Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving

Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan Assen 2010 - 2030

Rapport

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen Woningmarktonderzoek t.b.v. het Woonplan Assen 2010 - 2030

Rapport

Opdrachtgever

Gemeente Assen, Actium en Woonconcept

Auteurs

Marlies van der Vlugt Johan van Iersel

Uitgave

december 2009

Rapportnummer

P13350

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E-mail: [email protected] website: http://www.rigo.nl

INHOUD Samenvatting Hoofdstuk 1

I Inleiding

1

1.1

Aanleiding onderzoek

1

1.2

Leeswijzer

2

Hoofdstuk 2

Typering gemeente Assen anno 2009

3

2.1

Inleiding

3

2.2

De wijken in Assen

3

2.3

De woningvoorraad

5

2.4

Huishoudens

9

2.5

Woonsituatie: wie woont waar

10

2.6

De regio van Assen

11

Hoofdstuk 3

De woningmarkt

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Gerealiseerde verhuizingen

15

3.3

Potentieel verhuisgeneigden

20

3.4

Starters op de woningmarkt

31

3.5

Spanning op de markt

34

Hoofdstuk 4

Toekomstverwachtingen

37

4.1

Inleiding

37

4.2

Demografische ontwikkelingen

37

4.3

Het regionale perspectief

44

4.4

Economische scenario’s

47

4.5

Opgaven voor de toekomst

49

4.6

Invloedsferen op de woningmarkt

53

Hoofdstuk 5

Nieuwbouwplannen en woonmilieus

55

5.1

Inleiding

55

5.2

Nieuwbouwlocaties

55

5.3

Veranderingen in de woningvoorraad

57

5.4

Woonmilieus

59

5.5

Eigenbouw en duurzaamheid

62

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 6

Wonen met zorg

65

6.1

Inleiding

65

6.2

Leven met fysieke beperkingen

65

6.3

De behoefte aan geschikte woonruimten

67

6.4

Verwachtingen voor de toekomst

73

Hoofdstuk 7

Betaalbaarheid

77

7.1

Inleiding

77

7.2

Inkomensgroepen

77

7.3

Toekomstige ontwikkelingen

83

7.4

Woonlasten

85

Hoofdstuk 8

Leefbaarheid en wijkgericht werken

91

8.1

Inleiding

91

8.2

Leefbaarheid

91

8.3

Woningmarktpositie naar wijk

93

8.4

Wijkgericht werken

95

Bijlage Onderzoeksopzet

101

Gerealiseerde betrouwbaarheid

102

Weging

103

Resultaten op wijkniveau

103

Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

I

Samenvatting Op weg naar een nieuw Woonplan Assen wil haar woonbeleid, thans neergelegd in het Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ uit 2003, actualiseren. Belangrijke basis voor deze actualisatie is gedegen inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit woningmarktonderzoek beschrijft de resultaten van een enquête onder de inwoners van Assen over wonen, de woonomgeving en verhuiswensen. Dit onderzoek is uitgevoerd door RIGO in opdracht van de gemeente Assen en de woningcorporaties Actium en Woonconcept.

Wonen in Assen anno 2009 Gemeente Assen toont het typische beeld van een middelgrote provinciestad: er wonen relatief veel gezinnen (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens gering is. De woningvoorraad bestaat uit 29.000 woningen, waarvan 27.970 permanent bewoond. In deze rapportage staat deze bewoonde woningvoorraad centraal. Meer dan de 1 helft van de voorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen , gevolgd door eengezinshuur2 woningen en huurappartementen . De voorraad van Woonconcept bestaat uit 306 woningen, de voorraad van Actium bestaat uit 7.814 woningen. Het is prettig wonen in Assen. Dit blijkt uit de waardering van de inwoners over het wonen en de woonomgeving en uit het feit dat Assen populair is onder woningzoekenden, zowel uit Assen als uit de omgeving. De afgelopen jaren heeft Assen een flink aantal vestigers aangetrokken (gemiddeld ruim 600 personen per jaar). Daarmee is het aantal (zelfstandig wonende) huishoudens gegroeid tot 27.970 in 2009. Deze vestigers noemen het prettige woon- en leefklimaat als reden zich in Assen te vestigen. De meeste Assenaren wonen naar wens. Van de Assenaren overweegt 23% binnen vijf jaar te verhuizen, waarvan bijna de helft binnen nu en twee jaar. Deze verhuisgeneigdheid is relatief laag, hetgeen mede te maken heeft met de economische crisis. De verhuiswensen van starters worden minder door de economische crisis beïnvloed. In totaal overwegen circa 2.580 jongeren de komende jaren een start te maken aan de wooncarrière. Het totaal aantal huishoudens dat de komende 5 jaar overweegt te verhuizen ligt hiermee op 9.150 huishoudens. Veruit het grootste deel van de doorstromers - 82% - wil bij verhuizing in Assen blijven wonen. Redenen van mensen om Assen te verlaten liggen met name op het vlak van studie of werk. Het aandeel dat ook buiten Assen zoekt ligt onder starters hoger dan gemiddeld. Van de 2.580 starters zoeken er bijna 900 zelfstandige woonruimte in A ssen.

voetnoot

1

2

Eengezinswoningen worden ook wel grondgebonden woningen genoemd en zijn geschikt voor in principe alle huishoudentypen. Appartementen worden ook wel aangeduid als meergezinswoningen. Samenvatting

II

Actuele fricties op de woningmarkt In het woningmarktonderzoek is aan de respondenten gevraagd naar welk woningtype zij bij voorkeur verhuizen. Uit de antwoorden blijkt dat met name de eengezinskoopwoning populair is. Voor een deel bestaat deze behoefte aan eengezinskoopwoningen u it ‘kwaliteitszoekers’: huishoudens waarvoor een verhuizing geen noodzaak is, maar als ze mog elijkheden zien hun woonsituatie te verbeteren dan zullen zij dat doen. Deze kwaliteitszo ekers zijn in het huidig economisch tij terughoudend (mede omdat prijssti jgingen niet langer vanzelfsprekend zijn). Vandaar dat ondanks de grote behoefte aan eengezinskoopwoningen, de afzet van gezinswoningen in met name de duurdere sectoren moeizaam verloopt. Zetten we de vraag af tegen het potentiële aanbod (de woningen die vrij komen als iedereen de verhuiswens waar zou maken) dan ontstaat een beeld van de fricties op de wonin gmarkt anno 2009. Dit is weergegeven in figuur 1-1. De figuur laat zien dat de grootste spanning zich voordoet in de eengezinskoopsector : de vraag is groter dan het aanbod. We hebben het dan over de expliciete vraag: huishoudens die zonder twijfel hebben aangeg even een eengezinswoning in de koopsector te wensen. Woonwensen zijn echter niet altijd zo eenduidig. Mensen oriënteren zich op meerder woningtypen en de keuze tussen een huur- of een koopwoning is deels afhankelijk van het economisch tij. In figuur 1-1 zijn de ‘twijfelaars’ die een eengezinswoning in de huur- of de koopsector wensen bij zowel de staafjes eengezinskoop als eengezinshuur opgeteld. De figuur laat zien dat er ook vraag is naar appartementen, vooral in de (sociale) huursector. Daar staat echter ook een groot aanbod tegenover. Uitgaande van de vraagaanbodverhoudingen hebben d e eengezinswoningen in de huursector momenteel de zwakste markpositie. Dit heeft deels te maken met de kwaliteit van de bestaande woningen. Bijvoorbeeld in de wijk Lariks, waar zowel relatief als absoluut veel eengezinshuurwoningen van Actium zijn te vinden, wordt de kwaliteit van de woningen in de buurt minder positief beoordeeld dan gemiddeld (een 6,0 t.o.v. een 6,6 gemiddeld in de huursector). Daarnaast is de vraagdruk in deze wijk gering. De zwakke marktpositie van de eengezinshuurwoning zal zich daarom vooral in deze wijk manifesteren . Lariks wordt gevolgd door Assen-Oost, waar de vraagdruk eveneens gering is en de waardering van de woningen in de buurt eveneens onder het gemiddelde ligt. Naast de kwaliteit van het aanbod speelt ook een rol dat door de economische groei in de afgelopen jaren de doelgroep voor dit segment - gezinnen met een laag inkomen – in aantal is afgenomen. Het kan overigens zo zijn dat de economische crisis zorgt voor een (tijdelijke) opleving van de popular iteit van de huursector. figuur 1-1: Het potentiële aanbod afgezet tegen de woningv raag, inclusief starters 5.000

twijfelaars

4.500

expliciete vraag

4.000 3.500

potentieel aanbod

3.000 2.500 2.000 1.500

1.000 500 0

eengezins meergezins eengezins meergezins koop

huur

Bron: Woonwensenonderzoek Assen


III

Aan de inwoners is ook gevraagd hun voorkeur uit te spreken voor verschillende woonmil ieus. Meest populair zijn de woonmilieus ‘rustig stedelijk wonen’ en ‘buitenwijk rustig w onen’. De groep mensen die een ‘levendig stedelijk woonmilieu’ hoog waardeert is minder groot. Toch is dit nog circa 20% van de verhuisgeneigde huishoudens. Het gaat over het algemeen om kritische woonconsumenten die ook in andere woonmilieus zoeken. Maa twerk en kwaliteit zijn van belang.

Toekomstige ontwikkelingen Bij toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt spelen demografische en economische ontwikkelingen een belangrijke rol. Wat betreft demografie heeft RIGO ingezoomd op meerdere demografische scenario’s. Volgens de prognose van provincie Drenthe (2009) wonen in 2030 circa 80.000 mensen in gemeente Assen. Deze prognose gaat uit van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar, iets minder dan de instroom van de afg elopen jaren. De huishoudentoename gedurende de periode 2008 tot 2020 komt neer op ruim 4.340 (figuur 1-2), wat betekent dat er gemiddeld per jaar circa 365 woningen nodig zijn om de extra behoefte te accommoderen. Meer dan de helft van de toename bestaat uit huishoudens van 65 jaar of ouder. Het aandeel 65+ neemt toe van 21% in 2009 tot 26% in 2020. In personen gaat het om een toename van 14% in 2009 tot 18% in 2020 en 22% in 2030. figuur 1-2: Ontwikkeling aantal huishoudens volgens migratie-nul en migratiesaldo 500 42.000

40.000 38.000

huishoudens

36.000 34.000 32.000

werkelijke cijfers

30.000 28.000

RIGO-prognose: migratie-nul

26.000 24.000

provinciale prognose: migratiesaldo 500 2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

22.000

jaartal

Bron: CBS/PLB, provincie Drenthe, RIGO-prognoses

Ook als we uitgaan van de prognose migratie nul (waarbij de ontwikkeling van de bevolking alleen wordt bepaald door geboorte en sterfte) neemt het aantal huishouden toe. Wel komt deze variant over de periode 2008-2020 een kleine 1.500 lager uit dan de provinciale prognose. Dit betekent dat over de periode 2008-2020 er gemiddeld per jaar circa 240 woningen extra nodig zijn voor de eigen aanwas en 125 woningen voor de opvang van de regionale behoefte. Voor het accommoderen van de huishoudentoename is voldoende plancapaciteit nodig. Gemeente Assen heeft plancapaciteit voor de bouw van in totaal 5. 280 woningen in de

Samenvatting

IV

3

periode 2009 tot 2020. Nieuwbouwplannen worden echter zelden allemaal gerealiseerd, gemiddeld genomen in Nederland vindt 30% van de plannen geen doorgang of wordt uitg esteld. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt. Dit betekent dat er een ambitieuze opgave ligt om de plannen te realiseren. De Assense woningmarkt staat niet op zichzelf maar moet gezien worden in de regionale context. Ook in de omliggende gemeenten neemt het aantal huishoudens nog toe. Het gaat vooral om een toename van oudere huishoudens. In de afgelopen jaren is gemeente Assen er in geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd van 35 tot 45 jaar aan te trekken. De pr ovinciale prognose gaat ervan uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet wo rden opgemerkt dat het aantrekken van deze groep lastiger zal worden. Landelijk neemt deze groep namelijk in aantal en aandeel af en eenzelfde trend is zichtbaar is de omligge nde gemeenten van Assen. Bovengenoemde demografische ontwikkelingen bepalen in belangrijke mate de woningbehoefte in de toekomst. Ook economische ontwikkelingen zijn van belang. De omvang van de portemonnee is van invloed op de woonwens. De prognoses omtrent de economische ontwikkelingen in Nederland volgen elkaar momenteel in hoog tempo op. Nie mand kan exact voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn en hoe lang deze zal duren. In deze studie is daarom gewerkt met twee scenario’s: 1) een zware crisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft ook op de langere termijn, en 2) een lichte crisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ontwikkeling de groei weer doorzet.

Consequenties voor het voorraadbeleid tot 2020 RIGO heeft ook voor 2020 de woningbehoefte geraamd, rekening houdend met kwalitatieve fricties op de markt en demografische en economische ontwikkelingen. De belangrijkste toename van de woningbehoefte betreft eengezinskoopwoningen. Het accent in de uitbre idingsopgave zal op termijn dan ook met name op dit segment moeten liggen (ook al loopt de afzet op dit moment moeilijk). Over de periode tot 2020 zal de toename vooral betrekking hebben op het (middel)dure segment: tussen € 160.000 en € 275.000 en het segment 4 boven de € 275.000 . Omdat door de crisis op de korte termijn de afzet van de duurdere woningen naar verwachting moeizamer zal verlopen, ligt het voor de hand in de nieu wbouwplanning in het begin wat meer het accent op de goedkopere segmenten te leggen en naar verloop van tijd het aandeel duurdere woningen op te schroeven. Ook de behoefte aan appartementen neemt de komende jaren toe. Dit zowel in de koop als in de huursector. De behoefte aan eengezinswoningen in de huursector blijft nagenoeg constant. Dit betekent dat de positie van dit segment precair blijft. Als de economie aa ntrekt en de doorstroming op gang komt kunnen de eengezinshuurwoningen met een mind ere prijs-kwaliteitverhouding in de problemen komen. Voor de woningen met voldoende kwaliteit, kan verkoop dan uitkomst bieden. Uiteraard geldt ook voor de huursector als geheel dat de prijs-kwaliteitverhouding bepalend is voor de marktpositie. Grofweg geldt hierbij dat de goedkope segmenten (onder de € 358) het moeilijk kunnen krijgen vanwege een te geringe kwaliteit en de duurdere segme nvoetnoot

3 4

Daarnaast zijn plannen voor het toevoegen van 216 (onzelfstandige) verblijfseenheden met zorg. Het gaat hier om de woningbehoefte: een totaalplaatje waarin de woonsituatie van huishoudens die niet wensen te verhuizen en de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens zijn verdisco nteerd. Kijken we alleen naar de wensen van verhuisgeneigde huishoudens, dan gaat de vraag vooral uit naar woningen in het goedkope tot middeldure segment.


V

ten (boven de € 648) vanwege een te hoge prijs en concurrentie met de koopsector. De belangrijkste (toename van de) behoefte in de huursector zit tussen de kwaliteitskortingsgrens en de liberalisatiegrens. Omdat woonkwaliteit vaak samenhangt met bouwperiode, zijn de woningen met een rel atief slechte kwaliteit vaak geconcentreerd gelegen in bepaalde wijken. Daarnaast kunnen andere leefbaarheidproblemen zich op wijkniveau manifesteren. Niet voor niets speelt in het voorraadbeleid het wijkgericht werken dan ook een belangrijke rol. In de voorliggende studie is niet uitgebreid ingegaan op de leefbaarheid in de wijken. Dat gebeurt in een and ere, uitgebreide studie naar leefbaarheid waarvan de resultaten begin 2010 verschijnen. Wel is ook in dit onderzoek gestreefd naar een representatief beeld op wijkniveau. Op basis hiervan kan het volgende gezegd worden over de marktpositie van de Assense wijken. Van de Assense wijken staat Lariks het meest onder druk. De woningen en de woonomg eving worden door de inwoners relatief laag beoordeeld en de geringe kwaliteit vormt voor velen een aanleiding om te willen verhuizen. Bij gevolg wonen er in deze wijk dan ook vooral lagere inkomens, met weinig keuzemogelijkheden. Hoewel Lariks beduidend slechter scoort dan de andere wijken, is belangrijk te vermelden dat alles relatief i s: ook in Lariks wonen veel tevreden mensen en is het overall oordeel van de inwoners nog altijd gemi ddeld een (ruime) voldoende. Na Lariks zijn er verschillende wijken waar mogelijk problemen kunnen ontstaan en/of er op kleinere schaal al problemen bestaan. Zo geldt voor de wijk Peelo dat het gemiddeld oordeel over de woningen en woonomgeving goed is, maar dat er ook een relatief grote groep wil verhuizen juist vanwege deze kwaliteit. Nader onderzoek en analyse moet uitwi jzen wat hier exact aan de hand is. Doordat in dit onderzoek veel indicatoren op wijkniveau in kaart zijn gebracht, biedt het een goede eerste houvast bij deze zoektocht. Andere wijken waar mogelijk (op kleine schaal) problemen kunnen ontstaan zijn Assen-Oost en Noorderpark. De vraagdruk in deze wijken is laag en het oordeel over de kwaliteit van de woningen in de buurt is relatief aan de lage kant (maar nog altijd een ruime voldoende). Voor Pittelo geldt dat er relatief veel huishoudens met een lager inkomen wonen. Opvallend voor deze wijk is dat relatief weinig verhuisgeneigden in hun eigen wijk op zoek zijn naar een andere woning. In het Centrum spelen parkeerproblemen en door sommigen worden de woningen te klein bevonden en/of wordt een buitenruimte gemist. Onder woningzoekenden is het Centrum echter enorm populair. Onder ouderen is het Centrum populair vanwege het geschikte woningaanbod en de voorzieningen. En ook jongeren (starters) wonen graag in deze wijk. Marsdijk scoort vrijwel op alle fronten goed, maar relatief veel huurders van Actium en Woonconcept vinden de oppervlakte van hun woning te klein. Voor veel huurders vormt dit een aanleiding om te willen verhuizen. Voor het Buitengebied en Kloosterveen geldt dat op alle fronten goed wordt gescoord. Assen-West neemt op veel aspecten een middenpositie in. Wonen met zorg Een deel van de Assense bevolking heeft te maken met lichamelijke gebreken, waaronder veel ouderen. Als gevolg van de vergrijzing neemt de vraag van deze groep de komende jaren flink toe. Het gaat om een toenemende behoefte aan geschikte woningen, maar ook aan zorgvoorzieningen zoals hulp bij de persoonlijke verzorging en maaltijdenvoorzieningen. De vergrijzing zorgt ervoor dat steeds meer eisen worden gesteld aan de toe - en doorgankelijkheid van de woningvoorraad. Het woonwensenonderzoek laat een ‘actueel tekort’ zien van circa 330 nultredenwoningen, naar de toekomst toe neemt de behoefte toe met nog

Samenvatting

VI

eens 1.700 woningen. Circa driekwart van deze toenemende behoefte is afkomstig van 55 plussers. De behoefte gaat voornamelijk uit naar eengezinskoopwoningen en huurappart ementen. Veel ouderen zijn tevreden met de woonsituatie en zullen eerst kijken in hoeverre de huid ige woning kan worden aangepast alvorens om te zien naar een andere woning. Circa 12% van de 55-plussers is verhuisgeneigd, veel minder dan de 23% gemiddeld in Assen. Bijna 250 huishoudens van 55 jaar of ouder hebben concrete plannen om hun eigen woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om er ook met ouderdomsbeperkinge n te kunnen blijven wonen. Het gaat om onder meer een traplift, beugels voor in de badkamer of het toilet of het realiseren van de slaapkamer en de badkamer op de begane grond. Daarnaast kunnen ook huurwoningen via aanpassingen geschikt worden gemaakt. De toenemende behoefte aan nultredenwoningen zal deels ook via nieuwbouw moeten worden opgelost. Het gaat om appartementen, maar ook om eengezinskoopwoningen. Voor een deel zullen deze in of nabij woonservicezones of –complexen moeten worden gerealiseerd, zodat men niet alleen een geschikte woning betrekt, maar (op termijn) ook de ben odigde zorg kan ontvangen. Een deel van de ouderen is op een gegeven moment niet meer in staat zelfstandig te blijven te wonen. Deze groep doet een beroep op de intensieve zorg. Binnen de intensieve zorg worden vaak twee niveaus onderscheiden: zorg op afroep en 24 -uurstoezicht en/of begeleiding. De behoefte aan deze vormen van zorg neemt de komende jaren flink toe. Tege nover deze vraag staat een groot aanbod en er zijn al meer dan voldoende plannen voor uitbreiding. Daarnaast zijn er alternatieven denkbaar, zoals mantelzorgwoningen waarbij de hulpgever en –ontvanger in twee zelfstandige woningen naast elkaar wonen. Over het a lgemeen wordt door de Assense bevolking positief gereageerd op dit concept. De toenemende behoefte aan zorg op afroep overlapt overigens met de eerder aangegeven toename van de behoefte aan nultredenwoningen. Betaalbaarheid Uit het woningmarktonderzoek komt een potentiële beleidsmatige doelgroep naar voren van circa 9.900 huishoudens, ofwel 35% (figuur 1-3). De omvang van de doelgroep neemt in de toekomst verder toe tot 38% bij het ZWC-scenario en ruim 35% bij het LC-scenario. Deze toename is voor een belangrijk deel een gevolg van de vergrijzing (na het bereiken van de pensioensgerechtigde leeftijd daalt het inkomen) maar ook de economische crisis zorg t voor een toename van de doelgroep. Circa 11.500 huishoudens behoren tot de groep middeninkomens met een inkomen tot € 45.000, ofwel 41%. Naar de toekomst toe neemt deze groep licht toe tot 43%. figuur 1-3: Ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens 16.000

14.000

2009

12.000

2020, ZWC-scenario

10.000 8.000

2020, LC-scenario

6.000 4.000

2.000 0 doelgroep: obv grenzen huurtoeslag

middeninkomens: nietdoelgroep tot € 45.000

Bron: Woonwensenonderzoek Assen, bewerking RIGO Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

VII

Een deel van doelgroep woont in de koopsector, vooral huishoudens van 55 tot 65 jaar die in het verleden een koopwoning hebben bemachtigd. Circa 65% van de doelgroep en 30% van de middeninkomens doet een beroep op de sociale huurwoningen van Actium en Woonconcept. Van goedkope scheefheid is vrijwel geen sprake. Op de langere termijn is het van belang dat er voldoende woningen beschikbaar komen om de toename van de doe lgroep (en middeninkomens) te kunnen accommoderen . Ook inzicht in de betaalbaarheid van het wonen in brede zin staat weer volop in de belangstelling. Huurders zijn circa 23% van hun inkomen kwijt aan de huur van hun woning en 37% aan hun totale woonlasten (in medianen). Eigenaarbewoners betalen circa 14 % van hun inkomen aan de hypotheek van hun woning en 24% aan hun totale woonlasten. Naast huur, hypotheek, belastingen en verzekeringen kunnen stijgende energiekosten een flinke belasting zijn voor huishoudens met een kleine portemonnee. Onder de Assense bevolking is dan ook een grote belangstelling gesignaleerd voor energiebesparende maatreg elen (mits de benodigde investering kan worden terugverdiend). Een aanzienlijk kleiner deel - bijna 900 huishoudens - heeft concrete plannen om de woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen om de woning energiezuiniger te maken. Bij de ontwikkeling van de woonlasten speelt ook de ontwikkeling van het inkomen een belangrijke rol. Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen over inkomensve rlies/-daling als gevolg van de economische crisis. Daarnaast denkt 39% van de eigenaarb ewoners dat de waarde van hun woning zal dalen. Signalen om de ontwikkeling van de woonlasten in de toekomst goed in de gaten te houden.

Samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding onderzoek Het nationaal stedelijk netwerk Groningen -Assen behoort tot een van de zes stedelijke netwerken van Nederland. Assen zal zich als de tweede stad van het netwerk ontwikkelen als een van de twee polen in de as Groningen-Assen. Daarnaast is Assen in het kader van het provinciaal ruimtelijk beleid een streekcentrum waar het wonen en werken wordt g econcentreerd. Vanwege deze positie dient er steeds voldoende aanbod te zijn van woningen en bedrijvente rreinen. Kortom, er speelt veel in de gemeente Assen. Ontwikkelingen op de woningmarkt Op het beleidsterrein wonen zal de komende jaren de nieuwbouw op de uitbreidingslocatie Kloosterveen worden afgerond. Voor woningbouw op langere termijn loopt momenteel een haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van Havenkade / Stadsbedrijvenpark. De planning is dat dit onderzoek halverwege 2010 is afgerond. In het kader van de Structuurvisie Stadsrandzone Assen heeft de gemeenteraad besloten het gebied Messchenveld II aan te wi jzen als toekomstig woongebied. Ook binnenstedelijk lopen er verschillende nieuwbouwprojecten. Bij de uitvoering van deze – en andere – projecten hebben de gemeente en haar partners te maken met een snel veranderende omgeving. De afgelopen jaren zijn de demografische prognoses – landelijk, maar ook regionaal – diverse malen naar beneden bijgesteld. Het laatste jaar zorgt de economische crisis voor terughoudende woonconsumenten. De positie die Assen in de regio inneemt en de snel veranderende context hebben er mede voor gezorgd dat het Woonplan ‘Groeien met kwaliteit’ – opgesteld in december 2003 – verouderd is en geactualiseerd dient te worden. Er is behoefte aan een vernieuwd Woonplan met een beknopte actualisatie van het beleid voor de korte termijn (waarin naast wonen ook andere terreinen een plaats krijgen) en een brede blik voor de langere termijn. Onderzoek onder de Assense bevolking Om beleidsmatige keuzen goed onderbouwd te kunnen maken, is gedegen onderzoek onon tbeerlijk. Onderzoek naar feitelijkheden, maar ook naar de meningen en opvatting en van de inwoners van de gemeente zelf. Vandaar dat de gemeente Assen, samen met woningcorporaties Actium en Woonconcept, een uitgebreide vragenlijst heeft uitgezet onder haar inwoners. Half augustus 2009 hebben bijna 9.400 huishoudens in de gemeente een uitgebreide vragenlijst ontvangen over het wonen en leven in de gemeente, waarvan circa 37% de enquête heeft ingevuld en teruggestuurd. Voeding voor het Woonplan Assen 2010 - 2030 Deze rapportage beoogt een helder beeld te geven van de stand van zaken op de Assense woningmarkt, in de volle breedte, nu en in de toekomst. Belangrijke spil hierbij is zogezegd de bewonersenquête onder de Assense bevolking. Daarnaast worden diverse bronnen en meth oden gebruikt om het gewenste inzicht te bieden. Het voorliggende woningmarktonderzoek

Inleiding

2

geeft daarmee voeding aan het vernieuwde Woonplan Assen 2010 - 2030. Ook geeft het document voeding aan het (strategische voorraad)beleid van de corporaties.

1.2

Leeswijzer De rapportage kent de volgende opbouw: 

Hoofdstuk 2 geeft een typering van gemeente Assen wat betreft woningen en huishoudens anno 2009.



Hoofdstuk 3 gaat in op de situatie op de Assense woningmarkt anno 2009. Hoe groot is de dynamiek op de woningmarkt? Hoeveel mensen hebben verhuisplannen en wat zijn hun woonwensen?



Hoofdstuk 4 biedt inzicht in demografische en economische ontwikkelingen en de consequenties daarvan voor de woningbehoefte.



Hoofdstuk 5 gaat in op het woningbouwprogramma van gemeente Assen en op de waardering van verschillende type woonmilieus.



Hoofdstuk 6 biedt inzicht in de (ontwikkeling van de) behoefte aan wonen met zorg en geschikte woonruimten.



In hoofdstuk 7 staat de omvang en ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens centraal, net als de woonlasten van de bewoners.



Hoofdstuk 8 gaat in op de leefbaarheid in Assen en op de woningmarktpositie van de wijken.

Voor de snelle lezer is aan het begin van de rapportage een samenvatting toege voegd. In de bijlage staat een toelichting op de gehanteerde onderzoeksmethoden en zijn enkele aanvullende, verdiepende resultaten van het onderzoek op wijkniveau weergegeven. Goed om te weten De respons van het woonwensenonderzoek is voldoende voor het realiseren van een ho ge betrouwbaarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met – in dit geval geringe – marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn alle absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden.


3

Hoofdstuk 2 Typering gemeente Assen anno 2009

2.1

Inleiding In de volgende hoofdstukken wordt ingezoomd op het functioneren van de woning markt en beleidsmatig relevante thema’s. In dit hoofdstuk schetsen we het kader waarbinnen deze ui tkomsten moeten worden geduid. Op basis van facts en figures wordt de gemeente Assen getypeerd en worden gehanteerde definities verduidelijkt. Bij het opstellen van de typering is zo veel mogelijk uitgegaan van harde gegevens uit bestaande registraties. Op het beleidsveld wonen zijn hierbij vooral de huishoudensamenstelling van de Assense bevolking en de samenstelling van de woningvoorraad van belang. De ‘harde’ randtotalen op deze terreinen worden gebruikt om het enquêtebestand te wegen. Hierdoor kloppen de randtotalen in het enquêtebestand exact met de werkelijkheid en zijn betrouwb are detailuitspraken mogelijk. In de eerstvolgende paragraaf gaan we in op de gebiedsindeling die bij dit onderzoek is gehanteerd. In paragraaf 2.3 en 2.4 bespreken we achtereenvolgens de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de in Assen woonachtige huishoudens. In paragraaf 2.5 schetsen we een beeld van de woonsituatie van de huishoudens in Assen (wie woont waar). In paragraaf 2.6 worden de banden van Assen met de omliggende gemeenten belicht.

2.2

De wijken in Assen Recentelijk is de gemeente Assen ingedeeld in 109 buurten en 10 wijken. Deze eenduidige indeling is opgesteld volgens de richtlijnen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit onderzoek is aangesloten bij deze wijkindeling. Het gaat om Lariks, Centrum, Noorderpark, Assen-Oost, Pittelo, Assen-West (waaronder Baggelhuizen), Peelo, Marsdijk, Kloosterveen en het Buitengebied van Assen met de dorpen Loon, Ubbena, Ter Aard, Zeijerveld, Witten, Graswijk, Anreep, Schieven en Dijkveld . De exacte geografische afbakening staat weergegeven in figuur 2-1. Het kaartje maakt duidelijk dat de gebieden verschillen qua oppervlakte. Dat doen ze u iteraard ook qua inwoneraantal, aantal huishoudens en aantal woningen In tabel 2-1 is een overzicht weergegeven van het aantal inwoners in 2009 en het aantal zelfstandig wonende huishoudens in 2009. In paragraaf 2.3 en 2.4 gaan we nader in op de definitie van zelfstandig wonende huishoudens.


4

figuur 2-1: Buurtindeling Assen

Bron: gemeente Assen


5

tabel 2-1: Bevolking in 2009 per gebied in gemeente Assen

inwoners, totaal zelfstandig wonende huishoudens Centrum 5.340 2.760 Lariks 5.715 2.945 Noorderpark 8.540 4.185 Assen-oost 7.885 3.530 Pittelo 3.870 1.525 Assen-west (Baggelhuizen) 4.210 1.725 Peelo 6.990 2.860 Marsdijk 13.115 4.745 Kloosterveen 9.555 3.295 Buitengebied 1.135 405 totaal 66.360 27.975 Bron: buurtmonitor Assen, GBA bestand gemeente Assen, bewerking RIGO

De wijk Marsdijk telt de meeste inwoners en huishoudens, gevolgd door Noorderpark en A ssen-Oost. In tabel 2-2 is de bevolkingsopbouw per wijk weergegeven. De nieuwbouwwijk Kloosterveen telt relatief de meeste kinderen tot 15 jaar, in het Centrum van Assen wonen relatief de meeste ouderen. In de wijken Marsdijk en Peelo zijn relatief de minste ouderen te vinden. Een indicatie van de toekomstige ontwikkelingen van het aantal 65-plussers in de wijken van Assen staat weergegeven in paragraaf 4.2. tabel 2-2: Bevolkingsopbouw in 2009 in de wijken van gemeente A ssen

< 15 jaar 15 - 30 jaar 30 - 45 jaar 45 - 65 jaar 65+ totaal

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost 9% 12% 14% 14% 14% 22% 19% 18% 16% 17% 19% 19% 29% 26% 27% 29% 32% 23% 22% 21% 100% 100% 100% 100%

Pittelo Assen-west 21% 19% 19% 14% 20% 20% 28% 33% 13% 13% 100% 100%

Peelo 22% 21% 24% 28% 6% 100%

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied 25% 31% 17% 15% 14% 12% 27% 33% 18% 27% 17% 36% 6% 4% 16% 100% 100% 100%

totaal 19% 17% 23% 27% 14% 100%

Bron: buurtmonitor Assen

2.3

De woningvoorraad De woningvoorraad in Assen bestaat uit een kleine 29.000 woningen (bron: gemeente Assen). Ruim 16.000 woningen worden bewoond door eigenaarbewoners, ruim 9.000 woningen zijn in handen van sociale verhuurders en de overige woningen kunnen tot de particuliere huurse ctor worden gerekend. Het aantal woningen dat zelfstandig bewoond wordt is lager dan het feitelijk aantal woningen. Een deel van de Assense bevolking woont in een verzorging- of verpleeghuis, of in een woongroep voor verstandelijk gehandicapten. Andere huishoudens zijn bijvoorbeeld inwonend bij een hospita. Daarnaast is een klein deel van de woningvoorraad niet bewoond als gevolg van (frictie)leegstand. In dit onderzoek focussen we op de groep huishoudens die een zelfstandige 5 woning bewoont. Hieronder worden die adressen verstaan waar iemand woont die in de Gemeentelijke BasisAdministratie (GBA) staat ingeschreven. Het zijn ook deze adressen waar de enquêtes onder de bewoners zijn uitgezet. In totaal zijn er in Assen 27.973 regulier bewoonde

voetnoot

5

Inclusief huishoudens in woonwagens en recreatiewoningen.


6

woningen (peildatum juni 2009). Of met andere woorden: er zijn in Assen 27.973 zelfstandig wonende huishoudens woonachtig. 6

In Assen zijn vijf sociale huurders actief. In dit onderzoek richten we ons specifiek op de woningcorporaties Actium en Woonconcept. Het bezit van beide corporaties telt 8.443 woningen. In dit onderzoek gaan we uit van 8.120 zelfstandig bewoonde woningen: 306 woningen in het bezit van Woonconcept en 7.814 woningen in het bezit van Actium (tabel 2-3). tabel 2-3: Woningvoorraad Woonconcept en Actium

Woonconcept 306 103 5 414

zelfstandig bewoonde woningen zorgcentrum, zorgunits of overig (frictie)leegstand totaal woningen

aandeel 74% 25% 1% 100%

Actium 7.814 106 109 8.029

aandeel 97% 1% 1% 100%

totaal 8.120 209 114 8.443

aandeel 96% 2% 1% 100%

Bron: Woonconcept en Actium

Een kleine 20.000 woningen is in handen van eigenaarbewoners, particuliere verhuurders en overige sociale verhuurders. In figuur 2-2 is de samenstelling van de woningvoorraad per wijk in Assen weergegeven. Ruim de helft van de voorraad in Assen bestaat uit eengezinskoopwoningen (52%). Dit woningtype vinden we relatief gezien vooral veel terug in het Buitengebied van Assen (waaronder boerderijen), Kloosterveen en Marsdijk. Het aantal koopappartementen in Assen is relatief gering. Deze woningen staan vooral in het Centrum van Assen en in Lariks. Circa 29% van de voorraad in Assen bestaat uit sociale huurwoningen in het bezit van Actium en Woonconcept. Het aandeel huurwoningen van Actium en Woonconcept is het grootst in Lariks en Noorderpark. De overige huursector, die bestaat uit particuliere verhuurders, woningen van beleggers en andere sociale verhuurders is relatief groot in het Centrum van Assen. figuur 2-2 Samenstelling woningvoorraad per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig / onbekend overig huur mg overig huur eg Actium + WC mg Actium + WC eg

Assen (N = 27.975)

Buitengebied (N = 405)

Kloosterveen (N = 3.295)

Marsdijk (N = 4.745)

Assen-west (N = 1.725)

Pittelo (N = 1.525)

Peelo (N = 2.860)

Assen-oost (N = 3.530)

Noorderpark (N = 4.185)

Centrum (N = 2.760)

Lariks (N = 2.945)

koop mg koop eg

Bron: gemeente Assen, Actium, Woonconcept en het woonwensenonderzoek Assen, 2009

voetnoot

6

Het gaat om Actium, Woonconcept, Omnia Wonen, Mooiland en Woonzorg Nederland.


