E-iet rcnrlernent van een investering i11 hooghoun.
Ing. A.W.M. L)~iljnihveid Armterdam, 8 augustus 200 1 Po~tdoctoraleOpleiding Vastgoedkunde Studiejaar 1999 - 200 i Begeleider: de heer Drs. G. Vo\
Inhoudsopgave Hoofdstuk l. Inleiding en probleemstelling 2. Hoogbouw Wat IS hoogbouw3 2.1 2.2 Hoogbouw in Nederland 2.3 Waarom hoogbouw? 3, Investeren in hoogbouw 3.1 Hoge huren kersterken kansen in de hoogbouw 3.2 Schaarste 3.3 Uithoudingsvermogen 3.4 Imago 4. Technische aspecten van hoogbouw 4.1 Het ontwcrp algrmeerl 4.2 Constructief ontwerp 4.3 Invloed op de omgeving 4.4 Regelgeving 4.5 Kosten van hoogbouw 4.5.1 Kosten en rendement 5. Cijfermatig onderzoek 5.l.a De Noordkaap Hilversumstraat Amsterdam-Noord 5.1.b Drentestaete Drentestraat Amsterdam-Buitenveldm 5.l.c Parnassustoren Parnassusweg Amsterdam-Zuid 5.1.d WTC Strawinskylaan Amsterdam-Zuid 5.l.e Twin Towers Strawinskylaan Amsterdam-Zuid 5.1.f Rembrandt Toren Amstelplein Amsterdam-Oost 5.l.g Dreeftoren Haaksbergweg Amsterdam-Zuidoost 5.l.h Margriet Haaksbergweg Amsterdam-Zuidoost 5.d.i Europlaza Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoost 5.1.j Arena Tower Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoost 5.1.k Staalmeesterslaan Amsterdam-West 5.1.1 Het Boek Kingsfordweg Amsterdam-West 5.2 Conclusie cijfermatig onderzoek 6. Algehele Conclusie en aanbevelingen Dankwoord Hoogbouw in New York Lijst met geraadpleegde literatuur Lijst van personen waar gesprekken mee zijn gevoerd
Bijlage I Bylage 11 Bijlage 111
Marktgrafieken objecten Brongegevens Grafieken Overzicht 's Werelds hoogste gebouwen
Pagina 3 4 4 3 5 7 7 8 9 10 12 12
13 lB 14 14 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 43
1. Inleiding en probleemstelling: Na de tentamens met goed gevolg te hebben afgerond, rest al4 laatste onderdeel het schrijven van een scriptie. Bij de keuze van het onderwerp heb ik mij laten leiden door de ontwikkelingen in de markt. Het is opmerkelijk dat er meer en meer hoogbouwprojecten in de woon- en kantoorontwikkelingen worden gerealiseerd Mi-jn n~eiiwsgierigheidis gewekt door de vraag waarom er heden ten dage door de projectontwihhelaar~,beleggers en gebruikers wordt geinvcsteerd in hoogbouw, terwijl er in hei verleden slechts een enkele maal een project is gerealiseerd dat de 'titel' hoogbouw kan dragen. De tweede vraag die ik mezelf heb gesteld is of de ontwikkelingen in de hoogbouw voor de eindbelegger b11 het nemen van de investeringsbeslis\ing het gewenste rendement op zouden leveren. Vandaar ook de gekozen probleemstelling èn titel van deze scriptie: Het rendement van een investering in hoogbouw Dat deze probletmstelling uit meerdere oogpunten kitn worden benaderd is van ~t\lfspreketidIn tiwe scriptie heb ik mij gericht op investeringen in hoogbouw-kantoorobjecten. In de hoofdstukken 2 tot en met 4 zal voornanielijk aan de hand van het verrichte literatuuronderzoek en de gevoerde ge\prekken theoretisch worden ingegaan op hoogbouw. Hoofdstuk 2. behandelt het fenomeen hoogbouw in algement3 zin. Antwoord wordt gegeven op de vraag wat hoogbouw nu eigenlijk is, wat de status van hoogbouw in Nederland op dit ogenblik is en waarom er momenteel wel hoogbouw wordt gerealiseerd en in het verleden niet of nauwelijks. In hoofdstuk 3 zal aan de orde komen waarom een belegger wel of niet zou moeten investeren in hoogbouw en zullen de met hoogbouw samenhangende aspecten als schaarste, uithoudingsvermogen en imago worden behandeld. Hoofdstul< 4 behandelt vervolgens de technische aspecten van hoogbouw, namelijk het ontwerp in algemene zin, het constructieve ontwerp, de regelgeving en de kosten van hoogbouw. Hoofdstuk 5 ih in zijn geheel gewijd aan het cijfermatig onderzoek en dient ter ondersteuning en verdieping van de hoofdstukken 2 tot en met 4. Het onderzoek omvat een twaalftal objecten in de stad Amsterdam. De keuze van de objecten is tot stand gekomen op een dusdanige wijze waarbij de objecten zoveel mogelijk over de stadsdelen zijn verdeeld. De objecten zijn ontwikkeld voor de markt en worden reeds gedurende een langere periode gefxploiteerd ofwel zijn van dusdanig belang voor het onderzoek in verband met de spreiding of importantie van het object, dat met een kortere exploitatieperiode genoegen is genomen. Afsluitend wordt er een conclusie gekermd en worden er vervolgens aanbevelingen gedaan die als leidraad kunnen dienen voor het investeren in hoogbouw.
2.1 Hoogbouw
2. Wat is hoogbouw? In Nederland bestaat er geen eenduidige definitie van hoogbouw De diverse publicaties zijn het er niet over eens wat er nu precies wordt verstaan onder hoogbouw in Nederland. "Van Dale" hanteert de definitie. "hoge bouw, hoge gebouwen (tgov. laagbouw)". "Hoogboum in Nederland"' hanteert de definitie: "Hoog is minimaal zestig meter voor torens met een kantoorfunctie, respectievelijk achttien bouu1,igen voor toren\ met een woonfiinctie", Ir. B.J. Offringa hanteert in het "Rapport 91-8 hoogbouw"' de definitie. "Onder hoogbouw wordt verstaan alle gcbouwen met een hoogte van meer dan honderd meter". Drs. L B. Uittenbogaard hanteert in d r publicatie ""MultifunctioneleHoogbouw" , uitgaande van de bouwkuiidige kenmerken, de definitie. "Hoogbouw is hoger dan 60 nieter" en weer anderen omschrijven hoogbouw als zijnde: "Een gebouw waarvan de hoogte grote incloed heeft op de planning, het ontwerp, de uitvoering en het gebruik" Omdat er geen eenduidige definitie te geven is voor hoogbouw, wordt in dele scriptie de stelling e de mond van de heer Drs. J. klerhs. voorzitter van de stichting Hoogbouw is gehanteerd zoals d e ~ uit c)pgetekend. "Iioogbouw zijn alle bouwwerken welke indien je voor het object staat door zijn hoogte respect inboezemen".
2.2 Hoogbouw in Nederland Hoogbouw onderscheidt zich in architectonisch opzicht van de 'gewone, meer laag-bij-de-grondse' bouwwerken als villa's, rijtjeshuizen, winkelcentra, hotels, ziekenhuizen en diverse categorieen bedri.jfsgebouwen door het ontbreken van een herkenbare, min of meer gestandaardiseerde gebouwtypologie. Waar het grootste deel van laag- en middelhoogbouw tot stand komt op basis van geleidelijk geevolueerde ontwerpconcepten, lijkt elk hoogbouwproject uniek te moeten zijn. Een uitzondering hierop vormt het archetype van de klassieke, getrapt opgebouwde Amerikaanse wolkenkrabber. Dit archetype heeft onder meer als inspiratiebron gediend voor de Rembrandt Toren in Amsterdam en het Mash & Mc Lennan-gebouw in Capelle aan de IJssel. Recente hoogbouw in Rotterdam (de uitbreiding van Mees Pierson en de nieuwbouw van de Generale Bank), waarvan de opbouw van het bouwvolume onder invloed van door de overheid opgelegde beperkingen tot stand is gekomen, vertoont daarentegen nauwelijks overeenkomsten met het archetype van de Amerikaanie wolkenkrabbers. In tegenstelling tot laagbouw, waarbij vooral de gevels bepalend ~ i j nvoor de verschijningsvorm, is bij hoogbouw met name het silhouet van het bouwvolume henmerkei-id Niet geheel toevallig fungeren kantoor- en woontorens veelvuldig als een landmark, een prominente plaats innemend in de skyline kan een \tad of landschap. De neiging van veel architecten om het silhouet te accentueren door middel van een zo glad en abstract mogelijke gevelbehandeling heeft in de jaren tachtig geresulteerd in een generatie v'in hoogbouwprojecten die veel weg hadden van maquettes. Recenter wordt, geheel in de lijn inet de algemene stijlontwikkeliiig van de architectuur, aanmerkelijk meer aandacht besteed aan de beeldwaarde, afleedmarheid en de texturele kwaliteit van de gevels Opmerkelijk is de rol die in de vormgeving van recente hoogbouw voor ramen, erkers en Serres is weg gelegd Het feit dat bewonerslgebruiker~van hoogbouw een bevoorrecht uitzicht genieten, wordt nadrukkelijk in de verSchijning\vorm tot uitdrukking gebracht Vooral erkers geven niet alleen een extra dimensie aan het uit~ichtin absolute zin van het woord, maar vornieil ook een subtiele bqdrage aan het gebouwsilhouet Dit geldt zowel voor woontorens alwok voor de van erkers voorziene hantoorgebouwen, ~ o d l shet NS-hoofdkantoor in Utrecht en de Grotiustoren in Den Haag. Daarnaast zijn er in de afgelopen jaren diver4e woongebouwen met een meer of minder sterk gebogen hoofdvorm gebouwd die in feite in hun geheel als één grote hijhdoos of panoramische erker kunnen worden opgevat
'
Stichting Hoogbouw "t/oo,~houi.iL I L N(~(1rrlririd" q ~ f f r i n ~Ir. a , I3.J. . "K(lp11oi.t91-8 h(iiig/~ouwIi~i~c,riiiii.i,cciti<',krz~w-ho~i. ~ I t-(>,y~l,q(vii~,q I '' ' Uittenbogaard, Drs. 1,.B.. "M~ilt(f~liri.ilori(~le Iloog11orii.v"
Tot het begin van de jaren negentig werd wonen in hoogbouw in Nederland doorgaans geassocieerd met goedkope galerijflah. In 1989 luidde de afschaffing van het woriingwaarderiilg~systt.em (puntensysteem) voor huurwoiiingeii boven de huursubsidiegrens een bouwgolf van hoogboilw in de vrije sector in. Aanvankelijk ging het met name oni luxe huurappartementen, maar al gauw bleek er ook een potentiele markt te bestaan voor vrije sector koopwoningen. In amper tien jaar tijd heeft het wonen in hoogbouw een heel andere status gekregen. Tegelijk nam ook de gemiddelde bouwhoogte van de woontorens toe. De stereotype galerijflat maakte plaats voor ranke woontorens met een beperkt aantal grote tot zeer grote appartementen per verdieping. Een luxe vrije sector appartement wordt niet betreden via een anonieme. ongure en winderige galerij, maal- via eeii goed beveiligde, inpandige lifthal. En als het om echte chique woningen gaat, zoals bij de woontoren ~'Etoiiein Amstcrdiim-Buitenveldert. komt de door middel van elektronische hulpmiddelen beveiligde Iiftdeur zelfs rechtstreeks urt in de entreehal van het appartement Overigen4 zijn hoge woontorens tegenwoordig niet meer uitsluitend voorbehouden aan de grote steden In onder andere Alrnere-Haven, Dordrecht, Eindhoven, Heerlen, Ridderkerk, Tilburg. Vlaardingen. Vlissingen en Zoetermeer zijn woontorens gerealiset~dof stadn gepland te wordt.11 gerealiseerd, die niet alleen een riant uitzicht bieden, maar in hun omgeving ook van veraf zichtbaar zullen z i n . Vanuit het oogpunt van architecten en stedebouwkundigen wordt dan ook wel eens gesteld dat, hoewel hoogbouw van oorsprong een bij uitstek grootstedel~jkebouwvorm is, zij in Nederland totnogtoe In Den H'iag langs t n <)verde Utrechtsebaan is nergens geresulteerd heeft in een rnetropole an~bi~mce een begin gemaakt en in Amsterdam tracht men de achterstand in versneld tempo in te halen. Maar alleen in het centrum van Rotterdam is er 5prake van hoogbouw in een dichtheid en diversiteit die maken dat de individuele torens als het ware opgaan in de massa. Hoogbouw zoals hoogbouw ooit bedoeld is: een verzameling van elkaar beconcurrerende, hoogst individuele architectonische expressie. Van nabij gezien samenklonterend tot een amorf geheel maar op enige afstand uitsplitsend in een unieke skyline waarin elke toren weer zijn eigen silhouet heeft4. Bij grootstedelijke hoogbouw doet zich een merkwaardig fenomeen voor dat geslaagde hoogbouw 'vanzelf' nieuwe hoogbouw aantrekt. Meer nog dan voor de Utrechtsebaan in Den Haag en het Weena en de Coolsingel in Rotterdam geldt dit voor de Zuidas in Amsterdam. Zodra één onderneming op een zogeheten toplocatie een prestigieus hoogbouwkantoor heeft opgetrokken, staan andere bedrijven in de rij om 'er bij te horen'. Het gevolg is een zichzelf versterkende architectonische prestigestrijd waarin met name de banken, verzekeringsbedrijven en zakelijke dienstverleners gemakkelijk tot grote bouwhoogten zijn op te zwepen.
2.3 Waarom Hoogbouw? Over het algemeen wordt verondersteld dat één van de belangrijkste redenen die genoemd worden om hoogbouw te realiseren een grote concentratie van mensen en de daarmee samenharigende schaarste van grond is. Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan steden als New York, Chicago, Hong Kong, Kuala Lumpur en Singapore. In dlt soort wereldsteden neemt met de schaarste van grond automatisch ook de grondprijs toe. Uit onderzoek is gebleken dat op het moment dat de grondprijs circa 70% van de totale bouwkosten beslaat, de noodzaak van bezuinigen op het gebouw steeds kleiner worden en wordt de beslissing voor hoogbouw eenvoudiger. Een logische conclusie voor Nederland zou kunnen zijn dat aan dit bovenstaand gegeven wordt voldaan, namelijk de bevolkingsdichtheid in Nederland is hoog en grond is een schaars goed. Echter uit onderzoek blijkt dat het in Nederland met de bevolhingsdichtheid en schaarste van de grond nog niet zo 'ernstig' 1s gesteld dat de noodzaak voor hoogbouw aanwezig is. Er wordt door de geleerden dan ook gesteld dat: "Voor hoogbouw in Nederland geen economische noodzaak 14; de grond is dikwijls zo slecht dat allerlei technijche complicaties oprijzen en de Nederlandse volksaard z o ~ ite 'plat' zijn voor h o o g b o ~ w " ~ . Stichting Hoogboiiw f f o o q b o u ~in. Ni iic r li~ri~l" Sniook, Ir. K.A.F. 'Iij(ie~ichet l1ooyhcii~ii.ioriqri I J L Korte~ticinl1001"
i .
