totaal

eigen woning

Tabel 2. Herkomst bewoners nieuwe woning (absoluut)

1116 723 13 20 1872 217 69 3 6 295 178 95 4 1 278 44 25 3 0 72 115 66 8 7 196 16 4 3 4 27 1686 982 34 38 2740

In tabel 3 worden zowel binnenverhuizers als de vestigers weergegeven. In bijlage 3 zijn de absolute gegevens weergegeven van tabel 3.

Pittelo

Assen-West

Peelo

Marsdijk

Kloosterveen

Buitengebied

Totaal

Totaal

Assen-Oost

Assen Regio Groningen - Assen Overige Drentse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overig Nederland Buitenland

Noorderpark

Assen (binnenverhuizers) - Centrum - Lariks - Noorderpark - Assen-Oost - Pittelo - Assen-West - Peelo - Marsdijk - Kloosterveen - Buitengebied

Lariks

vorige woning in:

Centrum

Tabel 3. Totaal overzicht herkomst bewoners nieuwe woningen (relatief) > nieuwe woning in de wijk:

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

23% 6% 13% 15% 6% 1% 7% 22% 4% 2%

9% 34% 19% 4% 4% 13% 4% 8% 4% 2%

14% 11% 28% 8% 6% 7% 10% 15% 1% 1%

9% 5% 3% 58% 2% 4% 6% 9% 3% 1%

0% 24% 12% 3% 39% 0% 12% 6% 0% 3%

0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 17% 0% 0% 0% 33% 33% 17% 0%

5% 4% 5% 4% 1% 1% 13% 60% 3% 4%

6% 9% 8% 5% 4% 5% 11% 14% 35% 3%

0% 0% 0% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0%

9% 9% 11% 13% 5% 5% 10% 16% 19% 2%

62% 8% 15% 3% 10% 2%

71% 7% 13% 1% 5% 3%

72% 9% 10% 3% 6% 0%

68% 14% 9% 3% 7% 0%

92% 3% 0% 0% 6% 0%

33% 33% 33% 0% 0% 0%

100% 0% 0% 0% 0% 0%

79% 5% 5% 5% 6% 0%

67% 12% 10% 2% 7% 1%

40% 40% 20% 0% 0% 0%

68% 11% 10% 3% 7% 1%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100%

Hierna volgt een korte beschrijving van de vestigers, binnenverhuizers en nieuwbouwlocaties en waar bewoners van nieuwe woningen vandaan komen. De regio’s bestaan uit meerdere gemeenten / provincies en daarom wordt er dieper op elke regio ingegaan. Vestigers De herkomst van de vestigers wordt hieronder besproken per regio. In bijlage 4 worden de aantallen weergegeven van de vestigers opgesplitst naar de vier regio’s (zonder binnenverhuizers en buitenland is buiten beschouwing gelaten).

25


Regio Groningen-Assen Het feit dat er relatief veel mensen verhuizen vanuit de regio Groningen-Assen (naar Assen) is reeds geconstateerd in de twee voorgaande figuren. De regio Groningen-Assen bestaat uit meerdere provincies en gemeenten23. Binnen de regio zijn uit Groningen verreweg de meeste vestigers afkomstig (126) gevolgd door Noordenveld met 53 vestigers en Tynaarlo 51 vestigers. Ook vanuit de gemeente Haren, Hoogezand-Sappemeer en Leek zijn een noemenswaardig aantal vestigers afkomstig. Overige Drentse gemeenten In totaal zijn er vanuit de overige Drentse gemeenten 278 vestigers afkomstig. Midden-Drenthe is de gemeente waar de meeste vestigers vandaan komen, met 123 vestigers goed voor 44%. Daarna volgt gemeente Aa & Hunze met 63 vestigers. Met weliswaar een stuk minder vestigers, maar wel noemenswaardig, zijn de vestigers uit Emmen, Hoogeveen en Borger-Odoorn. Tezamen zijn deze gemeenten goed voor 56 vestigers. Overige Groningse gemeenten In totaal zijn er 72 vestigers afkomstig uit overige Groningse gemeenten. De meeste vestigers zijn afkomstig uit de gemeente Delfzijl, met 10 vestigers. Daarna volgen de gemeenten Pekela, Stadskanaal en Appingedam met respectievelijk tweemaal 7 en eenmaal 6 vestigers. Overige provincies Vanuit de overige provincies zijn 196 vestigers afkomstig. Vanuit Friesland zijn de meeste vestigers waar te nemen, met 54 vestigers. Daarna volgen de provincies Overijssel en Zuid-Holland met respectievelijk 31 en 28 vestigers. Maar ook vanuit Flevoland, Gelderland, Noord-Holland en Utrecht zijn toch nog een aardig aantal vestigers verhuisd naar Assen. Binnenverhuizers24 De meeste bewoners van nieuwe woningen zijn afkomstig uit Assen zelf, de zogenoemde binnenverhuizers, waarbij het gaat om 68% van de totale groep nieuwe bewoners. Het grootste deel van de binnenverhuizers is verhuisd naar de wijk Kloosterveen (19%), gevolgd door Marsdijk (16%), Assen-Oost (13%) en Noorderpark (11%). Een relatief groot aantal nieuwe bewoners verhuist binnen dezelfde wijk, met name in de wijken Marsdijk (60%), Assen-Oost (58%), Pittelo (39%), Lariks (34%), Kloosterveen (35%) en Peelo (33%). In het centrum, waar ook een groot deel van woningbouwproductie heeft plaatsgevonden, zijn minder verhuizers binnen dezelfde wijk waar te nemen (23%). Naast de verhuizers binnen dezelfde wijken, die hiervoor zijn beschreven, wordt nu kort beschreven vanuit welke wijken veel verhuizers naar andere wijken verhuizen. Vanuit Marsdijk zijn relatief veel nieuwe bewoners verhuisd naar het centrum (22%). Naar de Lariks zijn relatief veel verhuizers afkomstig uit de wijk Noorderpark (19%). Vanuit Marsdijk zijn ook relatief veel mensen verhuisd naar de wijk Noorderpark (15%). Naar Assen-Oost zijn vanuit de diverse wijken verhuizers waar te nemen, de meeste komen uit het Centrum (9%) en Marsdijk (9%). Vanuit het Lariks zijn relatief veel bewoners verhuisd naar Pittelo (24%). In Assen-West heeft relatief weinig nieuwbouw plaats gevonden en is daarom hier buiten beschouwing gelaten. In Peelo zijn relatief de meeste nieuwe bewoners afkomstig uit de wijk Marsdijk (33%). Hier geldt ook dat er relatief weinig nieuwbouw heeft plaats gevonden, waardoor er wellicht een vertekend beeld ontstaat. Vanuit Peelo zijn er relatief veel nieuwe bewoners verhuisd naar Marsdijk (13%). De wijk Kloosterveen heeft een aantrekkingskracht op veel wijken gehad, maar met name op Marsdijk (14%) en Peelo (11%). Hier zijn de nieuwbouwhoppers te signaleren. Nieuwbouwlocaties De meeste bewoners van nieuwe woningen zijn, zoals eerder aangegeven, afkomstig uit de gemeente Assen. Voor de vier wijken, Centrum, Noorderpark, Assen-Oost en Kloosterveen, waar de meeste woningbouwproductie heeft plaats gevonden, wordt dieper op de herkomst van nieuwe bewoners

23 24

De regio’s zijn beschreven in bijlage 1 omschrijving regio’s Onder binnenverhuizers wordt verstaan: bewoners van nieuwe woningen die verhuizen binnen de gemeente Assen.

26


ingegaan. In bijlage 5 is de herkomst naar wijk van vestiging weergegeven in een figuur. Bijlage 6 geeft de aantallen van vestigers op wijkniveau weer, gerangschikt naar de vier regio’s. Centrum In het Centrum zijn circa 328 nieuwe woningen betrokken door nieuwe bewoners in de periode van 2005 tot en met 2009. Hiervan zijn 204 nieuwe bewoners afkomstig uit Assen. De meeste hiervan zijn verhuisd binnen dezelfde wijk (23%). Vanuit de wijk Marsdijk zijn tevens veel mensen verhuisd naar het centrum, waarbij het gaat om 22%. Ook vanuit de wijken Assen-Oost en Noorderpark zijn relatief veel binnenverhuizers verhuisd naar het centrum. Vanuit de regio Groningen-Assen, in totaal gaat het hierbij om 26 vestigers, zijn wederom de meeste vestigers afkomstig uit Groningen (8) en Tynaarlo (7). Vanuit de gemeente Noordenveld zijn ook enkele vestigers afkomstig, daarbij gaat het om 5 vestigers. Veel bewoners van nieuwe woningen in het centrum zijn afkomstig uit de overige Drentse gemeenten, waarbij het in totaal gaat om 50 vestigers. De meeste daarvan zijn afkomstig uit de gemeente MiddenDrenthe (20), gevolgd door Hoogeveen met 8 vestigers en Emmen en Aa en Hunze met beide 7 vestigers. Vanuit de overige Groningse gemeenten zijn minder bewoners van nieuwe woningen afkomstig, want hierbij gaat het om 11 vestigers. Deze zijn, net zoals bij de andere wijken, afkomstig uit verschillende Groningse gemeenten. Het grootste aantal komt uit Delfzijl, namelijk 3 vestigers, gevolgd door Vlagtwedde waarbij het om 2 vestigers gaat. Wat ook opvallend is om te zien, dat er in totaal 32 vestigers afkomstig zijn uit andere provincies dan Drenthe en Groningen. Dit zijn er meer dan vanuit de regio Groningen-Assen, wat opvallend is, omdat dit maar bij een enkele andere wijk voorkomt. De meeste hiervan zijn afkomstig uit Friesland (10), gevolgd door Overijssel en Noord-Holland met beide 5 vestigers. De wijk Noorderpark Het aantal bewoonde nieuwe woningen in Noorderpark bedraagt 407. Hiervan zijn 294 woningen betrokken door binnenverhuizers, wat 72% van het totaal bedraagt. Van deze verhuizingen is 28% verhuisd binnen dezelfde wijk. Verhuizingen vanuit andere wijken, die noemenswaardig zijn, zijn verhuizingen vanuit de wijk Marsdijk (15%), Centrum (14%) en Lariks (11%). Vanuit de regio Groningen-Assen zijn 36 vestigers waar te nemen die zijn verhuisd naar de wijk Noorderpark. Het grootste aantal daarvan is afkomstig uit de gemeente Noordenveld (10). De daarop volgende gemeenten zijn Hoogezand-Sappemeer en Tynaarlo, waar beide zes vestigers vandaan komen. Het aantal vestigers uit de overige Drentse gemeenten bedraagt 40. Opvallend bij de overige Drentse gemeenten is dat de meeste vestigers (21) uit de gemeente Midden Drenthe komen. Ook uit de gemeente Aa & Hunze zijn een relatief groot aantal vestigers afkomstig (12). Vestigers vanuit de overige Groningse gemeenten zijn afkomstig uit verschillende gemeenten. Het gaat hierbij om 12 vestigers, die allen verdeeld zijn over de verschillende gemeenten. Er is niet één of een aantal gemeenten aan te merken waar veel vestigers vandaan komen. Vanuit de overige provincies, 23 vestigers, valt op dat er een groot deel (11 vestigers) uit Friesland komen en de overige vestigers zijn verdeeld over de provincies Flevoland, Overijssel, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. De wijk Assen-Oost Het aantal bewoonde nieuwe woningen in de wijk Assen-Oost bedroeg 345. Van deze 345 woningen zijn 233 betrokken door binnenverhuizers. De meeste hiervan zijn afkomstig uit de wijk zelf, welke 58% van de totale verhuizingen vertegenwoordigd. Vanuit de overige wijken is een vrij verdeeld beeld waar te nemen. Alleen vanuit het Centrum en de wijk Marsdijk zijn iets meer verhuizingen waar te nemen ten opzichte van de overige wijken. Het aantal vestigers in Assen-Oost vanuit de regio Groningen-Assen, bedraagt 47. Van deze vestigers zijn er 25 afkomstig uit Groningen. Andere gemeenten waar een aantal vestigers vandaan komen zijn Tynaarlo, met 7 vestigers, en Noordenveld, met 6 vestigers. Gekeken naar de overige Drentse gemeenten, zijn de meeste vestigers afkomstig uit de gemeente Midden-Drenthe en Aa & Hunze. Tezamen gaat het hierbij om 22 van de in totaal 30 vestigers uit de overige Drentse gemeenten. Vestigers vanuit de overige Groningse gemeenten komen zeer verspreid uit de diverse gemeenten. Het totaal aantal vestigers bedraagt 11. Het hoogste aantal vestigers is afkomstig uit Appingedam, waar 2 vestigers vandaan komen. De overige 9 vestigers zijn verdeeld over andere gemeenten. Uit de overige provincies zijn 23 vestigers verhuisd naar de wijk Assen-Oost. Hiervan zijn 8 vestigers afkomstig uit Friesland gevolgd door 6 vestigers uit Overijssel.