7

Sociale huurwoningvoorraad: Actium en Woonconcept In figuur 2-3 t/m figuur 2-5 is het bezit van de corporaties Actium en Woonconcept weergegeven. Per corporatie geldt de volgende typering van het bezit: 

Ruim de helft van het bezit van Actium bestaat uit eengezinswoningen (55%, figuur 2-3) verspreid over de wijken in Assen (figuur 2-4 en 2-5). Het overige deel bestaat voor 25% uit appartementen zonder lift in het gebouw (waaronder duplexwoningen en boven - en benedenwoningen) en uit 19% uit appartementen met lift in het gebouw. De overgrote meerderheid van de woningen (95%) heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskorting sgrens en de 1e aftoppingsgrens (figuur 2-3). Het bezit van Woonconcept bestaat voor 29% uit eengezinswoningen en 71% uit appartementen met lift. Het overgrote deel van de w oningen is te vinden in het Centrum van Assen en in Kloosterveen (figuur 2-5). Woonconcept bezit geen woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Circa 56% van de woningen heeft een huurprijs die ligt tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 2e aftoppingsgrens. Ruim een derde deel bestaat uit vrijesectorhuurwoningen.

figuur 2-3: Bezit Actium en Woonconcept naar type en prijs in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig/ onbekend appartement zonder lift, duplex appartement met lift eengezinswoning Actium (N=7.814)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Woonconcept (N=306)

vrije sector 2e aft.grens < > lib.grens

1e aft.grens < > 2e aft.grens kw.kort.grens < > 1e aft.grens < kw.kort.grens

Actium (N=7.814)

Woonconcept (N=306)

Bron: Actium en Woonconcept, bewerking RIGO figuur 2-4: Bezit Actium en Woonconcept per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Kloosterveen Marsdijk Peelo Assen-west

Pittelo Assen-oost Noorderpark

Lariks Centrum

eg.

app. met lift app. zonder lift, duplex Actium

eg.

app. met lift

Woonconcept

Bron: Actium en Woonconcept, bewerking RIGO


8

figuur 2-5: Bezit Actium en Woonconcept in Assen in 2009, 6ppc -niveau

Bron: Actium en Woonconcept, bewerking RIGO

Koopsector en overige huurvoorraad In figuur 2-6 is de samenstelling van de koopsector en de overige huurvoorraad naar type woning weergegeven per wijk in gemeente Assen. figuur 2-6: Koopvoorraad en overige huurvoorraad naar type woning per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig appartement zonder lift

appartement met lift vrijstaande woning 2^1 kap woning hoekwoning

Assen (N = 19.850)




Peelo (N = 4.165)


Pittelo (N = 1.335)



Lariks (N = 1.955)

Centrum (N = 1.550)

rijwoning

Bron: gemeente Assen, woonwensenonderzoek Assen, 2009


9

Veruit het grootste deel van deze woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen (84%). Alleen in het Centrum van Assen en in Lariks bestaat een wezenlijk aandeel uit appartementen. De appartementen die er staan zijn veelal voorzien van een lift. In Pittelo, Assen-West en Peelo staan relatief veel hoek- en tussenwoningen. De meer luxe typen – vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen – vinden we relatief gezien vooral veel terug in Kloosterveen, Assen-Oost, Marsdijk en Noorderpark. In het Buitengebied van Assen bestaat ruim de helft van de vrijstaande woningen uit boerderijen.

Huishoudens In gemeente Assen staan een kleine 28.000 huishoudens ingeschreven die in een zelfstandig e woning wonen. In figuur 2-7 staat de samenstelling van deze huishoudens weergegeven naar leeftijd en type. De figuur toont het beeld van een middelgrote stad: er wonen relatief veel gezinnen van 25 tot 55 jaar (35%) en 65-plussers (21%), terwijl het aantal jonge huishoudens gering is (3%). Deze huishoudens trekken veelal naar de grotere stad o m te studeren, zoals Groningen (in hoofdstuk 4 gaan we hier nader op in). figuur 2-7: Huishoudens naar type en leeftijd in Assen, 2009

< 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

meerpersoons

6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 eenpersoons

2.4

65+

overig


De huishoudensamenstelling per wijk is weergegeven in figuur 2-8. In Kloosterveen, Marsdijk en het Buitengebied van Assen wonen anno 2009 relatief gezien de meeste gezinnen van 25 tot 55 jaar. In Lariks wonen relatief de meeste huishoudens tot 25 jaar en ook het aantal eenpersoonshuishoudens tot 40 jaar is in deze wijk relatief groot. In Pittelo en het Buitengebied is het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens tot 40 jaar gering. In het Centrum van Assen wonen relatief de meeste 65-plussers, gevolgd door Noorderpark. In Kloosterveen, Marsdijk en Peelo wonen relatief de minste 65-plussers. Assen-West en Assen-Oost nemen zowel qua leeftijd als samenstelling een middenpositie in.


10

figuur 2-8: Huishoudens naar type en leeftijd in de wijken van Assen, 2009 Lariks

Centrum 4%

17%

11%

9% 3% 4%

Noorderpark

6%

15%

5%

16%

4%

21%

9%

8%

7% 6%

10% 10%

9%

4%

11%

10% 4%

14%

6%

8%

6%

14%

Pittelo

Assen-oost 12%

14%

8%

7%

12%

7%

8%

16%

7% 6%

5%

Assen-west

2%3% 4%

12%

17%

11%

1%3% 4% 14%

8%

8% 11%

8%

7%

9%

8%

7%

5%

8%

6%

7%

Marsdijk

Peelo 5%

20%

22%

15%

6%

8%

16%

4%

7%

4%

7%

9%

Kloosterveen

6% 1%3% 5%

7%

1% 5% 2% 5% 9%

1%

10%

20%

3%

6% 17%

25% 31%

8%

20%

29%

10%

10%

8%

9%

Buitengebied 14%

0% 1%

Gemeente Assen 11%

13%

< 25 jr. 25 tot 40 jr. eenpersoons

7%

25 tot 40 jr. tweepersoons

5%

2% 10%

3%

25 tot 40 jr. gezin

10%

11%

5%

15% 9%

40 tot 55 jr. eenpersoons 40 tot 55 jr. tweepersoons 40 tot 55 jr. gezin

6%

18% 3%

28%

8%

55 tot 65 jr. eenpersoons

55 tot 65 jr. meerpersoons 19%

8%

65+ eenpersoons 65+ meerpersoons


2.5

Woonsituatie: wie woont waar In deze paragraaf staat de woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens centraal. G ezinssamenstelling, levensfase en financiële mogelijkheden bepalen voor een belangrijk deel hoe huishoudens wonen. Voor jonge starters zijn de locatie en prijs veelal belangrijker dan de woning zelf. Gezinnen met kinderen kijken anders naar de kwaliteit van de woning en de


11

woonomgeving dan oudere paren die hun kinderen al het huis uit hebben zien gaan. Inform atie over wie waar woont ontbreekt meestal in reguliere bestanden. Het gewogen enquêteb estand biedt hierover wel informatie. Deze informatie is van groo t belang, omdat inzicht in de woonsituatie het eenvoudiger maakt de werking van de woningmarkt te begrijpen. Aanzienlijk meer dan andere leeftijdscategorieën wonen jongeren tot 25 jaar in de sociale huurvoorraad van Actium en Woonconcept. Het gaat vooral om huurappartementen. Ook eenpersoonshuishoudens tot 40 jaar wonen relatief vaak in dit woningtype. Eenpersoonshui shoudens van 40 tot 65 jaar wonen relatief vaak in eengezins huurwoningen van Actium en Woonconcept. Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar, waaronder gezinnen, wonen voor circa 70% in eengezinskoopwoningen. Ouderen wonen zowel in de koopsector als in de sociale en particuliere huursector. figuur 2-9: Woonsituatie naar eigendom en type woning, 2009 100%

overig / onbekend

90% 80%

overige huur

70%

Actium + WC mg

60% 50%

Actium + WC eg

40%

koop mg

30%

koop eg

20% 10%

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

< 25 jr.

0%

65+

totaal


2.6

De regio van Assen Regio’s in perspectief De lokale woningmarkt van Assen kent directe relaties met de omliggende gemeenten , de regio van Assen. In het verleden hebben beschikbare woningen in Assen bijvoorbeeld huishoudens aangetrokken die eerder nog niet in de gemeente woonden. Ook voor de toekomst wordt verwacht dat Assen huishoudens van elders zal aantrekken. Door de banden van Assen met de omliggende gemeenten te belichten wordt duidelijk waar de huishoudens wonen die Assen mogelijk als vestigingsplaats zien. Regio’s kunnen op basis van verschillende gronden worden afgebakend. Een belangrijke b estuurlijke regio waartoe Assen behoort is het nationaal stedelijk netwerk Groningen – Assen. Aan deze regio nemen 12 gemeenten deel: Assen, Noordenveld, Leek, Groningen, Tynaarlo, Haren, Bedem, Ten Boer, Slochteren, Zuidhorn, Winsum, en Hoogezand-Sappemeer (figuur 210). Soms loopt de grens van de regio door een geme ente heen, zoals Winsum en Slochteren. Assen is gelegen in het zuidelijke puntje van de regio.


12

figuur 2-10: Deelnemende gemeenten aan het s tedelijk netwerk Groningen – Assen


Voor het afbakenen van de woningmarktregio van de gemeente Assen is dit weliswaar een belangrijke regio, maar mensen verhuizen en werken ook over de grenzen van deze administratieve regio heen. Dit geldt zeker voor een gemeente als Assen, die tegen de grens van het stedelijk netwerk aan ligt. Naast bestuurlijke of administratieve grenzen spelen daarom ook andere, meer inhoudelijke factoren een rol. In het vervolg van deze paragraaf zet RIGO uiteen welke gemeenten op basis van inhoudelijk gronden tot de woningmarktregio van Assen ku nnen worden gerekend. Relatieve binding met Assen Voor het afbakenen van de woningmarktregio onderzoeken we de mate van binding van de omliggende gemeenten met Assen. We positioneren hiervoor Assen als centrumgemeente en maken onderscheid tussen twee verschillende soorten bindingen: 7



de sociale binding: op basis van verhuisstromen uit het verleden van en naar Assen;



de economische binding: op basis van pendelstromen uit het verleden. In welke mate

8

leunen de omliggende gemeenten op de werkgelegenheid in Assen? Een deel van de forensen ziet Assen mogelijk als vestigingsplaats. Het resultaat van de analyse van de sociale en economische binding staat weergegeven in 9 figuur 2-11. Ook staan in figuur 2-12 beide scores gecombineerd weergegeven. Hierdoor ontstaat zicht op de binding van de omliggende gemeenten met de gemeente Assen. Deze gemeenten kunnen op basis van inhoudelijke gronden tot de woningmarktregio van Assen als

voetnoot

7

8

9

Het aantal verhuisde personen van en naar Assen gedeeld door het totaal aantal gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen in 2007. Het aantal mensen dat pendelt naar Assen gedeeld door de beroepsbevolking in de betrekkende regiogemeente, gemiddeld in de periode 2002 t/m 2004. De totale bindingsscore is berekend door de sociale en economische binding te middelen.


13

centrale stad gerekend worden. Idealiter zou hier nog een score inzake voorzieningengebruik aan worden toegevoegd. Direct beschikbare gegevens ontbreken hiertoe echter. figuur 2-11: Sociale en economische binding van omliggende gemeenten met gemeente Assen

Bron: RIGO, op basis van CBS-gegevens figuur 2-12: Binding van omliggende gemeenten met gemeente Assen

Bron: RIGO, op basis van CBS-gegevens

Relatief versus absoluut Het is van belang te benadrukken dat de scores in figuur 2-12 het relatieve belang van Assen voor de omliggende gemeenten weergeven. Zo is de binding relatief het sterkst met gemeente Midden-Drenthe (13%): in het jaar 2007 was gemiddeld 13% van de gemeentegrensoverschrijdende verhuisbewegingen en pendelstromen van de inwoners van Midden -Drenthe gericht op Assen. Bij een absolute benadering zou bijvoorbeeld Groningen donkerder kleuren. Relatief gezien is de binding met Groningen gering, omdat het in verhouding tot de omvang van Gro-


14

ningen gaat om een gering aantal huishoudens dat van en naar Assen is verhuisd. In 2007 verhuisden bijvoorbeeld 491 personen van Groningen naar Assen en 430 personen van Assen naar Groningen. Vanuit bijvoorbeeld Midden-Drenthe, een veel kleinere gemeente, verhuisden in dat jaar 309 personen naar Assen en vertrokken er uit Assen 218 personen naar Midden-Drenthe (tabel 2-4). tabel 2-4: Vestiging en vertrek van en naar Assen in aantal personen, 2007

Groningen Midden-Drenthe Aa en Hunze Tynaarlo Noordenveld Emmen Ooststellingw erf Hoogeveen Borger-Odoorn Stadskanaal Delfzijl Hoogezand-Sappemeer Veendam Leek Zw olle Coevorden Leeuw arden Haren Amsterdam Zuidhorn

gevestigd in Assen 491 309 200 178 117 92 86 81 76 63 51 45 45 44 42 41 38 34 33 25

Groningen Midden-Drenthe Aa en Hunze Emmen Tynaarlo Noordenveld Amsterdam Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Zw olle Leeuw arden Hoogeveen Ooststellingw erf Stadskanaal Utrecht Westerveld Enschede Meppel Den Haag Coevorden

vertrokken uit Assen 430 218 120 106 104 70 64 49 48 48 40 40 39 33 31 29 29 28 27 25

Midden-Drenthe Aa en Hunze Tynaarlo Groingen Noordenveld Ooststellingw erf Hoogeveen Delfzijl Stadskanaal Borger-Odoorn Leek Veendam Zuidhorn Coevorden Haren Leeuw arden Hoogezand-Sappemeer Zw olle Emmen Amsterdam

saldo 91 80 74 61 47 47 41 38 30 28 25 23 20 16 12 -2 -4 -6 -14 -31

Bron: CBS

De relatie tussen Groningen en Assen is (bestuurlijk) van groot belang en gaat verder dan alleen het beleidsterrein wonen. Daarnaast wordt verwacht dat Assen ook in de komende jaren absoluut veel vestigers uit Groningen zal trekken. Daarom wordt ook Groningen tot de woningmarktregio van Assen gerekend. De totale woningmarktregio voor dit onderzoek bestaat dan uit de gemeenten: Groningen, Midden-Drenthe, Noordenveld, Tynaarlo, Aa en Hunze, Borger-Odoom, Coevorden, Hoogeveen, Haren, Westerveld en Ooststellingwerf (figuur 213). In paragaaf 4.3 gaan we in op de demografische ontwikkelingen in deze regio en in paragraaf 4.5 brengen we in beeld waar de woningbehoefte naar uitgaat. figuur 2-13: Woningmarktregio Assen

Bron: RIGO, op basis van CBS-gegevens


15

Hoofdstuk 3 De woningmarkt

3.1

Inleiding In paragraaf 2.5 is de actuele woonsituatie van de Assense huishoudens in beeld gebracht. Uiteraard is dit een momentopname, de woningmarkt is immers altijd in beweging. Sommige bewoners zijn recent naar Assen verhuisd, andere bewoners geven aan graag (weer) te willen verhuizen. In dit hoofdstuk gaan we in op de dynamiek op de woningmarkt: wie zijn in de a fgelopen jaren verhuisd en wat zijn de achterliggende redenen? (paragraaf 3.2) Welke woonwensen hebben woningzoekenden en in hoeverre worden deze wensen beïnvloed door de actuele economische ontwikkelingen? (paragraaf 3.3) Wat zijn de woonwensen van starters? (paragraaf 3.4) De actuele spanning op de woningmarkt is het onderwerp van paragraaf 3.5.

3.2

Gerealiseerde verhuizingen Deze paragraaf zoomt in op de huishoudens die in de afgelopen 5 jaar en 7 maanden een (andere) zelfstandige woning in de gemeente Assen hebben betrokken. In totaal gaat het om circa 11.970 huishoudens die zijn verhuisd, ofwel 43% van het totale aantal huishoudens. Dit aandeel is hoger dan het landelijk gemiddelde voor ‘matig stedelijke’ gemeenten zoals Assen. Het aandeel voor deze gemeenten bedraagt circa 31%. Het verschil heeft te maken met het feit dat er in de afgelopen vijf jaar veel nieuwbouwwoningen in Assen zijn opgeleverd, die voor extra dynamiek op de woningmarkt hebben gezorgd . Dit is vooral terug te zien in de wijk Kloosterveen (tabel 3-1). Daarnaast zorgt nieuwbouw in een relatief ontspannen woningmarkt voor langere verhuisketens: de woningmarkt biedt mensen tal van mogelijkheden om hun 10 woonsituatie in kleine stapjes te verbeteren. tabel 3-1: Aantal verhuisde huishoudens in de periode 20 04-2009 als aandeel van het tot ale aantal huishoudens in 2009 per wijk

Centrum aandeel

44%

Lariks Noorderpark Assen-oost 43%

41%

41%

Pittelo Assen-west 30%

32%

Peelo 36%

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied 37%

94%

21%

totaal 43%


Vestigers en blijvers Van de 11.970 huishoudens die zijn verhuisd was 30% afkomstig van buiten de gemeente Assen, ofwel 3.550 huishoudens (tabel 3-2). Circa 59% woonde al in Assen en van 11% is de herkomst onbekend. Een grote meerderheid van de recent verhuisden woonde dus al in Assen. Nieuwbouw wekt dus wel veel dynamiek op, maar vooral in de directe omgeving. voetnoot

10

Bron: ‘Sturen met nieuwbouw’, RIGO i.o.v. het Ministerie van VROM/WWI, september 2008.

De woningmarkt

16

tabel 3-2: Aantal verhuisde huishoudens in de afgelopen 5 jaar naar herkomst

herkomst verhuisden

aantal aandeel

herkomst vestigers

Assen

7.110

59%

overige gemeenten

3.550

30%

onbekend

1.310

11%

11.970

100%

totaal

aantal

aandeel

Groningen

530

15%

Aa en Hunze

310

9%

Midden-Drenthe

290

8%

Tynaarlo

180

5%

Noordenveld

110

3%

Hoogezand-Sappemeer

100

3%

Zwolle

100

3%

Emmen

100

3%

Hoogeveen

90

3%

Haren

90

3%

Westerveld

80

2%

Amsterdam

70

2%

overige gemeenten

1.520

43%

totaal

3.570

100%


Circa 15% van de vestigers was afkomstig uit de stad Groningen. Ook kwamen veel vestigers uit Aa en Hunze, Midden-Drenthe, Tynaarlo en Noordenveld, de vier buurgemeenten van de gemeente Assen. Voor de overige gemeenten geldt dat het niet gaat om erg hoge percentages . Deze vestigers zijn dus afkomstig geweest uit een wijdverspreid gebied. Verhuisd binnen Assen Een meerderheid van de huishoudens die in de afgelopen 5 jaar is verhuisd woonde al in de gemeente Assen. In tabel 3-3 zijn deze verhuizingen uitgesplitst naar de wijken van Assen, op basis van registratiegegevens (bron: buurtmonitor Assen). In de tabel gaat het om personen. In de periode 2004 t/m 2008 verhuisden circa 20.000 personen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Assen. Men is relatief vaak binnen de ‘eigen’ wijk verhuisd. Van bijvoorbeeld de 2.750 verhuisde personen in de wijk Marsdijk is 4 9% in deze wijk blijven wonen. Ook Kloosterveen was relatief gezien vooral populair bij huishoudens die al in deze wijk woonden. Het gaat hierbij vooral om zogenoemde ‘nieuwbouwhoppers’: huishoudens die binnen de nieu wbouw (snel) wooncarrière maken. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de gewenste wijk van verhuisgeneigden naar de wijk waar men nu woont.

vorige wijk

tabel 3-3: Binnen Assen verhuisde personen: van vorige wijk naar huidige wijk, 2002 -2008

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost

Centrum 24% 10% 12% 14%

Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied Totaal N=

5% 7% 8% 11% 7% 1% 100% 2.173

Lariks Noorderpark Assen-oost 13% 11% 14% 27% 15% 8% 19% 27% 8% 10% 10% 38% 8% 4% 7% 8% 4% 1% 100% 2.248

6% 5% 11% 11% 3% 1% 100% 2.898

Bron: buurtmonitor Assen, bewerking RIGO


4% 5% 7% 11% 3% 1% 100% 2.613

huidige wijk Pittelo Assen-west 9% 9% 20% 10% 15% 12% 8% 10% 23% 3% 8% 9% 4% 0% 100% 968

5% 29% 4% 10% 9% 1% 100% 869

Peelo 8% 10% 12% 8% 5% 3% 36% 13% 4% 1% 100% 1.736

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied 6% 5% 6% 5% 7% 4% 8% 7% 6% 9% 6% 17% 3% 3% 11% 49% 5% 1% 100% 2.748

4% 6% 10% 15% 38% 2% 100% 3.886

2% 6% 8% 23% 15% 12% 100% 247

17

Doorstromers en starters De recent verhuisden kunnen grofweg in drie groepen onderverdeeld worden: 1.

doorstromers;

2.

starters;

3.

semi-starters.

Doorstromers woonden voor hun verhuizing al in een zelfstandige woning en na hun verhu izing is deze woning vrijgekomen voor een ander huishouden. Van de recent verhuisden in de gemeente Assen is het grootste deel een doorstromer (69%, tabel 3-4). Het aandeel starters lag op 18%: huishoudens die voorheen niet zelfstandig woonden (veelal inwonend bij hun ouders of op een kamer). Semi-starters (7%) hadden al een woning, maar die is niet beschikbaar gekomen op de woningmarkt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij (echt)scheiding. Ook hui shoudens van wie de achtergelaten woning is of wordt gesloopt, worden tot de semi -starters gerekend. Van circa 7% is niet bekend om welke groep op de woningmarkt het gaat: deze mensen hebben de vragen hierover niet (of niet volledig) ingevuld. tabel 3-4: Recent verhuisden naar groepen op de woningmarkt

doorstromers semistarters starters onbekend totaal

aantal

aandeel

8.240

69%

840

7%

2.110

18%

780

7%

11.970

100%


Circa de helft van de starters die in Assen een woning heeft gevonden woonde al in de gemeente. De andere helft is dus afkomstig van buiten de gemeente, waaruit blijkt dat Assen voor starters in de regio een centrumfunctie vervult. Verhuisredenen van recent verhuisden Mensen verhuizen om verschillende redenen. Via twee sporen is bij het woonwensenonderzoek naar deze redenen gevraagd. Er is gevraagd waarom men in de gemeente Assen is komen wonen en er is specifiek gevraagd waarom naar de huidige woning is verhuisd. Respondenten konden meerdere antwoorden geven. In tabel 3-5 en tabel 3-6 staan de genoemde redenen weergegeven. Circa 36% van de recent verhuisden noemde redenen die te maken hebben met veranderingen in het huishouden, zoals huwelijk, samenwonen of scheiding. Ook de grootte van de woning speelde voor een aantal huishoudens een belangrijke rol: 31% noemde dit als (één van de) verhuisreden(en). Circa 21% van de verhuisden noemde (ook) een andere reden waarom ze zijn verhuisd. Dit waren meestal redenen die indirect met de huidige woning te maken he bben, zoals ‘van huur naar koop’, ‘we wilden graag een tuin’ en ‘vrijstaande woning’. Ook ‘werk’ werd een aantal keer als andere verhuisreden genoemd.

De woningmarkt

18

tabel 3-5: Verhuisredenen van huishoudens die in de afgelopen 5 jaar zijn verhuisd

veranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, uit huis gaan van kinderen etc.) de grootte / oppervlakte van de woning

aandeel 36% 31%

de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder overlast21% etc.) 17% de kwaliteit van de woning werk en/of studie

11%

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen)

8%

gezondheid en/of behoefte aan zorg(voorzieningen) om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan uw partner, ouder(s), kind(eren), of ander familielid, vriend of kennis

6%

andere reden

2% 21% N = 11.970


Huishoudens die in Assen naar een (andere) woning zijn verhuisd vinden over het algemeen dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft: circa 39% van de verhuisden deelde deze mening (tabel 3-6). Vestigers zijn daarnaast vooral in Assen komen wonen omdat ze in Assen een geschikte woning konden vinden. Andere belangrijke vestigingsredenen hebben te maken met sociale bi nding (dichter bij familie en vrienden wonen) en economische binding (dichter bij werk of st udie wonen). Genoemde redenen passen bij een provinciestad. In grotere steden speelt het economische motief vaak een belangrijkere rol. Van de vestigers geeft 2% aan al zijn hele leven in Assen te wonen. Deze groep heeft vermoedelijk zijn wortels in Assen en heeft slechts tijdelijk buiten de gemeente gewoond. tabel 3-6: Redenen om in de afgelopen 5 jaar in Assen te gaan wonen naar blijvers en verst igers*

totaal

vestigers

huishoudens die al in Assen woonden

ik vind dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft

37%

37%

39%

ik kon in Assen een geschikte woning vinden

31%

46%

23%

ik wilde dichter bij mijn werk of studie wonen

21%

29%

15%

ik woon al mijn hele leven in Assen

21%

2%

32%

ik wilde dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen

16%

24%

9%

ik wilde nabij de voorzieningen wonen die Assen heeft

12%

13%

11%

ik wilde nabij de natuurvoorzieningen wonen die Assen heeft

11%

14%

10%

andere reden

23%

27%

21%

N = 11.970

N = 3.550

N = 7.110

*Van circa 1.300 huishoudens is de herkomst onbekend Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Ongeveer 27% van de vestigers heeft in aanvulling op de genoemde redenen ook zelf redenen aangedragen. Meestal noemde deze groep veranderingen in het huishouden, zoals samenwonen of trouwen. Ook werd ‘werk’ vaak als andere verhuisreden opgegeven.


19

Van de huishoudens die zijn verhuisd binnen Assen, geeft 32% aan dat men opnieuw in Assen een woning heeft betrokken omdat men hier al het hele leven woo nt. Daarnaast gaf circa 23% van de groep ‘blijvers’ aan dat men in Assen een geschikte woning kon vinden. Verhuisstappen van doorstromers Over het algemeen geldt dat niet veel huishoudens de stap van een koopwoning naar een huurwoning maken. Wie eenmaal een eigen huis heeft gaat niet snel meer huren. Toch heeft in Assen 27% van de doorstromers uit een koopwoning een huurwoning betrokken , ofwel 11 1.150 huishoudens. Het gaat hier voor circa 40% om ouderen (55-plus). De rest van de groep bestaat uit jongere huishoudens die voor de huur hebben gekozen, mogelijk als gevolg van inkomensverlies door de economische crisis. Circa 64% van de verhuizingen van koop naar huur vond plaats in de afgelopen 2,5 jaar. De stap van huur naar koop is veel gebruikelijker. Bijna de helft van de doorstromers in een huurwoning heeft in de afgelopen vijf jaar deze stap gemaakt, meestal naar een eengezinskoopwoning. Ook hebben veel doorstromers het ene grondgebonden koophuis ingeruild voor het andere, binnen deze groep gaat het om circa 63%. Van de huishoudens in een koopappartement is maar liefst 82% verhuisd naar een eengezinskoopwoning. Het betreft veelal jonge gezinnen die bij de komst van kinderen hun appartement verruilen voor een ruimere eeng ezinswoning. tabel 3-7: De gerealiseerde verhuisstappen van doorstromers *

huidige woning

huidige woning

huur

totaal

koop

73%

27%

100%

huur

48%

52%

100%

totaal

61%

39%

100%

eengezins meergezins

vorige woning

vorige woning

koop

totaal

eengezins

76%

24%

100%

meergezins

75%

25%

100%

totaal

76%

24%

100%

huidige woning koop

eengezins

meergezins

totaal

meergezins

huur

eengezins

vorige woning

koop

totaal

huur

eengezins

63%

8%

16%

13%

100%

meergezins

82%

9%

3%

6%

100%

eengezins

43%

1%

28%

28%

100%

meergezins

48%

5%

24%

23%

100%

56%

6%

20%

19%

100%

*Van de 8.060 doorstromers waarvan alle gegevens bekend zijn en exclusief de categorie overig/onbekend (circa 100 doorstromers) Bron: Woonwensenonderzoek Assen

voetnoot

11

In 2004 maakte landelijk 20% van de doorstromers de stap van koop naar huur (bron: Woononderzoek Nederland, 2006).

De woningmarkt

20

3.3

Potentieel verhuisgeneigden Bijna een derde deel van de huishoudens in Assen heeft aangegeven dat ze de rest van hun leven het liefst in de huidige woning blijven wonen (tabel 3-8). Circa 23% geeft aan tussen nu en 5 jaar te willen verhuizen, waarvan 10% binnen nu en twee jaar. Een goede landelijke referentie om in te schatten of dit aandeel hoog of laag is ontbreekt op dit moment. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2009 (kortweg WoON) worden pas in de loop van 2010 bekend gemaakt. Op basis van recente ervaringen elders in het land (waaronder recent onde rzoek door RIGO in Meppel) kan worden gesteld dat de korte termijn verhuisgeneigd normaal is, of zelfs wat aan de hoge kant. Dit kan worden beschouwd als een positief signaal: ondanks de crisis zien mensen nog kansen via verhuizing hun woonsituatie te verbeteren. Op de lang ere termijn (de periode van 2 tot 5 jaar) is de verhuisgeneigdheid relatief laag. Ook dit kan worden beschouwd als een positief signaal: men geeft hierm ee aan naar wens te wonen. tabel 3-8: Verhuisgeneigden in gemeente Assen

ja, ik heb al andere huisvesting / een andere woning gevonden

aantal

aandeel

400

1%

ja, ik overweeg binnen 2 jaar te verhuizen

2.610

9%

ja, ik overweeg over 2 tot 5 jaar te verhuizen

3.620

13%

ja, maar niet binnen 5 jaar

5.640

20%

nee, ik wil hier mijn hele leven blijven wonen

8.660

31%

weet niet

6.240

22%

800

3%

27.970

100%

onbekend totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Niet alle verhuisgeneigden hebben aangegeven op zoek te zijn naar een zelfstandige woning. Een klein deel van de huishoudens is op zoek of denkt op zoek te moeten gaan naar een plaats in een verpleeg- of verzorgingshuis: circa 60 van de 6.630 verhuisgeneigde huishoudens. Vermoedelijk zal dit aantal in de komende jaren groter zijn, het is immers in de meeste gevallen geen wens van huishoudens om naar een zorgplaats op zoek te gaan. Deze groep wordt in de rest van de paragraaf buiten beschouwing gelaten. We richten ons op de 6.570 huishoudens die binnen 5 jaar willen verhuizen en op zoek zijn naar een zelfstandige woning. Doorstromers en starters Grofweg kunnen woningzoekenden net als de recent verhuisden in drie groepen onderve rdeeld worden: doorstromers, semi-starters en starters. Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn/gaan op zoek naar een andere. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Semi -starters wonen in een zelfstandige woning en zijn/gaan op zoek naar een andere, alleen komt hun woning niet vrij na verhuizing (bijvoorbeeld door (echt)scheiding of omdat de huidige woning gesloopt wordt). Starters bewonen momenteel nog geen zelfstandige woning. Het gaat hier bijvoorbeeld om inwonende kinderen of kamerbewoners. De laatstgenoemden (kamerbewoners) blijven in dit onderzoek buiten beschouwing. Op inwonende starters (circa 2.580) komen we in paragraaf 3.4 nader terug. Inclusief deze groep zijn er 9.150 huishoudens die in de komende vijf jaar op zoek gaan naar een (andere) woning. Het grootste deel van deze groep bestaat uit doorstromers: 67%, ofwel 6.100 huishoudens (tabel 3-9). Deze huishoudens hebben aangegeven dat hun woning na verhuizing vrijkomt voor een ander huishouden. Daarnaast heeft 2% aangegeven dat dit niet het geval is: deze groep


21

behoort tot de semi-starters. De groep starters maakt 28% uit van het totale aantal verhuisgeneigden. tabel 3-9: Verhuisgeneigden naar groepen op de woningmarkt

doorstromers semistarters onbekend

aantal

aandeel

6.100

67%

170

2%

300

3%

subtotaal

6.570

starters

2.580

28%

totaal

9.150

100%


Karakterschets woningzoekenden De verhuisgeneigdheid is veelal het grootst onder relatief jonge huishoudens. Diverse leven sfases volgen elkaar in een hoog tempo op (studeren, zelfstandig gaan wonen, samen wonen, kinderen etc.). Allemaal redenen om naar een andere woning te willen verhuizen die beter aansluit op de wensen. De verhuisgeneigdheid is dan ook met name hoog onder de jongere huishoudens (tabel 3-10). Onder de groep huishoudens tot 25 jaar overweegt maar liefst tweederde in de komende vijf jaar te verhuizen. Omdat de totale groep huishoudens tot 25 jaar relatief klein is gaat het om 9% van de totale groep verhuisgeneigden. Van de eenpersoonshuishoudens tussen de 25 en 40 jaar overweegt ruim de helft in de komende vijf jaar te verhuizen. In de oudere leeftijdsklassen ligt het aandeel verhuisgeneigden aanmerkelijk lager. Dit geldt zeker voor 75-plussers. tabel 3-10: Kenmerken huishoudens die binnen 5 jaar willen verhuizen en een zelfstandige woning zoeken

binnen 5 jaar verhuizen < 25 jr. 25 tot 40 jr. eenpersoons tweepersoons gezin 40 tot 55 jr. eenpersoons tweepersoons gezin 55 tot 75 jr. eenpersoons meerpersoons

aandeel

totaal huishoudens

aandeel van het totaal

570

9%

860

66%

1.050

16%

1.980

53%

510

8%

1.410

36%

1.070

16%

4.030

27%

620

9%

2.250

27%

370

6%

2.110

18%

1.010

15%

5.300

19%

460

7%

2.840

16% 13%

570

9%

4.380

75+

150

2%

2.560

6%

overig

190

3%

260

72%

6.570

100%

27.970

23%

totaal


De woningmarkt

22

Verhuisredenen Voor veel huishoudens is de grootte van de woning de belangrijkste reden om te verhuizen: circa 45% van de verhuisgeneigden geeft dit aan (tabel 3-11). Men is op zoek naar een woning die beter op de wensen aansluit. Een gezin is bijvoorbeeld op zoek naar een grotere woning, terwijl een 65-plusser mogelijk kleiner wil gaan wonen. De kwaliteit van de woning wordt met 22% minder vaak als verhuisreden opgegeven. Wel geven huurders deze reden relatief vaker op dan kopers. Ruim een derde van de woningzoekenden geeft aan te willen verhuizen vanwege een verandering in het huishouden. Eveneens een derde wijst de woonomgeving als verhuisreden aan, huurders wat vaker dan kopers. Circa 23% van de verhuisgeneigde huishoudens heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid om eigen redenen aan te dragen. Veel van de genoemde redenen hebben indirect met de huidige woning te maken, zoals ‘we willen graag een garage’. Ook de leeftijd en gelijkvloers willen wonen werden een aantal keer genoemd, net als redenen die te maken hebben met de woonomgeving, zoals ‘te veel lawaai’. tabel 3-11: Verhuisredenen van woningzoekenden

koop

huur

totaal

de grootte / oppervlakte van de woning

48%

42%

45%

de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder overlast etc.) veranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, uit huis gaan van kinderen etc.)

31%

39%

36%

33%

34%

33%

de kwaliteit van de woning

13%

29%

22%

werk en/of studie

13%

18%

15%

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen)

9%

9%

9%


8%

11%

10%

2%

3%

3%

20%

26%

23%

N = 2.990

N = 3.590

N = 6.570

andere reden


Woonwensen Aan alle potentieel verhuisgeneigden is gevraagd of ze een bestaande woning, een nieu wbouwwoning of een stuk grond om zelf een woning op te bouwen (gaan) zoeken. Er konden meerdere antwoorden gegeven worden (tabel 3-12). Circa 60% van de woningzoekenden heeft aangegeven een bestaande woning te wensen. Circa één op de drie is (ook) op zoek naar een nieuwbouwwoning. tabel 3-12: Voorkeur voor bestaande bouw en/of nieuwbouw en het bouwen van een woning in eigen beheer

voorkeur voor:

aandeel

een bestaande woning

60%

een nieuwbouwwoning een stuk grond om zelf een woning op te (laten) bouwen

34% 11%

maakt niet uit/ weet nog niet

29% N = 6.570



23

Gewenste woning Circa 77% van de verhuisgeneigde huishoudens heeft een expliciete voorkeur voor een koopof een huurwoning (tabel 3-13). Van deze groep zoekt bijna tweederde een koopwoning. Absoluut gezien gaat het om circa 3.240 huishoudens, daarnaast hebben 1.830 huishoudens een expliciete voorkeur voor een huurwoning. Circa 1.500 verhuisgeneigden hebben (nog) geen uitgesproken voorkeur voor een koopof een huurwoning. Deze groep kon bij zowel de koop als de huursector een gewenste prijs aangeven. Slechts een klein deel van de woningzoekenden dat een huurwoning overweegt zoekt een huurwoning in de vrije sector (boven € 648). De grootste vraag gaat uit naar een huurwoning tussen € 358 en € 512, bijna de helft van de woningzoekenden geeft dit aan. Van de huishoudens die een woning in de koopsector overwegen zoekt ruim d e helft een woning beneden de € 220.000 en circa een derde een woning in een duurdere prijsklasse. Ongeveer 14% weet (nog) niet in welke prijsklasse men zal gaan kopen. tabel 3-13: Woonwensen van woningzoekenden naar huur/koop verhouding en prijs *

eigendom

aantal

aandeel

koopprijzen

koopwoning

3.240

49%

tot € 160.000

huurwoning

aantal

aandeel

huurprijzen

910

21%

tot € 358

aantal

aandeel

540

17%

1.830

28%

€ 160.000 tot € 220.000

1.360

31%

€ 358 tot € 512

1.450

46%

maakt niet uit

480

7%

€ 220.000 tot € 275.000

580

13%

€ 512 tot € 549

530

17%

weet nog niet

840

13%

€ 275.000 tot € 350.000

490

11%

€ 549 tot € 648

220

7%

onbekend

180

3%

€ 350.000 of meer

400

9%

€ 648 tot € 750

110

4%

6.570

100%

weet niet

630

14%

€ 750 of meer

40

1%

totaal

weet niet totaal

4.370

100%

totaal

250

8%

3.140

100%

* De totalen in de tabellen met koop- en huurprijzen wijken af van het totaal in de tabel eigendom omdat ook mensen die nog twijfelen tussen de koop- en de huursector prijzen konden invullen. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

De woningvraag naar type Net als de vraag naar eigendom is ook de vraag naar een bepaald woningtype niet altijd uniform. Mensen oriënteren zich op meerdere woningtypen. Grondgebondenheid is vaak wel een duidelijk uitgesproken wens, maar of de grondgebonden woning een vrijstaande woning, een twee-onder-één-kapwoning, een hoekwoning of een boerderij is, is vaak niet doorslaggevend. Rekening houdend met de prijs, kwaliteit, architectuur, ligging etc. zal men in het ene geval voor de ene woning kiezen en in het andere geval voor de andere. Vandaar dat woningzo ekenden niet gevraagd is één woningtype aan te geven, maar alle typen waarin men mogelijk zou willen gaan wonen. In tabel 3-14 staat hoeveel respondenten een bepaald type woning hebben genoemd. Circa 40% heeft aangegeven naar een vrijstaande woning op zoek te zijn en 37% overweegt een twee-onder-één-kapwoning. Wat de rijwoningen betreft zijn de hoekwoningen populairder dan de woningen midden in een rij. Hetzelfde geldt voor appartementen in een gebouw met lift en zonder lift. Het beeld dat naar voren komt is in de meeste gevallen realistisch, maar soms komen ook opvallende combinaties voor. Zo geeft circa 12% van degenen die expliciet een huurwoning

De woningmarkt

24

wensen aan op zoek te zijn naar een vrijstaande woning. Het aantal vrijstaande woningen in de huursector in Assen is anno 2009 echter zeer gering. tabel 3-14: Woonwensen van woningzoekenden naar type en naar gewenste eigendomsvorm* koop

huur

totaal

vrijstaande woning

57%

12%

40%

hoekwoning

35%

37%

38%

twee-onder-een-kapwoning

53%

12%

37%

rijtjeswoning

21%

37%

29%

8%

52%

26%

19%

1%

13%

appartement, zonder lift in het gebouw

2%

12%

6%

woning in een woonzorgcentrum/-complex

1%

4%

2%

woonwagen of woonboot

1%

1%

1%

ander woningtype

9%

8%

10%

N = 3.240

N = 1.830

N = 6.570

appartement, met lift in het gebouw boerderij

* Van de huishoudens die expliciet hebben aangegeven een koopof een huurwoning te wensen Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Circa 10% van de woningzoekenden heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid zelf een woningtype aan te dragen. Het gaat hier onder meer om seniorenwoningen, gelijkvloerse woningen of levensloopbestendige woningen. Daarnaast hebben van deze 10% relatief veel mensen ingevuld dat ze het simpelweg nog niet weten. Ze willen binnen 5 jaar verhuizen, maar weten nog niet naar welk type woning ze te zijner tijd op zoek gaan. Gewenste kenmerken van de woning Naast het woningtype konden woningzoekenden specifiek aangeven aan welke eisen de gewenste woning moet voldoen (tabel 3-15). Van de woningzoekenden wenst circa 61% een woning met 3 of 4 kamers, bijna een derde wenst een woning met 5 kamers of meer. De vraag naar een één- of tweekamerwoning is gering. Als woningzoekenden expliciet een huurwoning 12 wensen, dan ligt de mediaan van het aantal kamers op drie. Het gewenste aantal vierkante meters kan men minder goed inschatten dan het gewenste aantal kamers: circa 42% van de woningzoekenden heeft het gewenste aantal vierkante meters van de woning opgegeven. De mediaan hiervan bedraagt circa 120m2 bij een eengezinswoning en 80m2 bij een appartement. In de huursector ligt de gewenste oppervlakte met 13 80m2 lager dan de 130m2 in de koopsector . Circa 39% van de woningzoekenden heeft het gewenste aantal vierkante meter buitenruimte bij de woning opgegeven, zoals een tuin of een balkon. Mogelijk weten woningzoekenden dit (nog) niet precies en hebben dit kenmerk daa rom niet ingevuld. De mediaan van het gewenste oppervlak van de buitenruimte bij een eeng ezinswoning bedraagt circa 200m2, bij een appartement gaat het om 12m2. Circa 60% van de woningzoekenden wenst een schuurtje of een (fietsen)berging bij de nieuwe woning. Deze vraag leeft vooral onder de verhuisgeneigden die expliciet op zoek zijn naar een

voetnoot

12

13

De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. Representatieve uitspraken over de combinatie van de gewenste eigendomsverhouding en woningt ype zijn niet mogelijk.


