ZIENSWIJZENNOTITIE Ontwerpwijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Grando’
12.0018038 ZIENSWIJZENNOTITIE Ontwerpwijzigingsplan 'Ekkersrijt; Grando'
Inleiding In de periode van 2 augustus tot en met 12 september 2012 heeft het ontwerp wijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Grando’ in het kader van de Wet ruimtelijke ordening voor een ieder ter visie gelegen. Gedurende deze periode is er 1 zienswijze op het ontwerp wijzigingsplan bij de gemeente ingediend en ontvangen. Het betreft: 1. CMS Derks Star Busmann, Postbus 85250, 3508 AG te Utrecht, namens Altera Vastgoed NV, Handelsweg 59 F te Amstelveen (12.13584);
Zienswijze Onderstaand wordt een samenvatting gegeven van de inhoud van de ingediende zienswijzen en is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot bijstelling van de inhoud van het ontwerpwijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Grando’. 1. CMS Derks Star Busmann, Postbus 85250, 3508 AG te Utrecht, namens Altera Vastgoed NV, Handelsweg 59 F te Amstelveen a. Indiener beweert dat in het distributieplanologisch onderzoek (dpo) niet is aangetoond dat er sprake is van een uitbreidingsbehoefte aan keukens en badkamers omdat het Meubelplein, eigendom van indiener, voldoende ruimte ter beschikking heeft om beide formules van Grando (Grando badkamers en keukens en SVEA keukens) te faciliteren. Nu deze behoefte volgens indiener niet is aangetoond heeft het college ook niet de bevoegdheid om de wijzigingsbevoegdheid te gebruiken. Daarbij verwijst indiener naar de uitspraak van de voorzieningenrechter inzake het wijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Saturn’ waarin wordt gesteld dat onder uitbreidingsbehoefte moet worden verstaan de daadwerkelijke behoefte in het plangebied. In tweede instantie heeft de Voorzieningenrechter daarbij aangegeven dat het om de kwantitatieve behoefte gaat. Ad a. In het bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’ krijgt het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het bestemmingsplan op onderhavige locatie te wijzigen van “Bedrijventerrein – 2” in “Detailhandel – Perifeer”. Om deze wijzigingsbevoegdheid te mogen gebruiken dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden welke in artikel 27.2 van voornoemd bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze voorwaarden luiden als volgt: a. Er wordt in het wijzigingsgebied in totaal maximaal 1 zelfstandige horecavestiging toegelaten, ten dienste van de meubelboulevard. b. In aanvulling op de bestemming ‘Detailhandel - Perifeer’ zijn sportzaken toegestaan, met dien verstande dat het bruto vloeroppervlakte niet minder mag bedragen dan 1.500 m2 . c. De uitbreidingsbehoefte dient middels een distributieplanologisch onderzoek te worden aangetoond. d. De bebouwing dient stedenbouwkundig inpasbaar te zijn. Het is de bedoeling van de gemeenteraad om aan te tonen dat er geen sprake is van een duurzame ontwrichting en niet van een uitbreidingsbehoefte zoals die door indiener wordt ingevuld. Om die reden heeft de gemeenteraad een distributieplanologisch onderzoek (dpo) verplicht gesteld. Een dergelijk dpo geeft alleen aan of een bepaalde ontwikkeling ‘distributief haalbaar’ is. Dit wil zeggen dat een dergelijk onderzoek alleen aantoont of het voorzieningenniveau niet (te veel) ontwricht wordt. In die zin kan met een dpo dus de uitbreidingsbehoefte worden aangetoond en niet of er sprake is van een uitbreidingsbehoefte voor het
2
winkelgebied Ekkersrijt. Hieruit blijkt dat het nooit de bedoeling van de gemeenteraad is geweest om de uitbreiding van het winkelgebied op Ekkersrijt niet door te laten gaan omdat er nog winkelruimte op het reeds bestaande winkelgebied van Ekkersrijt beschikbaar is. Indiener verwijst naar een uitspraak van de voorzieningenrechter welke is gedaan inzake het wijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Saturn’. De gemeenteraad heeft in deze kwestie een coördinatiebesluit genomen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen om de uitbreiding alsnog mogelijk te maken. Ook hieruit blijkt dat de uitleg van indiener, over de vraag of er sprake is van een uitbreidingsbehoefte, niet strookt met de bedoeling van de gemeenteraad. Derhalve kan worden gesteld dat de uitleg van indiener van de voorwaarden uit artikel 27.2 van het bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’ niet de juiste is. Aangetoond moet worden dat de uitbreiding middels onderhavig wijzigingsplan niet het voorzieningenniveau (duurzaam) ontwricht. Dit is naar de mening van het college voldoende aangetoond middels het dpo welke als bijlage bij onderhavig wijzigingsplan is opgenomen. Overigens is de situatie bij Saturn niet gelijk aan de situatie bij Grando. Hoewel de beide plangebieden naast elkaar zijn gelegen en het in beide