DPO Grootschalige bouw- en tuinmarkt Harnaschpolder Midden-Delfland
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E
[email protected] W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Bedrijvenschap Harnaschpolder Rob Wooning
Projectleider DTNP: Projectnummer: Datum:
Rik Eijkelkamp 1456.0614 7 oktober 2014
DPO Grootschalige bouw- en tuinmarkt Harnaschpolder Midden-Delfland
Inhoudsopgave 1
Context
1
1.1
Aanleiding
1
1.2
Huidige situatie
1
1.3
Trends in de sector
3
1.4
Regionaal beleidskader
5
2
Marktruimte en effecten structuur
7
2.1
Distributieve marktruimte
7
2.2
Toegevoegde waarde Bauhaus
9
2.3
Effecten aanbodstructuur
9
3
Conclusies
13
1 Context 1.1
Aanleiding
door Bureau Stedelijke Planning (BSP) en
Leeswijzer
Ecorys*. Provincie Zuid-Holland heeft
In het vervolg van dit hoofdstuk worden bondig
Bedrijvenschap Harnaschpolder verzocht te
de huidige aanbodstructuur van bouwmarkten
komen tot een finale rapportage met hierin:
en tuincentra in de regio, de belangrijkste trends
•
een actualisatie van de marktruimte;
en ontwikkelingen in de sector en de vigerende
•
de effecten van het initiatief van Bauhaus op
beleidskaders benoemd. Hoofdstuk 2 gaat
de ruimtelijke aanbodstructuur;
vervolgens in op de distributieve berekening
de toetsing van het initiatief Bauhaus aan het
van de marktruimte, toegevoegde waarde en de
vigerende regionale en provinciale beleid.
effecten van het initiatief Bauhaus op de aan-
Initiatief Bauhaus Harnaschpolder Bauhaus heeft vergevorderde plannen voor
•
vestiging van een grootschalige bouw- en tuinmarkt op het bedrijventerrein Vrij-Harnasch
bodstructuur. Hornbach op de Ycatch-locatie is
in de gemeente Midden-Delfland. De beoogde
Over het initiatief heeft reeds regionale
hierbij eveneens uitgangspunt. Het rapport
Bauhausvestiging heeft een omvang van
afstemming plaatsgevonden met een positief
eindigt met conclusies in hoofdstuk 3.
16.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo),
advies, zowel in het REO als op provinciaal
bestaande uit een bouwmarkt van 9.500 m²
niveau. Voorliggend DPO kan aan REO
wvo (inclusief drive-in) en een tuincentrum
Stadsgewest Haaglanden worden voorgelegd ter
6.500 m² wvo (inclusief uitstalling voor
herbevestiging van het initiatief Bauhaus.
tuinhuizen). Deze ontwikkeling wordt in de
1.2 Huidige situatie Goed bereikbaar in zeer verstedelijkte regio
uitwerking van het bestemmingsplan
Op de locatie Ycatch in Ypenburg (Den Haag)
De geplande locatie voor de vestiging van
planologisch mogelijk. Bedrijvenschap
speelt gelijktijdig de mogelijke ontwikkeling van
Bauhaus ligt op bedrijventerrein Vrij-Harnasch,
Harnaschpolder heeft ter onderbouwing van het
een vergelijkbaar grootschalige bouw- en
onderdeel van het gebied Harnaschpolder, in
bestemmingsplan behoefte aan een Distributie-
tuinmarkt van de formule Hornbach. Het
Midden-Delfland. Deze locatie ligt in de
planologisch Onderzoek (DPO) voor zowel het
bouwmarktdeel heeft een omvang van circa
stedelijke regio Haaglanden, tussen Delft en
bouwmarkt- als tuinmarktdeel.
10.000 m² wvo. Het tuincentrumdeel wordt circa
Den Haag/Rijswijk (kaart 1). Door de directe
5.000 m² wvo groot. Ook voor dit initiatief heeft
aansluiting via afritten (uit beide richtingen één)
reeds regionale afstemming plaatsgevonden.
op de A4 (wordt doorgetrokken) en N211 heeft
DPO ten behoeve van regionale herbevestiging In juni 2013 stelde DTNP reeds een gespreksmemo op waarin de marktruimte in het relevante verzorgingsgebied van het initiatief en de regionale beleidskaders zijn geïnventariseerd. Ook zijn andere rapporten opgesteld
*
- BSP (2013-1), Verdiepingsslag ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Haaglanden - BSP (2013-2), Stadsgewest Haaglanden, DoeHet-Zelf sector; Visie op ontwikkelingsmogelijkheden en ruimtelijke spreiding - Ecorys (2013), Bauhaus Harnaschpolder + Hornbach Ycatch
de locatie een uitstekende regionale autobereikbaarheid. De locatie is duidelijk zichtbaar vanaf de afrit van de A4 en heeft een ruim parkeerterrein en drive-in.