25

huurwoning: 70% van hen geeft dit aan. Minder animo is er voor een eigen parkeervak bij de woning, wat erop duidt dat er geen grote parkeerproblemen worden verwacht. tabel 3-15: Kenmerken gewenste woning naar gewenste eige ndomsvorm en type woning*

Aan welke eisen moet de woning die u zoekt voldoen?

koop

huur

totaal

aanwezigheid schuurtje/ (fietsen)berging

53%

70%

59%

overdekt parkeren in een garage of onder een carport

48%

24%

38%

niet overdekt parkeren in een eigen parkeervak

10%

23%

16%

anders

19%

10%

16%

N = 3.240

N = 1.830

N = 6.570

koop

huur

5

3

4

3

aantal m2 vloeroppervlakte (mediaan, in m2)

130

80

120

80

aantal m2 buitenruimte (mediaan, in m2)

200

20

200

12

aantal kamers (mediaan, in antal)

eengezins appartement

* Van de huishoudens die expliciet hebben aangegeven een koopof een huurwoning te wensen of een eengezinswoning of een appartement Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Gewenste verhuisstappen van doorstromers In tabel 3-16 staan de gewenste verhuisstappen van doorstromers in detail weergegeven. Duidelijk is dat als men eenmaal een koopwoning bemachtigd heeft, men graag in een koopwoning wil blijven wonen. Dit geldt vooral voor eengezinskoopwoningen. Slechts 10% van de doorstromers in een koopwoning wenst expliciet een huurwoning. Circa 14% twijfelt tussen de koop- en de huursector. Het is – gegeven de economische crisis – niet te verwachten dat de koopsector aan populariteit zal winnen. Het ligt in de lijn der verwachting dat een deel van de twijfelaars in deze tijd eerder voor de huursector zal kiezen. De stagnerende verkoop van zowel nieuwe als bestaande woningen zoals in de praktijk zichtbaar bevestigt dit vermoeden. Daarnaast maakte ook in het verleden ruim een kwart van de doo rstromers de stap van koop naar huur (tabel 3-7). De stap van huur naar koop is gebruikelijker. Voor een deel gaat het om startende gezinnen die vanuit een huurappartement een grondgebonden koopwoning willen betrekken. In het verleden maakte bijna de helft van de doorstromers in een huurwoning de stap van huur naar koop. Anno 2009 geeft slechts 31% van de doorstromers in een huurwoning expliciet aan een koopwoning te wensen. Circa een kwart van de huurders twijfelt tussen de koop - en de huursector, vooral huurders die op dit moment in een appartement wonen. Mogelijk zijn deze woonconsumenten terughoudend als gevolg van de economische crisis en kijken de kat uit de boom. Daarnaast speelt de tijdshorizon van 5 jaar een rol: men wil wel verhuizen, maar weet nog niet precies naar welke woning.

De woningmarkt

26

tabel 3-16: De gewenste verhuisstappen van doorstromers* gewenste woning

gewenste woning

huur koop of huur

totaal

N=

koop

76%

10%

huur

31%

44%

14%

100%

2.800

25%

100%

3.090

totaal

53%

27%

20%

100%

5.880

eengezins meergezins eg of mg

huidige woning

huidige woning

koop

totaal

N=

eengezins

71%

16%

13% 100% 4.060

meergezins

54%

19%

26% 100% 1.840

totaal

66%

17%

17% 100% 5.890

gewenste woning koop

eengezins

meergezins

eg of mg

eengezins

meergezins

eg of mg 2.390

eg of mg

N=

meergezins

huur

totaal

eengezins

huidige woning

koop

koop of huur

huur

eengezins

68%

3%

6%

1%

5%

3%

5%

7%

4%

100%

meergezins

62%

1%

13%

4%

9%

2%

4%

3%

3%

100%

400

eengezins

31%

0%

3%

20%

18%

6%

17%

0%

5%

100%

1.660

meergezins

19%

1%

8%

19%

17%

7%

13%

3%

13%

100%

1.420

45%

1%

6%

11%

12%

5%

10%

4%

6%

100%

5.880

totaal

*Van de 5.890 doorstromers waarvan alle gegevens bekend zijn. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Wie vraagt wat? In tabel 3-17 is weergegeven welk huishoudentype wat voor een woning vraagt. Duidelijk wordt dat eengezinskoopwoningen vooral gevraagd worden door gezinnen, maar ook een deel van de een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar wil graag naar dit woningtype verhuizen. Boven de 55 jaar is de vraag gering. Koopappartementen worden vrijwel alleen gevraagd door huishoudens van 40 jaar of ouder. Huurappartementen worden door alle huishoudentypen gevraagd, maar het meest door 55-plussers. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral afkomstig van eenpersoonshuishoudens (alle leeftijdsklassen samengenomen), gevolgd door gezinnen. tabel 3-17: Gewenste woning naar eigendomsvorm en type woning naar huishoudentype * < 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

eenpersoons tweepersoons koop

eengezins eg of mg meergezins totaal

huur

eengezins

totaal

245

405

385

685

190

120

595

35

75

0

2.735

40

120

50

0

10

40

95

20

5

0

380

0

15

0

0

0

20

10

20

25

5

95

285

540

435

685

200

180

700

75

105

5

3.210

0

135

0

125

100

50

90

100

55

0

655

40

15

10

35

95

0

20

35

45

20

315

meergezins

45

45

10

15

80

110

35

200

165

50

755

totaal

85

195

20

175

275

160

145

335

265

70

1.725

130

100

35

160

60

15

130

15

50

5

700

0

35

0

15

25

5

15

20

110

50

275

60

190

20

15

55

5

20

15

45

0

435

560

1.060

510

1.050

615

365

1.010

460

575

130

6.345

meergezins totaal

75+

gezin eenpersoons meerpersoons

eg of mg

huur of koop eengezins onbekend

55 tot 75 jr.

gezin eenpersoons tweepersoons

*exclusief de groep overige huishoudentypen Bron: Woonwensenonderzoek Assen


27

Kopen van de huurwoning Voor verhuisgeneigde huurders die op zoek zijn naar een koopwoning is er een alternatief denkbaar, namelijk het kopen van de eigen huurwoning. Aan alle huurders van zelfstandige woningen, al dan niet woningzoekend, is gevraagd of men eventueel belangstelling heeft voor het kopen van de huurwoning tegen de marktwaarde. Ongeveer 24% van alle huurders voelt hier wel voor, al is deze belangstelling uiteraard wel grotendeels afhankelijk van de prijs (tabel 3-18). Onder de huurders van Actium is de belangstelling voor het kopen van de huurwoning bijna net zo groot: 22% heeft interesse. Onder de huurders van Woonconcept ligt de belangstelling op circa 16%. tabel 3-18: Antwoord op de vraag: zou u uw huurwoning willen kopen? totale groep huurders alle huurders huurders van Actium huurders van Woonconcept ja

verhuisgeneigde huurders alle huurders huurders van Actium of Woonconcept

6%

5%

1%

3%

4%

hangt af van de prijs

18%

17%

15%

23%

20%

nee

66%

66%

74%

71%

73%

7%

8%

9%

3%

3%

weet niet onbekend totaal

4%

4%

2%

0%

1%

100%

100%

100%

100%

100%

N = 11.870

N = 7.810

N = 310

N = 3.580

N = 2.350


Onder de verhuisgeneigde huurders is de belangstelling om de huidige woning te kopen een fractie groter dan onder de niet verhuisgeneigde huurders. Voor een deel van de verhui sgeneigde huurders is het kopen van de woning dus een alternatief voor verhuizen. Economische crisis, verhuisgeneigdheid en woningkeuze De huidige economische omstandigheden beïnvloeden de woningmarkt. Het aantal verhuizi ngen is bijvoorbeeld teruggelopen, hypotheekverstrekkers zijn voorzichtiger geworden en eigenaarbewoners kopen minder vaak een nieuwe woning voordat de oude verkocht is. In de b ewonersenquête zijn diverse vragen opgenomen die betrekking hebben op de economische crisis. Om zicht te krijgen op de invloed van de economische crisis op de verhuisw ensen en woonwensen zijn woningzoekenden vier vragen omtrent dit thema gesteld: 1.

‘Is de termijn waarop u gaat verhuizen afhankelijk van de economische crisis ?’

2.

‘Is behoud van uw baan een voorwaarde om te verhuizen?’

3.

‘Is de verkoop van uw huidige woning een voorwaarde om te verhuizen?’

4.

‘Op welke wijze is de economische crisis mogelijk van invloed op uw woningkeuze? ’

De uitkomsten staan weergegeven in tabel 3-19. Ruim driekwart van de verhuisgeneigde huishoudens geeft aan dat de economische crisis niet van invloed is op de termijn waarop men wil verhuizen. De meeste verhuisgeneigden zien hun potentiële verhuizing dus los van de crisis. Voor 22% van de verhuisgeneigden geldt echter dat de crisis mogelijk een reden kan zijn om de verhuizing uit te stellen. Deze eerste vraag heeft RIGO in het voorjaar van 2009 gesteld aan verhuisgeneigden in gemeente Veere (provincie Zeeland). Hier gaf circa 17% aan dat de crisis mogelijk een reden kan zijn om de verhuizing uit te stellen.

De woningmarkt

28

tabel 3-19: Invloed economische crisis op de verhuisgeneigdheid

Is de termijn waarop u gaat verhuizen afhankelijk van de economische crisis?

aandeel

ja, daarom wil/moet ik mogelijk sneller verhuizen

3%

ja, de crisis is voor mij mogelijk een reden om de verhuizing uit te stellen

19%

nee

77%

onbekend

1%

totaal

100% N = 6.570

Is behoud van uw baan een voorwaarde om te verhuizen?

aandeel

Is de verkoop van uw huidige woning een voorwaarde om te verhuizen?

aandeel

ja

42%

ja

73%

nee

41%

nee

16%

misschien

13%

misschien

10%

weet niet

4%

weet niet

1%

onbekend

1%

onbekend

totaal

100% N = 5.590

totaal

0% 100% N = 2.990


Circa 42% van de verhuisgeneigden onder de 65 jaar met een betaalde baan geeft expliciet aan dat het behouden van de baan een voorwaarde is om te verhuizen. Eenzelfde aandeel laat zijn of haar verhuiswens hier niet van afhangen. Dit is vaker het geval als men heeft aangeg even expliciet een koopwoning te wensen: 55% geeft aan dat baanbehoud een voorwaarde is om te (kunnen) verhuizen. Van de verhuisgeneigde huishoudens die anno 2009 in een koopwoning wonen, geeft bijna driekwart aan dat de verkoop van de huidige woning een voorwaarde is om te verhuizen. Circa driekwart van deze groep is opnieuw op zoek naar een koopwoning. Onder slechte econom ische omstandigheden wil men liever eerst het oude huis verkopen voord at men een volgend huis koopt. De crisis kan ook van invloed zijn op de woningkeuze bij verhuizing (tabel 3-20, meerdere antwoorden mogelijk). Van de verhuisgeneigde huishoudens geeft circa 39% aan dat men door de crisis (mogelijk) minder geld te besteden heeft. Voor circa 12% is de keuze tussen huur en koop (deels) afhankelijk van het verloop van de crisis. O p de locatiekeuze heeft de crisis minder effect. Opvallend is dat circa 840 van de 6.570 verhuisgeneigde huishoudens de vraag niet hebben beantwoord. Mogelijk is de economische crisis niet van invloed op hun woningkeuze of weet men nog niet goed wat de crisis op termijn voor hen zal betekenen.


29

tabel 3-20: Invloed economische crisis op de woningkeuze van verhuisgeneigden

aandeel door de crisis heb ik (mogelijk) minder geld te besteden

39%

de keuze tussen huur en koop is (deels) afhankelijk van de crisis

12%

door de crisis moet ik (mogelijk) een kleinere woning betrekken dan gewenst

4%

door de crisis moet ik (mogelijk) een ander woningtype betrekken dan gewenst

4%

door de crisis moet ik (mogelijk) naar een andere gemeente, wijk of locatie verhuizen dan gewenst anders

3% 36% N = 6.570


Gewenste woonlocatie Eerder hebben we gezien dat mensen die zich recent in Assen gevestigd hebben dit vaak doen omdat ze vinden dat Assen een goed woon- en leefklimaat heeft. Waarschijnlijk verklaart dit ook het feit dat 82% van de huishoudens die binnen vijf jaar willen verhuizen overweegt in Assen te blijven wonen, ofwel 5.380 huishoudens. Als men de gemeente wil verlaten kijkt men vooral naar de buurgemeenten van Assen en naar de stad Groningen (tabel 3-21). Circa 16% heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid om een andere gemeente aan te dragen. Het gaat hier om verschillende gemeenten die vooral in Noord-Nederland liggen, maar ook in de rest van Nederland. Een deel van hen heeft aangegeven het nog niet te weten, of geeft een b epaalde regio op. Onder de verhuisgeneigden die overwegen in Assen te blijven wonen is het Centrum van Assen het populairst. Circa 45% van de verhuisgeneigden zou hier willen wonen, als men de gewenste woning kan vinden. Ook Marsdijk en Kloosterveen zijn onder de verhuisgeneigden populaire woonwijken. tabel 3-21: Gewenste woongemeente (links) en gewenste wijk in Assen (rechts) als woningzoekenden overwegen een woning in Assen te zoeken

gewenste gemeente

aandeel

gewenste wijk in gemeente Assen

aandeel

Assen

82%

Centrum

45%

Aa en Hunze

13%

Marsdijk

36%

Tynaarlo

11%

Kloosterveen

31%

Groningen

10%

Buitengebied

24%

Midden-Drenthe

9%

Noorderpark

22%

Noordenveld

7%

Peelo

19%

buitenland

5%

Lariks

19%

Haren

4%

Assen-Oost

17%

Leek

2%

Assen-West (waaronder Baggelhuizen)

16%

1%

Pittelo

10%

Ooststellingwerf anders

16%

weet niet / geen voorkeur

N = 6.570

5% N = 5.390


In tabel 3-22 is de gewenste wijk uitgesplitst naar de wijk waar men op dit moment woont. Het Centrum van Assen is bij veel huishoudens populair, vooral bij huishoudens die al in het Centrum wonen. Van de verhuisgeneigden in het Centrum van Assen overweegt maar liefst

De woningmarkt

30

74% hier te blijven wonen. Ook in de wijken Lariks, Noorderpark en Pittelo is de belangstelling voor het Centrum van Assen groot. In paragraaf 3.2 zijn we ingegaan op de gerealiseerde verhuizingen van mensen die binnen Assen zijn verhuisd naar vorige en huidige wijk (tabel 3-3). Hieruit bleek dat mensen die bijvoorbeeld in Noorderpark woonden zowel relatief als absoluut vaker naar Lariks verhuisden dan naar het Centrum van Assen. Dit maakt duidelijk dat woonwensen niet altijd vervuld worden en dat men uitwijkt naar een alternatief. tabel 3-22: Gewenste wijk in Assen naar huidige wijk (meerdere antwoorden mogelijk) gewenste wijk

huidige wijk

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied weet niet

Centrum (N=440)

74%

19%

20%

15%

6%

17%

18%

33%

23%

14%

3%

Lariks (N=740)

56%

43%

36%

10%

18%

21%

20%

33%

28%

15%

4%

Noorderpark (N=830)

59%

29%

51%

7%

9%

17%

18%

38%

33%

24%

7%

Assen-oost (N=680)

36%

14%

17%

67%

12%

11%

22%

28%

15%

18%

6%

Pittelo (N=240)

58%

7%

8%

8%

19%

3%

11%

28%

26%

11%

8%

Assen-west (N=320)

34%

40%

10%

13%

7%

63%

9%

11%

22%

27%

6%

Peelo (N=680)

39%

8%

24%

10%

5%

2%

41%

32%

27%

31%

5%

Marsdijk (N=790)

28%

3%

7%

10%

11%

11%

13%

73%

22%

28%

3%

Kloosterveen (N=630)

29%

7%

6%

3%

6%

14%

8%

20%

80%

36%

3%

gemeente Assen (N = 5.390)

45%

19%

22%

17%

10%

16%

19%

36%

31%

24%

5%


Voor veel verhuisgeneigden geldt dat men vaak overweegt om in de huidige wijk te blijven wonen. Pittelo vormt echter de uitzondering op de regel: slechts 19% van de verhuisgeneigde huishoudens in deze wijk overweegt in Pittelo op zoek te gaan naar een woning. Kloosterveen is relatief gezien behoorlijk populair bij huishoudens die op dit moment al in Kloosterveen wonen. In het laatste geval gaat het om zogenoemde ‘nieuwbouwhoppers’: huishoudens die binnen de nieuwbouw (snel) wooncarrière maken. Het Buitengebied van Assen is in de tabel buiten beschouwing gelaten, omdat het aantal verhuisgeneigden hier gering is. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de marktpositie van de verschillende wijken. Vertrekredenen Een deel van de verhuisgeneigden heeft aangegeven Assen mogelijk te gaan verlaten. Het gaat om circa 3.150 huishoudens. In tabel 3-23 staan de redenen hiervan weergegeven (links). Een kwart geeft aan te willen verhuizen omdat men dichter bij familie of vrienden wil gaan wonen . Voor circa 22% geldt dat men dichter bij het werk of studie wil wonen. Een vijfde overweegt Assen te verlaten omdat het niet lukt om binnen Assen een geschikte woning te vinden. De categorie andere redenen (40%) is erg divers. Voor een deel gaat het om persoonlijke redenen zoals ‘ik ga samenwonen’ en ‘terug naar mijn geboortestad’. In de tabel is ook de groep weergegeven die expliciet heeft aangegeven niet in Assen een woning te zoeken (rechts). Ook voor deze groep geldt dat het vaak gaat om dichter bij familie, vrienden, de studie of het werk te wonen. Opvallend is dat het woningaanbod in Assen voor deze groep niet de reden is om uit de gemeente te vertrekken. Dit maakt dat wonen in Assen in trek is, maar dat het behouden van voldoende werkgelegenheid in de toekomst mogelijk een punt van aandacht wordt.


31

tabel 3-23: Redenen van woningzoekenden om mogelijk uit Assen te vertrekken

groep die Assen groep die expliciet aangeeft mogelijk wil verlaten Assen te willen verlaten ik wil dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen

25%

35%

ik wil dichter bij mijn werk of studie wonen

22%

27%

ik kan in Assen geen geschikte woning vinden

20%

1%

6%

11%

ik vind dat Assen geen goed woon- en leefklimaat heeft ik wil nabij voorzieningen wonen die Assen niet heeft andere reden

7%

8%

40%

44%

N = 3.150

N = 1.090


3.4

Starters op de woningmarkt Zoals in de inleiding van paragraaf 3.3 vermeld , zijn er verschillende groepen actief op de woningmarkt. Een van deze groepen is de groep starters. Starters zijn in dit onderzoek voor wat betreft de woningvraag gedefinieerd als inwonende kinderen die verwachten in de k omende twee jaar het huis uit te gaan. Via de enquête zijn starters in kaart gebracht door ied ere respondent te vragen of er in het huishouden inwonende kinderen van 16 jaar of ouder zijn die in de komende 2 jaar het huis uitgaan. Circa 2.040 huishoudens hebben de vraag met ‘ja’ beantwoord. In totaal zijn er circa 2.580 wooneenheden benodigd om de starters te kunnen 14 huisvesten. Hierbij is er rekening mee gehouden dat sommige starters niet in hun eentje een start willen maken, maar willen gaan samenwonen. De totale groep verhuisgeneigden, inclusief de doorstromers en de semi-starters, bestaat uit 9.150 huishoudens. Gewenste locatie Van de 2.850 wooneenheden gaat het deels om wooneenheden in andere gemeenten, vooral de studentensteden. Een kleine 1.000 starters hebben expliciet aangegeven de gemeente te willen verlaten. Daarnaast zijn er – uitgaande van de opgegeven woonwensen – circa 410 startende huishoudens die in de gemeente Assen willen blijven wonen en 540 starters die dit overwegen. Circa 660 starters weten nog niet waar ze willen gaan wonen of hun gewenste woongemeente is onbekend. Ook deze groep is wellicht te verleiden om in Assen te blijven wonen. Voor de totale groep starters die mogelijk in Assen op zoek is naar een woning is in figuur 3-1 de gewenste woonwijk in beeld gebracht. Deze groep heeft een duidelijke voorkeur voor het Centrum van Assen, gevolgd door Marsdijk, Lariks en Noorderpark. Voor Marsdijk geldt dat het voor bijna een derde gaat om starters gaat die op dit moment al in deze wijk wonen. De wijk Pittelo is onder starters minder in trek. De starters die wel belangstelling hebben voor deze wijk, wonen op dit moment bijna allemaal al in de wijk.

voetnoot

14

Het aantal wooneenheden overtreft het aantal huishoudens dat heeft aangegev en kinderen van 16 jaar of ouder te hebben, omdat er in één huishouden meerdere kinderen in deze leeftijdscategorie kunnen wonen die de komende 2 jaar het huis uit (willen) gaan.

De woningmarkt

32

tabel 3-24: Gewenste woongemeente van starters in Assen

aantal

aandeel

ja, alleen in gemeente Assen

410

16%

ja, maar ook buiten gemeente Assen

540

21%

nee

980

38%

weet ik niet

400

16%

onbekend

260

10%

2.580

100%

Zoekt uw kind woonruimte in gemeente Assen?

totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen

figuur 3-1: De gewenste woonwijk van starters *

50%

woont (nog) niet in de wijk

45% 40%

woont in de wijk

35% 30%

25% 20%

15% 10% 5%

Buitengebied

Pittelo

Assen-west

Peelo

Assen-oost

Kloosterveen

Noorderpark

Lariks

Marsdijk

Centrum

0%

*Van de 1.550 starters die mogelijk in Assen op zoek zijn naar een woning en de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Vertrekredenen In tabel 3-25 staan de overwegingen van starters om uit de gemeente Assen te vertrekken. In de tabel zijn ook de antwoorden meegenomen van de starters die nog niet weten of ze in de gemeente Assen of elders willen wonen (links). Daarnaast is in de tabel de groep starters weergegeven die expliciet heeft aangegeven buiten de gemeente een start te willen maken (rechts). De redenen om Assen te verlaten zijn voor starters vrij eenduidig: men wil vooral elders gaan studeren of werken. tabel 3-25: Redenen van starters om mogelijk uit Assen te vertrekken

groep die Assen mogelijk wil verlaten hij/zij gaat elders werken of studeren (of doet dat al) 77% hij/zij vindt dat Assen geen goed woon- en leefklimaat heeft 7% in Assen zijn geen geschikte woningen te vinden 4% hij/zij wil nabij voorzieningen wonen die Assen niet heeft 4% hij/zij wil dichter bij familie en/of vrienden gaan wonen 3% andere reden 12% N = 2.170



groep die expliciet aangeeft Assen te willen verlaten 84% 1% 0% 5% 3% 8% N = 980

33

Gewenste woning De woningvraag van starters is voornamelijk gericht op de huursector, ruim de helft geeft expliciet aan een huurwoning te wensen (tabel 3-26). Slechts een tiende deel van de starters heeft een expliciete voorkeur voor een koopwoning. Dit geldt zowel voor de totale groep starters, als voor de starters die mogelijk op zoek zijn naar een woning in Assen. Voor ruim een kwart van de starters staan beide opties (huur en koop) nog open, van circa 13% is de voo rkeur onbekend. tabel 3-26: Voorkeur van starters voor een huur- of een koopwoning

groep starters die mogelijk op zoek is naar een woning in Assen

totale groep starters absoluut

aandeel

absoluut

aandeel

koopwoning

220

9%

160

10%

huurwoning

1.320

51%

920

59%

720

28%

430

28%

maakt niet uit/weet niet onbekend totaal

330

13%

40

3%

2.580

100%

1.550

100%


De vraag van starters is vooral gericht op de goedkope huursegmenten. Van degenen die een huurwoning wensen zoekt 90% een woning met huurprijs van minder dan € 512. De vraag naar koopwoningen is voor een groot deel gericht op het segment beneden de € 160.000. Slechts enkele tientallen starters hebben voorkeur voor een woning in de segmenten (net) daarboven. Bijna de helft van starters overweegt op zoek te gaan naar onzelfstandige woonruimte of een studentenkamer, vooral in de studentensteden (tabel 3-27). Starters die mogelijk op zoek zijn naar een woning in Assen geven dit minder vaak aan, maar toch overweegt circa 40% te ve rhuizen naar dergelijke woonruimte. Dit komt omdat een deel van deze groep ook buiten de gemeente Assen op zoek is naar een woning, omdat ze mogelijk elders gaan studeren of we rken. Daarnaast zijn appartementen geliefd onder starters, het meest onder starters die overwegen in Assen te blijven wonen. Bij de eengezinswoning gaat de voorkeur vooral uit naar een rijwoning. tabel 3-27: Gewenst woningtype van starters

totale groep starters groep starters die mogelijk op zoek is naar een woning in Assen onzelfstandige woning/studentenkamer

48%

40%

appartement zonder lift

25%

39%

apppertement met lift

21%

31%

rijtjeswoning

15%

23%

hoekwoning

3%

5%

vrijstaande woning

3%

4%


3%

4%

boerderij

1%

1%

0% 16% N = 2.580

0% 15% N = 1.550

woonwagen of woonboot anders, namelijk


De woningmarkt

34

3.5

Spanning op de markt Traditioneel wordt de spanning op de woningmarkt in Nederland vaak uitgedrukt in tekorten en overschotten. Hierbij wordt het aanbod dat wordt vrijgemaakt als alle verhuisgeneigden verhuizen afgetrokken van de woningvraag. Op deze wijze berekende tekor ten en overschotten zijn aanlokkelijk omdat ze op het oog eenvoudig zijn te interpreteren. Echter, juist bij deze interpretatie gaat het vaak fout. Ten eerste houdt men er vaak geen rekening mee dat er kwaliteitsverschillen kunnen zijn tu ssen het aanbod en de vraag. Dit is overigens nooit helemaal op te lossen. Ten tweede wordt er geen recht gedaan aan het feitelijke zoekgedrag van huishoudens. Voor veel huishoudens zijn er meerdere keuzeopties (zoals we eerder hebben gezien). Men bepaalt de keuze mede op basis van het op het moment beschikbare aanbod. Als er een aantrekkelijke gezinswoning met tuin in de koopsector beschikbaar komt, dan kiest een jong huishouden daarvoor, maar een ruim appartement in de huursector kan voor ditzelfde huishouden ook aantrekk elijk zijn. In dit onderzoek kijken we dan ook met een wat meer genuanceerde blik naar de marktve rhoudingen. In figuur 3-2 staat de woningvraag afgezet tegen het aanbod dat vrij zou komen als alle verhuisgeneigde doorstromers zouden verhuizen (en een woning vrij achterlaten). Omdat de meeste verhuisgeneigde doorstromers in een grondgebonden koopwoning wonen, is het aanbod hier het grootst. Hetzelfde geldt voor de wonin gvraag. Deze woningvraag is in de figuur uitgesplitst in vier delen: De huishoudens die expliciet hebben aangegeven een appartement of een eengezinswoning in een bepaalde eigendomsverhouding te wensen (aangeduid met ‘enkelvoudig’). De huishoudens die expliciet een appartement of een eengezinswoning wensen, maar twijfelen tussen een huur- of een koopwoning (aangeduid met ‘niet uitgesproken over het eigendom’). Deze huishoudens staan zowel bij de koopwoningen als bij de huurwoningen weergegeven. De huishoudens met een expliciete wens voor een huur- of koopwoning, maar voor wie de nieuwe woning niet per definitie een appartement of een eengezinswoning hoeft te zijn (aangeduid met ‘niet uitgesproken over de vorm’). Deze huishoudens staan zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen weergegeven. De huishoudens zonder een expliciete wens voor een bepaald type of eigendomsvorm. Deze huishoudens staan bij elke kolom weergegeven. Door de presentatiewijze in de figuur wordt meer recht gedaan aan substitutie-effecten. Echter wat blijft is dat er kwalitatieve verschillen kunnen zijn tussen het woningaanbod en de woningvraag. De figuur laat zien dat er onder de potentiële verhuisgeneigden meer expliciete vraag naar eengezinskoopwoningen is dan het potentiële aanbod. Het actuele ‘tekort’ bedraagt circa 270 woningen. Daarnaast zijn er nog de huishoudens die twijfelen over de koop - of de huursector. Gegeven de economische crisis ligt het in de lijn der verwachting dat een deel van deze twijfelaars in deze tijd eerder voor de huursector zullen kiezen. Daar komt bij dat er binnen de eengezinskoopsector sprake is van een gespannen markt en mensen mogelijk op zoek gaan naar een alternatief.


35

figuur 3-2: Het potentiële aanbod afgezet tegen de woningvraag exclusief starters 4.500

4.000 3.500 3.000 2.500

niet uitgesproke 5.000 n over eigendom 4.500 en vorm 4.000 niet uitgesproke 3.500 n over de vorm 3.000

inclusief starters

niet uitgesproken over de vorm niet uitgesproken over het eigendom

2.500 niet uitgesproke 2.000 n over het eigendom 1.500

2.000 1.500 1.000

niet uitgesproken over eigendom en vorm

enkelvoudig potentieel aanbod

1.000

500

500

0 eengezins meergezins eengezins meergezins koop

huur

0 eengezins meergezins eengezins meergezins koop

huur


Overigens betekent een ‘tekort’ niet dat automatisch elke eengezinskoopwoning kan worden afgezet. Kwaliteiten als de aanwezigheid van speelmogelijkheden voor kinderen en de nabijheid van voorzieningen / het centrum, kunnen bijvoorbeeld erg belangrijk worden gevonden. In paragraaf 5.4 gaan we nader in op de belangstelling van verhuisgeneigden voor een bepaalde woonomgeving. Als alleen wordt gekeken naar de doorstromers (dus exclusief de starters), dan is de vraag naar koopappartementen en woningen in het huursegment aanzienlijk kleiner dan de expliciete vraag. Een deel van de twijfelaars over de eigendomsvorm en het woningtype kan wellicht overgehaald worden te kiezen voor deze segmenten. Vooral voor koopappartementen geldt dat maatwerk hierbij is geboden. Dit zeker ook omdat de appartementenvraag voor circa de helft afkomstig is van ouderen, kritische woonconsumenten die over het algemeen graag in de huidige woning blijven wonen. In figuur 3-2 is ook rekening gehouden met de vraag van starters (rechts). Het gaat om starters die mogelijk op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte in Assen. Het gaat om circa 900 starters. Als met deze groep rekening wordt gehouden blijkt dat een flink aantal starters in de wacht staat om de huurwoningen in Assen te betrekken. De voorkeur van starters gaat vooral uit naar huurappartementen, waarmee dit segment een sterkere marktpositie heeft dan de eengezinshuurwoning.

De woningmarkt

36


37

Hoofdstuk 4 Toekomstverwachtingen

4.1

Inleiding De toekomst is onzeker, maar er zijn vele modellen voorhanden om enig inzicht te vergaren in de toekomst. Dit soort prognosemodellen moet te allen tijde worden beschouwd als effectverkenningen. Ze voorspellen de toekomst op basis van bepaalde aannamen. Voor de interpr etatie van de uitkomsten zijn de achterliggende aannamen (als dit …), hiermee minimaal zo belangrijk als de uitkomsten (… dan dat). In dit hoofdstuk belichten we de te verwachten demografische ontwikkelingen vanuit dit pe rspectief. We maken gebruik van verschillende demografische varianten en geven zo de te ve rwachten ontwikkelingen voor de toekomst aan (paragraaf 4.2 en paragraaf 4.3). Een van de belangrijke aannamen bij een demografische prognose is de te realiseren nieuwbouw en de hiermee verweven migratiestromen. Daarmee stuiten we op een ‘kip of ei’-vraagstuk, want de demografische prognoses worden vaak tevens benut om het nieuwbouwprogramma vorm te geven. In dit hoofdstuk gaan we uitgebreid in op de aannamen die achter de prognosevaria nten liggen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op het door de gemeente voorgenomen nieuwbouwprogramma. De toekomstige woningmarkt wordt naast demografische ontwikkelingen ook beïnvloed door economische ontwikkelingen. Ook op dit punt werkt RIGO met verschillende scenario’s die in paragraaf 4.4 nader worden toegelicht. Op basis van de demografische en economische ontwikkelingen gaan we in paragraaf 4.5 in op de opgaven voor de toekomst.

4.2

Demografische ontwikkelingen Drie prognosemodellen In deze paragraaf belichten we de te verwachten demografische ontwikkelingen aan de hand van drie prognosevarianten. Ten eerste maken we gebruik van twee bestaande prognoses: a.

De prognose van het CBS/PBL op basis van het Pearl -model (2007);

b. De prognose van de provincie Drenthe (2009), waarbij wordt uitgegaan van een onderbouwde aanname van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ambities op het vlak van de nieuwbouw om dit positieve migratiesaldo te kunnen realiseren. In beide prognoses zitten aannamen omtrent migratiestromen en het voorraadbeleid in de gemeente Assen verweven. RIGO zet naast deze prognose een eigen variant: c.

Migratie-nul. Hierbij zijn gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen uitgesloten en wordt de ontwikkeling puur en alleen bepaald door de natuurlijke ontwikkeling (geboorte en sterfte).


38

De diverse varianten worden gebruikt om in bandbreedten de mogelijke toekomstige dem ografische ontwikkelingen te schetsen. Natuurlijke ontwikkelingen als basis De migratie-nulvariant gaat uit van de natuurlijke ontwikkelingen in een gemeente. Bij natuu rlijke ontwikkelingen gaat het om processen van geboorte, sterfte en het ouder worden van mensen. Er zijn verschillende zaken van invloed op deze processen, zoals economische on twikkeling (in perioden van economische groei worden meer kinderen geboren) en het klim aat (hete zomers en koude winters zorgen voor meer sterftegevallen onder ouderen). Deze onz ekerheden ten spijt, is en blijft de natuurlijke ontwikkeling met relatief grote zekerheid te voo rspellen. In elk van de prognosemodellen zijn de natuurlijke ontwikkelingen op soortgelijke wijze meegenomen. Bij de migratie-nulvariant wordt vrijwel alleen uitgegaan van natuurlijke 15 ontwikkelingen en speelt (binnenlandse) migratie geen rol. Migratie als onzekere factor Migratiestromen zijn de grote onzekere factor bij d emografische prognoses. Binnenlandse migratiestromen worden bepaald door de nieuwbouw, de werkgelegenheidsontwikkeling (bi nnen en buiten de gemeente) en de relatieve marktpositie van de gemeente (de mate waarin de gemeente aantrekkelijk is voor bepaalde do elgroepen). Bij buitenlandse migratiestromen spelen de ontwikkeling van de wereldeconomie en wereldvrede een belangrijke rol. De vee lheid aan invloedsferen maken dat de migratie moeilijk te voorspellen is. De CBS/PLB-prognose is gebaseerd op een geavanceerde model om de migratiepatronen te voorspellen. Uiteindelijk spelen hierbij (direct of indirect) de aannamen over de nieuwbouw en werkgelegenheid een belangrijke rol. Helemaal exact zijn deze aannamen niet te achterhalen. De provinciale prognose is gemaakt in augustus 2009. De prognose is gebaseerd op het IPB-prognosemodel van de provincie en gaat uit van een positief migratiesaldo van 500 personen per jaar. Migratie van en naar Assen De migratiesaldi in het verleden zijn sterk beïnvloed door de opgeleverde nieuwbouw. In de afgelopen 15 jaar was het binnenlands migratiesaldo flink positief (figuur 4-1). In de afgelopen 15 jaar bedroeg het vestigingsoverschot gemiddeld 586 personen per jaar. In de jaren 2007 en 2008 is een sterk positief saldo gerealiseerd (respectievelijk 850 en 726 personen), vooral vanwege opleveringen in Kloosterveen. Het is voor de prognoses vooral ook interessant hoe de migratiestromen bewegen per lee ftijdsgroep. Dit ten eerste omdat de leeftijd sterk samenhangt met de huishoudenvorming (als er veel jonge kinderen bijkomen levert dit nauwelijks een nieuwe woningbe hoefte), ten tweede omdat verschillende leeftijdsgroepen verschillende woonwensen hebben en ten derde omdat hieruit de relatieve marktpositie van een gemeente naar voren komt. Zo komt in Assen duidelijk het profiel van een middelgrote provinciestad (met veel nieuwbouw) naar voren (figuur 4-2). In de meeste leeftijdsklassen is het saldo positief, met uitzo ndering van de leeftijdsgroep 15 tot 20 jaar. Gemiddeld verlieten er jaarlijks 70 personen in deze leeftijdsklasse meer de gemeente dan er zich vestigden. Deze jongeren gaan veelal elders studeren en/of werken in de grotere steden. In de leeftijd van 20 tot 25 jaar is er een licht positief saldo. Assen vervult binnen de regio – ondanks het vertrek van studenten – een rol bij voetnoot

15

De prognose is inclusief het saldo voor buitenlandse migratie.


