Property Times Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Pokračuje nárůst neobsazenosti hh 23. července 2014 Obsah Ekonomický přehled Nová nabídka a poptávka Neobsazenost a nájemné Plánovaná výstavba Významné pronájmy a definice
2 3 3 4 5
V roce 2014 by mělo být dokončeno nejvíce kanceláří od rekordního roku 2008, nejvíce by jich mělo v druhé polovině roku přibýt na Praze 4 a Praze 1.
Vzhledem k velkému objemu kanceláří, které by měly být dokončeny 2 v druhé polovině roku (102 800 m ), by měla nadále růst míra neobsazenosti až na 15-16 %.
Nejvyšší dosahované nájemné v centru města pokračovalo v poklesu a 2 dosáhlo 18,50-19,50 EUR/ m / měsíc.
Autor
Tabulka 1
Lenka Šindelářová
Hlavní ukazatele
Head of Consulting & Research 2.
+ 420 602 773 592
čtvrtletí 2014
Mezikvartální výhled
[email protected]
Kontakty
Nová nabídka, m²
73 300
Čistá realizovaná poptávka, m²
33 700
Míra neobsazenosti, %
14,6 %
Nejvyšší dosahované nájmy, EUR / m² / měsíc
19,5
Zdroj: DTZ
Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 1 49 64 49 54
[email protected] Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Graf 1
Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m
2
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
Hrubá realizovaná poptávka Zdroj: DTZ, PRF
DTZ Research
Čistá realizovaná poptávka
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Ekonomický přehled Predikce očekávají silnější ekonomické oživení než se předpokládalo, především díky silné zahraniční poptávce a nízké inflaci.
Graf 2
Růst HDP ve stálých cenách, % 8 6 4
Podle nejnovějších informací Českého statistického úřadu, rostl HDP v 1. čtvrtletí 2014 o 2,9 % meziročně. Tento výrazný růst a posilující zahraniční poptávka vedly k opětovné korekci předpovědi pro tento rok na 3 %. Pozitivně se také odráží zlepšující se důvěra spotřebitelů a firem. Ekonomický růst v roce 2015 by měl být slabší než letos, a to 2,8 %, díky nižšímu očekávanému nárůstu zahraniční poptávky a méně příznivé fiskální politice.
2 0 -2 -4 -6
ČR
Eurozóna
Zdroj: Oxford Economics
Měnová intervence ČNB pravděpodobně neskončí dříve než v polovině roku 2015, jelikož inflace zůstává nízká - v červnu dosahovala 0 %, poté co v květnu vykázala 0,5% růst. Nízká inflace a příznivé úrokové sazby by měly povzbudit výdaje a investice domácností i firem. Spotřební výdaje by měly v letech 2014 a 2015 růst přibližně o 2 % ročně. Růst zaměstnanosti se zpravidla zpožďuje za ekonomickým růstem, proto se neočekává, že by míra nezaměstnanosti měla v příštím roce výrazně klesat. Předpokládá se, že v tomto roce podíl nezaměstnaných zůstane nad 7,7 % a poklesne v následujícím roce na 7,5 %. Nejnovější statistiky maloobchodních tržeb z května 2014 ukazují pokles 0,6 % díky nižšímu počtu dní v měsíci, sezónně očištěné údaje totiž ukazují nárůst o 1,1 %. Tyto čísla reflektují poklesy prodejů aut, potravin, vybavení domácností a farmaceutických produktů, na druhou stranu rostly výrazně online a zásilkové prodeje (14,4 %) a prodeje počítačů a telekomunikačních zařízení (13,9 %), což je v souladu s dlouhodobým trendem.
