Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker

,

Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker Duurzaamheid is geen onderwerp voor de toekomst. Het is topprioriteit, vandaag. Duurzame kantoorhuisvesting blijft de komende vijf jaar schaars. Strategisch investeren in duurzaamheid levert een stevige voorsprong op de concurrentie. Ook nu, tijdens de kredietcrisis. Duurzame oplossingen dragen bij aan kostenbesparingen.

Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The Netherlands

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.

2


Inleiding

Introduction

De groene golf is hier. CEO’s, consumenten, medewerkers, iedereen praat over duurzaamheid. Bedrijven die zich het beste voorbereiden, zullen er ook het sterkst van profiteren. De focus van Nederlandse organisaties richt zich daarbij ook steeds meer op duurzame huisvesting. Niet alleen zijn hiermee zichtbare prestatieverbeteringen te behalen, ook kan vastgoed een grotere waarde toevoegen aan een organisatie.

The green wave has reached our shores: CEOs, consumers, employees - everyone is talking about sustainability, and it’s the companies that are the best prepared for it that will profit from it the most. Dutch organisations are increasingly looking at the issue of sustainable real estate, not just because this can lead to significant improvements in performance but also because real estate can add more value to an organisation.

Maar op veel bedrijven komen de initiatieven, certificeringen en regelgeving vooralsnog overweldigend over. Daarmee blijft duurzaamheid een begrip en niet praktisch toepasbaar. Door toenemende maatschappelijke druk is het echter niet meer de vraag óf bedrijven zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is.

However, many companies feel overwhelmed by initiatives, certification processes and regulations. For them, sustainability remains a theoretical concept. However, increasing public pressure means that it is no longer a question of whether companies make their real estate sustainable but why they are not yet making any moves in that direction.

Duurzame huisvesting is een opportunity in een periode van economische neergang.

Sustainable real estate is an opportunity in a period of economic downturn.

Tegelijkertijd noopt de huidige kredietcrisis organisaties tot het uitstellen van grote investeringen. Het is dan ook erg verleidelijk om het verduurzamen van de huisvesting op te schorten. Maar door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma zijn er al op zeer korte termijn forse besparingen te realiseren. Besparingen die juist nú hard nodig zijn.

The current credit crisis means organisations are more likely to delay large-scale investments. Furthermore, in such times it can be very tempting to delay efforts to make real estate (more) sustainable. However, integrating sustainability into wider corporate real estate strategies can quickly lead to considerable savings - savings that are needed now more than ever.

Uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle komt naar voren dat duurzame huisvesting bij maar liefst 70% van bedrijven een urgent vraagstuk is, ondanks de economische malaise. Tegelijkertijd geven vrijwel alle kantoorgebruikers aan dat door een groot tekort aan duurzaam vastgoed het een grote uitdading is om concrete stappen te nemen. Vooral in volwassen kantorenmarkten, zoals in Nederland.

Global research conducted jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle revealed that 70% of the 400 global corporates interviewed regarded sustainability as a critical, here and now issue, even in the current global economic downturn. At the same time, almost all office occupiers say that a severe shortage of sustainable real estate makes it hard to have sustainable accommodation in practice. This is especially true of mature office markets such as the Netherlands.

Maar hoe komt u tot duurzame huisvesting?

So how do you make corporate real estate sustainable?

Ondanks de economische malaise en een groot tekort aan duurzaam vastgoed, kunnen en moeten kantoorgebruikers doorgaan met het verduurzamen van hun huisvesting. Om inzicht te krijgen in de huidige situatie bij Nederlandse organisaties en de uitdagingen waar ze tegenaan lopen, heeft Jones Lang LaSalle 135 organisaties geïnterviewd met behulp van enquêtes en diepte-interviews. De belangrijkste resultaten vindt u terug in het eerste deel van deze publicatie. In het tweede deel treft u een praktische gids om met uw organisatie de eerste concrete stappen naar duurzame huisvesting te zetten en om eerste besparingen te realiseren.

The simple truth is that despite the economic downturn and a major shortage of sustainable real estate, office occupiers can and must continue with their plans to make their real estate sustainable. In order to gauge the current situation at Dutch organisations and the challenges they are facing, Jones Lang LaSalle interviewed 135 organisations using surveys and indepth interviews. The most important findings can be found in the first section of this report, with the second section being devoted to a practical guide aimed at helping your organisation take its first practical steps towards sustainable real estate and the achievement of cost savings.

3



Gebruikersvisie op duurzame huisvesting

Occupier’s perspective on sustainable real estate

De focus op duurzame huisvesting neemt in hoog tempo toe in het internationale bedrijfsleven. Wereldwijd stijgt het kennisniveau van huisvestingsmanagers sterk. Inmiddels hebben veel organisaties een start gemaakt met het verduurzamen van hun huisvesting. Meer hulpmiddelen zijn noodzakelijk om in de snel veranderende wereld van duurzaamheid de juiste stappen voorwaarts te maken.

The interest of international business in sustainability and sustainable real estate is growing rapidly. All over the word the knowledge level of corporate real estate managers is strengthening. Many organisations have already started to make their real estate more sustainable. More tools for real estate managers are necessary in the rapidly changing world to make the right decision for sustainable real estate.

Duurzaamheid wint terrein in periode van economische neergang.

Sustainability gains ground in periods of economic downturn.

Ondanks de economische malaise wereldwijd is het aantal corporates, die aangeven dat duurzame huisvesting nu een cruciaal vraagstuk is, sterk gestegen van 47% in 2007 naar 69% eind 2008. Dit blijkt uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle onder 400 bedrijven, gehouden in oktober dit jaar en in september 2007. Vooral bij grote internationaal opererende organisaties staat duurzaamheid hoog op de agenda.

Despite the global economic downturn, the number of corporates claiming that sustainable real estate is already a critical issue has risen from 47% in 2007 to 69% at the end of 2008. This was revealed in an international survey of 400 companies carried out jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle in October of this year and in September 2007. Sustainability is a high priority within major internationally active corporates in particular.

Figure 1: Change in expectation as to when sustainability is already a critical business and CRE issue

Figure 2: Expectations as to when sustainability will become a critical business and CRE issue

September 2007

69%

47%

October 2008

1-2 years

69% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Already critical

More than 3 years

4% 80%

9%

18%

Never

Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)


Een ruime meerderheid van de bedrijven geeft aan dat hun aandacht vooral uitgaat naar recycling, energiebesparing en het terugdringen van de CO2-uitstoot.

In terms of specific priorities, a clear majority of the companies state that their main focus is on recycling, energy saving measures and reducing their CO2 output.

Echter, minder bedrijven geven aan bereid te zijn om meer te betalen voor duurzame huisvesting dan een jaar geleden. Dit zou men kunnen wijten aan de kredietcrisis en het opdrogen van financiële bronnen voor duurzaamheid. Ondanks de economische achteruitgang is de aandacht voor duurzame huisvesting sterk toegenomen.

Fewer companies than a year ago said they were prepared to pay more for sustainable real estate. This could be down to the credit crisis and to the drying up of the financial resources needed to fund sustainability. However, despite the economic decline, there is a much greater focus on improving the sustainability level of the real estate portfolio.

Huisvestingsmanagers zien inmiddels voldoende kansen om tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s op te stellen, die niet alleen duidelijke financiële besparingen opleveren, maar ook bijdragen aan een beter bedrijfsimago voor klanten, medewerkers en nieuw aan te trekken talent.

Real estate managers now feel that there are interesting opportunities for setting up sustainability programmes at low cost that will not only result in significant cost savings but will also improve the company’s image in the eyes of its employees and help it to attract new talent.


