Een Acht voor Bussum-Centrum

Een Acht voor Bussum-Centrum Een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum van Bussum Definitief

Opdrachtgever: Gemeente Bussum ECORYS Nederland BV Dr. Aart Jan van Duren, Drs. Hans Huurman (Commercieel Vastgoed) Drs. Sander Voogt, Drs. G. Molenaar (Bouwen en Wonen) Drs. Rob Jeuring, Drs. M. Martens (AVM- Verkeer en Parkeren) Rotterdam, 10 december 2007

ECORYS Nederland BV Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] W www.ecorys.nl K.v.K. nr. 24316726

ECORYS Vastgoed T 010 453 85 28 F 010 453 85 88

CV16311 Een Acht voor Bussum Centrum

Inhoudsopgave

1 Inleiding 1.1 Achtergrond 1.2 Vraagstelling 1.3 Leeswijzer

9 9 10 10

2 Beleid, trends en ontwikkelingen 2.1 Huidig beleid 2.2 Trends en ontwikkelingen 2.3 Bezoekmotieven 2.4 Doorvertaling naar Bussum

13 13 16 16 18

3 De vraagzijde; het verzorgingsgebied 3.1 Afbakening verzorgingsgebied 3.2 Bevolking verzorgingsgebied – omvang, samenstelling en economische kenmerken

19 19

4 Aanbodzijde van de markt 4.1 Regionale structuur 4.2 Aanbod in het verzorgingsgebied 4.3 Detailhandelsstructuur Gemeente Bussum 4.4 Detailhandelsstructuur centrum Bussum 4.5 Overige voorzieningen in Bussum Centrum 4.6 Plannen uitbreiding winkelaanbod

21 21 22 22 23 26 27

5 De woningmarkt in Bussum 5.1 Hoog aandeel senioren en grote toename aandeel alleenstaanden 5.2 Moeilijkheden rond betaalbare woningen voor jonge gezinnen en hoog prijsniveau woningvoorraad 5.3 Schaarse en beperkte ruimte voor uitbreiding woningvoorraad

29 29 31 37

6 Verkeer en Parkeren 6.1 Verkeer algemeen 6.1.1 Algemeen 6.1.2 Aanpak verkeer centrum conform beleidsnotitie GVVP 2005 6.2 Parkeren 6.2.1 De uitgangssituatie 6.2.2 Parkeerbeleid: Parkeernota Bussum (2005) 6.2.3 Parkeren in Bussum vergeleken met enkele ander gemeenten. 6.3 Openbaar vervoer

39 39 39 40 42 42 46 47 47


20

6.4 Fiets

48

7 Confrontatie vraag en aanbod 7.1 Inleiding 7.2 Marktruimte 7.2.1 Dagelijkse sector 7.2.2 Niet-dagelijkse sector 7.3 Benchmark

49 49 49 49 50 52

8 SWOT-analyses en scenario’s 8.1 SWOT-analyses 8.1.1 Detailhandel en overige voorzieningen 8.1.2 Verkeer en parkeren 8.1.3 Wonen 8.2 Scenario’s

53 53 53 55 56 56

9 Een visie op Bussum-Centrum 9.1 Detailhandel en overige voorzieningen 9.2 Wonen 9.3 Parkeren en verkeer 9.3.1 Uitwerkingen op onderdelen 9.3.2 Eisen aan de inrichting van de parkeergarage

59 59 62 65 66 67

Bijlage 1 Benchmarks

69

Bijlage 2 Aanwezigen Workshop

73

Bijlage 3 Nieuwbouw referentieprojecten wonen

75


8

Een Acht voor Bussum Centrum

1 Inleiding

De gemeente Bussum heeft ECORYS opdracht verleend een integraal onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering van het centrum van Bussum. Concrete aanleiding hiervoor is dat een aantal vastgoedeigenaren in het gebied Scapino Nieuwe Brink (waaronder Vastned en Redevco) de gemeente hebben benaderd voor een mogelijke herontwikkeling van dit gebied. De gemeente wil vooruitlopend op een mogelijke herontwikkeling echter een antwoord op de vraag waar het centrum behoefte aan heeft, zowel op het terrein van (winkel-)voorzieningen, als wonen en verkeer (bereikbaarheid en parkeren).

1.1

Achtergrond

Het centrumgebied van Bussum heeft in afgelopen decennia zijn verzorgingsgebied zien verminderen van 100.000 inwoners tot minder dan 60.000 inwoners. Dit hing samen met de realisering (en later herontwikkeling) van de Maxis in Muiden, de snelle groei van het winkelaanbod in Huizen (gelijkopgaand met de groei van het inwonertal) en de succesvolle ontwikkeling van Laren als hoogwaardig modecluster. Momenteel vervult het centrum een functie voor de 60.000 inwoners van Bussum, Naarden, de Hilversumse Meent en de kleine dorpen daaromheen. In die functie is het één van de regionaal verzorgende centrumgebieden in Gooi en Eemland. De politiek heeft zich in het verleden uitgesproken voor een bestendiging en mogelijk uitbouw van die verzorgingsfunctie, waartoe de aantrekkelijke punten verder moeten worden verbeterd en de knelpunten moeten worden opgelost. Ofschoon het centrumgebied van Bussum een gewaardeerd en goed functionerend winkelgebied is, zijn de knelpunten wel van dien aard dat er zorgen bestaan over de concurrentiekracht van het centrumgebied van Bussum op de langere termijn. Die knelpunten betreffen onder meer: • de relatief grote afstanden tussen de verschillende onderdelen van het centrum; • de veronderstelde barrièrewerking in het winkelgebied van de Brinklaan (die zelf nauwelijks verwinkeld is); • de zwakke invulling van de Nieuwe Brink. Het centrumgebied is met andere woorden niet voldoende een eenheid, men spreekt over een onvoltooide “winkel-acht”, waarin het gebied rond de Nieuwe Brink de zwakke schakel is.


9

De concurrentiekracht van het centrumgebied van Bussum als winkelhart voor de regio hangt dan ook nauw samen met het antwoord op de vraag welke functie dit gebied binnen het centrum zal moeten gaan vervullen, en welke randvoorwaarden bij het uitoefenen van die functie horen.

1.2

Vraagstelling

Om antwoord te kunnen geven op de vraag welke kwaliteitssprong het centrumgebied van Bussum zou moeten maken, en welke rol daarin is weggelegd voor het gebied Scapino Nieuwe Brink dient eerst een goed zicht te bestaan op de huidige situatie: • • •

•

Wat zijn de structuurkenmerken van Bussum-Centrum op het gebied van winkels en voorzieningen, bereikbaarheid en parkeren, en wonen? Welke sterkten en zwakten kent Bussum-Centrum op deze terreinen? Welke kansen en bedreigingen komen er vanuit het omringende krachtenveld op Bussum-Centrum af, en wat voor invloed hebben zij op het functioneren van het centrum als winkelcentrum voor de regio? Op welk front is verbetering mogelijk, waar kunnen sterke punten worden uitgebouwd?

Pas als het antwoord hierop helder is, is het zinvol de stap te zetten naar het gebied Scapino Nieuwe Brink. Centraal staat dan een antwoord op de vraag welke rol dit gebied vervult in de SWOT-analyse, en welke mogelijke (functionele en stedenbouwkundige) invulling van dit gebied de beste garantie biedt voor een versterking van de positie van Bussum-Centrum. Concreet betekent dit een antwoord op vragen als: • •

• • • • •

1.3

Welke branches, typen winkels en aanvullende voorzieningen (horeca, leisure) zouden een bijdrage kunnen leveren aan de positionering van Bussum-Centrum? Wat zou de gewenste omvang en invulling van de herontwikkeling zijn, waaronder volume, branchering, en trekkers; mogelijke toevoeging overige voorzieningen en kwaliteit? Welke horeca- en leisurevoorzieningen passen binnen het profiel van het centrum van Bussum en welke behoefte is er naar verwachting? Wat is de gewenste ruimtelijke setting?: situering van trekkers en bronpunten, routing, lay-out en verblijfsklimaat. Welke doelgroepen ten aanzien van wonen hebben een meerwaarde voor de leefbaarheid van het centrum? Welke impact heeft de mogelijke herontwikkeling op de bereikbaarheid? En welke impact heeft de mogelijke herontwikkeling op de parkeerbehoefte?

Leeswijzer

Het voorliggende rapport is als volgt opgebouwd. Het volgende hoofdstuk behandelt de vigerende beleidskaders en de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de markt. Hoofdstuk drie gaat vervolgens in op de vraagzijde van de markt, waarbij het verzorgingsgebied wordt afgebakend en de kenmerken ervan worden besproken. Hoofdstuk vier betreft de aanbodzijde van de detailhandels- en overige commerciële voorzieningenmarkt in Bussum en de omliggende regio. In het vijfde hoofdstuk komt de

10


analyse van de woningmarkt van Bussum aan bod. Verkeer en parkeren vormen het onderwerp van het zesde hoofdstuk. In hoofdstuk zeven worden de vraagzijde en de aanbodzijde van de voorzieningenmarkt in Bussum met elkaar geconfronteerd en worden eveneens de uitkomsten van een bechmark behandeld. Ten aanzien van de deelgebieden detailhandel (en overige voorzieningen), verkeer & parkeren en wonen worden in het achtste hoofdstuk de uitkomsten van SWOT-analyses besproken. Tenslotte bevat hoofdstuk negen de visievorming ten aanzien van het centrum van Bussum met daarin speciale aandacht voor het gebied de Nieuwe Brink en directe omgeving.


11

12


2 Beleid, trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk worden de vigerende beleidskaders ten aanzien van detailhandel kort besproken. Vervolgens wordt stilgestaan bij de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de retailmarkt. Voor het vigerende beleid voor wonen wordt verwezen naar paragraaf 3.3, voor dat ten aanzien van verkeer naar hoofdstuk 5.

2.1

Huidig beleid

Nationaal detailhandelsbeleid: Nota Ruimte Recentelijk is de Nota Ruimte vastgesteld, waarin het kabinet haar visie geeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het kabinet gaat hierbij uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen het rijk en de decentrale overheid. Centraal staan hierbij de begrippen ontwikkelingsplanologie (vergroten van ontwikkelingskracht), decentralisatie, deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het tot nu toe gehanteerde PDV/GDV-beleid is hierbij in zijn huidige vorm komen te vervallen. Volgens de Nota dienen de provincies gezamenlijke richtlijnen op te stellen met betrekking tot de branchebeperking voor perifere detailhandel. Uitgangspunt van de nota is een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. Doel van het locatiebeleid is een goede plaats aan ieder bedrijf te bieden, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de kracht van steden en dorpen. Andere doelstellingen zijn: •

•

•

Economische ontwikkelingsmogelijkheden: het bieden van voldoende geschikte vestigingsplaatsen voor bedrijvigheid en voorzieningen. Bereikbaarheid: het optimaal gebruik van alle vervoersmogelijkheden voor personen en goederen over de weg, het spoor en het water. Leefbaarheid: kwaliteit en variatie in vestigingsplaatsen voor alle stedelijke activiteiten, functiemenging en kwaliteit van de leefomgeving (veiligheid, emissies en geluid).

Essentieel hierbij is dat: •

•

Bestaande en nieuwe bedrijven en voorzieningen die uit het oogpunt van veiligheid, hinder en verkeersaantrekkende werking niet inpasbaar zijn in of nabij woonbebouwing, ruimte wordt geboden op specifiek daarvoor te bestemmen (bedrijven)terreinen. Aan nieuwe en ook bestaande bedrijven en voorzieningen met omvangrijke goederenstromen en/of omvangrijke verkeersaantrekkende werking ruimte wordt geboden op locaties met een goede aansluiting op (bestaande) verkeers- en vervoersverbindingen van bij voorkeur verschillende modaliteiten (multimodale ontsluiting).


13

In de uitwerking hiervan passen ruimte- en bezoekersintensieve kantoren, winkels en andere voorzieningen bij uitstek in goed en veelzijdig bereikbare centra, waar ruimte is voor wonen, werken, winkelen en voorzieningen. Op specifiek daarvoor bestemde bedrijfslocaties zijn vooral bedrijven en voorzieningen gevestigd, die door hun aard niet inpasbaar zijn in centra of wijken. Het is zaak te zorgen dat er ruimte beschikbaar blijft voor dit soort activiteiten, aldus de Nota Ruimte. Provinciaal Detailhandelsbeleid In het Streekplan Noord-Holland Zuid schept de provincie Noord-Holland de ruimtelijke voorwaarden voor de verdere ontwikkeling van de provincie tot circa 2020. De ruimtelijke hoofdstructuur die de provincie Noord-Holland voor ogen heeft bestaat uit:

Een stedelijk kerngebied, bestaande uit Amsterdam, Zaanstad, IJmond, ZuidKennemerland, Haarlemmermeer, Schiphol, Amstelveen, Aalsmeer-Uithoorn en omstreken en (buiten Noord-Holland) Almere. Binnen dit gebied wil de provincie zoveel mogelijk het wonen en werken concentreren met behoud van de leefkwaliteit. Daaromheen wordt ingezet op het behoud en versterken van het grootschalig landschap, bestaande uit de kust en de binnenduinrand, de droogmakerijen en veengebieden en de gebieden in het Groene Hart.

Om deze hoofdstructuur in stand te houden wordt gekozen voor zuinig ruimtegebruik en concentratie via verdichting van het bestaande stedelijk gebied. Verder stimuleert de provincie de vorming en ontwikkeling van stedelijke knooppunten, zowel op internationaal niveau (Amsterdam Centrum, Schiphol en Amsterdam Zuidas), nationaal (stationsgebied Amsterdam Bijlmer) en regionaal (waaronder de stationsgebieden van Hoofddorp en Haarlem). Er is alleen sprake van een stedelijk knooppunt als er meerdere vormen van vervoer bij elkaar komen. Nabij deze knooppunten worden de belangrijkste publiekstrekkers en voorzieningen met grote bezoekersaantallen geconcentreerd. In het streekplan worden geen concrete uitspraken gedaan over de detailhandel in het Gooi. Wel heeft de provincie de hoofdlijnen neergelegd voor een nieuw locatiebeleid, waarmee zij wil zorgen voor goede vestigingsplaatsen voor bedrijven, kantoren en grootschalige voorzieningen. Het locatiebeleid draagt bij aan:

Kwaliteit van de ruimtelijke inrichting: zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik op lokaal en regionaal niveau, een goede kwaliteit van inrichting van de locaties en inpassing in de omgeving. Verkeer en vervoer: doelmatig gebruik van de verkeers- en vervoersinfrastructuur. Economie: ruimte om tegemoet te komen aan de marktvraag naar locaties en vestigingsplaatsen voor bedrijvigheid, kantoren en voorzieningen.

De provincie gebruikt het locatiebeleid als sturend middel, waarbij de uitgangspunten zijn:

14

Selectiviteit: een afgewogen keuze voor lokalisering van activiteiten. Bundeling: functies bundelen, afgestemd op verkeers- en vervoersinfrastructuur. Differentiatie: niet alleen inzetten op voldoende locaties en vestigingsmogelijkheden (kwantitatief), maar ook op locaties met verschillende kwaliteiten.


Verder stelt de provincie dat kantoren, bedrijven en voorzieningen gevestigd dienen te worden binnen de rode contouren. De ruimte binnen de contouren wordt uitgesplitst naar vestigingsmilieu, die zich kenmerken naar kwaliteit, ligging, bereikbaarheid, stedelijke dichtheid en menging met andere functies. De vestigingslocaties krijgen een bepaalde (globale) typologie, die ruimte biedt voor regionale afstemming en lokaal maatwerk. Gemeenten – al dan niet in regionaal verband – krijgen de mogelijkheid om tot verdere uitwerking te komen, zolang die niet strijdig zijn met de provinciale typologie. De provincie stelt hiervoor ‘de Leidraad Provinciaal Ruimtelijk Beleid’ op, waaraan plannen getoetst zullen worden. Tenslotte is de provincie momenteel bezig met de uitwerking van een visie waarin wordt gekeken naar de vraag of verdere uitbreiding van (grootschalige) detailhandel gewenst is en op welke locaties. Gemeentelijk Detailhandelsbeleid De laatste vastgestelde beleidsnotitie van de gemeente Bussum stamt uit 1995.In deze notitie wordt specifiek ingegaan op de detailhandelsstructuur van zowel de gemeente Bussum als geheel als het centrumgebied. Met betrekking tot de gehele detailhandelsstructuur in de gemeente worden de volgende beslispunten genoemd: 1. Bussum streeft naar behoud van de concurrentiepositie binnen het Gewest: a. De uitbreiding van het aanbod in de non-foodsector elders in het gewest maakt dat voorzichtigheid is geboden met de uitbreiding van het winkelaanbod in deze sector. b. Bussum moet met name concurreren op kwaliteit van het aanbod (openbare ruimte, verblijfsklimaat); de mogelijkheden voor vrije tijdswinkelen moeten worden versterkt. 2. Binnen Bussum moet sprake blijven van een juiste spreiding van voorzieningen in de dagelijks verzorgende sfeer over de gemeente. 3. De goede bereikbaarheid en (centrum)parkeervoorzieningen moeten behouden blijven. Ten aanzien van het centrumgebied wordt gesteld dat: 1. De reeds aanwezige concurrentievoordelen op het punt van recreatief winkelen moeten worden behouden en versterkt: a. het realiseren van een duidelijk afgebakend en als zodanig herkenbaar centrumgebied; b. een juiste verdeling van de verschillende typen winkels over het centrumgebied (recreatief winkelen in de kern, doelaankopen aan de randen); c. de ruimtelijke kwaliteit van het centrum (bestrating, straatmeubilair, gevels, reclame-uitingen) moet worden verbeterd. 2. Branche-uitbreiding is slechts gewenst voor functies die het verblijfs- en recreatieve karakter van het centrum versterken en waarvoor een duurzaam draagvlak aanwezig is; bij het toevoegen van nieuwe functies aan het centrum


15

dient bekeken te worden of dit via verplaatsing van lokale vestigingen valt te realiseren.