Graf 3
Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti (ILO), % 9
9
8
8
7
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
0
Inflace
Míra nezaměstnanosti
Zdroj: Oxford Economics
Graf 4
Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ
Spotřební výdaje a disponibilní příjmy, % 10 8 6 4 2 0 -2 -4
Spotřební výdaje
Disponibilní příjmy
Zdroj: Oxford Economics
www.dtz.com
Property Times
2
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014
Nová nabídka a poptávka
Neobsazenost a nájemné
Ve druhém čtvrtletí bylo dokončeno nejvíce nových kancelářských prostor od 4. kvartálu 2008, celkem 2 73 300 m . Nejvýznamnější dokončené projekty zahrnují 2 City West C1+C2 (24 100 m ) v Praze 5, River Gardens II/III 2 2 (22 100 m ) a Forum Karlín II (9 500 m ) v Praze 8. Celková 2 výměra moderních kanceláří tak přesáhla 2,96 mil. m . Kanceláře třídy A představují 68 % z celkové výměry a kanceláře třídy B pak zbývajících 32 %. Špičkové kanceláře 2 kategorie AAA dosahovaly téměř 380 000 m , přibližně 13 % z celkové plochy kanceláří.
Míra neobsazenosti ve druhém čtvrtletí nadále rostla na 14,6 % z 13,6 % v prvním čtvrtletí 2014 (Graf 6). V 2 současnosti je v Praze volných 432 300 m kanceláří třídy A a B. Vzhledem k velkému objemu ploch ve výstavbě bez zajištěných předpronájmů lze očekávat, že míra neobsazenosti poroste i ve druhé polovině roku až na 1516%.
Pokles aktivity nájemců pokračoval i v druhém čtvrtletí 2014. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 2. čtvrtletí 2014 2 62 000 m , jedná se o propad o 8 % oproti předchozímu kvartálu a o 15 % meziročně. V první polovině roku 2014 2 bylo pronajato celkem 129 200 m , což je o 22 % méně než ve stejném období loňského roku. Čistá realizovaná 2 poptávka ve 2. čtvrtletí činila 33 700 m , jedná se o 30% pokles mezikvartálně respektive 12 % meziročně. Za prvních 6 měsíců byly uzavřeny nové nájemní smlouvy na celkem 2 81 900 m , což je o 9 % méně než loni. Podíl renegociací ve 2. čtvrtletí 2014 vzrostl na 42 % z 28 % v 1. čtvrtletí 2014. Praha 8 zaznamenala ve druhém čtvrtletí nejvýraznější novou poptávku se 39% podílem na nových pronájmech či expanzích, následovala Praha 5 s 27 %. Farmaceutické firmy byly nejaktivnější v celkových pronájmech (23 %), a to díky pronájmu společnosti Merck Sharp & Dohme a renegociaci nájemní smlouvy společností JNJ Global Business Services, dále následovaly poradenské společnosti (14 %) a firmy z oboru reklamy a medií (13 %). Průměrná velikost 2 transakce ve 2. kvartálu poklesla na 721 z 987 m v prvním 2 čtvrtletí roku 2014, mediánová hodnota dosáhla 345 m .
Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána na Praze 7 (29,3 %), Praze 9 (24,6 %) a Praze 2 (23,9 %). Naopak, nejnižší míra neobsazenosti je hlášena dlouhodobě z Prahy 4 (6,3 %), dále Prahy 10 (6,6 %) a Prahy 5 (11 %). Nejvíce vzrostla mezikvartálně míra neobsazenosti na Praze 8, především díky nově dokončeným projektům, následovala Praha 5. Nejvíce poklesla míra neobsazenosti na Praze 9. Čistá absorpce mezi 1. a 2. čtvrtletím 2014, představující 2 změnu obsazených prostor, dosáhla přibližně 36 000 m , více ploch trh absorboval, než se uvolnilo. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města v průběhu druhého čtvrtletí pokračovalo v poklesu na 18,50-19,50 2 EUR za m za měsíc. Ve vnitřním městě nájemné dosahuje 2 15-17,50 EUR za m za měsíc a ve vnějším okraji města 13-14,50 EUR. Pronajimatelé poskytují nájemcům jako pobídku nájemní prázdniny, obvykle jeden měsíc na jeden rok nájemní smlouvy, tedy 5 měsíců pro pětileté pronájmy.