4


May 2008

• Sustainability is a critical issue for major Corporates

• Occupiers are positive towards sustainable RE solutions

• Occupiers are prepared to pay a premium for sustainable real estate • Good sustainable solutions will be hard to find next years

• Initiatives mainly focus on reducing costs and improving corporate image • Sustainable solutions will largely have to be implemented in existing stock

October 2008 Global survey

September 2007 Dutch survey

Global survey

Figure 3: Change in occupier’s perspective towards sustainable real estate

• Focus on sustainable RE increases at a rapid pace • Fewer companies appear willing to pay more for green buildings • Financial downturn has not dispelled the corporate commitment to sustainability

Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (September 2007 & October 2008) and Dutch corporate survey by Jones Lang LaSalle (2008)

In mei 2008 hebben ruim 135 organisaties in Nederland hun medewerking verleend aan een enquête over duurzame huisvesting. De enquête is uitgevoerd vóórdat de kredietcrisis zich nadrukkelijk openbaarde in Nederland. Het doel van de enquête was inzicht te krijgen in de drijfveren achter duurzame huisvesting, de huidige stand van zaken en uitdagingen in de markt. Ook heeft Jones Lang LaSalle vier diepte-interviews uitgevoerd om haar bevindingen te toetsen.

In May 2008 more than 135 organisations in the Netherlands replied to a survey on sustainable real estate. This was still before the current credit crisis hit the Netherlands. The purpose of this survey was to uncover the driving forces behind sustainable real estate and to identify the current position and the challenges facing the market. In addition, Jones Lang LaSalle carried out four in-depth interviews to help analyse the emerging trends and themes further.

Het valt op dat het internationale bedrijfsleven een stap lijkt voor te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers met het verduurzamen van de huisvesting. Slechts 38% van de respondenten geeft aan bij duurzaamheid ook te kijken naar huisvesting. Dit is relatief laag in vergelijking met de 69% van de internationale kantoorgebruikers. De focus van Nederlandse organisaties lijkt zich vooral te richten op hun kernactiviteiten. In toenemende mate definiëren bedrijven dan ook een visie op duurzaamheid gekoppeld aan hun bedrijfsdoelstellingen.

What is striking is that the international business community appears to be a step ahead of Dutch office occupiers in efforts to make real estate sustainable. 38% of Dutch respondents indicated that they also looked at accommodation when considering sustainability measures. This is a relatively low figure compared to the 69% of the international office occupiers. Dutch organisations appear to concentrate more on their core activities. Increasingly, therefore, companies are defining their policy on sustainability in terms of their company objectives too.

Duurzame huisvesting kan nog concreter voor Nederlandse organisaties.

Sustainable real estate has to become more concrete for Dutch organisations.

Kantoorgebruikers zien wel kansen en de bedrijfskundige noodzaak van duurzame huisvesting (figuur 5). De belangrijkste motieven zijn dan ook vooral het verhogen van de medewerkersproductiviteit, besparen van kosten en het verbeteren van het bedrijfsimago. Strengere wet- en regelgeving lijkt hierbij vooralsnog weinig van invloed te zijn op het zetten van de eerste stappen.

Office occupiers do see both opportunities and a business case for sustainable real estate (see Figure 5). Accordingly, the most important motives are the goals of increasing employee productivity, reducing costs and improving the company’s image. For the foreseeable future, stricter legislation and regulations are not expected to have a major impact on the decision to take the first practical steps.

Figure 4: Organisational implementation of sustainability 52%

Sustainable management

51%

Sustainable products and services Sustainable real estate 7% 5%

Other 0%

5

ING is an international organisation with a worldwide spread of offices and co-workers. ING has impact on the environment all over the world. Therefore sustainability is one of their six business principles.

38%

None

10%

20%

30%

40%

50%

Rationale for sustainable real estate ING Group

60%



Figure 5: Rationale sustainable real estate 59% 57%

Image social responsibility

54%

Save energy Bond co-workers

44%

Comply with company vision

40%

Stronger legislation

23%

Sustainability as marketing tool

23%

Driven by business necessity and opportunities

Improve working environment

Figure 6: Occupier focus on sustainability

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Energy usage

72%

Material usage

45%

CSR

45%

Life span real estate

35%

Indoor environment

22%

Waste management

22%

Health

22%

Water usage

9%

User-friendliness RE

6% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Ondanks de goede motieven lijken kantoorgebruikers vooralsnog zoekende in het opstellen en implementeren van een duurzaamheidsprogramma. Gedreven door sterk gestegen energiekosten, geeft maar liefst 72% van de respondenten aan zich te focussen op een efficiënter verbruik. Dit is in lijn met de aangegeven motivatie voor duurzame huisvesting.

Despite their laudable motives, at the moment occupiers are proving slow to set up and implement a sustainability programme. No less than 72% of the respondents said they were trying to use energy more efficiently because of the sharp increase in energy costs. This fits with the motives given for wanting sustainable real estate.

Voor het verbeteren van de werkomgeving is echter, door veel gebruikers, nog geen vast omlijnd programma of een strak implementatietraject vastgesteld . Zo scoren binnenmilieu, afvalmanagement en gezondheid relatief laag. Doordat voor veel gebruikers duurzaamheid nog geen concreet begrip is, hebben zij moeite met het maken een vertaalslag van ambitie naar een praktische toepassing.

However, no precisely defined programme or implementation project has been put in place yet for improving the working environment by most of the survey respondents. For these reasons, indoor environment, waste management and health issues score relatively low. For many users, sustainability is not yet a practical concept, which is why they are experiencing problems in turning this theoretical objective into practical applications.

In vergelijking met figuur 6 wijken grote kantoorgebruikers in Nederland af van het totaalbeeld. Hun focus ligt vooral op maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en zij geven hier meer aandacht aan dan energiebesparing alleen. De mvotoepassingen richten zich voornamelijk op het verduurzamen van de kernactiviteiten in plaats van de huisvesting. Opvallend is dat relatief meer kantoorgebruikers met een gemengde vastgoedportefeuille van huur en eigendom op een strategisch niveau bezig zijn met duurzame huisvesting dan eigenaren of huurders alleen. Zij associëren duurzaamheid het meest met vastgoedinvesteringen op de lange termijn zoals energie(besparingen), mvo en levensduur van vastgoed.

Sustainability objective Siemens AG Siemens is represented with office buildings and production sites in over 190 countries.

Comparing this with figure 6 shows that in the Netherlands, large-scale office occupiers do not follow the general trend. Instead, their main focus is on CSR (corporate social responsibility), with it being seen as a more critical issue than energy saving on its own. However, the CSR applications mainly focus on making the core activities more sustainable instead of real estate It is worth noting that relatively speaking, more office occupiers who hold a mixed real estate portfolio for leasing and ownership have strategic sustainable real estate plans than do those who are solely owners or tenants. They mostly associate sustainability with long-term real estate investment issues such as energy and energy saving, CSR and the life cycle of real estate.

BAM Utiliteitsbouw has the ambition to be in the lead for sustainability in the construction industry BAM’s objective is to take sustainability to a higher level.

Since two years sustainability is built into their organisation in a more structured way.

Sustainable developments are feasible. Within 10 years an investment is earned back by savings.

It’s their goal to be 20% more energy efficient by 2011 in all their locations.

A non-sustainable building will be difficult to let and difficult to sell within 10 years.


