Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen Steunpunt Wonen Vlaanderen: Universiteiten Leuven, Hasselt, Antwerpen en Delft 17 mei 2016 Dr. Paul de Vries Woningmarkteconoom Kennis en Economisch onderzoek
Agenda Theorie • Belangrijke fundamenten • Woningmarktcyclus Waarnemingen a. Belgische woningprijs stijgt sneller dan de Nederlandse b. Belgische hypotheekrente is lager dan de Nederlandse c. Vraag‐aanbodverhouding beïnvloedt de woningprijs d. Crisis: woningprijs is “los van de fundamenten” e. Regelgeving: beïnvloedt sterkt de woningprijs
2 van 29
Fundamenten van de woningmarkt Op basis van theorie… • • • • • •
Inkomen… ….rente… …instituties… ….financieringsvoorwaarden… …sentiment… …demografie en sociaaleconomische factoren
Verder is er sprake van een niet efficiënte marktwerking
3 van 29
De woningmarkt volgt het honingraadmodel Nederland zit in de actieve fase Prijs‐ verandering
teruglopend inactief
kentering
stagnerend
actief herstel Aantal verkopen 4 van 29
Een internationale vergelijking
Internationale vergelijking en effect regelgeving Effect van de woonbonus in België en het effect van strengere hypotheeknormen in Nederland zijn zichtbaar 1990 = 100
2005 = 100 index 1990 = 100
index 1990 = 100
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14
Australië Verenigd Koninkrijk Nederland VS Duitsland
Spanje Italië Noorwegen België Denemarken
Finland Japan Nieuw Zeeland Canada
Frankrijk Luxemburg Zweden Zwitserland
index 2005 = 100
index 2005 = 100
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14
Australië Verenigd Koninkrijk Nederland VS Duitsland
Spanje Italië Noorwegen België Denemarken
Finland Japan Nieuw Zeeland Canada
Frankrijk Luxemburg Zweden Zwitserland
6 van 29
Hypotheekrente
7
In België liggen de rentetarieven lager dan in Nederland %
%
8
8
7
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
0 08
09 NL spaar
10
11
12
NL hypotheek
13 BL spaar
14
15 BL hypotheek 8 van 29
Regionale ontwikkelingen
Markthal Rotterdam
Ontwikkeling in regio’s nagenoeg hetzelfde, niveau’s verschillen Woningprijs per Corop‐gebied woningprijs
woningprijs
450
450
400
400
350
350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100 50
50 2000
2002
Oost-Groningen Noord-Overijssel Achterhoek Noord-Friesland Utrecht Agglomeratie Haarlem Leiden en Bollenstreek Groot-Rijnmond West-Noord-Brabant
2004
2006
2008
Noord-Drenthe Zuidwest-Overijssel Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Friesland Kop van Noord-Holland Zaanstreek Agglomeratie 's-Gravenhage Zuidoost-Zuid-Holland Midden-Noord-Brabant
2010
Zuidoost-Drenthe Twente Delfzijl en omgeving Zuidoost-Friesland Alkmaar en omgeving Groot-Amsterdam Delft en Westland Zeeuwsch-Vlaanderen Noordoost-Noord-Brabant
2012
2014
Zuidwest-Drenthe Veluwe Overig Groningen Zuidwest-Gelderland IJmond Het Gooi en Vechtstreek Oost-Zuid-Holland Overig Zeeland Zuidoost-Noord-Brabant
Relatie inkomen en woningprijs 600
Er is een verband tussen huishoudinkomen en woningprijs, ook per regio
x €1.000
500 Gemiddelde verkoopprijs
Regio’s verschillen in hoogte, maar niet echt in prijsontwikkeling
400 300 200 x €1.000
100 25
30
35
40 Besteedbaar inkomen
45
50
55
10 van 29
Ruimtelijk gebruik kan tot andere woningprijzen leiden
11 van 29
Inkomensverdeling zorgt voor andere regionale woningprijzen
12 van 29
Prijzen en inkomens hoger rondom verstedelijkte gebieden Gemiddelde woningprijs x 1.000 euro 2015K3 (4-kwartaals gemiddelde) 300 tot 575 250 tot 300 227 tot 250 200 tot 227 150 tot 200 121 tot 150
13
Vraag en aanbod
In heel Nederland meer woningverkopen
15 van 29
Krapte 2013 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
16 van 29
Krapte 2014 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
17 van 29
Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
18 van 29
Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
2016 19 van 29
De woningmarkt wordt krapper en de prijs stijgt daardoor Een krapper wordende markt (verhouding vraag en aanbod) zorgt voor druk op de woningprijs J-o-j prijsmutatie (%)
Aantal keuzemogelijkheden
30
20 Krapte-indicator NVM en PBK van het CBS, eigen seizoenscorrectie op de kwartaaldata
25
15
20
10
15
5
10
0
Correlatie: -87%
5
-5
0
-10 97
99
01
03
05
07
09
11
13
15
Gemiddelde krapte van alle woningtypen (l-as) Gemiddelde jaar-op-jaar prijsontwikkeling (r-as) Bron: NVM, bewerking Rabobank
20 van 29
Regionale prijsontwikkeling afhankelijk van stedelijkheidsgraad Zeer sterk stedelijke omgeving zorgt voor een flinke prijstoename Prijsverandering (%) 2015-2020
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5%
-10% -15%
Zeer sterk stedelijk
Sterk stedelijk
%-toename
Matig stedelijk Weinig stedelijk
Niet stedelijk
Nederland
Verschil NL
Bron: Regionale prognoses Rabobank 21 van 29
Voorspellen van de woningprijs
Onder‐ en overwaardering van de woningprijs • •
Ons prijsmodel duidt op een onderwaardering van ongeveer 10% Momenteel bevindt de woningmarkt zich ook weer in een stabiele fase, hierdoor werken modellen weer iets beter Kans op een stabiele woningmarkt Kans (%)
Werkelijke en geschatte woningprijs
Kans (%)
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Kans dat de woningmarkt in een instabiele staat verkeert
Bron: Woningprijsmodel Rabobank, 23 van 29
Regelgeving
De Nederlandsche Bank (DNB): door verscherpte hypotheekvoorwaarden 10% prijsdaling
25 van 29
Lagere LTV? Voorlopig geen goed idee %
%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Loan-to-Value-Ratios-of-New-Mortgage-LoanOriginations
Bron: NVB, Rabobank 26 van 29
Groeiend marktaandeel ‘nieuwkomers’
27 van 29
Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen • Banken krijgen te maken met strengere voorwaarden (Basel).
• •
‐ ‐
Verzekeraars hebben andere eisen (Sovency). Er ontstaat een ongelijk level‐playing‐field. Verzekeraars/pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best: hypotheken. Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook liggen de verplichtingen verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een ‘extra’ marge ten opzichte van banken. Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt. Verzekeraars stappen in en uit. Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even ‘uit de markt is’, valt er geen hypotheek op te hogen. 28 van 29
Bedankt voor uw aandacht Vragen? • Paul de Vries, woningmarkteconoom,
[email protected] • https://economie.rabobank.com/ •
29 van 29 29