39

het opvangen van de startersvraag. Ook vervult Assen een rol bij het opvangen van de vraag van gezinnen, wat zichtbaar wordt in het positieve saldo van de groep 25 tot 40 jaar. Ook onder ouderen zijn er positieve saldi waarneembaar. Zij komen vanuit de regio in Assen wonen vanwege het geschikte woningaanbod en de aanwezige voorzieningen. figuur 4-1: Jaarlijkse vestiging, vertrek en binnenlands migratiesaldo voor gemeente Assen 4.000

vestiging

3.500

vertrek

3.000

saldo

2.500

415

1995

500

315

657

607

661 325

618

908 555 157

440

641

850

726

2008

917

1.000

2007

1.500

1994

aantal personen

2.000

0 -500 -1.000 -1.500 -2.000 -2.500 2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

-3.000

Bron: buurtmonitor Assen figuur 4-2: Vestiging, vertrek en migratiesaldo voor gemeente Assen, zesjarig gemiddelde 2002-2007 600

vertrek

500

vestiging

400

saldo

aantal personen

300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500

85+

65-84 jaar

50-64 jaar

40-49 jaar

30-39 jaar

25-29 jaar

20-24 jaar

15-19 jaar

10-14 jaar

5-9 jaar

0-4 jaar

-600

Bron: CBS, buurtmonitor Assen

Drie prognosemodellen: de uitkomsten vergeleken De drie prognosemodellen leveren verschillende uitkomsten en tezamen geven ze een beeld van de bandbreedten van de ontwikkelingen in de toekomst. In tabel 4-1 is een beknopt overzicht weergegeven van het aantal inwoners en huishoudens volgens de verschillende prognosevarianten. In het vervolg van dit hoofdstuk staan we uitgebreid stil bij de verschillen tussen de varianten.


40

tabel 4-1: Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens volgens drie prognosemodellen

inwoners

2008 2010 2020 2030 2008 2010 2020 2030

huishoudens

migratie nul 65.487 65.880 67.880 70.180 28.330 28.740 31.180 32.950

CBS/PLB prognose 65.487 67.050 73.330 28.330 29.380 33.130 -

migratiesaldo 500 65.487 66.980 73.620 79.120 28.330 28.830 32.670 36.470

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL , provincie Drenthe, buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

Ontwikkeling in aantal inwoners In figuur 4-3 staan de uitkomsten in absoluut aantal inwoners weergegeven. De provinciale prognose migratiesaldo 500 komt uit op 73.620 inwoners in 2020 en ruim 79.120 inwoners in 2030. Deze variant kan gegeven de trends uit het verleden als reëel en haalbaar worden ve rondersteld, mits men er in slaagt het nieuwbouwproces op gang te houden. De ontwikkeling van het aantal inwoners volgens de prognose van het CBS/PLB is vrijwel gelijk aan de progn ose migratiesaldo 500. De prognosevariant migratie-nul komt uit op bijna 68.000 inwoners in 2020. Dit aantal kan dus als een soort van minimumgroei worden beschouwd. figuur 4-3: Ontwikkeling aantal inwoners in de gemeente Assen volgens CBS/PLB, migratienul en migratiesaldo 500

83.000 80.000 77.000

inwoners

74.000 71.000 68.000

werkelijke cijfers

65.000 migratie-nul

62.000 59.000

CBS/PLB prognose

56.000

migratiesaldo 500

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

53.000

jaartal


Ook op het punt van de samenstelling van de bevolking zijn er verschillen tussen de diverse varianten. Dit is te zien in tabel 4-2. In de theoretische migratie-nulvariant blijven jongeren in de gemeente wonen waardoor het aantal personen in de leeftijd van 15 tot 25 jaar hier relatief hoog is. In de figuur is ook te zien dat de nieuwe instroom van de groep 35 tot 45 jaar, veelal mensen in de gezinsfase, uitblijft bij de migratie-nulvariant. Was het aandeel 35 tot 45jarigen in 2008 nog 16%, onder de aannamen van migratie-nul neemt het aandeel af tot 11%. Gezinnen worden vooral aangetrokken met nieuwbouw: het aandeel 35 tot 45-jarigen be-


41

draagt 13% bij de prognose migratiesaldo 500. Dit betekent een relatief minder sterke afname van deze groep dan onder de aannamen van migratie -nul. tabel 4-2: Bevolkingsopbouw in de gemeente Assen in 2008 en 2020 volgens CBS/ PLB, migratie-nul en migratiesaldo 500

2008

migratie-nul

migratiesaldo 500

CBS/PLB

< 15 jaar

20%

17%

18%

17%

15 tot 25 jaar

11%

13%

11%

12%

25 tot 35 jaar

13%

12%

11%

11%

35 tot 45 jaar

16%

11%

13%

12%

45 tot 55 jaar

15%

14%

14%

15%

55 tot 65 jaar

12%

14%

14%

14%

65 tot 75 jaar

7%

11%

11%

11%

75+

7%

8%

8%

8%

100%

100%

100%

100%

totaal

Bron: RIGO-prognose , CBS/PBL , provincie Drenthe, buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

In de afgelopen jaren is de gemeente Assen erin geslaagd veel jonge gezinnen in de leeftijd van 35 tot 45 jaar aan te trekken. Het CBS/PBL en de provincie gaan er in hun prognoses van uit dat dit in de toekomst zal blijven lukken. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het aa ntrekken van deze groepen steeds lastiger zal worden. Landelijk neemt deze groep namelijk in aantal en aandeel af (zie ook figuur 4-4) en in de volgende paragraaf is te zien dat eenzelfde trend zichtbaar is de omliggende gemeenten. figuur 4-4: Bevolkingsopbouw in 2008 en 2020 in Nederland 9%

personen

8%

7%

2008

6%

2020

5% 4% 3%

2% 1%

90+

85 tot 90 jaar

80 tot 85 jaar

75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

0 tot 5 jaar

5 tot 10 jaar

0%

Bron: CBS/PLB 2009

Bij alle prognosevarianten neemt het aandeel 65-plussers toe, waarmee het een feit is dat er vergrijzing zal plaatsvinden. De vergrijzing zal niet in elke wijk van Assen even hard toeslaan. In tabel 4-3 staat een indicatie van de vergrijzing per wijk weergegeven onder de aannamen van migratie-nul, waarbij dus geen rekening wordt gehouden met (binnenlandse) migratiestromen. In werkelijkheid zal mede als gevolg van nieuwbouw het toekomstplaatje er anders uitzien. Toch bieden de resultaten een aardige inschatting van waar de vergrijzing zich in de toekomst vooral zal manifesteren. Ouderen zijn immers over het algemeen honkvast en b eperkt verhuisgeneigd.


42

In de wijk Marsdijk is tot 2020 de grootste toename te verwachten van het aantal ouderen. Het gaat om een toename van ruim 1.000 65-plussers. Ook in de andere wijken is een toename te verwachten van het aantal ouderen. In de periode 2020 tot 2030 is de grootste toen ame te verwachten in de wijken Marsdijk, Peelo en Kloosterveen. In 2008 was de vergrijzing in een vergevorderd stadium in het Centrum van Assen, gevolgd door de wijk Lariks. In de peri ode 2008 tot 2020 neemt het aantal ouderen in beide wijken theoretisch gezien licht af. Migr atiestromen, mede als gevolg van nieuwbouw, kunnen ervoor zorgen dat he t aantal ouderen weer toeneemt. In paragraaf 6.4 staat weergegeven welke consequenties de vergrijzing heeft voor de ontwi kkeling van de behoefte aan wonen met zorg in de Assense wijken. tabel 4-3: Ontwikkeling van het aantal 65 -plussers per wijk in de gemeente Assen volgens de migratie-nulprognose

Noorderpark Centrum Assen-oost Lariks Marsdijk Assen-west Pittelo Peelo Kloosterveen Buitengebied totaal

2008 1.820 1.740 1.600 1.370 850 540 520 450 360 180 9.430

% 21% 33% 20% 24% 6% 13% 13% 6% 4% 16% 14%

2020 2.220 1.600 1.950 1.310 1.900 1.070 800 1.130 900 320 13.210

verschil 2008-2020 400 -140 350 -50 1.060 520 280 680 540 140 3.780

2030 verschil 2020-2030 2.240 20 1.470 -120 2.160 200 1.370 60 3.370 1.470 1.240 180 1.010 210 1.760 620 1.630 730 360 40 16.620 3.410

verschil 2008-2030 420 -260 550 10 2.520 700 490 1.300 1.270 190 7.190

Bron: buurtmonitor Assen, RIGO-prognose

Ontwikkeling in aantal huishoudens Voor de ontwikkelingen op de woningmarkt is niet alleen de ontwikkeling van het aantal i nwoners van belang, maar ook – en vooral - de huishoudenontwikkeling (figuur 4-5). figuur 4-5: Ontwikkeling aantal huishoudens in dede volgens CBS/PLB, migratie-nul en migratiesaldo 500

42.000 40.000 38.000

huishoudens

36.000 34.000

32.000

werkelijke cijfers

30.000

migratie-nul

28.000

CBS/PLB prognose

26.000 24.000

migratiesaldo 500

jaartal

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL , provincie Drenthe, bewerking RIGO


2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

22.000

43

Net als bij de ontwikkeling van het aantal inwoners zijn het CBS/PLB en de provincie Drenthe behoorlijk gelijkgestemd over de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het CBS/PLB voo rspelt iets meer huishoudens in 2020 dan de provincie Drenthe. De toename van het aantal huishoudens in de periode 2008-2020 komt neer op 4.340 huishoudens bij de prognose migratiesaldo 500, circa 4.790 huishoudens bij de CBS/PLB-prognose en circa 2.850 bij de migratienulprognose. Dit laatste aantal kan worden gezien als een minimumuitbreiding, benodigd v oor de eigen huishoudenaanwas. Samenstelling huishoudens De provincie Drenthe heeft een prognose opgesteld van de ontwikkeling van het aantal hui shoudens en van de ontwikkeling van het aantal inwoners naar leeftijd. De samenstelling van de huishoudens naar leeftijd en type in 2020 is niet beschikbaar. RIGO heeft daarom de hui shoudensamenstelling in 2020 geraamd. In paragraaf 4.5 wordt deze raming als input gebruikt om de woningbehoefte in 2020 weer te geven. Voor de raming van de huishoudensamenstelling in 2020 is gebruikgemaakt van zogenaamde ‘headshiprates’. Headshiprate is een Engelse benaming voor het aandeel van het totaal aantal inwoners per leeftijdscohort dat hoofd van een huishouden is. Headshiprates worden berekend door het aantal huishoudens per leeftijdscohort te delen door het aantal inwoners. De headshiprates voor 2020 zijn berekend door de landelijke ontwikkeling van de headshiprates volgens het CBS toe te passen op de huidige headshiprates in Assen. De verkregen headshiprates voor 2020 zijn vervolgens toegepast op het aantal inwoners per leeftijdscorhort in 2020 volgens de prognose migratiesaldo 500. Het resultaat is ten slotte gecorrigeerd voor het verwachte aantal zelfstandig wonende huishoudens in 2020 op basis van de prognose migratiesaldo 500. In figuur 4-6 is het resultaat van deze exercitie weergegeven. De toename van het aantal huishoudens manifesteert zich vooral in de oudere leeftijdskla ssen. Verder neemt het aantal jongere gezinnen af, terwijl voor het aantal oudere gezinnen een toename wordt verwacht. Per saldo neemt het aantal gezinnen in de periode 2009 tot 2020 toe met een kleine 400. Het aandeel gezinnen neemt gedurende deze periode af van 34% in 2009 tot 31% in 2020. figuur 4-6: Huishoudens naar type en leeftijd in Assen in 2009 en 2020 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2009

< 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

meerpersoons

eenpersoons

2020

65+

overig

Bron: Woonwensenonderzoek Assen en provincie Drenthe, bewerking RIGO


44

Een absoluut gelijk blijvende, maar relatief toenemende bovenlokale opgave In dit onderzoek wordt aangesloten op de prognosevariant migratiesald o 500. Deze variant weerspiegelt de ambitie van de gemeente Assen om in 2030 ongeveer 80.000 inwoners te tellen. Dit betekent dat men jaarlijks ongeveer 125 woningen bouwt voor de regio en 240 woningen voor de eigen aanwas. In figuur 4-7 is te zien dat de hiermee in Assen te realiseren huishoudengroei veel sterker is dan de landelijke groei en de groei in provincie Drenthe en 16 Noord-Nederland als geheel. Dit was overigens ook in het recente verleden het geval. figuur 4-7: Ontwikkeling aantal huishoudens in Assen (volgens diverse varianten) en in

130% 128% 126% 124% 122% 120% 118% 116% 114% 112% 110% 108% 106% 104% 102% 100%

Assen (migratiesaldo 500) Assen (migratie-nul) Assen (CBS) Nederland (CBS) Noord-Nederland (CBS)

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

Drenthe (CBS)

2008

huishoudens

provincie Drenthe, Noord-Nederland en Nederland in totaliteit

jaartal


De figuur laat ten aanzien van Assen een gedurende de jaren vrijwel gelijk stijgingspercentage zien. In Noord-Nederland als geheel neemt het stijgingsp ercentage gedurende de jaren licht af. De lijn in de grafiek buigt voor dit gebied dan ook licht af. Dit betekent dat Assen ten opzichte van het heden en verleden in de toekomst een steeds groter aandeel van de Noord Nederlandse huishoudenaanwas zal opvangen. In getallen: voor de periode 20 10-2020 gaan de prognoses ervan uit dat Assen 10% van de huishoudenaanwas opvangt en voor de periode 2020-2025 15%. Mede omdat ook landelijke gemeenten voor de eigen aanwas willen (en m ogen) bouwen, vormt het realiseren van deze groei een in de tijd steeds groter wordende ui tdaging. Een bijkomend gevolg is dat de omliggende gemeenten in bepaalde mate worden ‘leeggezogen’. Op deze regionale ontwikkelingen komen we in de volgende paragraaf terug. Een voorwaarde voor de beoogde groei is uiteraard ook voldoende plancapaciteit. Hierop gaan we in het volgend hoofdstuk nader in.

4.3

Het regionale perspectief Demografische ontwikkelingen in de woningmarktregio van Assen In paragraaf 2.6 is op inhoudelijke gronden de woningmarktregio van Assen afgebakend (figuur 2-13). In deze paragraaf gaan we in op de demografische ontwikkelingen in deze regio:

voetnoot

16

Noord-Nederland bestaat uit de provincies Friesland, Groningen en Drenthe.


45

voor de regionale bouwopgaven van Assen is het immers van belang te achterhalen hoe de bevolking zich in deze zal regio ontwikkelen. Voor het in beeld brengen van de demografische ontwikkelingen is de regio opgesplitst in drie subregio’s: 1.

de gemeenten die een sterke binding hebben met Assen: de buurgemeenten Noordenveld, Tynaarlo, Aa en Hunze en Midden-Drenthe;

2.

de gemeenten die een minder sterke binding hebben met Assen: de omliggende gemeenten Haren, Borger-Odoorn, Coevorden, Hoogeveen, Westerveld en Ooststellingwerf;

3.

gemeente Groningen.

Voor deze drie regio’s worden de demografische ontwikkelingen in beeld gebracht op basis van de prognose van het CBS/PLB en de migratie-nulvariant. Bij deze laatste prognose wordt dus geen rekening gehouden met migratie. Dit betekent dat de bevolkingsaanwas in volledigheid wordt berekend, dus inclusief de jongeren die elders gaan studeren. Dit doen we omdat zij in de toekomst juist een mogelijke doelgroep voor de nieuwbouw in de gemeente Assen kunnen zijn. Subregio’s 1 en 2: ontwikkeling in aantal inwoners In figuur 4-8 is de ontwikkeling van de bevolking in zowel de buurgemeenten als de omliggende gemeenten weergegeven naar aantal inwoners. figuur 4-8:

Ontwikkeling

aantal

inwoners

in

de

omliggende

gemeenten

van

Assen

(indexcijfers, 2008 = 100%) 101% 100% 99% 98%

inwoners

97%

buurgemeenten: migratie-nul

96% 95%

buurgemeenten: CBS/PLB

94%

93%

omliggende gemeenten: migratie-nul

92% 91%

omliggende gemeenten: CBS/PLB

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

90%

jaartal

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL , bewerking RIGO

Onder de aanname van migratie-nul zal tot 2020 in geen van beide subregio’s het aantal i nwoners toenemen: vooral in de buurgemeenten van Assen wordt een afname verwacht van het aantal inwoners. Bij de prognose van het CBS/PLB is deze afname nog wat ster ker, als gevolg van het wegtrekken van jongeren die bij de migratie-nulprognose in de gemeenten blijven wonen. Procentueel komt de afname in de buurgemeenten neer op 3% tussen 2008 en 2020 onder de aanname van migratie-nul en op 5% bij de prognose van het CBS/PLB. Absoluut komt de afname neer op respectievelijk 4.000 en 6.100 inwoners. In de omliggende gemeente gaat het om een afname van respectievelijk 1% en 2%, ofwel een afname van 1.700 tot 4.200 inwoners.


46

De afname doet zich voor onder inwoners jonger dan 65 jaar. Boven de 65 jaar neemt het aandeel (en ook het aantal) inwoners flink toe, zoals blijkt uit tabel 4-4. Daarmee is ook in de regio van Assen de aankomende vergrijzing een feit: tussen 200 8 en 2020 bedraagt de toename ongeveer 6%, ofwel circa 15.000 personen. Het verschil tussen beide prognosevarianten is gering. Dit komt deels omdat ouderen over het algemeen honkvast zijn en beperkt verhuisgeneigd. Ouderen die de verhuisstap wel zetten zijn vooral ouderen met een zorgvraag. tabel 4-4: Samenstelling van de bevolking in de omliggende gemeenten van Assen volgens prognose migratie-nul

buurgemeenten < 65 jaar 65+ totaal omliggende < 65 jaar gemeenten 65+ totaal totaal regio < 65 jaar 65+ totaal

2008 82% 18% 100% 82% 18% 100% 82% 18% 100%

2010 81% 19% 100% 81% 19% 100% 81% 19% 100%

2015 77% 23% 100% 79% 21% 100% 78% 22% 100%

migr atie- nul 2020 75% 25% 100% 77% 23% 100% 76% 24% 100%

2025 73% 27% 100% 76% 24% 100% 75% 25% 100%

2030 72% 28% 100% 74% 26% 100% 73% 27% 100%

2010 81% 19% 100% 81% 19% 100% 81% 19% 100%

CBS/PLB 2015 2020 77% 74% 23% 26% 100% 100% 78% 76% 22% 24% 100% 100% 78% 76% 22% 24% 100% 100%

2025 72% 28% 100% 74% 26% 100% 73% 27% 100%

Bron: RIGO-prognose

Subregio’s 1 en 2: ontwikkeling in aantal huishoudens Een afname van het inwoneraantal betekent niet automatisch een afname van het aantal huishoudens. Door vergrijzing en individualisering neemt het aantal kleine huishoudens toe. Hierdoor neemt de gemiddelde huishoudengrootte af. In zowel de buurgemeenten als de omliggende gemeenten zal het aantal huishoudens bij beide prognosevarianten toenemen (figuur 4-9). figuur 4-9:

Ontwikkeling

aantal

huishoudens

in

de

omliggende

gemeenten

van

Assen

(indexcijfers, 2008 = 100%) 108% 107% 106%

huishoudens

105% 104%

buurgemeenten: migratie-nul

103%

buurgemeenten: CBS/PLB

102%

101%

omliggende gemeenten: migratie-nul

100% 99% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

98%

omliggende gemeenten: CBS/PLB

jaartal

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL , bewerking RIGO

De grootste toename zal naar verwachting optreden in de omliggende gemeenten met circa 6% tussen 2008 en 2020, ofwel met 4.200 huishoudens volgens beide prognosevarianten . Voor de buurgemeenten is dit circa 4% volgens beide prognosevarianten. Absoluut komt deze toename neer op circa 2.300 huishoudens. De totale toename komt neer op ruim 6.500 nieu-


47

we huishoudens, door processen van geboorte, sterfte en huishoudenvorming . Dit betekent een nieuwe aanwas van circa 5%. Na 2020 vlakt de groei van het aantal huishoudens af. Demografische ontwikkelingen in gemeente Groningen In tabel 4-5 is de ontwikkeling van de bevolking in gemeente Groningen weergegeven. Het aantal inwoners neemt meer toe dan het aantal huishoudens, zowel bij de prognose van het CBS/PLB als de prognose migratie-nul. De verwachting is dat veel studenten die zich in Groningen hebben gevestigd ook na hun afstuderen in deze stad blijven wonen en mogelijk een gezin stichten. De toename van het aantal huishoudens is bij de prognose van het CBS/PLB veel groter dan bij de prognose migratie-nul. Bij de prognose van het CBS/PLB zitten aannamen omtrent migratiestromen en het voorraadbeleid in de gemeente Groningen verweven. Aangenomen wordt dat Groningen een flink aantal huishoudens uit de regio zal trekken. Dit maakt Groningen wat betreft het aantrekken van nieuwe huishoudens een concurrent voor gemeente Assen. tabel 4-5: Ontwikkeling in aantal inwoners en huishoudens in gemeente Groningen

inwoners

2008

2010

2015

2025

2030

CBS/PLB

182.484

185.540

198.190

211.010

28.526

222.340

-

migratie-nul

182.484

183.450

189.020

194.740

12.256

196.720

195.180

106.514

105.800

113.100

120.300

13.786

126.800

-

106.514

109.440

110.580

112.130

5.616

114.150

117.070

huishoudens CBS/PLB migratie-nul

2020 verschil 2008-2020

Bron: RIGO-prognose, CBS/PBL

Opvang van de huishoudenaanwas in de regio De nieuwe huishoudenaanwas in de woningmarktregio van Assen zal deels opgevangen worden in de eigen gemeente, deels zullen deze nieuwe huishoudens een beroep doen op de (nieuwbouw)woningen in de gemeente Assen. Hierbij gaat het vooral om huishoudens in de buurgemeenten van Assen, de binding van deze gemeenten met Assen is immers relatief groot. Ook uit gemeente Groningen valt absoluut gezien een aantal huishoudens te verwac hten, mits de migratiestromen uit het verleden zich ook in de toekomst voordoen. Om hoeveel huishoudens het precies zal gaan is afhankelijk van concurrerende nieuwbouwl ocaties in de omgeving. Naast de gemeente Assen is immers ook gemeente Groningen een belangrijke centrumgemeente waarvan de nodige concurrentie verwacht kan worden. Een aantrekkelijk woningaanbod speelt een belangrijke rol in het aantrekken van nieuwe bewoners. Waar de woningbehoefte in de regio nu en in de toekomst naar uitgaat, staat omschreven in paragraaf 4.5.

4.4

Economische scenario’s Bij toekomstige ontwikkelingen speelt naast demografie ook het economisch tij een belangri jke rol. De prognoses omtrent de economische ontwikkelingen in Nederland volgen elkaar momenteel in hoog tempo op. Niemand kan exact voorspellen hoe heftig de recessie zal zijn en hoe lang deze zal duren. RIGO werkt in deze studie daarom met twee scenario’s: 

Zware crisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en langere termijn;



Lichte crisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ont wikkeling de groei weer doorzet.


48

De economische scenario’s worden in deze studie gebruikt om inzicht te verschaffen in de omvang van de (potentiële) doelgroep van beleid en de ontwikkeling van de woningbehoefte. Hierbij zijn vooral van belang (a) de ontwikkeling van de koopkracht en hiermee samenha ngend (b) de ontwikkeling van de werkgelegenheid. In tabel 4-6 staat de veronderstelde ontwikkeling van de koopkracht weergegeven. In de zware en lichte crisisscenario’s gaan we uit van een daling van de koopkracht op de korte termijn, gevolgd door een stijging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard uiteen. De aangenomen daling van de koopkracht in de jaren 2010-2015 komt overeen met de daling in de periode begin jaren ’80. Dat waren weliswaar andere tijden, maar ook nu gaat de koopkracht naar verwachting dalen. Ook bij de lichte crisisvariant gaan we uit van daling van de koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk noodzakelijk zullen zijn om het begr otingstekort en de staatsschuld terug te dringen. Voor wat betreft de ontwikkeling van de werkgelegenheid baseren we ons op de regiospecifieke prognoses van het aantal banen van het UWV Werkbedrijf. In de regio Centraal Groningen (waar Assen in dit geval onder valt) neemt het aantal banen volgens de lichte crisisvariant af tot 2011 om daarna weer toe te nemen (figuur 4-10). Bij de zware crisisvariant neemt het aantal banen af tot 2013. Rond 2021 is het aantal banen terug op het niveau van 2009. tabel 4-6

De

aangenomen

koopkrachtontwikkeling

(jaarlijkse

toe -

en

afname

in

procentp unten)

volgens de scenario’s ZW en LC

Loon / winst ZWC

LC

Uitkering

Pensioen

periode 2008 – 2010

0,00

0,00

0,00

periode 2010 – 2015

-2,60

-2,60

-1,70

periode 2015 – 2020

0,00

0,00

0,00

periode 2020 – 2025

0,50

0,50

0,50

Loon / winst

Uitkering

Pensioen

periode 2008 – 2010

0,00

0,00

0,00

periode 2010 – 2015

-0,15

-0,15

-1,00

periode 2015 – 2020

0,50

0,50

0,50

periode 2020 – 2025

1,00

1,00

1,00

figuur 4-10: Ontwikkeling aantal banen in de regio Centraal Groningen 300.000 werkelijk

275.000 250.000

LC scenario

225.000

ZWC scenario

200.000 175.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

150.000

Bron: UWV/RIGO


49

4.5

Opgaven voor de toekomst In dit onderzoek wordt zoals gezegd aangesloten op het scenario ‘migratiesaldo 500’ van de provincie. Deze prognose gaat uit van de groeiambitie van 80.000 inwoners in 2030. Uitg edrukt in het aantal zelfstandig wonende huishoudens betekent dit een toename van ongeveer 3.900 over de periode 2009-2020 (van 27.975 huishoudens in 2009 naar 31.860 in 2020). Deze toename leidt tot een uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad. Daarnaast geldt dat verschuivingen in de huishoudensamenstelling leiden tot kwalitatieve opgaven. Hierbij gaat het niet alleen om demografische veranderingen, maar ook om veranderingen qua inkomen ssituatie. In deze paragraaf bepalen we de fysieke opgaven die voortkomen uit de optelsom van deze ontwikkelingen. In eerste instantie wordt hierbij geen rekening gehouden met de actuele fricties tussen vraag en aanbod zoals geschetst in paragraaf 3.5 (de woonsituatie wordt constant gehouden). In tweede instantie wordt ook het oplossen van deze actuele fricties meegenomen bij het bep alen van de toekomstige opgaven. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de woningvraag van potentiële starters. In de demografische prognose wordt er immers al van uitgegaan dat de starters van nu in de toekomst een zelfstandig huishouden zijn gaan vormen. Ook in 2020 zal er een groep inwonende jongeren zijn die een begin willen maken met de wooncarrière. Het gaat om ruim duizend huishoudens die mogelijk in Assen op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte, een toename van circa 100 starters. Of deze groep er tegen die tijd binnen een aanvaardbare tijd in slaagt een woning te vinden, is afhankelijk van het function eren van de woningmarkt van dat moment. Het is echter niet zo dat het voorkomen van de aanwezigheid van een groep starters in 2020 een doelstelling van beleid is (het tegendeel is het geval) en dat de ontwikkeling van de startersvraag dus leidt tot een uitbreidingsopgave. Constante woonsituatie In eerste instantie wordt zoals gezegd de woonsituatie van huishoudens – naar type, leeftijd en inkomenssituatie – constant gehouden. Bekeken wordt welke woningvoorraad benodigd is als alle huishoudens in 2020 op soortgelijke wijze wonen als op dit moment. Hierbij is er voor de 55-plussers rekening mee gehouden dat er wezenlijke verschillen zijn tussen generaties . Terwijl van de 75-plussers van nu, een meerderheid op de leeftijd van 55 jaar (in 1989) in een huurwoning woonde, geldt voor de 55-jarigen van nu dat een (ruime) meerderheid in een koopwoning woont. Voor dit soort generatieverschillen is gecorrigeerd. In tabel 4-7 en tabel 4-8 is per economisch scenario aangegeven hoe de woningvoorraad er in 2020 onder gedane aannamen uit zou moeten zien. Ook is het verschil met de huidige w oningvoorraad aangegeven, zodat inzicht ontstaat in de fysieke opgaven voor de toekomst. Het verloop van de crisis – zoals dat naar voren komt door het verschil tussen de beide scenario’s – heeft vooral invloed op de verhouding tussen huur en koop. Bij het ZWC -scenario zou de uitbreidingsopgave van 3.900 exact voor 50% uit huurwoningen kunnen bestaan en voor 50% uit koopwoningen. Herstelt de economie sneller, dan is deze verhouding ‘genormaliseerd’ tot 35% huurwoningen en 65% koopwoningen. De afweging tussen eengezins en meergezins is veel minder economisch en veel meer dem ografisch bepaald. Een meerderheid van de gezinnen met kinderen wil altijd in een eengezi nswoning wonen, of het nu goed of slecht gaat met de economie en of men nu een hoog of een laag inkomen heeft. Vandaar dat de behoefte aan eengezinswoningen en meergezinswoningen veel minder verschilt tussen de economische scenario’s. Bij het ZWC -scenario bestaat de uitbreidingsopgave uit ongeveer 50% uit gezinswoningen, bij het LC -scenario ligt de opgave 200 hoger.


50

tabel 4-7: De benodigde woningvoorraad in 2020 bij constante woonsituatie naar eigendomsvorm en type woning

koop

voorraad 2009

behoefte 2020 ZWC

verschil behoefte 2020 ZWC - voorraad 2009

behoefte 2020 LC

verschil behoefte 2020 LC - voorraad 2009

eengezins

14.530

15.700

1.170

16.240

1.710

meergezins

1.440

2.220

780

2.250

810

130

130

0

140

10

16.100

18.050

1.950

18.630

2.530

eengezins

6.510

7.260

750

6.940

430

meergezins

5.200

6.410

1.210

6.160

960

160

150

-10

140

-20

11.870

13.820

1.950

13.240

1.370

27.970

31.870

3.900

31.870

3.900

eg of mg totaal huur

eg of mg totaal totaal

Bron: Woonwensenonderzoek Assen en RIGO woningmarktsimulatie

In tabel 4-8 is de behoefte in 2020 uitgesplitst naar prijs. De behoefte aan woningen in elke prijsklasse neemt toe, zowel bij de zware als de lichte crisisvariant. Bij de lichte crisisvariant ligt het accent wat meer op de duurdere koopwoningen. tabel 4-8: De benodigde woningvoorraad in 2020 bij constante woonsituatie naar eige ndomsvorm en prijs

voorraad 2009

behoefte 2020 ZWC


behoefte 2020 LC


koop tot € 160.000

3.250

3.750

500

3.780

530

€ 160.000 tot € 220.000

5.160

5.700

540

5.810

650

€ 220.000 tot € 275.000

3.300

3.630

330

3.750

450

€ 275.000 of meer

3.520

3.840

320

4.120

600

870

1.120

250

1.170

300

16.100

18.050

1.950

18.630

2.530

onbekend totaal huur tot € 358

3.370

4.040

670

3.830

460

€ 358 tot € 512

5.430

6.320

890

6.040

610

€ 512 tot € 648

1.450

1.640

190

1.590

140

€ 648 of meer

1.220

1.350

130

1.330

110

390

470

80

440

50

11.870

13.820

1.950

13.230

1.360

27.970

31.870

3.900

31.870

3.900

onbekend totaal totaal


Opgave inclusief kwalitatieve fricties In hoofdstuk 3 werd duidelijk dat een groot deel van de verhuisgeneigden op zoek is naar een eengezinskoopwoning, vooral huishoudens in de gezinsfase. Als we rekening houden met de kwalitatieve fricties op de markt ontstaat een beeld van de woningbehoefte zoals in tabel 4-9. De woningbehoefte bestaat simpel gezegd uit de optelsom van: De huidige woonsituatie van de niet verhuisgeneigde huishoudens; De gewenste woonsituatie van de wel verhuisgeneigde huishoudens (exclusief starters). In tabel 4-9 wordt de behoefte vergeleken met de huidige voo rraad in Assen. Een exacte vergelijking is niet mogelijk omdat een deel van de verhuisgeneigde huishoudens – zoals eerder


51

omschreven in 3.5 – geen expliciete voorkeur heeft voor een bepaald type of eigendomsvorm. Duidelijk is dat als rekening wordt gehouden met de wensen van de verhuisgeneigden de b ehoefte aan eengezinskoopwoningen flink toeneemt ten opzichte van de vorige methode. Ook de behoefte aan koop- en huurappartementen blijft toenemen, zij het in iets mindere mate. De behoefte aan eengezinshuurwoningen is op het eerste gezicht kleiner dan de voorraad. Het is vooral afhankelijk van het economisch tij in hoeverre een deel van de twijfelaars in de to ekomst voor dit segment zal kiezen. tabel 4-9: De benodigde woningvoorraad in 2020 inclusief kwalitatieve fricties naar eige ndomsvorm en type woning

voorraad 2009 behoefte 2020 ZWC koop

behoefte 2020 LC


eengezins

14.530

15.940

1.410

16.560

2.030

meergezins

1.440

1.830

390

1.840

400

130

470

340

490

360

16.100

18.240

2.140

18.890

2.790

eengezins

6.510

6.070

-440

5.750

-760

meergezins

5.200

5.860

660

5.540

340

160

530

370

520

360

11.870

12.460

590

11.810

-60

-

820

820

830

830

eg of mg totaal huur


eg of mg totaal huur of koop eengezins meergezins totaal

-

340

340

340

340

27.970

31.870

3.900

31.870

3.900


In tabel 4-10 is de behoefte uitgesplitst naar prijs. Het gaat hierbij om de groep die expliciet heeft aangegeven een huur- of een koopwoning te wensen. De groep die twijfelt is sameng evat onder de noemer ‘huur of koop’. tabel 4-10: De benodigde woningvoorraad in 2020 inclusief kwalitatieve fricties naar eige ndomsvorm en prijs

voorraad 2009 behoefte 2020 ZWC koop

3.200

-50

3.240

-10

€ 160.000 tot € 220.000

5.160

5.670

510

5.790

630

€ 220.000 tot € 275.000

3.300

3.750

450

3.870

570

€ 275.000 of meer

3.520

4.240

720

4.570

1.050

870

1.370

500

1.420

550

16.100

18.230

2.130

18.890

2.790

tot € 358

3.370

3.040

-330

2.860

-510

€ 358 tot € 512

5.430

6.230

800

5.890

460

€ 512 tot € 648

1.450

1.650

200

1.570

120

€ 648 of meer

1.220

1.090

-130

1.060

-160

onbekend totaal totaal


3.250

totaal

huur of koop

behoefte 2020 LC

tot € 160.000

onbekend huur


390

450

60

420

30

11.870

12.460

590

11.800

-70

-

1.160

1.160

1.170

1.170

27.970

31.850

3.880

31.860

3.890


Rekening houdend met kwalitatieve fricties ligt het accent nog wat zwaarder op het duurdere koopsegment dan bij de vorige methode. Op het eerste gezicht lijkt de vraag naar goedkope


52

koop- en huurwoningen kleiner dan de huidige woningvoorraad. Dit potentiële overschot ve rdwijnt als we de groep die twijfelt tussen de koop - en de huursector erbij betrekken: deze groep wenst vooral een woning in het goedkopere segment, ongeacht een koop - of huurwoning. Daarnaast geldt dat de extra behoefte aan het duurdere segment deels een kwalit eitswens is: niemand wenst immers een hoge prijs te betalen. Doorkijk tot 2030 Volgens de prognose migratiesaldo 500 neemt het aantal huishoudens in de periode 2020 tot 2030 toe met nog eens 3.800 huishoudens. Dit betekent dat per saldo ook 3.800 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden, passend bij het streven te groeie n naar 80.000 inwoners in 2030. We veronderstellen dat de economie na 2020 is aangetrokken, met een grotere vraag naar koopwoningen als gevolg. De doelgroep neemt naar verwachting i n aandeel af. Als gevolg van de vergaande vergrijzing (in personen: van 14% in 2009 tot 18% in 2020 en 22% in 2030) neemt naar verwachting de behoefte aan eengezinskoopwoningen en appartementen verder toe. Het gaat vooral om nultredenwoningen, waarover mee r in paragraaf 6.3. Ontwikkeling behoefte in de woningmarktregio van Assen In paragraaf 2.6 is de woningmarktregio van Assen afgebakend en in paragraaf 4.3 zijn de demografische ontwikkelingen in de regio weergegeven. In deze paragraaf gaan we in op de ontwikkeling van de woningbehoefte van zelfstandig wonende huishoudens. We baseren ons op het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006. Kanttekening hierbij is dat het WoON 2006 het sentiment weerspiegelt van economisch goede tijden. In tabel 4-11 staat de woningbehoefte in 2006 weergegeven, inclusief de startersvraag in de regio. In 2006 ging de behoefte vooral uit naar eengezinskoopwoningen. Ook was er vraag naar eengezinshuurwoningen, zij het in mindere mate. Huur - en koopappartementen hadden in 2006 een minder sterke marktpositie. tabel 4-11: Woningbehoefte in 200 6 in de regio van Assen inclusief kwalitatieve fricties naar eigendomsvorm en type woning (inclusief starters)

voorraad 2006 koop eengezins

verschil behoefte 2006 voorraad 2006 behoefte 2006

106.920

113.920

7.000

17.760

17.870

110

totaal

124.680

131.790

7.110

huur eengezins

32.070

34.130

2.060

meergezins

48.920

47.670

-1.250

totaal

80.990

81.800

810

205.670

213.590

7.920

meergezins

totaal

Bron: WoON 2006 en RIGO woningmarktsimulatie

De woningbehoefte in 2020 hebben we wederom in beeld gebracht op basis van: 1.

een constante woonsituatie (tabel 4-12);

2.

kwalitatieve fricties in de markt (tabel 4-13).

