ECORYS
FOC Zuidbroek Second opinion op bestaande onderzoeken Opdrachtgever: Redema Consultants BV Rotterdam, 22-11-2011
mifm
FOC Zuidbroek Second opinion op bestaande onderzoeken
Opdrachtgever: Redema Consultants BV Rotterdam, 22-11-2011
Projectnummer: VG24517
KORVSi
Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema's. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio's, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een IS014001-certificaat, de intemationaal erkende kwaliteitsstandaard voor milieumanagementsystemen. Wij hebben onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen, zoals het printen van onze documenten op FSC-gecertificeerd papier en het compenseren van onze C02-voetafdruk.
ECORYS Nederiand BV Waterman weg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E
[email protected] K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl
Ecorys Vastgoed T 010 453 8 F 010 453 85 88
ECOnVsA
VG24517
Inhoudsopgave
1
Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling ijt Leeswijzer
5 t t
2
FOC Zuidbroek
7
3
Factory Outlet Centers in Nederland 8.1 Fenomeen Factory Outlet Center IJ Effecten Factory Outlet Centers 3.2.1 Conclusies uit eerder onderzoek t.9 Visie Ecorys op FOC's in Nederiand en FOC Zuidbroek
9 9 10 10 11
4
Winkelmarkt 4.1 Winkelaanbod provincies Groningen, Friesland en Drenthe 4M Ontwikkeling van het winkelaanbod 4JI Grootschalige concentraties $A Leegstand provincie Groningen nader bekeken 4M Conclusies winkelmarkt
15 15 17 18 18 21
5
Haalbaarheid FOC Zuidbroek S.1 Inleiding f j Resultaten eerder onderzoek 5.2.1 Berekeningsmethodiek
23 23 23 23
5.3 M 1# 6
5.2.2 Uitkomsten Nadere beschouwing van de uitgangspunten Effecten Conclusies haalbaarheid FOC Zuidbroek
24 25 26 27
Conclusies en aanbevelingen
29
Bijlagen Bijlage 1: Effecten FOC's Bijlage 2: Bezoekmotieven: onderverdeling Run, Fun, Doel branches Bijlage 3: Ontwikkeling niet-dagelijks winkelaanbod centrale winkelgebieden Bijlage 4: Type winkelgebieden (Locatus) Bijlage 5: Geraadpleegde bronnen
FOC Zuidbroek
31 31 33 35 36 37
ECORYS A .
1 1.1
Inleiding Aanleiding en vraagstelling Aanleiding Redema Consultants heeft het plan voor de ontwikkeling van een Factory Outlet Center (FOC) in Zuidbroek. De eerste fase van het project bestaat uit ca. 15.000 m^ wvo en zal naar venvachting ingevuld worden door ca. 70 tot 80 winkels en aanvullende horeca en diensten. In 2008 hebben onderzoeksbureaus Goudappel Coffeng en GMA (DE) de haalbaarheid en effecten van het Factory Outlet Center in Zuidbroek in kaart gebracht. Beide onderzoeksbureaus concludeerden dat een FOC haalbaar is op de locatie Zuidbroek. Ecorys is door Redema Consultants gevraagd om anno 2011 een second opinion te geven op de bestaande onderzoeken uit 2008. Daarbij zal in dit rapport gefocust worden op de volgende aspecten: • • • •
Het fenomeen FOC in Nederiand en de effecten hiervan op winkelgebieden en winkelaanbod; De ontwikkeling van de winkelmarkt in Groningen; Reflectie op de methodiek en onderzoeksresultaten van Goudappel Coffeng en GMA; Conclusies en aanbevelingen.
Centrale vraagstelling De centrale vraagstelling voor dit onderzoek luidt als volgt: "Zijn de resultaten van de door Goudappel Coffeng en GMA uitgevoerde marktonderzoeken anno 2011 nog steeds van toepassing en is het plan voor een Factory Outlet Center in Zuidbroek haalbaar?"
1.2
Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de plannen voor FOC Zuidbroek kort samengevat. Deze plannen worden in hoofdstuk 3 in breder perspectief geplaatst op basis van een meer algemene beschouwing van het fenomeen Factory Outlet Center (FOC) in Nederiand. Om een goede afweging voor de haalbaarheid van het FOC Zuidbroek te kunnen maken wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de winkelmarkt in het verzorgingsgebied van FOC Zuidbroek. Daarbij wordt top-down gekeken naar het winkelaanbod en de ontwikkeling ervan. De haalbaarheid van FOC Zuidbroek staat centraal in hoofdstuk 5. In de conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 6} zullen wij de centrale onderzoeksvraag beantwoorden en toelichten.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
ECORYS ▲
FOC Zuidbfoek
2
FOC Zuidbroek
Redema Consultants BV heeft het plan voor FOC Zuidbroek ontwikkeld en voorziet een retail- en leisure invulling op de locatie in Zuidbroek (zie kaart 1). In de plannen is uitgegaan van een winkelvloeroppervlak van de 1* fase van 15.000 m^, verdeeld over circa 70 tot 80 units. Kaart 1: Locatl* FOC Zuiflbro«kin regio
-■^\K ■V
nn^^
Groomgen
ÉiHm
Bron: Google Maps, bewerking Ecorys. Branchering en segmentering De wenselijke branchering ziet er als volgt uit: • Ca. 70% kleding & mode (incl. sport); • Ca. 20% schoenen en lederwaren; • Ca. 10% aanvullend assortiment. Het streven is om een merkenaanbod urt het hogere segment te realiseren, vergelijkbaar met FOC Maasmechelen en Roermond. Het uitgangspunt voor de invulling is dat als eerste een grotere trekker in de sport gecontracteerd wordt (bijv. Nike/Adidas) en een trekker in de mode (bijv. Esprit/Polo). De retailers kunnen pas actief benaderd worden als er meer zekerheid is over de plannen/realisatie. Redema Consultants heeft wel een directe lijn met retailers die in de verschillende FOC's zijn gevestigd en graag een vestiging in het noorden van het land zouden willen hebben. De huurprijzen zullen omzet gerelateerd bepaald worden. Uitgegaan wordt van een gemiddelde basishuurprijs van € 250 per m*.
FOC Zuidbroek
ECORYS É L
e
ECORYS ▲
FOC Zuidbroek
3
Factory Outlet Centers in Nederland In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het fenomeen Factory Outlet Center (FOC) in Nederiand. Als eerste komen de verschillende bestaande FOC's in Nederland (incl. FOC Ochtrup in Duitsland en FOC Maasmechelen in België) aan bod. Er wordt tevens gekeken naar de effecten op het winkelaanbod in de kernen Factory Outlet Centers in Nederland.
3.1
Fenomeen Factory Outlet Center
De ontstaansgeschiedenis van het Factory Outlet Center ligt in de Verenigde Staten en is in de jaren negentig overgewaaid naar Europa. Vanaf 2001 zijn er in Nederland FOC's geopend (Roermond en Lelystad) en de meest recente ontwikkeling is FOC Rosada in Roosendaal. Het belangrijkste kenmerk van een FOC is de concentratie van merkwinkels waar zonder tussenkomst van groot- en detailhandel, directe veri
Bataviastad Lelystad
DOC Roermond
Jaar van opening
2006
2001
2001
Omvang (m' wvo)
Ca. 10.000
Ca. 20.000
Ca. 23.500
Aantal winkels Aandeel midden-hoog -
60
B8
123
15-20%
20-25%
30-35%
1,0 min.
2,1 min.
3,75 min.
Nb.
35%
45%
Perifeer
Perifeer
Centraal
89%
82%
79%
hoge segment winkels Aantal bezoekers Aandeel Bezoekers uit: •
0 - 3 0 min
Lioglng Aandeel Mode Aandeel Sport
6%
10%
16%
Parkeerplaatsen
1.300
2.000
2.100
Zondagopening
Ja
Ja
Ja
Naast de bestaande FOC's in Roosendaal, Lelystad en Roermond zijn er verschillende initiatieven voor nieuwe FOC's in Nederland. De beoogde locaties hiervoor zijn vooral gesitueerd in de Randstad, zoals Bleizo (Zoetermeer/Lansingeriand) en Amsterdam. De 3 FOC's in Nederiand hebben een modulaire opbouw, waardoor het relatief eenvoudig is om een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak mogelijk te maken. Dergelijke uitbreidingen hebben in het verleden plaatsgevonden in zowel Lelystad als Roennond. De minimale kritische massa van een FOC ligt op ca. 10.000 - 15.000 m^ wvo. Deze omvang is noodzakelijk om genoeg verschillende meri<en te accommoderen, waardoor een interessante meriten- en branchemix ontstaat. Hierdoor worden genoeg consumenten overgehaald om de FOC te bezoeken. FOC Zuidbroek heeft een basis omvang van ca. 15.000 m^ wvo. Op basis van de referenties ontstaat hierdoor voldoende kritische massa. Rosada zit momenteel aan de onderkant van de bandbreedte en functioneert mogelijk als gevolg daarvan nog niet optimaal.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
Andere belangrijke succesfactoren zijn volgens ons: • Aanvullende voorzieningen zoals horeca en diensten; • • • • • • •
Belangrijke merken als trekker; Segmentering van mert^en aangepast op het verzorgingsgebied (prijsniveau en type merken, bijv. Duitse meri<en in Roermond); Uitstraling en kwaliteit van de gebouwde en openbare ruimte; Voldoende draagvlak (inwoners) in het verzorgingsgebied; Onderscheidend karakter ten opzichte van andere FOC's en bestaande winkelgebieden; Bereikbaarheid van de locatie (voornamelijk met de auto en OV) en voldoende pari^eren; Zondag openstelling.