27


Vanuit Zuid-Holland zijn 3 vestigers afkomstig en uit Gelderland, Noord-Holland en Utrecht zijn uit iedere provincie 2 vestigers afkomstig. De wijk Kloosterveen In de wijk Kloosterveen zijn in 2005 tot en met 2009 ruim 1400 woningen gerealiseerd. Dit beslaat circa de helft van de woningbouwproductie25. Opvallend hierbij is dat binnen de wijk Kloosterveen veel verhuizingen hebben plaats gevonden (35%). Vanuit de wijk Marsdijk zijn relatief, 14%, veel verhuizers waar te nemen die verhuisd zijn naar de wijk Kloosterveen, gevolgd door de wijk Peelo met 11% van de totale verhuizingen naar de wijk Kloosterveen. Vanuit de regio Groningen-Assen zijn 172 vestigers naar de wijk Kloosterveen in Assen verhuisd. Binnen deze regio komt duidelijk naar voren dat de meeste (84) bewoners van nieuwe woningen uit de gemeente Groningen komen, gevolgd door Noordenveld (30) en Tynaarlo (24). Gekeken naar de overige Drentse gemeenten is opvallend dat er 61 vestigers komen uit de gemeente Midden-Drenthe, gevolgd door Aa & Hunze (26). Ook vanuit de gemeenten Borger-Odoorn, Hoogeveen en Emmen zijn een redelijk aantal vestigers waar te nemen. Vanuit de overige Groningse gemeenten is een verdeeld beeld waar te nemen. Het grootste aantal is afkomstig uit Pekela (6) van de 32 vestigers uit de overige Groningse gemeenten. Uit Appingedam en Stadskanaal zijn vier vestigers afkomstig en de overige 18 vestigers zijn verder verdeeld over de andere gemeenten. Uit de overige provincies komen in totaal 106 vestigers naar Assen, waarvan de meeste uit Friesland (23) komen gevolgd door Overijssel (18). Tevens komen er een noemenswaardig aantal vestigers uit Noord- en Zuid-Holland, welke tezamen 28 vestigers betreft. Concluderend: - Relatief gezien komen de meeste bewoners uit Assen (binnenverhuizers), waarbij het gaat om 68% van de nieuwe bewoners. Dit geldt voor zowel de koop- als de huursector. - Het grootste deel van de binnenverhuizers is verhuisd naar de wijk Kloosterveen (19%), gevolgd door Marsdijk (16%), Assen-Oost (13%) en Noorderpark (11%). - Een relatief groot aantal nieuwe bewoners verhuist binnen dezelfde wijk, met name in de wijken Marsdijk (60%), Assen-Oost (58%), Pittelo (39%), Lariks (34%), Kloosterveen (35%) en Peelo (33%). In het centrum, waar ook een groot deel van woningbouwproductie heeft plaatsgevonden, zijn minder verhuizers binnen dezelfde wijk waar te nemen (23%). - Naar het centrum zijn vooral binnenverhuizers afkomstig uit de wijk Assen-Oost en Noorderpark. In Noorderpark zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit de wijken Marsdijk (15%), Centrum (14%) en de Lariks (11%). In Assen-Oost zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit het Centrum en Marsdijk. In Kloosterveen zijn veel binnenverhuizers afkomstig uit Marsdijk en Peelo. - Van de nieuwe bewoners komt 11% vanuit de regio Groningen-Assen. Binnen de regio Groningen-Assen zijn de meeste bewoners afkomstig uit de gemeente Groningen (42%). - 10% van de nieuwe bewoners komen vanuit overige Drentse gemeenten. Binnen de overige Drentse gemeenten, zijn de meeste vestigers afkomstig uit de gemeente Midden-Drenthe (43%), gevolgd door de gemeente Aa & Hunze (22%). - Van de nieuwe bewoners is 3% afkomstig uit overige Groningse gemeenten. Uit de gemeente Delfzijl zijn de meeste vestigers afkomstig (14%). - Vanuit de overige provincies is 7% van de nieuwe bewoners afkomstig, waarbij naar voren komt dat de meeste vestigers afkomstig uit Friesland (27%), gevolgd door Overijssel (16%) en Zuid-Holland (14%).

4.2.2 Door nieuwbouw vrijgekomen woningen Hierbij wordt alleen ingegaan op de verhuizingen binnen de gemeente Assen. In totaal gaat het om 1872 adressen, waarover de gegevens hieronder worden weergegeven. Er zijn hierbij 155 woningen buiten beschouwing zijn gelaten. De reden hiervoor is dat het om 108 woonvormen gaat waarvan de prijsklasse niet bekend is en van 47 adressen is zowel het woningtype als de prijsklasse onbekend.

De meeste bewoners van nieuwe woningen zijn afkomstig uit Assen, waarbij het gaat 965 bewoners van de 1400 gerealiseerde woningen.

25

28


Type woningen Bij het type woningen is een onderscheid gemaakt naar huur en koop en vier typen woningen, te weten: rijen/geschakeld, twee-onder-één-kap, vrijstaand en appartementen. In zowel de huur- en koopsector zijn vooral rijen/geschakelde woningen vrijgekomen. In de huursector zijn tevens relatief veel appartementen vrijgekomen, waarbij het gaat 15% van de totale huursector. Bovenstaande is weergegeven in figuur 8. Figuur 8. Vrijgekomen woningen door nieuwbouw Vrijgekomen woningen door nieuwbouw 2005 t/m 2009

koop, appartementen 5%

koop, vrijstaand 6%

huur, rijen/geschakeld 28%

koop, 2^1-kap 13%

huur, 2^1-kap 7%

koop, rijen/geschakeld 24%

huur, vrijstaand 2%

huur, appartementen 15%

Prijsklassen In tabel 4 zijn de prijsklassen van de vrijgekomen woningen weergegeven, gesplitst naar het type woning, gevolgd door het woningtype. Tabel 4. Vrijgekomen woningen naar type en prijsklassen

huurklasse 1: tot € 493 per maand

huurklasse 2: € 493 € 622 per maand

huurklasse 3: € 622 per maand

subtotaal huur

in %-en

koopklasse 1: < € 160.000

koopklasse 2: € 160.000 - € 220.000

koopklasse 3: € 220.000 - € 275.000

koopklasse 4: > € 275.000

subtotaal koop

in %-en

Totaal

in %-en

Vrijgekomen woningen door nieuwbouw 2005 t/m 2009 naar type en prijsklassen Huur Koop

rijen / geschakeld

0

363

110

473

55%

210

167

14

4

395

49%

868

52%

2^1-kap

0

6

108

114

13%

10

84

74

51

219

27%

333

20%

vrijstaand

0

0

30

30

3%

1

5

11

91

108

13%

138

8%

appartement

0

225

21

246

29%

63

6

4

6

79

10%

325

20%

284

262

103

152

801

100%

1664

100%

17%

16%

6%

9%

48%

Woningtype

Totaal in %-en

0

594

269

0%

36%

16%

863 100% 52%

100%

Uit tabel 4 blijkt wederom dat de meeste woningen zijn vrijgekomen in de huursector (52%). Hierbij is te zien dat er veel appartementen en rijenwoningen zijn vrijgekomen in de tweede huurklasse. In de hoogste huurklasse, klasse 3 met een huurprijs boven € 622,-, zijn er een behoorlijk aantal twee-onderéén-kapwoningen vrijgekomen. In de eerste koopklasse, tot € 160.000,-, zijn vooral rijen beschikbaar gekomen. Dit geldt eigenlijk ook voor de tweede koopklasse. In de derde koopklasse zijn vooral twee-onder-één-kapwoningen 29


vrijgekomen. Vrijstaande woningen zijn vooral in de vierde koopklasse vrijgekomen. Opvallend is dat er relatief weinig appartementen in de koopsector zijn vrijgekomen. Concluderend: - In zowel de huur- als de koopsector zijn vooral rijen/geschakelde woningen vrijgekomen. - In de huursector zijn tevens veel appartementen vrijgekomen (15%). - De meeste woningen zijn vrijgekomen in de huursector, waarbij het gaat om 52% van het totaal van de vrijgekomen woningen. - In de tweede huurklasse, van € 493,- tot € 622,-, zijn de meeste huurwoningen vrijgekomen (36%). - In de eerste koopklasse, tot € 160.000,-, zijn de meeste koopwoningen vrijgekomen (17%).