1
Relevant verzorgingsgebied initiatief Bauhaus
dichtstbijzijnde aanbieder waar hij of zij
1: 159 x 1.139,7). Het huidige aanbod
Het initiatief heeft door de grootschaligheid een
verwacht voor het koopdoel te kunnen slagen.
functioneert ver boven landelijk gemiddeld
regionale verzorgingsfunctie. Consumenten die
Inwoners buiten dit gebied beschikken over
niveau (zie ook BSP 2013-1 pagina 7).
binnen een kwartier reistijd per auto van de
meerdere aanbieders op kortere afstand en
geplande locatie wonen, kunnen tot het
zullen derhalve beperkt op Bauhaus gericht zijn.
relevante verzorgingsgebied van het initiatief
Na toevoeging van Bauhaus en Hornbach (samen ± 19.300 m² wvo) is het doe-het-
gerekend worden (indicatief weergegeven op
Beperkt doe-het-zelf aanbod per inwoner
zelfaanbod in het relevante verzorgingsgebied
kaart 1*). In dit gebied wonen in 2020 naar
In het relevante verzorgingsgebied van het
nog steeds beduidend kleiner (± 129 m² wvo
verwachting ruim 1,1 miljoen mensen (tabel 1).
initiatief Bauhaus (kaart 1) is circa 128.000 m²
per 1.000 inwoners) dan gemiddeld.
Het basisassortiment van bouwmarkten en
winkelvloeroppervlak (wvo) in de doe-het-zelf
tuincentra wordt doelgericht bezocht. De
sector aanwezig. Het grootste deel hiervan
Tuincentrumaanbod veel kleiner dan gemiddeld
consument kiest doorgaans voor de
bestaat uit bouwmarkten van 3.000 à 10.000 m²
Het tuincentrumaanbod in het relevante
* Goudappel Coffeng (website), De Nationale Bereikbaarheidskaart, situatie daluren 2020
wvo. Het doe-het-zelfaanbod is circa 50.000 m²
verzorgingsgebied heeft een omvang van bijna
wvo kleiner dan gemiddeld in Nederland (tabel
77.000 m² wvo. Dit aanbod aan tuincentra in het relevante verzorgingsgebied is met nog geen 70 m² wvo per 1.000 inwoners veel kleiner dan
Tabel 1 Overzicht huidige vraag- en aanbodsituatie* in relevante verzorgingsgebied initiatief Bauhaus Gemeente
Inwonertal 2020
Aanbod Doe-het-zelf
Aanbod Tuincentra
gemiddeld in Nederland (tabel 1). Een deel van
Midden Delfland
18.500
110
1.800
de verklaring hiervan kan gevonden worden in
Delft
111.100
10.780
6.200
het bovengemiddelde aandeel gestapelde
Westland
112.800
23.680
13.010
woningen (minder tuinen) in de regio en directe
51.400
480
2.280
verkoop door kwekers en telers. Een ander deel
530.300
54.910
20.270
van de verklaring ligt in het beperkte aantal
Leidschendam-Voorburg
75.300
3.380
3.700
grotere tuincentra in deze zeer dichtbevolkte
Pijnacker-Nootdorp
56.600
5.160
23.240
Schiedam
76.300
11.810
0
Vlaardingen
72.700
11.730
6.100
Maassluis
34.700
5.910
0
1.139.700
127.950
76.600
m² wvo/1.000 inwoners
112
67
steeds beduidend kleiner (± 77 m² wvo per
m² wvo/1.000 inwoners NL
159
98
1.000 inwoners) dan gemiddeld in Nederland.
Rijswijk Den Haag
TOTAAL
* Bronnen: CBS StatLine (2014) en Locatus Benchmarkverkenner (peildatum 6 juli 2014)
2
regio. Na toevoeging van Bauhaus en Hornbach (samen ± 11.000 m² wvo) is het tuincentrumaanbod in het relevante verzorgingsgebied nog
1.3 Trends in de sector Kaart 1
Locatie Bauhaus in regionaal perspectief Winkelmarkt: van groei naar verdringing De winkelmarkt is de afgelopen jaren veranderd van een groei- in een verdringingsmarkt. Terwijl het winkeloppervlak het laatste decennium fors is gestegen als gevolg van schaalvergroting en economische vooruitgang, staan de bestedingen de laatste jaren behoorlijk onder druk. De economische crisis, opkomst van winkelen via internet en vergrijzing van consumenten hebben een drukkend effect op bestedingen in winkels.
Trends ook in doe-het-zelf- en tuinbranche Door de scheefgroei tussen vraag en aanbod is de omzet/m² in winkels behoorlijk gedaald. Mede door de crisis op de woningmarkt is deze trend versterkt aanwezig in de volumineuze branches (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra). Bouwmarkten hebben te kampen met teruglopende omzetten en de concurrentie is enorm (zie ook BSP 2013-2 pagina 9). Tussen 2007 en 2012 is de omzet met ruim 20% gedaald*.