6


De urgentie en focus op het verduurzamen van de huisvesting is begrijpelijk wanneer men inziet welke impact kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40% van al het energiegebruik en circa eenderde van al het watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen. Organisaties kunnen met het verduurzamen van hun huisvesting wereldwijd een grote maatschappelijke bijdrage leveren, een positief imago opbouwen en kosten besparen.

The urgency and increased focus on making accommodation more sustainable is understandable when you consider the global impact that office buildings have on the environment. In fact, office buildings account for more than 40% of all energy consumption and about one third of all water consumption. In other words, organisations that improve the global sustainability of their real estate are making a major social contribution, improving their corporate image and reducing their costs.

De vertaalslag van ambitie naar duurzame huisvesting moet nog gemaakt worden.

The move to translate goals into sustainable real estate still has to be made.

Aan de huisvestingsmanagers is gevraagd welke duurzaamheidsprogramma’s van belang zijn voor de organisatie en welke initiatieven ze al hebben ontplooid. Bijzonder is het dat initiatieven in de breedste zin betrekking hebben op de organisatie, het gebouw, de locatie en het energieverbruik.

As part of our survey, real estate managers were asked about their organisation’s major sustainability programmes and the specific initiatives they had developed. What is striking is that those initiatives that have been implemented are geared towards the organisation and its buildings, its locations and its energy consumption.

Figure 7: Important sustainability topics for occupiers

Figure 8: Initiatives performed by occupiers

62% 35%

Use of public transport

22% 17%

Guide co-workers behaviour Sustainable use of materials Extension life span

Accessibility by public transport

45%

Workplace management

44% 34%

Sustainable use of materials

13%

Green environment

12%

Efficient use of energy

11%

Vicinity city co-workers

51% 49%

Efficient use of office space

18%

Waste management

53%

Guide co-workers behaviour

30%

Workplace management

65%

Waste management

32%

Efficient use of energy Efficient use of office space

Well-being co-workers

32% 31%

Sustainable transport

28%

Water saving measures

11%

Extra facilities

Sustainable transport

10%

Water saving measures

25%

Vicinity city co-workers

24%

Green environment

9%

Extra facilities

8% 0%

10%

Extension life span 20%

30%

40%

50%

60%

70%

Most initiatives mainly focussed on co-workers

Well-being co-workers

28%

18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Opvallend is dat de duurzaamheidsagenda (figuur 6) van organisaties en hun daadwerkelijke initiatieven voor een duurzame huisvesting niet in pas lopen (figuur 7 en 8). Terwijl aan welzijn van medewerkers niet de grootste prioriteit wordt toegekend, ontplooien diverse organisaties hiervoor wel initiatieven. Anderzijds heeft efficiënt gebruik van energie de hoogste prioriteit, maar juist op dit gebied zijn nog relatief weinig initiatieven ondernomen.

It is also worth noting that the sustainability agendas of organisations (figure 6) and the actual initiatives undertaken to achieve sustainable real estate are not running ‘in sync’ (figures 7 and 8). Even though employee well-being is not given the highest priority, a large number of organisations are actually developing initiatives with this goal in mind. On the other hand, although efficient energy use is deemed to have the highest priority, relatively few initiatives have actually been taken.

Grote kantoorgebruikers in Nederland nemen aanzienlijk meer initiatief in efficiënt energieverbruik. Door hun omvang neemt het besparingspotentieel toe en ook zijn ze beter in staat om met een eigenaar goede afspraken te maken waar nodig. Van de internationale bedrijven gaf in oktober ruim 73% aan dat efficiënt energieverbruik erg belangrijk is en dat ook 57% een besparingsprogramma heeft opgestart.

In the Netherlands, large-scale office occupiers have implemented considerably more initiatives aimed at achieving efficient energy consumption. The scope of these initiatives increases the potential savings and means the occupiers are also better able to agree more appropriate arrangements with the owner where necessary. When it comes to international companies, in the October survey more than 73% of them said that efficient energy consumption was very important, with 57% saying that they had implemented an energy-saving programme.

7



Organisaties nemen vooral initiatieven die praktisch toepasbaar zijn. Het is echter nog niet duidelijk in welke fase de initiatieven zich bevinden en welke resultaten ermee worden behaald. Veel bedrijven hebben moeite met het meten van prestatieverbeteringen. En zelfs wanneer organisaties erin slagen om concrete prestatieverbeteringen te meten, missen ze nog goede benchmarkmogelijkheden, omdat er momenteel nog niet voldoende vergelijkingsdata beschikbaar zijn in de markt. In een internationale CEO- enquête1, uitgevoerd door de Economist Intelligence Unit (EIU) in samenwerking met Jones Lang LaSalle, erkenden leidinggevenden dat de duurzaamheidsdoelstellingen moeilijk te verwezenlijken zijn. Volgens de EIU worden gemiddeld slechts 4,8 van de 16 beleidsrichtlijnen daadwerkelijk uitgevoerd.

Organisations focus in particular on initiatives that have practical applications. However, it is not yet clear as to what stage these initiatives are currently at or what results they are achieving. Many companies find it hard to accurately measure improvements in performance, and even when they do, they still lack accurate benchmarks, as there is not yet enough comparative data available for analytical purposes. An international CEO survey1 carried out by the Economist Intelligence Unit (EIU) in collaboration with Jones Lang LaSalle recently revealed that managers recognise that sustainability goals are difficult to achieve in practice. According to the EIU, on average 4.8 of the 16 policy guidelines are implemented in practice.

Figure 9: Important metrics in managing sustainability on the workplace Energy Costs

73%

19%

Employee health/productivity

65%

19%

Employee satisfaction

32%

52%

33% 39%

Water usage Waste stream reduction

32% 31%

CO2 emissions

31% 29% 14%

# of buildings certified 0%

10% 20% 30% Fairly important

Examples of sustainable initiatives for co-workers, taken by BAM Utiliteitsbouw By introducing video conferencing facilities the Carbon Footprint can be reduced up to 20%. Training and communication will help co-workers to learn and understand the specifics of sustainability.

34% 40% 50% 60% 70% 80% Very important


In het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones Lang LaSalle van oktober 2008 komen drie meetcriteria sterk naar voren, waar huisvestingsmanagers hun prestaties aan willen toetsen. Dit zijn energiekosten, productiviteit van de medewerkers en tevredenheid van de medewerkers.

The international survey carried out jointly by CoreNet Global and Jones Lang LaSalle in October 2008 revealed three main benchmarks that real estate managers use to assess their performance, these being energy costs; employee productivity; and employee satisfaction.

Bedrijven hebben een sterke focus op energiebesparing en medewerkerstevredenheid.

Companies show a strong focus on energy savings and employee satisfaction.

Bedrijven die zich momenteel richten op duurzame huisvesting, zijn vooral actief in de zakelijke dienstverlening, de financiële dienstverlening en de overheid/non-profitsector. Ruim 50% van de respondenten binnen deze sectoren hebben al stappen in energiebesparing genomen.

Occupiers who are currently focusing on sustainable real estate are primarily drawn from the commercial services and financial services sectors and in the government / non-profit sector. Over 50% of the respondents in these sectors have already implemented energy-saving measures.

1

Source: Doing Good: Business and the sustainability challenge, EIU (February 2008)


8


Financiële instellingen en bedrijven uit de zakelijke dienstverlening streven vooral naar het opbouwen van een groen imago. Dit wordt niet alleen gedreven door consumentbelangen, maar ook door aandeelhouders en samenwerkende organisaties. Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel geworden in het zakenleven. Overheidsinstanties hebben meer ambitie om een voorbeeldfunctie te vervullen voor de rest van de Nederlandse gebruikersmarkt en haar eigen medewerkers. Figure 10: Period when occupiers want to be sustainable accommodated in 14%

Already sustainable 5%

< 1 year

40%

1 - 5 year 25%

5 - 10 year 6%

> 10 year

9%

No ambition 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Financial institutions and commercial services companies are primarily focusing their efforts on improving their ‘green’ image. This work is driven both by consumer interests and by shareholders and partners. Sustainability has become an important part of business life. Government institutions are more concerned with setting an example for the Dutch occupier market and for their own staff.