4.2.3 Welke stap wordt er in de wooncarrière gemaakt? Hierbij wordt alleen ingegaan op de verhuizingen binnen de gemeente Assen. Van 47 adressen is het onbekend wat de eigendomssituatie is. Tabel 5. Binnenverhuizers naar eigendom

sociale huur

beleggers huur

particuliere huur

Totaal

eigen woning

sociale huur

beleggers huur

particuliere huur

Totaal

in %-en

eigen woning

Nieuwe woning

eigen woning

611

183

11

10

815

55%

25%

85%

50%

44%

sociale huur

144

296

1

0

441

13%

41%

8%

0%

24%

beleggers huur

144

65

0

7

216

13%

9%

0%

35%

12%

particuliere huur

189

160

1

3

353

17%

22%

8%

15%

19%

26 1.114

21 725

0 13

0 20

47 1.872

2% 100%

3% 100%

0% 100%

0% 100%

3% 100%

Vorige woning

onbekend Totaal

Nieuwe koopwoningen Het grootste aantal bewoners van nieuwe woningen is afkomstig uit een koopwoning, dit betreft 55% van het totaal. Van de nieuwe bewoners had 43% een huurwoning. De groep die van huur naar koop gaat, bestaat vooral uit gezinnen met kinderen (51%) en paren zonder kinderen (17%), met name uit de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. 76% hiervan is verhuist naar de wijk Kloosterveen en 19% naar woningen in het project ‘het Palet’. Van de bewoners die verhuist zijn naar koopwoningen, is 18% nog een 55-plusser. Deze groep is met name verhuisd van duurdere huurwoningen naar koop. Projecten die daarbij interessant waren, zijn de La Residence (Centrum), Triade (Centrum), Maturia (Noorderpark) en Valkensteijn (Assen-Oost). Nieuwe huurwoningen Van de gerealiseerde huurwoningen, valt 96% onder de sociale huur. Van de verhuizingen naar een huurwoning is 69% afkomstig uit een huurwoning, met name uit de sociale huur. Bij deze groep verhuizers gaat het vooral om kleinere huishoudens, een- en tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen, en dit betreft overwegend 55-plussers. Vanuit de koopsector is 31% een nieuwbouwwoning gaan huren. Hierbij gaat het vooral om kleinere huishoudens oftewel een- en tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen. Hiervan is 51% 55plusser en nagenoeg zijn ze allemaal verhuisd naar huurappartementen van diverse projecten zoals de Triade, Dichtershof, Marturia en Van Houtenstraat. Ongeveer 45% is verhuisd naar rijen woningen in Kloosterveen en hier betreft het vooral mensen uit de leeftijdsklasse van 25 tot 55 jaar. 30


Concluderend: - De meeste nieuwe bewoners zijn verhuisd vanuit een koopwoning (55%). - Gezinnen met kinderen en paren zonder kind, verhuizen met name naar een koopwoning. - Van de verhuizers naar een koopwoning is 18% nog 55-plusser, die met name van een duurdere huurwoning verhuizen naar een koopwoning. - Van de gerealiseerde huurwoningen valt 96% onder de sociale huursector. Zo’n 69% die verhuist naar een huurwoning, is afkomstig uit een sociale huurwoning. - Een behoorlijk percentage is toch nog verhuisd van een koophuis naar een huurhuis, wat 31% betreft van de nieuwe verhuizers. Hierbij gaat het vooral om kleine huishoudens.

31


5.

Resultaten deelvraag twee: profiel van nieuwe bewoners

In deze paragraaf wordt het profiel van de bewoners van nieuwe woningen geschetst. Om te beginnen in z’n algemeenheid en vervolgens onderscheiden naar Assenaren en vestigers en huurders en kopers. Gekeken wordt daarbij naar de leeftijdsopbouw, het huishoudentype en het type verhuizer.

5.1

Algemeen

Allereerst zal er een algemeen profiel worden geschetst waarin gekeken wordt naar de leeftijdsopbouw, het huishoudentype en het type verhuizer van alle bewoners van nieuwe woningen. In figuur 9 is een algemeen profiel weergegeven waarin de leeftijdsopbouw en het huishoudentype zijn opgenomen. In figuur 10 is het type verhuizer weergegeven. Figuur 9. Algemeen profiel bewoners nieuwe woningen

Profiel bewoners nieuwe woningen 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Alleenstaande tot 25 jaar

Eenoudergezin

Paar met kind

25 tot 55 jaar

Paar zonder kind

55 tot 65 jaar

Overig & personen uit instellingen

65 jaar e.o.

Gekeken naar de leeftijdsklasse vormt de klasse 25 tot 55 jaar veruit de grootste groep, waarbij het gaat om 1.699 personen (62%). Tevens de groep 55-plussers is sterk vertegenwoordigd, waarbij het 979 personen betreft (36%). Slecht een zeer klein deel van de nieuwe bewoners behoort tot de leeftijdsklasse tot 25 jaar. De meeste bewoners van nieuwe woningen behoren tot de categorie paren zonder kinderen (34%). Het huishoudentype paren met kinderen vertegenwoordigd 31%. Ook de groep alleenstaanden beslaat een relatief groot deel van de nieuwe bewoners met 743 personen (27%). Uit figuur 10, is weergegeven op de volgende pagina, valt op te maken dat de starters vooral vallen onder leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Bij de groep doorstromers is een iets gedifferentieerder beeld te zien, wat op zich goed te verklaren is26. Het grootste deel van de doorstromers valt in de leeftijdsklasse van 25 tot 55 jaar, gevolgd door de 65-plussers.

De groep doorstromers is groter dan de groep starters en een verhuizer is maar één keer starter, maar kan meerdere keren een doorstromer zijn.

26

32

Onderzoek naar de effecten van nieuwbouw Figuur 10. Type verhuizer afgezet naar leeftijdsklasse Profiel nieuwe bewoners type verhuizers naar leeftijdsklasse 100%

0

90% 645 80% 70%

334

60%

206

50% 40% 1493

30% 20% 10%

49 13

0%

starter

tot 25 jaar

5.2

doorstromer

25 tot 55 jaar

55 tot 65 jaar

65 jaar e.o.

Profiel Assenaren en vestigers

Hieronder wordt het profiel van Assenaren vergeleken met het profiel van vestigers, waarbij wordt ingegaan op de leeftijdsopbouw, huishoudentype en type verhuizer. De totale groep bewoners van nieuwe woningen bestaat uit 1.872 Assenaren (68%) en 868 vestigers (32%). In figuur 11 wordt het profiel weergegeven op basis van leeftijd, ingedeeld naar herkomst. Zowel bij de Assenaren als de vestigers is de groep 25 tot 55 jaar de grootste groep. Uit de overige Groningse en Drentse gemeenten en overig Nederland zijn relatief meer senioren afkomstig. Uit de overige Drentse gemeenten zijn de meeste vestigers onder de 25 jaar (starters) afkomstig. Uit de overige Drentse en Groningse gemeenten en overig Nederland, zijn relatief de meeste 65-plussers afkomstig. Figuur 11. Leeftijdsklassen naar herkomst Profiel bewoners nieuwe woningen naar herkomst en leeftijd 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Assen

Regio Groningen Overige Drentse - Assen gemeenten tot 25 jaar

25 tot 55 jaar

Overige Groningse gemeenten 55 tot 65 jaar

Overig Nederland 65 jaar e.o.

Buitenland

33


Figuur 12 laat zien wat de huishoudentypen zijn van de bewoners van nieuwe woningen ingedeeld naar herkomst. Tevens gaat hier om 1.872 Assenaren (68%) en 868 vestigers (32%). Figuur 12. Huishoudentype naar herkomst Profiel bewoners nieuwe woningen naar herkomst en huishoudenstype 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Assen

Regio Groningen Overige Drentse - Assen gemeenten Alleenstaande

Eenoudergezin

Overige Groningse gemeenten

Overig Nederland

Paar met kind

Buitenland

Paar zonder kind

De grootste groep van nieuwe bewoners bestaat uit paren zonder kind of met kind. In de groep afkomstig uit Assen zijn paren met kind het sterkst vertegenwoordigd (35%), gevolgd door paren zonder kind (31%). De groep overige Drentse gemeenten bevat relatief veel paren zonder kind (42%). Zowel in de groep Assenaren als in de groepen afkomstig uit de overige Drentse gemeenten en overig Nederland zitten relatief de meeste alleenstaanden. In de groep afkomstig uit de overige Groningse gemeenten zitten relatief de minste alleenstaanden. In deze groep zitten relatief veel eenoudergezinnen. Iets meer dan de helft van de starters in nieuwe woningen is afkomstig uit Assen (figuur 13). Verder zijn relatief veel starters afkomstig uit de regio Groningen – Assen en de overige Drentse gemeente. Ook vanuit overige provincies zijn relatief meer starters afkomstig dan doorstromers. Verreweg de meeste doorstromers zijn afkomstig uit Assen (70%). Figuur 13. Type verhuizer naar regio Profiel nieuwe bewoners type verhuizer naar regio 100%

2 21

90%

11

80%

40

25 175 61 238 247

70% 60%

48

50% 40%

1739 30%

133 20% 10% 0%

starter Assen Overige Groningse gemeenten

doorstromer Regio Groningen - Assen Overig Nederland

Overige Drentse gemeenten Buitenland

34


5.3

Profiel huurders en kopers

In figuur 14 worden de leeftijdsklassen van zowel de huurders als kopers in nieuwe woningen weergegeven. Hier valt uit op te maken dat in nieuwe huurwoningen relatief veel 55-plusser zijn waar te nemen (iets minder dan de helft). In de nieuwe koopwoningen vallen de meeste bewoners in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Dit sluit tevens aan bij het algemene profiel van de nieuwe bewoners. Figuur 14. Leeftijdklassen huurders en kopers Profiel bewoners nieuwe woningen naar huur en koop 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

huur

koop

tot 25 jaar

25 tot 55 jaar

55 tot 65 jaar

65 jaar e.o.