Toch is er ook In Nederland een omslag gaande en worden er meer en meer hoogbouwplannen ontwikkeld en gerealiseerd. Wat 7ijn dan toch in Nederland de belangrijl~steoverwegingen over te gaan tot hoogbouw? Uit het oogpunt van projectontwikkelaars en beleggers kan het rendement een duidelijke impul\ voor hoogbouw zijn. Voor gebruikers blijkt met name het corporate image een belangrijke drijfveer voor hoogbouw rijn. Ook prestige kan overigens ook voor projectontwikkelaars en beleggers een reden zijn om geld te investeren in hoogbouw. Een van de meest voor de hand liggende voorbeelden is hiervan de Trump-Tower in New York van de miljardair Donald Trunip. De baqis van prestige is echter te klein I S gebleken in Londen bij het project Canary Wharf van de ontwikkelaars gebroeders Reichmann. Dit prolect moest eerst failliet gaan in een economi\che recessie, voordat het een succes werd. Dichterbij huis vinden we de Ldrmag Tower in AmsterdanrWest van de prqjectontwikkelaar Larmrig welke te predgieus is gebleken en nimmer is gerealiseerd Desondanks speelt prestige wel degelijk mee en dat blijkt uit het feit dat er in de wereld en ook in Nederland een ware wedloop lijkt te zijn ontstaan orn het hoogste gebouw te realiseren Daarbij wordt tegenwoordig geen onderscheid meer gemaakt tussen kantoorgebouwen en woongebouwen Met betrekking tot hoogbouwontwikkelingen in woongebouwen is het trvens van belang de omsl'lg te constateren wellce de consument geinaakt lijkt te hebben Was in het verleden de associatie 'wonen' en 'hoog een galerijfl& voor de minder bedeelden, momenteel is het chique orn op de hoogste etage van een woontoren te vertoeven. Toch ben ik van mening dat momenteel de economische aspecten wel degelijk een rol spelen. In het r'tpport '-Multifunctionel Hoogbouw"' daterende uit 1993, wordt door Drs. L.B. uittenbogaardh een opsomming geinaakt van de knelpunten voor beleggers. Hij noemt hier met name de grotere complexiteit van de projecten, de hogere stichtingskosten, de hogere beheerskosten en het hogere investeringsbedrag. In de huidige markt, waar de hoogconjunctuur regeert, blijken de knelpunten zoals deze in 1993 nog golden voor een groot deel te zijn opgelost. De grotere complexiteit en de daarmee samenhangende stichtings- en beheerskosten, worden in de huur verwerkt en door de huurders geaccepteerd, zodat een marktrendement op de investering kan worden gerealiseerd. En de komst van de Duitse beleggers en de consortiums van de Nederlandse beleggers maken dat investeringen van honderd rnil.joen of meer geen probleem meer zijn.
" I!ittenhonaard, Drs. L.B.. "M~~lt~fi~ric-irorrulc tloogt~oi~w"
3. Investeren in hoogbouw
3.1 Hoge huren versterken kansen iii de hoogbouw Hoogbouw in Nederland i < in opkomst. Een verklaring hiervoor zou gezocht kunnen worden op het gebied van de ruimtelijke ordening. Zou het aantal locaties voor kantoren en woningen afnemen, waardoor op de schaarse grond hoger gebouwd moet worden'? Voor deze stelling kan in de planologie echter weinig bewijsmatertaal worden gevonden. In de Vierde nota ruimtelijke ordening extra (Vinex) evenals in de Vijfde nota. worden weliswaar hogere verdichtingen voorgesteld dan in het verleden, een echte aanlet tot hoogbouw kan er niet uit worden gedestilleerd. Ook in de bouwkunde hebben ~ i c h geen revoluties voorgedaan waardoor de hoogbouw in een ander perspectief is komen te staan. I4e bevolkingsdichtheid blijkt nauwelijks van invloed In dichtbevolkte landen als Nederland ontbreekt een hoogbouwcultuur, terwijl in dunbevolkte gebieden als Texas USA cie 'sky the limit' is. De redcn waarom nu ook Nederland gevallen is voor hoogbouw moet op een ander geheel ander vlak worden gezocht, namelijk hij de grillige en Img niet eenvoudig te ;~n~~lysrren markt boor commercietl onroerend goed. In de wereld zijn concentraties hoogbouw vooral te vinden in zogenaamde Centrdl Business ~ l s t r i c t s ' De metrages van Central Business L)i\tricts in New York, London en Parijs zijn verreweg het grootst. lJit een onderroek van Jones Lang Lasalle' enige tijd geleden, blijkt dat Amsterdam een van de kleinste concentraties kantoren heeft van alle hoofdsteden: in absolute getallen nog geen derde van bijvoorbeeld steden als Singapore of Kuala Lurnpur. Op zich is het verwonderlijk dat Nederland geen sterk ontwikkeld Centra1 Business District bezit. Niet zozeer vanwege de bevolkingsdichtheid, maar omdat Nederland een zeer sterke financikle sector heeft en een relatief groot aantal multinationale ondernemingen kent. Deze twee groepen kantoorgebniikers voelen zich het meest tot hoogbouw aangetrokken. En de concentraties financiele instellingen en multinationals zijn juist, volgens de internationale literatuur", de trekkers die kwalitatief hoogwaardige hoogbouw mogelijk maken. In Nederland komt eigenlijk alleen Amsterdam-Zuid met de huidige (het WTC, het Atrium, de Twin Towers en het hoofdkantoor van de ABN AMRO) en toekomstige ontwikkelingen (het nieuwe hoofdkantoor van de ING, Mahler4, Drentepark en de uitbreidingen van het WTC) in de richting van de definitie van een Centra1 Bu\iness District. Nederlands bedrijven zijn van oorsprong sterk verspreid over Nederland. De wortels van veel bedrijven liggen van oudsher niet geconcentreerd in de hoofdstad. De laatste tijd komt de concentratie van bedrijven in een stroomversnelling, maar dit leidt nog niet direct tot een concentratie van bedrijvigheid op een bepaalde kantorenlocatie. Van de grotere banken kozen er twee, te weten de ABN AMRO en ING, voor Amsterdam-Zuidoost, en recent voor vestiging van hun hoofdkantoor, respectievelijk toekomstige hoofdkantoor op de Amsterdiimse Zuidas. De Rabobank en het Fortisconcern vestigden zich echter in Utrecht en de Generale bank koos als vestigingsplaats Rotterdam Neerlands belangrilkste verzekeringsmaatschappijen kozen voor Rotterdam, Utrecht en Den Haag Beleggers als het ABP en Rodamco &ten ver weg van het financiele centrum. De advocatuur en accountdncy hebben meerdere grote vestigingen in het land en ook hun hoofdkantoren zijn verspreid over de vier grote steden. En ook de internationale ondernemingen die Nederland een plaats geven op de wereldmarkt - Koninkl~jkeOlie, Unilever, AKZO Nobel en Ahold - hebben overal in Nederland hun hoofdkantoren, maar niet in Amsterdam. Een uitzondering vormen de uitgevers Reed Elsevier en Wolters Kluwer en de gloellampengigant Philips, maar kenmerkend voor Nederland is dat zij hun hoofdkantoren hebben op plaatsen die niet gelden als uitgesproken toplocaties: respectievelilk Amsterdam-West, Oud Zuid en Amsterdam-Oost (De Omval). Ook grote buitenlandse bedri.jven die zich in Amsterdam vestigen kiezen niet automatisch voor de Arniterdamse Zuidag (Ci\co, Amiterdam-Zuidoost, TelfortIBritish Telecom, Amsterdam-Zuidoost en MC1 Worldcom; Amstel Busine5spark).
Central Business Districts : Locritie w:tar toponderneiii~ngentiit 6611 land (»f regio) ~ i c hvc~tigenorn profijt te hebben Lan elkaar\ synergie h Jones 1,ang 1,aSalle '"Fur~~rc, ~1r?1~~1ec.t\ /o/-Oir-oj~e ' \ o ~ f i 1 ~rticirkcl.t 1~ " Jones i,ang Lasaiie "Occ~liprc'r clc,trvity ril t'rii.ol1o ' j i i u i ~ oflic.? t~ i ~ z c i ~ k (", i \ "
Ook in de toekomst is het niet te verwachten dat grote nationale, respectieveli-jk internationale kiezen voor de Amsterdamse Zuidas, al is met de komst van het nieuwe bedrijven a~~tomatisch hoofdkantoor van de ABN AMRO, het toekomstige nieuwe hoofdkantoor van de ING-bank en de eerjte voorcontracten op Mahler4 met Nederlands grootste advocatenkantoren een stap in de goede richting gedaan. Hierdoor zou ook in Nederland een Central Busine\s District kunnen ontstaan met de daarbij behorende schaarste en h~iurnivea~is.
3.2 Schaarste Schaarste en de daarbij behorende huurniveaus blijken nameli-jk één van de belangrijkste voorwaarden te zljn \/oor het creeren van kwalitatief hoogwaarciige hoogbouw. Een ijzeren wet van de niarkt is "De meerprijs van hoogbouw moet worden terugverdiend door het huurprijsniveau" Dat brengt de ongunstige bruto-nettoverhouding van het vloeroppervlak van hoogbouw nu eenmaal met zich mee. Een rechtvaardiging voor de hogere huurprijb kan een huurder het best vinden wanneer er nauwel~jks iilternat~evelocaties in de nabijheid zijn. London City, Ld Défense in Parijs, Maruiiouchi i n Tokio en Lower Manhattan in New York boldoen aan dit criterium Echter ook dan oiltsician er forse verschillen in de vraag en aanbod (en dus in de huurprijzen en de daarmee samenhangende beleggingswaarde van het onroerend goed), maar over een langtijdshorizon gezien komen perioden van schaarste steeds weer tcrug. Voor een lange tcrmijninveïtt.erdt.r of diegene die op het juiste moment weet in te kopen, kan het interessant zijn te investeren in hoogbouw. In een omgeving waar weinig schaarste te vinden is, moet het gebouw zelf de hogere huurwaarde rechtvaardigen, vaak dankzij een serviceformule zoals het World Trade centerJo.Een voorbeeld bij uitstek hiervan is het World Trade Center Schiphol, waar momenteel de hoogste kantoorhuren van Nederland worden betaald. Ook in Nederland zijn er de laatste tijd voorbeelden te vinden van kwalitatief goede hoogbouw, terwijl toch nauwelijks sprake is van locatieschaarste. Bij analyse van deze gebouwen blijkt het veelal te gaan om kantoren van eigenaren die tevens gebruiker / ontwikkelaar zijn. Een goed voorbeeld hiervan is de nieuwbouw van de ABN AMKO aan de Zuidas in Amsterdam. Een andere categorie is de hoogbouw die wel geïnitieerd is door de gebniiker, maar als eigendom met een langlopende huurovereenkomst is verkocht aan een eindbelegger (bijvoorbeeld de Generale Bank in Rotterdam en het nieuwe hoofdkailtoor van Philips in Amsterdam, de Breitner Toren). Dit illustreert dat het voor een projectontwikkelaar eenvoudiger is en minder risico's met zich mee brengt om een hoogbouwobject te realiseren indien de gebruiker vooraf bekend is dan in het geval wanneer er meerdere, nog onbekende huurders zijn. Al zijn er ook daar voorbeelden te geven die in de afgelopen periode zeer succesvol zijn gebleken. De Rembrandt Toren in De Omval in Amsterdam welke aan aanvankelijk enige opstartproblemen, geheel verhuurd werd aan meerdere huurders en uiterst succesvol is gebleken en 'de drie torens' (de Ovale Toren, verhuurd aan de ABN AI\/IRO, Toren A aan diverse huurders en Toren B aan PriceWaterhouseCoopers, in Amsterdam Zuidoost). Als van tevoren bekend i\ wre de huurder wordt, dan is de voornaamste hindernis voor hoogbouw genomen Vooral voor hoogbouw met meerdere huurder\ is de verhuuropgave zeer ingewikkeld. Kiest de ontwikkelaar voor ecn huurprij4 per verdieping die gerelateerd is aan de bouwkosten per verdieping, dan komt hij tot een enorme differentiatie in de huur. In de prakiijk kunnen de bovenste verdiepingen dan na~iweli.jks door een huurder worden verantwoord. De ontwikkelaar zal de huurpr~jzendus moeten harmoniseren. Dit betekend dat de huurders van lager gelegen verdiepingen de hoogste moeten 'sponsoren', maar dat voor deze extra huurkosten wel een andere goede reden moet zijn, spreekt voor zich
"'
World 1 rade Center 5ervice formule: Kdnrociifoirnule op !opl»haiict o\er tic gchele wercld u,i,iiiii veigatdei , winkel ie\t,ruiant- en oveiige ~ e i \ i ~ e F ~ ~ c i l i t e~vorcien ~ ! e i i g e ~ o i ~ ~ t ~ iniet n c ~k,int»oiiuiinte id Fn rid,r\t gioteie ineiiagei tot rn,r*irn,ial i000 1112 L o gecoinbineerd wortlen niet iiltlivitlurfe kdntooil\~rileisvan circa 20 in2 v v o waaidooi ook kleineie orideineniinptn /ich op '~biolute toplob,rtie\ ktiriiien \eitigen
Vooral in Amerika wordt veel aandacht besteed aan de uitstraling van het gebouw zelf Een huurder van een lager gelegen verdieping profiteert dan wel van de uitstraling van 'zijn' kantoortoren. Het i \ dan ook redelijk dat een gedeelte van die uitstraling in de huurpr~jiwordt verdisconteerd. Wanneer een kantoortoren uiteindelijk niet exploitabel blijkt te zi-jn, grijpt men in het buitcnland tijdens de ontwerpfase nog wel eeni naar het middel om de onderkant te 'verdikken'. Door de Nederlandse wetgeving, met name de ~ r b o - w e t " ,is dat veel moeilijker. In Rotterdam is met de kantoortoren Millennium het probleem van de onbetaalbare huur kan de bovenste verdiepingen opgelost door de hoogste etages te 'gunnen' aan mede-eigenaar HALinvesttnents. Onder de overige huurders ontstaat dan geen verschil van mening.