Bij de woningbehoefte in 2020 wordt geen rekening gehouden met de woningvraag van potentiële starters. Ook in 2020 zal er een groep inwonende jongeren zijn die een start wil m aken op de woningmarkt. Het is echter niet zo dat het voorkomen van de aanwezigheid van een groep starters in 2020 het streven is.


53

Ook in 2020 is de behoefte aan eengezinskoopwoningen flink groter dan de voorraad, vooral bij het LC-scenario. De extra behoefte aan eengezinshuurwoningen is bij het ZWC -scenario in 2020 nog steeds aanwezig, maar verdwijnt zodra de economie weer aantrekt. Deze ontwikkelingen zijn het sterkst als we rekening houden met kwalitatieve fricties op de markt. De behoefte aan huurappartementen neemt flink toe bij een constante woonsituatie in 2020. Houden we rekening met kwalitatieve fricties, dan verander t bij het LC-scenario deze extra behoefte in een potentieel overschot. tabel 4-12: De benodigde woningvoorraad in 2020 in de regio van Assen bij constante woo nsituatie naar eigendomsvorm en type woning (exclusief star ters)

koop

huur

totaal

verschil behoefte 2020 verschil behoefte 2020 ZWC - voorraad 2006 behoefte 2020 LC LC - voorraad 2006 6.700 117.630 10.710 6.190 24.420 6.660 12.890 142.050 17.370 1.080 31.400 -670 6.050 52.240 3.320 7.130 83.640 2.650 20.020 225.690 20.020

voorraad 2006 behoefte 2020 ZWC eengezins 106.920 113.620 meergezins 17.760 23.950 totaal 124.680 137.570 eengezins 32.070 33.150 meergezins 48.920 54.970 totaal 80.990 88.120 205.670 225.690

Bron: WoON 2006 en RIGO woningmarktsimulatie tabel 4-13: De benodigde woningvoorraad in 2020 in de regio van Assen inclusief kwalit atieve fricties naar eigendomsvorm en type woning (exclusief starters)

voorraad 2006 behoefte 2020 ZWC koop eengezins


behoefte 2020 LC


106.920

117.530

10.610

125.080

18.160

17.760

22.940

5.180

24.480

6.720

totaal

124.680

140.470

15.790

149.560

24.880

huur eengezins

32.070

33.940

1.870

30.870

-1.200

meergezins

48.920

51.280

2.360

45.270

-3.650

totaal

80.990

85.220

4.230

76.130

-4.860

205.670

225.690

20.020

225.690

20.020

meergezins

totaal

Bron: WoON 2006 en RIGO woningmarktsimulatie

4.6

Invloedsferen op de woningmarkt In paragraaf 4.5 zijn de effecten doorgerekend van de verwachte demografische ontw ikkelingen volgens de prognose migratiesaldo 500 en economische ontwikkelingen (koopkrachton twikkelingen en ontwikkeling van de werkgelegenheid). De ontwikkelingen op het vlak van demografie en economie zijn twee belangrijke determinanten van de woningmark t. In paragraaf 4.5 zijn de effecten hiervan op de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens twee scenario’s cijfermatig in kaart gebracht. In deze paragraaf plaatsen we deze ontwikkelingen in een breder perspectief. Sociaal-culturele ontwikkelingen Demografie en economie zijn niet de enige determinanten voor de toekomstige ontwikkeli ngen van de woningbehoefte. Ook sociaal-culturele trends spelen een rol. Hierbij gaat het vooral om imagokwesties en smaak. Een voorbeeld van een imagokwestie: huishoudens met


54

een hoog inkomen zien huren vaak als ‘een dief zijn van je eigen portemonnee’. Als waard estijgingen uitblijven kan dit zomaar omslaan in ‘huren is luxe en comfort’. Dat smaak – bijvoorbeeld qua bouwstijl - aan verandering onderhevig is heeft de stadsvernieuwing wel laten zien: in de beginperiode zijn panden gesloopt die nu de status ‘monument’ zouden krijgen. Beleidsmatige ontwikkelingen Voor de komende periode zijn de beleidsmatige ontwikkelingen waarschijnlijk belangrijker dan de sociaal-culturele. De rekening van de maatregelen om de recessie te bestrijden zal betaald moeten worden en de overheid zal (fors) moeten bezuinigen. Een ingreep in de hypotheekrenteaftrek zou bijvoorbeeld in het verschiet kunnen kom en. Uiteraard zou dat invloed hebben op de prijsvorming in de koopsector. En daarmee ook op de concurrentieverhouding tussen de huur- en koopsector (ten faveure van de eerstgenoemde). Naar het zich laat aanzien blijft ook de corporatiesector niet buiten schot. Een van de opties die hierbij overwogen wordt is de rekening van de huurtoeslag in de toekomst bij de corporaties neer te leggen. Ontwikkelingen in de huursector Het kan zijn dat ook het momentum aanbreekt voor herziening van de huurprijsstelling in Nederland. Het woningwaarderingstelsel (WWS) geeft een relatief gering gewicht aan het belang van de locatie van de woning. In populaire woongebieden (waar de vraag veel groter is dan het aanbod) is de huur hierdoor vaak relatief lager dan in minder populai re gebieden. Als de locatiefactor in het WWS wordt aangescherpt, zou dat vooral in de meer gespannen w oningmarkten zorgen voor ruimte voor een hogere huurprijsstelling. In de meer ontspannen markten, zeker daar waar krimp in het verschiet ligt, is die ruimte er overigens niet. Binnenkort zal in het woningwaarderingstelsel ook duurzaamheid een plek krijgen. Hierdoor zullen verhuurders meer geneigd zijn energiebesparende ingrepen door te voeren. Hiermee wordt recht gedaan aan het feit dat in de totale woonlasten van bewoners, de energielasten de afgelopen jaren veel sneller zijn gestegen dan de huurprijzen. En de verwachting is dat met het schaarser worden van grondstoffen deze trend door zal zetten. Ook betaalbaarheid komt hiermee in een ander perspectief te staan, waarover meer in hoofdstuk 7. Er zijn experimenten gaande – zoals Huur op Maat – die een alternatief willen bieden voor het huidig objectgerichte stelsel van huurprijsstelling. Kern hierbij is dat voor de woning (het o bject) een vaste (markt)huur wordt bepaald en dat vervolgens korting wordt gegeven aan me nsen met lagere inkomens. Doordenkend langs de lijnen van dit experiment bieden straks ook corporaties woningen tegen markthuur aan, en verlenen daarnaast inkomensondersteuning door korting te verlenen. Het specifieke karakter van de sociale huursector zoals wij die in Nederland kennen (corporaties die woningen verhuren met een beleidsmatige bepaalde g ematigde huurprijs) zou hierdoor op termijn kunnen gaan veranderen. Tot slot Op de langere termijn zullen de ontwikkelingen op bovenstaande vlakken in interactie de to ekomstige woningmarkt bepalen. Daarnaast geldt dat ook verandering van het aanbod de b ehoefte beïnvloedt. De komende jaren zal – althans landelijk - de productie afnemen en mogelijk de schaarste – tijdelijk en lokaal – toenemen. Hoe de ontwikkelingen exact zullen uitpakken, kan niemand met zekerheid zeggen. Op de wat kortere termijn speelt vooral de emotie op de markt een rol. Deze bepaalt de actuele vraa gaanbodverhoudingen zoals geschetst in paragraaf 3.5. Deze kunnen – met het consumentenvertrouwen in bredere zin – sneller omslaan.


55

Hoofdstuk 5 Nieuwbouwplannen en woonmilieus

5.1

Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn de verwachtingen ten aanzien van de demografische en econom ische ontwikkelingen beschreven. De provinciale prognose migratiesaldo 500 is hierbij als leidend vastgesteld: het is de ambitie van de gemeente Assen om in 2030 ongeveer 80.000 mensen in de gemeente te hebben wonen. In dit hoofdstuk zetten we de nieuwbouwlocaties en plannen van de gemeente uiteen, benodigd voor het nastreven van deze ambitie (paragraaf 5.2 en 5.3). Ook bespreken we de uitkomsten van het woonwensenonderzoek die – naast de ontwikkeling van de woningbehoefte – van invloed kunnen zijn op de nadere uitwerking van het bouwprogramma c.q. de invulling van concrete locaties (paragraaf 5.4 en 5.5). In het Woonplan 2009 worden de ontwikkelingen aan de aanbodzijde gespiegeld aan de nieuwe inzichten zodat inzicht ontstaat in welke bijstelling van het nieuwbouwprogramma gewenst is.

5.2

Nieuwbouwlocaties Gemeente Assen koestert de ambitie te groeien naar 80.000 inwoners. Om dit te bereiken wordt het bestaande beleid doorgevoerd: de bevolkingstoename zal worden gehuisvest op zowel uit- als inbreidingslocaties. De grote uitbreidingslocatie Kloosterveen zal worden afgerond. Daarnaast zet de gemeente in op versterkte verdichting van de bestaande stad, inclusief de transformatie van het Stadsbedrijvenpark. Het Stadsbedrijvenpark zal in eerste instantie rond de Havenkade worden g etransformeerd in een intens, stedelijk woongebied waar nieuwe woonmilieus kunnen worden gecreëerd. Als stedelijke kern wil Assen zoveel mogelijk verschillende woningtypes/woon milieus kunnen aanbieden om een zo breed mogelijk publiek te kunnen aanspreken. Over het algemeen bieden de locaties Kloosterveen en Messchenveld met de lagere dichtheden andere woonmilieus aan dan de inbreidingslocaties in de bestaande stad en het Stadsbedrijvenpark (bron: gemeente Assen). In deze paragraaf gaan we kort in op de belangrijkste woningbouwontwikkelingen i n de huidige woningbouwplanning en –programmering. De locaties zijn weergegeven in figuur 5-1. Binnenstedelijke ontwikkelingen 

Het Palet. Op het Coveco-terrein in Assen, het terrein van een voormalige vleesfabriek, aan de westzijde van de wijk Assen Oost, wordt Het Palet gerealiseerd . De locatie ligt vlakbij het station en het centrum van Assen en voorziet behalve in circa 300 woningen, waarvan er inmiddels bijna 170 zijn gerealiseerd, ook in ruimte voor milieuvriendelijke bedrijvigheid en kantoren. Het programma biedt een aantrekkeli jke variatie in architectuur en woonmogelijkheden.



Cultureel Kwartier. In het Cultureel Kwartier wordt ruimte geboden voor cultuur, horeca, wonen en een ondergrondse parkeergarage. Met een nieuw theater met 2 zalen en een


56

bioscoop met minimaal 4 zalen, maakt dit het toekomstig cultureel centrum van Assen. Naast koopwoningen worden er 66 huurappartementen gerealiseerd door Actium. 

De Citadel. Wonen en werken gaan hand in hand met een hoogwaardig omgevingsbeeld. In het centrum van Assen worden appartementen, eengezinswoningen, winkelvoorzieningen en een parkeergarage gebouwd.



Koningspoort. Op het voormalig Acmesa-terrein worden grondgebonden woningen en appartementen gebouwd. De appartementen komen in een toren van 15 verdiepingen, conform de Hoogbouwvisie van Assen.



Diepstroeten. Mensen met een verstandelijke handicap in een ‘gewone’ woonbuurt. Dat is het toekomstbeeld voor de nieuwe buurt Diepstroeten op het huidige Vanboeijenterrein in Assen Oost. Hier komen woningen voor ongeveer 200 Assenaren met een handicap en circa 600 woningen voor andere Assenaren. In Diepstroeten vindt als het ware een omg ekeerde integratie plaats.



Havenkwartier. Momenteel wordt gestudeerd op de transformatiemogelijkheden van het Stadsbedrijvenpark naar een gemengd stedelijk woongebied met creatieve, kleinschalige werklocaties aan huis. Het betreft een grootschalige stedelijke woningbouwontwikk eling met in potentie capaciteit voor circa 2.500 tot 3.000 woningen op lange termijn.

figuur 5-1: Nieuwbouwlocaties in gemeente Assen

Bron: gemeente Assen, website www.nieuwbouw-in-assen.nl, bewerking RIGO


57

Uitbreidingslocaties De wijk Kloosterveen is momenteel de grote uitleglocatie van de gemeente Assen. Sinds 1998 zijn in deze wijk circa 3.400 nieuwe woningen opgeleverd en kunnen er in potentie nog circa 3.200 worden gebouwd in de volgende drie deelplannen: 

Kloosterveen I, Kloosterveste. In dit cluster wordt het centrumgebied van de wijk Kloo sterveen gerealiseerd. Naast een uitgebreid voorzieningenpakket worden hier circa 600 woningen gebouwd, overwegend in een bijzondere stedelijke setting. De bouw is ge start en de eerste woningen zijn in de verkoop gebracht. Met de voltooiing van dit cluster wordt Kloosterveen I afgerond.



Kloosterveen II. Dit is het vervolg op Kloosterveen I in westelijke richting. In de clusters Kloosterhout en Kloosterbos wordt volop gebouwd. Hier worden nog circa 300 woningen, voornamelijk grondgebonden, opgeleverd. Er wordt gewerkt aan de voorbereiding van de realisatie van de clusters De Velden, Domein, Akker en Vaart met een totale capaciteit van circa 1.100 woningen. Ook hier zullen voornamelijk grondgebonden woningen worden gerealiseerd, voor een beperkt deel in particulier opdrachtgeverschap.



Kloosterveen III. Deze ontwikkeling is een verdere uitbreiding in westelijke richting en is momenteel onderwerp van studie. De locatie heef t in potentie een capaciteit van circa 1.200 woningen, voornamelijk grondgebonden. Het wordt een ruim opgezet plan met veel groen en water en een hoog ambitieniveau met betrekking tot duurzame ontwikkeling. Het is de bedoeling een substantieel deel van dit plan in de vorm van particulier opdrachtgeverschap te realiseren.

Naast Kloosterveen is er de uitbreidingslocatie Messchenveld. 

5.3

Messchenveld. Voor de langere termijn is deze, aan de noordzijde van Assen gelegen, uitleglocatie in beeld. Het betreft een nieuwe woonwerk- en woonlocatie met circa 2.500 tot 3.000 woningen met extra aandacht voor duurzaamheid door toepassing van ‘cradle to cradle’ ontwerpprincipes. De wijk zal na voltooiing van Kloosterveen moeten voorzi en in de Assense woningbehoefte.

Veranderingen in de woningvoorraad Gemeente Assen heeft plancapaciteit voor de bouw van in totaal 5.496 woningen in de periode 2009 tot 2020 (tabel 5-1), waarvan 216 zorgplaatsen. In dit onderzoek wordt uitgegaan van de zelfstandig bewoonde voorraad, dus exclusief de zorgplaatsen. De afgelopen tien jaar we rden gemiddeld 46 woningen per jaar gesloopt, waarvan 15 woningen van eigenaarbewoners. In het vigerende woonbeleid wordt uitgegaan van gemiddeld 50 woningen per jaar die worden gesloopt. Dit betekent dat in de periode 2009 tot 2020 circa 550 woningen gesloopt worden, waarvan 165 woningen van eigenaarbewoners. De netto uitbreiding van de (zelfstandig bewoonde) voorraad bedraagt dan volgens planning 4.730 woningen in de periode 2009 tot 2020, waarvan 1.385 nultredenwoningen. tabel 5-1: Nieuwbouwplannen, 2009 t/m 2019

bruto plancapaciteit woningen 2009-2020

aantal 5.496

waarvan zorgplaatsen

216

sloop woningen: gemiddeld 50 per jaar

550

netto plancapaciteit woningen 2009-2020

4.730



58

In tabel 5-2 zijn de nieuwbouwplannen (exclusief de zorgplaatsen) weergegeven naar segment. De tabel bestaat uit de optelsom van alle lopende woningbouwontwikkelingen, excl usief het Stadsbedrijvenpark en Messchenveld. De nadruk ligt op de (middel)dure grondgebonden koopsector, gevolgd door goedkope tot middeldure huurapparte menten en (middel)dure koopappartementen. De aantallen in de tabel sluiten aan bij het vigerende woonbeleid. De aantallen worden mog elijk bijgesteld op basis van de resultaten van het woonwensenonderzoek in het Woonplan Assen 2010 - 2030. tabel 5-2: nieuwbouwplannen naar segment, 2009 tot 2020

huur

rij

appartement

koop

rij

2^1-kap

vrijstaand

appartement

< € 493 € 493 - € 622 > € 622 < € 493 € 493 - € 622 > € 622 totaal huur < € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 > € 275.000 < € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 > € 275.000 < € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 > € 275.000 < € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 > € 275.000 totaal koop

totaal

aantal 20 375 111 407 485 51 1.449 230 730 20 50 0 38 1.205 26 0 0 2 829 0 37 554 110 3.831 5.280

aandeel 0% 7% 2% 8% 9% 1% 27% 4% 14% 0% 1% 0% 1% 23% 0% 0% 0% 0% 16% 0% 1% 10% 2% 73% 100%


Nieuwbouwplannen versus de ambitieprognose In dit onderzoek sluiten we aan bij de ambitieprognose migratiesaldo 500. Anno 2009 bedraagt het aantal zelfstandig wonende huishoudens 27.975. Voor een inschatting van het aantal zelfstandig wonende huishoudens in 2020 is de trend volgens de prognose migratiesaldo 500 geprojecteerd op de 27.975 huishoudens in 2009. In 2020 wonen dan 31.860 zelfstandig wonende huishoudens in de gemeente Assen, ofwel een toename van bijna 3.900 huishoudens. Wil de gemeente Assen deze ambitie halen, dan betekent dit een netto toevoeging van bijna 3.900 woningen aan de voorraad tot 2020. Uitgaande van een netto plancapaciteit van 4.730 woningen betekent dit dat de bouw van circa 840 woningen mogelijk geen doorgang vindt. Nieuwbouwplannen worden echter zelden allemaal gerealiseerd. De praktijk leert dat nieuwbouwplannen vaak worden bijgesteld, wat leidt tot planuitval en/of vertraging. Uitgaande van de bouw van 3.900 woningen betekent het in dit geval een planuitval en/of vertraging van 18%. Gemiddeld genomen in Nederland vindt


59

30% van de plannen geen doorgang of wordt uitgesteld. Dit betekent dat er een ambitieuze opgave ligt om de plannen te realiseren.

5.4

Woonmilieus Voor een nadere uitwerking van het nieuwbouwprogramma is niet alleen inzicht in de woo nwensen naar eigendomsvorm en type woning van belang. Ook inzicht in het gewenste woo nmilieu en bijbehorende sfeer is belangrijk om te komen tot ee n geslaagd nieuwbouwprogramma. In het woonwensenonderzoek is aan de bewoners gevraagd een waardering uit te spreken voor vier onderscheiden woonmilieus (rustig stedelijk wonen, levendig stedelijk wonen, bu itenwijk rustig wonen en buitenwijk levendig wonen) en daarbinnen voor telkens vier woningtypen in een bepaalde woonsfeer. In figuur 5-2 t/m figuur 5-5 staat de waardering van de bewoners weergegeven. Het gaat om: 1.

de gemiddelde waardering van alle huishoudens per woonmilieu en binnen elk woonmilieu naar woningtype;

2.

de omvang van de groep huishoudens die de verschillende woonmilieus met een 8 of hoger waardeert en de gemiddelde waardering van deze groep voor de verschillende woningtypen binnen elk woonmilieu;

3.

de omvang van de groep verhuisgeneigde huishoudens die de verschillende woonmilieus met een 8 of hoger waardeert en de gemiddelde waardering van deze groep voor de verschillende woningtypen binnen elk woonmilieu.

Leesvoorbeeld figuren: Het woonmilieu rustig stedelijk wonen in figuur 5-2 wordt door alle huishoudens in Assen (groep 1) beoordeeld met een 7,5 gemiddeld. Het eerste woningtype binnen dit woonmilieu wordt door deze groep beoordeeld met een 4,6 gemiddeld. Huishoudens die het woonmilieu met een 8 of hoger beoordelen geven ditzelfde woningtype gemi ddeld een 5,0 en de verhuisgeneigden onder hen een 4,9. Kort samengevat blijkt het volgende: Over het algemeen worden de woonmilieus rustig stedelijk wonen en buitenwijk rustig wonen door de huishoudens het meest gewaard eerd. Vooral ruime eengezinswoningen met voldoende buitenruimte scoren hoog binnen dit woonmilieu . Huishoudens waarderen het ‘levendig stedelijk wonen’ gemiddeld genomen lager dan de andere woonmilieus: een 5,8 ten opzichte van een 6,8 gemiddeld over de vier voorgelegde milieus. Ongeveer een vijfde deel van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het ‘levendig stedelijk wonen’ met een 8 of hoger. Uit de woonvoorkeuren die deze mensen aangeven binnen het levendig stedelijk woonmilieu blijkt dat een stadswoning wordt verkozen b oven een appartement. De waardering voor appartementen ligt bij deze groep wel hoger dan bij mensen die een ander woonmilieu prefereren. Dit past bij het idee dat stedelijke woningbouw moet passen binnen de ‘Assense maat’. Het woonmilieu ‘rustig stedelijk wonen’ wordt door bijna 60% van de verhuisgeneigde huishoudens met een 8 of hoger gewaardeerd. De voorkeur gaat dan uit naar grondgebonden woningen. Ruim de helft van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het woonmilieu ‘buitenwijk rustig wonen’ met een 8 of hoger. Bij het woonmilieu ‘buitenwijk levendig wonen’ gaat het om circa 32%.


60

Rustig stedelijk wonen Groep 1: Gemiddeld cijfer alle huishoudens: 7,5. Groep 2: Aantal huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert bedraagt 15.100, ofwel 59% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. Groep 3: Aantal verhuisgeneigde huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert: 3.520, ofwel 59% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. figuur 5-2: Woonmilieu rustig stedelijk wonen

groep 1. groep 2. groep 3.

cijfer: 4,6 cijfer: 5,4 cijfer: 5,0 cijfer: 5,6 cijfer: 4,9 cijfer: 5,6 Bron: Woonwensenonderzoek Assen

cijfer: 7,2 cijfer: 7,4 cijfer: 7,6


Levendig stedelijk wonen Groep 1: Gemiddeld cijfer alle huishoudens: 5,8. Groep 2: Aantal huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert bedraagt 5.440, ofwel 21% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. Groep 3: Aantal verhuisgeneigde huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert: 1.350, ofwel 23% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. figuur 5-3: Woonmilieu levendig stedelijk wonen






61

Buitenwijk rustig wonen Groep 1: Gemiddeld cijfer alle huishoudens: 7,2. Groep 2: Aantal huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert bedraagt 12.850, ofwel 51% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. Groep 3: Aantal verhuisgeneigde huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert: 3.200, ofwel 54% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. figuur 5-4: Woonmilieu buitenwijk rustig wonen





Buitenwijk levendig wonen Groep 1: Gemiddeld cijfer alle huishoudens: 6,7. Groep 2: Aantal huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert bedraagt 7.990, ofwel 32% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. Groep 3: Aantal verhuisgeneigde huishoudens dat het woonmilieu met een 8 of hoger waardeert: 1.880, ofwel 32% van totaal aantal huishoudens dat een cijfer heeft gegeven. figuur 5-5: Woonmilieu buitenwijk levendig wonen






62

Typering doelgroepen voor levendig stedelijk woonmilieu Ongeveer een vijfde deel van de verhuisgeneigde huishoudens waardeert het ‘levendig stedelijk wonen’ met een 8 of hoger. Deze groep bestaat voor ruim de helft uit eenpersoonshui shoudens en voor een derde uit huishoudens tot 35 jaar. Ook van oudere huishoudens is er belangstelling te verwachten voor dit type woonmilieu, zij het absoluut gezien in mindere mate. figuur 5-6: Typering doelgroep voor levendig stedelijk woonmilieu naar leeftijd en type huishouden

eenpersoons

< 35 jr.

9%

3%

35 tot 45 jr. 45 tot 55 jr.

32%

15%

tweepersoons

gezin

20%

anders

55 tot 65 jr. 65+

53%

24%

22% 22%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 5-3: Typering doelgroep voor levendig stedelijk woonmilieu naar combinatie leeftijd en type huishouden

aandeel

150

11%

26%


55+

aandeel van totaal verhuisgeneigden

aantal 470

35%

28%

tweepersoons

140

10%

16%

gezin

240

18%

11%

eenpersoons

150

11%

26%

meerpersoons

170

13%

27%

40

3%

22%

1.350

100%

21%

overig totaal


5.5

Eigenbouw en duurzaamheid Eigenbouw In Nederland is het zelf ontwerpen en bouwen van een woning voor eigen gebruik een uitzo ndering. Wie een (ander) huis wil kopen heeft ruime keuze uit bestaande exemplaren en voor nieuwbouw wordt in de regel de toevlucht genomen tot projectmatige bouw (van een projectontwikkelaar) of woningen die kant en klaar uit een catalogus kunnen worden besteld en op een kavel kunnen worden gemonteerd. In Assen overweegt circa 27% van de woningzoekenden die expliciet op zoek zijn naar een koopwoning in eigen beheer een woning te bouwen. Het gaat om circa 900 huishouden. Som-


63

mige huishoudens weten nog niet of ze dit naar eigen ontwerp willen doen, met de keus uit bestaande ontwerpen of in groepsverband. Zij konden meerdere opties aa ngegeven. De meeste huishoudens overwegen een woning te bouwen geheel naar eigen ontwerp (tabel 5-4). Deze groep bestaat vooral uit huishoudens die hebben aangegeven een vrijstaan de woning te wensen, gevolgd door een twee-onder-een-kapwoning. tabel 5-4: Wens van woningzoekenden die expliciet op zoek zijn naar een koopwoning om een woning te bouwen in eigen beheer (meerdere antwoorden mogelijk)

wilt u een woning bouwen in eigen beheer?

aandeel

nee

51%

ja, geheel naar eigen ontwerp (traditionele kavelbouw) ja, met keuze uit bestaande ontwerpen (catalogusbouw)

20% 11%

ja, in groepsverband (collectief opdrachtgeverschap)

4%

weet niet / geen mening

22% N = 3.240


Interesse voor een duurzame woning Nieuwe woningen kunnen duurzaam worden gebouwd en bestaande woningen kunnen duurzamer worden gemaakt. Bijvoorbeeld door extra goede isolatie, duurzame materialen en zo nnepanelen. In tabel 5-5 is de interesse weergegeven voor een duurzame woning. De vraag is gesteld aan alle huishoudens. Van deze groep geeft 69% aan hier wel wat voor te voelen, maar een derde hiervan geeft ook aan er niks extra voor te willen betalen. Als hui shoudens wel bereid zijn te investeren in een duurzame woning, willen zij dit meestal binnen vijf jaar weer terugverdienen. Deze groep bestaat voor het grootste deel uit eigenaarbewoners. tabel 5-5: Interesse voor een duurzame woning

koop

huur

totaal

totaal aandeel

totaal

aandeel

totaal

aandeel

ja, maar ik wil er niets extra voor betalen

2.690

17%

3.420

29%

6.110

22%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 5 jaar

5.270

33%

2.290

19%

7.560

27%


2.890

18%

820

7%

3.710

13%


340

2%

140

1%

490

2%

ja, en ik wil er extra voor betalen, ook als zich dat niet terugverdient

900

6%

400

3%

1.300

5%

nee

2.000

12%

1.740

15%

3.740

13%

weet niet

1.450

9%

1.870

16%

3.320

12%

560

3%

1.190

10%

1.740

6%

16.100

100%

11.870

100%

27.970

100%

onbekend totaal


Interesse om de woning te (laten) verbouwen In tabel 5-6 is de wens van huishoudens weergegeven om hun woning in de komende twee jaar te (laten) verbouwen. De meerderheid van de huishoudens is dit niet van plan (87%). Als men dit wel van plan is gaat het vooral om het verbeteren van het wooncomfort, vo oral in de koopsector (13%). Minder huishoudens geven aan de woning te (laten) verbouwen om de


64

woning energiezuiniger te maken. Huishoudens hebben weliswaar interesse voor een duurz ame woning, maar slechts een klein deel heeft vooralsnog concrete plannen o m de woning op korte termijn te (laten) verbouwen. tabel 5-6: Wens van huishoudens om de woning in de komende 2 jaar te (laten) verbouwen

Bent u van plan om de komende 2 jaar uw woning te (laten) verbouwen

koop

huur

totaal

nee

83%

92%

87%

ja, om het wooncomfort te verbeteren

13%

3%

8%

ja, om de woning energiezuiniger te maken

4%

1%

3%

ja, om de woning geschikt te maken om er ook met (ouderdoms-) beperkingen te kunnen blijven wonen

2%

2%

2%

ja, anders totaal

3%

3%

3%

100%

100%

100%

N = 16.100

N = 11.870 N = 27.970


Betrekken bewoners bij nieuwbouwplannen Aan de woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurwoning is voorgelegd of ze betrokken zouden willen worden bij de nieuwbouwplannen van Actium en Woonconcept om te kunnen meedenken over de indeling van de nieuwe woning. In tabel 5-7 is het antwoord op deze vraag weergegeven, alleen van de huishoudens die expliciet op zoek zijn naar een huurw oning. De meerderheid van deze groep voelt er wel voor om bij de nieuwbouwplannen betro kken te worden. De meeste huishoudens geven aan dat ze dit alleen wensen a ls ze toekomstig huurder worden van de nieuwe woning. tabel 5-7: Antwoord op de vraag: Als u een huurwoning zoekt, zou u dan betrokken willen worden bij de nieuwbouwplannen van de woningcorporaties Actium en Woonconcept om te kunnen meedenken over de indeling van de nieuwe woning?

groep die expliciet een huurwoning wenst aantal

aandeel

ja, ik wil graag betrokken worden bij de nieuwbouwplannen

450

25%

ja, alleen als ik toekomstig huurder wordt van de nieuwbouwwoning

650

36%

nee, ik wil niet betrokken worden bij de nieuwbouwplannen

430

23%

weet niet

220

12%

onbekend totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen


70

4%

1.830

100%

65

Hoofdstuk 6 Wonen met zorg

6.1

Inleiding Een deel van de Assense bevolking, waaronder ouderen, heeft te maken met lichamelijke gebreken. Als gevolg van de vergrijzing zal de behoefte aan zorggerelateerde voorzieningen to enemen, maar ook aan ‘gemaksdiensten’ als tuinonderhoud en klusjesdiensten. Ook op de w oningmarkt zal de vergrijzing haar effecten gaan sorteren: het gaat deels om effecten als gevolg van de toename van het aantal ‘vitale ouderen’ en deels om effecten als gevolg van de to ename van het aantal ouderen met beperkingen. Het merendeel van deze ouderen zal niet direct denken aan verhuizen en blijft wonen waar hij of zij nu woont. Het beleid is erop gericht dit mogelijk te maken. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mate van beperkingen van huishoudens, vervolgens wordt gekeken naar het type woning waar huishoudens met een zorgvraag behoefte aan hebben. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de toekomstverwachtingen.

6.2

Leven met fysieke beperkingen Mensen kunnen te maken hebben met verschillende beperkingen. In deze exercitie onde rscheiden we de mate van fysieke beperkingen. In Assen zijn ongeveer 5.430 huishoudens met minstens één persoon met een fysieke beperking. In bijna 800 huishoudens woont een persoon met een ernstige fysieke beperking. Het grootste aandeel huishoudens met beperkingen valt binnen de categorie ‘matige beperkingen’ (6 0%). Over het algemeen geldt: hoe hoger de leeftijdscategorie, hoe vaker een huishouden met een beperking voorkomt (figuur 6-1). Vooral het aandeel huishoudens met matige en ernstige beperkingen neemt sterk toe als men 75 jaar of ouder is: het gaat om bijna 1.700 huishoudens, ofwel 58% van het totaal aantal 75 -plussers. figuur 6-1: Mate van beperkingen per huishouden naar leeftijd in Assen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 35 jr. (N= 4.720)

35 tot 55 jr. (N= 12.880)

55 tot 75 jr. (N= 7.050)

ernstige beperkingen lichte beperkingen

75+ (N= 2.920)

totaal (N= 27.570)

matige beperkingen geen beperkingen


Wonen met zorg

66

Personen met beperkingen hebben meer behoefte aan (zorg)voorzieningen dan personen zonder beperkingen. Daarbij is niet alleen de zwaarte van de beperking van invloed op de soort en de omvang van de behoefte, maar ook de samenstelling van het huishouden of de nabijheid van familie. In figuur 6-2 is de behoefte aan bepaalde voorzieningen weergegeven naar de mate van beperking. Aangezien deze vraag aan alle respondenten is gesteld ongeacht leeftijd of beperkingen, geeft dit waarschijnlijk bij de huishoudens zo nder beperkingen een ‘luxebehoefte’ aan en niet zozeer een noodzakelijke behoefte. Bij alle voorzieningen geven relatief de meeste huishoudens met een ernstige beperking aan hier behoefte aan te hebben. Er is vooral behoefte aan huishoudelijke hulp, dit ge ldt voor 75% van de huishoudens met een ernstige beperking ten opzichte van 9% van de huishoudens zonder beperkingen. figuur 6-2: Het aantal huishoudens met behoefte aan verschillende voorzieningen en dienste n naar mate van beperking hulp persoonlijke verzorging

geen beperkingen

lichte beperkingen

maaltijdvoorziening

matige beperkingen

boodschappendienst

ernstige beperkingen

uitleen en onderhoud rolstoel/scootmobiel was- en strijkcentrale hulp administratie

onderhoud tuin huishoudelijke hulp klussendienst 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000


De meeste diensten worden verwacht van een professionele instelling of een betaalde kracht (tabel 6-1). Boodschappen doen en hulp bij de administratie worden relatief het vaakst ve rwacht van familieleden. Huishoudens met beperkingen verwachten nog wat meer van famili eleden wat betreft hulp bij de administratie, klussendiensten en het onderhoud van de tuin. Maaltijdvoorzieningen, wassen en strijken en hulp bij de persoonlijke verzorging worden door deze groep vaker verwacht van een professionele instelling of een betaald e kracht. tabel 6-1: Van wie worden bepaalde ondersteunende diensten verwacht? ik verwacht deze diensten van: professionele buren/kennissen instelling/betaalde kracht

behoefte

familie

huishoudelijke hulp

4.380

10%

6%

84%

100%

hulp administratie

2.820

38%

12%

51%

100%

boodschappendienst

1.090

56%

17%

27%

100%

klussendienst

6.040

29%

22%

49%

100%

850

17%

3%

79%

100%

uitleen en onderhoud rolstoel/scootmobiel

1.100

2%

1%

97%

100%

onderhoud tuin

3.270

25%

22%

54%

100%

was- en strijkcentrale hulp persoonlijke verzorging

1.210

28%

8%

64%

100%

700

23%

2%

75%

100%

maaltijdvoorziening



totaal

67

6.3

De behoefte aan geschikte woonruimten Woningen specifiek bestemd voor senioren Van het begrip ‘seniorenwoning’ bestaan uiteenlopende definities. Om zicht te krijgen op de voorraad specifiek voor senioren bestemde woningen is alle respondenten hiernaar gevraagd. Dit levert een beeld op van het aantal seniorenwoningen volgens de bewoners en geldt als de definitie in deze paragraaf. Er zijn in Assen ruim 2.500 huishoudens die aangeven in een specifiek voor ouderen bestemde zelfstandige woning te wonen (tabel 6-2). Het gaat vooral om huurwoningen (84%). Voor bijna de helft worden de seniorenwoningen bewoond door huishoudens in de leeftijd van 75 jaar of ouder. De andere helft wordt bewoond door 55-plussers. Bij de 75-plussers gaat het om 44% van alle huishoudens in deze leeftijdscategorie, bij de 55 tot 75 -jarigen om zo’n 17%. Het merendeel van de zelfstandig wonende ouderen woont dus in de reguliere woningvoorraad en niet in een specifiek voor ouderen bestemde woning. tabel 6-2: Aantal woningen specifiek bestemd voor senioren

ja nee weet niet onbekend totaal

aantal

aandeel

2.550

9%

24.640 660

88% 2%

130

0%

27.970

100%


De vraag naar woningen voor senioren of mensen met een beperking Aan woningzoekenden is ook gevraagd of men een woning of woonruimte zoekt die speciaal bestemd is voor senioren of voor mensen met een beperking (tabel 6-3). Van het totaal aantal huishoudens die binnen 5 jaar wensen te verhuizen, geeft circa 12% aan – ruim 800 huishoudens – een speciaal voor senioren of mensen met een beperking bestemde woning te wensen. In circa 80% van de gevallen gaat het om huishoudens van 55 jaar of ouder. Een klein deel – circa 160 huishoudens – wenst een woning waarin beter zorg kan worden verleend of ontvangen aan/van de partner, ouders, kinderen of een ander familielid. tabel 6-3: Antwoord op de vraag: zoekt u een woning of woonruimte die speciaal bestemd is voor senioren of voor mensen met een beperking?

ja, een woning waar ik zelfstandig in kan wonen ja, een woning waarin ik beter zorg kan verlenen of ontvangen van/aan mijn partner, ouder(s), kind(eren) of een ander familielid ja, een plaats in een instelling, zoals een verpleeg- of verzorgingshuis nee weet niet onbekend totaal

aantal

aandeel

810

12%

160

2%

60

1%

5.340

81%

150

2%

110

2%

6.630

100%


Wonen met zorg

68

Belangrijkste kenmerk van de woning voor senioren of mensen met een beperking is dat deze nabij winkelvoorzieningen moet liggen (tabel 6-4). Circa 83% van de woningzoekenden die een dergelijke woning wensen hebben dit kenmerk genoemd. Ook hebben relatief veel huishoudens aangegeven dat de gewenste woning gelijkvloers is en/of rolstoeltoegankelijk. Opvallend is dat sociale kenmerken een relatief kleinere rol spelen. tabel 6-4: Gewenste kenmerken woning voor senioren en mensen met een beperking

aandeel nabij winkelvoorzieningen liggen

83%

gelijkvloers zijn en/of rolstoeltoegankelijk

77%

bereikbaar zijn met het openbaar vervoer

49%

nabij zorgvoorzieningen liggen (zoals een huisarts of fysiotherapeut)

34%

nabij een treinstation liggen

24%

onderdeel uitmaken van een complex met andere (senioren)woningen

19%

nabij welzijnsvoorzieningen liggen (bijvoorbeeld: ruimten om andere mensen te ontmoeten)

17%

op korte afstand liggen van een zorgpost, zodat zorgverleners snel in de woning kunnen zijn extra ruimte hebben om zorg te kunnen verlenen of ontvangen van/aan mijn partner, ouder(s), kind(eren) of een ander familielid, vriend of kennis

12%

op korte afstand liggen van familieleden of vrienden die mij verzorgen anders

8% 3% 15% N = 810


Toegankelijkheid van de woningvoorraad De reguliere woningvoorraad kan prima geschikt zijn om oud in te worden. Een veel gebruikte maatstaf hierbij is de toe- en doorgankelijkheid van de woning. Deze is in kaart gebracht aan de hand van twee enquêtevragen: a.

of de voordeur van de woning zonder trappen te lopen bereikbaar is (toegankelijkheid) en:

b. of vanuit de woonkamer - zonder traplopen - de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer bereikbaar zijn (doorgankelijkheid). Als een woning aan beide criteria voldoet spreken we over een nultredenwoning. In tabel 6-5 staat aangegeven in welke mate de Assense woningvoorraad aan de criteria voldoet. Bijna een kwart van alle bewoonde woningen is een nultredenwoning. Voor het grootste d eel gaat het om appartementen, maar ook een aanzienlijk deel eengezinswoningen wordt getypeerd als nultredenwoning. Dit kunnen patiowoningen of bungalows zijn, maar ook woningen met een slaapkamer en een badkamer beneden. Overigens geldt voor de grondgebonden woningen die nu niet als nultredenwoning functioneren dat deze mogelijk door enkele kleine aanpassingen wel als zodanig kunnen worden ingericht. Bijna tweederde van de woningen is alleen extern toegankelijk. Deze categorie is zo groot omdat bijna alle eengezinswoningen hieronder vallen. De entree van de meeste eengezinswoningen is immers zonder traplopen vanaf de straat bereikbaar. De categorie alleen intern doorgankelijk is met 10% een stuk kleiner. Vaak zijn dit appartementen, een groot deel hiervan is immers per definitie al toegankelijk.


