Drijvende woningen, op weg naar een volwassen segment van de woningmarkt?

Drijvende woningen, op weg naar een volwassen segment van de woningmarkt?

Master Thesis i.h.k.v. de MSRE opleiding van de Amsterdam School of Real Estate

Jaap-Jan Fit

29 oktober 2006

Voorwoord

“Water als onderdeel van de Nederlandse cultuur lijkt de sleutel te zijn voor de toekomst. Tegelijk is het juist het cultuuraspect dat op dit moment de remmende factor is. Kort gezegd is water vriend en vijand tegelijk. De vriendelijke kant van water is er 365 dagen per jaar: drinken, douchen, zwemmen. De vijandelijke kant daarentegen manifesteert zich in statistische rekensommetjes: eens in de zoveel honderd jaar lopen we kans op een gigantische overstroming. Het probleem is dat je met statistiek een maatschappelijk probleem niet in beweging krijgt. Daar gelden namelijk de korte memories. Ik denk dus dat we alleen door de vriendschappelijke kant van water te omarmen we de vijandelijke kant de baas kunnen. We moeten meer maatschappelijke betrokkenheid bij water creëren, een soort Geuzentrots – en in het kielzog daarvan de wateropgave realiseren. We moeten niet uitstralen: water is ons probleem, maar uitstralen dat wonen in het water voor ons een keuze is”. “Nieuwe, innovatieve bouwvormen en watertechnische maatregelen zouden een nieuw exportprodukt kunnen vormen. De Nederlandsche waterindustrie en bouwsector zou op die manier nieuw emplooi kunnen vinden in 39 andere belangrijke delta’s elders in de wereld”. Bij het zoeken naar een onderwerp voor deze Master Thesis had ik mijzelf drie criteria meegegeven: (i) het moest een onderwerp zijn met actualiteit en met nieuwswaarde voor de vastgoedsector (ii) ik moest er zelf door gegrepen worden; het moest interessant genoeg zijn om zo’n intensief project als een scriptieonderzoek te kunnen ‘doorstaan’ en (iii) het zou leuk zijn als het nog eens van pas zou komen in mijn loopbaan in het vastgoed. Wat de precieze aanleiding was kan ik me niet meer herinneren maar het onderwerp Waterwoningen kwam al snel ‘bovendrijven’. Toen ik de eerste artikelen bij elkaar had gezocht en begon te lezen, raakte ik al snel overtuigd dat het onderwerp ruimschoots aan de eerste twee criteria voldeed. En aangezien je over het derde criterium toch moeilijk vooraf iets kan zeggen, was de knoop snel doorgehakt. De bovenstaande twee citaten komen uit artikelen in Real Estate Magazine in 2005 en geven iets weer van de actualiteit en de importantie van de waterbeheersingsproblematiek voor Nederland en voor de vastgoedsector in Nederland. Ik ben overtuigd geraakt dat wonen op het water een bijdrage kan leveren aan het oplossen van deze problemen. Ik hoop dat deze scriptie erin is geslaagd een helder beeld te geven van de huidige stand van zaken én de toekomstmogelijkheden van waterwoningen in Nederland. Ik wil iedereen bedanken die op enige wijze heeft meegewerkt aan het totstandkomen van deze scriptie. In de eerste plaats zijn dat Ed Nozeman als begeleider, Jeroen Traudes als tweede lezer en natuurlijk de mensen die hun tijd beschikbaar hebben willen stellen voor een interview: mevr. Rienstra van de gemeente Amsterdam, dhr Kok van Kok Woonbotenmakelaar, dhr. De Boer van Dura Vermeer, dhr. Meerburg van Ooms/De Peyler, dhr Boon van ING Bank Maritiem, dhr Van Ommen van Abc Arkenbouw en dhr. Helsloot van Bouwfonds Fortis Vastgoedontwikkeling Leidsche Rijn. Tenslotte ben ik dank verschuldigd aan Maritt voor haar geduld en mijn familie voor hun belangstelling en steun in de moeizame momenten die er af en toe waren! Jaap-Jan Fit 29 oktober 2006

2

Inhoudsopgave

Voorwoord Inhoudsopgave

2 3

1 1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.4

Inleiding Achtergrond Probleemstelling Afbakening en doel van het onderzoek Definiëring: woning of boot? Onderzoeksaanpak en leeswijzer

5 5 5 6 6 7

2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3

De vastgoedbedrijfskolom en het ontwikkelingsproces De industriële vastgoedkolom De actoren Projectontwikkeling, de theorie Ontwikkelingsmodellen Fasen in het ontwikkelingsproces Conclusies

9 9 10 11 11 12 14

3

Drijvend wonen, een literatuurstudie

15

3.1 Inleiding 3.2 De eerste waterwoning 3.3 Wonen op het water, waarom? 3.3.1 De waterbeheersingsproblematiek 3.3.2 De claim op ruimte 3.3.3 Overheidsbeleid 3.3.3.1 Overzicht waterbeleid 3.3.3.2 Van waterbeleid naar waterwoning: rood voor blauw 3.3.3.3 Conclusies

15 15 16 17 18 19 19 22 23

3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3

25 25 30 32

De ontwerper Welke ideeën zijn er ontwikkeld? Gespecialiseerde architectenbureaus Conclusies

3.5 De bouwer 3.5.1 Drijftechniek en bouwproces 3.5.1.1 Arkenbouw 3.5.1.2 Het EPS-platform 3.5.1.3 De stalen buizen van Hertzberger 3.5.1.4 Dura Vermeer 3.5.2 Heijmans 3.5.3 Conclusies

34 34 34 35 36 37 37 38

3.6 De projectontwikkelaar 3.6.1 Kennis en belangstelling 3.6.2 Ervaringen tot nu toe

40 40 41

3

3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.7 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4 3.7.5 3.8 3.8.1

De attractie van water en het effect op prijsvorming Toekomstige mogelijkheden Conclusies De consument Wat vindt de consument van waterwonen Hoe groot is de doelgroep Hypotheek en verzekering Regelgeving Conclusies Wat is er eigenlijk gerealiseerd Overzicht projecten met drijvend wonen in Nederland

42 43 44 46 46 47 48 49 50 51 52

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Praktijkonderzoek Openstaande vragen Formulering interviewvragen Selectie van partijen Samenvatting interviewresultaten Beantwoording openstaande vragen

53 53 53 54 55 59

5 5.1 5.2 5.3

Conclusies Beantwoording Onderzoeksvragen Beantwoording Probleemstelling Aanbevelingen

62 62 65 66

Gebruikte literatuur

67

Bijlage 1 Bijlage 2

68 70

Drijvende snelweg Uitwerking interviews

4

1

Inleiding

1.1

Achtergrond

In de tweede helft van de jaren negentig verschenen de eerste publicaties op het gebied van drijvende gebouwen in het algemeen en drijvende woningen in het bijzonder. In deze tijd werden ook de eerste concrete initiatieven aangekondigd. Deze beginperiode wordt gekenmerkt door een groot enthousiasme voor het idee en de mogelijkheden van waterwoningen in een land als Nederland, waar grond voor woningbouw in toenemende mate schaars is en wateroppervlak anderzijds in ruime mate voorhanden lijkt. Ook in kwalitatieve zin wordt de woningmarkt in die periode beïnvloed: er ontstaat een toenemende vraag naar ruimere en meer op de specifieke wens van de woonconsument afgestemde woningen. Een nieuw concept als waterwoningen zou in deze context wel eens goed kunnen aanslaan was de gedachte. Na deze eerste periode van ‘eureka-stemming’ over drijvende woningen volgt een wat langere periode van ‘kalmte’ waarin de positieve stemming lijkt weg te ebben. De bestaande initiatieven komen moeilijk van de grond en er worden nauwelijks nieuwe projecten aangekondigd. Na deze tijd, die achteraf als een leerperiode kan worden beschouwd, lijkt er nu weer een opleving te ontstaan. Enkele van de eerste initiatieven zijn gerealiseerd en een aantal, soms ambitieuze, nieuwe projecten in onder andere Amsterdam, Utrecht, Almere en Leiden zijn aangekondigd of al in de uitvoeringsfase. Naast gemeentelijke belangstelling lijkt ook de vastgoedsector zelf inmiddels meer geïnteresseerd in drijvende woningen, mede gedreven door de toegenomen aandacht voor de waterbeheersingsproblematiek in Nederland in het algemeen en die van enkele grootschalige Vinex-locaties in het bijzonder. Zo is er in de Haarlemmermeer een polder aangewezen als locatie voor waterberging maar staan er tevens minstens vijftien duizend woningen gepland. In de Zuidplaspolder, de diepst gelegen polder in Nederland in de driehoek Rotterdam, Zoetermeer en Gouda, doet de hoge druk van het kwelwater de slootbodems openbarsten. Toch zijn omstreden uitbreidingsplannen van de gemeente Gouda voor een heuse waterstad (plan Westergouwe) er in een vergevorderd stadium. 1.2

Probleemstelling

Naar aanleiding van bovenvermelde problematiek, waarbij er in Nederland enerzijds een toenemende vraag zal komen naar ruimte voor waterberging en er anderzijds ruimtebehoefte is voor onder andere woningbouw, rijst de vraag hoe deze bedreigingen kunnen worden omgezet in kansen voor de vastgoedsector. Is wonen op water de oplossing? Door dubbel ruimtegebruik kan er plek zijn voor waterberging én voor nieuwe woningen. Wie in Seattle of Vancouver is geweest, kent het fenomeen waterwoning ongetwijfeld. Een woning gebouwd op een drijvend fundament; anders dan een woonboot of ark, want dat is en blijft een boot. Een luxe woning op het water, dat is iets voor het waterrijke Nederland… Maar wil de consument dit wel, water als bouwgrond? Op basis van de hiervoor geschetste ontwikkelingen lijkt nu de tijd rijp om een tussenbalans op te maken en te bepalen wat de stand van zaken is op het gebied van de ontwikkeling van waterwoningen in Nederland. Wat zijn de ‘lessons learned‘ van de vastgoedsector (de aanbodkant) en de woonconsument (de vraagkant) en in het verlengde daarvan – en dit is tevens de probleemstelling voor deze master thesis -:

5

“Wat is de kans dat het product waterwoning zich kan ontwikkelen tot een volwassen segment van de Nederlandse woningmarkt?” Met een ‘volwassen’ segment van de woningmarkt wordt hier bedoeld een volwaardige, geïnstitutionaliseerde woonvorm (kwalitatief) met een volwaardig marktaandeel (kwantitatief). In feite moet het onderzoek zich dan richten op twee deelgebieden: een schatting van de potentiële omvang van de markt voor waterwoningen in Nederland en een schatting van de mate waarin de aanbodkant in staat is aan deze vraag te voldoen. Uit de probleemstelling zijn dan de volgende onderzoeksvragen af te leiden: -

-

Welke factoren beïnvloeden de vraag naar en het aanbod van drijvende woningen in algemene zin? Wie zijn de actoren in het ontwikkelingsproces van waterwoningen en wat is hun rol? Zijn er belemmeringen (technisch, fiscaal, juridisch, institutioneel, locationeel, financieel) bij de actoren in het productieproces die verdere groei van dit woningsegment in de weg staan? Hoeveel projecten met waterwoningen zijn er tot dusver gerealiseerd in Nederland en hoeveel projecten zitten in de planningsfase? In welke mate zijn de gerealiseerde projecten voor de initiatiefnemer succesvol te noemen? Wat vindt de woonconsument van waterwoningen? Hoe groot is de potentiële vraag naar waterwoningen en hoe ziet deze vraag eruit?

1.3

Afbakening en doel van het onderzoek

-

-

Het doel van het onderzoek is te komen tot conclusies over de toekomstperspectieven van waterwoningen in Nederland en tot uitspraken over de kansen om uit te groeien tot een volwassen deelsegment van de woningmarkt. N.B.: het gaat hier dan over permanent bewoonde (‘eerste’) woningen en niet over recreatiewoningen. In essentie is het onderzoek bedoeld als een algemeen haalbaarheidonderzoek naar waterwoningen als volwaardige woonvorm in Nederland. Het onderzoek is afgebakend tot enkele van de nu bestaande (gerealiseerde en geplande) projecten in Nederland en de hierbij betrokken partijen, zowel aan de aanbod- als vraagkant. Getracht wordt op basis van analyse van deze projecten en het inventariseren en in kaart brengen van de ervaringen van de betrokken partijen, te komen tot een algemene haalbaarheidsvisie op de markt voor waterwoningen in Nederland.

1.3.1 Definiëring: woning of boot? In het kader van de afbakening van het onderzoek is het ook nuttig op deze plek aandacht te besteden aan de definitie van een waterwoning. In het artikel “Ruimtelijke ordening” (Elsevier, 1999) staat een interessante discussie hierover. Is het een woning of misschien toch een boot? Het antwoord op deze vraag heeft verstrekkende gevolgen voor het ontwerp en de bouw en voor de juridische positie van de bewoners. Als een waterwoning een woning is, valt het onder de Woningwet en geeft het de bewoners bij voorbeeld recht op huursubsidie. Ook moet de aannemer zich dan houden aan het Bouwbesluit en gelden de regels van het gemeentelijke Welstandsbeleid. Dat geeft de koper enige mate van zekerheid dat de

6

(water)woning kwalitatief in orde is. Als waterwoningen buiten de Woningwet vallen, worden ze volgens VROM gezien als woonschepen hetgeen betekent dat er sprake is van een roerend goed en er geen overdrachtsbelasting en onroerende zaakbelasting kan worden geheven. Tevens – indien het provinciale bestemmingsplan het toelaat – mogen gemeenten dan zelf bepalen hoeveel woonschepen ze waar laten bouwen en aan welke voorschriften ze moeten voldoen. Ook wordt in dit verband melding gemaakt dat “veel consumenten en architecten zich graag zouden bevrijden van het welstandsjuk en vrijuit willen bouwen”. Op de vraag of het nou een woning of een boot is (naar aanleiding van een geschil tussen de gemeente en de ontwikkelaar van het project ‘Marina Oolderhuuske’ in Roermond over niet-afgedragen bouwleges), kwam de Raad van State in 1997 tot de uitspraak dat de huisjes in dat project woningen betreffen op basis van de volgende redenering: een bouwwerk is volgens de Modelbouwverordening 1992 ‘elke constructie die hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is’. De huisjes in Oolderhuuske zitten met een beugel vast aan heipalen en dat was voldoende om als bouwwerk (woning) te worden aangemerkt. Dat ze blijven drijven als ze niet verankerd zijn, maakt ze nog niet tot vaartuig. Dat er echter onzekerheid blijft zolang drijvende woningen niet als aparte categorie zijn geïnstitutionaliseerd en opgenomen in het Bouwbesluit, heeft ertoe geleid dat hypotheekverstrekkers van drijvende woningen op IJburg eisen dat de woning bij het Kadaster behalve als onroerend goed ‘voor de zekerheid’ ook wordt ingeschreven in het scheepsregister. In het vervolg van dit onderzoek wordt onder een waterwoning verstaan niet een woning die aan het water is gelegen maar een op het water drijvende woning welke is bevestigd aan heipalen waardoor alleen een verticale beweging mogelijk is en de woning kan worden beschouwd als onroerend goed.

1.4

Onderzoeksaanpak en leeswijzer

De keuze welk type onderzoek te gebruiken (beschrijvend, exploratief of toetsend), is in zijn algemeenheid afhankelijk van de gestelde onderzoeksvragen en de centrale probleemstelling. Uit de (open) aard van de onderzoeksvragen zoals vermeld in paragraaf 1.2, volgt dat in eerste instantie een beschrijvend literatuuronderzoek het meest geëigend is om het grootste deel van de vragen (hoeveel…?, in welke mate…?) te kunnen beantwoorden. Echter, vanwege het tot dusver beperkte aantal projecten met waterwoningen en de ‘pioniersfase’ die maar net ten einde lijkt te komen, bleven er vragen open staan en is het nodig gebleken extra informatie te verzamelen (onder andere ten behoeve van de onderzoeksvraag over eventuele belemmeringen die partijen in het productieproces ondervinden). Dit deel van het onderzoek, het praktijkdeel, heeft daarom vooral een verkennend/exploratief karakter en is verhoudingsgewijs korter dan het literatuuronderzoek. “Bij een exploratief onderzoek zijn er geen scherp geformuleerde hypothesen voorhanden. Exploratief onderzoek is juist gericht op de ontwikkeling van een theorie en/of scherpe(re) formulering van hypothesen. Via exploratief onderzoek wil je antwoord krijgen op verschillende en/of samenhangende onderzoeksvragen” (Baarda en De Goede, 2006). Een beperking van verkennend onderzoek is dat de werkwijze niet helemaal vantevoren wordt vastgelegd, zoals bij toetsingsonderzoek wel het geval is, maar zich gaandeweg ontwikkeld. Het is hierdoor in vergelijking met toetsingsonderzoek in het algemeen minder controleerbaar omdat meestal geen verslag wordt gedaan van alle analysestappen die de onderzoeker heeft gedaan. Voor het praktijkdeel van dit onderzoek naar waterwoningen geldt dit maar in beperkte mate en zijn de opeenvolgende onderzoeksstappen op een logische wijze verantwoord en te volgen. Niettemin gaat het hier om kwalitatief onderzoek (dus niet empirisch) en zijn de uitkomsten richtinggevend en niet absoluut te noemen.

7

Zoals eerder vermeld bestaat het onderzoek uit een theoretisch deel en een praktisch deel met veldonderzoek. Omdat de geformuleerde onderzoeksvragen (en dus het onderzoek zelf) zich vooral richten op de partijen die bij het ontwikkelen van drijvende woningen betrokken zijn (zowel aan de aanbod als vraagzijde), begint het theoretische deel in hoofdstuk twee met een literatuuronderzoek dat dient als algemene introductie van het vastgoedontwikkelingsproces en vooral van alle erbij betrokken spelers, hun rol in het proces en hun verhouding tot elkaar. Met deze basiskennis over het proces en de spelers wordt vervolgens in hoofdstuk drie uitgebreid literatuuronderzoek gedaan naar wat er - per speler - tot dusver is gepubliceerd op het gebied van (de ontwikkeling van) waterwoningen in Nederland. Op basis hiervan wordt getracht de eerste samenvattende conclusies te trekken over de huidige stand van zaken en haalbaarheid van waterwoningen op de Nederlandse woningmarkt. Het literatuuronderzoek in hoofdstuk drie levert een aantal vragen op die niet beantwoord konden worden of aspecten waarover meer duidelijkheid en bevestiging welkom zou zijn om duidelijker conclusies te kunnen trekken. Deze onderwerpen worden daarom in het praktijkgedeelte in hoofdstuk vier nader onderzocht. Interviewvragen worden geformuleerd en een aantal partijen uit de praktijk wordt geselecteerd voor de interviews (die worden uitgewerkt in bijlage 2). Hoofdstuk vier presenteert daarna een samenvatting van de resultaten en besluit met het beantwoorden van de openstaande vragen. Centraal in het hoofdstuk staat de kwestie wat volgens de spelers de kansen en mogelijkheden zijn van waterwoningen en wat de knelpunten en bedreigingen zijn waar ze uit hoofde van hun functie in de praktijk tegen aan lopen. Welke problemen deden zich voor en welke oplossingen zijn (nog niet) gevonden? Naast hun specifieke rol aan de aanbodkant zal hierbij ook aan bod komen hoe elk van de partijen de vraagkant van de markt voor waterwoningen inschat en karakteriseert. Uit de onderzoeksresultaten van het theorie- en praktijkdeel wordt in hoofdstuk vijf een totaaloverzicht opgesteld dat dient als een algemene haalbaarheidsanalyse voor de ontwikkelingsmogelijkheden van waterwoningen in Nederland. In een aparte paragraaf wordt getracht in grote lijnen de vraagkant van de markt verder te kwantificeren en kwalificeren. Het doel van deze paragraaf is om de waterwoning te positioneren in de bredere woningmarkt als een segment met een eigen woonstijl met eigen prijs/kwaliteitseisen.Ter afsluiting van dit hoofdstuk zal een antwoord op de eerder vermelde probleemstelling worden geformuleerd en zullen aanvullende conclusies en aanbevelingen worden vermeld.

8

2

De vastgoedbedrijfskolom en het ontwikkelingsproces

Alvorens in het volgende hoofdstuk nader literatuuronderzoek wordt gedaan naar de stand van zaken in Nederland op het gebied van drijvende woningen en drijvend bouwen, wordt in dit hoofdstuk eerst een overzicht gegeven van de organisatie van de industriële vastgoedkolom en de bestaande theorieën over projectontwikkeling. Dit overzicht dient ter inleiding van alle bij de ontwikkeling van waterwoningen betrokken partijen, hun rol in het proces en hun verhouding tot elkaar. 2.1

De industriële vastgoedkolom

Figuur 2.1 De industriële vastgoedkolom en haar actoren 1.1 ontwikkelaars 1.2 beleggers 1.3 bouwondernemers 1.4 gemeenten 1.5 makelaars

1. Initiatief

2. Locatieverwerving

2.1 ontwikkelaars 2.2 beleggers 2.3 bouwondernemers 2.4 gemeenten 2.5 makelaars

3. Planontwikkeling

Markttechnisch

Juridisch

Bouwkundig

Financieel

4. Financiering

5. Realisering

3.1 ontwikkelaars 3.2 beleggers 3.3 bouwondernemers 3.4 gemeenten 3.5 makelaars 3.6 adviseurs 4.1 ontwikkelaars 4.2 beleggers 4.3 financiers

Her ont wik ke ling

5.1 bouwondernemers 5.2 aannemers 5.3 gemeenten

6. Verhuur 6.1 makelaars 6.2 ontwikkelaars 6.3 beleggers

7. Verkoop

7.1 ontwikkelaars 7.2 makelaars 7.3 beleggers 7.4 adviseurs

8. Beheer en exploitatie

8.1 beleggers 8.2 makelaars 8.3 beheerders Bron: Nozeman (2003), sheets college vastgoedontwikkelingsproces

9

Figuur 2.1 geeft op eenvoudige en duidelijke wijze het vastgoedproces weer met daarnaast de diverse spelers die in elke schakel van het proces actief zijn. Dit schema wordt al sinds jaar en dag gebruikt in het onderwijs over vastgoed en wordt in studiemateriaal van de ASRE ook wel het ‘jaren 70/80 model’ genoemd, vooral vanwege het feit dat in de modellen nadien de diverse schakels, bij voorbeeld Locatieverwerving, ook op een andere plek in de volgorde konden komen te staan of zelfs parallel met andere schakels. Het model voldoet echter nog steeds aan een deel van de huidige praktijk in Nederland en biedt een duidelijk overzicht van de vastgoedindustrie. Opvallend hierbij is de belangrijke rol van de projectontwikkelaar die in zes van de acht schakels actief is en een sturende rol speelt.

2.2

De actoren

De spelers in het vastgoedproces fungeren als tussenpersoon tussen de eindgebruikers van het vastgoed, het overheidsbeleid en de ontwikkeling van de locatie. Hieronder worden de diverse spelers kort toegelicht. Gemeenten: De gemeentelijke rol in het vastgoedproces is groot. De gemeente speelt namelijk twee rollen. In de eerste oefent zij haar publiekrechtelijke taak uit door het kader te stellen c.q. de randvoorwaarden te bepalen waar ruimtelijke ontwikkelingen aan moeten voldoen. Het bestemmingsplan en het gemeentelijk/regionaal structuurplan zijn de belangrijkste instrumenten die de gemeente hiervoor ten dienste staan. De tweede rol is die van grondeigenaar. Gronduitgifte is een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten en stelt deze in staat om voorwaarden te stellen aan de plannen die erop ontwikkeld worden. Projectontwikkelaars: richten zich primair op de voorbereiding en realisatie van gebouwen. Zij ontwikkelen en realiseren marktconforme vastgoedconcepten voor eigen rekening en risico, met als doel deze met winst te verkopen aan beleggers en eindgebruikers. In toenemende mate zijn de grote en middelgrote ontwikkelaars in Nederland gelieerd aan een financiële instelling, een bouwonderneming of een belegger. Adviseurs: worden ingehuurd in opdracht van de overige partijen en vormen in toenemende mate concurrentie voor makelaars die op hun beurt ook hun dienstenpakket hebben verbreed en ook consultancy diensten leveren. Adviseurs worden vaak ingehuurd voor specifieke opdrachten waarvoor de benodigde kennis niet ‘in-house’ zit bij de opdrachtgever, zoals marktonderzoek, juridisch-, bouwkundig-, stedebouwkundig- en fiscaal advies. Financiers: zijn gericht op het verkrijgen van een positieve rentemarge uit het aantrekken en verstrekken van leningen. Als zekerheidsstelling eist de financier meestal een hypotheek op het object, eventueel aangevuld met andere zekerheden. Er bestaan diverse soorten financiering (o.a. bouwfinanciering, beleggingsfinanciering, balansfinanciering), elk met zijn eigen risico-/rendementsprofiel voor de financier. Bouwondernemers: zijn gericht op het verdienen van een marge door het uitvoeren van werken in de woningbouw, utiliteitsbouw en grond-, wegen waterbouw. De bouwkosten vormen het grootste deel van de totale ontwikkelingskosten van een object. Overschrijding van gebudgetteerde bouwkosten en/of vertraging in de bouw kunnen daarom een grote impact hebben op de financiële haalbaarheid van een project.

10

Makelaars: richten zich op het bemiddelen bij aan- en verhuur en aan- en verkoop van gebouwen voor zowel aanbieders als vragers op de verhuurmarkt en de investeringsmarkt. M.u.v. de financiering en de realisatie zijn makelaars in alle schakels van het vastgoedproces actief. Bij voorbeeld bij het adviseren van ontwikkelaars over de lokale marktcondities, bij de planontwikkeling of het in opdracht van beleggers verrichten van dagelijks beheer. Beleggers: hebben als doel het behalen van een zo hoog mogelijk rendement bij een voor hen ‘aanvaardbaar’ risico. Voorheen betrof dit vooral institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars maar deze hebben in toenemende mate beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, opportunity funds, maatschappen en particulieren uit binnen- en buitenland naast zich moeten dulden op de beleggingsmarkt.

2.3

Projectontwikkeling, de theorie

Het ontwikkelen van een project is een langdurig proces dat zeer kapitaalintensief is en waarbij doorgaans vele partijen betrokken zijn uit uiteenlopende disciplines. Deze zin geeft direct een algemene indruk van de complexiteit en risico’s die projectontwikkeling met zich mee brengt: de langdurigheid maakt een project moeilijk te overzien en vatbaar voor allerlei veranderingen bij betrokkenen in de tussentijd; door de kapitaalintensiteit kan er bij mislukking veel geld worden verloren en de vele deelactiviteiten door partijen uit vele verschillende disciplines maakt het managementintensief en ‘logistiek’ moeilijk te overzien. Een ontwikkelaar is in essentie continu bezig om risico’s in het ontwikkelingsproces te beheersen en te verminderen. Deze risico’s zijn altijd terug te voeren op drie kernbegrippen: tijd, geld en kwaliteit. De opdracht van een ontwikkelaar is immers om binnen een vastgestelde termijn en binnen een vastgesteld budget een bepaalde kwaliteit project op te leveren.