Sustainability, one of ING Group’s lease requirements Sustainability will be one of the lease requirements for ING. Translated into current requirements, such as accessibility by public transport, quality, position to other ING offices, efficiency in floor area and flexibility. For new buildings the focus is on life cycle; this should be sufficient and the building should be suitable for other functions as well.

Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland duurzaam gehuisvest willen zijn, antwoordt bijna 50% binnen vijf jaar. Dat betekent grofweg een vraag van 20 miljoen vierkante meter duurzame kantoorruimte. Het aanbod duurzame kantoorruimte is de komende jaren echter zo beperkt, dat de enorme vraag nog niet kan landen. Het verduurzamen van de huisvesting zal dus vooral door aanpassingen in de bestaande bouw moeten plaatsvinden.

When office occupiers in the Netherlands were asked over which time period they wanted to be in sustainable accommodation, almost 50% of them said within five years. Roughly speaking, this finding represents demand equal to 20 million square metres of sustainable office space. However, the supply of sustainable office space will be so limited over the medium term that this huge demand cannot feasibly be handled by the market. In other words, most efforts to make real estate sustainable will have to focus on renovating the existing stock of buildings.

Door enorme schaarste is het realiseren van duurzame huisvesting een grote uitdaging.

Great scarcity makes achieving sustainable real estate a real challenge.

Vooral organisaties in de zakelijke dienstverlening, financiële dienstverlening en de overheid streven ernaar om binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest te zijn. Opvallend is dat een kwart van de bedrijven uit de financiële sector al aangeeft op een bepaalde manier duurzaam gehuisvest te zijn, terwijl een groot deel van de overheidsinstellingen de stap nog moet maken.

In the main, it is organisations in the commercial services, financial services and government sectors that want to be housed in sustainable accommodation in the next five years. Interestingly, one quarter of all companies in the financial sector say that in some respects they already have sustainable accommodation, whereas most government institutions say they still have to take this step.

9



Table 1: When will your organisation be using sustainable real estate? (% of total response per sector) Sustainable Real Estate

Business Services

Banking & Public Finance administration

Already

12%

26%

8%

Within 5 years

48%

47%

77%

Sustainable real estate Siemens AG Siemens requires LEED certificate standards for its new constructions. For existing buildings, refurbishments are executed to improve energy-efficiency after identifying all improvement potential.

Gebruikers geven aan dat de invloed van wet- en regelgeving beperkt is op de besluitvorming rondom duurzame huisvesting. De intentie van de overheid om de regelgeving aan te scherpen, kan echter wel degelijk relevant zijn voor organisaties en de termijn waarbinnen ze zich duurzaam willen huisvesten. In Australië en Nieuw-Zeeland2 heeft het overheidsbeleid met strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid al een grote rol gespeeld in de duurzame ontwikkelingen.

Occupiers have indicated that legislation and regulations have little effect on their decisions regarding sustainable real estate. However, the government’s desire to tighten up the rules could actually affect organisations and the time it takes them to make their accommodation sustainable. In Australia and New Zealand2, stricter government policy, legislation and regulations on sustainability have already had a major impact on developments in this field.

Figure 11: Perceived additional costs of supplying sustainable real estate

Figure 12: Premium corporate occupiers are prepared to pay for sustainable real estate

16%

2%

Less expensive than conventional

26%

The same as conventional 23%

58%

More than 10% more expensive

International Corporates (Oct 2008) 56%

Dutch Corporates (May 2008)

1 - 10% more expensive

44% 5% 24% Not willing to pay extra 5-10% premium

3%

10%

31%

1-5 % premium Would not rule out +10% premium


De enorme schaarste aan duurzame huisvesting betekent ook dat er marktruimte bestaat om te vullen. De vraag is bij wie en hoeveel de initiële meerinvestering komt te liggen. Dit kan variëren tussen een gebruiker en belegger. Uit het onderzoek blijkt dat circa 74% van de respondenten de kosten voor een duurzaam gebouw hoger schat dan de kosten voor een niet-duurzaam gebouw (figuur 11). Een meerderheid van de respondenten verwacht dat de meerkosten voor een duurzaam gebouw tussen 1% tot 10% bedragen. In mei 2008 gaf 74% van de Nederlandse kantoorgebruikers aan bereid te zijn om een premie te betalen bovenop de gewone huurprijs voor duurzame huisvesting. Het merendeel wenst niet verder te gaan dan 5%. Internationaal gezien is de bereidheid om een premie te betalen bovenop een huurprijs sterk gedaald. In 2007 gaf ruim 70% van de internationale bedrijven aan een premie te willen betalen bovenop de huurprijs. Echter, in oktober 2008 is het aantal bedrijven dat daartoe bereid is gedaald naar 44%.

The great scarcity of sustainable real estate also means that there is a demand that needs to be satisfied. The question is: who will make the additional investment needed and how large will it need to be? The answer may be different for occupiers and investors. Our global research shows that about 74% of all respondents believe that the cost of a sustainable building is greater than the cost of a non-sustainable building (figure 11). A majority of the respondents expect the additional costs of a sustainable building to be between 1% and 10% of the total cost. In May 2008, 74% of Dutch office occupiers said that they were also prepared to pay a premium for sustainable real estate on top of the standard rent. The majority did not wish to pay more than a 5% premium, however. On an international scale, the willingness to pay a premium above the standard rent has declined sharply: in 2007, more than 70% of international companies said they were willing to pay a rent premium but by October 2008 this proportion had declined to 44%.

2 Sustainability Roadmap: An Occupiers Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)


10


Sustainability is a rapid return on investment according to Deutsche Bank Group

Investment in sustainability is lower than expected according to Siemens AG

Each sustainability project is a stand alone investment for Deutsche Bank; all projects have a business case.

According the Green Building Initiative LEED certificate, Siemens expected an increase on investment costs of 10%.

A small upfront investment is needed, however with that the Deutche Bank brand is protected and a superior workplace environment is created.

Deze daling is deels te wijten aan de wereldwijde economische malaise waar bedrijven mee geconfronteerd worden. Huisvestingsmanagers beschikken inmiddels echter over meer kennis en ervaring. Zij zien voldoende mogelijkheden om tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s te starten. De verwachting is dat het aantal Nederlandse bedrijven dat bereid is om een premie te betalen bovenop de bestaande huurprijs, de komende periode ook zal afnemen. Hun focus gaat de komende periode vooral uit naar strategieën die makkelijk en tegen geringe kosten te implementeren zijn. Initiatieven die een langere terugverdientijd hebben, worden voorlopig nog niet gesteund door het bedrijfsleven. De vraag is dan ook of door de huidige kredietcrisis projectontwikkelaars en beleggers wel bereid zijn om deze langetermijninvesteringen te willen dragen.

11


In reality it was lower, approximately 5%. Important is to think twice with selecting the systems.