3.3 Uithoudingsvermogen Een eis die onlosmakelijk met hoogbouu i \ \erbonden, is dat de verhuurder van een kantoortoren voor de markt het uithoudingsvermogen moet hebben om liiet dt. meest interessante verdiepingen als eerste te verhuren. De kans bestaat dan immers dat men bij een iets nriindere verhuurmarht met de resterende verdiepmgen blijft zitten. E5en ontwikkel'tar met een lange termijnvrsie, mals Sedijko bij de Rembrandt Tower. had het lef om in dat geval liever te wachten1-. Voor een ontwikkelaar i i het door deze factoren niet eenvoudig een multi tenant-hoogbouw op eigen risico te ontwikkelen en te verhuren En d m hebben we het nog niet eens over het ~iiteindelilkedoel van de ontwikhelaar: de verkoop van het object aan een belegger. Om deze reden is bijvoorbeeld het idee voor de Larmag Tower in Amsterdam-Sloterdijk een zachte dood gestorven. Inmiddels heeft architect Cees Dam voor deze locatie een alternatief en relatief laagbouwplan ontwikkeld wat wel succesvol is. Een ander voorbeeld is de reeds eerder genoemde Rembrandt Toren die wel gerealiseerd is, maar gedurende een periode van twee jaar na oplevering leegstand kende, en pas met de komst van Philips naar Amsterdam volledig verhuurd werd. In de Angelsaksische landen is er vrij veel onderzoek verricht naar de reden waarom huurders kiezen voor hoogbouw, veelal in relatie met vestiging in een zogenaamd Centra1 Business Diitrict". Voor een kantoorgebruiker zijn de argumenten vaak terug te voeren naar de optimale structuur om te produceren of diensten te verlenen. Het meest duidelijke voorbeeld is de City in Londen met zijn concentratie van zakelijke dienstverleners. In Nederland, waar een dergelijke trend niet is waar te nemen, wordt de k e u ~ evan een locatie en kantoorgebouw vaak op andere gronden genomen. Zo zijn er vele voorbeelden te noemen waarin de persoonlijke voorkeuren van de leden van de raad van bestuur een belangrijke rol speelden. Ook het imago speelt een belangrijke rol bij de keuze voor hoog- of laagbouw. Dat hoeft zeker niet negatief te worden geïnterpreteerd. In toenemende mate krijgen bedrijven te maken met internationale concurrentie, speelt het 'corporate image' een belangrijke rol en wordt het 'corporate real-estate' een belangr~.jkeissue. Deze drie factoren beinvloeden de keuze voor hoogbouw in toenemende mate. Niet alleen grote ondernemingen, maar ook middelgrote ondernemingen beschouwen de wereld als hun markt Dat betekent dat bedrijven zich steeds meer aan de spelregels van de wereldmarkt moeten houden. Internationaal opererende bedrijven zullen hun clienten en hun beleggers in een passende kantooromgeving dienen te ontvangen. Er circuleren al geruchten dat schamele onderkomen9 In Nederland grensoverschrijdende deals hebben verstoord. Onder Amerikaanse invloed zal de Nederlandse aanpak van beknibbelen op de uitgaven en derhalve op de huisvesting geen stand kunnen houden. Het Nederlands gezegde 'doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg' zou zelfs in het internationale krachtenveld wel eens 'pennywise en pound-foolish' kunnen rijn.
" AKBO Wetgeviiig : h de wei is hepaald dat er een bepaalde daglicht-toetreding op de werkplek dient te l i j t i . wiiardoor kantoren inet inpandige miniten veel nlinder cfficiëtit worden l' Zie Cijfermatig onderzoek Renibrandt Toren l ' Central Business District : Locatie w;ini- toponderntttningen uit één land (of regio) ~ i c h vestigen om profijt te hchbei~van elknars synergie Jones Lang 1,aSalle "l-'rit~o.c,,i.ospcZc~r.r/i>!-b;~1rop~~'s o1fic.a ,ncl,.kct.s "
"
3.4 Imago In toenemende mate wordt door bedrijven geiiivesteerd in imago van producten en bedrijfsnamen. Hoogbouw kan damaan een belangrijke bijdrage leveren. Bedrilven deinsden in Nederland vaak terug om extra te investeren in hoogbouw vanwege de negatieve uitstraling op zuinige klanten, werknemers en aandeelhouders. De andere kant van de associatie met succes, degeli-jkheid en kracht wint echter aan belang. Albert Heyn moet bij al zijn uitingen op de kleintjes letten, maar voor de internationaal georienteerde moedermaatschappij Ahold gaat dat steeds minder op. Rabobank Nederland moest er bij het hoofdkantoor op letten zich niet rijker voor te doen dan de leden van de corporatie. Maar voor de Raho-Robeco-organisatie die, veel meer internationaal georietiteerd is, is dit v,in veel minder belang De indruk is dat ook de Nederlandse opinie ten opzichte van hoogbouw aan het veranderen is. In 1991 constateerde Drs. L.B. Uittenbogaard in "Multifunctionele ~ o o ~ b o u w " "nog ' dat de dest~jds geïnterviewden nauwelijks het representatieve karakter van hoogbouw onderkenden. Anno 200 1 wordt deze associatie kan hoogbouw, succes en uitstraling door de geïnterviewden wel degelijk gemaakt. Veel Nederlanders krijgen Een internationdle blik. Ook de toenemendt welvaart speelt een rol: succes mag ook in Nederland eindelijk worden getoond Recente hoogbouwprojecten in Den Haag en Rotterdam kenden bljna geen publiekelijk verzet In Amsterdam-West stuitte het ontwerp van de Larmag Toren in 1990 nog op felle protesten. De in 1997 opgeleverde Rembrandt Toren kwam tot stand zonder noemenswactrdige protesten en is vandaag de dag een gerespecteerde landmark. Dat nog niet iedere huurder de slogan van de ontwikkelaar 'een horiderdvijfendertig ineter hoog, schmerend verlengstuk van uw bedrijfsimago' onderschrijft, doet daar niets aan af In het buitenland is vaak de ontwikkelaar de grote animator voor hoogbouw. Het prototype van een projectontwikkelaar die zich onuingt met imponerende statussymbolen komt men in Nederland maar weinig tegen. De projectontwikkeling heeft zich, evenals de gehele vastgoedsector, de laatste jaren sterk geprofessionaliseerd. Het leeuwendeel wordt verricht door ondernemingen die meerdere disciplines in huis hebben en over een groot eigen vermogen beschikken. Een andere trend is dat veel projectontwil
li
Uittenbogaard. Drs. L.B.. " M i r l t ~ f i i n c ~ t ~1loo::b1111n o ~ i ~ ~ I ~ ~"
Toren en de Hreitner Toren en de nieuwe toren van Delta Lloyd maken onderdeel uit van deze gebiedsontwikkeling. Door de professionalisering hebben de ontwikkelaren hun organisaties meer en meer ingericht op gebiedsontwikkelingen. Dat wil zeggen dat zij verschillende disciplines die daar voor nodig zijn in huis hebben gehaald of elders inkopen en de financiele armslag hebben om dergelqke grote pro.jecten aan te kunnen. Een tweetal voorbeelden hiervan zijn de ontwikkeling Mahler4 op de Zuidas in Amsterdam, waar een drietal ontwikkelaars, te weten Fortis Vastgoed, ING Vastgoed en G&S Vastgoed hun krachten hebben gebundeld en de ontwikkeling van het Drentepark op de Zuidas in Amsterdam waar de drie ontwikkelaars Bouwfonds. Bla~iwhoeden ING Vastgoed de handen in elkaar hebben geslagen. Dat de overheid hierbij een grote rol speelt. is vanzelfspreltend Voor grote gebiedsontwikkelmgeli is een aanpak nodig die over de gemeentegrenzen kan kijken. Dat deze a'mpak van gebiedsontwikkeling zowel versnellend al\ vertragend kan zijn blijkt in het geval van de Amsterdamse Zuidas, waar het Ri,jk, de provincie en de verichillende gemeenten moeten samenwerken om de ondergrondse infrastsuctuur te optimaliseren, hetgeen aan de ene kant het proces heeft vertraagd en cliaardoor extra kostbaar maakt. maar aan tie andere kant deelontwikkelingen (hoofdkantoor ABN AMRO, Mahler4, uitbreidingen WTC en Drentepark) mogelijk rridakt. De kansen van hoogbouw hangen d a r ook niet zor;eer af van de technische mogelijkheden of van de planologische mogelijkheden. De keuze voor hoogbouw ligt in de eerste plaats bi.j de k'rntoorgebruiker en de tinanciele mogel~jkheden Wereldwijde concurrentie dwingt steeds meer ondernemingen rekening te houden met hun vestigingsplaats en met de uitstraling van het onroerend goed. Dit biedt kansen voor hoogwaardige hoogbouw met de bijbehorende huiisprijzen. Voor beleggers wordt hoogbouw met name interessant in een omgeving waar de alternatieven beperkt zijn. In Nederland zijn deze schaarste locaties momenteel in de maak en zullen dan ook pas in de toekomst ontstaan.
4 . Technische aspecten van hoogbouw
4.1 Het ontwerp algemeen Bij het ontwerpen van hoogbouwprojecten dient de ontwerper zich te realiseren dat hoogbouw op een aantal punten wezenlijk verschilt van laagboi~wof meer verdiepingeilbouw. Het ontwerpen vergt een geheel andere aanpak. In een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwerp moet onder meer inet de volgende punten rekening worden gehouden: Verticaal transport De rusmte die benodigd is voor het verticale transport van personen. goederen, water en lucht nemen een bijzonder belangrijke plaats in Ook in het geval vaii eventuele calamiteiten, mals brand, rullen deze ruimten aan speciale eisen moeten voldoen. AI in de ontwerpfase dienen deze factoren onderkend te worden
Furictlc Door het grote totale h loer oppervlak kunnen in een hoogbouwproject verschillende functies worden ondergebracht. %o wordt vaak een aantal lagen. al dan nset ondergroncls. gebruikt als parkeergelegenheid. En ook combinaties var1 hantoorruimte rnet woonappartementen en winkels homen voor. Ieder van deze verschillende functies stelt zijn eigen specifieke eisen.
Constructie Stijfheid, stabiliteit en ruimtebeslag zijn ineestal doorslaggevend voor de keuze van het constructiesysteem en de afmetingen van de constructieonderdelen. Door bij de constructieonderdelen die de stijfheid verzorgen het materiaal in de doorsnede zover mogelijk naar buiten te brengen, is de stijfheid eenvoudiger te realiseren. Integratie van de constructie in het ontwerp kan een besparing opleveren aan materiaal en kan het ruimtebeslag beperken. Uitvoering Wanneer bij het ontwerp direct rekening wordt gehouden met de uitvoering\methode kan op de realisatiekosten aanzienlijk worden bespaard. Ook de bouwtijd kan op deze wijze gunstig kunnen worden beïnvloed. Deze vier aspecten zijn van groot belang bij de vormgeving van een hoogbouwproject. Het is aan bij aanvang van de ontwerpfase van groot belang dat de architect en constructeur deze aspecten onderkennen Een ander element dut tot de algeinene ontwerpaspecten behoort, is de keuze van het type gevelelement en de materiaalkeuze hiervoor. Aangezien de gevel bloot staat aan hoge windbelastingen en de bereikbaarheid doorgaans slecht is, dienen hoge eisen te worden gesteld aan de dichtheid en duurzaaniheld hiervan. Een algemeen punt bij het ontwerp is de te verwachten invloed van het gebouw op zijn omgeving. Deze invloeden kunnen bestaan uit een toenemende windhinder rond het gebouw, schaduwwerking enlof hinderlijke zonreflecties op een spiegelende gevel. Een ander belangrijk punt is de gevelreiniging. De kosten hiervan zijn sterk afhankelijk van het materiaalgebruik en de omgeving van het gebouw.
4.2 Constructief ontwerp Het technische ontwerp van een hoogbouwproject omvat naast het constructieve ontwerp ook het ontwerp van de installaties en de afhouw. Door het ontbreken van een ruime ervaring blijkt de kennis hiervan in Nederland beperht te zijn. Er zal bij het ontwerp dan ook veel aandacht hieraan moeten worden besteed.
De fundering Rij hoogbouwprojecten is de belustiirg van uit de bovenbouw groot. Bovendien moeten deze krachten op een relatief klein gebied worden overgedragen. Hct is daarom ook zinvol o111 cle verschillende fiinderingsmethoden te onderzoeken.
4.3 Invloed op de omgeving Hoogbouw kan een grote invloed hebben op de omgeving. Dit wordt veroorzaakt door zettingen in de omgeving, windhinder door de toename van windsnelheden in de buurt van het gebouw, zon- en schaduwwerking en hinder door toegenomen verkeer tijdens de gebruiksfase Zettingen Doordat bij hoogbouw de belastingen hoog zijn en geconcentreerd naar beneden komen, kunnen er, afhankelijk kan dc ondt rgrond, aanwenli.jke zettingen optreden. E-Iet rnvloedsgebieil van dezt xttingen strekt zich uit tot ver buiten het bouwterrein wat schade tot gevolg kan hebben aan dc bestaande bebouwing in de ori~geving Windhinder In de omgeving van hoogbouwpro.jecten nemen de windsnelheden danzienlijk toe. Dit kan voor met name fietsers en voetgangers bijzonder hinderlijk zijn. Ook de windbelasting op de bestaande gebouwen kan sterk veranderen door plaatsing van hoogbouw in de directe omgeving. Zon- en schaduwwerking De bezonning van bestaande princlen zal door oprichting van nieuwe hoogbouwontwikkelingen gaan veranderen. De energielasten van de bestaande bebouwingen kunnen hierdoor sterk wijzigen. Transport tijdens de gebruiksfase De aan- en afvoer van mensen en goederen alsmede de parkeerdruk tijdens de periode dat het object in gebruik is kan grote overlast veroorzaken in de directe, maar ook in de verder afgelegen omgeving. Een goede infrastructuur is dan ook noodzakelijk om deze overlast tot een minimum te beperken.
Flexibiliteit Door de lange exploitatieperioden van hoogbouw is flexibiliteit van groot belang bij de ontwikkeling van een hoogbouwproject. Het kunnen inspelen op veranderingen in de vraag van de markt of zelfs de fiinctie van het gebouw brengt met zich mee dat het gedurende de exploitatieperiode noodzakelijk is om bepaalde onderdelen van het gebouw aan te passen, respectievelijk te vervangen en op die w i j ~ e aan te passen aan de eisen en wensen van deze tijd. Onderdelen waaraan moet worden gedacht ~ i j n : gevels, installatie\, scheiding\wandcn, plafonds, verlichting en toiletruimten.