Figuur 15 geeft de huishoudentypes weer van de nieuwe bewoners gesplitst naar koop en huur. De grootste groep van de huurders zijn alleenstaanden, die 42% van de huursector vertegenwoordigd. Paren zonder kind vertegenwoordigen ook een relatief grote groep, namelijk 30% van de huursector. Gekeken naar de koopsector valt op dat het grootste deel van de groep nieuwe bewoners paren met een kind betrof, met 43%, gevolgd door paren zonder kind met 37%. Figuur 15. Huishoudentype huurders en kopers Profiel bewoners nieuwe woningen naar huur en koop 100% 90% 321

617

80% 70% 129

60% 50%

123 717

40% 30% 438

20%

41

10%

305

0%

huur Alleenstaande

koop Eenoudergezin

Paar met kind

Paar zonder kind

35


In figuur 16 is het type verhuizers weergegeven gesplitst naar huur en koop. In de huursector zijn iets meer starters waar te nemen als in de koopsector. Dit geldt eigenlijk ook voor de doorstromers. Relatief gezien is de verhouding tussen doorstromers en starters nagenoeg gelijk. Figuur 16. Type verhuizers naar koop en huur Profiel nieuwe bewoners type verhuizer naar eigendom 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

757

982

58

75

Koop

Huur starter

doorstromer

Concluderend - Algemeen profiel o Leeftijdsopbouw: relatief het grootste deel 25 tot 55 jaar (62%), tevens relatief veel 55-plussers (36%). o Huishoudentype: grootste deel paren met kinderen (34%), gevolgd door paren zonder kinderen (31%). o Type verhuizer: het grootste deel van de starters valt in de leeftijdscategorie 25 tot 55 jaar. Bij de doorstromers is een gedifferentieerder beeld waar te nemen. Het grootste deel valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar, echter boven de 65 jaar zijn nog veel doorstromers waar te nemen. - Profiel binnenverhuizers o Leeftijdsopbouw: het grootste deel van de verhuizers 25 tot 55 jaar. Een klein deel van de nieuwe bewoners valt onder de leeftijdsklasse tot 25 jaar. Echter er is toch nog een relatief groot deel 65-plussers waar te nemen. o Huishoudentype: relatief valt het grootste deel van de binnenverhuizers onder het huishoudentype paren met kind. Daarna volgen de huishoudentypes paren zonder kind en alleenstaanden, met beide nagenoeg 30% van binnenverhuizers. o Type verhuizer: relatief gezien zijn er meer doorstromers verhuisd in Assen. - Profiel vestigers o Leeftijdsopbouw: voor de vestigers geldt dat de meeste nieuwe bewoners vallen onder de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Uit de overige Drentse gemeenten zijn relatief gezien de meeste nieuwe bewoners onder 25 jaar afkomstig. De meeste 65-plussers zijn afkomstig uit de overige Drentse en Groningse gemeenten en overig Nederland. o Huishoudentype: vanuit de overige Drentse gemeenten zijn relatief veel paren zonder kind verhuisd. Alleenstaanden zijn, relatief gezien, het meest afkomstig uit de overige Drentse gemeenten en overig Nederland. De minste alleenstaanden zijn afkomstig uit de overige Groningse gemeenten. o Type verhuizer: uit de regio Groningen-Assen zijn relatief meer starters afkomstig dan doorstromers. Dit geldt eigenlijk ook voor de overige Drentse en Groningse gemeenten en de overige provincies. - Profiel huurders o Leeftijdsopbouw: er zijn relatief meer huurders tot 25 jaar als kopers. Bijna de helft van de huurders is 55-plusser. o Huishoudentype: het grootste deel van de huurders is alleenstaand, gevolgd door paren zonder kind. 36


Type verhuizer: het grootste deel van de huurders is doorstromer en een relatief klein deel is starter. Profiel kopers o Leeftijdsopbouw: het grootste deel van de kopers valt onder de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. In de koopsector zijn relatief gezien beduidend minder 55-plussers waar te nemen. o Huishoudentype: het grootste deel van de kopers valt onder het huishoudentype paren met kind, gevolgd door paren zonder kind. o Type verhuizer: het grootste deel van de kopers is doorstromer en een relatief klein deel is starter. o

-

37


6. Resultaten deelvraag drie: succesfactoren en valkuilen van gerealiseerde projecten De resultaten van het kwalitatieve gedeelte, dat is onderzocht door het afnemen van interviews, worden hieronder weergegeven op basis van de deelvragen. In ‘bijlage 7 herkomst nieuwe bewoners op projectniveau’ is een tweetal figuren weergegeven waarin per project de herkomst van nieuwe bewoners is weergegeven gesplitst naar koop en huur.

6.1

Welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers?

Aan de hand van de interviewvraag, welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers en welke juist niet, is deze onderzoeksvraag beantwoord. Hieronder worden de antwoorden beschreven. Er wordt kort op het betreffende project ingegaan. 6.1.1 Aantrekkelijke projecten Het Palet, Milvhuys, Nieuw Valkensteijn, projecten in de wijk Kloosterveen in het algemeen en de Hoge Horst zijn aantrekkelijke projecten geweest voor vestigers. Het Palet Het Palet was een project waar meerdere typen woningen werden gerealiseerd, van appartementen tot vrijstaande woningen. Door de situering vlakbij het station had dit project een sterke aantrekkingskracht op vestigers, met name uit Groningen. Het Palet is gelegen in de wijk Assen-Oost, dit is bij de Assenaren bekend als één van de slechtere wijken, maar goed te bereiken zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Bij vestigers is de slechte naam van de wijk minder van belang of wellicht niet bekend.

Het Palet

Milvhuys Het project Milvhuys betrof een appartementencomplex gelegen in de wijk Assen-Oost. Het project is gerealiseerd in de wijk Assen-Oost en ook nog in de meest bekende (slechtste) buurt, namelijk aan de Wouwstraat. Toch was het een geslaagd project te noemen voor vestigers, iets minder dan 80% is bewoond door vestigers. Hieruit valt op te maken dat het slechte imago van Assen-Oost niet bekend is of toch niet zo’n grote rol speelt bij vestigers. Nieuw Valkensteijn Nieuw Valkensteijn was ook een project waarbij appartementen werden gerealiseerd. De appartementen waren luxe te noemen op een goede locatie in een hogere prijsklasse dan gemiddeld. Deze appartementen zijn wel verkocht voor de aanvang van de crisis en daarom heeft dit project nog geen directe gevolgen meegemaakt van de crisis. De wijk Kloosterveen De wijk Kloosterveen is de uitbreidingslocatie van Assen en kent daarom ook vele projecten. Gezien het onderzoek en de tijd die ervoor was, zijn niet alle afzonderlijke projecten besproken. Met name de projecten die makelaars in de verkoop hadden zijn wel behandeld. De wijk Kloosterveen is erg in trek bij zowel binnenverhuizers en vestigers. Voor vestigers is Kloosterveen vooral aantrekkelijk door de ligging aan de A28 en het gevarieerde woningaanbod. Het feit dat er tot op heden geen ruim aanbod aan voorzieningen aanwezig was, is voor vestigers minder belemmerend als voor senioren. De Priorij Succesvolle projecten die zijn besproken tijdens de diverse interviews: - Kloosterkade: was een succesvol project. Het project was weliswaar iets duurder door de manier van bouwen (de andere zijde van de straat werd gebouwd door Groothuis);

38


-

De Priorij: hierbij werd gebruik gemaakt van koopgarant27, waardoor de prijs erg gunstig was vooral voor starters.

De Hoge Horst De hoge Horst betrof een appartementencomplex in het centrum van Assen en is opgeleverd kort na een aantal luxe appartementencomplexen (La Residence en appartementen aan de Vaart). Het project viel bij kopers in ieder geval niet in de smaak, omdat het totaal anders is opgezet als bovengenoemde projecten. Echter het project heeft wel veel vestigers aangetrokken. 6.1.2 Minder aantrekkelijke projecten De minder aantrekkelijke projecten voor vestigers zijn het Veemarktterrein en Poseidon. Beide projecten betroffen appartementen, waardoor het ook te maken zou kunnen hebben met de financiële crisis en de algemene afnemende belangstelling voor appartementen. Veemarktterrein Dit project betrof op de begane grond en eerste verdieping winkels en kantoren. Daarboven zijn een aantal appartementen gerealiseerd. De appartementen hebben lange tijd te koop gestaan en zijn vervolgens door één eigenaar gekocht en verhuurd. De locatie is op zich goed, nabij het centrum en voorzieningen, de appartementen waren ruim, de woonkamer gericht op het kanaal en het sanitair voldeed aan de eisen. Alleen het balkon dat hoorde bij de appartementen was klein (er was plaats voor twee tuinstoelen) en de balkons waren gericht op het Noorden. Voor starters was het op zich een interessant project, maar daarvoor lagen de prijzen van de appartementen te hoog (het goedkoopste appartement was € 191.000,-). Poseidon De Poseidon was één van de drie appartementencomplexen die onderdeel waren van de Triade. Alleen de Poseidon heeft te koop gestaan, de andere twee torens zijn volledig verhuurd. De Poseidon is ten tijde van het onderzoek, mei 2010, alsnog in de huursector terecht gekomen. In twee jaar tijd is er niet één van de appartementen verkocht. Dit kan liggen aan toch al teruglopende interesse in appartementen of het lag aan de appartementen. Tijdens de interviews werd duidelijk dat het aan beide zaken ligt in dit geval. De Poseidon is uitgevoerd met standaard sanitair, de appartementen waren klein en hebben weinig buitenruimte. Volgens verscheidene respondenten voldeed dit appartementencomplex niet aan de vraag van de kopers.

6.2 Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers? Voor het beantwoorden van deze deelvraag zijn zowel succesfactoren als valkuilen in kaart gebracht, door middel van de interviewvraag: welke succesfactoren en valkuilen zijn er te onderscheiden voor vestigers. Op de succesfactoren zal eerst worden ingegaan en vervolgens op de valkuilen. 6.2.1 Succesfactoren Tijdens het onderzoek is naar voren gekomen dat vestigers het ook vooral belangrijk vinden wat Assen als stad heeft te bieden. Het dorpse karakter van Assen, wat nog behouden is gebleven, wordt door velen erg gewaardeerd. Centrale ligging Assen is erg centraal gelegen in de provincie en is ook sterk verbonden met de stad Groningen. Vele mensen werken in Groningen of Zwolle en wonen in Assen, mede door de centrale ligging van Assen. Voorzieningen Het voorzieningen niveau van Assen kan ook als succesfactor worden omschreven. Alle benodigde voorzieningen zijn ruimschoots aanwezig en zijn tevens goed bereikbaar. Onder goede voorzieningen 27 Koopgarantwoning:

door een corporatie of belegger wordt korting gegeven op de marktwaarde van de woning. Hoe hoger de korting, hoe lager het aandeel in de waardeontwikkeling voor de bewoner. Er is ook een terugkoopregeling van toepassing, waardoor de woning altijd bij de corporatie of belegger terug komt.