69

tabel 6-5: Toegankelijkheid van de woningvoorraad naar eigendomsvorm en type woning* totaal aantal aandeel

koop

huur

eengezins

meergezins

6.600

24%

2.770

3.820

2.940

3.550

alleen extern toegankelijk

17.500

63%

12.260

5.240

17.290

20

alleen intern doorgankelijk

2.910

10%

540

2.370

150

2.760

nultredenwoning

overig totaal

960

3%

530

440

520

290

27.970

100%

16.100

11.870

20.900

6.610

*exclusief de categorie overig/onbekend Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Wie wonen in de nultredenwoningen? Uiteraard wonen er niet alleen senioren in de nultredenwoningen. Wel neemt het aandeel huishoudens dat een nultredenwoning bewoont duidelijk toe met de leeftijd ( figuur 6-3). Van de jongere huishoudens woont slechts 15% in een nultredenwoning, bij de 75-plussers is dit ruim de helft. Van deze 75-plussers woont circa 28% in een koopwoning. De figuur laat zien dat dit bij de aankomende ouderen (de groep van 55 tot 75 jaar) een hoger aandeel is, namelijk 46%. Een deel van hen zal nog verhuizen, maar desalniettemin zal in de toekomst een gr oter aandeel van de ouderen in een koopwoning wonen. figuur 6-3: Het aandeel huishoudens in nultredenwoningen en het type nultredenwoning dat wordt bewoond naar leeftijdsklassen 3.500

70%

3.000

60%

huur eengezins

2.500

50%

koop meergezins

2.000

40%

1.500

30%

1.000

20%

500

10%

0

huur meergezins

koop eengezins

aandeel in nultrede

0% < 35 jr.

35 tot 55 jr.

55 tot 75 jr.

75+


Behoefte aan toegankelijke woningen Aan de huishoudens die hebben aangegeven de komende vijf jaar te willen verhuizen is ook gevraagd naar hun wensen omtrent de toegankelijkheid van de woning. Van het totaal aantal woningzoekenden geeft 24% aan een nultredenwoning te wensen (tabel 6-6). De voorkeur gaat vooral uit naar een huurwoning. Voor een derde van de woningzoekenden is doorgankelijkheid en toegankelijkheid niet belangrijk bij hun woningkeuze. Uitgesplitst naar leeftijd wordt duidelijk dat de groep die een nultredenwoning wenst voor een aanzienlijk deel bestaat uit woningzoekenden van 55 tot 75 jaar (tabel 6-7). Deze huishoudens willen nog een stap op de woningmarkt maken en sorteren daarbij voor op het ouder worden. Men wil vaak zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Indien men verhuist is het belangrijk dat de woning perspectief biedt dat ook zo lang mogelijk te kunnen blijven doen.

Wonen met zorg

70

tabel 6-6: Woonwensen naar toegankelijkheid woning en gewenste eigendomsvorm totaal aantal aandeel nultredewoning extern toegankelijk

1.570 2.500

intern doorgankelijk overig

koop

huur weet niet/onbekend

420 1.640

770 350

380 510

190

3%

50

100

50

2.160

33%

1.110

520

540

onbekend totaal

24% 38%

140

2%

30

90

50

6.570

100%

3.210

1.830

1.530

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 6-7: Woonwensen naar toegankelijkheid woning naar leeftijd < 35 jr. 35 tot 55 jr. 55 tot 75 jr. nultredewoning extern toegankelijk intern doorgankelijk overig

75+

totaal

75+

totaal

170

510

760

140

1.570

7%

17%

73%

93%

24%

1.250

1.150

110

0

2.500

51%

39%

11%

0%

38%

50

80

60

0

190

2%

3%

6%

0%

3%

980

1.100

80

0

2.160

40%

37%

8%

0%

33%

0

100

20

20

140

0%

3%

2%

13%

2%

2.440

2.940

1.040

150

6.570

100%

100%

100%

100%

100%

onbekend totaal

< 35 jr. 35 tot 55 jr. 55 tot 75 jr.


Vraag versus aanbod Tegenover de woningvraag van 1.570 nultredenwoningen staat een aanbod van zo’n 1.240 nultredenwoningen dat vrijkomt als iedereen zou verhuizen. Er is dus in zekere zin een actueel tekort aan nultredenwoningen van ongeveer 330 woningen. Dit actuele tekort kan deels via aanpassing van de bestaande voorraad worden opgelost, maar een ander deel betreft een nieuwbouwopgave. In figuur 6-4 staat aangegeven in welke segmenten dit tekort zich vooral manifesteert. Hierbij is dezelfde aanpak gehanteerd als in paragraaf 3.5 (de spanning op de woningmarkt). Voor een belangrijk deel betreft het actuele tekort eengezinswoningen in de koopsector, gevolgd door huurappartementen. figuur 6-4: De vraag naar nultredenwoningen afgezet tegen het potentiële aanbod van nu ltredenwoningen in 2009

900

niet uitgesproken over eigendom en vorm

800 700

niet uitgesproken over de vorm

600

niet uitgesproken over het eigendom

500 400

enkelvoudig

300 200

potentieel aanbod

100

0 eengezins

meergezins

eengezins

koop



meergezins

huur

71

Woningaanpassingen Een van de manieren om ook met (ouderdoms-)beperkingen in de huidige woning te kunnen blijven wonen is het geschikt (laten) maken van de woning. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een traplift, beugels in het toilet en de badkamer of verbreding van de deuren . In tabel 6-8 staat voor de huishoudens met verbouwplannen de interesse voor dergelijke woningaanpassingen weergegeven, uitgesplitst naar huurders en eigenaarbewoners. Huishoudens konden meerdere aanpassingen opgeven. In de tabel staan de huishoudens die expliciet hebben aangegeven de woning te willen aanpassen vanwege de naderende ouderdom apart vermeld. Het gaat hier slechts om een kleine 500 huishoudens. Anderen noemen het doorvoeren van de aanpassingen simpelweg ‘het ve rhogen van het wooncomfort’. Beide groepen samengenomen gaat het om een kleine 1.900 huishoudens, waarvan in absolute zin de meerderheid in de koopsector woont. Verhoudingsgewijs is de vraag in de huursector wat groter. Het gaat vooral om aanpassingen als een traplift, aanpassing of verwijdering van de drempels, en beugels voor in het toilet en/of de badkamer. Een deel van de huishoudens heeft ook andere aanpassingen opgegeven dan weergegeven in de vragenlijst. Het gaat vooral om aanpassingen van eengezinswoningen: men wil graag de slaapkamer en de badkamer op de begane grond realiseren. tabel 6-8: Wens van huishoudens om de woning geschikt te (laten) maken om er ook met (ouderdoms-)beperkingen in te kunnen blijven wonen naar type aanpassingen huishoudens die hebben aangegeven hun woning in de komende twee jaar willen (laten) verbouwen*

huishoudens die expliciet hebben aangegeven hun woning in de komende twee jaar willen (laten) verbouwen om er ook met (ouderdoms)beperkingen te kunnen blijven wonen

koop

huur

totaal

koop

huur

52%

21%

44%

-

-

-

traplift

6%

19%

9%

27%

32%

29%

aanpassing of verwijdering van de drempels

3%

22%

7%

13%

40%

26%

beugels voor in het toilet en/of in de badkamer

6%

25%

11%

24%

50%

37%

hellingbaan naar de voordeur

1%

15%

5%

9%

22%

15%

verbreding van de deuren

1%

9%

3%

4%

15%

9%

elektrische deuropeners

1%

6%

2%

0%

12%

6%

10%

23%

13%

62%

30%

47%

N = 2.510 N = 830 * exclusief de huishoudens die hun woning energiezuiniger willen maken

N = 3.340

N = 260

N = 240

N = 500

ik wil mijn woning niet geschikter (laten) maken

anders

totaal


Mantelzorg Bij mantelzorg gaat het om het al dan niet verlenen of ontvangen van onbetaalde zorg van/aan een partner, ouder(s), kind(eren) of ander familielid, vriend of kennis. De zorg is meer dan de gebruikelijke zorg in een persoonlijke relatie en is langd urig en intensief. Mantelzorg is in eerste instantie vaak een teken van een hechte familieband. Daar waar de zorg wordt geboden door vrienden en/of buren is het ook teken van bredere sociale verba nden. In Assen heeft 16% van de bewoners in het afgelopen jaar mantelzorg verricht en circa 5% heeft aangegeven mantelzorg te hebben ontvangen (tabel 6-9). In de meeste gevallen ging het om zorg voor de ouders en het ontvangen van mantelzorg van de kinderen. Als huishoudens mantelzorg verlenen, woont degene die wordt geholpen of verzorgd in circa de helft van de gevallen zelfstandig. Bijna een vijfde woont in bij degene die mantelzorg v eleent.

Wonen met zorg

72

De overgrote meerderheid van de bewoners die met mantelzorg te maken heeft (gehad), heeft geen (huisvestings)problemen ondervonden (84%, tabel 6-11). Als er wel problemen waren, ging het vooral om een gebrek aan geschikte woningen (een kleine 200 huishoudens). tabel 6-9: Aantal huishoudens dat in het afgelopen jaar mantelzorg heeft verleend of on tvangen (links) en aan/van wie de zorg is verleend/ontvangen (rechts)

aantal

aandeel

ja, ik heb mantelzorg verleend

4.520

16%

ja, ik heb mantelzorg ontvangen

1.260

5%

20.740

74%

1.450

5%

27.970

100%

nee onbekend totaal

mantelzorg verleend aan: mantelzorg ontvangen van: partner

16%

mijn kind(eren)

15%

mijn vader en/of moeder

53% 24%

18% 43% 21% 31%

N = 4.520

N = 1.260

een vriend of kennis

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 6-10: Antwoord op de vraag: Hoe is de woonsituatie van degene die u helpt of ve rzorgd?*

aandeel hij / zij woont bij mij

19%

hij / zij woont in een zorginstelling

14%

hij / zij woont zelfstandig

53%

hij / zij woont bij iemand anders onbekend

3% 10%

totaal

100%

N=

4.520

*Van de groep huishoudens die heeft aangegeven mantelzorg te hebben verleend Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 6-11: Aanwezigheid (huisvestings)problemen in relatie tot het geven of ontvangen van mantelzorg. aantal aandeel nee ja, ik wil samen met degene die ik verzorg / waarvan ik zorg ontvang verhuizen naar een geschiktere woning maar daarvan zijn er te weinig beschikbaar.

4.830

84%

180

3%

110

2%

80

1%

60

1%

10

0%

anders

300

5%

onbekend

210

4%

5.780

100%

ja, ik kan geen vergoeding krijgen voor een woningaanpassing. ja, om mantelzorg te kunnen geven willen we verbouwen/ bijbouwen op eigen erf en we hebben problemen hiervoor de vereiste vergunningen te krijgen. ja, ik wil intrekken bij degene waar ik voor zorg, maar het is moeilijk mij te laten registreren als medebewoner omdat ik dan bepaalde rechten verlies (bijv. uitkering, huurtoeslag, etc.). ja, ik wil intrekken bij degene waar ik voor zorg, maar dan wordt van mij alle, ook huishoudelijke zorg verwacht, waarbij niet gekeken wordt of ik dit wel aankan.

totaal


Specifiek voor mantelzorgsituaties kunnen twee woningen naast elkaar worden gebouwd, zodat bijvoorbeeld ouders en kinderen naast elkaar kunnen wonen. Beide woningen zijn zod anig ingericht en uitgerust dat het verlenen van de zorg zo eenvoudig mogelijk wordt gem aakt. Dit soort concepten wordt ook wel kangeroewoningen, tandemwoningen of mantelzorg woningen genoemd. Aan de bewoners is voorgelegd wat men vindt van een dergelijk woonconcept.


73

Over het algemeen heeft men positief gereageerd, circa 4.100 huishoudens voelen er wel wat voor om in een dergelijke woning te wonen (tabel 6-12). Hierbij gaat het om bewoners die zowel mantelzorg verlenen als ontvangen, waarmee het per saldo zou gaan om grofweg 2.000 woningen. Kanttekening hierbij is dat er een match moet bestaan tussen de hulverlener en de ontvanger. Over het algemeen geldt dat er meer ouderen als hulpontvanger in een dergelijke woning zouden willen wonen dan jongere huishoudens als hulpverlener. Ruim 10% van de huishoudens ziet weinig tot niets in het concept van mantelzorgwoningen. Daarnaast heeft een aanzienlijk deel van de huishoudens (60%) we liswaar aangegeven niet in een mantelzorgwoning te willen wonen, maar het wel een prima concept te vinden. tabel 6-12: Interesse voor mantelzorgwoningen

ik zie er weinig tot niks in

aantal

aandeel

3.250

12%

16.790

60%

een prima idee, en ik zou er als hulpgever/hulpontvanger wel in willen wonen

4.110

15%

weet niet / geen mening

2.740

10%

onbekend

1.100

4%

27.970

100%

een prima idee, maar (vooralsnog) niks voor mij

totaal


6.4

Verwachtingen voor de toekomst Toenemend aantal zorgbehoefenden Op het gebied van wonen met zorg wordt vaak onderscheid gemaakt in 24 -uurs toezicht en/of 17 begeleiding en 24-uurs zorg op afroep (zorg in de directe omgeving) . Onder de eerstgenoemde vallen huishoudens die 24-uurs zorg en/of begeleiding nodig hebben. Dit zorgniveau wordt bijvoorbeeld geboden in verpleeghuizen en kleinschalige woonvormen voor dement erende ouderen. Onder zorg op afroep (ook wel aangeduid met verzorgd wonen) vallen hui shoudens die elk moment van de dag de mogelijkheid moeten hebben om zorg (bijv oorbeeld via personenalarmering) op te roepen. Dit zorgniveau wordt geboden in verzorgingshuizen en woningen die binnen een bepaalde straal (vaak wordt een grens van 200 meter gehanteerd) van een 24 uur bemande zorgpost liggen. Voor de behoefte aan zorgarrangementen worden twee doelgroepen onderscheiden: de doe lgroep ouderen en de ‘overige doelgroepen’. Onder deze laatste doelgroepen worden verstandelijk gehandicapten en personen met psychiatrische aandoeningen gevat. Deze beperkingen kunnen in alle leeftijdscategorieën voorkomen. De behoefte aan deze zorgarrangementen wordt vaak bepaald aan de hand van kengetallen. 18 De meest bekende zijn die van het AAK. RIGO heeft deze kengetallen leeftijdspecifiek gemaakt. Als we deze kengetallen toepassen op de Assense bevolking ontstaat het beeld zoals weergegeven in figuur 6-5 (op basis van de prognose migratiesaldo 500). De behoefte aan 24uurs zorg onder ouderen neemt toe van 390 huishoudens in 2009 tot 510 huishoudens in

voetnoot

17

18

Soms wordt nog een derde zorgniveau onderscheiden: zorg op afspraak. Het gaat hier vooral om hui shoudens die een beroep doen op de reguliere thuiszorg. Toekomstscenario’s en planologische kengetallen wonen en zorg: AAK-kengetallen, AAK, Utrecht, mei 2004.

Wonen met zorg

74

2020. Een behoorlijke toename van 31%, die deels via nieuwbouw zal moeten worden opgevangen. Om dit zorgniveau efficiënt te kunnen leveren is een zekere concentratie van woo neenheden nodig. Deze benodigde concentratie is een van redenen waarom deze zorg in het verleden vooral in onzelfstandige eenheden werd geboden. Op dit moment kijken zorginste llingen echter steeds vaker naar corporaties bij het realiseren van de uitbreidingsopgave. Bij dit deel van de opgave kan het ook gaan om zelfstandige woningen: zorgaanbieders geven aan hier de benodigde zorg te kunnen leveren en corporaties bouwen over het algemeen liever zelfstandige woningen, omdat die aan een bredere doelgroep verhuurd kunnen wonen. De behoefte aan wonen met zorg op afroep van ouderen neemt eveneens sterk toe, van 730 huishoudens in 2009 tot 980 huishoudens in 2020 (een toename van 35%). Deze toename kan op veel manieren worden opgevangen. In het verleden werd deze zorg vrijwel alleen in verzorgingshuizen geboden, maar op dit moment kan dit zorgniveau in een steeds groter deel van de woningvoorraad gegarandeerd worden. Hiermee kan steeds vaker tegemoet worden gekomen aan de wens van ouderen om in de eigen woning te blijven wonen. Het streven naar woonservicezones waarbinnen een bepaald zorgniveau wordt gegarandeerd is een van de methoden om hierin te voorzien. figuur 6-5: Ontwikkeling van de behoefte aan zorgarrangementen op basis van prognose migratiesaldo 500 1.200 ouderen 24 uurs toezicht en/of begeleiding

1.000

800

ouderen zorg op afroep

600

400

overige doelgroepen 24 uurs toezicht en/of begeleiding

200

overige doelgroepen zorg op afroep

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

0

Bron: RIGO / AAK

De behoefte aan 24-uurs zorg van de overige doelgroepen komt anno 2009 neer op ongeveer 130 huishouden en 150 huishoudens in 2020. De behoefte aan wonen met zorg op afroep ligt anno 2009 op ruim 100 huishoudens en neemt parallel aan de totale bevolkingstoename licht toe tot 2020. Zorgbehoefte in de wijken van Assen In tabel 6-13 is de behoefte aan zorgarrangementen weergegeven voor de wijken van Assen. Anno 2009 is de behoefte aan zorgarrangementen van ouderen het grootst in het Centrum van Assen, waar veel ouderen wonen. Ook in Noord erpark is de behoefte aan zorg op afroep groot, terwijl in Lariks de behoefte aan 24-uurs zorg op het Centrum na het grootst is. De ontwikkeling van de behoefte aan zorgarrangementen is weergegeven volgens de prognose migratie-nul. Voor Noorderpark wordt een flinke toename van de behoefte verwacht. In het Centrum en Lariks blijft de behoefte ongeveer constant of neemt licht af. Hierbij geldt dat de


75

verwachtingen zijn gebaseerd op de prognose migratie-nul, waarbij geen rekening wordt gehouden met migratie. In het Centrum, de meest geliefde woonlocatie onder verhuisgeneigde ouderen, wordt in werkelijkheid een toename van de behoefte verwacht. In Marsdijk is de behoefte anno 2009 nog niet zo groot, maar neemt tot 2020 flink toe onder de aannamen van de prognose migratie-nul. Ook de behoefte aan zorgarrangementen van de overige doelgroepen is zowel in 2009 als 2020 het grootst in Marsdijk. tabel 6-13: Ontwikkeling van de behoefte aan zorgarrangementen in de wijken van Assen op basis van prognose migratie-nul

Centrum

ouderen overige doelgroepen

Lariks


Noorderpark ouderen overige doelgroepen Assen-oost


Pittelo


Assen-west


Peelo


Marsdijk


Kloosterveen ouderen overige doelgroepen Buitengebied ouderen overige doelgroepen

24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving

2009 90 151 11 9 76 124 11 9 72 143 17 14 73 132 16 13 16 34 8 6 14 33 8 7 16 32 14 11 19 49 26 21 6 19 19 15 6 12 2 2

prognose migratie nul 2015 2020 91 85 149 142 10 9 8 7 69 62 115 108 11 11 9 9 92 104 171 186 17 17 14 13 82 85 146 155 15 15 12 12 23 28 46 57 8 8 6 6 23 31 53 70 9 8 7 7 22 28 46 65 15 15 12 12 37 53 83 119 27 28 22 22 13 22 37 55 21 22 17 18 8 10 17 22 2 2 2 2

Bron: RIGO / AAK

Toekomstige woningbehoefte van senioren (55+) De huishoudens met een behoefte aan verzorgd wonen zullen in de toekomst steeds vaker in de reguliere woningvoorraad wonen. In een steeds groter deel van de woningvo orraad kan dit zorgniveau immers worden gegarandeerd. Uiteraard moet de woning daarnaast ook fysiek geschikt zijn (om met gebreken in te wonen). In tabel 6-14 staat de woonsituatie van senioren (55-plussers) in 2009 aangegeven, samen met de in 2020 verwachte woningbehoefte, rekening houdend met kwalitatieve fricties. De woningbehoefte van ouderen neemt toe met circa 3.650 woningen. De toename van de wo-

Wonen met zorg

76

ningbehoefte heeft voor meer dan de helft betrekking op de koopsector, vooral op de eengezinswoningen. Ook de behoefte aan huurappartementen neemt onder deze groep (sterk) toe. De ontwikkeling van de behoefte van het totaal aantal huishoudens aan huurappartementen is kleiner (tabel 4-9): onder andere leeftijdgroepen neemt de behoefte aan dit segment af. tabel 6-14: De ontwikkeling van de woningbehoefte van 55 -plussers naar woningtype

verschil behoefte 2020 woonsituatie 2009 behoefte 2020 ZWC ZWC - woonsituatie 2009 behoefte 2020 LC koop

eengezins

4.010

5.210

1.200

5.330

1.320

830

1.480

650

1.470

640

40

80

40

70

30

totaal

4.880

6.770

1.890

6.870

1.990

eengezins

2.050

2.150

100

2.170

120

meergezins

2.880

4.070

1.190

3.940

1.060

meergezins eg of mg huur

verschil behoefte 2020 LC - woonsituatie 2009

eg of mg totaal

30

160

130

160

130

4.960

6.380

1.420

6.270

1.310

-

100

100

100

100

huur of koop eengezins meergezins totaal

-

240

240

240

240

9.830

13.480

3.650

13.480

3.650


Toenemende behoefte aan nultredenwoningen In tabel 6-15 staat de behoefte aan nultredenwoningen weergegeven , rekening houdend met kwalitatieve fricties. De behoefte aan nultredenwoningen neemt door de vergrijzing sterk toe: het gaat circa 2.000 woningen ten opzichte van de huidige voorraad. Circa driekwart van de behoefte is afkomstig van de groep 55-plus. Er zijn dus steeds meer senioren die eisen stellen aan de geschiktheid van de woningvoorraad. Ook voor de nultredenwoningen geldt dat de toename voornamelijk betrekking heeft op huurappartementen en eengezinswoningen in de koopsector, gevolgd door koopapparteme nten. Wat betreft eengezinswoningen zullen veel huishoudens zelf in staat zijn hun eigen woning aan te passen, zodat deze in de categorie nultreden gaat vallen. Het gaat hier dus niet alleen om een uitbreidingsopgave, maar vooral ook om een aanpassingsopgave. Dit is anders voor de appartementen: hierbij gaat het vooral om een uitbre idings- en/of vervangingsopgave. tabel 6-15: De ontwikkeling van de behoefte aan nultredenwoningen verschil behoefte 2020 voorraad 2009 behoefte 2020 ZWC ZWC - voorraad 2009 koop

eengezins

2.450

570

2.540

660

840

1.150

310

1.150

310

50

140

90

140

90

totaal

2.770

3.740

970

3.830

1.060

eengezins

1.060

1.080

20

1.010

-50

meergezins

2.710

3.350

640

3.160

450

eg of mg

eg of mg totaal huur of koop eengezins meergezins totaal


1.880

meergezins

huur

behoefte 2020 LC

50

120

70

100

50

3.820

4.550

730

4.270

450

-

160

160

140

140

-

240

240

230

230

6.600

8.680

2.080

8.470

1.870



77

Hoofdstuk 7 Betaalbaarheid

7.1

Inleiding De betaalbaarheid van het wonen is sinds de kredietcrisis weer volop ‘in the picture’. Zowel de traditionele beleidsmatige doelgroep als ook andere groepen kunnen het moeilijk krijgen op de woningmarkt. Dit niet alleen door de directe kosten van het wonen (de huurprijs of hypotheeklast), maar ook door de energiekosten en lokale lasten. Steeds vaker wordt daarom bij ‘betaalbaarheid’ niet langer gedacht aan alleen de huur- of koopprijs, maar aan de woonlasten in de volle breedte. In paragraaf 7.4 geven we een beeld van de woonlasten van huishoudens in de gemeente Assen. Voordat we hiertoe overgaan focussen we in paragraaf 7.2 op 19 de potentiële doelgroep en de middeninkomens. Hierbij kijken we niet alleen naar de huidige situatie, maar belichten we ook de te verwachten ontwikkelingen voor de toekomst.

7.2

Inkomensgroepen Definitie van de ‘potentiële’ doelgroep De potentiële doelgroep of aandachtsgroep (in het vervolg van dit hoofdstuk duiden we de groep simpelweg aan als de doelgroep) wordt onderzoeksmatig vaak afgebakend door inkomensgrenzen. Deze inkomensgrenzen staan genoemd in de Wet op de huurtoeslag en staan weergegeven in tabel 7-1. Deze groep kan dus op basis van het inkomen aanspraak maken op huurtoeslag. tabel 7-1: inkomensgrenzen Wet op de huurtoeslag Eenpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 20.975

Eenpersoonshuishouden > 64 jaar

€ 19.800

Meerpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 28.475

Meerpersoonshuishouden > 64 jaar

€ 27.075

Tijdvak

1-1-2009 / 31-12-2009

In dit onderzoek wordt zo goed mogelijk aangesloten bij deze definitie van de doelgroe p. Hierbij gelden echter wel enkele kanttekeningen. De eerste is dat er in de Wet op de huurto evoetnoot

19

In oktober 2009 is in Europa overeen gekomen dat huishoudens met een belastbaar inkomen tot 33.000 euro als doelgroep van de sociale huursector mogen worden beschouwd. Dit betek ent dat voor deze groep een bepaalde mate van staatssteun wordt geaccepteerd. Ten tijde van het Europees b esluit was dit onderzoek al in een afrondende fase en om deze reden is deze nieuwe grens niet in dit onderzoek meegenomen.

Betaalbaarheid

78

slag ook criteria zijn gesteld omtrent het vermogen. Gegevens over het verm ogen van huishoudens zijn in dit onderzoek echter niet beschikbaar, hetgeen leidt tot een overschatting van de doelgroep. Ook verschillen in inkomensdefinities leiden tot een geringe overschatting van 20 de doelgroep. Tenslotte geldt dat het bij dit onderzoek gaat om een inschatting van het inkomen door de bewoners zelf, waarmee de antwoorden met enige onzekerheidsmarges zijn omgeven. Definitie van de groep middeninkomens Naast de doelgroep zijn de middeninkomens een doelgroep van beleid in Assen. Deze groep bestaat uit huishoudens die niet tot de doelgroep behoren en met een bruto huishoudeninkomen tot maximaal € 45.000 per jaar. Omvang van de inkomensgroepen Anno 2009 kan volgens het woningmarktonderzoek in Assen 35% van de huishoudens tot de doelgroep worden gerekend, ofwel 9.870 huishoudens (tabel 7-2). In gemeente Meppel, waar RIGO begin 2009 een woningmarktonderzoek heeft verricht, behoorde via dezelfde methode 38% van de huishoudens tot de doelgroep. Ook in gemeente Veere, waar RIGO in het voorjaar van 2009 onderzoek verrichte, behoorde 38% van de huishoudens tot de doelgroep. Circa 11.530 huishoudens worden gerekend tot de middeninkomens. Het gaat om 41% van het totaal aantal huishoudens. Bijna een kwart van de huishoudens heeft een bruto jaarinkomen van €45.000 of meer. tabel 7-2: De omvang van drie inkomensgroepen in Assen in 2009

doelgroep middeninkomens

aantal

aandeel

9.870

35%

11.530

41%

overig

6.570

23%

totaal

27.970

100%


De omvang van de doelgroep (of andere inkomensgroepen) wordt vaak gebruikt om de omvang van de sociale huursector te bepalen. Een één-op-éénkoppeling tussen het aantal doelgroephuishoudens en de kernvoorraad kan echter niet worden gelegd. Een dergelijke koppeling gaat immers voorbij aan het feit dat een deel van de doelgroep niet in de sociale huur sector woont en dat een deel van de kernvoorraad wordt bewoond door mensen met hogere inkomens. In het vervolg van dit hoofdstuk maken we deze zaken inzichtelijk. Samenstelling van de inkomensgroepen In figuur 7-1 en figuur 7-2 staat de samenstelling van de doelgroep en de middeninkomens naar leeftijd en huishoudentype weergegeven. Een kwart van de doelgroep is 65 jaar of ouder. Deze groep behoort volgens de inkomenscriteria tot de doelgroep, maar zal voor een deel op jongere leeftijd al een koopwoning hebben bemachtigd. Voor jongere huishoudens geldt dat zij op dit moment een laag inkomen hebben, maar dat zij gedurende hun carrière nog ink ovoetnoot

20

De inkomensgrenzen in de Wet op de huurtoeslag zijn belastbare inkomens, terwijl gevraagd is naar bruto inkomens.


79

mensstijgingen kunnen doormaken. Dit geldt voor de 21% van de doelgroep die jonger is dan 35 jaar. Voor de 54% met een leeftijd tussen de 35 en 65 jaar geldt dat ze veel minder nog in inkomen zullen stijgen. Wel kan er – in de huidige crisis – sprake zijn van een tijdelijke inkomensterugval en/of kunnen deze groepen via vererving vermogen opbouwen. Voor een groot deel bestaat de doelgroep uit eenpersoonshuishoudens (42%), gevolgd door tweepersoonshuishoudens (28%) en gezinnen (28%). Deze laatste groep bestaat voor bijn a de helft uit eenoudergezinnen. Ook voor de middeninkomens geldt dat een kwart van deze groep 65 jaar of ouder is. De groep middeninkomens bestaat meer dan de doelgroep uit huishoudens van 35 tot 45 jaar en gezinnen. Het aandeel huishoudens tot 35 jaar en eenpersoonshuishoudens is relatief kleiner dan bij de doelgroep. figuur 7-1: Doelgroep naar leeftijd ( links) en naar huishoudensamenstelling ( rechts) < 35 jr.

12%

2%

eenpersoons

12%

35 tot 45 jr.

21%

tweepersoons

45 tot 55 jr.

13%

55 tot 65 jr. 65 tot 75 jr. 18%

15%

42%

16%

75+

gezin eenoudergezin anders

28%

21%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen figuur 7-2: Middeninkomens naar leeftijd (links) en naar huishoudensamenstelling ( rechts)

< 35 jr.

11%

16%

4%

eenpersoons

35 tot 45 jr. 45 tot 55 jr.

14%

55 tot 65 jr.

24%

tweepersoons 29%

39%

65 tot 75 jr.

eenoudergezin

75+

anders

14%

21%

gezin

28%


Als we kijken naar het aandeel per leeftijdsklasse dat tot de doelgroep en de middeninkomens behoort, zien we dat vooral jongeren, ouderen en eenpersoonshuishoudens vaak tot deze inkomensgroepen behoren (figuur 7-3). Van deze groepen hebben maar weinig huishoudens een hoger inkomen. Vooral voor de tweepersoonshuishoudens geldt dat deze groep minder vaak uit doelgroephuishoudens bestaat.

Betaalbaarheid

80

figuur 7-3: Aandeel doelgroep naar leeftijd en huishoudensamenstelling 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

middeninkomens

< 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

doelgroep

65+


Woonsituatie van de inkomensgroepen De woonsituatie van de doelgroep en de middeninkomens is weerge geven in figuur 7-4, figuur 7-5 en tabel 7-3. De doelgroep is vooral – maar niet uitsluitend – woonachtig in de (sociale) huursector. In totaal woont 74% van de doelgroep in een huurwoning, waarvan 6 8% in de huurwoningen van Actium en Woonconcept. Het gaat om circa 5.560 huishoudens. Jonge huishoudens tot 25 jaar die tot de doelgroep behoren wonen voornamelijk in huurappartementen. Ook eenpersoonshuishoudens die tot de doelgroep behoren wonen voornam elijk in (sociale) huurwoningen, ongeacht de leeftijd. Opvallend is het aantal meerpersoon shuishoudens dat tot de doelgroep behoort en desalniettemin in een koopwoning wo ont. Deze situatie kan verschillende oorzaken hebben : a.

Ondanks het lage inkomen heeft men (in het verleden) een (goedkope) koopwoning kunnen bemachtigen;

b.

Er is sprake van een tijdelijke inkomensterugval, bijvoorbeeld omdat een van de partners (noodgedwongen) is gestopt met werken;

c.

Via vererving heeft de groep vermogen (al dan niet in de vorm van een koopwoning) w eten te bemachtigen.

Ook van de 65-plussers woont een deel van de doelgroep in de koopsector. Dit is een normaal fenomeen: ouderen krijgen na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd te maken met een inkomensterugval, maar wonen (steeds vaker) in een (afbetaalde) koopwoning. Voor de groep middeninkomens geldt dat 34% woonachtig is in de huursector, waarvan 30% in de huurwoningen van Actium en Woonconcept (2.450 huishoudens). De overgrote meerderheid van deze groep woont dus in de koopsector. Het zijn vooral m eerpersoonshuishoudens die in (eengezins)koopwoningen wonen. Huishoudens tot 25 jaar en eenpersoonshuishoudens wonen vaker in de huursector, maar ook voor deze groepen geldt dat een aanzienlijk deel in de koopsector woont.


81

figuur 7-4: Woonsituatie van de doelgroep naar leeftijd en huishoudensamenstelling 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig koop meergezins koop eengezins huur eengezins

< 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

huur meergezins

65+

totaal

Bron: Woonwensenonderzoek Assen figuur 7-5: Woonsituatie van de middeninkomens naar leeftijd en huishoudensamenstelling

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig

koop meergezins koop eengezins huur eengezins

< 25 jr.

25 tot 40 jr.

40 tot 55 jr.