2.2

Trends en ontwikkelingen

Winkelen als belevenis We leven in een beleveniseconomie: het aanbieden van aansprekende belevenissen is in bepaalde gevallen belangrijker dan diensten als zodanig. Het gaat steeds meer om het totaalpakket van detailhandel, horeca, cultuur, openbare ruimte en evenementen. Deze aspecten samen zorgen voor een bepaald imago, waarbij sfeer en beleving kernwoorden zijn. Onderscheidend vermogen van winkelcentra en –gebieden wordt belangrijker en komt vooral voort uit concepten en formules. Grenzen bestaan niet meer Activiteitenpatronen van mensen zijn meer divers geworden, bestrijken meer locaties en spelen zich af op hogere geografische schaalniveaus. Een aantal evenementen of voorzieningen wordt bezocht in de eigen wijk vanwege het gemak, de nabijheid, bekendheid en wellicht de ‘couleur locale’. Andere voorzieningen worden over een grotere afstand bezocht. Hierbij geldt dat een consument best een grotere afstand wil afleggen, als er op de desbetreffende locatie ‘iets te beleven valt’. Een consument reist niet verder om hetzelfde te ervaren, maar juist om iets nieuws mee te maken. Nieuwe grootschalige themacentra Het stadscentrum is niet langer het enige winkelen uitgaansgebied. Er ontstaan nieuwe voorzieningencentra die - vanwege gebrek aan ruimte in de binnensteden en specifieke ruimtelijke eisen - veelal aan de stadsrand of elders in het stedelijke weefsel liggen. Het gaat om multifunctionele ontwikkelingen op het gebied van retail en leisure (t.a.v. sport, entertainment, zorg e.d.). Het ontstaan van deze gethematiseerde centra vindt zijn oorsprong in nieuwe behoeften- en activiteitenpatronen van de consument (zie ook bezoekmotieven).

2.3 Bezoekmotieven De redenen waarom consumenten voorzieningen of voorzieningenlocaties bezoeken, worden globaal ingedeeld in drie categorieën. In onderstaande figuur zijn deze weergegeven met een aantal kenmerken. In de praktijk blijkt een heel scherp onderscheid naar bezoekmotieven niet altijd mogelijk, vaak spelen meerdere bezoekmotieven een rol. In de meeste gevallen is echter wel sprake van een bepaald hoofdbezoekmotief.

16


Figuur 2.1

Hoofdbezoekmotieven van de consument

Binnensteden, centrumgebieden en themacentra worden vaak gebiedsgericht bezocht. Grootschalige retaillocaties (voormalige PDV/GDV) worden veelal thema-/merkgericht bezocht. Buurt- en wijkvoorzieningen zijn hoofdzakelijk gemakcentra. Traffic centra zijn bijvoorbeeld NS-stations, benzinestations en ziekenhuizen. In onderstaande figuur zijn de bezoekmotieven doorvertaald naar de ruimtelijke voorzieningenstructuur. Figuur 2.2

Doorvertaling bezoekmotieven naar de ruimtelijke voorzieningenstructuur

Het figuur laat zien dat er verschillende typen voorzieningencentra aanwezig zijn in een stedelijk gebied op verschillende typen locaties. Het betreft een complementair geheel van centrumgebieden, grootschalige voorzieningencentra (deze kunnen zowel aansluitend aan een centrumgebied liggen, als solitair), gemakcentra en trafficlocaties. Logischerwijs hebben de gemakcentra (vooral gericht op dagelijkse voorzieningen) een grotere spreiding dan de grootschalige voorzieningencentra en centrumgebieden.


17

2.4

Doorvertaling naar Bussum

Bovenstaande kan worden doorvertaald naar de situatie in de gemeente Bussum. In Bussum ligt de prioriteit bij het behoud van de sterke positie van het centrum. Daarnaast is er de wens om in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. Vanuit de trends en ontwikkelingen en de wijzigingen in het consumentengedrag dienen de voorzieningencentra aan bepaalde eisen te voldoen om aantrekkelijk te blijven. Het centrum van Bussum is een gebiedsgericht bezocht centrum, waarbij multifunctionaliteit, recreatief verblijf, sfeer, kwaliteit en ruime keuzemogelijkheden belangrijke aspecten zijn. Gebiedsgerichte centra dienen over bepaalde kwaliteiten te beschikken die ze onderscheiden van andere centra om hun aantrekkingskracht te versterken. Bussum heeft, naast de gezellige, dorpse sfeer, als sterke troef in handen dat in het centrum relatief veel zelfstandige ondernemers aanwezig zijn (couleur locale). De belangrijkste randvoorwaarden voor een aantrekkelijk centrumgebied zijn:

18

Kwantitatief en kwalitatief op het verzorgingsgebied afgestemd aanbod. Voldoende variatie in het aanbod. Iets bieden wat op andere locaties niet aanwezig is (onderscheidend vermogen). Een goede mix van winkels en niet-winkelvoorzieningen. Levendigheid (bijvoorbeeld door middel van evenementen). Goede routing en duidelijkheid over ‘wat waar is te vinden’ . Een aantrekkelijke openbare ruimte. Sfeer en veiligheid. Promotie, zodat consumenten weten wat er te doen is. Voldoende parkeren en een goede bereikbaarheid.


3 De vraagzijde; het verzorgingsgebied

3.1

Afbakening verzorgingsgebied

Het centrumgebied van Bussum heeft in afgelopen decennia zijn verzorgingsgebied zien verminderen van 100.000 inwoners tot minder dan 60.000 inwoners. Dit hing samen met de realisering (en later herontwikkeling) van de Maxis in Muiden, de snelle groei van het winkelaanbod in Huizen (gelijkopgaand met de groei van het inwonertal) en de succesvolle ontwikkeling van Laren als hoogwaardig modecluster. Het primaire verzorgingsgebied van het centrum van Bussum wordt momenteel gevormd door Bussum, Naarden en de Hilversumse Meent. Onderstaande kaart geeft het primaire verzorgingsgebied weer. Dit gebied is voor de niet-dagelijkse boodschappen primair op Bussum-Centrum gericht. Ten aanzien van een aantal grotere en kleinere kernen in de omgeving, zoals Crailo, Valkeveen, ’s-Graveland en Kortenhoef geldt dat deze ook op andere centra zijn georiënteerd (zoals Hilversum, Laren en Huizen), en dus niet tot het primaire verzorgingsgebied kunnen worden gerekend. Figuur 3.1

Het primaire verzorgingsgebied van het centrum van Bussum.

Bron: maps.google.nl, bewerking ECORYS


19

3.2

Bevolking verzorgingsgebied – omvang, samenstelling en economische kenmerken

Het primaire verzorgingsgebied telt momenteel ruim 52.500 inwoners. Het aandeel van mensen ouder dan 45 jaar is in het primaire verzorgingsgebied groter dan gemiddeld in Nederland. Het percentage niet-westerse allochtonen ligt in het verzorgingsgebied beduidend lager dan gemiddeld in Nederland, terwijl de gemiddelde huishoudensgrootte overeenkomt met het landelijk gemiddelde. Eén en ander wordt in onderstaande tabel meer specifiek weergegeven. Tabel 3.1

Bevolkingssamenstelling van het primaire verzorgingsgebied en Nederland

Gebied

Aantal

0 tot

15 tot 25

25 tot 45

45 tot 65

65 jaar

Niet-

Gem.

inwoners

15 jaar

jaar

jaar

jaar

+

westers

huishouden

Bussum

31.308

19,1%

9,0%

26,1%

26,0%

19,8%

6,6%

2,1

Naarden

17.168

21,6%

7,6%

23,8%

28,0%

19,0%

6,0%

2,3

Hilversumse Meent

4.180

15,0%

12,0%

20,0%

39,0%

14,0%

8,0%

2,4

Prim. verzorgingsgebied

52.656

19,6%

8,8%

24,9%

27,7%

19,1%

6,5%

2,3

16.372.715

18,0%

12,0%

28,5%

26,9%

14,5%

10,6%

2,3

Nederland

Bron: CBS, bewerking ECORYS. Cijfers over 2006 en 2007.

Tabel 3.2 toont de gemiddelde inkomens in het primaire verzorgingsgebied en Nederland. Het gemiddelde inkomen in het verzorgingsgebied bedraagt circa € 15.900 en ligt daarmee ruim 30% boven het gemiddelde Nederlandse inkomen. Tabel 3.2

Gemiddeld inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied en Nederland Gebied

Inkomen per inwoner

Bussum

€ 15.800

Naarden

€ 16.700

Hilversumse Meent

€ 13.900

Primair verzorgingsgebied

€ 15.943

Nederland

€ 12.200

Bron: CBS, bewerking ECORYS. Cijfers over 2005, geen recentere cijfers beschikbaar

Naar verwachting zal het draagvlak in het primaire verzorgingsgebied in de toekomst niet groeien. Wel is in de directe omgeving van het verzorgingsgebied sprake van een omvangrijke woningbouwproductie. Meer in het bijzonder gaat het dan vooral om: • • • •

Weesp/Muiden, Bloemendalerpolder + KNSF-terrein (4.500 woningen) Amsterdam-IJburg (18.000 woningen) Amersfoort-Vathorst (11.000 woningen) Almere-Poort (11.000 woningen)

De sociaal-demografische kenmerken van de bevolking worden mede bepaald door de karakteristieken van de bestaande woningvoorraad en de (on)mogelijkheden voor nieuwbouwproductie. In hoofdstuk vijf wordt de woningmarkt in de gemeente Bussum daarom nader bekeken.

20


4 Aanbodzijde van de markt

4.1

Regionale structuur

Onderstaande kaart toont de regionale detailhandelsstructuur. Samen met Bussum vormen Hilversum en Amersfoort de regionaal verzorgende centrumgebieden met de meeste trekkracht in de regio Gooi en Eemland, met de aantekening dat het centrum van Bussum veruit de kleinste van de drie is. Ter illustratie: de centrumgebieden van Bussum, Amersfoort en Hilversum kennen een omvang van respectievelijk: 37.000, 74.000 en 94.000 m² wvo.1 De centrumgebieden van Laren, Baarn en Huizen zijn in omvang echter op hun beurt weer duidelijk kleiner dan die van Bussum, en kennen een omvang van tussen de 15.000 en 20.000 m². Bussum zit in omvang met andere woorden tussen tafellaken en servet in, een positie die op een zekere kwetsbaarheid duidt. Kaart 4.1

.Regionale winkelstructuur

1

Bron: Locatus Retailverkenner 2007.


21

4.2

Aanbod in het verzorgingsgebied

Onderstaande tabel toont het aanbod in het verzorgingsgebied zoals dat in het voorgaande hoofdstuk is afgebakend. De gemeente Bussum is met circa 66.000 m² verantwoordelijk voor bijna 64% van het aanbod in het primaire verzorgingsgebied. Tabel 4.1

Detailhandelsaanbod in het primaire verzorgingsgebied in m² wvo Dagelijks

Niet dagelijks

Leegstand

Totaal

Bussum

13.079

48.633

3.856

65.568

Hilversumse Meent

1.449

55

0

1.504

Naarden

4.811

29.763

1.042

35.616

Totaal

19.339

78.451

4.898

102.688

Bron: Locatus Retailverkenner 2007, bewerking ECORYS

4.3

Detailhandelsstructuur Gemeente Bussum

In totaal kent de gemeente Bussum een detailhandelsaanbod van bijna 66.000 m² wvo. Ruim de helft daarvan (circa 56%) bevindt zich in het centrumgebied. Dit relatief hoge percentage wordt onder andere veroorzaakt door het ontbreken van een PDVconcentratie. Andere opvallende kenmerken van de winkelstructuur in Bussum zijn het ontbreken van een volwaardig wijkcentrum en de vele ‘uitlopers’ van het centrumgebied (Laarderweg, Huizerweg, Brinklaan-Noord2). Onderstaande tabel toont de verschillende winkelgebieden in de gemeente Bussum zoals onderscheiden door de Locatus Retailverkenner 2007. Tabel 4.2

Detailhandelsaanbod gemeente Bussum Winkelgebiedshoofdtype

Winkelgebied

Metrage in m² wvo

Centraal

Centrum Bussum

36.919

Ondersteunend

Brinklaan

2.065

Huizerweg

6.228

Huizerweg-Bisonstraat Koekoekplein

1.988

Laarderweg

2.155

Spiegelstraat

2.106

T B Huurmanlaan Verspreide bewinkeling

680

618

Bebouwde kom

5.959

Bedrijfsterrein

6.110

Buiten bebouwde kom Totaal

740 65.568


De informatie uit de bovenstaande tabel wordt in kaart 4.2 ruimtelijk weergegeven. 2

22

Ook de Vlietlaan kan, ruimtelijk-functioneel beschouwd, als uitloper van het centrumgebied gezien worden. Locatus rekent de 4.000 m² wvo aan de Vlietlaan echter tot het centrum van Bussum. In dit onderzoek wordt vastgehouden aan de indeling van Locatus.


Kaart 4.2

Winkelgebieden in de gemeente Bussum

4.4

Detailhandelsstructuur centrum Bussum

Tabel 4.3 toont het detailhandelsaanbod in het centrale winkelgebied van Bussum. De hoofdbranches Kleding & Mode en Wonen vormen samen bijna 40% van het aanbod in het centrum. De leegstand ligt met 8% net iets boven het Nederlandse gemiddelde van 7%.


23

Tabel 4.3

Detailhandelsaanbod Centrum Bussum Hoofdbranche

vkp

wvo

% aanbod

Leegstand

22

2.990

8%

Levensmiddelen

23

4.064

11%

Persoonlijke Verzorging

9

1.128

3%

Warenhuis

1

1.274

3%

Kleding & Mode

66

7.456

20%

Schoenen & Lederwaren

14

2.180

6%

Juwelier & Optiek

11

632

2%

Huishoudelijke- & Luxe Ar

10

1.158

3%

Antiek & Kunst

4

322

1%

Sport & Spel

7

1.618

4%

Hobby

8

510

1%

Media

8

948

3%

Plant & Dier

8

772

2%

Bruin & Witgoed

13

2.226

6%

Auto & Fiets

8

1.365

4%

Doe-Het-Zelf

3

983

3%

Wonen

30

6.638

18%

Detailhandel Overig

11

655

2%

Totaal

256

36.919

100%


In paragraaf 7.3 wordt door middel van een benchmark dieper ingegaan op de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in het centrum van Bussum. Ten aanzien van de detailhandelsstructuur in het centrum van Bussum kunnen de volgende bevindingen worden genoemd: •

•

•

•

•

Evenwichtige verdeling P-garages: begrenzen Noordzijde en Zuidzijde centrum Trekkers logisch gesitueerd: nabij beide bronpunten Beperkte autonome trekkracht Zuidzijde Diffuse structuur Zuidzijde + Oostzijde Aantrekkelijkheid centrum niet zichtbaar vanaf ring

De uitstraling van het centrum van Bussum wordt gekenmerkt door een combinatie van dorpse sfeer en moderniteit. De inrichting van de openbare ruimte is sfeervol en up-todate. Wel laat het pui-aanzicht van veel individuele winkels vaak te wensen over.

24


Loopstromen Kaart 4.3 toont de intensiteit van de loopstromen in het centrum van Bussum. Daarbij valt op dat het zwaartepunt duidelijk aan de (noord)westzijde ligt. De Nassaulaan en de Nassaustraat worden het meest bezocht door het winkelende publiek. De (zuid)oostzijde is gelet op de passantenintensiteit beduidend minder attractief. Vooral het gebied rond de Nieuwe Brink wordt substantieel minder bezocht door het publiek. Ook de Kapelstraat wordt veel minder vaak aangedaan. Kaart 4.3

Loopstromen Bussum Centrum

Bron: Locatus Passantentelling Bussum Centrum, oktober 2004. Bewerking ECORYS.

Het inzicht in de passantenintensiteiten staaft de veronderstelling dat het centrumgebied niet voldoende een eenheid is. Duidelijk is te zien dat inderdaad sprake is van een onvoltooide “winkel-acht”, waarin het gebied rond de Nieuwe Brink de zwakke schakel is. Deze ‘scheve’ verhouding in de passantenstromen is niet het gevolg van een scheve verhouding in kwantitatieve termen tussen het winkelaanbod in het westelijke deel van het centrum en dat het oostelijke deel. 3 Het druk bezochte westelijke deel heeft weliswaar meer vierkante meters aanbod en verkooppunten (21.000 m² en 145 verkooppunten4) ten opzichte van het minder attractieve oostelijke deel (16.000 m² en 111 verkooppunten), maar dit staat niet in verhouding met de in kaart 4.3 aangetoonde sterke voorkeur van de bezoekers voor het westelijke deel van Bussum-Centrum.