39


wordt hier verstaan de aanwezigheid van voldoende winkels, openbaar vervoer, zorg en onderwijs. Zeker het aanbod van onderwijs speelt bij vestigers een grote rol. Prijsstelling van woningen in Assen Vooral voor vestigers uit de gemeente Groningen is de woningmarkt erg interessant in Assen. De prijzen van de woningen liggen over het algemeen lager als in Groningen, maar Groningen is goed te bereiken vanuit Assen zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Op projectniveau is lastiger te bepalen wat nou de succesfactoren zijn geweest. Het Wenswonen, een woning ontwikkelen aan de hand van een cd-rom, van projectontwikkelaar Heijmans in de wijk Kloosterveen kan wel als succesfactor worden gezien. Hierdoor kregen mensen zelf de kans de woning in te delen en van eigen smaak te voorzien. 6.2.2 Valkuilen De onderstaande valkuilen zijn niet echt specifiek voor vestigers, maar spelen zeker een belangrijke rol bij het kopen van een woning. Slechte locatie Voor vestigers is de locatie erg belangrijk, want waarom zou een vestiger anders in Assen gaan wonen? Maar eigenlijk is de locatie in het algemeen erg belangrijk, dit is niet echt specifiek voor een vestiger. Weinig buitenruimte Wanneer woningen te dicht op elkaar zijn gebouwd met een kleine tuin en ongunstige ligging (op het noorden) hebben, wordt dit vaak ervaren als een minpunt aan een woning. Dit is zeker het geval geweest bij meerdere appartementencomplexen die zijn gerealiseerd, waarbij erg weinig buitenruimte aanwezig was. Slaapkamers Het aantal slaapkamers en de grootte ervan speelt ook een belangrijke rol bij het kopen van een woning. De slaapkamers worden bij het kopen van een woning als belangrijk punt ervaren. Eigenlijk is dat een algemeen gegeven, maar ook voor vestigers speelt dit een grote rol. Hierbij is het lastig aan te geven hoeveel slaapkamers gewenst zijn, maar er moeten minimaal twee à drie slaapkamers aanwezig voor de ouders en de (eventuele) kinderen. Met eventueel wordt hier bedoeld als het paren zonder kind betreft, maar wellicht nog wel een kinderwens hebben.

6.3

Welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren?

Aan de hand van de interviewvraag, welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren en welke juist niet, is deze onderzoeksvraag beantwoord. Hieronder worden de antwoorden beschreven. Er wordt kort op het betreffende project ingegaan. 6.3.1 Succesvolle projecten De succesvolle projecten voor senioren zijn Nieuw Valkensteijn en Vredeborgh geweest. Het project Vredeborgh is momenteel nog in de verkoop, 12 van de 31 zijn er nog te koop. Nieuw Valkensteijn Nieuw Valkensteijn was een project waarbij appartementen werden gerealiseerd. Het project is zeer geslaagd te noemen, zeker voor senioren. De appartementen waren luxe te noemen op een goede locatie in een hogere prijsklasse dan gemiddeld. Deze appartementen zijn wel verkocht voor de aanvang van de crisis en daarom heeft dit project nog geen directe gevolgen meegemaakt van de crisis. Nieuw Valkensteijn

Vredeborgh Het project Vredeborgh betrof een appartementencomplex gelegen in de wijk Assen-Oost nabij het winkelcentrum. Dit was een succesvol project voor senioren te noemen (61% is in mei 2010 verkocht), 40


doordat de appartementen erg ruim waren met twee grote slaapkamers en twee badkamers. Het complex is gelegen op een goede locatie dichtbij een winkelcentrum en er is een parkeergarage aanwezig. 6.3.2 Minder succesvolle projecten Minder succesvolle projecten voor senioren zijn Het Kanaal en Mr. S. van Houtenstraat geweest. Ook hier betreft het appartementencomplexen die niet succesvol zijn geweest. Wellicht heeft dit te maken met de kredietcrisis en de algemene afnemende belangstelling voor appartementen. Het Kanaal Het Kanaal betrof een appartementencomplex aan het water. De appartementen waren verdeeld over meerdere lagen, wat ongunstig is voor het publiek dat toch enigszins al wat ouder is en hinder daarvan ondervind. Dit tezamen met een hogere prijs, hadden een ongunstig effect op dit project. Mr. S. van Houtenstraat Aan de Mr. S. van Houtenstraat zijn appartementen gerealiseerd. Op de begane grond waren de appartementen erg ongelukkig gesitueerd, wat bij appartementen toch een grote rol speelt. De prijsstelling was ook één van de oorzaken dat het project niet liep. De prijs van de appartementen was aan de hoge kant, maar vervolgens werden de appartementen uitgevoerd met standaard sanitair. De parkeervakken in de ondergelegen parkeergarage waren te klein om er fatsoenlijk een auto te parkeren. Maar ook hier kwam naar voren dat de algemene belangstelling voor appartementen sterk is afgenomen. Dit project is minder succesvol te noemen met name in de koopsector, omdat er Mr. S. van Houtenstraat niet is voldaan aan de vraag van de consument.

6.4 Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor senioren? Door middel van de interviewvraag, welke succesfactoren en valkuilen zijn er te onderscheiden voor senioren, is deze onderzoeksvraag beantwoord. Op de succesfactoren zal eerst worden ingegaan en vervolgens op de valkuilen. 6.4.1 Succesfactoren Hieronder wordt op de succesfactoren voor senioren ingegaan. Locatie Locatie, locatie… Voor senioren is vooral de locatie erg belangrijk, maar eigenlijk is de locatie in het algemeen erg belangrijk zoals ook al vermeld bij vestigers. Dit is daarom niet echt een specifieke succesfactor voor senioren te noemen, maar toch is het door de respondenten meerdere malen aangehaald en daarom niet achterwege te laten. Belangrijk aan de locatie is de ruimte om een project of woning heen, de aanwezigheid van groen en situering ten opzichte van voorzieningen. De wijken Noorderpark en Assen-Oost zijn ruim opgezet en voorzien van veel groen en dit zijn dan ook wijken die bij senioren in de smaak vallen. Voorzieningen in de nabijheid Voor senioren is de aanwezigheid van voorzieningen in de nabijheid erg belangrijk. Hierbij gaat het niet om voorzieningen zoals scholen bijvoorbeeld, maar de voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen en de aanwezigheid van zorgaanbieders in de omgeving. Keuzevrijheid Voor senioren speelt geld een minder grote rol als bijvoorbeeld voor starters. Tijdens de wooncarrière hebben ze vaak voldoende middelen gespaard of overwaarde gecreëerd in de vorige woning, waardoor het bedrag dat senioren te besteden hebben niet gering is. Het vrijstaande huis wordt verkocht en men wil graag kleiner gaan wonen met minder onderhoud. Maar doordat het budget toereikend is, nemen de wensen waaraan de huisvesting moet voldoen ook toe. Er moeten een aantal slaapkamers zijn voor de kleinkinderen en het liefst ook nog een aparte badkamer voor de kleinkinderen. De eisen van de 41


senioren nemen steeds meer toe. De meeste senioren prefereren daarom keuzevrijheid over de indeling van de ruimten, het sanitair, de keuken en het aantal slaapkamers. Ruimte in en buitenshuis De doelgroep van appartementen in Assen is met name senioren. Dit is eigenlijk een algemeen bekend fenomeen, maar tijdens dit onderzoek is dat ook duidelijk naar voren gekomen. De afgelopen jaren zijn er een behoorlijk aantal appartementen gerealiseerd in Assen. Een aantal appartementencomplexen in de koopsector verkochten erg slecht. Dit lag met name aan het feit dat of de appartementen (te) klein waren, te weinig slaapkamers en te weinig buitenruimte hadden. Het project aan het Veemarktterein is daar een goed voorbeeld van. Het balkon is net groot genoeg voor twee tuinstoelen en het balkon is op het noorden gericht. Dit werd als groot nadeel ervaren. Succesvolle projecten daarentegen hadden voldoende buitenruimte en waren ruim opgezet. Vredeborgh is daar een goed voorbeeld van met woonoppervlakten van 148 tot 241 m2. Luxe afwerking De senioren van nu zijn veeleisender als de senioren van 10 of 20 jaar geleden. Bij een aantal projecten, met name bij koop appartementencomplexen, werden de woningen afgeleverd met standaard sanitair wat niet in de smaak viel bij de consument. Goede parkeergelegenheid Bij diverse projecten is gebleken dat ook de parkeergelegenheid een rol speelt bij een de aankoop van een woning voor senioren. Er dienen voldoende parkeerplekken aanwezig te zijn en de parkeergelegenheid moet ruim opgezet zijn: niet alleen de mini kunnen parkeren in de parkeergarage, werd genoemd tijdens één van de interviews. 6.4.2 Valkuilen Hieronder wordt op de valkuilen voor senioren ingegaan. Geen voorzieningen in de nabijheid Voor senioren is het erg belangrijk dat er voldoende voorzieningen in de nabij gelegen buurt aanwezig zijn. In Kloosterveen zijn tot op het moment van schrijven28 niet veel voorzieningen aanwezig. Er zijn wel seniorenwoningen gebouwd in de wijk Kloosterveen, echter dit sloeg niet echt aan bij senioren. Bij het project Vredeborgh lag dit anders, omdat de voorzieningen op loopafstand aanwezig waren. Weinig buitenruimte Bij diverse appartementencomplexen is het naar voren gekomen dat het als nadeel wordt gezien als er geen grote/ruime balkons aanwezig zijn. Tevens de situering van de buitenruimte speelt een rol, de ligging op het Noorden wordt vaak als minpunt ervaren. Slaapkamers Het aantal slaapkamers en de grootte ervan speelt ook een belangrijke rol bij het kopen van een woning. Eigenlijk is dat een algemeen gegeven, maar ook voor senioren speelt dit een grote rol. Senioren van nu, anno 2010, zijn veeleisender dan 10 of 20 jaar geleden. Tijdens de interviews is dit meerdere malen aangehaald. Met betrekking tot de slaapkamers moet er in ieder geval twee slaapkamers aanwezig zijn, zodat de kleinkinderen kunnen blijven slapen. Het liefst nog een kamer extra voor het beoefenen van de hobby’s. Gesteld kan worden dat er minimaal twee slaapkamers aanwezig moeten zijn, maar er zijn ook senioren die het liefst minimaal drie slaapkamers prefereren. Inrichten nieuwe woning Als senioren een woning kopen, blijkt regelmatig dat ze het moeilijk vinden om zich voor te stellen hoe de woning eruit komt te zien. Ook het inrichten van de nieuwe woning, wordt als lastig ervaren. De keuken en het sanitair moeten vaak bij een andere leverancier wordt uitgekozen en dat zorgt voor verwarring. Ten tijde van het onderzoek, mei 2010, werd er gebouwd aan ‘Kloosterveste’, een groot winkelcentrum in de wijk Kloosterveen.