This decline is partly down to the global economic downturn. However, these days, real estate managers are more experienced and knowledgeable about such matters and feel that there are plenty of ways to initiate low-cost sustainability programmes. The number of Dutch companies prepared to pay a premium for green buildings over and above the standard rent is likely to decline too in the months and years to come. In the coming months and years, they will primarily be focusing on strategies that can be implemented easily and at low cost. At the moment, businesses are turning their backs on initiatives that have a long payback period. This means that the question is whether project developers and investors will be willing to finance these long-term investments through the current credit crisis.


Duurzaamheidgids

Sustainability guide

Ondanks de positieve houding van veel kantoorgebruikers en de initiatieven van huisvestingsmanagers, moet de definitie van duurzame huisvesting concreter worden. De huidige economische malaise vraagt om serieuze stappen. Maar hoe zet u als organisatie dan de eerste stappen richting een duurzame huisvesting? Hoe begint u binnen uw eigen organisatie en hoe overtuigt u uw eigen organisatie?

Despite the pro-active approach taken by many office occupiers and the many initiatives taken by real estate managers, sustainable real estate has to become clearer. The current economic situation asks for drastic action. So how do you as an organisation take the first steps towards sustainable real estate? How do you start this process within your own organisation and persuade your organisation?

Deze paragraaf biedt een overzichtelijke denk- en handelsgids om u op weg te helpen. Jones Lang LaSalle heeft een vijf stappen-plan ontwikkeld om duurzaamheid te implementeren in uw huisvestingsbeleid. Per stap leest u hoe u een effectief programma voor duurzame huisvesting ontwikkelt en ook zichtbare prestatieverbeteringen bewerkstelligt.

This section offers you a handy theoretical and practical guide to help you on your way. Jones Lang LaSalle developed a five step plan to implement sustainability in the real estate strategy. Through each step, you will learn how to develop an effective programme for sustainable real estate and achieve significant improvements in performance.

De kredietcrisis biedt u een unieke kans om met duurzaamheid de strategische waarde van vastgoed aan te tonen voor uw organisatie.

The credit crisis offers you a unique opportunity to use sustainability to demonstrate the strategic value of real estate for your organisation.

Stap 1: Creëer een duurzame huisvestingsstrategie die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie.

Step 1: Create a sustainable real estate strategy that dovetails with your organisation’s objectives.

Voor het ontwikkelen van een effectieve huisvestingsstrategie is het belangrijk dat u inzicht heeft in de doelstellingen van uw organisatie. Hieronder vallen onder andere financiële targets en groeitargets, operationele doelstellingen, imagobeleid en doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid.

In order to develop an effective real estate strategy, you need to know your organisation’s objectives. These include financial targets and growth targets, operational goals, image policy and sustainability goals.

Tegelijkertijd is het voor u essentieel om vast te stellen welke bedrijfsvraagstukken (tabel 2) het meest belangrijk zijn voor uw organisatie, wie uw beleidsmakers zijn, hoe zij u zullen beoordelen op uw prestatie en hoeveel tijd en middelen u tot uw beschikking heeft. Figure 13: Sustainability and the building life cycle Benchmarking and review

Design and planning

Improve sustainability performance

Determine sustainability potential

Maintain sustainability performance

Achieve sustainability targets

Management and occupation

Building works and implementation


At the same time, it is essential that you find out which corporate issues (see Table 2) are rated as most important by your organisation; who your policymakers are; how they will judge your performance; and the time and resources you will have at your disposal.

Examples of sustainable strategies If cost reduction and operational efficiency are number one priority for your company, your first step might be an aggressive energy management programme. Is the corporate goal to become known as an innovator and leader in sustainability? You might construct a highprofile, Platinum LEED-certified headquarters. Carbon reduction targets? Focus on green workplace strategies, including location strategy and alternative workplace implementation.

12


Heeft u uw speelveld in kaart gebracht en duurzaamheidsdoelstellingen bepaald? Draag zorg voor een grondige analyse van uw vastgoedportefeuille. De resultaten helpen u met het identificeren van kansen en het ontwikkelen van een duurzaamheidsstrategie. U behaalt maximaal resultaat wanneer duurzaamheid aansluit op alle doelstellingen van uw organisatie en op alle fases van een gebouwlevenscyclus.

Have you mapped out your playing field and decided on your sustainability objectives? Make sure that your real estate portfolio has been thoroughly analyzed. These findings will help you to identify opportunities and to develop your sustainability strategy. The best results are achieved when sustainability makes a contribution to all your organisation’s goals and is incorporated into all phases of a building’s lifecycle.

Table 2: Sustainability issues for your organisation Image

Ensure sustainability is seen as something positive, otherwise you run the risk that your organisation’s image will suffer.

Organisation’s policy

Management trusts real estate managers to implement sustainable initiatives.

Battle to attract Current and prospective employees indicate talent that they want to work for a sustainable organisation. Future adaptability of the real estate

The choice of real estate depends in part on the current degree of sustainability and on the potential for carrying out future modifications.

Shareholder requirements

Shareholders want information on sustainable investment opportunities.

Obtaining space

Scarcity of sustainable real estate means it is difficult and costly to find.

Changing legislation

Stricter regulations may lead to a building or real estate portfolio failing to comply with legislation.

Productivity

LEED-certified buildings have been shown to increase employee productivity by up to 18%3.

Cost savings

Rising energy costs and stricter regulations may require expensive improvements to be made to buildings.

Financing and insurance

Your organisation needs to score well in sustainability matters, especially when dealing with international insurers and investors in service providers.

Sustainable core-business target BAM Utiliteitsbouw New delivered developments need to be with the 10% most sustainable buildings in The Netherlands. A sustainable building must meet with all important scores like LEED or BREEAM together. All proposals for new developments come along with a sustainable alternative for clients.

Negotiating the The need to be aware of the requirements for lease achieving future sustainability is a must for contract negotiations. Source: Sustainability Roadmap: An Occupier’s Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)

Stap 2: Wijs verantwoordelijkheden aan.

Step 2: Assign responsibilities

De tweede stap is het aanwijzen van een manager voor het te ontwikkelen duurzaamheidsprogramma, die de verantwoordelijkheid krijgt en de uitvoering leidt binnen uw organisatie. Is uw organisatie groot genoeg? Dan bouwt deze persoon – met directiesteun – een netwerk op van lokale beheerders en projectmanagers die het plan helpen uitvoeren.

The second step is to appoint a manager and assign him/her the task of developing the sustainability programme and implementing it throughout your organisation. If your organisation is of a certain size then this manager will need your board’s support to help him/her to build up a network of local administrators and project managers who will help with the plan’s implementation.

3

Source: US Green Building Council

13



De manager van het duurzaamheidsprogramma bewaakt de voortgang en voert gewenste aanpassingen door. De lokale beheerder richt zich op dagelijkse activiteiten zoals het organiseren van recyclingprogramma’s en het reduceren van het energiegebruik door bijvoorbeeld het plaatsen van aanwezigheidsdetectie of een andere verlichting. Projectmanagers begeleiden duurzame verbouwingen, uitbreidingen en nieuwbouwprojecten voor de organisatie.

The manager of the sustainability programme monitors the progress made and implements any necessary adjustments. The administrator focuses on the day-to-day activities such as organising recycling programmes and reducing energy consumption, for example by arranging for attendance detectors or a low-energy lighting system to be fitted. Project managers on the other hand supervise sustainable conversions, extensions and new construction projects for the organisation.

Stap 3: Ontwikkel een prestatie- en meetproces.

Step 3: Develop a performance and measurement process

Het meten en benchmarken van de duurzaamheidsprestaties is essentieel om jaarlijkse verbeteringen te identificeren en om nieuwe kansen en mogelijke risico’s te identificeren. Te vaak beginnen organisaties met een tijdrovend en kostbaar duurzaamheidsprogramma om vervolgens te constateren dat ze geen methode voor handen hebben om de verbeteringen te meten en te benchmarken.