* HBD (2013), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek
3
Ook in 2013 daalde de omzet (met circa 6% ten
Schaalvergroting en branchevervaging
opzichte van 2012*). Met enorme kortingen
Net als in veel andere branches treedt in zowel
wordt geprobeerd de zuinige en kritische
de doe-het-zelf- als de tuinbranche schaal-
consument te trekken. Net als in de
vergroting en filialisering op: grotere spelers
supermarktbranche zijn bouwmarkten
(bouwmarkten, tuincentra) met meer inkoop-
verwikkeld in een prijzenoorlog (zie ook Ecorys
kracht, schaalvoordelen en financiële armslag
2013 pagina 16).
verdringen kleinere spelers (breedpakket-, doe-het-zelfspeciaalzaken, bloemen-, planten-
Ook in de tuinbranche neemt de gemiddelde
en dierenwinkels)**. De uitbreiding van het
omzet per m² langzaam maar zeker af (zie ook
winkeloppervlak gaat gepaard met een
Ecorys 2013 pagina 7). In 2013 daalde de
verbreding en verdieping van het assortiment.
omzet met ruim 8% (na een daling van 6,5% in
Ook neemt de branchevervaging bij meerdere
2012)*. Het weer heeft een grote invloed op de
formules toe. Steeds meer bouwmarkten
omzetontwikkeling, en supermarkten, bouw-
verkopen ook planten, huishoudelijke artikelen
markten en tankstations zijn steeds serieuzere
en partijgoederen. In tuincentra worden
concurrenten (met steeds grotere assortimenten
artikelen als woonaccessoires, kleding,
bloemen, planten en tuinartikelen).
huishoudelijke artikelen en speelgoed verkocht.
Op dit moment is de invloed van internet in
Toekomstperspectief
deze branches nog zeer beperkt (circa 1%
De verwachting is dat de bestedingen in de
marktaandeel). Naar verwachting zal dit
doe-het-zelf- en tuinbranche de komende jaren
aandeel de komende jaren wel gaan stijgen (zie
weer enigszins zullen toenemen, als gevolg van
ook BSP 2013-2 pagina 10). Zo heeft Bol.com
het aantrekken van de economie en de huizen-
onlangs het assortiment voor tuin en doe-het-
markt (zie ook Ecorys 2013 pagina 10-11).
zelf met 60.000 artikelen uitgebreid.
Daarnaast blijft de invloed van internet in deze
Desondanks blijft het marktaandeel van internet
branches naar verwachting beperkt. Wel mag
in deze branches naar verwachting klein.
verwacht worden dat landelijk het aantal
* Rabobank Cijfers en trends (2013/2014)
** Het winkeloppervlak van breedpakket- en doe-het- zelfspeciaalzaken neemt landelijk gemiddeld met 1,8% per jaar af (HBD, Jaarboek detailhandel 2012)
4
Omzet doe-het-zelf sector laatste jaren afgenomen
Schaalvergroting bouwmarkten en tuincentra
Op gang komen woningmarkt goed voor bouwmarkt
aanbieders nog verder zal afnemen, omdat op
Over plan Bauhaus is reeds positief geadviseerd
voor duurzame verstedelijking is door
het niveau van Nederland nog steeds sprake is
Plannen groter dan 1.000 m² brutovloeropper-
Stadsgewest Haaglanden als inspiratiekader
van overaanbod en toenemende concurrentie
vlak op perifere locaties worden getoetst door
gebruikt om detailhandelsinitiatieven in de regio
vanuit andere branches.
het Stadsgewest Haaglanden. Het dagelijks
ruimtelijk te kunnen beoordelen.
bestuur geeft haar standpunt aan de gemeente waarin het initiatief speelt en stelt de provincie
Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking
Zuid-Holland in kennis van deze brief en geeft
Om de regio te kunnen laten instemmen met een
daarmee de provincie haar advies. Over de
initiatief, dient een initiatief aan een aantal criteria
Structuurvisie detailhandel regio Haaglanden
initiatieven Bauhaus op Harnaschpolder en
te voldoen:
Het algemeen bestuur van Stadsgewest
Hornbach op Y-catch is in 2013 reeds positief
1. Het initiatief heeft een meerwaarde voor de
Haaglanden heeft eind 2013 een nieuwe
door Stadsgewest Haaglanden geadviseerd.
1.4 Regionaal beleidskader
regionale structuurvisie voor de detailhandel
lokale en/of regionale detailhandelsstructuur. Deze meerwaarde kan zich uiten in het
vastgesteld*. Deze visie is daarmee het
Desondanks wordt gevraagd de ruimtelijke
optimaliseren van de consumentenverzorging
leidende ruimtelijke beleids- en toetsingskader
effecten van het initiatief Bauhaus nader te
in het verzorgingsgebied wanneer het initiatief
voor winkelontwikkelingen in de regio.
analyseren. Om effecten te kunnen beoordelen,
voorziet in een consumentenbehoefte die
biedt de Regionale structuurvisie detailhandel
momenteel nog onvoldoende wordt ingevuld
De regionale beoordeling richt zich op (nieuwe)
hiervoor het kader. De beleidsregels in dit kader
(niet meer van hetzelfde) of een toename van
detailhandelsinitiatieven die mogelijk effecten
zijn in lijn met artikel 2.1.4 van de Verordening
de keuzemogelijkheden voor de consument,
hebben op de bestaande of beoogde
Ruimte** van provincie Zuid-Holland (vastgesteld
bijvoorbeeld omdat een thema of branche
detailhandelsstructuur. Het gaat hierbij
juli 2014).
zwak vertegenwoordigd is. Of als er sprake is
nadrukkelijk niet om effecten op individuele
van een nieuwe formule die zich onderscheidt
winkels, tenzij een individuele winkel
Regionale beleidsregels detailhandel (algemeen)
door kwaliteit, specialisatie en/of gerichtheid
structuurbepalend is voor een kern of
Het regionaal detailhandelsbeleid moet leiden
op één of meer bepaalde doelgroepen.
winkelgebied. De ruimtelijke effecten zijn hierbij
tot een optimale verzorging voor de consument
dus leidend, en niet de economische effecten.
in de regio. Dit betekent de juiste functie op de
versterking van de bestaande detailhandels-
juiste plek voor de consument. Nieuwe
locaties***. Daarnaast dient sprake te zijn van
ontwikkelingen mogen niet leiden tot aantasting
een regionale behoefte.