3 4

Als grens tussen het oostelijk en westelijk deel is het midden van de Brinklaan genomen. Overigens wordt de Vlietlaan (ruim 4.000 m²) ook meegenomen in het aanbod aan de westzijde van het centrum. Eigenlijk is de Vlietlaan meer een aanloopstraat. Locatus definieert het echter als centrumaanbod.


25

Veel meer is het een gevolg van een kwalitatieve mismatch in de verhoudingen tussen west en oost. Dit komt onder meer tot uitdrukking in leegstand en de filialiseringsgraad. Als gekeken wordt naar de spreiding van de leegstand in het centrum van Bussum valt de concentratie in het (zuid)oostelijke gedeelte op (zie kaart 4.4). Bij de oorzaken voor het beduidend minder goed functioneren van het oostelijk deel van het centrum van Bussum (vooral het gebied rond de Nieuwe Brink) wordt later in dit onderzoek uitgebreid stilgestaan. Als laatste is ook de filialiseringsgraad hier van belang. Opvallend is namelijk dat deze in het goed functionerende westelijke deel van Bussum Centrum met 53% significant hoger is dan het in het minder goed functionerende oostelijk deel (33%) Kaart 4.4

Verspreiding van de leegstand over Bussum Centrum

Bron: Locatus Retailverkenner 2007. bewerking ECORYS

4.5

Overige voorzieningen in Bussum Centrum

Onderstaande tabellen tonen het aanbod in Bussum Centrum als het gaat om horeca en overige voorzieningen. In paragraaf 6.3 wordt hier verder op ingegaan, aan de hand van een benchmark.

26


Tabel 4.4

Horeca-aanbod in het centrum van Bussum Branche

Aantal vkp

Café

9

Coffeeshop

1

Discotheek

1

Fastfood

6

Bezorg/Halen

4

Grillroom/Shoarma

1

Hotel

1

IJssalon

2

Lunchroom

5

Café-restaurant

3

Restaurant

20

Partycentrum

1

Horeca Totaal

54


Tabel 4.5

Diensten en voorzieningen in het centrum van Bussum Hoofdbranche

Aantal vkp

Automotive

3

Cultuur

4

Ontspanning

3

Verhuur

1

Ambacht

34

Financiële Instelling

7

Particuliere Dienstverlening

24

Totaal

76


4.6

Plannen uitbreiding winkelaanbod

Plannen in het primaire verzorgingsgebied • De Albert Heijn in het winkelcentrum Koekoeklaan in Bussum wenst uit te breiden, door de leegstaande winkelruimte en het binnenplein te benutten. De gemeente heeft daartoe een nota van uitgangspunten opgesteld. Deze nota is op 17 oktober 2006 vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. Albert Heijn en de eigenaar van het winkelcentrum, ING, hebben op basis van deze uitgangspunten een aantal schetsen opgesteld.5 De verwachting is dat deze uitbreiding in 2010 gerealiseerd is. • Ook de Lidl aan de Laarderweg-Zuid heeft uitbreidingsplannen. Plannen in de omgeving Waar in het primaire verzorgingsgebied sprake is van een beperkte planvoorraad aan uitbreiding van detailhandelsmeters, geldt dat zeer zeker niet voor de omliggende regio. 5

Bron: website gemeente Bussum


27

In de onderstaande kaart zijn de belangrijkste projecten aangeduid, zowel binnen de regio Gooi en Eemland (in rood) als daar vlak buiten (in paars). De plannen zijn samen te vatten als: • nieuwe buurt-, wijken stadsdeelcentra in uitleglocaties (WeespBloemendalerpolder, Amersfoort-Vathorst, Almere-Poort, Amsterdam-IJburg, Utrecht-Leidsche Rijn); • (partiële) herontwikkeling van centrumgebieden (Huizen, Bunschoten, Eemnes); • de realisering van nieuwe grootschalige clusters (Amersfoort-Eemcentrum, Utrecht-The Wall); • de uitbreiding van bestaande buurt- en wijkcentra (Blaricum-Bijvanck, BaarnOosterhei). Ofschoon niet alle plannen (even) bedreigend zijn voor de positie van Bussum-Centrum is wel vast te stellen dat in het regionale krachtenveld sprake is van een grote mate van dynamiek. Kaart 4.5

28

Overzicht van winkelplannen in en buiten de regio Gooi en Eemland


5 De woningmarkt in Bussum

De ontwikkelingen die zich momenteel op de woningmarkt in Bussum aandienen spelen in meer gemeenten in Nederland. Ze vertonen vooral een overeenkomst met andere gemeenten in de regio. De drie sleutelbegrippen in de regio zijn: (1) hoog aandeel senioren en grote toename aandeel alleenstaanden, (2) moeilijkheden rond betaalbare woningen voor jonge gezinnen en hoog prijsniveau woningvoorraad, en (3) schaarse en beperkte ruimte voor uitbreiding woningvoorraad (3).

5.1

Hoog aandeel senioren en grote toename aandeel alleenstaanden

Bussum kent een bevolking met een groot aandeel senioren en een laag aandeel jongere huishoudens. Verdeling van de bevolking naar leeftijd 2006 Gemeente/gebied < 15 jaar 15-34 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar Bussum 19% 20% 30% 21% Naarden 21% 17% 31% 22% Hilversum 17% 24% 29% 21% BWS regio Gooi en Vechtstreek 18% 21% 31% 22% Muiden 20% 17% 34% 23% Nederland 18% 25% 30% 20% Bron: Primos Prognose 2006

Tabel 5.1

75+ jaar Bevolking 11% 31.232 9% 17.451 9% 83.806 9% 242.473 6% 6.644 6% 16.336.525

Aantal starters en senioren in 2005 Gemeente/gebied

Bussum

Lft 20-24

Lft 65+

Aantal

Aantal

%

Aantal

%

Inwoners

1.190

3,8%

6.380

20,4%

31.300

Naarden

630

3,7%

3.080

18,0%

17.100

Hilversum

4.430

5,3%

14.700

17,6%

83.500

Overig Gooi en Vechtstreek

5.060

4,6%

17.350

15,7%

110.300

Totaal Gooi en Vechtstreek

11.310

4,7%

41.510

17,1%

242.300

Almere

10.510

6,0%

12.440

7,1%

175.200

Amsterdam

50.100

6,8%

84.000

11,4%

736.800

Bron: Primos 2005, bewerking ECORYS

De komende jaren leidt de verwachte huishoudensontwikkeling tot een verder afnemend aantal gezinnen, een afnemende huishoudensgrootte (oftewel bezettingsgraad per woning) en wellicht tot een bevolkingsafname, indien niet een bepaald aantal woningen wordt bijgebouwd.


29

Prognose huishoudensontwikkeling Bussum HHsamenstelling 2006 Alleenstaand < 35 jaar 1.362 Alleenstaand 35 t/m 54 1.466 Alleenstaand 55 t/m 74 1.708 Alleenstaand 75+ 1.537 Totaal alleenstaand 6.073 Samenw. znd. kind < 35 jaar 595 Samenw. znd. kind 35 t/m 54 711 Samenw. znd. kind 55 t/m 74 1.921 Samenw. znd. kind 75+ 722 Totaal samenw. znd. Kind 3.949 Samenw. met kind < 35 jaar 387 Samenw. met kind 35 t/m 54 2.800 Samenw. met kind 55 t/m 74 449 Samenw. met kind 75+ 32 Totaal samenw. met kind 3.668 1ouder gez. & overig < 35 jaar 115 1ouder gez. & overig 35 t/m 54 536 1ouder gez. & overig 55 t/m 74 168 1ouder gez. & overig 75+ 66 Totaal 1ouder gezin & overig 885 Totaal alle huishoudens 14.575 Bron: Primos Prognose 2006

9% 10% 12% 11% 42% 4% 5% 13% 5% 27% 3% 19% 3% 0% 25% 1% 4% 1% 0% 6% 100%

2015 1.609 1.688 1.793 1.512 6.602 435 773 2.067 589 3.864 434 2.289 458 11 3.192 111 585 228 87 1.011 14.669

11% 12% 12% 10% 45% 3% 5% 14% 4% 26% 3% 16% 3% 0% 22% 1% 4% 2% 1% 7% 100%

Ontwikkeling 2006-2015 247 18% 222 15% 85 5% -25 -2% 529 9% -160 -27% 62 9% 146 8% -133 -18% -85 -2% 47 12% -511 -18% 9 2% -21 -66% -476 -13% -4 -3% 49 9% 60 36% 21 32% 126 14% 94 1%

Jaarlijks 27 25 9 -3 59 -18 7 16 -15 -9 5 -57 1 -2 -53 0 5 7 2 14 10

In de prognoses van het aantal huishoudens groeit het aandeel alleenstaanden dan ook van (6.100) 42% in 2006 naar (6.600) 45% in 2015 en krimpt het aandeel gezinnen van (3.700) 25% in 2006 naar (3.200) 22% in 2015. Met het bouwen van meergezinswoningen voor de groei van het aantal alleenstaanden, gekoppeld aan een specifiek doorstromingsbeleid, kan wellicht voorkomen dat gezinswoningen onnodig ‘bezet worden’ door alleenstaanden. De gezinswoningen kunnen dan betrokken worden door gezinnen. Zo kan wellicht op dit front een mogelijke krimp worden tegengegaan. Huishoudensontwikkeling Bussum 2006-2025 Jaar 2006 2010 Naar leeftijd van het hoofd 15 t/m 34 jaar 2.459 2.496 Leeftijd 35 t/m 54 jaar 5.513 5.468 Leeftijd 55 t/m 74 jaar 4.246 4.416 75 jaar en ouder 2.357 2.240 Naar samenstelling Alleenstaand 6.073 6.287 1Ouder met kind 810 867 (Echt)paar znd kind 3.949 3.841 (Echt)paar met kind 3.668 3.526 Overige samenstelling 75 99 Totaal alle huishoudens 14.575 14.620 Bron: Primos Prognose 2006

2015

2020

2025

2.589 5.335 4.546 2.199

2.913 4.917 4.822 2.192

3.153 4.682 4.822 2.404

6.602 912 3.864 3.192 99 14.669

6.923 884 3.921 3.024 92 14.844

7.223 818 3.944 2.986 90 15.061

In bovenstaande tabel is te zien dat het aandeel alleenstaanden richting 2025 verder toeneemt en het aandeel gezinnen verder afneemt.

30


Loop van de bevolking 200 150 100 50 0 -50 -100 -150

19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16

-200

Saldo geboorte en sterfte

Migratiesaldo

Bevolkingsontw ikkeling

Bron: Primos 2006

In de beleidsdocumenten van Bussum staat de opvatting centraal, dat Bussum binnen de gemeentegrenzen onvoldoende ruimte heeft om nieuwbouw tot stand te brengen. Het aantal nieuwbouwwoningen is daarmee lager dan de omvang van de eigen woningbehoefte. Bussum mist (grotere) uitleglocaties. Dat leidt bij een aanhoudende gezinsverdunning tot een bevolkingsafname en dit verzwakt uiteindelijk het draagvlak voor de winkelstructuur. Een belangrijk beleidsthema voor de gemeente Bussum is gericht op het bouwen van levensloopbestendige woningen en het ontwikkelen van woonzorg combinaties. Het ligt voor de hand om bij dit beleidsstreven nadrukkelijk mede rekening te houden met de geschetste huishoudens ontwikkeling.

5.2

Moeilijkheden rond betaalbare woningen voor jonge gezinnen en hoog prijsniveau woningvoorraad

De bevolking in Bussum wordt ouder en huishoudens worden kleiner. ‘Empty nesters’ blijven langer in de huidige (gezins-) woning wonen, enerzijds omdat een deel van hen daar het liefst wil blijven wonen en de benodigde zorgdiensten inkoopt, anderzijds omdat er voor een ander deel gebrek is aan passend (gelijkvloers) aanbod voor seniore huishoudens, naar verwachting met name in het goedkope (huur-) segment. Dit gebrek aan doorstroming is een van de redenen waarom jonge gezinnen beperkt door kunnen stromen naar betaalbare woningen en de gemeente verlaten. De gebrekkige doorstroming wordt in het beleid gezien als ongewenst. Woningvoorraad Bussum Woningtype Eengezinswoningen abs. % Naar marktsector Koopsector 6.824 48% Sociale huursector 2.276 16% Particuliere huursector 638 4% Woningvoorraad Nederland Woningtype Eengezinswoningen abs. % Naar marktsector Koopsector 3.371.674 49% Sociale huursector 1.197.123 17% Particuliere huursector 350.989 5%

Meergezinswoningen abs. % 1.896 1.409 1.322

13% 10% 9%

Meergezinswoningen abs. % 489.738 1.097.281 406.783

7% 16% 6%

Alle woningen abs. 8.720 3.685 1.960

Alle woningen abs. 3.861.412 2.294.404 757.772

% 61% 26% 14%

% 56% 33% 11%

Bron: SysWov (ABF), stand per 1-1-2006


31

De eengezinswoningvoorraad in Bussum komt, wat betreft samenstelling, overeen met die van Nederland in zijn geheel. Opvallend aan de meergezinswoningvoorraad in Bussum is het grote aandeel koopappartementen en het lage aandeel appartementen in de sociale huursector. Het bijbouwen van appartementen in de (sociale) huursector lijkt gerechtvaardigd gelet op de ontwikkeling van het aantal alleenstaanden en de betrekkelijk kleine omvang van de sociale huurvoorraad (26%). Woningvoorraad Bussum naar bouwjaar en marktsector Bouwjaar < 1945 1945-1970 1971-1990 Koopsector 4.781 2.713 723 Sociale huursector 1.145 1.852 374 Particuliere huursector 733 744 399 Totaal 6.659 5.309 1.496 Bron: SysWov (ABF); stand per 1-1-2006

>1990 503 314 84 901

Totaal 8.720 3.685 1.960 14.365

Een groot aandeel van de sociale huurwoningen is gebouwd voor 1970. Het lijkt op basis van deze beknopte analyse wenselijk dat juist voor de sociale doelgroepen binnen de geschetste huishoudensontwikkeling (alleenstaanden) een verruiming van de sociale voorraad wenselijk is. Dat laatste zal in een goede afstemming met de bestaande sociale voorraad (portefeuille vernieuwing) dienen plaats te vinden. Prijsniveau woningvoorraad Jonge gezinnen stromen naar verwachting vooral niet door omdat het prijsniveau in Bussum relatief hoog is. Een aanzienlijk deel van de starters en jonge gezinnen zoeken dan elders, bijvoorbeeld in Almere, en zien daar kansen op het verwerven van “(veel) meer woning” voor “hetzelfde geld”. Een deel van de jongeren uit Bussum voor wie kopen in Almere te duur is dreigt dan, bij gebrek aan goedkope (huur)woningen in de woningvoorraad in Bussum, buiten de boot te vallen. Woningcorporaties bestemmen een deel van hun (goedkope) voorraad voor jongeren, waarmee dit probleem gedeeltelijk ondervangen kan worden. Dit is mede verankerd in het beleid van de gemeente. Het is goed om daarbij aan te tekenen dat uit het Regionale Inkomensonderzoek van het CBS blijkt, dat 37% ofwel 5.100 van het totale aantal huishoudens een laag inkomen heeft (besteedbaar inkomen < € 22.600 op jaarbasis). Daarbij is vooral het aandeel alleenstaanden (29% of 4.000 van het totaal aantal huishoudens) bepalend. Dit is trouwens een groep die aanzienlijk groeit tot en met 2015. Deze groep is vervolgens in 2015 ongeveer 37% van de beroepsbevolking, terwijl dit in 2006 nog ongeveer 33% was. Daarmee wordt de omvang van het aandeel lage inkomens in Bussum groter. Dit terwijl de beroepsbevolking in termen van huishoudens als aandeel op het totaal aantal huishoudens van 67% in 2006 daalt naar 65% in 2015.