gevallen gaat om de wijziging van de bestemming, gaat het bij Saturn om een nieuwvestiging en nieuwbouw. Grando zit echter al vele jaren op onderhavige locatie en is voornemens het pand te verbouwen teneinde de winkelfaciliteiten te legaliseren. Hoewel dit voor de uitleg van de voorwaarde in artikel 27.2 sub c. uit het bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’ niet uitmaakt, is dit reden te meer om niet in redelijkheid te kunnen verlangen dat Grando de ruimte van indiener moet benutten. b. Volgens indiener is in het dpo uitdrukkelijk niet geconcludeerd dat er sprake is van een uitbreidingsbehoefte. Verder is er geen rekening gehouden met de uitbreiding van 24.000 m2 aan winkelruimte bij het pand van indiener. In deze uitbreiding zijn keuken- en badkamerzaken toegestaan. Als rekening wordt gehouden met de voornoemde uitbreiding bestaat er evenmin distributieve ruimte waarin onderhavig wijzigingsplan in voorziet. Het dpo onderzoekt overigens alleen de branche ‘Keukens, badkamers en sanitair’, terwijl het bestemmingsplan meer branches toelaat. Ad b. Zoals reeds aangehaald is het de bedoeling van de gemeenteraad om aan te tonen dat er geen sprake is van een duurzame ontwrichting en niet van een uitbreidingsbehoefte zoals die door indiener wordt ingevuld. Volgens het dpo is er nog voldoende distributieve ruimte in de branche ‘Keukens, badkamers en sanitair’. De uitbreiding van het pand van indiener is in het dpo wel benoemd, maar terecht buiten het onderzoek gehouden. Het valt namelijk niet met zekerheid te stellen dat deze uitbreiding alleen voor ‘keukens, badkamers en sanitair’ wordt gebruikt. Derhalve kan in het onderzoek ook geen rekening worden gehouden met deze uitbreiding. Indiener trekt de deskundigheid van BRO, het onderzoeksbureau dat het dpo heeft opgesteld, niet in twijfel. Daarnaast heeft indiener haar bewering dat er geen distributieve ruimte meer zou bestaan als de uitbreiding van haar pand is gerealiseerd niet gestaafd met een deskundigenrapport. Derhalve heeft de gemeente geen reden om de conclusie uit het dpo in twijfel te trekken en gaat zij ervan uit dat er distributieve ruimte aanwezig is om de voorziene uitbreiding van het gebied met de bestemming ‘Detailhandel – Perifeer’ mogelijk te maken. Het bestemmingsplan maakt inderdaad meer branches mogelijk dan alleen de branche ‘Keukens, badkamers en sanitair’. Het betreft hier echter een omzetting van een informatiecentrum over keukens naar een formele keukenhandel. Daarnaast is in het kader van het wijzigingsplan ‘Ekkersrijt; Saturn’ een dpo uitgevoerd waarin alle branches zijn betrokken. Daarin is wel rekening gehouden met de uitbreiding van het meubelplein, het pand van in3
diener, omdat deze alle genoemde branches (te weten: ‘keuken, badkamer en sanitair’, ‘meubelen en woninginrichting’, ‘bouwmaterialen’ en ‘bruin- en witgoed’) kan en mag huisvesten. In dat geval blijkt dat er nog steeds voldoende distributieve ruimte beschikbaar is om de plannen mogelijk te maken. Hieruit blijkt ook dat de bewering van indiener, dat er geen distributieve ruimte meer is als haar uitbreiding is gerealiseerd, niet klopt. c. Volgens indiener maakt het wijzigingsplan een horecavestiging wel mogelijk, in tegenstelling van hetgeen in het wijzigingsplan staat benoemd. Derhalve wordt ook niet voldaan aan de voorwaarde uit artikel 27.2 onder a uit het bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’. Hier staat namelijk dat dat er in het wijzigingsgebied in totaal maximaal 1 zelfstandige horecavestiging wordt toegelaten, ten dienste van de meubelboulevard. Ad c. Het wijzigingsplan maakt geen zelfstandige horecavestiging mogelijk. Er is alleen ondergeschikte horeca mogelijk dat onderdeel vormt van de gevestigde winkels. Hierbij moet worden gedacht aan een inpandige koffiehoek. Er is geen sprake van een eigen ingang of reclame uiting. Er wordt dus voldaan aan de door indiener aangehaalde voorwaarde. d. Volgens indiener zal de wijziging van een bedrijfsbestemming naar perifere detailhandel leiden tot een zeer forse toename van verkeersbewegingen. In het wijzigingsplan wordt gesteld dat dit echter gering is, maar dat blijkt volgens indiener nergens uit. Bovendien wordt er geen rekening gehouden met een toename van verkeersbewegingen die vanwege Saturn is mogelijk gemaakt. Indiener vreest overlast te zullen ondervinden van dit extra verkeer en mogelijke verkeersopstoppingen van en naar het Meubelplein. Naast het Meubelplein is indiener ook eigenaar van de panden Ekkersrijt 4104 tot en met 4138. Deze liggen vlakbij de locatie waar onderhavig wijzigingsplan op ziet. Voor deze panden is een goede (vrachtwagen)bereikbaarheid van belang. Het is niet onderzocht welke gevolgen onderhavig wijzigingsplan heeft ten aanzien van de verkeersveiligheid., terwijl bij de