2. De locatie van het initiatief betekent een
van de gewenste winkelstructuur. De Ladder * Stadsgewest Haaglanden (2013), Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2013-2020
** Provincie Zuid-Holland (2013), Verordening Ruimte (ontwerp)
*** Niet van toepassing voor de beoordeling van vestiging van bouwmarkten en tuincentra (zie pag. 6).
5
3. Aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op
hiervan) aparte beleidsregels geformuleerd: •
•
Voor tuincentra en bouwmarkten is
er is sprake van regionale behoefte aan het initiatief (marktruimte);
de bestaande detailhandelsstructuur en/of
vestiging buiten de aangewezen gebieden
in het beleid aangegeven ontwikkeling
mogelijk. Tuincentra en bouwmarkten
aan het initiatief (toegevoegde waarde op
daarvan. Onder blijvende negatieve effecten
hebben een bijzondere positie.
het bestaande aanbod);
wordt het volgende verstaan:
•
Nevenassortiment dient te passen bij het
•
•
er is sprake van behoefte bij consumenten
er is sprake van een voor consumenten
- Dat winkelgebieden in de gewenste
hoofdassortiment en mag niet meer dan
vergelijkbare of betere aanbodstructuur
regionale detailhandelsstructuur op de
20% van het wvo in beslag nemen en
(behoud spreiding en keuze).
langere termijn niet meer levensvatbaar zijn.
maximaal 500 m² wvo zijn. Dit om te
- Dat de keuzemogelijkheden voor de
voorkomen dat een bouwmarkt of
Om te beoordelen of bij realisatie van het
inwoners van een (kern in een) tot de regio
tuincentrum gaat concurreren met reguliere
initiatief van Bauhaus aan bovenstaande
behorende gemeente onaanvaardbaar
winkelgebieden.
voorwaarden voldaan wordt, bevat van dit DPO
Wanneer sprake is van ontwikkelingen op
de volgende onderdelen:
een van de andere regiogemeenten.
één bedrijventerrein, dan is vanuit ruimtelijk
•
- Dat de verzorgingsfunctie (bovenregionaal,
ordeningsperspectief (efficiënt ruimte-
reeds gemaakt, geactualiseerd met de
regionaal, lokaal) van de winkelgebieden
gebruik) het clusteren van bouwmarkten en
meest betrouwbare en recent beschikbare
zoals benoemd in de gewenste regionale
tuincentra en aansluiting bij andere
aanbodcijfers en kengetallen.
winkelstructuur wordt aangetast doordat
voorzieningen wel uitgangspunt.
afnemen door een winkelontwikkeling in
een aanzienlijk deel van de winkels niet
•
•
•
De distributieve berekening, zoals in 2013
De meerwaarde van het initiatief wordt
De afwegingen voor het al dan niet toestaan
beoordeeld, waarbij de toegevoegde
meer duurzaam geëxploiteerd kan worden.
van nieuwvestiging van een tuincentrum of
waarde voor de consument in Haaglanden
Dit kan bepaald worden door onderzoek te
bouwmarkt is gericht op de consumenten-
centraal wordt gesteld.
doen naar de omzeteffecten van een nieuw
verzorging in het verzorgingsgebied.
initiatief op de winkelgebieden in de
•
De te verwachten effecten op de aanbodstructuur van het initiatief worden ingeschat
omgeving. Het is uiteindelijk een regionale
Relevante elementen onderbouwing in DPO
om te kunnen beoordelen of er voor de
afweging om te bepalen of de gevolgen/
Op basis van het vigerend regionale
consumenten in het verzorgingsgebied naar
effecten te groot zijn.
detailhandelsbeleid van Stadsgewest
verwachting een aanvaardbare ruimtelijke
Haaglanden wordt geconcludeerd dat het
aanbodstructuur met voldoende
Regionale beleidsregels bouw- en tuinmarkt
initiatief voor een grootschalige bouw- en
keuzemogelijkheden behouden blijft
Haaglanden heeft voor nieuwe bouwmarkten en
tuinmarkt onder de volgende voorwaarden
(leidende ruimtelijke relevante criterium).
tuincentra (of in dit geval een combinatie
toegestaan wordt:
6
Deze onderdelen zijn in hoofdstuk 2 uitgewerkt.
2 Marktruimte en effecten structuur
Marktruimte doe-het-zelfbranche
gebied aan bouwmarkten en andere doe-het-
In 2013 bedroeg de landelijk gemiddelde omzet
zelfaanbod in dit gebied van 90% is derhalve
per inwoner in de doe-het-zelfbranche circa
tenminste reëel.