32


Inkomensverdeling huishoudens Inkomensgroep (20% klassen) besteedbaar inkomen 2002

Bussum 1e 20% grp

2e 20% grp

3e 20% grp

4e 20% grp

5e 20% grp

< 15.900

<22.600

<30.900

<41.500

> 41.500

Totaal

Eenpersoonshh jonger 35 jaar

440

510

240

x

x

1.270

Eenpersoonshh 35 - 54 jaar

500

360

270

110

90

1.330

Eenpersoonshh 55 - 74 jaar

710

350

290

130

110

1.600

Eenpersoonshh 75 jaar en ouder

850

330

240

160

110

1.700

2.500

1.550

1.040

400

310

5.900

(Echt)paar zonder kinderen jonger 35 jaar

Totaal alleenstaanden

x

x

170

260

210

710

(Echt)paar zonder kinderen 35 - 54 jaar

x

x

100

170

330

720

(Echt)paar zonder kinderen 55 - 74 jaar

110

360

390

420

580

1.860

(Echt)paar zonder kinderen 75 jaar en ouder Totaal paar zonder kinderen (Echt)paar met kinderen jonger 35 jaar

x

150

130

200

170

670

110

510

790

1.050

1.290

3.960

x

x

100

90

110

340

(Echt)paar met kinderen 35 - 54 jaar

90

110

370

520

1.520

2.600

(Echt)paar met kinderen 55 - 74 jaar

x

x

x

80

260

400

(Echt)paar met kinderen 75 jaar en ouder

-

x

-

x

x

x

90

110

470

690

1.890

3.340

Totaal paar met kinderen Eenoudergezin jonger 35 jaar

x

x

x

x

-

x

Eenoudergezin 35 - 54 jaar

90

130

100

70

x

420

Eenoudergezin 55 - 74 jaar

x

x

x

x

x

110

Eenoudergezin 75 jaar en ouder

-

x

x

x

x

90

130

100

70

Overig huishouden 35 jaar

x

x

x

x

x

x

Overig huishouden 35 - 54 jaar

x

x

x

x

100

190

Overig huishouden 55 - 74 jaar

x

x

x

x

x

100

Overig huishouden 75 jaar en ouder

-

x

x

x

x

Totaal eenoudergezinnen

Totaal alle huishoudens

2.790

2.300

2.400

2.210

-

x 530

3.490

x 13.730

20% 17% 17% 16% 25% 100% Bron RIO 2002, bewerkt in opdracht van ECORYS; het betreft de inkomensverdeling van "particuliere huishoudens met inkomen" per 20%-groep van de landelijke verdeling van het besteedbaar huishoudensinkomen.

Met het vertoonde beeld in de huishoudensprognoses - een forse daling van het aandeel gezinnen (tweeverdieners) en een even grote forse stijging van het aantal alleenstaanden loopt het sociaal economische draagvlak in Bussum naar verwachting terug. Dat legt op termijn een druk op haalbare prijsniveaus in de gemeente, maar vooral ook op de typologie van de nieuw te ontwikkelen voorraad en de beschikbaarheid van mutatieruimte en daarmee dynamiek in de bestaande voorraad.


33

Gem iddelde prijs eengezinsw oningen bestaande voorraad 1997 t/m 2006 600.000 Bussum 500.000 Naarden 400.000 Hilversum 300.000 BWS regio Gooi en Vechtstreek 200.000 Muiden 100.000 Nederland 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Gemiddelde prijs appartem enten bestaande voorraad 1997 t/m 2006 250.000 Bussum 200.000

Naarden

150.000

Hilversum

100.000

BWS regio Gooi en Vechtstreek Muiden

50.000 Nederland 0 1997

1998

Bron van beide tabellen is K-data.

34


1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Prijsklasseverdeling transacties bestaande voorraad 2006 140 Eengezinsw oningen 120

Meergezinsw oningen Bron: K-data

Aantal transacties

100 80 60 40 20 0

< 50 50- 100- 150- 200- 250- 300- 350- 400- 450- 500- 550- 600- 650- 700- va 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 750 Prijsklasse (x € 1.000)

Appartementen Bussum Bussum heeft een ruim aanbod betaalbare koopappartementen bestaande uit twee-, drieen vier kamer galerij- en portiekflats gerealiseerd tussen 1950 en 1970. Het gemiddelde prijsniveau ligt rond € 2.150. Aantal aangeboden: Aantal kamers Woonoppervlak Vraagprijs Prijs/m2

34 3,1 80 172.000 2.150

Bron: Funda

Deze appartementen zijn geschikt voor startende huishoudens (zonder kinderen). Door het veelal ontbreken van liften in deze complexen zijn de woningen wat minder geschikt voor ouderen. Ook voor ‘beginnende’ huishoudens lijken deze woningen minder geschikt. Deze huishoudens zullen binnen Bussum niet goed kunnen doorstromen naar een betaalbare grondgebonden woning. Zij zullen om die reden veelal de gemeente verlaten en naar Amsterdam (vooral in de bestaande voorraad) of naar Almere verhuizen (zowel betaalbaar aanbod van nieuwbouw en bestaande bouw). Daar is een opvolgend betaalbaar marktsegment beter beschikbaar.


35

Tabel 5.2

Woningtransacties bestaande woningen in marktgebied in 2006 Gemeente/gebied

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

Mediane Aantal trans.

prijs

Mediane Gem. prijs

Aantal trans.

prijs

Gem. prijs

Bussum

397

402.000

501.000

221

164.000

196.000

Naarden

240

485.000

508.000

52

154.000

208.000

Hilversum

854

267.000

338.000

401

163.000

186.000

Gooi en Vechtstreek (totaal)

2.627

309.000

418.000

995

162.000

194.000

Almere

2.407

181.000

211.000

371

171.000

193.000

Amsterdam

1.147

263.000

386.000

8.928

199.000

241.000

Bron: K-data

Nieuwbouw Aan de hand van verkoopdocumentatie van recente nieuwbouwprojecten in het marktgebied is een beeld te schetsten van de meest gangbare prijs-kwaliteitverhoudingen. Nieuw bouw referenties: eengezinsw oningen (gem iddelde w aarden) Gebied n Kavel WoonVraagprijs oppervlak Almere 10 218 160 297.000 Amsterdam 5 133 159 477.000 Het Gooi en Vechtstreek 12 446 175 690.000

Prijs/m2 1.860 3.000 3.940

Bron: ECORYS Database Nieuwbouwwoningen

De gemiddelde prijs van nieuwbouw eengezinswoningen in Almere in recente jaren ligt rond € 300.000 voor een woning met 160 m2 woonoppervlak (€ 1.860 per m2). Het aanbod in Amsterdam is weliswaar niet groot. Vooral op de locatie IJburg worden grondgebonden woningen gerealiseerd en het gaat daar vaak om woningen met een kleine kavel (“stadswoningen”). De gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak ligt rond de € 3.000. Het huidige aanbod in de regio Gooi en Vechtstreek wordt gedomineerd door grote vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. De gemiddelde kavel heeft een grootte van bijna 450 m2 en de gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak is bijna € 4.000. Vermoedelijk gaan de goedkopere rijwoningen in deze regio veel sneller van de hand waardoor ze moeilijker te traceren zijn bij een momentopname van het marktaanbod. Er is daarbij overigens gekeken naar alle prijsklassen6. Nieuw bouw referenties: m eergezinsw oningen (gem iddelde w aarden) Gebied n Kamers WoonVraagprijs oppervlak Almere 5 2,8 109 208.000 Amsterdam 26 3,3 98 303.000 Het Gooi en Vechtstreek 21 3,3 115 363.000

Prijs/m2 1.900 3.090 3.160

Bron: ECORYS Database Nieuwbouwwoningen

6

36

Binnen elk referentieproject is een steekproef op woningniveau uitgevoerd en de gemiddelde waarden van alle referenties zijn weergegeven. Het aantal referenties heeft betrekking op unieke woningtypes. In de meeste gevallen zijn er meerdere woningtypes per project en meerdere individuele woningen per woningtype.


De goedkoopste appartementen worden aangeboden in Almere. In de eerste fase van de nieuwe locatie Almere Poort (project Hollandse Meesters in deelgebied Europakwartier) worden bijvoorbeeld startersappartementen aangeboden voor rond de € 130.000. Het betreft appartementen van circa 75 m2 zonder privé buitenruimte en zonder parkeerplaats. Het gangbare prijsniveau is ongeveer € 1.900 per vierkante meter. De prijsniveaus in Amsterdam lopen op van circa € 2.200 per m2 in herstructureringsgebieden tot boven € 3.500 voor appartementen in het centrum of gelegen aan het IJ. Driekamerappartementen van 80 m2 worden aangeboden in IJburg voor € 185.000 onder de AMH regeling (€ 2.300 per m2)7. Het gemiddelde prijsniveau in Amsterdam is € 3.100 per m2 (dit geldt voor projecten als Science Park in Amsterdam Oost en Andreas Ensemble in Amsterdam West, binnen de ring). In de regio Gooi en Vechtstreek lopen de prijsniveaus van appartementen uiteen, van circa € 2.400 per m2 voor projecten in het lagere segment (bijv. De Regentesse in Huizen) tot boven € 3.200 per m2 (bijv. De Oude Haven, ook in Huizen).

5.3

Schaarse en beperkte ruimte voor uitbreiding woningvoorraad

Het huidige en toekomstige gebrek aan ruimte in de gemeente Bussum om op grotere schaal nieuwbouwwoningen op uitleglocaties te bouwen, leidt tot een beperkt jaarlijks aanbod van het aantal nieuwe woningen, geschikt voor jonge gezinnen. Dit leidt o.a. tot een gebrek aan doorstroommogelijkheden binnen de gemeente en relatief hoge prijzen8. Het beleid ten aanzien van de prijsverdeling van woningen in nieuwbouwprojecten is 33% goedkope woningen (tot € 210.000), 33% middeldure woningen (€ 210.000 – 350.000) en 33% dure woningen (vanaf € 350.000). De regionale uitleglocatie is de Bloemendalerpolder en het KNSF-terrein9. Afhankelijk van de strategische inzet van de programmering, kan hier een specifiek doorstromingsbeleid geformuleerd worden. Dat laatste kan beter plaatsvinden naarmate de samenhang tussen de verschillende indicatoren nauwkeurig in beeld wordt gebracht (samenstelling en bezetting huidige voorraad, versus begeleiding van kopers / huurders naar dit nieuwe product. Het proces kan het meest succesvol zijn indien in het eerste stadium van het proces doelgroepen betrokken raken (woonpanels betrekken in de productontwikkeling).

7

De Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) is ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen in de marktsector binnen bereik te brengen van huishoudens met een inkomen tussen EUR 20.420,- en EUR 40.840,-. De AMH onderscheidt zich van bestaande hypotheken doordat de gemeente Amsterdam binnen het totaalbedrag van de hypotheek een aflossingsvrij en (nagenoeg) renteloos leningdeel beschikbaar stelt. Hierdoor is het mogelijk om een woning te kopen waarvoor een hogere hypotheek nodig is dan welke een huishouden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zou kunnen krijgen. Bij de AMH wordt het (gezins-) inkomen om de 3 jaar getoetst. Er wordt dan gekeken of het inkomen is gestegen, zodat volgens de NHG normen een hogere hypotheeklast betaald zou kunnen worden. Indien dat zo is wordt een gedeelte van de aflossingsvrije renteloze lening omgezet in een derde leningdeel waarover wel rente (géén aflossing) moet worden betaald. 8 Naast dat prijzen van woningen per m2 hoog zijn, zijn woningen in Bussum relatief groot in oppervlak, of gelegen op een grote kavel, wat leidt tot absoluut hoge gemiddelde prijsniveaus. 9 Tot 2020 worden hier in totaal ca. 4.500 woningen gebouwd.


37

Dit leidt naar verwachting wel tot een extra aantal bestaande woningen dat op de markt komt. De locatie ligt echter op enige afstand van Bussum. Daardoor lijkt dit voor senioren en alleenstaanden uit Bussum een minder aantrekkelijk alternatief. Gelet op de leefbaarheid wordt in het gemeentelijke beleid gestreefd naar toevoeging van woningen zonder dat de kwaliteit van de ruimte en groen verloren gaat. Een herstructurering van het centrum biedt wat dit betreft goede kansen. De woningproductie in Bussum sinds 2000 is relatief beperkt geweest. Het jaar 2006 vormt een uitzondering ten opzichte van de jaren daarvoor. Loop van de w oningvoorraad 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

==> prognose

19 9 19 6 9 19 7 98 19 9 20 9 0 20 0 01 20 0 20 2 0 20 3 04 20 0 20 5 0 20 6 07 20 0 20 8 09 20 1 20 0 11 20 1 20 2 13 20 1 20 4 15 20 1 20 6 17 20 1 20 8 19 20 2 20 0 21 20 2 20 2 23 20 2 20 4 25 20 2 20 6 27 20 2 20 8 29

feitelijk <==

Nieuw bouw /vermeerdering

Sloop/onttrekkingen

Voorraadgroei

Bron: Primos

Veel mogelijkheden om de samenstelling van de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende huishoudenssamenstelling zijn er niet. Zoals reeds gezegd ontbreekt het Bussum aan locaties voor woningbouw. Bouw vergunningen en gereedgekomen w oningen 2000 t/m 2005 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000

2001

2002

Bouw vergunningen

2003

2004

Gereedgekomen w oningen

2005

2006 Bron: CBS

Het beeld van het na 2004 dalende aantal afgegeven bouwvergunningen biedt op korte termijn geen uitzicht op grote productie aantallen.

38


6 Verkeer en Parkeren

6.1 6.1.1

Verkeer algemeen Algemeen Bussum ligt direct aan de A1 waarmee het met twee afslagen is verbonden. Een speciaal kenmerk van het wegennet in Bussum is dat het direct aansluit op het rijkswegennet. Een ondersteunend provinciaal wegennet of een duidelijke ring ontbreekt. Het Gemeentelijke Verkeer en Vervoerplan (GVVP) dat in 2005 is vastgesteld stelt dat, door het ontbreken van een ringweg, doorgaand verkeer zowel in oost-west als zuid-noord richting van de gemeentelijke wegen gebruik maakt. Vaak is dat via het centrum. Kaart 6.1 illustreert deze positie.

Kaart 6.1

Bussum en het wegennet in de directe omgeving

Bron: mapsgoogle

Volgens het GVVP is het verkeersbeleid in de afgelopen 15 jaar erin geslaagd het verkeer meer naar de hoofdroutes te geleiden. In tabel 5.1 is aangegeven wat dit tot gevolg heeft


39

gehad voor enkele typerende invalswegen, ringwegen en wegen in het centrum van Bussum. De afname op routes die een verminderde verkeersfunctie hebben gekregen (met name Brediusweg en Laarderweg) is substantieel. Het beleid is de afgelopen jaren redelijk geslaagd in het beter geleiden van het verkeer over de nieuwe hoofdroutes, onder andere door het invoeren van 30 km/uur zones in de woonwijken. Tabel 6.1

Ontwikkeling intensiteiten op enkele Bussumse wegen intensiteit 2004

% groei t.o.v. ca. 1990

jaren (*)

12.200

-5,4

16

8.150

-6,9

13

3.550

12,7

17

11.900

4,8

12

Brinklaan / C. Huijgenslaan

11.150

-11,9

14

Landstraat / A. Mauvelaan

16.900

3,4

12

6.200

-16,2

9

20.300

18

15

5.650

-22,1

14

positie

Telpunt

centrum

Brinklaan

centrum

Brinklaan

Kerkstraat / Prinsenstraat

centrum

Olmenlaan

Parkeergarage / Vlietlaan

centrum

Landstraat

Rotonde

inval

Brediusweg

inval

Huizerweg

inval

Laarderweg

Prinsenstraat

ring

Amersfoortsestraatweg

Koekoeklaan / Crailoo

ring

Groot Hertoginnelaan

Boslaan / Kon. Sophialaan

Brediusdam / Nwe Raadhuisstraat

Bron: GVVP Achtergrondrapport

(*) jaren : is exact aantal jaar waarover groei is berekend

Enkele wegen in het centrum kenden een toename in de intensiteiten (Olmenlaan, Landstraat). In de binnenstad vervult een halve centrumring een ringfunctie waardoor de centrale Brinklaan deels wordt ontlast. Deze centrumring is echter niet compleet en de Brinklaan deelt het centrum in tweeën. Een parkeerroute geeft direct toegang tot de parkeergarages aan de Brinklaan, de Olmenlaan en de parkeerterreinen Veldweg en Wilheminaplantsoen. Toch blijven er een aantal knelpunten bestaan die in het GVVP van Bussum ruime aandacht krijgen. 1. Het verkeer op de noord-zuid en oost-westroutes loopt vast. De doorstroming naar de A1 komt zo in gevaar en de binnenstad kent een te hoge verkeersbelasting. 2. Tijdens de spits treedt er een overall verzadiging op van het wegennet in Bussum. De beschikbare capaciteit kan de op sommige plekken nog steeds groeiende intensiteiten steeds minder aan. De bereikbaarheid en leefbaarheid in het centrum staan vanwege het doorgaande verkeer onder druk. 6.1.2

Aanpak verkeer centrum conform beleidsnotitie GVVP 2005 Aanbrengen van ringstructuur Bussum heeft de afgelopen jaren gestaag gewerkt aan terugdringen van de verkeersintensiteiten (met name buiten de hoofdroutes), het terugdringen van het aantal slachtoffers o.a. door het inrichten van gebieden als duurzaam veilig en maatregelen gericht op de verkeersveiligheid van fietsers. Dit beleid is redelijk succesvol geweest:

40


Uit het GVVP blijkt dat het aantal ongelukken en verkeersslachtoffers in Bussum van 1996 tot 2003 is gedaald. Deze daling is sneller verlopen dan de landelijke trend. De objectieve verkeersveiligheid is dus toegenomen. Zoals hiervoor is aangegeven blijven er echter nog een aantal knelpunten bestaan. Om de gesignaleerde problemen het hoofd te bieden worden in het GVVP een aantal oplossingen voorgesteld. Ten aanzien van het verbeteren van de ringstructuur zijn de volgende opties bekeken: • Het aanleggen van een buitenring lost veel van het verkeersproblemen in de bebouwde kom op. Maar dit is als oplossing te kostbaar en stuit op te veel bezwaren. Deze oplossing is verder niet uitgewerkt. • Het inrichten van een semi buitenring door het waar mogelijk opwaarderen van wegen heeft te weinig oplossend vermogen en is verder ook niet uitgewerkt. Gekozen is voor het beter doseren van de instroom. Door verkeer op de ring voorrang te geven op verkeer dat ‘binnendoor’ wil is een verlichting van de verkeersdruk in het centrum te bereiken (‘meer groen geven voor ring, rood voor instroom’). Dit kan vooral aan de noordkant en is in combinatie met andere maatregelen interessant. Grootschalige oplossingen bevat het GVVP niet. Daar ontbreken in Bussum ook de mogelijkheden voor (tenzij tegen hoge kosten). Aanpak van het centrum De situatie in het centrum krijgt veel aandacht. Het GVVP zegt over de situatie in het centrum het volgende: “In het centrum zijn enkele grote knelpunten op het gebied van de doorstroming van het verkeer. Veel verkeer gaat via de Brinklaan en de Landstraat, deels is dit bestemmingsverkeer. Hierdoor staat de leefbaarheid en verkeersveiligheid onder druk. [1] De Landstraat heeft een functie voor de verkeerscirculatie door het centrum. Ook doorgaand verkeer maakt gebruik van deze weg. De doorstroming staat echter onder druk vanwege het laden en lossen van goederen voor de aangrenzende winkels. [2] Het kruispunt Brediusweg-Brinklaan kent problemen ten aanzien van de doorstroming en de oversteekbaarheid van fietsers. De aparte fietsstroken houden op voor de kruising. De verkeersveiligheid voor fietsers schiet hierdoor te kort. De verkeersregelinstallatie (VRI) is verouderd en werkt niet optimaal, waardoor congestie ontstaat. [3] Bron: GVVP, blz. 19


41

Foto 6.1

Problematische hoofdroute (Brinklaan Noord)

In en rond het centrum worden de volgende maatregelen voorgesteld: • Het centrale deel van de Brinkstraat wordt autoluw gemaakt. • De centrumring wordt geheel rond gemaakt, deels door het instellen van eenrichtingsverkeer. Het verkeer zal ‘met de klok mee’ om het centrum kunnen rijden, in noordelijke richting weer via het spoor (Vlietlaan). • De parkeergarages Olmenlaan en Brinklaan zijn via de ring bereikbaar (de parkeerring is binnenstadring geworden). • De Brinklaan noord wordt geherprofileerd. Het verkeer in noordelijke richting wordt omgeleid via een weg langs het spoor. Fietsers krijgen meer ruimte.

6.2 6.2.1

Parkeren De uitgangssituatie Straat en terreinen in het centrum10 In het centrum geldt betaald parkeren op straat en op de parkeerterreinen. De tarieven voor het parkeren in Bussum zijn als volgt: • In het centrum en in de parkeergarages € 0,70 per uur • In de straten buiten het centrum en de zogenaamde aanloopstraten (Huizerweg, Laarderweg) is het parkeertarief € 0,50 per uur.

10

42

Bron : Parkeeronderzoek straatparkeren (bron: bureau DAM, december 2005)


Foto 6.2

Parkeerterrein in rommelzones (Veldweg)

In het centrumgebied waren er in 2005 1.062 parkeerplaatsen op straat en op de parkeerterreinen (exclusief de 2 parkeergarages). Bijna 70% daarvan ligt op de parkeerterreinen, de rest langs de openbare weg. De gemiddelde parkeerdruk op straat en op de P-terreinen op een zaterdagmiddag bedroeg in 2005 circa 62%. Het Parkeerterrein Brediusdam (202 parkeerplaatsen) is sinds eind 2005 niet meer beschikbaar i.v.m. de ontwikkeling van het project Landstraat Noord, wat uiteraard van invloed is geweest op de ontwikkeling van de parkeerdruk . Volgens de aanwezigen bij de workshop op 6 september 2007 is de parkeerdruk in het centrum op de zaterdag de laatste jaren toegenomen. Op een typische zaterdagmiddag liggen de bezettingsgraden op de terreinen nu rond de 100% (Veldweg, Wilhelminaplantsoen). Dit zelfde geldt voor de beide parkeergarages in het centrum.


43

Tabel 6.2

Ontwikkeling parkeerdruk centrum (zaterdagmiddag 8/10/05 van 6:00 tot 14:00 uur) Zat. 08-10-2005

cap.

6-7

7-8

8-9

9-10

10-11

11-12

12-13

13-14

Brinklaan

8

0%

0%

25%

38%

100%

75%

88%

88%

Brinklaan/Nieuwe Brink

47

47%

47%

47%

47%

53%

49%

55%

49%

Eslaan

38

16%

16%

18%

26%

39%

29%

34%

34%

Havenstraat

12

8%

8%

25%

25%

58%

50%

50%

58%

Kapelstraat

32

41%

41%

41%

47%

69%

59%

84%

72%

Landstraat

32

47%

47%

53%

56%

75%

72%

81%

72%

Olmenlaan

15

40%

40%

40%

73%

87%

60%

80%

80%

P Nettorama

89

26%

26%

29%

87%

82%

71%

85%

70%

P De Clinge

18

6%

50%

50%

67%

67%

61%

61%

50%

P Scapinoterrein

58

36%

36%

40%

47%

76%

81%

88%

79%

P Brediusdam

202

3%

3%

7%

12%

14%

21%

25%

23%

P Businesscentre

62

6%

6%

6%

42%

45%

44%

48%

63%

P Raadhuisplein

68

1%

1%

1%

1%

12%

18%

32%

47%

P Veldweg

80

50%

50%

53%

54%

99%

99%

100%

99%

P Wilhelminaplantsoen

120

53%

53%

55%

55%

68%

85%

88%

92%

St.Vitusstraat

30

63%

63%

60%

60%

60%

63%

63%

53%

Stationsplein

15

27%

27%

33%

47%

40%

33%

60%

53%

Stationsweg

85

41%

41%

38%

46%

49%

56%

60%

58%

51

31%

31%

31%

63%

59%

59%

73%

61%

1.062

28%

29%

31%

43%

53%

55%

62%

60%

Vlietlaan Totaal/gem.

Bron:Parkeeronderzoek Parkeeronderzoek Bussum Bron: Bussum

Het parkeerpatroon verschilt door de weeks en op een zaterdag. Zaterdag neemt de parkeerdruk iets geleidelijker toe dan doordeweeks en is overdag ook het aantal geparkeerde bewonersauto’s hoger. Al vroeg op de zaterdag zoeken werknemers van de winkels een parkeerplaats en later komen de bezoekers. De piek in de parkeervraag is al rond 11 uur aanwezig en lijkt de hele dag aan te houden. Figuur 6.1

Parkeerduur en –bezetting centrum op zaterdag 8 oktober 2005

Overzicht parkeerduur en -bezetting

1000

800 Winkelpubliek 600

Boodschappers Werkenden

400

Bew oners

200

0 6-7

44

7-8

8-9


9-10

10-11

11-12

12-13

13-14

Het aandeel bewonersparkeren in het centrum is doordeweeks overdag gemiddeld 23% en op de zaterdag gemiddeld 50%. Figuur 6.2

Parkeerduur en –bezetting centrum op donderdag 6 oktober 2005

Overzicht parkeerduur en -bezetting 900 800 700 600

Winkelpubliek

500

Werkenden

400

Bew oners

300 200 100 0 6-7

7-8

8-9

9-10

10-11 11-12 12-13 13-14 14-15 15-16 16-17 17-18

Parkeergarages Bussum heeft direct in het centrum 2 redelijk grote parkeergarages met samen 479 parkeerplaatsen. Beide garages zijn in beheer bij de Parkeer BV en zijn gelegen aan de parkeerroute. Op de zaterdag zijn deze garages vrijwel 100% bezet. De parkeergarage Olmenlaan (westkant) ligt direct aan de centrumring en het centrum. De parkeergarage wordt goed gebruikt door klanten van de naastgelegen supermarkt. Foto 6.3

Parkeergarage Olmenlaan direct achter winkels

•

De garage Nieuwe Brinklaan (zuidkant) ligt onder het gedeeltelijk verhoogde maaiveld. De ruimtelijke inpassing is niet ideaal.


45

Foto 6.4

Verhoogde nieuwbouw met parkeren ondergronds (Nieuwe Brink)

•

6.2.2

Als onderdeel van het project Landstraat noord dat gefaseerd wordt uitgevoerd worden ook gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd, die voor een deel openbaar toegankelijk (zullen) zijn. Het recent opgeleverde plandeel 1 bevat 70 openbare parkeerplaatsen. Plandeel 4 – Westzijde (verwachte oplevering 2009) zal circa 40 openbare parkeerplaatsen bevatten.

Parkeerbeleid: Parkeernota Bussum (2005) Bussum kent al sinds 1984 een vorm van parkeerbeleid toen in dat jaar het betaald parkeren werd ingevoerd. Later volgde het belanghebbenden parkeren in de wijken om het centrum (de zogenaamde schillen ). Desondanks constateert de Parkeernota Bussum (2005) dat de parkeerdruk in het centrum hoog is. Ook de parkeerdruk aan de buitenzijde van de schillen is hoog. Er zijn voor de blijvend hoge parkeerdruk in Bussum een aantal oorzaken aan te wijzen. Het gemiddelde autobezit in Bussum is 4,2% hoger dan landelijk (bron: GVVP)11. Dit hangt samen met de relatief grote welvaart. De gemeente heeft een streekfunctie voor in ieder geval Naarden en de Hilversumse Meent. Om de parkeerdruk in het centrum tegemoet te komen participeert de gemeente zelf in bouw en exploitatie van parkeergarages als bijvoorbeeld die aan de Olmenlaan. Voor het straatparkeren geldt dat dit kostendekkend moet zijn. De parkeernota zet voor het centrum in op een tweetal punten: 1. Voortzetting van het huidige beleid 2. Gericht oplossen van knelpunten. Daartoe worden de volgende acties geformuleerd: o gericht inhuren van parkeercapaciteit bij bedrijven op bepaalde momenten o uitbreiding capaciteit door nieuwbouw indien nodig/mogelijk 11

GVVP: In 2004 bedroeg het personenautobezit in Bussum 443 voertuigen per 1000 inwoners, landelijk 425 voertuigen per 1000 inwoners. In de periode 1998-2004 is het autobezit in Bussum met bijna 10% toegenomen (bron CBS)

46


o o o

Onderzoek exploitatielasten nieuwbouw Efficiënter gebruik van plekken: kortparkeren op straten, langparkeren in garages / terreinen. Onderzoek naar differentiatie tarieven

Voor het schilparkeren zijn twee speerpunten vastgesteld: • Het voortzetten huidige beleid (geen omzetting naar betaald parkeren): o belanghebbenden o maximaal 2 vergunningen bewoners, 3 bedrijven • Het opzetten van een monitoringprogramma om de ontwikkelingen te volgen en om tijdig beslissingen te kunnen nemen. 6.2.3

Parkeren in Bussum vergeleken met enkele ander gemeenten. Ten behoeve van de gemeente Bussum zijn van een aantal gemeenten in Nederland kerngegevens op het gebied van parkeren op een rij gezet (2004). Voor de huidige analyse is Bussum (31.300 inw.) vergeleken met Soest (44.900), Huizen (41.900), Castricum (35.300) en Veenendaal (61.100). Dit zijn allemaal redelijk welvarende, zelfstandige plaatsen van ongeveer gelijke grootte (m.u.v. Veenendaal). De volgende zaken vallen op: • Er waren in 2005 1.062 parkeerplaatsen op straat en de terreinen, meer dan in de vergelijkbare plaatsen. • Er zijn 479 plaatsen in garages, Huizen heeft een garage van 329 plaatsen, Soest en Castricum niets. • De parkeerdruk op straat en in de garages is hoger dan in de andere plaatsen. • Bussum en Veenendaal zijn de enige plaatsen met betaald parkeren. Uit deze vergelijking komt een op het eerste gezicht tegenstrijdig beeld. Bussum Centrum heeft relatief veel parkeerplaatsen en desondanks een hoge parkeerdruk op straat en in de garages, met name op de zaterdag. Deze ogenschijnlijke contradictie is waarschijnlijk te verklaren door de regio functie van het centrumgebied en het relatief hoge autobezit van de inwoners van Bussum.

6.3

Openbaar vervoer Bussum beschikt over twee treinstations. Op het hoofdstation (Naarden-Bussum) stoppen ook sneltreinen. De gemeente is met de trein prima ontsloten met rechtstreekse treinen naar Almere, Utrecht, Amsterdam en Schiphol (zie kader). Op Naarden-Bussum stoppen ook alle bussen. Recentelijk is het P+R terrein op station Naarden-Bussum sterk uitgebreid wat de toegankelijkheid van het station vergroot. OV Fietsen zijn in de fietsenstalling verkrijgbaar. Het hoofdstation ligt enigszins excentrisch t.o.v. het centrum. De spoorbaan is een belangrijke barrière tussen oost en west; de kruisingen zijn op één na allen gelijkvloers. Er zijn plannen om de spoorlijn op termijn verdiept aan te leggen wat de oversteekbaarheid sterk zal bevorderen.


47

Foto 6.5

De barrière van het spoor (Generaal de Reijnlaan)

Op termijn zijn mogelijke ontwikkelingen: • De realisatie van HOV in het Gooi (tussen Huizen, Bussum, Media Park, Hilversum en Huizen). • De verdieping van het spoor. Dit biedt bouwmogelijkheden en brengt de twee delen van Bussum nauwer samen. De barrières van de spoorwegovergangen verdwijnen. Voor het winkelbezoek aan Bussum-Centrum is het openbaar vervoer overigens van minder belang.

6.4

Fiets Het aandeel mensen dat in Bussum de fiets neemt is met 37% al redelijk hoog. Het GVVP zet in op een verdere groei naar 45% in 2010. Daartoe worden een groot aantal maatregelen voorgesteld zoals fietsenstallingen en vrijliggende fietspaden. Het aanbod aan stallingvoorzieningen bleef achter bij dit hoge fietsgebruik. De fietscapaciteit ontbreekt vaak nog bij nieuwe voorzieningen. Vooral op zaterdagen is een tekort aan fietscapaciteit in het centrum goed waarneembaar. Er geldt in het centrum geen verbod op wildparkeren. Een verbod en handhaving daarop is overigens ook pas haalbaar indien er voldoende stallingcapaciteit aanwezig is. Geadviseerd wordt de stallingscapaciteit uit te breiden en de normen te bepalen op basis van de ASVV 2004 kencijfers12, liefst getoetst met telgegevens van het huidige aantal gestalde fietsen op een zaterdagmiddag.

12

48

ASVV 2004, Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom, CROW, 2004, Ede


7 Confrontatie vraag en aanbod

7.1

Inleiding

Om iets te kunnen zeggen over het functioneren van het winkelaanbod in BussumCentrum en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden is in dit hoofdstuk op een tweetal manieren de vraag en het aanbod met elkaar geconfronteerd: • een marktberekening voor het verzorgingsgebied (Bussum, Naarden, Hilversumse Meent), zowel voor de dagelijkse sector als voor de niet-dagelijkse sector; • een benchmark, waarin het aanbod (winkels en overige voorzieningen) van Bussum-Centrum in omvang en samenstelling is vergeleken met in omvang en functie vergelijkbare centrum- en verzorgingsgebieden.

7.2

Marktruimte

In deze paragraaf wordt een grove berekening van de marktruimte in het verzorgingsgebied weergegeven voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Hierbij moet in acht worden genomen dat de uitkomsten van deze berekeningen als indicatief moeten worden beschouwd. Het geeft een globaal beeld van de marktsituatie in het verzorgingsgebied dat gebaseerd is op landelijke kengetallen. 7.2.1

Dagelijkse sector

Onder de dagelijkse sector worden de hoofdbranches “Levensmiddelen” en “Persoonlijke verzorging” verstaan. De marktruimte voor de dagelijkse sector is als volgt berekend.


49

Tabel 7.1

Indicatieve marktruimte dagelijkse sector in het verzorgingsgebied Dagelijkse sector

2007

Inwoners

52.656

Bestedingen per hoofd

€ 2.316

Bestedingspotentieel (in mln.)

€ 121,9

Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln.) Koopkrachttoevloeiing

98% € 119,5 12%

Omzet door toevloeiing (in mln.)

€ 16,3

Totale bestedingen (in mln.)