2.3.1 Ontwikkelingsmodellen Om bekend te worden met de aard en de omvang van deze risico’s en ze daarmee beter beheersbaar te maken (“weten waar je mee te maken kunt krijgen”), is het dus allereerst nodig om het ontwikkelingsproces te definiëren, te beschrijven en te kennen. Hiertoe zijn er in de literatuur diverse modellen ontwikkeld die worden onderverdeeld in vier groepen: (i) Equilibrium modellen richten zich op kennis van de (macro-)economische factoren die de vraag naar en het aanbod van gebouwen/projecten bepalen; (ii) Event sequence modellen richten zich op het definiëren van diverse stadia in het ontwikkelingsproces en de interactie tussen die stadia; (iii) Agency modellen richten zich vooral op de rollen en het gedrag van de verschillende partijen (actoren) in het ontwikkelingsproces; (iv) Structure modellen richten zich vanuit de politieke economie op de krachten die de verhoudingen binnen het ontwikkelingsproces bepalen. Van deze vier modelsoorten zijn (ii) en (iii) in mijn ogen het best bruikbaar om een goed begrip van het ontwikkelingsproces zelf te krijgen. Kenmerkend is dat deze Event sequence en Agency modellen het ontwikkelingsproces opdelen in verschillende stadia waarin verschillende actoren een rol spelen. Het aantal stadia waarin het ontwikkelingsproces wordt opgedeeld en de benaming van die stadia verschilt per auteur:

11

Tabel 2.1: Event sequence modellen van het ontwikkelingsproces Cadmann & Crow (1983) Evaluatie

Miles et al. (1993) Opperen ideeën

Voorbereiding

Verfijnen ideeën

Implementatie

Haalbaarheidstoets

Verkoop

Contractonderhandelingen Formeel commitment Bouw Oplevering en opening Exploitatie en asset management

Ratcliff & Stubbs Concept en eerste beschouwing Locatiebeoordeling en haalbaarheidsonderzoek Gedetailleerd ontwerp en evaluatie Contract en bouw Beheer en overdracht

Neprom Initiatief of Startfase Ontwikkelingsfase Realisatiefase Exploitatie/Beheerfase

Ondanks de verschillende benaming en indeling wordt bij alle auteurs ongeveer hetzelfde beeld opgeroepen van het ontwikkelingsproces en de deelactiviteiten waaruit het bestaat. Van Eekelen (2003) gaat als auteur in diverse artikelen in op het management van het ontwikkelingsproces als manier om risico’s te beheersen en verminderen. Hij stelt een projectmatige manier van werken voor waarbij de diverse stadia in het ontwikkelingsproces van grof naar fijn worden doorlopen. Belangrijk hierbij is om te bepalen welke vragers/eisen als eerste aan de orde zijn en welke later. Hierdoor wordt voorkomen dat later op zaken moet worden teruggekomen (vaak tegen hoge kosten) en dat zaken die ineen latere fase nog kunnen worden meegenomen, in een eerdere fase de aandacht afleiden van de werkelijk relevante zaken. Van Eekelen benadrukt fasering als middel om het ontwikkelingsproces te beheersen. Als onderdeel van dit beheersen stelt hij dat tussen de opeenvolgende fasen in het ontwikkelingsproces formele beslismomenten moeten worden ingebouwd. Deze beslismomenten gelden als deadlines waarvoor iedere deelnemer in de af te sluiten fase zijn aandeel/resultaten moet aanleveren. Op basis van deze resultaten kan een projectmanager een overzicht krijgen hoe de voortgang is met betrekking tot de kosten van het project, de planning en de beoogde kwaliteit; met andere woorden, de projectmanager krijgt een overzicht of de risico’s zijn vergroot of verkleind. Op basis van dit overzicht wordt vervolgens besloten hoe en wanneer er verder wordt gegaan met de volgende fase.

2.3.2 Fasen in het ontwikkelingsproces Tot slot van dit hoofdstuk volgt ter verduidelijking van het hierboven beschrevene een beknopte beschrijving van de verschillende stadia in het ontwikkelingsproces. De initiatieffase: In deze fase worden de eerste globale ideeën geformuleerd over locatie, product, prijs en doelgroep. Doorgaans wordt er een beperkt marktonderzoek verricht (een quick scan) en een grove financiële doorrekening gemaakt op basis van gesprekken met makelaars, potentiële huurders, en eigenaars, financiers, de gemeente, etc. Als deze er positief uitzien, wordt het initiatief verder uitgewerkt. Er wordt locatieonderzoek gedaan en grond gekocht of een optie op een geschikte locatie genomen. Vaak is het zinvol een meer uitgebreide haalbaarheidsstudie uit te (laten) voeren naar de opbrengsten vs kosten waarbij de

12

markttechnische, juridische, bouwkundige en financiële mogelijkheden en beperkingen nader worden onderzocht en getoetst aan de ambities en mogelijkheden van de organisatie. De ontwikkelingsfase: Deze fase is een iteratief proces waarin de hoofdonderdelen in verschillende stappen verder worden uitgewerkt en op elkaar worden afgestemd. In de markttechnische plantontwikkeling wordt de markt verkend, een daarop gebaseerd vastgoedconcept bedacht en een programma van eisen (PvE) opgesteld. De juridische ontwikkeling betreft onder meer de begeleiding van een procedure tot wijziging van een bestemmingsplan, de aanvraag van vergunningen en de voorbereiding van overeenkomsten die worden gesloten tussen de ontwikkelaar en de diverse overige partijen. De bouwkundige planontwikkeling betreft het feitelijke ontwerpproces en de bouwvoorbereiding. In het ontwerpproces wordt op basis van het programma van eisen een voorlopig ontwerp (VO) gemaakt. Dit wordt door een iteratief proces van terugkoppeling met betrokken partijen (bij voorbeeld de beoogde huurder) en/of nieuwe informatie (markttechnisch, bouwkundig, juridisch, financieel) verder uitgewerkt vanuit een functioneel PvE naar een ruimtelijk PvE en een Technisch PvE tot een definitief ontwerp (DO) en uiteindelijk tot een bestek ter uitvoering voor de aannemer. De financiële plantontwikkeling betreft de gedetailleerde calculatie en budgettering van kosten en opbrengsten, het bepalen van het projectrendement en het in beeld brengen van de risico’s die verbonden zijn aan het project. Risicoanalyse is een essentieel en continue doorlopend onderdeel van het ontwikkelingsproces. Tevens worden in dit hoofdonderdeel verschillende financieringsconstructies voor het project geanalyseerd. Uiteindelijk resulteert dit in een investeringsvoorstel en een financieringsplan. Uit deze omschrijving blijkt dat deze fase van het ontwikkelingsproces heel breed en complex is. Er worden verschillende specialisten bij betrokken die door de ontwikkelaar aangestuurd en gecontroleerd moeten worden. De verhuur- en verkoopfase: De verhuur en verkoop van een project start vaak al voor de daadwerkelijke bouw van het project omdat er niet eerder gestart wordt met het uitgeven van de grootste kostenpost, de realisatie, voordat een bepaald percentage is verhuurd of verkocht. In de periode voorafgaand aan de realisatie en parallel met de planontwikkeling zal een marketingplan worden opgesteld waarin staat hoe het project wordt gepositioneerd in de markt en hoe de doelgroep zal worden benaderd. De realisatiefase: Nadat de planontwikkelingsfase is afgerond met een definitieve “go” voor het project, kan met de daadwerkelijke bouw worden begonnen. Een aannemer kan op verschillende manieren voor de uitvoering van het project worden ingeschakeld. Via een (openbare of onderhandse) aanbesteding kan uit meerdere aannemers worden geselecteerd. Anderzijds kan de opdrachtgever ook in een vroeg stadium hebben gekozen voor een bepaalde aannemer en deze hebben opgenomen in het projectteam. Dit kan als voordeel hebben dat de bouwer al vroegtijdig heeft mee kunnen denken over bouwtechnische problemen en oplossingen. De exploitatie- en beheerfase: In deze fase wordt het project in gebruik genomen door een huurder of eigenaar-gebruiker. Exploitatie door een belegger heeft tot doel een jaarlijkse cash flow en een positieve waardeontwikkeling te genereren. Het beheer van vastgoed kan door

13

een belegger zelf worden gedaan of (gedeeltelijk) worden uitbesteed aan makelaars of gespecialiseerde vastgoedbeheerders. Het beheer omvat technisch beheer (onderhoud), commercieel beheer (het optimaal verhuurd houden van het object) en administratief beheer (voornamelijk de huuradministratie).

2.3.3 Conclusies In dit hoofdstuk is een algemene introductie gepresenteerd van het vastgoedontwikkelingsproces en van alle erbij betrokken spelers, hun rol in het proces en hun verhouding tot elkaar. Het ontwikkelingsproces van een gebouw wordt doorgaans in opeenvolgende projectfasen opgedeeld; per fase zijn meestal meerdere spelers actief. Na iedere fase besloten kan worden of het project wordt voortgezet of niet (de “go or no go” beslissing). Bij elke stap die wordt gezet moet de ontwikkelaar de financiële consequenties monitoren. De verschillende fases die worden doorlopen geven het project een steeds concreter en definitievere vorm, net als een (niet-digitale) foto die ontwikkeld wordt: aanvankelijk ziet het er grofkorrelig uit maar naarmate de tijd vordert, wordt het beeld steeds scherper. Terwijl de investeringen toenemen, komen steeds meer besluiten en verplichtingen vast te liggen. De flexibiliteit neemt af en de planaanpassingen in verband met wijzigende marktomstandigheden kunnen slechts tegen toenemende kosten worden doorgevoerd. De voortgang van het proces en de afstemming tussen de fases tot het eindproduct er verhuurd en/of verkocht ligt, is de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. Omdat de in 1.2 geformuleerde onderzoeksvragen zich vooral richten op de actoren in het ontwikkelingsproces van waterwoningen - en veel minder op de stadia in dat proces - is het eerder in dit hoofdstuk vermelde Agency model gekozen als basis voor de aanpak van het verdere onderzoek in hoofdstuk drie en vier. Dit wil zeggen dat de actoren in het ontwikkelingsproces van waterwoningen centraal staan en verder worden geanalyseerd en niet zozeer de fasen van het proces. Figuur 2.2: Projectontwikkeling, schematische weergave

Bron:Van Eekelen, reader t.b.v. college procesmanagement, september 2003

14

3

Drijvend wonen, een literatuurstudie

3.1

Inleiding

In het voorgaande hoofdstuk werd een overzicht gegeven van de belangrijkste theorieën over het proces van vastgoedontwikkeling. Met de opgedane algemene kennis van de verschillende fasen, de specifieke rol van de spelers in het proces en hun onderlinge relaties, is het nu beter mogelijk om inzicht te krijgen in de actoren en het ontwikkelingsproces van een specifieke categorie vastgoed; in dit geval drijvende woningen. Wie heeft het idee van drijvende woningen in Nederland geïntroduceerd? Wat was de aanleiding hiervoor en wat is er sindsdien mee gebeurd? Hoe heeft het idee/concept zich verder ontwikkeld bij de verschillende spelers in het vastgoedproces en waar staan ‘we’ nu? Met andere woorden: vormt de waterwoning een nieuw, beloftevol segment van de woningmarkt dat in ieder masterplan een vast onderdeel van het programma zal gaan vormen of is het concept niet goed uitontwikkeld of (op grotere schaal) toepasbaar en/of heeft de woonconsument er geen oren naar? Om antwoord te vinden op deze vragen wordt in dit hoofdstuk literatuuronderzoek gedaan naar wat er tot dusver per speler is gepubliceerd op het gebied van waterwoningen in Nederland. De volgorde van de paragrafen volgt hierbij de structuur van de bedrijfskolom zoals die tijdens het onderzoek bij de onderzochte projecten in de praktijk is aangetroffen: de aanleiding en het initiatief voor waterwoonprojecten bleek van de overheid, een architect of een bouwer afkomstig te zijn. Deze partijen worden daarom eerst achtereenvolgens besproken waarna de ontwikkelaar, de eindgebruiker (de woonconsument) en in het verlengde van de consument, de financier (hypotheekverstrekker), aan bod komen. Het hoofdstuk sluit af met een paragraaf over de tot op heden daadwerkelijk gerealiseerde projecten met drijvende woningen alsmede een overzichtstabel van de status van alle tot nu toe geplande en gerealiseerde projecten in Nederland. Over het literatuuronderzoek zelf kan alvast worden vermeld dat bij het zoeken naar publicaties over drijvende woningen, drijvend bouwen, etc. in de vakliteratuur, op Internet maar ook in archieven van dag-, week-, en maandbladen blijkt dat er talloze wetenschappelijke en semi-wetenschappelijke onderzoeken en artikelen in binnen- en buitenland zijn verschenen die betrekking hebben op vastgoed aan het water. Het aantal ‘hits’ van publicaties over wonen op het water of van artikelen over waterwonen-gerelateerde onderwerpen, is hieraan omgekeerd evenredig. Daarnaast is het opvallend dat van de bruikbare publicaties die na bestudering en selectie overbleven, ongeveer 60% is gepubliceerd in 2005 of 2006, hetgeen een indicatie is dat de belangstelling voor het onderwerp recentelijk duidelijk aan het toenemen is.

3.2 De eerste waterwoning Wie heeft het idee van waterwoningen in Nederland geïntroduceerd en wat was de aanleiding hiervoor? In een artikel in ROM Magazine (Dauvellier en Coops, 1995) over de uitreiking van de Bronzen Bever, een Rijksprijs voor opdrachtgeverschap op het terrein van bouwen en wonen, wordt melding gemaakt van het project ‘Marina Olderhuuske’ te Roermond waarin drijvende vakantiewoningen in het hoogwatergebied van de Maas zijn geprojecteerd. In datzelfde jaar verschijnt tevens de Nota van Uitgangspunten Ontwerp voor IJburg (dienst RO

15

Amsterdam, 1995) waarin melding wordt gemaakt van “het geschikt maken van een deel van het Steigereiland voor drijvende woonvormen (ook woonboten)”. In een artikel in Elsevier (Van Osch, 1999) claimt Ooms Bouwmaatschappij echter “dat het de eerste ‘echte’ waterwoningen van Nederland bouwt” op basis van een drijvend platform waarop zij het licentierecht heeft verworven van een Canadese onderneming. In juni 1999 liet Ooms in het bijzijn van Staatssecretaris Remkes een ‘watervilla’ met drie woonlagen te water in de haven van Hoorn ter promotie van haar plan om “jaarlijks zo’n tweehonderd waterwoningen te gaan bouwen”. De bouwer had contact met twintig gemeenten waaronder Lelystad, Almere, Rotterdam en gemeenten in Friesland en Groningen om haar concept te promoten. Volgens eigen zeggen hadden deze gemeenten “warme belangstelling”. Figuur 3.1: Verslepen van waterwoning Bouwbedrijf Ooms

Bron:

3.3

Wonen op het water, waarom?

In de eerder vermelde eerste initiatieven vormde de aanleiding om waterwoningen te ontwikkelen het idee van een ondernemer om een nieuw recreatief concept aan te bieden, respectievelijk het idee van een bouwbedrijf om met een nieuw woonproduct de orderportefeuille te kunnen vergroten. In de publicaties van vrijwel alle initiatieven daarna komen echter nog drie andere, - voor Nederland in zijn algemeen zeer relevante aanleidingen voor die de belangstelling naar waterwoningen hebben aangewakkerd. Deze laten zich als volgt samenvatten: (i) De waterbeheersingsproblematiek (ii) De schaarste aan bouwgrond (iii) De herstructurering en revitalisatie van gebieden 16

Hieronder zullen deze factoren, die in de meeste publicaties vaak in combinatie worden genoemd, nader worden toegelicht waarbij vooral uitgebreid aandacht wordt besteed aan (i) in combinatie met (ii) omdat deze factoren het meest wordt genoemd en ook belangrijke aanknopingspunten bieden voor de toekomst van de waterwoning.

3.3.1 De Waterbeheersingsproblematiek Langzaamaan lijken de gevolgen van klimatologische veranderingen in de wereld door te dringen tot de Nederlandse huiskamer. Volgens een onderzoek van TNS/NIPO (2006) zijn twee op de drie Nederlanders bereid om extra belasting te betalen voor het voorkomen van wateroverlast. Dit ondanks het feit dat 80% van de Nederlanders geen persoonlijke ervaring heeft meten zich ook geen grote zorgen maakt over de toenemende kans op wateroverlast. Waar bestaat die wateroverlast dan uit? Een artikel in Building Business (Bijsterveld, 2005) geeft een helder overzicht. In principe komt er waterdreiging vanaf vier kanten. Ten eerste bestaat er steeds meer wetenschappelijke consensus over wereldwijde klimaatverandering. Voor Nederland wordt een warmer maar vooral natter klimaat voorspeld met meer extreme regenval en langere perioden van droogte. Het KNMI becijfert dat in 2100 de gemiddelde winterneerslag met 12% zal zijn toegenomen, in het meest ongunstige scenario zelfs met 25%. De zomerneerslag stijgt met enkele centimeters minder hard dan de winterneerslag maar de toenemende kans op hevige lokale buien in de warme maanden baart zorgen. Ter illustratie, het volledig volgebouwde (versteende) Westland loopt nu na vrijwel iedere hoosbui onder, de bodem kan al het water niet meer verwerken. Ten tweede, de grondwaterstanden worden hoger en de bodem klinkt in. Kelders, souterrains en kruipruimten zijn dan moeilijker droog te houden. Vocht en schimmelvorming in woningen hebben een negatieve invloed op de gezondheid van bewoners en tasten het wooncomfort aan. Het volgende nieuwsbericht (PropertyNL, 2006) illustreert hoe actueel de dreiging is: Woningen Zevenaar verzakt door inklinking (regio Oost) (11-09-06) Zeker negentig woningen in het Gelderse Zevenaar hebben ernstige schade opgelopen door verzakking. De verzakking is waarschijnlijk een gevolg van de inklinking van de kleibodem. De gemeente laat een technisch onderzoek uitvoeren door een ingenieursbureau. Zevenaar schat dat in totaal ongeveer 200 woningen in de gemeente zijn verzakt, waaronder huurwoningen. Vier woningen moesten worden gestut vanwege instortingsgevaar. Tot dusver zijn geen huizen ontruimd. Volgens een gemeenteraadslid kan de situatie nog verergeren, omdat nog geen einde is gekomen aan de inklinking van de bodem.

Ten derde neemt de aanvoer van rivierwater toe. Vanuit Duitsland en België komt in natte perioden meer water over de grens dat moet worden verwerkt in de Nederlandse Delta. Hierdoor neemt de kans op overstromingen toe. Rijkswaterstaat voorspelt dat de afvoer van de Rijn bij Lobith tot 2100 met 20% kan toenemen, tot meer dan 20.000 m3 per seconde. Ook de afvoertoename van de Maas, mogelijk meer dan 40% tot 5.500 m3 per seconde, wordt als zorgelijk gezien. Om al deze extra afvoer te verwerken moeten namelijk aanzienlijk veel hectares bestemd worden. De Commissie Waterbeheer 21e eeuw schat voor het

17

hoofdwatersysteem tot 2015 40000 hectare. Voor de regionale stroomgebieden is dat in die periode 15.000 hectare. In tegenstelling tot de winterperiode worden tijdens zomers, als gevolg van droge perioden, juist lagere afvoeren van rivieren voorzien, leidend tot een heel ander probleem: dat van laagstaand water. Moeilijker bevaarbaarheid van rivieren, afnemende beschikbaarheid van zoetwater voor de industrie of winning van energie, maar ook instabiliteit van funderingen (zoals in Dordrecht) of dijken en kaden, zijn consequenties van het klinkende rivierwater. N.B.: de totale ruimteclaim voor alle vormen van waterberging samen wordt door VROM eerst geschat op 90.000 hectare (Vijfde Nota RO, 2000), bijna net zo groot als driekwart van het IJsselmeer, en later zelfs op 500.000 (!) hectare. Deze claim strekt zich uit over een periode van 50 jaar. Dordrecht verruimt leenregeling paalrot (regio West) (09-10-06) Het gemeentebestuur van Dordrecht wil de leningsregeling voor huiseigenaren die schade ondervinden door paalrot, uitbreiden. In sommige gevallen zou de leningstermijn kunnen worden verlengd tot 1 juli 2011. Tot nu toe gold de regeling tot 1 januari 2007. Veel vooroorlogse huizen in Dordrecht kampen al jaren met paalrot. De deels houten funderingen rotten langzaam weg door een te laag grondwaterpeil. Het doel van de verlenging van de leningsmogelijkheid is om het funderingsherstel van meer woningen in Oud- en Nieuw Krispijn, Reeland en de negentiende eeuwse schil mogelijk te maken.

Tot slot is er de zeespiegelstijging. Volgens het KNMI zal de zeespiegel, uitgaande van een scenario gebaseerd op gemiddelde schattingen, in het jaar 2100 met ongeveer 60 centimeter zijn gestegen. In de ‘worst case’ zelfs met 110 centimeter. Als er niets wordt ondernomen zullen de consequenties voor Nederland naar verluid rampzalig zijn: het wassende zoute zeewater richt, veel meer nog dan zoet water, grote schade aan landbouwgebieden, infrastructuur, woningen en industrie aan. Er is zelfs een doemscenario waarbij landijs op Antarctica deels in de oceanen terechtkomt, waardoor de zeespiegel met zes meter gaat stijgen, het zogenaamde ‘Atlantis-scenario’.

3.3.2 De claim op ruimte De toenemende wateroverlast treft in Nederland vooral de laaggelegen Randstad, die algemeen als dé motor van onze economie wordt gezien. De bodem (het veen) zal hier in de komende eeuw nog eens een halve tot twee meter verder inklinken. In de Nota Ruimte (VROM, 2005) wordt daarom vermeld dat “borging van de veiligheid tegen hoogwater van essentieel belang is”. Tegelijkertijd wil de overheid de internationale concurrentiepositie van de Randstad verder versterken. De nota Ruimte houdt voor de Randstad rekening met 8100 hectare bedrijventerreinen tussen 2010 en 2030. In de Noordvleugel staan tussen 2010 en 2030 60.000 woningen gepland en voor de Zuidvleugel staan er tussen 2010 en 2020 80.000 woningen geprojecteerd. Daarbij is in de Randstad de vraag naar groene (veel ruimte eisende) woningen groot en moet er naast wonen en werken ook voldoende ruimte zijn om te recreëren. Al met al blijft er weinig ruimte over voor water, terwijl het niet bergen van alle water(overlast) naast economische gevolgen voor landbouwgebieden duidelijk ook een grote impact op de verstedelijkte regio’s heeft. Een vaak terugkerende conclusie in veel artikelen

18

over waterproblematiek luidt dan ook dat de toekomstige ruimtelijke plannen in Nederland (en vooral de Randstad) niet meer los kunnen worden gezien van de wateropgave die ‘ons’ te wachten staat. De Nota Ruimte noemt water daarom het “sturende principe” in de ruimtelijke ordening. Deze terminologie komt daarna in veel publicaties van adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten terug om hun omslag in denken over de plek van water in de ruimtelijke ordening c.q. het ontwikkelproces te benadrukken.

3.3.3 Overheidsbeleid In de voorgaande twee paragrafen is geschetst hoe de waterbeheersingsproblematiek enerzijds en de economische ontwikkeling (van vooral de Randstad) anderzijds, beide een toenemende en conflicterende - claim leggen op de beschikbare ruimte in Nederland. Tevens is besproken hoe de overheid (het Rijk) zich bewust is geworden van deze problematiek In deze paragraaf wordt belicht welk beleid er is ontwikkeld om de problematiek in goede banen te leiden. Het doel hierbij is duidelijk te maken dat juist dit beleid heeft geleid tot een toenemende belangstelling voor waterwoningen.

3.3.3.1 Overzicht waterbeleid De ontwikkeling van het overheidsbeleid terzake waterbeheersing wordt helder verwoord in een artikel in Real Estate Magazine (Van der Toorn Vrijthoff, 2005). De auteur (hoofddocent aan de TU Delft, afdeling Real Estate & Housing) merkt op dat er inmiddels (in 2005) een brede maatschappelijke erkenning voor de omvang en urgentie van de waterproblematiek is, die zich voor het stedelijk en het landelijk gebied verschillend manifesteert. Dat heeft geresulteerd in de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) die sinds eind 2000 van kracht is. De Kaderrichtlijn verplicht de Europese lidstaten om de kwaliteit van het oppervlaktewater op orde te brengen. Dat moet gebeuren per deelstroomgebied. Nederland is verdeeld in de vier deelstroomgebieden Eems, Maas, Rijn en Schelde. De Kaderrichtlijn legt aan de lidstaten op dat er per stroomgebied en deelstroomgebied beheerplannen worden opgesteld. De doelstellingen van de Kaderrichtlijn moeten in 2015 zijn bereikt met een mogelijke uitloop tot 2027. Inmiddels is voor alle 17 regionale stroomgebieden waarin Nederland is verdeeld een deelstroomgebiedsvisie opgesteld. Die visie bevat een wateropgave op hoofdlijnen voor korte (2015) en lange termijn (2050). In de wateropgave is per deelgebied aangegeven welke maatregelen genomen moeten worden om voldoende ruimte voor water te creëren. De resultaten worden gepresenteerd in de vorm van een percentage open water dat extra gegraven moet worden. Op nationaal niveau zag eind 2000 de kabinetsnota ‘Anders omgaan met water’ het licht, waarin de toekomstige aanpak werd geschetst: ruimtelijke ordening in laag Nederland was eeuwenlang vooral een kwestie van het scheiden en het gescheiden houden van water en land. Technische maatregelen moesten de veiligheid waarborgen. Om Nederland voldoende leefbaar, veilig en aantrekkelijk te houden oppert de nota dat een omslag in het waterbeleid noodzakelijk is. Deze omslag houdt in dat je niet meer uitsluitend kijkt naar het tegenhouden van water. Juist het meebewegen met het water zou het nieuwe credo moeten worden. De Watertoets wordt in 2001 geïntroduceerd (en uiteindelijk ingevoerd in 2003). Deze toets is bedoeld om bewuster met water in de ruimtelijke planning om te gaan en moet voorkomen dat er bij de stedelijke ontwikkeling aantasting plaatsvindt van het waterbergend vermogen van

19

de ondergrond. De Watertoets is van toepassing op allerlei ruimtelijke besluiten: wijzigingen in bestemmingsplannen, streekplannen, nieuwe plannen voor infrastructuur, woningbouw en bedrijventerreinen en herstructureringsplannen in het stedelijk en landelijk gebied. Uitgangpunt is dat water zoveel mogelijk ter plekke wordt vastgehouden (bij voorbeeld door het verharde oppervlak te minimaliseren), geborgen en pas in laatste instantie wordt afgevoerd. Als er na een integrale afweging toch een beslissing valt met negatieve gevolgen voor de veiligheid of wateroverlast, dan zijn maatregelen om het watersysteem op orde te houden nodig. Deze maatregelen vormen onderdeel van het ‘ruimtelijke besluit’; de kosten komen in principe voor rekening van de initiatiefnemer van het plan. Voortbordurend op de kabinetsnota kwam in 2001 de ‘Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw’ tot stand, een overeenkomst tussen het Rijk, het Interprovinciaal Overleg, de Unie van Waterschappen (UvW) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). In 2003 resulteerde dat in het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). In het NBW is opgenomen dat gemeenten voor de eerste helft van 2006 gemeentelijke waterplannen opstellen. Zij doen dat in samenwerking met de waterschappen en “binnen de kaderstelling die voortkomt uit de deelstroomgebiedsvisie”. Het is nog niet duidelijk of alle gemeenten in Nederland ook tijdig een waterplan hebben opgesteld maar het valt buiten het bereik van dit onderzoek om dit hier verder na te gaan. Op radio en tv wordt er momenteel ‘reclame’ gemaakt voor het waterbeleid van de overheid en wordt verwezen naar een website (nederlandleeftmetwater.nl) waar burgers meer informatie kunnen vinden over waterproblematiek en het beleid. Hoewel de precieze inhoud van een stedelijk waterplan eigenlijk buiten de scope van deze scriptie valt, is de importantie en actualiteit ervan sterk toegenomen en maakt een weergave ervan duidelijk hoe de waterproblematiek inmiddels is doorgedrongen vanuit Europees naar nationaal tot gemeentelijk niveau en tot op welk detailniveau de overheid zich inmiddels bezighoudt met waterbeleid. In de stedelijke waterplannen wordt vooral aandacht besteed aan de stedelijke wateropgave in kwantitatieve zin. In de handreiking stedelijk waterplan van de VNG en de UvW wordt voorgesteld de volgende thema’s op te nemen in het stedelijk waterplan: Waterkwantiteit Een beschrijving van de stedelijke wateropgave in kwantitatieve zin. Belangrijkste invalshoek is de wateroverlastproblematiek. Daaraan gerelateerd wordt de stedelijke grondwaterproblematiek en het functioneren van het rioleringsstelsel behandeld. Waterkwaliteit Mede uitgaande van de Kaderrichtlijn Water worden in dit onderdeel de kwalitatieve aspecten van de wateropgave belicht. Water in de bebouwde omgeving Hoe wordt de wateropgave binnen het stedelijk gebied planmatig uitgewerkt en wat zijn daarbij de consequenties voor de gemeentelijke organisatie? Het stedelijk grondwater Het grondwaterpeil en de regulering daarvan spelen binnen het watersysteem een essentiële rol. “De toegestane peilstijging is in bestaand stedelijk gebied vaak gering”. De relatie tussen het watersysteem en de waterketen Met name op het punt van de afvoer. Hierbij wordt extra aandacht gegeven aan het afkoppelbeleid. In tabel 3.1 staat een overzichtstabel van het stedelijke watersysteem en waterketen en de door de auteur voorgestelde maatregelen tegen de waterproblematiek in stedelijk gebied.