28

42


Concluderend: - Succesvolle projecten voor vestigers waren Het Palet, Milvhuys, Nieuw Valkensteijn, de wijk Kloosterveen en Hoge Horst. - Minder succesvolle project voor vestigers waren Veemarktterrein en Poseidon. - Succesfactoren voor vestigers zijn de centrale ligging/bereikbaarheid, voorzieningen en de algemene prijsstelling van woningen in Assen. Op projectniveau is het lastiger te bepalen wat de succesfactoren zijn geweest. - Valkuilen voor vestigers zijn slechte locatie, weinig buitenruimte en te kleine of te weinig slaapkamers. Dit zijn algemene zaken waarom mensen een huis niet kopen en daarom geldt ook hier dat het lastig te bepalen is wat de valkuilen zijn voor vestigers. - Succesvolle projecten voor senioren zijn Nieuw Valkensteijn en Vredeborgh geweest. - Minder succesvolle projecten voor senioren zijn Het Kanaal en Mr. S. van Houtenstraat. - Succesfactoren voor senioren zijn locatie, voorzieningen in de nabijheid, keuzevrijheid, ruimte in en buitenshuis, luxe afwerking en goede parkeergelegenheid. - Valkuilen voor senioren zijn geen voorzieningen in de nabijheid, weinig buitenruimte, slechte locatie, slaapkamers te weinig of te klein en het inrichten van een nieuwe woning.

43


7.

Conclusies, aanbevelingen en evaluatie

Dit hoofdstuk bestaat uit de conclusies van het onderzoek, de aanbevelingen en de evaluatie van het onderzoek.

7.1

Conclusies

De conclusies zijn uitgewerkt door middel van het beantwoorden van de centrale vraagstelling. Hieronder nogmaals de centrale vraagstelling van het onderzoek: Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen en wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners en wat waren de succesfactoren van projecten? Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? De meeste bewoners van nieuwe woningen komen uit Assen, de zogenoemde binnenverhuizers. Binnen Assen is de grootste verhuisbeweging op gang gebracht naar aanleiding van de nieuwbouw. Een relatief groot aantal nieuwe bewoners verhuist binnen dezelfde wijk, met name in de wijken Marsdijk, AssenOost, Pittelo, Lariks, Kloosterveen en Peelo. In het centrum, waar ook een groot deel van woningbouwproductie heeft plaatsgevonden, zijn minder verhuizers binnen dezelfde wijk waar te nemen. Vanuit de regio Groningen-Assen is ook een zekere verhuisbeweging waar te nemen. Van de verhuizers is namelijk 11% afkomstig uit die regio. Vanuit de overige Drentste gemeenten is 10% van de nieuwe bewoners verhuisd naar Assen. Vanuit de overige Groningse gemeenten is een kleinere verhuisbeweging waar te nemen, namelijk 3% van nieuwe bewoners is afkomstig uit deze regio. Van de nieuwe bewoners is 7% verhuisd vanuit de overige provincies. Ook vanuit de rest van Nederland is een geringe verhuisbeweging waar te nemen. Het grootste gedeelte van de vestigers is afkomstig uit de buurgemeenten en Groningen. Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar 1. vestigers en binnenverhuizers 2. huurders en kopers? Het algemene profiel is opgebouwd naar aanleiding van drie gegevens, te weten: leeftijd, huishoudentype en type verhuizer. Gekeken naar de leeftijdsopbouw van de nieuwe bewoners is het grootste deel 25 tot 55 jaar. Ook verhuizen er relatief veel 65 plussers. Het huishoudentype dat het meest voorkomt is paren met kinderen. Het grootste deel van de verhuizers valt onder doorstromers, waarbij de meeste 25 tot 55 jaar zijn. Het overige deel valt onder de starters, waarbij de meeste ook 25 tot 55 jaar zijn. Het profiel van de binnenverhuizers sluit sterk aan bij het algemene profiel. Enkele percentages zijn licht verschillend. Het profiel van de vestigers is op meerdere punten verschillend als dat van de binnenverhuizers. Onder de vestigers zijn relatief meer nieuwe bewoners onder de 25 jaar afkomstig. Ook hier verhuizen er nog relatief veel 65 plussers. Het meest voorkomend huishoudentype onder de vestigers is paren zonder kind. Relatief gezien zijn er meer starters onder de vestigers als onder de binnenverhuizers. Bij de huurders valt op dat bijna de helft 55-plusser is en er zijn relatief veel huurders tot 25 jaar. Het meest voorkomende huishoudentype is alleenstaand, gevolgd door paren met een kind. Het grootste gedeelte van de verhuizers zijn doorstromers. Bij de kopers zijn beduidend minder 55 plussers waar te nemen als bij de huurders. Paren met en zonder kind zijn het meest voorkomend huishoudentype. Ook hier geldt dat het grootste gedeelte is doorstromer en een relatief klein deel is starter. Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? De succesfactoren zijn onderzocht voor vestigers en senioren. Voor vestigers zijn de volgende succesfactoren naar voren gekomen: - De centrale ligging en bereikbaarheid; - Voorzieningen; - Het dorpse karakter van Assen; - De algemene prijsstelling van woningen in Assen. Op projectniveau is het lastiger te bepalen wat nou de succesfactoren zijn geweest. 44


Voor senioren zijn de volgende succesfactoren naar voren gekomen: - Locatie; - Voorzieningen in de nabijheid; - Keuzevrijheid; - Ruimte in en buitenshuis; - Luxe afwerking ; - Goede parkeergelegenheid. Voorafgaand aan het onderzoek waren er verwachtingen ten aanzien van de resultaten van het onderzoek. De verwachtingen zijn vermeld in paragraaf 2.3 van dit rapport. Het realiseren van nieuwbouw brengt inderdaad verhuizingen op gang, zowel van buiten als binnen de gemeente. Tevens zijn er nieuwbouwhoppers gesignaleerd, met name in de wijk Kloosterveen en vanuit de wijk Marsdijk naar Kloosterveen. Tevens zijn er relatief veel vestigers verhuisd naar de wijk Kloosterveen. Verwacht werd dat de meeste bewoners van nieuwe woningen afkomstig waren uit de gemeente zelf en ook dit is het geval geweest. Senioren verhuizen met name naar de wijk Assen-Oost en minder naar het centrum, zoals verwacht werd.

7.2

Aanbevelingen

Hieronder volgen de aanbevelingen die in te delen zijn in twee categorieën, te weten: aanbevelingen voor de organisatie en aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Allereerst zullen de aanbevelingen voor de organisatie worden weergegeven, gevolgd door aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Aanbevelingen voor de organisatie (beleidsvorming) 1. Het bouwen van appartementen matigen ‘Je kunt wel een heel hoofdstuk in je scriptie wijden aan appartementen in Assen’ was één van de vele reacties van de respondenten over de appartementen in Assen. In korte tijd is er te veel van hetzelfde gebouwd, met name appartementencomplexen met twee- of driekamerappartementen. Dit zou wellicht in beleidsplannen meegenomen kunnen worden dat er minder appartementen gerealiseerd moeten worden in Assen. Het aanbod is de vraag ver overstegen, wat ook in het woonwensonderzoek uit 2009 al naar voren is gekomen. 2. Ontwikkelingen binnenstedelijk houden Het binnenstedelijke karakter is een sterk punt van Assen en dient daarom behouden te worden. Bij te veel verval van het binnenstedelijke en dorpse karakter, zou dit schadelijk zijn voor het imago voor Assen. 3. Meer particulier opdrachtgeverschap Een van de zaken die ook meerdere malen aan bod is gekomen tijdens de interviews, is het toestaan / stimuleren van meer particulier opdrachtgeverschap. Keuzevrijheid vinden mensen, voornamelijk kopers, erg belangrijk en daarom is het wellicht sterk in overweging te nemen. 4. Wenswonen van projectontwikkelaar Heijmans Naar aanleiding van het onderzoek is gebleken dat kopers, met name senioren, keuzevrijheid prefereren. Hier ligt daarom zeker een kans voor de gemeente om het wenswonen van Heijmans te promoten/stimuleren. Uiteraard moet Heijmans, de projectontwikkelaar, hiermee instemmen en zullen hiervoor middelen beschikbaar gesteld moeten worden.

Wenswonen (Kloosterbos)

Initiatieven voor vervolgonderzoek 1. Periodiek herhaling van hetzelfde onderzoek Het onderzoek leent zich er uitstekend voor om over een aantal jaren herhaald te worden. Dit om de effecten van nieuwbouw actueel te houden.

45


2. Onderzoek doen naar de vraag naar kangoeroewoningen De groep senioren zal naar verwachting in de gemeente Assen alleen maar groeien. Daarom zal de huisvesting moeten voldoen aan de vraag van de senioren. Tijdens het afnemen van de interviews is aangegeven dat er redelijk veel ontwikkelingen zijn op het gebied van kangoeroewoningen. Aangezien de verwachtingen zijn dat het aantal senioren in Assen sterk zal toenemen is het wellicht een ontwikkeling die van belang zou kunnen zijn voor Assen. Een kangoeroewoning is een aan elkaar gekoppelde woning, wel zelfstandig, of wooneenheden met een verbinding binnenin voor ouderen of mensen met een beperking29. Op drie verschillende manieren is het mogelijk een kangoeroewoning te realiseren: 1. Twee woongedeelten binnen een woning die met elkaar zijn verbonden en als geheel worden verhuurd; 2. Een boven- en benedenwoning; 3. Twee verschillende woningen in eenzelfde portiek. De rol voor de gemeente zou kunnen zijn om te onderzoeken of het door middel van het beleid op gebied van vergunningen is toe te staan (voor zover het nog niet is toegestaan). De mogelijkheden in de huursector kunnen worden onderzocht waarbij een onderscheid gemaakt kan worden in bestaande bouw en nieuwbouw. Tevens zou er onderzoek gedaan kunnen worden hoe een flexibele opzet gerealiseerd zou kunnen worden, waardoor de woning, bij verlating van een partij, gemakkelijk een andere bestemming zou kunnen krijgen of kan worden hersteld naar een gewone woning. Het onderzoek zou gehouden kunnen worden onder senioren of bijna senioren door middel van een enquête en op welke manier, van de hierboven aangegeven manieren, men zou prefereren.