€ 135,8

Norm. Vloerproductiviteit

€ 6.979

Haalbaar aanbod (in m²)

19.457

Gevestigd aanbod (in m²)

19.339

Uitbreidingsruimte m² wvo

118

Uit de berekening komt naar voren dat er sprake is van een redelijk evenwicht in de dagelijkse sector. De recente realisering van Albert Heijn aan de Godelindeweg in Naarden heeft daaraan zeker in grote mate bijgedragen. Bij de berekening is rekening gehouden met: • Een opwaartse correctie van de landelijk gemiddelde bestedingen per hoofd. Landelijk ligt deze op € 2.078. Voor de dagelijkse sector corrigeren we de procentuele afwijking ten opzichte van het gemiddelde inkomen (+31%) met een factor 0,25. • Een koopkrachtbinding rond de 98%13. • Een koopkrachttoevloeiing van 12%14. • Een vloerproductiviteit van € 6.979 gebaseerd op landelijke kengetallen van het HBD. 7.2.2

Niet-dagelijkse sector

Tot de niet-dagelijkse sector behoren alle andere detailhandelsbranches. De marktruimte voor de dagelijkse sector is als volgt berekend.

13

In het Koopstromenonderzoek Randstad 2004 is de binding ten aanzien van de gemeente Bussum voor de dagelijkse sector becijferd op 95%. Omdat in de berekening echter een groter verzorgingsgebied gehanteerd wordt, is de binding met 3% opgehoogd tot 98% 14 Bron: Kencijfers plaatsen 50 - 100.000 inwoners. Bolt, 2003. Ofschoon in het koopstromenonderzoek de koopkrachttoevloeiing niet is becijferd, ondersteunen de oriëntatiecijfers van de omliggende gemeenten op Bussum een toevloeiing van minimaal 12%.

50


Tabel 7.2

Indicatieve marktruimte niet-dagelijkse sector in het verzorgingsgebied Niet-dagelijkse sector

2007

Inwoners

52.656

Bestedingen per hoofd

€ 2.797

Bestedingspotentieel (in mln.)

€ 147,3

Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln.)

70% € 103,1

Koopkrachttoevloeiing

43%

Omzet door toevloeiing

€ 77,8

Totale bestedingen (in mln.)

€ 180,9

Norm. Vloerproductiviteit

€ 2.145

Haalbaar aanbod (in m²)

84.337

Gevestigd aanbod (in m²)

78.451

Uitbreidingsruimte m² wvo

5.886

Uit de berekening komt een indicatieve marktruimte van bijna 6.000 m2 wvo. De cijfers betreffen een gemiddelde van alle niet-dagelijkse branches. Verondersteld is een evenredige verdeling van niet-dagelijkse branches. Dit is in Bussum niet het geval. Zo is het PDV-aanbod nagenoeg afwezig. Bij de berekening is rekening gehouden met: • Een opwaartse correctie van de landelijk gemiddelde bestedingen per hoofd. Landelijk ligt deze op € 2.288. Voor de niet-dagelijkse sector corrigeren we de procentuele afwijking ten opzichte van het gemiddelde inkomen (+31%) met een factor 0,5. • Een koopkrachtbinding van 70% gebaseerd op het Koopstromenonderzoek Randstad 200415. • Een koopkrachttoevloeiing van 43%16. • Een vloerproductiviteit van € 2.145 gebaseerd op landelijke kengetallen van het HBD. Daar de uitkomst een gemiddelde betreft van alle niet-dagelijkse branches en alle typen winkelgebieden bieden ze weinig aanknopingspunten voor de gewenste branchemix in Bussum Centrum. Meest zinvol is om specifiek voor Bussum Centrum terug te grijpen op de uitkomsten van de vergelijking van branche-aandelen in de benchmark.

15

Dit betreft de binding voor de gemeente Bussum. Dit percentage wordt voor het verzorgingsgebied (Bussum, Naarden en de Hilversumse Meent) gelijk verondersteld. 16 Bron: Kencijfers plaatsen 50 - 100.000 inwoners. Bolt, 2003. Ofschoon in het koopstromenonderzoek de koopkrachttoevloeiing niet is becijferd, tonen de oriëntatiecijfers van de omliggende gemeenten op Bussum (en dan met name op Bussum centrum) aan dat de mate van toevloeiing bepaald niet onderschat moet worden. Alleen al de omliggende gemeenten (exclusief Naarden) zijn verantwoordelijk voor omstreeks een kwart van de totale bestedingen in Bussum.


51

7.3

Benchmark

Om iets te kunnen zeggen over de omvang (metrage en verkooppunten) en samenstelling (branchering) van het winkelen voorzieningenaanbod in het centrum van Bussum worden de resultaten weergegeven zoals die naar voren zijn gekomen uit een tweetal benchmarks. Ten eerste is er een benchmark uitgevoerd met als referentie verzorgingsgebieden van vergelijkbare omvang. Hierbij is een selectie gemaakt van centra van plaatsen tussen 45.000 en 60.000 inwoners (het primaire verzorgingsgebied van Bussum Centrum kent circa 53.000 inwoners, zie par. 3.1).17 Ter controle is een tweede benchmark uitgevoerd waarbij is gekeken naar referenties op basis van vergelijkbare omvang van het centrumgebied. Hiervoor is een selectie gemaakt van hoofdwinkelcentra met een totaal detailhandelsaanbod van 25.000 tot 50.000 m² wvo (Bussum heeft een centrumaanbod van circa 37.000 m²). In deze benchmark kunnen logischerwijs geen vergelijkingen worden gemaakt als het gaat om omvang (metrage en verkooppunten) van het aanbod. Wel kan bijvoorbeeld worden gekeken naar het aandeel van een bepaalde branche (in %) in het totale aanbod. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven. Belangrijkste conclusies • In Bussum Centrum is circa 5.000 m² minder winkelaanbod te vinden (overigens komt het metrage zelfstandigen overeen met de referentiecentra en is het metrage filialen 5.000 m² kleiner) dan in de referentiecentra; • De gemiddelde schaalgrootte van de winkels is in Bussum Centrum is bijna 25% kleiner (144 m² versus 185 m² wvo) • De branches die in Bussum significant ondervertegenwoordigd zijn ten opzichte van de benchmark zijn: o Kleding & Mode (aandeel in totaal ongeveer 4%-punt lager) o Warenhuis (aandeel in totaal ongeveer 3%-punt lager) • Bussum Centrum kent een lager leegstandspercentage (8%) dan in benchmarkcentra (9%), een bevinding die over de gehele linie duidt op een goed functioneren van het aanbod. • De filialiseringsgraad in Bussum Centrum (53%) is laag in vergelijking met benchmark (circa 60%). Enkele ‘ontbrekende’ ketens zijn bijvoorbeeld: V&D, H&M, Vero Moda, Vogele, Bristol, Dolcis, Van Haren, Bart Smit, Intersport. • Bussum Centrum scoort met 9 cafés beduidend lager dan het gemiddelde referentiecentrum waar 16 cafés te vinden zijn. • Relatief weinig culturele instellingen in Bussum Centrum (theater ‘t Spant bevindt zich buiten het centrum). • Veel kappers (15) in Bussum Centrum.

17

52

Voor een overzicht van de tot de benchmarks gerekende plaatsen wordt verwezen naar bijlage 1. Hier worden ook de uitgebreide resultaten weergegeven.


8 SWOT-analyses en scenario’s

8.1

SWOT-analyses

Deze paragraaf bevat de uitkomsten van de inventarisatie van de huidige situatie in Bussum Centrum. Er wordt gekeken naar de drie deelgebieden; detailhandel/voorzieningen, parkeren/verkeer en wonen. In de SWOT’s zijn de uitkomsten van de workshop18 van 6 september 2007 verwerkt. Tijdens deze workshop, waarbij direct betrokken winkeliers, ambtenaren, ontwikkelaars en beleggers aanwezig waren, is aan de deelnemers gevraagd de SWOT van input te voorzien. Insteek hierbij was de positionering en het (toekomstig) functioneren van Bussum Centrum te becommentariëren in sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen. 8.1.1

Detailhandel en overige voorzieningen

Onderstaande tabel toont de SWOT-analyse ten aanzien van de detailhandel en overige voorzieningen in Bussum Centrum. Twee belangrijke componenten die vaak werden genoemd tijdens de workshop zijn de samenstelling van het winkelaanbod en de sfeer/uitstraling. Deze worden dan ook teruggevonden in de vier segmenten van de SWOT.

18

Voor een overzicht van de aanwezigen tijdens de workshop wordt verwezen naar bijlage 2.


53

Tabel 8.1

SWOT detailhandel en overige voorzieningen

Sterkte

Zwakte

Samenstelling winkelaanbod

Uitstraling

Divers/ compleet

Beperkt aantal trekkers (Mode, Xenos)

Couleur locale

Te kleine winkels/weinig mogelijkheden grote winkels

Kleinschaligheid Draagvlak Bovengemiddeld besteedbaar inkomen Sfeer

Beperkt aanbod middenklasse Aanvullende voorzieningen Weinig horeca/terrassen Geen optimale benutting van pleinen

Kwaliteit openbare ruimte

Ruimtelijke structuur

Dorpse sfeer/ gezelligheid

Weinig samenhang verschillende deelgebieden

Kleinschaligheid

Slechte routing /te lange aanloopstraten

Aantrekkelijkheid Nassaulaan/straat

Trappen Nieuwe Brink (hoogteverschil)

Aanvullende voorzieningen

Uitstraling

Markt

Onaantrekkelijkheid Nieuwe Brink

Cultuur

Uitstraling puien

Horeca Kans

Bedreiging

Uitstraling

Versterking winkelaanbod directe omgeving

Investeren in uitstraling/ groenvoorzieningen

GDV Amersfoort en Muiden

Investeren in Nieuwe Brink

Gebrek aan grootschaligheid in Bussum

Winkelaanbod Ruimte toevoegen in m² en branches (middensegment)

Aantrekkingskracht Laren en Huizen Verschraling/leegstand

Meer trekkers/filialen toevoegen

In de toekomst meer leegstand

Meer grootschalige units

Concentratie van centrum naar noorden/zuiden

Herontwikkelingsmogelijkheden Verbeteren ruimtelijke structuur Creëer aaneengesloten winkelgebied Aandacht voor authenticiteit panden en gevels Aanvullende voorzieningen Meer horeca (hotel, bioscoop, restaurants) Markt uitspreiden over centrum Koopzondag

54

Concurrentie

Betere entrees


Afzakken naar lager marktsegment Verpaupering deelgebieden /achterstallig onderhoud Samenstelling winkelaanbod Zorg voor eigen gezicht, geen kopie van andere centra

8.1.2

Verkeer en parkeren

Tabel 3.2 toont de SWOT voor het onderdeel parkeren/verkeer. Het belangrijkste element in deze analyse is logischerwijs de parkeercapaciteit. Deze component is zowel in positieve als in negatieve zin ruim vertegenwoordigd. Tabel 8.2

SWOT parkeren en verkeer

Sterkte

Zwakte

Parkeercapaciteit

Parkeercapaciteit

Veel verschillende parkeergebieden

Onbeperkt aantal P-vergunningen

Veel parkeerplaatsen (behalve zaterdagmiddag)

Te hoge parkeerdruk op zaterdagmiddag

Parkeertarief Voordelig parkeertarief Parkeerbeleid Betaald voor belanghebbenden Parkeerring Bereikbaarheid Goede bereikbaarheid met auto en fiets Ligging Logische ligging parkeergarages Openbaar vervoer Twee treinstations

Privé-plaatsen voor bedrijven Veel verborgen parkeerplekken Kwaliteit P-voorzieningen Uitstraling P-garages/ (On)Veiligheid Weinig manoeuvreerruimte in P-garage De Olmen Parkeren fiets Te weinig fietsenstallingen Barrières Excentrische ligging NS Stations Looproutes optimaliseren voor betere bereikbaarheid Trappen Nieuwe Brink

Bushaltes op loopafstand Kans

Bedreiging

Parkeercapaciteit (Gedeeltelijk) Vrij parkeren, bijvoorbeeld eerste uur Betere verdeling P-gelegenheid Privé-plaatsen voor bedrijven

Parkeercapaciteit Toename parkeerdruk Beperkte mogelijkheid uitbreiding Congestie

Parkeren op afstand (Pendelbus)

Meer bezoekers Bussum

Uitbreiden P-voorzieningen (extra P-garage)

Toename autogebruik

Fiets

Congestie A1 Verbetering fietsbereikbaarheid

Bussum als sluiproute

Fietsverbod in centrum Meer fietsenstallingen Routing Afsluiting Brinklaan Looproutes optimaliseren voor betere bereikbaarheid Creëren centrumring


55

8.1.3 Tabel 8.3

Wonen

SWOT wonen

Sterkte

Zwakte

Goed voorzieningenniveau

Nu onevenwichtige meergezins huurwoningvoorraad in Centrum qua prijs. Vooral (middel-) duur, waardoor goedkope eengezins huurwoningen elders in de gemeente niet vrijkomen voor jonge gezinnen.

Goede leefbaarheid Goede bereikbaarheid Kans

Bedreiging

Benutten kansrijke binnenstedelijke mogelijkheden voor

Het ontwikkelen van een kwalitatief te weinig diverse

woningbouw (versterken leefbaarheid centrum)

woningvoorraad in het centrum die beperkt bijdraagt aan de doorstroming

Vergroten levensloopbestendigheid woningvoorraad

Het onbenut laten van kansen om de woningvoorraad beter te laten werken

Benutten doorstromingspotentie: Specifiek doorstromingsbeleid Het onbenut laten van kansen om extra woningen te per doelgroep waarbij doelgroep betrokken wordt in

ontwikkelen en schaarse (groene) ruimte te besparen

ontwikkeltraject d.m.v. ontwerpateliers, paneldiscussies Vergroten betrokkenheid bij beleid gemeente

Het achteruitgaan van de ruimtelijke kwaliteit door veroudering van de fysieke omgeving

Vernieuwing door herstructurering verbetert de ruimtelijke kwaliteit Benutten bouwmogelijkheden om ouderen nog langer zelfstandig te laten wonen

8.2

Scenario’s

De hierboven aan de orde gekomen SWOT-analyses dienden in de workshop van 6 september 2007 als input voor een discussie over de mogelijkheden voor de toekomstige ontwikkeling van Bussum-Centrum, en meer specifiek het gebied de Nieuwe Brink. Leidraad in deze discussie vormden een drietal scenario’s, te weten: 1. Nulscenario: geen actie 2. Scenario versterken autonome trekkracht (focus op volume) 3. Scenario herontwikkeling Nieuwe Brink (focus op integraliteit) Voor elk scenario is aangegeven wat de mogelijke consequenties zijn bij uitvoering van dit scenario. Meest waarschijnlijke consequenties van het nulscenario (geen actie) zijn: 1. afname van de concurrentiekracht van Bussum-Centrum 2. toename van de leegstand in de zwakkere delen van het centrum 3. (op termijn) inkrimping c.q. uiteenvallen van het centrumgebied 4. verlies van de functie als regionaal verzorgend centrum

56


Meest waarschijnlijke consequenties van het tweede scenario (focus op volumetoevoeging) zijn: 1. toevoeging van nu ontbrekende (winkel)voorzieningen 2. (op korte termijn) een toename van de concurrentiekracht van Bussum-Centrum 3. een toename van de leegstand in de zwakkere delen van het centrum (geen synergie) 4. (op langere termijn) inkrimping c.q. uiteenvallen van het centrumgebied 5. verlies van de functie als regionaal verzorgend centrum Meest waarschijnlijke consequenties van het derde scenario (focus op integraliteit) zijn: 1. toevoeging van nu ontbrekende (winkel)voorzieningen 2. versterking van de winkelstructuur van het centrum 3. toename van de concurrentiekracht van Bussum-Centrum 4. minimaal behoud van de functie als regionaal verzorgend centrum Gelet op de uitkomsten van het onderzoek en de SWOT-analyse zal het geen verwondering wekken dat het laatstgenoemde scenario de meest gewenste ontwikkelingsrichting van het centrum van Bussum is. Het centrum heeft onmiskenbaar een groot potentieel, door de combinatie van: • een groot natuurlijk draagvlak; • de goede bereikbaarheid en de (relatief) goede parkeermogelijkheden; • de dorpse sfeer, versterkt door de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Dit potentieel wordt door de incompleetheid van het aanbod, zowel in kwantitatief als (vooral) kwalitatief opzicht maar ten dele benut. Het is vooral het gebied rond de Nieuwe Brink dat afbreuk doet aan de potenties van Bussum Centrum als geheel. Het is niet meer dan logisch om bij een kwaliteitsimpuls voor het centrum de pijlen vooral op dit gebied te richten. Noodzaak is wel dat bij de keuze voor dit ontwikkelingsscenario voldoende inhoud wordt gegeven aan de integraliteit van de ontwikkeling. In het volgende hoofdstuk wordt daarom ingegaan op de vraag wat de mogelijkheden en randvoorwaarden zijn voor een zodanige herontwikkeling van het gebied Nieuwe Brink dat daarmee het centrum er als geheel op een duurzame wijze van profiteert.