3.2
Effecten Factory Outlet Centers
In eerdere effectenstudies naar de Factory Outlet Center in Zuidbroek zijn de belangrijkste effecten op het bestaande winkelaanbod in de regio berekend. Om een beter beeld te krijgen van de effecten van FOC's op bestaande winkelgebieden, wordt in deze paragraaf ingegaan op de ontwikkeling van het winkelaanbod in de directe omgeving van de drie FOC's. Hoewel de drie bestaande Factory Outlet Centers verschillend zijn qua geografische ligging, assortiment, bereikbaarheid en thematisering, laat onderzoek over het algemeen zien dat de effecten op de stadscentra in de directe omgeving minimaal zijn. In bijlage 1 zijn overzichten opgenomen met daarin de ontwikkeling van het winkelaanbod in de branches Kleding & Mode, Sport en Schoenen & Lederwaren in de periode 2004-2011. Op deze manier is inzichtelijk gemaakt of het relevante winkelaanbod in woonplaatsen is afgenomen als gevolg van de komst van een Factory Outlet Center. De belangrijkste conclusies die kunnen worden getrokken op basis van deze tabellen zijn: • • • •
Het totale winkelaanbod in de branches Kleding & Mode, Sport en Schoenen & Lederwaren is in de periode 2004 - 2011 sterk toegenomen in alle regio's; Alleen in het geval van FOC Maasmechelen is het saldo winkelaanbod Schoenen & Ledenwaren de afgelopen 7 jaar afgenomen; De afname van het relevante winkelaanbod in omliggende woonplaatsen is zeer beperkt en er is geen patroon te ontdekken; Van de winkels die zijn gesloten in de woonplaatsen in de verschillende regio's, is de oorzaak niet 1 op 1 toe te kennen aan de komst van het FOC.
3.2.1 Conclusies uit eerder onderzoek Bataviastad De belangrijkste conclusies van het onderzoek naar de effecten van Bataviastad op de voorzieningenstructuur in Lelystad zijn: • De oriëntatie van de eigen bewoners op het stadscentrum is voor kleding en mode met 6-16% afgenomen, voor sport werd er een daling van 18% geconstateerd. De daling is niet uitsluitend door de opening van Bataviastad gekomen, centrumontwikkelingen in Almere en Dronten hebben hier ook aan bijgedragen en daarnaast was het centrum van Lelystad zelf ook in ontwikkeling;
10
•
De opening van Bataviastad heeft geleid tot een relatieve groei tussen 6 en 20% in het aantal bezoekers van buiten de gemeente aan het stadscentrum;
•
Het aandeel bezoekers van buiten Lelystad is in het Stadshart sinds de opening van Bataviastad toegenomen van 7% naar 13%. Dit is voor een deel het gevolg van de aantrekkingskracht van het FOC. Tijdens de laatste meting is het combinatiebezoek tussen het Stadshart en het FOC sterk toegenomen;
ECORYS ▲
FOC Zuidbroek
•
De positie van het Lelycentre is gedurende de monitorreeks afgenomen. Omdat deze afname zich in alle branches voordoet en nog het minst in de modische branches, lijkt het FOC hier geen rol in te spelen.
Designer Outlet Center Roermond De belangrijkste effecten van het Designer Outlet Center Roermond zijn: • •
Er is sprake van een negatief resultaat op de omzet in Kleding & Mode van 1-1,5%, en -5% voor sport; Het bezoek aan het centrum is met 11 % toegenomen maar heeft niet geleid tot extra detailhandelsbestedingen in het centrum.
Rosada Roosendaal • De bezoekfrequentie van het centrum is voor zowel de eigen inwoners van Roosendaal als bezoekers nagenoeg gelijk gebleven; •
Circa 22% van de binnenstadbezoekers combineert dit met een bezoek aan Rosada.
3.3
Visie Ecorys op FOC's in Nederland en FOC Zuidbroek
Het Factory Outlet Center als winkelgebied en toeristische trekpleister is niet meer weg te denken uit het Nederiandse winkellandschap. Sinds de introductie van het FOC-concept in Nederiand is de marktpositie en populariteit ervan gestegen, getuige de ontwikkeling van de bezoekersaantallen In de verschillende Factory Outlet Centers. Dit geeft aan dat de consument in Nederland (en Duitsland en België) geïnteresseerd is in de combinatie van een bijzondere setting, sfeer en het met korting kopen van kleding en mode artikelen als altematief voor een recreatief bezoek aan de binnenstad. Met de huidige ontwikkelingen in de detailhandel bestaan er volgens ons grenzen aan het aantal nieuwe winkelgebieden in steden en het aantal Factory Outlet Centers in Nederland. Daarom zal een goede afweging gemaakt dienen te worden bij nieuwe initiatieven en het toetsen ervan. Gelet op de geografische spreiding van FOC's in Nederiand, is vooral de consument in het zuiden en midden van Nederiand goed voorzien, maar is de reistijd voor consumenten uit het noorden (oosten) aanzienlijk. Tegelijkertijd zal in het noorden met een FOC ingespeeld kunnen worden op de afname van het niet-dagelijkse winkelaanbod in de centrale winkelgebieden van kleine kernen (zie bijlage 3).
FOC Zuidbroek
ECORYS A
11
Kaart 2: Factory Outlet Centers In Nederiand Incl. de locatie Zuidbroek (straal Is 45 en 90 km)
Als Ecorys zijn wij van mening dat de consument voldoende keuzemogelijkheden moet blijven behouden voor de niet-dagelijkse winkelbestedingen in de regio waar hij woonachtig is. De huidige trend in de detailhandel laat zien dat voornamelijk het niet-dagelijkse winkelaanbod afneemt in kleine kernen, vanwege het gebrek aan voldoende draagvlak en de concurrentie van steden met een (zeer) uitgebreid winkelaanbod. Deze ontwikkeling is ook in de provincie Groningen gaande, getuige het overzicht in bijlage 3. De consument in de provincie Groningen heeft een beperi
12
ECORYS A
FOC Zuidbroek
winkelaanbod in kleine kemen beperkt zal zijn. Mede vanwege het feit dat de klantenbinding in de kleine kernen vaak hoger is. Als het verwachte negatieve omzeteffect van het FOC in Zuidbroek in kleine kernen beperkt zal zijn, is deze voor de grote kemen het grootst. Omdat de omzet in het laatste geval (grote steden) het hoogst is, is het negatieve omzeteffect (verdringing) relatief laag, maar vaak nog steeds absoluut gezien fors. In dit rapport is een overzicht opgenomen (kaart 3) met de toevloeiing vanuit de regio naar de gemeente Groningen. Met de komst van het FOC in Zuidbroek verwachten wij dat de toevloeiing naar Groningen deels zal afnemen vanwege de bestedingen in het FOC te Zuidbroek. Vanuit concurrentieoogpunt en de keuzemogelijkheden voor de consument is een FOC in Zuidbroek een positieve ontwikkeling. Immers, de gemeente Groningen heeft niet het alleenrecht op de consumentenbestedingen vanuit de regio en dynamiek in de detailhandel is volgens ons een belangrijke voorwaarde. Daarnaast geven meerdere retailers, die gevestigd zijn in de gemeente Groningen, aan een winkel te willen openen in het Factory Outlet Center in Zuidbroek en vinden zij tevens dat een FOC in de stad Groningen niet wenselijk is. Daarbij speeH ook mee dat de aanzienlijk hogere grondprijs in Groningen, de haalbaarheid van een FOC in de stad negatief beïnvloed. Tevens ziet de exploitatie (omzet per m' i.r.t. huurprijs) door de relatief lage grondprijs in Zuidbroek er heel anders uit waardoor een FOC op deze locatie realistischer is. Tenslotte kan de provincie Groningen met een FOC in Zuidbroek de consument vanuit Duitsland aan zich binden. Daarvoor geldt wel dat de ontwikkelaars van het FOC in Zuidbroek goed dienen te kijken naar de eigenschappen van het FOC in Roermond. In Roermond heeft men duidelijk gekozen voor een mix van internationale, nationale en Duitse retailers. Dit zou volgens ons ook een duidelijke voonwaarde dienen te zijn voor het FOC in Zuidbroek. Daarnaast is het onderscheidend vermogen van het FOC als aankoopplaats van belang ten opzichte van de aanwezige concurrerende FOC's. Dit betekent concreet dat rekening gehouden zal moeten worden met prijssegment en retaiformules (kledingmeri^en) van de retailers in de FOC Bataviastad en Ochtrup en Stuhr. De FOC in Zuidbroek heeft met 15.000 m^ wvo voldoende schaalgrootte en is daarmee in het voordeel ten opzichte van kleinere FOC's Ochtrup (Ochtrup en Stuhr. De FOC in Zuidbroek heeft wel de benodigde schaalgrootte en is daamiee in het voordeel ten opzichte van kleinere FOC's Ochtmp (3.500 m=) en Stuhr (6.700 m^). Promotie van het FOC in Zuidbroek in zowel Nederiand als Duitsland in combinatie met de zondag-openstelling zal de aantrekkingskracht op de consument vanuit Duitsland en Nederiand vergroten.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
13
14
ECORYS A
FOC Zuidbroek
4
Winkelmarkt Om een goede afweging voor de haalbaarheid van het FOC Zuidbroek te kunnen maken wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de winkelmarkt in het verzorgingsgebied van FOC Zuidbroek. Daarbij wordt top-down gekeken naar het winkelaanbod en de ontwikkeling ervan.