Sustainability performance must be measured and benchmarked so that annual improvements, new opportunities and potential risks can be identified. It is too often the case that organisations start up a time-consuming and costly sustainability programme only to find out later that they have no way of measuring and benchmarking the improvements made.

De sleutel voor het continu meten, verbeteren en rapporteren van prestaties van de vastgoedportefeuille ligt in de methodiek en de gewenste datagegevens. Wanneer deze betrekking hebben op management, medewerkers, huisvestingsmanagers en hun persoonlijke doelstellingen binnen uw organisatie, dan verenigt de methodiek organisatiebreed de verplichting tot prestatieverbeteringen en de benodigde cultuuromslag voor het laten slagen van het duurzaamheidsprogramma.

The key to continuously measuring, improving and reporting on the performance of the real estate portfolio is to have the right system and the right data. When this is done for management, employees and real estate managers and their objectives then this will unite your whole organisation in a drive to achieve performance improvements. And also to implement the cultural shift needed to help your sustainability programme achieve its goals.

Table 3: Start first zero measurements Bear the following points in compiling data: !

In order to adjust for the impact that seasonal changes can have on your real estate portfolio, your measurement period should be at least one year long.

!

If all or part of your organisation’s real estate is leased then it may be more difficult to obtain zero measurements. However, estimates can be used to a limited extent.

!

Your choice of which of the buildings in your real estate portfolio can be considered for your sustainability programme will depend on their size, geographical distribution and type.


For all major operations Deutsche Bank aims at using Class A and Class B properties. In search of sustainable real estate, only the 25% most sustainable property available in the market is taken into account for leasing. A global metering system, to point out improvement areas, must offer a 90% real-time visibility of the real estate portfolio. Small locations are a challenge to influence operational control due to landlords and small scale of the property.

14


Voor het benchmarken van de verkregen data kunt u officieel erkende scoringsmethoden gebruiken zoals LEED, BREEAM of Greencalc. Door meerdere scoringsmethoden te gebruiken, vergroot u uw benchmarken rapportagemogelijkheden. Tegelijkertijd creëert u extra inzicht in potentiële verbeteringsingrepen en de daarvoor benodigde investeringen. Meerdere scoringsmethoden maken duurzame huisvesting wel complexer en brengen bovendien extra kosten met zich mee. De voorkeur gaat daarom uit naar één methode voor het scoren, op basis van duurzaamheidsdoelstellingen van de organisatie. Voorbeelden van te verzamelen datagegevens zijn: energie- en waterconsumptie, afvalproductie (recyclen), papiergebruik en de emissie-uitstoot.

You can benchmark the data obtained by using such officially recognised scoring systems as LEED, BREEAM or Greencalc. If you use multiple scoring systems then you will have more benchmarking and reporting options as well as better information on the action you can take to achieve improvements and on the required investment. However, multiple scoring systems do make the issue of sustainable real estate more complex and will also cost more. Accordingly, we recommend that you only implement a single scoring system, with your choice depending on your organisation’s sustainability objectives. Examples of the data that needs to be compiled includes data on energy and water consumption, waste production (recycling), paper usage and emission levels.

Welke keuzes u ook maakt, het blijft noodzakelijk dat het meeten rapporteerproces een integraal onderdeel wordt van uw organisatie. Niet alleen brengt dit voor u de risico’s en kansen in kaart voor prestatieverbeteringen die langdurig waarde toevoegen aan uw organisatie. Ook blijft de focus van uw organisatie op het duurzaamheidsprogramma. Het organiseren van feedbackmomenten met alle betrokkenen helpt u het draagvlak te vergroten binnen uw organisatie. Ook helpen deze momenten u aan nieuwe inzichten en ideeën voor duurzame prestatieverbeteringen.

Whatever you decide, you will need to ensure that your measuring and reporting process remains an integral part of your organisation. This will help you to map out the opportunities and threats that relate to the performance improvements that can add long-term value to your organisation; it also means that your organisation will continue to focus on the sustainability programme. Organising feedback opportunities with all stakeholders will help to increase the support for this programme throughout your organisation. This feedback will also provide you with new ideas about ways of improving your sustainability performance.

Stap 4: Formuleer een actieplan voor de portefeuille en de gebouwen.

Step 4: Formulate an action plan for the portfolio and the buildings

De resultaten van de nulmeting en de scoringsmethode helpen u om belangrijke verbeteringskansen te identificeren en een actieplan op te stellen. Het plan moet in ieder geval een strategisch portefeuilleprogramma bevatten, samen met individuele gebouwenplannen. Op basis van de verkregen meetresultaten en een best-in-class benchmark met de eigen sector, zou een realistisch één-, drie- en vijfjaren actieplan opgesteld moeten worden.

The findings from the zero measurement and scoring processes will help you to identify potentially significant improvement opportunities and help you to draft your action plan. The plan should include a strategic portfolio programme and your plans for the individual buildings. The measurement results and a best-in-class benchmark for your sector should be used to help draw up a realistic one-year, three-year and five-year action plan.

Een aantal mogelijke onderdelen voor het portefeuilleplan zijn een energiemanagementprogramma, certificatieplan, scoringsdoelstellingen of een alternatieve werkplekstrategie. Op gebouwniveau moet per gebouw een eigen projectplan ontwikkeld worden, inclusief een planning, en er moet een verantwoordelijke zijn die het project uitvoert. De mogelijkheden voor duurzame verbeteringen zijn echter afhankelijk van de eigenschappen van het gebouw en de bereidheid van de eigenaar om mee te werken.

The portfolio plan could include such components as an energy management programme, a certification plan, the scoring targets and an alternative workplace strategy. A separate project plan with a time schedule should be drawn up for each individual building too, and someone must be held responsible for its implementation. However, remember that the options for improvements in sustainability will depend on the characteristics of the building and on the owner’s willingness to collaborate with you on these issues.

15



Wilt u met uw organisatie een grote stap maken met de duurzaamheidsprestaties? Dan kan verandering van huisvesting u een heel eind op weg helpen. Echter, hoe bent u er zeker van dat u nieuwe of bestaande huisvesting vindt die aansluit op de duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie op zowel korte als lange termijn?

Are you and your organisation interested in radically improving your sustainability? If so, then relocation to different accommodation may be the answer. However, the question remains: how can you be sure that your new or existing accommodation satisfies your organisation’s sustainability goals in both short and long term?

Het vermogen om een gebouw aan te passen aan nieuwe standaarden en technologieën, is een integraal onderdeel van het behalen van goede duurzame prestaties. Het ene gebouw herbergt meer potentie voor verbeteringen dan andere gebouwen. Voor ingebruikname is het belangrijk voor een organisatie om te begrijpen welke duurzaamheidsprestaties er te behalen zijn met een potentieel gebouw en in hoeverre deze bijdragen aan de eigen duurzaamheidsdoelstellingen.

A key factor in an organisation’s ability to achieve a satisfactory sustainability level is its ability to modify its accommodation in the light of new standards and new technologies. However, some buildings contain greater potential for improvements than others. Before you start using a building, your organisation must be aware of the building’s actual and potential sustainability level. And it’s the contribution to the organisation’s sustainability goals.

Deutsche Bank Group strives for landlord accountability

ING Group is carbon neutral since 31 December ‘07

To encourage sustainable real estate improvements, Deutsche Bank is willing to pay a premium on top of the lease. Premium is based on a lease model were landlords must provide data of building performances and improvements on a yearly basis.

