Duurzaam bouwen, duurzaam renoveren: marktperspectief Dubo Limburg 29 augustus 2014 Pieter Staelens
[email protected]
IDEA Consult - Studiebureau met 35 consultants - Vastgoed en ruimtelijke ontwikkeling: bedrijventerreinen, retail, wonen, cultuur&toerisme, gebiedsontwikkeling - Klanten Limburg: Stad Hasselt, Stad Peer, Provincie Limburg - Enkele activiteiten in Limburg: - Horeca Vlaanderen Limburgwerking - Beleidsplan cultuur provincie Limburg - Interprovinciale detailhandel Limburg - Retailplan Heusden-Zolder - Marktstudie en conceptontwikkeling B-Mine Beringen, Sledderlo Genk,... - Herstructurering KMO-zones: Hasselt en Maasmechelen - Werkzaamheden rond duurzaamheid - Marktstudies duurzame woonconsument: Sint-Niklaas, Aalst, Peer - Duurzaamheidsingrepen Oude Dokken Gent - Leidraad voor een duurzaam gemeentelijk bedrijfshuisvestingsbeleid - Onderzoek naar de drempels voor duurzaam bouwen in Brussel - Enquêtes duurzaam bouwen in Vlaanderen
- www.ideaconsult.be
Duurzaamheid: een strikte noodzaak
Duurzame woongebouwen: een strikte noodzaak • Woongebouwen goed voor 32% van alle energie-verbruik en voor 19% van alle uitstoot van broeikasgassen in de wereld • Zonder ingrijpen kan de uitstoot verdubbelen
of verdrievoudigen tegen 2050 • Mits implementatie van beste technologieën kan de uitstoot tegen 2050 gelijkblijven of zelfs dalen met 30%
Duurzaam bouwen: nog steeds geen evidentie
Duurzaam woningbestand: nieuwbouw of renovatie?
• In 2014: net geen 5 miljoen woningen in België • Meer dan 60% gebouwd vòòr 1970 • Jaarlijks komen er ca. 42.000 woningen bij: 2.500 slopen + 40.000 nieuwbouw + 5.000 herbestemmingen goed voor jaarlijks minder dan 1% van het woningbestand Voor een verduurzaming van het woonareaal moet evengoed ingezet worden op renovatie, of op grotere vervangingsbouw
Basisactoren: consument, lokaal bestuur en ontwikkelaar
1) De duurzame consument Dubo Limburg 29 augustus 2014 Pieter Staelens
[email protected]
De duurzame woonconsument in Vlaanderen • ‘Profiel’ van de duurzame woonconsument:
• tussen 25 en 45 • hoog opgeleid (vaak technisch) • vaak ‘traditionele’ gezinnen, in stijgende mate nieuw samengestelde gezinnen • tweeverdieners met drukke jobs • bovengemiddeld inkomen • bovengemiddeld woonbudget • actief in verenigingsleven en politiek geïnteresseerd
• Belangrijkste motivaties
• Financieel • Omgevingskwaliteit • Projectie van eigen idealen op woning en omgeving
• Belangrijkste drempels
• Collectieve investeringen • Vernieuwende architectuur
De duurzame woonconsument: renovatie De Vlaamse duurzame consument is goed ingelicht en financieel gedreven • Bereid tot eenmalige investeringen of meerkosten tot 10.000 € na aftrek van eventuele subsidies voor energiezuinige maatregelen
• Onderzoek uit Nederland in 2013 rond renovatie: meestal 2.000 à 3.000 €, maximaal 10.000 € energiebesparende maatregelen • Wil investeringen door verlaagde recurrente kosten terugwinnen op een termijn van 10 jaar dit betekent een pak minder duurzaam als het economische optimum • Bereid tot meer betalen met het oog op behouden vastgoedwaarde: • Cruciaal voor hogere bereidheid tot energiezuinige investeringen = wegwerken van asymmetrische informatie tussen verkoper en koper. EPC wordt voorlopig als te onbetrouwbaar ervaren door kopers. Meerwaarde van de investeringen raakt onvoldoende verwerkt in de verkoopwaarde van de woning
De duurzame woonconsument: financieel « De belangrijkste reden voor een Belg om duurzaam te bouwen is het op termijn terugverdienen van de investeringen tijdens de bouwfase. » Enquête Maisons Blavier, 2012
• •
De duurzame woonconsument: nieuwbouw
Terugverdientijd en economisch optimum afhankelijk van energieprijzen, type woning (bv appartementen op dit vlak veel performanter wegens compactheid). Economisch optimum: • Volgens studies E43 (KULeuven) • Volgens Durabrik E60 • Algemeen gemiddeld: 50 à 55. Let wel: consument niet per se bereid economisch optimum te betalen.