57

58


9 Een visie op Bussum-Centrum

9.1

Detailhandel en overige voorzieningen

De voorgaande hoofdstukken hebben inzicht geboden in het functioneren van het centrum van Bussum en meer specifiek het gebied rond de Nieuwe Brink. ECORYS acht een ingreep in de huidige situatie noodzakelijk om tot een verbetering van het gebied te komen, en daarmee de functie van Bussum Centrum als geheel te versterken. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de randvoorwaarden voor een gezond functioneren van niet alleen het gebied de Nieuwe Brink, maar tevens van het centrumgebied als geheel. Kritische massa Het is zaak om in het geval van herontwikkeling van de Nieuwe Brink te kiezen voor een concept waarin voldoende volume wordt toegevoegd. Dat wil zeggen dat niet te zuinig moet worden omgesprongen met het creëren van nieuwe winkelruimte. Het is de bedoeling dat het gebied een eigen aantrekkingskracht gaat genereren en dat wordt niet bereikt met het toevoegen van enkele nu ontbrekende winkels. Er moet echter eveneens worden gewaakt voor een overdimensionering. Het nieuwe programma dient, met andere woorden, in verhouding te staan met de mogelijkheden die de omgeving biedt en in balans te zijn met de omvang van het noordwestelijk deel van het centrum. Eerder kon worden vastgesteld dat de uitbreidingsruimte van puur het winkelaanbod in Bussum-Centrum relatief beperkt is. Op basis van de benchmark en de marktruimteberekening is dat indicatief minimaal 5.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo19), hetgeen gelijk staat aan minimaal 6.500 m² bvo. Vanuit de noodzaak van voldoende kritische massa is dit aan de beperkte kant. De feitelijke herontwikkeling zal in bruto omvang groter moeten zijn. Dit kan distributief verantwoord plaatsvinden door middel van: • de toevoeging van niet-winkelfuncties die ondersteunend zijn aan de winkelfunctie (daghoreca bijvoorbeeld); • het terugkeren van nu reeds aanwezige winkels in het gebied die direct betrokken zijn bij de herstructurering; • verplaatsing vanuit de uitlopers van het centrum.

19

De afkorting wvo staat voor winkelvloeroppervlak: de voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa’s.


59

Indicatief zal een ontwikkeling van circa 10.000 m² bvo20 voor het totaal aan commerciële functies meer voldoen aan de eis van voldoende kritische massa. Samenstelling van het nieuwe aanbod Het nieuwe winkelgebied Nieuwe Brink zal zoals gezegd een eigen trekkracht moeten hebben. Daarvoor is het belangrijk stil te staan bij de samenstelling van het nieuw te ontwikkelen aanbod. Zo is het bijvoorbeeld van belang dat de unitgrootte van de nieuwe winkels voldoet aan de huidige markttrends. Dat wil zeggen dat, in tegenstelling tot het meeste bestaande aanbod in het centrum van Bussum, er een groot aandeel relatief grotere units zal moeten worden gerealiseerd. In hetzelfde licht dient ook bij de (programmatische) invulling van de winkelpanden met het één en ander rekening te worden gehouden. Het is ten eerste belangrijk enkele trekkers (grote namen/filialen) te huisvesten in het nieuwe gebied. De hierboven besproken unitgrootte is bij het aantrekken van dit soort marktpartijen zeer van belang. Er zal bovendien nadruk gelegd moeten worden op invulling met een hoog recreatief karakter. Voorbeelden hiervan de branches mode en schoenen/lederwaren (in Bussum Centrum momenteel relatief slecht vertegenwoordigd), maar ook aantrekkelijke horecavoorzieningen zijn in deze context onmisbaar. Voorkomen dient te worden dat de voorzieningen vooral doelgericht worden bezocht, zonder dat er sprake is van voldoende uitwisseling met het al gevestigde aanbod. Als laatste dient bij de branchering rekening gehouden te worden met de relatie met het bestaande aanbod (ten westen van de Brinklaan). Idealiter wordt bij herontwikkeling van de Nieuwe Brink gekozen voor een branche-invulling die aanvullend/complementair is aan het bestaande aanbod elders in het centrum. Op die manier is het meer aannemelijk dat er een synergiewerking zal ontstaan met het overige deel van Bussum Centrum. Samenvattend zijn indicatief de volgende functies, branches en formules een aantrekkelijke toevoeging van het centrum van Bussum: • Kleding en Mode o H&M en/of Vögele als (sub)trekkers; o Formules als Vero Moda, The Sting, Mango, Benetton, Levi’s • Schoenen en Lederwaren o Formules als Invito, Van Dalen, ECCO etc. • Horeca o Restaurants o Lunchrooms, cafés e.d. o Terrassen • Culturele voorzieningen (galeries, e.d.) • Persoonlijke dienstverlening.

20

60

De afkorting bvo staat voor bruto vloeroppervlak: de totale ruimte van een winkel bestaande uit verkoopvloeroppervlak inclusief niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Er wordt globaal uitgegaan van een verhouding 100% bvo = 70 à 80% wvo, afhankelijk van de branche.


Functionaliteit van het gebied Bij de herinrichting van de Nieuwe Brink speelt ook het ruimtelijk-functionele aspect een grote rol. De barrièrewerking van de trappen zal bijvoorbeeld met de herontwikkeling moeten worden weggenomen. Ook de routing ten opzichte van de Havenstraat is een belangrijk aandachtspunt. Momenteel loopt het winkelrondje via de Kapelstraat, maar door de beperkte attractie van het oostelijk deel van de Havenstraat en de Kapelstraat functioneert dit niet optimaal. Gedacht kan worden aan (indien financieel en technisch haalbaar) het maken van een doorgang tussen de Havenstraat en de Nieuwe Brink. De nieuwe winkelstraat kan dan een vergelijkbare rol vervullen als de Nassaustraat in het westelijk deel van het centrum. Voorwaarde is wel dat de winkelstraat ook buiten openingstijden van de winkels een openbaar karakter heeft. Een andere belangrijke locatie binnen het studiegebied waar de volume-ontwikkeling geaccommodeerd kan worden is het gebied achter de C&A. Dit is nu letterlijk en figuurlijk een achterkant-situatie, met een weinig wervend karakter voor de (potentiële) centrumbezoeker. Voorwaarde bij deze oplossing is wel dat er ter plaatse van de C&A een doorsteek gemaakt wordt naar de Nieuwe Brink. Het parkeren en de bereikbaarheid in/van het gebied is hier eveneens belangrijk. Dit aspect zal in paragraaf 9.3 meer uitvoerig aan de orde komen. Ruimtelijke kwaliteit Momenteel laat de uitstraling van het gebied de Nieuwe Brink zeer te wensen over. In het geval van herontwikkeling zal gekozen moeten worden voor een architectonisch hoogwaardig ontwerp dat aansluit bij het exclusieve en tegelijkertijd gezellig dorpse karakter van Bussum (en het Gooi). Deze investering in de uitstraling zal leiden tot een verhoging van de attractiviteit van het gebied, iets wat het functioneren van de detailhandel en overige (horeca)voorzieningen zal verbeteren. Samenhang Ofschoon reeds aan de orde gekomen is de nadruk op samenhang met het overige deel van het centrum zeer belangrijk. Hier is in feite sprake van een paradox. Het streven naar een eigen ‘smoel’ en trekkracht van de Nieuwe Brink moet namelijk wel worden gezien in relatie met overige deel van (en uiteindelijk heel) Bussum Centrum. Bovengenoemde randvoorwaarden op het gebied van bijvoorbeeld branchering en unitgrootte moeten hieraan bijdragen. Uiteindelijk zullen dergelijke ingrepen leiden tot een optimalisatie van het functioneren van Bussum Centrum als geheel. Integratie van functies Een herontwikkeling zal naast winkels en overige publieksfuncties ook andere functies moeten herbergen. Vooral de integratie met de woonfunctie is van groot belang, met name omdat door toevoeging van woningen in het centrum de leefbaarheid van het centrum verhoogd kan worden. Daarnaast heeft versterking van de woon- en verzorgingsfunctie van het centrum belangrijke implicaties voor het verkeer, vooral ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren.


61

Vanwege dit belang wordt in de volgende paragrafen een visie op beide functies gegeven.

9.2

Wonen

Benutten van kansen in het centrum, opmaat naar specifiek doorstromingsbeleid Het is zaak de schaarse ruimte die beschikbaar is weloverwogen te benutten. Het ontwikkelen van nieuwe woningen in Bussum zou, gelet op de gegeven analyses, moeten kunnen bijdragen aan een verbetering van de werking van de woningmarkt en een meer evenwichtige woningvoorraad die beter afgestemd raakt op de huidige en toekomstige woningbehoefte. Met bijvoorbeeld de herstructurering van het centrum kan hiervoor doelgericht ruimte gevonden worden. Het huidige beleid van de gemeente Bussum inzake het bouwen van levensloopbestendige woningen en realiseren van woon/zorgcombinaties, vormt een belangrijk beleidskader. Een en ander biedt op termijn enige, maar beperkte verlichting van de vraagdruk wanneer het aanbod van aangepaste/gelijkvloerse woningen voor senioren wordt verruimd. Echter door de gradueel beperkte bouwmogelijkheden zal het vraagstuk van de ‘doorstroming’ en het ervaren tekort aan betaalbare woningen voor jonge gezinnen, blijven bestaan. Het huidige doorstromingsbeleid waarin specifieke doelgroepen extra kansen krijgen kan een extra impuls gebruiken. Om deze vraagstukken met een iets ruimer gebaar te benaderen is het zaak hiervoor het centrumgebied strategisch goed te benutten. In het huidige doorstromingsbeleid krijgen mensen die een huurwoning achterlaten voorrang. Het beleid is erop gericht dat bij die projecten die de gemeente kan sturen de eerste keus is voor mensen die een huurwoning achterlaten, vervolgens mensen die een woning in Bussum achterlaten, vervolgens mensen die een economische of sociale binding met de regio hebben en daarna de rest van Nederland Voor een groot deel van de scheef wonende bewoners in de sociale huurvoorraad is de gunstige prijs-kwaliteitverhouding niet meer te overtreffen bij een verhuizing. Door de snel gestegen prijzen van koopwoningen is de prikkel om te verhuizen naar de koopsector grotendeels verdwenen. Om tijdig in aanmerking te komen voor een schaarse goedkope huurwoning geschikt voor oudere mensen die minder goed ter been zijn, schrijft men zich veelal in als woningzoekende op een moment dat men nog niet feitelijk ‘verhuisbehoeftig’ is. Een en ander leidt tot lange wachtlijsten van met name niet doorstromende 50-65 jarigen en startende huishoudens. Bijvoorbeeld de geregistreerde vraag naar voor senioren geschikte woningen lijkt momenteel dan ook groter dan hij werkelijk is. Het ontwikkelen van zo lang mogelijke verhuisketens biedt dan een effectieve insteek. Daarvoor is een specifiek doorstromingsbeleid onontbeerlijk. Dat wil zeggen dat er geen algemene criteria voor toewijzing ontwikkeld moeten worden maar dat specifieke doelgroepen geworven moeten worden. Specifieke doelgroepen die bij verhuizing een lange verhuisketen veroorzaken dienen daarbij ook specifiek benaderd te worden. Specifiek beleid ten behoeve van doorstroming op maat verder uitwerken Van belang is het om bij het ontwikkelen van nieuwe woningen bij de locatie- en productkeuze in een beginstadium van de planontwikkeling al te rade te gaan bij senioren en de alleenstaande huishoudens die momenteel woonachtig zijn in goedkope eengezins

62


huurwoningen (bijvoorbeeld d.m.v. paneldiscussies, specifiek consumentenonderzoek en ontwerpateliers). Deze geselecteerde doelgroepen zijn een relatief goede prijskwaliteitverhouding gewend en zullen betrokken moeten raken bij en verleid moeten worden tot verhuizen naar een gewenste woning en dito woonconcept. Specifiek doorstromingsbeleid gericht op deze doelgroepen, waarin zij hun wensen kenbaar kunnen maken, moet gericht de doorstroming bevorderen. Dit past goed bij de realiteit van de dag waarbij beleidsschotten steeds meer verdwijnen en integraal beleid gevoerd wordt. Beleidsvelden als: gezondheidszorg, ouderenzorg, de werking van de woningmarkt, zorg en welzijn zijn inmiddels onlosmakelijk met elkaar verbonden. Om effectief beleid te kunnen voeren dienen huishoudens (de potentiële doorstromers) gedurende het ontwikkeltraject van woningen in grotere mate betrokken te worden. Dit past goed binnen het beleid van vroegtijdig ingrijpen, het voeren van preventief en samenhangend beleid en het vergroten van de betrokkenheid van burgers bij het beleid van de gemeente.

Doelgroepen, panels

Woonmilieu

Woonproduct

Ontwikkeling

Doelgroep gerichte marketing

Gelet op de financiële armslag van starters en de (hoge) stichtingskosten van nieuwbouwwoningen is het aan te bevelen kleine startende huishoudens met één (bescheiden) inkomen zoveel mogelijk in de bestaande goedkopere voorraad te huisvesten. Op deze manier hoeft niet geïnvesteerd te worden in het ontwikkelen van kwalitatief laagwaardige nieuwbouwproducten in een markt die per saldo vraagt om een hoger kwaliteitsniveau. Het lijkt daarom beter de echte startersproducten zoveel mogelijk in de bestaande goedkope sociale koop- en huurvoorraad te accommoderen, bijvoorbeeld door verkoop (evt. met een MGE-constructie21 of een Koopgarant-constructie) na doorstroming van ouderen naar passende woningen. Deze visie leidt tot een fors groter aantal middeldure en dure appartementen in het programma dan nu het geval is. Het bestaande doorstromingsbeleid zou expliciet in deze richting verder ontwikkeld kunnen worden. Doelgroepen met meerwaarde voor het centrum zijn dus in eerste instantie de wat oudere en de alleenstaande huishoudens met een midden en hoog inkomen. Versterken leefbaarheid centrum Door het inrichten van een hoogwaardig en koopkrachtig woonmilieu zal ruimte voor gerichte en begeleide doorstroming in de bestaande voorraad ontstaan. Bij dit laatste zal primair de lokale sociale huursector een rol moeten spelen. Voor die sector ligt de uitdaging vooral in het tot stand brengen van een betere ‘fit’ tussen vraag en aanbod in de bestaande voorraad. Het investeren in die voorraad levert in de gemeentelijke 21

Maatschappelijk Gebonden Eigendom


63

beleidsvoorkeuren mogelijk meer ‘rendement’ op dan het toevoegen van goedkope meer laagwaardige producten in het beoogde hoogwaardiger centrumstedelijk milieu. Om die reden past een pleidooi voor een zo klein mogelijk, tot geen aandeel aan sociale koop- of huur woningen binnen de centrumplannen. Woonproducten in te herstructureren centrum Bovengenoemde (koop- en) huurappartementen (of tussenvorm), deels mede door en voor ouderen en alleenstaanden ontwikkeld middels specifiek beleid (specifiek beleid/doelgroep meenemen in ontwikkeltraject/doorstroming op maat). Indicatief prijskwaliteitsniveau: o (Sociale) huurappartementen –klein aandeel- ; o Appartementen, standaarduitvoering middelduur: • ± 90 m2 voor € 256.500 (€ 2.850 per m2); • ± 100 m2 voor € 282.500 (€ 2.825 per m2). o Appartementen, luxe-uitvoering: • Middelduur: ± 100 m2 voor € 320.000 (€ 3.200 per m2); • Duur: ± 120 m2 voor € 396.000 (€ 3.300 per m2). • Duur: ± 140 m2 voor € 462.000 (€ 3.300 per m2). Bovengenoemde appartementen sluiten meer aan bij de kwaliteit van het centrum en zullen naar verwachting vooral worden bewoond door (oudere) eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens. In de differentiatie kan het een en ander verder uitgewerkt worden, maar aangeraden wordt het zwaartepunt qua prijs niet veel hoger te leggen in verband met de beperkende effecten die dit naar verwachting zal hebben op de doorstroming. Bij het onderscheid tussen ‘standaard’ en ‘luxe’ en middelduur en duur gaat het om gescheiden complexen met verschillende kwaliteitsniveaus, zoals een complex met galerij oplossing, 6 of meer eenheden per laag en parkeren op maaiveld versus een kleinschaliger complex met portiekoplossing 3 à 4 eenheden per laag en overdekt parkeren. De vraag van oudere huishoudens naar zelfstandige woonruimte (en/of verbonden aan een woonzorgcomplex) in de vrije sector zal gestaag toenemen. Gelet op het beleid ten aanzien van de prijsverdeling van woningen in nieuwbouwprojecten (33% goedkope woningen tot € 210.000, 33% middeldure woningen € 210.000 – 350.000 en 33% dure woningen vanaf € 350.000) wordt gepleit om op andere locaties te compenseren om zodoende rekening te houden met de goedkope sector. NB De ligging van planlocaties en de kwaliteit (kenmerken) van een plan zijn in grote mate bepalend voor de marktpotentie van een specifiek woningbouwprogramma. In een vervolgtraject zal een verdiepingsslag plaats moeten vinden en rekening gehouden worden met de kwaliteiten van de locaties waar woningen gerealiseerd kunnen worden.