4.1
Winkelaanbod provincies Groningen, Friesland en Drenthe
In tat}el 2 is het totale winkelaanbod per hoofdbranche per provincie opgenomen. Daarin is te zien dat het absolute winkelvloeroppervlak leegstand in Groningen het hoogst is, vergeleken met Friesland en Drenthe. De recreatieve branches (FUN), Kleding & Mode, Schoenen & Ledenwaren en Sport & Spel zijn (in absolute zin) het minst vertegenwoordigd in Groningen. Alleen het (afzonderiijke) aanbod Schoenen & Ledenwaren is sterker vertegenwoordigd in Groningen. Tabel 2: Winkelaanbod per provincie in 2011 Hoofdbranche
Drenthe
Friesland
Groningen
Totaal
Levensmiddelen
158.363
212.822
182.829
554.014
Persoonlijke Verzorging
25.183
28.424
24.550
78.157
Warenhuis
22.793
22.236
30.106
75.135
Kleding & Mode
104.217
131.034
106.065
341.316
Schoenen & Ledenivaren
30.881
33.181
34.978
99.040
Juwelier & Optiek
8.290
8.576
8.947
25.813
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
29.248
43.546
35.772
108.566
Antiek & Kunst
10.373
7.241
4.831
22.445
Sport & Spel
51.823
47.311
33.164
132.318
Hobby
5.520
9.720
6.171
21.411
Media
12.779
15.219
17.(00
45.018
Plant & Dier
95.739
120.412
77.270
293.421
Bniin & WHgoed
24.523
34.775
33.124
92.422
Auto & Fiets
20.119
31.572
27.134
78.825
Doe-Het-Zelf
99.464
136.063
122.166
357.693
Wonen
246.481
330.174
267.071
843.726
DetaHhandel Overig
26.546
44.687
33.017
104.250
Leegstand TotMl Leegstandspercentage
98.763
117.485
137.063
353.311
1.071.108
1.374.470
1.101.200
3.620.001
0.2%
•,8%
11,0%
Bron: Locatus Retailverkenner, bewerking Ecorys. Het leegstandspercentage is medio 2011 het hoogst in de provincie Groningen (11,6%). In Drenthe en Friesland is de leegstand respectievelijk 9,2% en 8,5% van het winkelvloeroppervlak. Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederiand ligt momenteel op 9,5%. In het kader van dit onderzoek is het belangrijk om dieper in te gaan op de leegstand in de provincie Groningen, vanwege de gevoeligheid van dit onderwerp en de relatie tussen nieuwe winkelontwikkelingen zoals het FOC in Zuidbroek en de leegstand. Een meer uitgebreid beeld over de leegstand volgt op pagina 22.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
15
In kaart 3 zijn de meest relevante recreatieve winkelgebieden in Groningen, Friesland en Drenthe opgenomen. Daarin is onderscheid gemaakt in het bezoekmotief van het aanwezige winkelaanbod in het desbetreffende winkelgebied. In de bijlage zijn per bezoekmotief (Run, Fun, Doel) de verschillende branches opgenomen. Kaart 3: Grootste kemwinkelgebieden in Friesland, Groningen en Drenthe
Bron: Locatus Retailverkenner, bewerking Ecorys. Het aantal winkelgebieden met een aanzienlijk 'fun' winkelaanbod in de omgeving van Zuidbroek is beperkt. De belangrijkste winkelgebieden zijn Groningen, Assen, Leeuwarden en in mindere mate Winschoten, Drachten en Emmen. Tabel 3: Winkelaanbod oer 1.000 inwoners in de 3 orovincles Hoofdbranche
Drenthe
Friesland
Groningen
Gemiddeld
Kleding & Mode
213
203
185
200
Schoenen & Ledenwaren
63
51
61
58
Sport & Spel
106
73
58
77
Leegstand Totaal m' per 1.000 inwoners Inwoners (2010)
202
182
239
207
2.186
2.132
2.058
2.122
400.010
044.011
574.092
Bron: Locatus Retailverkenner, bewericing Ecorys. In tabel 3 is het winkelaanbod per 1.000 inwoners (van de relevante FOC branches) opgenomen. Daarin valt op dat de branches Kleding & Mode en Sport & Spel sterk ondervertegenwroordigd zijn in Groningen, ten opzichte van Friesland en Drenthe. Daarentegen is de leegstand ook het hoogst in Groningen, maar deze is voornamelijk geconcentreerd in winkelgebieden die in belangrijke mate niet concurrerend zijn met een FOC.
16
ECORYSA
FOC Zuidbroek
4.2
Ontwikkeling van het winkelaanbod
In tabel 4 is de ontwikkeling van het winkelaanbod in de periode 2004 - 2011 weergegeven. Kijkend naar de voor dit onderzoek relevante branches (Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren en Sport & Spel) dan valt het volgende op: •
Het winkelaanbod in de branche Kleding & Mode is sterk toegenomen in Drenthe en Friesland, terwijl de groei is achtergebleven in Groningen;
• •
Voor de branches Schoenen & Ledenwaren is precies de omgekeerde ontwikkeling te zien; Het winkelaanbod in de Sport & Spel branche is zeer sterk gegroeid in Drenthe, maar is minder aanzienlijk toegenomen in Groningen en Friesland.
TatMl 4: Ontwikkeling winkelaanbod 2004 - 2011 Drenthe
Friesland
Groningen
Totaal
7.747
13.529
6.948
28.224
Persoonlijke Verzorging
1.629
2.022
-1.509
2.142
Warenhuis
2.109
1.184
6.604
9.897
Levensmiddelen
Kleding & Mode
14.888
21.328
6.641
42.857
Schoenen & Ledenwaren
4.201
1.741
S.479
11.421
Juwelier & Optiek
1.629
174
-188
1.615
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
4.720
6.194
10.534
21.448
Antiek & Kunst
4.428
-2.701
-2.174
-447
Sport & Spel
16.994
3.585
5.666
26.235
Hobby
-3.409
-2.131
-3.890
-9.430
Media Plant & Dier Bmin & Witgoed Auto & Fiets
173
719
-254
638
14.936
30.254
11.696
56.886
669
-3.695
933
-2.093
3.191
5.716
7.342
16.249
Doe-Het-Zelf
7.722
2.076
3.970
13.768
Wonen
34.950
61.049
36.195
132.194
Detailhandel Overig
2.936
7.315
-3.780
6.471
Leegstand
4.931
32.142
54.445
91.518
124.444
100.501
144.048
449.503
TOIMI
Bron: Locatus Retailverkenner, bewerking Ecorys. De ontwikkeling van het winkelaanbod in de branche Kleding & Mode is achtergebleven in de provincie Groningen ten opzichte van Friesland en Drenthe. Daarentegen is de leegstand het sterkst toegenomen in de provincie Groningen, met ruim 50.000 m ' wvo in de afgelopen 7 jaar (op specifieke locaties). Het is van belang om te weten waar de leegstand in de afgelopen jaren het meeste is toegenomen, om zodoende inzicht te krijgen in het functioneren van type winkelgebieden in de provincie Groningen.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
17
4.3
Grootschalige concentraties
In tabel 5 is het grootschalige winkelaanbod in de prc)vincie Groningen op>genomen. In de gemeente Groningen is het aanbod woonwinkels voornamelijk geclusterd in Peizerweg en Hoendiep. In de andere grootschalige winkelconcentraties is het aanbod wonen circa 50% van het winkelvloeroppervlak. Winkelaanbod in de branches Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren en Sport & Spel komt niet voor op de grootschalige concentraties. De toename van leegstand op grootschalige concentraties mag derhalve geen rol spelen in de discussie over de vestiging van een FOC in Zuidbroek. Tabel 5: Grootschalige concentraties in provincie Groningen Gemeente
Winkelgebied
Appingedam
Farmsumenweg
11.912
Hoendiep
53.274
Peizenveg Groningen
37.341
Sontplein
23.103
Winkelpark Hoogezand
14.665
Leek
Industriepark
12.365
Oklambt
Postilcenter
10.534
Navolaan
11.910
Het Aanleg
11.424
Groningen
Hoogezand-Sappemeer
Stadskanaal Winsum
Grootschalige concentratie
Totaal
102.023
Bron: Locatus Retailverkenner, bewerking Ecorys.
4.4
Leegstand provincie Groningen nader bekeken
In veel discussies omtrent de vestiging van een nieuw Factory Outlet Center spelen de verwachte negatieve (omzet) effecten op het bestaande winkelaanbod een belangrijke rol. Daarbij kijkt men naar de ontwikkeling van de leegstand en het huidige leegstandspercentage in winkelgebieden als indicator voor het functioneren van het winkelgebied. In dit kader is het belangrijk om te weten dat de (oplopende) leegstand is sommige winkelgebieden geen verband hebt)en met de vestiging van een Factory Outlet Center. De gebieden waarmee een FOC eigenlijk concurreert zijn de binnensteden, hoofdwinkelgebieden en de grote kernverzorgende centra. In tabel 6 is te zien dat de leegstand in binnensteden nagenoeg niet is toegenomen en de leegstand in hooMwinkelgebieden en kernverzorgende centra (groot) in beperkte mate. Tabel 6: Leegstandsontwikkeling naar type winkelgebied In de provincie Groningen Provincie Groningen Binnenstad Buurtcentrum
2004
2011
2004-2011
17.026
17.894
868
864
762
-102
Grootschalige concentratie
6.039
23.505
17.466
Hoofdwinkelgebied
12.193
19.898
7.705
Kemverzorgend centrum groot
3.061
8.953
5.892
7.971
19.220
11.249
28.049
38.693
10.044
Kemverzorgend centrum klein Versprekle bewinkeling Wijkcentrum groot
1.208
1.887
679
Wijkcentrum klein
6.207
6.251
44
Totaal
02.010
137.063
94.445
Bron: Locatus Retailveri<enner, bewerking Ecorys.