ontwikkeling van het Meubelplein daar juist wel heel veel aandacht aan is geschonken. Van een onderzoeksrapport die op deze gevolgen ingaat, is geen sprake, terwijl indiener dat voor de verbouwing van haar pand wel moest aanleveren. Ad d. Waarop indiener zich baseert dat de wijziging van een bedrijfsbestemming naar perifere detailhandel leidt tot een zeer forse toename van verkeersbewegingen is niet bekend. Deze bewering wordt niet gestaafd met cijfers of een daartoe strekkend onderzoek. In paragraaf 4.11 is aangegeven dat de wijziging zal leiden tot een toename van 189 extra motorvoertuigbewegingen op een gemiddelde weekdag. De berekeningen zijn gebaseerd op een aantal aannames welke in bijlage 1 zijn opgenomen. Hieruit blijkt dat is gerekend met de kengetallen zoals die door het CROW worden gehanteerd. De toename van 189 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde weekdag is dermate gering dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Indiener geeft aan dat zij, voor de verbouwing van haar pand, wel een rapport moest opstellen met betrekking tot verkeersgeneratie en verkeersveiligheid. Indiener gaat daarbij voorbij aan het feit dat de verbouwing die door haar wordt gerealiseerd 24.000 m2 bevat, terwijl in onderhavig wijzigingsplan slechts ruim 2.000 m2 wordt toegevoegd. De verkeersgeneratie houdt verband met het winkeloppervlak. Evident is dat de toename van de verkeerbewegingen door de verbouwing van het pand van indiener en de gevolgen daarvan voor de omgeving vele malen groter is dan de verwachte toename die door onderhavig wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt. Er was dus alle reden om van indiener wel een onderzoek naar de verkeersgeneratie te verlangen. 4
e. Volgens indiener vormt het wijzigingsplan geen enkele garantie dat de benodigde 35 parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Zij stelt ook dat de parkeerplaatsen ook niet op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd en dat met andere perceelseigenaren overeenkomsten worden gesloten waar deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Ad e. In tegenstelling tot wat indiener beweert worden er wel parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd. Er is echter onvoldoende ruimte om alle parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Grando Retail B.V. zal met de eigenaar van het belendende perceel een overeenkomst sluiten om de parkeerplaatsen die zij niet op eigen terrein kan realiseren op het terrein van deze eigenaar te realiseren. In een anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de 35 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete. Deze boete is even hoog als de aanleg van een parkeerplaats kost, zodat, bij in gebreke stelling de parkeerplaatsen door de gemeente kunnen worden gerealiseerd. Hiermee is voldoende verzekerd dat de benodigde parkeerplaatsen allemaal worden gerealiseerd. f. Indiener wijst er op dat detailhandel op Ekkersrijt 4084 niet is toegestaan. Zo mocht daar wel sprake van zijn, dan verwacht indiener dat de gemeente daar handhavend tegen optreedt. Ad f. In tegenstelling tot wat indiener beweert mag ook nu al detailhandel plaatsvinden. In de huidige bestemming is dit toegestaan. In artikel 5.1 van het bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’ staat namelijk onder sub d. dat productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen is toegestaan en onder sub e. dat ondergeschikte aan de bedrijfsactiviteit gerelateerde detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen, is toegestaan. Mocht er een vermoeden bestaan dat sprake is van strijdig gebruik, dan staat het indiener vrij om een handhavingsverzoek daartoe in te dienen waarop de gemeente conform de daarvoor geldende procedures zal reageren. g. Indiener benadrukt dat zij niet tegen de uitbreiding van het Meubelplein is. Dat is volgens haar ook de reden dat zij tegen bestemmingsplan ‘Ekkersrijt’ geen beroep heeft aangetekend tegen de wijzigingsbevoegdheid. Daarbij vertrouwde zij wel op de aan die wijzigingsbevoegdheid gestelde voorwaarden. Van de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kan pas sprake zijn als die niet meer op het Meubelplein kan worden gefaciliteerd. Ad g. De wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan is, anders dan wat indiener beweert, niet bedoeld om het Meubelplein uit te breiden, maar om het perifere detailhandelsgebied uit te breiden. Het Meubelplein betreft een pand dat in eigendom is van indiener. Tevens is het niet zo dat de wijzigingsbevoegdheid pas kan worden gebruikt als alleen in het Meubelplein geen ruimte meer is, maar in het gehele perifere detailhandelsgebied. Indiener neemt klaarblijkelijk aan dat de wijzigingsbevoegdheid alleen ten dienste van haar pand staat, hetgeen niet het geval is.
5