20

Het beheer en onderhoud van de gehele stedelijke waterhuishouding N.B. de auteur van het eerdergenoemde artikel in Real Estate Magazine merkt op dat op het onderhoud van delen van het systeem van de stedelijke waterketens door lokale overheden decennia lang is bezuinigd. Met name het onderhoud van de ondergrondse stedelijke leidingsystemen voor de afvoer van afval- en regenwater is geminimaliseerd. Hij concludeert dat “we nu worden geconfronteerd met een technisch verouderd systeem dat in functionele zin niet kan voldoen aan de actuele en toekomstige eisen” en legt daarmee een belangrijk (financieel) probleem voor de stedelijke waterbeheersing op tafel. Tabel 3.1: Stedelijk watersysteem en waterketen Watersysteem Opvang regenwater Berging Afvoer Lozing Waterketen Drinkwater distributie Gebruik Afvoer via riolering Zuivering Lozing

Maatregelen in stedelijk gebied Uitbreiden stedelijk oppervlaktewater Afkoppelen en invoeren volledig gescheiden systeem Uitbreiden pompcapaciteit

Introductie huishoudelijk gebruik regenwater Afkoppelen en groot onderhoud en verbetering stedelijk rioleringsnetwerk Introductie regenwater

huishoudelijk

gebruik,

combinatie

Bron: Real Estate Magazine, 2005

Trend: herstel historische waterlopen In reactie op het aanpakken van waterproblematiek in de stad wordt door enkele auteurs (Van Ratingen, 2005; Van der Toorn Vrijthoff, 2005) ook een nieuwe trend gesignaleerd die kan worden geschaard onder de noemer ‘Water terugbrengen in de stad’. Deze trend doelt op initiatieven waarbij door het terugbrengen van water in de stad via het reconstrueren van historische grachten, singels, stadsrivieren en havens, naast een toename van het stedelijke oppervlaktewater (en dus een bijdrage aan de waterbeheersing) tevens een belangrijke kwaliteitsimpuls wordt gegeven aan deze (meestal binnenstedelijke) gebieden waar positieve effecten vanuit gaan op de waarde va het omringende vastgoed en op de lokale economie. Zo zijn de plannen voor het herstel van de haven in Breda inmiddels in een vergevorderd stadium en wordt in Amsterdam al enige tijd ‘gesteggeld’ tussen bewoners en gemeente over het al dan niet ongedaan maken van de demping van enkele grachten in de stadswijk de Jordaan. “Water in de binnenstad heeft een grote betekenis voor de ontwikkeling, de identiteit en de kwaliteit van het centrum van de stad. Water refereert immers aan het verleden, maar biedt ook potenties voor de toekomst. Het is dan ook om deze reden dat veel gemeenten in Nederland overgaan tot het (terug)brengen van water in de historische stad” (Water als economische impuls, 2003). Inmiddels wordt deze motivering in de artikelen gesteund door de noodzaak meer bergingscapaciteit en dus oppervlaktewater te creëren. “Ook Waterschappen blijken bereid te zijn ook bij te dragen in de kosten van herstel van ‘begraven monumenten’. Private partijen zien de meerwaarde en zijn op grond daarvan bereid om mede de kosten te dragen”, besluit Van der Toorn Vrijthoff zijn betoog. Bescherming tegen hoogwater Op het gebied van bescherming van Nederland tegen hoogwater vanuit zee en rivieren ligt de nadruk vooral op de aanpak van de zogenoemde ‘Zwakke Schakels Kust’, de uitvoering van het ‘Deltaplan Grote Rivieren’ en de planologische kernbeslissing ‘Ruimte voor de Rivier’. De Zwakke Schakels zijn acht plekken langs de kust die nu aan de wettelijke veiligheidseisen 21

voldoen, maar waar in de toekomst versterking van de kustverdediging noodzakelijk is. Het Deltaplan Grote Rivieren is grotendeels in 2004 afgerond en was een soort noodwet waardoor de dijken versneld zijn versterkt. Na goedkeuring door de Tweede Kamer van het plan Ruimte voor de Rivier in 2006, zal worden begonnen met maatregelen die letterlijk meer ruimte voor de rivieren moeten geven, zoals bij voorbeeld dijkverleggingen en het afgraven van uiterwaarden.

3.3.3.2 Van waterbeleid naar waterwoning: rood voor blauw Tegelijkertijd met de verandering in het denken van de overheid over water in de Nota ‘Anders omgaan met Water’ werd nagedacht hoe de botsende claims voor ruimte voor wonen, recreëren en bedrijvigheid aan de ene kant en ruimte voor waterberging aan de andere kant, creatief kon worden opgelost. De term ‘meervoudig ruimtegebruik’ werd geïntroduceerd en werd daarna een belangrijk principe in de ruimtelijke ordening. “Meervoudig ruimtegebruik is mogelijk door het mengen van zowel natte als droge functies, zoals drijvende woningen in een amfibisch landschap. Vraagstukken van waterberging, ruimtenood en het streven naar een meer ecologische omgang met de omgeving stimuleren ontwikkeling van drijvende bouwvormen. Dit kan variëren van enkelvoudige waterwoningen tot een complete drijvende stad” (Bouw, 2001). In hetzelfde artikel wordt gewaarschuwd dat in het nieuwe waterbeleid niet alleen geld beschikbaar moet komen voor veiligheid, maar ook voor kwaliteitsaspecten. “Je moet de waterproblematiek niet alleen civiel oplossen, maar ook ecologisch, sociaal en met voldoende ruimtelijke kwaliteit komen tot een duurzaam resultaat”. Over hoe deze kwaliteit kan worden betaald, zegt Brinkman (voorzitter algemeen verbond van bouwbedrijven, AVBB) in het artikel veel te verwachten van een ‘rood’voor ‘blauw’ aanpak: watergebonden bouwwerken betalen deels de waterberging. “een mooi voorbeeld van functiemenging van rood, groen en blauw zijn wat mij betreft de grote rivieren rond stedelijk gebied, bij voorbeeld in de Randstad. Polders in de omgeving van stedelijk gebied die zowel kunnen fungeren als tijdelijke opvangplek voor water als voor wonen. Natuur, recreatie, wateropvang en een aantrekkelijke woonomgeving zijn hier mogelijk”. Het artikel concludeert tenslotte dat de mogelijkheden voor ‘natte urbanisatie’ toenemen en het enthousiasme groot is. “Maar iedere plas water is nog geen bouwlocatie”. De politiek is in 2005 weer een stapje verder. Minister Dekker van VROM heeft 15 locaties aangewezen in het ‘buitengebied’ (van rivieren) waar geëxperimenteerd kan worden met buitendijks bouwen. Op één van die locaties in Maasbommel is in 2004/05 het project De Gouden Ham gerealiseerd. Het bestaat uit 36 semi-drijvende en 14 drijvende recreatievilla’s die meebewegen met eventuele stijging en daling van het water. In aanvulling hierop zegt Staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat Schultz van Haegen In een interview met REM (2005), “het zou jammer zijn als innovatieve bouwvormen zich beperken tot rivieren, zoals bij voorbeeld de drijvende woningen in Maasbommel: ook voor het oplossen van regionale waterproblemen zie ik kansen voor drijvend of meebewegend bouwen. Ik ben benieuwd of bij voorbeeld de gemeente Gouda dit concept in Westergouwe gaat toepassen”. Verder meldt ze dat ze een studie heeft gestart die de bestuurlijke en juridische hobbels voor drijvend bouwen in beeld moet brengen. Dit met als doel om zelf een steentje bij te kunnen dragen aan het wegnemen van die hobbels. Recentelijke navraag bij VROM leert echter dat de studie niet bekend is en er geen rapport over is verschenen.

22

Figuur 3.2: Drijvende vakantiewoningen, project ‘De Gouden Kust’, Maasbommel

Bron: www.degoudenkust.nl

3.3.3.3 Conclusie Concluderend kan worden gesteld dat de overheid de waterproblematiek in de afgelopen zes jaar in kaart heeft gebracht en op de maatschappelijke en vastgoedkundige agenda heeft proberen te zetten. Tevens lijkt de overheid flink gevorderd met het ontwikkelen van beleid om Nederland te beschermen tegen overlast maar ook bewust te maken van wat ze als onvermijdelijk ziet: het leven met water in plaats van het alleen vechten tegen water. Deze aandacht voor waterdreiging maar ook voor de kansen die het biedt (‘water terug in de stad, ‘dubbel ruimtegebruik’) heeft bij veel gemeenten en soms al eerder bij enige ‘early adaptors’ in de vastgoedsector geleid tot een toenemende belangstelling voor de mogelijkheden die waterwoningen bieden om waterproblematiek en sociaal-economische problematiek aan te pakken (Rotterdam Waterstad 2035, de Blauwe Stad in Groningen, het Wieringerrandmeer bij Wieringen) en/of een innovatieve, eigen identiteit mee te geven aan een nieuwe woonwijk. De overheid op haar beurt stimuleert het denken over- en concrete ontwikkelingen met drijvend bouwen. Niet alleen in beleid maar ook door het uitschrijven van prijsvragen en het stimuleren/subsidiëren van kennisnetwerken. Minder duidelijk is echter hoe goed de (lagere) overheden (provincies, gemeenten, rijkswaterstaat, waterschappen) in de praktijk meedenken en meewerken aan het realiseren van waterwoningen.

23

Het is niet zo dat de overheid als enige en grote initatiefnemer van drijvende woningen heeft gefungeerd. In de praktijk zijn, tegelijk met een toenemend bewustzijn van de waterproblematiek (en de mogelijkheden van dubbel ruimtegebruik) bij de overheid, een ondernemer in recreatief vastgoed, een bouwer en ontwerpers onafhankelijk van elkaar bezig geweest met het concreet ontwikkelen, ontwerpen, bouwen en stimuleren van drijvende woningen.Wie deze early adaptors in de vastgoedbranche zijn, wordt in de komende paragrafen behandeld in het literatuuronderzoek naar ontwerpers, bouwers, ontwikkelaars, en consumenten.

24

3.4

De Ontwerper

In deze paragraaf wordt de literatuur over drijvend wonen onderzocht op het vakgebied van de ontwerper in het ontwikkelingsproces: de architect en de stedenbouwkundige. Vragen die daarbij centraal staan zijn: - hoever zijn architecten en stedenbouwkundigen in hun denken en ontwerpen met drijvende gebouwen? - Wat is er mogelijk en wat is er al gerealiseerd?

3.4.1 Welke ideeën zijn er ontwikkeld? Het eerder vermelde artikel in ROM Magazine (Dauvellier en Coops, 1995) over de uitreiking van de Bronzen Bever, een Rijksprijs voor opdrachtgeverschap op het terrein van bouwen en wonen met dat jaar water als thema, geeft een goed overzicht van hoe water op dat moment ontwerpers bezighoudt. De jury meldt dat de inzendingen een grote verscheidenheid laten zien. “Ecologisch goed ontworpen plannen schieten vaak te kort in de vormgeving terwijl goed vormgegeven plannen net weer te weinig blijk geven van een verantwoorde ecologische benadering”. En “Opvallend veel aan het water gesitueerde woningbouwplannen zijn ingezonden. De belevingswereld van water is vaak ingezet om de identiteit van de woonomgeving te versterken”. Een trend vormen ook “auto-voor-boot-achter-plannen waarmee ons land wordt overspoeld. In commercieel opzicht aantrekkelijk maar in stedebouwkundig, ecologisch en architectonisch opzicht nauwelijks doordacht”. Ook de Vinex-locaties Leidsche Rijn, Ypenburg, Achtkamp en IJburg worden in het rapport als voorbeelden genoemd van stedenbouwkundige plannen waarin water een hoofdrol speelt. Projecten met woningen op het water zitten echter nog niet tussen de inzendingen in 1995 (met uitzondering van het recreatie project Marina Olderhuuske). De jury constateert dat voor een groot deel van de inzendingen de prijsvraag te vroeg kwam. “Het actief omgaan met water al ontwerpmiddel is een ontwikkeling van vooral de laatste vijf jaar. Die termijn is voor de ruimtelijke ordening vrij krap om nu al de uitvoeringsfase te hebben gehaald”. Figuur 3.3: Aqua Domus, ontwerp: Architectenbureau Sytze Visser

Bron: www.h2holland.nl, architecture with wet feet.

25

Ooms bouwbedrijf komt in 1999 in Hoorn als eerste met een gerealiseerde drijvende (promotie)woning (zie figuur 3.1) waarvan het ontwerp uit Canada komt en gevel- en dakelementen van kunststof, aluminium en hout de boventoon voeren. Later in 2001 ontwierp Architectenbureau Sytze Visser voor een nieuwe catalogus van Ooms de Aqua Domus (figuur 3.3) en de Aqua Villa (figuur 3.4). Deze ontwerpen hebben duidelijk een meer Europese uitstraling. Figuur 3.4: Aqua Villa, ontwerp: Architectenbureau Sytze Visser

Bron: www.h2holland.nl, architecture with wet feet. Bijschrift onder foto’s: These new types of floating housing are

superior to traditional Dutch houseboats in quality, durability, technical equipment, outlook and their relation to the surrounding water.

Dhr. Zevenbergen, directeur Dura Vermeer Business Development en al jarenlang betrokken bij projecten en onderzoeken naar drijvende gebouwen, betoogt (REM, 2005) dat de combinatie van wonen en waterberging “niets minder vergt dan innovatieve stedenbouwkundige concepten: Het ruimtelijk inpassen van het water en het combineren van waterberging met rode en groene functies”. De integratie bespaart ruimte en kan nieuwe woon- en werken recreatiegebieden in het stedelijk gebied opleveren. Ook in het bestaand stedelijk gebied moet ruimte ingeleverd worden voor water en moet de stedenbouw zijn dominante rol delen met water. In de Haarlemmermeer wordt concreet gewerkt aan dergelijke innovatieve vormen van bouwen, aldus Zevenbergen. In het artikel ‘Drijvend wonen’ (J. Crone, 2001), gaat Dura Vermeer in op de mogelijkheden van een drijvende stad die zelfvoorzienend is (wat betreft energieopwekking, waterzuivering, waterkoeling). De drijvende betonnen pontons van de firma lenen zich onder andere voor toepassing bij bedrijfshuisvesting. Naast het dubbele ruimtegebruik liggen de voordelen vooral in de flexibiliteit omdat bedrijven eenvoudiger kunnen verplaatsen en uitbreiden. Andere voordelen hebben te maken met het benutten van het water voor de koeling. Eventueel optredende schommelingen levert beperkingen op voor sommige bedrijvigheid maar

26

goederenopslag of bij voorbeeld kastuinbouw lijkt goed geschikt voor vestiging op het water. Problemen als het grote ruimtebeslag, de verplichte wateropvangbassins en de wateroverlast in bij voorbeeld het Westland kunnen ermee worden opgelost, aldus Dura Vermeer In 2005 heeft Dura Vermeer na een lange aanloopperiode inderdaad een drijvende kas gebouwd. Deze is ter promotie te water gelaten in een bergingsvijver op het FloraHollandterrein in Naaldwijk. Tevens heeft de firma, als onderdeel van het kennisproject ‘Bouwen met water’, deels gefinancierd door het Rijk, een concept ontwikkeld voor een drijvende weg (een prefab autobaan) waarbij een betonnen vloer is aangebracht op een drijflichaam van gekoppelde modulen. Op de betonvloer kunnen direct rijlaag en straatmeubilair worden aangebracht. Emeritus professor Frits Schoute van de TU Delft lanceerde in zijn afscheidsrede de ‘Ecoboot’, metafoor een drijvende gemeenschap op zee, als alternatief voor het wonen in de volle delta- en kustgebieden. Zijn ideaal leidde tot het oprichten van een onderzoeksplatform met een eigen internetsite (www.ecoboot.nl). Hierin werken wetenschappers, studenten en anderen samen om het ecoboot idee uit te werken naar een functioneel en technisch concept. Op de site staat inmiddels na vijf jaar een aantal interessante studies naar bij voorbeeld ‘Very Large Floating Structures’ (met een prototype van een drijvend vliegveld in Tokyo Bay), ‘Floating wave dampers’ (om energie mee op te wekken en golfslag te verminderen), een drijvend stadion, stabilisatie van woonplatformen en een prijswinnend afstudeeronderzoek met een civieltechnisch ontwerp en een bouwkundig concept voor waterwoningen. In het boek ‘Amfibisch Wonen’ (H.Venhuizen, 2001) wordt vanuit kunstzinnig en ecologisch oogpunt gekeken naar de mogelijkheden van amfibische woonvormen. Het werk van acht winnaars van een prijsvraag met dit onderwerp van de Provincie Zuid-Holland worden beschreven. De ideeën gaan veel verder dan drijvend wonen alleen en strekken zich uit tot gedachten over landschap, natuurlijke regulering en bevordering van biodiversiteit “waarvan je kunt afvragen hoeveel hiervan terecht komt”, aldus de conclusie in het slothoofdstuk. Een andere bron biedt ook veel bruikbare informatie. De Bond van Nederlandse Architecten (BNA) heeft een speciale website ontwikkeld over water in stedenbouwkunde en architectuur in Nederland: www.h2olland.nl. De site laat met veel voorbeelden zien hoe ver gevorderd het ontwerpen met water is in stedenbouwkunde, waterwoningen, werken op het water, civiele techniek, het overbruggen van water en in leisure en cultuur. Er staat ook een overzicht op van studies en concrete projecten in deze categorieën. De concepten omvatten onder andere een drijvend stadion, een drijvend hotel, een drijvend kantoor, een opblaasbare dijk onder water (daadwerkelijk gerealiseerd tussen het Ramsdiep en de Ramsgeul bij Ens), een drijvende weg (gerealiseerd), een drijvend expositiepaviljoen (gerealiseerd in Arnhem) en drijvende studentenhuisvesting. Er zitten ook ontwerpopdrachten tussen voor diverse waterwoonprojecten. In bijlage 1 is ter illustratie een meer gedetailleerde beschrijving van het project met de drijvende weg opgenomen. Op de website Oomswaterwoningen.nl gaat Ooms naast bouwproces en architectuur ook uitgebreider in op de stedenbouwkundige invalshoek. Duidelijk wordt hoe aspecten als infrastructuur/ontsluiting, parkeren, de ligging van de woningen ten opzichte van de steiger, de mogelijke buitenruimten en de fasering in waterwoonprojecten de woonbelevenis beïnvloeden. Met voorbeelden en illustraties worden enkele mogelijke concepten toegelicht. Het Neprom biënnale festival ‘Munt uit water’ in 2005 was het eerste grootschalige seminar waarin ontwikkelen met water centraal stond en alle schakels in de vastgoedindustrie

27

vertegenwoordigd waren. Diverse stedenbouwkundigen en architecten kwamen hun visie toelichten en er werd een ‘watervocabulaire’ met bijbehorende beeldenassociaties geïntroduceerd met termen als: watertuin, waterordening, eilandflat, waterfort, groene gracht, lineaire terp en nomadisch wonen. Verder kwamen gemeentelijke bestuurders en bouwers en projectontwikkelaars aan het woord over al dan niet gerealiseerde projecten, pps-constructies, organisatorische modellen en nieuw ‘waterdenken’ die te maken hadden met of gebruikt kunnen worden voor projecten met water. Omdat water een centrale rol gaat spelen bij de ruimtelijke inrichting van Nederland, betoogt Winsemius (Bouw 2001) in meer algemene zin een terugkeer van de belangrijke rol van de civiel ingenieur bij stedenbouw en landschapsinrichting. Deze combinatie heeft in het verleden een aantal gebieden opgeleverd met “uitzonderlijke ruimtelijke kwaliteit” (onder andere de Beemster en de Noordoostpolder) en plaatsing op de Unesco-lijst van Werelderfgoed. In het artikel wordt nog een kritische vraag opgeworpen: is de woonkwaliteit van noodopvanggebieden voor water wel zo aantrekkelijk? Voor een groot deel gaat het namelijk niet om open water maar om plekken die alleen in extreem natte perioden onderlopen. “Je kunt je afvragen wat de woonkwaliteit van dergelijke plekken is”. In 2001 verschijnt een artikel in Bouw ( A. van Wijngaarden, ‘Een waterdicht plan’) waarin het ontwerp van de al in 1995 geplande waterwoningen op het Steigereiland in IJburg nu concreter is uitgewerkt. Hieronder wordt dit ontwerp uitgebreid weergegeven, mede met als doel te laten zien tot in welk detail het ontwerpen (niet alleen architectonisch) van een project met drijvende woningen al was gevorderd in 2001. Figuur 3.5 Project Waterbuurt West, Steigereiland IJburg

Bron: www.waterhuis.nl

Er wordt gesproken over 340 woningen op het water in diverse prijsklassen waarvan de bouwkwaliteit zoveel mogelijk gelijk is gesteld aan die op het vaste land. Daarom worden de waterkavels in erfpacht uitgegeven en is de normale bouwregelgeving van toepassing. Alle nutsvoorzieningen moeten beschikbaar zijn voor de woningen die er komen in drie soorten: platformwoningen, woonschepen en drijvende woningen. De platformwoningen staan op palen in het binnen- of het buitenwater. Ze zijn via een vaste verbinding gekoppeld aan het vaste land. In plaats van een tuin krijgen de bewoners een

28

aanlegplaats voor een pleziervaartuig voor de (achter)deur. De voorwaarden voor ontwerp en bouw van deze woningen komen sterk overeen met die van woningen op het vaste land. Immers, de woning beweegt niet met het waterniveau en de leidingen komen via een vast tracé binnen. In totaal gaat het om ongeveer 90 van deze woningen op drie locaties. Figuur 3.6 Project Waterbuurt West, Steigereiland IJburg


Voor de drijvende woningen zijn er 200 kavels bestemd waarvan 110 voor uitgifte aan individuele opdrachtgevers. Deze kopen een waterkavel en laten een kant-en-klare woning invaren of bouwen een casco zelf af. De overige drijvende woningen moeten door een ontwikkelingscombinatie worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om zowel sociale huurwoningen als koopwoningen. Het kwaliteitsniveau moet gelijk zijn aan ‘normale’ woningen. Bij voorbeeld voor thermische isolatie, vertrekafmetingen, installaties en voorzieningen. Twee of drie bouwlagen zijn mogelijk. De waterkavels worden ontsloten vanuit steigers. Per kavel is een maximale breedte, lengte, diepte en hoogte vastgesteld in het bestemmingsplan. De eigenaar van een kavel voor een drijvende woning realiseert binnen de randvoorwaarden in de zogenaamde ‘bouwenvelop’zijn eigen ontwerp. De drijvende woningen mogen tot zes, en gedeeltelijk negen meter, boven de waterlijn uitsteken. Naast het kavelgedeelte van de woning krijgt men een strook water in erfpacht voor een vlonder of een pleziervaartuig. De steigers blijven zoveel mogelijk vrij van bebouwing maar voeren wel alle leidingen en kabels. Parkeren doen de bewoners in garages en op parkeerplaatsen op de straat aan het begin van de steigers; hier zijn ook de vuilnisopslagplaatsen. De steigers mogen van de brandweer niet doodlopen, dit vanwege “de verplichte tweede vluchtweg”. Daarom zijn de uiteinden met elkaar verbonden. Ondanks het vele water moeten er van de brandweer droge blusleidingen in de steiger komen. De steigers zijn niet berijdbaar. De steigers worden niet drijvend maar vast uitgevoerd. De nutsbedrijven leggen namelijk slechts leidingen en kabels indien de steiger vast is, eigendom van de gemeente en openbaar

29

toegankelijk. Deze constructie sluit dus aan bij de situatie op het vaste land, waarbij de nutsleidingen tot in de meterkast of tot aan de gevel lopen en de installatie vanaf de meterkast een zaak van de eigenaar is. Voor de waterleiding en riolering is een installatie nodig om bevriezing te voorkomen. Vanaf de meterkast lopen flexibele aansluitleidingen naar de drijvende woning. Deze zijn eigendom van de bewoner. Voor de aansluiting op de riolering moet iedere woning over een eigen pomp beschikken. Figuur 3.7 Project Waterbuurt West, Steigereiland IJburg


Voor de uitvoering van de woningen kunnen de eigenaren kiezen uit twee mogelijkheden voor de onderbouw: de uit de arkenbouw bekende betonnen bak of de eerder in dit hoofdstuk vermelde uit Canada afkomstige techniek van een in beton ingekapseld kunststof (polystyreenschuim) drijflichaam. Deze en andere drijftechnieken komen uitvoeriger aan bod in paragraaf 3.6. Anno 2006 wordt het waterwoonproject op het Steigereiland met vertraging, en in een kleiner aantal, maar wel op vrijwel dezelfde wijze als hierboven beschreven, uitgevoerd. Het Parool van 12 september 2006 bericht: Inschrijven waterkavel kan eind van de maand Zeeburg – De inschrijving voor de aankoop van een waterkavel op het steigereiland in IJburg begint op 30 september en duurt tot 17 november, zo heeft het grondbedrijf bekendgemaakt. Er zullen uiteindelijk 110 waterkavels worden aangeboden, met een erfpachtsom van € 116.000 tot 142.000. De kavels kunnen worden gebruikt voor drijvende woningen. De eerste 38 kavels worden begin december door loting toegewezen.

3.4.2 Gespecialiseerde architectenbureaus Er hebben zich in de afgelopen jaren enkele architectenbureaus geprofileerd met een specialisatie op waterwoningen. Attika architecten, bekend van onder andere het drijvend informatiecentrum voor IJburg en paalwoningen in Rotterdam Nesselande, was een van de 30

eersten met een geschiedenis in drijvend bouwen van mee dan 15 jaar. Waterstudio.NL timmert ook aan de weg met onder andere opdrachten in Dubai (drijvend hotel, moskee, restaurant, woningen), België (drijvende boulevard in Antwerpen) en diverse waterwoonprojecten in Nederland (gebiedsontwikkeling en individuele projecten) waaronder vier drijvende woningen in de Leidse uitbreidingwijk Roombeek en een woning op Westeinderplassen waaraan diverse woonbladen aandacht hebben besteedt. Eén van de opmerkelijk facetten van deze woning is dat zich onder de waterlijn een lounge ruimte bevindt met een bioscoop met 20 zitplaatsen. Figuur 3.8: Ontwerp voor project Roombeek, Leiden, door Waterstudio.NL

Bron: www.waterstudio.nl

Dura Vermeer heeft samen met Agrotechnology and Food Innovations en INTRON het ‘Expertsysteem Drijvend Bouwen’ ontwikkeld. Deze software helpt ontwerpers van drijvende bouwwerken tijdens het ontwerpproces. Op gestructureerde wijze worden relevante vragen gesteld waaruit ‘op maat’ richtlijnen volgen voor het ontwerp. De gebruiker krijgt voor zijn ontwerp niet alleen antwoord op de vragen of het technisch en qua regelgeving haalbaar is, maar ook het globale ontwerp wordt zichtbaar, evenals de kosten. Het systeem neemt hiermee de rol op zich van de expert die door de gebruiker wordt geraadpleegd. De ontwerpers zijn hierdoor beter in staat hun klanten informeren over vraagstukken die samenhangen met Drijvend Bouwen. Op een drijflichaam is bebouwing voor meerdere typen functies mogelijk, zoals woningen, wegen, kantoren, kassen voor glastuinbouw en dergelijke. De eerste bovenbouwfunctie die in het expertsysteem is uitgewerkt zijn de kassen. Uitbreidingen voor de andere functies zijn voorzien. Het bureau Aquatecture biedt naast de mogelijkheid om eigen ontwerpen voor waterwoningen te begeleiden ook een standaardontwerp van een watervilla afgestemd op alle specificaties die voor de waterkavels op IJburg gelden (figuur 3.9).