18
ECORYS A
FOC Zuidbroek
De volgende aspecten vallen op in de ontwikkeling van de leegstand in de provincie Groningen (tabel 6): • •
•
•
De leegstand in de binnenstad (in dit geval Groningen) is in de afgelopen 7 jaar nauwelijks toegenomen. Dit duidt op de sterke positie van de binnenstad van Groningen; Sterke toename van de leegstand op de grootschalige concentraties in de provincie Groningen. De huidige situatie in de winkelmarkt laat zien dat veel woonwinkels het moeilijk hebben als gevolg van afnemende bestedingen door de crisis in combinatie met toegenomen concurrentie. De leegstand in de kleine kernverzorgende centra is de afgelopen 7 jaar sterk toegenomen. Dit is vaak het gevolg van een zwakke concurrentiepositie van winkelapparaat als gevolg van beperi
In tabel 7 is de ontwikkeling van de leegstand in per gemeente opgenomen. De ontwikkeling van de leegstand heeft een directe relatie met de afname van het niet-dagelijkse winkelaanbod in kleinere kernen (zie bijlage 3). In tabel 7 is ook het huidige leegstandspercentage in centrale winkelgebieden opgenomen. Tabel 7: Ontwikkeling leegstand per gemeente In provincie Groningen (2004-2011) Gemeente
Centraal
Leegstand %
Ondersteunend
Overig
Verspreide bewinkeling
Centraal 2011 Appingedam
328
11%
4i
-1.200
100
Bedum
283
6%
-66
0
0
Bellingwedde
0
0%
0
0
-70
DeMame
0
12%
0
0
0
Delbijl
2.139
18%
-1223
0
76
Eemsmond
-480
5%
0
0
2.430
GronifHien
866
12%
784
13.858
6.723
Grootegast
2.290
37%
0
0
368
Haren
-480
1%
0
0
-67
Hoogezand-
-148
5%
1582
2.398
-1.114
Leek
1.242
12%
0
265
73
Loppersum
-200
8%
0
0
152
0
0%
0
0
918
Sappemeer
Marum
788
26%
0
0
-228
3.690
19%
0
0
-098
Peketa
637
13%
0
0
-1.631
SkKshteren
740
13%
0
0
411
Menterwolde Oklambt
stadskanaal
8.778
22%
-216
80
-1.327
Ton Boer
-716
2%
0
0
20
Veendam
1.067
8%
-297
0
2.841
Vlagtwedde
1.947
19%
0
0
1.229
47
6%
0
2.12S
0
Zuidhom
2.289
18%
0
0
-3
Totaal
25.714
11%
621
17.4M
10.014
Winsum
Bron: Locatus Retaüveri^enner, t)ewer1(ing Ecorys.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
19
De ontwikkeling van de leegstand in de verschillende gemeenten is in tabel 7 weergegeven. In de tabel valt het volgende op: •
D e ontwikkeling in de centrale winkelgebieden is het sterkst toegenomen in Stadskanaal en Oldambt. D aamaast is er een toename van de leegstand in D elfzijl, Grootegast, Leek, Veendam, Vlagtwedde en Zuidhorn.
•
Het leegstandspercentage in de gemeente Stadskanaal en D elfzijl is zorgelijk en kan verder oplopen met de komst van het Factory Outlet Center in Zuidbroek. Aan de andere kant vloeit er nu al jaariijks vanuit deze gemeenten een aanzienlijk deel van de recreatieve detailhandelsbestedingen af naar de gemeente Groningen (zie kaart 4). Als de komst van het Factory Outlet Center in Zuidbroek juist op deze stroom invloed heeft, is het effect op het leegstandpercentage beperkt.
•
D e leegstand in ondersteunende winkelgebieden zoals buurt- en wijkwinkelcentra, is nagenoeg niet toegenomen.
•
D e toegenomen leegstand in de categorie Overig is op de grootschalige perifere locaties te vinden, vooral in de gemeente Groningen. D eze leegstand is niet relevant in het kader van dit onderzoek;
•
D e ontwikkeling van de leegstand in de verspreide bewinkeling is vooral terug te zien in Eemsmond, Groningen, Veendam en Vlagtwedde. D eze leegstand is nagenoeg niet relevant in het kader van dit onderzoek.
Op de onderstaande kaart zijn de huidige koopstromen voor de niet-dagelijkse voorzieningen vanuit de regio richting de gemeente Groningen weergegeven. Hierin is te zien dat er jaariijks vanuit de regio aanzienlijke koopstromen richting de gemeente Groningen gaan. In totaal vloeit er ruim € 500 min. Euro (niet-dagelijks) richting de gemeente Groningen. Wij verwachten dat het FOC in Zuidbroek, omzet zal afsnoepen van de regionale koopstromen richting de gemeente Groningen. Het winkelaanbod in het FOC zal het meeste concurreren met het winkelaanbod in gemeente Groningen, omdat het FOC wat betreft het prijs-kwaliteit segment van de vertegenwoordigde merken overeenkomsten vertoond.
Kaart 4: Toevloeiing consumentenbestedingen nlet-dageiljkse sector naar de stad Groningen
(A
4 t min. i
V '*i /■
79inln.(
C\
. .
,
' ^ f l ^ ^
^^-
«4mlnC
n min. C
•
» i min ( 69 min. C
ik
^ ^ ^ ^ ^ B '
^r J^ i
73 min <
/
' ' ^# ^
^,
.
J^.M • ^
M}.
r_jw«hMo«rt jJUmPTMMKOMI \ WMl
r^-^f \\ i ""^^^B .> „r>-^^^pr v y ^ -^ ^ f--', •!•.!>'»o,««o«.
S*cw<«»«r H M M
^ -
20
ECORYS A
FOC Zuidbroek
1
\
Bron: Koopstromenonderzoek Gemeente Groningen, BRO, 2010 Daar staat tegenover dat de collecties die gevoerd worden in het FOC Zuidbroek, grotendeels complementair zijn aan de collecties in de Groningse winkels. Bij veel initiatieven voor nieuwe FOC's is dit een belangrijk discussiepunt. Wij raden aan om gezamenlijk goede en duidelijke afspraken te maken over de te voeren collecties. Te denken valt aan de regel om alleen collecties te voeren in het FOC die een halfjaar oud dan wel ouder zijn. Op deze manier wordt het onderscheidend vermogen van de Groningse binnenstad, ten opzichte van het FOC in Zuidbroek, gewaarborgd.
4.5
Conclusies winkeinnarkt
Er zijn positieve en negatieve aspecten te noemen over de situatie in de Groningse winkelmarkt medio 2011. De belangrijkste conclusies die wij trekken op basis van de ontwikkeling van het winkelaanbod zijn: 1. Het totale winkelaanbod in de drie provincies is toegenomen de afgelopen jaren. De branches Kleding & Mode en Sport & Spel zijn sterk ondervertegenwoordigd in de provincie Groningen, vergeleken met het aanbod in Friesland en Drenthe. De komst van het FOC in Zuidbroek zou hier goed op in kunnen spelen. 2. Het aantal grote recreatieve winkelgebieden met een hoog aandeel 'fun-winkels' is beperkt in de directe omgeving van Zuidbroek. De belangrijkste 'polen' op dit gebied zijn onder meer Groningen, Assen, Leeuwarden en Drachten. 3. Vanwege de dominante positie van de stad Groningen en het t>eperkte aantal recreatieve centra in de provincie is de FOC in Zuidbroek een zinvolle toevoeging. Daamaast is noordoost Nederland het enige deel van het land dat niet 'gedekt' wordt door een Factory Outlet Center (ook niet vanuit Duitsland). 4 Vergeleken met de provincies Friesland en Drenthe is de leegstand in 2011 het hoogst in de provincie Groningen. De leegstand in de provincie Groningen is het steri<st toegenomen in de grootschalige concentraties, verspreide bewinkeling en kleine kemverzorgende winkelgebieden. Dit zijn over het algemeen het type winkelgebieden waar een FOC het minst mee concurreert. De komst van het FOC in Zuidbroek zal naar verwachting weinig negatieve invloed uitoefenen op deze winkelgebieden. De leegstand in binnensteden is nagenoeg niet toegenomen. Vanuit het perspectief van het FOC is de gesignaleerde leegstand naar ons idee geen echte bedreiging en heeft derhalve geen of weinig invloed op de uiteindelijke haalbaarheid. Veel belangrijker voor de haalbaarheid is de vraag of het FOC er uiteindelijk in slaagt om uit een veel groter verzorgingsgebied de benodigde bezoekers en daamiee samenhangende koopkracht aan te trekken. Hier ligt voor het FOC een belangrijke uitdaging. 5. De gemeente Groningen heeft een dominante positie in de regio op het gebied van nietdagelijkse winkelbestedingen. Meer dan € 500 min. vloeit er jaariijks vanuit de regio naar de gemeente Groningen. Naar venwachting zal het FOC in Zuidbroek een deel 'afsnoepen' van de omzet, omdat het FOC een alternatieve winkelbestemming zal worden voor consumenten die normaliter naar Groningen gaan. Op deze manier zal er meer dynamiek in de Groningse detailhandel ontstaan op het gebied van de modische sector. De mate waarin de afzonderiijke kernen effect ondervinden van de komst van het FOC is overigens in de studie van Goudappel verder in beeld gebracht. In het volgende hoofdstuk bij de beschrijving van de effecten gaan we hierop nog nader in.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
21
Op basis van de het profiel en de omvang van het winkelaanbod in winkelgebieden in de directe omgeving van Zuidbroek, verwachten wij dat het merendeel van de omzet die het FOC zal weghalen bij de omliggende gemeenten in de directe omgeving van Zuidbroek, reeds ergens anders besteed wordt. Dit zal met name invloed hebben op de toevloeiing vanuit de regio naar de gemeente Groningen. De toevloeiing naar Groningen zal volgens ons afnemen. Per saldo zal de omzet in de directe omgeving van het FOC Zuidbroek die extra wegvloeit als gevolg van de komst van de FOC in Zuidbroek beperkt zijn. De collecties die gevoerd worden in het FOC Zuidbroek, grotendeels complementair zijn aan de collecties in de Groningse winkels. Bij veel initiatieven voor nieuwe FOC's is dit een belangrijk discussiepunt. Wij raden aan om gezamenlijk goede en duidelijke afspraken te maken over de te voeren collecties. Te denken valt aan de regel om alleen collecties te voeren in het FOC die een halfjaar oud of ouder zijn. Op deze manier wordt het onderscheidend vermogen van de Groningse binnenstad, ten opzichte van het FOC in Zuidbroek, gewaarborgd.