4.4 Regelgeving Gezien het feit dat er in Nederland nog geen geschiedenis geschreven i \ met betrekking tot hoogbouw, is de regelgeving niet sterk uitgebreid. Naar verwachting zal deze regelgeving in de loop van de ti-jd bij het opdoen van meer ervaring worden uitgebreid. Er zijn drie belangrijke gebieden van regelgeving te onderscheiden: Regelgeving op het gebied van de brandveiligheid b r bestaat reeds integrale regelgeving ten aanzien van brandveiligheid. Naar verwachting zal deze algemene regelgeving in de toekombt worden uitgebreid met specifieke regelgeving voor hoogbouw Regelgeving door de arbeidsinjpectie Middels de Arbo-wet worden er specifieke eisen gesteld op het gebiecl van isueel contact met de buitenwereld en daglichttoetreding op de wei-kplck. Dit heeft tot gevolg dat inpandige kantoorruimte n:iuwr~lijks is toegestaan. Dit gegeven legt een grote beperking op [ian het ontwerp van eer1 hoogbouwontw~hkeling. Regelgeving op het gebied van constructie en uitvoering Om de constructieafmetingen beperkt te houden is het toepassen van hoge sterkte beton enlof hoge sterkte staal gewenst Door de geringe ervaringen op het gebied van hoogbouw in Nederland schieten de bestaande regelgevingen hierin te kort.
4.5 Kosten van hoogbouw 4.5.1 Kosten en rendement Low budget en hoogbouw gaan in de regel niet samen, de gemiddelde bouwkosten per vierkante tneter bruto vloeroppervlak liggen bij hoogbouwprojecten in de regel hoger dan bij laagbouwprojecten. Over het algemeen kan er gesteld worden dat bouwen boven de honderd metergrens anderhalf keer duurder per vierkante meter bruto vloeroppervlak is dan bouwen tot ongeveer dertig meter. De vraag kan echter gesteld wordei1 of dat ook werkelijk zo is. Dat de uiteindelijke bouwkosten hoger uitvallen staat buiten ki-jf, rnaar is hoogbouw, alles in ogenschouw genomen, nu echt duurder? Het eindproduct levert tenslotte ook meer dan laagbouw; status, uitzicht en meer vierkante meters en vaak ook een langere levensduur zijn enkele voordelen die hoogbouw heeft ten opzichte van laagbouw. Het gaat dan ook met name over de prijs-kwaliteitverhouding die geboden wordt. Als directe kosten kunnen worden genoemd de grondkosten en de kosten voor de constructies, installaties en de afbouw. Bij de keuze van materialen en bouwsystemen spelen voorts zaken als renteverlies tijdens de bouw, onderhoudskosten, exploitatieko\ten en flexibiliteit een belangrijke rol. Renteverlies tijdens de bouw Het renteverlies tijdens de bouw wordt bepaald door de rentestand en door de bouwti.jd. De bouwtijd kan beperkt worden door inzet van een bouwsystemen die de bouwtijd positief beïnvloeden, zoals.
glijbeksstingenlklimbekistingen; geprefabriceerde betonconstnicties; staalconstructies; gecombineerde staal-betoncon\tructies Be$paring op de bouwtijd levert een besparing op aan renteverlies. Het kan daarom ook aantrekkelijk zijn een hogere investering te doen met betrekking tot de directe bouwkosten voor de constructie en afbouw indien daardoor de bouwtijd wordt ingekort. Hierbij geldt ook dat de eerdere beschikbaarheid (lees verhuurbaarheid) van hei gebouw voor een opdrachtgever een factor is die de keuze voor een bepaald bouwsysteeni kan rechtvaardigen.
Onderhoudskosten De investeringskosten bij hoogbouwprolecten zijn dusdanig hoog. dat er in de regel sprake is van een langere referentieperiode dan bij andere bouwontwikkelingen. Een referentieperiode van vijftig jaar of zelfs langer is niet ongehniikelijk. In dele context is het dan ook niet onverstandig om kwalitatief hoogwaardig te bouwen om zodoende de onderhoudskosten gedurende de exploitatieperiode laag te houden en zodoende het lange terrnijnrendement te verhogen. De volgende vragen zijn hierbij van belang: op welke manier kan het lange termilnrendement worden verhoogd? Welke bouwonderdelen hebben een extra voordeel indien deze hoogw~iarciig worden uitgevoerd. Door de kosten reeds in het ontwerpstadiiim te relateren aan de verwachte levensduur van het gebouw kan een beter beeld worden verkregen \an de werkelijke onderhoudskosten op langere termijn en derhalve het rendement op lange termijn.
5. Gifermatig; onderzoek Om de algehele conclusie te kunnen onderbouwen was ik van mening dat er ook een cijfermatig onderzoek naar de 'prestatie' van diverse individuele objecten verricht diende te worden. Voor het onderzoek heb ik een twaalfal objecten in Amsterdam geselecteerd. Kenmerken van deze objecten zijn dat 7e gelegen zi-jn in de diverse stadsdelen van Amsterdam, allen door buiten4taanders aangeduid worden als hoogbouw en dat ze gedurende een periode van vijftien laar (of korter indien de objecten later gerealiseerd, zijn maar wel van belang zijn voor het onderzoek) kerhuurd geweest zijn en meerdere inalen op de markt te huur aangeboden ziljn Met de verzamelde huurgegevens 1 brongegegevenslí zijn een zestal grafieken samengesteld en uit deze grafieken is per object een conclusie getrokken van hoe het ob-ject gedurende een periode van vijftien jaar heeft gepresteerd en wat de reden is van het presteren of jui\t het falen. In de zes grafieken per object, waarvan er een vijftal in de bijlage 116 zijn opgenomen en de zesde is opgenomen in de besprekingen van de objecten, zijn de navolgende zaken weergegeven:
Figutis 1
In figuur I is dc gerealiseerde huurprijsontwikkeling per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte van het desbetreffende object in euro's in de tijd weergegeven ten opzichte van de hiiurprijsoritwikkeling die de gerealiseerde ndnvangshuurprijs doorlopen zou hebben indien er geen andere verandering op zou treden dan de jjarlijkse indexatre ~onforrnde ~ ~ 1 - i n c i einx de ' ~ tijd. Met figuur 1 wordt aangetoond of het onderzochte object gedurende de onderzochte periode beter, gelijk of slechter heeft gepresteerd dan de geïndexeerde gerealiseerde aanvangshuurprijs gedurende de bepaalde periode.
Figuur 2:
In figuur 2 is de vraag-huurprijsontwikltelingl\er vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte van het desbetreffende ob-ject in euro's, in de tijd weergegeven ten opzichte van de vraag-huurprijsontwikkeling die de vraag-aanvangshuurprijs doorlopen zou hebben indien er geen andere verandering op zou treden dan de jaarlijkse indexatie conform de CPI- index in de tijd. Met figuur 2 wordt aangetoond of het onderzochte object gedurende de onderzochte periode beter, gelijk of slechter heeft gepresteerd dan de geïndexeerde vraagaanvangshuurprijs gedurende de bepaalde periode.
Figuur 3:
In figuur 3 is de gemiddelde vraag-huurprijsontwikkeling per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte van het stadsdeel waarin het desbetreffende object is gelegen in euro's, in de tijd weergegeven ten opzichte van de geïndexeerde huurprijs vanaf 1980, de hoogste vraaghuurprijs in het desbetreffende stadsdeel en het regiogenuddelde. Met figuur 3 wordt aangetoond hoe het desbetreffende stadsdeel waarin het object is gelegen, heeft gepresteerd ten opzicht van de regio gedurende de bepaalde periode.
1,
r
/,ie: Bijlage I1 "' Zie: Bijlage I '- CP1-index: CPI-iridex werkncrncri~e/innerilaag lcI85 =l00 mais gepubliceerd dooi- het C'ciitraal Plni~buro '' Vraaghutirprijs: Huurprijz, waar het objcct op is oiitwil\kel(l.
Figuur 4:
In figuur 4 is neergegeven de opname van het aantal vierkantemeters verhu~irbaar vloeroppervlak gemeten over een periode van ;én jaar in het stadsdecl waarin het onderzochte object gelegen is ten opzichte van het aanbod aan vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlakte per I januari van dat desbetreffende jaar in het stadsdeel waarin het onderzochte object gelegen is. Met figuur 3 wordt aangetoond hoe de verhouding aanbod en opname in het desbetreffende stadsdeel zich verhouden gedurende de bepaalde periode.
Figuur 5:
In figuur 5 is weergegcven de opname van het aantal vierkantemeters verhuurbaar vloeroppervlak gemeten over een periode van één jiur in de regio Amsterdam ten opzichte \an het aanbod aan vierkante meter\ verhuiirbaar \loeroppervlakte per 1 januari van dat desbetreffende jaar in de regio Amsterdam _Vct figuur 5 wordr a,mgetoo~ld hoe de regio over de bepalilde periode heeft gepresteerd.
Figuur 6
Figuur 6 is ingevoegd in de bespreking van de individuele objecten en laat de gerealiseerde huurprijsontwikkeling van het object zien, zoals vastgelegd in figuiir l , ten opzichte van de opname en het danbod, zoals vastgelegd in figuur 4.
5.1.a Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect Huidige gebruiker : Huidige eigena~rr
De Noordkaap Hilversumstruat 3 16 - 340 Amsterdam-Noord 1966 gerenoveerd in 1995 5.700 niZ 13 H.D. Bakker Rotterdam diverse Hilders groep
De Noordknap Hilvcrsurnstraat Amstt.rdam-Noord
Conclusie Het object de "Noordkaap" aan de Hilversumstraat te Amsterdam-Noord 1 9 gelegen in een stad9deel waarin kantoren een ondergeschikte plaats innemen. In 1995 - 1996 is het object totaal gerenoveerd door de toenmalige eigenaar Philips Pensioenfonds. Naast de gedeeltelijke leegstand gedurende een langere periode in 1996 en 1997, kan uit de figuren worden geconcludeerd dat bij aanvang van de verhuur, na de renovatie, het tot 1998 heeft geduurd voor de huurprijs boven de geindexeerde huurprijs i\ uitgestegen. Slechts de extreein goede jaren konden ertoe bi.jdragen dat het object enigszins is gaan presteren. waarbij wel aangetekend moet worden dat de verwachte huurpri.jzen nimmer z ~ j ngerealiseerd. Men mag dan ook de conclusie trekken dat investeren in een hoogbouwob.ject in Amsterdam-Noord geen solide belegging is en dat er grote risico's aan kleven indien het object mnrktconform ingekocht dient te worden.
5.1.b Beschrijving object 0b.jectnaain Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlahte Verdiepingen Architect Huidige gebruiker . Huidige eigenaar
Drentrstaete Drentestraat 24 Ain5terdam-Huitenvddert 1990 8.717 n12 12 Kruisheer Elffers Architecten TNG / Moret I',rn\t & Young ING Vastgoed
Opname stadsdeel Aanbod stadsdeel Huurprijs object
Conclusie
Het object is gelegen aan de Drentestraat te Amsterdam-Buiteilveldert, een loltatie die door veel kantoorgebruikers gezien wordt als een interessante lokatie. Dit 15 tevens af te lezen uit de figuren met betrekking tot de huurprljsontwikkeling die reed5 vanaf de eerste dag van de in gebniikname beter presteert dan de geindexeerde aanvangshuurprijs. Een kanttekening i4 hier echter op zijn plaats. In figuur 2 wordt namelijk aangetoond dat de voor het object gevraagde huurprqzen slecht4 in de jaren 1991 en 1992 boven de verwachte huurprijs bij aanvang van de ontwikkeling is gerealiseerd. Na 1992 komt de vraaghuurprijs pas weer in 2000-2001 boven de verwachte vrnaghuurprijs De gerealseerde huurprijs blijft echter redelljk ver achter bij de begrote vraaghuurprijs. Men kan dan ook concluderen dat de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam-Buitenveldert groot is, maar dat de ontwikkelingskosten en de daarmee samenhangende vraaghuurprijs te hoog zijn gebleken voor het moment waarop het object voor de eerste keer op de markt is gekomen.
5.l.c Be~chri~jving object Objectnaam Adres Staddeel Bou wjuar Oppervlakte Verdiepmgen Architect Huidige gebruiker . Huidige eigenxir
Purnassiistoren Locatellikade / Parnassusweg Ani\terdarn-Zuid 1978 6.770 m2 17 TMF diver5e Rodamco
Conclusie De Parnassustoren is gelegen aan de Parnassusweg in Amstrdam-Zuid. Amsterdam-Zuid is reeds vele jaren een zeer gewilde vestigingslocatie. De huurprijzen zi-in dan ook gedurende de gehele onderzochte periode gelegen boven de geïndexeerde huurpr~j~en.Dit geldt zowel voor de gerealiseerde huurprij~enals ook voor de verwachte huurprijzen. Men heeft echter nog niet kunnen profiteren van de enorme gemiddelde huurprijsstijgingen in het stadsdeel Amsterdam-Zuid doordat de ruimten reeds vele jaren aan dezelfde huurders zijn verhuurd. Men kan dan ook conclucleren dat de Parnassustoren eet1 goede belegging is gebleken gedurende de onderzochte penode.
5.l.d Resehri,jving obqject Ob.jectnaain Adre5 Stadsdeel B oi1w.jaar Oppervlakte Verdiepingen Architect lienovatie Huidige gebniiker Huidige eigenaar
1 1
l
:
World Tratle Center Amhterdam Strawinskylaan Amsterdam-Zuid 1984 gerenoveerd in 2000/2001 65 .O00 m%ncl. uitbreiding in 200 1 19 De Bruin en De Klerq Kohn Pedersen Fox Associates Van den Oever, Zaaijer, Koodbeen & Partners Multi-tenant ING Vastgoed / Kantorenfonds Nederland
Aanbod stadsdeel
Conclusie Het in 1985 gerealiseerde World Trade Center op de nu zo befaamde Zuidas in Amsterdam-Zuid was de eerste grootschalige ontwikkeling op de Zuidas en wordt momenteel volledig gerenoveerd. De huuronlwikkeling van het object, zowel de gerealiseerde huur als ook de vraaghuurprijzen laat ons zien, dat ondanks sommige moeilijkere periodes met enige leegstand, de huurprijzen altijd op niveau zijn gebleven. Tevens kan worden geconcludeerd dat het World Trade Center in zijn volle omvang heeft geprofiteerd van de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren. Men kan dan ook ste1lt.n dat een belegging in het World Trade Center Amsterdam een succesvol object is gebleken.