31

Figuur 3.9: Standaard Watervilla voor waterkavels IJburg, ontwerp Aquatecture

Bron: www.luxewatervilla.nl

Een recent voorbeeld uit het buitenland is Floating Homes uit Duitsland, een onderneming die waterwoningen ontwerpt, laat bouwen en distribueert naar binnen- en buitenland. Recentelijk werd ter promotie een waterwoning van Floating Homes gerealiseerd in de haven van Hamburg (figuur 3.11) Figuur 3.10: Waterwoning type ‘Big’, Cityhaven, Hamburg. Ontwerp: Floating Homes

Bron: www.floatinghomes.de

3.4.3 Conclusies Geconcludeerd kan worden dat water en drijvend wonen/bouwen als thema’s in stedenbouwkunde en architectuur allang geen kleinschalige liefhebberij meer is van een klein 32

groepje (idealistische) enthousiastelingen. In de afgelopen tien jaar is dit beeld – min of meer gelijkopgaand met de toenemende aandacht voor watermanagement - drastisch gewijzigd. Op dit moment is water zelfs uitgegroeid tot een hot topic waarin ideeën over landschap, ecologie, infrastructuur, woontrends, sociale en economische herstructurering, watermanagement en (hyper)moderne vormgeving samenkomen. De stedenbouwkundige en architectonische mogelijkheden van water in combinatie met deze terreinen zijn reeds onderzocht door vele partijen (in binnen- en buitenland.) Echter, gelet op de actualiteit van het onderwerp en het toenemend aantal partijen in de vastgoedindustrie dat zich er mee bezig houdt (en gaat houden), lijkt dit proces nog maar aan het begin te staan en is het aannemelijk dat er nog veel onderzoek en conceptontwikkeling zal volgen. De conclusie uit het literatuuronderzoek over wat er op dit moment al mogelijk is met drijvende woningen in stedenbouw en architectuur luidt: veel. Gebleken is dat er al tot op detail niveau praktisch is nagedacht hoe een drijvende woonwijk er uit kan (moet) zien, waar de ‘zwakke’punten liggen (parkeren, hoogbouw beperkt) en hoe de relatie met het water en de omgeving technisch, ecologisch en economisch optimaal kan worden benut. De diverse illustraties van de reeds ontworpen waterwoningen laten een voornamelijk moderne, weldoordachte architectuur zien die ver afstaat van het ‘doe-het-zelf’-imago dat kleeft aan de aloude woonboten en woonarken in Nederland. Het zijn strakke, moderne woningen en villa' s die qua ruimte en beleving zeker niet onder doen voor die op het land. Sommige architecten worden wellicht ook geholpen door de omstandigheid dat er bij sommige projecten geen welstandstoets is en er met ‘vrijere hand’ kan worden ontworpen. De vraag wat er daadwerkelijk aan ontwerpen is gerealiseerd, komt uitgebreider aan bod in paragraaf 3.8.

33

3.5

De bouwer

Nadat in de vorige paragraaf is onderzocht hoever het stedenbouwkundig en architectonisch ontwerpen van waterwoningen en drijvende wijken is gevorderd, wordt in deze paragraaf onderzocht wat er gepubliceerd is over het bouwen van waterwoningen. Vragen die hierbij centraal staan zijn: - hoe verloopt het bouwproces van een waterwoning? - Wat zijn de mogelijkheden respectievelijk de beperkingen van bouwen op water vergeleken met traditioneel bouwen op land? - Hoe verhouden zich de kosten van bouwen woonrijp maken van een waterkavel ten opzichte van een kavel op het land? - Hoe verhouden zich de bouwkosten van een waterwoning ten opzichte van een vergelijkbare woning op het land?

3.5.1

Drijftechniek en bouwproces

Het bouwen van waterwoningen onderscheidt zich vooral van het bouwen van woningen op het vaste land door de fundering, in dit geval het drijfsysteem. Deze bepaalt in grote mate de mogelijkheden en beperkingen van de opstal. In het onderstaande wordt daarom extra aandacht besteed aan verschillende drijfsystemen in het bouwproces.

3.5.1.1

Arkenbouw

In ‘Het luxe deinen’ (J. Crone, 2001) komen drie drijfsystemen aan bod. Het eerste, oudste, systeem is dat van de traditionele woonark. Deze heeft eigenlijk niets meer dan een betonnen onderbouw, die drijft als gevolg van de waterverplaatsing (wet van Archimedes), met een lichtgewicht opbouw in hout of metaal. De diepgang varieert tussen de circa 1 en 1,5 meter maar indien nodig (bij voorbeeld bij een beperkte bouwhoogte boven de waterlijn) kan de vloer zwaarder worden uitgevoerd voor een grotere diepgang. De betonnen bak is geen verloren ruimte; hierin kunnen de slaapvertrekken en badkamer gesitueerd worden. Woonarken hebben vaak een opbouw van één of anderhalve laag. Dat komt door de – volgens de gemeentelijke voorschriften gestelde - beperkingen aan de bouwhoogte boven de waterlijn. Een hogere opbouw kan technisch gezien “makkelijk” tot circa zeven meter boven de waterlijn. Figuur 3.11: Illustraties bouwproces woonark

Bron: Abc Arkenbouw

34

Op de website van de firma Abc Arkenbouw staat een stroomdiagram die het bouwproces van een ark overzichtelijk weergeeft (tabel 3.2). Afhankelijk van de grootte van de woning ligt de totale bouwtijd gemiddeld rond de 13 weken, aldus deze firma. In vergelijking met een woning op het vaste land waar de bouwtijd gemiddeld rond de twaalf maanden ligt, is het renteverlies (voor de consument) tijdens de bouw dus beperkt te noemen. Uitgaande van een watervilla met een dubbele verdieping, verloopt de bouw in grote lijnen als volgt: Tabel 3.2: Het bouwproces van een ark Fase 1 Opbouw van de betonbekisting, storten van het casco, gelijktijdig bouwen van de prefab elementen Fase 2 Inbranden kadasternummer en uitharden casco, vervolgens tewaterlating Fase 3 Start opbouw benedenverdieping en vloeren Fase 4 Opbouw bovenverdieping en dak, start installatiewerkzaamheden Fase 5 Afbouw buitenzijde ark (wind- en waterdicht maken) Fase 6 Start afwerking binnenzijde Fase 7 Verdere afwerking Fase 8 Eerste oplevering Fase 9 Verslepen Fase 10 Tweede oplevering op locatie Bron: Abc Arkenbouw

3.5.1.2

Het EPS platform

Het drijvende EPS platform, waar Ooms bouwmaatschappij een licentie op heeft, is oorspronkelijk een vinding van I.M.F.S. (International Marine Floatation Systems Inc) uit Canada. Zowel het drijvende platform als de opbouw worden geheel op het land gebouwd en kunnen vervolgens naar de bouwplaats gesleept worden. Bouw en assemblage op de bouwlocatie is ook mogelijk en – afhankelijk van de bruggen en sluizen – soms ook noodzakelijk. Ook in dat geval vindt prefabricage van een groot deel van de bouwdelen plaats. De bouw verloopt als volgt. Een kern van EPS polystyreenschuim (‘piepschuim’) met inwendige dwars- en langsschotten wordt ingestort in gewapend betonnen wanden en een vloer. De opbouw bestaat uit houtconstructiebouw (HCB) en voldoet aan het bouwbesluit en de richtlijnen voor duurzaam bouwen (DUBO). Een EPC beneden de 1,0 is mogelijk, aldus Ooms. De afwerking aan de buitenzijde wordt, naar wens, uitgevoerd met gevel- en dakmaterialen van hout, kunststof en aluminium. De isolatie ten opzichte van de ondergrond is “maximaal”, aldus Ooms, door de drijvende fundering. Door de HCB methode is er de mogelijkheid tot volledige zelfbouw, cascoafbouw of ‘begeleid projectbouwen’. Bijkomend voordeel volgens Ooms is dat de waterwoning nagenoeg onderhoudsvrij is. Na voltooiing van de opbouw vindt de tewaterlating van het drijvende gebouw plaats. De (standaard)maten variëren van 6,5 x 10 en 7,5 x 9 tot 10,5 x 10,5 meter. De platforms kunnen aan steigers afgemeerd worden en ook directe koppeling aan kade of oevers is mogelijk. Tevens kunnen ze separaat – middels paalbeugels – verankerd worden aan geleidepalen of onderling worden gekoppeld, waardoor nog grotere maten mogelijk zijn. Het expositiegebouw van het voormalige informatiecentrum in IJburg meet bij voorbeeld 19 x 36 meter.

35

Ooms meldt dat “in de praktijk is gebleken dat statische, drijvende, emissieloze voorwerpen een positieve invloed hebben op de ontwikkeling van het marine biologische leven. Daar zij tegelijkertijd de zonlichttoetreding tot het water belemmeren is een belegging van het betreffende waterareaal aan een maximum gebonden. Afhankelijk van de locatie (stroming/waterdiepte) is circa vijftig procent een realistisch uitgangspunt dat ondermeer in Canada gehanteerd wordt”. De diepgang loopt uiteen van 0,9 tot 1,2 meter en is afhankelijk van het volume en gewicht van de opbouw. Boven de waterlijn komt een deel van het platform, het vrijboord, tot een hoogte van 0,5 meter. Een waterdiepte van 1,50 meter voldoet om dit type waterwoning te plaatsen. Als de mogelijkheid van droogvallen bestaat, is het noodzakelijk dat de bodem vlak is of dat een zogeheten ‘grondspoor’ is aangebracht waarop de woning kan rusten in drooggevallen toestand. 3.5.1.3

De stalen buizen van Hertzberger

Architect Herman Herzberger gebruikte voor de door hem ontworpen waterwoningen in Middelburg (De Veersche Poort) een drijfsysteem van drie stalen buizen die zijn gekoppeld tot een driehoekige onderbouw. Ballast in de buizen zorgt voor de benodigde stabiliteit. Het is een relatief lichte drijfconstructie die je naar wens kunt draaien. Een kabel met een lier of een gemotoriseerd en geautomatiseerd systeem laten de woning draaien. Naar gelang de wens van de bewoner is de zoninstraling en het uitzicht te regelen. De opbouw van deze woning wordt uitgevoerd met een stalen skelet, staalplaatbetonvloeren en een buitenhuid van stalen binnendozen met isolatie, afgewerkt met een licht metalen gevelbekleding. Figuur 3.12: ‘Water Dwelling’, Herman Hertzberger, Middelburg Veersche Poort

Bron: www.h2olland.nl

36

3.5.1.4

Dura Vermeer

In het artikel ‘Drijvend wonen’ (J. Crone, 2001), wordt een techniek van drijvend bouwen besproken waar Dura Vermeer een licentie op heeft. Het systeem bestaat uit een modulair systeem van drijvende betonnen pontons. Elk ponton heeft een buizenstelsel met aan de bovenzijde openingen. Hier kunnen leidingen door voor bij voorbeeld de gas- en watervoorziening voor kassen. Op de drijvende pontons komt een stijve constructie waar de onderbouw zijn stabiliteit aan ontleent. De onderbouw kan onder andere gebruikt worden voor de opslag van schoon water. Op een drijflichaam is bebouwing voor meerdere typen functies mogelijk, zoals woningen, wegen, kantoren, kassen voor glastuinbouw en dergelijke. Tevens wordt in het artikel dieper ingegaan op de stabiliteit van de drijvende woning als belangrijke factor voor het woongenot. Door het oppervlak te vergroten wordt de stabiliteit verbeterd. Ook is een gelijkmatige ballast van belang. Een asymmetrisch gebouw corrigeer je door extra ballast in het drijflichaam. Bij een afweging tussen de systemen kan gesteld worden dat de betonnen bak uit de arkenbouw ook ruimte heeft onder de waterlijn, een relatief laag zwaartepunt maar kan wel zinken. De constructie met een drijflichaam heeft als voordeel de onzinkbaarheid maar is qua zwaartepunt in het nadeel. Verder wordt opgemerkt dat de stabiliteit van de stalen onderconstructie van Herzberger wellicht minder gunstig is en het plegen van onderhoud aan de epoxy beschermlaag een lastige operatie

3.5.2 Heijmans Zeer recentelijk heeft bouwer Heijmans zich gevoegd in het gestadig groeiende rijtje van professionele vastgoedpartijen die de waterwoning als marktsegment hebben ontdekt. De onderneming laat in een persbericht (juli 2006) weten dat ze technologisch gezien de mogelijkheden in huis heeft om woningen die in het water liggen, al dan niet drijvend, te realiseren. Om te achterhalen of consumenten daar ook daadwerkelijk behoefte aan hebben, liet Heijmans het bureau Motivaction een onderzoek uitvoeren met als doel een waterwoonconcept te ontwikkelen dat aan de behoeften van bewoners voldoet. In de paragraaf 3.7 ‘De consument’ wordt nader op dit rapport ingegaan. In het persbericht laat Heijmans weten dat ze “waterwonen ontwerpt vanuit haar visie op integrale gebiedsontwikkeling”. Er wordt naar meer gekeken dan alleen de woning. Het concept wordt ontwikkeld vanuit de expertise van de divisie Vastgoed, Bouw en Infra, waardoor de haalbaarheid en snelheid van projecten wordt verbeterd, aldus Heijmans. Bouw kijkt vooral naar de woning zelf (standvastigheid, onderhoudsvriendelijkheid) en Infra kijkt vooral naar de nutsvoorzieningen in natte gebieden en de ontsluitingsvraagstukken. De plannen van Heijmans met waterwonen gaan verder dan alleen de techniek: ”Als full service bouwbedrijf wil Heijmans betrokken zijn bij zowel ontwikkeling, investeringen, uitvoering en onderhoud van waterwoonprojecten. Daarbij wordt samengewerkt met bekende architectenbureaus als West 8, Marlies Rohmer, Benthem & Crouwel, Soeters, Van Eldonck & Poneck en Rapp & Rapp. Maar ook met een netwerk aan kennisdragers zoals SEV, Staatsbosbeheer, WINN, SWK en Delta Lloyd. Dit najaar zal Heijmans haar visie op waterwonen presenteren”. Op dit moment echter doet Heijmans nog niet mee in de daadwerkelijke bouw/uitvoering van drijvende woningen.

37

3.5.3 Conclusies Uit de literatuur blijkt dat er tot op heden vier verschillende drijfsystemen zijn ontwikkeld c.q. toegepast in Nederland: de drijvende betonnen bak uit de arkenbouw, de betonnen pontons met buizenstelsel van Dura Vermeer, het EPS-systeem (kern van piepschuim, gestort in gewapend beton) van Ooms en de driehoekige onderbouw van stalen buizen van Hertzberger. Alle systemen hebben een opbouw (van hout- of staalskeletbouw) die lichter is in gewicht dan de meeste woningen (van baksteen) op het vaste land. De extra mogelijkheden die bouwen op het water biedt in vergelijking met bouwen op land, lijken vooral te liggen in de flexibiliteit van vorm en indeling van de woning, flexibiliteit in het toevoegen van buitendelen (terras, tuin, parkeerplaats, e.d.), flexibiliteit in de ligging (ten opzichte van de steiger/walkant), de verplaatsbaarheid van de woning en het uitbreiden van een drijvende wijk met extra woningen. Over eventuele beperkingen in vergelijking met bouwen op het vaste land komt weinig anders in de literatuur naar voren dan de gelimiteerde hoogte die niet meer dan twee à drie verdiepingen zou toestaan. Dit aspect verdient verder onderzoek. Het feit dat parkeren van de auto voor of naast het huis weinig in de tot op heden bekende plannen voorkomt, lijkt een beperking (in dit geval voor de consument) te zijn. Technisch is het prima mogelijk maar drijvende steigers die berijdbaar zijn - net als een straat met parkeerplaatsen voor de deur bij een woning op het land - jagen de kosten op en verminderen het ‘watergevoel’ en daarmee een deel van de ‘charme’ van waterwonen. In de projecten tot dusver is er daarom bewust voor gekozen parkeren zo dicht mogelijk bij de woning aan de wal te situeren. Niettemin heeft architectenbureau Waterstudio.NL een ontwerp gemaakt van een ‘twee-onder-een-kap’ waterwoning met parkeerplaats direct naast/in de woning (figuur 3.14). Figuur 3.13: Drive in / Drijf-in woning, ontwerp Waterstudio.NL

Bron: www.waterstudio.nl

Over de kosten van bouwen woonrijpmaken van een waterkavel is geen informatie te vinden, net zo min als indicaties over de bouwkosten (dus exclusief winstmarge) van een waterwoning zelf. In hoofdstuk vier wordt hier daarom verder onderzoek naar gedaan. Wel is te vinden dat de bouwtijd gemiddeld genomen veel korter is dan van de woningbouw op het

38

land, hetgeen, door de lagere bouwrente, drukkend kan werken voor de uiteindelijke prijs die de woonconsument betaald.

39

3.6

De projectontwikkelaar

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat de overheid nut en noodzaak van drijvende woningen heeft onderzocht en deze op de maatschappelijke agenda heeft gezet. Vervolgens heeft ze de vastgoedsector gevraagd te participeren in de verdere ontwikkeling van dubbel ruimtegebruik en drijvend wonen. Architecten en stedenbouwkundigen zijn reeds ver in het verkennen van de mogelijkheden en hebben al tientallen ontwerpen gemaakt waarvan er diverse zijn gerealiseerd. Ook bouwtechnisch is bewezen dat er, zeker voor woningbouw, veel mogelijk is. Diverse aannemers hebben een specialisatie ontwikkeld in drijvende gebouwen. Dat roept de vraag op hoe de coördinerende schakel in het vastgoedproces, de ontwikkelaar, denkt over de mogelijkheden van waterwoningen. Centraal in deze paragraaf van het literatuuronderzoek staan dan ook vragen als: - Hoe groot is de belangstelling voor en kennis over waterwonen bij ontwikkelaars? - Hoe zijn de ervaringen met de tot op heden gerealiseerde projecten? - Hoe denken ontwikkelaars over de (toekomstige) mogelijkheden van waterwoningen als ‘product in hun assortiment’?

3.6.1 Kennis en belangstelling Uit een onderzoek (Building Business, 2005) dat USP Marketing Consultancy deed onder 100 grote en middelgrote ontwikkelaars in Nederland in februari 2005 blijkt dat ontwikkelaars nog weinig ‘nattigheid’ voelen. Een ruime helft (54%) van de ontwikkelaars is niet op de hoogte van de voorgenomen beleidsveranderingen bij de overheid (waterproblematiek op ontwikkelaars verhalen via Grondexploitatiewet en als op een ‘onhandige plek’ wordt gebouwd gaat het principe doen gelden dat de veroorzaker betaalt). Tweederde (68%) zegt dan ook dat de eigen organisatie niet of nauwelijks bezig is met de consequenties hiervan, door bij voorbeeld andere (waterrijke) woonmilieus of andere gebouwtypes (waterwoningen, gebouwen op palen of andere waterproof producten) te ontwikkelen. De onderzoekers concluderen dat dit verrassend is omdat 78% van de ontwikkelaars wel (gedeeltelijk) gelooft in de doemscenario’s over waterproblematiek. Slechts 9% vindt de doemscenario’s volledig overdreven. 48% denkt dat de waterproblematiek hen extra geld gaat kosten maar ook ongeveer de helft (53%) ziet in de regelgeving juist kansen om tot nieuwe concepten te komen. Het meest genoemd worden hierbij: waterwoningen, bouwen op terpen en bouwen op palen. Toch luidt de algemene conclusie uit het onderzoek dat de gevolgen van de waterproblematiek nog maar heel beperkt leven bij de ontwikkelaars: “ontwikkelaars lezen de krant, maar vertalen dit (nog) nauwelijks naar hun eigen ondernemingsstrategie”. Enkele maanden na het verschijnen van bovenstaand artikel, organiseerde de NEPROM het biënnale festival ‘Munt uit water’ met als doel “om een gezamenlijke wateragenda met overheden, maatschappelijke organisaties, ontwerpers en marktpartijen op te stellen”. In het persbericht na afloop van het festival wordt geconcludeerd dat de burger en de politiek zich nog onvoldoende bewust zijn van de omvang van de problematiek en van de noodzaak om de waterproblematiek op korte termijn aan te pakken. “Er lijkt een ramp voor nodig te zijn voordat de burger onderkent dat water een groot probleem is in Nederland”, aldus de voorzitter van de NEPROM. Met deze stellingname lijken de ontwikkelaars de reden van hun geringe belangstelling om nieuwe ‘waterproof’’concepten in hun ondernemingsstrategie op te nemen, bij de woonconsument en de politiek te leggen.

40

Dat er toch initiatieven worden ontplooid, blijkt uit het artikel ’Maling aan de dijk’ (ROM, 2005) dat concludeert dat “bouwen in het buitendijks gebied sluimert”. Projectontwikkelaars en gemeenten onderzoeken voorzichtig de mogelijkheden maar komen hierbij direct obstakels tegen: strenge milieuregels en eisen voor waterberging en veiligheid. Zo ontwikkelde Bouwfonds MAB het plan Meerdijkhaven in Lelystad (100 woningen binnen en 100 buiten de dijk waaronder twaalf drijvende woningen). De Vogel- en Habitat richtlijn vormt echter een obstakel voor de provincie terwijl de ontwikkelaar claimt dat “we hebben laten zien dat het helemaal niet slecht uitpakt voor de aanwezige flora en fauna”. Bouwfonds geeft in het artikel aan erg enthousiast te zijn over buitendijks wonen, mede op basis van een onderzoek in Almere naar woonwensen van potentiële bewoners waarvan het merendeel de kuststrook aankruiste, “soms zelfs ver het water op”. De ontwikkelaar beschouwt het project in Lelystad als een lakmoesproef om te bepalen of ze verder kan gaan met dit soort ontwikkelingen in de rest van Nederland.

3.6.2 Ervaringen tot nu toe In het artikel ‘Bouwen op water’ (ROM, 2004) wordt geconstateerd dat steeds meer gemeenten belangstelling tonen voor drijvende of amfibische woonwijken binnen hun grenzen maar dat het toch niet wil vlotten met bouwen op het water. Met betrekking tot de oorzaken hiervan wordt over de rol van ontwikkelaars gezegd: “De positieve interesse was er altijd. Alleen overheerste de twijfel of waterwoningen verkoopbaar zijn”. Verder wordt “een cocktail aan regeltjes van allerlei overheidsinstanties die voor vertraging zorgen” als oorzaak genoemd. “Al die toetsende ambtenaren kunnen er niet mee overweg”. Daarnaast wordt er geconstateerd dat er weinig aanbod is van waterwoningen (want het landelijk gebied zit al jaren op slot) en “onbekend maakt onbemind”. Tevens wordt gesteld dat Nederlanders conservatief zijn in hun woonwensen en dat ontwikkelaars het daarom ook zijn. In het artikel ‘Bouwen op water, les in bescheidenheid’(ROM, 2005) wordt nog eens ingegaan op de haperende ontwikkeling van bouwen op water. In 2003 werd aangekondigd dat op Vinex-locatie Zuiderburen aan de zuidkant van Leeuwarden ’s lands eerste volwaardige drijvende woonwijk zou worden opgeleverd. Er waren 50 watervilla’s gepland waarvan er 30 vrij zouden drijven aan een centrale steiger. In 2005 blijkt dat het project in herontwikkeling is. “De eilandvilla’s gaan als warme broodjes maar voor de drijvende woningen was onvoldoende belangstelling” aldus de begeleidende makelaar. Als verklaring geeft projectontwikkelaar De Peyler (gelieerd aan Ooms bouwbedrijf) in het artikel aan dat het niet ligt aan de locatie maar aan de bereikbaarheid. “Bewoners moesten hun auto op 300 meter van de woning parkeren. Dat vonden ze te ver”. Ook de prijs lijkt een rol te hebben gespeeld. De drijvende woningen worden aangeboden in een project waar ook landgebonden woningen met waterzicht worden aangeboden in dezelfde prijsklasse van grofweg EUR 340.000 à 380.000. Conceptontwikkelaar Rolf Peters van Waterstudio.NL zegt hierover in een interview (Financieel Dagblad, 2005): “Dat is een pittige prijs voor Leeuwarden. Bovendien bieden deze drijvende villa’s niets extra’s. Voor hetzelfde geld kun je ook een villa aan het water kopen mét tuin en parkeergelegenheid”. Navraag bij ontwikkelaar De Peyler leert dat van de 31 drijvende woningen er na de herontwikkeling van het project maar zeven terugkomen. Ook het project Veersche Poort in Middelburg lijkt geen succes te zijn geworden. Vier jaar na dato is het eerder genoemde prototype ontworpen door de bekende architect Herman

41

Herzberger nog steeds de enige waterwoning in de wijk. Publieke informatie over de achtergronden hiervan is tijdens het literatuuronderzoek niet naar voren gekomen maar navraag bij de gemeente leert dat er bij de eerste planvorming tien drijvende woningen waren geprojecteerd in de vijver van de wijk Veersche Poort. Naarmate het ontwerp van de woning verder werd uitgewerkt, bleek echter dat de gewenste beweeglijkheid van de woning en de ligging van de kant af veel meer ruimte in beslag nam dan gedacht in de eerste plannen waardoor er nog maar ruimte was voor 4 drijvende woningen. Omdat de afmetingen en ligging afweken van het bestemmingsplan, kwamen er bezwaren van omwonenden. Uiteindelijk is besloten het maar bij één drijvende woning te laten. Deze is verkocht en de wijk en de bewoners (een architect) zijn, aldus de gemeente, tevreden met de woning. De enige echte drijvende wijk tot op heden in Nederland, de 50 floating villa’s bij Maasbommel (project De Gouden Kust) was bij aanvang in 2004 ook niet direct een succes. De verkoop ging zeer geleidelijk en pas in 2006 waren alle woningen verkocht. Projectontwikkelaar De Peyler concludeert in het eerder genoemde artikel in ROM: “Het is toch een nieuwe vorm van wonen waar risico’s aan kleven”. De firma verwacht dat wonen op het water maar mondjesmaat zal vorderen en dat dat niet snel zal veranderen. “Zomaar ergens een paar honderd drijvende woningen bouwen, dat zal niet gauw gebeuren. Dat is een behoorlijke opgave”. Ontwikkelaar Bouwfonds is in het artikel positiever over haar project in Leidsche Rijn Terwijde, het Eilandenrijk waar 30 drijvende woningen gepland staan. Als verklaring geeft de ontwikkelaar dat er niet voor de stereotype woonboot is gekozen met dito uitstraling maar voor een eigentijds ontwerp met veel glas. Uit het interview met Bouwfonds verderop in hoofdstuk vier van dit onderzoek blijkt echter dat Abc Waterwoningen (een ontwikkelingsdochter van bouwer Abc Arkenbouw) de ontwikkeling van het project heeft overgenomen van Bouwfonds. De verkoop, die in juni 2006 is begonnen, lijkt een succes: de nieuwsbrief van bouwer Abc Arkenbouw laat in augustus weten dat al de eerste fase van 19 woningen die zij bouwt, snel verkocht waren. Op Steigereiland in IJburg is het uiteindelijke aantal waterwoningen ook teruggebracht. Oorspronkelijk waren er 200 drijvende woningen gepland en 90 paalwoningen. In de huidige plannen zijn dat 165 drijvende (110 vrije kavels en 55 door een ontwikkelingscombinatie met een woningcorporatie) en 20 paalwoningen. Omdat de verkoop van het project nog niet begonnen is valt over het succes nog moeilijk iets te zeggen. Het feit echter dat bij het Grondbedrijf van Amsterdam al voor de bekendmaking van de verkoop van de vrije waterkavels meer dan 170 aanvragen om informatie binnen kwamen en dat zich na bekendmaking al meer dan 300 geïnteresseerden zich aanmeldden, wijst wel op belangstelling bij woonconsumenten en dus op een toenemende kans op succes voor het project op het Steigereiland.

3.6.3 De attractie van water en het effect op prijsvorming Dat water ook een positieve factor voor een project kan vormen is inmiddels een breed gedragen opinie in de vastgoedsector. In een uitgave van de associatie van MRE alumni’s (ASRE, 2006), met ’Ontwikkelen met Water’ als thema komt een flink aantal van de grote vastgoedontwikkelaars en beleggers in Nederland aan het woord over projecten van hen waarin water een belangrijke rol speelt (waterwoningen komen er overigens niet in voor). In de bijdrage van ING Real Estate wordt ook dieper ingegaan op de diverse kwaliteiten van

42

water: “Water geeft ruimte, water geeft sfeer, ontspanning en romantiek aan haar omgeving”. “De aantrekkingskracht van het water biedt veel kansen om de ruimte met water anders in te richten en nieuwe waarde aan de omgeving toe te voegen”. In het artikel ‘Meer blauw langs de straat’ (Building business, 2005) zegt dhr Smit, directeur bij ontwerpen adviesbureau Royal Haskoning: “De projectontwikkelaars zien duidelijk de waarde van water in. Meer uitstraling voor hun project en daarmee de mogelijkheid om hogere prijzen te vragen”. Maar hoe groot is deze invloed eigenlijk en geldt deze ook voor de prijzen van waterwoningen? In diverse artikelen in de literatuur studie komt de vuistregel van makelaars ter sprake die stelt dat een woning aan het water 10% meer zou opbrengen dan dezelfde woning zonder plek aan het water. Uit een studie van onderzoeksinstituut Alterra (Bervais), komt naar voren dat water gelegen aan de achterzijde van een woning tot een hogere verkoopopbrengst van wel 16 procent kan leiden. Water aan de voorzijde van een woning kan tot ongeveer 8 procent hogere verkoopopbrengst leiden Een artikel in ‘The appraisal joural’ (E.D. Benson et al, 2000), doet verslag van onderzoek naar het effect op woningprijzen in de stad Bellingham, Washington, VS, van de factor ‘zicht op water’. Geconcludeerd wordt dat zicht op water de waarde van een woning doet toenemen met 8-59%, afhankelijk van de kwaliteit van het zicht, en 126% als de woning aan een meer ligt. Uit deze onderzoeken blijkt duidelijk dat de waarde van een woning gemiddeld significant hoger is indien deze aan het water is gelegen. Hoewel de ‘zicht op water factor’ dan in theorie ook een premie op de prijs van een drijvende woning zou impliceren, (hetgeen veelbelovend klinkt voor ontwikkelaars van drijvende woningen), lijkt dit op voorhand aanvechtbaar omdat een aantal kenmerken van een woning op het land (zoals een tuin of een parkeerplek direct bij het huis) niet bij elke waterwoning zal worden aangeboden, hetgeen waardeverlagend kan werken in vergelijking met de woning op het land.