€ 200,-*. Enerzijds zal de komende jaren onder meer internet kunnen zorgen voor beperkte
Veruit het grootste deel van de omzet in doe-
daling van de bestedingen in winkels,
het-zelfaanbieders in het relevante verzorgings-
anderzijds wordt verwacht dat de bestedingen
gebied komt van consumenten uit ditzelfde
zullen toenemen als de economie en
gebied. Het aandeel van de totale omzet dat
Distributieplanologische onderzoek
woningmarkt weer aantrekt (zie ook Ecorys
van buiten deze regio wordt binnengehaald is
Om nader inzicht te krijgen in de uitbreidings-
2013). In deze berekening gaan we daarom uit
naar verwachting beperkt (circa 5% koop-
mogelijkheden voor de doe-het-zelf- en
van het meest actuele cijfer.
krachttoevloeiing). Met name bouwmarkten en
2.1 Distributieve ruimte
tuinbranche in het relevante verzorgingsgebied
speciaal-zaken aan de randen van het relevante
(zie pararaaf 1.2) van het initiatief Bauhaus
Het relevante verzorgingsgebied ligt in een zeer
verzorgingsgebied van het initiatief Bauhaus
wordt indicatieve distributieve berekening van
dichtbevolkt gebied met op korte afstand van
zullen een deel van hun omzet van buiten dit
de toekomstige marktruimte in dit gebied
consumenten reeds keuze uit meerdere
gebied halen.
geactualiseerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt
bouwmarkten. Uit het Koopstromenonderzoek
van de meest actueel beschikbare gegevens
Randstad 2011** blijkt dat de binding in de
Uit de distributieve berekening komt een indi-
ten aanzien van bestedingen, vloerpro-
subregio’s die (grotendeels) binnen het
catieve uitbreidingruimte van circa 34.000 m²
ductiviteit, inwoneraantallen en koopstromen.
relevante verzorgingsgebied vallen rond de
wvo naar voren (tabel 2). Deze distributieve
90% ligt (Delft/Westland 86%, Den Haag/
uitbreidingsruimte is in orde van grootte
Distributieve berekeningen moeten
Wassenaar 86% en Schiedam/Vlaardingen
vergelijkbaar met uitkomsten van eerdere
genuanceerd worden beoordeeld in verband
90%). Zeker na toevoeging van grootschalige
marktruimteberekeningen. In het rapport
met de grote onderlinge verschillen in
bouwmarkten Bauhaus en Hornbach is er geen
Verdiepingsslag Ontwikkelingsmogelijkheden
marktgebieden, typen winkelgebieden en
aanleiding voor doe-het-zelfartikelen het gebied
Detailhandel Haaglanden (januari 2013)*** is een
winkelformules en onzekerheid over de
te verlaten. Een koopkrachtbinding van
indicatieve uitbreidingsruimte in de totale
ontwikkelingen in de markt. Desondanks biedt
consumenten uit het relevante verzorgings-
doe-het-zelfsector van circa 50.000 m² wvo in
een dergelijke kwantitatieve analyse een eerste indicatie van de marktruimte op basis waarvan vervolgens effecten in beeld kunnen worden gebracht.
* **
HBD (2013), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, op basis van cijfers HBD en CBS van 2012, gecorrigeerd op omzetdaling 2013, bewerking DTNP I&O Research (2011), KSO 2011
2020 berekend. Kort daarna heeft BSP de *** Bureau Stedelijke Planning (2013), Verdiepingsslag ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Haaglanden
7
marktruimte nogmaals indicatief berekend,
gebied. Deze uitbreidingsruimte is groter dan
gecorrigeerd met omzetdaling 2013). Ook voor
uitgaande van blijvend afnemende bestedingen.
met de ontwikkeling van Bauhaus en Hornbach
tuincentra geldt dat de trend van afnemende
Dit leidt nog steeds tot een uitbreidingsruimte
wordt toegevoegd (± 19.500 m² wvo). Na
bestedingen naar verwachting doorbroken
van circa 37.000 m² wvo*. Na een benchmark
realisatie van beide initiatieven blijft er in het
wordt op het moment dat de economie en
met andere grootstedelijke regio’s ligt de
relevante verzorgingsgebied naar verwachting
woningmarkt aantrekken. Het aandeel internet-
verwachte uitbreidingsruimte volgens datzelfde
distributieve ruimte voor schaalvergroting van
verkoop blijft naar verwachting beperkt. Daarom
onderzoek eerder rond 20.000 à 25.000 m² wvo
bestaande aanbieders.
wordt voor de komende jaren uitgegaan van
op het niveau van Haaglanden.
min of meer gelijkblijvende omzet per hoofd van de bevolking in tuincentra.