•
Rendabiliteit van E35-woningen zeer sterk afhankelijk van subsidies die intussen worden teruggeschroefd.
•
Meerkost lage-energiewoning (E60 = norm vanaf 2014) ten opzichte E70-norm: 5%. Meerkost
E20 (passief): +20%. Meerkost nulenergie: +35%. •
•
Bereid tot meer betalen met het oog op behouden vastgoedwaarde: • Woning is in stijgende mate een investeringsproduct dat waarde moet behouden ‘woonconsument’ • de snel evoluerende duurzaamheidsnormen boezemen de consument enige schrik in • Aan de andere kant doet stijgende regelgeving en normering acceptatiegraad dalen
Sterke drempels ten opzichte van investeringen in collectieve voorzieningen omwille van risico-
aversie
De duurzame woonconsument: omgeving en idealen Sterk stijgende interesse van de ‘duurzame consument’ in niet-energetische aspecten. Speelt zeer sterk bij gezinnen met kinderen - Zuinig en collectief ruimtegebruik: collectief gebruik van keuken, bureau- en ontspanningsruimtes; gemeenschappelijke moestuin; compactere woontypologieën
groter wordende groep “co-housers” - Duurzame mobiliteit: dicht bij voorzieningen, ontsloten voor zacht verkeer, autoluw, collectief parkeren,... - Sociale duurzaamheid: ontmoetingsplekken, sociale mix, sociale economie
Duurzame woonconsument: provinciale verschillen Zowel uit bestaand onderzoek als marktbevragingen IDEA Consult blijkt dat Limburgse woonconsument bovengemiddeld
aandacht heeft voor duurzame ingrepen (zowel in stedelijk als landelijk gebied) Ruimer bewustzijn van duurzaamheidsaspecten Betere kennis van financiële voordelen op lange termijn Bovengemiddelde investeringsbereidheid voor duurzaamheidsingrepen
Duurzame woonconsument: verscheidenheid Naam Type Grondeigendom Afstanden Energiewaardes
Tupperware Binnenstedelijk Privé (ontwikkelaars Re-Vive + Wilma) 800m tot centrum; 500m tot station E60 + deel passiefwoningen Sociale economie. Buurtwerking. Verdere Fietsverbindingen. Integratie van duurzaamheid historische industriële elementen. Fietsherstel. Horeca en andere Overige functies commerciële functies. Primaire Starters en medioren doelgroep
Immerzeel Randstedelijk AGSA + Stad + privé 2 km tot centrum; 2,5 km tot station Nog te bepalen Centraal parkgebied. Landschapssparende ontwikkeling. Autoluwheid. Deel cohousing. Buurtwinkel en verzorgende diensten. Gezinnen met kinderen
Peer Kleinstedelijk Katholiek Onderwijs + Stad Peer Aansluitend op centrum Ambitie E55 Compacte typologieën. Ondergronds parkeren. Autoluwheid. Groendaken. Enkele sociale diensten en kleinschalige voorzieningen. Starters, doorgroeiers, medioren en senioren
Trends op vlak van duurzaam wonen
• Eco-quartiers in Wallonië • Co-housing • Vernieuwende constructies: leasing, energie-coöperatieves en ESCO
Eco-quartiers in Wallonië • Groot aantal duurzame woonwijken, voornamelijk in de oude industriële as Doornik – Bergen – Namen – Luik – Visé • Duurzaamheidsingrepen op maat van de woonconsument ‘realistische variant’ van duurzame wijken • Vaak collectieve duurzame energievoorziening: zonnepanelen, biomassa, windenergie,... • Vaak met mogelijkheden om à la carte te voorzien in extra duurzaamheid van eigen woning • Meestal compacte woningen rond kwalitatieve en ruime publieke ruimtes en
groenvoorzieningen • Gericht op omgevingskwaliteit en comfort van jonge gezinnen: autoluw, speelruimtes, crèche, winkels,...