3.6.4 Toekomstige mogelijkheden In het hierboven vermelde artikel in ROM (2005) spreekt ook architect Art Zaaijer (van bureau Attika) zich uit over de toekomst van drijvende woningen. Hij is nog steeds enthousiast maar ziet praktische beperkingen: de overheid gaat voorzichtig om met waterlocaties; er worden hoge eisen gesteld. “De Europese milieuregels verhinderen dat IJburg verder het IJmeer kan opgroeien”. Ook ziet hij de marktpartijen terughoudender worden. “Men heeft het onderschat. Hoe idyllischer het plekje, des te onbereikbaarder met de auto”. En over IJburg: “De toekomstige bewoners zullen met hun boodschappen de dijk af moeten en de steiger op”. Ook de buitenruimte is beperkt. “Een tuintje is niet mogelijk, Je kunt alleen de terrassen uitbouwen. En al dat water is toch niet handig met kleine kinderen”. Samenvattend vindt hij “wonen op het water sluit niet aan bij de wensen en behoeften van het overgrote deel van de woonconsumenten. Daarom zijn de gewone Vinex-wijken het meest geliefd”. Dhr. Tielrooij, voormalig voorzitter van de Westergouwe-commissie en “de verpersoonlijking van het nieuwe waterbeleid” geeft ook een duidelijke mening in het artikel. Volgens hem moeten we het niet hebben van drijvende woningen alleen. “Voor de doorsnee bevolking

43

moet je een mix hebben, en dus ook paalwoningen en grondgebonden woningen bouwen”. Als voorbeeld geeft hij de nieuwe waterwijk Meerstad bij Groningen. Hier wordt niets drijvends gedaan. “Wonen aan het water blijkt in de praktijk aantrekkelijk; grootschalig wonen op het water is te ambitieus. De markt is te klein. Wie vijf tot tien procent van de markt geïnteresseerd krijgt voor een waterwoning, is spekkoper. Op de kwetsbare plekken ontkom je echter niet aan drijvende woningen”. Voor de plannen bij Gouda (project Westergouwe) vindt hij dit in ieder geval cruciaal. Architecten van bureau Waterstudio.NL zijn optimistischer. In het artikel ‘Waterwoning leeft nog niet echt’ (FD, 2005) melden zij te verwachten dat over twintig jaar één op de vijf nieuwe woningen watergebonden zal zijn. Dat wil zeggen: woningen aan het water, op palen of volledig drijvend. 3.6.5 Conclusies Uit de onderzochte publicaties blijkt dat over het algemeen bij projectontwikkelaars de belangstelling voor- en kennis van waterwoningen beperkt is te noemen. Uit onderzoek (in 2005) blijkt dat tweederde niet of nauwelijks bezig is met de consequenties van de waterproblematiek voor de eigen organisatie door bij voorbeeld andere (waterrijke) woonmilieus of andere gebouwtypes (bij voorbeeld waterwoningen) te ontwikkelen. Enerzijds wijten de ontwikkelaars dit zelf aan - c.q. verschuilen ze zich achter - de overheid (een cocktail aan regels die voor vertraging zorgen, het landelijk gebied zit op slot) en de conservatieve woonconsument (twijfel overheerst of waterwoningen wel verkoopbaar zijn). Anderzijds is de terughoudendheid ook gevoed door de tegenvallende resultaten en/of moeizame processen bij enkele van de eerste initiatieven. Bij het eerste echte project van enige omvang (buiten de recreatieve sector), Leeuwarden Zuiderburen, bleek het niet eenvoudig een juiste format te vinden waarbij de prijsstelling en de kenmerken van het gebodene, concurrerend waren met het lokale (nieuwbouw) woningaanbod op het vaste land. Dat water kwaliteiten heeft die duidelijk positief kunnen bijdragen in projectontwikkeling is inmiddels een breed gedragen opinie in de vastgoedsector. Dat in de prijs van woningen aan het water ceteris paribus een premie zit vergeleken met woningen zonder waterligging is echter vooralsnog niet direct door te voeren naar woningen op het water. De prijsstelling van de projecten die momenteel in de markt worden gezet (Steigereiland IJburg, Leidsche Rijn Terwijde) lijken juist te duiden op een discount ten opzichte van de woningen op het land. Hierbij dient echter wel bedacht te worden dat in de prijsbepaling wellicht rekening is gehouden met de veronderstelde conservatieve woonconsument en de negatieve ervaringen met het project in Leeuwarden Zuiderburen. Het lijkt echter niet helemaal ondenkbaar dat indien de projecten in IJburg en Utrecht succesvol zijn en waterwonen allure en charme laten uitstralen, ‘de eerste schapen over de dam zijn’. De consument kan dan gaandeweg steeds enthousiaster worden en de prijzen van waterwoningen kunnen dan een premie gaan doen ten opzichte van vergelijkbare landwoningen. Een dergelijke ontwikkeling hebben de (inmiddels luxueuze) waterwijken in Seattle en Vancouver eerder ook laten zien. IJburg lijkt dé testcase te worden in Nederland met als voordeel dat in plaatsen zoals Amsterdam men al gewend is aan zaken als een beperkte buitenruimte en het niet direct voor de deur kunnen parkeren. Wat betreft de toekomst mogelijkheden van de waterwoning zijn de meeste commentaren in de publicaties vrij duidelijk: wonen op het water sluit niet aan bij de wensen en behoeften van het overgrote deel van de woonconsumenten. De markt is klein. “Wie vijf tot tien procent van

44

de markt geïnteresseerd krijgt voor een waterwoning, is spekkoper”. Op ‘kwetsbare plekken’ komt de waterwoning echter goed van pas. Deze (Vinex) plekken kunnen wel eens dé ‘trigger’ gaan vormen voor een doorbraak van de waterwoning als serieus te nemen product bij de grote spelers. Bewijs hiervoor dient zich aan in de vorm van de planvorming voor Vinex-locaties in de Zuidplaspolder (Westergouwe) en de Haarlemmermeer waar enkele grote marktpartijen (noodgedwongen) de mogelijkheden van waterwoningen serieus onderzoeken. Het op bredere schaal oppakken van de waterwoning als nieuw product door projectontwikkelaars zou duidelijk een belangrijke stap zijn in de evolutie naar een volwassen segment van de Nederlandse woningmarkt. Uit deze paragraaf blijkt echter dat meer informatie en/of meer bevestiging over een aantal aspecten welkom zou zijn om een bredere omarming van de waterwoning als product te stimuleren. In het praktijkdeel van het onderzoek in hoofdstuk vier zal daarom nader onderzoek worden gedaan naar de praktijkervaringen van ontwikkelaars, naar hun analyse van de sterke en zwakke punten en de kansen en bedreigingen van waterwoningen alsmede naar de prijsvorming van waterwoningen. Figuur 3.14 Paalwoningen in Haarlemmermeer, conceptontwerp Waterstudio.NL

Bron: www.waterstudio.nl Onderschrift: Deze studie op eigen initiatief is gesitueerd in een water-retentiegebied in de Haarlemmermeer. De woningen zijn opgeheven boven het water en benutten zo de gebied dat anders onbewoonbaar zou zijn. Via loopbruggen bereikt men de ruime woningen die door hun sterke richting als een kijker op het landschap gericht zijn.

45

3.7

De consument

In de vorige paragraaf bleek dat projectontwikkelaars nog niet staan ‘te dringen’ om waterwoningen te ontwikkelen, mede vanwege hun twijfels over de verkoopbaarheid. Consumenten zijn conservatief in hun woonwensen en dus zijn de ontwikkelaars dat ook. Maar is dat wel zo? Het eerder vermelde onderzoek van Bouwfonds in Almere liet zien dat consumenten wel degelijk het water op willen en de voorlopige belangstelling voor de vrije waterkavels in IJburg lijkt ook een andere richting op te wijzen. De vraag is dus: wat vindt de consument nou werkelijk van waterwonen? En: hoe groot is de potentiële doelgroep? De enige manier waarop de overheid haar streven naar dubbel ruimtegebruik (waterberging én wonen) gerealiseerd kan zien, en de enige manier waarop ontwikkelaars de ‘natste’ stukken in bepaalde locaties kunnen ontwikkelen, is als er voldoende consumenten ook echt in een waterwoning (of paalwoning) willen wonen. Om deze vraag te beantwoorden wordt in deze paragraaf onderzocht wat er is gepubliceerd over de consument en waterwonen. Tevens komen gerelateerde onderwerpen als verzekerbaarheid, hypotheekverstrekking en regelgeving aan de orde; zaken die een consument zal meewegen bij de meningsvorming over de mate van aantrekkelijkheid van waterwonen.

3.7.1 Wat vindt de consument van waterwonen? In ‘Het luxe deinen’ (Crone, 2001) wordt geconstateerd dat wonen boven het water door paalwoningen in populariteit toeneemt. “het biedt meer comfort dan drijvend wonen, terwijl het contact met het water evengoed aantrekkelijk kan zijn, hoewel het minder avontuurlijk aandoet. In ‘Bouwen op water’ (ROM, 2004) komt onderzoeker Roland Goetgeluk van het OTB in Delft aan het woord over een uitgebreid onderzoek dat hij deed in 2002 naar het marktpotentieel van wonen en water. “De nabijheid van water is geen harde eis van woningzoekenden, en werd in ons onderzoek nauwelijks genoemd. De attractiviteit is er wel, maar niet in hoge mate. Water is maar een extraatje. Het is leuk als het erbij zit”. Ook zegt hij dat het aanbod van waterwoningen in Nederland nog niet zo groot is en “men is er nog weinig bekend mee”. Hij concludeert dat wonen op het water nog een grote push moet krijgen maar “drijvend wonen zie ik nog niet zo’n vlucht nemen”. Volgens Chris Zevenbergen van Dura Vermeer in hetzelfde artikel, vraagt het gewoon tijd. “De consument moet er aan wennen. Dat betekent wel dat de kwaliteit goed moet zijn en juist daarin zit een enorme ontwikkeling”. In ‘Drijvende woning komt mondjesmaat van de grond’ (…., 2005) zegt dhr Meerburg van Ooms bouwbedrijf over de consument: “De consument wil luxe, hij wil niet pionieren. Dus moet je zorgen dat er een alternatief is voor de tuin en dat er voldoende bergruimte is. Maar het belangrijkste is toch wel dat hij de auto zo dicht mogelijk bij de woning kan parkeren.” In ‘Wonen op water is pure noodzaak’( Het Parool, 2006) zegt Rolf Peters van Waterstudio.NL over de consument: “De belangstellenden kiezen voor het gevoel van vrijheid en rust, het gevoel buiten te wonen in de stad.”

46

3.7.2 Hoe groot is de doelgroep? Bij het denken over wie er geïnteresseerd zou kunnen zijn in drijvend wonen, schieten woonbootbewoners als eerste te binnen als een groep die wellicht meer dan andere consumenten geïnteresseerd kan zijn in het huren of kopen van een (moderne) drijvende woning. Het artikel ‘Wonen op wielen en water’ (Index, 1999) geeft een overzicht van het aantal en de locaties van woonschepen/arken in Nederland. De inmiddels wellicht verouderde cijfers geven weer dat er in 1996 ruim 9.800 woonschepen/arken lagen in Nederland, waarvan meer dan driekwart in het westen van het land. Alleen al in Noord-Holland lag 45% van het totaal waarbij Amsterdam met bijna 2.200 woonboten bovenaan de lijst stond. Vermeldenswaardig is verder dat de meeste woonschepen in verstedelijkt gebied liggen en dat het aantal in de tien jaar ervoor jaarlijks gemiddeld met 80 stuks toenam. Het totale aantal bewoners van woonboten wordt in 1996 geschat op circa 21.000 en 95% van de woonboten wordt door de eigenaar bewoond. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de ‘markt’ voor woonboten een zeer kleine is die een marginale groei vertoont en gedomineerd wordt door kopers. In ‘Een waterdicht plan’ (Bouw, 2001) wordt besproken dat er in Amsterdam “veel vraag is naar wonen op het water”. Dit zou blijken uit de 2.500 aanwezige woonboten en arken in Amsterdam en uit onderzoek door de Stedelijke Woningdienst Amsterdam. Ondanks specifieke navraag heeft de gemeente Amsterdam dit onderzoek tot op heden niet beschikbaar kunnen of willen stellen. Volgens onderzoek door TNS/NIPO onder elfhonderd geënquêteerden in opdracht van de Nederlandse Waterbond (Volkskrant, 2005), leeft ‘het nieuwe waterwonen’ nog niet echt onder Nederlanders. Slechts 30 procent van de ondervraagden ziet in drijvende woningen of paalwoningen het antwoord om waterproblemen het hoofd te bieden. Tegelijkertijd zegt de helft van de ondervraagden wel graag op of aan het water te willen wonen. Welk percentage op en welk percentage aan het water, wordt echter niet vermeld. In het afstudeerproject ‘Wonen op water’ (Munster en Wilberink, 2005) in opdracht van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier wordt ook onderzoek gedaan naar de belangstelling van de consument. Bijna een kwart van de ondervraagden ziet wonen op het water als goed alternatief voor wonen op het land. Eenderde van de ondervraagden wil wel aan maar niet op het water wonen. 18 procent vreest voor de kosten van het onderhoud. Deze vrees hangt wellicht samen met een andere barrière: in tegenstelling tot Scandinavische landen en Canada is houtskeletbouw geen gemeengoed. Dhr Meerburg van Ooms bouwmaatschappij zegt hierover: “Hooguit vier tot vijf procent van de totale woningvoorraad bestaat uit houtskeletbouw, wij bouwen zo’n tweehonderd houten woningen per jaar, dus heb je het over een beperkte markt.” Munster en Wilberink deden ook onderzoek onder consumenten die op het water wonen. Daarvan zegt de helft nooit meer te willen verhuizen naar een woning op het land. Marjan Sprenkeler van Abc Arkenbouw zegt in ‘Angst voor waterwoning overbodig’ (Cobouw, 2006) dat de grootste groep die kiest voor een waterwoning bestaat uit jonge mensen en vijftigplussers. Het meest omvangrijke en gedetailleerde marktonderzoek naar waterwonen, is onlangs (in de eerste helft van 2006) gedaan door Motivaction in opdracht van Heijmans. Heijmans stelt dat het de techniek in huis heeft om verschillende vormen van waterwonen (niet alleen drijvend

47

wonen) te realiseren. De onderneming vraagt zich echter af of er wel vraag naar is in de Nederlandse samenleving, hoe groot die vraag is en hoe die vraag er dan uit ziet. Doel is om een woonconcept te ontwikkelen dat aan de behoeften van bewoners voldoet. De algemene conclusie uit het onderzoek luidt dat er grote belangstelling bestaat voor wonen aan het water maar dat wonen op het water ‘slechts’ door een minderheid (36% van de ondervraagden) als reële optie wordt gezien. In absolute aantallen is het marktpotentieel van deze doelgroep bepaald op 362.000 huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Paalwoningen, al dan niet meebewegend met getijdenverschillen, lijken kansvol, aldus Heijmans. Die geven minder het gevoel dat de woning ‘los’ is en worden gezien als stabieler, veiliger, vertrouwder en vooral grond- en nagelvast. Uit het kwalitatieve vooronderzoek blijkt dat de algemene associaties die het publiek heeft bij waterwonen zowel positief als negatief zijn. Vrij uitzicht, rust, verbondenheid met natuur, vrijheid en bevoorrecht/uniek zijn de meest voorkomende positieve reacties. ‘Duur’ is de meest genoemde negatieve reactie. Muggen, het ontbreken van buitenruimte, het onderhoud en de veiligheid en standvastigheid worden daarna ook als negatieve associaties genoemd. Uit het kwantitatieve onderzoek onder 900 respondenten met een inkomen van 1,5 keer modaal of hoger blijkt dat drijvend wonen zeer in trek is bij “de statusgevoelige, behoudende bovenlaag” (de ‘Nieuwe Conservatieven’) en dat er ook interesse is (maar statistisch minder significant) van groepen “die willen genieten” (Gemaksgeoriënteerden, Postmoderne Hedonisten en Kosmopolieten). Oververtegenwoordigd (meer dan gemiddeld geïnteresseerd) binnen het marktpotentieel voor drijvend wonen zijn jonge mensen (18-34 jaar), mensen in steden en randgemeenten in de Randstad en mensen uit de categorie overig (woongroepbewoners, studenten op kamers, jongeren die nog thuis wonen mensen die bij familie of vrienden wonen). “Nichemarkten, waaronder woonbootbewoners zelf, komen hier nog het meest voor in aanmerking”, aldus Heijmans. Op basis van het kwalitatieve vooronderzoek werden er vier waterwoonmilieus aan de respondenten in woord en beeld voorgelegd: het Stedelijk waterwonen, het Wonen in een uiterwaard, het Wonen in een polder en het Actief waterwonen. Wonen in een (in de lente en herfst ondergelopen) polder en in mindere mate in een uiterwaard (beide met paalwoningen als referentiebeeld) riep de meeste interesse op. De meest geïnteresseerde (doel)groepen hierbij zijn “modern georiënteerden en specifiek de materialistisch en hedonistisch ingestelden” (in termen van de Motivaction Mentality-milieus: de Opwaarts mobielen, de Kosmopolieten en Gemaksgeoriënteerden). Dit concept wordt het best ontvangen in Gelderland, Flevoland en Overijssel. “Het trekt een redelijk mainstream publiek”. Onder dit publiek is het kopen van een woning met een moderne uitstraling met drie à vier kamers het meest populair. Op de vraag “in welk woonmilieu vindt u drijvend wonen het beste passen?” bleken de antwoorden gelijkelijk verdeeld over de vier milieus, waaruit geconcludeerd is dat drijvend wonen in alle milieus passend wordt gevonden.

3.7.3 Hypotheek en verzekering Voor een traditionele woonboot of ark kan– onder een aantal voorwaarden- een hypotheek worden verkregen waarbij de rente aftrekbaar is van de belasting zolang de boot of ark gebruikt wordt als eerste woning. Tevens kan een ‘opstal’verzekering worden afgesloten maar voor zowel hypotheek als verzekering van een woonboot/ark geldt dat het aantal aanbieders

48

ervan beperkt is en de hypotheekrente doorgaans iets hoger is dan bij een woning op het land omdat het gaat om een woonboot of ark die is geregistreerd als roerend goed en dus versleept kan worden of kan zinken (‘Lusten en lasten van het waterwonen’(Eigen Huis, 2006). Een waterwoning ‘nieuwe stijl’ zoals die in deze scriptie wordt behandeld – duurzaam verankerd aan palen’ alleen verticale beweging mogelijk – wordt echter beschouwd als onroerend goed waar de woningwet op van toepassing is. Voor het verkrijgen van een hypotheek gelden dan dezelfde mogelijkheden als bij een woning op het land. De website over de verkoop van vrije waterkavels (voor waterwoningen) op IJburg (www.landzeelucht.nl) zegt hierover in de FAQ: “Kan ik een hypotheek krijgen voor mijn drijvende woning? Ja, u kunt altijd een hypotheek krijgen voor de drijvende woning. Onder welke voorwaarden dat kan, verschilt per hypotheekverstrekker. Wanneer u uw drijvende woning laat bouwen vóór dat u de waterkavel geleverd hebt gekregen, moet u waarschijnlijk voor de kavel en de woning apart een hypotheek vestigen. Als u de woning na levering van de kavel laat bouwen, kunt u het in één hypotheek stoppen.” Dura Vermeer zegt in het eerder vermelde artikel ‘Bouwen op water’ in 2004 dat het in samenwerking met bouwcertificeerder Intron wil komen tot kwaliteitsborging van de ontwikkelde woningen. Dit toont formeel aan dat alle risico’s die met eventuele wateroverlast gemoeid zijn, onder controle zijn. Daarmee zou de verzekerbaarheid van waterwoningen geregeld zijn. Abc Arkenbouw heeft in samenwerking met Delta Lloyd de ABC Zorgeloos Waterwoning Verzekering opgezet en biedt deze als product aan haar klanten aan. In juli 2006 kwam het ministerie van VROM met het bericht dat de ministerraad heeft ingestemd met een verruiming van de criteria voor het toekennen van huurtoeslag voor woningen op het water. Eerder kregen huurders van woningen op het water geen huurtoeslag omdat hun woningen werden bestempeld als roerend goed. Echter, “als een waterwoning het karakter en de bestemming heeft van onroerend goed, kan de huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag door een aanpassing van de wet.” Deze maatregel zal de verhuurbaarheid bevorderen van de waterwoningen die door onder andere een woningcorporatie worden ontwikkeld in Waterbuurt West (Steigereiland, IJburg) en in de Rivierenwijk in Deventer en kan bij gebleken succes meer woningcorporaties aansporen om tot ontwikkeling van drijvende woningen over te gaan.

3.7.4 Regelgeving In het artikel ‘Lusten en lasten van het waterwonen’(Eigen Huis, 2006) komen de wettelijke regels aan bod waar huizen aan het water aan moet voldoen. Ieder Waterschap in Nederland heeft een Keur, dat is een verordening waarin staat wat wel en niet mag in, aan of boven het water. De inhoud van een Keur kan verschillen per Waterschap maar over het algemeen gelden de volgende regels: - er mag niets in het oppervlaktewater geloosd worden (dus ook geen afvalstoffen bij het onderhoud van de buitenkant van de woning); - er geldt een onderhoudsplicht. Dit houdt meestal in dat de eerste meter vanaf de woning moet worden vrijgehouden van afval, kroos en bladeren;

49

- er mag niet zomaar iets op het water gebouwd worden. Voor zaken als steigers, drijftuinen en terrassen gelden strikte regels en moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente.

3.7.5 Conclusies Er is weinig onderzoek naar drijvend wonen uitgevoerd wat kan worden bestempeld als degelijk maar het is er wel. In kwantitatieve zin lopen de schattingen over de grootte van de doelgroep uiteen van 25% tot 36% van de ondervraagden (in totaal 362.000 huishoudens rekening houdend met verhuisbereidheid), hetgeen veel meer is dan de vijf à tien procent die in de vorige paragraaf over ontwikkelaars werd genoemd. De kwestie van de grootte van de doelgroep blijft daardoor een onzekere. In het praktijkdeel van het onderzoek komt deze vraag daarom nader aan bod. Het onderzoek dat Heijmans heeft laten doen lijkt de meest gedegen en diepgaande studie en geeft ook meer inzicht in de kenmerken van de meest geïnteresseerde doelgroep. Deze wordt gekarakteriseerd als een statusgevoelige, behoudende bovenlaag van de bevolking. Jongere mensen en vijftigplussers en mensen uit de Randstad zijn hierin oververtegenwoordigd. Op basis van de overige onderzoeken/interviews lijkt de geïnteresseerde groep te neigen naar luxe, wil het een alternatief voor de tuin en voldoende bergruimte. De auto zo dicht mogelijk bij de woning kunnen parkeren wordt ook zeer belangrijk gevonden. Vrijheid, ruimte en rust worden veel genoemd als positieve associaties bij waterwonen. Over hypotheken en verzekeringen wordt weinig gemeld in de publicaties over waterwoningen. Duidelijk is wel dat bij moderne waterwoningen, anders dan bij woonboten of arken, dezelfde regels gelden voor het verkrijgen van een hypotheek en een verzekering als bij een woning op het land. Of en in welke mate de voorwaarden afwijken van een woning op het land, wordt niet duidelijk uit de diverse bronnen. Dit aspect wordt verder onderzocht in het praktijkdeel van het onderzoek in hoofdstuk vier. Tot slot nog het volgende. In ‘De privé-wijk wint terrein’(NAW, 2001) wil Bouwfonds de zogenaamde ‘Gated communities’ als discussiepunt opvoeren. Er spelen namelijk drie ontwikkelingen op de woningmarkt die in dat onderwerp samen komen: Het optrekken van fysieke barrières rond wijken (muren of sloten); de privatisering van beveiliging en de homogenisering van wijken (ons soort mensen). Op basis van deze definitie kan een interessante hypothese worden gesteld: Een wijk met waterwoningen aan steigers, omgeven door water en niet (of moeilijk) toegankelijk voor auto’s is eigenlijk ook een gated community (behalve dan de particuliere beveiliging) en speelt in op de hedendaagse trend naar veiligheid, woonidentiteit en ‘ons soort mensen’. De vraag rijst of projectontwikkelaars en makelaars dit als verkoopargument (kunnen) gebruiken naar de doelgroep voor waterwoningen. In het praktijkgedeelte van deze scriptie komt deze vraag terug in de interviews.

50

3.8

Wat is er daadwerkelijk gerealiseerd?

Naast de eerder vermelde (recreatieve) projecten in Roermond en Maasbommel is er één waterwoning gerealiseerd als prototype voor het project Middelburg Veersche Poort (zie figuur 3.13) en zijn er diverse moderne waterwoningen gerealiseerd voor individuele particuliere opdrachtgevers. Deze woningen zijn grotendeels gelegen in waterrijke gebieden als Loosdrecht, Vinkeveen, Wilnis, Breukelen etc. Meer grootschalige projecten met drijvende woningen met een pure woonbestemming blijken in de praktijk nog niet gerealiseerd. Er is echter een aantal grootschaliger projecten die zeer dicht tegen realisatie aan zitten zoals Amsterdam IJburg (20 paalwoningen en 200 drijvende woningen waaronder 110 vrije kavels), Leidsche Rijn-Terwijde (19 woningen, zie figuur 3.15), Rotterdam Nesselande (negen paalwoningen, zie figuur 3.16), Leeuwarden Zuiderburen (7 woningen) en Leiden Roombeek (vier woningen, zie figuur 3.8). Figuur 3.15: Terwijde Leidsche Rijn, ABC Arkenbouw

Bron: www.arkenbouw.nl

Figuur 3.16: Paalwoningen, Rotterdam Nesselande. Ontwerp: Attika architecten

Bron: www.attika.nl

51

3.8.1 Overzicht projecten met waterwoningen in Nederland Een overzicht van de projecten die tijdens het onderzoek voor deze master thesis naar voren kwamen staat in tabel 3.3 hieronder. Concluderend kan gesteld worden dat het aantal daadwerkelijk gerealiseerde projecten in Nederland waarin water een hoofdrol speelt (als structurerend principe) groot is te noemen maar dit betreft veelal gebouwen en woningen aan het water. Het aantal gerealiseerde projecten met woningen op het water is vooralsnog beperkt. Echter, de sector lijkt wel aan de vooravond te staan van een ‘doorbraak’ gelet op het forse aantal waterwoon-projecten dat op dit moment in voorbereiding of al in uitvoering is. Tabel 3.3: Projecten met drijvende woningen in Nederland Stad

Locatie

# drijvende/ amfibische woningen ? 50

# paalwoningen

Roermond Maasbommel

Marina Oolderhuuske De Gouden Kust

Middelburg Leeuwarden

Veersche Poort Zuiderburen

Barendrecht Rotterdam Amsterdam

Amsterdam Utrecht Huizen Leiden Almere Almere Deventer Hoorn Zwolle Lelystad Rosmalen Loosdrecht Zuidplaspolder Haarlemmermeer West-knollendam

1 7

0 0

Zuidpolder Nesselande Steigereiland

0 0 165

0 9 20

Houthavens Terwijde Oude haven Roombeek Drijvende wijk Noorderplassen Rivierenwijk De Schelphoek ? Meerdijkhaven Groote Wielen Wijde Meren Westergouwe ? ?