64


9.3

Parkeren en verkeer

Voor de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het winkelgebied voor bezoekers uit de regio is de beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede parkeervoorzieningen een belangrijke randvoorwaarde. Dezelfde nadruk op kwaliteit en samenhang die de ontwikkelvisie kenmerkt zal ook het gedeelte parkeren en verkeer moeten kenmerken. De Nieuwe Brink en omgeving vereisen een zorgvuldige omgang met beide onderwerpen. Het zou jammer zijn als het ambitieuze programma wordt ondersteund door ondermaatse aandacht voor zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid. Extra capaciteit in een garage De gewenste toevoeging aan winkelmetrage zal een uitbreiding van de parkeercapaciteit vergen. De parkeerdruk in Bussum is op de maatgevende momenten (koopavond, zaterdag) dusdanig dat de extra parkeervraag niet in de bestaande capaciteit opgevangen kan worden. Alleen gebouwde voorzieningen kunnen in de parkeervraag voorzien. Parkeergarages maken het mogelijk relatief veel parkeerplaatsen op een klein oppervlak te realiseren. Een goed ingepaste parkeergarage maakt het mogelijk het gebied de gewenste kwaliteit te geven. Foto 9.1

Parkeren op de openbare weg in het gebied Nieuwe Brink

Een garage met een functie voor een breder gebied De uitbreiding van de parkeercapaciteit is des ter meer nodig als door de toevoeging van winkels en woningen parkeerplaatsen op kleinere parkeerterreinen en op straat verdwijnt. Het is aan te bevelen om bij bouw van de parkeergarage ook rekening te houden met ontwikkelingen in een ruimer gebied. Parkeren op straat en op terreinen zal in het gehele centrum van Bussum wellicht verdwijnen. Een kwalitatief hoogwaardige parkeervoorziening in of bij de Nieuwe Brink is voor het centrum van Bussum van strategisch belang met een impact op de lange termijn. Randvoorwaarden verkeerscapaciteit Een nieuwe garage zal een verkeersaantrekkende werking hebben ook al is de toevoeging netto misschien klein. Het feit dat al het verkeer op zoek naar een parkeerplaats naar één


65

punt geleid wordt (en niet meer verdwijnt in de straten en op de terreinen) heeft grote consequenties voor de verkeerscirculatie in het centrum van Bussum. Deze consequenties zullen meegenomen moeten worden in de verdere planvorming rond de garage. Herbezinning op parkeersituatie Het is denkbaar dat de garage met een zware functie bovenop het in deze visie neergelegde programma te groot gaat worden. Op dat moment zal de parkeersituatie in het centrum van Bussum in zijn geheel moeten worden bekeken. Het is dan wellicht noodzakelijk in de heroverweging ook het P+R terrein bij het station mee te nemen of om een verdergaande ombuiging in de vervoermiddelkeuze te bereiken. Nogmaals gesteld, met deze visie is dat voorlopig niet aan de orde.

Aandacht voor fiets en openbaar vervoer Een parkeergarage alleen zal niet voldoende zijn. Een centrum als Bussum is in hoge mate aangewezen op de fiets en in mindere mate het openbaar vervoer. Het gebied vraagt nadrukkelijk om een fietsvoorziening met ambities vergelijkbaar aan die zijn geformuleerd voor winkels en parkeren. Een openbare, goed toegankelijke en veilige fietsenstalling is op zijn plaats, het liefst op maaiveld en zonder hellingbanen. Er zijn inmiddels landelijk vele voorbeelden van dergelijke stallingen aanwezig. In het programma dient een fietsvoorziening te worden opgenomen. Ook hier geldt wat ook bij de garage is gesteld: de fietsvoorziening kan ook een functie krijgen voor een veel groter deel van het centrum om het tekort aan capaciteit op te vangen. 9.3.1

Uitwerkingen op onderdelen

Vorm van de garage Er ligt al een parkeergarage onder De Nieuwe Brink. Deze heeft nu niet de door ons gewenste uitstraling en kwaliteit. Het ligt voor de hand de nieuwe capaciteit te verbinden met deze Brinkgarage en deze direct ingrijpend op te knappen. Zo ontstaat één grote, hoogwaardige garage. Ook als de nieuwe garage ruimtelijk gescheiden gerealiseerd gaat worden is het aan te bevelen de oude en nieuwe garage op één niveau te brengen en als een geheel te behandelen. Dit komt de duidelijkheid over het parkeren direct ten goede. •

Als we in het vervolg spreken over ‘de parkeergarage’ bedoelen we een vernieuwde Brinkgarage met eventuele toevoegingen.

Communicatie en bewegwijzering De wijze waarop de garage in communicatie en bewegwijzering wordt behandeld verdient speciale aandacht. De consument is niet op zoek naar een bepaalde garage maar wil gewoon z’n auto kwijt op een goede plek om daarna te kunnen winkelen. Een goede verwijzing naar het beschikbare aanbod is dan belangrijker dan een ruime keuze ter plekke. Idealiter vormt de parkeercapaciteit in Bussum centrum één product met capaciteit op verschillende locaties en met prijsstellingen voor divers gebruik. Als parkeren steeds meer beperkt wordt tot enkele grote garages is het optimaal inspelen op de wensen van de consument mogelijk maar ook wenselijk. Alleen met goede parkeerverwijzing is het dan mogelijk de beschikbare parkeercapaciteit ook te vinden.

66


Aansluiting op hoofdroutes De ingang van de parkeergarage zal zich aan de parkeerring / centrumring moeten bevinden. Zo is toegankelijkheid voor het autoverkeer gewaarborgd onder minimale overlast voor de omgeving. Deze voor de hand liggende eis kent enkele praktische gevolgen: • Bij de inrit mogen geen vertragingen ontstaan die tot filevorming op de voor Bussum zo belangrijke centrumring leiden. Dit geldt ook voor laad- en losfuncties. • In ieder geval zal een deel van de bebouwing aan de ring bij de ontwikkeling betrokken moeten worden om de gewenste ontsluiting mogelijk te maken. Dubbelgebruik en omgang met gebruikersgroepen De garage zal een belangrijke openbare functie krijgen maar tegelijkertijd ook capaciteit moeten bieden aan de bewoners en werkenden in het centrum. De diversiteit aan groepen die van de garage gebruik zal maken stelt hoge eisen aan inrichting en exploitatie. Idealiter vormt de garage één juridische ruimte waar iedereen naar moment van de dag te parkeren. Overdag winkelend publiek en werknemers, in de avond bewoners en bezoekers van de horeca. Bewoners en werknemers krijgen abonnementen en bezoekers betalen het uurtarief. Zo is optimaal gebruik te maken van dubbelgebruik en is op elk moment van de dag het totale aanbod aan plaatsen beschikbaar. In praktijk is een dergelijke vergaande mate van dubbelgebruik niet vol te houden. Wat gebeurt er als zaterdagmiddag de bewoners terugkeren en geen plek voor de auto vinden? Aanbevolen wordt om het areaal bewonersplaatsen juridisch en fysiek af te scheiden. Individuele plaatsen kunnen direct met de woning worden verkocht. De overige plaatsen zijn wel openbaar en toegankelijk voor bezoekers en werknemers, maar ook voor tweede auto’s van bewoners. 9.3.2

Eisen aan de inrichting van de parkeergarage

De parkeergarage zal een kwalitatief hoogwaardige inrichting moeten hebben. Dit geldt in ieder geval voor het openbare gedeelte. De parkeergarages voor vaste gebruikers kennen minder hoogwaardige inrichtingseisen. Wat gesteld is voor de parkeergarage geldt indien van toepassing ook voor de fietsenstalling. De volgende elementen verdienen bij een hoogwaardige inrichting speciale aandacht: • Een goede routering in de garage: kruisend en zoekend verkeer dient vermeden te worden, looproutes en autoroutes dienen goed gescheiden te zijn. • Filevorming bij inrijden en uitrijden van de auto dient vermeden te worden. Dit is te bereiken met goed gesitueerde toegangspoorten met een voldoende verwerkingscapaciteit. Het systeem van betalen dient op deze wensen te zijn afgestemd. • De looproutes voor voetgangers dienen direct aan te sluiten op de toegangen voor voetgangers, die op hun beurt zijn gesitueerd op logische plekken in het gebied. Het gedeelte met bewonersplaatsen geeft idealiter direct toegang tot de woningen. • De verkeerstechnische inrichting moet goed zijn wat betreft boogstralen, manoeuvreerruimten en omvang van de parkeervakken. In publieke garages zijn


67

•

•

•

Foto 9.2

68

de parkeervakken meestal ruimer gedimensioneerd dan in private garages met vaste gebruikers. De uitstraling en gebruiksmogelijkheden van een garage nemen sterk toe als de kolommen tussen de parkeervakken en niet tussen parkeervakken en rijbaan zijn gesitueerd. Het verlies aan ruimte is zo minimaal. De ideale positie van de kolommen heeft vanzelfsprekend directe consequenties voor het project. Voor de sociale veiligheid is voldoende licht van groot belang. Overdag het liefst ook via daglicht. Visueel contact tussen de garage en de winkelfuncties biedt voordelen in de oriëntering van voetgangers en vergroot de sociale controle. Dode hoeken en ondoorzichtige ruimten (bijvoorbeeld bij liften en trappenhuizen) dienen te worden vermeden. Camerabewaking is op strategische plekken in de garage aangebracht; het toezicht is geïntegreerd met het toezicht in het hele gebied. Algemeen geldt dat de garage geen apart gebouw is maar beschouwd dient te worden als een logisch verlengstuk van het gebied. Kleuren, sfeer, muziek of andere sfeerelementen lopen organisch over van gebied tot in de garage.

Voorbeeld van ruim opgezette publieksgarage met niet hinderlijke kolommen (Marconigarage Rotterdam)


Bijlage 1 Benchmarks

Ten eerste is er een benchmark (benchmark 1) uitgevoerd met als referentie verzorgingsgebieden van vergelijkbare omvang. Hierbij is een selectie gemaakt van centra van plaatsen tussen 45.000 en 60.000 inwoners. Ter controle is een tweede benchmark (benchmark 2) uitgevoerd waarbij is gekeken naar referenties op basis van vergelijkbare omvang van het centrumgebied. Hiervoor is een selectie gemaakt van hoofdwinkelcentra met een totaal detailhandelsaanbod van 25.000 tot 50.000 m² wvo. In deze laatste benchmark kunnen logischerwijs geen vergelijkingen worden gemaakt als het gaat om omvang (metrage en verkooppunten) van het aanbod. Wel kan bijvoorbeeld worden gekeken naar het aandeel van een bepaalde branche (in %) in het totale aanbod. Alle informatie in onderstaande tabellen is afkomstig uit de Locatus Retailverkenner 2007 en bewerkt door ECORYS. Input In de benchmarks zijn de centrumgebieden van de volgende gemeenten opgenomen: Benchmark 1

Benchmark 2

Barneveld

Alphen Aan Den Rijn

Putten

Den Helder

Amstelveen

Ridderkerk

Doetinchem

Barneveld

Rijssen-Holten

Hardenberg

Boxmeer

Schagen

Hoogeveen

Brunssum

Schiedam

Kampen

Etten-Leur

Sittard-Geleen

Kerkrade

Goes

Sneek

Middelburg

Gorinchem

Stadskanaal

Oosterhout

Haaksbergen

Tiel

Roermond

Heerenveen

Valkenswaard

Terneuzen

Hellendoorn

Veghel

Vlissingen

Horst Aan De Maas

Venray

Waalwijk

Kampen

Vlaardingen

Weert

Lisse

Vlissingen

Woerden

Meppel

Wageningen

Zeist

Nunspeet

Westland

Zutphen

Oosterhout

Winschoten

Oud-Beijerland

Winterswijk


69

Output Omvang aanbod per hoofdbranche Gemiddelde BM 1

00.000-Leegstand

Centrum Bussum

vkp

wvo

vkp

wvo

23

3.707

22

2.990

00.001-Supermarkten

3

3.395

2

2.862

00.002-Overig Levensmiddelen

24

1.455

21

1.202

11.020-Persoonlijke Verzorging

9

1.454

9

1.128

22.030-Warenhuis

1

2.707

1

1.274

22.040-Kleding & Mode

61

10.181

66

7.456

22.050-Schoenen & Lederwaren

13

3.052

14

2.180

22.060-Juwelier & Optiek

12

829

11

632

22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar

9

1.868

10

1.158

22.080-Antiek & Kunst

4

399

4

322

35.100-Sport & Spel

8

1.688

7

1.618

35.110-Hobby

7

646

8

510

35.120-Media

9

1.298

8

948

37.130-Plant & Dier

7

817

8

772

37.150-Bruin & Witgoed

14

1.915

13

2.226

37.160-Auto & Fiets

3

659

8

1.365

37.170-Doe-Het-Zelf

1

386

3

983

37.180-Wonen

13

3.916

30

6.638

38.200-Detailhandel Overig

10

1.464

11

655

Totaal

231

41.836

256

36.919

Gemiddelde unitgrootte

00.000-Leegstand 00.001-Supermarkten 00.002-Overig Levensmiddelen 11.020-Persoonlijke Verzorging

BM 2

Bussum

161

155

136

1.178

1.135

1.431

61

61

57

164

180

125

2.001

1.720

1.274


167

176

113


239

238

156

22.030-Warenhuis

70

BM 1


71

72

57


204

230

116


108

97

81

35.100-Sport & Spel

209

231

231

35.110-Hobby

92

85

64

35.120-Media

151

136

119

37.130-Plant & Dier

121

117

97


137

148

171

37.160-Auto & Fiets

193

192

171

37.170-Doe-Het-Zelf

263

240

328

37.180-Wonen

295

322

221


144

122

60

Totaal

181

189

144


Procentuele verdeling branchering (op basis van m² wvo) BM 1

BM 2

Bussum

00.000-Leegstand

9%

9%

8%

00.001-Supermarkten

8%

10%

8%


3%

4%

3%


3%

4%

3%

22.030-Warenhuis

6%

6%

3%


24%

23%

20%


7%

7%

6%


2%

2%

2%


4%

5%

3%


1%

0%

1%

35.100-Sport & Spel

4%

4%

4%

35.110-Hobby

2%

1%

1%

35.120-Media

3%

3%

3%

37.130-Plant & Dier

2%

2%

2%


5%

4%

6%

37.160-Auto & Fiets

2%

1%

4%

37.170-Doe-Het-Zelf

1%

1%

3%

37.180-Wonen

9%

12%

18%

38.200-Detailhandel Overig Totaal

3%

2%

2%

100%

100%

100%

BM 1

BM 2

Bussum

Filialiseringsgraad

00.000-Leegstand

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

00.001-Supermarkten

98%

100%

100%


38%

39%

40%


83%

85%

84%

22.030-Warenhuis

83%

100%

100%


55%

54%

55%


77%

78%

63%


41%

42%

25%


74%

71%

30%


0%

0%

0%

35.100-Sport & Spel

62%

71%

57%

35.110-Hobby

25%

29%

16%

35.120-Media

39%

53%

52%

37.130-Plant & Dier

41%

33%

70%


75%

76%

76%

37.160-Auto & Fiets

60%

63%

34%

37.170-Doe-Het-Zelf

72%

71%

18%

37.180-Wonen

17%

17%

32%


32%

45%

8%

Totaal

58%

61%

53%


71

Horeca (aantal vestigingen) BM 1

Bussum

59.210.123-Café

16

9

59.210.127-Koffiehuis

0

0

59.210.133-Coffeeshop

1

1

59.210.150-Discotheek

1

1

59.210.155-Seks/Nachtclubs

0

0

59.210.171-Fastfood

5

6

59.210.180-Bezorg/Halen

1

4

59.210.215-Grillroom/Shoarma

4

1

59.210.234-Hotel

0

1

59.210.235-Hotel-Rest

1

0

59.210.246-Yssalon

2

2

59.210.333-Lunchroom

7

5

59.210.392-Pannenkoeken

0

0

59.210.430-Café-Restaurant

3

3

59.210.434-Restaurant

17

20

59.210.465-Partycentrum

1

1

59.210.950-Horeca Overig

0

0

Totaal

60

54

BM 1

Bussum

Overige dienstverlening (aantal vestigingen)

72

45.203-Automotive

1

3

45.205-Brandstoffen

0

0

59.220-Cultuur

7

4

59.230-Ontspanning

3

3

65.250-Verhuur

1

1

65.260-Ambacht

23

34

65.280-Financiële Instelling

12

7

65.290-Particuliere Dienstverlening

27

24

Totaal

73

76


Bijlage 2 Aanwezigen Workshop

De heer A. de Jong Mevrouw B. van Melle Mevrouw K. Panday De heer Jaarsma De heer R. Bakker De heer M. Snelder De heer D. Dijk De heer F. Visser Mevrouw M. Veldhuis Mevrouw V. Meijer Mevrouw I. van Dijk De heer T. Herngreen Mevrouw A. Soede De heer A.J. van Duren Dhr. H. Huurman De heer R. Jeuring


Eigenaar Brinklaan Eigenaar Nieuwe Brink 6-8 Elvestia Beleggingen Mr. Cocker Redevco Nederland Vastned Dudok Ontwikkeling Hoofdbedrijfsschap Detailhandel Gemeente Bussum Gemeente Bussum Gemeente Bussum Gemeente Bussum Gemeente Bussum ECORYS ECORYS ECORYS

73

74


Bijlage 3 Nieuwbouw referentieprojecten wonen


75

76


Een Acht voor Bussum-Centrum

Recommend Documents