22
ECORYS A
FOC Zuidbroek
5
Haalbaarheid FOC Zuidbroek 5.1
Inleiding
In een tweetal studies is de haalbaariieid van een ontwikkeling van een " Factory Outlet Center" in Zuidbroek nader onderzocht. Het betreft een haalbaarheidstudie uit 2007 die is uitgevoerd door GMA, Gesellschaft fur Markt- und Absatzforschung mbH en een studie van Goudappel Coffeng uit 2008 ("Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek). In beide studies is de conclusie dat een FOC op de betreffende plek haalbaar en realistisch is. In het rapport van GMA ( 2007,p. 64) wordt dit als volgt verwoord: "Met een totaal verkoopoppervlak ter grootte van ongeveer 15.000 m2 is het geplande FOC in Menterwolde economisch levensvatbaar". In andere bewoordingen komt Goudappel Coffeng (2008, p.34) tot een vergelijkbare conclusie:" Er zijn voldoende maridmogelijkheden voorde ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek aanwezig". In dit hoofdstuk gaan we nader in op de uitgevoerde analyse in beide rapporten die ten grondslag ligt aan deze conclusie en wordt bezien in hoeverre de gehanteerde uitgangspunten en veronderstellingen nog steeds valide zijn.
5.2 5.2.?
Resultaten eerder onderzoek
Berekeningsmethodiek In de studie van GMA wordt met name ingegaan op de markttechnische haalbaarheid van een FOC in Zuidbroek. Voor de beoordeling van deze haalbaarheid wordt weliswaar gekeken naar de concurrentie in het verzorgingsgebied, maar mogelijke verdringingseffecten als zodanig worden niet nader in beeld gebracht. In de rapportage van Goudappel worden dergelijke effecten wel expliciet in beeld gebracht en wordt nadrukkelijk ook gekeken naar de effecten van de FOC op de detailhandelsstructuur in nabijgelegen centra. Voor het bepalen van de markttechnische haalbaarheid wordt in beide rapportages grosso mode een vergelijkbare berekeningsmethodiek gehanteerd. De volgende stappen kunnen daarbij worden onderscheiden: a)
Bepaling totale omzet FOC Zuidbroek op basis van de programmatische invulling van het FOC, het daarbij behorende metrage en een inschatting van de te behalen gemiddelde vloerproductlvlteit
b)
Raming van het benodigde marktaandeel in het totale verzorgingsgebied van het FOC op basis van het aantal inwoners voor verschillende reistijdzones in het verzorgingsgebied en gemiddelde toonbankbestedingen voor relevante marktsegmenten. Confrontatie vraag en aanbod via een vergelijking van het benodigde marktaandeel met een " gebruikelijk" marktaandeel op basis van vergelijkbare ervaringen met FOC's elders.
c)
FOC Zuidbroek
ECORYS A
23
5.2.2 Uitkomsten Bepaling totale omzet FOC In beide studies wordt uitgegaan van een vergelijkbare programmatische invulling en oppervlakte van het FOC. Tabel 4.1 laat zien dat het totale oppervlakte van het FOC 15.000 m2 bedraagt, waarvan 70% voor rekening komt van het segment "mode en luxe". Tabel 4.1 oroorammatische invullina en omzet Reistijdzone
Aandeel
Oppervlakte (m2 wvo)
70%
Mode & luxe
10.500 m2 3.000 m2
Schoenen en sport Aanvullend
10%
1.500 m2
Totaal
100%
15.000 m2
Op basis van een gemiddelde vloerproductlvlteit wordt vervolgens de omzet berekend die minimaal nodig is om het FOC te kunnen laten renderen (tabel 4.2). In de studie van GMA wordt daartsij overigens uitgegaan van een gemiddelde vloerproductiviteit van 4000 euro/ m^ (GMA 2007, p. 30), ten/\/ijl Goudappel Coffeng uitgaat van een gemiddelde vloerproductiviteit tussen de 3.500 en 4000 euro/m^. Tak>ei 4.2 Omzetclaim i x miUoen euro) Reistijdzone
Goudappel
GMA
Coffeng (2008)
(2007)
Min
max
Mode & luxe
36.8
42,0
42.0
Schoenen en sport
10,5
12,0
12.0
Aanvullend
5,3
6,0
6.0
Totaal
52,5
60,0
60.0
Bron: Goudappel Coffeng (2008), p. 22 GMA (2007), p. 30 Raming benodigd marktoordeel In beide studies is het potentiële verzorgingsgebied opgedeeld in 3 zones op basis van de maximale reisduur (per auto in minuten) vanaf het woonadres naar het FOC. Voor de begrenzing van de zones is uitgegaan van een maximale reisduur van respectievelijk 30 minuten, 60 minuten en 90 minuten. Het berekende marktaandeel dat nodig is om de minimaal benodigde omzet voor het FOC te kunnen realiseren is opgenomen in onderstaarnle tabel. Tabel 4.3 Benodigd marktaandeel per reistiidzone
24
Reistiidzone
Goudappel Coffenq (2008)
GMA (2007)
< 30 minuten
2,6% - 3,2%
1,8%
< 60 minuten
1,4%-1,6%
1.1%
< 90 minuten
0,9%-1%
Nb
ECORYS A
FOC Zuidbroek
Confrontatie vraag en aanbod Omdat dit aandeel lager ligt dan "gebruikelijke" marktaandelen bij andere FOC's worden de plannen in belde studies als realistisch beschouwd. Redenatie daarbij is dat in dat geval nog koopkrachtpotentieel voorhanden is waardoor de noodzakelijke omzetdoelstelling als "economisch plausibel kan worden beschouwd". In de studie van Goudappel Coffeng (p.22) wordt als "gebruikelijk" marktaandeel voor de zone tot 30 autominuten uitgegaan van 5% genoemd, tenwijl voor de zones tot 60 minuten en tot 90 minuten respectievelijk 3% en 1,5 tot 2% wordt gehanteerd. In de studie van GMA wordt uitgegaan van een gemiddelde van 3% (p. 60). In beide studies wordt hiervoor overigens geen bron genoemd.
5.3
Nadere beschouwing van de uitgangspunten
Belangrijke variabel voor het bepalen van de haalbaarheid zijn onder andere het inwonertal, de gemiddelde toonbankbestedingen per inwoner, gemiddelde vloerproductiviteit en het marktaandeel. In het navolgende wordt bezien in hoeverre de gehanteerde uitgangspunten en veronderstellingen omtrent deze variabelen naar ons idee (nog steeds) plausibel en realistisch zijn. •
•
Inwonertal: het aantal inwoners in de verschillende herkomstgebieden vormt de basis voor de bepaling van het koopkrachtpotentieel. Hoewel het inwonertal een feitelijk gegeven is wordt de omvang ervan wel bepaald door de afbakening van de reistijdzones. Omdat deze afbakening ruimer is in de GMA studie, wordt ook uitgegaan van een hoger inwoneraantal (6,7 miljoen tegen 5,4 miljoen in de studie van Goudappel Coffeng). Het genoemde verschil wordt overigens in belangrijke mate veroorzaakt door een verschil van inzicht over het inwonertal op het grondgebied van Nederiand. Het ligt voor de hand dat Goudappel Coffeng in dit verband beschikt over de meest actuele en accurate gegevens. Toonbankbestedingen per Inwoner In de ramingen van Goudappel Coffeng wordt gerekend met een gemiddeld bestedingsbedrag aan mode en sport van 915 euro per inwoner (p.23). Hoewel niet expliciet genoemd kan uit de gepresenteerde ramingen in de GMA studie worden afgeleid dat is uitgegaan van een gemiddeld bedrag van 944 euro per inwoner*. Genoemde bedragen zijn in lijn met de normbedragen die door het HBD worden gehanteerd en derhalve plausibel.
•
Gemiddelde vloerproductlvlteit. Zoals al aangegeven wordt in de ramingen van GMA uitgegaan van een gemiddelde vloerproductiviteit van 4000 euro/ m^ (GMA 2007, p. 30), terwijl Goudappel Coffeng uitgaat van een gemiddelde vloerproductiviteit tussen de 3.500 en 4000 euro/m^. In vergelijking met landelijke normbedragen zijn deze bedragen aan de lage kant hetgeen van invloed is om de minimaal benodigde omzet. Wel zijn wij van mening dat de lagere vloerproductivlteiten realistisch zijn als gevolg van de relatief lagere huurprijzen in relatie tot de grondprijs.