? 19 4 4 ? 17 200 25 ? ? 40 20 ? ? 12

EMAB locaties (Experimenteren met aangepast bouwen) Krimpen a/d Lek IHC-terrein Vuren Steenfabrieksterrein Vuren Zaltbommel Waalfront Maasdriel Zandmeren Kerkdriel Lith Lithse Ham Tiel Stadsfront Tiel Wageningen Steenfabriek De Plasserwaard Arnhem Stadsblokken- Meinerswijk Zevenaar Steenfabriek de Koppenwaard Angerlo Beuningen Steenfabriek De Bunswaard Grave Koniginnedijk Grave Bergen Recreatiegebied ’t Leuken Venlo/Maasbree Hout-Blerick/Baarlo Thorn/ Maasbracht Maasplassen

Status project

Geplande oplevering

1997 2004

? 0 0 0 ? 0 0 0 ? 0 ? 0 ? ? 0

Gerealiseerd 100% verkocht in 2006 Gerealiseerd Herontwikkeld, nu realisatiefase Gecancelled Gerealiseerd Start voorverkoop 30 september 2006 Vertraagd Uitverkocht Initiatieffase Initiatieffase Initiatieffase Marketing gestart Initiatieffase Marketing gestart Initiatieffase ? Initiatieffase Marketing gestart Initiatieffase Initiatieffase Initiatieffase

? ?

? ?

? ?

? ?

? ? ? ? ?

? ? ? ? ?

? ? ? ? ?

? ? ? ? ?

? ?

? ?

? ?

? ?

?

?

?

?

? ? ? 100

? ? ? ?

? ? ? ?

? ? ? ?

52

0 0

2002 2007

2006 2008

? 2007 2007 ? 2008 ? 2008 ? ? ? ? ? ? ?

4

Praktijkonderzoek

Het literatuuronderzoek in hoofdstuk drie heeft in bijna iedere conclusieparagraaf een aantal vragen opgeleverd die niet beantwoord konden worden of aspecten waarover meer duidelijkheid en bevestiging welkom zouden zijn om duidelijker conclusies te kunnen trekken. Om de in de inleiding gestelde onderzoeksvragen en hoofdprobleemstelling uiteindelijk te kunnen beantwoorden, worden daarom in dit hoofdstuk deze vragen en aspecten aan een nader praktijkonderzoek onderworpen. In het vervolg van dit hoofdstuk worden eerst de openstaande vragen en onderwerpen nog eens op een rij gezet, waarna een set met interviewvragen wordt geformuleerd en een aantal partijen uit de praktijk voor de interviews wordt geselecteerd. Vervolgens wordt een samenvatting gepresenteerd van de interviewresultaten en volgen afsluitende conclusies.

4.1

Openstaande vragen

Vraag 1. Uit paragraaf 3.3 wordt duidelijk dat de (Rijks)overheid al veel heeft gedaan om de waterbeheersingsproblematiek en het dubbel ruimtegebruik onder de aandacht te brengen bij de lagere overheden, de vastgoedsector en de burgers. Minder duidelijk is echter hoe goed de (lagere) overheid (provincies, gemeenten, rijkswaterstaat, waterschappen) in de praktijk meedenkt en meewerkt aan het realiseren van waterwoningen. Vraag 2+3+4. Uit paragraaf 3.5 blijkt dat er bouwtechnisch al zeer veel mogelijk is en dat waterwoningen veel flexibiliteit bieden. Over eventuele beperkingen van bouwen op waterkavels wordt echter weinig vermeld en de feitelijke bouwkosten en kosten van bouwen woonrijp maken komen helemaal niet aan de orde. Vraag 5+6. Uit paragraaf 3.6 blijkt dat er nog weinig praktijkervaring is met waterwoningen bij ontwikkelaars en dat een groot deel van hen relatief onbekend is met de kansen en mogelijkheden van waterwoningen als product. Verder is er nog weinig bekend over de prijsvorming van waterwoningen in vergelijking met woningen op het land. Vraag 7+8+9. Uit paragraaf 3.7 blijkt dat er nogal wat verschil zit tussen de diverse uitspraken en onderzoeken over de kwantiteit van de potentiële vraag naar waterwoningen. De kwestie van de grootte van de doelgroep (en daarmee de haalbaarheid van projecten) blijft daardoor een onzekere. Wat betreft de financiering (hypotheekverstrekking) voor waterwoningen wordt niet duidelijk uit de diverse bronnen of en in welke mate de voorwaarden afwijken van een woning op het land. Tenslotte wordt in deze paragraaf nog de vraag opgeworpen of projectontwikkelaars en makelaars het concept van de ‘gated community’ als verkoopargument (kunnen) gebruiken naar de doelgroep voor waterwoningen. Vraag 10. In paragraaf 3.8 is een overzicht gegeven van gerealiseerde en geplande projecten met drijvende woningen in Nederland. Van veel projecten mist echter publieke informatie over bij voorbeeld het aantal (geplande) waterwoningen en de huidige status van het project.

4.2

Formulering interviewvragen

Op basis van de hierboven vermelde openstaande aandachtspunten is een lijst met vragen opgesteld die geheel of gedeeltelijk aan enkele partijen uit de praktijk is voorgelegd. De vragen zijn onderverdeeld in de zes thema’s: Praktijkervaringen, Kosten en Opbrengsten,

53

Bouw, SWOT analyse, Financiering en De toekomst. Een uitgebreide uitwerking van de interviews is opgenomen in Bijlage 2. In paragraaf 4.4 volgt een samenvatting van de meest relevante en opmerkelijke antwoorden.

4.3

Selectie van partijen

Door het specialistische karakter van het onderwerp is de voorkeur gegeven aan partijen van welke uit het literatuuronderzoek is gebleken dat ze (veel) ervaring hebben met het ontwikkelen, bouwen, financieren en verkopen van waterwoningen. Vanwege de aard van de meeste vragen (over bouwen en ontwikkelen) en de constatering dat er bij de ontwikkelaars als groep maar een matige belangstelling lijkt te bestaan voor drijvende woningen - terwijl de groei naar volwassenheid juist lijkt af te hangen van deze groep – ligt het zwaartepunt in de selectie van de te interviewen partijen bij bouwers en ontwikkelaars van waterwoningen. Vanwege de vragen over hypotheekvoorwaarden en de woonconsument zijn ook een financier en een makelaar geselecteerd. Omdat het project Steigereiland op IJburg het eerste/langstlopende en op dit moment grootste project met drijvende woningen in Nederland is, is tevens gekozen voor het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk zijn de volgende partijen geselecteerd: Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam Geïnterviewde: mevr. M. Rienstra Functie: Projectleider Waterkavels IJburg (rol: gemeente en ontwikkelaar) Ooms Avenhorn Geïnterviewde: dhr D. Meerburg Functie: Directeur De Peyler Vastgoed, projectontwikkelingdochter van Ooms (rol: bouwer en ontwikkelaar) Abc Arkenbouw Geïnterviewde: dhr M. van Ommen Functie: Commercieel directeur (rol: bouwer en ontwikkelaar) Dura Vermeer Geïnterviewde: Dhr S. de Boer Functie: Concept ontwikkelaar (rol: bouwer en ontwikkelaar) Bouwfonds Fortis vastgoedontwikkeling Leidsche Rijn Geïnterviewde: dhr D. Helsloot Functie: Projectmanager (rol: ontwikkelaar) ING Bank Geïnterviewde: Dhr S. Boon Functie: Relatiemanager Hypotheken, Desk Maritiem (rol: financier/hypotheekverstrekker)

54

Hans Kok Woonbotenmakelaar Geïnterviewde: Dhr J. Kok Functie: Directeur (rol: makelaar/consument)

4.4

Samenvatting interviewresultaten

Een compleet overzicht van alle relevante uitspraken uit de interviews is opgenomen in bijlage 2. Hieronder volgt een samenvatting waarna in paragraaf 4.5 wordt getracht de nog openstaande vragen en aspecten uit 4.1 te beantwoorden. . Praktijkervaringen Hoe lang heeft het hele traject van planning en ontwikkeling in project YYY bij elkaar geduurd? De eerste projecten IJburg en De Gouden Kust hebben 9 à 10 jaar geduurd. Bij Terwijde, Zuiderburen, de Noorderplassen en in Hoorn is de verwachting ongeveer 5 jaar. Wat waren de belangrijkste/grootste problemen die u tegenkwam tijdens de planvorming en later de ontwikkeling van de kavels? Het lange juridische traject (vooral hoe de woningen als onroerend goed te bestempelen). Verder zaken in het Bouwbesluit (bijv. de maximale scheefstand) en de Nutsvoorzieningen hebben veel tijd gekost. Ook de brandweer had veel eisen. “Alles wat anders is dan standaard, is lastig”. Ook de waterhuishouding, de markttoets (is er een markt voor dit aanbod op deze locatie) en de logistiek worden genoemd (omdat de woningen prefab zijn en tot op hun plek moeten worden vervoerd langs hindernissen). Tenslotte is de trage medewerking van de overheid (vooral gemeenteambtenaren en soms Rijkswaterstaat) een veelgenoemde hindernis. “Ontwikkelaars denken positief: wat is er mogelijk? De overheid denkt altijd: wat zijn de problemen”. Zijn deze problemen opgelost en zo ja, hoe? Ja, de meeste problemen zijn over het algemeen opgelost na een flinke investering in tijd en moeite. De belangrijkste oorzaak van de problemen is dat het wiel opnieuw moest worden uitgevonden. Voor iedereen was het nieuw (brandweer, waterbeheerder, banken). Instanties zijn zich nu meer bewust van waterwonen als woonvorm, dat gaat waarschijnlijk tijd schelen bij toekomstige projecten. Bij VROM zijn er bijvoorbeeld gedachten om het Bouwbesluit aan te passen en drijvende woningen als aparte categorie op te nemen. Wanneer is project YYY een succes voor uw organisatie en hoe schat u de kansen op succes in? Genoemde succesfactoren zijn behalve het halen van de financiële randvoorwaarden ook het daadwerkelijk uitvoeren, een goede beeldkwaliteit en de positieve publiciteit die het oplevert voor het imago van de organisatie. Kosten en opbrengsten Wat zijn de gemiddelde kosten van bouwen woonrijp maken van een waterkavel en hoe verhoudt zich dat tot een landkavel?

55

Er is amper ervaring mee. Geen van de partijen wil een m2 prijs noemen omdat die afhankelijk is van veel factoren. Twee partijen zeggen dat het kostentechnisch niet veel uit zou moeten maken en twee partijen denken dat de kosten op het water lager zijn, vooral als je creatief omgaat met een plan (de percentages ‘rood, blauw en groen’ in het plan waarbij blauw als rood kan worden beschouwd). Wat zijn de gemiddelde bouwkosten van een waterwoning exclusief waterkavel en hoe verhouden deze zich ten opzichte van de bouwkosten van een traditionele landwoning? De meeste partijen zijn hier duidelijk dat de bouwkosten van een waterwoning gemiddeld hoger liggen dan die van een landwoning (10-20% wordt genoemd), vooral door de relatief hoge kosten van het drijvende platform en de (onderhoudsarme) materialen van de houtskeletopbouw. Wat denkt u van de prijsvorming van waterwoningen? Dient de verkoopprijs van een waterwoning boven of onder de prijs van vergelijkbare woning op het (naburige) land te liggen? Nu liggen de prijzen nog onder die van woningen op het land (“auto niet voor de deur” en “emotionele redenen”) maar vrijwel alle partijen denken dat naarmate meer mensen deze woonvorm ontdekken, de prijzen (flink) gaan stijgen en dat een waterwoning straks meer waard zal zijn dan een zelfde woning op het land. Hoe verhoudt zich de winstgevendheid (brutomarge) voor de ontwikkelaar van een waterwoning in vergelijking met een traditionele landwoning? Hier is het beeld diffuser; één ontwikkelaar zegt dat de marge marginaal is maar dat deze kan stijgen naarmate er meer projecten ontwikkeld worden en de aanloop/pionierskosten omlaag gaan. De andere partijen suggereren echter dat de marges nu hoger liggen, onder meer door het beperkte aanbod. Op grond van het marktmechanisme is te verwachten dat de marges in de toekomst naar die in de rest van de woningmarkt zullen tenderen (risico’s beter bekend, meer toetreders, hogere waterkavelprijzen). Bouw Zijn er bouwtechnische beperkingen bij waterwoningen in vergelijking met landwoningen? Er zijn volgens de geïnterviewden weinig echte bouwtechnische beperkingen. De factoren hoogte en gewicht worden vaak genoemd in relatie tot de benodigde stabiliteit. Hoe hoger hoe windgevoeliger. Hoogte (en dus het zwaartepunt van de woning) worden daarom mede bepaald door de maximaal mogelijke diepgang op de locatie. Een partij noemde als vuistregel dat de hoogte de breedte niet moet overstijgen. In de praktijk worden de afmetingen beperkt door gemeentevoorschriften die per ligplaats kunnen verschillen. Hoogte en breedte zijn naast het BP ook afhankelijk van toegang tot de locatie (bv waterwegen). Of er moet op locatie worden gebouwd maar dat gebeurt tot nu toe vrijwel niet met waterwoningen. Een andere beperking die werd genoemd is dat het later uitbreiden van een waterwoning relatief duur is in vergelijking met uitbreiding op het land en dat er dan problemen kunnen ontstaan met de bestaande gewichtsverdeling. Zijn er ook juist extra mogelijkheden in ontwerp en bouw in vergelijking met landwoningen? Hier is de overwegende mening dat er geen extra mogelijkheden zijn behalve de extra vrijheid in ontwerpen/bouwen in de gevallen waar je niet aan het bouwbesluit hoeft te voldoen.

56

SWOT analyse Wat zijn voor organisatie XXX de kansen en mogelijkheden van waterwoningen in vergelijking met landwoningen? (in algemene zin) Alle partijen noemen hier de kansen die waterwoningen (met waterbeleving als grootste, waardeverhogende troef) bieden om als extra onderdeel van het productassortiment extra omzet te genereren. De gemeente ziet er een kans is om door het toevoegen van een nieuw woonmilieu woonwijken aantrekkelijker te maken en aan waterbeheersing te doen. Ook de mogelijkheden voor positieve publiciteit worden genoemd. Wat zijn voor organisatie XXX de knelpunten en ‘bedreigingen’ van waterwoningen (bij het plannen, ontwikkelen, bouwen en verkopen) in vergelijking met landwoningen? (in algemene zin) Een bedreiging die vaker wordt genoemd is de angst dat een locatie vervalt in een ouderwets woonarkengebied terwijl men juist van dit woonbootimago (drijvende caravans) af probeert te komen met het ‘nieuwe waterwonen’. Woonbootbewoners vormen een sterke lobby, nemen hun cultuur mee, willen geen regulering. Als oplossingen wordt genoemd duurzame kwaliteit te eisen, bijvoorbeeld door te moeten voldoen aan bouwbesluit, en steigers openbaar te houden. Daarmee kan zeggenschap en toegankelijkheid voor anderen worden gegarandeerd en kunnen er geen rare bouwsels op de steigers worden gemaakt. Een tweede bedreiging die vaker wordt genoemd is het gebrek aan locaties in Nederland omdat het water ruimtelijk gezien nog op slot zit. De 15 EMAB locaties (zie tabel 3.3) zijn een eerste stap. Een volgende stap kan zijn dat het hele buitendijkse gebied wordt vrijgegeven onder dezelfde stringente voorwaarden. De schaarste kan dus minder worden maar het gaat wel in een zeer traag tempo. Financiering Op welke aspecten (en in welke mate) wijkt een hypotheek voor een waterwoning (geregistreerd als onroerend goed, dus niet als woonboot) af van een hypotheek voor een traditionele landwoning? In principe zijn alle hypotheekvormen die bij een traditioneel huis mogelijk zijn, ook mogelijk voor de waterwoning, behalve de effectenhypotheek. Een verschil met een normale woning is verder dat ING rekent met de TGV-waarde, de taxatie-gedwongen-verkoop binnen zes maanden. Die ligt iets hoger dan de executiewaarde (door de langere verkoopperiode van zes maanden vs onmiddelijke verkoop bij executieverkoop). Bij een normale woning wordt 125% van de executiewaarde gefinancierd; bij een woonark is dat 125% van de TGV-waarde. De hypotheektarieven voor een woonboot of ark liggen tot 0.4% hoger dan voor een normale landwoning, afhankelijk van de rentevaste periode. Als reden wordt genoemd dat het risico hoger is voor de bank. Voor het ‘nieuwe waterwonen‘ project op IJburg echter zijn de tarieven van normale woningen gehanteerd en zit er dus geen opslag meer tussen. De bank beschouwt dit namelijk als normale woningen waarvan het risico lager is dan bij een woonboot of ark. Een opmerkelijk detail is verder dat de woningen worden beschouwd en verkocht als onroerend goed maar dat de bank het risico loopt dat een koper later naar de rechter stapt om te proberen er een roerend goed van te maken om zo bijvoorbeeld de OZB te ontlopen. Zolang er geen bindende uitspraak is gedaan door een rechter eist de bank dat de waterwoningen voor de zekerheid worden ingeschreven bij het Kadaster in zowel het register voor onroerend goed als in het Scheepsregister.

57

De toekomst Denkt u – op basis van opgedane ervaringen - dat met succes een gehele drijvende wijk kan worden ontwikkeld? Zo ja, hoe groot zou een drijvende wijk volgens u in de praktijk kunnen worden? Op één na denken alle partijen dat dit mogelijk is. De grootte van de wijk is in theorie onbeperkt omdat technisch in principe alles (inclusief drijvende infrastructuur) mogelijk is. In de praktijk echter, lijkt het logisch dat er beperkingen aan de omvang komen omdat bij een te grote dichtheid de ruimtelijkheid en de waterbeleving/vrijheidsbeleving in gevaar komen. Ook een gebrek aan geschikte locaties voor een drijvende wijk van enige omvang wordt door enkele partijen genoemd als een probleem. “Dan kom je terecht in het Markermeer of bij Almere”. Als voorbeelden uit het buitenland worden genoemd de drijvende wijken in Canada: Sausolito en Vancouver met beide 500 woningen en Seattle met zelfs 3500. Zijn er nieuwe projecten met daarin waterwoningen gepland waar u als organisatie XXX bij betrokken zult zijn? (locatie, omvang, status) Iedere partij blijkt meerdere projecten in de pipeline te hebben zitten. Uit concurrentieoverwegingen is men voorzichtig met het noemen van de lijst maar de pijlen worden duidelijk gericht op de 15 EMAB-locaties die door het ministerie zijn aangewezen als experimentele plek waar wel buitendijks mag worden gebouwd. Ook wordt gemeld dat men in het buitenland actief is. De bouwer/ontwikkelaars hebben ieder tot wel 20 projecten op hun lijst staan waarvan de meeste nog in de initiatieffase verkeren. Hoe groot schat u de vraag naar waterwoningen in binnen de Nederlandse woningmarkt als geheel? Over het algemeen vinden de partijen het moeilijk om aantallen te noemen omdat er weinig echt onderzoek is gedaan. De belangstelling voor de projecten in IJburg en Terwijde is wel groot te noemen. Het algemene beeld dat naar voren komt is dat er wel een redelijk grote groep mensen geïnteresseerd is in wonen op het water (17-35%) maar dat het beeld dat ze daar bij hebben - een woonark met ruimte en rust - niet het product is wat in bijvoorbeeld IJburg en Terwijde (een dichte setting met compacte watervilla’s) wordt aangeboden. Voor Amsterdam wordt de vraag naar drijvende woningen in het concept zoals aangeboden op IJburg geschat op maximaal 500. Buiten de grote steden lijkt er een beperkte maar groeiende niche-markt met vraag naar ruimere, luxueuzer opgezette waterwoningen. Kenmerkend is de volgende opmerking: “Ik geloof niet dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen drijvend zal zijn. Het kan best om duizenden gaan maar als deel van het totaal aantal gebouwde woningen in Nederland zal dat niet groot zijn”. Hoe ziet deze vraag eruit / wat wil de consument? (kenmerken van de vraag: socioeconomisch, architectuur, grootte, extra’s (terras, tuin, boot, etc.) Wat betreft socio-economische kenmerken domineren hier in de antwoorden jonge mensen/starters/midden dertigers, vaak tweeverdieners, soms met een kind, en de vijftig plussers. Ze hebben vaak een bovenmodaal budget en een individuele woonwens. De watersporters worden ook vaak genoemd als belangstellende groep. Qua architectuur wordt voor de zelfbouwkavels op IJburg verwacht dat helft van de mensen een catalogusproduct van een arkenbouwer zal afnemen en dat de andere helft zelf met een architect aan de slag zal gaan. Trends in het nieuwe waterwonen: grote raampartijen om waterbeleving naar binnen te halen. De gevel moet open kunnen naar een drijvend/inpandig terras, dakterras, zodat je dicht

58

op het water kunt verblijven. De doelgroep die afkomt op het ‘nieuwe waterwonen’ heeft een voorkeur voor meer grotere woningen. De privé-wijk wint terrein (gated communities). Drie trends komen er in samen: optrekken van fysieke barrières rond wijken (muren of sloten); privatisering van beveiliging en homogenisering van wijken (ons soort mensen). Op basis van deze definitie kan een interessante hypothese worden gesteld: Een wijk met waterwoningen aan steigers, omgeven door water en niet (of moeilijk) toegankelijk voor auto’s is eigenlijk ook een gated community (behalve dan de particuliere beveiliging) en speelt in op de hedendaagse trend naar veiligheid, woonidentiteit en ‘ons soort mensen’. Kan dit als verkoopargument worden gebruikt door makelaars en ontwikkelaars? Het overwegende beeld wat hier naar voren komt is dat het inderdaad een selling point kan zijn omdat sociale controle belangrijk wordt gevonden maar dat de verkaveling van een project zich hier wel voor moet lenen. Het project van Piet Boon en Ooms in de Noorderplassen bij Almere zou een goed voorbeeld kunnen zijn. Als de woningen zich echter in een rijtje naast elkaar bevinden met ieder een individuele opgang aan de openbare weg, gaat het idee niet echt op. Verder is één partij van mening dat de doelgroep (“vrijbuiters”) zich niet aangetrokken zal voelen tot het gated community concept. Wat is de kans dat waterwoningen uitgroeien tot een volwassen onderdeel van de Nederlandse woningmarkt? Hier wordt door de meeste partijen onderscheid gemaakt tussen een aantal vormen van volwassenheid. Alle partijen denken dat de kans groot (zo niet 100%) is dat wonen op het water een volwaardige, geïnstitutionaliseerde woonvorm zal worden waarbij de ene partij dit in een langzamer tempo ziet gebeuren dan de andere. Als volwassenheid wordt gedefinieerd in termen van een volwaardig marktaandeel krijgt binnen de woningmarkt, dan zijn de antwoorden eerder voorzichtig tot ontkennend. Getalsmatig lijkt de omvang niet verder te gaan dan 5-10% van de totale woningmarkt. In dit verband was de volgende opmerking relevant: “Als van de totale productie van 100.000 woningen in Nederland 5% drijvend is, zit je al op 5.000. De huidige capaciteit van bouwers van drijvend wonen zit samen op circa 400500 stuks. Er kan wel worden uitgebreid maar er is dus wel nog capaciteit nodig dan”. Tenslotte vond een partij dat de technische volwassenheid nog niet perfect is omdat volgens deze partij alle waterwoningen in Nederland in bepaalde mate scheef liggen. Hierbij werd aangegeven dat naarmate de omvang van de markt groeit, te verwachten is dat de techniek om dit te voorkomen mee zal groeien.

4.5

Beantwoording openstaande vragen

Op basis van de extra informatie uit de interviews kunnen bijna alle vragen en aspecten die na het literatuuronderzoek nog onderbelicht bleven (opgesomd in 4.1), nu in voldoende mate worden beantwoord. Wat betreft vraag 1 hoe goed de (lagere) overheid in de praktijk meedenkt en meewerkt aan het realiseren van waterwoningen luidt de conclusie dat deze medewerking vaak traag en niet goed wordt gevonden. De urgentie wordt vaak niet in voldoende mate gevoeld en veel van wat niet standaard is, wordt als problematisch beschouwd door ambtenaren en stuit daarom op onwil. Deze nogal ‘straffe’ conclusie verdient echter enige nuancering omdat gebrekkige of trage medewerking van (lokale) autoriteiten een klacht is die überhaupt met grote regelmaat door ontwikkelaars wordt geuit en als niet alleen als het over drijvende woningen gaat.

59

Het antwoord op vraag 2 over eventuele bouwtechnische beperkingen luidt dat er weinig zijn. De voornaamste beperking betreft de maximale hoogte van een (nog voldoende stabiele) woning. De hoogte is mede afhankelijk van de maximaal mogelijke breedte en diepgang van de kavel. Verder is het later uitbreiden van een drijvende woning relatief duur en lastig in verband met de gewichtsverdeling en dus de scheefstand. Over de kosten van bouwen woonrijpmaken van een waterkavel (vraag 3) zijn weinig ervaringscijfers bekend. De overwegende mening is dat deze gelijk aan- of iets lager liggen in vergelijking met landkavels. Wat betreft de bouwkosten (vraag 4) worden er ook nauwelijks absolute bedragen genoemd maar is de overheersende mening wel dat deze bij een waterwoning gemiddeld hoger liggen dan die van een landwoning (10-25% wordt genoemd), vooral door de relatief hoge kosten van het drijvende platform en de (onderhoudsarme) materialen van de houtskelet-opbouw. De kansen en mogelijkheden van waterwoningen als product (vraag 5) voor ontwikkelaars betreffen vooral de mogelijkheden om met een extra onderdeel in het productassortiment extra omzet – en voorlopig een doorgaans bovengemiddelde marge – te genereren met waterbeleving als grootste, waardeverhogende troef. Waterwoningen bieden een ontwikkelaar de kans de integrale ontwikkeling van een (water)wijk te doen – dus niet alleen de woningen aan het water - positieve publiciteit te genereren en oplossingen te bieden voor gemeentelijke problemen met ruimtenood en waterbeheersing. Vraag 6 over de prijsvorming van waterwoningen in vergelijking met woningen op het land heeft geleid tot de visie dat de prijzen nu nog onder die van woningen op het land liggen maar dat naarmate er meer succesvolle projecten worden gerealiseerd en meer mensen deze woonvorm ontdekken, de prijzen (flink) zullen gaan stijgen en dat een waterwoning gaandeweg meer waard zal zijn dan een zelfde woning op het land. Wat betreft de omvang van de potentiële vraag naar waterwoningen (vraag 7) levert het praktijkonderzoek meer voorzichtige meningen op. Duidelijk wordt wel dat de belangstelling voor drijvend wonen met begrippen als woongenot, rust, ruimte en natuur (het ‘Vinkeveenmodel’) voor een - voor ontwikkelaars - relevant deel van de markt (17-35%) tot de verbeelding spreekt en dat deze groep groeiende is. Een kleiner deel daarvan echter, lijkt geïnteresseerd in het stedelijke waterwonen nieuwe-stijl (het ‘IJburg/Terwijde model’) met compacte watervilla’s in een dichtere setting). Relatief lijkt de deze omvang niet verder te gaan dan 5-10% van de totale woningmarkt. Het antwoord op de vraag in welke mate de voorwaarden van de financiering (hypotheekverstrekking) voor waterwoningen afwijken van een woning op het land (vraag 8), is duidelijk. De tarieven voor woonboten en arken liggen tot 0,4% hoger dan voor normale woningen op het land. Voor de waterwoningen nieuwe stijl die als onroerend goed zijn bedoeld, liggen de tarieven (aldus marktleider ING) op hetzelfde niveau als voor een woning op het land. Met uitzondering van een effectenhypotheek zijn ook dezelfde hypotheekvormen beschikbaar en is de keuze uit looptijden en vaste en variabele rente dezelfde. Wel zijn er beperkte extra kosten vanwege de door de bank geëiste inschrijving in zowel het register voor onroerend goed als het Scheepsregister. Voor de woonconsument kan het voorlopig nog een nadeel zijn dat er maar een zeer beperkt aantal banken actief is op de markt voor waterwoningen (hetgeen bleek bij navraag tijdens de open dag voor waterwoningen op IJburg en uit het gesprek met ING Bank). De verwachting is echter dat dit aantal zal toenemen, ook

60

omdat de waterwoningen nieuwe stijl praktisch al als onroerend goed worden beschouwd en dus in weinig afwijken van normale woningen. Over de mogelijke toepasbaarheid van het ‘gated community’-concept op een wijk met waterwoningen (vraag 9) is de reactie overwegend positief, mits de verkaveling van het plan erop is afgestemd. De hiaten in het overzicht van gerealiseerde en geplande projecten met drijvende woningen in Nederland (vraag 10) laten zich ook na het praktijkonderzoek moeilijk opvullen. Op basis van de vermelde aantallen projecten waar de bouwers/ontwikkelaars naar eigen zeggen mee bezig zijn, zou de lijst al snel 40 à 50 projecten moeten omvatten. Details over de aantallen woningen en de precieze status ontbreken echter vaak. Wel is duidelijk dat het overgrote deel van de projecten zich nog in de initiatieffase bevindt en, indien ze doorgaan, naar verwachting ergens binnen de komende drie tot zes jaar worden gerealiseerd.