5.l.e Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel B OU w1. aar Oppervlakte Verdiepingen Architect Huidige gebniiker I-Iuidige eigenaar
Twin Towers Strawinskylaan 2001 t/m 204 l en 2501 t/m 263 1 Amsterdam-Zuid 1992 2 : ' 12.000m2 13 Lucas Ellerman ING Bank / Stlbbe Simont Monahan Duhot advocaten CG1 - Hausinvest
Twin Towcss Strawin\kvlaan A~ristertintn-Zuid
1
l
1
1
l -
-
-
l
Opname stadsdeel li Aanbod stadsdeel -Huurprijs~object --
i~
Conclusie De Twin Towers z!jn gelegen aan de Strawinskyla~inmet aan de westkant het Atriuni en aan de oostkant het reeds eerder besproken WTC in Amsterdam-Zuid. Gedurende de eerste jaren na het voltooien van de bouw hebben de objecten enige last ondervonden leegstand in een ~ t e r kafnemende markt. Mede daardoor konden de \/erwachte huurprljzen niet helemaal worden gerealiseerd. Na ingebruikname door de huidige gebruikers heeft de huur dan ook de index gevolgd. Pas in 2001, op het moment dat de huur herzien kon worden, heeft de huurprij, een grote vlucht genomen en kan men spreken van een wcces Men kan dan ook concluderen dat de Twin Towers gelegen zijn op een uitstekende locatie, maar dat timing van het tijdmp van voltooiing van het ob-ject uiterst cniciaal is gebleken Heeft de belegger echter een lange termijnvisie èn financitle adem, dan is een hoogbouwobject op deze locutie een uitstekende belegging.
5.1 .f Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect Huidige gebruiker Huidige eigenaar
Rembrandt Toren Amstelplein I Amsterdam-Oost 1992-1995 30.000 n? 49 ZZ+P Architecten di verse Sedijko B.V.
name stadsdeel anbod stadsdeel - Huurprijs object
Conclusie Met het gereedkomen van de Rembrandt Toren in 1995-1996 kreeg Amsterdam zijn eerste echte hoogbouwobject. Bij het gereedkomen kampte het object wel direct met een neergaande markt, maar door de vooruitziende blik van ontwikkelaar Seclijko, de lange termijnvisie en ook de financiele 1nogeli.jkheden om geduld te betrachten, is ondanks grote leegstand vastgehouden aan de verwachte huurprijzen en is de Rembrandt Toren een doorslaand succes te noemen. Door de uniekheid van het gebouw groeide de mindere kantorenlocatie "De Omval" ~iittot één van de toplocaties van Amsterdam. Men kan dan ook concluderen dat indien het gebouw voldoende uniek is en de belegger voldoende tijd heeft, hoogbouw een succes kan worden.
5.14 Beschrijving object Objectna~im Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect : Huidige gebniiker Huidige eigenaar
1
! i
Dreeftorei~ Haaksbergweg Amsterdam-Zuidoost l991 12.000 m2 19 ZZ + P Architecten di versc Dreef Tower Amsterdam B.V
i EZ3 Opname stadsdeel mAanbod stadsdeel Huurprijs object
I
l
Conclusie De Dreeftoren in Amsterdam te Amsterdam-Zuidoost wa4 één van de eerste hoogbouwobjecten in Amsterdam waar ook kleine huurders zich konden vestigen in een hoogbouwobject. Al vanaf het moment van in ontwikkeling nemen had de ontwikkelaar G&S Vastgoed het idee om het object geschikt te maken voor meerdere huurders. Iedere verdieping heeft een oppervlakte van circa 550 m2 en Itan zelfs nog in tweeen worden opgesplitst. Op de begane grond zijn voorzieningen zoals een centrale receptie, een vergaderruinlte, een restaurant en een coffeeshop Door dit unieke concept heeft de Dreeftoren de mindere perioden met neergaande huren in Amsterdam Zuidoost doorstaan Men mag dan ook concluderen dat ook hier bij de Dreeftoren het unieke concept heeft bijgedragen aan het succes van de Dreeftoren als belegging.
5.1 .h Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdieprngen Architect EIuidlge gebru~ker I-Iuidige ei,"enaar
Margriet Haaksbergweg 75 Amsterdam-Z~iidoost 1994 9.200 m" 16 Cees Dam & Partners Tel fort CG1 - Hausinvest
ES2 Opname stadsdeel
Aanbod stadsdeel
!
I
Huurprijs object
Conclusie Het kantoorobject Margriet i s gelegen in het~elfdeniiddengebied in Amsterdam-Ziiidoost waar ook de Dreeftoren i4 gelegen Margriet i a echter ontwikkeld voor één gebruiker, namelijk de uitgever VNU, die na een aantal jaren gebruik genlaakt te hebben van het object, het pand heeft verlaten zonder dat tie huurovereenkomjt werd beëindigd. Het object wordt op dit moment dan ook onderverhuurd aan het telecombedrijf Telfort. De verhuur aan een bedrijf en het eerdere vertrek van VNU hebben zi-jn weerslag gehad op de ontwikkeling van het object. Zowel de vraaghuurprijs als de gerealiseerde huurprijs volgen de index nagenoeg helemaal. Wel heeft de gerealiseerde huurpri.j\ geli.jke tred gehouden rnet de kerwachte huurprijs. Men mag dan ook concluderen dat de belegging Margriet een redelijke is gebleken die echter niet volledig heeft kunnen profiteren van de positieve veranderingen in de markt. Desondanks heeft dit object door de ontwikkeling voor één gebruiker en de daarbi behorende langdurige huurovereenkomst (in dit geval 1 S jaar) geen verliezen laten zien. Net object heeft precies gepresteerd zoals was voorzien.
5.l.i Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect Huidige gebruiker Huidige eigenaar
Europlaza Hoogoorddreef 54 - 56 Amsterdam-Z~iidoost l992 13 .O00 m2 17 ZL + P architecten Europeesche Verzekeringen Kantoorgeboub Europlaza B.V
Eur«plnïa Hooeoorddreef Amsterdarri-Zuidoost
1 !
'
Opname stadsdeel
mAanbod stadsdeel
1
l
! l
Huurprijs object
!
Conclusie Het object Europlaza gelegen aan de Hoogoorddreef in Amsterdam-Zuidoost 15 een object dat ontwikkeld is met de gedachte dat er een grote huurder (Europeesche Verzekermgen) reeds bekend was, daarnaast werd het resterende deel ontwikkeld voor de markt De figuren laten dan ook zieli dat de gerealiseerde huren grotendeels van de onderzochte periode boven de index bewegen Echter reeds bij de eerste verhuur na reali\atie van het object is de gerealiseerde huurprijs lager uitgevallen dan de begrote huurprijs en dat de stichtingskosten daarom hoger zi.jn geweest dan dat de markt bereid was te betalen. Men kan dun ook concluderen dat Europlaza achter is gebleven in de ontwikkeling van het rendement, maar uitgaande van de gerealiseerde huur wel met de markt kan concurreren.
5.1.j Beschrijving object Object naam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect Huidige gebruiker Huidige eigenaar
Arena Towers Hoogoorddreef 66 -68 Amsterdam-Zuidoost 1990 3 1.O00 mZ 16 ZZ -t P Architecten ABN AMRO Bank Oppenheim Immobilien-KapitalanlagegesellschaftMWH
Arena Towcrï Hoogoorddreef Arnsterdani-Zuidoost
l
I
I
I
I
I
~
-
Opname stadsdeel
mAanbod stadsdeel
~
Huurprijs object
I
I
Conclusie Het object Arena Plaza is ontwikkeld voor de computergigant Bull. Echter met de economische malai4e aan het begin van de jaren negentig kwam Bull in de financiele problemen en daarmee ook de Zweedse eigenaar. Het object i4 daarna in handen gekomen van een hypotheekbank en deze heeft het object in 1996 verhuurd aan de ABN AMRO. Zowel de gerealiseerde vraaghuurprijs als de begrote huurprijs zijn nooit gehaald. Het forma& en het ontwerp voor één gebruiker hebben hier zeker een grote negatieve invloed op gehad. Men kan dan ook stellen ddt de problemen van de huurder Bull zo vroeg na de realisatie een enorme wiiselwerking heeft gehad op het pregteren van het object. Het gebouw was niet flexibel genoeg zich aan te passen aan de vraag in de markt
5.1.k Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepiiigen Architect Huidige gebruiker Huidige eigenaar
Staalineesterslaan 4 10 Amsterdam-West 1985 29.500 m2 19
.
Pink Rocade / GAK Nederland Pronam Aurora B.V.
Staalineesterslaan Ainsterdam-West
Conclusie Het object aan de Staalrneester\laan in Amsterdam-West i\ gedurende de hele periode van be\taan in j enkele gebruiker. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gereali~eerdehuurprijs gebruik geweest b ~ &én gedurende de gehele periode achter i4 gebleven bij de geïndexeerde gerealiseerde huurprijs en de begrote vraaghuurprijs. De ligging binnen de ring in Amsterdam-West en ook de uitstraling van het object hebben hier zeker aan bijgedragen. Men kan dan ook concluderen dat de prestatie van het object achter is gebleven bij vergelijkbare objecten in andere stadsdelen.
5.1.1 Beschrijving object Objectnaam Adres Stadsdeel Bouwjaar Oppervlakte Verdiepingen Architect [Iuid~gegebniiker . Huidige eigenaar
Het Hoek Kingdordweg 1 Amsterdam-West 1990 39.475 m2 21 Bonnema Belasting Dienst Schroder Property Fund
Het Boek Kinp5fordwee te Arnsterdarii-We\t
Het Boek gelegen aan de Kingsfordweg in Amsterdam-West (Telepoort) is oorspronkelijk ontwikkeld voor Elsevier welke het object na gereedkoming i11 eigendom zoii verwerven. Toen het duidelijk werd dut Elsevier het object niet zou betrekken, is men op zoek gegaan naar een huurder uit de markt. Men vond deze in de 'persoon' van de Belastingdienst, maar men heeft hiervoor echter wel een aantal concessies moeten doen. De gerealiseerde huurprijs ligt onder de begrote vraaghuurpri.js en gedurende de onderzochte periode is deze alleen geindexeerd. Men kan dan ook coricluderen dat ondanks een langdurige huurovereenkomst met de overheid het object de beleggingsdoelstelling niet heeft kunnen waarmaken.
5.2 Conclusie Ciifermatig onderzoek Wanneer de conclusies van de individuele objecten nader beschouwd worden, kan er een trend worden gesignaleerd met betrekking tot de objecten die ~uccesvolzijn en de objecten welke succes ontberen. Voor de Noordkaap geldt bijvoorbeeld dat gesteld kan worden dat de architectuur aardig is, maar dat de locatie als veel minder goed wordt ervaren. Het object kan dan ook niet voldoen aan de in de markt bestaande verwachtingen. De Kembrandt Toren daarentegen welke ook gezien wordt als een zeer markant object en waar de locatie bij gereedkomen ook als minder werd ervaren, voldoet wel aan de verwachtingen. »at locatie een belangrijke pijler is van succes laat ook de Parnas4ustoren ien n. Ren gebouw dat niet als spectaculair wordt beschouwd, maar door de ligging in Amsterdam-Zuid over de jaren heen wel succesvol is gebleken Echter locatie alleen is geen garantie voor wcces. De objecten de Dreeftoren, Margriet, Europlaza en Arena Towers zijn allemaal gelegen in Amsterdam-Zuidoost, een locatie die over het algemeen als aantrehkelijk wordt beschouwd. De objecten Dreeftoren en Margriet zijn naa\t elkaar gelegen en derhalve moet het verschil in presteren t.en andere rtden hebben. De eerder genoemde architectoniachc aantrekkelijkheid speelt hier een ondergeschikte rol. Mijns inziens wordt het verschil gemaakt door het ddnbieden van verschillende concepten. Mdrgriet is een traditioneel kantoor en de Dreeftoren daarentegen is een zeer flexibel kantoorobject met extra service die met name voor kleinere huurders zeer aantrekkelijk is. Indien je Europlaza en Arena Towers, welke overigens ook nagenoeg naast elkaar zijn gelegen, niet elkaar en de andere twee objecten in Amsterdam-Zuidoost vergelijkt, kan gesteld worden dat ook het volume en de omvang van het object een rol speelt. Je kan dan ook concluderen dat een hoogbouwobject alleen dan succesvol kan zijn wanneer het iets ~inieksheeft. Die uniekheid kan gelegen zijn in de locatie, het gebouw (architectuur en uitstraling) of de extra service. Alleen dan zijn de gebruikers - niet alleen op het moment dat er schaarste heerst, maar ook in mindere perioden - bereidt de meerhuur welke hoogbouw met zich meebrengt te betalen.
6. Algehele conclusie en aanbevelingen Na het afronden van het literatuuronderzoeh, het cijfermatig onderzoek en de gevoerde gesprekken ben ik van mening dat op de vraag of een investering, nu en in de toekomst, in een hoogbouwobject rendement oplevert, volmondig met ja te beantwoorden 14. Ik kom hiermee dan ook tot een andere conclusie dan de onderzoeken en meningen in het begin van de jaren negentig. Men ging er destijds vanuit dat hoogbouw alleen kon renderen indien: het object werd ontwikkeld voor &éngebruiker met een zeer langdurige huurovereenkomst die tevens bereid was de meerhuur te betalen die de hogere stichtingskosten met zich meebrengen. het object ontwikkeld werd voor één eigenaarlgebruiker. Voor de ontwikkelaar is, naast een goed product op de juiste locatie, timing van essentieel belang. Dit geldt met name wanneer het object voor de markt wordt gerealiseerd en niet voor een vooraf bekende gebruilter of eigenaar/gebruiker. De ontwikkelaar is immers in de regel verantwoordtlijk voor de eerste verhuur en zctl dus ook een eerste aanvangshuur moeten realiseren die alle stichtingskosten ccimpenseert. Vervolgens zal hij na de voltooiing van de bouw het object aan een belegger moeten verliopen tegen een zo hoog mogelijke pri-js. Ten aanzien van de stichtingskosten kan nog worden opgemerkt dat indien er meer ervaring met hoogbouw wordt opgedaan deze kosten. met name de bouwkosten en bouwtijd en de daarmee samenhangende renteverliezen, beter in de hand kunnen worden gehouden. Het is belangrijk dat een belegger een belegging in hoogbouw ziet als een lange termijninvestering. Derhalve moet er goed worden nagedacht over de mogelijkheden om het object ook na verloop van tijd te kunnen blijven verhuren. Men zal dan ook bij het maken van een selectie kritisch moeten zijn ten aanzien van de locatie, de architectuur, de flexibiliteit en het concept. Tevens moet men over de financide mogelijkheden beschikken om ook na gereedkomen van het object in een mindere markt vast te houden aan de begrote huurpri.jzen en eventueel enige leegstand voor lief te nemen. Wanneer wordt voldaan aan de criteria die gesteld worden aan hoogbouw zal het object vroeg of laat de verwachte doelstellingen behalen. Daarbij moet de afweging gemaakt worden of men kiest voor een object met één gebruiker. Daarbij bestaat de kans dat wanneer de huurder het object verlaat er een stempel rust op het object en derhalve het verwachte huurniveau niet kan worden gecontinueerd. Men kan echter ook kiezen voor risicospreiding door in een object te investeren dat meerdere huurders heeft en meer flexibiliteit biedt. Voor de gebruiker geldt dat mede door de internationalisering Ceritral Business Districts ontstaan met de daarmee samenhangende schaarste. Het huisvesten van een organisatie in een hoogbouwobject wordt steeds vaker gezien als een verlengstuk van het corporate imago en door de buitenwacht als succesvol beschouwd. De meerhuur die voor een hoogbouwobject betaald moet worden, dient dan ook op een andere wijze te worden 'tenigverdiend'. Dit k m gebeuren door de uitstral~ngvan het gebouw te gebruiken als een verlengstuk van het bedrijfsimago en leven\ te profiteren van de interactie tu4sen de in Centra1 Business Districts gevestigde ondernemingen. Tevens is gebleken dat werknemer4 gevoellg zijn voor de locatie en huisvesting bij de keuze van de werkgever. De krapte op de arbeidsmarkt doet daar vandaag de dag nog een schepje bovenop. Iri principe kan dan ook gesteld worden dat de acceptatie van hoogbouw steeds groter wordt. Door schaarste zqn gebruikers bereid meer huur betalen. Een investering in hoogbouw kan dan ook een welkome aanvulling zljn op een beleggingsportefeuille. Men moet zich daarbij echter niet laten verleiden door de wam van de dag, maar zich gezien de lange exploitatieperioden goed vergewissen of het ob-ject waarin men wil investeren iets unieks heeft en daarmee voldoet aan één of meerdere criteria ten aanzien van de locatie, de arch~tectiiur,de flexibiliteit en het concept. Alleen dan mag een rendement i111en in de toekomst worden verwacht.