Energy efficiency is a combination of behavior measures and technique. Attendance detection is standard within the offices. PC’s are automatically switched off if it is not logged in at 6.00 PM or 10.00 PM. With this implementation ING saves 10 mln kWh and therefore € 1 million.

One of the used indicators is the Energy Performance Certificate of a building.

Gezien het zeer beperkte aanbod enerzijds en de grote vraag naar duurzame kantoorruimte in Nederland voor de komende vijf jaar anderzijds, kan nieuwbouw een (te) grote investering zijn voor uw organisatie. Bestaande gebouwen kunnen uitkomst bieden. Wanneer bij een gebouw de vestigingseisen, zoals locatie, bereikbaarheid, huur en faciliteiten, overeenkomen met de algemene portefeuillestrategie, dan bieden gebouwen met een lage duurzame prestatie, maar met een hoog verbeteringspotentieel, goede kansen voor betaalbare huisvesting voor uw organisatie.

Given that for the next five years there will be a large demand for sustainable office space, despite a lack of supply in the Netherlands, a new building development may require too great an investment by your company. Instead, existing buildings may offer a solution: if the requirements for a building such as location, accessibility, rent level and facilities are a good match with your general portfolio strategy then buildings that currently have a low sustainability level but a great potential for improvement, could well represent the affordable accommodation your organisation is looking for.

Voor een ‘duurzaam’ huurcontract is een glashelder begrip van het gebouwpotentieel enerzijds en de benodigde inspanning om de organisatiedoelstellingen te behalen anderzijds essentieel. Dit bevat zowel de investeringen van de eigenaar om het gebouw te upgraden, als de commitment van gebruikers om de huisvesting zo te gebruiken dat duurzaamheidsprestaties ook echt haalbaar zijn. Beide partijen hebben invloed hierop en de uitdaging ligt dan ook in een goede samenwerking en afspraken tussen uw organisatie en de eigenaar van een gebouw.

If you want a ‘sustainable’ lease then you need to be very clear about the building’s potential on the one hand and about the effort and resources needed to achieve your organisation’s goals on the other. This relates both to the investment that the owner will have to make to upgrade the building and the occupiers’ commitment to use the accommodation such that the desired sustainability is achieved in practice. Both parties can affect the outcome - the challenge for your organisation and the building’s owner is to collaborate effectively and to agree the necessary arrangements.


16


Stap 5: Communiceer resultaten.

Step 5: Communicate the results

Duurzaamheid is een populair onderwerp en biedt talrijke mogelijkheden om succesvolle duurzaamheidsverbeteringen in de vastgoedportefeuille te communiceren naar betrokkenen. Zorg ervoor dat er een plan ligt om deze kans optimaal te benutten. Uw organisatie krijgt in de eerste plaats een goed imago en een groter draagvlak onder medewerkers en directieleden. Maar bovenal biedt duurzaamheid u of de CREmanager een unieke kans om langdurige waarde toe te voegen aan uw organisatie en daarmee een belangrijke strategische partner te worden binnen het bedrijf.

These days, sustainability is a subject on everyone’s lips, and this means that there are a whole host of options for informing stakeholders about your success in improving the sustainability of the real estate portfolio. Make sure there is a plan in place to make the most of these opportunities. In the first instance, this will (further) improve your company’s image and ensure that both employees and board members support your plans. Even more importantly, sustainability gives you or the CRE manager a unique opportunity to add long-term value to your organisation and thus to make it a valuable strategic partner within the company.

Belangrijk is dat u intern niet alleen directieleden, maar ook medewerkers en toeleveranciers informeert op vaste momenten. Stem met het communicatie- en marketingteam af welke duurzame successen naar buiten toe gecommuniceerd worden en op welk moment. Het plan zou in ieder geval een vergelijking tussen de duurzaamheidsresultaten en geformuleerde doelstellingen moeten bevatten. Publiciteit kan via bijvoorbeeld jaarverslagen of website. Gebruik een IT-systeem om het proces te automatiseren, kwaliteit te handhaven en tijd te besparen. Een open, transparante en zelfkritische houding van uw organisatie zal uiteindelijk extra vertrouwen creëren bij het grote publiek.

It is important that you keep board members and employees and suppliers well-informed at all times. Inform the communication and marketing team and agree which sustainable successes should be communicated to the outside world and on which occasions. The plan should always be to compare the sustainability targets with the actual results achieved. Useful publicity can be obtained via annual reports, the website or other outlets. Use an IT system to automate the process, to maintain quality and to save time. If your organisation takes an open, transparent and self-critical approach then in the end this will increase the confidence placed in your organisation by the general public.

Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services. Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets 17%

Fully completed 45%

Substantial progress made Some progress made

17%

No progress made

kgCO2 / employee

employ ee 635 kgCO2 /

800

employ ee

600 400 200 0 2006

17

2007

20

18.1 hours

19.1 hours

15 10 5 0 2006

2007


Figure 18– Employee Figure 17– Upstream charitable contributions and volunteering rate value of employee time 14 12 10 8 6 4 2 0

100

! 1,845

! 3,380

! 7,300

! 8,082

2006

2007

Volunteering rate (%)

928 kgCO2 /

1000

Figure 16– Average number of hours training per employee Average training / employee houres

Figure 15 – Carbon footprint per employee

Financial Contributions (! x '000)

21%

80

72%

79%

60 40 20 0 2006

2007


Conclusie

Conclusion

Duurzaamheid staat hoog op de agenda bij grote corporates en zij verduurzamen actief hun bedrijfsvoering. Daarbij richten ze zich ook steeds meer op hun huisvesting. Voor veel organisaties is het niet meer de vraag óf ze zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is.

Sustainability is an issue high on the agenda of major corporate occupiers. Some occupiers are taking active steps to make their business operations more sustainable and are increasingly focusing on their accommodation. For many organisations, it is no longer a question of whether they have to make their real estate sustainable but how they attempt to explain why they are not yet taking any steps in that direction.

Ondanks de goede intentie blijkt uit ons gebruikersonderzoek dat veel gebruikers nog geen grote stappen hebben genomen. Bijna 50% van de respondenten wil binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest zijn. Vanwege het zeer beperkte aanbod en de beperkte nieuwbouwvoorraad duurzame kantoorruimte is dit een grote uitdaging. Duurzame oplossingen moet men dan ook vooral in de bestaande kantorenvoorraad zien te realiseren.

Our occupier survey revealed that despite these good intentions, many occupiers have not yet taken any significant steps. Almost 50% of the respondents want to move to sustainable accommodation within five years, but given the very limited supply and the limited volume of new sustainable office space, it will be a real challenge to achieve this goal. Accordingly, most sustainable solutions will have to be found in the existing stock of office space.

Ondanks de mismatch tussen vraag en aanbod kunnen en moeten organisaties doorgaan met het verduurzamen van hun vastgoed.

Despite the mismatch between supply and demand, organisations can and must continue their efforts to make their real estate sustainable.

De huidige kredietcrisis noopt ondernemingen echter nog beter dan gebruikelijk naar hun kostenkant te kijken en investeringen uit te stellen. Het opschorten van duurzaamheidsverbeteringen is dan ook erg verleidelijk. Maar door duurzaamheid te integreren in de huisvestingsstrategie zijn op korte termijn al besparingen te realiseren zonder grote voorinvesteringen. Besparingen die organisaties juist nu goed kunnen gebruiken.