Graf 5
Graf 6
Čistá realizovaná poptávka podle městských částí ve 2. 2 čtvrtletí 2014, m
Míra neobsazenosti, %
3%
3% 1%
6% 9%
39%
12%
15
Praha 8
14
Praha 5
13
Praha 1
12
Praha 4
11
Praha 9
10
Praha 2
9
Praha 6
8
Praha 7 27% Zdroj: DTZ, PRF
www.dtz.com
Praha 10 Praha 3 Zdroj: DTZ, PRF
Property Times
3
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Plánovaná výstavba
Graf 7
V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či 2 rekonstrukce cca 283 900 m , dále je pozastavena výstavba 2 na cca 57 700 m a čeká se na předpronájmy. Nejvíce 2 kanceláří ve výstavbě se nachází v Praze 4 (89 200 m ), 2 2 následuje Praha 5 (63 000 m ) a Praha 8 (43 800 m ). Z projektů ve výstavbě je pouze 13 % předpronajato. 2
V roce 2014 by mohlo být dokončeno 102 800 m , v souhrnu by tak za celý rok mělo být dodáno na trh 2 180 000 m , což je nejvíce od rekordního roku 2008. Mezi nejvýznamnější projekty plánované k dokončení v tomto 2 roce patří BB Centrum Delta (32 500 m ), ArtGen 2 2 (22 900 m ) a The Blox (16 300 m ). Během druhého čtvrtletí 2014 byla zahájena výstavba 2 projektu Palác Národní (7 600 m ) a rekonstrukce Sweerts2 Šporkovského Paláce (7 000 m ) obojí v Praze 1.
Roční nová nabídka, m
2
350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
Zdroj: DTZ, PRF
Graf 8
Plánovaná nabídka dle stadia projektu a městské části, m Také v roce 2015 by měl objem dokončených kancelářských ploch přesáhnout dlouhodobý průměr s očekávaným 2 dokončením více než 160 000 m . Mezi nejvýznamnější 2 projekty pro rok 2015 řadíme Metronom (29 900 m ) v 2 Praze 5, Enterprise OC (29 000 m ) v Praze 4 a Aviatica 2 (27 000 m ) v Praze 5.
2
800 000 600 000 400 000 200 000
2
Celkem DTZ zaznamenalo v Praze více než 364 000 m s 2 platným stavebním povolením a cca 515 000 m s platným územním rozhodnutím. DTZ monitoruje další více než 1.11 mil. metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi plánování.
0 1
2
3
4
5
Ve výstavbě Stavební povolení Plánováno
6
7
8
9
10
V rekonstrukci Územní rozhodnutí Pozastavena výstavba
Zdroj: DTZ
Z celkového objemu kancelářských budov ve výstavbě se nachází 3 % ve stádiu pozemních prací, 42 % ve fázi hrubé stavby a u 34 % se pracuje na opláštění. Vnitřní práce na vybavení běží u cca 21 % projektů ve výstavbě.
Graf 9
Projekty ve výstavbě, m
2
450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 2. kv. 2010 3. kv. 2010 4. kv. 2010 1. kv. 2011 2. kv. 2011 3. kv. 2011 4. kv. 2011 1. kv. 2012 2. kv. 2012 3. kv. 2012 4. kv. 2012 1. kv. 2013 2. kv. 2013 3. kv. 2013 4. kv. 2013 1. kv. 2014 2. kv. 2014
0
pozastaveno
ve výstavbě
Zdroj: DTZ
www.dtz.com
Property Times
4
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Nejvýznamnější pronájmy Tabulka 2
Nejvýznamnější pronájmy ve 2. čtvrtletí 2014 Nemovitost
2
Lokalita
Velikost (m )
Nájemce
Sektor
Typ pronájmu
Riverview
Praha 5
6 200
Merck Sharp & Dohme
Farmacie
Předpronájem
Factory Office Centre F
Praha 5
4 400
JNJ Global Business Services
Farmacie
Renegociace
Luxembourg Plaza
Praha 3
4 400
BURDA Praha
Média
Renegociace
Rohan
Praha 8
2 900
Natland Group
Finance
Nový pronájem
Palmovka Business Centre
Praha 8
2 100
UJV
Poradenství
Nový pronájem
Zdroj: DTZ, PRF
Definice Celková výměra:
Dokončené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené), nově postavené nebo rekonstruované od roku 2 1990, Ačkové a béčkové kanceláře, ve vlastnictví či v nájmu. Budovy pod 1 000 m nejsou zahrnuty
Nová nabídka: Dokončené nebo rekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období Klasifikace kancelářských budov:
Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B: Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990 2 Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří: Rok dokončení / rekonstrukce Velikost a vzhled recepce Světlá výška kancelářských prostor Zdvojená podlaha Snížené podhledy Flexibilní rozvržení kancelářských prostor Klimatizace Možnost parkování Velikost souvislé kancelářské plochy Šetrnost budovy Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7
Realizovaná poptávka:
Hrubá realizovaná poptávka představuje celkový objem kancelářské plochy, která byla předpronajata či pronajata, prodána či předprodána nájemcům či vlastníkům během určeného období. Nezahrnuje prostory v nabídce. Nemovitost je pronajata v okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Celková hrubá poptávka zahrnuje přejednání a prodloužení náj. smluv, podnájmy. Čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje.