Dankwoord Na twee jaren hard studeren ben ik erin geslaagd mijn MRE-studie met goed gevolg af te sluiten met deze scriptie. Ik wil iedereen bedariken die een bijdrage heeft geleverd aan het voltooien van deze 4tudie. Vooral de heer Drs. G. Vos wil ik hartelijk bedanken voor zi-jn constructieve bijdrage bij het voltooien van deze scriptie. Niet in de laatste plaats wil mijn vrouw Fanke bedanken voor haar niet aflatende steun, het vertrouwen en geduld.
Hoogbouw in New York Inleiding Hoogbouw en New York zijn een tweetal begrippen welke onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. In elk boek, elke publicatie die gaat over New York, zelfs als gebouwen niet het hoofdonderwerp zijn, wordt er op zijn minst eenmaal of meerdere malen gerefereerd aan de zeer hoge gebouwen in New York, de zogenaamde "Skyscrapers". New York heeft dan ook een geschiedenis op het gebied van de hoogbouw die terug gaat tot het midden van de negentiende eeuw en reeds de eerste reguleringen van hoogbouw zijn opgenomen in de boiiwvoorschr~ftenvan 1870. Aangekomen in New York treft men de grootste concentratie van hoogbouw in de wereld. Tevens vindt men er een enorme verxheidenheid aan ontwerpstijlen en materiaalgebmiken die in de wereld van de hoogbouw (inds de start aan het eind van de negentiende eeuw zijn gebruikt. Doordat hoogbouw in NCWYork door de jaren heen altijd gezien is als een teken Iun macht en succes, heeft New York ook altqd ineegedadn in de r x e om het hoogste gebouw van de wereld. Jarenldng was het Empire State Building uit 193 1 met de hoogte vdn 381 meter het hoogste gebouw van New York en lar1 de wereld. In 1972 werd deze 'titel" v'in hoogste gebouw van New York en de wereld overgenomen door het World Trade Center met haar hoogte van 417 meter. De titel van hoogste gebouw van de wereld werd echter kort daarna, in 1971 'verovert' door de Sears Tower in Chigago met een hoogte van 433 meter. De titel van hoogste gebouw van New York is tot op de dag van vandaag nog steeds in handen van het World Trcide Center. De t~telvan hoogste gebouw van de wereld is op dit moment in handen van de Petronas Towers I en I1 te Kuala Lumpur in Maleisie. Dit gebouw, met een hoogte van 452 meter, werd in 1998 voltooid. Het is echter de vraag hoelang deze titel kan worden behouden, overal in de wereld zijn er plannen voor gebouwen die deze hoogte ver overstijgen met een absolute uitschieter in de Japanse stad Tokio, waar men plannen heeft voor het bouwen van een multifunctioneel gebouw met een hoogte van 4000 meter en 800 verdiepingen!I9
Geschiedenis Zoals reeds in de inleiding vermeld, dateert de geschiedenis van de hoogbouw in New York reeds sedert het midden van de negentiende eeuw. De groeiende economie aan het einde van de negentiende eeuw had tot gevolg dat de concentratie van het aantal kantoorgebruikers er1 daarmee de ruimtebehoefte een grote vlucht nam. De roep naar het efficiënter gebniik van de grond en naar hoogbouw was daarmee ontstaan. In eerste instantie trachtte men gebouwen te ontwikkelen met de toenmalige traditionele bouwmethoden, maar al snel werd het duidelijk dat met deze methoden niet hoger dan zes verdiepingen kon worden gebouwd. Enerzijds doordat dc overheidsmaatregelen bepaalden dat kmtoren /,onder lift een maximale bouwhoogte mochten hebben vuil zes verdiepingen en ander~ijdsdoordat de hoogbouw in beton en baksteen veel te massaal zou worden De uitvinding ban de lift in 1853 en de eerste plaatsing van een lift in 1869?', alsmede de ontwikkelingen op het gebied van bouwen in staal, gaven een enorme in~piilsaan de ontwikkelingen in de hoogbouw. Het eerste gebouw dat de naam 'skyscraper', (de naam skyscraper is afkomstig uit de maritieme- wereld, wdar met skyscraper de hoogste maht van etn zeilschip werd aangeduid) in New York mocht dragen was het gebouw met de toepasseli,jke naam Tower Building uit 1888 Het gebouw. opgebouwd uit een stalen constructie had een liftinstallatie om de maar liefst twintig verdiepingen te kunne bereiken en was gelegen aan Broadway 50. Met de komst van de eerste 'tall-building Tower Building' en de steeds maar verbeterende bouwmethoden ging ook de ontwikkeling van het aantal hoogbouwobjecten en de boiiwhoogten sneller dan voorzien. Een eeuw hoogbouw in New York heeft de stad geen windeieren gelegd. New York is uitgegroeid tot één van de belangrijkste financiële plaatsen ter wereld en het merendeel van Amerika's belangrijkste ondernemingen is gevestigd in deze metropool.
Planning en regulering Met de explosieve groei van het aantal skyscrapers eind negentiende eeuw ontstond er ook een behoefte aan de regulering van deze explosieve groei. De eerste regelgeving op het gebied van hoogbouw waren de regels opgenomen in de "Building Code 1870". Het betrof hier met name regelgeving op het gebied van de brandveiligheid; zo was er bijvoorbeeld in opgenomen dat de stalen kolommen bekleed moejten worden met een brandwerende omkleding en dat de raamkozijnen van staal moesten zijn. Naast de regelgeving met betrekking tot de brandveiligheid werd er ook een eerste aanzet gegeven voor regelgeving op het gebied van de ruimtelijke planning. Er werd namelijk een regeling in opgenomen waarin de gebouwhoogte werd gemaximaliseerd in verhouding tot de straatbreedte. In 1916 werden de vernieuwde 'zoning regulations' in New York geïntroduceerd om de alsmaar groeiende drang naar meer en hogere speculatieve ontwikkelingen aan banden te leggen. Eén van de belangrijkste zaken die in de 'zoning regulations' geregeld diende te worden, was het verstoorde zonen schaduwbeeld door alle hoogbouw op de lagere objecten Tevens begon men in te zien dat aan het steeds maar hoger bouwen ook vejligheidsconsequenties begonnen te kleven. Een sprekend voorbeeld hiervan is de regel die de directie van het verzekeringsbedrijf "Equitable Life Assurance Society" uitvaardigde. De onderneming mocht in verband met aansprakelijkheden geen hoogbouwobjecten meer verzekeren en ook mocht er niet meer in hoogbouw worden geïnvesteerd, maar in de aanhuur van een hoogbouw voor het nieuwe hoofdkantoor werd geen probleem gezien. In 1940 zijn de 'zoning regulations' opnieuw aangepast en werden er beperkingen met betrekking tot de bouwhoogten opgenomen. Het duurde echter nog tot 1962 voordat deze vernieuwde 'zoning regulations' alle ambtel~jkemolens hadden doorlopen en werden vastgesteld. De regulering van de bouwhoogten werd geregeld door per gebied een bepaalde 'tloor area ratio' vast te stellen, hetgeen inhield dat er per locatie een wat wij nu zouden noemen een 'floor space index7" werd bepaald. Aan d e ~ regeling e kon en werd dus ook vanaf de eerste dag door ontwikkelaars voorbij
'11
"
Geocitie5 R l t e of N
gegaan door in de ontwikkeling algemeen toegankelijke ruimten als winkels, restaurants en bioscopen op te nemen. In 1974 werden de 'zoning regulations' opnieuw onder handen genomen en werd er een einde gemaakt aan het ontduiken van de vastgestelde bouwhoogten. Door het zo strikt vastleggen van de bouwhoogten ontstond er echter een ander probleem, namelijk dat een aantal ontwikkelaars die gronden hadden verworven inet in hun achterhoofd de mogelijkheid om de regelgeving te orn~eilenin financiele problemen kwamen en daardoor de ontwikkeling van nieuwe ob.jecten stil kwam te liggen. De stad New York vond dit een zorgelijke ontwikkeling, en dus werd er gezocht naar een mogelijkheid middels bepaalde instrumenten toch hogere gebouwen te kunnen realiseren. Het instrument werd gevonden in de corm van zogenaamde 'air rights' of 'Transferablc Development Rights' (TDR's). Dit hield in dat de rechten van objecten die bij de realisatie niet de volledige bouwhoogte hadden gebruikt, overgenomen konden worden door bij de nieuw te realiseren ontwikkeling op te tellen. Aan de overname werden wel een tweetal restricties gesteld, namelijk ten eerste dienden beide gebouwen (plots) minimaal over een afstand van drie meter met elkaar te zijn te zijn verbonden. Tc11 twtede diende het gebouw dat de rechten leverde reeds een "landmark' te zijn. Eden van de meest sprekende voorbeelden van ontwikkelingen waarbij gebniik is gemaakt van de overname van cleze 'air rights' is de ontwikkeling van de Trump Tower in New York waarbij gebruik gemaakt is van de -air rights' van het naastgelegen Tiffany & Co. Building. De handel 'air rights' is bijzonder lucratief gebleken en tot op de dag van vandaag is er dan ook nog steeds een levendige handel in deze rechten
Conclusie New York kan gezien worden als één van de steden waar de hoogbouw zich letterlijk èn figuurlijk tot grote hoogte heeft ontwikkeld. Echter de reden waarom de ontwikkeling van hoogbouw zo'n grote vlucht heeft genomen in New York scheelt niet eens zoveel van de redenen waarom er in Nederland ook meer interesse begint te ontstaan voor hoogbouw. De belangrijkste reden van het grote succes van hoogbouw in New York was en is schaarste en de daarmee samenhangende prijsontwikkeling. Deze reden wordt nog eens onderstreept door de uitspraak van de New Yorkse ontwikkelaar John Cairazzo "Als regelgeving leidt tot hogere bouw- en in "Architectuurbeleid in acht steden"": ontwikltelingsliosten, dan zal dit moeten worden gecompenseerd door hogere huren; hierbij is het dan echter wel voorwaarde dat iedereen te maken heeft met dezelfde regelgeving, zodat de uitgangspunten voor elk initiatief gelijk zijn".