55 tot 65 jr.

meerpersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

gezin

tweepersoons

eenpersoons

huur meergezins

65+

totaal

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 7-3: Woonsituatie van de inkomensg roepen in de sociale huursector van Actium en Woonconcept

aantal

doelgroep

middeninkomens

overig

totaal

150

150

10

310

Actium

5.410

2.300

100

7.810

totaal

5.560

2.450

110

8.120

Woonconcept

aandeel Woonconcept

48%

48%

3%

100%

Actium

69%

29%

1%

100%

totaal

68%

30%

1%

100%


Betaalbaarheid

82

Scheefheid De doelgroep die in de huursector woont, woont over het algemeen in goedkope huurwoni ngen (tabel 7-4). Ruim een derde van de doelgroep betaalt maandelijks niet meer dan € 358 aan (kale) huur en bijna de helft tussen de € 350 en € 512. Dure scheefheid komt in Assen dan ook nauwelijks voor. De groep middeninkomens in de huursector woont wat minder vaak in de goedkope woningen en wat vaker in de woningen in de vrije sector. Bijna de helft van deze groep woont in een huurwoning met een huurprijs tussen de € 350 en € 512. Een deel van deze groep zal meer kunnen betalen, waarmee er mogelijk sprake is van goedkope scheefheid. De goedkope huurvoorraad wordt nauwelijks bewoond door huishoudens met een bruto jaarinkomen van meer dan € 45.000. Deze groep woont voor een groot deel in de (middel)dure koopvoorraad. Van de doelgroep en de middeninkomens in de koopsector woont de meerde rheid in een woning met een koopprijs van minder dan € 220.000. De middeninkomens wonen wat vaker dan de doelgroep in de duurdere koopwoningen. tabel 7-4: Woonsituatie van de inkomensgroepen naar prijsklassen binnen de huursector (links) en de koopsector (rechts) doelgroep

middeninkomens

aantal aandeel

aantal aandeel

overig

doelgroep

aantal aandeel

aantal aandeel

middeninkomens aantal aandeel

overig aantal aandeel

tot € 358

2.580

36%

700

18%

50

8%

tot € 160.000

980

39%

1.920

25%

330

5%

€ 358 tot € 512

3.440

47%

1.860

48%

70

11%

€ 160.000 tot € 220.000

790

31%

2.780

37%

1.550

26%

€ 512 tot € 549

410

6%

260

7%

80

13%

€ 220.000 tot € 275.000

330

13%

1.460

19%

1.500

25%

€ 549 tot € 648

300

4%

330

8%

50

9%

€ 275.000 tot € 350.000

150

6%

530

7%

1.090

18%

€ 648 tot € 750

190

3%

480

12%

190

32%

€ 350.000 of meer

60

2%

420

6%

1.250

21%

€ 750 of meer

70

1%

130

3%

150

25%

weet niet / onbekend

200

8%

460

6%

250

4%

260

4%

150

4%

10

1%

7.260 100%

3.910

100%

600

100%

2.510

100%

7.570

100%

5.980

100%

weet niet / onbekend totaal

totaal


Spreiding van de doelgroep over de gemeente In absolute zin is de doelgroep in Assen het grootst in de wijken Noorderpark en Lariks (tabel 7-5). tabel 7-5: Spreiding van de inkomensgroepen over de wijken van Assen en het aandeel doe lgroep per wijk doelgroep

middeninkomens

aantal

aandeel

aandeel van totaal aantal huishoudens per wijk

990

10%

36%

Lariks

1.720

17%

Noorderpark

1.740

18%

Assen-oost

1.630

Pittelo Assen-west

Centrum

aantal aandeel


1.190

43%

43%

58%

990

34%

34%

41%

1.830

44%

44%

17%

46%

1.270

36%

36%

700

7%

46%

620

41%

41%

540

5%

31%

690

40%

40%

1.030

10%

36%

1.260

44%

44%

Marsdijk

930

9%

20%

2.210

46%

46%

Kloosterveen

510

5%

16%

1.280

39%

39%

Buitengebied

90

1%

21%

190

48%

48%

9.870

100%

35%

11.530

41%

41%

Peelo

totaal



83

In relatieve zin is het aandeel doelgroephuishoudens ook het groots in Lariks (58%), gevolgd door Pittelo en Assen-Oost (beide wijken 46%). In Kloosterveen is aandeel doelgroephuishoudens met 16% het kleinst. De middeninkomens wonen absoluut gezien vooral in Marsdijk. Relatief gezien is deze groep het grootst in het Buitengebied van Assen en het kleinst in L ariks.

7.3

Toekomstige ontwikkelingen Omvang inkomensgroepen De komende jaren zal het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort toenemen. Dit ten eerste omdat het totaal aantal huishoudens toeneemt en ten tweede als gevolg van de economische ontwikkelingen. De huidige crisis zal vooral in de eerstvolgende jaren zorgen voor een toename van de doelgroep, het meest bij het zware crisisscenario. Bij dit scenario neemt de doelgroep in de periode tot 2020 in aandeel toe met circa 3 procentpunten, ofwel een toename van 2.150 huishoudens (tabel 7-6). Bij het lichte crisisscenario is de toename met circa 1.400 huishoudens wat kleiner. Ook het aantal huishoudens dat tot de middeninkomens wordt gerekend neemt zowel in aantal als in aandeel toe. tabel 7-6: De ontwikkeling van de doelgroep en de middeninkomens in de periode 2009 -2020 volgens het zware en het lichte crisisscenario

2009

2020 ZWC

doelgroep middeninkomens

LC

aantal

aandeel

aantal

aandeel

aantal

aandeel

9.870

35%

12.020

38%

11.280

35%

11.530

41%

13.720

43%

13.600

43%


Inkomensgroepen naar leeftijd In tabel 7-7 is het aantal doelgroephuishoudens naar huishoudentype weergegeven voor de huidige situatie (2009) en het verwachte aantal in 2020 volgens de twee toekomstscenario’s. Het aantal doelgroephuishoudens neemt vooral toe onder eenpersoonshuishoudens en huishoudens ouder dan 65 jaar, het meest bij het zware crisisscenario. Ook onder gezinnen valt volgens dit scenario een toename te verwachten. Het aandeel 65-plussers dat tot de doelgroep behoort neemt overigens af. De ouderen van de toekomst zijn daarmee over het algemeen meer vermogend dan de huidige generatie ouderen. In tabel 7-8 is het aantal middeninkomens naar huishoudentype weergegeven voor de huidige situatie (2009) en het verwachte aantal in 2020. Het aantal – en ook het aandeel– middeninkomens neemt vooral toe onder huishoudens ouder dan 55 jaar. Het gaat vooral om instroom van doelgroephuishoudens. Tot 55 jaar is er vaker een afname te zien van het aantal midde ninkomens, ook in aandeel: deze huishoudentypes gaan er – vooral bij het zware crisisscenario– in inkomen op achteruit en behoren in 2020 tot de doelgroep.

Betaalbaarheid

84

tabel 7-7: Aantal doelgroep naar huishoudentype in 2009 en 2020 volgens het zware en het lichte crisisscenario

< 25 jr.

2009

2020 ZWC

eenpersoons

330

380

380

50

50

meerpersoons

290

370

350

80

60

890

990

890

100

0

tweepersoons

270

280

250

10

-20

gezin

940

970

860

30

-80

930

1.250

1.130

320

200

530

400

360

-130

-170

1.550

1.770

1.590

220

40

760

1.170

1.160

410

400

590

600

540

10

-50

70

140

110

70

40

eenpersoons

1.220

1.610

1.610

390

390

meerpersoons

1.280

1.840

1.800

560

520

220

260

250

40

30

9.870

12.030

11.280

2.160

1.410


40 tot 55 jr. eenpersoons tweepersoons gezin 55 tot 65 jr. eenpersoons tweepersoons gezin 65+ overig totaal

2020 LC verschil 2020 ZWC - 2009

verschil 2020 LC - 2009

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 7-8: Aantal middeninkomens naar huishoudentype in 2009 en 2020 volgens het zware en het lichte crisisscenario

< 25 jr.

2009

2020 ZWC

eenpersoons

70

80

80

10

10

meerpersoons

140

170

170

30

30

1.070

1.050

1.140

-20

70

25 tot 40 jr. eenpersoons tweepersoons

480

480

450

0

-30

1.590

1.540

-50

-100

1.100

1.340

1.400

240

300

660

480

450

-180

-210

1.900

2.050

2.000

150

100

790

1.190

1.180

400

390

tweepersoons

710

760

690

50

-20

gezin

140

270

270

130

130

eenpersoons

1.510

2.160

2.150

650

640

meerpersoons

1.300

2.080

2.040

780

740

20

20

30

0

10

11.530

13.720

13.590

2.190

2.060

40 tot 55 jr. eenpersoons tweepersoons gezin 55 tot 65 jr. eenpersoons

overig totaal

verschil 2020 LC - 2009

1.640

gezin

65+

2020 LC verschil 2020 ZWC - 2009


Woonsituatie inkomensgroepen Voor een indicatie van de toekomstige woonsituatie van de inkomensgroepen wordt de woo nsituatie van huishoudens – naar type, leeftijd en inkomenssituatie – constant gehouden. Bekeken wordt welke woningvoorraad benodigd is als alle huishoudens in 2020 op soortgelijke wijze wonen als op dit moment. Hierbij is er voor de 55 -plussers rekening mee gehouden dat er wezenlijke verschillen zijn tussen generaties. De belangrijkste veranderingen in de woonsituatie van de inkomensgroepen vinden plaats bij de ouderen (figuur 7-6). Ten opzichte van 2009 woont deze groep vaker in een koopwoning.


85

Voor de doelgroep geldt dat dit in 2009 25% is en in 2020 34% bij de zware crisisvariant en 35% bij de lichte crisisvariant. Voor de middeninkomens gaat het om 52% in 2009 en 62 % bij zowel de zware als de lichte crisisvariant. figuur 7-6: Woonsituatie van de doelgroep (links) en de middeninkomens (rechts) in 2009 en in 2020 volgens het zware en het lichte crisisscenario naar leefti jd

< 65 jr.

> 65 jr.

< 65 jr.

middeninkomens

huur eengezins huur eengezins koop meegezins

2020 LC

2020 ZWC

2009

koop eengezins

2020 LC

2020 ZWC

2009

2020 LC

10.000 huur eengezins 9.000 huur eengezins 8.000 7.000 koop meegezins 6.000 koop eengezins 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2020 ZWC

2009

2020 ZWC

2009

2020 LC

doelgroep

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

> 65 jr.


7.4

Woonlasten Bij het inzichtelijk maken van de woonlasten maakt het uit of alleen wordt gekeken naar de kosten voor de woning (netto) of ook naar bijkomende woonuitgaven, zoals kosten voor he ffingen en gemeentelijke belastingen. Het deel van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan wonen drukken we uit in woonlasten. We maken hierbij onderscheid tussen de woonlasten van huurders en kopers. Voor het inkomen geldt dat er vele definities zijn: netto, bruto, besteedba ar, belastbaar etc. Bij de ene definitie wordt een bepaalde component (aan de plus - of aan de minkant) wel meegeteld en bij de andere niet. Bij huurprijzen en hypotheeklasten is dit niet veel anders. De huurprijs kan voor of na huurtoeslag worden bepaald en men kan al dan niet de servicekosten (die op zichzelf verschillende componenten kunnen bevatten) in de berekening meenemen. Ook de maandelijkse hypotheeklast is moeilijk eenduidig te interpreteren. De betekenis ve rschilt per hypotheekvorm, de hypotheek kan verschillen in de mate van aflossing. Als het gaat om woonlasten dan zullen kopers van appartementen vrijwel zeker de servicekosten (inclusief onderhoudsreserveringen) meenemen, maar of de eigenaar-bewoner van een gezinswoning ook voor onderhoud reserveert is een individuele keuze. In dit onderzoek werken we met de huurprijzen, hypotheeklasten en woonlasten volgens de individuele definities van de personen die de vragenlijsten hebben ingevuld. Natuurlijk zijn er bij de vragen definities bijgevoegd, maar die laten altijd enige ruimte voor interpretatie. De uitkomsten zijn daardoor niet direct te koppelen aan registraties, maar geven wel een goed beeld van de verhoudingen van de woonlasten in relatie tot het inkomen in de gemeente A ssen. Woonlasten van huurders Aan huurders in Assen is gevraagd hoeveel huur ze in de maand betalen (exclusief serviceko sten en eventuele huurtoeslag). De mediane huurquote van huurders in Assen bedraagt 23%:

Betaalbaarheid

86

deze groep is bijna een kwart van haar bruto inkomen kwijt aan de huur van de woning (tabel 7-9). Bij de huurders van Actium en de overige huurders is dit aandeel met 23% wat lager dan bij Woonconcept (25%). In de gemeente Meppel, waar RIGO begin 2009 een woningmarktonderzoek heeft verricht, bedroeg de mediane huurquote van huurders volgens eenzelfde methode ook ongeveer 23%. Bij de huurders van Actium en Woonconcept komen huurquoten van boven de 40% nauwelijks voor (figuur 7-7). Bij huurders van de overige huurwoningen is dit wat vaker het geval: ongeveer een tiende is elke maand meer dan 40% van het inkomen aan huur kwijt. tabel 7-9: De huur- en de woonquoten in de huursector

Woonconcept

Actium overige huurders

totaal

huurquote

25%

23%

23%

23%

woonquote

35%

37%

37%

37%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen figuur 7-7: De huur- en de woonquoten in de huursector in klassen*

huurquote

100%

> 40%

90%

30% tot 40%

100%

woonquote huurders > 50%

90%

40% tot 50%

60%

80% 20% tot 30% 70% 10% tot 20% 60%

50%

< 10%

< 20%

80% 70%

30% tot 40%

20% tot 30%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10% 0%

0% overige verhuurders (N = 3.370)

Actium + Woonconcept (N = 7.910)

overige verhuurders (N = 3.140)

Actium + Woonconcept (N = 7.150)

* Leesvoorbeeld: circa een kwart van de huurders van Actium en Woonconcept heeft een huurquote tussen de 20% en de 30%. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Naast de huurprijs zijn er diverse andere aan de woning gerelateerde kosten. Deze bestaan uit gemeentelijke lasten, water, gas, warmte, elektriciteit en eventueel servicekosten, VvE bijdrage en opstalverzekering. Aan de bewoners in Assen is gevraagd hoeveel ze in totaal kwijt zijn aan deze woonlasten, inclusief eventuele huurtoeslag en belastingvoordeel. Deze vraag is goed beantwoord: bijna 90% van de respondenten heeft de vraag ingevuld. Omdat het gaat om een inschatting van de bewoners zelf, zijn de antwoorden wel met enige onzekerheid smarges omgeven. De mediane woonquote van huurders in Assen bedraagt 37% (tabel 7-9). Opvallend is dat de mediane woonquote van huurders van Woonconcept lager ligt dan die van huurders van Act ium en overige verhuurders (figuur 7-7). Daarmee zijn huurders van Woonconcept minder kwijt aan overige woonlasten, de huurquote ligt immers hoger. Ruim een vijfde van de huurders van Actium en Woonconcept is meer dan de helft van het bruto inkomen kwijt aan met het wonen verband houdende kosten. Bij huurders van de overige huurwoningen is dit wat vaker het geval, het gaat om ongeveer een kwart van de huishoudens.


87

In figuur 7-8 zijn de huurquoten van de totale groep huurders uitgesplitst naar leeftijd. Over het algemeen geldt dat jongere huishoudens tot 35 jaar een lagere huurquote hebben dan oudere huishoudens, wat vooral te maken heeft met een lagere huurprijs die jongere huishoudens betalen. Huishoudens van 75 jaar of ouder betalen over het algemeen een hogere huurprijs, wat mogelijk te maken heeft met zorggerelateerde diensten waar zij gebruik van kunnen maken. figuur 7-8: De huurquoten in de huursector in klassen naar leeftijd

huurquote

100%

> 40%

90%

30% tot 40%

80%

20% tot 30%

70%

10% tot 20%

60%

< 10%

50% 40%

30% 20% 10%

0% < 35 jr.

35 - 55 jr. 55 - 75 jr.

75+

totaal huur


Woonlasten van eigenaarbewoners Aan eigenaarbewoners is gevraagd hoeveel de hypotheeklasten netto per maand bedragen, inclusief rente, aflossing, premie en belastingvoordeel. De mediane koopquote van eigenaarbewoners in Assen bedraagt 14%. De mediane woonquote komt neer op 24% en ligt daarmee flink lager dan de woonquote van huurders. Over het algemeen geldt dat eigenaarbewoners per maand meer kwijt zijn aan woonlasten dan huurders, maar een aanzienlijk hoger inkomen hebben dan huurders. Overigens ziet het totale financiële plaatje voor eigenaren er ingewi kkelder uit dan hier is weergegeven. Zij moeten bijvoorbeeld ook nog de overdrachtsbelasting terugverdienen en geld reserveren voor onderhoud. Daar staat dan weer vermogensopbouw tegenover. In figuur 7-9 zijn de koop- en de woonquoten van eigenaarbewoners in klassen weergegeven, uitgesplitst naar leeftijd. Jonge eigenaarbewoners tot 35 jaar hebben een aanzienlijk hogere koopquote dan eigenaarbewoners van 55 jaar of ouder. Een deel van deze laatste groep heeft op jongere leeftijd een koopwoning bemachtigd en woont nu in een (bijna) afbetaalde koo pwoning. Dit vertaalt zich ook in de woonquoten van eigenaarbewoners: ondanks een over het algemeen lager inkomen hebben ouderen een lagere wo onquote dan jongere huishoudens. Voor de overige woonlasten van oudere huishoudens geldt wel dat deze wat hoger zijn dan die van jongere huishoudens. Dit heeft deels te maken met de energielasten: ouderen hebben over het algemeen hogere stookkosten dan jongeren. In de afgelopen jaren zijn de energiela sten veel sneller gestegen dan de huurprijzen. De verwachting is dat deze trend in de toekomst zal doorzetten omdat grondstoffen steeds schaarser worden. Een belangrijk aandachtspunt in het woonlastenplaatje van huishoudens.

Betaalbaarheid

88

figuur 7-9: De koop- en de woonquoten in de huursector in klassen*

koopquote

100%

> 20%

90%

15% tot 20%

80%

10% tot 15%

70%

5% tot 10%

60%

< 5%

50%

woonquote van kopers

100%

> 40%

90%

30% tot 40%

80%

20% tot 30%

70%

10% tot 20%

60%

< 10%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10% 0%

0% < 35 jr. 35 - 55 jr. 55 - 75 jr.

75+

< 35 jr. 35 - 55 jr. 55 - 75 jr.

totaal

75+

totaal

* Leesvoorbeeld: circa een kwart van de eigenaarbewoners tot 35 jaar heeft een koopquote tussen de 15% en de 20%. Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Woonlasten in perspectief De resultaten op basis van het woonwensenonderzoek laten zich moeilijk vergelijken met andere onderzoeken, omdat er verschillende inkomensdefinities worden gehanteerd. Ook wat betreft het hanteren van belastingvoordeel komen er verschillen naar voren. We geven daa rom indicatief de woonlasten in Assen weer in 2006 op basis van het WoON 2006 en vergelijken deze cijfers met de landelijke mediaan. Omdat we ons hierbij op één bestand baseren gaat het om een zuivere vergelijking. De resultaten staan weergegeven in tabel 7-10. Over het algemeen zijn de woonlasten van zowel huurders als kopers vrijwel gelijk aan het landel ijke niveau. tabel 7-10: Woonlasten van huurders en eigenaarbewoners landelijk en in Assen op basis van het WoON 2006, medianen

huurders woonquote

eigenaarbewoners

huurquote

woonquote

koopquote

landelijk o.b.v. WoON 2006

34%

22%

22%

13%

Assen o.b.v. WoON 2006 (indicatief)

35%

21%

22%

13%

Bron: WoON 2006

Inkomensdaling/-verlies Het is de verwachting dat de woonlasten in de komende jaren zullen toenemen, vooral door stijgende energiekosten. Als het inkomen ook toeneemt hoeft dit niet direct problemen op te leveren. Als echter een inkomensdaling wordt verwacht, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid, kunnen huishoudens in financiële problemen raken. Aan de huis houdens in Assen is gevraagd of zij zich zorgen maken over inkomensdaling/ -verlies als gevolg van de economische crisis. Circa een derde van de huishoudens maakt zich zorgen hierover (tabel 7-11). Deze groep bestaat voor 56% uit huurders en voor 44% uit eigenaarbewoners. Huishoudens met een laag inkomen maken zich relatief vaker zorgen dan huishoudens met een hoog inkomen (tabel 7-12). In absolute zin wonen de huishoudens die zich zorgen maken vooral in de wijken Mar s-


89

dijk, Assen-Oost en Noorderpark (tabel 7-13). Relatief gezien zijn het vaak huishoudens in Lariks en Assen-Oost die zich zorgen maken (respectievelijk 39% en 37%). In Kloosterveen en het Buitengebied van Assen zijn de zorgen relatief gering. In gemeente Veere (provincie Zeeland), waar RIGO in het voorjaar van 2009 een wonin gmarktonderzoek heeft verricht, maakte 35% van de huishoudens zich zorgen over inkomensverlies/-daling. tabel 7-11: Zorg van huishoudens over inkomensverlies/ -daling

Maakt u zich zorgen over inkomensdaling/verlies als gevolg van de economische crisis?

aantal

aandeel

ja

8.840

32%

18.240

65%

890

3%

27.970

100%

nee onbekend totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabel 7-12: Zorg van huishoudens over inkomensverlies/ -daling naar inkomensklasse*

aantal

aandeel

totaal inkomensklassen

aandeel van inkomensklassen

2.860

32%

5.810

49%

€ 20.000 tot € 21.000

780

9%

1.610

48%

€ 21.000 tot € 24.000

800

9%

2.000

40%

€ 24.000 tot € 27.000

550

6%

1.360

40%

€ 27.000 tot € 28.500

390

4%

1.140

34%

€ 28.500 tot € 32.500

840

9%

2.480

34%

€ 32.500 tot € 35.000

500

6%

1.550

32%

€ 35.000 tot € 40.000

500

6%

1.960

25%

€ 40.000 tot € 45.000

600

7%

2.690

22%

< € 20.000

> € 45.000

1.020

12%

6.490

16%

totaal

8.840

100%

27.080

33%

* Van de 27.080 huishoudens die de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 7-13: Zorg van huishoudens over inkomensverlies/ -daling naar huidige wijk*

aantal

aandeel


890

10%

34%

Lariks

1.100

12%

39%

Noorderpark

1.370

15%

34%

Assen-oost

1.260

14%

37%

Pittelo

510

6%

35%

Assen-west

510

6%

30%

Centrum

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal

890

10%

32%

1.400

16%

30%

810

9%

25%

100

1%

24%

8.840

100%

33%

* Van de 27.080 huishoudens die de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

Betaalbaarheid

90

Daling waarde koopwoning? Naast een daling van het inkomen kan als gevolg van de economisch e crisis ook de waarde van koopwoningen dalen. Aan de huishoudens in Assen is voorgelegd of ze verwachten dat de waarde van hun woning zal dalen als gevolg van de economische crisis. Circa 39% is van mening dat dit zal gebeuren, waarbij de meerderheid denkt dat h et gaat om een waardedaling tot 5% (tabel 7-14). Daarnaast geeft een kwart van de huishoudens aan niet te weten welke impact de economische crisis zal hebben op de waarde van hun woning. Het zijn relatief wat vaker huishoudens in de meer luxe woningtypen – vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen – die verwachten dat hun woning in waarde zal dalen dan huishoudens in appartementen en rijwoningen (tabel 7-15). tabel 7-14: Verwachting daling van de waarde van de koopwoning

Verwacht u dat de waarde van uw woning daalt als gevolg van de economische crisis?

aantal

aandeel

ja, tot 5%

3.680

23%

ja, meer dan 5% , maar niet meer dan 10%

1.980

12%

ja, meer dan 10%

650

4%

nee

5.800

36%

weet niet

3.830

24%

onbekend totaal

160

1%

16.100

100%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 7-15: Verwachting daling van de waarde van de koopwoning naar woningtype

ja, tot 5%

ja, meer dan 5% , maar niet meer dan 10% ja, meer dan 10%

nee

weet niet

totaal

'ja' totaal

rijtjeswoning

21%

11%

2%

42%

24%

100%

34%

hoekwoning

22%

12%

2%

38%

27%

100%

35%

vrijstaande woning

25%

16%

7%

31%

22%

100%

47%

2^1kapwoning

26%

14%

4%

34%

23%

100%

44%

boerderij

11%

17%

9%

29%

34%

100%

37%

appartement

19%

9%

4%

38%

30%

100%

32%

totaal

23%

12%

4%

36%

24%

100%

40%



91

Hoofdstuk 8 Leefbaarheid en wijkgericht werken

8.1

Inleiding Het onderhavige onderzoek moet voeding geven aan zowel het nieuwe gemeentelijke beleid skader wonen als het (strategische voorraad-)beleid van de corporaties. Het onderzoek is daarom breed van opzet en heeft een directe koppeling met aanpalende beleidsterreinen van wonen. Eén van die beleidsterreinen is leefbaarheid en wijkgericht werken. In dit hoofdstuk wordt hier bij stilgestaan: in paragraaf 8.2 wordt het leefbaarheidsoordeel van bewoners in kaart gebracht en in paragraaf 8.3 wordt stilgestaan bij wijkgericht werken. Een uitgebreid onderzoek naar de tevredenheid van de bewoners over hun woning en woo nomgeving is eerder verricht in 2005 en 2007. De meest recente meting is samengevat in de publicatie ‘9+9 = 1: Onderzoek naar leefbaarheid en veiligheid in de gemeente Assen, februari 2008’. In 2010 worden de resultaten van de derde meting verwacht. In het onderhavige onderzoek worden voor een deel andere aspecten van de woning en de leefomgeving belicht. De resultaten kunnen daarom worden gezien als een aanvulling op het lopende onderzoek naar leefbaarheid. In paragraaf 8.4 wordt per wijk de marktpositie in beeld gebracht, onder meer in termen van vraag en aanbod. Dit zegt immers ook iets over de leefbaarheid in de Assense wijken en de kans op het ontstaan van leefbaarheidproblemen.

8.2

Leefbaarheid In de gemeente Assen wordt sterk ingezet op de leefbaarheid van wijken. In de bestaande wijken vindt permanent wijkvernieuwing plaats door upgrading, herstructurering en waar mogelijk intensivering. Hierdoor behouden de bestaande wijken hun kwaliteit en blijven ze gewilde woonlocaties. De intensivering zorgt ervoor dat bestaande wijken leefbaar blijven: voorzieningen behouden een afzetmarkt in de wijken voor hun producten en blijven in de wijken aanwezig (bron: gemeente Assen). Bewoners in Assen zijn dan ook over het algemeen goed te spreken over de leefbaarheid in Assen. In tabel 8-1 is het oordeel van de bewoners over verschillende aspecten van de woon en leefomgeving weergegeven. Alle aspecten worden gemiddeld met een 7,0 of hoger beoordeeld. De woonomgeving, de kwaliteit van de woning en de indeling van de woning worden het beste beoordeeld. Minder positief is men over de berging van de woning. Eigenaarbewoners zijn structureel positiever dan de huurders van Actium en Woonconcept. Het is overigens een gangbaar beeld dat eigenaarbewoners meer tevreden zijn dan huurders. Naar wijk zijn de bewoners in het Buitengebied (met relatief de meeste koop- en vrijstaande woningen) het beste te spreken over hun woon- en leefomgeving. Hun oordeel over zeven van de tien aspecten ligt meer dan een halve punt hoger dan het gemeentelijk gemiddelde. Ook in Kloosterveen is men positief, vooral over aspecten van de eigen woning. In Lariks, met relatief de minste koop- en vrijstaande woningen en veel appartementen, is de waardering voor zes


92

van de tien aspecten meer dan een halve punt lager dan het gemeentelijk gemiddelde. In het Centrum van Assen is men vooral minder goed te spreken over het parkeren bij de woning. In de publicatie ‘9+9 = 1’ is de beoordeling over de woningvoorraad en de woonomgeving samengesteld op basis van verschillende vragen. De resultaten kunnen daarom niet goed met elkaar worden vergeleken. Wel waren ook in 2007 en 2005 de meeste bewoners goed te spr eken over hun woon- en leefomgeving. tabel 8-1: Gemiddeld oordeel van bewoners over de kwaliteit van de woon- en leefomgeving woonkwaliteit kwaliteit eigen omgeving woningen buurt woning

indeling aantal onderhoud kwaliteit eigen oppervlakte eigen woning slaapkamers woning buitenruimte buitenruimte

berging parkeren bij woning woning

Centrum

7,9

7,6

7,5

7,6

6,9

7,1

7,0

6,8

6,5

6,4

Lariks

7,3

6,6

6,9

7,1

6,5

6,9

6,8

6,6

6,6

7,0

Noorderpark

7,3

7,0

7,3

7,4

6,9

7,3

7,2

7,2

7,0

7,5

Assen-oost

7,7

6,7

7,3

7,5

7,2

7,3

7,6

7,4

6,9

7,5

Pittelo

7,3

6,9

7,3

7,7

7,6

7,3

7,5

7,3

7,0

7,0

Assen-west

7,7

7,2

7,4

7,7

7,6

7,3

7,6

7,5

7,0

7,2

Peelo

7,3

7,0

7,4

7,5

7,5

7,1

7,4

7,4

6,5

7,4

Marsdijk

8,0

7,8

7,9

7,8

7,6

7,8

7,9

7,8

7,1

7,6

Kloosterveen

7,7

7,8

8,0

7,9

7,9

8,0

7,8

7,7

7,3

7,6

Buitengebied

8,7

8,0

8,1

7,9

7,7

7,9

8,9

9,0

8,7

9,3

gemeente Assen

7,6

7,2

7,5

7,6

7,3

7,4

7,5

7,4

7,0

7,3

huurders van Actium en Woonconcept

7,0

6,6

6,8

7,0

6,7

6,7

6,7

6,7

6,2

7,0

eigenaarbewoners

7,9

7,5

8,0

7,9

7,7

7,9

7,9

7,8

7,4

7,6

waarden boven het gemeentelijk totaal plus 0,5 waarden onder het gemeentelijk totaal minus 0,5


In tabel 8-2 is het oordeel van huurders van Actium en Woonconcept uitgesplitst naar wijk. In Lariks is men het minste te spreken over de kwaliteit van de eigen woning en de woningen in de buurt, gevolgd door Assen-Oost. In het Centrum is men minder goed te spreken over het parkeren bij de woning. In Kloosterveen wonen de meest tevreden huurders: de waardering voor zes van de tien aspecten ligt (flink) hoger dan gemiddeld. tabel 8-2: Gemiddeld oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de kwaliteit van de woon- en leefomgeving nar wijk woonkwaliteit kwaliteit indeling aantal onderhoud kwaliteit eigen oppervlakte eigen omgeving woningen buurt eigen woning woning slaapkamers woning buitenruimte buitenruimte


Centrum

7,1

6,9

7,0

7,0

6,5

6,8

6,3

6,2

5,8

5,5

Lariks

6,8

6,0

6,3

6,7

6,6

6,3

6,3

6,2

6,1

6,8

Noorderpark

6,9

6,7

6,9

7,1

6,5

6,8

6,5

6,5

6,5

7,3

Assen-oost

7,2

6,3

6,7

7,1

6,9

6,8

7,0

6,9

6,3

7,2

Pittelo

6,9

6,7

6,9

7,5

7,2

7,1

7,4

7,4

6,7

6,8

Assen-west

6,7

6,7

6,7

7,2

7,3

6,7

6,8

6,7

6,2

6,8

Peelo

7,3

6,7

6,7

7,0

6,7

6,4

7,0

7,1

6,3

7,5

Marsdijk

7,0

6,8

6,9

6,8

6,3

6,8

7,2

7,4

5,9

6,7

Kloosterveen huurders Actium en WC totaal

7,2

7,6

7,7

7,2

7,4

7,4

7,3

7,3

6,1

7,4

7,0

6,6

6,8

7,0

6,7

6,7

6,7

6,7

6,2

7,0

waarden boven het totaal huurders plus 0,5 waarden onder het totaal huurders minus 0,5



93

Oppervlakte woning Een overgrote meerderheid van de bewoners vindt dat het met de oppervlakte van de woning prima in orde is (tabel 8-3). Als men minder positief is vindt men de woning meestal te klein. Dit geldt vaker voor huurders van Actium dan voor eigenaarbewoners en huurders van Woonconcept. tabel 8-3: Oordeel van bewoners over de oppervlakte van hun woning

gemeentelijk totaal huurders van Actium huurders van Woonconcept veel te klein

eigenaarbewoners

1%

2%

1%

0%

te klein

13%

18%

11%

11%

goed

81%

75%

83%

85%

te groot

3%

2%

1%

3%

veel te groot

0%

0%

0%

0%

onbekend

2%

3%

100%

1%

100%

100%

100%

100%

totaal


In tabel 8-4 is het oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de oppervlakte van de woning uitgesplitst naar wijk. In Marsdijk, Centrum en Lariks wonen relatief de meeste huurders die hun woning te klein vinden. In geen enkele wijk is men van mening dat de woning te groot is. tabel 8-4: Oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de oppervlakte van hun woning naar wijk

8.3

veel te klein

te klein

goed

te groot

veel te groot

onbekend

totaal

Centrum

5%

23%

69%

2%

1%

1%

100%

Lariks

3%

20%

71%

1%

0%

5%

100%

Noorderpark

1%

15%

77%

3%

0%

3%

100%

Assen-oost

1%

17%

78%

1%

0%

2%

100%

Pittelo

1%

5%

84%

5%

1%

3%

100%

Assen-west

0%

8%

90%

1%

0%

1%

100%

Peelo

5%

16%

74%

0%

0%

5%

100%

Marsdijk

2%

43%

53%

3%

0%

0%

100%

Kloosterveen 3% 14% huurders Actium 2% 18% en WC totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen

80%

0%

0%

3%

100%

75%

2%

0%

3%

100%

Woningmarktpositie naar wijk Uiteraard zegt ook de marktpositie van de wijk iets over de leefbaarheid en de kans op het ontstaan van leefbaarheidproblemen. In deze paragraaf belichten we deze marktpositie vanui t twee invalshoeken: de mate van verhuisgeneigdheid en de vraagdruk. Verhuisgeneigdheid In figuur 8-1 staat de verhuisgeneigdheid per wijk aangegeven. In de figuur staat ook aangegeven in welke mate de kwaliteit van de woning en/of woonomgeving een rol speelt bij de


94

verhuizing. Vooral in de wijken Lariks en Peelo is de verhuisgeneigdheid relatief hoog: veel huishoudens zien deze wijken als een tussenstap in de wooncarrière. Onder verhuisgeneigde huurders van Actium en Woonconcept ligt de verhuisgeneigdheid nog wat hoger. In Lariks wordt daarnaast ook relatief vaak de kwaliteit van de woning en de woonomgeving als reden voor de verhuiswens opgegeven, gevolgd door Peelo en het Centrum van Assen. In het Buitengebied is de verhuisgeneigdheid laag en wil vrijwel niemand verhuizen met het oog op verbetering van de woonomgeving. In de huursector is de verhuisgeneigdheid relatief hoger dan in de koopsector ( tabel 8-5). In de huursector wordt ook relatief vaak de kwaliteit van de woning en de woonomgeving als reden voor de verhuiswens opgegeven. Onder huurders van Actium en Woonconcept is de verhuisgeneigdheid met 36% het hoogst in Marsdijk, gevolgd door Lariks en Peelo ( figuur 8-1). In Mardijk speelt hierbij mogelijk de oppervlakte van d e woning een rol, onder huurders van Actium en Woonconcept vind 43% hun woning te klein (tabel 8-4). In Kloosterveen is de verhuisgeneigdheid met 14% het laagst en ligt onder het gemeentelijk totaal. figuur 8-1: De verhuisgeneigdheid per wijk (totaal en onder huurders van Actium en Woo nconcept) en de mate waarin de kwaliteit van de woning (links) en de woonomgeving (rechts) een rol speelt bij de verhuiswens woonomgeving niet als verhuisreden

30%

woonomgeving als verhuisreden

Lariks

Buitengebied

Pittelo

Marsdijk

Centrum

Assen-west

Assen-oost

Noorderpark

Peelo

Kloosterveen

Lariks

Pittelo

0% Buitengebied

5%

0%

Marsdijk

5%

verhuisgeneigdheid huurders Actium en Woonconcept

Centrum

10%

verhuisgeneigdheid 20% huurders Actium en 15% Woonconcept 10%

15%

Assen-west

20%

25%

Assen-oost

kwaliteit woning als verhuisreden

25%

Noorderpark

30%

kwaliteit woning niet 40% als verhuisreden 35%

Kloosterveen

35%

Peelo

40%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 8-5: De verhuisgeneigdheid naar eigendomsverhouding en de mate waarin de kwaliteit van de woning (links) en de woonomgeving ( rechts) een rol speelt bij de verhuiswens

kwaliteit woning kwaliteit woning niet als verhuisreden als verhuisreden

totaal verhuisgeneigd

huurders Actium + WC

9%

20%

29%

overige huurders

9%

24%

33%

eigenaarbewoners

2%

16%

19%

totaal

5%

18%

23%

woonomgeving woonomgeving niet als verhuisreden als verhuisreden

totaal verhuisgeneigd

huurders Actium + WC

11%

17%

29%

overige huurders

13%

20%

33%

eigenaarbewoners

6%

13%

19%

totaal 8% Bron: Woonwensenonderzoek Assen

15%

23%


95

Vraagdruk De verhuisgeneigden maken bij verhuizing veelal een woning vrij die door een ander huisho uden kan worden betrokken. Als het aantal verhuisgeneigden wordt gerelateerd aan het aantal huishoudens dat zich op een woning in de betreffende wijk oriënteert, dan ontstaat inzicht in de vraagdruk (de verhouding tussen het aantal potentieel vrijkomende woningen en het aa ntal woningzoekenden). Deze vraagdruk, zowel met als zonder de startersvraag, staat weergegeven in tabel 8-6. De vraagdruk is veruit het grootst in het Buitengebied van Assen. Ook in het Centrum is de vraagdruk aanzienlijk en is nog groter als rekening wordt gehouden met de startersvraag. Lariks en Assen-Oost zijn de kwetsbare wijken van Assen, gevolgd door Peelo en Noorderpark: de vraagdruk is in deze wijken relatief laag. Voor Pittelo geldt dat absoluut gezien een gering aantal huishoudens zich op deze wijk orië nteert. Maar omdat het aantal huishoudens dat binnen vijf jaar wil verhuizen eveneens gering is, is de vraagdruk gemiddeld. Voor de wijk Kloosterveen geldt dat bij de interpretatie van de vraagdruk in ogenschouw moet worden genomen dat er geen rekening is gehouden met aa nbod dat vrijkomt als gevolg van nieuwbouw. tabel 8-6: Het aantal verhuisgeneigden per wijk en aantal woningzoekenden dat zich op een bepaalde wijk oriënteert

verhuisgeneigden

woningzoekenden

vraagdruk

woningzoekenden incl. starters

vraagdruk incl. starters

Centrum

600

2.400

4,0

3.510

5,9

Lariks

890

1.000

1,1

1.210

1,4

Noorderpark

950

1.210

1,3

1.410

1,5

Assen-oost

820

900

1,1

1.060

1,3

Pittelo

290

550

1,9

610

2,1

Assen-west

380

850

2,2

950

2,5

Peelo

850

1.010

1,2

1.130

1,3

Marsdijk

970

1.920

2,0

2.270

2,3

Kloosterveen

780

1.690

2,2

1.870

2,4

Buitengebied

40

1.290

32,3

1.320

30,2


8.4

Wijkgericht werken De gemeente en de corporaties zetten sinds enige tijd in op wijkgericht werken. Wijkgericht werken is opgezet om bewoners mee te laten denken in zaken die hun wijk aangaan, met als doel het stimuleren van de betrokkenheid van de bewoners en het verbeteren van de kwalitei t van de buurt en het dagelijks leefklimaat. Rollen en verantwoordelijkheden In de enquête is aan de bewoners van Assen gevraagd wie zij verantwoordelijk vinden voor zaken in hun buurt zoals veiligheid, speelvoorzieningen en parkeermogelijkheden: de gemee nte, de corporatie, de bewoners of anderen. In tabel 8-7 is de mening van de bewoners weergegeven. De huishoudens vinden veelal de gemeente verantwoordelijk voor de genoemde punten, met uitzondering van de organisatie van buurtactiviteiten en in mi ndere mate het oplossen van overlastproblemen/burenruzie. Hiervoor vinden zij vooral de bewoners zelf ve rantwoordelijk. Vooral zaken als de infrastructuur (94%), onderwijsvoorzieningen (91%), parkeermogelijkheden (91%) en het beheer van de openbare ruimte (91%) horen volgens de bewoners bij de gemeente te liggen.