Marktruimte tuincentra Voldoende uitbreidingsruimte bouwmarkten
Op eenzelfde wijze als voor doe-het-zelf kan de
Er is een behoorlijke uitbreidingsruimte in de
marktruimte voor tuincentra indicatief worden
De subregionale binding in de sector plant, dier
doe-het-zelfsector in het relevante verzorgings-
berekend. In 2013 bedroeg de landelijk
en tuinartikelen ligt momenteel rond 80 à 90%
gemiddelde omzet per inwoner in tuincentra
(KSO 2011: Delft/Westland 87%, Den Haag/
circa € 65,- (HBD 2013, omzetcijfer 2012
Wassenaar 79% en Schiedam/Vlaardingen
* Bureau Stedelijke Planning (2013), Stadsgewest Haaglanden Doe-Het-Zelf sector; Visie op ontwikkelingsmogelijkheden en ruimtelijke spreiding
78%). Het ontbreken van meerdere moderne tuincentra (groot marktaandeel in deze sector)
Tabel 2 Indicatie distributieve ruimte doe-het-zelf en tuinaanbod* in relevante verzorgingsgebied initiatief Bauhaus in 2020 Doe-het-zelf omzet per hoofd
in het relevante verzorgingsgebied is een
Tuincentra
verklaring voor de iets lagere binding dan bij de
€ 200
€ 65
1.139.700
1.139.700
90%
90%
€ 205,1 mln
€ 66,7 mln
5%
5%
verzorgingsgebied naar verwachting toenemen.
€ 215,9 mln
€ 70,2 mln
Derhalve is ook voor tuincentra een koopkracht-
€ 1.330
€ 530
potentieel winkelaanbod (m² wvo)
± 172.400
± 132.400
aanwezig winkelaanbod (m² wvo)
± 128.000
± 76.600
± 34.400
± 55.800
inwoners verzorgingsgebied koopkrachtbinding omzet uit verzorgingsgebied toevloeiing koopkracht totale omzet gemiddelde omzet per m² wvo
indicatie uitbreidingsruimte (m² wvo)
* Bronnen: HBD (2013), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, op basis van cijfers HBD en CBS van 2012, doorberekend door DTNP; CBS StatLine (2014) en Locatus Benchmarkverkenner (peildatum 6 juli 2014)
8
doe-het-zelf. Uitgaande van toevoeging van Bauhaus en Hornbach zal de binding binnen het relevante
binding van circa 90% en -toevloeiing van circa 5% naar verwachting realistisch.
Ruim voldoende uitbreidingsruimte tuincentra Er is ruim voldoende uitbreidingspotentie voor tuincentra in de regio om de initiatieven voor
Bauhaus en Hornbach te accommoderen.
binnen een straal van circa 10 kilometer
toevoeging een ruimere keuzemogelijkheid
Bovendien is recent het tuincentrum in
kunnen gemakkelijk en snel per auto de
geboden, een keuzemogelijkheid die aansluit bij
Harnaschpolder (± 1.800 m² wvo) gesloten (juni
locatie bereiken en ook veel, grote en/of
de wensen van de consument (zie ook Ecorys
2014) en door de woonbestemming op deze
zware producten meenemen. Dit sluit aan
2013-2 pagina 12). Deze waardevolle aanvulling
locatie definitief uit de markt gehaald. Hierdoor
bij consumentenvoorkeuren voor dit type
gaat alleen op als een aanbodstructuur
kunnen deze tuincentrummeters met Bauhaus
gerichte aankopen.
behouden blijft met meerdere aanbieders op
Grootschalige bouwmarkten zijn een
beperkte afstand van consumenten. Daartoe
beide initiatieven neemt dan met circa 9.700 m²
aanvulling op regionale aanbodstructuur,
wordt in paragraaf 2.3 de effecten op de
wvo nog geen vijfde van de indicatief te
naast de bestaande structuur van kleinere
bouwmarkten- en tuincentrastructuur geduid.
verwachten uitbreidingsruimte voor haar
lokale en bovenlokale bouwmarkten (zie
rekening. Er blijft na realisatie van Bauhaus en
ook Ecorys 2013 pagina 19). Deze grote
Hornbach nog sprake van een boven-
aanbieders vergroten de keuzemogelijk-
gemiddelde vloerproductiviteit in de tuinsector,
heden voor consumenten (variatie/afweging
waardoor volop potenties voor investeringen en
afstand en omvang aanbod). Bauhaus is
Uitbreiding aanbod mogelijk en gewenst
uitbreiding door bestaande aanbieders blijven
een nieuwe formule in een sector die nu
Het doe-het-zelf en tuinaanbod in het relevante
bestaan.
slechts uit een handvol formules bestaat
verzorgingsgebied van het initiatief Bauhaus is
(kaart 2).
momenteel ondervertegenwoordigd (zie ook
In de tuinsector is de consumentenbehoefte
paragraaf 1.2). Consumenten beschikken over
door het beperkte aantal moderne
een relatief beperkt aanbod. In combinatie met
tuincentra in een straal van 10 kilometer
een behoorlijke verwachte bevolkingsgroei de
Initiatief speelt in op schaalvergrotingsbehoefte
evident. Met de komst van Bauhaus wordt in
komende jaren is er ruimte voor kwantitatieve
•
deze behoefte voorzien.
en kwalitatieve versterking van de aanbod-
worden verrekend. De netto uitbreiding met
2.2 Toegevoegde waarde Bauhaus Het initiatief van Bauhaus speelt in op een
•
•
schaalvergrotingsbehoefte bij consumenten
2.3 Effecten aanbodstructuur
structuur voor de consument in deze regio.