'-' Boer
M. de.
".Art.hitcv tii~rrbrle~ti iri ( ~ í . / i c.teden' t
Lijst van geraadpleegde literatuur Achterberg, P., "Hoogbo~i\~tv1 ivr\te~i~lijkitzg, oen OIZ& e r p s t ~ ~ ~voor l i e (Ie :ul(lcIrjkc Rnrzdstad", 199 1, U1tgeveri.j 010, Rotterdam, Anglefire .com, "Introduc tiolz to New York S k ~ ~ c r a p t"j The r ~ 1 9 1 6 zoning regulation\; Anglefire .com, "liztroduc tion to Ncw York Skysc ruprrs "; Beedle, L.S., "Dt~vc~lopmtzt in Tal1 Buildings", 1983, Pennsylvania, Hutchinson Ross Publishing Company: Berenbak, Prof. Pr. J., A. van Iterson, "Reurlcr High-Risc. Buildingc ", Module BM. mei 1994, Technische Univer4teit. Delft: Berenbal<, Prof. Ir. J., A. van Iterson. " S y l l ~ z b ~High-Rise ~s Builrlingr", Module BM, inei 1995, Technische Universiteit, Delft; Boer de Matthijs, Winfried Jdnssen, Donald Lambert, "Ave-hitt~ctuurl?eleul in LU ht S ~ P L "~ ~1990, M Nede~landsArchitectuurinstituut: Boer Hartog Hoofd, "'k~uztorrnmurklrapport regio Am ~tcrcklnzy rriorie 1990- 2000" j aargang 1 985 tm 2000 Roer Hartog Hoofd. "Karztorerzmarkt rc[yport" jaargang 1985 tm 3000 Council on tal1 buildings and urban habitat. "Structucrl Syrtenu jor Tul1 Builclings", 1995. McGrawHill Inc.. DTZ Zadelhoff, "C'ijfkr~in persppt.c.tic.f:NederllzrzdL\emarkt iloor Commercieel V(~stgor~1'' jaargang 1990 - 2000; Dwarskassing, VV, "Ruirnte voor hoogwaarciige kantoren: onrier,-ork naar top1occitie.r voor de commercit?le kantorensec.tor g e ~ i e nvilnuit de optiek van L&> gh.ebruiker~", 1988, Koninklijk Nederlands Aardrijkskundig Genootschap, Nederlandse Geografische Studies, 7 1, Amsterdam; Dynamis, "Sprekende Cijfrrs " jaargang 1997 - 2000; Geocities.com, "New York Skyscrc~pers"; Grasveld, M.S.M., "Plelclooi voor multij~~~zctionele h o o g b o u ~",~ september 1986, In: Bouwen met staal, nr. 77; Neine, G., "Bouwrrz rrz ecaonomie ", 1983, Oudewater, Delta Press; Hoogbouw, "Hoogbouw in de Stad", 23 mei 1983, In: Bouw, nr. 11; Hoogbouw, " H i m g b o ~ ~inwde stad", 7 december 1983; documentatie studiedag; Hoogbouw, "Tirrz jaar hoogbouw: ther?zan~inzn~er", 2 oktober 1992, In: Bouw, nr. 20; Huttinga, E., "Hoogbouw manngenzent", proefdruk, 1996, Technische Universiteit Delft; J.O.R. ,uitgeverij, "Fotoboek kantoren Anzsterdanz ", 1998 / 1999; Jansen, A.C.M., "Economisc.he activiteit erz de kb~aliteit van operzhare ruimte: Amsterdums voorbeeld", Economisch-geografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam; Jones Lang LaSalle, "F~rture0jjfic.e clevelopunrrzts irz Europr 'J major iJLfic.e mnrkets ",augustus 2000; Jones Lang LaSalle, "Fut~rrc.yro;\pects for ELIYOP~J'S office markets ", 2000; Jones Lang Lasalle, "Oc.c.upie>rLI( tiiity in Europe'~main oflc e tnarkets ", paper- l oktober 2000, Misset bouw, "Utiliteit~bouwkostt~n, Nieuwbouw kantoorgehoui.~~ez ", 1992, Meppel, Krips Repro, National real estale investor, " C ~ Qrevieit Neiv York by Do~icildR. Clcr?zclella", jaargang 37, juni 1995, pagina 82 - 89; Nen 2631, "Invt~steringskostenvcrn gebouwen, begripsot71sc.hrij~~i1zg erz incieling ", maart 1997, 1' druk; O'Brien, J.J., "Vul~reAncrl.y,sis in Design anti C(,nstruc.tiorz ", 1976, McGraw-Hill Inc.; Offringa, Ir. B.J., "R~zpport9 1-8 hoog hou^^. l n v ~ t z t ~ z r i s ~k ~l ~t io~~, t . - hC>IZ ~ wregelgeving september 1991, Stichting Civieltechnisch Centrum Uitvoering en regelgeving, CUR, Gouda; Property week, "The 0ffic.e mcrrket in New York ", jaargang 65, 9 juni 2000 pagina 33 - 39; Steyert, R.D., "The rtoilonzics cf High-Ri~e Appnrtnzerzt Builclir~g.~of ulternrrte Detign Cory5gurcztiolz ", Julli 1972, New York; Stichting Hoogbouw, "Hoaghoui.t,111 Neclerkrnel 1990-2000", 2000 Stichting Wolkenkrabbers Rotterdam, "Hooghourt. Moet! ", ,epten~ber2000, Uitgave Magazine I k Slanke Stad, Rotterdam; Uittenbogaard, Drs. L.B., TJ. Wierda, "M~rlt~r~rzt~tionele Hoogboun ", oktober 1993, SBVIStichting Hoogbouw; "
Usban Land, " M ~ 1 r kprofilt> ~t New York (11111 Viciti~ty",jamgang 52, nr. 5, mei 1993, pagina 25 - 29 en 48 - 49: Van Gool & partners, "K~uztorerzi~i~cic~, Vorlrclcn, Hellen, Toekomst, Kliatorenmarkt rcgio Anzster~bm", 1985 tm 200 1; Vastgoedmarkt, jaargangen 1980 tm 200 1 ; Vesmeer, J., "De optirnule h o o ~ t e vcrn een kuntoor;qc.bouw",1987, Stichting Bouwresearch. Rotterdam; Willis, Carrol, "Fortn Fellows Fitlnncr ", 1995, Princeton Architectural Press;
Lijst van personen waar gesprekken mee zi.in gevoerd Naam
Bedrijf
Type marktpartil
Ir. P.H. Geertman F. van Triest Ir. M.B. de Bniin S.J.M. van Vlijmen Drs. D.R. Lesmeister MRt, Drs. D Stradmeijer MRE U E.B. de Goede MRE J.F. Blackmore Ing. Chr. Gongriep L.J.T. Ruinen Ir. C. van Holten Drs. Ph. Jonckheer 1 3 , de Roy van Zuijdewijn E.A. D~ikstraMRE Drs. F.?. Trip MRE 1r.Drs. F:.W. Hendriksen Ing J .C.J.W Stokkermans B.D. Germann Drs. H.O. Dijkhuis Ing. M. Verwoert Ir. D.W. Toet M.J. van der Schalk Ir. P.J. de Clercq Zubli Ir. M. Groeneveld Prof.Ir. P.B. de Bruijn R.S. Vierkant MRE Mr. A. de Haan F.R.I.C.S. P. van Gool A.H. Heeman Mr. J.A.W.M. de Haas H. van den Elsaker Mr. P.A.J. van Diest mevrouw Mr. H.M. Slaghekke Mr. O.J.M. de Bruijn Drs. J.A.W.M. van Rooijen K.P. Entjes P.C. van Rochhove Ir. P. Dijkerna Drs. J. Klerks Prof. J. Berenbak Drj. J. Swaans
AEDES Vastgoed Amstelland ontwikkeling Vastgoed Arnstelland ontwikkeling Vastgoed Boiiwfonds vastgoed Bouwfonds vastgoed Bouwfonds vastgoed Fortis Vastgoed G&S Vastgoed G&S Vastgoed MAB Vastgoed MAB Vdstgoed Multi vastgoed Delta Lloyd Vastgoed Delta Lloyd Vastgoed ING V'istgoed Kantoren Fonds Nederland Kantoren Fonds Nederland Maarsen Bouw Sedijko IPMMC IPMMC Marcel van der Schalk Architecten ZZ + P Architecten ZZ + P Architecten De architekten cie. Achmea Global Investors Commerz Grundbezitz (CGI) SPF Beheer B.V. SPF Beheer B.V. Boekel de Nerée Advocaten DAS Rechtsbijstandverzekering DAS Rechtsbijstandverzekering Houthoff Buruma Advocaten Houthoff Buruma Advocaten KPMG KPN Vastgoed KPN Vastgoed Philips Vastgoed Beheer Stichting Hoogbouw Technische Universiteit Delft Genleentelijk Grondbedri-jf Amsterdam
Ontwikkelaar Ontwiltkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwikkelaar Ontwi kkeladr Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / belegger Ontwikkelaar / adviseur Ontwikkelaar / adviseur Architect Architect Architect Stedebouwkundige / architect Belegger Belegger Belegger Belegger Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Onderzoeker / Voorzitter Onderzoeker Gronduitgever
Bijlage I Marktgrafieken objecten
De Noordkaap Hilversumstraat Amsterdam-Noord
Figuur l
1
Figuur 2
Figuur 3
---- Vra;ighuurpr!jxii
object
l
Drentestaete Drentestraat Amsterdam-Huitenveldert
-
-
-
-
~
~
~-
~~
deueerde vraaghuurprjls object v:in
Figuur 2
I Figuur 4
Parnassustoren Parnasssusweg Anisterdam-Ztlid
Figuur 2
, i ~ 4
%
.
5
9
;
f
~
1
,
6
~
0
5
~
4
tigiiiir 4
$
$
c
Y
9
c
8
a
%
a
9
~
p
~
c
B
~
%
.
i
,
~
;
WTC Strawinskyllaan Amsterdam-Zuid
~~
~-
-~
-
~-
-
Vr;iaphuurpriJzen object ~
Figuur 2
Figuur -l
Twin Towers Strawinskylaan Amsterdam-Zuid
figuur l
Figuur 2
Figuur S
Rembrandt Toren Amstelplein Amsterdam-Oost
Figuur l
Figuur 2
800 nuo 100 000
Figuur 2
G
~
,
,
,
,
.
,
,
%
~
%
,
, Figuur 5
,
~
,
G
G
n
+
S
*~
?
Y
S
Margriet Naaksbergweg Amsterdam-Zuidoost
Figuur 2
20 oon
Figuur S
Europlaza Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoost
Figuur 2
Y
Figuur S
J'
6
Arena Tower Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoo~t
Figuur l
160
z
7
i
g E
i40 120 100
K s0
s
60
C
30
C
?O
0 J
Figuur 2
Figuur 4
Staalmeesterslaan Amsterdam-West
Figuur l
de vraaghuiirprijs object \an
Figuur
('niiidcl
Z
2 500 oun
Net Boek Kiiagsfordweg Amsterdaina-West
Figuur l
Bijlage I1 Brongegevens Grafieken
Bijlage III Overzicht 's werelds hoogste gebouwen
Lists containeci in "M;irsh;ill's Hot 500" arc. Copyright 0-001. Morshall Geroinetta Mnrsh;lll Cierometta's Hot i 0 0 Buildingi & pi-o.ject\ over 1000 feetl305 nieter:, Coinpilcd by Marshall C~eronicttci E-Mail: in;irih;ill C@ wor1dst;illcit con1
FONT COLOR Unider < ori*truction Concept Design
Built 4
1111
r
g
t
ttrt
i 1 x 1 6 ~ .i;ici/ i t . otril height includei ' p i i ~
u
kink niimbtic 'ire ,i\si kountrv X-Setd 4000 Tokyo Japdn
& 13129
~ e t e r Storiei s Year 4000 800
H*xahc tlion ('ity
\cottidale
61.97
L100
200
Tri 20(14 \eio[v.111~2Ci01
Tohyn Tokyo
6577 6765
7004 7001
400 500
IHou<,tonI-inn lelt
Hou4on
37h4
1010
50(1
m
Rank Name --
Pyi ,tinid III-P~~I ainid Motht i Kionic Iowti hupei Pyi'iinid Sky City 1000 L L ~ I L Ik ~Tob+(I ivf Tc
VV( I
k i n ~ t i cTCIUC I Sciien "1 brex ho11(
ent^ i
Millinniurn Towci l>yn11111~lilti il!:( 111 F.IJL 4qu,iiius lil( lp(> !b i11 ic1 l l'ld 'iii, I
T Grciwtli
state\
Touci of Ku,\i.i
i
7000
Ki\t
I
Hlth
Fr'ïnE Lloyd Wiizht
Multiple Rc\identi,il
Pioz. Cevelra, Celnyn
Multiple L-35 Arquitectos Sir Normaii Foster
890
Multiple
880
180
860
207
840
180
Multiple
O1
J
Multiple
Williiim J. LeMessurier Sir Norrnan Foster
2626
800
200
800
200
2300
701
181
2-97
700
170
7232
680
180
2222
677
273
2181
665
168
2160
658
li5
Future Sy\teni\
Ru\m
3101
640
176
Skidrnoie. Owiiig\ & Meriill
"lted
110
Multiple Multiple
Chicago
State\ Jap'in
Jahalpui Chicago New Y«rk Moscow
India State\ State\
St'ltes Japan
2015
hl4
2001
610
160
St'*te\
2000
609
160
New Yoik Buenoi Ai lei
Argentiria 2000
609
120
Chicago
I999
609
l25
l969
600
106
h00
T«hyo
State5 Iapan
Parii
France
1969
Set»
rapan
1950
596
L50
Hannovci
Gerrnany
1904
580
110
l 881
574
108
koivlonn M 1K 7 obvr.r Hoiig Kong China
<)hiinuiii\upc
220 300 195 196
Multiple
2626
1\31 ~ ~ ~ < r\ 1l %l1 I ~ l
Micrild'i F,aii l omci I,ìnus li)wti/t .pc#
Skitimore Owings CCr Meri 111
lap.in
At'antn S t t l ~ O ~ t r I o v v ~ i Tokyo
Argcritinc t i tlri ilt B1<1q M~glinKc itlti "iyric ii~tllr T \ h 600 t i 1 (;i151 I l i l t l r 111
Multiplc Miiltiplr
J'ipan
' i l t n l ~I )
l
i S00 1371 1128 1000 1000 1000 900
Multiplc
Tokyo
State\
(OLXIS~C~IC~
ii l b ,
"lttd
i r
Tokyo
Taisei
World ( tniit tui \ i (lic I L 1r1111ig C'hi~iio Woild Ti'tdr i'tnti I Pi«fict I l ?
" . , i
stritci Japin Japan
Singapolc. Singdnort Tokyo ldpan Hong kong China Japan Tokyo Japan Brus5elc Belgium Shanghai China 1Jnited Chicago State:, Konoike J'ipan United Chicago States Tokyo Japan 2757
Cint'i. l owii
i< t
"'lted
i
Tokyo
Japdn
1804
550
121
Multiple Haiiy Wcme Associate\ Multiple M Miqueli O11
Multiple
Minoiu Yarua\aki Rr A\\o~iates Skidnioic Owing\ & Meiiill
p11 Attia Architect5
Multiple
Cesar Pelli & Alaociatei
7005
Multiple
Ken L eang
2007
Multiple
2004
Multiple Multiple
Skidnioie. Ouirig\ Meiiill Denton Coi hei Mai\holl
i%
n Iin'in
I
~ i h" l o k
t i <,v
i
I
ui
cl1
Kual'i ?I,ilav\ia Teienpganli New Yorh LJnited Statei,
I
7o\ici
i
I
I
Wí 1 f c
1111
New,iih
I
Chic,ipo
S tates "lted
?t,ite\
C hoiigtliri:, louci
Chongqinp China
Phoc i11 r T
Phoen'u
LX00 ' 538 ' 75
Priii~ipalIntei n'itional Gioup Kcihri Pttltistri Fox A\\«~i~itei
1792
546
130
Otlice
1738
573
121
Multiple
1735
572
142
Multiple
Kay I. Vierk
OfficelHotel
H.lines Lundbeig Wdehlei
1697
'
516 ' 114
1692
516
111
1686
i14
114
Multiplf
Hyuntt,ii. IIT Chicago
New York
IJnitcd l670 Statei
i09
170
Multiple
Muiphy/S,ihn
Fco T(i\~ci
Huenos Ariei
Aigentina 1670
509
94
Taipei F'inanci:ll Cvnter
Taipei
Taiwan
M z . l ~ t ~ c 11i i : Towc r.
The (:olony. United TX State..
1659
506
108
( ìsollo
Melhourne Austrillin
1640
500
120
ïok)o
Japcin
1640
i00
Sao P'iulo
Bial11
1621
494
10'3
FShenihenTwiil r ~I ~ ~ ~ ~Shenzhen \
China
1601
488
128
Rangjan Architecls
China
l601
488
128
Rangsan Ar~hitect<
l600
488
117
i
(
r
H,irig,ing C l01 Towt i l c l(
ion C
11
$15 1 i
LI(
ii
l-
*\dv,irirt cl tiiiildirig ('ompli .i R/lali,i~ i
Ceoul
'"lted
state\ Korea
1667"" 508'*" 101
1980
Pietro Hellu\chi
Multiple
Jean Maic Schivo
C' Y. Lee &2 Partners
2003
2005
Multiple
hlinoru L íimasaki X, Associates Hiury Seidler Associ:ites
Multiple
Minoiu Yam'liahi & A\soLi,itci
y
Sheri/heil Twin Towcn I ( Itl l l l ) < l t !LI m
l
li11
400
N L a \
r( vvc I
M,iii i i i i l i i I ,nii i 380 1 i
l
i
l
ni,~ii c Picy i NIIL Sí,%(
I
i
IIIIOI~~ I
Suyoii:: Bay T o w ~ i i ( lil 1
)
i
'
iii
Shenrhen New Yoih
Slater Liiiited Chicago States JohLinne5bui qouth g Afiica Tohyo Japan
l Petronas Tower I 2Petionas Tower I1
Ricaido Bofill. Sarnes ~e~tefano
V 120 j)
1575
480
100
478
112
London
Kingdoin Hong Kong China
1541
470
l00
1535
468
108
Pu\,in
1516
462
88
1510
460
1Z5
1509
360
108
Chin'i
1509
460
94
2004
Multiple
Maldy\ia
1487*- 452"
88
1998
Multiple
Mal,iysia
1481"
352 ' 88
1998
Multiple
Kohn Pedersen Fox Associates Cesar Pelli & Associates Cesnr Pelli Rc Associates Skidinorc. Owings & Merrill Peddle Thorp Austrnlin
Olfice
Hariy Seidler & Assoc.