61

5

Conclusies

Vormt de waterwoning een nieuw, beloftevol segment van de woningmarkt dat in ieder masterplan een vast onderdeel van het programma zal gaan vormen of is het concept niet goed uitontwikkeld of op grotere schaal toepasbaar en/of heeft de woonconsument er geen oren naar? Deze vragen waren kort samengevat de aanleiding voor het onderzoek in deze scritpie. In dit laatste hoofdstuk wordt getracht op basis van de inzichten uit het literatuuronderzoek en het praktijkonderzoek de in hoofdstuk 1 opgestelde onderzoeksvragen te beantwoorden. Na de beantwoording van deze vragen is het mogelijk een antwoord te formuleren op de centrale probleemstelling van de Master thesis waarna tot besluit nog enkele aanbevelingen volgen. In zijn geheel kan het hoofdstuk dan als een totaaloverzicht worden beschouwd dat dient als een algemene haalbaarheidsanalyse voor de ontwikkelingsmogelijkheden van waterwoningen in Nederland.

5.1

Beantwoording Onderzoeksvragen

Welke factoren beïnvloeden de vraag naar en het aanbod van drijvende woningen in algemene zin? De vraag naar woningen wordt in het algemeen bepaald door de demografische- en inkomensontwikkeling van een bevolking en verschuivingen in de woonvoorkeuren van die bevolking. De vraag naar waterwoningen als specifiek segment binnen de woningmarkt wordt van oudsher bepaald door een hang naar onafhankelijkheid en individualiteit bij een relatief kleine groep van woonboot- en arkbewoners. In de laatste 10-15 jaar is daar echter een factor bijgekomen. Water als onderdeel van de woonbeleving is inmiddels in brede lagen van de bevolking populair geworden. De vraag naar drijvende woningen wordt daarom in sterke mate beïnvloedt door de behoefte aan waterbeleving (rust, ruimte, vrijheid, recreatie) en voor een deel door de mogelijkheid die een drijvende woning biedt om individuele voorkeuren (in ontwerp en bouw) mogelijk te maken. In het aanbod van waterwoningen zat van oudsher weinig beweging. De markt was beperkt tot rond de 10.000 woonboten en arken in Nederland en werd verder beperkt van overheidswege, onder meer vanwege landschapsontsiering. Het aanbod van waterwoningen ‘nieuwe stijl’is beïnvloed door drie factoren: een toenemend gebrek aan geschikte grond voor woningbouw, de toegenomen waterheersingsproblematiek (en de daaruit voortgekomen claim op ruimte voor waterberging) en een groeiend besef bij de overheid en enkele marktpartijen dat waterwoningen een deel van de oplossing hiervoor kunnen bieden. Wie zijn de actoren in het ontwikkelingsproces van waterwoningen? In het ontwikkelingsproces van waterwoningen spelen dezelfde actoren een rol als bij de ontwikkeling van een project met woningen op het land. In de praktijk blijkt echter dat de leidende rol die de ontwikkelaar doorgaans speelt in de meeste fasen van het ontwikkelingsproces, bij waterwoningen tot nu toe vooral door een klein groepje van ‘early adopters’ wordt gespeeld. Het initiatief en de totstandkoming van de meeste tot op heden gerealiseerde en geplande projecten lag vooral bij gemeenten en enkele gespecialiseerde bouwers. Een groot deel van de grote en middelgrote projectontwikkelaars in Nederland is nog niet of nauwelijks bezig met drijvende woningen of de gevolgen van de waterbeheersingsproblematiek. Men weet ervan maar vertaalt het nog niet in acties voor de eigen onderneming. Het aantal intermediairs zoals makelaars en hypotheekverstrekkers dat zich ook richt op waterwoningen is nog klein te noemen. Deze groep haalt zijn omzet vooral

62

uit de bestaande markt voor woonboten en arken. Drempelvrees is er ook bij de consument; onbekend maakt onbemind lijkt het adagium. Dat dit wel eens (snel) kan veranderen blijkt uit de positieve belangstelling voor projecten met drijvend wonen die onlangs in de verkoop zijn gegaan in Amsterdam en Utrecht. Zijn er belemmeringen (technisch, fiscaal, juridisch, institutioneel, locationeel, financieel) bij de actoren in het productieproces die verdere groei van dit woningsegment in de weg staan? Uit het onderzoek komt naar voren dat er bij het ontwikkelen van de eerste projecten met drijvende woningen zich vele belemmeringen aandienden op elk van de genoemde terreinen. Op juridisch gebied waren er aanvankelijk veel onduidelijkheden omdat drijvende woningen iets nieuws waren en daardoor nog bij geen enkele partij ingeburgerd c.q. geïnstitutionaliseerd. De brandweer, Rijkswaterstaat, gemeenten (is het nou wel of geen onroerend goed, moet het wel of niet voldoen aan het Bouwbesluit) en de aanbieders van Nutsvoorzieningen hebben ‘hun tanden er regelmatig op stuk gebeten’ en stelden allemaal hun eigen eisen. Uiteindelijk is voor de meeste van deze problemen een oplossing gevonden en op technisch, fiscaal, juridisch en financieel gebied lijken er geen beperkingen te bestaan van voldoende omvang om een verdere groei van het segment in de weg in de weg te staan. Een belangrijke aantekening hierbij is echter wel dat de kennis over deze oplossingen niet wijd verspreid is maar nog zit bij de partijen die bij de recent in de markt gezette projecten betrokken waren. Voor de groei van het segment is het belangrijk dat niet iedere nieuwe gemeente of private partij die een project wil starten, opnieuw het wiel moet uitvinden. Anderzijds zullen de partijen met een voorsprong deze kennis niet graag uit handen geven. Een factor die ook de verdere groei van de sector kan afremmen is een gebrek aan locaties. Uit het literatuuronderzoek blijkt dat de ruimte bestemd voor waterberging fors zal gaan toenemen. Ook zijn er 15 locaties langs de rivieren aangewezen waarin met drijvend bouwen mag worden geëxperimenteerd en kan die lijst in potentie zelfs uitgroeien tot 65 locaties. Uit het praktijkonderzoek blijkt echter dat de bouwers/ontwikkelaars moeilijkheden hebben om geschikte locaties te vinden, dat de (lokale) overheid traag opereert, weinig medewerking toont en in zijn algemeenheid dat de ruimte op het water ‘op slot’ zit. Voor een verdere groei van het segment lijkt het daarom belangrijk dat de lagere overheden nadrukkelijk meer gaan doen om het aanwijzen van locaties, het wijzigen van bestemmingsplannen en het verlenen van vergunningen te bespoedigen. Een derde factor die de groei van het segment in de toekomst kan gaan belemmeren is de productiecapaciteit van de sector. De huidige capaciteit van de belangrijkste bouwers van drijvende woningen (Ooms, ABC Arkenbouw, Schuit en Dura Vermeer) ligt op 400-500 woningen per jaar. Als van een totale productie van 100.000 woningen in Nederland 5% drijvend is, gaat het al om 5.000 stuks per jaar. Voorlopig lijkt er nog geen probleem te zijn maar indien de belangstelling voor de sector een vlucht neemt, dient er wel fors te worden geïnvesteerd in uitbreiding van de capaciteit. Dat een aantrekkende markt over het algemeen snel nieuwe toetreders aantrekt, zal hierbij kunnen helpen. Hoeveel projecten met waterwoningen zijn er tot dusver gerealiseerd in Nederland en hoeveel projecten zitten in de planningsfase? In paragraaf 3.8 staat een overzichtstabel met alle initiatieven voor waterwoningen die tijdens het onderzoek naar voren kwamen. De hiaten in het overzicht laten zich moeilijk opvullen omdat de diverse bouwers/ontwikkelaars uit concurrentieoverwegingen weinig precieze informatie willen verstrekken. Details over de aantallen woningen en de precieze status

63

ontbreken echter vaak. Het totale aantal is onduidelijk maar wordt op basis van uitspraken van de geïnterviewden geschat op 40-50 initiatieven. Hiervan zijn er drie gerealiseerd, is van twee de verkoop gestart en is van drie de marketing gestart. Duidelijk is dat het overgrote deel van de projecten zich nog in de initiatieffase bevindt en, indien ze doorgaan, naar verwachting ergens binnen de komende drie tot zes jaar worden gerealiseerd In welke mate zijn de gerealiseerde projecten succesvol te noemen? De gerealiseerde projecten Marina Olderhuuske in Roermond, De Gouden Ham in Maasbommel zijn voor zover bekend succesvol afgerond. Over de verkoop van De Gouden Ham blijkt uit enkele publicaties dat die niet heel vlot verliep maar dat in de periode 2004-06 uiteindelijk alle woningen wel zijn verkocht. Voor de ontwikkelaar heeft dit project naar eigen zeggen bijzonder veel publiciteit opgeleverd. In 2003 ging de verkoop van project Zuiderburen in Leeuwarden van start. De verkoop viel tegen, naar verluidt omdat de prijsstelling te hoog was voor de lokale markt in combinatie met het feit dat er niet dicht bij huis geparkeerd kon worden. Dit project is herontwikkeld waarbij de prijzen zijn verlaagd, het aantal woningen is verminderd naar zeven en iedere woning een parkeerplaats en schuurtje op de nabijgelegen vaste wal krijgt. In juni 2006 ging de verkoop van start van 19 drijvende woningen in het project Leidsche Rijn Terwijde. De verkoop was een succes want de woningen waren snel verkocht waarbij de verkoper heeft aangetekend dat er wel 50 verkocht hadden kunnen worden en met wat meer tijd nog eens 50. Op dit moment wordt de voortgang van het project echter gehinderd door bezwaren van omwonenden en vertraging in gemeentelijke procedures. Van september tot november 2006 staat de inschrijving voor zelfbouw-waterkavels op het Steigereiland in IJburg open. Het betreft een eerste fase met 38 kavels die in erfpacht worden uitgegeven. In een tweede fase worden nog eens 72 kavels uitgegeven. De belangstelling voor de kavels was op voorhand groot en bleek ook op de open dag tot veel bezoekers te leidden. Op dit moment zijn echter geen cijfers beschikbaar over hoeveel inschrijvingen er daadwerkelijk al zijn ontvangen. Deze cijfers worden na afloop van de inschrijvingsperiode (die duurt tot 17 november 2006) bekendgemaakt. Voor het project met 17 drijvende woningen in de Noorderplassen bij Almere (het ‘Booneiland’ met een prijsopgave van € 500.000 - 700.000 per woning) wordt een lijst met belangstellenden bijgehouden die volgens de ontwikkelaar het aantal woningen vele malen overtreft. Op basis van deze gegevens kan de conclusie worden getrokken dat de ontwikkelde projecten in toenemende mate succesvol lijken aan te sluiten bij de vraag van de woonconsument. Wat vindt de consument van waterwoningen. Hoe groot is de potentiële vraag naar waterwoningen en hoe ziet deze vraag eruit? Er is weinig onderzoek naar drijvend wonen uitgevoerd wat kan worden bestempeld als degelijk maar het is er wel. In kwantitatieve zin lopen de schattingen in de beschikbare literatuur over de grootte van de doelgroep uiteen van 25% tot 36% van de ondervraagden hetgeen zich vertaald in maximaal circa 360.000 huishoudens met bovenmodaal inkomen, rekening houdend met verhuisbereidheid. Uit de resultaten van het praktijkdeel van het onderzoek komt naar voren dat de belangstelling voor drijvend wonen met begrippen als woongenot, rust, ruimte en natuur (het ‘Vinkeveenmodel’) voor een - voor ontwikkelaars - relevant deel van de markt (17-35% ofwel 170.000 tot 350.000 huishoudens met bovenmodaal inkomen) tot de verbeelding spreekt en dat deze groep groeiende is. Getalsmatig sluit deze uitkomst dus voor een groot deel bij aan bij de resultaten uit het literatuuronderzoek. Een kleiner deel van deze doelgroep echter, lijkt geïnteresseerd in het stedelijke waterwonen nieuwe-stijl (het ‘IJburg/Terwijde model’) met

64

compacte watervilla’s in een dichtere setting. Getalsmatig is het waarschijnlijk dat deze groep niet groter is dan 5-10% van de totale woningmarkt. Er zijn tot op heden in Nederland geen (institutionele) beleggers die drijvende woningen in hun portefeuille hebben (nieuw produkt, nog vrijwel niet in projecten van enige omvang te koop op de beleggingsmarkt). De verhouding koop/huur zal daarom voorlopig nog doorslaan naar koop maar indien de het nieuwe produkt ‘aanslaat’ bij de woonconsument, zullen er wellicht ook institutionele beleggers geïnteresseerd raken en kan het aanbod aan drijvende huurwoningen wat toenemen. Wat betreft socio-economische kenmerken domineren jonge mensen/starters/midden dertigers, vaak tweeverdieners, soms met een kind, en de vijftig plussers. Ze hebben vaak een bovenmodaal budget en een individuele woonwens. De watersporters worden ook vaak genoemd als belangstellende groep. Trends in het nieuwe waterwonen zijn: grote raampartijen om waterbeleving naar binnen te halen. De gevel moet open kunnen naar een drijvend/inpandig terras en/of een dakterras, zodat je dicht op het water kunt verblijven. De doelgroep die afkomt op het ‘nieuwe waterwonen’ heeft een voorkeur voor de grotere woningen en lijkt te neigen naar luxe, wil het een alternatief voor de tuin en voldoende bergruimte. De auto zo dicht mogelijk bij de woning kunnen parkeren wordt belangrijk gevonden. Voor onderzoeken naar/evaluatie van de ervaringen van bewoners met het ‘waterwonen nieuwe stijl’ is het momenteel nog te vroeg omdat de eerste projecten (in Amsterdam en Utrecht) nog moeten worden opgeleverd. 5.2

Beantwoording Probleemstelling

De probleemstelling voor deze master thesis zoals die in de inleiding is geformuleerd luidt: “Wat is de kans dat het product waterwoning zich kan ontwikkelen tot een volwassen segment van de Nederlandse woningmarkt?” Op basis van de eerder in het onderzoek geformuleerde conclusies en de antwoorden op de onderzoeksvragen uit paragraaf 5.2 luidt het antwoord op de probleemstelling als volgt: Het is zinvol bij de beantwoording van de vraag onderscheid te maken tussen twee vormen van volwassenheid. De kans dat wonen op het water een volwaardige, geïnstitutionaliseerde woonvorm zal worden is op basis van het onderzoek groot (zo niet 100%) te noemen, al bestaat er minder duidelijkheid over het tempo waarin dit zal gebeuren. Als volwassenheid wordt gedefinieerd in termen van een volwaardig marktaandeel, dan is het antwoord op de vraag eerder voorzichtig tot ontkennend. Getalsmatig lijkt dit marktaandeel beperkt tot 5 à 10% van de totale woningmarkt. De markt komt net uit de pioniersfase en heeft enkele aansprekende voorbeeldprojecten nodig voor een bredere acceptatie waarmee het echt uit de startblokken kan komen. De kans lijkt aanzienlijk dat er na verloop van tijd een volledige drijvende wijk zal worden ontwikkeld in Nederland. Almere lijkt op dit moment de beste kaarten voor de primeur te hebben. Voor de meer nabije toekomst mag worden verwacht dat, mede uit hoofde van ruimtegebrek en watermanagement, bij het merendeel van de nieuw te ontwikkelen woonwijken in het westen van het land een deel van de woningen aan het water zal liggen en een kleiner deel daarvan drijvende woningen zal zijn.

65

5.3

Aanbevelingen

De moeizaam opgebouwde kennis over de problemen en oplossingen bij het ontwikkelen van waterwoningen is niet wijd verspreid maar nog zit bij de partijen die bij de recent in de markt gezette projecten betrokken waren. Voor de groei van het segment is het belangrijk dat niet iedere nieuwe gemeente of private partij die een project wil starten, opnieuw het wiel moet uitvinden. De publicatie van een handzame bundeling van deze kennis, bijvoorbeeld op initiatief van de Rijksoverheid of de NEPROM, zou hierin kunnen voorzien. In het verlengde hiervan is het wenselijk dat er over één à twee jaar ook onderzoek wordt gedaan naar de ervaringen van woonconsumenten met drijvende woningen (bijvoorbeeld met de eerste projecten in Amsterdam en Utrecht). Ten aanzien van de tweede remmende factor, een gebrek aan locaties waarop waterwonen is toegestaan, verdient het aanbeveling dat de (lagere) overheden meer tijd en aandacht schenken aan het aanwijzen van locaties, het bespoedigen van bestemmingsplanwijzigingen en het verlenen van vergunningen. Tenslotte dient er, indien de sector flink gaat groeien, fors te worden geïnvesteerd in uitbreiding van de capaciteit. Dit laatste is op dit moment echter de minst urgente van deze drie aanbevelingen.

66

Gebruikte literatuur Advokaat, W. (1999), Wonen op wielen en water, In: Index, februari nr.2 Baarda en de Goede (2006), Basisboek Methoden en Technieken, Groningen/Houten, WoltersNoordhoff Benson et al, (2000), Water views and residential property values, In: The appraisal journal, nr 3, pp. 260-271 Bervaes, J.C.A.M. en J. Vreke, De invloed van groen en water op de transactieprijzen van woningen, Alterra rapport 959, ISSN 1566-7197 Crone, J. (2001), Amfibisch wonen en werken: heeft natte urbanisatie toekomst? In: Bouw, maart nr.3 Dauvellier en Coops, (1995), Bronzen Bever, Ruimtelijke kwaliteit ligt in het, In: ROM, nr. 12, pp. 22-24 De Putter, E. (2006), Lusten en lasten van het waterwonen, In: Eigen Huis Magazine, juli/augustus, pp.14-17 Financieel Dagblad (2005), Waterwoning leeft nog niet echt, 3 augustus Geerts, P. (2005), Drijvende woning komt mondjesmaat van de grond, In: Huis, 3 juli Gemeente Amsterdam (1995), Nota van Uitgangspunten Ontwerp voor IJburg, Amsterdam Harms, E. (2005), Water biedt kansen, In: Real Estate Magazine, nr.42, pp. 6-10 Laverman, W. (2005), Ontwikkelaars voelen nog weinig nattigheid, In: Building Business, maart, pp.35-37 Ministerie van VROM, (2000), Anders omgaan met Water, Waterbeleid voor de 21e eeuw, Den Haag Ministerie van VROM (2005), Nota Ruimte, Den Haag Ministerie van VROM (2000), Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, Den Haag Ministeries van VROM, EZ en LNV, (2002/2003),Water als economische impuls, Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing, Den Haag Munster en Wilberink (2005), Wonen op water, Heerlen, Afstudeerproject Hogeschool Zuyd PropertyNL Nieuwsbrief, 11 september 2006 PropertyNL Nieuwsbrief, 9 oktober 2006 Van Eekelen, A.L.M. (2003), Projectmatig werken, Reader deelopleiding Vastgoedontwikkelingsproces, ASRE, Amsterdam Van den Brandt, P. (2005), Bouwen op water: les in bescheidenheid, In: ROM, nr. 9, pp.14-17 Van den Boomen, T. (2001), De privé-wijk wint terrein, In: Bouw, april nr. 4, pp. 6-8 Van der Toorn Vrijthoff, W. (2005), Natte voeten, In: Real Estate Magazine, nr.42, pp 11-16 Van der Toorn Vrijthoff, 2005, Stedelijke historische waterlopen komen weer in beeld, In: Real Estate Magazine, nr.42, pp. 40-46 Van Osch, B. (1999), Ruimtelijke ordening, In: Elsevier, augustus 1999 Van Ratingen, B. (2005); Water in de stad, vriend of vijand?, In: Real Estate Magazine, nr.42, pp. 16-20 Van Wijngaarden, A. (2001), Een waterdicht plan, In: Bouw, maart nr.3 Venhuizen, H. (2001), Amfibisch Wonen, In: Bouw, maart nr.3 Volkskrant (2005), Strijd tegen het water mag wel wat kosten, 28 december http://www.h2olland.nl. http://www.ecoboot.nl http://www.oomswaterwoningen.nl http://www.aquatecture.nl http://www.attika.nl http://www.waterstudio.nl

67

Bijlage 1

Drijvende snelweg

Project name: City: Year: Architects: Architects' practice: Website: E-mail address: Client: Consultants: Constructor: Floor area: Building costs:

The Floating Road various locations 2002 Jan Brouwer XX architects www.xxarchitecten.nl [email protected] Bayards Aluminium Constructions DHV TNO Bouw 500 m 5.400.000

The Directorate-General for Public Works and Water Management, a division of the Dutch Ministry of Transport and Public Works, has initiated a programme called 'Roads to the Future'. The 'floating road' is one component of this programme. The groundwater level is forecast to rise during decades to come, and the water containment is expected present serious challenges. A competition was therefore organised to generate ideas for floating roads. These roads could be used to provide access to a village cut off by flooding, or as a duplicate road alongside a bridge closed for maintenance.

The basic design is a system of easily linked standard units. The units for connecting the road to dry land are different from the standard ones and will be applicable in various situations. A moveable section which can be opened and closed hydraulically provides a 10 metre thoroughfare for water traffic has also been developed.

68

The design principles included standardisation, intelligent links and prefabrication. Aluminium was chosen as main material from the start because it is light in weight, requires little maintenance and is recyclable. The units can be transported to their destination by road. Flotation capability is achieved by box-like aluminium pontoons with polystyrene filling. The links between units are designed to provide acceptable stiffness. An aluminium safety rail is integrated into the edges of the units. The modules are prefabricated and are the size of a standard container. They can be removed or replaced easily. The border is shaped so that it acts as a breakwater. The road has been designed for driving at up to 80 kilometres per hour.

69

Bijlage 2

Uitwerking interviews

OA = Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam, Projectbureau IJburg BF = Bouwfonds Fortis vastgoedontwikkeling Leische Rijn DV = Dura Vermeer O = Ooms Avenhorn ABC = ABC Arkenbouw ING = ING Bank, Desk Maritiem

Praktijkervaringen 1. Wat zijn de redenen geweest voor organisatie XXX om tot planvorming en ontwikkeling van waterwoningen over te gaan? OA: voortgekomen uit experiment hoe karakter van water en wonen nog meer tot uitdrukking te laten komen, vandaar wonen op water BF: Stedenbouwkundige verkaveling van Terwijde nodigde ertoe uit om waterwoningen te ontwikkelen. Er waren eerst woonboten gepland. 2. Hoe lang heeft het hele traject van planning en ontwikkeling in project YYY bij elkaar geduurd? OA: Plannen dateren van 1995 maar eerste serieuze haalbaarheidsstudies gedaan vanaf 1997 (doelgroepenstudies, verkavelingstudie, voorbeeldontwerpen). Binnen 7 jaar alles afgedekt, daarna verkaveling definitief en ontwerp steigers. Ca. 9 jaar in totaal dus BF: Terwijde 5 jaar. DV: Gouden Kust traject heeft enorm lang geduurd, misschien wel meer dan tien jaar. O: Zuiderburen vanaf 2001 dus vijf jaar. Booneiland vanaf 2003, oplevering gepland in 2007/2008 dus ook ongeveer vijf jaar. Hetzelfde geldt voor het project in Hoorn. 3. Wat waren de belangrijkste/grootste problemen die u tegenkwam tijdens de planvorming en later de ontwikkeling van de kavels? OA: Lang juridische traject (hoe de woningen als onroerend goed te bestempelen; kopers van waterkavels kunnen in theorie naar rechter om te trachten het als roerend goed te laten bestempelen maar weinig kans, ook de fiscus heeft voor IJburg in een ruling gezegd dat het og is). Verder zaken in het Bouwbesluit (maximale scheefstand) en ook de Nutsvoorzieningen hebben veel tijd gekost. “Alles wat anders is dan standaard, is lastig”. (leidingen niet in grond maar in steiger; water mag niet bevriezen en niet te veel opwarmen, dus voorzieningen hiervoor treffen). Ook de brandweer had eisen (sinds Volendam niet happig op ingewikkelde constructies; woningen mogen niet te dicht op elkaar; brandwerend scherm op de steigers ivm 2e vluchtweg) BF: De techniek, waterhuishouding en civieltechniek. Markttoets (is er een markt voor dit aanbod op deze locatie). Logistiek (omdat de woningen prefab zijn en op hun plek moeten worden gesleept langs hindernissen, geeft dit beperkingen aan het ontwerp). Ook, door de korte bouwtijd luistert het afstemmen van civieltechnisch werk, nutsvoorzieningen en afmeren van de woning nogal nauw. Ook, aansluiting infrastructuur/nutsvoorzieningen op vaste wal. Aandachtspunten (geen echte problemen) waren ook dat de havenatlas moest worden aangepast door gemeente. Met Hoogheemraadschap overleggen over de kwaliteit van het oppervlaktewater vergt bepaalde tijdspanne.