die een ruim opgezet aanbod met een
Regionale behoefte aan initiatief Bauhaus
breed en diep doe-het-zelf en tuinassor-
De vestiging van een Bauhaus in de Harnasch-
Het huidige omzetniveau in de volumineuze
timent waarderen. Op de beoogde locatie is
polder en een vestiging van Hornbach in Ycatch
branches in Haaglanden ligt momenteel circa
voldoende ruimte voor dit brede product-
zijn voor consumenten een waardevolle
20% boven het landelijk gemiddelde (zie ook
assortiment en is sprake van een zeer
aanvulling en versterking van de detailhandels-
BSP 2013-1 pagina 7). Uit de distributieve
goede regionale bereikbaarheid (zie ook
structuur in regio Haaglanden. Consumenten
berekening voor doe-het-zelf en tuincentra voor
Ecorys 2013, pagina 12-13). Consumenten
vanuit de gehele regio wordt met deze
het relevante verzorgingsgebied blijkt dan ook
9
een uitbreidingspotentie voor bouwmarkten en
Consumenten zullen bij min of meer gelijke
Effecten op bouwmarktenstructuur positief
tuincentra die ruimer is dan er met de initiatieven
afstand vaker kiezen voor de aanbieder met het
Per saldo wordt de bouwmarktenstructuur door
van Bauhaus en Hornbach worden toegevoegd
grootste aanbod. Omzeteffecten zijn daarom
de komst van Bauhaus en Hornbach voor
(zie ook paragraaf 2.1).
naar verwachting het grootste voor de
consumenten op regionaal en bovenlokaal
bouwmarkten en tuincentra die het dichtst bij de
niveau beter, ondanks eventuele mutaties in de
Geen aantasting verzorgingsfunctie winkelcentra
initiatieven zijn gelegen (indicatie binnen 5 km).
bestaande bouwmarktenstructuur in de nabije
Indien de gevoerde (neven-)assortimenten in de
Door het grootschalige karakter en omzetclaim
omgeving. Door toevoeging van de twee
beoogde winkel van Bauhaus voldoen aan de
van de initiatieven Bauhaus en Hornbach zijn
grootschalige initiatieven kan een bestaande
beleidsregels van Stadsgewest Haaglanden en
lokale verdringingseffecten niet uit te sluiten (zie
bouwmarkt uit de directe regio vanwege
Verordening Ruimte (zie pagina 6) wordt
ook BSP 2013-2 pagina 17).
teruglopende omzetten besluit deze vestiging te
(verdere) branchevervaging voorkomen.
sluiten. Indien dit gebeurt, leidt dit niet tot een
Hierdoor blijven effecten op reguliere winkelgebieden beperkt. Van aantasting van
Tabel 3 Overzicht huidige bouwmarkten en tuincentra* binnen 15 km van initiatief Bauhaus
winkelgebieden doordat een aanzienlijk deel van
Gemeente
de winkels niet meer duurzaam geëxploiteerd
Delft
kan worden door komst van het initiatief Bauhaus is geen sprake.
Bouwmarkt Gamma Praxis
Westland
Omzeteffecten nabij gelegen aanbieders
m² wvo
5.000 Home & Garden
bestaande aanbieders. Omzeteffecten van de
6.200
Hornbach
6.700 Hornbach
3.000
Gamma
2.500 Groenrijk
3.600
Karwei
2.400 Intratuin
7.500
Broers Den Haag
m² wvo
2.900
Ondanks de aanwezige uitbreidingspotenties zal er sprake zijn van afnemende omzet voor
Tuincentrum
2.000
Praxis
9.400 Groenrijk
4.000
Praxis
5.500 Overvecht
4.500
initiatieven Bauhaus en Hornbach op de
Gamma
4.800 Hanenburg
2.500
bouwmarkten- en tuincentrastructuur worden
Gamma
4.400 Ockenburg
5.200
verdeeld over de bestaande aanbieders in deze
Karwei
3.000 Westland Florada
1.700
sectoren in het gehele relevante verzorgings-
Karwei
3.000 Hofstede
2.400
gebied. Op tabel 3 en kaart 2 zijn bouwmarkten
Karwei
2.600
en tuincentra binnen 15 kilometer van initiatief
Midden-Delfland
Bram Marrewijk**
1.800
Bauhaus weergegeven.
Rijswijk
Groenrijk
2.300
* Bron: Locatus Benchmarkverkenner (peildatum 6 juli 2014), bewerking DTNP. ** inmiddels gesloten
10
verslechtering van de bouwmarktenstructuur
Kaart 2 Bouwmarkten- en tuincentrastructuur Delft e.o. (bollen geschaald naar omvang in m² wvo)
voor de consument. Ecorys verwacht overigens dat geen bestaande bouwmarkt elders in de regio verdwijnt door vestiging van Bauhaus (Ecorys 2013 pagina 14). Leegstandsrisico’s zijn naar verwachting beperkt vanwege het grote omzetpotentieel, waardoor van onaanvaardbare leegstandsontwikkeling geen sprake zal zijn. Daarnaast wordt met de komst van Bauhaus een nieuwe formule toegevoegd (uitbreiding keuzemogelijkheid voor consument). Consumenten behouden op beperkte afstand beschikking over meerdere aanbieders van verschillende omvang. In het kader van een ruimtelijk evenwichtige spreiding van het aanbod zijn beide initiatieven als passend te beoordelen (zie ook BSP 2013-2 pagina 20-22).