Míra Podíl fyzicky neobsazených prostor v dokončených budovách na celkové výměře. neobsazenosti: Nejvyšší nájemné:
www.dtz.com
Dosahované nájemné v nových nejkvalitnějších kancelářích vysoké technické specifikace v nejatraktivnějších lokalitách.
Property Times
5
Praha Kanceláře 2. čtvrtletí 2014 Další DTZ Research studie Další studie můžete získat na www.dtz.com/research. Zde naleznete: Occupier Perspective Occupier Perspective Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři, analýzami, grafy a daty. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2013-14 Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment Market Update Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři, významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje na investice a kapitálové toky do realit po celém světě. Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK.
Foresight Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair Value Index™. K dispozici pro: Global, Asia Pacific, Europe, UK, China. Dále publikujeme výroční výhledovou studii.
www.dtz.com
Insight Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či na specifická témata relevantní pro realitní trhy. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Insight European Transaction Based Index Q1 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money – March 2014 German Open Ended Funds – March 2014 China Investment Market Sentiment Survey - January 2014 China The Technology Sector - January 2014 Czech Republic Green buildings - December 2013 UK secondary market pricing - October 2013 Quantitative Easing - UK Regions – September 2013
DTZ Research Datové služby Více dat a informací je k dispozici v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte
[email protected] pro více informací.
Property Market Indicators Pravidelné datové série pro komerční a průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a Evropy.
Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value TM Index Pětileté predikce pro komerční a industriální trhy v Asii, Evropě a USA.
Investment Transaction Database Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii a Evropě.
Money into Property Stěžejní produkt DTZ Research po více než 35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků
Property Times
6
DTZ Research DTZ Research Kontakty Global Head of Research
Head of CEMEA Research
Hans Vrensen
Magali Marton
Phone: +44 (0)20 3296 2159
Phone: +33 1 49 64 49 54
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Global Head of Forecasting
Head of Strategy Research
Fergus Hicks
Nigel Almond
Phone: +44 (0)20 3296 2307
Phone: +44 (0)20 3296 2328
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Head of Czech Republic Research Lenka Šindelářová Tel: +420 602 773 592 Email:
[email protected]
DTZ Business Kontakty Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 (0)20 3296 2002 Email:
[email protected] Pronájmy kanceláří (Zastupování pronajimatelů)
Pronájmy kanceláří (Zastupování nájemců) Václav Bouček
Pavel Domalewski
Tel: +420 234 262 216
Tel: +420 234 262 218
Email:
[email protected]
Email:
[email protected] Investment & Business Development Ryan Wray MRICS Tel: +420 234 262 275 Email:
[email protected]
Správa nemovitostí Lenka Vodrážková Tel: +420 234 262 257 Email:
[email protected]
Oceňování Karel Klečka MRICS Tel: +420 234 262 232 Email:
[email protected]
OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického, kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ © DTZ Červenec 2014
www.dtz.com
Property Times
7