Unitecl St'ites
Koiea
'Orh
~t.itei Kingdoin
Shanphrii World Rnancial Center
i
Eli Attia Architect\
1567
Chicago
i
j
,i .O
Multiple
Shonghai Kuitla Lumpur Kualn Lumpur
Bri sbíine
Indonesi'i 1380
451
70
Au~tiali,~ 1377
450
107
Chin'r
1477
350
1 10
China
1477
350
110
Inctonesi,~ 1477
350
87
335
115
China Sydney
Multiple 2004
Multiple
Multiple
20012
Multiple
Multiple
Skidinore Owings & Meiiill Ken Yeangl HTA Architects Arthuï CS Kwoh Kohn Pedersen kou As\o~iates Shidmoic, Owing\ &L Meiiill m3 Architects
i
Austrd11,i 1360
Multiple
3Seais Towci
Chicago
4 \I
Sen,) Bh ib,in i
t 111
ILII k iii
t, in1
(
1(,\V(
l
t < . c ~ ~ ~ tth w
4 Jin M;io Hldg
St'ite~ K'roh\iuri
Guangzhou China
1088
Otiice
Pt,r\th,ipana
C)tficc.
Ie'in Nouvel
Mnltiple
Muiphy/J,ihn
Multiple
Skidmuie, Owings & Meiiill
110
1971
Office
1115
431
101
2008
Ofl~c~
100
Of
Iridonc\i,~ 1400
Dh'ika
R,mgl,ide\ h 1100
427
P,III\
Fiance
1797
326
100
1397
474
82
471 *
88
St'itt5
Multiple
442
Jahait,~
tfouiton
2000
Skidmoie Owing\ & Meiiill tiaigo Stiiri & A ~ \ o c Skidniori Omingj ;Zr Meriill lohn Poirmnn Kr A\\oci,rlc$
1450
477
81
Multiple
Shangh'ii
Cliin,~
1 3811
New Yoik
1x78
.t?()
172
B'ingkok Bciliii
[inited St'ttti Th'iil'ind Geiinmg
1178 1178
420 320
120 100
I),u woo ('t ntci
Shanghai
China
1378
410
92
2001
Multiplt
7wo Intc iri,ition,il Fin'rnc 6 ( ntrt
Hong Korrg China
3 7
120
8h
2003
Offict
Iatanbul
1178
410
116h
417
I l0
1972
Otfice
1365
316
1762
315
110
1338
41 1
80
Rnngkoli 170 1
1111 11
i
11
111
t,
F'I
World Tradt 'centei
Tuikty
,Ont
l
C
l
Moscow
1 I
I
York
6Two Woild Tiddt Centci J ( LI^ t i i < tUiiinii I ~uc,i
Ne- Yoik C hailotte
St'itt\ Ku\si,i LJnitcd States United
'
1998
Mnrphyll'ihn Multiple
1977 1973
Offi~e
MurphyIJahn SAC, John Poitindn & AL,oc C C S ~Pelli I ~ R. A\\«ciatei Kohn Pt dei\tn Fox A\socidtts M Yama5,iki Eintiy Roth M Som Vv Helfiich, B Jotari. Y A Schonko M Y'imasaki Frneiy Roth & Sen\ Kohn Pedei\en Eox As\ociates
5tcond Lottt World Seoul Koie~ (~.ittw,iy111, Kowloon Hong Kong China
1146
310
I12
Hotel
1729
305
96
Offi~e/Hotel
Ofticc Towcr
Chin'i
1117
400
90
Office
W,inch,ii Towei Mong Kong China C ultui rl Towei Hoiig Kong Chin'i ' FCiiiwiIIIntiln itiori,il Xi'imen China ('tnk I
1713
400 00
1307
397
88
2002
Office
Hellmuth, Obat't & Kassahauin
Lontlon Blidgt Towii London
1289
i91
87
2005
Multiple
Renzo Piano
1997
hfultiple
Denni\ L'iu & Ng Chun Man
Office
Kevin Ro~he.John Diiiheloo 6L Associ,ites
Shanghdi
7CITIC Plaza ( J111
?Jol1'1w l k( l
~ ) I I \ (
')t11 c i ~ i ( lFignc!od I C ~ L iV ~ I ,(l 11 \ ~ I I I (I I I I I L I I I I li
1287* "91
80
Chi~agt)
1275
Z89
81
1270
Z87
90
1265
386
92
Lo\ Angeles
P1 i
n
K iI
"lted
State\
Unitcd Statei LJnitcd Kingdom
Sherirhen
Chin'i
1760
781'
69
Kuala Lurnpui
M'il'ic\i,t
1254
782
77
9tmpiie Snie Building Ncw Yoih
t ,!!i,d I:l
<)!fit
t rltt
I
I 11-1
a
(111i(
L
lo~\.c II
Mul~iplc
Sander K«\
hlultiple
Alheit Speei K Pdltneia
Jakait,~
Indone\i,i
1240
378
78
Offiic
Iakaita
Indonesia 1210
178
78
Otf ice
1231
375
80
China
1271
375
72
Hong Kong China
L227
174""
78
I992
1-20
772
70
2003
s
1211
770
Geini,iny
171 1
169
leal,lnd
i
Net hei land
Rotierdam 11°C 1 / Fi,inLfil~t\[iI~~rir~i~irii El c,IlhfL,i t l owe!
'
K Y Cheung Deiign
Ofti~e
102 88
State\
1971
Sir Nornian Foitei 4jsociates Skidnioie Owings & Menill Shieve Lamb Rr Harrnon Cione & Associ,itc\ Elcllrnuth, Obrita ancl A\soiiates Hellmiith Oh'ita and Associdics Kohii Pederwn Fox A\\ociaie\ Fox RL Fowle Aichitects Ng C hun Man & A\sociate\
Otlice
181
PA! i f i c Lev t r 1 1
Office
181
Wuhan
i
1906
1250
~ i ~ i(t thi r t i r i l F I I -
10Central Plara
Multiple
Austr~ilia 1250
Hou\toii
(
Muiphy/Jahn
Sydney
B l ~ ~ ?f>? i k l owii
Mo1i Building Aichitects and Enginecis Co
Multiple
Guangrhou China
I ( ,
XShun Hing 5qu,itc
fingdom
RTKI,
Office
' l
91
2006
Hong Kong Chin'i I 20') ' IJriiietl Lul $11 T C I ~I W ~ Ne~cYork 1208 St
11 Bank o1 China
Mt rror~oli: lilt
769"
70
Z68
110
765
100
765
h?
365
88
363"'
63
361
K0
Ofticc
1 M Pei Kc t'artnen John A and Edwarci L,arkin
Multiple
Alwp Kc Stormei
Multiple 7000
Multiple
Skidmoi-e. Owingc & Merrill
Office
Design & Develop
,361
L,ondon
IJnited Kngdorn
1181
360
55
Bangkok
Thailand
1178
359
104
Bangkok
Thailancl
1178
3 9
104
I1.A.E.
1165"
'Si5"*
54
l 2 tmirates 'ï(.)ucrsOne Uubiii
1989
2000
OffiLt Multiple
1 3 Tht C e n l i ~ l
t ti
I.,\
t
1
EI.
III
,,l
11, >l11
\\
15 Aon Centei I
1148
150"
80
Pu\,in
1148
750
75
Rotteidam
il
Tt l< toni~,iT w t r ("I' M o n Konh ~ St'ìtlon TOWLI Adrriii'ilty T o ~ e i 14Tuntex & Chein-Tui Tower
1)
Fìong Konp Chiil'l
Madrid So'tin Kong China
I
Kaoh5iung
Shenzhen
16John Hancock Centei Chicago L
,
l
v
o
\
C d C t < t i,I PI L
d ( r F ,111, 1 !,I
I I
t her( c
I
iltl'~ce
G
5hcn/lit 11 F oiti
ii
l (
11
i
I
tntial I O ~ V L I Mitd,~lF p t t l
, 11, 11 l
,l
l
g
l
TLPIXI
IL
Atlantd
Hailkou
China
Beijing
Chin'~
Neu Y0i.k
L'n1tcd Stdtes
YhhiAtchtinTau‘ I (hl11:l T O W t 1 )
RTKL
ooi
Multiple
Jan van der Hoeven
1998
Multiple
C Y Lee/Hellmuth, Obatti K Ka\\abauni
1973
Office
Edward D. Stone
1988
Office
350
Skidmore. Owings & Merrill OfficeIIiesidentiSkidrnorc, Owings & a1 Merrill NBBJ
Multiple 2003 1082
l,
1080
779
74
Otfice
Au\tialia Isracl
1076 1070
328 126
84 75
Ne& York
"lted
1067
13-5
87
L ondon
"lted
1066
325
85
1 06'3
324
7')
2004
Miiltiple
60
1999
Hotel
States Kingdom
Hong Kong Chiii'i.
1003
Rabun Halch Associates Iiobun Hntch Associates Skidmore, Owings Kr Merrill Beyond Space Group
Miiltiple
Melhourne Tel Aviv
lt
l i
%ldl!
Piissin
New Yoih
1
I
1148
69
Taiwan Unitcd States United State\ United Stalei South Koiea United St'~te\ United Statea China
Chicago
1
1148'X 750""
Offict
Hong Kong China
Chi~ago
i
Koied Netheiland
1998
NORR Gioiip C~nsult~ints lnl Ltd Peddlt 'Thorp Auiti alid Dennis L,iu & N? C hun M,in
Kohn Pcdersen Fox Associates Kohn Pedersen Fox Associatei, Ha5sell Architects
Office Kevin Kmhe - Iohn Dinkeloo &L A55oc
Arihiir CS Kwok
17 Hurj ril Arah Hotel
Duhai
li.AE.
lXB,iiyohe Tower I1
Hdngknk
Thailcìnd l050 Unit'd 1050 State5 lJnited 1050 Stdtc\
'420
90
1998
Miiltiple
Plan Archr tec t5 Co
170
81
2004
Multiple
Richard Keating
3-0
80
Cesar Pelli Xr A>sociates
1050
120
80
Lniidnli Partners
,050
120
75
T I i n ~ oIowii l
J
I
New Yoik
i
1 1
Denvei 1
C i ~ i ~ o trnFii\t i ( ' Inttr L05 Angcle5 WIS
11
,
l i l ,l c
Miami
State\ 'lted
State5
1053"". 321*.'
Multiple
Willi;ini van Alen Wan >\I inh Intern,itionel F1' i/ I *Torn ( ~ i n ~ i a l i BDNI Center-A Mega Hotc I l owtr, Wanch'li i ( Il'iill Li i'i0j
i
l
li
Sh'inghdi
Chin,~
1046
719
P,in,ini,i Cit) PrinLima 1044 k Indoncii,~ I040
3 18
Horig Konp China
3
Nem Yoik
t
"lted
Statei
1074 1014
317
15
115
F
57
2003
Offict
50 h7
200'4 1999
Ofti~e
97
Hotel
Ingtnhovcn Ovticieh Kahlen und P,lrtnci \ M'illol aiid Mallol Pei P'ii tnei \hip WMKY Swanhe Haytlen Coniiel Architecta
h0
K Meiei R Partners R Meier h P:irtncrs ho\!
New Yoik
11'
?t,ile\
1034
315 3 14
70
Exchanyc Squ'ii t Towc r
B'inpkok
Th,iil.inii
1030
"AVIC F'laz..i
Shenzhen
China
l025
.;l3
h2
Lisbon
Portugal
1021
iil:
80
New York
c'niteci States
102.3
3 17
70
2OBank o í America Pla1.n Atlanta
United Ststes
,07-*:; 317:,* 55
,992
office
21Libr'iry Tower
"lted
1990
Ofiice
l
Los Angcles
rVioniif TOMC I
Mildn
Ncw l'oii T ( W ( ~ I
Jeney City
22Menara Telekom
Statcs lt~1y State\
1018
110
73
1017
710
70
1017
110
80
200.1
h~íultipli.
SOM/Frtink O Gchry
Office
M'i1,iyria
1017
710
55
Shaijdii
IJ A b
1016
309
51
1007"'
107"
hl
1004
106
63
"lted
1002
705
75
1982
Office
UAE
1001"- 105"
56
2000
Holel
1000
105
80
M,ilaysia
1000
305
76
IR R iilw'iy Tokyo Staliori Tcmei liizal T O V ~ LIioi I . LW( I1 M'inila C entii
Japan
1000
305
Philippine\ 1000
305
(;aiden FCi t ~ , 7owti I.ivcipoo1
Unitcd Kingdoni
1000
305
79
Multiple
Skyho~iit1
London
"lted
305
77
Re\iclential
TriviLhl~k1 0 n ~ tr
Poole
ri~vithick' l o w ~ r11
Poole
1000 Kingdo~n United Kingdom 1000 linited Kiilgdom 1000
f eachii* Iriain~l,
Chic'igo Atlanta
24 Chase Tower
Houbton
25bmiiatei Tower\ Two Dubai (
onvo ilioi? 1
>ego I'<
l l , , i ~( t
)L
i
Iltl,
'Orh
Kuala Lumpui
Statei St~te\ State\
St,ite\
2000
Office
Kuald Lumpui
Shar1,ih Woild Ti'idt .rnd Fxpo ('entr~ ,,+AT&T Corpoi'ite -. Centci
Kohn Pedeiwn kou A\\ociate\ Ktii/« T'inqt Akiriciates 1,ocbl Schlos\inan md Hackl
1989
Kcviri Roche, John Dinkeloo & Ai\oci;iteï Pci Cobb Fi-eed Rr Partners Vitiorio Camerini Skiclriiore, Owingi & Merrill Daewoo & Partners, H. Kasturi
Office
Hediger and Partners
Office
Skidmore, Owings 8 Merrill Cesar PelliIKcndall
305
Copyright 02001 - World'i T,ille\t Media. Int
Ofticc
I M Pei & Partners NORR Group Consult:ints Int. Ltd. Beili-lim Grosvernor Goodh~ie Arkiteh MAA
Multiple Multiple