Co-housing • Stijgende interesse en langer wordende wachtlijsten • Projecten van duurzame woningen met duurzame energie-opwekking • Gemeenschappelijke aanleg, onderhoud en gebruik van zoveel mogelijk binnen- en
buitenruimte: keukens, bureauruimte, speelruimte, moestuin, speeltuin,... Desondanks vaak hoog ruimtebeslag per woning • Systemen voor kinderopvang, ouderenzorg,... (vaak als intergenerationeel project) • Veel belang voor sociale duurzaamheid • Co-housing organisaties zo snel mogelijk actief te betrekken: zij participeren mee in designproces • Meestal tweeverdieners met vrij ruimte bouwbudgetten
Trends: vernieuwende duurzaamheids-constructies - Leasing van duurzame woningen - Toekomstige bewoner least duurzame woning voor een bepaald leasebedrag - Als de bewoner voldoende financiële draagkracht heeft om te voldoen aan de voorwaarden van een hypotheeklening koopt deze de woning - Voorgefinancierd door fonds van investeerders die rendement wensen van 3 à 4% en hun portefeuille duurzaam willen versterken gestegen toegankelijkheid van duurzame koopwoningen
- Duurzame coöperatieve voor energie-opwekking - Voorziet in energienoden van een duurzame wijk via investeringen in duurzame energie-opwekking, zowel collectief als op woningniveau (financiering van meerkost voor warmtepomp, zonnepanelen,...) - Coöperatieve wordt voorgefinancierd door investeerders en/of bewoners - Bewoners van de wijk kopen hun energie aan de coöperatieve - Voordeel: duurzame wijk waarbij meerkost van energie-investering niet door bewoner gedragen hoeft te worden sterk gestegen betaalbaarheid
Trends: vernieuwende duurzaamheids-constructies - Energy Service Companies (ESCO’s) voor residentiële gebouwen - Vervanging van niet-performante energiesystemen door zuinigere systemen bij bestaande woningen - ESCO doet investering en beheer en ontvangt (een deel van) de verlaagde energiekost als inkomst - In België twee problemen: beperkte regelgeving en beperkt vertrouwen tussen partners Esco’s en duurzame coöperatieves omzeilen het probleem van de risico-aversie particulier die een investering op 10 jaar wil terug zien, door gebruik te maken van marktpartijen die niet meer dan het marktrendement willen en intussen hun portefeuille duurzaam aanvullen. De ‘gap’ tussen betalingsbereidheid van de consument en economisch optimum wordt zo opgevuld
2) Lokaal bestuur vs duurzaam woonpatrimonium Dubo Limburg 29 augustus 2014 Pieter Staelens
[email protected]
Behouden van duurzaamheidsambities Rationele consument is niet de norm voor een ambitieuze stad. Lokale overheid dient -
Op lange termijn te denken
-
Te werken aan algemene uitstraling stad
-
Voorbeeldrol op te nemen
Praktijkvoorbeelden - Leuven klimaatneturaal 2030 - Passiefbouw Brusselse scholen en sociale woningen - Duurzame woonprojecten Clementwijk, Immerzeel, Oude Dokken
Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid? Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject
- Rechtstreeks verlenen van subsidies - Informeren over financieringsmogelijkheden zoals Triodos hypotheek voor duurzaam wonen - Vernieuwende typologieën: vb toelaten om meegroeiwoningen te bouwen - Juridische constructies via erfpacht of Community Land Trusts (CLT)
Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid? Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject - Voorwaarden op vlak van betaalbaar aanbod opleggen: budgetkoopwoningen - Kadert binnen mogelijkheden grond- en pandenbeleid - Voorbeelden zijn stads- en starterswoningen Leuven: maximumverkoopsprijzen voor bepaald % woningen van bepaalde typologie in combinatie met inkomensplafonds - Zeer sterk te omkaderen om externaliteiten te vermijden - Mogelijk te compenseren via meerwaardecreatie in ander deelgebied: meer niveaus, extra functies,... - Duurzaamheid en betaalbaarheid in de stad niet alleen in nieuwbouw - Renovatie - Ondersteunen duurzaam patrimonium huurwoningen: bv zoals stedelijk verhuurkantoor Gent
Als Stad sturen op duurzame betaalbaarheid? Voorbeeld: Stedelijk Verhuurkantoor Gent
•
Doel: meer betaalbare huurprijzen en opwaarderen van kwaliteit van huurwoningen
•
Middel: geconventioneerde huurwoningen die voldoen aan een prijs-kwaliteitseis de verhuurder dient vaak renovatie-ingrepen uit te voeren aan de huurwoning de verhuurder betaalt een klein percentage van de huurinkomsten aan Stad Gent de verhuurder krijgt in ruil een huurwaarborg van Stad Gent en eventueel extra dienstverlening de huurder krijgt een betaalbaar en kwalitatief appartement met woonzekerheid
•
Evaluatie: draagt bij aan verbetering van woonpatrimonium, maar voldoende grote schaal nodig voor werkbaarheid
Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen • Situatie ontwikkeling Peer • Verouderde scholensite kan plaats ruimen voor nieuwe woonontwikkeling
• Drie basisactoren: • Eigenaar grond verwacht – terecht – een zo groot mogelijke grondprijs • Ontwikkelaar verwacht - terecht – een haalbare en commercialiseerbare ontwikkeling met redelijke ontwikkelmarge • Stad Peer verwacht – terecht – een duurzame ontwikkeling die een gemengd publiek aantrekt die de sociale structuur van de stad versterkt
Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen • Leereffecten voor lokale besturen uit studie Peer: • Vroeg starten met ‘management of expectations’: onhaalbare visie op grondwaarde kan lang blijven meespelen. Alle partijen moeten beseffen dat duurzaamheid een prijs heeft. zo vroeg mogelijk gesprekken aangaan met eigenaar(s) eigen ambities op vlak van duurzaamheid duidelijk maken • Nood aan objectiviteit: onderzoek naar de effectieve grondwaarde, gegeven de randvoorwaarden qua duurzaamheid en gegeven de marktsituatie. Objectivering van opbrengsten, kosten, residuele grondwaardes en impact van duurzaamheidsingrepen Startpunt om verdelen van duurzaamheidslasten evenwichtig te verdelen Enige manier om actoren terug op dezelfde lijn te krijgen • Als lokaal bestuur mee de onderhandelingen durven aangaan Zoektocht naar faire verdeling van duurzaamheidslasten
Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen • Leereffecten voor lokale besturen uit studie Peer:
• Denk ruim in de zoektocht naar optimalisaties en meerwaardecreatie Afspraken met sociale huisvestingsmaatschappij Synergie door herhuisvesting van stadsiensten op de site Meerwaardecreatie toelaten door soepeler beleid op vlak van functionele mix (retail?) of bouwhoogte • Denk verder dan de site: de incentives van een lokaal bestuur beperken zich niet tot de site een gezonde en duurzame ontwikkeling heeft een hefboomfunctie en een voorbeeldfunctie: Kan afstralen op imago van de hele stad, en duurzaamheid in andere ontwikkelingen stimuleren • Reken terugverdien-effecten mee meer uitgaven bij lokale handelaars via opcentiemen op inkomstenbelasting en onroerende voorheffing voor Peer extra inkomsten van 200.000 € per jaar