•
Benodigde marktaandeel per zone: de berekening van het marktaandeel per zone is in de studie van Goudappel berekend door per zone de geraamde omzetclaim te delen door het omzetp)otentieel. De gevolgde werkwijze is navolgbaar en plausibel. Ook in het rapport van GMA worden marktaandelen gepresenteerd (zie tabel 10), maar hoe deze tot stand zijn gekomen is onduidelijk waardoor het ook moeilijk is om een oordeel te vellen. Vergelijking van beide uitkomstem (zie ook tabel 4.3) laat wel zien dat de geraamde aandelen in de GMA studie substantieel lager liggen.
*Ult tabel 10 (p. 59) blijkt dat het totale koopkrachtpotentieel in zone l+ll en zone III + IV respectievelijk 818,7 en 1853,9 miljoen euro bedraagt en het bijbehorende aantal inwoners respectievelijk 867090 en 1963310 (tabel 6, p.35). deling van beide grootheden levert een gemiddeld bestedingsbedrag op van 944 euro per Inwoner.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
25
Aandeel" toeristische omzet" en barrière werking: Een ander belangrijk verschil tussen beide berekeningen is het feit dat in de ramingen van Goudappel Coffeng de zone 60 tot 90 reisminuten wel wordt meegenomen en in de studie van GMA eigenlijk alleen wordt gekeken naar de zones tot 60 minuten. Omdat de hiermee samenhangende omzet circa 60% bedraagt van de benodigde omzet, moet een substantieel deel van de omzet (circa 40% oftewel 24 miljoen euro) volgens GMA komen uit "overige omzet" oftewel omzet als gevolg van bestedingen door" overige klanten en zakenreizigers dan wel toeristen (zie ook p. 64). In de ramingen van Goudappel Coffeng zijn de noodzakelijke bestedingen van dit type bezoekers fors naar beneden bijgesteld (circa 3 miljoen euro), omdat is aangenomen dat er ook bezoekers komen vanuit de zone 60 tot 90 reisminuten hetgeen plausibel lijkt. Hier staat echter tegenover dat het bestedings- en bezoekgedrag van inwoners uit Duitsland en Nederiand in principe gelijk is en derhalve geen sprake is van barrière werking. In de rapportage van GMA wordt daarentegen ervan uitgegaan dat de barrièrewerking van de grens tussen Duitsland en Nederiand nog steeds bestaat waardoor "voor het Duitse gedeelte principieel een kleiner marictaandeel dient te worden aangenomen dan in Nederiand". Gelet op de ervaringen die zijn opgedaan in bijvoorbeeld Roermond zal de barrièrewerking, zoals verondersteld in het GMA rapport, in de praktijk minder sterk kunnen uitvallen. In die zin sluit het rapport van Goudappel Coffeng op dit punt naar ons idee beter aan bij de werkelijkheid. Om de consument uit Duitsland ook daadwerkelijk aan een FOC Zuidbroek te binden is het wel noodzakelijk om de retallmix voldoende af te stemmen op de wensen en behoeften van de Duitse consument. Zoals in paragraaf 3.3. al is opgemerkt kan hierbij ook lering worden getrokken uit de ervaringen in Roermond waarbij duidelijk is gekozen voor een mix van internationale, nationale en Duitse retailers. Tevens speelt zondag-openstelling van het FOC een belangrijke rol bij het aantrekken van de Duitse consument.
5.4
Effecten
Verdringingseffecten In de rapportages van GMA en Goudappel Coffeng is nader in geheeld gebracht wat het te verwachten omzetverlies zal zijn per onderscheiden reistijdzone. De mate van verdringing neemt daarbij toe naarmate de reisafstand tot het FOC afneemt. In tegenstelling tot GMA maakt Goudappel Coffeng een verdere uitsplitsing van de mate van verdringing voor de zone tot een half uur (auto) reistijd van het FOC. Onderstaande tabel laat de resultaten zien voor de verschillende plaatsen in de regio. De berekende marictverdringing in tennen van euro omzetveriies is daarbij het grootste voor de stad Groningen (door Goudappel Coffeng) geraamd op € 5,7 tot 6,5 miljoen. Omdat het aanbod veel groter is in vergelijking met de andere plaatsen is de relatieve verdringing echter veel geringer (1,4 tot maximaal 1,6%), hetgeen ook overeenstemt met de venvachtingen. In Veendam, Winschoten en Hoogezand-Sappemeer is het veriies in euro's kleiner, maar uitgedrukt in percentage marktverdringing juist hoger (rond de 4 tot maximaal 6%). De daarbij gehanteerde werkwijze op dit lagere ruimtelijke schaalniveau is navolgbaar en consistent met die voor het gehele verzorgingsgebied. Nieuwe informatie kan er weliswaar toe lekien dat het t>erekende percentages zullen afwijken, maar in dat geval zal een toename van het % marktverdringing voor de ene plaats vanwege de gehanteerde ramingsmethodiek gecompenseerd moeten worden door een vergelijkbare afname in een of meer van de andere plaatsen.
26
ECORYS A
FOC Zuidbroek
Tabel 8: Mate van maridverdringing voor nabijgelegen plaatsen vanwege de komst van FOC Zuidbroek Aandeel regionale | 1
FOC
Omzetverlies
Omvang
Omzetclaim
modische sector
mode
(min. €)
1
1
1
1
% Marktverdringing
1
1
Groningen
40
5,7
6,5
79.420
397,1
1,4
1,6
Veendam
17,5
2,5
2,8
16.670
50
S
5,6
Winschoten
20
2,8
3,2
17.880
53,6
e.2
6
Hoogezand-
10
1.4
1,6
10.760
32,3
4,3
5
Sappemeer 5
0,7
0,8
18.670
56
1.3
1.4
Delfzijl
2.5
0,4
0,4
9.270
27,8
1,4
1.4
Overig
S
0,7
0,8
20.330
50,8
1,4
1,6
Totaal
100%
14.2
10.1
173.000
Stadskanaal
Bron: Goudappel Coffeng, tabel 5.6 en 5.7, pag. 25. Synergie effecten Zuidbroek Tegenover de mari
5.5
Conclusies haalbaarheid FOC Zuidbroek
Het geheel overziend is de realisatie van het beoogde FOC in Zuidbroek in principe realistisch en haalbaar. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de noodzakelijke invulling van een aantal randvoorwaarden op projectniveau: a)
Om rendabel te kunnen opereren dienen naast de reguliere bezoekers uit het verzorgingsgebied ook voldoende toeristen te worden aangetrokken om op die manier ook voldoende omzet te kunnen genereren.
b)
Naast bezoekers uit Nederland dienen voor een rendabel FOC ook voldoende bezoekers uit Duitsland te worden aangetrokken. Door in het winkelprogramma en de marketing rekening te houden met de Duitse consument kan de aantrekkingskracht op deze doelgroep vergroot worden. Daarnaast is het van belang om een zondag-openstelling te hebben in het FOC.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
27
c)
Het FOC moet voldoende aantrekkelijk zijn om ook bezoekers van verder weg aan te trekken. In de ramingen van bijvoorbeeld Goudappel Coffeng wordt ervan uitgegaan dat een substantieel deel van de benodigde omzet (circa eenderde) wordt gegenereerd door bezoekers op meer dan 1 uur reisafstand. Dit betekent dat het FOC voldoende aantrekkelijk moet zijn en voldoende schaalgrootte moet hebben om dergelijke bezoekers ook daadwerkelijk aan te trekken.
d)
In de ramingen wordt uitgegaan van een relatief lage vloerproductiviteit vanwege de gunstige kostenstructuur. Bij oplopende kosten voor huurders komen de marges uiteraard onder druk te staan.
Bij de verdere uitwerking en invulling van de plannen dient op deze risico's en onzekerheden te worden geanticipeerd. Dit kan bijvoorbeekl door voldoende middelen te reserveren voor gerichte marketing en promotie van het FOC in binnen- en buitenland om op die manier voldoende bezoekers te genereren. Door de plannen te faseren ontstaat bovendien meer flexibiliteit met dien verstande dat bij aanvang voldoende kritische massa aanwezig moet zijn. Voor de regio is het tenslotte van belang dat met de komst van het FOC veel additionele werkgelegenheid wordt gecreëerd. Er zal weliswaar sprake zijn van enige verdringing in de directe omgeving, maar per saldo is de koopkrachttoevloeiing voor de directe omgeving en voor de provincie Groningen als geheel zeer aanzienlijk.