7.3

Evaluatie

Voorafgaand aan het onderzoek is er een plan van aanpak opgesteld. Het doel was dat het plan van aanpak gereed zou zijn na vijf weken. Dit heeft enigszins vertraging opgelopen, waardoor een aantal weken later het plan van aanpak pas is vastgesteld. Tussentijds hebben hier nog enkele wijzigingen in plaats gevonden. Vervolgens is de voorbereiding van het onderzoek begonnen. Het voorbereiden en inplannen van interviews, de koppelingen leggen tussen het bestand met nieuwe adressen en het GBA en het gereedmaken van het onderzoeksbestand door middel een koppeling met Access. Daarna kon het echte onderzoeken beginnen. Het kwantitatieve deel van het onderzoek is in nauwe samenwerking gebeurd met de heer Cor Harms. Door koppelingen tussen een aantal systemen, is net voor aanvang van het onderzoek besloten gebruik te gaan maken van Acces in plaats van SPSS. Tot deze keuze is gekomen, omdat er geen steekproef heeft plaats gevonden en Acces een toegankelijker programma is. Hierdoor was wel meer tijd nodig voor het kwantitatieve gedeelte van het onderzoek, maar mede dankzij de hulp van de bedrijfsbegeleider zijn de resultaten nog relatief snel verwerkt. Het kwalitatieve deel, het afnemen van interviews, leverde veel informatie op. De geïnterviewden reageerden allen erg enthousiast op het onderzoek en zijn erg geïnteresseerd in de resultaten. In eerste instantie was het de bedoeling om twee woningcorporaties te interviewen. Helaas is het door een samenloop van omstandigheden niet meer gelukt de woningcorporaties te interviewen. Ten aanzien van de interviews, kan gesteld worden dat het veel informatie heeft opgeleverd. Echter met name ten opzichte van de vestigers, was het lastiger om te bepalen wat de succesfactoren van de projecten is geweest. Er werd door de respondenten aangegeven wat de succesfactoren van Assen als stad zijn. Met betrekking tot de senioren waren de antwoorden eenduidiger. Alle gegevens waren beschikbaar en daarna brak de tijd aan om het rapport te gaan schrijven. Hier ging ook nog veel tijd in zitten, maar door het regelmatig ontvangen van feedback van zowel de heer Harms (Gemeente Assen) als de heer van der Veen (Hanze Hogeschool) is het rapport tot stand gekomen. 29 Bron: Kangoeroewoningen springen eruit! (2005) geraadpleegd op 30 mei 2010 via: Aedes-Arcares Kenniscentrum wonen – zorg: http://www.destentor.nl/multimedia/archive/01064/Kangoeroewoningen__1064116a.pdf

46


Termenlijst Hieronder worden de termen weergegeven die in het rapport zijn gebruikt. Bewoners van nieuwe woningen

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip nieuwe bewoners van nieuwbouwwoningen in de gemeente Assen.

Binnenverhuizers

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip bewoners van nieuwe woningen die verhuizen binnen de gemeente Assen.

Effecten van nieuwbouw

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht door nieuwbouw, het profiel van de nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten.

Gemeente Assen

In dit onderzoek worden alle nieuwbouwwoningen onderzocht die gerealiseerd zijn binnen de gemeentegrenzen van Assen.

Gemeentelijke Basis Administratie

De Gemeentelijke Basis Administratie bevat alle algemene persoonsgegevens en wijzigingen, vanaf de geboorte tot het overlijden. Van elk persoon wordt een elektronische persoonslijst gemaakt. Hierop staan alle algemene gegevens van een individueel persoon.

Kangoeroewoning

Hieronder wordt verstaan een aan elkaar gekoppelde woning, wel zelfstandig, of wooneenheden met verbinding binnenin voor ouderen of mensen met een beperking

Koopgarant

Hieronder wordt verstaan door een corporatie of belegger wordt korting gegeven op de marktwaarde van de woning. Hoe hoger de korting, hoe lager het aandeel in de waardeontwikkeling voor de bewoner. Er is ook een terugkoopregeling van toepassing, waardoor de woning altijd bij de corporatie of belegger terug komt.

Nieuwbouwhoppers

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip de huishoudens die van de ene nieuwbouwwoning naar de andere nieuwbouwwoning verhuizen. Dit kan binnen één wijk zijn, maar ook van de ene naar de andere wijk in de gemeente.

Nieuwbouw woningmarkt

Hierbij gaat het om nieuwbouw van woningen in de Gemeente Assen in de periode 2005 tot en met 2009. Hiertoe worden zowel huur als koopwoningen gerekend en is onafhankelijk van de partij die de nieuwbouw gerealiseerd heeft.

Senioren:

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip inwoners die 55 jaar of ouder zijn.

Succesvol

Onder dit begrip wordt verstaan projecten waar veel animo voor was en die vlot zijn verkocht of verhuurd.

47


Verhuisbewegingen

In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip verhuizingen naar nieuwbouw woningen in de gemeente Assen.

Vestigers

In dit onderzoek wordt onder vestigers verstaan de bewoners van nieuw gerealiseerde woningen in Assen die van buiten de gemeente komen.

Woningcartotheek

Dit betreft een database met alle woningen in de gemeente Assen en hun kenmerken.

48


Bronnenlijst Bewoners nieuwe woningen (2005) Geraadpleegd op 23 februari 2010 via het VROM30: http://www.vrom.nl/infowonen/docs/rapport%20Bewoners%20nieuwe%20Woningen%202005.pdf Cijfers over wonen, wijken en integratie (2009) Geraadpleegd op 24 februari 2010 via het ministerie van VROM31: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=9152 Concept structuurvisie 2030 (2009) Geraadpleegd op 3 maart 2010 via Gemeente Assen: http://www.assen.nl/dsresource?type=pdf&objectid=default:6775&versionid=&subobjectname Interviewschema om onderzoeksmatig een thema te bevragen en lessen uit te trekken voor de toekomst (2005) geraadpleegd op 26 mei 2010 via http://www.ouderenenarbeid.be/resultaten/methode%202%20-%20in-outplacement%20%20niveau%202c.pdf Kangoeroewoningen springen eruit! (2005) geraadpleegd op 30 mei 2010 via: Aedes-Arcares Kenniscentrum wonen –zorg: http://www.destentor.nl/multimedia/archive/01064/Kangoeroewoningen__1064116a.pdf Koopgarant (2010) geraadpleegd op 26 mei via Opmaat: http://www.opmaat.nl/home/tekst/176// Nederhoed, P. (2004 ) Helder Rapporteren. Een handleiding voor het opzetten en schrijven van rapporten, scripties, nota’s en artikelen. Houten: Bohn Stafleu Van Loghum Regio Groningen-Assen 2030 (2009) Geraadpleegd op 24 februari 2010 via Regio Groningen-Assen 2030 : http://www.regiogroningenassen.nl/de-regio-groningen-assen-2003/ Regionale bevolking- en huishoudensprognoses 2009-2040 (2009) geraadpleegd op 8 maart 2010 via Planbureau voor de leefomgeving: http://www.regionalebevolkingsprognose.nl/ Samenvattingsgegevens beter leesbaar maken met een kruistabelquery (2010) geraadpleegd op 31 mei 2010 via: Microsoft office online: http://office.microsoft.com/nl-nl/access/HA102295771043.aspx Smits, J. en Edens, R. (2006) Onderzoek met SPSS en excel. Amsterdam: Pearson Education benelux Verhoeven, N. (2007) Wat is onderzoek? Praktijkboek methoden en technieken voor het hoger onderwijs. Den Haag: Boom onderwijs Verhuisketenonderzoek Almere (2008) geraadpleegd op 23 februari 2010 via gemeente Almere: www.almere.nl/mmbase/.../20080909_verhuisketenonderzoek_(2).pdf Verhuisketenonderzoek Volgerlanden (2007) geraadpleegd op 18 februari via Progrez: http://www.progrez.nl/upload/downloads/Verhuisketenonderzoek%20DeVolgerlanden.pdf Woningmarktonderzoek Assen (2009) geraadpleegd op 23 februari 2010 via gemeente Assen: http://www.assen.nl/dsresource?type=pdf&objectid=default:8825&versionid=&subobjectname Woonplan Assen 2010-2030 (2010) geraadpleegd op 8 februari 2010 via http://www.assen.nl/Raad_en_College/Gemeentelijke_organisatie/Organisatie/Stadsontwikkeling

30 31

VROM is Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer VROM is Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 49


Bijlagen bij onderzoeksrapport

Bijlage 1. Omschrijving regio’s Bijlage 2. De interviewvragen Bijlage 3. Totaal overzicht herkomst absoluut zowel binnenverhuizers als vestigers Bijlage 4. Herkomst per regio Bijlage 5. Herkomst naar wijk van vestiging Bijlage 6. Herkomst tabellen op wijkniveau Bijlage 7. Herkomst nieuwe bewoners op projectniveau

50


Bijlage 1. Omschrijving regio’s In het onderzoeksrapport is een onderscheid gemaakt in zes regio’s waar bewoners van nieuwe woningen vandaan komen. Assen Hieronder vallen bewoners van nieuwe woningen die verhuisd zijn binnen de gemeente Assen. Deze categorie wordt in rapport aangeduid als binnenverhuizers. Regio Assen-Groningen Onder de regio Groningen-Assen vallen een aantal gemeenten uit de provincies Groningen en Drenthe. Deze gemeenten zijn: - Assen; - Bedum; - Groningen; - Haren; - Hoogezand-Sappemeer; - Leek; - Noordenveld; - Slochteren; - Ten Boer; - Tynaarlo; - Winsum; - Zuidhorn. Overige Drentse gemeenten De gemeenten in Drenthe die geen deelnemer zijn aan de regiovisie Groningen-Assen, vallen in de categorie overige Drentse gemeenten. Het betreft hier de gemeenten Aa & Hunze, Borger-Odoorn, Coevorden, de Wolden, Emmen, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe en Westerveld. Overige Groningse gemeenten De gemeenten in Groningen die geen deelnemen zijn aan de regiovisie Groningen-Assen, vallen in de categorie overige Groningse gemeenten. Hieronder vallen de gemeenten Appingedam, Bellingwedde, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Grootegast, Loppersum, Marum, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde. Overige provincies Deze categorie betreffen de overige provincies in Nederland, behalve Groningen en Drenthe. Buitenland Alle bewoners die vanuit een ander land naar Assen verhuizen behoren tot deze categorie. Echter is op deze categorie in het onderzoek niet verder ingegaan.