Effecten op tuincentrumstructuur positief De komst van Bauhaus en Hornbach betekent een toevoeging van twee tuincentra van eigentijdse omvang. Door de grote uitbreidingspotentie voor de tuinsector in de regio blijven na toevoeging van tuincentrumaanbod voldoende omzetpotenties bestaan voor bestaande tuincentra. Ook voor tuincentra geldt dat voor meest nabijgelegen aanbieders de grootste
11
omzeteffecten verwacht mogen worden. Het tuincentrum op Harnaschpolder in de directe nabijheid van het initiatief Bauhaus is inmiddels gesloten, waardoor in dat gebied de netto toevoeging aan tuinaanbod circa 1.800 m² wvo kleiner is dan door Bauhaus wordt toegevoegd en er sprake blijft van één aanbieder met echter een completer tuinaanbod. Sluiting van meerdere tuincentra zal naar verwachting niet aan de orde zijn vanwege het grote omzetpotentieel (grotere vraag dan aanbod), ook na toevoeging van beide initiatieven (zie ook paragraaf 1.2 en 2.1). Leegstandseffecten in de aanbodstructuur van tuincentra zijn derhalve niet te verwachten. Voor consumenten blijft hierdoor een goede aanbodstructuur bestaan met een groter of vergelijkbaar aantal tuincentra en een groter beschikbaar oppervlak. Een nieuwe formule wordt met de komst van Bauhaus toegevoegd. De regionale spreiding blijft behouden en keuzemogelijkheden voor consumenten wordt vergroot. De extra keuzemogelijkheid draagt bij aan het woon- en leefklimaat voor inwoners in de regio.
12
3 Conclusies Ruimtelijke aanbodstructuur wordt verbeterd •
Doordat in het concept van Bauhaus een
voorzieningenniveau voor consumenten
bouwmarkt en tuincentrum onder één dak
wordt niet duurzaam ontwricht. Te
gevestigd zijn met een gezamenlijk
verwachten leegstandseffecten zijn beperkt.
parkeerterrein en drive-in, is sprake van
Bestaande (solitaire) bouwmarkt- en
efficiënt ruimtegebruik.
tuincentrumlocaties worden beleidsmatig
en tuinmarkten Bauhaus en Hornbach wordt
niet beschermd. Ruimtelijk uitgangspunt is
en bereikbaarheid ruimtelijk passend bij het
de regionale aanbodstructuur van
behoud van een situatie van spreiding met
initiatief.
bouwmarkten en tuincentra aantrekkelijker
meerdere aanbieders voor de consument. •
•
•
De geplande locatie is qua omvang, ligging
Het initiatief van Bauhaus op Harnasch-
Keuzemogelijkheden voor consumenten
polder voldoet aan alle gestelde
In het relevante verzorgingsgebied van
worden zowel in omvang per vestiging als
voorwaarden van het toetsingskader uit het
initiatief Bauhaus is het huidige doe-het-
formule vergroot. Ook op bovenlokaal
regionale ruimtelijke detailhandelsbeleid van
zelf- en tuincentrumaanbod in relatie tot de
niveau blijft een situatie van spreiding en
Stadsgewest Haaglanden en provinciale
vraag ondervertegenwoordigd, de bevol-
meerdere aanbieders bestaan, waardoor
Verordening Ruimte (zoals vastgesteld in juli
kingsdichtheid groot en komen er inwoners
geen sprake is van een onaanvaardbare
2014).
(lees: consumenten) bij. Dit resulteert in een
ruimtelijke aanbodstructuur voor
behoorlijke uitbreidingspotentie in beide
consumenten. Het beschikbare aanbod (in
sectoren. Hierdoor kunnen in de regio op
m² wvo) voor consumenten wordt vergroot.
relatief beperkte afstand van bestaande
•
•
•
Met de komst van de grootschalige bouw-
voor de consument. •
kunnen worden. Het (primaire)
•
De beoogde ontwikkeling van Bauhaus
aanbieders grootschalige spelers worden
voorziet door het brede en diepe doe-het-
toegevoegd, zonder dat dit gepaard gaat
zelf- en tuinassortiment in één winkel met
met grote verdringingseffecten die een
een goede autobereikbaarheid in de
onaanvaardbare afname van keuzemogelijk-
behoefte van consumenten in de regio. De
heden in de nabijheid van de consument
formule is een aanvulling op bestaand
betekenen.
aanbod in de regio.
Initiatieven Bauhaus en Hornbach leiden
•
Het woon- en leefklimaat en de ruimtelijke
niet tot aantasting van de verzorgingsfunctie
kwaliteit in de regio wordt, gelet op
van winkelgebieden in de zin dat een
bovengenoemde aspecten, met de komst
aanzienlijk deel van de winkels in deze
van Bauhaus op Harnaschpolder verbeterd.
gebieden niet meer duurzaam geëxploiteerd
13