28
ECOAYS A
FOC Zuklbroek
6
Conclusies en aanbevelingen Winkelmarkt In dit rapport is uitgebreid ingegaan op de winkelmarkt in de provincie Groningen. De belangrijkste conclusies op basis van de cijfers is enerzijds de uitbreidingspotentie in vooral de kleding & modeen sportbranche in de provincie Groningen op basis van de vergelijking met het winkelaanbod in Drenthe en Friesland. Anderzijds valt op dat de leegstand in de detailhandel in de provincie Groningen is toegenomen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat deze leegstand voomamelijk aan het ontstaan is in winkelgebieden die qua aanbod geen of nauwelijks een match hebben met het FOC. Dit komt omdat het winkelaanbod in het FOC, voornamelijk gericht op bekende merken in de kleding &mode, schoenen & lederwaren en sport branche, niet of nauwelijks voorkomt op de winkellocaties waar de leegstand het sterkst toe is genomen. Daarnaast zijn wij voorstander van dynamiek in de detailhandel en vinden wij dat nieuwe initiatieven niet op voorhand mogen sneuvelen omdat men bang is voor venwachte toenemende leegstand in winkelgebieden. Dit komt ook tot uitdrukking in de Europese dienstenrichtlijn\ ter bevordering van de concurrentie in de dienstensector (onder meer detailhandel). Vaak resulteert een nieuwe ontwikkeling in een versnelling van een bestaande trend, zoals het afnemen van nietdagelijks winkelaanbod in kleine kernen, maar is dit in veel gevallen niet de primaire oorzaak. Aan de andere kant kan een ontwikkeling ook bijdragen aan verbetering van een regionale of provinciale detailhandelsstructuur en dient dus gekeken te worden naar het grote geheel. Een ander belangrijk aspect waar vaak aan voorbij wordt gegaan bij beslissingen over nieuwe winkels is het ondernemerschap. Tot op heden heeft de winkelier in Nederiand een beschermde positie door het strikte planningsbeleld van de overheid. Wij zien dat in sommige gevallen het echte ondernemerschap in verval is geraakt en dat juist nu dit aspect cruciaal wordt door de ontwikkeling van het internet als 'alternatief aankoopkanaal. Haalbaarheid FOC Op basis van de analyse op de onderzoeken van GMA en Goudappel Coffeng concluderen wij dat de berekeningen in het Goudappel Coffeng rapport plausibel zijn. In dit onderzoek is een duidelijke en naar onze mening meest realistische uitsplitsing van de omzetclaim naar reisafstand gemaakt. De omzettoevloeiing van de buitenste ring (40% van de omzet uit 60 - 90 autominuten) is relatief hoog, maar kan haalbaar zijn bij een juiste positionering van het FOC in de markt. Een belangrijke conclusie is dat de gunstige (financiële) voonwaarden (o.a. grondprijs i.r.t. huurniveau) van het FOC in Zuidbroek een belangrijke voorwaarde is voor de haalbaariieid van het FOC en de verdringingseffecten ten aanzien van de bestaande winkelstructuur. Dit leidt ertoe dat een FOC op een locatie binnen de gemeente Groningen al snel als niet haalbaar zal worden bestempeki. Verder zijn wij van mening dat wel rekening moet worden gehouden met een aantal belangrijke risico's en onzekerheden: a) Om rendabel te kunnen opereren dienen naast de reguliere bezoekers uit het verzorgingsgebied ook voldoende toeristen te worden aangetrokken om op die manier ook voldoende omzet te kunnen genereren.
' Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlenient en de Raad van de Europese Unie van 12 december 2006 betreffende de interne markt (Dienstenrichtlijn).
FOC Zuidbroek
ECORYS A
29
b)
Naast bezoekers uit Nederiand dienen voor een rendabel FOC ook voldoende bezoekers uit Duitsland te worden aangetrokken. Door in het winkelprogramma en de marketing rekening te houden met de Duitse consument kan de aantrekkingskracht op deze doelgroep vergroot worden. Daarnaast is het van belang om een zondag-openstelling te hebben in het FOC.
Aanbevelingen FOC Zuidbroek Bij het uitwerken van de plannen en het programma van het FOC in Zuidbroek is een aantal aandachtspunten c.q. randvoonwaarden op te noemen, te weten: • Aanvullende voorzieningen zoals horeca en diensten om de bezoekduur en daarmee samenhangende bestedingen te verhogen; • Belangrijke merken als trekker van het FOC. Hierisij zal per branche meerdere trekkers gecontracteerd moeten worden; • • •
Voldoende draagvlak (inwoners) in het verzorgingsgebied door markering, promotie en een goed functionerende website;
•
Onderscheidend karakter ten opzichte van andere FOC's en bestaande winkelgebieden in de regio; Bereikbaarheid van de locatie (voornamelijk met de auto en OV) en voldoende parkeren. In eerste instantie raden wij aan om te beginnen met gratis parkeren. Daarnaast zou een pendel vanuit de stad Groningen (centraal station) naar het FOC een optie kunnen zijn;
•
30
Segmentering van merken aangepast op het verzorgingsgebied (prijsniveau en type merken, bijv. Duitse merken zoals in Roermond); Uitstraling en kwaliteit van de gebouwde en openbare ruimte en een goede zichtbaarheid vanuit deA7;
•
Zondag-openstelling is een belangrijke randvoonwaarde voor het FOC, vanwege de strikte regelgeving In Duitsland. In Duitsland zijn de winkels bijna niet op zondag open;
•
Inspelen op toeristische bezoeken aan de provincie Groningen door promotie bij ofKJer meer VW's en andere landelijk opererende adviseurs.
ECORYS A
FOC Zuidbroek
Bijlagen Bijlage 1: Effecten FOC's Tabel 9: Ontwikkeling winkelaanbod in woonplaatsen regio Roennond (straal 16 km) Kleding &
Schoenen &
Verschil
Afstand in km
Woonplaats
Mode
Lederwaren
Sport & Spel^
2004-2011
hemelsbreed
Roennond^
23.061
9.203
1.490
12.368
Herten
-20
0
60
M9IICK
80
0
0
Haelen
27
23
0
-126
0
-100
23
0
0
-160
0
0
Swalmen Linne Heri^enbosch
40 80 50 H t -225
0 2.0 4,4 5,1
i
23
^
5,2 6,7
-169
1
6,7
-75
^
7
Heel
-18
-60
0
Montfort
38
0
0
35
Posterholt
-67
0
0
n'>ryft^;-':ffl|B*-'' ■"'■■'■■'^
8,7
Maasbracht
240
61
-165
136
0.0
Wessem
8,2
0
0
0
0
8,8
Heythuysen
030
-17
-630
292
9,2
Roggel
306
0
0
395
9,2
Vkxirop
-40
0
0
^Ê^^^..M
0.4
Thom
80
0
0
50
11.2
Reuver
138
0
0
138
11.7
Ittervoort
-40
0
0
WÊ:
-40
1
12
0
-10
0
H
-10
1
12.7
Hunsel
1.003
300
1.160
Heklen
-70
0
0
Penningen
863
200
Belfekj
-60
-38
Baario Lb
200
0
10.000
2.010
0 0 0 12.703
Echt
Totaal
3.423
^ B -70
13,1
'Ê
14
763
14,9
■bmBdl
15.5
200
16
27.002
Bron: Retailveri<enner Locatus 2011, («werking Ecorys 2011
Alleen winkels met sportartikelen zijn hier in opgenomen Het winkelaanbod in Roermond Is toegenomen in de binnenstad, het DOC en Retailpark Roermond (vooral Sport)
FOC Zuidbroek
ECORYS
A
31
Kleding &
Schoenen &
Woonplaats
Mode
Lederwaren
Sport & Spel'
Verschil 2004 -
Afstand in km
2011
hemelsbreed
Stein
-1130
5
200
Elskx)
100
0
0
100
5,8
Sittard
4.079
-110
31
4.000
7,5
Raak
1.822
28
436
2.286
7,7
F
-925
1
4,8
Bunde
21
-55
0
1
34
1
8,5
Geleen
100
-1113
^65
1
-1.270
1
8,6
Meerssen
103
-10
17
Spaubeek
-30
-38
0
Bom
-124
-18
0
Buchten
0
-320
Munstergeleen
15
0
110
f
«
10,8
1
10,9
0
i1. -320 ■'« 1J
11,5
0
15
11,6
11,0
Maastricht
12.502
1.028
2.224
15.754
12,9
Schinnen
0
6
0
6
12,9
Nieuwstadt
0
0
0
0
13,7
Limbricht
0
0
0
0
14,1
Nuth
-83
7
125
49
14,3
Valkenburg
378
-27
-47
304
15,0
17.761
-617
2.721
10.065
Totaal
Bron: Retailvericenner Locatus 2011, beweri
Schoenen &
Woonplaats
Mode
Lederwaren
Lelystad
10.874
1.347
Nagele
-140 51
SwrftertMnt Uk
Verschil 2004 -
Afstand in km
Sport & Spel^
2011
hemelsbreed
3.855
16.076
0
0
0
P^M4^^B
8.2
0
0
51
13
905
-129
7
703
19,1
Almere
17.888
3.953
1.222
23.063
21,4
Dronten
3.316
554
524
4.394
21,8
Zeewokte
1.213
328
0
1.541
22,2 28,8
Emmeloord
2.034
49
287
2.370
Totaal
36.105
0.102
0.075
40.372
Bron: Retailveri(enner Locatus 2011, bewericing Ecorys 2011