51


Bijlage 2. De interviewvragen In het kort zijn hieronder de interviewvragen weergegeven.

1.

Welke ontwikkelingen zijn typerend voor de nieuwbouwwoningmarkt in Assen van de jaren 2005 tot en met 2009?

2.

Welke projecten waren succesvol en welke projecten minder succesvol?

3.

In het bijzonder: welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers en welke juist niet?

4.

Welke succesfactoren / valkuilen zijn er te onderscheiden voor vestigers?

5.

In het bijzonder: welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren en welke juist niet?

6.

Welke succesfactoren / valkuilen zijn er te onderscheiden voor senioren?

7.

Waar moet de gemeente Assen in / bij de toekomstige planontwikkeling rekening mee houden?

52


Bijlage 3. Totaal overzicht herkomst absoluut zowel binnenverhuizers als vestigers

Assen (binnenverhuizers) - Centrum - Lariks - Noorderpark - Assen-Oost - Pittelo - Assen-West - Peelo - Marsdijk - Kloosterveen - Buitengebied Assen Regio Groningen Assen Overige Drentse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overig Nederland Buitenland Totaal

Totaal

Buitengebied

Kloosterveen

Marsdijk

Peelo

Assen-West

Pittelo

Assen-Oost

Noorderpark

Lariks

vorige woning in:

Centrum

> nieuwe woning in de wijk:

47

5

41

22

0

0

0

4

54

0

173

13

18

33

12

8

0

0

3

90

0

177

26

10

81

7

4

1

1

4

78

0

212

31

2

24

136

1

0

0

3

44

0

241

12

2

17

4

13

0

0

1

43

0

92

2

7

20

10

0

0

0

1

48

1

89

15

2

28

13

4

0

2

10

105

1

180

45

4

43

20

2

0

2

47

137

0

300

9

2

3

6

0

0

1

2

340

0

363

4

1

4

3

1

0

0

3

29

0

45

204

53

294

233

33

1

6

78

968

2

1.872

26

5

36

47

1

1

0

5

172

2

295

50

10

40

30

0

1

0

5

141

1

278

11 32 5

1 4 2

12 23 2

11 23 1

0 2 0

0 0 0

0 0 0

5 6 0

32 106 17

0 0 0

72 196 27

328

75

407

345

36

3

6

99

1.436

5

2.740

53


Bijlage 4. Herkomst per regio Regio Groningen-Assen Omschrijving Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen Regio Groningen - Assen

Vorige gemeente Aantal % Bedum 5 2% Groningen 126 43% Haren 12 4% Hoogezand-Sappemeer 20 7% Leek 13 4% Noordenveld 53 18% Slochteren 5 2% Ten Boer 2 1% Tynaarlo 51 17% Winsum 4 1% Zuidhorn 4 1% Totaal 295 100%

Overige Drentse gemeenten Omschrijving Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten Overige Drentse gemeenten

Vorige gemeente Aantal % Aa en Hunze 63 23% Borger-Odoorn 14 5% Coevorden 6 2% De Wolden 8 3% Emmen 19 7% Hoogeveen 23 8% Meppel 10 4% Midden-Drenthe 123 44% Westerveld 12 4% 278 100%

Overige Groningse gemeenten Omschrijving Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten Overige Groningse gemeenten

Vorige gemeente Appingedam Bellingwedde De Marne Delfzijl Eemsmond Grootegast Loppersum Marum Menterwolde Pekela Reiderland Scheemda Stadskanaal Veendam Vlagtwedde Winschoten

Aantal % 6 8% 2 3% 3 4% 10 14% 4 6% 2 3% 3 4% 4 6% 5 7% 7 10% 2 3% 3 4% 7 10% 6 8% 3 4% 5 7% 72 100%

Overige provincies Omschrijving Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland Overig Nederland

Provincie Aantal % Flevoland 14 7% Friesland 54 28% Gelderland 21 11% Limburg 3 2% Noord-Brabant 6 3% Noord-Holland 20 10% Overijssel 31 16% Utrecht 18 9% Zuid-Holland 28 14% Zuid Limburg 1 1% 196 100%

54


Bijlage 5. Herkomst naar wijk van vestiging

Herkomst bewoners nieuwe woningen naar wijk van vestiging 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum (328)

Lariks (75)

Noorderpark (407)

Assen-Oost (345)

Marsdijk (99)

Kloosterveen (1.436)

Assen

Regio Groningen - Assen

Overige Drentse gemeenten


Overig Nederland

Buitenland

55


Bijlage 6. Herkomst tabellen op wijkniveau Centrum

Regio Groningen-Assen (26)

Overige Drentse gemeenten (50) Aantal Gemeente Aantal Gemeente 8 Groningen 7 Aa en Hunze 1 Haren 1 Borger-Odoorn 3 Hoogezand-Sappemeer 2 Coevorden 1 Leek 1 De Wolden 5 Noordenveld 7 Emmen 1 Slochteren 8 Hoogeveen 7 Tynaarlo 3 Meppel 20 Midden-Drenthe Noorderpark 1 Westerveld

Overige Groningse Overige provincies (32) gemeenten (11) Aantal Gemeente Aantal Provincie 1 De Marne 2 Flevoland 3 Delfzijl 10 Friesland 1 Menterwolde 3 Gelderland 1 Scheemda 1 Noord-Brabant 1 Stadskanaal 5 Noord-Holland 1 Veendam 5 Overijssel 2 Vlagtwedde 3 Utrecht 1 Winschoten 3 Zuid-Holland


Overige Drentse Overige Groningse gemeenten (40) gemeenten (12) Aantal Gemeente Aantal Gemeente Aantal Gemeente 2 Bedum 12 Aa en Hunze 3 Delfzijl 5 Groningen 3 Borger-Odoorn 2 Eemsmond 2 Haren 1 Emmen 2 Marum 6 Hoogezand-Sappemeer 2 Meppel 1 Menterwolde 1 Leek 21 Midden-Drenthe 1 Pekela 10 Noordenveld 1 Westerveld 1 Scheemda 1 Ten Boer 2 Stadskanaal 6 Tynaarlo 2 Winsum 1 Zuidhorn Assen-Oost Regio Groningen-Assen (47) Aantal Gemeente 25 Groningen 1 Haren 2 Hoogezand-Sappemeer 1 Leek 6 Noordenveld 2 Slochteren 1 Ten Boer 7 Tynaarlo 2 Winsum Kloosterveen


Overige Drentse gemeenten (30) Aantal Gemeente 10 Aa en Hunze 1 Coevorden 2 De Wolden 1 Emmen 2 Meppel 12 Midden-Drenthe 1 Westerveld

Overige Groningse gemeenten (11) Aantal Gemeente 2 Appingedam 1 Bellingwedde 1 De Marne 1 Delfzijl 1 Eemsmond 1 Grootegast 1 Menterwolde 1 Scheemda 1 Veendam 1 Winschoten

Overige Drentse Overige Groningse gemeenten (141) gemeenten (32) Aantal Gemeente Aantal Gemeente Aantal Gemeente 3 Bedum 26 Aa en Hunze 4 Appingedam 84 Groningen 10 Borger-Odoorn 1 Bellingwedde 8 Haren 2 Coevorden 1 De Marne 8 Hoogezand-Sappemeer 4 De Wolden 3 Delfzijl 10 Leek 10 Emmen 1 Grootegast 30 Noordenveld 15 Hoogeveen 3 Loppersum 2 Slochteren 3 Meppel 2 Marum 24 Tynaarlo 61 Midden-Drenthe 2 Menterwolde 3 Zuidhorn 9 Westerveld 6 Pekela 1 Reiderland 4 Stadskanaal 1 Veendam 3 Winschoten

Overige provincies (23) Aantal 2 11 1 2 4 3

Provincie Flevoland Friesland Noord-Holland Overijssel Utrecht Zuid-Holland

Overige provincies (23) Aantal Provincie 8 Friesland 2 Gelderland 2 Noord-Holland 6 Overijssel 2 Utrecht 3 Zuid-Holland

Overige provincies (106) Aantal Provincie 8 Flevoland 23 Friesland 12 Gelderland 2 Limburg 5 Noord-Brabant 11 Noord-Holland 18 Overijssel 9 Utrecht 17 Zuid-Holland 1 Zeeland

56


Bijlage 7. Herkomst nieuwe bewoners op projectniveau Koop Projecten gemeente Assen Herkomst bewoners nieuwe koopwoningen bouwperiode 2005 t/m 2009 100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

0%

De

De

Pr

ior ij

15 wo St n. ad ss ing el 19 wo n. De Tij d3 wo Di n. ch ter sh of 55 wo He n. tP ale t1 55 wo Ho n. ge Ho rst 24 wo n. Ma rtu ria 26 wo n. Mi Mr lvh .S uy .V s2 an 4w Ho on ute . ns tra at 16 wo Pl n. oe gs tae te 10 wo n. Tr iad e1 14 wo Va n. lke ns tei jn 37 Ve wo em n. ark ter re in 12 wo Vr n. ed eb or gh 31 wo n.

100%

Assen




Overig Nederland

Buitenland

bezettingsgraad

Huur Projecten gemeente Assen Herkomst bewoners nieuwe huurwoningen bouwperiode 2005 t/m 2009

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

0% on . gh

9w

29 w

Vr ed eb or

Tr iad e

te 12

wo n. ou ten S. Va nH

Mr .

Pl oe gs tae

str aa t1 6

39 Ma rtu ria

0w on . ale t3

ter sh of 21 5 Di ch

He tP

on St ad . ss ing el 23 wo n.

48 w De

De Pr ior ij

on .

90%

wo n.

90%

wo n.

100%

wo n.

100%

Assen




Overig Nederland

Buitenland

bezettingsgraad

57

Een terugblik op de woningmarkt van Assen. Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

Recommend Documents