70

JK: Luxeprobleem van meer aanmeldingen dan woningen in Terwijde. Nu problemen met BS en bezwaren bewoners. Voor ontwikkelaars: kennen woonvorm niet en moeten veel leren. Juridisch (erfpacht) was praktisch probleem. ABC: Gemeente grootste probleem, met name medewerking en het krijgen van vergunningen (ligplaatsvergunning nodig, na goedkeuring van havenatlas). Nu ook vertraging door indienen bezwaren bewoners. DV: Grootste belemmering was toestemming van Rijkswaterstaat om te mogen bouwen, dit werd eerst geweigerd. Uiteindelijk is de Staatssecretaris tussenbeide gekomen met een uitspraak dat het wel mocht. 15 experimentele EMAB locaties waren nog niet aangewezen. Dat dit gebeurde is een gevolg van de Gouden Kust geweest omdat we aantoonden dat het kon. O: In Zuiderburen was het stedenbouwkundig plan van de gemeente een struikelblok. In zijn algemeenheid is het wijzigingen van een BS in Nederland altijd erg lastig. Ontwikkelaars denken positief: wat is er mogelijk? De overheid denkt altijd: wat zijn de problemen. 4. Zijn deze problemen opgelost en zo ja, hoe? OA: ja, zie boven. Het wiel moet opnieuw worden uitgevonden. Voor iedereen is het nieuw (brandweer, waterbeheerder, banken). Instanties zijn zich nu meer bewust van waterwonen als woonvorm, dat scheelt bij toekomstige projecten tijd. Vb op ministerie over gedacht om Bouwbesluit aan te passen en drijvende woningen als aparte categorie op te nemen. BF: Logistiek is uiteindelijk allemaal uitgezocht en voorbereid. JK: Alles verkocht maar mogen geen koopcontracten tekenen omdat teruggefloten door politiek die alles opnieuw wil bespreken omdat wat zou worden opgeleverd, afwijkt van het eerder afgesproken model (tussen gemeente en bouwfondsfortis). Havenatlas (alles wat drijft is hierin beschreven). Deze woningen wijken af van de huidige atlas, atlas moet aangepast worden en dan goedgekeurd door de politiek. O: Zuiderburen is herontwikkeld omdat het niet verkocht werd. Wat betreft de overheid, daar is de oplossing om steeds maar de boodschap te blijven herhalen en laten zien wat je hebt gedaan. 5. Wanneer is project YYY een succes voor uw organisatie en hoe schat u de kansen op succes in? OA: tweeledig. Voor gemeente succes als er drijvende woningen komen omdat experiment dan geslaagd is. Als ontwikkelingsbedrijf succes als kavels worden afgezet (financiële doelstelling halen). Gefaald als terug moet worden gegrepen op projectontwikkelaars. ABC: Terwijde is een succes als we er 19 woningen hebben liggen met 19 tevreden bewoners en de beeldkwaliteit die we geschetst hebben, is bereikt. DV: Als je ze verkoopt tegen een goede prijs en als je er zo veel publiciteit mee haalt als we hebben gedaan (t/m India Times aan toe). En dat het 15 locaties heeft opgeleverd is ook een vorm van succes geweest. O: Succes is niet alleen rendement maar ook dat de uitvoering lukt en als we iets maken waar iedereen graag in wil wonen. Kosten en opbrengsten 6. Wat zijn de gemiddelde kosten van bouwen woonrijp maken van een waterkavel en hoe verhoudt zich dat tot een landkavel? OA: Steigers bouwen inclusief nutsvoorzieningen vrij duur element en daarna de onderhoudskosten, die duurder zijn dan onderhoud van een straat. Stadsdeel krijgt hier geen extra geld voor. M2 prijs afhankelijk van veel factoren dus hier niet te geven. Ook gefaseerd

71

uitgeven van de kavels en dus bouwen van de steigers is duurder dan alles in een keer in een groter project. In verhouding tot landkavels uiteindelijk dezelfde kosten. Straat aanleggen is goedkoper dan een steiger bouwen maar op water zelf hoef je niks te doen. Funderingspalen betalen kopers kavel zelf. Raming gemaakt voor hele Steigereiland (dus niet alleen voor waterbuurt oost) en daarbinnen moeten we uitkomen. BF: bij Terwijde kavels al bouw-en woonrijp overgenomen van de gemeente. Zelfde voorzieningen nodig als bij landkavel. Kostentechnisch zou niet veel uit moeten maken. ABC: Sterk afhankelijk van situatie. Hoever moet je de nutsvoorzieningen overbruggen, zit de beschoeiing wel of niet in jouw kosten; kosten afmeren en aansluiten; de steiger; eventueel een berghok op de wal. Kosten per woning waarschijnlijk gemiddeld lager dan woning op het land. DV: Daar is amper ervaring mee. Er is ook verschil in eisen aan de nutsleidingen en steigers tussen eerste woningen en recreatieve woningen en tussen hoe ver de woning stijgt of daalt op het water (peilvariatie). Nb: paalwoningen zijn veel goedkoper te bouwen dan drijvende woningen (palen vs duur drijflichaam). O: Het is in principe goedkoper. Het kan goedkoper dan op land als je creatief omgaat met een plan. Als je van land water moet maken (zoals Zuiderburen) heb je extra kosten die je niet terugverdiend. Maar bij een plan met 70% rood, 20% blauw en 10% groen kun je dus eigenlijk 90% bebouwen. Of je maakt er bijv. 60% rood, 30% blauw en 10% groen van. En de 20% bebouwing die je wint, maakt ruimschoots de duurdere bouwkosten van waterwoningen goed. 7. Wat zijn de gemiddelde bouwkosten van een waterwoning exclusief waterkavel en hoe verhouden deze zich ten opzichte van de bouwkosten van een traditionele landwoning? BF: bouwkosten waterwoning duidelijk hoger (20-30%) dan landwoning, vooral door de bijkomende kosten (verslepen eur 10.000, aansluitkosten nutsvoorzieningen eur 6.000, loopbrug). ABC: wij hanteren tussen eur 900-1000 per m2 excl.marge. Woningen op land worden doorgaans berekend in m3 prijzen; omgerekend liggen wij dan iets lager dan de m3 prijzen voor woningen op het land. “De stichtingskosten zijn dus lager dan van woningen op het land over het algemeen”. DV: hoe lichter je hem maakt, hoe makkelijker hij drijft en dat scheelt enorm in de kosten van het drijflichaam. Kosten drijver als percentage van totale bouwkosten is meer dan 10%. Houtskeletbouw is duurder dan beton en baksteen. De bouwkosten van een waterwoning zijn eerder hoger dan lager in vergelijking met een landwoning. O: In principe is een waterwoning ongeveer gemiddeld 10% duurder dan een woning op het land (door drijfplatform en onderhoudsvrije materialen). 8. Wat denkt u van de prijsvorming van waterwoningen? Dient de verkoopprijs van een waterwoning boven of onder de prijs van vergelijkbare woning op het (naburige) land te liggen? OA: Bij dezelfde randvoorwaarden zou de waarde van een waterwoning dezelfde zijn als die op het land. Een woning op land heeft parkeerplaats dichter bij huis maar waarde van boot afmeren is extra kwaliteit. Plus er is mogelijkheid om drijvend terras of drijvende tuin aan te leggen. Kwaliteit van een woning op het water dus vergelijkbaar met een woning op het land dus ook de VON prijs. “Hij is bij ons iets lager vanwege het feit dat de auto niet voor de deur kan worden geparkeerd”. Wij denken dat de waarde van een kavel gaat stijgen maar de doelgroep is wel kleiner dan voor een woning op het land. BF: Prijspeil per m2 van waterwoning is beduidend hoger dan woning op wal. N.B. vergelijking met vaste wal moet je niet maken want iemand die op het water wil wonen, wil

72

niet op de vaste wal en omgekeerd; het zijn verschillende doelgroepen die die vergelijking niet maken. JK: Waardebepaling van woonboten door ons niet o.b.v. m2 prijzen maar o.b.v. gevoel en vergelijking uit dagelijkse praktijk. Prijzen drijvende villa’s en landwoningen (op gevoel) liggen bij elkaar. Prijzen gaan harder stijgen dan woningen op het land. Steeds meer mensen ontdekken deze woonvorm, het is een sterke markt. ABC: Waterkavels is mijn ervaring, kunnen net zo duur of duurder zijn dan op het land. In Terwijde zijn de prijzen van de woningen vergelijkbaar met die van een hoekwoning (eur 350.000) terwijl het gebodene meer is. Na oplevering zullen de prijzen binnen afzienbare tijd gaan stijgen richting de prijs voor twee-onder-een kap woningen (eur 400.000 à 450.000). Er is geen aanbod dus het is wat de gek ervoor geeft. DV: Vanwege de meerwaarde van water in de woonbeleving moet die prijs erboven liggen onder voorwaarde dat het water van voldoende kwaliteit is. O: ik denk dat op dit moment in Nederland mensen minder willen betalen voor een waterwoning dan voor een landwoning vanwege een emotionele reden (“je krijgt geen grond”). Maar ik weet zeker dat over vijf jaar een waterwoning twee keer zo duur is als een vergelijkbare landwoning. Op IJburg is de mooiste zelfbouwkavel op Rieteiland verkocht voor EUR 795.000 en op Steigereiland kost de beste en in grootte vergelijkbare zelfbouw waterkavel € 150.000… Nu dus nog een discount omdat men er aan moet wennen maar dat verandert in een premie. 9. Hoe verhoudt zich de winstgevendheid (brutomarge) voor de ontwikkelaar van een waterwoning in vergelijking met een traditionele landwoning? BF: de brutomarge op waterwoningen is marginaal maar een aantal (aanloop/pioniers)kosten kunnen omlaag als je vaker projecten ontwikkeld (en dus kan de marge dan omhoog). De locatie moet geschikt zijn. ABC: In Terwijde met zelfde marge gerekend als op het land maar door het verkoopsucces hadden we achteraf hoger kunnen zitten. DV: Als de winstmarge lager zou zijn, zou niemand zich erop richten maar gewoon traditionele woningen blijven bouwen. En als de marge geweldig zou zijn, zou iedereen het wel doen. Omdat het een nieuw product is zijn er veel onzekerheden en daar moet je in de kostenraming rekening mee houden (door bijv post onvoorzien op te hogen). Als die kosten meevallen, is dat goed voor je marge en omgekeerd. Uiteindelijk tendeert het door het marktmechanisme (door bijv hogere kavelprijzen) naar eenzelfde marge. O: Met gemiddeld 10% hogere bouwkosten en een gemiddeld 10% lagere verkoopprijs hangt het dus erg af van wat je voor de waterkavel betaald. Die moet in principe al minimaal 20% goedkoper zijn. Bouw 10. Zijn er bouwtechnische beperkingen bij waterwoningen in vergelijking met landwoningen? BF: Hoogte, breedte etc. zijn naast BP ook afhankelijk van toegang tot de locatie (bv waterwegen). Of je moet op locatie gaan bouwen maar dat gebeurt tot nu toe vrijwel niet met waterwoningen. ABC: niet zo zeer bouwtechnisch maar gewicht is een factor ivm stabiliteit. De hoogte moet de breedte niet overstijgen. Wij hanteren zelf verhouding 1:1, ga je daar over heen, dan moet je andere maatregelen nemen zoals bijv. stabilisatoren (units in aluminium drijvende cassette aangebracht onder water die scheefstand meten en met water of lucht pompen de stand compenseren. Is duur maar mogelijk). Hangt ook af van het water (hoe rustig is het ivm

73

deining van verkeer etc.). In praktijk worden afmetingen beperkt door gemeentevoorschriften die per ligplaats kunnen verschillen. DV: Veel beperkingen maar geen is zo zwaar dat ze een ‘no-go’ vormen. Gewicht, stabiliteit, scheefstand in gebruiksfase en tijdens het bouwen. Bijv. waterpas werkt niet op drijvend platform, daar hebben bouwvakkers last van. Hoogte mede bepaald door de maximaal mogelijke diepgang. Ook: hoe hoger hoe windgevoeliger dus hoe meer je gaat wiebelen. Meer breedte zorgt voor minder deining. O: Als je een waterwoning zou willen uitbreiden kan dat lastig zijn ivm de gewichtsverdeling en ook relatief duur in vergelijking met uitbreiding op het land. 11. Zijn er ook juist extra mogelijkheden in ontwerp en bouw in vergelijking met landwoningen? BF: nee ABC: Ja, als je niet aan het bouwbesluit hoeft te voldoen, kan je alles bouwen wat je wilt binnen de vergunningsmaten. DV: nee O: je hebt vier vrije zijden aan de woning dus meer uitdaging voor de architect. SWOT analyse 12. Wat zijn voor organisatie XXX de kansen en mogelijkheden van waterwoningen in vergelijking met landwoningen? (in algemene zin) OA: Kans: nieuw woonmilieu toevoegen, meer differentiatie waardoor wijk aantrekkelijker kan worden. Niet massaal doen maar als uniek product, dan is het een sterke markt. BF: Veel kansen, waterwoningen als onderdeel van het productassortiment, ook omdat er steeds meer gemeenten zijn die zich afvragen wat ze met een stuk water binnen hun grenzen kunnen doen. JK: Het waterbelevingsgevoel is het sterke punt in vergelijking met landwoning. Anders wonen dan anderen. ABC: Kansen want projecten met water werken waardeverhogend. Je kunt extra inkomsten genereren van water dat er al ligt door niet de verkaveling alleen aan de oever te hebben maar juist het water op te gaan met drijvende infrastructuur. DV: kansen in toevoeging aan omzet (maar wordt nooit 50% o.i.d) en kansen in publiciteit. O: Er liggen mogelijkheden om waterfronten in Nederland te ontwikkelen. Niet alleen drijvende woningen maar ook drijvende winkelcentra en kantorenlocaties. Het vinden van locaties is dé opgave. In dit kader, de provincie Overijssel heeft een long list van 65 locaties langs de rivieren waarvan er 15 nu zijn aangewezen als EMAB locatie. Maar alle andere locaties kunnen ook ontwikkeld worden. ING: Het is een extra product wat we kunnen aanbieden naast de jachthypotheek en de gewone hypotheek. 13. Wat zijn voor organisatie XXX de knelpunten en ‘bedreigingen’ van waterwoningen (bij het plannen, ontwikkelen, bouwen en verkopen) in vergelijking met landwoningen? (in algemene zin) OA: Doelgroep niet heel groot (die het kan betalen én wil hebben). Bedreigingen: als het vervalt in een soort woonarkengebied. Woonbootbewoners zijn sterke lobby, nemen hun cultuur mee, willen geen regulering. Dus duurzame kwaliteit eisen, bv door te moeten voldoen aan bouwbesluit. Steigers openbaar houden (en dus zeggenschap en toegankelijkheid voor anderen garanderen; er kunnen dan geen rare bouwsels op de steiger worden gemaakt).

74

BF: de financiële en commerciële haalbaarheid kunnen een knelpunt zijn op bepaalde locaties omdat er weinig onderdelen zijn waarop kosten bespaard kunnen worden. JK: het bewegen van de woning. Voor mensen met overgevoelige evenwichtsorganen. ABC: Het ouderwetse woonbootimago (drijvende caravans), waar je van af probeert te komen met de nieuwe waterwoningen, is nu nog de grootste bedreiging voor de sector. Het feit dat je niet aan het Bouwbesluit hoeft te voldoen, draagt hier niet aan bij. Een gerealiseerd project met waterberging en waterwonen dat mensen kunnen bezichtigen is daarom belangrijk. De eerste schapen over de dam is belangrijk. DV: moeilijkste punt is dat het op de meeste plekken in NL niet mag. Het aanbod aan locaties is beperkt omdat de overheid het tegen houdt. De 15 EMAB locaties zijn een eerste stap. Een volgende stap kan zijn dat het hele buitendijkse gebied wordt vrijgegeven onder dezelfde stringente voorwaarden. “Die 15 zijn niet de laatste buitendijkse locaties”. De schaarste kan dus minder worden maar het gaat wel in een zeer traag tempo. O: De grootste bedreiging is het gebrek aan locaties omdat het water ruimtelijk gezien op slot zit. Er wordt niet over nagedacht. En wat ook speelt is de consument nog steeds overtuigd moet worden. ING: Een bedreiging voor ons is dat het steeds meer een gewone woning wordt. De voorsprong in marktkennis van woonboten/arken en de markt die wij hebben is dan steeds minder te gebruiken omdat het steeds meer een gewone hypotheek wordt. Financiering 14. Op welke aspecten (en in welke mate) wijkt een hypotheek voor een waterwoning (geregistreerd als onroerend goed, dus niet als woonboot) af van een hypotheek voor een traditionele landwoning? ING: alle hypotheekvormen die bij een traditioneel huis mogelijk zijn, zijn ook mogelijk voor de waterwoning, behalve de effectenhypotheek. De aanvraag komt binnen, de taxateur gaat de waterwoning bezichtigen en taxeren. Een bestaande betonnen ark moet uit het water om onder de waterlijn te kijken (mondt uit in een hellingrapport). Het schip wordt gebrandmerkt en ingeschreven in het Scheepsregister. Een verschil is dat wij rekenen met TGV-waarde, de taxatie-gedwongen-verkoop binnen zes maanden. Die ligt iets hoger dan de executiewaarde. Bij een normale woning wordt 125% van de executiewaarde gefinancierd; bij een woonark is dat 125% van de TGV-waarde. De keuze uit vaste- of variabele rente en uit verschillende looptijden is weer hetzelfde als bij een landwoning. De tarieven voor een waterwoonhypotheek liggen tot 0.4% hoger dan voor een normale landwoning, afhankelijk van de rentevast periode. De reden is dat het risico hoger is voor de bank. Op dit moment ligt het één-jaars tarief op 4,8% en bij een normale woning op 4,6%. 20 jaar vast is 5,9% en 5,2% voor de normale woning. Voor het project op IJburg zijn de tarieven van normale woningen gehanteerd en zit er dus geen opslag meer tussen. Het zijn eigenlijk normale woningen maar dan op het water, het risico is lager dan bij een woonboot of ark dus dan hanteren we ook de tarieven van normale woningen. De woningen worden beschouwd en verkocht als onroerend goed maar een koper kan later naar de rechter stappen om te proberen er een roerend goed van te maken om zo bijv. de OZB te ontlopen. Zolang er geen bindende uitspraak is gedaan door een rechter worden deze waterwoningen voor de zekerheid ingeschreven bij het Kadaster in zowel het register voor onroerend goed als in het Scheepsregister. De toekomst 15. Denkt u – op basis van de opgedane ervaringen - dat met succes een gehele drijvende wijk kan worden ontwikkeld?

75

Zo ja, hoe groot zou een drijvende wijk volgens u in de praktijk kunnen worden? OA: Ja, moet ook een keer gebeuren in NL. Waterpeil moet gereguleerd zijn, want mag niet droog vallen, kunnen betonnen bakken niet tegen. Gemeente kan geen kavel aanbieden voor eerste bewoning als er kans is dat de woning kapot gaat. (Maasbommel project geen eerste bewoning, hoeven geen garantie af te geven). Met berijdbare steigers kun je onbeperkt gaan. Maar gevoel van ruimte en vrijheid beperkt door auto’s en grotere dichtheid, dit vormt beperkingen aan grootte wijk. Woningen aan drijvend platform waarop auto’s als concept genoemd. BF: ben ik sceptisch over vanwege de doelgroep van vrijbuiters. Bij recreatieve drijvende woningen meer kans. Kan geen aantal noemen. JK: Ja, afhankelijk van de locatie 100-200 maar de vrijheidsbeleving moet er wel zijn (bij hoge dichtheid wordt die minder). ABC: Ik denk het wel maar dan moet er van verschillende drijftechnieken gebruik worden gemaakt. Nodig vanwege capaciteitsredenen en vanwege de verscheidenheid in een wijk waar het prettiger is om in te wonen. Maar dan ook goed om differentiatie te hebben in de bouwenvelop en drijvend parkeren. En maak dan een dwarsdoorsnee met sociale huur, starterswoningen en seniorenwoningen net als een normale wijk in Nederland. Er is in principe geen maximum aan het aantal even afgezien van de beperkte productiecapaciteit. DV: ja dat kan maar ik zie er niet direct een plek voor. Grootte in principe onbeperkt want technisch is alles mogelijk. Ik verwacht dat bij een nieuwe woonwijk een deel van de woningen bij het water zal liggen en een deel daarvan drijvende woningen zal zijn. O: ja, technisch is het geen probleem. Je moet alleen wel een locatie vinden. 500 woningen is mogelijk. Dan kom je terecht in het Markermeer of bij Almere. Deze wijken bestaan al: in Sausolito 500 woningen, in Vancouver 500 en in Seattle 3500. 16. Zijn er nieuwe projecten met daarin waterwoningen gepland waar u als organisatie XXX bij betrokken zult zijn? (locatie, omvang, status) OA: Onlangs bericht gekregen dat men in A’dam Noord aan het kijken is om drijvende woningen toe te passen, maar niet op grote schaal. Bij Houthavens kink in kabel want BP afgekeurd door RvS. Wanneer en hoe waterwoningen verkocht geen idee want is geen project van Ontwikkelingsbedrijf maar van projectonwikkelaars (Westerpark wel bij betrokken). BF: N.a.v. project Terwijde nu met partijen in gesprek voor twee nieuwe projecten. JK: Misschien extra woningen op Leidsche Rijn Terwijde, nog niet duidelijk of het koop of huur gaat worden. En een recreatiepark aan de rand van Purmerend. ABC: Wij zijn bezig met een 15-tal projecten in verschillende stadia. Binnenkort met Slokker Vastgoed gestart met 5 watervilla’s in de oude haven van Huizen, de eerste waterwoningen met GIW-garantie, oplevering in 2007. Een project bij de EMAB-locatie bij Roermond met 100 woningen. Een aantal projecten in het buitenland en in Nederland gesprekken met een aantal gemeenten voor redelijk grote projecten die in de komende drie tot zes jaar uitgevoerd moeten worden. Zitten nu in de planfase. DV: Dat is een hele lijst. Belangrijkste zijn EMAB locaties bij Nederlek en Dordrecht en een plan in de Haarlemmermeer. Daarnaast nog rond de 20 projecten in diverse stadia die nog niet in de publiciteit zijn geweest. O: Westknollendam, twee fases. Eerste fase 12 drijvende woonwerk-units en tweede fase maximaal 65 drijvende woningen maar deze fase is meer onzeker. Onze bijgewerkte lijst staat nu op ongeveer 20 projecten met tussen de vijf en 400 woningen. 17. Hoe groot schat u de vraag naar waterwoningen in binnen de Nederlandse woningmarkt als geheel?

76

OA: Er is veel vraag naar wonen op water met het beeld van een woonark met ruimte en rust. Dat is niet een verkaveling zoals op Steigereiland gehanteerd. Dus spannend hoe de markt werkelijk is ondanks grote belangstelling op open dag. Voor A’dam met dichte setting van compacte watervilla’s zoals op IJburg geschatte vraag maximaal 500 omdat mensen nou eenmaal een ander beeld hebben bij wonen op het water. Buiten grote steden is de markt heel beperkt. Dan moet je het ruimer opzetten. Is een niche markt. BF: op moment dat het bekender wordt bij de consument, kan de vraag ook ‘breder gaan leven’. Kan geen percentage noemen of absoluut getal. JK: geen idee maar afgaande op de reacties op mijn website lijkt de belangstelling groot. ABC: Belangstelling in Terwijde was enorm. 50 stuks hadden we in no-time kunnen verkopen en met wat meer tijd nog eens 50. En dat voor een stedelijk project zonder groots water. “Behoefte is wel enkele tienduizenden in Nederland, het gaat wel naar de 50.000.” De vervangingsmarkt van woonboten en arken is constant maar nu er komt nu een doelgroep bij van mensen van het land die op het water willen wonen. Bij gebrek aan aanbod duiken die op een te koop staande ligplek en laten daar een nieuwe woning voor bouwen. DV: Ik geloof niet dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen drijvend zal zijn. Het kan best om duizenden gaan maar als deel van het totaal aantal gebouwde woningen in Nederland zal dat niet groot zijn. O: Uit eigen onderzoek bleek dat watersportbeoefenaars (ca. 35% van de huishoudens) potentieel is geïnteresseerd. Van die groep wou ongeveer 50% wel op een drijvende woning wonen. Maar mensen kopen een woning niet alleen omdat hij drijft maar ook om omgevingsfactoren. De gemeente Almere schat de verhouding belangstelling voor woningen op water/land op eenderde/tweederde. ING: Is positief op basis van belangstelling voor Terwijde en IJburg maar kan geen aantallen noemen voor de hele markt. 18. Hoe ziet deze vraag eruit / wat wil de consument? (kenmerken van de vraag: socioeconomisch, architectuur, grootte, extra’s (terras, tuin, boot, etc.) OA: Zonder gedegen onderzoek: doelgroepen zijn starters met enig inkomen of ouderen waarvan kinderen uit huis zijn, met bootje op zoek naar rust en ruimte. Doelgroep op land is groter en daarmee de afzetmarkt en dus zouden woningen op het land sneller in waarde moeten toenemen dan woningen op het water. Qua architectuur zal variëren. Verwacht dat helft van de mensen een catalogusproduct van een arkenbouwer zullen afnemen. Andere helft zal zelf met een architect aan de slag gaan. Qua grootte: op open dag vraag gehad naar grotere woningen of grotere kavels. Iedereen wil een drijvend terras. Er is veel belangstelling maar er zijn een paar kavels waar je moeite moet doen. Eis brandweer voor brandwerend scherm op steiger is beperkende factor voor prijs van een waterkavel. BF: mensen met bepaald vrijbuitergevoel, willen zich onderscheiden met individuele woningen. JK: mensen willen graag de auto dichtbij. Terras aan het water, bootje erbij. De normale luxe van een woning. Meest courant is twee of drie slaapkamers (100-120m2). Tweeverdieners die al een huis hebben, minimaal modaal inkomen, “wateryuppen”. 80% van onze markt woont voor het eerst op een woonboot. ABC: Dat zijn mensen met wat geld te besteden. Midden dertigers, vaak tweeverdieners, soms met een kind, en de vijftig plussers. Hebben budget en individuele woonwens. Trends in het nieuwe waterwonen: grote raampartijen om waterbeleving naar binnen te halen en dat de gevel open moet kunnen naar een drijvend/inpandig terras, dakterras, zodat je dicht op het water kunt verblijven. Split-level is ook populair. Ook: trend waarbij slaapkamer en badkamer

77

in een ruimte zitten zonder scheidingswand. Maritieme details in de woning. De nieuwe doelgroep kiest wel meer grotere woningen. DV: Je hebt de niche markt van de vrijstaande luxe watervilla waarvan de bestaande woonarken een redelijk beeld geven (bijv. in Vinkenveen). Verder willen mensen 2,5 verdieping, beton en baksteen, een traditioneel uiterlijk. Mensen zijn tevreden met hun traditionele woning en die zouden iets vergelijkbaars willen hebben maar dan op het water. O: Uit de belangstelling voor Almere komen vooral mensen met belangstelling voor watersport en bovenmodaal inkomen naar voren. ING: Opmerkelijk is dat woonarken op de gracht in Amsterdam meestal geen terras hebben terwijl dit wel heel gewild lijkt bij de moderne waterwoningen in Leische Rijn en IJburg. Ik zie de mensen en de woningen niet zelf maar krijg de indruk dat het vaak mensen zijn van 30 tot 45 jaar en ouderen. Deze groep kan er tussen komen als projecten meer bekend worden. Als het succesvoller is, komen er meer schapen over de dam. 19. De privé-wijk wint terrein (gated communities). Drie trends komen er in samen: optrekken van fysieke barrières rond wijken (muren of sloten); privatisering van beveiliging en homogenisering van wijken (ons soort mensen). Op basis van deze definitie kan een interessante hypothese worden gesteld: Een wijk met waterwoningen aan steigers, omgeven door water en niet (of moeilijk) toegankelijk voor auto’s is eigenlijk ook een gated community (behalve dan de particuliere beveiliging) en speelt in op de hedendaagse trend naar veiligheid, woonidentiteit en ‘ons soort mensen’. Kan dit als verkoopargument worden gebruikt door makelaars en ontwikkelaars? BF: Nooit doen, het gated community product slaat juist niet aan bij de doelgroep van ‘vrijbuiters’. JK: Bij woonbootbewoners is de sociale controle groot, mensen vinden het prettig. Afhankelijk van de situatie. In Terwijde kun je dat verhaal niet in de marketing gebruiken omdat het individuele opgangen zijn. ABC: In de vervangingsmarkt bestaat dat niet omdat je met zijn allen op een rijtje ligt. In het nieuwe waterwoningen zou dat wel kunnen bestaan in een nieuwe ontwikkeling met een verkaveling die daarop is aangepast, dan zou het absoluut een selling point zijn. Bijv. het Piet Boon project in Almere. DV: Ja, zou een verkoopargument kunnen zijn. O: Ja, zou zeker kunnen. Mensen vinden sociale controle belangrijk. 20. Wat is de kans dat waterwoningen uitgroeien tot een volwassen onderdeel van de Nederlandse woningmarkt? OA: Volwassen op twee manieren te interpreteren. Wordt het een volwaardige woonvorm? Ja, die kans is groot omdat veel gemeenten aanlopen tegen ruimtegebrek op land en wel water hebben plus de factor waterbeheersing. Volwaardig ook als het in de regels is opgenomen als eigen woonvorm. Krijgt het een volwaardig marktaandeel binnen de woningmarkt? Nee, maar geen idee over hoe klein dit marktaandeel dan zou zijn. 5 à 10% als je het definieert zoals de drijvende woningen op IJburg maar als je alles meeneemt, dus ook recreatiewoningen en woonarken dan is dat percentage hoger maar dat beschouw ik niet als volwaardige woonvorm want recreatief of niet-gereguleerd. BF: selectieve doelgroep, niche markt, aantal locaties te beperkt om volwassen markt te kunnen krijgen. Incidenteel grotere plukken mogelijk. Volwassenheid in termen van bekendheid van het concept, ja, dat is het al bijna. JK: zeker, heilig van overtuigd. ABC: kans is groot dat het naar volwassenheid toegaat maar dat het nog wat jaren duurt. Definitie van volwassen is dan als merendeel van gemeenten in Nederland waterwoningen

78

adopteert. Niet volwassen in termen van dat we dezelfde aantallen woningen als op het land gaan realiseren. DV: 100% maar niet in een snel tempo. Technische volwassenheid is bijv. ook nog niet bereikt want alle drijvende woningen in Nederland liggen scheef. Dit zal waarschijnlijk verbeteren naarmate ook de marktomvang meer volwassen wordt. O: 100%. Gaat gewoon komen maar het zal nooit zo zijn dat 50% van je totale productie drijvende woningen zal zijn. Het wordt gewoon een markt net als een vrijstaande woning, een hoekwoning, een appartement, etc. Als je van de totale productie van 100.000 woningen in Nederland 5% drijvend is, zit je al op 5.000. De huidige capaciteit van bouwers van drijvend wonen zit samen op circa 400 stuks. Er kan wel worden uitgebreid maar er is dus wel nog capaciteit nodig dan. ING: Het blijft een nichemarkt maar het is wel een groeimarkt.

79

Drijvende woningen, op weg naar een volwassen segment van de woningmarkt?

Recommend Documents