The problem is that the current credit crisis means that companies are scrutinizing their expenditures more than ever and thus delaying investments. This makes it very tempting to put off measures to improve sustainability. However, one must remember that if one makes sustainability a key feature of its real estate strategy, then you will quickly save money without needing to make major investments beforehand. Remember that these are savings that organisations need to make now more than ever.

Voor grote duurzame prestatieverbeteringen van de huisvesting blijven voorinvesteringen noodzakelijk. Ondanks dat dit misschien nu niet mogelijk is, maakt het verduurzamingsproces betrokkenen wel bewust van de noodzaak en de daarvoor vereiste veranderingen in de exploitatie van de huisvesting. Om uw organisatie voor de komende jaren op weg te helpen, reikt dit rapport u een overzichtelijke denk- en handelsgids aan. In vijf stappen is uiteengezet hoe u een effectief programma voor een duurzame huisvesting kan ontwikkelen en zichtbare prestatieverbeteringen kan realiseren voor uw directie, medewerkers, klanten en aandeelhouders. De sleutel voor een duurzame huisvesting ligt vooral in het zoeken naar verbeteringen die aansluiten op de duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie en de gekozen methodiek om prestaties en vooruitgang in de

Pre-investments will continue to be necessary if major sustainable improvements of real estate are to be achieved. Even if sustainable improvements are not feasible at the moment, the process will make stakeholders aware of the need for sustainable real estate and of the need to change the way in which the building is run. This report has provided an easy to read theoretical and practical guide to assist your organisation with the choices it will have to make in the next few years. In five easy steps, it has shown you how to develop an effective programme for making your accommodation sustainable and for achieving significant benefits for your board, your employees, your customers and your shareholders. In the main, the key to achieving sustainable real estate lies in identifying potential improvements that will help your organisation achieve its sustainability goals and in using the


18


huisvesting te beoordelen. LEED, BREEAM of Greencalc zijn geschikte voorbeelden van scoringsmethoden om in alle fases van de levenscyclus van een gebouw te hanteren. Ondanks het beperkte aanbod van duurzame kantoorruimte, ontstaan er de komende jaren voldoende kansen om grote duurzame stappen te realiseren. Wanneer bij een zoektocht naar huisvesting een bestaand kantoor voldoet aan vestigingseisen, dan biedt het richten op gebouwen met een lage duurzame prestatie, maar groot verbeteringspotentieel, goede mogelijkheden. Wanneer de vastgoedmarkt zover is dat een duurzame huur, die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie, standaard wordt, dan biedt het gebruik van een premie of korting op de huurprijs nieuwe mogelijkheden.

right system to assess your accommodation’s performance and progress. LEED, BREEAM and Greencalc are all suitable scoring systems for assessing all phases of a building’s lifecycle. Despite the limited supply of sustainable office space, there will be sufficient opportunities to implement sustainability measures in the coming years. If a search for new accommodation finds an existing office that satisfies your business establishment requirements, then it could make sense to concentrate on buildings that have low existing - but high potential sustainability. When the real estate market has reached the point when sustainable, leasable properties that meet your organisation’s goals are available as standard then another option may be paying a premium or a discount on the rent figure.

Op de vastgoedmarkt gaat een omslag plaatsvinden in de manier van handelen door de grote vraag naar duurzaam vastgoed.

The real estate market will experience a turnaround in doing business, thanks to the high demand for sustainable real estate.

Hoewel voor veel gebruikers het begrip duurzame huisvesting momenteel nog geen concreet begrip is, zal dit door de opkomst van scorings- en benchmarkmethoden zeker veranderen. Het gebrek aan gedegen kennis over duurzaamheid zal een dealbreaker worden tussen gebruikers en vastgoedpartijen.

Although many occupiers have not yet implemented the concept of sustainable real estate in practice, the rise of scoring systems and benchmarks will change this situation. The lack of detailed knowledge about sustainability levels will become a deal breaker between occupiers and real estate businesses.

Ontwikkelaars staan de komende jaren vooralsnog voor de uitdaging om gebruikers te vinden die de duurzame (meer-) investeringen willen betalen of om een andere oplossing te bedenken. Ondanks de bouwkundige beperkingen biedt het herontwikkelen van bestaande gebouwen grote kansen. Beleggers krijgen te maken met een herwaardering van de vastgoedportefeuille. Het actief zoeken naar duurzame oplossingen samen met gebruikers biedt goede mogelijkheden om nieuwe waarde te creëren. Onderzoek in Amerika heeft inmiddels al aangetoond dat gebouwen met een certificaat van duurzaamheid ook leiden tot een hoger rendement. Gemeenten en lokale overheden kunnen met strengere duurzame regelgeving grote invloed blijven uitoefenen op bouwprojecten. Dit zal echter ook moeten aansluiten op de behoeften van organisaties. Vastgoedadviseurs krijgen te maken met vragen over duurzaamheid van kantoorgebruikers en verhuurders. Zij zullen in staat moeten zijn om de behoefte van de organisatie te vertalen naar (potentieel) geschikte huisvesting.

19


In the next few years, developers will continue to be faced with the challenge of finding occupiers who are willing to make the (additional) investments, or finding an alternative solution. Despite the restrictions imposed on the redevelopment of existing buildings, this solution does offer great potential for the future. Investors will have to deal with a revaluation of their real estate portfolios. Good opportunities for creating new value lie in the active search for sustainable solutions. Research carried out in America indicates that buildings with sustainability certification achieve higher returns. Stricter sustainability regulations mean that municipalities and local governments will continue to have a major impact on construction projects, but such restrictions must bear in mind the needs of organisations. Real estate advisors will have to answer office occupiers’ and tenants’ queries about sustainability. They have to be able to translate the needs of an organisation into accommodation that is already or potentially suitable.


What can you do now " Switch printers to automatic double-sides printing mode. " Introduce a co-mingled recycling program or ask your building management to do so. " Take advantage of natural light when planning office layout. " Encourage the use of blinds/louvers to control lighting and temperature. " Provide bike racks and showers for staff to encourage walking/riding to work. " Source environmentally friendly suppliers and service providers. " Switch to daytime cleaning to save one to two hours of lighting per day. " Purchase energy efficient equipment and appliances. " Consider more flexible work practices e.g. work from home some days to reduce travel. " Install a timer on your water boiling system. " Undertake a communication program encouraging staff to turn off lights and computer monitors, use blinds to monitor light and temperature and reduce paper usage. Low-cost initiatives " Measure, monitor and review utility consumption data to identify and resolve performance problems. " Isolate and fix any leaks, gaps or blockages that are impacting performance. " Upgrade to energy efficient lights and introduce intelligent lighting controls including motion sensors. " Establish control strategies for the building. " Install water-saving devices and appliances in kitchen and bathrooms. " Install video conferencing facilities to minimize travel. " Install sub-metering per floor or for water usage, electricity and suchlike. " Install variable speed drives for primary air fans, chilled water pumps, condenser water pumps, cooling tower fans and water cooled chillers. Initiatives at management phase " Recycling program. " Waste management. " Choice of products, e.g. operation of air-conditioning outside business hours. " Servicing of plant and equipment. " Commissioning of new equipment, upgrades. " Ongoing measurement, monitoring and reporting. .


20


21


Contacts

Roeland Houtman European Director Head of Corporate Solutions The Netherlands [email protected]

Elsbeth Quispel Senior Consultant Research & Consultancy

Tjard Martinus Consultant Research & Consultancy

[email protected]

[email protected]

Jones Lang LaSalle B.V. Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam The Netherlands +31 (0) 20 5405405

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Duurzame huisvesting: Een gids voor de Nederlandse kantoorgebruiker

Recommend Documents