Alleen winkels met sportartikelen zijn hier in opgenomen Alleen winkels met sportartikelen zijn hier in opgenomen
32
ECORYS i
FOC Zuidbroek
Bijlage 2: Bezoekmotieven: onderverdeling Run, Fun, Doel branches TatMl 12: Onderverdeling branches naar koopmotief (1) Branche
Motief
Branche
Branche
Motief
38.200.905-Odd-Shops
Fun
38.200.950-Non-Food Ov
Motief Doel
11.020.950-PersVer2Ov
Run
38.200.610-Souvenirs
Fun
38.200.930-Uitvaartwinkel
Doel
11.020.393-Parfumerie
Run
38.200.601-Sportprijzen
Fun
38.200.920-Natuur5teen
Doel
11.020.156-Drogi8t
Run
38.200.468-Erotica
Fun
38.200.910-Haarden/Kach
Doel
11.020.024-Apotheek
Run
38.200.451-Growshop
Fun
38.200.226-Hoortoestel
Doel
11.010.950-LevensmidOv
Run
38.200.450-Smartshop
Fun
38.200.225-Paramedlsch
Doel
11.010.912-ZlekenhWink
Run
38.200.433-NewAge
Fun
37.180.663-Zonwering
Doel
11.010.657-Zoetwaren
Run
38.200.174-Fee$tanikel
Fun
37.180.651-Woondecorat
Doel
11.010.588-Vls
Run
38.200.154-Legerdump
Fun
37.180.648-Woningtext
Doel
11.010.522-Tabak/Lect
Run
38.200.153-Partijgoed
Fun
37.180.645-Wonlnginf
Doel
11.010.519-Supermari(t
Run
38.200.140-Automatiek
Fun
37.180.635-Tegels
Doel
11.010.477-Sliiter
Run
38.200.033-2Eh Boeken
Fun
37.180.630-ParkeVLamin
Doel
11.010.471-Slagerij
Run
38.200.013-2Eh Kleding
Fun
37.180.579-Verlichting
Doel
11.010.423-Reform
Run
38.200.003-2Eh Diversen
Fun
37.180.447-Badkamers
Doel
11.010.399-Poeiler
Run
37.150.642-Electro
Fun
37.180.440-Keukens/Badk
Doel
11.010.378-Noten
Run
37.150.637-Telecom
Fun
37.180.381-Oost Tapyten
Doel
11.010.30fr-MN8uper
Run
36.120.750-Boek&Kantoor
Fun
37.180.350-Woonwarenh
Doel
11.010.270-Kampwinkel
Run
35.120.411-Posler/Kaart
Fun
37.180.348-Meubelen
Doel
11.010.261-Kaas
Run
35.120.180-Softwr/Games
Fun
37.180.291-Keukens
Doel
11.010.141 -Delk^essen
Run
35.120.129-Beeld/GelukJ
Fun
37.180.066-Slaapkam/Bed
Doel
11.010.137-Ko(rie/Thee
Run
35.120.091-Stripboeken
Fun
37.180.0S4-Babywoonwinkel
Doel
11.010.132-Chocoia
Run
3S.120.09O-Boekhandel
Fun
37.170.576-Verf/Behang
Doel
11.010.123-Toko
Run
35.110.372-Muziekinstr
Fun
37.170.280-Sanltairmat
Doel
11.010.120-ButtenlOv
Run
35.110.366-Muntenff>oetz
Fun
37.170.249-Yzenw&GerMd
Doel
11.010.112-Vlaaian
Run
36.110.228-Wol/Handwerk
Fun
37.170.237-Hout
Doel
11.010.111-Bakkar
Run
36.110.227-Handvaardigh
Fun
37.170.108-6reedpakket
Doel
11.010.012-Groente/Fr
Run
36.110.18»-Foto/Film
Fun
37.170.102-Deur/Kozijn
Doel
II.OIO.OOS-Diepvriasart
Run
35.110.ie5-Electronica
Fun
37.170.099-Bouwmateriaal
Doel
35.100.g50-SportSpec
Fun
37.170.096-Bouwmsr1(t
Doel
35.100.627-Waterspon
Fun
37.160.177-Riiwielen
Doel
35.100.591-Hengelsport
Fun
37.160.043-Car HIFI
Doel
35.100.492-Sportzaak
Fun
37.160.039-Automaterialen
Doel
35.100.487-Modelbouw
Fun
37.150.639-Wltgoed
Doel
3&.100.486-Speelgoed
Fun
37.150.231-Huishoud Ond
Doei
36.100.444-Ruitersport
Fun
37.160.130-Computers
Doel
35.100.125-BuKenspoit
Fun
37.150.117-Radio 4 Tv
Doei
22.080.312-Kunsthandel
Fun
37.130.559-Tuinmeubelen
Doei
22.080.021-AntM(
Fun
37.130.558-Tuincentrum
Doei
22.070.301-Rotan/Rietw
Fun
37.130.555-Tulnartikelen
Doel
22.070.286-Kookwinkel
Fun
37.130.147-Dibevo
Doel
22.070.264-Cadeau-Art
Fun
37.130.087-Bloem/Plant
Doel
22.070.243-Huish linnen
Fun
37.130.027-Aquariums
Doel
Fun
35.120.760-1 nktvullers
Doel
22.070.240-Huiahoud Art
FOC Zuidbroek
ECORYS A
33
Tabel 13: Onderverdeling branches naar koopmotief (2) Branche
Motief
Branche
Motief
Fun
35.120.276-Kantooia(l
Doel
22.060.770-Optiek
Fun
35.110.510-Stoltan
Doel
22.060.570-Uunwtken
Fun
3S.110.375-Naaimachin«t
Doel
22.060.252-Juweller
Fun
22.040.543-Textielsuper
Doel
22.050.453-Schoenen
Fun
22.050.321-Ledenwaren
Fun
22.040.546-Modewarenh
Fun
22.040.495-Sportkleding
Fun
22.040.360-Modeaccess
Fun
22.040.330-Lingerie
Fun
22.040.324-Leermode
Fun
22.04a.258-Kindermode
Fun
22.040.216-Herenmode
Fun
22.040.138-D&H Mode
Fun
22.040.135-Damesmode
Fun
22.040.114-BrukJskled
Fun
22.040.0g3-Bont
Fun
22.040.072-Beenmode
Fun
22.030.618-Warenhuis
Fun
22.070.207-Glas/Aardew
34
ECORYS A
FOC Zuidbroek
Branche
Motief
Bijlage 3: Ontwikkeling niet-dagelijks winkelaanbod centrale winkelgebieden
Tabel 14: Ontwikkeling niet-dagelijks winkelaanbod gemeenten In provincie Groningen (2004-2011) Gemeente
Centrale winkelgebieden
Appingedam
-106
Bedum
1.804
Bellingwedde
10
De Mame
-1.408
Delfzijl
-1.830
Eemsmond
3.832
Groningen
-1.434
Grootegast
226
Haren Hoogezand-Sappemeer Leek
1.K0 104 1.820
Loppersum
-70
Marum
-142
Menterwolde Oldambt
-492 -5.030
Pekela
109
Sbchteren
103
Stadskanaal
4.215
Ten Boer
-244
Veendam
-2.016
Vlagtwedde
-1.607
Winsum
226
Zuidhom
075
Bron: Locatus Retailverkenner, bewerking Ecorys.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
35
Bijlage 4: Type winkelgebieden (Locatus) Binnenstad: meer dan 400 winkels. In feite gaat het hier om de top-17 winkelgebieden van Nederland, waarvan de binnensteden van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Maastricht een onderdeel vormen. Hoofdwinkelgebied: 100-400 winkels. Een hoofdwinkelcentrum is het grootste winkelgebied in de woonplaats. Het aantal verkooppunten in de detailhandel bedraagt 100 tot 400 winkels. Kemverzorgend winkelgebied Groot: 50-100 winkels. Een kernverzorgende centrum groot is het grootste winkelgebied in een woonplaats. Het gaat hier om centra met minder dan 100, maar meer dan 50 winkels in de detailhandel. Kemverzorgend winkelgebieden Klein: 5-50 winkels. Een kernverzorgende centrum klein is het grootste winkelgebied in een woonplaats. In dit geval gaat het om centra met maximaal 50 verkooppunten in de detailhandel. Grootschalige concentratie: Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de detailhandel met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m'. Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoopvloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches "dier en plant", "bruin- en witgoed", "fietsen- en autoaccessoires", "doe-het- zelf of "wonen". Alle verkooppunten die buiten een van de concentraties vallen, worden tot de verspreide bewinkeling gerekend.
36
ECORYS A
FOC Zuidbroek
Bijlage 5: Geraadpleegde bronnen BRO (2011), Effectenanalyse Factory Outlet Center Bleizo, Boxtel. GMA (2007), Locatie- en marktanalyse voor een Factory Outlet Center in de gemeente Menterwolde; fase 1 Haalbaarheidstudie, Ludwigsburg. Goudappel Coffeng (2008), Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek: werkdocument, Deventer.
FOC Zuidbroek
ECORYS A
37
ECORYS Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E
[email protected] W www.ecorys.nl
Sound analysis, inspiring ideas
BELGIË - BULGARUE - HONGARIJE - NEDERLAND - POLEN - RUSSISCHE FEDERATIE - SPANJE - TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK - ZUID-AFRIKA
E-mail: mfoisacekoeriers.nl Ulebsite: ujujuj.acekoeriers.nl Telefoon 030 - 687 11 33 Fax 030 - 687 02 55
SCa"^M^b
transport opdracht Opdra c h ^ e v e r
Datum
Tijd: y
' ^ \ ;
Naam :
^
cA^^r^n \r. { Woonp aats : Adres :
(r..
\ ^
I
-V
. .
:
Postcode
Ophalen bij
Naam :
\0A ^ -
l ' \ ; , O i ; \ . Jr-bl'?l/^ .
Adres : Woonplaats :
Postcode: Datum: "} W - H
Bezorgen aan
.
Naam :
^Od^^^CK^
M^O^C^V.
Adres :
C^. A ^ , , . c U ' ^ . -
Woonplaats
aè:
T.a.v. : V\kA--\,'i^,
Postcode:,
^i^3x^ \'^~i
Af te leveren goederen; _
Pallet(ten)
Pakket(ten)
J Envelop(pen) Anders nl.: 1 l-landtel<ening voor ontvangst
Naam in blokletters:
Cc
Naam in blokletters: ? :s
-r -
16605
Aflevertijd:
Op al onze t r a n s p o r t e n zijn de AVC/CMR c o n d i t i e s , l a a t s t e w i j z i g i n g , v a n t o e p a s s i n g . wit: exemplaar vervoerder
geel: exemplaar ontvanger
roze: exemplaar opdrachtgever