96

In tabel 8-8 en tabel 8-9 staat de mening van huurders van Actium en Woonconcept en eigenaarbewoners weergegeven. Huurders van beide woningcorporaties vinden dat de corporaties vaker verantwoordelijk zijn ten opzichte van het gemeentelijk totaal. In het bijzonder voor het oplossen van overlastproblemen/burenruzie (52%), het verbeteren van de leefbaarheid in algemene zin (48%) en parkeermogelijkheden (34%). Eigenaarbewoners vinden de gemeente of de bewoners zelf vaker verantwoordelijk ten opzichte van het gemeentelijk totaal. tabel 8-7: Oordeel van bewoners over de verantwoordelijke partijen voor verschillende zaken in de wijken van Assen

bewoners

anderen

ontmoetingsplekken

gemeente woningcorporatie 84%

11%

29%

3%

beheer/onderhoud openbare ruimte

91%

11%

23%

3%

organisatie buurtactiviteiten

26%

7%

80%

13%

oplossen overlastproblemen/burenruzie

42%

34%

51%

34%

veiligheid in de buurt

81%

17%

37%

25%

speelvoorzieningen

88%

17%

17%

3%

infrastructuur

94%

6%

4%

2%

parkeermogelijkheden

91%

21%

5%

2%

verbeteren leefbaarheid algemene zin

75%

36%

55%

15%

onderwijsvoorzieningen

91%

2%

4%

11%

kinderopvang

74%

3%

15%

28%

stimuleren actieve inzet/participatie van bewoners in de wijk

56%

25%

65%

20%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel 8-8: Oordeel van eigenaarbewoners over de verantwoordelijke partijen voor verschillende zaken in de wijken van Assen bewoners

anderen

ontmoetingsplekken


8%

31%

3%


96%

7%

24%

2%


24%

6%

85%

12%


46%

24%

56%

40%


84%

13%

41%

26%

speelvoorzieningen

94%

13%

18%

2%

infrastructuur

98%

4%

4%

2%


97%

12%

6%

1%


80%

30%

60%

15%


95%

1%

4%

11%

kinderopvang

76%

2%

16%

33%


60%

22%

69%

22%



97

tabel 8-9: Oordeel van huurders van Actium en Woonconcept ove r de verantwoordelijke pa rtijen voor verschillende zaken in de wijken van Assen bewoners

anderen

ontmoetingsplekken


15%

26%

5%


83%

18%

20%

3%


32%

10%

71%

12%


36%

52%

43%

28%


77%

23%

31%

24%

speelvoorzieningen

83%

22%

12%

4%

infrastructuur

91%

9%

3%

2%


85%

34%

3%

2%


71%

48%

47%

16%


87%

3%

4%

10%

kinderopvang

76%

5%

12%

20%


52%

32%

58%

18%



Bijlage

101

Onderzoeksopzet Dit onderzoek is grotendeels gebaseerd op de resultaten van een schriftelijke enquête onder de Assense bevolking. In augustus 2009 is de vragenlijst verstuurd aan 9.389 Assense hui shoudens. De steekproef is niet random getrokken, maar gestratificeerd naar tien wijken. Hie rbij is aangesloten bij de CBS-buurtindeling (2009). Voorbereiding steekproef: bestandsbewerkingen Voor het trekken van de steekproef heeft RIGO gebruikgemaakt van het GBA-bestand van de gemeente Assen. Hierin zijn alle inwoners van Assen van 18 jaar en ouder geselecteerd. Voor het trekken van de steekproef is RIGO als volgt te werk gegaan: 1.

Opschonen GBA-bestand. Thuiswonende kinderen, studenten, huishoudens in verpleegen verzorginstellingen en overige huishoudens die niet zelfstandig wonen zijn niet meegenomen bij het trekken van de steekproef.

2.

Er is onderscheid gemaakt tussen eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens, zodat elk huishouden een gelijke kans heeft gekregen om in de steekproef terecht te komen .

3.

Per buurt is random een steekproef getrokken, overeenkomstig met de vooraf bepaalde aantallen per buurt. Via een koppeling met de VHE -bestanden van de corporaties is daarbij ook rekening gehouden met voldoende huishoudens in een corporatiewoning. Voor Woonconcept geldt dat alle huishoudens zijn aangeschreven (281 huishoudens waarvan alle gegevens bekend waren).

Per buurt zijn de aanbiedingsbrieven aan het steekproefbestand gekoppeld, waardoor de vragenlijst op naam kon worden verzonden. De vragenlijst is te vinden in een separaat document behorend bij deze rapportage. Steekproef en responsanalyse RIGO heeft berekend hoeveel enquêtes per wijk moesten worden uitgezet voor een betrou wbaarheid van 95% op wijkniveau, uitgaande van een responspercentage van 3 4,5%. In tabel B1 staat het aantal enquêtes dat per buurt is uitgezet, met een totaal van 9.389. De responstermijn bedroeg in totaal 4 weken. In de derde week van de responstermijn heeft de gemee nte Assen een rappel verzonden aan de respondenten. Gedurende de periode 15 augustus t/m 13 september 2009 konden de bewoners de vragenlijst invullen . Bij vragen over de enquête konden zij contact opnemen met de gemeente of met een van de corporaties. Van de 9.389 verzonden enquêtes zijn er 3.446 ingevuld en geretourneerd. Dit komt neer op een respons van 37%. Op wijkniveau ligt de respons tussen de 32% (vo or het Buitengebied en Lariks) en 42% (voor het Centrum van Assen). Ruim 800 huurders van Actium en 125 huurders van Woonconcept hebben de vragenlijst ingevuld en geretourneerd. Dit komt neer op een respons van respectievelijk 33% en 44%.

102

tabel B-1: Verzonden enquêtes per wijk in gemeente Assen

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied totaal

netto aantal adressen 2.758 2.944 4.184 3.529 1.525 1.727 2.858 4.747 3.297 406 27.975

verzonden enquêtes 983 984 1.115 1.003 893 914 985 1.114 992 406 9.389

respons 399 318 436 352 294 369 362 396 389 131 3.446

aandeel 41% 32% 39% 35% 33% 40% 37% 36% 39% 32% 37%

7.558 281 7.839

2.455 281 2.736

808 125 933

33% 44% 34%

waarvan Actium waarvan Woonconcept totaal corporatiebezit

Gerealiseerde betrouwbaarheid Er is gestreefd naar een betrouwbaarheid van 95% en een nauwkeurigheid van 5% op het n iveau van de wijken in Assen. Bij een gemeten verhuisgeneigdheid van bijvoorbeeld 50%, bet ekenen deze percentages dat met 95% zekerheid kan worden gezegd dat de verhuisgeneigdheid tussen de 45% en 55% ligt (5% afwijking naar beneden en naar boven). Bij een verhui sgeneigdheid van bijvoorbeeld 30% komt dit neer op tussen de 26% en 34%. In tabel B-2 staat aangegeven welke betrouwbaarheid is gerealiseerd. In de tabel staat ook de netto respons weergegeven. Dit is de resterende respons nadat de geretourneerde vragenlij sten zijn gecontroleerd op consistentie en volledigheid. Deze respons ligt wat lage r dan de respons zoals vermeld in de voorgaande subparagraaf. In bijna elke wijk is de gewenste betrouwbaarheid van 95% met een nauwkeurigheid van 5% gerealiseerd. Alleen in het Buitengebied van Assen is de gewenste nauwkeurigheid niet gere aliseerd. Dit terwijl hier sprake is geweest van een volledige steekproef (aan alle adressen is een enquête verstuurd). Hetzelfde geldt voor de huurders van Woonconcept. tabel B-2: De gerealiseerde betrouwbaarheid naar wijk en woningcorporatie

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied Totaal waarvan Actium waarvan Woonconcept totaal corporatiebezit

netto aantal netto respons adressen 2.758 387 2.944 301 4.184 421 3.529 340 1.525 289 1.727 354 2.858 353 4.747 387 3.297 388 407 130 27.976 3.350 7.558 281 7.839

Bron: RIGO


777 118 895

onnauwkeurigheid bij 95% betrouwbaarheid 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 7% 2%

onnauwkeurigheid bij 90% betrouwbaarheid 4% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 6% 1%

3% 7% 3%

3% 6% 3%

103

Weging In het onderzoek is gewerkt met een gestratificeerde steekproef. Hierdoor, en omdat er altijd sprake is van een bepaalde mate van selectieve respons, is het enquêtebestand gewogen alv orens de resultaten te analyseren. Er is gebruikgemaakt van een g eavanceerde iteratieve wegingsmethodiek. Hierbij wordt zowel gebruikgemaakt van het GBA -bestand, als van de VHEbestanden van de beide corporaties en van het WOZ -bestand van de gemeente. Daarnaast is waar mogelijk de Assense buurtmonitor bij de weging betrokken.

Resultaten op wijkniveau In deze paragraaf staan de resultaten op wijkniveau samengevat in figuren en tabellen. Het gaat om zowel resultaten die besproken zijn in de voorafgaande hoofdstukken, als extra ui tsplitsingen op wijkniveau. Ook de kaartjes zoals gepresenteerd tijdens de woonconferentie op 3 november 2009 zijn in deze paragraaf opgenomen. tabel B-3: Bevolking in 2009 per wijk in gemeente Assen

inwoners, totaal zelfstandig wonende huishoudens Centrum 5.340 2.760 Lariks 5.715 2.945 Noorderpark 8.540 4.185 Assen-oost 7.885 3.530 Pittelo 3.870 1.525 Assen-west (Baggelhuizen) 4.210 1.725 Peelo 6.990 2.860 Marsdijk 13.115 4.745 Kloosterveen 9.555 3.295 Buitengebied 1.135 405 totaal 66.360 27.975 Bron: buurtmonitor Assen, GBA bestand gemeente Assen, bewerking RIGO

tabel B-4: Bevolkingsopbouw in 2009 in de wijken van gemeente Assen

< 15 jaar 15 - 30 jaar 30 - 45 jaar 45 - 65 jaar 65+ totaal

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost 9% 12% 14% 14% 14% 22% 19% 18% 16% 17% 19% 19% 29% 26% 27% 29% 32% 23% 22% 21% 100% 100% 100% 100%

Bron: buurtmonitor Assen

Pittelo Assen-west 21% 19% 19% 14% 20% 20% 28% 33% 13% 13% 100% 100%

Peelo 22% 21% 24% 28% 6% 100%

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied 25% 31% 17% 15% 14% 12% 27% 33% 18% 27% 17% 36% 6% 4% 16% 100% 100% 100%

totaal 19% 17% 23% 27% 14% 100%

104

figuur B-1: Huishoudens naar type en leeftijd in de wijken van Assen, 2009 Lariks

Centrum 4%

17%

11%

9% 3% 4%

Noorderpark

6%

15%

5%

16%

4%

21%

9%

8%

7% 6%

10% 10%

9%

4%

11%

10% 4%

14%

6%

8%

6%

14%

Pittelo

Assen-oost 12%

14%

8%

7%

12%

7%

8%

16%

7% 6%

5%

Assen-west

2%3% 4%

12%

17%

11%

1%3% 4% 14%

8%

8% 11%

8%

7%

9%

8%

7%

5%

8%

6%

7%

Marsdijk

Peelo 5%

20%

22%

15%

6%

8%

16%

4%

7%

4%

7%

9%

Kloosterveen

6% 1%3% 5%

7%

1% 5% 2% 5% 9%

1%

10%

20%

3%

6% 17%

25% 31%

8%

20%

29%

10%

10%

8%

9%

Buitengebied 14%

0% 1%

Gemeente Assen 11%

13%


7%

25 tot 40 jr. tweepersoons

5%

2% 10%

3%

25 tot 40 jr. gezin

10%

11%

5%

15% 9%

40 tot 55 jr. eenpersoons 40 tot 55 jr. tweepersoons 40 tot 55 jr. gezin

6%

18% 3%

28%

8%


55 tot 65 jr. meerpersoons 19%

8%

65+ eenpersoons 65+ meerpersoons



105

figuur B-2: Samenstelling woningvoorraad per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig / onbekend overig huur mg overig huur eg Actium + WC mg Actium + WC eg

Assen (N = 27.975)





Pittelo (N = 1.525)

Peelo (N = 2.860)



Centrum (N = 2.760)

Lariks (N = 2.945)

koop mg koop eg

Bron: gemeente Assen, Actium, Woonconcept en het woonwensenonderzoek Assen, 2009 figuur B-3: Bezit Actium en Woonconcept per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Kloosterveen Marsdijk Peelo Assen-west

Pittelo Assen-oost Noorderpark

Lariks Centrum

eg.

app. met lift app. zonder lift, duplex

eg.

Actium

app. met lift

Woonconcept

Bron: Actium en Woonconcept, bewerking RIGO figuur B-4: Koop- en particuliere huurvoorra ad naar type woning per wijk in Assen in 2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

overig appartement zonder lift

appartement met lift vrijstaande woning 2^1 kap woning hoekwoning

Assen (N = 19.850)




Peelo (N = 4.165)


Pittelo (N = 1.335)



Lariks (N = 1.955)

Centrum (N = 1.550)

rijwoning

Bron: gemeente Assen, woonwensenonderzoek Assen, 2009

106

tabel

B-5:

Woonwensen

per

wijk

van

verhuisgeneigde

huishoudens

naar

gewenste

huur/koopverhouding

koop

huur maakt niet uit

weet nog niet

onbekend

totaal

N=

Centrum

43%

33%

11%

9%

5%

100%

600

Lariks

39%

34%

3%

20%

4%

100%

890

Noorderpark

43%

27%

7%

20%

3%

100%

950

Assen-oost

38%

37%

8%

16%

2%

100%

820

Pittelo

29%

51%

10%

5%

4%

100%

290

Assen-west

39%

25%

16%

18%

1%

100%

390

Peelo

50%

27%

6%

12%

4%

100%

850

Marsdijk

59%

21%

12%

7%

1%

100%

970

Kloosterveen

82%

10%

1%

5%

3%

100%

780

Buitengebied

91%

9%

0%

0%

0%

100%

40

totaal

49%

28%

7%

13%

3%

100%

6.580


tabel B-6: Woonwensen per wijk van verhuisgeneigde huishoudens naar gewenste koopprijs < € 160.000 € 160.000 - € 220.000 € 220.000 - € 275.000 € 275.000 - € 350.000

> € 350.000

weet niet

totaal

N=

16%

13%

8%

13%

100%

390

29%

4%

4%

1%

18%

100%

540

45%

13%

3%

4%

24%

100%

590

32%

29%

6%

7%

12%

15%

100%

450

Pittelo

33%

34%

13%

0%

9%

11%

100%

120

Assen-west

20%

36%

9%

9%

5%

21%

100%

270

Peelo

25%

35%

12%

12%

8%

8%

100%

570

Marsdijk

9%

39%

14%

16%

11%

11%

100%

720

Kloosterveen

6%

16%

27%

22%

18%

11%

100%

690

Buitengebied

0%

20%

18%

8%

40%

15%

100%

40

21%

31%

13%

11%

9%

14%

100%

4.370

Centrum

33%

18%

Lariks

44%

Noorderpark

11%

Assen-oost

totaal


tabel B-7: Woonwensen per wijk van verhuisgeneigde huishoudens naar gewenste huurprijs

Centrum

< € 358

€ 358 - € 512

€ 512 - € 549

€ 549 - € 648

€ 648 - € 750

> € 750

weet niet

totaal

N=

6%

55%

20%

7%

4%

7%

1%

100%

310

Lariks

30%

45%

10%

3%

2%

2%

9%

100%

520

Noorderpark

18%

59%

8%

1%

6%

0%

7%

100%

500

Assen-oost

35%

40%

7%

3%

2%

0%

14%

100%

450

Pittelo

8%

47%

26%

6%

6%

1%

5%

100%

200

Assen-west

6%

41%

23%

14%

7%

3%

6%

100%

230

Peelo

12%

47%

29%

4%

4%

0%

3%

100%

400

Marsdijk

10%

37%

19%

21%

0%

0%

14%

100%

380

0%

40%

33%

18%

0%

0%

9%

100%

140

17%

46%

17%

7%

3%

1%

8%

100%

3.140

Kloosterveen totaal



107

tabel B-8: Woonwensen per wijk van verhuisgeneigde huishoudens naar gewenst woningtype Centrum Lariks woning in een woonzorgcentrum

Noorderpark Assen-oost Pittelo

Assen-west

Peelo

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

totaal

4%

3%

4%

1%

5%

1%

0%

3%

1%

0%

2%

rijtjeswoning

32%

39%

35%

37%

22%

38%

24%

13%

23%

0%

29%

hoekwoning

34%

46%

41%

46%

31%

46%

32%

35%

34%

0%

38%

vrijstaande woning

34%

26%

40%

45%

24%

37%

34%

49%

54%

65%

40%


39%

36%

43%

33%

25%

41%

34%

37%

43%

34%

37%

boerderij

15%

3%

14%

10%

6%

19%

20%

11%

18%

40%

13%

appartement met lift

37%

36%

32%

20%

39%

31%

28%

19%

7%

25%

26%

appartement zonder lift

11%

8%

6%

2%

3%

11%

8%

4%

4%

0%

6%

woonwagen of woonboot

1%

2%

1%

0%

3%

3%

0%

0%

2%

0%

1%

ander woningtype

4%

9%

11%

10%

9%

8%

10%

17%

7%

0%

10%

N=

600

890

950

820

290

390

850

970

780

40

6.580


tabel B-9: Verhuisredenen van woningzoekenden per wijk veranderingen in uw huishouden (huwelijk of gaan samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, uit huis gaan van kinderen etc.)

Centrum Lariks Noorderpark Assen- Pittelo Assenoost west

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

totaal

36%

33%

38%

34%

27%

27%

34%

36%

28%

24%

33%


10%

10%

20%

8%

13%

8%

7%

8%

2%

20%

10%

7%

0%

1%

4%

1%

3%

0%

8%

1%

0%

3%

de kwaliteit van de woning

32%

33%

18%

29%

9%

21%

19%

14%

15%

33%

22%

de grootte / oppervlakte van de woning de woonomgeving (betere voorzieningen, meer rust, minder overlast etc.)

49%

55%

47%

38%

27%

26%

49%

49%

43%

30%

45%

38%

41%

39%

36%

36%

27%

37%

27%

39%

14%

36%

werk en/of studie

13%

14%

21%

12%

14%

13%

14%

19%

13%

10%

15%

8%

7%

7%

5%

20%

8%

11%

10%

11%

0%

9%

32%

28%

19%

19%

14%

19%

22%

27%

22%

34%

23%

600

890

950

820

290

380

850

970

780

40

6.570

sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden wonen) andere reden N=


tabel B-10: Antwoord op de vraag naar wijk: zou u uw huurwoning willen kopen?

nee

weet niet

onbekend

totaal

Centrum

7%

ja hangt af van de prijs 8%

76%

7%

2%

100%

710

Lariks

3%

14%

72%

9%

3%

100%

1.390

Noorderpark

4%

16%

72%

4%

3%

100%

2.230

Assen-oost

2%

22%

57%

12%

6%

100%

1.430

Pittelo

4%

22%

59%

11%

4%

100%

410

Assen-west

6%

19%

61%

9%

5%

100%

390

Peelo

8%

19%

62%

9%

2%

100%

540

Marsdijk

8%

20%

57%

12%

2%

100%

580

10%

16%

65%

5%

3%

100%

440

5%

17%

67%

8%

3%

100%

8.120

Kloosterveen totaal


N=

108

tabel B-11: Interesse van huishoudens voor een duurzame woning per wijk Pittelo Assen-west

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

totaal

ja, maar ik wil er niets extra voor betalen

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost 17%

28%

23%

20%

21%

15%

22%

27%

19%

10%

22%


23%

19%

22%

23%

29%

31%

30%

34%

33%

21%

27%


12%

11%

12%

10%

10%

20%

14%

14%

16%

13%

13%

ja, voor zover zich dat terugverdient binnen 20 jaar ja, en ik wil er extra voor betalen, ook als zich dat niet terugverdient

1%

1%

2%

1%

2%

3%

1%

2%

3%

7%

2%

10%

3%

4%

6%

2%

4%

4%

4%

4%

9%

5%

nee

16%

15%

12%

16%

16%

14%

12%

10%

13%

24%

13%

weet niet

13%

13%

16%

17%

13%

10%

13%

5%

9%

9%

12%

onbekend

8%

10%

9%

7%

7%

4%

5%

3%

2%

7%

6%

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

N=

2.760

2.940

4.180

3.530

1.530

1.730

2.860

4.750

3.300

410 27.970


tabel B-12: Aantal verhuisde huishoudens in de periode 2004 -2009 als aandeel van het totaal aantal huishoudens in 2009 naar wijk

Centrum aandeel

Lariks Noorderpark Assen-oost

44%

43%

41%

41%

Pittelo Assen-west 30%

32%

Peelo

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied

36%

37%

94%

21%

totaal 43%


vorige wijk

tabel B-13: Binnen Assen verhuisde personen: van vorige wijk naar huidige wijk, 2002 -2008

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost

Centrum 24% 10% 12% 14%

Pittelo Assen-west Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied Totaal N=

5% 7% 8% 11% 7% 1% 100% 2.173

Lariks Noorderpark Assen-oost 13% 11% 14% 27% 15% 8% 19% 27% 8% 10% 10% 38% 8% 4% 7% 8% 4% 1% 100% 2.248

6% 5% 11% 11% 3% 1% 100% 2.898

4% 5% 7% 11% 3% 1% 100% 2.613

huidige wijk Pittelo Assen-west 9% 9% 20% 10% 15% 12% 8% 10% 23% 3% 8% 9% 4% 0% 100% 968

5% 29% 4% 10% 9% 1% 100% 869

Peelo 8% 10% 12% 8% 5% 3% 36% 13% 4% 1% 100% 1.736

Marsdijk Kloosterveen Buitengebied 6% 5% 6% 5% 7% 4% 8% 7% 6% 9% 6% 17% 3% 3% 11% 49% 5% 1% 100% 2.748

4% 6% 10% 15% 38% 2% 100% 3.886

2% 6% 8% 23% 15% 12% 100% 247

Bron: buurtmonitor Assen, bewerking RIGO

tabel B-14: Gewenste wijk in Assen naar huidige wijk (meerdere antwoorden mogelijk) gewenste wijk

huidige wijk

Centrum Lariks Noorderpark Assen-oost Pittelo Assen-west

Peelo Marsdijk Kloosterveen Buitengebied weet niet

Centrum (N=440)

74%

19%

20%

15%

6%

17%

18%

33%

23%

14%

3%

Lariks (N=740)

56%

43%

36%

10%

18%

21%

20%

33%

28%

15%

4%

Noorderpark (N=830)

59%

29%

51%

7%

9%

17%

18%

38%

33%

24%

7%

Assen-oost (N=680)

36%

14%

17%

67%

12%

11%

22%

28%

15%

18%

6%

Pittelo (N=240)

58%

7%

8%

8%

19%

3%

11%

28%

26%

11%

8%

Assen-west (N=320)

34%

40%

10%

13%

7%

63%

9%

11%

22%

27%

6%

Peelo (N=680)

39%

8%

24%

10%

5%

2%

41%

32%

27%

31%

5%

Marsdijk (N=790)

28%

3%

7%

10%

11%

11%

13%

73%

22%

28%

3%

Kloosterveen (N=630)

29%

7%

6%

3%

6%

14%

8%

20%

80%

36%

3%

gemeente Assen (N = 5.390)

45%

19%

22%

17%

10%

16%

19%

36%

31%

24%

5%



109

figuur B-5: De gewenste woonwijk van starters*

50%

woont (nog) niet in de wijk

45% 40%

woont in de wijk

35% 30%

25% 20%

15% 10% 5%

Buitengebied

Pittelo

Assen-west

Peelo

Assen-oost

Kloosterveen

Noorderpark

Lariks

Marsdijk

Centrum

0%

*Van de 1.550 starters die mogelijk in Assen op zoek zijn naar een woning en de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen

tabel B-15: Ontwikkeling van het aantal 65 -plussers per wijk in gemeente Assen volgens de migratie-nulprognose

2008 1.820 1.740 1.600 1.370 850 540 520 450 360 180 9.430

Noorderpark Centrum Assen-oost Lariks Marsdijk Assen-west Pittelo Peelo Kloosterveen Buitengebied totaal

% 21% 33% 20% 24% 6% 13% 13% 6% 4% 16% 14%

2020 2.220 1.600 1.950 1.310 1.900 1.070 800 1.130 900 320 13.210

verschil 2008-2020 400 -140 350 -50 1.060 520 280 680 540 140 3.780

2030 verschil 2020-2030 2.240 20 1.470 -120 2.160 200 1.370 60 3.370 1.470 1.240 180 1.010 210 1.760 620 1.630 730 360 40 16.620 3.410

Bron: buurtmonitor Assen, RIGO-prognose

figuur B-6: Mate van beperking naar wijk in Assen 40% 35% 30% 25%

20% 15% 10% 5%

lichte beperkingen

matige beperkingen





Peelo (N = 2.860)



Pittelo (N = 1.525)

Lariks (N = 2.945)


Centrum (N = 2.760)

0%

ernstige beperkingen

verschil 2008-2030 420 -260 550 10 2.520 700 490 1.300 1.270 190 7.190

110

tabel B-16: Ontwikkeling van de behoefte aan zorgarrangementen per wijk op basis van de prognose migratie-nul

Centrum


Lariks


Noorderpark ouderen overige doelgroepen Assen-oost


Pittelo


Assen-west


Peelo


Marsdijk


Kloosterveen ouderen overige doelgroepen Buitengebied ouderen overige doelgroepen

2009 90 151 11 9 76 124 11 9 72 143 17 14 73 132 16 13 16 34 8 6 14 33 8 7 16 32 14 11 19 49 26 21 6 19 19 15 6 12 2 2

24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving 24 uurs toezicht en/of begeleiding zorg in directe omgeving

prognose migratie nul 2015 2020 91 85 149 142 10 9 8 7 69 62 115 108 11 11 9 9 92 104 171 186 17 17 14 13 82 85 146 155 15 15 12 12 23 28 46 57 8 8 6 6 23 31 53 70 9 8 7 7 22 28 46 65 15 15 12 12 37 53 83 119 27 28 22 22 13 22 37 55 21 22 17 18 8 10 17 22 2 2 2 2

Bron: RIGO / AAK

figuur B-7: Het aandeel seniorenwoningen naar wijk in Assen



Peelo (N = 2.860)




Pittelo (N = 1.525)

Lariks (N = 2.945)


Centrum (N = 2.760)

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen, volgens definitie bewoners


111

figuur B-8: Het aandeel nultredenwoningen naar wijk in Assen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Peelo (N = 2.860)



Pittelo (N = 1.525)


Lariks (N = 2.945)



Centrum (N = 2.760)


0%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel B-17: Spreiding van de inkomensgroepen over de wijken van Assen en het aandeel per wijk doelgroep

Centrum

middeninkomens

aantal

aandeel


aantal aandeel


990

10%

36%

1.190

43%

43%

Lariks

1.720

17%

58%

990

34%

34%

Noorderpark

1.740

18%

41%

1.830

44%

44%

Assen-oost

1.630

17%

46%

1.270

36%

36%

Pittelo

700

7%

46%

620

41%

41%

Assen-west

540

5%

31%

690

40%

40%

1.030

10%

36%

1.260

44%

44%

Marsdijk

930

9%

20%

2.210

46%

46%

Kloosterveen

510

5%

16%

1.280

39%

39%

Buitengebied

90

1%

21%

190

48%

48%

9.870

100%

35%

11.530

41%

41%

Peelo

totaal

Bron: Woonwensenonderzoek Assen figuur B-9: Spreiding van de doelgroep over de wijken van Assen


112

tabel B-18: De woonquoten in de koopsector in klassen naar wijk*

10% tot 20% 20% tot 30%

< 10%

30% tot 40%

> 40%

totaal

Centrum

6%

32%

28%

17%

16%

100%

Lariks

4%

24%

25%

17%

30%

100%

Noorderpark

2%

31%

31%

18%

18%

100%

Assen-oost

4%

32%

32%

13%

20%

100%

Pittelo

5%

24%

22%

18%

31%

100%

Assen-west

4%

35%

30%

13%

18%

100%

Peelo

2%

31%

32%

15%

21%

100%

Marsdijk

4%

30%

35%

17%

13%

100%

Kloosterveen

3%

30%

38%

14%

14%

100%

Buitengebied

1%

26%

34%

17%

22%

100%

totaal

4%

30%

32%

16%

18%

100%

*Woonquote: totale woonlasten van huishoudens als aandeel van het bruto huishoudeninkomen Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel B-19: De woonquoten in de huursector in klassen naar wijk*

Centrum Lariks

< 20%

20% tot 30%

30% tot 40%

40% tot 50%

> 50%

totaal

6%

28%

24%

15%

27%

100%

7%

27%

22%

25%

19%

100%

11%

32%

25%

15%

18%

100%

Assen-oost

4%

32%

22%

16%

26%

100%

Pittelo

6%

17%

25%

25%

27%

100%

Assen-west

8%

31%

16%

19%

26%

100%

Peelo

8%

25%

24%

17%

26%

100%

Noorderpark

Marsdijk

11%

16%

23%

28%

22%

100%

Kloosterveen

5%

31%

23%

18%

23%

100%

totaal

7%

28%

23%

19%

23%

100%

*Woonquote: totale woonlasten van huishoudens als aandeel van het bruto huishoudeninkomen Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel B-20: Zorg van huishoudens over inkomensverlies/ -daling naar huidige wijk*

Centrum

aantal

aandeel


890

10%

34%

Lariks

1.100

12%

39%

Noorderpark

1.370

15%

34%

Assen-oost

1.260

14%

37%

Pittelo

510

6%

35%

Assen-west

510

6%

30%

Peelo

890

10%

32%

1.400

16%

30%

Kloosterveen

810

9%

25%

Buitengebied

100

1%

24%

8.840

100%

33%

Marsdijk

totaal

* Van de 27.080 huishoudens die de vraag hebben ingevuld Bron: Woonwensenonderzoek Assen


113

tabel B-21: Gemiddeld oordeel van bewoners over de kwaliteit van de woon - en leefomgeving woonkwaliteit kwaliteit eigen omgeving woningen buurt woning

indeling aantal onderhoud kwaliteit eigen oppervlakte eigen woning slaapkamers woning buitenruimte buitenruimte


Centrum

7,9

7,6

7,5

7,6

6,9

7,1

7,0

6,8

6,5

6,4

Lariks

7,3

6,6

6,9

7,1

6,5

6,9

6,8

6,6

6,6

7,0

Noorderpark

7,3

7,0

7,3

7,4

6,9

7,3

7,2

7,2

7,0

7,5

Assen-oost

7,7

6,7

7,3

7,5

7,2

7,3

7,6

7,4

6,9

7,5

Pittelo

7,3

6,9

7,3

7,7

7,6

7,3

7,5

7,3

7,0

7,0

Assen-west

7,7

7,2

7,4

7,7

7,6

7,3

7,6

7,5

7,0

7,2

Peelo

7,3

7,0

7,4

7,5

7,5

7,1

7,4

7,4

6,5

7,4

Marsdijk

8,0

7,8

7,9

7,8

7,6

7,8

7,9

7,8

7,1

7,6

Kloosterveen

7,7

7,8

8,0

7,9

7,9

8,0

7,8

7,7

7,3

7,6

Buitengebied

8,7

8,0

8,1

7,9

7,7

7,9

8,9

9,0

8,7

9,3

gemeente Assen

7,6

7,2

7,5

7,6

7,3

7,4

7,5

7,4

7,0

7,3

huurders van Actium en Woonconcept

7,0

6,6

6,8

7,0

6,7

6,7

6,7

6,7

6,2

7,0

eigenaarbewoners

7,9

7,5

8,0

7,9

7,7

7,9

7,9

7,8

7,4

7,6

waarden boven het gemeentelijk totaal plus 0,5 waarden onder het gemeentelijk totaal minus 0,5


tabel B-22: Gemiddeld oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de kwaliteit van de woon- en leefomgeving woonkwaliteit kwaliteit indeling aantal onderhoud kwaliteit eigen oppervlakte eigen omgeving woningen buurt eigen woning woning slaapkamers woning buitenruimte buitenruimte


Centrum

7,1

6,9

7,0

7,0

6,5

6,8

6,3

6,2

5,8

5,5

Lariks

6,8

6,0

6,3

6,7

6,6

6,3

6,3

6,2

6,1

6,8

Noorderpark

6,9

6,7

6,9

7,1

6,5

6,8

6,5

6,5

6,5

7,3

Assen-oost

7,2

6,3

6,7

7,1

6,9

6,8

7,0

6,9

6,3

7,2

Pittelo

6,9

6,7

6,9

7,5

7,2

7,1

7,4

7,4

6,7

6,8

Assen-west

6,7

6,7

6,7

7,2

7,3

6,7

6,8

6,7

6,2

6,8

Peelo

7,3

6,7

6,7

7,0

6,7

6,4

7,0

7,1

6,3

7,5

Marsdijk

7,0

6,8

6,9

6,8

6,3

6,8

7,2

7,4

5,9

6,7

Kloosterveen huurders Actium en WC totaal

7,2

7,6

7,7

7,2

7,4

7,4

7,3

7,3

6,1

7,4

7,0

6,6

6,8

7,0

6,7

6,7

6,7

6,7

6,2

7,0

waarden boven het totaal huurders plus 0,5 waarden onder het totaal huurders minus 0,5


114

figuur B-10: Gemiddeld oordeel van bewoners over de kwaliteit van de woningen in hun buurt op wijkniveau


tabel B-23: Oordeel van huurders van Actium en Woonconcept over de oppervlakte van hun woning naar wijk

veel te klein

te klein

goed

te groot

veel te groot

onbekend

totaal

Centrum

5%

23%

69%

2%

1%

1%

100%

Lariks

3%

20%

71%

1%

0%

5%

100%

Noorderpark

1%

15%

77%

3%

0%

3%

100%

Assen-oost

1%

17%

78%

1%

0%

2%

100%

Pittelo

1%

5%

84%

5%

1%

3%

100%

Assen-west

0%

8%

90%

1%

0%

1%

100%

Peelo

5%

16%

74%

0%

0%

5%

100%

Marsdijk

2%

43%

53%

3%

0%

0%

100%

Kloosterveen 3% 14% huurders Actium 2% 18% en WC totaal Bron: Woonwensenonderzoek Assen

80%

0%

0%

3%

100%

75%

2%

0%

3%

100%


115

figuur B-11: De verhuisgeneigdheid per wijk (totaal en onder huurders van Actium en Woo nconcept) en de mate waarin de kwaliteit van de woning (links) en de woonomgeving (rechts) een rol speelt bij de verhuiswens woonomgeving niet als verhuisreden

30%

woonomgeving als verhuisreden

Lariks

Pittelo

Buitengebied

Marsdijk

Centrum

Assen-west

Assen-oost

Noorderpark

Peelo

Kloosterveen

Lariks

Pittelo

0% Buitengebied

5%

0%

Marsdijk

5%

verhuisgeneigdheid huurders Actium en Woonconcept

Centrum

10%

verhuisgeneigdheid 20% huurders Actium en 15% Woonconcept 10%

15%

Assen-west

20%

25%

Assen-oost

kwaliteit woning als verhuisreden

25%

Noorderpark

30%

kwaliteit woning niet 40% als verhuisreden 35%

Peelo

35%

Kloosterveen

40%

Bron: Woonwensenonderzoek Assen tabel B-24: Het aantal verhuisgeneigden per wijk en aantal woningzoekenden dat zich op een bepaalde wijk oriënteert verhuisgeneigden

woningzoekenden

vraagdruk

woningzoekenden incl. starters

vraagdruk incl. starters

Centrum

600

2.400

4,0

3.510

5,9

Lariks

890

1.000

1,1

1.210

1,4

Noorderpark

950

1.210

1,3

1.410

1,5

Assen-oost

820

900

1,1

1.060

1,3

Pittelo

290

550

1,9

610

2,1

Assen-west

380

850

2,2

950

2,5

Peelo

850

1.010

1,2

1.130

1,3

Marsdijk

970

1.920

2,0

2.270

2,3

Kloosterveen

780

1.690

2,2

1.870

2,4

Buitengebied

40

1.290

32,3

1.320

30,2

Bron: Woonwensenonderzoek Assen figuur B-12: Vraagdruk naar wijk


116


Een vernieuwde blik op de woningmarkt in Assen

Recommend Documents